浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初386号 原告：周邦勋，男，1972年5月2日出生汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：金光华，瑞安市陶山法律服务所法律工作者。 被告：黄国西，男，1972年1月7日出生汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：周舟，浙江联冠律师事务所律师。 原告周邦勋与被告黄国西房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于同年4月1日公开开庭进行了审理，原告周邦勋及其委托诉讼代理人金光华，被告委托诉讼代理人周舟，证人陈某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周邦勋向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告2019年8月22日签订的房屋买卖合同并判令被告退还定金68000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告经黄某房屋介绍所介绍，被告将自己所有的位于瑞安市（以下简称案涉房屋）出卖，原告知悉之后有意予以购买并于2019年8月21日支付给介绍所购房定金68000元，8月22日介绍所将购房定金转付给被告（据介绍所讲，唯恐原房屋上家对价格有意见，故被告出具给原告的定金收据是108000元），同时由被告同原告签订了一份《房屋买卖合同》，依合同约定，2019年9月12日之前办理正式过户手续。意想不到的是，同年8月24日原告到新购房屋检视时，竟发现门上被人贴了一张红纸，其内容是“本宗房屋与原出卖方尚存在购房款债权债务，产权等纠纷，任何买受方要承担风险，特此声明！！！！”至此，原告方知被告出卖的房屋同前手房屋所有权人尚存在严重纠纷，于是即联系介绍所和被告，但均无法得到解决。现实的问题是：原约定的2019年9月12日办理手续的时限已过，但被告根本没有同原告解决的意愿，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。基于以上事实，原告曾于2019年9月26日以合同无效向贵院起诉，后意识到起诉法律关系不当，故已撤回起诉，现重新起诉。综上所述，由于被告出卖的房屋存在严重瑕疵，且被告事后亦没有采取积极措施来继续履行合同，致使合同目的无法实现。 被告黄国西辩称：双方约定定金108000元，原告要求被告出具108000元的定金收据，但原告没有按约支付108000元定金。在签订合同之前，被告和中介已经如实告知原告，该房屋没有产权证，无法办理过户，目前只能交付房屋和钥匙。原告明知以上情况仍然购买房屋，应该承担因此产生的法律后果。红纸尚不足以证明被告与原房东存在纠纷，而且被告已经报警，并请原房东出面说明。 原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 证据1.原告身份信息，证明原告主体资格； 证据2.被告身份信息，证明被告主体资格； 证据3.房屋买卖合同（复印件），证明案涉房屋买卖的事实； 证据4.定金收据，证明被告已收取定金68000元事实； 证据5.红纸声明书，证明买卖房屋存在严重瑕疵； 证据6.裁定书，证明原告曾起诉的事实。 被告在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 证据7.报警单，证明案涉房屋无债权债务纠纷，系他人诽谤的事实； 证据8.授权委托书，证明被告有权与原告签订房屋买卖合同的事实； 证据9.房屋买卖契约、收据，证明案涉房屋产权清晰、无任何债权债务纠纷的事实； 证据10.证人黄某、陈某的证言，证明被告不存在违约行为，反而原告存在违约行为； 证据11.房屋买卖合同，证明案涉房屋不存在纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对证据4，双方当事人对其真实性无异议，本院对原告实际支付被告定金68000元的事实，予以认定；对证据5、7，质证方虽对真实性表示异议，但均未提供充分的反驳证据，本院结合证据10，该证据的事实部分，予以采信；对证据8、9，原告对其真实性表示异议，鉴于被告未提供其他证据证明签名的真实性，该证据在本案中不予采信；对证据10，有关证人黄某陈述的“案涉房屋系其居中介绍、签订合同时原告明知案涉房屋尚未办理产权初始登记、双方约定的实际履行的定金为68000元、2019年9月12日案涉房屋原房东未到场”等事实，双方当事人均无异议，该证据的事实部分，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告经房屋介绍所介绍（经办人黄某，即本案证人），被告拟将案涉房屋转让，原告知悉之后有意予以购买，并于2019年8月21日支付给介绍所购房定金68000元。次日，原告周邦勋（下述合同称乙方，买受人）与被告黄国西（下述合同称甲方，出卖人）签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定：甲方自愿将案涉房屋出卖给乙方（房屋的登记情况均空白）；房屋的成交价格为658000元；签订合同之日支付购房定金拾万捌仟元整，甲乙双方同意在2019年9月12日前办理手续，乙方购房还要付伍拾伍万元整，共付清陆拾伍万捌仟元整，双方约定购房款在2019年9月12日前一次付清等内容。当日，被告收取定金68000元，并出具了一张定金收据（但该收据注明定金为108000元）。同年8月24日，原告在案涉房屋门口，发现贴有一张红纸，其内容是“本宗房屋与原出卖方尚有存在购房款债权债务、产权等纠纷，任何买受方要承担风险，特此声明！！！！”。为此，被告向公安机关报案，称有人故意在案涉房屋门口张贴诽谤被告的字迹。同年9月12日，原告要求案涉房屋的原房东到现场签字确认，但未果。 另，案涉房屋系被告以其儿子黄文杰名义向他人购买，至今，该房屋未办理产权登记手续。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。最高人民法院在该条司法解释中，根据民法理论对负担行为和处分行为的区分意义，以及我国立法采纳的“区分物权变动的原因和结果”的原则，将《中华人民共和国合同法》第五十一条中的“处分”和“合同”，解释为仅指处分行为即标的物物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内；即在出卖他人之物情形，处分合同的效力并非未定，而是确定有效。本案中，原、被告于2019年8月22日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不存在法律规定的合同无效情形，应为有效合同。在合同履行过程中，原告提出需要原房东签字确认，实则系证实被告对案涉房屋享有处分权，鉴于被告未能提供充分的证据证明案涉房屋权源情况及其享有的处分权，原告据此以合同目的无法实现为由，请求解除合同，理由成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告请求退还实际支付被告的定金68000元，符合法律规定，予以支持。 综上所述，原告提出的诉讼请求，事实及理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告周邦勋与被告黄国西于2019年8月22日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告黄国西于本判决生效之日起十日内偿付原告周邦勋68000元，款交本院转付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1500元，减半收取计750元，由被告黄国西负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 董学认 二〇二〇年四月十六日 代书记员 李佳诺 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。