广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终135号上诉人(一审原告）：邓泽堂，男，汉族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：郑站场，广东凡恩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：光耀集团有限公司。住惠州市。诉讼代表人：光耀集团有限公司破产管理人。负责人：张蕾蕾。委托诉讼代理人：钟凯萍，广东卓凡律师事务所律师。上诉人邓泽堂因与被上诉人光耀集团有限公司（以下简称光耀公司）破产债权确认纠纷一案，不服惠州市中级人民法院（2019）粤13民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。邓泽堂及委托诉讼代理人郑站场、光耀公司委托诉讼代理人钟凯萍参加互联网法庭调查。本案现已审理终结。邓泽堂上诉请求：一、请求依法撤销惠州市中级人民法院作出的(2019)粤13民初203号民事判决：二、请求判令被上诉人光耀公司继续履行与上诉人邓泽堂于2012年12月2日签订的6份《广东省商品房买卖合同》，即要求光耀公司继续履行向邓泽堂交付惠州市××光耀××水乡花园（××期××港）2号楼01号房、2号楼02号房、3号楼01号房、3号楼02号房、4号楼01号房、4号楼02号房及为邓泽堂办理上述房屋的不动产权证的合同义务。三、本案诉讼费用由光耀公司承担。事实与理由如下：一、原审判决查明的事实不清。1.光耀公司就(2014)惠城法仲民初字第838号案件提起的再审申请已被依法驳回。原审判决认定“光耀公司的管理人在法庭调查过程中确认已就该案向本院提起审判监督程序，目前该案仍在立案审查阶段。”但事实上，在法庭调查过程中，光耀公司的管理人向原审法院提起的再审申请，经审查已于2019年11月13日被依法驳回申请。2019年11月26日，邓泽堂已将该案的裁定书作为证据向原审法庭提交。2.涉案房屋的地下部分已全部施工完成，涉案房屋早已达到商品房预售条件。原审判决认定“目前案涉房屋所属土地上未见房屋施工迹象”。但事实上，案涉房屋的地下部分已全部施工完成，且本案合同签订时已确定房屋竣工验收日期。众所周知，房屋基础及地下室工程是房屋建设工程的重要部分，造价、工期均占重要比重，特别是别墅类建筑，其工程造价、工期的50%左右都集中在基础及地下室。《城市商品房预售管理办法》第五条规定“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”根据上述规定，涉案房屋已达到商品房预售条件。3.涉案六套房屋的《商品房买卖合同》已实际办理备案登记手续。2015年6月25日，惠城区人民法院向惠州市房产局送达(2015)惠城法仲执字第231号《协助执行通知书》，请求该局协助执行(2014)惠城法仲民初字第838号判决书判项二的内容。邓泽堂认为该协助执行的内容就是对《商品房买卖合同》的备案登记。因为当2016年9月28日惠城区法院再次要求惠州市不动产登记中心协助继续查封光耀公司名下的案涉房屋时，惠州市不动产登记中心作出的说明就可知，案涉房屋已被备案登记至邓泽堂名下。二、原审判决适用法律错误。1.本案不应适用企业破产法第十六条之规定。邓泽堂在(2014)惠城法仲民初字第838号案件判决生效之日即2015年3月就已经选择了以光耀公司的商品房抵偿借款合同之债，且该选择已被法院生效判决确认。从2015年3月，针对该7817560元的款项，邓泽堂与光耀公司之间的关系就已经从借款合同关系转化为商品房买卖合同关系。光耀公司于2017年12月11日才进入破产重整程序，故光耀公司以商品房向邓泽堂清偿债务发生在破产申请受理两年前，不应适用企业破产法第十六条之规定。邓泽堂是基于合同法第六十条、第一百零七条的规定，要求光耀公司履行商品房买卖合同的交付房屋及办理相关权属证书的义务，邓泽堂作为守约方，有权利选择违约方承担违约责任的方式。故邓泽堂要求光耀公司交付房屋及办理相关权属证书不是要求光耀公司对邓泽堂进行个别清偿借款债务，而是要求光耀公司履行商品房买卖合同。2.涉案房屋具备事实上和法律上继续履行的可能。原审判决以虽整体项目取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但约定的六套房屋并未进行实际动工建设，该地块的相关许可证件已失效，合同不具备继续履行的客观条件及以光耀公司进入破产重整程序后涉案房屋能否续建、是否续建均是待定因素为由，认定合同已无法实际履行。但实际上，惠州市惠城区政府早已成立光耀问题楼盘处置小组，对××水乡花园（××期××港）复工复建中存在的问题（包括施工许可证的延期）实行特事特办，故涉案房屋地块的相关许可证件只是未办理延期，并非不能办理延期，本案合同具备继续履行的客观条件。光耀公司进入的是破产重整程序而非破产清算程序，光耀公司进入破产重整程序最重要的目标就是完成××水乡花园（××期××港）的复工复建、履行与购房者签订的商品房买卖合同。原审判决表述“进入重整程序后涉案房屋能否续建、是否续建均是待定因素，不能以此认定《商品房买卖合同》在事实上和法律上具备继续履行的可能。”邓泽堂认为原审判决的表述是一个悖论。