文书内容湖南省怀化市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）湘12行终38号上诉人（原审被告）芷江侗族自治县自然资源局，地址湖南省芷江侗族自治县芷江镇凯旋路240号。法定代表人姚小烽，局长。委托代理人潘奇峰，系芷江侗族自治县自然资源局不动产登记中心主任。委托代理人吴泽刚，湖南杰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄久君，男，1981年10月13日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托代理人刘宏镇，湖南麓邻律师事务所律师。委托代理人李梦婷，湖南麓邻律师事务所律师。原审第三人贺云飞，男，1960年2月25日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。上诉人芷江侗族自治县自然资源局（以下简称芷江县自然资源局）因与被上诉人黄久君及原审第三人贺云飞房屋行政登记纠纷一案，不服怀化铁路运输法院(2019)湘8603行初243号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2017年10月1日，原告黄久君与第三人贺云飞签订《房屋买卖合同》，由第三人将其位于芷江侗族自治县供电公司（电力弘苑）X栋XX号房屋（芷房权证芷江字第××号）出卖给原告。2017年11月21日，原告与第三人向被告芷江县自然资源局的下属机构芷江侗族自治县不动产登记中心提出转移登记申请，不动产登记中心于2017年11月30日办理转移登记，将该房屋登记给原告，同年12月4日向原告颁发了湘（2017）芷江县不动产权第××号《不动产权证》。芷江侗族自治县人民法院在审理姚宏云诉贺云飞、张瑞芳民间借贷纠纷一案过程中，2017年11月6日姚宏云向法院提出财产保全申请，法院于2017年11月13日向芷江侗族自治县不动产登记中心送达（2017）湘1228民初1021号《湖南省芷江侗族自治县人民法院民事裁定书》、《湖南省芷江侗族自治县人民法院协助执行通知书》，要求对贺云飞位于芷江侗族自治县供电公司（电力弘苑）5栋106号房屋（芷房权证芷江字第××号）予以查封，查封期为两年。当日，芷江侗族自治县不动产登记中心办理了查封手续。2018年5月4日，芷江侗族自治县人民法院向芷江侗族自治县不动产登记中心出具函，要求芷江侗族自治县不动产登记中心纠正违法行为，恢复（2017）湘1228民初1021号民事裁定书及协助执行通知书要求查封的状态。2019年7月5日，被告给原告送达《关于拟撤销湘（2017）芷江县不动产权第××号的告知书》，告知原告其向第三人贺云飞购买的位于芷江侗族自治县芷江镇三里坪供电公司宿舍5栋106号房已被芷江侗族自治县人民法院于2017年11月13日查封。2017年11月21日，第三人与原告申请将被查封的房屋进行转让登记，由于办理的查封登记未进入不动产登记的电子系统，办理不动产转让登记的经办人员与办理不动产查封登记的人员发生变化后，未能审查清楚第三人出卖的房屋已经被依法查封的事实，造成2017年11月30日将被依法查封的该房屋转让登记给了原告，并向原告颁发了湘（2017）芷江县不动产权第××号《不动产权证》。由于原告受让的房屋，属于被人民法院依法查封在先的不动产，依法不得进行转让，更不能进行转让登记，依法应当予以撤销转让登记，并注销不动产权证书，并告知原告有对定案的证据发表意见，对拟作出的行政决定进行陈述和申辩、听证的权利。2019年8月5日，被告芷江县自然资源局作出芷自然资撤字（2019）第7号《关于撤销湘（2017）芷江县不动产权第××号的决定书》，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十五条、《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款第（四）项、《湖南省行政程序规定》第一百五十八条、第一百六十二条第一款第（三）项、第（四）项的规定，决定撤销原告黄久君取得的湘（2017）芷江县不动产权第000XXXX《不动产权证》，并予以注销。原告不服，向该院提起行政诉讼。原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第二条规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为；第六条规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。被告芷江县自然资源局下属机构芷江侗族自治县不动产登记中心，是本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，对不动产进行首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，是其法定职权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案中，芷江侗族自治县人民法院于2017年11月13日作出民事裁定书和协助执行通知书，要求芷江侗族自治县不动产登记中心对第三人贺云飞的涉案房屋予以查封，该不动产登记中心协助办理了查封手续。