广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8993号原告（反诉被告）：广州祥通投资有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈何惯，执行董事。委托代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所律师。委托代理人：李彦，广东金轮律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：顾晓清，女，1982年9月2日出生，汉族，住所地四川省南部县，委托代理人：黄文雄，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：林倚文，广东海际明律师事务所律师。原告（反诉被告）广州祥通投资有限公司诉被告（反诉原告）顾晓清租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭奇峰，被告顾晓清及其委托代理人黄文雄、林倚文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告向广州中轻新洲房地产开发有限公司承租广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号401房，具有对六元素体验天地四层的出租权、经营管理权。2017年3月13日，原告与被告签订《商铺租赁合同》及相关附件。其中《商铺租赁合同》约定：被告向原告承租六元素体验天地4F-10号商铺：租金为69750元／月，分摊免租期后首年及次年租金为34875元／月；物业服务费为23250元／月；租金及物业服务费均按每两个完整的自然月为一个缴纳期，每个缴纳期最后一个月的15日前缴纳下一期租金及物业服务费；被告逾期支付租金或违约金或其他费用达1个月（含1个月）以上的，原告有权解除合同并收回商铺；若被告逾期支付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日应按逾期交付金额的3‰支付违约金，如被告逾期连续2次或一年内累计2次的，则违约金提高10%。合同签订后，原告已履行合同义务，将涉案商铺交付给被告使用，但被告自2018年5月1日起，无故拖欠租金及物业服务费，经原告多次催缴后被告仍未缴纳。截至2019年3月31日，被告一共拖欠各项费用共计978496.40元。因被告拖欠相关费用，原告于2019年3月19日向被告发出《关于正式解除并交还铺位的函》，解除了与原告签订的《商铺租赁合同》及相关附件，同时要求被告限期迁离铺位，否则按照合同约定，商铺内一切物品视为遗弃物，原告有权自行清理。为此，现起诉请求判令1、被告向原告支付租金和物业服务费、水费、电费共705023.6元(暂计至2019年6月4日止，要求计至实际收回商铺之日)，及相应的滞纳金（暂计至2019年6月30日为513745.34元，要求计至实际清偿日止）；2、被告支付清洁费6360元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原告所述不实。合同签订后，被告投入了装修及餐厅设备、用品等共计150多万元，将商铺作为火锅店经营，2018年1月1日营业后，自2018年2月起就开始陆续出现餐厅烟油管严重漏油、空调无法制冷及严重漏水问题，被告租赁的场地作为经营火锅店使用，涉案场地根本不具备正常使用的条件，被告多次向原告反映问题，原告都予以推脱未予以解决。被告因倾尽个人积蓄投入开办餐厅，若在未收回投资的情况下就撤场损失将无比惨重，无奈继续坚持营业，希望能挽回损失，被告并基于能继续经营餐厅的考虑，在餐厅亏损万分困难情况下仍给付了场地的租金、物业管理费及水电费等，一直坚持到2018年4月份才向原告提出申请减免租金。后原告考虑到场地本身存在的问题也一直认可被告不需缴纳租金及管理费，允许被告只给付场地水电费用，并答应对场地存在的问题进行维修解决，但后又以锁门逼迫被告缴纳租金，却从未解决好涉案场地存在的上述问题，被告被迫在餐厅无法正常经营及严重亏损，原告又停止物业服务的情况下，被告于2019年3月13日撤离租赁场地，原告拒绝被告搬离餐厅的物品，并在餐厅大门加了锁，加上餐厅内有商场的电房，原告本来就持有餐厅的门锁，原告实际已控制了涉案的场地。2019年5月14日，被告委托南粤公证处对现场进行公证时，仍发现场地存在的严重漏油及空调不够制冷的问题仍未解决，空调因开的时间较短及温度不低问题，无法现场看到漏水情况，现场的噪音也非在合理范围之内，整个场地存在严重的消防及安全隐患。被告认为，原告提供的场地不符合正常使用要求，其无权向被告主张场地的租金及物业管理费用，相反还应对因其违约行为造成被告的损失承担赔偿责任。原告在招商时还大肆进行虚假宣传及承诺，声称商场将有电影院、大超市、有十几辆专车接送顾客，严重误导了被告进场投资，但实际均未做到。被告生意惨淡，亏损严重。原告不仅不考虑协商赔偿被告损失问题，还向被告追索租金及管理费用等，明显违背诚信及公平原则。为维护反诉人的合法权益，现特提起反诉，要求1、判决原告赔偿被告装修损失暂计100万元（以法院委托评估价值为准）；2、判决原告返还被告租赁保证金139500元及装修押金10000元；3、原告承担本案的公证费用3000元；4、原告承担本案诉讼费。