贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初67号原告（反诉被告）刘某某，男，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人（特别代理）范应普，系贵州教学律师事务所律师。委托代理人（一般代理）涂飞燕，系贵州教学律师事务所实习律师。被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司（以下简称“中渝公司”），住所贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路1楼。统一社会信用代码：91520112059075752E。法定代表人刘长波，公司总经理。委托代理人（特别代理）罗某某，系该公司员工。第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称“浦发银行”），住所贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔。统一社会信用代码：91520000697540081N。负责人衡琨，公司经理。委托代理人（一般代理）李某，系该行员工。第三人周某某，女，住贵州省贵阳市乌当区。原告（反诉被告）刘某某诉被告（反诉原告）中渝公司、第三人浦发银行、周某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某某及其委托代理人范应普、涂飞燕、被告（反诉原告）中渝公司的委托代理人罗某某、第三人浦发银行的委托代理人李某、第三人周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某起诉及答辩称，2016年10月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于乌当区中渝万锦城第Ａ10栋1层3号房，该房建筑面积44.3平方米，套内建筑面积41.16平方米，总价款人民币559088元，付款方式为按揭贷款。双方所签合同第十一条第一款约定被告应于2018年10月31日前交付合同项下商品房。合同签订后，原告依约支付了首期购房款289088元，并通过银行按揭贷款方式支付了其余房款270000元，履行了买受人的合同义务。商品房交付时间到后，被告并未如期交付商品房，经原告多次催告，至今被告仍未交付房屋，被告的行为已经构成根本违约。故提起诉讼请求法院判令：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款559088元；三、被告返还原告维修基金费5591元、预告登记费550元、印花费5元；四、被告支付原告违约金28904.85元（自2018年11月1日计算至被告付清为止，暂计算至2020年3月31日）；五、被告支付原告购房贷款利息，自贷款之日至贷款还清之日止，暂计算至2020年3月10日，共计44100.1元；六、本案诉讼费由被告承担。关于被告（反诉原告）返还购房款和配合办理注销登记的先后顺序的反诉请求，涉及到第三人浦发银行的利益，在案涉房屋未将贷款结清，《个人购房担保借款合同》未解除的情形下，由于该商品房有他项抵押存在，配合进行注销登记根本无法进行，因此，必须是被告（反诉原告）中渝公司先将购房款返还给原告（反诉被告）刘某某，并在第三人浦发银行的积极支持下才能办理相关注销手续。被告（反诉原告）中渝公司答辩及反诉称，1．同意解除《商品房买卖合同》及其补充协议。2．原被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，对双方具有约束力。合同中已经对违约金进行了约定，应当适用合同的约定。3．维修基金及预告登记费已经由我方交付住建局，原告应当向住建局主张返还。4．原告并未举证证明其购房贷款存在损失，故不应当支持原告的第五项诉请。5．商品房没有如期交房并非被告的过错，该楼房系被告的收购项目，被告收购该项目以来，处理了众多历史遗留问题，现案涉房屋系因红线内的政府规划道路问题，导致案涉房屋逾期交房，按照合同约定的违约金进行赔付对被告来说较为公平。因原告（反诉被告）刘某某办理了按揭贷款，且办理了所有权预告登记手续和合同备案登记手续，故需要原告（反诉被告）刘某某先配合进行相关注销手续，才可以退还原告（反诉被告）刘某某购房款。第三人浦发银行述称，原告（反诉被告）刘某某的诉请中，并没有要求解除《个人购房担保借款合同》，如需解除预告抵押登记手续，需在原告（反诉被告）刘某某结清我行贷款之后。第三人周某某述称，我与原告刘某某系夫妻关系，应当是被告（反诉原告）中渝公司返还原告（反诉被告）刘某某的购房款后，我与原告（反诉被告）刘某某才配合进行相关注销手续。经审理查明，2016年10月11日，刘某某与中渝公司签订《商品房买卖合同》，约定刘某某购买中渝公司开发的位于贵阳市乌当区房屋，建筑面积44.3平方米，房屋总价款559088元。刘某某于合同签订之日向中渝公司支付首期房款289088元，余款270000元以银行按揭方式支付。中渝公司应于2018年10月31日前向刘某某交付该商品房。合同同时约定，中渝公司逾期交房在180日之内的，中渝公司自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向刘某某支付已支付购房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日，刘某某有权退房，被告中渝公司按照全部已付款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，刘某某于2016年10月11日分两次向中渝公司支付首付款289088元、维修基金5591元、预告登记费550元、印花税5元。2016年11月11日，原告（反诉被告）刘某某、第三人周某某与第三人浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，约定刘某某、周某某向浦发银行贷款270000元用于支付涉案房屋的购房款，中渝公司作为保证人在借款合同上盖章确认。合同签订后，浦发银行于2016年11月15日将借款270000元通过刘某某的银行账户支付给中渝公司。刘某某从2016年12月10日起开始偿还按揭贷款至今。2016年12月7日，刘某某与中渝公司对前述《商品房买卖合同》办理了备案登记手续。2019年1月31日，案涉房屋办理了不动产预告抵押登记手续。