广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初2247号原告：广东华翔物业集团有限公司，住所地：广州市天河区体育东路4号104房，统一社会信用代码914400007665682656。法定代表人：刘福华。委托诉讼代理人：陈之光，广东华翔物业集团有限公司员工。委托诉讼代理人：陈震，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：章双泉，男，1975年3月13日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：张华丽，女，1978年12月3日出生，汉族，身份证住址：河南省汝南县。委托诉讼代理人：章双泉，系张华丽丈夫。原告广东华翔物业集团有限公司（以下简称华翔物业公司）与被告章双泉、张华丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广东华翔物业集团有限公司的委托诉讼代理人陈之光、陈震，被告章双泉即被告张华丽的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华翔物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付2016年7月1日至2020年3月31日期间所欠的：物业管理费1858.5元，按每日千分之三的标准向原告支付上述欠费自欠缴交日起至付清日止的违约金（自2018年01月10日暂计至2020年2月29日为3029.73元）；公共用电梯灯用电费分摊，自2016年7月1日至2020年3月31日，共计225元；水费（代缴）自2016年7月1日至2020年2月29日，共计2131.8元；车位管理清洁服务费450元；（以上合计7695.03元）；2.请求法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年11月15日，广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会（下称“东华业委会”）与原告签署编号为粤物合第（2015）004号的《东华花园物业管理服务合同》，约定由原告为东华花园小区提供物业管理服务。服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日；约定物业服务相关收费标准如下：一期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平米，二期（29至56座）住宅管理服务费0.8元/月/平米，商铺管理费1.0元/月/平米，公共水电分摊5.0元/月/户，产权车位管理费10元/月/辆；另约定乙方可提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。2018年1月1日，东华业委会与原告续签了编号为粤物合第（2018）002号的《东华花园小区物业管理服务合同》，（下称“《物业合同》”），约定原告继续为东华花园小区提供物业管理服务，服务期限自2018年1月1日至2023年12月31日，并约定：一至三期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平米。二期（39至56座）住宅管理服务费0.8元/月/平米，商铺管理费1.0元/月/平米，业主产权车位清洁服务费10元/月，公共照明梯灯用电分摊每户每月5元。同时约定，物业管理服务费用业主按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳当月费用；业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按缴交欠费总额的千分之三的标准支付滞纳金。被告居住东华花园小区36座03梯201房共计82.6平方米的住宅一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2020年3月31日起未按时缴纳物业服务费用及水费、水电公摊等费用。原告多次打电话及发出催缴通知书给被告，被告都不予理睬。被告拖欠管理费等费用的行为，违反了《物业管理条例》和《合同法》、《民法通则》的规定，严重侵害了原告的合法权利和管理秩序，为此，向法院提起诉讼，请求法院判如所请被告章双泉、张华丽辩称：同意支付水费、公共用电梯灯用电费、车位管理清洁服务费。不同意支付物业管理费。被告已支付物业管理费至2016年6月，并非恶意拖欠物业管理费。被告曾于2016年1月去找原告物业经理投诉三次，投诉卫生不达标，三个星期不拖地，小区绿化树干枯等问题。原告提供的物业服务存在问题如下：绿化问题。小区的树很久没有修剪。三期28座绿化带被车辆违停碾压。四期环切树皮，油浇树根。小区带面积绿化呈光地现象。小区太多桃金娘树，花开季节散发浓烈臭味和呼吸道过敏问题。四期仓库这边树太久未修剪，蚊子特别多。荒漠化严重，物业不制止业主将车辆开入绿化带。四期不锈钢护栏旁边的樟树须砍除以保护墙体，存在安全隐患。安保问题。门卫有上班时间看手机、睡觉、门常开不锁等问题。小区养狗条例要求文明养狗，遛狗牵绳，大便清理，不允许尿车轮，保安巡逻要加以管理。