广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11957号原告：郭敏（曾用名：郭可儿），女，1977年8月6日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈功，系原告郭敏的母亲。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智。委托诉讼代理人：张华，该公司员工。原告郭敏与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭敏及其委托诉讼代理人陈功、被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延办理房产证的违约金200000元（以已付房款180000元为基数，按照逾期贷款利息的标准，从2000年2月19日开始计算至实际办证之日止，暂计至2019年10月30日）；2.判令被告返还违规收取的水电安装费5000元及利息15000元（以5000元为本金，从1999年11月20日收楼当天计算至2019年10月30日）；3.判令被告承担本案全部费用。事实和理由：1998年3月16日，原告与被告签订编号为（粤）房买卖契字××号《房地产买卖契约》，由原告一次性支付180000元，向被告购买了坐落在广州市黄埔（原罗岗区）镇龙金坑村澳洲山庄聚龙居A1-202房，被告于1999年11月20日正式将上述房屋交付给原告使用，同时原告还交了办证手续费、水电安装费等10600元给被告。根据上述契约附件第二条房屋交付条件的第二款第4项的规定“该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续，被告为原告购买的房屋办理房地产权证”，但原告多次催促都无法办理属于原告的产权证。原告曾于2007年起诉广州市萝岗区人民法院，该院作出判决，判令被告于判决生效之日起三十日内协助原告办理房产权证。原告多次联系被告无果，事至今日被告仍没有为原告办妥房产证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第18条关于办理房屋权属证延迟责任的规定，被告方应按照原告己付房款180000元计付逾期贷款利息的标准，支付违约金。此外，原告于1999年11月20日交了水电费建设费5000元，新村管理费基金3600元、办证手续费1800元、代办费200元，按广东省物价局粤字价（1997）19号文规定属违规收费，被告应该将违反政府规定自行乱收费用退回给原告，并按银行同期贷款支付利息。综上，请求法院支持原告诉讼请求。被告澳美公司辩称，一、原告第一项诉求已经超过诉讼时效，应当不予支持。根据民法总则第188条，诉讼时效为三年。合同是1998年签订的，合同第二条第五款约定被告应当于2000年3月16日交付房屋，故已经超过诉讼时效。基于原告提到的其曾经向广州市萝岗区人民法院起诉，原告提及的（2007）萝法民三初字第143号判决没有依据，不能作为诉讼中断的事由。若该判决已经生效，原告应当申请执行，执行时效为两年，原告应当及时向法院申请执行，故请求法院不予支持原告的诉求。对于第一项诉求，被告一直在积极履行合同义务，但由于经营过程中高层抽走资金导致公司资金链出现问题，案涉房屋出现烂尾。被告认为本案是由于客观原因导致的违约，而非被告主观上导致的违约。根据合同法第114条，被告认为违约金具有补偿性质，故违约金应当以购房款为限，不应当以原告主张的贷款利息计算。二、对于第二项诉求，原告没有证据证明被告收取该项费用。被告是否存在违规收费行为应当由政府机关查实后返还费用，而民事诉讼解决的是民事纠纷而非乱收费，因此在未得到政府机关的行为认定之前被告对于该主张不予认可。即使被告存在不当收费的行为，原告此时主张返还已经超过诉讼时效，根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条，即使被告存在乱收费的情况，所收取的费用应当视为不当得利，故原告应当依据相关诉讼时效的规定，且原告应当知道返还请求权的存在。原告的第一项诉求的违约金与第二项诉求的返还水电费安装费的请求权属于不同的请求权，两者在权利上是不同的，因为违约金诉讼请求的中断不适用返还请求权。被告在黄埔区人民法院有很多此类案件被业主起诉，但是之前的判决均是支持违约金支付，且也造成诉讼时效的中断，但本案不同其他案件，故原告的诉求应当予以驳回。本院经审理查明事实如下：1998年3月16日，郭敏与澳美公司签订编号为（粤）房买卖契字××号《房地产买卖契约》，约定澳美公司将镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A1-202房出售给郭敏，房款总价为180000元，付款方为一次性付款。该契约附件第二条第四款约定，上述房地产在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调与郭敏办理房地产登记手续。契约附件第二条第五款约定，澳美公司应于2000年3月16日前将上述房地产建成并正式交付给郭敏使用。此后，郭敏分别于1998年3月9日、3月16日向澳美公司共支付180000元房款，并于1998年6月6日按购房总价款的3%向澳美公司支付契税5400元。澳美公司于1999年11月20日交付澳洲山庄聚龙居A1-202房给郭敏使用。2005年8月22日，增城市土地房产交易所书面告知郭敏，由于澳美公司未提供镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A1幢有关资料到该所，故不能办理房地产权证。2007年7月10日，广州开发区房地产管理亦书面告知郭敏，由于澳美公司没有为澳洲山庄聚龙居A1幢房屋“办理确权（初始）登记”，故该所不能受理郭敏办理房产证的申请。2007年7月24日，郭敏向广州市萝岗区人民法院起诉，要求：1.澳美公司尽快为澳洲山庄聚龙居A1幢房屋业主郭敏办理房地产权证；2.澳美公司退回多收的契税费2700元；3.澳美公司承担诉讼费用。该院于2007年12月5日作出（2007）萝法民三初字第143号民事判决书，判决：一、澳美公司协助郭敏办理澳洲山庄聚龙居A1-202房产权证；二、澳美公司退还郭敏契税2700元。郭敏提交的收款收据显示其于1999年11月20日向澳美公司支付了水电建设费5000元，澳美公司对此确认。庭审中，澳美公司确认涉案房屋现仍处于烂尾状态，尚未竣工验收，亦未取得相关证照。上述事实，有《房地产买卖契约》、收款收据、（2007）萝法民三初字第143号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，澳美公司与郭敏签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于逾期办证违约金。1.逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉房屋的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉房屋所在项目的其他部分购房者曾就郭敏主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由及相关证据不予采纳。2.违约金金额。《房地产买卖契约》附件第二条房屋交付状况2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调郭敏办理房地产登记手续。涉案房屋于1999年11月20日交付使用，故澳美公司最迟应于2000年2月18日为郭敏办理房地产登记手续。涉案房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，澳美公司应向郭敏赔偿其因此遭受的损失。双方在合同中并未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。郭敏主张按中国人民银行同期同类逾期贷款利息为标准计算逾期办证违约金，本院予以支持。根据合同法对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期办证违约金的总金额应以购房款总金额180000元为限。郭敏主张的中国人民银行逾期贷款利率一般是在中国人民银行同期同类贷款利率的基数上上浮30%-50%，经本院核算，自2000年2月19日起至本院作出判决时，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，该损失金额已超过180000元，故澳美公司应向郭敏支付逾期办证损失180000元。关于水电安装费。涉案房屋于1999年11月20日交付使用，郭敏于同日支付了水电安装费5000元，其未举证证明其在诉讼时效内就水电安装费向澳美公司主张权利，亦未举证证明案涉房屋所在项目的其他部分购房者曾就水电安装费向澳美公司主张权利构成时效中断或中止，故本院对澳美公司关于返还水电安装费已过诉讼时效的抗辩理由予以采纳，对于郭敏的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭敏支付逾期办证违约金180000元；二、驳回原告郭敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告郭敏负担836元，被告广州澳美房地产开发有限公司负担3764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  臧玉林人民陪审员  丁树祥二〇二〇年四月二十三日书 记 员  刘婉仪