吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉04民终839号上诉人（原审第三人）：陈宏，现住辽源市龙山区。委托诉讼代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽源市运输管理处。法定代表人：徐君。委托诉讼代理人：武宏生，吉林武德吉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志伟，现住辽源市龙山区。上诉人陈宏因与被上诉人辽源市运输管理处（以下简称运管处）、被上诉人张志伟租赁合同纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人陈宏及其委托诉讼代理人董晓丽、被上诉人运管处的委托诉讼代理人武宏生到庭参加诉讼，被上诉人张志伟经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈宏上诉请求：1、撤销原判,改判运管处赔偿因其强行拆、改聚兴源酒店设施导致该酒店停业给陈宏造成的各项经济损失4，468,132.00元；2、判令运管处承担本案一、二审诉讼费和各项鉴定及诉讼费用。事实与理由：原审判决对“陈宏未能提供充分证据证明违反合同约定，在包括租赁物在内的办公大楼维修和其物品损失、停业损失之间存在因果关系”的认定，严重违背客观事实，适用法律错误，判决结果严重损害了陈宏的合法权益。1、运管处对2016年9月开始施工的外墙保温及楼内上下水、供热管线改造工程是认可的。对于运管处认可的事实，是不需要进行举证证明的，正是运管处的施工才造成房屋结构改变，陈宏因经营所需的广告牌匾被强行拆除，室内装修被损坏，而无法正常营业，租赁房屋无法达到租赁使用目的，运管处的行为严重违反了《房屋租赁合同》的约定。2、陈宏提供的十六张照片，能够证明运管处外墙保温施工前，陈宏因经营需要主、副牌匾的原状和未修复;电子流动屏，空调压缩机、监控设备损坏;运管处将消防安全通道门封死;取消部分区域的供热设备,造成管道损坏、跑水,壁纸脱落等事实，同时能够证明因运管处外墙保温施工，更换窗口，全部窗口无法打开，室内无法通风、停业等事实。3、由于运管处的外墙保温、更换窗口、室内上下水、供热管线改造等工程，造成租赁房屋结构改变，租赁物无法达到租赁目的，是造成《房屋租赁合同》无法继续履行的根本原因，也是造成运管处违约的根本事实，陈宏没有全额缴纳费用，责任是因为运管处拒绝履行修复承诺及义务所导致。2016年12月中旬，双方就运管处施工造成陈宏酒店设施损坏修复及陈宏缴纳2015年至2016年租金事宜达成共识，运管处承诺对损坏设施进行修复，陈宏给付2015年至2016年租金。陈宏于2016年12月15日、16日，通过每天转账5万元的方式，付给运管处10万元租金。但运管处在收到租金后,根本没有履行修复承诺义务,并完全拒绝进行修复。因此依据《房屋租赁合同》的约定，运管处应当承担赔偿因违约造成陈宏各项损失的责任。4、运管处是造成履行《房屋租赁合同》违约的直接责任人，由于运管处的外墙保温施工改变房屋结构，造成租赁物无法达到租赁目的,强行提起民事诉讼,提前要求解除《房屋租赁合同》等行为，致使陈宏无法按照《房屋租赁合同》约定期限使用租赁物，投资损失无法收回，陈宏的损失与运管处违约行为之间存在明显因果关系，运管处应承担赔偿责任。5、一审法院判决陈宏支付运管处在诉讼期间的租金、供热费、电费无事实和法律依据。运管处于2017年2月23日提起民事诉讼。辽源市龙山区人民法院于2017年6月22日在（2017）吉0402民初580号民事判决书中已判决解除运管处与张志伟《房屋租赁合同》，仅是因为运管处设计法院，导致该判决没有向上诉人送达，程序违法，在陈宏上诉过程中饭店仍然是处于因运管处违约造成的停业状态（酒店自2016年9月就因运管处的原因造成停业)，陈宏不清楚，因运管处与法院的共同过错，导致租金的产生为什么要求陈宏承担。