云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初774号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞（系原告法务），男，1989年7月14日出生，汉族，身份证住址河北省张家口市蔚县，特别授权代理。委托诉讼代理人：玉艳（系原告法务），女，1994年2月1日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，特别授权代理。被告：邱贤贵，男，1975年2月8日出生，汉族，身份证住址四川省北川羌族县，现住云南省西双版纳州景洪市。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告邱贤贵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞、玉艳、被告邱贤贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的兴豪门小区7栋404房屋2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业费5628元、生活垃圾费504元、二次加压费210元、消防维护费210元、2016年7月1日至2017年7月1日的电梯维护费360元；2、判令被告按合同约定每日千分之三计算支付上述拖欠款项违约金1133元（暂计算至起诉之日，被告应承担违约金至物业费付清之日止），以上共计8045元；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告放弃第1项诉讼请求中要求被告支付二次加压费210元的诉讼请求。事实和理由：2014年5月8日，原告与西双版纳兴豪房地产开发有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为其开发的兴豪门住宅小区提供物业管理服务。2015年6月28日，被告办理房屋交付手续，签署《前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“甲方缴纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，甲方需缴纳的物业管理服务费为：七楼以下（含七楼）每月每平方米1.1元，八楼以上（含八楼）每月每平方米1.15元。”第十一条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金。”从2016年7月1日起被告无正当理由拒绝向原告缴纳物业费，截止至2019年度被告欠原告物业费、生活垃圾处理费、消防维护费、电梯维护费，共计6702元，并因此产生违约金累计1133元。经原告多次催收未果，为维护其自身合法权益，故起诉至人民法院。被告邱贤贵辩称，1.房屋存在漏水情况，当时与原告协商，原告同意免除1年物业费；2.厨房漏水，多次找原告解决但至今未果；3.被告原经理承诺业主车辆可以停在小区外面，地下停车场要收费，但更换经理后，未履行之前的承诺，称小区外面的停车位外包，导致停车问题难，多次产生纠纷；4.原告收费不合理，例如很多小区7楼以下住房不收取二次加压费，每层的收费标准也应当不相同，但被告所居住的小区是由原告自己制定收取，电梯使用费的收取也不合理，被告找原告反映情况态度不好；5.小区停电找原告解决，但遭到原告侮辱，甚至造成肢体冲突；6.原告对小区交通管理不到位，快递车辆进出时常堵塞道路。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。原告向本院提交的证据：1.身份证复印件；2.前期物业管理服务协议；3.兴豪门入住流程表；4.物业管理费催收函照片，以上证据来源合法、内容真实，可以证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。对证据4.违约金统计表一份，欲证明违约金的计算方法，因系原告单方制作，本院不予采信。被告提交的光盘，仅证明其房屋存在漏水、反水等问题，无法证明系原告导致，故本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定的法律事实如下：被告系景洪市兴豪门小区7栋404号房屋的业主，房屋建筑面积为121.4平方米。2015年6月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，被告将前述房屋委托原告实行物业管理服务。该协议中约定了原告、被告的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确被告交纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，并按建筑面积（产权面积）计算物业服务费。该协议第四条第二款约定：“甲方每月需缴纳的物业及其它费用为：1、……小高层住宅物业服务费：七楼以下（含七楼）1.10元/平方米/月收取，八楼及八楼以上1.30元/平方米/月收取（实际按1.15元/平方米/月）；2、电梯电费及设备维护保养费：按照实际所产生的费用有业主或物业使用人共同支付；3、二次加压及消防费按0.10元/平方米/月收取；4、生活垃圾处置费按照《景洪市城市生活垃圾处理方法》收取……”、协议第十一条第四项约定:“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水、停电。”此外，合同还约定了其他内容。但自2016年7月1日起，被告一直未向原告交纳物业管理费，截止至2019年12月31日，尚欠物业管理费合计6702元，经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，并实际对该小区进行了物业服务管理，故被告应当履行交纳相应的物业费的义务。根据《前期物业管理服务协议》的约定，对原告要求被告支付2016年7月1日至2019年12月31日期间产生的物业费5609（121.4平方米×1.1元/月/平方米×42个月），原告主张超出部分，本院不予支持。生活垃圾处理费504元（12元/月×42个月）、消防维护费210元（5元/月×42个月）、2016年7月1日至2017年7月1日的电梯维护费360元（30元/月×12个月)不违反法律规定，本院予以支持。上述费用共计6683元。关于原告要求被告支付违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理服务协议对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告要求从逾期之日起按日以应收额的3‰交纳违约金的诉讼主张明显过高，根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物业费5609元×10%，即561元判令被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告邱贤贵于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付位于兴豪门小区7栋404号房屋2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业费5609元、生活垃圾处理费504元、消防维护费210元、2016年7月1日至2017年7月1日的电梯维护费360元，共计6683元；二、被告邱贤贵于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金561元；三、驳回原告双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邱贤贵负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  陶润仙二〇二〇年四月二十八日书记员  岩香丙