广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终418号 上诉人(原审被告)：广西世华房地产代理有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道72号东旭华庭0106号，统一社会信用代码：91450502585993545L。 法定代表人：黄颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人:覃莫丹，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：赵春业，男，1974年10月10日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 被上诉人（原审原告）：卢凤玲，女，1978年4月27日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：赵春业，系被上诉人卢凤玲的丈夫，本案被上诉人。 上诉人广西世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）因与被上诉人卢凤玲、赵春业居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 广西世华房地产代理有限公司桂林分公司（以下简称世华分公司）已经于2019年4月22日注销，其权利义务依法由世华公司继受。世华公司在上诉期内以世华分公司名义提起上诉应予受理。因世华分公司已不存在，不再列为本案当事人。 世华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人赵春业、卢凤玲的诉讼请求；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.本案实际存在两个居间关系，一审判决认为本案只存在一个居间关系，属认定事实错误，应予纠正。上诉人与被上诉人共签订了编号分别为GLSHDC0000516、GLSHDC0000569两份《房屋买卖合同》，两份合同的主体不同，形成两个不同的居间关系。上诉人已经履行了两份合同的义务，应按照两份合同及《服务费确认书》收取居间报酬，上诉人有权将售房款7万元作为居间报酬进行收取。2.在编号GLSHDC0000569合同的基础上，双方签订了《服务确认书》，双方约定以实际售价高于约定售价部分作为居间服务报酬合法有效，依法应予支持。 卢凤玲、赵春业辩称，1.GLSHDC0000569的合同成交价为62万元，不存在确认书中约定的溢价，不需支付居间报酬。2.世华分公司并没有按照编号GLSHDC0000569合同的约定支付购房款，编号GLSHDC0000569合同未实际履行。实际履行的是编号GLSHDC0000516合同，该合同没有约定被上诉人需支付居间报酬，而是由实际购房者支付居间报酬，故，上诉人扣留7万元售房款无事实和法律依据，应将该款返还给被上诉人。 赵春业、卢凤玲向一审法院起诉请求：一、依据编号为GLSHDC0000516的房屋买卖合同判决被告扣留原告7万元售房款作为中介费为违约，判令被告期限归还原告7万元；二、判令本案所有诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月23日，原告赵春业、卢凤玲（买受人）与桂林市临桂东源房地产开发有限责任公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，原告赵春业、卢凤玲购买了桂林市临桂区临桂镇世纪东路66号金源•新城福邸嘉园39幢2单元4层02号房。之后，取得了房屋所有权证。2018年6月24日，原告赵春业、卢凤玲（卖方）与侯升亮（买方）及被告世华分公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，编号为GLSHDC0000569的被告世华分公司提供的格式合同。该合同第一条物业情况约定：买卖之房屋地址为：临桂县临桂镇世纪东路66号金源新城福邸嘉园39幢2单元4层02号；第二条约定：该房屋按套销售，买卖双方同意该房屋成交价为陆拾贰万元整（￥620000元）；签订本合同时支付贰万元（￥20000元）作为定金，定金自动转为房款；房屋余款陆拾万元整（￥600000元），买方应在2018年10月1日前一次性支付给卖方。2018年6月25日，原告赵春业（服务对象）与被告世华分公司（代理方）签订一份《服务确认书》条款约定：一、价格与税费的确认：代理方向服务对象（原告赵春业、卢凤玲）保证房屋出售净收价格为人民币陆拾贰万元整（￥620000元）。同时代理方确认该物业买卖交易中产生的一切税费由代理方或买方承担，服务对象无需支付；二、中介服务费的确认：服务对象同意将《房屋买卖合同》，编号为GLSHDC0000569中的交易成交价高于本确认书第一条净收价格的差额支付给代理方作为中介服务费。该费用之缴交日期为：签订双方买卖合同当天。逾期交付该费用，则按日向代理方支付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。本《服务确认书》作为《房屋买卖合同》之附件，与该合同具有同等法律效力；备注：确保业主拿到首付款25万元，多的是中介服务费，确保业主纯拿62万元，净收高于62万以外的归中介公司所拿，中介服务费由买方所付款项扣，不足的由代理方自行负责解决。 2018年7月21日，被告世华分公司出具《收款收据》，收到原告赵春业交来中介服务费7万元（该款系被告世华分公司从买主支付的房款中扣留，并非原告直接支付）。2018年7月27日，原告赵春业、卢凤玲（卖方）与邱振超、陈芳芳（买方）及被告世华分公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，编号为GLSHDC0000516的被告世华分公司提供的格式合同。该合同第二条约定：该房屋按套销售，买卖双方同意该房屋成交价为陆拾玖万元整（￥690000元）；签订本合同时支付壹拾万元（￥100000元）作为定金，定金自动转为房款；首付款为贰拾贰万元整（￥220000元），由买方在2018年8月15日直接支付给卖方；房价余款叁拾柒万元整（￥370000元），按银行按揭付款，买方申请贷款，金额为叁拾柒万元整（￥370000元），买方应在签订本合同后收到首付10天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账户，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在叁天内以现金方式支付给卖方，否则，视为逾期付款；第四条约定：经纪方就该房屋为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付壹万叁仟捌佰元整（￥13800元）作为咨询及中介服务费；第六条、本合同如与过往三方的协议、声明、承诺不一致，应以本合同为准；第九条、本合同一式三份，各份内容必须一致，正文叁页。持有情况如下：卖方一份、卖方一份、经纪方一份，各份具有同等法律效力，本合同自叁方签署（盖章）之日起生效。