云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终318号上诉人（原审原告、反诉被告）：王松，男，1986年4月24日生，云南省思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：张国庆，普洱市思茅区倚象镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：饶春燕，女，1984年9月29日生，云南省澜沧拉祜族自治县人，现住云南省普洱市澜沧拉祜族自治县。被上诉人（原审被告）：朱玉权，男，1978年12月16日生，现住云南省普洱市思茅区。上诉人王松因与被上诉人饶春燕、朱玉权房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年4月22日组织双方当事人进行法庭调查，上诉人王松及委托诉讼代理人张国庆，被上诉人饶春燕到庭参加诉讼，被上诉人朱玉权经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王松的上诉请求：不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初2124号民事判决书第二项判决，判决驳回王松其他诉讼请求的判决属认定事实不清，采信证据错误，适用法律不当等问题。一、王松对云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初2124号民事判决第二项驳回王松其他诉讼请求之判决，认为王松在一审举证期内已向合议庭提交了相关证据，证明其诉讼主张。饶春燕、朱玉权是否应退还王松在房屋租赁中对已投资的附属设施投资款23960元，是否应由饶春燕、朱玉权承担，并退回王松。根据相关法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，本案中，因饶春燕、朱玉权在未取得建设工程规划许可证而建盖房屋出租，主要责任属饶春燕、朱玉权。而且饶春燕、朱玉权对附属设施投资款为23960元的投资表示认可，但一审对此并未作出评判。因此，本案中王松造成的损失，其损失应由有过错的一方承担。一审中，未能划分清楚本案中的过错责任应由哪方承担，而是采取驳回王松其他诉讼请求，属认定事实不清。二、该民事判决书中认定王松存在未尽到注意义务，亦存在过错，因此将王松上升为过错行为，并承担相应的过错责任，实属一审认定事实错误。综上所述，云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初2124号民事判决书第二项判决中存在上述不当之处，请二审人民法院查清事实，纠正一审不当之处，公平、公正判决，予以维护当事人的合法权益。饶春燕、朱玉权未提交书面答辩意见。王松向一审法院提出诉讼请求：1.解除王松、朱玉权、饶春燕2018年8月28日签订的《房屋租赁协议》；2.由朱玉权、饶春燕退还原告房租105000元及自2019年1月1日至付清欠款止按年息6%支付资金占用费；3.由朱玉权、饶春燕退还王松附属设施投资23960元；4.由朱玉权、饶春燕承担本案诉讼费。饶春燕向一审法院提出反诉请求：1.解除王松、朱玉权、饶春燕2018年8月28日签订的《房屋租赁协议》；2.王松向饶春燕支付违约金10万元；3.驳回王松的诉讼请求；4.王松承担本诉和反诉全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月27日，王松与朱玉权签订《房屋租赁协议》。2018年8月28日，王松与饶春燕签订《房屋租赁协议》。同日，朱玉权在其与签订的《房屋租赁协议》上注明：由于饶春燕与王松签订新的协议，双方同意王松与朱玉权签订的协议无效。王松（乙方）与饶春燕（甲方）签订《房屋租赁协议》约定：甲方将其在思茅区南屏镇懒火地饶春燕拥有的土地上建盖的仓库出租给乙方使用；租期为十年，从2018年12月1日起至2028年12月1日止，租用面积为432㎡；租金从仓库交到乙方手中之日起算，即2018年12月1日至2021年12月1日，按8元/㎡计算，从第四年至第六年在原租金基础上增加10%，从第七年至第十年在原租金基础上增加15%；由于甲方资金紧缺，双方协商一致，签订合同之日乙方预付两年80%的租金，待仓库交到乙方手中之日，乙方一次性付清剩余两年20%的租金，甲方收取房屋租金，开具收据给乙方为凭；租房期间，由于甲方原因造成的违约，乙方有权要求相应的赔偿，若乙方未经甲方同意转租，则乙方构成违约，由乙方负责赔偿。2018年9月3日，饶春燕与徐方华微信聊天记录载明：徐方华代王松询问租房事宜，饶春燕要求王松将房屋租金交给其前夫朱玉权。2018年12月29日，朱玉权向王松出具《收条》，载明收到王松租金105000元。2019年3月10日，朱玉权向王松出具《附属设施投资明细》，认可王松附属设施投资23960元。另查明，上述合同签订时，所涉房屋尚在建盖过程中，由于饶春燕、朱玉权建盖房屋并未取得建设工程规划许可证，故相关部门已要求朱玉权限期拆除。合同所涉房屋饶春燕、朱玉权一直未能向王松交付使用。上述房屋被认定为违法建筑，已被拆除。又查明，朱玉权与饶春燕于2003年2月10日结婚，于2016年2月26日离婚。离婚协议约定：涉案房屋土地使用权归饶春燕。一审法院认为，当事人之间订立合同，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，王松与饶春燕约定租赁的房屋系饶春燕未取得建设工程规划许可证而建盖，故王松、朱玉权、饶春燕双方签订的《房屋租赁协议》依法应属无效，对于双方主张解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王松按饶春燕的指示已向朱玉权支付了租金105000元，饶春燕系合同相对方，朱玉权认可返还上述租金，故该款王松有权要求饶春燕、朱玉权返还，王松的该项诉讼请求，一审法院予以支持。签订协议时，饶春燕、朱玉权并未告知王松其建盖房屋未取得建设工程规划许可证，朱玉权、饶春燕存在过错；王松签订协议时，未审查租赁房屋、土地的相关权属证书，未尽到注意义务，亦存在过错。饶春燕、朱玉权占用王松租金的行为给王松造成了资金占用损失，王松主张由饶春燕、朱玉权按年利率6%支付自2019年1月1日至还清租金之日止的资金占用费的诉讼请求，由于双方均有过错，一审法院支持按年利率3%计算资金占用费。王松主张的附属设施投资损失，因该附属设施添附于饶春燕建盖的房屋内，属于违法建筑的一部分，上述损失，王松应自行承担。因王松与饶春燕签订《房屋租赁协议》无效，该协议约定的违约条款亦无效，饶春燕基于协议约定主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）饶春燕、朱玉权于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）王松租金105000元，并按年利率3%计算向原告（反诉被告）王松支付自2019年1月1日至还清租金之日止的资金占用费；二、驳回原告（反诉被告）王松的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）饶春燕的反诉请求。本诉案件受理费2879元，由原告（反诉被告）王松负担479元，由被告（反诉原告）饶春燕负担2400元；反诉受理费1150元，由被告（反诉原告）饶春燕负担。二审中，当事人没有提交新证据。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，出租人饶春燕将未取得建设工程规划许可证而建盖的房屋租赁给承租人王松，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定饶春燕与王松于2018年8月28日签订的《房屋租赁协议》无效符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，饶春燕与王松签订的《房屋租赁协议》无效后，王松将租赁房屋返还饶春燕的同时，饶春燕应当将收取的租金返还王松。因案涉租金系朱玉权收取并向王松出具收条，朱玉权亦认可返还租金，故一审判决饶春燕、朱玉权共同返还王松租金105000元及相应资金占用费，本院予以维持。对于王松上诉主张的附属设施投资损失23960元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，虽然王松提交了朱玉权认可的附属设施投资明细清单，但王松不能提交证据证明饶春燕同意其对租赁房屋进行改善或增设，结合朱玉权在一审庭审中的陈述，一审法院对王松主张的附属设施投资损失23960元不予支持符合法律规定，本院予以维持。综上所述，王松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2879元，由王松负担。本判决为终审判决。审判长 杨 松审判员 张 坤审判员 张劲松二〇二〇年四月三十日书记员 鲁明锋