上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初47459号原告：上海太平洋房屋服务有限公司，注册地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：章启光。委托诉讼代理人：陈曦，女。委托诉讼代理人：傅薇，女。被告：乔光晨，男，1976年12月15日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：陈叶(系被告乔光晨之妻)，住上海市静安区。原告上海太平洋房屋服务有限公司与被告乔光晨居间合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理。依法适用简易程序分别于2020年3月9日、2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告上海太平洋房屋服务有限公司的委托诉讼代理人陈曦，被告乔光晨及其委托诉讼代理人陈叶到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告上海太平洋房屋服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付佣金人民币(币种下同)50,000元；2.被告向原告支付违约金，按照逾期款项日千分之一从2019年8月1日计算至被告实际支付之日(现从2019年8月1日暂计算至2019年11月30日为6,000元)。事实和理由：2019年7月20日，经由原告居间介绍，被告(卖售方)与案外人(买受方)签订了关于上海市黄桦路XXX弄XXX号XXX室之房屋(即本案涉案房屋)的《上海市房地产买卖合同》，并与原告签订《佣金确认书》，约定就原告提供的该居间服务，被告应支付原告佣金50,000元整，现原告已经提供完整的居间服务，但被告至今未支付原告任何佣金。根据法律相关规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，故原告诉至法院。被告乔光晨辩称，不同意原告的诉讼请求。原告没有履行中介义务，且欺骗被告。第一，2019年2月起，被告因购置新房需要资金周转，紧急出售涉案房屋，在原告的请求下先后二次签订书面协议，委托原告作为居间方出售涉案房屋，并在2019年3月6日及2019年6月30日分别订立的由原告提供的《委托出售服务协议》中，被告均以附加手书兜底条款的形式写明“不支付中介费”及“房屋未卖到预期价格之上不支付中介费”的意思。2019年6月30日签订的《房屋出售VIP服务协议》有效期限为2019年6月30日至2019年7月29日，《佣金确认书》签订的时间在上述服务协议的有效期内，《佣金确认书》上的金额有效，是基于最终出售房价在5,700,000元以上，但实际成交价为5,300,000元，故《佣金确认书》的签订没有实际意义。第二，2019年7月20日，原告通知被告有买家意向购房，当晚买卖双方被原告安排在两家不同的门店。被告几次要求与买家面谈，原告都以价格悬殊大、见面容易谈崩、业务员正在努力促成、价格谈判期间双方不便见面等为由拒绝被告与买家见面谈的要求，谈判期间所有的价格都是由原告进行传递。当晚九点半，被告告知原告能接受的合同底价为5,300,000元；当晚二十三点四十五分，原告向被告出示了金额为5,300,000元并签有买方名字的居间合同，表示经过原告努力，买家虽然同意了5,300,000元的价格，但是要求折去买家应付的全部佣金。白做一单是原告业务员无法向公司交代的，所以谈判失败，除非被告愿意替买家支付一部分佣金(即原告后来向法庭提供的《佣金确认书》所指50,000元)好让原告员工对公司有交代。由于当时被告急需资金，确保成交的顺利达成是第一目标，为取得与买家见面的机会，被告只好答应在《佣金确认书》上签字。买卖双方因此获得见面机会，并签订了《房地产买卖(含居间)合同》。之后被告从买家处得知原告并未对买家做出任何佣金折让，且原告在双方的意向价格上做了欺瞒，以达到收取两头中介费的目的。由于原告利用其信息上的优势，恶意隔离买卖双方，在价格谈判过程中隐瞒双方的真实出价，利用卖家急需资金周转的心理，在乘人之危的状态下欺瞒卖家签订《佣金确认书》，严重违背了诚实守信原则，造成买卖双方利益受损，故被告无须支付中介费用。第三，原告的居间服务存在明显瑕疵，买卖双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋转让价款为4,500,000元，而房屋实际成交价格为5,300,000元，合同成交金额与实际成交金额之间的800,000元价差由原告拟定《补偿协议》，约定买家以“房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备”补偿款形式支付给被告。但买卖双方后续对于房屋内厨卫电器和家具的交接发生了争议。被告求助原告要求其作为居间方进一步协调，尽到居间证明义务，遭到拒绝，原告将被告的全屋家具在被告不知情的情况下送给了买方，造成被告至今无法拿回房屋内厨卫电器及所有家具的损失。第四，根据房屋中介行业的普遍收费规定，同一套房屋收取的中介费用一般不超过房屋总价的2%。原告已经收到了买家支付的房屋总价的2.36%的中介费，再收取被告50,000元，即累计房屋总价3.46%的中介费，其收费不合理。综上，原告的居间服务是违法的，居间合同以及佣金确认书都是无效的，被告要求撤销买卖合同。