广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终479号上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市石化石油气有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凌岗村气库区。法定代表人：陈建文，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖永强，广东广和（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市石岐区公有资产投资有限公司，住所地广东省中山市石岐区民科东路11号14层1404-1408单元。法定代表人：雷敏秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：马校培，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁苇莹，广东德疆律师事务所律师。原审第三人：中山市人民政府石岐区办事处，住所地广东省中山市石岐区康华路18号。负责人：邹小龙，该办事处主任。委托诉讼代理人：马校培，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁苇莹，广东德疆律师事务所律师。上诉人中山市石化石油气有限公司（以下简称石化公司）因与被上诉人中山市石岐区公有资产投资有限公司（以下简称石岐投资公司）、原审第三人中山市人民政府石岐区办事处（以下简称石岐办事处）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人石化公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认涉案土地租赁合同于2017年8月31日因石岐投资公司原因被解除；三、石岐投资公司返还合同解除后多收取的租金156203.52元及利息损失（以156203.52元为基数按照同期同类贷款利率自2017年9月1日至2019年11月30日止，暂计21087.48元）；四、石岐投资公司双倍返还石化公司已经支付的租赁保证金16万元；五、石岐投资公司赔偿石化公司投入开发、改造的资金成本1290180元及利息损失（以1290180元为基数按照同期同类贷款利率自2017年9月1日至2019年11月30日止，暂计174174.3元）；六、石岐投资公司返还合同解除前的石化公司支付的租金1178626.56元及利息损失（以1178626.56元为基数按照同期同类贷款利率自2017年9月1日至2019年11月30日，暂计159114.29元）。事实和理由：一、石化公司和石岐办事处已就解除《土地租赁合同》达成了一致，石化公司并已经在2017年8月31日实际搬离了涉案土地，双方就解除合同的意思表示达成一致并以实际行为解除涉案土地的租赁。1.涉案《土地租赁合同》最迟已经于2017年8月31日解除。2017年4月至5月，石岐区新领导人上台后，石岐办事处约谈石化公司，提出涉案土地要另行开发，要求提前解除合同，并口头承诺补偿石化公司的经济损失并返还租金，帮助石化公司另寻土地。后石岐办事处多次以电话、约谈形式表示要提前解除《土地租赁合同》，2017年6月30日之前收回租赁土地。石化公司答应石岐办事处解除合同的要求，6月份终止所有建站工作，同时停止交纳租金，购买××花园××卡铺位实施搬迁，于2017年8月31日搬迁完毕并发函告知石岐办事处。根据合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，石岐办事处口头提出解除合同，石化公司口头同意并以实际行为履行解除合同后的搬迁义务，故双方的《土地租赁合同》已于2017年8月31日解除。2.合同解除并不以“约定了协商一致的解除赔偿金”为必要条件。在协商解除合同事宜时，石岐办事处领导人黄桂光提出给予一定经济补偿的口头承诺，要求石化公司上报前期土地开发工程投入的明细表。在合同解除后，双方通过函件和口头方式协商解除合同的后续赔偿事宜，按照合同法的规定，赔偿金仅是合同解除的后果并非条件，故赔偿金虽未达成一致意见，但双方因合同解除后的法律后果产生争议，并不影响双方已就合同解除事项达成合意的事实。3.石岐办事处单方解除《土地租赁合同》，应当赔偿石化公司的经济损失。合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”石化公司与石岐办事处签订的《土地租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应根据诚实信用原则履行合同。根据合同法第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”石岐办事处在无法定和约定的免责解除合同事由下，单方面要求提前解除合同，致使石化公司投入的开发、建设及租金等所有成本付诸东流，蒙受巨额损失，依据上述规定，石岐办事处应当赔偿石化公司的经济损失。4.石化公司无需支付2017年8月份以后的租金，石岐办事处应当退还石化公司支付的2017年9月至12月的租金。