广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7787号上诉人（原审被告）：李晓聪，男，汉族，1980年7月13日出生，户籍住址：湖南省衡山县******红旗组，身份证号码：430************617。委托诉讼代理人：唐蒲聪，男，汉族，1978年5月2日出生，户籍地址：湖南省衡山县***********，身份证号码：430************015，系其哥哥。被上诉人（原审原告）：司敏落，男，汉族，1969年10月29日出生，户籍住址：河南省睢县*********，身份证号码：412************538。上诉人李晓聪与被上诉人司敏落房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告李晓聪不服一审判决，上诉请求：一、依法撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2181号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、我方与被告签订的是商铺租赁合同未达到合同目的，对方没能提供有效证件给我方为办理商铺经商的营业执照，卫生许可证。二、被告为了获得利益骗取押金、租金、公摊费、水费电费中的差价，故意隐瞒无产权证商铺之事实真相，欺诈承租方签订商铺租赁合同。三、由于被告人欺骗不守承诺，已经达到我方较大的经济损失，为了保护我方的合法权益，特请求惠州市中级人民法院谅解，给予支持。被上诉人司敏落辩称，一、上诉人承租商铺时未向我方提出要求提供房产证或其他证件用于办理营业执照和卫生许可证，而且双方达成有书面协议营业期间所有与政府规定的事项均与我方无关，这一点在上诉人与我方签订的《商铺租赁合同》第五条违约责任中有相关规定，即“若遇到政府原因（如乙方消防、卫生、排污、排烟等不达标或不符合要求），导致政府罚款或要求乙方停业整顿，乙方须自行承担责任，一切后果与甲方无关”。而且承租人在租赁我方商铺之前已经在附件租住很久，也对周边很多闲置商铺进行过考察对比，最终选择我方这个商铺，对于该商铺无法提供相关证件已经深入了解。上诉人是在明知我方商铺没有相关证件的情况下为节约成本租用我方商铺的，而且即使该商铺办不了营业执照，上诉人也有方式和途径去办理营业执照的，只是其没有去办理而已，故上诉人不应以此为理由来驳斥与我方签订的相关合同法律效力，而且签订合同时是上诉人通知我方来签订的合同，上诉人作为主动方，更能说明我方在签订合同前未存在任何欺瞒的行为。二、上诉人与我方签订合同之前，我方已明确告知其押金、租金、公摊费、水电费等相关收费标准，这一点在上诉人与我方签订的《商铺租赁合同》第二条、第三条、第四条均有详细表述，而且该《商铺租赁合同》第四条也特别强调“租赁期间乙方所产生的水电费均按照幸福公寓同意水电费价格标准收取”，而且上诉人在租赁该商铺之前就在附近同样收费标准的房屋中租住，对该收费标准是一清二楚的，因此不应成为其违约的借口。上诉人说我方有赚取水电费差价，这一点是绝对没有的，因为该房屋建好后为了通电通水，不得不按照高于供水供电部门的价格从第三方购水购电，这个差价是第三方赚取的，我方未从中牟利，而且每月因为走廊灯、电梯、监控等用电，我方每月还要额外承担两三百度电费，故而绝对不存在我方赚取水电费差价的情况。上诉人在租用该商铺期间，我方积极配合履行合同规定的责任与义务，而且在上诉人经营期间即使定价高于周边商户的情况下还多次照顾其生意，在上诉人经营不善的情况下，上诉人才提出要办营业执照给别人开发票，为了帮助上诉人，我方向上诉人免费提供了另外一套商铺的不动产权证用于办理营业执照，还帮其介绍专业办证报税公司，对待上诉人可谓已尽心尽力，然而上诉人却多次违约、拒不交纳房租和水电费，最后甚至拿刀威胁。为了尽快收回该商铺，降低损失，我方愿意接受（2019）粤1391民初2181号民事判决，故而请求惠州市中级人民法院驳回上诉人的上诉请求，要求上诉人立即履行（2019）粤1391民初2181号民事判决书中的责任与义务，即将该商铺返还给我方，向我方支付其拖欠的从2019年1月份开始到该商铺交还给我方为止的房租和水电费，维护我方的合法权益。原审原告司敏落向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付租赁金及水电费共计13463元；二、被告向原告支付所欠押金1000元，与已经交过的5000元押金一起作为违约金补偿原告;三、被告向原告支付房租滞纳金、押金滞纳金共计37950元;四、解除该商铺及房屋租合同，被告须在即日起将该商铺及房屋以现状交换原告;五、诉讼费用由被告承担。以上合计52413元。一审法院认定事实：2017年9月13日，原告司敏落（甲方）作为出租方与被告李晓聪作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方同意将其所有的位于惠州市大亚湾区*****************及其设施租给乙方使用，租赁期自2017年9月11日起至2022年9月30日止，免租期为2017年9月11日起至2017年10月10日止；二、租金及租赁方式：自2017年10月11日至2018年8月30日每月租金为2600元，押金为5000元；自2018年9月1日至2020年8月30日止每月租金为3000元，押金为6000元；自2020年9月1日至2021年8月30日止，月租金为3450元，押金为7000元；自2021年9月1日至2022年8月30日止，月租金为3967元，押金为8000元；三、甲方交给乙方钥匙4把，水表底数90，电表底数07409。乙方须在每月30日前交给甲方下月房租及本月水电费。