成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4355号 原告：成都成华蓝光房地产开发有限公司。住所地：成都市成华区昭觉寺横路。 法定代表人：余驰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师，特别授权。 被告：王莉娟，女，汉族，1981年2月24日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王婧，四川申狄律师事务所律师，特别授权。 第三人：唐孝金，男，汉族，1968年11月24日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：邹勇，四川渡攀律师事务所律师，特别授权。 第三人：徐静，女，汉族，1962年4月2日出生，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：杨阳，男，系徐静之子，特别授权。 原告成都成华蓝光房地产开发有限公司（以下简称成华蓝光公司）与被告王莉娟，第三人唐孝金、徐静商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年05月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成华蓝光公司的委托诉讼代理人王朕重、被告王莉娟的委托诉讼代理人王婧、第三人唐孝金及其委托诉讼代理人邹勇到庭参加了诉讼，第三人徐静经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 成华蓝光公司向本院提起诉讼请求：1.解除成华蓝光公司与王莉娟签订的合同签约备案号为2085226的《商品房买卖合同》（含补充协议及其他附件）；王莉娟向成华蓝光公司返还位于成华区青龙街道的房屋，协助成华蓝光公司注销前述房屋预告登记、撤销商品房买卖合同备案及网签手续；2.王莉娟向蓝光成华公司支付由其代为清偿的贷款本息437481.65元，《商品房买卖合同》项下违约金62125.4元，共计499607.05元，由成华蓝光公司从王莉娟已支付的购房款621254元中直接扣收前述款项，剩余121646.95元在办理完毕合同备案注销、预告登记解除后退还给王莉娟。 事实与理由：2014年7月1日，成华蓝光公司与王莉娟签订了《商品房买卖合同》（含补充协议及其他附件），约定王莉娟购买成华蓝光公司开发的位于成华区青龙街道的房屋，房屋总价款为621254元，采用贷款方式付款，如因王莉娟原因，导致银行解除与王莉娟的抵押贷款协议，并要求成华蓝光公司承担连带清偿责任时，成华蓝光公司有权解除合同；若成华蓝光公司解除合同，其可在合同解除后从应退给王莉娟的房款中扣除与成华蓝光公司代王莉娟清偿银行贷款同等金额的款项，同时王莉娟应承担总房款10%的违约金；按照法律规定或合同约定解除合同的，王莉娟应在签订合同解除协议之日起十日内配合成华蓝光公司办理《商品房买卖合同》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续，在王莉娟已接房的情况下，将该房屋的占有转移与成华蓝光公司。后王莉娟、成华蓝光公司与交通银行股份有限公司四川省分行营业部（以下简称交行四川分行）签订《个人房产抵押贷款合同》，由银行向王莉娟发放个人购房贷款434000元，王莉娟应按月还款，成华蓝光公司承担连带责任保证。后因王莉娟贷款连续逾期，交行四川分行于2018年11月22日向成华蓝光公司出具《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》，要求成华蓝光公司履行连带担保责任，代为清偿王莉娟所欠全部贷款余额及逾期欠息。据此，成华蓝光公司向银行支付了前述款项。为此，成华蓝光公司诉至法院。 王莉娟辩称，同意解除合同返还案涉房屋，并协助成华蓝光公司办理案涉房屋预告登记注销手续、撤销合同备案及网签手续，但成华蓝光公司应退还王莉娟180000元首付款；因案涉房屋已增值，成华蓝光公司不应向王莉娟主张违约金，同时，考虑到王莉娟已被追究刑事责任，希望成华蓝光公司能够免除其违约责任。 唐孝金述称，不同意王莉娟及成华蓝光公司解除合同、交还房屋并办理相应的注销登记，唐孝金与王莉娟已就案涉房屋进行了买卖交易，王莉娟已将案涉房屋交付给唐孝金，唐孝金已装修并入住近两年；成华蓝光公司代为清偿的贷款本息以其提交的证据为准；违约金过高，请求法院予以降低。 徐静未发表意见。 唐孝金向本院提起独立的诉讼请求：1.王莉娟继续履行房屋买卖合同，成华蓝光公司协助完成案涉房屋产权过户登记手续；2.王莉娟支付违约金170640元。 事实与理由：2017年3月22日，唐孝金与王莉娟签订《预约合同》，约定王莉娟将其于2014年7月1日从成华蓝光公司购买的案涉房屋以568800元的不变价格出售给唐孝金，王莉娟承诺在领取案涉房屋产权证的30个工作日内将案涉房屋过户至唐孝金或其指定的人名下，在2018年1月1日前提前结清银行贷款，注销案涉房屋抵押登记手续，在接到开发商办理所有权手续通知的十个工作日内办理案涉房屋的所有权手续，若违反上述承诺则按交易价格568800元的30%支付赔偿金。该《预约合同》于2017年3月22日经成都市蜀都公证处公证。唐孝金按约向王莉娟支付购房款280000元，王莉娟于2017年3月23日将案涉房屋交付给唐孝金，唐孝金对案涉房屋进行了装修，现已入住。但因王莉娟未按合同约定履行前述义务，故唐孝金提出前述主张。 成华蓝光公司辩称，王莉娟与唐孝金签订房屋买卖合同对案涉房屋进行处置，未经过抵押权人、担保人的同意，属于无效合同；唐孝金未向抵押权人涤除抵押权，其购房行为不应得到保护；成华蓝光公司没有义务配合唐孝金完成任何手续；成华蓝光公司已履行了担保人的责任，按照合同约定，其有权收回案涉房屋。 