上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初36963号原告：朱志龙。委托诉讼代理人：陈克伦，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：管建平，浙江震瓯律师事务所实习律师。被告：上海恺畅房地产开发有限公司。法定代表人：田景文。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告朱志龙与被告上海恺畅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈克伦、被告上海恺畅房地产开发有限公司的委托诉讼代理人单新宇、夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时安装水、电、燃气配套和排污管道等；2.判令被告赔偿原告在履行第一项义务之前对原告造成的经济损失(以总房款5,121,483元为基数，以年收益率6%计算，暂计为307,288.98元，以及已交纳的物业费13,260.6元，总损失暂计320,549.58元)；3.诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：被告系坐落于上海市闵行区恺尊广场商品房的开发商，由绿地地产集团有限公司和融信集团控股有限公司共同投资成立。原告于2017年5月与被告签署了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，购买被告开发的坐落于上海市闵行区盘阳路66弄《恺尊广场》2号5层506室(以下简称涉案房屋)，合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，其中合同附件三第三点明确约定，被告应当为原告提供水、电、燃气配套，每户设立水、电表，燃气在工程竣工验收后，由被告负责为每室户预留安装煤气接口。合同签订后，原告已按照合同约定支付了全部房款。但在2018年7月5日根据被告通知前往验房时，发现涉案房屋存在重大瑕疵：没有煤气管道，卫生间没有排污管道，没有自来水管道等。因此，被告交付的房屋根本不符合合同约定的交房条件，导致原告无法正常使用该房屋，也无法对涉案房屋行使所有权，包括占有、使用和收益的权利。截至目前，原告已因该房交纳了2018年7月至12月期间的物业管理费13,260.6元。同时，也因无法正常出租造成了巨额的收益损失，预计按照6%年收益率计算，暂计收益损失为307,288.98元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条、第一百五十三条的规定，被告依法负有交付符合合同约定的标的物之义务。但由于被告交付的商品房不具备合同约定的水、电、燃气配套、预留安装煤气接口、卫生间排污管道等条件，导致原告至今无法正常使用涉案房屋，给原告造成了物业管理费、巨额的租金收益等损失。被告的行为已经构成严重违约，严重侵害了原告的合法权益。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告取得竣工备案证书，已按时交付了符合条件的房屋。涉案房屋的性质是办公，而非居住，原告购买时明知。由于上海商住房的政策，导致上下水及燃气等办理停滞，但没有影响原告使用房屋。根据燃气管道竣工图纸，整栋楼的燃气于2018年9月26日完成，涉案房屋的燃气需住户自行申请。涉案房屋的上下水排污管道于2019年6月30日前安装完成，公共卫生间的水一直可以使用，独立供水与水表已于2019年6月上旬安装。本院经审理认定事实如下：2017年5月25日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《预售合同》，约定：第一条甲方通过土地使用权出让方式取得闵行区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，土地用途为：商办。甲方经批准，在该地块上投资建造《恺尊广场》商品房。第二条乙方向甲方购买涉案房屋，政府批准的规划用途为店铺，建筑面积221.06平方米。第三条乙方购买涉案房屋，每平方米建筑面积单价23,167.84元，总房价款5,121,483元。第十一条甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》约定：二、户内：办公用房单元。三、1.提供水、电、燃气配套，每户设立水、电表。2.燃气在工程竣工验收后，由甲方负责为每室户预留安装煤气接口，由客户自行向燃气提供商申请，如遇相关法律法规及政策不允许的情况除外。《补充条款一》约定：六、对《预售合同》第八条之补充4.市政管理部门、消防部门、水利管理部门、电力公司、燃气公司及甲方之外的其他主体所要求的，且甲方应当遵照执行的有关本物业小区或乙方所购房屋的变更事项，甲方无需通知乙方，乙方同意接受该变更。《预售合同》及其附件、补充条款还对其他事项进行了约定。《预售合同》签订后，原告向被告支付了涉案房屋的房款5,120,324元。2018年4月27日，上海市闵行区建设和管理委员会向被告出具《建设工程竣工验收备案证书》，载明：被告单位华漕镇MHPO-1402单元42-01地块项目新建项目工程申请竣工验收备案材料收到，经审查符合备案要求，准予备案。2018年7月5日，原告签署《验房意见书》，写明：验房意见：1.燃气管道没有；2.卫生间排污管道没有；3.自来水供水管道没有。水表读数：无；电表读数：0度；其他计量数：空调0度。本人已对本房屋进行认真检查，除以上注明的未完善项目外，其余项目已验收满意。业主装修时请至物业服务中心办理装修手续。其后，原告签署《委托书》，受托人为上海燃焰燃气管道工程有限公司(以下简称燃焰公司)，委托人为原告，约定：委托人就其涉案房屋以及所属的小区和华漕C地块燃气施工、安装等所有与燃气工程有权的事宜，不可撤销地委托燃焰公司为委托人的代理人，就上述房地产全权代表委托人履行有关燃气安装、施工、验收等所有事宜，包括与燃气安装以及相关的行政审批和事实、配套设施的审批和实施等，委托人有转委托权。凡由受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房屋所事实的法律行为所造成的法律后果，委托人均予以承认。