广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1376号原告：李棣营，男，1963年12月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：关惠玲，北京大成(广州)律师事务所律师。被告：广州市瑞安房地产置业有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：吴序典，董事长。委托诉讼代理人：李宜蓁，广东广信君达（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈运健，广东广信君达（白云）律师事务所实习人员。原告李棣营诉被告广州市瑞安房地产置业有限公司（以下简称瑞安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李棣营的委托诉讼代理人关惠玲，被告瑞安公司的委托诉讼代理人李宜蓁、陈运健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李棣营向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金（以1915353元为本金，自2018年12月31日起至实际交付之日止，每日0.01%的标准，暂计至2019年11月5日为59375.94元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月9日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买位于番禺区沙头街××大街××（××）1302房，房价总金额1915353元，双方约定交房日期为2018年12月30日前。合同签订后，原告已依约支付全部购房款。2018年12月30日，原告前往收楼地点进行房屋验收，发现房屋尚未取得供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件以及《建设工程规划验收合格证》等资料，尚不符合交付标准，因此原告当场向被告提出异议，拒绝收楼。根据合同约定，被告应自2018年12月31日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告未按期向原告交付房屋，应当依照合同约定向原告支付延期交房违约金。请判如所请。被告瑞安公司辩称：1.《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议已明确约定迟延交楼的违约金按每日万分之一的标准且总额不超过房价的1%，因此业主方主张的违约金标准与合同约定不符，双方签订的广州市商品房屋买卖合同补充协议第四条中明确约定在合同履行中存在违约金及利息的约定统一确定为每日万分之一的标准，若双方因违反合同约定及补充协议而产生的利息违约金赔偿金总额不得超过房价款总额的1%,且该约定同时调整双方应支付的违约金，因此本案中无论我方是否存在迟延交房的行为，业主方提出主张与合同预定不符，双方应当按照合同约定违约金应当不超过总房价百分之一为限，与此同时业主方也无证据证明其有其他损失的存在。2.我方目前没有完全取得交楼资料，与该地块历史遗留问题导致政府报审延误有直接关联。属于合同约定的可迟延收楼的条件。根据双方签订的买卖合同补充协议第六条约定，若因政府或公共事业部门原因导致的报审建设验收延误，属于房屋延期交付使用的不可抗力，本案中涉案项目地块的红线北侧存在汀根村村民房屋小区用地的历史遗留问题，根据番禺区国土资源规划局的规定在上述历史遗留问题无法解决的情况下，需重新调整规划条件和用地指标，重新签订出让合同变更协议，重新办理用地批准书及重新办理国土证，因此我方办理建设工程验收合格证的申请长期无法办理，我方主动向番禺区国土资源和规划局提出退让红线的方式，但是无法实现。由于出现该不可抗力，我方也是受害者，我方已经免去物管费和水电费等目前经济损失已经超过1500万元，该损失还在扩大中，因此我方未能取得完整的交楼资料，属于合同约定的不可抗力因素。无论业主方是否已经收楼，合同约定的日期均可以相应顺延。3.涉案房屋虽交楼资料不齐但是符合法定的交楼条件，可以正常使用，绝大多数业主已经入住，未因交楼资料不齐全产生任何损失。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，交付竣工验收的工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其它竣工条件，建筑工程验收合格后，方可交付使用，本案中涉案房屋已经完成竣工验收达到法定的交楼条件，同时涉案房屋已经可以正常使用水电煤气，不存在质量问题，具备居住使用条件，虽缺少合同约定的交楼资料，但不影响业主方对房屋的正常使用，业主方若接收该房屋不会因此产生实际损失。4.现由于疫情的爆发，导致企业无法复工，构成不可抗力的因素，我方认为应当扣减2020年1月24日至2020年2月9日共17天期间应承担的违约责任。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2018年11月9日，瑞安公司作为甲方（卖方），与李棣营作为乙方（买方）共同签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号为201811130604。合同约定：乙方所购商品房为位于广州市番禺区沙头街××大街××（××）1302房（以下简称涉案房屋），该商品房建筑面积共87.3107平方米，其中套内建筑面积68.465平方米、共有分摊面积约18.8457平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27099.29元，总金额1855353元；付款方式为按揭贷款方式付款，乙方自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付首期款935353元，剩余房款920000元须于2018年11月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2018年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原告，房屋需延期交付使用，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，则（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，如乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按甲方书面通知时间办理收楼手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同交付使用，由此而产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水、电费等）、风险及法律责任概由乙方承担。