福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初1950号 原告：胡祖丽，男，1965年11月8日出生，汉族，住尤溪县。 委托诉讼代理人：曾昌源，福建业发律师事务所律师。 被告：郑建中，男，1962年9月4日出生，汉族，住尤溪县。 委托诉讼代理人：卢海风、蔡丽婕，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告胡祖丽与被告郑建中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月3日、2020年4月3日公开开庭进行了审理。在本案审理期间，2019年7月19日，胡祖丽向本院提出对租金进行司法鉴定申请。2019年12月27日，鉴定机构作出鉴定结论。2020年2月13日，胡祖丽向本院申请财产保全。同日，本院裁定冻结郑建中执行款255,182元。原告胡祖丽及其委托诉讼代理人曾昌源、被告郑建中及其委托诉讼代理人卢海风、蔡丽婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡祖丽向本院提出诉讼请求：郑建中赔偿胡祖丽租金损失人民币193,500元（租金从2001年3月17日起至2017年5月2日，每月1,000元，共193.5个月，计193,500元，实际租金以评估鉴定为准）。诉讼过程中，胡祖丽增加诉讼请求：1.郑建中赔偿胡祖丽租金损失人民币255,182元（自2001年3月17日起至2017年5月2日）；2.诉讼保全申请费1,796元及鉴定费17,000元由郑建中负担。事实和理由：2001年3月17日，胡祖丽（甲方）与郑建中（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定主要内容如下：“一、甲方自愿将其所有的位于尤溪县房屋一套，面积111.389平方米（三室一厅一厨一卫生间）及23号柴火间，面积10.127平方米。其建筑合计面积121.516平方米，每平方米830元的单价让售给乙方。最终以房产证面积为依据计算。二、乙方自愿购买上列房屋，并自愿于2001年3月17日付房款人民币玖万伍仟元整，余款部分待办理过户时一次性付清。三、甲方应于2001年3月17日前将该房屋交付乙方，乙方自交清全部购房款之日起对该房屋享有所有权。四、甲方应积极主动配合乙方办理有关房产权变更、过户手续。五、乙方应承担房屋让售过户有关的税费款等费用。六、甲方该房屋如有用于抵押贷款，给乙方造成的一切经济损失，甲方应负赔偿责任。七、甲方如有尚欠房地产开发公司的购房款及其税费，应由甲方承担付清，与乙方无关。八、甲、乙双方应严格履行以上各条规定，如有违约，违约方赔偿对方违约金陆万元。并赔偿对方因此所遭受的一切经济损失。九、本合同自双方签字盖章后生效。本合同一式四份，双方各执二份。”胡祖丽、郑建中分别以甲方、乙方的名义在协议书中签字。2001年3月17日，胡祖丽将尤溪县城关镇前进路小区5号楼303室房屋及23号杂物间交由郑建中使用，郑建中于2002年11月入住该房屋。 尤溪县城关镇前进路小区5号楼303室房屋及23号杂物间产权于2001年11月6日登记在张伍满名下，之后，均未过户登记至胡祖丽或郑建中名下。尤溪县城关镇前进路小区5号楼303室及23号杂物间的产权证登记建筑面积分别为111.13㎡、10.10㎡。2011年7月11日，张伍满与梅列农行签订最高额担保个人借款合同及“房抵贷”业务补充协议。梅列农行依约于2011年9月6日向张伍满发放贷款300,000元，张伍满以其所有的尤溪县城关镇前进路小区5号楼3层303室、1层23号房产抵押并向法定部门办理房产抵押登记。后因张伍满未按约偿还借款本息，梅列农行向梅列区人民法院提起诉讼。梅列区人民法院于2013年4月18日作出（2013）梅民初字第805号民事判决，判决张伍满向梅列农行偿还借款本息及梅列农行对已设定抵押的位于尤溪县城关镇前进路小区5号楼3层303、1层23号房产享有优先受偿权等。因张伍满未履行梅列区人民法院(2013)梅民初字第805号民事判决，梅列农行向法院申请强制执行。尤溪县人民法院依法对上述判决进行执行。执行过程中，尤溪县人民法院于2016年11月28日委托厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司对尤溪县城关镇前进路小区5号3层303室住宅及1层23号杂物间的房产进行价格评估。2016年12月2日，厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司对该房产作出估价为763,200元，不含房屋室内二次装修。2017年4月21日，尤溪县人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖上述房屋，竞买人郑尧以534,240元的最高价竞得。