2017年11月30日，芷江侗族自治县不动产登记中心因为工作失误，又将涉案房屋转移登记给原告黄久君，并颁发了《不动产权证》，违反了上述法律规定，应当认定被告实施了将司法机关裁定查封的房产转移登记的违法行为。被告在芷江侗族自治县人民法院函告下作出撤销涉案房屋转移登记决定，是行政机关自我纠错行为，而不是协助人民法院执行的行为，属于人民法院行政诉讼的受案范围。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，原告购买第三人的涉案房屋依法办理了转移登记，对于被告实施的违法登记行为，是否撤销要适用《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定，行政机关对于违法的房屋登记行为通过行政程序纠错，是否决定撤销违法的房屋登记行为，也应适用《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，2017年10月1日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，2017年11月13日，法院对涉案房屋予以了查封，2017年11月21日，原告与第三人向芷江侗族自治县不动产登记中心申请转让登记，2017年11月30日，不动产登记中心将涉案房屋转移登记给原告，并颁发了《不动产权证》，现涉案房屋已转移登记在原告名下，原告持有该房屋的《不动产权证》，被告称原告是非善意取得，但被告没有提供相应证据，且目前也无其他证据证明涉案房屋转让存在价款不合理、恶意串通等原告非善意取得的情形，认定原告非善意取得房屋的主要证据不足，即使被告的转移登记行为违法，也不应撤销登记行为，被告根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项、《湖南省行政程序规定》第一百五十八条、第一百六十二条第一款第（三）项、第（四）项的规定，以违反法律、行政法规规定、程序违法、超越法定职权，撤销原告的《不动产权证》，适用法律错误。因此，被告以转移登记行为违法而作出撤销原告黄久君的湘（2017）芷江县不动产权第000XXXX《不动产权证》，并予以注销的决定，主要证据不足，适用法律错误，依法应予撤销。原告的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）项的规定，判决如下：撤销被告芷江侗族自治县自然资源局于2019年8月5日作出的撤销原告黄久君取得的湘（2017）芷江县不动产权第××号《不动产权证》，并予以注销的决定。案件受理费50元，由被告芷江侗族自治县自然资源局负担。上诉人芷江县自然资源局上诉称，第一、一审判决审核、采信证据违法错误，造成认定事实错误。1、一审判决采信的被上诉人与原审第三人于2017年10月1日签订《房屋买卖合同》与《不动产登记簿》档案证据的《房屋转让合同》内容不一致，违反了《最高人民法院关于行政诉讼证据的若干规定》第六十三条第（二）项的规定，属于审核采信证据错误。《房屋转让合同》签订于2017年11月21日，房屋成交价款为438900元，与被上诉人提供的增值税发票、契税发票的时间和金额是一致的。一审判决采信被上诉人提供的房屋成交价款为538900元《房屋买卖合同》的证据，明显违法。2、被上诉人将购房款支付给他人而不支付到原审第三人的银行账户，违反了不动产买卖交易的日常生活经验。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据的若干规定》第六十八条第（五）项的规定，人民法院可以直接推定被上诉人与原审第三人之间恶意转让已被人民法院查封的不动产，直接认定被上诉人受让的不动产不属于善意取得，无需上诉人举证。3、上诉人作出撤销和注销被上诉人取得的《不动产权证》的行政决定，认定的事实依据是上诉人认为原审第三人及被上诉人办理转让登记的不动产是已经被人民法院先行查封的不动产（依法属于无效的转让登记）；上诉人作出的《行政决定书》并没有认定被上诉人不属于善意取得，而上诉人作出的行政决定所依据的事实，分别有人民法院依法查封的《民事裁定书》和《协助执行通知书》、被上诉人的《不动产登记申请书》及其《不动产登记簿》等档案资料证明，应当属于证据确凿，且一审对这些证据都已依法认定，但一审判决还要上诉人承担认定被上诉人不属于善意取得的证据，完全偏离了被诉行政行为所认定的事实及应当举证的责任范围，属于分配举证责任错误。第二、一审判决将上诉人决定撤销和注销已被人民法院查封的不动产转让登记的行政案件，作为不动产转让中善意取得的民事案件处理，属于适用法律错误和判决错误。1、本案是上诉人在已经协助人民法院查封了原审第三人的房屋之后，又为被上诉人与原审第三人办理了不动产转让登记手续。