河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1661号上诉人（原审被告）：尚燕侠，女，汉族，1977年12月2日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：史红蕾，河南伟兴律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）：吴瑛，女，汉族，1980年1月17日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：贺德利，河南传德律师事务所律师，特别授权。上诉人尚燕侠因与被上诉人吴瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人尚燕侠及其委托诉讼代理人史红蕾，被上诉人吴瑛及其委托诉讼代理人贺德利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人尚燕侠上诉请求：撤销原判或发回重审，依法改判上诉人不应退还被上诉人租金61250元和押金5000元，被上诉人赔偿上诉人损失120000元及利息（自2019年5月1日起至该款支付完毕止），依法改判被上诉人无条件腾退该商铺给上诉人，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人的违约行为严重侵害了上诉人作为守约方的合法权益。2009年4月14日，上诉人父亲尚全贤与西牧村村委会签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2009年4月15日至2018年4月14日，合同期间尚全贤的权利义务均由尚燕侠行使。2017年3月15日，被上诉人租赁该商铺，双方补签了租赁合同，约定租赁期为五年，租赁期内上诉人不得收回房屋，租期为2017年3月15日至2022年3月15日，年租金7万元。2019年双方又签订《用房协议》，该协议签订背景是2018年，新乡市利秋商贸有限公司管理经营河师大商业街路东的房屋，并与西牧村村委会、原承租方达成分红协议后，统一收取经营方的房租和管理费。但交接期间出现部分次承租方在原承租方未与西牧村村委会办理完毕承租合同遗留事宜，且并未和利秋公司签订分红协议的情况下就越过承租方私自与利秋公司签约，由此引发纠纷，侵害了原承租方的合法权益。此时，上诉人与被上诉人签订《用房协议》，约定被上诉人提交保证金，保证上诉人与利秋公司交接完毕，再经由上诉人将房屋租给被上诉人使用，但被上诉人却私自与利秋公司签订了《经营协议》，导致上诉人失去对该商铺的使用权，日后也无法收取租金及前期支出的12万元转让费。原审判决适用法律错误，原审判决适用《合同法》第94条、97条没有事实依据，租赁合同和用房协议系双方协商后自愿达成，应当对双方具有约束力。本案是被上诉人违约在先，不应当适用《合同法》94条、97条。上诉人作为守约方没有过错，不应当承担损失。该商铺在上诉人出租期间经次承租人多次转租，2013年7月11日，上诉人支付毕某12万元转让费才予以收回，在2017年3月租赁给被上诉人时，该地段转让费已经达到20万元左右，出于短期租赁给被上诉人的原因，未收取转让费，现因为被上诉人原因，导致上诉人转让费无法收回，上诉人有权要求被上诉人赔偿相关损失。综上，请求二审法院查明事实后改判。被上诉人吴瑛辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人尚燕侠与西牧村村委会签订的合同约定，上诉人的有效租赁期间于2018年4月14日到期，而被上诉人的租赁期已经超过了该期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，上诉人自2018年4月15日起，已经失去合法有效的租赁权，在租赁权丧失的基础上，2019年1月9日签订的用房协议也属无效。根据2019年5月15日西牧村村委会与新乡市利秋公司发出的联合通知，自2019年5月1日起，河师大商业街西牧村村委会所属的产权门面统一移交给利秋公司管理，上诉人由于长期拖欠原西牧村租金，致使其未能与利秋公司签约，在此过程中被上诉人不存在任何过错。依据被上诉人与利秋公司签订的《经营协议》，被上诉人现在使用的商铺为河师大商业街西51号房屋，该房屋包含原租赁协议的西20号的二楼两间和一楼的一间，而一楼的另一间已经单独作为一个经营单元被利秋公司租赁给其他承租方，因此，从严格意义上将，原租赁协议所涉及的租赁物已不复存在，被上诉人依据《经营协议》获得河师大商业街西51号房屋租赁物使用权为新设物权，与原租赁物不具有同等关系，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。