广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初645号原告（反诉被告）：何慧庄，女，1964年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，居民身份证号码440************229。委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东正顺馨农业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区******委会新有西路豪柏轩9号铺之一。法定代表人：梁某1。原告何慧庄与被告广东正顺馨农业发展有限公司（以下简称正顺馨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，被告正顺馨公司向本院提起反诉，经本院审查后予以受理，决定将反诉与本诉合并审理（为便于表述，以下统一称何慧庄为原告，正顺馨公司为被告），于2020年4月7日公开开庭审理。原告何慧庄的委托诉讼代理人张淑婷、被告正顺馨公司的法定代表人梁某1到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告何慧庄向本院提出以下本诉请求：一、判令解除双方于2016年4月2日签订的《租赁合同》，并判令正顺馨公司向何慧庄返还案涉商铺；二、判令正顺馨公司向何慧庄支付2018年10月至2019年11月期间的租金105000元，之后的租金按照每月7500元的标准计算至判决解除合同之日止；三、判令正顺馨公司向何慧庄支付场地占用费（从判决解除合同之日起按照每月7500元的标准计算至实际返还商铺之日止）；四、判令正顺馨公司向何慧庄支付违约金（违约金以应付租金为基数，按日万分之五计算至实际清偿租金及占用费之日止，暂计至2019年11月10日的违约金为10413.75元）；五、判令何慧庄有权没收正顺馨公司已付的保证金22500元；六、判令正顺馨公司向何慧庄支付律师费8400元；七、判令本案诉讼费由正顺馨公司承担。事实与理由：2016年4月2日，何慧庄将其所有的位于佛山市顺德区****办事处上佳市居委会新有西路1号豪柏轩9号商铺（以下简称豪柏轩9号商铺）出租给正顺馨公司使用，双方签订了《租赁合同》，约定租赁期限从2016年4月15日起至2021年4月14日止，每月租金7500元，承租方于每月10日前支付当月租金，如逾期支付租金的，每逾期一日，承租方须向出租方支付违约金1%（何慧庄现自行调整违约金的计算标准为日万分之五）；如逾期15日以上的，出租方有权收回出租之物业，没收承租方支付的保证金，并要求承租方支付拖欠的租金。合同还约定承租方如有第七条第4款约定的情形之一的，出租方有权解除本合同，收回租赁物业，无需赔偿承租方对租赁物业进行拆改、增添或装饰的费用及其他任何损失，并且不退还承租方支付的履约保证金；若造成出租方损失超过承租方支付的履约保证金数额的，承租方应赔偿超过部分的损失及付清全部费用；本合同所称的损失包括但不限于行政罚款、赔偿费用、代偿费用、垫付费用、维修费用、代工费用、诉讼费、保全费、律师费、差旅费、执行费等。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。合同签订后，正顺馨公司向何慧庄支付了履约保证金22500元。何慧庄向正顺馨公司交付了案涉商铺。租赁期间，正顺馨公司没有按时支付租金，截止至2019年11月10日，何慧庄将商铺交付给正顺馨公司使用已达43个月，应收租金共计322500元，但正顺馨公司仅支付了租金217500元，尚欠租金105000元。原告何慧庄多次追讨无果后，依法向法院提起本案诉讼。