大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0292民初59号原告：大连长兴联民物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市长兴岛经济区联兴路458-3号1层，统一社会信用代码：91210244559822734U。法定代表人：于淑艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙桦，辽宁金刚石律师事务所律师。被告：许积帅，男，1992年11月2日出生，汉族，住大连长兴岛经济区。委托诉讼代理人：魏文连，大连瓦房店市长兴法律服务所法律工作者。原告大连长兴联民物业管理有限公司与被告许积帅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙桦、被告许积帅及其委托诉讼代理人魏文连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2014年4月1日至2019年12月30日的物业服务费5773元（含电梯费）；2.判令被告承担自逾期支付物业服务费的滞纳金（按欠交物业服务费的日0.3%标准，每期欠付物业服务费自应交之日起计算至实际给付之日）；3.判令被告承担原告的律师费1000元。诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系被告居住小区的前期物业服务企业，被告居住面积为73.31平方米，根据《联华壹号前期物业服务协议》和《联华壹号业主临时规约》约定，物业服务费标准为0.8元/平方米/月，电梯费每户25元/月。被告应于每季度首月1-20日内按约定足额交纳物业费，如逾期交纳，被告应补交并自逾期之日起按每日0.3%标准交纳滞纳金，并支付相关的诉讼费用。被告自2014年4月1日起未再交物业费，截至2019年12月31日，被告除交纳2014年4月至2015年3月的电梯费300元外，尚欠原告物业服务费（含电梯费）5773元。为维护原告的合法权益，故起诉请求法院依法判决。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：一、原告与被告之间没有签订物业服务合同，不存在物业服务合同纠纷。根据相关法规定，业主委员会可以代表业主，开发商和物业公司签订的合同不能代表业主；二、原告不是本案适格主体，根据物业管理条例第二十四条，大连市物业管理条例第十二条，开发商应通过招投标方式选聘物业公司，通过协议选聘物业公司要经过区、县政府批准，本案原告与开发商协商受聘未经政府批准程序不合法；三、原告未经书面催交物业费，直接向法院起诉，违反了最高院关于物业合同纠纷案件解释第六条、第九条的规定，法院应驳回原告起诉；四、原告于2019年12月2日起诉，其主张2014至2016年度的物业费超过了诉讼时效；五、原告没有权利主张滞纳金，因为滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱义务的相对人课以行政强制行政惩罚的一种形式，无论是物业公司还是开发商都不是行政机关，即便是合同约定滞纳金也是无效条款；六、原告主张律师费因原、被告之间没有合同约定而没有依据；七、原告提供的物业服务没有达到合同约定的标准，被告的住房存在裂缝的问题，向原告反映也没得到维修，小区内违建、垃圾乱倒、乱停车辆的现象也没有得到改善。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据,本院组织当事人进行了质证。原告提供：1.商品房买卖合同一份，以证明被告的商品房接受过原告的物业服务；2.房屋交接书一份，以证明被告同意接受原告物业服务；3.物业前期服务合同一份，以证明原告是合法的物业管理主体，是适格的原告；4.物业前期服务协议一份，以证明原告、被告订立物业服务合同，同意接受物业管理服务，并约定标的、价款及违约责任；5.业主临时规约一份，以证明被告同意由原告接受物业管理，为其服务，并约定了滞纳金及诉讼费用；6.催缴物业费的函告照片2张，以证明原告向被告催交过物业费，没有超过诉讼时效；7.律师代理费发票一份，以证明原告诉讼费用支出；8.维修记录一份，以证明原告针对被告的报修进行过维修。被告对上述证据除证据6的真实性不予认可外，对其他证据的真实性均予认可，但认为不能证明原告的主张。证据6被告从未收到过，故不予认可。被告提供现场照片8张，以证明原告提供的物业服务没有达到标准。原告对照片的真实性予以认可，但认为原告已按合同约定提供了相应的物业服务。对双方真实性无异议的证据，本院经审查予以认定。关于原告提供的证据6，其系张贴在××的门上，被告庭审认可其门牌号为××，故对该证据，本院予以认定。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月16日，被告因购买联华（大连）地产有限公司（以下简称联华地产）开发的房屋，与联华地产签订《联华壹号前期物业管理服务协议》，约定联华地产有权委托物业管理服务企业实施物业前期管理，原告按0.8元/平方米/月标准交纳物业服务费，电梯费为每户25元/月。2013年8月8日，联华地产与原告签订《物业前期服务合同》，约定由联华地产（甲方）将该小区的物业管理服务选聘给原告（乙方），期限为2013年8月8日至业主委员会成立之日止。该合同附件《业主临时规约》中约定：产权人逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按拖欠费用总额每日0.3%比例缴纳滞纳金并支付相关的诉讼费用。该小区现未成立业主委员会。查，被告购买的房屋建筑面积按合同约定为72.98平方米，被告缴纳了2014年4月1日之前的物业管理费和电梯费及2014年4月至2015年3月的电梯费300元。经计算，截至2019年12月31日，被告尚欠原告物业管理费为72.98平方米×0.8元/平方米/月×69个月=4028.5元，电梯费为25元/月×57个月=1425元，合计5453.5元。另查，原告于2016年3月1日、2018年3月15日通过在被告购买房屋门外张贴物业费催缴通知单的形式向被告催缴物业费。本院认为，被告与联华地产签订的《前期物业管理服务协议》及原告与联华地产签订的《物业前期服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告接受原告提供的物业服务，应当按照上述合同的约定，按期向原告交纳物业管理费（含电梯费），故对原告要求被告支付物业管理费（含电梯费）的诉讼请求，本院予以支持。但原告诉请金额计算错误，应予调整。关于原告主张的滞纳金，虽然双方合同中约定了逾期缴纳物业管理费应承担滞纳金，但从庭审质证中可以看出，原告提供的物业服务确有不尽人意之处，导致被告对原告产生不满而拒缴物业费，如按该违约条款执行，将不利于双方矛盾的缓和及和谐、文明小区环境的共建，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费，因双方仅约定如一方违约承担相关的诉讼费用，并未明确约定律师费，故对该节主张，本院不予支持。关于被告主张的原告未经书面催缴及诉请超过诉讼时效的抗辩意见，虽然被告对原告提供的书面催缴照片不予认可，但原告作为物业服务企业，没有理由怠于行使书面催缴物业费的权利，且被告也未能提供相反证据予以反驳，故其主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于被告主张原告提供的物业服务未达到合同约定的抗辩意见，原告提供的维修记录能够证明原告针对被告的报修进行过维修，被告也在该维修记录上签字确认，故其抗辩理由本院不予采信。另，被告对小区公共部分未尽到服务义务并非被告拒交物业管理费的理由，其可依法通过法定程序向原告主张权利，以维护其合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:一、被告许积帅于本判决生效之日起十日内支付原告大连长兴联民物业管理有限公司2014年4月1日至2019年12月31日的物业管理费4028.5元、电梯费1425元，合计5453.5元；二、驳回原告大连长兴联民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告许积帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王正强二〇二〇年四月二十六日书记员  刘晓微附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方一履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。