综上，请求二审法院维持原判。原审原告（原审反诉被告）吴瑛向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签署的租赁合同于2019年4月30日已终止履行；2、判令被告返还原告租金人民币61370元，用房押金人民币5000元及利息（以66370元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年5月1日起至实际返还之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月15日起，原告开始租赁被告位于河师大商业街西排20号的商铺，双方于2017年8月31日签订租赁合同，约定租期2017年3月15日-2022年3月15日，年租金70000元，合同签订后双方合作良好。2019年1月9日双方另行签订用房协议，原告需向被告交纳5000元用房押金，同日原告向被告转账5000元押金，2019年1月22日，原告又按租房合同向约定向被告交纳2019年3月15日-2020年3月15日房租70000元。2019年5月15日新乡市牧野区牧野镇西牧村村民委员会（以下简称西牧村村委会）、新乡市利秋商贸有限公司（以下简称利秋公司）发布联合通知书，被告自2019年5月1日起不再享有该商铺的出租权，原告不得已与现有房产管理人利秋公司重新签订经营协议，在原告要求返还剩余租金及押金时，被告拒绝返还。原告认为，被告在明知其无权出租权的情况下，仍越权收取租金及押金，并无故占有剩余房屋租金及押金，且无合法依据，严重损害原告的合法权益。原审被告（原审反诉原告）尚燕侠向一审法院提出反诉请求：1、判令吴瑛赔偿尚燕侠损失120000元及利息（以120000元为基数，自2019年5月1日起至该款支付完毕止）；2、判令吴瑛无条件腾退该商铺给尚燕侠；3、本案诉讼费等费用由吴瑛承担。事实与理由：尚燕侠是新乡市河师大商业街西排20号商铺的出租方。期间该商铺经多次转租，2013年7月11日尚燕侠支付毕新勇120000元才收回该商铺。2017年3月15日，尚燕侠和吴瑛签订了租赁合同，尚燕侠将上述商铺租赁给吴瑛，约定租期自2017年3月15日至2022年3月15日，年租金70000元。2019年1月9日，双方又签订了用房协议，该协议第四条约定：如遇承租方个人因素（包括私自与第三方签约）造成出租方损失，承租方应无条件搬迁，概不赔偿损失。但吴瑛却私自于2019年5月13日与利秋公司签订经营协议，导致尚燕侠无法使用该商铺、先期转让费120000元等巨大经济损失。为维护尚燕侠的合法权益，诉至贵院。一审法院认定事实，涉案租赁物为位于河师大市场南段路西20号的一处房屋，该房屋所有权××为西牧村村委会。2009年4月14日，被告（反诉原告）尚燕侠的父亲尚全贤与西牧村村委会就涉案房屋签订房屋租赁合同一份，载明租赁期间自2009年4月15日起至2018年4月14日。尚全贤在该合同期间的权利义务实际由尚燕侠行使或履行。2017年8月31日，尚燕侠（甲方）与吴瑛（乙方）签订租赁协议一份，约定：1、甲方将河师大商业街西排20号租给乙方，租赁期为五年，租赁期内甲方不得收回房屋，超出合同期限，甲方需提前壹年告知乙方，2017年3月15日-2022年3月15日止；2、租金每年柒万元整，房租根据市场统一涨浮；3、乙方不得转让房屋；4、租赁期间房屋改造、修补等一切问题由乙方负责。2019年1月9日，尚燕侠（出租方）与吴瑛（承租方）又签订用房协议一份，载明：因本市场统一规划，预期会有不可变因素，为保全出租方权益需交用房押金伍仟元整。2、出租方对房屋有维修职责，发现自然损坏的，承租方通知出租方及时维修，出租方维修房屋时，承租方应积极协助。3、合同到期，在同等条件下承租方优先租赁。4、如遇承租方个人因素[包括私自与第三方签约]造成出租方损失，承租方应无条件搬迁，概不赔偿损失。5、房屋到期承租方在不违背此合同的情况下，没有毁坏和造成承租方损失，押金退回给承租方。吴瑛于2019年1月9日向尚燕侠转账支付5000元押金，于2019年1月22日向尚燕侠转账支付70000元房租。尚燕侠于2019年1月22日出具收条，载明收到该款项。2019年5月15日，西牧村村委会和利秋公司发出联合通知，主要载明：河师大商业街西牧村村委会所属产权门面将于2019年5月1日起正式移交给利秋公司进行统一管理经营。请接到通知三日内到村委会补交2019年5月1日之前所欠租金。请现经营者在2019年5月18日前携带身份证、营业执照，前租赁合同到利秋公司办公室咨询并签订后续经营协议，逾期视为主动放弃经营权。