广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初39202号原告杨显英，女，侗族，1977年12月14日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人张庆松，广东盈隆律师事务所律师。被告振昌实业（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区福永镇福江开发区，统一社会信用代码91440300618862411J。法定代表人廖冬平。被告深圳旭生实业集团有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道盐田社区西发B区旭生研发大厦23楼，统一社会信用代码91440300708435392M。法定代表人林启生。委托诉讼代理人吴朝阳，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人周阅，万商天勤（深圳）律师事务所律师。本案原告与被告深圳旭生实业集团有限公司（以下简称“旭生公司”）、振昌实业（深圳）有限公司（以下简称“振昌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理，适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张庆松、被告旭生公司委托代理人吴朝阳均到庭参加了诉讼，被告振昌公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告振昌公司立即向原告支付逾期办证违约金人民币739592元（违约金以购房款总价人民币2185557元为基数，按每日万分之四的标准计算，自2015年7月29日起计算至2017年11月22日止，共846天）；2.被告旭生公司与被告振昌公司承担连带清偿责任；3.两被告承担本案全部诉讼费。具体事实与理由：原告与振昌公司于2013年10月16日签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定振昌公司将“金石雅苑”第2栋8单元14层1402房出售给原告，总价人民币2185557元，振昌公司应于2014年12月1日前交付房屋。合同还约定，振昌公司应当在取得竣工验收备案证明文件之日起180日内完成本房地产项目的初始登记，在经本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，办证方式为“书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”，若出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。双方补充协议约定，卖方办理房产登记申请表，并在《深圳特区报》或《深圳商报》上发布办理房地产证的公告，即视为双方已履行了办证义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。因被告振昌公司逾期交房，原告曾起诉主张，案号为（2015）深宝法民三初字第774号、（2016）粤03民终1549号。原告购买的房屋于2017年11月22日取得房产证，被告振昌公司未按合同约定交付房产和办理《房地产证》，应承担相应的违约金。涉案“金石雅苑”房地产是由被告旭生公司与振昌公司合作开发，旭生公司应对振昌公司的上述债务承担连带清偿责任。故原告诉至法院。被告旭生公司辩称，一、振昌公司在履行房地产买卖合同中不存在逾期交房、逾期办证的违约行为，原告诉请计付逾期办证违约金没有依据。“金石雅苑”二期于2014年11月21日办理了工程竣工验收备案，符合合同约定的可交付、入伙使用的实质条件；涉案小区南北走向公共道路早已建成使用，属相邻立新湖花园红线范围，不属于振昌公司获批规划建设施工金石雅苑的范围；涉案小区南北走向公共通道的争议属于历史遗留问题，与通道对接的道路振昌公司已按规划建设完毕，第三方设置障碍与振昌公司无关。涉案小区竣工验收后，主管部门为处理历史遗留问题协调提出修改原规划方案但未获多数业主同意，最终振昌公司仍按原批准规划于2016年11月24日通过建设工程规划验收，该延迟属情势变更，应将办证时间顺延至2017年7月24日。二、原告诉请振昌公司自2015年7月29日起给付逾期办证违约金，超过贰年诉讼时效。