如乙方30日前未交清下月房租及本月水电费，甲方按照超过天数加收每天50元滞纳金；租金上调时，乙方应在交租金同时补交租房押金；乙方超过七天仍未交清以上费用，按照乙方违约处理，甲方有权收回房屋，不退还乙方押金，乙方一切损失由乙方自行承担；四、租赁期间乙方所产生的水电费均按照幸福公寓统一水电费价格标准收取；五、违约责任：租房合同签订后，甲乙双方不得违约，若乙方违约，乙方所交押金作为违约金补偿甲方损失，并且甲方有权没收乙方所有在该商铺内的装修装饰及经营设施；六、租赁期内，由乙方租住活动而产生的有关房屋的一切费用（包括由于乙方原因造成的设施损坏而产生的各项设施维修费用），应由乙方支付。合同还就其他内容进行了约定。被告还向原告租赁位于惠州市大亚湾区********************屋用于居住，双方约定202号房月租为400元，207号房月租为200元，没有签订正式的房屋租赁合同。签订《房屋租赁合同》当天，被告向原告支付2017年10月11日至10月31日的房租1653元及押金5000元。合同签订后，原告司敏落将上述房屋及商铺交付被告李晓聪使用，被告李晓聪对1楼101号商铺进行装修用于经营餐饮店，并向原告支付了相应租金及水电费。自2019年2月开始，被告李晓聪认为，涉案房屋没有房产证，导致其无法办理餐饮店的营业执照，造成其损失，遂不同意继续缴纳租金及水电费。原告司敏落向被告李晓聪催款后，被告李晓聪依旧未支付拖欠的房租。原告司敏落认为，被告李晓聪存在逾期支付租金等违约行为，遂向原审法院起诉，并提出前述诉讼请求。庭审中，被告对原告提供的2019年1月至4月期间产生的水费和电费的金额明细不持异议，即101商铺的水电费为1507元，202房的水电费为950元，207房的水电费为86元。原被告双方确认，被告于2019年5月2日将202号、207号房的钥匙交还给原告，涉案商铺至法庭辩论结束前，被告未向原告返还。一审法院认为，原告司敏落至法庭辩论结束前，未能提供涉案商铺及房屋的房屋权属证书，也没有提供涉案商铺及房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准同意建设的证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告司敏落与被告李晓聪签订的《商铺租赁合同》及原被告口头约定将惠州市大亚湾区*******************出租给被告李晓聪使用的房屋租赁合同，违反法律规定，是无效的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告已经将涉案商铺及房屋交付被告使用，双方庭审中确认，被告于2019年5月2日将202号、207号房的钥匙交还给原告，涉案商铺至法庭辩论结束前，被告未向原告返还。为此，原告请求被告支付2019年1月至4月份期间的租金10800元及水电费2543元，并请求被告返还商铺，符合法律规定，原审法院予以支持。上述合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。为此，原告收取被告支付的押金5000元应当予以返还。原告主张被告支付所欠押金1000元及已经支付的押金5000元作为违约金补偿原告的诉讼请求，以及主张被告支付滞纳金、押金滞纳金37950元的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李晓聪应当自本判决生效后5日内向原告司敏落返还位于惠州市大亚湾区*****************；二、被告李晓聪应当向原告司敏落支付租金（2019年2、3、4月份）及水电费（2019年1、2、3、4月份）共计13343元；三、原告司敏落应当向被告李晓聪返还押金5000元；四、第二、三项相互抵扣后，被告李晓聪应自本判决生效后5日内向原告司敏落支付款项8343元；五、驳回原告司敏落的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555.16元，由被告李晓聪负担141.28元，原告负担413.88元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人抗辩不交付租金、占用费的理由是否成立？具体评述如下：关于涉案租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。””一审已查明涉案商铺及房屋至今尚未取得建设工程规划许可证，依照上述司法解释的规定，一审认定涉案双方当事人之间的租赁合同关系无效，有法律和事实依据，本院予以维持。关于上诉人抗辩不交付租金、占用费的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由于涉案双方之间的租赁合同关系无效，上诉人自认一直占有使用涉案房屋至2019年5月2日，占用使用涉案商铺至一审辩论终结前，双方对拖欠租金、水电费等金额没有异议，根据上述法律及司法解释的规定，一审判决上诉人向被上诉人支付租金及水电费，被上诉人向上诉人返还押金，合法有据，本院予以维持。上诉人主张被上诉人没有提供有效证件导致其无法办理涉案商铺的营业执照、卫生许可证，故而拒交租金。对此上诉人一方面没有提交相关证据，另一方面即使因故未能办理执照、许可，上诉人亦未及时提出解除合同返还租赁物，而是继续长期占有使用涉案房屋，故此上诉人该抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1110元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年三月二十七日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。