内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终433号上诉人(原审原告、反诉被告)：张向阳，男，1972年5月29日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：张喜春、邱志勇，内蒙古乐民律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：内蒙古龙腾房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区枢纽站3号楼02012号。法定代表人：何金辉，执行董事。委托诉讼代理人：仪虹，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人张向阳因与被上诉人内蒙古龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的(2019)内0402民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张向阳上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院以微信内容认定被上诉人对上诉人进行了催告并以此认定催告的起始时间，属认定事实错误。首先，被上诉人一审提交的2018年10月31日的微信记录没有证据证明系由被上诉人发出，不能认定被上诉人进行了催告；其次，被上诉人未提交任何证据证明2018年10月31日的催告微信到达上诉人并为上诉人所知晓。一审法院据此认定被上诉人进行了催告，并自此开始计算催告后的合理期限，认定上诉人在三个月的合理期限内未履行付款义务构成违约，属事实认定错误。2、一审法院认定上诉人构成违约，依据不足，事实认定错误。其一、2018年9月12日，上诉人、被上诉人与赤峰市红山区农村信用合作联社财税大厅分社三方签订了《按揭贷款抵押担保借款合同》，以涉案房屋申请抵押贷款，向该社贷款剩余房款73万元，期限为2018年9月12日至2028年9月10日。可以认定双方采用银行按揭贷款的方式支付了剩余购房款，此前签订的《公积金客户网签协议书》及承诺书对上诉人不再具有约束力，应以银行按揭贷款合同的约定来认定本案相关交款及交款时间的事实，上诉人不存在违约的事实；其二，上诉人、被上诉人与赤峰市红山区农村信用合作联社财税大厅分社三方签订的《按揭贷款抵押担保借款合同》第七条明确约定借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入内蒙古龙腾房地产开发有限公司账户(户名内蒙古龙腾房地产开发有限公司，账号×××)但该社迟迟未将该笔贷款划入被上诉人的账户。不可归责于上诉人的原因，被上诉人未能收到剩余房款，不能认定为上诉人违约；其三，迟延交付剩余购房款不构成根本违约，不能致使合同目的不能实现。2017年9月18日，上诉人已经交付购房首付款319547元；在2019年3月4日，在得知不可归责于上诉人的原因贷款未能下款，未经被上诉人催告，上诉人经多方筹措，将尾款73万元打入被上诉人账户中，不明原因被退回；2019年3月5日，上诉人再次将尾款73万元打入被上诉人账户中，又被退回。在该房屋买卖合同中，上诉人的主要义务为支付购房款，在上诉人已经履行主要义务的情况下，即使存在迟延履行的情况，也没有导致合同的目的不能实现。二、一审法院法律适用错误。1、一审法院判令解除《商品房买卖合同》适用的法律依据错误。本案中双方未约定采用其他方式支付购房款的时间，也未达成补充协议，应根据合同条款和交易习惯确定支付购房款的时间。一审法院对以其他方式支付购房款的时间未进行审查认定，直接认定上诉人迟延支付购房款并以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行”的规定为依据，认为被上诉人已享有合同的解除权，适用法律错误。2、一审法院判令解除《商品房买卖合同》与《中华人民共和国合同法》的规定相违背。依据《中华人民共和国合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”的规定，本案的事实不符合可以解除合同的法定情形，一审法院判令解除，与该法律规定相违背，缺乏法律依据。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的合法诉求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人龙腾公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。事实与理由：一、原审法院认定事实清楚，上诉人构成严重违约。