安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异27号 异议人（案外人）：孙建兰，女，1972年1月5日出生，汉族，住安徽省太和县。 申请执行人：李东玉，男，1961年3月3日出生，汉族，住安徽省太和县。 被执行人：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室，统一社会信用代码91341200664210852X。 法定代表人：马勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：李秋慧，该公司员工。 本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12执他80号执行裁定的指定，在对李东玉与阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房地产公司）民间借贷纠纷执行一案中，依据太和县人民法院作出的（2016）皖1222民初183-1号民事裁定，依法查封了被执行人泰宇房地产公司开发的金泰明都2609室房屋，案外人孙建兰对上述查封的房屋提出书面执行异议。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人孙建兰异议称：案涉查封的房产是异议人用房票全款购买的房屋，现已不属于被执行人泰宇房地产公司的财产。异议人孙建兰的房屋因被太和县城关镇人民政府拆迁，2017年1月21日，异议人与泰宇房地产公司签订《市场化购房安置三方协议书》、《商品房买卖合同》，用购房安置券全款购买泰宇房地产公司开发的金泰明都2609室房屋，房屋总价款为385000元，于2017年9月15日起装修入住至今。因金泰明都小区未经竣工验收，异议人无法办理不动产权证。该房屋现已不属于被执行人泰宇房地产公司的财产，阜阳市颍东区人民法院根据申请执行人的申请，误将该房产当作被执行人的财产，对该房产予以查封，其行为严重侵害了异议人的合法权益。请求人民法院及时解除对异议人上述房屋的查封并中止执行。 异议人孙建兰为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人孙建兰的身份证，证明其主体资格； 2、《太和县集体土地上房屋征收补偿安置协议书》、《市场化购房安置三方协议书》、太和县房产局出具的《证明》、《金泰名都部分拆迁户购房名单》、《房屋征收验收合格证》，证明异议人房屋被拆迁及安置在金泰名都2609室的事实； 3、《商品房买卖合同》、《太和县城区住宅房屋征收市场化购房安置券》、个人定期存单、付款收据、泰宇公司出具的《情况说明》，证明异议人与泰宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，异议人已用购房券全部支付购房款的事实； 4、水电费发票，证明异议人已对案涉房屋进行装饰并入住的事实； 5、太和县自然资源和规划局出具的《证明》，证明异议人名下无其他居住的房屋。 申请执行人李东玉辩称：异议人与泰宇房地产公司签订所谓 的房屋买卖合同时间，是在太和县人民法院对案涉房屋查封之后，泰宇房地产公司签订案涉房屋买卖合同违反法律规定，异议人在签订合同时没有到房产局查看案涉房屋已被法院查封就购买，应当对其行为承担责任；案涉房屋没有办理房屋过户手续，该房屋所有权仍然属于被执行人泰宇房地产公司的财产，人民法院仍有权对案涉房屋进行查封拍卖。请求依法驳回其异议申请。 被执行人泰宇房地产公司答辩称：案涉查封的房屋已不属于泰宇房地产公司所有，该房屋应属于太和县湿地公园二期拆迁安置户孙建兰所有。2017年1月21日，在太和县政府派驻金泰明都领导小组进入期间，泰宇房地产公司与孙建兰签订《商品房买卖合同》，孙建兰用购房券全款购买案涉房屋，总房款385000元，当日在太和县房地产管理局拆迁居民购房超市进行了登记备案。因金泰名都项目未经验收，且案涉房屋被诉讼案件查封至今，不能为购房户办理不动产权证。泰宇房地产公司认为，案涉房屋是异议人合法购买的房屋，依法应受法律保护，人民法院查封异议人的合法房产，侵犯了异议人孙建兰的合法权益，人民法院应依法解除对案涉房屋的查封，并中止执行。 本院审查查明：李东玉与泰宇房地产公司等民间借贷纠纷一案，太和县人民法院于2016年3月1日作出（2016）皖1222民初183号民事调解书，调解协议如下：阜阳市泰宇房地产开发有限公司、马勇、李秋慧欠李东玉借款220万元及利息（利息按月利率2%，自2015年8月2日起计算至借款还清之日止），于2016年4月1日前付清。案件受理费24400元，减半收取12200元、保全费5000元，合计17200元，由阜阳市泰宇房地产开发有限公司、马勇、李秋慧负担。