吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初555号原告：谢某，女，1978年10月29日生，汉族，无业，现住镇赉县。委托诉讼代理人：白某，吉林君朔律师事务所律师。被告：大安市吉祥房地产开发有限责任公司，住所地大安市长白街10号。法定代表人：田某，该公司总经理。被告：大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司，营业场所：镇赉县科苑小区B区1号楼2单元102室。负责人：杨某，该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：孟某，吉林梦成律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：赵某，大安市吉祥房地产开发有限责任公司经理。原告谢某与被告大安市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称“吉祥公司”）、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司（以下简称“吉祥公司镇赉分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢某委托诉讼代理人白某，被告吉祥公司与吉祥公司镇赉分公司共同委托诉讼代理人孟某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢某向本院提出诉讼请求：1.请求裁定被告立即协助原告办理产权证，并承担违约责任（以总房款357661为基数，自2017年11月3日起直至办理产权证之日止，参照人民银行逾期贷款利息赔偿）；2.请求裁定被告立即退还原告契税款357661×1.5％=5364.9元及利息（以5364.9为基数，自2017年8月5日起至实际退还之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月26日，原告购买被告开发建设的的位××镇商品房一套，建筑面积106.47平方米，总房款357661元。2017年8月5日，被告将未经验收合格的商品房擅自交付给原告，被告直至今日仍未给原告办理产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件的司法解释》第十八条规定，被告应当承担逾期办理产权证的违约责任，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告于2017年8月5日无故收取原告本应该交给税务局的契税款，至今不缴纳至上述单位，也不返还给原告。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院予以支持。吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司共同辩称，我方同意协助办理手续而且正在积极办理当中。1.原告的诉讼主张违约金没有事实和法律依据，被告与原告除有商品房买卖合同外，还签订了商品房买卖预售合同，第二份备案合同均对第一份合同中关于房屋登记取得房屋所有权证书的约定和处理方式的约定作出变更，第二份合同属于双方当事人真实意思表示，符合法律规定，且该合同在房屋管理部门登记备案，双方应按照该合同条款履行的合同义务。因此对于两份合同相矛盾条款或者第一份合同中没有约定条款，都应按照第二份合同条款执行。第二份合同中取得的商品房所有权的时间为商品房交付之日起365日内，并对违约作出特别约定，因此被告不应给予原告违约金。2.原告主张契税款的利息没有法律依据，被告与原告签订商品房买卖合同预售时，被告为了方便业主可以一次性办理房屋所有权证书，不用原告多次往返房屋管理部门，经业主同意，被告收取契税款并代为缴纳契税。该契税款如果原告主张返还，被告同意全额返还，但原告主张利息没有法律依据。综上，被告认为原告主张违约金和契税款的利息没有事实依据、法律依据，请求人民法院依法驳回原告的两项诉讼请求。本院确定本案如下事实：2016年2月26日，谢某与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同》，谢某以357661元的价格购买吉祥房地产公司开发建设的的位××镇商品房一套，建筑面积106.47平方米。2016年3月2日，谢某与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同已在房屋产权管理中心备案登记。谢守红于2014年11月15日交纳房款30000元，于2014年11月23日交纳房款86083元，剩余部分房款办理贷款。《商品房买卖合同》中第十五条约定，出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起7日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金。2017年8月5日，吉祥公司镇赉分公司向谢某交付涉案房屋。谢某于当日向吉祥公司镇赉分公司交纳契税5364.9元。此房屋至今未办理房屋所有权证书。认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》一份、《商品房买卖合同（预售）》一份、收据四份及双方当事人陈述。一、关于第一项诉讼请求。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。谢某在签订房屋买卖合同后如约交付购房款已完全履行了合同义务。吉祥公司镇赉分公司作为出卖方亦应按合同约定，如期向买受人交付房屋，并在约定的期限内协助买受人办理房屋产权过户手续。本案中，吉祥公司镇赉分公司交付房屋后，至今未按合同约定为买受人办理房屋产权证，故本院对谢某要求协助办理产权证的诉求予以支持。因吉祥公司镇赉分公司为吉祥公司设立的分支机构，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”据此规定，虽是吉祥公司镇赉分公司与谢某签订房屋买卖合同，但吉祥公司仍应对吉祥公司镇赉分公司的民事行为承担责任。虽双方签订两份房屋买卖合同，但是《商品房买卖合同（预售）》在房屋管理部门进行登记备案，也是房产部门办理产权证的合同依据，其作为正式合同文本，买卖双方应受该合同的约束。关于《商品房买卖合同（预售）》与《商品房买卖合同》约定不一致的内容，应以《商品房买卖合同（预售）》约定的为准。《商品房买卖合同（预售）》中对不能如期办理产权证的违约方式进行了明确约定，出卖方应按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约方式履行。《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未如约办理房屋产权证，“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金”，即出卖方不支付违约金。吉祥公司镇赉分公司虽存在违约行为，但合同中明确约定支付违约金的数额为“全部房价款万分之0”。故本院对谢某要求吉祥公司镇赉分公司承担违约责任，以总房款为基数计算逾期办理房屋所有权证的违约金的请求不予支持。二、关于第二项诉讼请求。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”，据此规定，本院认为，吉祥公司镇赉分公司无权向谢某收取契税款，故而谢某要求返还契税款的诉请应予支持。关于契税款数额5364.9元（357661元×1.5%），吉祥公司和吉祥公司镇赉分公司对此未持异议，本院对此予以确认。关于返还契税款的利息，本院认为，因资金占用期间的利息损失系法定孳息，故应予以保护。谢某于2017年8月5日交纳房屋契税款，故吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司应自2017年8月5日起给付谢某占用契税款期间的利息（2017年8月5日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效后立即协助谢某办理位于××镇房屋权属登记；二、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效后立即返还谢某已交纳的契税款5364.9元及利息（以5364.9元为基数，2017年8月5日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清时止）；三、驳回原告谢某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取），由被告大安市吉祥房地产开发有限责任公司、被告大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审判员 潘 博二〇二〇年四月三十日书记员 朱晓雨