陕西省岚皋县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0925民初71号原告：王慧芬，女，生于1971年8月12日，江苏省常州市人，住常州市新北区。委托代理人：周加勤，陕西方瀚律师事务所律师。被告：杨慧昆，男，生于1987年11月10日，陕西省西安市人，住西安市雁塔区。委托代理人：第五军，陕西莱锦律师事务所律师。委托代理人：严亚维，陕西莱锦律师事务所律师。原告王慧芬诉被告杨慧昆房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王慧芬的委托代理人周加勤、被告杨慧昆的委托代理人第五军、严亚维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判决被告继续履行房屋买卖合同，向原告交付位于岚皋县水岸毫庭1号楼2单元1801室（房号1-21801）的商品房，并立即为原告办理房产过户手续。事实与理由：江苏、陕西被确立为扶贫协作省，江苏常州市新北区与岚皋县被确定为2018年扶贫协作和经济合作单位，徐志雅是派驻岚皋进行扶贫协作的工作人员，与原告系朋友关系。徐志雅了解到杨嘉利受杨慧昆的委托出售岚皋县水岸豪庭的商品房。2018年12月徐志雅购买了水岸豪庭房屋一套，并办理房屋网签手续，后又介绍常州市三人购买。2019年1月徐志雅将信息告诉了原告和张茹，二人委托徐志雅通过杨嘉利购买房屋，原告购买的1号楼2单元1801室，面积为104.79平方米，每平方米2800元，总价293412元，减去税金15000元，房款为278412元。通过徐志雅与杨嘉利约定购房款分两期付清，房款付清后即可签订书面房屋买卖合同，并办理房屋网签手续。2019年2月13日，原告通过常州东银投资管理有限公司的帐户向杨嘉利支付了房款的50%，即350000元，其中张茹房款200000元，原告房款150000元。2019年3月1日，原告将剩余房款128412元通过原告公司帐户直接转给杨嘉利。房款付清后，原告一直催促杨嘉利签订合同，并办理房屋网签手续，杨嘉利声称在西安办理其他事务。2019年3月10日杨嘉利委托亿毫公司高经理把房屋钥匙交付给原告，但杨嘉利本人声称待西安其他事务办理完成后再到岚皋办理相关手续。2019年4月，原告得知杨嘉利因诈骗杨慧昆购房款被刑拘。2019年11月，原告发现被告杨慧昆将房屋的钥匙予以更换，而且被告交待物业公司不允许给原告购买的房屋供水、供电，导致原告的合法权益无法实现。综上，杨嘉利受被告委托出售位于岚皋县水岸豪庭的房屋，原告与杨嘉利达成了房屋买卖口头合同，并将购房款全部交于杨嘉利，该代理行为对于杨慧昆有效。被告应当继续履行合同，向原告交付涉案房产，并办理房屋过户手续。请求法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、原告诉讼地位不适格。本案作为物权纠纷，原告主张继续履行合同并办理房屋过户手续。依据《物权法》的规定，物权成立或变动以合同及公示行为作为生效要件，作为物权人权源的基础，而本案原、被告之间并无相关合同或事实上的房款收付、不动产交付的意思表示或合同关系。原、被告之间无民事法律规定的利害关系，故原告无权向被告主张履行民事法律行为，依据《民事诉讼法》第119条之规定原告不是本案适格的原告。2、本案程序违法。本案涉案不动产系杨嘉利诈骗犯罪案件的涉案财产，前述刑事案件未审理终结，尚处于安康市中级人民法院二审阶段。本民事案件应依据先刑事后民事的原则，待刑事案件审理终结再处理相关民事纠纷，否则属于程序违法，故被告要求本案终止审理。3、杨嘉利无被告杨慧昆房屋的售卖权，杨嘉利与原告之间的行为后果，无权要求被告承担。原告诉称事实有误，本案并没有委托杨嘉利对其名下房产进行民事售卖行为，未委托其进行房屋出售合同签约、收款、交付等行为及文件，杨嘉利的行为属于刑事违法行为，已经岚皋县公安局立案侦查，违法行为不构成代理或表现代理。