北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25224号原告：贾雪霞，女，1962年1月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：韩大伟，北京市中迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振浩，北京市中迈律师事务所实习律师。被告：杨东华，男，1964年6月11日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：任壮，北京市名谦律师事务所律师。被告：郝童，男，1985年8月31日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：杨媛媛，女，1989年12月23日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。以上2名被告的共同委托诉讼代理人：万玉荣，女，北京市大兴区旧宫镇法律服务所基层法律工作者。原告贾雪霞与被告杨东华、被告郝童、被告杨媛媛确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾雪霞及其委托诉讼代理人韩大伟、被告杨东华及其委托诉讼代理人任壮、被告郝童及被告杨媛媛的共同委托诉讼代理人万玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾雪霞向本院提出诉讼请求：1.确认杨东华与郝童、杨媛媛所签订“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”无效；2.杨媛媛将坐落于大兴区旧桥路12号院25号楼12层4单元1202的房屋（以下简称25号楼房）过户至贾雪霞名下；3.本案保全保险费5100元、本案诉讼费、财产保全费由上述3名被告承担。事实和理由：贾雪霞与杨东华原系夫妻关系；郝童与杨媛媛系夫妻关系；2019年3月5日，杨东华与郝童（暂代）签订“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”，将25号楼房卖与对方，后该房屋过户至杨媛媛名下。25号楼房系贾雪霞与杨东华婚姻关系存续期间拆迁所得，应属夫妻共同财产，贾雪霞一直在该房屋内居住至今；该买卖合同签订时间正值贾雪霞与杨东华进行离婚诉讼期间；2019年3月15日，北京市大兴区人民法院作出（2019）京0115民初1659号民事判决书，判决贾雪霞与杨东华离婚，但未就房产等夫妻共同财产进行分割。离婚判决生效后，贾雪霞起诉杨东华进行离婚后财产分割，庭审中杨东华向贾雪霞出示了上述房屋买卖合同，并且在这期间郝童、杨媛媛曾在25号楼房的门上张贴不动产登记证书复印件并留存电话，要求贾雪霞搬离，贾雪霞方知杨东华在未经贾雪霞同意的情况下私自处分了25号楼房。贾雪霞一直在25号楼房居住至今，没有对外出租、出售的情况；郝童、杨媛媛在没有看房的情况下就从杨东华处购买了25号楼房，显然与常理不符；从房屋买卖合同看，购房价2200000元更是远远低于市场价；合同附件二的房屋共有人对出售房屋的意见为“同意”，显然购买人对于25号楼房具有共有权人是知晓的，但是购买人却未取得共有权人的签字同意，显然与常理不符。综上所述，杨东华与郝童、杨媛媛之间恶意串通签订房屋买卖合同并过户，这严重侵害了贾雪霞利益，杨东华与郝童、杨媛媛签署的“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”应为无效，25号楼房应过户至贾雪霞名下。为维护自身合法权益，贾雪霞诉至法院，请求判如所请。杨东华辩称，不同意贾雪霞的诉讼请求；贾雪霞以房屋买卖合同交易价格过低，并且在贾雪霞不知情的情况下，杨东华擅自处置房产为由，主张房屋买卖合同无效的诉讼请求是错误的，并且与事实不符。