河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0721民初208号原告：新乡县农村信用合作联社，住所：新乡县府前街和中央大道交叉口东南角。法定代表人：王晓民，任理事长。委托诉讼代理人：田婧,系该公司员工，特别授权。被告：刘晓强，男，汉族，1971年6月4日生，住址：新乡县。被告：马新娣，女，汉族，1971年3月14日生，住址：新乡县。被告:新乡市晟源房地产开发有限公司，住所地：新乡县七里营镇刘庄路109号。法定代表人：秦书方。新乡县农村信用合作联社诉刘晓强、马新娣、新乡市晟源房地产开发有限公司（以下称晟源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人田婧到庭参加了诉讼；被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告新乡县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1、判决判令被告刘晓强、马新娣共同偿还原告贷款本金709709.62元及利息和罚息（要求自欠息之日起按合同约定计至债务清偿之日止）的清偿责任。2、判决原告有权对预抵押的新乡市××明珠花园××区××楼××号商品房处分所得价款中优先受偿；3、判决原告对晟源公司保证金账户中的存款按涉案贷款总额的5%即44000元享有优先受偿权；4、判令被告晟源公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年11月22日，被告刘晓强、马新娣夫妇为购买晟源公司出售的位于新乡市××明珠花园××区××楼××号房屋，与原告及被告晟源公司签订了《个人购房借款（综合）合同》，约定由原告向被告刘晓强发放贷款880000元，贷款期限120个月，贷款利率5.39%（年利率），贷款还款采用等额本息还款法，每月还款日为20日。本合同项下的抵押物为被告刘晓强、马新娣夫妇购买的涉案商品房。被告晟源公司对涉案借款提供连带责任保证，保证期间为两年，在本合同签订之日起至主债务履行期限届满之日起两年。2016年11月22日原告对涉案商品房办理了抵押预告登记。上述合同签订后，原告于2016年11月22日向被告刘晓强发放贷款880000元。2016年1月13日，原告与被告晟源公司订立《按揭贷款业务银企合作协议书》，约定原告向合作项目“明珠花园”的购房人发放个人购房贷款合计不超过15000万元；2017年2月9日，原告与被告晟源公司订立《按揭贷款业务银企合作协议书》，约定原告向合作项目“明珠广场”的购房人发放个人购房贷款合计不超过8000万元。约定被告按发放贷款余额的5%缴纳保证金作为质押，存入保证金专户，当购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由被告代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账号中划收相关款项。截止当前，保证金专户内存款3209564.56元。因被告自2019年4月21日起不能如约偿还本息，原告向被告刘晓强、马新娣夫妇邮寄送达了《律师函》和《提前收回贷款通知书》、向晟源公司送达了《提前收回贷款通知书》，决定提前收回涉案贷款本息，并要求被告抓紧时间筹措资金，于3天内办理贷款本息清偿手续。但被告收到通知书后至今未清偿，原告为维护自身合法权益，特向法院提出起诉，请求依法支持原告的诉求。原告向本院提交的证据有：第一组：1、刘晓强、马新娣身份证复印件、结婚证复印件各一份；2、商品房买卖合同一份（编号：2016-0921130）一份；3、豫（2016）新乡市不动产证明第0019545号预告抵押登记证一份；4、马新娣抵押担保声明一份；5、房产抵押清单一份；6、新乡县农村信用合作联社按揭贷款银企合作协议2份；7、新乡市晟源房地产开发有限公司营业执照复印件一份；商品房预（销）售许可证复印件2张。证明目的：刘晓强、马新娣系夫妻关系，双方购买晟源公司开发的涉案商品房，并向原告申请个人购房贷款。刘晓强、马新娣自愿以其购买的涉案商品房进行预告抵押担保，并签订抵押担保声明。同时晟源公司为借款合同提供连带保证责任，并对担保范围、担保期间等内容作出详细约定，承诺在两借款人不能按期偿还贷款时向原告承担连带清偿责任。第二组：1、个人购房借款（综合）合同一份；2、河南省农村信用社贷款发放通知单一份；3、借款借据两份（2016年11月22日）；4、收款收据（客户联）1份；5、河南农信贷款业务查询明细一份；6、河南省农村信用社信贷业务提前收回通知书两份、信贷业务提示付息通知书一份；7、律师函一份；8、EMS快递邮寄回执单一份。证明目的：2016年11月22日原告与被告刘晓强、马新娣、晟源公司签订购房借款（综合）合同，合同对借款金额、期限、数额、利息、罚息、抵押、担保等内容作了详细约定，原告依借款合同约定向被告刘晓强按期发放贷款880000元，刘晓强（借款人）于2016年11月22日收到购房贷款。自2019年4月21日起，刘晓强（借款人）不能依约偿还贷款，后原告向被告刘晓强、马新娣、晟源公司发出律师函、提前收回贷款通知书，被告在收到逾期还款提示后至今未向原告清偿贷款本息，应承担违约责任。第三组证据：《保证金质押合同》三份，保证金入账明细三份，证明目的：三个保证金账户（25×××95、25×××75、25×××15）作为质押担保，我们对晟源公司提供的保证金享有质权。三被告均未到庭参加诉讼，也未向法庭提交证据和答辩状。经审查，原告的证据具有合法性、真实性，与本案有关联性，因此，本院对原告的证据予以采信。