重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初25017号原告（反诉被告）：杨玉容，女，1953年5月5日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：刘进，重庆博爱兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，重庆博爱兴律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨光，男，1956年5月19日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：周长根，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：郎新玉，女，1956年3月5日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：周长根，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。被告：重庆金丰宜居商业运营管理有限公司，住所地重庆市江北区建新东路123号，统一社会信用代码91500105709409663N。法定代表人：瞿晓东，执行董事。委托诉讼代理人：张筱，女，该公司员工。委托诉讼代理人：牟晓燕，女，该公司员工。原告（反诉被告）杨玉容与被告（反诉原告）杨光、被告（反诉原告）郎新玉、被告重庆金丰宜居商业运营管理有限公司（以下简称重庆金丰宜居）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨玉容及其委托诉讼代理人刘进、李萍，被告（反诉原告）杨光、被告（反诉原告）郎新玉及其共同委托诉讼代理人周长根，重庆金丰宜居的委托诉讼代理人张筱、牟晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玉容向本院提出诉讼请求：1、依法判令杨光、郎新玉全面履行与我方在2016年1月10日签订的《房屋交易委托代理合同》，立即办理房屋过户手续；2、判令杨光、郎新玉支付违约金人民币10万元；3、财产保全费、保函费由杨光、郎新玉承担。事实与理由：2016年1月10日，杨玉容与杨光、郎新玉、重庆金丰宜居江北中心店签订了《房屋交易委托代理合同》，根据合同约定，杨光、郎新玉将其位于江北区城市丽都2-22-5的房屋卖给杨玉容，重庆金丰宜居作为中介方协助双方签约办理过户等。合同同时约定，房屋成交价为52万元，还约定了房款支付时间、房屋过户期限等。合同签订后，杨玉容按约履行了自己的义务，支付了购房款49万元，余款3万元按照约定应在过户后支付。2016年2月28日，杨光、郎新玉按照合同约定将房屋交付给了杨玉容，杨玉容入住至今，房屋的水电气费、物管费全部由杨玉容缴纳。根据合同约定，杨光、郎新玉应当在房屋的产权证办下后五个工作日内，把涉案房屋过户到杨玉容名下，然而在2019年8月产权证办下来后，杨光、郎新玉未能履行合同义务，至今未将房屋过户给杨玉容。杨玉容多次催促，杨光、郎新玉均不理会，重庆金丰宜居作为房屋买卖中介方，未能履行合同义务，协助双方办理产权过户手续。据此，杨玉容诉至法院请求支持其诉求。杨光、郎新玉辩称，杨玉容所举示的全部证据均不能证明我方有违约行为。理由如下：第一，双方在签订的《房屋交易委托代理合同》中第七条第二项中虽约定“甲乙双方应于甲方领取到房地产权证五个工作日前，前往土地房屋权属登记中心办理登记，完成相关合同、文书的签署”，但这条约定不符合客观实际，因为在我方未领取产权证前，房交所是不会为甲乙双方办理相关手续的，所以此条约定既不客观，也无法实现，应视为无效。第二，我方至今也未领取到房产证，所以不存在违约。第三，杨玉容称多次电话催促我方办理产权证，并举示短信一份，我方认为该证据不足以证明我方知晓可以领取房产证的事实，因此其主张不能成立。因为我方已不在以前的旧址居住，也无人通知我方去领产权证；并且双方在合同中未约定延误领证的违约责任。第四，我方领证后协助买方办理过户的相关手续是我方的义务，我方现继续承诺领证后积极协助杨玉容办理相关过户手续。第五，杨玉容在诉状中提及的我方在产权证2019年8月办下来后，未能履行在五个工作日内过户的义务，缺乏事实依据与相关证据。据此，请求驳回杨玉容的诉求。另外，如果法院认定存在违约行，则请求调整违约金金额。