江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初6668号 原告：太仓市城市建设投资集团有限公司，住所地太仓市科教新城文治路51号，统一社会信用代码91320585713215538B。 法定代表人：宣峰，董事长。 委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马芹梅，江苏至誉律师事务所实习律师。 被告：张瑞英，女，1956年2月20日出生，汉族，住太仓市。 委托诉讼代理人：陆天生(系被告张瑞英丈夫），1956年1月9日出生，汉族，住太仓市。 被告：太仓建业房地产开发有限公司，住所地太仓市城厢镇上海西路18号，统一社会信用代码91320585762809957R。 法定代表人：丁骏，总经理。 委托诉讼代理人：朱春雷，江苏世纪天合律师事务所律师。 原告太仓市城市建设投资集团有限公司(以下简称城投公司）与被告张瑞英、太仓建业房地产开发有限公司（以下简称建业公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，于2019年12月16日、2020年1月7日、2020年4月3日依法公开开庭进行了审理。原告城投公司委托诉讼代理人毛秋健、马芹梅（参加第二、三次庭审），被告张瑞英的委托诉讼代理人陆天生（参加第三次庭审），被告建业公司的委托诉讼代理人朱春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告张瑞英与被告建业公司之间签订的关于太仓市城厢镇金色江南家园3幢1405室【产权证号：太房证明(2006)第10896号】、金色江南家园3幢1406室【产权证号：太房证明(2006)第10897号】、金色江南家园3幢6号自行车位及3幢16号自行车位的房屋买卖合同无效；2.请求确认太仓市城厢镇金色江南家园3幢1405室【产权证号：太房证明(2006)第10896号】、金色江南家园3幢1406室【产权证号：太房证明(2006)第10897号】、金色江南家园3幢6号自行车位及3幢16号自行车位归原告所有；3.请求判令被告张瑞英、建业公司协助原告办理上述房屋及自行车位的产权过户手续。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告建业公司继续履行与原告签订的《关于认购金色江南部分商品房的协议》，并将金色江南家园3幢1405室、金色江南家园3幢1406室过户至原告名下；2.请求确认太仓市城厢镇金色江南家园3幢1405室【产权证号：太房证明(2006)第10896号】、金色江南家园3幢1406室【产权证号：太房证明(2006)第10897号】归原告所有；3.请求判令被告张瑞英、建业公司协助原告办理上述房屋产权过户手续。 事实和理由：被告张瑞英原位于地块改造涉及拆迁，被告张瑞英与取得该地块土地使用权的拆迁人苏州兆元置地有限公司(下称“兆元公司”)及拆迁实施人太仓市云腾房屋拆迁有限公司(下称“云腾公司”)于2007年5月7日签订《房屋拆迁原地产权调换协议书》(档案号：A-2-016)及《房屋拆迁异地产权调换协议书》(档案号：B-2-003)。《房屋拆迁原地产权调换协议书》约定对张瑞英的被拆迁房屋进行原地产权调换，由兆元公司用新建的安置房进行调换，在协议书附件《房屋拆迁补偿费用结算表(一)》约定了被拆迁房屋合计建筑面积257.42平方米中的14.77平方米补偿费用总计28425.73元，在附件《产权调换安置房费用结算表(二)》中约定了原地安置的房屋为南园西路安置房B型8号402室，安置房总价为146427.02元。《房屋拆迁异地产权调换协议书》约定对张瑞英的被拆迁房屋进行异地产权调换，由兆元公司用回购新建的房屋作为安置房进行调换，在协议书附件《异地产权置换房屋拆迁补偿费用结算表(三)》约定了对被拆迁房屋合计建筑面积257.42平方米中的242.65平方米的补偿费用总计393533.08元，在附件《异地产权调换安置房费用结算表(四)》中约定了异地安置的房屋为金色江南3幢1405室及1406室，安置房总价为437924.78元。 原告根据与兆元公司签订的《委托拆迁协议意向书》及《拆迁事务工作协议书》承包了南园西路地块改造项目的拆迁及相关安置工作，并根据兆元公司与云腾公司在拆迁过程中与拆迁户达成的相关拆迁协议，与本案被告建业公司于2007年3月12日签订了《关于认购金色江南部分商品房的协议》(下称《认购协议》)，由原告向建业公司认购金色江南部分商品房用于拆迁安置，认购协议约定了由拆迁户根据《房屋拆迁异地产权调换协议书》中确定的“应付安置房总额”作为“房屋销售的合同价格”与建业公司签订房屋销售合同，并直接办理过户手续，该“房屋销售的合同价格”在交房后一周内由原告直接支付给建业公司。