广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初19706号原告：青天，女，汉族，1976年12月26日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所实习律师。被告：李子祥，男，1950年2月20日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：何政欣，广东恒港律师事务所律师。第三人：深圳振元投资发展有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道新园路55号201，统一社会信用代码91440300078033910F。法定代表人：姚利兴。第三人：深圳市横岗保安股份合作公司水浸围分公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道办保安社区水浸围新园路57号（仅作办公住所），统一社会信用代码914403007727237435。法定代表人：李春明。两第三人共同委托诉讼代理人：陈有蕊，广东笃法律师事务所律师。两第三人共同委托诉讼代理人：余莎，广东笃法律师事务所律师。第三人：熊峰，男，汉族，1981年3月27日出生，身份证住址湖南省辰溪县，上列原告诉被告、第三人合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告青天及其委托诉讼代理人周争锋、被告李子祥委托诉讼代理人何政欣、第三人深圳振元投资发展有限公司(以下简称振元公司)、深圳市横岗保安股份合作公司水浸围分公司（以下简称水浸围分公司）共同委托诉讼代理人陈有蕊、第三人熊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行《房地产买卖合同》（合同价655000元）；二、被告配合原告到第三人振元公司办理《拆迁补偿安置协议书》更名手续，第三人振元公司、水浸围分公司应予以协助；三、被告向原告支付从第三人振元公司领取的拆迁补偿款所得（暂计10000元）；四、被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：2012年9月28日，被告作为水浸围村的村民与案外人深圳市中孚泰文化地产集团有限公司（以下简称“中孚泰公司”)签订编号为ZFT-HG-006的《拆迁补偿安置协议书》。此后，被告对外出售该拆迁补偿安置协议的拆迁指标。经中孚泰公司员工即第三人熊峰居间介绍，2013年11月26日，被告与原告签订《房地产买卖合同》（实为拆迀指标转让），约定将被告名下位于深圳市龙岗区横岗街道保安社区水浸围村水浸围七巷3号的份额内房产转让给原告，转让总价款为655000元。2013年11月26日，原告向被告转账支付655000元，同日，原告向第三人熊峰转账支付居间费15000元。2013年11月26日，被告向第三人水浸围分公司提交《申请书》，将涉案房产的所有权益转让给原告，并声明对涉案房产及相关全部拆迁补偿不享有任何权益。2013年11月28日，第三人水浸围分公司在《城市更新拆除重建私宅房屋产权申报、确权表》中确认原告为涉案房屋的权利人。2013年11月28日，原告与案外人中孚泰公司签订编号为ZFT-HG-054的《拆迁补偿安置协议书》。2013年12月11日，案外人中孚泰公司向作为拆迁利益受让人的原告支付补偿款9171元。第三人水浸围分公司和案外人中孚泰公司因城市更新进度履行发生纠纷，2017年3月2日，第三人水浸围分公司组织召开的全体股东大会，形成解除与中孚泰建筑公司的合作关系的决议，表明公司股东不愿继续履行《合作开发协议书》。第三人水浸围分公司遂诉讼解除双方签订的《深圳市横岗街道保安社区股份合作公司水浸围分公司城中村改造项目股份合作开发协议书》。2018年8月29日，深圳市中级人民法院作出(2018)粵03民终12915号民事判决书，解除第三人水浸围分公司与案外人中孚泰公司2008年8月28日签订的《深圳市横岗街道保安社区股份合作公司水浸围分公司城中村改造项目股份合作开发协议书》。原告与案外人中孚泰公司签订编号为ZFT-HG-054的《拆迁补偿安置协议书》作为从合同事实上无法履行。后来，第三人振元公司作为该项目新的开发主体进驻，原告得知该情况后，向第三人振元公司主张拆迁补偿权益，得知被告已和第三人振元公司签订新的拆迁补偿协议，并领取了相应的补偿款。