江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终284号上诉人（原审原告）：罗伟波，男，1986年8月28日出生，汉族，住江西省广昌县。委托诉讼代理人：黄玉洋，安徽皖正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：江西新乐华置业有限公司，住所地江西省吉安市永丰县恩江镇胡家坝，统一社会信用代码91360825065386565F。法定代表人：符志云，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：江西新乐华置业有限公司广昌分公司，住所地江西省广昌县旴江镇广昌路南侧（中央公馆），统一社会信用代码913610303146284901。负责人：符志云，该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢绍亮，男，该公司员工，代理权限为特别授权代理。上诉人罗伟波因与上诉人江西新乐华置业有限公司（以下简称新乐华公司）、江西新乐华置业有限公司广昌分公司（以下简称新乐华广昌分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省广昌县人民法院（2019）赣1030民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗伟波上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判新乐华公司、新乐华广昌分公司在判决生效后一个月内协助办理不动产权属证书；2.撤销一审判决第二项，改判新乐华公司、新乐华广昌分公司支付罗伟波逾期交房违约金37,074元、逾期办证违约金486.5元，合计37,560.5元；3.一、二审诉讼费用由新乐华公司、新乐华广昌分公司负担。事实与理由：一审法院认定事实错误，新乐华公司、新乐华广昌分公司应承担违约责任。首先，办理房产证不需要六个月，正常办证一个月就够了，一审判决新乐华公司六个月内协助罗伟波办理不动产权属证书没有事实和法律依据。其次，新乐华公司延迟交房时间为256天而不是187天。合同第八条约定新乐华公司应当在2017年1月31日前将经主体验收合格的商品房交付罗伟波，罗伟波在一审中提交的住宅质量保证书（交房验收手续）证明新乐华公司是2017年10月15日交付房屋，与合同约定的交房时间迟了256天，新乐华公司在庭审中未提交证据证明自己未违约或者违约时间不是256天，但一审法院根据当地交易规则认定交房时间为2017年8月7日（即延期187天），一审认定事实错误。再次，合同第九条规定，新乐华公司未按合同规定的期限将该商品房交付罗伟波使用……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。一审法院不能直接进行调整违约金为每日万分之一。新乐华公司违约事实清楚，应当按照每日万分之三向罗伟波支付逾期交房违约金37,074元。该合同是买卖双方意思表示一致而签署的协议，对双方都产生法律上的约束力，并且该合同是新乐华公司提供的格式合同，新乐华公司逾期交房的违约行为，应当承担不利后果。在未违反法律强制性规定的情况下，意思自治的原则应当得到尊重，并且新乐华公司在庭审中亦未提出违约金过高的请求，一审法院不应直接进行调整。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。新乐华公司、新乐华广昌分公司辩称，罗伟波诉求过高，很多诉求不合理。关于办理房产证，公司会在2020年6月30日之前办好。关于违约金，一审法院在充分了解广昌县城的情况下，对罗伟波的实际损失金额作出的判决正确。关于逾期交房时间是有争议的，公司以口头和电话的方式提醒过罗伟波来交房，也通过该小区的左邻右舍传达，可以证明公司没有逾期交房，罗伟波本人没有来收房和早点装修的意愿，罗伟波主张公司没有通过邮寄或者更直接的方式通知罗伟波来收房，是想得到更多的交房违约金。公司催促罗伟波来交房时，罗伟波首付款没有付清。新乐华公司、新乐华广昌分公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实与理由：罗伟波于2017年1月25日支付了10,000元，其拖欠新乐华公司的房屋首付款（该首付款收据为罗伟波提供），可以证明新乐华公司于2017年1月25日通知罗伟波来收房，所以才让罗伟波付清首付款，但罗伟波因自身原因推迟到2017年8月7日来收房，故新乐华公司不存在逾期交房，不存在违约，无需支付违约金。同时，退一步讲，即使逾期交房，罗伟波未提供证据证明逾期交房给其造成的实际损失数额，一审判决新乐华公司承担万分之一的违约金没有事实依据，应予以撤销。罗伟波辩称，辩论意见与其上诉请求和事实理由意见一致。罗伟波向一审法院起诉请求：1.判令新乐华公司、新乐华广昌分公司依合同约定办理房产证；2.判令新乐华公司、新乐华广昌分公司向其支付逾期交房违约金37,074元（2017年2月1日至2017年10月15日共256天）；3.判令新乐华公司、新乐华广昌分公司向其支付逾期办理房产证违约金486.5元；4.判令新乐华公司、新乐华广昌分公司返还其代收费4,720元（装修保证金、天然气初装费）；5.判令新乐华公司、新乐华广昌分公司履行保修义务；6.一审案件诉讼费由新乐华公司、新乐华广昌分公司负担。一审法院认定事实：新乐华广昌分公司系新乐华公司设立的分公司，性质为有限责任公司分公司。