山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初6590号原告：浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司，住所地泰安市泰山区宝盛广场2号楼三层。负责人：沈永良，该公司经理。委托诉讼代理人：刘艳,女，该公司职工。委托诉讼代理人：鞠兴伟，男，该公司职工。被告：张兆全，男，1972年出生，汉族，泰安市岱岳区人，住泰安市泰山区。原告浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司（以下简称浙江卓越公司）与被告张兆全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘艳、鞠兴伟到庭参加诉讼，被告张兆全经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付宝盛广场七里御府5-2-1704室2016年1月至2019年7月物业费（108.45平方米×1.5元/月×43个月）6995.03元及违约金（自2016年1月1日起，按日2‰计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告交房时签订《宝盛广场‖上峰·七里御府物业服务协议》，协议约定由原告为其提供物业服务，物业费标准为每平方米1.5元/月，车位服务费30元/月，该费用每半年预收一次，在每个收费周期的前一个月缴清。同时协议明确约定逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天加收应缴额2‰交纳违约金。原告依约为被告提供物业管理服务，而被告从2016年1月起就拖欠物业服务费，一直至今原告与被告就拖欠物业服务费一事交涉多次，至今未能妥善解决。为此，望能判如所诉。被告张兆全未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月8日，被告张兆全与山东泰山宝盛置业有限公司签订商品房预售合同（合同编号为YS0038967），张兆全购买该公司开发的泰山宝盛广场（暂定名）5号楼2单元17层1704户（房屋代码210945），该商品房预测建筑面积108.36平方米。2014年8月双方办理交房手续，实测房屋面积为108.45平方米，被告对此签字确认。2014年8月7日，杭州卓越物业服务有限公司与被告签订《宝盛广场︱上峰·七里御府前期物业服务协议》，约定：甲方：杭州卓越物业服务有限公司，乙方：张兆全，甲方指山东泰山宝盛置业有限公司委托的物业服务企业，乙方指购房人（业主），前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业服务。本协议有效期与山东泰山宝盛置业有限公司与甲方签订的宝盛广场︱上峰·七里御府前期物业服务合同（签订日期2012年7月10日）的有效期保持一致。本物业名称：宝盛广场︱上峰·七里御府；乙方所购房屋为高层住宅5幢2单元1704室，费用自房屋交付使用、乙方可以领取钥匙次月其计交，收费标准为高层每平方米1.5元/月，交房之日预交6个月的全额物业服务费，以后每半年预交一次，在每个收费周期的前一个月交清。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。2014年9月11日，原告按照上述协议约定的每平方1.5元标准向被告预收了半年物业服务费（2014年10月1日至2015年3月31日）共计976.05元，并给被告出具了统一收款收据。2015年4月29日被告再次按每平方米1.5元/月向原告交纳了2015年4月1日至同年12月31日期间的物业服务费，其中对2014年9月11日第一次收取被告的半年物业服务费按75折优惠284.68元在本次交费中予以抵扣后，被告实际交纳物业服务费1179.40元，此后被告未再交费。原告提交催费记录表显示原告多次通过电话及上门张贴催缴单等催费方式，均无法联系到被告，2018年11月19日，原告通过特快传递方式向被告寄送了律师函，在律师函中明确了：截至2018年12月31日被告实际欠费金额以及多次联系催促付款的情况，同时对违约责任再次进行了法律提示。2019年12月11日原告向本院提起诉讼。原告庭审提出，被告装修前曾向原告交纳了2000元装修押金，被告一直未办理该押金的退款手续，同意从被告应交物业费中扣除。另查明，因被告违约未能全面履行与山东泰山宝盛置业有限公司签订的商品房预售合同，2010年7月10日，山东泰山宝盛置业有限公司向本院提起诉讼，要求解除其与被告签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0038967）。2017年12月14日，本院依法作出（2017）鲁0902民初3081号民事判决书，判决：解除山东泰山宝盛置业有限公司与被告张兆全于2012年8月8日签订的合同编号为YS0038967的商品房预售合同；被告张兆全于本判决生效之日起10日内向山东泰山宝盛置业有限公司返还房屋。该判决生效后，被告张兆全未主动履行合同义务，山东泰山宝盛置业有限公司向本院申请执行，2019年7月11日，经法院执行，由案外人实际占用的宝盛广场七里御府5号楼2单元1704室交付山东泰山宝盛置业有限公司。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违背相关法律规定，系合法有效协议，该协议对双方均有约束力。被告作为业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务费用，原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，被告亦接受了原告提供的物业服务，故原告要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。被告应当交纳其基于与山东泰山宝盛置业有限公司签订的商品房预售合同（合同编号为YS0038967）而占有使用房屋期间的物业管理费，鉴于合同编号为YS0038967的商品房预售合同已经本院（2017）鲁0902民初3081号民事判决书予以解除，被告购买的位于房屋也已于2019年7月11日返还给山东泰山宝盛置业有限公司，因此，原告要求被告支付2019年7月11日至同年7月31日期间的物业服务费，无事实及法律依据，本院不予支持；关于2016年1月1日至2019年7月10日期间的物业服务费，原、被告签订的前期物业服务合同中约定物业费标准为1.5元/平方米/月，按此标准计算，6个月物业服务费为976.05元，自2016年1月1日起至2019年7月10日共7个缴费期零10天，被告实际欠付原告物业服务费6886.58元（976.05*7+108.45*1.5/30*10），被告应支付原告该期间的物业服务费6886.58元。原告提出可以扣除被告尚未退领的装修押金2000元，本院予以准许。关于原告主张的违约金，物业服务合同中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，被告未按约定交纳物业服务费，存在违约行为，被告应当承担违约责任。原告主张被告支付违约金的请求应予支持。关于违约金的计算方式，合同约定物业服务费每半年预交一次，在每个收费周期的前一个月交清，即物业服务费采用先缴费后服务的方式，于每半年前一个月内提前支付6个月的物业管理费；即业主的交费时间为每年的12月、6月预交，违约时间分别从每年的1月1日和7月1日起计算，逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天加收应缴额2‰交纳违约金。上述约定应视为是双方约定了因违约产生的损失赔偿金额的计算方法，原告未能提供证据证实其因被告违约而产生了实际损失，故应认定原告因被告违约而只产生了利息损失，双方约定的违约金每日2‰，明显过高，根据公平、合理原则，结合本案实际情况，双方约定的违约金应当适当减少，本院酌情予以调整，调整为以逾期交纳物业服务费金额为基数，按年利率24%（日0.66‰）计算，故2016年1月1日至2019年7月10日期间的违约金为3285.97元﹛976.05元*2%*（42+36+30+24+18+12+6）个月+976.05元*10天*0.66‰=3285.97元﹜。2019年7月11日起的违约金，以6886.58为基数，按照日0.66‰计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告张兆全于本判决生效后五日内支付原告浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司自2016年1月1日至2019年7月10日的物业服务费6886.58元，扣除原告应退还被告的装修押金2000元，被告实际应支付4886.58元。二、被告张兆全于本判决生效后五日内支付原告浙江卓越物业服务有限公司泰安分公司2016年1月1日至2019年7月10日期间的违约金3285.97元；2019年7月11日起至实际给付之日止的违约金，以6886.58元为基数，按照日0.66‰计算。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由原告负担85元，由被告张兆全负担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  林荣岱人民陪审员  王卫红人民陪审员  王 红二〇二〇年四月十四日法官助理宋丽平书记员刘媛媛