上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初16375号原告：陈雪红，女，1978年5月10日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：鲁培栓，上海昌鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏秀萍，上海昌鑫律师事务所律师。被告：上海佳颖餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：朱秀娣，执行董事兼总经理。被告：上海茂运投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：朱秀娣，执行董事。上列二被告共同委托诉讼代理人：贾琦,上海沪元律师事务所律师。第三人：上海寰斋实业发展有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：张顺泉，负责人。原告陈雪红与被告上海佳颖餐饮管理有限公司(以下简称“佳颖公司”)、上海茂运投资管理有限公司(以下简称“茂运公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月20日、12月25日公开开庭进行了审理。审理中,追加上海寰斋实业发展有限公司以下简称“寰斋公司”)为第三人，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告陈雪红及其委托诉讼代理人苏秀萍，二被告的共同委托诉讼代理人贾琦到庭参加诉讼。第三人经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.解除原告与被告佳颖公司之间签订的联营合同(实为租赁合同)；2.二被告共同退还原告租金24,000元；3.二被告共同退还原告押金24,000元；4.二被告共同退还原告装修补偿金60,000元；5.二被告共同赔偿原告装潢损失60,000元；6.二被告共同赔偿原告停业损失285,000元(计算方式5,000元/月*57个月)；7.二被告赔偿原告食材损失20,000元；8.二被告赔偿原告设备损失20,000元；9.二被告共同支付原告违约金24,000元。事实与理由：二被告系同一投资人开设的关联公司。被告茂运公司与第三人寰斋公司签订租赁合同，取得位于上海市松江区新松江路XXX号“一品尚海人”的承租权。2019年3月23日，被告佳颖公司将上述房屋中的B03铺位出租给原告，并签订联营合同但实为房屋租赁合同，约定租赁期限为5年，月租金为12,000元，原告还需向被告佳颖公司支付押金24,000元、装修补偿金60,000元，等。此后，原告对承租的铺位进行装修后投入使用。2019年8月28日，因被告原因导致铺位被断水、断电，原告无法继续经营。故当日原、被告双方协商后，原告将承租的铺位交还给被告。因为被告的原因导致原告遭受重大的损失，故原告请求判如所请。二被告共同辩称：同意解除原告与被告佳颖公司之间的联营合同，双方系协商一致合意解除合同；不同意其他诉讼请求，2019年8月30日情况说明载明双方无其他任何争议；二被告系转租关系，被告茂运公司无需承担责任。第三人述称：第三人与被告茂运公司之间签订有房屋租赁合同，因茂运公司拖欠第三人租金、物业管理费以及水电费等款项，第三人向茂运公司发函催收未果，故发函通知茂运公司双方之间的租赁合同于2019年8月1日解除。第三人于2019年8月31日中止了茂运公司承租区域的电力供应，但是茂运公司至今未清空其所租赁的房屋并返还及签订书面交接手续。经审理查明：2019年3月23日，由被告佳颖公司作为发包方(甲方)与原告作为联营方(乙方)签订《联营合同》约定：1.甲方和乙方联营的商铺坐落在上海市松江区新松江路XXX号77食尚广场负一层B102规划内的B03铺位(以下简称“涉案商铺”)，用途为餐饮，经营业态为香锅。2.乙方如自行进行二次装修，需得到甲方书面同意后方可，装修后须自行办理上款所述用途之工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等涉及乙方正常经营所需的各类执照、批准或许可证，甲方不承担相关责任，未经甲方同意乙方不得装修改造；如乙方解除联营后需将场地恢复原状。3.联营期限自2019年3月23日起至2024年3月22日为止，甲方暂定于2019年3月23日向乙方交付涉案商铺。