广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终21798号上诉人（原审被告)：雄伟房地产开发（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509。统一社会信用代码：91440300769160222N。法定代表人：赵世曾，该公司董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：白清，男，汉族，1983年4月28日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：王娟，女，汉族，1985年12月30日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟房地产公司）因与被上诉人白清、王娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初5095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。雄伟房地产公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.本案全部诉讼费用由白清、王娟承担。事实与理由：一、一审判决认定案涉房屋不具备法定交付条件，事实不清、适用法律错误。首先，根据《建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案管理办法》第五条的规定，建筑房屋竣工验收合格后可以交付使用。一审法院根据以上的法律及条例认定规划合格证是涉案房屋交付使用的前提条件，属于适用法律错误。其次，根据《建筑法》第六十一条、深圳市中级人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行）》第五条、《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》第六条、2003年2月27日国务院下发国发【2003】5号《关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》，雄伟房地产公司自行组织了设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，取得了消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，竣工验收备案符合深圳市建设主管部门的办文条件。《城乡规划法》第四十五条是对政府行政行为的管理性规范，目的是约束建筑物符合城乡规划，而不是强制规定房屋的交付条件。《深圳市城市规划条例》第六十一条则属于地方性法规，不属于法律、行政法规的强制性效力规定，也不能以此认定房屋交付条款无效。根据《城乡规划法》第四十五条第二款规定，雄伟房地产公司已将涉案小区的规划验收提交政府规划部门办理，行为合法合理，且涉案小区在申请房屋预售许可证时深圳规划国土委员会已经初步核验过是否符合核发的建设工程规划许可证，不存在规划验收不合格的情形。案涉合同系深圳市规划和国土资源委员会、深圳市市场监督管理局联合制定的示范文本，该示范文本为深圳市全部房地产开发商所采用。如果将通过规划验收认定为房屋交付条件，则不仅推翻、否定了该示范文本的指导效力，也有违深圳房屋交易市场的交易习惯和交易秩序。雄伟房地产公司于2016年10月24日取得了深圳市住建局发出的《深圳市房屋建筑工程项目项目竣工验收备案收文回执》,符合合同约定的交房条件及《建筑法》的交付条件。雄伟房地产公司已经在2016年10月25日通知白清、王娟办理收楼手续，雄伟房地产公司在通知白清、王娟办理收楼手续时，合同约定的交楼文件齐全且通过竣工验收合格，交付的房屋质量符合我国商品房买卖合同及其司法解释的相关规定，主体结构质量经核验合格，房屋质量问题并没有严重影响正常居住使用。房屋空鼓等问题并不属于严重影响正常居住使用的原因且雄伟房地产公司已经进行相应的修复，现案涉房屋并不存在白清、王娟所称的空鼓问题。因此一审法院判决认定雄伟房地产公司的交楼时间为取得规划合格证的日期，属于事实认定不清，适用法律错误，应予以改判。二、一审判决认定合同附件五第四条第2项无效，属于事实认定不清，适用法律错误。《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第52条和第53条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉的合同附件五第四条第2项并没有《合同法》第52条和第53条规定的情形，也没有免除责任、加重对方责任和排除对方主要权利。格式条款不存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或免除义务人的法律责任，也未加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止的内容的，对双方当事人应具有法律上的约束力。格式条款只在存在法律规定无效的情形时，才能宣告无效，并非只要格式条款就一定无效。格式合同也是法律允许的一种书面合同，格式合同的内容虽由一方当事人事先拟就，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。双方如果就格式条款的理解发生争议，按照通常的理解予以解释，如果解释有两种以上，应当采用不利于提供格式条款一方的解释。格式条款只有存在法律规定的无效情形时，才能宣告无效。雄伟房地产公司与白清、王娟签订的格式合同，内容是合法明确的。对该合同的内容，白清、王娟在签署合同时并没有提出不同的理解，也没有提出异议。该条款并没有加重白清、王娟的责任，免除雄伟房地产公司的责任和排除白清、王娟的主要权利。该条款仅是约定在白清、王娟未足额支付购房款（包含迟延付款违约金等）的情况下有权迟延交房，这是雄伟房地产公司在行使正常不安抗辩权，且白清、王娟支付迟延购房款的违约金是合同的应有之义，因此一审法院认定合同附件五第四条第二项为无效条款，属于事实认定不清，适用法律错误。