辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终251号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）。法定代表人：李萍，该单位执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刁亚峰，男，1978年11月24日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人刁亚峰房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求法院依法撤销辽阳市白塔区人民法院作出的（2019）辽1002民初2478号民事判决书；二、判决上诉人不予支付逾期交付房屋的违约金、逾期办理房屋所有权证书的违约金；三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未逾期交付不应承担违约责任。上诉人并没有；逾期交付的事实存在，上诉人的房屋于2016年6月28日即竣工，并于2016年11月正常交房，交付时符合装修及使用的条件，被上诉人及时收到了《入住通知书》，并于2016年12月7日办理了入住手续，领取了房屋钥匙。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售)》第十二条之规定：逾期在90日之内的，未约定违约金。而2016年12月7日属于90日范围以内，故上诉人不存在逾期交付的问题，不产生违约交付责任。而且在此前三期业主以同样的诉求起诉上诉人的案件中，一审法院对该项诉讼请求也均未予以支持。二、上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是上诉人的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，且本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。即使承担，其时间也应从房屋实际交付之日起加180天计算至2018年8月3日上诉人取得该户房屋不动产权证书之日止。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。刁亚峰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刁亚峰向一审法院起诉请求：一、判令被告承担逾期交付房屋的利息损失（自2016年11月16日暂计算至2019年6月15日止，按照同期银行贷款利率计算为22962.51元)；二、判令被告承担自约定交付房屋之日至实际交付房屋之日的违约金（自2016年11月15日起暂计算至2019年6月15日止，按日万分之二计算为57879.77元)；三、判令被告承担自约定办理房屋产权证之日至实际办理房屋产权证之日的逾期办证的违约金（自2016年11月16日+180天起暂计算至2019年6月15日止，按日万分之一计算为25006.94元）；以上合计：105849.22元；四、判令被告按合同约定，收取原告交付的建筑面积误差比3%部分的房价款9832.36元并配合原告办理房屋所有权证；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年4月25日，原告刁亚峰与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160402335）一份，内容约定原告刁亚峰购买被告辽宁中南置地有限公司开发的位于商品住宅一处。该合同第二章第三条商品房基本情况记载：该商品房，其预测建筑面积共92.63平方米，其中套内建筑面积67.49平方米，分摊共有建筑面积25.14平方米。第三章商品房价款第六条计价方式与价款第2项记载：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3538.22元，总价款为人民币327745.00元（大写叁拾贰万柒仟柒佰肆拾伍元整）。第七条付款方式及期限第（二）项记载：买受人采取公积金贷款方式付款。买受人应当于2016年4月25日前支付首期房价款人民币107745.00元，余款人民币220000.00元向公积金申请贷款支付。第十条商品房相关设施设备交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供暖管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付的违约责任。第十一条交付时间和手续（一）记载：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期付款责任记载：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日(该期限应当与本条第（1）项中的期限相同)后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第五章第十三条面积差异处理方式第2款（2）记载：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。第八章第十九条预售合同登记备案记载：（一）出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】(不超过30日)办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十条房屋登记记载：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1，2种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.