苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9181号原告：薛刚，男，1987年10月28日生，汉族，住启东市。原告：陈健能，女，1987年10月18日生，汉族，住启东市。以上两原告的委托诉讼代理人：曹娟，江苏简恒律师事务所律师。被告：许振华，男，1976年7月22日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：张珍娅，女，1976年2月23日生，汉族，住苏州市吴中区。以上两被告的委托诉讼代理人：李洪，江苏览博律师事务所律师。原告薛刚、陈健能与被告许振华、张珍娅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告薛刚及其与原告陈健能的委托诉讼代理人曹娟，被告许振华、张珍娅及其委托诉讼代理人李洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛刚、陈健能向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金37.8万元；2、判令被告承担律师费1万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月12日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告出售其名下位于苏州市吴中区房屋，房屋成交价189万元。原告按约于当日通过网银向被告转账支付定金2万元，但事后被告在未获得原告同意的情况下单方违约，将2万元定金私自退回到原告银行账户，并表示不再继续履行合同，被告的行为已构成违约，根据房屋买卖合同第六条第五款及第九条第二款约定，被告应按约支付违约金37.8万元及原告为本案诉讼发生的律师费，故诉至法院。被告许振华辩称：涉案合同并非其真实意思表示，当时中介告知其收取的是订金，然而合同中却写成了定金，中介还表示当天返还订金就不算违约。其出售涉案房屋是为了购买某门面房，其与原告、中介等协商出售涉案房屋时设定了前提条件即成功购买某门面房，但涉案合同中并未明确约定该条件，后该条件未成就。签约当天，其与原告、中介进行了沟通，并全额返还了已收取订金，双方已协商解除涉案合同并互不追究法律责任，况且双方签订的合同是预约合同，并非商品房买卖合同，原告提起本案诉讼有违诚信，请求驳回原告诉讼请求。被告张珍娅辩称：涉案房屋系其与被告许振华的共有房屋，其虽知晓被告许振华将涉案房屋挂牌出售，亦同意出售涉案房屋，但其并未参与签订涉案合同，签约当时其亦未在现场，亦未授权许振华代其签订合同且对此亦不予追认，涉案合同对其没有法律约束力，请求驳回原告诉请请求。本院经审理认定事实如下：位于苏州市吴中区的房屋（下称涉案房屋）于2011年11月1日登记在许振华、张珍娅名下，共有情况为共同共有，房屋建筑面积126.37平方米、阁楼建筑面积39.18平方米，相应房屋所有权证书附记中载明4幢22号车库一只、4幢6号车库一只。2019年7月12日，被告许振华（售房人、甲方）与原告薛刚、陈健能（购房人、乙方）经居间方苏州景韵房地产营销策划有限公司（丙方，下称景韵公司）签订一份《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方同意将涉案房屋（建筑面积126.37平方米/39.18平方米）出售给乙方，实际成交价格189万元，乙方于2019年7月12日向甲方交付定金2万元（购房定金可冲抵购房款），余下187万元资金托管，乙方的贷款由丙方帮助完成。甲乙双方须在2019年9月30日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费用及其它费用由违约方承担。甲乙双方如因个人原因导致本合同不能正常办理的，由违约方付清所有诉讼费、律师费、中介费。该合同还对房屋之附属设施、房屋交付、贷款办理、过户产生的税费承担及违约责任等作了约定。该合同甲方落款处由被告许振华代被告张珍娅签名。同日，原告薛刚向被告许振华转账支付2万元，被告许振华向原告薛刚出具一份《定金收条》确认收到原告薛刚购买涉案房屋定金2万元整。当晚21时05分，被告许振华通过农业银行的ATM机跨行现金存入2万元到原告薛刚银行账户。原告薛刚于次日收到微信通知后知晓该2万元系被告许振华向其退还的定金。另查明，双方一致确认双方签订的上述房屋买卖合同已经解除，但双方对合同解除原因发生争议，原告主张是被告单方解除合同，被告主张是双方协商一致解除合同。