江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初10407号原告（反诉被告）：贺勇，男，1971年11月7日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。被告（反诉原告）：曹娟，女，1987年6月3日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：孙玉婷，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201711411321。原告（反诉被告）贺勇与被告（反诉原告）曹娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺勇、被告（反诉原告）曹娟及其委托诉讼代理人孙玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺勇向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付水费、电费、物业管理费、房屋租金、卫生间维修费用、维修期间房屋占用费用共计8738.7元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月9日，原告与被告签订《房屋租赁中介合同》。合同约定，被告承租原告位于南昌市红谷滩世茂天城房屋一套，租期为2018年7月12日至2021年7月11日，房屋每月租金为4000元，租金按月支付，房屋租赁期间的水、电、气、物业管理费、卫生费、有线电视费、电话费等费用均由被告负责支付。2019年7月12日，被告单方通知原告解除《房屋租赁中介合同》，并于2019年8月27日搬出。截止2019年8月27日，被告拖欠水费273元、电费1532.7元、物业管理费800元、房租租金2133元；被告承租期间损坏租赁房屋的卫生间蹲便池，原告维修花费2000元，维修期间房屋占用15天费用2000元。原告一直要求被告支付上述费用，但被告拒绝支付。鉴于被告违约，遂诉至法院。曹娟辩称，按照《房屋租赁中介合同》第6条规定，若因特殊原因须提前终止租赁关系，须提前30天通知对方，进行协商。被告在2019年7月3日微信聊天中与原告进行了协商，后被告于2019年8月12日到期后与原告协商，询问超出几天算几天是否可以，被告答复可以，故被告行为不构成违约，且已协议解除合同。原告于2019年8月26日与被告对账，确认搬离时的水费273元、电费1381.5元、物业费799.82元，2019年8月12日至2019年8月27日房租应为2000元。原告主张卫生间维修费没有依据，提供的证据无法证明卫生间损坏，且无法证明实际维修费用，仅凭手写的纸条无法证明。被告有8000元押金在原告处，押金本是为租赁房屋提供的保证，现原告提出的水、电、物业费和超出租期的半个月房租费可以从押金中抵扣，请求驳回原告的诉讼请求。曹娟向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同已于2019年8月27日解除；2.反诉被告返还反诉原告房屋押金8000元；3.反诉被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2018年7月9日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁中介合同》，该合同第一条和第二条约定，反诉原告承租反诉被告位于南昌市红谷滩世茂天城房屋一套，租期为2018年7月12日至2021年7月11日；该合同第三条约定，每月租金4000元，房屋租赁押金8000元；该合同第六条约定：若甲方或乙方有特殊原因须提前终止租赁关系，须提前30天通知对方进行协商，否则违约方需双倍赔偿对方经济损失。反诉原告后因特殊情况，于2019年7月3日通知反诉被告提前终止租赁关系，反诉被告在微信聊天记录中也明确同意提前终止租赁关系，并确定反诉原告搬离的实际日期为2019年8月27日，且于2019年8月26日同反诉原告确定搬离时的水费273元、电费1381.5元、物业费799.82元、超出2019年8月12日后的房租为2000元。反诉原告提出要求反诉被告从房屋押金8000元中扣除后将剩余金额返还即可。然反诉被告拒不返还，故提出如上诉请。贺勇辩称，1.答辩人并未同意解除整个合同，也未同意退还押金给被告；2.按合同约定系先付后用，反诉原告多次违反合同，超过五天未支付房租，现仍拖欠房屋租金、水电费等费用，已严重违约；3.反诉原告提前退租后，造成答辩人房屋空置近一个月后以低于原房屋租赁价格400元/月出租止损，损失金额达一万元以上。综上，反诉原告无权要求退还押金8000元，请求驳回其反诉请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的《房屋租赁中介合同》、《不动产权证书》、交通银行个人客户交易清单、江西增值税普通发票、微信聊天记录等证据，本院认定事实如下：2018年7月9日，贺勇（出租方、甲方）与曹娟（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁中介合同》，约定：甲方将坐落于红谷滩新区世茂天城X栋X单元X室的房屋出租给乙方使用；建筑面积152平方米；租赁期自2018年7月12日至2021年7月11日止共36个月；每月租金为4000元，每个月支付一次，本合同签订即日由乙方支付租金4000元，本着先付后用的原则，乙方应于前期租金使用完毕当日或之前交付甲方，如乙方推迟五天以上未缴纳房屋租金，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋并没收押金，房屋租赁押金8000元，于本合同签订即日，由乙方支付给甲方，本合同期满押金由甲方如数无息退还给乙方；在租金期限内产生的水、电、气、物业管理费、卫生费、有线电视费、电话费等费用均由乙方及时付清给相关部门，房屋租赁交接前等相关费用均由甲方承付；乙方应爱护和正确使用房屋内配套设施，如有人为损坏应照价赔偿给甲方；未经甲方同意，乙方不得将房屋自行转租、转让或提前退租，否则视为乙方违约，甲方有权提前收回房屋并没收押金；若甲方或乙方有特殊原因须提前终止租赁关系，须提前30天通知对方进行协商，否则违约方需双倍赔偿对方经济损失。