故一审法院在审理上诉人作出的行政决定的行政诉讼中，应当适用《民事诉讼法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》等有关行政法的规定，一审判决按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条审查本案的行政行为，属于适用法律错误。2、一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条的规定，与其判决结果相反，属于适用法律错误。3、一审判决未适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条的规定，属于适用法律错误。4、一审判决适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，与本案的事实不一致，属于适用法律错误。第三、上诉人作出的行政行为证据确凿，适用法律正确，程序合法，应当依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人、原审第三人共同承担。被上诉人口头答辩称，黄久君取得涉案房屋所有权系善意有偿取得，且已经进行公示，上诉人撤销被上诉人名下房屋的不动产权证是非法的，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持一审判决。原审第三人未予书面陈述。当事人所提交的证据材料均已随案移送本院。依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的规定，本院对本案证据材料进行了审核。经审查，一审法院经质证并采信的证据，可以作为证实本案事实的依据。上诉人、被上诉人及原审第三人均没有向本院提交新的证据。本院经审理查明对一审判决认定的事实予以确认。另查明，根据被上诉人提供黄久君与贺云飞双方签订的《房屋转让合同》，约定将贺云飞位于芷江电力宏院5栋3单元房屋（面积140平方米）出售给黄久君，价款为53．89万元，2017年10月5日支付订金13．89万元，余款在房屋过户时转给贺云飞指定的帐户。2017年10月5日黄久君向贺云飞支付订金13．89万元，2017年11月23日，黄久君根据贺云飞的指定，将余款40万元通过农业银行转帐给贺沱。根据上诉人提供2017年11月21日黄久君与贺云飞及芷江侗族自治县房产交易服务中心签订的《房屋转让合同》，约定将贺云飞位于芷江县三里坪供电公司宿舍5栋房屋（芷房权证芷江字第××号，面积139．64平方米）出卖给黄久君，价款为43．89万元。据黄久君陈述，两份《房屋转让合同》约定的价款不一致，其意是为少交税费。2017年11月21日，黄久君与贺云飞向被上诉人的下属机构芷江侗族自治县不动产登记中心（以下简称芷江不动产中心）提出转移登记申请，同日，芷江不动产中心受理后对案涉房屋状态进行查询，确认案涉房屋产权人“贺云飞”，“不动产权证号：芷房权证芷江字第××号”，“产权状态正常”，“无抵押”、“无查封”、“无其他情况”。于2017年11月30日办理转移登记，将该房屋登记给黄久君，同年12月4日向黄久君颁发了湘（2017）芷江县不动产权第××号《不动产权证》。本院认为，根据当事人的诉辩主张和一审判决理由，本案争议焦点：1、黄久君取得贺云飞的案涉房屋是否为善意取得；2、被诉行政行为是否合法。一、关于黄久君取得贺云飞的案涉房屋是否为善意取得的问题人民法院在行政诉讼中对善意取得进行认定时，应当适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百零六条的规定审理善意取得是否成立。该法条列举了善意取得应当符合四个要件：1、转让人无权处分；2、受让人受让不动产时是善意的；3、以合理的价格转让；4、受让不动产应当登记的已经登记。根据上述规定条件，结合本案现已查明的事实，本院分析如下：首先，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案中，芷江侗族自治县人民法院裁定查封案涉房屋，并已送达民事裁定书和协助执行通知书给上诉人办理查封登记手续，贺云飞的案涉房屋的处分权已受到人民法院查封的限制，在查封期间贺云飞无权予以处分，符合善意取得的前提条件。但是，由于上诉人没有尽到合理审慎审查义务，及时对芷江侗族自治县人民法院查封登记情况录入不动产登记簿予以公示的原因，又无证据证明黄久君知道案涉房屋在转移登记时已被法院查封的事实和存在恶意串通的情形，故该查封登记的效力难以及于善意的原审原告黄久君。其次，黄久君向上诉人的不动产交易中心申请转移登记时，上诉人的不动产交易中心对案涉房屋状态进行查询，确认案涉房屋产权人“贺云飞”，“不动产权证号：芷房权证芷江字第××号”，“产权状态正常”，“无抵押”、“无查封”、“无其他情况”。黄久君基于对行政登记的信赖而与贺云飞进行交易，可以推定黄久君在受让案涉房屋时属善意。第三，黄久君按照房屋转让合同的约定支付了购房款53．89万元，该金额基本符合该房屋同地段同户型二手房市场交易价格，可以认定支付了合理对价。