装修和收废品三轮车随便出入，无出入手续，业主无安全感。厂房仓库存在重大安全隐患，大货车频繁进出小区导致大量拥堵。卫生问题。36座3梯连续一周无人打扫卫生。53座楼下无垃圾桶，垃圾遍地污水横流。楼梯间天花板的蜘蛛网要定期清理。大件垃圾随意乱丢。四期篮球路边绿化垃圾长期占道。花坛周边经常垃圾遍地，门口档口搬桌子占位置。一期路上早上未见打扫卫生，到处都是垃圾。三期长期用作废旧垃圾堆放场，出入梯口不堪入目，腐烂物件发霉满地，害虫横行。等等。修补问题。楼下红砖地面好多已破损，希望可以安排修补。活动中心地面修整。儿童乐园地垫破损老化建议更换。小区内道路减速带没有任何颜色表示，存在安全问题。小区围墙铁栅栏常年生锈未除锈补漆。等等。消防栓破损漏水问题。消防栓用于日常清洁，多次反映给物业，无任何改进。消防栓常年积水，清洁工肆意使用消防栓用水。消防箱水管龙头漏水。消防箱破旧，希望能更换新的。全区消防设施应检修，无法维修的应该更换。停车位问题。一直存在正常车位空置、通道却阻塞问题。转弯道停车，挡住视线。私设路障，公共地区打地桩，摆放杂物。校车位、消防通道车辆违停。停车位私有化。一套房有两个或两个以上车位，不合理。等等。物业服务信息包括露天车位租用人和使用情况、公共收益信息、物业负责人联系方式、物业安保人员数量等信息未公示。物业服务人数不足62人，工作人员不够导致物业服务质量差。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于广州市番禺区石基镇东华花园36座3楼201，自2009年6月24日起，该房屋所有权人为章双泉、张华丽，房产证号为：粤房地权证穗字第××、02××55号。2017年7月12日，原告的名称经工商行政管理部门核准，从“广东华翔物业发展有限公司”变更为“广东华翔物业集团有限公司”。2014年11月15日，广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《东华花园物业管理服务合同》，约定：甲方将广州市番禺区广华北路25号东华花园委托乙方实行物业管理服务；服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日；约定物业服务相关收费标准如下：一期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平米，二期（29至56座）住宅管理服务费0.8元/月/平米，商铺管理费1.0元/月/平米，公共水电分摊5.0元/月/户，产权车位管理费10元/月/辆；乙方可提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。该合同还对乙方提供物业管理服务的具体内容、甲乙双方的权利义务以及违约责任等事项进行了约定。2018年1月1日，广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签编号为粤物合第（2018）002号的《东华花园小区物业管理服务合同》，约定：原告继续为东华花园小区提供物业管理服务；服务期限自2018年1月1日至2023年12月31日；本物业服务费用按房屋建筑面积计算，具体标准为：一至三期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平米，四期（39至56座）住宅管理服务费0.8元/月/平米，商铺管理费1.0元/月/平米，业主产权车位清洁服务费10元/月，公共照明梯灯用电分摊每户每月5元；物业管理服务费用业主按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳当月费用；乙方向甲方交付人民币壹拾万元作为履约保证金，在合同期内乙方严格履行合同义务，并在合同期内无其他违约行为，则甲方在本合同终止且乙方办理完全部交接后7个工作日内，无息退还人民币壹拾万元履约保证金给乙方；业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按缴交欠费总额的千分之三的标准支付滞纳金。该合同还对乙方提供物业管理服务的具体内容以及违约责任等事项进行了约定。两被告自2016年7月1日起没有缴纳物业服务费、公摊水电费以及车位管理清洁服务费。原告于2019年5月17日向案涉房屋地址邮寄《催收告知函》，要求案涉房屋的业主支付自2016年7月1日起的物业服务费、车位清洁费、公摊水电费等。该邮件于2019年5月18日由他人收取。两被告称其本人没有收到《催收告知函》。庭审时，两被告提交了“东华花园小区问题集中汇总”、“针对广东华翔物业集团有限公司对东华花园消防通道管理不善的处罚通报”、“广东华翔物业集团与东华花园签订物业服务合同存在重大问题需限期修正的通知”等三份打印件作为证据，“东华花园小区问题集中汇总”的内容为被告答辩意见中提及的原告物业服务存在的问题。“针对广东华翔物业集团有限公司对东华花园消防通道管理不善的处罚通报”的内容为因消防通道管理不善东华花园业主委员会共同商议扣罚原告人民币五万元整（该罚款直接从物业保证金中扣除，华翔物业需于次月缴交公共收益提留款时同步补齐物业保证金差额）。“广东华翔物业集团与东华花园签订物业服务合同存在重大问题需限期修正的通知”的内容为指出2018年1月1日签订的《东华花园小区物业管理服务合同》存在的问题。原告对上述证据均不确认。