河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初252号原告：胡海阔，男，汉族，1971年9月9日生，住南阳市宛城区。委托代理人：马霄，河南达圣律师事务所律师，代理权限：一般代理被告：河南宏江房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：914100007338889083。法定代表人：刘明阳。住所地：郑州市中原区。被告：南阳市鑫邦房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411300798245639B。住所地：南阳市建设东路668号。法人代表：柳殿榜。委托代理人：宋汉生，河南佑邦律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告胡海阔诉被告河南宏江房地产开发有限公司（以下简称“宏江公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2019年8月7日向本院提起诉讼。本院受理后，于2019年10月31日作出（2019）豫1302民初6121号民事判决：一、原告胡海阔与被告河南宏江房地产开发有限公司签订的《安置协议书》及《补充协议》有效。二、驳回原告胡海阔的其他诉讼请求。宣判后，原告不服，提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）豫13民终7707号民事裁定书，以“一审判决认定事实不清，程序违法”为由，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，在审理期间，原告申请追加南阳市鑫邦房地产开发有限公司（以下简称“鑫邦公司”）为本案共同被告，本院准许，并向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票后，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告胡海阔的委托代理人马霄，被告鑫邦公司的委托代理人宋汉生到庭参加诉讼，被告宏江公司经本院合法传唤后，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡海阔诉称：根据南阳市城市规划和项目建设需要，原告胡海阔的房屋位于宛城区××北××社区光××村改造项目的范围内。2013年4月28日，被告河南宏江房地产开发有限公司（以下简称宏江公司）作为城中村改造项目的征迁人与××胡海阔签订了《安置协议书》与《补充协议》，约定原告的安置面积为145平方米，安置位置在54米路东侧（51号楼西头）配楼从北数第一间门朝西。协议签订后，原告的房屋即被拆除，但被告宏江公司却一直未履行协议约定的安置补偿义务，经原告多次催要，被告均以借口推诿。原告认为：1、将宏江公司列为本案被告符合案件事实和法律规定，因为依据原告提交的《安置协议》可以看到协议的相对人是宏江公司，依据合同相对性的原则，将宏江公司列为本案被告符合法律规定。2、《拆迁安置协议》以及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益、集体利益和第三人的利益。被告称该协议是在受到原告胁迫的情况下所签订的，不符合实际情况。被告宏江公司作为一个强势群体在与原告多次协商未果的情况下，先将原告的房屋强行拆迁。原告在无奈的情况下是按照被告方的要求与被告签订了《补偿协议》以及《补充协议》。被告方辩称，受到胁迫所致，应当提交相关的证据材料来证明受到胁迫的情景以及其他状况。同时对于受到胁迫所签订的合同，被告方应依照法律的规定行使撤销权。该协议签订长达6年之久，并未提出任何异议，在原告方要求其将建好的房屋按照协议约定的位置交付原告使用时，提出了这样的答辩意见，完全是为了逃避应当承担的民事责任。因此请求人民法院依法查明事实支持原告的诉讼请求，对被告的答辩意见不予采信。原告请求：一、确认原被告签订的《安置协议书》有效，并请求被告向其履行合同义务。