大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初3203号原告：曲丽清，女，1973年7月10日出生，汉族，无职业，住大连市中山区。委托诉讼代理人：刘云峰，系辽宁君顾律师事务所律师。被告：大连东方水城发展有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区滨海东路66-2号（301房间）。法定代表人：**，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨婕妤，系辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莹莹，系辽宁智库律师事务所律师。原告曲丽清与被告大连东方水城发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日作出（2017）辽0202民初8327号民事判决，原、被告均不服该判决，向大连市中级人民法院提出上诉。后经审理，大连市中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）辽02民终284号民事裁定，裁定撤销大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初8327号民事判决，本案发回大连市中山区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲丽清的委托诉讼代理人刘云峰，被告大连东方水城发展有限公司的委托诉讼代理人赵莹莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曲丽清向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金28087912元（自2014年10月1日起暂计至2017年10月15日，实际应计至房屋实际交付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月17日，原告与被告大连东方水城发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于大连市中山区房屋，建筑面积为1176.95平方米）的商品房一套。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，被告向原告开具了购房发票。后依据上述《商品房买卖合同》的约定，原告多次要求被告依约履行，按照合同约定向原告交付上述商品房，但被告至今仍未按照合同约定向原告交付房屋。且案涉房屋存在屋顶漏水、外地面塌陷等多处严重质量问题。被告的行为已经严重违反了合同约定，故原告诉至法院，请求依法裁决。被告大连东方水城发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体答辩理由如下：第一，案涉房屋已于2014年7月25日具备合同约定的交付条件，被告并不存在违约行为。根据合同约定，原告应自行至被告处办理房屋交付手续，原告逾期办理收房手续，相应的责任应由原告自行承担，无权要求被告承担逾期交房的违约责任。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间为2014年9月30日前，交房条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格并由监理、施工、建设单位出具验收报告”，案涉房屋已于2014年7月25日经被告组织验收合格。因此，在案涉房屋已达到约定的交房条件，原告应按约办理房屋交付手续，被告不存在逾期交房的情形。2、根据《补充协议》第八条第1款约定，原告应按合同约定的交付时间自行至被告处领取房屋钥匙，被告不再另行书面通知。原告未按合同约定的交房时间来接收房屋，其逾期收房期间的责任不应由被告承担。第二，原告以案涉房屋漏水为由拒绝收房，没有事实和合同依据。案涉房屋为尖屋顶并不存在屋顶漏水。且假使存在渗漏，原告已以书面形式免除被告对案涉房屋漏水的维修责任。1、案涉房屋并不存在原告主张的房屋屋顶“漏水”，案涉房屋为尖顶结构，从常理上讲也不可能尖屋顶漏水，即使下雨，雨水也会自然滑落。原告无证据证明房屋存在“漏水”。2、原告已以书面形式免除被告对案涉房屋漏水的维修责任。2013年8月20日，原、被告双方签订《海昌东方水城B30#楼屋顶防水协议书》，原告要求对案涉房屋的屋顶自行增加防水层并由其自行负责施工、承担费用，原告同意在其对屋顶防水完成后，如仍有屋顶漏水的情况，由原告自行承担责任，免除被告的维修责任。3、退一步讲，假使案涉房屋存在因被告原因导致的渗漏，也属于一般质量问题，根据合同约定及法律规定，原告无权以此为由拒绝收房。《商品房买卖合同》补充协议第八条第4款约定“如果出卖人交付的房屋存在质量瑕疵，但非主体结构问题的，出卖人应当对房屋的质量瑕疵履行合同规定的维修义务。买受人同意不因此而拒绝接收房屋”。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“《解释》”)第13条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。《商品房买卖合同》补充协议第十九条约定“双方确认：严重影响正常居住使用的房屋质量问题仅指(1)主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常使用的房屋质量问题；(2)房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常使用的质量问题”。即除前述两种情况之外的质量问题均为一般性质量问题，原告不得拒绝接收房屋，在其接收房屋后可按合同约定要求被告履行保修义务。4、根据《合同法》第148条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”的规定，也仅有在因质量问题致使不能实现合同目的的情况下，买受人才可以拒绝接收房屋。本案中，原告所主张的房屋渗漏并不能致使房屋买卖合同的目的不能实现，因此，原告不能以此为由拒绝及拖延收房。第三，关于原告称案涉房屋外的“地面塌陷”（实为铺设石板破损），房屋外的公共区域并不属于合同约定的房屋建筑物范围内，原告无权以此为由拒绝收房。