陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终305号上诉人（原审原告）：西安市莲湖区康九实业发展有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区丰禾路张家村55号。法定代表人：王天云，该公司总经理。委托诉讼代理人：王彦旭，河南德高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴贤政，男，1974年5月31日出生，汉族，住河南省罗山县朱堂乡天桥村吴湾组，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：寇明辉，男，1972年10月27日出生，汉族，西安市莲湖区村民，住。被上诉人（原审第三人）：陕西丰禾家园建设有限责任公司，住所地西安市莲湖区丰禾路204号法定代表人：张永鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈明，陕西博纳新律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安市莲湖区丰禾九组股份经济合作社（原陕西丰禾家园建设有限责任公司西安第七分公司），住所地西安市莲湖区丰禾村社区。负责人：张莹超，该公司负责人。委托诉讼代理人：陈明，陕西博纳新律师事务所律师。上诉人西安市莲湖区康九实业发展有限公司（以下简称康九公司）因与被上诉人吴贤政、陕西丰禾家园建设有限责任公司（以下简称丰禾公司）、西安市莲湖区丰禾九组股份经济合作社（以下简称丰禾九组合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初8500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。康九公司上诉请求：⒈撤销一审判决，改判为吴贤政向其交两个月房租560元（2019年7月以来）或发回重审；⒉一、二审诉讼费由吴贤政、丰禾公司、丰禾九组合作社负担。事实和理由：其系根据原丰禾村民委员会第九村民小组（以下简称原丰禾九组）全体村民会议决定成立的合法公司，拥有管理原丰禾九组事务的资源，是唯一能代表原丰禾九组对该组事务进行管理的主体。丰禾公司及丰禾九组合作社不具有资格代表原丰禾九组管理事务。其营业执照的经营范围包含了物业管理，涉案房屋系原丰禾九组的集体财产，吴贤政应当向其交纳房屋租金。一审确认丰禾公司、丰禾九组合作社（原丰禾七分公司）作为有独立诉讼请求第三人参加本案诉讼，缺乏事实和法律依据。丰禾公司成立时间是2005年10月3日，不是因西安市城中村撤村建居而成立，与原丰禾九组没有关系。一审认定的涉案房屋的位置西安市莲湖区张家村55号错误。丰禾公司、丰禾九组合作社虽提出独立诉讼请求，但未交纳诉讼费，一审审理程序错误。吴贤政辩称，其一直是给原丰禾九组交纳费用，法院判其给谁交，其就给谁交。其同意一审判决。丰禾公司、丰禾九组合作社辩称，丰禾公司系依据市、区政府关于城中村集体经济体制改革的要求，经过清算核资和资产评估村集体资产作为量化资产，根据“集体所有村民共享”的原则，组建新集体经济组织股份制公司，对各村民小组的净资产量化成立了八个分公司和两个独立的法人公司。丰禾七分公司（现丰禾九组合作社）为原丰禾九组，亦经集体净资产评估全部折股量化到本小组集体和本小组村民个人，以集体股和个人股的形式，按2:8的比例进行分配。丰禾公司与丰禾九组合作社系上下级关系。康九公司与丰禾九组合作社之间无任何法律关系。丰禾九组合作社与吴贤政就涉案房屋签订有租赁合同，吴贤政向丰禾九组合作社交纳房租。康九公司主张吴贤政应向其交纳租金不成立。丰禾公司、丰禾九组合作社作为有独立请求权第三人参加本案诉讼，符合法律规定，一审程序合法。涉案房屋统称的丰禾村大院没有具体的门牌号。请求驳回上诉，维持原判。康九公司向一审法院起诉请求：⒈判令吴贤政交房租（2019年7月份）一间房屋每月280元，共计两个月560元；⒉诉讼费由吴贤政负担。