陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民初2096号原告（执行案外人）：高志艳，男，1969年7月24日出生，汉族，住榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：何宏斌，陕西树理律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐静，陕西树理律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：周建明，男，1967年5月25日出生，汉族，住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：周亮，男，1985年11月13日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：吴宇鑫，女，1981年2月6日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市莲湖区。第三人（被执行人）：陕西银磊房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区唐延路旺座现代城A座1703室。法定代表人：张和平，该公司经理。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，该公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。第三人（被执行人）：张和平，男，1960年5月12日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，陕西银磊房地产开发有限公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。原告高志艳与被告周建明及第三人陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊公司）、张和平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高志艳及其委托诉讼代理人何宏斌、齐静，被告周建明的委托诉讼代理人周亮、吴宇鑫，第三人银磊公司、张和平的共同委托诉讼代理人曹刘姓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高志艳向本院提出诉讼请求：1.停止对位于榆林市榆阳区执行行为，并解除对上述房屋的保全措施；2.确认位于榆林市榆阳区系高志艳合法所有；3.本案诉讼费用由周建明负担。事实和理由：2015年12月22日，西安市中级人民法院作出（2015）西中民三初字第00311-1号民事裁定书，该裁定书并未向榆林市住建局送达，只向榆林市房屋产权管理登记处及榆林市不动产登记服务中心送达，被查封房屋并未在上述机关进行权属登记，因此该裁定书不产生查封效力。该裁定书对涉案房屋的查封未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条规定履行查封程序，应认定为无效查封。涉案房屋已于2015年12月20日由银磊公司出售给彭军，并签订《君岳华府购房协议》。2016年11月3日，高志艳通过彭军购买涉案房屋时，与银磊公司签订《商品房预售合同》，同日在榆林市住建局办理了购房网签手续。签订预售合同前，高志艳到榆林市住建局进行查询，显示涉案房屋正常，没有被查封，因此高志艳才出资购买了该房屋。依据《物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，高志艳在签订预售合同取得涉案房屋后，支付了全部价款，未登记只是物权未设立，但不影响合同效力，高志艳并无过错。请求支持其诉请。被告周建明辩称，周建明与银磊公司、张和平借贷纠纷向西安市中级人民法院起诉时就申请了财产保全，法院接受保全后查封了涉案房屋，查封时间为2015年12月17日。查封后法院分别向银磊公司、张和平、榆林市榆阳区房管局送达（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定书和协助执行通知书，该查封合法有效。（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定书和协助执行通知书明确告知查封期间不得转让、过户、设立他项权利。而银磊公司、张和平与高志艳恶意串通转让已被法院查封的房屋，该行为违法，应属无效。且高志艳提交的证据不真实：商品房合同没有签订日期，不能证明签订时间；乔峰物业管理有限公司君岳华府协议没有业主签字；收据、电卡和燃气卡，不能证明为购房款，且无法证明购房款已进入被执行人账户，购房款应出具正式合法的税票。大修基金应由房管局收，房产税应向税务局缴纳，且都应出具税票。物业费交费收据、电卡、燃气卡不能证明高志艳入住涉案房屋是合法占有；房屋网签证明应由房管局不动产产籍中心出具，银磊公司没有权利出具。以上可见，高志艳没有真实有效的购房凭证，且以其所述，购买行为在法院查封之后，高志艳并未将款交至法院执行账户，故其不具备对涉案房屋的占有使用和异议权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件必须同时满足，缺一不可。本案，法院查封在先，且查封前高志艳没有合法占有，明知系法院查封房屋，也未将款交付执行法院。请求驳回高志艳的起诉。第三人银磊公司述称，其同意高志艳的诉讼请求，认可高志艳陈述的事实和理由。第三人张和平述称，其同意高志艳的诉讼请求，认可高志艳陈述的事实和理由。经审理查明，周建明与张和平、银磊公司借贷合同纠纷一案，本院于2015年12月17日作出（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定：查封、冻结银磊公司、张和平的价值2800万元银行存款或其他财产。同时作出（2015）西中民三初字00311-1号协助执行通知书，载明：查封、冻结银磊公司位于榆林市榆阳区半的君岳华府房产（预售证号201319）；查封期间，对该财产不得转让、过户、设立他项权利。上述文书于2015年12月22日送达至榆林市房屋产权管理处及榆林市不动产登记服务中心。