江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初4220号 原告（反诉被告）：海门泊华酒店管理有限公司（统一社会信用代码91320684MA1MKKDK9R），住所地海门市人民西路151号。 法定代表人：李黎朝，总经理。 委托诉讼代理人：王倩，江苏汇典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪震，江苏汇典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵建辉，男，1975年1月8日出生，汉族，海门市人，住海门市。 被告：南通中盛大药房连锁有限公司（统一社会信用代码913206843389546374），住所地海门市三厂街道中华西路7排9号2层。 法定代表人：赵建辉，执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：蔡建龙，江苏翔律律师事务所律师。 第三人：樊耀，男，1982年11月28日出生，汉族，海门市人，住海门市。 委托诉讼代理人：**新，江苏智昇律师事务所律师。 第三人：海门市金穗宾馆（统一社会信用代码91320684138335495A），住所地海门镇人民西路151号。 法定代表人：潘勇，总经理。 原告（反诉被告）海门泊华酒店管理有限公司（以下简称泊华公司）与被告（反诉原告）赵建辉、被告南通中盛大药房连锁有限公司（以下简称中盛公司）、第三人樊耀、第三人海门市金穗宾馆（以下简称金穗宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法由审判员顾洪健适用简易程序，于同年8月15日、10月8日公开开庭进行了审理，原告泊华公司的委托诉讼代理人王倩、被告赵建辉即被告中盛公司的法定代表人、两被告的共同委托诉讼代理人蔡建龙到庭参加了第一次庭审诉讼。原告泊华公司的委托诉讼代理人王倩、被告赵建辉即被告中盛公司的法定代表人、两被告的共同委托诉讼代理人蔡建龙、第三人樊耀及其委托诉讼代理人**新、第三人金穗宾馆的法定代表人潘勇到庭参加了第二次庭审。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于同年12月5日公开开庭进行了审理，原告泊华公司的委托诉讼代理人王倩、被告赵建辉即被告中盛公司的法定代表人、两被告的共同委托诉讼代理人蔡建龙、第三人樊耀及其委托诉讼代理人**新、第三人金穗宾馆的法定代表人潘勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泊华公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告赵建辉的《房屋租赁合同》已于2019年5月22日解除；2、被告赵建辉立即迁出承租的涉案海门镇人民西路151号1F房屋（因被告已经返还520平方米，故面积现为80平方米），并向原告赔偿装修损失50万元；3、被告赵建辉支付截止2019年8月23日的租金共计210222元及违约金1062元（按照年租金44万元计算，每月租金取整为36666元，违约金按照6元/天计算）；4、被告中盛公司对被告赵建辉的上述债务承担连带责任。事实与理由：2016年8月10日，原告与被告赵建辉、中盛公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于海门镇人民西路151号1F，建筑面积约600平方米的房屋出租给被告赵建辉使用，租赁期限自2016年9月1日至2022年9月30日止。合同签订后，原告依约履行义务，但被告赵建辉的租金仅支付到2019年2月28日，原告多次催要并委托律师发函催要均无果。原告于2019年5月15日向被告赵建辉发出《解除合同通知》，被告赵建辉于同年5月22日签收。被告收到通知后拒不迁出承租房屋，拒付租金的行为给原告造成了经济损失。被告中盛公司为被告赵建辉的合同义务提供了担保，故中盛公司应对赵建辉合同项下的债务承担连带保证责任。故原告诉讼来院，望判如所请。 被告赵建辉、中盛公司辩称，被告方同意解除原、被告间的租赁合同，12万元履约保证金应由原告返还。被告转租时因未得到原告的配合，导致次承租人办不到《营业执照》，造成被告损失，责任在原告。