北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初735号原告：宋怡，女，1969年5月8日出生，汉族，北京鸿浩致远商务有限责任公司员工，住北京市宣武区。被告：唐岳，男，1990年6月29日出生，瑶族，自由职业，住北京市朝阳区。原告宋怡诉被告唐岳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋怡、被告唐岳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋怡向本院提出诉讼请求：1.判令唐岳返还一个月的房租押金7100元及三个月租金21300元；2.判令唐岳承担违约金7100元并赔偿搬家损失4000元；3.判令本案诉讼费由唐岳承担。事实与理由：宋怡于2019年9月28日通过麦田公司的高保华与唐岳就枫丹壹号二期10号楼302室的租赁事宜签订合同，约定房屋租赁期限为自2019年10月1日至2021年9月30日，月租金为7100元，押一付三。截止至2019年9月29日，宋怡已经按照合同要求通过银行及微信转账支付给唐岳相当于一个月房租的押金及三个月租金。就租赁房屋物品交接问题，宋怡与唐岳及中介约定好，宋怡搬入后尽快完成清点并办理移交手续，但唐岳一直未露面，宋怡发现租赁房屋存在四个问题：下水道堵塞严重无法洗澡、洗手间有一盏灯是坏的、屋内网口不通、厨房没热水。宋怡通过中介向唐岳反映后，唐岳态度蛮横并表示厨房没热水设备需自己自费安装；灯坏了一盏就只用另一盏灯也不影响生活，其他事项要宋怡自己找物业解决。2019年10月3日16时47分，唐岳在双方与中介的微信群中明确表示若宋怡对其行为不理解就退租，可以给七天的搬家免租期，超过后以日租收费，唐岳既拒绝按照合同约定维修还要解除合同，宋怡便立即安排搬家事宜并借助中介寻找新房源。唐岳看到宋怡去意已决后悔了，马上假意道歉，且多次推翻他自己通过中介协商好的退款条件。宋怡于2019年10月7日历经两次报警才得以搬出所有属于自己的物品。宋怡搬入和搬出产生4000元的经济损失。现唐岳拒不退还租金及押金，严重影响宋怡的工作和生活。为维护宋怡合法权益，特诉至本院。唐岳辩称，一、不是其要求宋怡退租的，即使退租也需要宋怡主动提出，双方协商一致后，其会予以配合。宋怡一直拒绝遵循合同，且在唐岳与中介方多次告知后宋怡仍拒绝签署解约协议书。二、宋怡提出的网线、热水问题，双方未对此做出任何事先约定；下水道、灯泡等问题仅是微小瑕疵且唐岳也依约定履行了维修义务，不影响涉案房屋的使用。宋怡提出的涉案房屋中的问题不影响租赁合同目的的实现，不是解除租赁合同的法定理由，其不能据此解除租赁合同。三、在房屋租赁过程中，宋怡承诺会在退租时留下电冰箱、洗衣机和床垫，且双方达成合意，在退租时应按此履行，但宋怡拒绝履行，故唐岳要求物业人员阻拦宋怡搬走上述三样物品，并没有阻拦宋怡搬运其个人物品，且唐岳不放弃追索上述物品的权利。四、宋怡提出解除合同之后，唐岳两次书面与宋怡沟通协商解除合同事宜，但宋怡均未回应，也不办理退租手续，拒不签署解约协议书。唐岳只能依据租赁合同约定在2020年1月1日在中介方处接收钥匙，收回房屋，故宋怡已经缴纳的21300元房租视为已经使用，我方不予退还。同时，宋怡为依据租赁合同按时支付下一期租金并违约解除合同，按约押金7100元，不予退还。五、宋怡违反了租赁合同约定，应当承担违约责任；另外，宋怡搬走的电冰箱、洗衣机、床垫造成我方损失共计3600元；宋怡造成的藏书、家具损坏，损失共计1000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月27日，唐岳（甲方，出租人）和宋怡（乙方，承租人）签订了编号为BJZLZZ2019091671的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租房合同》），约定如下，甲乙双方就房屋租赁事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况：房屋坐落于北京市大兴区鹿华路8号院10号楼3层302室（以下简称涉案房屋），甲方享有涉案房屋所有权。第二条房屋租赁情况：租赁用途为居住，居住人数为1人。第三条：租赁期限：房屋租赁期自2019年10月1日至2021年9月30日。甲乙双方应于2019年10月1日办理房屋交付手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付给乙方。《房屋交割清单（见附件一）》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡视为交付完成。第四条租金及押金：租金标准为每月7100元。支付方式为押一付三，首期租金及押金应于签约当日支付，以后每期租金乙方应于期限届满前7日支付。押金为7100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约金赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。