湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终64号上诉人（一审被告）：周欢，男，1981年6月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市。委托诉讼代理人：杨河，湖南湘北律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：岳阳楼区南湖广场多喜来蛋糕店，住所地湖南省岳阳楼区南湖商业广场汇金国际KTV大门左侧门面。经营者：李长明，男，1970年1月28日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：彭小军，湖南金球律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，岳阳楼区洞庭法律服务所法律工作者。一审被告：岳阳市顺发房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区求索东路8号南湖商业广场606室。法定代表人：王辉。诉讼代表人：岳阳市顺发房地产开发有限公司清算组。负责人：钟龙。委托诉讼代理人：徐罡，湖南了得律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡有志，湖南了得律师事务所律师。上诉人周欢因与被上诉人岳阳楼区南湖广场多喜来蛋糕店（以下简称多喜来蛋糕店）及一审被告岳阳市顺发房地产开发有限公司（以下简称顺发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。周欢及各方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。多喜来蛋糕店一审诉讼请求：1.解除多喜来蛋糕店与顺发公司于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同》；2.顺发公司将300000元租赁押金退还给多喜来蛋糕店；3.顺发公司将多收取的租金75548元（2019年5月30日至2019年8月20日期间租金，计83天，每天910元租金）退还给多喜来蛋糕店。4.由顺发公司承担本案诉讼费用；5.判决周欢对顺发公司应退给多喜来蛋糕店的300000元租赁押金及多收取的租金75548元承担连带责任。一审法院查明：1、2017年8月17日，顺发公司（以下简称甲方）与多喜来蛋糕店（以下简称乙方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：一、甲方出租房屋（以下简称“租赁物”）为：坐落于岳阳市岳阳楼区求索东路8-1顺发大厦（原“南湖商业广场”）1楼106号（除汇金KTV大门、通道），面积148.72平方米（106号房产权面积，未减汇金KTV大门、通道，乙方实际租赁的面积以目前实际使用的为准）。二、房屋租赁期间为3年，自2017年5月21日起至2020年5月20日止（2017年5月21日至2017年8月20日的租金，乙方直接向汇金KTV支付，与汇金KTV结算。）租金及支付。三、第一年租金总计为人民币￥316000元（大写：叁拾壹万陆仟元整），租金按季度支付，乙方应提前一个月向甲方支付下个季度的租金人民币￥79000元（大写：柒万玖仟元整），首次付租日2017年8月20日，付款1个季度；第二次付租日2017年10月20日，第三次付租日2018年1月20日，后续依次类推。第二年及第三年的租金从2018年5月21日起在第一年的基础上上浮6%，年租金为￥334960元（大写：叁拾叁万壹仟捌佰元整）。四、押金和其他费用1.甲、乙方双方约定，甲方交付租赁物时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金人民币万元￥300000元整（大写：叁拾万元整）。押金开收据，不计息，不抵付租金，合同执行完毕后，结清所有款项后剩余部分由甲方退还给乙方。2.甲方收取的房屋租赁押金，在租赁期间届满时，除用以抵充本合同约定由乙方承担的款项外，剩余部分无息归还乙方。五、合同解除条件、违约责任……甲、乙双方同意，在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……因公司清算、被税务、法院强制执行，导致合同无法继续履行的。2、2018年8月17日，顺发公司向多喜来蛋糕店出具付款委托书：“贵店与我公司2018年8月17日签订的《房屋租赁合同》，现委任贵店将租金、押金付到以下账户：开户行：中国建设银行股份有限公司南环路分理处户名：周欢账户：62×××97如按此账户付款后所引起的一切经济纠纷，与贵公司无任何关系，由此产生的一切法律责任，由我公司承担。”