安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初348号 原告（反诉被告）：张品，男，汉族，1989年10月20日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：王经晨,安徽承义律师事务所律师。 原告（反诉被告）：钱文娟，女，汉族，1992年7月10日出生，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：王经晨,安徽承义律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王丽茹，女，汉族，1992年9月10日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：左鹏,安徽禾森律师事务所律师。 原告（反诉被告）张品、钱文娟与被告（反诉原告）王丽茹房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张品、钱文娟共同的委托诉讼代理人王经晨，被告（反诉原告）王丽茹及其委托诉讼代理人左鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张品、钱文娟向本院提出诉讼请求：1、王丽茹继续履行其与张品、钱文娟于2019年5月27日签订的《存量房买卖合同》；2、王丽茹协助张品、钱文娟办理位于合肥市高新区房屋所有权转移登记手续；3、案件诉讼费由王丽茹承担。本案庭审中，张品、钱文娟增加一项诉讼请求，即，王丽茹向张品、钱文娟支付违约金164090元（以购房款1220000元为基数，自2019年7月16日起按照每日万分之五标准计至房屋产权过户之日止，暂计算至2020年4月10日为164090元）。 事实与理由：2019年5月27日，张品、钱文娟与安徽中墅房地产经纪有限公司（以下简称中墅公司）签订《房地产经纪合同》一份，约定由中墅公司为张品、钱文娟购房提供服务。同日，张品、钱文娟与王丽茹签订《存量房买卖合同》一份。合同约定，王丽茹将其所有的位于合肥市高新区房屋出售给张品、钱文娟，房屋建筑面积为92.51平方米，房屋售价为1220000元。同时，双方签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，对房屋交易具体事宜、税费承担、违约责任等进行了详细约定。为了保证合同履行，张品、钱文娟向王丽茹支付了购房定金20000元。2019年7月9日，双方又签订了《合肥市存量房交易资金托管协议》一份，同意将购房款委托银行管理并办理相应的资金托管手续，同时约定张品、钱文娟于2019年10月9日将首付款存入托管账户。2019年7月16日，张品、钱文娟将首付款存于托管账户，并且通过中墅公司通知王丽茹协助办理案涉房屋产权转移登记手续。但是，王丽茹却以各种理由予以推脱。为此，张品、钱文娟诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）王丽茹辩称：1、2019年5月27日签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》中关于房屋交易价款、支付时间、过户时间及违约责任等约定是双方真实意思表示，是履行交易中应遵循的合同依据。2019年7月9日签订的《合肥市存量房交易资金托管协议》仅是双方为了办理存量房交易资金托管而签订的，对双方的违约责任等处理不具有约束力。2、《存量房买卖合同》和《房地产买卖合同之补充协议》中明确约定张品、钱文娟支付首付款的时间是在2019年6月30日之前，但是其未按期支付该款，已经构成违约。3、《房地产买卖合同之补充协议》第四条违约责任载明，乙方逾期履行补充协议第二条约定的付款义务超过十日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同；乙方出现根本违约情形的，应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该合同约定房屋总价款的20%向甲方支付违约金。本案合同履行中，张品、钱文娟逾期付款超过十日，经过双方协商，其向王丽茹表示支付违约金后合同继续履行，王丽茹对此予以同意。为了便于张品、钱文娟办理银行贷款，双方于2019年7月9日签订《合肥市存量房交易资金托管协议》一份。但是，张品、钱文娟一直未向王丽茹支付违约金，其承诺的后续合同继续履行的前提条件也就一直未有兑现。因此，王丽茹有权依据合同解除双方间的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，并要求张品、钱文娟支付违约金。 综上，请求法院驳回张品、钱文娟的诉讼请求。 被告（反诉原告）王丽茹向本院提出反诉请求：1、解除王丽茹与张品、钱文娟于2019年5月27日签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》；2、张品、钱文娟将案涉合肥市高新区房屋恢复原状；3、张品、钱文娟向王丽茹支付违约金224000元；4、张品、钱文娟向王丽茹赔偿租金损失12000元（自2019年7月9日起，按每月1500元标准，暂计算至2020年3月8日，之后计至其将房屋恢复原状之日止）；5、案件反诉费由张品、钱文娟承担。 事实与理由：2019年5月27日，王丽茹与张品、钱文娟签订《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》。