陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终2644号上诉人（原审被告）：绿地集团西安北城实业有限公司，住所地：西安经济技术开发区凤城九路65号绿地国际城海珀兰轩。法定代表人：李蓟，公司董事长。委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍鑫琪，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安永绿物业服务有限公司，住所地：西安市高新区锦业路1号绿地世纪城物业公司。法定代表人：钱杰，公司董事长。委托诉讼代理人：刘怡昕，北京高文（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓菊芳，女，1963年2月4日出生，汉族，西安市未央区。委托诉讼代理人：王燕华，陕西圣迪律师事务所律师。上诉人绿地集团西安北城实业有限公司（以下简称绿地北城公司）因与被上诉人邓菊芳、西安永绿物业服务有限公司（以下简称永绿物业公司）商品房买卖合同、物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初9914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年4月20日，邓菊芳（买受人）与绿地北城公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于西安市经济技术开发区，建筑面积共231.89㎡，总价款1663115元；出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，在该商品房经验收合格并符合本合同约定后交付买受人使用；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗拒力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；买受人接受并遵守《前期物业管理协议》以及业主与物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》；双方在合同中对其权利义务等其他事项进行了约定。合同签订后，双方按约履行付款交房义务。绿地北城公司同时向邓菊芳提供《西安市商品住宅使用说明书、质量保证书》，载明：本商品住宅房保修期自合同约定的房屋交付之日起计算，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内包括房屋防水5年保修期的维修责任；业主在使用过程中发现质量问题，可直接拨打物业服务中心维修电话，因住户使用不当或进行家庭装修以及不可抗拒的自然灾害而造成的质量问题，不在本公司的保修范围之内；住户入住后，有关商品住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接委托物业服务企业及时给予答复或妥善处理；本质量保证书作为商品房住宅销售合同的附件，是本公司承担商品住宅质量责任的法律文件，与销售合同具有同等的法律效力。2010年1月23日，邓菊芳（乙方）与永绿物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：在物业管理区域内，甲方提供物业共用部位的维护和管理，物业共用设施设备的运行、维护和管理…；乙方可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方不得以此为由拒交物业管理服务费；双方在合同中对其权利义务等其他事项进行了约定。同日，邓菊芳在《绿地国际城新里·魏玛公馆业主临时管理规约》的承诺书中签字确认。涉案房屋交付后，邓菊芳因发现房屋屋顶及墙面多处漏水，遂向永绿物业公司报修。永绿物业公司先后于2013年8月18日、2014年3月12日、2019年3月6日组织人员上门维修，但未能彻底修复。期间，永绿物业公司分别于2014年9月24日、2018年8月19日向绿地北城公司发送《工作联系单》反映涉案房屋漏水问题。诉讼中，邓菊芳申请证人冯某、何某出庭，证人均陈述涉案房屋在2010年即出现渗漏问题，具体月份已经记不清楚。在案件审理过程中，邓菊芳申请对涉案房屋自2010年7月30日至2019年7月30日之间的租金水平进行鉴定，经陕西中大房地产评估有限责任公司评估，在已载明的估价假设和限制条件的限制下，涉案房屋在简装带简单家具家电的状况下，2010年7月30日至2019年7月30日每月平均租金为3500-4000元/月。邓菊芳支出鉴定费1.2万元。庭审中，邓菊芳明确其要求绿地北城公司、永绿物业公司赔偿的损失为因涉案房屋未能出租所造成的租金收益损失。