广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终469号 上诉人（原审原告）：林碧珍，女，1961年9月11日出生，汉族，住贺州市平桂区沙田镇大盘村16组58号，现住贺州市八步区。 上诉人（原审原告）：陈纪普，男，1959年2月1日出生，汉族，住贺州市平桂区沙田镇大盘村16组58号，现住贺州市八步区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：叶佐高，广西嘉宸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司。住所地：贺州市八步富阳街73号。 法定代表人：陈少拨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢贞，广西贺瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈鹏，男，1987年10月4日出生，汉族，住贺州市八步区贤德巷8号，现住贺州市。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈高生，男，1973年11月25日出生，汉族，住贺州市平桂区沙田镇沙田街334号，现住贺州市八步区。 上诉人林碧珍、陈纪普因与被上诉人广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称广厦公司）、陈鹏、陈高生确认合同无效纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2019）桂1103民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人林碧珍、陈纪普上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.确认广厦公司于2006年1月16日与陈鹏签订的编号为GX-2005-1《商品房买卖合同》无效；3.判令被上诉人返还其非法买卖侵占上诉人的房产；4.判令被上诉人承担本案的全部费用。 事实和理由：(一）事实。2002年陈纪普与陈强生合资开办的广厦公司从事三皇庙规划小区开发房地产，该小区建成后，陈纪普与陈强生进行资产分配，各分得房产50多栋（套），然后将分得的房产登记在各自指定的亲属名下，并办理房产权证。陈纪普的房产基本都登记在妻子林碧珍名下。两股东分清资产并确定产权后，都交给售房办公室统一对外销售。销售的程序是：首先由产权人初定一个基本价，有购房人来购房时，先由售房办人员接谈，确定买卖意向后，即向实际产权人报告，由实际产权人确定销售价格，然后由售房办将售房合同及相关文件交实际产权人签字确认，再由售房办人员去办理过户手续。上诉人从2005年至2014年先后将涉案房产在用于银行抵押贷款十多次。因贺州市华建混凝土有限公司没有按期偿还贷款，涉案房屋被农行昭平县支行提起诉讼。2017年9月13日，昭平县人民法院作出拍卖该房的裁定之后，上诉人才知道该房在2006年1月已被被上诉人以签订《商品房买卖合同》而非法买卖。(二）理由。1.一审判决认定“林碧珍、陈纪普默许买受人陈鹏长期占有居住的行为实际是对房屋交易的确认（默许）”是错误的。陈纪普虽然是广厦公司股东，但涉案房产分割归股东陈纪普私人所有，并于2005年办了产权证，由陈纪普自行处理。广厦公司已无权擅自处理，也无须股东会商议。涉案房产实际控制人是陈纪普，林碧珍只履行签字义务。2005年至2017年，上诉人都在行使涉案房屋所有权人的权利，期间没有任何人提出异议。二上诉人从未委托任何人出卖涉案房屋，平时不可能也没必要去查看，上诉人对于被上诉人非法买卖涉案房屋的情况是不知情的。2017年，昭平县法院决定执行拍卖涉案房屋后，陈鹏于2017年10月10日向昭平县法院提出执行异议，然后才将被上诉人间签订合同的情况告知上诉人，至此，上诉人才知道涉案房屋已被非法买卖。上诉人一旦发现自己的合法权益被非法侵犯，就提出异议直至依法诉讼，绝不可能默许任何人非法侵犯。一审认定的“默许”（默示），一无法律规定的情况；二无当事人的约定；三无当事人之间的交易习惯。2.房产是不动产，是特殊的物权，法律法规明确规定了国家实行房产权转移必须进行登记的强制性规定。作为涉案房屋买卖当事人的被上诉人自2006年1月16日非法买卖涉案房屋至今，没有依照法律规定申请登记。因此，该行为显然违反了国家强制性规定。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款以及《城市房地产权属登记管理办法》第四条、第十七条规定和《房屋登记办法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第八条等法律法规规定，该房屋买卖合同当然无效。3.本案无证据证明上诉人委托广厦公司出让涉案房产，没有委托就没有代理权。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。因此，涉案《商品房买卖合同》是无效的。4.上诉人一审提交涉案房屋所有权的证书和无上诉人签字和委托的买卖涉案房屋的合同，以及众多论证被上诉人的合同无效的相关法律规定可证实上诉人的主张，一审认定上诉人无证据证实自己的主张是错误的。