湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复20号复议申请人（利害关系人）：黄建新，男，回族，1963年1月23日出生，住湖南省桃江县三堂街镇晚谷村。申请执行人：龚伟界，男，汉族，1968年8月8日出生，住湖南省桃源县陬市镇。被执行人：湖南省红都置业投资有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场5026房，统一社会信用代码9143010056173002XG。法定代表人：刘东红，该公司董事长。复议申请人黄建新不服益阳市中级人民法院（以下简称益阳中院）作出的（2019）湘09执异12号执行裁定，向本院提出复议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请执行人龚伟界与被执行人湖南省红都置业投资有限责任公司（以下简称红都公司）民间借贷纠纷一案，湖南省常德市中级人民法院（以下简称常德中院）于2014年9月18日立案执行。2016年7月12日，本院将该案指令益阳中院执行。2017年5月18日，益阳中院分别作出（2016）湘09执37号之一执行裁定和（2016）湘09执50号之二执行裁定，将流拍的78套房产作价抵偿给申请执行人龚伟界及另案申请执行人张强、廖炳文。黄建新不服上述裁定，向益阳中院提出异议，称：红都公司因投资建设三堂街镇农贸市场资金不足，向异议人黄建新借款315万元并以市场商铺作抵，双方签订借款协议和房屋认购书，因红都公司未履行还款承诺，异议人依据协议条款对商铺进行装修并使用。人民法院对商铺调查时异议人才知悉红都公司将商铺重复抵押的情况。2018年7月27日，异议人的两间商铺突然被他人换锁，并扣锁异议人所有的小车等物品，侵犯异议人的财产权，故请求撤销法院对案涉商铺的执行并赔偿其损失。益阳中院查明，申请执行人龚伟界与被执行人湖南省红都置业投资有限责任公司民间借贷纠纷一案，常德中院于2014年9月18日立案执行，案号为（2014）常执字第62号。常德中院在执行过程中，查封了红都公司名下位于桃江县三堂街镇农贸市场的87套房产，并进行了评估拍卖，共成交9套，流拍78套。2016年7月12日，湖南省高级人民法院将本案指令益阳中院执行，益阳中院立案执行，案号为（2016）湘09执37号。2017年5月18日，益阳中院作出（2016）湘09执37号之一执行裁定书，将流拍78套房产中的72套作价12444370元抵偿给申请执行人龚伟界。同日，益阳中院作出（2016）湘09执50号之二执行裁定书，将流拍78套房产中的另外6套房产作价1540947元抵偿给另案申请执行人张强、廖炳文。另查明，案件执行过程中，因涉案的部分房产存在被侵占现象（本案涉及房产包括其中），常德中院于2016年4月19日发出公告，要求侵占者限期腾房。益阳中院立案执行后于2016年11月30日再次发出公告，限侵占房产者在指定日期内腾房并恢复原状。又查明，黄建新与红都公司民间借贷纠纷一案，红都公司将商铺抵押给黄建新，但未在相关部门办理抵押登记手续。2018年12月25日，桃江县人民法院作出（2018）湘0922民初1983号民事判决，认定抵押商铺已被其他法院查封，红都公司无法按协议约定将门面出售给黄建新，判决红都公司偿还黄建新借款本金及利息共计3282000元。益阳中院认为：龚伟界与红都公司民间借贷纠纷一案执行期间，案涉商铺登记在被执行人红都公司名下，且申请执行人具有抵押优先权，在经过评估拍卖等法定程序后，该院按第三次流拍保底价裁定将查封的商铺作价抵偿给申请执行人符合法律规定。红都公司因借款原因虽约定将商铺抵押给黄建新，但并未在相关部门办理抵押登记手续，该院作出的（2016）湘09执37号之一和（2016）湘09执50号之二执行裁定书生效后，黄建新就其与红都公司的债权债务向桃江县人民法院提起诉讼，现异议人提出要求撤销该院上述执行裁定的理由不能成立，该院不予支持。执行异议审查是针对执行行为进行的审查，案涉商铺查封期间，常德中院及益阳中院均发出公告，要求侵占房屋者限期腾房，异议人均未按期处理，商铺依法裁定过户给申请执行人后于2018年7月27日被案外人换锁，异议人要求法院确保被扣锁物品的安全及承担损失的请求不在本案异议审查范围内，异议人可在执行实施程序中协调处理。据此，益阳中院于2019年11月18日作出（2019）湘09执异12号执行裁定，裁定驳回异议人黄建新的异议请求。黄建新向本院申请复议称，益阳中院的执行行为不符合法律规定，理由如下：第一，执行行为程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定，强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。常德中院和益阳中院分别发出的要求侵占者限期腾房公告仅仅是针对执行案件的被执行人，对案外人的申请人不发生效力。并且，申请人在执行过程中明确告知了益阳中院上述商铺的状况，益阳中院未予审查，直接将上述商铺作价抵偿给申请执行人龚伟界，已构成程序违法。第二，案涉商铺不能作为红都公司可供执行财产予以执行。