王莉娟辩称，王莉娟与唐孝金之间的《预约合同》因成华蓝光公司与王莉娟解除《商品房买卖合同》已不能履行。唐孝金可以要求王莉娟返还购房款，但王莉娟不应支付违约金，因唐孝金在购买案涉房屋后又同意王莉娟将案涉房屋出卖给徐静，王莉娟并无违约行为，不应支付违约金，且违约金约定过高。案涉房屋交易价格低于王莉娟的购买价格，也低于市场价格，唐孝金存在乘人之危的情况。 徐静未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月1日，成华蓝光公司（出卖人）与王莉娟（买受人）签订《商品房买卖合同》、《蓝光·ＣＯＣＯ国际商品房买卖合同（附件）》（以下简称《附件》），约定出卖人将位于成华区青龙街道的房屋以621254元的价格出售给买受人；买受人首付款共计187254元分二期支付完毕，签订合同当日付款50000元，第二笔首付款137254元于2014年7月30日前付清，余款434000元以叁拾年按揭方式付清；若因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金，如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金，若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金；出卖人应当在2016年12月15日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕；附件九即《补充协议》第十三条约定，按照法律规定或合同约定解除合同的，买受人应在签订合同解除协议之日起十日内配合出卖人办理《商品房买卖合同》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续，在买受人已接房的情况下，将该商品房的占有转移与出卖人，否则按总房款每日万分之五承担违约金。2014年9月19日，该《房屋买卖合同》完成了网签备案手续，网签备案号为2085226。2014年11月24日，双方就案涉房屋办理了预购商品房预告登记手续（成房预中心城区字第××号），王莉娟为预告登记权利人。 2014年9月28日，王莉娟（甲方、借款人）与交行四川分行（乙方、贷款人）、成华蓝光公司（丙方、保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定王莉娟向交行四川分行贷款434000元用于购买案涉房屋，贷款期限30年，利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮22%，等额本息还款，还款日为每月的1日，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；成华蓝光公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期日之日起两年，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利、交行四川分行实现债权的费用，王莉娟取得案涉房屋的权利证明，且交行四川分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，成华蓝光公司的保证责任解除。 成华蓝光公司与王莉娟确认，成华蓝光公司于2017年3月24日将案涉房屋交付给王莉娟，成华蓝光公司并向王莉娟出具《收据》，载明收到案涉房屋国土费、登记费、契税、印花费、维修资金共计8315.47元。其后，因王莉娟未按期归还银行按揭贷款，交行四川分行于2018年11月22日向成华蓝光公司作出《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》，载明王莉娟自2018年4月1日起开始连续逾期，截至到2018年11月12日，贷款逾期本息共计443422.57元（利息计收按合同约定的还款方式产生的利息金额为准）未按期偿还，要求成华蓝光公司代为如数偿还以上全部款项。2019年12月9日，交行四川分行出具《还款证明》，载明成华蓝光公司于2019年1月3日代为清偿了王莉娟所欠的全部贷款本息437481.65元。王莉娟认可其自2016年9月开始存在逾期还款，2018年4月起未再归还贷款，案涉贷款于2019年1月由成华蓝光支行代偿。 另查明，2017年3月22日，唐孝金（乙方）与王莉娟（甲方）就前述案涉房屋买卖事宜签订《预约合同》，约定王莉娟承诺将案涉房屋只向唐孝金出售，在领取房屋产权证的三十个工作日内将上述房屋过户至唐孝金或唐孝金指定的人名下；房产售价为568800元，该价格系双方真实意思表示，且该价格为不变价格，不受市场价值的变化影响；王莉娟承诺在2018年1月1日之前办理完毕提前结清银行贷款、注销房屋抵押登记等相关手续，在接到开发商或相关单位、部门关于办理案涉房屋所有权手续通知的十个工作日内办理案涉房屋的所有权手续，在领取案涉房屋的房屋所有权证的三十个工作日内，无条件协助唐孝金办理该房屋产权过户手续；王莉娟若违反上述承诺，则按房屋交易价格总款的30%向唐孝金支付合同赔偿金；购房款由唐孝金分三次支付给王莉娟，本合同签订前已支付购房定金30000元，本合同签订后，该定金转化为购房款，本合同签订之日支付第二笔购房款250000元，房屋过户至唐孝金或指定的人名下当日（双方向房管部门递件成功之日），支付第三笔购房款288800元；王莉娟于2017年3月23日向唐孝金移交上述房屋。同日，双方为前述《预约合同》办理了相应的公证手续。 同日，唐孝金通过案外人蒲群华向王莉娟转账支付购房款250000元。