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。另外，该合同附件七补充协议约定：据本合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外；双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外。甲乙双方同意本合同第十三条中，房屋需延期交付使用的不可抗力因素包括以下原因：（1）自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令等非甲方可预见、控制或可避免的事件；（2）因政府或公共事业部门对于小区周边区域城市基础设施的规划、建设工作迟延或滞后导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用；（3）因政府或规划部门原因导致的规划、设计调整，或因市政规划变更导致房屋需延期交付或导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用的；（4）因政府或公共事业部门原因导致的报审、建设、验收延误。房屋交付的标志是甲方向乙方移交钥匙的当天或是本合同第十三条约定的交付时间，以日期较前者为准，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。乙方未按甲方书面通知确定的时间前来办理收楼手续或虽前来办理，但没有正当理由拒绝办理签名确认手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同及其附件交付使用。双方同意将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件，将“上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件”修改为“上述文件中，甲方应向乙方出示（一）至（五）项加盖甲方公章的复印件”；本合同第十六条第二款修改为：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准；乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解；甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容；本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。2017年10月9日，广州房王商务服务有限公司向李棣营开具《收款收据》（NO.0008291）一张，其中载明“用以结算：尚东嘉御；收款项目：信息服务费”，收款金额为60000元。2019年10月23日，瑞安公司开具《广东增值税普通发票》（NO.27853289），确认收到李棣营交纳的购房款1855353元。2018年12月14日，瑞安公司向李棣营寄送一份《收楼通知书》，该邮件于2018年12月21日被退回。2020年1月14日，李棣营以瑞安公司至今未将符合《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十五条约定的涉案房屋交付给其方已构成违约为由，提起本案诉讼，要求解决。本案庭审中，针对涉案房屋的交易价款及购房款的支付情况，李棣营主张涉案房屋交易价款为1915353元，其中涉案合同约定房款为1855353元，但另有房款差额在补充协议中进行约定，但瑞安公司未向其提供补充协议原件。其已依约支付全部购房款，发票是由瑞安公司出具的。李棣营在本案中主张以1915353元为本金计算延期交房违约金，并提交了《广东增值税普通发票》及相关《收款收据》予以证实。庭审中，瑞安公司对于前述《广东增值税普通发票》《收款收据》的真实性、合法性无异议，确认收到收据中所记载的60000元，但具体的款项性质则称需庭后核实。本院要求瑞安公司在庭后三个工作日内向本院提交其司与李棣营签订的补充协议，瑞安公司至今未予提交，但瑞安公司同意以1915353元为本金计算违约金。双方当事人对于以下证据和事实存在争议：1.关于涉案房屋是否存在逾期交付的问题。双方当事人均确认李棣营至今仍未接收涉案房屋。瑞安公司称其司在合同约定的时间内向李棣营寄送了收楼通知书，但李棣营因个人原因没有签收收楼通知书。瑞安公司对此提交了中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的《EMS妥投证明》、快递单以证实其上述主张，该《EMS妥投证明》记载的签收情况为“退回妥投”。李棣营对此不予确认，其主张没有收到收楼通知书，且涉案房屋没有验收没有达到法定的交楼标准，瑞安公司未能提供合同第十五条约定需提交的材料，涉案房屋没有实际交付。瑞安公司称虽然通知原告收楼时有部分资料不具备，但涉案房屋在当时已经通水通电通气且没有任何质量问题，经过竣工验收合格，符合法定交楼条件，因此不影响业主接收房屋以及对房屋的正常使用。对于合同第十五条约定的房屋交付时甲方应向乙方提供有关该商品房的资料，瑞安公司在该案诉讼中提交了以下资料证实其取得该部分资料的日期：2018年7月6日取得该条款第（二）项《建筑工程竣工验收报告》；2018年1月18日取得该条款第（三）项广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》；2018年8月1日取得《尚东嘉御雅苑小区管道燃气验收证明》、2019年3月13日取得报装容量为1880kVA的《客户受电工程竣工检验意见书》、2019年3月26日取得报装容量为5600kVA的《客户受电工程竣工检验意见书》、2019年4月3日取得《永久用水同意接入书》，前述为该条款第（四）项应提供材料；其司另出具了该条款第（六）项《尚东嘉御雅苑住宅质量保证书》和第（七）项《尚东嘉御雅苑住宅使用说明书》；其余资料至今未取得。瑞安公司表示未在合同约定的交楼期限内取得第十五条约定的资料的原因与该地块历史遗留问题和政府报审延误有直接关联，属于合同约定的可迟延收楼的条件，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条约定，若因政府或事业部门原因导致的报审建设验收延误，属于房屋延期交付使用的不可抗力，本案中项目地块用地红线北侧存在汀根村村民房屋入侵小区用地的历史遗留问题，其司主动提出退让红线等方式向国土资源和规划局沟通，但均无法实现，根据国土和规划局意见在上述历史遗留问题无法解决的情况下，需重新调整规划条件用地指标，重新签订出让变更合同，重新办理用地批准手续，重新办理国土证，因此其司办理《建设工程规划验收合格证》的申请长期无法办理；永水永电的方案批复需要经过汀根村的村属道路，政府部门多次协调均无果，导致水电工程的管线无法施工；番禺区办理人防验收需要先完成规划验收后方可办理；由于出现上述不可抗力，其司也是受害者之一，其司已免除了业主的物业管理费、水电费等，目前经济损失已经超过一千五百万元，该损失还在扩大中，因此其司未能取得完整的交楼资料属于合同约定的不可抗力因素，无论业主是否已经收楼，合同约定的交楼日期均可相应顺延。