被告不应承担任何责任，因此被告不应承担50万元装修损失，且原告也根本不存在这50万元的装修损失。原告现已将被告交付的520平方米房屋全部出租给了“海门文体”、“精益眼镜”等经营业主，并已正常营业，这两家也是将原来的装修拆掉，因此证明原告不存在装修损失。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人樊耀述称，其与赵建辉订立的《商铺租赁合同》合法有效，其已按照合同约定支付了租金，但至今无法正常使用承租房屋。主要问题是无法得到案涉房屋产权人的产权证明，无法办理《营业执照》。虽然平时开门营业，但属于非法经营，至今造成了很大的损失。 第三人金穗宾馆述称，金穗宾馆与原告泊华公司于2016年6月8日签订了《房屋租赁合同》，确实存在因泊华公司拖欠其房租而不给予办理产权证明的情形。但自2019年4月10日起，泊华公司交清了房租，其后是可以办理房屋产权证明的。 赵建辉向本院提出反诉请求：要求泊华公司赔偿其装修转让费15万元、履约保证金5万元、房屋半年租金17万元、支付的违约金5万元，以及之后一年的租金损失和樊耀未支付的租金6万元，损失总计79万元。事实与理由：原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定反诉原告赵建辉可以转租房屋，但转租后无法得到房东的确认，导致作为次承租人的樊耀及案外人黄燕飞无法办理《营业执照》，赵建辉对此进行了赔偿。 泊华公司对赵建辉的反诉辩称，赵建辉的反诉请求不能成立。理由：1、双方的合同中未明确约定其要帮赵建辉办理行政审批手续，且其将房屋转租给赵建辉的时候，是得到了第三人金穗宾馆认可的；2、赵建辉究竟为何停止了经营活动，原因不明；3、泊华公司如果有辅助办证的义务，也只是配合，赵建辉可以直接和房东金穗宾馆解决问题，赵建辉给付案外人黄燕飞的37万元中，32万元系预收案外人的费用，也不会产生后续42万元的损失。故请求依法驳回赵建辉的反诉请求。 经审理查明，2016年6月8日，第三人金穗宾馆（甲方）与原告泊华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于海门镇人民西路151号金穗宾馆1-5层、建筑面积约3930.01平方米出租给乙方，租赁期限六年（2016年10月1日至2022年9月30日），第一、第二年度租金为每年60万元，第三至第六年度为每年66万元。合同同时约定，未经甲方允许，乙方不得转租房屋。 2016年8月10日，原告泊华公司（甲方）与被告赵建辉（乙方）、中盛公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将海门镇人民中路151号（注：应为海门镇人民西路151号）1F建筑面积600平方米出租给乙方，租期从2016年9月1日起至2022年9月30日止。第一年租金40万元，第二年租金42万，第三年租金44万元，第四年租金46万元，第五年租金48万元，第六年租金50万元。租金支付方式采用预付制，每半年支付一次，每年3月1日和9月1日前支付下半年房租。合同约定乙方交纳履约保证金12万元，如乙方提前终止履行合同，应给甲方装修赔偿金50万元。同时明确乙方可以转租该房屋。乙方如拖欠租金达60天以上，甲方有权终止合同，收回房屋，并追究乙方的违约责任。丙方作为乙方的担保人在合同上加盖了公章。 2018年1月14日，被告赵建辉（甲方）与案外人黄燕飞（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将海门市人民中路151号（注：应为海门镇人民西路151号）1F建筑面积约520平方米，出租给乙方，租赁期限四年（自2018年2月1日起至2022年9月30日止）。第一年租金34万元，第二年租金36万元，第三年租金38万元，第四年租金40万元，乙方支付房屋租赁转让费15万元，交纳履约保证金5万元。合同签订后，案外人黄燕飞支付给赵建辉半年租金17万元。2018年8、9月份，案外人黄燕飞要求房东出具产权证明以办理《营业执照》，金穗宾馆以泊华公司拖欠其房租为由拒绝出具。2019年5月，案外人黄燕飞向本院提起民事诉讼，要求本案被告赵建辉返还装修转让费15万元、履约保证金5万元、房屋半年租金17万元，合计37万元，并承担逾期利息，同时要求被告赵建辉承担违约金共计23.6万元。