贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终694号上诉人（原审被告）：遵义市虹都舞厅。住所地，贵州省遵义市红花岗区苟家井综合大楼三楼。社会统一信用代码：92520302MA6GJ9EBX9。经营者：王光芹，女，1967年4月26日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：张龙淑，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区市场发展服务中心。住所地，贵州省遵义市红花岗区苟家井市场。统一社会信用代码：915203022147962437。法定代表人：卢勇，该中心主任。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨帆，贵州上善律师事务所律师。上诉人遵义市虹都舞厅（以下简称“虹都舞厅”）因与被上诉人遵义市红花岗区市场发展服务中心（以下简称“市场发展中心”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年3月13日进行了二审调查询问，上诉人虹都舞厅的经营者王光芹及其委托诉讼代理人张龙淑，被上诉人市场发展中心的委托诉讼代理人陈桂斌到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。遵义市虹都舞厅上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9644号民事判决，依法改判；2、本案二审案件受理费由市场发展中心承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。虹都舞厅与市场发展中心签订的房屋租赁合同是从2015年1月1日至2015年12月31日止，约定合同一年一签，租金按月支付，即市场发展中心要求虹都舞厅支付租金只能基于合同约定，且虹都舞厅已支付市场发展中心一年的租金424080元，已按合同全部履行，合同到期后，虹都舞厅要求市场发展中心继续签订房屋租赁合同，但市场发展中心以政府要对市场搬迁为由拒绝与虹都舞厅签订合同，并不同意虹都舞厅继续缴纳租金，故一审判决虹都舞厅支付1696320元租金于法无据。虹都舞厅在履行合同中并未违约，是因为市场发展中心的原因，虹都舞厅才没能缴纳租金。违约责任只能在合同有效的基础之上，但双方之后再未签订书面合同，综上，请求二审人民法院依法支持其上诉请求。遵义市红花岗区市场发展服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回虹都舞厅的上诉请求，维持原判。市场发展中心向一审法院起诉请求：1、判令解除市场发展中心与虹都舞厅于2015年6月5日签订的《租赁合同》；2、判令虹都舞厅向市场发展中心返还位于遵义市红花岗区苟家井综合楼3层883.50平方米的营业房，装饰装修无偿归市场发展中心所有；3、判令虹都舞厅向市场发展中心给付2015年10月1日至2019年9月30日的租金1696320元，2019年10月1日后至判决解除租赁合同之日按每月35340元继续给付租金，并给付违约金84816元；4、判令虹都舞厅按每日2356元从判决解除租赁合同之日起向市场发展中心给付房屋占用费至实际返还租赁房屋之日止；5、判令虹都舞厅向市场发展中心给付2015年10月1日至2019年9月30日的服务费254448元，2019年10月1日后至判决解除租赁合同之日按每月5301元继续给付服务费；6、本案诉讼费用由虹都舞厅承担。一审法院认定事实：从1995年开始，虹都舞厅就开始租赁市场发展中心的房屋经营舞厅，1998年虹都舞厅租用本案争议的房屋用于经营虹都舞厅至今，一直签订有书面的《租赁合同》，至2015年，双方签订《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》，约定：一、虹都舞厅租用市场发展中心位于红花岗区㎡，租赁期限2015年1月1日至2015年12月31日止，租金每月每平方40元，月租金35340元；二、虹都舞厅应支付水电费及物业管理费（含请安保维持秩序的服务费5301元每月）；三、虹都舞厅在承租期满或合同解除后三日内，将房屋的附属设施、设备交还市场发展中心；四、如虹都舞厅不按约定交纳租金及相关费用达15日以上的，出租房有权解除合同，不退还保证金，虹都舞厅承担年租金20%的违约金，凡因虹都舞厅违约导致合同解除，租赁房屋的装饰装修无偿贵市场发展中心所有，承租方不得毁损，并应按约返还租赁房屋，逾期每天按日租金的2倍承担房屋占用费。合同签订后，因政府要改造苟家井市场，之后一直没有签订书面《租赁合同》至今，虹都舞厅也未支付租赁费及相关费用。2019年6月10日，市场发展中心向虹都舞厅送达了《欠收租金催收通知书》，内容为“虹都舞厅承租我中心管理的综合大楼三楼进行经营，因涉及市场可能搬迁等因素，自2015年10月起至2019年6月未向我中心支付租金。为保障合法权益，现特通知你于接到本通知之日起10日内到我中心支付租金，共计1828845元。逾期，我中心将通过法律途径主张权利，届时因此引起的租赁合同解除、违约金、诉讼费、执行费等损失，将由你承担”。一审法院认为，市场发展中心与虹都舞厅签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。在合同履行过程中，市场发展中心于2019年6月10日向虹都舞厅送达了《欠收租金催收通知书》，虹都舞厅收到之后，仍未向市场发展中心交纳租金，其辩解因苟家井市场要搬迁，其去交纳租赁费，市场发展中心不收，虹都舞厅租用市场发展中心的房屋用于经营，交纳房租是其应尽的义务，不论市场是否搬迁，只要租赁合同未解除，承租方就应交纳房租，虹都舞厅称市场发展中心不收其交纳的租金，但未提交证据予以证明，不予采信。对市场发展中心要求解除《租赁合同》的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，虹都舞厅未交纳租金，在合理的催收期限内仍未交纳，虹都舞厅的该行为致使合同目的不能实现，对市场发展中心要求解除《租赁合同》的请求予以支持。合同解除后，虹都舞厅占有的租赁物应当返还市场发展中心，同时依据《租赁合同》第十一条，涉案房屋内的装饰装修归市场发展中心所有。对市场发展中心要求虹都舞厅支付租金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”规定，支付租金时承租人的基本义务，对市场发展中心要求虹都舞厅支付租金的请求，予以支持。