广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异49号 案外人：梁志威，男，1989年10月18日出生，汉族，住广州市天河区。 申请执行人：广州市白云宏新小额贷款股份有限公司，住所地广州市白云区广州大道北怡新路106号地下一层01房。 法定代表人：林志如，董事长。 委托代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。 被执行人：朱育文，男，1957年9月12日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：黄杏妹，女，1961年5月12日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：朱汉正，男，1985年7月17日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：广州瑞章物业管理有限公司，住所地广州市天河区车陂路38号之4房。 法定代表人：朱育文，执行董事兼总经理。 在本院执行申请执行人广州市白云宏新小额贷款股份有限公司（以下简称白云宏新公司）与被执行人朱育文、黄杏妹、朱汉正、广州瑞章物业管理有限公司（以下简称瑞章物业公司）民间借贷纠纷一案（执行案号：〔2017〕粤0111执10090号）中，案外人梁志威对本院查封的位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号201房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人梁志威称，案外人梁志威曾于2016年3月28日向朱育文、黄杏妹出借款项79万元，双方口头约定月利率为2％，至2019年3月27日，该笔借款本息合计1358800元。期间，朱育文、黄杏妹因无力还款而将位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号201房交付给梁志威占有使用以抵债。2019年3月28日，案外人梁志威与朱育文、黄杏妹签订《以物抵债协议书》，再次明确朱育文、黄杏妹以涉案位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号201房作价1808800元转让给梁志威，梁志威对其二人所享有的前述债权1358800元则转换为购房款，剩余房屋价款450000元待201房的房屋产权变更登记手续办妥后5日内支付。然而，上述《以物抵债协议书》签订后，朱育文、黄杏妹却未配合案外人梁志威办理涉案201房的房屋过户登记手续，梁志威遂于2019年4月11日向中国广州仲裁委员会提起仲裁，要求朱育文、黄杏妹履行约定，协助办理涉案201房的产权变更登记手续；中国广州仲裁委员会已于2019年8月19日对该案作出〔2019〕穗仲案字第5082号生效裁决书，裁决朱育文、黄杏妹协助梁志威办理涉案201房的房屋产权变更登记手续。2019年8月21日，案外人梁志威应朱育文、黄杏妹二人的要求支付了400000元余款，但二人却仍未配合办理涉案201房的过户手续，案外人梁志威无奈已向广州市中级人民法院提出强制执行申请；后，广州市中级人民法院在执行过程中，发现涉案201房已被白云区人民法院予以查封，导致涉案201房无法正常过户。案外人梁志威认为，涉案201房早在2016年就已由梁志威实际占有、使用和管理，而案外人梁志威已支付大部分购房款合计1758800元，且对于涉案201房至今未能过户梁志威本身不存在任何过错，同时，中国广州仲裁委员会现已作出生效裁决，裁决朱育文、黄杏妹协助梁志威办理涉案201房的房屋产权变更登记手续，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定可知，案外人梁志威与朱育文、黄杏妹之间以房抵债的关系应当得到法律保护。因此，案外人梁志威现请求法院解除对位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号201房的查封措施。 本院查明，原告白云宏新公司与被告朱育文、黄杏妹、朱汉正、黄雪微、瑞章物业公司等民间借贷纠纷一案，本院经审理后于2016年12月26日对该案作出〔2016〕粤0111民初3038号民事判决，判令朱育文、黄杏妹偿还白云宏新公司借款本金100万元及利息、违约金（利息及违约金合共自2016年2月19日起按照月利率2％计算至实际清偿之日止）同时给付白云宏新公司律师费5000元，朱汉正、黄雪微、瑞章物业公司对上述债务承担连带清偿责任，并驳回白云宏新公司的其他诉讼请求。