石化公司与石岐办事处的《土地租赁合同》已于2017年8月31日解除，根据合同法第九十七条的规定，石化公司终止履行交租义务符合法律规定。为了双方能尽快就赔偿金事宜达成一致，对于石岐办事处无理要求支付租金，石化公司仍交付了合同解除后2017年9月至12月的租金，但其行为本质是出于双方在磋商过程中释放的充分善意，而非属于石化公司应当支付而拖欠支付的行为。后石岐办事处出尔反尔，拒不承认双方已经解除合同，在石化公司退场无法继续履行合同后，置契约精神于不顾，无视诚实信用原则，扭曲事实真相，改口要求履行合同追偿租金。既然双方未就赔偿金事宜达成一致意见，石化公司的善意支付未得到应有的回报，石岐办事处就构成不当得利，故石岐投资公司应当返还石化公司支付的2017年9月至2017年12月的租金。二、石岐办事处没有充分披露涉案土地内部控规为商业金融，致使石化公司无法实现合同目的。1.石岐区物业管理办公室（以下简称石岐物管办）承诺涉案土地符合石化公司建石油气站的要求。在签订合同前，石化公司也多次询问石岐办事处涉案土地是否属于商业用地，能否批准建石油气站，石岐办事处都信誓旦旦表示完全符合规划与建设要求；在签订合同后，双方现场勘查时确认选址完全满足建瓶装石油气站的地理位置要求。石化公司基于对区属国有企业的信任，相信无论在土地使用方式上，还是在控规上都符合其所述的建石油气站的条件。2.消防部门确认拟建项目与控规不一致。石化公司开始投资建站后，得到的《建设工程规划许可证》的土地性质一栏却注明“商业金融”，导致石化公司申请消防许可时，中山市消防局以项目设计规划用地性质与拟建项目的性质不一致为由，作出了“与土地性质不符，不同意石化公司送审方案”的审核意见。为了防止损失扩大，石化公司停止了建站工作。3.石油气站建设与控规不一致导致无法实现合同目的，石岐办事处应当承担违约责任。石岐办事处既是涉案土地的权利人，也是《土地租赁合同》的相对人，应当知晓该土地的控规制度，并应如实告知作为《土地租赁合同》另一方相对人的石化公司。但石岐物管办不披露，甚至是故意隐瞒涉案土地控规，直接导致石化公司无法正常使用涉案土地，无法实现合同目的。故石岐办事处应当承担提供的土地不符合合同约定的违约责任并退还合同解除之前的租金。三、石岐投资公司应当双倍返还租赁保证金。对于石化公司违约，《土地租赁合同》第九条第二款约定“……乙方所交租赁保证金及所有追加设施归甲方所有……甲方单方面解除合同时，甲方不退还保证金，不做改造投资补偿和不承担违约责任”，而有关石岐办事处的违约却没有任何约定。一方面，根据合同法第五条的规定和合同的对等性要求，石化公司违约时石岐办事处有权不退还租赁保证金，故而在石岐办事处违约时石化公司当然有权不退还租赁保证金。另一方面，租赁保证金设立的初衷是督促双方当事人依约履行合同，它不能仅仅是石岐办事处制裁石化公司的工具，也是石化公司维护自身合法权益的武器。故石岐投资公司应当双倍返还租赁保证金。综上所述，石化公司与石岐办事处签订的《土地租赁合同》已于2017年8月31日解除，石化公司无需支付合同解除后的租金，石岐投资公司应当返还石化公司支付的2017年9月至2017年12月的租金；石岐办事处无法定和约定的免责事由而要求提前解除合同，应当赔偿石化公司提前解除合同造成的经济损失；石岐办事处提供的涉案土地控规是商业金融，不符合合同约定商业性质，也不符合建石油气站的要求，致使石化公司无法实现合同目的，应当承担违约责任并返还合同解除前的租金。四、关于本案解除原因及时间问题，本案因石岐办事处领导班子换届，新领导班子对土地规划有调整，便与石化公司协商提前解除合同并口头承诺给予经济补偿，在2017年4月已经完成了解除合同的要约与承诺，涉案合同已经于2017年解除，只是对于补偿的方式等还未达成一致意见。双方解除合同的意思表示达成后，石化公司于2017年5月30日以书面形式同意解除合同，并提出经济补偿的申请。石化公司正式发函后，并配合安排搬迁，并于2017年8月31日完成搬迁。2017年9月后，石化公司对于涉案土地并未有使用的行为。此后，石化公司也多次发函给石岐办事处商议赔偿问题，但石岐办事处并未予以回复。在2018年石岐办事处才回函对于合同解除反悔。石化公司认为从双方于2017年4月口头达成解除合同的一致意思表示起至2018年2月9日石岐办事处书面回复反悔解除合同的意思表示之日，期间已经过了10个月之久，距石化公司已经实际搬离涉案土地长达5个多月，期间，石化公司多次以多种形式向石岐办事处反映情况和报告解决方案，石岐办事处均未对解除合同提出过任何异议，石化公司已经履行了解除合同的主要义务。根据相关司法解释的规定，关于解除催告的异议期合理期限在3个月内，石岐办事处反悔的行为早已超过合理期限的必要尺度。因此，应当依法认定涉案合同已于2017年5月最迟也不迟于2017年8月实际解除。五、合同解除后的经济补偿问题，石化公司已经在2017年5月30日就相关经济补偿的要求书面告知石岐办事处，而石岐投资公司一直至2018年2月9日才回复认为赔偿数额过高，明显超出合理期限。石岐办事处未在合理期限内对于经济补偿方案提出异议，应当视为双方就经济补偿方案达成了合意，石岐办事处应当按照石化公司提出的经济补偿要求予以赔偿。六、涉案土地性质为划拨用地，并未通过前期审批工作。