江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11418号原告：江苏南京长途汽车客运集团有限责任公司，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路1号。法定代表人：唐杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：武斌，江苏素彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛素彤，江苏素彤律师事务所律师。被告：王二军，男，1973年2月22日出生，汉族，住所地江苏省淮安市市辖区。委托诉讼代理人：王红力，国浩律师（南京）事务所律师。被告：福建诺亚方舟酒店管理有限公司，住所地福建省福州市古田路117号。法定代表人：陈其华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈思如，上海政君律师事务所律师。被告：南京米兰假日大酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路七号。法定代表人：陈孝勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈思如，上海政君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杭，上海政君律师事务所律师。被告：南京市鼓楼区泽西洗浴中心服务，住所地江苏省南京市鼓楼区。经营者：任志勇。原告江苏南京长途汽车客运集团有限责任公司（以下简称南京长客公司）与被告王二军、被告福建诺亚方舟酒店管理有限公司（以下简称福建诺亚方舟公司）、被告南京米兰假日大酒店管理有限公司（以下简称南京米兰大酒店公司）、被告南京市鼓楼区泽西洗浴中心服务（以下简称泽西洗浴中心）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月18日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告南京长客公司的委托诉讼代理人武斌，被告王二军的委托诉讼代理人王红力，被告福建诺亚方舟公司与被告南京米兰大酒店公司的共同委托诉讼代理人陈思如到庭参加诉讼。被告泽西洗浴中心经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京长客公司向本院提出诉讼请求：1.被告王二军和被告泽西洗浴中心腾空并返还位于南京市中央大厦西侧裙楼的一、二层面积约1200㎡的房屋；2.被告王二军和被告泽西洗浴中心向原告南京长客公司支付占有使用费（按照原租赁合同的约定租金650000元/年的标准，自2019年4月26日起计算至实际返还房屋之日止）。事实和理由：2004年3月28日，原告南京长客公司将位于南京市鼓楼区中央大厦（现名：南京米兰大酒店，以下简称中央大厦）出租给江苏永利投资发展有限公司。2006年8月29日，经原告南京长客公司同意，江苏永利投资发展有限公司与被告福建诺亚方舟公司签订了转租合同，将中央大厦转租给被告福建诺亚方舟公司。2011年11月21日，原告南京长客公司与被告福建诺亚方舟公司就中央大厦的续租事宜签订了《租赁合同》，约定租赁期限为五年，自2014年4月26日至2019年4月25日。2011年12月3日，被告福建诺亚方舟公司自2011年12月20日将承租权及经营权全部转让给江苏省诺亚方舟酒店管理有限责任公司。在租赁期限届满前，原告于2018年8月31日书面通知江苏省诺亚方舟酒店管理有限责任公司，要求其按期腾空并返还租赁房屋。现大部分房屋已经移交，但中央大厦西侧裙楼的一、二层面积约1200㎡的房屋（以下简称案涉房屋）被被告王二军和被告泽西洗浴中心占用，至今未返还。被告王二军和被告泽西洗浴中心的行为给原告南京长客公司造成了极大的损失，为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告王二军辩称，1.