四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异9号 案外人：陈伟，男，汉族，1977年10月18日出生，户籍地四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：高永年，四川集文律师事务所律师。 申请执行人：陈质新，男，汉族，1969年7月8日出生，户籍地成都市金牛区，现住四川省广元市利州区。 被执行人：刘滨，男，汉族，1968年6月24日出生，户籍地成都市新都区，现住四川省绵阳市三台县。 在本院执行申请执行人陈质新与被执行人刘滨民间借贷纠纷一案中，案外人陈伟对本院执行查封位于成都市新都区住房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈伟称，请求贵院依法解除对位于成都市新都区住宅（项目名称:八二一小区）的查封，并向成都市新都区不动产登记中心发送协助办理解除查封的通知书。事实与理由:原告陈质新与被告刘滨民间借贷一案，案号:（2018）川0802民初5139号，经贵院调解，已达成民事调解。因被告未按照《民事调解书》规定的期限偿还借款，原告向贵院申请了强制执行，执行案号:（2019）川0802执1519号，执行期间，贵院对被告名下位于成都市新都区住宅（项目名称:八二一小区）进行了查封。申请人认为贵院对涉案房屋查封，侵犯了申请人的合法权益，现向贵院提出执行异议。早在2015年9月22日（涉案房屋被查封之前），被告刘滨便与申请人陈伟签订了《二手房屋买卖合同》，将涉案房屋卖给了申请人陈伟。同时在双方签订该《二手房屋买卖合同》的当天，被告刘滨就把该涉案房屋交付给了申请人陈伟，申请人陈伟已合法占有了该涉案房屋。按照该《二手房屋买卖合同》，在合同签订当日，申请人陈伟只需要支付首付款15万元，剩余的7万元房款等到被告将该涉案房屋的产权过户登记至申请人陈伟名下再支付（实际上整个购房过程中陈伟总共支付了17万元购房款）。之所以在签订《二手房屋买卖合同》当时没有办理房屋过户登记手续，是因为该涉案房屋为职工安置房。从2015年9月22日该《二手房屋买卖合同》签订之日起，该涉案房屋的产权证书一直没有办下来，直到2019年11月份被告刘滨才领取涉案房屋的产权证书（非因申请人自身原因未办理过户手续），正当被告刘滨准备给申请人陈伟办理房屋产权登记转移手续的时候，贵院将该涉案房屋查封，导致被告刘滨不能将涉案房屋过户到申请人陈伟名下。（上述涉案房屋交易的整个过程，均有见证人牛某、杨某见证，该二人均可以证明涉案房屋的交易过程），根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在贵院查封涉案房屋之前，申请人陈伟购买涉案房屋，同时按照合同约定支付了价款，且已经合法占有了该涉案房屋，同时也没有任何证据证明涉案房屋未办理过户手续系申请人陈伟自身原因导致。因此为了维护申请人陈伟的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法支持原告的异议申请。 申请执行人陈质新称，2013年刘滨向我方借钱的时候，口头承诺将新都的住房抵押给我们，最后在2015年低于市场价将这套房屋卖给陈伟，当时新都的房屋单价在4000-5000元左右，而刘滨与陈伟之间的交易单价低至2500元，所以这是不合理的。陈伟提供的证据，刘滨向陈伟出具了15万元的购房收条，当时银行只有103700元的转账，其他的金额构成是不清楚的。 被执行人刘滨称，1、陈伟所提供证据属实；2、关于陈质新申请冻结本人名下房产一事，是因本人在2013年向陈质新借款时，陈害怕资金有风险，我便作出口头承诺，拿我的房产作为担保。但在2015年我因急缺资金周转，将成都市新都区821小区311号26栋1单元14楼02号住宅低于市价以22万元人民币卖给了陈伟。当时我借有陈伟姐（陈明蓉）3万元人民币，便又抵债3万元，现金16300元、转账103700元的方式，形成了15万元，余下7万元按合同约定履行。后来在2015年12月7日和2019年3月7日又分别转了1万元给我。至今共计转账加现金和抵账17万元，陈伟还欠我房款5万元。 