北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13676号原告：王兴云，男，1941年11月26日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨成，北京劲翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群英，女，1964年6月4日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：陈铭，男，1955年11月7日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵志贤，女，1967年7月14日出生，汉族，住北京市丰台区。原告王兴云与被告陈铭租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兴云及其委托诉讼代理人杨成、王群英，被告陈铭及其委托诉讼代理人赵志贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兴云向本院提出诉讼请求：1、判令陈铭与北京市昌平区小汤山镇赴任辛庄村股份经济合作社签订的解约协议中解约补偿款1514639.28元归王兴云所有；2、诉讼费由陈铭承担。事实和理由：2001年4月8日，王兴云与陈铭签订《协议书》，约定陈铭将从北京市昌平区小汤山镇赴任辛庄村民委员会（以下简称赴任辛庄村委会）处承租来的、位于昌平区小汤山镇沙顺公路北、赴任辛庄村东的用于承包经营种养殖开发的农村集体所有土地转租给王兴云使用，租期为2001年4月8日到2010年4月7日。2010年12月12日，王兴云与陈铭将上述协议续签2年。租期届满后，王兴云继续使用租赁物，转为不定租赁期。王兴云接收土地后，投入大量资金进行土地平整，通水通电，建设房屋用于生产经营。2017年，北京市实施“疏解整治促提升”专项行动，腾退清理集体土地上非住宅房屋，王兴云的房屋属于被清理之列。根据相关腾退政策，赴任辛庄村委会只跟陈铭签订腾退协议，相应的腾退补偿款也将打入陈铭账户。2018年10月18日，陈铭与北京市昌平区小汤山镇赴任辛庄村股份经济合作社（以下简称赴任辛庄合作社）签订《解约协议》，约定解除陈铭与赴任辛庄合作社之间在1998年签订的《农村集体所有制土地租赁合同》，赴任辛庄合作社补偿陈铭1514639.28元。由于涉案土地上的建筑物均由王兴云所建，故土地上建筑物的所有补偿应归王兴云所有。北京市金利安房地产评估咨询有限公司评估单结果显示，涉案地块上的建筑物及装修附属物等总价值为1798820元。又由于解约协议约定的补偿数额低于评估结果，王兴云认为解约协议中的补偿数额应当是对地上物及装修附属物等的补偿，应归王兴云所有。现陈铭拒绝按照相关腾退政策给付王兴云各项腾退补偿补助款，故诉至法院，请求依法判决。被告陈铭辩称，首先，此案陈铭不同意王兴云的全部诉讼请求。陈铭没有占王兴云的任何财物，既不欠一分钱，也不占一片瓦。事实恰恰相反，王兴云蔑视法律的尊严和权威，至今尚未履行法院判决，非法侵占陈铭的土地，拒绝返还已经法院判决的土地使用费。其次，王兴云与陈铭现在无任何关系。2016年12月7日，陈铭就王兴云不履行双方于2001年4月8日签署的《协议书》，将王兴云诉至昌平区人民法院，诉讼请求第5项，请求判令王兴云恢复院子原样。2018年10月22日，昌平区法院一审认定原、被告2001年4月8日签署的《协议书》无效，判决王兴云于判决生效后30日内，自行拆除在昌平区小汤山镇赴任辛庄村涉案1亩土地上的建筑物，将土地恢复原状后返还给原告陈铭，也就是本案被告。2018年12月18日，北京市第一中级人民法院对王兴云不服昌平区人民法院的一审判决的上诉请求，作出驳回上诉，维持原判的终审判决。同时认定，王兴云在昌平区小汤山镇赴任辛庄村涉案1亩土地上的建筑物，没有任何相关部门的行政审批手续。现在的问题是王兴云必须严格履行法院的判决。2019年3月15日，陈铭在王兴云拒不履行一审二审判决的情况下，向昌平区人民法院申请强制执行。再次，陈铭作为答辩人必须严正指出，此案王兴云未经规划审批手续，擅自在农用土地上利用被告的院子北墙建造二层楼房及其他建筑物，并将建筑物出租他人牟利，改变了土地的性质和用途。原告无视国家法令，在农用地上修建楼房，其行为是非法行为，其建筑物是违法建筑，其本质违反了《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》。国家法律明文规定，拆除违法建筑，不予补偿。王兴云必须为自己的违法行为承担一切后果。最后需要指出的是《小汤山镇赴任辛庄村集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施细则》于2018年8月21日颁布实施，与本案无关，赴任辛庄村与王兴云也无任何关系。赴任辛庄村对陈铭承包土地内的所有建筑和树木进行了评估，王兴云的楼房和平房都是靠陈铭院子北墙建的，院子围墙都是由陈铭出资建的，土地使用权属于陈铭，因此陈铭主张他建筑物二分之一的财产权利，一亩面积内的树木，他可以移走。一亩以外的所有建筑和树木都属于陈铭。