福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0103执异12号 案外人：许镜清，男，1979年8月3日，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 申请执行人：广发银行股份有限公司福州分行。住所地:福建省福州市台江区曙光路132号申发大厦1、4层。 负责人:刘金球。 被执行人：泉州金智贸易有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区温陵路贤銮大厦三楼，统一社会信用代码：91350502563387501J； 法定代表人：吴志萍。 被执行人：吴志萍，男，1969年11月26日出生，汉族，福建省泉州市鲤城区号。 被执行人：黄云涛，男，1988年9月27日出生，汉族，福建省泉州市鲤城区室。 被执行人：杨雅菁，女，1990年01月11日出生，汉族，福建省泉州市鲤城区室。 在本院执行广发银行股份有限公司福州分行（以下简称福州广发银行）与泉州金智贸易有限公司（以下简称金智公司）、吴志萍、黄云涛、杨雅菁金融借款合同纠纷一案中，案外人许镜清于2019年12月12日对本院执行坐落于泉州市丰泽区宝洲路中段福友综合楼115号店面(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323202号)、1T16号店面(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323203号)、2A01号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323194号)、2A02号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323195号)、2A03号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323196号)、2B01号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323204号)、2B02号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323205号)、3A01号住宅(房产权证号:权房权证丰洋区(丰)字第201323197号)、3A02号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323198号)、3A03号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323199号)、3B01号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323200号)、3B02号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323206号)、4A01号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323191号)、4A02号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323192号)、403号住宅(房产权证号权房权证丰泽区(丰)字第201323193号)、4B01号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323186号)、4B02号住宅(房产权证号:权房权证丰泽区(丰)字第201323187号)的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人许镜清称，法院执行的上述房产许镜清早已与黄云涛签订租赁合同，并办理公证，向行政部门办理出租房备案手续。许镜清承租已久，租期尚有十多年，而且许镜清已交清全部租金。许镜清与黄云涛的租赁合同是合法有效，租赁关系是成立。根据“买卖不破租”原则及相法律规定，法院应终止拍卖上述房产，请求保留申请人承租权、收益权、占有权、使用权、处分权。 案外人许镜清为支持其主张，向本院提供如下证据： 1、《公证房屋租赁合同5份》； 2、《租赁备案证明》； 3、《银行明细》。 福州广发银行答辩意见称，（一）本案据以执行的生效文书（2019）闽0103民初591号民事判决书已确认福州广发银行与被执行人金智公司之间的债权债务关系，许镜清作为案外人要求终止福州广发银行申请执行生效法律文书的执行异议请求没有事实和法律依据。（2019）闽0103民初591号民事判决书中已确认，被执行人黄云涛明确将位泉州市××××中段段福友综合楼1T15号店面、1T6号店面、2A01号住宅、2A02号住宅、2A03号住宅、2B01号住宅、2B02号住宅、3A01号住宅、3A02号住宅、3A03号住宅、3B01号住宅、3B02号住宅、4A01号住宅、4A02号住宅、4A03号住宅、4B01号住宅、4B02号住宅（以下合称“涉案标的物”）为（2017）广发闽银授字第QX001号《授信业务总合同》项下债务设立抵押担保。2017年10月20日已办理了抵押登记，取得[闽(2017)泉州市不动产证明第0044045号]不动产登记证明。在本案审理过程中，涉案标的物所有权及抵押权均不存在瑕疵，在上述判决书主文第二项中明确被执行人未能履行还款义务时，福州广发银行可申请强制执行涉案标的物，并以所得价款用于偿还欠款。由此可知，涉案标的物所有权归属清晰、明确，许镜清作为案外人要求终止执行生效法律文书的执行异议请求没有事实和法律依据。