广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2670号原告（反诉被告）：卢鸿标，男，1989年4月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道南160号101房。法定代表人：林叶材，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，男，1973年6月15日出生，汉族，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年8月31日出生，汉族，该司职员，联系地址。原告卢鸿标诉被告广州广进房地产开发有限公司（以下广进公司）商品房销售合同纠纷一案，本案于2020年3月10日受理后，依法于2020年4月14日受理被告广进公司向原告卢鸿标提出的反诉，并适用简易程序公开开庭合并审理。原告卢鸿标，被告广进公司的委托诉讼代理人黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢鸿标向本院提出诉讼请求：1、判令广进公司向卢鸿标支付占用契税款期间的利息人民币8605.13元（以广进公司退还契税款项39034元为基数，参照中国人民银行公布的一年以上、五年以下贷款基准利率，自2014年3月13日起计算至2018年11月1日止）；2、变更逾期办证违约金标准为按照中国人民银行公布的一年以上、五年以下贷款基准利率上浮40%的标准；3、判令广进公司向卢鸿标支付逾期办证的违约金人民币55308.46元（以卢鸿标己付购房款总额1628236元为基数，参照中国人民银行公布的一年以上、五年以下贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年8月26日起计至2018年12月24日（广进公司将不动产权证交付卢鸿标之日），扣减广进公司于2018年8月10日支付（2018）粤0103民初2786号案违约金88864.03元）；4、判令广进公司负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年2月26日，卢鸿标和广进公司签订《商品房买卖合同》，卢鸿标向广进公司购买了广州市荔湾区花地大道南68号（自编B1栋）801房。该房屋合同约定建筑面积为83.69平方米，套内建筑面积68.04平方米，房屋总价款1628236元。合同签订后，卢鸿标向广进公司付清了全部房款。2014年3月13日，卢鸿标向广进公司按约定支付契税及相关税费39790元，2018年11月8日，卢鸿标收到广进公司退回房契税费39034元，最终契税由卢鸿标到税局实际缴纳，广进公司不能代为办理，却占用税款长达1694天。根据双方所签订《商品房预售合同》补充协议约定，广进公司应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机关办妥产权登记，并将房地产权证交付卢鸿标，否则广进公司应支付违约金。广进公司于2015年8月25日向卢鸿标交房，2018年12月24日将不动产权证交付卢鸿标。卢鸿标第一次起诉【案号：（2018)粤0103民初2786号】，法院判决广进公司支付逾期办证违约金至该判决发生法律效力之日止，至于该判决发生法律效力后发生的新的法律事实，卢鸿标应另案起诉。该判决发生法律效力后广进公司己于2018年8月10日支付89561.03元，其中案件受理费697元，违约金88864.03元。该判决发生法律效力后广进公司继续发生违约事实，且违约事实从2017年8月26日起一直持续至2018年12月24日，故本案广进公司违约金应从2017年8月26日起计至2018年12月24日（参照中国人民银行公布的一年以上、五年以下贷款基准利率上浮40%的标准，扣减广进公司2018年8月10日支付的违约金88864.03元）。广进公司辩称：第一，卢鸿标诉请1缺乏依据应驳回。根据买卖合同中商品房预售合同说明及明月水岸认购书第四条的约定，卢鸿标自愿委托广进公司办理房屋产权证及同意广进公司代缴契税，双方从未对税款利息做过约定。卢鸿标在本案立案之日前从未向广进公司主张利息的支付，广进公司早于立案之日已将预缴税款退还卢鸿标，故诉请1无依据。第二，诉请2不符合合同约定，广进公司不同意对逾期办证违约金的标准进行调整及变更。第三，卢鸿标在2018年11月8日收到广进公司退还契税后，超过办证通知要求的五个工作日提供完税证，应承担迟延提交办证材料的责任，逾期办证违约金期间应从2018年7月17日起计至2018年12月24日，并扣减1天的迟延时间。卢鸿标要求参照人民银行公布的一年以上，五年以下贷款基本利率上浮40%的标准与违约期间不符。广进公司向本院提出反诉请求：1、判令卢鸿标向广进公司支付实测公摊面积差房价款13616.37元及利息（以13616.37元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自反诉日起计至实际支付日止）；2、案件受理费用由卢鸿标承担。事实和理由：2014年2月26日，双方签订位于广州市荔湾区花地大道南68号自编B1栋801房房屋的《广州市商品房买卖合同》（预售）（下简称合同）。合同第四条约定，房屋建筑面积共83.69平方米，其中套内建筑面积68.04平方米，共有分摊面积15.65平方米。合同签订后，广进公司已按照合同约定履行完房屋交付及产权登记义务，并将不动产权证交付被告。