邓菊芳起诉至西安市未央区人民法院提出诉讼请求：1、依法判令绿地北城公司、永绿物业公司对其房屋的渗漏水承担修复责任，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；2、依法判令永绿物业公司免除自2015年1月1日起至房屋修复之日的物业管理费用；3、依法判令永绿物业公司返还2009年至2014年的物业费23370.60元、暖气费10665.90元，合计34036.50元；4、依法判令绿地北城公司、永绿物业公司连带赔偿因房屋漏水给其造成租金损失324000元（暂自2010年7月30日计算至2019年7月30日，每月3000元）；5、依法判令绿地北城公司、永绿物业公司承担本案的诉讼费、鉴定费用及其他费用。事实与理由：2008年4月20日，其与绿地北城公司签订《商品房买卖合同》，购买位于西安经济技术开发区的房屋，房屋建筑面积为232.07㎡。2010年1月23日，绿地北城公司交付房屋，并同时向其提供了《商品房使用说明、住宅质量保证书》、《绿地国际城新里魏玛公馆业主临时管理规约》，其同时与永绿物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，并按要求先后交纳了数年的物业费及其他费用。2010年其委托装修公司装修房屋时，发现屋顶大面积渗漏，遂向永绿物业公司反映，虽然该公司进行过维修，但至今仍未彻底解决房屋渗漏问题。绿地北城公司销售给其的房屋存在严重的质量问题，永绿物业公司不履行物业管理和服务义务，导致所购房屋无法使用，给其造成租金收益损失，为保护其合法权益，现诉至法院，望判如所请。绿地北城公司辩称，涉案房屋从交付之日起至今早已超过质保期5年时间，质保期内存在的渗漏问题已经进行了修复，邓菊芳现在没有证据证明现存的渗漏问题是在质保期内发生且存续至今。另外邓菊芳亦未提交因不能居住涉案房屋而在外租房居住产生的租金损失，且其主张的租金损失没有任何依据。其次，邓菊芳主张的租金损失中属于2016年以前的部分已经超过诉讼时效，不应得到法院的支持。再次，在涉案房屋因漏水不能入住时，邓菊芳可以及时主张解除合同以防止损失扩大，也可以自行维修而要求义务人承担维修费用，邓菊芳自身未对涉案房进行妥善维护也是发生漏水的原因，邓菊芳本身存在过错。综上，邓菊芳要求其承担赔偿、维修责任，毫无依据，请法院驳回邓菊芳的诉讼请求。永绿物业公司辩称，邓菊芳房屋在质保期内出现多处漏水，应由建设单位承担维修责任，因漏水造成的损失，也应由建设单位承担，其作为物业公司已尽到合同约定的义务，依法不应承担任何赔偿责任。即使保修期满后房屋渗漏与建设单位无关，也应区分渗漏部位属于专有部位还是共有部位，业主专有部位渗漏依法应由业主承担维修责任，共有部位渗漏应使用住宅专项维修资金进行维修，而其不负有维修义务及赔偿责任。其按照合同约定提供了完善的物业服务，邓菊芳要求返还已交纳的物业费、暖气费，并免除物业管理费用的请求没有事实及法律依据，且被答辩人共交纳物业费17463.4元，暖气费8187.4元，其要求返还34036.5元无事实依据，应予以驳回。邓菊芳要求的租金损失及要求其公司与绿地北城公司承担连带责任的主张不能成立，请法院依法驳回邓菊芳对其提出的诉讼请求。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，绿地北城公司将涉案房屋出售给邓菊芳，并承诺了房屋保修期限，其应在保修期间内对邓菊芳房屋质量问题承担保修义务。诉讼中，结合邓菊芳提供证据及出庭证人陈述，原审法院对邓菊芳所持涉案房屋在2010年即出现渗漏的主张予以确认，后永绿物业公司虽受绿地北城公司委托对涉案房屋渗漏问题进行了维修，但未能彻底修缮，至本次诉讼期间还在进行维修。因涉案房屋存在渗漏问题，导致邓菊芳收房后无法使用受益，房屋空置给邓菊芳造成了损失，故邓菊芳要求绿地北城公司赔偿涉案房屋空置损失具有合理性，予以支持。结合邓菊芳申请鉴定评估结论及本案实际情况，对邓菊芳主张按照每月3000元的标准计算租金损失，予以支持。对邓菊芳主张损失计算期间自2010年7月30日至2019年7月30日一节，因其申请出庭的证人均无法明确出现渗漏的时间为2010年哪一月，故原审法院酌情确认自2011年1月1日起计算，邓菊芳主张计算至本年度7月30日，理由成立，予以支持。按照上述标准、期间计算，损失共计309000元，综合考虑涉案房屋租金收益存在不确定性、出租房屋的交易成本等因素，酌情确定由绿地北城公司赔偿邓菊芳租金收益损失25万元。邓菊芳要求永绿物业公司承担赔偿责任的请求，因该公司并不负有房屋质量保证责任，邓菊芳主张由该公司赔偿于法无据，不予支持。对于邓菊芳要求永绿物业公司返还已交纳的物业费及免除自2015年1月1日起至房屋维修之日的物业费的请求，因永绿物业公司已依约履行物业维护和管理责任，其收取物业费并无不当，对于邓菊芳的该请求，原审法院不予支持。