本院经审理认定如下事实：陕西亿豪房地产开发有限公司岚皋分公司（以下简称：亿豪岚皋分公司）因一起民间借贷纠纷案件，将其位于岚皋县水岸豪庭小区部分商品房以2680元／㎡的价格抵偿给陕西省庄重实业投资有限公司（以下简称：庄重公司）、杨慧昆，其中40套商品房归被告杨慧昆所有，并备案登记在其名下，由其自行销售。案外人杨嘉利系庄重公司员工，其与杨慧昆系同事关系。2018年7月，被告杨慧昆口头委托案外人杨嘉利对其位于岚皋县水岸豪庭小区的商品房对外销售，杨慧昆口头承诺靠近河边的房子价格按照2800元／㎡，不靠河边的房子价格按照2750元／㎡。如果按照上述价格出售，杨嘉利可获得3000元／套的提成，如高出所定价格且在3000元／㎡内，多赚的部分按照10%的比例归杨嘉利，价格高出3000元／㎡的部分全部归杨嘉利所有。2019年1月，原告经徐志雅介绍并委托其与杨嘉利达成口头协议，购买了水岸豪庭小区1-21801号房屋，面积104.79㎡，单价2800元／㎡，房屋总价293412元，减去税款15000元，应付房款278412元。2019年2月13日，原告通过常州银投管理有限公司的账户向杨嘉利支付150000元，2019年3月1日原告向杨嘉利支付了剩余房款128412元。2019年3月10日，亿豪岚皋分公司管理人员将房屋钥匙交给原告后，被告将房屋钥匙更换，涉案房屋未签订书面合同。杨嘉利接受委托后，先后对外销售了23套房屋，19套办理了解押、网签手续，本案原告王慧芬及另案原告张茹购买的房屋未办理解押、网签手续。杨嘉利将房屋出售后，所得款项用于消费和偿还债务，并对被告隐瞒了房屋销售款项。另查明。案外人杨嘉利涉嫌诈骗罪被本院判处有期徒刑十四年六个月，该案目前二审还未审理终结。本院确认的上述事实有原告提交的杨慧昆、杨嘉利、高朝群、徐志雅、康玲、郑孟武、王启红在公安机关所做的询问笔录，转账凭证及说明，以及当事人的当庭陈述为凭，上述证据客观真实与案件具有关联性，予以采信。本院认为，被告与案外人杨嘉利具有委托代理关系，杨嘉利以被告杨慧昆名义实施的房屋买卖行为对被告有效，被告应承担相应的民事责任。涉案房屋虽没有签订书面买卖合同，但原告履行了合同主要义务，即支付了全部价款，被告的委托代理人也交付了合同标的物，原、被告间的房屋买卖合同成立，具有法律约束力。被告提出三个抗辩意见，一是原告主体不适格，二是本案应中止审理，三是案外人杨嘉利对涉案房屋没有出售权。原告系涉案房屋买卖合同的相对人，其就合同的履行有权提出诉讼主张，原告是适格的诉讼主体；从涉案民事行为、涉嫌犯罪行为发生的时间顺序看，原、被告间的房屋买卖合同成立在先，且合法有效，而杨嘉利涉嫌的犯罪行为发生在后，其实施的民事行为与涉嫌犯罪的行为具有独立性，二者之间没有因果关系，本案的审理不应以杨嘉利涉嫌刑事犯罪案件的审理结果为裁判依据；公安机关制作的询问笔录客观真实，足以证明杨嘉利与被告之间具有委托代理关系，杨嘉利对涉案房屋有出售权，其连续多次销售被告的房屋，并在房管所办理了解押、网签手续，足以让相对人相信杨嘉利具有代理权。因此，对于被告的三个抗辩意见，不予支持。综上，杨嘉利实施的代理行为，对被告杨慧昆具有约束力，被告应履行合同义务，并承担相应的民事责任。原告主张由被告继续履行房屋买卖合同，交付位于岚皋县水岸毫庭1号楼2单元1801室商品房，并办理房产过户手续的请求，予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十六条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：限被告杨慧昆于本判决生效后10日内向原告王慧芬交付位于岚皋县水岸毫庭1号楼2单元1801室的商品房，并办理房产过户手续。案件受理费500元，减半收取250元，由被告杨慧昆负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 员 朱益虎二〇二〇年四月八日法官助理 陈丹丹书 记 员 曾 艳