福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初7198号 原告:王伟彬，男，1986年6月27日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：洪丽萍、付丽，福建顺济律师事务所律师。 被告：福建省惠安县惠石置业有限公司，住所地惠安县螺城建设北路124号，统一社会信用代码91350521156234225L。 法定代表人：苏仲辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈秀飞、黄静，、实习律师。 原告王伟彬与被告福建省惠安县惠石置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟彬的委托诉讼代理人洪丽萍（第二次）、付丽（第一次），被告福建省惠安县惠石置业有限公司的委托诉讼代理人陈秀飞、黄静（第一次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟彬向本院提出诉讼请求:判决被告赔偿原告损失230020元｛其中包含重新修复的费用约76000元、房屋贷款利息损失（按月利率0.5%自2014年1月起计算至2019年9月计64260元）、原告因无法使用该房屋的可得利益损失（参照当地同类房屋的租金标准即每月1200元自2014年1月起计算至2019年9月计81600元）、已支付的物业服务费（每月120元自2014年1月起计算至2019年9月计8160元）｝，上述房屋贷款利息损失、租金及物业费均应计算至房屋修复完交原告入住后为止。事实和理由：原告于2012年3月31日向被告购买位于惠安县的房产，双方签订《商品房买卖合同》1分，主要约定：面积为86.71平方米，每平方米3133.74元，总价271163元。原告支付首付款82163元，余款189000元办理按揭贷款，目前仍在还贷中。依照合同约定，被告于2013年6月份将房屋交付给原告，随后原告开始着手进行装修。装修期间，原告即发现卫生间出现严重的漏水问题，原告多次要求物业处理，致使整个装修项目进度延缓。直到2016年初，原告准备搬迁入住时，发现该房屋客厅天花板出现大面积露筋及裂痕等质量问题，存在严重的安全隐患，根本无法居住，原告只能举家在外租房。之后，原告不断与被告进行协商解决，但均没有结果。无奈之下，原告只能向惠安县人民政府进行信访，寻求解决方案，经惠安县住房和城乡规划建设局的调查核实，原告所诉的质量问题确实存在，但被告至今无法提出合理修复及赔偿方案。涉案房屋因存在巨大安全隐患，根本不适合居住，对此被告存在明显的过错，故应赔偿原告的上述经济损失。 被告福建省惠安县惠石置业有限公司辩称，原告的各项诉求，缺乏基本事实和法律依据，应当予以全部驳回。一、原告没有证据证明案涉房屋存在质量问题。原告所述的房屋露筋问题，可能由多种原因导致，并不当然属于房屋质量问题，是否系房屋质量导致，缺乏证据证明。二、2017年4月13日，被告在接到原告向物业公司反映案涉房屋客厅及天花板出现露筋问题后，被告已经及时组织专业人员进行现场勘查，并委托相关机构制定修复方案，但是由于原告拒不配合，导致修复无法完成。因此，由此导致相关损失应当由原告自行承担。三、原告所提各项诉求缺乏法律和合同依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告是经营房地产项目投资、房地产经营与开发、物业管理的有限公司。2012年3月31日，原告向被告购买其开发建设的位于惠安县，建筑面积86.53平方米，总价款271163元，双方签订《商品房买卖合同》及附件，该合同第十五条主要约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，出卖人不承担责任。但可协助维修，维修费用由购买人承担。”2012年5月15日，原告付清案涉商品房全部购房款。2013年6月份涉案商品房交房，原告在交房后，着手进行装修，2016年初准备入住，原告主张2017年10月3日正式入住。原告曾于2018年2月8日因本案纠纷提起诉讼，后于2018年10月22日撤回起诉，该民事裁定书于2018年10月31日发生法律效力。诉讼中，本院根据原告的申请，委托福建省永正工程质量有限公司对案涉房屋存在的天花板露筋、裂痕等问题是否会影响正常居住及对房屋存在的露筋、裂痕、渗水等质量问题的原因进行鉴定，该公司于2020年1月10日作出〔2019〕建筑鉴字第Ａ146号专家鉴定意见书，鉴定意见为：1、案涉房屋存在的天花板露筋、裂痕等问题不会影响正常居住；2、案涉房屋存在露筋原因：钢筋保护层厚度不足等施工工艺引起的；房屋裂缝原因：原告自身施工墙体与梁交接处施工不到位导致；原告房屋主卧、阳台天花板渗水原因：是楼上605室阳台防水施工不到位导致；原告房屋次卧天花板渗水原因：是楼上605室卫生间防水不到位导致（现已修复）；原告房屋书房天花板渗水原因：外墙漏水（含窗边泡沫胶接缝）。