兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初450号原告：曹士军，男，1974年4月10日出生，汉族，农民，群众，住河北省委托诉讼代理人：刘贺宇，葫芦岛市连山区华睿法律服务所法律工作者。被告：葫芦岛渤海热电有限公司，住所地：兴城市四家屯街道周家村冯家屯164－1号。统一社会信用代码：91211481749762306J。法定代表人：尚世雨，男，1979年4月28日出生，满族，公司总经理，住兴城市委托诉讼代理人：张昊，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告曹士军与被告葫芦岛渤海热电有限公司（以下简称热电公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹士军及其委托诉讼代理人刘贺宇、被告热电公司委托诉讼代理人张昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹士军向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告给付延期办理产权证违约金42，310.00元，并承担诉讼费。事实和理由：2017年6月7日，原告从被告处购买楼房一处，面积91.98平方米。签订合同之日，原告将房款全部交清326,529.00元。合同约定被告于2017年10月31日前交付该商品房，但是，被告不讲诚信，至今水电不通，也未给办理产权证。依据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第18条之法律规定，应承担违约责任，被告应从2017年10月31日起至2020年1月份计797天，按年利率6%计算，应赔偿原告违约金42,310.00元。热电公司辩称，一、原告的诉讼请求缺乏合同依据。1.双方签订的《商品房买卖合同》系由国家住建部及工商总局监制的标准合同文本，公平合理。《商品房买卖合同》未约定办理产权证的期限，所以，原告主张答辩人延期办理产权证，缺乏合同依据。2.《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任条款。明确约定该条款是在买受人未按约定时间付款时适用的违约责任条款，原告依此向答辩人主张权利，属于张冠李戴，迷惑法庭行为。《商品房买卖合同》第二十条房屋登记条款（二）明确约定，买受人未能在房屋交付之日起X日内取得产权证，双方同意协商解决。首先，本案纠纷涉及的商品房未向原告交付，不符合该条款适用条件。其次，该条款未明确约定办理产权证的期限，且明确约定产生纠纷协商解决。所以，原告主张答辩人的违约责任没有合同依据。二、原告的诉讼请求缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因为，本案纠纷涉及的商品房项目未竣工验收、未交付使用，双方签订的《商品房买卖合同》亦未约定办理产权证的期限，显然还没有到起算办理产权时间点，不符合《最高人民法院》第十八条的适用条件。综上所述，原告的诉讼请求违背事实，于法无据，请法庭依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月7日，原告曹士军与被告热电公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定，被告向原告出售由其开发承建的山海文苑小区的商品房一套（36－13号2单元6层261号），预测建筑面积共91.98平方米，总价款为326,529.00元。付款方式：一次性付款。买受人应当在2017年6月7日前支付该商品房全部价款。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不做累加]。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。（2）逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起X日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3[该比例不低于第（1）项中的比率]的违约金。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方约定。第二十条房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起X日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。落款出卖人处盖有被告单位的公章，买受人处签有原告的名字并捺印。2017年6月7日，被告为原告出具辽宁增值税普通发票一张，货物或应税劳务、服务名称为房地产开发住宅，金额为326,529.00元。该发票上加盖有葫芦岛渤海热电有限公司发票专用章。原告称其已按照合同约定向被告支付了全部的购房款，被告却未能在合同约定的期限内交付商品房，已构成违约，应承担违约责任，要求被告赔偿违约金42,310.00元。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告支付自2017年10月31日开始计算到给付之日止的违约金，违约金按照日万分之三利率标准计算。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》及辽宁增值税普通发票各一份、被告提供的《商品房买卖合同（预售）》一份载卷佐证，并经当庭质证，本院应予采信。本院认为，原告曹士军与被告热电公司提供的《商品房买卖合同（预售）》，能够证明原告与被告建立了商品房预售合同关系，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，是在共同协商、平等自愿的前提下达成的，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告提供的加盖有热电公司发票专用章的辽宁增值税普通发票，能够证明原告按照双方约定向被告支付了购房款。双方合同约定，被告向原告交付房屋的时间为2017年10月31日。关于违约责任问题，双方在合同中对逾期付款和逾期交付房屋均作出了约定。逾期交付房屋责任条款约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间（即为2017年10月31日）将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方约定。本案诉争房屋因尚未竣工，故至今未能交付。该《商品房买卖合同（预售）》就房屋登记问题作出约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起X日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。因被告尚未交付房屋，故原告无法办理产权转移登记，也未能取得房屋所有权证书。双方应当按照合同约定进行协商解决。现原告未能向本院提供双方已协商解决并达成协议的有效证据，故其以被告存在违约行为，要求被告按日万之三利率标准向其支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，参照《最高人民法院》第十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告曹士军的诉讼请求。案件受理费941.00元（已减半收取），由原告曹士军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  胡志书二〇二〇年四月十三日书记员  邵 娜