北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初24509号原告：赵竹婷，女，1986年3月31日出生，汉族，住北京市房山区。被告：苏晓坤，女，1983年6月16日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王聪（被告苏晓坤之夫），住址同上。原告赵竹婷与被告苏晓坤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵竹婷和被告苏晓坤及其委托诉讼代理人王聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵竹婷向本院提出诉讼请求：1、要求苏晓坤归还房租和押金共计20300元；2、返还燃气费160元；3、赔偿违约金3500元；4、中介费1575元；5、搬家费200元；6、宽带移机费110元；7、搬家造成的误工费3000元；8、精神损失费2000元，以上共计30845元。诉讼费由苏晓坤负担。事实与理由：2019年7月17日由链家地产介绍与被告人签订了租房合同,起租日为2019年7月22日,2019年7月22日我搬进了此房,2019年8月8日我的亲戚开车从太原到北京顺道来我住的这里看望我,晚上10:00左右到我住的地方,刚进门,苏晓坤就通过微信发来监控视频,指责我带人回来。10:40左右我送亲戚去酒店住,家里留了我姐我姑我妈还有两个2岁左右的孩子过了一夜,因为孩子睡着了，送走后我大概12点左右跟我姐一起回来,第二天一早8月9日7点左右苏晓坤就发来监控视频指责我半夜12点还在楼道走动,我认为这是我的人生自由,没有哪条规定不允许我半夜12点回家,也不允许我让亲戚进门,我也告知，我的亲戚10号就去河北玩了,只是在北京呆两天,谁没个亲戚,我又不是孤儿,亲戚来了也不让进门我做不到。房东也说白天可以来,晚上就别来了,不然影响邻居,我也理解,并告知只是8号到京晚了，所以才晚上10点来看望了我,在家吃了便饭,这也并没有违反什么规定。9号亲戚出去玩下午3点多，回来到我的住所休息了两个小时，然后大概6点左右离开,6点半左右的时候苏晓坤又发来监控视频问我亲戚什么时候离开,不然就要报警,再不离开就让我搬家,还跟我说他家不允许小孩进入,说他有洁癖,可房子租给我,使用权是我的,我并没有做违法的事情,当天晚上亲戚都去了酒店,只有我妈我我姐还有小外甥我们四人回来,苏晓坤指责我扰民,说邻居天天投诉,苏晓坤说话特别夸张,我们并没有大声说话,也没有开party,只是出入,不知道哪来的扰民之说,苏晓坤态度很恶劣的指责我,在我亲戚在的两天里天天发监控视频骚扰我,给我带来了严重的心理负担,并要求我搬家,由于接受不了天天被视频监控所以同意搬家,并告知月底之前搬走!之后去找了中介链家地产来解决,并请求他们重新帮我找房,前提要求是此合同和平解约,除房租之外不扣押金和其它费用,通过链家地产中介得到苏晓坤同意和平解约并不扣押金的话后开始找房,在8月19日时苏晓坤的老公带着他的哥哥闯到我店里找我,要求我搬家并给出搬家时间,还告知我如果8月底之前不搬走就换锁不让我进门,并说可以不承认我交过房租一事,经过威胁之后我联系了链家地产，请求他们快速帮我找房,8月22日通过链家地产重新找了新的住房,并签了新的租房合同,在签约之前通过微信问过链家地产中介人周俊宁,苏晓坤确定同意不扣除房租之外的费用并和平解约,周俊宁说经理已经谈好了,所以我签了新的住房合同,27号搬离苏晓坤的房子,27号链家地产周俊宁邀约苏晓坤28号来收房签解约合同,28号早上周俊宁请了保洁把房间打扫的特别干净并等苏晓坤来解约,28号苏晓坤没到,并告知周五也就是8月30日才能来。链家地产中介周俊宁告知苏晓坤,我27日已搬离,房租计算到27日,共住36天,房租是4200元,应退20300加预付的燃气费160元左右。8月30日苏晓坤和链家地产中介周俊宁到房屋验房,苏晓坤开始挑剔房屋问题,指责我弄脏了他的墙,要求我刷墙,或者扣一个月房租。我不能接受,因为房子我搬进来之前墙面就有脏,里面有放着旧家具和旧床垫显然放过后会留痕迹,这都是正常现象,不可避免,而且我租房是用来住,也交了房租,房租就是我使用房子的费用,住就会有自然损耗,并没有损坏任何东西,合同上也有写合理居住的自然损耗不属于我的责任,并没有不合理使用而导致损坏或影响再次出租,可去房屋查看。苏晓坤现在拒绝签解约书,并拒绝退房租和房屋押金给我,并不合理的要求我给他重新粉刷墙面。我不能接受不合理的要求,苏晓坤先是同意和平解约让我搬家,然后又变卦不退我房租,给我带来了极大的损失,请求法官公平判决维护我的权益，我所陈述均为事实,中介链家地产可作证补充:此房是我一个人长期居住,只是在8月8日晚上来了亲戚过了一夜,苏晓坤拿我亲戚在我住的地方过夜为由要求我搬家，在收到苏晓坤要求我搬离此房的消息后,8月14日我给亲戚打电话从河北叫回北京来帮我搬家,此期间没有找到新的房子,亲戚也临时住在此小区的其它短租房里,是我临时租的短期民宿。