南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0118民初192号原告：胡正兵，男，1971年2月20日出生，汉族，南京市人，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：刘春祥，江苏秋林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培鸿，江苏秋林律师事务所实习律师。被告：南京市高淳区新城意象房地产开发有限公司，住所地南京市高淳区固城街道小高山科技创业园二楼。法定代表人：王鸿飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：史爱明，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯悦，江苏东银律师事务所实习律师。原告胡正兵与被告南京市高淳区新城意象房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡正兵及其委托诉讼代理人刘春祥，被告房地产公司的委托诉讼代理人史爱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡正兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2018年3月23日至2019年9月23日共计1年零6个月的经营收益（租金）166759.5元，以后按合同约定另行计算；2、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告支付2018年3月23日至2020年3月23日期间租金收益合计222346元。事实和理由：原告购买了位于高淳区星湖商业街××号铺（建筑面积72.19M2，购房总价1477007元），后与被告签订南京高淳《星湖商业街》委托经营管理合同，将商铺委托给被告进行商业经营，经营期限自2016年12月23日起至2020年3月23日止，其中前3个月为免租的装修时间，租金为房款总价的7%。收益时间分别为：第一年2017年3月23日至2018年3月23日，租金在房款中直接抵扣；第二年2018年3月23日至2019年3月23日，租金半年支付一次；第三年2019年3月23日至2020年3月23日，租金半年支付一次。原告依约履行了合同，被告自第一年的租金抵扣房款后，再没有向原告支付过租金。双方之间的委托经营管理合同合法有效，理应受到法律的保护，被告应按照合同约定支付租金。现诉至法院，请求依法判决。被告房地产公司辩称，本案案由不是租赁合同纠纷，原告与被告是委托人与受托人的关系，从原、被告签订的委托经营管理合同名称和抬头可以看出双方的法律关系是一种委托关系，原告是委托人，被告是受托人，双方签订合同时是认可委托关系的。根据合同的内容和形式上看，双方签订的是委托合同，被告取得房屋后并未将房屋出租给他人而取得收益。根据双方在合同约定中的委托事项看，原告是委托被告对商铺进行市场培育、开业筹备、宣传推广等事项，使商铺的吸引力逐步提高，使原告购买的房产提升价值。根据原告提交的租金申请表，被告对按照商品房总价1588180元的7%计算第一年收益无异议，但是第一年的收益已在购房款中抵扣，之后没有产生收益，故不应支付原告诉称的租金。本院经审理认定事实如下：2016年12月23日，房地产公司（甲方）与胡正兵（乙方）签订《星湖商业街区商品房预售合同》一份，约定：甲方预售给乙方的商品房为淳溪镇湖滨大道165号2幢165-18号室，该商品房设计用途为商业，层高4.79米，建筑面积72.19平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为20460元/平方米，总价合计1477007元；乙方以分期付款方式支付合同价款，于2016年12月23日前支付价款747007元，剩余730000元进行商业性贷款；甲方应于2016年12月28日前向乙方交付该商品房；甲方延迟交付该商品房的，应承担按照已收价款的万分之0.1/天计算，向乙方支付延迟期间的违约金等；双方另对合同生效条件、争议解决方式等进行了约定。后胡正兵按合同约定支付了购房款。同时，委托人胡正兵（甲方）与受托人房地产公司（乙方）另签订《南京高淳星湖商业街委托经营管理合同》一份，就甲方委托乙方经营商铺事宜达成如下一致意见：甲方委托乙方经营的商铺坐落于高淳区星湖商业街××号铺，建筑面积72.19平方米；甲方委托经营的商铺为商业使用；委托经营期限自2016年12月23日起至2020年3月23日止，上述委托经营期满，乙方有意继续受托经营的，应提前六个月书面通知甲方，同等条件下，乙方享有优先受托经营商铺的权利；甲方委托乙方经营商铺，并委托乙方对商铺进行市场培育、开业筹备、宣传、推广、市场管理等，通过乙方的专业运作，使受托商铺的商业氛围、吸引力逐步提高。