云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终253号上诉人（原审被告）：南涧县裕和嘉园业主管理委员会，住所地南涧县南涧镇振兴南路246号。法定代表人：张国，系业主管理委员会主任。委托诉讼代理人：左继友，云南善律律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：南涧江山房地产开发有限责任公司，住所地南涧县南涧镇振兴南路246号。法定代表人：李春凤，系公司董事长。委托诉讼代理人：戴柠，男，1983年5月8日生，彝族，住普洱市景东彝族自治县。系南涧江山房地产开发有限责任公司法务部主任，代理权限为特别授权代理。上诉人南涧县裕和嘉园业主管理委员会因与被上诉人南涧江山房地产开发有限责任公司车位纠纷一案，不服云南省南涧彝族自治县人民法院（2019）云2926民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南涧县裕和嘉园业主管理委员会上诉请求：撤销云南省南涧彝族自治县人民法院（2019）云2926民初979号民事判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由:1、判决认为“根据在案证据，地下车位并未纳入公摊面积”、“该案亦无证据证明开发商将人防工程建设投资成本摊入到房屋销售价格中”，属于认定事实错误；2、根据《人民防空法》第五条“谁投资谁收益”的原则，在被上诉人将南涧县裕和嘉园小区住宅出售给业主后，南涧县裕和嘉园小区业主已经成为地下防空设施的实际投资人，南涧县裕和嘉园小区业主对南涧县裕和嘉园小区地下停车位在平时（战时除外）有使用、管理、收益权；3、一审判决认定事实与裁判逻辑前后矛盾；4、由于被上诉人一方没有按照设计图纸进行施工、建盖，没有建盖立体停车位，导致小区无法停车；5、一审判决认为公共面积的分摊按照被上诉人一方在一审中提供的证据南涧县房地产交易中心《房屋面积测绘报告书》中的说明，实行三级分摊，第一级分摊共有面积由整幢房屋外墙墙体一半面积、配电室、电井、发电机房、储油间、消防水泵房、变配电室、弱电机房、消防器材室、物管房、消防控制室面积构成，由商铺和住宅、车库兼人防部分共同分摊；第二级分摊区共有面积由整幢房屋水管井面积构成，由商铺和住宅部分分摊；第三级分摊区共有面积由整幢房屋楼梯面积、电梯井面积构成，由住宅部分分摊。但是在南涧县不动产交易中心作业声明的第五项当中载明，公共面积的分摊和计算都属于被上诉人一方单方面提供给不动产交易中心的，《房屋面积测绘报告书》是受被上诉人一方单方面的委托所作出的，公共建设面积的分摊方式如何分摊并不能以《房屋面积测绘报告书》为准，公共面积的计算、分摊是由被上诉人一方单方提供给南涧县不动产交易中心的，不是南涧县不动产交易中心确定的，也不是上诉人与被上诉人共同认可的分摊方式。南涧江山房地产开发有限责任公司辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由如下：1、一审中上诉人确实没有提供地下车位纳入公摊面积的证据，被上诉人一方出具的南涧县房地产交易中心《房屋面积测绘报告书》可以证明地下车位没有纳入公摊面积；2、地下车位未纳入公摊面积，不存在出售房屋以后，实际投资人变更的问题；3、车位是属于营业性配套设施，所以上诉人援引的法条都是非营业性建筑分摊的计算，上诉人援引的法条没有适用的前提；4、一审判决逻辑没有前后矛盾，地下车位可以有单独出售和单独处分的方式，上诉人认为地下车位必须纳入公摊面积，必须与房屋销售一同转让，但地下车位可以分开处理，可以单独处理，一审判决认定地下车位没有纳入公摊面积是正确的。南涧县裕和嘉园业主管理委员会向一审法院起诉请求：一、确认原告享有裕和嘉园小区地下47个规划停车位的所有权；二、确认原告对裕和嘉园小区地下车位享有经营管理权，有权依法对外转让、租赁车位；三、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实:原告系2013年依法注册成立的自然人投资或控股有限责任公司，经营范围为房地产开发经营，物业管理。原告开发建设了南涧县裕和嘉园小区，该小区于2017年10月26日竣工验收合格，小区含商铺和住宅，商铺和住宅一共有二百多套，现已入住190多户，入住率近80%，但没有任何一户办理了房产证。小区建设有地下室，地下规划车位有47个，规划设计图纸上的地下室含人防工程和非人防工程两部分，从规划设计图纸上可看出有网格部分为非人防区域，其他部分为人防区域，非人防区域又分处在两个地方，整个地下室建筑面积为2923.22平方米，其中人防工程建筑面积为1583.31平方米。