重庆金丰宜居辩称，我方作为中介公司，在交易过程中已经尽到了我方的义务，在2019年7月份，杨玉容看到小区内贴出可以领取涉案房屋房产证的通知后，通知了我方，我方在2019年7月到11月期间，与杨光和郎新玉通话11次均在催促他们去领取产权证书以及办理过户手续，但由于杨光和郎新玉希望杨玉容增加房款35万元未获实现，所以杨光和郎新玉不愿意去领证并办理过户，我方也已经尽力了。另外，我们三方签订的《房屋交易委托代理合同》系格式合同，对于合同中约定的“甲方领取到房地产权证五个工作日前”中的“前”字系笔误，应为“五个工作日内”。杨光、郎新玉向本院提出反诉请求：判令杨玉容支付违约金10万元。事实及理由：2016年1月10日，杨光、郎新玉与杨玉容签订房屋买卖合同，约定杨玉容于2016年3月25日前将购房款135000元支付给杨光、郎新玉，双方中任何一方违约，应当向对方支付违约金10万元并赔偿相关损失。合同签订后，杨玉容未按期履行付款义务，构成违约，应支付违约金10万元。杨玉容对杨光、郎新玉的反诉辩称，我方没有任何违约行为。合同尽管约定了应在3月25日付第三笔款，但由于杨玉容是以拆迁房屋补偿款来支付本案的房款，该款项是由国家拨款后再由我方支付给杨光、郎新玉。因此，在签订合同时，对能支付第三笔款项的时间估算为25日，实际26日才到账，又因26日与27日是周末，所以才于28日支付的，并且杨光、郎新玉在收到该笔款项后也向我方出具了收据，并没有对晚了两天提出异议，应视为对该付款行为的追认和认可。另外，杨光、郎新玉的反诉请求已经超过诉讼时效，请求驳回其诉求。本院经审理认定事实如下：2016年1月10日，杨玉容（乙方）作为买方，与卖方杨光、郎新玉（甲方），中介方重庆金丰宜居（丙方）签订《房屋交易委托代理合同》，约定：甲方将自己所有的位于重庆市江北区城市丽都2幢22-5号房屋（建筑面积76.20平方米）出售给乙方，甲乙双方委托丙方办理售购房屋相关事宜；房屋总价款为520000元（大写伍拾贰万元整），该房屋系个人产权，系拆迁安置而来，未设定抵押权；丙方的委托期限自2016年1月10日起至本交易相关事宜办理完毕之日止；甲方应于收到乙方支付的叁拾伍万伍仟元前腾空房屋交乙方验收交割；甲乙双方应于甲方领取到房地产权证五个工作日前，前往土地房屋权属登记中心办理登记，完成相关合同、文书的签署；逾期或材料缺、误，应付违约责任；款项按以下方式支付：1、定金伍仟元，由乙方于2016年1月10日支付给甲方，2、叁拾伍万元，由乙方于2016年2月28日前交接房屋当日支付给甲方，3、壹拾叁万伍仟元，由乙方于2016年3月25日前支付给甲方，4、叁万元，由乙方于产权过户或办理委托公证当日支付给甲方；违约责任：甲乙双方中一方违约，应当向对方支付违约金，交接房屋当日，乙方向甲方支付叁拾伍万元前，违约金为伍仟元整，乙方向甲方支付叁拾伍万元后，违约金为壹拾万元并赔偿相关损失；其他约定：上述成交价包含大修基金，该房屋为拆迁安置房，甲方产权证还未办理下来，办理甲方产权证所产生的任何费用由甲方承担，因乙方为江北区建新村X号X-X号预征收拆迁户，如果在2016年1月18日前该片区签订户数达到征收要求比例，则该合同继续履行，否则甲乙丙三方解除该合同，甲方全额退还定金给乙方，三方免责。合同落款处载明杨光、郎新玉的联系电话为1359403XXXX。其后，在2016年1月18日前，杨玉容的江北区建新村X号X-X号所在片区签订户数达到征收要求比例，合同继续履行。合同签订当日，即2016年1月10日，杨玉容向杨光支付购房定金5000元，杨光于当日向其出具收条。2016年2月22日，杨玉容向郎新玉的交通银行账户中转入房款350000元，郎新玉于当日向其出具收条。2016年2月28日，杨光、郎新玉向杨玉容交付了涉案房屋，杨玉容在该房屋内居住至今。2016年3月28日，杨玉容向郎新玉的交通银行账户中转入房款135000元，郎新玉于当日向其出具收条。另查明，2019年9月11日，杨玉容向杨光、郎新玉号码分别为1388348XXXX、1359403XXXX的手机上发送了短信，告知其大兴村城市丽都2栋楼下入口处贴出了可以领取涉案房屋不动产权证书的通知。2019年9月16日，杨玉容再次向杨光、郎新玉的上述手机号发送了要求其在2019年9月20日前，一同前往房屋产权交易部门办理过户登记的短信。另外，在2019年7月至2019年11月期间，重庆金丰宜居的工作人员张筱与杨光、郎新玉通话11次，内容均为张筱催促杨光、郎新玉领取涉案房屋产权证书并办理过户登记，其中2019年9月18日12时32分的通话录音显示张筱在催促杨光、郎新玉领取产权证书办理过户登记时，郎新玉提出要求杨玉容增加房屋价款三十六万元。