北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初66967号原告：单红伟，女，1979年9月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：鲁超，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂本勇，北京市京师律师事务所律师。被告：李士耕，男，1935年4月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周海军，北京市君祥律师事务所律师。原告单红伟（以下简称姓名）与被告李士耕（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。单红伟的委托诉讼代理人鲁超、李士耕的委托诉讼代理人周海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。单红伟向本院提出诉讼请求：1.判决李士耕向单红伟退还租赁保证金212500元；2.判决李士耕向单红伟赔偿设备损失200000元；3.判决李士耕向单红伟赔偿装修损失1000000元；4.判决李士耕承担本案受理费及保全费用5000元。事实和理由：2011年6月4日，单红伟与案外人李某签订《房屋租赁合同》，约定将其拥有使用权的位于北京市朝阳区x号餐厅（以下简称涉案房屋）租赁给单红伟。后因案件纠纷，单红伟了解到李某系经李士耕授权，全权处理涉案房屋出租等事宜，即实际出租人为李士耕。单红伟依据合同约定支付了租赁保证金212500元，并对涉案房屋进行了装饰装修，增添了相应的设备。租赁期内，单红伟也依据合同约定及时且足额支付了租金，不存在任何违约行为。而后，李士耕违反其与单红伟关于“本合同五年到期后，按原合同续”的约定，单方解除了《房屋租赁合同》，并起诉要求腾房。由于单红伟当时不知晓该案件的情况，未能出席庭审，因而被判腾房，现该判决已生效。2016年8、9月，李士耕为收回涉案房屋，派人强行闯入，对单红伟所有的设备进行打砸，并对涉案房屋的装修进行破坏，还将单红伟从涉案房屋中驱逐。朝阳区三里屯办事处则在此时间后将涉案房屋用铁板围挡起来。李士耕辩称，请求法院驳回单红伟的全部诉讼请求，并对单红伟的恶意诉讼进行处罚。关于《房屋租赁合同》，双方进行了四次诉讼，单红伟所主张的请求没有事实及法律依据，单红伟是为了逃避执行款进行的虚假诉讼，违背诚实信用。单红伟没有财产损失。判决已经解除了双方的租赁关系，并要求单红伟腾退房屋，就保证金问题已经有生效判决。我方是2018年8月通过法院强制执行将涉案房屋收回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李士耕从北京市x诚印刷厂（后名称变更为北京鑫x商贸中心）处租赁涉案房屋，租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日，2016年8月1日北京鑫x商贸中心与李士耕、李某达成协议适当延长使用涉案房屋期限，如确因需要延长期限，双方协商处理，但不能超过2016年底前；2.李士耕经北京市x诚印刷厂同意将涉案房屋转租给单红伟，2011年6月4日，李士耕委托李某作为甲方（出租方）与乙方（承租方）单红伟签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有使用权的涉案房屋租赁给乙方，该房屋为平房，建筑面积417.51平方米。租赁期限为5年，即自2011年7月5日起至2016年7月4日止。乙方的年租赁费服务费为：第一、二、三年的年租赁费服务费为税前850000元。第四、五年的年租赁费服务费为875500元。在本协议书生效之日，乙方给付甲方租赁保证金212500元。该保证金用于乙方在本协议书有效期内违反本协议书规定对于乙方罚则的执行和对甲方的赔偿。在本协议书规定的期限结束后，如乙方完全执行了本协议书的规定，甲方要在五个工作日内将该保证金不带任何利息地一次性返还给乙方。罚则：1.在乙方租赁期内，非因灾害、政府征用等不可抗力的原因，该房屋的使用权发生争议，致使该餐厅无法正常经营，甲方除返还保证金外，还需另赔付100000元给乙方。2.在本协议书有效期间，甲方擅自中止出租行为，甲方除返还保证金外，还须向乙方赔偿损失100000元；若乙方擅自中止承租行为，乙方需提前三个月通知甲方，甲方须退还保证金。若乙方在不提前三个月通知甲方就单方解约的情况下，乙方还需另赔付甲方100000元。3.乙方如果有违反中华人民共和国的法律、法规的行为，甲方有权立即终止合同，由此造成的一切损失由乙方全部承担。乙方未按照约定如期足额交纳租赁费，每迟延一天，须给付甲方应缴金额的千分之二作为滞纳金；迟延时间达到一个月，按照乙方擅自中止承租行为办理，本协议书终止执行。本协议书不得自动展期，若双方达成续约的一致意见，必须重新签署新的租赁及相关服务协议书。另注：本合同五年到期后，按原合同续。李士耕认可收到了单红伟给付的保证金212500元；3.李士耕曾将单红伟诉至本院，要求单红伟腾退涉案房屋并交付李士耕使用、支付2016年7月4日至2016年12月31日期间的房屋使用费432886.11元及利息损失。