云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终81号上诉人（原审被告）：刘阳，女，1988年8月15日生，汉族，无业，住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审原告）：普洱冰洋置业发展有限公司。住所地为普洱市思茅区梅北路。法定代表人：吴鑫铭，系公司总经理。委托诉讼代理人：徐建娟，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张红，男，1982年6月2日生，彝族，现拘押于云南省景洪市看守所。上诉人刘阳因与被上诉人普洱冰洋置业发展有限公司(以下简称冰洋置业公司)、张红商品房预售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初3016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘阳上诉请求：1.撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初3016号民事判决第一、二、三、四项，改判刘阳与冰洋置业公司继续履行2015年7月30日签订的《商品房购销合同》（合同编号及备案登记号为PE201507300167号）2.由冰洋置业公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院判决解除刘阳与冰洋置业公司于2015年7月30日签订的《商品房购销合同》系认定事实和适用法律错误。一、冰洋置业公司在起诉前未经通知，告知刘阳所购买房屋（冰洋现代城第一期第3幢第二单元第6层601号房屋）的银行按揭借款已逾期的事实。因张红被羁押，刘阳不知道按揭房借款逾期偿还的事，冰洋置业公司未在合理的期限内履行告知义务，刘阳不知道按揭借款逾期的情况下，冰洋置业公司故意不告知，不通知且故意制造所谓刘阳违约的假象，将该案诉讼到法院，在一审审理过程中，刘阳已明确提出履行还款义务，《商品房购销合同》继续履行的要求，冰洋置业公司以案件已诉至法院为由，对刘阳的要求不予理睬，冰洋置业公司的做法，损害了刘阳的合法权益。二、判决解除合同将损害刘阳的合法权益。刘阳和张红于2015年7月30日与冰洋置业公司签订《商品房购销合同》以后一直按合同约定履行还款义务，直到2019年6月以后，因张红被羁押无法还款，刘阳又不知情，所以拖欠4个月的按揭借款未还上，在这种情况下，冰洋置业公司有义务告知刘阳，并给予一定的宽限期让刘阳按期偿还按揭借款。三、判决由张红、刘阳一次性偿还银行贷款本息共计298250.12元，显失公平、公正。刘阳签订《商品房购销合同》后至起诉前刘阳已偿还了部分按揭借款，这部分的损失是刘阳已付的房款。刘阳不但要损失已支付的按揭借款，还要向冰洋置业公司偿还298250.12元，于情于法于理对刘阳都是显失公平的。合同讲究的是对价公平的交易，按理而言，刘阳再支付所剩的按揭贷款298250.12元购房款就已付清，而按这样的定论，刘阳向冰洋置业公司支付了298250.12元，房屋还被收回，刘阳出了钱什么也没有得到，这样的判决无论怎么说也是不公平的。冰洋置业公司未提交书面答辩意见。张红未提交未提交书面答辩意见。冰洋置业公司向一审法院起诉请求：1.解除冰洋置业公司与张红、刘阳签订的合同编号为ＰＥ2015073001673的《商品房购销合同》；2.判令张红、刘阳配合冰洋置业公司到不动产登记备案机关撤回合同编号为ＰＥ2015073001673的《商品房购销合同》的备案；3.判令张红、刘阳支付冰洋置业公司代为偿还的贷款本金和利息共计298250.12元；4.判令张红、刘阳支付冰洋置业公司违约金94655.40元；.判令上述3-5项金额（458950.20元）与张红、刘阳支付的购房款冲抵后，剩余房款14326.80元返还张红、刘阳；7.判令张红、刘阳立即返还冰洋置业公司位于普洱市北部区房屋；8.判令张红、刘阳承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2015年7月30日，冰洋置业公司与张红、刘阳签订了《商品房购销合同》（合同编号为：ＰＥ201507300167号）及《合同补充协议》，约定：由张红、刘阳向冰洋置业公司购买该公司以出让方式取得的位于普洱市思茅区南侧冰洋现代城一期第3幢第2单元第6层601号房，该房套内建筑面积为96.64㎡，每平方米4897.32元，合同总价473277元，房款支付方式为张红、刘阳于合同签订当日支付首付款143277元，余款330000元由张红、刘阳向普洱市农行办理银行按揭贷款方式支付，双方关于按揭借款事宜，详细约定于《合同补充协议》，其中第四条按揭贷款第2项约定：“乙方（张红、刘阳）按揭贷款购房后，在甲方（冰洋置业公司）为乙方提供连带保证责任解除前，如乙方逾期达三个月未按银行贷款合同还本付息，致使银行扣划甲方保证金，乙方应向甲方支付购房总款20%的违约金，且甲方有权直接从乙方已付房款中扣留甲方代付银行本息及违约金后解除《商品房购销合同》，将剩余首付款退还乙方。如乙方首付款不足以支付上述款项，不足部分由乙方补齐。”。