内蒙古自治区太仆寺旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内2527民初140号原告：李某1。原告：李某2。原告：李某3。三原告共同委托诉讼代理人：郭某，系太仆寺旗“148”法律服务所法律工作者。三原告共同委托诉讼代理人：李某4，系太仆寺旗第五小学教师（与原告李某1系父子关系）。被告：太仆寺旗紫金房地产开发有限公司。法定代表人：宋某。委托诉讼代理人：杜某。委托诉讼代理人：何某。第三人：李某5。原告李某1、李某2、李某3与被告太仆寺旗紫金房地产开发有限公司（以下简称太旗紫金公司）、第三人李某5房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人郭某、李某4，被告太旗紫金公司的委托诉讼代理人杜某、何某，第三人李某5到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1、李某2、李某3向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令因被告的原因原告未能按期取得房屋产权证，被告应承担违约责任赔偿原告违约金4万元；3、请求判令被告支付房屋租金43327元（17年-19年三年的租金9万减去欠被告房款46673元）；4、请求判令被告私自向原告收取按年36%的违约金违法。事实和理由：2014年5月18日原告的被继承人与被告签订了房屋拆迁补偿安置协议，2016年8月15日被告与原告的被继承人签订了回迁户安置确认书，被告开发建设XG2、XG3#号商业楼103号商业楼补偿安置给原告的被继承人，因被告的原因，原告的被继承人未能按期取得房屋产权证书，在原告的被继承人生前及原告多次敦促被告早日办理房屋所有权证，但时至今日被告一直以种种原因拖延办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告的法定代表人田明及工作人员杜某，要求办理房屋产权均未果。现在被告可以办理房屋产权，更让人难以接受的是被告向原告收取置换欠款，维修基金、交易费、工本费、契税、测绘费、水表、电表、供暖费、物业费、装修保证金、装修垃圾清运费年36%的违约金。2016年10月1日被告指派的公司高管李某5与原告的被继承人签订了房屋租赁合同，租期为5年（2016年-2021年）也就是说原告的房屋是被告建设的，建成后又是被告使用的，供暖费、物业费、装修保证金、装修垃圾清运与原告没有任何关系。合同约定租金由被告收取，用于支付欠被告的补差价款，房屋契税及维修基金以及其他费用，被告给原告出具收据，现房屋租金被告全部收取，但被告不给出具收据。现被告私自向原告按年收取36%的违约金，被告要求原告若不交违约金不予办理房屋产权，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。违反国家的法律规定。根据被告公司高管李某5与原告的被继承人签订的合同，原告与被告公司的高管李某5协商解决租金的问题，李某5明确答复自己只是签了一下合同，房屋一直由公司使用，而且被告公司的法定代表人的妻子及具体负责的工作人员杜某也认可房屋是公司使用。综上所述，被告作为房屋拆迁补偿安置方，被告交付房屋就应该在房屋交付90日内按照法律规定给原告办理房屋所有权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第60条及最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。被告太旗紫金公司辩称，1、第一个诉求办理房产证的问题已经落实，陆续办理中；2、第二个诉求，按照合同法的相关规定，违约金首先双方签订的安置协议真实有效，本应都按照协议内容履行，但原告并未按协议支付“所欠16.72平米的房款”每平米6380元，共计106673元的房款，也未办理拿钥匙的手续，交付配套手续的费用，无权要求被告办理房产证等事宜，更无权要求违约金，所以原告提出的违约金诉求于法无据，于情于理不合，对被告显失公平，不应被支持；3、第三个诉求，依据合同法的相对性原则，该诉求与被告无关联性，原告要求承担的诉讼主体与我们公司没有关系，应另诉主体适格的对方。不符合逻辑，而被告又否认其真实性，只能由原告继续承担举证责任，来进一步佐证原告提到的借款的事实真相；4、针对原告诉求中的违约金问题，被告目前并未收取违约金，原告未受到实际损失，无权请求法院支持预计损失的权益，应驳回其于情于理于法的诉求。第三人述称，当时田总让我帮忙和李庆签订合同，房子是公司的，他们不好意思出面，所以让我帮忙。实际经营的是赵媛，赵媛走了以后现在是田总的媳妇在经营。房屋租赁协议是我签的，租金谁收的我不清楚，我只办了营业执照。我没有参与，田总委托我去签的合同，我只是挂个名，关于其他事情我也不知道。