杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初5873号 原告（案外人）：杜秋月，女，1957年9月4日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：洪文荣，浙江金浙律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杭州高科技融资担保有限公司（原杭州高科技担保有限公司），住所地：浙江省杭州市滨江区江南大道3850号19楼1914室。 法定代表人：周恺秉。 被告（被执行人）：窦伟红，女，1962年5月4日出生，汉族，住浙江省桐庐县，现在浙江省女子监狱服刑。 被告（被执行人）：窦华，男，1977年10月29日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，现在浙江省南湖监狱服刑。 被告（被执行人）：李凌丽，女，1983年10月13日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告（被执行人）：杭州经济技术开发区银达珠宝有限公司，住所地：浙江省杭州市经济技术开发区学源街68号杭州职业技术学院一号实验楼1408-1410室。 法定代表人：窦伟红。 被告（被执行人）：窦伟英，女，1955年9月25日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告（被执行人）：张嬿，女，1977年2月15日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被告（被执行人）：胡宝荣，男，1973年10月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告（被执行人）：姚芬，女，1978年11月17日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告杜秋月与被告杭州高科技融资担保有限公司（以下简称高科技担保公司）、杭州赢品实业有限公司（以下简称赢品实业公司）、窦伟红、窦华、李凌丽、杭州经济技术开发区银达珠宝有限公司（以下简称银达珠宝公司）、窦伟英、张嬿、胡宝荣、姚芬案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日受理后，依法适用普通程序进行审理。赢品实业公司在原告杜秋月提起本案诉讼前已被依法注销，丧失主体资格，本院另行制作民事裁定书，驳回原告杜秋月对赢品实业公司的起诉。本案于2020年1月15日公开开庭审理，原告杜秋月及其委托诉讼代理人洪文荣，被告高科技担保公司委托诉讼代理人厉建民，被告窦伟红、窦华、银达珠宝公司到庭参加诉讼。被告李凌丽、窦伟英、张嬿、胡宝荣、姚芬经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告杜秋月向本院提出诉讼请求：1.停止对杭州市上城区惠兴路X号X室房屋进行拍卖及要求原告杜秋月腾空该房屋的执行行为，保障原告杜秋月对案涉房屋享有的居住使用（无偿租赁）权利。2.本案诉讼费由被告高科技担保公司承担。事实和理由：案涉房屋原系杜秋月所有。2011年7月8日，杜秋月与窦伟红签订了《杭州市房屋转让合同》，约定房屋价格为3408340元，房屋交付条件为款清交房。合同签订后，窦伟红支付了210万元购房款，杜秋月配合窦伟红办理过户手续后，再未支付分文。杜秋月于2014年向浙江省桐庐县人民法院起诉，经法院调解确认窦伟红拖欠杜秋月房款194万元，至今窦伟红仍未支付。2011年7月8日《杭州市房屋转让合同》款清交房的交房条件尚未达成，双方没有办理交房手续，由杜秋月在案涉房屋内居住至今。案涉房屋自2011年7月11日产权变更后，所有权和使用权是分离的。所有权虽然变更至窦伟红名下，但因房款未清使用权仍由杜秋月享有。所以为保障杜秋月的使用权和收益权直至窦伟红付清房款，窦伟红才会于2011年11月22日向杜秋月出具委托书，从事实上确认了房屋使用权系杜秋月享有。租赁事实上就是使用权的转移，杜秋月的房屋使用权等同于无偿的租赁关系，租赁期限至窦伟红缴清房款为止。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”高科技担保公司于2013年11月1日办理抵押登记，无偿租赁产生在此之前，高科技担保公司的抵押权对窦伟红和杜秋月之前的无偿租赁关系不产生影响。现法院因高科技担保公司享有抵押权对案涉房屋进行处置，应当保障杜秋月所享有的合法权利。 被告高科技担保公司辩称：一、高科技担保公司对窦伟红所有的案涉房屋已在不动产机构进行了抵押登记，具有公示效力，且生效法律文书确定高科技担保公司有权行使抵押权；二、杜秋月与窦伟红早在2011年7月就办理了案涉房屋的所有权转移手续，案涉房屋所有权已属窦伟红所有。杜秋月认为窦伟红尚欠其200万元，其与窦伟红之间仅为债权债务关系，不能对抗高科技担保公司的抵押权；三、杜秋月认为，由于窦伟红尚欠其200万元，案涉房屋使用权一直由杜秋月享有。