广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3942号原告（反诉被告）：广州市华祥实业公司，住所地广州市越秀区海珠南路231-237号濠畔街320号13楼02室。法定代表人：郭建华，总经理。委托诉讼代理人：陈有火，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铭，广东君信律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：梁彩娟，女，1982年7月11日出生，汉族，身份证地址广东省开平市。委托诉讼代理人：唐垒，广东楉泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泳洲，广东楉泓律师事务所实习人员。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市华祥实业公司与被告（反诉原告，以下简称被告）梁彩娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市华祥实业公司的委托诉讼代理人陈有火、王铭，被告梁彩娟及其委托诉讼代理人唐垒、王泳洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市华祥实业公司向本院提出诉讼请求并针对被告梁彩娟的反诉请求辩称：1.确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同附页》已于2019年8月17日解除；2.被告立即将位于广州市白云区广花四路岗贝北街18-20号房屋（粤房地证字第××号）腾空后交还给原告；3.被告向原告支付自合同解除次日（即2019年8月18日）起至实际交还房屋之日止的场地占用费（场地占用费按每月13270元计算）；4.被告向原告支付合同提前解除违约金36727.9元；5.原告没收被告已缴纳的租赁保证金13270元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告是广州市白云区广花四路岗贝北街18-20号房屋（粤房地证字第××号）的产权人。2017年3月，原告与被告就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同附页》及《社会治安综合治理、安全防火责任书》，约定由被告承租涉案房屋首层（面积为339.05平方米）作商业用途，租赁期限自2017年3月1日至2021年2月28日，其中2017年3月1日至2019年2月28日期间租金标准为6259元/月，2019年3月1日至2021年2月28日期间租金标准为6635元/月。合同约定，如果被告擅自改变房屋使用用途，或者违反房屋安全规程操作造成安全隐患，在原告发出两次《整改意见书》后仍未进行有效整改的，原告即可解除合同、收回房屋，并有权没收保证金，另按租赁期剩余租期租金总金额的30%收取违约金。如合同提前解除，被告应在解除之日腾空交还房屋、办理交接手续，逾期交还的，原告有权按照租金标准的2倍计收场地占用费。被告承租涉案房屋后，物管公司在进行安全检查时，发现被告将涉案房屋擅自进行改建并隔成多个小房间分租给他人使用，擅自改变了合同约定的物业使用用途。另外被告在使用过程中存在堆放易燃杂物、堵塞通道、乱拉电线的行为，违反了政府部门及原告关于房屋安全、消防设施等相关管理规定。被告擅自在涉案房屋后方加建了一个小隔间，改变了房屋结构，阻断消防通道，致使涉案房屋存在严重的消防安全隐患。原告多次到场张贴整改通知要求整改，但被告一直未进行整改，被告未尽其应尽的安全管理义务，且被告也未能在签约三个月内办妥营业执照手续。原告认为被告的行为已严重违反合同约定，原告依合同约定于2019年8月17日向被告送达《关于终止租赁合同、限期收回贝岗北街18-20号物业的通知》，通知解除合同、要求收回房屋。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判如所请。不同意被告的反诉请求，理由如下：1.原告提出解除合同有事实依据，不同意被告要求继续履行的诉请。2.被告既要求继续履行合同，又要求依照合同解除约定双倍返还保证金，该诉请缺乏依据。3.原告在合同履行过程中不存在任何违约行为，原告乃严格按照合同约定行使解除权。4.合同并无约定败诉方承担胜诉方的律师费用，被告的诉请缺乏依据。被告梁彩娟辩称并提出反诉请求，不同意原告的诉讼请求。1.被告不存在擅自改变涉案房屋的使用用途和改建分租行为，前述行为已得到原告的同意。早在2009年2月1日，原被告已就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋首层并改建为小隔间，分租给租户进行物业租赁经营，原告对此是知情且同意的，亦从未提出任何异议，可推定原告实际上是认可被告的行为的。被告在2009年5月31日办理涉案房屋出租时，也是得到原告的配合，原告向被告出具盖章确认的《经营场地出租证明》。在被告对涉案房屋改建为板房隔间后，原告还协助被告找来消防验收部门进行查验。原告本次起诉提出被告存在擅自改变租赁用途及改建分租的行为，与常理不符。