原告找到被告让其履行双方的约定配合办理拆迁补偿协议的变更手续，被告拒绝履行，而第三人振元公司建议原告去起诉被告主张权利，并停发了被告的补偿款。而依据原被告双方在2013年11月26日签订的《房地产买卖合同》第十条，约定被告在城市更新改造时、有义务协助并证明原告属于交易标的所有权人，拆迁补偿的利益由原告享有，被告不得再以业主之名向开发主体要求任何补偿。庭审时，原告明确，第一项诉讼请求继续履行房产买卖合同是被告配合原告继续变更拆迁补偿协议，实为第二项诉讼请求。被告辩称，一、涉案房屋因未取得相关建设工程规划许可证及相应产权证书，按照相关法律规定及司法判定，原被告之间所签订的房屋买卖合同应属于无效合同。第二，被告李子祥将涉案房屋出卖给原告行为属于无权处分行为，根据集体土地建设用地使用证中可以看出，涉案房屋所有权人为李华、李招、梁煌娇，而梁煌娇目前去世，其有李子祥、李秀琼、李凤娇、李伟明、李伟强共五名子女，被告李子祥单独将涉案房屋出卖的行为，并未经得上诉有关权利人的同意及事后追认，被告根本没有权利将涉案房屋转让给原告，且目前涉案房屋转让给原告已没办法实际履行，相关权利人对涉案房屋权利存在纠纷。第三，实际上被告是在第三人熊峰的诱骗之下与原告签订了该份合同，在收取房屋转让款之后，第三人熊峰利用被告的银行卡将款项全部转入熊峰个人名下，因此被告根本没有收到购房款，就此事李子祥也曾经向相关部门报案，但被告知属于民事纠纷。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人振元公司、水浸围分公司辩称，一、涉案房屋系无产权证明的房屋，因该房屋签订的买卖合同系无效合同，被告系无权处分，原告明知无权处分，其无法善意取得涉案房屋的所有权。1、原告在明知该土地使用权的实际使用人是李华、李招、梁煌娇且被告未出示有房屋所有权属证明资料的情况下，仍与被告签订《房屋买卖合同》，主观上属于明知。2、被告擅自处分他人的房屋构成无权处分，原告明知其无权处分，其无法善意取得涉案房屋的所有权。三、因原告未取得房屋所有权，故其要求第三人振元公司、水浸围分公司配合办理更名手续，无事实和法律依据。原告事实上未取得，法律上也无法善意取得涉案房屋的所有权，其无法对涉案房屋主张任何权利或权益，故就涉案房屋与第三人振元公司签订《拆迁安置补偿协议书》的主体不可能是原告。四、涉案房屋原所有权人系梁煌娇、李华、李招，梁煌娇仅持有三分之一份额，且梁煌娇死后，其共有法定继承人共5人，在其他继承人未明确表示放弃继承的情况下，被告仅能依法定继承权继承梁煌娇房产的五分之一的份额。第三人熊峰辩称，一、其是原中孚泰公司横岗项目部拆迁专员，任职时间为2012年2月至2015年10月，期间负责新坡塘及水浸围片区的搬迁补偿安置协议签订工作。2012年9月28日，第三人熊峰作为中孚泰公司的员工经办了龙岗区横岗街道保安社区水浸围村水浸围七巷3号被告所有物业的拆迁补偿协议，双方签订了协议编号为ZFT-HG-006和007的《拆迁补偿安置协议书》，约定补偿被告回迁临深惠路首层商业建筑面积56.9平方米。2013年10月，因被告表示其儿子出国留学需要一笔现金，多次到项目部请求中孚泰公司给予帮助。后经被告和中孚泰公司协商后，同意被告转让部分回迁指标，即换签协议，并与被告签订了补偿方案“在换签协议中补偿首层商业建筑面积不减少，仍为56.9平方米，回迁位置由临深惠路调整为临新坡塘路，额外多补偿住宅建筑面积109.19平方米”。2013年11月26日，经第三人熊峰居间介绍，原告和被告签订《房地产买卖合同》（实为拆迁指标转让），约定将被告名下位于深圳市龙岗区横岗街道保安社区水浸围村水浸围七巷3号转让给原告，转让总价款655000元。2013年11月28日，中孚泰公司完成相关确权手续后与原告换签了一份协议编号为ZFT-HG-054的《拆迁补偿安置协议书》，协议书约定补偿原告回迁住宅建筑面积109.19平方米。2013年11月22日，中孚泰公司也与被告换签了第二份协议，编号仍为ZFT-HG-006的《拆迁补偿安置协议书》，约定补偿被告回迁临新坡塘路首层商业建筑面积56.9平方米。2013年12月，原被告领取了中孚泰公司的拆迁补偿协议原件和相关拆迁补偿款。二、关于款项说明，2013年11月26日原告就按合同约定转账至被告的银行账户，被告在确认银行到账后签收了相关收款收据。