亲戚帮我收拾打包好行李后17日离开回太原，至今苏晓坤未归还我分文,无奈,为维护自己的合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请!被告苏晓坤辩称，1、实际我方收取押金3500元，房租6个月21000元，实际住了36天，对于21000元的房租应该扣减4212元房租后是原告多交的房租；2、扣减3500押金作为违约金；3、中介费1575元，应当由对方进行支付，由于对方违约在先，我方不支付；4、搬家费、搬家造成的误工费、宽带移机费、精神损失费我方不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2019年7月17日苏晓坤（房屋出租方，甲方）与赵竹婷（房屋承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）09-05-10地块4#住宅楼10层1002，建筑面积为75.28平方米的房屋租赁给乙方，租赁用途为居住，居住人数为2，最多不超过4人。房屋租赁自2019年7月22日至2021年7月21日共计2年。甲方应于2019年7月17日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋即其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金每月人民币3500元，租金按照半年支付。支付方式为第三方平台支付（微信、支付宝等），押1付6，各期租金支付日期：2019年7月22日，2020年1月22日，2020年7月22日，2021年1月22日。押金人民币3500元随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的供暖费、物业管理费、房屋自然损坏维修费由甲方承担；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费、房屋人为损坏维修费，由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第十条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。（二）因不可抗力导致本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的。5.签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的。2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。8.签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。（五）其他法定的合同解除情形。第十一条违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按1个月租金的100%标准支付违约金。……签订合同当日，赵竹婷支付居间代理费1575元，并向苏晓坤支付房屋一个月押金3500元。后2019年7月23日苏晓坤又收到赵竹婷支付的房屋租金21000元。赵竹婷和苏晓坤均认可赵竹婷在该出租房屋实际居住36天，即从2019年7月22日至2019年8月27日。2019年8月28日赵竹婷将水、电、燃气卡交付给北京链家置地房地产经纪有限公司，并搬离涉案房屋。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵竹婷、苏晓坤签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据本案查明的事实，苏晓坤于2019年8月10日建议赵竹婷搬离，后赵竹婷于2019年8月28日搬走，且已将相关水卡、燃气卡、门禁卡交付给北京链家置地房地产经纪有限公司，故应视为赵竹婷、苏晓坤已就解除涉案房屋租赁合同意思表示一致，涉案房屋租赁合同已经解除。因赵竹婷、苏晓坤已协商一致解除涉案房屋租赁合同，故双方不存在需要承担违约责任的问题，现赵竹婷要求退还剩余租金及押金，理由正当，证据充分，本院予以支持；对于其要求赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。赵竹婷要求苏晓坤赔偿其中介费、搬家费、宽带移机费、搬家造成的误工费、精神损失费的诉讼请求，无依据，本院不予支持。关于返还燃气费的诉讼请求，赵竹婷可在查燃气表后根据实际使用情况另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏晓坤于本判决生效后七日内返还原告赵竹婷租金及押金共计20300元。二、驳回原告赵竹婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，由被告苏晓坤负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 王 娜二〇二〇年四月十四日书记员 张浩然