审理中，双方确认本案物业管理费为41.3元/月。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会与原告签订的两份《东华花园物业管理服务合同》、《东华花园小区物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，本院予以确认。虽然被告提出“广东华翔物业集团与东华花园签订物业服务合同存在重大问题需限期修正的通知”，拟证明2018年1月1日签订的《东华花园小区物业管理服务合同》存在诸多问题，但被告未举证证明广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会申请撤销或与原告协商变更该合同，故2018年1月1日签订的《东华花园小区物业管理服务合同》仍对合同双方及东华小区业主具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于华翔物业公司的物业服务质量。章双泉、张华丽作为东华花园的业主，从2015年起已享受物业管理服务。两份物业服务合同约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、车辆停放管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的，并具有连续性和整体性，章双泉、张华丽在本案中提供的证据未能充分证明华翔物业公司不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，两被告已享受了物业管理服务，应当按照约定向华翔物业公司支付相应的物业服务费，章双泉、张华丽在本案中不享有同时履行抗辩权，章双泉、张华丽以华翔物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。华翔物业公司在提供涉案物业管理时确实存在一定的服务质量瑕疵，需进一步改进和提高，此情况亦是两被告未及时支付物业服务费的原因之一，但两被告不能因华翔物业公司存在一定程度的服务瑕疵而否定华翔物业公司提供的其它服务，两被告作为小区业主，长期拖欠物业服务费的行为不仅不能促进华翔物业公司提高物业服务质量，反而会使物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。至于两被告主张的物业服务人员不足的问题，若物业服务合同对此有明确约定，而华翔物业公司存在部分违约的问题，可通过业主委员会协商一致罚扣保证金等方式进行救济，并不能成为两被告不缴纳物业管理服务费的抗辩理由。关于章双泉、张华丽拖欠的费用具体情况。华翔物业公司、章双泉、张华丽均确认章双泉、张华丽未支付2016年7月1日至2020年3月31日的物业服务费，本院对该事实予以认定。涉案房屋的物业服务费为41.3元/月，章双泉、张华丽拖欠的物业服务费应为1858.5元，华翔物业公司主张两被告支付物业服务费1858.5元，本院予以支持。华翔物业公司另主张章双泉、张华丽应支付的水费、电费以及车位管理清洁服务费在华翔物业公司的物业服务过程中已实际发生，两被告对此无异议，故本院予以支持。关于违约金。章双泉、张华丽的拖欠物业服务费及公摊水电费、电费的行为给华翔物业公司造成了占用资金的损失，但物业服务合同约定每日千分之三的违约金标准过高，华翔物业公司也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的其他具体情况，酌定对华翔物业公司所主张的逾期付款违约金予以调整，违约金以中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告章双泉、张华丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华翔物业集团有限公司支付2016年7月1日至2020年3月31日的物业服务费共计1858.5元及违约金（自2018年1月10日起每月物业服务费的违约金的计算方式为以41.3元为本金，分别从拖欠当月的11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、被告章双泉、张华丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华翔物业集团有限公司支付从2016年7月1日至2020年3月31日止的公共用电梯灯用电费分摊225元；三、被告章双泉、张华丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华翔物业集团有限公司支付从2016年7月1日至2020年2月29日止的水费（代缴）2131.8元；四、被告章双泉、张华丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华翔物业集团有限公司支付车位管理清洁服务费450元；五、驳回原告广东华翔物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由被告章双泉、张华丽负担。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  陈芝茵二〇二〇年四月九日书记员  禤庆华