第一，杨东华与郝童、杨媛媛间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并且不违反国家相关强制性的法律规定，尤其是《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的相关规定。第二，房屋买卖合同中约定的交易价款是2200000元，支付房价款的时间为过户当日支付；贾雪霞认为，房屋买卖交易价格远远低于市场交易价格，从而认定该房屋买卖合同无效。但实际情况是，当时，房地产交易市场持续低迷，房屋交易价格走低，当时该房屋的市场价格在2600000元左右，杨东华与郝童、杨媛媛在房屋买卖合同的补充协议最后一条中明确约定，如交易双方中的一方违约，需向守约方赔偿本次交易价格与市场价格的差价款440000元，由此可知，该房屋当时的市场价格在2600000元左右；并且，杨东华当时情况下，背负了大量债务，急于出售房屋，因此2200000元的价款是合理的，并不存在杨东华低价出售，从而损害贾雪霞利益，导致合同无效的情况。第三，杨东华与郝童、杨媛媛已办理完毕房屋过户手续，杨媛媛已取得登记在其名下的房屋所有权证。第四，房屋买卖双方为保证房屋交易进行，共同委托了专业的房地产经纪公司，由北京佰信嘉业房地产经纪有限公司（以下简称佰信经纪公司）作为中介，协助买卖双方办理房屋买卖事宜；并且由杨东华与郝童、杨媛媛及中介公司共同签署了房屋买卖合同，但遗憾的是，贾雪霞并未将合同签订方中介公司作为被告。第五，贾雪霞认为在其不知情的情况下，杨东华擅自处理了房产，与实际情况不符，实际情况是，售房前，杨东华已将售房情况告知了贾雪霞；并且，贾雪霞辩称，其一直在诉争25号楼居住，而杨东华在售房前曾两次带购房人前往涉案房屋中看房，因此可以推断出，贾雪霞对杨东华售房一事是知情的。总而言之，该房屋买卖合同是杨东华与郝童、杨媛媛的真实意思表示，郝童、杨媛媛支付了合理的房价款，并且办理完毕房屋产权过户手续，并且系在贾雪霞知情的情况下所签订，是合法有效的。对贾雪霞要求将25号楼房过户至其名下的诉讼请求，杨东华不予认可；即使房屋买卖合同被法院认定无效，根据相关法律规定，该房屋也应当过户回杨东华名下，而不应过户至贾雪霞名下。综上所述，请求驳回贾雪霞的全部诉讼请求。郝童、杨媛媛共同辩称，第一，郝童、杨媛媛夫妻作为贾雪霞、杨东华之外的第三人，不知道杨东华是无权处分；首先，郝童、杨媛媛夫妻作为买受方与出卖方杨东华素不相识，双方系通过佰信经纪公司即房屋中介公司进行涉案房屋的交易，而且，在2019年4月22日郝童向中介公司支付涉案房屋的房屋买卖中介服务费15000元；其次，京（2019）大不动产权第XXXX号不动产权证上的共有情况处明确记载为“单独所有”；在2019年3月5日，杨东华作为出卖人，郝童作为买受人，佰信经纪公司作为居间方，签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议；补充协议第1条约定：“甲方保证此房没有任何纠纷，不涉及房产继承，没有房产抵押，没有房屋共有人，没有房产赠与等影响乙方购买的任何因素”，基于此，郝童、杨媛媛有理由相信杨东华对涉案房屋有完全的处分权；再次，贾雪霞无任何证据证明杨东华与郝童、杨媛媛夫妻私自串通，这只是她自己的主观臆断而已；综上，郝童、杨媛媛夫妻作为第三人，对杨东华无权处分根本不知情。第二，郝童、杨媛媛夫妻作为第三人以合理的价格受让涉案房产；首先，双方签订的“北京市存量房屋买卖合同”第二条房屋权属情况第三款中明确房屋性质为按经济适用房管理的房屋，第四条成交价格、付款方式第一款约定房屋的成交价格为2200000元，第三款约定买受人采取现金方式付款；补充协议第三条中写明甲乙双方约定对此房的成交价2200000元无异议，甲方为净得价，产生的税费及费用由乙方承担，在过户当日乙方一次性付款；其次，涉案房屋所在区域，同等面积市场价为2500000元左右，而对涉案房产，双方约定杨东华净得价格为2200000元，由于涉案房产在2019年2月刚刚取得不动产权证，交易时各项税费达220000元（在中介公司合理避税情况下），也就是说，双方所约定交易价格系合法合理的；再次，根据合同约定，郝童、杨媛媛夫妻于2019年4月24日向杨东华支付全部购房款2200000元；综上，郝童、杨媛媛夫妻作为第三人为购买涉案房产，支付合理的对价。