福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初12369号 原告：杨锋，男，汉族，1970年6月15日出生，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：黄振顺，福建亚嘉律师事务所律师。 被告：吴中堂，男，汉族，1962年12月20日出生，住福州市鼓楼区。 被告：张萍，女，汉族，1975年5月16日出生，住福州市鼓楼区。 两被告共同委托诉讼代理人：江伟，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告杨锋与被告吴中堂、张萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨锋及委托诉讼代理人黄振顺，吴中堂、张萍委托诉讼代理人江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨锋向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认吴中堂、张萍自2015年2月6日起至2019年3月6日期间未协助杨锋办理福州市鼓楼区芳沁路10号左海别墅度假村14号楼整座土地使用权过户登记手续构成违约；二、请求依法确认吴中堂、张萍在发生债权债务纠纷后未能及时解决，导致杨锋所购买的福州市鼓楼区芳沁路10号左海别墅度假村14号楼整座土地使用权被法院查封的行为构成违约；三、本案诉讼费、公告费等由吴中堂、张萍承担。 事实与理由：2015年2月6日，杨锋与吴中堂、张萍签订一份《房屋买卖合同》，约定：“吴中堂、张萍将坐落于福州市鼓楼区芳沁路10号左海别墅度假村14号楼整座出售给杨锋，交易总价1795万元。支付方式为，第一期转让款1180万由杨锋与吴中堂、张萍双方在银行开立监管账户，在吴中堂、张萍向杨锋交付上述房产，且杨锋取得上述房屋所有权证之日起两日内，通知监管银行向吴中堂、张萍支付；第二期转让款，以吴中堂、张萍向杨锋借款本金200万元，在第一期转让款支付后即从转让款中抵扣；第三期转让款，转让余款415万元，在杨锋房屋抵押取得银行贷款后即支付给吴中堂、张萍指定账户，若杨锋未能取得银行贷款，需在2015年6月30日前付清。”此外，吴中堂、张萍还向杨锋保证上述涉案房地产权属清楚，若发生与其有关的产权或债务纠纷的，概由吴中堂、张萍负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给杨锋造成经济损失，吴中堂、张萍负责赔偿等。 合同签订后，杨锋依约向吴中堂、张萍支付前两期购房款合计1380万元，吴中堂、张萍于2015年2月17日将上述房屋所有权证过户至杨锋名下，但吴中堂、张萍在杨锋要求协助办理涉案房产土地使用权证过户登记时，却消失不见，拒绝配合。无奈下，杨锋暂缓支付涉案合同第三期购房款415万元。事后，杨锋还发现吴中堂、张萍因其他债权债务纠纷，导致杨锋所购买的涉案房产土地使用权证被贵院查封。为此，杨锋多次通知吴中堂、张萍立即消除涉案房产土地使用权证的查封，并要求协助办理涉案房产土地过户登记，但吴中堂、张萍仍拒绝配合。 鉴于吴中堂、张萍的上述行为，杨锋曾于2017年5月9日向贵院起诉要求，吴中堂、张萍配合杨锋办理涉案房产土地使用权证过户登记手续，并要求吴中堂、张萍支付相应违约金，但贵院判决认定，“吴中堂、张萍负有履行转让土地使用权登记的协助义务，但以涉案房产土地使用权证目前处于司法查封状态，在未被依法解除查封前，杨锋要求吴中堂、张萍协助办理土地过户登记手续，存在客观履行不能以及杨锋可待查封等阻碍物权转让登记事由解除后另行主张等为由，判决驳回杨锋全部诉求。”杨锋不服，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院亦以原审判决认定事由，作出驳回上诉，维持原判。 目前，因吴中堂、张萍其他债权债务纠纷，杨锋在吴中堂、张萍的债权人提起的代位权诉讼中，已代吴中堂、张萍偿还相应债务，现阻碍物权转让登记事由（涉案房产土地使用权证已被法院解除查封）已解除。根据贵院以及福州市中级人民法院的上述判决认定，现杨锋有权再提起诉讼。 综上，杨锋认为，吴中堂、张萍多次拒绝消除杨锋所购买的涉案房产土地使用权证的查封，并拒绝配合杨锋办理涉案房产土地使用权过户登记的行为已构成违约，且已给杨锋造成重大损失。为此，为维护杨锋的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 吴中堂、张萍辩称，一、吴中堂、张萍已履行了房屋买卖合同约定的义务。 2015年2月6日双方签订《房屋买卖合同》后，吴中堂、张萍即配合杨锋办理房屋及土地权属过户登记，向房屋所有权登记部门提交了有关文件，2月17日房屋所有权过户至杨锋名下；2月27日杨锋取得房屋所有权证后，双方向土地登记部门提交了有关文件；3月1日吴中堂、张萍将讼争房屋按当时状况移交给杨锋。2019年3月6日杨锋自行办理了讼争房屋土地变更登记，土地部门除要求其补充土地信息外，并未要求吴中堂、张萍配合或提交其他文件，充分说明吴中堂、张萍已完成配合办理土地登记的义务。 