2019年10月10日，陈铭已经通知赴任辛庄合作社法定代表人齐少春，由于以前签署的小汤山镇集体土地上非住宅房屋解约协议，涉及第三方违建物，在法院对第三方违建物的判决之前，因此协议内容存在与法院最终判决不符的问题，鉴于上述原因，陈铭通知齐少春解除在2018年10月18日签署的协议。综上，请求驳回王兴云的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经过审查确认的证据，对本案的事实，本院认定如下：2001年4月8日，陈铭（甲方）与王兴云（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意以优惠价将其租赁的位于昌平区小汤山镇赴任辛庄村总面积为6.4亩土地中的1亩转租给乙方；租赁期限为10年，自2001年4月8日起至2010年4月7日止；1亩土地的租金，前5年每年2000元，后5年每年3000元，10年共计2.5万元；甲方同意乙方利用其北墙修建乳鸽饲养房，保证水电供应。乙方在本协议租赁期满后将酌情处理其地上建筑物。2010年12月12日，双方协商一致，就上述2001年4月8日签订的《协议书》延期2年。2018年10月18日，陈铭（乙方、被腾退人）与赴任辛庄村委会、赴任辛庄合作社（甲方、腾退人）签订《小汤山镇集体土地上非住宅房屋解约协议》（协议编号赴任辛庄村015号），约定：甲乙双方于1998年10月29日签署的《农村集体所有制土地租赁合同》，自本协议签署之日起解除。自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止；双方之间不存在任何争议及纠纷，任何一方均不得以任何理由、任何方式，包括但不限于诉讼、信访等向对方主张任何权利。本协议解约补偿款为1514639.28元，该款项为甲方提前收回土地及地上物所需全部补偿费用（包括但不限于承租或承包合同解除所涉补偿等），除此之外，甲方无需再支付其他补偿。本协议履行中如发生争议，应首先协商解决；协商不成，任何一方均可向北京市昌平区人民法院提起诉讼。本协议自双方签字、盖章之日起生效。协议还约定了其他内容。协议尾部盖有赴任辛庄合作社、赴任辛庄村委会的公章及陈铭的签字摁印。经王兴云申请，本院出具调查令，王兴云向相关评估公司调取了《北京市非住宅房屋拆迁估价结果通知单》两份，并当庭出示，用以证明地上物的评估价值。其中一份估价通知单中房屋重置成新价为1196310元（总建筑面积928.48平方米）；装修、设备、附属物补偿价433057元（其中装修120727元，设备附属物312330元），装修、设备、附属物补偿价中包含院墙131711元（489.5平方米）；重置成新总价为1629367元。另一份估价通知单中房屋重置成新价为155758元（总建筑面积148.2平方米）；装修、设备、附属物补偿价13695元（其中装修5553元，设备附属物8142元）；重置成新总价为169453元。对于两份估价通知单总金额与解约协议中约定的解约补偿款数额不一致，王兴云称根据其当庭提供的《小汤山镇赴任辛庄村集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施细则》第十九条第二款第2项的规定，房屋补偿款实际是按照估价通知单上房屋重置成新价的70%进行补偿，两份估计通知单房屋重置成新价相加乘以70%为946447.6元；装修、设备、附属物补偿按照估价通知单全额补偿，共446752元；腾退补助费根据实施细则第二十条中3的规定按建筑面积乘以每平方米25元计算，根据两份估价通知单所载建筑面积相加乘以25元为26917元；根据王兴云向评估机构核实，树木补偿款为19197元；空调移机费每个空调400元，8个空调，共计3200元；上述数额相加为1442513.6元，根据实施细则第二十二条，在总金额基础上奖励5%，1442513.6元×1.05=1514639.28元，即解约协议约定的补偿款数额。王兴云称上述第一份估价通知单涉及的是王兴云承租的1亩土地上的房屋（幢号为1、2、3、4、5、6、9）；第二份估价通知单涉及的是1亩土地之外的房屋（幢号为8）。王兴云称估价通知单上的房屋均系其所建，陈铭不予认可，称其出租给王兴云的土地为1亩，对1亩土地以内的房屋其认可是王兴云所建，1亩土地以外的房屋是陈铭自己所建。结合估价通知单和本院现场勘验照片，陈铭指认估价通知单中的幢号为8的房屋为其所建的东南角的房屋，王兴云认可幢号为8的房屋在其承租的1亩土地以外，但称系自己所建。对于估价通知单中的院墙（估价金额131711元）489.5平方米，陈铭称涉案土地四周的大院墙系自己所建，王兴云认可外围院墙非王兴云所建，但称中间院墙系王兴云所建，对于估价通知单上共计489.5平方米的院墙各自分别建了多少，双方均表示说不清楚。王兴云称涉案土地上还种有树木，树木均在其所承租的1亩土地之外，是王兴云种的，陈铭称树木有王兴云所种也有陈铭所种，但树木均在王兴云承租的1亩土地之外，1亩土地之外的补偿应当归其所有。案件审理过程中，本院向评估公司调取了《小汤山镇集体土地上非住宅房屋自主腾退预分方案》，并经与赴任辛庄合作社核实，该预分方案即关于涉案土地上房屋及附属物等解约补偿款1514639.28元的实际组成部分。