四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初1491号 原告：孙银芳，女，1970年10月3日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：崔石，男，1969年4月16日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二原告共同委托诉讼代理人：胡雁峰，四川川源律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：柏中德，四川川源律师事务所律师。 被告：四川洋晨置业有限公司，住所地资阳市雁江区爱国居委会八组2幢19号。 法定代表人：姚华，总经理。 委托诉讼代理人：黄承志，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭峻，四川蜀国律师事务所律师。 原告孙银芳、崔石与被告四川洋晨置业有限公司（以下简称洋晨公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙银芳、崔石的委托诉讼代理人胡雁峰、柏中德，被告洋晨公司的委托诉讼代理人黄承志、郭峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙银芳、崔石向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付2016年1月1日起至房屋取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收合格、商品房面积实测技术报告书之日止的逾期交付房屋违约金（违约金以原告已付购房款282749元为基数按每日万分之零点五计算，暂计至2020年4月8日为20768元）；2.判决被告向原告支付2018年1月1日起至原告实际取得房屋所有权证之日止的逾期办理房屋所有权证违约金（违约金以原告已付购房款282749元为基数按按每日万分之零点五计算，暂计至2020年4月8日为11705元）。事实及理由：2015年1月13日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于资阳市雁江区房屋一套，总价282749元，原告按约支付了全部购房款。2016年8月13日，被告将房屋交付原告，但未向原告出示房屋是否取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收合格、商品房面积实测技术报告书。按合同约定，被告应于2015年12月31日前交付合格房屋与原告，且应自房屋交付之次日起730日内将房屋所有权转移登记至原告名下，现已远超过双方约定的交付条件、办证期限，被告应当依法承担违约责任。为原告维护自身合法权益，故诉至人民法院。 被告洋晨公司答辩称：原告向被告购买商品房及缴纳的房款金额属实，但原告计算违约金的金额不正确。被告在2016年4月就对接房进行了公示并通知了原告，并于2016年8月13日将房屋交付原告，原告拖延了4个月接房，接房时双方就延期交房的违约金进行了结算，且在办理手续时从原告的应付款中进行了抵扣，故不应再支付延期交房的违约金。关于延期办证违约金，原告接房在2016年8月13日，因此该时间点应为被告办证的时间起算点，在合同约定的时间段内未能为原告取得房屋登记权证才能视为被告违约。被告实际缴纳的房屋购房款是17万多，剩余部分是通过按揭支付，按揭支付部分原告截止目前为止并未全部付出，合同约定的违约金计算基数应是原告的已付房款，即其首付款以及到现在已支付的银行按揭款，所以被告认为应以此作为计算违约金金额的基数。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了双方当事人进行质证。对于原告所举的原告孙银芳、崔石身份证复印件、被告营业执照复印件，商品房买卖合同复印件、住房公积金借款合同复印件、收款收据复印件二份，被告所举的交接房的手续书、收据三张，双方均无异议，且与各方陈述事实一致，故本院对上述证据的三性均予以采信，至于其中收据的证明目的在本院认为中予以详述。 本院经审理认定事实如下：原告购买被告开发建设的位于资阳市雁江区房屋一套，总价282749元。2015年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，其中该合同第十一条约定交付条件：（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十五条约定交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十条第二款第二项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。 签订该合同后，原告通过按揭贷款的方式按约支付了全部购房款。2016年3月31日，被告通过公告的方式向原告提出可以接房。2016年8月13日原被告办理了接房手续，原告并于当日在被告代收的办证税费中抵扣了被告应支付的违约金1272元。但被告未向原告出示规划验收批准文件、建筑工程竣工验收合格、商品房面积实测技术报告书。且本案辩论终结时止，被告仍然未向原告出具前述资料，也未办理本案所涉房屋的房屋产权证明。 本院认为，《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。被告应按合同约定在2015年12月31日前向原告交付房屋，且需交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时还需符合1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。但被告未举证证明交付房屋符合上述条件，故其应当承担逾期交房的违约责任。但由于原告明知被告交房时并不符合合同约定的交付条件，却办理接房手续，应当视为原告于实际接房日2016年8月13日接收了该房。因此，逾期交付的违约金应从2016年1月1日起以282,749元为基数按每日万分之零点五计算至2016年8月12日止，共计3167元（282,749元×0.5÷10,000×224天）。接房当日，虽原告收取了1272元的违约金，但无证据证明原告放弃部分逾期交房违约金，故被告还应支付逾期交房的违约金1895元。 关于逾期办证的违约金，因被告尚未办理房屋产权证，且何时能办理房屋产权证的时间尚无证据予以证明，因此逾期办证的截止时间为尚不确定的事实，本院对原告主张的逾期办证的违约金的诉讼请求仅支持到本案起诉之日止，对起诉后发生的违约事实，待办证事宜确定后原告可另案起诉。被告抗辩违约金的计算基数应以被告实际支付按揭款为准，但根据《商品房买卖合同》的约定，逾期办证的违约金应以已交房价款为计算基数，故本院对被告的该辩称不予采信。因此，逾期办证的违约金应按合同约定从商品房交付之日（2016年8月13日）起730日内以已交房价款282,749元为基数按每日万分之零点五计算至本案起诉之日（2020年4月15日）止，共计8638元（282,749元×0.5÷10,000×611天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告四川洋晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙银芳、崔石逾期交房违约金1895元； 二、被告四川洋晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙银芳、崔石截止2020年4月15日的逾期办理房产证违约金8638元； 三、驳回原告孙银芳、崔石的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费612元，减半收取计306元，由原告孙银芳、崔石负担274元，被告四川洋晨置业有限公司负担32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  王琼娇 二〇二〇年四月二十四日 书记员  吴 思