上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23490号原告：邓某某,女,汉族,住上海市徐汇区华泾路。委托诉讼代理人：潘某某(邓某某之夫)，男，汉族，住址同上。被告：戴某某,男,汉族,户籍地址上海市宛平南路。委托诉讼代理人：刘向坡，北京市中银(上海)律师事务所律师。原告邓某某与被告戴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，根据原告的申请，本院追加李某某、姚某某、袁某某、翟某、王某某、张某1、张2为本案第三人，除第三人袁正文到庭应诉外，其余第三人均未到庭，本院依法口头通知第三人退出诉讼。公开开庭进行了审理。原告邓某某及其委托诉讼代理人潘某某、被告戴某某及其委托诉讼代理人刘向坡到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。邓某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告邓某某与被告戴某某签订的房屋租赁合同；2.判令被告戴某某所占房屋恢复原状；3.判令被告戴某某破坏房屋结构,改变房屋用途的损失赔偿50,000元；4.判令被告戴某某腾出所占房屋归还原告邓某某；5.判令被告戴某某支付违约金12,500元；6.诉讼费由被告戴某某承担。审理中，原告撤回诉讼请求2-3，本案暂不主张。事实和理由：原告邓某某是房屋业主。被告是房屋租客。第三人是被告戴某某房屋转租的租客。2019年5月22日,原告与被告签订了房屋租赁合同，约定,被告租赁原告位于上海市徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋(产证面积178平方米，以下简称系争房屋);租期6年，首年第一个月免租金,以后每年2月1日至15日免半个月租金;房屋租金每月12500元;付款方式是押一个月房租,付二个月房租。合同签订后，2019年5月22日房屋交接完毕。被告取得系争房屋后,擅自破坏房屋结构,改变房屋使用性质，将客厅分割成三个房间，原来四房变成了七房，野蛮装修造成房屋地板、墙面、家具、电器损毁，电线乱拉,水管乱排,房屋面目全非。被告没有经过原告的同意,擅自将系争房屋转租营利。2019年7月23日徐汇区枫林街道和徐汇区枫林派出所向系争房屋发出限期“整改告知书”,要求拆除房屋分割,减少居住人数,被告没有整改。2019年8月1日，原告书面通知被告整改,拆除房屋分割,恢复原状;纠正非法转租的二房东行为。整改到期后,被告没有提出异议,也没有整改。2019年8月21日,原告书面通知被告“解除房屋租赁合同”，要求支付违约金，返还转租盈利的不当得利、恢复原状、腾退房屋。被告上述违约和违法行为,扰乱了正常的房屋租赁市场和经济秩序。为了维护原告的合法权益,维护法律的正确实施,特向你院起诉。戴某某辩称，原告诉称与事实不符，诉请无法律依据，要求驳回。双方签订六年租期的房屋租赁合同；被告承租原告房屋，被告履行了合同义务，原告擅自解除合同的行为构成违约，房屋租赁合同已经约定了被告可以对房屋进行装修，被告没有破坏房屋结构及房屋使用性质。系争房屋是大四居，为了增加房屋使用价值，在客厅内做了3个独立玻璃隔断空间，2间作为储物室，1间作为居住小卧室，该行为与原告商量，并向原告提交设置的方案，在客厅的三个独立空间没有破坏房屋结构；现仍是居住使用，没有改变房屋性质。本来系争房屋没有家具，承租后添加了家具等增加了租赁房屋的利益，原告要求赔偿损失没有法律依据。原告解除合同的理由是转租，租赁合同中约定可以转租，被告告知原告，承租房屋是给合作伙伴使用的，原告也向被告出具委托书，明确约定由被告办理与租赁有关的相关事宜，便于被告将房屋给别人使用或转租的授权文件，被告也没有将房屋转租，原告要求赔偿违约金是没有事实法律依据。被告承租房屋后，街道办工作人员统计人员时，认为是群租房，之后也做了报告，并在没有现场核实情况下，发出了整改通知。被告邀请有关单位现场检查，有关单位也认可不是群租房，目前暂住了5个人；即使有群租现象，也不构成约定及法定解除合同的事由。被告没有拖欠任何租金，被告依法依约正常租赁使用房屋，应受到保护，请求驳回原告全部诉请。戴某某向本院提出反诉诉讼请求：1.判决被反诉人继续履行与反诉人签订的房屋租赁合同；2.判令被反诉人支付反诉人违约金12,500元；3.判令被反诉人承担反诉费用。事实与理由：2019年5月20日，原、被告签订房屋租赁合同后，被告将系争房屋交给5个合作伙伴居住使用，并对房屋做了大清洁整理、增添了家具、安装了智能化设施等，为了更好的利用室内空间，向原告报告并经过其同意，在客厅隔了一个简易小卧室和两个简易储物间，上述增加房屋利益和使用价值的行为，完全符合合同的约定。2019年8月左右，原告以被告转租、群租、破坏房屋结构、改变房屋用途为由，向原告发出整改告知函，提出解除合同，提起诉讼，原告上述行为是违约行为，违背了房屋租赁合同的约定，故提起反诉。邓某某反诉辩称，关于诉请1，根据事实调查，焦点是改变房屋结构及用途及转租问题，本案没有涉及到群租问题。在诉讼过程中，被告发生拖欠租金的违约行为，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，故不同意诉请1;关于诉请2，因为原告没有违约，不承担违约金。