广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9142号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，职务总经理。委托代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托代理人：叶绍葵，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：张敏，男，1963年12月4日出生，汉族，住广东省海丰县，委托代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。委托代理人：鹿晨，广东谷问律师事务所律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告张敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人李碧云，被告张敏及其委托代理人王瑞兴、鹿晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年1月10日签订《物业管理协议》，约定由原告为被告承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编C20821号商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，被告应按时支付物业管理费用。合同签订后，原告依约为上述商铺提供物业管理服务，被告接受原告提供的服务。但随后，被告长期拖欠物业管理费用，经原告多次催促，被告仍以种种借口拒不交纳。故起诉请求判令：1、被告立即支付自2012年8月1日至2015年10月3日的物业管理费59213.8元（按每月1554.3元计算）及逾期违约金（违约金从逾期之日起计算，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一计付，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五计付，并以被告所欠物业管理费本金为限）；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告的诉讼请求不具体。根据民事诉讼法第119条的规定，诉讼请求应该明确，原告关于违约金的计算很模糊。二、原告要求被告支付物业管理费没有权利来源，被告不应支付管理费。根据物业管理法第21条的规定，业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，目前为止我们还未收到物业管理委托何人，所以原告没有资格向被告收取物业管理费。三、两份催缴通知的EMS快递单不具有真实性、合法性、关联性，并且原告的诉讼请求已经过了诉讼时效。2015年8月26日的快递单的妥投证明写明是被告本人签收，但是快递单上没有被告的签名，签收栏里面应写证件号码的位置也没有写证件号码，该单据属于伪造，不能做证据使用。2017年8月11日的快递单上没有被告本人签字，投递状态显示是他人签收，原告不能证明他人与被告的关系，该快递单不具有真实性、合法性、关联性，被告不承认收到该快递。实际上被告已经在2015年10月3日交回房屋给出租方，出租方说可以口头交接，所以没有办理书面的交接手续。根据物业管理协议第九条第二款的约定，被告同意至商铺交付之日起通讯地址以该商铺为准，原告完全可以在该商铺直接送达催交管理费的通知书，或者以该商铺为通讯地址送达催缴管理费通知书，但是原告没有。四、建设工程验收合格后，出租方进行了疯狂的违建，原告不但没有制止，也不采取措施维护被告的经营环境，没有尽到维护、修缮、服务和管理的义务，所以原告不应该主张管理费。出租方于2012年3月9日取得《建设工程规划验收合格证》，验收时对违法建设以穗规决【2011】1130号《违法建设行政处罚决定书》作出了行政处罚，现已经执行完毕。其中连接A栋与B栋之间二至五层的休息区域，及连接C栋与D栋之间二至五层的休息区域，均被出租方进行违法建设。根据物业管理协议第三条第一款、第二款，第四条第一款第一项，及第五条第三款的约定，原告对房屋共用部分有维护、修缮、服务与管理的义务，但是被告在入住商场后，商场在长时间内一直在违建，导致商场营商环境恶劣，被告生意惨淡，原告作为商场的管理方，没有尽到提供维护商场安全和保证商场正常运营的义务，不应主张管理费。五、案涉商铺属于公用聚集的商业物业，根据消防法第十五条的规定，公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当在场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业，直到庭审当天原告都没有提供消防验收备案证明。六、原告与出租方恶意串通，倒签文件，以便以后多收取租金和物业管理费埋下了伏笔，请求法院追究其虚假诉讼的法律责任。被告在2011年1月10日与出租方签订了租赁合同、收铺确认书，与原告签订了物业使用承诺书，但被告在2011年12月16日才向原告递交了商铺装修申请表，时间已经过去11个月。这证明了出租方与原告合谋，在被告签订租赁合同的时候，在商铺还未交付的情况下，顺手签订了收铺确认书与物业使用承诺书，为以后收取物业管理费埋下伏笔。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：广州市海珠区逸景路464号201房的权属人为广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生泰景公司），该屋建筑面积7395.13平方米。