申请人与红都公司签订的借款协议和房屋认购书为案涉商铺所有权的转移设定了条件，即红都公司超过借款协议约定的期限没有履行还款义务之日起，房屋认购书约定的商铺所有权即转移到申请人名下。在借款协议约定的还款期限届满前，申请人与红都公司均无权擅自处分上述商铺。红都公司在还款期限届满前将上述商铺再次抵押给他人的行为系无权处分，不产生物权转移的效力。申请人对案涉商铺的受偿顺序应在龚伟界之前。第三，红都公司为龚伟界办理抵押权登记系虚假事实。根据申请人与红都公司签订的借款协议和房屋认购书，申请人自借款协议约定的还款期限届满之日起，已受让了上述商铺，上述商铺无法办理不动产登记手续才没有过户到申请人名下。另据复议申请人了解，红都公司开发的三堂街镇农贸市场的所有商铺至今无法办理不动产登记手续。可见，（2019）湘09执异12号执行裁定中所称的红都公司为龚伟界办理了抵押权登记系虚假事实。综上，复议申请人认为，益阳中院作出的（2019）湘09执异12号执行异议裁定及（2016）湘09执37号之一执行裁定事实错误，程序违法，请求依法撤销。本院查明，龚伟界与红都公司民间借贷纠纷一案，常德仲裁委员会于2014年7月23日作出（2014）常仲裁字第176号仲裁裁决，查明红都公司用位于益阳市桃江县三堂街同彬路东侧的国有土地使用权作为抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息、违约金、损害赔偿以及实现债权的费用；裁决：“一、红都公司向龚伟界偿还借款本金人民币10015700元、支付利息人民币1201117元（已计算至2014年6月30日止，之后的利息以所欠本金为基数，按2%的月利率计算至本金还清时止）、支付代理人代理费人民币44100元、监管人员工资人民币200000元；二、红都公司向龚伟界支付所欠常德中亿佰联投资管理有限责任公司中介服务佣金人民币1117175元（已计算至2014年6月30日止，之后的服务佣金每月按所欠申请人的借款本金的2%计算至本金还清时止）。上述（一）、（二）项合计人民币12578092元，应于裁决生效之日起10日内支付。本案仲裁受理费63180元，仲裁处理费500元，由被申请人红都置业投资有限责任公司承担。应由被申请人承担的部分，申请人已经预付，被申请人在偿还申请人借款本息时，应将此费用一并支付给申请人。”2014年9月18日，龚伟界依据（2014）常仲裁字第176号仲裁裁决，向常德中院申请强制执行，常德中院立案执行，案号为（2014）常执字第62号。2014年10月，红都公司向常德中院提出撤销仲裁裁决申请，常德中院于2015年1月4日作出（2014）常民一撤字第7号民事裁定，认定红都公司的理由均不成立，驳回红都公司提出的撤销（2014）常仲裁字第176号仲裁裁决的申请。2015年1月25日，红都公司向常德中院提出不予执行仲裁裁决申请，常德中院于2015年4月13日作出（2015）常执异字第127号执行裁定，驳回红都公司提出的不予执行仲裁裁决申请。2016年7月12日，为便于案件执行，本院作出（2016）湘执监83号执行裁定，裁定将常德中院立案执行的（2014）常执字第62号案件指令益阳中院执行。益阳中院于2016年10月8日立案执行，案号为（2016）湘09执37号。另查明，葛金霞、廖炳文与刘东红、红都公司借款担保合同纠纷一案，常德仲裁委员会于2014年7月23日作出（2014）常仲裁字第180号仲裁裁决：“一、被申请人刘东红向申请人葛金霞、廖炳文偿还借款本金1760000元及利息，其中1000000元本金的利息自2013年5月10日起计算、760000元本金的利息自2013年5月9日起计算、按月利率2%支付至借款本金还清之日止。二、被申请人刘东红自2013年6月9日起，向申请人葛金霞、廖炳文按照借款总额1760000元每天万分之零点一六支付截止到借款本息还清之日止的违约金。三、被申请人刘东红自2013年9月8日起，向申请人葛金霞、廖炳文按照借款总额1760000元每月2%支付截止到借款本息还清之日止的中介服务费。四、本案仲裁受理费19500元，案件处理费500元，代理费21600元由被申请人刘东红承担。该费用申请人已经预付，被申请人刘东红在支付借款本息时应将此费用一并支付给申请人。五、被申请人湖南省红都置业投资有限责任公司对被申请人刘东红的以上债务承担连带清偿责任。”2014年9月18日，葛金霞、廖炳文依据（2014）常仲裁字第180号仲裁裁决，向常德中院申请强制执行，常德中院立案执行，案号为（2014）常执字第61号。2016年9月13日，为便于案件执行，本院作出（2016）湘执监110号执行裁定，裁定将常德中院立案执行的（2014）常执字第61号案件指令益阳中院执行，益阳中院于2016年9月23日立案执行，案号为（2016）湘09执50号。2016年11月1日，益阳中院作出（2016）湘09执50号之一执行裁定书，将（2016）湘09执50号案件申请执行人葛金霞变更为张强。又查明，2015年6月16日，常德中院作出（2014）常执字第62-4号执行裁定，拍卖红都公司所有的桃江县三堂街镇江北农贸市场的89套房产。