第三，涉案房屋已办理房屋产权变更转移登记手续，房屋的所有权人已经由杨东华变更为杨媛媛；杨媛媛作为买受人与杨东华（出卖人）签订了北京市存量房屋买卖合同，双方在2019年4月24日办理了房屋过户登记手续，涉案房屋的权利人变更为杨媛媛；在取得房屋所有权后，与北京泰宇物业管理有限公司签订了物业服务合同，享有房屋的相关权利，承担该房屋的相关义务；我国物权法第十条、第十六条规定，我国对不动产实行统一登记制度，不动产登记簿是物权归属的唯一凭证。第四，退一步讲，假设法院认定杨东华未经贾雪霞同意出售夫妻共同共有的房屋，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的意见（三）》第十一条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。综上所述，郝童、杨媛媛夫妻对杨东华无权处分毫不知情，出于善意购买涉案房屋，并支付了合理对价，办理了产权变更手续，属于善意第三人；贾雪霞的主张无事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：郝童、杨媛媛系夫妻关系；杨东华、贾雪霞原系夫妻关系。贾雪霞、杨东华于1986年5月26日登记结婚；在婚后生活中，双方产生矛盾；2014年，杨东华将贾雪霞以离婚纠纷的案由诉至本院，即（2014）大民初字第10842号民事案件，杨东华提出判决其与贾雪霞离婚，并分割夫妻共同财产（约1000000元）等诉讼请求；在庭审中，本院要求其明确分割夫妻共同财产的诉讼请求，杨东华陈述称：“分割夫妻共同财产，包括债权450000元，拆迁补偿款650000元现金，还有两套房产，北京市大兴区旧宫镇旧宫新苑南区27号楼2单元1202，84.1平米，北京市大兴区旧宫镇旧宫新苑南区25号楼4单元1202，84.42平米，房产证还没有发下来。450000元债权是借给张世柱子100000元，2007年10月借出去的100000元，还没有还，去年还有一个姓李的人，瀛海镇人，是贾雪霞借出去的100000元，去年年底借给杨单40000元，2013年12月借给张蕾、王春生各100000元，都是贾雪霞借出去的，借给二蓝子，我们在旧宫镇小龙河卖了1处门脸房，具体门牌号需要核实，没有产权证书”；在庭审时，贾雪霞答辩称：“我不同意离婚，小龙河的房子是我跟我妹妹借钱买的。那650000元因为生活、还账、装修都花了。债权我不认可”；在庭审时，对于杨东华提交的入房安置清单（用以证明诉争房屋情况），贾雪霞质证称：“对于入房安置清单没有异议，但是是为了给杨东华落户才写的杨东华的名字”；对于法院关于“双方是否存在重婚、有配偶者与他人同居的情况，遗弃虐待家庭成员，赌博、吸毒恶习屡教不改的情形”，双方均回答不存在；在庭审时，在法院主持调解时，杨东华要求给其400000元和1套房屋，贾雪霞则要求杨东华净身出户，调解无效；经审理，本院作出（2014）年大民初字第10842号民事判决书，判决驳回杨东华的诉讼请求。2019年，贾雪霞将杨东华以离婚纠纷的案由诉至本院，要求：1.贾雪霞与杨东华离婚；2.依法分割夫妻共同财产，分别为北京市大兴区旧宫新苑南区25号楼4单元1202室（即本案诉争25号楼房）、北京市大兴区旧宫新苑南区27号楼2单元1202室（以下简称27号楼房）；贾雪霞在其民事起诉状的事实与理由部分主张：“现在有回迁房2套，即25号楼房、27号楼房，希望在法院的主持下，将25号楼房变更至贾雪霞名下；由于修房、盖房所欠外债还有很多，虽然拆迁款给了650000元，但用于还账还是不能抵债，给杨东华27号楼房已经是仁至义尽了”；本院对该案在2019年3月开庭审理，并于2019年3月15日作出（2019）京0115民初1659号民事判决书，认定事实：“……贾雪霞主张双方自2014年起开始分居，贾雪霞最开始租房，后来贾雪霞在2018年5月份搬到25号楼房居住；杨东华则主张自2018年6月份开始分居，在2018年年底贾雪霞搬到25号楼房居住，在这之前双方都一起住在27号楼房。