北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1695号原告（反诉被告）：日照源丰油品有限公司，住所地山东省日照市海滨五路南首。法定代表人：张仁发，董事长。委托诉讼代理人：方荣花，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，男，1979年4月22日出生。被告（反诉原告）兼被告郭秀兰委托诉讼代理人：周春武，男，1973年11月18日出生。被告（反诉原告）：郭秀兰，女，1974年6月13日出生。二被告委托诉讼代理人：师晶，北京万典律师事务所律师。原告（反诉被告）日照源丰油品有限公司（以下简称：源丰公司）与被告（反诉原告）周春武、郭秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）源丰公司委托诉讼代理人方荣花、王磊，被告（反诉原告）郭秀兰、被告（反诉原告）兼被告郭秀兰委托诉讼代理人周春武、二被告委托诉讼代理人师晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告源丰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2014年11月14日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》无效；2、周春武、郭秀兰交还租赁源丰公司的丰台区帝京花园×区域的房屋；3、周春武、郭秀兰支付源丰公司房屋使用费107250元（截至2018年12月14日的租金），周春武、郭秀兰自2018年12月15日起按照每月17875元给付房屋使用费至2019年3月26日止；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：周春武、郭秀兰自2008年12月15日开始租赁源丰公司的房屋，合同到期前，2014年11月14日双方重新签订了《房屋租赁合同》，由周春武、郭秀兰租赁源丰公司的丰台区帝京花园彩板房×区域的房屋，租期6年，前三年每年租金26万元，后三年每年租金28.6万元，租金每三个月预付一次；2016年8月24日，因北京政策拆除占压煤气线区域，双方又签订了补充协议，将租金进行了调整，从2017年12月15日至2020年12月14日每年租金调整为21.45万元。在合同履行期间，周春武、郭秀兰未按合同约定在2018年6月15日前，向源丰公司交纳下三个月的租金53625元，对方两人也未按合同约定在2018年9月15日，向源丰公司交纳后三个月的租金53625元，到2018年12月14日，两人共拖欠租金共计107250元。为此源丰公司于2018年11月2日向对方发出律师函催交房租。但二被告至今未交纳所欠的租金。现二被告已迁址，却仍占着房屋且拒绝交给源丰公司房屋钥匙，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持源丰公司的诉讼请求。被告周春武、郭秀兰辩称，不同意源丰公司的诉讼请求。房子是自2018年5月15日开始由新村治理拆墙打洞，不具备履行的条件。当时就谈过这个事，我一直在积极搬，对方没给我押金，还要强制在我不可能经营的情况下不退我押金，跟我要租金。之前就把钥匙给源丰公司了。反诉原告周春武、郭秀兰向本院提出反诉请求：1、判决周春武、郭秀兰与源丰公司于2014年11月4日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》于2018年5月31日解除；2、源丰公司向周春武、郭秀兰退还押金14650元，并退还2018年6月1日至6月14日的租金8937.5元，共计23587.5元；3、源丰公司向周春武、郭秀兰支付迟延退款违约金，以23587.5元为基数自2018年6月1日起按照同期银行贷款利率（年利率百分之六）计算至实际退款日；4、源丰公司向周春武、郭秀兰赔偿经营损失250000元、装修损失100000元，共计350000元；5、反诉费由源丰公司承担。事实和理由：2008年12月15日，源丰公司与周春武签订了《房屋租赁合同》，约定由周春武承租位于丰台区帝京花园×区域的房屋，租赁期限自2008年12月15日至2014年12月14日，反诉人周春武于签订合同之日向源丰公司支付了押金14650元。周春武、郭秀兰承租该房屋用于经营烟酒超市，合同到期后，周春武、郭秀兰与源丰公司于2014年11月14日续签了《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年12月15日至2020年12月14日，并于2016年8月24日签订了《补充协议》，约定2017年12月15日至2020年12月14日的租金为每年214500元。