在本案诉讼中，永绿物业公司已经对涉案房屋渗漏进行了维修，此后邓菊芳亦未提供证据证实涉案房屋仍然存在渗漏情况，故对其要求绿地北城公司、永绿物业公司维修房屋的请求，不予支持。邓菊芳要求原审被告承担房屋修复之后5年期的质量保证责任，于法无据，不予支持。因涉案房屋渗漏出现在房屋质量保证期内，且延续至邓菊芳本次诉讼，故绿地北城公司以诉讼时效抗辩的主张依法不能成立，原审法院不予支持。关于绿地北城公司辩称涉案房屋漏水并非是由房屋质量问题引起的抗辩理由，因未提交证据加以证明，原审法院不予采纳。据此，综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、绿地集团西安北城实业有限公司于本判决生效之日起十日内，给付邓菊芳赔偿款25万元。二、驳回邓菊芳的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6670元、鉴定费12000元（邓菊芳已预交），由邓菊芳负担1867元，绿地集团西安北城实业有限公司负担16803元，于本判决生效之日起十日内支付邓菊芳。宣判后，绿地北城公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决将涉案房屋漏水问题归责于绿地北城公司没有事实依据。1、涉案房屋的漏水问题是保修期满后出现的。2、邓菊芳对涉案房屋疏于管理是造成漏水的重要原因。二、即使部分漏水问题系质保期内发生，原审判决认定25万元的损失也没有依据。1、陕西中大房地产评估有限责任公司做出的《房地产估价报告书》结论明显依据不足。2、租金损失计算不能仅考虑涉案房屋正常装修情况下的合理租金，还应当考虑能够租出去的可能性，邓菊芳不当扩大的损失及涉案房屋在毛坯状态下的合理租金、能够租出去的可能性。邓菊芳在长达十年的时间里没有采取任何减损措施，任由损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿。三、若法院判决绿地北城公司承担10年租金损失，相当于邓菊芳以普通住宅的价格买了一套带有十年甚至更长租约的房子，明显不合常理，也会给社会造成不良示范。上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回邓菊芳的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。邓菊芳辩称，驳回上诉，维持原判。永绿物业公司辩称，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，绿地北城公司在2013年8月18日、2014年3月12日组织人员上门维修涉案房屋。永绿物业公司认可2019年维修的地方与2013年、2014年维修的地方一致。原审判决认定其余事实属实。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，涉案房屋于2010年1月交房，其后，永绿物业公司提供的维修记录显示，涉案房屋于2013年、2014年就因漏水而进行维修，当时涉案房屋尚在保修期内，其后因未能彻底修缮，永绿物业公司又组织人员于2019年再次进行维修。因此，原审判决认定涉案房屋漏水问题是在保修期内出现的，有事实依据。绿地北城公司上诉认为漏水问题系保修期满后出现的，没有事实依据，不予采信。涉案房屋因漏水问题迟迟不能修好，导致邓菊芳无法使用房屋，绿地北城公司应当就邓菊芳因此产生的损失承担赔偿责任。陕西中大房地产评估有限责任公司系法院委托的鉴定机构，绿地北城公司未提供充分证据证明原审采信的鉴定结论存在《民事诉讼证据规定》第二十七条规定的四种情形，也未提出补充鉴定或重新鉴定的申请，根据《民事诉讼证据规定》第七十一条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力，故原审法院采信该鉴定结论，并无不当。另原审判决在认定邓菊芳租金损失时已考虑了房屋租金收益存在的不确定性、出租房屋的交易成本等因素，综合认定邓菊芳损失为25万元，有事实和法律依据，应予维持。绿地北城公司未提供证据证明原审判决认定25万元租金损失没有依据，对其该项上诉理由不予采信。邓菊芳在房屋漏水后已经多次向永绿物业公司反映要求维修，已采取了合理措施。故绿地北城公司上诉认为邓菊芳有扩大损失的行为，没有依据，不予采信。综上，绿地北城公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，绿地集团西安北城实业有限公司已预交，由绿地集团西安北城实业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年四月二十二日书记员 杨洁珊