6、陈宏认为，给付租金是正常的，但在陈宏按双方合意缴付10万元租金后，运管处拒绝维修、恢复因施工所造成的陈宏物品损坏的行为是严重违约行为，也是造成《房屋租赁合同》无法继续履行的结果。而运管处却在此期间将陈宏告上法庭，陈宏认为这是一种欺诈行为。原审法院在判决中只保护运管处的租金请求，而不保护陈宏赔偿损失的请求是明显的显失公平。自运管处施工造成陈宏酒店停业至今近三年时间里，由于原审法院的不公正审理，曾两次发回重审，导致陈宏现在的第三次上诉。陈宏坚决保留上访、上告的权利，控诉运管处及原审法院对百姓的欺压行为及司法不公正。7、陈宏向法庭提交的大量证据，充分证明运管处因外墙保温施工、改变房屋结构行为、无法保持租赁物原状的行为与损害结果之间存在直接因果关系。运管处答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、原审法院判令陈宏支付运管处房屋租赁费、供热费、电费共计862,282.36元，事实认定清楚，判决并无不当。陈宏基于合伙经营协议实际占有、使用运管处所有的租赁房屋后，向运管处支付房屋租赁费用及租赁期间产生的供热费、电费符合事实及法律规定。2、陈宏请求支付强行拆、改聚兴园酒店设施导致停业，给陈宏造成各项经济损失4,468,132.00元，没有事实及法律依据。第一、陈宏主张的设备、物品价值及工程造价损失与运管处管理行为无因果关系。陈宏的举证并不能够证明其所谓的“损失”系由答辩人造成的。（1）鉴定报告鉴定酒店的设备及物品的价值及酒店装修的工程造价，这些鉴定项目并非损失价值。鉴定的物品价值及工程造价并不能视为陈宏的损失。（2）运管处在装修的时候已经与张志伟联系，并取得其同意。且运管处装修时已经为承租人设置了通道，并不影响经营。陈宏所谓的“损失”与运管处的装修之间不存在因果关系。第二、陈宏提供的鉴定报告不能作为损失的依据。（1）关于吉兴源评报字（2018）第118号《关于陈宏涉案资产价值项目资产评估报告》。①该评估报告评估内容与《龙山区人民法院对外委托案件移送表》中委托鉴定内容不一致，与陈宏《鉴定申请书》中申请鉴定的内容亦不一致。该评估报告评估对象系陈宏拥有的部分资产即聚兴源饭店中各种饭店设备及物品，而该评估对象并非辽源市龙山区人民法院司法辅助办公室委托评估的对象，也不是申请评估人陈宏申请评估的对象。②评估报告评估的对象的产权依据系委托方提供的鉴定申请书复印件、盘点表复印件，而该评估报告中并未附有盘点表复印件，该报告评估对象的产权依据并不清晰，无法确定评估对象属陈宏所有。且该评估报告中记载评估阶段系在产权持有者的配合下，进行的现场清查。该种清查方法更无法保证评估对象的真实性、准确性。（2）关于通瑞工咨字（2019）第002号《辽源市龙山区兴源宴宾城装修改造工程造价鉴定报告》。①该鉴定报告中未附有鉴定机构资质证书及鉴定人资质证书,无法确定鉴定机构及鉴定人员是否具备鉴定资质。因鉴定机构与鉴定人员资质无法核实，从而鉴定报告的真实性、合法性及准确性无法确定。该鉴定报告中显示其中一名鉴定人员的资质为全国建设工程造价员。依据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第四条规定“具备下列条件之一的人员，可以申请登记从事司法鉴定业务:(一)具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的高级专业技术职称;(二)具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的专业执业资格或者高等院校相关专业本科以上学历，从事相关工作五年以上;(三)具有与所申请从事的司法鉴定业务相关工作十年以上经历，具有较强的专业技能”，该鉴定人员并不具备鉴定资质。