广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终434号 上诉人（原审原告）：秦爱军，男，1977年10月10日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：秦子琪，广西嘉合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：梁秀娇，女，1974年1月18日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：唐发励，广西颂诚律师事务所律师。 上诉人秦爱军因与上诉人梁秀娇房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人秦爱军的委托诉讼代理人秦子琪，上诉人梁秀娇的委托诉讼代理人唐发励到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人秦爱军上诉请求：1.维持广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初585号民事判决第一项；2.撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初585号民事判决第二项，依法改判梁秀娇向上诉人秦爱军支付违约金20540元，乳胶漆装修损失15130元；3.本案一、二审诉讼费用由梁秀娇承担。事实和理由：一、梁秀娇单方解约违反了《房屋租赁协议》的约定，应当承担违约责任，向上诉人秦爱军支付违约金。上诉人秦爱军与梁秀娇所签《房屋租赁协议》并未明确约定梁秀娇租用案涉房屋是用于开办学校，梁秀娇主张因无法开办学校导致合同目的无法实现没有事实依据，同时，合同签订时上诉人秦爱军并不知晓梁秀娇租赁房屋的目的，也不知道其是何企业的法定代表人。虽然梁秀娇装修房屋过程中悬挂了“万山红教育”字样，但一般人也不能知道是午托、晚托还是兴趣班培训点。案涉房屋用于开办午托、晚托机构是完全可以取得相应许可证的，梁秀娇以不能开办学校为由主张合同目的不能实现，进而单方解约，其行为已经违反了合同约定，应当支付违约金。二、梁秀娇应当赔偿上诉人秦爱军使用乳胶漆装修房屋产生的损失。《房屋租赁协议》明确约定了上诉人秦爱军应按照梁秀娇的要求装修房屋，其中包括给案涉房屋的墙壁刷乳胶漆。上诉人秦爱军为此支出了15130元材料费。一审中上诉人秦爱军已经提供了象山区漆彩经营部出具的收据和书面证明，证据相互印证，一审法院应依法予以采纳。梁秀娇单方解约导致上诉人秦爱军使用高成本材料装修房屋却无法获得预期的租金收益，且梁秀娇在使用案涉房屋过程中，对房屋墙壁进行了损坏，导致上诉人秦爱军需要重新装修才能再次出租，梁秀娇应赔偿上诉人秦爱军的相应损失15130元。综上，请求二审法院支持上诉人秦爱军的上诉请求。 上诉人梁秀娇上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初585号民事判决，改判驳回秦爱军的所有诉讼请求；二、一、二审诉讼费全部由秦爱军承担。事实与理由：上诉人梁秀娇租用秦爱军所有的已经装修好的房屋用于教育教学使用，租金也是按照装修好的价格支付的，现在秦爱军没有做任何修复，且已将房屋另租给他人用作午托机构，原审法院在没有做任何专业评估的情况下判决上诉人梁秀娇赔偿秦爱军71070元房屋改造损失没有事实根据和法律依据，损害了上诉人梁秀娇的合法权益。 上诉人秦爱军针对上诉人梁秀娇的上诉答辩称：一审判决第一项正确，应予维持。一审判决驳回本人请求判决梁秀娇赔偿乳胶漆装修损失及违约金错误。理由是：一、梁秀娇解除合同的理由不成立，其擅自终止合同构成违约，应支付违约金。梁秀娇从未提出过以办理消防证为签约条件，涉案合同也未约定梁秀娇承租涉案房屋系用于开办学校，且其实际使用了2年，达到租赁的目的。涉案合同签订时，梁秀娇开办的万山红教育咨询有限公司尚未迁到涉案房屋为注册地址，一审判决却以此认定本人明知其租赁房屋目的是开办学校，没有依据。现梁秀娇以此为由解除合同的理由不成立，其行为属于擅自终止合同，按合同约定应当支付违约金，即使梁秀娇租赁涉案房屋用于开办学校的目的无法实现，其过错也在梁秀娇而非本人。二、由于梁秀娇擅自终止合同，造成本人的损失，梁秀娇应当赔偿本人的全部损失，本人的全部诉讼请求应当得到支持。 上诉人梁秀娇针对上诉人秦爱军的上诉答辩称：一审判决关于违约金、乳胶漆装修损失的认定和判决是正确的，请求二审法院驳回秦爱军的上诉请求。 上诉人秦爱军向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2.被告向原告支付违约金123240元；3.