安徽省灵璧县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1323执异5号 案外人：王武良，男，汉族，1972年9月8日出生，住安徽省灵璧县开发区。 申请执行人：王志保，男，汉族，1957年6月11日出生，住安徽省宿州市灵璧县，现住灵璧县。 被执行人：程晓燕，女，汉族，1972年12月15日出生，住安徽省宿州市灵璧县，现住宿州市。 本院在执行申请执行人王志保与被执行人程晓燕民间借贷纠纷一案中，案外人王武良对本院作出的（2019）皖1323执384号民事裁定书的查封行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，对相关证据进行了展示，并分别听取了案外人、申请执行人以及被执行人的意见。本案现已审查终结。 案外人王武良提出：2018年7月17日，异议人因住房需要，通过刘亚、井凯等人介绍，购买程晓燕拥有的坐落在灵璧县××＃楼××室房屋，双方签订了买卖合同，异议人先付定金5万元，后于同年8月21日付清全部购房款共计38万元，双方约定择期共同到不动产登记局办理房产过户手续，由于异议人在杭州做生意没能及时办理，直到2019年2月12日才去办理，因当天没有办好，办证人员说第二天继续办理发证，但第二天异议人前往办理时，办证人员某该房已于昨日下午被法院查封，后法院于2020年3月2日进入执行程序。异议人认为，法院的查封行为严重侵犯了异议人的合法权益，请求人民法院依法撤销（2019）皖1323执384号民事裁定书第三项，对灵璧县凤山豪庭3＃楼701室的查封，并终止对该房屋的执行。案外人王武良向本院提供了以下证据：1、与程晓燕签订的《灵璧县房产买卖合同》；2、银行账户交易明细；3、程晓燕出具的收条；4、刘亚、井凯证明；5、房地产权证；6、不动产登记申请书、存量房买卖合同、灵璧县家庭住房情况查询申请表、印花税纳税申报表及税收完税证明；7、灵璧县永喆物业有限公司出具的证明；8、物业费收据；9、水费单据；10、葛崇勇证明。案外人提供以上证据用于证明其购买程晓燕房屋后房款已付清，且已实际使用的事实。 申请执行人王志保提出：一、异议人称2018年7月17日合同签订时先付5万元定金，程晓燕就把房屋钥匙交给异议人开始使用房屋不合常理；二、异议人称2018年8月21日又付给剩余33万元购房款，双方约定择期共同到不动产登记局办理房产过户手续。到现在没有办理过户，不是卖房者不配合，也不是天灾人祸不能抗拒原因，是因为异议人到杭州做生意，没能及时办理，显然不符合常理；三、法院对程晓燕的房屋进行查封，期限为两年，如果房子是异议人购置的，为什么程晓燕和异议人都没有提出复议，也没有到法院说明情况，因为异议人当时根本没有所谓的购房合同，现在拿出的合同是临时签订的假合同；四、自来水公司显示户主程晓燕拖欠5个月水费；供电收费大厅显示户主是程晓燕；物业公司显示程晓燕欠两年物业费2500多元，均与异议人无关；五、异议人未办理过户，至少也要申请预告登记，显然没有申请，即使申请预告，在三个月内没有进行不动产登记，预告登记失效；六、购房价格不合常理；七、按照最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合相关情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。异议人应当证明其房屋买卖合同合法有效，而不是异议人与被执行人串通临时签订的合同；应当证明在法院查封房屋之前占有该不动产；应当证明已支付全部价款；应当证明非因买受人原因为办理过户。申请执行人王志保向本院提供了以下证据：1、王志保与程晓燕谈话录音；2、房屋登记信息情况说明及房屋权属信息查询证明；3、程晓燕离婚协议书。为此，请求法院依法驳回王武良的执行异议申请。 本院查明，申请执行人王志保与被执行人程晓燕民间借贷纠纷一案，原告王志保于2019年1月14日向本院起诉，本院于同年8月26日作出（2019）皖1323民初3828号民事判决，判令：一、被告程晓燕于判决生效后三十日内偿还原告王志保借款155万元及利息（按年利率12%计息，其中50万元自2010年12月13日计算至还清之日止，105万元自2011年6月1日计算至还清之日止。另扣除已给付的40万元）；二、驳回原告王志保的其他诉讼请求。因王志保、程晓燕均不服，提出上诉，安徽省宿州市中级人民法院于2020年1月9日作出（2019）皖13民终2922号民事判决，判令：一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初3828号民事判决第二项；二、变更安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初3828号民事判决第一项为“程晓燕于判决生效后三十日内偿还原告王志保借款1523072元及其中976640元的利息（其中402080元自2010年12月14日起计算，574560元自2011年6月2日起计算，均按月息10‰计算至实际履行完毕之日止；另扣除已给付的利息40万元）”；三、驳回王志保的其他诉讼请求。判决生效后，申请执行人王志保于2020年2月17日申请本院强制执行。 本案在一审审理期间，申请人王志保于2019年1月29日向本院提出财产保全申请，本院于同年1月30日作出（2019）皖1323民初384号民事裁定书，裁定：三、对被申请人程晓燕的位于灵璧县凤山豪庭3＃楼701室房屋（产权证号：23××62）予以查封。查封期限为二年。 案外人王武良以本院查封行为侵犯其合法权益为由，于2020年4月8日向本院提出执行异议。 本院认为，本案的争议焦点是：一、案外人王武良与被执行人程晓燕之间的房屋买卖合同是否真实、合法；二、法院查封涉案房屋之前案外人王武良是否已经实际占有；三、案外人王武良是否已支付全部价款；四、未办理过户登记是否因异议人王武良自身原因。首先，案外人王武良通过刘亚、井凯等人介绍购买被执行人程晓燕位于凤山豪庭房屋，双方在证人的见证下当面签订了房产买卖合同，王武良当场预付了定金，并对其他相关事项进行了约定，因此，该房屋买卖行为不违法相关法律，是真实有效的；其次，本院于2019年1月30日裁定查封该涉案房屋，而王武良与程晓燕的房屋交易行为发生在2018年7月17日，至2018年8月21日王武良付清房款38万元之后，程晓燕将房屋钥匙及房产证通过刘亚、井凯等人交给王武良，王武良进行简单装修后即投入使用。该事实有本院查封裁定、程晓燕出具的收条、刘亚、井凯证言、葛崇勇证明、物业证明、物业收费票据等证据证明；第三，案外人王武良已向程晓燕付清全部房款。该事实有银行交易明细、程晓燕出具的收条、刘亚证言等证据证明；最后，关于双方没有及时办理过户手续问题。程晓燕证明双方交易完成之后，最初因为她个人家庭原因无法配合王武良完成过户，后期又因为王武良去外地，因此未能及时过户；刘亚证明当时让程晓燕过户，程晓燕说家里有事，他让程晓燕抓紧给人办，后来双方去房产局办理过户手续，但下午又被告知房屋被法院查封了；不动产登记申请书、存量房屋买卖合同、纳税申报表、税收完税证明等证据证明案外人王武良与被执行人程晓燕于2019年2月12日到灵璧县房屋登记中心办理过户手续未果的事实。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 中止对灵璧县凤山豪庭3＃楼701室房屋（产权证号：23××62）予以查封，查封期限为二年的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 海 人民陪审员  唐艳秋 人民陪审员  王春芳 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  陈康君 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当在收到书面异议十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更执行相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。