王莉娟确认案涉房屋已于2017年3月24日交付给唐孝金。四川嘉宝资产管理集团有限公司成都分公司COCO国际物业服务中心于2018年6月4日出具《入住证明》，载明唐孝金已于2017年11月1日交房入住。2018年11月28日，唐孝金向成华蓝光公司定购了蓝光·COCO国际车位。 2017年9月30日，唐孝金向王莉娟出具《收据》，载明：“今收到王莉娟交来1000元退房定金（在2017年10月20日前退还所有房屋款含装修、违约金后）退还，过了上述时间段，此房不退房了。”唐孝金确认在退还购房款的前提下，其在2017年9月30日后同意王莉娟将案涉房屋重新另行出售。后徐静分别于2017年9月22日、2018年1月15日通过其银行账户向王莉娟转账150000元、49900元，共计199900元。王莉娟主张该款项系其在唐孝金同意的情况下将案涉房屋转卖给徐静，并收取徐静支付的购房款200000元，但王莉娟未提交相应的房屋买卖合同。唐孝金主张因王莉娟未在约定期限内退还相应款项，《收据》上约定的条件未成就，双方之间的《预约合同》并未解除，继续有效。王莉娟认可未在2017年10月20日将相应款项退还给唐孝金，并确认未向徐静交付案涉房屋。王莉娟及唐孝金确认案涉房屋仍然由唐孝金在居住使用。 依据2020年3月5日的网签合同信息查询记录，案涉房屋地址为成都市成华区，出卖人为成华蓝光公司，买受人为王莉娟，本院及成都市锦江区人民法院先后对该房屋进行预查封。审理中，成华蓝光公司、王莉娟、唐孝金均确认案涉房屋尚未办理分户产权。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、商品房买卖合同及附件、个人房产抵押贷款合同、交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书、账户交易明细回单、代偿确认函、还款证明、银行结清证明、预告登记证书、签约备案表、商品房买卖合同摘要、网签合同信息查询记录、收据、借记卡账户历史明细清单、预约合同、公证书、银行转账回单、商品房定购书、入住证明等。 本院认为，成华蓝光公司与王莉娟签订的《商品房买卖合同》及《附件》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该《商品房买卖合同》及《附件》约定若因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，并从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。依据成华蓝光公司提交的《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》及相应《还款证明》，其已应交行四川分行的要求于2019年1月3日代王莉娟清偿了所欠的全部贷款本息437481.65元，现成华蓝光公司主张解除双方之间的《商品房买卖合同》及《附件》，并要求王莉娟归还代垫款项437481.65元以及支付违约金62125.4元，符合双方约定，本院依法予以支持。就前述代垫款项437481.65元及违约金62125.4元，依据该《商品房买卖合同》及《附件》的约定，成华蓝光公司有权从王莉娟已付的购房款621254元中予以扣除，扣除后成华蓝光公司还应支付王莉娟121646.95元。针对王莉娟辩称其不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采信。《商品房买卖合同》及《附件》解除后，王莉娟应配合成华蓝光公司办理案涉房屋相应的预告登记及商品房买卖合同网签备案的注销手续，并按约将案涉房屋交还给成华蓝光公司。 针对唐孝金主张继续履行《预约合同》，并要求成华蓝光公司履行相应协助义务，因本院已经支持了成华蓝光公司关于解除《商品房买卖合同》的主张，案涉《预约合同》已不具备继续履行的条件，故本院对唐孝金该项主张依法不予支持。针对唐孝金主张的违约金，其依据的违约事实系未按约履行抵押注销及过户义务，该违约金系建立在《预约合同》继续履行的基础之上，因本院已经认定案涉《预约合同》不具备继续履行的条件，故本院对唐孝金的该项主张依法不予支持，唐孝金可以另行就《预约合同》解除后的相关法律责任进行主张。徐静经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都成华蓝光房地产开发有限公司与被告王莉娟于2014年7月1日签订的《商品房买卖合同》及《蓝光·COCO国际商品房买卖合同（附件）》。 二、被告王莉娟于本判决生效之日起支付原告成都成华蓝光房地产开发有限公司代垫款项437481.65元及违约金62125.4元，共计499607.05元；该499607.05元直接从被告王莉娟支付的购房款621254元中扣除，扣除后原告成都成华蓝光房地产开发有限公司还应支付被告王莉娟121646.95元。 三、被告王莉娟于本判决生效之日起三十日内向原告成都成华蓝光房地产开发有限公司交还位于成都市成华区房屋。 四、被告王莉娟于本判决生效之日起十日内配合原告成都成华蓝光房地产开发有限公司注销前述《商品房买卖合同》网签备案（网签备案号：2085226）及预购商品房预告登记（成房预中心城区字第××号）手续。 四、驳回原告成都成华蓝光房地产开发有限公司、第三人唐孝金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费18598元，减半收取计9299元，由被告王莉娟承担7442.5元，第三人唐孝金承担1856.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇二〇年四月二十六日 书记员  石 灵