在诉讼中，根据李东玉的申请，太和县人民法院作出（2016）皖1222民初183-1号民事裁定书，于2016年1月20日依法查封了被申请人泰宇房地产公司位于太和县××和××路交汇处“金泰明都”房屋八套：2609、2605、1402、607、2309、2209、1905、2008房屋，查封期限为二年。2016年10月10日，太和县人民法院作出（2016）皖执576号执行裁定，对上述查封的房屋重新予以查封，查封期限三年。2019年7月15日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12执他80号执行裁定书，裁定安徽省太和县人民法院于2016年3月1日作出的（2016）皖1222民初183号民事调解书由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。本院受理后，依法对上述案涉房屋进行了查封。 另查明：异议人孙建兰于2017年1月5日与太和县城关镇人民政府签订泰宇房地产公司签订了《太和县集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，其位于太和县湿地公园××房屋被××关镇人民政府拆迁，补偿方式为市场化购房。2017年1月12日，房屋征收实施单位为被拆迁人孙建兰开具了购房券，金额为413052元。2017年1月21日太和县房地产管理局、孙建兰、泰宇房地产公司签订《市场化购房安置三方协议书》，孙建兰选择市场化购房房源位于太和县人民××路××都大楼××单元××室，建筑面积94.49平方米，总房款385000元，由太和县房地产管理局按购房券金额向泰宇房地产公司支付413052元，超出部分购房券金额部分由孙建兰自行负担，购房券购房后余额部分，由泰宇公司先行支付给孙建兰。同日，泰宇房地产公司与孙建兰签订《商品房买卖合同》，合同约定，孙建兰购买泰宇房地产公司开发的金泰明都2609室住房，建筑面积94.49平方米，总价款385000元。泰宇房地产公司同时还出具《情况说明》一份，主要内容为：孙建兰购房券总额413052元，购房款385000元，下欠28052元，由政府退还予孙建兰。合同签订后，泰宇房地产公司出具385000元收据一张，收款方式为购房券。2019年11月21日，太和县人民政府为孙建兰开具中国银行个人定期存单一张，金额为28052元。后孙建兰将该住房电户户名登记自己名下。 又查明：目前，在太和县自然资源和规划局不动产登记档案中，异议人孙建兰名下均无房产登记信息记录。 还查明：泰宇房地产公司为有限责任公司，法定代表人马勇，经营范围：房地产开发、销售。该公司于2014年3月6日取得了金泰明都的《商品房预售许可证》许可证号为（太）房预售证第20140306008号。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护条件，该两条第（一）项均规定了“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，这是适用上述两条款买受人权利能够排除执行的先决要件，在同时满足上述两条其他要件时，其权利方能排除执行。本案中，案涉查封的金泰明都项目房号为2609室房屋，虽系异议人孙建兰用购房券购买的商品房，但孙建兰与泰宇房地产公司签订《市场化购房安置三方协议书》、《商品房买卖合同》是发生在太和县人民法院查封案涉房屋后，在太和县人民法院向太和县房地产管理局送达查封裁定书及协助执行通知书时，查封裁定书即发生了法律效力。泰宇房地产公司作为商品房的销售者，应当按照法律法规规定与买受人签订规范的商品房买卖合同，并办理销售合同备案、网签或者预登记手续，以保障消费者的合法权益，但泰宇房地产公司却在未经查封法院许可的情况下，对查封后的案涉房屋擅自进行了出售，与异议人孙建兰签订了《商品房买卖合同》，其违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，且对处分房屋所得价款也没有用于清偿所欠申请执行人债务，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部构成要件。案外人孙建兰提出的执行异议理由不能成立，本院不予支持。泰宇房地产公司明知案涉房屋已被法院查封，仍然将该房屋擅自出售给异议人孙建兰，主观上具有故意违法行为，其答辩称异议人是合法购买的房屋，与客观事实不符，本院对其辩解意见不予采信；异议人在购买房屋时，没有在合理范围内注意审慎义务，对此也存在一定过失，其无法取得案涉房屋的所有权，可以基于与泰宇房地产公司买卖合同关系，另行向泰宇公司主张相关权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人孙建兰的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  徐孟芳 人民陪审员  于 涛 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。