合同约定，王丽茹将其所有的位于合肥市高新区房屋出售给张品、钱文娟，转让价款为1220000元；张品、钱文娟于协议签订当日向王丽茹支付购房定金20000元，于2019年6月30日前将第一笔购房款53万元（不包括前期支付全部定金）以房管局资金托管方式支付给王丽茹；双方在2019年6月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续。补充协议第四条违约责任载明，双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，每日违约方须向守约方支付合同约定房屋总价款万分之五的违约金；乙方逾期履行补充协议第二条约定的付款义务超过十日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同；乙方出现根本违约情形的，应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该合同约定房屋总价款的20%向甲方支付违约金。 合同签订后，张品、钱文娟未有按期将第一笔530000元购房款存入房管局资金托管账户，已经构成根本违约。后经协商，张品、钱文娟表示向王丽茹支付违约金后合同继续履行，王丽茹予以同意。为了便于张品、钱文娟办理贷款，双方于2019年7月9日签订《合肥市存量房交易资金托管协议》。但是，张品、钱文娟迟迟不兑现支付王丽茹违约金的承诺，甚至向王丽茹出具虚假的银行汇款客户回单。由于张品、钱文娟逾期付款超过十日，后续合同继续履行的前提条件也未兑现，王丽茹为维护自身权益，提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）张品、钱文娟针对反诉辩称：1、《存量房买卖合同》虽然约定张品、钱文娟于2019年6月30日前将第一笔购房款支付给王丽茹，但是该款须以资金托管方式支付。而双方于2019年7月9日才签订了资金托管协议，在此之前张品、钱文娟无法将上述款项支付给王丽茹。事实上，张品、钱文娟在2019年7月8日的个人账户上已有足额款项支付能力，但因资金托管协议没有签订导致无法支付购房首付款。2、《合肥市存量房交易资金托管协议》约定，张品、钱文娟于2019年10月9日前将第一笔购房款存入托管账户，该条款是对《房地产买卖合同之补充协议》中载明的付款时间进行的书面变更。资金托管协议签订后，张品、钱文娟已于2019年7月16日将购房款550000元存入资金托管账户，故不存在迟延履行付款义务的违约行为。3、王丽茹对《合肥市存量房交易资金托管协议》第十三条存在理解错误。结合该协议全文来看，该条款目的是排除双方除资金托管以外其他因素导致的合同纠纷与资金托管协议之间的关联性，并非否定资金托管协议的效力，更非否定双方对以资金托管方式支付首付款及款项支付时间进行书面变更条款的效力。综上，王丽茹的各项反诉请求没有依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实： 王丽茹系位于合肥市高新区房屋的所有权人。 2019年5月27日，张品、钱文娟（委托人、乙方）与中墅公司（经纪人、丙方）签订《房地产经纪合同（之二）》一份。合同主要内容有：1、乙方委托丙方买受合肥市高新区皖水路永和家园小区x幢xx室住宅房屋，丙方提供以下服务，（1）提供订约信息，（2）充当订约介绍人，（3）协助、指导订立房地产转让合同，（4）协助办理房地产交易手续，（5）协助办理其它手续；3、……（2）经交易双方确认，买受房地产的价格为1220000元。 同日，王丽茹（出卖人、甲方）与张品、钱文娟（买受人、乙方）经中墅公司居间签订《存量房买卖合同》一份。合同主要内容有：1、甲方出卖存量房坐落在合肥市高新区,权属证号为xxxx；用途，住宅；建筑面积，92.51平方米；2、上述存量房转让价款为1220000元；乙方的付款方式和付款期限由双方在合同附件四中约定；8、乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理……（2）逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之五的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。 合同附件四（付款协议）载明：一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜，1、乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。（1）2019年6月30日前将550000元存入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续；（3）甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为670000元。 同日，王丽茹（甲方、出售方）与张品、钱文娟（乙方、购买方）及中墅公司（丙方）又签订了《房地产买卖合同之补充协议》一份。补充协议主要内容有：……二、关于房屋交易具体事宜的约定，1，定金，甲乙双方在签订本协议当日，乙方自行支付给甲方购房定金20000元，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；2，关于购房款的支付，乙方于2019年6月30日前将第一笔购房款530000元（不包含前期支付全部定金）以房管局资金托管的方式支付甲方……；4，关于权属转移登记，甲乙双方同意，在2019年6月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。