《认购协议》的附件《订房表》中，原告与建业公司确定了前述商品房的真正单价及总价，并在认购协议中约定，“甲方(建业公司)在《订房表》所示房屋单价基础上优惠40元/平方米与乙方(原告)进行结算，结算总价在扣除《房屋拆迁异地产权调换协议书》之二款第1条的应付安置房总额后的剩余款项(即扣除与拆迁户签订的房屋合同价格后的剩余款项)，由乙方在甲方交付房屋之日起的一个月内结付。 为了方便办理房屋过户手续，后张瑞英与建业公司直接签订了金色江南家园3幢1405室、1406室、金色江南家园3幢6号自行车位及3幢16号自行车位的买卖合同。2007年5月21日，建业公司交付了上述两间房屋及自行车位，原告依照《认购协议》约定向建业公司支付了两间房屋及两个自行车车位的全部款项共计902133.10元。后张瑞英向原告提出，要求将其重新原地安置在太仓市城厢镇南洋一号公馆。经原告与张瑞英协商，双方同意取消《房屋拆迁原地产权调换协议书》(档案号：A-2-016)中约定安置给张瑞英的B型8号402室，原告另将张瑞英重新安置在南洋一号公馆11幢西单元B1503及东单元A401、402室。对已经异地安置的金色江南3幢1405室、1406室及2个自行车车位，张瑞英于2017年11月23日向原告出具《声明》，放弃金色江南家园2套住宅房及2个自行车位所有权，并确认相关的权属归原告所有。 由于金色江南3幢1405室、1406室及2个自行车车位在建业公司交房后，张瑞英向原告了提出要进行重新安置，因此一直没有办理过户手续，现上述房屋均仍登记在建业公司名下，房屋钥匙建业公司交给原告后一直由原告保管。鉴于张瑞英与建业公司就前述房产签订的房屋买卖合同，只是为了方便办理房屋产权过户手续，合同中约定的房屋买卖价格也不是房屋交易的真实价格，其两方间不存在真正的房屋买卖合同关系。原告与建业公司之间关于案涉房产的买卖合同(即《认购协议》)依法成立，房屋价款原告已经支付，建业公司也已将房屋交付原告。原告对张瑞英重新安置后，张瑞英声明放弃对金色江南3幢1405室、1406室及2个自行车车位的所有权，原告基于与建业公司签订的《认购协议》及张瑞英的放弃声明，特诉至法院，请求法院依法确认原告对案涉房屋的所有权，并要求张瑞英及建业公司协助原告办理相关产权过户手续，维护原告的合法权益。 被告建业公司辩称：1.原告起诉主张两被告之间的房屋及车位买卖合同无效，缺乏依据。首先，原告没有提供其主张合同无效的合同文本，无法证明两被告间存在原告所说的合同；其次，即使存在原告所主张的合同，根据现有证据材料亦不存在无效的事实基础和法律依据。2.原告基于合同无效，进一步主张确权以及要求变更登记，鉴于合同无效的诉讼请求是不成立的，确权及变更登记的诉讼请求也是缺乏基础的。3.原告提供的现有证据材料相关的内容存在前后矛盾，无法证明原告已经付清了案涉房屋的房款，也证明不了张瑞英或原告付清了全部房款和车位款，且原告主张的情况是十几年前事情，建业公司的相关人员都已经离职，根据原告现有的证据材料，建业公司也无法核实原告已经按照其诉状所说付清了相关的款项。4.退一步讲，即使两被告之间存在原告所说的所谓的合同，按照原告主张的情况，当事人就房屋以及车位的买卖关系已经解除，应当适用合同解除的相关法律规定来进行处理，也就是相互返还，而不是原告所主张的确认合同无效。所以原告要求确权以及过户变更至原告名下缺乏相应依据。综上，原告的全部诉讼请求都是没有依据的，请法院依法予以驳回。 针对原告变更后的诉讼请求，被告建业公司的抗辩意见为：原告与建业公司之间不存在房屋买卖合同关系，仅是通过《认购协议》为拆迁户圈定一部分房源，只有在拆迁户选购的情况下才会签订房屋买卖合同，实际买受人应当是拆迁户，购房款实际是拆迁户的拆迁安置补偿款，原告系代拆迁户支付而非自己支付；在拆迁户张瑞英放弃选购以后，房源就不予保留了，就案涉房屋的相关法律关系已经解除，只存在按照《认购协议》返还款项问题，不存在继续履行的问题，故对于原告要求确权及协助过户的诉请，建业公司不予认可。 被告张瑞英辩称：当时原告城投公司曾许诺其再增加补偿给其一套滨河花园的房子，故其出具了该份《声明》，出具《声明》时其关于放弃案涉房屋产权的意思表示是真实的；但是原告后来反悔了，没有再补偿给其一套房屋，故其现在对于《声明》内容也不认可，其拆迁损失太大，希望原告再给其一套房屋作为补偿；此外，其已支付了案涉房屋燃气开通费、房屋维修基金、垃圾清运费、自行车车位费和物业管理费等费用，票据已给了原告。 