北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初10482号原告：袁德峰，男，1972年2月1日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：袁北松（系袁德峰之子），男，1996年10月12日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。被告：刘春雅，女，1959年3月18日出生，汉族，住北京市大兴区。被告（兼刘春雅委托诉讼代理人）：郑春来，男，1958年11月19日出生，汉族，住北京市大兴区，系刘春雅之夫。原告袁德峰与被告刘春雅、被告郑春来合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁德峰及其委托诉讼代理人向磊，被告（兼刘春雅委托诉讼代理人）郑春来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁德峰向本院提出诉讼请求：1.判令刘春雅、郑春来支付房屋拆迁补偿款3662915元；2.判令刘春雅、郑春来返还建房款18万元。诉讼中，袁德峰将第2项诉讼请求变更为17万元。事实和理由：袁德峰于2005年与郑春来、刘春雅夫妇相识。2007年初，郑春来联系袁德峰，希望袁德峰在郑春来的宅基地大兴区西红门镇新建二村新福路一条11号建房，并承诺因该房屋产生的收益，包括房屋租金、未来拆迁补偿款等由袁德峰与郑春来、刘春雅对半均分。2007年1月27日，袁德峰与郑春来、刘春雅签订《协议书》，约定郑春来、刘春雅需要建房但没有资金，由袁德峰提供建房资金，郑春来、刘春雅出具收款手续，在袁德峰足额收回投资款后，该房所得收益和使用权由双方平均分配，任何一方不得随意处理房屋，损害对方利益，如违约赔偿袁德峰200万元。协议签订后当日，袁德峰给了郑春来2万元建房款，又于2007年3月、5月、6月给了郑春来数笔建房款，合计17万元，郑春来均出具了收据。2007年12月，房屋一层建造完毕，于2008年2月出租给开超市的，每年租金1.5万元，三年租金共计4.5万元，这些钱也用于支付应结算的工程款。房屋二层于2008年开始建设，年底之前完成。房屋一层和二层总计700平方米左右，从2010年4月开始出租给服装厂。由于房子存在质量问题，所以工程款一直没有按时结清。2012年3月22日，包工方要求支付未付的工程款，郑春来让袁德峰付钱，袁德峰又去支付了剩余的17万元建房款，郑春来出具了收据。2018年初，袁德峰得知上述房屋将被拆迁，主动联系刘春雅、郑春来，二人认可已就拆迁事宜下发了通知文件，并承诺会按照当初协议书的约定，将上述房屋的拆迁收益的50%给付袁德峰。2018年9月初，袁德峰得知上述房屋一层和二层的最终拆迁方案为200余万元现金补偿款和四套安置房，而且该方案并不涉及刘春雅、郑春来后来自行找其他人进行违法搭建的第三层。2018年9月12日，郑春来通知袁德峰去选房，考虑到袁德峰的大女儿袁亚与刘春雅、郑春来的小儿子郑雄于2016年6月6日登记结婚，两家已是亲家关系，为了家庭和睦，袁德峰当时只选择了上述四套安置房中的一套，即大兴区西红门镇新建二村新福路一条11号新建家园6号楼2单元1303号房屋，面积89.4平方米，因为袁德峰没有北京户口，所以将产权人登记为袁亚。其他三套安置房，即13号楼2单元1103号、14毫欧3单元103号、15号楼1单元1201号，均登记在郑春来名下。此后我与刘春雅、郑春来多次沟通，二人均表示尚未收到拆迁补偿款，一旦收到会给袁德峰50%。2019年2月，袁德峰得知刘春雅、郑春来已经收到200余万元拆迁补偿款，但二人否认协议书的约定，仅同意返还袁德峰为二人建房提供的建房资金。后袁德峰又得知刘春雅、郑春来已将袁亚的名字从上述1303号房屋去除。袁德峰认为，刘春雅、郑春来当初在没有资金的情况下，联系袁德峰要求为其提供资金建房，房屋的一层和二层最终均由袁德峰提供资金以及用部分房屋租金完成建造，刘春雅、郑春来并没有为房屋建设提供资金，双方多次书面及口头协议袁德峰对建设房屋享有一半权益及收益，但在房屋被拆迁获得200余万元现金补偿款及四套安置房后，刘春雅、郑春来否认袁德峰的利益，故诉至法院。