广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0681民初1261号 原告：东兴市好歌城娱乐有限责任公司，住所地东兴市新华路楼，确认送达地址南宁市，统一社会信用代码91450681MA5KDA4K1R。 法定代表人：詹训团，执行董事。 委托诉讼代理人：谢仁文，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思好，广西诚上金律师事务所实习律师。 被告：东兴京街旅游文化实业有限公司，住所地东兴市，确认送达地址防城港市港口区，统一社会信用代码91450681315999090N。 法定代表人：曹展平，董事长。 委托诉讼代理人：黄海东，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雨青，广西精一律师事务所实习律师。 原告东兴市好歌城娱乐有限责任公司（以下简称“好歌城公司”）诉被告东兴京街旅游文化实业有限公司（以下简称“京街公司”）租赁合同纠纷一案，防城港市中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）桂06民终470号民事裁定书，发回本院重审。本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢仁文、陈思好，被告的委托诉讼代理人黄海东、邓雨青到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1．被告向原告退还已支付的订金10万元、履约保证金21,500元及首笔三个月租金364500元，合计486000元（已当庭撤回）；2．被告向原告赔偿损失1165989.5元（其中设计费161200元、消防工程款20万元、装修工程款416000元、外购材料及搬运费388789.5元）；3．本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告欲在东兴市开设量贩KTV娱乐场所，愿意租用被告位于的房产，于2016年7月8日委派公司股东郑宾与被告签订了一份《租赁合同》，约定“被告将其拥有的位于东兴市共4860平方米的房产（以下简称“案涉房产”）出租给原告用于从事量贩KTV娱乐经营活动，出租期限12年，前三年里每月租金为121500元。自房产书面交接之日起10个月为装修免租期。被告应在本合同签订之日起三个月内拿到租赁房产关于消防等验收合格手续后向原告交付房产，并在房产书面交接的三个工作日内向原告提供办理经营KTV的租赁房产的消防验收合格证等相关证件。本合同签订之日起7日内，原告向被告支付订金10万元，在取得当地文化和环保部门审批科设立KTV项目以及双方完成房产书面交接后，上述订金转为保证金，原告另外再向被告支付物业履约保证金21500元及首笔三个月租金364500元。合同签订后，原告按约于2016年7月8日向被告支付订金10万元，又于同年9月13日向被告支付履约保证金21500元及首笔三个月租金364500元。收到上述款项后，被告即让原告先行进场装修，并一再向原告保证租赁房产将在近期内通过消防验收。基于对被告的信任，原告于2016年10月进场装修。对租赁房产进行装修期间，原告支出了设计费161200元、消防工程施工款20万元、装修工程施工款416,000元、外购材料及搬运费388789.5元，以上费用共计1165989.5元。租赁房产装修过程中，原告再三催促被告尽快办理该房产消防验收合格手续并将房产交付原告使用，但由于租赁房产主体工程一直无法通过消防部门的验收，被告无法向原告交付该租赁房产及办理经营量贩KTV所需该房产的相关证件，导致原告无法开业经营。为避免损失的进一步扩大，原告于2017年8月31日向被告提出解除双方签订的《租赁合同》并要求被告退还已支付的定金、履约保证金、租金，及承担原告因其违约而遭受的所有损失。之后，被告将上述房产的装修全部拆除后让其他施工队对该房产另行装修。2018年11月27日被告已向原告退回了包含定金10万元、履约保证金21500元及首笔三个月的租金364500元在内的共486000元，故原告当庭撤回第一项诉讼请求。但被告不同意赔偿原告主张的因履行合同实际遭受的损失，遂产生纠纷诉至本院。 被告京街公司辩称，原告诉请被告赔偿损失1165989.5元没有事实和法律依据，具体理由如下：一、广西科桂司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书［科桂司鉴中心（2018）会鉴字第096号］（以下简称“鉴定意见书”）鉴定程序不合法，鉴定人没有鉴定资质，鉴定方法错误，须重新鉴定；二、原告所主张的损失中包含的设计费161200元、消防工程款20万元，装修工程款416000元不存在。其中1、装修工程款416000元，原告未能提交证明装修入场、装修项目、装修材料等与装修有关的证据材料，因原告仍在砌墙时就因违章，被监理单位及质监站要求拆除，没有装修的事实，仅有简单隔墙施工并无装饰装修。原告提供的用于鉴定的报销单是虚假的，手动修改过报销单中的卡号，也无法证明转账与东兴好歌城项目有关联。2、设计费161200元不存在，原告不能提供任何设计成果，也不能证明设计成果与东兴好歌城项目有关。3、消防工程款20万元不存在，鉴定意见书中仅依据工程双方的银行资金往来和原告单方出具的报销单即认定消防工程款20万元与事实不符，原告也未能提交证据证明消防工程实际发生。