经审理查明： 一、原告城投公司与被告张瑞英拆迁安置部分 2006年6月30日，苏州兆元置地有限公司（甲方）与原告城投公司（乙方）签订《委托拆迁协议意向书》一份，主要内容为：鉴于甲方已取得太仓国土资源局编号为TCCX2006—8和TCCX2006—9的土地使用权；乙方即将对南园地块进行全面改造和新浏河风光森林带的建设，为了尽快完成改造任务，经双方多次协商，决定甲方对以上地块的拆迁工作全部委托承包给乙方实施，对此双方达成以下委托承包拆迁约定：甲方将太国土告[2006]8号、9号出让公告项下宗地的地上建筑物及其他附属设施的全部拆迁事宜委托给乙方完成，乙方同意接受甲方委托的拆迁工作，并负责完成拆迁所涉及的全部相关事宜，及承担由此引起的一切责任等等。在其他约定部分又明确，在本协议意向书签订后，由乙方确定拆迁实施单位，按照本约定由甲、乙双方和实施单位签订具体的拆迁合同；拆迁户需原地安置的，由甲方提供房源，价格、数量、位置另行签订回购协议。 2006年7月26日，苏州兆元置地有限公司（甲方）与原告城投公司（乙方）签订《拆迁事务工作协议书》一份，主要内容与《委托拆迁协议意向书》相同，同时明确：全权委托乙方对拆迁事务相关文件、政策、公告的出具以及负责协调该宗地拆迁所涉及到的与政府及各业务单位的工作协调；乙方因无具体实施拆迁的资质，太仓市云腾房屋拆迁有限公司系乙方选定的实施单位，因此，在甲、乙双方与该公司签订的“拆迁委托合同”项下，太仓市云腾房屋拆迁有限公司的违约行为均应同时被视为乙方对甲方在本协议项下的违约并依约承担违约责任等等。 原座落于太仓市系被告张瑞英所有，建筑面积为257.42平方米，土地使用面积为160平方米。 2007年5月，苏州兆元置地有限公司（甲方、拆迁人）与被告张瑞英（乙方、被拆迁人）、太仓市云腾房屋拆迁有限公司（丙方、拆迁实施人）签订《房屋拆迁原地产权调换协议书》一份，协议主要内容为：因南园西路地块改造建设需要，经批准，乙方房屋属拆迁规划红线范围内，根据拆迁有关政策和规定，乙方要求实行产权调换，甲方同意用新建安置房进行调换，补偿费用和安置房费用以结算表形式逐项结算，三方就产权调换有关事宜签订协议，乙方置换甲方安置房，面积约51平方米，该面积为设计方案图型面积，实际建筑面积按注册证面积为准，乙方按设计方案图型面积应付甲方安置房总额约146427.02元，实际总额交房时按实结算等等。 2007年5月，三方又签订《房屋拆迁异地产权调换协议书》一份，主要内容为：因南园西路地块改造建设需要，经批准，乙方房屋属拆迁规划红线范围内，根据拆迁有关政策和规定，乙方要求实行异地产权调换，甲方同意用回购新建的房屋作为安置房进行调换，补偿费用和安置房费用以结算表形式逐项结算，三方就产权调换有关事宜签订协议，乙方置换甲方回购的安置房，面积分别为115.51平方米、127.14平方米，在协议第二款“产权调换双方履行下列条款”部分第1条中明确，乙方应付甲方安置房总额437924.78元等等。 太仓市云腾房屋拆迁有限公司分别出具《房屋拆迁补偿费用结算表(一)》、《产权调换安置房费用结算表（二）》、《异地产权置换房屋拆迁补偿费用结算表（三）》和《异地产权调换安置房费用结算表（四)》予以印证。 二、原告城投公司与被告建业公司落实房源部分 2007年3月12日，被告建业公司（甲方）与原告城投公司（乙方）签订《关于认购金色江南部分商品房的协议》一份，主要内容为：乙方为加快太仓城市建设改造的拆迁工作，向甲方认购部分现房用于拆迁安置，经甲乙双方多次磋商，甲方提供金色江南部分房源供乙方的拆迁户选择，拆迁户选定后按要求办理《金色江南家园订房单》，乙方以此作为认购的商品房用于拆迁安置。为明确双方的权利和义务，特订立如下协议供双方遵守:1.双方约定按拆迁户所选房屋的订房单价(详见附件订房表)优惠40元/平方米作为甲乙双方的结算依据。2.拆迁户凭乙方开具的《房屋交接通知书》和苏州兆元置地有限公司开具的《房屋拆迁异地产权调换协议书》前往甲方现场交房办公室办理相关交房入住手续。3.甲方按《房屋拆迁异地产权调换协议书》之二款第1条的“应付安置房总额”作为房屋销售的合同价格与拆迁户签订正式商品房销售合同，并办理相关手续，以便拆迁户缴纳其它费用办理证照，此合同价格的金额，在交房后一周内由乙方直接支付给甲方，所涉及的房屋以外的其它辅助用房费用有拆迁户自行支付。发票归客户所有以便办理权证。4.