被告向原告支付2018年2月至2019年3月的水费458元、电费6863元；4.被告向原告支付房屋占用损失，按每月10270元从2019年4月1日计算至涉案房屋清理、修复至出租时的状态之日止；5.被告向原告返还涉案房屋的所有房门钥匙；6.被告将涉案房屋内的垃圾清离。2019年6月17日庭审时，原告当庭变更诉讼请求，将诉讼请求第1项变更为“解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》”，第5项变更为“被告向原告赔偿房门钥匙损失680元”，第6项变更为“被告向原告赔偿因改造装修房屋产生的损失81530元”。 一审法院认定事实：本案所涉租赁物位于桂林市秀峰区，所有权人系原告，房权证登记建筑物总层数3.5层，建筑面积347.84平方米。 2016年11月8日，被告向原告交纳20000元租房定金，双方约定自2017年4月1日租房定金转为租房押金。2016年11月9日，原告秦爱军作为甲方与被告梁秀娇作为乙方签订《房屋租赁合同》载明（节录）：“第一条房屋基本情况甲方将自有座落于敦睦村房屋的三、四、五、六共四层出租给乙方使用，该房屋三、四、五、六层房屋总面积750平方米……第二条租赁期限租赁期共壹拾年，从2017年4月1日起至2027年4月1日止……第三条……2.乙方所租房屋年租金为人民币壹拾贰万叁仟贰佰肆拾零元整（￥123240.00元），按每半年缴纳租金一次，半年租金为人民币陆万壹仟陆佰贰拾零元整（￥61620.00元）。每半年缴费期到期前10日缴纳下一个周期的房租。（租赁期内，房屋租金前五年：从2017年4月1日起至2022年4月1日止，按13元/平方米/月计算……）3.乙方所租房屋押金贰万元（￥20000.00从定金转为押金），合同到期或终止后，房屋没有损坏、水电费全部结清的情况下，甲方一次性退还给乙方。如有损坏，乙方需修复原样或照价赔偿。第四条交付房租期限及交付条件甲方应于本合同生效之日起142日内（2017年4月1日前），将装修好的乙方租赁房屋交付给乙方使用。交付的装修标准为：安装好防盗窗、楼梯封闭式安全护栏，每个楼层间安全防护门、天面、墙面刮好腻子及上好乳胶漆、地面铺好瓷砖、卫生间、厨房、楼道铺好瓷砖，安装好楼梯扶手、预留好监控线、网线、插座等。按乙方要求施工。第五条房屋租赁期间相关费用及事项的说明……2.乙方租赁期间，水、电费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，乙方使用的水电费按国家收费标准缴纳，产生的损耗甲乙双方按比例分摊。租赁结束时，乙方须交清所有水电费……第八条违约责任在房屋租赁期间，甲乙双方任何一方违反本合同的规定，均按乙方缴纳半年房租数额的双倍赔偿对方，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金……”。 签订《房屋租赁合同》后，原告按被告要求进行装修、改造，2017年4月1日，将涉案楼层交付给被告使用，被告用于开办“万山红”教育培训机构。 2017年9月1日，原告秦爱军作为甲方与被告梁秀娇作为乙方签订《补充协议》载明（节录）：“甲方交房给乙方使用时，木烤漆门26套，每套门有3把钥匙，乙方退房时也要交给甲方每套门3把钥匙……”。 此后，被告按约向原告支付租金至2019年3月，但未支付2018年2月至2019年3月水费458元，电费6863元。 2019年3月21日，被告向原告送达《解除租赁合同通知》载明（节录）：“……现因您的房子为民房，不能变更为商用房，由于你不予协助，无法办理消防证，导致无法继续租赁，开办学校使用，已达不到租赁使用的目的，现特通知您解除租赁合同。本人将会在3月30日前搬空我公司所有财物，场地移交给您……”。 2019年3月25日下午2时50分，经原告报警，桂林市公安局秀峰分局甲山派出所民警出警协调原、被告双方纠纷，并建议双方进行协商。根据被告提交的视频资料显示，2019年3月25日下午5时34分至53分，被告对承租楼层的房屋内景进行拍摄，将10把房门钥匙交还给原告，并将租赁房屋移交给原告，视频中，原告对被告移交的钥匙数量有异议。之后，原告起诉至法院。 根据一审法院2019年7月5日现场勘查情况显示，涉案房屋外墙及一楼外立面均有被告开设的教育培训机构宣传字样，一楼、三至六楼均有被告遗留的少量办公设施，被告在各楼层亦遗留有垃圾，其中第三层遗留垃圾较多。三至六楼房间用途为培训机构办公、学生教室、宿舍，每层均有一间大教室，通过墙梁能看出系打掉隔墙，由两个房间改造而成。 查明，桂林市教育局于2017年12月印发《桂林市民办文化教育培训学校设置标准（2017年修订）》的通知，其中第八条第3点规定，居民住宅不得作为办学场所（或临时办学场所）。 