山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1464号上诉人（一审被告）：张汉业，男，1953年11月23日出生，汉族，住烟台市牟平区。被上诉人（一审原告）：烟台东林物业管理有限公司。住所地：烟台市牟平区通海路孔家疃村西侧崔山大街南。统一社会信用代码：91370612673156915D。法定代表人：曲泉林，经理。上诉人张汉业因与被上诉人烟台东林物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。张汉业上诉请求：撤销一审判决，依法改判；判决烟台东林物业管理有限公司与牟平锦秀豪庭小区业主委员会签订的《物业委托合同》为无效合同，判决烟台东林物业管理有限公司强行侵占牟平锦秀豪庭小区的物业行为为违法行为；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、事实:牟平锦秀豪庭小区有几个业主私下编制了一套假资料，分别在牟平区人民政府文化街道办事处，牟平区住房和城乡建设局备了案，广大业主不知情，业主起诉了二政府机关，诉请撤销锦秀豪庭小区业主委员会的备案和把烟台东林物业管理服务有限公司备案为锦秀豪庭小区物业服务企业，该案还在审理中。非法成立的业主委员会私下与烟台东林物业管理有限公司签订了合同。烟台东林物业管理有限公司在非法成立的业主委员会引领下，强行侵占了牟平锦秀豪庭小区的物业。二、法律法规依据:1、《物业管理条例》第十一条第四款；住建部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第五款；《山东省物业管理条例》第三十二条第四款规定。小区选聘物业服务企业是业主大会的职责。牟平区人民政府文化街道办事处和牟平区住建局没有依法组织、指导和监督牟平锦秀豪庭小区业主成立业主大会和业主委员会，因此业主也就没有选举业主委员会和选聘物业服务企业。2、《物业管理条例》第十五条第二款；《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条第三款；《山东省物业管理条例》第三十七条第二款规定。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会是业主大会的执行机构，只有业主大会选聘了该物业服务企业，业主委员会才能受业主大会的委托与其签订合同。第一、牟平锦秀豪庭小区的业主委员会不是政府部门依法组织选举产生的，他们没有代理权。第二、牟平锦秀豪庭小区没召开业主大会选聘物业服务企业，业主也没授权任何人与任何物业服务企业签订服务合同。3、《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《合同法》第五十二条“合同无效的法定情形（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据上述法律规定，第一、烟台东林物业管理有限公司与牟平锦秀豪庭小区业主委员会违反了法律法规的强制性规定，即烟台东林物业管理有限公司不是经业主大会选聘的，牟平锦秀豪庭小区业主委员会不是经业主选举产生的。他们私下签订合同属于恶意串通，侵害了业主的合法权益。第二、牟平锦秀豪庭小区业主委员会是非法成立的，烟台东林物业管理有限公司与他们以签订合同的合法形式掩盖其非法侵占小区物业管理权的目的。综上，烟台东林物业管理有限公司与牟平锦秀豪庭小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》违反了法律法规的强制性规定，属于恶意串通损害业主合法权益的合同。烟台东林物业管理有限公司强行侵占牟平锦秀豪庭小区物业属于违法行为。另外，在一审法庭审理时，上诉人多次要求被上诉人出示证据证明其取得小区物业管理权合法性的证据，被上诉人回答“没有”。也就是说被上诉人无法证明其合法取得了牟平锦秀豪庭小区的物业管理权。而我则提供了大量证据证明其行为是违法的。在法庭辩论时，被上诉人在事实和法律依据面前，无法辩解，又说他们是与前期物业签订的合同，烟台东林物业管理有限公司和牟平锦秀豪庭小区业主委员会确实与前期物业在2018年7月10日签订了一份物业管理转让协议。而根据物业管理方面的法律法规规定，物业公司不得私下转让，这是违法行为。这份物业管理权转让协议，恰好证明2018年3月5日烟台东林物业管理有限公司和牟平锦秀豪庭小区业主委员会签订的物业委托服务合同是私下串通签订的。其实前期物业是在2018年8月份没通知业主的情况下撤离的。被上诉人收物业费的依据是烟台东林物业管理有限公司与牟平锦秀豪庭小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，在庭审时我已表明该合同违法，我不认可。被上诉人出具牟平锦秀豪庭小区业主委员会的证明，我在法庭表明该证明无效，因为二者是串通一起签订的合同，让一方证明另一方合法，是不符合法律规定的。再者，法庭引用牟平法院（2019）鲁0612行初41号行政裁定书，该裁定书是说业主起诉不符合一案一诉的起诉条件，而驳回起诉，况且在该裁定书中，法院认可了我们对文化办事处和牟平住建局前两项备案违法的起诉。至于牟平法院因为一案一诉的原因驳回起诉是否合法，业主已上诉到中院。