原告李某1、李某2、李某3围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：（1）（2018）内2527民初1080号《民事调解书》，证明涉案房屋紫金花园小区XG2、XG3号商业楼103号商铺由原告继承，原告三人具有所有权；（2）太仆寺旗紫金花园住宅小区房屋拆迁补偿安置协议书，回迁户（商业安置）确认书，证明涉案房屋是原告的被继承人与被告签订的协议，并且按照协议完成了改定交付，但没有按照协议协助原告的被继承人办理回迁房屋的产权手续，房屋于2016年8月15日交付给原告的被继承人，同时双方交房时原告的被继承人欠被告款46673元；（3）《房屋租赁合同》，证明涉案房屋交付后出租给了被告，被告的高管李某5代替被告签订了合同，2017-2019年三年租金共计9万元，减去原告被继承人欠被告46673元，被告仍欠原告43327元；（4）结算单，证明被告按年利率36%强行向原告收取违约金这是严重的违法行为，总计强行三年收取违约金63180元，不交就不给出手续办产权证；（5）收据，证明被告向原告的被继承人收取了6万元房屋补差价款；（6）办手续其它费用明细，证明办房屋产权所需的费用被告全部收取，被告负责办理房屋产权证书，被告违法收取原告供暖费，物业费、装修保证金、装修垃圾清运费，因涉案房屋通过改定交付的方式交付的，该房屋致使到现在都由被告占有使用；（7）光盘一张，原告的代理人与第三人的通话录音，证明第三人是为被告租的房，房屋一直由被告占有使用。被告太旗紫金公司对三原告提交的证据的质证意见为：（1）-（3）没有异议；（4）当时只是算一下，但是没有收；（5）需要核实一下；（6）没有异议；（7）与我们无关。第三人李某5对三原告提交的证据的质证意见为：没有异议。本院对原告李某1、李某2、李某3提交的证据的认证意见为：证据（1）-（3）、（5）符合证据的真实性、合法性、关联性，具有证明力，故本院予以采信；证据（4）、（6）未实际产生，故本院不予采信；证据（7）与本案无关联性，故本院不予采信。被告太旗紫金公司和第三人李某5未向本院提交证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李某1、李某2、李某3与其被继承人李庆系兄妹关系。2014年5月18日，李庆与被告太旗紫金公司签订了《太仆寺旗紫金花园住宅小区房屋拆迁补偿安置协议（临街）》，用其房屋置换位于××旗、XG3号商业楼103号商铺，面积166.72㎡，商铺面积超出150㎡的16.72㎡，按6380元/㎡补差价106673元，2016年8月15日由太旗紫金公司出具《回迁户（商业安置》确认书》中备注：已交30000元，本次交款30000元，合计欠款46673元，由经办人杜某和李庆签字。李庆于2018年7月20日病故，2018年9月4日，原告李某1、李某2、李某3曾因被继承人李庆的遗产继承纠纷诉至本院，太仆寺旗人民法院于2018年11月1日作出（2018）内2527民初1080号《民事调解书》，确认被继承人李庆位于××旗、XG3号商业楼103号商铺，由原告李某1、李某2、李某3继承。另查明，2016年10月1日，李庆与第三人李某5签订《房屋租赁合同》，第三人李某5租赁李庆位于××旗、XG3商业楼3#商铺，共计166.72㎡，租赁期限为五年，从2016年起至2021年。本院认为，原告李某1、李某2、李某3现已继承了被继承人李庆位于××旗、XG3商业楼103商铺，该房屋现归原告李某1、李某2、李某3所有，其要求被告太旗紫金公司办理房屋所有权证，被告亦同意为其办理该房屋产权证，故对三原告要求被告太旗紫金公司办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。关于三原告要求被告太旗紫金公司赔偿违约金40000元的诉讼请求，因原告方尚欠46673元房款未交纳，亦未交纳办理房屋产权证所需契税等相关费用，原、被告双方均存在违约行为，故对三原告的该诉讼请求，本院不予支持。关于三原告要求被告太旗紫金公司支付其房屋租金43327元的主张，因原告的被继承人李庆与第三人李某5签订的《房屋租赁合同》，与被告太旗紫金公司无关，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于三原告要求判决被告按年利率36%收取违约金违法的诉讼请求，因被告太旗紫金公司未实际收取违约金，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告太仆寺旗紫金房地产开发有限公司于本判决书生效之日起一个月内为原告李某1、李某2、李某3办理位于××旗、XG3商业楼103商铺的《不动产权证》；驳回原告李某1、李某2、李某3的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费942元（三原告已预交），由原告李某1、李某2、李某3承担892元，被告太仆寺旗紫金房地产开发公司承担50元（于本判决书生效之日起一个月内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  扈艳丽二〇二〇年四月十三日书记员  周新瑜