从2015年10月1日起，虹都舞厅就未支付租金，故截止市场发展中心起诉之日2019年9月30日，租金为1696320元（35340元／月×48个月）。对于2019年9月30日之后至虹都舞厅返还房屋之日的租金按每月35340元支付。对市场发展中心主张的违约金，依据《租赁合同》第十一条约定，虹都舞厅未支付租金，则违约方承担年租金20%的违约金，对市场发展中心该主张予以支持，违约金计算为84816元（35340元／月×12个月×20%）。对市场发展中心主张的服务费，依据《租赁合同》第四条约定，物管费5301元每月，虹都舞厅一直未交纳该费用，故市场发展中心主张该费用予以支持，该费用从2015年10月1日至2019年9月30日计算为254448元（5301元／月×48个月）。对于2019年9月30日之后至解除租赁合同之日的服务费按每月5301元支付。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四款、第二百二十六条之规定，判决：一、解除遵义市红花岗区市场发展服务中心与遵义市虹都舞厅于2015年6月5日签订的《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》；二、由遵义市虹都舞厅于本判决生效后三十日内将位于遵义市红花岗区苟家井综合楼3层883.50平方米的营业房返还给遵义市红花岗区市场发展服务中心，且装饰装修归遵义市红花岗区市场发展服务中心所有；三、由遵义市虹都舞厅于本判决生效后十日内向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付房屋租金1696320元，2019年10月1日之后至遵义市虹都舞厅返还涉案房屋之日的租金按每月35340元由遵义市虹都舞厅向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付；四、由遵义市虹都舞厅于本判决生效后十日内向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付违约金84816元；五、由遵义市虹都舞厅于本判决生效后十日内向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付服务费254448元，2019年10月1日之后至解除租赁合同之日的服务费按每月5301元由遵义市虹都舞厅向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费11540元（已减半收取），由遵义市虹都舞厅承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：虹都舞厅应否向市场发展中心支付租金、违约金等费用。市场发展中心与虹都舞厅对于双方签订租赁合同，由市场发展中心提供租赁房屋给虹都舞厅经营使用的事实均不持异议，本院予以确认。经审查，双方当事人在2015年签订租赁合同，约定租赁期限至2015年12月31日止，但虹都舞厅此后一直使用涉案租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，自2016年1月1日起，双方形成不定期租赁合同关系，故对一审法院判决解除本案租赁合同，由虹都舞厅向市场发展中心支付租金、服务费等费用，符合双方于2015年签订的合同约定及上述法律规定，本院予以确认。故虹都舞厅的该项上诉理由不能成立，本院不予采信，予以驳回。关于虹都舞厅应否向市场发展中心支付违约金的问题，双方当事人至今未签订书面合同的原因系政府对涉案租赁房屋所在的苟家井市场预进行改造导致，且市场发展中心向虹都舞厅送达的欠收租金催收通知书亦载明“因涉及市场可能搬迁等因素”，故虹都舞厅未按原合同约定向市场发展中心支付租金及服务费，具有合理性，市场发展中心作为涉案租赁房屋的管理人及所有人，在原合同租赁期限届满，且因政府并未及时对市场组织搬迁，故虹都舞厅一直使用涉案租赁房屋的情况下，未要求虹都舞厅与其签订书面租赁合同，致双方当事人发生争议，自身存在一定过错，故对市场发展中心要求虹都舞厅支付违约金84816元的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。一审判决其余内容，双方当事人均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实部分有误，致判决结果有误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9644号民事判决第四项，即撤销：“四、由遵义市虹都舞厅于本判决生效后十日内向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付违约金84816元”；二、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9644号民事判决第一、二、三、五项，即维持：“一、解除遵义市红花岗区市场发展服务中心与遵义市虹都舞厅于2015年6月5日签订的《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》；二、由遵义市虹都舞厅于本判决生效后三十日内将位于遵义市红花岗区苟家井综合楼3层883.50平方米的营业房返还给遵义市红花岗区市场发展服务中心，且装饰装修归遵义市红花岗区市场发展服务中心所有；三、由遵义市虹都舞厅于本判决生效后十日内向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付房屋租金1696320元，2019年10月1日之后至遵义市虹都舞厅返还涉案房屋之日的租金按每月35340元由遵义市虹都舞厅向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付；五、由遵义市虹都舞厅于本判决生效后十日内向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付服务费254448元，2019年10月1日之后至解除租赁合同之日的服务费按每月5301元由遵义市虹都舞厅向遵义市红花岗区市场发展服务中心支付”；三、驳回遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11540元，由遵义市虹都舞厅负担10000元，由遵义市红花岗区市场发展服务中心负担1540元。二审案件受理费23080元，由遵义市虹都舞厅负担20000元，由遵义市红花岗区市场发展服务中心负担3080元。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年四月十三日书记员  覃 烨