本院查明，申请执行人陈质新与被执行人刘滨民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月12日以（2018）川0802民初5139号受理后，经本院调解于同日达成协议并出具（2018）川0802民初5139号民事调解书，调解书载明：刘滨偿还陈质新借款本金60万元，并定于2019年2月28日前偿还本金10万元，在2020年2月28日前偿还本金20万元，2021年2月28日前偿还本金30万元，如刘滨未按约定期限偿还则从借款之日起按银行同期贷款利率计算利息至本息结清为止；诉讼费4900元由刘滨负责。（2018）川0802民初5139号民事调解书生效后，被执行人刘滨未按约定的期限偿还借款，申请执行人陈质新于2019年7月3日向本院申请强制执行调解书约定的2019年2月28日前应偿还的本金10万元，本院于2019年7月4日以（2019）川0802执1519号受理，并于2019年11月22日作出（2019）川0802执1519号执行裁定书，裁定：冻结、划拔被执行人刘滨银行存款139089.89元（本金10万元,利息自2013年3月21日按人民银行同期贷款利率计算利息至本裁定下达日止共计32715.89元，诉讼费4900元,执行费1474元）;或扣留、提取其同等金额的合法收入;或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产。2019年11月27日本院向新都区不动产登记中心发出（2019）川0802执1519号协助执行通知书，要求协助：一、请将被执行人刘滨名下位于成都市新都区房产予以查封;二、查封期限自收到本通知书之日起三年。同日新都区不动产登记中心协助执行查封措施。 案外人陈伟异议中提供《二手房屋买卖合同》一份，该《二手房屋买卖合同》于2015年9月22日与刘滨和谢术琼签订，约定以22万元购买刘滨和谢术琼位于成都市新都区房产，建筑面积87.21平方米。房款以分期方式支付，并约定在见证人见证的当日支付15万元，下欠7万元于房屋及国土产权交割完毕当日付给刘滨。房屋交付应于本合同生效之日当天将房屋全部钥匙交付陈伟。房屋交付后刘滨和谢术琼应当负责办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到陈伟名下，因此房属于安置房，在办理刘滨和谢术琼产权时所产生的费用由陈伟全部承担，刘滨和谢术琼产权过户给陈伟时所产生的费用由刘滨和谢术琼全部承担。该《二手房屋买卖合同》出卖方刘滨和谢术琼签名，购买方陈伟签名，见证人牛某、杨某签名。合同签订同日刘滨书写收条一份，收条载明收到陈伟15万元。同日第三人陈明蓉通过中国建设银行新都支行向刘滨转账103700元，2015年12月7日向刘滨在中国建设银行账户存款1万元，2019年3月7日陈明蓉通过中国建设银行新都支行向刘滨转账1万元。本案异议审查中，针对陈明蓉转账103700元与刘滨书写收条15万元的差额问题，案外人陈伟的代理人陈述“收条的15万元包括103700元，现金支付3万余元、抵债1万余元”，被执行人刘滨书面陈述说明“抵债3万元，现金16300元、转账103700元的方式，形成了15万元”。 涉案房屋位于成都市新都区，由中核四川环保工程有限公司于2017年6月27日取得所有权，取得方式单位新建，于2019年11月4日由刘滨和谢术琼取得所有权，取得方式存量房买卖。刘滨和谢术琼于2012年10月13日与徐涛签订租赁合同，合同租期自2012年10月8日至2015年10月7日共三年，月租金600元。 本案审查中，案外人陈伟提供由陈明蓉书写的收取徐涛自2018年4月17日至2020年4月17日租金收条共四份，分别为3900元，合计15600元。案外人陈伟同时提供在本院查封前以刘滨名义交纳生活中水、电、气、物业费、垃圾清理费的收据和广元八二一厂物业服务有限公司新都八二一小区物管项目部的情况说明，欲证明该案涉住房现由徐涛租赁居住，由陈伟代为交纳物业费、垃圾清理费。案外人陈伟未提供双方签订《二手房屋买卖合同》后，被执行人刘滨在有关部门(如：住房初始售房部门、物业服务部门、生活中水、电、气服务部门)变更登记声明等证据。