安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终380号 上诉人（原审被告）：绿地集团合肥万峰置业有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇包公路包公家园。 法定代表人：邵玲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗伟，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：王伟,男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李勋，男，1979年6月17日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。 上诉人绿地集团合肥万峰置业有限公司（以下简称绿地万峰公司）因与被上诉人李勋房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初6301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条第一项规定，依法进行独任审理。本案现已审理终结。 绿地万峰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李勋的全部诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《补充协议》第8条约定，买受人选择按揭方式付款的，须按银行要求在签署合同后7日内提供资信证明及相关材料供银行审查，李勋未能举证其已履行该义务，不能仅凭绿地万峰公司未催告就认定李勋已经履行上述义务。2.本案商品房担保贷款合同并非不能订立，当前按揭贷款政策仅提高了一成首付款，并未过分增加李勋的负担，为维护稳定的市场交易秩序，双方应继续履行合同。3.即便李勋因无法办理按揭而有权解除合同，其解除权也已消灭。案涉《商品房买卖合同》自2017年3月6日签订，《补充协议》明确约定买受人提供按揭材料的期限为合同签订后7天内，即自2017年3月13日起，李勋至此应已知晓涉案房屋的按揭是否能够办理，其解除权自此时产生，但李勋直至2019年才起诉，早已超过法律规定的解除权行使期限。4.《补充协议》第16条约定，合同终止时，买受人需配合出卖人办理撤销合同备案登记手续，否则出卖人有权拒付买受人已支付的款项。即使合同解除，因合同备案未撤销，绿地万峰公司无法重新出售房屋，一审仅判决绿地万峰公司退还房款及利息有失公平。 李勋辩称，认可一审判决的认定，其同意解除合同，绿地万峰公司应退还购房款并支付利息，请求驳回绿地万峰公司的上诉请求，维持原判。 李勋向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖合同；2.绿地万峰公司向李勋退还购房款454022元；3.绿地万峰公司赔偿李勋损失97047元(损失按银行同期贷款利率1.5倍为标准，自2016年9月9日暂计至2019年9月9日,后期损失按相同方法计算至款清为止)；4.绿地万峰公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：一、协议内容。2016年，甲方绿地万峰公司、乙方李勋、朱腊梅签订《定制协议合同书》，约定乙方在签订协议后三天内付清不少于总房款30%的定制金，保证金265996元。签订商品房买卖合同前付房款50%以上，余下房款办理银行按揭手续。 2017年3月6日，出卖人绿地万峰公司、买受人李勋、朱腊梅签订《商品房买卖合同》，买受人购买第G-1#楼2层商铺2-134室。建筑面积共51.23平方米。单价为17724.42元/平方米，总金额908022元。买受人采取按揭方式付款，首付款454022元，应在2017年3月6日前支付给出卖人，剩余房款人民币454000元，办理按揭贷款。出卖人应在2017年6月30日前将举办第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。1、（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同......。 合同附件四：补充协议。8、若买受人选择的付款方式为按揭方式，则双方约定如下：（1）合同签订后，买受人须三天内向出卖人付清按揭银行要求的首付款......。 二、履行情况。李勋、朱腊梅付款情况：2015年2月26日10000元，2015年3月9日255996元，2016年9月19日180000元、6026元，合计452022元。 绿地万峰公司于2016年2月26日、2016年9月19日、2017年2月10日分别出具收据一张，载明“收到李勋、朱腊梅定制金10000元、房款442022元（换据）、房款2000元”，合计454022元。 2019年10月29日，绿地万峰公司向李勋发送《催告函》，载明“您订购的新都会中心商业房屋，总价为908022元，已付款454022元，余款454000元为按揭。我司已与浦发银行合作个人贷款，针对你定购的物业内容可有浦发银行给予资质审核后承办您的按揭流程。请你于11月5日前携......所需材料前往浦发银行宁国路支行办理按揭手续。商业贷款首付比例按银行要求二层不得低于60%，是否具备贷款资格......最终以银行批复为准”。 一审法院认为，李勋、朱腊梅系夫妻关系，现朱腊梅到庭证实合同权利义务由李勋个人享有，故李勋可以独自起诉，其是适格李勋。李勋在《商品房买卖合同》签订前就已基本付清首付款，这说明李勋具有履约诚意。自付款至今三年有余，绿地万峰公司除2019年10月29日《催告函》外，从未催告李勋，这表明如此长时间未办理按揭的过错不在买受人，也从侧面证实庭审中李勋关于“已配合出过多家银行办理按揭”的陈述具有合理性。结合自2016年以来国家对房地产调控政策趋紧的形势，涉案房屋按揭贷款至今未办结的原因不能归咎于双方。绿地万峰公司表示现已可以办理，只需多交一成首付。对此，该院需要说明的是，李勋在付款、签合同时及之后较长时间内均具有履约诚意，但这种诚意是建立在合理期待及自身经济条件的基础上，当因政策原因长时间未办按揭，不仅超出了期待，自身经济条件也会发生变化，更何况是否能办按揭具有不确定性，故本案符合因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形，李勋合同解除请求权成立。合同解除后，绿地万峰公司继续占有购房款无依据，应返还该款及利息。至于利息起算时间及标准，综合付款时间、金额，该院酌定自2016年9月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至判决所确定的履行期限届满之日止。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除李勋、绿地集团合肥万峰置业有限公司就新都会中心第G-1#楼2层2-134号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、绿地集团合肥万峰置业有限公司于判决生效之日五日内给付李勋购房款454022元及自2016年9月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至本判决所确定的履行期限届满之日止的利息；三、驳回李勋的其他诉讼请求。案件受理费9311元，减半收取4655.5元，由李勋、绿地集团合肥万峰置业有限公司各半负担2327.75元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，李勋按约支付了50%的首付房款，后因案涉房屋贷款首付比例的调整，致使双方无法按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定继续履行以致发生争议，该调整事由不可归责于双方当事人。现双方就涉案《商品房买卖合同》的继续履行未能协商一致，李勋及绿地万峰公司在合同履行过程中亦无其他违约情形，一审依据当事人的请求，认定涉案《商品房买卖合同》解除，绿地万峰公司退还李勋基于房屋买卖目的而交付的购房款并支付资金占用期间的利息损失并无不当，本院予以维持。 综上，绿地万峰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9021元，由绿地集团合肥万峰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张怡 二〇二〇年四月二日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。