交房后，甲方在《订房表》所示房屋单价基础上优惠40元/平方米与乙方进行结算，结算总价在扣除《房屋拆迁异地产权调换协议书》之二款第1条的“应付安置房总额”后的剩余款项(即扣除与拆迁户签定的房屋合同价格后的剩余款项)，由乙方在甲方交付房屋之日起的一个月内结付。5.拆迁户选定房屋后按要求办理的《金色江南家园订房单》有效期为自订房单开出日期后三个月，超过三个月甲方将不再为乙方保留此房源，所收的订金返还给客户。 审理中，原告城投公司提供了被告建业公司于2007年2月5日出具的《城投公司订房表》及于2007年6月25日出具的《城投公司已交房结算情况表》各一张，在该两表中明确了房号、面积、单价、房屋总价等。其中《城投公司订房表》中没有3幢1405室的相关信息，3幢1406室的姓名一栏为“许文”，面积为127.14平方米，单价为3930元，房屋总价为499660.20元。《城投公司已交房结算情况表》中姓名一栏为“张瑞英”的房屋包括3幢1405室、1406室，单价分别为3880元、3930元，面积均为115.51平方米，房屋总价分别为448178.80元、453954.30元（合计902133.10元），交房时间为2007年5月21日，已付金额和付款时间一栏均为空白，剩余应付金额即为房屋总价，备注中载明“按协议应在5月底前付清”。 原告城投公司另提供了被告建业公司出具的收据3张，均以原告城投公司为开具对象，金额分别为208380.04元、229544.74元、464208.32元，时间分别为2007年5月15日、5月15日和9月3日，总额为902133.10元，事由一栏中均注明张瑞英房屋。原告陈述：原告已按照《城投公司已交房结算情况表》载明金额付清房款，原告当时认为支付的金额是正确的，不存在差额；该份结算情况表中1406室实际面积应为127.14平方米，如果存在差额也是由于被告误写了面积造成。 原告城投公司另提供了税务部门出具的发票4张，付款方为被告张瑞英，收款方为被告建业公司，时间均为2007年5月23日。分别为：7792元，不动产牌号3幢6号自行车位，面积4.87平方米，单价1600元；8192元，不动产牌号3幢16号自行车位，面积5.12平方米，单价1600元；219246.40元，不动产牌号3幢1406室，面积127.14平方米；199023.73元，不动产牌号3幢1405室，面积115.51平方米，单价1723元。总金额累计为434254.13元。 审理中，原告城投公司称，原告按照《认购协议》支付第一期房款后，建业公司将金色江南家园3幢1405室、3幢1406室的房屋钥匙交给了张瑞英，后因张瑞英提出要求原地安置，张瑞英又将房屋钥匙交还给了原告，目前房屋的钥匙、注册证、住宅质量保证书、住宅使用说明书均在原告处，并由原告实际控制案涉房屋，房屋目前无人居住。被告张瑞英称，确曾收到原告城投公司交付的3幢1405室、3幢1406室房屋钥匙，但在很短的时间内就将房屋钥匙及相关资料交还给了原告城投公司，其与被告建业公司未订立过房屋买卖合同，也未入住、未对房屋进行装修。 本院针对下列问题：1.原告城投公司与被告建业公司是否按照《认购协议》约定的每平方米优惠40元的价格对案涉房屋价款进行最终结算；2.被告建业公司至税务部门开具发票的过程、依据的合同文本及房屋(自行车位）单价形成依据；3.原告城投公司与被告建业公司在协议中约定437924.78元作为2套房屋的开票金额，但对另支付的467878.97元如何处理未予明确，是拆迁安置房享受优惠政策还是有意规避国家税收；4.为何被告建业公司这么长时间来既不向实际占有房屋的原告主张收回房屋又不向相关对象退还房款，原告就案涉房屋有无通知被告建业公司作相应处理等问题，要求原、被告双方作出解释并提供相关证据。 原告城投公司陈述：原告与建业公司之间未按照优惠价格就案涉房屋价款进行最终结算；按照规定要支付相应房款、签订网签协议后才能由出卖方开具税务发票，没有网签协议是开不了发票的，但由于原告不是网签协议当事方，无法获得该份协议；为何以437924.78元作为开票金额由于历史原因现在无法核实清楚；张瑞英与原告达成另外的安置协议后，原告已口头通知要求建业公司变更《认购协议》的履行方式为直接将案涉房屋过户至原告名下。 被告建业公司陈述：关于是否最终结算、如何开具发票、发票开具金额的由来等事宜，由于时间久远，原开发金色江南小区的所有人员已离开公司，相关材料也已全部带走，已无法进行解释并提供相关证据；张瑞英放弃选购后，原告通知被告房源不要了，被告就停止了开票也没有签订房屋买卖合同，实际上停止了所有交易行为，但是由于当时已开具的发票和支付的房款形式上与张瑞英有关，原告实际是代张瑞英支付的拆迁安置补偿款，建业公司认为需要拆迁户来确认并办理相关退款手续，没办法单方面直接退给原告，但由于原告与张瑞英之间可能存在争议，所以一直到目前都没有处理，建业公司没有和张瑞英联系过。 