朱育文不服上述判决，曾向广州市中级人民法院提起上诉（案号：〔2017〕粤01民终7691号），后，朱育文又于2017年6月19日申请撤回上诉，2017年6月23日，广州市中级人民法院经审查后对该案作出“准许上诉人朱育文撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力”的终审裁定。上述民事判决发生法律效力后，因当事人没有履行生效民事判决确定的义务，根据白云宏新公司的申请，本院于2017年12月6日以〔2017〕粤0111执10090号对该案立案执行（被执行人为朱育文、黄杏妹、朱汉正、瑞章物业公司，执行标的为331680元，执行费用为4875元）。执行中，因登记在广州市天河区房地产开发总公司（后更名为广州亿林房地产开发有限公司）名下的位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号201房实为被执行人黄杏妹所有，本院于2019年5月28日首查封了涉案201房；2019年10月31日，本院作出〔2017〕粤0111执10090号执行裁定，裁定拍卖涉案201房以清偿债务。 经查，涉案位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号201房的预售人〔开发商〕为“广州市天河区房地产开发总公司”，预售证号为“980005”，房屋登记预购人为“广州开发区通达贸易公司天河分公司”，预售契约〔合同〕为“98000370”，过户情况为“未过户”，登记日期为“1998年6月24日”等。2015年5月25日，广州市天河区人民法院受理了黄杏妹（即本案被执行人黄杏妹）与广州亿林房地产开发有限公司（原名广州市天河区房地产开发总公司）、第三人广州开发区通达贸易公司天河分公司、交通银行股份有限公司广州天河支行工会委员会等房屋买卖合同纠纷一案，该院经审理后于2017年2月14日对该案作出〔2015〕穗天法民四初字第954号民事判决，判令广州亿林房地产开发有限公司（原名广州市天河区房地产开发总公司）协助黄杏妹办理广州市天河区车陂路22号鸿发广场第C幢第22号201房、301房、401房的房产登记交易过户手续及办理权属证书，判令广州亿林房地产开发有限公司（原名广州市天河区房地产开发总公司）、广州开发区通达贸易公司天河分公司协助黄杏妹办理注销上述房产的预售登记（契约编号：穗房预契字第98000370号、98000371号、98000372号）备案手续。广州开发区通达贸易公司天河分公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉（案号：〔2017〕粤01民终21090号）；2018年3月22日，广州市中级人民法院对该案作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。上述民事判决于2018年5月25日发生法律效力。2019年11月29日，广州市规划和自然资源局就本院执行局发出的查询函作出穗规划资源协查〔2019〕1284号复函，明确涉案位于广州市天河区车陂路22号鸿发广场第C幢第22号201房、301房、401房目前由本院以〔2017〕粤0111执10090号协执文书查封，期限至2022年6月2日止，广州市天河区人民法院以〔2017〕粤0106执13416号之一协执文书轮候查封，上述房屋暂未办理转移登记、未形成《不动产登记查册表》，至2019年11月29日，广州市规划和自然资源局也尚未收到关于过户上述房屋至黄杏妹名下的协执文书等。 案外人梁志威为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了中国农业银行转账凭证（转账金额790000元）、房屋移交确认书（标注的落款时间为“2016年3月28日”）、《以物抵债协议书》（该协议的“甲方〔签字并按手印〕：”处有“梁志威”字样的签名并捺有一指印，“乙方〔签字并按手印〕：”处则有“朱育文”及“黄杏妹”字样的签名并捺有指印；协议标注的签订时间为“2019年3月27日”；协议的内容涉及乙方同意将广州市天河区车陂路22号201房作价1808800元向甲方抵偿借款1358800元等事宜）、中国广州仲裁委员会作出的〔2019〕穗仲案字第5082号裁决书（裁决时间为2019年8月19日）、裁决书送达证明、收据等材料。 