李棣营对上述证据均不予认可，认为瑞安公司至今尚未提供合同第十五条约定的其它资料，仍属于不符合交楼标准，而且涉案房屋至今未达到交楼条件，亦是瑞安公司自身未妥善处理相关问题，侵害村民的利益造成纠纷等原因所致，不属于不可抗力范围，涉案房屋没有达到交付和居住标准，其有权拒绝收楼并要求瑞安公司承担相应的违约责任。2.关于李棣营主张的延期交房违约金的计算问题。李棣营主张瑞安公司存在逾期交楼，故违约金应以总房价1915353元为本金，按照每日0.01%的标准，自合同约定的交楼日期届满的次日即2018年12月31日起计算至涉案房屋达到交付标准之日止。瑞安公司则认为其司不存在迟延交房的行为，而且由于疫情的爆发，导致企业无法复工，构成不可抗力的因素，即便需计算违约金，也应当扣减2020年1月24日至2020年2月9日期间共十七天的违约金；另根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，违约金总额不超过总房款的1%，上述约定是双方的真实意思表示，具有法律约束力。本院认为，瑞安公司与李棣营签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、交房条件及房屋交付时瑞安公司应向李棣营提供有关商品房的资料等均作了约定，对逾期交楼的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。对于瑞安公司应否向李棣营支付延期交楼违约金的问题。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，甲方应当在2018年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。现瑞安公司已确认收到李棣营支付的全部房款，瑞安公司应当遵照合同约定的日期将符合约定的房屋交付给李棣营使用。虽然瑞安公司表示在合同约定的交楼期限内曾通知李棣营收楼，但根据瑞安公司提供的证据来看，即使瑞安公司通知李棣营收楼，但瑞安公司通知时并未取得房屋交付时应提供的商品房资料，根本不符合合同约定的交楼条件，李棣营有权根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条“甲方在交付房屋时应向乙方提供或出示的文件资料，同时约定文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”的约定拒绝收楼。瑞安公司抗辩称其未取得合同约定应提供的商品房资料的原因是因历史遗留问题和政府报审延误所致，但对此未能提供相关证据证实，故对瑞安公司的该抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。现瑞安公司未按时履行向李棣营交房的义务，应当承担相应的违约责任。至于双方争议的延迟交房违约金应否以总房款的1%为限的焦点问题，瑞安公司和李棣营签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定“双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外”，但鉴于涉案房屋所在楼宇至今未取得合同第十五条约定的《建设工程规划验收合格证》以及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等材料，瑞安公司对于何时可取得上述材料仍处于不确定状态，李棣营主张的延期交房违约金计至起诉日止已远超过总房款的1%，因此在违约事实、违约所造成的损失一直处于持续状态的情况下，若以总房款的1%为限计算延期交房违约金，明显不足以弥补瑞安公司违约给李棣营造成的损失，亦明显有悖于公平合理、诚信原则。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，李棣营主张延期交房违约金按照实际逾期天数计算，理据充分，本院予以采纳并调整。对于违约金的本金金额确定问题。现瑞安公司同意以1915353元作为本金计算违约金，属于其自行处分民事权利的行为，本院予以确认，综上，依据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条以及补充协议第四条的约定，本院认定瑞安公司应付的延期交房违约金应以1915353元为本金，以每日万分之一的标准，自逾期之日即2018年12月31日起计算。瑞安公司主张由于疫情的爆发，导致企业无法复工，构成不可抗力的因素，应当扣减2020年1月24日至2020年2月9日期间共17天的违约金，因其中2020年1月24日至2020年2月2日系国家法定节假日，不应扣减违约金，且涉案房屋已完工，瑞安公司向有关政府部门申请办理《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的文件资料，并不会受到疫情的影响，对瑞安公司的抗辩意见，本院不予采纳。因此，违约金应计至瑞安公司取得《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的文件资料并向李棣营发出收楼通知书之日止。即李棣营要求瑞安公司支付的延期交房违约金为：以1915353元为本金，从2018年12月31日起计至2020年3月31日共457天，以每日万分之一计算，为87531.63元；从2020年4月1日起计至瑞安公司取得《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的文件资料并向李棣营在《广州市商品房买卖合同（预售）》中记载的通讯地址发出收楼通知书之日止，按每日万分之一计算；违约金总额应以不超出本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市瑞安房地产置业有限公司向原告李棣营支付广州市番禺区沙头街东桥大街68号6栋（A6栋）1302房的延期交房违约金（其中2018年12月31日起计至2020年3月31日的违约金为87531.63元，在本判决发生法律效力之日起十日内支付；从2020年4月1日起计至广州市瑞安房地产置业有限公司取得《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的文件资料并向李棣营在《广州市商品房买卖合同（预售）》中记载的通讯地址发出收楼通知书之日止的违约金，以1915353元为本金，按每日万分之一计算，于每月最后一日前逐月支付；违约金总额以本金1915353元为限）。如被告广州市瑞安房地产置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费617元，由被告广州市瑞安房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郑婉婷二〇二〇年四月二十九日书记员  李锦嫦