依据有效证据，本院可以认定以下案件事实：2016年1月13日，原告与晟源公司签订了一份《按揭贷款业务银企合作协议》，主要内容有：1、原告同意对购买晟源公司开发的明珠花园项目（具有商品房预售许可证，以下简称“合作项目”）的购房人发放购房贷款，合计不超过15000万元，2、晟源公司为购房人因购买本合作项目项下房屋而以借款合同产生的债务提供连带责任保证，3、晟源公司按购买本协议项下房屋产生的购房贷款余额的5%交纳保证金作为质押，存入晟源公司保证金专户（账号：25×××95），当购房人未按照借款合同约定还本付息的，晟源公司代为偿还。2017年2月9日，原告与晟源公司签订了一份《按揭贷款业务银企合作协议》，内容除了发放购房贷款为合计不超过8000万元和晟源公司保证金专户不一样外（这份合同约定的保证金账号为：25×××75），其余内容同双方2016年1月13日的协议。2016年（具体日期不详），晟源公司与刘晓强、马新娣签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：刘晓强、马新娣购买晟源公司开发的明珠花园D区2号楼3层308号房屋，总金额1761156元，首付881156元，按揭贷款880000元。2016年11月22日，原告与刘晓强签订了合同编号为新农信房贷借字【2016】第0307号的《个人购房借款（综合）合同》，主要内容有：1、原告向刘晓强发放贷款880000元用于购买劳动路51号中原明珠花园D区2号楼3层308号房屋，借款期限为120个月，预计自2016年11月22日起至2026年11月22日止，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准，借款人所欠债务的有效凭证以贷款人按业务操作规定出具的会计凭证为准；2、签订贷款时的年利率为5.39%，利率实行一年一定，在贷款期内分段计息；3、等额本息还款，每月还款日为20日；4、抵押物为刘晓强购买的涉案商品房；5、借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用时，构成违约，贷款人按中国人民银行有关规定计收罚息，逾期贷款的罚息率按逾期当日执行利率上浮50%执行，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，贷款人可以宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，并通过各种形式向借款人及担保人追偿。2016年11月15日，原告与刘晓强、马新娣在新乡市国土资源局对劳动路51号中原明珠花园D区2号楼3层308号房屋做了房屋抵押权预告登记，登记证明号为“豫（2016）新乡市不动产证明第0019545号”。2016年11月22日，原告向刘晓强发放贷款880000元。贷款发放通知单、借款借据载明：贷款期间为2016年11月22日至2026年11月22日，贷款利率为月利率4.491667‰。同日，晟源公司将贷款总额的5%即44000元存入晟源公司保证金专户（账号：25×××95）。刘晓强在借款后，支付了部分贷款本息。2019年9月2日，原告以刘晓强未按合同约定按时足额偿还贷款本息为由，向刘晓强发出提前收回贷款通知书，要求刘晓强办理贷款的偿还手续，但刘晓强至今未履行义务。截止2019年4月24日，被告刘晓强尚欠贷款本金709709.62元及利息未能按期清偿。本院认为：原告与刘晓强之间的借款合同均合法有效，刘晓强应按借款合同约定按时向原告支付借款本息，马新娣与刘晓强系夫妻关系，且在购房合同和借款合同上签字，应视为其知道刘晓强在原告处借款购房，因此应认定刘晓强在原告处的借款为夫妻共同债务。借款合同第十三条第二款约定如果被告违约，原告有权宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，现原告要求刘晓强、马新娣提前偿还借款本息并按约定支付罚息，予以支持；原告对刘晓强、马新娣提供的抵押担保物，享有优先受偿权。原告与晟源公司签订的合作协议中约定了保证和保证金质押担保，原告对本案涉及的晟源公司保证金账户中的44000元，享有优先受偿权。因案涉的商品房至今未办理房产证，亦无法办理抵押权登记，因此，晟源公司应按照合同约定对刘晓强的债务承担连带清偿责任。晟源公司承担担保责任后，有权向刘晓强追偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第六十三条、第七十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限刘晓强、马新娣于本判决生效之日起十日内偿还新乡县农村信用合作联社本金709709.62元及利息（以709709.62元为基数，从2019年4月24日起至借款还清之日止，按月息6.7375‰的罚息标准计算）。二、对刘晓强、马新娣提供抵押担保的房产（位于新乡市劳动南街劳动路51号中原明珠花园D区2号楼3层308号商品房，不动产登记证明号：豫（2016）新乡市不动产证明第0019545号），新乡县农村信用合作联社有权在该房产所担保的债务范围内，以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；三、新乡市晟源房地产开发有限公司对刘晓强、马新娣的上述债务，承担连带清偿责任；四、对新乡市晟源房地产开发有限公司提供质押的保证金账户（账号为：25×××95）内的存款44000元，新乡县农村信用合作联社享有优先受偿权；五、新乡市晟源房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向刘晓强追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10897元，保全费4520元，由三被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  田 伟审 判 员  曾俊道人民陪审员  田泽臣二〇二〇年四月二十七日书 记 员  赵 倩