广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初8215号 原告：凌启华，女，1974年7月5日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：黄燕光，男，1968年7月27日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 被告:南宁市华佳学校，住所地：南宁市兴宁区望州路298-38号，统一社会信用代码：52450102739983703F。 法定代表人:郑展勋。 原告凌启华与被告南宁市华佳学校（以下简称“华佳学校”）及中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队保障部（以下简称“武警广西总队保障部”）合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，于2018年12月13日作出了（2018）桂0102民初6389号民事判决书。被告华佳学校不服上述判决，提起上诉。南宁市中级人民法院于2019年8月20日，作出（2019）桂01民终3439号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2019年11月20日重新立案，另行组成合议庭并于2020年4月10日公开开庭审理了本案。在本案审理过程中，原告撤回对武警广西总队保障部的起诉，本院裁定予以准许。原告凌启华本人及其委托诉讼代理人黄燕光，被告华佳学校的法定代表人郑展勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌启华向本院提出诉讼请求：1.解除、原、被告签订的《教师集资房使用合同书》；2.判令被告华佳学校返还租金75000元；3.被告赔偿原告房屋装修费70000元；4.被告按银行贷款利率每月2%的利率赔偿利息，以本金75000元计算，每月利息1500元，至赔偿清楚为止（暂计从2007年9月1日至2018年9月30日，132个月，共计利息198000元）；5.被告华佳学校赔偿原告经济损失即（2018）桂0102民初3504号案的案件受理费及保全费6220元；6.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告自愿调整第2项诉请为要求被告返还租金60000元；调整第3项诉请为要求被告赔偿原告装修费56000元；调整诉请4为按银行贷款利率每月0.5%的利率赔偿利息，以本金60000元计算，从2007年9月10日起计至赔偿清楚为止。 事实与理由：2007年9月10日，原告与被告华佳学校签订《教师集资房使用合同书》，华佳学校将位于南宁市兴宁区的教师集资楼第三栋A座第301号房以75000元的价格租给原告长期居住。原告于2010年1月得房后对房屋进行了装修入住。而后入住到2018年9月搬离。由于被告与武警广西总队保障部的租赁合同到期后，被告没有续租，被告违反了《教师集资房使用合同书》的相关条款，“因甲方原因造成乙方住房合法权利受到损害的，甲方须赔偿由此造成的一切损失”。原告为维护其合法权益，特提起本诉，诉请如前。 被告华佳学校辩称，l.本案所涉房屋、土地来源均合法，建设房屋亦符合承租合同约定，且房屋已经验收合格，达到使用的条件。本案所涉房屋的土地系被告于2003年6月20日向中国人民武警察部队广西总队第一支队租用，租赁合同约定的租赁用途为开发建设学校及住宅所，该土地来源合法，被告依约建设教职工住宅楼也符合租赁合同的约定。本案所涉房屋于2004年8月22日竣工验收合格，并已于2004年11月16日办理竣工验收备案，是手续完备达到使用条件的合法房屋。上述事实已经生效的南宁市兴宁区人民法院(2014)兴民一字第1419号民事判决所确认。2.本案双方所签订的《教师集资房使用合同书》合法有效。根据《教师集资房使用合同书》可以证实，本案被告仅为出资教师提供了居住使用权，本案的房屋及土地均有合法来源，且根据承租合同，被告对本案所涉房屋享有使用、收益权，可以将其交予他人使用，因此本案的《教师集资房使用合同书》系合法有效的合同。3.本案因不可抗力原因导致合同无法继续履行，并且被答辩方已经得到国家相应补偿。现原告要求被告赔偿没有任何法律依据。根据《教师集资房使用合同书》第十条“乙方房屋如遇国家政府变化被强制回收或拆迁，房屋回收或拆迁所得的一切赔偿全部归乙方所有，甲方需为乙方办理房款的有关退赔手续；因甲方原因造成乙方住户合法权利受到伤害的，甲方须赔偿由此造成的一切损失。”本案即是因中央军委的停止有偿服务政策原因导致合同无法继续履行，属于不可抗力范畴，并非被告的过错原因所致。被告因中央国委停?政策亦遭受了4000多万的经济损失，但被告没有得到任何一分钱的赔偿。