吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初7202号 原告：张宏雷，男，汉族，现住：延吉市进学街。 委托诉讼代理人：王晶莹，吉林诚途律师事务所律师。 被告：张福森，男，现羁押于龙井看守所。 委托诉讼代理人：安承权，吉林仁祐律师事务所律师。 第三人：延边成达房地产开发有限公司，住所：延吉市太平街。 法定代表人：刘玉新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。 原告张宏雷诉被告张福森，第三人延边成达房地产开发有限公司（以下简称成达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宏雷的委托诉讼代理人王晶莹，被告张福森的委托诉讼代理人安承权，被告成达公司的委托诉讼代理人的委托诉讼代理人高吉福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张宏雷向本院提出诉讼请求：一、请求确认张宏雷与成达公司之间签订的9份《商品房买卖合同》有效；二、请求停止对成达公司名下位于延吉市延北路1192号丹虹小区1号楼、产籍号05-08-0338、房号1单元202号、建筑面积144.68㎡的房屋；丹虹小区1号楼、产籍号05-08-0338、房号1单元1501、建筑面积93.12㎡的房屋；丹虹小区2号楼、产籍号05-08-0339号、房号2单元101号、建筑面积130.24㎡的房屋；丹虹小区3号楼、产籍号05-08-0340、房号1单元1401、建筑面积99.97㎡的房屋；丹虹小区4号楼，产籍号05-08-0341、房号1单元1201号、建筑面积93.33㎡的房屋；丹虹小区4号楼、产籍号05-08-0341号、房号2单元1402号、建筑面积93.33㎡的房屋；丹虹小区8号楼、产籍号05-08-0345、房号1单元401号、建筑面积102.06㎡的房屋；丹虹小区8号楼、产籍号05-08-0345、房号3单元802号、建筑面积102.06㎡的房屋；丹虹小区8号楼、产籍号05-08-0345、房号3单元1201号、建筑面积97.34㎡，共计9套房屋，所采取的查封扣押措施。三、由张福森承担案件受理费。事实与理由：事实与理由：因成达公司拖欠安徽建华公司的工程款，安徽省建华建筑工程有限公司（以下简称建华公司）起诉至延边州法院，该院做出（2018）吉24民初108号民事判决书，成达公司不服，上诉至吉林省高院，吉林省高院作出（2019）吉民终73号民事判决书，确认成达公司向建华公司支付工程款。该案发生法律效力后，安徽建华申请强制执行，在执行过程中，延边州法院以（2019）吉24执66号执行裁定，冻结了成达公司名下共计44套房屋，并对房屋进行了评估，定于2019年9月5日10时在网络上公开进行拍卖，拍卖时按评估价格的百分之八十的标准确定起拍价格。张宏雷经与申请执行人建华公司、成达公司协商，建华公司与成达公司达成执行和解协议和协议书，约定由张宏雷、刘喜丰、郭海双共同按评估价下浮10%，高于起拍价的10%，以1200万元购买法院拟拍卖的房屋（丹虹小区小区1#3单元1501、3#1单元1602、4#2单元1401、4#3单元101、4#3单元202、7#1单元1101、8#2单元402、8#3单元1202号、3#1单元1601、4#1单元1202、4#3单元302、7#1单元1301、7#1单元402、8#1单元1301、8#2单元1402越层、8#3单元1101号、1#1单元202、1#1单元1501越层、2#2单元101、3#1单元1401、4#1单元1201、4#2单元1402越层、8#1单元401、8#3单元802、8#3单元1201号总计25套房屋）。协议签订且经延边州法院同意，张宏雷、刘喜丰、郭海双将1200万元直接转入法院的执行账户后，延边州法院撤回拍卖，2019年9月4日成达公司就上述8套房屋与张宏雷签订了商品房买卖合同。因上述房屋属于竣工未验收，且延边州法院未及时作出相关的法律文书，未能解除被查封、扣押的房屋的相关措施，故张宏雷的商品房买卖合同未能及时到房产局办理备案登记手续，但成达公司已将上述房屋交付张宏雷。