二、被告将位于宛城区汉冶街道北关社区“光武帝城”城中村改造范围内的51号楼西配楼的北头第一间上下各72.5平方米门面房交付原告使用，并为其办理商业用房手续。补偿方式：1、按照合同约定同位置、同面积门面房予以兑现；2、或按照同位置同面积现房屋市场价值支付补偿款（房屋价值暂定为50万元）;三、由被告承担本案诉讼费用。原告为支持自己的主张向本院提供的证据有：1、2013年4月28日，原告与被告签订的《安置协议书》，证明原告胡海阔房屋在汉冶街道北××社区光××村改造范围之内，被告河南宏江房地产开发有限公司作为城中村项目的征迁人，经双方协商一致在2018年4月28日与被××胡海阔签订了《安置协议书》，被告应按协议约定将房屋交付原告使用，并为原告办理商业用房相关手续。2、《补充协议》一份，用于证明被告应交付原告房屋的具体位置；约定如交付房屋面积大于安置面积，原告方应按照每平方米4500元的价格补交房款；约定被告交付原告使用的房屋需水电齐全。被告宏江公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见为：1、原告起诉被告错误，应驳回原告的起诉。2015年底，该城中村改造项目已转让给南阳市鑫邦房地产开发有限公司，被告不再承担相关权利义务。2、该拆迁安置补偿协议无效，该协议违反《国有土地房屋征收补偿条例》；违背《南阳市政府关于城中村改造的安置补偿办法》有关规定。因原告的房屋系违法建筑，该安置协议签订时，被告受到了原告的胁迫，违背双方自愿原则。原告的补偿请求超过了其他相邻安置户的补偿标准，该协议不公平。原告违法建筑不应安置，即便安置，答辩人出于照顾，也只能按照《南阳市政府关于城中村改造的安置补偿办法》的标准安置98平方米住宅房和8万元补偿。补充的《补偿协议》被告的工作人员也只是出于应付才加盖了的公章。当时公司领导得知后，立即要求撤回，不转给鑫邦公司。综上，请求确认协议无效，驳回原告的起诉。被告宏江公司在本院审理期间未提供证据。被告鑫邦公司辩称，一、原宏江公司与胡海阔签订的《安置协议书》、《补充协议》无效。本案中，××是汉冶街道北关社区，委托拆迁单位是南阳市人民政府房屋征收办公室主管的南阳市拆迁安置建设开发公司，当时项目建设单位宏江公司无权与原告签订《安置协议》。二、原告房屋无产权证，规划许可证注明用途为住宅，即便给予补偿，也只能按照住宅标准给予安置补偿。三、协议不是双方真实意思表示，安置补偿费将计入房屋征收成本，最终由政府买单，损害国家利益。四、原告系城市居民，依据《土地法》规定，原告无权购买宅基地，原告假冒村民身份申请规划许可证，严重违法。五、《补偿协议》因宏江公司代理人超越代理权而无效。该《补偿协议》纯属经办人的个人行为，宏江公司未予追认。2015年经宛城区政府协调宏江公司将建东新村城改项目转让给答辩人实施，但项目转让不等于合同全部转让。根据《合同法》第八十四条规定，债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，《补充协议》未经原债务人宏江公司转让，更未经新的债务人鑫邦公司同意。故该补充协议不发生合同转让效力，对答辩人没有约束力，答辩人不应承担责任。六、答辩人提出三种安置方案供原告选择：第一，原告房屋为住宅，按照建东新村项目补偿方案给予原告安置98平方米住宅，并对其补偿85570元。第二，若原告同意按东海市场拆迁群众的安置意见办，可随同十二组一并在光××区安置98平方米商业房。第三、依照补偿方案中货币补偿的规定对原告房屋进行评估后按照评估价值给予原告货币补偿。综上，原告与宏江公司签订的安置、补充协议因违法而无效，不应得到法院支持。答辩人愿意以建东新村安置补偿方案确定的补偿标准给予原告合理的补偿与安置。被告鑫邦公司为支持自己主张向本院提供的证据有：第一组证据：1、《拆迁补偿协议书》；2、涉案被拆迁房屋查验单。证明方向：1、涉迁项目××是宛城区汉冶街道北关社区，涉案项目为政府主导的行政征收项目；2、被告被拆除房屋的建筑面积为98㎡，性质为住宅。第二组证据：1、涉迁项目征收补偿安置方案；2、《安置协议书》。