广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初17438号原告：黄坚，男，汉族，1972年2月1日出生，公民身份号码：441622197202010334，户籍所在地：惠州市惠城区鹅岭北路横街三巷103房。被告：冯印芳，男，汉族，1971年3月15日出生，公民身份号码：441302197103155413，户籍所在地：惠州市惠城区横江二路50号。原告黄坚与被告冯印芳房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄坚、被告冯印芳到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。当事人诉辩意见原告黄坚起诉称，2015年7月30日双方签订了位于惠城区鹅岭北路横街三巷103房为期一年的房屋租赁合同；租金按年结算，年租金为贰万元整；签订合同当日，被告交了壹万元整租金，于2016年1月1日前又交了另外壹万元整租金。2016年3月25日，被告交给我2016年7月30日至2017年7月30日房租贰万元整及水、电、燃气、有线电视费用贰仟捌佰元整，并对我说相信我的为人，不用签合同了，因此我们没有再签新合同，双方口头约好顺延该房屋的租赁合同。2017年6月，我打电话告知被告，说我有意把该租赁的房屋出售，所以不再签订该房屋的租赁合同，如他仍然想要租赁，可以按实际租住时间，折算每年贰万元整的房租，以每月壹仟柒佰元的价格计算房租，要求被告配合想来买房而来看房的人，得到了被告的认可。自此开始，断断续续有个人或中介来看此房，但一直未能成交出售该房屋。因我把心思放在卖房的事上了，而且以前与被告是以年为单位交房租的，被告又曾交过两年房租，因此我认为被告是不会不交房租的。之后我就没有每个月去催缴房租，只是偶尔说说，被告亦没有主动配合交房租，只是说不会少我房租的。一直到2018年4、5月份的时候，我已经没有了卖房子的意愿，并意识到被告已经差不多一年没有交过房租和水电等费用了，所以开始催促他交房租等费用，他就说他近来资金比较紧张，让我给他缓一缓，并保证不会少我一分钱房租。转眼一年租期已过，当我再次要求被告交房租时，并劝告他假如经济仍然紧张的话，先交清楚租我房子所欠的所有费用后，再去租便宜的房子住。但他表示不愿意另租房子，再次口头保证不会少我一分钱房租的。之后一段时间，当我再多次要求被告交房租和其它费用时，他就开始不断以正在忙着做事、孩子要交学费、正在为我筹备资金等各种借口拖延房租。直至2019年6月22日，两年租期将至，我已经强烈意识到被告在恶意抗交房租等费用，于是找到他，要求他作出决定：一是把房租等费用全部交清，我们可以继续延续该房屋的租赁；二是结清费用，另外租房。被告说他有很强的经济实力，只是被许多人拖欠了他少则几十万，多则几百万，甚至上千万的资金，明确表示不愿意搬出该房屋，并承诺在2019年6月30日前付清欠我的所有费用，否则将允许我收回房子，并可采用法律等手段追讨欠我的所有费用。到了7月11日，被告仍未能兑现承诺，同样用各种借口不搬家也不交房租等费用，写下第二份承诺书，郑重保证于2019年7月30日前归还欠我的所有费用，并另支付壹万元补偿金。到了8月1日，被告再次失约，除重提以前的借口和承诺外，还拿出其2014年在龙门县的矿井补偿信函以说明他的资产仍然雄厚，并提出愿意以古董、矿井补偿信访函等作抵押，被我回绝。于是被告写下第三份承诺书，郑重保证于2019年8月底前归还欠我的所有费用，不得再用任何理由拖延，否则愿意承担一切后果。直至2019年9月5日，被告仍未能兑现承诺，分文未交。因此我只能诉讼法律，请求法院支持我的诉讼请求。1、自2017年7月30日起至2019年8月31日所欠的房租42000元;2、自2016年3月25日起至2019年8月31日所欠的水费、电费、燃气费10985.4元；3、被告承诺的违约支付金10000元。以上三项金额合计为：62985.40元。庭审中，原告变更请求为要求房租计至收回之日止。