广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6113号原告：广州华南海物业管理有限公司，住所地广州经济技术开发区志诚大道302号融汇大厦510房。法定代表人：林伟钦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。被告：广州市远笛材料科技有限公司，住所地广州经济技术开发区友谊路轻工厂房3号4楼。法定代表人：袁得才。原告广州华南海物业管理有限公司（以下简称“华南海公司”）与被告广州市远笛材料科技有限公司（以下简称“远笛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告华南海公司的委托诉讼代理人卢少斌、李歆恬，被告远笛公司的法定代表人袁得才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华南海公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《广州市租赁合同》已于2019年4月26日解除；2.判令远笛公司支付拖欠的租金或占用费15720元，水电费92467.8元（暂计至2019年4月30日，应计算至被告实际返还房屋之日止）；3.判令远笛公司支付违约金14383.8元（暂计至2019年4月30日，应计算至被告清偿租金或占用费之日），远笛公司已付的保证金不予退还；4.判令远笛公司立即腾空、返还租赁房屋给华南海公司；5.本案诉讼费、律师费由远笛公司承担。华南海公司当庭撤回了保证金不予退还的诉请，并明确其第二项诉请主张的水电费期间为2019年1月至房屋返还之日，计至2019年6月30日的水电费金额为10773元。事实与理由：华南海公司是知识城公司的全资子公司，受知识城公司委托，管理、出租广州市黄埔区友谊路3号的轻工厂房。2018年6月，华南海公司与远笛公司签订《广州市租赁合同》，约定由远笛公司承租位于广州市黄埔区友谊路3号4楼，建筑面积786平方米；租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，每月租金7860元，远笛公司应在每月第15日前支付租金给华南海公司。合同第七条约定，远笛公司逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金金额的3%向华南海公司支付违约金。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，华南海公司积极履行合同。但自2019年3月起，远笛公司未按时缴纳租金，经华南海公司多次催促，远笛公司仍未将拖欠的租金、水电费清偿。截止2019年4月30日，远笛公司共拖欠租金15720元，水电费92467.8元。2019年4月26日，华南海公司委托律师向远笛公司发出律师函，解除双方签订的《广州市租赁合同》，并要求远笛公司清偿欠付的租金、水电费，同时要求远笛公司在2019年5月10日前腾空、返还房屋。远笛公司至今没有清偿任何费用，也没有返还房屋。远笛公司拖欠租金及水电费的行为已经严重违反合同约定，也损害了华南海公司的合法权益，给华南海公司带来很大的经济损失。据此，华南海公司为维护其合法权益，特向法院提出起诉，请求判如所请。远笛公司辩称，1.华南海公司于2019年4月8日发出《解除合同通知书》，要求2019年5月10日收回远笛公司所租用场所，这与双方签订的租赁合同第八条约定相违背，按照合同第九条约定，远笛公司因此造成的损失应当由华南海公司全部承担；2.华南海公司于2019年4月8日发出《解除合同通知书》，并于2019年5月23日立即起诉远笛公司，此举证明了华南海公司借政府“三旧改造”项目为由，“逼迁”远笛公司为实的目的；3.在双方签订的租赁合同中，没有约定华南海公司有权利没收远笛公司缴纳的三个月押金；4.自远笛公司租用该场所，一直都是华南海公司上门收取支票的方式缴纳租金。但从2019年3月，华南海公司只收取了2019年1至2月租金支票后，未再上门收取过支票，从而故意制造了远笛公司违约的假象，实际上还是为了达到“逼迁”的目的。由于华南海公司的“逼迁”行为严重干扰了远笛公司的正常生产经营，给远笛公司带来了巨大的经济损失，为维护自身合法权益，请求法庭驳回华南海公司诉请，同时判决华南海公司承担因其违约造成远笛公司的损失，包括：1.停产损失赔偿；2.装修附属物损失补偿；3.搬迁费补偿；4.员工离职赔偿。经审理查明，2018年6月1日，华南海公司（出租人、甲方）与远笛公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：华南海公司将坐落于广州经济技术开发区友谊路3号4楼（以下简称“涉案厂房”）出租给远笛公司作为厂房使用，房屋建筑面积786方米。第三条租赁期限、租金约定，租期自2018年6月1日至2019年5月31日止，月租金为7860元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按支票或转账付款方式缴付租金给甲方。