山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终4462号上诉人（原审被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：马强，男，1980年9月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：**，山东森信律师事务所律师。上诉人济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）因与被上诉人马强商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初3816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。源浩公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由马强承担。事实和理由：一、一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条理解并适用错误，错误引用鉴定结果，导致判决错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”这一条适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额可以参照确定的标准”。本案中，商品房买卖合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约金的计算方法。而且，源浩公司也按商品房买卖合同第九条承担了违约责任，支付了逾期交房违约金，且马强在签字领取违约金时，再次对第九条内容进行确定并签字。不论本案商品房买卖合同的签订双方对该条款是否存在争议，但该条款存在的事实，毋庸置疑的表明双方关于逾期交房的违约金计算方式进行了明确约定。二、一审法院忽视马强实际损失的举证证明责任，错误参照评估结果，实质上是代替了马强的举证证明义务，违反民诉法及相关司法解释规定的举证原则规定，导致判决错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…….”，当事人之间首先应遵循意思自治原则，自行约定违约责任事宜。如违约金确实低于损失的，可以调整。本案中，马强并未提供证据证明自己存在租房损失的前提下，一审法院错误适用法律从而裁判，裁判严重违反了民诉法及其司法解释规定的举证规则，应予改判。三、一审法院忽视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，马强在确认并领取违约金后却再次将源浩公司诉至法院，违反诚信原则，浪费司法资源。根据现有民事法律规定，是允许民事主体对自身民事权益的合法处置，并且鼓励当事人通过调解、和解的方式解决双方的纠纷，一旦当事双方就争议矛盾所涉及的自身权益作出处置，达成最终协议并实际履行，双方之间争议即告终结，任何一方不得在处置权利后再行享有对另一方的请求权。源浩公司逾期向马强交房符合商品房买卖合同违约金条款，确需向马强支付违约金。如果马强认为以约定的违约金计算方式得出的数额低于自身实际损失，可与源浩公司协商一致增加违约金数额，协商不成的，向人民法院起诉要求增加违约金数额；亦可不与源浩公司协商，径行向人民法院起诉要求增加违约金数额。但实际情况是，马强明确认可了商品房买卖合同的违约金计算方式，分四次领取了按照合同约定的违约金计算方式得出的金额共计26747元，并主动与源浩公司签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》。该表特别提示载明：“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于“第九条出卖人逾期交房违约责任”的相关约定并遵照履行”，后附《商品房买卖合同》第九条约定详细内容。在马强已经领取了违约金并在《违约金领取确认表》签字确认之后，就代表买卖双方已就逾期交房违约金事宜达成终局性的结算协议并已实际履行，双方关于逾期交房产生的损害赔偿事宜已经得到最终的解决。一审法院无视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定对违约金数额进行调整，系刻意严重错误适用法律，应予纠正。综上所述，一审法院适用法律错误，认定事实不清，请求撤销一审判决，依法改判。马强未作答辩。马强向一审法院提出诉讼请求：1.判令源浩公司赔偿损失30761.91元及利息；2.案件受理费由源浩公司负担。一审法院认定事实：2016年4月11日，马强与源浩公司签订商品房买卖合同二份，约定，马强购买源浩公司开发的北大时代郎润园12号楼2-***商品房、12号楼2-***地下室及车位。商品房建筑面积188.06平方米，价款为1195497元；地下室建筑面积18.15平方米，价款为51873元；车位价款为90000元，以上合计总价款为1337370元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的……。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。B：双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限以此顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算。合同签订后，马强按约定向源浩公司支付了房款。2017年8月31日，源浩公司取得北大时代C4地块《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。同日，源浩公司向马强邮寄了交楼通知书。马强与源浩公司当庭确认，源浩公司逾期交房期间为2016年7月1日至2017年9月2日，计428天。源浩公司按已交购房款的2%（1337370元*2%）向马强支付了逾期交房违约金26747元。另，在一审法院审理的（2018）鲁0105民初1236号贾滨诉源浩公司商品房预售合同纠纷一案中，一审法院委托鉴定机关对北大时代朗润园小区在2016年7月1日至2017年9月30日期间同地段、同类型的租金价格进行评估。鉴定机构出具鉴定意见为，2016年7月1日至2017年9月30日期间，与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋（建筑面积135.7平方米）日租金价格为57元、地下室（建筑面积18.29平方米）日租金价格为2元、车位日租金价格为6元。庭审中，马强与源浩公司均同意涉案房屋、地下室及车位的日租金价格参照上述房屋、地下室及车位的日租金价格按实际面积比例计算，即涉案房屋日租金价格为79元（57/135.7*188.06），地下室日租金价格为1.98元（2/18.29*18.15），车位日租金价格为6元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。马强与源浩公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，马强依约向源浩公司缴纳了购房款，履行了商品房买受人的付款义务。而源浩公司未能按合同约定的期限即2016年6月30日前将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付马强使用，且无法定免责事由，构成违约，应承担违约责任。源浩公司于2017年8月31日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，并向马强发出交楼通知书，马强与源浩公司当庭确认逾期交房期间为2016年7月1日至2017年9月2日，计428天，故予以确认。本案当事人争议的焦点是，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金是否过低，是否应予调整。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，源浩公司逾期交付房屋428天，按照房屋日租金价格79元、地下室日租金价格1.98元、车位日租金价格6元计算，故源浩公司逾期交房给马强造成的损失为37227.44元（428天×79元/天+428天×6元/天+428天×1.98元/天），合同约定的违约金最高额即已付房款的2%（26747元），过分低于该损失，根据上述法律规定，逾期交房违约金应予调整。故，源浩公司仍需支付马强损失10480.44元（37227.44元-26747元）。马强要求支付利息，无法律依据，不予支持。判决：一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告马强损失10480.44元；二、驳回原告马强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，由原告马强负担370元，被告济南源浩置业有限公司负担190元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题为：逾期交房的违约责任如何确定。关于违约责任中违约金与损害赔偿金的法律适用问题，相关法律及司法解释有明确规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。以上法律规定，规定了违约金与赔偿损失的关系及违约金的调整原则。违约金数额调整以实际损失额为限。当违约金达到过低标准时，守约方可以通过三种方式弥补损失，一是请求增加违约金，二是在违约金不足时，另行主张损失（以实际损失为限），三是以实际损失为限，直接请求违约金赔偿损失。本案中，源浩公司主张其已按商品房买卖合同约定，足额支付逾期交房违约金即最高额为已付总房款的2%，但根据源浩公司的违约天数计算，其已支付的违约金数额远远不足弥补购房人的实际损失。涉案违约金签收单中，双方并未明确约定马强放弃要求源浩公司赔偿相关损失，不产生购房人认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果。因此，购房人于本案中请求源浩公司按实际损失予以赔偿，符合法律规定。关于违约损失的计算方法，双方当事人在合同中未作约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据源浩公司的违约天数，烟台天平价格评估事务所有限公司出具了价格评估报告，确定了源浩公司因逾期交房应当赔偿的金额，减去源浩公司已支付的赔偿金额，一审法院判决结果并无不当。综上所述，源浩公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二〇年四月二十八日书记员 薛嘉丽