三、原告城投公司与被告张瑞英重新安置部分 2013年3月14日，原告城投公司出具《南洋壹号公馆安置房交付结算清单》，并由被告张瑞英签名确认。在该清单中列明被告张瑞英重新安置的房屋座落分别为11西单元B1503室、11东单元A401室和11东单元A202室，并列明了房屋总价、缴款情况、应付款项和结算差额等内容。 2017年11月23日，被告张瑞英出具《声明》一份，主要内容为,本人郑重声明：太仓市城市建设投资集团有限公司因为拆迁需要安置本人，于2007年回购太仓建业房地产开发有限公司开发的2套住宅房，分别是:1.城厢镇金色江南家园3幢1405室，建筑面积115.51平方米，3幢6号自行车位，套内面积4.87平方米；2.城厢镇金色江南家园3幢1406室，建筑面积127.14平方米，3幢16号自行车位，套内面积5.12平方米。该2套住宅的总房款及自行车位款已由太仓市城市建设投资集团有限公司与太仓建业房地产开发有限公司支付结算完毕。之后，因本人要求，放弃了上述2套住宅房及2个自行车位所有权，现已重新安置至太仓市公馆内，并已入住。原金色江南家园的2套安置用房应属太仓市城市建设投资集团有限公司所有，与本人无关。 审理中，被告张瑞英表示：该份声明的签名是真实的，当时原告城投公司曾许诺再增加一套房屋，现未履行，故其对声明的内容不予认可。另外，为该房屋其也交了煤气费、维修基金、物业费、垃圾清运费、自行车车位费（2或3个）等，相关票据全交给了原告城投公司。原告城投公司表示，目前仅有被告张瑞英缴纳的管道燃气材料及安装费票据一张，金额4400元，维修基金按拆迁政策是由原告支付，如被告张瑞英能提供票据可以全部退还其他相关费用，自行车车位费应与被告建业公司结算。被告建业公司认为，没有被告张瑞英购买自行车车位的材料。 根据房产交易部门提供的资料，太仓市城厢镇金色江南家园3幢1405室、1406室2套房屋仍登记在被告建业公司名下，登记时间为2006年8月31日。 审理中，本院明确告知被告建业公司，按实际交付房屋的房型和面积测算，房屋的总价应当为947839元（115.51平方米×3880元/平方米+127.14平方米×3930元/平方米=947839元），与目前开具给原告城投公司的收据金额差额为45705.90元（947839-902133.10），如按双方《认购协议》约定的每平方米优惠40元的标准计算则差额为35999.90元【45705.90-（115.51+127.14）×40】，被告建业公司可以向原告城投公司主张权利（包括支付价款、追究违约责任、赔偿损失）。但被告建业公司表示，坚持答辩意见，保留相应权利。 以上事实，有原告城投公司提供的《委托拆迁协议意向书》、《拆迁事务工作协议书》、《房屋拆迁原地产权调换协议书》、《房屋拆迁异地产权调换协议书》、《房屋拆迁补偿费用结算表(一)》、《产权调换安置房费用结算表（二）》、《异地产权置换房屋拆迁补偿费用结算表（三）》、《异地产权调换安置房费用结算表（四)》、《关于认购金色江南部分商品房的协议》、《城投公司订房表》、《城投公司已交房结算情况表》、收据、销售不动产统一发票、《南洋壹号公馆安置房交付结算清单》、《声明》、房产证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋钥匙，被告张瑞英提供的收款收据，本案调查笔录、庭审笔录予以证明。 本案的争议焦点是涉金色江南家园3幢1405室、1406室2套房屋的《认购协议》的性质及被告建业公司是否根据《认购协议》负有将案涉房屋过户至原告城投公司的相应义务？ 原告城投公司认为：一、原告与建业公司签订的《认购协议》应属商品房买卖合同性质。《认购协议》明确约定“乙方（城投公司）为加快太仓城市建设改造的拆迁工作，向甲方（建业公司）认购部分现房用于拆迁安置”，原告作为买受人，建业公司作为出卖人的合同主体地位已经予以明确，认购的标的房屋也通过订房表的形式进行了确认，房屋单价、交付方式、房款支付方式都明确进行了约定，且双方也均按照《认购协议》的相关约定履行了合同义务。二、建业公司与张瑞英之间不存在真正的房屋买卖合同关系。根据《认购协议》约定，原告只是指定建业公司将案涉房屋交付并过户到张瑞英名下，建业公司向张瑞英开具发票，仅仅是履行房屋向第三方交付并过户这一义务的一部分从属义务，发票开具金额基本符合双方在《认购协议》中约定的按照拆迁协议应付安置房总额来开票，但这并不是原告与建业公司之间房屋买卖合同的实际金额，不能仅以建业公司向张瑞英开具了发票即认定张瑞英与建业公司存在房屋买卖合同关系。