诉讼过程中，何慧庄自认正顺馨公司已于2019年12月30日返还了案涉商铺，因此，原告申请撤回第一项、第三项诉讼请求；将第二项诉讼请求变更为请求正顺馨公司支付2018年10月至2019年12月期间拖欠的租金合计112500元；其他诉讼请求不变。正顺馨公司对何慧庄的本诉请求提出以下答辩意见：1.何慧庄已丧失权利主体资格。佛山市顺德区人民法院已经向正顺馨公司发出《协助执行通知书》，要求正顺馨公司协助执行在15465238.62元范围内扣留、提取应支付给被执行人何慧庄的租金及其他收益，所以涉案商铺租金的收取主体已非何慧庄，其已无权主张权利，应当驳回何慧庄的全部诉讼请求。2.退一步讲，即便何慧庄有权主张租金，正顺馨公司亦不存在拖欠租金的情形，双方口头约定减少了部分租赁期间的租金，且该期间的租金应在案涉商铺被解除查封后或合同期限届满之日一次性支付。正顺馨公司与何慧庄于2016年4月2日签订涉案合同后就着手进行商铺装修及办理工商登记事宜，但在办理工商登记手续时，因何慧庄不能提供案涉商铺房产证的正本或由享有抵押权的银行加盖公章的房产证复印件，导致正顺馨公司无法办理工商登记手续。何慧庄还刻意隐瞒案涉商铺在2015年2月15日已被法院查封的事实。因为何慧庄的行为已经构成违约，正顺馨公司欲与何慧庄解除合同，何慧庄为避免被追究违约责任，一而再再而三地向正顺馨公司保证其一定能够解决涉案商铺被查封的问题。由于正顺馨公司已经投入资金对商铺进行装修，为解决办证问题，何慧庄与正顺馨公司口头协商由正顺馨公司再承租涉案商铺隔壁的商铺（即坐落于顺德区容桂街道上佳市居委会新有西路1号豪柏轩5号商铺，以下简称豪柏轩5号商铺）先办理工商营业执照，何慧庄同意在未办好工商登记手续之前，将涉案商铺的租金减至每月3500元，且该期间的租金在案涉商铺被解除查封后或合同期限届满后一次性支付给何慧庄，正顺馨公司应在涉案商铺能够办理工商登记手续时起按合同约定的租金标准支付租金。口头协商后，正顺馨公司承租了豪柏轩5号商铺，并以梁某1为负责人设立顺德区容桂谷草农副产品经营部（个体工商户）来开展经营。直至2017年6月，正顺馨公司得知注册资本在500万元以上的企业可在区行政服务中心办理经营地址迁移手续，且无需提供商铺的房产资料，所以正顺馨公司就申请将经营地址由大良街道转移至涉案商铺，所有的申请手续都是正顺馨公司自行到商铺所属的上佳市居委会开具企业地址迁移所需的场所使用证明来完成经营地址变更的，该申请于2017年7月正式被核准通过，正顺馨公司也在2017年7月18日起按每月7500元的标准向何慧庄支付租金。何慧庄在本案中主张的租金包括了上述未能办理工商登记之前的10个月的租金，该10个月的租金应当按照每月3500元计算。案涉商铺至今没有被解除查封，双方的合同也没有届满，正顺馨公司支付该期间租金的条件还没成就，正顺馨公司无任何违约情形。如果事实如何慧庄所述，在正顺馨公司长达十个月无正当理由而不付租金的情况下，按常理，出租人早就多次向承租人进行催收甚至提起诉讼，但正顺馨公司除了收到本案的起诉状之外，至今没有收到何慧庄以任何方式催收上述期间的租金的意思表示，正顺馨公司在办理完成工商转移登记手续后立即向何慧庄支付租金的行为也可以印证双方之间存在口头协议的事实。3.正顺馨公司根据佛山市顺德区人民法院的要求，已在2019年9月搬离了案涉商铺。正顺馨公司在2019年6月收到佛山市顺德区人民法院发出的通知，要求正顺馨公司在2019年8月9日前迁出涉案商铺，为遵守法律规定，正顺馨公司于2019年9月已经离开案涉商铺，自2019年10月起没有再在案涉商铺中经营。正顺馨公司已支付了截止至2019年9月的租金。综上所述，本案合同不能继续履行的原因在于何慧庄未能处理好涉案商铺涉及的诉讼，何慧庄是过错一方，何慧庄为了其不法目的，起诉要求正顺馨公司支付租金的行为，不排除是为了转移本应执行的款项。恳请法院查明案情，依法驳回何慧庄的全部诉讼请求。被告正顺馨公司向本院提出以下反诉请求：一、判令何慧庄赔偿正顺馨公司装修损失191189元；二、本案所有诉讼费用由何慧庄承担。