贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终941号上诉人（原审原告）：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，营业场所：贵州省毕节市七星关区洪山街道桂花路16-96号，统一社会信用代码：91520502322466778J。法定代表人：魏培臣，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：代林，该公司员工。被上诉人（原审被告）：胡琴，女，汉族，1981年4月14日出生，住贵州省毕节市，现住毕节市七星关区。被上诉人（原审被告）：邱勇，男，汉族，1978年2月22日出生，住贵州省毕节市，现住毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：胡琴，女，住址同上，系邱勇之妻。上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（下称：约美物业毕节分公司）因与被上诉人胡琴、邱勇物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11038号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月4日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人约美物业毕节分公司提出上诉请求：1、撤销原判依法改判支持上诉人一审诉请；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人于2014年12月1日签订《前期物业服务合同》，合同服务费标准、支付方式等作了明确约定，即服务费标准0.98元/㎡/月，支付方式为半年预交，因此被上诉人应于2018年1月31日、2018年7月31日、2019年1月31日、2019年7月31日分别支付物业服务费（被上诉人应支付上诉人2018年1月31日至2020年1月31日期间物业服务费），物业服务费共计2350.12元，而一审判决被上诉人支付上诉人2018年1月31日至2019年10月31日期间物业服务费，明显违背上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》。2、《物业服务合同》对物业服务内容有明确约定，一审判决以上诉人提供物业服务区域存在“污物、垃圾未及时清理、杂物堆放不规范、车辆停放不规范”为由认定上诉人未完全履行合同义务，存在明显错误。3、一审判决仅以被上诉人口述内容且上诉人未认可，也没有其他证据予以佐证情况作为证据，认定上诉人未完全履行义务，是对诉讼证据适用错误；被上诉人提供的几组照片，该几组照片拍照时间、时机、地点等都无法得到证明的情况，被作为证据使用，也存在严重的错误且严重违背证据规范性和严谨性。几组照片可以作为证据认定上诉人未完全履行义务，有失公平，因此被上诉人在本案中提供的证据根本不能证明上诉人未完全履行义务。4、一审判决依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施和赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。”以上诉人未完全履行合同义务为由，部分不支持上诉人请求支付物业服务费的诉讼请求，则是法律应用的错误。5、一审判决以《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，不支持上诉人请求被上诉人支付违约的诉讼请求，存在适用法律错误，请求二审支持其上诉请求。被上诉人邱勇、胡琴二审未提交答辩意见。约美物业毕节分公司一审提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年1月31日至2020年1月31日物业服务费及违约金2667.38元，具体金额计算至被告实际支付之日；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月1日，毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订《前期物业服务合同》，约定原告服务的物业区域为座落于毕节市七星关区的卧龙大都会项目；原告约美物业毕节分公司提供的物业服务事项和质量应符合下列约定：建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，装饰装修管理服务，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案和物业档案的保管，车位停放管理。原告约美物业毕节分公司按房屋建筑面积向业主收取住宅物业服务费用为0.98元／月·平方米，商业物业服务费费用为2.00元／月·平方米。物业服务费按照包干制计费方式确定。物业服务费用按半年预缴，业主应于每年的1月15日前和7月15日前履行该住宅物业服务费的缴纳义务。如逾期未缴纳的，违约金每天按月服务费千分之三计算。合同期限自双方签订之日起至本项目业主大会成立后授权业主委员会，代表全体业主与选聘或续聘的物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。被告邱勇、胡琴系居住在毕节市七星关区业主，住房建筑面积99.86平方米，属于原告约美物业毕节分公司服务管理区域内的业主。从2018年1月31日起，被告邱勇、胡琴未按照毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》约定向原告缴纳物业服务管理费。经核算，从2016年1月31日至2019年10月31日期间，被告邱勇、胡琴应缴纳的物业服务管理费为99.86平方米×0.98元／月·平方米×22个月＝2152.98元。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物，垃圾未及时清理、杂物堆放不规范，车辆停放不规范等问题。被告邱勇、胡琴拒付部分物业费，原告以此前述诉请诉来法院。一审法院认为，毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同），系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告邱勇、胡琴作为居住在毕节市七星关区卧龙大都会的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告邱勇、胡琴具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，从2016年1月31日至2019年10月31日期间，被告邱勇、胡琴应缴纳的物业服务管理费为2152.98元；被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物，垃圾未及时清理、杂物堆放不规范，车辆停放不规范等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2152.98元×90%＝1937.68元。对原告主张被告交纳2019年11月1日至2020年1月31日期间物业管理费的诉请，虽物业服务合同约定为预付费，但因该期间原告实际还未提供物业服务，且该《前期物业服务合同》的计费方式为按月计费，故，2019年11月至2020年1月31日期间的物业服务费，原告可待实际产生后另行主张。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邱勇、胡琴于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司2018年1月31日至2019年10月31日期间的物业服务费1,937.68元；二、驳回原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告邱勇、胡琴负担。在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人在物业服务过程中是否存在服务不到位的瑕疵，原判由其承担10%的责任和未支持违约金及没有提供服务期间的费用是否正确。经查，毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与上诉人约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》，合法有效。被上诉人邱勇、胡琴作为居住在涉案小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，与上诉人双方均应按照合同约定履行各自义务。上诉人已依约履行了合同义务，被上诉人应当按照约定支付物业服务费。经一审查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物，垃圾未及时清理、杂物堆放不规范，车辆停放不规范等问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原判综合全案情况，由上诉人公司承担10%的责任，并无不当。对上诉人主张2019年11月1日至2020年1月31日期间物业管理费，虽物业服务合同约定为预付费，但因该期间上诉人实际还未提供物业服务，原判未支持此期间的物业服务费，并未违反法律规定，上诉人的此上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年四月二十四日书记员 宗航程