原告针对被告的反诉答辩称：不同意反诉人的全部反诉请求。原告已经履行管理义务，被告申报了漏油现象后，原告立即在漏油的地方旁边安装了一个导管托槽将漏油引导到旁边的接油桶，只要定期倒油就可以。2018年的下半年，烟管再次出现了漏油的情况，原告考虑到如果更换烟管，会严重影响被告和周围的商铺，我方和被告协商后安装了漏油盆，定期更换接油盘即可解决该问题。关于空调不制冷的问题，原告也是已经解决了。关于噪音的问题不属实。关于涉案场地的消防问题，场地已经通过了消防验收，所以不存在消防安全问题。关于电影院和超市也是存在的。关于装修损失，根据合同约定无论基于何种原因终止合同，被告应该将场地设施搬离，否则，原告有权自行清理并要求被告承担清理费用。所以，反诉请求一不应该支持。租赁保证金因为被告违约所以根据合同约定应该没收。装修押金原告同意在滞纳金中予以抵扣。公证费3000元无依据，应予驳回。经审理查明：位于广州市海珠区新港东路1088号、1088号之一，会展南五路1号-5号（单），凤浦中路801号、803号房屋登记在广州中轻新洲房地产开发有限公司名下，房屋建筑面积为166831.4392平方米；该公司于2016年3月30日出具《同意出租证明》，载明“广州祥通投资有限公司系广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地商场的合法承租人。我产权方广州中轻新洲房地产开发有限公司并同意广州祥通投资有限公司全权对该物业。对外出租、经营管理”。根据《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2017B0501500681号）载明，海珠区新港东路1088号401房（海珠区新港东路1088号1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号401房）的备案承租人为原告，租赁面积11838.72平方米，租赁期限自2016年3月1日至2033年2月28日。2017年3月13日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告租赁原告位于广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-10商铺(465平方米)以经营火龙卷重庆火锅餐厅；租赁期限从2017年9月30日至2022年9月29日；(第四条)第一年的月租金69750元，从第3年起每年租金在上一年基础上上浮5%；被告需向原告交纳租赁保证金139500元，租赁期间，如被告有违反或不履行本合同的行为，并给原告造成损失或者损害的，在原告要求被告纠正该等行为并赔偿原告损失的书面通知后5日内，被告拒不纠正的，原告有权直接在被告向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金，并需书面告知被告，被告应在收到书面扣款通知的7日内向原告补足租赁保证金，否则，原告有权解除合同，收回该商铺，剩余的租赁保证金不予返还，原告损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索；在本合同终止且双方权利义务清理完毕之日，本合同之租赁保证金将担保因被告的经营行为可发生的因消费者购买商品或服务所产生的退货、修理、赔偿等责任或银行调单发生的退款责任，在合同终止日届满3个月，如无因前述问题导致顾客索赔而令原告承担责任的，原告向被告一次性无息退还已缴纳的租赁保证金；被告需自交付商铺日起向原告交纳服务费46500元(50元/平方米/月)；被告应在签约日起7日内向原告提交装修设计方案，经原告审核通过后方可施工，装修期60天；因被告原因，于装修期届满未能完成装修并开业的，在得到原告的书面同意后，被告可继续装修，但自装修期届满之次日起，被告应按第四条约定的标准支付租金及相关费用，直至被告完成装修并开业；因一方违反本合同项下所作的承诺或保证义务，另一方可以变更或解除合同；合同期届满之日，被告应交还商铺；除租赁期限届满合同正常终止外，如一方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则被告应当在合同终止之日交还该商铺；(第12条)合同终止（不论基于何种原因，被告应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至原告交付时的状态（原告认可的属于正常使用导致的磨损除外）；如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，原告有权要求被告采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由被告负担；如果被告未依照本合同第12条的约定交还该商铺，则视被告同意商铺内—切物品为遗弃物，原告有权处置，原告有权将该商铺内的—切装修，附属设备／设施拆除，因此而产生的费用均由被告负担；原告违反本合同的约定，使被告无法按其用途使用商铺的，被告有权单方面解除本合同，并应当书面通知原告，在双方确定的日期迁离该商铺，原告应当返还租赁保证金，退还多收的预交款项；租赁期限内，被告逾期交付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金；被告不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续2次或一年内累计2次的，原告有权将前述违约金提高至10%；本合同成立后，被告非因法律、法规及本合同规定的情况，拒绝履行合同义务、中途擅自解除合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给原告，如违约金不足以补偿给原告造成的直接经济损失及合理的商铺空档期租金损失的，被告还应赔偿不足部分。