内蒙古自治区太仆寺旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内2527民初88号原告：张某1。委托诉讼代理人：孙某，个体（与原告张某1系夫妻关系）。委托诉讼代理人：李某，系内蒙古昌越律师事务所律师。被告：太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司。法定代表人：张某2。原告张某1与被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司（以下简称太旗龙翔公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人孙某、李某，被告太旗龙翔公司的法定代表人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告返还超收购房款及各项费用共计人民币98343.94元；2、请求法院判令被告向原告支付第一项诉讼请求资金占用期间产生的利息（以97003.3元为基数，按照月利率1分自2017年9月6日计付至被告实际返还之日）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告太旗龙翔公司于2014年12月6日签订《回迁安置协议》一份，双方约定由被告将太仆寺旗华尔街商住××区商铺确定为原告回迁安置房，该房屋面积为128.4㎡，超出面积8.4㎡由原告按照2800元/㎡价格向被告额外购置。至2017年9月6日，被告向原告交付上述房屋时称该房屋实际面积为179㎡，且该房屋由被告重新编号为太仆寺旗华尔街商住××区商铺，其超出双方约定面积50.6㎡，后经双方协商，由原告按照5700元/㎡价格就该超出部分向被告额外购置。双方就以上内容于2017年9月6日重新签订《回迁安置协议》一份。2018年9月29日，在原告向供热公司缴纳取暖费时发现被告交付的××旗商铺供热面积仅为171.16㎡，与《回迁安置协议》中约定的房屋面积相差7.84㎡，后经原告向太仆寺旗房管局核实，该房屋实际面积确为171.16㎡。因此，被告依据7.84㎡差额面积向原告收取的房款44688元、供暖入网费352.8元、供暖费351.232元、物业费112.896元、维修基金117.60元、契税1340.64元、测绘费20.776元，共计46983.94元的费用属于不当得利，依据《中华人民共和国民法总则》122条之规定，被告应向原告返还上述46983.94元资金，同时支付给原告因上述资金被占用而产生的利息损失。至于被告在后两份回迁协议中加入的所谓“结构差费用”，该费用收取没有任何法律依据，该条款是被告利用原告作为被拆迁人在房屋被拆后迟迟无法受领安置房屋，无家可归的危困状态而签订的，属于显失公平的条款，依照《中华人民共和国民法总则》151条之规定，原告有权请求法院予以撤销。依据《中华人民共和国民法总则》122条之规定，被告应向原告返还并支付给原告因上述资金被占用而产生的利息损失。现原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》119条之规定向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告太旗龙翔公司辩称，1、原告所说没有事实根据，A2-9号商铺就是9号商铺（128.4㎡），29号商铺就是29号商铺（171.16㎡），并未重新编号，而是原告在2017年9月6日将A2-9号商铺退掉改签为A2-29号商铺。29号商铺的实测面积是171.16㎡，在原被告当时签《回迁安置协议》时只有预测面积179㎡和设计院给的图纸面积170.6㎡，预测面积与图纸面积相差8.4㎡，实测面积与预测面积相差7.84㎡（附测绘部门预测面积和设计院的图纸面积）。所以原被告协商，“图纸面积多出回迁面积的部分（170.6㎡-120㎡=50.6㎡），按5700元/㎡补交甲方（50.6㎡×5700元/㎡=288420元）预测面积多出图纸面积的8.4㎡（179㎡-170.6㎡=8.4㎡），属于额外购置（按2800元/㎡×8.4㎡=23520元补交甲方）”。结构差是双方协商按128.4㎡×400元/㎡补交甲方51360元，不应给予退还。所以原被告在2017年9月6日签订《回迁安置协议》明确注明：经双方协商并同意现将原签订《拆迁房屋补偿协议书》所签商铺确定为华尔街广场商住××区.4平方米，额外购置8.4㎡×2800元/㎡=23520元，50.6㎡×5700元/㎡=288420元，结构差128.4㎡×400元/㎡=51360元补交甲方，即340000元，商铺总面积179平方米，以实测面积为准，多退少补，原告原先额外购置的8.4㎡现应变更为额外购置7.84㎡（实测面积与预测面积之差，179㎡-170.16㎡=7.84㎡），所以给原告额外购置的房款2800元/㎡×7.84㎡=21952元应退还原告。契税和多扣房款也是一样，多出的是原告认购的7.84㎡×2800元/㎡×0.03，所以应该给原告退还契税658.56元。