②该鉴定报告未附有《司法鉴定委托书》，无法确定鉴定事项与委托鉴定事项是否相符。依据《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第十一条规定“司法鉴定应当采用书面委托形式，提出鉴定目的、要求，提供必要的案情说明材料和鉴定材料”。该鉴定报告未附《司法鉴定委托书》、不符合法律规定。《关于辽源市龙山区聚兴源宴宾城装修改造工程造价的报告》第一项记载，委托鉴定内容及范围为对辽源市龙山区聚兴源宴宾城装修改造工程造价进行鉴定。而根据陈宏提交的《鉴定申请书》可知，工程造价鉴定并非陈宏申请鉴定的范围。③鉴定报告采用的鉴材系由陈宏提供的自编自写的票据，没有一份是合乎习惯、合乎法律法规的单据，且数据离谱违背常识，不具备客观性、公平性。综上，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，陈宏的上诉请求没有证据予以支持，望二审法院依法维持原判、驳回上诉。张志伟未到庭、未答辩。运管处向一审法院起诉请求：1、判令张志伟、陈宏给付租赁费650,000.00元、供热费187,302.68元、电费24,979.68元，共计862,282.36元；2、判令张志伟、陈宏未按照预定给付租金属违约行为，支持原告行使解除权，责令张志伟、陈宏交还租赁物；3判令张志伟、陈宏承担本案诉讼费。陈宏向一审法院提出反诉请求：判令运管处因其施工给陈宏造成的营业损失2,800,000.00元、订餐违约损失28,000.00元、留守人员工资171,600.00元、停业期间水电费100,000.00元、装修残值1,250,000.00元和设备损失118,532.00元共计4,468,132.00元。一审法院认定事实：2012年4月20日，运管处与张志伟签订房屋租赁合同，约定运管处将其所属的办公楼部分区域及北侧后院场地和配套设施租赁给张志伟用于经营聚兴源宴宾城，租赁期限自2012年8月20日至2020年8月19日，年租金180,000.00元，交付租金时间为每年8月20日，承租方经营过程中发生的费用自行承担；承租方在不影响房屋结构的前提下可对承租物进行装饰，合同期满终止时承租方投入的装饰自行拆除。合同签订生效后运管处将租赁物交付张志伟使用，张志伟在2015年8月之前一直履行约定义务，自2015年8月20日始开始拖欠各种费用。2016年2月27日，陈宏取得聚兴源宴宾城全部经营权。2016年9月，运管处对其办公楼外墙进行维修；2016年11月30日，运管处向张志伟发出履行缴费义务通知；2016年12月15日，陈宏向运管处支付100,000.00元；2016年12月26日，运管处向张志伟发出律师函告知结清欠款及拖欠租金法律后果的通知；2017年2月13日，运管处向张志伟发出解除合同通知；2017年2月23日，运管处对张志伟提起民事诉讼；2017年8月14日，运管处向聚兴源宴宾城发出拆除大型宣传字体通知。截至一审法院重审开庭审理时，承租人尚欠运管处租赁费650,000.00元、供热费187,302.68元、电费24,979.68元，共计862,282.36元。在本案审理过程中，经陈宏申请，一审法院委托吉林通瑞工程项目管理有限公司和吉林兴源资产评估咨询有限公司对聚兴源宴宾城装修改造工程和陈宏涉案资产价值项目进行鉴定，鉴定结论分别为聚兴源宴宾城装修改造工程2,508,838.00元和委托评估的资产价值118,532.00元。一审法院认为：本案的争议焦点主要为租赁合同相对方的确认和运管处应否对聚兴源宴宾城的损失承担责任。一、关于租赁合同相对方的确认。2012年8月20日至2016年2月27日，租赁合同相对方聚兴源宴宾城的经营者应确认为张志伟代表的包括陈宏在内的聚兴源宴宾城合伙人；2016年2月27日后，合同相对方应为取得了独立经营权的陈宏。