证明方向：1、涉迁项目由宛城区汉冶街道北关社区负责签订产权调换意向书和产权调换协议；2、案涉项目为政府主导的行政征收项目；3、与胡海阔签订的《安置协议书》的主体是宏江公司，《安置协议书》因签订主体违反法律、法规的强制性规定而无效。第三组证据：原东海市场个人房屋拆迁安置补偿移交明细。证明方向：胡海阔户拆迁面积98㎡，安置面积98㎡，补偿款85570元。第四组证据：河南宏江房地产开发有限公司原一审、二审提交的答辩状。证明方向：1、宏江公司自认未将案涉《补充协议》涉及的债务转给鑫邦公司；2、《补充协议》对鑫邦公司无约束力，鑫邦公司不应承担《补充协议》约定的义务。第五组证据：1、案涉被拆迁房屋建设工程规划许可证；2、北关社区居委会2018年6月22日出具的情况说明。证明方向：1、案涉房屋所占用土地性质为集体土地；2、原告房屋产权调换的位置应在A区A1#、27#、A2楼1-4层的裙楼。以上证据经当庭出示，双方当事人质证后发表如下质证意见：原告对被告鑫邦公司提供证据的质证意见为：第一组证据：《拆迁补偿协议书》的真实性有异议，胡海阔签订的时候下边没有日期，下边的日期应当是2013年4月28日，该协议的其他内容没有异议。对证明方向有异议，项目××实际还是宏江公司。对2查验单没有异议。第二组证据：真实性没有异议，证明方向有异议。证明方向还是宏江公司主导的拆迁安置的全过程，而且与胡海阔签订的安置协议的主体是宏江公司，对此被告认可。该协议是有效协议，对被告认为无效有异议。第三组证据：对明细的真实性无异议，证明方向有异议，虽然上面载明的拆迁面积98㎡没有异议，对安置面积98㎡有异议，通过宏江与胡海阔2013年4月28日签订的《补充协议》可以看出双方当时约定的最终的安置面积是145㎡，补偿款85770元有异议，当时宏江与胡海阔签订的安置协议书中第二项货币补偿为0元，没有货币补偿。第四组证据：这是被告的辩解，不是证据。不予质证。第五组证据：规划许可证的真实性无异议，情况说明有异议，证明方向不能证明位置就在A区，因为拆迁过程中原告与宏江公司经过协商后签订的补充协议中，明确约定了具体的安置位置及安置面积，这是双方协商后自愿签订的，应当以补充协议为准。情况说明只是之前的计划，并不是最终结果。被告鑫邦公司对原告证据的质证意见为：第一，《安置协议书》对第一组证据真实性无异议，安置协议已移交给鑫邦公司。从该协议书可以看出，原告应得补偿为98㎡，该协议内容与被告提交的安置补偿方案的内容一致；第二,1、对第二组证据，补充协议从印章来看，其所盖为宏江公司光武地产征迁专用章，而不是宏江公司用章，用章不合法2、补充协议的内容严重超越该项目安置补偿标准，现安置补偿的所有费用含置换房屋，均要列入房屋征收的成本，用于抵扣部分房屋土地出让金，最终由政府买单，补充协议的内容严重损害了国家利益，所以补充协议为无效协议。第三，补充协议并未移交给鑫邦公司，该补充协议的内容对鑫邦公司没有约束力。被告宏江公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证及庭审质证。本院对以上双方真实性无异议的证据予以采信，对证明方向有异议的证据将在评理部分予以分析论证。本院根据已经采信证据，结合庭审陈述，认定以下法律事实：根据南阳市城市规划和项目建设需要，2011年11月16日，宛城区汉冶街道北关社区居委会根据相关规定制定了《建东新村（光武帝城）城中村改造征迁补偿安置方案》，方案规定的改造范围为汉冶办事处北关社区居委会十二组位于光武东路以南，桑园路以北，万家园以西，帝苑锦城以东为第一期改造项目。原告胡海阔的房屋位于宛城区××北××社区光××村改造项目（建东新村建设项目）的范围内。2013年4月，南阳市拆迁安置建设开发公司（甲方）受汉冶街道北关社区的委托，与胡海阔（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，双方主要约定：“1、乙方胡海阔将该拆迁范围内位于桑园路砖混房屋建筑面积98平方米交甲方拆除，共拆除房屋建筑面积98平方米。2、该处房屋产权属于胡海阔，产权证号规划证，经胡海阔于宏江公司双方协商进行补偿。