三、一审法院没有处理白清、王娟迟延支付购房款违约金的事宜，属于事实认定不清。雄伟房地产公司在答辩及庭审时均出示证据表明白清、王娟存在逾期153天支付购房款的情形，但是一审法院在判决中没有关于白清、王娟逾期支付购房款违约金的计算标准及金额的认定，属于对案件事实的遗漏处理，事实认定不清，应依法予以改判。综上所述，一审判决事实认定不清，法律适用错误，应依法予以改判。白清、王娟答辩称：一、雄伟房地产公司在上诉状中主张“建设工程竣工验收合格与规划验收合格没有直接关联，建筑房屋竣工验收合格后可以交付使用，一审判决认定涉案房屋不具备法定交付条件事实不清，适用法律错误”，该说法没有事实与法律依据，房屋交付不仅需要具备有相应的合同约定的交付条件，还应具备法定交付条件。雄伟房地产公司虽然取得了合同约定的《深圳市房屋建筑工程项目验收竣工备案回执》，但并未取得规划验收合格证，理应不具备相应的交付条件，一审适用法律正确。二、合同附件五第四条第2项的格式条款排除白清、王娟主要权利，免除雄伟房地产公司主要责任，且在签订时并没有进行特别标识引起白清、王娟注意，一审法院认定为无效条款事实清楚，法律适用正确。1.从条款内容分析。合同附件五第四条第2项条款内容，“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积放款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。该条款系雄伟房地产公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与白清、王娟协商的格式条款，并且在该格式条款中“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房无需承担违约责任”的内容，明显排除了白清、王娟的主要权利，免除了雄伟房地产公司作为卖方按约定期限交付房屋的责任。2.从条款形式上分析。雄伟房地产公司所称“附件五并非不能协商修改，但白清、王娟签署时并未对附件五的内容条款提出异议，应视为对附件五全部内容的认可。”但实际上是涉案小区多达数百户业主均是统一制式合同，并且所有附件内容均由雄伟房地产公司统一制定，也未与业主进行协商，也未征求过白清、王娟的意见，并且在雄伟房地产公司在签订合同时并未就该排除白清、王娟主要权利，免除其主要责任的内容进行特别标识引起白清、王娟注意，排除了白清、王娟就此项免除雄伟房地产公司按期交房责任的合同条款进行磋商的权利，该格式条款中“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房无需承担违约责任”的内容应属无效。三、关于雄伟房地产公司上诉状所称的一审法院漏查白清、王娟延迟支付购房款违约金事宜，缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，程序合法，贷款发放的迟延问题实际是由于雄伟房地产公司的原因所导致，与白清、王娟无关，已经有另案生效判决（2018）粤0306民初10813号确认。1.一审法院程序合法。雄伟房地产公司并未在一审中向白清、王娟提起反诉主张的逾期付款违约金，依据“不告不理”原则，一审判决事项当然不能超过诉讼请求范围。2.一审按揭贷款已查明的事实清楚。关于雄伟房地产公司辩称部分白清、王娟贷款银行放款迟延问题，白清、王娟是在签署买卖合同时就已经与银行签署并办理了所有按揭贷款手续，在后续放款过程中也从未有任何一家银行给业主发函或告知其所提供的资料不符合合同要求，要求重新提供并补充。根据银行的复函和一审法院查明事实，贷款迟延发放原因系雄伟房地产公司自身原因所导致，详情本答辩状不再赘述。3.另案生效判决已经确认迟延付款与白清、王娟无关，雄伟房地产公司辩称白清、王娟迟延付款需承担违约金无事实和法律依据。四、雄伟房地产公司的违约行为严重影响了白清、王娟合法权益，给白清、王娟造成了严重的损失，理应按照合同的约定支付相应的违约金。交付的房屋应符合约定和法定条件，因雄伟房地产公司违约行为，迟延交付涉案房产九月有余，为此白清、王娟每月支付偿还巨额月供，同时还要支付高昂房租租住他处，无法对自有房产进行装修入住使用，雄伟房地产公司违约事实明显，且给白清、王娟带来了巨大的损失。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持，驳回上诉人的上诉请求。白清、王娟向一审法院提出诉讼请求：1.雄伟房地产公司向白清、王娟支付迟延交房违约金人民币115,827元（计算标准：购房总价款4,289,901元×万分之三/日×90日=115827）上述违约金从2016年9月30日起暂计算至2016年12月29日，实际违约金计算至雄伟房地产公司取得规划验收合格证之日，如逾期交房超过90日，前述违约金计算标准按照合同约定的日万分之四计算；2.雄伟房地产公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，白清、王娟作为买受人与作为出卖人的雄伟房地产公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定白清、王娟以人民币4,289,901元的价格购买雄伟房地产公司开发的位于深圳市龙华××民治街道××路北侧××“××”××5Ｂ的商品房，用途为住宅。合同第六条约定买受人采取按揭方式付款，签订合同之日起0日内支付首期购房款，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款；并约定买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第七条约定买受人如无正当理由未按合同第六条约定的期限付款，按附件五相关约定处理。合同第九条约定，雄伟房地产公司应于2016年9月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件五的相关约定处理。合同第二十六条约定，出卖人应于合同生效之日起15日内向深圳市房地产权登记中心作备案登记；如出卖人未履行此项义务，造成买受人损失的，应当承担赔偿责任；买受人有权督促出卖人履行义务。