山西省应县人民法院民 事 判 决 书(2020)晋0622民初51号原告：罗世权，男，1961年3月12日出生，汉族，山西省大同市人。委托诉讼代理人：李善球，山西星瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾晓亮，山西星瑞律师事务所律师。被告：朔州市明禾房地产开发有限公司。法定代表人：晋红叶，职务经理。委托诉讼代理人：裴化军，北京博贤律师事务所律师。原告罗世权与被告朔州市明禾房地产开发有限公司（下称明禾房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李善球、被告委托诉讼代理人裴化军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方之间2015年5月15日签订的明禾小区公寓楼5号楼3单元601号房屋《预订协议》有效；2.判令被告为原告办理明禾小区公寓楼5号3单元601号房屋的产权登记手续；3.判令解除原、被告双方之间2015年5月15日签订的明禾小区6号楼2单元601号房屋《预订协议》；4.判令被告退还原告购房款287607元、赔偿损失67048元（从2015年5月15日至2020年1月6日）、支付赔偿款287607元，并按照银行贷款利率从2020年1月7日支付损失至购房款还清为止；5.判令明禾小区5号楼12号车库的使用权归原告。事实与理由：被告是应县明禾小区的开发商。2015年5月14日，原告准备从被告处购买明禾小区公寓楼5号楼3单元601号房屋和明禾小区6号楼2单元601号房屋，原告当日交纳了明禾小区5号楼3单元601号房屋的部分购房款102953元和6号楼2单元601号房屋部分购房款94606元，被告分别给原告出具收款收据，并加盖了财务章。2015年5月15日，原、被告签订两份《预订协议》，一份《预订协议》约定被告将明禾小区5号楼3单元601号房屋出售给原告，建筑面积为102.93平米，房屋总价296953元；另一份《预订协议》约定被告将明禾小区6号楼2单元601号房屋出售给原告，建筑面积为103.73平米，房屋总价287607元。被告在两份《预订协议》上加盖了公司章及法定代表人印签，原告也进行了签字。原告付款后被告给原告出具了收款收据。同时，原告还向被告支付了房屋的装修保证金、天然气入户费、有线电视费、垃圾清运费、物业费、水表、水电、闭门阀等费用，被告也均出具了收据。2015年5月17日，原告又从被告处购买了明禾小区5号楼12号车库，价格分别为192900元，同时原告交纳了车库的水表、电表、车库水暖料工费等，被告均为原告出具了收据。2015年6月9日，被告将两套房屋及车库交付给原告，原告实际占有了房屋及车库，后被告私自将明禾小区6号楼2单元601号房屋另售他人，并且他人进行了装修，导致原告目前无法取得该房屋。现被告对双方之间签订的上述协议不认可、不履行，并且将其中已经出售给原告的房屋又另售他人，被告的行为严重违反了合同约定及法律规定，损害了原告的权益。故原告向本院提起诉讼，请求法院支持原告诉求。被告辩称，1.原告提交的预订协议有效，我方予以认可；但预订协议是在原告在场的情况下，由贾玉龙代签的，针对要办理产权登记，因条件不具备，我方不同意，不属于合同义务，法院无权进行处理；2.针对办理登记的诉求，预订协议所对应的住房款被告没有收到，至于出具的收据也是在贾玉龙管理明禾房地产公司时出具的，至于钱到底去了哪里，被告不知道，同时预订协议也没有约定办理登记的条件；3.对于第三请求，既然原告表示房屋已经交付，说明原告已经自己占有房屋，再提解除预订协议条件不具备，也不存在退款的问题；针对1-4项，我方要说明的是这个仅仅是预订协议不是房屋买卖合同，所以本案定位房屋买卖合同，案由错误；对第5项请求，因为并没有合同约定的车库卖多少钱，不能仅仅凭一个收据就说明原告享有使用权，综上，请求法院依法作出判决。当事人围绕诉讼请求提交了《预订协议》、收款收据、银行交易凭证、于德良、何建喜、贾培录的证明、签名表等证据，经开庭质证和本院的审查，本院确认下列事实：被告明禾房地产公司系房地产开发企业，在开发明禾小区项目期间，公司经营出现异常。案外人于德良于2013年向被告订购明禾小区6号楼2单元6层东门601房屋，当时交付了部分购房款94606元；案外人何志福通过何建喜同年订购了5号楼3单元6层东门601号房屋，交付购房款102953元，后因不能办理房屋按揭手续等方面原因，2015年5月份，经有关部门组织协商，由原告给付于德良94606元、给付何志福102953元，被告与两案外人解除了购房合同。