云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初619号原告刘皇亮，男，汉族，1992年7月26日出生，身份证登记住址：山东省郓城县，现居住于云南省昆明市官渡区。被告王定国，男，汉族，1984年2月4日出生，身份证登记住址：云南省昆明市宫渡区。委托代理人保东旭，云南格元律师事务所律师。特别授权代理。被告昆明尊园房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：9153011266264645XF，住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11－3幢6ｂ号。法定代表人李云波，总经理。委托代理人倪炳超，该公司员工。特别授权代理。原告刘皇亮诉被告王定国、被告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告刘皇亮、被告王定国的委托代理人保东旭、被告尊园经纪公司的委托代理人倪炳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘皇亮向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与两被告签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、判令被告王定国向原告返还购房定金10,000.00元;3、由两被告承担本案受理费。事实和理由：2019年7月，原告欲购房一套，原告看到尊园经纪公司（圣世一品店）门口贴着一份房屋销售广告，上面显示的房源描述为“二环边，圣世一品，经典两房，装修温馨，满两年，房东急售。”原告遂向尊园经纪公司（圣世一品店）咨询买房一事，经业务员周芬芬介绍该房屋已满两年，如果原告购买该房，按相关税收政策可以不用缴纳增值税，并表示可以在电脑系统中查询房屋信息给原告看，经在尊园经纪公司（圣世一品店）的电脑上查询，显示“满两年”。原告多次向业务员周芬芬确认，房屋是否已满两年，是否需要缴纳增值税，周芬芬均表示原告无需担心此问题，自己已经向房屋所有人王定国确认过，该房屋已满两年不用缴纳增值税（且有录音证明房主王定国、中介周芬芬均说明房屋已满两年），只需要原告承担其他税费。2019年7月16日，原告与两被告签订合同时，再次确认关于所购房屋是否已满两年，是否需要缴纳增值税的问题，两被告均表示原告只需要承担其他税费，因房屋已满两年不用缴纳增值税。周芬芬将事先填好的合同让原告签字。合同签订后，在办理过户手续时，原告知该房屋没有满两年，需要缴纳五万多元的增值税。所购房屋是否满两年，是否需要缴纳增值税是原告购房的重要参考因素，两被告在知道原告需求的情况下隐瞒重要事实，给原告造成了错误认识。两被告的行为已构成欺诈，因两被告的欺诈行为，原告对上述房屋状况产生了误解。原告多次与被告协商未果遂诉至人民法院，望判如所请。被告王定国答辩称：一、各方间达成的《房屋买卖暨居间合同》合法有效，不存在可撤销的法定情形。理由为：本次答辩人出售位于昆明市官渡区的房屋经过中介公司的居间斡旋，最后由被答辩人与答辩人达成一致并符合法律规定而签订该合同，各方均针对上述房屋的出售、购买、居间等各自的权利、义务做出了明确约定和认可。被答辩人起诉时，一再强调前期其通过中介得到了上述房屋“满两年”无需缴纳增值税的信息。但直至签订房屋买卖合同的整个过程中，答辩人无论从中介公司或者被答辩人处均未了解到被答辩人非买“满两年”房屋不可，房屋满两年是其购房的重要考虑因素等说法。答辩人也未就“房屋是否满两年”事宜是房屋买卖合同成立的必要条件向被答辩人做出过任何承诺和保证。同时，无论前期被答辩人了解到的房源信息如何，但按照房屋的正常交易模式，被答辩人取得该信息均来自中介公司。而中介公司作为专业的房屋销售经纪公司，在张贴房屋出售告示销售房屋前负有根本的调查落实义务，且该义务不仅是业务员的简单言语问询（毕竟普通人对房屋具体财税政策的理解并不足以准确），而应是确定的房屋资料调查落实。答辩人前期对于房屋的各项文件均如实进行提供并且至起诉时房产证仍然被扣于中介公司。答辩人没有为了促使上述房屋交易伪造任何文件，且后续均按照中介公司要求，提供了出售房屋所应提供的各项证明材料，包括但不限于契税发票、房屋产权证等证明房屋状态的有效文件，不存在任何欺诈的主观行为或实施欺诈的客观行为，不符合法律、法规规定的欺诈所实施的法律行为可进行撤销的情形。