广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9495号原告：广州市番禺区沙湾镇古坝东村股份合作经济社，住所地广州市番禺区沙湾镇古坝东村东兴路1号。法定代表人：韩铨伦。委托诉讼代理人：杨珊，广东容林律师事务所律师。被告：梁铁锋，男，1974年10月1日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区沙湾镇古坝东村股份合作经济社（以下简称“古坝东村合作社”）与被告梁铁锋土地承包经营权纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古坝东村合作社的委托诉讼代理人杨珊，被告梁铁锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古坝东合作社向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年7月3日至2017年12月31日拖欠的租金，合计42634元；（租金、违约金共47278元）；2、被告向原告支付逾期付款的违约金（以逾期交纳租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至款项实际付清之日止，截至2019年7月18日计得违约金为6894.16元）；3、合同保证金6094.5元归原告所有；4、被告承担本案所有的诉讼费。事实和理由：原告通过公开招投标的方式将位于古东村X地约7.17亩耕地出租。冯湛棉以每亩1700元/年的价格中标。2010年3月1日，原告与冯湛棉签订了《耕地投标承包合同》，承租位于古东村X地约7.17亩。承包期限为8年，从2010年3月1日至2017年12月31日止。《耕地投标承包合同》第2条约定：每年承包款12189元。第3条约定：签订合同时，乙方交付甲方6094.5元作为合同保证金。合同期满，承包方在没有违约行为并保证适合农业耕作，退还保证金，否则没收保证金。第5条约定：每年1月15日前交清当年承包款。第6条约定：乙方需依时交付承包款，逾期不得超过30天否则按照违约处理，不退回保证金，并追讨承包款。2012年6月8日，原告、冯湛棉、被告三方协商一致的情况下签订了《补充协议》，将冯湛棉《耕地投标承包合同》转让给被告，2012年1月1日起合同期内租金及所有责任由被告负责。其他条款按原合同执行。《补充协议》签订后，原告随即将土地交付给被告使用。根据《耕地投标承包合同》的约定，被告每年应交付承包款12189元。但被告自2014年6月8日起至2017年12月31日合同期满一直拖欠租金，自被告拖欠租金以来，原告已经多次向被告催促缴交租金，但是被告均以各种理由拒绝。为此，2018年12月20日，原告向被告邮寄了书面的催款函，要求被告自收到催款函之日起三日内支付拖欠的租金。但被告2018年12月22日收到催款函后，至今仍未向原告支付任何租金。截止至2019年7月18日，被告已经拖欠租金42634元、违约金6922元，共计47278元。被告自拖欠租金以来，原告2014年至2017年曾扣缴被告妻子钟少煊的股权分配款用于抵扣租金，抵扣之后被告尚拖欠的租金即我方起诉的租金42634元。因为被告逾期付款给我方造成了损失，因此我方要求自每年应缴纳租金开始计算逾期付款利息，以银行同类贷款利率至其付清之日止。2014年租金的违约金是以尚欠6067元为本金，从当年1月16日开始计算至付清之日止；2015年至2017年的租金违约金是以每年租金12189元为本金，分别从当年1月16日开始计至实际清偿之日止。综上所述，被告的违约行为，已经严重损害了原告的合法权益。被告依法应承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告梁铁锋辩称：涉案地块的归属权是火车站，租金没有问题，涉案地块一直由我使用，涉案地块因为动车基地因为每年下雨之后都将水倒入我的地块，动车基地和村委没有办法为我解决，后我去综合维稳办申诉，镇长来调查过，后答复我涉案地块权属就是动车地基的，我去找动车基地，但是动车基地说这块地本来就是动车基地的，造成你的损失与动车基地无关，于是也拒绝赔偿。我在涉案地块上耕种的农作物损失无法得到赔偿。后原告起诉我要求归还租金问题，但是原告一直没有书面通知我缴纳租金，并且还未经我妻子同意直接扣除了我妻子的村里边的分红，我要求返还我妻子的分红。