安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1502民初624号 原告:赵国安,男,1962年9月25日出生,汉族,个体工商户,住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人（一般授权）：郭华春，安徽兴隆律师事务所律师。 被告:六安泽业房地产开发有限公司,住所地安徽省六安经济开发区城北乡,统一社会信用代码913415005689981178。 法定代表人:黄鑫,该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈继明，安徽金六州律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐玉凤，安徽金六州律师事务所实习律师。 原告赵国安与被告六安泽业房地产开发有限公司（以下简称泽业房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告赵国安及其特别授权委托诉讼代理人郭华春、被告六安泽业房地产开发有限公司特别授权委托诉讼代理人陈继明、徐玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还售房款326000元,并承担逾期付款的利息(从应付款之日起按年利率6%计算至付清时止)。2、判令被告与原告签订5#楼1809室《商品房买卖合同》,办理不动产登记备案。3、由被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由:合肥伊代节能科技有限公司承包被告开发建设的六安泽业皇家御苑小区7#、8#楼外墙保温工程施工,在工程结束后,经过各方同意,被告用房屋抵付工程款。被告将3#楼1902、1903室以708000元抵付给原告,将5#楼1809室以690000元抵付给原告。在抵付之后,原告将3#楼1902室房屋以450000出售给郑武,售房由被告全额收取后,只在2018年2月13日向原告支付124000元,欠原告售房款326000元。原告向被告催要多次,但是,被告至今没有付清,被告所称的外墙保温工程纠纷已彻底依法解决,被告不存在任何拒付理由。被告将5#楼1809室以690000元抵付给原告后,虽然承诺为原告办好购房手续,但是,至今仍然没有与原告签订《商品房买卖合同》,为原告办理不动产登记备案。为了保护原告的合法权益,现依法诉至贵院,希望能够支持原告的全部诉讼请求。 被告答辩称：答辩人不欠付售房款。一、案涉纠纷是答辩人抵付合肥伊代节能科技有限公司外墙保温工程款产生的纠纷，以房款抵工程款协议一方主体为合肥伊代节能科技有限公司，被答辩人主体资格存在问题。二、2014年9月20日答辩人将皇家御苑小区7号楼、8号楼外墙保温工程发包给合肥伊代节能科技公司施工，2016年4月25日，双方结算工程总价款是2297100元。答辩人已支付2166000元，含案涉以房抵款1398000元，下余131100元。因工程质量存在问题给答辩人造成372390.40元经济损失，答辩人拒付131100元，合肥伊代节能科技有限公司于2019年11月提起诉讼，2019年12月6日，金安区人民法院作出（2019年）皖1502民初7139号调解书：1、六安泽业房地产开发限公司给付合肥伊代节能科技有限公司工程款50000元，款于2019年12月31日前付清；2、合肥伊代节能科技有限公司放弃其它诉讼请求；3双方就案涉案工程施工合同无其它纠纷。答辩人已履行完毕，依该调解书表述，就案涉工程施工合同无其它纠纷。三、3#楼1902、1903室抵给合肥伊代节能科技有限公司后，该公司既没有委托答辩人为其销售，也没有委托答辩人代为收款。该两套房屋由其私下自行销售，与答辩人无任何关联。另外，被答辩人第二项诉请主体不适格，且不符合签订合同办理登记备案条件。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认证如下：原告提交的证据3《客户购房款抵工程款说明》虽是复印件，但该复印件内容与其他证据内容能够相互印证，原告陈述复印件的原本已交付被告用于财务做账，符合公司以物抵债的财务手续，故本院对该份证据的真实性予以认定。原告提交的证据5《说明》，被告认为出具人黄道稳出具该“说明”时已不是公司人员，真实性不予认可，本院认为，黄道稳原先是被告公司的法定代表人，案涉争议标的房屋是其在任时经手处理，虽然黄道稳出具该份“情况说明”时，已不再是被告公司的法定代表人，但该份情况说明表述的内容与此前其与原告办理的相关以房抵债协议手续内容均能相互印证，具有真实性。该份证据本院予以认定。 