本院认定事实如下：邓某某为上海市中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利人之一。2019年5月22日，原告(系甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲、乙双方通过友好协商,甲方同意名下房屋加入乙方属下上海时杰投资管理事务所的“智慧白领公寓”十“智慧养生公寓”十“以房养老”计划，该房屋可给予加入该计划的乙方合作伙伴使用；租赁期限：长期租赁或长期合作,首期6年;首期自2019年5月23日起至2025年6月22日止；免租期：首年1个月免租期,自2019年5月23日至2019年6月22日;每年免租调整期为2月日至2月15为免租期。至合同结束；租赁费：12,500元/月；付款方式：按每期2个月支付,每期付款金额为25,000元/期；乙方须提前7天支付租赁费；押金：1个月租赁费,金额为12,500元；首次付款方式：a.签约后支付全额押金：b.房屋交接后且收到全部所有相关文件,付清全部租金;租赁终止,甲方在乙方结清所有费用后当天,应将押金退还乙方;甲方逾期不退,甲方应向乙方支付滞纳金,每日滞纳金按押金总额10%计算;房屋交接时间：2019年5月22日,交接完毕后,甲乙双方应在交接清单上签名,并各自保管；乙方承担房屋租赁税收、物业管理费、车位费、家具费、装修费、设备费等；乙方负责对房屋的装潢投资、日常维护修理、人员管理、水电煤缴付。并承担所有管理费用；乙方承担租赁过程中的各项费用,包括水、电、煤气、电话、有线电视、宽带等费用；转让：租赁期内,若乙方遇到困难,甲方同意乙方可以对该房屋进行转让操作,并同意退还乙方全部押金,乙方承担转让费用；在租赁期内,甲、乙双方不得无辜解除本合同；违约金：任何一方无辜解除或违反本合同,违约方须赔偿对方1个月租赁费作为违约金；赔偿金：1年租赁费，A.合同期内,因甲方原因终止合同或使乙方无法正常租赁;B.续约时甲方恶意递增；均视为违约,甲方除支付乙方违约金外,另需支付乙方赔偿金；赔偿乙方装修、人工、搬场等损失；该合同原告邓某某签名，戴某某未在该合同上签字(戴某某质证表示真实性无异议并将该合同作为自己证据出示)。合同签订当日，原告收到被告支付的租赁房屋定金1.25万元，2019年5月25日、8月16日、10月17日、10月18日，原告收到被告转租支付的钱款计7.5万元。2019年5月22日，原告出具收款收条给被告，收到房租2.5万元及押金1.25万元，并注首期租金期限为2019年6月23日至2019年8月22日。后原告按约向被告交付系争房屋，交付时系争房屋内有厨卫设施、洗衣机、冰箱等设备、书橱、写字间、灯具、窗帘等家具，被告承租后，对系争房屋添置家具、设施等，被告将客厅分割为三个玻璃房(被告称2个做储藏室，1个做小卧室)。2019年5月22日，邓某某出具委托书，内容为，本人全权委托戴某某先生在租赁期内办理徐汇区中山南二路XXX弄XX公寓小区X号XXXX室的房屋与租赁有关的相关事宜，期限：自2019年5月23日至2025年6月22日止。原告曾发短信给被告，要求被告提供装饰方案、营业执照，并表示反对群租、反对二房东转租(短信页面显示6月9日)，对此，被告发房型图给原告(短信页面显示6月3日)。被告发短信给原告及其丈夫，称上周五街道综治办已经检查，这里并没有群租或超标，厅里面的储藏室我已和街道沟通不必拆除，略做改进就可，因为里面不装空调不放床，肯定不住人，杂物放在里面美观一点而已，……这个房子我方已投入了5万元装修、家具和智能设备，每周都安排阿姨保洁二次，定期下去检查卫生；并约原告见面沟通。对此，原告多次要求到系争房屋见面，被告多次回复在外见面。2019年7月23日，上海市徐汇区人民政府枫林路街道办事处、上海市公安局徐汇分局枫林派出所共同出具整改告知书，内容为，“XXX弄X号XXXX室业主，经枫林街道出租房屋综合管理领导小组排摸，你室房屋居住情况违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十条之规定，希望你在2019年7月25日24时之前进行整改，拆除房屋分隔，减少居住人数，…若拒不整改，有关部门将于2019年7月26日对你室房屋进行联合集中整治”。2019年8月1日，原告向被告发出整改告知函，内容为，“2019年5月22日,本人与你签订了房屋租赁合同，接着,你未经本人同意就对租赁房屋进行了分割。客厅分割成三个房间。原来四房变成了七房。与此同时,你又在没有经过本人同意的情况下,冒充房东在网上招租,欺骗他人签订租房合同。……2019年7月23日徐汇区枫林街道和徐汇区枫林派出所发出‘整改告知书’,限期拆除房屋分割,减少居住人数。针对你违法、违约行为,希望你在2019年8月20日之前进行整改。……否则,本人将依法解除房屋租赁合同;依法追究你的违约责任。……房屋租赁合同没有特别授权你可以转租。本人与‘上海时杰投资管理事务所’、‘智慧养生公寓’、‘以房养老’没有法律关系”。2019年8月21日，原告向被告发出解除房屋租赁合同告知函，内容为，“……决定即日起(2019年8月21日)解除与你签订的房屋租赁合同，请你在2019年8月25日前，腾退所占上海市徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋，支付违约赔偿金，否则，依法追究相应的法律责任”。