吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0721民初475号 原告（案外人）：刘振坤，男，1973年2月13日生，汉族，现住址吉林省松原市乾安县。 委托诉讼代理人：孙化一，前郭县中信法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：乾安县德建房地产开发有限公司。住所地乾安县乾安镇德建街。 法定代表人：王战武，系经理。 委托诉讼代理人：曲兰敏，吉林捷盈律师事务所律师。 第三人（被执行人）：乾安县宏源房地产开发有限公司。住所地乾安县乾安镇昆池街。 法定代表人：汪家喜，系经理。 第三人（被执行人）：松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司。住所地乾安县鸣凤街。 负责人：汪家喜，系经理。 原告刘振坤与被告乾安县德建房地产开发有限公司（以下简称德建公司）、第三人乾安县宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源公司）、松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司（以下简称鹏宇乾安分公司）执行异议之诉一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘振坤的委托诉讼代理人孙化一、被告德建公司委托诉讼代理人曲兰敏、第三人宏源公司及鹏宇乾安分公司的法定代表人汪家喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求停止对乾安县福地居小区2期综合楼北侧19号车库的强制执行，依法解除对该车库的查封。事实与理由：2015年12月8日原告购买了宏源公司的福地居2期综合楼北侧x号车库，双方签订了《商品房买卖合同》。刘振坤交齐了全部购房款11万元，按时交纳各种相关费用，实际使用管理该车库至今。因宏源公司的原因一直办不了产权证。前郭县人民法院于2019年2月27日作出（2018）吉0721执1486号执行裁定，查封了原告的x号车库。刘振坤提出执行异议。法院作出（2019）吉0721执异105号裁定，驳回刘振坤的请求。刘振坤不服提起执行异议之诉，理由是：在查封之前刘振坤购买的车库，交齐了购房款和各项费用，办理了入住手续，刘振坤的行为符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，刘振坤在查封之前签订了合法有效的书面合同；查封之前刘振坤已合法占有该不动产；支付了全部价款；非买受人自身原因未办理过户登记。据此，刘振坤提起执行异议。请求停止对乾安县福地居小区2期综合楼北侧x号车库的强制执行，依法解除对该车库的查封。 原告向法院提交证据如下：1、原告刘振坤与宏源公司《商品房买卖合同》；2、购房收据；3、收据（物业费金额1,000元）。 德建公司辩称，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，刘振坤的执行异议之诉不能排除人民法院的执行，具体理由如下： 一、刘振坤与宏源公司之间不存在合法有效的书面买卖合同，因此不能排除执行。 1、德建公司与鹏宇乾安分公司于2014年6月19日达成的《地块交接确认书》，将德建公司享有使用权的2,100平方米土地以产权调换的方式转让给鹏宇乾安分公司，鹏宇乾安分公司给予德建公司40个车库作为回迁补偿。鹏宇乾安分公司将开发项目转让给宏源公司后，宏源公司又与刘振坤签订《商品房买卖合同》，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第七条的规定，德建公司请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。因此，刘振坤与宏源公司不存在合法有效的书面合同，因而不能排除执行。 2、刘振坤提供的书面的《商品房买卖合同》并未成立生效。刘振坤提供的书面《商品房买卖合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项主要内容，合同书中主要内容部分均为空白，没有明确的商品房基本状况、销售方式、商品房价款、付款时间、付款方式、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理权属登记有关事宜等内容，因不具备合同的主要条款，合同并未依法成立。因而，刘振坤与宏源公司之间没有合法的书面合同，不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定规定的排除执行的条件，刘振坤的异议诉讼，不能排除法院执行。 二、刘振坤不存在合法占有案涉车库的事实，因而不能排除执行。 按照吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题二十一的解答精神，刘振坤主张合法占有案涉车库，其应当提供案涉车库的交接单、入住手续、缴纳维修基金发票、交纳水、暖、然、电及物业管理费的正规发票。