黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终638号上诉人（一审被告）：李佩华，男，1961年8月18日出生，汉族，无业，住双鸭山市宝清县。委托诉讼代理人：韩睎宇，黑龙江恒辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩婼宇，黑龙江恒辰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：任勉志,男,1968年4月18日出生，汉族，无业，住双鸭山市宝清县。一审第三人：曹洪，男，1965年11月9日出生，汉族，无职业，住双鸭山市宝清县。一审第三人：黑龙江农垦金隆房地产开发有限公司，住所地双鸭山市宝清县八五二农场场部卫生局住宅（五委）0586幢341号。法定代表人：刘志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓非，黑龙江红兴隆律师事务所律师。上诉人李佩华因与被上诉人任勉志、一审第三人曹洪、黑龙江农垦金隆房地产开发有限公司（以下简称金隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省农垦中级人民法院（以下简称农垦中院）（2019）黑81民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李佩华的委托诉讼代理人韩睎宇、韩婼宇，被上诉人任勉志、一审第三人曹洪、一审第三人金隆公司的委托诉讼代理人朱晓非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李佩华上诉请求：1.撤销一审判决，驳回任勉志的全部诉讼请求；2.任勉志承担一审、二审的全部诉讼费用。事实及理由:1.任勉志举示的证据不能证明其在查封前合法占有、使用该不动产，故其不符合排除执行的条件。任勉志主张其于2013年开始实际居住、使用案涉房屋，但《五九七农场供热收费票据》、《（五九七）农场通用收款票据》显示的时间均是2018年4月28日，票据并不是自2013年开始逐年产生的，且上述票据显示自2016年开始，案涉房屋的供热一直处于报停状态，足以证明上述房屋内并无人实际居住、使用的事实。最重要的是，上述票据上仅记载了房屋的位置，并没有显示房主或交款人的姓名，不能证明任勉志是房屋的实际使用人。任勉志应提供入户通知单、入住当年缴纳水、电、物业费的票据等来证明案涉房屋被查封前的使用情况，否则应承担举证不能的不利后果。现一审法院在证据不足的情况下，直接认定任勉志主张的事实，明显违反法律规定。2.任勉志在查封前并没有签订合法有效的书面买卖合同，其不符合排除执行的条件。法律规定的享有排除强制执行权利的前提是在查封前，已签订合法有效的书面买卖合同，但该份合同自始不存在。本案中，任勉志与金隆公司之间并没有就案涉房屋买卖或抵顶工程款达成任何书面协议，任勉志仅与黑龙江省镇华建筑工程有限公司（以下简称镇华建筑公司）签订了《施工队承包合同》，上面仅约定工程款的给付方式含一半现金、一半楼房，但并没有约定双方最终以金隆公司开发的鸿翔家园小区的房屋抵顶工程款，金隆公司亦没有在合同上就以房抵债事宜进行确定。依据合同相对性原则，在任勉志与金隆公司之间并没有签订房屋买卖合同的情况下，任勉志无权以合法买受人身份，对金隆公司名下的房屋主张排除执行的权利。其诉请不符合法律规定，不应得到支持。3.案涉房屋所在小区已经有大部分居民办理完毕产权证，该小区不存在办理产权证的客观障碍，现任勉志不能举证证明非因自身原因未能办理过户登记，其对此存在过错，不符合排除执行的条件。任勉志辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，证据充分，李佩华亦已认可。请求二审法院驳回李佩华的上诉请求，维持原判。案涉房屋2号楼12号车库及3号楼5单元203、403室，票据为同一张票据，李佩华在任勉志不知情的情况下私自卖给隋凤江且没有任何依据。请求法院依法判令203室、403室属于任勉志。任勉志2018年4月28日补交了2013年-2016年度取暖费，均有本人签字，农场有存根。2017年-2019年度取暖费票据有任勉志姓名。曹洪辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。金隆公司辩称，金隆公司授权曹洪对五九七农场案涉工程进行开发，金隆公司对曹洪出售房屋、预告登记等行为予以认可。一审判决认定事实清楚，证据充分。任勉志向一审法院起诉请求：撤销一审法院（2019）黑81执异9号《执行裁定书》；不得对任勉志购买的五九七鸿翔家园2号楼12号车库、3号楼5单元203、403室执行；确认任勉志对上述房屋享有所有权；案件受理费由李佩华承担。一审法院认定事实：曹洪挂靠于金隆公司对五九七鸿翔家园1-3号楼进行开发，并将全部工程发包给黑龙江农垦镇华建筑有限公司（以下简称镇华建工）、李国友施工。镇华建工经金隆公司、**同意，将其中的电照工程发包给任勉志施工。因镇华建工对该小区三期工程A区的部分工程未施工完毕便撤出，故金隆公司、**便将未完成部分发包给李佩华进行收尾施工。工程结束后，金隆公司、曹洪于2012年8月20日用案涉的三个房屋抵顶任勉志工程款共计376,790元，并将上述房屋交付给任勉志。任勉志对12号车库及403室占用使用至今。203室被李佩华出售给他人，被他人占有、使用。金隆公司、曹洪尚欠李佩华工程款630万元，于2014年提起了民事诉讼，一审法院依法作出（2014）垦民初字第7号《民事裁定书》，将上述房屋查封。