理由是，因被告方面的原因导致其无法申领《营业执照》，从而不能达到承租经营的目的。同年7月5日，经本院调解，双方达成调解协议，主要内容：双方于2018年1月14日签订的《房屋租赁合同》解除，赵建辉返还黄燕飞装修转让费15万元、履约保证金5万元、房屋半年租金17万元，合计37万元，并承担违约金5万元。上述义务已由被告赵建辉履行完毕。 2018年10月8日，被告赵建辉（甲方）与第三人樊耀（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将海门镇人民西路151号底层商铺建筑面积80平方米出租给乙方，作为蛋糕饮品店，租赁期限四年（2018年10月8日至2022年9月30日），每年租金110000元，一年一次性付清。第一年于签订合同之日支付，以后提前30日一次性付清。其后，樊耀给付了租金5万元。因金穗宾馆拒绝出具房屋产权证明，樊耀未能申领到《营业执照》，蛋糕饮品店处于非正常经营状态。 赵建辉、中盛公司与泊华公司签订了《房屋租赁合同》后，泊华公司按约交付了房屋；赵建辉交付了履约保证金12万元，租金给付至2019年2月底。4月9日，赵建辉委托江苏翔律律师事务所律师蔡建龙向泊华公司寄送了律师函，内容为：根据双方签订的合同，赵建辉有权将承租的房屋转租给他人，但由于得不到房东金穗宾馆的认可，无法办理《营业执照》，造成赵建辉重大经济损失，要求泊华公司在之后五个工作日内联系房东金穗宾馆提供有效房产证明以办理《营业执照》。因赵建辉其后未再给付租金，同年4月30日，泊华公司向赵建辉邮寄了《律师函》，要求赵建辉按合同要求立即给付2019年3月1日至8月31日期间的租金22万元。5月22日，赵建辉、中盛公司收到了泊华公司邮寄的《解除合同通知》，内容：一、解除双方于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》；二、要求赵建辉在收到通知后10日内搬离承租的房屋；三、保留向赵建辉、中盛公司追索所欠租金、承担违约金、赔偿损失、支付提成费用等一切权利。诉讼过程中，原、被告双方于2019年8月23日办理了除樊耀承租的80平方米房屋以外的其他520平方米房屋的返还移交手续，泊华公司已将收回的房屋全部出租给了“海门文体”、“精益眼镜”等经营业主。 另查明，赵建辉与泊华公司签订的《房屋租赁合同》得到了第三人金穗宾馆的同意，金穗宾馆也为赵建辉申领《营业执照》提供了产权证明。后因泊华公司拖欠金穗宾馆房租，金穗宾馆不再为泊华公司下线的承租人提供房产证明，直至泊华公司交清拖欠的房租。自2019年4月10日起，金穗宾馆同意恢复为泊华公司的下线承租人提供产权证明。 以上事实，有原告提供的海门市金穗宾馆产权信息、原告与金穗宾馆签订的《房屋租赁合同》、原告与被告赵建辉、中盛公司签订的《房屋租赁合同》、《律师函》、《解除合同通知书》、快递详单、照片，被告赵建辉提供的律师函、（2019）苏0684民初3012号民事调解书，本院调取的（2019）苏0684民初3012号案相关材料以及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对相对人具有约束力。当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间订立的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的一致表示，并不违反法律规定，应属有效。合同在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 原、被告之间订立的《房屋租赁合同》，约定租金支付方式采用预付制，每半年支付一次，每年3月1日和9月1日前支付下半年房租。根据该约定，被告赵建辉应于2019年3月1日前给付原告泊华公司2019年3月1日至8月31日期间的房租金计22万元。因被告赵建辉到期经原告泊华公司催告后仍未给付，被告赵建辉于2019年5月22日收到《解除合同通知》后，《房屋租赁合同》即行解除。原、被告之间订立的《房屋租赁合同》解除后，作为次承租人的第三人樊耀与作为转租人被告赵建辉之间签订的《商铺租赁合同》终止履行。被告赵建辉和第三人樊耀负有向原告泊华公司返还房屋的义务，被告赵建辉同时负有结清租金的义务。