江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初5950号 原告：俞高英，女，1974年9月4日生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：徐雄鹰、张秋，江苏洲际英杰律师事务所律师。 被告：王福全，男，1970年4月19日生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现居住于江苏省海门市南方货运中心。 委托诉讼代理人：俞陈琴，江苏海萌律师事务所律师。 被告：陈峰，男，1969年7月21日生，汉族，住江苏省海门市。 被告：南通瑞海网络科技有限公司（统一社会信用代码91320684MA1MEER646），住所地江苏省海门市人民中路408号。 法定代表人：陈峰，董事长。 被告：南通金天企业集团有限公司（统一社会信用代码91320684138817355C），住所地江苏省海门市秀山东路861号。 法定代表人：丁耀辉，总经理。 委托诉讼代理人：沈燕，江苏东洲律师事务所律师。 原告俞高英与被告王福全、陈峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。俞高英于第一次庭审后申请追加南通瑞海网络科技有限公司（以下简称瑞海网络）、南通金天企业集团有限公司（以下简称金天集团）作为本案被告，本院予以同意并通知瑞海网络及金天集团参加诉讼。因经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。金天集团的诉讼代理人沈燕参加了第二次庭审，俞高英及其诉讼代理人徐雄鹰，王福全及其诉讼代理人俞陈琴参加了二次庭审，陈峰参加了第一次庭审。瑞海网络经本院传票传唤无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 俞高英向本院提出诉讼请求：要求王福全、陈峰、瑞海网络、金天集团赔偿其各项损失52万元。事实与理由：2013年2月25日，王福全与金天集团签订了《房屋租赁协议》承租了位于海门市内场地。同年5月1日，王福全又将其承租的位于海门市内部分房屋及内场地出租给俞高英用于开办工厂，租期至2021年4月30日止。俞高英承租后即委托相关公司进行了整体设计，搭建厂房，并生产经营。2015年4月起，王福全与陈峰以各种理由要求俞高英腾房，并采用切断电源、堆放土堆等方式妨碍、影响俞高英的正常经营，造成俞高英投资、装修及经营等损失。因金天集团已将案涉房屋及场地转让给瑞海网络，故应当与王福全、陈峰承担共同赔偿责任。 王福全辩称，俞高英与王福全之间的租赁关系尚未解除，俞高英仍拖欠租金。俞高英主张的损失并无相关证据佐证，请求依法驳回其诉讼请求。 陈峰辩称，金天集团已将案涉不动产出售给瑞海网络所有，瑞海网络与本案无涉，不应承担责任。 瑞海网络未答辩。 金天集团辩称，金天集团与俞高英之间不存有租赁关系，且金天集团与俞高英所主张的损失无关，不应承担赔偿责任，请求驳回俞高英要求金天集团赔偿的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及答辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于证据的真实性无异议，本院予以认定，并结合当事人陈述及已生效的法律文书认定事实如下： 2013年2月25日，金天集团与王福全签订了《房屋租赁合同》一份，金天集团将其所有的位于海门市的房屋（除北一楼厕所北隔壁一间、展厅及展厅办公室和交车间、北二楼外）及内场地出租给王福全，租赁期限自2013年5月1日至2021年4月30日，租金为每年60万元，拖欠租金累计达一个月的，金天集团有权终止合同并收回房屋等。金天集团同意王福全在租赁期限内将房屋转租。 2013年5月1日，王福全与俞高英及案外人杜才英签订了《关于承租房屋的补充协议》，约定王福全将位于海门市约400平方米空地出租给俞高英、杜才英使用，租赁期限自2013年6月1日至2021年5月30日，租金为每年3.8万元等。 2014年11月14日，金天集团与王福全签订了《补充协议》，将租赁范围及租金进行了变更。 2016年8月12日，王福全向本院提起诉讼，以俞高英、杜才英拖欠租金为由，要求解除双方签订的《关于承租房屋的补充协议》，并要求俞高英、杜才英支付拖欠的2015年6月1日至2016年5月31日的租金3.8万元及滞纳金。本院经审理后认为因王福全未将其与金天集团签订的《房屋租赁合同》向杜才英、俞高英披露，故不能依照《房屋租赁合同》的约定解除合同，且双方已协商变更了租金标准，其主张的租金金额应当予以调整，并据此作出了（2016）苏0684民初4841号民事判决书，判决：一、俞高英、杜才英向王福全支付2015年6月1日至2016年5月31日的租金3万元及滞纳金；二、驳回王福全的其他诉讼请求。 王福全不服该判决提起上诉，南通市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。 2016年9月23日，金天集团与王福全签订了《补充协议》一份，一致同意解除双方于2013年2月25日签订的《房屋租赁合同》及2014年11月14日签订的《补充协议》，王福全承诺于2016年12月30日前将房屋腾空后交还给金天集团等。 因金天集团原出租给王福全位于海门市土地变更登记至瑞海网络名下，瑞海网络遂于2017年4月19日向本院提起诉讼，要求解除金天集团与王福全于2013年2月25日签订的《房屋租赁合同》及2014年11月14日签订的《补充协议》，要求王福全将位于海门市的房屋腾空后交还，并支付自2016年1月1日起至实际交付之日的租金及滞纳金。