牟平法院在判决书中的“本院认为”中引用了《物权法》和《物业管理条例》的一些条款，可以概括为以下几点:一、小区成立业主大会和业主委员会是地方政府指导和协助（其实是组织、指导和监督）。二、小区业主大会具有最高决策权，小区的重大事项由业主共同决定。三、小区业主委员会是业主大会的执行机构。四、业主大会的决定对业主具有约束力。这些恰好说明小区选举业主委员会和选聘物业服务企业是业主大会的权力，没经业主大会选举的业主委员会和没经业主大会选聘的物业服务企业是不合法的。而接下来牟平法院“对于业主委员会在行政机关的备案是否被撤销不影响业主大会的成立以及业主大会的选举结果、作出决定的事项。因此在业主大会或业主委员会的决议被撤销前其与物业服务企业签订的合同对全体业主具有约束力”的认定，就使人费解了，该认为是对法律的错误解读，因为备案资料是小区在成立业主大会和业主委员会的过程中形成的，其中就包括召开业主大会时选举业主委员会、选聘物业服务企业、通过相关规章制度等。实际是召开了业主大会以后才有的备案资料，备案资料被撤销了，就说明小区没召开业主大会，没选举业主委员会，没选聘物业服务企业等。而我们小区根本没有召开业主大会，没有选举业主委员会、没有选聘物业服务企业、没有通过任何规章制度，所有备案资料都是牟平锦秀豪庭小区非法业主委员会和不是业主选聘的烟台东林物业管理有限公司私下编制的，上述牟平法院“本院认为”的四项内容根本不存在，所以牟平法院的认为与事实不符，违背法律本义。《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。以上事项均属于共同管理权利的重大事项。未经业主大会同意，全是违法行为，我们小区就是如此。从法庭引用的关于物业方面的法律法规看，说明法庭对有关物业方面的法律法规理解有误，引用不当。至于法院认为我的反诉请求“与本案并非同一法律关系，本案不予合并审理”的问题，是没有法律依据的，被上诉人认为他们与牟平锦秀豪庭小区业主委员会签订的合同合法，而我认为其不合法，这完全是同一事实，适用同一法律，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条第二款；第一百四十条；第一百一十九条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，完全应该合并审理。我提供的证据，绝大部分是证明我们小区没召开业主大会，没选举业主委员会，没选聘物业服务企业，文化街道办事处和牟平住建局的备案资料是假的。由此说明烟台东林物业管理有限公司和牟平锦秀豪庭小区业主委员会签订的合同是违法行为，完全不是判决书中所说的那样。基于上述原因，恳请烟台市中级人民法院能纠正一审法院不顾事实、错误引用法律的错误判决，撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人烟台东林物业管理有限公司未答辩。烟台东林物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告立即付清物业费2512.86元（自2018年3月5日至2019年12月31日）及逾期付款违约金2202.06元，合计4714.92元;2.本案的诉讼费用由被告承担。一审判决查明，2018年3月5日，烟台东林物业管理有限公司与案外人烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会签订一份《物业委托服务合同》，其内容为：“甲方：锦秀豪庭业主委员会乙方：烟台东林物业管理有限公司根据《物业管理条例》和相关的法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对鲁鑫·锦秀豪庭小区，提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条物业基本情况：物业名称：鲁鑫·锦秀豪庭物业类型：普通住宅坐落位置：牟平区工商大街552号建筑面积：约60000平方米物业管理区域四至：以政府批准的建设规划为准。第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容如下：1、物业公共部位的维修、养护和管理，包括：楼梯间、走廊通道等；2、共用设施设备的维修、养护、运行及管理，包括落水管、共用照明等；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外公用排水管道、化粪沲等；4、公共卫生；5、公用绿化、花木的养护与管理；6、车辆停放管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；除政府管理部门要求的质量外，双方约定的服务质量标准如下：1.房屋外观：在原有状态下无增加乱挂、乱钉、乱搭、乱建现象。2.设备运行：做好设备的日常维修养护，保持正常使用。……4.公共环境：做好包括楼道在内的公共场所的垃圾清运及经常性的保洁，室外卫生实行全天保洁，其中楼道卫生每周清扫一次，环卫设施保持清洁。……7.公共秩序：值班人员实行24小时值班，做好对重点区域、重点部位的巡查工作，监控设施……第三条在物业管理区域内，乙方可接受业主或物业使用人的委托提供以下服务并收取合理费用：1.家政服务、2.各种有偿维修服务。