福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初661号 原告：中国银行股份有限公司永安支行，住所地永安市燕江中路638号中行大楼。统一社会信用代码：91350481489198605L。 负责人：许海林，行长。 委托诉讼代理人：张秉标，男，公司员工。 被告：苏紫龙，男，1976年4月23日出生，汉族，住永安市。 被告：陈玉龄，女，1975年11月20日出生，汉族，住永安市。 被告：永安市诚上置业有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号3幢601室。统一社会信用代码：91350481676503273H。 法定代表人：郑诚松，执行董事兼总经理。 原告中国银行股份有限公司永安支行（以下简称中行永安支行）与被告苏紫龙、陈玉龄、永安市诚上置业有限公司（以下简称诚上公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中行永安支行的委托诉讼代理人张秉标、诚上公司的法定代表人郑诚松到庭参加诉讼，苏紫龙、陈玉龄经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中行永安支行向本院提出诉讼请求：1.解除苏紫龙、陈玉龄与中行永安支行签订编号为2012年永消字第AA7131号中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同；2.苏紫龙、陈玉龄归还尚欠中行永安支行个人一手住房贷款本金人民币178671.78元及利息18007.99元（利息截至2020年3月3日）以上本息合计人民币196679.77元，并继续支付至该笔贷款还清之日止的利息；3.诚上公司在苏紫龙、陈玉龄抵押的房产永安市未办妥正是抵押登记前，对苏紫龙、陈玉龄尚欠中行永安支行贷款本息承担阶段性连带保证责任；4.中行永安支行对已设定预抵押登记的房产永安市蓝湾园7幢3单元302号房拍卖、变卖款享有优先受偿权；5.要求苏紫龙、陈玉龄、诚上公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年8月21日苏紫龙、陈玉龄因购买永安市蓝湾园第7幢3单元302号房缺少资金，遂向中行永安支行申请个人一手住房贷款。2012年9月7日，双方签订了编号为2012年永消字第AA7131号中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同。合同约定：借款金额人民币245000元，期限180个月，年息6.55%，本合同项下的贷款本息采用按月等额本息还款法，共分180期。依据合同附件二：个人一手住房贷款合同通用条款第三点，第1点第（2）条事实，同时第2点中第2、5、8、10条若三被告未按期归还贷款本息，中行永安支行有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，同时解除合同，依法及本合同约定对抵押房产行使抵押权并要求保证人承担保证责任。该笔借款由原告于2012年12月3日直接转入借款人指定的收款账户永安市诚上置业有限公司。该笔借款以苏紫龙、陈玉龄购买的房产（永安市蓝湾园7幢3单元302号房）作为抵押，中行永安支行在永安市房产管理局办妥了预抵押登记手续，交由中行永安支行执管。合同生效后，中行永安支行按约于2012年12月3日发放贷款245000元，苏紫龙、陈玉龄在归还本金66328.22元，利息67697.49元，罚息1820.19元，截至2020年3月3日已连续22期贷款未能归还，构成违约。依据中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同第十八条约定永安市诚上置业有限公司对苏紫龙、陈玉龄购买的房产（永安市蓝湾园第7幢3单元302号房）承担阶段性担保责任，因永安市诚上置业有限公司至今未将苏紫龙、陈玉龄购买的房产（永安市蓝湾园第7幢3单元302号房）办理抵押登记手续，故永安市诚上置业有限公司对苏紫龙、陈玉龄上述债务承担阶段性担保责任。该笔借款系苏紫龙、陈玉龄婚姻存续期间向中行永安支行共同申请且借款用于购买房产为夫妻二人共同所有，故陈玉龄共同承担该笔欠款。经中行永安支行多次催讨未果，遂依据借款合同的有关规定，对苏紫龙、陈玉龄个人尚欠余下所有贷款本息人民币196679.77元（利息结至2020年3月3日）提起诉讼。 苏紫龙、陈玉龄未作答辩。 诚上公司辩称，对中行永安支行的诉请无异议。 中行永安支行围绕诉讼请求依法提供《个人房地产借款申请表》、借款借据、《个人一手住房贷款合同》、永安市房产管理局产权登记收件收据、户口簿、结婚证、贷款明细账等证据。苏紫龙、陈玉龄未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利。诚上公司对中行永安支行提供的上述证据均无异议。本院依法进行审查，对中行永安支行所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对中行永安支行所主张的上述事实，予以认定。另查，涉案贷款合同还约定，所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记。 本院认为，中行永安支行与苏紫龙、陈玉龄、诚上公司签订的《个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。中行永安支行依约履行了发放贷款义务后，苏紫龙未依约按月偿还贷款本息，至2020年3月3日止已连续超过22期贷款本息未还，其行为已构成违约。依照合同约定，中行永安支行有权要求解除合同，宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，故中行永安支行要求解除合同及要求苏紫龙偿还尚欠的全部个人住房贷款本金178671.78元、利息18007.99元（利息算至2020年3月3日），本息合计196679.77元，并继续支付利息至还清贷款之日止之诉请，符合合同约定及法律规定，予以支持。涉案债务发生在苏紫龙与陈玉龄婚姻关系存续期间，陈玉龄作为借款人配偶在涉案《中国银行个人房地产借款申请表》上签字，且作为抵押物共有人亦在涉案《个人一手住房贷款合同》上签字，故该笔债务应属于苏紫龙与陈玉龄共同意思表示所负之债务，应按夫妻共同债务处理，陈玉龄应承担共同清偿责任。讼争商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，具备一定的公示外观，且已具备办理物权登记条件，本案中非因预告登记抵押权人（银行）的原因造成客观上无法完成正式抵押登记，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。为平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和合同稳定，应赋予中行永安支行对涉案房产处置价款行使优先受偿权。否则，有违诚实信用原则，不利于遏制违约失信行为，无法维护交易安全。诚上公司的阶段性保证期间为办妥抵押登记且贷款人收到他项权证之日，因抵押登记手续至今尚未办理，故诚上公司理应对该笔贷款承担连带清偿责任。诚上公司在承担保证责任后，有权向苏紫龙、陈玉龄追偿。苏紫龙、陈玉龄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国银行股份有限公司永安支行与苏紫龙、陈玉龄、永安市诚上置业有限公司于2012年9月7日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、苏紫龙、陈玉龄应于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司永安支行尚欠的个人住房贷款本金178671.78元、利息18007.99元（利息算至2020年3月3日），本息合计196679.77元，并按合同约定的利率继续支付利息至上述贷款本息还清之日止； 三、苏紫龙、陈玉龄应于本判决生效后十日内协助中国银行股份有限公司永安支行办理永安市蓝湾园7幢3-302号房屋的抵押登记手续，永安市诚上置业有限公司应在上述期间内配合苏紫龙、陈玉龄办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，永安市诚上置业有限公司的保证责任终止；否则，永安市诚上置业有限公司应对上述债务承担连带清偿责任； 四、上述房产抵押登记手续办妥后，或苏紫龙、陈玉龄逾期仍未办理抵押登记的，中国银行股份有限公司永安支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款在上述第二项债务范围内优先受偿。 如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4234元，减半收取2117元，由苏紫龙、陈玉龄、永安市诚上置业有限公司负担。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李琴琴 二〇二〇年四月二十一日 书记员  黄靖楠 附：本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。