北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初46478号原告：柴玉啟,男,1959年12月19日出生,汉族,住北京市丰台区。原告：武继英,女,1962年11月2日出生,汉族,住北京市丰台区。委托诉讼代理人：柴玉啟（武继英之丈夫）,男,1959年12月19日出生,汉族,住北京市丰台区。原告：柴森博,男,1993年8月26日出生,汉族,住北京市丰台区。委托诉讼代理人：柴玉啟（柴森博之父亲）,男,1959年12月19日出生,汉族,住北京市丰台区。被告：北京有乐通网络科技有限公司,住所地北京市朝阳区建国路88号(7-10号楼)8号楼12层1501室。法定代表人：师晓华,总经理。委托诉讼代理人：李雪朋,北京市中业江川律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨桐,女,1996年5月15日出生，汉族，汉族，北京市中业江川律师事务所实习律师，住河北省廊坊市安次区。原告柴玉啟、武继英、柴森博（以下合述简称三原告，分述简称姓名）与被告北京有乐通网络科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，柴玉啟、被告之委托诉讼代理人李雪朋、杨雨桐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、确认三原告与被告签订的《写字间租赁合同》2017年12月7日解除;2、被告支付三原告2017年4月8日至2017年12月7日的租金813528元（101691元*8个月）;3、被告支付三原告提前解约赔偿金208382元（101691元*2个月）;4被告支付三原告逾期违约金388968元（101691元*3个月*0．005*255天）;5、被告支付三原告免租期租金101691元;6、被告支付三原告税金282970元（101691元*24个月*12%）。事实与理由：2015年3月12日,三原告(甲方)与被告(乙方)签订《写字间租赁合同》，约定:甲方将位于北京市朝阳区西大望路XXX1座写字楼907、908、909室房屋出租给乙方使用，租赁期自2015年3月8日至2018年3月7日止,租期共三年，双方并对租金、税金、租金支付方式、逾期支付租金的违约金、免租期间租金、被告违约原告提前解约的解约条件、提亲解约的赔偿和合同的终止均进行了约定。2015年3月12日，三原告将涉诉房屋交给被告。被告拖欠第九期至第十一期租金，期间三原告向被告通过EMS发出催款函,但被告均未回复或支付租金。2017年12月4日,三原告通过EMS向被告发出解约函,告知被告将于2017年12月7日提前终止合同并收回涉诉房屋。三原告于2018年4月4日通过EMS向被告发函催收租金,但至今未予回复和支付欠交租金。综上:被告拖欠2017年4月8日至2017年12月7日期间的租金,严重违约,三原告依据合同相关约定单方提前解约并收回房屋的事实清楚,有法可依。三原告与被告签订的《商铺租赁合同》及相关附件,是双方真实意思的表达,合法有效,三原告与被告均应如实执行合同条款及约定。因被告长期、恶意拖欠租金等费用,给三原告造成极大的经济损失,三原告为维护自身合法权益,特向法院起诉,恳请法院依法判决。被告辩称，一、双方租赁合同已于2017年3月份协议解除。被告于2017年3月份就申请退租事宜与三原告进行沟通,被告因资金短缺，无力再承担高昂的房租,为防止双方损失扩大,与三原告协商提前退租,当时得到了三原告的准许。被告于2017年3月10日向三原告正式发送了提前退租申请,并于2017年3月16日全部搬离了租赁房屋并再次通知了三原告,双方的合同已于2017年3月协议解除,被告也履行了搬离腾房的义务,双方在事实上、法律上均已不存在租赁合同关系,三原告主张的被告搬离后的租金没有任何事实和法律依据。二、三原告放任损失的扩大,应对扩大部分的损失自行承担责任。首先,被告搬离租赁房屋后,三原告是否已将该房屋出租不得而知,其全部诉求应建立在房屋空置的基础,但三原告并未提供房屋空置的任何证据,被告认为不排除三原告通过虚假诉讼获取双重房租不当利益的可能。其次,针对双方租赁合同,即使在合同未解除的情况下,如一方已无力再支付租金,为减少双方的损失而提前搬离,由于租赁不适宜强制继续履行,根据《合同法》119条第一款之规定,出租方得知租赁方搬离后有防止损失继续扩大的义务,如果出租方没有采取适当措施防止损失扩大,不得就扩大损失的部分主张赔偿。