合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第三条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第七条买受人逾期付款的违约责任第二种方式约定如下：买受人未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的百分之十向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房余款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人同时还应按照下列标准承担违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该逾期应付款万分之四的违约金。3.出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保的，若因买受人不按时还款致使按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方解除合同，买受人应按购房总价款的百分之二十向出卖人支付违约金。合同解除后，该房产归出卖人所有。出卖人在扣除违约金和已承担的保证责任后，将剩余价款无息退回买受人，买受人已付价款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。附件五第四条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条交付时间和办法补充如下：1.出卖人承诺，买受人付清本房地产全部价款的，出卖人将按《合同》约定的时间将本房地产交付买受人。但由于下列特殊原因之一，出卖人有权相应顺延本房地产的交房期限，无须承担违约责任：(1)非因出卖人所能控制的政府行为而致使本房地产建设不得不停止的；(2)由于非出卖人所能控制的政府行为，导致满足房屋使用功能的市政配套设施不能按时提供的；(3)为执行政府管制、征用或规划变更等行政行为而不能将本房地产交付使用的；(4)因不可抗力、突发事件、公共卫生事件等原因致使本房地产无法按时交付的。2.买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任。附件五第五条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条交付时的验收修改如下：1.出卖人以本合同记载的通讯地址以特快专递邮寄的方式送达《入伙通知书》。买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙期限前来验收本房地产；如有异议应当在入伙当日在《收楼意见书》中列明，买受人未在该期限前来验收或未提出异议的，均视为同意接收本房地产。2.除下列情形外，买受人不得以房屋存在质量缺陷为由拒绝接收本房地产：(1)房屋主体结构存在严重安全隐患可能导致人身或财产损害的；(2)房屋存在基本功能缺失或建筑性能不达标严重影响正常居住使用的；(3)房屋交付时，项目未取得《竣工验收备案回执》的。本合同约定的“严重影响正常居住使用”是指房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全，且无法修复的质量缺陷，导致买受人不能实现合同目的的情形，买受人同意如房屋存在上述(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵均属房屋保修范畴，不影响买受人入伙当日接收本房地产。买受人同意以房屋存在(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵为由拒绝签署《收楼意见书》、接收本房地产的行为无效，通知办理入伙的截止日期将被视为买受人已接收本房地产的日期。出卖人应当对买受人《收楼意见书》中列明的异议项目在合理的期限内完成《收楼意见书》中列明的表面瑕疵的修复工作。附件五第六条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条出卖人与其交付的违约责任约定如下：出卖人如未按本合同约定期限将本房地产交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日内（含90日），自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付己付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日的，买受人有权单方解除本合同。买受人解除合同的，出卖人按总房款的百分之十向买受人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中有关免除或限制出卖人责任的合同内容并未采用标黑、加注下划线等足以引起买方注意的标识。上述合同签订后，白清、王娟依约支付了首期购房款，之后，白清、王娟向银行申请贷款支付剩余购房款，于2016年9月30日前支付了剩余按揭贷款部分的购房款。2016年10月24日，雄伟房地产公司取得案涉小区《深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月25日，白清、王娟收到雄伟房地产公司发出的《入伙通知书》，雄伟房地产公司通知白清、王娟于2016年10月31日至2016年11月6日期间到案涉小区现场集中办理入伙手续。白清、王娟到场后以该房产存在诸多质量问题等为由拒绝办理入伙手续。2017年1月份，案涉小区燃气开通。2017年2月13日，白清、王娟提起案涉诉讼。2017年3月15日，雄伟房地产公司向迟延支付按揭贷款部分购房款的相关案件白清、王娟发出《关于收取逾期支付购房款违约金的告知函》，要求相关案件白清、王娟在收到告知函后5日内支付迟延付款违约金或与雄伟房地产公司协商。