广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33030号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾秋波。委托代理人徐阿杰，广东法迈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市泰之鑫物业服务有限公司。法定代表人黄建伟，总经理。委托代理人赖守铭，广东德纳律师事务所律师。上诉人曾秋波因与被上诉人深圳市泰之鑫物业服务有限公司（以下简称为泰之鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曾秋波上诉请求：1.请求二审法院撤消（2019)粤0309民初2184号民事判决第三项，第四项内容，改判泰之鑫公司赔偿曾秋波损失160891元；2.判令泰之鑫公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.本案租赁合同无效，不能继续履行的过错在于泰之鑫公司。首先，曾秋波与泰之鑫公司签订租赁合同时，泰之鑫公司隐瞒了租赁标的物已经纳入深圳市城市更新项目，从政府公开的信息可以查询到租赁标的物已于2015年7月纳入深圳市城市更新单元计划第二批计划，属于随时可能拆除更新的项目，但是，曾秋波与泰之鑫公司双方于2016年6月14日签订商铺租赁合同时，泰之鑫公司没有将这个影响合同履行的重要信息告知曾秋波，泰之鑫公司应当承担过错责任。2018年该城市更新项目开始实施，需要拆迁，5月24日泰之鑫公司发出《搬迁通告书》，要求租户于2018年7月31日前搬走，泰之鑫公司主动解除合同的行为应属于违约，曾秋波要求按《深圳市房屋征收与补偿实施办法》规定的标准赔偿损失属合理要求，应当得到支持。对于曾秋波租赁物的装修损失，一审法院认为曾秋波不能证明涉案商铺系由曾秋波进行装修，应承担举证不能的不利后果属事实认定不清楚，首先，泰之鑫公司没有主张租赁物是他们装修，租赁物由曾秋波负责装修确定无疑，且曾秋波为了经营，承租标的物后一定会按其经营目的进行装修是常识。曾秋波是个体工商户，没有保留装修单据的意识。因此，为了证明租赁物的装修价值，曾秋波聘请具有省高院认可资质的评估公司进行价值评估，其结论在没有其它证据否定的情形下，应当得到认可。而且，泰之鑫公司也没有对此表示异议，申请重新鉴定。2.一审法院认定曾秋波支付泰之鑫公司占有使用费和水电费属于认定事实不清，应予以改判。本案的事实是泰之鑫公司为了将一部分不愿意搬迁的租户赶走，于2018年8月起就对商铺停电停水，并于2018年10月起将商铺大门用铁皮封闭，阻止曾秋波进入，并将其物品扣押且拒不返还，这有曾秋波提交的报警和街道处理证据予以证明。曾秋波向法院提起诉讼后，泰之鑫公司才将其扣押的物品返还给曾秋波。曾秋波承租商铺是为了经营，商铺被停电停水，之后商铺大门又被铁皮封闭，已失去经营功能，在上述事实的情形下判决曾秋波支付泰之鑫公司占有使用费违背了社会公序良俗的原则。曾秋波补充如下上诉意见：1.请求审查《商铺租赁合同》无效的过错责任。曾秋波与泰之鑫公司签订《商铺租赁合同》因违反了法律的强制性规定认定无效，那么法院应当“根据诚实信用原则，在当事人之间合理分配责任，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益”，强化对守法守约者诚信行为的保护，加大对违法违约行为的制裁与惩罚。本案从签订《商铺租赁合同》到合同不能履行的过错方均是泰之鑫公司。首先泰之鑫公司在签订《商铺租赁合同》时隐瞒了租赁标的物已经纳入深圳市城市更新项目，从政府公开的信息可以查询到租赁标的物已于2015年7月纳入深圳市城市更新单元计划第二批计划，属于随时可能拆除更新的项目，但是，曾秋波与泰之鑫公司双方于2016年6月14日签订商铺租赁合同时，泰之鑫公司没有将这个影响合同履行的重要信息告之曾秋波，存在过错，泰之鑫公司应当承担过错责任；其次，2018年该城市更新项目开始实施，需要拆迁，5月24日泰之鑫公司发《搬迁通告书》，要求租户于2018年7月31日前搬走，并在2018年9月后通过停电、停水，和用铁皮封闭商铺等行为强行赶走曾秋波，曾秋波要求按《深圳市房屋征收与补偿实施办法》规定的标准赔偿损失属合理要求，应当得到支持。二、一审法院认定曾秋波于2019年3月6日腾空商铺与事实不符，曾秋波支付泰之鑫公司占有使用费和水电费属于认定事实不清，应予以改判。