沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初14955号 原告：沈阳晨光商服有限公司，住所地沈阳市和平区砂山街9号，统一社会信用代码91210102701908281L。 法定代表人：陈乃旭，系该公司董事长。 委托代理人：鞠晓梅，女，1965年5月14日出生，汉族，住沈阳市铁西区。 委托代理人：王继文，系辽宁弘立律师事务所律师。 被告：李连军，男，1962年8月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。 委托代理人：曾雨佳，系辽宁诚俭律师事务所律师。 被告：陈鑫，女，1974年5月18日出生，汉族，住沈阳市铁西区。 委托代理人：曾雨佳，系辽宁诚俭律师事务所律师。 原告沈阳晨光商服有限公司诉被告李连军、陈鑫房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月19日立案受理后，于2019年1月15日作出（2018）辽0102民初14904号民事判决书。宣判后，被告陈鑫不服判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年5月23日作出（2019）辽01民终6504号民事裁定书，撤销了本院（2018）辽0102民初14904号民事判决书，发回重审。本院另行组成合议庭，由审判员郝志杰担任审判长，人民陪审员董秀坤、魏晓萍参加评议，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告沈阳晨光商服有限公司诉被告李连军、陈鑫房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月19日立案受理后，于2019年1月15日作出（2018）辽0102民初14904号民事判决书。宣判后，被告陈鑫不服判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年5月23日作出（2019）辽01民终6504号民事裁定书，撤销了本院（2018）辽0102民初14904号民事判决书，发回重审。本院另行组成合议庭，由审判员郝志杰担任审判长，人民陪审员董秀坤、魏晓萍参加评议，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告沈阳晨光商服有限公司诉称，原告与二被告于2010年8月2日签订的房产租赁协议书。原告将位于沈阳市和平区，自管营业楼的二楼400平方米租给被告使用。从2011年1月1日起每年租金十万元，从2014年起每年增加租金5000元，每年提前十五日被告一次性给付原告房屋租金。但是被告在2016年、2017年、2018年房屋承租迄今没有履行原告与被告签订的房屋租赁协议，给原告造成严重的经济困难，企业职工无法上缴社保五险。原告曾多次向被告讨要所欠房屋租金，被告以经济效益不好为由，拒不履行协议，原告也曾多次向被告下达追讨房屋租金通知书未果。诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月1日至2018年12月31日房屋租金315000元（按每年105000元标准计算）；2、诉讼费用由被告承担。 被告李连军、陈鑫辩称，1、双方房屋租赁合同关系已于2015年8月解除，原告诉求无事实及法律依据。房屋解除后双方达成协议，被告代原告看护房屋直至房屋整体拆迁，原告不再另行向被告主张房租，同时待动迁时向被告补偿，因此被告同意原告所有诉求望贵院查明事实，依法裁决。2015年8月拆迁公告下发，被告已停止经营。在此之后有一些评估等拆迁流程，直到2017年9月30日（评估全部结束之日）。2、原告主张的三年租金没有事实及法律依据，涉案房屋于2015年8月下发拆迁公告，同时禁止一切经营活动，被告的经营手续也被公安机关收回，双方租赁协议终止时间应确定为2015年8月份，从2015年8月份之后，因为被告停止使用案涉房产，不存在支付租金这一说法。同时根据双方签订的房产租赁协议书，租金的支付方式为每年提前15天，就是上打租，即使存在所谓的租金，但因2016年期间适用民法通则关于诉讼时效一年的规定，诉讼时效的到期时间为2016年12月15日，2017年10月1日民法通则修改为民法总则，但2016年租金的诉讼时效于变更法律规定前已经到期，因此至少2016年这一部分是没有任何程序上的法律依据。2017年原告找到被告，告诉被告评估公司需要对案涉房产进行评估，此时，要求被告将房屋打扫干净，目的是争取多得拆迁补偿款，但这一事实，不能作为被告继续经营的依据。总的说，被告于2015年与原告解除了租赁关系，停止经营使用案涉房产，不应当支付租金。 经审理查明，诉争房屋位于沈阳市和平区，建筑面积822米，房屋所有权人为原告沈阳晨光商服有限公司。 2010年8月2日，原告沈阳晨光商服有限公司（甲方）与被告李连军、陈鑫（乙方）签订《房产租赁协议书》一份，约定“一、甲方将座落在沈阳市和平区自管营业室二楼400㎡租赁给乙方使用，乙方愿意承租。二、房屋租期：从2011年1月1日至该房屋动迁终止。三、租金：以年度为计付标准，每年十万元整，前三年租金不变，从第四年起，每年增加租金伍仟元……”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告在此经营旅馆。 