陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终2185号上诉人（原审原告）：郭文强，男，1990年8月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：贺鸿鹏，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴骥达，男，1970年2月14日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区。上诉人（原审被告）：王晓彬，女，1959年4月8日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。委托诉讼代理人：曹国辉，陕西国友律师事务所律师。原审被告：西安好信达房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市莲湖区高新三路东财富中心二期第1幢3单元19层31919号。法定代表人：赵建平，该公司总经理。上诉人郭文强、吴骥达、王晓彬因与原审被告西安好信达房地产信息咨询有限公司（以下简称好信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2017年6月30日，吴骥达、王晓彬（甲方、卖方）与郭文强（乙方、买方）在好信达公司的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定甲方将位于西安市曲江新区观山悦第1幢1单元11803号、建筑面积141.56平方米房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给乙方，甲方于2010年12月31日签署了备案号为Y11029817的商品房买卖合同。房屋总价款1150000元，协议签订当日乙方支付甲方150000元作为首付款，甲乙双方签字更名前共同办理银行资金监管手续，乙方将尾款1000000元存入资金监管账户中，房产更名手续办完后由甲乙双方共同签字将购房尾款转账给甲方，甲方在收到尾款当日交付房屋给乙方。合同第五条约定“交易流程为：1、三方签订房地产买卖居间协议；2、乙方将购房首付款支付甲方；3、甲乙双方办理购房尾款资金监管手续；4、甲乙双方办理更名过户手续（甲方注销购房合同、乙方签订购房合同）；5、尾款从资金监管账户转入甲方账户；6、房屋交接。前述流程为顺序流程，甲乙双方应在上一步完成后的三日内进行下一步，且必须通知居间方参与”。合同第七条约定“协议签订后，如甲方违约应退还乙方已交款项，并按房屋成交价的30%支付乙方赔偿金。因2017年6月28日西安市政府限购文件或后续细则等不可抗力导致本次房屋交易不能进行（更名不能办理或乙方不能购房）时，三方共同确认终止交易，三方互不承担责任，已收款项应于五日内悉数退还”。同日，王晓彬收取郭文强购房首付款150000元并向郭文强出具了收条。2017年7月18日，甲方王晓彬与乙方郭文强、居间方好信达公司签订《曲江观山悦买卖补充协议》一份，约定资金监管金额为1000000元，乙方自行将户口迁入西安市以具备本市购房资格，乙方户口迁入西安市并将新的户籍资料交给甲方及居间方之日起15日内，本合同更名未达到资金监管解封条件的，按甲乙双方买卖不成立论处，乙方所有钱款予以退还。同日，王晓彬、郭文强在中国工商银行开具了资金监管联名账户，郭文强将余款1000000元转入资金监管账户，好信达公司在该日前分两次收取郭文强中介费20000元。2017年7月28日，郭文强将其户口迁入西安市雁塔区。同年7月底，王晓彬、吴骥达将涉案房屋网签备案合同予以注销。后甲方王晓彬及吴骥达、乙方郭文强、好信达公司再签订《观山悦一号楼11803室买卖补充协议》，约定因开发商现停止网签合同，由甲方负责更名事件未能如期进行，甲方于2017年9月8日最后一次去开发商处确认，合同更名可能要被延迟至2018年元旦，为再次确认双方利益并维护乙方购房权益，双方订立本补充协议，约定如下：甲方同意先交房给乙方使用，甲方不拿售房款并负责尽快完成更名（过户），完成后按原来资金共管协议解封购房款给乙方；如中途房产证办下来了，甲方双方买卖交易事实不变，交易手续由合同更名变为房产过户；乙方入住后对房屋进行装修的，如最后甲乙未成功交易，除乙方所有款项退还外，乙方的装修费也由甲方负责赔偿，此赔偿上限为100000元；甲乙双方签订此补充协议后，不得以任何理由取消买卖交易，由合同更名变为房产过户等交易方式变更的，双方必须无条件配合，未配合方按原始买卖合同赔偿对方30%总价外，还应赔偿对方及居间方实际经济损失；本协议条款与双方原始买卖合同及之前的补充协议有冲突的，以本协议为准，其他按原始买卖合同及之前补充协议执行。