贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初283号原告：江应位，男，汉族，1973年3月26日生，四川省资阳市人，个体工商户，住四川省资阳市安岳县。原告：刘艳琼，女，汉族，1975年1月4日生，无业，住贵州省安顺市西秀区。二原告的委托诉讼代理人：赵庆峰，贵州智济律师事务所律师。代理权限：一般代理。孔誉霖，贵州智济律师事务所实习律师。被告：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区塔山西路169号，统一社会信用代码：91520402741140115L。法定代表人：李欣，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄平，男，汉族,1971年1月3日生,贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司员工，代理权限：特别授权。原告江应位、刘艳琼诉被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江应位及原告江应位、刘艳琼的委托诉讼代理人赵庆峰、孔誉霖，被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江应位、刘艳琼向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理位于安顺市西秀区房屋的不动产产权登记证书。2、判决被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金6690元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2010年11月8日签订两份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市西秀区商铺，其中1-47号房屋价款为1274280元，1-48号房屋价款为955720元，合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记的，出卖人应当按照已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。双方签订合同之后，被告将1-47号、1-48号商铺通过委托租赁的方式于2010年11月8日向原告进行了交付，即被告应于2011年5月7日向产权登记机关提交案涉商品房办理不动产权属登记的相关资料，但被告至今仍未予以办理。因被告未在约定期限内向产权登记机关提交案涉商品房办理不动产权属登记的相关资料，致使原告无法获得不动产权属证书，严重损害原告的合法权益，故原告依法提起诉讼。被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司辩称：原、被告于2010年11月8日签订《商品房买卖合同》，合同中约定了被告在商品房交付使用后180天内为原告办理房屋不动产产权登记证书；被告在签订合同当天将两套商铺交付原告使用，并于2010年11月22日为原告办理了商品房预售备案登记；按照合同约定，被告在2011年5月7日以前未给原告办理房屋不动产产权登记证书，该时点就是违约起算日，原告于2019年11月8日才向人民法院提起诉讼主张权利，要求被告为其办证并支付违约金已严重超过诉讼时效，应承担败诉责任。请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2010年11月8日，原告江应位、刘艳琼向被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司购买该公司开发的位于安顺市西秀区安都酒店续建项目（天河商务港）房屋，双方就该两套房屋分别签订了《商品房买卖合同》。合同载明：原告购买的天河商务港房屋的建筑面积分别为28.02平方米、21.02平方米，套内建筑面积分别为20.16平方米、15.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积分别为7.96平方米、5.90平方米。按套内建筑面积计算，该1-47号、1-48号商品房单价分别为人民币63208.3334元、63208.9949元，总金额分别为人民币1274280元、955720元，付款方式分别为：1-47号房屋，买受人于2010年11月8日支付人民币774280元，余款人民币500000元整办理10年期银行按揭贷款支付；1-48号房屋，买受人于2010年11月8日支付人民币455720元，余款人民币500000元整办理10年期银行按揭贷款支付。原、被告就原告购买天河商务港第1幢1层47号、48号两套房屋分别签订的《商品房买卖合同》中对于房屋交付期限、产权登记的约定均相同：约定出卖人应当在2012年10月31日前向买受人交付商品房。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3.×。另查明，原告已按合同约定的付款方式将上述两套房屋的购房款向被告全部支付完毕。被告实际于合同签订当日即2010年11月8日将两套房屋交付原告。2010年11月，原、被告已到相关部门为上述两套房屋申请办理了“商品房预售合同备案登记”。同时查明：被告开发的“安都酒店续建项目（天河商务港）”一层、夹层、二层已在安顺市住房和城乡建设局办理了商品房现房备案；该项目商品房所在地块“坐落于西秀区南华路18号编号为安国用（2009）第93号地块”的土地使用权现处于被查封状态，查封期限三年，登记机关查封信息显示查封登记的时间为2019年7月8日。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的二原告的身份证、结婚证复印件，2份《商品房买卖合同》的复印件，2份《“天河商务港”商铺物业委托管理合同》的复印件，（2014）西民初字第1091号、1092号民事判决书复印件；以及被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件；法院依职权到相关职能部门调取的“查询情况”和安国用（2009）第93号地块的“不动产权利查询结果”等证据材料在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，双方应该按合同约定全面行使权利及履行各自的义务。原告已按照合同约定向被告支付完毕其所购买的位于安顺市西秀区安都酒店续建项目（天河商务港）房屋的购房款，被告应在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理前述两套房屋的不动产权证书。双方在《商品房买卖合同》中约定了出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3.×。被告于2010年11月8日向原告交付上述两套房屋，故被告为原告办理房屋权属证书的时间应在2011年5月7日前，现合同约定的办证时限已过，被告仍未履行其合同义务，其应当在具备办证条件的情形下尽快为原告办理不动产权证书。但在本案中，因原告购买的两套房屋所在建造地块（安国用（2009）第93号地块）的土地使用权现处于被查封状态，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”，查封安国用（2009）第93号地块的土地使用权的效力及于包括案涉两套房屋在内的该地块之上的建筑物，按照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的指导精神，相关职能部门对人民法院依法查封的土地使用权、房屋，在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，鉴于相关行政机关因法律障碍暂不能办理该地块之上建造房屋的转移登记，故对于原告要求被告为其所购两套房屋办理不动产权证书的诉请，本院暂不予支持，待该房屋所在地块查封状态解除后，原告可向被告另行主张。对于被告辩称原告诉请办证已过诉讼时效的意见：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由该规定可知，办理房屋所有权转移的登记手续系物权变动的公示方式，该行为具有物权属性。原告签订商品房买卖合同的目的是取得房屋所有权，现原告已履行了支付全部购房款的合同义务并占有了房屋，而后办理了房屋所有权转移的登记手续即取得所购房屋不动产权证书，即可实现物权，现原告要求被告为其办理不动产权证书系物权请求权，不受诉讼时效的限制，故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。对于原告诉请的逾期办证违约金的问题：本案中被告为原告办理房屋权属证书的时间应在2011年5月7日前，原告主张的违约金系基于合同债权的请求权，适用诉讼时效的规定，原告主张违约金的诉讼时效应从2011年5月8日开始计算。现被告辩称原告要求支付违约金已严重超过诉讼时效，应承担败诉责任。原告未举证证明其从2011年5月8日起至起诉前有向被告主张逾期办证违约金、引起诉讼时效中断的事实，故被告该项辩称理由成立，本院予以采纳。现原告要求被告向其支付逾期办证违约金的诉请已过诉讼时效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告江应位、刘艳琼的诉讼请求。本案受理费人民币150元，减半收取人民币75元，由原告江应位、刘艳琼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  付蓉二〇二〇年四月八日法官助理高静书记员高静（代）