成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4252号 原告（反诉被告）：王杰，男，汉族，1992年3月25日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：郭乔乔，四川鼎兰律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：刘丹，女，汉族，1989年9月13日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：李文娇，四川得邦律师事务所律师，特别授权。 第三人：成都市保华房地产开发有限公司，住所地四川省成都市成华区东篱路。 法定代表人：徐鲁。 委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师（成都）事务所律师，特别授权。 第三人：杜攀，男，汉族，1991年10月2日出生，住成都市成华区。 第三人：汪汶静，女，汉族，1991年5月26日出生，住成都市成华区。 原告（反诉被告）王杰与被告（反诉原告）刘丹，第三人杜攀、汪汶静、成都市保华房地产开发有限公司（以下简称保华公司）房屋租赁合同本反诉纠纷一案,本院于2019年5月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王杰及其委托诉讼代理人郭乔乔、刘丹的委托诉讼代理人李文娇、第三人保华公司的委托诉讼代理人毛欣到庭参加了诉讼，第三人杜攀、汪汶静经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除王杰与刘丹于2018年9月1日签订的《房屋经营权协议》；2.刘丹向王杰返还经营费用73000元；3.刘丹向王杰支付违约金43000元。事实和理由：刘丹与王杰于2018年9月1日签订《房屋经营权协议》，约定刘丹将位于成都市成华区建筑面积为50.26平方米的商铺交由王杰经营管理，经营费用为73000元，协议同时还对店面经营管理期、双方的权利义务及违约责任等进行了详尽约定。2019年3月30日，现涉案房屋的实际所有权人以刘丹无权将涉案房屋交付王杰经营为由通知王杰腾退涉案房屋，导致双方于2018年9月1日签订的《房屋经营权协议》无法继续履行，严重影响王杰的合法权益。为此，王杰诉至本院。 刘丹辩称：1.双方于2018年9月1日签订的《房屋经营权协议》在2019年4月18日到期并终止，王杰在向法庭起诉后继续使用该商铺，于2019年4月18日进行了腾退。2.双方经营费用73000元，包含了经营管理费、商铺装修费用、设施设备费用以及房屋租金，经营期限截至2019年4月18日，故王杰在合同到期后请求返还该款项缺欠事实依据。3.杜攀在合同到期之前，即2019年3月份提前与王杰协商商铺是否继续租赁以及租金等事宜，杜攀提出按照市场价90元/平米方计算，但王杰只认可80元/平米方，双方未达成一致，王杰明确表示不再续租房屋。在签订《房屋经营权协议》之时，刘丹、杜攀已明确告知王杰房屋所有权人为杜攀，因此，刘丹并没有违约行为，王杰诉请违约金没有事实和法律依据，同时王杰主张的违约金过高，与损失不符。在王杰经营过程中，其没有按期缴纳水电及物业费，刘丹已就此提起反诉，综上所述，请求法院依法驳回王杰的所有请求。 杜攀述称，首次见面是刘丹与其多次通话要求变更现经营的咖啡店，改为经营其他餐饮，需其提供房屋产权凭据到相关单位办理证件。其在与刘丹夫妻、王杰四人在场时当面提出，其与刘丹签订的合同约定不能转让。刘丹与王杰均承诺不转让，以其与刘丹签订的合同为准，由刘丹与王杰自行协商签订协议。2019年3月底左右，刘丹应交下一季度房租，因房租未谈好，其电话通知刘丹、王杰搬出，合同因刘丹未续房租所以终止。全部搬离时间为4月底，案涉房屋有欠费未缴纳，属于王杰在店经营产生的费用，后来其通知刘丹缴纳全部欠费。 汪汶静未发表意见。 保华公司述称：1.王杰诉请与保华公司无关，原被告双方的争议与保华公司无关；2.2017年7月1日，保华公司与刘丹、杜攀签订主体变更协议，争议房屋已由保华公司销售给杜攀，2019年1月5日商铺租赁协议出租人已由保华公司变更为杜攀，因此，商铺租赁与保华公司无关。 刘丹向本院提起反诉请求：王杰向刘丹支付商铺租赁使用期间的物业管理费及电费2535.8元并承担违约金2000元。事实和理由：刘丹与王杰于2018年9月1日签订《房屋经营权协议》，经营期限一年，于2019年4月18日到期。期满后，王杰不愿意续签租赁合同。经查询物业公司，王杰在租赁商铺期间尚拖欠物业管理费和电费等共计2535.8元。王杰的行为已构成违约并严重损害了反诉人的合法权益。 王杰辩称：1.