山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0105民初753号 原告：邢凌志（执行案外人），住济南市。 被告：刘宗慧（申请执行人），住济南市。 被告：济南天建房地产开发有限公司（被执行人），住所地济南市。 法定代表人：石玮华，该公司董事长。 原告邢凌志诉被告刘宗慧、济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告邢凌志，被告刘宗慧到庭参加诉讼。被告天建公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告邢凌志向本院提出诉讼请求：1.解除对济南市天桥区无影山中路104号526室房屋的查封，停止对该房屋的强制执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告民间借贷执行纠纷一案，法院查封了原告名下位于济南市天桥区无影山中路104号526室的房屋（以下简称涉案房屋），法院于2019年9月17日作出（2019）鲁0105执恢648号之一执行裁定书，裁定拍卖济南天建房地产开发有限公司名下涉案房产，原告邢凌志对执行标的提出书面异议。法院于2019年12月6日作出（2019）鲁0105执异310号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，原告对该裁定不服，特提起诉讼。原告邢凌志与被告天建公司于2011年11月30日签订房屋买卖合同，原告邢凌志已经按照合同约定支付全部购房款223161元，被告天建公司于2012年3月2日向原告邢凌志出具销售不动产统一发票并依约向原告邢凌志交付该房屋，原告邢凌志至今已经合法占有该房产七年之久。涉案房屋应为原告邢凌志所有，应当享有排除执行的所有权。首先，本案原告邢凌志与被告天建公司于2011年11月30日签订《房屋买卖合同》，该合同系双方自愿、协商一致签订，是双方当事人的真实意思表示，合法有效；其次，原告邢凌志购买涉案房屋时房屋还未被查封，被告天建公司已经按照合同约定将涉案房屋交付给原告，原告已经合法占有涉案房屋至今；再次，原告已经按照合同约定支付了全部购房款223161元，被告天建公司已经于2012年3月2日出具了相应不动产发票；最后，涉案房屋未过户到原告邢凌志名下，不是原告自身原因造成的。被告天建公司经营恶化，无法缴纳相应的税费，也未通知原告办理过户手续，导致原告未能取得房屋所有权。同时，原告邢凌志对被告刘宗慧有无权利对涉案房屋进行执行、拍卖提出异议，其不是（2012）天民一初字第842号民事调解书的权利主体，民事调解书第四项刘超于2014年7月17日前协助被告天建公司办理位于济南市天桥区无影山中路104号包括526室在内的房产的解除手续，该协助义务并不以天建公司是否支付款项为前提，即刘超应当于2014年7月17日按照调解书的约定解除对涉案房产的抵押手续，刘超未履行相应义务。2019年7月4日，被告刘宗慧通过债权转让变更为本案申请执行人。法院应审查，刘超与刘宗慧之间债权转让行为是否合法，是否签订了债权转让合同，是否支付了合理的债权转让价款，是否通知了被告天建公司；如债权转让行为合法，刘超在调解书中的解除抵押义务，应由刘宗慧履行，即协助解除原告邢凌志涉案房产的抵押手续；刘超在调解书中同意于2014年7月17日解除原告邢凌志房产抵押手续，刘超未能实际履行，应视为2014年7月17日涉案房产的抵押已经解除。刘超不再享有担保物权等优先权，被告刘宗慧作为权利受让人自然也不再享有相应权利。综上所述，消费者的物权期待权可以排除申请执行人对房产的担保物权的权利执行，原告邢凌志作为买受人已经签订合同、交付全款、实际占有，且非因买受人原因未过户，应当认定原告邢凌志的权利足以排除执行。刘宗慧的权利受让于刘超，法院应当依法审查债权转让的合法性、真实性，同时刘宗慧应当履行刘超解除抵押的义务，涉案房屋应视为2014年7月17日解除了抵押，刘宗慧已经不享有担保物权等优先权，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当确认涉案房屋为原告所有，并应解除涉案房产的查封，并停止对涉案房产的强制执行。现诉至法院，望判如所请。 被告刘宗慧辩称，第一，被告刘宗慧通过合法途径获得了涉案房屋所有权，被告刘宗慧以债权转让方式从刘超处得到（2012）天民一初字第842号民事调解书项下的所有物权，这些证据已向法院提交。第二，从（2012）天民一初字第842号民事调解协议内容上看，主要约定被告天建公司如约偿还欠款，抵押是为了偿还欠款的担保措施，而不能把还款和抵押（解押）割裂开来。