山东省济南市钢城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0117民初78号原告：莱芜民生实业有限公司，住所地山东省济南市钢城区友谊大街9号，统一社会信用代码：91371203749872564E。法定代表人：孙东升，总经理。委托诉讼代理人：李新，1994年2月5日出生，汉族，住济南市莱芜区，系公司职工。委托诉讼代理人：陈科，1988年10月9日出生，汉族，住济南市钢城区，系公司职工。被告：山东山海天集团有限公司，住所地济南市钢城区永兴路西1-1号，统一社会信用代码：91371200782345969P。法定代表人：王公营，经理。委托诉讼代理人：伊斌，山东民意律师事务所律师。原告莱芜民生实业有限公司（以下简称民生实业）与被告山东山海天集团有限公司（以下简称山海天集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生实业委托诉讼代理人李新、陈科，被告山海天集团委托诉讼代理人伊斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民生实业向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告支付的锦绣佳苑二期项目被拍卖27套房屋购房款13787317.39元，税款1688877.3元，物业费94197.06元，诉讼费108200元；2.当庭放弃利息损失，变更为可得利益损失6122682.61元；3.本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：2015年7月2日民生实业与山海天集团、案外人莱芜市钢城区锦绣佳苑团购办公室（以下简称团购办公室）签署《协议书》，约定原告购买被告建设的锦绣佳苑二期项目商品房68套，车位68个，储藏室68间，价款共计35347300元。合同签订后，原告向被告支付了购房款3500万元，团购办公室将68套房屋的钥匙交给原告。原告并补缴了相应的税款和物业管理费。原告以安置等方式处理了7套房屋。因被告拖欠锦绣佳苑二期项目施工方江苏五建工程集团有限公司（以下简称江苏五建）工程款，原莱芜市中级人民法院（以下简称原莱芜中院）于2017年5月19日作出（2016）鲁12民初38号民事判决，判决山海天集团支付江苏五建工程款及相应利息，江苏五建对锦绣佳苑二期项目在欠付工程款范围内享有优先受偿权。2017年9月29日原莱芜中院作出（2017）鲁12执42号执行裁定，查封锦绣佳苑二期项目房屋73套，并于2018年1月31日裁定拍卖查封房产中的47套，该47套均为原告购买的房产。原告就此提出执行异议。2018年3月2日原莱芜中院作出（2018）鲁12执异5号执行裁定书，裁定中止对涉案48套房屋的执行。江苏五建不服，提起执行异议之诉。2018年9月6日原莱芜中院判决准予执行涉案48套房屋。原告不服，提起上诉，维持原判。原告向最高人民法院申请再审。2019年10月15日最高人民法院作出（2019）最高法民申4120号民事裁定书，裁定驳回原告的再审申请。2019年11月18日，济南市中级人民法院在京东司法拍卖网上发布公告，对莱芜中院查封的锦绣佳苑二期项目部分房产进行公开拍卖，导致原告不能取得所购房屋，给原告造成了极大损失。期间，济南市钢城区人民法院于2019年8月6日作出（2019）鲁1203执207号执行裁定书，裁定轮候查封2017年9月29日莱芜中院（2017）鲁12执42号执行裁定查封的锦绣佳苑二期项目房屋73套。原告认为，因被告的原因导致不能取得购买的房屋，被告应当返还原告支付的购房款，并赔偿由此给原告造成的经济损失。为此，原告提起诉讼，请求人民法院依法审理，支持原告的诉讼请求。山海天集团辩称原告诉讼请求没有事实和法律依据，法院对涉案47套房产采取的查封措施只是一种财产保全程序，查封措施并不是直接将47套房产确权为他人所有，济南市中级人民法院拍卖27套房产以后剩余未拍卖的20套房产仍归原告所有，且江苏五建的建设工程价款优先受偿的范围仅限于建设工程价款本金部分即13746549.7元，根据司法解释，江苏五建对超出工程价款本金的拍卖价款部分即6163450.3元没有优先受偿权、不能对抗原告对涉案房产享有的权益，该部分拍卖款6163450.3元应当归原告所有，原告诉请赔偿损失没有依据，综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2015年7月2日，民生实业与山海天集团、团购办公室签署《协议书》，约定民生实业购买山海天集团建设的锦绣佳苑二期项目商品房68套，车位68个，储藏室68间，价款共计35347300元。