上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21831号原告：曹某，女，1972年7月2日生，汉族。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师(特别授权)。委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师(特别授权)。被告：陈德华，男，1975年4月12日生，汉族。被告：孙兆祥，男，1962年10月12日生，汉族。被告：汤瑾，女，1977年12月9日生，汉族。原告曹某与被告陈德华、孙兆祥、汤瑾案外人执行异某之诉纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹某及其委托诉讼代理人唐建、被告陈德华到庭参加诉讼。被告孙兆祥、汤瑾经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告曹某向本院提出诉讼请求：要求中止对上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的执行，解除房屋上的查封。事实和理由：原告曹某与被告孙兆祥于2016年6月25日通过房屋中介签订《出售转让合同》，被告孙兆祥将系争房屋以119万元出售给原告曹某。合同签订后，原告已支付购房款107万元，并占有、使用该房屋。因系争房屋于2019年6月5日被法院查封，导致原告曹某无法办理过户手续。为此，原告曹某向法院提出案外人异某，被驳回了异某请求，故依法提起案外人异某之诉。被告陈德华辩称：原告与被告孙兆祥之间签订的房屋买卖合同不真实，法院驳回原告曹某案外人异某的裁定正确，故不同意原告曹某的诉讼请求，要求依法驳回原告的诉讼请求。被告孙兆祥、汤瑾未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异某的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1、原告曹某与被告孙兆祥于2016年6月25日就系争房屋签订《出售转让合同》，约定原告曹某向被告孙兆祥购买系争房屋，双方约定价款为119万元。原告于2016年6月18日支付定金10,000元，于2016年6月25日支付首期房款107万元。双方约定剩余房款12万元于办理产权过户时支付。2016年9月，原告曹某实际入住系争房屋，并交纳水电煤等费用。因被告孙兆祥未按照约定，办理房屋过户手续，原告曹某于2019年6月26日向上海市闵行区人民法院起诉，要求履行合同办理过户。经查询得知，系争房屋已于2019年6月5日被本院查封。2、陈德华与孙兆祥、汤瑾民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月12日作出(2019)沪0113民初1361号民事判决书：一、被告孙兆祥、汤瑾于本判决生效之日起十日内归还原告陈德华借款本金及利息共计280万元；二、被告孙兆祥、汤瑾于本判决生效之日起十日内支付原告陈德华利息及违约金(二者之和以本金170万元为基数，按照月利率2%计算，自2018年11月1日至实际还款日止)；三、被告孙兆祥、汤瑾于本判决生效之日起十日内支付原告陈德华利息(以本金50万元为基数，按照月利率2%计算，自2018年11月1日至实际还款日止)；四、对原告陈德华的其余诉讼请求不予支持。因孙兆祥、汤瑾未能及时履行付款义务，陈德华即向本院申请执行，本院于2019年5月5日以(2019)沪0113执2393号予以立案执行，被执行人孙兆祥、汤瑾至今未能履行全部付款义务。本案在执行过程中，本院于2019年6月5日预查封了系争房屋，并于2019年7月2日至系争房屋处张贴公告。3、本案系争房屋上海市闸航路XXX弄XXX号XXX室的权利人登记为上海盛淼房地产开发有限公司，房地产权证号为闵XXXXXXXXXX，核准日期为2016年5月26日，该房屋性质为新建动迁安置房。2012年9月8日，孙万荣(孙兆祥父亲)与上海市闸北区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地房屋征收补偿协议》和《房屋产权选购及过渡协议》，明确征收孙万荣户的上海市天潼路XXX弄XXX-XXX号房屋，并由孙万荣代表全户选择购买浦江新选址拓展基地40-01地块(1-7号楼东单元)10号204室等三套房屋。《闸北区天星大楼东快(6街坊)安置房预约单》明确，浦江新选址拓展基地40-01地块(1-7号楼东单元)10号204室的安置房屋产权人为孙兆祥。2016年5月16日，被告孙兆祥与上海盛淼房地产开发有限公司签订配套商品房供应单，明确孙兆祥为系争房屋的购房人。2016年6月2日，被告孙兆祥与上海盛淼房地产开发有限公司就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》。4、原告曹某因系争房屋被法院查封而提出案外人异某，请求中止对系争房屋的执行并解除查封，本院于2019年8月16日作出(2019)沪0113执异218号执行裁定书：驳回案外人曹某的异某请求。本案在审理过程中，原告曹某将剩余购房款12万元于2020年4月2日交付本院执行。以上事实，有(2019)沪0113民初1361号民事判决书，(2019)沪0113执2393号执行裁定书、(2019)沪0113执异218号执行裁定书、《上海市国有土地房屋征收补偿协议》、《房屋产权选购及过渡协议》、《闸北区天星大楼东快(6街坊)安置房预约单》、《出售转让合同》、收款收据、转账凭证、水电煤缴费通知单存根联、上海市不动产登记簿、孙万荣户籍资料、配套商品房供应单、商品房预售合同及当事人的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被执行人未履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，本院于2019年6月5日对系争房屋采取了查封措施时，该房屋虽登记在开发商名下，但该安置房屋产权人系被执行人孙兆祥，故本院的查封措施并无不当。本案的争议焦点为：原告曹某对系争房屋是否享有足以排除强制执行的权利？根据有关法律规定，金钱债权执行中，买受人符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院应支持其要求排除执行的异某请求。本案中，原告曹某与被告孙兆祥在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有系争房屋，原告曹某已经支付了大部分购房款，剩余房款12万元也在诉讼过程中交付法院执行。同时，本案系争房屋系动迁安置房，该系争房屋家庭签订房屋征收补偿协议的时间为2012年9月8日，系争房屋的房地产开发企业取得不动产权证书的时间为2016年5月26日，故系争房屋限制交易期应至2019年5月25日止。本院于2019年6月5日因(2019)沪0113执2393号案件对系争房屋实施正式查封措施时，该房屋已不存在交易限制。现因系争房屋被本院查封而致使原告曹某仍无法办理产权过户手续，非因自身原因，原告曹某对此并无过错，其物权期待权足以排除本院执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行位于上海市闵行区闸航路XXX弄XXX号XXX室房屋，解除对该房屋的查封。案件受理费15,510元(原告曹某已预缴)，由被告孙兆祥、汤瑾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，同时按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，并按上诉状请求金额预缴上诉受理费，上诉于上海市第二中级人民法院。本院(2019)沪0113执异218号执行异某裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  须桃根人民陪审员  邹建安人民陪审员  乐秀盛二〇二〇年四月二十日法官 助理  史雅丽书 记 员  孙 凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……