运管处对上述事实在合同履行期间已实际认可，理由为：第一，张志伟签订合同后，与陈宏等人使用承租合伙经营聚兴源宴宾城；第二，运管处提供和出具的收据、通知均针对聚兴源宴宾城，张志伟被标注为聚兴源宴宾城负责人；第三，运管处对租金、电费的交纳均表述为“由饭店的相关人员来交”，对代表聚兴源宴宾城不特定人员的交费行为加以认可并收取了费用；第四，在本案审理过程中，运管处亦主张聚兴源宴宾城的实际经营人陈宏承担连带给付责任。综合合同履行情况，合同相对人实为聚兴源宴宾城经营人。正因为如此，以张志伟为代表的聚兴源宴宾城合伙人在2015年8月20日前已按约履行交纳租金等义务，自此后至陈宏取得独立经营权的2016年2月27日期间产生的租赁费用难以计算，但陈宏在取得独立经营权后的2016年12月15日交纳10万元，故从欠费之日至陈宏取得独立经营权期间的义务承担不再单独计算，合并算入总体费用之中，且应由陈宏全部负担。故运管处要求张志伟给付租金等862,282.36元的诉讼请求不予支持，对其要求陈宏承担给付责任的诉讼请求，予以支持。二、关于运管处应否对聚兴源宴宾城的损失承担责任。陈宏未能提供充分证据证明违反合同约定在包括租赁物在内的办公大楼维修和其物品损失、停业损失之间存在因果关系，陈宏要求运管处承担其独立经营的聚兴源宴宾城物品损失、停业损失的诉讼请求，不予支持；聚兴源宴宾城经营人自2015年8月20日起开始拖欠房屋租金等，在运管处催要后，陈宏于2016年12月15日给付10万元，尚不足2015年8月20日至2016年8月19日房屋租金，运管处在陈宏拖欠房屋租金等前提下于2017年2月13日发出解除合同通知时并不存在违约情形，陈宏要求运管处对其装饰物未使用至合同履行期满的损失予以赔偿的诉讼请求，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，证据不足以证明其事实主张的，承担不利后果。综上，一审法院对运管处要求解除双方签订的房屋租赁合同、返还租赁物的诉讼请求，予以支持；对运管处要求张志伟给付租金等862,282.36元的诉讼请求，不予支持；对运管处要求陈宏承担给付责任的诉讼请求，予以支持；对陈宏要求运管处办公楼维修和提前解除合同承担赔偿责任的反诉请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（三）项、第二百二十七条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定，判决：一、解除运管处与张志伟代表辽源市龙山区聚兴源宴宾城合伙人于2012年4月20日签订的房屋租赁合同，辽源市龙山区聚兴源宴宾城现实际经营人陈宏于判决生效后三十日内返还租赁房屋。二、陈宏于判决生效后十日给付运管处房屋租赁费、供热费、电费共计862,282.36元。三、驳回运管处其他诉讼请求。四、驳回陈宏的反诉请求。案件本诉受理费12,422.00元、反诉受理费21,273.00元由陈宏负担。本院审理过程中，陈宏举出如下证据：1、案涉租赁房屋装修设计图纸2份，其中设计有消防安全通道，证明涉案出租物设有安全消防通道的事实。运管处质证认为该图纸为酒店装修的设计图纸，与实际建筑物所设计的楼内结构不完全相符，原因是承租人为装修需要和经营需要所自行设计的改变和改装；该组图纸证明不陈宏所主张的事实，在原审几次审理中陈宏并未提及或为鉴定而提交，所以该证据在本案本次庭审中已没有证据力和证明力，该组证据不能影响一审判决的证据论述和法律适用。2、辽源市公安消防支队消防安全重点单位档案复印件1份，证明聚兴源宴宾城被公安消防机关列为消防安全重点单位，设置消防安全重点单位时，聚兴源宴宾城所设安全通道是经公安消防机关、运管处、承租人同意并认可的，因运管处将消防通道封死导致消防通道不能正常使用。