在婚后生活中，贾雪霞、杨东华发生矛盾，贾雪霞曾作为原告提起2次离婚诉讼，本案系贾雪霞第3次起诉离婚，杨东华在本案受理前亦曾提起离婚诉讼，之前的离婚诉讼均未作出离婚处理。对于诉争两套回迁安置房，即25号楼房、27号楼房，贾雪霞未提供任何证据，杨东华则提供拆迁安置购房协议复印件、住宅房屋拆迁货币补偿协议复印件、旧宫东站项目安置房入住费用清单复印件、案外人张永福与杨东华签订的农村房屋买卖合同；贾雪霞、杨东华均认可尚未对25号楼房、27号楼房颁发不动产权证书；贾雪霞主张其在25号楼房居住，杨东华在27号楼房居住；杨东华认可25号楼房现由贾雪霞居住使用，但主张27号楼房由杨东华租赁给张姓人员，租赁合同即将到期。就拆迁款，杨东华表示不清楚具体数额，贾雪霞则主张其金额为650000元，但均已偿还债务”，认定：“……就诉争25号楼房、27号楼房的产权情况，贾雪霞未提供任何证据证明，杨东华所提交拆迁安置购房协议、住宅房屋拆迁货币补偿协议、旧宫东站项目安置房入住费用清单亦为复印件，不能仅以此作为审理本案的依据，且根据双方之陈述，针对上述房屋均未颁发不动产权证书；据此，因双方当事人怠于举证，诉争房产之情况尚不明确，故对上述诉争房产，本案不予处理，争议方可另行解决”，判决：“一、贾雪霞与杨东华离婚；二、驳回贾雪霞的其他诉讼请求”；该民事判决书已生效。就贾雪霞长期生活居住在25号楼房一节，贾雪霞提交自来水缴费通知单、购水卡、电卡充值缴费凭证、智能电能表购电卡、欠缴水费温馨提示及北京市大兴区旧宫镇旧宫村第二村民委员会于2019年7月23日出具的证明（载明该村村民贾雪霞自2012年底回迁至今，居住在25号楼房）。25号楼房系回迁安置房；2009年11月30日，杨东华（买受人、被拆迁人）与北京宏展投资管理有限公司（出卖人、拆迁人）签订“拆迁安置购房协议”，约定买受人自愿购买北京市大兴区旧宫镇地铁亦庄线旧宫东站项目安置房（暂用名）南小区20号楼4单元1202室，即诉争25号楼房，房屋设计建筑面积为83.9平方米；之后，北京宏展投资管理有限公司向杨东华交付25号楼房，双方在2016年5月27日签订“大兴区地铁旧宫东站项目安置房补充协议”，约定25号楼房的现实际房号为大兴区旧桥路12号院25号楼12层4单元1202号，现实测建筑面积为84.42平方米；2019年2月2日，对25号楼房办理“国地房所有权转移登记”，将该房屋登记至杨东华名下；在本案庭审时，杨东华认可其在2019年2月收到了25号楼房的不动产权证书，作出了与（2019）京0115民初1659号民事案件庭审时（2019年3月）不同的陈述（当时主张对25号楼房未颁发不动产权证书）；该证书的编号为京（2019）大不动产权第XXXX号，登记权利人为杨东华，共有情况为单独所有，坐落为“大兴区旧桥路12号院25号楼12层4单元1202”，权利类型为“国有建设用地使用权/房屋所有权”，权利性质为“出让/商品房”，面积为“共有宗地面积108575.38平方米/房屋建筑面积84.42平方米”。2019年4月24日，25号楼房的不动产所有权转移登记至杨媛媛名下，转移登记原因为存量房屋买卖，对杨媛媛所颁发不动产权证书的编号为京（2019）大不动产权第XXXX号。