广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初419号 原告：柳州铭仁物业服务有限公司，住所地广西柳州市桂中大道84号（东祥福苑）会所二楼201-202号，统一社会信用代码：914502005690836808。 法定代表人：王文，该公司总经理。 委托代理人：赵宁，广西华震律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托代理人:周玉，该公司员工。代理权限：特别授权。 被告：潘秀媛，女，1980年11月26日出生，仫佬族，住所地广西柳州市城中区，经常居住地广西柳州市柳北区香兰大道8号宏桂香兰花园1-2-2604号。 委托代理人:吴啸虎，广西众维律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告柳州铭仁物业服务有限公司诉被告潘秀媛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，于2020年4月1日依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王文、委托诉讼代理人赵宁、被告潘秀媛及委托诉讼代理人吴啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求为：一、判令被告向原告支付2017年4月至2019年8月的物业服务费4705.54元。二、判令被告向原告支付2017年4月至2019年8月的违约金1226.69元。（以上二项合计为5932.23元）三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系柳州市宏桂香兰花园的物业服务公司，自2014年6月1日起至今为该小区业主提供了物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务。在接受原告服务期间，被告尚拖欠原告物业费4705.54元(2017年4月-2019年8月）及违约金1226.69元，以上共计5932.23元。原告已多次向被告书面催收，但是被告却置之不理,未向原告支付拖欠的物业费用。被告的行为已经违反物业合同的约定以及相关的法律规定，损害了物业公司的合法利益，同时也间接损害了其他广大积极缴纳物业费的业主的利益。为了维护原告的合法权益，现原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告潘秀媛辩称：一、原告并没有提供双方合同约定的四级三类物业服务，无权要求被告按照四级三类的物业服务收费标准支付物业费。二、对于房开商（广西柳州宏桂房地产开发有限公司）未能按时完成小区绿地、公共道路、公共设施施工造成的损失，原告应该向房开商要求赔偿。综上所述，四级三类物业服务是级别比较高的物业服务，对于原告而言，应该从能够向小区业主提供四级三类物业服务之日起才可以向被告及小区业主按照四级三类物业服务收费标准收取物业费。目前大部分的小区业主拒绝缴纳物业费，主要原因就在于此。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原、被围绕诉讼请求依法提交了证据，经过开庭审理，本院确认如下与本案有关的案件事实： 被告系柳州市柳北区香兰大道8号宏桂香兰花园1栋2单元26-4号的业主。被告于2016年12月2日接收了涉案房屋并交纳了2017年1月1日至3月31日的物业费。《房屋买卖合同》载明的该房屋建筑面积为97.16平方米。2016年12月2日，原、被告签订了《宏桂•香兰花园物业管理服务协议》。《宏桂•香兰花园物业管理服务协议》第三条第一款约定：“物业服务费从2016年8月1日期乙方按如下约定向甲方交纳物业费：（1）住宅物业服务费按服务等级对应标准为1.67元每建筑平方米每月；（2）已出售车位物业服务费按每个月每个60元缴交，已出售车库、杂物间物业费按每月每平方米1.5元缴纳”。第五条物业服务费及其他费用缴纳方式和缴纳时间：“第一款约定：“物业服务费的缴纳方式及缴纳时间乙方选择第3款进行缴纳，即（3）或按年度一次性交纳当年物业服务费用，乙方应于每年的2月份前一次性缴清当年物业服务费。”第九条违约责任第四条之约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相应费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起承担违约责任，支付违约金，违约金每日按5‰计收；经多次催缴仍不缴纳的，甲方可以将乙方的欠缴行为及信息在小区内进行公布、公告，直至向人民法院提起诉讼；所产生的费用及律师费用由违约方承担。” 2017年10月27日，原告向柳州市柳北区住房和城乡建设局对物业服务费收取标准进行备案，经备案的《柳州市物业服务合同备案表》显示宏桂香兰花园小区每月基础物业服务费1.62/平方米/月。在庭审中，本院向原告核实，被告的物业收取标准是以15、16层为基准，是1.62元/平方米。每上2层加0.01元/平方米，每下2层减0.01元/平方米。被告的房屋位于26层，物业费为1.67/平方米/月。 原告（乙方）与广西柳州宏桂房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《柳州宏桂香兰花园一期前期物业管理委托合同》。该份《柳州宏桂香兰花园一期前期物业管理委托合同》第二条约定：“物业管理服务期限自2014年6月1日至柳州宏桂香兰花园首届业主委员会成立并另行签订物业服务合同时止”。第三条物业服务内容约定：“乙方应当提供第物业服务包括常规服务、专项服务和特约服务。1、常规服务，即物业交付使用阶段，参照《柳州宏桂香兰花园一期临时管理规约》规定和《柳州市普通住宅物业服务等级和收费标准》四级三类组合提供日常管理服务。第五条规定“本物业管理区域的物业管理收费按包干制方式。乙方进场后，根据《柳州市普通住宅物业服务等级和收费标准》四级三类组合，按行政管理部门备案的相应收费标准和管理的各类物业建筑面积计收。该项费用由产权人（业主）按产权面积支付。”经查，宏桂香兰花园小区至今未选举成立业主委员会，仍处于前期物业管理状态。 原告于2018年3月15日在被告家门口张贴了《通知》，要求被告交纳2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费和违约金。 本院认为，物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向业主、物业使用人收取一定费用的活动。原、被告签订的《宏桂•香兰花园物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，原、被告签订的《宏桂•香兰花园物业管理服务协议》对业主具有约束力，原告、业主均应按合同约定履行义务。被告主张原告提供的服务存在瑕疵，因此收费标准应当予以下调，对此本院认为，原告提供服务存在瑕疵不是拒交物业费的法定理由，且被告提交的证据未能充分证明原告提供的服务不符合《柳州市普通住宅物业服务等级和收费标准》四级三类的服务标准，因此对于被告的主张本院不予支持。 在本案中诉请的被告拖欠的2017年4月1日至2018年8月31日期间的物业服务费，经庭审对原告提交的一系列关于物业费收费标准的证据进行质证，本院认为原告按照1.67元/平方米/月的物业服务收费标准程序合法。被告每月应交的物业费为162.26元（1.67元*97.16平方米=162.26元）。 关于违约金的问题，虽然《宏桂•香兰花园物业管理服务协议》中约定业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的5‰标准向原告支付违约金，但按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限，且原告未能提供证据证明三被告欠缴物业服务费所导致的具体违约损失，故本院认为该违约金约定标准过高，应予调整。现原告要求按照被告拖欠物业费月利率的2%支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。经核算，被告从2017年4月1日至2019年8月31日期间的应支付的违约金为1226.69元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告潘秀媛于本判决生效之日起十日内支付原告柳州铭仁物业服务有限公司2017年4月1日至2019年8月31日期间的物业服务费4705.54元； 被告潘秀媛于本判决生效之日起十日内支付原告柳州铭仁物业服务有限公司2017年4月1日至2019年8月31日期间的违约金1226.69元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告潘秀媛负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李青彦 二〇二〇年四月十四日 法官助理 张佳莉 书 记 员 文倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”