王杰已经于2019年3月30日腾退房屋，不应当承担4月份的电费和物业费，王杰只认可部分电费和物业费。2.对2000元违约金不予认可，刘丹违约在先，其该项请求无依据。3.刘丹的陈述与实际情况不符，王杰的实际租赁期当应是2018年9月1日至2021年1月15日止，但由于刘丹隐瞒真实情况擅自转租导致《房屋经营权协议》无法履行，而非系王杰不愿意续租。综上，请求法庭依法裁判驳回刘丹的全部诉讼请求。 杜攀、汪汶静未发表意见。 保华公司述称：1.刘丹诉请与保华公司无关，原被告双方的争议与保华公司无关；2.2017年7月1日，保华公司与刘丹、杜攀签订主体变更协议，争议房屋已由保华公司销售给杜攀，2019年1月5日商铺租赁协议出租人已由保华公司变更为杜攀，因此，商铺租赁与保华公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月15日，刘丹（承租方、乙方）与保华公司（出租方、甲方）签订《保利林语溪项目商铺租赁合同》，约定甲方将位于成都市成华区房屋出租给乙方用于餐饮性质经营使用，租赁期限为60个月，暂定自2017年1月19日至2022年1月18日；2017年1月19日至2019年4月18日期间的租金为21712.32元／年，2019年4月19日至2020年1月18日为65136.96元／年，2020年1月19日至2021年1月18日为91191.72元／年，2021年1月19日至2022年1月18日为95751.36元／年，乙方每三个月向甲方支付租金，每期租金在下期租金前提前一个月向甲方支付，首期租金21712.32元在签订合同后5个工作日支付；租赁期内，甲方有权将租赁房屋转让给第三方，甲方应协调乙方、第三方与甲方签订《销售主体变更协议》，乙方放弃该租赁房屋的优先购买权；租赁期内，乙方不得将租赁房屋全部或者部分转租给任何第三方。 2017年7月1日，保华公司（出卖人）与杜攀、汪汶静（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，保华公司将前述案涉房屋出卖给杜攀、汪汶静。同日，保华公司（出租人、甲方）与刘丹（承租人、乙方）及杜攀、汪汶静（租赁房屋受让人、丙方）签订《保利林语溪项目主体变更协议》，约定丙方接受并认可甲乙方签订的《租赁合同》，并自愿按照该合同内容执行。 2018年8月31日，杜攀出具《同意书》，载明其同意刘丹将案涉商铺转给王杰用于经营串串等商业活动。 2018年9月1日，刘丹（出让方、甲方）与王杰（接管方、乙方）签订《房屋经营权协议》，载明“一、甲方将位于成都市成华区涉案商铺交由乙方经营管理，房屋建筑面积合计50.26平方米。二、经营费用为73000元，包含交接日起至2019年4月18日的店面经营管理费用、装修费用以及一个冷冻柜、一个冷藏柜、一个美的冰柜、两张桌子、八把椅子、两张高脚凳、两把伞、一台炸炉、一台验钞机、收银机整套。三、乙方管理期间水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方产生的费用由乙方负担，使用结束时，乙方须交清欠费。四、该店面经营管理期从2018年9月1日至2019年4月18日，在此期间，任何一方要求终止该协议，须提前一个月通知对方。六、甲方与保利房地产有限公司签订的租房合同内条款与乙方无关，因租房合同产生的争议和费用由甲方承担。七、2019年4月16日之后的房屋经营费用双方应基于当期周围门市租金（最高不超过市场价10元/平方米）协商调整。八、2019年4月16日至2022年1月18日，甲方在该房屋的承租期内，乙方在同等条件下有优先经营权。九、甲乙双方应在本协议签订当日完成费用的交付，之后关于房东（杜攀）是否收到保利房地产有限公司返还的房租费与乙方无关，由甲方自行承担。十、甲方至2018年4月16日之后与保利房地产有限公司履行租房合同，在合同期的2年9月的经营管理权仍由乙方接管并继续支付甲方经营管理费（租金与周围房租实（市）价为准，且不超过实（市）价每平米10元）。十一、如甲方至2019年4月16日前与保利房地产有限公司解除合同，乙方应与房东（杜攀）签订租房合同（租金与周围房租实（市）价为准，且不超过实（市）价每平米10元），合同签订后与甲方再无关系（此协议失效）。十二、根据协议第十条，如果合同期内甲方向乙方收回经营管理权，甲方支付乙方违约金73000元。十三、根据协议第十一条，如果甲方解除合同后带来租房合同的违约金和影响跟乙方无关，如果房东收回房屋，不与乙方签订2019年4月18日之后的租房合同，甲方支付乙方违约金43000元。十五、任何一方违约，除十二、十三条规定外，影响守约方支付违约金73000元。” 