四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3426民初1351号 原告：会东县宝利创投有限公司，住所地会东县鲹鱼河镇蜀锦路47号，统一社会信用代码：91513426560731135N。 法定代表人：张连芳，职务：总经理。 委托诉讼代理人：尹珏璋，男，1992年12月6日出生，汉族，公司职工，住四川省会东县。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭阳俊，四川索正律师事务所律师。 被告：杨玉超，男，1975年11月5日出生，汉族，四川省会东县人，村民，初中文化，住四川省会东县。 委托诉讼代理人：刘清平，四川民赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。 原告会东县宝利创投有限公司（以下简称宝利公司）诉被告杨玉超物权保护纠纷一案，本院于2019年6月19日受理立案后，依法适用简易程序于2019年7月17日公开开庭进行了审理。因原、被告对案情争议较大，本院2019年8月29日以（2019）川3426民初1351号民事裁定书裁定将本案转换为普通程序审理。2019年9月10日，本院组成合议庭再次公开开庭进行了审理。2019年9月20日，原告申请鉴定，本院准予后委托鉴定机构对申请鉴定事项进行鉴定。2020年3月3日,本院收到鉴定机构寄送的《报告书》后，再于2020年3月12日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即腾空TYC-B1工程1-3号楼项目工程2单元1楼门市内堆放的建筑材料；2.判决被告支付房屋占用费1952150.48元，其中2017年7月1日至2018年9月7日门市占用费以面积754.43平方米计算，2018年9月8日至被告实际腾空门市之日按照570.21平方计算，占用费均以每月每平方米120元计算；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是会东县旧城改造体育馆片区建设单位；2015年5月10日，原告与四川长胜天建筑工程有限公司（以下称长胜天公司）签订《建设工程施工合同》，合同约定由长胜天公司承建原告开发的TYC-B1工程1-3号楼工程，施工负责人杨玉才。2017年6月30日，工程竣工验收；被告在长胜天公司交付工程后，立即将2单元门市总面积754.43平方米锁住，导致原告不能使用门市。原告为此多次与长胜天公司施工负责人杨玉才、被告杨玉超协商，被告才于2018年9月7日腾退184.22平方米门市交还原告，但其余门市至今仍然锁住；目前门市租金为每月每平方米120元，被告的行为给原告造成了重大损失。故原告诉至人民法院，请求判如所请。 被告答辨称，1.被告占有案涉门市的行为合法。原告至今仍欠付被告等人工程款20000000余元,按照原告与长胜天公司约定，原告欠付工程款时，可用修建房屋抵付工程款，且房屋价格下浮20%。2.原告2018年8月自行锁住案涉门市，由此产生的损失应当自行承担责任。3.2014年，原告与被告达成购买房屋协议，双方还约定了购买房屋面积、价格等内容，被告预付了200000元房款；后因原告未取得商品房屋预售许可证，被告不能与原告签订商品房买卖合同；被告转而与原告签订借款协议；案涉门市竣工后，被告多次催促原告与其签订房屋买卖合同，但原告未予理会。因此被告并非侵占原告房屋。另，案涉门市被人民法院裁定予以保全，查封期间不能擅自出租，因此案涉门市不会产生所谓租金损失。综上所述，应当依法驳回原告诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据。为核实案情，本院向会东县国有资产经营管理有限责任公司（以下称会东国资公司）发函询问案涉商铺权属现状，取得《关于会东县权属情况的说明》。本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据：宝利公司营业执照、法定代表人身份证明书、被告常住人口详细信息表、Ｂ１商铺一层示意图、《关于会东县权属情况的说明》，本院对上述证据的证明力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下： 1.