2019年3月5日，杨东华（甲方、出卖人）与郝童（乙方、买受人，注明“暂代”）、佰信经纪公司（丙方、居间方）签订“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”；双方约定出卖人所售房屋为25号楼房，该房屋的所有权证证号为京（2019）大不动产权第XXXX号，该房屋成交价格为2200000元，买受人采取现金方式付款；关于“房屋产权及具体状况的承诺”，双方在合同书第五条第一款、第二款约定：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人知晓并同意本次交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共有权人知晓并同意本次交易，认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方法律责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋设施设备及其装饰装修保持良好的状况”；关于“房屋的交付”，双方在合同书第六条第一款第2项约定：“出卖人收到买受人全部购房款壹个工作日内将该房屋交付给买受人”；关于“权属转移登记”，双方在合同书第十条第一款约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。杨东华在落款出卖人处签字并捺印确认，郝童在落款买受人处签字并捺印确认（同时注明“暂代”），佰信经纪公司在落款丙方居间方处盖章确认，落款时间为2019年3月5日。在合同书附件一“房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况”中，在“装修装饰情况”一栏手写：“目前房间内装修装饰不变”，在“关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定”一栏手写：“此价格含房间内装装修饰”，在“附件二房屋共有权人对出售该房屋的意见”一栏手写：“同意”，在“附件三房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定”一栏手写：“无”，在“附件五付款方式及期限的具体约定”一栏手写：“详见补充协议”；在该附件部分，杨东华、郝童亦分别签字并捺印确认，并注明签订时间为2019年3月5日。同日，就25号楼房的买卖事宜，杨东华（甲方、出卖人）及郝童（乙方、买受人，注明“暂代”）签订“补充协议”，双方约定：“1.甲方保证此房没有任何纠纷，不涉及房产继承，没有房产抵押，没有房产共有人，没有房产赠与等影响乙方购买的任何因素。2.甲方同意在过户时，按政府地方指导价纳税，过户时所产生的一切税费由乙方承担（其中不包括甲方有关遗产继承方面的税费）。3.甲乙双方约定此房成交价格为：人民币大写贰佰贰拾万元整（￥2200000.00）无异议（此价格包含房间内的装修装饰），甲方为净得价，产生的税费及费用由乙方承担，在过户当日乙方一次性付款。如果甲方违约则除退还乙方所有钱款外，承担补齐当时市场房屋买卖。价格与本成交价产生的差价部分的赔偿责任（赔偿责任最低为：人民币：肆拾肆万元整（￥440000.00）），并承担当期的银行贷款利息。如果乙方违约，承担当时市场房屋买卖价格与本成交价产生的差价部分的赔偿责任（赔偿责任最低为：人民币：肆拾肆万元整（￥440000.00））”。但是，在当地房屋主管部门备案的房屋买卖合同并非上述签订于2019年3月5日的合同书，而系杨东华（出卖人）与杨媛媛（买受人）在2019年4月24日所签订“北京市存量房屋买卖合同”；在该合同书中，买卖双方约定出卖人所出售房屋为25号楼房，不动产权证书证号为京（2019）大不动产权第XXXX号，成交方式为：“双方当事人自行成交”，该房屋成交价格为1060000元，买受人应当于2019年4月25日前一次性向出卖人给付全部房款；关于房屋交付时间及逾期交房责任、逾期付款责任等各项内容，双方均未在合同中进行约定，即对相关合同条款、附件均未做填写。同日，即在2019年4月24日，杨东华、杨媛媛签订“存量房交易结算资金自行划转声明”，约定对于25号楼房的房价款1060000元双方协商决定自行划转，交易过程中发生的资金和权属风险由双方自行承担，由双方本人亲自办理转移登记手续。同日，杨媛媛缴纳25号楼房的契税及印花税；2018年4月28日，杨媛媛缴纳25号楼房的不动产登记费。