租赁期间，乙方不得以押金充抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内，甲方承担供暖费、物业管理费、卫生费；乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费。本合同汇总为列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第七条房屋的维护及维修：租赁期内，甲乙双方应共同保障涉案房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1、涉案房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使涉案房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日；2、欠缴各项费用达1000元；3、擅自改变房屋用途；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；7、擅自将房屋转租给第三人。第十条房屋交还：（一）乙方应于租赁期满、合同解除或终止后当日内将该房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。若乙方未按约定时间将自有物品搬出，视为乙方放弃权利，甲方有权自行或委托第三人将乙方物品予以处理无需支付乙方赔偿或补偿。（二）甲乙双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。如甲方发现该房屋或原有固定装修、设备设施被损坏或遗失（自然损耗除外），有权要求乙方修复或赔偿损失，并可从押金中扣除。（三）乙方如经甲方同意对该房屋进行装修、增减或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归甲方所有。第十一条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向乙方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金额的100%支付违约金。《租房合同》签订后，2019年9月30日前宋怡向唐岳支付了三个月房租21300元，租房押金7100元，并搬入涉案房屋。宋怡搬入涉案房屋，发现涉案房屋内存在以下问题：网络不畅通、厨房没有热水、厨房有一盏灯不亮，卫生间下水口地漏易堵塞。宋怡主张，发现上述问题后，其通知并要求唐岳进行维修，但唐岳态度差，并告知其找物业自行解决。针对上述问题，唐岳抗辩称，双方并未约定网络和厨房热水，其没有责任提供网络和厨房热水；下水道和灯均是其及时报修至物业，并出资购买了灯具。2019年10月5日，唐岳在微信群中对宋怡说：“阿姨好，那个物业给我回电话了，说跟您沟通过，保修的东西都已经维修了，并且你向物业表示了满意。那个灯缺件我已经买了配件，直接寄到物业管家那，到货以后就会安装好。”对此，宋怡称，唐岳于2019年10月3日让其退租，看到宋怡去意已决后悔了，10月5日才向物业报修。2019年10月3日16时47分，唐岳向宋怡发送微信称：“我不认为自己没有履行合同，你想用自己的东西替换是这份合同的先觉条件，不是您给我的恩惠请搞清楚。没关系，如果想不通可以退租，我保证配合可以免除7天房租，超期按日计，谢谢”。2019年10月4日21时32分，宋怡向唐岳发送微信称：“小唐你好，刚刚中介联系我并转达了你的意思，在我印象中你应该是个受过良好教育知书达理的年轻人，我想还是有机会跟你见面沟通一下有关押金的问题，因为咱们的分歧很大，你到时也可以把你的道理讲给我听。但无论如何租金没有异议，也感谢你7号前免收我费用，我保证7号搬家。所以麻烦你先把租金21300元退给我，我最近也花销很大，搬家花了1800，再加上按着你这屋子又定了不少东西。希望你尽快退还租金为盼。”当天,唐岳向宋怡发送微信回复称:“阿姨好，我的意思也很明确：首先我仔细看过合同，我认为我没有任何违约行为，其次就昨天态度问题也亲自向您进行了道歉，同时承诺了在合约期内会严格遵守。如果您执意退租的话，只能算作乙方（您）提前终止合约，我作为甲方按照合同条款，收取您的押金作为违约金是完全合法的。而且我也做出了让步：同意不收取7日内的房租，免除因为按您要求交房而产生所有物流及人力费用。希望您慎重考虑。”2019年10月4日，唐岳向涉案中介机构人员发送函件称：“你好我是编号为BJZLZZ2019091671合同的出租人：唐岳。鉴于承租人宋怡女士执意要求提前终止租赁合同，但经过贵公司多次中间协调仍无法达成已签订合同中的第九条第一款：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同之条件，且甲乙双方沟通不畅，无法认定协商之条件，现请贵公司转告乙方。