第四条乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。……第六条本物业管理区域物业服务费选择包干制。1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积：高层1.00元／平方米／月，多层0.8元／平方米／月，商铺1.20元／平方米／月，向业主或物业使用人收取。2.合同有效期内，若物价部门批准，调整物业管理费收费标准，从批准执行之日起，由乙方调整后的标准向业主收取，但需提前15日告知业主。……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，赢余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主应本合同生效之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的从其约定，业主负连带责任。……物业服务费用按季度交纳，即业主或物业使用人应在每季度首月前10日内履行交纳义务。……第十五条业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，根据《物业管理条例》规定，业主委员会有义务协调催交，未交费用业主或物业使用人暂按每天千分之三的标准向乙方支付违约金。因业主或物业使用人拒不缴纳物业费引发诉讼的，业主或物业使用人还需承担诉讼费、律师费、交通费等。第十七条以下情况乙方不承担责任：1.因不可抗拒导致物业管理服务中断的；……4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失的。第十八条本合同自2018年3月5日起至2023年3月4日止。……第二十四条本合同未尽事宜，双方可参照《物业管理条例》的相关条款另行协商。……第二十六条本合同一式三份，甲乙双方各执一份，报房地产行政主管部门一份。本合同自双方盖章之日起生效。甲方（签章）烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会（其上加盖公章）法定代表人杜建春乙方（签章）烟台东林物业管理有限公司（其上加盖公章）法定代表人：曲泉林2018年3月5日”。该份合同签订后，烟台东林物业管理有限公司进驻锦秀豪庭小区开始提供物业服务至今。张汉业系锦秀豪庭小区2号楼1单元602室的业主，其自2018年3月5日至今未向烟台东林物业管理有限公司交纳物业服务费。烟台东林物业管理有限公司多次催要无果，诉至一审法院，要求张汉业立即支付自2018年3月5日至2019年12月31日的物业服务费2512.86元（114.98平方米*高层1.00元／平方米／月*12个月零26天）及违约金2202.06元（自2018年4月1日至2018年6月30日的物业服务费为344.94元*3‰*2018年4月1日至2019年10月31日的逾期天数578天＝598.12元；自2018年7月1日至2018年9月30日的物业服务费344.94元*3‰*2018年7月1日至2019年10月31日的逾期天数487天＝503.95元；自2018年10月1日至2018年12月31日的物业服务费344.94元*3‰*2018年10月1日至2019年10月31日的逾期天数395天＝408.75元；自2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费344.94元*3‰*2019年1月1日至2019年10月31日的逾期天数303天＝313.55元；自2019年4月1日至2019年6月30日的物业服务费344.94元*3‰*2019年4月1日至2019年10月31日的逾期天数212天＝219.38元；自2019年7月1日至2019年9月30日的物业服务费344.94元*3‰*2019年7月1日至2019年10月31日的逾期天数122天＝126.24元；自2019年10月1日至2019年12月31日的物业服务费344.94元*3‰*2019年10月1日至2019年10月31日的逾期天数31天＝32.07元，合计2202.06元）。原告针对自己的诉讼请求向一审法院提交了四组证据：一、《物业委托服务合同》一份，用于证明该合同对涉案物业服务费的收取依据及双方的权利义务均进行了约定，其第六条第一项约定了高层的收费为每月每平方米1.00元、第七条约定物业服务费应在每季度首月10日内履行交费义务、第十五条对逾期付款违约责任的违约金按每日千分之三的标准计收；二、原告的物业服务资质证书，用于证明原告拥有物业服务三级资质，有从事物业服务的资质，有权在烟台市物价局规定的合理范围内根据业主住房建筑面积计算收取相应的物业费；三、烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会出具的《证明》一份，用于证明原告自2018年3月5日开始进驻锦秀豪庭小区进行物业服务；四、物业费及违约金计算明细表。经质证，张汉业认为物业委托服务合同是一份无效合同，对其不予认可；认为资质证书与本案无关，对其真实性没有异议；认为业主委员会的证明没有法律效力，因为业主委员会系物业服务合同的一方，二者是私下串通而签订的合同，是违法行为，让违法的同伙证明其行为合法是没有法律依据的；对原告提交的物业费及违约金的计算明细表不予认可。