二、首先《房屋买卖暨居间合同》为确定答辩人与被答辩人及中介公司房屋买卖行为的最终根本法律依据，被答辩人诉称房屋未满两年受到欺诈的说法毫无根据并且被答辩人已认可房屋进行现状交易。事实和理由为：《房屋买卖暨居间合同》“前述”条款已认可，甲乙丙三方是在“平等自愿”的基础上达成本协议的，同时结合《房屋买卖暨居间合同》第一条已明确约定并认可：“乙方对该物业的具体情况已充分了解并实地查看，自愿购买该物业”，故既然被答辩人确认已对物业具体情况“充分”了解，当然的应该已明确了解到房屋的具体区位、面积、价格、房屋交易背景、房屋年限、所有权情况等，这也是普通购房者购买一套房屋最基本的了解项目。而上述房屋是否“满两年”的情况已经包含在其上述的充分了解情况之中。其次，再结合《房屋买卖暨居间合同》第五条：“本次房屋买卖行为包括权属变更登记所产生的包括但不限于契税、个人所得税、增值税、印花税、存量房交易手续费、公证费、交易手续费、评估费、抵押费等由乙方全部承担”的约定则更加可以明确，被答辩人既然已认可房屋交易行为中产生的“增值税”由自己进行承担，那必然已经明确了解到房屋是否已经满两年的状况。否则按照被答辩人突然提出的非“满两年”房屋不买，不愿意承担增值税的说法，又怎么会在合同中同意增值税由乙方承担。第三、《房屋买卖暨居间合同》第九条双方也明确约定、确认，乙方接受该房屋的现状并已检查。就此，房屋的现状既是物理上的现状，当然也包括房屋背后所体现出法律性质上的现状，无疑被答辩人于合同中的认可、允诺，同时结合基本的房屋交易习惯，对于上述房屋的各方面状况，明显签订合同时被答辩人已知晓并认可房屋按照签订合同时的现状进行交易。被答辩人更多是故意寻找房屋不满两年的借口，想借此违约阻碍合同的履行，刻意刁难答辩人，欲从中再进一步减少购房所支出的费用。综上，答辩人认为，在被答辩人诉称欺诈的情形纯属子虚乌有且其另有所图的情况下，被答辩人的各项诉讼请求均是不成立的，特请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告尊园经纪公司口头答辩称：第一、针对原告刘皇亮的第一项诉讼请求，因为该合同中存在房屋买卖合同和居间合同两部分，同意原告刘皇亮撤销房屋买卖合同的诉讼请求，不同意撤销居间合同的诉讼请求，我方已经针对居间合同部分向人民法院提起了诉讼。第二、针对原告刘皇亮的第二项诉讼请求，认为违约方确实为被告王定国，是因为被告王定国向我方口头委托卖房时，我方工作人员询问过王定国契税是否已经交纳满两年，王定国口头告知我方已经满两年；另外，在2019年7月份时确实有契税满两年可以免除缴纳增值税的政策，原告刘皇亮购买涉案房屋确实是考虑到免除增值税的这一重要因素的。第三、对原告刘皇亮诉称的事实和理由，我方无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其中对原告刘皇亮提交的《收条》、《驾驶证》，以及被告王定国提交的《商品房购销合同》、《不动产权证》、《委托确认书》、《产权收据》的真实性、合法性、关联性认可，至于上述证据的证明目的，本院将结合本案的所有证据综合评述。对有争议的证据，本院认定如下：原告刘皇亮和被告王定国提交的《房屋买卖暨居间合同》原件各一份，原告刘皇亮对其合法性、关联性认可，也认可合同中的字是自己签的，手印是自己捺的，但认为由于自己不是太懂，自己只是认为涉案房屋满两年可以免增值税，就签字、捺手印了，是两被告诱使自己签订的，两被告存在欺诈行为；被告尊园经纪公司认可原告刘皇亮的观点；被告王定国对其三性均无异议，但不同意原告刘皇亮的观点，认为原告刘皇亮并未在该合同中明确过该房屋“满两年”是合同成立的条件，且原告刘皇亮多次明确并认可已知晓房屋现状，愿意按照房屋现状购买，也愿意负担涉案房屋的税费，被告王定国的行为不存在欺诈行为。本院认为，因各方当事人的自认行为，本院对该证据的合法性、关联性依法予以采信，对该证据的真实性，因系三方当事人自愿签订的，不违反相关法律、法规的规定，本院予以采信，至于是否存在重大误解、是否存在法律规定的可撤销情形，本院将在争议焦点部分评述。原告刘皇亮提交的照片三张，被告王定国对其三性均不认可，认为不能证明其观点，也不能证明是谁照的、何时何地照的等情况。对《消费者投诉登记表》因系复印件，无法发表质证意见。对录音的三性不认可，认为被告尊园经纪公司作为专业的中介公司，没有尽到审慎的义务，对出售的房屋信息不真实；另外录音中谁是谁、何时、何地录的音等情况无法确定，不符合电子证据的法定要求。被告尊园经纪公司对原告刘皇亮提交的照片三张、《消费者投诉登记表》、录音的三性及证明目的均无异议。本院认为，原告刘皇亮提交的上述三组证据，来源于原、被告双方当事人，结合三方当事人签订的《房屋买卖暨居间合同》的相关情况及当庭陈述，能够相互印证，证实原告刘皇亮通过被告尊园经纪公司的房源介绍后签订了购房合同，在合同的履行过程中发生争议的事实，虽然《消费者投诉登记表》系复印件，但有其他证据能够相互印证，故本院对上述证据的三性依法予以采信，至于证明目的本院将结合其他证据综合认定。原告刘皇亮对被告王定国提交的证据6的真实性不认可，认为该微信聊天记录不完整；被告尊园经纪公司认为不是与自己的聊天，不发表质证意见。本院认为，聊天记录不完整并非不真实，故本院对该证据的三性依法予以采信，至于证明内容本院将结合其他证据综合评定。根据庭审，以及原、被告双方的举证、质证和当庭陈述，本院确认本案法律事实如下：案涉房屋系被告王定国与案外人郭丽芬于2015年9月14日与开发商昆明巨龙房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》购买所得，于2018年5月21日交纳了房屋契税，于2019年4月领取了不动产权证书，并委托被告尊园经纪公司出售该房屋。原告刘皇亮（购买方、乙方）通过被告尊园经纪公司的房源信息（房源描述为：二环边，圣世一品，经典两房，装修温馨，满两年，房东急售。）部分了解了案涉房屋的现状，并于2019年7月16日与被告王定国（出售方、甲方）及被告尊园经纪公司（经纪方、丙方）签订了一份被告尊园经纪公司提供的《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲、乙、丙三方根据相关法律法规、在平等自愿的基础上达成出售及购买位于昆明市官渡区房屋，房屋建筑面积85.87平方米，成交价格为936000.00元。合同第三条约定：甲、乙双方约定于2019年7月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，甲方自愿将与该物业合法销售有关的证明文件资料（包括但不限于房屋所有权证、国有土地使用证、商品房购销合同、委托公证书等）交由丙方保管（详见盖有丙方合同专用章的收件收据），直至房屋权属转移登记手续办理完毕。签订本合同时，乙方支付购房定金人民币（大写）：壹万元整（小写:￥10000.00元）。该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：乙方同意丙方向甲方转交定金人民币（大写）：壹万元整（小写:￥10000.00元）。第四条约定：扣除定金之后的房款的付款方式为:银行按揭付款，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款人民币（大写）贰拾肆万元整（小写：￥240000.00元）（办理资金监管，按照贷款金额多退少补）。除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。乙方贷款额由银行按照信贷政策等因素综合确定，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后六个月内补足。第五条约定：甲方为买卖取得该物业。该物业此次买卖办理房屋权属转移登记手续（过户）应缴纳的税费（包括但不限于契税、个人所得税、增值税、印花税、存量房交易手续费、公证费、交易手续费、评估费、抵押费等）按照办理手续当日现行法规政策执行，甲、乙双方商定由乙方全部承担。合同第七条约定：甲方将该物业包含所属设施及装修一并出售给乙方，房屋交接之前甲方须结清一切相关费用（包括水、电、煤气、物管等）该物业交房之后所产生的上述费用由乙方承担，若办理物业更名等相关手续需要甲方协助的，甲方有义务配合乙方办理；该物业在签订本合同时未开通之设施交房后由乙方自行开通。第八条约定：甲方收齐全部房款交房，交房当日三方同时到物业管理公司（处）由甲方结清相关综合费用后，房屋钥匙交给乙方，并由丙方退还甲方保证金。第九条约定：该物业是以签约时之现状售予乙方,而乙方已检查该物业之现状，故乙方不得借此拒绝接房。第十条约定：甲方保证拥有该物业完整所有权或处分权，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁（甲方承诺已与该物业现承租人确认；该物业现承租人己放弃优先购买权）等事宜，甲方应在签署本合同前妥善处理，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应赔偿由此导致的乙方的一切损失。第十二条约定：本合同签后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同;买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。第十四条：其它约定事项（如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款约定为准）：①甲乙双方协商决定，甲方承诺出售该房屋给乙方已征得所有产权人及共有人同意，若因此产生的后果由甲方自行承担。②甲方同意乙方使用公积金商贷组合贷款。③家具清单包括所有不可移动的家具、晾衣架、窗帘、热水器、小餐桌。第十七条约定：本合同一式三份，自三方签字或盖章之日起成立并生效。本合同未尽事宜，经三方协商后可签定补充协议，所签订补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同履行过程中所有文件、通知以特快专递或挂号信邮寄至甲乙双方本合同记载地址即视为送达，收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达。第十八条约定：本合同在履行中如发生争议，三方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向本合同签订地（即本合同买卖房屋所位于的昆明市行政辖区人民法院提起诉讼。合同签订当日，原告刘皇亮向被告王定国支付了定金10000.00元，被告王定国在其驾驶证和原告刘皇亮社保卡共同复印件上向原告刘皇亮出具《收条》一份。被告尊园经纪公司收取被告王定国交来的两本不动产权证书。2019年10月23日，原、被告三方共同去办理产权转移登记手续时，原告刘皇亮得知案涉房屋被告王定国交纳契税未年满两年，需要按房屋成交价缴纳5.33%的增值税，各方产生争议，原告刘皇亮向西山区消协前卫分会投诉，消协建议走司法途径进行维权。现原告刘皇亮于2020年1月8日诉至本院，主张上述诉请。本案争议的焦点为：案涉房屋的契税未缴纳满两年，是否构成原、被告三方签订的《房屋买卖暨居间合同》撤销的要件。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”本案双方当事人签订的《房屋买卖暨居间合同》系双方当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的规定，为合法有效的合同，合同成立并生效，各方当事人应当遵照执行。原告刘皇亮认为案涉房屋交纳契税未年满两年，导致此次房屋交易中可能会产生5.33%的契税，而其原因为自己轻信被告尊园经纪公司的房源信息，是两被告的欺诈行为导致，故诉请要求撤销合同并退还定金。被告尊园经纪公司认为导致自己虚假宣传案涉房屋已交契税年满两年系因为被告王定国错误告知该虚假信息，自己并无过错，故同意原告刘皇亮的上述诉讼请求。被告王定国认为原告刘皇亮对案涉房屋是知情的，且双方合同中已明确约定按现状交易，自己不存在过错，且被告尊园经纪公司系专业的中介公司，负有审慎的义务，其工作中的过错系其虚假宣传所致，故不同意原告刘皇亮的诉讼主张。本院认为，原、被告双方在《房屋买卖暨居间合同》中并无契税应当已缴纳满两年的附条件、附期限的约定，现原告刘皇亮以此为由要求撤销合同和退还定金的理由，不构成法律规定的重大误解和欺诈行为，双方应继续履行该合同，故本院对原告刘皇亮的各项诉讼请求不予支持。如存在案涉房屋已缴纳契税满两年可以减免交易过程中的增值税的政策规定，而从过错责任来看，原告刘皇亮签订重大合同未予以重视，轻率签字确认合同内容，应负有缔约过错的责任；被告王定国未如实告知委托事项，本身存在过错行为，应对自己的过错行为承担过错责任；被告尊园经纪公司作为专业的中介公司，应负有审慎的义务，其未对交易房屋进行审查，作出虚假宣传，也应负有过错责任；三方当事人均应对自己的过错行为承担相应的民事责任，从责任大小来看应承担平均的按份责任，原告刘皇亮可在实际缴纳增值税后另案起诉或者在已缴纳的契税实际满两年后再行交易。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘皇亮的诉讼请求。本诉案件受理费50.00元，由原告刘皇亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  马永宏人民陪审员  郑 云人民陪审员  唐红杰二〇二〇年四月二十四日书 记 员  雷 娟