涉案合同应认定为无效合同，石岐投资公司明知涉案土地为划拨土地，未办理相关审批手续，仍然将涉案土地出租给石化公司，过错在于石岐投资公司，根据法律规定应由石岐投资公司赔偿石化公司的各项损失。故除2017年9月后的租金不应由石化公司承担外，石岐投资公司应当承担退还已收租金、双倍返还押金。综上，石岐投资公司仅以政府换届、规划调整为由肆意变更与市场主体的合同关系，在解除合同长达十个月后又出尔反尔要求继续履行租赁合同，是置市场主体的利益不顾，违反了相关规定，因此，请求法院支持石化公司的上诉请求，对一审判决予以改判。被上诉人石岐投资公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确。石化公司的诉请不具有法律和事实依据。附条件的同意并不是双方达成一致，双方并没有就合同的解除达成一致意见。事实上，在2017年前两季度，石化公司均存在逾期交纳租金的情形，已经构成了合同约定的违约情形。其次，石化公司在2017年8月31日后仍然交纳了拖欠的租金，并于2018年3月20日提出退还50%土地的意思表示，根据该些事实能明确反映出石化公司的诉请是没有依据的，不符合客观事实。基于石化公司先行违约行为，其在一审提出的反诉请求并未获得支持，其上诉请求也不应当得到支持。二、关于石化公司自述的搬离时间，石岐投资公司不予认可。石化公司从未向石岐投资公司办理过任何交接手续，客观上也有加锁和管理使用的行为，石岐投资公司出于保护石化公司物权的角度，并未擅自接管。但并不能免除石化公司对于其撤离或向石岐投资公司移交租赁物的举证义务及约定责任。三、石化公司存在违约行为，其上诉主张要求返还相关款项没有事实和法律依据。对于其诉请中的银行同期贷款利率已经废除，不应得到支持。四、合同的解除应当是全面解除，石岐投资公司也未和石化公司达成合同片面的解除。关于石化公司提出的经济补偿问题，石化公司是合同履约的违约方，不具备其提出的请求权的基础，也不符合合同约定。五、关于石化公司提及的合同效力问题，一审法院认定正确。石化公司提及的相关规定是管理性规定并非效力性规定，从租赁物的登记性质看，涉案租赁物符合合同约定的商业用途要求。另外，强调一点，涉案土地的建筑物并非由石岐投资公司拆除。原审第三人石岐办事处陈述称同意石岐投资公司的答辩意见。石岐投资公司向一审法院起诉请求：一、确认石岐投资公司与石化公司的土地租赁合同书已经解除；二、石化公司立即支付拖欠租金508602.05元（欠付的2017年4-6月的租金7100.16元及计至2019年1月31日的租金）及逾期付款违约金（违约金以各期欠付租金为基数，按每日千分之五的标准分别从各期租金应付之日起至实际支付完毕欠付租金之日止），暂计至2019年3月12日违约金数额为1117800.26元；三、石化公司立即向石岐投资公司支付自2019年2月1日起至石化公司返还土地之日止的土地占用费45907.84元（占有使用费的计算标准是每月39050.88元，暂计至2019年3月12日）；以上诉讼标的额合计1672310.15元。石化公司向一审法院反诉请求：一、石岐投资公司赔偿石化公司投入开发、改造的资金成本1290180元及利息损失【以1290180元为基数按照同期同类贷款利率自2017年7月1日起计算至赔偿之日止，暂计至2019年6月30日为122567.10元】；二、石岐投资公司返还石化公司已支付的租金1414830.08元及利息损失【以1414830.08元为基数按照同期同类贷款利率自2017年6月1日起计算至赔偿之日止，暂计至2019年6月30日为134408.86元】；三、石岐投资公司双倍返还石化公司已交付的租赁押金16万元；以上合计3121986.04元。一审法院认定事实：1.位于中山市×××侧面积5916.8平方米土地【土地证号：中府国用（2007）第2××××9号】的使用权人为石岐办事处，登记的地类（用途）为商业。2004年9月28日，石岐办事处作出关于成立石岐物管办的通知，通知区属各单位“现成立石岐区物业管理办公室，对全区的区属物业和部分代管物业实行统一管理，并对全部经营性物业实行纯市场运作”。2014年4月25日，石岐物管办作为甲方（出租人）与石化公司作为乙方（承租人）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将前述土地出租给乙方使用；租赁期限10年，自2014年5月1日起至2024年4月30日止；乙方租赁该土地作商业用途；2014年5月1日至2017年4月30日期间每月租金为35500.8元；2017年5月1日至2020年4月30日期间每月租金为39050.88元；2020年5月1日至2024年4月30日期间每月租金为42955.97元；签订该租赁合同5个工作日内，乙方向甲方一次性缴付租赁保证金8万元；租赁期内甲方同意在租赁期间提供免租期给予乙方，从签订本合同的租赁期开始，免租4个月，即从2014年5月1日起至2014年8月31日；从2014年9月1日开始计租，乙方按季缴付租金，乙方须于每季第一个月的前10日内缴交当季租金予甲方；乙方逾期缴付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按未缴付租金每日5‰计付违约金；如超过30天仍未支付租金或累计2次逾期交缴租金的，甲方有权单方终止本合同，乙方除按未缴付租金每日5‰计付违约金外，所交租赁保证金及乙方在该地上所有添装设施无条件归甲方所有。