福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初297号 原告：福州市中榕文创实业有限公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区松山工业园区。 法定代表人：肖健平，总经理。 委托诉讼代理人：郑天文，福建文园律师事务所律师。 被告：彭志芳，女，1981年1月3日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：黄立康（系彭志芳配偶），住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：黄禄粦，福建众宁律师事务所律师。 原告福州市中榕文创实业有限公司（以下简称中榕文创公司）与被告彭志芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中榕文创公司的委托诉讼代理人郑天文，被告彭志芳及其委托诉讼代理人黄立康、黄禄粦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中榕文创公司向本院提出诉讼请求：1.判令彭志芳支付租金及水电费至解除租赁关系之日止（暂计至2019年12月10日为177,794.66元），以及按合同总价款30％计算的违约金812,028元，两项合计989,822.66元；2.判令解除双方签订的《租赁合同书》；3.本案诉讼受理费由彭志芳负担。事实与理由：中榕文创公司与彭志芳于2017年2月1日签署《租赁合同书》，约定中榕文创公司将座落于福建省罗源县江滨南路罗源中榕文化创意产业园1号厂房（前滨海建材店），面积1746平方米，出租给彭志芳用于家居建材展示，同时提供中榕文创公司内一楼仓库面积300平方米及停泊车辆场所给彭志芳装卸货。合同约定：租赁期限为六年，自2017年2月1日起至2023年1月30日止；展示厅租金每月33,000元，仓库租金每月2500元；缴费按每月一次，承租方必须于每月1日-5日前交齐租金，交不齐则视为违约，每超过一天按每个月房租的10％的罚款赔偿给出租方；从第三年开始展示厅每个月租金按上年度的8％递增，第四年至第六年均按第三年租金，不得上浮；协议签字时，承租方支付押金100,000元，租赁期满出租方退还押金。后因彭志芳需要，中榕文创公司又提供一个新仓库给其使用，未写入租赁合同，仓库面积132平方米，每平方米10元，即月租金为1320元。彭志芳于2019年6月份起未按时足额缴纳租金及水电费，中榕文创公司多次催讨，彭志芳至今没有支付拖欠的款项。本案租赁合同合法有效，彭志芳不能依约足额支付租金损害了中榕文创公司的合法权益。为此，中榕文创公司提起本案诉讼。 彭志芳辩称：1.在双方结算的情况下若有拖欠场地占用费愿意承担。2.中榕文创公司非租赁房产的所有人，无权出租该房产，案涉租赁合同无效。3.中榕文创公司提供的产权证实案涉租赁地块属工业用地，彭志芳租赁用途为商业经营。政府在出让土地明确区分工业用途与商业用途，若有变更需经行政审批，可见工业用地不能用于商业，中榕文创公司恶意不出示产权证明，隐瞒出租厂房工业用地的性质，属欺诈行为，也违反政府出让该土地用途的约定，因此，案涉租赁合同因违反法律规定应认定为无效。4.即使租赁合同有效，但在2019年11月25日接受公安机关询问的笔录中，双方已经确认于2019年6月份一致同意解除合同，不存在判决解除租赁合同的问题，在此之后彭志芳也不存在拖欠租金的问题，因此中榕文创公司主张拖欠租金和支付违约金没有事实和法律依据。5.彭志芳已于2019年11月26日归还租赁物。中榕文创公司提供的水电费“收款收据”证实2019年6月－11月有水电费产生，没有12月份的水电费，且中榕文创公司也没有主张12月份的水电费，可见彭志芳12月份未占用租赁物。2019年11月25日因店面玻璃门破碎发生纠纷,在公安机关制作的询问笔录也证实当日彭志芳已在腾空店面，但受到中榕文创公司工作人员肖小平阻挠。玻璃门至今未修复也说明租赁场地无经营。租赁场所的水电表均在室内，中榕文创公司能提供2019年11月份的水电费票据，说明其在12月份进入租赁场所，不存在彭志芳继续占用租赁物的事实，因此本案的租赁物占用费只能计算到2019年11月26日。