内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内06民终498号上诉人（原审原告）：周某1，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：周某2。委托诉讼代理人：贾某。上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司。法定代表人：延某，董事长。委托诉讼代理人：刘某，公司法律顾问。委托诉讼代理人：朱某，内蒙古三恒律师事务所律师。上诉人周某1因与上诉人鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司（以下简称环球房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区达拉特旗人民法院（2019）内0621民初3597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周某1上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判环球房地产公司给付周某1逾期交房违约金134552元。事实和理由：按照双方合同约定，应支付违约金与利息，一审法院不认定逾期交房违约金是错误的。环球房地产公司辩称：我方已通知周某1收房，对方没缴纳各项费用，我方没有违约。环球房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实与理由：1.依据鄂府发（2016）162号文件及20161105-3检测报告，涉诉房屋已具备交付条件。2.实测面积多出2.92平方米，周某1认可并表态12667元超平米费自己承担，应扣除该费用。3.环球房地产公司通过邮寄通知周某1收房，但其拒不收房。4.违约金已自2014年2月1日计算，但不应承担违约金。周某1辩称，不同意对方上诉请求，检测报告不是正规部门检测；房屋面积应以实际测量为准；我们没有见过收房通知；违约金应按合同约定计算。周某1向一审法院起诉请求：请求判令环球房地产公司履行《商品房买卖合同》，给周某1支付逾期交房利息179402元，赔偿违约金134552元并支付从2019年8月起诉以后至实际交房之日按照合同约定继续支付逾期交房期间的购房款利息和违约金。一审法院认定事实：2013年7月25日，周某1与环球房地产公司签订了《商品房买卖合同》，周某1向环球房地产公司购买了环球房地产公司开发的位于内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗西、平原街北瑞莹名邸商住小区3-1-501室房屋一套，房屋建筑面积147.7㎡，单价4338元/㎡，总价640723元。双方约定环球房地产公司于2013年10月30日前将房屋交付周某1。并约定了“逾期交房超出90日之内的，甲方（本案环球房地产公司）应支付乙方（本案周某1）已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方交付违约金”。2013年7月16日周某1与环球房地产公司通过债务折抵的形式交付了房款640723元。故签订合同时，周某1已经履行付款义务，将全部房款支付完毕。现环球房地产公司未将房屋交付周某1。一审法院认为，周某1与环球房地产公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效。周某1在签订合同后，如约通过折抵债务的形式向环球房地产公司付清全部房款。环球房地产公司应按照合同义务履行交付房屋的义务。环球房地产公司辩称该房屋具备交付条件，并且已经有业主入住，产生了物业及供暖费用，同时通过邮件邮寄的方式向周某1通知过收取房屋。但在庭审中，本案环球房地产公司未能出具房屋经过相关部门整体验收的验收备案资料，其提供的内蒙古工业大学建筑工程学院实验中心出具的TMJC20161105-3号检测报告仅能证明环球房地产公司对其所建筑的房屋质量进行过评测，并不能作为其整体设计、施工验收合格的证据，截止庭审辩论结束前环球房地产公司仍未能提供证据证明其全部工程已经通过验收，故一审法院对其此项答辩意见不予认可，因此其逾期交付房屋违反合同约定，应当承担逾期交房违约责任。环球房地产公司辩称周某1起诉违约金计算错误，根据合同约定，逾期交房利息应该按照同期贷款利息计算，该利息为浮动利率，周某1计算金额有误，并且环球房地产公司也不应承担支付逾期利息的责任。周某1诉求按照已付房款640723元从2013年10月31日逾期交房之日（逾期交房次日）开始算至2019年8月14日起诉之日，按照月利率4‰（年利率4.8%）计算共计179402元，参照中国人民银行自2013年10月30日至2019年8月14日同期同类贷款利率，周某1诉求的按照年利率4.8%未超出银行同期贷款利率，且符合原环球房地产公司双方关于逾期交房利息的约定，故一审法院对此项诉讼请求予以支持，但周某1计算金额有误，一审法院予以更正为178121元。周某1诉求赔偿违约金134552元，因上述逾期交房利息的约定性质上就是对环球房地产公司违约交房后给周某1造成损失的赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及第一百一十四条之规定，周某1主张的利息请求已经能够赔偿其订立合同时可预见的违约损失，故一审法院对其违约金主张不予支持。周某1诉求环球房地产公司支付其从起诉之日起至实际交付房屋之日止的利息及违约金，因具体交房情况现在未知，无法判定交付房屋情况，一审法院对周某1的此项诉讼请求不予支持，待交房情形确定后周某1可另行主张。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、环球房地产公司于判决书生效之日起十日内支付周某1逾期交房利息178121元；二、驳回周某1其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。环球房地产公司提交《内蒙古自治区建设工程竣工规划核实合格证》、《达拉特旗住房和城乡规划建设局关于同意为达拉特旗瑞莹名邸1#-6#楼及会所登记房屋产权的函》、《达拉特旗房产管理中心关于同意办理达拉特旗瑞莹名邸1#-6#楼及会所不动产登记手续的函》证明房屋验收合格，并可以办理房产证。因竣工验收备案表是涉诉房屋交付的法定条件，本院对环球房地产公司提交的该组证据不予采信。周某1提交尚文亮证明、李玉玲证明、天然气通知、电费收据，证明涉诉房屋不具备交付条件。因环球房地产公司对证明的真实性不认可，天然气通知为复印件，电费收据与本案无关联性，本院对周某1提交的该组证据不予采信。本院二审查明案件事实与一审认定案件事实基本一致。本院认为，本案争议焦点如下：一、涉诉房屋是否具备交付条件；二、一审法院计算逾期交房违约金是否正确；三、实测面积多出2.92平方米，应否补交房款。关于第一个争议焦点。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”竣工验收备案表是商品房交付的法定条件，涉诉房屋未取得竣工验收备案表不具备交付条件。关于第二个争议焦点。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行，待涉诉房屋具备交付条件后，环球房地产公司应及时向周某1交付。涉诉房屋不具备交付条件，环球房地产公司存在违约行为，应依据合同约定，逾期90日内的，按同期贷款利率支付已付款利息；逾期超过90日的，按同期贷款利率支付已付款利息及每日房价万分之一的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”周某1主张的利息请求已经能够赔偿其订立合同时可预见的违约损失，故一审法院对其违约金主张不予支持并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点。一审中，环球房地产公司提出房屋实测面积多出2.92平方米，周某1认可并表示房屋交付后自然会付清。涉诉房屋未交付，环球房地产公司亦未提出相关反诉请求，本院对环球房地产公司的该上诉请求不予支持。综上所述，周某1、鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9001元，由鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司负担6010元，周某1负担2991元。本判决为终审判决。审 判 长 王学军审 判 员 苗繁盛审 判 员 王 刚二〇二〇年四月九日法官助理 于强国书 记 员 邱 婧本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。