4、被告从没有接受原告任何装修材料及添附物，却在原告违法砌墙时，另行付费请施工队进行拆除。三、原告未取得文化和环保部门同意该物业设立KTV的立项，未达到约定交付房屋的期限，被告没有逾期交付房屋，不构成违约。租赁合同4.1条款约定：“乙方取得当地文化和环保部门批复同意该物业可设立KTV项目后，甲方应于租赁合同签订之日起三个月内向乙方交付房产。交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，办理房屋移交手续，无异议时即为房产交付之日，双方签订书面移交文件。”原告至今未取得有关部门批准设立KTV的立项，未达到合同约定交付房屋的期限，被告没有逾期交付租赁房屋，没有违约事实。四、原告在租赁房屋四层、五层违法砌墙，违章建筑存在严重安全隐患，质监站严令拆除，损失由原告的违法行为造成，由原告自负责任。原告在四层、五层砌墙，改变建筑的内部结构，未申请变更设计，也未由房屋安全鉴定单位进行安全审定，属违法施工，使整栋建筑不能通过五方验收。被告所提交的证据中的系列照片已足以反映装修现状，除了违规隔墙之外，东兴好歌城项目并不存在其他装修项目。双方签订的租赁合同对违约责任有明确约定，被告已退还原告一切费用，原告没有按合同约定和法律强制性规定依法报批报装修所造成的损失应由原告自行承担，原告单方委托的鉴定部门的程序、鉴定方法都违法，不能采信。请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交第一组证据，鉴定意见书，因鉴定结论所依据的鉴定材料未经当事方质证，不能证明原告的损失为1165989.5元；2、第二组证据，设计委托合同、设计图纸、效果图、报销单、转账凭证，能够证明为开办东兴好歌城店，2016年10月10日，原告委托南宁市左林右舍室内设计有限公司（以下简称”左林右舍公司”）进行设计，并向左林右舍公司的项目负责人黄崇信转账141200元支付设计费（2016年11月25日转27,200元、12月14日转3万元、2017年1月21日转2万元、3月22日转64,000元）；第三组证据，好歌城东兴京街店装饰工程承包合同、报销单、转账凭证，能够证明2016年10月12日，原告将东兴好歌城装修项目发包给汤中进行装修，约定包工不包料，工程单价每平方410元，其中员工更衣室、员工食堂、办公室区，按实际面积每平方100元计算，工程总价1,645,166元，工期191天。合同签订后，2016年10月28日至2017年1月22日期间，原告向汤中转账支付41万元工程款（2016年11月2日转2万元、11月8日转5万元、11月18日转5万元、11月29日转5万元、12月7日转3万元、12月16日转5万元、12月19日转5万元、2017年1月19日转2万元、1月21日转4万元、1月22日转3万元、4月21日转2万元，合计41万元。余下6,000元，因只有原告的单方记账，不能证明该6,000元为支付给汤中的工程款；第四组证据，消防工程施工合同书、报销单、转账凭证，能够证明2016年10月17日，原告股东郑宾与罗文军签订施工合同，约定原告将好歌城东兴店室内消防栓系统、自动报警系统等工程发包给罗文军，包工包料，包干价48万元，合同签订三日后支付10万元预付材料款，材料进场后按月支付进度款。2016年10月31日至12月31日期间，原告向罗文军转账支付20万元工程款（2016年10月31日转账10万元、12月31日转账10万元）；第五组证据，报销单、出库单、送货单、销售单，仅由原告的单方记账，证据形式不完整，无有效支付凭证，不能证明原告因外购水泥、加气砖、大理石等材料用于装修好歌城东兴店而损失388,789.5元；第六组证据，汽车费用、办公用品费用、差旅费、员工宿舍租赁费、招待费、员工福利支付等票据，仅由原告的单方记账，无有效支付凭证，不能证明是原告的直接损失；第七组证据，东兴市文化体育广播电影电视局娱乐场所设立行政指导意见书，仅是行政指导意见，不属于行政许可受理程序，不能证明该局已对原告设立娱乐场所的申请予以批准。 被告提交的第一组证据，监理工作联系单、两份安全隐患停工整改通知书，能证明案涉房产隔墙的施工存在隐患且墙体不符合规范，被东兴市建筑工程质量安全监督所要求停工整改的事实；第二组证据，关于好歌城KTV装修事宜工作联系函与发文簿，能证明被告向原告告知了四、五层隔墙不合规范要求需整改的事实。 本院经审理认定事实如下，2016年7月8日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《租赁合同》，约定“原告租赁被告案涉房产用于开设量贩KTV，租期12年，租金每月121500元，每三年递增6%；原告取得当地文化和环保部门批复同意该物业可设立KTV项目后，被告应于租赁合同签订之日起三个月内向原告交付房产；在签订本合同后，房产书面交接三个工作日内，被告提供营业执照、土地使用证、出租屋的建筑消防验收初级合格证等证照的复印件给原告，并应尽全力协助原告办理经营、设计、装修或改扩建所需或可能发生的规划、环保、水电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，且同意将房产交由原告设计和装修，但原告装修后的方案需报被告备案。原告到当地文化及环保局报建，如当地文化局或环保局不同意该商铺经营KTV娱乐等项目的，被告退还原告所向被告交纳的一切费用，同时合同自动终止。