上述合同签订后，原告赵春业、卢凤玲与邱振超、陈芳芳（买方）完成了本案所涉房屋的过户手续，邱振超、陈芳芳夫妇亦于2019年1月付清了房款，履行了编号为GLSHDC0000516的《房屋买卖合同》确定的义务。之后，原、被告双方因对是否支付中介服务费7万元，未能达成一致，原告赵春业、卢凤玲遂于2019年3月5日诉至一审法院，提出前述请求。庭审中查明，2018年8月31日，原告赵春业出具一份收到10万元的首付款的收款收据，对该10万元，原告实际收到3万元。 原审法院认为，本案立案审查时确立的案由为商品房销售合同纠纷，商品房销售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。一审法院经过审理认为，本案所涉合同系居间人（被告世华分公司）向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，系当事人之间因订立、履行、变更、终止居间合同发生的权利义务纠纷，并不属于商品房销售合同纠纷当中的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人因支付相应价款而产生纠纷的情况。本案案由应确定为居间合同纠纷更符合本案的实际。故，一审法院依法将立案审查阶段确立的案由即商品房销售合同纠纷变更为居间合同纠纷，进行审理。 一审法院认为，本案的争议焦点归纳为：被告收取中介服务费7万元是否符合本案所涉《房屋买卖合同》的约定及是否应当退还给原告的问题。 当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自合同成立时生效。故，原告赵春业、卢凤玲（卖方）与侯升亮（买方）及被告世华分公司（经纪方）于2018年6月24日签订的编号为GLSHDC0000569的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思的表示，不违背法律的强制性规定，合法有效。在该合同中没有约定被告收取原告中介服务费的事宜，之后于2018年6月25日原告赵春业与被告世华分公司签订的《服务确认书》，约定了收取中介服务费的情形，双方认可《服务确认书》与编号为GLSHDC0000569的《房屋买卖合同》具有同等的法律效力。而双方于2018年7月27日签订的编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》中，关于中介服务费的约定，是由邱振超、陈芳芳（买方）向被告世华分公司支付中介服务费13800元，并没有约定由原告支付中介服务费的事宜，且在合同第六条双方明确约定：本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致，应以本合同为准。一审法院认为，编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》系当事人真实意思的表示，不违背法律的强制性规定，合法有效，且在编号为GLSHDC0000569的《房屋买卖合同》及《服务确认书》之后签订，是对之前合同约定的完善和补充，各方当事人均应按编号为GLSHDC0000516的《房屋买卖合同》的约定，履行各自的义务，从本案庭审查明的事实看，原告赵春业、卢凤玲与邱振超、陈芳芳（买方）及被告世华分公司实际上也在按编号为GLSHDC0000516的《房屋买卖合同》，履行各自的义务。因此，本案关于原、被告双方的权利义务应以第二份合同即编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》为准，同时对该合同第六条的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方即被告世华分公司的解释。因而被告世华分公司将其中的房款7万元作为中介费直接予以扣留，不符合编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》的约定，有失诚信，原告根据编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》的约定，应足额获取房款69万元，被告世华分公司应将扣留的房款7万元退还给原告。因此，原告诉请被告世华分公司返还扣留的售房款7万元，符合法律的规定及本案事实，一审法院予以支持。 另，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，本案被告世华公司应对被告世华分公司返还扣留的售房款7万元，承担民事责任，并退还给原告。对于被告世华分公司辩称，7万元的中介服务费是根据编号为GLSHDC0000569的《房屋买卖合同》及《服务确认书》收取的，因与编号为GLSHDC0000516《房屋买卖合同》的约定不符，且缺乏法律依据及事实依据，对此抗辩及理由，一审法院不予采纳。而本案被告世华公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，其应承担举证不能的不利后果。 据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决:被告世华分公司、世华公司退还售房款7万元给原告赵春业、卢凤玲。案件受理费1550元，由被告世华分公司、世华公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据，经查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 另查明，世华分公司于2019年4月22日注销。 本院认为，被上诉人赵春业、卢凤玲与侯升亮及上诉人世华分公司签订的编号为GLSHDC0000569《房屋买卖合同》、被上诉人赵春业与上诉人世华分公司签订的《服务确认书》均合法有效，但被上诉人并未收到编号为GLSHDC0000569《房屋买卖合同》约定的售房款。世华分公司未按照该《房屋买卖合同》的约定履行义务，导致被上诉人未能实现在2018年10月1日前获得售房款62万元的合同目的，因此，世华分公司对编号为GLSHDC0000569《房屋买卖合同》的居间未成功，其依据编号为GLSHDC0000569《房屋买卖合同》和《服务确认书》收取居间报酬7万元，无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“规定公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因此，上诉人应将世华分公司扣作居间报酬的7万元售房款退还给被上诉人。世华分公司已于2019年4月22日注销，一审判决其承担民事责任不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初851号民事判决； 二、上诉人广西世华房地产代理有限公司退还售房款7万元给被上诉人赵春业、卢凤玲； 三、驳回被上诉人赵春业、卢凤玲的其他诉讼请求。 一审案件受理费1550元，二审案件受理费1550元，共计3100元，由上诉人广西世华房地产代理有限公司负担。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗小兰 审 判 员 朱孟儒 审 判 员 王 艳 二〇二〇年四月十五日 法官助理 陈竞超 书 记 员 聂思祺