3、2017年8月21日，多喜来蛋糕店通过余志彬账户向周欢62×××97的账户转账300000元，附言：多喜来蛋糕店房租押金。同日，顺发公司出具收据：“今收到多喜来蛋糕店交来押金款项人民币（大写）叁拾万元”。4、2019年4月24日，多喜来蛋糕店通过余志彬账户向周欢62×××97的账户转账83740元。同日，顺发公司出具收据：“今收到多喜来蛋糕店交来2019.5.21-8.20号房租款项人民币（大写）捌万叁仟柒佰肆拾元”。5、一审法院于2019年5月10日作出的（2019）湘06强清1号决定书：“2019年4月26日，经网络公开抽签选定岳阳晟大管理咨询有限公司组成清算组。指定如下人员组成清算组：张凡、胡有志、徐罡、张红、任美阳、游婷婷、侯瑜。其中清算组组长张凡为负责人”。6、一审法院于2019年6月10日作出的（2017）湘06执520号之七执行裁定书：“一、被执行人顺发公司所有的、位于岳阳楼区三眼桥办事处白杨坡社区求索东路8-1号、房屋产权证号为湘（2017）岳阳市不动产第***5号的*6号房产的所有权及相应的其他权利归买受人余志彬（身份证号码4224241977××××××××）所有。［财产权自裁定书送达买受人余志彬时起转移］。二、买受人余志彬可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力”。该裁定书已于2019年6月10日送达给余志彬，截至2019年10月25日均已送达给双方当事人，该裁定书已发生法律效力。庭审中，顺发公司陈述其同意解除与多喜来蛋糕店于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同》；周欢陈述，如顺发公司在本案中应向多喜来蛋糕店退还押金和租金，其自愿与顺发公司共同支付应退还的押金和租金。一审法院认为，双方当事人争议的焦点是：一、《房屋租赁合同书》应否解除。二、顺发公司应否退还多喜来蛋糕店30万元租赁押金以及租金75548元。三、周欢应否对顺发公司退还租赁押金、租金承担连带责任。关于焦点一，顺发公司与多喜来蛋糕店签订《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行合同义务。顺发公司与多喜来蛋糕店在该合同中约定，在租赁期内，因公司清算、被税务、法院强制执行，导致合同无法继续履行的，合同终止。因一审法院作出的已生效的（2017）湘06执520号之七执行裁定书，裁定涉案出租房屋的所有权及相应的其他权利归买受人余志彬所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，顺发公司自该裁定生效时不再享有涉案房屋的所有权，且于2019年6月10起已不再享有该房屋的财产权，涉案合同已无法继续履行，双方按约定终止合同的条件于2019年6月10日成就，故多喜来蛋糕店关于解除其与顺发公司于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”1.关于押金款项问题。顺发公司已于2017年8月21日出具收据确认收到多喜来蛋糕店交来押金款项300000元，故根据涉案合同约定，在顺发公司未举证证明多喜来蛋糕店根据合同约定另有款项未支付的情况下，应由顺发公司退还给多喜来蛋糕店。多喜来蛋糕店关于顺发公司应退还300000元押金的诉讼请求具有合同依据，予以支持。顺发公司称押金去向不明，其无需返还的抗辩理由不能成立，不予采纳。2.关于租金问题。2019年4月24日，顺发公司出具收据确认已收到多喜来蛋糕店交来2019年5月21日至2019年8月20日房租款83740元。因顺发公司自2019年6月10日起对涉案租赁物已不再享有相关财产权益，故其对多喜来蛋糕店支付的2019年6月10日至2019年8月20日期间的租金已无权占有，构成不当得利，应予返还。顺发公司应向多喜来蛋糕店返还租金65520元（910元/天*72天）。顺发公司称租金去向不明，其无需返还租金的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于焦点三，《房屋租赁合同书》系顺发公司与多喜来蛋糕店签订，周欢并非合同相对方。多喜来蛋糕店按顺发公司的要求将押金和租金汇入其指定的周欢账户，是其向顺发公司履行合同义务，并非其与周欢个人之间的往来。故多喜来蛋糕店以款项汇入周欢账户为由要求周欢对上述款项承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据。鉴于周欢自愿与顺发公司共同承担向多喜来蛋糕店退还押金和返还租金的责任，故对多喜来蛋糕店关于周欢对上述款项承担连带责任的诉讼请求，予以支持。