广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5821号原告：卢景辉，男，1953年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************516。被告：佛山市禅城区置地集团公司，住所地广东省佛山市禅城区*********之五，统一社会信用代码914***********803X。法定代表人：龙某1。委托诉讼代理人：陆晓铧，女，1983年6月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，系公司员工。原告卢景辉诉被告佛山市禅城区置地集团公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告与被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告退还涉案房屋增购面积不足部分的房款本金，即房屋套内建筑面积5㎡的本金14635元及利息（以14635元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从1996年7月30日起算至实际清偿之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于1994年10月签订《佛山市房屋拆迁合同书》约定增购面积。原告分别于1996年7月2日、7月9日、7月30日向被告分别付款8000元、3500元、7990元，另1000元在补回厨房设施费中扣除，合共20490元，用以增购7㎡的房屋套内建筑面积。上述拆迁合同注明室外、梯间、通道、走廊不计入补偿面积和增购面积，增购附件（2）亦注明增购面积不计算公用分摊面积，即增购的7㎡按套内建筑面积计算。根据房屋登记部门的测绘报告，涉案莲花大厦B座1704房屋的套内建筑面积66.64㎡，公摊面积13.29㎡，建筑面积79.93㎡，增购的7㎡套内建筑面积所对应的建筑面积为8.39㎡（7㎡×79.93㎡÷66.64㎡）。现被告只能给原告2.39㎡的建筑面积，还欠6㎡的建筑面积。故此，被告应向原告退还增购面积不足7㎡的房款本金14635元及利息6000元。被告答辩称：一、被告同意就不能协助原告按《商品房预售协议书》约定的增购面积办理房屋产权登记的面积退还房款及相应的利息。二、原告主张增购面积房款均退还给原告，其应提供证据证明经付款单位同意。原告提交的1996年7月2日的收据载明“收到佛山水泵厂（清正街22号住户卢景辉）增购房款，金额捌仟元整”，1996年7月9日收据载明“今收到佛山电器厂有限公司（原清正街22号拆迁户卢景辉）拆迁莲花南住宅增购房款，金额叁仟伍佰元整”。涉案《佛山市房屋拆迁合同书》第八条约定“由乙方单位或个人支付建楼资金给甲方，增购面积的产权归出资方所有”，被告认为，原告主张被告退还上述两笔增购房款，需提交证据证明广东省佛山水泵厂有限公司及佛山电器厂有限公司确认两笔款项是原告支付，并同意被告退还予原告。三、利息计算标准不明晰。原告回迁至涉案莲花大厦B座1704房多年，原告亦多年未提出面积差异议。截止（2019）粤0604民初22442号案判决被告协助原告办理涉案房屋建筑面积2.39㎡的过户登记手续时，被告才知道无法按照双方约定的增购面积向原告办理过户，故利息起算日不应早于该生效判决。诉讼中，原告举证如下：1、原告的身份证复印件、被告的企业机读档案登记资料。拟证明原、被告的主体资格。（2019）粤0604民初501号、（2019）粤0604民初22442号民事判决书。拟证明原告在涉案房屋中的增购面积在该两份判决中均未得到足额支持，原告未对（2019）粤0604民初501号案提起上诉原因系其非原告，故无权上诉。《佛山市房屋拆迁合同书》、《商品房预售协议书》、《协议附件》、佛山市城区质地实业总公司收据3张。拟证明原、被告签订协议，约定原告购买涉案房屋的增购部分，原告已向被告支付约定款项。协议书、离婚证。拟证明涉案房屋其中一笔购房款3500元，系佛山电器厂有限公司支付给原告前妻李景芳的福利。企业机读档案变更登记资料、收据。拟证明广东省佛山水泵厂有限公司现已更名为广东肯富来泵业股份有限公司，该收据由公司出具并加盖公章。诉讼中，被告未提交证据。