北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初10237号原告：郑晓辉，男，1971年2月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：翟玉凤，女，1971年1月29日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京福玉美昂商贸有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇青龙头村东。法定代表人：宋福国。被告：宋福国，男，1968年6月28日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景北里53号楼13层1317。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，1983年8月4日出生，该公司法务经理。原告郑晓辉与被告翟玉凤、北京福玉美昂商贸有限公司（以下简称福玉美昂公司）、宋福国、北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑晓辉、被告存房公司委托诉讼代理人刘莹到庭参加了诉讼。被告翟玉凤、福玉美昂公司、宋福国经本庭合法传唤未到庭应诉，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑晓辉提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的BJ（SFJJ）S2016002074号房屋买卖合同。2、请求判令被告翟玉凤、福玉美昂公司、宋福国退还购房款100000元，并按合同约定支付购房款的20%作为违约金，共计120000元。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年初，原告通过存房经纪公司的居间介绍，就购买位于北京市房山区长阳镇溪雅苑一区XX号X层X单元XXX号房屋与被告翟玉凤达成一致。该房屋登记在被告福玉美昂公司名下，翟玉凤口头表示有权代表该公司出售该房屋。2016年3月1日，翟玉凤向原告出具了声明，声明翟玉凤与福玉美昂公司的法定代表人即被告宋福国系夫妻关系，因宋福国有事，故由翟玉凤代签买卖合同。同日翟玉凤在出卖人处签字，原告在买受人处签字，存房经纪公司作为居间人，共同签订了《居间服务合同》，约定居间费用为14000元，贷款服务费（按揭贷款手续费）3000元，由原告承担。合同签订后，原告向存房经纪公司支付了上述费用。同日，原告又与翟玉凤签订了《房屋买卖合同》，约定交易房屋为北京市房山区长阳镇溪雅苑一区XX号X层XX单元XXX号房屋。合同签订后，原告于3月1日、3月2日分别向翟玉凤指定账户支付两笔购房定金5万元，共计10万元。合同签订后，被告迟迟未按合同约定履行，仅与原告签订了两次补充协议，借此拖延时间。在原告不断的催问下，被告方将涉案房屋已被司法机关查封的事实告知原告，房屋买卖合同实际上根本无法继续履行。原告多次尝试联系翟玉凤要求归还损失钱款，均被推诿、拒绝。该房屋所有权人为福玉美昂公司，翟玉凤口头承诺其有权代表公司出售房屋，并且向原告出具了由其自己所做的书面声明。基于此，原告在签订合同当时善意的相信翟玉凤确系福玉美昂公司的代理人。《民法总则》相关规定，原告认为翟玉凤的合同效力待定，当被代理人拒绝追认时，合同自始无效；当被代理人追认时，合同对被代理人发生效力。结合本案，翟玉凤作为出卖人在《居间服务合同》、《房屋买卖合同》上进行了签字，收取了原告10万元房款，而由于房屋所有权人福玉美昂公司客观实际不能履行，最终使得原告遭遇了房钱两空的结果。因此被告应当返还原告所交纳的购房款并且赔偿损失。望判如所请。被告翟玉凤、宋福国、福玉美昂公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。被告存房公司辩称：原告没有针对我公司的诉讼请求，所以对诉讼请求不发表答辩意见。原告陈述的事实和理由基本属实，原告与被告翟玉凤、宋福国、福玉美昂公司签署的房屋买卖合同是通过我公司居间促成的，在合同签署后由于被告的房屋存在查封的情况，导致合同无法继续履行。审理中，原告提交证据如下：1.收据复印件2张。2.中国建设银行交易明细复印件1张。3.银行通知单复印件2张。4.房屋买卖合同复印件1份。5.补充协议复印件2份、声明复印件1份。被告存房经纪公司质证称：对原告提供的证据真实性和证明目的都认可。另一份没有时间的补充协议是在签署合同后没多久，在8月24日签补充协议之前签的。本院经审理认定事实如下：位于北京市房山区长阳镇溪雅苑一区XX号X层XX单元XXX号房屋登记在被告福玉美昂公司名下。福玉美昂公司系自然人独资的有限责任公司，投资人为被告宋福国，被告宋福国与被告翟玉凤系夫妻关系。2016年3月1日，翟玉凤向原告出具了声明，声明翟玉凤与福玉美昂公司的法定代表人即被告宋福国系夫妻关系，因宋福国有事，故由翟玉凤代签买卖合同。声明人处为翟玉凤签字。2016年3月1日，郑晓辉就诉争房屋签订房屋买卖合同，出卖方写为福玉美昂公司，房屋出卖人签字盖章处签有翟玉凤的姓名，并无盖章。合同约定，房屋成交价格为1750000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1050000元。