江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初93号原告：胡美玲，女，1979年2月28日出生，汉族，住新沂市。被告：王猛，男，1977年4月25日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：房树威，江苏驰东律师事务所律师。原告胡美玲与被告王猛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡美玲，被告王猛及其委托诉讼代理人房树威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡美玲向本院提出诉讼请求：1。判令王猛支付其应双倍返还定金的余款45000元（5万元×2－5000元）；2.判令王猛赔偿中介费损失1200元；3.判令王猛赔偿可得利益损失70564元〔（涉案房屋2019年12月均价7995元/㎡－双方约定单价7228元/㎡）×房屋面积92㎡〕；4.判令王猛支付资金占用期间的利息损失2133元（26.5万元×年利率4.2%×69天）；5.诉讼费由王猛负担。事实和理由：2019年8月，胡美玲经中介介绍欲购买王猛拟出售的新沂市***公园小区**号楼**单元1406室房屋（以下简称涉案房屋）。2019年8月25日，双方口头达成协议，约定成交价格为66.5万元，当日支付5万元定金，网签前再支付15万元，余款待网签后一次性付清。当日，胡美玲支付定金5万元，王猛出具收条一份。因涉案房屋内尚有租户，故双方约定的交房时间为2019年11月1号之前，但双方约定过户手续尽快完成。2019年8月26日，胡美玲给付介绍人中介费1200元，给付王猛购房款10万元。2019年8月28日，胡美玲给付王猛购房款5万元。后胡美玲要求办理网签手续未果。2019年9月14日，双方补签订书面合同，约定2019年11月1日前交房，胡美玲付清剩余购房款。2019年9月19日，王猛称胡美玲所付购房款已被其用于购买星河湾小区房屋而无力偿还涉案房屋按揭贷款，要求胡美玲继续支付购房款。胡美玲基于双方系同行的信任，再次支付购房款6.5万元。2019年9月20日，胡美玲催促王猛办理网签手续，王猛才告诉胡美玲涉案房屋非其所有，而是其弟弟所有，且其弟弟因在外地而无法办理过户手续。胡美玲即要求解除合同、返还购房款并赔偿损失，但王猛允诺通知他弟弟尽快回来过户。此后，胡美玲多次催促要求过户未果。后王猛陆续返还购房款共计26.5万元，另支付违约金5000元。王猛的违约行为给胡美玲造成了损失，为此提出诉讼。王猛辩称，双方从未约定进行网签，只是约定胡美玲在2019年11月1日前付清66.5万元。2019年9月20日，胡美玲明确表示无法在2019年11月1日前付清66.5万元。胡美玲的违约行为导致合同不能继续履行。2019年11月25日经中间人葛威居中调解，双方就合同解除的条件双方达成一致，解除了双方之间的房屋买卖合同。2019年11月27日至2019年12月6日，王猛付清27万，解除合同的后果王猛已经履行完毕。综上，胡美玲的主张无事实和法律依据，应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月24日晚，胡美玲与王猛互加微信，就涉案房屋的交易价款、租客搬离等事宜进行了初步协商。2019年8月25日，胡美玲分五次通过微信转账的方式向王猛支付5万元（每笔1万元），其中第一笔转款的备注载明“购房定金”，王猛向胡美玲出具一份收据，载明收到涉案房屋购房定金5万元。其后，胡美玲于2019年8月26日、8月28日分别给付王猛购房款10万元、5万元。2019年9月14日，王猛（卖方、甲方）与胡美玲（买方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定王猛将涉案房屋出卖给胡美玲，已收取5万元定金；成交价格为66.5万元，胡美玲于2019年11月1日前分次付清；王猛于2019年11月1日前交付涉案房屋；合同第五条约定：“甲方保证上述房地产权属清楚，如有产权共有人的已征得产权共有人书面同意。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”；第六条约定，“乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金。甲方中途违约，立即退还定金给乙方，并赔偿乙方经济损失元”。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价款千分之壹的违约金”；第七条约定，“甲方如隐瞒事实，未经产权人或共有人的同意擅自出让该房产，导致本合同无法继续履行，甲方应承担本合同第七条约定的违约责任（双倍返还定金和赔偿乙方经济损失）”。合同并对双方其他权利义务作出详细约定。另，涉案房屋尚存商业按揭贷款未有还清。