在被告天建公司未履行上述调解书约定的第一款还款义务情况下，自然不会出现解押的情况和义务，更不会有原告邢凌志所称“自动解押”。综上，本案无法律依据支持原告邢凌志的主张，原告邢凌志也无足以排除强制执行的事实证据，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定驳回原告邢凌志作为案外人提出异议合理合法，请求法院驳回原告邢凌志的请求。 被告天建公司未到庭亦未提交答辩意见及证据。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，被告天建公司未到庭质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及相关证据，本院认定事实如下：案外人刘超与被告天建公司因民间借贷关系产生纠纷，本院于2014年4月18日作出（2012）天民一初字第842号民事调解书，调解协议如下：“一、被告济南天建房地产开发有限公司所欠原告刘超借款本金2176554元，以及截止2014年4月18日的利息583446元，共计276万元，于2014年7月17日前向原告刘超偿还完毕。二、如被告济南天建房地产开发有限公司预期未能按时履行上述还款义务，原告刘超对位于济南市天桥区无影山中路104号的410、419、420、431、511、512、513、518、522、523、524、526、527、528、606、608、612、618、619、620号的房产折价或以拍卖、变卖该宗房产所得的价款享有优先受偿权。三、如被告济南天建房地产开发有限公司逾期未能履行第一项还款义务，则被告济南天建房地产开发有限公司另向原告刘超支付违约金（该违约金的计取方式为：以320万元为基数，自2014年7月18日始至付清借款本息之日，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。四、原告刘超于2014年7月17日前协助被告济南天建房地产开发有限公司办理位于济南市天桥区无影山中路104号的410、419、420、431、511、512、513、518、522、523、524、526、527、528、606、608、612、618、619、620号的房产的解除抵押手续。”因被告天建公司未履行付款义务，刘超向本院申请执行，本院立案执行。2019年7月4日，因债权转让，本院作出（2014）天执字第1300号之一执行裁定书，将申请执行人刘超变更为本案被告刘宗慧。2019年9月17日，本院作出（2019）鲁0105执恢648号之一执行裁定书，裁定拍卖被告天建公司名下的位于济南市天桥区无影山中路104号526室房屋（以下简称涉案房屋）。 另查明，涉案房屋所有权人为被告天建公司，房产证号为：天194855。2011年8月11日，涉案房屋办理了抵押权登记，抵押权人为刘超。2011年11月30日，原告邢凌志与被告天建公司基于涉案房屋签订了房屋买卖合同，合同约定原告邢凌志为买受人，购房总价款223161元。2012年3月2日，被告天建公司向原告邢凌志出具销售不动产统一发票。现涉案房屋由原告邢凌志实际占有使用。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原告邢凌志作为涉案房屋的买受人，其提交的房屋买卖合同载明的购房时间系2011年11月30日，购房发票载明的付款时间为2012年3月2日，而被告天建公司为涉案房屋办理抵押权登记的时间系2011年8月11日。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，虽被告刘宗慧系因债权转让变更为申请执行人，但涉案房屋的抵押权作为从属权利，已一并转让给被告刘宗慧。因本案申请执行人的抵押权依法设立在先，而被告天建公司将涉案房屋转让在后，故即使原告邢凌志支付了全部购房款，并占有使用了涉案房屋，被告刘宗慧亦依法享有对抗原告邢凌志的抵押权优先受偿权，故原告邢凌志提出的排除执行的异议，本院不予支持。 综上，原告邢凌志要求停止执行涉案房屋并解除查封的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告邢凌志的诉讼请求。 案件受理费4647元，由原告邢凌志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王 善 人民陪审员  朱连栋 人民陪审员  张士美 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  杨 洋