广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3107号原告：张思柔，女，1992年2月19日出生，汉族，身份证住址广东省龙门县，委托诉讼代理人：刘兰芳，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：广州市萧岗农贸市场经营管理有限公司，住所广州市白云区广花路新市大马路35号。法定代表人：徐炳就。委托诉讼代理人：黄小红，广东润平律师事务所律师。原告张思柔诉被告广州市萧岗农贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张思柔的委托诉讼代理人刘兰芳,被告广州市萧岗农贸市场经营管理有限公司的法定代表人徐炳就及其委托诉讼代理人黄小红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张思柔向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告签订的《租赁合同》无效；2、请求法院判令被告返还原告三个月押金31800元、经营费60000元、2019年9月-10月期间的租金及管理服务费21200元、2019年9月-10月的公共费460元，共计113460元；3、请求法院判令被告支付原告占用资金期间利息1239.05元（以91800元为本金，按中国银行同期同类贷款利率从2019年8月28日起计至付清之日），4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告对名下管理的商铺承租权发布招标投标公告，2019年8月原告通过投标方式支付了30万元保证金投标三个商铺，中标了其中一个位于广州市白云区萧岗市场的南商9号商铺。保证金需要签订了《租赁合同》才给退还。原被告于2019年9月1日签订了该物业的《租赁合同》。同时，让原告出具《承诺书》，承诺已了解该物业报建手续不全未取得所有权证书，有可能导致合同无效或办理不了行政审批的一切风险由原告承担，并放弃退回保证金的权利。上述《租赁合同》与《承诺书》签订后，原告收到了退还的30万元保证金。并在此期间支付了押金31800元，赞助费60000元，2019年9月至2019年10月的两个月租金及管理服务费21200元、公共费460元。后2019年10月底，原告没有依约在2019年10月25日至10月30日期间缴纳2019年11月的租金及管理服务费，被告于2019年11月10日在未通知原告的情况下将原告的商铺用电焊焊门，导致原告的全部货物锁在商铺内，无法经营。因标的物租赁物业报建手续不全未取得所有权证书为违建物业，原被告之间形成的《租赁合同》无效。《承诺书》的承诺与法律规定相抵触，故也无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告广州市萧岗农贸市场经营管理有限公司辩称，1原被告签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，涉案物业已取得建设工程规划许可证并按建设工程规划许可证的规定建成农贸市场，该《租赁合同》合法有效，且原告已实际占有该商铺，并在占用期的前两个月缴纳租金。因原告自2019年11月开始无故拖欠租金，原告无权要求被告退还保证金、租金及管理费等全部费用。2、涉案商铺一直在原告的控制之下，原告承租后没有实际经营，所以其租金单上没有缴纳水电费，该商铺的卷闸门由原告锁住，被告贴的封条和墙上的焊点早就被原告自行破坏，如内有物品，原告也应早于破坏封条时即已搬空。鉴于原告至今已拖欠4个月租金，被告今天已通知原告解除租赁合同并收回商铺，据现场2名工作人员反馈，该商铺内并无任何货物。3、本案因原告逾期不交租，违反了承租人的法定义务，原告违约在先，导致双方解除了合同，被告损失了4个月租金收益，且无任何过错，原告要求被告支付资金占用期间的利息没有任何依据。综上，原告的请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、萧岗村集体物业使用人承诺书、收据、农贸市场建设规划许可证、建设用地批准书、招标公告及公示照片、催缴租金短信、商铺现状、复函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月1日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方出租的物业位于广州市白云区萧岗市场内的南商9（以下简称涉案物业），该物业为框架结构的房屋，使用面积20平方米。3、租赁期限从2019年9月1日起至2021年8月31日止，共两年，从2019年9月1日起开始计收乙方租金及管理费等费用。4、租金每月6000元，管理服务费每月4600元，乙方每月应交给甲方租金及管理服务费10600元。乙方每月25号至30号应把下月租金交至萧岗市场财务收讫，如拖欠租金，每拖欠一天按应交的款项加收滞纳金5%。签订本合同的同时，乙方即向甲方交纳不少于三倍租金即31800元作为履约及工人工资保证金。6、乙方承诺，乙方完全了解并接受承租物业可能存在的瑕疵（如承租物可能未经规划报建手续未取得房产证等），自愿承担因该物业瑕疵导致的全部不利后果（如合同无效等），并放弃向甲方索赔的任何权利。同日，原告出具《承诺书》，称涉案物业为萧岗村集体所有，因历史原因没有房产证或规划报建手续不全，现行法规或导致使用人签订的租赁合同无效，或导致使用人无法办理七大类的营业执照，使用人张思柔承诺已了解上述风险，坚持要使用本物业并进行装修，使用人承诺对使用本物业的所有投资和经营行为自行承担一切后果。如果租赁合同无效，使用人自行承担全部装修损失和经营亏损，自愿放弃向萧岗村索赔或要求返还保证金等一切权利，并自愿按租赁合同条款履行占用期间的一切义务，履约保证金自动转为占用期间的保证金，且与租赁合同中保证金的条款完全一致，如使用人的占用期因各种原因未达到原租赁期满日，保证金自动归萧岗村所有。本承诺书的效力独立于租赁合同，不因租赁合同的效力瑕疵而受到任何影响，如租赁合同无效，使用人保证按本承诺书独立履行义务。另查，原告于2019年8月27日向被告支付租赁保证金31800元，同日，原告向被告支付经营权费60000元。2019年8月20日，原告向被告支付租金10600元及公共费230元共计10830元。2019年9月20日，原告向被告支付租金10600元及公共费230元共计10830元。再查，本院曾于2019年12月18日向广州市规划和自然资源局发函查询涉案物业的报建情况，经查，涉案物业暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。原告于签订《租赁合同》当日入场使用，并于2019年11月10日搬离，租金交至2019年10月。被告现已将涉案物业收回。本院认为，鉴于涉案物业未取得合法报建手续，原被告就涉案物业于2019年9月1日签订的《租赁合同》系无效合同。原告主张确认《租赁合同》无效的诉请本院予以支持。根据合同无效后的相互返还原则，被告应将收取的押金31800元及经营权费60000元返还给原告。原告作为承租人，明知涉案物业无合法报建手续仍与被告签订《租赁合同》，主观存在过错，其主张被告支付上述费用占用期间利息的诉请于法无据，本院不予支持。对于被告抗辩称因原告出具《承诺书》表明其明知涉案物业无合法报建手续，自愿与被告签订《租赁合同》并放弃向被告索赔及要求返还租赁保证金等费用的抗辩意见，本院认为，虽原告曾出具《承诺书》表示自愿放弃要求被告返还租金保证金等费用，但该《承诺书》仅为当时原告对要求被告返还租赁保证金等费用权利的放弃，并非一直不予追索，现原告主张被告予以返还合情合理，本院予以支持，对被告此抗辩意见本院不予采纳。关于原告缴纳的2019年9月至10月期间的租金、管理服务费及公共费21660元是否予以退回？庭审中，原告称自签订合同之日即2019年9月1日便进场使用涉案物业，并于2019年11月10日搬离，上述期间的占用使用费原告应当予以支付，故原告主张被告退回上述期间费用的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告广州市萧岗农贸市场经营管理有限公司向原告张思柔返还押金31800元及经营权费60000元；二、驳回原告张思柔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2160元，由原告张思柔负担1175.45元，由被告广州市萧岗农贸市场经营管理有限公司负担984.55元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年四月十三日书记员  陈春燕