被告许振华陈述，签约后其本欲购买门面房的房价一直不愿意降，导致其没有能力购买该房，因此其就打电话与原告商量解除合同，因为要买的房子买不到，卖了这房子后就没地方住了，当时通话约有半小时，原告也同意解除合同但要求退还已付2万元，于是其就与中介联系，让中介将原告的银行卡号发给了其，其才去办了退款手续，之所以通过中介发送银行卡是因此前双方并未互加微信，考虑到既然买卖不成就没必要再互加微信因此才通过中介联系，为此提供证据如下：（1）接处警工作登记表1份，载明许振华于2019年12月6日报警称现被买房者以违约为由起诉并索赔，认为是买方与中介串通一起讹他。（2）许振华询问笔录，许振华于2019年12月6日接受询问时称：2019年7月12日，中介联系其后到其家看房，当时说好189万元，中介让其签合同，当时其没与老婆商量，说要商量一下，中介表示“买主离得远，过来一趟不容易，可以先签合同，如果家里人不同意可以取消”，于是就在其家签了合同，买主付给其2万元订金，当时中介与其讲是可以退的，后来其老婆回家后不同意，因为想换房才出售房屋，对方卖主不同意减价，所以其老婆说不要卖了，卖了后就没地方住了，所以其就与中介说不想卖，后来中介把对方买主的电话给其让其与买主商量，其与买主商量后对方也同意了，后其也跟中介说了，中介也叫其把订金退给对方，后来也是中介把对方的银行卡给其，其在签约当天就把钱退还给买主。本来其以为没事了，后来其还想换房就把房子挂到另一家房产中介，估价210万元，该中介发了朋友圈将其房挂售，可能被买主看到了，就到法院告其违约向其索赔。签约时合同上写的是定金，其也不懂订金与定金的差别，中介程某和买主薛刚到其家签约时明明说好是可以退的，但是他们合起来骗其签了一份不可以退的合同。（3）程某询问笔录，程某于2019年12月6日接受询问时称：2019年7月时，许振华要卖房屋，其也联系了买主薛刚。7月12日到许振华家里签约，当时许振华说他想买门面房，如果因为门面房没有谈好的话，他就不卖该房屋了，薛刚也同意不追究许振华的责任。后来许振华说他买门面房没有谈好所以不卖房子了，其也跟薛刚说了，薛刚也同意把订金退给他，他也不追究许振华的责任。许振华也在签约当天就把2万元订金退给了薛刚。后来许振华把房屋放到另外一家中介，那个中介还发了朋友圈，正好被薛刚看到了，薛刚当时很火，说许振华不是因为门面房的事情不卖房子，而是因为要涨价才不卖房子，所以薛刚就起诉许振华要求赔偿。（4）许振华与程某的微信聊天记录截屏打印件，2019年7月12日，许振华向程某发微信称“对不起，我把押金退还他，那张协议作废吧”；程某回复“我跟客户说下吧”；许振华回复“谢谢你”、“把他卡号发给我，回渡村到银行转给他”；程某于下午15时33分回复“你电话多少？”、“我跟客户说了”；许振华回复“134××××4305”；程某回复“客户打电话给你”；许振华回复“好的”；程某回复“嗯嗯”、“186××××2360薛刚”、“客户支付宝账号”；许振华回复“他电话打过”、“让他发银行卡”；程某回复发送了中国银行卡照片；许振华回复“好的，待会到渡村发给他”；程某于下午17时18分回复“好的”、“你还没转给他来吧”、“转好了拍个照给我下，那个小票”；许振华回复“好，知道了”；程某回复“其实你直接卖掉，因为你还有很多时间看，就怕你看好门面，到时候没人及时定你的房子”、“你的房子单价是便宜，但是总价高呀，一般人能接受的不是很多”；许振华回复“没遇到合适的，再等等吧”；……程某向许振华发微信称“我也想让他们加，也想你们的卖高点，前提只要他们能够接受就可以，但是今天才签的，然后现在涨价，他们肯定不愿意的，你觉得呢”；许振华回复“那个人精过头难达成交易啊”；程某回复“我跟他说了，他不同意”、“你把订金退给他就行了”；许振华回复“好吧”；……程某向许振华发微信称“你订金还没有转给他吗？”；许振华回复“我还委屈呢，谈门面房，想劝他便宜点，把我卖房的经过跟他说了，反遭吐骂”、“马上走过去打给他”；程某回复“好的”并于当晚20时55分向许振华发微信称“今天一定要把钱转给他，不然过了今天就要算违约咯”；许振华于21时05分回复小票照片并称“浪费我12块钱”、“问他收到没有”；……。2019年7月13日，程某向许振华发微信称“今天你空的时候把合同给我，我要收上来的”；许振华回复“好的”；程某回复“大哥，昨天合同签完了，过后你是觉得价格便宜了然后才不卖给我的客户吗”；许振华回复“美女，钱到他账上了”；程某回复“今天客户看到别人在发你家房子，只是价格涨了，人家看到生气的”……。（5）申请程某出庭作证，程某证言称：其系涉案房屋交易的中介服务人员，当时其跟薛刚到了许振华家中签订了涉案房屋买卖（居间）合同。许振华当时称其在谈一个门面房，要看其能否将该门面房买下来再决定是否将涉案房屋出售给薛刚，如果签约当天说不卖那么双方互不追究责任，如果到第二天才说不卖那就算违约了，当时说不追究责任的前提是门面房谈不下来，如要涨价不卖房还是要追究违约责任。