（二）福州广发银行作为涉案标的物的抵押权人，抵押权设立时间在先，许镜清承租在后，许镜清要求终止查封、拍卖涉案标的物没有事实和法律依据。（1）许镜清提供的其与黄云涛就涉案标的物所签订的五份《房屋租赁合同》及泉州市房屋租赁备案证明显示的签订时间、备案登记时间均2018年9月，而涉案标的物已于2017年10月20日办理了抵押登记，取得[闽(2017)泉州市不动产证明第0044045号]不动产登记证明。抵押在先，租赁在后，抵押物进入执行不受租赁关系影响。（2）许镜清在涉案标的物已设立抵押的情况下，仍然与黄云涛签订《房屋租赁合同》，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款之规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。无论抵押人黄云涛是否将涉案标的物已抵押事实告知许镜清均不能阻却福州广发银行依法实现抵押权。（三）许镜清与黄云涛签署的五份《房屋租赁合同》有虚构租赁、恶意串通、逃避执行之嫌。（1）五份《房屋租赁合同》签订的时间点均为2018年9月。而福州广发银行向金智公司发放的贷款于2018年10月到期，黄云涛与许镜清在贷款预期违约的情况下，签订《房屋租赁合同》以进行躲避债务、逃避执行的安排。（2）五份《房屋租赁合同》中约定租赁期限长达18年、19年，并且约定租金一次性支付。许镜清提交的证据也不能证明其已经真实支付租金。租赁期限及租金支付都明显违反常理，许镜清与黄云涛虚构租赁、逃避执行的目的十分明显。综上，许镜清非涉案标的物所有权人，在抵押权设立在先的事实下，许镜清要求终止查封、拍卖涉案标的物没有事实和法律依据，请求依法驳回许镜清的全部请求。 金智公司、吴志萍、黄云涛、杨雅菁未答辩亦未向本院提交证据材料。 本院查明，福州广发银行与金智公司、吴志萍、黄云涛、杨雅菁金融借款合同纠纷一案，经本院审理作出（2019）闽0103民初591号民事判决，该判决认定，2017年10月11日，福州广发银行与金智公司签订《授信业务总合同》约定，福州广发银行向金智公司提供授信额度敞口最高限额为2082万元，授信额度期限自2017年10月11日起至2020年10月10日止。同日双方签订《授信额度合同》，对借款金额、期限等进行了约定。2017年10月11日，福州广发银行与黄云涛签订《最高额抵押合同》，约定，黄云涛提供提供位于泉州市××××中段福友综合楼1T15号店面、1T16号店面、2A01号住宅、2A02号住宅、2A03号住宅、2B01号住宅、2B02号住宅、3A01号住宅、3A02号住宅、3A03号住宅、3B01号住宅、3B02号住宅、4A01号住宅、4A02号住宅、4A03号住宅、4B01号住宅、4B02号住宅为（2017）广发闽银授字第QX001号）的《授信业务总合同》项下债务设立抵押担保，并对担保范围、担保期限、法律文书送达地址和联系方式等作出了约定，该抵押合同于2017年10月20日办理了抵押登记，取得[闽（2017）泉州市不动产证明第0044045号]不动产登记证明。吴志萍、黄云涛、杨雅菁自愿为金智公司上述借款提供最高额保证，并于2017年10月11日签订了《最高额保证合同》。后金智公司未能按期还款付息。基于上述事实本院判决：（一）金智公司应于判决生效之日起十日内，向福州广发银行偿还借款1600万元及利息（包括罚息、复利，暂计至2018年12月28日的利息为人民币738846.83元，罚息200970元，复利9280.36元，此后利息、罚息、复利按《授信业务总合同》约定的标准计至款项还清之日止）；（二）福州广发银行有权以黄云涛提供抵押担保的位于泉州市××××中段福友综合楼1T15号店面、1T16号店面、2A01号住宅、2A02号住宅、2A03号住宅、2B01号住宅、2B02号住宅、3A01号住宅、3A02号住宅、3A03号住宅、3B01号住宅、3B02号住宅、4A01号住宅、4A02号住宅、4A03号住宅、4B01号住宅、4B02号房产折价或拍卖、变卖所得价款，就本判决一项确定的债务在最高债权额2086万元的范围内优先受偿；（三）吴志萍、黄云涛、杨雅菁应对判决第一项确定的债务在最高债权额5700万元的范围内承担连带清偿责任。该判决作出后，双方当事人均未提出上诉。该判决生效后，福州广发银行于2019年9月25日向本院申请强制执行。本院于2019年10月17日作出（2019）闽0103执1795号执行裁定，查封了金智公司、吴志萍、黄云涛、杨雅菁的财产，包括黄云涛的上述房产。 另，许镜清在本案异议审理期间向本院提交其与黄云涛于2018年9月6日签订的五份《租赁合同》，证明黄云涛将上述房产租赁给许镜清，并进行了公证及备案。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。许镜清与黄云涛之间就本案争议的上述房产签订的租赁合同，发生于2018年9月6日，系在黄云涛将上述房产抵押给福州广发银行之后，根据上述司法解释的规定，该租赁行为对福州广发银行上述房产抵押权的实现不具有约束力，福州广发银行有权享有担保物权优先受偿权。许镜清以上述租赁合同阻止法院对黄云涛上述抵押房产的执行，没有依据，其提出的异议，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下： 驳回许镜清的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 陈筑闽 审判员 林 赫 二〇二〇年四月二日 书记员 程 硕 本裁定所依据的主要法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。