福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初621号 原告：郑鲁闽，男，1974年6月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：曾小玮，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。 被告：厦门俊琪集团有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道洪塘东15号7号办公楼五楼，统一社会信用代码9135020515526836X2。 法定代表人：黄亚香。 原告郑鲁闽与被告厦门俊琪集团有限公司（以下简称俊琪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑鲁闽委托诉讼代理人郑子腾、被告俊琪公司法定代表人黄亚香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑鲁闽向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年5月17日签定的编号0000580的《房屋使用权合同》无效；2.判令被告向原告返还房屋转让款317491元；3.判令被告向原告赔偿资金占用损失（以房屋转让款317491元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年5月18日起计至被告实际还清款项之日止，暂计至2019年12月19日为70871.05元）；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月17日，原告与被告签订一份《房屋使用权合同》，约定原告向被告购买“马銮·俊琪广场”项目9幢8层19号房产的使用权，转让价款为317491元，由原告以一次性付款的方式付清。合同约定，被告应当在2016年10月1日前将验收合格并符合合同约定的房产交付给原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了全款。合同约定的期限届满后，被告未向原告交付房屋。因被告无法向原告交付房屋，原被告双方签定一份《协议书》，约定被告应在2017年3月18日前退还原告全部款项317491元。之后，原告发现被告没有房地产开发资质，且案涉地块属于工业用地。原告认为，原被告签订的《房屋使用权合同》违反了相关法律规定，应为无效合同。被告擅自改变土地规划用途，对外以有资质的开发商身份进行虚假宣传，存在严重过错，应就原告的各项损失承担赔偿责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告俊琪公司辩称，对原告的起诉事实没有异议。 原告郑鲁闽围绕诉讼请求依法提交0000580号《房屋使用权合同》、《协议书》、收据等证据。被告俊琪公司未提交证据。对原告提交的证据，经当庭质证后，本院予以确认并与庭审笔录一并在卷佐证。 根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月17日，原告（房屋使用方、乙方）与被告俊琪公司（房屋所有方、甲方）签订编号0000580《房屋使用权合同》，约定：项目地址为海沧区东孚街道（原东孚镇）洪塘东15号，项目总建筑面积为83933平方米，规划用途为员工（居住）宿舍楼、综合楼、研发楼，项目性质为企业自用，土地使用年限自2011年10月10日至2061年10月10日，项目原立项名：俊琪集团纸箱包装厂，甲方经批准，在上述地块上建设综合用房（现定名）马銮.俊琪广场；本宗房屋涉及到的土地使用权系以有偿方式取得，用地批文号为厦府地（2011）地489号，本宗房屋产权登记人为厦门俊琪集团有限公司，乙方在签订本合同之前，对此情况已有充分了解并到实地考察；甲方向乙方提供的房屋为本合同第一条规定的项目中的9幢8层19号房。该房屋使用期限自房屋交付之日起至房屋产权证批准的使用期限届满止；该房屋建筑面积44.98平方米，其中套内面积39.46平方米，公摊面积5.52平方米，框架结构；乙方在此郑重声明：其对上述（第一条、第二条）土地性质、房屋使用权及建设依据的实际情况已完全知悉并自愿与甲方签署本合同；房屋使用权使用期限为，1.乙方按照本合同项下第六条约定全额交付价款的，取得自本合同签订之日起20年之内的房屋使用权。20年期限届满后，本合同自动续期20年，直至该房屋使用权年限届满日止，乙方继续取得该房屋的使用权。期间，乙方无需再向甲方支付任何房屋使用权使用款。计价方式与价款为1.该房屋计价方式为每平方米7058.49元（指建筑面积）。2.房屋转让价款为317491元；付款方式及期限为一次性付款，在签订该合同之日，一次性付清全额房屋使用权使用价款，计人民币317491元；交付期限为甲方应当在2016年10月1日前将验收合格并符合本合同约定的房屋交付乙方使用；双方确认，乙方在签订本合同前已获知本房屋权属状况，（暂）无法分户办理房屋产权证，本合同亦非属于普通商品房合同；合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。此外，该合同还约定了违约责任等其他条款。《房屋使用权合同》签订当日，原告向被告支付款项317491元，被告向原告出具收据一份。《房屋使用权合同》约定交房期限届满后，被告未向原告交付案涉房屋。为此，原告（乙方）与被告（甲方）于2017年2月18日签订一份《协议书》，约定：甲乙双方于2015年5月17日签订了编号为0000580的《房屋使用权合同》。