三、《认购协议》中约定的将案涉房屋过户至张瑞英名下的特殊履行方式已无继续履行的必要。张瑞英后续已与原告另外达成安置协议并主动放弃了案涉两套房屋的相应权益，但这并不代表原、被告间的买卖合同关系因此解除，只是《认购协议》的履行相应进行变更，原告作为买受方已完成了《认购协议》约定的房款支付义务，有权要求建业公司将案涉房屋直接过户到原告名下。 被告建业公司认为：《认购协议》名为“认购”，实际只是原告为拆迁户圈定一些房源的代办行为，并不是由原告直接认购，并不构成能产生物权变动效果的房屋买卖关系一类的债权债务关系。根据《认购协议》约定，在拆迁户没有选择房源的情况下，相关的房源是要退掉的，本案中张瑞英在原告支付相关款项后，放弃了该房源，原告也通知了建业公司放弃认购，建业公司停止了全部的交易，整个过程中无论是原告与建业公司之间还是建业公司与张瑞英之间，均未订立能够产生物权变动效果的房屋买卖合同。原告与建业公司之间仅存在《认购协议》约定的债权债务关系，停止交易后涉及的只是房款返还问题，不存在房屋买卖合同涉及的过户问题。 本院认为：首先，原告城投公司与被告建业公司签订的《认购协议》在案涉金色江南家园3幢1405室、1406室2套房屋的权利义务关系构成上已具备房屋买卖合同的实质要件。理由如下： 一、从《认购协议》的文义表述来看，该协议订立背景表述为“乙方（城投公司）为加快太仓城市建设改造的拆迁工作，向甲方（建业公司）认购部分现房用于拆迁安置，经甲乙双方多次磋商，甲方提供金色江南部分房源供乙方的拆迁户选择，拆迁户选定后按要求办理《金色江南家园订房单》，乙方以此作为认购的商品房用于拆迁安置”。可见城投公司是以向出卖方建业公司认购商品房的买受方身份签订的该份协议，其认购目的是用于拆迁安置，城投公司与建业公司在该份协议中的身份地位符合房屋买卖关系的合同主体要求。 二、从《认购协议》的权利义务关系指向来看，由于城投公司的认购目的是用于拆迁安置，需要拆迁户选择最终的安置房屋，故认购的具体标的存在一定的不确定性。《城投公司订房表》的形成时间早于协议签订时间，可见双方签订协议前已对认购标的有了大致圈定，而就协议订立后形成的《城投公司已交房结算情况表》与《城投公司订房表》之间的变化来看，有的标的房屋对应的拆迁户姓名变了，有的标的房屋增加了，如案涉3幢1405室在订房表上没有，在已交房结算情况表上出现。据此可以看出，建业公司是以城投公司作为所涉标的房屋的整体买受方出卖的房屋，而不是以具体、特定的某一拆迁户作为某一特定标的房屋的买受方出卖的房屋，建业公司对城投公司所认购标的房屋的最终流向并不关心，这也并不构成影响双方买卖关系成立的决定因素。双方签订的《认购协议》是对双方间不确定的多个标的房屋买卖的共性权利义务关系的概括约定，包括作为出卖方的建业公司的交房义务、作为买受方的城投公司的付款义务以及具体的价款结算标准等买卖合同的基本要素，而具体标的及相应金额这一共性权利义务关系的具体指向对象则需根据拆迁户的选择最终确定。故而虽然《认购协议》单独来看缺乏明确的合同标的、价款这些合同要素，但结合《城投公司已交房结算情况表》来看，合同标的、价款可以通过双方的后续行为予以补全，在不存在合同无效的具体情形的情况下，应当认定城投公司与建业公司之间通过《认购协议》及对标的房屋、价款的补全行为而形成的标的房屋的买卖合同关系依法成立并生效。 三、从《认购协议》就标的房屋的确定及付款流程的约定来看，拆迁户办理交房手续后，城投公司在交房一周内支付“应付安置房总额”，余款由城投公司与建业公司在房屋交付之日起一个月内结算。可见标的房屋是在以拆迁户凭借相关凭据前往建业公司处办理交房手续的这一时间节点最终确认，如拆迁户就某一标的办理了交房手续，城投公司与建业公司即就这一标的按照《认购协议》的约定履行各自的相应义务。虽然一般房屋买卖合同交易惯例是先付款后交房并办理过户，但从案涉房屋的产权信息来看，金色江南家园小区的房屋在双方订立认购协议之前已完成初始登记、具备交付使用条件，城投公司又是批量认购，故先交房后付款的履行方式是双方自由合意的结果，于法无悖，于情亦合理。至于协议约定的“《金色江南家园订房单》有效期为订房单开出日期后三个月，超过三个月甲方将不再为乙方保留此房源，所收的订金返还给客户”，结合协议全文，应当理解为如果拆迁户未在订房单开出后三个月办理交房手续、确认标的房屋，那么城投公司与建业公司就订房单中的标的房屋不再根据《认购协议》建立相应的买卖关系，所谓的保留房源也是针对城投公司而非针对某一特定拆迁户而言。