3、上述房屋（包括附属物）及其他各项补助费用，共计补偿乙方人民币数额没有填写。”等等内容。该《拆迁补偿协议书》由甲方南阳市拆迁安置建设开发公司代表人、经办人和乙方胡海阔签字盖章。2013年4月28日，被告宏江公司作为城中村改造项目的征迁人与××胡海阔签订了《安置协议书》，双方主要约定：“甲方（××）宏江公司，乙方（××）胡海阔。1、乙方自愿选择了原地区置换安置，安置面积为98平方米（其中一层49平方米，二层49平方米）。2、货币补偿，依实核算后，乙方应领取临时过渡费、提前搬迁奖金等合计0元。3、协议生效后，乙方无条件搬迁完毕，否则按征迁安置房屋及货币补偿总价款的50%赔偿甲方，乙方每逾期一天，另按本次置换房屋和补偿价款的总价值的1%另行赔偿甲方。甲方有权自行随时拆除房屋，一切损失和后果均由乙方自行负担。4、本协议自签订之日起30个月，甲方将所置换的房屋交乙方使用并负责为乙方办理商业用房相关手续，产权归乙方所有。逾期不能回迁的。由甲方继续支付临时过渡费的二倍给乙方，直至回迁之日止。本合同生效后，任何一方不得反悔，否则按征迁安置房屋及货币补偿总价值的50%赔偿对方。”等等内容。该《安置协议书》由甲方宏江公司经办人和乙方胡海阔签字盖章。同日，宏江公司与胡海阔双方又签订了《补充协议》，主要内容为:“胡海阔最终安置面积为145平方米（其中一层72.5平方米，二层72.5平方米），安置位置在54米路东侧（51号楼西头）配楼从北数第一间门朝西。最终面积不低于安置面积，若最终面积大于安置面积则按4500每平方米补交。甲方保证水电齐全，符合使用要求”。该《补充协议》加盖宏江公司光武帝城项目征迁专用章。协议签订后，原告的房屋即被拆除，但被告宏江公司却一直未履行协议约定的安置补偿义务，经原告多次催要，被告均以借口推诿。另查明：2015年，建东新村城中村改造项目由宏江公司转让给鑫邦公司实施。2015年10月26日，宏江公司与鑫邦公司对东海市场个人房屋拆迁安置补偿进行了移交，其中移交原告胡海阔拆迁面积98平方米，安置面积98平方米，补偿款85570元。2019年6月27日，鑫邦公司与南阳市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。2019年6月14日，鑫邦公司通过南阳市自然资源和规划局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动，竞得土地。2019年8月12日，南阳市城乡规划局对位于宛城区汉冶街道办事处北关社区建东新村建设项目（一期B地块）S2区域颁发的建设用地规划许可证为：地字第（2019）35号，用地单位为南阳市鑫邦房地产开发有限公司。本院认为，根据原被告诉辩称，本案争议焦点为：1、本案中原告与宏江公司签订的《安置协议书》和《补充协议》是否有效；2、宏江公司与鑫邦公司之间的债权转让协议是否有效；3、鑫邦公司是否应当按照《安置协议书》或者《补充协议》的约定对原告进行补偿安置。一、关于《安置协议书》和《补充协议》的效力问题。本院认为，2013年4月28日原告胡海阔与被告宏江公司签订的《宛城区汉冶街道北关社区（光武帝城）城中村改造项目安置协议书》及《补充协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在法律规定的损害国家利益、违背公序良俗的无效民事行为。被告主张在签订协议时，受到原告胁迫，无证据予以证明，该抗辩不成立。被告又提出因原告的被拆迁房屋系违法建筑物而无效，因违章建筑物的认定属于行政机关的法定职权，在被告未提供原告房产已经被确认为违章建筑物的情况下，被告上述主张不能成立。故本案的房屋《安置协议书》和《补充协议》合法、有效，对其效力本院予以确认。被告又辩称宏江公司不是拆迁主体，无权签订补偿安置协议，此类合同属于行政协议。本院认为，2011年1月21日国务院公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定签订补偿协议的双方为房屋征收部门与被征收人，但是作为从事专业房地产开发的被告应比作为被征收人的原告更具有专业知识，被告明知该条例规定，却不按照规定办理，反而与原告签订房屋拆迁补偿安置协议，特别是原告已经依约将房屋交付被告，被告已经拆除，现在应当对原告进行安置时不履行合同约定，反而以主体不适格主张权利，显然有违诚实信用及公平原则。