自2016年12月23日起至2020年3月30日，共计3年3个月，免租3个月为装修时间，年收益7%（年收益=乙方铺位成交价款×0.07）；收益时间：2017年3月23日至2018年3月23日，第一年收益（第一年收益=乙方铺位成交价款×0.07)，在乙方与甲方签定该铺位商品房买卖合同，并办理银行按揭贷款完毕后，在首付款中直接抵扣；收益时间：2018年3月23日至2019年3月23日，第二年收益（第二年收益=乙方铺位成交价款×0.07），于2018年9月23日支付半年收益，剩余半年于2019年3月23日支付完毕；收益时间：2019年3月30日至2020年3月23日，第三年收益（第三年收益=乙方铺位成交价款×0.07），于2019年9月23日支付半年收益，剩余半年于2020年3月23日支付完毕。上述委托经营收益标准为税前收益，乙方以代扣代缴的形式向税务部门支付应由甲方缴纳的税费。乙方按本合同约定的时间和将委托经营收益金额存入甲方的中国农业银行常州东南支行账户；乙方支付委托经营收益后，甲方应向乙方开具符合税务部门要求的发票（乙方在代扣代缴税费时已经取得税务发票的除外）；乙方按上述约定向甲方支付经营收益以外的收益归乙方所有；委托经营的收益不足以按照上述约定向甲方支付的，由乙方自行补足；甲方不得擅自单方面解除本合同；乙方应及时足额支付委托经营收益（需要支付委托经营收益的），经甲方书面催告后30日后仍未支付的，乙方每日按照到期未付经营收益的万分之五向甲方支付违约金，经甲方书面催告后90日后仍未支付的，甲方有权解除合同等，双方另就委托经营商铺的用途、乙方责任、委托经营关系的终止和解除、争议解决等作出了约定。另查明，案涉房屋总价款为1588180元，双方签订的《商品房预售合同》中购房款已扣除了上述《委托经营管理合同》中第一年收益111173元。案涉房屋隔壁165-19号商铺所有人为王玲，王玲于2019年12月11日在房地产公司办理了交房手续，后开始对房屋进行装修。审理中，胡正兵提交《星湖商业街客户返租资金申请表》一份，载明：客户姓名胡正兵，总价1588180元，返租比例7%，年返租金额111173元，第一次返租日期2018年9月23日，金额55586元，第二次返租日期2019年3月23日，金额55587元，第三次返租日期2019年9月23日，金额55586元，第四次返租日期为2020年3月23日，金额55587元，房地产公司销售部、财务部进行了审核，分公司总经理、董事长王鸿飞签字同意。房地产公司对上述审批表的真实性予以认可；本院于2019年3月30日对案涉房屋进行了勘察，房屋正在与隔壁165-19号商铺同时进行浇筑夹层。对此，胡正兵陈述其与王玲系是亲戚关系，当时房子买在一起面积大，便于出租做餐饮。其没有领取房屋钥匙，一切都是王玲代办的。王玲领取房屋后两间商铺同时共同进行浇筑夹层施工。上述事实，有《商品房预售合同》、《委托经营管理合同》、《星湖商业街客户返租资金申请表》、本院现场勘查房屋照片以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》、《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以认定，双方均应按照合同的约定履行义务。关于案涉《委托经营管理合同》的性质。原告认为虽名为委托经营管理合同，但实为房屋租赁合同。被告抗辩称从合同形式和内容上看，双方签订的是委托合同。对此，本院认为，根据合同约定，原告不得擅自单方面解除合同，不向被告支付相应报酬，明显与法律规定委托合同的特征不符。本案中，原告并不干涉被告的经营活动，被告的委托经营收益也不与原告的投资回报挂钩，且无论被告的委托经营状况如何，合同约定原告每年均有权收取房价款7%的固定收益。另外，被告内部审批表亦载明收益款项为返租资金。基于上述事实，宜认定双方实为租赁合同关系，被告应当按照合同约定支付租金。原告虽然并未书面领取案涉房屋，但实际上已与案外人王玲同时浇筑房屋夹层，庭审中亦表示一切由王玲代办，考虑到原告和王玲的关系以及房屋位置等因素，宜认定原告已于2019年12月11日实际领取房屋，之后房屋已由原告经营，故对其主张的2019年12月11日之后的租金不予支持。租金应从2018年3月23日起计算至2019年12月11日止，经计算，租金应为190847元[（111173元/年×1.5年+（111173元/年÷12月×2.6月）]。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零五条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京市高淳区新城意象房地产开发有限公司支付原告胡正兵租金190847元，限本判决生效后10日内付清；二、驳回原告胡正兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3402元，由被告南京市高淳区新城意象房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 周忠强二〇二〇年四月三十日法官助理 袁家伟书 记 员 江 怡