合同解除后，承租人继续占有房屋的，应当承担按原租金标准支付占有使用费的义务。被告赵建辉应当按年租金44万元的标准支付原告2019年3月1日至8月23日期间的租金和占有使用费，共计人民币209151元。被告中盛公司作为被告赵建辉的保证担保人，应当对被告赵建辉合同项下的全部义务承担连带责任。作为次承租人的第三人樊耀则应当承担向原告返还80平方米承租房屋的义务。《商铺租赁合同》终止履行后，第三人樊耀与被告赵建辉之间如仍有争议，可另案主张，本院在本案中不予理涉。 关于原告主张的违约金1062元及赔偿装修损失50万元，本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》约定了被告可以转租房屋。根据该约定，原告负有保证次承租人依法对房屋使用和收益的权利。但由于原告方面的原因导致次承租人无法申领《营业执照》，切实妨碍了次承租人权利的行使，从而使转租房屋成为不能，构成对被告赵建辉的违约，且50万元的装修损失并未实际发生。因此，合同解除的主要责任在原告，原告的上述二项主张，本院不予支持。 关于被告赵建辉的反诉请求，本院认为，原告存在约定房屋可以转租但实际无法转租的违约行为，但合同未约定原告违反该约定应当如何承担违约责任。根据合同法，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申领《营业执照》是经营者合法经营的前提，而固定的经营场所（无论经营者自有或承租）是申领《营业执照》的前提。根据被告赵建辉与案外人黄燕飞于2018年1月14日签订《房屋租赁合同》，经营场所的使用证明即产权证明应当在《房屋租赁合同》签订后的合理期限内办理，但被告与案外人直到2018年8、9月份才提出索要产权证明，更是在2019年7月才以无法申领《营业执照》为由双方解除合同，有违常理。房屋长期空置事实即使真实存在，也系因被告自身原因而扩大的损失，不应由原告承担。被告赵建辉支付给案外人黄燕飞的违约金5万元，且该违约金损失与原告的违约行为存在关联性，可视为被告赵建辉的合理损失，应当由原告承担。被告赵建辉的其他反诉请求因无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、原告海门泊华酒店管理有限公司与被告赵建辉、南通中盛大药房连锁有限公司于2016年8月10日订立的《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除； 二、被告赵建辉与第三人樊耀于2018年10月8日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月22日解除； 三、被告赵建辉支付原告海门泊华酒店管理有限公司房屋租金及占有使用费209151元； 四、原告海门泊华酒店管理有限公司返还被告赵建辉履约保证金12万元； 五、原告（反诉被告）海门泊华酒店管理有限公司赔偿被告（反诉原告）赵建辉损失5万元； 上述三、四、五项相抵后，被告赵建辉尚须给付原告海门泊华酒店管理有限公司人民币39151元，于本判决生效后十日内履行完毕。 六、被告南通中盛大药房连锁有限公司对被告赵建辉的上述债务承担连带清偿责任； 七、被告南通中盛大药房连锁有限公司承担保证责任后，有权向被告赵建辉追偿； 八、第三人樊耀于本判决生效之日起十日内，将承租被告赵建辉的80平方米房屋返还给原告海门泊华酒店管理有限公司； 九、驳回原、被告各自的其他本反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本诉案件受理费10913元、申请保全费4020元，合计14933元，由被告赵建辉负担1872元，原告海门泊华酒店管理有限公司负担13061元；反诉案件受理费11700元，被告（反诉原告）赵建辉负担10960元，由原告（反诉被告）海门泊华酒店管理有限公司负担740元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。不服本诉的预交10913元，不服反诉的预交11700元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65） 审 判 长  顾洪健 人民陪审员  张 帆 人民陪审员  周玉萍 二〇二〇年四月十七日 法官 助理  季珊珊 书 记 员  季婧婕