被告王二军不是适格的被告，被告王二军目前未占用案涉房屋，实际占有人为被告泽西洗浴中心。原告南京长客公司未举证证明其是案涉房屋的合法所有权人；2.被告王二军在承租案涉房屋时，原告南京长客公司多次向其承诺，待原告南京长客公司与被告福建诺亚方舟公司的合同到期后，会直接与被告王二军续签合同，故被告王二军对案涉房屋投入了巨额资金进行装修，但仅仅经营了十个月原告南京长客公司就要收回案涉房屋。现案涉房屋被原告南京长客公司进行围挡且采取了断水断电的措施，被告王二军已无法正常经营，原告南京长客公司按照被告南京米兰大酒店公司与被告王二军之间的租赁合同主张占有使用费没有法律依据；3.被告泽西洗浴中心与被告王二军未签订书面承包协议，亦未向被告王二军支付承包金，经营者任志勇现下落不明。被告王二军愿意与原告南京长客公司协商，继续承租案涉房屋，以减少损失。被告福建诺亚方舟公司与被告南京米兰大酒店公司共同辩称，被告南京米兰大酒店公司系被告福建诺亚方舟公司为经营中央大厦所成立的项目公司，被告福建诺亚方舟公司与被告南京米兰大酒店公司之间未签订转租协议。被告福建诺亚方舟公司与原告南京长客公司签订的合同已到期，双方就合同的终止已达成了一致意见，案涉房屋也不是被告福建诺亚方舟公司与被告南京米兰大酒店公司占用，原告南京长客公司并未向被告福建诺亚方舟公司与被告南京米兰大酒店公司主张权利。被告泽西洗浴中心未应诉、答辩，亦未提交证据。根据到庭原、被告的陈述及提交的证据，本院经审理认定事实如下：位于南京市建宁路1-9号、11号、25号的国有土地使用权[宁下国用（98）字第05919号]人为原告南京长客公司（原名为江苏省汽车运输公司南京客运公司、江苏南京长途汽车客运总公司）。1985年，原告经其主管部门江苏省交通厅的批复，同意建造中央大厦。1990年，原告南京长客公司呈报原南京市交通局、南京市审计局、原南京市规划局、原南京市土地管理局，均取得批准。中央大厦建成后，原南京市房地产登记发证办公室曾出具证明，证实包括中央大厦在内的位于建宁路1-11号、25号约2.8万平方米的房屋为原告南京长客公司所有，产权属实，证照齐全，房屋所有权证待发。2004年3月28日，南京长途汽车客运总公司（注：实为江苏南京长途汽车客运总公司，出租方、甲方，后改名为南京长客公司，即原告）与江苏永利投资发展有限公司（承租方、乙方）签订了《中央大厦租赁合同》（以下简称2004年合同），约定：甲方将位于南京市原下关区中央大厦资产（以下简称租赁资产）有偿出租给乙方自主经营使用，大厦经营建筑面积17513.85平方米，地上共15层，辅助设施建筑面积1059平方米，自备地面停车场约2000平方米，资产清单详见附件一，乙方承租后依法自主开展商业经营活动。甲方出租的中央大厦资产不包括已出租给华夏银行和停车场南面的棋牌室以及东渡公司使用的部分；租赁资产的用途为经营住宿、餐饮、娱乐等酒店业务，乙方承诺对甲方已签订的相关租赁合同的经营项目（银行、棋牌、客运）在合同有效期内，乙方不从事与之相同的专门的经营项目；租赁期为10年，即自2004年4月26日起至2014年4月25日止。若因甲方原因租赁资产交接迟延，租期得以相应顺延。租赁期届满后，乙方有优先承租权，可再续租5年；乙方在本合同签署之日起十五日内按三个月的租金数额向甲方支付定金计87.5万元，该定金可用于冲抵第一年度的第一期租金。房屋租金200万元/年，设备租金100万元/年，物业管理50万元/年，共计350万元/年，五年内不变。乙方每半年支付一次租金，支付日期为每半年度的第一个月的5号。乙方一次性付清当期租金，甲方收取租金后应出具正式发票。交租金地点在南京中央大厦。第6年起，参照南京市统计部门发布的当年物价指数相对于前一年度物价指数的增减幅度对租金数额甲乙双方进行协商后作相应调整；甲方应于合同生效后30天内将租赁资产交付给乙方，并办理正式交接手续，自交接文件签署之日起，为乙方建设和装修的需要，甲方给予乙方90天的免收租金装修时间，该时间包含在租赁期间内。自租赁资产交付之日起，租赁资产所发生的一切费用、成本（包含乙方在本合同中承诺安置的200名员工及工资相关费用和各项社会保险费用等）由乙方全额支付；合同还就其他事项作了约定。