事实与理由:正顺馨公司与何慧庄于2016年4月2日签订涉案合同，约定租赁期限自2016年4月15日起至2021年4月14日止。承租商铺后，正顺馨公司对案涉商铺进行了装修。因为何慧庄是另案的被执行人，案涉的商铺登记在何慧庄名下，该商铺在出租前即被法院查封，在约定的有效期间，正顺馨公司在2019年6月收到佛山市顺德区人民法院发出的通知，要求正顺馨公司在2019年8月9日前迁出涉案商铺，双方无法继续履行合同，何慧庄严重违反合同约定。因何慧庄的违约行为，导致正顺馨公司无法继续承租涉案商铺，给正顺馨公司造成巨大的装修损失。为此，正顺馨公司提起上述反诉请求。诉讼中，正顺馨公司增加一项诉讼请求，请求何慧庄返还租赁保证金22500元。何慧庄对正顺馨公司的反诉请求提出以下答辩意见：1.正顺馨公司主张导致无法办理营业执照的原因在于何慧庄，并认为何慧庄存在违约行为，没有事实以及法律依据。2016年4月2日，双方通过中介签订《租赁合同》，在签订合同前，何慧庄就向正顺馨公司出具了房产的权属证明，该权属证明系案涉《租赁合同》的附件。另外，根据《广东省商事登记条例》第十七条的规定，商事主体变更经营场所登记的，对于使用非自有房产的，使用证明为房屋产权证明和房屋租赁协议。正顺馨公司已完成经营场所的变更登记，由此可见，何慧庄已向正顺馨公司提供了房屋产权证明以及由佛山市顺德区档案馆出具的《证明》，何慧庄不构成违约。2.正顺馨公司主张何慧庄赔偿其装修损失依法无据。首先，根据《租赁合同》第五条第9款的约定，承租方在租赁物业内进行装修或增设附属设施、设备的，应事先征得出租方的书面同意。但事实上，正顺馨公司并未征得何慧庄的同意就将原有的部分装修予以拆除并重新装修，违反了合同约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担。因此，正顺馨公司产生的装饰装修费用及损失应当由正顺馨公司自行承担。其次，根据《租赁合同》的约定，承租人一直未足额按时缴纳租金已构成违约，出租人有权要求解除合同，且无需向承租人支付装修损失。再次，正顺馨公司于2019年12月30日向何慧庄交还商铺时已将铺内一切物品、设备设施（包括但不限于电脑、监控、冷柜、灯饰）搬走，并将铺内的装修（水电设施、不锈钢等）予以拆除，商铺内的装饰装修已无法使用。正顺馨公司也没有向何慧庄返还该商铺在交付使用时一并交付的三台空调及四个文件柜。综上所述，请求驳回正顺馨公司的全部反诉请求。双方当事人围绕各自的诉讼主张，向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下:1.对何慧庄提交的《民事委托代理合同》及律师费发票，该证据来源合法，符合证据的客观要件，与本案具有关联性，正顺馨公司没有提供相反证据予以反驳，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2.对正顺馨公司提交的顺德区容桂谷草农副产品经营部的企业信用信息公示报告、核准个体工商户注销登记通知书、网上银行电子回单，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以确认。3.对正顺馨公司申请的证人何伟强的证言，何伟强陈述，其于2016年8月15日将豪柏轩5号商铺转租给正顺馨公司，租金为每月4000元，正顺馨公司在2016年12月至2017年8月期间每月转账的4000元即为豪柏轩5号商铺的租金。本院认为，证人何伟强出庭接受质证，证人陈述的内容能与上述第2组证据相互印证，本院对证人何伟强的证言予以采信。4.