安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异28号 异议人（案外人）：马伟波，男，1970年10月9日出生，汉族，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：任玉荣，女，1968年2月10出生，汉族，系马伟波妻子。 申请执行人：李东玉，男，1961年3月3日出生，汉族，住安徽省太和县。 被执行人：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室，统一社会信用代码91341200664210852X。 法定代表人：马勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：李秋慧，该公司员工。 本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12执他80号执行裁定的指定，在对李东玉与阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房地产公司）民间借贷纠纷执行一案中，依据太和县人民法院作出的（2016）皖1222民初183-1号民事裁定，依法查封了被执行人泰宇房地产公司开发的金泰明都2008室房屋，案外人马伟波对上述查封的房屋提出书面执行异议。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人马伟波异议称：案涉查封的房产是异议人分期付款购买的房屋，现已不属于被执行人泰宇房地产公司的财产。2014年10月6日，异议人马伟波与泰宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，异议人以分期付款的方式购买案涉房屋2008室，异议人已支付购房款379000元。于2019年2月25日起装修入住至今。因金泰明都小区未经竣工验收，异议人无法办理不动产权证。该房屋现已不属于被执行人泰宇房地产公司的财产，阜阳市颍东区人民法院根据申请执行人的申请，误将该房产当作被执行人的财产，对该房产予以查封，其行为严重侵害了异议人的合法权益。请求人民法院及时解除对异议人上述房屋的查封并中止执行。 异议人马伟波为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人马伟波的身份证、常住人口登记卡、结婚证，证明其主体资格； 2、《商品房买卖合同》、《收据》三张，银行转款明细、银行客户交易单、银行取款交易单、太和县肖口镇田庄村委会出具的《证明》、赵飞出具的《证明》及借条，证明异议人与泰宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，异议人已支付购房款379000元的事实； 3、太和县房地产管理局、太和县自然资源和规划局出具的《证明》，证明异议人名下无房产的事实； 4、《装修施工安全协议书》、水电费发票，证明异议人已对案涉房屋进行装饰并入住的事实； 申请执行人李东玉辩称：异议人所称已支付大部分购房 款及装修入住无事实依据，申请执行人高度怀疑异议人提供的收据和《商品房买卖合同》真实性，且大额现金支付也不符合房地产交易的习惯，自2016年案涉房屋被查封后，马伟波也一直未提出异议申请；即使异议人所签订的《商品房买卖合同》真实，其所称已支付的购房款属实，但其只是支付了一部分购房款，因其没有办理房屋过户手续，该房屋所有权仍然属于被执行人泰宇房地产公司的财产，人民法院仍有权对案涉房屋进行查封拍卖。请求依法驳回其异议申请。 被执行人泰宇房地产公司答辩称：案涉查封的2008房屋已不属于泰宇房地产公司所有。2014年10月6日，泰宇房地产公司与马伟波签订《商品房买卖合同》，该房屋以分期付款的方式出售给马伟波，马伟波已支付购房款379000元，实际下欠20000元，因泰宇房地产公司借任小莉20000元借款未还，2019年6月22日，通过三方协议，该债权已由马伟波妻妹任小莉转让给马伟波，以冲抵马伟波所欠泰宇房地产公司20000元的房款，至此，马伟波已付清全部购房款。因金泰名都项目未经验收，且案涉房屋被诉讼案件查封至今，不能为购房户办理不动产权证。泰宇房地产公司认为，案涉房屋是异议人合法购买的房屋，依法应受法律保护，人民法院查封异议人的合法房产，侵犯了异议人马伟波的合法权益，人民法院应依法解除对案涉房屋的查封，并中止执行。 本院审查查明：李东玉与泰宇房地产公司等民间借贷纠纷一案，太和县人民法院于2016年3月1日作出（2016）皖1222民初183号民事调解书，调解协议如下：阜阳市泰宇房地产开发有限公司、马勇、李秋慧欠李东玉借款220万元及利息（利息按月利率2%，自2015年8月2日起计算至借款还清之日止），于2016年4月1日前付清。案件受理费24400元，减半收取12200元、保全费5000元，合计17200元，由阜阳市泰宇房地产开发有限公司、马勇、李秋慧负担。在诉讼中，根据李东玉的申请，太和县人民法院作出（2016）皖1222民初183-1号民事裁定书，于2016年1月20日依法查封了被申请人泰宇房地产公司位于太和县××和××路交汇处“金泰明都”房屋八套：2609、2605、1402、607、2309、2209、1905、2008房屋，查封期限为二年。2016年10月10日，太和县人民法院作出（2016）皖执576号执行裁定，对上述查封的房屋重新予以查封，查封期限三年。2019年7月15日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12执他80号执行裁定书，裁定安徽省太和县人民法院于2016年3月1日作出的（2016）皖1222民初183号民事调解书由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。本院受理后，依法对上述案涉房屋进行了查封。 另查明：2014年10月6日，异议人马伟波与泰宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：马伟波购买泰宇房地产公司开发的金泰明都2008室住房，建筑面积105.52平方米，每平方米3781.27元，总价款399000元，买受人于2014年10月6日支付首期房款300000元，余款99000元于2015年5月1日付清。合同签订当日，通过赵飞账户支付泰宇房地产公司首付购房款300000元，2015年2月14日、2019年2月21日，泰宇房地产公司分别为马伟波出具现金收据各一份，金额分别为49000元、30000元，2019年6月22日，泰宇房地产公司、任小莉、马伟波签订《协议》一份，就马伟波所欠泰宇房地产公司购房款20000元进行了协商，任小莉将泰宇房地产公司所欠其20000元借款转让给马伟波，以冲抵马伟波所欠泰宇房地产公司20000元的购房款。2019年2月25日，马伟波与阜阳金泰名都项目部签订《装修施工安全协议书》。 又查明：马伟波与任玉荣系夫妻关系，任玉荣与任小莉系姊妹关系，赵飞与任小莉系夫妻关系。2014年10月6日，马伟波为赵飞出具借条一张，金额为300000元。2019年12月5日，太和县房地产管理局及太和县自然资源和规划局出具《证明》各一份，在其登记档案中，未查询到马伟波、任玉荣名下房产登记信息。 还查明：泰宇房地产公司为有限责任公司，法定代表人马勇，经营范围：房地产开发、销售。该公司于2014年3月6日取得了金泰明都的《商品房预售许可证》许可证号为（太）房预售证第20140306008号。 本院认为：案涉查封的金泰明都项目房号为2008室房屋，系异议人马伟波购买的商品房，该房屋虽登记在被执行人泰宇房地产公司名下，但在太和县人民法院实施查封前，异议人马伟波已就案涉房产与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且已支付了大部分购房款，双方签订的上述合同合法有效，且其名下没有用于居住的其他房屋，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部构成要件。案外人马伟波提出的执行异议理由成立，本院予以支持。申请执行人辩称的异议人没有支付购房款，且对异议人与被执行人签订的《商品房买卖合同》及已装修入住的真实性表示怀疑，但没有提供相反证据予以证明，本院对其上述辩解事实不予认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对登记在阜阳市泰宇房地产开发有限公司名下金泰明都项目房号为2008室住房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  徐孟芳 人民陪审员  于 涛 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。