另查，2018年9月5日，广州市天河区人民法院受理了梁志威（即本案案外人梁志威）诉朱育文（即本案被执行人朱育文）、黄杏妹（即本案被执行人黄杏妹）房屋买卖合同纠纷一案（案号：〔2018〕粤0106民初23549号），梁志威以其曾于2016年3月28日与朱育文、黄杏妹签订的《房屋买卖合同》（该合同约定朱育文、黄杏妹将位于广州市天河区车陂路22号鸿发广场201房以79万元出售给梁志威），而朱育文、黄杏妹在其已依约支付了全部房款后却未能办妥201房的产权证等为由，要求朱育文、黄杏妹协助办理201房的产权登记手续并向梁志威支付迟延办证违约金62645.9元等；广州市天河区人民法院经审理后于2018年11月26日作出〔2018〕粤0106民初23549号民事裁定，以涉案《房屋买卖合同》名为房屋买卖实为借贷担保，双方实为民间借贷法律关系，而经法院释明后梁志威仍坚持原诉讼请求等为由，裁定驳回梁志威的起诉；梁志威不服上述裁定，向广州市中级人民法院提起上诉（案号：〔2019〕粤01民终1450号），2019年1月31日，广州市中级人民法院对该案作出“驳回上诉，维持原裁定”的终审裁定。另，2019年4月11日，中国广州仲裁委员会受理了梁志威与朱育文、黄杏妹民间借贷合同纠纷仲裁案（案号：〔2019〕穗仲案字第5082号）；梁志威在该案仲裁申请称，梁志威与朱育文、黄杏妹存在民间借贷关系，至2019年3月27日止，朱育文、黄杏妹尚欠其1358800元，后朱育文、黄杏妹因无力还款而于2019年3月27日与梁志威签订《以物抵债协议书》，将位于广州市天河区车陂路22号201房作价1808800元向梁志威抵偿借款1358800元，由于朱育文、黄杏妹尚未能办妥201房的房屋过户登记手续，故梁志威仲裁要求朱育文、黄杏妹将位于广州市天河区车陂路22号201房的产权登记至梁志威名下；2019年8月19日，中国广州仲裁委员会对该案作出〔2019〕穗仲案字第5082号终局裁决，裁决朱育文、黄杏妹将广州市天河区车陂路22号鸿发广场第C幢第22号201房屋登记至自己名下，房屋登记手续办理完成后十五日内，朱育文、黄杏妹协助梁志威办理上述房屋产权交易过户手续，将房屋登记至梁志威名下，办理不动产权证书等。上述裁决发生法律效力后，梁志威已向广州市中级人民法院申请强制执行（执行案号：〔2019〕粤01执5326号，立案时间：2019年9月25日）。 本院认为，梁志威主张其对本院查封位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号201房的房产享有实体权利而提出排除执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。虽然涉案201房现尚登记在房屋预售人〔开发商〕“广州市天河区房地产开发总公司”（该司已更名为广州亿林房地产开发有限公司）名下，但根据已于2018年5月25日发生法律效力的〔2015〕穗天法民四初字第954号民事判决及〔2017〕粤01民终21090号民事判决，上述201房实际在逾一年之前就已明确应过户至被执行人黄杏妹名下并办理权属证书，据此已可以认定被执行人黄杏妹系涉案201房的所有权人，故本院据此裁定查封并拟拍卖被执行人黄杏妹名下涉案201房于法有据，并无不当。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”、“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查与判断。本案中，案外人梁志威认为朱育文、黄杏妹已通过签订涉案《以物抵债协议书》的形式将涉案201房作价1808800元转让给梁志威以抵偿朱育文、黄杏妹欠梁志威的借款，而中国广州仲裁委员会也于2019年8月19日作出〔2019〕穗仲案字第5082号裁决书，裁决朱育文、黄杏妹协助梁志威办理涉案201房的房屋产权变更登记手续，将201房登记至梁志威名下及办理该房的不动产权证书等，并据此以梁志威才是涉案201房的合法产权人为由，提出排除执行的异议申请。但由于本院实际已基于前述生效民事判决对涉案201房实为被执行人黄杏妹所有的判决结果，在2019年5月28日便首轮查封了涉案201房，即在〔2019〕穗仲案字第5082号终局裁决作出前，涉案201房就已被本院依法查封；同时，案件现有证据从形式上也未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人梁志威的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形；因此，案外人梁志威现依据本院查封涉案房产之后作出的另案生效法律文书提出排除执行的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回梁志威的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  *** 人民陪审员  刘艳柳 人民陪审员  冯爱芬 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  罗颖欣