上海市静安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0106民初45759号 原告：童维兰，女，1960年12月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：郑一鸣，上海言知律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫如秀，上海言知律师事务所律师。 被告：张德福，男，1963年3月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。 被告：张秋月，女，1949年1月28日出生，汉族，住上海市静安区。 委托诉讼代理人：张德明(被告弟弟)，男，1952年9月22日出生，汉族，住上海市静安区。 被告：张德明，男，1952年9月22日出生，汉族，住上海市静安区。 被告：张秋珍，女，1958年5月29日出生，汉族，住上海市虹口区。 被告：张德森，男，1960年9月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：虎喜红，北京市京师(上海)律师事务所律师。 原告童维兰与被告张德福、张秋月、张德明、张秋珍、张德森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童维兰的委托诉讼代理人郑一鸣，被告张德福，被告张秋月的委托诉讼代理人即被告张德明，被告张秋珍、被告张德森到庭参加诉讼。2019年12月26日，经双方当事人合意并报本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。 原告童维兰向本院提出诉讼请求：请求判令五被告协助原告办理上海市静安区平型关路2199弄(粤秀名邸)32号203室房屋(以下简称系争房屋)的过户手续。事实和理由：被告张德福、被告张秋珍、被告张德森系王爱月的亲生子女，被告张秋月、被告张德明系王爱月的继子女。2015年6月20日，原告与王爱月签订《动迁买卖协议》，约定王爱月以138万元的价格出售系争房屋，并于王爱月取得房屋产权证满3年后的60日内办理过户手续。合同签订后，原告按约定支付了100万元购房款，王爱月亦将系争房屋交付原告，尾款38万元待过户后支付。2016年4月28日，王爱月取得系争房屋产权证，但其于2017年1月31日病故。现系争房屋已符合过户条件，五被告作为王爱月的子女，有义务协助原告办理房屋过户手续，故诉至法院。 被告张德福、张秋月、张德明、张秋珍共同辩称，一、签订合同时，被告张德福和被告张德明在场，中介和原告代理人称根据国家规定动迁房可以买卖，且在网上已经备案，因此王爱月就签了合同并录了像，合同的金额是双方真实意思，且约定一次性付款，签约当场王爱月将钥匙交给了原告，后被告上门催讨原告付款，但原告至今未按约定一次性支付全部购房款，因此原告违约在先，要求原告支付欠款38万元并承担20万元违约金，否则不同意配合办理过户手续；二、同意《动迁买卖协议》的权利义务由五被告承受，如果要求被告配合办理过户手续，由五被告一同协助办理，原告将欠款付给五被告，但要求原告承担已故王爱月买卖合同过户原告所有的税费；三、动迁房不能买卖，在限制期内不可能出现网上备案正规买卖合同，因此合同有瑕疵，涉嫌伪造。 被告张德森辩称，一、关于动迁房屋买卖，并无正式的合同范本，但原告与王爱月签订合同的时候，原告及中介提供的是带有上海市房地产买卖合同字样的封面，但合同主文的标题却是动迁买卖协议，在王爱月高龄且买卖房屋的意思表示不明确的情形下，其封面与内容不一致使王爱月陷入错误认识，从而违背其本意订立涉案合同，因此请法院考虑原告与王爱月的过错比例；二、《动迁买卖协议》第二条约定房款分期支付，但第二十七条补充协议中约定一次性付清房款，根据双方约定，原告应在合同订立后立即支付全部购房款，但时至今日，原告仍未支付尾款38万元，严重违约，应按照协议第八条约定承担违约责任并支付逾期付款利息。综上，请法院驳回原告全部诉讼请求。其余意见同其他被告。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 王爱月与张鸿根系夫妻关系，二人生育张德福、张秋珍、张德森，张德明、张秋月系张鸿根与前妻所生子女，与王爱月系继子女关系。张鸿根于2010年1月去世，王爱月于2017年1月31日去世，王爱月的父母均早于其去世。 2013年9月6日，王爱月至上海市东方公证处，在公证员的见证下立下遗嘱：在我去世后，属于我所有的一切财产(包括动产和不动产)均由我的儿子张德福一人继承，不作为其夫妻共同财产。 2015年6月20日，王爱月(甲方)与童维兰(乙方)签订《动迁买卖协议》，约定甲方将其分得的上海市闸北区平型关路2199弄(粤秀名邸)32号203室动拆迁安置房出售给乙方，房屋总价1,380,000元整，此价格为甲方净到手价格，包括房屋及其室内装修、生活配套设备、附属设施、物业维修基金、甲方已缴纳的物业管理费等费用和该屋占用范围内土地的土地使用权出让金。第二条付款方式约定分三期交付，第一笔主要购房款300,000元整于2014年(应为2015年)5月20日之前交付，第二笔主要购房款700,000元整于2015年6月30日之前交付，尾款380,000整元，在交易限制期满后，在双方共同到闸北区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，并且成功过户后，予以支付。