张汉业对其居住楼房属于高层、面积为114.98平方米以及自2018年3月5日开始未向烟台东林物业管理有限公司交纳过费用的事实没有异议，其针对自己的抗辩主张向一审法院提交四组证据：一、二位被打业主孙美霞、郭欣出具的证明及住院记录共12页；二、烟台东林物业管理有限公司报停小区电梯的报表及其与牟平鲁鑫锦绣豪庭小区业主委员会贴出的通知共5页；三、牟平鲁鑫锦绣豪庭小区楼长、单元长给牟平住建局局长的信函共2页；四、牟平鲁鑫锦绣豪庭小区部分业主出具的证明或小区情况反映。同时，张汉业向一审法院提交反诉状，提出反诉请求：1、判决烟台东林物业管理有限公司与牟平鲁鑫锦绣豪庭小区业主委员会签订的《物业委托合同》为无效合同；2、判决原告烟台东林物业管理有限公司强行侵占牟平鲁鑫锦绣豪庭小区的物业为违法行为；3、判决撤销烟台东林物业管理有限公司对其不交物业费的起诉。并提交了两组材料，一组是2018年3月份征求业主意见的签名表、一组是牟平鲁鑫锦绣豪庭小区部分楼长、单元长出具的证明。经质证，原告认为被告提供的证据与本案无关，对其不予认可。另查：1.2019年4月15日，烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会出具一份《证明》，其内容为：“烟台东林物业管理有限公司，2018年3月5日与锦秀豪庭小区业主委员会签订了《物业委托服务合同》。该公司于2018年3月5日正式进入锦秀豪庭小区开始服务至今。特此证明锦秀豪庭小区业主委员会2019年4月15日。”并在落款处加盖单位公章。2.2018年9月29日，郭欣、刘恒亭、张汉业作为锦秀豪庭小区的业主将烟台市牟平区人民政府文化街道办事处、烟台市牟平区住房和建设局诉至一审法院，提起行政诉讼，要求前者撤销对锦秀豪庭小区业主委员会的备案行为；要求后者撤销对锦秀豪庭小区业主委员会的备案行为和将烟台东林物业管理有限公司备案为锦秀豪庭小区物业公司的行为。一审法院经审理后作出（2018）鲁0612行初34号行政裁定书，驳回郭欣、刘恒亭、张汉业的起诉。郭欣、刘恒亭、张汉业三人不服该裁定结果，上诉至本院。2019年6月6日，本院作出（2019）鲁06行终82号行政裁定书，裁定：一、撤销山东省烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612行初34号行政裁定；二、本案指令烟台市牟平区人民法院继续审理。一审法院于2019年7月1日立案继续审理，案号为（2019）鲁0612行初41号，2019年12月23日一审法院作出（2019）鲁0612行初41号行政裁定书，裁定驳回郭欣、刘恒亭、张汉业的起诉。一审法院认为，我国《物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。我国《物业管理条例》第八条第一款规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。由此可见，业主大会是业主的自治组织，是物业管理区域内业主自治的最高决策机构，对物业管理活动中的重大事项具有最高的决策权，其决议反映全体业主的意志，代表全体业主对所在小区的物业管理实施监督维护全体业主的合法权益，业主大会的决定对全体业主具有约束力。业主委员会是由业主通过业主大会选举产生，仅是业主大会的执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。对于业主委员在行政机关的备案是否被撤销不影响业主大会的成立以及业主大会的选举结果、作出决定的事项。因此在业主大会或业主委员会的决议被撤销前其与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。烟台东林物业管理有限公司与烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规，故该物业服务合同合法有效。对于有效的合同，双方当事人应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。张汉业系该小区业主，因此对其具有法律约束力。即使张汉业提供证据所证明的事实属实，能够证实烟台东林物业管理有限公司在提供物业服务过程中存在对公共环境卫生清理不及时，对公用绿化、花木的养护管理不到位的情形，但该服务质量瑕疵仅属于一般瑕疵，不属于重大瑕疵，张汉业应按照合同约定向烟台东林物业管理有限公司交付物业服务费。张汉业提出的反诉请求与本案并非同一法律关系，本案不予合并审理。现原告提供的烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会出具的《证明》，能够证明原告自2018年3月5日起到被告小区从事物业管理服务工作至今。而《物业委托服务合同》第六条第1款约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积计算，其中高层为1.00元／平方米／月，被告张汉业的住房建筑面积为114.98平方米，因此截至2019年12月31日的物业服务费应为2512.86元（114.98平方米*高层1.00元／平方米／月*12个月零26天）。在该合同第第七条约定业主应自合同生效之日起交纳物业服务费用，且物业服务费用按季度交纳，即业主或物业使用人应在每季度首月前10日内履行交纳义务。