吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终216号上诉人（原审被告）：吉林中诚房地产开发有限公司，住所地农安县文化街黄龙房地产开发综合楼。法定代表人：朱冬梅，经理。委托诉讼代理人：王一伟，吉林同信法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔杰，男，1957年4月16日生，汉族，住农安县。委托诉讼代理人：崔国缘，男，1987年1月28日生，汉族，住长春市二道区，与崔国缘系父子关系。委托诉讼代理人：徐宏举，吉林宗吉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林厚金建筑工程有限公司，住所地吉林省长春市农安县开安镇向阳路。法定代表人：田德龙，总经理。委托诉讼代理人：荀秀秀，吉林全策律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张生，男，1955年5月11日生，汉族，住农安县。被上诉人（原审第三人）：田耕辛，男，1960年7月16日生，汉族，户籍所在地农安县，住农安县。上诉人吉林中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚公司）因与被上诉人崔杰、吉林厚金建筑工程有限公司（以下简称厚金公司）、张生、田耕辛房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。崔杰原审诉提出诉讼请求：1.要求确认原被告双方签订的房屋买卖合同关系依法成立、有效；2.要求解除原、被告双方签订的房屋买卖合同关系，被告返还原告购房款280751元及利息（自2014年9月14日起至返还完毕止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算利息)；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年8月1日，第三人张生作为中诚公司的委托代理人与厚金公司签订建设工程施工合同,于2014年10月10日签订补充协议，中诚公司开发的农安县金都城市广场2栋、3栋综合楼发包给厚金公司承建，期间原告购买了位于站前金都广场小区2栋406室房屋，购房款为280751元，二被告于2014年9月14日给原告开具了一份房屋的购楼收据(2号楼406室)，该收据上有中诚公司的委托代理人即本案的第三人张生及该公司项目负责人孙志臣的签字，同时有厚金公司站前项目部的公章及该公司委托代理人张为宏的签字，上述房屋也在被告签订的建设工程施工合同及补充协议中立体砍块由中诚公司用房屋抵账给厚金公司工程款的范围内，尽管原告持有的收据中没有中诚公司的公章，但是有张生及孙志臣的签字，原告完全有理由相信其二人完全可以代表中诚公司,原、被告双方签订的房屋买卖合同关系依法成立、有效。2017年5月，该工程竣工。原告曾多次找被告方要求办理相关手续，将房屋所有权证办到原告名下，但被告方虽答应办理却总是一拖再拖未予办理,无奈原告于2018年8月在贵法院起诉，但在诉讼过程中原告才了解到该房屋已经被中诚公司另行出卖他人，并已经办理预告登记，故原告无奈撤诉。由于被告原因导致原告商品房买卖合同目的不能实现,严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，原告有权请求解除合同、返还已付购房款及利息，故原告诉至法院请求依法保护原告的合法权益，依法维护原告的诉讼请求。中诚公司原审辩称：原被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告也未收到过原告的购房款,不应承担返还购房款及利息的责任，理由如下:1.原被告之间没有达成涉案房屋买卖的意思表示，更没有签订过房屋买卖合同，原告从未向被告支付过购房款,被告也从未向原告出具过房款收据，所以原被告之间没有建立涉案房屋的买卖合同关系，更谈不上解除房屋买卖合同关系。2.2014年，第三人田耕辛和张生使用被告资质共同出资开发了农安县金都城市广场项目，在开发过程中，被告对张生签字的收据、抵账楼房等情况并不知情，张生也从未将签字的内容提供给被告备案，而2栋406室的预告登记是被告按照张生或田耕辛的要求办理的，不是被告私自处分的，所以被告在办理2栋406室的预告登记过程中不存在过错,在未收到购房款的情况下不应承担返还购房款及利息的责任。