上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初44544号原告：夏淇奥。委托诉讼代理人：夏某甲(系原告夏淇奥之父)。委托诉讼代理人：郑乔乔，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：林玲红。委托诉讼代理人：李良清，上海清辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐秋月，上海清辰律师事务所律师。原告夏淇奥与被告林玲红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理，依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年12月12日公开开庭进行了审理。原告夏淇奥及其委托诉讼代理人夏某甲、郑乔乔，被告林玲红及其委托诉讼代理人李良清到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。原告夏淇奥向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年4月1日至2019年9月8日的商铺租金人民币(币种下同)71,500元;2.判令被告支付违约金23,400元(78,000*30%)：3.判令被告支付物业费8,492.80元(计算至2019年9月8日)；4.判令被告支付拆门处置费500元;5.判令被告支付律师代理费及差旅费。事实和理由：原、被告于2018年6月14日签订《商铺铺位租赁合同》，约定由原告将位于上海市闵行区xx路XXX号XXX幢XXX室XXX号商铺(52.49平方米)出租给被告。期限为一年,自2018年4月1日起至2019年3月30日止。租金为税后年租金78,000元。付款方式：合同签订之日为支付租金和押金之日,租金为78,000元，押金1万元。租赁期满本合同即终止，被告须在2019年4月1日前将商铺交回给原告。租赁期届满,被告交回铺位，原告不承担被告任何的铺位改造、装潢的补偿责任。被告应将铺位清空不得留任何物品,被告留在铺位内的任何物品,原告可视作被告无弃物品处置,处置费用由被告承担并在押金中扣除。如超出期限返还的,被告除应按合同约定的租金标准继续支付外,还需另按本合同约定租金标准的3倍向原告支付租金,且超出期限不足一个月的均按一个月计算。租赁期届满前,被告如需继续租赁,需提前2个月书面向原告提出继续租赁的要求。在同等租赁条件下和被告严格履行本合同约定的按时缴纳租金和其他相关费用的前提下,被告享有优先租赁权。被告返还商铺应当符合正常使用状态。返还时应经原告书面验收认可并结清应承担的费用。租赁期间任何被告违反本合同的规定应承担违约责任,违约金按年度租金的30%计算。合同到期后被告未提出续租申请,未经原告允许继续占用该商铺至2019年9月8日止。被告的行为已违反了合同约定,构成违约。原告依据《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定,遂依法提起本案诉讼要求判如所请。庭审中，原告将上述诉请1主张的商铺租金71,500元明确表示为：根据合同约定，该商铺租金应按照原租金4倍计算，不满一个月的按照一个月计算，现原告将该商铺租金自愿调整按照原租金的2倍计算。将诉请3物业费起止时间明确为自2018年10月至2019年9月8日止，金额变更为8,489.61元。将诉请5律师代理费金额明确为1万元，差旅费金额明确为2,328元。被告林玲红辩称，关于诉请1，同意向原告支付自2019年4月1日-2019年8月8日止的商铺占用费用。因在另案中，对方认可被告是在2019年8月8日已经搬离系争商铺，只是没有交付钥匙。对于原告要求被告双倍支付租金的理由：原、被告在签订涉案租赁合同之前，也签订过租赁合同，本案合同只是由原来的合同顺延而来，在第一份合同到期后，被告并未与原告立即签订租赁合同，而是到2018年6月14日才签订了新合同。根据惯例，被告在本案合同到期后，被告继续占用商铺，当时原告也没有提出要求被告立即返还系争商铺，而是由隔壁20号商铺的业主与被告继续磋商。直到2019年8月，双方未能磋商一致。2019年8月8日，原告代理人通过微信确认同意被告将系争商铺转租给他人，所以被告并没有在合同期内违反原告提出的11.3条条款。同时，2019年3月30日合同到期后，双方一直在磋商中，合同自然终止了，进入了不定期租赁。所以不适用合同约定，适用法律规定，占有一天，支付一天费用。故原告向被告主张双倍租金没有合同和法律依据。该合同版本是原告提供被告的格式条款，合同中条款排除被告的主要权利。关于诉请2，被告不同意支付违约金。合同13.1很明确，是租赁期间。本案不是租赁期间产生的纠纷，而是租赁期后产生的纠纷。