合同签订后，曹娟向贺勇缴纳押金8000元。2019年7月3日，曹娟微信通知贺勇，要求提前退租，在一个月后搬出。2019年7月18日曹娟支付2019年7月12日至2019年8月11日期间的租金4000元。2019年8月12日，贺勇与曹娟就房屋的退租问题在微信中进行了如下交涉：贺勇问：“你好，我们什么时候办交接”，曹娟答：“就这两天，不好意思”，曹娟接着问：“到时候超出来几天算几天可以吗”，贺勇答：“好吧”。2019年8月26日上午，贺勇与曹娟双方在微信聊天中确认曹娟尚欠电费1381.5元、水费273元、物业费799.82元、房屋租金2000元。当日上午，贺勇与曹娟双方并就押金问题进行了如下交涉：贺勇问：你今天把费用清一下，然后那个房间的钥匙没人住的房间的，你把那个钥匙给我一套。……看明天直接把有些东西我看一下，包括空调……没问题，明天直接就可以放行了。”曹娟问：“这个从押金里面扣不可以吗”，贺勇答“不可以”，曹娟接着问：“那押金怎么退呢”“我等下会让我们店的人跟你对接”，贺勇答：“下午约个时间，最好你来”。2019年8月27日，搬出租赁房屋。2019年9月13日，贺勇与案外人红谷滩新区粥广福餐饮店委托代理人程件保签订房屋租赁合同，约定租期自2019年9月15日至2021年9月14日，月租金为3600元。本院认为，贺勇与曹娟签订的《房屋租赁中介合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。据合同约定，曹娟应承担退房前的水费、电费、物业管理费、房租。因贺勇与曹娟双方均认可截止2019年8月26日曹娟尚欠电费1381.5元、水费273元、物业费799.82元、房屋租金2000元，曹娟于2019年8月27日才实际搬离案涉房屋，故曹娟尚需支付贺勇2019年8月12日至8月27日止的租金2133.28元（4000元/月÷30天×16天），贺勇诉请2133元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。对贺勇诉请双方确认的曹娟欠付的电费1381.5元、水费273元、物业费799.82元的诉请部分，本院予以支持，对于超过上述金额部分，因无证据支持，本院不予支持。对贺勇主张的卫生间维修费用2000元，因其未能举证证明卫生间损坏系曹娟导致，且其提供的收条不足以证明维修费用的实际发生，本院不予支持。对于贺勇主张的维修期间的房屋有使用费损失2000元，因其未能举证证明案涉房屋系因曹娟原因导致卫生间维修而造成2000元空置损失，本院不予支持。因曹娟在与贺勇协商退租时原、曹娟已就案涉租赁合同于实际搬离日解除达成合意，故对曹娟提出的要求确认其《房屋租赁中介合同》于2019年8月27日解除的反诉请求，本院予以支持。但因贺勇与曹娟双方就合同解除后的权利义务处理上并未完全协商一致。案涉证据只能认定双方均同意解除案涉租赁合同及共同确认2019年8月26日曹娟所欠电费、水费、物业费及房屋租金金额，并不能证明双方就曹娟的违约赔偿事宜及押金的返还问题达成合意。故曹娟所交押金是否应返还的问题，仍应根据双方合同约定及双方合同履行情况进行认定。案涉合同的提前终止系曹娟违约而起，根据合同法第九十七条规定，曹娟对贺勇造成的实际损失仍负赔偿义务。对曹娟提起的要求贺勇返还8000元押金的反诉请求，因合同就押金作为违约金不予返还的唯一条款是“若曹娟推迟五天以上未缴纳房屋租金，则视为曹娟违约，贺勇有权收回房屋并没收押金”，而案涉合同系经曹娟在与贺勇协商一致达成解除合意，该条款并不适用本案解除情形，况且，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法［2019］254号）第47条规定，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，若贺勇仅凭曹娟迟延几天缴纳房屋租金而要求解除合同没收押金，其理由显然与诚实信用原则相悖。故尽管案涉合同的提前终止系曹娟违约而起，贺勇仍无权直接没收曹娟所交纳押金，但为减轻诉累，对贺勇抗辩成立应由曹娟承担的损失部分，可在其应返还的押金金额中予以抵扣。贺勇抗辩曹娟提前终止案涉合同已造成其房屋空置损失及另行出租的差价损失达一万元以上而不予返还押金的意见，本院根据合同的剩余租期、另行出租的差价、承租人的过错程度等因素，结合贺勇所提供的证据，本院确认其抗辩成立应由曹娟承担的损失金额为3600元（4000元/月÷30天×18天+400元/月×3个月），故对曹娟要求贺勇返还押金4400元（8000元-3600元）部分的反诉请求，本院予以支持，超过上述金额部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、曹娟与贺勇签订的《房屋租赁中介合同》于2019年8月27日解除；二、曹娟于本判决生效之日起十日内支付贺勇电费1381.5元、水费273元、物业费799.82元、房屋租金2133元，合计4587.32元；三、贺勇于本判决生效之日起十日内返还曹娟4400元；四、驳回贺勇的其他诉讼请求；五、驳回曹娟的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（贺勇已预交），由贺勇负担25元，曹娟负担25元。反诉案件受理费1125元（曹娟已预交），由曹娟负担562元，贺勇负担563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  熊靖明人民陪审员  万淑婛二〇二〇年四月二日书 记 员  聂小霞附相关法条及司法解释：1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。