另，2017年3月8日，深圳市不动产权登记中心复函本院，主要内容为：经查，“卓能雅苑”项目关联Ａ819-××8宗地，截至2017年3月8日，该宗地已办理土地使用权首次登记，权利人为雄伟房地产开发（深圳）有限公司；未查询到该宗地上“卓能雅苑”项目建筑物的房屋所有权首次登记记录。另，该宗地上“卓能雅苑1栋、2栋、4栋、7栋”内已有预售房屋完成预售备案手续。2017年3月9日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局复函本院，主要内容为：雄伟房地产开发（深圳）有限公司名下的“卓能雅苑”项目位于龙华区××街道，宗地号为Ａ819-××8，建设用地面积为51323.79平方米。该公司于2015年12月1日取得前述项目的房地产预售许可证【深房许字(2015)龙华023号】。截至2017年3月6日，该项目尚未取得《建设工程规划验收合格证》。另查明，案涉项目未取得《建设工程规划验收合格证》的原因系项目现场未按图施工等情况，后案涉项目在整改后于2017年7月10日取得《建设工程规划验收合格证》。在本案审理过程中，为查明按揭贷款发放情况，本院依法向白清、王娟申请住房按揭贷款的银行发出查询函，根据各银行的复函，白清、王娟办理按揭贷款需白清、王娟与雄伟房地产公司双方提交相关资料，但各银行未明确按揭贷款发放迟延（指未按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的付款期限支付按揭款项）的原因。上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市房地产买卖合同（预售）、入伙通知书、快递单、深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执、深圳市不动产权登记中心的复函、深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局的复函等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，一审法院予以认定。一审法院认为，基于白清、王娟与雄伟房地产公司诉辩意见，本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件，白清、王娟拒绝入伙是否有依据；二、雄伟房地产公司是否应承担迟延交付房屋的违约责任。对此，一审法院分析如下：一、涉案房屋是否符合交付条件，白清、王娟拒绝入伙是否有依据。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋交付负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。一审法院认为，交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。一审法院认为，上述法律法规及规章表明，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映的是建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》则进一步强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场，只有按照法律规定经规划、消防等验收合格后的商品房方可进入市场，方可交付业主使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质性条件。涉案小区截至2017年3月6日仍未取得规划验收合格的相关文件，按照上述法律法规等的规定，不符合法律法规规定的交付使用条件。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。雄伟房地产公司作为建设单位，虽然组织了竣工验收，但该行为明显违反了上述法律规定。综上，案涉房屋不具备法定交付条件，白清、王娟拒绝入伙有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、雄伟房地产公司是否应承担迟延交付房屋的违约责任。雄伟房地产公司抗辩主张白清、王娟迟延支付购房款，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条的约定，在该类案件白清、王娟没有足额支付迟延付款违约金前，雄伟房地产公司均有权顺延交房且不承担违约责任。根据审理查明的事实可知，案涉《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项条款内容为“买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。该合同条款系雄伟房地产公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与白清、王娟协商的条款，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的情形，属于格式条款。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，雄伟房地产公司作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条进一步明确提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。在商品房预售合同中，买方按时足额支付购房款的义务与卖方按时交付房屋的义务具有对等性，合同约定的逾期付款违约金和迟延交房违约金具有对等性，其中卖方按时收取足额购房款和买方按时收到房屋系双方主要权利。本案中，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第2项后半部分“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了白清、王娟作为买方享有的按时收到房屋的主要合同权利，免除了雄伟房地产公司作为卖方按约定期限交付房屋的责任。