该合同的附件二约定：第1-3租赁年共免租18个月，分摊到第1-3租赁年每月执行；第1、2租赁年免租分摊后月租金34875元。签约后，被告于2017年7月10日向原告支付了租赁保证金139500元及装修押金1万元，并于2017年8月28日接收了原告交付的毛坯店铺后进行装修，然后投入了运营。被告表示涉案商铺在经营后不久，因所在商场存在空调制冷效果不佳，店铺内排烟管漏油等问题，多次与原告交涉，并提交微信聊天记录等证明。原告表示接报后，经多次排查，发现是中央排烟管接口处不够密封所致，即马上在排烟管下方加装了引流管将所漏油引流至角落塑料桶中(只需及时清理塑料桶中废油就行)；2018年年中，再次接到被告反映漏油后，检查发现是烟管出现缝隙所致，考虑到若更换整条烟管，会对多间店铺造成停业影响，故也马上采取了在相应漏油点下方挂置托盘接油(只需及时更换托盘)的方式解决；至于空调问题，是由于被告装修时未接上风管所致，后来也已及时解决。被告表示因漏油等问题直接影响了经营，故向原告多次反映后，按照原告的指引，向原告递交了减免租金的书面申请，并得到了原告同意减免。2018年4月27日，被告向原告提出书面申请，表示：开业以来，我店因周边经营竞争环境等原因，从开业到现在，客流少，业绩不稳定，经营成本不断增加，生意一天不如一天，至今面临着难以维持下去的危机和困境，经营得非常艰难，鉴于目前情况我店想申请减免5月、6月租金69750元，并申请减免以后每月租金34875元；物业费一月一交。原告表示收函后，未予同意减免租金。被告一直未交纳自2018年5月1日起的租金、服务费等。被告表示2019年3月13日起，因原告将店铺大门加锁锁上，导致其无法继续营业。原告予以否认，认为是被告自身经营原因而自行停业；直到2019年6月4日，原告才接管店铺，但原有的设备、物品仍一直存放在店铺中；期间，因店铺中的食材变质发臭，原告通过消防通道进入店铺进行清理，支出了清洁费6360元。2019年3月22日，原告向被告发出了《关于正式解除并交还铺位的函》，载明“。截至2019年3月19日，你拖欠租金、物业服务费等共计934298.11元，我司已多次向你司催缴，但你司仍未缴清。我司正式解除与你司签订的《商铺租赁合同》及相关附件，同时按《商铺租赁合同》的相关标准追究你方的违约责任，租金及其他费用，计至我方实际收回场地之日；根据《商铺租赁合同》第16.4条规定，你应当于收到本函之日起10日内迁离并交回铺位，租赁保证金我司不予退还；另据《商铺租赁合同》第12.2.1条规定，你应当将商铺内所有物品搬离，并将商铺恢复至毛坯状态交回，逾期不按标准交还的，根据《商铺租赁合同》第12.4.1条规定，商铺内一切物品视为遗弃物，我司将自行清理收回铺位，所产生的相关费用由你司承担”。计至2019年3月22日，被告未付的费用有：租金354325元、物业服务费198124.2元、水费257.72元、电费3036元元，共555743.92元。之后，原告提起了本案诉讼。本案诉讼中，因原、被告对于被告投入的装修价值存在争议，本院委托广东博众工程咨询有限公司对涉案的中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-10商铺(火龙卷餐厅)的装修工程造价进行评估。之后，该司作出鉴定报告，结论为：中洲交易中心裙楼六元素体验天地包括装饰装修工程、消防工程、燃气工程)。被告支出了此项鉴定费16920元。原告对评估的装修造价金额没有异议，但认为属于被告投入的经营成本，应由被告自行承担。被告对鉴定结论没有异议，但表示该评估金额中未包含相关可移动的设备、餐具、家具的金额。被告提供的证据其中有：1、2019年5月17日的《公证书》及收据，证明2019年5月14日被告与公证员一起对涉案店铺内的装修、漏油情况进行证据保全，现场可见漏油情况仍严重。另该次公证，被告支出了费用3000元。被告主张现存放于店铺中的物品有：双头平火炉、单炒单尾炉、6门双温冷柜、8L-2电炸炉、生鲜柜、不锈钢喷雾柜印字、2号炒勺、2号炒铲、108号油格、单头不锈钢汤架连碟、7分汤壳、7分汤漏、双格餐炒带电、38×28×25白色粘板、38×28×25蓝色粘板、38×28×25黄色粘板、37中式锅套餐、37中式锅清汤、尺5炒锅、P01菜刀、26木柄漏、98油盆、16CM味蛊、24CM加汤锅、刀厅、838加强保鲜盒、303×26葫芦围味更、2504黑柄尖、3KG电子秤、拉刨、锅扫、60CM插单器、20CM双层碗、斩切片机220V、029白红茜、62水壶、02灰盆、50桶、6KW开水器、四开门冰柜、商用冰柜、热水器、电脑、燃气加热蒸柜、爱普生针孔打印机、保险柜、灯笼、点菜机、对讲机音响、土碗、瓷碗、桌子、板凳、点菜机柜、监控、壁画、切肉机、制冰机、不锈钢架子。