3.原告不是普通的购房人和消费者，原告作为完全民事行为能力人，对未盖公章的购房收据从未提出异议,购房款也未交给被告，也未找被告要求交付房屋，所以原告并不是真正的购房人，自身也存在重大过错。4.金都城市广场项目的实际出资人是张生和田耕辛，二人已将涉案工程总价款2008万元全部支付给实际施工人张为宏、王树成，并超额支付1370211元工程款，故中诚公司不欠厚金公司工程款。5.本案漏列被告张为宏继承人和王树成，金都城市广场项目的实际施工人为王树成、张为宏，二人对原告持有收据真实性及过程是最知情的，故应追加王树成和张为宏的继承人为本案共同被告，以查明案件事实，确认返还购房款的义务主体。综上，原告的诉请无事实依据和法律依据，应予驳回。厚金公司原审辩称：本案房屋销售主体是中诚公司，与厚金公司无关，应由中诚公司承担责任。张生原审述称：我是中诚公司站前金都城市广场项目总代理，并且我是实际投资人，挂靠中诚公司,此项目全部资金由我自筹，与中诚公司无任何关系，中诚公司也没有派任何人参与管理，我张生本人不是中诚公司员工,中诚公司也不给我开支，中诚公司给张生以各种授权方式作为挂靠关系，站前金都广场项目拆迁、还建、发包、拆迁补偿、职工开支都是张生一人承担支付。站前金都广场2号楼、3号楼是我与厚金公司在2014年8月1日签订的工程大包合同，总造价2008万元，建筑面积约15448平方米，因当时没有资金，以在建楼房立体砍块，房屋价格以双方拟定价格为准，一次性支付，原告崔杰在厚金公司和授权人张为宏购买的金都城市广场406室，面积78.03平方米，价格为28.075万元,是在厚金建筑公司和授权人张为宏工程款抵顶在建楼房立体砍块之内，票据加盖厚金项目部公章和张为宏签字，具体是收现金还是换原材料，我就不知道了。此楼房卖给他人,没有经过我，我不知道去向,本人提供一份新的证据，（2019）吉01民终2251号中法判决书，厚金公司诉中诚公司赔偿工程款一案，厚金公司在二审提交了一份本院作出的（2018）吉01民初755号民事裁定书,该裁定书“本院认为”部分的主要内容为:厚金公司、中诚公司、张为宏均认可案涉工程系张为宏借用厚金公司施工资质，以厚金公司为名义与中诚公司签订的工程施工合同并实际进行的施工建设，因此应当认定张为宏为案涉《建设工程施工合同》的实际主体，而厚金公司仅是出借资质的名义主体,故厚金公司不具备本案原告的诉讼主体资格。其起诉应予驳回。并裁定驳回了厚金公司要求中诚公司给付工程款的起诉。该裁定送达后各方当事人均未提出上诉。既然与厚金公司不是主体，张为宏为主体，本判决继续将合法的工程款判给厚金公司，这足以证明厚金公司负连带责任,中诚公司将本案房屋没有通过厚金公司和实际委托人张为宏、实际出资开发人张生，私自卖给他人和林占举塑钢赔偿案是一样的,属于侵权行为。中诚公司和厚金公司都有赔偿责任。至今，厚金公司没有交工。田耕辛原审述称：406室是中诚公司抵顶给王岩了，这事我知道，不在立体砍块之内，其他同中诚公司答辩意见。原审法院审理查明：2014年8月1日，中诚公司（甲方）与厚金公司（乙方）签订了建设工程施工合同及《站前金都广场小区工程承包补充协议》，中诚公司将其开发的农安县金都城市广场2号楼、3号楼工程承包给厚金公司，张生作为中诚公司代表，张为宏作为厚金公司代表在施工合同及补充协议上签字并加盖了中诚公司、厚金公司公章。补充协议约定：付款方式为工程款以本工程建成的房屋抵工程款，房屋价格以双方拟定价格为准。立体砍块分配方案：甲方以2号楼一、二层商网4-10门1252平方米，三至六层2505平方米，住宅403、404、501、502门面积303平方米抵乙方工程款，其中底商抵工程款的楼价为9500元/平方米。合同签订后，厚金公司开始施工并在施工期间销售抵账房屋。2014年9月14日，崔杰向张为宏交付房款280751元，订购厚金公司与中诚公司补充协议中约定立体砍块的2号楼406室（重新排序为417室）房屋，中诚公司为崔杰出具收据一张，收据内容：购房人崔杰，购房编号2号楼406室，面积78.03平方米，单价3598元，房屋总价280751元。收据上注明：此收据待楼盘开盘后换取正式票据，面积以产权为准，价格随售楼处浮动。开发商处由张生、孙志臣签字盖章并注明已备案，工地项目经理签字处由张为宏签字并加盖厚金公司站前项目部公章。208年8月崔杰曾诉讼要求中诚公司交付房屋，因诉讼中得知房屋已被中诚公司另卖他人而撤诉。