原告主张也是合同期满后的使用费，所以原告无权向被告主张违约金。关于诉请3，被告同意支付自2018年10-2019年8月8日共计7,785元的物业费。关于诉请4,不同意支付2019年9月9日的拆门费用。关于诉请5,被告不同意支付律师费和差旅费。根据合同15.1条约定，支付律师费和差旅费的条件，是被告不支付租金的情况下，原告在合同期内提前解除合同。这时候发生的律师费和差旅费由被告承担。本案不是合同期间产生的费用，而是原告向被告主张被告没有及时搬离系争房屋而产生的费用，不符合合同15.1条的规定，所以原告无权主张。原告夏淇奥为证实其诉请主张，向本院提供了以下证据：1.《上海市房地产权证》1份；2.原、被告签订的《商铺铺位租赁合同》1份；3.物业费催缴通知单以及上海市增值税发票各1份；4.拆门费收据以及微信转账凭证1组；5.与被告聊天记录1组。6.银行清单1份，以此证明被告并未按时支付租金的记录。7.微信聊天记录1组，以此证明被告故意没有交钥匙。8.律师委托合同和律师费发票各1份，以此证明原告为本案支付了律师费1万元。9.差旅凭证1组。经庭审质证，被告对原告提供1、2、3、6、7证据的三性均表示认可。对证据4中拆门费收据的真实性表示无法确认，认为与本案无关。对微信转账凭证表示认可。对证据5表示认可，证明合同期满后，双方一直在进行磋商。2019年8月8日，原告还要求被告介绍客户，所以被告不存在事实上和合同上的违约情况。对证据8表示认可，但是非合同约定的律师费用支付情况。对证据9，认为与本案无关。被告林玲红为证实其抗辩主张，向本院提供了以下证据：1.《商铺租赁合同》1份，以此证明系争商铺由原租赁合同(2018年2月28日止)顺延而来。根据惯例，并未在租赁期满后立即签订后期租赁合同，事实上后期双方在协商续租事宜，而是到2018年6月14日才签订了新的租赁合同。2.《商铺铺位租赁合同》(102室19号商铺)1份，以此证明合同文本系原告提供的格式文本，其中的条款排除了被告权利，属于无效条款；其中15.1和11.3条，是格式条款，限制了被告的权利，是无效条款。3.被告与陶某某的聊天记录1组，以此证明原告委托临铺业主陶某某与被告进行磋商的事实。经庭审质证，原告对被告提供证据1的三性表示不予认可，认为上面的签字不是原告签订的。即便合同是真实的，在原定期限2月28日到期，与本案合同的签订也没有关联。该合同是假的。对证据2的真实性表示认可，但不同意被告的证明目的，且认为与本案无关。是两个合同，两个独立案件。但是所谓格式条款，并不认为格式条款必然无效。该合同条款是双方协商一致，故被告提出的主张，没有任何法律依据。对证据3的真实性、关联性均表示予以认可，但不同意被告的证明目的。被告提交的是一张孤证。陶某某从未同意转租。对于介绍客户，是希望被告通过介绍客户，自行磋商，减少被告自己的损失。原告是允许其介绍客户，并非同意被告擅自转租。本院认为，原、被告提供的上述证据均具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告夏淇奥系位于上海市闵行区xx路XXX号XXX幢XXX室(20号)商铺的产权人。2017年3月8日，夏淇奥(作为出租人，签约甲方)与案外人上海A幕墙材料有限公司(作为承租单位，签约乙方，由林玲红作为代理人)签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区xx路XXX号XXX幢XXX室XXX号(产证面积52.49平方米的商铺出租给乙方经营幕墙材料产品使用。租赁期限壹年，自2017年3月1日至2018年2月28日止。铺位的税后年租金合计为90,000元整，押金10,000元。上述合同到期后，原告夏淇奥(作为出租方，签约甲方)与被告林玲红(作为承租方，签约乙方)于2018年6月14日签订《商铺铺位租赁合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区xx路XXX号XXX幢XXX室XXX号商铺(产证享有权52.49平方米)出租给乙方商业使用，租赁期限壹年，自2018年4月1日至2019年3月30日止。铺位税后年租金合计为78,000元。付款方式：在本合同签订之日，乙方应向甲方交纳自2018年4月1日至2019年3月31日租金78,000元整，以及押金1万元整。乙方应将上述租金的押金直接汇入甲方银行卡：农业银行：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX夏某甲卡内。本商铺遵循现付租金后使用方式。甲方于本合同生效之日起，按现状将铺位交付乙方。若乙方要对铺位进行分割与装修，其费用由乙方自行承担。乙方保证租赁铺位期间，依法经营，服从市场管理，按时交纳租金及包括物业费在内的其它相关费用。改造和装潢费用由乙方自理。铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金税费等由乙方支付和承担。乙方应当按时向有关部门交纳费用，否则承担违约责任。该合同11.1约定，租赁期届满，本合同即终止，届时乙方须在2019年4月1日前将铺位退还甲方。11.2约定，租赁期届满，乙方交回商铺，甲方不承担乙方任何铺位改造、装潢补偿责任。11.3约定，乙方应将铺位清空不得留下任何物品，乙方留在铺位内的任何物品，甲方可视作乙方丢弃物品处置，处置费用由乙方承担并在押金中扣除。如超出期限返还的，乙方除应按合同约定的租金继续支付外，还需另按本合同约定的租金标准的三倍向甲方支付租金，且超出期限不足一月的均按一月计算。11.4约定，租赁期届满前，乙方如继续租赁，须提前贰个月书面向甲方提出继续租赁的要求；11.5约定，在同等租赁条件下如乙方严格履行本合同约定的按时缴纳租金和其他相关费用的前提下，乙方享有优先租赁权。11.7约定乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方书面验收认可，并相互结清各自应承担的费用。13.1约定，租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约责任；违约金按年度租金的30%计算。15.1约定，鉴于本商铺是按现状交付乙方使用，故乙方不得以任何理由拒付租金。如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，乙方同意甲方提前解除合同并承担相应的违约责任。与此同时，乙方还应承担甲方为实现权利而发生的诉讼费用、律师代理费用和甲方及甲方委托的律师前往上海参与诉讼的差旅费。上述合同对双方的其他权利义务亦作了约定。上述合同签订后，因夏淇奥与案外人上海A幕墙材料有限公司订立的《商铺租赁合同》到期后，双方一直在商谈续租事宜，故被告自2018年4月1日前即已实际使用涉案商铺。先前租赁合同中缴纳的1万元租赁押金亦转入涉案租赁合同。被告另于2018年7月28日向原告支付了上述租期内的全部租金78,000元。上述合同到期后，先由原告委托案外人陶某某与被告一直在磋商续租事宜但未果，后由被告提出希望由其介绍新的承租人并向新的承租人收取装修补偿费，而原告同意此方案但强调被告介绍的新承租人需要与原告直接签订租赁合同。双方为此一直在沟通协商，故被告未向原告返还商铺。之后，由于双方对续租事宜磋商未成，案外人陶某某(原告委托其与被告磋商续租事宜)于2019年8月7日下午向被告林玲红发送微信称“现在我明白你介绍想客户给我们是想拿回你自己说的转让费，如果换位思考，也不是不可以，但你这样头尾，两边都替自己考虑，也要想一想我们为什么要同意你的方案呢？”林玲红当天下午用微信回复称“那么你的方案是什么？”2019年8月8日下午，陶某某向林玲红又发送微信称“对我来说最好方案当然是按合同办事，你结清房租(押金可以抵扣)、水电物业费，将商铺交还给我，你的装修不予补偿。你或许是有一些前期费用，比如转让费、装修费等，这些费用虽然和我方无关，但换位思考，替你想想，所以才考虑你的建议，让你自己介绍客户，这些费用你多少可以从下一个客户那里算一点回去，可合同必须是我与新客户签。如果以上我们双方能够达成一致意见，我再考虑给你们半个月时间，至于给你还是给新客户都可以，就由你们自己谈，我反正就是让半个月时间。以上就是我的方案”。2019年8月11日下午，被告通过微信告知原告称“搬完了”。但被告未能将商铺钥匙交还给原告。原告在向被告催讨商铺钥匙未果的情况下，于2019年9月8日花费500元拆卸了前后两扇电动卷帘门自行收回了涉案商铺。自2018年10月起，被告未支付涉案商铺的物业管理费。物业管理费的计费标准为14.36元/平方米/月。2019年8月31日，商铺物业管理方上海B物业管理有限公司向原告发出《催缴欠款通知单》，要求支付自2018年10月至2019年9月期间的物业管理费9,045.60元。之后，原告支付了涉案商铺自2018年10月至2019年9月8日的物业管理费8,489.61元。现原告以上述诉称理由诉诸本院。另查，原告为本案诉讼，与北京盈科(上海)律师事务所签订了《委托代理合同》，聘请该律师事务所提供法律服务，并支付了10,000元律师代理费。另原告称其为此次诉讼还花费了差旅费2,328元。庭审中，原告表示被告已付的租赁押金1万元可以抵扣欠付的使用费。原告要求被告支付违约金23,400元有三个理由：1.被告没有按照合同约定按时支付租金；2.被告未能如期交还房屋；3.被告中间意图转租。本院认为，原、被告签订的《商铺铺位租赁合同》，系签约双方当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应恪守并按约履行。