郭文强收房后，于2018年3-6月对涉案房屋进行了装修，郭文强提交的票据显示其购买木地板、瓷砖、木门，装饰电视背景墙及半包工包料共支出121893元。2017年9月4日，因案外人尤鸿美与王晓彬的民间借贷纠纷，原审法院对涉案房屋予以查封，查封期限三年。郭文强于2018年9月7日以案外人执行异议之诉为由将尤鸿美作为被告、吴骥达及王晓彬作为第三人诉至原审法院，要求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封扣押。该案经原审法院一审后，尤鸿美不服上诉至西安市中级人民法院，该院审理后查明郭文强第二次支付的涉案房屋购房款1000000元中的100000元自监管账户取出在郭文强处，郭文强未就涉案房屋与开发商签订商品房买卖合同，该院认为王晓彬及吴骥达在尚未取得房屋产权的情况下与郭文强、好信达公司签订的协议中约定的办理更名过户手续不是王晓彬与郭文强之间直接建立涉案房屋买卖合同，而是通过变更与涉案房屋开发商签订的商品房买卖合同买受人的方式进行的，郭文强至今未与开发商签订涉案房屋的买卖合同，《房地产买卖居间协议》约定的交易行为并未完成，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，故于2019年5月8日驳回了郭文强的诉讼请求。庭审中，郭文强称其转入资金监管账户的1000000元房款，自行取出了100000元，在执行异议之诉中被返还了900000元，现王晓彬、吴骥达仅收取其150000元首付款。经法庭释明，郭文强称其不申请对房屋装修损失进行鉴定，愿意按合同约定确定该金额为100000元。郭文强起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、判令解除郭文强与吴骥达、王晓彬、好信达公司签订的《房地产买卖居间协议》、《曲江观山悦买卖补充协议》、《观山悦一号楼11803室买卖补充协议》；2、判令吴骥达、王晓彬向郭文强返还购房首付款150000元；3、判令吴骥达、王晓彬向郭文强赔偿房屋差价损失1250000元；4、判令好信达公司退还郭文强中介费20000元；5、判令吴骥达、王晓彬赔偿郭文强装修费150000元；6、本案诉讼费由吴骥达、王晓彬承担。事实和理由：2017年6月30日，郭文强与吴骥达、王晓彬、好信达公司签订了《房地产买卖居间协议》，约定郭文强购买吴骥达、王晓彬所有的位于西安市曲江新区观山悦第1幢1单元11803号、面积141.56平方米房屋，购房款1150000元。合同签订当日郭文强向王晓彬支付购房首付款150000元，剩余1000000元由郭文强存入资金监管账户待房产过户后支付给吴骥达、王晓彬，双方还约定了其他事项。2017年7月18日，郭文强与王晓彬签订了《曲江观山悦买卖补充协议》约定资金监管的金额为1000000元，当日郭文强向资金监管账户存入了1000000元。2017年9月8日，王晓彬向郭文强交付房屋，郭文强对房屋进行了装修。2017年9月20日，郭文强与吴骥达、王晓彬签订了《观山悦一号楼11803室买卖补充协议》约定合同更名时间为2018年元月，但直至起诉日尚未更名。2017年，吴骥达、王晓彬因个人债务问题被案外人尤鸿美起诉至西安市莲湖区人民法院，涉案房屋于2017年9月4日被莲湖法院查封。郭文强认为其与吴骥达、王晓彬签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行，郭文强支付了全部购房款，吴骥达、王晓彬没有按照约定时间为郭文强办理更名和过户，又因吴骥达、王晓彬个人债务问题导致房屋被查封、拍卖，侵犯了郭文强的合法权益，应向郭文强承担各项损失。好信达公司作为合同居间方，未尽到严格的审查义务导致合同无法履行，亦应承担赔偿责任。郭文强为此诉至法院，望判如所请。