文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24345号原告：中山市中颐物业管理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇同胜村神农路23号朗裕花园2幢一楼，统一社会信用代码9144200066339694XL。法定代表人：陈春明，总经理。委托诉讼代理人：韩跃，该司法务代表。委托诉讼代理人：姚淑文，该司客服主管。被告：刘运新，女，1963年8月29日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，原告中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐物业公司）与被告刘运新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中颐物业公司的委托诉讼代理人韩跃、姚淑文到庭参加诉讼，被告刘运新经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中颐物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告刘运新向原告支付2013年11月至2019年5月期间共67个月的物业管理费5902.48元及违约金（以每月物业管理费155.34元为基数，分别从欠费次月1日起按日3‰利率计算至实际清偿之日止）；2．被告向原告支付2016年8月至2019年4月期间共32个月的公共照明电费156.36及违约金（从欠费次月1日起按日3‰利率计算至实际清偿之日止）；3．被告向原告支付2013年11月至2018年7月期间共57个月的水费21.88元及违约金（从欠费次月1日起按日3‰利率计算至实际清偿之日止）；4．被告向原告支付2016年11月至2018年7月期间共22个月的污水处理费4.73元及违约金（从欠费次月1日起按日3‰利率计算至实际清偿之日止）。事实和理由：被告购买了位于中山市坦洲××心岸春天花园××房，建筑面积为86.3平方米，2013年7月31日收楼，2013年8月1日与原告签订《前期物业管理服务协议》。该合同约定，合同期限为从开发商通知业主交楼之日起至小区业主委员会成立后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业管理服务费按以下标准收取：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取，应于每月10日交纳物业管理费；业主（住户）未按时缴纳物业管理费用的，按逾期每日欠缴金额的3%加收滞纳金。被告刘运新拖欠原告2013年11月至2019年5月期间共67个月物业管理费5902.48元（按155.34元/月计付）、水费21.88元、污水处理费4.73元。原告为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告刘运新未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交材料证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，本院经审理认定事实如下：1．刘运新系中山市坦洲××心岸春天花园××房的业主，于2013年7月31日收楼，房屋建筑面积86.3平方米。2013年8月1日，刘运新（业主）与中颐物业公司（物业管理单位）签订《前期物业管理服务协议》，约定由中颐物业公司为刘运新位于心岸春天花园小区5座2404房、建筑面积为86.3平方米的房屋提供物业管理服务，服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的），业主首次交纳管理费的应大于但不限于一个月物业管理费（以现金方式支付）；物业管理服务费按照以下标准收取：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取，每月10日前确保指定划扣银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；物业管理服务费不包含公共楼梯及大堂照明按实际用量向业主分摊，因业主原因房屋空置，应照常向物业管理单位交纳物业管理服务费；业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的违约金；受有关部门或单位的委托，物业管理单位可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；业主未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理单位有权要求业主补交并从逾期之日起按逾期每日3‰交纳违约金，协议还约定了其他事项。根据协议约定，刘运新每月应交物业管理费155.34元（86.3平方米×1.8元/平方米）。中颐物业公司称，刘运新自2013年11月1日起开始拖欠物业管理费。2．中颐物业公司明确公共照明电费系该幢房屋当月的公共用电费÷该幢户数（实际出售房屋），其提交其自制的表格显示2016年10月的上月读数为24883度,2019年5月本月读数为59350度，该幢楼有145个用户，公摊电费单价0.6578元/度，2016年10月至2019年5月期间的公摊电费共计156.36元。中颐物业公司提交其自制的汇总表显示，2013年11月至2016年7月期间欠交物业管理费620.92元；2013年11月到2016年7月水费9.56元（4吨×2.39元/吨），2016年8月水费单价为1.76元/吨，2018年6月前的污水处理费单价0.63元/吨，之后为0.95元/吨，2013年11月至2018年7月的水费21.88元、污水处理费4.73元，共计26.61元。3．中颐物业公司于2017年3月30日、2017年9月30日分别向刘运新出具催费函，载明刘运新拖欠物业管理费、公共照明费、滞纳金，请其尽快缴清欠费，但并未举证其已向刘运新送达。2018年11月13日，中颐物业公司委托广东仲衡律师事务所向刘运新发出律师函，载明刘运新自2013年8月起至今未履行付款义务，请其在收到律师函三日内支付拖欠的款项及违约金。中颐物业公司提交邮单、邮寄情况显示该邮件已妥投。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。刘运新与中山市中颐物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。在中山市中颐物业管理有限公司依照合同约定提供物业服务后，刘运新应按照合同约定履行交纳物业管理费、公共照明电费、水费、污水处理费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。综上所述，刘运新应向中山市中颐物业管理有限公司交付2013年11月至2019年5月的物业管理费5902.48元（620.92元+155.34元/月×34个月）。中山市中颐物业管理有限公司要求刘运新交付公共照明电费，并提交自制的汇总表予以佐证，刘运新并未提交相反的证据予以反驳，本院对该项诉求予以支持，刘运新应向中山市中颐物业管理有限公司交付2016年10月至2019年5月的公共照明电费156.36元。关于水费、污水处理费的问题，在物业服务公司已实际代业主向供水公司支付水费、污水处理费的情况下，业主应向物业服务公司返还。中山市中颐物业管理有限公司已为刘运新垫付了水费、污水处理费，刘运新应向中山市中颐物业管理有限公司支付已垫付的2013年11月至2018年7月的水费、污水处理费26.61元，但中山市中颐物业管理有限公司并非供水合同关系的主体，虽有权要求刘运新支付其已垫付的水费、污水处理费、滞纳金，但无权要求刘运新支付除垫付款项之外的违约金。因此，其关于要求刘运新支付水费、污水处理费的违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。关于违约金的问题，刘运新欠付物业管理费、公共照明电费、给中山市中颐物业管理有限公司造成了相当于利息的损失，中山市中颐物业管理有限公司主张以每月应交物业管理费155.34元及各月产生的公共照明费（详见附表）为基数，分别从欠费次月1日起按日3‰利率计至实际清偿之日止，已超过法律规定的限度，本院酌定违约金以每月应交物业管理费155.34元、各月产生的公共照明费（详见附表）为基数，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日及之前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，由于2013年11月至2016年7月欠付的物业管理费620.92元，已无法确定具体的欠付时间，因此该物业费的违约金从2016年8月1日开始起算。