上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初2698号原告：陈永平，男，1978年5月2日生，汉族，户籍地福建省。被告：施伟，男，1957年12月12日生，汉族，住上海市静安区。原告陈永平与被告施伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永平、被告施伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永平向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还房屋押金7,500元；2、判令被告退还多付的房屋租金750元；3、判令被告支付违约金5万元。审理中，陈永平表示撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2017年6月3日，陈永平与施伟签订《房屋租赁合同》，约定陈永平向施伟承租上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2017年6月15日起至2019年6月14日止，陈永平按时支付了租金及押金7,500元。合同到期后，陈永平与施伟协商一致后续租了2个月。2019年8月12日陈永平向施伟交还房屋，双方签署了房屋交接书。但施伟至今未退还押金7,500元，故提出诉请如上。被告施伟辩称，不同意陈永平全部诉讼请求。陈永平承租系争房屋2年2个月时间，实际在8月12日退还了房屋，当天双方进行了房屋交接，不存在多付租金的情况。关于押金，交接房屋当天，施伟进行了验房，发现房屋家具、家电存在多处损坏情况。具体包括：一台电视机屏幕撞击损坏，另外一台电视机无法使用，煤气灶因损坏无法使用，厨房水龙头损坏，地板压条翘起、有裂纹，墙体有裂纹，灯管损坏，窗帘轴承损坏、门锁无法使用等。施伟收房后对部分物品进行了修理，已经支出了6,300余元。剩余墙体等部分装修目前尚未修复，还需2万余元。此外陈永平尚未结清水电煤费用。上述费用已经超过押金7,500元，故施伟不同意返还押金。本院经审理认定事实如下：施伟系系争房屋产权人之一。2017年6月3日，施伟(出租方，甲方)与陈永平(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋租与乙方，租赁用途为居住，建筑面积为133平方米。租赁期限自2017年6月15日起至2019年6月14日止，每月租金为7,500元，租金以三个月为一期支付，另付押金7,500元。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的三个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。在乙方承租期内，发生的水、电、燃气费等相关费用由乙方自行负担的情况，乙方应在期满退租时自行结清。如乙方未及时结清的，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。甲方收取的押金除用于冲抵本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。合同签订后，陈永平支付了租金及押金7,500元。租赁合同到期后，经双方协商一致，陈永平继续使用系争房屋并支付了2个月租金15,000元。2019年8月12日，施伟与陈永平妻子钟佳丽签订《房屋交接书》，写明：系争房屋租赁到期，甲方将上述房屋完整交还乙方。交接当日水表数字：248立方米；电表数字：平23,321，谷11,357；煤气表数：629立方米。该交接书下方另手写写明：1、灶间、卫生间打扫。2、煤气灶打不开(点不着火)。3、卫生间灯、顶灯不亮(以照片为准)。4、次卧电视机罩坏了。5、窗台纱窗拉链断裂。6、三个房间电视机打不开，外观完好。7、次卧朝南小房间门锁锁不上。8、房间墙面黑、脏需重新粉刷。9、灶间地面贴角线脱胶。10、灶间翻板弹簧坏了。11、厅地板损坏。审理中，施伟为证明系争房屋损坏情况，另向本院提供了照片及维修发票、收据等，有凭证的包括：客厅电视维修费1,000元、厨房灯管更换200元，纱窗维修50元，保洁费730元，新购燃气灶和抽油烟机1,978元(含安装费380元)，水龙头、固胶等150元。此外，施伟表示还有部分需维修项目尚未解决，包括卧室电视机已完全损坏预估重购费1,900元，以及台面开裂、墙砖损坏、地板损坏、墙面黑脏等均需重新维修。对此，陈永平表示2017年入住系争房屋时并未仔细查验家电及装修，能够确认的是当时煤气灶可以使用，电视机能打开播放，灯可以亮，窗帘也可以正常使用，墙体和地板已经存在一些裂缝。陈永平认可《房屋交接书》上列明的问题在办理交接时均存在，但认为是入住期间正常使用产生的耗损，不同意支付维修费用。审理中，施伟为证明水电煤拖欠费用情况，另向本院提供：1、电费核查通知、电费发票、银行账单记录，显示2019年8月电费700.23元，2019年9月电费251元，9月份电量结算周期为2019年8月1日至8月31日，抄表数为23,388、11,382；2、水费缴费单及银行账单记录，显示2019年9月份水费79.3元，抄表数为250；3、支付宝账单记录，显示2019年9月支付燃气费113.4元。陈永平对上述证据的真实性均予以认可，要求根据《房屋交接书》上的抄表数字进行抵扣。本院认为，陈永平与施伟就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。租赁期限届满后，陈永平继续使用系争房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方在2019年8月12日办理了房屋交接手续，施伟在该日收回了系争房屋，相应租金应当据实结算，根据实际租赁天数，施伟应当返还陈永平租金500元。陈永平承租系争房屋两年多时间，房屋内装修及家电在使用过程中必然会产生一定程度的自然损耗，该费用无需由陈永平承担，但根据施伟提供的相应证据以及《房屋交接书》中列明的陈永平认可存在的相关问题可以反映，系争房屋内家电及装修在陈永平使用期间出现了多处较为严重的损坏情形，该情况显然超出了正常使用的损耗程度。现施伟要求在押金中抵扣相关维修费用，本院予以准许。至于施伟提出今后还要重新粉刷墙面、维修地板等会产生大量费用，也应由陈永平承担，本院认为该抗辩缺乏依据，不予支持。参考施伟提供的相关维修费用凭据并考虑使用过程中的自然损耗情况，本院酌情确认陈永平应承担维修费用3,000元。关于水电费、燃气费，根据《房屋交接书》中列明的抄表数及施伟提供的相关票据，本院酌情确认陈永平应承担1,000元。上述两项费用应当在押金中予以抵扣，抵扣后施伟实际还需返还陈永平押金3,500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、被告施伟于本判决生效之日起十日内，向原告陈永平返还租金500元；二、被告施伟于本判决生效之日起十日内，向原告陈永平返还押金3,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告施伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年四月二十二日法官助理 董程程书 记 员 石唐芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。