安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异25号 异议人（案外人）：赵城宇，男，1994年5月24日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：邱红敏，女，1968年10月10出生，汉族，系赵城宇母亲。 申请执行人：朱干彪，男，1975年6月29日出生，汉族，住安徽省太和县。 被执行人：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室，统一社会信用代码91341200664210852X。 法定代表人：马勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：李秋慧，该公司员工。 本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12执他69号执行裁定的指定，在对朱干彪与阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房地产公司）民间借贷纠纷执行一案中，依据太和县人民法院作出的（2018）皖1222民初7357号民事裁定书，依法查封了被执行人泰宇房地产公司开发的金泰明都408室房屋，案外人赵城宇对上述查封的房屋提出书面异议。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵城宇异议称：案涉查封的房产是异议人用全款购买的房屋，现已不属于被执行人泰宇房地产公司所有。2018年11月2日，异议人与泰宇房地产公司签订有商品房买卖合同，该房屋总价款为390272.4元。合同签订后，异议人已全部支付了房款。阜阳市颍东区人民法院根据申请执行人的申请，误将该房产当作被执行人的财产，对该房产予以查封，其行为严重侵害了异议人的合法权益。请求人民法院及时解除对异议人上述房屋的查封并中止执行。 异议人为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人赵城宇身份证、常住人口登记卡，证明其主体资格； 2、“金泰名都”商品房认购书、《商品房买卖合同》二份、收据、赵玉明个人活期存款交易明细，证明异议人与泰宇房地产公司签订商品房买卖合同，已全额支付了购房款的事实； 3、太和县房地产管理局出具的《证明》，证明异议人名下无其他房产。 申请执行人朱干彪辩称：1、异议人购买房屋时间是在朱干彪已经取得该房产网签备案登记之后，朱干彪与泰宇房地产公司网签行为应当视为房屋买卖合同，具有合同效力，对网签合同双方具有约束力，异议人与泰宇房地产公司签订的商品房买卖合同依法不能成立；2、异议人所称其已全部支付了购房款，仅提供了泰宇房地产公司出具的收据，没有有正式的购房发票，不具有真实性，且异议人提供的购房合同约定的购房单价与市场价差距较大，其交易方式和交易价格明显不符合市场交易规则，其实际资金存取情况与购房款之间存在极大差异，异议人对其合同及付款事实的真实性存在合理性怀疑，请求人民法院对其真实性进行调查；3、异议人向颍东区法院提交的执行异议申请书的签名为邱红敏，不能证明是异议人的意思表示。综上，异议人提出的异议请求与事实不符，于法无据，请求依法驳回异议人的异议申请。 被执行人泰宇房地产公司答辩称：案涉查封的408房屋已不属于泰宇房地产公司所有。2013年3月18日，泰宇房地产公司与赵城宇父亲赵玉明签订《商品房买卖合同》，该房屋以分期付款的方式出售给赵玉明，赵玉明于2013年3月12日支付购房定金50000元，同年3月18日支付购房款200000元，剩余房款约定交付房屋前一次付清。后由于其家庭出现了变故，原购房合同丢失。2018年11月2日，赵玉明之子赵城宇与泰宇房地产公司补签了《商品房买卖合同》，赵城宇按照合同支付了剩余购房款，泰宇房地产公司将房屋交付给赵城宇，并为其开具了全额收据一张，金额为390272.4元。双方在签订合同时还约定:如果找到原合同，则以原合同约定的单价为准。因金泰名都项目未经验收，且案涉房屋被诉讼案件查封至今，不能为购房户办理不动产权证。泰宇房地产公司认为，案涉房屋是异议人合法购买的房屋，依法应受法律保护，人民法院查封异议人的合法房产，侵犯了异议人赵城宇的合法权益，人民法院应依法解除对案涉房屋的查封，并中止执行。 本院审查查明：朱干彪与泰宇房地产公司等民间借贷纠纷一案，太和县人民法院于2018年12月24日作出（2018）皖1222民初7357号民事判决，判决泰宇房地产公司于本判决生效十五日内偿还朱干彪1000000元及利息（按照年利率24%计算，其中500000元自2015年10月23日计算，另500000元自2015年10月26日计算至还清之日止）。该案查明：2016年8月19日，朱干彪曾以泰宇房地产公司为其出具的1000000元收据及汇款凭证是购房款，要求泰宇房地产公司履行房屋买卖合同，交付房屋并过户向太和县人民法院提起诉讼，太和县人民法院作出（2016）皖1222民初3748号民事判决，泰宇房地产公司提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民终893号民事判决，以双方不存在真实的房屋买卖关系为由，驳回了朱干彪的诉讼请求。