贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终820号 上诉人（原审被告）：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏镇。 法定代表人：龙元辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏梅，贵州辅正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁翔，贵州辅正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱映刚，男，1990年1月1日生，汉族，重庆市荣昌区人，住重庆市荣昌区。 被上诉人委托诉讼代理人：张超，贵州黔邦律师事务所律师。 被上诉人委托诉讼代理人：谢忠建，贵州黔邦律师事务所律师。 上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫房开公司）与被上诉人朱映刚商品房销售合同纠纷一案，贵州省荔波县人民法院于2019年8月1日作出的（2019）黔2722民初1015号民事判决后，港鑫房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理。现已审理终结。 港鑫房开公司上诉请求：1.改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金1987.63元；2.改判上诉人支付被上诉人逾期交付商品房转移登记有关文书违约金8442.80元3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决以按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金过高，应下调为按日万分之一计算。上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失为上诉人在外租房居住的租金损失，因此逾期交房违约金应以案涉房屋所在地区同地段、同类型房屋的租金标准为参考，案涉房屋所在地区的平均租金为1000元/月，但按照一审判决按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金每户高达2000元/月，已经过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，逾期交房违约金的计算标准不应超过按日万分之一。2.一审判决计算逾期交房违约金的起始时间错误，逾期交房违约金应当从被上诉人付清全部购房款的次日开始计算，根据《中华人民共和国合同法》第六十六的规定，在被上诉人付清全部房款之前，上诉人有权主张同时履行抗辩权，有权拒绝拒绝向被上诉人交付房屋，同时不承担逾期交房的违约责任。 朱映刚二审未答辩。 朱映刚向一审法院起诉请求：1.判令被告按约定向原告支付逾期交房违约金57097元（按日万分之三从2017年7月1日暂计算至2019年5月31日止）；2.判令被告按约定向原告支付逾期办理房地产转移登记手续违约金16527元（按日万分之一从2017年10月1日暂计算至2019年5月31日止）。 一审法院认定事实:被告以出让方式取得位于荔波县.37平方米的建设用地使用权，用于房屋开发。经房屋主管部门批准，被告取得商品房预售许可证，可以销售翰林苑商住小区（二期）房屋。2017年3月12日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定“原告购买被告开发的位于荔波县商品房，房屋价款为272278元。房屋于2017年6月30日前交付给原告，逾期则按日以购房款总额万分之三计算违约金至实际交付房屋时止；办理房屋转移登记有关文书于2017年9月30日前交付原告办理初始登记，逾期则按日以购房款总额万分之一计算违约金至能够办理房屋转移登记时止”。合同签订后，原告按约定支付房屋总价款272278元，但原告迟延付款，被告到2019年9月19日才收到原告交纳的购房尾款217000元。被告未能在约定的期限内交付房屋，2017年10月1日被告向1号楼、5号楼业主作出承诺，在2017年11月30日前交付房屋，2017年12月1日原告收到被告交付的房屋。2018年3月1日被告张贴交房公告“1号楼、5号楼定于2018年3月5日开始交房”。2019年7月15日被告在黔南日报刊登交房公告。敦促1号楼、5号楼业主办理房屋交接手续。被告至今仍未能办理取得房屋转移登记有关文书。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、法规的强制性规定，且具备合同要素，该合同合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，已履行完毕合同的主要义务，但被告未能按约定日期交付房屋和交付取得涉案商品房初始登记相关文书，已构成违约，依法应当承担违约责任。关于被告答辩时提出合同主张的违约金过高，请求予以调整的问题。虽然双方在合同中已明确约定逾期交付房屋、逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但根据公平和诚实信用原则，结合原、被告履行合同情况以及案件实际情况等综合因素，酌定分别调整为：1.由被告按日以原告已交付购房款的万分之一点五计算逾期交付房屋的违约金；2.由被告按日以原告已交付购房款的万分之零点五一计算逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，违约金应从双方约定到期日的次日起开始计算。原告虽逾期支付房款，但迟延支付房款不属于本案审理范围，故对被告的该项抗辩事由不予采信，被告可另行主张权利。原告主张逾期交房时间计算至2019年5月31日与实际交付房屋时间不符，不予支持。根据合同约定，应当分段计算交房违约金，（1）逾期交房时间应从2017年7月1日起计算至2017年9月18日止共80天，违约金应为人民币663.33元（55278元×0.00015/天×80天）；（2）逾期交房时间应从2017年9月19日起计算至2017年11月30日止共73天，违约金应为人民币2981.44元（272278元×0.00015/天×73天）。被告逾期交付房屋转移登记有关文书违约时间应从2017年10月1日起至2019年5月31日止，违约金为人民币8443元（272278元×0.000051/天×608天），并支付从2019年6月1日起至实际交付办理房屋转移登记有关文书时止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于判决生效后30日内支付原告朱映刚逾期交房违约金人民币3644.77元；二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于判决生效后30日内支付原告朱映刚逾期交付商品房转移登记有关文书违约金人民币8443元（从2017年10月1日起至2019年5月31日止），并支付从2019年6月1日起至实际交付商品房转移登记有关文书时止的违约金（按原告已付房款的日万分之0.51计算）；三、驳回原告朱映刚的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，适用简易程序减半收取820元，由原告朱映刚负担500元，被告贵州省港鑫房地产开发有限公司负担320元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.一审对逾期交房违约金的调整比例是否过高；2.逾期交房违约金的起始时间如何确定。 本院认为：对于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之三的标准计算，一审诉讼中，上诉人认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之一点五计算，并无不当。二审诉讼中，上诉人主张一审法院调整后的违约金仍过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失，但其并未提供相关证据予以证实。故，上诉人主张应将逾期交房违约金下调为按日万分之一计算的理由不够充分，本院不予支持。 对于争议焦点二，从本案查明的事实看，被上诉人付清全部购房款的时间的确要晚于双方约定的交房时间，但出现这种情况的主要原因是由于被上诉人是采取首付款加住房公积金贷款的方式向上诉人支付购房款，而住房公积金贷款的办理通常是由出卖人先与发放贷款的银行取得联系，并就相关事项达成一致后，再由买受人按照出卖人和银行的要求提供相应的材料办理抵押贷款手续。在此过程中，作为出卖人的房开公司往往处于优势地位，而作为买受人的购房户只能被动的配合，并且无法左右银行贷款的办理进度。同时，从被上诉人一审提交的《个人购房借款/担保合同》来看，被上诉人已于双方约定的交房日前办理完毕了贷款手续，全面履行了支付购房尾款的义务。此外，在双方签订的《商品房买卖合同》中，亦未将被上诉人付清全部购房款作为上诉人交付商品房的条件。因此，一审法院按照被上诉人已付购房款的数额及时间分别计算上诉人的逾期交房违约金，并无不当。上诉人主张被上诉人存在逾期付款行为，故其有权拒绝向被上诉人交付房屋，同时不承担逾期交房违约责任的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人港鑫房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年四月二十三日 书记员  肖文洁