2019年9月19日，王猛微信询问胡美玲是否可以再次支付购房款20万元；胡美玲回复称双方办理网签手续时需支付不少于40%的首付款，网签后贷款一周即可审批下发；王猛提出为省事可以由胡美玲继续偿还原有房贷；胡美玲表示商贷利率高，要求王猛办好手续后走公积金贷款；王猛表示因购买其他房屋而致资金紧张，无力偿还涉案房屋尚欠银行按揭贷款，并表示自己“食言了”；胡美玲同意再支付购房款6.5万元，并通过微信转账2.5万元，银行转账4万元；此后，双方就购房款的支付方式、贷款的发放等产生争议。2019年9月20日，王猛告知胡美玲涉案房屋系其弟弟出卖给其，仍登记在其弟弟名下，其弟弟在澳门打工无法回来办理过户；询问胡美玲是否可以直接继续偿还涉案房屋原有按揭贷款，商业贷款和公积金贷款之间的差额由其补足。其后并领取了胡美玲于前一天通过转账支付的购房款2.5万元。此后，双方继续就租户办理事宜进行了协商，胡美玲并数次催促要求王猛尽快办手续，王猛表示需要一定的时间。2019年10月24日，本院立案受理了原告王五一与被告王猛房屋买卖合同纠纷一案〔案号为（2019）苏0381民初9854号〕。王五一诉称，其于2013年8月5日，以462543元价格购买涉案房屋，办理按揭贷款，按期支付房贷；后受王猛欺骗于2016年1月28日与王猛签订《房屋买卖协议书》，以低于市场价10万以上的不合理价格交易涉案房屋；双方系同胞兄弟，合同未有履行，王猛未支付购房款；要求撤销双方订立的房屋买卖合同。该案审理过程中，双方于2019年11月25日自愿达成调解协议，约定“一、本案中买卖房屋协议终止。二、双方自愿就涉案房屋达成庭外和解协议。三、诉讼费3650元，由原告负担”。王猛分别于2019年11月27日、2019年11月29日、2019年12月3日、2019年12月4日、2019年12月5日向胡美玲支付9万元、6万元、5万元、5万元、2万元，共计27万元。此后，胡美玲微信催促王猛支付双方商定的5万元赔偿款项中的余款4.5万元。王猛表示胡美玲未按合同约定付清购房款存在违约，其收到26.5万元（包含定金），返还27万元是想补偿胡美玲，协议上是退还定金，补偿是交款的千分之一日息；后表示定金数额是1万元，已赔付5000元，再赔付5000元即可。后双方多次协商未果，遂成讼。本院认为，胡美玲与王猛就涉案房屋订立的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按约履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王猛作为出卖人的基本义务是向买受人交付标的物并转移标的物的所有权。虽然双方在所签订的书面《房屋买卖合同》中约定购房款于2019年11月1日前分次付清，但对于具体的支付方式，通过双方之间的微信聊天记录，可以认定双方协商一致采用公积金贷款方式支付。关于定金数额，虽然仅有第一笔1万元备注为购房定金，但王猛出具的定金收据及之后双方签订的《房屋买卖合同》中均记载“定金5万元”，故应当认定定金数额为5万元。王猛非涉案房屋的所有权人，其与王五一的房屋买卖合同亦经协商终止，王猛对涉案房屋无处分权，亦未还清涉案房屋尚欠的银行按揭贷款，致无法办理涉案房屋的所有权转移登记手续及公积金贷款手续，致胡美玲无法实现合同目的，存在违约。其后王猛退还购房款及定金，胡美玲接收，可以认定双方协商一致已解除了双方就涉案房屋订立的房屋买卖合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方签订的《房屋买卖合同》第六条虽约定甲方即王猛违约需退还定金，但同时也明确了还需赔偿损失；合同第七条对于甲方隐瞒事实、未经产权人或共有人同意擅自出让房屋致合同不能履行的这一违约行为的违约责任作出特别约定，即双倍返还定金和赔偿乙方经济损失。王猛非涉案房屋所有权人，也无证据证明其在订立合同前或订立合同时已向胡美玲披露这一事实，后因此导致合同无法继续履行，王猛应承担相应的违约责任即双倍返还定金并赔偿损失。胡美玲与王猛签订的《房屋买卖合同》并无居间方的记载，其也未提供其他充分、确实的证据证明已与中介机构订立了居间服务合同，故对其主张的中介费损失不予支持。关于其主张的可得利益损失及利息损失，其未有支付全部的购房款，依据网络查询价格也不能充分证明可得利益损失情况；且其亦陈述双方曾经商定了赔偿数额为5万元即双倍返还定金；加之双倍返还定金也可以弥补可得利益损失及利息损失，故对于胡美玲的该两项主张不予支持。王猛除退还购房款外已支付5000元，还应支付4.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条规定，判决如下：一、王猛应于本判决发生法律效力之日起十日内向胡美玲支付4.5万元。二、驳回胡美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1339元，由王猛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  王颖二〇二〇年四月一日书记员  张薇