上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初47456号原告：上海太平洋房屋服务有限公司，注册地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：傅薇。委托诉讼代理人：陈曦。被告：董晓玲，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴鸿业，上海日盈律师事务所律师。原告上海太平洋房屋服务有限公司与被告董晓玲居间合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告上海太平洋房屋服务有限公司的委托诉讼代理人陈曦，被告董晓玲及其委托诉讼代理人吴鸿业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海太平洋房屋服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告居间服务费人民币(币种下同)100,000元。事实和理由：2017年3月21日，经由原告居间介绍，被告(买受人)与案外人(出卖人)签订关于上海市闵行区腾冲路XXX弄XXX号XXX室之房屋的《上海市房地产买卖合同》，并与原告签订《佣金确认单》，约定就原告提供的该居间服务，被告应支付原告居间服务费共计180,000元，后因被告原因导致交易无法继续进行，但被告至今未支付原告任何居间服务费。根据法律相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原告现特向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告董晓玲辩称，一、原告存在欺骗诱导消费者置换房屋的行为。原告作为房产中介，利用客户的信任和信息不对称，故意虚高被告置换房产价格和提供虚假市场信息，诱导被告在未挂牌出售卖掉自己房产之前，提前和案外人签订了涉案房地产买卖合同并支付11万元定金。被告作为购房者，出于对原告的信任与其签订了《房地产居间合同》(独家委托出售)，并相信原告会在委托时间内帮助其对外出售掉自己的房屋，获得用于支付涉案房款的情况下才与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，而事实上因原告未能在约定期限内为被告找到合适买家，致被告一时无法筹集到涉案房屋的钱款用于支付案外人的后续房款，影响到买卖双方交易的顺利进行，最终导致被告向案外人支付了11万元的违约金。原告作为一家专业的房屋中介机构,负有对买卖双方订立及履行合同过程中提供可靠的咨询性意见、审核义务和协商协助义务。因此,原告对《房地产居间合同》和涉案的《上海市房地产买卖合同》无法实际履行存在着不可推卸的责任。根据合同法第四百二十五条规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”,原告的上述行为,已损害了作为委托人的被告利益,原告无权要求被告支付居间服务费。二、原告的居间服务费约定不明，且佣金确认单条件未满足而无效。本案中,原告虽促成被告与案外人订立《上海市房地产买卖合同》,但是原告、被告及案外人三方没有签订居间合同,也未对原告的居间服务金额,居间服务费的承担,支付方式和违约责任进行明确约定,退一步讲,即使原告想省略居间合同,但是被告与案外人订立的《上海市房地产买卖合同》中也没有任何条款就被告应支付原告的居间服务金额,服务费的承担,支付方式和违约责任进行明确约定。原告起诉要求被告支付居间服务费100,000元的计算标准没有任何法律或合同依据。另外,涉案《佣金确认单》书写注明约定,乙方于3月22日之前支付陆万,2017年6月30日之前且卖掉房子(即被告本人房屋卖掉)支付捌万元整,过户之前支付肆万元整。支付甲方服务费拾捌万元整。被告的真实意思表示是明确认为其委托原告出售的本人房屋在出售掉后才需要支付居间服务费,若未出售卖掉房子则无需支付居间服务费。被告是基于对原告作为房屋买卖居间人专业知识的信赖,与原告订立了《房地产居间合同》(独家委托出售)前提下,才在原告提供的《佣金确认单》注明并签字确认。根据合同法第四百二十六条规定;“对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。”因此,被告签订的《上海市房地产买卖合同》没有就原告的居间服务费进行明确约定,而且原告与被告签署的佣金确认单约定被告支付居间服务费180,000元的条件,因原告未能在委托的期限内完成出售被告本人房屋的前提条件而无效。原告要求被告支付100,000元的居间服务费没有任何依据。三、原告不诚信经营缺乏居间行业道德。根据合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”,原告在明知被告无法按时出售卖掉本人房产会直接影响涉案房产合同的付款期限,承担违约责任的巨大风险时,没有积极的协助被告尽早出售置换房屋,或是发挥中介协调作用和案外人协商,帮助被告延迟付款期限并解决置换房屋问题,相反,原告却和案外人一某向被告发送催告函和解约函,造成被告承担了11万元违约金的损失。更令人无法接受的是涉案纠纷事隔近三年以后,原告又来找被告索要中介服务费。被告有充分理由相信原告当时就已经从案外人获得了服务费5.5万元,因为根据被告与原告签订的房地产居间合同(独家委托出售)第四条服务报酬第三款约定的内容,在居间过程中,若买方支付定金后没有交易成功,卖方应从没收买方的定金中支付50%给到中介方(详见房地产居间合同),原告在明知被告要置换房屋的情况下故意虚高被告房产售价,通过骗取被告与案外人签订房地产买卖合同,从而获取任意一方中介服务费用,原告通过这种不诚信方式赚取佣金的行为不应受到法律正面评价和保护。第四、原告居间未成功不得要求报酬。