河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异52号 案外人：朱强贞，男，1995年6月28日出生，汉族，住河北省邢台市威县。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 上述二被执行人的委托代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市高开区房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人朱强贞称，请求依法中止对位于邢台市高开区的执行，解除对该房产的查封。事实与理由： 2015年8月15日，郭庆周承建施工邢台福麟公司开发的福麟小镇（南石门）1＃楼、2＃楼及周边地库工程，因邢台福麟房地产开发有限公司拖欠郭庆周工程款，2016年7月7日经双方协商同意用部分工程款购买由邢台福麟公司承接开发的位于邢台市xx号楼xx单元xx号房产，登记于案外人名下，并与案外人签订了《福麟小镇（高开区）认购书》。法院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇xx号楼xx单元xx号房产，因在法院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求解除对该房产的查封。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向法院提出执行异议申请，请求法院依法中止对位于邢台市高开区的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、2016年7月21日福麟公司向案外人出具的案涉房屋购房款收据一张，金额663909元； 证据二、案外人与福麟公司签订的福麟小镇认购书； 证据三、2016年7月7日福麟公司与郭庆周签订案涉房屋抵顶协议书一份； 证据四、2015年8月15日福麟公司与郭庆周签订的《福麟小镇项目I标段建设工程施工协议》一份。 申请执行人武大秀答辩及质证意见，对证据1真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。根据案外人提供的以房抵债协议可以证明案外人没有向邢台福麟房地产开发有限公司支付购房款。 对证据2福麟小镇认购书质证意见：真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。2、关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人朱强贞在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据3质证意见：1、对该协议书真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。2、该协议书不能证明邢台福麟房地产开发有限公司与郭庆周之间存在真实的债权债务关系，也不能证明案外人已经取得涉案房屋的合法权益。 对证据4质证意见：1、对协议的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、该协议不能证明郭庆周已经履行合同义务，也不能证明邢台福麟房地产开发有限公司欠郭庆周工程价款的事实。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人朱强贞没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。 涉案房屋登记在被执行人名下，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人朱强贞对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人朱强贞仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。 案外人朱强贞的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外人朱强贞不是涉案房屋的权利人，案外人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，朱强贞的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人福麟公司、贺志强答辩称，邢台福麟房地产开发有限公司已实际将涉案房产位于邢台市经济开发区房产出售给案外人朱强贞。 2015年8月15日，郭庆周承揽了邢台福麟房地产开发有限公司开发的位于邢台县福麟小镇项目（南石门）1＃、2＃楼及周边地库工程施工，并与邢台福麟房地产开发有限公司签订《邢台福麟房地产开发有限公司福麟小镇项目建设工程施工合同》，因邢台福麟房地产开发有限公司拖欠郭庆周工程施工款，2016年7月7日，经双方协商共同签订《协议书》，邢台福麟房地产开发有限公司用位于邢台市经济开发区xx房产、xx地下室、xx房产、xx号地下室抵付1236808元工程款，并约定将xx号房产、-xx号地下室办理至案外人朱强贞名下，邢台福麟房地产开发有限公司于2016年7月21日向案外人朱强贞出具xx号房产及xx号地下室的《收据》及《福麟小镇认购书》，至此，涉案房产已实际出售给案外人朱强贞。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市高开区。 另查明，2015年8月15日福麟公司与郭庆周签订《福麟小镇项目建设工程施工合同》约定将福麟小镇项目1#、2#楼及周边地库工程施工承包给乙方，工程固定总价为38419550万元。后郭庆周与福麟公司签订协议书，约定因乙方福麟公司欠甲方郭庆周工程款，经双方协商，就部分欠款1236808元（大写：壹佰贰拾叁万陆仟捌佰零捌元整）的给付问题达成如下协议：一、经双方协商，1236808元（大写：壹佰贰拾叁万陆仟捌佰零捌元整）的债务，由李立平在乙方开发的福麟小镇（高开区）购买的xx房屋（面积111.94㎡，价格：539488元）、地下室xx号（面积：10.3㎡，价格：14875元）合计：554363元（大写：伍拾伍万肆仟叁佰陆拾叁元整）；朱强贞房屋：xx（面积：111.94㎡，价格663909元）、地下室xx号（面积：13.24㎡，价格18536元），合计682445元，以上两套房屋合计应付款：1236808元。用上述工程款1236808（大写：壹佰贰拾叁万陆仟捌佰零捌元整）抵付为房款。二、乙方福麟公司以上述房款抵顶工程款债务后，甲方郭庆周向乙方出具工程款收到凭证，乙福麟公司方向李立平、朱强贞出具房屋、地下室款收到凭证，并为其办理买卖房屋、地下室的相关手续等事宜，以上手续办完视为李立平、朱强贞向乙方福麟公司支付了房款、地下室款，乙方向甲方支付了工程款。三、未尽事宜，由双方友好协商解决。 还查明，案外人朱强贞与福麟公司签订福麟小镇认购书，约定案外人购买福麟小镇xx号楼xx单元xx号，建筑面积113.11平方米，总价款663909元。福麟公司于2016年7月21日为案外人朱强贞出具xx号楼xx号xx室663909元的收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，尽管福麟公司欠付郭庆周施工工程款，郭庆周与被执行人福麟公司协议约定以案涉房屋xx在内的两套房屋，以其房款项抵顶工程款，并由福麟公司向案外人出具收款凭证、为其办理买卖房屋、地下室的相关手续等事宜。案外人虽与福麟公司签订认购书，福麟公司为案外人出具了房款收据，但收款收据并非案外人实际支付了购房款，且案外人没有向本院提供在本院查封前实际占有涉案房屋的相关证据，案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人朱强贞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年四月十六日 书记员  贾胜杰