云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9181号上诉人（原审被告）：中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司。住所地：昆明市经开区经开路3号科技创新园A33室。法定代表人：王曙平，董事长。委托诉讼代理人：肖敬一，男，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨礼闻，云南华熙律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郭红彬，男，1977年9月9日出生，汉族，现住昆明市。原审第三人：中电建物业管理有限公司昆明分公司。住所地：昆明市盘龙区东二环景泰街1号水电金檀小区5栋2楼物业用房。负责人：谢秋萍，总经理。委托诉讼代理人：罗新宏，男，系该公司员工，特别授权代理。上诉人中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司因与被上诉人郭红彬、原审第三人中电建物业管理有限公司昆明分公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案依法报经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由为：一、上诉人与被上诉人之间系商品房销售合同纠纷，不存在其他合同关系。上诉人在《商品房购销合同》及补充协议项下的合同义务是向被上诉人提供符合质量要求的商品房，并在质保期内对房屋承担相应的维修责任，上诉人在此合同项下无任何违约责任。二、（2019）云01民终7389号案件中昆明市中级人民法院的表述为“本案诉争房屋外墙面瓷砖脱落的事实一定程度上影响商铺经营情况”，一审法院将此表述认定为外墙瓷砖脱落导致被上诉人与案外人之间的租赁合同目的无法实现是错误的。三、被上诉人在（2019）云01民终7389号案件的上诉状中述称：“事实上是在2017年7月13日，物业公司发现高层住宅外墙瓷砖脱落一片至距离本案商铺10余米的地方，为了避免危险，临时在一楼商铺前地面绿化树间拉起彩带，警示路人注意，经过几天观察与防范，没有发生二次脱落现象，物业公司于2017年7月18日将拉起的警示彩旗撤出”、“事实上本次高层住宅外墙瓷砖脱落并没有对一楼商铺的正常营业造成实质性的影响”。被上诉人是清楚租赁合同的解除与瓷砖脱落没有实质性联系的，因为一块瓷砖脱落，并且5天就排除了隐患，一审判决却要上诉人承担全部合同违约责任，对上诉人而言不公平，按照一审法院的逻辑，整个一层商铺及整栋需要出入的住户都可以以此理由解约并要求赔偿，这显然是不合理的。综上，请求二审法院依法改判。郭红彬辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中电建物业管理有限公司昆明分公司未发表意见。郭红彬向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告赔偿原告损失共计27096.8元以及该款项自2018年3月22日起至实际归还资金之日起按年利率6%计算的资金占用费；2、本案的诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：原告郭红彬于2014年1月28日、2月23日与被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，购买被告开发位于盘龙区。中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司《中国水电·金檀商品房住宅质量保证书》载明：质量保修期限：该住宅的保修期限依据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》及工程合同条款执行。各项保修期限说明如下：屋面、卫生间、外墙面防渗漏为5年。设备安装工程为2年。2014年4月30日，原告郭红彬与第三人中电建物业管理有限公司昆明分公司（原北京中水电物业管理有限公司昆明分公司）签订《前期物业服务合同书》，由第三人中电建物业管理有限公司昆明分公司提供相应物业管养服务。2015年12月28日，原告郭红彬与案外人曾峥签订《房屋租赁合同》，将上述商铺租赁给曾峥使用，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日，租金为每月人民币7000元整，押金5000元。2016年6月6日，原告郭红彬与曾峥续签《房屋租赁合同》，约定：将以上商铺租给曾峥使用，租赁期限自2016年7月1日至2017年12月31日，租金为每月5000元，押金5000元。曾峥租赁该房屋用于经营彩票代售点，2017年7月初，租赁房屋外墙砖脱落，小区物业担心坠落的瓷砖会砸伤行人，将租赁房屋外围用警戒带围起来，并设置警示标语，曾峥以外墙瓷砖脱落影响其经营为由，诉至昆明市盘龙区人民法院，要求解除与郭红彬于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》，并由郭红彬退还其2017年7月19日至2017年12月31日的房屋租金27096.8元及押金人民币5000元。盘龙区人民法院（2017）云0103民初5632号判决书载明：租赁房屋楼体外墙瓷砖频繁脱落，该事实已危及承租人安全和健康，顾客不敢进出租赁商铺购买彩票，导致曾峥的经营目的不能实现，故判决解除郭红彬与曾峥签订的《房屋租赁合同》，及郭红彬向曾峥退还租金27096.8元及押金人民币5000元。后原告郭红彬上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院经审理，作出（2017）云01民终7389号民事判决书，认为：经一审查明，郭红彬与曾峥于2016年6月16日签订《房屋租赁合同》，双方对解除该合同无异，予以维持；同时外墙瓷砖也确实存在脱落且一定程度影响商铺经营情况，故对于租金，因曾峥已于2017年7月18日实际搬离争议商铺，故对一审法院判决由郭红彬退还曾峥从2017年7月19日至2017年12月31日期间的租金27096.8元的处理予以维持，判决：一、解除曾峥与郭红彬于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》；二、由郭红彬向曾峥退还租金人民币27096.8元以及租赁商铺押金4359.78元。2018年3月22日，曾峥出具《收条》载明：按云南省昆明市中级人民法院民事判决书（2017）云01民终7389号判决，今收到郭红彬退还租金及房租押金共计31055元（大写叁万壹仟零伍拾伍元正），尚余水电费401元（大写：肆佰零壹元正），待两月内协商现租客退还。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、诉争房屋外墙面瓷砖脱落应否由被告承担责任？二、被告应否赔偿原告损失？