原审第三人丰禾公司、丰禾九组合作社（原丰禾七分公司）向一审法院提出诉讼请求：⒈判令吴贤政向丰禾七分公司支付涉案房屋2019年9月、10月的租金；⒉诉讼费由康九公司负担。一审法院认定事实：涉案房屋位于西安市莲湖区张家村55号三层楼房中2层自南第二间，面积20平方米，系原丰禾村第九村民小组2009年在村西南角大院建盖，为九间三层砖混楼板房。吴贤政自2013年开始从丰禾九组处租赁涉案房屋，未签订租赁合同，向丰禾九组交纳房租，原丰禾九组会计张新元向其收取租金，收取至2018年3、4月份，丰禾九组出具收款收据，并加盖公章；2018年5月份开始，向吴贤政收取租金的人员未变，收据上加盖的为康九公司公章，康九公司2018年3月30日成立，吴贤政向康九公司交纳租金至2019年6月份，2019年7月16日，吴贤政与丰禾七分公司（原丰禾九组）签订《房屋租赁合同》，约定吴贤政租赁涉案房屋，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，月租金小房200元、大房280元，并交纳2019年7月、8月的租金。2008年3月19日，西安市莲湖区人民政府莲政发（2008）24号关于进一步做好城中村无形改造工作的通知，载明根据《西安市人民政府关于加快城中村改造工作的意见》（市政发〔2005〕92号）和《西安市人民政府关于城中村无形改造工作有关问题的通知》（市政发〔2007〕157号），结合辖区实际，通知如下：2008年要全面启动辖区内35个城中村的无形改造，确保完成20个村的清产核资、经济体制改革，丰禾村在20个村内包括；无形改造的工作分工中载明，区农村工作局、相关街道办事处负责所管辖村的清产核资、经济体制改革工作，对所管辖村的清产核资资产和经济体制改革方案进行认定、批准；制定所管辖村的撤村建社区方案，配合区民政局完成撤村建社区工作。2008年9月29日，西安市莲湖区丰禾村民委员会根据《西安市人民政府办公厅关于印发城中村无形改造工作方案的通知》（市政办发〔2006〕99号）、《西安市人民政府关于印发西安市城中村改造管理办法的通知》（市政发〔2007〕129号）、《西安市人民政府关于城中村无形改造工作有关问题的通知》（市政发〔2007〕157号）、中共西安市莲湖区人民政府《关于进一步做好城中村无形改造的通知》（莲政发〔2008〕24号）和中共西安市莲湖区区委莲发（2008）2号等市、区政府相关部门下发的有关城中村改造文件精神关于村集体经济体制改革的要求，结合丰禾村实际，将经过清产核资和资产评估的村集体净资产作为量化资产，根据集体资产“集体所有、村民共享”的原则，制定经济体制改革方案。该方案中确定第九村民小组享有股民资格人数共计126人；其中组建新经济组织方案载明，丰禾村民委员会组建的新经济组织的名称为陕西丰禾家园建设有限责任公司，陕西丰禾家园建设有限责任公司下设八个分公司，分别为：原丰禾村民委员会第一村民小组为陕西丰禾家园建设有限责任公司第一分公司、原丰禾村民委员会第二村民小组为陕西丰禾家园建设有限公司第二分公司、原丰禾村民委员会第三村民小组为陕西丰禾家园建设有限公司第三分公司、原丰禾村民委员会第四村民小组为陕西丰禾家园建设有限公司第四分公司、原丰禾村民委员会第五村民小组为陕西丰禾家园建设有限公司第五分公司、原丰禾村民委员会第六村民小组为陕西丰禾家园建设有限公司第六分公司、原丰禾村民委员会第九村民小组为陕西丰禾家园建设有限公司第七分公司、原丰禾村民委员会第十村民小组为陕西丰禾家园建设有限公司第八分公司、丰禾村民委员会第七村民小组组建的新经济组织名称为西安柒兴有限责任公司、丰禾村民委员会第八村民小组组建的新经济组织名称为西安新汇丰有限责任公司。该方案后附陕西丰禾家园建设有限责任公司章程，该章程中载明丰禾公司股东代表共计93人，因《公司法》要求，注册有限责任公司时，股东人数为2-50人，故由其中44人作为股东代表在工商部门进行注册，丰禾七分公司由4人参加公司注册，股东代表在工商部门的出资和持股不代表股东代表本人，代表的是全体股民的股份、股东代表无权以工商注册的持股比例享受年终分红，只能以集体资产处置方案的持股比例享受分红；章程中同时载明，分公司是总公司下属的直接从事业务经营活动的分支机构或附属机构，分公司不具有独立的法人资格，其民事责任由总公司承担。