被告冯印芳辩称，一、原告诉求第一条，自2017年7月30日起至2019年8月31日止所欠房租42000元并不真实，实况如下：(1)自2018年12月11日至2019年4月17日止，同被告同住女主人吴杰女士通过微信转账，先后共五次转账给原告17500元，原告拒不承认己构成非法侵占及不当得利的法律事买，原告在起诉书中也没有承认这笔款项。根据虚假诉讼罪的部分特征，他已具备，请法庭依法追究其法律责任。(2)原告在2018年9月10日，在我全家都在外地期间，私自侵入被告住所，并换了房门锁头。2019年9月5日我在清理古董，名人字画时发现古陶瓷有损坏一件、丢失一件。此案报辖区公安机关。吴杰女士从外地回惠州后，于2018年12月11日向原告通过微信转账了6500元，才从原告手中拿到开门钥匙。在这三个月期间，该房属于原告强行换锁占据被告并没有居住，因此这三个月的房租不应强行要被告承担，这三个月的租金共计5100元，应该从总款中扣除。(3)本人租房押金2000元，原告也没有计算在内，由此，被告所欠房租应该是：42000-5100-2000=17400元。请法庭根据实况依法判决。二、根据原告起诉第二条：被告所欠水电燃气费10985.40元毫无依据，原告从第一次收费就拒不提供发票，这超出合同规定条款。合同约定原告代收水电等费用，并没有约定不要发票，并可以加价收费。比如第一次收费中，电费收我0.7元每度，而市民用电都是0.65元每度，水费更是无从查起，原告于2019年9月2日乘我人不在家期间，切断水源，撬走水表，我深度怀疑原告修改水表读数，所以只能依发票为准，请法庭给予支持。要求原告必须出具所有消费水电燃气发票，以实际消费计算费用。否则，被告有权拒绝支付。三、诉求第三条，本人给原告多少都因拖欠带来一些损失，本人将信守承诺，仍同意支付10000元违约金补偿原告。四、原告除第一次开具10000元房租收据外，须补齐余下收款收据。五、原被告租房合同期限只有一年，余下三年零一个月并无书面合同，约定是否有效，直接涉及租金和居住权问题。如果后三年合同无效，原告也应承担一半责任，因此随后三年零一个月租金理应减半。如果支持随后三年租房合同仍然有效，那么被告应该依法享有居住权利。敬请法庭依法判决。本院查明的案件事实经审理查明，2015年7月30日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于惠州市惠城区鹅岭北路横街三巷3号；租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日止；合同生效之日支付押金2000元；房屋租金20000元，按年结算;租赁期间水电费等费用由承租人支付，出租人代收；……拖欠租金1个月的，出租人可终止合同并收回房屋；……合同期满即终止，如承租人要求继续租赁，则须提前1个月提出，出租人在合同期满前半个月答复，如同意，则续签租赁合同。合同签订后，双方按约定履行了义务，租赁期满一年后，双方无争议；第二年仍由被告承租，但没有续签合同，双方也无争议。2017年7月30日后，被告继续承租涉案房屋，双方也没有续签合同，随后，因拖欠租金，双方产生矛盾。2018年11月份时，原告将涉案房屋的门锁换掉；12月初，双方经沟通，被告同意缴交房租，房屋继续由被告承租，被告在2018年12月11日至2019年4月17日微信转账17500元给原告。另2019年6月22日、7月11日、8月1日，被告分别出具“承诺书”，承诺在月底前结清拖欠的房租和水电等费用，但到期后，被告并没有履行承诺。2019年9月初，原告断掉出租房屋的水电；2019年9月28日被告向圆通桥派出所报案称，租住的房屋内丢失一件陶瓷古董和被打碎一件；同日，派出所通知了原告来了解情况，但没有立案。被告称，同日搬出租住的房屋。另查之一，2016年3月25日前的水电等费用双方已结清；之后被告租住期间欠缴的水电、燃气费，按原告提供的“水电燃气查询表”核算，水费3157.20元、电费5892.20元（居民用电按每度0.65元计算）、燃气费1482元，合计10531.4元；原告为避免滞纳金的产生，缴交了上述费用。