而本案雄伟房地产公司在提供格式条款时并未对排除白清、王娟主要权利、免除其主要责任的内容采取标黑、添加下划线等特别标识以引起白清、王娟的注意，排除了白清、王娟就此项免除雄伟房地产公司按期交房责任的合同条款内容进行磋商的权利，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项后半部分的格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容应属无效。雄伟房地产公司依据该无效条款主张可顺延交房日期，缺乏依据。雄伟房地产公司应按双方合同约定支付迟延交房违约金，以承担迟延交房的违约责任。关于迟延交房违约金的计算方式。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第六条关于迟延交房违约金计算方式的约定，出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金，而案涉房地产于2017年7月10日取得建设工程规划验收合格的相关文件。据此，结合白清、王娟诉讼请求，雄伟房地产公司应支付白清、王娟迟延交房违约金，违约金以白清、王娟已支付的购房款为基数，按每日万分之四的标准从2016年10月1日起计算至2017年7月10日止，即人民币483,900.84元（4,289,901元×万分之四/日×282天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付白清、王娟2016年10月1日至2017年7月10日期间的迟延交房违约金人民币483,900.84元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,308元由雄伟房地产开发（深圳）有限公司负担，受理费白清、王娟已预交。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明：雄伟房地产公司确认关于对方迟延付款违约金的主张，已经另案提起诉讼，原审法院（2018）粤0306民初10813号民事判决认定：“原告（即雄伟房地产公司，本院注）延迟收到剩余房款系其自身违约行为导致，其主张各被告承担违约责任缺乏事实依据，本院不予支持”。双方均确认该判决已发生法律效力。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案房屋是否符合交付条件；2.雄伟房地产公司是否应承担迟延交房的违约责任。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案房屋所在房地产项目在雄伟房地产公司向白清、王娟发出入伙通知时尚未取得规划验收合格的相关文件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”、《深圳市城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”等规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格。涉案房屋所在房地产项目在雄伟房地产公司提出交付时尚未取得《规划验收合格证》，不符合上述法律法规的规定，雄伟房地产公司的交付行为无效，白清、王娟拒绝收房理由成立，本案应认定雄伟房产地公司已构成迟延交房。关于雄伟房地产公司是否应承担迟延交房的违约责任的问题。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条约定，“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。雄伟房地产公司援引该约定主张，白清、王娟存在迟延支付购房款的情形，雄伟房地产公司有权顺延交房且不承担违约责任。对此本院认为，首先，上述合同条款系雄伟房地产公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与各案买受人协商的条款，一审认定上述条款为格式条款，并无不当，本院予以确认。其次，在商品房预售合同中，买受人承担迟延付款违约金的责任与出卖人的交房义务并不具有对等性，故上述条款有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了买受人享有的按时收房的主要合同权利，免除了出卖人按约定期限交房的责任，且雄伟房地产公司在提供格式条款时并未尽提醒注意的义务，因此，一审认定上述条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容无效，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，本院予以确认。再次，原审法院（2018）粤0306民初10813号民事判决已经认定雄伟房地产公司迟延收到房款系自身原因造成，并非白清、王娟存在违约行为。综上，雄伟房地产公司援引上述条款约定，以白清、王娟逾期支付房款为由主张其有权顺延交房且不承担违约责任，理由不成立，本院不予采纳。鉴于本案中雄伟房地产公司迟延交房，已构成违约，其应对此承担违约责任，向白清、王娟支付迟延交房的违约金。因涉案房地产项目于2017年7月10日取得建设工程规划验收合格证书，即于该日起具备了交房条件，一审按照合同约定，并结合白清、王娟的诉讼请求，判令雄伟房地产公司自约定的交付期限届满之次日即2016年10月1日起，以已付购房款为基数，按每日万分之四的标准支付迟延交房违约金至2017年7月10日止，并无不当，本院予以维持。至于雄伟房地产公司所主张的部分案件买受人存在迟延支付房款违约金的问题，因其未在本案中提出反诉，一审未处理并无不当。综上，雄伟房地产公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2616元，由雄伟房地产开发（深圳）有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 朱    萍审判员 周    洁审判员 赵  雪  琳二〇二〇年四月二十二日书记员 许婧文（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。