根据不动产权证记载数据显示，案涉房屋公摊面积为16.35平方米，比合同约定的公摊面积大0.7平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，卢鸿标应向广进公司支付13616.37元（合同总价1627934÷合同约定房屋建筑面积83.69*增大的公摊面积0.7）面积差房价款及利息。计算公摊面积差房款的购房款总价应包含装修款在内，合计为1627934元。卢鸿标辩称，第一，广进公司的反诉请求超出诉讼时效。（2018）粤0103民初2786号案中，双方确认交房时间是2015年8月25日，根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，广进公司于2015年8月21日委托广州市房地产测绘院测绘。故广进公司应当在2015年8月21日时就知道实测面积大于公摊面积，所以广进公司的反诉超过诉讼时效。第二，反诉状送达日是2020年4月15日，应给予合理时间缴纳房价差，利息应从2020年5月15日开始计算。第三，商品房买卖合同是双方真实意思表示，该合同第18条及补充条款第7条已就面积差异处理有约定，对双方有约束力，应按合同履行。第四，根据《广东省房屋交易价格计算暂时规定》第五条的规定，广进公司分摊的公用建筑面积的建设费用已经计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。第五，根据商品房买卖合同补充协议第十条的约定，卢鸿标已于2018年10月30日支付因面积差异产生差价302元，广进公司配合提供资料办理产权登记手续视为广进公司已认同卢鸿标付清全部价款及税费，故广进公司反诉请求与事实不符。第六，广进公司的反诉请求计算有误，合同约定公摊面积15.65平方米，不动产权证实测公摊面积为16.35平方米，面积误差比4.47%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比超出3%的部分，费用由广进公司承担。本案经审理查明如下事实：2013年9月15日，卢鸿标（委托方）与广东宏大建筑安装工程有限公司（受托方）签订装饰工程委托协议书，约定卢鸿标委托广东宏发建筑安装公司以包工包料的方式承建广州市荔湾区花地大道南【元邦明月水岸】B1栋801房的装修工程，工程总价326806元。2014年2月26日，卢鸿标（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七《补充协议》约定：乙方向甲方购买荔湾区花地大道南68号（自编B1栋）801房；房屋用途为住宅；房屋建筑面积83.69平方米，套内建筑面积68.04平方米，共有分摊面积15.65平方米；房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19122.99元，总金额1301128元。合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理。一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；乙方委托甲方办理产权登记，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。2014年3月13日，卢鸿标向被告缴纳了包含房屋契税的税费共39790元。2015年8月25日，卢鸿标收楼。2018年10月30日，卢鸿标向广进公司支付房屋套内面积差价302元。2018年10月25日，广进公司向卢鸿标邮寄《关于明月水岸园办理房地产权证事宜的通知》，通知要求卢鸿标自行到税务部门申报及缴交契税，并将完税证明（第三联）原件提交广进公司（收到本函件或退税后五个工作日内），卢鸿标于2018年10月29日签收。2018年11月8日，卢鸿标收到广进公司退还的契税费39034元。2018年11月16日卢鸿标向广进公司提供完税证明。2018年12月12日，房管部门出具房屋产权证，当中记载：房屋总建筑面积84.41平方米，套内建筑面积68.06平方米，分摊建筑面积16.35平方米。2018年12月24日，广进公司将房屋产权证交予卢鸿标。另查，2018年3月30日，卢鸿标向本院起诉要求广进公司办证及支付逾期办证的违约金【案号：（2018）粤0103民初2786号】，本院于2018年6月25日作出民事判决，判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司为原告卢鸿标办理广州市荔湾区花地大道南68号（自编B1栋）801房的不动产权证并交付给原告；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司向原告卢鸿标支付逾期办证违约金[以房屋总价款1627934元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年8月26日计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限]。三、驳回原告卢鸿标的其他诉讼请求。受理费697元，由被告广州广进房地产开发有限公司负担并迳付给原告。该案判决认定，《装饰工程委托协议书》形式上为委托装修合同关系，但从合同中关于小区统一装修方案条款，延期交房违约条款，生效、终止及解除情形条款等内容来看，该合同实质是对案涉房屋关于装修装饰方面的补充约定；结合当时的房地产市场调控政策，可以认定该《装饰工程委托协议书》实际为上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，案涉房屋的总价款应由《装饰工程委托协议书》约定的装修款和《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款共同构成，因此逾期办证违约金应以上述购房款和装修款总和为基数。