昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初5123号原告：李静云，男，1980年8月27日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨小红，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。被告：李志星，男，1972年4月26日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：王伟，云南祥宇律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雁翎，云南祥宇律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨晓晶，女，1975年11月15日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。被告：王诗楠，男，1996年10月13日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。原告李静云诉被告李志星、杨晓晶、王诗楠执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，适用普通程序于2020年4月27日公开开庭审理，原告李静云及其委托代理人杨小红，被告李志星的委托代理人王伟、杨雁翎到庭参加诉讼。被告杨晓晶、王诗楠经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李静云向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于昆明市官渡区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.判决确认原告李静云与被告杨晓晶、王诗楠于2017年9月18日签订达成的《房屋转让合同》、《房屋转让预约协议》合法有效，并确认位于昆明市官渡区房屋归原告所有。3.判决被告杨晓晶、王诗楠立即协助和配合原告办理昆明市官渡区房屋的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：2017年9月14日被告杨晓晶与原告李静云就位于昆明市官渡区房屋的转让达成初步意向，并签订了定金收付书一份，双方约定房屋的转让价为650000元，同时，双方须于2017年9月19日之前签订正式的房屋买卖合同，当日原告李静云向被告杨晓晶支付了购房定金5000元。2017年9月18日原告李静云与被告杨晓晶、王诗楠签订了《房屋转让合同》，合同约定原告李静云购买被告杨晓晶、王诗楠名下昆明市官渡区5幢23层2305号房屋，房屋总价款为650000元。同日，被告杨晓晶收取了异议人李静云55×××××元的购房定金，该款项由原告李静云按照杨晓晶指定的账户进行打款，其中500000元分两次打给王通全，另外的50000元打给了童宝娴。剩余的尾款50000元待房产证下来时双方办理完过户手续时由李静云在当日一次性付清给杨晓晶。2017年9月18日原告李静云与被告杨晓晶、王诗楠又签订了《房屋转让预约协议》，该协议约定被告杨晓晶、王诗楠取得上述房屋《不动产权证书》之日起20个工作日内，双方签署正式房屋买卖合同，办理产权过户手续。同日，双方在云南省昆明市国信公证处对《房屋转让预约协议》进行了公证。原告李静云于2017年12月15日开始对上述房屋进行装修并入住该房屋。此外，原告李静云向上述房屋的物管公司缴纳了2016年1月1日-2019年12月31日的综合服务费，原告实际占有并使用该房屋。上述房屋于2018年7月10日获得昆明市国土资源局的不动产登记证书，证书编号为：不动产证号：云官渡区不动产权第××号、云官渡区不动产权第××号，目前上述房屋的产权因被告杨晓晶在与开发商签订《商品房购销合同》时预留电话号码有误，未收到领取房屋不动产权证通知，未及时与原告李静云办理过户手续，仍登记在被告杨晓晶、王诗楠名下。2018年11月26日，被告杨晓晶与被告李志星因民间借贷纠纷一案涉诉，呈贡区人民法院于2018年11月7日对被告杨晓晶、王诗楠共有的位于昆明市官渡区房屋予以查封，查封期限为3年，随后，该院于2018年11月26日作出民事判决书，判决书载明：一、被告杨晓晶于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告李志星借款本金579000元并支付五笔款项自出借之日起（以10000元为本金自2015年1月25日起、以50000元为本金自2015年3月9日起、以200000元为本金自2015年4月7日起、以126000元为本金自2015年4月8日起、以193000元为本金自2015年6月5日起）至款清之日止按照月息2%计算的利息；二、被告杨晓晶于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李志星律师费20000元。案件受理费14123元、公告费260元、保全费5000元，由被告杨晓晶负担。”被告李志星作为执行申请人于2019年4月15日向呈贡区人民法院申请执行，执行案号为云0114执670号，执行中，法院于2019年5月28日在查封的房屋上张贴了腾房公告。