按照合同法第424条居间合同规定以及房产中介的行业规定,居间合同,是指双方当事人约定一方为他方提供报告订约机会或为订立合同提供媒介服务,他方给付报酬的合同。交易实践中,房地产居间合同所形成的法律关系为复合法律关系,居间人除向委托人报告订立合同的机会,提供订立合同的中介服务外,还应包括帮助委托人签约、贷款、办理过户、交接验收房屋、水电煤费用结算等一系列后续服务,原告只有在完成全部服务内容后,才可全额收取佣金。另外根据合同法第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”,原告居间不成功不能要求被告支付居间服务报酬。退一步讲,原告虽然带领被告看房并促成签订房地产买卖合同,付出了一定的少量劳务,但原告因房屋买卖合同未实际履行未再向被告提供协助办理房屋产权过户手续、交付房屋等后续居间义务等情况,居间工作量实际大量减少,且原告在本案的中介服务过程中故意提供虚假置换房产信息,误导被告签订房地产买卖合同的不当行为,导致案涉房地产买卖合同最终没有完成履行交易成功,并造成被告向案外人支付了11万元违约金,原告实际也已从案外人收取被告的违约金中获取了部分居间劳务费。综上所述,被告不同意原告的诉讼请求,请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：根据沪房地闵字(2013)第040910号上海市房地产权证记载，位于上海市闵行区腾冲路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人为案外人文某某。2017年3月21日，经由原告居间介绍，案外人文某某(出卖人、乙方)与被告(买受人、甲方)签订关于上海市闵行区腾冲路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》。合同就房屋的具体状况、转让价款、验收交接、转让过户、违约责任等内容做出了约定。其中，附件三“付款协议”约定：1、乙方于签约当日,支付甲方房款100,000元整。2、乙方于2017年3月22日之前,支付甲方房款100,000元整。3、乙方于2017年3月31日之前,支付甲方房款200,000元整。4、乙方于2017年6月30日之前,支付甲方房款2,000,000元整。5、乙方于2017年10月20日之前,支付甲方房款4,390,000元整。6、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款2,890,000元整,该款项由贷款银行转入甲方账户。7、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日,支付甲方房款20,000元整。当日，被告支付房款110,000元。同日，被告签署了《佣金确认单》，确定被告支付原告居间服务费180,000元(于2017年3月22日前支付60,000元，于2017年6月30日前且卖掉房子支付80,000元，于过户之前支付40,000元)。仍于该日，被告(委托人、甲方)与原告(居间人、乙方)签订《房地产居间合同(出售、独家委托)》，约定被告将其位于上海市闵行区富都路XXX弄XXX号XXX室房屋独家委托原告出售，委托期限自2017年3月21日起至2017年4月30日止。2017年7月20日，案外人文某某向被告发出催告函，要求被告支付购房款2,290,000元。原告作为见证人在催告函上盖章。2017年7月28日，案外人文某某向被告发出解约函，确认双方买卖合同因被告未履行付款义务而解除，被告已支付的11万元不予退还，要求被告另行支付赔偿金183万元。原告为见证人在解约函上盖章。上述事实由原告提供的房地产权证、房屋买卖合同、佣金确认单，由被告提供的居间合同、收据、催告函、解约函，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，在原告的居间下，被告与案外人文某某签订了房屋买卖合同，双方就房屋的具体状况、转让价款、支付方式、验收交接、转让过户、违约责任等房屋买卖合同的主要条款达成了一致意见，应认定为被告与案外人文某某之间的房屋买卖合同已经成立，原告居间成功，有权向被告主张居间报酬。被告辩称，原告欺骗诱导被告置换房屋，且被告名下房屋的出售与涉案房屋的购入具有整体性，被告因原告的原因未能出售其房屋则付款条件未成就，因被告未对此进行充分举证，本院不予采信。原告提供的《佣金确认单》清楚记载了佣金数额及支付时间，被告抗辩约定事项不明，与事实不符，本院不予采信。至于被告向案外人文某某支付违约金11万元，系基于其与出卖人之间的房屋买卖合同关系产生的赔付行为，与本案无涉。故本院对被告的全部抗辩意见均不予采信。关于居间报酬的具体数额，本院考虑到，虽原告已促成买卖双方订立了房屋买卖合同，但鉴于房地产居间服务内容有其特殊性、复合性，原告除了应提供房屋信息、带看房屋、协助议价、促成合同订立外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，原告只有在完成全部服务内容后，才可全额收取佣金。本案虽因被告的原因致买卖合同未能继续履行，但客观上确实导致原告未提供后续服务，因此原告的居间服务未全部完成，其应收取的佣金金额由本院根据本案实际情况酌定为54,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，判决如下：被告董晓玲于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋房屋服务有限公司居间报酬人民币54,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,150元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇二〇年四月七日书记员 董琪华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。