合同还对租赁期限、租金及支付方式、税费承担、违约责任等进行约定。当日原告向被告支付订金10万元，同年9月13日原告向被告支付履约保证金21,500元及首笔三个月租金364,500元，合计486,000元。 同年10月10日，原告与左林右舍公司签订设计委托合同，约定由左林右舍公司负责好歌城东兴店的设计工程，后支付了设计费141,200元，左林右舍公司亦向原告提交了设计图纸和效果图。同年10月12日，原告与汤中签订装饰工程承包合同，约定由汤中承包好歌城东兴店的装修工程。合同签订后，汤中进行施工，后原告陆续支付了工程款41万元。同年10月17日，原告与罗文军签订消防工程施工合同，约定由罗文军承包好歌城东兴店的消防改造工程，后原告陆续支付消防工程款20万元。 2017年1月16日，被告向原告发函称，由于被告出租的物业暂未通过相关验收，从而未能按合同约定的时间把约定租赁物业交付原告使用；另同意原告先进场进行基础的土建施工，同时希望原告做好安全施工。同年2月8日、6月14日原告通过快递向被告发函敦促被告在收到6月14日函之日起十五日内进行场地交接事宜，并提供土地使用证、建筑消防验收初级合格证、工程验收合格证等材料以协助原告办理经营KTV的相关手续。同年11月21日，被告向原告复函同意解除《租赁合同》，2017年12月18日再次复函给原告称，愿退还原告首笔租金364,500元及物业履行保证金121,500元。被告已于原审开庭前向原告退回486,000元，包含订金10万元、履约保证金21,500元以及首笔三个月租金364,500元。 2016年11月16日，东兴市建设工程质量安全监督站向涉案房产的主体工程的总承包方四川省阿尔文建设有限公司发出《工程质量安全隐患停工整改通知书》，同年11月21日，被告将停工整改通知书的要求通报给原告，要求原告于11月26日前将好歌城东兴店项目施工不规范处整改完毕。 2017年3月8日，东兴市建设工程质量安全监督站再次发出《工程质量安全隐患停工整改通知书》，指出案涉房产所在工程存在的问题，其中包括涉案房产存在砌体高度大于4米未设圈梁、砌体材料与设计不符、部分墙体存在偏位现象与图纸不符，后被告据此将四、五层存在问题的隔墙等装修部分工程拆除。但拆除前的装修原样被告未拍照、录像留存。 现因双方对租赁合同解除后的赔偿问题未能达成一致，遂造成本次纠纷。 本院认为，本案争议焦点一、租赁合同是否有效。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案讼争标的物为在建商住楼，原告承租的目的是开办面向不特定公众的娱乐KTV，其消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，关系到公共安全和社会公众利益，被告将案涉房产出租给原告时，没有办理消防验收手续，而公众聚集场所必须经消防验收合格后，方可使用、开业。故被告将未经消防验收合格的在建房产出租给原告的行为，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，应认定为无效合同。 争议焦点二、租赁合同无效的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告均知道租赁的房产未经消防验收，却签订租赁合同，导致租赁合同无效的原因是案涉房产未经消防验收，故双方对合同无效均存在过错，但被告负有对所出租的房产具备合法手续的担保义务，其过错责任较大，原告明知所租赁房产未经消防验收合格仍签订合同，对合同无效存在过错，故本院依法确定，被告应对合同无效负80%的责任，原告自负20%的责任。对于损失数额，由于诉争店面的装修部分已被拆除，无法恢复原状，无法通过评估鉴定的方式确定原告产生的损失，原告对其损失仍负有举证责任，其提交了相应委托设计合同、装修承包合同、消防施工合同及支付票据等材料原件，在上述票据中，明确记载款项支出时间、收款人信息可证实该部分支出与本案诉争店面有直接关联，可认定为原告产生的必要装修损失，经核算后确认该部分数额为751200元，其余票据未明确记载付款人、款项支出用途或非有效支付凭证的收据，因证据不足，故对该部分票据的关联性不予认可。原告的损失应由其与被告各自按照导致合同无效的过错予以分担，故被告应赔偿原告损失751200元的80%即600960元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告东兴京街旅游文化实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东兴市好歌城娱乐有限责任公司赔偿损失600960元； 二、驳回原告东兴市好歌城娱乐有限责任公司的其他诉讼请求。 如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费15294元（原告已预交9834元），由原告东兴市好歌城娱乐有限责任公司负担3059元，由被告东兴京街旅游文化实业有限公司负担12233元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费15294元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  曾宪林 审 判 员  简钱舟 人民陪审员  王 达 二〇二〇年四月二十七日 法官 助理  朱彦宏 书 记 员  傅邦瑜