河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初151号原告：李大伟，男，汉族，1988年11月13日出生，住河南省，委托代理人：刘思远，河南宁璋律师事务所律师被告：新乡市高晟房地产开发有限公司注册号：410791000020726住所地：新乡市解放大道南109号中原图书文化产品大世界法定代表人：高树挺，董事长委托代理人：曹晓云，河南中原法汇律师事务所律师原告李大伟诉被告新乡市高晟房地产开发有限公司（以下简称高晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李大伟，被告高晟公司的委托代理人曹晓云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李大伟向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还原告购房款120117元及利息（利息以本金120117元为基数，自2019年4月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2、判令被告双倍返还定金20000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年4月10日与被告签订《内部认购房源预约保留协议书》及《置业算价单》，约定原告购买被告位于新乡市高晟福润城项目A区16号楼1单元28层2803户房屋，建筑面积为95.87平方米，折扣为98折、99折，优惠后单价为6676.93元/平方米，总价款为640117元，合同签订当日原告交付10000元购房定金，被告出具收据一张。同年4月13日，原告交付购房意向金120117元，被告出具收据一张。2019年12月18日，因办理房贷被告告知原告该房屋实际面积为89平方米，与合同约定严重不符，且价款折扣计算方式也存在欺诈情况。故原告诉至法院。被告高晟公司辩称：本案答辩人不存在欺诈行为，系被答辩人根本性违约，要求支付利息无事实法律依据。1、《内部认购房源预约保留协议书》不是商品房买卖合同，而是保留房源的预约合同。2、双方签订的《内部认购房源预约保留协议书》仅对房源初步约定，没有最终确定面积、坐落。3、答辩人在2019年7月和2019年12月通知、催促被答辩人签订商品房买卖合同，被答辩人不配合，之后提出解除合同，违反合同约定，拖延行为导致我公司无法再次出售该房屋，答辩人仍愿意退还意向金，但被答辩人提出无理要求，不配合办理退款手续。原告李大伟向本院提供的证据材料有：第一组证据：《新乡高晟福润城内部认购房源预约保留协议书》一份。证明：原告于2019年4月10日购买被告位于项目A区16号楼1单元28层2803户房屋，建筑面积约为95.87平方米。第二组证据：《置业算价单》一份。证明：原告购买涉案房屋建筑面积为95.87平方米，优惠后单价为6676.93元/平方米，总价为640117元，首付款定金为10000元。第三组证据：收据两份。证明：被告收到原告交付定金10000元机构房款120117元。第四组证据：录音材料一份。证明：被告违约，案涉房屋实际面积与签订合同面积不符，且误差比绝对值超过3%，被告迟迟不予退款，严重侵害原告权益。被告高晟公司向本院提供的证据材料有：1、短信记录一份；2、通话记录一份。证明2019年7月后我方多次催促原告来办理手续，但原告拒不配合。庭审中，本院组织原、被告对提交的证据进行了质证并发表意见。被告高晟公司对原告李大伟提交的第一组证据真实性无异议，但对证明目有异议，认为该合同不是商品房买卖合同，双方明确约定仅作为预约房源之用，不符合商品房买卖合同的构成要件。对原告提交的第二组证据真实性有异议。对第三组证据收据的真实性无异议，但认为收款事由明确写明是意向金，并非定金。对第四组录音证据真实性有异议。原告李大伟对被告高晟公司提交的证据均有异议，认为无法达到被告的证明目的。本院对原、被告提交的证据真实性均予以确认。原告李大伟向本院提交的证据来源合法、真实有效，且与本案具有关联性，本院对其证据效力予以确认。被告高晟公司提交的证据短信记录与通话记录中均不显示与原告的沟通内容，无法达到被告的证明目的，本院不予采信。根据以上有效证据及庭审情况，本院认定案件事实如下：原告作为预约方（乙方），被告作为出售方（甲方）于2019年4月10日签订《内部认购房源预约保留协议书》。协议第一条约定：被告为原告保留位于新乡市高晟福润城项目A区16号楼1单元28层2803户房屋，建筑面积为95.87平方米，物业暂定总房款为640117元；该物业坐落为暂定，最终以新乡市房产管理中心登记为准；建筑面积为暂测建筑面积，最终以产权登记面积为准。物业优惠后单价以实际签订合同为准。协议第四条约定：乙方应在甲方通知之日起三日内与甲方签订《认购协议书》或《商品房买卖合同》，乙方未在约定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本协议，另行出售乙方预约物业。协议第五条约定：本协议在签订《商品房买卖合同》时效力终止，并由甲方收回；协议书仅做预约之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分；未约定事项，以《商品房买卖合同》为准。合同签订当日，原告向被告交付10000元，被告出具收据一张，收款事由为意向金。2019年4月13日，原告向被告交付120117元，被告出具收据一张，收款事由为意向金。另查明，案涉房屋实际面积为89平方米。本院认为：《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，双方签订的《内部认购房源预约保留协议书》不符合上述房屋买卖合同的构成要件，且合同写明仅做预约之用，房屋的坐落及面积为暂定，具体应以新乡市房产管理中心及产权登记面积登记为准。因此该合同不属于房屋买卖合同，根据合同内容，被告并不存在违约行为。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，原、被告签订的协议与案涉房屋实际面积存在差异，被告虽不存在主观过错，但被告未及时和购买房屋的原告进行沟通，告知方式也不符合法律规定。在原告表示退房、退款时未及时向原告履行退款义务，因此被告存在一定的过错，应承担原告向其交付款项后产生的利息损失，故原告要求被告退回其缴纳的款项120117元及利息有事实及法律依据，本院予以支持。原告要求利息以本金120117元为基数，自2019年4月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日的请求没有法律依据。故利息的计算标准本院依法调整为自原告向被告交款之日（2019年4月13日）起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止。根据《商品房销售管理办法》第二十二条：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。原告向被告支付的1万元收据上收款事由标注为“意向金”，而非定金，“意向金”的支付仅是买方购买房屋的意愿表示，在“意向金”没有转为“定金”之前，在交易习惯中双方可随时解除合同，仅需退还意向金即可，不适用定金双倍返还的规则。原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持，依法应由被告退回原告交纳的意向金1万元。根据《商品房销售管理办法》第十六条、第二十二条、第二十四条之规定，判决如下：被告新乡市高晟房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告李大伟退还120117元及利息（利息以120117元为基数，自2019年4月13日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止）。被告新乡市高晟房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告李大伟退还意向金10000元。案件受理费减半收取计1601元，由原告李大伟承担200元，由被告高晟公司承担1401元。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  李新伟二〇二〇年四月一日书记员  马翊晴