另查明，2015年8月21日和平区人民政府下发和政征公字[2015]第26号《房屋征收公告》，其中载明“……沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室负责组织实施房屋征收与补偿工作，并委托沈阳市和平区国有土地房屋征收补偿服务中心和新华街道办事处承担具体工作。房屋征收范围：东至天津南街；西至砂山街；南至南十一马路；北至砂山街7号巷……”。 沈阳市和平区军鑫雅居旅馆系个体工商户（经营者陈鑫），营业执照下发时间为2011年8月5日，其于2011年6月30日取得《特种行业许可证》。2018年10月23日沈阳市公安局和平分局新华派出所出具《情况说明》，其中载明“……2015年8月陈鑫经营的沈阳市和平区军鑫雅居旅馆因特种行业许可证有效期到期来新华派出所要求续办。因为其旅馆位于沈阳市和平区，是在沈阳市和平区人民政府《和政征公字[2015]第26号》房屋征收公告的范围之内。根据区政府相关要求，在房屋征收地块范围之内停办一切营业类执照审批的要求，新华派出所没有对沈阳市和平区军鑫雅居旅馆的特种行业许可证进行继续经营审批。并禁止沈阳市和平区军鑫雅居旅馆继续经营”。 2017年7月28日，沈阳市和平区军鑫雅居旅馆（个体经营者陈鑫）重新注册，经营场所为沈阳市和平区，登记状态为存续。 再查明，辽宁华清房地产土地评估有限公司接受沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室委托对沈阳晨光商服有限公司所有的位于太原街等共8处房地产征收价值评估，于2018年4月2日作出《辽华房估字[2018]第41号房地产估价报告》，其中第8页载明“……位于砂山街9号，建筑面积822平方米，2层砖木结构……二层出租给军鑫雅居旅馆。室内通水、暖、电，日常维修养护一般，现正在正常使用”；第11页载明“价值时点：2017年9月20日，选择现场查勘日作为价值时点更能体现估价对象的真实现状”；第15页载明“实地查勘期：2017年9月20日”。庭审中原告自认其于2018年4月27日与征收部门签订拆迁协议，诉争房屋尚未实际拆除。 上述事实，有当事人提交的房产证复印件、房产租赁协议书、企业信息登记查询单、评估报告、房屋征收公告、反馈意见、情况说明、微信记录等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为,原、被告签订的《房产租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。 双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案争议的焦点在于被告占有使用房屋的截止日期。原告主张被告一直占用房屋，被告辩称其自2016年开始未再占有使用房屋，但双方对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，均未能提供有效证据加以证明。依据辽宁华清房地产土地评估有限公司作出的《辽华房估字[2018]第41号房地产估价报告》中有关“二层出租给军鑫雅居旅馆。室内通水、暖、电，日常维修养护一般，现正在正常使用”记载可知，涉案房屋在2017年9月20日当时仍处于“通水、暖、电，正常使用”中。另，沈阳市和平区军鑫雅居旅馆（经营者陈鑫）于2017年7月28日注册，注册经营地址为本案诉争房屋。故本院认定被告自2016年1月1日至2017年9月20日仍占有使用房屋。 关于上述期间占有使用房屋的租金标准，被告虽占有使用房屋，但2015年8月下发房屋征收公告后，派出所亦证明未对其特种行业许可证进行继续经营审批，拆迁确实对被告占有使用产生实际影响，本院酌定将租金标准调整为合同约定的50%为宜，故被告应支付原告2016年1月1日至2017年9月20日租金90328.76元[（105000+105000÷365天×263天）×50%]。 关于原告主张的2017年9月20日至2018年底期间的租金，原告提供的照片、电费清单、微信截屏等不能证明系被告仍占有使用诉争房屋，不足以证明其事实主张，故本院不予支持。关于被告抗辩的诉讼时效问题，通过录音、微信等可以证明双方对于租赁事宜以及租金问题亦有协商，故该项抗辩意见本院不予采纳。对于被告的其他抗辩意见，因其未能提交证据予以证明，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李连军、陈鑫于本判决生效之日起十五日内支付原告沈阳晨光商服有限公司2016年1月1日至2017年9月20日租金90328.76元； 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费6026元（原告已预交），由原告沈阳晨光商服有限公司承担3968元，由被告李连军、陈鑫承担2058元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郝志杰 人民陪审员  董秀坤 人民陪审员  魏晓萍 二〇二〇年四月十四日 人民陪审员  魏晓萍 书 记 员  王俊恫 书 记 员  王俊恫 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。