第六条甲方的权利和义务第4点约定，甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利义务第1点约定，乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；第3点约定租赁期满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。第八条约定，如遇拆迁等政府行为，甲方提前三个月时间通知乙方，合同自然解除，乙方须无条件积极配合。第九条约定甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。第十三条约定，本合同自双方签字之日起生效。2019年4月8日，华南海公司向远笛公司发出《解除合同通知书》，载明：根据区政府就开发区西区升级改造工作部署，华南海公司管辖物业开发区友谊路轻工厂房3、4号楼厂房作为“三旧改造”区域范围，现要求华南海公司配合政府行动规划，限期拆除，以推动西区升级改造。经华南海公司研究决定：2019年5月10日前收回远笛公司租用的涉案厂房，解除合同。请远笛公司做好相关搬迁工作，并及时缴清租金、水电等费用，交还房屋。2019年4月26日，华南海公司向远笛公司发出《律师函》，载明：截至2019年4月23日，远笛公司共拖欠华南海公司租金7860元、水费396元、电费4948.2元，共计13204.2元，拖欠知识城公司2018年水电费87123.6元。华南海公司根据《广州市房屋租赁合同》约定，自本律师函发出之日起，解除双方签订的租赁合同。远笛公司于2019年4月27日收到该《律师函》。2019年7月11日，华南海公司向远笛公司发出《催告函》，载明：截至本函发出之日，华南海公司已提前三个月通知远笛公司搬迁，同时充分给予远笛公司搬迁时间，但远笛公司仍未将租用物业交回，现华南海公司再次通知远笛公司，请远笛公司务必于2019年7月15日之前将租用的物业交回华南海公司。远笛公司于2019年7月12日收到该《催告函》。关于涉案厂房拖欠的租金或占用费。远笛公司自2019年3月开始未再向华南海公司支付租金，对于未交租金的理由，远笛公司称系因为华南海公司没有上门收取支票，且按照惯例租金两个月一交，由华南海公司派人上门收取支票，每次交两个月租金，华南海公司在3月份应收租金的时间没有派人上门，双方在近八年的时间均是默许这种收租方式。华南海公司对远笛公司的说法不予认可，称双方并无相关交易惯例，且双方亦未达成其他补充协议。远笛公司提交的广州银行支票存根显示，2018年7-8月厂租的出票日期为2018年9月27日，2018年9-10月厂租的出票日期为2018年12月13日，2018年11-12月厂租的出票日期为2018年12月28日。远笛公司自述2019年1月-2月的租金已于2018年12月28日预交。远笛公司庭审时称其并未清空涉案厂房，但表示只要华南海公司愿意补偿，其随时可以搬迁。关于涉案厂房拖欠的水电费。华南海公司提交的水电费结算单显示，涉案厂房2019年1-2月的水电费及垃圾处理费合计3786.6元（其中垃圾处理费400元）、2019年3月的水电费及垃圾处理费合计2357.6元（其中垃圾处理费400元）、2019年4月的水电费合计1761.1元、2019年5月的水电费合计1858.6元、2019年6月的水电费合计1809.1元，扣除垃圾处理费后，上述期间水电费总额为10773元。远笛公司称上述结算单无公司签字确认，须庭后核实，但其庭后未回复法庭或提出书面异议。关于违约金。远笛公司对租赁合同约定违约金的标准无异议，但认为其不存在违约，因此无需支付该费用。关于律师费。华南海公司未提交证据证明其存在该损失。华南海公司与知识城公司先后就涉案厂房分别签订两份《物业承包租赁合同》，均约定：知识城公司将所属部分物业包含涉案厂房交由华南海公司承包租赁和管理，华南海公司负责承包物业的对外转租和管理，承包租赁期限分别为2014年1月1日起至2018年12月31日止、2019年1月1日起至2019年12月31日止，实行华南海公司承包物业上缴租金和费用包干制。2018年6月13日，知识城公司出具《知识城（广州）投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》，该函件函告各租户：根据该司对物业经营管理工作的调整，该司所辖物业的经营管理工作已全权委托给广州华南海物业管理有限公司统一管理。由华南海公司代我司享有业主的所有权利并履行业主的相关义务（从2011年1月1日起相关租赁协议将由华南海公司与贵司签订，有关房租等相关费用由华南海公司收取并由华南海公司提供相应的发票）。另查明，涉案物业未办理产权证。1987年5月18日，广州经济技术开发区管理委员会作出穗开管文[1987]第38号《关于成立商建房地产公司的批复》，同意启用“广州经济技术开发区商业服务总公司商建房地产公司章程”，该司为广州经济技术开发区商业服务总公司属下全民所有制企业。1987年8月7日，广州经济技术开发区商业服务总公司作出《关于启用“广州经济技术开发区商建房地产公司”印章的通告》，拟于1987年8月1日起正式使用广州经济技术开发区商建房地产公司印章。