被告与原告职员李贤杰之间的微信沟通记录反映，李贤杰所反映的租赁物业存在消防安全等整改意见实际仅针对租赁物业现场的设施安全管理问题、租户安全知识培训。综上，原告实际上是认可被告改建租赁物业及分租经营的。2.被告已按照原告的要求进行整改，履行了承租人的安全管理义务，涉案房屋并不存在严重安全隐患的问题。被告收到原告的整改通知后，均配合履行相应的整改义务，对提出整改的安全及消防问题逐一整改。此外，被告向原告签订《承诺书》，承诺一定加强对租户的消防安全管理，恳求将租赁合同履行至期限届满止。被告还加入社区组建的住房管理微信群，定期将出租屋管理信息转发给分租户，进行消防安全教育。每个房间均购置了灭火器，张贴了消防安全警示公告，被告已经履行了出租屋主所应尽的安全管理责任。被告一直积极配合，原告所述被告未进行整改不是客观事实。3.被告未能办理营业执照是原告的原因所致，被告对此并无过错。未能办理营业执照的责任是由于原告无法向被告提供租赁合同办理备案登记，被告不存在过错。合同约定三个月内办理营业执照的条款属于格式条款，加重了被告的责任，应属无效。4.被告从始至终不存在违反合同的情形，原告要求解除合同的理由缺乏事实依据，涉案租赁合同应继续履行。退一步讲，即使被告违约，违约行为也显著轻微，应当依据诚实信用原则继续履行合同。原告发出解除合同通知后，还一直向被告收取租金，该行为可以视为原告撤回解除合同的表示。原告主张的违约金过高，应当予以调整。5.在被告不存在任何违约行为的情况下，原告擅自提前终止租赁合同给被告造成严重损害，违反诚信信用原则，应承担违约责任。对此，被告提出反诉请求：1.判令原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同附页》继续履行；2.原告向被告双倍返还租赁保证金26540元；3.原告向被告支付违约金37819.5元（按照自2019年9月1日至租赁合同期满租金总额的30%计算）；4.原告向被告支付因维权而支出的律师费用5000元；5.诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房地产权证、租赁合同、附页、现场照片、通知书、检查表、通知、申请表、证明、协议、微信截图、汇款单、委托服务合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是位于白云区广花四路××、××号首层（以下简称涉案房屋）的产权人。2009年2月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》及附页，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2009年2月16日至2017年2月28日。附页第四条约定，乙方必须在签约之日起3个月内办妥有关营业执照及消防报建等相关手续，否则一切责任由乙方负责。合同还约定了租金标准、双方权利和义务、违约责任等条款。该合同经租赁登记备案机关予以登记备案。2017年，原告（出租人、甲方，委托代理人为李贤杰）与被告（承租人、乙方）再次就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》及附页，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商业用途使用，2017年3月1日至2019年2月28日期间租金为6259元/月，2019年3月1日至2021年2月28日期间租金为6635元/月。乙方向甲方交纳13270元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金30天以上的（含30天），甲方即可解除合同，收回房屋，并追究乙方的违约责任。租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，属乙方违约的，甲方有权没收保证金；属甲方违约的，甲方双倍返还保证金给乙方，另按租赁期内剩余租期租金总额的30%向违约方收取违约金。乙方必须在签约之日起3个月内办妥有关营业执照等手续，并把营业执照复印件交给甲方，否则甲方有权单方终止合同，并收回出租房屋，乙方所交保证金不予退回。本合同生效之日起，乙方是该场地的防火安全、治安保卫责任人和计划生育责任人，乙方必须同时与甲方签订《社会治安综合管理、安全防火责任书》。租赁期内，乙方应严格按照消防有关规定和用电安全规定执行，如有违反安全规程操作及造成安全隐患，经甲方管理人员两次发出《整改通知书》后仍未进行有效的整改，则视为乙方根本性违约，甲方有权终止租赁合同，并追究乙方的违约责任。如合同因租期届满终止或提前解除的，乙方应当在合同终止或解除之日腾空租赁场地并与甲方办理场地交接手续，不办理退场手续或拒不退场并不搬走的，甲方有权按照合同约定租金标准的2倍计收场地占用费。如乙方未经甲方同意，私自进行分组或者转租，则视乙方违约，甲方有权终止租赁合同，并追究乙方违约责任。同日，原、被告就涉案房屋签订了《社会治安综合治理、安全防火责任书》。2019年4月5日，涉案房屋的物业管理公司向被告发出《安全隐患整改通知书》，通知存在杂物堆放、堵塞通道、用电线路安装不规范、从业人员对基础消防知识掌握达不到要求、燃气热水器安装在室内等安全隐患，要求在15天内完成整改。