还查明，杨光、郎新玉为夫妻关系。根据重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果显示，涉案房屋系拆迁安置房屋，位于重庆市江北区鲤鱼池X号X-X，建筑面积为76.33平方米，权证号为渝（2019）江北区不动产权第000382278号，权利人为杨光、郎新玉，该所有权登记受理时间为2019年4月19日。另外，重庆金丰易居房屋置换有限公司于2016年7月7日变更为重庆金丰宜居商业营运管理有限公司。在本案审理过程中，杨玉容申请追加重庆金丰宜居商业运营管理有限公司江北中心店为被告，后申请将被告重庆金丰宜居商业运营管理有限公司江北中心店将变更为被告重庆金丰宜居商业运营管理有限公司，重庆金丰宜居商业运营管理有限公司及杨光、郎新玉均表示无异议。在本案审理过程中，杨玉容还向本院提出了财产保全申请，申请对涉案房屋进行查封。本院作出（2019）渝0105民初25017号之一民事裁定书，准予了杨玉容的保全申请，杨玉容缴纳保全费5000元。上述事实，有《房屋交易委托代理合同》、交通银行业务回单、收条、短信记录截图、重庆市熙和物业管理有限公司出具的证明、不动产登记信息查询结果、通话录音及记录以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，本案中本诉的争议焦点在于：一、杨光、郎新玉是否存在违约行为；二、如果存在违约行为，其应承担的违约金应为多少。反诉的争议焦点在于：杨光、郎新玉的反诉请求是否已经超过诉讼时效。首先，针对本诉。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人各方应当按照合同约定全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨玉容与杨光、郎新玉、重庆金丰宜居签订的《房屋交易委托代理合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，系合法有效的合同。当事人各方均应当按照合同约定履行自己的义务，任意一方不履行自己的义务，均应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，要判断杨光、郎新玉是否存在违约行为，则要看其是否按照合同约定如数履行了乙方的义务。在三方签订的《房屋交易委托代理合同》中，关于办理产权过户登记的约定为，“甲乙双方应于甲方领取到房地产权证五个工作日前，前往土地房屋权属登记中心办理登记，完成相关合同、文书的签署”。对于该约定，杨玉容和重庆金丰宜居公司均认为此处的“五个工作日前”系笔误，该合同是格式合同，应理解为“五个工作日内”。并且杨玉容还认为，杨光、郎新玉在涉案房屋产权证书已经可以领取，符合办理过户登记条件的情况下，即便面对中介以及自己的多方催促，仍以涨价为条件拒不领取房屋产权证书并在五个工作日内履行过户义务，存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金十万元。而杨光、郎新玉则认为，合同约定的“五个工作日前”的情况下办理过户登记，系不可能实现的约定，为约定不明，应视为约定无效，并且即便此处理解为“五个工作日内”，我方也不存在违约行为，因为我方尚未领取产权证书，也就不存在在领取产权证书后五个工作日内没有办理过户登记的违约行为。本院认为，根据合同约定，杨光、郎新玉作为出卖方在本合同中的主要义务为向买受人交付房屋和配合其办理过户登记。前者杨光、郎新玉已经于2016年2月28日履行完毕。而后者杨光、郎新玉至今尚未履行，该不履行行为是否存在违约，则要看合同中对该项义务的具体约定。如前文所述，现当事人各方对该义务的约定理解上存在争议，此时需要根据合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则来确定该条款的真实意思，而非轻易认定该条款无效。根据合同前后文的意思，因为涉案房屋系拆迁安置而来，因此需要首先将房屋产权登记在卖方杨光、郎新玉名下，而后再过户登记至杨玉容名下，因此该条款主要是对涉案房屋何时办理过户登记进行约定。