重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终671号上诉人（原审被告）：重庆圣梵医疗咨询有限公司，住所地重庆市江北区春森彼岸小区3号1幢20-2，统一社会信用代码91110105MA019C1KX1。法定代表人：吴春燕，执行董事。委托诉讼代理人：李迎春，四川发现（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈康，四川发现（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆成大置业有限公司，住所地重庆市江北区桂花街支路10号，统一社会信用代码91500105798011613H。法定代表人：吴钊，执行董事。委托诉讼代理人：阳琴琴，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋敏，重庆索通律师事务所律师。上诉人重庆圣梵医疗咨询有限公司（以下简称圣梵公司）因与被上诉人重庆成大置业有限公司（以下简称成大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2020年4月14日对本案进行了询问。上诉人圣梵公司的委托诉讼代理人李迎春、陈康、被上诉人成大公司的委托诉讼代理人刘洋敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。圣梵公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回成大公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由成大公司承担。事实和理由：1、成大公司先前已收取了圣梵公司租金保证金及物管费保证金共计1135105.65元，根据租赁合同第10.5条的约定，该保证金的作用是为了在出现租金、物管费乃至可能出现违约金拖延未支付的情况下的保证措施，在双方解除合同后理应在该笔保证金范围内扣除上诉人欠缴的租金、物管费以及违约金，上诉人不应再支付租金及承担额外的违约金。2、案涉房屋一直处于空置状态，成大公司收回后无需另行清理现场就可以直接对外招租，并不会导致成大公司额外的经济支出，上诉人支付的保证金已经足以弥补成大公司的相应损失，没收保证金已经起到惩戒上诉人提前解约的违约责任，不应再对上诉人做出支付解除合同违约金的双重惩罚。3、根据租赁合同第20.1条约定，履约保证金是定金性质，故不应同时支持定金和违约金。成大公司辩称，1、根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第49条规定，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。双方在合同中并未约定定金，履约保证金可用于扣除承租人欠付的租金等费用，说明履约保证金不是定金。2、依据租赁合同第9.1条，上诉人逾期支付租金应承担违约金；依据租赁合同第20.1条，上诉人提前解除合同也应支付相应违约金。两者均应得到主张。故成大公司在一审的诉讼请求均有合同依据。3、因圣梵公司违约解除合同，给成大公司造成了极大的损失，成大公司在收取第一期租金时给予了圣梵公司4个月的免租期，损失为1233201.20元，成大公司签订租赁合同支付中介费924900.90元，租赁合同解除后至今未对外出租，该部分租金损失为4932804.80元，为追索租金等费用支付律师费50000元，诉讼费49149.72元，合计7190056.62元，圣梵公司支付的履约保证金远远不能填补上述损失。3、租赁合同对于租金支付及腾房占有损失有明确约定，圣梵公司应当支付合同解除前的租金及解除后的腾房占有损失。成大公司向一审法院起诉请求：一、判决圣梵公司支付成大公司2018年11月1日至2018年12月5日期间的租金351864.47元，2018年12月6日至同年12月7日期间的逾期腾房占用费20106.54元，共计371971元。逾期支付租金的违约金（以371971元为基数，从2018年10月25日起计算至前述371971元全部付清之日止，按日利率0.05%标准计算，暂计算至2018年12月7日为8183.4元）。2018年11月1日至2018年12月7日期间的物管费86417.5元、逾期支付物业管理费违约金（以86417.5元为基数，从2018年10月25日起计算至前述86417.5元全部付清之日止，按日利率0.05%标准计算，暂计算至2018年12月7日为1901.2元）。二、判决圣梵公司立即支付成大公司解除合同违约金4867200.7元。一审法院认定事实：2018年4月28日，原被告签订《物业租赁合同》，约定：原告为位于重庆市江北区的合法权利人，有权出租该项目的房屋。被告承租成大.锦嘉国际大厦办公楼21层1-8号办公楼单元及其设施。被告已对承租单元进行了实地查看，并已对承租单元及其周边环境有充分的了解和认可。原被告同意，承租面积为2802.73平方米（套内面积1972.87平方米）。被告只能将承租单元用于办公用途，不得改作其他用途。承租期自2018年5月1日至2023年4月30日止。原被告同意，被告支付了本合同规定的履约保证金及首期承租费后，原告将于2018年5月10日（预定交接日）将承租单元交予被告。被告应于预定交接日接收承租单元，若因被告原因未能按预定交接日接收承租单元的，自预定交接日起，该物业视为已交付，被告应按照本合同规定内容承担相关费用（包括不限于物业管理费）。交接时，原被告双方代表或其授权代表应签署交接承租单元的有关文件或凭据。