附加合同补充协议第二十条。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2016年5月27日，被告辽宁中南置地有限公司向原告刁亚峰出具商品房住宅总价款为327745.00元的增值税普通发票（收据）一张。2016年6月28日，被告辽宁中南置地有限公司的中南望京花园小区三期工程1#楼通过工程质量竣工验收。2016年7月12日，被告辽宁中南置地有限公司作为甲方与作为乙方的国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》一份，约定甲方向乙方提出为“中南望京花园小区三期工程”建设工程供电申请。乙方负责对甲方该建设工程建设范围内供配电设施的建设以及日常的运行、维修、改造、用电安全。并对该建设工期的相应顺延列明了四种情况：1.不可抗力因素；2.冬季11月15日至次年3月15日因气温过低不具备施工条件；3.甲方未按时缴纳建设费或现场不具备施工条件、规划动迁手续未办理等原因配合不到位造成不能施工；4.第三方原因造成不能施工。2017年8月25日，辽阳供电公司客服服务中心向被告辽宁中南置地有限公司出具中南望京花园三期竣工验收意见单。2018年12月4日，辽阳电能发展有限公司发出声明（证明）：中南望京花园三期公网电力建设工程于2016年9月进场施工，由于施工周期较长，部分施工节点处于冬季施工，为保证工程质量，我司采取相应冬季施工方案及措施，该工程于2017年3月28日正式送电，由于天气原因影响施工及验收送电时间。2016年12月7日，原告刁亚峰向被告辽宁中南置地有限公司签收中南·望京花园业主入住须知单一份，内容记载了办理入住手续时带齐的物件及应当缴清的款项。而被告辽宁中南置地有限公司曾于2016年11月30日之前向原告刁亚峰发出《入住通知书》，告知原告刁亚峰所购商品住宅已经具备入住条件，并在2016年11月30日的9:00-16:00时办理入住手续。2017年11月1日，原告刁亚峰与被告辽宁中南置地有限公司签订《地热安装补充协议》一份，其中第一条物业座落及现状内容记载：乙方（原告刁亚峰）于2016年4月25日在自愿情况下购买中南?望京花园三期住宅31幢119号房，总建筑面积92.63平方米，套内面积67.49平方米，公摊25.14平方米，经实测总建筑面积97.03平方米，套内面积70.69平方米，公摊26.34平方米。另查，2014年9月24日，辽阳市住房和城乡建设委员会作为审批机关出具《商品房销售面积审定单》（2014）房面积第45号一份，内容记载：被告辽宁中南置地有限公司出售的坐落于住宅，编号2的面积为92.63㎡。2017年9月8日，辽阳市住房和城乡建设委员会作为审批机关出具《商品房面积审定单（实测）》（2017）房测第62号一份，内容记载：被告辽宁中南置地有限公司出售的坐落于住宅，编号2的面积为97.03㎡。经本院核实，原告刁亚峰所购商品住宅（5层）相关面积的变化与上述辽阳市住房和城乡建设委员会两次出具的“审定单”记载的有关住宅面积平米数变动内容一致。2017年12月11日，辽阳市住房和城乡建设委员会工程竣工验收备案部门向被告辽宁中南置地有限公司出具《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》，证明中南·望京花园三期项目1#楼工程符合竣工验收备案规定，予以备案。2018年8月3日，被告辽宁中南置地有限公司取得位于白塔区的住宅（即原告刁亚峰所购住宅）辽（2018）辽阳市不动产权第0020195号不动产权证书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告刁亚峰与被告辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160402335）一份，该事实清楚、证据充分、合法有效，一审法院予以确认，故合同双方均应按照合同的约定内容履行各自的义务、承担相应的责任。根据原、被告双方所签合同约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日(该期限应当与本条第（1）项中的期限相同)后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。虽然被告辽宁中南置地有限公司于2016年11月30日之前向原告刁亚峰发出《入住通知书》，告知原告刁亚峰所购商品住宅已经具备入住条件并及时办理入住手续，原告刁亚峰也于2016年12月7日签收了中南?望京花园业主入住须知单，并办理入住，但被告辽宁中南置地有限公司向原告刁亚峰出售的住宅中相关的供水、供暖、燃气等基础设施均未达到合同所约定的交付条件。被告辽宁中南置地有限公司辩称住宅相关的供电设施设备未达到住宅约定的交付标准的原因在于天气突然降温导致的电缆铺设困难，进而造成项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，直到2017年12月11日才取得竣工验收备案书。虽然被告辽宁中南置地有限公司与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司在签订的《新建住宅供电工程建设协议》中约定了建设工期因气温过低不具备施工条件导致相应顺延的情形，但本案的原、被告双方在签订的售房合同中并未对上述特殊情况作出免责性的约定，故被告辽宁中南置地有限公司的该项辩解缺乏相关依据，一审法院不予支持。因此被告辽宁中南置地有限公司应按合同约定向原告刁亚峰支付自约定交付房屋之日（2016年11月15日）起至实际达到符合竣工验收备案规定的备案之日（2017年12月11日）止的违约金，按合同约定计算为人民币22679.95元（90日×万分之一/日×327745.00元＋301日×万分之二/日×327745.00元）。