5.被上诉人对涉案房屋无合法产权证，依法属于无权占有，依法应当返还产权所有人。 被上诉人广厦公司、陈鹏均答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 林碧珍、陈纪普向一审法院起诉请求:判决确认被告广厦公司、陈鹏于2006年1月16日签订的房屋买卖合同无效。 一审法院认定事实：2006年1月16日，被告广厦公司（甲方）与被告陈鹏（乙方）签订商品房买卖合同，合同编号是GX-2005-01，合同内容是，甲方以出让方式取得位于贺州市的土地。乙方购买的商品房为本合同第一条规定的项目中编号为B69号的商品房，用地面积36平方米，建筑面积186平方米。该商品房的用途为商业住宅，相连两间墙共用。房屋总价款为190000元。购房款支付方式为银行按揭贷款方式支付。合同由陈鹏签名，广厦公司加盖公章，陈高生在经办人处签名。被告广厦公司于2006年1月16日出具“今收到陈鹏交来B69号房款50000元”收据，2006年4月28日出具“今收到陈鹏交来B69号房款15000元”的收据。陈鹏交房款65000元。此后，陈鹏对涉案房屋装修入住至今。涉案B69号房地产登记的权利人是林碧珍，房产证号是贺房权证八步字第（2005）00028774号，日期是2005年9月12日;国有土地使用权证号是贺州国用（2005）第101026-3号，日期是2005年7月29日。陈纪普当时是广厦公司的股东，陈纪普与林碧珍是夫妻。 一审法院认为，涉案合同是被告广厦公司与被告陈鹏在2006年1月16日签订，但涉案房地产在2005年已登记办证，登记的权利人是林碧珍。被告广厦公司认为其以自己名义与被告陈鹏签订合同及移交房屋是受林碧珍、陈纪普委托，但其并无证据证明。被告陈鹏从签订合同占有居住涉案房屋至今，林碧珍、陈纪普并未提出异议，并未提出任何权利主张。陈纪普、林碧珍是夫妻关系，是被告广厦公司的实际关联人。陈纪普、林碧珍一直居住贺州，其位于贺州的房地产被出卖、由买受人长期占有居住而不知的主张，不符合情理，不予采信。林碧珍、陈纪普默许买受人陈鹏长期占有居住的行为实际是对房屋交易的确认（默认）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权，除法律另有规定或者合同约定外，自合同成立时生效，未办理物权变更登记的，不影响合同效力”的规定，合同合法有效。原告认为，涉案房地产登记权利人是林碧珍，根据“财产权利不受侵犯”，物权法“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”及合同法第五十二条的规定，合同违反了强制性规定而无效。原告援引的上述物权法规定不是合同效力的规定。原告没有证据证明根据法律规定应判定合同无效的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的不利后果，对原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告林碧珍、陈纪普确认被告广厦公司与被告陈鹏2006年1月16日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求。一审案件受理费100元（原告已预交），由原告林碧珍、陈纪普共同负担。 本院二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。 各方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。 本案各方当事人的争议焦点是：广厦公司与陈鹏于2006年1月16日签订的商品房买卖合同是否合法有效？ 本院认为，本案诉争标的物桂湘粤杂货批发市场规划B69号房屋由广厦公司开发建设，其产权证上名义登记的所有权人是林碧珍，本案中无证据证实林碧珍向广厦公司支付了房产对价，未构成真正的房产所有权人。广厦公司作为涉案房产的开发商隐瞒事实与陈鹏签订商品房买卖合同，从而导致陈鹏对房屋性质产生误解，该房产出卖以及移交均是广厦公司。陈鹏从2006年1月16日占有涉案房屋居住至今，名义产权人林碧珍并无异议，陈纪普当时是广厦公司的主要股东，林碧珍与陈纪普夫妻是广厦公司的实际关联人，对房屋买卖既知情，也通过收取定金及房款的事实行为确认房屋交易，其主张对交易不知情，本院不予采信，林碧珍默许陈鹏占有居住的行为实际是确认房屋交易。综上，本案合同的无权变更效力及于名义物权所有人林碧珍，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、《中华人民共和国物权法》第五十条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，合同合法有效。一审判决驳回林碧珍、陈纪普的诉讼请求，具有事实和法律依据，并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人林碧珍、陈纪普负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  陈立峰 审 判 员  黄义奎 二〇二〇年四月三十日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  钟秋燕