同年5月10日，物业管理公司再次向被告发出《安全隐患整改通知书》要求限期整改。同年10月4日，物业管理公司第三次向被告发出《安全隐患整改通知书》要求限期整改。同年7月25日，原告向被告发出《关于终止租赁合同、限期收回岗贝北街18-20号首层物业的通知》，通知由于被告违反政府部门及我司关于房屋安全、消防设施等相关管理规定，物业存在严重安全隐患，通知解除双方租赁合同，并将于2019年8月31日前收回涉案房屋。被告于同年8月17日收到该通知。同年8月19日，原告委托代管涉案房屋的物业管理公司在涉案房屋张贴《关于收回场地的通知》，通知由于被告违约擅自改变物业用途，存在违反政府部门及我司关于房屋安全、消防安全等相关管理规定的行为，决定于2019年9月1日正式收回物业。庭审中，原告明确表示其要求解除涉案租赁合同的依据是：被告将房屋间隔为31个小房间出租，同时还在消防通道上另外搭建一个小隔间，擅自改变房屋结构；被告未能在签约三个月内办妥营业执照；承租期内，被告未能严格按照消防和用电安全的规定执行和有效整改。被告确认其对涉案房屋进行了间隔分租，但其从2009年承租涉案房屋后便间隔分租使用，原告知晓并无异议，且其另外搭建的小隔间并非位于消防通道上，也不在原告出租的涉案房屋范围内。为证明该主张，被告提交了以下证据：1.原告盖章确认的《临时经营场地证明》及申请表，显示涉案房屋经营目的为物业出租；2.被告与分租户签订的《房屋租赁协议书》，显示被告对涉案房屋分割成隔间并出租，租赁期限最早自2017年3月1日开始。另，被告表示其已按照原告的要求对涉案房屋进行了有效的整改，涉案房屋并不存在重大安全隐患，此外，由于原告不配合提供租赁材料，导致被告无法办理租赁合同备案手续，更无法办理营业执照，被告对此提供了其与原告员工李贤杰沟通的微信记录。原告确认被告搭建的小隔间不在涉案房屋产权证所载范围内，原告也确认被告对消防和用电安全等问题进行了整改，但认为没有进行有效的整改，未达到消防安全的要求。庭审中，被告表示其希望继续履行租赁合同，愿意继续交租。本院认为，原被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容与法不悖，双方均应严格履行合同义务。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点是原告要求解除涉案租赁合同的理据是否充分，本院对此评析如下：原告以被告擅自改变房屋结构为由要求解除租赁合同的问题。被告虽将涉案房屋间隔为多个小房间出租，但并未改变涉案房屋的基本结构。被告从2009年承租涉案房屋后，便将涉案房屋间隔为多个小房间出租多年，原告也配合被告办理了《临时经营场地证明》，且在本案诉讼之前，原告未能举证证明其对被告该经营方式提出过异议，可见原告是知晓并同意被告将涉案房屋间隔分租的，故原告现以此为由要求解除租赁合同，理据不足，本院不予支持。原告以被告未能在签约三个月内办妥营业执照为由要求解除租赁合同的问题。原被告在2009年签订《广州市房屋租赁合同》时，已约定被告负有在签约三个月内办妥营业执照的义务，在被告多年未办理营业执照的情况下，原告不仅从未要求解除租赁关系，还在2017年与被告续签租赁合同，原告的行为视为放弃追究被告未办理营业执照的责任。被告也提出是因为原告未能将涉案租赁合同进行备案登记，导致其无法办理营业执照的主张。综上，原告以此要求解除租赁合同的理由不能成立，本院不予支持。关于原告以被告未能严格按照消防和用电安全的规定执行和有效整改为由要求解除租赁合同的问题。从现有证据来看，原告虽然主张涉案房屋存在消防和用电安全的隐患，但被告已经根据原告的要求进行了整改，原告认为未构成有效整改，但对此并无提供充分证据予以证实。被告搭建的小隔间并非位于涉案房屋产权范围内，也不能证实是搭建在消防通道上。原告以此为由要求解除租赁合同的理据不充分，本院不予支持。综上，原告要求解除涉案租赁合同的主张均不能成立，涉案房屋无需交还，本院对被告要求追加涉案房屋实际承租人参加诉讼的申请不予接纳。同理，原告发出《关于终止租赁合同、限期收回岗贝北街18-20号首层物业的通知》要求解除合同的行为不具有法律效力，被告要求继续履行合同的诉请合理合法，本院予以支持。因涉案租赁合同并未解除，故原被告双方以租赁合同解除为前提所提起的其他诉讼请求，均缺乏理据，本院不予支持。被告要求原告支付律师费用的诉讼请求缺乏合同依据和法律根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下：一、驳回原告广州市华祥实业公司的全部诉讼请求；二、原告广州市华祥实业公司与被告梁彩娟于2017年就广州市白云区广花四路岗贝北街18、20号首层签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同附页》继续履行；三、驳回被告梁彩娟的其他反诉请求。本案受理费920元、反诉受理费767元，由原告广州市华祥实业公司负担受理费920元、反诉受理费25元，并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳；由被告梁彩娟负担反诉受理费742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 李 民二〇二〇年四月二十二日书记员 任丽霞