云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终227号上诉人（原审被告）：阎文祥，男，汉族，1965年6月22日生，云南省砚山县人，住砚山县。被上诉人（原审原告）：砚山县睿富汇达物业管理有限公司，住所：砚山县江那镇七乡大道龙达商贸城。法定代表人：李友能委托诉讼代理人：陈绍丽，女,缘和法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。上诉人阎文祥因与被上诉人砚山县睿富汇达物业管理有限公司（以下简称“睿富物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服砚山县人民法院(2019)云2622民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年4月10日组织双方当事人进行法庭调查及调解，上诉人阎文祥，被上诉人睿富物业公司的委托诉讼代理人陈绍丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎文祥上诉请求：请求撤销砚山县人民法院(2019)云2622民初1963号民事判决书，另行公平公正判决。事实及理由：一、原判适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”、《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，本案睿富物业公司依据的《前期物业服务合同》已经终止，原审法院依据《合同法》有关规定判决阎文祥履行已经终止的合同的义务错误。砚山县龙达商贸城业主委员会已依法成立并通过业主大会选聘了新的物业服务公司，与新的物业服务公司签订了新的物业合同，并于2018年12月1日生效。业主委员会曾多次向睿富物业公司发出有关函件，告知合同已终止，要求停止服务并移交物业管理手续，但睿富物业公司均置之不理，并强行派工作人员强制服务，造成了龙达小区内出现两个物业公司同时提供服务的混乱局面。根据《物业管理条例》的有关规定，小区业主大会选聘、更换的物业公司是合法的，阎文祥不应向强制提供服务的睿富物业公司支付任何管理费用。故本案应当适用《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，确认睿富物业公司依据的《前期物业服务合同》已经终止，而不是依据《合同法》确认合同的效力，进而判决阎文祥履行已经终止的合同义务。综上，原判依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，物业管理条例第六条、第七条、第四十二条的规定，判决阎文祥支付睿富物业公司物业服务费及其他费用共计人民币2504元（物业管理服务费、二次加压费、水池清理费），适用法律错误。二、判决支付金额与事实不符。判决阎文祥睿富物业公司物业管理服务费、二次加压费、水池清理费共计人民币2504元。依据阎文祥与睿富物业公司签定的《前期物业服务协议》，阎文祥每年需要支付的物业管理服务费、二次加压费、水池清理费由每年的5月7日起计算（阎文祥首次支付物业管理费时间），2019年5月7日至2019年12月30日共计233天，因此物业管理服务费113.82平方米×1元／月÷30天×233天计884元；二次加压费240元÷12个月÷30天×233天计155.33元；水池清理费20元÷12个月÷30天×233天计12.94元；共计人民币1052.27元。判决支付金额与前期物业服务协议约定的事实不符。睿富物业公司答辩称：第一，一审判决认定证据清楚，适用法律正确，望二审法院维持原判。第二，阎文祥的上诉请求无事实依据，物业管理合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，阎文祥单方撕毁合同并不交纳物业管理费的行为违法。阎文祥的上诉理由无事实及法律依据，不应得到支持。第三，阎文祥未交纳物业管理费应受到惩罚，睿富物业公司兢兢业业为阎文祥所在的小区提供服务，一审法院的判决是惩恶扬善的行为。综上，希望二审法院维持原判，驳回阎文祥的上诉请求。睿富物业公司向一审法院起诉请求：1.判令阎文祥立即支付睿富物业公司物业管理费、二次加压费、水池清理费共计2504元；2.本案诉讼费由阎文祥承担。一审法院认定事实：砚山县江那镇龙达商贸城小区由云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司开发建设。2016年12月7日，云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司与睿富物业公司签订了《物业管理合同书》，将砚山县江那镇龙达商贸城小区的前期物业管理委托给睿富物业公司管理。合同期限为三年。物业服务费用由睿富物业公司向小区业主收取。物业服务合同的服务期限为2016年12月31日起至2019年12月31日止。合同签订后睿富物业公司入住龙达商贸城小区开展物业管理服务，之后，睿富物业公司又于2017年5月17日与阎文祥签订了《前期物业服务协议》，约定：（一）楼层、车位按建筑面积每月每平方米1.00元；（二）铺面按建筑面积每月每平方米1.00元；（三）高层住宅按建筑面积每月每平方米1.00元；（四）水池清理费每户每年20.00元；（五）公共用水用电由全体业主根据实际按月平均分摊，楼道照明及相关费用每户每月3度；（六）楼梯房和高层住房二次加压费20.00元/月/户，高层住房电梯及消防设施设备维护费40.00元/月/户......。双方约定物业服务费交纳为一年一次性预交。