2015年7月7日，民生实业向山海天集团支付购房款3500万元，同年11月10日，团购办公室将68套房屋钥匙移交给民生实业。2016年4月27日，民生实业补缴房屋税款4708389.97元。2017年8月14日，民生实业缴纳了所购房产2015年至2017年的物业管理费105564.5元，2019年2月2日又缴纳物业管理费70379.59元。江苏五建作为案涉工程的承包人，在其与山海天集团建设工程施工合同纠纷一案中，原莱芜中院于2017年5月19日作出（2016）鲁12民初38号民事判决，判决山海天集团支付江苏五建工程款13746549.71元及相应利息，江苏五建对锦绣佳苑二期项目在欠付工程款范围内享有优先受偿权。因山海天集团未履行生效法律文书确定的义务，2017年7月31日，案件立案执行，同年9月29日，原莱芜中院作出（2017）鲁12执42号执行裁定，查封锦绣佳苑二期项目房屋73套（法院判决江苏五建享有有限受偿权的部分房产），该73套房产中含民生实业购买的48套房产。2018年1月31日，原莱芜中院裁定拍卖查封房产中的47套，均为民生实业购买的房产。同年2月5日民生实业提出执行异议。2018年3月2日原莱芜中院作出（2018）鲁12执异5号执行裁定书，裁定中止对涉案48套房产的执行。江苏五建不服，提起执行异议之诉。2018年9月6日，原莱芜中院作出（2018）鲁12民初12号民事判决书，判决准予执行涉案48套房产。民生实业不服，提起上诉，并交纳上诉费108200元，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民终90号民事判决书，驳回上诉，维持原判，判决上诉费由民生实业负担。民生实业向最高人民法院申请再审，2019年10月15日最高人民法院作出（2019）最高法民申4120号民事裁定书，裁定驳回民生实业的再审申请。2019年11月18日，济南市中级人民法院在京东司法拍卖网上发布公告，对原莱芜中院查封的锦绣佳苑二期项目27套房产进行公开拍卖，购房合同价款为13787317.39元，成交价为19910000元。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。民生实业提供协议书、购房款支票存根、收据、缴纳物业费、税款凭证以及裁定书、判决书等证据，形成证据链条，证实民生实业从山海天集团购买锦绣佳苑二期68套房产，交付购房款移交房屋后，因山海天集团欠江苏五建工程款，江苏五建在欠付工程款范围内行使优先受偿权通过法院查封拍卖民生实业购买的其中27套房产，导致民生实业不能取得上述房屋，山海天集团对上述证据均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，民生实业诉请山海天集团返还其已支付27套房屋购房款13787317.39元符合法律规定，本院予以支持。关于民生实业主张可得利益损失6122682.61元以及税款1688877.3元，物业费94197.06元，诉讼费108200元的诉讼请求，根据《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者而应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，民生实业当庭放弃利息损失，系当事人对自己权益处分并称后续间接损失待实际产生后再另行主张，本院予以准许，其变更主张可得利益损失6122682.61元系拍卖价款与购房款差额，税款、物业费系民生实业针对涉案房屋在被拍卖前已交付物业公司、税务机关的款项，诉讼费系民生实业在被拍卖房屋执行异议之诉中实际交纳费用，上述款项均是民生实业因山海天集团不履行合同义务确定已造成的损失，民生实业上述主张符合法律规定，本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：山东山海天集团有限公司于本判决生效之日起一个月内返还莱芜民生实业有限公司房屋购房款13787317.39元并赔偿损失8013956.97元，共计21801274.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费150806元，减半收取75403元，保全费5000元，由山东山海天集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  都娟二〇二〇年四月十五日法官助理李金凤书记员周欣冉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。