针对上述2份房屋买卖合同所存在差异一节，本案双方当事人对其真实性均予以认可，均主张应按真实合同（区别于备案合同）进行审查。为证明已正常缴纳中介费，郝童、杨媛媛提交加盖佰信经纪公司财务专用章的买卖服务费收据（金额为15000元，开票时间为2019年4月22日）；为证明已向杨东华交付全部购房款2200000元，郝童、杨媛媛提交收条2张；对该收条，杨东华予以认可，贾雪霞不予认可；该收条的收款人均为杨东华，分别载明：“杨东华于2019年2月27日收到郝童贰十万购房订金”、“杨东华于2019年4月24日收到郝童购房余款贰百万”。在房屋买卖过程中，以杨东华名义（纳税人）交纳地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、增值税、个人所得税合计210222.89元；杨东华、郝童、杨媛媛均主张各项税费系由郝童、杨媛媛缴纳，贾雪霞则主张纳税人为杨东华，则应系杨东华交纳税费，如果买受人主张由其交纳税费，应提供实际支出凭证。为证明已与25号楼房所在小区的物业管理企业形成物业服务合同关系，郝童、杨媛媛提交杨媛媛与北京泰宇物业管理有限公司签订的物业服务合同（合同书及附件未载明签订时间）。双方当事人均认可房屋出卖人为杨东华，房屋买受人为郝童、杨媛媛。双方当事人对于房屋买卖合同所约定卖房款2200000元是否实际给付持有异议；庭审中，就房款支付过程，郝童、杨媛媛陈述称：“当时签合同时约定了支付方式是现金，是现金交易，当时郝童觉得价格合适，当时郝童手中有几十万现金，郝童的母亲是做出租地的，找母亲拿了钱可能有600000元左右，还找一个朋友借了1000000元，就凑齐了现金。当时郝童手中有现金，当时郝童是打算买平房的，买平房一般是现金支付的，所有手中就留有现金”；杨东华陈述称：“当时确实是现金交易，在2019年4月24日过户完的晚上，杨东华打车去的郝童的家中，拿了2000000元的现金，装在了黑色的皮箱中。杨东华之所以收取现金，当时是欠了一笔债务，杨东华当时不识字，没有什么文化，所以去银行需要填什么存款单的比较繁琐，所以要的是现金。债务是1500000元左右，用卖房款偿还了债务”；对郝童、杨媛媛、杨东华之陈述，贾雪霞不予认可，并主张郝童、杨媛媛应提供筹集资金的证据，杨东华应提交现金流向的证据，否则不能证明其主张。双方当事人对于买房人的看房过程持有异议；庭审中，贾雪霞陈述称：“当时是没有看房的。房屋是我自己一个人居住。（之前）除了我还有一个人在房屋中居住，叫于秋（音），（我们）两个人一起住在屋内，我收她房租。但在2019年（郝童、杨媛媛主张看房）的时候于秋就不在那住了，我是在2018年搬回（25号楼房）来的”；杨东华陈述称：“看过2次房屋，第1次大概是在2019年3月初，中介没有去，我带着杨媛媛去的，当时房屋内是租户。第2次是在签合同前一天去的，当时有中介，但是中介没有上楼，我带着郝童、杨媛媛一起去的，这个时候贾雪霞就在房屋内住了。第2次去贾雪霞不开门，没有看成。和贾雪霞说过卖房的事情”；郝童、杨媛媛陈述称：“杨媛媛说去看过2次，杨媛媛说当时去的时候屋内是租户。郝童说看的户型图，上没上去看房不清楚。看房时间应该在2019年3月初”。为证明25号楼房的交易价格远远低于市场价格，贾雪霞提交链家地产的网页打印信息（载明对于旧宫新苑南区的二手房当前房源，建筑面积为106.48平方米南北通透三居室的挂牌价格为4300000元，即每平方米40384元）；对此，杨东华、郝童、杨媛媛均不予认可。庭审后，为证明郝童、杨媛媛所主张房屋购买价格远低于市场价格，贾雪霞又提交多份链家地产的网页打印信息（载明房屋价格及房价走势图，显示近1年来房价平稳，房价在40000元左右波动）；对此杨东华、郝童、杨媛媛均不予认可。庭审后，为证明将所收到购房款中的1450000元偿还债务，杨东华提交由耿秀萍、张光明分别出具的收条（出具时间分别为2019年4月29日、4月27日，分别载明收到现金700000元、750000元）；对此贾雪霞不予认可。庭审后，为证明购房款来源，郝童、杨媛媛提交由郝童之母郝秀芬出具的说明（载明在2019年2月底给儿子现金600000元）、郝童出具的欠条（载明郝童在2019年2月27日向张玉借款300000元）、郝童出具的欠条（载明郝童在2018年10月21日向张贵文借款1000000元）等证据材料；对此贾雪霞不予认可。在提起本案诉讼前，贾雪霞申请对诉争25号楼房进行诉前财产保全；本院于2019年8月2日作出（2019）京0115财保346号民事裁定书，裁定：“将登记在被申请人杨媛媛名下的位于北京市大兴区旧桥路12号院25号楼12层4单元1202室房屋[产权证号：京（2019）大不动产权第XXXX号]予以查封，查封期间不得为所有权人办理产权变更登记手续”；贾雪霞交纳诉前财产保全费5000元；为让阳光财产保险股份有限公司北京分公司以保函担保，贾雪霞支出诉讼财产保全责任保险费5100元。本院认为，基于杨东华在其作为原告所提起离婚诉讼中之主张，以及25号楼房系在贾雪霞、杨东华婚姻关系存续期间签订“拆迁安置购房协议”、交付房屋并颁发不动产权证书的事实，可以认定25号楼房系贾雪霞、杨东华之夫妻共同财产，即贾雪霞、杨东华均系25号楼房的共同共有人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故买卖双方恶意串通，损害房屋共有人利益的合同，应属无效；具体至本案，25号楼房已过户至杨媛媛名下，杨媛媛要求贾雪霞腾退房屋，显然已损害贾雪霞之利益，根据诉辩合一原则及贾雪霞之主张，本院重点审查在25号楼房的买卖过程中是否存在杨东华与郝童、杨媛媛之间恶意串通的事实。恶意串通行为，又称恶意通谋行为，一般是指在买卖活动中，双方以损害他人利益，获取自己的非法利益为目的，弄虚作假的违法行为；根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”第一百零五条：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”故本院将运用逻辑推理和日常生活经验法则，通过全面审查双方当事人之陈述及所提交证据材料，判断对诉争恶意串通事实的证明是否达到排除合理怀疑的证明标准。下文分析之。第一，从出卖人配偶是否知情角度看，25号楼房长期由贾雪霞实际控制，27号楼房长期由杨东华实际控制，在离婚诉讼过程中，贾雪霞要求分割上述2套楼房，并要求取得诉争25号楼房，其并不知道在离婚诉讼中的2019年2月杨东华已取得25号楼房的不动产权证书，并且在离婚诉讼未对诉争2套楼房进行处理后，贾雪霞再行提起离婚后财产纠纷诉讼，此时才发现25号楼房已过户至杨媛媛名下；据此可以认定，贾雪霞对于杨东华出卖25号楼房显然并不知情，当然不会存在配合郝童、杨媛媛买受诉争房屋之行为。第二，从出卖人出卖房屋时是否善意的角度看，杨东华明知25号楼房系夫妻共同财产，但在2019年2月已取得25号楼房的不动产权证书的情况下，在2019年3月的庭审时向本院作虚假陈述，隐瞒前述事实并积极出卖房屋（郝童所签订房屋买卖合同的落款时间为2019年3月5日，早于离婚诉讼的庭审时间），显属变卖夫妻共同财产之行为，具有明显的恶意。第三，从房屋买卖合同所约定价款角度看，即使以金额较高的在2019年3月5日所签订房屋买卖合同中价款计算，84.42平方米房屋的成交价格为2200000元，即每平方米26060元，虽然北京市房价存在一定波动，但该价格亦明显低于旧宫新苑南区（旧桥路12号院）区域房屋的正常交易价格。第四，从出卖人是否实际支付购房款的角度看，对于给付购房款2200000元现金的事实，庭审时郝童、杨媛媛仅提交2张杨东华签字确认的收条，对于筹措款项（含向朋友借款1000000元）等事实，未提供证据证明；庭审后，虽然郝童、杨远洋提交书证，但书证中所显示资金来源为母亲提供600000元、向张玉借款300000元、向张贵文借款1000000元，与庭审中所主张“当时郝童手中有几十万现金，郝童的母亲是做出租地的，找母亲拿了钱可能有600000元左右，还找一个朋友借了1000000元，就凑齐了现金”矛盾，考虑到该购房款数额巨大，故郝童、杨媛媛未完成举证责任；虽然杨东华自认收到上述2200000元并用其偿还了1500000余元的债务，但就如此大额的资金流向仅提交2份证言，没有转账记录等予以佐证；据此，对于郝童、杨媛媛是否实际支付购房款2200000元至本案审理时尚存疑，本院不能确认。