被告逾期10个工作日仍不办理交接手续的，原告有权以书面通知的方式单方面解除本合同并收回承租单元。在此情况下，被告已缴纳的履约保证金应作为违约金处理不予退还。原告逾期30日仍不交付承租单元的，被告有权以书面通知的方式单方面解除本合同。原被告双方约定，承租单元的承租费按其承租单元建筑面积计算，第一次：2018年5月1日至同年10月31日，承租费616600.6元；第二次：2018年11月1日至2019年1月31日，承租费924900.9元；第三次：2019年2月1日至同年4月30日，承租费924900.9元；第四次：2019年5月1日至同年7月31日，承租费616600.6元；......物业管理费按承租面积计算，每月每平方米为25元，每月物业管理费用总金额为70068.25元。承租费及物业管理费应按如下期限及方式支付：承租费首期为半年一付，其余每期均按每三个月为一期支付。物业管理费均按每三个月为一期支付。被告须在合同签订之日起5个工作日之内向原告及物业管理公司分别足额缴纳首期承租费及物业管理费，以后每期承租费及物业管理费须于上期末月25日前足额缴纳。若被告未按照本合同约定的期限足额缴纳当期承租费、物业管理费、其他费用或履约保证金的，被告应按所欠金额向原告或物管公司支付每日0.05%的违约金，直至被告付清之日为止。非原告原因，被告逾期15个工作日仍未能足额缴纳当期承租费、物业管理费（含公共能耗费）、其他费用或履约保证金的，则原告有权书面通知被告单方面解除合同，同时中止承租单元之水电及中央空调等的供应，并收回承租单元。在此情况下，被告已缴纳的履约保证金应作为违约金处理不予退还。若违约金不足以弥补原告实际发生的损失，原告有权向被告另行追索。合同第10条履约保证金：为保证合同的履行，被告须向原告缴纳租约履约保证金与物业保证金，分别如下：租约履约保证金924900.9元，物业保证金210204.75元。若发生被告不能按时足额缴纳承租费及其他费用时，原告视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括违约金），并通知被告。若在合同有效期内（不论原告是否已经按本合同向被告交接承租单元），如因被告责任造成提前终止本合同，原告不退还已收取的履约保证金，同时，被告需按未履行的租期承租费总额的30%向原告支付违约金，并按协议约定归还房屋。另合同第1条定义中，对履约保证金定义为系指被告为完全保证履行本合同约定之各项义务和责任向甲方交付的押金（包括但不限于被告为保证缴纳承租费，物业管理费及其他费用付给原告的押金）。2018年5月3日，被告出具授权委托书，载明委托其公司员工景超前往仲量联行测量事务所（上海）有限公司重庆第一分公司办理锦嘉国际21层1-8号物业相关手续。成大.锦嘉国际大厦业户资料表，载明业户单元：21层1-8，业户单元面积：2802.73平方米（套内1972.87平方米），租期2018年5月1日至2023年4月30日，全职员工数量50人。被告在该表上业户栏盖章，落款时间为2018年5月3日。同月8日，原告出具收据二张，收到被告交纳的租房保证金924900.9元、物管费保证金210204.75元。庭审中，原告陈述上述保证金根据合同约定作为违约金原告不予退还。被告认为租房保证金是与合同约定的履约保证金性质一致，是可以作为违约金范畴，但是物管费保证金可以抵扣。2018年12月4日，原告向被告发送了《关于要求解除租赁合同并立即支付租金的函》，载明：被告于2018年11月14日向原告发送《关于解除租赁合同的通知书》，说明被告资金困难，要求单方解除租赁合同。被告无权单方解除租赁合同，原告不同意被告解除租赁合同要求。被告存在逾期缴纳租金的违约行为，也无继续履行租赁合同的能力，被告的行为已构成根本违约，原告现正式发函解除双方就租赁房屋签订的租赁合同及其他全部协议，要求被告立即向原告返还房屋、结清欠付租金等费用，并支付滞纳金及违约金。该函件于次日妥投。2018年12月7日，成大.锦嘉国际项目退房验收表上载明：墙、玻璃幕墙、风机盘管等全部完好；备注：租户违约提前退租，该房屋清水未装修，现交付两套钥匙（物业保存一套），共计3套、93把钥匙；物业管理中心收到2101-2108钥匙共93把。景超在业户验收人一栏签名。原告举示了付款申请书、银行支付凭证、发票、诉讼法律服务合同、银行进账单，以证实原告受到的损失：促成与被告签订租赁合同支付的中介费924900.9元、律师费5万元、房屋空置期损失、合同约定的免租期4个月等损失。被告不予认可。上述证据因系原件，一审法院对上述证据的真实性予以确认。审理中，原告撤回了要求被告支付2018年11月1日至2018年12月7日期间的物管费86417.5元、逾期支付物业管理费违约金的诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。原告审理中撤回要求被告支付2018年11月1日至2018年12月7日期间的物管费86417.5元、逾期支付物业管理费违约金的诉讼请求，系其处分诉讼权利的行为，一审法院予以准许。原告以被告未支付租金，向被告送达了解除合同函，被告于2018年12月5日收到，且被告在庭审中亦认可双方合同于该日解除，一审法院予以确认。被告应按合同约定向原告支付2018年11月1日至同年12月5日期间的租金351864.47元。双方合同解除后，于2018年12月7日办理了房屋交接手续，被告归还了原告房屋，被告还应向原告支付2018年12月6日至同月7日的房屋占用使用费20106.54元。