根据原、被告双方所签合同约定：出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告辽宁中南置地有限公司于2018年8月3日取得位于白塔区的住宅（即原告刁亚峰所购住宅）不动产权证书。按约定原告刁亚峰至此日期已能够完成房屋所有权登记，但现实中被告辽宁中南置地有限公司已经造成原告刁亚峰在办理房屋产权证书事宜上的时间迟延，故被告辽宁中南置地有限公司应当向原告刁亚峰承担支付相应违约金数额的责任并应当积极配合原告刁亚峰办理房屋所有权证的相关手续。按合同约定计算，该违约金数额为人民币14617.43元（446日×万分之一/日×327745.00元）。因原、被告双方签订的商品房买卖合同中明确约定原告刁亚峰所购被告辽宁中南置地有限公司开发的中南?望京花园小区第31幢2单元5层119号商品住宅的预测建筑面积共计92.63平方米，而根据辽阳市住房和城乡建设委员会出具的《商品房面积审定单（实测）》（2017）房测第62号记载，实测原告刁亚峰所购上述商品住宅的建筑面积共计为97.03平方米，经计算面积差为4.4平方米。根据原、被告双方在合同中的约定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有”。因此被告辽宁中南置地有限公司应按合同约定向原告刁亚峰收取建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款。依据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽然被告辽宁中南置地有限公司辩称其出售的商品住宅预测面积与实测面积出现差异的情况不是己方责任，但根据合同的相对性原理，被告辽宁中南置地有限公司作为与原告刁亚峰（买受方）签订《商品房买卖合同（预售）》的出卖方，其必须严格按照合同的约定内容承担超出建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，故被告辽宁中南置地有限公司的辩解内容缺乏相关法律依据，一审法院不予采信。经原告刁亚峰主张及一审法院核实，原告刁亚峰应当向被告辽宁中南置地有限公司应支付的商品住宅建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，金额为人民币10299.40元。此外被告辽宁中南置地有限公司应积极配合原告刁亚峰办理房屋所有权证的相关手续。对于原告刁亚峰主张被告辽宁中南置地有限公司给付所谓“逾期交付房屋的利息损失”，一审法院认为该“逾期交付的利息损失”一般是针对于合同双方在没有约定相关违约金的情况下主张的，而本案中原、被告双方已经对违约责任作出了明确约定，因此原告刁亚峰的该项主张属于重复计算，且缺乏相关法律依据，故一审法院对于原告刁亚峰的该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、被告中南置地有限公司给付原告刁亚峰自约定交付房屋之日（2016年11月15日）起至房屋实际符合竣工验收备案规定的备案之日（2017年12月11日）止的违约金人民币22679.95元；二、被告中南置地有限公司给付原告刁亚峰自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际能够完成房屋所有权登记之日止的违约金人民币14617.43元；三、原告刁亚峰给付被告中南置地有限公司商品住宅面积差异款人民币10299.40元；四、被告中南置地有限公司配合原告刁亚峰办理位于商品住宅一处房屋所有权证的相关手续；五、驳回原告刁亚峰的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，上诉人辽宁中南置地有限公司与被上诉人刁亚峰自愿签订《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，为有效合同。双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。上诉人辽宁中南置地有限公司与被上诉人刁亚峰于2016年4月25日签订《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在2016年11月15日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日由出卖人支付逾期交付违约金。上诉人刁亚峰于2016年12月7日签收了业主入住须知单，并办理入住。故上诉人交付房屋的时间并未逾期90日以上。案涉房屋于2016年6月28日通过工程质量竣工验收，于2017年12月11日取得竣工验收备案书，即交付时案涉工程已经竣工验收，且备案时间并不是双方在房屋买卖合同中约定的逾期交付违约金的给付条件，故对上诉人主张不予支付逾期交付违约金的上诉请求，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但上诉人未在约定的时间内为被上诉人办理房屋所有权证书，故上诉人应当承担违约责任。上诉人上诉主张是不可抗力的原因导致延迟办理所有权证书，依据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2478号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2478号民事判决第一项、第五项；三、驳回刁亚峰的其他诉讼请求。一审案件受理费2416.00元，减半收取1208.00元，由刁亚峰负担996.54元，由辽宁中南置地有限公司负担211.46元；二审案件受理费450元，由刁亚峰负担367元，由辽宁中南置地有限公司负担83元。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年四月七日法官助理郝丽鑫书记员孔莹