对正顺馨公司提交的证人梁照坚出具的书面证言、梁照坚的身份证复印件及网上银行电子回单打印件，网上银行电子回单显示案外人佘启明（正顺馨公司的股东）于2016年4月30日向梁照坚转账20000元、于2016年5月18日向梁照坚转账50000元，正顺馨公司于2016年8月10日向梁照坚转账50000元（该笔转账备注款项用途为装修款），梁照坚书写的《证明》陈述其于2016年4月-5月期间为案涉商铺进行装修，承揽的工程内容为水、电、泥水以及安装不锈钢设施，工程款总计120000元。本院认为，证人梁照坚虽未出庭作证，但三张付款凭证发生的时间恰好是在正顺馨公司承租案涉商铺之后，付款人分别为正顺馨公司及其股东，正顺馨公司付款的凭证上亦记载款项用途为装修款，结合正顺馨公司的经营需要，上述证据能相互印证，本院对证人梁照坚的证言及三份付款凭证的真实性、关联性、合法性予以确认；5.对正顺馨公司提交的黄兆权出具的书面证明、黄兆权的身份证复印件、网上银行电子交易回单，本院认为，电子交易回单记载付款人为正顺馨公司，收款人为黄兆权，交易时间为2016年5月23日，记载的款项用途为“冷柜”，而黄兆权书写的《证明》陈述其于2016年5月在案涉商铺安装冷柜，冷柜设备款及安装费用合计50000元，证人黄兆权虽然未出庭作证，但其陈述的内容与电子交易回单能相互印证，双方交易的时间亦发生在正顺馨公司承租案涉商铺后不久，且冷柜系正顺馨公司开展经营的必备设施，因此，本院对黄兆权的证言及电子交易回单的真实性、关联性、合法性予以确认。经审理，根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：坐落于佛山市顺德区****办事处上佳市居委会新有西路1号豪柏轩9号的商铺登记在何慧庄名下。该商铺于2015年2月15日被法院采取查封措施。正顺馨公司于2015年12月7日成立，成立时注册的经营地址为佛山市顺德区*****委会南江龙舟东路9号首层，经营范围为农产品养殖、蔬果种植、食品专门零售、农产品配送等。佛山市顺德区容桂街上佳市社区*民委员会于2017年6月20日出具《场所使用证明》一份，记载豪柏轩9号商铺的建筑物的产权属于何慧庄，其所用土地具有合法性，同意该建筑物及建筑物所用土地作经营用途，用于批发和零售业使用。正顺馨公司于2017年7月5日将经营地址变更为“豪柏轩9号商铺之一”，即正顺馨公司向何慧庄承租的本案商铺。2016年4月2日，何慧庄作为出租人，正顺馨公司作为承租人，双方签订一份《租赁合同》，合同的主要条款如下:合同第一条约定何慧庄将豪柏轩9号商铺出租给正顺馨公司作肉菜销售营业使用，承租方同意按现状承租，租赁期限为5年，即从2016年4月15日起至2021年4月14日止。合同第二条约定每月租金为7500元，承租人必须在当月10日前交清当月租金（第一个月的租金与租赁保证金一并支付），如逾期支付租金的，每逾期一日，承租人须向出租人支付违约金1%，逾期15日以上的，出租人有权收回租赁物，没收承租人支付的保证金，并要求承租人支付拖欠的租金。合同第三条约定承租人必须于签订合同当天支付相当于三个月的租金22500元作为履约保证金，出租人收到保证金后向承租人交付租赁物的钥匙；租赁期限届满，承租人未出现本合同约定的违约情形且付清全部应付租金及相关费用后，出租人应于承租人返还租赁物及保证金收据原件之日起15日内全额无息退还给承租人。合同第五条第3款约定租赁期间，承租人确需对租赁物进行装饰装修的，费用由承租人自行承担，但不得改变租赁物的主体和承重结构或者进行扩建，更不得有任何毁损；第9款约定承租人在租赁物内进行装修或者增设附属设施、设备的，应事先征得出租方的书面同意。合同第七条第1款约定在租赁期内，若出租人需要将租赁物提前收回，应当提交30天通知承租人，出租人应全额无息退还履约保证金，向承租人支付相当于三个月租金的违约金作为对承租人的补偿和赔偿，本合同自通知列明的到期日解除；第3款约定租赁期间，因承租人需要提前终止本合同的，应当提前30日通知出租方，履约保证金归出租方所有，承租方应支付余下租期内租金总金额的1%作为终止合同的补偿及将租赁物恢复原状所需费用；第4款约定如承租方严重违反合同约定或者存在符合本合同约定的其他解除合同的情形的，出租方有权解除本合同，收回租赁物，无需赔偿承租方对租赁物的拆改、增添或者装修装饰费用及其他任何损失，并且不退还履约保证金，若造成出租方的损失超过保证金数额的，承租人还应当赔偿超出部分的损失及付清全部费用。