重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初1370号原告：陈加树，男，1993年6月22日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：王本国，重庆市开州区云枫法律服务所法律工作者。被告：张毅，男，1989年10月27日出生，汉族，住重庆市开州区。原告陈加树与被告张毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月31日第一次公开开庭进行了审理，原告陈加树及其委托诉讼代理人王本国到庭参加诉讼。被告张毅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院于2020年4月1日第二次公开开庭进行了审理，原告陈加树及其委托诉讼代理人王本国、被告张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈加树向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签署的《房屋买卖(转让)合同》；2.判令被告返还原告购房款400000元，并按约定由被告支付原告违约金115600元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年3月31日，原、被告双方签订了《房屋买卖(转让)合同》，由被告将其位于重庆市开州区X二手房屋一套出卖给原告，该房屋原系商铺房由被告改装而成。原告已向被告支付购房款400000元，原、被告在房屋买卖合同第五条中约定于2020年2月20日前双方到房屋登记机构将房屋产权转移到原告名下，但在该约定期限内被告拒不为原告办理过户手续，原告多次联系被告，被告拒不理睬，不接电话，不回信息，有故意违约的行为。该合同第八条三款1项约定：“因甲方责任导致的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付总房价款20%的违约金”。因此，原告已于2020年2月29日书面通知被告解除合同。该房屋存在严重漏水问题，被告也拒不处理。另经查，被告并不拥有出卖房屋的所有权属，故致房屋过户不能。综上所述:被告违背合同约定，逾期拒不为原告办理房屋过户手续，现原告依约要求退房，解除合同。为此，为维护其合法权利，根据有关法律规定，特向人民法院起诉，请依法判决。被告张毅辩称，原、被告之前协商过，被告同意解除买卖合同，退还房款400000元，被告不同意支付违约金。房屋漏水被告不处理，这不是被告的原因，是楼上漏下来的。房屋是被告买过来的，有购房合同，被告是可以进行销售的。合同约定的2020年2月20日之前过户，因为房产证办理手续现在改了规定，所以导致不能在约定的期间过户，同意退房子解除合同。本院经审理认定事实如下：2019年2月23日被告张毅作为甲方(卖方)、原告陈加树作为乙方（买方）、重庆市开州区花落我家房产经纪有限公司作为丙方（中介方）签订《房屋买卖定金协议》，约定原告向被告支付20000元为购买被告位于重庆市开州区文峰街道开州X房屋的定金。2019年3月31日原告委托其母周厚芝与被告张毅及重庆市开州区花落我家房产经纪有限公司签订《房屋买卖（转让）合同》，合同约定：“出卖人（以下简称甲方）：张毅……购买人（以下简称乙方）：陈加树……委托代理人：周厚芝……中介方（以下简称丙方）：重庆市开州区花落我家房产经纪有限公司……一、房屋基本情况甲方所售房屋坐落为：重庆市开州区X该房屋建筑面积为98平方米(具体以房产证为准)，该房屋用途为：住宅，该房屋占用范围内的国有土地使用权以出让方式式取取得，该房屋装修情况为：精装。二、成交价格该房屋总成交金额为￥578000.00元整（大写伍拾柒万捌仟元整）成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修相关物品等。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲、乙双方各支付房屋成交金额×1.5%给丙方作为中介服务费。三、甲方关于产权状况及户籍情况的承诺（一）甲方保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何权利转移受限制情况，相关权利人同意出售上述房屋。（二）甲方保证该房屋结构无拆改或拆改已得到相关行政管理部门的同意并持有合法、有效证明文件。（三）如房屋已附着户籍，甲方承诺于权属转移登记完成90且之内迁出。甲方未按约定期限迁出户籍的，应当自承诺迁出之次日起至实际迁出之日止，按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金。四、付款方式(一)按揭付款乙方已于2019年2月23日支付定金人民币:￥20000.00元(大写贰万元整)予甲方，签定本合同当日该定金自动转为部分房款；2、甲、乙双方约定，乙方在2019年3月2日支付首付款人民币:￥380000.00元(大写:叁拾捌万元整)予甲方，剩余房款金额到178000.00(大写壹拾柒万捌仟元整)由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方；3、甲方须提供相应的合法证件积极配合乙方办理银行按揭手续；4、按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足金额由乙方于产权过户当日支付给甲方。五、权属转移登记甲、乙双方同意，2020年2月22日前，由甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。