高科技担保公司认为，从杜秋月提供的委托书复印件、2018年、2019年水电、煤气交费单据看，不管其真实性如何，均不能说明其在2013年11月前即与窦伟红存在房屋租赁关系。委托书中没有任何文字记录案涉房屋由杜秋月租赁或转租，反映的仅仅是窦伟红委托杜秋月办理租赁事宜。杜秋月只是窦伟红的代理人，其代理所产生的法律后果由委托人窦伟红承担，而不是由杜秋月享有和承担。综上，杜秋月与窦伟红之间不存在案涉房屋的租赁关系。法院裁定拍卖并要求杜秋月腾空案涉房屋的行为合法有据，应驳回杜秋月的异议请求。 被告窦伟红、银达珠宝公司辩称：案涉房屋由杜秋月转卖给窦伟红，已过户至窦伟红名下。窦伟红将案涉房屋抵押给高科技担保公司符合法律规定，同意高科技担保公司的答辩意见。窦伟红未向杜秋月付清房款产生的债务关系与本案无关。 被告窦华辩称：案涉房屋由杜秋月转卖给窦伟红，已归窦伟红所有。窦伟红未向杜秋月付清房款与本案无关。 被告李凌丽、窦伟英、张嬿、胡宝荣、姚芬未答辩。 本院经审理查明，2014年7月1日，本院受理了高科技担保公司诉赢品实业公司、窦伟红、窦华、李凌丽、银达珠宝公司、窦伟英、张嬿、胡宝荣、姚芬追偿权纠纷一案，并于2017年11月29日作出（2014）杭上商初字第1182号民事判决，判决高科技担保公司对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿等内容。后因赢品实业公司等未按生效的民事判决履行，高科技担保公司向本院申请执行，本院于2018年3月26日立案执行，案号为（2018）浙0102执899号，并于2018年4月20日查封了案涉房屋。杜秋月提出执行异议，要求立即停止对案涉房屋进行拍卖及要求杜秋月腾空案涉房屋的行为，保障杜秋月对案涉房屋享有的居住使用权。本院于2019年11月8日出具（2019）浙0102执异29号执行裁定书，驳回其异议请求。杜秋月不服该裁定，提起本案诉讼。 另查明，杜秋月及其共有人张奇、张兴源（甲方）与窦伟红（乙方）于2011年7月8日签订《杭州市房屋转让合同》一份，该合同约定乙方向甲方购买案涉房屋，总房价为3408340元，款清交房，该合同系为房屋过户向房管部门备案之用。2011年7月10日，杜秋月（甲方）与窦伟红（乙方）另行签订《商品房买卖协议》一份，该协议约定：案涉房屋房款总价为4194880元；乙方在签订协议前已向甲方支付210万元，余款乙方承诺在本协议签订之日一次性向甲方支付94880元，其余200万元视为乙方向甲方的借款；甲方在本协议签订之日起10日内协助乙方办理该套房屋的三证过户手续，过户手续办好后甲方将该套房屋的钥匙正式交付给乙方，视为将该套房屋正式交付给乙方等内容。2011年7月11日，案涉房屋进行了不动产变更登记，变更后的权利人为窦伟红。2011年11月22日，窦伟红向杜秋月出具《委托书》一份，该委托书载明：“本人因工作繁忙，不能亲自办理惠兴路X号X室租凭（赁）事宜，特委托杜秋月作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项……。”2013年11月1日，案涉房屋进行了抵押登记，抵押权人为高科技担保公司。2014年6月11日，浙江省桐庐县人民法院就杜秋月诉窦伟红、窦华房屋买卖合同纠纷案作出（2014）杭桐民初字第332号民事调解书。 本院认为，本案争议焦点为杜秋月对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，杜秋月等共有权人于2011年7月与窦伟红办理了案涉房屋的不动产变更登记后，窦伟红即为该房屋的所有权人，而杜秋月已非所有权人。第二，窦伟红在2013年11月将案涉房屋抵押给高科技担保公司，（2014）杭上商初字第1182号民事判决确认高科技担保公司对案涉房屋享有优先受偿权，故高科技担保公司对案涉房屋享有的为物权。第三，杜秋月与窦伟红因案涉房屋买卖产生的纠纷于2014年6月经浙江省桐庐县人民法院主持调解达成协议，（2014）杭桐民初字第332号民事调解书确认杜秋月对窦伟红享有的为债权。第四，杜秋月作为证据递交的2011年11月的委托书，仅反映窦伟红委托杜秋月办理案涉房屋的出租事宜，并无窦伟红将该房屋使用权交付杜秋月享有的内容。综上，高科技担保公司对案涉房屋享有的是抵押权，而杜秋月对窦伟红享有的是普通债权，该债权与案涉房屋无直接关联。故杜秋月对案涉房屋不具有排除强制执行的民事权益，对其要求停止对案涉房屋拍卖等执行行为，保障其居住使用权的诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告杜秋月的全部诉讼请求。 案件受理费22260元，由原告杜秋月负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  宓旭庆 人民陪审员  王 雄 人民陪审员  王意卿 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  王莉莉