2017年5月2日，尤溪县人民法院裁定上述房产的所有权归买受人郑尧所有。郑建中因其所购买的房产被法院强制执行，房屋产权已不能过户登记至其名下，遂与胡祖丽产生纠纷。2016年1月25日，郑建中以胡祖丽为该案被告、张伍满为该案第三人向尤溪县人民法院提出诉讼，后于2016年3月8日撤回起诉。2017年6月8日，郑建中起诉胡祖丽。2018年8月23日，尤溪县人民法院作出（2017）闽0426民初1420号民事判决。胡祖丽不服提起上诉。2019年5月28日，三明市中级人民法院作出（2019）闽04民终302号民事判决，确认胡祖丽应当赔偿郑建中可得利益损失289,079.40元及返还购房款95,000元，合计384,079.40元。胡祖丽认为，其与郑建中在（2017）闽0426民初1420号案件中，解除了2001年3月17日签订的《房屋转让协议书》，人民法院亦判决胡祖丽应当返还郑建中购房款95,000元，并赔偿可得利益损失，因郑建中无法返还胡祖丽案涉房屋，故其应向胡祖丽赔偿其居住在案涉房屋期间的房租损失。 郑建中辩称，一、胡祖丽请求其支付房租损失的诉请没有事实和法律依据。胡祖丽并未说明其请求权基础；胡祖丽未指明郑建中应承担的责任形式是“侵权责任”、“违约责任”或是“不当得利损害赔偿责任”等；郑建中对胡祖丽并不负有“侵权责任”、“违约责任”或是“不当得利损害赔偿责任”。二、郑建中与胡祖丽之间房屋买卖合同关系，已经由生效判决处理完毕，双方之间不存在未解决的争议事项，不存在债的关系。诉争的《房屋转让协议书》，已经双方同意及生效判决文书确认解除，且合同解除的各项法律后果亦已由生效判决处理完结，胡祖丽提起本案诉讼无依据。三、郑建中因购买讼争房屋所遭受的损失，尚未得到充分的弥补，其保留向始作俑者张伍满继续索赔的权利。综上，请求人民法院驳回胡祖丽的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年12月29日，张伍满作为甲方与胡祖丽作为乙方签订《卖买房屋协议书》，约定：“甲方自称原有其母户主吴珠珍的房屋被县宏森房地产开发公司拆迁征用后为甲方所有的安置新套房三套，愿将其所有的这三套中的一中大套型房屋卖给乙方。一、甲方的义务和责任。1.甲方卖给乙方的房屋必须是户主吴珠珍房屋被拆迁安置后是甲方所有的由宏森房地产开发公司在尤溪城关前进路小区内新建的房屋中1-6#楼5-7层总面积是115平方米（包括杂物间面积）的中大套型安置房。……5.甲方必须自销售之日起至乙方领取房产证的全过程，帮助乙方取得该房屋原甲方户主享有的权益，包括协助选房、办理房产证、水、电、闭路电视等事宜……三、本协议自订立之日起生效，甲方违约需赔偿违约金叁万元人民币给乙方，并将购房款如数退还给乙方。乙方违约需赔偿叁万元人民币给甲方，其他购房款甲方应如数退还给乙方。”等内容。2000年8月8日，胡祖丽与张伍满签订《房产交换及卖买协议书》，约定：张伍满将其在前进路小区5#楼701室及1号杂物间的安置房与胡祖丽在前进路小区5#楼303室及23号杂物间的安置房进行交换，交换后，前进路小区5#楼303室及23号杂物间的房产是张伍满所有的卖给胡祖丽的房产，以及张伍满与胡祖丽于1999年12月29日签订的《卖买房屋协议》中约定的“1-6号楼5-7层的首选房”变更为实际房屋“前进路小区5号楼303室及23号杂物间的房产”等事项。同日，张伍满与胡祖丽签订《房产交接书》，载明“到2000年8月8日，张伍满共收到胡祖丽交付的购前进小区5号楼303号房和5号楼底层23号杂物间购房款二次合计玖万元整（有收据），按卖买房屋协议书约定，张伍满同意将上述房产交付给胡祖丽所有”以及“胡祖丽愿意接收上述的房地产产权和使用权”等内容。1999年12月29日、2000年8月8日、2002年12月31日，张伍满先后收取胡祖丽购房款60,000元、30,000元、5,000元。2006年3月11日，张伍满妻子陈冬梅收取胡祖丽购房款2,000元。以上共计97,000元。 2001年3月17日，胡祖丽（甲方）与郑建中（乙方）签订《房屋转让协议书》，将位于尤溪县.389平方米）及23号杂物间（面积10.127平方米）以每平方米830元的单价转让给郑建中。同日，郑建中向胡祖丽支付购房款95,000元，胡祖丽将上述房屋及杂物间交由郑建中使用。郑建中于2002年11月入住该房屋。 尤溪县城关镇前进路小区5号楼303室房屋及23号杂物间产权于2001年11月6日被登记在张伍满名下。之后，其均未被过户登记至胡祖丽或郑建中名下。该房屋及杂物间产权证载明建筑面积分别为111.13㎡、10.10㎡。2011年7月11日，张伍满用上述房产作抵押担保并办理登记向梅列农行贷款300,000元。2013年4月18日，三明市梅列区人民法院判决张伍满偿还借款本息，梅列农行对已设定的抵押房产享有优先受偿权。后该抵押房产被本院在执行过程中依法拍卖，现该房产不动产权利人为郑尧。