运管处质证认为该份证据不具有证据本身的合法性，未加盖公安消防机关印章，档案材料当中对企业经营部的告知、消防器材的告知、消防安全制度告知等只是对企业的告知，并非企业登记的记载；陈宏是运管处部分楼房租赁户，案涉租赁合同并未涉及消防通道问题，整体大楼无论施工还是竣工使用都是按照国家规定设置的消防通道，聚兴源宴宾城自身设计的消防通道未向承租人告知、也未经承租人同意；该份证据与本案实质争议没有关联。3、聚兴源宴宾城内部状况照片一组，证明运管处将二楼、三楼的消防通道堵死的事实，运管处因外墙保温导致窗户更换、新改装的窗户无法打开的事实。运管处质证认为照片涉及的窗户的更换是根据大楼整体美化美观的设计而换了材质更好、更有利于保温的窗户，因更换时聚兴源宴宾城工作人员阻止，所以运管处只能在外面安装，聚兴源宴宾城拒绝拆除里面窗户；照片涉及的安全通道是运管处办公区域二楼的通道门，并非是承租人与运管处约定使用的安全消防通道，如果因为运管处装修、改造，将聚兴源宴宾城固有消防通道改变，应该有消防专业部门实际检查或整改通知，但运管处没接到任何改造消防通道的通知，未影响聚兴源宴宾城经营。综合一审期间陈宏所举证据并结合日常经验，本院认为陈宏所举证据能够证明运管处装饰工程施工影响了出租物的正常使用，本院对相应事实予以认定；但该不利影响仅限于出租物部分设施的功能，对于陈宏提出的装饰工程施工导致聚兴源宴宾城无法营业的举证意见，本院不予采纳。运管处未向本院提供新的证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明：2016年9月起，运管处对其办公楼（含案涉出租房屋）进行装饰工程，工程施工期间发生出租物的外观及部分设施变化、聚兴源宴宾城部分设施在施工时拆除或受损；施工结束后，运管处对受损设施未予修复。因工程施工，陈宏停止聚兴源宴宾城营业至今。对于一审法院委托吉林通瑞工程项目管理有限公司对聚兴源宴宾城装修改造工程造价所作出的鉴定结论，运管处虽提出异议，但在本案一、二审期间未申请鉴定人出庭接受质询，亦未申请重新鉴定，本院予以采信。本院认为：案涉租赁合同应予确认解除；陈宏应给付运管处租赁期间的租金、合同解除后占用租赁物的占用费及占有租赁物实际发生的供热费、电费；对于陈宏的经济损失，运管处应负与其过错相应的违约赔偿责任。一、关于合同效力及陈宏合同义务的确认问题。案涉房屋租赁合同合法有效，承租人应承担按约给付租金义务；陈宏基于其与合伙人之间的协议取得聚兴源宴宾城经营权，运管处以其行为表明其予以认可，陈宏应当承继案涉房屋租赁合同的承租方义务。二、关于合同双方履行合同是否存在违约行为及过错程度问题。陈宏作为承租人负有给付租金义务，虽然2016年8月20日以后发生的租金因出租物装饰工程影响存在需双方协商给付的情形，但该情形不影响上一年度（2015年8月20日至2016年8月19日）租金的给付，故陈宏未给付上一年度租金已构成违约。陈宏发生违约后，运管处仍继续履行合同，仍负有出租人的合同义务，应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；因运管处进行外部装饰工程，导致工程施工期间发生出租物的外观及部分设施变化、聚兴源宴宾城部分设施在施工时拆除或受损，运管处未予及时修缮及恢复，故运管处也存在合同履行期间内对出租物修缮不当的违约行为。本案双方违约，但过错程度有所不同。陈宏违约在先并持续违约，违约性质系不履行合同主要义务，故陈宏过错较重；运管处工程施工期间对聚兴源宴宾城正常经营有所影响、施工造成聚兴源宴宾城部分设施受损后未及时修缮，但并不足以导致租赁物不能使用，陈宏放弃自力救济而停业属于扩大损失，故运管处过错较轻。三、关于合同解除时间的确认问题。运管处于2017年2月13日发出解除案涉租赁合同通知，张志伟接收，陈宏未请求人民法院确认解除合同的效力，本案一、二审期间未主张继续履行合同，故本院认定案涉租赁合同于2017年2月13日解除。