山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3058号上诉人（一审被告）：山东景和置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕晓强，执行董事。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘威海，男，1969年1月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张娟，山东欣杰律师事务所律师。上诉人山东景和置业有限公司因与被上诉人刘威海房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。山东景和置业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判驳回上诉人诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为济南市历城区人民法院的一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应当予以撤销并改判。一、一审法院没有认定因政府原因所导致的工期延误免责天数属于事实认定不清。一审中上诉人提交了一系列证据证实在涉案工程建设过程中，因政府及天气原因导致停工以致交房延期，尤其是同类案件经过济南市历城区人民法院及济南市中级人民法院审理已经生效，生效的判决中已经明确认定上诉人可顺延交房51天。为保证法律适用的统一性，一审法院在本案中未予认可该事实也没有作任何说理解释，所认定事实明显不当。二、一审法院在被上诉人没有任何证据证实已经发生实际损失的情况下，根据同类案件的评估结果计算自身损失，且无视上诉人与被上诉人在合同中对于违约金限额的约定，属于认定事实错误，适用法律错误。1.被上诉人并没有举证证明实际损失的发生，法院在审理中即便为了衡平双方当事人的利益，判令上诉人应该承担一定的责任，也应该以双方约定的违约金限额为限。当然，上诉人认为不能直接判令上诉人承担限额内最高额的违约金。2.被上诉人在一审中并没有明确要求以租金为计算损失的标准并据此调高违约金数额，一审法院认定双方关于违约金限额的约定有效，否定被上诉人按照万分之一点五要求违约金的主张，径行调高增加违约金数额，于法无据。刘威海未作答辩。刘威海向一审法院起诉请求：1.判令景和置业公司支付刘威海逾期交付房屋违约金76282.32元（自2017年12月16日计算至2019年3月6日，1140244×0.00015×446天）;2.判令景和置业公司以1140244元为基数自2019年3月7日起至实际交付经分期综合验收合格的房屋之日止，按照日万分之一点五支付违约金;3.判令景和置业公司支付逾期交付车库违约金3400元（17万×2%=3400元）；4.本案诉讼费、鉴定费由景和置业公司承担。庭审中，刘威海明确请求为：景和置业公司按评估价格（0.48元/平方米/天×房屋面积×逾期交房天数）上浮30%作为违约金计算标准向刘威海支付逾期交房违约金。一审法院认定事实：刘威海（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年6月22日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201620556429）约定：刘威海购买景和置业公司开发的景和山庄一期13号楼1单元***号房屋，该商品房建筑面积127.83平方米，合同总价款为1140244元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%......如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，刘威海按照合同约定向景和置业公司支付购房款。景和置业公司（出卖人）与刘威海（买受人）于2018年5月22日签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201818121823）一份（含附件五：补充协议），该合同约定刘威海购买景和山庄2号车库1单元-1层-***号车位，总价17万元，第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1.买受人于2016年11月29日前一次性付清全部房价款17万元。第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的;3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……2.除上述第1种方式外，双方同时约定：出卖人依据本条第一款第（2）项约定解除合同的，应当以书面形式通知买受人，并负责在双方办理完毕网签备案的撤销登记手续后将买受人已付款扣除前述违约金后的余款无系退还给买受人。买受人愿意继续履行合同且出卖人同意的，在商品房交付前，若买受人尚有未付清之购房款及违约金，则出卖人可拒绝交房并不承担逾期交房的违约责任。本合同其他条款及补充协议对买受人逾期付款有特别约定的按特别约定执行。合同签订后，刘威海支付了约定的车位价款。截至辩论终结之日，景和置业公司未取得竣工验收备案证明，涉案房屋及车位均未向刘威海交付。双方当事人争议的事实和证据如下：一、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？