三、案涉的房屋买卖合同法律关系中，法律关系的主体、内容、客体均与旭生公司无关，基于合同相对性原则，旭生公司无需承担连带清偿责任。四、涉案小区开发建设中，旭生公司作为独立的经营主体未作为共同出售人，与振昌公司之间的合同仅双方有效，对合同当事人之外的其他人均无约束力，与原告无法律上的利害关系。综上，请求驳回原告全部诉请。被告振昌公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2013年10月16日，原告杨显英作为买受人、被告振昌公司作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的深圳市宝安区福永广深公路西侧金石雅苑第2栋8单元/座14层1402号商品房，用途为住宅，总价款人民币2185557元。合同第九条约定，振昌公司应于2014年12月1日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地籍测绘大队的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起20日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件五中第八条处理。合同第十三条约定，出卖人在本房地产交付买受人时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二）；出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，出卖人支付本房地产总价款0.1％的违约金给买受人，双方继续履行本合同，出卖人承诺在60日内交付该共用设施及附属配套项目。合同第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择“书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”的方式，在将本房地产交付给买受人之日起第240日内为买受人办理并取得《房地产证》。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担；合同第二十二条约定，出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十七条约定，本合同中的通知采用邮寄特快专递方式，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内的，在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。合同附件二为《共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间》，载明商业用房、垃圾收集站、社区警务室、停车场一并建成，验收合格时间为2014年12月1日。合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第一条载明卖方确认在签署本合同（含本补充约定及附件）时，卖方已向买方充分地解释了本合同及其附件和条款内容，买方已充分地理解其含义，清楚自己所享有的权利和应承担的义务。附件五第二条约定本房地产所涉的会所、地下停车场等的相关权益以及由此产生的其他权益归卖方所有，卖方可依法行使处分权和收益权，但不得改变其功能并应保证其处于正常的使用状态。附件五第六条对合同第九条补充约定，买方应于卖方发出的《入伙通知书》中通知的入伙日起5日内（验收期限）办理房地产交付手续，如买方未在上述时间内办理房地产交付手续及接收房产，则视为卖方已按期交付房地产并履行了本合同约定的房地产交付义务，同时与该房地产相关的一切风险责任均由买方承担，且买方自验收期限届满之日起交纳物业管理费等相关费用。卖方委托深圳市精诚物业管理有限公司协助卖方为买方办理本合同项下的房地产交付手续。附件五第七条对合同第十一条补充约定，买方确认本合同第十一条第一款所称的“买方对本房地产的验收”是指“买方检查核实所购房屋的座落位置、户型平面、竣工面积和房屋附属设施、设备是否与本合同相符，以及本房地产项目竣工验收程序及竣工验收备案文件是否符合政府相关法律法规的规定”；如本房地产项目已符合并完成政府规定的竣工验收备案手续并领取了《深圳市建设工程竣工验收备案表》回执，本房地产即符合合同约定的交付标准或条件；对于可能出现的房屋质量瑕疵则属于卖方保修范围，不构成买方拒绝收楼的理由，如买方以质量瑕疵为由拒绝接收本房地产的，卖方仅履行保修义务，本合同约定的房地产交付义务视为完成，与该房地产相关的一切风险责任均由买方承担。