《建设工程施工合同》、《竣工验收报告》记载案涉商铺开发方、工程承包方、竣工验收时间等内容，可认定案涉商铺所有权人、案涉商铺可用于出卖、租赁的时间等内容，与原告主张关联；《催告函》及《复函》、（2018）川3426民初1306号民事判决书的内容虽与被告无涉，但能据此确定案涉商铺被占用时间、长胜天公司及其项目管理人员未通过占有案涉门市的方式向原告主张权利，上述内容与原告主张关联，本院对其证明力予以确认。 2.《询问笔录》记载被告陈述其2018年8月将案涉商铺锁住，该内容与杨玉才陈述印证，因而此部分内容与待查明案情关联，本院对该部分内容的证明力予以确认；进入案涉门市视频虽由原告拍摄，但视频记录了被告与宝利公司工作人员先后进入案涉商铺，并进行交谈的内容，因此该视频具有真实性，视频反映了案涉门市内堆放杂物情况，与原告主张关联，本院对其证明力予以确认。 3.《四川省房屋面积实测报告》记载案涉商铺实测面积，与原告主张的损失数额关联；照片（打印件）虽由原告自行拍摄，但照片反映的案涉商铺现状与客观事实相符，与原告主张的案情印证，本院对该两证据的证明力予以确认。 4.《租房合同》经本院核实，具有真实性、合法性；租房合同中记载的出租门市与案涉门市紧邻，与认定原告主张的案涉商铺可用于出租及租金损失数额关联，本院对其证明力予以确认。 5.收据、回单凭证记载原告2018年4月17日退还被告200000元的情况，该两项证据与原告主张、被告关于曾与原告达成商铺买卖协议的辩解意见关联，本院对该两项证据的证明力予以确认。 6.《四川省商品房买卖合同（预售）》经本院向买受人核实具有真实性；该项证据内容能认定部分案涉商铺所有权人变更时间，本院对其证明力予以确认。《情况说明》虽由原告制作，但该项证据与《四川省商品房买卖合同（预售）》附件记载内容印证，内容具有真实性，本院对其证明力予以确认。 7.攀枝花大地房屋测绘有限责任公司《国际香江1号楼高层部分房屋面积预测报告》记载的案涉商铺面积与原告主张的损失数额关联，本院对其证明力予以确认。 8.证人欧某依照规定到庭陈述，并在作证前签署作证保证书，证言内容与《租房合同》印证，证言内容具有真实性；该项证据与原告主张的商铺租金损失关联，本院对其证明力予以确认。 9.成都中为资产评估事务所《报告书》由原告提出申请后，本院根据相关规定委托鉴定机构依鉴定程序作出，具有真实性、合法性，鉴定意见与原告主张的租金损失关联；鉴定费发票加盖成都中为资产评估事务所印章，具有真实性、合法性，本院对上述证据的证明力予以确认。 10.借款凭证与中国银联签购单互相佐证，应当认定该两项证据具有真实性，商品房预售许可证、预售许可证第二次延期公告记载案涉门市取得预售许可的情况，以上证据内容与被告关于曾与原告达成房屋买卖协议的辩解意见关联，本院对上述证据的证明力予以确认。 11.陈远忠询问笔录中关于被告锁闭案涉商铺的内容与杨玉才、被告陈述不一致，且其内容无其他证据佐证，本院对其真实性不能核实，对其证明力本院不予确认。张连芳询问笔录的内容未涉及被告是否占用案涉门市，因此该询问笔录与本案待查明案情无联系，本院对其证明力不予确认。 12.《报告》虽加盖四川宏营建筑有限公司会东项目部资料专用章，但《报告》系向原告作出，既无原告签署收到文件的回执或关于《报告》内容的回复文件，且其内容无其他证据佐证，本院不能核实其真实性，对其证明力本院不予确认。发文簿记载原告工作人员“陈远忠”签名，虽具有真实性，但证据内容与本案待查明案情无关联，本院对其证明力不予确认。 13.《责令整改决定》记载原告股东易爱民签名，并加盖四川宏营建筑工程有限公司（以下称宏营公司）印章，具有真实性；《协调会纪要》及《协调会议签到表》记载包括原告股东易爱民、被告等参会人员签名，也具有真实性；上述证据反映了被告参与TYC-B1工程施工、与原告存在工程施工利害关系的情况，与本案争议具有关联性，本院对其证明力予以确认。《会议纪要》、《竣工结算总价》均未加盖原告印章，也无证据佐证，本院对其真实性不能核实，对其证明力本院不予确认。 14.《企业基础信用报告》记载的关于易爱民系原告股东的事实虽与原告工商登记信息一致，能据此认定易爱民在《责令整改决定》上签名、参加宝利与宏营公司协调会议系代表原告而为，因此该项证据与本案待查明案情关联，本院对其证明力予以确认。 15.授权委托书（2014年10月21日）内容明显错误，且被告系宏营公司承建工程投资人，双方对原告而言存在共同的利害关系，且其内容无其他证据佐证，本院对其真实性不能核实，对其证明力不予确认；承诺书记载各投资合作人签名，具有真实性；《任命书》内容与《责令整改决定》第1项内容印证；法人授权委托书与《任命书》、《责令整改决定》及《关于指定杨玉才同志职务的通知》相互印证，具有真实性，本院对其证明力予以确认。