判后双方均未上诉，上述判决于2018年7月16日发生法律效力。2018年8月10日广进公司向卢鸿标支付89561.03元，含违约金88864.03元及受理费697元。原告主张违约金支付至2018年7月15日。本院认为，原被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于诉讼时效的问题。本案中，卢鸿标要求广进公司支付占用契税期间的利息，该诉讼时效的起算应当从卢鸿标知道广进公司不能为其代缴契税之日起起算，因此并未超过诉讼时效。至于广进公司主张公摊部分差额的问题，房屋面积最终是在2018年12月12日得到房屋管理部门的确认和登记，因此广进在2020年提起诉讼追讨公摊面积差房款并没有超过法律规定的诉讼时效。虽然广进公司代收契税有双方约定为据，但涉案契税最终由卢鸿标实际缴纳，双方原有约定未能达到代收代缴效果。在广进公司占用契税款期间所生利息，卢鸿标要求广进公司支付并非无理，本院予以支持；卢鸿标要求从2014年3月13日计至2018年11月1日，属于对自身权利的处分，本院予以确认。利息标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。关于违约金计算标准的问题，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，原告主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。为此本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金1628236元为限。关于违约金支付期间的问题。广进公司直至2018年12月24日才将房产证办妥并交付给卢鸿标，卢鸿标主张上案违约金支付至2018年7月15日，被告未提供证据反驳，本院对此予以采信，故本案的逾期办证违约金应从2018年7月16日开始起算。卢鸿标于2018年11月8日收到契税退款，2018年11月16日将完税证明交予广进公司，超过广进公司通知的5个工作日，由此产生延误的时间，不属于广进公司的责任。广进公司要求扣除1天的延误时间合理，本院予以支持。（2018）粤0103民初2786号民事判决已生效，卢鸿标补缴的事实尚未发生，因此其要求按1628236元为基数，计算2017年8月26日起计至2018年12月24日的违约金与已支付违约金之间的差额没有依据，本院不予支持。违约金的支付期限应从2018年7月16日至2018年12月23日。关于公摊面积的增大房价款，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但是公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容，共同构成销售建筑面积。公摊面积具有保障用益的功用，跟随套内面积同时进行物权流转。当事人可以按套内建筑面积计算房价，也可以按建筑面积计算房价。无论当事人采取何种计价方式，都不能否认销售建筑面积包括了公摊面积在内的事实。因此，原告要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定结算公摊面积差房款符合法律规定。可按合同约定的总房价除以合同约定建筑面积计算公摊面积单价。本案中，实测分摊建筑面积比合同约定分摊建筑面积增加了0.7平方米(房产证登记的公摊面积16.35平方米-合同约定公摊面积15.65平方米)，被告应补交分摊建筑面积差额款13616.37元（合同总价1627934元÷合同约定房屋建筑面积83.69平方米×0.7平方米）。利息应当从本院受理广进公司的反诉之日即2020年4月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司向原告卢鸿标支付占用契税款期间的利息（利息以39034元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，自2014年3月13日起计算至2018年11月1日止）；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司向原告卢鸿标支付逾期办证违约金（以房屋总价款1628236元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2018年7月16日起计至2018年12月23日止，违约金总额以本金为限）。三、在本判决发生法律效力之日起三十天内，原告卢鸿标向被告广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款13616.37元及利息（利息以13616.37元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年4月14日支付至实际支付之日止）。四、驳回原告卢鸿标的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费699元，由广州广进房地产开发有限公司负担，反诉受理费70元，由卢鸿标负担。（双方均已预交受理费，本院不作退回，由广州广进房地产开发有限公司迳付给卢鸿标629元。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 付 瑾二〇二〇年四月二十九日书记员 曹子立许湘洁