本案中,被告的退租及搬离曾多次通知三原告,并依照合同约定承担了支付两个月房租的合同责任,三原告在明知被告已搬离且其同意解除合同的前提下,即使房屋空置确有其事,也属于三原告故意空置房屋。故对于2017年3月16日以后的房屋空置损失明显属于三原告没有采取适当措施而放任损失扩大的部分,应由三原告自行承担。最后,双方的合同已在2017年3月协议解除,被告也没有再支付租金的合同义务,被告要求支付2017年4月至12月的租金没有任何依据。三、被告已承担提前退租的合同责任,即支付了合同约定的204000元保证金,三原告主张的逾期违约金没有依据。根据合同6．3条之约定,如一方提前解除合同,应承担赔偿2个月租金数额的违约赔偿金,在租赁合同签署时被告已支付了超过两个月租金的204000元保证金,被告退租后也并未向三原告主张退还该保证金。被告对于提前退租的合同责任被告已经依照合同约定承担,多支付的两个月租金足以弥补三原告的全部损失。针对三原告主张的逾期违约金,首先,被告认为只有在双方仍有租赁合同关系及租赁事实的基础上,且被告仍占有使用租赁房屋而拖延支付租金,才会有逾期违约金的问题。而被告早在2017年3月份就已搬离该房屋,双方的合同也已协议解除,被告同时承担了支付租赁保证金作为提前退租的补偿,被告业已没有支付租金的义务,更提不到要承担支付逾期租金违约金的责任。三原告在合同解除已超过两年后主张逾期违约金不但没有事实和法律依据,而且明显违背了诚实信用原则!四、三原告主张的免租期租金没有依据。首先,双方合同已在2017年3月协议解除,三原告在双方解除合同时并未要求三原告补交免租期租金,双方的协议解除行为确认了被告支付两个月房屋租金后即视为补偿了三原告的全部损失这一合意。三原告时过两年后提出该诉求明显违背了诚实信用原则。其次,免租期本就是三原告为促成双方达成租赁协议而给予被告的优惠政策,该政策也是被告愿意承租三原告房屋的原因,三原告在法理及情理上,均不应再主张免租期租金。五、三原告主张被告支付税金的诉求没有事实和法律依据。首先,双方的合同已于2017年3月份解除,双方已不存在合同关系,被告也履行了搬离腾房的责任,三原告在合同解除两年后、其并未提供任何实际缴纳税金证据的前提下,却要求被告支付租金税金显然没有任何事实依据。综上所述,三原告的诉求没有事实和法律依据,请求人民法院依法驳回其全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2015年3月12日，三原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《写字间租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市朝阳区西大望路XXX1座写字楼907、908、909室写字间出租给乙方。2．1自2015年03月08日至2018年03月07日止,租期共计三年。2．5租赁免租期自2015年03月08日至2015年04月07日,共计31天；租赁免租期内乙方免付房租；租赁免租期期间的物业管理费及取暖费由甲方支付；租赁免租期是甲方在乙方完整履行本合同的前提下,为乙方提供的免租金区间,当乙方完整履行本合同时,租赁免租期免收房租,当因乙方违约或提前解除本合同时,乙方须按本合同的租金标准支付免租期间的租金。3．1租金：乙方支付给甲方的租金为完税后租金（双方就此由甲方武继英签名、乙方盖章确认）。租赁房屋(2015年4月8日至2018年4月7日期间)的租金、每月为101691元。3．4．1乙方同意甲方出租本房屋应向政府税务部门缴纳的各种税费(包括但不限于个人所得税、房产税、物业税等税费,签约当前上述税率综合值为12%)及政府收取的各项管理费,均由乙方支付。3．4．2乙方将上述税款足额支付给甲方后，甲方到税务局或税务局指定代办点完税后为乙方开具租房发票。如需甲方自行缴纳出租本房屋的各项税金时，乙方应将相应的税金交还甲方，甲方完税后为乙方提供税务局或税务局指定的代征税务部门开据的正式发票。3．4．3当国家有关税收政策发生变化时，乙方应随着税收政策的改变而代甲方支付增加或减少的相应的税款；3．4．4乙方可自行根据实际需要开具房屋发票，甲方协助提供相应材料。