从《城投公司已交房结算情况表》以及原、被告双方的陈述来看，案涉3幢1405室、1406室2套房屋已经通过交付给张瑞英的形式完成了标的房屋的最终确认，城投公司与建业公司之间已就案涉房屋建立房屋买卖合同关系。 其次，建业公司向张瑞英交付房屋、开具发票的行为实际上是根据《认购协议》向第三人履行相应义务，并不代表其直接与张瑞英建立相应的买卖合同关系。在拆迁人、拆迁实施人与被告张瑞英签订的《房屋拆迁原地产权调换协议书》和《房屋拆迁异地产权调换协议书》中，被告张瑞英均选择原地产权调换和异地产权调换的方式进行安置。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，通常发生在被拆迁人不愿意用拆迁补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋，对被拆迁人进行妥善安置，实质是按照等价交换的原则由拆迁人按被拆迁人房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价格购买拆迁人提供的产权调换房屋，以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。城投公司作为实际的拆迁实施人拥有房源是其参与房屋拆迁活动的必要条件，其需要通过购买不同户型的房屋来完成“以房换房、差额补偿”这类实物交换。正是由此客观需求，城投公司向建业公司认购了部分房屋用于同拆迁户的产权调换。从作为拆迁户的张瑞英角度而言，其系以被拆迁房屋补差的形式置换城投公司提供的安置房屋，而非直接向建业公司或其他房产公司购买安置房屋，其应付的安置房补差金额按照产权调换协议书的约定也是支付给城投公司而非建业公司或其他房产公司的。从建业公司角度而言，其出卖标的房屋的对象是城投公司，相应对价是从城投公司处获取，相应买卖权利义务内容也是通过《认购协议》与城投公司之间达成的，房屋的交付对象、物权最终归属对象并不影响其出卖的意思表示。故而，张瑞英与建业公司之间并无建立房屋买卖合同关系的意思表示一致，建业公司之所以向张瑞英交付房屋、开具票据是按照《认购协议》约定向第三人履行房屋买卖合同关系下其向买受方城投公司负有的相关义务。城投公司作为实际的拆迁实施人，负有向被拆迁人张瑞英交付安置房屋并协助完成过户手续的相应债务，其将对建业公司享有的要求建业公司交付房屋并协助过户的相应债权转让给张瑞英，一方面是为了便利履行其对张瑞英负有的义务，另一方面也存在着避免两次交易产生两次税费的目的。鉴于当前不动产物权的变动生效必须履行过户登记手续，而办理过户依据的基础法律关系又较为狭窄，城投公司将要求协助办理过户的相关债权转让给张瑞英也是出于交易经济的目的考虑。出于民事领域尊重契约自由、节约交易成本的基本精神，在法律、行政法规未对买受人要求出卖人向第三人交付并过户房屋的行为予以禁止性规定的情况下，不应对城投公司将主张房屋交付及过户的债权转让给张瑞英的约定直接予以无效认定，即便这一条款构成无效，也不影响城投公司与建业公司在《认购协议》基础上就案涉房屋建立的房屋买卖合同关系其他条款的效力。 再次，张瑞英放弃案涉房屋相关权益的行为并不直接导致城投公司与建业公司之间就案涉房屋建立的房屋买卖合同关系的终止。张瑞英认可其出具《声明》时就放弃案涉房屋相关权益的意思表示是真实的，但又以城投公司未履行当时承诺再给一套滨河花园的房子为由否认该份《声明》效力，从《声明》内容来看，张瑞英放弃案涉房屋权益的原因仅涉及到重新安置至南洋1号公馆并入住，未涉及到其所说的滨河花园的房屋，张瑞英又未能就其主张提供任何证据，故本院对该份《声明》的效力予以认可。结合《南洋壹号公馆安置房交付结算清单》来看，城投公司与张瑞英之间已协商一致以城投公司对张瑞英负有的交付并过户南洋1号公馆相应房屋的债务抵销了城投公司原本对张瑞英负有的交付并过户案涉房屋的债务。但是，《认购协议》的买卖双方仍是城投公司和建业公司，并不因第三人张瑞英与城投公司之间的债务抵销而导致城投公司与建业公司之间就案涉房屋根据《认购协议》建立的房屋买卖合同关系的消灭。《认购协议》亦未对拆迁户办理交房手续后又放弃房屋相关权益的情况下城投公司与建业公司之间的房屋买卖合同关系解除与否予以特别约定，故张瑞英放弃案涉房屋相关权益的行为亦不构成《认购协议》协商解除或单方解除的条件。 最后，从《认购协议》在案涉房屋上的实际履行情况来看，城投公司已支付房款902133.10元，这一金额与建业公司出具的《城投公司已交房结算情况表》金额相符，至于这一金额是否符合协议约定的最终结算标准，由于城投公司与建业公司均陈述双方未进行最终结算，在本院向建业公司释明后，建业公司亦明确表示保留权利。