本院经审理认定事实如下：2019年3月6日，原告上海太平洋房屋服务有限公司(作为受托方、居间方)与被告乔光晨(作为委托方)签订《房地产出售/出租一般委托协议》1份，约定委托方委托居间方出售涉案房屋，委托出售房价款为6,280,000元，委托期限自双方签署本协议之日起至2019年5月6日止；并手写注明“免乔光晨中介费”。2019年6月30日，被告乔光晨(作为委托人，签约甲方)与案外人A公司(作为受托人，签约乙方)签订《房屋出售VIP服务协议》1份，约定甲方委托乙方独家代理销售涉案房屋，甲方委托交易房屋的出售价格为5,700,000元净到手价，实际成交价格以甲方与乙方介绍的买受方之成交约定为准；甲方有权调整交易房屋的委托出售价格，甲方如需调整的，可以书面、短信、微信等方式通知乙方；委托期限自本协议签署之日起一个月内，即自2019年6月30日至2019年7月29日；协议2.3条约定：甲方应在与乙方推荐的潜在买受方签署房地产买卖合同当日，向乙方支付居间服务费，数额不低于房地产买卖实际成交总价的1%(实际应付金额以签署的《佣金确认单》为准)，并手写注明：“如最终交易房屋出售价高于570万元，甲方向乙方支付超出570万部分的差价，最多不超过570万的1%；若成交价低于或等于570万，乙方承诺免除甲方佣金，2.3条款以此手书为准”；上述协议还对双方的其他权利义务作了约定。2019年7月20日，被告乔光晨(作为出售方，签约甲方)、案外人吴某某(作为买受方，签约乙方)与原告上海太平洋房屋服务有限公司(作为居间方，签约丙方)签订《房地产买卖(含居间)合同》1份，约定甲方同意将涉案房屋以总价5,300,000元的价格转让于乙方；双方约定定金总额为50,000元，乙方于签订本合同时支付甲方定金50,000元；甲、乙双方应于2019年9月15日前至房屋所在地房地产交易中心办理房屋过户手续；甲、乙双方授权丙方于签订本合同后依据交易条件拟定网络备案版《上海市房地产买卖合同》；且甲、乙双方应于2019年7月22日之前至丙方处签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》；丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立本合同，甲、乙双方同意于签订《上海市房地产买卖合同》当日，甲方按照本合同第2.1条约定的交易总价的1%、乙方按照本合同第2.1条约定的交易总价的2%支付丙方居间服务费；甲乙双方同意丙方可从保管或转付的款项中先行扣除该费用(若在丙方加盖公章的《佣金确认书》上有关于居间报酬的其他约定，则以《佣金确认书》实际约定为准)；上述合同还对各方的其他权利义务作了约定。当日，被告乔光晨(作为卖售人，签约甲方)与案外人吴某某(作为买受人，签约乙方)签订《补偿协议》1份，约定甲乙双方于2019年7月20日签订关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》，本次交易实际成交价为5,300,000元；买卖合同约定的成交价为4,500,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备；现乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方800,000元，并于2019年9月15日之前支付甲方；上述协议还对双方的其他权利义务作了约定。同日，被告乔光晨(作为佣金支付人，签约甲方)与案外人B公司(作为佣金收受人，签约乙方)签订《佣金确认书》1份，约定甲方经乙方居间介绍就涉案房屋签订了房地产买卖合同；甲方承诺愿意按下述所列之条件及下述条款的约定向乙方支付佣金：佣金金额为50,000元；佣金支付时间为2019年7月30日之前支付。如甲方未按照上述约定支付佣金，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按甲方逾期未付款金额的日千分之一计算。2019年7月21日，被告乔光晨(作为卖售人，签约甲方)与案外人吴某某(作为买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，转让价款为4,500,000元；甲、乙双方确认，在2019年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2019年12月30日，原告上海太平洋房屋服务有限公司以诉称之理由向本院提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉案房屋已经过户登记至案外人吴某某名下。被告明确为其提供居间服务的为原告，原告为其提供了带看房屋、协助签订买卖合同、协助办理过户手续的服务，但买卖双方由于原告的原因对涉案房屋中家具的交接发生了争议，且被告认为《佣金确认书》上盖章的是太平洋房地产经纪有限公司，故被告未与原告签订过《佣金确认书》。原告陈述原告与案外人A公司系合作经营关系，与案外人B司系合作关系，原告与B公司于2018年6月1日签订《委托收款协议》，约定在原告居间房屋买卖交易案件时，由B公司代原告收取佣金，并与佣金支付相对方签订《佣金确认书》，且原告于2019年7月20日向B公司发出《委托收款通知书》，通知B公司收取涉案房屋佣金后按约与原告进行结算，原告认为原告无法提供交房服务的原因是由于买卖双方已经私下完成了交接。