1988年1月13日，广州经济技术开发区基建规划办公室向广州经济技术开发区商业服务总公司发出穗开规地临字[1988]第001号（非施工性）《临时用地通知书》，同意广州经济技术开发区商业服务总公司在管理二小区西北角地段，核准面积11836平方米，兴建临时性厂房工程，使用时间2年，由1988年1月15日至1990年1月14日止。1988年5月，广州经济技术开发区基建规划办公室在穗开基建施字（1988年）009号《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》上盖章，审批同意广州经济技术开发区商业服务总公司在开发区友谊路东侧建设“三来一补”轻工厂房，具体为五层框架结构厂房三幢基础部分。1990年5月19日，广州经济技术开发区商建房地产公司（用地者）与广州经济技术开发区管理委员会签订穗开管地合字[1990]03号《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》，载明：1988年1月13日管委会基建规划办公室以穗开规地临字[1988]第001号文批准用地者临时使用两年，位于开发区管理二小区西北角之土地，于1990年1月14日到期。鉴于用地者现已建成两栋单层钢结构厂房和三栋五层框架结构厂房，与临时用地性质不相符，经双方协商达成如下协议：一、本合同签订之日起三十天内，由管委会指定其土地管理部门将该土地10899平方米（见附图）一次性出让给用地者使用。土地使用期为三十年，从1990年1月15日至2020年1月14日，土地用途为工业。1990年7月19日，广州经济技术开发区商建房地产公司（用地者）与广州经济技术开发区管理委员会签订《修改合同书》，协议约定：一、管委会同意将《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》中之土地10899平方米划出2455平方米（如附图所示），使用期为五十年，从1990年1月至2040年1月14日。三、用地者同意按下列要求使用该2455平方米土地：1.土地规划用途：工业（甲类）。2.原用地范围内所建之建筑物及布局，没有按规划要求设计。同意按现状先行使用。但用地者今后在用地内所有改建、重建活动，必须向规划部门另行申请规划设计要点，并按规划部门要求执行。上述两份合同附图显示相关土地均位于友谊路东侧。2019年4月24日，广州开发区西区产业园管委会向知识城公司发出《对的回复》，同意将轻工厂房列入2019城市更新年度计划。2019年5月5日，知识城公司向广州市开发区规划和自然资源局请示补交西区友谊路3号、4号厂房出让金。2019年11月28日，广州经济技术开发区商建房地产公司向广州市开发区规划和自然资源局补缴土地出让金3496784.27元。本院为查明涉案物业是否有办理报建手续，特向广州开发区规划和自然资源局（市规划和自然资源局黄埔区分局）发函询问。该局于2019年10月22日复函我院，载明：经核查，暂查无广州开发区友谊路3号楼（轻工厂房）的建设工程规划许可证或其他规划报建许可核发记录，也未查到其他存档材料显示办理过建设工程总图审批及厂区建筑单体备案记录，该局暂无法判断当时是否已按规定办理规划许可。再查，2004年6月22日，广州经济技术开发区商业服务总公司更名为广州开发区商业发展有限公司。2006年5月30日，广州开发区商业发展有限公司更名为广州开发区商业发展集团有限公司。2017年7月31日，广州开发区商业发展集团有限公司更名为知识城（广州）投资集团有限公司，即本案知识城公司。《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》中的用地者广州经济技术开发区商建房地产公司为知识城公司的下属子公司。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》《解除合同通知书》《律师函》《催告函》、照片、水电费结算单、《企业信用信息公示报告》《改制登记核准通知书》《变更登记核准通知书》《准予变更登记（备案）通知书》《关于成立商建房地产公司的批复》《关于启用“广州经济技术开发区商建房地产公司”印章的通告》《临时用地通知书》《关于转发的通知》《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》《修改合同书》《对的回复》《物业承包租赁合同》《知识城（广州）投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》《关于西区友谊路3号、4号厂房补交土地出让金的请示》、票据、复函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案物业虽未取得建设工程规划许可证，但有开发区管委会出具的文件同意将涉案物业交由知识城公司的下属公司进行使用，鉴于涉案物业属历史遗留问题，故本院认定华南海公司与远笛公司签订的《广州市房屋租赁合同》为有效合同，双方应恪守履行。关于合同解除。