第十条甲方意外事件第二款约定，若在该房屋过户给乙方之前甲方不幸身故，该房屋所有权人须变更为甲方的继承人，甲方的继承人为该房屋的唯一所有权人，房产证上不得增加其他任何人的名字……甲方的继承人须保证在交易限制期内不对该房屋产权做出任何变更和任何处分，在交易限制期满后60日内，及时与乙方共同至闸北区房地产交易中心完成过户相关手续……甲方继承人不得对该房屋做任何本合同约定的甲方义务之外的处分。继承发生后，甲方继承人履行本合同约定的甲方全部义务和违约责任，本合同为甲方设定的全部义务由甲方继承人自动承继。在该房屋交易限制期满后，甲方继承人履行甲方的合同义务，按期如约与乙方一起到房地产交易中心办理过户手续。第十七条第一款约定，该房屋交易过程中的甲乙双方税、费，由乙方承担。第二十二条第三款载明，本合同所称“交易限制期”，是指上海市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)第七条“为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。”“交易限制期满后60日内”，是指“取得房地产权证满3年后的60日内”。第二十四条约定，本合同的附属法律文书和补充协议均为本合同不可分割的组成部分。本合同正文与附件、补充协议表述不一致的，以附件、补充协议为准。第二十七条补充协议约定，甲乙双方约定乙方购买该房屋为一次性付清房款(现金本票，以甲方亲笔所签现金收条为准)，甲、乙双方于2018年12月30日之前一同到动迁办办理该房屋付款手续及进户手续……。上海言知律师事务所对签约过程进行了见证并全程录音录像。协议签订后，王爱月将房屋交付给原告使用至今。 2015年5月10日，童维兰向王爱月支付购房款10,000元，由张德明出具收款收据；当月19日，童维兰向王爱月名下上海银行XXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户内转账支付购房款290,000元并由张德明代为出具收款收据；次月20日，童维兰向张德福名下XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户内转账支付购房款700,000元并由张德福出具收款收据。 2016年4月28日，系争房屋登记至王爱月名下。 诉讼中，原告确认其不存在限购限制,并表示若其诉请得到支持，自愿负担本案诉讼费。双方同意系争房屋尾款在本案中一并处理。 本院认为，关于《动迁买卖协议》的效力，被告辩称系争房屋在交易限制期内，不可能出现网上备案的正规买卖合同，且认为合同内容为动迁买卖协议，却使用带有上海市房地产买卖合同字样的封面，给高龄且买卖房屋意思表示不明确的王爱月造成误导，使其陷入错误认识，合同涉嫌伪造、欺诈，有瑕疵。对此本院认为，根据原告提供的签约录像可以看出，签约当时王爱月虽年事已高，但其意识清楚、思路清晰、沟通流畅，对自己与他人订立房屋买卖合同的行为是清楚的，意思表示是明确的，完全具有出售房屋、订立房屋买卖合同的民事行为能力，只是因视力障碍需其子张德福在场协助办理相关手续，因此在王爱月本人意思表示清楚，且其子在旁协助办理手续的情况下，《动迁买卖协议》在外观上虽使用了上海市房地产买卖合同的封面，但尚不至于给王爱月造成误导并使其陷入错误认识；至于被告主张合同涉嫌伪造、有瑕疵，但未能提供相应的证据予以证明，因此对于被告的辩称意见，本院难以采纳。综上，《动迁买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，其形式和外观并不影响协议的效力。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。王爱月与原告于2015年6月20日订立《动迁买卖协议》，约定交易限制期满后，双方共同到房地产交易中心办理过户手续。依据本市动拆迁安置房上市交易政策，系争房屋的交易限制期已满，具备过户的条件。王爱月于2017年1月31日去世，《动迁买卖协议》的权利义务由其继承人概括承受，王爱月生前虽订立遗嘱，但五被告均同意承受《动迁买卖协议》的权利义务，与法无悖，本院予以准许，被告应依协议约定协助原告办理系争房屋的过户手续，房屋交易过程中的税费按约定由原告承担。 根据协议约定，原告应于过户成功后支付剩余房款，现双方当事人均同意在本案中处理，为避免诉累，本院予以一并处理。至于被告主张原告违反协议约定一次性付清全部购房款并要求原告承担违约金200,000元，不属于本案审理范围，被告可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，判决如下： 一、被告张德福、张秋月、张德明、张秋珍、张德森应于本判决生效之日起十日内协助原告童维兰办理将上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告童维兰名下的手续(由此产生的税费由原告童维兰负担)； 二、原告童维兰应于办理上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当日支付被告张德福、张秋月、张德明、张秋珍、张德森房屋尾款380,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17,220元，减半收取8,610元，由原告童维兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  袁真根 二〇二〇年四月三日 书记员  侯筱丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ……