贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民终556号 上诉人（原审被告）：方志刚，男，1974年3月4日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，住该县。 被上诉人（原审原告）：贵州安顺银驹物业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区碧水园住宅广场3号楼底层。统一社会信用代码：91520400766097408T。 法定代表人：王威东。 委托诉讼代理人：沈洁，系该公司员工，代理权限为特别授权。 上诉人方志刚与被上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司（以下简称“银驹物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2019）黔0423民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人方志刚上诉请求：1、撤销一审判决，重新审理；2、确认《前期物业管理合同》无效，判决被上诉人退还收取本人的物业管理费3740元、停车费3240元，并赔偿本人误工损失费300元、精神损失费1元。共计7281元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、银驹物业公司与银城房开公司为关联企业，出资人为同一伙自然人股东，一审法官原可通过法庭调查，查清事实，但未询问这一关键问题，上诉人通过“国家企业信用信息公示系统”查询上述二公司关系为关联企业，前期物业合同违反了《物业管理条例》等法律法规规定的“建设单位要按照房地产开发与物业管理相分离的原则”以及“通过招投标的方式选聘物业服务企业”等规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同。2、根据《贵州省物业管理服务收费管理办法》第四条、第十五条的规定，物业管理服务费包括公共性服务费、停车场所服务费等，本小区停车位没有独立产权，归全体业主共同管理使用，开发商无权出售、出租小区车位，物业管理公司也无权私自收取小区停车费，被上诉人向上诉人收取停车费无法律依据。3、被上诉人存在安保值班人员上班时间睡觉、地下车库管理混乱等情况，且被上诉人与其关联企业银城房开公司约定的物业服务费单价过高，加重了业主的责任。一审关于逾期利息的判决适用法律错误。4、因被上诉人的侵权行为导致本次诉讼，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，请求确认《前期物业管理合同》无效，并判决被上诉人退还收取本人的物业管理费、停车费、误工损失、精神损失等，共计7281元。5、被上诉人长期不依法按规定开具正式发票，偷逃国家税款。且因被上诉人长期赖着不走，业主委员会又无人敢出面行使职权，导致上诉人被迫接受被上诉人提供了一定服务的事实。 被上诉人二审未答辩。 原审原告银驹物业公司一审起诉请求：1、判令被告支付原告2017年1月1日至2019年10月30日的物业管理服务费5168元，违约金9070元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审经审理查明：被告方志刚于2013年11月9日与贵州省安顺银城房地产开发公司镇宁分公司签订《商品房买卖合同》，被告购买翡翠国际3幢1单元25层2号房，面积为129.88平方米。在《商品房买卖合同》第二十三条约定：（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：贵州安顺银驹物业管理有限公司，资质证号为：安房物52250153017。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.2元/月*平方米；价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费；（三）物业服务企业按照年收取物业服务费，买受人应当在每年的12月15日前缴费。（四）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件十。同时，在《商品房买卖合同》中的附件十贵州省安顺银城房地产开发公司镇宁分公司与原告银驹物业公司签订的《前期物业管理服务委托合同》中，约定将该小区委托原告实行物业管理，委托管理期限为6年（即2012年10月16日至2018年10月15日止），若在此期间小区业主委员会成立本合同将自行终止，物业管理费为按建筑面积每月每平方米人民币1.2元（含电梯费），若逾期交纳物业管理费的从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。被告方志刚于2015年年初收房，从2017年1月1日起至2019年10月30日止共34个月，未缴纳物业管理费5299.10元。 一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”所以原告银驹物业公司与贵州省安顺银城房地产开发公司镇宁分公司签订的《前期物业管理服务委托合同》对被告方志刚同样具有法律约束力，当事人应按合同约定履行自己的义务。原告银驹物业公司的管理期限于2018年10月15日到期，但根据《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款的规定：“物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。合同权利义务延续期间，当事人可以根据本条例第七十一条的规定解除物业服务合同。”因此原、被告双方在合同期限届满后，依然受合同的约束。 本案中，被告主张银驹物业公司未履行合同义务，存在服务质量差、管理混乱等问题。一审法院认为，物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，但是这些属于原告需改进和完善工作的方面，不能作为少交或拒交物业服务费的理由。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。被告提出原告银驹物业公司与建设单位贵州省安顺银城房地产开发公司镇宁分公司系关联企业，违反了《物业管理条例》的第二十四条规定，故双方签订的《前期物业管理服务委托合同》无效，但被告未提交相关证据证实，对被告该项辩称不予采纳。根据《贵州省物业管理条例》第十八条的规定：“业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：……（五）按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；……”，被告作为业主，其从2017年1月1日至2019年10月30日期间未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，故原告诉请被告支付该期间的物业费人民币5168元有事实和法律依据，予以支持。 对于原告要求被告支付滞纳金的诉请。在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，理应赔偿原告相应的损失，但赔偿的损失应相当于违约造成的损失，合同中约定逾期交纳物业管理费的从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金过高，且被告在庭审中提出不认可该滞纳金。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条中关于逾期利息的规定，酌定从起诉之日起按年利率6%计算。 被告主张原告赔偿其损失及误工费，因其未提出反诉，本案不予处理。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《贵州省物业管理条例》第十八条、第七十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、被告方志刚于判决生效之日起十日内支付原告贵州安顺银驹物业管理有限公司物业服务费人民币5168元。2、被告方志刚于判决生效之日起十日内支付原告贵州安顺银驹物业管理有限公司滞纳金（从2019年11月14日起以人民币5168元为本金按年利率6%计算）。案件受理费人民币156元，减半收取人民币78元，由被告方志刚承担人民币28元，由原告贵州安顺银驹物业管理有限公司承担人民币50元。 二审各方当事人均未提交新证据。 二审查明，贵州省安顺银驹物业管理有限公司法定代表人为王威东，股东为邓成勇、贺树琴、王威东；贵州安顺银城房地产开发有限公司法定代表人为邓成勇，股东为邓成勇、贺树琴、王威东。贵州省安顺银城房地产开发公司镇宁分公司负责人为张彩锋。确认一审查明的事实。 本案争议焦点归纳为：1、《前期物业管理服务委托合同》效力问题及上诉人主张退回物业管理费、停车费、误工损失、精神损失等能否支持；2、一审支持逾期利息是否恰当。 本院认为，关于第一个争议焦点，上诉人与银城房开公司镇宁分公司签订《商品房买卖合同》时已在合同二十三条前期物业管理中约定出卖人选聘的前期物业服务企业为贵州安顺银驹物业管理有限公司，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。虽然银驹物业公司与银城房开公司股东构成相同，具有一定关联性，但与上诉人签订商品房买卖合同的当事人为银城房开公司镇宁分公司，不能以此否定上诉人与被上诉人物业服务合同的效力。根据《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”、第五十六条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”的规定，即便银城房开公司违反《物业服务条例》的规定未按规定对物业服务企业进行招投标，也是受到相应行政处罚，且《物业管理条例》关于招投标的规定非法律、行政法规的效力性强制规定，也不导致约束上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务委托合同》无效。上诉人主张《前期物业管理服务委托合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人上诉状中认可接受了银驹物业公司提供的服务，故在《前期物业管理服务委托合同》有效的情况下，上诉人应按合同约定支付物业服务费，上诉人诉请退还已交物业服务费的上诉请求不予支持。至于上诉人提到的停车费、误工损失、精神损失等，未在一审提起反诉，二审不予审查。 关于第二个争议焦点。案涉《前期物业管理服务委托合同》第十九条第4项约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的应从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。上诉人逾期交纳物业服务费的违约事实客观存在，应承担相应责任。一审上诉人虽未表示该滞纳金约定过高申请调减，但表示不认可，一审支持从起诉之日起按年利率6%计算滞纳金，被上诉人未提起上诉，本院予以认定。上诉人关于不应支持滞纳金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 至于上诉人提到被上诉人未按规定开具发票问题，上诉人可向税务部门反映，与本案不是同一法律关系，不予审查。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二审案件受理费156元，由上诉人方志刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜吉康 审判员  宋 颂 审判员  黄光美 二〇二〇年四月二十八日 法官助理朱俊蓉 书记员郭敏（代） 附： 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。