二、土地使用权未能及时变更的责任在杨锋，吴中堂、张萍不存在违约行为。 从2015年2月27日杨锋取得讼争房屋所有权证，至2015年6月11日鼓楼区法院作出（2015）鼓民保字第475号《民事裁定书》，裁定冻结、查封吴中堂、张萍财产，为期接近四个月时间，而讼争房屋土地使用权未能变更实际是因为讼争房屋当时存在违建，土地部门入户检查要求杨锋拆除整改，而杨锋拒绝所致；其后因张芸诉吴中堂、张萍借款合同纠纷，法院查封了仍在吴中堂、张萍名下的讼争房屋土地使用权，导致查封期间不能办理变更登记。对于因查封不能办理土地变更登记，吴中堂、张萍不存在主观上过错，（2018）闽01民终7931号《民事判决书》认为“因讼争房屋土地使用权已被一审法院查封，无法办理土地使用权的转移变更登记手续，杨锋诉请吴中堂、张萍协助其办理讼争房产土地使用权的过户登记手续，客观上履行不能，……。因杨锋与吴中堂、张萍在《房屋买卖合同》中仅对讼争房屋所有权证的转移变更登记进行了约定，讼争房屋所有权证亦已变更登记在杨锋名下，但对讼争房屋土地使用权的转移及相关违约责任并未作出约定”。 三、杨锋在讼争房屋土地使用权被查封后，未依法行使异议权。 讼争房屋土地使用权被查封后，杨锋本应根据最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”之规定，提出书面异议，直至提起执行异议之诉，但是本案中杨锋却未提出书面异议，放弃权利主张。结合本案情况，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杨锋如提出异议并将剩余购房款按照法院的要求交付执行，法院依法应中止对讼争房屋土地使用权的执行。 综上，请求驳回杨锋的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及本案事实，本院经审理认定如下： 2015年2月6日，杨锋与吴中堂、张萍签订《房屋买卖合同》，约定吴中堂、张萍将其名下座落于福州市鼓楼区某房产（房屋所有权证号为：榕房权证Ｒ字第1131835-××号、榕房权证Ｒ字第1131835-××号）出售给杨锋，成交价格1795万元。《房屋买卖合同》主要条款约定如下：1.第一期转让款为1180万元。杨锋将1140万元存入双方在银行开立的监管帐户，吴中堂、张萍将案涉房产之权属证书（房屋所有权证）变更登记至杨锋名下，并向杨锋交付案涉房产及现状配套设施，在杨锋取得变更后的权属证书之日起二日内，由杨锋通知监管银行将转让款1140万元支付给吴中堂、张萍，另40万元汇到吴中堂、张萍指定帐户。2.第二期转让款为200万元，以吴中堂向杨锋借款所签订的合同为依据，吴中堂尚欠杨锋200万元，在第一期转让款支付后即从转让款中予以抵扣。3.第三期转让款为415万元，在杨锋以房屋抵押取得银行贷款之后即支付给吴中堂、张萍指定帐户。若杨锋未能及时取得银行贷款，则杨锋应在2015年6月30日前付清415万元款项。吴中堂、张萍同意此期间不计利息。但若杨锋逾期付款，则应向吴中堂、张萍支付1.5%的月息，直至付清转让款。4.上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费均由杨锋承担，不含吴中堂、张萍的个人所得税。5.吴中堂、张萍保证上述房地产权属清楚，若发生与吴中堂、张萍有关的产权纠纷或债权债务，概由吴中堂、张萍负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给杨锋造成的经济损失，由吴中堂、张萍负责赔偿。 上述合同签订后，吴中堂、张萍将讼争房产的产权证过户到杨峰名下，并完成房产及其附属设施的交付手续，杨锋依照协议约定履行了第一期、第二期的购房款，为此支付房屋买卖手续费1155元（依照合同约定应由杨峰承担）及个人所得税42000元（依照合同约定应由吴中堂、张萍承担）。讼争房产的土地证在被福州市鼓楼区人民法院于2015年6月11日裁定查封之前一直未办妥过户手续。 2019年3月6日，杨锋取得讼争房产的不动产权证。 案外人张芸与吴中堂、张萍债权债务纠纷诉至福州市鼓楼区人民法院，张芸提出财产保全申请，福州市鼓楼区人民法院于2015年6月11日作出（2015）鼓民保字第475号《民事裁定书》，裁定查封讼争房产的土地证。2016年7月22日，杨锋向吴中堂、张萍发出《履行办理产权登记手续催告函》，要求吴中堂、张萍在接到函件之日起三十天内立即解除法院查封，办理国有土地使用权登记过户手续，并依据《房屋买卖合同》第六条的约定支付相应的赔偿损失。 2017年5月9日，杨锋向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求吴中堂、张萍配合杨锋办理讼争房产土地使用权证过户登记，并要求吴中堂、张萍支付违约金，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初4233号《民事判决书》，判决认定，吴中堂、张萍负有履行转让土地使用权证的协助义务，但涉案房产土地目前处于司法查封状态，在未被依法解除查封前，杨锋要求吴中堂、张萍协助办理土地过户登记手续，存在客观履行不能以及杨锋可待查封等阻碍物权转让登记事由解除后另行主张等为由，判决驳回杨锋全部讼诉请求。