吴骥达、王晓彬共同辩称，1、郭文强与其在2017年6月30日签订的《房地产买卖居间协议》及补充协议系无效合同，且已经西安市中级人民法院的（2019）陕01民终3634号民事判决书予以确定，愿退还郭文强购房首付款150000元；2、《房地产买卖居间协议》不能成立，双方签订的协议约定办理更名，该手续需经涉案房屋的开发商予以配合，而开发商并非合同的当事人；3、即使协议有效，其已积极履行合同义务于2017年7月27日办理了网签合同注销手续，但因郭文强办理落户手续迟延导致郭文强无法及时与开发商签订购房合同，后房屋因其他债务问题被法院查封，合同无法继续履行。如法院认定协议有效，其同意解除与郭文强签订的居间协议及两份补充协议，但不承担郭文强的房屋差价损失和装修损失。好信达公司辩称，愿退还郭文强中介费20000元。其公司作为合同居间方已向双方告知了房屋更名的程序，也以资金监管的方式交易以保证资金安全，其公司积极促成双方交易，买卖双方签订的协议均系其真实意思表示，涉案房屋在合同签订时也不存在履行障碍。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。郭文强与吴骥达、王晓彬、好信达公司签订的《房地产买卖居间协议》、《曲江观山悦买卖补充协议》、《观山悦一号楼11803室买卖补充协议》，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。现双方均同意在法院确定合同有效的前提下解除合同，故前述协议由双方合意解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的解除系王晓彬与案外人之间的经济纠纷导致房屋被查封无法办理合同更名或过户手续所致，吴骥达、王晓彬应共同返还郭文强已付房款150000元并赔偿郭文强损失。关于郭文强主张的房屋差价损失一节，双方于2017年6月30日签署合同，西安市中级人民法院于2019年5月8日驳回了郭文强的执行异议之诉。截止至2019年5月，西安市房屋价格持续上涨，原审法院参考同小区、同面积房屋价格涨幅及合同约定的违约损失计算方式，酌情认定郭文强的房屋差价损失为345000元。关于郭文强主张吴骥达、王晓彬赔偿其装修损失一节，结合双方合同约定、装修残值折损率，酌情认定该损失为100000元。郭文强还要求好信达公司退还其中介费20000元，好信达公司愿意退还，原审法院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、郭文强、吴骥达、王晓彬、西安好信达房地产信息咨询有限公司签订的《房地产买卖居间协议》、《观山悦一号楼11803室买卖补充协议》于本判决生效之日解除；二、郭文强、王晓彬、西安好信达房地产信息咨询有限公司签订的《曲江观山悦买卖补充协议》于本判决生效之日解除；三、本判决生效后十日内，吴骥达、王晓彬共同返还郭文强购房首付款150000元；四、本判决生效后十日内，吴骥达、王晓彬共同赔偿郭文强房屋差价损失345000元；五、本判决生效后十日内，吴骥达、王晓彬共同赔偿郭文强房屋装修损失100000元；六、本判决生效后十日内，西安好信达房地产信息咨询有限公司退还郭文强中介费20000元；七、驳回郭文强其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18930元，由吴骥达、王晓彬共同负担6873元，郭文强负担12057元。公告费300元，由吴骥达负担（以上费用郭文强均已预交，原审被告在履行本判决义务时支付郭文强）。宣判后，郭文强与王晓彬、吴骥达均不服，分别向本院提起上诉。郭文强上诉称，原审法院忽略了郭文强的购房款90余万元被扣押两年的事实，判决房屋差价损失时未考虑该因素，致使房屋差价损失明显过低。上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判支持郭文强第3项诉讼请求。王晓彬辩称，郭文强的上诉理由不能成立。郭文强与王晓彬签订房屋买卖协议不能更名是因为郭文强户口原因不能履行合同的约定。在2017年7月18日在双方在购房资金监管以后，房屋没有及时更名郭文强是可以退还资金。郭文强提起执行异议之诉，致使监管资金闲置两年，不属于王晓彬的责任。吴骥达经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。