附件五第八条约定，卖方逾期交房超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，卖方按本房地产总价款10％向买方支付违约金；买方要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。附件五第十二条约定，卖方在本合同约定的交付之日起第240天内，办理房产登记申请表，并在《深圳特区报》或《深圳商报》上发布办理房地产证的公告，即视为卖方已履行了办证义务。附件五第十四条约定，本合同附件中的附图仅供参考，最终以政府验收结果为准（合同附件附图为《总平面图》、《立面图》、《楼层平面图》、《楼层剖面图》、《分户平面图》、《物业管理用房位置图》）。附件五第十五条约定，买方确认附件五是合同不可分割的组成部分，附件五与合同文本内容相冲突的，以附件五内容为准。合同签订后，原告付清了购房款。2013年9月6日，金石雅苑项目取得《深圳市房地产预售许可证》等。2014年11月5日，金石雅苑第1栋、8栋、9栋、10栋经消防验收合格；2014年11月21日，金石雅苑1栋（1座、10座塔楼）、2栋（8座、9座）取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年7月23日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出深规土宝函[2014]1027号《市规划国土委宝安管理局关于立新湖花园业主信访有关问题的答复意见》，就立新湖花园杨群女士等多位业主反映的金石雅苑项目修建消防通道侵占立新湖花园用地权益等问题的信访事项进行了答复。该答复意见内容如下：一、基本情况。立新湖花园（含A210-0024、A210-0025、A210-0029共三宗地）位于福永立新湖东侧，用地面积共19,877.2平方米。金石雅苑位于立新湖花园东侧、广深公路西侧，宗地号为Ａ210-××7，用地面积为19,833.15平方米。两项目均由振昌公司开发建设，从1992年至今，用地历史逾22年，其用地、规划及报建手续办理过程复杂，属历史遗留问题。（一）用地、规划等手续历史办理情况。1992年5月，振昌公司经出让取得7宗地土地使用权，用地面积共46,662平方米。1995年1月，振昌公司与福永物业公司作为开发单位共同申请上述7宗地块合宗，并取得了合宗后的建设用地规划设计要点，总用地面积46,784.6平方米，容积率≤3.05。规划要求：高层建筑四周留有消防通道，从临湖面至广深公路建筑应逐渐抬高，形成良好的景观效应；建筑物周边退红线东侧≥0米、南侧≥10米、西侧≥0米、北侧≥0米。1995年8月，振昌公司及福永物业公司共同申请办理现立新湖花园范围内8栋住宅的建筑报建（含总平面图）手续，取得《建设工程建筑许可证》。1995年10月，振昌公司及福永物业公司就上述合并后地块签订了用地合同，宗地号为Ａ210-××号，土地面积为46,785.5平方米，该用地合同第八条约定“乙方同意宗地图范围内的道路属于公益产权性质，无偿供车辆、行人通过，产权属于政府”。1995年11月至1996年6月，振昌公司和福永物业公司申请将Ａ210-××号宗地分宗为七宗地（宗地号分别为A210-0008、A210-0024、A210-0025、A210-0026、A210-0027、A210-0028、A210-0029）。1998年4月，立新湖花园内的8栋住宅在宝安区建设局办理了竣工验收手续。2002年1月，福永物业公司将其所占上述七宗地的5％土地使用权变更给振昌公司。2002年5月，振昌公司申请将未开发的四宗地（A210-0008、A210-0026、A210-0027、A210-0028）合宗为一宗地，合宗后宗地号为Ａ210-××3，并办理了《房地产证》（深房地字第××号），该房地产证上记载“深地合字（1995）4-052号《土地使用权出让合同书》用地分为七宗地，本宗地为七宗地中的A210-0008、A210-0026、A210-0027、A210-0028宗地合并后形成的宗地，本宗地拟建总建筑面积不超过79,678.88平方米”。2003年1月，振昌公司申请Ａ210-××3宗地（称为田园雅苑）建筑报建（含总平面图）手续，取得《建设工程规划许可证》；2003年4月，Ａ210-××3宗地项目名称正式命名为“金石雅苑”。