2、根据太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室太征字【2017】6号《关于华尔街广场回迁安置收费标准的通知》，被告应给原告退的费用如下：⑴供暖入网：7.84㎡×45元/㎡=352.8元；⑵物业费：1.2元/㎡×7.84㎡×12个月=112.9元；⑶供暖费：6.4元/㎡×7.84㎡×7=351.23元；⑷契税：（7.84㎡×2800元/㎡）×3%=658.56元；⑸维修基金：15元/㎡×7.84㎡=117.6元；⑹交易费：8元/㎡×7.84㎡=62.72元；⑺公证费：2800元/㎡×7.84㎡×3‰=65.86元；⑻测绘费：2.65元/㎡×7.84㎡=20.78元，所退费用合计：1742.45元；3、原告应给供热公司补交的采暖费10601.57元；4、原告欠物业公司的物业费12529元。综上，被告应退还给原告的款项：⑴额外购置7.84㎡的房款21592元；⑵额外购置7.84㎡多收的费用1742.45元，共计23694.45元。原告欠供暖公司及物业公司的费用共计23130.57元，由被告给原告担保，如原告同意抵顶，抵顶后被告所欠原告的款一次性付给原告，如原告不同意抵顶，原告欠供暖公司和物业公司的费用从今被告不给予担保，让供暖公司和物业公司另行主张。5、关于原告主张占用资金的利息，因为双方签订《回迁安置协议》，都是在平等、自愿、协商的基础上签订的，协议最后注明多退少补，不存在给付利息的情形。原告欠我公司费用超出原产权部分所要的面积的不动产税，原告在办房本时没有缴纳，大约4万左右，我们有政府收费标准，回迁面积超出原房屋面积82㎡，我们在办房本时需要收超面积的销售不动产税。原告张某1围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：（1）《配套设施收费标准》一份及原告缴费收据一份共4页，证明被告向原告超额收取包括结构差费用、房款等各项费用共计97003.3元；（2）《拆迁安置方案》一份、《拆迁房屋补偿安置协议书》一份以及《回迁安置协议》二份共5页，证明被告向原告所收取结构差费用没有合法依据，属不当得利范畴；（3）锡林郭勒盟鑫刚科技有限公司取暖费专用收据1页，证明被告向原告交付的回迁商铺，实际面积为171.16平方米。被告太旗龙翔公司对原告张某1提交的证据的质证意见为：（1）《配套设施收费标准》上面没有被告方的签字和印章，三性都不认可；对2014年11月5日的收据，三性均认可；2017年9月6日的5张收据三性均认可；（2）对原告所提供的《太仆寺旗商住步行街拆迁安置方案》真实性认可，但与本案没有关联性；对2011年8月1日和2014年12月6日这两份协议因为都是复印件，三性均不认可；对2017年9月6日的回迁安置协议三性均认可；（3）对锡林郭勒盟鑫刚科技供暖费用真实性、合法性认可，但关联性不认可。本院对原告提交的证据的认证意见为：（1）《配套设施收费标准》未盖有相关部门的印章，故对该证据本院不予采信；原告的缴费收据符合证据的真实性、合法性、关联性，该证据具有证明力，故本院予以采信；证据（2）-（3）符合证据的真实性、合法性、关联性，该证据具有证明力，故本院予以采信。被告太旗龙翔公司向本院提交了如下证据材料：（1）2017年9月6日回迁安置协议，证明的目的是经原被告协商回迁的A2号楼29号商铺，额外购置的是8.4㎡，按2800元/㎡，结构差400元/㎡补偿；（2）A2号楼商业面积明细表，证明的目的是设计院最早给出示的A2号楼29号商铺面积为170.6㎡，证明的目的是预测面积与图纸面积的差的8.4㎡；（3）房屋面积预测报告，证明在2017年9月6日与原告签订的回迁安置协议的预测面积为179㎡，证明的目的是预测面积与图纸面积之差为8.4㎡；（4）房屋实测报告，证明A2号楼29号商铺实测面积为171.16㎡，也就是实际面积与预测面积之差为7.84㎡，也就是原告额外购置的平米数；（5）太仆寺旗征收办出具的《关于华尔街回迁安置收费标准的通知》，证明被告向原告收取的各项费用是经过太旗征收办收费标准，是合情合理合法的；（6）《回迁安置协议》五份，其中四份回迁户都是要回迁的框架楼，所以都补了结构差，还有一份回迁砖混结构的一户没有补结构差。原告张某1对被告方提交的证据的质证意见为：（1）真实性合法性原告予以认可，对于该证据的关联性不予认可，该份协议无法证明结构差费用是有法律依据的；（2）真实性与合法性予以认可，但与本案没有关联；（3）合法性与真实性认可，但与本案没有关联；（4）真实性合法性予以认可，对被告拟证明本案涉及房屋的实际面积171.16㎡的证明目的予以认可；（5）真实性、合法性原告予以认可，但该证据与被告主张的证据目的的关联性不存在，该份证据恰恰证明了被告没有向原告收取所谓结构差费用的权利，太仆寺旗征收办明确规定被告在收悉该份文件后应完全按照该文件所涉及的项目及标准收费，不得增加或更改收费项目的种类及收费标准，而结构差并不在这份文件的收费项目之内，故反证了被告收取结构差费用属获取不当利益；（6）对于五份回迁协议的真实性、关联性不予认可，该证据上被拆迁人的签字和按捺的手印是否为真实，是否为本人所为，被告不能予以证明；该份证据即使为真，也不能证明原告收取结构差费是有合理依据的，最多也就能证明上述几户被拆迁人可能向被告缴纳了结构差费，故该证据与本案没有关联。本院对被告太旗龙翔公司提交的证据的认证意见为：证据（1）-（5）号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，该证据具有证明力，故本院予以采信；证据（6）来源合法、客观真实，但与本案无关联性，故对证据（6）本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月1日，原告张某1与被告太旗龙翔公司签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》，协议约定被告对原告张某1所有的的位××旗，建筑面积为186.1㎡的房屋进行拆迁，置换面积为120㎡的二连体商铺，约定18个月回迁逾期每月补500元。