河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初843号原告：申京涛，男，汉族，1986年10月6日出生，住河南省。被告：新乡市上宅置业有限公司，住所地：河南省新乡市胜利路与建设路交叉口西北角。法定代表人：刘彦山。委托诉讼代理人：张海宾、曹梦娇，公司员工，特别授权。原告申京涛诉被告新乡市上宅置业有限公司（以下简称上宅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申京涛、被告上宅公司的委托诉讼代理人张海宾、曹梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申京涛向本院提出诉讼请求，1、请求法院依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条判令被告承担违约责任并向原告支付合同约定逾期办理房产证的违约金计已付房价款的1%5241元给原告。2、如因被告原因不能如期按照合同约定提供办理房产证所需材料或由于被告原因无法办理房产证，请求法院按照当前房屋产权办理通用违约规则即：总房款价值524137元日万分之一赔付被告相应的违约金，即从2015年6月30日起360日之后至今，共计：60521元。3、请求法院判令由被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告于2014年4月29日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告方购买位于河南省新乡市牧野区胜利路与建设路交叉口西北角上宅公园城邦小区12号楼一单元402室商品房一套，合同约定该商品房总价为524137元，并按合同约定由被告于2015年6月30日之前将商品房交付给原告，合同同时约定在房屋交付之日起360日内办理好房产证。合同签订后，原告已向被告支付了房屋全款、维修基金、按国家法规向税务部门缴纳了契税，按照合同约定日期，被告未能如期办理房屋产权登记，双方多次交涉，被告以种种理由推诿，给原告造成了不必要的损失和诉累。原告认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已经按约履行合同义务，依法依约，被告理应及时协助为原告办妥所购商品房的房产证，并应承担按照合同约定的延期办理房产证的违约金。综上所述，为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，请人民法院判如所请。被告上宅公司辩称，一、答辩人在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”根据我国《民法总则》第一百八十条【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，及《合同法》117条的相关规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。而导致涉案房屋逾期办理房产证的根本原因是政府原因引起的，是答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观原因，完全符合我国《民法总则》及《合同法》中不可抗力可免责的相关规定。1、答辩人已经切实诚信履行合同。本案中答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料（涉案房屋五证齐全），且从答辩人提交的证据材料中足以证明答辩人在商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记时已经备齐了相关证明文件。而最终导致延期办证并非答辩人未提交上述材料，乃是因为整个项目涉及答辩人和新乡市国土资源局签订编号410700-CR-2012-0048-215《国有土地使用权出让合同》并未对配建的相关事宜作出明确约定，答辩人和被答辩人签订商品房买卖合同后，政府向被答辩人征缴保障房易地建设费。双方因易地建设费的问题，答辩人提起行政诉讼，所以新乡市房屋管理局暂停和答辩人办理一切房屋买卖相关事宜，直接导致上述项目的产权证均被暂缓。2、商品房买卖合同明确约定答辩人承担违约责任之前提是因答辩人的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定：“非出卖人原因造成的房地产权证书未能按时办理，出卖人不承担违约金责任。”但从导致本案逾期办证的因素看，都是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。且发生上述客观事由后，答辩人立即采取措施处理相关问题。因此，答辩人在整个合同履行过程中完全履行了自己的义务，即按约定交付房屋并及时申请办理产权证。逾期办证非答辩人的责任所致，答辩人不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。由此看出，答辩人提交申请办证材料是基于答辩人作为开发商的一种特殊身份，答辩人的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。事实上，答辩人在首次进行初始登记时已经备齐所有办证的相关材料，一旦被拒绝受理，答辩人便积极主动向土地登记部门汇报沟通，并多次发函恳请政府协调解决。答辩人已经实质上履行了自己的合同义务，因此，理应免责。二、即使退一万步讲，如果认定存在违约行为，延期办理房产证违约金应按照合同约定，不可能同时按照当前房屋产权办理通用违约规则存在与支持，其诉请缺乏事实、合同及法律依据。涉案合同系双方真实意思表示，根据我国相关法律规定，有合同约定的应当遵循合同约定，而双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人不退房，出卖人按已付房价款得1%向买受人支付违约金。”明确约定有对涉案房产产权办理的方式及违约责任，因此双方均应当遵循双方合同约定承担相应权利与义务。更何况在本次逾期办证事件中，答辩人并无过错，而逾期办理房产证，被答辩人未受到任何实际损失，被答辩人所称要求同时按照当前房屋产权办理通用违约规则计算违约金实属强词夺理，被答辩人的诉讼理由不成立，也缺乏事实、合同及法律依据。综上所述，答辩人在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责，即使认定应当承担违约责任，也应按照合同约定，且被答辩人的部分诉请也缺乏事实、合同及法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的起诉，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2014年4月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同中约定，建设中路158号上宅·公园城邦12号楼1单元1402室；付款方式为公积金贷款，买受人应于签订合同之日前向出卖人支付首付款164137元，剩余房款360000元，由买受人采用公积金贷款的方式，于前述合同之日起3日内到公积金办事处办理贷款申请手续，于30日内完成贷款手续并付至出卖人账户；交付期限为出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3或2、3种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、非出卖人原因造成的房地产权证书未能按时办理，买受人不承担违约责任。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将房款524137元给付了被告，被告按约将案涉房屋交付给了原告，但案涉房屋至今未办理产权登记。本院认为，被告辩称其已经将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，是由于不可抗力的因素导致案涉房屋至今未办理产权登记，但被告并未提交有效证据证明其已经履行了上述内容，也未提交有效证据证明不可抗力事实的存在，故对于被告的上述主张，本院不予采信；关于原告主张被告支付逾期办理房产证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，买卖双方在商品房买卖合同中明确约定违约金条款的按照约定履行，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照上述法律规定的标准计付损失，根据原被告签订的商品房买卖合同的内容，原被告对逾期办理产权证书的约定在商品房买卖合同中进行了明确的约定，故对于原告主张被告支付违约金5241元（524137元×1%），本院予以支持，对于原告主张的按照当前房屋产权办理通用违约规则计付违约金，无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决如下：一、被告新乡市上宅置业有限公司于本判决生效后十日内向原告申京涛支付违约金5241元；二、驳回原告申京涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元减半为725元，由被告新乡市上宅置业有限公司承担25元，由原告申京涛承担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 ：陈青青二〇二〇年四月三十日书记员 ： 李 赢