第五，从买受人是否查看所购房屋的角度看，对于现房销售，显然难以成立在将支付数百万元款项且购房款包含室内装修价值的情况下仍不详细查看所购房屋（包括室内装修）的情况；具体至本案，杨东华主张第1次看房是在2019年3月初，当时房屋内是租户，这与2019年3月的离婚诉讼庭审时贾雪霞、杨东华均认可系贾雪霞居住在25号楼房内的陈述不符，而且杨东华亦主张在第2次看房时（在签订合同前一天）是郝童、杨媛媛一起去的，但贾雪霞不开门，即没有看成；而对于郝童、杨媛媛，其主张看房发生在2019年3月初，郝童看的是户型图，杨媛媛看房时是租户在25号楼房，与贾雪霞居住在25号楼房的事实不符；上述杨东华与郝童、杨媛媛就看房过程的描述并不一致，且陈述称中介人员或者没去看房，或者去了但没上楼看房，这与中介人员在房屋买卖过程中的惯常居间行为不符，因为看房是促成买卖双方定约及履约的重要步骤。第六，从买受人是否知道杨东华系已婚及25号楼房存在共有人的角度看；虽然25号楼房登记在杨东华一人名下，但在2019年初，杨东华年满54周岁，在当前社会环境下，该年龄段人群一般会存在婚姻关系，而且在2019年3月5日所签订房屋买卖合同中，在“附件二房屋共有人对出售该房屋的意见”一栏，手写“同意”，说明买受人应当认识到诉争房屋是可能存在其他共有人的，其应尽到相应注意义务，即应善意审查之。而且，如果杨东华对第2次看房的描述属实，在签订合同前一天，居住在25号楼房内的贾雪霞拒绝对杨东华、郝童、杨媛媛开门，即拒绝让买受人看房，而郝童、杨媛媛却又在次日与杨东华签订了房屋买卖合同，根据一般生活经验，实难认定买受人在签订合同时是善意的。第七，从法律适用角度看，虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”但上述司法解释将“善意购买”作为驳回追回夫妻共同共有房屋请求的构成要件之一，并未排除“恶意串通”时合同无效之情形。综上所述，根据民事诉讼证据规则，虽对恶意串通的事实采取了较高证明标准，但综合考虑本案具体情况，本院认定杨东华与郝童、杨媛媛在签订25号楼房的房屋买卖合同时存在恶意串通行为，且损害贾雪霞利益，杨东华与郝童、杨媛媛所订立房屋买卖合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因诉争合同被确认无效，故应将诉争房屋过户回原登记人名下，即过户至杨东华名下，贾雪霞要求将房屋过户至其名下，无相应依据；对于贾雪霞、杨东华之离婚后财产纠纷，应另行解决。为让阳光财产保险股份有限公司北京分公司以保函担保，贾雪霞支出诉讼财产保全责任保险费5100元，该支出并非必要支出，其要求杨东华、郝童、杨媛媛承担无法律依据，但对于诉前财产保全费5000元，本院将其作为广义的诉讼费用，予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百零九条规定，判决如下:一、确认杨东华与郝童、杨媛媛就“大兴区旧桥路12号院25号楼12层4单元1202”号房屋（现登记在杨媛媛名下，不动产权证书的编号为京（2019）大不动产权第XXXX号）所订立房屋买卖合同无效；二、郝童、杨媛媛于本判决生效后十五日内配合贾雪霞将登记在杨媛媛名下的“大兴区旧桥路12号院25号楼12层4单元1202”号房屋转移登记至杨东华名下；三、驳回贾雪霞的其他诉讼请求。案件受理费12200元、财产保全费5000元，均由杨东华、郝童、杨媛媛连带负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二〇年四月二十一日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