2018年1月10日，中山市石岐区党政办公室作出党政领导会议决定事项通知，通知区发改局“一、同意取消石岐区物业办（石岐物管办）。二、由区公有资产管理中心将原物业办管理的物业，核定上缴额度整体租赁给公有资产投资公司（石岐投资公司）经营管理”2018年12月7日，石化公司作为甲方与作为乙方的石岐投资公司，作为丙方的石岐物管办签订《补充协议书》，约定丙方在《土地租赁合同》中的权利义务由乙方承接，原《土地租赁合同》条款不变，对甲方和乙方具有约束力。诉讼中，石岐办事处、石岐投资公司、石化公司共同表示：石岐物管办是石岐办事处的内设机构。2.中山市城乡规划局于2015年7月10日颁发建设工程规划许可证（建字第2800××××××0025号；项目号：20××××××43）显示：建设单位为石岐办事处；建设项目名称为商业；建设位置为中山市石×××侧；建设规模为283.80平方米。后，石化公司按照该规划许可的要求在案涉土地建造了283.80平方米的建筑物。2018年7月26日，中山市城乡规划局直属分局在石化公司于2018年7月5日作出的关于中山石化青溪气站用地性质有关问题的情况说明上盖章备注“我局批复的《中山市建设工程规划许可证（附件）》（业务编号：2800××××××0025）中，项目性质与项目名称的登记内容一致，均属商业用途”。石化公司提供的中山市建设工程规划设计审查意见书显示：业务编号为2800××××××0011；项目号为201××××××25；申请单位为石岐办事处；项目名称为石化公司；项目地点为中山市×××侧；项目性质为商业金融；审查意见为“该项目涉及规划用途性质与拟建项目的用地性质，不符合审批条件，该案件涉及民生需求，正在拟文报政府中，需待政府明确后再办。现甲方申请退件、同意退件。2015年02月04日”该意见书为复印件，无法辨认审查机关的名称。诉讼中，石化公司以中山市建设工程规划设计审查意见书为据认为涉案土地的性质是商业金融，不属于商业用途，不符合合同要求。石岐办事处、石岐投资公司坚持认为土地用途为商业，不清楚中山市建设工程规划设计审查意见书是否真实。3.石化公司已支付租赁保证金8万元，2014年5月1日至2017年12月31日期间租金共1414830.08元，其中2017年1月16日支付2017年1-3月租金106502.4元，2017年4月11日支付2017年4-6月租金106502.4元，2018年5月24日支付2017年7-8月租金78101.76元，2018年8月6日支付2017年9-10月租金78101.76元，于2018年10月12日交纳2017年11-12月租金78101.76元。4.2017年5月30日，石化公司向石岐物管办发出《关于甲方提前终止××路×号〈土地租赁合同〉的要求》，表示“现因甲方的原因提前终止该合同，且不属于合同第五条第三条款的免责范围（市级以上政府开发征用），同时我司已投入了部分资金进行开发、改造和租金，因此提出经济补偿要求，具体如下：1、海景开发、改造总投入：1290180.00元（详见附件一：青溪气站建设工程款项明细表，其中第9项只有部分施工）；2、支付租金：1100524.80元……”青溪气站建设工程款项明细表显示：土建工程价格685600元；围墙建设工程价格312500元；消防工程价格47500元；电器工程价格22795元；临时围闭工程价格64500元；规划报建费用28380元；防雷验收费用31250元，购买电线杆款2750元；服务中心装修64280元；铁棚维修费用30625元；以上消防工程、防雷验收工程已实施完工但未付款，服务中心装修未全部实施未付款。2017年8月31日，石化公司向石岐办事处发出《关于石岐区办事处提前终止〈土地租赁合同〉事宜的申请》，表示“2017年5月，贵区提出因产业调整需要提前解除合同，为配合贵区产业发展，我司愿意提前解约（约剩7年合同期），同时我司也积极配合，于2017年6月终止了所有建站的工作，并购买了湖景花园7卡铺位，用于我司客服中心的搬迁，并于2017年8月31日实施的搬迁，从2017年9月开始，我司承租贵区的物业处于空置状态。因贵司原因提前终止合同……我司特向贵区提出如下要求：一、经济补偿。具体补偿要求如下：1、海景开发、改造总投入：1290180.00元……；2、支付租金：1182176.64元……；合计补偿金额为2472356.64元。二、停止缴交租金。我司已实际从承租土地迁出，不再使用，建议从2017年9月起停止缴交土地租金。三、土地移交。建议由贵区和我司签订解除合同后，办理土地移交手续，明确终止事宜”。2017年11月15日，石化公司向石岐办事处发出《关于石岐区办事处提前终止〈土地租赁合同〉事宜申请回复的请示》，表示“自今年5月，贵区提出产业调整，需我司配合区产业发展开始，我司也高度重视，积极与区多位领导沟通配合，得到石岐区一定要提前解除合同和给予我司一定的经济补偿答复后，我司积极配合石岐区的产业调整政策，根据石岐区的要求实施了搬迁；同时，我司也提出了补偿要求，也与贵处多次就补偿要求进行了相关的面谈及调整。我司已8月底实施了搬迁，该物业现处于空置状态，且我司8月底也就调整后的补偿等问题，向贵办提出书面的……，但至今贵处没有对该〈申请〉明确答复，给我司后续工作造成不便，特请示贵处尽快对我司申请的事项进行回复”。