河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初17532号原告：常智刚，男,1968年8月22日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：杨培柯，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亚星，河南仟问律师事务所律师。被告：河南福国置业有限公司，住所地郑州市管城回族区东明路南53号1层115号。法定代表人：张福国，董事长。被告：郑州顺业建材有限公司，住所地郑州市管城回族区东明路52号。法定代表人：张福健，董事长。二被告共同的委托诉讼代理人：谢欣，河南荟智源策律师事务所律师。原告常智刚诉被告河南福国置业有限公司（以下简称福国公司）、郑州顺业建材有限公司（以下简称顺业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案，于2019年8月28日作出（2019）豫0104民初7906号民事判决。原告对该判决结果不服，上诉于郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）豫01民终20450号民事裁定，撤销（2019）豫0104民初7906号民事判决，发回本院重审。本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常智刚的委托诉讼代理人杨培柯、徐亚星，被告福国公司及顺业公司的共同委托诉讼代理人谢欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常智刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付原告违约金390万元，并提供3个停车位供原告永久使用；2.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2016年8月25日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，主要约定：被告福国公司（甲方）作为出卖方，原告（乙方）作为买受方，被告顺业公司（丙方）作为原买受人，甲方将位于郑州市管城回族区东明路南御玺大厦53号1单元17层1701至1718的房屋18间（建筑面积共计1535.09平方米）出售给乙方，总价款为1300万元。原告作为买受人已于2016年8月1日和2016年8月11日向甲方共支付了1200万元的购房款，剩余100万元合同约定“待房屋房产证办理完毕并支付给原告后一个月内支付。”《房屋买卖合同》第三条约定“甲方、丙方承诺于2016年11月30日前将买卖房屋房产证办理完毕并交付给乙方，甲方选3个停车位由乙方永久使用。”第五条约定“如甲方、丙方未按合同约定向银行还清贷款，办理解押手续和房产证的，每逾期一日，按房价总额千分之一支付乙方违约金。”《房屋买卖合同》还就其他事项作了详尽约定。上述《房屋买卖合同》生效后，二被告均未履行义务。房屋产权证办理时间已逾期近两年，并且至今未向原告提供3个有永久使用权的停车位。二被告的行为已经构成违约。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。福国公司、顺业公司共同辩称：1.二被告严格履行合同义务，未构成违约，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，延期办理房产证有重大情势变更因素，因自2016年8月20日起郑州市国土、房管部门业务划转整合，登记工作停滞，无法办理权属登记。其次，办证业务停滞给原告造成很大损失，大多数业主均达成谅解。再次，在合同履行过程中，原告配合不力，并将涉案18份《商品房买卖合同》取走，自己主导办证，迟延办证也应归责于原告自身。最后，2017年10月19日原告与被告福国公司正式签订备案合同，明确办证时间为2017年10月19日之后60日内，对违约金的标准也进行了变更。2.经原、被告对账，原告尚有70万购房款未付，原告亦存在违约情形，原告应当支付违约金，二被告对此保留另案处理的权利。作为对等原则，即便是二被告原因导致办证迟延，即使双方冲抵后原告仍需向二被告支付违约金。3.原告在办证由自己主导的情况下，拒不履行付款义务，有恶意牟取非法利益的行为与动机。4.被告顺业公司于2017年8月15日办理解押，首先是由于原告于2016年8月25日取走办理解押必要的合同，同时，登记业务停滞是客观因素，在办理解押登记条件不具备的情况下，被告顺业公司迟延解押情有可原。关于解押，被告福国公司没有合同义务。5.原告与被告福国公司于2017年10月19日签订《商品房买卖合同》并当即备案，已经具备办证条件。原告于2017年10月20日将备案合同取走，属于自行办理并领取权利证书的行为，办证迟延的责任应当归属于原告。并且在办证程序中，与被告顺业公司无关。6.被告福国公司于2016年8月11日免费提供了三个机动车位，而非固定车位。车位已经由物业公司交付，有原告的签字。根据市场惯例，考虑到车位的周转与运营效率，免费提供的均非固定车位，这对于所有的业主都是一样的。因此，原告关于三个车位的永久使用权诉请不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实认定如下：2016年8月25日，原告（乙方）与被告福国公司（甲方）、顺业公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：1.本合同签订前，甲方将位于郑州市管城回族区东明路南御玺大厦53号1单元17层1701至1718的房屋18间（建筑面积共计1535.09平方米）和位于A-1716号到A-1717号之间的空中花园上空（面积为226.36平方米）出售给丙方并已经办理备案登记。现甲、乙、丙三方协商一致决定，甲、丙双方解除上述商品房买卖合同，由甲方和乙方对上述房产重新签订商品房买卖合同。2.乙方以人民币1300万元购买上述房屋。