另查之二，2019年8月1日，被告出具的“承诺书”承诺，欠房租水电费：2017年7月30日-2019年8月租费约42000元、水电费约15000元左右，具体按实际结算。另加违约支付金10000元……本月底前全部结清。以上事实有原、被告的身份证明、房屋租赁合同、2016年3月25日前的水电等费用结算条、水电燃气查询表和计算方式、承诺书、微信转账记录、原告的报案回执和原、被告在派出所的笔录及庭审笔录在案佐证。裁判理由和结果本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告于2015年7月30日签订了一份“房屋租赁合同”，期限届满后，房屋仍由被告租住,双方虽没有续签书面合同，但原租赁合同合法有效。2017年7月30日后，被告拖欠租金，仅在2018年12月11日和2019年4月17日支付了部分租金共17500元给原告，已构成违约，应承担违约责任。但原告在被告欠租和欠缴水、电、燃气费时，不是用法律手段解决问题，而是采用换锁和报停水电燃气的手段，致出租房屋不符合合同约定的使用条件，做法错误，违反了合同约定，依法应负相应的责任。被告称，水电燃气被停后，租赁房屋无法使用，于2019年9月28日搬出的辩解意见，与查明事实相符，本院予以认定。至此，租赁合同已实际解除。被告租住房屋的时间应从2017年7月30日起算计至2019年8月止，即原告停水电燃气之日止；按原、被告之前约定的年租金2万元折算，被告拖欠原告的租金为42000元，扣除已支付的17500元，实为24500元。对被告租赁期间产生的欠缴水、电、燃气费10531.4元，原告为避免滞纳金的产生已垫付，被告应予返还，原告要求加收的滞纳金及收取高于供电部门的电费，没有法律依据。关于押金2000元的问题？原、被告在第一年的合同中虽有约定，但原告否认有收到该押金，被告又没有其他证据佐证，因此，被告的意见证据不足。对被告辩称，有三个月时间全家人不住在租赁的房屋，期间原告换锁,该时段的租金不应计算的意见，因被告租赁期间不交租金，引起原告不满而换锁，但在被告补交部分租金后，经沟通，已恢复原状，且该时段房屋仍是被告存放东西，实际使用，所以，理应交租。关于“违约金”问题？原、被告在第一份合同中虽没有明确约定，但被告出具的“承诺书”中，承诺补偿违约金1万元给原告，综合双方在纠纷中的均有违约行为，按六四比例承担责任，被告应支付违约金6000元给原告。被告的答辩意见是以“反诉状”形式提出，其关于古陶瓷损坏和丢失的问题？原告自述已向辖区公安机关报案，故不在本案审理范围。被告提出原告应补齐房租等收款收据，与其应支付房租水电燃气的款项，没有必然的关系，如其认为原告有其他违法行为，可向相关部门举报。综上所述，被告应向原告支付房租24500元，支付原告已垫付的水、电、燃气费10531.22元，支付违约金6000元。对诉辩双方的意见，有事实和法律依据的，本院予以采信；没有证据和不符合法律规定的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告冯印芳应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄坚支付房租24500元。二、被告冯印芳应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄坚支付水、电、燃气费10531.22元。三、被告冯印芳应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄坚支付违约金6000元。四、驳回原告黄坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条这规定，加倍支付迟延履行期间的债券利息。案件受理费687元（原告已预交），由原告黄坚负担275元，被告冯印芳负担412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 蓝诗祥二〇二〇年四月七日法官助理 叶丽伟书 记 员 彭蕙雯