虽然华南海公司以涉案物业纳入“三旧改造”范围为由于2019年4月8日向远笛公司发出《解除合同通知书》，但广州开发区西区产业园管委会于2019年4月24日才批复同意将涉案物业纳入城市更新年度计划，故华南海公司发出该解除通知时，涉案物业纳入“三旧改造”范围的解除事由尚未成立，故本院认为华南海公司无权以此解除租赁合同，故该解除通知不发生法律效力。2019年4月26日，华南海公司再次向远笛公司发出《律师函》，明确以远笛公司欠租为由要求自该函发出之日起解除双方的租赁合同，远笛公司于次日签收。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第六条第4点约定，远笛公司拖欠租金1个月以上的，华南海公司有权要求解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。远笛公司2019年3月的租金本应于2019年3月15日前缴纳，但远笛公司至今未付。远笛公司虽主张双方形成了两月一交的交易惯例，且由华南海公司上门收取支票，但其又陈述2019年1月、2月的租金已于2018年12月28日预交，故本院认为远笛公司提交的证据不足以证明双方形成了远笛公司主张的交易惯例。在华南海公司否认相关交易惯例，且双方无其他约定的情况下，远笛公司拖延支付租金的行为已构成根本违约，华南海公司有权解除合同，故本院确认双方的《广州市房屋租赁合同》于2019年4月27日解除。关于合同解除后的法律后果。远笛公司未按时支付租金构成根本违约，应承担违约责任。华南海公司要求远笛公司腾空返还涉案物业，属于恢复原状的一种方式，本院予以支持。华南海当庭撤回了远笛公司已交的保证金不予退还的诉请，本院依法予以准许。关于拖欠的租金或占用费。远笛公司自2019年3月开始即未再向华南海公司支付租金或占用费，庭审时远笛公司亦确认尚未搬离涉案厂房。双方租赁合同于2019年4月27日解除，故远笛公司应向华南海公司支付2019年3月至2019年4月26日的租金14672元（7860元/月×1个月+7860元/月÷30天×26天）及2019年4月27日起至实际返还涉案厂房之日止的占有使用费，华南海公司主张按合同约定的租金7860元/月进行计算于法有据，本院依法予以支持。关于拖欠的水电费。华南海公司提交的水电费结算单显示2019年1月1日至6月30日的远笛公司拖欠的水电费总额为10773元，远笛公司虽主张庭后核实，但其庭后未回复法庭或提出书面异议，应视为其认可该金额，本院对此予以确认。关于违约金。双方租赁合同约定，逾期交付租金的，每逾期一日须按月租金额的3%支付违约金。远笛公司对合同约定的违约金标准无异议，故应按该标准向华南海公司支付违约金。鉴于远笛公司至今未支付2019年3月至4月26日的租金，相关违约金早已超过租金本金，应以租金本金为限，故本院核定上述期间租金的违约金为14672元。对于2019年4月27日起至返还厂房之日止占有使用费的违约金，鉴于双方租赁合同已于2019年4月27日解除，华南海公司主张以3%/日的标准计算违约金已无合同依据，本院依法不予支持。关于律师费。双方租赁合同并未有关于律师费承担的约定，华南海公司亦未提交证据证明其存在相关损失，故本院对华南海公司的该项诉请依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州华南海物业管理有限公司与被告广州市远笛材料科技有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年4月27日解除；二、被告广州市远笛材料科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州华南海物业管理有限公司支付2019年3月至2019年4月26日的租金14672元及后续占有使用费（按7860元/月的标准计算，自2019年4月27日起计至实际返还厂房之日止）；三、被告广州市远笛材料科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州华南海物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年6月30日拖欠的水电费10773元；四、被告广州市远笛材料科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州华南海物业管理有限公司支付逾期支付2019年3月至2019年4月26日租金的违约金14672元；五、被告广州市远笛材料科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州华南海物业管理有限公司腾空交还广州市黄埔区友谊路3号四楼；六、驳回原告广州华南海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费821.9元，由被告广州市远笛材料科技有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  朱 江人民陪审员  臧玉林人民陪审员  丁树祥二〇二〇年四月十七日书 记 员  刘婉仪