而本案中，刘振坤并未提供上述证实合法占有的相关证据，刘振坤提供的2015年12月8日的收据虽然表明为x号车库物业费，但该票据只是一张白条，也不是物业公司收取的物业费，正常应当由开发公司将前期物业委托物业公司管理收费，刘振坤提供的白条子是宏源公司与刘振坤为逃避执行后补的收据，并且没有入住手续及物业维修基金、水、电费、供热费等缴纳情况予以佐证，不能证实在法院查封之前，刘振坤合法占有案涉北侧x号车库。因此，不能认定其合法占有案涉车库。因而无法排除执行。 三、刘振坤并未实际交付案涉车库全部价款，不能排除执行。 按照吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题二十一的解答精神，刘振坤主张支付案涉车库价款，应当提交案涉车库的不动产发票，而刘振坤并未提供，其只提供了一枚白条收据，不能证实其已经交纳购买车库款。在此情况下，按照《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题二十一的解答，刘振坤应当提交相应的收款收据及银行转款凭证，现金交付的，应当对资金来源作出合理的解释。因本案中，刘振坤并未提供资金来源并作出合理解释，因此，刘振坤并未实际交付全部购买车库款，因而不能排除执行。 四、刘振坤改变案涉车库的用途，因而不能办理过户登记，过错完全在于刘振坤。 本案中，刘振坤非法占有案涉车库后，擅自将车库改变用途，用于商企经营及居住，改变车库的设计结构，导致无法办理权属变更登记。案涉车库所在小区其它业主巳经办理网签备案、预告登记、权属变更登记等手续，因而不能办理权属变更的过错完全在于刘振坤，因此不能排除执行。 综上所述，本案因刘振坤起诉执行异议之诉，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定及《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》第十七问答、第二十一问答精神，不足以排除执行，人民法院也应当依法判决驳回刘振坤的诉讼请求。 宏源公司、鹏宇乾安分公司述称，在查封之前已经实际销售房屋，刘振坤确实交钱并实际入住了，2019年可以出具不动产发票了，已经具备办理产权的条件了。现在办不了房照。 宏源公司向本院提交商品房预售许可证一份。 本院经审理认定事实如下：德建公司因与宏源公司、鹏宇乾安分公司合同纠纷一案，吉林省乾安县人民法院（以下简称乾安法院）于2017年8月16日作出（2017）吉0723民初2132号民事裁定书，查封了案涉车库。乾安法院又于2017年12月8日作出（2017）吉0723民初2132号民事判决，判令鹏宇乾安分公司给付德建公司998万元，宏源公司承担连带责任。该判决发生法律效力后，德建公司向乾安法院申请强制执行。2018年8月，德建公司向吉林省松原市中级人民法院申请提级执行，吉林省松原市中级人民法院作出（2018）吉07执监44号执行裁定书，裁定该案由本院执行。本院立案后，于2019年2月27日作出（2018）吉0721执1486号执行裁定，对案涉车库进行了续查封，并张贴了查封公告。原告于2019年12月向本院提出执行异议，本院作出（2019）吉0721执异105号执行裁定，驳回了原告的异议，原告在法定期限内向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案的焦点问题是：依据现有证据原告是否享有排除强制执行的合法权益。 首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案案涉车库为不动产，现登记在宏源公司名下，应视为宏源公司财产，这亦是法院查封该车库的法律基础。宏源公司出售案涉车库，对外形成债权合同，在债权合同得到履行并办理变更登记手续后，物权才发生转移。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告主张排除执行必须符合上述规定的全部情形。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”就本案而言，原告应就其与宏源公司之间存在真实的车库买卖合同关系负有证明责任。原告为证实存在车库买卖合同关系向本院提交了《商品房买卖合同》、交款收据，宏源公司对此当庭予以认可。但本案为执行异议之诉案件，不能仅凭宏源公司的认可即认定双方间买卖合同的真实性，原告仍应提供例如房款转账凭证、在查封前合法占有案涉车库等其他证据来佐证房屋买卖合同在查封前已合法签订、履行的事实，而原告在本案审理中并未提供这方面的证据，原告应承担以上举证不能的后果。综上所述，原告主张排除执行的诉讼请求，本院不能予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告刘振坤的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判长 肖 坤 审判员 **山 审判员 烨 倩 二〇二〇年四月二十八日 书记员 刘佳岐