首次交费时间以交房之日起计收，以后交费在期满前一个月预交下一年度物业管理费用，若不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，睿富物业公司有权要求其补交，并从逾期之日起按应交物业费用每日的5‰计付违约金。2018年8月15日龙达商贸城小区向砚山县江那镇秀源社区和砚山县住房和城乡建设局报备成立砚山县龙达商贸城业主委员会。砚山县龙达商贸城业主委员会成立后，未经与睿富物业公司解除《前期物业服务协议》，于2018年11月21日与文山福邻物业管理服务有限公司签订《砚山县龙达商贸城物业管理合同》，约定合同期限为2018年12月1日至2021年11月30日止。合同订立后，文山福邻物业管理服务有限公司入住龙达商贸城小区开展物业管理服务。阎文祥便拒绝支付睿富物业公司2019年度物业管理费2504元。一审法院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主连带责任”，本案睿富物业公司与云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司签订了《物业管理合同书》，后阎文祥作为龙达商贸城小区业主，于2017年5月17日与睿富物业公司签订了一份《前期物业服务协议》，上述合同对服务期限、双方的权利、义务、违约责任等均作了明确约定。该约定对所有龙达商贸城小区的业主和睿富物业公司均具有法律约束力，所有业主和睿富物业公司均应当按照约定履行各自的义务。现阎文祥等部分业主以睿富物业公司为该小区提供的物业服务不到位、服务态度不好、物业服务费用过高，该小区新业主委员会已于2018年12月21日向睿富物业公司发出催告函，双方所签订的物业服务合同已解除等为由拒绝支付物业服务费。其所提交的证据并不能证实双方已解除物业服务合同，且阎文祥认可睿富物业公司一直为该小区提供物业服务至今，故阎文祥拒绝交纳物业服务费的理由不充分、证据不足。现睿富物业公司要求阎文祥支付2019年度的物业管理服务费等共2504元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条规定，判决如下：由阎文祥于本判决生效之日起二十日内支付砚山睿富汇达物业管理有限公司物业管理服务费、二次加压费、水池清理费共计人民币2504元。案件受理费50元，减半收取计25元，由阎文祥负担。本院二审期间双方当事人均未向本院提交新证据。二审中，经征询双方对一审认定本案法律事实的意见，双方当事人均无异议,本院予以确认。本院二审中另查明：文山福邻物业管理服务有限公司于2019年1月1日入住龙达商贸城小区开展物业管理服务，后由于睿富物业公司尚未退出对砚山县的管理，文山福邻物业管理服务有限公司经与小区业主委员会协商后，于2019年3月30日退出对砚山县的管理，直至睿富物业公司与云南文川金亚房地产开发有限公司签订的《物业管理合同书》服务期限届满（2019年12月30日）后，才于2020年1月1日重新进驻砚山县并开始提供物业管理服务。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：阎文祥应否向睿富物业公司支付2019年的物业管理费，应支付多少。本院认为，经审理查明，文山福邻物业管理服务有限公司2019年1月1日至3月30日对砚山县进行物业管理服务，在此期间，存在文山福邻物业管理服务有限公司与睿富物业公司同时对砚山县进行物业管理的事实。但2019年4月1日起至2019年12月31日止是睿富物业公司为砚山县进行物业管理，阎文祥对该事实也予以认可。故睿富物业公司起诉要求阎文祥支付2019年5月7日起至2019年12月31日止的物业管理费有事实及法律依据，应予支持。睿富物业公司向一审法院起诉要求阎文祥支付的金额中，包含了物业管理费、水池清理费、二次加压费、电梯维护保修费、违约金共计2504元［①2019年8个月（2019年5月7日起至2019年12月31日至共计8个月）的物业管理费911元（113.82平方米×1元／月×8个月＝911元）；②水池清理费20元每户每年；③二次加压费160元（20元／月×8个月＝160元）；④电梯维护保修费320元（40元／月×8个月＝320元）；⑤违约金1094元（911元×8个月×30天×5‰＝1094元）］。但睿富物业公司向一审法院起诉要求阎文祥支付的是物业管理费、二次加压费和水池清理费。故对违约金1094元，因睿富物业公司未主张，且2019年初，存在文山福邻物业管理服务有限公司与睿富物业公司同时对砚山县进行物业管理服务的事实，结合一审中阎文祥提交的证据小区业主委员会对全体业主作出的《关于砚山县龙达商贸城物业管理的公告》中，记载“本小区新的物业管理收费标准将于2019年1月1日执行，具体交费时间待业主委员会通知。未交前期物业管理费的业主，业主委员会委托新的物业企业代收，业主委员会将与前期物业协商后统一结算”等内容，故阎文祥未按时向睿富物业公司缴纳2019年的物业管理费是因业主委员会要求按照新的标准执行，不属于违约行为，不应支付违约金。对电梯维护保修费320元因睿富物业公司未主张，本院不予支持。综上所述，阎文祥的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省砚山县人民法院（2019）云2622民初1963号民事判决；二、由阎文祥于本判决生效之日起二十日内支付砚山县睿富汇达物业管理有限公司物业管理费、二次加压费、水池清理费共计人民币1091元；三、驳回砚山县睿富汇达物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由阎文祥负担；二审案件受理费50元，由砚山县睿富汇达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 陆启慧二〇二〇年四月十七日书记员 刘镇菱