2016年2月11日，罗伟波与新乐华公司签订认购协议，认购该公司开发的位于广昌县旴江镇广昌路南侧中央公馆3号楼一单元4层401室住房一套。2016年3月11日，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：1.罗伟波购买新乐华公司开发的位于广昌县旴江镇广昌路南侧中央公馆3#栋1-401房住房一套，建筑面积118.67平方米，单价每平方米4,100元，总价款486,547元，首付款146,547元，按揭款340,000元；2.合同第八条约定，新乐华公司应当在2017年1月31日前将经主体验收合格的商品房交付给罗伟波；3.合同第九条约定，新乐华公司未按合同规定的期限将该商品房交付罗伟波使用……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；4.合同第十六条约定，新乐华公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由新乐华公司提供的资料报产权登记机关备案。该商品房综合验收后180个工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过180个工作日，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。出卖人负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办理一切费用全部由买受人自理；5.合同第十七条约定，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。认购协议签订后，罗伟波分五次共向新乐华公司支付了首付款146,547元，并于2017年3月30日与九江银行广昌支行签订商品房借款合同及按揭抵押合同，办理了商品房按揭贷款手续，支付了按揭款340,000元。2017年8月7日，罗伟波向新乐华广昌分公司交纳了契税、维修基金等各项费用共计12,580元、装修保证金2,000元（代收）、天然气初装费2,720元（代收），并办理了入户手续。另查明，罗伟波购买的3#栋1-401房住房内存在裂缝的质量问题。现因新乐华公司、新乐华广昌分公司未协助罗伟波办理房屋产权手续，亦未向罗伟波支付逾期交房及办证违约金等事项，罗伟波诉至一审法院。一审法院认为,罗伟波与新乐华公司签订的内部认购协议、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，罗伟波已按照合同约定支付全部房款，新乐华公司应当按照合同约定履行包括如期交付房屋、协助办理产权手续等合同义务。根据合同约定，新乐华公司应当于2017年1月31日前将经主体验收合格的商品房交付给罗伟波，但实际交房时间为2017年8月7日，逾期交房天数达187天，应当按照合同约定向罗伟波支付逾期交房违约金。至于违约金的比率，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，综合本案案情，兼顾合同履行情况，遵循公平与诚实信用原则，酌情确定为由新乐华公司按日向罗伟波支付已交付房价款万分之一的违约金，更为妥当。故逾期交房违约金的数额为9,098.4元（486,547元×187天×0.0001），对罗伟波要求新乐华公司、新乐华广昌分公司向其支付逾期交房违约金37,074元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。同时，根据合同约定，新乐华公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由新乐华公司提供的资料报产权登记机关备案，并配合罗伟波办理房产证，现新乐华公司将商品房交付罗伟波使用已超过两年，但仍未配合罗伟波办理好涉诉商品房的房产证，存在违约行为，应当按照合同约定向罗伟波支付逾期办证违约金，并承担继续配合罗伟波办理房产证的义务，逾期办证违约金为486.5元（486,547元×0.001）。因此，对罗伟波要求新乐华公司协助办理位于广昌县旴江镇广昌南路（中央公馆）3#栋1-401房的不动产权证书，并支付其逾期办证违约金486.5元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于罗伟波要求新乐华公司、新乐华广昌分公司返还其代收的装修保证金、天然气初装费共计4,720元的诉讼请求，有事实及法律依据，且新乐华公司、新乐华广昌分公司并无异议，一审法院予以支持。对于罗伟波要求新乐华公司、新乐华广昌分公司履行保修义务的诉讼请求，在合同约定的保修期限、保修范围内，且新乐华公司、新乐华广昌分公司对罗伟波购买的3#栋1-401房住房存在裂缝的问题予以认可，并同意进行维修，故一审法院予以支持。新乐华公司、新乐华广昌分公司辩称其于2017年元月已将涉诉商品房交付罗伟波使用，但未提供相关证据证明，应承担举证不能的法律后果，对其抗辩意见一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、江西新乐华置业有限公司、江西新乐华置业有限公司广昌分公司于本判决生效后六个月内协助罗伟波办理位于广昌县旴江镇广昌路南侧（中央公馆）3#栋1-401房的房屋不动产权属证书；二、江西新乐华置业有限公司、江西新乐华置业有限公司广昌分公司于本判决生效后十日内支付罗伟波逾期交房违约金9,098.4元、逾期办证违约金486.5元，二项合计9,584.9元；三、江西新乐华置业有限公司、江西新乐华置业有限公司广昌分公司于本判决生效后十日内返还罗伟波代收装修保证金2,000元、代收天然气初装费2,720元，二项合计4,720元；四、江西新乐华置业有限公司、江西新乐华置业有限公司广昌分公司于本判决生效后三个月内对罗伟波购买的位于广昌县旴江镇广昌路南侧（中央公馆）3#栋1-401房住房的质量问题进行维修。