经现场勘查，小区地下室为一个整体，人防工程和非人防工程之间并无明显的界限，规划的47个车位中已含人防工程区域内的车位，规划图纸上显示的非人防工程区域，同样建设有人防工程设施，标有“战时取水口”、“防空避难所、禁止在此地玩耍逗留”等字样，整个地下室只有一个入（出）口。原告在办理裕和嘉园小区商品房预售登记前，委托南涧县房地产交易中心对房屋面积进行了测绘，测绘报告书中对共有共用面积、套内建筑面积、分摊面积进行了说明，其中房屋共有面积分摊说明为“本房屋共有面积分摊按幢共有面积和功能区共有面积三级分摊。第一级分摊共有面积由整幢房屋外墙墙体一半面积、配电室、电井、发电机房、储油间、消防水泵房、变配电室、弱电机房、消防器材室、物管房、消防控制室面积构成，由商铺和住宅、车库兼人防部分共同分摊；第二级分摊区共有面积由整幢房屋水管井面积构成，由商铺和住宅部分分摊；第三级分摊区共有面积由整幢房屋楼梯面积、电梯井面积构成，由住宅部分分摊。”原告按套销售房屋，商品房总价款已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格。商品房购销合同中约定“该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记以产权登记机关确定为准。”2017年9月1日，南涧彝族自治县住房和城乡建设局与原告签订《大理州南涧彝族自治县人防工程维护和安全管理责任书》，其中明确南涧彝族自治县住房和城乡建设局的责任是履行人防工程管理职能，对人防工程的开发利用和维护管理进行监督检查，督促隶属人履行人防工程维护及安全管理责任，为该案人防工程平时使用、维护管理、平战转换提供技术指导和服务，原告按有关规定与使用人签订《人民防空工程平时使用合同》，并报南涧彝族自治县住房和城乡建设局备案，如果该人防工程由原告自己使用，则原告按人防工程维护管理规定做好日常维护工作。人民防空工程是国防工程的组成部分，不得出售、转让，战时或灾时由政府统一安排使用。人防地下室车位禁止出售。因小区地下停车位处于“抢车位”的无序化管理混乱状态，原告认为其享有地下停车位的所有权、管理权等，对地下停车位安装车位锁，准备对车位进行管理，但小区业主认为地下停车位属小区业主共有，于是砸坏车位锁，双方便产生纠纷，原告要求南涧彝族自治县住房和城乡建设局明确裕和嘉园小区规划车位使用权归其所有，2018年11月27日，南涧彝族自治县住房和城乡建设局回复原告，裕和嘉园小区人防工程区域内的车库及停车位，原告如需使用须报住建局备案同意，人防工程区域外属小区规划用于停放汽车的车位、车库，由原告与小区业主共同协商约定，如在约定过程中产生纠纷，建议通过司法程序处理。2019年3月26日，被告向南涧彝族自治县住房和城乡建设局提出申请，请求公开南涧县裕和嘉园小区规划图的相关信息和提供小区规划图的相关书面复制件，2019年4月10日，南涧彝族自治县住房和城乡建设局对该申请进行回复，并同意公开被告请求事项，提供了裕和嘉园小区建设项目有关的必要性材料复制件。2019年3月18日，原告向南涧县公安局城镇派出所控告裕和嘉园地下车库车位锁被故意毁损，南涧县公安局城镇派出所经审查认为没有犯罪事实，不予立案，并于2019年4月9日出具了不立案理由说明书，说明书明确：1.裕和嘉园小区地下人防车库的所有权、使用权不明确，存在争议；2.裕和嘉园小区地下人防车库为人防工程设施，原告在人防工程设施区域内安装车位锁未得到过有关部门批准，原告安装的车位锁被破坏涉及侵权，建议通过司法途径解决。原告不服申请复议，南涧县公安局于2019年5月13日作出复议决定书，决定维持城镇派出所不立案决定，原告仍不服，申请复核，大理州公安局于2019年7月21日作出刑事复核决定书，决定维持南涧县公安局的复议决定。一审法院认为，根据在案证据，地下车位并未纳入公摊面积，故原告销售给业主的房屋并不包含地下车库中非人防工程区域内的车位。根据中华人民共和国建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”和《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定，非人防工程区域内的车位归属需原告与业主以出售、附赠或者出租等方式约定，故原告与业主未进行车位归属约定之前，地下车库中非人防工程区域内的车位所有权，应属于作为开发商的原告。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”之规定，该案中的人民防空工程系原告投资建设，故在平时对于该小区人民防空工程区域内的车位，由原告使用管理，收益归原告所有。