由于政府对开墙打洞进行集中治理，2018年5月5日，丰台区新村街道科学城第二社区委员会向周春武、郭秀兰发出了通知，要求于2018年5月15日清退、撤离，周春武、郭秀兰于2018年5月31日搬离租赁房屋，并于2018年6月14日摘下了牌匾。政府于2018年11月24日将租赁房屋砌墙封堵。由于2018年5月起政府的治理行为致使周春武、郭秀兰租赁合同目的无法实现，于2018年5月31日搬离租赁场地，合同应于2018年5月31日解除，但是源丰公司一直未予退还剩余租金及押金，且由于源丰公司的违建行为致使合同解除，合同履行期限届满前搬迁给周春武、郭秀兰造成了损失，因此周春武、郭秀兰人特向贵院提出反诉请求，望支持其反诉请求。原告日照源丰油品有限公司针对被告周春武、郭秀兰的反诉辩称，请求驳回反诉原告的反诉请求。双方合同是无效的，因此谈不上解除。合同法67条规定，互负债务是有履行顺序的，租金和押金是有顺序的，没有给我方房屋使用费，我方有权拒绝其要求退还押金的请求。合同法99条规定，互负到期债务，可以抵消；押金数额应为14600元。2018年6月1日至6月14日反诉人占用房屋，因此无理由要求退还该期间租金8千多。违约金应在合同有效的前提，无效谈不上违约金。装修损失无依据，证据是货架装修款，属于可移动物品，根据最高院司法解释第九条，赔偿经营损失无依据，属于合同履行后可获得的利益，合同法113条的损失是违约损失，违约是基于合同有效，不包括合同无效导致的预期收入。因国家政策、不可抗力导致合同无法履行，租金按照实际承租时间计算，双方互不负担违约责任。该房屋属于违章建筑，表明双方承诺互不负担违约责任，25万元无依据。烟草属于专卖物品，经营酒需要有许可证，反诉人的营业执照、烟酒流通证都不是反诉人的，不保护非法所得。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年11月14日，源丰公司（出租方、甲方）与周春武、郭秀兰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1、甲方出租且乙方承租的房屋位于北京市丰台区帝京花园×区域（以下简称：涉案房屋）。出租房屋位置见附件。2、该房屋的租赁期限为6年，自2014年12月15日起至2020年12月14日止。3、该房屋租金如下：第1、2、3年每年的租金为260000元，第4、5、6年每年的租金为286000元。4、该房屋租金支付方式采取预付费方式，即乙方每次以三个月为一个时间段向甲方预付房租，并于上个时间段房屋租金到期前3日内向甲方预付下个时间段的房租。以此类推，直至租期结束。5、甲乙双方2008年12月15日签订的房屋租赁合同中甲方收取乙方的租房押金，甲方继续持有，押金不可冲抵租金使用。本合同履行完毕，且乙方无违反合同约定的全部条款的前提下，押金无息全额退还乙方。6、该房屋发生的水、电、暖、房屋改造、房屋维修及房屋装修等与乙方经营有关的费用均由乙方承担。……11、与政府有关部门、物业及邻居的关系由乙方自己协调解决。12、乙方应按期支付各种费用，每逾期一日按年租金的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过3天，甲方收回房屋。”郭秀兰（周春武之妻）在承租方处签字。2016年8月24日，源丰公司（出租方、甲方）与郭秀兰（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：“甲乙双方于2014年11月14日签订了关于北京市丰台区帝京花园×区域的房屋租赁合同，因政策要求拆除占压煤气管线区域，现甲乙方达成如下补充协议。一、对原合同第3条款内容进行修改，修改后的内容如下：该房屋的租金如下：（1）自2016年8月24日至2017年12月14日止，每年租金总额为195000元（不含税）。（2）自2017年12月15日至2020年12月14日止，每年租金总额为214500元（不含税）……”2018年5月5日，中共北京市丰台区新村街道科学城第二社区委员会向涉案房屋所在区域发布《通知》，内容为：“根据北京市相关规定，坚决对‘开墙打洞’进行集中治理。请您于2018年5月15日前务必全部清退、搬离。15日后，区、街道相关部门将拆除违法建设，对楼房恢复原貌，对本小区进行封闭，恢复小区围墙原貌。”