另查明，桂林市万山红教育咨询有限公司成立于2016年3月21日，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册地址为桂林市秀峰区，法定代表人梁秀娇（持股比例80%），经营范围为教育综合咨询，文化艺术交流活动策划，教育项目与教育科研文献研究开发，教育培训咨询及交流，心理咨询服务；教育托管服务（许可审批项目除外）等。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋有权属部分为三层半，双方签订的《房屋租赁合同》（三层半内）应属合同有效部分，超过三层半部分应属无效。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”之规定，原、被告并未在《房屋租赁合同》内约定合同解除条件，被告主张涉案房屋不能办理消防证，且相关文件规定居民住宅不能用作办学使用，一审法院认为，被告承租房屋用途为开办教育培训机构，根据2017年12月桂林市教育局印发的通知，不准许民办文化教育培训学校租用居民住宅作为办学场所，属于法律规定因不可抗力致使不能实现合同目的的法定解除条件。原告主张不清楚被告租赁涉案房屋的目的，一审法院根据桂林市万山红教育咨询有限公司的成立时间及注册地址，结合原告自身也居住在涉案租赁房屋的事实，一审法院对原告的该项主张不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，因原告于2019年3月21日被通知解除《房屋租赁合同》，并于2019年5月提起本案诉讼请求否定被告解除通知的效力符合法定异议期限的规定。一审法院认定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》（三层半内）及《补充协议》已于2019年3月21日解除。合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。 1、违约金：被告解除合同系法定解除，在解除合同前，被告按约向原告缴纳租金至2019年3月，未有拖欠租金的违约行为。至于原告主张被告有拖欠水电费的违约行为，一审法院结合双方在庭审的陈述，认为被告缴纳水电费方式为原告提前通知，被告再行缴纳。在本案中，原告未举证证明其及时通知被告进行缴纳，被告无拖欠水电费的故意。故一审法院认为，原告诉请的违约金无法律依据，一审法院不予支持。 2、房屋占用损失：原告在2019年3月25日已经取得了租赁房屋的钥匙，原告未举充分证据证明被告在此之后仍继续占有使用租赁房屋，故一审法院对于原告主张此后的房屋占用损失不予支持。 3、水电费：原告向一审法院提交水电费记录、借记卡账户历史明细清单、水电表照片，证明被告从2018年2月至2019年3月未缴纳水费458元，电费6863元，被告庭审时对这两项费用亦无异议，按照双方签订的合同约定，被告应支付未缴纳的水电费，一审法院对原告该部分诉请予以支持。 4、房门钥匙损失：根据双方签订的《补充协议》约定，被告退房时应向原告交还全部房门钥匙。经原告在庭审时清点，被告只向原告交还10把钥匙，现原告主张被告照价赔偿680元［（78把-10把）×10元/把]，符合双方合同约定，一审法院予以支持。 5、房屋改造装修损失：在本案中，原告未充分举证证明其按被告要求进行装修支出了装修损失，一审法院对此不予支持。对于改造损失，一审法院对原告雇请工人杨德正改造墙体支出的金额30400元的事实予以确认，考虑到重建墙体也仍需费用及一定时间，一审法院按照修复墙体时间为一个月对房屋改造损失数额酌情支持71070元（30400元×2+10270元）。 综上，扣除被告已交付原告的20000元押金，被告应向原告支付59071元（458元+6863元+680元+71070元-20000元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决:一、被告梁秀娇支付原告秦爱军水电费、房门钥匙损失、房屋改造损失，以上费用合计59071元；二、驳回原告秦爱军的其他诉讼请求。本案案件受理费4646元、保全费1224元，合计5870元（原告已预交），由原告秦爱军负担3416元，由被告梁秀娇负担1230元。 二审期间，上诉人秦爱军提交一份桂林市万山红教育咨询有限公司工商登记信息公示报告。拟证明该公司系在涉案合同签订后，注册地址才迁至涉案房屋的事实。 上诉人梁秀娇对该证据的真实性无异议。 本院认为，该证据真实性可以认定，但与本案无关联性，不作为本案定案依据。 上诉人梁秀娇未提交二审新证据。 二上诉人对一审查明的事实无异议。但上诉人秦爱军认为涉案房屋交接时墙壁上还有涂鸦，不是房屋装修原状。上诉人梁秀娇认为涉案房屋进行了装修，但未进行改造。 经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人梁秀娇解除合同的行为是否构成违约？