周欢所称多喜来蛋糕店要求退押金、解除合同应按合同约定提前通知并支付三个月租金并赔偿违约损失后，将房屋恢复原状后交给周欢，因周欢并非涉案合同的相对方，该抗辩理由与合同中关于因公司清算、被税务、法院强制执行，导致合同无法继续履行的，合同终止，双方互不承担责任的约定相悖，不予采纳。至于周欢称顺发公司清算组未明确，由谁代表顺发公司不明确的问题，顺发公司的清算组系由法院依法指定，当然有权代表顺发公司参与诉讼，周欢该抗辩理由没有事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，判决：一、确认多喜来蛋糕店与顺发公司于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同书》于2019年6月10日起解除；二、顺发公司自判决生效之日起十日内向多喜来蛋糕店退还押金300000元并返还租金65520元；三、周欢对顺发公司应向多喜来蛋糕店支付的上述款项承担连带清偿责任；四、驳回多喜来蛋糕店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6932元，由多喜来蛋糕店负担185元，顺发公司负担6747元。周欢上诉称：1、本案租赁合同继续有效，一审法院拍卖公告明确说明“本次拍卖系带租赁拍卖”，多喜来蛋糕店仍在继续经营，一审判决认定涉案合同已无法继续履行与事实不符；2、顺发公司及上诉人愿意信守租赁合同，一审未征求买受人余志彬的意见，直接判决合同解除，可能导致顺发公司及上诉人重复支付相关费用；3、多喜来蛋糕店在租赁期限内要求解除合同，依照《房屋租赁合同书》约定，应当提前支付三个月租金并赔偿违约损失，一审判决并未判令其承担违约责任，在其未承担合同义务的情形下，无权要求解除合同。请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。多喜来蛋糕店辩称：1、涉案出租物已归余志彬所有，顺发公司不是涉案出租房屋的所有权人，租赁合同已无法履行；2、一审法院拍卖公告说明的“带租拍卖”，目的是将拍卖标的瑕疵公示予以保护承租人的利益，且承租人现在已经是出租物的所有人，不存在因解除租赁合同导致新纠纷；3、顺发公司不再是出租物所有权人，答辩人请求解除合同并非违约，无需承担违约责任；4、周欢即非出租物所有权人，又非租赁合同签订方，周欢在本案中无实体权利，其在一审主动要求作为被告参加诉讼并自愿承担退还押金和返还租金的责任，现周欢提起上诉目的在于帮助顺发公司拖延还款。请求：驳回上诉，维持原判。顺发公司述称：尊重一审判决，对周欢上诉我方不反对。顺发公司与多喜来蛋糕店原来的租赁合同中的相关费用、占用公用面积等纠纷应当处理完毕后再考虑退保证金；产权转移后，涉及的纠纷，应当由多喜来蛋糕店和现在的产权人负责处理。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案争议焦点为涉案合同应否解除。周欢上诉提出拍卖系带租拍卖，租赁合同可以继续履行。本院认为，“带租拍卖”是法院拍卖公告中需要对竞买人说明的问题，旨在保护竞买人的知情权，并非是对顺发公司与多喜来蛋糕店后续租赁合同的约束。现涉案租赁物所有权及相应的其他权利已于2019年6月10日由法院生效文书确认归余志彬所有，根据多喜来蛋糕店与顺发公司签订的《房屋租赁合同书》第八条中的第3.5条“双方同意，在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……因公司清算、被税务、法院强制执行，导致合同无法继续履行的”约定，多喜来蛋糕店提出解除合同符合双方约定，一审判决确认双方合同已解除并无不当，周欢上诉提出合同继续有效的观点本院不予采信。上诉人还提出一审未征求余志彬的意见，直接判决合同解除可能导致重复付费的问题。因其提出的可能的事实目前并未发生，也并未造成上诉人的实质性损害，该上诉理由本院不予采信。虽然合同约定在租期内解除合同应承担相关责任，但涉案合同解除系合同中约定解除范围，根据合同约定，此种解除双方互不承担责任。故此，周欢提出多喜来蛋糕店未支付三个月租金未赔偿损失，不能解除合同的上诉理由也不能成立，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序恰当，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6782元，由上诉人周欢承担。本判决为终审判决。审判长  孙元清审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二〇年四月二十四日法官助理侯超书记员申书琴