4.乙方需一次性向甲方缴纳装修补偿金60,000元，装修期为23天，乙方免交涉案商铺的联营金，装修期内除联营金外，乙方须支付其按合同就使用涉案商铺所应付的一切费用，乙方的装修图纸需经甲方审核后方可实施……。5.第一年涉案商铺的使用费为12,000元/月，商铺使用费3个月为一个支付周期，先付后用，乙方在签订本合同之日内向甲方支付首期商铺使用费，其后，乙方应于每期商铺使用费到期前10日向甲方预先支付下一期的商铺使用费，甲方按乙方要求支付的款项到账后的10个工作日内分别开具等额的税务发票给乙方，税金乙方支付。6.乙方应在签订本合同之日内，向甲方支付联营保证金。7.如水、电、通讯、燃气、空调在甲方所不能控制的情况下停止供应或发生故障或损坏，甲方无须对乙方承担任何责任。8.提前终止本合同的条件，联营期限内，由下列情形之一的，本合同提前终止，双方免责……产权人对本场地作整体规划，甲方应提前两个月通知乙方，乙方应积极配合。9.甲方的违约责任……联营期限内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回涉案商铺的，甲方应按当年的月联营金的二倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方实际损失的，甲方还应负责赔偿。10.附加说明，房租起算日从2019年4月15日起算，房屋租金必须保密。合同另对其他事项作了约定。联营合同签订后，被告佳颖公司按约向原告交付涉案商铺，原告按约于2019年4月4日向被告佳颖公司支付装修补偿金60,000元、租赁保证金24,000元、租金36,000元以及于2019年7月7日支付了2019年8月1日至10月30日的租金36,000元。被告认可原告租金已付至2019年10月30日。2019年8月30日，原告提供情况说明一份交由被告茂运公司盖章，内容为：“自有我公司承租的位于上海市松江区新松江路XXX号77食尚广场负一层B102规划内的B03铺位已经被我公司清场，上述B03铺位次承租人陈雪红已经将上述B03铺位交还给本公司，双方从此再无其他任何争议”。原告称，情况说明的实际签订日期为2019年8月31日，因为涉案商铺被第三人停水停电后，原告担心继续使用涉案商铺仍需支付租金，故其起草情况说明后将其交给被告工作人员黄俊，当时二被告法定代表人朱秀娣也在场，后收到黄俊盖好章的情况说明。被告佳颖公司对于该情况说明也予以认可，二被告同时认为该情况说明系原告主动与被告协商解除租赁合同且双方已经结算完毕。审理中，原告确认其于2019年11月23日因第三人寰斋公司要求清空并搬离涉案房屋，被告对搬离时间不确认，但认可至少在12月4日原告已经实际搬离。原告为证明自己的损失，提供了以下证据：1.购货清单，日期为2019年4月25日，包括温灶、冰柜、工作台、水池、油烟机等，总金额为12,250元,原告称系购买部分设备的支出；2.订货单及付清凭证，酱料、汤包等总金额为37,511元，原告称系购买食材的支出；3.微信转账记录，总金额为25,000元，原告称系其支付给个人的装修款。另查明，2019年8月2日，第三人在涉案商铺所在张贴《关于“美食广场”的声明》称，被告茂运公司与第三人于2018年7月25日签订了《房屋租赁合同》开设美食广场，茂运公司自2019年5月起拖欠支付租金、物业管理费等相关费用，多次催讨钱款未果，第三人已向茂运公司发函依法解除了《房屋租赁合同》，第三人将于2019年8月7日对“美食广场”采取停水、停电等措施，提醒相关单位及个人，尽早处理与茂运公司之间的债权债务关系。2018年8月27日，第三人在涉案商铺所在再次张贴主旨为“清场通知”的《公示》称，因茂运公司违反合同，第三人决定清场并停止供应水电，请茂运公司于2019年8月30日下午17：30前清场完毕，将于2019年8月31日凌晨零时起停止供应水电。就该两组通知，被告对其真实性认可，但表示并非因被告的原因导致租赁合同解除。原、被告均确认涉案商铺所在自2019年8月31日开始停水停电。再查明，位于上海市松江区新松江路XXX号房屋的所有权人登记于案外人上海紫东房地产发展有限公司名下。关于二被告之间的关系，二被告确认两被告法定代表人为同一人，系关联企业。2018年7月25日，被告茂运公司与第三人签订《房屋租赁合同》，被告茂运公司自第三人处承租上海市松江区新松江路XXX号负一层B102商铺。二被告提供了双方于2019年1月31日签订的《转租协议》，约定被告茂运公司将上海市松江区新松江路XXX号负一层B102商铺转租给被告佳颖公司。