是否应当承担违约责任？应如何赔偿上诉人秦爱军的经济损失？ 涉案合同是在双方当事人平等协商后自愿签订的，虽然涉案合同涉及的房屋面积部分未办理不动产产权登记，但未损害国家集体和他人的合法权益，也不影响合同的履行。双方在合同中未明确约定涉案房屋是用于开办学校，梁秀娇也未明确告知秦爱军，因此，秦爱军对梁秀娇承租该房屋用于开办教育机构并不知情，梁秀娇以此为由认为秦爱军不配合其办理相关办学手续的理由不成立。但因教育部门对开办教育培训机构必需要有的办学条件及禁止性规定，使梁秀娇继续开办教育培圳机构条件不成就，梁秀娇因此通知秦爱军要求提前解除合同。在此通知发出时，梁秀娇未拖欠房屋租金等违约情形，对尚未交纳的水电费亦未否认，即至此时，梁秀娇并无合同约定的违约情形。而秦爱军收到梁秀娇提前解除合同的通知后，在梁秀娇与其交接涉案房屋时，秦爱军并未提出异议，且在确认梁秀娇少交房门钥匙、欠交水电费数额、有未清理的垃圾、涉案房屋部分墙面有涂鸦的情况下，收回了涉案房屋。本院认为，秦爱军以实际行动表示与梁秀娇达成了提前解除涉案合同的合意，双方就未尽事宜亦达成合意。因此，秦爱军以此为由认为梁秀娇违约，应承担违约责任的理由不成立，本院不予支持，梁秀娇不需向秦爱军支付违约金。 秦爱军将涉案房屋出租给梁秀娇时，按梁秀娇的要求进行装修，包括把其中一堵墙拆除，将原来的两个房间改造成一个大房间，是为使涉案房屋符合承租人的要求，成为适租的租赁物，是房屋所有人以此作为租赁物获利收益而应尽的义务和支出成本，也是承租人即梁秀娇承租并支付相应租金的先决条件，符合双方的合同约定。因此，拆墙所需的费用不应当由承租人梁秀娇承担，一审判决对此认定错误，本院予以纠正。同理，秦爱军应承租人梁秀娇的要求，对墙面涂上乳胶漆，也是为了使租赁物符合承租人梁秀娇的要求，并不影响涉案房屋今后的使用，此项费用应当由出租人即秦爱军负担。秦爱军上诉请求梁秀娇承担该项损失，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。一审法院认定梁秀娇不承担违约责任，又依据违约责任法律条款作出判决，适用法律错误，本院予以纠正。 虽然梁秀娇承租的房屋在使用时未作重大的改造，但秦爱军将其中一堵墙拆除，则是应梁秀娇的特别要求而拆除的，如果涉案合同履行完毕，秦爱军作为出租人，获得自己预期的合同利益，而涉案合同未约定合同期限届满后对该堵墙的补偿条款，梁秀娇不需向秦爱军进行补偿。现由于梁秀娇与秦爱军达成合意提前解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的：“当事人协商一致，可以解除合同。”但该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”秦爱军要求将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，应当得到法律支持，梁秀娇应当按原拆墙费用30400元负担恢复原墙的费用。同时，因恢复原墙需要一定工时，一审酌情认定一个月，参照原租金标准计算并无不当。一审对此的认定和判决正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人秦爱军的上诉理由没有法律依据和合同依据，本院予以驳回。上诉人梁秀娇认为其不应赔偿上诉人秦爱军的墙面改造损失即拆墙和恢复原墙的费用部分成立，上诉人不负担拆墙费用，但应负担恢复该墙的费用。对双方无异议的水电费及钥匙缺失赔偿费用，本院对一审对此的认定和判决予以维持。上诉人梁秀娇应支付上诉人秦爱军：水费458元＋电费6863元＋钥匙费680元＋砌墙费30400元＋工时损失10270元－押金20000元＝28671元。一审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初585号民事判决； 二、上诉人梁秀娇支付上诉人秦爱军各项费用共28671元； 三、驳回上诉人秦爱军的其他诉讼请求。 一审案件受理费及财产保全费5870元（上诉人秦爱军已预交），二审案件受理费1969元（上诉人秦爱军预交692元，上诉人梁秀娇预交1277元），合计7839元，由上诉人秦爱军负担6820元，上诉人梁秀娇负担1019元。 上述应付债务，如果义务人未按本案生效判决规定的期限履行完毕，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  丁 勇 审 判 员  周 霞 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年四月九日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华