2019年10月17日，原告发短信给被告催讨租金，后被告支付了租金。另查明，2019年6月17日、2019年6月19日、2019年6月23日，戴某某分别与张某1、李某某、姚某某、袁某某签订中国好室友长期房屋使用协议，张某1、李某某、姚某某、袁某某分别出租系争房屋内部分房间。上海时杰投资管理事务所于2009年1月24日成立，法定代表人戴某某。以上事实，除有当事人陈述外，另有房屋产权凭证、房屋租赁合同、被告戴某某分别与李某某、姚某某、袁某某、张某1、翟某签订的房屋租赁合同、微信聊天记录、短信截屏、上海市徐汇区街道办事处和徐汇公安分局枫林派出所于2019年7月23日张贴的“整改告知书”、“整改告知函”及信函挂号邮寄凭证、“解除房屋租赁合同告知函”及信函挂号邮寄凭证、全权委托书及租赁协议、装修前房屋内部照片、装修后房屋内照片、上海时杰投资管理事务所营业执照、分享合伙人计划等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。审理中，被告表示，装修问题在本案中暂不主张，待判决后另行主张。原告表示，已收取一个月租金标准的押金，退还房屋后退还押金。本院在审理中追加李某某、姚某某、袁某某、翟某、王某某、张某1、张2为第三人，除袁正文到庭应诉外，其余均在确认书上表述：1、本人不是原告的员工，是租赁合同；2、在法院判决合同无效后，可以搬出房屋；翟某与王某某注明，本人将于2019年9月下旬搬离；3、交租房定金时，戴先生的妻子声称自己是房东，租房信息上也写的是直租。袁正文表示，没有操作过，不清楚分享计划。但是实际收到定期发消息，也无法判断；第三人与被告签订的长期使用房屋协议，是为了租赁房屋，除了居住，不做其他用途。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据上海市有关规定，下属情形视为“群租”而不应进行：将一间房间租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承租居住面积低于5平方米；将厨房、卫生间及不分门进出的客厅改为卧室，或改变房屋原有结构而分割搭建成多间，以按间或床位的形式对外出租。就上海地区而言，对于“群租”这一法律定义出自《上海市居住房屋租赁管理办法》。其中第十条规定：“出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且居住使用人的人居住面积不得低于5平方米。前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积”。虽然双方间租赁合同约定被告负责对系争房屋进行装潢和投资，但是被告在行使权利过程中不得超出必要限度，且应当符合合同条款、性质、目的和交易习惯。现被告对客厅进行隔断后，对房屋的使用功能做了改变，将客厅作为储藏室及小卧室，与合同相关条款所具有的意思表示的含义不符，房屋实际由互不相识的多人共同居住的情形也与合同相关条款所具有的意思表示的含义不符，且根据相关部门《整改告知书》的记载，被告承租房屋的居住情况违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十条之规定；同时《整改告知书》中明确整改要求为“拆除房屋分隔，减少居住人数”；虽然被告曾将装修房屋的房型图发短信给原告，但原告也曾发短信给被告表示“反对群租”，被告辩称没有违约行为与事实不符，且称有关部门上门后表示并未违规，但未提供相应的证据证明，理应承担举证不能的法律后果。鉴于被告履行行为显然与合同相关条款、性质和目的、习惯以及诚信原则不符，本院予以认同被告未按租赁物的原始设计功能使用租赁物，故原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将系争房屋交还原告，故原告要求被告腾出房屋返还给原告之诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金1.25万元，返还合同约定，本院予以支持。原告自愿撤回部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。被告反诉要求继续履行合同及支付违约金之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除邓某某与戴某某签订的关于上海市徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋之房屋租赁合同；二、戴某某于本判决生效之日起十日内腾空上海市中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋，将上述房屋返还给邓某某；三、戴某某于本判决生效之日起十日内向邓某某支付违约金12,500元；四、驳回戴某某的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272.60元，减半收取计136.30元，由戴某某负担。反诉受理费96.30元，由戴某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年四月二日法官助理 胡歆婷书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。