2018年1月18日，石化公司向石岐办事处发出《关于缴纳××路×号〈土地租赁合同〉租金的报告》，表示“2017年5月初，区物业办（石岐物管办）根据石岐区办事处的精神，因石岐区办事处整体发展需要提出：‘提前解除与中山石化《土地租赁合同》，2017年6月30日前收回土地’。经中山石化与贵处相关领导多次协商，都得到‘解除合同、提前收回土地’的明确答复……鉴于《土地租赁合同》已根据区物业办（石岐物管办）的要求，于2017年5月中山石化已停止了开发，且海景土地已于2017年8月底闲置的现状，中山石化再次向石岐区办事处报告，恳盼石岐区办事处结合中山石化及石油化工公司为石岐区保民生、保安全和石油化工公司以往的经济贡献，就该《土地租赁合同》的解除及土地移交事宜，尽快给予明确答复为谢”。2018年2月9日，石岐投资公司向石化公司发出《关于交纳××路×号租金的回复》，表示“去年，我区就土地租用提前终止合同口头征求贵公司意见，贵公司于2017年8月31日向区办事处提交《提前终止土地租赁合同事宜的申请》，同时提出二百余万元的经济补偿诉求，经研究，鉴于经济补偿诉求较高，我区未就提前终止合同与贵公司有进一步协商，合同仍然有效。在双方没有达成共识的情况下，贵公司单方面自行退场……贵司于2018年1月18日向区办事处提交《关于缴纳××路×号〈土地租赁合同〉租金的报告》……经研究，现回复如下：1、由于贵司自行退场，属于单方面行为，我司不予经济补偿，贵公司需尽快缴交所拖欠租金。2、经请示，贵公司在清缴拖欠租金后如继续租用该土地，须按合同约定继续缴纳租金及违约金，合同仍然有效。”2018年3月5日，石化公司向石岐投资公司发送《关于××路×号〈土地租赁合同〉及租金事宜的申请》，对《关于交纳××路×号〈土地租赁合同〉租金的回复》作出情况说明，认为“1、贵司在回复中基本删除了贵办事处与中山石化在土地租赁中有进行沟通，中山石化并非无故退场，并非无故不缴纳租金；2、中山石化已投入近130万元基建工程，加上已缴纳的土地租金，中山石化累计直接损失近250万元；3、贵办事处自2017年5月口头提出终止合同，造成土地空置而产生的贵司追缴的租金损失，责任绝对不全在中山石化，全由中山石化承担，不合理……中山石化希望贵办事处及贵司能综合考虑以上因素，给予中山石化减免6个月租金，同时，为降低租金成本，中山石化将未开发的约50%土地退还给石岐投资公司”。2018年3月12日，石岐投资公司向石化公司发送《关于贵司××路×号〈土地租赁合同〉及租金事宜的申请的回复》，表示“1、由于贵公司自行退场，属于单方面行为，不同意贵司减免6个月租金的要求，贵司须尽快按合同约定的租金标准缴交所拖欠租金；2、不同意贵司提出的将未开发区的约50%土地退还的要求，双方租赁事宜须按签订的《土地租赁合同》条款执行合同约定；3、贵司对××路×号的租金缴纳至2017年6月，截至到目前，已拖欠自2017年7月至2017（8）年3月共9个月的租金……请贵司在5个工作日内回复，10个工作日内缴交所欠租金，逾期我司将依法向法院起诉解决，并保留追究贵公司违约责任的权利”。2018年3月20日，石化公司向石岐投资公司发送就《关于××路×号〈土地租赁合同〉及租金事宜的申请》，表示“2017年5月因贵办事处整体发展需要，口头提出提前解除合同，中山石化也按要求于2018年8月底进行了搬迁。由于中山石化已投入了近130万元的基建项目，若中山石化直接退租搬迁，中山石化将损失严重，现贵办事处仍愿意对中山石化总部经济项目给予帮扶，继续执行该合同，中山石化在此衷心表示感谢。但现在因继续执行该《土地租赁合同》的前提条件已发生变化，如中山石化搬迁后的租金及已投入基建补偿等事宜，特向贵办事处及贵司提出申请如下：1、为降低租金成本，中山石化申请自2018年4月1日起，将未开发的约50%土地退还给石岐投资公司，在原《土地租赁合同》的价格和租期的基础上签订《补充合同》。2、2017年9月至今的土地租金，申请贵办事处给予一定期限的减免。3、中山石化在办事处有争议的应缴未缴《土地租赁合同》租金，中山石化申请在《补充合同》签订时一次性缴清”。2018年4月12日，石化公司向石岐投资公司发出《关于××路×号〈土地租赁合同〉解除及租金事宜的报告》，表示“恳请贵司及办事处减免6个月租金，同时，为降低租金成本，中山石化将未开发的约50%土地退还给石岐投资公司”。诉讼中，石化公司主张其于2017年6月开始搬迁，2017年8月31日搬迁完毕。5.2018年12月3日，石岐投资公司向石化公司发送催缴租金通知，催缴截至2018年11月30日租金429559.68元。2019年1月8日，石岐投资公司向石化公司发送催缴租金通知，催缴截至2018年12月30日租金468610.56元。2019年1月24日，石岐投资公司向石化公司发送解除合同通知书，表示“1.自本通知书发出之日起，我方正式解除与贵司《土地租赁合同》……”诉讼中，石岐办事处、石岐投资公司与石化公司均表示涉案合同已经解除，但对解除的时间，石岐投资公司认为是2019年1月24日石化公司收到解除合同通知书之日，石化公司认为是2017年5月石岐办事处明确表示解除合同的时候。