刘春雅、郑春来辩称：郑春来要建服装厂，袁德峰听闻后答应入股，2007年1月27日双方签订协议书，协议上约定给建房款100万元。由于先写的协议书，后来郑春来担心袁德峰投资不够，袁德峰又写了保证书，保证投资100万元，否则合同无效。建房款并不是一次性给全的，而是分为若干小额，多以两三万的形式陆续补充，总计只投资到17万元，最后就不继续投资了。后袁德峰、高华明夫妇强行将保证书抢走，造成建房搁浅，后来郑春来东拼西凑将房屋建好。房屋建好后，靠出租房屋获得收入，陆续偿还袁德峰的投资，直到2012年3月22日将其投资的17万元还清，还清当日，郑春来、袁德峰和中间人张鑫在一起，相互打了收据，证明17万元全部还清，并且之前的收条作废。袁德峰说有两个17万元，其实只有一个，就是这个已经还清的17万元。袁德峰说2012年3月22日又支付了剩余建房款17万元，纯属虚构，一方面，2012年3月22日袁德峰在收据上承诺，以前的条全部作废；另一方面，2009年开始袁德峰已经陆续收到了郑春来、刘春雅给其的房租，该房租用于偿还建房款，且能通过房屋获得收益，说明房屋已建好，无需再建房，更不需要另收17万元建房款。拆迁区域属于棚户区改造，不属于拆迁，每个户口给90平方米，袁亚没有本地户口，不属于分房之内，所以填表无效。郑春来、刘春雅按照协议约定每年给袁德峰50%房租，优先偿还袁德峰17万元投资款，直到国家占地为止。2017年棚户区改造时，协议终止，协议终止前袁德峰已经获得了45万元房租收益。本院经审理认定事实如下：郑春来、刘春雅系夫妻关系，是大兴区西红门镇新建二村村民，在大兴区西红门镇新建地区棚户区改造前居住于大兴区西红门镇新建二村新福路一条11号。2007年1月27日，甲方刘春雅、郑春来与乙方袁德峰、高华明签订《协议书》，约定：甲方在大兴区新建村二村有一块土地，土地面积400平米，位于五连环开发区。因为需要建房，而甲方资金紧张，现和乙方合作，即甲方的建房款由甲乙双方投资。建成后该房出租收益先由乙方收取所投资款项，待乙方收取投资款项完后，再由甲方收取投资款，甲乙双方投资款均收取完后，收取款由甲乙双方平均分配，直到该地被国家征用为止，现订立如下协议：1.建房大概需要资金100万元，此建房款由乙方投资专款专用，如支付建筑工人工资、购买水泥、沙子、砖头、钢材等，由甲方和乙方一起购买使用，例如购买30万块砖头由乙方直接付款给砖厂或者卖砖人手中，而甲方出具收款手续；2.甲方必须保证该建筑物为合法建筑，如在建筑进行中或完成后被国家行政机关强制拆除，甲方必须向乙方退还建房款，并按银行同期贷款利息补偿乙方损失，在建成后如遇国家征用该土地，在乙方投资款未完全收回时，甲方必须优先补足乙方所有投资损失；3.甲乙双方在没有征得对方书面同意的情况下，不得将该房作任何形式的抵押和出售，做损害对方利益的事情；4.在乙方足额收回投资款后，盖房所得收益和使用权除了必要的费用外（如电费等）由甲乙双方平均分配，该房出租由甲乙双方共同作为出租人对外签合同，如果乙方单独作为出租人对外签合同必须得到另一方的书面同意。由于此协议是乙方将资金投入到甲方的土地上，现在甲方作出承诺：如果违约给乙方造成损失，必须赔偿乙方200万元；乙方作出承诺：乙方如果违约给甲方造成损失，必须赔偿甲方200万元。诉讼中，双方当事人均认可，该协议所涉的建房地点为大兴区西红门镇新建二村新福路一条11号。袁德峰陈述，其共给付郑春来建房款34万元，并提交了《收据》8张，记载：2007年1月27日，郑春来收到袁德峰建房款2万元；2007年3月5日，郑春来收到袁德峰4万元；2007年3月24日，郑春来收到袁德峰2万元；2007年5月3日，郑春来收到袁德峰3万元；2007年5月14日，郑春来收到袁德峰建房款2万元；2007年6月1日，郑春来收到袁德峰建房款2万元；郑春来收到袁德峰2万元（该收据未填写日期）；2012年3月22日，郑春来收到袁德峰合伙建房款17万元。经当庭质证，郑春来认可上述收据的真实性，但主张其仅收到袁德峰建房款17万元，2012年3月22日的收据是对此前收据的汇总，且已经将该17万元的建房款通过收取租金的方式支付给了袁德峰。