另查明，农安金都城市广场2号楼417室已于2016年12月28日在产权部门备案登记在王伟奇名下。原审法院认为：中诚公司虽然主张《收据》未经公司确认，中诚公司与崔杰不成立房屋买卖合同关系，但张生系中诚公司与厚金公司签订施工合同的中诚公司代表，且施工合同明确约定以2号楼房屋抵顶厚金公司工程款，原告有理由相信张生在购房收据中签字、盖章系有权代理，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，张生的签字行为构成表见代理，对中诚公司具有约束力，故崔杰与中诚公司的房屋买卖合同成立并应为有效合同。鉴于涉案房屋中诚公司已另行出卖他人并办理了预告登记，原告诉请被告解除房屋买卖合同、返还购房款、赔偿利息损失应予支持。中诚公司的抗辩无事实和法律依据，不予支持。原告要求被告厚金公司承担责任亦无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、解除原告崔杰与被告吉林中诚房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后返还原告崔杰购房款280751元；三、被告吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后赔偿原告崔杰购房款280751元的利息损失（以280751元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2014年9月14日起至购房款返还之日止）；四、驳回原告崔杰对被告吉林厚金建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费5511元，减半收取计2755.50元由被告吉林中诚房地产开发有限公司负担。宣判后，中诚公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.中诚公司从未给崔杰出具房款收据，双方没有达成购买房屋的意思表示。崔杰提供的收据没有中诚公司公章，公司不知情，张生也没有报备过，我公司也没有收到购房款，所以我公司与崔杰没有达成房屋买卖合同。2.我公司不是返还购房款的适格主体，原审判令我方返还购房款不当。我公司没有收到购房款，也没有私自将417室房屋私自处分给王伟奇，不存在一房二卖，金都广场是田耕辛、张生共同挂靠中诚公司开发，二人对合伙财产都有处分权，张生未向我公司提出过将案涉房屋备案至崔杰名下，中诚公司依据田耕辛的要求将房屋备案至王伟奇名下，即二人对同一房屋分别处分，应由二人共同承担还款义务，而不是中诚公司。同时，原审认定崔杰将280751元购房款给付张为宏证据不足。张生和田耕辛给付实际施工人的工程款已经超过合同约定的2008万元，这种情况下中诚公司不应再承担返还购房款的义务，而应由王树成和张为宏继承人承担。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回崔杰的诉讼请求，一、二审案件受理费由崔杰负担。崔杰二审答辩称：原审判决正确，应予维持。厚金公司二审述称：原审判决正确，应予维持。张生二审述称：原审判决正确，应予维持。田耕辛二审述称：同意中诚公司的上诉请求。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.张生、田耕辛系借用中诚公司资质开发案涉小区，并用房屋作为工程款抵顶给厚金公司，厚金公司又将案涉房屋出售给崔杰，后中诚公司代理人张生为崔杰出具购房款的《收据》，以上事实应认定为厚金公司将对中诚公司的债权转让给崔杰并得到中诚公司的确认，故崔杰与中诚公司形成了直接的房屋买卖合同关系。中诚公司虽上诉主张《收据》未经公司确认，中诚公司与崔杰不成立房屋买卖合同关系，但中诚公司允许张生使用其资质开发建设小区，则张生以中诚公司名义从事的与案涉小区有关的活动，后果应由中诚公司承担。现中诚公司将案涉房屋另行处分，致使崔杰的合同目的无法实现，应承担返还购房款的责任。至于中诚公司主张已超付厚金公司工程款事宜，因案涉债权已经转移完毕，如中诚公司超付工程款，可与厚金公司另行处理。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5511元，由上诉人吉林中诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年四月二十八日书记员  张焕平