丰禾七分公司2009年6月5日成立。一审法院认为，集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。本案中，涉案房屋系原丰禾村民委员会第九村民小组集体资产，吴贤政自2013年开始与第九村民小组建立房屋租赁合同关系，并向第九村民小组交纳租金；庭审中，丰禾公司提交的证据能够证明丰禾村民委员会及第九村民小组依据西安市人民政府、莲湖区人民政府关于城中村集体经济体制改革及撤村建居的要求，经过清产核资和资产评估，村集体资产作为量化资产，组建的新经济组织为丰禾公司，丰禾公司下设八个分公司，七分公司为原第九村民小组，其成立符合法律规定，合法有效，代表原第九村民小组集体权利，为涉案房屋的合法所有权人。康九公司系2018年3月30日注册成立的自然人投资或控股的有限公司，法定代表人为王天云，其提交的证据无法证明代表第九村民小组集体权益。现康九公司主张吴贤政向其交纳涉案房屋租金，于法无据，不予支持。丰禾七分公司系丰禾公司的分支机构，虽不具有独立法人资格，但依据集体经济组织体制改革方案，原第九村民小组集体资产全部折股量化到本小组集体和村民个人，七分公司有权对其所有的财产行使占有、使用、收益的权利，其就涉案房屋与吴贤政签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，现丰禾七分公司主张吴贤政支付涉案房屋2019年9月、10月租金，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第二十四条规定，判决：一、驳回原告西安市莲湖区康九实业发展有限公司的诉讼请求；二、本判决生效后七日内，被告吴贤政向第三人陕西丰禾家园建设有限责任公司西安第七分公司交纳涉案房屋2019年9月、10月的租金共计560元。案件受理费50元，由西安市莲湖区康九实业发展有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经查，涉案房屋在当地统称为丰禾村大院，没有具体的门牌号。2019年9月12日，陕西丰禾家园建设有限责任公司西安第七分公司改制为西安市莲湖区丰禾九组股份经济合作社。一审判决认定的其他定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋属于原丰禾九组集体资产。吴贤政自2013年开始与原丰禾九组建立房屋租赁合同关系，并向原丰禾九组交纳租金。丰禾公司提交的证据能够证明丰禾村民委员会及原丰禾九组依据西安市人民政府、莲湖区人民政府关于城中村集体经济体制改革及撤村建居的要求，经过清产核资和资产评估，村集体资产作为量化资产，组建的新经济组织为丰禾公司，丰禾公司下设八个分公司，丰禾七分公司系原丰禾九组改制后权利义务的继受人，其成立符合相关规定，代表原丰禾九组的集体利益，为涉案房屋的合法所有权人。康九公司系2018年3月30日注册成立的自然人投资或控股的有限公司，法定代表人为王天云，其提交的证据不能充分证明其代表原丰禾九组的集体权益。一审对康九公司主张吴贤政向其交纳涉案房屋租金，不予支持，于法有据，并无不当。丰禾七分公司系丰禾公司的分支机构，虽不具有独立法人资格，但依据集体经济组织体制改革方案，原丰禾九组的集体资产全部折股量化到本小组集体和村民个人，丰禾七分公司有权对其所有的财产行使占有、使用、收益的权利。丰禾七分公司就涉案房屋与吴贤政签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因丰禾七分公司已改制为丰禾九组，现丰禾九组合作社主张吴贤政支付涉案房屋2019年9月、10月租金，于法有据，依法予以支持。综上所述，康九公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由西安市莲湖区康九实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二〇年四月七日法官助理 高喜平书 记 员 张舒涵