6.即使有违约金，其计算标准也是明显过高，超出彭志芳预见范围，应予以减少，以拖欠的租金金额为本金按同期银行贷款利率计算。7.双方协商解除合同后，中榕文创公司未给予一定的时间，在彭志芳仍有经营的情况下采取暴力锁门的方式影响彭志芳的正常经营活动，有违诚信原则。 本院经审理认定事实如下：2017年2月1日中榕文创公司（甲方、签约代表肖小平）与彭志芳（乙方）签署《租赁合同书》，合同约定：甲方将座落于福建省罗源县江滨南路罗源中榕文化创意产业园1号厂房（前滨海建材店），面积1746平方米，用于家居建材展示，同时甲方应提供公司内一楼仓库面积300平方米及停泊车辆场所给乙方装卸货方便；期限六年，从2017年2月1日至2023年1月30日止；展示厅租金每月为33,000元，仓库租金每月为2500元，缴费按每月一次，乙方必须于每月1日－5日前租金交齐，甲方必须提供收据，交不齐则视为违约，每超过一天乙方应按每个月房租的10％的罚款赔偿给甲方，从第三年开始展示厅每个月租金按上年度的8％递增，以后第四年至第六年均按第三年租金，不得上浮；甲方同意给予乙方免店面租赁头两个月；协议签字时，乙方支付甲方押金100,000元，租赁期满甲方退还押金，乙方在合同期内提前三个月通知甲方，乙方有权解除合同终止履行，退还押金；乙方承租期间应交纳水电费等10%的分摊费。合同签订后，中榕文创公司根据彭志芳的要求又提供一个新仓库（面积132平方米）给其使用，双方未签订补充协议，口头约定每平方米10元，即月租金为1320元。 合同履行过程中，彭志芳支付了押金100,000元，并按约支付租金至2019年5月份，水费、电费及分摊费付至2019年4月份。2019年6月8日至2019年11月24日，彭志芳共向中榕文创公司支付款项117,500元。 另查，案涉场地2019年5月份至2019年11月份的水费、电费及分摊费共计17,074.66元。 再查，2015年10月20日，肖健平与福建中榕新材料科技有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：由福建中榕新材料科技有限公司将其所有的位于福州市罗源湾开发区松山工业园区房屋面积7500平方米、土地面积15,065平方米出租给肖健平；租期从2015年10月20日起至2026年1月19日止；合同履行期间出租方同意承租方将承租地地址作为承租方今后设立公司的注册地及经营地；出租方同意承租方自行转租并收取租赁费。2015年12月22日中榕文创公司成立，注册地址为罗源县罗源湾开发区松山工业园区，肖健平担任该公司法定代表人至今。 对双方当事人争议的问题，本院分析如下： 关于彭志芳提出案涉租赁合同无效的抗辩。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定,依法成立的合同自成立起生效，双方当事人均应依约全面履行自已的义务。同时从保障契约精神及交易自由的角度,《中华人民共和国合同法》第五十二条也对合同无效的情形进行了严格规定。本案中,中榕文创公司的法定代表人肖健平于公司成立前与福建中榕新材料科技有限公司签订《房屋租赁合同》，庭审过程中，中榕文创公司对上述合同予以确认，故中榕文创公司系《房屋租赁合同》的承租人。福建中榕新材料科技有限公司于《房屋租赁合同》中表示同意承租方自行转租并收取租赁费，故中榕文创公司有权转租案涉场地及房屋。中榕文创公司与彭志芳签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示,且租赁合同上明确载明租赁的是厂房,可证实彭志芳在签约时已明知其租赁房屋为厂房,不存在其陈述的中榕文创公司有欺诈的情形。彭志芳认为中榕文创公司改变房屋土地原有用途，违反了行政法律法规的强制性规定,进而主张合同无效。但《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》中虽然有不得擅自改变土地用途、改变土地用途必须经相关土地和规划主管部门审批,并办理土地用途变更登记的规定，但上述规定是从土地用途管制角度要求土地使用者应按照规划用途使用土地的管理性规定，违反该规定不必然产生合同无效之法律效果。因此，彭志芳抗辩合同无效,于法无据,本院不予采纳。 