刘运新经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告刘运新于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中颐物业管理有限公司支付中山市坦洲镇晴海街1号心岸春天花园5座2404房2013年11月至2019年5月的物业管理费5902.48元及违约金（其中2013年11月至2016年7月的物业管理费的违约金以620.92元为基数，自2016年8月1日开始计算，其余各月以155.34元为基数，从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日及之前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告刘运新于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中颐物业管理有限公司支付中山市坦洲镇晴海街1号心岸春天花园5座2404房2016年10月至2019年5月的公共照明电费156.36元及违约金[各月产生的公共照明费（详见附表）为基数,从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日及之前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]；三、被告刘运新于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中颐物业管理有限公司支付中山市坦洲镇晴海街1号心岸春天花园5座2404房2013年11月至2018年7月的水费、污水处理费26.61元；四、驳回原告中山市中颐物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206.19元（原告已预交），由被告刘运新负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年四月十四日书 记 员  陈大钊袁丽珣附：刘运新每月公共照明费、水费、污水处理费具体使用情况（时间均为完整月，单位：元）            使用时间                公共照明费              水费                污水处理费                  2013年11月至2016年9月              0               9.56               0                  2016年10月              1.45              0              0                  2016年11月              5.42              1.76              0.63                  2016年12月              4.74              1.76              0.63                  2017年1月              5.42              3.52              1.26                  2017年2月              5.42              1.76              0.63                  2017年3月              6.09              0              0                  2017年4月              5.42              1.76              0.63                  2017年5月              5.42              0              0                  2017年6月              4.74              0              0                  2017年7月              5.42              0              0                  2017年8月              4.74              0              0                  2017年9月              4.06              0              0                  2017年10月              4.74              0              0                  2017年11月              4.06              0              0                  2017年12月              4.74              0              0                  2018年1月              6.09              0              0                  2018年2月              6.77              0              0                  2018年3月              6.09              0              0                  2018年4月              5.42              0              0                  2018年5月              4.74              0              0                  2018年6月              4.06              0              0                  2018年7月              5.42              0              0                  2018年8月              4.74              1.76              0.95                  2018年9月              4.06              0              0                  2018年10月              4.74              0              0                  2018年11月              4.6              0              0                  2018年12月              4.55              0              0                  2019年1月              4.8              0              0                  2019年2月              4.57              0              0                  2019年3月              4.38              0              0                  2019年4月              4.61              0              0                  2019年5月              4.84              0              0                  合计              156.36              21.88              4.73