后因涉案房款已用于清偿成达公司的债务，而房屋产权部门的的房款监管账户未收取房款，因此未能给张宏雷办理备案登记手续，属于非因张宏雷原因未能办理备案登记手续。2019年10月19日，本院作出（2019）吉2401执保766号执行裁定，查封了包括张宏雷所购房屋在内的83套房屋，张宏雷向本院提出异议，本院于2019年10月31日作出（2019）吉2401执异260号执行裁定书，驳回了异议。张宏雷认为，现本院依据张福森的申请查封已经出售给张宏雷的房屋显然是错误的。 张福森辩称：一、本案诉讼主体有瑕疵，据张福森所知涉案房屋还有其他买房人王建南、许传捷，二人也购买了涉案房屋；二、按规定张宏雷的购房款应交到房产局监管账户，这是备案登记的前提，但张宏雷的购房款未交到房产局监管账户内，当然无法备案登记，其原因和张福森无任何关系，收据只证明购房款往来的事实，成达公司应该开具购房发票；三、涉案房产不能备案的主要责任在于张宏雷和成达公司，和张福森无任何关系；四、张宏雷和成达公司间的商品房买卖合同是张宏雷和成达公司高管之间恶意串通的买卖，严重损害成达公司利益，不是通过拍卖购买，而是自己直接进行交易，双方的商品房买卖第24条规定，商品房预售的自本合同生效之日起30天内由出卖人向延吉市房产管理局进行登记备案，涉案房屋不能备案的原因在于成达公司，双方间的买卖是恶意串通，按延吉市同类时间同类地区同类房屋市场价的计算，每平方超过5000元以上，而双方之间的成交的价格在3800元/㎡左右，其差价超过1000元以上，是恶意串通的买卖，是无效的，应驳回其诉讼请求。 成达公司陈述：成达公司拖欠建华公司工程款，后走到拍卖程序，需在评估价格的基础上下浮20%起拍，成达公司为了挽回损失，将房子按评估价下浮10%卖给了张宏雷、刘喜丰、郭海双三人将钱款打入延边州法院指定账户，而成达公司当时的账户都是冻结状态，所以不能打到成达公司账户，三人按成达公司要求打入延边州法院账户，州法院保全的房屋，一直没有解除，所以无法备案。无法备案的原是因为保全的房屋一直没有按时解除，解除之后三人要求成达公司备案，但当时成达公司没有资金备案（房产备案的流程是，买受人要将首付款打入房产在交通银行的监管账户，之后再办理备案），是成达公司公司原因。 经审理查明，2018年3月23日，延边州中院立案受理安徽省建华建筑工程有限公司（以下简称建华公司）诉成达公司、张福森建设工程施工合同纠纷一案，该院于2018年9月29日作出（2018）吉24民初108号民事判决：成达公司向建华公司支付工程款14538516元及利息。成达公司不服，向吉林省高院提出上诉，该院于2019年4月16日作出（2019）吉民终73号民事判决书：维持原判。该案发生法律效力后，建华公司申请执行，执行程序中延边州中院作出（2019）吉24执66号之一、之二执行裁定书，查封了成达公司名下位于延吉市延北路首尔春天小区44套住宅（包括本案涉案8套房屋），并于2018年8月5日下达了拍卖通知书，拍卖时间为2019年9月5日10时。 2019年9月4日，张宏雷、刘喜丰、郭海双、徐传捷、王建楠出资购买成达公司前述被建华公司查封的其中25套房屋。当日，郭海双向延边州法院账户汇款800万，其中400万系替张宏雷、徐传捷、王建楠垫付；刘喜丰出资400万，其中本人向延边州法院账户汇款250万元，剩余150万元分别由其指示刘辉汇入100万、刘骅萱汇入50万。 2019年9月4日，张宏雷与成达公司签订2份商品房买卖合同，主要约定：成达公司将其开发的位于延吉市延北路丹虹街西侧的丹虹小区1号楼1单元1501号、产籍号05-08-0338、建筑面积92.95㎡的房屋；丹虹小区4号楼1单元1201号，产籍号05-08-0341、建筑面积93.14㎡的房屋；共计2套房屋出售给张宏雷，房款分别为525939元、390294元，共计916233元，并约定合同生效之日起30日内进行备案登记。2019年9月6日，成达公司将上述2套房屋交付张宏雷。上述楼盘均已取得房屋预售许可证，五证齐全，竣工未验收。 另查明，张宏雷、刘喜丰、郭海双将购房款打入延边州法院账户后，建华公司查封的房屋未实际进行拍卖，建华公司与成达公司于2019年9月4日达成和解协议，主要约定：2019年9月4日成达公司将现金1200万元转账至延边州法院账户，剩余工程款、诉讼费、保全费、评估费及利息等以法院查封成达公司房屋评估价格下浮10%价格抵账给建华公司等。