后金石雅苑项目因经济纠纷导致项目烂尾，2008年10月，宝安区政府召开协调会（深宝府会纪[2008]285号）研究，同意先行办理已建成部分建筑的规划验收手续。2009年4月，按宝安区政府会议要求，Ａ210-××3宗地用地范围进行了微调，调整后用地面积为19,833.15平方米，并于2009年9月重新办理了《建设用地规划许可证》，该许可证相关规划设计要求沿用原A210-0008宗地规划设计要点内容。2009年9月，振昌公司按上述调整后范围签订了用地合同，宗地号调整为Ａ210-××7，用地面积为19,833.15平方米，另据了解，金石雅苑项目于2012年在宝安区建设局办理了《建设工程施工许可证》中施工单位、监理单位等变更手续，开始复工。（二）命名情况。1995年，A210-0008宗地项目原名称为“温馨花园二期”，1996年10月，经申请更名为“立新湖花园”。2003年1月，Ａ210-××3宗地项目报建时项目原名称为“田园雅苑”，2003年4月正式命名为“金石雅苑”。（三）公共配套建筑情况。公共配套幼儿园项目位于金石雅苑（宗地号Ａ210-××7）南侧，一栋1座和10座之间，建筑面积2,368.5平方米。（四）其他情况。关于部分业主投诉金石雅苑第8座住宅超出红线的问题，该局委托深圳市测绘大队进行了测量，根据深圳市测绘大队于2014年7月7日出具的测量报告显示，“金石雅苑建筑物（即第8座住宅）局部墙体抹灰及贴片稍微超出Ａ210-××7宗地红线（最大处为0.05米）”。二、有关问题的意见。（一）有关消防通道问题。立新湖花园由三个宗地组成，与金石雅苑有明确的宗地界线，两者分属不同宗地，均依法享有正当的合法权益，两者之间既有联系又有区别，既有整体性特点又有相对的独立性。历经分宗、合宗、再分宗、再部分合宗的工程，且烂尾导致前后开发时间超过15年，实际形成立新湖花园、金石雅苑两个项目，虽均由振昌公司开发建设，且在使用上也不可分割，但在时间、空间上均有区别，属于历史遗留问题。根据1995年用地规划审批情况，立新湖花园和金石雅苑是按同一宗地（A210-0008）进行统一规划的，小区配套的幼儿园属于同一宗地的公共配套设施，可为全体业主和周边区域居民提供配套服务。小区内的消防通道也属于公共性的基础设施，同样可为全体业主提供交通出行服务，是不可或缺的公用设施。金石雅苑建设的消防通道对其项目本身是必要的。同时，正在施工的消防通道的路面超出立新湖花园室外地坪标高约1.2米左右，且与立新湖花园之间的联系不够，对立新湖花园业主使用存在影响。考虑到项目历史情况，应当坚持实事求是的原则，正确处理彼此的相邻权问题，建议双方采取协商方式，加强沟通，达成共识。同时，建议通过技术措施对道路设计进行优化，尽最大可能降低道路标高、减少坡度，并安装防撞设施，做好排水工程，最大程度减小彼此间的不利影响，以达双赢效果。（二）关于建筑物超红线问题。根据相关规定，金石雅苑建筑物（即第8座住宅）测量误差在国家规范允许误差的范围内。2014年11月，振昌公司向原告邮寄了入伙通知书等相关文件材料。2014年11月底，原告向被告发出《拒绝收楼通知书》，称涉案商品房买卖合同所附总平面图中的消防通道、进出地下停车场的道路被堵，现无法使用，存在极大的消防隐患，且涉案房地产项目未取得规划验收合格证等，未达到交付使用的条件。之后，原告未办理入伙手续。庭审中，原告确认以2014年12月1日作为收楼时间。2015年1月14日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出深规土宝函[2015]45号《市规划国土委宝安管理局关于金石雅苑二期（馨领域）业主信访有关问题的答复意见》，就金石雅苑二期（馨领域）业主反映金石雅苑二期楼盘存在的问题及要求解决正常出入小区的门和路的问题进行了答复。该答复主要内容如下：2014年5月，开发商在建设立新湖花园和金石雅苑之间的小区道路时，因路面标高高出立新湖花园地面标高，引起立新湖花园业主对开发商强烈不满，造成两者之间矛盾冲突。经多次信访协调，立新湖花园业主提出降低路面标高、迁移化粪池、清理垃圾、恢复管线等要求已基本达到，但立新湖花园业主进一步提出北入口及小区道路禁止私人车辆通行等要求，由此引发金石雅苑一、二期和立新湖花园业主之间的权益纠纷，主要问题是：立新湖花园业主认为位于其宗地内的北入口及小区道路只能供行人和消防车辆通行，私人车辆不允许通行。金石雅苑一期业主认为他们从入住开始一直使用北大门进出，应维持北入口现状，私人车辆照常通行；金石雅苑二期业主认为必须要有正常出入的大门和通行道路，方便车辆行人进出，否则拒绝入伙。