郑春来提交的《收据》记载：2012年3月22日，从建房至今共收到房租费17万元整，甲方郑春来、乙方袁德峰，证明人张鑫，以前的条全部作废。袁德峰不认可该收据的真实性，称收据上其名字不是其本人签写，但认可其已经通过收取房屋租金的方式收到了郑春来17万元。双方当事人均认可，涉案地块上的房屋建成后，将部分房屋予以出租，收取租金。袁德峰陈述，房屋建成后，部分房屋用于出租给超市和服装厂，收取租金，以收回建房成本；郑春来、刘春雅陈述，房屋建成后，部分房屋用于出租获取收益，且郑春来要建服装厂。2018年，大兴区西红门镇新建地区棚户区改造，大兴区西红门镇新建二村新福路一条11号的房屋及附属物搬迁腾退。2018年9月12日，北京盛世宏华置业有限公司（以下简称盛世宏华公司）、北京兴洧拆迁有限公司与刘春雅、郑钢签订《购安置房通知书》，记载：被搬迁腾退人刘春雅系产权人本人，郑春来系产权人之夫，郑钢系产权人之子，王步帅系产权人之儿媳，郑雄系产权人之子，袁亚系产权人之儿媳，总指标面积336.75平方米。2018年9月12日，甲方盛世宏华公司与乙方刘春雅签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》：本户6口人，分别是本人刘春雅、之父郑春来、之子郑钢、之儿媳王步帅、之子郑雄、之儿媳袁亚；乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于大兴区西红门镇新建二村新福路一条11号，宅基地面积150平方米，房屋建筑面积404.18平方米；被搬迁腾退人按照确权面积选房方式确定选房指标为150平方米；搬迁腾退补偿总金额为1694641元，其中房屋搬迁腾退补偿款为1571281元，搬迁补助、奖励及其他费用123360元。同日，甲方盛世宏华公司与乙方郑钢签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》：本户6口人，分别是之母刘春雅、之父郑春来、本人郑钢、之妻王步帅、之弟郑雄、之弟媳袁亚；乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于大兴区西红门镇新建二村新福路一条11号，宅基地面积249平方米，房屋建筑面积670.94平方米；被搬迁腾退人按照确权面积选房方式确定选房指标为186.75平方米；搬迁腾退补偿总金额为2718280元，其中房屋搬迁腾退补偿款为2608320元，搬迁补助、奖励及其他费用109960元。2018年11月22日，甲方盛世宏华公司与乙方刘春雅签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议（补充协议）》：甲乙双方确定乙方选房指标为150平方米，拆迁腾退补偿金额为1694641元，乙方自愿在甲方指定的范围内选购回迁安置用房，根据乙方签订的《回迁安置房买卖合同》及《回迁安置购房清单》，乙方选购期房3套，建筑面积为268.7平方米，购房总价款1853925元，乙方同意甲方在其搬迁腾退补偿款中直接扣除用于支付购买回迁安置房的购房款；甲方按选房建筑面积先行发放周转费451416元，甲方应当向乙方支付搬迁腾退补偿总金额共计2146057元；乙方剩余款金额292132元。同日，甲方盛世宏华公司与乙方郑钢签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议（补充协议）》：甲乙双方确定乙方选房指标为186.75平方米，拆迁腾退补偿金额为2718280元，乙方自愿在甲方指定的范围内选购回迁安置用房，根据乙方签订的《回迁安置房买卖合同》及《回迁安置购房清单》，乙方选购期房1套，建筑面积为113.9平方米，购房总价款747184元，乙方同意甲方在其搬迁腾退补偿款中直接扣除用于支付购买回迁安置房的购房款；甲方按选房建筑面积先行发放周转费191352元，甲方应当向乙方支付搬迁腾退补偿总金额共计2909632元；乙方剩余款金额2162448元。