上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初87260号原告：上海中心大厦建设发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路XXX号XXX室。法定代表人：顾建平，总经理。委托诉讼代理人：张伟庆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈壬戌，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：中晋资产管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郭亮。原告上海中心大厦建设发展有限公司诉被告中晋资产管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张伟庆到庭参加诉讼。被告中晋资产管理(上海)有限公司经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海中心大厦建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签署的《上海市房屋租赁合同》于2016年7月27日解除；2、判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种相同)10,252,384.74元；3、判令被告支付原告的租赁保证金5,126,192.37元冲抵被告应付的违约金，原告无需返还。事实及理由：原告与被告于2015年11月23日签署《上海中心大厦预租意向书》，约定被告意向租赁上海市浦东新区银城中路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并应向原告支付定金1,708,730.79元，该定金在正式租赁合同签署后将自动转为租赁保证金，被告于2015年11月27日支付了前述定金。2016年1月26日双方签署《上海市房屋租赁合同》，约定原告向被告出租系争房屋，租期为2016年1月20日至2019年4月19日。该合同约定，被告应在合同签署后五个工作日内支付一个月的租金即1,572,667.29元作为首期租金；应于合同签署后五个工作日内向原告支付租赁保证金5,126,192.37元。另根据合同约定，原告有权扣除租赁保证金用以冲抵被告应支付的违约金及应赔偿原告的损失。现被告共支付租赁保证金5,126,192.37元，然被告却一直未按约支付首期租金，根据《上海市房屋租赁合同》第12-9.2条第(4)项的约定，被告欠付租金达15日以上的，原告有权解除合同。再者，2016年7月5日上海市公安局对被告已付给原告的租赁保证金采取了冻结措施，根据《上海市房屋租赁合同》第12-9.2条第(8)项约定，被告财产被冻结的，原告有权解除合同。基于以上，原告于2016年7月27日向被告发出解除合同的函件，告知被告《上海市房屋租赁合同》于2016年7月27日解除，要求被告承担支付违约金、租赁保证金冲抵违约金等违约责任。鉴于上述理由，原告起诉来院，诉请如前。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：要求判令被告支付违约金5,126,192.37元。被告中晋资产管理(上海)有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海中心大厦预租意向书》约定原告将系争房屋出租给被告用于办公，乙方应于签订本意向书的同时或之前向甲方支付相当于一个月租金及一个月物业管理费金额的定金即1,708,730.79元作为双方签署正式预租合同的担保，定金在正式的预租合同签订后转作抵付预租合同项下租赁保证金中同等金额的部分。被告于2015年11月27日支付了1,708,730.79元定金，原告于2015年12月3日出具该笔定金的收据。2016年1月25日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签署《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋。合同第12-3条第(1)项约定，甲方向乙方交付该房屋应提前至少七个工作日向乙方发出交房通知，该交房通知应载明该房屋的交付日。第12-3条第(2)项约定，在办理该房屋的交接手续前，乙方应付清本合同规定的乙方在交付日或交付日之前应向甲方和管理方支付的所有款项(包括但不限于本合同附表一及附表三所列的款项)，否则甲方有权暂时不向乙方交付该房屋，并不视为甲方违约。在乙方已向甲方和管理方付清该等款项的前提下，乙方应于交付日或甲乙双方另行商定的其他日期到管理方办公室办理该房屋的交接手续。甲方在全额收到乙方支付的前述款项后应向乙方交付该房屋。第12-5条第(1)项约定，乙方在本合同签署前已支付的定金(不计利息、若有)自动转为本合同项下租赁保证金中同等数额的部分。第12-5条第(3)项约定，如乙方违反本合同规定，甲方有权利(但无义务)扣除全部或部分租赁保证金用于支付乙方逾期未付的款项或用于赔偿甲方及/或第三人的损失等。第12-9.2条第(4)项及第(8)项约定，租赁期中任意连续的12个月内乙方逾期支付应付任何款项连续十五日(含)或累计达三十日(含)以上的；乙方破产或进入清算程序(因重组或合并原因进行清算者例外)，或乙方被接管人接收的，或乙方的财产被查封、冻结或强制执行的，甲方有权经书面通知乙方而提前终止本合同。