甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初2256号原告（反诉被告）：常某，男,1989年11月16日出生，汉族，初中文化，住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：蔡某1，甘肃纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，甘肃纵横律师事务所律师。被告（反诉原告）：牟某，男,1992年11月18日出生，汉族，初中文化，户籍地址西安市蓝田县，住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：刘某（系牟某母亲），女，1961年1月24日出生，汉族，高中文化，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：朱某，甘肃森博律师事务所律师。第三人：武威致力万嘉商业管理有限公司（以下简称万嘉公司），住所地甘肃省武威市凉州区天丰街万嘉国际广场15栋。法定代表人：蔡某2，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭某，甘肃汇平律师事务所律师。原告常某与被告牟某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，牟某在举证期限内提起反诉；因万嘉公司与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知万嘉公司作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告常某及其委托诉讼代理人蔡某1、白某，被告牟某及其委托诉讼代理人刘某、朱某，第三人万嘉公司的委托诉讼代理人郭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常某向本院提出诉讼请求：1、请求判令牟某限期腾退承租的房屋；2、判令牟某支付实际占用房屋期间的租赁费75000元（2019年10月2日至2020年3月2日）及继续占用至腾退之日至的房屋租赁费。诉讼过程中,常某变更诉讼请求为：1、解除双方签订的租赁合同、牟某将常某的商铺恢复原状（在不损坏原墙壁、地板的情况下拆除其在商铺内安装的展示橱柜、木地板）并限期腾退交付给常某；2、判令牟某支付实际占用房屋期间的租赁费75000元（2019年11月26日至2020年4月25日）及继续占用至腾退之日止的房屋租赁费。事实与理由：常某装修了自己所有的位于武威市凉州区万嘉国际广场的商铺后于2017年10月1日租赁给牟某使用。双方签订了房屋租赁合同，约定租赁费每年180000元，未约定租赁期限。常某于2017年11月25日将商铺交付给牟某，牟某支付了当年租金180000元及装修补偿费200000元。2018年，双方未续签租赁合同，口头约定继续按年租金180000元由牟某租赁使用，牟某亦付清租赁费180000元。双方已形成事实上的不定期租赁合同关系。2019年11月25日合同一年期限届满，常某欲收回商铺自己经营，但遭牟某拒绝，常某遂提起诉讼。牟某辩称，1、常某诉称我向其支付的200000元为装修补偿费与事实不符，该200000元实为租房押金；2、租赁期的起算时间应当为2019年11月26日；3、受疫情影响，牟某希望常某免去2020年2月份的租金。综上，常某的诉讼请求不能成立，请求依法驳回常某的全部诉讼请求。牟某向本院提出反诉请求：1、依法解除双方签订的租赁合同；2、判令常某向牟某退还房屋租赁押金200000元。事实与理由：2017年10月1日，牟某和常某签订了房屋租赁合同，合同约定牟某租赁常某位于凉州区万嘉国际广场的商铺用于家俱销售，租赁期为一年，从2017年11月25日至2018年11月25日止，租赁费为每年180000元。牟某按常某的要求支付了200000元的租房押金，常某承诺在租赁关系终止时予以退还。牟某欲长期租赁使用该商铺，要求与常某订立长期租赁合同，但常某表示合同一年一签，牟某可以长期使用，故双方在合同中注明，租赁期限不超过八年，两年内不涨房租，在八年内允许牟某转让。2018年11月25日租赁期限届满，双方再未订立书面合同，至2019年年底，常某提出要收回商铺，不再给牟某出租，牟某也同意解除双方的租赁合同，但要求常某退还200000元的租房押金遭到拒绝。