石岐办事处、石岐投资公司还表示中山市石岐区综合执法行政局于2018年12月27日拆除了涉案土地上占地700平方米的建筑物，该部分土地的租金自2018年12月22日起不再计算租金。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。石岐物管办为石岐办事处的内设机构，不具有民事主体的资格，其从事民事行为的法律后果依法由石岐办事处承担。石化公司与石岐办事处之间的《土地租赁合同》，石化公司与石岐办事处、石岐投资公司之间的《补充协议书》，均是合同当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。根据《补充协议书》的内容，石岐办事处在《土地租赁合同》中的权利义务自2018年12月7日起一并转让石岐投资公司。关于涉案租赁物是否符合合同约定的问题。《土地租赁合同》约定“乙方租赁该土地作商业用途”，故对石化公司而言，《土地租赁合同》的目的是做商业用途使用。石化公司主张石岐办事处曾向其承诺涉案土地可以用于建设液化石油气供应站，但未能提供相应的证据，石岐办事处又不予确认，故不予采信。涉案土地的产权证书、建设工程规划许可证及中山市城乡规划局直属分局在情况说明上盖章备注的内容均可以证实涉案土地用途为商业。石化公司主张涉案土地用途为商业金融，但提供的中山市建设工程规划设计审查意见书为复印件，且不能辨认出审查机关，不足以证实其主张，不予采信。而且，即便涉案土地用途为商业金融，也不能得出不属于商业用途的结论。据此，一审法院认为，涉案租赁物符合合同的约定。关于《土地租赁合同》的解除时间问题。石岐办事处、石岐投资公司与石化公司均表示《土地租赁合同》已经解除的意见，不违反法律的规定，故予以确认。对于解除的时间，石化公司主张因石岐办事处明确表示解除而于2017年5月解除，并提供其与石岐办事处、石岐投资公司的往来函件为凭。但该函件往来只能反映石岐办事处、石岐物管办曾经就解除《土地租赁合同》及如何处理石化公司的损失等事宜向石化公司表达过磋商的意愿，并不能证实石岐办事处或者石岐投资公司有明确通知石化公司解除《土地租赁合同》，反而是石化公司在2018年期间，多次发函要求石岐办事处、石岐投资公司减免租金，退还50%的土地，且与石岐办事处、石岐投资公司签订《补充协议书》确定石岐投资公司承接石岐办事处在《土地租赁合同》中享有的权利义务，并继续补交拖欠的2017年7月至同年12月期间的租金，故《土地租赁合同》于2017年5月解除的主张，与事实不符，不予采信。石化公司逾期交纳租金构成违约，故石岐投资公司向石化公司发送解除合同通知书解除《土地租赁合同》，符合合同解除的实质要件与形式要件，《土地租赁合同》依法于2019年1月24日解除合同通知书到达石化公司之日解除。涉案《土地租赁合同》因石化公司逾期交纳租金而被解除，故石化公司请求赔偿投入开发、改造资金成本及利息损失，返还已付租金及利息损失，双倍返还已付租赁押金（租赁保证金），缺乏理据，应予驳回。对于已交的租赁保证金8万元，按照合同的约定，应归石岐投资公司所有，而石岐投资公司在诉讼中亦就此明确表达了意见，故该部分款项应归属石岐投资公司，亦无需返还。关于租金应计算至何时的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”该条款规定了非违约方的止损义务。租赁合同系转移租赁物使用、收益权换取租金收益的继续性合同，债的数量会随着时间的推移而不断累积，双方当事人履行合同需遵守诚信义务，提高租赁物利用率，避免租赁物空置产生损失。即使承租人出现违约行为引起损失，但在损害结果尚不固定的情况下，出租人应勤勉行使自己的权利保障或事务管理义务，尽可能地采取相应措施以减少损失的扩大。合同有效期内租赁物空置期间的租金对承租人而言本质上为损失。就本案而言，石化公司与石岐办事处、石岐投资公司的往来函件显示石岐办事处最晚于2018年2月9日就已知晓石化公司已经搬离租赁物，而此时石化公司已拖欠租金长达半年以上。根据合同“如超过30天仍未支付租金或累计2次逾期交缴租金的，甲方有权单方终止本合同，乙方除按未缴付租金每日5‰计付违约金外，所交租赁保证金及乙方在该地上所有添装设施无条件归甲方所有”的约定，石岐办事处、石岐投资公司有权采取措施解除合同、提前收回租赁物甚至提起诉讼等适当措施避免房屋空置损失的扩大，然而石岐投资公司拖延至2019年1月24日才发函通知解除合同，并直到2019年4月17日才提起诉讼，故对合理期限内未适当采取措施而扩大损失，石岐投资公司并无权利主张。鉴于2018年期间石化公司每隔一段时间有继续补交部分租金，并继续发函表示愿意承租租赁物50%部分的事实，酌情认定前述合理期限是2018年10月12日石化公司最后补交租金之次日起2个月内，即2018年12月12日前。据此，石化公司应付租金应计算至2018年12月12日，其中2017年4-6月期间欠付租金7100.16元（35500.8元+39050.88元/月×2个月-106502.4元），2018年1月1日至同年12月12日期间欠付租金444676.12元（39050.88元/月×11个月+39050.8元/月÷31天/月×12天），欠付租金合计451776.28元（7100.16元+444676.12元）。2018年12月13日以后的租金及合同解除后的占用费，予以驳回。