原告为此支付鉴定费用25000元。本院又根据原告的申请，委托福建省成达工程管理有限公司对重新修复案涉房屋存在的露筋、裂痕、渗水等质量问题所需的费用进行评估和案涉房屋有无重新整层粉刷及重做防水的必要，若有必要，则对重新粉刷及重做防水层所需的费用进行评估，该公司于2020年1月12日作出成达〔2019〕造价鉴字第Ａ146-1号专家鉴定意见书，鉴定意见为：1、重新修复案涉房屋的露筋、裂痕、渗水等质量问题所需的费用评估中施工工艺不到位原因造成的修复费用为19474元；施工不到位原因造成的修复费用为8523元；2、案涉房屋没有重新整层粉刷及重做防水的必要。原告为此支付鉴定费用16762元。本院根据原告的申请，还委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对案涉房屋自2014年1月至2019年9月止的租金统计价格进行评估，该公司于2020年2月28日作出鑫八闽价鉴（2020）119号评估意见书，评估的租金价格为102600元。原告为此支付评估鉴定费10000元。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、个贷还款计划、房屋所有权证、民事裁定书和法律文书生效通知书各1份，本院根据原告的申请委托鉴定机构作出的〔2019〕建筑鉴字第A146号专家鉴定意见书、成达〔2019〕造价鉴字第A146-1号专家鉴定意见书、鑫八闽价鉴（2020）119号评估意见书各1份和评估费用发票3份，以及原、被告双方的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原、被告于2012年3月31日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自的义务。原告根据合同交付了全部房价款，被告理应按约向原告交付质量合格的房屋。然根据房屋质量司法鉴定意见书的鉴定意见，讼争房屋存在露筋和外墙漏水的质量问题，系被告施工工艺不到位原因造成。根据修复费用司法鉴定意见书的鉴定意见，因讼争房屋存在露筋和外墙漏水的质量问题的修复费用为19474元，在本院审理过程中尚未修复，被告应给予原告维修费用。在修复期间，案涉房屋无法正常居住使用，必然会给原告造成一定的经济损失，根据本案实际情况，酌情确定修复期间为2个月，标准按双方认可的月租金1800元计算，计3600元，被告应给予原告赔偿。原告对房屋质量司法鉴定意见书和修复费用司法鉴定意见书提出异议，认为鉴定意见中的不影响正常居住的结论不客观和无需重新做防水层的结论与事实不符及修复费用的鉴定明显偏低，但没有提出相反的证据加以证实，理由根据不足，不予采纳。原告主张被告应赔偿其重新修复的费用76000元、房屋贷款利息损失、原告因无法使用该房屋的可得利益损失，均没有事实和法律依据，不予支持。关于原告主张被告赔偿其已支付的物业服务费，房屋交接后的物业费应由业主承担，同时物业费属于物业公司向业主收取并用于小区公共部位的保洁、安保以及公共设施的维护的费用，与讼争房屋出现的质量问题之间尚缺乏关联性，因此原告的该项诉讼请求，依据并不充分，故本院难以支持。被告主张案涉房屋不存在任何质量问题及原告不配合被告相关修复工作所产生的损失应由原告自行承担等抗辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。原告诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告福建省惠安县惠石置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王伟彬经济损失23074元。 二、驳回原告王伟彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4750元，减半收取2375元，由原告王伟彬负担2137元（多预交的2613元予以退回）；被告福建省惠安县惠石置业有限公司负担238元，应于本判决生效之日起十日内缴交。鉴定费51762元（25000元+16762元+10000元）已由原告王伟彬支付，由原告王伟彬负担30881元（12500元+8381元+10000元）；被告福建省惠安县惠石置业有限公司负担20881元（12500元+8381元），应于本判决生效之日起十日内支付原告王伟彬。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄桂德 二〇二〇年四月二十二日 书记员  庄珊珊 附本案适用的主要法律条文和申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。