2014年12月6日，原告张某1与被告太旗龙翔公司签订了《回迁安置协议》一份，协议约定被告给原告回迁房屋确定为华尔街广场商住小区2＃楼9号商铺，面积为128.4㎡，额外购置8.4㎡×2800元/㎡=23520元，结构差128.4㎡×400元/㎡=51360元补给被告太旗龙翔公司，商铺总面积以实测面积为准，多退少补，±2㎡互不找差价，原《拆迁房屋补偿安置协议书》作废。原告张某1于2014年12月6日向被告太旗龙翔公司补交2＃楼29号商铺房款20000元。2017年9月6日，原告张某1与被告太旗龙翔公司签订《回迁安置协议》一份，约定将原签订《拆迁房屋补偿协议书》所签商铺确定为华尔街广场商住××区商铺，额外购置8.4㎡×2800元/㎡=23520元，50.6㎡×5700元/㎡=288420元，结构差128.4㎡×400元=51360元补交给被告太旗龙翔公司，即340000元，商铺总面积179㎡，以实测面积为准，多退少补，±2㎡互不找差价，原《拆迁房屋补偿安置协议书》作废。2017年9月6日原告张某1向被告太旗龙翔公司交纳A2-29号商铺水表580元、电表420元、供热（阀）1080元、供暖（入网）8055元、保证金1500元、清运费500元，共计12135元；交纳税金11756元、维修基金2685元、土地宗图费100元、测绘费474元、登记费500元、合同标图额94元，共计15659元；交纳物业费2578元、有线电视300元、供暖费8019元、卷帘门4000元，共计14897元；交纳房款340000元。另查明，华尔街广场商住A2楼29号商铺预测面积为179㎡，实测面积为171.16㎡，现该房屋已交付于原告张某1。原告张某1已交付了全部房款。本院认为，原、被告双方所签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》及两份《回迁安置协议》均是原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该《拆迁房屋补偿安置协议书》及两份《回迁安置协议》合法有效，对原、被告双方具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告张某1关于被告收取的房款等相关费用及结构差费用属于不当得利的意见，因双方在合同中均有约定，故不属于不当得利。现被告太旗龙翔公司向原告张某1交付的房屋预测面积超出实测面积7.84㎡，对原告张某1多缴纳的相关费用被告应当予以返还。被告太旗龙翔公司亦同意返还，故对原告张某1要求被告太旗龙翔公司返还超出实测面积的房款及相关费用的诉讼请求，本院予以支持。对双方均认可的供暖入网费352.8元、供暖费351.232元、物业费112.896元、维修基金117.60元、测绘费20.776元，交易费62.72元、公证费65.86元，本院予以确认。对双方争议的房款返还金额，2014年12月6日，双方签订的《回迁安置协议》约定被告给原告回迁华尔街广场商住小区2＃楼9号商铺，面积为128.4㎡，超出面积8.4㎡按2800元/㎡收取。2017年9月6日，双方签订的《回迁安置协议》约定将原协议所签商铺变更为华尔街广场商住××区商铺，商铺总面积179㎡，对超出的50.6㎡按5700元/㎡收取，后房屋预测面积超出实测面积7.84㎡，故对超出的7.84㎡应按5700元/㎡予以返还。对双方争议的契税返还金额，因双方在2017年9月6日的协议中对超出的50.6㎡约定按5700元/㎡收取，故契税应按5700元/㎡返还。对双方争议的结构差51360元是否应当返还，因双方签订的两份《回迁安置协议》中均对“结构差”有明确约定，原告提供的证据不足以证明该费用违反了相关法律规定，故对原告主张返还结构差51360元的诉讼请求，本院不予支持。原告张某1要求被告支付资金占用期间相应利息的诉讼请求，因原、被告双方签订的三份《协议书》中均未对利息进行约定，故对原告张某1的该主张，本院不予支持。关于被告主张的给原告张某1担保的物业费、供暖费及超出原产权部分的不动产税，与本案无关联性，被告可另行提起诉讼。综上，被告太旗龙翔公司应给原告张某1返还的费用如下：供暖入网费352.8元、供暖费351.23元、物业费112.90元、维修基金117.60元、测绘费20.78元，交易费62.72元、公证费65.86元、房款44688元（7.84㎡×5700元/㎡）、契税1340.64元（7.84㎡×5700元/㎡×3%），共计47112.53元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司于本判决书生效之起十日内返还原告张某1购房款等费用共计47112.53元；驳回原告张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1113元（原告张某1已预交），由原告张某1承担624.09元，被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限责任公司承担488.91元（于本判决书生效之起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  扈艳丽二〇二〇年四月九日书记员  张皓宇