本院经审理后于2018年5月23日作出（2017）苏0684民初2728号民事判决书，判决：一、解除金天集团与王福全于2013年2月25日签订的《房屋租赁合同》及2014年11月14日签订的《补充协议》；二、王福全腾空位于海门市西侧场地后返还给瑞海网络；三、驳回瑞海网络的其他诉讼请求。 2018年9月13日，俞高英以王福全为被告向本院提起诉讼，要求解除双方于2013年5月1日签订的《关于承租房屋的补充协议》，并要求王福全赔偿其经济损失130余万元，金天集团及瑞海网络作为第三人参加该案诉讼。在该案审理中，王福全明确表示同意解除合同，但不同意予以赔偿。此外，经本院委托，南通皋审资产评估事务所对于俞高英在海门市内投入的装修、设施价值经评估确定为11.655万元（鉴定基准日为2013年5月31日）。2019年6月17日，俞高英以需补充证据为由申请撤诉，本院裁定予以准许。 根据当事人的诉辩，本案的争议焦点为：俞高英与王福全于2013年5月1日签订的《关于承租房屋的补充协议》有无解除？ 俞高英在庭审中经释明坚持因金天集团与王福全于2016年9月23日协商解除双方于2013年2月25日签订的《房屋租赁合同》及2014年11月14日签订的《补充协议》，王福全并承诺于2016年12月30日前将房屋腾空后交还给金天集团，故其与王福全于2013年5月1日签订的《关于承租房屋的补充协议》已于2016年9月23日自然解除。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于转租合同效力的规定，是指因出租人不同意转租、转租期限超过承租人剩余租赁期限的，承租人的行为属于《合同法》第五十一条所规定的无权处分，对于出租人不具有约束力，但并不影响转租合同的效力，仅涉及合同履行的问题。租赁合同与转租合同两者相互独立，租赁合同的解除并不导致转租合同的自然解除。据此，俞高英以王福全与金天集团协商解除《房屋租赁合同》及《补充协议》导致其与王福全签订的《关于承租房屋的补充协议》自然解除的主张不能成立，不应予以支持。 王福全曾于2016年8月12日以俞高英、杜才英拖欠租金为由，向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《关于承租房屋的补充协议》，本院经审理后认为王福全单方行使解除权不当，其要求解除合同的诉讼请求不予支持。南通市中级人民法院经审理后于2017年8月16日判决驳回上诉，维持原判。可见，截止2017年8月16日，俞高英与王福全之间的租赁关系尚未解除。 俞高英于2018年9月13日通过诉讼的方式要求解除双方于2013年5月1日签订的《关于承租房屋的补充协议》，并要求王福全赔偿损失130余万元。王福全于2018年11月16日的庭审中明确表示同意解除，但不同意赔偿损失。虽《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同，但协商解除是指当事人通过重新订立合同消灭基于原合同所产生的债权债务关系。协商解除合同的有效成立，也必须满足合同成立的一般要件，即在订立方式上要通过要约和承诺的方式，在合同的内容上要具体明确，不仅要有消灭原合同关系的意思表示，也要有对于原合同解除后权利义务的处理内容。现俞高英与王福全在另案的庭审中就《关于承租房屋的补充协议》解除后的赔偿问题未能达成一致，不符合协商解除的要件。 俞高英在合同期间内未能依照约定支付租金，已构成违约，作为违约方原则上不享有单方合同解除权，但是当形成合同僵局时，应当予以准许。现俞高英与王福全之间的合同纠纷已经多次诉讼，俞高英也早已放弃了对承租的标的的使用和控制，王福全在另案诉讼中也同意解除合同，但仅不同意赔偿，双方签订的租赁合同已经没有继续履行的必要和可能，再予以强求对于俞高英不甚公平，也不利于民事法律关系的稳定。据此，应当确认俞高英与王福全的租赁合同已于俞高英起诉后，王福全应诉表示同意时解除，即已于2018年11月16日解除。 审理中，经本院释明，俞高英明确其主张的损失为鉴定所确定的俞高英在海门市内投入的装修、设施价值11.655万元，以及因王福全堆土、断电等侵权行为造成其2016年12月至2018年12月的经营损失，两者合计52万元。 本院认为，虽然俞高英与王福全之间的租赁合同确认于2018年11月16日解除，但纵观整个合同的履行过程，并无证据证明王福全存有违约行为，但俞高英却未能依照约定按时支付租金，为违约方。基于合同履行陷入僵局不利于民事关系稳定及公平的考量，赋予了违约方单方解除合同的权利，但并非意味着同时免除了违约方应当承担的违约责任。据此，虽然俞高英经王福全同意，在未办理合法建设手续在承租的土地上进行了扩建，但因俞高英系违约方，无权基于单方解除合同要求王福全分担扩建费用11.655万元。 从侵权责任的角度，俞高英提出赔偿主张的，应当对王福全实施了侵权行为、侵权行为所造成的损失及侵权行为与损失之间的因果关系承担相应的举证责任。俞高英提供的公安机关的询问笔录及处警记录，虽能证明王福全存有堆放土堆的行为，但未能提供证据证明其受损害的具体金额及王福全的堆土行为与其所主张的受损之间存有因果关系。据此，俞高英的举证尚未完成，其诉请不应予以支持。 瑞海网络经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下： 驳回原告俞高英的诉讼请求。 受理费9000元，由原告俞高英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交本诉上诉案件受理费9000元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。 审 判 长  杜开宇 人民陪审员  徐一忠 人民陪审员  黄慧琴 二〇二〇年四月二十三日 法官 助理  季珊珊 书 记 员  季婧婕