贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初8110号原告：贵州一桓物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路嘉信华庭1栋1单元4层1号，统一社会信用代码91520100736637506M。法定代表人：贺成钧。职务：经理。委托诉讼代理人：罗春宇，贵州慧原律师事务所律师。被告：邓鸿国，男，1987年07月19日生，住贵阳市观山湖区。委托代理人：柴家固，女，1963年1月7日生，住贵阳市观山湖区，系被告母亲。第三人：龙潭春天小区业主委员会，住所地贵阳市观山湖区黔灵山路96号龙潭春天小区。负责人：杨剑。职务：主任。原告贵州一桓物业管理有限责任公司（以下简称一桓物业公司）与被告李成贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年09月09日受理后，依法由审判员适用简易程序独任审判,于同年11月26日公开开庭进行了审理，原告一桓物业公司委托诉讼代理人罗春宇、被告邓鸿国委托代理人柴家固到庭参加诉讼，第三人龙潭春天小区业主委员会经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州一桓物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费6,296.00元，并从2019年9月3日起按月利率2％承担逾期付款的违约金直至被告清偿拖欠的物业管理费为止；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系具有物业管理资质的独立法人，第三人系由龙潭春天业主选举并依法成立的业主委员会。2015年07月01日，原告与第三人签订《物业管理服务合同》后，承接了龙潭春天小区的物业管理服务工作。此后因物价、人工工资上涨等因素影响，原告与第三人协商，将物管费从1.10元／m2／月上调为1.40元／m2／月，该物管费调整由第三人公示并征求得到绝大多数业主同意且向有关部门办理备案手续后，原告与第三人于2016年06月30日重新签订了《龙潭春天住宅小区物业委托管理合同》，明确了物管费自2016年07月01日起按1.40元／m2／月。同时该合同还约定服务期限从2016年07月01日至2019年06月30日。2019年06月30日，原告与第三人续签了《物业委托管理合同》，将服务期限延续至2020年06月30日，其他合同条款未发生变化。被告系龙潭春天的业主，房屋面积为118.35㎡。根据上述合同约定，被告每月应向原告支付的物业管理费为165.68元，但被告却以其未同意涨价为由，拒绝履行付款义务。从2016年07月01日起截止到2019年8月31日，被告拖欠38个月物管费，欠费共计人民币6,296.00元。现因原告多次向被告催交物业管理费，而被告却以待原告起诉高阳等人物业服务合同纠纷案判决生效后，再根据情况支付物管费。2019年7月，贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终3050号民事判决书，维持了观山湖区人民法院作出的（2018）黔0115民初541号民事判决，判令高阳按1.40元／m2／月支付物管费。但判决生效至今，被告却仍然拒绝履行付款义务。原告多次联系无果，只得诉至法院以维护自身合法权益。本案中原告并不想与小区业主产生任何纠纷，原告调整物管费也是根据物价、人员工资等客观情况的变化而进行的市场行为；并且物业费的调整系经过合法程序，在得到广大业主同意的情况下与业主委员会协商的结果，原告并非擅自违反合同约定而单方面涨价。另外，根据《龙潭春天住宅小区物业委托管理合同》第31条约定，若业主、物业使用人未按时缴纳物业服务费，应按日3‰的标准向乙方支付违约金。但由于该违约金约定过高原告同意将违约金降低为被告按月2％承担违约责任。综上，被告无故拖欠物业管理费的行为已严重侵害了原告的合法利益，本案责任全在被告。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，望法院支持原告的如前所请。被告邓鸿国辩称，物业公司系有管理资质的独立法人，但并未看到过相关材料。第三人系选举产生与事实不符，2015年07月01日原告与第三人签订的物业合同被告并不知晓，系杨剑个人与物业公司签订，物业服务费上涨也只是与杨剑个人达成的协议，没有征得广大业主的同意，被告不同意涨价。办理的手续记录也未公告和告知，之后续签涨价合同，对于该合同的期限、价格并不清楚。被告不同意支付续签合同涨价部分的金额，也希望等到案外人高阳的物业服务合同纠纷案有结果以后再决定是否缴纳物业服务费。对于物业费被告同意按1.10元/平方米交纳，但原告拒不收取，所以不存在违约。物业公司没有经过业主同意便更换门禁系统，且不给未缴费业主授权或办理门禁卡，而且还曾威胁停水停电。第三人龙潭春天小区业主委员会未到庭陈述，也未提交书面意见。对于原告出示的催缴物业费的照片，该证据仅能反映通知单所载信息，不能完整地反映出拍摄地等信息，不予采纳。对于其余证明事实和目的有（2019）黔01民终3050号民事判决书等佐证，予以认定。对于被告出示的《关于龙潭春天小区业主委员会换届选举中发生舞弊行为的实情反映》复印件，其系案外人针对业主换届选举存在问题的反映意见，无相关部门回复或处理意见等，且为复印件无法核实其真实性，不足以推翻已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，不予采纳；对于被告邓鸿国出示的业主意见表，一方面其系复印件，且该意见表所载明的日期为2016年5月，即便其为真实，也不足以达到推翻已为人民法院发生法律效力的裁判所确认2016年07月01日567户业主相继按新约定缴纳了2016年下半年物业服务费用的事实；对于被告出示的拟证明物管公司不办理门禁卡后报警的照片，对是否存在更换门禁卡后小区业主不能回家的问题上，原告陈述公司原经理可能系因不配合业主办理门禁卡一事离职，原告方表示对前述问题需核实后回复，但原告未在合理的期间发表意见，对于被告主张的该项事实予以认定。本院经审理认定事实如下：一桓物业公司成立于2002年6月14日注册资金为二千万元整，营业期限从2012年05月14日至长期。