3．5．4租赁免租期物业费的支付金额、时间和方式：乙方支付31天的免租期物业费为8023．86元，与第一笔租金同时支付给甲方。3．6．1租金每三个月为一期支付一次。3．6．5乙方逾期支付租金、租赁保证金，应向甲方支付逾期违约金，则乙方每逾期一日应向甲方支付逾期违约金，金额为当期应付租金的千分之五。3．7．1租赁保证金为204000元。3．7．2乙方在履约期间违反本合同的任何条款规定，甲方可以使用或扣留部分或全部租赁保证金抵偿甲方的损失，如租赁保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应按约另行赔付，在履行过程，如租赁保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应按月另行赔付。3．7．4乙方提前解约或因乙方违约导致本合同提前解除时，租赁保证金作为乙方违约的违约金的一部分不予退还。并租赁保证金不得抵折乙方欠缴的租金、逾期违约金。3．7．5本合同期满或合同提前终止，乙方完全按照合同的相关约定向甲方交还租赁房屋等。3．8乙方在签订本合同当日向甲方支付租赁保证金204000元。4．5本合同期满或提前终止，乙方应将本人物品及时搬出租赁房屋，逾期两日补办，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理。5．20合同期满的15日内或因乙方违约导致合同终止的15日内，乙方必须迁出或注销以本租赁房屋为注册地址注册的证照。逾期不迁出以本租赁房屋为注册地址注册的证照，则乙方应向甲方双倍支付本合同终止日至证照迁出之日的租金。6．3本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同（甲方因乙方未交租金、逾期违约金等费用依合同约定提前解除本合同除外），任何乙方违反本合同约定，违约方应向守约方赔偿相当于2个月租金数额的违约赔偿金。6．5．1在甲乙双方均正常履约合同各项条款的前提下，乙方提出提前解约，乙方应首先提前90天向甲方书面提出解约申请等。9．1任何乙方根据本合同发出的通知或其它联系应以中文书写并可以通知人工快递或挂号邮寄（预付邮资）、公认的快递服务或以传真发送至另一方的下列地址，视为通知送达。11．1甲方将出租房屋交给乙方前，甲乙双方签订《房屋交付备忘录》后将钥匙交给乙方，乙方开始使用承租房屋。11．2乙方交还承租房屋前，甲乙双方签订《房屋交还备忘录》后将房屋钥匙及电子锁密码交给甲方，乙方完成承租房屋交还程序。乙方未进行上述程序视为乙方为将承租房屋交还甲方，乙方应承担相应的责任和义务等。同时，双方签署附件二《租赁房屋入住交接备忘录》。本合同签约人为武继英。经询，三原告表示涉案合同涉及三个房子，产权人分别为三原告，签署合同时，柴玉啟、柴森博出具委托书，委托武继英签署合同。2017年3月10日，被告的工作人员通过微信向柴玉啟发送退租申请，载明：被告租用三原告位于朝阳区大望路3号院蓝宝国际公寓1座907、908、909房屋，因公司经营不善，资金链短缺，为了减少业主的损失，故申请2017年3月10日退租”。柴玉啟回复“将函转给武总，麻烦再跟他联系”。2017年3月11日，被告的工作人员向武继英发送微信“武总，您电话无人接通，方便的时候通下电话，谢谢”。2017年3月28日，被告的工作人员向柴玉啟微信发送“柴总，您好，因公司经营不善，无力继续承租，我们在2017．3．10已经申请过提前退租，并与您沟通交接2017．3．11-2017．3．12搬家事宜，但之后您及武总电话一直无法接通，我们已经在2017．03．16搬离蓝葆907-909。为避免不必要的损失，请知晓。由此带来的不便，请理解。”同日，被告的工作人员将同样内容通过微信发送给武继英。针对上述微信聊天记录，三原告真实性认可，但是认为解除申请未通知武继英，且通知形式不符合合同约定，双方未签署解约协议，故认为合同应当继续履行。庭审中，被告提交了三份证据，分别为：2017年3月8日签署的《小红帽捷达搬家合同》（搬运服务时间为2017年3月12日，搬出地朝阳区西大望路3号蓝堡国际1座907，搬入地SOHO现代城5号楼3201）、2017年3月8日签署的《公寓、别墅租赁合同》（租赁期限为2017年3月16日至2018年3月15日，租赁地址，为SOHO现代城5-3201）、2017年3月23日的中国联通综合业务登记单（2017年3月23日办理电话服务，装机地址为SOHO现代城5号楼3201），用于证明其于2017年3月16日已经全部搬离了涉案房屋。