广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0491民初134号原告：袁振财，男，1961年8月3日出生，香港特别行政区居民，香港身份证号码D634376（8），港澳居民来往内地号码H07740384。委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区***************。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区************。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市***********。法定代表人：李某1。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区***************-A。法定代表人：叶耀明委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。原告袁振财与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁振财的委托诉讼代理人赵丽美，被告诺德公司、时代百货和百盛公司的共同委托诉讼代理人何志锋到庭参加了诉讼。被告金山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告袁振财向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告时代百货返还购房款323015元；3.判令被告时代百货支付违约金16150.75元（累计已付房款323015×5%）；4.判令被告时代百货支付违约金115316.36元（暂计至2019年10月31日）[累计已付房款323015×万分之三×1126天（2016年10月1日-2019年10月31日）]；5.判令被告诺德公司、金山公司对上述款项承担连带清偿责任；6.判令被告百盛公司向原告支付租金43605元[租金计算公式：1615元/月×27月（2017年8月-2019年10月=27月）]；7.判令被告时代百货对第6项诉讼请求承担连带清偿责任；8.上述被告承担本案全部诉讼费用及律师服务费5000元。事实和理由：2016年6月28日，原告与被告诺德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：5-040），购买香洲区拱北粤海东路时代广场第五层061房，总价为346030元，合同载明被告诺德公司已取得被告金山公司和时代百货的授权，全权代理本项目销售。合同签订后，原告依约支付购房款173015元、服务费15万元（该服务费后转化为房款），合计323015元。合同约定出卖人应在2016年10月1日前交付商铺，2016年4月28日，金山公司与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，同年5月5日，金山公司出具《关于时代广场产权证办理的声明》，承诺就产权不能分割承担合同约定的法律责任。被告至今未完成产权分割，且涉案商铺被案外人申请法院多轮查封，已无法交付，原告有权解除合同，并要求被告依约支付已付房款5%及已付房款每日万分之三的违约金。被告诺德公司、时代百货、金山公司应向原告承担连带返还购房款及违约金的责任。2016年6月28日，原告与被告百盛公司签订《统一经营管理协议书》，约定原告委托百盛公司经营涉案商铺，双方约定了租金标准、每月租金支付的日期以及逾期支付租金的违约金。同日，被告时代百货与原告签订《担保合同》，承诺对百盛公司的租金支付义务承担连带保证责任。2017年5月5日，被告百盛公司向原告发出《知会函》，主要内容为自2017年3月1日起调整支付租金标准，在商铺交付至百盛公司承租之前，租金将由时代百货代为支付。被告最后一期支付租金的时间是2017年7月，此后未再支付。被告时代百货、百盛公司应向原告承担连带返还租金的责任。2017年5月17日，被告诺德公司与原告签订《买卖合同补充协议书》，约定双方同意继续履行合同的，被告自2016年10月1日起按购房合同约定（原告已付房款每日万分之三）至交付之日支付违约金。原告为提起本案诉讼委托了北京市中银（珠海）律师事务所律师并支付了法律服务费，该实现债权的费用应由被告承担。被告诺德公司、时代百货、百盛公司共同辩称，一、被告诺德公司同意与原告解除《商品房买卖合同》。二、被告时代百货同意退还原告实际已付房款466760元，剩余的款项是中山永通或深圳云房网络公司向原告收取的服务费，该款项原告并未实际支付给时代百货，应由实际收款方负责退还。三、根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定，原告诉请解除合同，违约金应按原告实际已付购房款的5%计算，原告诉请按每日万分之三计算违约金无合同依据，时代百货不同意按此标准支付。四、被告诺德公司与时代百货是民事代理关系，时代百货委托诺德公司代理出售涉案商铺并与买受人签订买卖合同，该代理关系已经在合同第一条及销售现场的委托书向原告明示。根据相关法律规定，在代理人已向买受人明示代理关系的情况下，代理人的代理行为应由被代理人承担。因此，诺德公司不应对返还购房款及支付违约金承担违约责任。五、时代百货向原告支付租金是因涉案商铺出现逾期交房的情况，经政府协调后时代百货向原告支付的逾期交房补偿。根据《统一经营管理协议书》第二条、第三条约定，租金支付时间自经营管理期限开始之日计算，经营管理期限自商铺交付之日起计算。涉案商铺至今仍未交付，租金支付条件并未成就，百盛公司不需要向原告支付租金及违约金。同理，在主债务未形成的情况下，时代百货也不需承担支付租金的担保责任。六、合同并未约定律师费支付方式，律师费应由原告自行承担。被告金山公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。除原告提交的向时代百货以外的收款人付款的刷卡单和收据，对原告提交的其余全部证据，被告对于证据的真实性、合法性不持异议，只是对于部分证据的关联性有异议，故本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到原告的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告所提交的中山永通出具的收据，被告不予认可，认为原告向中山永通支付款项属于中介公司收取居间服务费，其不负返还义务。