一审法院在执行过程中，任勉志提出执行异议，一审法院于2019年3月5日作出（2019）黑81执异9号《执行裁定书》，驳回了任勉志的异议申请，任勉志提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，金隆公司与任勉志签订的以房抵工程款协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。金隆公司履行了合同约定的交付房屋的义务，应予确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”针对案涉房屋12号车库及403室，任勉志与金隆公司签订的以房抵债的协议时间在法院查封之前，已实际占有案涉房屋。未能办理房屋过户手续是非因原告的自身原因所致。上述情形符合法律规定，故对案涉的12号车库及403室不得执行。关于203室如何处理的问题。因李佩华已经将该房屋出售给他人，他人已经实际占有，任勉志未实际占有该房屋，故对该房屋不予支持。任勉志可以另行主张权利。任勉志主张确认其对案涉房屋具的所有权。因房屋属于不动产，依法确认所有权，应当根据不动产登记，因该房屋所在的整个楼房均未办理不动产登记，故尚不能确认房屋所有权，故对原告的此项诉讼请求，不予支持；李佩华辩解金隆公司与镇华公司签订的以房屋抵款协议，系擅自处分答辩人所施工的楼房，应当无效。因李佩华非案涉房屋的开发人，其无权处分案涉房屋，金隆公司具有处分权，故其辩解理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、《最高人民关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，判决：一、不得对任勉志购买的五九七鸿翔家园2号楼12号车库、3号楼5单元403室执行；二、驳回原告任勉志的其他诉讼请求。案件受理6,951元，由李佩华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李佩华向本院举示的一组证据，房屋产权证一份、黑龙江农垦中级人民法院（2019）黑81民初27号民事判决书一份；意在证明：曹洪在庭审中自认包括案涉房屋在内的房产，买房人自行交纳税款可以办理产权证照，案涉房屋所在小区已经有部分居民办理完毕产权证，案涉房屋不存在不能办理产权证的客观障碍，现任勉志不能举证证明非因自身原因未能办理过户登记手续，其存在过错，不符合本案排除执行的条件。任勉志质证称，案涉房屋应当是开发商交税。曹洪质证称，2013年工程验收以后，房屋可以办理房产证，我们没有能力交税，办理房产证的人很少，购房人自己交税可以办证，10月份查封后无法办理房证。金隆公司质证意见与曹洪一致。本院的认证意见为：任勉志、曹洪、金隆公司对该证据的真实性无异议，本院予以确认。但交纳税款为购房人提供可以办理产权证照的条件是开发商的合同义务，作为购房人没有义务去替开发商履行合同义务，更不能以此证明购房人未替开发商缴纳税款，从而不能办理产权证照系购房人自身的过错，故本院对该证据意证明的问题不予认定。一审任勉志举示其占有案涉房屋的证据为《五九七农场供热收费收据》、《五九七农场通用收款票据》、电卡及交纳电费的相应票据。经查，供热收款收据中体现交款时间为2018年4月28日，补交了2013年-2016年度热费。电费票据体现交款两次，分别为2016年12月7日与2019年4月15日。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：任勉志对案涉房屋12号车库及403室房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，任勉志向一审法院举示了金隆公司与镇华公司签订的《施工合同》、镇华公司与任勉志签订的《施工队承包合同》、《收据》、曹洪与镇华公司共同为任勉志出具用案涉房屋抵顶欠款的《证明》，金隆公司对此事实予以认可。任勉志还举示了其交纳相关费用的证据，上述证据形成证据链条，可视为金隆公司与任勉志形成以物抵债的合意。以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立并生效。在抵债物为不动产，抵债的债权人亦未取得不动产物权的情况下，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对任勉志所享有的民事权益进行审查。本案中，任勉志通过《施工队承包合同》取得案涉房屋并得到金隆公司的认可，应视为任勉志已与金隆公司建立事实上的合同关系，亦应视为其交纳了全部购房款。任勉志在一审中举示的占有案涉房屋的证据为2018年4月28日对案涉房屋补交2013年-2016年的供热票据及2017年、2019年的交纳电费票据，时间均在2014年5月4日人民法院查封之后，任勉志举示的证据不能证实其在人民法院查封前占有案涉房屋的事实。故任勉志对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，本院予以纠正。李佩华的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省农垦中级人民法院（2019）黑81民初24号民事判决；二、许可对五九七鸿翔家园三期A区2号楼12号车库、3号楼5单元403室的执行；三、驳回任勉志的诉讼请求。一、二审案件受理费13,902元，由任勉志负担。本判决为终审判决。审判长  李艳梅审判员  李维东审判员  安学思二〇二〇年四月三日书记员  丁 馨