四、关于双方对解除合同的责任问题。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，即违约双方分别按照各自具体违约形态的法律后果分别向对方承担相应的违约责任。对于2015年8月20日至2016年8月31日的租金185，000.00元，陈宏单方违约，应当全额给付；对于运管处主张的供热费187,302.68元、电费24,979.68元，是陈宏占有租赁物实际发生的费用，陈宏应全额给付；对于运管处主张的房屋租金扣除前述185，000.00元所余465，000.00元，系由2016年9月1日至2017年2月13日租赁合同履行期间的租金及租赁合同解除后陈宏占有租赁物应当比照租金支付的费用两部分构成，该款发生于双方违约期间，基于对双方过错程度的比较，运管处应自负30%责任，陈宏应承担70%的给付责任计325,500.00元；陈宏前述给付责任合计722,782.36元。对陈宏的损失，运管处应承担与其过错相应的责任。陈宏主张运管处赔偿其营业损失（应为预期利益损失）、订餐违约损失、留守人员工资、停业期间水电费，但所举证据不足以证明相关事实及损失的具体金额，本院不予支持；主张设备损失118,532.00元，所提供证据为吉林兴源资产评估咨询有限公司出具的评估报告，该报告系实物现值评估值，不能证明因运管处施工工程受损物品的实际损失，且实物所有权仍归陈宏所有，故对该项请求本院不予支持。对于陈宏主张运管处赔偿其装修残值损失，案涉租赁合同仅约定“合同期满终止时承租方投入的装饰自行拆除”，而本案系双方违约导致合同解除，故不适用前述合同约定，应由双方根据各自的过错承担相应的责任。自2016年9月起至2017年2月13日系合同履行期内，运管处具有不当履行合同的过错；对于合同的解除，本院虽确认通知解除的效力，但运管处系在存在违约行为的情况下单方提前解除合同，亦具有过错；故本院认定案涉装饰装修残值损失发生于聚兴源宴宾城停业之日起至案涉租赁合同期满之日止，即2016年9月至2020年8月，约为4年；根据吉林通瑞工程项目管理有限公司出具的聚兴源宴宾城装修改造工程造价鉴定报告，总工程造价为2,508,838.00元，该造价应按案涉租赁合同约定的租赁期间（2012年8月20日至2020年8月19日，即8年）分摊，故本院认定案涉租赁物装修装饰价值损失为1，254，419.00元；对该项损失，基于对双方过错程度的比较，陈宏应自负70%责任，运管处应承担30%的违约赔偿责任计376,325.70元。综上所述，原审判决认定事实不当、适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初883号民事判决；确认辽源市运输管理处与张志伟代表辽源市龙山区聚兴源宴宾城合伙人于2012年4月20日签订的房屋租赁合同于2017年2月13日解除，辽源市龙山区聚兴源宴宾城现经营人陈宏于本判决生效之日起三十日内返还租赁房屋；陈宏于本判决生效之日起十日内给付辽源市运输管理处房屋租赁费、供热费、电费、合同解除后租赁物占用费共计722,782.36元；四、辽源市运输管理处赔偿陈宏经济损失376,325.70元，在本判决第三项给付金额内予以抵免；五、驳回辽源市运输管理处其他诉讼请求；六、驳回陈宏其他反诉请求。一审本诉受理费12,422.00元，由陈宏负担10，412.37元、由辽源市运输管理处负担2，009.63元；反诉受理费21,273.00元，由陈宏负担19，481.29元、由辽源市运输管理处负担1，791.71元。二审案件受理费21,273.00元，由陈宏负担17,471.66元、由辽源市运输管理处负担3，801.34元。本判决为终审判决。审判长  朱建勇审判员  闫春平审判员  申 颖二〇二〇年四月三十日书记员  王 赓