2019年6月11日，合生泰景公司向本院出具《委托物业管理证明》，载明其自2010年5月11日起委托原告对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2011年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定：乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编C20821号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为1554.3元；物业管理费从2011年3月1日起计收，签订协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费4662.9元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；乙方通讯地址为广州市海珠区珠江帝景灏景轩C座202号，通讯电话为139××××7195；等。2011年1月10日，被告签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认案涉商铺已具备交付条件，同意接收该商铺。同日，被告还签订了《物业使用承诺书》，向原告承诺遵守物业管理协议及其全部附件的内容，并承诺按时交纳一切有关费用。2011年12月16日，被告向原告提交《商铺装修申请表》，载明铺号为C20818、20819、20820、20821，申请装修期限为2011年12月16日至2011年12月21日。2015年8月25日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告。主要内容：我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2015年9月1日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2012年5月1日至2015年9月30日期间珠江国际纺织城二层自编20818、20819、20820、20821号商铺的物业管理费共计201871.2元；等。网上查询记录显示该邮件于2015年8月26日由本人收。2017年8月10日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，主要内容：我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2017年8月15日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2012年5月1日至2015年12月31日期间珠江国际纺织城二层自编20821号商铺的物业管理费共计59213.8元；等。网上查询记录显示该邮件于2017年8月11日由他人收（家人）。2018年7月21日,原告按案涉商铺地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》给被告，该邮件被退回,原因为“原址查无此人”。诉讼中，双方当事人确认被告在承租涉案商铺的同时还承租了另外三个商铺，即共四个商铺，分别为广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编C20818、20819、20820、20821号，该四个商铺为打通使用。原告表示：被告签订物业管理协议时已预交三个月的物业管理费，因原告对有关租户有一个优惠政策，在2012年5月1日前免收物业管理费，所以物业管理费从2012年5月1日开始计收，扣除已预交的三个月，被告从2012年8月1日开始欠费，本案主张的是2012年8月1日至2015年10月3日期间的物业管理费。被告表示：其2011年12月16日装修时才接收案涉商铺，2011年1月10日只是签字接收，其于2015年10月3日将四个商铺交回给合生泰景公司。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江博览公司）、合生泰景公司（甲方）与原告（乙方）分别于2011年5月11日、2015年2月1日签订的《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江国际纺织城委托乙方实行物业管理，期限自2010年2月1日起至2015年1月31日止，以及自2015年2月1日起至2025年1月31日止；2、穗公消验【2011】第0289号《关于对广州纺织博览中心首至四层建设工程消防验收合格的意见》,载明广州纺织博览中心首至四层建设工程经资料审核、现场抽样检查和功能测试，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警、防排烟系统动作正常，综合评定该土建工程消防验收合格；3、合生泰景公司出具的情况说明，载明于2016年3月6日收回20821号商铺，2019年2月10日收回20818、20819、20820号商铺。被告质证表示：对证据1真实性无法确认，原告与被告签订物业服务合同时，并未向被告出具该两份《物业管理委托合同》，且物业管理费的计算标准应以商铺实际面积为准，原告没有证据证实案涉商铺的实际面积；对证据2真实性、合法性、关联性认可，但该验收是土建工程消防验收，纺织城未通过整体消防验收；对证据3的合法性、关联性认可，但其内容与真实情况有差异，被告将四个商铺打通经营，于2015年10月3日一并交回，不存在合生泰景公司所述分两次收回的情形。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、物业管理费收款收据；2、《建设规划许可证》及附图、附件；3、规划验收合格后发展商违建的商铺及照片；4、周伟案件材料中“26户承租方联名报警的材料”；5、关于无条件合法解除租赁合同的声明；6、关于签署租赁协议的真相说明；7、关于珠江国际纺织城营业期间长期进行现场施工的情况证明；8、与珠江纺织城职工陈彬的彩信记录；9、舒志银在珠江国际纺织城B20302号铺的诉讼；10、检索报告中的“四川仁寿县人民法院（2017）川14行初36号行政判决书”；11、广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7653号、第7654号民事判决书。