西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终742号上诉人（原审被告）：周高，男，1990年11月2日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：张谪君，陕西耀轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周美荣，女，1968年10月2日出生，汉族，住陕西省榆林市定边县。委托诉讼代理人：辛文强，陕西兆守律师事务所律师。委托诉讼代理人：成鑫，陕西兆守律师事务所实习律师。上诉人周高因与被上诉人周美荣房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019)陕0113民初15799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周高上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周美荣一审的诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实不清，周高并非涉案房屋的承租人，在一审开庭前周高不认识也没见过出租人屈西让，房屋租赁协议上的签名也不是周高本人所签，周高仅仅是屈鸣的员工，其与周美荣就房租的事情交涉是代替屈鸣的意思，一审认定周高为承租人，判决其承担房租与违约金错误。周美荣辩称，周高在一审庭审中承认涉案的租赁协议中承租人是其亲笔签名，现上诉所称的事实与理由与一审所述存在重大矛盾，违反了诚实信用原则及“禁反言”原则，上诉理由不能成立。周高与屈西让签订租赁合同，后屈西让的合同当事人地位由周美荣承继，周高应当继续向周美荣履行合同义务并承担违约责任。周美荣向一审法院起诉请求：1、周高支付周美荣自2017年11月6日至2019年2月5日的租金100000元及2019年3月的房屋占用费6697.6元，共计106697.6元；2、周高支付违约金64600元（按每日100元，自2017年10月6日起暂计算至2019年7月14日，请求至实际给付之日）；3、诉讼费、律师费由周高承担。一审法院认定事实：2017年1月15日，案外人屈西让（出租方、甲方）与周高（承租方、乙方）签订《秋涛阁地下室租赁协议》，约定将位于西安市建筑面积191.36平方米）出租给乙方，甲方从2017年2月5日将协议约定的租赁物交付乙方使用，至2019年2月5日收回；合同第三条约定，租金（2017年2月5日到2017年5月5日），地下室191.36平方米，按每月35元计算；乙方于协议签订之日起按季度支付房租，且每次需提前一个月支付下一季度房费，第一次支付房租于2017年1月20日之前，房租为20000元；合同第六条约定，租赁期限届满或终止，乙方必须在六日内迁出乙方所有家具和设备，并且不得破坏房屋现状，若迁出后六日内仍有物品等拒不搬清，视为乙方放弃对物品的权利，由甲方全权处理；合同第七条约定，乙方不按本协议的约定向甲方按时交纳租金的，每拖欠一日应向甲方支付100元违约金。合同签订后，周高实际使用该房屋，屈西让预收了2017年年底前的房屋租金及保证金。2017年5月1日，屈西让将上述房屋出售给周美荣，于2017年7月19日将该房屋过户至周美荣名下；屈西让将预收的涉案房屋的租金及保证金，向周美荣返还。另查，上述房屋的所有权人为冯惠英，系屈西让的母亲。2019年1月15日，周美荣将屈西让为被告，周高为第三人诉至法院，请求判令：1、屈西让交付上述房屋，由第三人配合完成交接手续；2、屈西让支付滞纳金466000元；3、屈西让支付违约金。法院审理后作出（2019）陕0113民初1610号民事裁定，裁定驳回周美荣的起诉。在该案中，周高称，屈西让向其告知将房屋出售他人，如还要继续租，将租金交给周美荣，其于2017年年底搬离涉案房屋。周美荣提交电话录音、涉案房屋物业公司的收费收据照片，证明其向周高催收租金，周高表示该房屋正在转让，仍在占有使用该房屋，周高向物业公司缴纳水、电、物业费。其中，电话录音系周美荣的丈夫与周高的电话录音，周高称“我跟她说我说这个房子转出去之后我给他交房租，转租之后，又让别人来给他新交，因为我现在这个房我正往出去转呢”、“我们那个合伙弄呢，我现在跟你说，现在那个房如果我转我现在正在转，因为现在没营业你也知道是不是没营业，我那个转出去之后我马上就让他重新给你交”。经询，周美荣称，2019年5月，周高将涉案房屋向其交还，其前往物业公司办理物业费，物业公司称，物业费由周高所经营的足浴店一直缴纳。周高对通话录音的真实性认可，对照片真实性不认可，称并非其缴纳水、电、物业费，其未在2019年5月向周美荣交房，没人向其通知。经询，周高称，其于2017年年底搬离时向屈西让电话告知，因房屋没有钥匙，其将自己的东西拿走，当时去向屈西让交租金到2017年年底，没有与新房东周美荣续租。周高称，其无需支付违约金，周美荣诉请主张的违约金过高，请求人民法院予以降低。关于律师费，周美荣未提交相应证据。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，周高与屈西让签订《秋涛阁地下室租赁协议》系双方当事人真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。屈西让将上述房屋出售给周美荣，于2017年7月19日将该房屋过户至周美荣名下。即，从2017年7月19日开始，《秋涛阁地下室租赁协议》对周高、周美荣继续有效。关于2017年年底前的房屋租金已由屈西让向周美荣返还，故周美荣诉请主张2017年11月6日至2017年12月31日之间的租金，依法不予支持。根据周高在（2019）陕0113民初1610号案件中的陈述，屈西让向其告知房屋所有权人变更为周美荣。周高支付租金至2017年年底，租赁合同约定的租赁期限为2年，周高既未向周美荣缴纳2018年1月1日之后的租金，双方又未解除该租赁协议。周高作为承租人其应对房屋交还所有权人的时间承担举证证明责任。周高辩称，其2017年年底搬离时向屈西让电话告知，但此时屈西让已非该房屋所有权人；且周高搬离时应向所有权人周美荣告知并履行交还房屋的手续，故对周高的该项辩称，依法不予采信。另，根据电话录音内容，周高表示正在将涉案房屋进行转租，证明其仍然占有该房屋；故周高应按《秋涛阁地下室租赁协议》约定的每季度20000元租金标准向周美荣支付，2018年1月1日起至2019年2月5日止的租金87777元及2019年3月的房屋占用费6667元，共计94444元。关于违约金，周高主张《秋涛阁地下室租赁协议》约定的违约金过高，请求法院予以降低；周美荣未提交证据证明其实际损失，故违约金以87777元为基数，自2018年11月5日起（租赁期内最后一次应付租金日）算至实际给付之日，以6667元为基数，自2019年3月31日起算至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于律师费，周美荣未提交相应证据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告周高于本判决生效之日起十日内向原告周美荣支付自2018年1月1日起至2019年2月5日止的租金87777元及2019年3月的房屋占用费6667元，共计94444元。二、被告周高于本判决生效之日起十日内向原告周美荣支付违约金（以87777元为基数，自2018年11月5日起算至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算及以6667元为基数，自2019年3月31日起算至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费3726元，由被告承担2300元，原告承担1426元。因原告已预交，被告在履行上述金钱义务时一并给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。二审审理中，周高要求对涉案《秋涛阁地下室租赁协议》中承租人周高的签名进行笔迹鉴定，但称提供不了签订合同同时期其签名笔迹的检材。本院认为，本案的争议焦点为涉案的房屋租赁合同是否为周高本人所签名。一审庭审中，周高已承认涉案的《秋涛阁地下室租赁协议》系其与屈西让所签订，现其上诉主张涉案的租赁合同承租人签名非其本人所签，要求进行笔迹鉴定，却未向法院提交合法的检材。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，周高的上诉请求证据不足，本院不予支持。综上所述，周高的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2161元由周高负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈平审 判 员 李涛审 判 员 李刚二〇二〇年四月二十一日法官助理 王坤书 记 员 李艳