三原告认为《小红帽捷达搬家合同》无发票予以佐证，对真实性、证明目的及关联性均不认可，对《公寓、别墅租赁合同》的真实性、证明目的及关联性均不认可；对中国联通综合业务登记单真实性认可，但不认可证明目的及关联性。其认为上述证据均无法证明被告已经搬离了涉案房屋。诉讼中，三原告提交了《解约告知函》（2017年12月5日由王荣手书签收），《催租金告知函》及2018年4月4日的邮寄单及网页查询单（2018年4月5日签收）。被告对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，其表示王荣不在解约告知函注明的地址办公，不可能签收文件。另，三原告提交被告的工商登记信息，显示被告的注册地位于北京市朝阳区建国路88号（7-10号楼）XXX室。被告对此真实性认可，表示被告的实际经营地位于蓝宝国际和大望路SOHO。经询，三原告认可被告交纳了租赁保证金204000元，被告已交纳租金至2017年4月7日。被告表示搬离时间为2017年3月16日，搬离时未经过物业，经过口头协商合同于2017年3月16日解除，其不再主张租赁保证金、2017年3月16日至2017年4月7日的租金及替三原告交纳的8000多元物业费，之后三原告也未再找被告，其以为事情已经解决完毕。三原告对搬离时间不认可，且表示物业无搬离记录。三原告表示其于2017年12月发送解除通知后，于2018年4月4日发送了催款通知，之后一直在等被告付款，于2019年4月才提起诉讼。本院认为，三原告与被告签订的《写字楼租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案中，根据合同法规定及双方的合同约定，被告不具有合同单方解除权。现被告在合同期限内提出提前解约申请，其提交的证据不足以证明双方就解除合同协商一致，故被告违约，应承担违约责任。针对合同解除时间，根据本院查明的事实，在2017年4月7日之前，被告已向三原告送达了不再使用涉案房屋且已于2017年3月16日搬离了涉案房屋的意思表示。综合考虑被告不具有合同单方解除权、房屋租赁合同不具备强制履行的条件、被告租金已实际支付至2017年4月7日、在被告的违约的情况下三原告应当采取适当措施防止损失的扩大等因素，本院认为合同实际解除的时间点应以2017年4月7日为宜。针对违约赔偿金，根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人可就二者择一主张。现合同同时约定，被告提前解约时，租赁保证金作为乙方违约的违约金的一部分不予退还和被告应支付相当于2个月租金数额的违约赔偿金，本院认为租赁保证金不予退还，对于相当于2个月租金数额的违约赔偿金不再予以支持。针对2017年4月8日至2017年12月7日的租金及对应的逾期违约金，因三原告应采取适当措施防止损失扩大，故该诉讼请求不予支持。针对免租期的租金，合同特别约定，租赁免租期是三原告在被告完整履行本合同的前提下,为被告提供的免租金区间,当被告完整履行本合同时,租赁免租期免收房租,当因被告违约或提前解除本合同时,被告须按本合同的租金标准支付免租期间的租金。现被告违约提前解除合同，故该项诉讼请求予以支持。针对税金，合同约定，被告支付给三原告的租金为完税后租金，针对原告主张的税金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告北京有乐通网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告柴玉啟、原告柴森博、原告武继英租金共计十万零一千六百九十一元；二、驳回原告柴玉啟、原告柴森博、原告武继英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10502元，由原告柴玉啟、柴森博、武继英负担8168元（已交纳），由被告北京有乐通网络科技有限公司负担2334元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  石海朝审判员  高 祺审判员  童雪霏二〇二〇年四月九日书记员  王丽娜