2017年6月8日，郑建中以胡祖丽为被告在本院提起诉讼[案号：（2017）闽0426民初1420号]。2018年8月23日，本院判决胡祖丽赔偿郑建中损失528,619.1元；驳回胡祖丽的全部反诉请求。胡祖丽不服该判决，向三明市中级人民法院提起上诉。2019年5月28日，三明市中级人民法院作出（2019）闽04民终302号民事判决，认定涉房屋增值433,619.1元，并判决胡祖丽应赔偿郑建中损失384,079.4元（房屋增值中部分可得利益损失289,079.4元+购房款95,000元），并承担二审案件受理费中的6,057.5元、一审本诉案件受理费和公告费中的7,214.7元、反诉案件受理费8,788.6元。2019年7月1日，本院受理原告胡祖丽与被告张伍满、第三人郑建中房屋买卖合同纠纷案[案号：（2019）闽0426民初1949号]。2019年11月22日，本院作出（2019）闽0426民初1949号民事判决书，判决张伍满应于判决生效之日起十日内支付给胡祖丽损失赔偿金192,719.6元；驳回胡祖丽其他诉讼请求。胡祖丽不服该判决，向三明市中级人民法院提起上诉。该案正在上诉审理中。 本案诉讼过程中，胡祖丽申请对案涉房屋自2001年3月17日起至2017年5月2日期间的租金进行鉴定，胡祖丽支付鉴定费17,000元。2019年12月27日，中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司作出闽中联资产评[2019]0110号《资产评估报告》，对案涉房屋市场租金评估值为人民币255,182元。2020年2月13日，胡祖丽向本院申请财产保全。当日，本院作出（2019）闽0426民初1950号民事裁定书，裁定冻结被申请人郑建中在尤溪县人民法院执行局关于郑建中与胡祖丽房屋买卖合同纠纷一案[执行依据：（2019）闽04民终302号民事判决]执行款255,182元，期限为一年。案件申请费1,796元，由胡祖丽负担。 另查明，在郑建中诉胡祖丽、第三人张伍满房屋买卖合同纠纷[案号：（2017）闽0426民初1420号]一案中，本院对郑建中与胡祖丽均同意解除双方签订的《房屋转让协议书》予以确认。该案判决后，胡祖丽不服，提起上诉，认为一审判决的金额应当扣除案涉房屋清偿抵押权的余值、免予支付的房租等。三明市中级人民法院经审理认为，“综合考虑郑建中、胡祖丽、张伍满之间关于交易风险约定、合同履行情况、当事人过错、房屋交付使用等情况”，调整了胡祖丽应向郑建中赔偿损失的金额。 本院认为，本案系因胡祖丽与郑建中关于房屋买卖合同解除后产生的纠纷，为房屋买卖合同纠纷。胡祖丽与郑建中签订的《房屋转让协议书》已解除，郑建中因不能取得案涉房屋，人民法院判决胡祖丽赔偿郑建中相应损失。那么，作为合同相对方的胡祖丽，在《房屋转让协议书》解除后，能否反过来再向郑建中主张租金损失？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，合同当事人可依法要求恢复原状或者赔偿损失。本案中，一方面，胡祖丽要求赔偿租金损失的诉讼请求，不属于恢复原状范畴。另一方面，针对胡祖丽要求以租金方式赔偿损失。因赔偿损失应以过错为要件，在胡祖丽与郑建中房屋买卖合同履行过程中，胡祖丽是违约方，对双方合同关系的解除存在过错。同时，在三明市中级人民法院（2019）闽04民终302号终审判决中，对合同解除后的损失处理，也已综合考虑郑建中、胡祖丽、张伍满之间关于交易风险约定、合同履行情况、当事人过错、房屋交付使用等情况进行处理。胡祖丽再以租金损失为由起诉，有违法律规定。更何况，胡祖丽与郑建中签订的《房屋转让协议书》也未对合同解除后，如何处理进行约定。因此，胡祖丽提出的要求郑建中赔偿其租金损失人民币255,182元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 关于胡祖丽提出的要求郑建中承担诉讼保全申请费1,796元及鉴定费17,000元的问题。胡祖丽为证明其租金损失，提出鉴定申请，因其诉讼请求不被本院采纳，鉴定费用17,000元应由其自行承担。关于诉讼保全申请费，本院于2020年2月13日作出（2019）闽0426民初1950号《民事裁定书》，已明确案件申请费1,796元，由胡祖丽负担，对胡祖丽该项主张，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回胡祖丽诉讼请求。 案件受理费5,410元，由胡祖丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  张文旺 审 判 员  苏新耀 人民陪审员  刘 斌 二〇二〇年四月二十日 法官助理章贤巧 书记员姜辛 附：本案适用的法律、法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。