授权委托书（2015年6月16日）是向会东县人民政府作出，但无会东县人民政府收到此项文件的送达回执佐证，本院对其真实性不能核实，对其证明力不予确认。授权委托书（授权人：杨玉才2018年7月30日）虽由“杨玉才”签名，但经审核，杨玉才与被告系亲属，且均参与TYC-B1工程，与被告具有共同的利害关系，本院对其真实性不能核实，对其证明力不本院不予确认。 根据原、被告陈述，结合庭审查实的证据，本院认定事实如下： 宝利公司是会东县旧城改造工程体育馆片区建设单位，其将编号为TYC-B1的部分工程发包给宏营公司承建；被告与他人又共同合伙投资宏营公司承包的该项工程，并选定被告为共同投资合伙人的代表，负责参与工程施工，与原告协商处理施工事务。施工过程中，被告于2014年4月13日与原告达成Ｂ１地块1号楼2单元1楼商铺买卖协议，双方就协议内容签订《借款凭证》；被告并于当日向原告转存200000元。 2015年4月4日，宝利公司以宏营公司现场项目部机构不齐备、管理技术薄弱、施工队伍较差，导致工程质量问题较多为由作出《责令整改决定》，对工程后续施工，费用核算进行安排，并要求宏营公司指定杨玉才为施工项目总负责人。 2015年5月10日，原告与长胜天公司签订《建设工程施工合同》，原告将包括发包给宏营公司承建工程在内的工程又发包给长胜天公司施工。被告即以其以宏营公司名义施工的工程款、交纳保证金未结算为由与原告发生纠纷；为保障工程顺利施工，2015年6月17日，会东县人民政府相关职能部门召集原告、宏营公司代表及被告等人进行协商，并就原告与宏营公司之间纠纷作出安排。 2015年10月15日，案涉商铺取得商品房预售许可证。2016年11月8日，长胜天公司就承包工程委托杨玉才为代理人，负责与原告协商处理相关事务。2017年6月30日，长胜天公司承建的前述工程经验收合格交付宝利公司。 2018年1月5日，本院根据会东国资公司财产保全申请，以（2018）川3426财保1号民事裁定书查封了包括案涉商铺在内的房屋，查封期限两年。 2018年6月，被告以与原告签订商铺买卖合同，且原告欠付其款项为由，将TYC-B1工程1-3号楼即会东县鲹鱼河镇三鑫路北一段Ｂ１高层2单元1楼商铺编号为1-5、1-6、1-7、1-8、1-23、1-24、1-25、1-26、1-27、1-28、1-29、1-30、1-31、1-32的商铺锁住，并在部分商铺内堆放了建筑材料；2018年6月2日，原告以案涉商铺无故堆放建筑材料为由向长胜天公司发函要求腾退移交房屋；2018年6月7日，长胜天公司复函称其承建工程已移交原告，堆放建筑材料不属其所有为由要求原告依法处置。2018年6月21日，原告以长胜天公司、杨玉才为被告起诉要求腾退案涉商铺，并赔偿损失，本院以（2018）川3426民初1306号民事判决书认为原告主张证据不足，判决驳回原告诉讼请求。2018年10月，原告又以案涉商铺被被告侵占为由向公安机关报案，公安机关调查询问后未予立案侦查。 本案诉讼过程中，原告申请对案涉商铺租金进行鉴定，为保障原告诉讼权利，本院准予后按照规定程序就原告申请鉴定事项移送鉴定。成都中为资产评估事务所对申请鉴定事项鉴定结论为1.案涉商铺临三鑫路自2017年7月1日至2018年9月7日租金为每平方米99元；自2018年9月8日至2019年6月17日租金为每平方米101元。2.背面（临小区中庭）自2017年7月1日至2018年9月7日租金为每平方米59元；自2018年9月8日至2019年6月17日租金为每平方米61元。原告因此项鉴定支出鉴定费30000元。 另查明，1.2018年4月17日，原告通过银行转存的方式将被告交付款项200000元退还被告。 2.被告2018年9月7日腾空编号为1-8、1-23、1-24的商铺交还原告。 3.原告因欠付会东县住建局过渡费，会东县住建局又欠付会东国资公司借款未归还，三方达成债权转移协议、以房抵债协议，并由原告与会东国资公司于2019年6月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，将编号为：1-7、1-8、1-9、1-10-1、1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26、1-27、1-28的商铺出卖会东国资公司。 