本案的事实是泰之鑫公司为了将一部分不愿意搬迁的租户赶走，于2018年实8月起就对商铺停电停水，并于2018年10月起将商铺大门用铁皮封闭，阻止曾秋波进入，并将其物品扣押且拒不返还，这有曾秋波当时的报警和街道处理的证据予以证明。只是因为曾秋波向法院提起诉讼后，泰之鑫公司才于2019年3月6日将其扣押的物品返还给曾秋波，并非2019年3月6日才腾空商铺，从泰之鑫公司的证据《腾空商铺和结清租金的函》可以看出，商铺已由泰之鑫公司自行处理，而且从曾秋波提供的《评估报告》附件物业现状照片复印件中所附的照片可以看出评估人当时（2018年11月13日）去评估现场标的物商铺已被泰之鑫公司用铁皮封闭。另外，泰之鑫公司提供的水电照片系复印件，并且不清晰，不能证实为曾秋波的水电表，因此不应当被法院采信。泰之鑫公司于2018年8月21日已停水电，曾秋波承租商铺是为了经营，商铺被停电停水，之后商铺大门又被泰之鑫公司用铁皮封闭，已失去经营的功能，而且商铺被铁皮封闭后曾秋波已被赶走，商铺已由泰之鑫公司控制，在上述事实的情形下判决支付泰之鑫公司占有使用费违背公平和社会公序良俗的原则。即使法院支持支付占用费，也不应当支持按商铺的租赁费标准支付，因为该场所已失去商铺的功能。三、对于曾秋波租赁物的装修损失，一审法院认为曾秋波不能证明涉案商铺系由曾秋波进行装修，应承担举证不能的不利后果属事实认定不清楚。四、一审法院在法庭调查时，询问双方涉案商铺是否有房产证或建设工程规划许可证，泰之鑫公司的代理人当时回答说庭后回复，法官没有当庭释明没有建设工程规划许可证的法律后果，在泰之鑫公司庭后没有提供建设工程规划许可证后也没有告之曾秋波或重新开庭，侵害了曾秋波的合法权利。曾秋波一家五口（夫妻俩加三个小孩，）依靠其经营的沙锅粥档口生意在深圳艰难生活学习，希望通过自己的辛勤劳动让一家人美满幸福，不幸遇此劫难，花费十多万装修的档口因为城市更新被出租方用铁皮强迫封闭，强制搬走，本来他们希望通过维权向法院能得到一部分赔偿，未料雪上添霜，一审法院竟然要求曾秋波支付其已被赶走，因未搬被泰之鑫公司扣押在原租赁场所的物品期间的场地占用费十多万元（按商铺租赁费标准计算的占用费），显然是有违公平和社会公序良俗的原则。泰之鑫公司答辩称，一、泰之鑫公司不存在任何过错。（一）案涉房屋属于历史遗留违法建筑，没有产权证明，曾秋波对此情况非常清楚，而且租赁房屋为不动产，其权属状况也可以通过房屋登记信息进行公开查询。正因为没有产权证明文件，所有承租人（包括曾秋波）都是凭社区工作站出具的《场地使用证明》办理商铺营业执照等手续，该房屋的产权瑕疵也未对曾秋波店铺的正常经营造成任何影响。（二）关于曾秋波所谓的涉案房屋“2015年7月纳入深圳市城市更新单元计划第二批计划”：1.该公告时间并未最终核实；2.该城市更新单元的申报主体是深圳市佰XX有限公司，而泰之鑫公司是向深圳市劲XX物业管理有限公司（以下简称劲XX公司）承租涉案房屋，泰之鑫公司和劲XX公司均非申报主体，无从得知相关城市更新信息；3.如果该信息是公开信息，曾秋波一样可以查询获知，泰之鑫公司并未从任何渠道获得该信息，对此并不知情，不存在泰之鑫公司隐瞒之说；4.该公告信息仅为计划，并没有任何具体的时间表，而从泰之鑫公司提交的深规土函(2017)3060号深圳市规划和国土资源委员会文件可清楚显示：该城市更新单元规划最终在2017年10月才获得审批通过。深圳市佰XX有限公司2018年5月10日才向劲XX公司发出搬迁通知，2018年5月13日劲XX公司才向泰之鑫公司发出搬迁通知。二、关于装修损失。1.本案曾秋波没有提交任何装修协议、采购凭证、付款凭证等原始依据，没有任何证据显示曾秋波对房屋进行了装修。2.曾秋波单方委托对涉案商铺进行的评估，评估方法、原则及结果均存在明显问题，评估报告不具有客观公允性，不能作为有效证据，该评估报告无效。三、关于房屋占有费和水电费。曾秋波实际占有使用房屋，经泰之鑫公司多次通知直至2019年3月6日才正式搬迁，应依法支付占有期间房屋使用费和水电费。泰之鑫公司从未停水停电，更未阻止曾秋波出入或扣押其物品，否则曾秋波为何能自由出入对房屋进行评估。综上，曾秋波上诉请求均没有任何依据，请依法驳回曾秋波诉请，维持原判。曾秋波向一审法院起诉请求：1.判令泰之鑫公司退回曾秋波押金21000元；2.判令泰之鑫公司赔偿曾秋波损失160891元；3.