原告质证表示：对证据1的真实性没有异议，本案诉请中已扣除原告预交的物业管理费，没有重复计收；对证据2真实性认可，但与本案无关，不能作为不缴纳物业管理费的依据；对证据3-11因无原件，真实性均不确认，上述材料均无被告的名字，与本案无关，我国也不适用判例法，个案的情况并不同。原告于2019年4月16日提起本案诉讼。诉讼中，被告申请本院调取珠江国际纺织城的消防安全检查合格证，并申请追加合生泰景公司为本案第三人。本院认为：原告与珠江博览公司、合生泰景公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对珠江国际纺织城实行物业管理。上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，原告有权依据上述合同对珠江国际纺织城进行物业管理。被告使用的案涉商铺位于珠江国际纺织城内，原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。被告辩称原告没有资格收取物业管理费的意见无理，本院不予采纳。被告已签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》及《物业使用承诺书》，确认案涉商铺具备交付条件，同意接收该商铺。被告在本案中提交的证据不足以证明案涉商铺不适租，被告也未能提供证据证明其已就物业管理服务向原告提出异议，故被告拒付物业管理费依据不足，本院不予采纳。关于物业管理费计收的起止时间。物业管理协议约定：物业管理费从2011年3月1日起计收；签订本协议当日被告须缴纳三个月的物业管理费4662.9元；此后，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费。故物业管理费的计费季度为3-5月，6-8月，9-11月，12月-次年2月，各计费季度所生物业管理费最迟支付时间为上一计费季度的最后一天。诉讼中，原告表示被告已经缴纳2012年8月1日之前的物业管理费，本案主张的是2012年8月1日至2015年10月3日期间的物业管理费。被告对计费期间并无异议，本院予以确认。关于诉讼时效问题。按照物业管理协议关于被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费的约定，2012年8月的物业管理费应在2012年5月31日前缴清，该月的物业管理费的诉讼时效期间自2012年6月1日起开始计算；2012年9月1日至11月30日的物业管理费应在2012年8月31日前缴清，该季度的物业管理费的诉讼时效期间自2012年9月1日起开始计算，此后每季度物业管理费的诉讼时效期间的起算应依此类推。原告于2015年8月25日按物业管理协议所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，上述邮件的网上查询记录显示由被告本人收，被告对此不予认可，但未提供足以反驳的证据，故原告主张上述催款通知已有效送达至被告，本院予以采纳。原告于2017年8月10日按物业管理协议所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，上述邮件的网上查询记录显示他人收（家人）。本案中，被告表示于2015年10月3日交回案涉商铺，合生泰景公司表示于2016年3月6日收回案涉商铺，依双方此述，原告在被告搬离案涉商铺后于2017年8月10日按物业管理协议中所记载被告的通讯地址寄出的催缴通知是对被告的有效催缴。原告的上述催缴均构成诉讼时效中断。因被告于2015年8月26日收到原告催缴通知，缴费日期在2013年8月26日以前的物业管理费均已过两年的诉讼时效保护期。故原告主张的2013年8月31日以前的物业管理费已过诉讼时效，本院不予支持。2013年9月1日起至2015年10月3日止的物业管理费没有超过诉讼时效，本院予以支持。物业管理费按物业管理协议约定的每月1554.3元计算。原告要求被告支付拖欠2013年9月1日至2015年10月3日期间的物业管理费的违约金（从逾期之日起计算，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一计付，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五计付），有理，本院予以支持。根据约定各计费季度所生物业管理费最迟支付时间为上一计费季度的最后一天，各计费季度所生违约金自该季度的第一天起计。违约金的总额以所欠物业管理费的本金为限。原告主张的超出上述部分的违约金请求，本院不予支持。被告申请本院调取珠江国际纺织城的消防安全检查合格证，因被告已提交《关于对广州纺织博览中心首至四层建设工程消防验收合格的意见》，故该调查取证没有必要性，本院不予接纳。被告申请追加合生泰景公司为本案第三人，因合生泰景公司是否参与诉讼并不影响本案的处理，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张敏在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编C20821号商铺2013年9月1日至2015年10月3日期间的物业管理费（每月按1554.3元计算）；二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付拖欠2013年9月1日至2015年10月3日期间的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费为本金，从各计费季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以被告所欠物业管理费本金为限）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2669元，由原告负担911元，由被告负担1758元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  钟永华二〇二〇年四月十五日书 记 员  余胜男幸妙倩