上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初68号原告：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：由杨，董事长。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海柘臣实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：周梦娇，总经理。委托诉讼代理人：管建峰，男。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司诉被告上海柘臣实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周愉，被告委托诉讼代理人管建峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年11月至2019年6月的物业服务费人民币(下同)430,218.80元；2、判令被告支付物业服务费押金64,532.82元；3、判令被告支付自2017年10月26日起至2019年5月27日止的电费118,621.45元；4、判令被告支付自2017年12月26日起至2019年5月27日止的水费2,636.52元；5、判令被告支付自2018年1月11日起至2019年10月10日止的违约金676,550.39元；6、判令被告支付自2019年10月11日起至实际清偿日止，按616,009.59元为基数，按每日0.3%计算的违约金。事实与理由：被告为上海市漕河泾开发区南桥园区A区21号楼(后重新编号为29号楼)(建筑面积5,183.36平方米)的物业使用人，原告为物业服务企业。原、被告于2017年12月16日签订一份《物业使用服务协议》，该协议约定服务期限自2017年11月1日起至2018年5月8日止；该协议同时约定物业服务费标准为每月每平方米4.15元，共计每月服务费为21,510.94元。付款日期约定为按季支付，每季度首月的10日前支付物业服务费。其他费用按月、按实结算(水费、电费、商务服务费等)。合同同时约定如被告逾期付款，每逾期一日应按应付未付金额的千分之三承担违约金。此后原、被告双方又分别于2018年9月14日和2019年6月7日签订两份《物业使用服务协议》，将物业服务期限延长至2020年5月8日。合同履行期间，被告拖欠原告物业服务费、电费、水费、押金均未交纳。原告多次发函催收，被告虽确认欠付事实，但至今仍未支付上述款项，故原告诉讼来院。庭审中，原告明确诉请第5、6项为逾期付款违约金，本金包含逾期未付的物业费、水电费和押金。被告上海柘臣实业有限公司辩称，被告向漕河泾绿洲开发有限公司承租了系争房屋，原来是整栋七层楼全部租赁的，现在想要租赁四层，新的租赁合同很快会签订，租金也会下调。出租人答应被告原来的租赁费也会调整，原来的物业费也会调整。故对于原告的诉讼请求都不同意。被告自2017年11月开始的确没有支付物业费，同时尚有64,532.82元押金没有支付，水电费的欠费金额也确认。但没有支付物业费是有历史原因的，被告拿到房屋后，于2018年4月和2019年4月分别发生了漏水的现象，造成内部装修和电器的损坏，至今赔偿的问题没有解决。故不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月16日，原、被告签订《物业使用服务协议》一份，约定：承租人被告同意开发商(出租人)聘请原告为本物业管理者；单元位置为上海市奉贤区漕河泾开发区南桥园区A区21号楼；服务期限自2017年11月1日起至2018年5月8日止；物业服务费为每月21,510.94元；其他费用按月、按实结算(水费、电费、商务服务费用等)；物业费付款日期为按季度支付，季度首月10日之前；被告收到缴款通知书后须将物业服务费和其他费用按时汇入原告指定的账户；被告逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，应每日按应付金额的0.3%承担违约金；被告应在入住前向原告支付相当于3个月物业服务费作为物业服务费押金，总计为64,532.82元。2018年9月14日，原、被告续签《物业使用服务协议》一份，单元位置名称变更为上海市奉贤区漕河泾开发区南桥园区A区29号楼；服务期限自2018年5月9日起至2019年5月8日止；其他合同条款没有变化。2019年6月7日，原、被告又续签《物业使用服务协议》一份，服务期限自2019年5月9日起至2020年5月8日止；其他合同条款没有变化。被告自上述协议签订后，未支付任何物业服务费和押金。另查明，自2018年3月13日起，原告即多次向被告发送《缴款通知书》及《催款函》，向被告催缴所欠物业费及押金。自2018年6月7日起，原告即多次向被告发送《缴款通知书》及《催款函》，向被告催缴所欠水电费。截止至2019年5月27日，被告尚欠原告电费118,621.45元，水费2,636.52元。又查明，案外人(出租人)上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司于2017年10月26日将上述房屋交付被告使用。本院认为，原、被告签订的三份《物业使用服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。经原、被告续签后，系争物业服务期限共计自2017年11月1日起至2020年5月8日。原告已按约向被告提供物业服务，但被告自协议签订后未能按约支付物业服务费、水电费以及押金，显属违约，应承担相应的民事责任。故本院对原告要求被告支付自2017年11月1日起至2019年6月30日止的物业服务费430,218.80元，自2017年10月26日起至2019年5月27日止的电费118,621.45元，自2017年12月26日起至2019年5月27日止的水费2,636.52元以及物业服务费押金64,532.82元的诉讼请求，均依法予以支持。被告未能按照合同约定支付物业服务费以及其他费用，按照双方协议的约定，应当支付逾期付款的违约金。但根据双方协议约定，其他费用为水费、电费、商务服务费，故押金不属于其他费用，双方对押金逾期支付未约定逾期付款违约责任。对于违约金的计算标准，因被告对违约金标准提出异议，故本院根据本案实际情况酌定逾期付款违约金按照欠付金额的每日千分之一计算。综上，本院对原告要求被告支付逾期支付物业服务费、水电费的相应违约金的诉讼请求，依法予以支持。根据双方合同约定及庭审中确定的付款时间计算，被告应支付原告所欠物业费自2018年1月11日起至2019年10月10日止按每日千分之一分段计算的逾期付款违约金共计186,456.82元，以及应支付原告所欠电费自2018年6月16日起至2019年10月10日止按每日千分之一分段计算的逾期付款违约金共计38,247.12元，以及应支付原告所欠水费自2018年8月4日起至2019年10月10日止按每日千分之一分段计算的逾期付款违约金共计812.84元；以上三项合计逾期付款违约金225,516.78元。同时，被告应支付原告以所欠物业服务费、水电费总额551,476.77元为本金，自2019年10月11日起至实际清偿之日止，按每日千分之一计算的逾期付款违约金。对于被告辩称未支付物业服务费系由于租赁房屋曾两次漏水，造成其财产损失的辩解意见，本院认为，房屋漏水问题不能对抗支付物业服务费，故本院对被告该辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海柘臣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司自2017年11月1日起至2019年6月30日止的物业服务费人民币430,218.80元。二、被告上海柘臣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司物业服务费押金人民币64,532.82元。三、被告上海柘臣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司自2017年10月26日起至2019年5月27日止的电费人民币118,621.45元。四、被告上海柘臣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司自2017年12月26日起至2019年5月27日止的水费2,636.52元。五、被告上海柘臣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司截止至2019年10月10日的逾期支付物业服务费、水电费的违约金人民币225,516.78元。六、被告上海柘臣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司以人民币551,476.77元为本金，自2019年10月11日起至实际清偿之日止，按每日千分之一计算的逾期付款违约金。七、对原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,434元，减半收取，计人民币8,217元，由原告负担人民币2,000元，由被告负担人民币6,217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年四月三十日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。