后因中渝公司未按《商品房买卖合同》约定的期限履行向刘某某交付案涉房屋的义务，刘某某遂诉至本院，请求判令准予其如前诉讼请求。本案审理过程中，被告（反诉原告）中渝公司针对本案提起反诉，请求判令准予其如前反诉请求。以上事实，有原、被告陈述，商品房买卖合同及其补充协议、商品房备案登记表、预告抵押登记证、收款收据、个人购房担保借款合同、商业银行按揭贷款客户期供表等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实并相互印证，形成证据琐琏，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。由于刘某某在《商品房买卖合同》签订后，已经按照合同的约定向被告中渝公司支付了购房款，中渝公司即应当按照合同约定的条件及期限向刘某某交付房屋。现因合同约定的交房期限届满后，中渝公司未按期交房，并已逾期超过180日，根据刘某某与中渝公司签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，对刘某某要求解除其与中渝公司签订的《商品房买卖合同》并要求中渝公司返还其购房款559,088元的诉请。本院予以支持。对于刘某某要求中渝公司向返还其已缴纳的维修基金5,591元的诉请，根据《住宅专项维修基金管理办法》第九条“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”的规定，刘某某缴纳的维修基金系根据《住宅专项维修基金管理办法》的规定由中渝公司代收后向维修基金管理部门缴纳，该费用的所有权属于刘某某所有。案涉《商品房买卖合同》解除后该维修基金是否可以退还系维修基金管理部门的行政职权范围内的管理事项，与本案不是同一法律关系，故不宜在本案中一并处理。对于刘某某主张的预告登记费550元、印花费5元，因系刘某某为履行案涉《商品房买卖合同》实际支付的费用，且中渝公司对案涉《商品房买卖合同》的解除存在过错，故对刘某某该诉请，本院予以支持。对于刘某某要求中渝公司向其支付逾期交房违约金的诉请，因刘某某与中渝公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定刘某某的合同解除权形成于中渝公司逾期交房180日之后，在中渝公司逾期交房180日之内，刘某某并没有因中渝公司逾期交房解除合同的权利，故该期间内中渝公司应按该约定以已付总房款559,088元为基数按日向刘某某支付逾期交房违约金559,088元×0.0001×180天=10,063.584元。由于中渝公司逾期交房超过180日后，刘某某选择行使合同解除权，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，和双方的约定，中渝公司应向刘某某支付违约金559,088元×0.01=5,590.88元。综上，中渝公司应向刘某某支付违约金共计15,654.464元。对于刘某某要求中渝公司向其支付其因履行案涉《商品房买卖合同》偿还按揭贷款产生的利息损失的诉请，因刘某某为履行案涉《商品房买卖合同》客观上在第三人浦发银行处办理了按揭贷款并实际遭受了利息损失，故对刘某某的该诉请，本院予以支持。由于案涉《商品房买卖合同》解除后，刘某某基于该买卖合同办理按揭贷款的目的已不能实现，在中渝公司向其返还购房款之日，其即有及时偿还第三人浦发银行按揭贷款的义务，故其要求按按揭贷款约定的清偿之日计算利息损失不符合客观情况，应以其实际收到中渝公司返还其购房款之日实际产生的利息金额计算为宜。对于中渝公司要求判令刘某某三日内协助其办理案涉房屋的合同备案登记注销手续的反诉请求，因双方签订的《商品房买卖合同》解除后，该备案登记作为合同的附随行为，也应一并注销，故对中渝公司的该反诉请求，本院予以支持。对于中渝公司要求判令刘某某三日内协助其办理案涉房屋的预告登记注销手续的反诉请求，因案涉房屋在办理预告登记手续同时注明了第三人浦发银行的预告抵押登记内容，在浦发银行未办理预告抵押登记注销手续前，案涉房屋的预告登记手续并不符合注销条件，故对中渝公司的该反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字典15-16-0122）。二、被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）刘某某购房款人民币559，088元；三、被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）刘某某违约金人民币15，654.464元；四、被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）刘某某至2020年3月31日遭受的利息损失共计人民币44，100.1元；并自2020年4月1日起按其基于案涉《个人购房担保借款合同》（编号37082016100351130601）实际向第三人浦发银行支付的借款利息至中渝公司将前述第二项款项支付给原告（反诉被告）刘某某之日止。五、被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还刘某某预告登记费人民币550元、印花税人民币5元。六、原告（反诉被告）刘某某于本判决生效之日起十五日内，配合被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司办理案涉《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。七、驳回原告（反诉被告）刘某某的其余诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）贵阳中渝云上房地产开发有限公司的其诉反诉请求。案件受理费人民币10，182元，减半收取人民币5，091元由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担人民币5，000元，由原告刘某某负担人民币91元。反诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元由反诉原告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担人民币12.5元，由反诉被告刘某某负担人民币12.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  郑六友二〇二〇年四月十七日书记员  范蕾蕾