关于北入口及小区道路。该局在答复意见中称金石雅苑和立新湖花园原本是按同一宗地进行统一规划、分期建设，后因涉及经济纠纷、烂尾等形成现在的局面，因此，应本着尊重历史、实事求是的原则，按历史遗留问题来处理。北入口与之相连的小区道路是立新湖花园和金石雅苑的重要通道，这在1995年批准的总平面规划图中就已确立。虽然后来在2003年金石雅苑报建时该小区道路线位有所调整，但其作为南北走向小区道路的通行功能并未改变。北入口建成后，一直由立新湖花园和金石雅苑业主共用多年，事实上也是各方业主出行的重要通道。从尊重历史、照顾现状的角度出发，应继续保留北入口及与之相连的小区道路的通行功能，方便双方业主车辆和行人通行，同时为提供小区居住品质，控制行车范围，留出更多活动场地，采取相应的交通管理措施。具体交通组织方式为：一是维持北入口原共同使用的通行功能不变；二是私人车辆可从北入口进入后，通行至8座地下车库入口处驶入；三是车辆驶出10座地下车库出口后南行，再往东驶离小区；四是地下车库入口与出口之间的小区道路仅供消防车辆和行人通行，也可作为活动场所；五是地下车库出口和入口处采取减速措施，设置防撞设施。原告因振昌公司逾期交付房产于2015年诉至本院，请求被告应向其支付逾期交房违约金，振昌公司在该案中确认涉案小区由北朝南的道路系为涉案小区配套所兴建，立新湖花园小区业主与2014年12月份左右将上述道路堵塞；振昌公司同时确认上述道路在规划设计时亦为消防通道，但不在涉案小区的宗地范围，系在立新湖花园小区的宗地范围内。本院判令振昌公司按照合同价款的每日万分之一的标准，支付各案原告2015年10月9日前的迟延交房违约金。原告与振昌公司均不服提起上诉，原、被告在二审中确认，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附图1《总平面图》中标识涉案小区车辆需经过南北走向的消防通道出入涉案小区地下车库。另外，针对各案原告拒绝收楼的意见，振昌公司答复：涉案房产及公用设施和配套项目已按规划文件建成并经验收合格，可供小区业主使用。深圳市中级人民法院于2016年3月30日作出（2016）粤03民终1519-1568号民事判决书，认为振昌公司在向各案业主交付涉案房产时，不能依照双方签署之《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件《总平面图》的标识将南北走向的道路交付给各案原告正常使用，不符合双方约定的交付条件，各案原告有权拒绝入伙并要求被告承担逾期交房违约金，并判决被告向各案原告按照房屋总价款日万分之四的标准，支付原告2014年12月1日起至2015年10月9日的逾期交房违约金，此后的违约金，原告可待实际损失发生后另行主张。由于振昌公司未履行生效判决，原告申请强制执行，原告称在上述执行案件的执行过程中，经执行法官调查，查实旭生公司是涉案金石雅苑房地产项目与振昌公司的合作开发方，因此请求旭生公司对振昌公司的债务承担连带责任。经本院查询，本案原告作为申请执行人申请对振昌公司执行生效判决确定的债务的执行案件立案于2016年8月9日，因被执行人振昌公司目前没有可供执行的财产，且申请执行人在指定期限内不能提供财产可供执行而终结该次执行，终结该次执行程序的裁定书于2016年10月31日作出，在相关执行案件的卷宗内，可以查询到上述深圳市中级人民法院于2012年8月24日作出的（2005）深中法民五初字第116号民事调解书等证据。深圳市中级人民法院于2012年8月24日作出的（2005）深中法民五初字第116号民事调解书中查明以下事实：2002年2月28日，旭生公司与振昌公司签订《合作开发商品房合同书》，约定由旭生公司出资，振昌公司提供土地使用权，共同开发涉案金石雅苑项目。2004年6月8日，双方又签订一份《合作开发商品房补充合同书》，对合作开发涉案项目进行了补充约定。后来双方发生纠纷，经深圳市中级人民法院组织调解，双方就金石雅苑项目已经建成并办理了初始登记和分户登记的房产以及尚未完成建设和办理预售许可的房屋均达成处理协议。其中调解协议第二条为“双方继续以合作形式完成金石雅苑项目开发。旭生公司承担未完工的第1、8、9、10栋后续所需的全部建设开发资金、税费并负责建设施工工作，负责办理项目复工及后续的全部行政审批、预售许可、竣工验收备案、办理房产证等一切开发工作，并承担一切开发未完工项目（第1、8、9、10栋）产生的法律责任和经济责任。振昌公司不承担任何出资义务，但应协助旭生公司完成上述事项所需文件”。