河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1019号原告：曾小娜，女，汉族，1972年12月4日出生，住邓州市。委托诉讼代理人：陈栎仲，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南中达置业集团有限公司，住所地南阳市长江路3号（与经十路交叉口东），统一社会信用代码：91411300711265937R。法定代表人：郑洪磊。委托诉讼代理人：刘付涛，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：宋汉生，河南佑邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告曾小娜与被告河南中达置业集团有限公司(以下简称“中达置业”)为房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾小娜的委托诉讼代理人陈栎仲与被告中达置业的委托诉讼代理人刘付涛均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告曾小娜向本院提出诉讼请求，请求判令：1.判令原、被告之间的房屋认购协议无效；2.被告返还原告已支付购房款186384元，并按照中国人民银行同期贷款利率6%支付自2012年7月9日起至2020年2月9日的利息暂计84804.72元，暂共计271188.72元；3.被告按照中国人民银行同期贷款利率6%支付自2020年2月9日起至付清房款本息之日止；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月9日原、被告双方签订了编号为：THJYF-48#-1-401《中达˙天汇家园认购协议》，协议约定：“乙方曾小娜认购甲方开发的位于312国道与雪枫路交会处天汇家园房屋一套，位置为F区48号楼1单元4层西户401室，面积为105.9平方米，单价1760元/㎡，总价款为186384元，本协议签订后乙方应于2012年7月14日前付清总房款186384元整；交房日期定于2013年12月31日。”原告已按照协议约定支付了全部房款，但被告至今未动工。原告多次向被告进行交涉，但被告均推诿搪塞，为了维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告中达置业辩称,原、被告的认购协议仅仅是双方达成对房屋买卖的初步意向，为预约合同，并非正式的商品房买卖合同，协议本身不违反法律强制性和禁止性规定，不存在合同无效的法定事由，如原告要求退房，双方可以协商，并对原协议进行解除；如果经审查认为将协议认定为商品房买卖合同，又因该项目原告起诉时未取得商品房预售许可证即而认定该协议无效，那么依据该协议第4条4款的约定，原告在签订该协议时对无预售许可这一事实是明知的，有重大过错，所以协议无效造成的损失，原告应承担自身过错造成的损失和责任，对于利息的损失原告应自担。原告曾小娜就其诉讼请求向本院提交证据如下：第一组证据，认购协议一份，证明2012年7月9日原、被告双方签订了《中达·天汇家园认购协议》，协议约定原告以186384元的价格购买被告开发的位于312国道与雪枫路交汇处天汇家园F区48号楼1单元4层西户401室房产一套，并约定了交房标准，交房时间等内容；第二组证据，收据2份，证明原告分别于2012年7月9日按照认购协议约定向被告支付购房款10000元，于2012年7月15日向被告支付购房款176384元，共计186384元。被告中达置业对原告曾小娜提交的证据发表质证意见如下:对证据的真实性均无异议，但是从认购协议第4条第4款约定可以看出，原告在签订认购协议时是明知该项目没有商品房认购许可证的，若法庭认为该协议无效，原告应当承担因自身过错造成的损失。被告中达置业未就其答辩意见向法庭提交证据。经审理查明：2012年7月9日被告中达置业在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告曾小娜签订了《中达·天汇家园认购协议》,该协议载明：“……乙方自愿认购甲方开发的位于312国道与雪枫路交会处天汇家园房屋一套。位置：F区48号楼1单元4层西户401室；面积：105.9平方米。……单价：1760元/㎡，总价（小写）￥186384元整。……乙方选择下列付款方方式付款：……本协议签订后乙方应于2012年7月14日前付清总房款（小写）：￥186384元整……四、其他约定……4、本楼盘属于南阳市新型社区项目，开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》……定于2013年12月31日竣工，因不可抗力和新型社区的特殊性工程不能正常施工，可适当延期……”。原告分别于2012年7月9日向被告支付购房款10000元，于2012年7月15日向被告支付购房款176384元，共计186384元。另查明，涉案房屋至今仍未开工建设，被告中达置业公司至今仍未取得商品房预售许可证。本院认为，原、被告于2012年7月9日签订《中达·天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且中达置业公司已收取全部房款186384元，该认购协议均具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于原被告签订的该房屋买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，认购协议所指向的房屋至起诉之日止被告仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告之间订立的《中达·天汇家园认购协议》，应当认定无效。关于原告要求被告返还购房款及支付利息的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因该房屋买卖合同无效，被告应当将收取原告的购房款186384元返还给原告。被告在明知自己未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订房屋买卖合同，导致该合同无效，被告对房屋买卖合同无效及造成原告的损失存在明显过错，应当承担相应的责任；原告明知被告未取得商品房预售许可证而仍与被告签订合同，其存在一定过错，亦应承担一部分责任，但原告在本案中主张的损失仅仅为利息损失，其主张的损失数额要小于其实际遭受的损失，其未主张的部分足以抵消因其过错而产生的损失，故对于原告请求支付利息的诉讼请求本院予以支持，对于被告提出的原告具有重大过错应由原告自担利息损失的辩解主张本院不予采纳。关于利息计算问题，原告主张按照年利率6％计算无法律依据，利息应分别以10000元为基数，自2012年7月9日起支付至款项付清之日止，以176384元为基数，自2012年7月15日起支付至款项付清之日止，其中2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下:一、确认原告曾小娜与被告河南中达置业集团有限公司于2012年7月9日签订的《中达·天汇家园认购协议》无效；二、被告河南中达置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曾小娜购房款186384元；并分别以10000元为基数支付自2012年7月9日起至款项付清之日止的利息、以176384元为基数支付自2012年7月15日起至款项付清之日止的利息，2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；三、驳回原告曾小娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5368元，减半收取2684元，由被告河南中达置业集团有限公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年四月二十七日书记员  赵 婉