2018年9月7日，杜攀（出租方、甲方）与刘丹（承租方、乙方）、王杰（使用方、丙方）签订《关于房屋租赁合同补充协议》，就案涉房屋约定因丙方在工商部门办理营业执照需要所签订的租赁合同仅用于丙方办理营业执照使用，无法律效益，不作为实际租房合同，乙方与保华公司所签订的租房合同继续有效。 《房屋经营权协议》签订后，刘丹将案涉房屋交付给王杰经营，王杰向刘丹支付经营费用73000元。 依据王杰一方与刘丹一方之间的微信聊天记录，王杰在2019年3月下旬直接或通过刘丹与杜攀就案涉房屋的后期租金问题进行协商，但因王杰认为杜攀要求的租金过高，各方未达成一致意见，王杰不同意继续承租。王杰告知刘丹因租金未谈妥且刘丹未交租金，杜攀要求2019年3月30日收回案涉商铺。刘丹回复其租金交到2019年4月18日，若不再续租则在此之前搬离。王杰主张其在2019年3月30日搬离大部分，在2019年4月5日全部搬离，并在2019年4月5日电话告知刘丹、杜攀已搬离，但王杰未提交相关证据证明。刘丹对此不予认可，主张杜攀系在2019年4月18日后才接收的案涉商铺。王杰确认未与杜攀办理交接手续，未交还钥匙。王杰同时确认，案涉商铺内的设施设备，部分已由其变卖，部分其提供给相邻商铺使用。 另查明，2019年4月28日，刘丹代王杰缴纳了案涉房屋欠付的电费、物业费及商铺生活垃圾清运费共计2535.8元。王杰对前述费用予以确认。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原被告身份信息、保利林语溪项目商铺租赁合同、四川省商品房买卖合同（现售）、保利林语溪项目主体变更协议、房屋经营权协议、关于房屋租赁合同补充协议、同意书、微信聊天记录、收据、发票、物业欠费明细等。 本院认为，刘丹与王杰签订的《房屋经营权协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。针对王杰主张解除该《房屋经营权协议》，因王杰已实际搬离案涉房屋，且依据双方的微信聊天记录，双方已就解除该《房屋经营权协议》达成了一致意见，王杰该项主张于法有据，本院依法予以支持。针对王杰主张因杜攀以刘丹无权将案涉房屋交其经营为由要求王杰腾退，导致其无法继续经营案涉房屋，进而主张刘丹退还经营费用73000元，依据庭审查明的事实，刘丹将案涉房屋转交由王杰经营得到了房屋实际权利人杜攀的许可，而王杰未再继续经营的原因系其与杜攀未就后续租金事宜达成一致，不可归责于刘丹，且王杰在《房屋经营权协议》约定的经营管理期限内亦实际进行了经营，其再行主张退还该经营费用于法无据，本院依法不予支持。就王杰主张的其在2019年4月5日即已提前搬离，因其未提交证据予以证明，且王杰当庭确认未办理交接手续、未交还钥匙，故本院依法不予采信。针对王杰主张依据《房屋经营权协议》第十三条即若杜攀收回房屋，未与其签订2019年4月18日后的租房合同的约定而要求刘丹支付违约金，协议第十三条系在第十一条的基础上约定的违约责任，而依据第十一条的约定，刘丹在2019年4月16日前解除与保华公司合同的，由王杰与杜攀协商租金，虽然杜攀未与王杰签订2019年4月18日后的租房合同并收回了案涉房屋，但原因系王杰与杜攀未就后续租金事宜达成一致，王杰自身不同意继续承租，不可归责于刘丹，故本院对其该项主张依法不予支持。针对刘丹反诉主张要求王杰支付租赁期间的物业服务费及电费2535.8元，因王杰当庭对该费用予以确认，本院依法予以支持。王杰未按约缴清欠费，已构成违约，依据《房屋经营权协议》第十五条的约定，其应承担相应的违约责任，现刘丹主张违约金2000元，低于该条约定且不违背法律规定，本院依法予以支持。汪汶静经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王杰与被告刘丹于2018年9月1日签订的《房屋经营权协议》； 二、反诉被告王杰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘丹代垫的费用2535.8元； 三、反诉被告王杰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘丹违约金2000元； 四、驳回原告王杰、反诉原告刘丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1625元（此款已由原告王杰预交）、反诉案件受理费减半收取计25元（此款已由反诉原告刘丹预交），由原告王杰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  符荣华 人民陪审员  吴琪玲 人民陪审员  陈远征 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  石 灵