六、税费承担双方约定，由乙方承担该房屋权属转移登记相关税费。七、房屋交付甲方应当在签订本合同后将房屋交付给乙方。房屋交付时，应当履行以下手续:（一）移交房门钥匙。八、相关违约责任……（三）未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理：1、因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付总房价款20%的违约金；乙方不退房的，自本合同第五条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付总房价款万分之5的违约金。2、因乙方责任导致的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，甲方应当自解除合同书面通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房价款，乙方应当向甲方支付总房价款20%的违约金；甲方不解除合同的，自本合同第五条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，乙方按日向甲方支付总房价款万分之5的违约金。……九:免责条款如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙方互不承担违约责任。……十、其他约定….(二)本合同所列地址为各方准确联系地址，相关文书送达到该地址，即视为送达给其本人，任何一方地址变更，应及时书面通知相关方，否则自行承担相关责任。……”被告在甲方处签字捺印，乙方处由原告的代理人周厚芝签字捺印，重庆市开州区花落我家房产经纪有限公司在丙方处盖章。2019年2月23日原告向被告支付房屋定金20000元，2019年3月2日原告向被告支付房屋首付款280000元，2019年4月1日原告向被告支付房屋首付款100000元，以上金额共计400000元，均由被告向原告出具收条。签订合同后，被告将案涉房屋钥匙交由原告，但原告并未入住该房屋。交付房屋后原告发现案涉房屋存在漏水现象。现被告并未取得案涉房屋的产权证，也未在约定的时间将房屋权属转移登记给原告。2020年2月26日原告委托重庆市开州区云枫法律服务所向被告发《法律服务所函》，该函的主要内容为，因被告未按照合同约定办理房屋权属转移登记手续，且案涉房屋存在漏水质量问题，要求解除双方签订的《房屋买卖（转让）合同》，要求被告退还购房款400000元，并支付违约金。原告于2020年2月29日将该《法律服务所函》按照被告在《房屋买卖（转让）合同》上提供的的地址，邮寄给被告。被告于2020年3月15日签收。上列事实，有原、被告的身份证明材料、房屋买卖定金协议、房屋买卖(转让)合同、收条3张、法律服务所函、产权查询证明、房屋现状视频及照片，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。这些证据其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对其证据的效力予以采信。本院认为，原告与被告是完全民事行为能力人，双方在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖(转让)合同》是双方的真实意思表示、不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，虽然被告辩称系政策变更导致其无法办理房屋产权证，系不可抗力，但被告并未提供证据予以证明，且政策原因并非不可抗力，因此被告未在合同约定的2020年2月22日前将案涉房屋权属转移登记至原告名下，已构成违约，按照合同约定原告有权解除合同，并要求被告承担违约金。关于合同解除的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告解除案涉房屋买卖合同，应当通知被告，合同自通知到达对方时解除，本案中被告于2020年3月15日收到原告所邮寄的解除通知，因此原、被告之间签订的《房屋买卖(转让)合同》于2020年3月15日解除。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告之间的房屋买卖合同解除后，原告应当将案涉房屋退还给被告，被告应当返还原告所支付的购房款400000元。关于违约金的问题。根据原、被告双方签订的《房屋买卖(转让)合同》的约定，因被告违约，原告有权退房，并要求被告支付总房价款20%的违约金，即违约金金额为1156000元。被告认为该违约金过高，要求降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中原告并未举证证明其损失，因此本院根据实际情况酌情将本案的违约金调整为50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：原告陈加树与被告张毅签订的《房屋买卖(转让)合同》于2020年3月15日解除；被告张毅在本判决生效后十日内退还原告陈加树购房款400000元；原告陈加树在被告张毅退还购房款的当日返还被告张毅位于重庆市开州区X房屋；被告张毅在本判决生效后十日内支付原告陈加树违约金50000元；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9580元，减半收取4790元，由被告张毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  雷 洪二〇二〇年四月八日法官助理  王春燕书 记 员  唐 琳