该预分方案载明：被腾退人陈铭，总建筑面积1087.04，建筑面积10年12月6日前1076.68，建筑面积13年3月28日后10.36，重置成新价946447.6，装修及附属物446752，搬家补偿26917，林业勘察19197，政策性补偿3200，奖励费72125.68，总计1514639.28。双方对该预分方案没有意见，王兴云称预分方案上的政策性补偿3200元即其所述的空调移机费。陈铭称搬家补偿和政策性补偿（空调移机费）其不主张，奖励费请求酌情给其一定的分成。王兴云向本院提交赴任辛庄村委会盖章的情况说明（时间为2019年12月10日）一份，内容为“赴任辛庄村非宅腾退项目，被腾退人陈铭与本村委会签订合同的土地范围内的建筑物、设施等已由评估公司评估定价，此款已到本村股份经济合作社账户。特此说明”。陈铭认可该情况说明的真实性。经本院核实，截止案件审理期间，解约补偿款尚未支付。王兴云称其已从涉案土地上搬离，并将其所建房屋及附属物交付给赴任辛庄村组织。另查，陈铭诉王兴云租赁合同纠纷一案，本院经审理，于2018年10月22日作出（2017）京0114民初3033号民事判决书。该判决书中本院认定陈铭、王兴云于2001年4月8日签订的《协议书》无效。此外，该判决书中查明“陈铭认可当初交付王兴云涉案1亩承租土地时为空地。王兴云陈述此后10年一直无法联系到陈铭；陈铭亦未举证证明其向王兴云主张过租金。王兴云在使用上述涉案土地时，未经相关行政职权部门审批，于2003年左右自行在承租的1亩土地上建设了二层楼房一栋；同时王兴云在承租的1亩土地上还建设了平房6间及卫生间（2间）、厨房（1间）、库房（1间）”。王兴云不服，上诉于北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终10029号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。王兴云称该判决书中的二层楼房是估价通知单中的幢号1、2房屋，平房6间是幢号3、4房屋，卫生间是幢号9房屋，厨房是幢号5房屋，库房是幢号6房屋。上述事实，有协议书、自主腾退补偿补助实施细则、解约协议、非住宅房屋拆迁估价结果通知单、情况说明、民事判决书、自主腾退预分方案、照片及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王兴云与陈铭所签《协议书》已经本院生效判决认定为无效。包括王兴云租赁部分在内的涉案土地现面临拆迁腾退，陈铭就涉案土地与赴任辛庄村委会、赴任辛庄合作社签订了解约协议，涉案土地上的房屋及附属物等的价值已转化为解约补偿款，故需对补偿款进行分割。1、重置成新价946447.6元（1196310元×70%+155758元×70%），其中在王兴云承租的1亩土地上所建房屋的补偿款837417元（1196310元×70%）应归王兴云所有；幢号为8的房屋在王兴云承租的1亩地之外，王兴云虽称系其所建，主张该部分房屋的补偿款归其所有，但其并未提供证据予以证明，且陈铭不予认可，故本院不予支持，陈铭主张王兴云所建二层楼房和平房搭建在其所建北墙之上，故要求二层楼房和平房的补偿款40%归其所有，依据不足，本院不予采信。2、装修及附属物补偿价446752元（433057元＋13695元），其中院墙补偿价131711元（489.5平方米），涉案土地院墙系双方共同所建，故该部分补偿款应由王兴云和陈铭共同所有，双方均表示对各自所建占多少说不清楚，考虑到涉案土地四周的大院墙系陈铭所建，中间院墙系王兴云所建，本院酌情确定31711元归王兴云所有；对于1亩地之内的其余装修、设备及附属物的补偿价301346元（433057元－131711元）归王兴云所有。3、搬家补偿26917元，陈铭表示不主张，本院不持异议，该部分归王兴云所有。4、林业勘察19197元，经核实该部分系树木的补偿款，双方均认可树木在王兴云承租的1亩地之外，故王兴云主张该部分补偿款归其所有，依据不足，本院不予支持。5、政策性补偿3200元，经核实该部分系空调移机费，陈铭表示不主张，本院不持异议，该部分归王兴云所有。6、奖励费72125.68元，根据相关政策，在规定的奖励期内签订腾退补偿协议，且在约定的期限内搬迁完毕的，可根据不同奖励期给予被腾退人货币奖励，奖励金额不超过该非住宅房屋腾退补偿补助总额的5%。陈铭系腾退补偿协议签订人，王兴云占有、使用部分涉案土地，故该部分应由双方共同取得，本院酌情确定36062.84元归王兴云所有。王兴云主张涉案土地上房屋均系其所建，其应获得全部解约补偿款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈铭之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈铭与北京市昌平区小汤山镇赴任辛庄村民委员会、北京市昌平区小汤山镇赴任辛庄村股份经济合作社签订的《小汤山镇集体土地上非住宅房屋解约协议》约定的解约补偿款1514639.28元中的1236653.84元归王兴云所有；二、驳回王兴云的其他诉讼请求。案件受理费18432元，由王兴云负担2502元（已交纳），由陈铭负担15930元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  谢 肖人民陪审员  赵惠云人民陪审员  李桂云二〇二〇年四月十七日书 记 员  张秋菊