由于拆迁协议完成审批需要一个月左右时间，原告和被告为确保资金安全及规避拆迁协议审批风险，要求第三人熊峰作为第三方协助资金托管，并依协议审批进度分批将款项给到被告。于是被告把收到原告转账房屋款的银行卡和密码告知第三人熊峰，第三人熊峰把被告银行卡里的房屋款通过四次转账至第三人熊峰名下农业银行帐户。因被告提出要收取现金，委托第三人熊峰帮忙，第三人熊峰分批次取成现金约250000元交给被告。2013年12月23日，被告领取协议时，第三人熊峰应被告的要求将尾款150000元转入其在中孚泰公司协议里约定的平安银行收款账户，剩余金额被告承诺为本次换签协议的相关确权手续费和第三方服务费用。需要强调的是，原告与被告的房屋买卖合同无法继续履行与第三人熊峰没有关系，是因为2018年8月中孚泰公司因合同纠纷败诉已退出该片区的相关旧改工作，因此原被告与中孚泰公司签订的相关拆迁补偿协议中的补偿条款也无法落实，双方的焦点为原建筑物产权的归属，第三人熊峰只是作为原中孚泰员工为执行公司的签约工作以及原被告授权委托的资金托管。2013年11月26日，原告就按合同约定转账房屋款至被告的银行账户，被告在确认银行到账后签收了相关收款收据。原告与被告的房屋买卖合同已经成立并已履行，关于款项的问题是原告和被告的授权委托托管，但被告的银行卡及密码如果不是其本人授权委托，第三人熊峰是不可能知道的。因此，被告提出是在其不知情的情况下第三人熊峰将该房屋款转至其个人账户，与事实不符。综上，第三人熊峰与该产权纠纷没有关系，被告将第三人熊峰追加为第三人参与诉讼与事实不符。综上，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回被告追加第三人熊峰为第三人的诉讼请求，追究被告恶意诉讼责任，以维护第三人熊峰的合法权益。经审理查明，原宝安县国土局颁发的《集体土地建设用地使用证》（宝集建〔1992〕字第171505496号）显示：土地使用者为李华、李招、梁煌娇，建筑占地85平方米，用途住宅，东至李玉光区围墙，南至罗秀莲住宅，西至李强围墙，北至李凤莲住宅。另，查权利人梁煌娇已过世，其育有5子女：本案的被告、李秀琼、李凤娇、李伟明、李伟强。2013年11月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定：被告转让位于深圳市龙岗区横岗衔道保安社区水浸围村水浸围七巷3号的份额内房产给原告；房屋编号宝集建（1992）字第171505496号，建筑面积72.79平方米，转让总价款为655000元；被告应于合同签订后5日内将房产交付原告，自房产交付之日起所产生的一切权益，包括但不限于收取的租金及开发商支付的过渡租金，应全部归原告所有；被告在城市更新改造时有义务协助并证明本合同所指交易标的属于原告所有，被告不得再以业主之名向开发主体要求任何补偿，如有必要，被告须配合办理房地产证到原告或原告指定人名下，如不配合则按市商品房价格双倍赔偿原告损失，如因国家政策回迁房只能办理到被告名下，被告保证在三天内将回迁房转到原告或原告指定人名下，同时保证没有任何人在城市更新改造过程中以业主之名向原告索取任何费用，否则应按市场商品房价格双倍赔偿给原告；本合同共有附件（包括但不限于建房证明等）1份。2013年11月26日，原告通过转账方式向被告支付购房款655000元。原告提交被告于2013年11月26日向中孚泰公司出具《申请书》（复印件），内容为：“本人李子祥，身份证号码E413533(8)，本人于2012年9月28日与深圳市中孚泰地产投资有限公司签订编号为ZFT-HG-006的《拆迁补偿安置协议书》。因房屋登记名为梁煌娇，B052002(6）且已身故，当时未及时办理遗产公证，由此家庭成员意见尚未一致，现该物业已转让给了青天（身份证号码），同时因贵公司调整了祖屋的置换比例，现本人向贵公司申请原合同作废,将该物业的所有权益转到青天名下，特此申请及说明！”原告提交被告于2013年11月26日向中孚泰公司出具《放弃房屋权利声明书》（复印件），内容显示：位于深圳市龙岗区横岗衔道保安社区水浸围村水浸围七巷3号的份额内72.79平方米，房地产证号宝集建（1992）字第171505496号/测绘报告编号为A046的房地产，属于广东省深圳市龙岗区新坡塘片区及新园路石化塑胶城改造项目改造范围内，被告声明上述房产归原告所有，被告对上述房产及相关全部拆迁补偿不享有任何权益。