涉案地块的合同是由冯湛棉转让给我，但之前就是我在使用的，但由于出现这个水淹的问题我才拒绝交租，且在没有解决该问题前我都拒绝交租。由于水淹的问题，我耕作农作物的经济损失由谁来赔偿？2013年年底我已经口头跟村里边交涉过，告知其如果不解决水淹的问题我不再租赁该地块，且2014年欠租开始我从未收到过村的书面催缴通知，直到合同期满（2017年）一年之后才于2018年通知我交租。且2013年我已经口头跟村里边交涉过，告知其我不再租赁该地块了，村里边当时就应与我终止租赁关系。古坝东合作社围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：古坝东合作社提供位于广州市番禺区沙湾镇古坝东水闸边土地的宗地图，宗地代码：440113118002JA00xxx，宗地面积为8817.92平方米，权利人为广州市番禺区沙湾镇古坝东股份合作经济社农民集体，权利性质为集体土地。2010年3月1日，古坝东合作社（发包方、甲方）与冯湛棉（承包方、乙方）签订《耕地投标承包合同》，约定甲方将位于古东村12队、古东村X地约7.17亩耕地经公开投标发包给乙方用作耕种使用，每年承包款12189元（每亩1700元/年），承包期限为8年，自2020年3月1日至2017年12月31日止；双方在签订承包合同时，乙方交付甲方6094.5元（半年承包款）作为合同保证金，保证金在合同期满时，承包方在没有违约行为并保证适合农业耕作，退还保证金（不计利息），否则没收保证金，并追究有关法律责任；甲乙双方签订合同时交清当年承包款（整年），第二年起于当年1月15日前交清当年承包款；乙方必须要依时交付承包款，逾期不得超过30天，否则按违约处理，甲方收回耕地另行发包，不退回乙方的保证金，并按法律程序追讨所欠承包款。2012年6月8日，冯湛棉（甲方）、梁铁锋（乙方）与古坝东合作社（丙方）签订《补充协议》，内容为：经甲、乙、丙三方友好协商，甲、丙方同意将原冯湛棉位于古东村X地约7.17亩耕地合同从2012年6月8日起转让梁铁锋（合同期限8年，从2010年3月1日至2017年12月31日止），2012年1月1日起合同期内租金及所有责任由乙方负责与冯湛棉无关；原冯湛棉合同保证金已退，重新开具梁铁锋合同保证金，其他条款按原合同执行。2018年12月20日，古坝东合作社向梁铁锋寄发《催款函》，称梁铁锋自2014年起至《耕地投标承包合同》期满一直拖欠涉案地块的租金，截至2018年12月28日，梁铁锋拖欠的租金共42634元，请梁铁锋在收到催款函之日起三日起向其支付租金42634元。经查，梁铁锋于2018年12月22日签收该邮件。2019年7月26日，古坝东合作社以梁铁锋欠缴涉案地块租金为由提起本案诉讼，要求梁铁锋支付租金及违约金，并主张没收梁铁锋已付的合同保证金。诉讼中，古坝东合作社确认梁铁锋在《补充协议》签订当日已向其缴交了合同保证金6094.5元，古坝东合作社称，梁铁锋自冯湛棉处转租涉案地块后就未缴纳过租金，直至2014年1月18日起古坝东合作社才通过划扣梁铁锋配偶钟少煊在村内股权分配款的方式抵扣梁铁锋所欠缴的涉案地块租金，现已划扣钟少煊自2014年1月18日至2017年8月21日的股权分配款合计30500元，用于支付梁铁锋应缴的2012年、2013年及部分2014年的租金，双方一直未解除涉讼《耕地投标承包合同》及《补充协议》，涉案地块一直用于种植绿化树木，从未荒废。2018年涉案合同到期后古坝东合作社收回涉案土地之后将土地租给一个旅游公司。而梁铁锋称涉案地块自冯湛棉中标后就一直由其耕种，因地块地势低，周围仅有一条小坑渠，若下雨的雨势大，雨水无法及时排出，涉案地块会出现水浸被淹的情况，故其于2013年年底已口头告知古坝东不再承租涉案地块，地块从2013年底也就此荒废，其在地块上所种植的树木一直未予迁出，梁铁锋自2014年起未再缴纳涉案地块的租金，也未与古坝东合作社办理地块交接手续，但因古坝东合作社在2014年至2018年期间均未向其追讨地块租金，梁铁锋认为双方签订的承包合同已经解除；梁铁锋不清楚古坝东合作社所划扣钟少煊股权分配款的具体金额，每次划扣也未经其及钟少煊同意。