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应依约全面履行。被告主张装修店铺后没经营多久就出现排烟管漏油等现象，经与原告交涉，原告虽采取了一定措施，但问题仍然未得到解决，导致经营受到严重影响，并为此提供了公证书(现场图片)等证据证明。原告对此解释已及时在排烟管下方加装了引流管接引漏油，后来又在漏油点下方挂置托盘接油，问题已得到了解决。对此，根据被告提交的现场照片，可见店铺内目前仍然有排烟管滴漏油现象，而且排烟管的下方挂置有多个托盘或水桶，明显会对店铺的装修效果和顾客的消费感受造成较大影响。据此，被告主张原告提供的出租标的不符合合同约定，导致经营受到影响，本院予以采信。原告应对其提供店铺存在的瑕疵承担相应的违约责任。被告作为承租人，理应按照约定的时间缴纳租金等费用。现被告虽主张其已于2018年4月向原告提出申请，要求减免租金，但没有证据证明已得到原告允许同意减免。因此，被告自2018年5月1日起拖欠租金、服务费等，已构成违约。原告据此按照合同中“因一方违反本合同项下所作的承诺或保证义务，另一方可以变更或解除合同”的约定，于2019年3月22日向被告发函，要求解除合同，并无不当，本院予以确认。合同解除后，被告理应将店铺交还给原告。被告庭审中虽辩称店铺早已由原告接收管控，但未能对此进行举证，故不予采信。按照原告的陈述，本院确认店铺于2019年6月4日交还给原告管控。关于原告主张的租金、服务费、水电费及滞纳金问题。鉴于被告实际经营使用了店铺，故其应将解除合同前未付的租金、服务费、水、电费共555743.92元清偿给原告。合同解除后，作为承租人的被告未将店铺交还给原告，仍然一直占用，故其本应向原告继续支付占用费用。但是，考虑到原告此前提供店铺存在有瑕疵的违约行为，结合被告占用店铺的时间只有2个多月、时间较短的实际情况，对于原告要求被告支付合同解除后的租金(占用费)，及追究被告合同解除前逾期缴纳租金、服务费等的违约责任和解除后的逾期付款滞纳金，理据不足，本院均不予支持。原告为解决被告未及时清理过期食品问题，支出了清理费6360元，符合客观需要，该费用负担属于被告需承担的责任，故应由被告返还给原告。关于被告反诉要求赔偿装修损失的问题。经鉴定评估，被告投入的装修价值是389938.50元，本院予以确认。因双方约定的合同期是5年，计至合同解除时的2019年3月22日，合同已履行期达到1年半，即剩余合同期占总合同期的70%。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，以原、被告对违约责任承担的比例1：1计算，宜由原告赔偿装修损失136478.48元(389938.50元×0.7×0.5)给被告。对于被告投入的家具、餐饮设备，被告要求原告折价赔偿，缺乏理据，本院不予采纳，该物品可由被告自行取回。关于被告反诉要求退还租赁保证金及装修押金的问题。原告已确认收取了被告交纳的租赁保证金139500元及装修押金1万元。虽然合同约定“原告违反本合同的约定，使被告无法按其用途使用商铺的，被告有权单方面解除本合同，原告并应当返还租赁保证金”，但合同也约定“租赁期间，如被告有违反或不履行本合同的行为的，原告有权直接在被告向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金”的内容，基于双方在履约过程中均有过错，故该租赁保证金宜由原告退还一半即69750元给被告。装修保证金1万元，可由原告全部退回。关于被告反诉请求的公证费3000元，考虑到双方的过错责任，宜由原告支付1500元给被告。本案的鉴定费16920元，也适宜由原、被告各负担8460元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决如下：一、被告顾晓清在本判决生效之日起10日内，向原告支付租金、物业服务费、水费、电费共计555743.92元。二、被告顾晓清在本判决生效之日起10日内，向原告支付清洁费6360元。三、原告在本判决生效之日起10日内，向被告顾晓清赔偿装修费136478.48元。四、原告在本判决生效之日起10日内，向被告顾晓清退还租赁保证金69750元、装修保证金10000元。五、原告在本判决生效之日起10日内，向被告顾晓清支付公证费1500元。六、被告顾晓清在本判决生效之日起10日内，自行取回存放于中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-10商铺内属于被告购置的可移动物品。七、驳回原告的其他诉讼请求。八、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费21171.3元（本诉受理费13585元、反诉受理费7586.3元），由原告负担本诉受理费5781元、反诉受理费1437元；由被告负担本诉受理费7804元、反诉受理费6149.3元。另原告在本判决生效之日起10日内支付鉴定费8460元给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  区伟斌人民陪审员  陈金爱人民陪审员  陈丽娥二〇二〇年四月二十八日书 记 员  廖钺铃郭倩怡