关于彭志芳提出案涉合同已于2019年6月解除的抗辩。中榕文化公司的工作人员肖小平2019年11月25日在罗源县公安局松山派出所接受询问时陈述，“2019年6月份左右，黄立康要求降低房租，我这边没有同意，黄立康就说房租太贵了，不租了，我同意了，叫他费用结完，物品清退完，我这边就把押金退还给他，后来一直到今天，黄立康都没有退租”，该陈述可证实肖小平与彭志芳在2019年6月份确实有过协商解除合同一事，但其后双方均未进一步推进合同解除事宜。其后彭志芳陆续向中榕文创支付费用至2019年11月24日,并自认于2019年11月26日才搬离案涉场所,其行为表明在2019年6月份之后仍愿意继续履行租赁合同。故双方所签订的《租赁合同书》并未解除，彭志芳关于2019年6月份已解除上述合同之抗辩与事实不符，不予采纳。 综上所述，本院认为，中榕文创公司与彭志芳签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，应确认有效。彭志芳未按照合同约定支付租金，构成违约，中榕文创公司有权提出解除合同。中榕文创公司提起本案诉讼，要求解除其与彭志芳所签订的《租赁合同书》，本院受理该案后，将本案的起诉状副本及其他诉讼材料于2020年1月21日送达至彭志芳，故本院确认案涉《租赁合同书》于2020年1月21日解除。彭志芳于2019年6月份起未按期足额支付租金、水费、电费及分摊费，2019年6月份至合同解除之日仅向中榕文创公司支付款项117,500元，而根据《租赁合同书》约定，2019年6月份至2020年1月21日彭志芳应向中榕文创公司支付租金303,841.99元（39,460元×7个月+39,460÷30天×21天），水费、电费及分摊费17,074.66元，此外，双方均同意将彭志芳已支付的押金100,000元用于抵扣租金，故中榕文创公司有权要求彭志芳向其支付尚欠的租金、水费、电费及分摊费计103,417元（303,841.99元+17,074.66元-100,000元-117,500元）（四舍五入取整数）。 关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案彭志芳违约在先，中榕文创公司主张按合同总价款30%计算违约金812,028元，但其未能举证证明实际损失的具体金额，其损失应为合同解除后的租赁场所合理空置期的租金损失。虽然中榕文创公司否认诉前有收到彭志芳要求交接的通知，但从2019年11月25日罗源县公安局松山派出所的询问笔录可知，当天就是因肖小平阻止彭志芳撤场而产生纠纷。故而可以确定中榕文创公司在起诉时就已知租赁场所已空置，且从其未主张2019年12月份的水电费也能证实该事实。中榕文创公司作为出租方，在其起诉解除合同后亦负有止损义务，而不是放任损失的扩大并将损失转嫁给承租人，故对其主张的违约金本院参照实践中确定房屋租赁合同解除后重新出租的空置期通常为3个月的做法予以确定，即彭志芳应向中榕文创公司支付违约金118,380元(39,460元×3个月)。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福州市中榕文创实业有限公司与彭志芳签订的《承包协议书》于2020年1月21日解除； 二、彭志芳应于本判决生效之日起十日内向福州市中榕文创实业有限公司支付租金、水费、电费及分摊费电103,417元； 三、彭志芳应于本判决生效之日起十日内向福州市中榕文创实业有限公司支付违约金118,380元； 四、驳回福州市中榕文创实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,698元，减半收取计6849元，由福州市中榕文创实业有限公司负担5314元，彭志芳负担1535元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李孝逸 二〇二〇年四月二十九日 法官助理曾芳 书记员郑永珊 附：本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行提示： 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。