四、违约责任，1，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，每日违约方须向守约方支付合同约定房屋总价款万分之五的违约金；3，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（3）逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该合同约定房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补……。 同日，张品、钱文娟向王丽茹支付了购房定金20000元。2019年6月份，王丽茹将案涉房屋交给张品、钱文娟实际使用。之后，双方发生争议，王丽茹又将案涉房屋收回。 2019年7月9日，王丽茹（甲方）与张品（乙方）及中国建设银行股份有限公司合肥蜀山支行（丙方）签订《合肥市存量房交易资金托管协议》一份，设立了存量房交易资金托管专用账户。协议主要内容有：为保障甲、乙双方房地产交易安全，双方同意丙方按照《合肥市存量房交易资金托管服务管理办法》对存量房交易资金进行托管；1、甲乙双方将房款委托丙方管理，办理资金托管手续时，甲乙双方需出示身份证、房屋权属证书、《存量房买卖合同》原件；3、房屋坐落于合肥市高新区，权属证号为合产xxxx;4、丙方设立的存量房交易资金托管专用账户为，户名，房屋结算资金托管专户；账号，3404xxxx0001；5、甲方确认本人托管资金收款账户，户名王丽茹；乙方确认本人托管资金退款账户，户名张品；6、房屋交易合同总价款1220000元，付款方式为按揭付款；甲乙双方协商一致，将托管金额1200000元存入丙方设立的资金托管专用账户，其中现金530000元，按揭款670000元，（1）乙方第一次于2019年10月9日将房屋价款计530000元存入托管账户……；按揭款存入日期以贷款银行建设银行放款时间为准，按揭款到账后丙方应通知甲乙双方；13、甲乙双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关。 2019年7月16日，张品向《合肥市存量房交易资金托管协议》中指定的中国建设银行房屋结算资金托管专用账户汇入购房款550000元。 2019年8月15日，王丽茹通过手机微信向张品发送了电子版《通知函》一份。内容载明：贵我双方于2019年5月27日就买卖我方位于永和家园十栋903室的房屋成功签订了《存量房买卖合同》及补充协议，根据合同约定，你方应于2019年6月30日前将550000元存入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续，但如今合同期限已届满，贵方未如期履行上述合同义务，我方多次催促贵方尽快履行合同义务，但贵方一直没有给出处理结果，还拿出伪造银行客户回单欺骗我方，根据合同第四条第三款规定解除合同约定及合同法规定，贵方的行为已构成违约。为维护我方的合同权益，特以此函郑重告知贵方自贵方收到本函之日起解除双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议，贵方在收到本函后五个工作日内将对于我方的房屋进行还原，并按照合同违约责任向我方支付成交价的20%的违约金，若逾期我方有权通过法律途径维护自身的合法权益……。当日，张品微信回复王丽茹，内容是：关于你我双方房屋买卖合同纠纷一事，我已向高新区人民法院提起诉讼，合同是解除还是继续履行，以法院生效判决为准。至于违约一说，是你们单方面的理解，我已按照资金托管协议约定将款项存入托管账户，也请你们协助配合我做好过户手续工作。 另查明：2019年8月13日，张品、钱文娟向本院递交了本案民事起诉状。同日，本院征求其同意后，立为诉前调解案件，案号为（2019）皖0191诉前调1272号。此后，由于诉前调解不成，案件转为诉讼程序，于2020年1月14日立案，案号为(2020)皖0191民初348号。 上述事实，有房地产经纪合同一份、存量房买卖合同一份、房地产买卖合同之补充协议一份、定金收据一份、合肥市存量房交易资金托管协议一份、合肥市存量房交易资金托管凭证一份、中国建设银行客户回单一份、微信聊天记录三组及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：王丽茹与张品、钱文娟于2019年5月27日签订的《存量房买卖合同》《房地产买卖合同之补充协议》和双方与中国建设银行股份有限公司合肥蜀山支行于2019年7月9日签订的《合肥市存量房交易资金托管协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 本案的争议焦点是，在上述系列合同的履行过程中，是哪方当事人违反合同约定构成违约？ 对此，本院依法分析如下：1、王丽茹与张品、钱文娟虽在2019年5月27日的《存量房买卖合同》合同附件四（付款协议）第一条第一款中约定了“乙方在2019年6月30日前将550000元存入托管账户”，在同日的《房地产买卖合同之补充协议》第二条第二款中约定了“乙方于2019年6月30日前将第一笔购房款530000元（不包含前期支付全部定金）以房管局资金托管的方式支付甲方”，但因双方之后并没有在合同及补充协议约定的第一笔购房款付款时间即2019年6月30日之前办理存量房交易资金托管手续，没有确定存量房交易资金托管专用账户，导致张品、钱文娟客观上无法按照上述合同约定的付款方式支付第一笔购房款530000元。2、在此情况下，双方又与中国建设银行股份有限公司合肥蜀山支行于2019年7月9日签订《合肥市存量房交易资金托管协议》，明确约定了存量房交易资金托管专用账户和“乙方第一次于2019年10月9日将房屋价款计530000元存入托管账户”。