5月14日，被告向原告出具两份收款收据，内容为：收到罗世权明禾住宅楼6-2-601房款94606元及5-3-601房款102953元。5月15日，被告与原告就上述房屋签订两份《预订协议》，协议主要内容为：原告自愿认订被告开发的明禾公寓楼5号楼3单元6层东门（601），房屋建筑面积102.93平方米，建筑面积单价每平米2885元，总价296953元（另一份为6号楼2单元6层东门（601），建筑面积103.27平方米，单价每平米2785元，总价287607元），房屋交付内容：毛墙、毛地、地暖、外墙保温、塑钢中空玻璃、防盗门、水电暖气入户，被告统一办大红本（费用自付）。《预订协议》盖有被告公司印章及当时法人代表贾培录私章。同日，被告另向原告分别出具了收6-2-601房款193001元、收5-3-601房款194000元两份收款收据。另外被告向原告分别出具缴纳装修保证金、家用水表、电表、物业费、天然气入户费、电视初装费、装修垃圾清理费、公共设施维修基金等费用收据。2015年5月17日，被告又出具了原告购买明禾小区5号楼12号车库收据，价款192900元。同时，被告另出具了一份车库相关配套费用收据。2015年6月9日，原告领取了单元楼房的钥匙，并在领钥匙签名表上签字。原告后未实际占有明禾住宅6-2-601号楼房，被告将该房屋已另售他人。庭审中，原告称购买上述房屋及车库的款项，除给付于德良、何志福现金或转账外，其他均为抵顶之前被告向原告的借款。本院认为，一、就《预订协议》的效力问题。该协议系双方真实意思表示，被告亦未有异议，故对原告要求确认双方签订的明禾小区5-3-601号住宅楼《预订协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。二、就原告要求确认明禾小区公寓楼5号楼3单元601号房屋所有权问题。原、被告签订的《预订协议》系在被告公司经营异常的情况下，解除了与案外于德良、何志福的购房合同，并由原告返还了二人的购房款后与原告订立的协议，协议内容具体，涉及价款、位置、权利义务等主要条款明确，该《预订协议》具有房屋买卖合同的主要条款与内容，应视为双方之间签订的房屋买卖合同。被告作为房屋开发商，有义务在条件成就后，按照合同约定为原告办理房屋产权登记手续。被告认为双方签订的《预订协议》不是正式的房屋买卖合同的答辩意见，本院不予采纳。三、就原告主张解除双方签订的明禾小区6-2-601号房屋《预订协议》，并返还购房款，赔偿损失的请求。本院认为，被告在原告未实际控制该房屋的情况下，将诉争房屋另售他人，侵犯了原告的合法权益，现原告要求被告返还购房款287607元的请求符合情理，应予以支持。原告主张的损失，考虑到被告的实际赔偿能力及原告的受损情况，本院酌情认定，由被告承担购房款的利息损失，按同期银行贷款利率计算。四、就原告主张车库的使用权问题。被告向原告出具了收取车库款的收据，双方实质上对车库的使用权已达成一致意见，且该价款符合当地实际水平，故原告对该车库享有使用的权利。就被告辩称公司之前未向原告借款，当时不是真实的交付房款的主张，本院认为，原告持有的盖有被告公司公章的《预订协议》、收款收据，系直接证据，足以证明双方之间存在购房合同关系，被告不认可上述证据，应当提供确凿的证据否定原告的证据以证明自己的主张，但其未提供相应证据，故对其该项辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，判决如下：1原、被告于2015年5月15日签订的明禾小区公寓楼5号楼3单元6层601号房屋《预订协议》有效。被告朔州市明禾房地产开发有限公司应于判决生效后十五个工作日内为原告罗世权办理产权登记手续；2被告朔州市明禾房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告罗世权明禾小区6-2-601号楼房购房款287607元并赔偿损失（损失的计算方式：按中国建设银行同期贷款利率，从2015年5月15日起计算至本判决确定给付之日止）；3原告罗世权对明禾小区5号楼12号车库享有使用权。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10223元，由被告朔州市明禾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长  曹安勇人民陪审员  刘婷婷人民陪审员  冯立国二〇二〇年四月二十五日书 记 员  王琼玉