原告提交2013年11月28日填报《城市更新拆除重建私宅房屋产权申报、确权表》（复印件）显示，第三人水浸围分公司在该表上盖章确认原告对涉案房产的权属。2013年11月28日，原告与案外人中孚公司签订《拆迁补偿安置协议书》，约定深圳市龙岗区横岗衔道保安社区水浸围村水浸围七巷3号，对应查丈编号为A046-1、A046,其中用地面积为269平方米，测绘总建筑面积72.79平方米，即按本协议补偿拆迁面积为109.19平方米，原告在用地范围房产、附属设施等情况：建筑物查丈编号或名称A046-1（建筑面积47.14平方米，建筑层数1层，砖房，私宅，祖屋），A046（建筑面积7.01平方米，建筑层数1层，瓦房，私宅，门头共有部分），A046（18.64平方米，建筑层数1层，瓦房，私宅，瓦房共有部分），合计72.79平方米；临时建筑的货币补偿合计18342元；原告应当将本协议项下房屋及土地的相关文件资料（包括但不限于产权证、居民小组及社区相关证明文件、租赁合同等）的复印件移交给中孚泰公司，中孚泰公司在收到原告移交的前述资料之日起三十日内支付原告补偿总额的50%即9171元；根据城市更新项目报审报批进度，将会向原告发出书面通知，原告收到中孚泰公司书面通知后将有三十日时间搬迁并腾空被拆迁房屋，原告腾空房屋后移交给中孚泰公司，移交的同时提交该房屋的相关文件资料（包括倡不限于产权证、居民小组及社区相关证明文件、租赁合同等）的原件，―经中孚泰公司验收合格后，原告协助中孚泰公司办理房屋产权移交手续、产权注销、公证手续、确权手续及其他相关国土手续，自中孚泰公司出具移交合格房屋确认书之日起十日内，中孚泰公司支付补偿总额的另外50%即9171元原告。2013年12月11日，中孚泰公司向原告支付补偿款50%即9171元。另查，2008年8月28日第三人水浸围分公司与中孚泰建筑公司签订《深圳市横岗街道保安社区股份合作公司水浸围分公司城中村改造项目股份合作开发协议书》约定：双方合作开发改造位于深圳市横岗水浸围村范围内占地面积约2万平方米的城中村，计划拆迁建筑面积纣2.5万平方米，计划三至五年时间完成全部开发建设工作……。在合作过程中，第三人水浸围分公司与中孚泰建筑公司发生争议，起诉至法院，深圳市中级人民法院（2018）粤03民终12915号民事判决〔一审为深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初15644号民事判决〕解除第三人水浸围分公司与中孚泰建筑公司于2008年8月28日签订的《合作开发协议书》。庭审时，原告称，涉案房产是围起来的一个院子，院子里面有独立的三间房子，根据原告向第三人振元公司了解，第三人振元公司与被告已经签署了拆迁补偿协议，因为原告的投诉，现第三人振元公司停止向被告发放拆迁补偿款。第三人振元公司称，其系涉案房产片区的现开发单位，由于涉案的房产涉及到众多的权利人，有李招、李华、梁煌娇，李招已过世，他的合法继承人找第三人振元公司要求要分割房产，梁煌娇已过世，其有五个子女，五个子女也要求对该房产进行继承，而李华目前在养老院，目前还不知用什么方式联系他，涉案房产涉及的关系比较复杂，因此，第三人振元公司目前没有就涉案房产签订拆迁补偿协议。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案中，原告主张被告配合到第三人振元公司办理《拆迁补偿安置协议》更名手续及被告向原告支付从第三人处领取的拆迁补偿款，根据前述法律规定，原告应举证证明被告已经与第三人签订了《拆迁补偿安置协议》并领取了补偿款，对此原告未举证证明，而第三人振元公司庭审时称涉案房产涉及众多的权利人，涉及的关系复杂，否认与被告签订了《拆迁补偿安置协议》，根据“谁主张，谁举证”原则，原告对其主张，应承担举证不能的法律后果。因此，对原告的该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告青天的全部诉讼请求。案件受理费10450元（原告已预交），由原告青天承担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起十五日内，被告可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 黄梅兰人民陪审员欧计甲人民陪审员柯秀琼二〇二〇年四月十三日书记员 欧        艳        芳