本院认证认为，被告对原告提交证据的真实性均无异议，故本院确认上述证据的真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：1994年10月4日，佛山市城区置地集团公司（以下简称“置地公司”）（甲方）与原告（乙方：佛山市******住户）签订《佛山市房屋拆迁合同书》，约定：“根据市政府和城市规划部门批准，甲方在莲花路、鹤团清正街进行连片改造旧房……共同遵守如下条款：一、乙方原居住1厅3房，建筑面积共60.89㎡，天井7.51㎡，产权属公产……甲方同意在该片新建回迁楼安置……1套建筑面积64.65㎡给乙方，房屋产权属公方所有……八、乙方要求计划增购面积12㎡，其中2㎡按综合造价，其余10㎡按商品房的98折优惠价，以上级管理部门批出的预售商品房许可证拟订的价格为准……甲方意见如在规划设计及工程验收许可情况下尽量照顾乙方要求届时补回厨房设施材料费1000元，待设计图纸出后另订增购合同，由乙方单位或个人支付建楼资金给甲方，增购面积的产权为出资方所有……”1996年7月2日，佛山市城区置地集团公司向原告出具收据：“今收到佛山水泵厂（清正街22号拆迁户卢景辉）增购房款捌千元整。”1996年7月3日，置地公司（甲方）与原告（乙方）签订《商品房预售协议书》，主要约定：“一、购房地点：佛山市祖庙区***；乙方认购莲花大厦住宅层，计价总面积7㎡，其中单元面积7㎡。阳台按投影面积计算……三、付款方法……（2）一次性付款房价2950元/㎡，其中有2㎡按2870元/㎡计算，总金额为20490元；合同签订当天交定金8000元；二期款11490元于1996年7月30日付清，余款1000元交房时支付……四、房屋交付日期：1998年6月……六、房屋产权：乙方所认购的房屋，在乙方付清购房款后，产权为乙方所有，甲方负责提供证明材料，由乙方办理房屋产权契证，其费用双方按规定缴纳……”。后附《协议附件》：“1、乙方所认购的面积连同双方签订的拆迁合同所计的补偿面积一并安置；2、乙方购买面积不计算公用分摊面积；阳台在扣除了补偿天井面积7.51㎡后，按补偿面积与购买面积所占比例计算；3、除补偿面积外，增购面积不足7㎡的应退还不足部分（本金及银行同期的定期利息），增购面积不低于5㎡（包含5㎡），乙方原则上增购面积不超出7㎡。因甲方原因，房屋逾期交付使用，甲方应补回增购款的银行同期定期利息。4、本附件连同商品房预售协议一并执行。”1996年7月9日，佛山市城区置地集团公司向原告出具收据：“今收到佛山电器厂有限公司（原清正街22号拆迁户卢景辉）预订莲花南住宅增购房款叁仟伍佰元整。”1996年7月11日，佛山电器厂有限公司（甲方）与李景芳（乙方）签订《协议书》：“乙方因拆迁住房面积太少，经乙方书面申请，向甲方申请住房助建费，解决住房困难……经甲、乙双方协商，达成如下协议：一、甲方同意一次性支付助建费3500元正给乙方，付款结算形式另订（支票）；二、甲方付给乙方助建费之月起，乙方同意在甲方连续工作服务十年，如乙方中途离开甲方或服务期限内违纪违法被开除，除名离厂的……需把助建费退回甲方……四、乙方在甲方服务工作十年期内，如将甲方所助建或资助费用的房屋，私自用作非住宅用途或出租，串换、转让和其他抵押货款之一时，乙方应无条件在三个月内缴回甲方资助助建费总额款给甲方……”原告与李景芳于2008年2月27日离婚。1996年7月30日，佛山市城区置地集团公司向原告出具收据：“今收到卢景辉（清正街22号拆迁户）增购房款柒仟玖百玖拾元整。”2004年9月17日，原告从置地公司处收到佛山市**************屋。另查明一：原告佛山市禅城区******诉被告佛山市禅城区置地集团公司、崔日俊，第三人卢景辉所有权确认纠纷一案，案号（2019）粤0604民初501号，本院于2019年1月8日立案受理，经查明“2010年12月7日，测绘部门出具《莲花路57号测绘报告》，其中莲花大厦B座1704的套内建筑面积为66.64㎡，公用分摊面积为13.29㎡，建筑面积为79.93㎡”，并于2019年6月7日判决崔日俊、佛山市禅城区置地集团公司协助佛山市禅城区******办理将佛山市禅城区***********中的建筑面积77.54㎡转移至佛山市禅城区******名下的过户登记手续。该判决已于2019年8月1日生效，卢景辉未提起上诉。另查明二：原告卢景辉诉被告佛山市禅城区置地集团公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）粤0604民初22442号，本院于2019年8月30日立案受理，卢景辉诉请“1、被告协助原告将佛山市禅城区*****************中增购的8.39㎡建筑面积办理到原告名下进行过户登记；2、被告应补回因房屋逾期交付使用增购房款20490元的利息，即1998年6月至2004年9月的利息，按银行同期贷款利率约2厘标准计算为2400元。”诉讼中，双方确认卢景辉根据《商品房预售协议书》增购的7㎡即为涉案佛山市禅城区*****************中的7㎡，佛山市禅城区置地集团公司已收到增购款。该判决认为“涉案房屋建筑面积为79.93㎡，本院（2019）粤0604民初501号生效判决已确认被告协助将涉案房屋建筑面积77.54㎡过户至案外人佛山市禅城区******名下，原告作为第三人参加诉讼，未对上述判决提起上诉，应视为服判。