好信达公司述称，当时他们卖的价格比较低，从2017年9月算的差价跟一审结果差不多，如果按2019年的差价来算差价70万左右。王晓彬上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、诉争协议均属无效合同。涉案协议实为二手房买卖协议，但却约定以更名方式来完成过户手续，实际是通过违规违法操作逃避直接过户产生的税费，属恶意串通，损害国家利益行为。2、西安市中级人民法院（2019）陕01民终3634号民事判决驳回郭文强执行异议请求的法律依据就是认为案涉协议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形，即涉案协议不属于合法有效的书面合同。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该条规定属于法律禁止性规定，涉案协议违反禁止性规定，应属无效。二、原审判决适用法律错误。1、假设涉案协议有效，原审判决的两个“酌情认定”实则是裁判的任性。原审判决酌情认定房屋差价损失及装修造价损失均无法律依据。依据法律规定，房屋差价损失和装修造价损失需要依法申请价值评估和工程造价司法鉴定，不能由法官自由裁量。2、王晓彬、吴骥达一直积极履行合同义务，不存在主观上的违约行为，不应承担违约赔偿责任。履行迟延是郭文强不具备购房资格导致。3、郭文强从未要求对房屋价值进行评估，并明确表示不鉴定，应由郭文强承担举证不能的后果。而原审判决认定装修损失10万元，显失公平。上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项；2、改判《房地产买卖居间协议》、《观山悦一号楼11803室买卖补充协议》、《曲江观山悦买卖补充协议》无效；3、一审、二审诉讼费用由郭文强承担。吴骥达经传票传唤未到庭。郭文强辩称，除了对原审判决第四项认定有异议外，原审判决其他认定事实清楚，适用法律正确。好信达公司述称，是客观条件导致买卖合同不能继续履行，双方可以互相协商解决。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，纵观郭文强和王晓彬、吴骥达及好信达公司签订的三份协议，在前两份协议中双方虽然约定通过更名方式完成涉案房屋的过户手续，但在第三份协议中，双方也约定如果中途房产证办下来，交易手续由合同更名变为房产过户。故此，该三份协议未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。西安市中级人民法院（2019）陕01民终3634号民事判决是认为三份协议约定的交易流程中关于王晓彬与郭文强办理更名过户手续（王晓彬注销购房合同、郭文强签订购房合同），不是王晓彬与郭文强之间直接建立案涉房屋买卖合同，而是通过变更与案涉房屋开发商签订的商品房买卖合同买受人的方式进行。因郭文强至今未与开发商签订商品房买卖合同，所以认定郭文强未签订合法有效的买卖合同，并未认定郭文强与王晓彬、吴骥达、好信达公司签订的三份协议无效。故此，王晓彬上诉认为其与郭文强、好信达公司签订的三份协议无效不予采信。三份协议签订后，郭文强按照约定支付了购房款，但其后因王晓彬与案外人之间的经济纠纷导致涉案房屋被查封，无法继续履行协议。故王晓彬、吴骥达应当赔偿郭文强的损失。郭文强在与王晓彬、吴骥达签订协议时即知晓涉案房屋尚未取得房产证，进行买卖不符合西安市房屋交易政策，郭文强也存在一定的过错。鉴于2018年、2019年西安市房价持续上涨，原审法院参考同小区、同面积房屋价格涨幅及合同约定的违约损失计算方式，酌情认定郭文强的房屋差价损失为345000元，并无不当。关于房屋装修损失。郭文强提供了相关票据西安市装修支出121893元，且协议约定装修费赔偿上限为10万元，故原审判决认定王晓彬、吴骥达赔偿郭文强装修损失10万元，并无不当。综上，郭文强和王晓彬的上诉理由均不成立，上诉请求不予支持。吴骥达经传票传唤未到庭，视为撤回上诉。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，郭文强预交的12850元，由郭文强负担。王晓彬、吴骥达预交的7975元，由王晓彬、吴骥达负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年四月十五日书记员 杨洁珊