具体而言，如果按照此处的约定的“领取到房地产权证五个工作日前”去办理过户登记，是不合乎逻辑，也无法实现的，作为诚信的合同相对人，双方在对合同条款进行约定时，就不能实现的情形进行约定是不符合常理的，因而此处可能系疏忽大意下的笔误，应当理解为“五个工作日内”；其次，此处的“五个工作日内”是否仅指字面意思所反映的“甲方领取到房地产权证”的“五个工作日内”，则要根据房屋买卖合同的交易习惯来判定。日常中，办理过户登记并非必须先领取房屋产权证书才能进行办理，就本案而言，只要杨光、郎新玉的涉案房屋已经在产权登记中心受理了产权登记，且不存在查封、抵押等情形，即符合过户登记的条件。因此，合同中此处要表达的意思应为：甲方应当在可以办理产权登记过户的五个工作日内，与乙方一起前往产权交易中心办理过户登记。据此，要判断杨光、郎新玉是否存在违约行为，则应当首先明确涉案房屋可以办理产权登记过户的时间。本案中，根据重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果显示，其产权登记受理时间为2019年4月19日，即从这时开始，已经具备办理过户登记的先决条件，具备该条件后，还需判断杨光、郎新玉是否知道或应当知道该情况。从本案审理查明的情况来看，杨光、郎新玉早在2019年7月便已经接到重庆金丰宜居公司通知其可以领取产权证书并办理产权过户登记的电话，表明此时二人已经获知可以办理过户登记的消息，而此时应视为具备了办理过户登记的全部要件。杨光、郎新玉本应按照合同约定在可以办理过户登记的五个工作日内与杨玉容一起办理过户登记，但其却以溢价为由不履行过户登记义务拖延至今，明显存在违约行为，应当承担违约责任。对于其应当承担的违约责任，杨玉容主张按照合同约定支付10万元违约金，而杨光、郎新玉却认为自己不存在违约行为，不应当承担违约责任，并且请求调整违约金金额。本院认为，庭审中杨玉容并未举示证据证明杨光、郎新玉未及时履行过户登记义务给自己所造成的损失，因此杨玉容主张按照合同约定支付违约金10万元，金额过高。结合杨光、郎新玉的违约行只在于未配合杨玉容及时办理过户登记，但其已经按照合同约定在2016年2月28日向杨玉容交付了涉案房屋，杨玉容一直使用该房屋至今，其再结合杨光、郎新玉确实存在不诚信的违约行为等因素，本院酌定其承担违约金10000元为宜。另外，杨玉容还请求判令杨光、郎新玉承担其因申请保全而产生的保函费3500元，本院认为，杨玉容主张的该费用既无双方约定，也没有相应的法律规定，因此对该请求不予支持。针对杨光、郎新玉的反诉请求。本院认为，根据《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，《房屋交易委托代理合同》中对其中一笔房款的约定为：壹拾叁万伍仟元，由乙方于2016年3月25日前支付给甲方。而根据交易记录显示，杨玉容则是在2016年3月28日通过交通银行账户向郎新玉支付了该135000元，郎新玉也在同日向杨玉容出具了收条。据此，即便从时间上看杨玉容存在迟延支付该笔房款的行为，但郎新玉在出具收条的时候也应当已经知晓，其诉讼时效应当自此开始计算。因此，自2016年3月28日起至杨光、郎新玉在本案提起反诉主张该违约行为时，已经超过了三年的诉讼时效，因而对杨光、郎新玉的反诉请求不予支持。综上所述，对杨玉容请求杨光、郎新玉履行过户义务以及承担违约金的诉讼请求予以支持，违约金的金额为10000元；对杨光、郎新玉的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告（反诉原告）杨光、郎新玉于本判决生效之日起五日内协助原告（反诉被告）杨玉容将位于重庆市江北区鲤鱼池X号X-X号的房屋［权证号为：渝（2019）江北区不动产权第000382278］过户至原告杨玉容（反诉被告）名下；被告（反诉原告）杨光、郎新玉于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）杨玉容违约金10000元；驳回原告（反诉被告）杨玉容的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）杨光、郎新玉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费5000元，由被告（反诉原告）杨光、郎新玉负担；反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告（反诉原告）杨光、郎新玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  吴红梅二〇二〇年四月三十日书记员  田凤丽