上述合同签订后，原告南京长客公司将中央大厦及合同约定的附属设施交付给江苏永利投资发展有限公司使用、经营。2006年8月29日，经原告南京长客公司同意，江苏永利投资发展有限公司与被告福建诺亚方舟公司签订了合同，将2004年合同约定的权利义务一并转让给被告福建诺亚方舟公司，由被告福建诺亚方舟公司对中央大厦及其附属设施进行使用、经营。2011年11月21日，原告南京长客公司（甲方）与被告福建诺亚方舟公司签订了《中央大厦租赁合同》（第二期）（以下简称2011年合同），约定：就甲方所属的南京中央大厦（不包括已出租给华夏银行、含南面的棋牌室及东渡公司使用以外的部分）租赁事项，2006年8月29日，福建诺亚方舟公司与原乙方承租人江苏永利投资发展有限公司订立了一份转让协议，取代了永利成为乙方承租人，承租期至2014年4月25日止，此协议已得到甲方同意并认可。现就乙方2014年4月25日原租赁合同到期后续租事宜达成本协议；2014年4月25日后，乙方按现有经营区域状况正常接手持续经营双方不再另作办理交接手续；租赁期限为5年，即2014年4月26日起至2019年4月25日止。租赁期届满后，乙方在同等条件下有优先承租权；房屋租金340万元/年、家居用品100万元/年、物业管理费100万元/年，共计540万元/年。本承租期的第3年起，按年租金540万元的3%增加租金，年净增加租金16.2万元，第3、4、5年每年的租金为556.2万元。乙方每季度支付一次租金，支付日期为每季度的第一个月的5号前，乙方一次性付清当期租金，甲方收取租金后应出具正式发票。交租金地点为甲方财务部；等等。2011年12月3日，被告福建诺亚方舟公司与江苏省诺亚方舟酒店管理有限责任公司签订了转租合同，约定自2011年12月20日起被告福建诺亚方舟公司将其2004年合同及2011年合同所享有的合同权利即中央大厦的承租权一并转让给江苏省诺亚方舟酒店管理有限责任公司。2018年7月底（或8月初），被告南京米兰大酒店公司（甲方）与被告王二军（乙方）以及案外人杨正凤（丙方）三方签订了《租赁合同》，约定：甲方与丙方原为本合同项下租赁区域（注：即案涉房屋）的出租方与承租方关系，因丙方经营不善提前终止其与甲方的租赁合同，现由乙方承租原丙方承租区域，丙方与乙方的转让协议由丙方与乙方另行签订；甲方将合法拥有使用权的位于南京市米兰假日大酒店的八角楼的部分楼宇（建筑面积约1200平方米）有偿租赁给乙方。乙方作为承租人在本合同生效后获得上述场地的经营权，经营内容限于综合性洗浴，未经甲方同意不得将场地挪作他用或转租、转让、抵押、承包。甲方同意乙方将西侧裙楼一、二层改装作为洗浴中心（楼顶架设25吨级水箱，布置衣物晾晒架等），甲方应积极配合乙方进行洗浴中心设备安装过程中与有关部门的协调工作；租赁期限自2018年8月1日起至甲方与南京长客公司主租赁合同截止期限止。目前甲方与南京长客公司的主租赁合同截止至2019年4月25日，2019年4月25日后，若甲方未能与南京长客公司续约，则甲乙双方的合同自行终止，甲方协助乙方直接与南京长客公司签约。若甲方成功和南京长客公司续约，则本协议的截止期限自动同甲方与南京长客公司的主租赁合同截止期限，甲乙双方无需再另行签约；租赁期间的租金为65万元/年，支付方式为按季度支付，于签订当日以现金方式首付租金16.25万元，以后提前10日支付下季度的租金。甲方收到款项后，只为乙方出具收据，若需出具发票由乙方承担税金；合同还就其他事项作了约定。上述合同签订后，被告南京米兰大酒店公司将案涉房屋及相关附属设施交付被告王二军使用、经营，被告王二军依约向被告南京米兰大酒店公司支付了租金并向原承租人杨正凤支付了转让费。2011年合同约定的租赁期限到期后，原告南京长客公司未与被告福建诺亚方舟公司、江苏省诺亚方舟酒店管理有限责任公司、被告南京米兰大酒店公司继续签订租赁合同。庭审中，被告王二军向本院陈述，其使用案涉房屋营业至2019年6月，其后再次转租给被告泽西洗浴中心，但双方并未签订书面合同，被告泽西洗浴中心亦未向其支付租金也未实际经营，经营者任志勇下落不明。因案涉房屋被断水断电而无法居住，被告王二军雇佣的看守人员被迫离开。