该物业服务企业为多个住宅小区和单位办公楼等提供物业管理服务。2015年07月01日，龙潭春天业主委员会与原告一桓物业公司签订《物业委托管理合同》约定由原告一桓物业公司为龙潭春天小区提供物业服务并收取每月1.10元/平方米的物业服务费用。《合同》第十一章第三十六条约定合同期限暂定三年（即2015年07月01日至2018年06月30日止），合同一年一签。之后，原告一桓物业公司即进入龙潭春天小区提供物业管理服务。2016年02月29日，龙潭春天业主委员会对拟调整物业管理价格一事制作征求意见的《公告》粘贴于小区公示栏。3月18日，龙潭春天业主委员会又就一桓物业公司要求增长物管费一事向580户业主发出《征求意见书》征求业主意见，后回收该意见书，同意上涨物业费的超过三分之二。2016年04月19日龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局，对龙潭春天小区首次上调物业综合服务费作情况说明。4月19日，龙潭春天业主委员会与一桓物业联名制作《通告》，确定自2016年07月01日起物业费从每月1.10元/平方米上调至每月1.40元/平方米，并将《通告》粘贴于小区公示栏处向小区业主进行公示。2016年07月01日，原告一桓物业公司与龙潭春天业主委员会重新签订《物业委托管理合同》约定由原告一桓物业公司继续为龙潭春天小区提供物业管理服务并收取每月1.40元/平方米的物业服务费用。合同续签后，567户业主相继缴纳了2016年下半年物业服务费用。另查明：2012年3月至2013年1月，龙潭春天小区业主完成筹建业主委员会工作。2015年06月08日，观山湖区住房和城乡建设局发出观住建通字[2015]31号文件，同意贵阳市龙潭春天业主委员会备案。2016年12月贵阳市住房和城乡建设局评定一桓物业龙潭春天小区为贵阳市2016年度物业服务管理市级示范项目，2016年3月贵阳市社会治安综合治理委员会评定其为五星级平安居住小区。2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级。本院认为，本案争议的焦点为：1.一桓物业公司入驻龙潭春天小区提供物业管理服务是否合法的问题；2.一桓物业公司上调物业服务费是否合法以及被告拒缴物业费是否有正当理由的问题；3.是否构成违约或违约金是否约定过高的问题。关于一桓物业公司入驻龙潭春天小区提供物业管理服务是否合法的问题。本院认为，一桓物业公司系经贵阳市工商行政管理局依法注册成立的有限责任公司，注册资金二千万，自其成立以来已为多个住宅小区和办公楼等提供物业服务。龙潭春天业主委员会系龙潭春天小区业主推选产生，且已向贵阳市观山湖区住房和城乡建设局报请备案登记。2015年07月01日，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司签订《物业委托管理合同》委托一桓物业为龙潭春天小区提供物业服务，还对其他合同事项进行了约定。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”之规定，足以认定，业主委员会作为业主大会的意思执行机构与一桓物业公司签订的《物业委托管理合同》，未违反法律法规强制性规定，属于合法有效的合同，对双方有法律约束力。业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其做出的决定，应对业主产生约束力。被告提出的一桓物业公司入驻龙潭春天小区提供物业管理服务不具有合法性的理由不能成立，本院不予采纳。关于一桓物业公司上调物业服务费是否合法以及被告拒缴物业费是否有正当理由的问题。本院认为，物业服务合同是确定双方权利、义务的主要依据，对双方当事人均有约束力，任何一方不得擅自变更合同的内容。贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终3050号民事判决书中认定业主委员会对拟上调物业费事项在小区进行了公示公告，还制作了《征求意见书》征求意见业主意见，在其回收的《征求意见书》中绝大多数业主是同意将物业服务费的收费标准由每月1.10元/平方米上调至每月1.40元/平方米。此后，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局明确双方经磋商一致同意自2016年07月01日其将服务费上调至每月1.40元/平方米。在物业费上调后，（2019）黔01民终3050号民事判决中还认定有567户按照1.40元/平方米的标准缴纳了2016年下半年的物业服务费。而被告提出的证据并不足以推翻该事实，故对于被告提出的物业管理服务费不应上涨的理由不予支持。关于一桓物业提供物业管理服务是否质量不合格，能否达到邓鸿国拒缴物业费的条件。一方面，现有证据仅能证明一桓物业在物业服务过程中存在不足和不合理，一桓物业确需在以后的物业服务中予以改进和完善，若被告认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。另一方面，在2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级，也作为其物业管理服务水平的一个参考。关于是否构成违约或违约金是否约定过高的问题。被告陈述原告履行合同义务上存在的问题（如：存在着以升级门禁系统变向制约未交纳物业服务费的业主的问题），双方对合同履行存在争议，故对原告主张的违约金不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例（2018修订）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条之规定，判决如下：一、被告邓鸿国于本判决生效之日起十五日内给付贵州一桓物业管理有限责任公司物业服务费6,296.00元；二、驳回原告贵州一桓物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告邓鸿国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 勇二〇二〇年四月二十八日书记员 安芋螓