湖南省志成房地产评估有限公司受常德中院委托，对益阳市桃江县三堂街镇江北农贸市场1-5栋89套房地产（建筑面积8982.89㎡）进行价格评估，并出具了《估价结果报告》（湘建房（估）证字第134号）。根据报告内容，湖南省志成房地产评估有限公司确定益阳市桃江县三堂街镇江北农贸市场1-5栋89套房地产（建筑面积8982.89㎡）于估价时点的价值为23742466元（估价时点为2015年9月1日）。2015年11月25日，常德龙阳拍卖有限公司受常德中院委托，对红都公司所有的位于益阳市桃江县三堂街镇江北农贸市场的87套房屋进行司法拍卖，委托书号为：（2015）常技委拍字第11号。2015年12月9日，常德龙阳拍卖有限公司对外发布第一次《拍卖公告》，以22780636元的起拍价对外开拍，因无人报名参加竞买，第一次拍卖于2015年12月25日流拍。2016年2月19日，常德龙阳拍卖有限公司对外发布第二次《拍卖公告》，以19819153元的起拍价对外开拍，因仍无人报名参与竞买，第二次拍卖于2016年3月7日流拍。2016年4月15日，常德龙阳拍卖有限公司对外发布第三次《拍卖公告》，以16251705元的起拍价对外开拍，2016年5月18日上午10时在常德市公共资源交易中心的拍卖会现场拍卖成交了9套房屋，总成交价款为226.6388万元，其余78套房屋因无人报名参与竞买而流拍。2017年5月18日，益阳中院作出（2016）湘09执37号之一执行裁定，将拍卖的78套房产中的72套作价12444370元抵偿给申请执行人龚伟界。同日，益阳中院作出（2016）湘09执50号之二执行裁定，将红都公司拍卖的78套房产中的另外6套作价1540947元抵偿给申请执行人张强、廖炳文。再查明，2013年3月27日，红都公司将其所有的座落于桃江县三堂街同彬路东侧（地号为C0417-00-D64）国有土地使用权在桃江县国土部门办理了抵押登记，抵押权人为龚伟界，抵押贷款金额1500万元，抵押面积31327.8㎡。本院认为，本案的争议焦点是：益阳中院的执行行为是否符合法律规定。第一，关于复议申请人提出的执行法院执行行为是否程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定：“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。”该条所称被执行人包括为自己或他人利益无权占有被执行的房屋或土地使用权的人，并非仅仅为执行案件中的被执行人。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，复议申请人黄建新与被执行人红都公司就案涉商铺虽签署了认购协议，但是未经依法登记，不发生物权变动效力，因而复议申请人不是案涉商铺的物权权利人，也不具有合法占有案涉商铺的权利。常德中院和益阳中院分别发出的要求侵占者限期腾房公告，符合法律规定，无权占有人应当依公告腾退房屋。因此，复议申请人以自己非本案被执行人为由主张执行程序违法，没有法律依据，本院不予支持。第二，案涉商铺是否可以作为红都公司可供执行财产予以执行。《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记才发生效力，当事人之间的约定不具有物权变动效力。本案中，复议申请人与红都公司签订的借款协议和房屋认购书为案涉商铺所有权的转移设定了条件，即红都公司超过借款协议约定的期限没有履行还款义务之日起，房屋认购书约定的商铺所有权即转移到申请人名下，但未依法办理登记的，该部分约定无效，亦不发生物权变动效力，不具有对其他权利人的对抗效力和优先性。复议申请人据此认为案涉商铺不能作为红都公司可供执行财产没有事实和法律依据。红都公司将案涉商铺抵押或出售给他人，只要依法办理登记，即发生物权变动效力，复议申请人以其与红都公司签订房屋认购书为由否认红都公司处分权利及其相应的物权变动效力，没有法律依据，其虽可追究红都公司违约责任，但应依法另行解决。第三，红都公司为龚伟界办理抵押权登记是否为虚假事实。经本院查明，红都公司将其所有的座落于桃江县三堂街同彬路东侧国有土地使用权为其与龚伟界民间借贷设立了抵押，此为常德仲裁委员会（2014）常仲裁字第176号仲裁裁决书所查明。本院还查明红都公司于2013年3月27日将其所有的桃江县三堂街同彬路东侧地号为C0417-00-D64的国有土地使用权在桃江县国土部门办理了抵押登记，抵押权人为龚伟界，抵押贷款金额1500万元，抵押面积31327.8㎡。复议申请人称红都公司为龚伟界办理抵押权登记系虚假事实，亦没有提出证据证明，本院不予支持。综上，益阳中院的执行行为符合法律规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项裁定如下：驳回黄建新的复议申请，维持益阳市中级人民法院作出的（2019）湘09执异12号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  屈国华审判员  周小辉审判员  方湘平二〇二〇年四月二十四日法官助理刘家豪书记员徐可