调解协议第八条“双方按以下约定对金石雅苑项目房产进行分成”中约定：项目未完工的第1、8、9、10栋（含第8、9栋地下室）房产及依法选聘前期物业管理企业的权利由旭生公司分得，振昌公司另行开立专用账户供旭生公司收取第1、8、9、10栋房产售楼款，该账户由旭生公司管理、使用。本案庭审中，原告确认：其已实际接收房屋，但同时表示不认可涉案房屋符合交楼标准；振昌公司未在《深圳特区报》或《深圳商报》上发布办理房地产证的公告，亦未书面通知其共同向房地产权登记机关申请房地产转移登记；其于2017年11月22日取得涉案房屋不动产权证书，不动产证号为粤（2017）深圳市不动产权第0211540号。另查，为查明案件事实，本院分别向深圳市不动产登记中心、深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局查询涉案房地产项目情况，相关复函如下：1.深圳市不动产登记中心出具复函（深不动产登函[2016]611号）称，金石雅苑2期（宗地号为Ａ210-××7，共“1-1栋、2栋”两栋建筑物）已于2013年9月6日取得深房许字（2013）宝安010号《深圳市房地产预售许可证》，截至2016年11月9日，开发商振昌实业（深圳）有限公司尚未向我中心递交金石雅苑2期房地产初始登记的申请。根据《不动产登记暂行条例》及《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定，金石雅苑2期须由开发商振昌实业（深圳）有限公司备齐相关资料申请办理该项目的房地产初始登记后，购房业主方可申请办理分户的《不动产权证书》。2.深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局复函（深规土宝函[2016]1809号）称，金石雅苑项目因竣工面积超用地合同规定面积，但开发商振昌实业（深圳）有限公司迟迟不愿就超面积部分补缴地价及完善用地手续，故其不具备申请规划验收条件。考虑到该项目涉及重大信访维稳案件，另外该项目从技术上也基本达到规划验收要求，同时为切实维护金石雅苑二期购房已入住业主合法权益，并推动信访问题的解决，根据区政府工作要求，我局于2016年11月25日主动办理该项目规划验收，核发《建设工程规划验收合格证》（深规土建验BA-2016-0039号），同时在证中备注建设单位为“缺（涉及重大信访，主动办理）”，并同步追缴该项目所欠缴的地价。3.深圳市不动产登记中心出具复函（深不动产登函[2020]136号）称，2017年11月2日，振昌公司和杨显英共同申请办理了涉案房屋不动产的转移登记，不动产证号为粤（2017）深圳市不动产权第0211540号。4.深圳市不动产登记中心于2020年3月27日出具的不动产权资料电脑查询结果表显示：振昌公司于2017年6月9日经核准办理了涉案小区房屋初始登记；涉案房屋100%产权于2017年11月20日经核准由振昌公司转移登记至原告杨显英名下。本院认为，本案原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于逾期办证的违约金。本院认为，《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择“书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”的方式，在将本房地产交付给买受人之日起第240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。附件五第十二条约定，卖方在本合同约定的交付之日起第240天内，办理房产登记申请表，并在《深圳特区报》或《深圳商报》上发布办理房地产证的公告，即视为卖方已履行了办证义务。由此可知，合同附件五第十二条已经变更了合同第二十一条关于被告履行办证义务的约定，即当被告在合同约定的交付之日（2014年12月1日）起第240天内，即2015年7月28日之前，办理房产登记申请表，并发办理房地产证的公告，即视为振昌公司已履行了办证义务。被告逾期未履行上述义务，应依约承担逾期办证的违约责任，即自2015年7月29日起，按照房屋总价款日万分之四的标准支付逾期办证违约金。因被告振昌公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院对原告提交的关于振昌公司是否履行了办证义务的庭审陈述予以确认。