故目前从形式要件来看，城投公司已基本履行完毕了房款支付义务，从买卖双方的权利义务角度而言，此时合同义务的履行主体已转为出卖方建业公司，其负有交付并过户案涉房屋的相应义务，且无权再以买受方未支付房款为由行使先履行抗辩权。鉴于城投公司与张瑞英已另行达成拆迁安置协议，其对张瑞英不再负有交付并过户案涉房屋的债务，《认购协议》约定的向张瑞英履行交付及过户义务的合同履行方式显然已无必要。一般来说，当事人协商一致的情况下可以变更合同，然而案涉纠纷由来已久，城投公司和建业公司的经办人也几经变动，历史原因造成现在无法查清双方在张瑞英放弃案涉房屋权益后有无就交付及过户义务履行方式的变更另行达成协议。但从查明情况来看，案涉房屋先由建业公司交付给张瑞英，后又由张瑞英交付给城投公司，随后在十余年时间内未进行过户登记并由城投公司实际占有、使用、收益至今。建业公司很早就已经获得了房屋对价利益，在第三方张瑞英明确表示放弃领受权利的情况下，建业公司却从未考虑重新出售案涉房屋，也未向城投公司主张解除《认购协议》并及时退款，可见建业公司对交付对象变更为城投公司、相关风险责任已经转移的现状是默认的，仅是涉及到产生物权变动效果的过户登记行为尚未完成，其理应按照买受方城投公司的要求变更履行协助过户义务。此外，在张瑞英放弃案涉房屋权益、城投公司对张瑞英重新安置的情势变更情况下，继续按《认购协议》向张瑞英履行过户义务会导致城投公司利益的额外损失，出于维护交易公平的原则，也应当允许城投公司要求建业公司变更履行方式为直接向其履行过户义务。 综上，原告城投公司与被告建业公司在案涉金色江南家园3幢1405室、1406室房屋的权利义务关系构成上已符合房屋买卖合同的实质要件，这一买卖合同关系并不因张瑞英放弃案涉房屋相应权益的行为而告终止，在城投公司已按约履行房款支付义务、张瑞英也已得到重新安置的情况下，城投公司要求建业公司变更履行方式为直接向其履行案涉房屋的协助过户义务，并不违反法律、行政法规的强制性规定与市场行为准则，本院对原告城投公司的该项诉请依法予以支持，过户所需的税费应当按国家法律、法规缴纳。被告建业公司就案涉房屋买卖合同保留的相应合同权利及因继续履行产生的相应损失可另行主张。基于负担行为与处分行为相分离的基本原则，城投公司就案涉房屋的所有权需要通过其与建业公司之间的合同行为的履行并经依法登记方能最终取得，并不存在其可以直接依据法律规定取得物权的情况，在尚未经过不动产登记程序的情况下，本院碍难对城投公司就案涉房屋的所有权予以确认。此外，考虑到张瑞英并非案涉房屋的登记所有权人，其也未与建业公司就案涉房屋签订相关合同，城投公司要求张瑞英履行协助过户义务没有相应的法律或事实依据，从过户所涉的整个过程来看也不涉及需要张瑞英配合的具体内容，故本院对城投公司的该项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第六十条、第六十四条、第六十七条、第九十一条、第一百零七条、一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告太仓建业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告太仓市城市建设投资集团有限公司将坐落于太仓市城厢镇金色江南家园3幢1405室房屋一套【产权证号：太房证明(2006)第10896号】、坐落于太仓市【产权证号：太房证明(2006)第10897号】过户登记至原告太仓市城市建设投资集团有限公司名下，过户所需的税费按国家法律、法规缴纳。 二、驳回原告太仓市城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费12902元，由原告太仓市城市建设投资集团有限公司负担6451元、被告太仓建业房地产开发有限公司负担6451元。被告太仓建业房地产开发有限公司负担部分，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。 审 判 长  张红烈 人民陪审员  童艳萍 人民陪审员  方启凡 二〇二〇年四月二十九日                                                             法官助理  陈莹                                                          书记员  陈筱璐