2019年7月5日，原告李静云依法向呈贡区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年7月22日，呈贡区人民法院作出（2019）云0114执异45号执行裁定书，裁定驳回原告李静云的异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。被告李志星答辩称：案涉房屋是不享有足以排除强制执行的民事权益。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：被告杨晓晶、王诗楠于2013年11月12日与云南中豪置业有限责任公司签订了《商品房购销合同》，双方约定杨晓晶、王诗楠向云南中豪置业有限责任公司购买昆明市官渡区5幢23层2305号房屋，房屋总价为882049元，付款方式为一次性付款。2017年9月14日杨晓晶与李静云就案涉房屋的转让达成初步意向，并签订了定金收付书一份，双方约定房屋的转让价为650000元，同时，双方须于2017年9月19日之前签订正式的房屋买卖合同，当日李静云向杨晓晶支付了购房定金50000元。2017年9月18日，李静云（乙方）与杨晓晶（甲方）签订了《房屋转让合同》，合同约定李静云购买杨晓晶名下昆明市官渡区5幢23层2305号房屋，房屋总价款为650000元。付款方式：乙方在此协议签字生效之日（2017年9月18日）一次性支付甲方上述标的物购买定金人民币600000元（含2017.9.14所付定金）剩余尾款50000元待房产证下来时双方办理完过户手续时由乙方在当日一次性付清给甲方，同时，上述购买定金自动转为购房款。同日，杨晓晶收取了李静云55×××××元的购房定金，该款项由李静云按照杨晓晶指定的账户进行汇款，其中500000元分两次汇给案外人王通全，另外的50000元汇款给案外人童宝娴。2017年9月18日，李静云与杨晓晶、王诗楠签订《房屋转让预约协议》，该协议约定杨晓晶、王诗楠取得上述房屋《不动产权证书》之日起20个工作日内，双方签署正式房屋买卖合同，办理产权过户手续。同日，双方在云南省昆明市国信公证处对《房屋转让预约协议》进行了公证。李静云于2017年12月15日开始对案涉房屋进行装修并入住该房屋。此外，李静云向案涉房屋的物管公司缴纳了2016年1月1日-2019年12月31日的综合服务费。被告杨晓晶与王诗楠就案涉房屋于2018年7月10日获得昆明市国土资源局的不动产登记证书，证书编号为［不动产证号：云（2018）官渡区不动产权第××号、云（2018）官渡区不动产权第××号］。另查明：昆明市呈贡区人民法院于2018年11月26日对李志星与杨晓晶民间借贷纠纷一案作出（2018）云0114民初2178号民事判决书，判决书载明：“一、被告杨晓晶于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告李志星借款本金579000元并支付五笔款项自出借之日起（以10000元为本金自2015年1月25日起、以50000元为本金自2015年3月9日起、以200000元为本金自2015年4月7日起、以126000元为本金自2015年4月8日起、以193000元为本金自2015年6月5日起）至款清之日止按照月息2%计算的利息；二、被告杨晓晶于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李志星律师费20000元。案件受理费14123元、公告费260元、保全费5000元，由被告杨晓晶负担”。诉讼过程中，李静云向本院申请财产保全，本院于2018年11月7日查封了杨晓晶、王诗楠共有的位于昆明市官渡区房屋［不动产证号：云（2018）官渡区不动产权第××号、云（2018）官渡区不动产权第××号］，查封期限为三年，自2018年11月7日至2021年11月6日。判决书生效后，杨晓晶未按时履行生效文书确定的义务，李志星于2019年4月15日向昆明市呈贡区人民法院申请执行，本院于同日立案。本院认为：本案诉争房屋现登记于被告杨晓晶、王诗楠名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽原告李静云与被告杨晓晶、王诗楠签订合同，但并未完成不动产变更登记，因此诉争房屋的所有权人仍为被告杨晓晶、王诗楠。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李静云与杨晓晶并未按照《房屋转让预约协议》中关于“杨晓晶、王诗楠取得上述房屋《不动产权证书》之日起20个工作日内，双方签署正式房屋买卖合同，办理产权过户手续”的约定进行产权过户，且李静云未提交任何证据证明案涉房屋至今未办理过户登记的原因系非自身原因造成的，因此对于原告主张立即停止对昆明市昆明市官渡区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封的诉讼请求，不符合法律的相关规定，本院的执行及查封行为符合法律规定，本院对于原告的诉讼请求不予支持。对于被告主张的第二、三项诉讼请求，其请求权基础系原告李静云与被告杨晓晶、王诗楠之间的房屋买卖合同关系，与本案执行异议之诉并非同一法律关系，经本院释明后，由原告李静云另谋途径解决，在本案中不予置评。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李静云的诉讼请求。案件受理费10300元，由原告李静云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  朱 曦人民陪审员  任明新人民陪审员  郝 红二〇二〇年四月二十八日书 记 员  张 倩