判令泰之鑫公司承担未及时履行赔偿责任应支付的损失，从2018年11月30日起按银行同期贷款利率计算至判决金额全部执行止；4.泰之鑫公司承担本案的评估费用3000元；5.判令泰之鑫公司承担本案的诉讼费用。庭审中，曾秋波增加诉讼请求：确认双方合同于2018年8月12日解除。泰之鑫公司的反诉请求：1.判令曾秋波向泰之鑫公司支付拖欠的租金人民币115694元；2.判令曾秋波向泰之鑫公司支付拖欠的水电费8489元；3.判令曾秋波向泰之鑫公司赔偿利息损失，暂计至2019年3月5日为2250.22元，自2019年3月6日起按银行同期贷款利率以123184元为基数计算至判决生效之日止；4.本案反诉费用由曾秋波承担。一审查明事实：曾秋波、泰之鑫公司于2016年6月14日签订《商铺租赁合同》，约定泰之鑫公司将位于龙华区民治街道4出租给曾秋波使用。每月租金10500元，每满12个月递增10%。租赁期限36个月，自2016年7月2日起至2019年7月1日止。租赁押金21000元。曾秋波已向泰之鑫公司支付了租赁押金21000元，泰之鑫公司将房屋交予曾秋波使用。庭审中，双方确认2018年5月30日前的租金及2018年4月30日水电费均已交清。2018年9月29日，泰之鑫公司向曾秋波发函，要求曾秋波于2018年10月10日前腾退所租赁的商铺并于2018年10月12日前结清欠缴的2018年6月至9月期间租金及水电费54394元。曾秋波回函要求曾秋波退还押金21000元并赔偿装修损失、返还扣押的物品。泰之鑫公司否认扣押曾秋波物品，主张是曾秋波未予清空。2019年3月6日双方签订《搬迁确认书》，双方确认商品内的所有用品在2019年3月6日清空。曾秋波主张涉案商铺于2015年列入深圳市旧改项目，泰之鑫公司在签订租赁合同时隐瞒该事实，导致曾秋波在投入装修后，撤离造成损失，要求泰之鑫公司赔偿装修损失160891元。曾秋波提交装修价格评估报告予以证明，泰之鑫公司不予认可，主张评估系曾秋波单方委托，且未提交装修协议、采购凭证、付款凭证等原始依据，不能证明是曾秋波对商铺进行装修。泰之鑫公司要求曾秋波支付拖欠的2018年6月至2019年3月6日期间租金115694元，曾秋波主张双方合同自2018年8月12日解除，此后的租金不应支付。泰之鑫公司要求曾秋波支付拖欠的2018年6月至2019年3月6日期间水电费8489元，提交水电表照片及计算明细予以证明，曾秋波不予认可，主张泰之鑫公司自8月21日起停水停电，确认2018年6月至2018年8月21日使用水电，但具体用量不清楚。另查明，涉案房产已经进行历史遗留违法建筑申报，权利人为瞿某某。一审法院认为，曾秋波、泰之鑫公司均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案曾秋波与泰之鑫公司签订的《商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，曾秋波要求确认合同解除的请求法院不予支持。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，泰之鑫公司应向曾秋波返还押金21000元，因曾秋波已经搬离涉案商铺故无需再向泰之鑫公司腾退。合同虽然无效，但曾秋波实际使用了涉案房产，应向泰之鑫公司支付实际使用期间的房屋使用费及水电费。根据双方签订的《搬迁确认书》，曾秋波于2019年3月6日腾空商铺。曾秋波主张泰之鑫公司扣押物品，没有充分证据证明。曾秋波表示不清楚水电实际用量，泰之鑫公司提交水电表照片及计算明细予以证明其主张的水电费，故法院对泰之鑫公司的主张予以采信。综上，泰之鑫公司要求曾秋波支付2018年6月至2019年3月6日期间的占有使用费115694元及水电费8489元的请求，法院予以支持。关于装修损失，曾秋波提交的装修价格评估报告系由其单方委托评估，泰之鑫公司不予认可，曾秋波亦未提供相关证据证明其支出了装修费用，不能证明涉案商铺系由曾秋波进行装修，曾秋波应承担举证不能的不利后果，故曾秋波要求泰之鑫公司赔偿装修损失及支付评估费用的请求法院不予支持。因合同无效，曾秋波要求泰之鑫公司承担未及时履行赔偿责任应支付的损失，及泰之鑫公司要求曾秋波支付利息的请求，均没有法律依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、曾秋波与泰之鑫公司于2016年6月14日签订《商铺租赁合同》为无效合同；二、泰之鑫公司自判决生效之日起十日内向曾秋波返还押金21000元。