现被告未按约支付物业服务费，故原告有权要求其支付相应的违约金，该合同第十五条中约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的按每天千分之三的标准向乙方支付违约金，原告主张的违约金分段计算合理，但其起算日有误，应自每季度第一个月的11日起算。故本案所涉违约金的计算应以自2018年4月1日至2018年6月30日的物业服务费为344.94元*3‰*2018年4月11日至2019年10月31日的逾期天数568天＝587.78元；自2018年7月1日至2018年9月30日的物业服务费344.94元*3‰*2018年7月11日至2019年10月31日的逾期天数477天＝493.61元；自2018年10月1日至2018年12月31日的物业服务费344.94元*3‰*2018年10月11日至2019年10月31日的逾期天数385天＝398.41元；自2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费344.94元*3‰*2019年1月11日至2019年10月31日的逾期天数293天＝303.20元；自2019年4月1日至2019年6月30日的物业服务费344.94元*3‰*2019年4月11日至2019年10月31日的逾期天数202天＝209.03元；自2019年7月1日至2019年9月30日的物业服务费344.94元*3‰*2019年7月11日至2019年10月31日的逾期天数112天＝115.90元；自2019年10月1日至2019年12月31日的物业服务费344.94元*3‰*2019年10月11日至2019年10月31日的逾期天数21天＝21.73元；合计2129.66元。综上，被告张汉业应支付物业服务费2512.86元及违约金2129.66元。综上所述，原、被告之间的物业服务合同合法有效，原告为被告提供了物业服务，被告理应依约支付相应的费用，逾期支付应依法应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条规定，一审法院于2020年12月24日判决：被告张汉业于判决生效后十日内向原告烟台东林物业管理有限公司支付物业服务费2512.86元（截至2019年12月31日）及违约金2129.66元（截至2019年10月31日），合计4642.52元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元减半收取25.00元，由被告张汉业负担。本院审理查明事实同原审一致。二审中上诉人提交2个录音，上诉人主张,录音资料一是牟平住建局物管科科长徐彩玲的，在备案资料《锦秀豪庭业主委员会筹备小组名单》和《锦秀豪庭小区业主大会筹备组成立公告》中徐彩玲是住建局的代表。录音二是牟平政府文化街道办事处副主任李元杰的，他是小区成立业主大会和业主委员会筹备组组长。从录音中可以看出，徐彩玲不但没参加我们小区成立业主大会和业主委员会的工作，而且对自己被列入筹备组成员完全不知情。李元杰没亲自参加该项工作，只是说他是组长，安排下属干什么，最后审查他们报的资料，作为组长竟从没到过小区组织指导，只看了他们报的假资料。这两份录音充分说明牟平文化办事处和牟平住建局没组织我们小区业主成立筹备组，未组织召开业主大会，二人未履行职责，小区业主委员会不是业主依法选举的，物业公司也不是业主选的。被上诉人对上述证据未予质证。上诉人另主张，请求法庭让烟台东林物业管理有限公司出具相关证据:一是牟平锦秀豪庭小区业主投票选举业主委员会的原始证据。二是烟台东林物业管理有限公司投标竞聘牟平锦秀豪庭小区物业服务的原始投标竞聘资料。三是牟平锦秀豪庭小区业主投票选聘烟台东林物业管理有限公司的原始投票证据。四是牟平锦秀豪庭小区业主大会授权牟平锦秀豪庭小区业主委员会与烟台东林物业管理有限公司签订合同的授权证据。烟台东林物业管理有限公司提供不出上述证据，说明烟台东林物业管理有限公司和牟平锦秀豪庭小区业主委员会没有取得牟平锦秀豪庭小区业主大会授予的代理权，所以他们之间签订合同是没有代理权的越权行为，他们签订的合同是违法合同，其行为是严重违法行为。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，业主大会或者业主委员会的决定在撤销前对全体业主有约束力，因此，张汉业作为小区业主应该遵守约定缴纳物业费。另外，张汉业请求本院对其在一审时提出的反诉合并审理、确认烟台东林物业管理有限公司强行侵占牟平锦秀豪庭小区的物业行为系违法行为、其与牟平锦秀豪庭小区业主委员会签订的《物业委托合同》为无效合同等，本院认为，即使该案业主委员会在未经法定程序的情况下与烟台东林物业管理有限公司签订了《物业委托服务合同》，张汉业作为业主应该请求撤销业主委员会的选聘物业公司的决定，该问题与本案并非同一法律关系,且经另案处理,因此，其直接请求法院合并审理反诉请求、确认物业服务合同无效等上诉请求于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张汉业负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年四月十三日书记员  吕冠晓