以上事实，由原告上海太平洋房屋服务有限公司提供的《上海市不动产登记簿》、《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《佣金确认书》、《委托收款协议》、《委托收款通知书》，被告乔光晨提供的《房屋出售VIP服务协议》、《房地产出售/出租一般委托协议》、《补偿协议》、《房地产买卖(含居间)合同》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，被告乔光晨还提供了案外人吴某某出具的说明以证明原告在居间过程中有隐瞒的行为，且造成买卖双方对于家具的纠纷，并提供了被告与原告业务员的微信记录以证明涉案房屋是低价出售；原告对被告提供的上述证据均不予认可，认为案外人吴某某是本案的利害关系人，其说明不能真实反映当时签约的真实情况，认为微信记录的内容形成于2019年3月26日，且无法确认微信双方的身份。审理中，为进一步查明有关事实，本院传唤证人张某某到庭作证。证人张某某述称，其任职于原告公司，涉案房屋由被告委托原告挂牌出售，先签订了《房地产出售/出租一般委托协议》，后签订了《房屋出售VIP服务协议》，协议并非其操作，故其不清楚协议中关于免除佣金的约定。买方有一男一女二个人，男方看过涉案房屋后让女方再看，女方比较满意，想要求与卖方见面，男方则觉得有所欠缺，认为在没有谈好价格前没有必要见面，由于买卖双方最初对于价格的差距比较大，故没有第一时间安排买卖双方见面，买方是在中后期才要求见面的。关于家具，其与买方说的是家具应该可以送给买方，但还是要被告进行确认的，但谈的过程中，被告说桌椅不愿意送，其他是可以送的，买方知道后，有些失望，但还是接受了。按照规定买方支付的佣金数额是房价款的2%，卖方支付的佣金数额是房价款的1%，其曾向被告说过买方会少付，所以与被告协商佣金数额，被告提出要求佣金打折，其与被告协商后确定最终的佣金数额是50,000元，签订居间协议当晚一并签订了《佣金确认书》，但第二天被告反悔不认可佣金，仍要求打折，其告知被告不可能打折，故双方协商未果，之后说过户的时候再说。《佣金确认书》上有支付时间，其也将《佣金确认书》交给过被告。《房地产出售/出租一般委托协议》、《房屋出售VIP服务协议》、《佣金确认书》针对的服务都是同一个服务，上述协议都是公司下发的统一文件。本次交易中，其提供了寻找客户、发广告、带看房，交易流程、陪同过户的服务，房屋交接其没有参与是由于买卖双方没有通知其。原告上海太平洋房屋服务有限公司对于证人的证言表示没有异议；被告乔光晨对证人的证言表示有异议，认为证人是门店的店长，所有协议都需要店长签字，被告只在《佣金确认书》上进行了签名，当时并未写清支付时间，《佣金确认书》上的支付时间是后补的，佣金自始至终就是50,000元，从来没有折让3,000元。被告是秉着被告这次交易不付佣金的，但认为客户是原告找的，所以被告可以支付一点中介费。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同中，居间方的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人则应在居间人促成合同成立后，依约支付报酬。本案中，原告已经促成被告和案外人吴某某签订了《上海市房地产买卖合同》，并协助买卖双方办理产权过户的登记手续，完成了主要的居间义务，鉴此，原告有权要求被告支付佣金。虽然被告辩称在《房屋出售VIP服务协议》中曾约定过支付佣金的前提是基于最终房屋的出售价格在5,700,000元以上，但原告与被告之后又签订了《房地产买卖(含居间)合同》，约定了佣金的支付方式，在上述合同中并未注明支付佣金的前提条件，且在被告签字的《佣金确认书》上也未注明类似内容的约定，故对于被告提出的《佣金确认书》没有实际意义的抗辩理由，本院不予采信。根据被告的陈述，其系基于原告告知买家不愿意承担佣金，而需要被告支付佣金，被告因急需资金，确保成交的顺利达成是第一目标，为取得与买家见面的机会，只好答应在《佣金确认书》上签字，故被告在签订《佣金确认书》时对于需要支付佣金是知晓并同意的，被告理应对自己的民事法律行为承担相应的法律后果，虽然被告提出《佣金确认书》系在原告乘人之危的状态下签订，但被告并未对此进行充分的举证，故在没有证据证明被告签署的《佣金确认书》存在法律规定的无效或可撤销等情形的情况下，原告据此要求被告支付佣金，本院予以支持。关于佣金的具体金额，考虑到房地产居间服务内容有其特殊性、复合性，原告客观上确实未提供相应的交房等后续服务，因此，本院结合原告提供的居间服务具体内容和相关中介收费的规定并综合本案的实际情况，酌情确定被告支付原告佣金40,000元。鉴于被告未付佣金系对佣金的支付条件及支付金额存在争议，而原告工作人员也陈述了双方在佣金发生争议后确实进行过协商，且并未参与后续的交房工作，故对原告提出的支付违约金之诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乔光晨于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋房屋服务有限公司佣金人民币40,000元；二、驳回原告上海太平洋房屋服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币525元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担人民币105元，被告乔光晨负担人民币420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 叶二〇二〇年四月二十七日书记员 潘逸灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。