北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初32307号原告：杨杰，男，1982年7月21日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：万宏，男，1960年2月22日出生，汉族，无业，住北京市西城区。法定代表人：胡岫岩（万宏之妻），1962年5月7日出生，汉族，北京市西城区白纸坊街道办事处退休职工。委托诉讼代理人：赵常民，北京安迪律师事务所律师。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，该公司法务专员。原告杨杰与被告万宏、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日作出（2017）京0102民初1243号民事判决。万宏不服该判决，向北京市第二中级人民法院申请再审。北京市第二中级人民法院于2018年8月17日作出（2018）京02民再117号民事裁定，撤销本院（2017）京0102民初1243号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法组成由审判员姜涛担任审判长，审判员刘珍、李彦周参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨杰、被告万宏及其法定代理人胡岫岩，诉讼委托代理人赵常民、我爱我家公司之诉讼委托代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨杰向本院提出的诉讼请求：1.确认杨杰与万宏、我爱我家公司于2016年3月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》无效；2.要求万宏、我爱我家公司赔偿因合同无法履行导致的房屋差价损失150万元；3.要求万宏、我爱我家公司赔偿杨杰缴纳的涉案房屋赠与税费15139.46元；4.要求万宏、我爱我家公司赔偿房屋租金损失25000元（自2016年7月10日至2016年12月10日，按每月5000元计算，之后产生的租赁费用顺延计算）；5.万宏、我爱我家公司负担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月7日，杨杰与万宏、我爱我家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》,因万宏拒不履行合同义务，杨杰于2016年10月10日向法院提起诉讼。在诉讼过程中，万宏出示了精神病证，经与派出所核实，确认万宏系精神病患者，因此双方签订的房屋买卖合同无效。在合同签订和履行过程中，万宏故意隐瞒自己患有精神病的事实，由此给杨杰造成的损失应当予以赔偿。我爱我家公司作为专业的房地产经纪公司，未尽审查义务，对合同无效亦承担法律责任。万宏辩称：涉案房屋产权人原为万宏、万致勋二人共有，万致勋是万宏的父亲。2016年3月7日，杨杰与万致勋、万宏共同签订房屋买卖合同。如果万宏在签订合同时没有行为能力，但万致勋作为万宏的法定监护人在合同上签字是合法有效的。合同签订后，万致勋将其房产份额赠与万宏，整个赠与过程是在杨杰和我爱我家公司的操作下完成的。赠与完成后，杨杰没有和万宏重新签订涉案房屋买卖合同，而是沿用之前的房屋买卖合同。2016年6月6日，万致勋、万宏与杨杰签有《补充协议》，约定杨杰应在房产过户前3天给付购房款293万元，但杨杰未按约定给付，为此万宏向杨杰主张违约金。2016年12月9日，杨杰、万宏签定《解约协议》，约定解除涉案房屋买卖合同，互不承担责任，万宏退还杨杰50万元。《解约协议》签订当天，万宏的妻子胡岫岩通过手机银行将50万元转账给了杨杰。《和解协议》是在杨杰第一次诉讼审理期间达成的，且已履行完毕，故在本案中杨杰主张合同无效依法不能成立。我爱我家公司辩称：签订合同时三方均在场，没有看出万宏存在精神问题。我爱我家公司亦无法对万宏的行为能力进行判断，因此在签订合同过程中不存在任何过错，不应承担赔偿责任。合同是否有效由听从法院认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市西城区xxxxx号楼x-x-xxx号房屋（以下称涉案房屋）在2016年6月7日之前登记在万致勋及万宏名下。万致勋与万宏系父子关系，万致勋现已去世。2016年3月7日，万致勋、万宏作为出售方（甲方），杨杰作为买受方（乙方），由我爱我家公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下称房屋买卖合同），约定万致勋、万宏将涉案房屋出售给杨杰，房屋成交价格为580万元。同日，万致勋、万宏与杨杰签订了《补充协议》及《装修款补充协议》。后万致勋将其涉案房屋产权份额赠与万宏。2016年6月15日，万致勋、万宏与杨杰签订《补充协议》，约定涉案房屋的出售方由万致勋、万宏变更为万宏一人，房屋买卖合同中的权利义务由万宏承担。2017年6月7日，万宏取得涉案房屋的房屋所有权证。在房屋买卖合同履行过程中，万宏与杨杰发生争议，经协商双方于2016年12月9日签订《解约协议书》，约定解除双方签订的房屋买卖合同，互不追究任何违约责任，万宏退还杨杰50万元。同日，杨杰收到万宏退还的50万元。杨杰曾于2016年10月10日向本院提起诉讼，要求万宏继续履行房屋买卖合同。庭审中，万宏出示其残疾人证，显示万宏为二级精神残疾。2016年12月12日，杨杰撤回起诉。2017年1月9日，杨杰提起本案原审之诉。本案中，杨杰主张万宏患有精神病，双房屋签订的房屋买卖合同无效。本院向杨杰和万宏释明，根据案情需要，应对万宏签订房屋买卖合同时的民事行为能力进行鉴定。庭审前，杨杰、万宏均表示同意鉴定，但均不同意垫付鉴定费用。庭审中，杨杰表示残疾证能够证明万宏不具有行为能力，因此不再申请对万宏的民事行为能力进行鉴定。万宏亦表示不再申请鉴定。另查，2017年11月1日，万宏在本院起诉一起继承纠纷。该案中，本院委托首都医科大学附属北京安定医院对万宏起诉继承时的诉讼行为能力进行鉴定。该院于2018年8月30日出具的编号为：京安精鉴【2018】149号的司法鉴定意见书。鉴定意见为：被鉴定人万宏诊断为精神分裂症，2017年11月1日起诉继承案件时，意思表示能力完全，评定为有诉讼行为能力。本案中，万宏向法庭提交该鉴定意见书,欲证明其有行为能力。杨杰对此不予认可，认为该鉴定意见不能证明2016年签订房屋买卖合同时万宏具有行为能力。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨杰依据残疾证主张万宏患有精神病，为无民事行为能力人，双方签订的房屋买卖合同无效。对此，本院认为，公民是否为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人需要通过司法鉴定程序予以确认，而不能仅以残疾证作为认定的依据。在本案审理期间，本院向杨杰释明需要对万宏的民事行为能力进行鉴定，但杨杰在庭审中明确表示不申请司法鉴定，万宏亦不同意鉴定，由此导致司法鉴定程序无法进行。在此情况下，根据谁主张，谁举证的原则，杨杰应承担举证不能的责任。因此杨杰要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请，依据不足，本院不予支持。关于杨杰要求万宏赔偿税费、房屋差价损失、租金的诉讼请求，本院认为，根据法律规定，合同成立后，经当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，合同的权利义务关系终止。在房屋买卖合同履行过程中，杨杰与万宏发生争议，为此双方经协商于2016年12月9日签订了《解约协议书》，约定解除房屋买卖合同，双方互不承担任何责任，互不追究任何违约责任，万宏退还杨杰购房款50万元。该协议是经双方协商一致达成的，对双方具有约束力，万宏依该协议已将50万元购房款退还给杨杰，至此双方的的合同权利义务关系终止。现杨杰要求万宏支付税费、房屋差价、租金违反了该协议，本院不予支持。我爱我家公司在签定合同过程中不存在过错，杨杰要求其承担法律责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回杨杰的诉讼请求。案件受理费九千一百五十元，由杨杰负担（已交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 姜 涛审判员 刘 珍审判员 李彦周二〇二〇年四月二十一日书记员 唐 潮