杨锋不服，向福州市中级人民法院上诉，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终7931号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。 案外人张芸与杨锋、吴中堂、张萍债权人代位权纠纷，经福州市鼓楼区人民法院审理并作出（2016）闽0102民初6893号《民事判决书》，判令张芸有权行使债权代位权，杨锋应于判决生效之日起十日内向张芸偿还吴中堂、张萍尚欠张芸的借款本金150万元及利息、延迟履行金、诉讼费、律师费等费用，上述债权暂计至2016年8月19日为2222306.475元。杨锋不服一审判决，向福州市中级人民法院提起上诉。2018年9月29日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终6203号《民事判决书》，判决驳回杨锋的上诉，维持原判。2019年1月20日，张芸和杨锋共同签订《和解协议》，杨锋同意于2019年2月1日前向张芸偿还吴中堂、张萍尚欠张芸的3100581.82元债务。2019年1月31日，杨锋通过上海浦东发展银行向张芸分两次转账，共计偿还3100581.82元。 案外人吕琦与杨峰、吴中堂、张萍债权人代位求偿权纠纷，经福州市鼓楼区人民法院审理并作出（2019）闽0102民初951号生效《民事判决书》，判决杨锋应于本判决生效之日起十日内代吴中堂向吕琦偿还借款1006263.18元。2019年5月23日，杨锋通过上海浦东发展银行向吕琦分两次转账，共计偿还1006263.18元。 案外人孙啸与杨峰、吴中堂、张萍债权人代位求偿权纠纷，经福州市晋安区人民法院审理并作出（2019）闽0102民初1358号《民事判决书》，判决杨锋应于本判决生效之日起十日内代吴中堂向孙啸偿还借款本金2857439.92元及利息（以借款本金2857439.92元为基数，按月利率1.5%为标准，自2019年5月24日起计付到款项清偿之日止）。杨锋不服提起上诉，该案被福州市中级人民法院院裁定撤销原判发回重审，现尚未审结。 另查，因房产政策变更，我国房屋权属证书由原来的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》两本证书变更为《不动产产权证》一本证书,福州市人民政府发布《关于福州市区实施不动产统一登记的公告》，决定自2016年9月25日起只办理《不动产权证》，不再办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》。 本院认为，《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应信守履行。双方订立房屋买卖合同的最终目的是为了实现案涉房产的物权转让，吴中堂、张萍应当履行为杨锋办理两证（房产证、土地证）过户的协助义务，而吴中堂、张萍对于应当履行协助杨锋办理案涉房产土地证的义务亦无异议，故本案争议焦点在于吴中堂、张萍是否已经履行该协助义务。吴中堂、张萍辩称，2015年2月17日房产所有权过户至杨锋名下后双方当事人向土地登记部门提交了办理土地证的有关文件。土地证一直不能过户系杨锋拒绝整改讼争房产的违章搭建导致，但吴中堂、张萍未举证证明上述事实。吴中堂、张萍提交的证据不足以证明其已经履行协助杨锋办理土地证过户的义务，应当承担举证不能的法律后果。故本院确认吴中堂、张萍未履行协助杨锋办理讼争房产土地证过户手续的义务的行为构成违约。 关于上述违约行为的起止期限认定问题，因《房屋买卖合同》中未对吴中堂、张萍协助办理土地证的履行期限进行约定，故本院不予认定。 关于杨锋请求确认吴中堂、张萍发生债权债务纠纷后未能及时解决，导致案涉房产被法院查封的行为构成的违约的诉请，《房屋买卖合同》第八条规定：甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。上述条款设立的本意和目的是为了保护交易房产的产权清楚，维护交易安全和秩序，故吴中堂、张萍依据该条款负责清理的“与甲方有关的产权纠纷或债权、债务”应仅限于与交易房产有关的产权纠纷及债权债务纠纷，如将纠纷的范围扩大到吴中堂、张萍全部的债权债务纠纷，显然加重了吴中堂、张萍在《房屋买卖合同》中的义务，造成合同中双方权利义务不对等。故杨锋该项诉请与法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认吴中堂、张萍未履行协助杨锋办理案涉房产土地使用权过户登记的行为构成违约； 二、驳回杨锋的其他诉讼请求。 案件受理费30800元，由吴中堂、张萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 巧 人民陪审员  余耿英 人民陪审员  刘明霞 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  孙兰兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。