第12-10条第(1)项约定，若甲方根据本合同第12-9.2条的约定提前终止本合同，则在不影响甲方根据法律法规和本合同所享有的其它权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时六个月租金和六个月物业管理费之和计算。第12-10条第(2)项约定，甲方有权(但无义务)从乙方交纳的租赁保证金及乙方根据本合同向甲方预付的租金(未实际使用部分)冲抵乙方应支付的违约金或赔偿金。第12-18.1条约定，根据本合同须向乙方送达的任何文件或通知，应以书面形式按接收方不时书面的地址或传真号码发出。乙方双方指定的最初地址、传真号码及收件人见本合同附表二。如以快递的方式发出，若双方在同一城市，则于投送快递当日视为已送达收件人，若双方在不同城市，则于投送快递后第三个工作日视为已送达收件人。合同附表一约定，该房屋交付日暂定为2016年1月20日，若甲方未能在所列的暂定交付日将该房屋交付给乙方，乙方在此同意给予甲方90天的宽限期。如甲方在该宽限期内向乙方交付该房屋，则甲方无须承担任何违约责任，且在此种情况下，装修免租期和租赁期按甲方延期交房的天数相应顺延；租赁期为39个月，即2016年1月20日至2019年4月19日；租赁面积为2,721.27平方米；租赁用途为办公；该房屋月租金为1,572,667.29元，乙方应于本合同签署后5个工作日内向甲方支付一个月的租金作为首期租金；物业管理费为每月136,063.5元；租赁保证金为三个月租金及三个月物业管理费的总和，在本合同签订时，租赁保证金为5,126,192.37元，乙方应于本合同签署后5个工作日付清。合同附表二约定，乙方注册地址为上海市浦东新区川沙路XXX号XXX室。2016年1月11日，被告向原告支付租赁保证金3,417,461.58元。至此，被告共支付原告租赁保证金5,126,192.37元，原告于2016年1月14日出具5,126,192.37元的收据。2016年7月27日，原告向被告发出一份关于解除与中晋资产管理(上海)有限公司预租合同公函，原告在函件中以被告未按约缴纳租金和物业管理费以及租赁保证金被上海市公安局冻结为由，要求解除租赁合同，并保留追究被告违约责任的权利。该份函件原告并未提供寄送凭证和送达回执。2018年11月27日，上海中心大厦商务运营有限公司向被告发送一份关于催讨租赁合同解除违约金及相关款项公函，该函件载明：上海中心大厦商务运营有限公司系上海中心大厦建设发展有限公司的全资子公司，因贵司违反《上海市房屋租赁合同》相关约定，上海中心大厦建设发展有限公司于2016年7月27日向贵司发送关于解除与中晋资产管理(上海)有限公司预租合同公函，解除租赁合同，截止本函发出之日，依据租赁合同及解除公函相关内容，贵司仍应向上海中心大厦建设发展有限公司支付以下款项，1.相当于六个月租金和六个月物业管理费之和的违约金10,252,384.74元；2.租赁合同项下因贵司违约行为产生的其它费用。该份函件寄送至被告注册地址即合同附件二约定的地址，送达回执显示原址无此人，退回。另查明，被告打入原告账户(XXXXXXXXXXXXXXXXX)中的10,352,101.62元的资金(含涉案房屋租赁保证金)于2016年7月5日被上海市公安局冻结。再查明，上海中心大厦工程于2017年7月18日通过竣工验收备案，于2017年6月27日整体消防验收合格。本院认为，原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应为有效，双方均应恪守。根据附表一的约定，乙方应于合同签署后5个工作日内向甲方支付一个月的租金作为首期租金，然被告并未按约支付租金，该行为已属违约，此后被告资金又被冻结，原告据此有权依据合同约定解除合同。根据《合同法》的相关规定，行使解除权的一方应将主张合同解除的意思表示通知另一方，合同自通知到达时解除。原告无充分证据证明其已于2016年7月27日向被告发送了解除函件，故原告主张合同于上述时间点解除于法无据。2018年11月27日原告再次向被告发送公函，函件中明确包含了要求解除双方所订合同的意思表示，该份公函根据双方的合同约定应视为已于2018年11月27日送达，故本院确认双方合同已于2018年11月27日解除。合同解除的原因系被告未按约支付首期租金以及账户被冻结所致，被告理应承相应的违约责任，原告自愿下调违约金金额至5,126,192.37元，与法不悖，本院依法予以确认。原告主张将被告的保证金与违约金相冲抵，然被告支付的保证金已被冻结，原告要求冲抵违约金的主张存在履行上的障碍，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、原告上海中心大厦建设发展有限公司与被告中晋资产管理(上海)有限公司于2016年1月25日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月27日解除；二、被告中晋资产管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中心大厦建设发展有限公司违约金5,126,192.37元；三、驳回原告上海中心大厦建设发展有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83,314.31元，由原告上海中心大厦建设发展有限公司负担41,657.15元，由被告中晋资产管理(上海)有限公司负担41,657.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孟高飞审 判 员  何璐依人民陪审员  田有娣二〇二〇年四月九日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。