庭审中，周春武、郭秀兰据此述称政府通知其2018年5月15日清退，5月30日对租赁场地恢复原貌，5月31日彻底搬离涉案房屋；源丰公司对此不予认可，认为是北京市统一政策，但二被告没有实际搬离。二被告称2018年11月25日搬走，但是物品货架都没搬走，也没交钥匙。周春武、郭秀兰述称其7、8月份即已交出钥匙，但是源丰公司不收。另，周春武、郭秀兰称曾口头提出过解除合同，但未就此提交证据。2018年11月2日，北京市汇源律师事务所向周春武、郭秀兰发出《律师函》，内容为：“源丰公司委托我所律师，就贵方租赁源丰公司房屋欠交租金事宜发出此函。根据双方的合同，贵方应于2018年6月15日交纳三个月租金53625元，2018年9月15日还应再交纳三个月53625元。时至今日，贵方共欠交租金107250元（2018年6月15日至2018年12月14日的租金），请贵方于2018年11月10日前，向源丰公司交纳以上租金。如贵方不按期交付租金，源丰公司将采取诉讼方式解决。”庭审中，周春武、郭秀兰认可已收到上述律师函的事实。关于上述《房屋租赁合同》及其《补充协议》的租金缴纳情况，现双方均认可周春武、郭秀兰2018年6月14日之前的房屋租金都是按期缴纳，之后未再缴纳租金的事实。庭审中，关于源丰公司的诉讼请求，双方向本院出示证据及陈述如下：1、源丰公司向本院出示了微信聊天记录，用以证明源丰公司曾通知过周春武、郭秀兰封墙以及曾于2018年11月25日向郭秀兰发送终止协议的事实。周春武、郭秀兰认可其真实性。2、源丰公司向本院出示了涉案房屋照片，用以证明2018年11月至2019年3月27日为止周春武、郭秀兰仍在使用涉案房屋。周春武、郭秀兰述称照片中房屋的墙早就已经砌上了，认可照片的真实性，但认为体现不出二人在此经营，从部分照片中反而能看出店铺门前一片狼藉、无经营迹象。3、源丰公司向本院出示了物业公司提供的收据，用以证明周春武、郭秀兰2018年10月29日交水费至10月，故此时仍占用涉案房屋。周春武、郭秀兰对其真实性不认可，认为收据上并无二人签字。4、源丰公司向本院出示了水费通知单，用以证明周春武、郭秀兰于2018年11月25日才撤离涉案房屋的事实。周春武、郭秀兰认为其上店铺名称与涉案店铺名称不一致，且其金额显示并非正常经营。庭审中，关于周春武、郭秀兰的反诉请求，双方向本院出示证据及陈述如下：1、周春武、郭秀兰向本院出示2008年12月15日源丰公司与周春武、郭秀兰签订的《房屋租赁合同》及同日源丰公司出具的《收据》，用以证明其交纳押金的事实。其中，该2008年房屋租赁合同载明前三年租金总额528000元，支付方式为每三个月为一个时间段预付房租，并另收取一个月租金作为押金。收据显示源丰公司收到周春武房租及押金共计58600元。庭审中，周春武、郭秀兰述称其交纳了押金14650元，源丰公司认可上述证据真实性，但认为押金应是14600元而非14650元。2、周春武、郭秀兰向本院出示了房屋租赁合同、补充协议、北京碧海神臻食品商店营业执照副本，用以证明其已在涉案房屋经营近十年，租期至2020年12月14日止，合同提前解除给周春武、郭秀兰造成了巨大损失的事实。源丰公司认可证据的真实性，但认为合同无效，谈不上解除，而且不是其公司要求周春武、郭秀兰搬出的，营业执照也不是周春武、郭秀兰的，双方亦均知晓涉案房屋为违章建筑。3、周春武、郭秀兰向本院出示了视频、照片、与新房东签订的《房屋租赁合同》及其收据、转账回单、聊天记录等证据，用以证明周春武、郭秀兰已于2018年5月31日提前搬离涉案房屋、该日租赁合同已经解除、涉案房屋“华致酒库”牌匾广告牌已于2018年6月14日拆除、2018年8月1日起已经开始在新址经营、8月23日前已将涉案房屋货物搬至库房并向房东支付租金、9月5日已将新的烟酒店装修好并于9月9日摆好货物、11月24日涉案房屋被政府砌墙封堵的事实。庭审中，源丰公司不认可上述证据的证明目的，认可广告牌拆了，但认为其无法证明周春武、郭秀兰已经搬离涉案房屋以及没有占用房屋的事实，并认为周春武、郭秀兰所提交的新租赁合同签订日期可以证明其2018年6月没有搬离，并述称政府封墙人员撤离后涉案房屋并未交还。4、周春武、郭秀兰向本院出示了2017年6月1日至2018年5月31日郭秀兰微信及支付宝月账单收入截图、流水及毛利记录等证据，用以证明因源丰公司过错给周春武、郭秀兰造成的经济损失共2511431元的事实；源丰公司认为涉案房屋租赁合同是无效合同，谈不上经营损失的赔偿，且周春武、郭秀兰并未于2018年5月31日搬离，而是于2018年11月25日才撤离人员。5、周春武、郭秀兰向本院出示了农业银行交易明细及收据，用以证明因源丰公司过错给其造成了10万元装修损失的事实；对此，源丰公司认为货架属于可移动物品，可以搬走，认为周春武、郭秀兰应将涉案房屋恢复原状。