因此，双方在《合肥市存量房交易资金托管协议》中关于第一笔购房款支付时间的约定条款依法应当视为是双方在协商一致后对2019年5月27日《存量房买卖合同》合同附件四（付款协议）第一条第一款和《房地产买卖合同之补充协议》第二条第二款中关于第一笔购房款支付时间约定条款的合同变更。3、张品按照《合肥市存量房交易资金托管协议》中约定的付款时间，于2019年7月16日向该协议指定的中国建设银行房屋结算资金托管专用账户汇入购房款550000元，视为其已按照双方合同约定履行了第一笔购房款支付义务，并不构成违约。4、2019年5月27日的《房地产买卖合同之补充协议》第二条约定了第一笔购房款支付时间与双方共同办理房屋所有权转移登记手续时间均为2019年6月30日前，之后双方并未针对房屋所有权转移登记手续办理时间作出新的合意变更，而且张品早已按照合同变更后的约定时间履行了第一笔购房款支付义务，王丽茹却迟迟不按合同约定时间履行协助办理案涉房屋所有权转移登记手续的合同义务，构成违约。 张品、钱文娟起诉要求王丽茹继续履行双方于2019年5月27日签订的《存量房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。张品、钱文娟起诉要求王丽茹协助办理位于合肥市高新区房屋所有权转移登记手续，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。张品、钱文娟起诉要求王丽茹支付违约金164090元（以购房款1220000元为基数，自2019年7月16日起按照每日万分之五标准计至房屋产权过户之日止，暂计算至2020年4月10日为164090元），由于《房地产买卖合同之补充协议》第四条约定的每日按照房屋总价款万分之五的违约金标准明显过高，张品、钱文娟又未提供证据证明其因王丽茹违约造成其实际经济损失数额，故本院根据公平原则结合具体案情依法酌情确定由王丽茹自本案立案之日即2020年1月14日起，以张品已付购房款570000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金至本判决确定的履行期限届满时止，之后一直计至王丽茹实际协助张品、钱文娟办理案涉房屋所有权转移登记手续时止。 王丽茹针对本诉部分辩称其与张品、钱文娟于2019年7月9日签订的《合肥市存量房交易资金托管协议》仅是双方为了办理存量房交易资金托管而签订的，对双方的违约责任等处理不具有约束力，没有任何合同依据和法律依据，本院对此依法不予采信。王丽茹又称双方经过协商之后张品、钱文娟向其表示支付违约金后合同继续履行，但却未能举证证明双方协商一致的相关事实，本院对此依法亦不采信。 王丽茹反诉要求解除其与张品、钱文娟于2019年5月27日签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，由于本院已经认定张品、钱文娟并不构成违约，且王丽茹通过手机微信向张品、钱文娟发送解除案涉《存量房买卖合同》及补充协议通知的时间系在张品、钱文娟向本院递交了本案民事起诉状之后，该解除合同通知依法不发生解除合同的效力，故王丽茹的该项反诉请求没有事实与法律依据，本院依法不予支持。王丽茹反诉要求张品、钱文娟将案涉合肥市高新区房屋恢复原状，但却未有提供任何证据证明案涉房屋在张品、钱文娟实际使用前后存在何种具体变化，本院依法不予支持。王丽茹反诉要求张品、钱文娟支付违约金224000元、赔偿租金损失12000元（自2019年7月9日起，按每月1500元标准，暂计算至2020年3月8日，之后计至其将房屋恢复原状之日止），均无事实与法律依据，本院依法亦不支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王丽茹继续履行其与原告（反诉被告）张品、钱文娟于2019年5月27日签订的《存量房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）王丽茹于本判决生效之日起二十日内协助原告（反诉被告）张品、钱文娟办理位于合肥市高新区房屋所有权转移登记手续； 三、被告（反诉原告）王丽茹于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张品、钱文娟违约金（自2020年1月14日起，以570000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计至本判决确定的履行期限届满时止，之后一直计至王丽茹实际协助办理案涉房屋所有权转移登记手续时止）； 三、驳回原告（反诉被告）张品、钱文娟的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王丽茹的反诉请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3782元，减半收取为1891元，由原告（反诉被告）张品、钱文娟负担1000元，被告（反诉原告）王丽茹负担891元；案件反诉费2420元，减半收取为1210元，由被告（反诉原告）王丽茹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陈太敏 二〇二〇年四月三十日 法官助理徐萧砚 书记员从晨阳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款 当事人协商一致，可以变更合同。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。