本院认为，上述证据属于书证，有原件核对，故本院对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年6月28日，原告与被告诺德公司签订《商品房买卖合同》（编号为：5-040），约定原告向被告诺德公司购买香洲区拱北粤海东路时代广场第五层061号房，总价为346030元，合同约定出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用……逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按买受人已付房款每日万分之三支付违约金。同日，原告与被告百盛公司签订《统一经营管理协议书》，均约定原告委托百盛公司经营涉案商铺，目前该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给百盛公司；统一经营管理的期限为15年，自开发商将涉案商铺交付百盛公司次日起计算。双方另明确约定了月租金标准、支付日期以及逾期支付租金的违约责任。同日，被告时代百货与原告签订《担保合同》，约定时代百货对于上述百盛公司的租金支付义务承担连带保证责任。2017年5月5日，被告百盛公司向原告发出《知会函》，主要内容为：“尊敬的业主，鉴于您同意继续履行商铺买卖合同和《统一经营管理协议》，我公司承诺，就您购买的时代广场5-061号商铺租金支付事宜，我公司自2017年3月1日起按照以下标准支付租金：第1、2、3年每年支付租金49545元；第4、5、6年每年支付租金57803元；第7至15年每年支付租金66060元；其中，第一年2016年10月1日至2017年2月29日已经支付的租金不再做调整。如业主在计收租金时未全额支付购房款的，我公司将按业主已付房款与房款总额的比例相应支付租金。在商铺交付至我公司承租之前，租金将由时代百货代为支付，调整后第一次支付时间为2017年6月10日。”被告时代百货向原告支付了2016年10月至2017年7月期间的租金，被告于庭审中陈述从2016年10月支付至2017年5月，每月支付865.08元，2017年6月支付两笔，分别是2250元、1615.08元；2017年7月支付1615.08元，另外在2017年5月31日支付4775.21元，在2017年7月3日支付4671.71元，该两笔款式违约补偿款，原告对于被告陈述的已付金额情况确认。以上金额合计21847.72元。2017年5月17日，被告诺德公司与原告签订《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-102，确认截至本协议签订之日，原告已向诺德公司或时代百货支付购房款173015元。《买卖合同补充协议书》第一条约定双方同意涉案商铺的交付时间顺延至2017年12月31日。第三条约定在商铺完成产权分割之前原告无需补交剩余房款，诺德公司承诺不追究原告在此期间的逾期付款的责任。第五条约定本协议签订后，诺德公司、原告双方同意继续履行购房合同，诺德公司从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按原告已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日。对于2016年10月1日至2016年12月31日的违约金在本协议签订后10个工作日内支付给原告；2017年1月1日至2017年3月30日的违约金在2017年6月30日前支付给原告；2017年4月1日至2017年6月30日的违约金在2017年8月30日前支付给原告；2017年7月1日起直至交付之日（即符合购房合同约定的交付条件）期间的违约金按季度核算和支付，在下一个季度期满后第一个月内支付给原告，即：2017年7月1日至2017年9月30日的违约金在2017年10月31日前支付给原告，以此类推。原告支付的服务费不纳入计算违约金的基数。第六条约定诺德公司原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至原告解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，双方进行已付房款退款结算时，诺德公司对已发的租金不进行扣减；第七条约定原告支付的中介服务费纳入购房合同项下的总价款，双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但购房合同项下的有关违约金计算基数仍以原告已付房款（不包括服务费转购房款部分）为计算基数。第八条约定服务费纳入租金计算的基数，自2017年3月1日开始计对应部分的租金并按照统一经营管理协议的约定进行支付，补发部分的租金于本协议签订后下一个月一次性支付完毕。第十条约定本协议签订至本协议约定产权分割期限届满之日，除诺德公司未按照本协议约定支付相关费用或者未能按期交付商铺之外，原告不得单方解除购房合同或本协议。第十一条约定如诺德公司未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究诺德公司违约责任。第十四条约定本协议是购房合同的有效补充，与购房合同具有同等法律效力。未尽事宜，按照购房合同约定履行。如本协议与购房合同约定不一致的，按照本协议的约定执行。本协议签订之后，双方在购房合同之后至本协议签订之前所签署的其他补充协议解除。原告提交了两份收据，其中一份盖有时代百货财务专用章，载明的主要内容为：被告时代百货2016年6月28日收取原告认购5-061商铺首期（含定金）173015元，其中一份盖有中山永通商业运营管理有限公司公章，载明的主要内容为：2016年6月28日收取原告认购5F061铺位150000元代理服务费。位于珠海市香洲区*********[时代广场]项目的开发商为案外人金山公司，因资金链断裂，被告时代百货没有支付原告2017年8月之后的租金，涉案商铺至今也无法交付。本院认为，本案原告系香港特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在庭审中，双方均同意适用中华人民共和国内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。