4.截止本案庭审辩论终结，尚被锁住的商铺为Ｂ１高层2单元1楼门牌编号为××、43号、45号、47号、49号、51号、53号、55号商铺，即现会东县鲹鱼河镇三鑫路北一段国际香江小区Ｂ１高层2单元1楼门牌编号为××、43号、45号、47号、49号、51号、53号、55号商铺。 本院认为，就原告诉讼请求来看，其要求被告腾空案涉商铺，并支付商铺占用费即承担排除妨碍、赔偿损失责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，本案案由当为物权保护纠纷。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”一般而言，侵权人承担侵权责任须满足四项构成要件，即侵权人实施了违法行为、侵权人主观有过错、违法行为造成了损害后果、违法行为与损害后果之间存在因果关系。本院就本案情形，对被告的行为是否符合上述侵权责任四要件分别论述如下： 一、被告锁住案涉商铺的行为是否属于违法行为？案涉商铺于2017年6月30日验收合格移交原告，此时原告对案涉商铺即享有所有权。被告在接受公安机关询问时称其2018年8月锁住了案涉商铺。被告未经原告许可锁住案涉商铺，妨碍了原告对案涉商铺享有的占有、使用、收益、处分的权利，侵犯了原告对案涉商铺的所有权，当属违法行为。庭审中，原告未举证证明被告何时将案涉商铺锁住，被告虽称其2018年8月锁住案涉商铺，但从原告2018年6月2日向长胜天公司发函要求腾退案涉商铺的事实来看，2018年6月2日前案涉商铺即已被锁住，因此据本案现有证据至少应当认定被告2018年6月1日锁住案涉商铺。被告辩解称其与原告达成了案涉商铺买卖协议，并交付了定金。但《借款凭证》记载双方商铺买卖协议签订时间为2014年4月13日，此时案涉商铺尚未建成，更未取得预售许可证，且不论“《借款凭证》”是否有效，就“《借款凭证》”约定的商铺是否即为案涉商铺尚不确定，因此被告不能以此为由对案涉商铺主张权利，故本院对被告此辩解意见不予支持。 二、被告参与TYC-B1项目工程施工，知晓案涉商铺属于原告所有，明知其自行锁住案涉商铺的行为势必妨碍原告对案涉商铺的所有权，在商铺买受人、承租人查看案涉商铺时不能顺利进入，可见被告主观上具有对原告占有、使用、处分案涉商铺造成障碍的故意。因此应当认定被告主观上有过错。 三、被告的行为是否给原告造成损害后果？损害后果是指一定的行为致使权利主体的人身权利、财产权利以及相关利益受到侵害，并造成财产利益和非财产利益的减少或灭失的客观事实。具体到本案中需要认定被告锁住商铺的行为客观上给原告造成了损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因而原告对此负有举证证明责任。 1.《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”被告锁住案涉商铺的行为直接导致原告不能实际占有案涉商铺，也妨碍原告对案涉商铺行使其他权利，且该状态长期存在，显然对原告占有案涉商铺客观上造成了损害。 2.《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因此原告请求判决被告支付占用费的诉讼请求于法有据；前已述明，原告对此应当举证证明。 （1）从原告诉讼请求第2项文义来看，原告主张被告违法占用案涉商铺后，其丧失了收取费用的收益。原告为房地产开发企业，案涉商铺竣工验收后，一般用于销售或出租，并非原告接收案涉商铺就必然产生固定收益。庭审中，原告也未举证证明被告锁住案涉商铺后利用商铺取得一定收益。因此原告主张的房屋占用费客观上不存在。 （2）从原告举出他人的《租房合同》，并申请案涉商铺租金损失鉴定的行为来看，其主张案涉商铺用于出租，因被告的行为导致丧失租金收益。前已述明，违法行为造成的损害后果应当是客观存在的事实；诉讼中，原告既未举证证明他人曾欲承租案涉商铺，但因案涉商铺被被告锁住而丧失交易机会，也未举证证明与他人签订租赁合同后，因案涉商铺被锁住不能向他人交付商铺，因此丧失租金收益或承担违约责任。因此就原告举出证据来看，其主张的租金损失只是存在可能性，尚不具有确定性、客观性，不能据此认定被告的行为对原告已造成了租金收益损失。 四、被告锁住案涉商铺的行为导致原告至今不能占有、使用案涉商铺，其行为与原告对案涉房屋的权利限制状态存在因果关系。