由此可知，无论涉案协议书约定的增购面积7㎡属于建筑面积还是套内建筑面积，实际能够办理过户手续的建筑面积仅为2.39㎡（79.93㎡-77.54㎡），本院确认被告应协助原告将涉案房屋建筑面积2.39㎡过户至原告名下，原告诉请超出部分属于事实上履行不能，本院不予支持。”本院于2019年12月13日判决“一、被告佛山市禅城区置地集团公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告卢景辉办理将佛山市禅城区***********中的建筑面积2.39㎡转移至原告卢景辉名下的过户登记手续；二、驳回原告卢景辉的其他诉讼请求。”该判决已生效，卢景辉未提起上诉。另查明三：佛山市城区置地实业总公司于1994年6月30日经工商行政管理局核准变更名称为佛山市城区置地集团公司，后于2004年4月26日变更名称为佛山市禅城区置地集团公司，即本案被告。双方在诉讼中确认：原告已向被告依约足额支付增购部分房款；涉案房屋无法过户至原告名下的增购部分房款为14635元。原告在诉讼中称：原告主张利息自1996年7月30日起算，理由为原告于该日支付完毕涉案房屋增购部分房款；原告自（2019）粤0604民初501号案生效之日起得知其权利受到侵害；关于1996年7月2日广东省佛山水泵厂有限公司支付的增购房款8000元，1996年7月9日佛山电器厂有限公司支付的增购房款7990元，该两笔款项是单位代替原告及其前妻李景芳支付，是单位为解决职工住房困难提供的福利。被告在诉讼中称：对佛山市电器厂支付的3500元，同意向原告支付；对广东省佛山水泵厂有限公司支付的8000元应否向原告支付，鉴于《佛山市房屋拆迁合同书》第八条的约定，由法庭予以核实；利息起算时间最早应从（2019）粤0604民初501号案生效之日起算。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《佛山市房屋拆迁合同书》、《商品房预售协议书》及《协议附件》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请返还房款。涉案《商品房预售协议书》约定，原告以20490元的总价款向被告认购涉案房屋7㎡面积，后附《协议附件》约定，原告所购面积不计算公用分摊面积，即上述增购面积7㎡应属套内建筑面积，后原告足额向被告支付增购房款，故被告应协助原告办理涉案房屋增购部分的过户手续。但由于事实上履行不能，（2019）粤0604民初22442号案判决被告协助原告办理涉案房屋建筑面积2.39㎡的过户手续，故剩余套内建筑面积5.01㎡（7㎡-66.64㎡×2.39㎡÷79.93㎡）无法过户。被告未向原告交付合乎约定的房屋，原告主张被告返还涉案房屋套内建筑面积5㎡的购房款合理有据。被告辩称广东省佛山水泵厂有限公司、佛山电器厂有限公司支付的两笔增购房款是否退还原告，还需征得两公司同意。原告称该两笔增购房款系单位解除职工住房困难所发放的福利。经查，涉案《佛山市房屋拆迁合同书》、《商品房预售协议书》及《协议附件》均由原、被告签订，《商品房预售协议书》亦明确载明原告在付清购房款后，房屋增购部分的产权归原告所有，基于合同相对性，被告应向原告履行返还无法过户的购房款义务，被告抗辩无法律依据，本院不予采纳。被告对原告主张的购房款金额14635元无异议，本院对该项诉请予以支持。关于原告诉请利息。被告占用原告主张的购房款，造成原告利息损失，故该利息诉请应予支持。关于利息起算点，双方均确认于（2019）粤0604民初501号案生效之日得知原告的权利受到侵害，故本院确认利息应于生效次日起算。故此，被告应以14635元为本金，从2019年8月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月20日止，自2019年8月21日起至实际清偿之日止的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区置地集团公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告卢景辉返还佛山市禅城区***********中无法过户的套内建筑面积5㎡购房款14635元及利息（以14635元为本金，从2019年8月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月20日止，自2019年8月21日起至实际清偿之日止的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；二、驳回原告卢景辉的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取158元，由原告卢景辉负担46元，被告佛山市禅城区置地集团公司负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年四月十七日书记员 余柔敏