合同第八条约定合同因解除、租赁期满终止后，承租方所进行的装饰装修或附属物品，已经附合部分无偿归出租方所有，未附合部分，承租方主张所有权的，经出租方同意，应于合同终止或解除之日起3日内自行移走。合同签订后，正顺馨公司向何慧庄支付了第一个月的租金7500元及租赁保证金22500元，何慧庄亦将案涉商铺交付给正顺馨公司。正顺馨公司随后对案涉商铺进行了装修装饰，购买瓷砖支出6648元，安装水、电、泥水工程及不锈钢设施支出120000元，采购并安装冷柜支出38500元，购置监控及电脑设备支出13306元，定制、安装店铺招牌支出12735元。正顺馨公司确认其在搬离商铺时已经将可以拆除的装修装饰及设备一并予以拆除搬离。何慧庄确认，在租赁期间，正顺馨公司按时按每月7500元的标准支付了2016年4月15日至2016年9月15日、2017年7月16日至2019年9月15日期间的全部租金，何慧庄起诉主张的租金为2016年9月16日至2017年7月15日、2019年9月16日至2019年12月30日的租金。又查明，何伟强于2016年8月15日将豪柏轩5号商铺转租给正顺馨公司，租赁期限自2016年8月15日起至2017年8月30日止，每月租金为4000元，正顺馨公司在2016年12月至2017年8月期间每月转账的4000元系支付豪柏轩5号商铺的租金。顺德区容桂谷草农副产品经营部（以下简称谷草经营部）于2016年9月18日设立，登记的经营地址即为豪柏轩5号商铺，经营者是梁某1，经营范围为包装食品（含冷藏冷冻食品）的销售。该经营部于2017年10月23日经核准注销登记。再查明，本院于2019年6月29日作出（2019）粤0606执恢995号之二公告，公告内容为：本院拟依法拍卖、变卖登记在被执行人何慧庄名下的位于佛山市顺德区****办事处上佳市居民委员会新有西路1号豪柏轩9号铺的不动产以清偿债务，依法责令被执行人及其他使用人员于2019年8月9日前迁出上述不动产。如以租赁为由申报的，应提交租赁合同、承租人身份信息、缴纳租金凭证等证据材料。如到期拒不搬迁，又不申报权益的，本院将依法强制执行。2019年9月20日，本院向正顺馨公司及其法定代表人梁某1发出（2019）粤0606执恢995号协助执行通知书，请协助执行在15465238.62元范围内扣留、提取应支付给被执行人何慧庄的租金及其他收益，并将租金及收益汇入本院指定的账户。正顺馨公司陈述其已于2019年9月搬离案涉商铺，因一直未与何慧庄协调好交接钥匙的时间，直至2019年12月30日才将案涉店铺的钥匙交付给何慧庄的丈夫。何慧庄的银行账户显示，案涉商铺自2019年10月开始没有再产生电费。本院认为，何慧庄与正顺馨公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。本案双方争议的焦点问题为：一、案涉《租赁合同》解除的原因及时间；二、合同解除后的责任如何确定。一、关于案涉《租赁合同》解除的原因及时间问题（一）2016年9月16日至2017年7月15日期间的租金应当按何标准计算及支付该笔租金的时间本案双方当事人一致确认，正顺馨公司没有支付2016年9月16日-2017年7月15日、2019年9月16日至2019年12月30日的租金。对此，正顺馨公司辩称因何慧庄不能提供符合要求的房屋权利证明，从而导致正顺馨公司在承租案涉商铺后不能及时取得营业登记，双方已口头协商将2016年9月16日-2017年7月15日期间的租金减少至每月3500元，且约定此期间的租金于案涉房屋被解除查封后或合同解除时支付，至于2019年9月15日之后的租金，因正顺馨公司根据顺德区人民法院的要求在2019年9月搬离案涉商铺，不应当再支付租金。