首先，案涉房屋屋外并不存在原告所称的“地面塌陷”，实为铺设石板破损，并不属于严重影响案涉房屋居住使用的情形。其次，根据《商品房买卖合同》及附图（一层、二层、三层房屋平面图），案涉房屋的建筑物范围仅为合同约定的建筑面积1176.95平方米，该房屋外部其他区域属于公共区域，不属于合同约定的房屋范围。且即使案涉房屋外的地面、石板曾出现破损等，但并不影响案涉房屋的居住使用，原告可以要求被告修复且已实际修复完毕，原告无权以此为由拒绝收房。第四，退一步讲，假使因被告原因导致逾期交房，承担逾期交房违约金，因原告未提供证据证明逾期交房给其造成的损失，故根据《合同法》及《解释》等规定，被告有权要求法院降低原告诉请的日万分之五的违约金标准。根据《合同法》第114条、最高院《关于适用合同法若干问题的解释(二)》第29条，以及《解释》第16条之规定，原告并没有提供证据证明逾期交房给其造成的具体损失，而原告请求的违约金标准远远超过贷款利息损失和租金损失，其主张的日万分之五的违约金标准属于过分高于实际损失，应予调整。1、逾期交房按购房款的银行同期贷款利息标准（一年至三年(含三年)期）计算原告的损失，折算为每天的利率为日万分之1.7—1.39，再上浮30%，也只有日万分之2.21—1.87，原告主张的日万分之五的标准远远超过贷款利息损失。2、按房屋租金计算损失，根据辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司出具的《评估咨询报告书》，2014年10月1日至2017年11月30日期间案涉房屋同等地段同类房屋的市场租金价格为3.18-3.31元/天/每平方米，经折算日投资收益率为万分之0.74-0.77，再增加30%，也只有万分之0.96-1。原告请求的日万分之五的违约金标准，显然远远高于租金损失。3、根据《商品房买卖合同》第九条约定，因出卖人原因逾期交房导致合同解除的，出卖人“按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。案涉房屋总房款为50608850元，在合同解除的情况下，违约金仅约为253万元，也远远低于原告诉请的按日万分之五计算的违约金标准2908余万元。综上，无论从哪个方面计算，原告请求的日万分之五的违约金标准均“过分高于造成的损失”，根据《合同法》及司法解释等相关规定，被告有权要求降低违约金标准，平衡原、被告之间的权益。第五，退一步讲，假使被告应承担违约责任，原告的部分诉请已超过诉讼时效，对于超过诉讼时效的部分，被告提出抗辩应不予支付。根据2018年7月18日颁布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（2018年7月23日施行）第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。案涉《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间为2014年9月30日前，原告应于2014年9月30日就已知道其权利被侵犯，但原告于2017年10月24日才提起诉讼向被告主张权利，《民法总则》于2017年10月1日开始施行，对原告诉请主张的2015年9月30日前的违约金已超过诉讼时效，被告提出抗辩不应承担该部分超过诉讼时效的违约金。综上所述，案涉房屋于合同约定的交房期限前具备交付条件，被告告知原告交房，原告拖延收房，并以房屋存在渗漏质量瑕疵为由拒绝收房并要求被告承担逾期交房责任，没有合同和法律依据，被告不存在逾期交房的违约行为，故恳请贵院依法驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2013年12月17日，原告曲丽清（买受人）与被告大连东方水城发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告开发建设的位于大连市中山区房屋一套，建筑面积为1176.95平方米，单价每平方米43000元，总房款50608850元。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织建筑工程验收合格并由监理、施工、建设单位出具验收报告”。《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。《补充协议》第八条第4、5项约定，如果出卖人交付的房屋存在质量瑕疵，但非主体结构问题的，出卖人应当对房屋的质量瑕疵履行合同规定的保修义务。买受人同意不因此而拒绝接收房屋。如出卖人交付的商品房的装饰、设备标准不符合附件三的约定，或基础设施、公共配套设施未达到使用条件，买受人可以在房屋接收后依据《合同》第十三条、第十四条约定追究出卖人的违约责任，但买受人应接收房屋。第十九条约定“双方确认：严重影响正常居住使用的房屋质量问题仅指(1)主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常使用的房屋质量问题；(2)房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常使用的质量问题”。即除前述两种情况之外的质量问题均为一般性质量问题，原告不得拒绝接收房屋，在其接收房屋后可按合同约定要求被告履行保修义务。第二十一条约定,买受人确认以下地址为其通信地址，大连市中山区涟景园5-2-1-1，收件人曲丽清。2013年12月17日，原告付清全部房款50608850元，被告出具销售不动产统一发票。2014年8月12日，被告向原告预留的通信地址邮寄了《商品房交付使用通知书》，通知原告于2014年9月30日到现场办理商品房交接手续。2016年2月4日，被告再次向原告邮寄了《商品房交付使用通知书》，催促原告于2016年2月25日到现场办理商品房交接手续。原告于2016年2月6日收到上述通知，但以案涉房屋存在漏水、外地面塌陷等严重质量问题不符合交房条件为由至今未接收房屋。再查，案涉房屋所在项目的建设单位即被告、施工单位大连筑成建设集团有限公司、监理单位吉林市建铭建筑工程监理有限责任公司共同出具《情况说明》，内容为案涉项目于2014年7月25日经建设单位组织竣工验收，经验收合格，已由各方出具了竣工验收文件。