当天，许振华就跟其说不太想卖了，说门面房没弄好，其认为许振华因为门面房没谈好才不卖房，就与薛刚商量此事，说许振华因门面房没谈好不想卖房子了，薛刚说不卖了就算了，让其叫许振华将定金退还，其让薛刚提供了银行卡，然后将银行卡发给了许振华，其认为许振华向薛刚退还2万元后双方之间的事情到此为止了，当时有要求双方将合同原件退还，后来其就没再问这个事情了。次日，许振华与其说了，如果涨价1万到2万元可以继续卖给薛刚，薛刚也与其讲说看到别人朋友圈发送内容说涉案房屋售价高出其购买价格。签了合同肯定有效力的，双方及中介三方口头承诺了如门面房谈不好可以不追究责任，这2万元定金要退给买方，在公安机关接受询问时所作的笔录是其真实意思表示。（6）许振华与康春芳的微信聊天记录截屏打印件，2019年7月12日，康春芳于上午7时58分向许振华发语音称“老许，你8点钟要不要过来看房子”；许振华语音回复“我现在在楼上，我现在可以过来的”；康春芳语音回复“我现在在芭比镘头等你”；许振华回复“马上到”；康春芳回复“好的”。许振华于当天中午12时45向康春芳发送“美女老板，安问里香个么字，留么搬”；康春芳回复“我来问！刚刚早上去看房子”。康春芳于当天下午14时向许振华发微信“刚刚老板娘说东西都要搬走”；许振华回复“哦，估计这边难谈，价不肯上去，还要留空调、床、小电机等”；康春芳回复“喔”。当天下午15时53分，许振华向康春芳发送微信称“美女老板，囡帮我卖吧，刚刚那个客户被我回掉了”；康春芳回复“好的”。（7）申请康春芳到庭作证，康春芳证言称，其是房产中介，不认识薛刚、陈健能，认识许振华、张珍娅，因许振华和张珍娅就购买门面房之事咨询过其。2019年7月，许振华到其门店，咨询买门面房之事，许振华说要将自己和盛花园的一套房屋卖掉后才有资格买门面房，就将该套房屋挂在其处出售。2019年7月中旬时，许振华与其讲他那套房卖掉了想要买门面房，次日其就联系门面房房东的母亲，然后跟许振华一起去看了门面房，看房时房东的母亲说要将里面的家具家电搬走，当时许振华问门面房的价格能否便宜一点，于是其在现场给房东打电话沟通，房东不愿意便宜就是一口价330万元，当时许振华说这个价贵了不想买了。许振华此前向其咨询拟购买该门面房时，说330万元是家具家电全留的，房东于2019年6月与其谈的就是这方案，看房时价格与咨询时价格没有变化，只是家具家电要搬走了。具体看房及协商购买门面房时间应该是许振华通过其他中介卖掉房屋的次日，当时许振华给其打电话说自己的房子卖掉并收了定金了，而且与买房人口头约定如果买不到合适的门面房可以将定金退还而不算违约，当时其还跟许振华说这个约定要写在合同里面才算数，许振华就说没事的，他与买房人和中介三方口头约定的，有中介方可以作证的。后看过许振华提供与其的微信聊天记录后表示前面陈述去看门面房时间有误，因时间久了记忆有误，而其没有留存微信聊天内容，应该是2019年7月12日上午去看房，下午时许振华联系其谈了关于买门面房的细则，当时许振华就跟其讲如果加上税肯定就买不成了。经质证，原告对上述接处警工作登记表、询问笔录真实性无异议，对许振华与程某的微信聊天内容真实性表示无法确认，对许振华与康春芳的微信聊天内容真实性无异议，但认为与本案无关，对康春芳的证言认为前后矛盾，无法说明被告当时购买门面房的真实情况。原告陈述，签约后被告要求涨价而其不同意涨价，被告因此才单方解除合同，当时其并未同意解除合同，签约当天确实约定如果因为许振华要买的门面房没有谈下来，那许振华在签约当天说不卖房的话双方互不追究责任，但签约后许振华没说门面房没谈下来，只是说房子价格卖低了，如要卖要从原先189万元（不含车库价）涨到208万元（含车库价），其表示208万元肯定不行，不要车库最多可加1万元，但被告不同意并说他要买的房子价格压不下来，所以双方谈了后其仍不同意解约，当天许振华确实与其电话联系沟通解约事宜，但其一直没有同意解约，银行卡号是在被告给其打电话前就给中介的，当时中介说定金可能要退到其卡上，是在其发送银行卡后才说要退定金的，因此次日收到通知知晓该银行账户入账2万元后就知道该款是被告退还给其的，据此认为被告肯定不愿继续再卖房了，其才认可双方之间合同解除，其也就另去看其他房屋了，现已换过手机故无法提供当时其与中介之间的微信聊天内容；并提供程某于2020年3月17日出具的情况说明，主要内容为“到庭时证言有部分与事实不符，因当时紧张，事隔时间很长，一下子没有回想起来，所以在法官询问当天许振华要解除合同时是不是因为要涨价时才回复不是，之后仔细翻阅聊天记录发现不符，事实上当天许振华反悔了，觉得房价卖便宜了想涨价，而薛刚不同意，许振华说想解约不卖给薛刚了”。经质证，被告对该书面情况说明不予认可，应以证人出庭时证言为准。