陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终2625号上诉人（原审被告）：韩东红，女，1973年11月6日出生，汉族，住西安市经济技术开发区。委托诉讼代理人:钱姿彤，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安世融投资有限公司。住所地：西安市经济技术开发区凤城四路世融国际四层401室。法定代表人：赵苑，总经理。委托诉讼代理人：戴华，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春荣，陕西锦路律师事务所律师。上诉人韩东红因与被上诉人西安世融投资有限公司（以下简称西安世融公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11132号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韩东红上诉请求：撤销一审判决，驳回西安世融公司的诉讼请求。事实与理由：案涉房屋已被一审法院另案预查封，且尚未到期。预查封的效力等同于正式查封，具有排他的法律效力，在此情况下，不能通过合同约定解除权解除合同。西安世融公司答辩称，预查封不影响预售合同当事人行使约定解除权,预查封仅为了限制被执行人对房屋作出处分。世融公司订立《商品房买卖合同》的目的无法实现，合同约定的解除条件已经成就，世融公司有权解除合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。西安世融公司向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的《商品房买卖合同》（备案登记号为Y09055542）解除，并返还世融嘉城第8幢2单元29层22904室房屋，配合办理《商品房买卖合同》（备案登记号为Y09055542）的预告抵押登记注销手续、合同备案注销手续；2、依法判令韩东红支付违约金55723.9元；3、请求依法判令韩东红偿还垫付的利息、罚息、复利共计15494.35元。一审法院经审理查明：2009年7月1日，西安世融公司（出卖人）与韩东红（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y09055542）,约定：韩东红购买西安世融公司开发的位于西安市经济技术开发区,建筑面积137.6平方米，每平方米4049.70元，总金额557239元；买受人须于签订合同之日，即2009年7月1日一次性付清总房款的21%，计人民币117239元整，其余79%房款计44万元整办理银行按揭；出卖人应当在2010年12月20日前，将符合合同约定的商品房交付买受人；在出卖人担保期内，若因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求还款通知7日内向出卖人支付全部垫付款，逾期不支付的，出卖人有权解除合同；买受人应在接到出卖人要求其腾房的书面通知后7日内腾空所住房并交付出卖人，出卖人对买受人已付房款在扣除违约金（总房款的10%）、折旧费（每月按其总房款的0.5%的标准）、垫付银行的逾期利息、罚息及其他出卖人的损失费用后退还买受人，已付房款不足以抵扣上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。上述合同签订后，韩东红支付房屋首付款117239元。2009年8月11日，韩东红（借款人）、招商银行股份有限公司西安分行（贷款人）、西安世融公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：韩东红从招商银行股份有限公司西安分行借款44万元，借款用途为购买西安世融公司开发的位于西安市经济技术开发区；贷款期限为180个月，并约定了利率、逾期罚息利率等；西安世融公司承担连带责任保证。嗣后，双方办理了涉案房屋抵押权预告登记，贷款银行按约向韩东红发放贷款。后因韩东红逾期未偿还银行贷款，招商银行西安分行遂在西安世融公司开设的保证金账户中扣划韩东红应向其偿还的贷款本金307538.91元、利息13788.99元、罚息1182.44元、复息522.92元，共计323033.26元。2018年11月8日西安世融公司通过邮政EMS向韩东红邮寄催款通知函，2018年11月21日西安世融公司通过邮政EMS向韩东红邮寄解约函，快递回执显示因拒收退回。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，西安世融公司与韩东红在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及合同附件不违反法律规定，为有效协议，对双方均具有约束力。合同附件四约定若因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求还款通知7日内向出卖人支付全部垫付款。逾期不支付的，出卖人有权解除合同。在合同履行过程中，韩东红未能按照约定向贷款银行偿还贷款，导致西安世融公司承担保证还款责任。西安世融公司作为担保人履行保证还款义务后，催告韩东红支付全部垫付款，而韩东红至今未支付，西安世融公司依据合同约定解除双方之间的《商品房买卖合同》，于法有据，予以确认。关于《商品房买卖合同》解除后的相关注销登记手续，韩东红有义务协助西安世融公司进行办理。《商品房买卖合同》约定如买受人违约应向出卖人支付总房款10%的违约金，西安世融公司据此主张韩东红支付总房款10%的违约金即55723.90元，有事实和法律依据，予以支持。因韩东红没有按时支付贷款本息，导致西安世融公司向银行垫付的利息、罚息、复息合计15494.35元，应由韩东红承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告西安世融投资有限公司与被告韩东红签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y09055542）解除。二、被告韩东红于本判决生效之日起二十日内协助原告西安世融投资有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号：Y09055542）的备案登记注销手续及西安市凤城四路世融嘉城第8幢2单元29层22904室房屋抵押预告登记注销手续。三、被告韩东红于本判决生效之日起二十日内支付原告西安世融投资有限公司违约金55723.90元。四、被告韩东红于本判决生效之日起二十日内偿还原告西安世融投资有限公司垫付的利息、罚息、复息合计15494.35元。五、被告韩东红于本判决生效之日起二十日内向原告西安世融投资有限公司返还位于西安市房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1580元（西安世融投资有限公司已预交），由韩东红负担，与上述款项一并给付西安世融投资有限公司。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，本案二审双方当事人争议的主要问题在于：案涉房屋存在的预查封是否影响西安世融公司行使约定解除权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。由此可见，人民法院在民事执行中的查封行为的主要目的在于防止被执行人对法院查封标的物作出随意转移或处分的一种限制性措施，并不影响合同当事人依法解除合同的相应权利。本案中，涉案《商品房买卖合同》附件四已明确约定：若因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求还款通知7日内向出卖人支付全部垫付款。逾期不支付的，出卖人有权解除合同。韩东红未能按照约定向贷款银行偿还贷款，导致西安世融公司承担了保证还款责任。此后，韩东红至今未向西安世融公司支付垫付款项，西安世融公司依据合同约定诉请解除《商品房买卖合同》,一审法院综合当事人诉讼请求，举证证据等情况，并结合合同性质、约定内容及履行实际等情况，判决解除合同，并对解除合同的相应后果作出处理，并无不当。韩东红上诉认为，案涉房屋被人民法院预查封导致案涉合同不能解除，依据不足，本院对其公司提出的上诉意见不予采纳。综上所述，韩东红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9372元，由韩东红负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 强审 判 员  张 楠审 判 员  张 伟二〇二〇年四月二十三日法官助理  郭 莹书 记 员  周美丽