根据经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告赵国安以“合肥伊代节能科技有限公司”名义承建被告泽业房地产公司开发的皇家御苑7#、8#楼外墙保温工程。工程结束后，时任泽业房地产公司法定代表人的黄道稳经与原告赵国安协商，双方达成以房抵付工程款协议：以皇家御苑3#楼1902室（90.66㎡）、1903室（90.66㎡）折抵房款708000元、以5#楼1809室（139.68㎡）折抵房款690000元，合计折抵房款1398000元，从被告泽业房地产公司应给付赵国安（合肥伊代公司）的工程款中扣除，用以抵付工程款，黄道稳并许诺“手续做好后签订购房合同”。嗣后，赵国安将3#楼1902室房屋以自己名义在2017年5月9日与案外人“郑武”签订一份《存量房买卖合同》，2017年5月22日，原告又与被告达成协议，以被告名义即“六安泽业房地产开发有限公司”作为“出卖方”与案外人“郑武”签订《商品房买卖合同》（预售），约定3#楼1902室房屋以45万元的价格成交，郑武支付首付款9万元给泽业房地产公司，余款36万元以商业贷款方式支付。合同签订当日，被告泽业房地产公司（财务）向郑武出具了金额9万元的收款收据，2018年2月6日，郑武在安徽农金贷款的36万元汇入被告公司账户，2018年2月13日，被告泽业房地产公司向原告支付12.4万元，余款32.6万元未能支付，双方发生矛盾，原告诉讼来院。 另查明，被告抵款的3#楼1903室房屋，原告赵国安已自行出售给案外人“李鑫”。被告抵款的5#楼1809室房屋，原被告双方一直未办理相关物权变动手续。因原告施工的皇家御苑7#、8#楼外墙保温工程存在质量问题，故双方在后期的工程款结付问题上存在纠纷，2019年11月14日原告以“合肥伊代节能科技有限公司”名义起诉被告泽业房地产公司，要求支付下剩工程款13.11万元，2019年12月6日，双方达成调解协议，被告给付剩余工程款5万元，款由被告直接汇入原告赵国安银行卡，赵国安向被告出具了收条。 再查明，被告法定代表人黄道稳于2017年12月5日不再担任泽业房地产公司的法定代表人。 本院认为，原告赵国安是被告泽业房地产公司开发的皇家御苑7#、8#楼外墙保温工程项目的实际施工人，这一事实有时任被告公司的法定代表人黄道稳与原告签订的以房抵款协议、原告赵国安挂靠公司合肥伊代节能科技有限公司的证明及2019年11月14合肥伊代节能科技有限公司起诉被告索要剩余工程款，被告将剩余工程款直接支付给赵国安等事实予以证明，故被告抗辩称原告赵国安不具有原告诉讼主体资格的理由不能成立。案外人“郑武”就案涉3#楼1902室房屋，分别与原被告签订房屋买卖合同，符合原告未取得案涉房屋物权、不便交易，因而借助被告名义进行交易，以取得合法形式。现有证据被告与郑武签订的《商品房买卖合同》、被告出具的首付款9万元收据、郑武的银行贷款凭据、被告向原告支付12.4万元等，已经能够证明郑武已将“购房款”给付房屋“代售人”被告泽业房地产公司，现被告抗辩未曾收到购房款及不欠原告售房款32.6万元，但未能提供证据支持，故应承担举证不能的法律责任。被告法定代表人黄道稳在其任职期限内与原告达成的以房抵付工程款并办理相关手续的协议，依法应认定为有效民事法律行为，被告负有按约履行的义务。综上，原告诉请被告返还售房款32.6万元及签订购房合同、办理备案手续的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告承担逾期付款利息的请求，因双方未约定具体付款期限及是否承担利息，故该项诉请没有合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告六安泽业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告赵国安售房款32.6万元； 二、被告六安泽业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与原告赵国安办理5#楼1809室房屋的不动产登记手续。 三、驳回原告赵国安的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处；账号2000,0533,1263,1030,00×××55；户名：六安市金安区人民法院）。 案件受理费6790元减半收取计3395元，由被告六安泽业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  袁刚锋 二〇二〇年四月二十六日 书记员  王 玥 本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。