另查明，被告泽西洗浴中心的工商登记注册地为案涉房屋，被告王二军未向被告南京米兰大酒店公司或者原告南京长客公司等人支付自2019年4月26日起的租金或占有使用费。中央大厦已被原告南京长客公司出租给他人。庭审中，被告王二军希望能继续承租案涉房屋，以减少其装修损失。根据企业信用信息查询显示，被告南京米兰大酒店公司与江苏省诺亚方舟酒店管理有限责任公司系关联公司。上述事实，有当事人陈述、《中央大厦租赁合同》、《中央大厦租赁合同》（第二期）、《租赁合同》、国有土地使用证、证明、系列文件、报批材料、照片以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告南京长客公司已取得案涉房屋的国有土地使用权证，案涉房屋系经过规划部门的许可建设。就包括案涉房屋在内中央大厦及附属设施所签订的《中央大厦租赁合同》、《中央大厦租赁合同》（第二期）、《租赁合同》均系签约主体各方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。关于返还案涉房屋问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，被告王二军对案涉房屋的租赁期限已于2019年4月25日届满，且未能续签新的房屋租赁合同，被告王二军应在租赁期限届满时返还租赁房屋，故原告南京长客公司要求被告王二军返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于占有使用费问题。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，被告王二军对案涉房屋的租赁期限于2019年4月25日届满后，并未将案涉房屋予以返还，故应自2019年4月26日起支付占有使用费至实际返还之日止。对于房屋占有使用费的标准，原告南京长客公司主张按照被告南京米兰大酒店公司与被告王二军所签订的《租赁合同》约定的租金标准即65万元/年，结合租赁合同到期后案涉房屋的使用、经营情况以及原告对中央大厦出租租金标准等具体案情，根据公平原则，本院酌定被告王二军向原告南京长客公司支付占有使用费的标准为45万元/年。超过部分，本院不予支持。关于责任主体问题。本案中，原告南京长客公司申请追加福建诺亚方舟公司与南京米兰大酒店公司为被告，仅为了查明案件事实，并未要求二被告对返还案涉房屋或支付占有使用费与其他被告承担连带责任，视为对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告南京长客公司要求被告泽西洗浴中心承担责任的诉讼主张，因其与被告王二军均未提交充分的证据证明案涉房屋再次被被告王二军转租的事实，且被告王二军亦认可案涉房屋目前由其看管并请求原告南京长客公司与其直接续租，故原告南京长客公司主张被告泽西洗浴中心承担返还案涉房屋并支付占有使用费的诉请，没有事实根据，本院不予支持。对于被告王二军辩称案涉房屋现由被告泽西洗浴中心占用、其不是本案适格被告的意见，基于以上分析，本院亦不予采纳。被告泽西洗浴中心经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王二军于本判决生效之日起十五日内将位于南京市中央大厦西侧裙楼的一、二层面积约1200㎡的房屋腾空并返还原告江苏南京长途汽车客运集团有限责任公司；二、被告王二军于本判决生效之日起十五日内给付原告江苏南京长途汽车客运集团有限责任公司占有使用费（按每年45万元的标准，自2019年4月26日起计算至实际腾空并返还上述房屋之日止）；三、驳回原告江苏南京长途汽车客运集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费4550元，由被告王二军负担。公告费300元，由原告江苏南京长途汽车客运集团有限责任公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  韩 浩人民陪审员  汤晓梅人民陪审员  吴文军二〇二〇年四月十四日书 记 员  张璐璐履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。