本人作为甲方出租人，本合同中无违约行为的前提下，向贵公司告知甲方主张的退租条件，并请转达乙方：一、乙方按照合同第十一条第二款乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金……，因乙方实际提出退租的日期为2019年10月3日，按照该条款，甲方认为当从2019年11月4日起乙方可以退租，并收取押金7100元整作为违约金赔付；二、在甲方租出房产时已经提供了必要的生活设施，包括但不限于各类家具及家电，但按照乙方的要求，将以下物品搬离房屋：电冰箱一台、洗衣机一台、微波炉一台、电饭煲一台、电风扇一台、实木西餐桌一张及配套实木椅四把……且提前退租也应当视为退租的情形之一，故甲方要求乙方按照交接清单补齐电冰箱、洗衣机和床垫以完成交接，如有缺失，缺失项目按市场价对甲方进行赔付；三、甲方在搬运上述物品时耗费了相当大的人力财力，只满足乙方的需求，若乙方执意提前退租，甲方主张乙方对搬运、沟通所产生的各项费用及甲方本人的误工费、精神损失费进行适当的赔偿：合计人民币2000元整；四、若乙方同意上述甲方按照合同提出的合理主张，甲方同意乙方退租，并签订退租协议。退租日期为2019年11月4日，在验收房屋及屋内各项设施完好的情况下，甲方将已收到的押金和三个月房租（共人民币贰万捌仟肆佰元整）中扣除押金、10月1日至交房日（不早于11月3日）的房租、水燃气等各项实际使用费用及上述2、3条的费用后，将剩余钱款三个工作日内打入乙方指定账户。以上，为甲方主张的提前退租条款，为最终条款。出租人：唐岳2019年10月4日夜”对此，宋怡称其于2019年10月5日看到该函件。2019年11月3日，唐岳向宋怡通过微信发送函件称：“关于编号为BJZLZZ2019091671的租赁合同，在乙方承租人宋怡女士于2019年10月3日提出退租起计算，按照该合同第十一条第二款乙方提前退租的，应提前30日通知甲方……之条款，今日（2019年11月3日）可以合理行使退租之权利。根据中介人司向东先生提供之信息，虽然宋怡女士已经在自行搬离后移交了钥匙、门禁、水电燃气卡等物品交与中介麦田房产，但现拒绝与中介签署签约协议书。因宋怡女士拒不依据现履行相关退租手续，为避免纠纷，本人只能视为宋怡女士作为乙方愿意继续按约定履行该合同，租期继续生效。如有任何异议，请以书面方式告知本人。甲方出租人：唐岳2019年11月3日”。经宋怡与唐岳双方确认，宋怡于2019年10月7日搬离涉案房屋，当天宋怡将钥匙等物品交付给了涉案中介机构人员。对此，唐岳称其于2020年1月1日收到涉案房屋钥匙。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。宋怡与唐岳签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。关于《租房合同》的解除，唐岳在合同履行期限内即2019年10月3日16时47分通知宋怡可以选择退租，并称如果宋怡退租，唐岳可以免除7天房租，超期按日计算租金。2019年10月4日，宋怡表示同意退租，但就押金等退租事项双方未能协商一致，同时，宋怡于2019年10月7日搬离涉案房屋，并将钥匙等交给涉案中介机构，唐岳对此知晓但未与宋怡办理退房交接手续，因此本院认定《租房合同》实际上已经双方协商一致解除。关于《租房合同》解除时间，本院认为双方未就涉案房屋进行正式交接，但宋怡于2019年10月7日将房屋钥匙交接给了中介机构，唐岳对此明确知晓，本院依法确认《租房合同》实际已经于2019年10月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，宋怡主张因涉案房屋存在需要维修的事项以致不适租，但宋怡提出的维修问题尚未达到涉案房屋无法使用的程度，宋怡在押金方面未与唐岳协商一致的情况下径行于2019年10月7日退租，根据合同稳定性，宋怡在没有约定事由或法定事由情况下，应审慎考虑是否解除《租房合同》。与此同时，唐岳在宋怡提出维修问题时，唐岳未能及时处理维修事宜，并称宋怡可以选择退租，唐岳上述行为影响了承租人对涉案房屋的租赁使用。因此，宋怡和唐岳上述行为均影响了《租房合同》的继续履行，现宋怡要求唐岳返还押金及租金，根据公平原则，本院酌定宋怡和唐岳分别承担一半的押金，且本院仅支持租赁期内未使用期间的租金19643.3元，宋怡主张的租金超过该数额的部分本院不予支持。关于宋怡主张的违约金，本院认为，因宋怡认为唐岳因没有尽到维修义务且单方让其退租，唐岳构成违约。但唐岳并非单方向宋怡提出解除《租房合同》，唐岳仅向宋怡提出退租条件，是否退租仍是宋怡自行决定，故不存在唐岳单方解除《租房合同》的情况。此外，关于网络及厨房热水问题，双方并未明确约定出租方必须提供，故唐岳对此不予维修，不构成违约。关于灯及下水道堵塞问题，承租方在出租方未及时维修的情况下，亦有能力报物业维修，且该维修问题也并未达到承租人无法正常使用房屋以致于解除《租房合同》的条件，本院认为，尚未达成唐岳需承担违约金的条件，故对于宋怡提出的该项主张，于法无据，本院不予支持。关于宋怡所主张搬家费用损失，因双方并未对搬家费用进行约定，且宋怡与唐岳协商一致解除《租房合同》，宋怡没有举证证明搬家费用系唐岳给其造成的损失，故对于宋怡的该项主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、唐岳于本判决生效后十日内向宋怡退还租金19643.3元及押金3550元；二、驳回宋怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元，由宋怡负担102元（已交纳），由唐岳负担153元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李宝才二〇二〇年四月二十三日书记员  张瑞瑞