至于逾期付款违约金，前已认定应归属石岐投资公司的租赁保证金在功能上具有弥补损失的作用，石岐投资公司未能举证证实其损失超过8万元，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认石岐投资公司与石化公司之间的《土地租赁合同》于2019年1月24日解除；二、石化公司于本判决生效之日起七日内向石岐投资公司支付租金451776.28元；三、驳回石岐投资公司的其他诉讼请求；四、驳回石化公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19563元，由石岐投资公司负担14175元，石化公司负担5388元；反诉案件受理费15888元，由石化公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，石化公司主张其在租赁期间投入资金用于对涉案租赁物的开发、改造，金额总计1290180元，已支付1147150元，余款143030元未支付，并反诉请求石岐投资公司赔偿其投入开发、改造的资金成本及利息损失（以1290180元为基数按照同期同类贷款利率自2017年9月1日至2019年11月30日止，暂计174174.3元）。具体为：1.主张消防安装工程造价47500元（此款已实施完工，未付款）、《单位工程投标价汇总表》（中山市东湾消防安装工程有限公司出具，含税工程造价47536.91元）、《分部分项目工程报价表》（中山市东湾消防安装工程有限公司出具，金额为42120.76元）；2.主张围墙建设工程造价312500元，并提交《中山市人民政府石岐办事处商住楼土建工程承包合同室外市政围墙工程报价》统计表（报价单位为湛江市粤西建筑工程公司，报价日期为2015年11月30日，不含税工程总造价25万元）；3.主张土建工程685600元，并提交《中山市人民政府石岐区办事处商住楼土建工程承包合同》（其方与湛江市粤西建筑工程公司于2015年10月6日签订，约定合同价款为548500元，不含税金）、《收据》（湛江市粤西建筑工程公司2016年1月27日出具，工程款金额为35万元）、《结算业务委托书》（委托日期为2018年11月1日、收款人为湛江市粤西建筑工程公司代表符康龙，金额为123500元）、《收据》（符康龙2015年10月8日出具，工程款金额为25万元）、《收据》（2017年5月17日，金额为2600元）、《工程结算表》（时间为2017年9月5日，金额为2600元）、《收据》（时间为2018年11月1日、金额为6000元设计费）、《收据》（时间为2015年10月10日，金额为2000元）等证据；4.主张电器工程22795元；5.主张临时围闭工程64500元，并提交《临时围墙施工合同》（石化公司与湛江市粤西建筑工程公司于2014年5月27日签订）、《客服中心、气站临时围墙报价》（报价单位为湛江市粤西建筑工程公司，报价不含税总造价41392元）等证据；6.主张规划报建费用28380元，并提交《城市基础设施配套费缴款凭证》（时间为2015年7月23日，金额为28380元）；7.主张防雷验收费用31250元（此款已实施完工，未付款）；8.主张购买电线杆款2750元；9.主张服务中心装修款64280元（未全部实施，未付款）；10.主张铁棚维修费用30625元，提交《现金支出凭证》（2017年4月出具，金额为6310元）、《石化公司维修安装费用清单》（统计日期2017年1月、3月，金额为15490元）、《石化公司海景简易铁棚修整费用》统计（落款时间为2017年1月14日，合计金额9647元）、《现金支出证明单》（日期为2017年1月16日，金额为9647元）。石岐投资公司对于石化公司提交的证明资金投入的证据真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合各方当事人的诉辩陈述，分析如下：关于涉案租赁物是否符合合同约定的用途问题。石化公司主张其与石岐办事处约定涉案租赁物的用途为用于建设液化石油气供应站，但未能提供证据，且石岐办事处不予确认。而《土地租赁合同》中明确约定“乙方租赁该土地作商业用途”，现根据涉案土地的产权证书、建设工程规划许可证及中山市城乡规划局直属分局在情况说明上盖章备注的内容可证实涉案土地可作商业用途使用。故本院对石化公司关于石岐办事处提供的租赁物不符合约定租赁用途的主张不予采信。关于《土地租赁合同》解除的相关问题认定。石化公司主张系石岐办事处口头提出提前解除《土地租赁合同》，并与其商讨解除合同的相关事宜，石岐投资公司在2018年2月9日向石化公司发出《关于交纳××路×号租金的回复》函件中亦载明“去年，我区就土地租用提前终止合同口头征求贵公司意见”等内容，故本院认定石岐办事处曾在2017年向石化公司口头提出过解除《土地租赁合同》的意思表示。鉴于石化公司在此后多次向石岐办事处发函明确表示同意解除合同，并称已于2017年8月底完成搬迁，涉案租赁物自2017年9月起处于空置状态，石岐办事处虽不予确认，但自石化公司2017年5月30日第一次向石岐办事处发函之日起至石岐办事处2018年2月9日发函回复之日止，在长达八个多月的时间内，石岐办事处均未对石化公司同意解除合同、搬迁事宜提出过异议，故本院采信石化公司的主张，认定石化公司在2017年8月31日完成搬迁，涉案租赁物自2017年9月起处于空置状态。