但因该房屋所在东港地区的政府配套建设进度滞后，该项目水电配套正式手续迟延，当时市质监站以没有正式水电手续而不同意出现场，直至2014年12月政府才解决了水电配套手续，才可以办理正式水电手续，质监站才同意由建设单位重新组织竣工验收。为此，各方又按市质监站的要求出具了一套竣工验收文件，落款时间为2014年12月20日，但该工程在2014年7月25日已经竣工验收，工程质量合格。案涉房屋所在项目于2015年6月30日取得竣工验收备案表。在本案审理过程中，经原告申请，本院委托大连市建筑工程质量检测中心有限公司对案涉房屋的主体结构是否存在质量缺陷以及安全隐患进行鉴定，并确定损失及维修方案。该中心于2020年1月17日出具《建筑工程鉴定报告》，鉴定意见为案涉工程标高-0.150m节点处的“C轴支撑主体结构的东侧框架柱”存在明显质量缺陷，影响构件的正常使用及耐久性能。维修意见为不影响案涉工程标高-0.150m节点处的“C轴支撑主体结构的东侧框架柱”的正常使用及耐久性能，对裂缝部位先采用压力注浆（注浆材料可选用环氧树脂浆液）的方法，然后采用粘贴纤维复合材（粘贴材料可选用碳纤维片材）相结合的方法进行维修处理。原告为此次鉴定，支付鉴定费21000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋存在的质量问题是否构成原告拒绝接收房屋的理由；二、案涉房屋何时具备了合同约定的交房条件即经建设单位组织建筑工程验收合格并由监理、施工、建设单位出具验收报告；三、被告是否构成违约及违约金的计算标准；四、原告的部分诉请是否超过诉讼时效。一、根据双方签订的《补充协议》的约定，如果出卖人交付的房屋存在质量瑕疵，但非主体结构问题的，出卖人应当对房屋的质量瑕疵履行合同规定的保修义务。买受人同意不因此而拒绝接收房屋。双方确认：严重影响正常居住使用的房屋质量问题仅指(1)主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常使用的房屋质量问题；(2)房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常使用的质量问题”。即除前述两种情况之外的质量问题均为一般性质量问题，原告不得拒绝接收房屋。而根据鉴定结论，案涉房屋的C轴支撑主体结构的东侧框架柱存在明显质量缺陷，但该质量缺陷可以通过维修予以修复。另外，关于房屋外地面的坍塌，因房屋外的区域属于公共区域，并不属于《商品房买卖合同》约定的案渉房屋的范围，并不属于被告向原告交付的内容，且尚未达到影响了案渉房屋正常居住使用的情形。故根据上述约定，原告以上述理由拒收房屋，并无事实及法律依据。二、案涉房屋何时具备了交房条件即经建设单位组织建筑工程验收合格并由监理、施工、建设单位出具验收报告，被告虽提交了落款日期为2014年7月25日的《工程质量评估报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》，但被告提交的《情况说明》中自认在市质监站备案的上述报告的落款日期为2014年12月20日，且被告当庭提交的《工程竣工验收报告》中验收组人员名单空缺，落款处并无建设单位项目负责人和建设单位负责人的签字，形式上存在瑕疵，故应以存档备案的报告记载的日期为准，即2014年12月20日，案涉房屋具备了交付条件。三、关于被告是否构成违约及违约金的计算标准问题，根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2014年9月30日前向原告交付案涉房屋，但案涉房屋迟至2014年12月20日才具备交付条件，故《补充协议》中约定的原告应按合同约定的交付时间自行至被告处领取房屋钥匙，被告不再另行书面通知的条款不应在本案中适用，被告应另行书面通知原告交房时间。根据被告提供的《商品房交付使用通知书》及EMS邮寄单表明，被告于2016年2月6日通知原告于2016年2月25日办理商品房交接手续，故被告应向原告承担迟至2016年2月25日才交房的违约责任。关于违约金的计算标准，根据合同约定，出卖人逾期交房的违约责任为从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告认为合同约定的违约金计算标准明显过高，向本院提出调整请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。而被告逾期交房可能给原告造成的损失包括不能按期居住房屋的使用利益损失、装修成本上涨的损失、房屋转售的差价损失等，不能仅仅从同地段的房屋租金或者已支付房款的利息损失来考量，结合本案被告违约的过错程度即案涉房屋至今仍存在质量瑕疵，本院酌情确定被告应按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。四、关于原告的部分诉请是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《民法总则》于2017年10月1日施行，原告的起诉日期为2017年10月24日，原告应自2014年10月1日起就知道被告存在逾期交房行为，故原告诉请的2015年9月30日前的违约金已经超过诉讼时效，对被告此节抗辩意见，本院予以采信，被告仅应向原告支付2015年10月1日至2016年2月25日期间的违约金。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金2231850元（50608850元×0.0003×147天）。原告撤回了要求被告支付房屋维修赔偿金的诉讼请求，是对自己权利的自由处分，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告大连东方水城发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告曲丽清逾期交房违约金2231850元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告曲丽清的其他诉讼请求。案件受理费187240元，收取182240元，由原告曲丽清负担157585元，由被告大连东方水城发展有限公司负担24655元，鉴定费21000元，由被告大连东方水城发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张加兴人民陪审员  王 晶人民陪审员  王圣云二〇二〇年四月二十日书 记 员  袁秀娜