第四，上诉人对案涉房地产转移登记申请进行了审核后办理转移登记，并向黄久君颁发了湘（2017）芷江县不动产权第××号《不动产权证》，符合不动产应当登记的已经登记的形式要件。综上，黄久君受让案涉房屋符合《物权法》第一百零六条规定的情形，属于善意取得。二、关于被诉行政行为合法性问题《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，应当对被诉行为的合法性进行全面审查。就本案而言，在审理被诉行为合法性的同时，首先应对其前续转移登记行为的合法性予以判断。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案中，上诉人对被芷江侗族自治县人民法院裁定查封的案涉房屋仍办理转移登记并颁发权证的行为，明显违法。其次，行政行为被确认违法后是否必须撤销。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款（一）项明确规定行政诉讼情况判决的裁判方式，即对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，可以确认违法，但不改变该行政行为所形成的法律关系。该法条虽仅列举了情况判决适用的条件为涉及国家利益或社会公共利益。但《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》明确还应包括涉及善意第三人的情形。该司法解释第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”即人民法院审理房屋登记案件，可以根据《物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善于取得，并确立了房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记行为的裁判规则。同时，该司法解释还包含对相关法条的理解与具体运用，虽是最高人民法院针对人民法院审理房屋登记行政案件具体应用法律所作出的特别解释，但因行政审判和行政裁决依据具有一致性，因此行政机关在处理房屋登记行政案件中也应当参照执行。具体到本案，对于上诉人违法的房屋转移登记行为，人民法院判决是否撤销要适用《物权法》关于善意取得和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》等相关规定。上诉人通过行政程序纠错决定是否撤销亦应适用上述法律及司法解释的规定。然而上诉人在其行政纠错程序中仅适用《中华人民共和民事诉讼法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》等有关规定，从形式看具有一定的合理性，但不符合相关法律原则精神，不具有实质上的合法性，本院不予支持。第三，人民法院在审查被诉行政行政行为合法性时，应当从主体、事实认定和法律适用等方面进行全面审查。根据《湖南省行政程序规定》第一百五十八条规定，上诉人有权启动对案涉房屋违法转移登记行为自行纠错程序，纠错主体合法，认定案涉房屋系法院裁定查封的事实清楚。但是，未依照《物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定进行处理，其作出芷自然资撤字（2019）第7号撤销不动产权证，并予以注销的决定，明显适用法律错误。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项规定，适用法律、法规错误的，应当判决撤销。本院需要指出，黄久君与贺云飞为规避应交税款，双方签订案涉房屋价款不一的两份阴阳《房屋转让合同》，黄久君与贺云飞应当依法据实自觉补交。上诉人也可以通知有关税务机关依法予以追交，确保国家税收依法足额收取到位。综上所述，黄久君因转让而取得案涉房屋，符合善意取得的法定情形，系善意取得。上诉人的登记发证行为违法，但案涉房屋已为黄久君善意取得，不应撤销。上诉人作出的本案被诉行为，适用法律错误，应予撤销。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费100元，由芷江侗族自治县自然资源局负担。本判决为终审判决。                          审判长                            谌蔚                                审判员                            肖尊启                                审判员                            李容容                                            二○二〇年四月二十日                                法官助理                            刘俊卿                                书记员                            肖丽红