贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0526民初585号 原告谭磊，男，汉族，1985年12月4日生，本科文化，住六盘水市钟山区。 被告：贵州最美花园物业服务有限公司。 住所地：毕节市七星关区泌阳街道同心路碧阳国际城1-1-9-2。 统一社会信用代码：91520502MA6DYERD1R。 法定代表人：向林丰，该公司总经理。 被告：贵州黔蒙房地产开发有限公司。 住所地：贵州省威宁县建设西路。 统一社会信用代码：91520526580670974J。 法定代表人：向林丰，该公司总经理。 原告谭磊诉被告贵州最美花园物业服务公司（以下简称最美花园物业公司）、贵州黔蒙房地产开发有限责任公司（以下简称黔蒙房开公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭磊到庭参加了诉讼，被告最美花园物业公司、黔蒙房开公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告谭磊诉称：2013年8月15日，原告向被告黔蒙房开公司购买了威宁县草海火车站前黔蒙天河时代广场1-5栋1-2-41号商铺，建筑面积为86.39平方米，房屋总价款为274915元，原告按约支付了全部购房款。2017年12月30日，经黔蒙房开公司安排，原告与二被告签订了《租赁经营合同》，约定原告将自己的商铺出租给被告最美花园物业公司，年租金为24992元，租期十年，即自2015年1月1日至2024年12月31日。免租期为三年（自2015年1月1日至2017年12月31日），免租期届满后，原告多次向二被告催要租金未果。2018年5月30日，被告最美花园物业公司承诺于2018年7月30日前返还30％的年租金，2018年12月30日前全部返还，被告黔蒙房开公司承担担保责任，但二被告向原告出具承诺书后，仍未按时支付租金。2019年5月21日，原告将二被告诉至法院，经威宁县人民法院主持调解后达成协议，威宁县人民法院制作了调解书，明确由被告最美花园物业公司于2019年7月24日前支付原告2018年的租金及违约金共32489.6元，但被告最美花园物业公司仍未履行。经原告申请执行后，未执行到位，现原告要求被告黔蒙房开公司承担连带支付责任。故诉至法院，请求法院判令：1、由被告最美花园物业公司支付原告2019年1月1日至2019年12月31日的租金24992元，并承担租金30％的违约金7497.6元，由被告黔蒙房开公司承担连带责任；2、由被告黔蒙房开公司对2018年的租金24992元及违约金7497.6元承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。 原告谭磊在举证期限内向法庭提交的证据如下： 1、《商品房买卖合同》及《租赁经营合同》，用以证明原告向被告黔蒙房开公司购买了商品房，并与二被告签订了《租赁经营合同》。 2、承诺书及情况说明，用以证明被告最美花园物业公司承诺向原告支付租金，黔蒙房开公司承担担保责任。 3、民事调解书及民事判决书一份，用以证明调解时原告明确保留要求对黔蒙房开公司承担连带责任的权利，黔蒙房开公司向租户收取租金，也应当向业主缴纳租金。 被告最美花园物业公司、黔蒙房开公司未作答辩，亦未向法庭提交证据。 经审理查明：2013年8月15日，原告谭磊向被告黔蒙房开公司购买了“黔蒙天河时代广场”1-5栋1-1-41号商铺。2017年12月30日，原告（甲方）与被告最美花园物业公司（乙方）、黔蒙房开公司（丙方）三方签订了《租赁经营合同》，约定原告将其向被告黔蒙房开公司购买的商铺出租给被告最美花园物业公司经营，租期10年（自2015年1月1日至2024年12月31日），年租金为24992元，于每年12月30日前支付完毕，其中免租期3年（2015年1月1日至2017年12月31日止），租金从2018年1月1日起计算。《租赁经营合同》第5.1条约定：“保证按本合同第2.2款约定按时足额支付甲方租金，乙方逾期支付租金，三个月内，每逾期一天，按应付租金的万分之五支付滞纳金。超过三个月，为乙方违约，甲方有权解除合同，并按5.6款追究乙方违约责任。”第5.6条约定：“乙方违反上述承诺，给甲方造成经济损失由乙方承担全部经济法律责任，导致合同无法继续履行，甲方有权解除合同，乙方应承担本合同第2.2款约定的年租金总额100%的违约金。”第七条约定：“丙方有权监督、检查乙方的经营管理；丙方有责任帮助乙方解决标的物业使用过程中所发生的问题和困难；丙方对乙方向甲方支付租金的义务督促责任”。 另查明：2018年5月30日，被告最美花园物业公司、黔蒙房开公司向原告谭磊出具了《承诺书》，其中最美花园物业公司为承诺方，黔蒙房开公司为担保方。《承诺书》载明：“一、我公司承诺在2018年7月30日将2018年租金返30％给业主，剩余部分在2018年12月30日全部返还；2018年7月30日若最美花园物业公司不能返30％租金，则由黔蒙房开公司支付；二、2018年8月30日前，黔蒙房开公司与最美花园物业公司理顺关系后由最美花园物业公司承担支付剩余的70％，否则由黔蒙房开公司承担；四、黔蒙房开公司对上述的担保仅限本协议，对业主租金支付负担保责任。”之后，被告最美花园物业公司未向原告支付2018年的租金，原告遂将二被告诉至本院，经本院主持调解，原告撤回了对黔蒙房开公司的起诉，并与被告最美花园物业公司达成了调解协议，本院据此制作了（2019）黔0526民初3388号民事调解书，调解达成的协议为：“由被告最美花园物业公司支付谭磊2018年期间的租赁费24992元、违约金7497.6元，共计32489.6元，定于2019年7月24日前履行完毕。”2019年7月24日的履行期限届满后，最美花园物业公司未按调解书履行义务，且现2019年租金的支付期限也已届满，被告最美花园物业公司亦未按合同约定向原告支付2019年的租金24992元。 上述事实，有原告陈述，原告提交的租赁经营合同、承诺书、调解书等证据为凭，这些证据经本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告谭磊与被告最美花园物业公司及被告黔蒙房开公司签订的《租赁经营合同》系三方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行各自的义务。被告最美花园物业公司未按合同约定向原告支付2019年的租金24992元，显属违约，故对原告要求被告最美花园物业公司支付2019年的租金24992元的主张，本院予以支持。对于原告主张的违约金，双方在《租赁经营合同》中约定于每年的12月30日前支付当年的租金，若逾期超过三个月，则被告应承担年租金100％的违约金。现被告已逾期超过三个月，原告主张的30％未超过合同约定，且被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见要求下调违约金，故应视被告放弃对原告主张的抗辩，不利的后果由被告自行承担，故对原告主张的违约金，本院予以支持，该违约金计算为24992×30％=7497.6元。承担连带责任需法律有规定或当事人之间有约定，原、被告三方共同签订的《租赁经营合同》及其他证据中并未明确约定被告黔蒙房开公司应对租金承担连带支付责任，故原告提交的《租赁经营合同》及其他证据达不到被告黔蒙房开公司应承担连带责任的证明目的。虽黔蒙房开公司的法人在《承诺书》上签字，但原告未提交证据证明其对被告黔蒙房开公司机关决议内容进行了相应的形式审查，故依据《中华人民共和国公司法》第十六条“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；……”之规定，对原告要求由被告黔蒙房开公司承担连带责任的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告贵州最美花园物业服务公司于本判决生效后十日内支付原告谭磊2019年的房屋租金24992元、违约金7497.6元，共计32489.6元； 二、驳回原告谭磊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费712元由被告贵州最美花园物业服务公司承担。 如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 员 管洪涛 二〇二〇年四月十六日 法官助理 赵英健 书 记 员 王 珺