故对被告主张涉案协议因此无效之主张，本院不予支持。原告的房产属于城中村改造范围内，“城中村”的理解即是“城市中的农村”，原告房产的土地性质本质为集体土地性质，只是由于城市发展的进程，将原本是集体土地的区域纳入城市规划范围内。产生争议的是该土地上拆迁补偿安置是应当按照集体土地征收补偿标准执行，还是按照国有土地上房屋征收补偿标准执行。因原告房产在2013年4月补偿安置时房屋所在地北关社区已经纳入城市规划区，故原告房屋应当参照国有土地上房屋征收补偿标准执行。至于被告认为在集体土地转化为国有建设用地使用权挂牌出让时依国有征收标准多支付的房款，被告可依法另行主张权利。二、关于宏江公司与鑫邦公司之间的债权转让协议的效力问题。本案涉及的拆迁建设项目在2015年以前由被告宏江公司负责对征迁户进行安置补偿，宏江公司在当时没有取得任何土地、规划等许可手续的情况下，对该项目进行了前期投入。后期宏江公司因经济有限，将该项目转让给鑫邦公司实施，在鑫邦公司实施拆迁改造的过程中取得了该拆迁地块的国有建设用地使用权及规划许可证，现安置房屋已经由鑫邦公司建成并已经开始安置分配给回迁户居住。对宏江公司前期投资问题，在庭审中，被告鑫邦公司提供了其与宏江公司安置补偿移交明细，该明细表将原告的145平方米安置面积中仅移交98平方米，下余47平方米没有移交。被告鑫邦公司明确表示对宏江公司没有移交的47平方米不予安置。对此问题，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。本案中，债权人胡海阔同意145平方米的安置面积全部转让给鑫邦公司，并由鑫邦公司予以安置补偿，符合债务转让法律规定条件。原告按照协议约定将房屋全部交予宏江公司拆除，鑫邦公司承接宏江公司继续安置补偿的义务，故鑫邦公司应当继续承担原告与宏江公司签订的协议义务，至于宏江公司没有移交的47平方米安置面积应由宏江公司与鑫邦公司之间处理，二被告之间的利益冲突不能损害原告的合法权益。故宏江公司与鑫邦公司之间的债权转让协议有效，并由鑫邦公司承担债权人胡海阔145平方米安置补偿义务。三、原告于2013年4月已经按照约定搬离房屋并将房屋交由被告拆除，房屋已经被拆除，现距离签订协议已经远远超过30个月，被告仍然未按照约定的时间向原告交付安置房屋。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告构成违约，因安置补偿义务已经转让给鑫邦公司，故应当由鑫邦公司承担继续履行并交付房屋的民事责任。综上，经本院审判委员会讨论决定，本案房屋《安置协议书》和《补充协议》合法、有效，双方当事人应当本着诚实守信的原则，严格遵守、履行各自义务。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告南阳市鑫邦房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内交付原告胡海阔安置房屋（具体位置为54米路东侧（51号楼西头）配楼从北数第一间门朝西，安置面积145平方米，其中一层72.5平方米，二层72.5平方米。交付时水电齐全，门窗完好，具备上下楼对应位置一致、独立使用条件。交付的安置房屋面积最终以房管部门测量为准，如有面积差按照每平方4500元找补差价）。二、驳回原告胡海阔其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行计付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元和保全费3020元，由被告河南宏江房地产开发有限公司和南阳市鑫邦房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判长 陈 琪审判员 郭凤香审判员 范成然二〇二〇年四月二十七日书记员 房 娴