根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案商品房销售合同中，被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司应当按照《商品房购销合同》及补充协议的规定，向原告提供符合质量要求的商品房，并在质保期内对房屋质量承担相应维修责任。双方争议外墙面瓷砖脱落是否在保修期内，是否应由被告承担责任，原告主张按《中国水电·金檀商品房住宅质量保证书》载明外墙面防保修期为5年，被告主张瓷砖属于装修工程质保期为两年。一审法院认为，按生活常理，购房人向开发商购买商品房，外墙面瓷砖系交付房屋整体的一部分，在质量保证书及相关法律未对外墙面瓷砖质保期有明确规定或约定的情形下，开发商与承建商对外墙面贴瓷砖属于房屋墙体主体工程还是装饰工程不能苛责购房人有明确的界定和对质保期有不同的区分，经昆明市中级人民法院生效判决认定本案诉争房屋外墙面瓷砖脱落的事实一定程度上影响商铺经营情况，换言之，瓷砖脱落事实与原告与案外人提前解除租赁合同有因果关系，故一审法院认为被告作为开发商对房屋质量问题给原告造成的损失应承担相应违约责任。对于争议焦点二，原告的具体损失认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经一审法院释明，原告选择的是合同之诉，一审法院认为原告的实际损失应判定为与案外人提前解除合同期间导致商铺空置产生的损失为宜。经一审法院要求双方补充提供证据来看，无直接证据可证实2017年7月19日至2017年12月31日期间郭红彬商铺出租的事实，故一审法院综合考虑本案事实，认为原告郭红彬因被告的违约行为产生的实际损失为提前解除合同向案外人返还的租金，故其主张被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司赔偿其损失27096.8元有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于原告主张该笔费用6%的资金占用费及律师费，无法定及约定依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告郭红彬损失27096.8元；二、驳回原告郭红彬的其他诉讼请求。案件受理费602元，由被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司负担。二审中，上诉人为证明其诉讼主张，向本院提交《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《交房流程登记表》、《房屋验收记录表》、《房屋租赁合同》，经质证，被上诉人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以采信。被上诉人及原审第三人未向本院提交新证据。二审中经询问各方当事人对一审判决确认事实的意见，上诉人对一审判决确认的“盘龙区人民法院（2017）云0103民初5632号判决书载明：租赁房屋楼体外墙瓷砖频繁脱落，该事实已危及承租人安全和健康，顾客不敢进出租赁商铺购买彩票，导致曾峥的经营目的不能实现”有异议，对此事实不予认可，上诉人对一审判决确认的其他事实没有异议。被上诉人及原审第三人对一审判决确认的事实没有异议。本院对一审判决确认的各方当事人均无异议的事实予以确认。对于上诉人所提异议，本院认为，经审查盘龙区人民法院（2017）云0103民初5632号判决书，上诉人所提异议的内容系一审法院在该案“本院认为”部分的说理，而非对案件事实的认定，该案一审宣判后郭红彬提起上诉，在本院作出的（2017）云01民终7389号民事判决书中，本院在说理部分载明“被上诉人（承租人曾峥）主张其单方解除合同的情形并无合同约定，但鉴于上诉人（郭红彬）仅口头陈述诉争商铺于2017年另行出租且未能提交充分证据证实其实际损失，同时外墙瓷砖也确实存在脱落并一定程度上影响商铺经营的情况，故对于租金……予以维持”，从生效判决的事实认定和说理来看，本院并未确认租赁房屋楼体外墙瓷砖频繁脱落的事实，也未认定外墙瓷砖脱落系导致承租人经营目的不能实现的根本原因，上诉人对此所提异议成立，本院予以支持，本院对一审判决确认的该事实不予确认。二审另查明：涉案房屋所在昙华山水园住宅小区项目工程（二标段）一栋号工程于2013年11月22日经建设、监理、施工、设计单位验收合格，被上诉人于2014年4月30日接收涉案房屋。在被上诉人与案外人曾峥发生纠纷后，被上诉人于2017年10月18日将房屋另行出租。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人是否应赔偿被上诉人因外墙瓷砖脱落所造成的损失？本院认为：《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”本案中，上诉人与被上诉人所签《商品房购销合同》及《补充协议》均系合法有效的合同，双方应按照合同约定承担各自的义务。对于外墙瓷砖，根据《商品房购销合同》附件二《该商品房价内装饰、设备标准》载明的“外墙：高级外墙砖”的内容，属于上诉人提供的商品房装饰的一部分，包含在商品房价内，上诉人对其外墙瓷砖应承担质保期内的质量担保责任。对于外墙瓷砖的质保期，《质量保证书》第五条规定：该住宅的保修期限依据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》及工程合同条款执行。各项保修期限说明如下：1、地基基础工程与主体工程为设计文件规定的合理使用年限；2、屋面、卫生间、外墙面防渗漏为5年；3、电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年。《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”根据上述合同约定及法规规定，《质量保证书》所约定的外墙面防渗漏工程的5年质保期是指屋面防水工程的质保期，而外墙瓷砖并不要求具有防渗漏的功能，属于外装修工程，质保期为2年。本案所涉房屋外墙瓷砖的脱落发生在2017年7月初，已经超过2年质保期，现被上诉人以外墙瓷砖脱落为由要求上诉人承担质保责任赔偿其损失缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司的上诉请求依法成立，本院予以支持。一审法院认定事实、适用法律错误导致判决有误，本院予以纠正。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第三十五条，《建设工程质量管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初5400号民事判决；二、驳回郭红彬的诉讼请求。一审案件受理费602元，二审案件受理费602元，均由被上诉人郭红彬负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年四月二十三日法官助理仝倩华书记员吴自红