而原告己得到国家的相应补偿，因此，原告要求被告赔偿并无任何事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2007年9月10日，原告凌启华（乙方）与被告华佳学校（甲方）签订一份《教师集资房使用合同书》，约定：甲方将位于南宁市内的教师集资楼第三栋A座第301号房提供给乙方长期居住，乙方须一次性交建房集资款75000元（按房屋每平方米1000元、每套75平方米计）；乙方享有住房的居住权、使用权和继承权，但没有转让权，若转让只能转让给学校；若乙方将房屋转让给学校，居住时间在10年内的学校按每套原集资建房价75000元全额退回给乙方；若居住时间在10至15年内的，按房价的80%（即60000元）退回给乙方；居住15年后每延长5年，所退房款递减10%；若乙方欲退房，须以书面形式向甲方提出退房申请，甲方在收到退房申请后3个月向乙方付清应退的房款，逾期乙方可将住房转让给他人；乙方入住后，前10年不交地租，10年后每年每套交地租500元；乙方住房的安全保卫工作由甲方负责，若乙方住房发生水、电故障时，甲方为乙方维修提供方便（室内水、电损坏由乙方负责，室外损坏非乙方责任的由甲方负责）；乙方房屋如遇国家政府变化被强制回收或拆迁，房屋回收或拆迁所得的一切赔偿全部归乙方所有，甲方须为乙方办理房款的有关退赔手续；若甲方原因造成乙方住房合法权益收到损害的，甲方须赔偿由此造成的一切损失。该合同还对其他事项进行了约定。原、被告均认可，原、被告双方口头约定合同期限为50年，上述合同签订之日即将涉案房屋交付给原告使用。 上述合同签订当日，被告华佳学校出具了一份《南宁市教工集资房收据》，载明：收到凌启华交来涉案房屋的教工集资房款75000元。 2．2011年3月28日，原告凌启华（发包方、甲方）与案外人广西阳光建筑工程有限公司（承包方、乙方）签订了一份《建筑装饰工程施工合同》，主要内容：该工程系涉案房屋室内装修，承包方式为包工包料，承包价款为70000元，承包工期自2011年4月6日至2011年10月6日。该合同还对其他事项进行了约定。案外人广西阳光建筑工程有限公司于2011年3月30日、2011年4月8日、2011年11月25日出具了三份《收据》，分别载明：收到凌启华交来的装修款35000元、28000元、7000元。 3．2013年4月11日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部向各住户发布《关于华佳学校非法建房出售的通告》，主要内容载明：华佳学校租用我部土地的租赁期限自2004年9月1日至2014年9月1日止，同时华佳学校未经我部批准，擅自将租赁的军用土地用于建设住宅楼，并将其出售给各住户，该行为已严重违约。现我部依据双方签订的《补充协议》第六条，依法解除与华佳学校签订的《租赁合同》，并收回华佳学校租赁的土地，各住户收到该通告后尽快与华佳学校协商相关事宜。 2018年5月4日，被告华佳学校向教师集资房各居住户发布了一份《通知》，载明：兴宁区人民法院已向我校送达《执行通知书》，要我校执行一、二审法院判决，于七月十五日前将校园所有建筑物、构筑物全部移交给武警广西总队，请各住户在规定时间内搬迁撤离。根据《教师集资房使用合同书》的约定，如最高法院判决赔偿（补偿）款到位后，我校即及时给各住户办理支付补偿款手续。 2018年9月12日，兴宁区全面停止有偿服务工作办公室（代）出具了一份《证明》，主要载明：华佳学校3A栋301号房户主凌启华于2018年9月12将居住的房屋腾空搬离交给南宁市兴宁区全面停止有偿服务工作办公室，并已向兴宁区政府申请领取搬迁奖励23700元，上述款项将于住户交房后5个工作日内打入住户银行卡内。 2018年9月18日，南宁市兴宁区人民法院向华佳学校及各住户发出（2018）桂0102执1000号之三号《公告》，载明：申请执行人中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部与被执行人南宁市租赁合同纠纷一案，本院已于2018年4月24日受理。被执行人南宁市应当立即将《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《土地租赁补充协议书》、《补充协议书》中所涉的租赁土地及地上建筑物、构筑物返还给原告武警广西总队保障部，责令上述区域内所有人员须于2018年9月21日前搬离涉案的租赁土地及地上建筑物、构筑物。到期仍未搬离的，将依法强制执行。 4．南宁市兴宁区人民法院曾于2014年10月11日立案受理原告（反诉被告）中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部与被告（反诉原告）南宁市租赁合同纠纷一案,并于2016年6月15日作出（2014）兴民一初字第1419号民事判决书，判决被告华佳学校将《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《土地租赁补充协议书》、《补充协议书》中所涉的租赁土地及地上建筑物、构筑物返还给原告武警广西总队保障部。华佳学校不服上述一审判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院于2017年11月23日作出（2016）桂01民终3441号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该宗案件的生效民事判决认定以下事实： 2004年1月5日，武警广西总队第武警一支队（以下简称“武警一支队”）取得坐落于南宁市地块的土地使用权，登记的土地用途为军事设施用地，使用权类型为划拨。2003年6月20日，武警一支队（甲方）与南宁市华佳高级中学（乙方，现更名为被告南宁市）签订一份《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，约定甲方将坐落于南宁市兴宁区武警武警一支队院内东侧山头，自总队文工团东侧围墙至武警一支队装备仓库以东红线图以内闲置空地出租给乙方使用，租赁用途为开发建设学校及住宅场所，租期十年，十年租金共计265万元，前五年按每年25万元，后五年按每年28万元，租赁期限从2004年9月1日至2014年9月1日止，租金按半年结清，由乙方在每年9月10日、3月10日交付甲方，付款方式银行转账；合同第九条约定“乙方所修建的楼房及规划图应与甲方协商，征得甲方同意和支持，费用由乙方自理，租赁期满，乙方要续租，同等条件下有优先权，租金另议”；合同第十一条约定“乙方在租赁期届满时，如需继续承租上述场地，应当在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方签订租赁合同，租金另议”。2006年5月10日，武警广西总队南宁市支队（以下简称“武警南宁支队”）与被告南宁市签订一份协议，确认由于部队编制体制调整，原武警一支队与武警南宁支队合并改为武警南宁支队，南宁市华佳高级中学更名为南宁市，上述《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》继续有效。2007年3月20日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队与被告南宁市签订一份《土地租赁补充协议书》，载明由于武警广西总队于2006年将望州路298号原武警一支队的所有房地产收回总队后勤部管理，并要求将房地产从2007年1月1日移交给武警广西总队后勤部营房处，甲方对管理单位及部门进行更改，由原武警一支队和武警南宁市支队改为武警广西总队后勤部，2003年6月20日签订的《土地使用权租赁合同》条款继续有效，并至合同期满（2014年9月1日），同时明确所涉租赁土地的具体坐标。2011年7月21日，原告武警总队广西后勤部（甲方）与被告南宁市（乙方）签订《补充协议书》，约定在2003年6月20日签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》和2007年3月20日签订的《土地租赁补充协议书》的基础上，签订本补充协议，租赁期限共为10年，即2004年9月1日起至2014年9月1日止；从2011年6月1日起，乙方缴纳的租金在现行租金标准基础上递增10%，即2011年6月1日至2014年9月1日，年租金为30.8万元；合同第五条第（三）项约定乙方“不得擅自在承租的场地上添建各种建筑物、构筑物，确实需要添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经武警部队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”。该合同还对其他事项进行了约定。 所涉及的综合教学楼投资项目已于2003年6月9日获广西壮族自治区发展和计划委员会的登记备案，取得基本建设投资项目登记备案证。南宁市与武警一支队签订《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》后，南宁市在所涉土地上投资建设综合教学楼、学生公寓楼、教师公寓楼等建筑，其中，综合教学楼、学生公寓楼、教师公寓楼于2004年8月22日竣工验收合格。上述所涉工程项目已于2004年11月16日办理竣工验收备案。 （2014）兴民一初字第1419号民事判决书，判决“一、被告南宁市于本判决生效之日起二十日内将《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《土地租赁补充协议书》、《补充协议书》中所涉及的租赁土地及地上建筑物、构筑物返还给原告中国人民武装警察部队广西壮族自治区后勤部（土地范围详见判决书后附《土地租赁补充协议书》附注的土地坐标）；二、驳回被告南宁市的反诉请求。” 5．南宁市兴宁区人民法院于2018年6月21日依法受理的原告凌启华诉被告南宁市房屋买卖合同纠纷[（2018）桂0102民初3504号]一案，因原告自行申请撤回起诉，本院于2018年7月24日裁定准予撤诉。原告凌启华已交纳的该案案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告凌启华负担；原告凌启华已交纳的该案保全费1620元，由原告凌启华负担。 本院认为,关于案涉合同的性质、效力及解除的问题。原、被告签订《教师集资房使用合同书》，并口头约定被告将涉案房屋提供给原告使用50年，原告一次性交款75000元，原告享有该房的居住使用权和继承权，但不享有房屋的转让权。原、被告所作约定符合出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的房屋租赁合同法律属性。综上，本院认定案涉合同性质为房屋租赁合同。原、被告未明确约定合同的起止日起，但原、被告均认可合同签订之日即2007年9月10日交付涉案房屋给原告，故本院认定合同期限为2007年9月10日至2057年9月9日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，原、被告签订的《教师集资房使用合同书》自2007年9月10日至2027年9月9日为有效合同，超过20年的部分即2027年9月10日至2057年9月9日为无效合同。关于合同解除，2018年5月4日，被告华佳学校发出《通知》，通知教师集资房的各居住户，要求搬离腾空涉案房屋。而原告实际于2018年9月12日搬离涉案房屋，原、被告对此予以认可，故原、被告签订的《教师集资房使用合同书》有效部分实际已于2018年9月12日解除。 关于被告华佳学校应否返还建房集资款及支付相应利息的问题。涉案房屋因南宁市中级人民法院（2016）桂01民终3441号民事判决书的执行，原告已于2018年9月12日将涉案房屋腾空并交还。被告抗辩涉案房屋被收回系不可抗力，本院不予采信。参照《教师集资房使用合同书》第四条“若乙方将房屋转让给学校，居住时间在10年内的学校按每套原集资建房价75000元全额退回给乙方；若居住时间在10至15年内的，按房价的80%（即60000元）退回给乙方；居住15年后每延长5年，所退房款递减10%”的约定，原告实际使用涉案房屋自2007年9月10日至2018年9月12日，现原告主张按照房价的80%即60000元退还款项，本院予以支持。如前论述，被告华佳学校应向原告返还建房集资款而未予返还，原告主张被告支付相应的资金占用利息损失，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告凌启华一直实际居住使用案涉房屋至2018年9月12日才腾空搬离的事实，且原告亦未举证证明其在搬离前曾向被告华佳学校提出返还建房集资款的主张及双方对利息有约定的事实，本院认定被告华佳学校向原告支付的利息损失应以60000元为基数，从原告腾空搬离之日即2018年9月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 关于被告华佳学校应否赔偿房屋装修费的问题。原告实际支付装修费70000元，但原告在合同有效期内即被收回房屋，故对于原告未实际使用的部分，本院予以支持。结合原告已实际居住使用案涉房屋十一年，装修确有折旧的事实，结合损益相抵规则，本院予以支持被告向原告退还的装修费为31500元（70000元÷20年×9）。 关于被告华佳学校应否赔付案件受理费及保全费的问题。原告凌启华于2018年6月21日向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉后，基于自身原因自行申请撤回起诉，被告华佳学校对该案撤诉并无过错，由此产生的案件受理费及保全费理应由原告自行承担，故原告该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下： 一、原告凌启华与被告南宁市于2007年9月10日签订的《教师集资房使用合同书》于2018年9月12日解除； 二、被告南宁市向原告凌启华返还建房集资款60000元； 三、被告南宁市向原告凌启华赔偿利息损失（利息计算：以60000元为基数，从2018年9月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 四、被告南宁市向原告凌启华返还房屋装修款31500元； 五、驳回原告凌启华的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费6538元，由原告凌启华负担4825元，被告南宁市负担1713元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  蒙海艳 人民陪审员  罗云华 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  张奕曈 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。