审理中，原告表示，被告单方解约行为构成违约，后其在2019年8月份重新购买了其他房屋，与涉案房屋非同一小区，因购房政策在2019年8月份发生调整，房屋贷款利率由原先的上浮20%调整为上浮25%，银行放贷周期由一个月调整为三到四个月，因此认为被告违约解除合同给其造成了买房的贷款利率增加的损失。又，原告为本案诉讼支出律师费1万元。以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同、定金收条、房屋所有权证及土地证复印件、情况说明，被告提供的接处警工作登记表、询问笔录、微信聊记录及本院庭审笔录、质证笔录等予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合原、被告双方的诉、辩主张，本案争议焦点之一为房屋买卖（居间）合同系双方间购买房屋的意向还是生效的买卖协议，本案争议焦点之二为被告许振华提出解除合同是否构成违约及是否应承担违约责任。本案争议焦点之一为房屋买卖（居间）合同系双方间购买房屋的意向还是生效的买卖协议。预约是约定将来订立一定合同的合同，本约是约定履行某项交易的权利和义务的合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖（居间）合同中约定的内容包括了房屋基本情况、房屋性质、成交价款、履行方式、履行期限、税费负担以及违约责任等，已具备房屋买卖合同的主要内容，双方之间的房屋买卖合同成立。涉案房屋为被告许振华、张珍娅共同共有的房屋，被告张珍娅虽抗辩其并未授权被告许振华代其签订合同且对被告许振华出售涉案房屋给原告不予追认。对此，虽城市房地产管理法第三十八条规定共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让，但该条规定属于管理性规范，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，部分共有人出售共有房屋而签订的房屋买卖合同仍然有效，因此涉案房屋买卖（居间）合同是生效的买卖协议，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点之二为被告许振华提出解除合同是否构成违约及是否应承担违约责任。根据本案查明的事实，签约当天涉案房屋买卖（居间）合同三方当事人达成一致意见，如被告许振华在签约当天因拟购买的门面房交易未成而提出解约那么双方互不追究责任。签约后被告许振华于当天提出解约并实际向原告退还了已付定金2万元。原告虽确认收到该2万元定金后认可双方之间房屋买卖（居间）合同解除但认为被告许振华提出解除合同是因涨价不成而非拟购买门面房交易未成，故要求被告许振华承担违约责任。对此，根据被告提供的其与康春芳之间的微信聊天记录及康春芳证言可以确认当天被告确实曾为购买门面房而去看房且因该价格因素而交易未成；根据双方当事人陈述、被告提供的与其程某之间的微信聊天记录及证人程某证言可以确认当天被告许振华提出解除合同时确曾提出要买的房子价格压不下来，据此可以确认被告拟购买门面房的交易未成；故被告许振华当天提出解除合同且双方互不追究责任的前提条件已经成就。况且，当天被告许振华提出解除合同时确与原告就此进行过协商，结合此后被告许振华通过中介取得原告薛刚银行账户信息并实际向原告薛刚退还已付定金、原告薛刚收到该2万元入账通知后就知晓该款为被告许振华退还的款项且此后另外看房并于次月购买了其他房屋等事实，本院采信被告许振华主张，确认当天被告许振华提出解除合同时，经原告薛刚同意解除，据此确认双方之间房屋买卖（居间）合同经双方协商一致解除。退一步讲，根据本案查明的事实，双方于2019年7月12日签订涉案房屋买卖（居间）合同，合同约定于2019年9月30日前办理资金托管，原告于2019年7月13日收到被告许振华退还定金2万元后认可房屋买卖（居间）合同已经解除并去看其他房屋并于2019年8月实际购买其他房屋等；原告虽表示因2019年8月份政策调整致其购买房屋的贷款利率上调而遭受损失，考虑到贷款需要在签订资金托管协议后才能正式申请以及贷款下放速度受限于贷款银行的实际情况，碍难认定原告主张的因购房贷款利率调整产生的损失可归因于涉案房屋买卖（居间）合同的解除。综上，原告主张被告提出解除合同构成违约并据此要求被告承担违约责任，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告薛刚、陈健能的诉讼请求。案件受理费人民币7120元，由原告薛刚、陈健能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  陈 敏人民陪审员  赵晓冬二〇二〇年四月二十四日书 记 员  陈汉东