1、2017年9月18日，上诉人与龙腾公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《公积金客户网签协议书》，购买龙腾国际商业广场公寓楼5号-1-1-2505号房屋，缴纳了首付款319547元，并办理了网签备案登记。同时上诉人出具《公积金贷款保证承诺书》。协议签订后龙腾公司让其尽快办理公积金贷款，后得知上诉人根本不具备公积金贷款的条件。上诉人又提出办理商业贷款,2018年9月12日上诉人、龙腾公司与赤峰市红山区农村信用社合作联社财税大厅分社三方签订《按揭贷款抵押担保借款合同》，其后龙腾公司的工作人员杨嘉樾于2018年3月21日、2018年9月12日、2018年10月8日、2018年10月29日四次与上诉人联系，要求其提交办理贷款所需资料、并签字确认放款。此事实有龙腾工作人员杨嘉樾的手机截图予以佐证。上诉人既不去签字，也不缴纳剩余730000元的购房款，龙腾公司于2018年10月31日向其发出通知，要求上诉人按照《商品房买房合同》及补充协议的约定，承担相应的违约责任；并于2019年3月5日在红山晚报上发出违约告知函，因上诉人的严重违约行为，解除与上诉人签订的合同，按照合同约定支付的首付款作为违约金，因逾期导致的经济损失及违约责任由上诉人全部承担。2、龙腾公司在得知上诉人不能办理公积金贷款时，积极履行合同义务，协助上诉人办理商业按揭贷款，多次联系上诉人，要求其提交资料，签字放款。可上诉人不去银行签字，导致贷款不能按时发放。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第2.4条约定：上诉人承诺签订商品房买卖合同前已向按揭银行或者公积金管理中心确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致上诉人未获得按揭贷款、获得按揭银行或公积金管理中心批准的贷款额度不足，上诉人应当在收到被上诉人通知后7日内向被上诉人付清全部剩余房款。被上诉人在上诉人不能办理按揭贷款后，向其发出通知，要求其按《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同补充协议》的约定，承担违约责任，上诉人一直不子答复。一审法院认定上诉人违约事实清楚，证据确实充分，依法应予维持。二、一审法院适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）项之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方有杈解除合同。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中2018年10月31日，被上诉人告知上诉人其违约的事实，被上诉人在上诉人催告的合理期限内，仍未履行合同义务，被上诉人享有合同的解除权。一审法院适用法律正确。张向阳向一审法院起诉请求：要求判令龙腾公司履行合同义务向张向阳交付龙腾国际商业广场公寓楼5号-1-1-2505房屋。龙腾公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2017-0020972）及补充合同，并协助我公司注销网签备案登记；2.请求判令张向阳支付龙腾公司违约金319547元。一审判决查明，2017年9月18日，张向阳（乙方）与龙腾公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定张向阳购买龙腾公司开发建设的位于赤峰市××区以西、锡伯河街以南龙腾国际商业广场公寓楼5号-1-12502号房屋，建筑面积为158.91平方米，总价款为1049547元，首付款319547元。张向阳于2016年8月25日、2016年10月24日、2017年9月18日分三笔向龙腾公司支付涉案房屋定金20000元、首付款192744元、首付款106803元，合计319547元，龙腾公司出具等额收据三枚、增值税普通发票一枚，剩余房款办理贷款。同日，张向阳（乙方）与龙腾公司（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第二条关于付款的补充约定为：1、在《商品房买卖合同》签订后7天内，乙方必须到公积金缴纳所在地住房公积金管理中心提交符合住房公积金贷款要求的完整资料及缴清相关费用。在《商品房买卖合同》签订后45个工作日内，通过公积金管理中心的贷款审批。3、如乙方逾期未向甲方指定的银行或公积金管理中心提交符合按揭银行或公积金管理中心要求的完整资料及缴清相关费用，则视为逾期付款。4、乙方承诺签订商品房买卖合同前己向按揭银行或公积金管理中心确认按揭贷款方式的可行性，并己具备按揭贷款条件。无论何种原因（包括但不限于国家调整按揭政策、购房人资信状况不佳等）导致乙方未获得按揭贷款或者获得按揭银行或公积金管理中心批准的贷款额度不足，乙方应在收到甲方通知后7日内向甲方付清全部剩余房款。