案件受理费857.01元，减半收取429元，罗伟波负担284元，江西新乐华置业有限公司、江西新乐华置业有限公司广昌分公司负担145元。二审中，罗伟波提供录音一份，拟证明罗伟波与物业公司的人员的通话记录中显示了罗伟波实际交房时间是2017年10月15日。新乐华公司、新乐华广昌分公司质证认为，录音中的人不是我方的工作人员，代表不了我公司。新乐华公司、新乐华广昌分公司提交以下证据：证据1.张燕明房屋收款收据复印件一张，拟证明在2017年2月12日其已经电话通知了相关业主来收房，所有工程进度和交房进度都是一样的，故可以证明公司是在2017年2月份通知了罗伟波来收房。证据2，竣工验收备案表一份，拟证明涉案房屋在2016年1月16日经广昌县华夏工程建设监理有限公司验收合格。罗伟波对新乐华公司、新乐华广昌分公司提交的证据发表质证意见认为，该证据1没有原件，对三性均不认可，该户交付不代表罗伟波的房屋具备交付条件。证据2的真实性、合法性认可，关联性不认可，只有广昌县华夏工程建设监理有限公司盖章和签字，不能认为主体工程合格。本院对各方当事人提交的证据经审查认定如下：罗伟波提供的录音中说话人的身份无法确定，也未出庭作证，本院对其真实性不予认定，对该证据不予采信。新乐华公司、新乐华广昌分公司提交的证据1系复印件，对其真实性不予认定，对该证据不予采信。证据2的真实性和合法性可以确认，能证明新乐华公司、新乐华广昌分公司的证明目的，即广昌县华夏工程建设监理有限公司2016年1月16日盖章确认涉案房屋验收合格，本院予以采信，但不能证明涉案房屋已经在2016年1月16日已经完成竣工验收备案登记。罗伟波对一审查明的“2017年8月7日办理了入户手续”有异议，认为其提供的住宅质量保证书证明交房时间是2017年10月15日，与合同约定的交房时间相差256天。新乐华公司、新乐华广昌分公司对一审查明的“2017年8月7日办理了入户手续”有异议，认为其于2017年1月25日通知罗伟波来收房，实际交房时间是2017年2月10日，但因罗伟波自身原因未办理入户手续，公司不存在延期交房。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。上述事实异议，是本案的焦点问题，将在下文详细阐述，在此不赘述。本案经调解，未能达成调解协议。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.涉案房屋的交付时间？2.逾期交房违约金按什么标准计算？3.新乐华公司、新乐华广昌分公司应在多长时间内协助办理房屋产权证书？关于房屋交付时间问题，罗伟波在一审中提交的中央公馆入伙费用手续单、契税及维修基金收款收据、装修保证金收款收据、天然气初装费收款收据的时间均为2017年8月7日，罗伟波在一审起诉状中也表示“新乐华公司、新乐华广昌分公司实际在2017年8月7日通知罗伟波付钱验收房屋，根据合同约定已经逾期交付了187天。”一审法院根据当地交易习惯，确定缴纳契税及维修基金等费用的日期即2017年8月7日为交房日，并无不当。现罗伟波根据《住宅责任保证书》的时间否认2017年8月7日收房，与事实不符，本院不予采信。一审法院认定房屋交付时间是2017年8月7日正确，本院予以确认。关于逾期交房违约金按什么标准的计算问题，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“逾期超过玖拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之叁的违约金。”新乐华公司逾期交房达187天，超过了合同规定的90天，依法应承担相应违约责任。该合同是双方自愿签订，是双方的真实意思表示，对双方具有约束力，且《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”本案中，新乐华公司、新乐华广昌分公司在一审中以未违约为由对支付违约金的诉讼请求提出了抗辩，在新乐华公司、新乐华广昌分公司完全不同意支付违约金的情况下，一审法院兼顾合同履行情况，遵循公平与诚实信用原则，酌情确定为由新乐华公司、新乐华广昌分公司按日向罗伟波支付已交付房价款万分之一的违约金，并无不当，本院予以维持。关于新乐华公司、新乐华广昌分公司应当应在多长时间内协助罗伟波办理房屋不动产权属证书。一审法院综合考虑案情及新乐华公司、新乐华广昌分公司的履行能力，判决在六个月内协助罗伟波办理房屋不动产权属证书，并无不当，应予维持。综上，上诉人罗伟波、新乐华公司、新乐华广昌分公司上诉理由不成立，本院不予支持，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费789.01元，由上诉人罗伟波负担739.01元，由上诉人江西新乐华置业有限公司、江西新乐华置业有限公司广昌分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  张俐审判员  彭珺审判员  王琳二〇二〇年四月二十七日法官助理周超书记员杨甜