至于被告所述的根据国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知计价格[2000]474号文“防空地下室建设所需资金，纳入建设项目投资计划成本，建设费用据实列入建设项目开发成本”和《商品住宅价格管理暂行办法》第五条“商品住宅价格由下列项目构成：……4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费”以及城乡建设部《城市居住区规划设计规范》6.0.3.7“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建”之规定，开发商已将配套公建建设费用纳入房屋销售价格之中，房屋出售后，人防工程应作为公建设施归全体成员业主所有的辩称，前述规定是在规范开发商确定房屋销售价格，即开发商所销售的房屋计价依据，该案亦无证据证明开发商将人防工程建设投资成本摊入到房屋销售价格中，开发商销售房屋并不必然导致人防工程投资者转移，故不予采信。虽然裕和嘉园小区地下室设计规划图纸上人防区域和非人防区域有区分，但从现场实际状况来看，人防工程和非人防工程之间并无明显界限，整个地下室就是一个整体，无法隔离开来，即人防车位和非人防车位无法区分，根据相关法律规定，该地下室首先要满足人防需要，故整个地下室就只能视为一个人防工程设施来进行管理。根据《中华人民共和国人民防空法》规定的人防工程属国家所有，结合小区地下车库非人防区域内的车位由原告享有所有权和小区住户众多，人防区域和非人防区域一共只有47个车位的实际以及南涧彝族自治县住房和城乡建设局与原告签订的《大理州南涧彝族自治县人防工程维护和安全管理责任书》，原告享有小区地下室停车位的管理、使用、收益权，但不得出售和转让。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告南涧江山房地产开发有限责任公司享有南涧县裕和嘉园小区地下车库47个规划车位的使用权、管理权和收益权。二、驳回原告南涧江山房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告南涧县裕和嘉园业主管理委员会负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对一审认定的事实，上诉人对“规划设计图纸上的地下室含人防工程和非人防工程两部分，从规划设计图纸上可看出有网格部分为非人防区域，其他部分为人防区域，非人防区域又分处在两个地方，整个地下室建筑面积为2923.22平方米，其中人防工程建筑面积为1583.31平方米。”有异议，认为根据被上诉人在一审中提交的南涧县房地产交易中心《房屋面积测绘报告书》可以看出，整个地下室就是一个整体，“有网格部分为非人防区域，其他部分为人防区域”只是被上诉人一方单方面的解释，南涧县房地产交易中心《房屋面积测绘报告书》最后一页可以看出地下室就是一个整体，并没有分人防区域和非人防区域，规划图纸上就没有划定人防区域和非人防区域，地下室就是一个整体，一审认定与事实不符；被上诉人对一审认定的事实没有异议。本院认为，上诉人未提交合法有效的证据证明其异议主张，本院不予采信。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二项规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。本案人防工程系被上诉人投资建设，并未列入业主住宅的公摊面积，且南涧彝族自治县住房和城乡建设局与被上诉人签订的《大理州南涧彝族自治县人防工程维护和安全管理责任书》，明确要求被上诉人仅享有小区地下室停车位的管理、使用、收益权，但不得出售和转让。一审鉴于涉案地下室人防工程和非人防工程之间并无明显界限，整个地下室作为一个整体，无法区分人防车位及非人防车位的事实，根据《中华人民共和国人民防空法》的要求应先满足人防需要，将整个地下室视为人防工程设施，判决由被上诉人进行使用、管理和收益，符合本案客观事实。上诉人认为在被上诉人将南涧县裕和嘉园小区住宅出售给业主后，南涧县裕和嘉园小区业主已经成为地下防空设施的实际投资人并因此享有南涧县裕和嘉园小区地下停车位在平时（战时除外）的使用、管理、收益权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，南涧县裕和嘉园业主管理委员会的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南涧县裕和嘉园业主管理委员会负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  左丽梅二〇二〇年四月十五日书记员  杨 蕾