本院认为，一方面，根据双方提交的证据可知，正顺馨公司于2016年4月承租案涉商铺，直至2017年6月取得当地居委会出具的场地使用证明后，于2017年7月5日才将经营地址变更至案涉商铺。另外，正顺馨公司在办理经营地址变更手续之前，其法定代表人梁某1以案涉商铺隔壁的豪柏轩5号商铺作为经营地址，于2016年9月设立了个体工商户，该个体工商户的经营范围与正顺馨公司在豪柏轩9号商铺的经营内容相同，均为售卖猪肉等冷冻食品，在正顺馨公司完成经营地址变更之后，梁某1注销了该个体工商户。再结合豪柏轩9号商铺在2015年2月即被法院查封并同时向银行提供抵押担保的事实，正顺馨公司提供的证据能相互印证，正顺馨公司亦能对其提交的证据之间的关联作出合理的解释，故本院采信正顺馨公司因何慧庄不能提供符合要求的房屋权利证明，从而导致正顺馨公司在承租案涉商铺后不能及时取得营业登记的陈述。另一方面，正顺馨公司主张因何慧庄在签订合同时隐瞒案涉商铺被查封的重要事实并且不能及时配合正顺馨公司办理工商登记，何慧庄为免于承担违约责任而将租金减少至每月3500元，并且约定在工商登记手续完成之前的租金于案涉商铺被解除查封后或合同期限届满时支付，而何慧庄否认正顺馨公司的上述主张。但根据正顺馨公司提交的证据可知，正顺馨公司（以其法定代表人梁某1名义）自2016年8月承租豪柏轩5号商铺，每月租金4000元，从正顺馨公司每月应支付给何慧庄的7500元租金中扣减正顺馨公司因承租豪柏轩5号商铺而额外产生的每月4000元租金后正好就是3500元，该金额与正顺馨公司对减少后的租金计算标准的解释相符。另外，正常来说，正顺馨公司不可能在何慧庄存在违约行为的情形下，还要承担超出合同约定的义务之外的负担，正顺馨公司自2017年7月起恢复每月支付7500元租金的证据亦能与上述证据及正顺馨公司的解释相互印证。如果正顺馨公司无故拖欠长达10个月的租金，何慧庄作为出租人，不可能不采取任何方式向正顺馨公司催收，但何慧庄提供的微信聊天记录中均没有记载其向正顺馨公司催收上述期间租金的内容，何慧庄也没有提供其他证据证明其主张过权利，亦没有合理解释正顺馨公司何以在停止支付租金长达10个月之后又按时支付后续租金的行为。综上，本院确认正顺馨公司主张的双方协商一致同意正顺馨公司按每月3500元的标准支付2016年9月16日至2017年7月15日期间的租金，并且约定此部分租金于案涉商铺被解除查封或合同期限届满时支付的事实。（二）关于案涉合同的解除问题何慧庄主张因正顺馨公司拖欠租金，其根据合同约定提出解除合同，但何慧庄没有提交证据证明其针对正顺馨公司拖欠租金的行为以任何方式发出过解除合同的通知，本院对何慧庄的主张不予采纳。相反，何慧庄在豪柏轩9号商铺被法院查封之后又出租给正顺馨公司，在合同有效期间，该案涉商铺被列为被执行财产拟予以拍卖，本院亦发出公告要求该商铺的所有权人或使用人于2019年8月9日前搬离，在此情形下，案涉合同实际已无法履行。何慧庄向正顺馨公司交付的标的物存在权利瑕疵，因该违约行为而导致正顺馨公司无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，正顺馨公司有权解除合同。正顺馨公司最后一次支付租金的时间为2019年8月23日，该笔租金对应的租赁期限为2019年8月16日至2019年9月15日，正顺馨公司陈述其搬离商铺的时间为2019年9月，该陈述与何慧庄提供的案涉商铺的电费扣费账户数据相一致。因此，本院确认双方签订的《租赁合同》于2019年9月15日解除。二、双方当事人的责任如何确定（一）关于何慧庄要求正顺馨公司支付租金的问题何慧庄作为案涉商铺的所有权人以及《租赁合同》的出租人，依法享有请求承租方支付租金的权利。