合同签订当日，冰洋置业公司与张红、刘阳到房地产管理机关办理了备案登记，备案登记号为：ＰＥ201507300167号。合同签订后张红向冰洋置业公司支付了首付款143277元，冰洋置业公司于2015年8月7日向张红出具了《云南省地方税务局通用机打发票》（发票号码为00813869），剩余房款33万元张红向普洱市农行以银行按揭贷款方式支付，冰洋置业公司于2015年8月31日向张红出具了《云南省地方税务局通用机打发票》（发票号码为001558292）。在张红向普洱市农行办理银行按揭贷款过程中，冰洋置业公司以保证人的身份、张红、刘阳以抵押人的身份与于2015年8月27日与普洱市农行签订了《个人购房担保借款合同》，三方约定张红向普洱市农行按揭贷款33万元，由冰洋置业公司为该笔贷款提供连带保证担保，由张红、刘阳用购买的涉案房屋提供抵押担保，其中约定借款人未按约按期足额偿还借款的，普洱市农行有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失要求借款人、担保人全额赔偿。但张红在履行与普洱市农行订立的借款合同过程中，只归还了部分借款本息，自2019年3月起张红就未按约按期归还借款本息，普洱市农行于2019年6月11日向冰洋置业公司送达了《扣款告知函》，称张红在贷款发放后，自2019年3月28日开始未能按约按期正常还款，累计逾期借款本息合计6538.15元，根据三方约定，在保证担保期间，上述款项由冰洋置业公司代为偿还，并于告知当日从冰洋置业公司的保证金账户扣划了张红拖欠的借款本息6538.15元。2019年7月10日普洱市农行再次向冰洋置业公司送达《扣款告知函》，称张红自2019年3月28日开始未按约按期正常还款，普洱市农行从冰洋置业公司的保证金账户扣划了张红拖欠的借款本息6538.15元后至2019年6月28日止，张红仍不履行逐月还款义务，已连续出现4期未偿还贷款本息的情况，根据三方约定，普洱市农行有权提前收回已向张红发放的借款，有权要求冰洋置业公司履行连带保证责任，一次性扣划冰洋置业公司保证金账户291711.97元偿还张红拖欠的及剩余的借款本息。普洱市农行于告知当日从冰洋置业公司的保证金账户扣划了张红拖欠的及剩余的借款本息291711.97元。冰洋置业公司为红代偿借款本息金额共计298250.12元。另查明张红与刘阳原系夫妻关系，双方于2018年12月20日解除婚姻关系，双方离婚时未对本案涉案房屋进行分割。另，本案在诉讼过程中，一审法院向案外人伍坤取得了涉案房屋发票号码为00813869、001558292的两份《云南省地方税务局通用机打发票》，并退还了冰洋置业公司，冰洋置业公司明确表示放弃本案第5项诉讼请求，即放弃要求张红、刘阳支付不能返还发票损失66044.68元的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》总则第一章规定，冰洋置业公司与张红、刘阳于2015年7月30日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定依法成立的合同，自成立时生效，双方签订的上述合同合法有效。对于冰洋置业公司主张解除《商品房购销合同》、由张红、刘阳协助办理撤回合同备案并返还涉案房屋、支付冰洋置业公司代为偿还的贷款本息298250.12元的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案张红未全面履行与普洱市农行订立的按揭借款合同，导致冰洋置业公司向普洱市农行履行连带保证责任，代为张红归还了拖欠的及剩余的借款，损害了冰洋置业公司的合法权益，成就了双方签订的《合同补充协议》第四条按揭贷款第2项约定的解除合同的条件，冰洋置业公司可以请求解除合同，故此对冰洋置业公司的此项诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案《商品房购销合同》解除后，必然涉及到撤回《商品房购销合同》备案、涉案房屋的返还、赔偿冰洋置业公司损失的问题，故冰洋置业公司根据合同履行情况和合同性质，要求张红、刘阳协助办理撤回合同备案、返还涉案房屋、赔偿代为偿还借款本息损失298250.12元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于冰洋置业公司主张张红、刘阳支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定，本案张红、刘阳未全面履行与银行订立的按揭借款合同，成就了合同的解除条件，致使冰洋置业公司与张红、刘阳签订的《商品房购销合同》的合同目的不能实现，其全部责任在于张红、刘阳，张红、刘阳的行为构成违约，虽然双方在《合同补充协议》中第四条按揭贷款第2项约定张红、刘阳的上述违约行为应支付的违约金为购房总款的20%，但一审法院认为双方约定的违约金数额过高，应以张红、刘阳违约造成冰洋置业公司代偿借款金额298250.12元的实际损失的10%计算为宜，故此，一审法院确定违约金数额为29825元，冰洋置业公司所诉超过部分，一审法院不予支持。