而据本案现有证据尚不能认定被告的行为对原告利用案涉商铺取得收益造成了损害。 据上述论证，被告的行为符合承担排除妨碍侵权责任的构成要件，尚不符合承担赔偿损失责任的构成要件。原告请求判决被告腾退案涉商铺的诉讼请求符合法律规定，应予以支持；原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、杨玉超于本判决生效后二日内去除加挂于会东县鲹鱼河镇三鑫路北一段国际香江小区Ｂ１高层2单元1楼门牌编号为××、43号、45号、47号、49号、51号、53号、55号商铺前门、后门的障碍，并清除堆放物品后当即将上述商铺交还会东县宝利创投有限公司; 二、驳回会东县宝利创投有限公司其他诉讼请求。 本案案件受理费22369元，由原告承担20000元，被告承担2369元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  殷家烈 人民陪审员  孙光全 人民陪审员  张凤祥 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  何 丹 附一：本案证据 原告提交证据： 1.会东县宝利创投有限公司营业执照、法定代表人身份证明书、杨玉超《常住人口详细信息表》---欲证明，原告、被告的身份信息。 2.《建设工程施工合同》、《竣工验收报告》、《催告函》及《关于〈催告函〉的复函》、（2018）川3426民初1306号民事判决书--欲证明，案涉商铺属于原告所有；案涉商铺被非法占用后，原告向人民法院起诉长胜天公司、杨玉才腾退房屋，因证据不足被驳回，因此案涉商铺是被被告锁住侵占。 3.杨玉才、杨玉超询问笔录各一份、2019年1月26日视频（光盘）---欲证明，杨玉才、杨玉超均陈述案涉商铺是被杨玉超锁住。 4.《四川省房屋面积实测报告》、照片4张---欲证明，案涉商铺面积为754.43平方米，目前被被告占用的商铺面积共570.21平方米。 5.《租房合同》三份、欧某证人证言---欲证明，案涉商铺租金平均价格。 6.《收据》、《回单凭证》各一份---欲证明，宝利公司于2018年4月18日退还杨玉超预付款200000元。 7.《商品房买卖合同（预付）》、《宝利香江1号楼第1层国资公司备案名单》---欲证明，案涉商铺部分于2019年6月26日出卖给会东县国有资产经营管理有限公司。 Ｂ１二单元一层商铺总面积749.11平方米。被告2018年9月7日腾退1-8、1-23、1-24号商铺，面积为184.22平方米。目前被被告锁住的商铺面积为564.89平方米。8.《情况说明》、《会东县旧城改造体育馆片区TYC-B-1地块商住楼高层部分房屋面积预测报告》--欲证明，三鑫路北一段Ｂ１二单元一层商铺总面积749.11平方米。被告2018年9月7日腾退1-8、1-23、1-24号商铺，面积为184.22平方米。目前被被告锁住的商铺面积为564.89平方米。 被告举出证据： 1.《建设工程施工合同》、《责令整改决定》、《协调会纪要》、《会议纪要》、《竣工结算总价单》、《发文簿》---欲证明，原告欠付被告投资款；原告欠付宏营公司、长胜天公司工程款。 2.会东县宝利创投有限公司《企业基础信用报告》、《协调会纪要》---欲证明，易爱民系会东县宝利创投有限公司股东。 3.《授权委托书》（2014.10.21）、《承诺书》（2014.10.21）、《任命书》、《授权委托书》、《法人授权委托书》---欲证明，杨玉超基于宏营公司及其他投资人授权，有权向原告主张欠付工程款并采取合法手段占有案涉商铺。 4.《关于指定杨玉才同志职务的通知书》、《授权委托书》（2018.7.30）---欲证明，杨玉才系宏营公司施工项目总负责人、长胜天公司施工项目代理人；基于杨玉才向杨玉超授权，杨玉超有权向原告追讨工程款并采取合法手段占有案涉商铺。 5.《借款凭证》、《中国银联签购单》---欲证明，被告与原先签订了案涉商铺买卖合同，被告有权占有案涉商铺。 6.《商品房预售许可证》及第二次延期公告---欲证明，案涉商铺2015年10月15日取得预售许可证，并于2018年11月9日取得延期许可。 7.《报告》---欲证明，宏营公司向宝利公司发文请求解决前期施工未了事宜。 8.杨玉才、杨玉超、陈远忠、张连芳询问笔录---欲证明，被告欠付原告款项，双方存在经济纠纷。 附二：本判决适用法律条文 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。