进入重整程序后涉案房屋能否续建、是否续建均是待定因素，所以《商品房买卖合同》具备继续履行的可能。3.光耀公司的破产管理人不具有解除光耀公司与邓泽堂之间《商品房买卖合同》的职权。《企业破产法》第二十五条明确规定了管理人的职责，但该条款所表述的管理人九项职责中不包括其有权对债务人与对方当事人签订的合法有效合同的审查及解除的职责。《企业破产法》第九条也仅规定管理人有对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，即管理人仅拥有对当事人未履行完毕的合同的解除权。光耀公司已经履行《商品房买卖合同》约定的全部付款义务，故管理人不具有解除光耀公司与邓泽堂之间《商品房买卖合同》的职权。光耀公司进入的是破产重整程序，其完全有可能履行与邓泽堂之间的《商品房买卖合同》：××水乡花园（××期××港）有近千户购房者与光耀公司签订购房合同，光耀公司的管理人亦表示在重整程序中将投入大量资金继续履行：从公平的角度出发，光耀公司也应继续履行与邓泽堂之间的《商品房买卖合同》。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销。光耀公司答辩称：一、涉案房屋并未办理预售许可。经查询，涉案房屋买卖合同约定的预售许可证是光耀××水乡花园××期11至23号楼，并非对应本案涉案房屋。二、如上诉状所述，涉案房屋有四层，只完成地下部分也无法达到投资额的25%。且涉案房屋实质并未开工建设，对应的建设工程许可证已期限届满。因此，邓泽堂所陈述的达到商品房预售条件，是其自身的陈述与估计，与实际取得合法有效的预售许可是两个不同概念。三、光耀公司虽然进入重整程序，但也有可能因无法找到合适的投资人等原因转入破产程序。因此，本案涉案合同不具备履行的可能，若由邓泽堂取得涉案房屋，将影响光耀公司的其他债权人权利，而邓泽堂是基于债权取得涉案房屋权益的，可以就其债权向管理人申报。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。邓泽堂向一审法院起诉请求：依法判令光耀公司继续履行与邓泽堂于2012年12月2日签订的六份《商品房买卖合同》，即要求光耀公司继续履行交付惠州市××光耀××水乡花园（××期××港）2号楼01房、2号楼02房、3号楼01房、3号楼02房、4号楼01房、4号楼02房以及办理上述房屋的不动产权证的合同义务。一审法院查明如下事实：2012年12月2日，邓泽堂与光耀公司签订了六份《商品房买卖合同》，约定由邓泽堂向光耀公司购入位于惠州市桥东××光耀××水乡(××期××港)的六套房屋，分别为2号楼01号房，建筑面积320.5平方米，房屋总价款128.2万元；2号楼02号房，建筑面积331.28平方米，房屋总价款132.512万元；3号楼01号房，建筑面积320.5平方米，房屋总价款128.2万元；3号楼02号房，建筑面积330.35平方米，房屋总价款132.14万元；4号楼01号房，建筑面积321.43平方米，房屋总价款128.572万元；4号楼02号房，建筑面积330.33平方米，房屋总价款132.132万元，以上六套房屋价款总计781.756万元。2015年2月6日，广东省惠州市惠城区人民法院作出(2014)惠城法仲民初字第838号判决书，判决如下：“一、被告光耀公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓泽堂偿还借款12182440元及利息（自2014年3月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；二、原告邓泽堂与被告光耀公司针对位于惠州市××光耀××水乡花园（××期××港）的六套房屋（房号、面积分别为：2号楼01号房，建筑面积320.5平方米；2号楼02号房，建筑面积331.28平方米；3号楼01号房，建筑面积320.5平方米；3号楼02号房，建筑面积330.35平方米；4号楼01号房，建筑面积321.43平方米；4号楼02号房，建筑面积330.33平方米）于2012年12月2日签订的6份《商品房买卖合同》有效。……”。管理人在法庭调查过程中确认已就该案向一审法院提起审判监督程序，目前该案仍在立案审查阶段。2015年6月25日，惠城区人民法院向惠州市房产局送达(2015)惠城法仲执字第231号《协助执行通知书》，请求该局协助执行838号判决书判项二的内容。2016年9月28日，惠州市不动产登记中心作出《说明》，载明“惠州市××半岛12号小区光耀××水乡××期××港2号楼01、02号房，3号楼01、02号房，4号楼01、02号房已被贵院裁定过户，但当事人暂未申请办理房产的转移登记。……故我局无法协助贵院继续查封光耀集团有限公司名下的上述房屋。”一审法院于2017年12月11日裁定受理光耀公司申请破产重整一案，并于2018年2月26日指定深圳市金大安清算事务有限公司及广东卓凡律师事务所担任光耀公司联合管理人。在光耀公司债权申报期间，邓泽堂于2018年4月27日向管理人申报债权，债权申报总额为7817560元，为涉案六套房屋的购房款，并请求继续履行《商品房买卖合同》、交付房屋。邓泽堂提供了《商品房买卖合同》及838号判决书予以证明。