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，源丰公司无使用涉案房屋的相关授权及审批手续，亦未取得房屋的建设工程规划许可证，故对源丰公司主张的双方之间就涉案房屋签订《房屋租赁合同》及其《补充协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。源丰公司确认周春武、郭秀兰于2018年11月25日腾出涉案房屋，故其要求周春武、郭秀兰交还涉案房屋的诉讼请求，本院不再予以处理；故周春武、郭秀兰要求确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年5月31日解除的反诉请求，本院亦不予支持。涉案房屋没有取得建设规划审批手续，导致本案合同无效，源丰公司作为出租人对此应父主要责任。但周春武、郭秀兰作为承租人，在签订租赁合同时，负有审查涉案房屋是否具备合法手续的义务，故其本人对于合同无效也应承担相应责任。因双方均有过错，应当各自承担相应的责任。相关部门已于2018年5月发出《通知》，源丰公司应配合执法部门拆除违建，将涉案房屋交付主管部门，但其仍将该房屋出租他人，收取租金，源丰公司对于双方产生的损失具有过错；周春武、郭秀兰作为承租人，在明知涉案房屋系违建、房屋存在随时被拆除的风险的情况下，未及时配合源丰公司拆除房屋，仍继续占有使用涉案房屋进行经营，亦属过错方。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，源丰公司确认周春武、郭秀兰于2018年11月25日腾出涉案房屋，周春武、郭秀兰主张其于2018年5月搬走但无证据佐证，也未提供交还钥匙相关证据，故源丰公司要求周春武、郭秀兰按照每月17875元支付2018年6月15日至2019年3月26日止的房屋使用费的诉讼请求，本院确定参照合同约定的租金标准外，还应考虑源丰公司存在主要过错，合同无效可能对周春武、郭秀兰的经营造成的不利影响，酌情按照每月8987.5元的标准支持2018年6月15日至2018年11月25日的房屋占有使用费。另，周春武、郭秀兰要求退还押金14650元的反诉请求，本院应予支持；关于两人要求退还2018年6月1日至6月14日的租金8937.5元的反诉请求，本院按照每月8987.5元的标准支持4194元。周春武、郭秀兰反诉要求对方支付迟延退款违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据已查明的事实可以认定，若合同有效并履行情况下合同期限至2020年12月，但双方应明确确认将涉案房屋最迟于2018年5月15日被拆除的风险，但源丰公司作为出租人继续出租获取收益，周春武、郭秀兰继续占有使用涉案房屋进行经营，双方均有过错，关于周春武、郭秀兰要求赔偿经营损失250000元、装修损失100000元的反诉请求，经营损失方面系商业经营行为，与自身经验与市场因素相关，并非房屋租赁合同无效后可直接产生的损失，故本院对经营损失部分不予支持；关于装修损失，源丰公司对于合同无效、涉案房屋被拆除风险，负有不可推卸的责任，依法应就给周春武、郭秀兰造成的合理损失承担相应赔偿责任，本院酌定应给付周春武、郭秀兰的装修损失1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认日照源丰油品有限公司与周春武、郭秀兰于2014年11月14日签订的《房屋租赁合同》、2016年8月24日签订的《补充协议》无效；二、周春武、郭秀兰于本判决生效之日起十日内支付日照源丰油品有限公司自2018年6月15日至2018年11月25日的房屋使用费47964.5元；三、日照源丰油品有限公司于本判决生效后十日内返还周春武、郭秀兰14650元押金、2018年6月1日至6月14日的租金4194元；四、日照源丰油品有限公司于本判决生效后十日内赔偿周春武、郭秀兰装修损失1万元；五、驳回日照源丰油品有限公司的其他诉讼请求。六、驳回周春武、郭秀兰的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10831元，反诉案件受理费5423元，由日照源丰油品有限公司负担8831元（已交纳）；由周春武、郭秀兰负担7423元（已交纳5423元，未交纳部分2000元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  张凤娟人民陪审员  张静君二〇二〇年四月二十一日书 记 员  都一达