5、无论何种原因，乙方没有按照本合同及补充协议约定的期限付清全部房款的，视为乙方付款违约，甲方有权解除合同，并要求乙方按本补充协议约定承担违约责任。7、在本合同约定的房屋交付日或甲方通知的房屋交付日前，如乙方尚未付清购房款，或存在本条约定的违约行为，甲方有权不向乙方交房，直至乙方还清所有欠款为止。如因乙方存在本条约定的违约行为导致本合同解除，甲方有权不再向乙方交房。双方特别明确，本款约定效力优于所有双方相关约定。第三条：关于逾期付款责任：若乙方未按约定付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：1、逾期不超过7日（含）的，从逾期之日起乙方按日向甲方支付购房款千分之三的违约金；2、逾期超过7日、不超过15日（含）的，从逾期之日起乙方按日向甲方支付购房款千分之四的违约金；3、逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，并扣除乙方总房款的30%为违约金；如甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自乙方逾期付款之起，乙方按日向甲方支付购房款千分之五的违约金；且在乙方付清房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。注：己交清房款客户和按揭客户不受本协议第二、第三条款的约束。第十一条：违约责任：1、乙方在签署本合同之前如己向甲方支付认购定金，由该认购定金在本合同签署后即转为乙方在本合同项下的购房款的组成部分。2、如因乙方原因导致本合同及所有补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。2017年9月18日张向阳与龙腾公司签订《公积金客户网签协议书》，协议书中对逾期付款的违约责任约定与《商品房买卖合同补充协议》第三条第3款的约定一致。同日，张向阳为承诺人，龙腾公司为被承诺人，签订《公积金贷款保证承诺书》，张向阳承诺无论何种原因，导致未获得公积金管理中心的贷款批准，或因准备的办理公积金贷款需要的材料、文件和手续不齐备致使无法办理公积金贷款的，以及因自身条件不具备无法办理公积金贷款的，应于无法办理公积金贷款之日起15日内将剩余拖欠购房尾款一次性交付给被承诺人，否则承诺人前期所支付的购房首付款，将作为承诺人的违约金，被承诺人不予退还。2018年9月12日，张向阳、案外人吴某、龙腾公司与赤峰市红山区农村信用社合作联社财税大厅分社三方签订《按揭贷款抵押担保借款合同》，以涉案房屋申请抵押贷款，贷款金额730000元，借款期限为2018年9月12日至2028年9月10日,赤峰市红山区农村信用社合作联社财税大厅分社对该笔贷款未予发放。再查明，2019年3月4日、2019年3月5日张向阳以银行汇款方式，向龙腾公司支付剩余房款730000元，龙腾公司拒收，此款原路退回张向阳。2019年3月5日，龙腾公司在红山晚报上刊登违约告知函，告知张向阳由于其逾期违约未办理银行按揭贷款等手续，给公司造成了严重的不良影响及经济损失，致使合同目的不能实现。郑重通知张向阳将收回房产解除合同，并扣除所支付的所有房款作为违约金，因逾期导致的经济损失及违约责任问题将由张向阳全部承担。又查明，龙腾公司业务员曾给张向阳的手机发微信。微信截图内容为：2018年3月21日星期三“张哥您好，我是龙腾国际杨嘉樾，麻烦您尽快递交贷款资料，以便信贷员办理贷款手续，有事跟我联系，我的电话：133XXXXXXXX”；2018年9月12日星期三“通知：今天下午3：00，到桥北红山区政府东侧地税局一楼农村信用社签抵押合同，夫妻双方带身份证，户口本，结婚证原件复印件，先开卡，找王浩，提前去开卡昂。在银行签完字，来售楼处找我盖章”；2018年10月8日星期一“通知：今天下午3：30到红山区房产二楼办理抵押手续，带上身份证原件及复印件，还有房子的抵押手续，带100元钱，找咱们信贷员曹珊珊”；2018年10月23日星期二“通知：明天上午9：00到红山区政府东侧地税局一楼农村信用社签字放款，带身份证，银行卡找王浩，然后到售楼处来找我开票”；2018年10月29日星期一“通知：今天下午3：00，到红山区政府东侧地税局一楼农村信用社签字放款，带身份证，银行卡找王浩，然后到售楼处找我开票”；2018年10月31日星期三“关于逾期违约通知：尊敬的张向阳先生您好，您与内蒙古龙腾房地产开发有限公司（以下简称我公司）于2017年9月18日签署了《商品房买卖合同》及补充协议，根据协议中的相关约定，您应该在45个工作日之内配合我公司办理银行按揭贷款等相关手续，我公司己通过电话、微信等方式多次通知您，鉴于您到目前为止，多次无故拖延的违约行为，给我公司造成了严重的不良影响及经济损失，现公司郑重通知您，因逾期导致的违约责任问题将由您全部承担，特此通知，内蒙古龙腾房地产开发有限公司2018年10月31日。