合同约定，每期承租费须于上期末月25日前足额缴纳，若被告未按照本合同约定的期限足额缴纳，被告应按所欠金额向原告支付每日0.05%即万分之五的违约金。被告提出违约金标准过高，请求调整。被告逾期支付租金，原告产生了资金占用损失，根据法律规定并参照中国人民银行同期贷款利率标准，双方约定的该标准并不高，对被告的辩解意见，一审法院不予支持。故被告应向原告支付逾期支付租金的违约金（以351864.47元为基数，按每日万分五的标准计算，从2018年10月26日起至实际付清之日止），对原告超过此部分的诉讼请求无依据，一审法院不予支持。关于解除合同违约金的问题。合同约定，如因被告责任造成提前终止本合同，原告不退还已收取的履约保证金，同时，被告需按未履行的租期承租费总额的30%向原告支付违约金。本案中，系因被告的违约行为导致双方的合同解除，其应承担违约责任。合同第10条是关于履约保证金的约定，被告交纳的租约履约保证金和物业保证金均是包含在内的，现被告违约，原告明确表示根据合同约定原告不退还已收取的履约保证金共计1135105.65元，该履约保证金具有违约金性质。被告提出物管费保证金应退还且可抵扣的意见与合同约定不符，一审法院不予采纳。审理中，被告提出原告要求的违约金标准过高，请求调整。原告举示了相关证据，以证实其损失。违约金的金额应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到被告交纳的履约保证金1135105.65元作为违约金原告根据合同不予退还，原告现主张的违约金确实过高，一审法院予以调整。结合原告的损失情况，一审法院对违约金酌情主张200000元，原告超过此部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告重庆圣梵医疗咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付2018年11月1日至同年12月5日期间的租金351864.47元；二、被告重庆圣梵医疗咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付2018年12月6日至同月7日期间的房屋占用使用费20106.54元；三、被告重庆圣梵医疗咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付逾期支付租金的违约金（以351864.47元为基数，按每日万分五的标准计算，从2018年10月26日起至实际付清之日止）；四、被告重庆圣梵医疗咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付解除合同违约金200000元；五、驳回原告重庆成大置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费49149.72元，由被告重庆圣梵医疗咨询有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《物业租赁合同》第10.1条、10.5条、10.6条、20.1条的约定，圣梵公司按照上述约定支付的款项应为履约保证金，圣梵公司认为该款项系定金与查明的事实不符，该项请求本院不予支持。关于成大公司主张的逾期支付租金的违约金是否应当支持的问题。双方签订的《物业租赁合同》9.1条约定，“若乙方未按照本合同约定的期限足额缴纳当期承租费、物业管理费、其他费用或履约保证金的，乙方应按所欠缴金额向甲方或物管公司支付每日0.05%的违约金，直至乙方付清之日为止”，10.5条约定，“若发生乙方不能按时足额缴纳承租费及其他费用时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括违约金），并通知乙方。乙方须在收到甲方通知的15日内补足履约保证金的数额”。由于圣梵公司未及时足额缴纳承租费，虽然其向成大公司支付了履约保证金，但双方签订的《物业租赁合同》9.1条是对逾期支付租金的违约金作出的约定，并非对合同履行或解除事项进行的约定，故其仍应按照上述约定承担相应违约金。同时，根据上述合同约定，成大公司可选择直接在履约保证金中扣除该费用，但其也可以选择不在履约保证金中扣除，扣除与否系其权利而非义务，即使扣除，圣梵公司也应按照约定及时补足履约保证金金额，故一审判令圣梵公司给付逾期支付租金的违约金并无不当。关于一审法院在成大公司不退还履约保证金后仍判令圣梵公司支付提前解除合同违约金20万元是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因圣梵公司违约导致合同提前解除，其应向成大公司赔偿损失和承担提前解除合同的违约责任，而成大公司的损失主要表现在另行寻租期间产生的租金损失。本院认为，综合考虑原合同租赁期限、未履行期限、寻租难易程度等因素，实践中，案涉房屋的另行寻租期一般以三至六个月为宜，一审法院判决圣梵公司支付违约金20万元加上其缴纳的履约保证金，总金额大约相当于四个月的房屋租金，属于合理范畴，该项判决并无不当。同时，如前所述，此项违约金是对成大公司因圣梵公司违约导致合同提前解除造成损失的弥补，不能以此抵扣圣梵公司拖欠的租金及违约金和房屋占有使用费，一审法院对此分别予以主张正确，相应判项并无不当。综上所述，圣梵公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49149.72元，由重庆圣梵医疗咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年四月二十七日法官助理  江满意书 记 员  程 容