乙方已依约交付甲方全款人民币317491元。因乙方提出退款请求，双方同意甲方于本协议签订之日起一个月内退还乙方上述已付全部款项人民币317491元，超期未能支付完毕的，按《房屋使用权合同》履行。从退款付清之日起，双方均不再享有原编号为0000580的《房屋使用权合同》项下的权利义务。《协议书》签订后，被告未按《协议书》约定向原告退还款项，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、原被告双方于2017年2月18日《协议书》的效力；二、案涉《房屋使用权合同》的效力；三、案涉合同无效的过错及损失。对此，本院予以分析认定。 一、原被告双方于2017年2月18日签订的《协议书》意思表示真实，内容合法，为有效合同，但由于《协议书》约定“甲方于本协议签订之日起一个月内退还乙方上述已付全部款项人民币317491元，超期未能支付完毕的，按《房屋使用权合同》履行。从退款付清之日起，双方均不再享有原编号为0000580的《房屋使用权合同》项下的权利义务。”可见，该《协议书》约定以被告全部退还房款作为双方均不再享有原编号为0000580的《房屋使用权合同》项下的权利义务，然而，《协议书》签订后被告未履行《协议书》约定的向原告退还全部款项的义务，因此，依据该《协议书》约定，原被告双方重新按《房屋使用权合同》履行。 二、关于《房屋使用权合同》的效力。《房屋使用权合同》所涉及的土地用途为俊琪集团纸箱包装厂员工（居住）宿舍楼、综合楼、研发楼项目用地，该地块的用地性质为工业用地（厂房及相应配套设施项目）。然被告却违反土地使用权出让合同中关于功能使用的约定对该地块进行商品房开发建设，在未经有关部门批准的情况下将工业配套改变为居住用途，并以“马銮·俊琪广场”项目的名称对外宣传并予以销售。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”即我国对于土地的用途实行管制制度，任何人不得随意改变土地的用途。被告擅自改变土地用途的行为明显违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，原告与被告签订的案涉合同依法应认定为无效。尽管被告以案涉房屋使用权进行转让，而非以变更房屋所有权为目的进行交易，但纵观案涉合同内容，其虽名为房屋使用权转让合同，实为房屋买卖合同。因此，原告郑鲁闽与被告俊琪公司双方签订的《房屋使用权合同》无效。 二、合同无效的过错及损失。本案中，被告作为“马銮·俊琪广场”项目的所有人和建设单位，明知案涉合同的地块属工业用地，仍在该地块建造房屋对外进行销售，其对擅自改变土地用途的违法性当属明知，故对案涉合同的无效存在过错。原告作为完全民事行为能力人，在签订案涉合同时已经明知案涉合同的土地性质、房屋建设依据以及讼争房屋权属状况，且案涉合同标题、内容及房屋价格等明显不同于正常商品房买卖合同的情况，仍与被告就案涉房屋进行交易，因此，原告对案涉合同的无效同样存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告于2015年5月17日向被告支付购房款317491元。现案涉合同无效，被告因该无效合同而取得的房屋转让款应予以全部返还原告，故原告主张被告返还房屋转让款317491元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于损失问题，本院认为，本案原告主张因履行无效房屋买卖合同而导致资金占用损失。因原被告双方对案涉合同无效均存在过错，故应各自承担相应的责任。原告支付的房屋转让款长期由被告占用，导致原告的资金占用损失，该损失应由被告俊琪公司予以赔偿，故原告主张被告自收到其房屋转让款之次日起按照银行同期贷款利率计算资金占用损失至实际还款之日，具有事实和法律依据，本院予以支持。由于本院在审理本案被告与其他购房者的房屋买卖合同纠纷系列案件中，其他购房者均向本院提交了为履行无效房屋买卖合同而导致的筹资损失，而本案原告未向本院主张筹资损失，也未提供其筹资损失的证据，故对于原告的筹资损失本院无法认定，且原告对案涉合同无效亦存在过错，因此即使原告存在筹资损失也应自行承担。 综上所述，原告诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告郑鲁闽与被告厦门俊琪集团有限公司于2015年5月17日签订的编号0000058《房屋使用权合同》无效； 二、被告厦门俊琪集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告郑鲁闽房屋转让款317491元； 三、被告厦门俊琪集团有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑鲁闽资金占用损失（资金占用损失以房屋转让款317491元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年5月18日计算至实际还清款项之日）。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7125元，由被告厦门俊琪集团有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 薛自力 审 判 员 沈国兴 审 判 员 陈军晖 二〇二〇年四月二十六日 法官助理吴建中 代书记员 林建萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。