西牧村村委会及其他个人不再参与房租收取及市场管理工作。2019年5月16日，原告（反诉被告）吴瑛与利秋公司就涉案房屋签订经营协议一份，约定期限从2019年5月1日至2020年12月31日止，还约定了其他事项。一审法院认为，依照合同法第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以要求解除合同；合同法第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该案中，涉案房屋的所有权××为西牧村村委会，被告（反诉原告）尚燕侠基于租赁合同对涉案房屋享有一定的权利，合同期限届满后，西牧村村委会收回房屋，尚燕侠不再享有权利。自2019年5月1日起，尚燕侠便不能履行其与原告（反诉被告）吴瑛签订的租赁合同，合同自此已实际解除，尚燕侠应返还吴瑛自2019年5月1日起至2020年3月15日的租金61250元（70000-70000÷12个月×1.5个月），押金5000元也应予退回。吴瑛要求的利息损失没有约定，不予支持。尚燕侠对涉案房屋已没有权利，其反诉要求返还房屋没有法律依据，不予支持。尚燕侠称收回房屋支付给案外人毕新勇120000元，即使如实，也与该案无关，故其反诉赔偿损失亦没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴瑛与被告（反诉原告）尚燕侠之间的房屋租赁法律关系于2019年5月1日解除；二、被告（反诉原告）尚燕侠自判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）吴瑛多收取的租金61250元和押金5000元；三、驳回原告（反诉被告）吴瑛的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）尚燕侠的反诉请求。本院二审期间，上诉人尚燕侠提交2019年1月1日河师大商业街19号租户与新乡市利秋公司签订的经营协议一份，证明类似上诉人身份的河师大商业街老商户在将商铺转让给他人经营时有收取转让费权利；同时申请证人毕某出庭作证，证明河师大商业街商铺收取转让费的惯例客观存在，2013年7月1日上诉人向毕某支付12万元转让费才收回商铺。被上诉人吴瑛认为经营协议是复印件，不具有证据效力，也不属于新证据，更与本案没有关联，申请证人出庭作证内容与本案没有关联性，对证据及证人证言均不予认可。被上诉人吴瑛在二审中没有提交新证据。经过庭审质证，本院认为，上诉人尚燕侠提交的经营协议没有原件，且被上诉人吴瑛不予认可，故本院对该证据的证明效力不予认可。申请证人出庭作证内容与一审提交证言一致，与本案没有关联性，对其效力，本院不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同合法有效。本案中，上诉人尚燕侠父亲尚全贤与西牧村村委会签订《房屋租赁合同》一份，该合同合法有效，对其效力本院予以确认。基于该《房屋租赁合同》，上诉人尚燕侠对案涉商铺享有租赁权，但该合同于2018年4月14日到期，到期后，上诉人尚燕侠并未与西牧村就案涉商铺达成协议，西牧村收回案涉商铺，应视为上诉人尚燕侠对该商铺的租赁权丧失。在上诉人尚燕侠失去对案涉商铺的租赁权后，其与被上诉人吴瑛的《租赁合同》便陷于不能履行的情形。根据《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以要求解除合同。在上诉人尚燕侠不能履行合同保证被上诉人吴瑛对案涉商铺的租赁时，被上诉人吴瑛可以要求解除合同，故自2019年5月1日起，上诉人尚燕侠与被上诉人吴瑛的租赁合同已经实际解除，尚燕侠应当返还吴瑛自2019年5月1日起至2020年3月15日的租金61250元（70000-70000÷12个月×1.5个月），押金5000元应予退回。对上诉人尚燕侠称其作为守约方有权要求被上诉人吴瑛赔偿的上诉理由，因上诉人尚燕侠已失去对案涉商铺的租赁权，故对其该项上诉理由，本院不予支持。对上诉人尚燕侠称要求被上诉人无条件搬迁的上诉理由，因其已失去对案涉商铺的权利，故其与被上诉人吴瑛补签的用房协议应属无效，其不能要求被上诉人吴瑛无条件搬迁，故对其该项上诉理由，本院不予支持。对上诉人尚燕侠要求被上诉人吴瑛赔偿其12万元转让费的上诉请求，与本案无关，本院不予支持。综上所述，尚燕侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4025元，由上诉人尚燕侠负担。本判决为终审判决。审?判?长崔海成审?判?员刘强平审?判?员王大鹏二〇二〇年四月二十七日法官助理张征书记员李旭亮