天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初9272号原告：天津市建筑材料集团（控股）有限公司，住所地天津市和平区贵州路4号。法定代表人：安志强，总经理。委托诉讼代理人：臧雅丽，天津得依律师事务所律师。被告：天津市运嘉运输有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳里南仓货运站对面。法定代表人：徐蔚，经理。委托诉讼代理人：张溪洪，男，该公司员工。原告天津市建筑材料集团（控股）有限公司与被告天津市运嘉运输有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人臧雅丽，被告的委托诉讼代理人张溪洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市建筑材料集团（控股）有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告腾退坐落于原告院内的租赁房屋两间；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告为长期租赁关系，2017年4月1日，原、被告签订《租赁协议》，被告租赁原告院内平房两间，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，年租金10,000元，合同到期后原告即通知被告不再续租，但是被告继续占用房屋至今。2019年4月1日原告书面通知被告合同不再续约，请求被告返还房屋，被告没有理睬。2019年10月14日原告再次要求被告返还房屋，未果。根据原、被告双方签订的《租赁合同》第二、三条，遇上级和本公司规划或拆迁，停止履行协议，原告提前三个月通知被告后，被告方必须无条件执行返还建筑房屋。现被告强占房屋不返还原告。依据我国《合同法》第235条的规定，合同期满后，承租人应当返还租赁物。本案被告拒不返还租赁物房屋没有法律依据，故呈诉。天津市运嘉运输有限公司辩称，因为原告出租的房屋没有房本，所以我们不同意腾房，但是原告所述的事实属实，签合同、租金情况均属实，原告称书面通知情况不清楚。因原告出租的房屋没有房本，应退还我租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据天津市建筑材料集团（控股）有限公司文件2019年39号、北京金隅集团股份有限公司文件2019年544号、吸收合并公告、内资公司注销登记核准通知书、企业名称变更核准通知书、国有土地使用证，被告对原告上述证据的真实性不清楚，经本院核对上述证据的原件，本院对上述证据的真实性予以确认；被告对原告提供的证据《租赁协议》、诉争房屋现状照片的真实性认可，本院对上述证据的真实性予以确认；被告对原告提供的解除合同通知书、照片5张的真实性不认可，本院无法核实，本院对上述证据的真实性不予确认。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月1日，天津市河北建筑材料供应公司（以下简称河北建筑材料公司）与被告签订了《租赁协议》，约定河北建筑材料公司将河北公司院内平房2间租赁给被告，只限于办公用房，不得超出协议规定范围使用。期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止。年租金10,000元，付款方式为提前一个月预付一季度租金，如不按期交纳租金，河北建筑材料公司则解除与被告的租赁关系；遇上级和本公司规划或拆迁，而不得不停止履行协议时，河北建筑材料公司须提前三个月以书面形式通知被告，被告须无条件执行，按实际租期交付租金，并将自建房屋腾空交还河北建筑材料公司，河北建筑材料公司不付给任何经济补偿，如遇不可抗拒的自然灾害，例如：雷雨造成的淹泡、飓风、地震等造成的损失，双方互不担责，如拒不交纳租金及水电费等，视为放弃租赁，河北建筑材料公司有权采取必要措施，一切后果由被告自行承担；在解除合同时，被告使用的建筑物一律不得拆除（包括自建房屋），无条件移交给河北建筑材料公司，河北建筑材料公司不付给任何经济补偿。被告租赁期间，严禁私搭乱盖，房屋维修由被告自行负责。如需要拆改、新建房屋，必须以书面形式提前通知河北建筑材料公司，协商同意后方可施工；协议还对其他内容进行了约定。合同签订后，河北建筑材料公司依约将涉案房屋交付给被告使用。另查，2017年5月16日河北建筑材料公司变更为天津市国益建筑材料销售有限责任公司。2019年10月16日，天津市建筑材料集团（控股）有限公司和天津市国益建筑材料销售有限公司发布吸收合并公告，“天津市建筑材料集团（控股）有限公司拟吸收合并天津市国益建筑材料销售有限公司。合并后建材集团存续，国益建材注销。双方债权债务均由建材集团继承。请相关债权人自本次公告起45日内向公司申报债权债务。”2019年10月25日，天津市建筑材料集团（控股）有限公司发布津建材资管［2019］39号文件，同意天津市国益建筑材料销售有限公司由天津建材吸收合并后注销，其业务、资产、债权债务、人员及未决事项由天津建材承接。2019年12月6日，天津市北辰区市场和质量监督管理局对天津市国益建筑材料销售有限公司的注销登记申请予以核准。再查，原告出租的涉案房屋在本案法庭辩论终结前尚未取得产权证，涉案房屋坐落于原天津市国益建筑材料销售有限公司院内西侧，靠近柳滩装饰城，院内其他建筑已经拆除完毕，尚存靠近西侧大门自西向东横向的7间平房没有拆除，房屋坐北朝南，一层平房，砖混结构，自西向东第一和第二间砖房为被告承租的房屋。上述事实，有原告提供的证据、本院的调查笔录和照片，以及庭审笔录予以证实。本院认为，天津市国益建筑材料销售有限公司和天津市建筑材料集团（控股）有限公司吸收合并后，天津市国益建筑材料销售有限公司注销，其债权债务由天津市建筑材料集团（控股）有限公司继承，故本案的相关权利义务由天津市建筑材料集团（控股）有限公司继受取得。本案的争议焦点为：1．被告是否应腾退涉案房屋；2．被告抗辩要求原告退还租金能否支持。首先，关于房屋租赁合同的效力问题，因原告出租的房屋在本案法庭辩论终结前尚未取得产权证，故原、被告所签房屋租赁合同无效。因房屋租赁合同无效，被告应将租赁原告的房屋腾空退还给原告。其次，关于被告辩称的因原告出租的房屋没有产权证，要求原告退还已交租金的抗辩。本院认为，虽然原、被告签订的租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告可以参照合同约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费。故对被告的该项抗辩，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第四条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决如下：被告天津市运嘉运输有限公司于本判决生效后三十日内将坐落于原天津市国益建筑材料销售有限公司院内西侧的自西向东第一、二间平房腾空退还给原告天津市建筑材料集团（控股）有限公司。案件受理费80元，由天津市运嘉运输有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 李 飞审判员 涂睿祥审判员 王晓宇二〇二〇年四月二十二日书记员 孙美美附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条第一款当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。