依据深圳市不动产登记中心的复函确认振昌公司和杨显英于2017年11月2日共同申请办理了涉案房屋不动产的转移登记，可知振昌公司于2017年11月2日履行了合同约定的办证义务，因此，逾期办证违约金应计至2017年11月2日。原告主张计至其取得不动产权证书日期即2017年11月22日，没有依据，本院不予支持。关于诉讼时效的认定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。民法总则于2017年10月1日起施行。本案中，按照合同约定振昌公司应于2015年7月28日之前为原告办理不动产权证，依据本院认定的事实，振昌公司实际于2017年11月2日才履行办证义务，因此振昌公司逾期办证的违约责任于2017年11月2日届至履行期限，因此，原告于2019年11月29日起诉，没有超过法律规定的诉讼时效。因此，振昌公司应向杨显英支付逾期办证违约金，违约金以2185557元为基数，按照日万分之四标准计算，自2015年7月29日计至2017年11月2日，共计722982.26元（2185557元×0.0004×827）。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。关于旭生公司责任的认定。合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让建设用地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。当事人共同承担开发房地产的经营风险，是认定合作开发房地产合同性质的关键。认定当事人是否共担经营风险，应当依据合同权利义务关系的内容判断。双方庭审时争议的焦点在于旭生公司和振昌公司之间关于金石雅苑合作开发的关系是否能够认定为合作开发房地产合同关系。对此，本院认为：本案中，振昌公司为出地方，旭生公司为出资方，双方2002年签订的《合作开发商品房合同书》中已经约定双方共同成立领导小组，成立共管账号，对大额项目支出由双方指派管理人共同签名才能支出。可见，双方合作之初就是共同经营、共同管理的模式。后根据振昌公司与旭生公司达成和解协议而制作的（2005）深中法民五初字第116号民事调解书中，振昌公司与旭生公司继续以合作形式完成金石雅苑项目开发，第1、8、9、10栋房屋的全部后续建设开发资金、税费、建设施工工作，项目复工及后续的全部行政审批、预售许可、竣工验收备案、办理房产证等一切开发工作均由旭生公司承担，且旭生公司应当承担一切开发未完工项目（第1、8、9、10栋）产生的法律责任和经济责任，销售该四栋房屋的房款也全部由振昌公司为旭生公司开立专户收取，而原告所购买的房屋属于上述第8栋，根据上述约定，旭生公司实际上不仅承担了出资义务、享受了利润，而且承担经营风险，应当认定双方之间构成合作开发房地产关系。在合作开发房地产法律关系中，合作各方对因合作开发房地产产生的债务应当承担连带责任。合作方以合同相对性原则为由主张不承担连带责任的，不应当予以支持，因此，原告提出的要求旭生公司承担连带责任的诉讼请求，依法应当予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告振昌实业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告杨显英支付逾期办证违约金人民币722982.26元；二、被告深圳旭生实业集团有限公司应对上述振昌实业（深圳）有限公司的债务承担连带责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11195.92元、保全费4217.96元，由原告负担受理费251.92元、保全费94.96元，由两被告负担受理费10944元、保全费4123元。原告已预交受理费11195.92元、保全费4217.96元，其中受理费10944元、保全费4123元由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费受理费10944元、保全费4123元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员 娄   靓人民陪审员 陈 燕 华人民陪审员 莫 万 年二〇二〇年四月二十九日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 李 玉 婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。