为此牟某依法提起反诉，请求人民法院依法处理。常某针对牟某提出的反诉请求辩称，同意解除租赁合同，牟某主张的押金不成立，请求驳回牟某退还押金的诉求。万嘉公司述称，对本案纠纷万嘉公司均不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、常某出示房屋租赁合同一份，证明2017年10月1日常某与牟某签订房屋租赁合同，常某将涉诉商铺出租给牟某使用，口头约定租期为一年，双方形成了不定期的租赁合同关系。牟某对该组证据的真实性和证明目的均无异议，合同中的“牟耀”是本人使用的另一个名字。万嘉公司对该组证据不知情，万嘉公司知悉此事已是2018年4月。本院认为，常某出示的该组证据符合证据的真实性、关联性，故确认其证据效力。2、常某出示与周虎在2015年3月2日签订的装饰装修工程承包合同一份、装修费收条一份，证明常某对商铺进行了装修支出装修费268500元的事实。牟某对该证据真实性和关联性均有异议，认为该证据与本案无关。万嘉公司对该证据不知情。本院认为,该组证据不符合证据的关联性，本院不予确认其证明效力。3、牟某出示房屋租赁合同一份，证明常某与牟某签订了房屋租赁合同，约定的租赁期限为2017年11月25日至2018年11月25日，故2019年至2020年度租赁期的起算时间应当为2019年11月26日。经质证，常某对该组证据无异议，万嘉公司对该组证据不知情。本院认为，牟某出示的该组证据能证明本案有关事实，符合证据的真实性、关联性，故确认该组证据的证明效力。4、牟某出示照片六张，证明牟某在常某原有装修的基础上对涉诉商铺进行了重新装修，既未损坏常某的原有装修，亦未使用常某的原有装修，因此，牟某向常某支付的200000元不是装修补偿费。经质证，常某对真实性无异议，对证明目的有异议，认为装修风格的改变与支付200000元装修补偿费无关，即便是牟某未使用常某的装修，但牟某在常某装修的基础上再次进行装修，常某的装修已报废，牟某理应支付装修补偿费。万嘉公司对该组证据不知情。本院认为，牟某出示的该组证据仅能证明牟某在常某原有装修的基础上对涉诉商铺进行了装修的事实。5、牟某出示中国邮政储蓄银行交易明细一份、中国农业银行银行卡交易明细清单两份、微信转账截图三份、支付宝转账凭证两份、中国建设银行交易明细一份，证明牟某向常某支付了2017年11月25日至2018年11月25日的房租180000元、租房押金200000元及2018年11月26日至2019年11月25日的房租180000元的事实。经质证，常某对真实性无异议，对证明目的有异议，认为牟某出示的该组证据不能证明诉争的200000元是租房押金，而事实是牟某支付的装修补偿款，因根据交易习惯押金需出具押金凭条。万嘉公司对该组证据不知情。本院认为，牟某出示的该组证据能证明牟某向常某支付2017年11月25日至2018年11月25日的房租180000元及诉争的200000元的事实，还能证明牟某向常某支付了2018年11月26日至2019年11月25日的房租180000元的事实。6、出示牟某申请本院依职权调取的常某与万嘉公司签订的房屋买卖合同一份、委托经营管理协议一份、商铺租赁合同一份、万嘉公司商铺租赁价格公示一份，证明：（1）、涉诉商铺已经被常某委托给第三人万嘉公司进行统一管理、统一对外出租，因此，常某无出租权；（2）、从万嘉公司的租金公示表来看，常某租赁给牟某的商铺租金明显高于市场价格，牟某正是基于常某对商铺进行了装修才在高于市场价的情况下租赁常某的商铺，更印证了牟某向常某支付的200000元是租赁押金，并不是装修补偿费。经质证，常某认为商品房买卖合同属实，我并未与万嘉公司签订商铺委托经营管理协议、商铺租赁合同，对于价格公示表，根据我的商铺面积计算房屋租金并不高于市场价格。万嘉公司认为商铺租赁价格公示表仅是参考价，与自营商户的出租价格无关，委托经营管理协议和商铺租赁合同均是万嘉公司和常某签订的；常某违反协议约定向牟某出租商铺，万嘉公司不追究常某的违约责任。本院认为，牟某申请本院调取的该组证据，不能达到牟某的证明目的。本院经审理认定事实如下：经常某与牟某协商，常某将其所有的位于武威市凉州区万嘉国际广场的商铺出租给牟某使用，双方约定租赁费每年180000元，未约定租赁期限。2017年10月1日，双方签订了房屋租赁合同，牟某向常某支付50000元作为定金，常某于2017年11月25日将商铺交付给牟某。之后，牟某支付了2017年11月25日至2018年11月25日的房租180000元，另向常某支付200000元。