以上事实有古坝东合作社提交的证据、双方在庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：冯湛棉通过公开招投标方式向古坝东合作社竞得涉案地块，双方并签订《耕地投标承包合同》，后冯湛棉与古坝东合作社同意将原耕地承包合同转让予梁铁锋，三方并于2012年6月8日签订《补充协议》，该两份合同主体适格，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。根据涉讼《补充协议》的约定，原《耕地投标承包合同》自2012年1月1日起合同期内租金及所有责任由梁铁锋负责，其他条款按原合同执行。而《耕地投标承包合同》约定涉案地块承包期至2017年12月31日止，每年承包款12189元，交款日期为当年1月15日前，承包方应依时交付承包款，逾期不得超过30天，否则按违约处理，发包方收回耕地另行发包，不退回承包方的保证金，并按法律程序追讨所欠承包款。本案中，古坝东合作社要求梁铁锋支付拖欠的2014年7月3日至2017年12月31日租金，而梁铁锋称涉案地块经常出现雨水水浸的情况，故其已于2013年年底口头通知古坝东合作社不再承租涉案地块，并自2014年起停止缴纳租金，古坝东合作社在约定的合同期内也从未向其催交租金，双方签订的承包合同应已解除。但因古坝东合作社对此不予确认，梁铁锋就其答辩事由也未提交任何证据予以证明，双方亦未协商办理合同解除及地块交接的相关事宜，且梁铁锋确认其一直没有将其在涉案地块上种植的树木迁出，故对于梁铁锋就此认为双方的承包合同已于2014年解除的答辩意见，本院不予采信，梁铁锋应依约向古坝东合作社支付涉案地块的租金。现古坝东合作社认为梁铁锋在《补充协议》签订后从未缴纳过涉案地块的租金，并确认其在2014年1月18日至2017年8月21日期间通过划扣梁铁锋配偶钟少煊在古坝东的股权分配款的方式抵扣了梁铁锋应付的2012年、2013年及部分2014年的租金，其中2014年抵扣的租金为6122元，尚欠6067元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”虽梁铁锋称其已全额缴纳了2012年及2013年的租金，但其对所主张的租金缴纳情况及缴纳方式并未提交任何证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，对于古坝东合作社要求梁铁锋向其支付剩余2014年应缴租金6067元及2015年至2017年租金36567元的诉讼请求，本院予以支持，梁铁锋应付的租金总额为42634元（6067元＋36567元）。另外，古坝东合作社要求没收梁铁锋已付的合同保证金6094.5元，该主张符合合同约定，本院予以认可。关于逾期付款违约金问题。古坝东合作社主张梁铁锋应以每年欠缴的租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自当年1月16日起支付逾期付款违约金至实际清偿之日止，由于涉讼《耕地投标承包合同》及《补充协议》均未明确约定逾期交付承包款的违约责任及违约金支付标准，古坝东合作社也未举证证明梁铁锋逾期付款给其造成的损失情况，且古坝东合作社在梁铁锋欠付涉案地块租金后应适时采取措施与梁铁锋协商解除合同及交还地块事宜，防止其损失扩大，但其仅通过划扣股权分配款的方式抵扣部分租金，并在合同期届满一年后才向梁铁锋寄发催缴租金的函件，鉴于古坝东合作社怠于行使其及时止损的义务，以及上文本院已支持古坝东合作社没收合同保证金6094.5元，对于其要求主张的逾期付款违约金，本院不予支持。对于古坝东合作社的其他诉讼请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：一、被告梁铁锋应于本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区沙湾镇古坝东村股份合作经济社支付租金42634元；二、被告梁铁锋已缴交的合同保证金6094.5元归原告番禺区沙湾镇古坝东村股份合作经济社所有；三、驳回原告广州市番禺区沙湾镇古坝东村股份合作经济社的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用1134元，由原告广州市番禺区沙湾镇古坝东村股份合作经济社负担116元，被告梁铁锋负担1018元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾 强人民陪审员  卢鉴波人民陪审员  熊红玲二〇二〇年四月十三日书 记 员  罗筱笛