上述委托的期限自委托人签署授权委托书之日起之外委托事务办妥之日止，若委托事务在签订委托书前已经陆续开工的，委托人均予以追认。2018年9月26日，燃焰公司出具《竣工图》。嗣后，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《房屋交接书》，载明：2019年1月22日，双方对涉案房屋进行交接，双方确认：1、甲方交付给乙方的房屋实测建筑面积221.01平方米，新建商品房房地产权证号(土地证)：沪(2019)闵字不动产权第006673号。2、该房屋的总房价款为5,120,324元，乙方已付全部房价款。甲方已开具发票给乙方。2019年6月5日，原告签署《授权委托书》，委托人为原告，受托人为上海启燃建筑装饰工程有限公司，约定：委托人购买涉案房屋物业并已办理房屋验收及交付手续。现委托人委托受托人以本人(委托人)的名义办理本物业所在楼栋的燃气工程申请、安装及施工，受托人在委托人授权范围内签订的一切法律文件及办理的相关手续，委托人均予承担。委托人承诺遵守国家关于燃气管道安装、使用及安全等相关法律法规及管理规定，在进行室内装修时，不自行移动燃气设施，不封闭燃气表、燃气管道、燃气阀门，不对室内墙体进行改造，不对厨房位置进行拆改等活动。本授权委托书不可撤销。2019年6月25日，原告向被告发送《律师函》，主要内容为：因被告未严格按照双方签订的《预售合同》，将符合约定质量要求的商品房交付给原告，严重侵害了原告的合法权益，希望被告积极协商化解此事。另查明，原告已支付涉案房屋2018年7月至12月的物业管理费13,260.6元。关于涉案房屋的租金损失，原告述称装修完毕的具有完整水电煤的涉案房屋日租金为3元/平方米，原告不申请对租金损失标准进行评估，请求法院在双方主张的租金标准范围内酌情予以确定。被告述称装修完毕的涉案房屋租金为15,000元/月，同意法院对租金标准进行酌定。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、发票、《房屋交接书》、《建设工程竣工验收备案证书》、《验房意见书》、《委托书》、《授权委托书》、《律师函》及快递信息、照片、《燃气竣工图》等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。对于原告提交的《委托经营管理协议书》，因合同双方均系案外人且未提供原件，真实性无法确认。同时，该合同是否实际履行等情况亦无法确认，故本院对该证据不予采信。对于原告提交的与案外人金某的微信聊天记录及通讯录，经与金某电话核实，对真实性予以认定，但金某陈述其并非被告员工，于2019年3月从中迹集团离职，目前待业，原告系其在中迹公司工作时作为代理出售房屋的客户，原告于2019年向他打听涉案房屋情况，他就向中迹集团的同事打听情况后回复，但涉案房屋的真实情况他并不了解。因金某并非被告员工，且不了解涉案房屋的真实情况，故本院对上述证据不予采信。对于原告提交的价格调查表、截图及网页资料，因并非涉案房屋的租金信息，且真实性无法确认，故本院不予采信。对于被告提交的照片，因无法确认拍摄时间与拍摄地点，本院不予采信。本院认为，原、被告双方签订的《预售合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。依据合同约定，被告应于2018年6月30日前向原告交付系争房屋。原告在2018年7月5日签署的《验房意见书》上写明：1.燃气管道没有；2.卫生间排污管道没有；3.自来水供水管道没有。被告未能按期向原告交付达到合同约定标准的房屋，未能完成每户水管铺设，未能安装每户独立水表，也未能完成燃气管道施工，未能为每户预留安装煤气接口。双方合同中明确约定交付房屋所应具备之附属设施设备，被告未能按约予以完成，已属违约，被告应承担相应之违约责任。关于水管、燃气管道的实际完工时间，原告主张于2019年8月才予以完成，并据此提交了微信聊天记录予以佐证。但经本院核实，金某并非被告员工，且不了解涉案房屋的真实情况，故本院对该证据不予采信。虽对于迟延履行情况原告未能充分举证予以证明，但被告于庭审中予以自认，明确煤气管道施工于2018年9月26日完成，上下水排污管道于2019年6月30日前安装完成，对于该自认本院予以采信。现自2018年7月1日起至2019年6月30日止的期间内，因被告交付之房屋存在瑕疵，应承担相应之违约责任。至于违约责任的承担方式，原告主张被告赔偿空置期内的房屋租金损失及物业费损失。关于原告主张的租金损失，本院认为，虽燃气管道施工及入户水管施工未能按约完成，但涉案房屋内用电正常，房屋所在楼层的公共用水配套亦已完成，涉案房屋的使用价值虽有贬损但并未完全丧失，原告要求被告赔偿此期间段的全部租金损失已远高于其实际租金损失。被告交付之房屋的瑕疵导致了涉案房屋使用价值的贬损，而该使用价值的贬损在此期间段内足以影响房屋出租价格，导致租金之损失。而在涉案房屋实际未予出租，租金贬损难以举证的情况下，本院考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、涉案房屋的市场租金价格以及预期收益等综合因素，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告向原告支付自2018年7月1日起至2019年6月30日止的租金损失30,000元。关于原告主张的物业费损失，本院认为，物业管理费系原告在接受物业管理服务时所支付之对价，未完成入户水管、燃气管道并不必然导致涉案房屋无法使用，该期间涉案房屋的空置与未完成入户水管、燃气管道并无必然的因果关系，故本院难以支持该损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海恺畅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告朱志龙支付租金损失30,000元；二、驳回原告朱志龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,108.24元，由原告朱志龙负担5,536.57元，由被告上海恺畅房地产开发有限公司负担571.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱秋晨审 判 员  张 莉人民陪审员  石定伟二〇二〇年四月七日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。