2018年11月25日租赁期限届满，双方未续签租赁合同，口头约定继续按年租金180000元由牟某租赁使用，牟某亦付清了2018年11月26日至2019年11月25日的租赁费180000元。2019年11月25日合同期限届满，常某欲收回商铺自己经营，遭到牟某拒绝，常某无奈，遂提起诉讼。诉讼期间，牟某以租赁常某商铺期间所付费用中的200000元系租房押金为由提起反诉，要求与常某解除租赁合同关系，并由常某退还200000元租房押金。本院认为，本案争议焦点是牟某向常某支付2017年11月25日至2018年11月25日的房租180000元以外的200000元属于装修补偿金还是租赁押金？本案常某主张该200000元是牟某支付给其的装修补偿金，在反诉辩称中不认可牟某主张的租赁押金，对该主张常某未向本院提交合法有效的证据证实；牟某主张该200000元是支付给常某的商铺租赁押金，辩称不是商铺装修补偿金，对该主张牟某亦未向本院提交合法有效的证据证实。虽然双方未向本院提交合法有效的证据证实该200000元的真实用途,但根据房屋租赁的交易习惯，承租人不可能为短期承租的房屋支付大额的装修补偿金，相反为保证租赁房屋的完整和安全、保证租赁关系正常进行，承租人向出租人交纳租赁押金是常态。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”、该解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，牟某所提供的转账凭证虽然不能直接证明该200000元属于牟某向常某支付的商铺租赁押金，但结合房屋租赁交易习惯以及已查明的案件事实，本案争议的200000元属于牟某向常某支付的商铺租赁押金具有高度可能性。因此，牟某反诉称本案争议的200000元属于商铺租赁押金，符合合同性质、目的和交易习惯，本院予以采信，牟某请求常某返还商铺租赁押金200000元，本院予以支持，常某辩称该200000元属于装修补偿金，本院不予采信。牟某承租常某的商铺，双方之间的租赁关系明确，应受法律保护。商铺租赁合同履行期限届满后，双方未续签合同，但商铺仍由牟耀耀牟某占用至今，在此期间双方形成不定期租赁合同关系。牟耀耀牟某未履行给付租赁费的义务，以其实际行为表示不继续履行租赁合同，现常育龙常某要求依法解除与牟耀耀牟某之间的商铺租赁合同关系，并由牟耀耀牟某对涉诉房屋恢复原状（在不损坏涉诉商铺原墙壁、地板的情况下拆除其在商铺内安装的展示橱柜、木地板）后限期腾退交付给常育龙常某，牟耀耀牟某亦反诉请求解除双方的租赁关系，双方对解除租赁关系形成合意，故对常育龙常某、牟耀耀牟某要求解除租赁关系及常育龙常某要求牟耀耀牟某对涉诉房屋恢复原状的请求，本院予以支持；常育龙常某诉请牟耀耀牟某支付自2019年11月26日起至商铺腾交之日止的房屋租赁费，有事实和法律依据，牟耀耀牟某应按原租赁合同约定的年租金180000元为标准向常育龙常某支付占用期间的房屋租赁费。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中牟耀耀牟某辩称，受疫情影响，希望常育龙常某免去2020年2月份的租金并要求驳回常育龙常某的诉讼请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”，由于牟耀耀牟某对受疫情影响，要求常育龙常某免去2020年2月份的租金的事实未举证证明，不能免除支付租金的责任，故牟耀耀牟某的该项辩称不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款（五）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除常某与牟某之间的不定期商铺租赁合同关系；二、牟某在本判决生效后30日内将常某的商铺恢复原状（恢复原状具体为牟某在不损坏原墙壁、地板的情况下拆除其在商铺内安装的展示橱柜、木地板）并腾退交付给常某；三、牟某按年租金180000元为标准支付给常某自2019年11月26日起至商铺腾退之日止的房屋租赁费；四、常某退还给牟某租房押金200000元。以上三、四项限判决生效后15日内履行完毕。案件受理费1680元，减半收取840元，由牟某负担；反诉案件受理费2150元，由常某负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平 二〇二〇年四月三十日书记员 冯中山