本院于2017年6月23日作出（2016）京0105民初51209号判决书，判决：一、单红伟于本判决书生效后三十日内将2011年7月4日签订的涉案《房屋租赁合同》中约定租赁的位于北京市朝阳区x号建筑面积为417.51平方米的平房腾空交还李士耕；二、单红伟于本判决书生效后七日内向李士耕支付2016年7月4日至2016年12月31日期间的房屋使用费432886.11元；三、驳回李士耕的其他诉讼请求。该判决书于2017年7月15日发生法律效力，本院于2018年11月5日作出结案通知书，载明该案已执行完毕；4.单红伟曾将李士耕诉至本院，要求李士耕返还单红伟租赁保证金212500元并赔偿利息损失。李士耕不同意在该案中用保证金抵扣单红伟拖欠的费用。本院经审理认为，按照合同约定，保证金用于在单红伟未履行合同约定的情况下对于单红伟进行罚则的执行和对李士耕的赔偿。租赁期限结束后，双方合同自动终止，单红伟应按照合同约定将涉案房屋腾退并交还李士耕，经法院生效判决确认单红伟腾房及支付使用费用，但单红伟仍未履行生效判决义务及合同义务，现要求李士耕退还保证金依据不足。故本院于2017年10月17日作出（2017）京04105民初68372号判决书，判决驳回单红伟的全部诉讼请求。单红伟不服该判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）京03民终14536号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审法院判决理由与一审法院一致；5.李士耕曾将单红伟诉至本院，要求单红伟支付2017年1月1日至2018年11月5日期间的房屋占用费共计1616676.71元，本院于2019年2月28日作出（2018）京0105民初89889号民事判决书，判决：一、单红伟于本判决生效之日起七日内向李士耕支付2017年1月1日至2018年11月5日期间房屋占用费923285.64元；二、驳回李士耕的其他诉讼请求。李士耕不服该判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理认定涉案房屋腾退时间为2018年8月18日，并于2019年6月10日作出（2019）京03民终6267号民事判决书，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初89889号民事判决；二、单红伟于本判决生效之日起七日内向李士耕支付2017年1月1日至2018年8月18日期间房屋占用费1427184.93元；三、驳回李士耕的其他诉讼请求。单红伟称其已经履行了（2019）京03民终6267号民事判决的义务，只是案款暂未发与李士耕，并提交其名下中国银行流水，银行流水打印日期为2019年11月15日，显示该账户当前已冻结/圈存金额为1452067.93元。李士耕对银行流水的真实性认可，证明目的不认可，并提交本院于2019年11月25日作出的（2019）京0105执26382号执行裁定书，证明其依据（2019）京03民终6267号生效判决向本院申请了强制执行，裁定书载明未发现单红伟有足额可供执行的财产，本案已实现债权金额为290510元，故裁定终结本次执行程序；6.单红伟称李士耕为收回涉案房屋派人打砸，给其造成装修损失，并提交杨某某的证人证言、涉案房屋照片。杨某某称帮单红伟给涉案房屋做过装修，但没有签过合同，装修费是现金支付，按照工程进度分次结算，总价估算是1000000元左右。李士耕对证人证言的真实性、证明目的均不认可，对照片的真实性认可，证明目的不认可，称照片上看不出房屋被打砸，也不能证明是李士耕打砸的；7.单红伟称李士耕为收回涉案房屋派人打砸，将单红伟的冷藏库砸毁，给其造成设备损失，并提交冷藏库购销协议及中国建设银行转账电子回单，李士耕对上述证据的真实性、证明目的均不认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》约定保证金用于单红伟在合同有效期内违反合同规定对于单红伟罚则的执行和对李士耕的赔偿，只有单红伟完全执行了合同的规定，李士耕才须返还单红伟保证金。单红伟称已履行了（2019）京03民终6267号判决的给付义务，但提交的银行流水与李士耕提交的（2019）京0105执26382号执行裁定书相矛盾，银行流水打印日期先于（2019）京0105执26382号执行裁定书的作出日期，不能证明其已实际履行完给付房屋占用费的义务。即便单红伟履行完上述义务，约定保证金的目的不仅为填平李士耕的损失，也系对单红伟违约行为的惩罚。完全执行合同的规定系指合法、全面、及时地履行合同义务，单红伟未按合同约定时间腾房，且迟延给付延期腾房期间的房屋占用费，存在过错，应承担违约责任，故无权主张返还保证金。关于单红伟主张的装修损失、设备损失，其提交的证据不足以证明损失的存在及李士耕与损失之间的关联性，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：驳回原告单红伟的全部诉讼请求。案件受理费17558元，由原告单红伟负担（已交纳）。保全费5000元，由原告单红伟负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 霞人民陪审员  王春华人民陪审员  陈立芬二〇二〇年四月十日书 记 员  夏 竹