2019年10月10日，第三人与二被告签订《人民调解协议书》约定，第三人一次性补偿茂运公司220,000元；茂运公司与佳颖公司在2019年10月20日前处理完毕与合作方的合作经营合同等；茂运公司与佳颖公司于2019年10月20日前将燃气开户名变更至第三人指定的公司名下；等。以上事实，有联营合同、情况说明、签购单、收款收据、销货清单、房地产权证、人民调解协议书、房屋租赁合同、订货单、声明、公示、转账凭证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告佳颖公司签订的联营合同，根据其合同约定的内容看，实际为房屋租赁合同，该房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。原告与被告佳颖公司对于联营合同的解除均不持异议，争议焦点在于系因双方协议解除还是因被告佳颖公司违约导致合同解除，其关键在于对情况说明内容的认定。根据目前查明的事实，自2019年8月开始，第三人因与被告茂运公司之间租赁合同产生纠纷而在涉案商铺所在美食广场内张贴公告，在客观上对于原告继续租赁涉案商铺的意愿产生影响，并最终在2019年8月31日该美食广场遭第三人停水停电，所有广场商铺的承租方无法正常使用商铺，但是原告所提供的情况说明的落款时间为2019年8月30日，原告称实际在2019年8月31日签订亦没有提供相应的证据证明，而被告对此不予认可并坚持认为系在落款日期签订，因此根据情况说明的起草方系原告以及所载内容，又被告佳颖公司认可由被告茂运公司出具的该情况说明，本院认为，原告与被告佳颖公司系协商一致解除租赁合同关系，解除日期为2019年8月30日，且被告佳颖公司确认涉案商铺于当日收回。基于此，对于原告主张的违约金，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告主张情况说明中“双方从此再无其他任何争议”表明原告无权向被告提出诉请主张，对此本院认为，一方面当事人的意思自治应当得到尊重，但另一方面，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。在情况说明落款日的次日，涉案商铺所在美食广场被第三人停水停电，则即便原告继续租赁涉案商铺也已经无法使用，而被告茂运公司于此后经人民调解与第三人解除租赁关系并取得相应补偿，因此被告佳颖公司已经实际多收的租金、押金以及装修补偿金如不予退回则显失公平，故本院对于原告主张退回租金24,000元、押金24,000元均予以支持；对于装修补偿金，本院根据联营合同所载租期及原告实际租赁涉案商铺的期限折算后，确认被告佳颖公司应退还原告其余装修补偿金55,410元。至于原告主张的装潢损失、设备损失、停业损失、食材损失，一则原告提供的证据不足以证明其实际已经产生上述损失，二则在双方协商一致解除合同的情况下，原告主张上述损失，缺乏依据，本院不予支持。至于被告茂运公司是否应当承担共同赔偿责任，要从合同的相对性考虑，被告茂运公司并非联营合同的相对人，原告要求被告茂运公司共同承担责任缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告陈雪红与被告上海佳颖餐饮管理有限公司签订的联营合同于2019年8月30日解除；二、被告上海佳颖餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈雪红已付租金24,000元；三、被告上海佳颖餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈雪红押金24,000元；四、被告上海佳颖餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈雪红装修补偿金55,410元；五、驳回原告陈雪红的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,970元，减半收取4,485元，由原告陈雪红负担3,301元(已付)、被告上海佳颖餐饮管理有限公司负担1,184元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二〇年四月七日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。