辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5148号上诉人（原审被告）：赵蕾，女，1981年4月4日出生，汉族，住沈阳市东陵区。被上诉人（原审原告）：沈阳佳尊物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街3号816室。法定代表人：陈玉麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑娇，女，1981年10月13日出生，回族，该公司员工，住沈阳市铁西区。上诉人赵蕾因与被上诉人沈阳佳尊物业管理有限公司（以下简称“佳尊物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初11603号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵蕾上诉请求：撤销一审判决中第一项；物业所提供的服务达不到2.2元收费标准，申请按实际服务给予合理的收费。事实和理由：一审法院基于被上诉人所提供的入住手册、《前期物业管理服务合同》、保洁签到表、巡查表等证据，判令上诉人支付全额支付物业费。但一审法院忽视了被上诉人对于上述内容存有违约行为，有损于上诉人一方的合法权益。被上诉人的违约行为主要有以下方面：一、安全方面：1.门禁安全：11号楼2单位，也就是保洁员休息室所在单元，单元门禁一直没有上锁。所有一期A有保洁人员随意进出本单元，并将自行车、电动车等推进单位休息室内。吵杂和随意进出，给2单位业主造成不变。地下车库到电梯间的门禁也从未上锁。地库大门无人值守，经常有拾荒人员随意穿梭各个楼内。2.消防安全：据我所知，园区发生过两次以上的火灾，其中一次是2019年正月初四。一高层阳台起火，当时正巧我从外面回家，亲眼目睹，来了至少六台消防车，根本进不来园区，后来是消防员徒手拿着灭火设备跑进园区，才避免了一场事故发生。二、养护维修方面，1.绿植养护：园区内绿植破败不堪。物业从未对草坪进行为喷淋养护，灌木的死亡和丢失。2.园区内设备的维护：园区内多处电线裸露、井盖损坏、楼体外墙脱落，装修垃圾清理不及时等，物业没有及时修膳和维护。外墙脱落期间，物业只拉过一次警示线，由于多日没能维护，也再没见日后对警示线的管理，警示线损坏多日，也没在更换。这充分说明了物业的管理是存在问题的，没有一个严格的制度，怎么能管理好一个团队。三、园区公共地区及地下停车场在一期B和三期施工期间，施工占用一期内双向两条路，使业主进出只能用一条路，经常造成大面积拥堵。施工方拆除一期园区内原有的公用设施，并把道路两侧的原有的树木及绿化灌木丛拔掉。夜间施工情况严重，噪声严重影响业主休息，多次和物业反应也没有解决。物业从未征得业主同意且对拥堵占道等行为没有一个合理的应急预案，对园区内的问题，也没有及时的解决。停车场没有一个严格的管理制度，常年无人值守，也就是外来人员可以通过进库大门随意进出，车辆冲闸现象严重。地库在潮湿季节，不能及时监管做排风处理，导致车辆零件损坏。我的车每日早出晚归，只有夜间停留，仅仅如果，就已经损坏一个轴承，一对喇叭，一个后视摄像头，拆开以后里面全是水。地库内僵尸车也不少见，而且非机动车辆停放也比较严重。物业自己的垃圾清运车属于电动车，也一直停放在一期A11号楼的地库内，臭气熏天，夜晚也不间断电源充电，这也存在严重的安全隐患，更是违反了《入住手册》第16页地下停车场管理规定。四、其它。1.物业也曾对园区内没有地库存的车辆进行限行，但没有任何形式提前告知。2.园区私搭乱建严重，很多楼体私拆乱建，物业视而不见。3.除雪不及时，道路湿滑。4.物业从未公示过收支明细。综上所述，物业所做所为，让原本高标准的园区变成如今的环境。已经远远根本达不到原有的环境，更达不到2.2元服务标准。除卫生清扫外的其它服务，实在不敢恭维。如果仅仅靠打扫卫生就可以收取2.2元的物业费，那么很多园区0.5元的物业费，也完全可以达到此种标准。我入住此园区五年时间，一直没有成立业主委员会，做为业主，申诉无门，只能以不交物业费，做为维护我最后一点权益的唯一方法。佳尊物业公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。佳尊物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年11月7日至2019年11月6日的物业费（含住宅物管费及电梯费）7198.56元；2.判令被告向原告支付逾期给付物业费滞纳金11,823.63元；3.令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，被告系沈阳市沈河区沈水东路330-2号2-4-1房屋所有人，该房屋建筑面积为130.88㎡。原告是具有资质的物业服务公司，其为被告所在园区（保利达.翠堤湾）提供了物业服务。物业服务费收费标准为2.2元/平方米/月，电梯费收费标准为12元/人/月。原告实际提供了服务，被告自2017年11月7日起至今未缴纳物业费及电梯费。原告催要未果,起诉来院。一审法院认为，根据保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》约定，原告是被告所在园区保利达.翠堤湾的物业服务企业，为包括被告在内的业主提供物业服务。被告接受了原告提供的服务，故双方存在着约定的和事实上的物业服务合同关系。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，一审法院予以支持。需要指出的是，原告在履行物业服务义务过程中可能存在一些不尽完善的地方，需要改进，但业主不能因此而拒绝交纳全部物业费。园区存在的一些问题，其需要开发商等其他多部门共同协调解决，业主按约交费，物业按约服务，这样双方才能形成良性循环，小区的各项管理服务才能日趋完美。拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高园区居民居住的生活质量，这些都需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共建美好家园。综上，对原告提出的要求被告缴纳物业费及电梯费的主张，一审法院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的问题，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，现无证据证明被告系恶意拖欠，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告赵蕾于本判决发生法律效力后15日内给付原告沈阳佳尊物业管理有限公司2017年11月7日至2019年11月6日物业费及电梯费7198元；二、驳回原告沈阳佳尊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费48元，由被告赵蕾负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与佳尊物业公司签订有《前期物业管理服务合同》。针对被上诉人起诉其他业主支付2015年10月1日至2019年9月30日期间物业费的物业服务合同纠纷案件中，本院作出（2019）辽01民终12075号民事判决书，在该案审理期间，一审办案法官曾于2019年4月18日去案涉小区现场进行实地查看，看到园区比较整洁，保安人员工作尽职负责，业主机动车有序进出，未发现电动车及其他车辆乱停乱放等情况，整个园区外观状态较好。本院认为，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与佳尊物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括上诉人在内的案涉园区业主均具有法律约束力，上诉人与被上诉人均应按合同约定履行各自义务。被上诉人已按约定为园区提供物业服务，上诉人亦应履行交纳物业费的义务。关于上诉人提出的被上诉人提供的物业服务未达到应收费标准，在安全、养护维修、园区公共地区及地下停车场等方面存在诸多问题的主张，上诉人虽提供了照片用以证明被上诉人提供的服务存在上述问题，但物业公司提供物业服务系一种持续性的服务，上诉人的照片不能证明被上诉人未尽完全履行服务义务，且园区亦存在自然老化的现象，这就更需要物业公司与业主共同维护，物业公司应予积极对园区设施、设备进行养护，业主亦应积极履行交纳物业费的义务，才能保证园区环境良好运转。另与本案被上诉人提供物业服务同时期的其他案件，在法院审理期间，经法官现场查看，园区整体状况较好。综合以上，上诉人拒交物业费依据不足。本院不予支持。综上所述，上诉人赵蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48元，由上诉人赵蕾负担。本判决为终审判决。审判长  韩彩霞审判员  李 妍审判员  姜会军二〇二〇年四月二十四日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。