买受人向出卖人支付定金200000元（不高于成交总价的20%）。第八条关于权属转移登记，买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如出卖人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。第十条合同解除条款第（一）款约定：如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。另解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约责任。合同还对其他内容进行了约定。当天，另签订《补充协议》，约定：上述房屋定金付款方式，时间为签约当天五万元，第二天五万元，剩余十万元整于房主需要解抵押时买受人随同出卖人共同去解抵押。解抵押完成后，房本归买受人持有。该补充协议还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2016年3月1日向翟玉凤的建行账户打款五万元，2016年3月2日，向翟玉凤建行账户打款五万元。翟玉凤分别于2016年3月1日、3月2日出具收条。2016年8月24日，原告与被告翟玉凤、福玉美昂公司、宋福国签订《补充协议》，约定：买卖双方于2016年3月1日签订的房屋买卖合同bj（sfjj）s2016002074，因出卖方解押时间太长，就此补充以下条款：1.出卖方于2016年9月7日完成解押此房屋手续，如在这期间买受人有权随时要求解约此合同。2.如出卖方于2016年9月7日未完成解押，出卖人和买受人协商2016年9月8日前解除协议，并且7日退还买受人定金。3.经双方协商，如果继续履行合同定金10万元以外所有房款，于过户当天通过监管账户和托管账户交付出卖方。4.以上条款不受房屋买卖合同bj（sfjj）s2016002074合同任何条款制约，按照房屋买卖合同继续执行违约责任。该补充协议出卖人处写有“宋福国代”，代理人处写有“翟玉凤”。经查，因被告福玉美昂公司与案外人纠纷，诉争房屋在2016年3月24日被我院依法查封，查封期限为2016年3月24日至2019年3月23日。经询问我院执行局，该房屋正在进行评估拍卖程序中。另查，原告曾以居间服务合同纠纷为由起诉被告存房公司，要求返还购房款、按揭手续费，退还佣金和保障服务费，同时要求利息损失等，后双方达成一致意见，被告存房公司将佣金及保障服务费共计19600元全部退还原告，且已经履行完毕。本案审理中，原告申请将存房公司列为被告，但表示不要求其承担本案的责任。庭审结束后，本院再次试着电话联系被告宋福国，曾接通电话一次，接电话人称是宋福国本人，明确表示与郑晓辉的房屋买卖合同确实存在，但是因为其他贷款的问题被骗，导致这个房屋买卖合同未能履行。宋福国明确表示房屋系登记在公司名下，出卖房屋是公司及其本人的真实意思，翟玉凤系宋福国的妻子，房屋出卖的相关责任，与翟玉凤无关。本院电话要求宋福国提供书面的意见，但宋福国一直未提交，后无法再联系。本院认为，被告福玉美昂公司系自然人独资公司，被告宋福国系投资人及法定代表人，鉴于宋福国与翟玉凤之间的夫妻关系，对翟玉凤对代替宋福国签订买卖合同的行为，属于代理行为。该代理行为，自始至终并未提交书面的委托代理手续，翟玉凤属于无权代理。涉案合同签订后，被告宋福国及福玉美昂公司一直未补交书面的授权委托书，经向宋福国电话沟通后，宋福国并未提交书面的追认，本院视为福玉美昂公司对翟玉凤的出卖房屋的代理行为未予追认。涉案房屋买卖合同对被告福玉美昂公司不生效力。鉴于被告福玉美昂公司、宋福国、翟玉凤之间的特殊关系，原告有一定理由相信其翟玉凤得到了被告宋福国及被告福玉美昂公司的授权，本院认定原告属于善意的相对人。本院结合审理查明情况，确认原告与翟玉凤之间签订的诉争房屋买卖合同及补充协议并未违反法律法规的强制性规定，该合同在原告与翟玉凤之间发生效力。原告有权请求翟玉凤履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。原告请求解除合同，并要求退还房款、支付违约金，按照其诉讼请求，系请求被告承担合同责任。因被告翟玉凤并非房屋所有权人，且诉争房屋无法正常办理解除抵押，且导致房屋被法院依法查封，且一直无法解决，对合同的履行造成了实际无法履行的障碍，原告请求被告翟玉凤返还已经支付的购房款的请求，本院予以支持。原告请求的违约金，依法有据，未超出法律允许的范围，本院予以支持。对被告存房公司，原告不再请求其承担合同责任，本院不持异议。被告翟玉凤、宋福国、福玉美昂公司未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席裁判。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告翟玉凤于本判决生效之日起十日内退还原告郑晓辉购房款100000元。二、被告翟玉凤于本判决生效之日起十日内给付原告郑晓辉违约金20000元。三、驳回原告郑晓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由被告翟玉凤负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  吕少罕审判员  李亚丽审判员  李立国二〇二〇年四月十四日书记员  孙震颐