一审法院认为，张向阳与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效合同，对双方均具有拘束力。《商品房买卖合同中》约定的剩余购房价款的支付方式为办理贷款，通过《商品房买卖合同补充协议》中关于付款的补充约定内容可知，办理贷款方式有公积金贷款及银行按揭贷款。虽《公积金客户网签协议书》及承诺书的签订时间晚于《按揭贷款抵押担保借款合同》的时间，但通过微信截图可以证实，2018年10月29日，龙腾公司业务员还发微信告知张向阳到信用社签字放款，到售楼处开票，通过上述行为，可以认定双方采用了银行按揭贷款的方式支付剩余购房款。《按揭贷款抵押担保借款合同》签订后，张向阳经龙腾公司通过微信等方式催告并未履行签字放款的义务，2018年10月31日，龙腾公司通过微信方式告知了张向阳己违约的事实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，龙腾公司己享有合同的解除权，故对龙腾公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，法院予以支持；对合同解除后张向阳是否应支付违约金319547元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定可知，合同解除导致合同关系归于消灭，合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。本案为商品房买卖合同，张向阳支付首付款后，未支付购房余款，龙腾公司亦未交付涉案房屋，因此，龙腾公司要求张向阳以首付款抵顶违约金的诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，龙腾公司应将张向阳支付的购房首付款319547元返还给张向阳。张向阳亦有协助龙腾公司注销网签备案登记的义务。综上所述，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条及上述法律之规定，一审法院判决：一、解除张向阳与内蒙古龙腾房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-0020972）及《商品房买卖合同补充协议》；二、张向阳于本判决生效后十日内协助内蒙古龙腾房地产开发有限公司办理注销网签备案登记；三、内蒙古龙腾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还张向阳购房首付款319547元；四、驳回张向阳的诉讼请求；五、驳回内蒙古龙腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，二审诉讼期间，上诉人认可139XXXXXXXX是张向阳的手机号码，被上诉人一审提交的截屏照片为手机短信，上诉人称没有收到过被上诉人工作人员发送的手机短信。本院查明的其他事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是张向阳与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否应予解除。本案中，张向阳于2016年8月25日、2016年10月24日、2017年9月18日分三笔共向龙腾公司支付涉案房屋的首付款319547元，双方以实际行动表明剩余购房款730000元采用银行按揭贷款的方式支付。通过龙腾公司提交的手机短信截图可知，2018年3月21日、2018年9月12日、2018年10月23日及2018年10月29日龙腾公司曾多次通知张向阳尽快递交贷款资料并办理贷款手续，并于2018年10月31日龙腾公司通过手机短信告知张向阳其已构成违约。现张向阳上诉称龙腾公司不能证明手机发送的短信内容张向阳已接收，不能据此认定龙腾公司对张向阳进行了催告。因接收短信的手机号码为张向阳正常使用，张向阳未能提供证据证明此期间其手机为停用或故障状态。该上诉主张本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，张向阳迟延支付购房款，经龙腾公司多次催告后，在三个月内仍未履行付款义务，现龙腾公司已享有涉案合同的解除权，故对龙腾公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，应予以支持。张向阳的上诉请求没有事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12388元，由张向阳承担。本判决为终审判决。审判长 田丽丽审判员 韩尚达审判员 邓宏涛 二○二○年四月十七日书记员 刘 月