综合原告的各项诉讼请求，本院分别评析如下：一、关于责任主体问题原告与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》、《买卖合同补充协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告与被告诺德公司签订的合同中载明诺德公司经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德公司成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德公司与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。被告诺德公司与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德公司对时代百货的上述义务承担连带责任理据不足，应予驳回。被告金山公司2016年4月28日出具的《关于时代广场商铺产权分割的声明》中对购买涉案商铺的业主承诺，如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。故对原告请求判令被告金山公司对被告时代百货的违约责任承担连带清偿责任，本院予以支持。二、关于合同解除被告至今未交付原告所购商铺，原告诉请判令解除合同，被告庭审中也同意解除，故对于原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持并确认原告与诺德公司所签《商品房买卖合同》于庭审当天（2019年4月3日）解除。基于合同解除的处理原则，被告应向原告返还已付购房款173015元。至于服务费的性质问题，原告在2016年6月28日因购买案涉商铺支付了服务费15万元，根据原告庭审陈述，可以确定该服务费是其在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺成本支出的一部分，没有证据显示中山永通在收取该款项时有向原告明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的实际收款方为中山永通，但对于购房者来说，在缴纳该款时主观上是向销售方缴纳，即被告时代百货，故该款项应认定为涉案商铺的购房款，原告诉讼请求判令被告时代百货、金山公司对此承担连带返还责任理据充分，本院予以支持。三、关于解除合同的违约金原告在本案中同时主张已付房款5%的违约金和按已付房款每日万分之三、自2016年10月1日起计算至清偿之日止的违约金，应理解为原告认为双方约定的合同解除违约金过低，原告申请调整。被告逾期交房已逾两年，双方合同约定的按已付房款5%支付解除合同的违约金过分低于原告已付房款按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，确属违约金明显过低的情形，人民法院予以调整符合原告诉求的本意和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。考虑到双方合同约定当事人选择继续履行合同的违约金标准为已付房款的日万分之三，法院可参照此标准酌情调整，从原告各笔房款支付之日起分别计算到合同解除之日止。诺德公司与原告签订的《买卖合同补充协议书》明确约定服务费不纳入违约金计算基数、诺德公司已付租金不作扣减，上述约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，本院予以照准。据此核算，被告应支付原告解除合同违约金如下：被告于2016年6月28日收取原告认购5-061商铺房款173015元，至2020年4月3日共计1375天，违约金为173015×0.0003×1375=71368.69元。四、关于租金及违约金根据原告与百盛公司签订的《统一经营管理协议书》第二条第二款的约定，原告应将涉案商铺交付给百盛公司才产生租金，目前涉案商铺仍未符合交付条件，原告无法将其交付给百盛公司，该租金的支付条件并未成就。虽然被告时代百货已在上述租金支付条件成就前向原告支付了部分租金，但该部分租金在金额上可以与原告与被告诺德公司签订的《买卖合同补充协议书》的约定相符，应认定被告先行支付的租金属于出卖人对于逾期交房事实的违约补偿，并未变更双方关于租金支付条件的约定。因此，原告诉讼请求判令被告支付租金及逾期支付租金的违约金于法无据，本院不予支持。五、关于律师费我国未实行律师民事强制代理制度，律师费不是原告必然支出的合理费用，且双方在合同中亦未约定律师费的负担情况，故原告诉讼请求判令被告承担律师费于法无据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告袁振财与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司2016年6月28日签订的《商品房买卖合同》（编号为：5-040）于2020年4月3日解除；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁振财退还购房款323015元并支付违约金71368.69元，被告珠海金山房产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告袁振财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4531元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担4244元，由原告袁振财负担287元（案件受理费原告申请缓交，本院已准许，由双方在本案执行阶段一并向本院缴纳）。如不服本判决，被告珠海诺德时代置业顾问有限公司、珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司、珠海百盛时代商业运营管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告袁振财可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  郑 恒二〇二〇年四月二十九日法官助理  邓舒尹书 记 员  李智武