江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终752号上诉人（原审原告）：汤云波，男，1961年2月10日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审被告）：杨晓琴，女，1983年1月14日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：周文茂，江西同茂律师事务所律师。上诉人汤云波因与被上诉人杨晓琴房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初4452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人汤云波上诉请求：撤销原审判决第一项、第三项，并依法改判：1、判令杨晓琴立即向汤云波支付从2018年7月至2019年6月的店租132000元，并要求杨晓琴继续履行合同并偿付店租至合同期满为止；2、判令杨晓琴向汤云波支付由汤云波代缴的自2017年3月至2019年度的房屋租赁税款2000元。事实和理由：1、双方合同约定的租金是11000元/月，虽然后来汤云波按9000元/月收取了杨晓琴几个月租金，这只是因为杨晓琴说其母亲住院、经济比较紧张，汤云波才同意降低几个月的租金，并不意味着双方以后的租金都按9000元/月计算，双方也没有就租金变更达成任何书面协议。如果杨晓琴认为租金为9000元/月，应提供证据证明双方就降低租金达成了协议。2、杨晓琴与汤云波之间的租赁合同，系依法达成、合法有效，对双方都具有约束力，杨晓琴并无法定解除权、也无约定解除权，在汤云波明确表示不同意杨晓琴无正当合法理由单方解除租赁合同时，杨晓琴就应当按照合同约定继续履行，否则契约何在？诚信何在？一审法院在认定杨晓琴既无合同约定解除权，也没有法定解除权的情况下，又认定双方的合同已于2018年9月13日解除，前后矛盾，属于适用法律错误。3、虽然在2018年9月13日杨晓琴向汤云波提出过解除合同的要求并告知其已清空店铺，但店铺钥匙一直掌控在杨晓琴手中，直到2019年6月10日才将钥匙通过法院交至汤云波。杨晓琴作为违约方，没有履行合同义务，根据法律规定，应当承担继续履行等责任，从2018年7月至2019年6月归还钥匙期间的租金为132000元，一审法院只判决2018年7月至2018年9月期间的租金，明显违背了事实和法律规定，属于错判。针对上诉人汤云波的上诉，被上诉人杨晓琴答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉维持原判。汤云波一审诉讼请求：1、依法判令杨晓琴立即支付汤云波从2018年7月至12月的店租66000元，并要求杨晓琴继续履行合同并偿付店租至合同期满为止。2、杨晓琴严重违约应双倍给付定金计44000元。3、诉讼费由杨晓琴承担。原审法院经审理查明，2017年3月11日，汤云波（甲方）与杨晓琴（乙方）签订《租店合同书》，双方约定：乙方租用甲方位于宜春市高士路220号一楼靠南边店铺壹间。租期3年，自2017年3月20日至2020年3月20日止到期。租金每月11000元，每三个月一交，月初一号交付，乙方签订本合同时一次性付清首付租金和定金55000元给甲方，定金22000元，在合同到期时即2020年3月20日，在乙方没有违约的情况下，由甲方如数归还乙方。乙方如有违约定金不还，归甲方所有。双方还对装修及其他费用等事项一并进行了约定。双方在合同上签字和捺印。合同签订后，杨晓琴向汤云波一次性交纳33000元的店租和22000元的定金，汤云波将店铺交付杨晓琴使用。自租赁之日起至2018年元月，杨晓琴按约交纳了租金。尔后，杨晓琴就出现拖欠租金的情形。2018年3月,杨晓琴告知汤云波其母亲生病，希望降低租金，汤云波考虑杨晓琴的实际情况，同意杨晓琴按9000元/月交纳租金，并按此标准收取了2018年4月、5月及6月的租金，杨晓琴向汤云波交纳租金至2018年6月30日就未再支付租金。2018年9月1日，杨晓琴通过微信方式告知汤云波已清空店铺并欲将店铺钥匙交还汤云波。次日，汤云波通过微信回复其在北京拒绝收回店铺。2018年9月13日，杨晓琴再次通过微信方式通知汤云波解除《租店合同书》。汤云波未予回复。此后，杨晓琴未采取更有效的解除方式，亦未交还钥匙，一直关闭店铺未营业，也未支付租金。汤云波向杨晓琴催讨租金无果，故于2019年1月16日向原审法院提起诉讼。原审法院于2019年3月20日作出（2019）赣0902民初465号民事判决，判决：一、限杨晓琴于判决生效后十日内支付汤云波店面租金66000元（从2018年7月至2018年12月止）。二、杨晓琴给付的定金22000元，汤云波不予返还。杨晓琴不服（2019）赣0902民初465号民事判决，向宜春市中级人民法院提起上诉，在二审审理期间，汤云波于2019年6月10日收回了案涉店铺钥匙。后宜春市中级人民法院将（2019）赣0902民初465号案发回原审法院重审。原审法院另查明：案涉宜春市高士路220号1层101号店铺的所有权人为汤云波的儿子汤盛。汤盛于2019年4月22日向汤云波出具委托书，委托汤云波全权处理案涉店铺经营、出租及收取租金，并认可汤云波、杨晓琴于2017年3月11签订的《租店合同书》。