刘威海主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份、监理合同及施工合同复印件1份；2.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各1份。证据1、2拟证明因政府强制要求停工及天气原因，导致停工共计472天。其中因日气温超过37度、日降水量超过120毫米致使无法正常施工，停工20天；响应政府创城要求93天；政府举办大型停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警要求停工54天；2017-2018供暖季要求停工120天；2018-2019供暖季要求停工181天;3.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天，景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天;4.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明因重污染天气需要施工工地停工的天数为51日，该数据已经执法人员核实且历城区政府也认可，并且重污染天气主要发生在秋冬季，该51天应为2016、2017年期间的政府因重污染天气要求建设工地停工的天数（含在证据1、2拟证明的472天中）。经质证，刘威海辩称对证据1中两份合同的真实性无异议，但两份合同及工程暂停令不能够证明景和置业公司的停工472天，因为工程停工令中表明对施工现场只是在某个高温时段暂时停工，并不是一整天都不能进行施工。且停工令中要求施工单位进行扬尘处理，但停工令没有显示施工单位处理扬尘工作完的复工时间。对《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件，刘威海辩称只能证实济南市人民政府办公厅对2017年-2018年扬尘处理的实施方案通知，并不是责令景和置业公司停工来进行防尘处理。如果景和置业公司按照文件中的要求进行处理是可以继续进行建设施工的。对于《济南市生态环境局》网上关于黄色预警信息的打印件的真实性不予认可，此证据只说明2015年某些天数济南的空气污染程度，但没有限制景和置业公司施工无法作为停工依据。对于《环保创城》网上打印件真实性不予认可，对景和置业公司所证明的停工51天也不予认可。经审查，一审法院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张一审法院不予认可。综上，合同约定的交房为2017年12月15日，逾期交房天数应为2017年12月16日至景和置业公司取得竣工验收备案证明并向刘威海交付之日。二、景和置业公司是否存在逾期交付车位的事实？刘威海主张车位违约金是否合理？刘威海提供车位收据，证明其已经全额支付车位款项，景和置业公司未在《商品房买卖合同》约定的期限（2017年12月30日）前交付车位，应当向刘威海支付已付车位价款2%的违约金。景和置业公司认为,其一，刘威海虽与景和置业公司签订了关于车位的《商品房买卖合同》，但合同约定的交付时间均早于合同签订时间，且合同第二十三条约定“本合同自双方签订之日起生效”，故合同约定的车位交付时间在合同生效之前，因此合同关于交付时间的约定根本无法履行，应为无效约定，对景和置业公司没有约束力，不能作为逾期交付车位的依据。另，无论刘威海何时支付车位款，都不能推翻双方签订正式合同的时间及合同生效时间，并且刘威海未提交其要求景和置业公司交付车位的任何证据，也未提供证据证明因未交付车位而遭受的损失。故刘威海主张逾期交付车位违约金既无合同依据，也无事实依据，应当依法驳回该项诉讼请求。其二，刘威海提供的车位款收据显示的时间也均晚于合同约定的车位款支付时间，退一步即使计算逾期交付车位天数也因当顺延刘威海逾期付款的相应天数。一审法院认为，刘威海提交的收据可以证实其已支付了车位款项，根据合同约定，景和置业公司应于2017年12月30日将涉案车位交付刘威海使用。景和置业公司逾期交付该车位，应自2017年12月31日至实际交付之日止按日向买受人支付已交付车位款万分之一点五的违约金，支付的违约金总额累计不应超过已付车位款的2%。现景和置业公司逾期交付车位，构成违约，逾期天数大于517天（2017年12月31日至2019年5月31日即一审辩论终结之日），按已付车位款日万分之一点五计算的违约金大于合同约定的限额，应按照合同约定支付逾期交付车位违约金3400元（170000元×2%）。关于景和置业公司辩称的刘威海提交收据显示交款时间晚于合同约定的时间，应顺延相应的逾期交付车位天数。根据双方合同约定，逾期交付车位款项应向景和置业公司支付违约金或逾期超过30日景和置业公司有权解除合同，如继续履行合同，需要在交付车位前付清车位款及相应的违约金，否则景和置业公司可以拒绝交付车位并免于承担逾期交付车位的违约责任。本案中，刘威海庭审中交付的车位款收据在付款方式一栏载明了“换收据”，说明该收据并非原始收据，无法体现刘威海交付款项的真实时间。刘威海补充提交的车位收据复印件、招商银行信用卡对账单、pos单交易凭证等可以补充证实庭审中提交的车位款收据载明的时间无法直接证实刘威海逾期交付车位款。同时，景和置业公司在庭审中并未主张逾期付款违约金，而违约责任也并不包含顺延交付车位天数，故对景和置业公司的辩称意见，一审法院依法不予采信。另，一审法院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。一审法院认为，刘威海与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。刘威海已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向刘威海交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金累计不超过买受人已付房款2%的约定是否有效？刘威海认为该约定显失公平，景和置业公司逾期交房又以格式条款的形式单方面制定违约金不超过总房款2%上限，应为无效。刘威海实际损失已经远远超过了景和置业公司所约定的2%的限额，要求向上调整。景和置业公司主张《商品房买卖合同》第九条第2款对逾期交房违约金及违约金上限进行了明确约定，合同中出卖人也已通过标注下划线的方式予以特别提醒，应为有效条款。该条款首先赋予买受人在逾期交房情况下解除合同的权利，同时在买受人要求继续履行合同时，基于出卖人和买受人对可能出现逾期交房、逾期期限以及开发商承担违约责任能力的充分考虑，才在约定出卖人按日支付已付房屋价款的万分之一点五违约金标准的同时，进一步约定了已付房款2%的违约金上限。该2%违约金上限的约定是买受人在选择继续履行合同时对已付房款2%以上的违约金部分权利的放弃。买受人在签订商品房买卖合同时就已经知晓并完全能够预见到已付房款2%以上违约金不被支持的情形，该违约金上限的约定合理合法。一审法院认为，《商品房买卖合同》是买卖双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议，对双方产生约束效力，其中约定的违约金总额累计不应超过已付房款2%的条款已通过标注下划线方式予以提示，合法有效，一审法院予以支持。二、刘威海主张以租金标准上浮30%计算实际损失，损失数额超过合同约定的违约金限额，刘威海要求增加违约金是否合理？刘威海主张按鉴定结论上浮30%计算实际损失，按照建筑面积127.83平方米×0.48元/平方米/日×532天（2017年12月16日至2019年5月31日即一审辩论终结之日）×1.3，金额是42435.47元。合同约定的违约金限额为：1140244元×2%=22804.88元，该数额低于刘威海依据租金标准主张的损失数额，刘威海要求增加违约金。景和置业公司辩称刘威海主张按租金价格计算时不应超过合同约定的2%限额，合同约定已付房款2%的违约金上限也明显高于刘威海实际损失，应当结合刘威海实际损失予以调减。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，按照鉴定结论中的租金标准计算的损失：0.48元/平方米/日×建筑面积127.83平方米×532天（自2017年12月16日至2019年5月31日即一审辩论终结之日）=32642.67元，合同约定的违约金限额为总购房款的2%（1140244元×2%=22804.88元），刘威海的实际损失数额高于合同约定的违约金限额，应当在实际损失范围内予以调整。且景和置业公司并未交付涉案房屋，违约行为在持续之中，故本案逾期交房违约金应按租金标准计算至取得竣工验收备案证明并向刘威海实际交付房屋之日。判决：一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘威海支付逾期交房违约金：建筑面积127.83平方米×0.48元/平方米/日×逾期交房天数，逾期交房天数自2017年12月16日至取得竣工验收备案证明并实际交付房屋之日止。二、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘威海支付逾期交付车位违约金3400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费896元，由刘威海负担545元，山东景和置业有限公司负担351元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，山东景和置业有限公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。因迟延交付房屋给购房者造成的损失应以房屋租金为标准进行认定，因此一审法院以迟延交付期间房屋租金数额为基础对违约金进行调整并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”山东景和置业有限公司提供济南市历城区人民政府官网的公告等证据，据此主张存在迟延交房的免责事由，但未提交施工单位的施工日志，监理单位的监理档案等证据证实具体实际的停工情况，仅凭政府公告、文件等证据不足以证明政府要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，其应承担举证不能的责任，因此一审法院对于山东景和置业有限公司的主张工期延误的理由不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，山东景和置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1792元，由上诉人山东景和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年四月九日书记员 袁林秀