管理人经审查、核查，最终作出审查结论为：涉案六套房产的《商品房买卖合同》无效，且即使《商品房买卖合同》有效，也因事实上和法律上不能继续履行，须予以解除，邓泽堂可就返还购房款项及损害赔偿请求权向管理人申报债权。邓泽堂不服该结论，向一审法院提起诉讼。另查《债权转让通知书》，光耀公司名下位于惠州市××光耀××水乡花园（××期××港）的涉案土地已于2011年1月11日取得建设工程规划许可证，于2011年1月28日取得建筑工程施工许可证。另查二，目前案涉房屋所属土地上未见房屋施工迹象。一审法院认为，本案是破产债权确认纠纷。本案的主要争议焦点是邓泽堂与光耀公司签订的六份《商品房买卖合同》是否可以实际履行。审理过程中管理人提出已就(2014)惠城法仲民初字第838号一案向一审法院提起审判监督程序，但该再审申请处理结果认定涉案六份《商品房买卖合同》是否有效并不影响本案的处理。合同是否有效与合同是否可以实际履行是两个法律关系，合同有效不代表合同必然可以实际履行。本案涉案房产未办理商品房预售许可证，亦没有办理登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”的规定，邓泽堂不能依据《商品房买卖合同》确认其对涉案房产享有物权。根据(2014)惠城法仲民初字第838号案生效判决的确认，邓泽堂与光耀公司签订《商品房买卖合同》的基础是邓泽堂对光耀公司享有7817560元借款，该合同并不是单独存在的，是与双方签订的《借款合同》并立关联存在的，邓泽堂选择继续履行《商品房买卖合同》仅是邓泽堂实现其债权的形式之一，邓泽堂、光耀公司之间本质上仍是债权实现方式的选择问题，但本案已不具备要求光耀公司以继续履行合同的形式偿还借款的基础。首先，邓泽堂、光耀公司签订涉案合同时，虽整体项目取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但约定的六套房屋并未进行实际动工建设，该地块的相关许可证件也已失效，合同不具备继续履行的客观条件。其次，光耀公司是因不能清偿到期债务、资不抵债且明显缺乏清偿能力被裁定进入破产重整程序的，自身不具备续建涉案房屋的能力。而进入重整程序后涉案房屋能否续建、是否续建均是待定因素，不能以此认定《商品房买卖合同》在事实上和法律上具备继续履行的可能。第三，邓泽堂要求被告对涉案房产进行续建并办理相应的权属手续，实质上属于用债务人的财产对邓泽堂进行全额清偿，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，应属于无效行为。因此，根据本案的实际情况，涉案六份《商品房买卖合同》虽经生效裁判文书确认有效，但因签订合同时房屋并未实际动工且光耀公司进入破产重整程序，合同已无法实际履行。邓泽堂要求光耀公司继续履行涉案合同并办理相关产权证的诉请没有事实和法律依据。综上所述，邓泽堂的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院依法不予认可。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决:驳回邓泽堂的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定的事实本院予以确认。另查明光耀公司针对(2014)惠城法仲民初字第838号案件提起的再审申请，已于2019年11月13日被依法驳回，一审法院认定“目前该案仍在立案审查阶段”存在瑕疵，但对本案审理无实质影响。本院认为，本案为破产债权确认纠纷，争议焦点是邓泽堂与光耀公司签订的六份《商品房买卖合同》是否可以继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”综合本案证据材料和当事人主张，本院认为，涉案《商品房买卖合同》已经不具备继续履行的可能。第一，光耀公司已因不能清偿到期债务，资不抵债且明显缺乏清偿能力而进入破产重整程序，相关许可证件亦已失效，虽然涉案房屋所在的××水乡工程为光耀公司重要资产，但涉案房屋并未进行实际动工建设且仍无动工迹象，续建活动仍无实质进展。第二，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”人民法院受理破产申请后，债务人不得个别清偿。本案中，因光耀公司已经进入破产重整程序，如果强制履行其与邓泽堂之间签订的合同，实质上将导致该债权人优先于其他同类债权人获得受偿，从而违反债权平等原则，损害了其他破产债权人合法权益。因此，涉案合同与破产法相关规定冲突，在法律上已不具备履行可能。本案涉案房屋未办理商品房预售许可证，亦未办理登记手续，且并无生效法律文书确认物权归邓泽堂所有，邓泽堂仅能依据《商品房买卖合同》享有债权请求权。对邓泽堂继续履行涉案《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。综上，邓泽堂的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66522.92元，由上诉人邓泽堂负担。本判决为终审判决。审判长  丁海湖审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年四月十七日法官助理陈宽书记员黎云香