在诉讼中，太和县人民法院作出（2018）皖1222民初7357号民事裁定书，依法查封了被申请人泰宇房地产公司开发的金泰明都项目房号为401、408、603、802、2202房屋，查封期限自2018年11月23日起至2021年11月22日止。2019年7月15日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12执他69号执行裁定书，裁定安徽省太和县人民法院于2018年12月24日作出的（2018）皖1222民初7357号民事判决由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。本院受理后，依法对上述案涉房屋进行了查封。 另查明：2013年3月12日，赵玉明向泰宇房地产公司定购了该公司开发的“金泰名都”项目408室房屋，总房款384579元，并于同年3月18日与泰宇房地产公司签订《商品房买卖合同》。后因该合同丢失，2018年11月2日，赵玉明儿子赵城宇又就上述合同所购买的“金泰名都”项目408室房屋，与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该房屋建筑面积107.1平方米，每平方米3644元，总房款为390272.4元。合同签订后，泰宇房地产公司为赵城宇开具了全额收据一张。合同签订时，双方约定：如果还能找到原签订的《商品房买卖合同》，仍按原合同约定的单价计算房款。 又查明：赵城宇系赵玉明与邱红敏的次子，目前，在太和县房地产管理局不动产登记档案中，自2016年10月10日起，异议人赵城宇名下无房产登记信息记录。 还查明：泰宇房地产公司为有限责任公司，法定代表人马勇，经营范围：房地产开发、销售。该公司于2014年3月6日取得了金泰明都的《商品房预售许可证》许可证号为（太）房预售证第20140306008号。 本院认为：案涉查封的金泰明都项目房号为408室房屋，系异议人赵城宇购买的商品房，该房屋虽登记在被执行人泰宇房地产公司名下，但在太和县人民法院实施查封前，异议人赵城宇已就案涉房产与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且已全部支付了购房款，双方签订的上述合同合法有效，且其名下没有用于居住的其他房屋，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部构成要件。案外人赵城宇提出的执行异议理由成立，本院予以支持。申请执行人辩称：异议人与泰宇房地产公司签订合同是在其与泰宇房地产公司网签合同之后，且认为异议人与泰宇房地产公司签订商品房买卖合同及付款收据存在虚假的可能。本院认为，商品房网签登记是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不具有物权变动的效力。朱干彪与泰宇房地产公司签订商品房买卖合同，已被生效判决认定双方不存在真实的房屋买卖关系，判决驳回了朱干彪的诉讼请求。案涉房屋虽办理了网签，但网签合同双方并不存在真实的房屋买卖关系，而是借款人和出借人之间的民间借贷法律关系，出借人朱干彪并未因买卖合同而取得房屋所有权，且双方并未办理抵押登记，这种让与担保行为并不能产生排他性的法律效力，朱干彪不享有对涉案房屋优先受偿的权利，且朱干彪已就双方实际存在的民间借贷关系提起了诉讼，并就生效判决向人民法院申请了执行，在执行中，就案涉房产进行了诉讼保全，以上事实进一步说明了朱干彪与泰宇房地产公司之间是民间借贷关系，而非商品房买卖合同关系；朱干彪认为异议人向本院提交的执行异议申请书的签名为邱红敏，提出的执行异议申请不是赵城宇的真实意思表示。由于邱红敏系赵城宇母亲，且系本案赵城宇的委托诉讼代理人，同时，执行异议申请书已经赵城宇本人到庭签字确认，能够证明提出执行异议系赵城宇的真实意思表示；朱干彪还对异议人与泰宇房地产公司签订《商品房买卖合同》及付款收据表示怀疑，认为双方交易方式及交易价格明显不符合市场交易规则，并申请对2018年11月2日赵城宇和泰宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》及同日的购房付款收据形成时间进行鉴定，以确定其真伪。本院认为，执行程序的主要目的是迅速实现债权人经过生效法律文书确定的债权，效率是其基本价值取向，因此，书面审查是审查执行异议案件的主要方式。由于法律规定的执行异议审查期间只有15日，且对于案外人提出的执行异议，有异议之诉最终裁判，案外人异议审查原则上根据执行标的的权利外观表象来判断，不作实质审查。故，案外人朱干彪如不服本裁定，可以在执行异议之诉案件中，就上述申请鉴定的内容向法院提出，本院在本案异议审查中，对其上述鉴定申请不予准许，对其答辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对登记在阜阳市泰宇房地产开发有限公司名下金泰明都项目房号为408室住房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  徐孟芳 人民陪审员  于 涛 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。