本院于2016年1月29日作出（2015）西中民三初字00311号民事调解书：一、被告银磊公司于2016年2月28日前偿还原告周建明借款2270万元及利息408.6万元（利息计算至2015年11月2日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；二、张和平对上述债务承担连带清偿责任；三、2014年9月19日所借周建明的50万元，由张和平于2016年4月18日前还清，并支付利息122500元（利息计算至2016年1月28日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；四、案件受理费185864元（周建明已预交）减半收取92932元，由银磊公司、张和平承担。上述民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向本院申请强制执行。本案执行过程中，本院于2018年12月3日作出（2018）陕01执恢209号执行裁定：续行查封银磊公司名下位于榆林市君岳华府的房产。高志艳作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的1号楼1单元402室房产为由，提出执行异议申请。本院经审查作出（2019）陕01执异996号执行裁定：驳回案外人高志艳的执行异议请求。高志艳遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，高志艳提交银磊公司与彭军于2015年12月20日签订的《君岳华府购房协议》，约定彭军购买银磊公司开发建设的君岳华府小区1号楼1单元402号房，建筑面积暂定为157.25平方米，每平方米单价为3740元，总金额共计人民币588115元，一次性付款：2015年12月20日支付总房款的100%为全款，即人民币588115元。高志艳提交彭军说明一份，载明：“我是彭军，我就高志艳买银磊公司开发的君岳华府房子的事出具如下说明：我在2012年7月至2014年12月给银磊公司做重工大包工程，但银磊公司没有钱给我工程款，就给我抵了几套房子，后来高志艳想买房，知道我有房子要卖，他找我谈，我说可以找银磊公司商议把房子转给我。我与高志艳找银磊公司，银磊公司同意高志艳将钱直接付给我，将与我签订合同的房子君岳华府一号楼一单元402房子卖给高志艳，高志艳付给我的钱抵顶工程款。高志艳给我付了48.8万元，银磊公司出具了收据，银磊公司与高志艳签订了合同，并到住建局备案登记”。高志艳提交陕西信合转账汇款回单显示，其于2016年10月12日向彭军转账47万元。银磊公司与高志艳签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0043544），约定高志艳购买榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府商住小区第1幢1单元402号房，房屋代码为85950。该商品房预测建筑面积共157.25平方米，其中套内建筑面积134.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.11平方米。双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3103.34元，总金额488000元。付款方式为一次性付款：在本合同签订之日一次性付清合同总价款为488000元。该《商品房预售合同》未载明签订日期。2016年10月12日，银磊公司向高志艳出具《收据》（NO.3503061），载明：高志艳现金支付488000元，事由1-402房款。高志艳称其与榆林市乔峰物业管理有限公司签订《君岳华府协议》，因银磊公司欠物业公司物业费未结清，银磊公司与高志艳商议需要先将拖欠的物业费结清，故高志艳与物业公司协商将签订时间倒签至2015年4月1日。高志艳结清倒签日期后的物业费。2019年11月4日，榆林市住房和城乡建设局出具《网签证明》，载明：高志艳，身份证号，购买榆林市榆阳区长城北路以东、三道沟以南君岳华府小区1-1-402室，于2016年11月9日网签。高志艳提交榆林市不动产登记中心于2019年10月31日出具的《榆林市不动产登记资料查询结果证明》，该证明显示高志艳、魏巧霞在该中心无不动产登记记录。上述事实，有（2019）陕01执异996号执行裁定书、《商品房预售合同》、收据、《网签证明》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案审理的焦点为，高志艳就位于榆林市榆阳区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人彭军与银磊公司签订《君岳华府购房协议》约定彭军购买涉案房屋，但彭军并未按照约定向银磊公司支付购房款，该房屋系银磊公司用来抵偿欠付彭军的工程款，彭军基于以物抵债受让该房屋，其仅享有未来以该房屋据实抵债的普通债权请求权，而该房屋仍登记于银磊公司名下，彭军并不直接取得该房屋所有权。高志艳向彭军付款购买涉案房屋，银磊公司与高志艳签订《商品房预售合同》并向高志艳出具房款收据。该《商品房预售合同》并未显示签订日期，不能证明签订于法院查封之前，另，该合同虽经网签，但仅系房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有不动产登记簿的公示公信功能。虽银磊公司向高志艳出具了房款收据，但高志艳并未实际向银磊公司支付购房款。高志艳承认其与物业公司签订的《君岳华府协议》系倒签，说明高志艳在法院查封之前并未合法占有涉案房屋。因高志艳的主张不符合上述规定之情形，故应认定其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，高志艳主张停止对涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实依据且证据不足，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告高志艳的诉讼请求。案件受理费8620元，由原告高志艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年四月二十三日书记员  张 佩