对何慧庄请求的2016年9月15日至2017年7月15日期间的租金，租金金额如本院前文所述，应当按每月3500元予以计算；双方约定正顺馨公司应于案涉商铺被解除查封或合同期限届满时支付2016年9月15日至2017年7月15日的租金，本案因何慧庄违约而导致合同无法履行，案涉合同于2019年9月15日解除，本院以合同终止之日视为支付租金的条件成就之日，正顺馨公司应当向何慧庄支付2016年9月16日至2017年7月15日的租金共计35000元。何慧庄主张正顺馨公司还应当继续支付2019年9月16日-2019年12月30日的租金没有事实依据，本院不予支持。（二）关于何慧庄要求正顺馨公司支付违约金的问题本院认为，案涉合同因何慧庄的违约行为而解除，虽然上述租金应于合同终止时支付，但在双方并未就合同解除事项进行结算的情况下，正顺馨公司没有及时支付上述租金并不构成违约，何慧庄要求正顺馨公司支付违约金，理由不充分，本院不予支持。（三）关于案涉租赁保证金的处理问题本案《租赁合同》是因何慧庄违约而解除，故正顺馨公司请求何慧庄退回租赁保证金22500元，理由充分，本院予支持。何慧庄请求将该租赁保证金22500元没收归其所有，本院不予支持。（四）关于何慧庄要求支付律师费的问题如上所述，本案《租赁合同》是因何慧庄违约而解除，故何慧庄要求正顺馨公司承担其因本案支付的律师费用，理由不充分，本院不予支持。（五）关于正顺馨公司请求何慧庄赔偿其装修装饰损失的问题正顺馨公司请求何慧庄赔偿其装修装饰损失191189元，何慧庄辩称正顺馨公司对商铺的装修装饰没有经过何慧庄的同意，对此，本院认为，案涉合同自2016年4月签订，双方实际履行合同已达三年多，何慧庄从未就房屋装饰装修提出异议，且案涉商铺如不进行装修就无法开展正常的经营活动，因此，本院不予采纳何慧庄的该抗辩意见。根据庭审调查，正顺馨公司已经拆除了未形成附合的装修装饰物及设备，对于已经形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。双方签订的第八条虽然约定合同因解除、租赁期满终止后，承租方所进行的装饰装修或附属物品，已经附合部分无偿归出租方所有，但该条关于“合同解除”的约定应理解为非出租方原因导致合同解除的情形，而非出租方违约导致解除的情形，故正顺馨公司在本案中主张装修装饰损失，没有加重何慧庄的违约责任。但在诉讼过程中正顺馨公司没有提交证据证明装修装饰的残值，也不申请评估，结合其投入装修的金额、已使用年限和剩余租期的比例等因素，本院酌情确定何慧庄应当向正顺馨公司支付装修装饰残值损失12500元，正顺馨公司超过该金额的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、广东正顺馨农业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向何慧庄支付租金35000元；二、何慧庄于本判决发生法律效力之日起十日内向广东正顺馨农业发展有限公司退还租赁保证金22500元；三、何慧庄于本判决发生法律效力之日起十日内向广东正顺馨农业发展有限公司赔偿装修残值损失12500元；四、驳回何慧庄的其他诉讼请求；五、驳回广东正顺馨农业发展有限公司的其他反诉请求。上述判决第一项与第二项、第三项的债务相互抵销后，双方当事人相互无需再履行给付义务。案件本诉受理费减半收取为1529.14元（何慧庄已预交），由何慧庄负担1141.14元，由广东正顺馨农业发展有限公司负担388元；反诉受理费2061.89元（广东正顺馨农业发展有限公司已预交）由何慧庄负担388元，由广东正顺馨农业发展有限公司负担1673.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯清华二〇二〇年四月二十六日书记员  黄浩明