2018年11月22日，出卖人盛世宏华公司与买受人刘春雅、郑春来签订《回迁安置房买卖合同》：出卖人经规划部门批准，定于在大兴区西红门镇新建地区建设回迁安置房，拟建小区暂定名为新建家园小区；买受人所购房屋位于新建家园小区6楼2单元13层1303号，该房号为暂定号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准；该房屋预测建筑面积为89.4平方米（入住以实际测绘建筑面积为准）；所购房屋房款按照预测建筑面积计算，房屋总价款为600768元，买受人同意从搬迁腾退补偿款中直接扣减；买受人结清所购房屋房款后，出卖人应当在2022年3月9日前向买受人交付该房屋。同日，出卖人盛世宏华公司与买受人刘春雅、郑春来签订《回迁安置房买卖合同》：出卖人经规划部门批准，定于在大兴区西红门镇新建地区建设回迁安置房，拟建小区暂定名为新建家园小区；买受人所购房屋位于新建家园小区14楼3单元1层103号，该房号为暂定号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准；该房屋预测建筑面积为89.9平方米（入住以实际测绘建筑面积为准）；所购房屋房款按照预测建筑面积计算，房屋总价款为654177元，买受人同意从搬迁腾退补偿款中直接扣减；买受人结清所购房屋房款后，出卖人应当在2022年3月9日前向买受人交付该房屋。同日，出卖人盛世宏华公司与买受人郑钢签订《回迁安置房买卖合同》：出卖人经规划部门批准，定于在大兴区西红门镇新建地区建设回迁安置房，拟建小区暂定名为新建家园小区；买受人所购房屋位于新建家园小区9楼2单元5层503号，该房号为暂定号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准；该房屋预测建筑面积为113.9平方米（入住以实际测绘建筑面积为准）；所购房屋房款按照预测建筑面积计算，房屋总价款为747184元，买受人同意从搬迁腾退补偿款中直接扣减；买受人结清所购房屋房款后，出卖人应当在2022年3月9日前向买受人交付该房屋。同日，出卖人盛世宏华公司与买受人郑雄签订《回迁安置房买卖合同》：出卖人经规划部门批准，定于在大兴区西红门镇新建地区建设回迁安置房，拟建小区暂定名为新建家园小区；买受人所购房屋位于新建家园小区15楼1单元12层1201号，该房号为暂定号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准；该房屋预测建筑面积为89.4平方米（入住以实际测绘建筑面积为准）；所购房屋房款按照预测建筑面积计算，房屋总价款为598980元，买受人同意从搬迁腾退补偿款中直接扣减；买受人结清所购房屋房款后，出卖人应当在2022年3月9日前向买受人交付该房屋。诉讼中，关于搬迁腾退补偿款，郑春来、刘春雅表示已经实际领取；关于回迁安置房，郑春来、刘春雅表示系期房。本院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，按照我国物权法和土地管理法的规定，只允许宅基地使用权人在宅基地上建造房屋，使用权人不得非法转让、出租、买卖或变相买卖。本案中，袁德峰及其配偶并非新建二村集体经济组织成员，其与刘春雅、郑春来签订的《协议书》及《收据》中允许袁德峰在涉案宅基地上建设房屋并约定对外出租，并对房屋收益的分配作出约定，该《协议书》实际变相对宅基地使用权进行了约定和处分，且袁德峰实际在涉案宅基地上建设了房屋，房屋建成后用于出租，双方《协议书》的约定违反了我国法律关于禁止宅基地非法转让、出租的立法精神和法律规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经本院释明，袁德峰坚持主张《协议书》有效，并按照有效合同提出诉讼请求，因本院所认定的合同效力与袁德峰所主张的合同效力不一致，故对袁德峰所主张诉讼请求，均应予以驳回。双方当事人可就合同无效后所涉争议另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十三条之规定，判决如下：驳回袁德峰的全部诉讼请求。案件受理费17503元，由袁德峰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 晶二〇二〇年四月十日法官助理  王佳佳书 记 员  郑少杰