江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2682号 原告：赣州乾盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91360700MA35H99M1P，住所地江西省赣州市章贡区华润中心A区8号楼。 法定代表人：何忠兵。 委托诉讼代理人：欧阳瑞仓、陈永秋，江西海融律师事务所律师。 被告：肖江烈，男，1978年5月21日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市赣县区。 第三人：姚静，女，1983年10月23日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市赣县区。 第三人：招商银行股份有限公司赣州分行，统一社会信用代码913607006984776002，住所地江西省赣州市章贡区红旗大道66号。 负责人：王华。 原告赣州乾盛房地产开发有限公司与被告肖江烈，第三人姚静、招商银行股份有限公司赣州分行商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州乾盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人欧阳瑞仓、陈永秋到庭参加诉讼，被告肖江烈，第三人姚静、招商银行股份有限公司赣州分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣州乾盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号为2XXXXXXXXXX1），并判令协助原告办理《商品房买卖合同》的解除手续，同时协助原告办理《商品房买卖合同》注销预告、备案登记手续；2.判令被告一次性支付原告违约金计人民币165341.1元；3.判令原、被告签订的《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号为2XXXXXXXXXX1）解除后，被告欠第三人招商银行股份有限公司赣州分行的按揭贷款由原告直接支付给第三人招商银行股份有限公司赣州分行；被告所支付的首付款在扣除第2项诉讼请求款项后由原告返还给被告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月30日，原、被告签订了《商品房认购协议》，并于2016年12月28日签订了《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号为2XXXXXXXXXX1），被告购买了原告开发的乾盛·T1公馆X幢XXX室房产，总价款计人民币1102274元，被告支付了首期购房款计人民币222274元，余款880000元由被告选择银行按揭。2017年1月5日，原、被告及第三人姚静、招商银行股份有限公司赣州分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定招商银行股份有限公司赣州分行为被告提供按揭货款，贷款本金捌拾捌万元，贷款期限360个月。招商银行股份有限公司赣州分行按照《个人购房借款及担保合同》约定为被告提供了按揭贷款，然而被告不仅没有按照合议约定按时偿还贷款本息，截止2019年6月19日，被告已累计15期没有按时归还月供，而且被告亦未按照合同约定办理以第三人招商银行股份有限公司赣州分行为抵押权人的抵押手续。招商银行股份有限公司赣州分行于2019年6月19日向原告发出《招商银行履行连带保证责任通知书》，宣布贷款提前到期，要求被告偿还全部贷款，并要求原告承担连带担保责任。为此，原告多次与被告联系，但被告拒不理会。为维护原告的合法权益，根据原、被告签订《补充协议》第14条的约定，特此具状，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告肖江烈，第三人姚静、招商银行股份有限公司赣州分行均未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、被告的身份证复印件、《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号2016113000721）、《个人购房借款及担保合同》、《招商银行履行连带保证责任通知书》等证据，本院认定事实如下：2016年11月30日，原告与被告签订《商品房认购协议》，于2016年12月28日签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号为2XXXXXXXXXX1，被告向原告购买乾盛·T1公馆X幢XXX室房产，总价款1102274元，由被告支付首期购房款222274元，余款880000元由被告申请银行贷款支付。《合同补充协议》第14条约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按购房总价款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人办理完毕合同备案登记撤销、银行按揭担保解除及其他相关手续。2017年1月5日，原告与被告及第三人姚静、招商银行股份有限公司赣州分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定招商银行股份有限公司赣州分行为被告肖江烈及第三人姚静提供按揭贷款，原告为保证人，贷款本金为880000元。招商银行股份有限公司赣州分行按约定提供了按揭贷款，因被告肖江烈未按期还款，第三人招商银行股份有限公司赣州分行于2019年6月19日向原告发出《招商银行履行连带保证责任通知书》，要求原告履行连带保证责任。 本院认为，原告赣州乾盛房地产开发有限公司与被告肖江烈签订的《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号为2XXXXXXXXXX1）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，系商品房销售合同纠纷。因被告未按买卖合同约定履行向第三人应尽的义务，即未按期支付剩余的购房按揭款，构成合同违约。因被告未按期向第三人招商银行股份有限公司赣州分行还款，第三人招商银行股份有限公司赣州分行向原告发出《招商银行履行连带保证责任通知书》要求作为保证人的原告履行连带保证责任。根据原、被告《合同补充协议》第14条的约定，因被告的行为已达到原告有权解除买卖合同的情形，故原告要求解除原、被告签订的《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号为2XXXXXXXXXX1）的诉请，本院予以支持。被告应协助原告办理相关解除手续，以及注销预告、备案手续。原、被告合同解除后，基于买卖合同发生的权利义务已全部消灭，案涉商品房归原告所有，被告已支付的购房款应当全部予以返还被告。关于原告诉请的违约金人民币165341.1元（1102274×15%），系按照合同约定的按购房总价款的15%，但违约金约定明显过高，因本案实际损失无法直接认定，本院酌情予以调整为按购房总价款的5%，即1102274×5%=55113.7元。该笔违约金，原告可在应返还被告的全部购房款中均予以抵扣。针对原告提出合同解除后，被告欠第三人的按揭贷款直接由原告支付给第三人的诉请，因第三人作为债权人未提出该主张，且其中剩余所欠的金额不明确，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告赣州乾盛房地产开发有限公司与被告肖江烈签订的《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号为2XXXXXXXXXX1），并由被告协助原告办理合同的解除、注销预告、备案登记手续； 二、原告赣州乾盛房地产开发有限公司应返还被告肖江烈购房款人民币1102274元，被告肖江烈应支付给原告赣州乾盛房地产开发有限公司的违约金人民币55113.7元，在应返还的购房款人民币1102274元中予以抵扣； 三、驳回原告赣州乾盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、上述判项限判决生效后一个月内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3607元，由被告肖江烈负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  曾燕星 审 判 员  刘光华 审 判 员  林万翔 二〇二〇年四月一日 法官助理王卉 代理书记员  吴 帆