即双方当事人于2017年8月31日已协商一致解除合同，而对于双方未达成一致意见的经济补偿问题，属合同解除后的后续问题，并不影响合同解除的效力。关于石化公司应支付租金的截止时间认定问题。本院已认定双方协商一致解除合同，石化公司理应向石岐办事处返还租赁物。石化公司虽未提交已办理涉案租赁物的交接手续，但从石化公司向石岐办事处多次发送的函件内容来看，石岐办事处明知石化公司自称于2017年8月31日完成搬迁工作，其应在合理期限内办理交接手续。结合石化公司已事后补交租金至2017年12月的事实，本院认定涉案租赁物2018年1月起的占有使用费属于超出合理范围之外的扩大损失，应由石岐办事处自行承担。故一审判决支持石岐办事处主张石化公司支付涉案租赁物2018年1月后的占有使用费的处理错误，本院予以纠正。同时，石化公司要求返还2017年9月至2017年12月的租金的理据不成立，不予采纳。关于石岐办事处主张的逾期付款违约金的问题。本院已认定石化公司需向石岐办事处支付截止至2017年12月的租金。双方当事人在《土地租赁合同》中约定“从2014年9月1日开始计租，乙方按季缴付租金，乙方须于每季第一个月的前10日内缴交当季租金予甲方；乙方逾期缴付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按未缴付租金每日5‰计付违约金”，现石化公司在合同履行期间存在逾期付款的情形，但每日5‰的违约金明显过高，应予调整。参照银行贷款相关利率，本院调整为按照24%年利率的标准计付违约金为宜。结合已查明的事实，石化公司于2017年1月16日支付2017年1-3月租金106502.4元，2017年4月11日支付2017年4-6月租金106502.4元，2018年5月24日支付2017年7-8月租金78101.76元，石化公司应向石岐办事处支付违约金共计16860.51元（106502.4元×24％÷360天×5天+78101.76元×24％÷360天×317天）。关于石化公司主张石岐办事处赔偿其投入开发、改造的资金成本及利息损失的问题。本院认为，首先，虽然如前所述已认定《土地租赁合同》系因双方合意协商一致解除，双方均不存在违约行为，但石化公司投入资金对涉案租赁物进行了开发、改造，客观上势必存在损失。其次，虽然石化公司同意解除合同并事实上搬离了涉案租赁物，但解除合同的意思表示确是由石岐办事处先作出的，且双方对于补偿事宜最终未达成一致意见。综上，本院经审核石化公司提交证据材料，综合考虑以上因素，基于公平合理原则，酌定石岐投资公司对石化公司补偿50万元，对于石化公司主张的超出上述金额的损失以及利息损失，本院不予支持。关于石化公司主张的双倍返还押金的问题。首先，石化公司未提交证据证明石岐办事处存在违约行为，石化公司主张双倍返还押金缺乏事实依据。其次，《土地租赁合同》约定“乙方（石化公司）逾期缴付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按未缴付租金每日5‰计付违约金。如超过30天仍未支付租金或累计2次逾期交缴租金的，甲方（石岐办事处）有权单方终止本合同，乙方除按未缴付租金每日5‰计付违约金外，所交租赁保证金及乙方在该地上所有添装设施无条件归甲方所有”，本案中，石化公司在《土地租赁合同》履行过程中虽存在迟延支付租金的违约情形，但该《土地租赁合同》系双方协商一致解除的，不符合上述条款约定的没收保证金的情形，且本院已针对石化公司逾期支付租金的违约行为判令石化公司支付违约金，足以弥补逾期支付租金造成的实际损失。鉴于双方租赁合同已解除，石岐投资公司应向石化公司返还押金8万元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误。上诉人中山市石化石油气有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10320号民事判决；二、确认中山市石岐区公有资产投资有限公司与中山市石化石油气有限公司之间的《土地租赁合同》于2017年8月31日解除；三、中山市石化石油气有限公司于本判决生效之日起七日内向中山市石岐区公有资产投资有限公司支付逾期付款违约金16860.51元；四、中山市石岐区公有资产投资有限公司于本判决生效之日起七日内向中山市石化石油气有限公司支付补偿款50万元；五、中山市石岐区公有资产投资有限公司于本判决生效之日起七日内向中山市石化石油气有限公司返还押金8万元；六、驳回中山市石岐区公有资产投资有限公司的其他诉讼请求；七、驳回中山市石化石油气有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19563元，由中山市石岐区公有资产投资有限公司负担19367元，中山市石化石油气有限公司负担196元；反诉案件受理费31776元，由中山市石化石油气有限公司负担22646元，中山市石岐区公有资产投资有限公司负担9130元；二审案件受理费35530元，由中山市石化石油气有限公司负担25322元，中山市石岐区公有资产投资有限公司负担10208元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年四月十三日书记员  陈静文梁洛希