关于诉请1，从原、被告提供的微信聊天记录显示，自2019年4月1日涉案租赁合同期满后，先由原告委托案外人陶某某与被告一直在磋商续租事宜但未果，后由被告提出希望由其介绍新的承租人并向新的承租人收取装修补偿费，而原告同意此方案但强调被告介绍的新承租人需要与原告直接签订租赁合同。双方就此一直在沟通协商，因此被告未向原告返还商铺。由此可见，被告未按合同约定返还商铺是因原、被告就合同到期后商铺的交接、租赁事宜一直在沟通协商之中，而非被告恶意违约。现原告主张被告逾期返还商铺构成违约并要求按租金的2倍计算使用费之主张，本院不予支持。但由于被告自合同期满后仍占有使用涉案商铺，被告应当向原告支付占有期间的使用费，该使用费可参照双方租赁合同约定的租金计算标准。查本案中，被告通过发送微信形式通知原告其于2019年8月11日已搬离涉讼商铺，但被告未向原告返还商铺钥匙，导致商铺最终由原告于2019年9月8日自行收回，故被告需向原告支付自2019年4月1日至2019年9月8日止，参照每月6,500元计算的商铺使用费34,209元。关于诉请2，原告在庭审中表示其基于(1)被告没有按照合同约定按时支付租金；(2)被告未能如期交还房屋；(3)被告中间意图转租等三个理由，要求被告支付违约金23,400元。首先，根据双方合同15.1条约定：“鉴于本商铺是按现状交付乙方(即被告)使用，乙方不得以任何理由拒付租金。如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，乙方同意提前解除合同并承担相应的违约责任。与此同时，乙方还应承担甲方为实现权利而发生的诉讼费用、律师代理费用和甲方及甲方委托的律师参与诉讼的差旅费。”此条款表示，若乙方出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，甲方可以行使提前解除合同并追究乙方违约责任。该条款的适用前提是由于乙方即被告的违约行为导致租赁合同提前解除为前提。但本案中，原、被告对于涉案商铺的租赁合同履行至合同期满，不存在因被告违约导致合同提前解除这一情形。因此该条款不适用本案。其次，根据本院前述分析，被告在涉案租赁合同期满后并非恶意拒绝向原告交还商铺，而是双方为磋商续租、寻找下家等相关事宜一直处于沟通协商过程中。因此也不存在原告所称的被告未能如期交还房屋及被告中间意图转租等情况。综上，本院对原告的此项诉讼请求不予支持。关于诉请3，被告通过发送微信形式通知原告其于2019年8月11日已搬离涉讼商铺，但被告未向原告返还商铺钥匙，导致商铺最终由原告于2019年9月8日自行收回。现原告已为被告垫付了2018年10月至2019年9月的物业管理费，故本院对原告的此项诉请予以支持。关于诉请4，被告虽于2019年8月11日通过微信告知原告已搬离涉讼商铺，但被告未能将涉案商铺钥匙一并交还给原告，导致原告在一再向被告催要钥匙无果的情况下，无奈于2019年9月8日花费500元拆卸电动卷帘门自行收回涉案商铺。故对原告的此项诉请，本院亦予支持。关于诉请5，涉案租赁合同第15.1条约定：“鉴于本商铺是按现状交付乙方(即被告)使用，乙方不得以任何理由拒付租金。如出现不按合同约定的金额和期限交纳租金的情况，乙方同意提前解除合同并承担相应的违约责任。与此同时，乙方还应承担甲方为实现权利而发生的诉讼费用、律师代理费用和甲方及甲方委托的律师参与诉讼的差旅费。”此条款适用的前提是由于乙方即被告的违约行为导致租赁合同提前解除为前提。但本案中，原、被告对于涉案商铺的租赁合同履行至合同期满，不存在因被告违约导致合同提前解除这一情形。因此该条款不适用本案。对原告要求被告支付律师代理费及差旅费之诉请，本院不予支持。此外，原告在庭审中已明确表示，被告已付的租赁押金1万元可以抵扣欠付的使用费。故该1万元租赁押金可在被告向原告应付的使用费中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告林玲红于本判决生效之日起十日内支付原告夏淇奥自2019年4月1日至2019年9月8日止的使用费24,209元(已抵扣租赁押金1万元)。二、被告林玲红于本判决生效之日起十日内支付原告夏淇奥物业管理费8,489.61元。三、被告林玲红于本判决生效之日起十日内支付原告夏淇奥拆门费500元。四、驳回原告夏淇奥其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,489.84元，减半收取计1,244.92元，由原告夏淇奥负担753.75元，被告林玲红负担491.17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年四月七日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。