乙方已于2016年8月1日支付给甲方800万元，于2016年8月11日支付给甲方400万元，甲方收到上述共计1200万元购房款并已向乙方出具收据，剩余100万元尾款待上述房屋房产证办理完毕并交到乙方后一月内一次性支付完毕。3.本合同签订前，丙方已将房屋进行抵押贷款。丙方承诺于本合同签订后40日内向银行还清贷款，并于还清贷款后30日内向银行申请解押。解押后，由甲、丙双方共同到房管局办理解除商品房买卖合同。上述还款、解押、商品房买卖合同解除应在20日内办理完毕。4.甲、丙方承诺于2016年11月30日前将上述房屋的房产证办理完毕交付给乙方。5.甲方及物业公司对乙方购买房屋楼层的业主，送3个停车位，永久使用。6.如甲、丙方未按本合同约定向银行还清贷款、办理解押手续和房产证的，每逾期一日，按房价总额千分之一支付乙方违约金。针对上述房屋的房款，原告于2016年7月28日向被告福国公司的法定代表人张福国转账800万元，于2016年8月12日向张福国转账388万元。被告福国公司于2016年8月1日向原告出具800万元的收据，于2016年8月11日向原告出具400万元的收据。二被告于2016年8月23日向原告出具1200万元的收条。2016年8月25日，张福国向原告出具20万元的欠条，表示该款项在购房余款中予以扣除。2017年12月8日，被告福国公司向原告的配偶周苑出具10万元的购房款收据。庭审中，原、被告均认可原告向被告福国公司支付1230万元房款的事实。2016年8月11日，原告（乙方）与被告福国公司的法定代表人张福国(甲方)签订《关于御玺大厦A座17楼业主的优惠政策》，其中约定：甲方对于乙方御玺大厦A座17楼业主，物业公司永久提供3个停车位，并对停车费给予减免。被告福国公司于庭审中陈述，其已经通过物业公司以登记原告的三个车牌号形式提供给原告三个免费的非固定的停车位。对于该项陈述，原告不予认可，被告福国公司未提供证据予以证明。2016年8月25日，周苑（系原告配偶）出具《收到条》显示：收到被告顺业公司的《商品房买卖合同》原件18份。2017年10月20日，周苑出具《收到条》显示：收到被告福国公司的《商品房买卖合同》共18份。另查明，2017年8月14日，被告顺业公司向兴业银行股份有限公司郑州分行提交《申请书》，申请针对涉案房屋银行贷款提前予以清偿，并于次日向该银行转账4067065.83元。2017年10月19日，原告指定的登记权利人周苑与被告福国公司签订正式的《商品房买卖合同》。2018年7月26日至2018年7月31日期间，18套涉案房屋的不动产权陆续登记至原告配偶周苑及原告儿子常兴名下。再查明，2016年8月15日，郑州市人民政府发布通告：自2016年8月20日起，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证相关登记证明；8月20日至24日，相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交；8月25日起，郑州市不动产登记中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告及二被告于2016年8月25日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告顺业公司应当于合同签订后40日内向银行还清贷款，并于还清贷款后30日内向银行申请解押;二被告应当于2016年11月30日将涉案房屋的房产证办理完毕交付给原告。在履行合同过程中，被告顺业公司实际于2017年8月14日向银行申请还清贷款；2018年7月26日至2018年7月31日期间，18套涉案房屋的不动产权陆续登记至原告配偶周苑及原告儿子常兴名下；故二被告均存在违约。二被告辩称，迟延解押及办理房产证的原因在于原告取走《房屋买卖合同》原件，并且自2016年8月20日起郑州市国土、房管部门业务划转整合，办理登记的业务停滞，迟延解押及延期办理房产证有重大情势变更因素。根据郑州市人民政府发布的通告，自2016年8月25日起，郑州市不动产登记中心即开始受理不动产登记业务申请。扣除政府相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接的合理期限，被告顺业公司实际向银行申请还清贷款的时间、涉案房屋在郑州市国土资源局进行不动产登记的时间均仍存在严重逾期的情况；并且是否持有《房屋买卖合同》的原件，并不影响向银行申请还清贷款。故二被告的上述辩称意见，理由不当，本院不予采信。根据合同约定，原告应当在涉案房屋房产证办理完毕后一个月内支付完毕房屋尾款，但原告至今未支付剩余房屋尾款70万元，构成违约。本案中，各方均存在违约情形，综合分析各方当事人履行合同的具体情况、各自的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为，原告欠付被告的购房款70万元及产生的逾期付款违约金，与二被告逾期还贷、解押及办理房产证产生的违约金，可以相互抵扣，双方互不承担违约责任，原告亦不必再向被告福国公司支付剩余购房款70万元。原告主张二被告支付违约金390万元，依据不足，本院不予支持。根据合同约定，被告福国公司应当向原告提供三个永久使用的停车位。被告福国公司于庭审中陈述，其已经通过物业公司以登记原告的三个车牌号形式提供给原告三个免费的非固定的停车位，但未能提交证据予以证明，原告对此不予认可。本院对被告福国公司的该项陈述不予采信。现原告主张被告福国公司依照合同约定向其交付三个停车位供原告永久使用，理由正当，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告河南福国置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常智刚交付位于郑州市管城回族区东明路南御玺大厦的三个停车位；二、驳回原告常智刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38000元，由原告常智刚负担37900元，由被告河南福国置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  吕璐璐人民陪审员  苏留彬人民陪审员  马 臻二〇二〇年四月二十二日法官助理王尚任书记员扈静致