大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2624号原告：福佳物业管理有限公司，住所地大连市西岗区山庄北二街24号，统一社会信用代码：91210203726004086B。法定代表人：门文妍，系该公司经理。委托诉讼代理人：孙婷，女，1985年11月4日生，汉族，系该公司员工，住址大连市甘井子区。被告：刘群，男，1954年3月13日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘春丽，女，1982年3月9日生，汉族，系被告女儿，住址大连市甘井子区。原告福佳物业管理有限公司与被告刘群物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人门文妍以及委托诉讼代理人孙婷、被告刘群及其委托诉讼代理人刘春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费654元及违约金（违约金从欠款之日起至实际结清之日止，按日0.3%的标准计算，截至2019年6月30日的违约金716元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月，原告与大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会签订《府佳名都物业管理委托合同》，原告接受委托对“府佳名都”小区物业实行前期物业管理，期限五年。2016年5月，双方再次签订了《府佳名都物业管理委托合同》。合同约定物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元；电梯费自二层以上按每月每人4元标准收取。合同签订后，原告按约定向府佳名都小区提供物业服务至今。被告系府佳名都小区**号业主，建筑面积72.59平方米。被告未按合同约定向原告支付物业费，经原告多次催收，被告至今未支付。被告刘群辩称，对房屋面积、物业费标准以及欠付时间没有异议。不同意承担违约金，不同意给付物业费，理由如下：2003年，被告入住后发现北卧室有透寒现象，比较严重，多次找到原告，2006年，原告在墙外刷了不知道是什么东西，透寒、长毛、发霉现象没有改善，后又多次找原告，原告也没有给维修。2015年，原告免费给本小区12号楼做整体外墙保温，同样交物业费，原告给12号楼做外墙保温，不给被告做外墙保温，非常不公平。被告的身体不好，后因实在无法忍受房间透寒、长毛、发霉的情况下，于2018年6月自己做了外墙保温，花费了维修费3,250元，彻底改善了透寒等现象。2019年10月，原告又给本小区5号楼做了保温，并没有对未给被告房屋做外墙保温任何说法，请求判令原告给付给被告做外墙保温的费用3,250元，支付的方式可以用作物业费抵扣。经审理查明，原告原名称为大连富佳物业管理有限公司，于2018年5月17日更名为福佳物业管理有限公司。2016年4月2日，大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《府佳名都物业管理委托合同》，约定甲方将位于大连市甘井子区的府佳名都小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为5年，自2016年5月16日起至2021年5月15日止；物业费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元收取，电梯费自二层以上按每月每人4元收取，收取时间为每双月5日前；业主、使用人逾期交纳物业费等费用，从逾期之日起，按照应缴金额的3‰按日交纳滞纳金。该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告刘群系辽宁省大连市甘井子区芳馨园**号房屋的业主，该房屋建筑面积72.59平方米。被告自2018年1月1日至2019年6月30日没有交纳物业费，拖欠物业费合计654元（0.5元/月/平×72.59平×18个月）。被告提供了照片，显示家中房屋存在透寒、长霉菌等情况。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本院认为，原告系大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，双方签订的《府佳名都物业管理委托合同》对小区全体业主具有约束力。原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《府佳名都物业管理委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.5元，故原告要求被告支付物业服务费654元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告称房屋透寒、发霉长毛，物业没有进行维修，且原告仅对案涉小区12号楼、5号楼进行了外墙保温，而未对被告房屋采取同样措施，应当将被告因外墙保温花费的维修费抵顶物业费的意见。本院认为，首先，房屋透寒长毛与房屋结构等因素有较大关系，并非原告的物业服务所直接造成的。其次，原告也陈述自入住时房屋就存在透寒等房屋质量问题，期间原告也依照被告申请进行了维修，虽然维修的效果未实际解决房屋质量问题，但也证明了原告履行了维修义务。再次，通过庭审调查，案涉小区大部分房屋都存在房屋透寒等房屋质量问题，都需要做外墙保温工程，而小区物业费收费标准较低仅为每月每平米0.5元，且维修基金的提取每年也有限额，原告能用于维修的资金有限，不能满足全小区同时进行外墙保温工程，仅能排期陆续给案涉小区房屋做外墙保温工程。原告庭审中也表示正在想办法尽快解决案涉小区其他未做外墙保温工程的单元楼。综上，虽然原告尚未对被告房屋所在单元楼进行外墙保温，并不意味原告不履行维修义务，也不构成被告拒绝缴纳物业费或用维修费用抵顶物业费的理由。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘群于本判决发生法律效力之日起十日内向原告福佳物业管理有限公司支付拖欠的自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费654元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告福佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付，简易程序已减半收取），由被告负担。被告负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二〇年四月二十四日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。