提供了四川省射洪市东岳镇天山村村民委员会的证明一份（注：该证明无经手人签名），欲证明案外人陈伟为陈明蓉的弟弟和陈伟及陈明蓉户口迁出情况。 本院认为,案外人陈伟以房屋购买人的身份基于本院（2019）川0802执1519号协助执行通知书，提出请求解除对位于成都市新都区住宅的查封，并向成都市新都区不动产登记中心发送协助办理解除查封的通知书的异议申请，实质是以案外房屋物权期待权人身份提出排除执行异议，因此，案外人陈伟的异议申请若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十八条规定的条件和情形，案外人的异议即成立。 首先，案外人陈伟于2015年9月22日约定出资22万元购买刘滨和谢术琼的该套住房，建筑面积87.21平方米，并于同日签订《二手房屋买卖合同》，该《二手房屋买卖合同》签订后，案外人陈伟虽提供了刘滨书写15万元的收据，但该收据金额与陈明蓉向刘滨的付款金额不吻合且陈述不一致（案外人陈伟陈述“收条的15万元包括103700元，现金支付3万余元、抵债1万余元”，被执行人刘滨书面陈述说明“抵债3万元、现金16300元，转账103700元的方式，形成了15万元”）,加之银行付款依据均为陈明蓉，案外人陈伟虽提供了四川省射洪市东岳镇天山村村民委员会的证明一份，因该证明无经手人签名，且无户籍管理部门的证据佐证案外人陈伟为陈明蓉的弟弟和陈伟及陈明蓉户口迁出情况的真实性，其所提证据不能充分证明与陈明蓉的关系，不能排除陈明蓉与刘滨和谢术琼有其他经济往来，即无法证明陈明蓉向刘滨的付款行为与本案的关联关系，以致案外人陈伟无法充分证明房屋买卖关系的真实性和交易履行的关联性，因此，案外人陈伟基于《二手房屋买卖合同》所期待的物权在排他性上缺乏充分的证据支撑。 其次，《二手房屋买卖合同》签订后，案外人陈伟虽提供了刘滨和谢术琼于2012年10月13日与徐涛签订的《租赁合同》，该合同租期自2012年10月8日至2015年10月7日共三年，案外人陈伟未提供刘滨和谢术琼与徐涛签订的《租赁合同》期满后，案外人陈伟是否与徐涛签订《租赁合同》，或案外人陈伟已经装修该房的证据，加之提供的第三人陈明蓉书写的收取徐涛租金的收条，因无法确认第三人陈明蓉的身份且无陈伟与徐涛签订的《租赁合同》等证据佐证其已实际入住，因此案外人陈伟所提供的证据不能充分证明该房屋已由案外人陈伟实际控制并入住，不能证明本院查封之前案外人陈伟已合法占有该不动产。 最后，案涉房屋位于成都市新都区，由中核四川环保工程有限公司于2017年6月27日取得所有权，取得方式单位新建，于2019年11月4日由刘滨和谢术琼取得所有权，取得方式存量房买卖，说明该房为近期开发新建房屋，而案涉房屋面积87.21平方米。如案外人陈伟与刘滨和谢术琼于2015年9月22日签订的《二手房屋买卖合同》即使真实，其双方约定出资22万元出售该套住房，经计算单价为2522元／平方米，由于该房所处位置为成都市新都区市域内，且案外人陈伟与被执行人刘滨都陈述有抵债行为，结合被执行人刘滨称“在2013年向陈质新借款时，陈害怕资金有风险，我便作出口头承诺，拿我的房产作为担保。但在2015年我因急缺资金周转，将成都市新都区821小区311号26栋1单元14楼02号住宅低于市价以22万元人民币卖给了陈伟”，说明被执行人刘滨明知拖欠陈质新借款而于2015年低于市价出售该套住房的事实成立，因此被执行人刘滨具有逃废债务低于市场价出售该套住房的嫌疑，被执行人刘滨在变卖中的该嫌疑和案外人陈伟在购买该套住房中是否有过错，被执行人刘滨和案外人陈伟均未能提供证据有效排除，导致买卖房屋的合法性在本案中无法确认。 综上所述，案外人陈伟的执行异议，因所提供的房屋交易履行的证据和是否实际控制并入住的证据均为间接证据，且证据之间缺乏关联性，不能充分证明其执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，因证据不足，故其理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人陈伟的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  欧彩凤