三、曾秋波自判决生效之日起十日内向泰之鑫公司支付2018年6月至2019年3月6日期间的占有使用费115694元及水电费8489元。四、驳回曾秋波的其他诉讼请求。五、驳回泰之鑫公司的其他诉讼请求。本案受理费1999元，由曾秋波负担1772元，由泰之鑫公司负担227元。反诉案件受理费1415元，由泰之鑫公司负担25元，由曾秋波负担1390元。本案二审期间，双方均未补充提交证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本清楚，本院基本予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点为：1.泰之鑫公司应否赔偿曾秋波损失；2.曾秋波应否支付泰之鑫公司租金和水电费。对于双方无争议的原审其他认定和裁判本院予以确认。针对焦点1，涉案租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，双方对租赁合同无效均存在过错，但由于双方系因城市更新租赁物业面临拆迁原因而发生争议，曾秋波过错较轻。泰之鑫公司作为出租方应适当分担曾秋波停止经营的损失。曾秋波提交的装修价格评估报告系由其单方委托评估，泰之鑫公司不予认可，不宜据此确定曾秋波的损失，但是根据该评估报告记载的涉案租赁物业内部装修和设施照片，不少系曾秋波经营砂锅粥所需设施，曾秋波主张系其投入的装修具有事实依据，本院酌定泰之鑫公司承担曾秋波装修损失25000元，对于曾秋波所主张的其他损失本院不予支持。针对焦点2，曾秋波提交的报警回执和街道处理的证据无法证明泰之鑫公司从2018年8月起对涉案租赁物业停电停水，但根据曾秋波提交的评估报告记载的涉案租赁物业大门照片，确实存在被铁皮封闭的情况，据此本院对曾秋波主张案涉租赁物业从2018年10月起被铁皮封闭予以采信，而且由于案涉租赁物业需要等候拆迁，泰之鑫公司亦不存在场地占用费损失，泰之鑫公司诉请曾秋波支付2018年10月之后的租金本院不予支持，曾秋波应向泰之鑫公司支付2018年6月至2018年9月期间的占有使用费42000元。一审法院就此问题处理欠妥，本院予以纠正。关于水电费，泰之鑫公司提交水电表照片，曾秋波不予认可，但曾秋波认可2018年6月至2018年8月21日使用了水电，因曾秋波未提交证据推翻或反驳泰之鑫公司主张的水电费用，本院对泰之鑫公司主张曾秋波拖欠水电费8489元予以支持。综上，曾秋波的上诉主张部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初2184号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初2184号民事判决第四项、第五项；三、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初2184号民事判决第三项为：上诉人曾秋波自判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市泰之鑫物业服务有限公司支付2018年6月至2018年9月期间的占有使用费42000元及水电费8489元；四、被上诉人深圳市泰之鑫物业服务有限公司自本判决生效之日起十日内向上诉人曾秋波赔偿损失25000元；五、驳回上诉人曾秋波其他诉讼请求；六、驳回被上诉人深圳市泰之鑫物业服务有限公司其他反诉请求。义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1999元，由上诉人曾秋波承担999元，由被上诉人深圳市泰之鑫物业服务有限公司负担1000元。反诉案件受理费1415元，由被上诉人深圳市泰之鑫物业服务有限公司负担415元，由上诉人曾秋波负担1000元。二审受理费5577元，由上诉人曾秋波负担2577元，由被上诉人深圳市泰之鑫物业服务有限公司公司负担3000元，被上诉人深圳市泰之鑫物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人曾秋波径付差额3000元。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇二〇年四月二日书记员 刘锦锦（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。