原审法院认为，关于汤云波主体是否适格的问题。《租店合同书》签订双方当事人，出租方为汤云波，承租方为杨晓琴，虽然汤云波并非案涉店铺的所有人，但案涉店铺所有人汤盛已出具委托书，追认了该份《租店合同书》，并同意由汤云波收取店铺租金，故汤云波主体适格。关于汤云波、杨晓琴签订的《租店合同书》于何时解除，杨晓琴应向汤云波支付多少租金的问题。《租店合同书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方应当按照合同约定全面履行义务。汤云波按照合同的约定向杨晓琴提供了店铺，杨晓琴接受并使用店铺，理应按约支付租金。对杨晓琴所述在租赁期间内因经营发生困难，无力履行合同，合同已于2018年9月1日解除的抗辩，原审法院认为，杨晓琴并无法定的合同解除权，也无合同约定的解除权，其发出解除合同的行为，因汤云波拒绝而未发生合同解除的法律效力。然，杨晓琴在汤云波回复要求继续履行合同的情况下仍关停店铺，以自己的行为表明其不再履行租赁合同，考虑到杨晓琴不愿意继续履行租赁合同，且义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故应当认定汤云波、杨晓琴签订的《租店合同书》于2018年9月13日杨晓琴关停店铺后通知汤云波解除合同时予以解除。合同解除前，杨晓琴尚拖欠汤云波3个月（2018年7月-2018年9月）的租金，杨晓琴应及时向汤云波交纳。至于每月租金标准，因杨晓琴自2018年4月开始，就按每月9000元租金标准向汤云波交纳租金，且汤云波也确实同意按此标准收取了杨晓琴租金，故应当认定租金已由合同约定的11000元降为9000元，汤云波认为仅同意2018年4月、5月及6月租金暂时降为每月9000元，此后仍按11000元标准收取租金，对此，汤云波未提供证据证明，不予采信。据此，杨晓琴拖欠汤云波租金为27000元，杨晓琴应支付给汤云波。对汤云波主张杨晓琴继续履行合同至合同期满之日的诉请，因原审法院认定合同已于2018年9月13日予以解除，故对汤云波要求继续履行合同的诉请，予以驳回。至于合同解除的法律后果，经原审法院释明，汤云波仍坚持要求继续履行合同而并未主张提前解除合同给汤云波造成损失的赔偿诉请，故本案不再一并处理，由汤云波另案主张。关于汤云波主张杨晓琴双倍支付定金计44000元是否符合法律规定的问题。双方在《租店合同书》中明确约定22000元为定金，杨晓琴在庭审中表述所交22000元为押金，但杨晓琴未提供证据予以证实，故原审法院认为汤云波收取的22000元属定金而非押金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。汤云波系收受定金的一方，其要求杨晓琴双倍支付定金，属对法律的误解，不予支持。但《租店合同书》中约定：租金三月一交，如果违约，定金不还，归汤云波所有。杨晓琴在租赁期间内，未按合同约定交纳店铺租金，杨晓琴的行为构成违约，依据双方签订的《租店合同书》，杨晓琴无权要求汤云波返还定金22000元。原审法院判决：一、限杨晓琴于判决生效后十日内支付汤云波店铺租金27000元（从2018年7月计算至2018年9月）；二、汤云波不予返还杨晓琴给付的定金22000元；三、驳回汤云波的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由汤云波承担1475元，由杨晓琴承担1025元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，1、关于原审法院判决认定双方租赁合同已于2018年9月13日解除是否妥当的问题。虽然汤云波与杨晓琴签订的租赁合同合法有效，杨晓琴并无法定及约定的合同解除权，但鉴于租赁合同为继续性合同，具有相当程度的人合性，在杨晓琴明确表示不再继续履行并已实际搬离案涉店铺的情况下，继续履行租赁合同的基础已不复存在，原审法院据此判决并认定双方的租赁合同已于2018年9月13日解除，并无不妥。2、关于租金标准是否已从11000元/月降至9000元/月的问题。汤云波主张其仅仅是同意降低杨晓琴2018年4、5、6月三个月的租金为9000元，此后的租金并未降低。杨晓琴主张双方已就租金降为9000元/月达成了一致协议。在双方均不能提供确实充分的证据证明各自主张的情况下，鉴于杨晓琴确实已按9000元/月缴纳了租金，汤云波也实际接受了杨晓琴按9000元/月缴纳租金这一事实，应当认定双方已以实际行为变更了合同关于租金标准的约定。3、关于原审法院判决杨晓琴支付2018年7月至9月的租金，而未判决此后的租金是否妥当的问题。原审法院认定双方的租赁合同已于2018年9月解除，如前所述本院亦认为该认定并无不妥，原审法院判决杨晓琴支付租赁合同解除前的租金符合法律规定。4、关于汤云波上诉要求杨晓琴支付汤云波代为缴纳的房屋租赁税款2000元的问题。因汤云波在一审中并未提出该诉请，根据民事诉讼“二审终审制”的基本原则，本院二审对汤云波提出的该上诉请求调解未果，故依法不予处理。综上，上诉人汤云波的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人汤云波负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年四月二十七日书记员 张 媛