对于张红提出因冰洋置业公司及普洱市农行未向刘阳告知张红未按期归还银行按揭贷款的情形，不同意解除《商品房购销合同》，涉案房屋应归其享有的答辩主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……”、第四十一条：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。”的规定，张红、刘阳与冰洋置业公司签订《商品房购销合同》时系夫妻关系存续期间，刘阳即是合同相对方也是张红的配偶，与张红共同负有支付《商品房购销合同》约定的购房款的义务，且张红、刘阳未按约归还银行按揭贷款不属于法律规定的不可抗力免责的原因所致，故对张红的此项答辩主张，一审法院不予支持。据于上述法律规定及本案查明的案件事实和因素，本案涉及张红、刘阳的财产及债权债务均系张红、刘阳婚姻关系存续期间所产生，故本案涉及张红、刘阳的财产及债权债务均应由张红、刘阳共同享有和承担，刘阳应对因张红、刘阳违约造成合同解除所产生的法律责任负有履行的义务。综上所述，冰洋置业公司主张解除《商品房购销合同》、要求张红、刘阳协助办理撤回合同备案、返还涉案房屋、赔偿代为偿还借款本息损失298250.12元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，一审法院予以支持，一审法院确认由张红、刘阳支付冰洋置业公司违约金29825元。冰洋置业公司主张张红、刘阳交纳的购房总款扣减张红、刘阳应赔偿冰洋置业公司的损失及应支付的违约金，剩余部分退还张红、刘阳的主张，未损害张红、刘阳的合法权益，一审法院予以支持，为节约诉讼资源、避免诉累，一审法院一并处理，故张红、刘阳已交纳的购房总款473277元，扣减张红、刘阳应赔偿冰洋置业公司的损失298250.12元及应支付的违约金29825元，剩余款项145201.88元，由冰洋置业公司返还张红、刘阳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告普洱冰洋置业发展有限公司与被告张红、被告刘阳于2015年7月30日签订的《商品房购销合同》（合同编号及备案登记号为：ＰＥ201507300167号）；二、由被告张红、被告刘阳于本判决生效之日起三十日内协助原告普洱冰洋置业发展有限公司到登记备案行政机关办理撤回《商品房购销合同》（合同编号及备案登记号为：ＰＥ201507300167号）的备案登记手续；三、由被告张红、被告刘阳于本判决生效之日起十日内返还原告普洱冰洋置业发展有限公司位于普洱市思茅区南侧冰洋现代城一期第3幢第2单元第6层601号房；四、被告张红、被告刘阳应返还原告普洱冰洋置业发展有限公司代为偿还的借款本息损失298250.12元及违约金29825元，两项共计328075.12元。被告张红、被告刘阳已交纳的购房总款473277元扣减上述款项，剩余款项145201.88元实际应由原告普洱冰洋置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告张红、被告刘阳；五、驳回原告普洱冰洋置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费158元，由张红、刘阳负担。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，2015年7月30日，冰洋置业公司与张红、刘阳签订《合同补充协议》。在协议中双方约定,若张红、刘阳逾期未按银行贷款合同还本付息，致使银行扣除冰洋置业公司保证金，张红、刘阳除应向冰洋置业公司支付违约金外，冰洋置业公司有权直接从张红、刘阳已付房款中扣留冰洋置业公司代付银行本息及违约金后解除《商品房购销合同》，将剩余首付款退还张红、刘阳。刘阳认为，在张红被羁押无法还款的情况下，冰洋置业公司有告知刘阳还款的义务。逾期支付贷款的过错不应由刘阳承担。因未按时支付贷款，冰洋置业公司解除《商品房购销合同》，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本院认为，《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，协议有效。冰洋置业公司、张红与刘阳均应按照《合同补充协议》的约定履行自己的义务。本案中，刘阳与张红系本案所涉房屋的购房人，二人在享有房屋所有权的同时，按时支付房款亦是刘阳与张红应承担的义务。因冰洋置业公司、张红与刘阳未在协议中明确约定，支付到期房款以冰洋置业公司履行通知义务为前提，刘阳主张冰洋置业公司未告知其履行支付义务，过错不应由其承担的上诉请求，本院不予支持。对于刘阳认为《合同补充协议》条款显失公平的上诉请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条:“一方利用对方处于危困状态、缺乏判决能力等情况，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构以以撤销。”因刘阳未提起反诉，该请求不属于本案审理范围，本院不予处理。综上所述，刘阳的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费158元，由刘阳负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二〇年四月十日书记员 杨 小