双方达成和解协议后，延边州中院对涉案25套房屋（包括本案涉案2套房屋）解除查封。本案中张宏雷提供的另外7份商品房买卖合同，其中1份是王建楠与成达公司签订、6份是徐传捷与成达公司签订，张宏雷认可上述7栋房屋实际是二人出资购买，且二人已另案诉讼，审理中张宏雷明确放弃主张该7套房屋相关权利。 再查明，因延边仲裁委员会受理申请人张福森和被申请人成达公司之间合作开发建设合同纠纷一案，依据延边仲裁委员会的提请，2019年10月19日，本院作出（2019）吉2401执保766号执行裁定书，查封了成达公司名下的位于延吉市延北路1192号丹虹小区包括本案涉案25套房屋在内的83套房屋。案外人张宏雷对该查封裁定不服，向本院提出异议，本院于2019年10月31日作出（2019）吉2401执异260号执行裁定书，驳回了异议。张宏雷收到执行异议裁定书后，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 又查明，经本院向建华公司核实，建华公司与成达公司在执行程序过程中，建华公司对于张宏雷、刘喜丰、郭海双等人购买建华公司查封的相关20多套房屋一事知情并同意，三人将购房款1200万元直接打入延边州法院账户，建华公司收到该款，并与成达公司达成执行和解协议，同时建华公司已申请涉案20多套房屋解除查封。解除查封后，涉案房屋被张福森申请的（2019）吉2401执保766号执行裁定查封。现涉涉案房屋仅有一个查封。 认定上述事实的证据有：张宏雷提供的（2019）吉2401执异260号执行裁定书、（2018）吉24民初108号民事判决书、（2019）吉民终73号民事判决书、（2019）吉24执66号执行裁定书、拍卖标的调查情况表、商品房买卖合同、收据、房产信息网的截图、转账凭证、入住联络单、物业收据、（2019）吉2401执保766号执行裁定书；张福森提供的（2019）吉24执66号执行裁定书、商品房备案办件流程、房屋信息；成达公司提供的和解笔录、（2019）吉24执66号案件材料；本院调查笔录；当事人陈述。 本院认为，张宏雷在建华公司与成达公司的执行案件程序进行中，其与成达公司签订了2套商品房买卖合同，涉案2套房屋当时被建华公司查封，建华公司明确表示其对此事知情且同意，张宏雷将购房款打入延边州中院账户，建华公司与成达公司已达成执行和解协议，建华公司已申请涉案2套房屋解除查封，且涉案楼盘五证齐全，涉案房屋现仅有张福森申请保全的一个查封，张福森申请保全的时间在张宏雷与成达公司房屋交易之后，未有证据显示张宏雷与成达公司的房屋交易行为损害成达公司其他债权人利益，故张宏雷与成达公司签订的2份商品房买卖合同成立并有效。 对于张宏雷请求解除涉案2套房屋查封的主张，本院作出的（2019）吉2401执保766号执行裁定书，查封了本案涉案5套房屋，张福森与成达公司间的纠纷属于金钱债权，张宏雷在查封之前已签订有效的书面买卖合同，涉案5套房屋已交付张宏雷，其作为买受人其已交纳全部购房款，涉案楼盘五证齐全，但未竣工验收，现不具备办证条件，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，张宏雷符合非因买受人自身原因未办理过户登记情形，其基于买卖合同产生的物权期待权应予保护，故该主张本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条， 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百零一十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认原告张宏雷与被告延边成达房地产开发有限公司签订的2份《商品房买卖合同》有效。 二、对于被告延边成达房地产开发有限公司名下位于延吉市延北路丹虹街西侧的丹虹小区1号楼1单元1501号、产籍号05-08-0338；丹虹小区4号楼1单元1201号，产籍号05-08-0341，共计2套房屋解除查封。 案件受理费12962元（原告已预交），由被告张福森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长 李 雪 人民陪审员 王 伟 人民陪审员 李冬霞 二〇二〇年四月三十日 书 记 员 滕 杰