广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12225号原告（反诉被告）：陈利娟，女，1987年6月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：叶艺文，原告陈利娟的丈夫。被告（反诉原告）：广州国际玩具礼品城有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路3889号07213房。法定代表人：张毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：周景怡，该公司员工。委托诉讼代理人：刘洪飞，该公司员工。原告（反诉被告）陈利娟与被告（反诉原告）广州国际玩具礼品城有限公司（以下简称“玩具城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈利娟及其委托诉讼代理人叶艺文、被告（反诉原告）玩具城公司的委托诉讼代理人周景怡、刘洪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈利娟向本院提出本诉请求：1.玩具城公司退回广州佳兆业未来城二期2栋2106房首期款122004元、定金20000元、维修基金8004.08元；2.判令玩具城公司承担本案诉讼费用。陈利娟当庭增加诉讼请求：确认双方于2018年7月31日签订的《商品房（一手现房）买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）及认购书无效。事实和理由：玩具城公司未与陈利娟充分解释合同内容，仅说首付一成就可以拥有涉案房屋的产权。陈利娟只顾听玩具城公司销售员的话，没有仔细看合同内容，直接签了认购书。显然，玩具城公司在签订合同时没有履行告知义务，显示公平，使陈利娟产生重大误解。另外，依据《合同法》第五十二条第五款以及《最高人民法院的复函》，双方没有办理网签，房屋亦无交付、使用，陈利娟认为其缴纳的钱是诚意金，去看房仅是接受玩具城公司发出要约邀请，双方约定付至房款五成才签订网签合同，那时合同才生效。综上，请求法院判决此次交易无效，退回陈利娟已付款项共150008.08元，并由玩具城公司承担此诉讼费。被告（反诉原告）玩具城公司答辩称，陈利娟称玩具城公司在销售过程中存在欺骗其的行为与事实不符。涉案商品房交易是以分期付款的方式进行支付，在2018年7月31日前支付第一笔房款10%，最后一期是在2020年7月30日前分六期，两年内付清，该付款方式是双方协商一致的结果。关于显失公平的问题，陈利娟提出显失公平的理由不成立。认购书中关于定金的条款约定，若玩具城公司单方解除合同必须双倍返还定金。合同中也约定了玩具城公司逾期交付商品房及逾期办证等违约责任。至于一成首付可以拥有房子，玩具城公司并没有作出承诺，且合同也约定陈利娟必须给清全部购房款及违约金，玩具城公司才能将该房屋交付给陈利娟。双方在签署买卖合同前，玩具城公司已向陈利娟提示购房的相关风险，并以书面提示的方式给陈利娟签名确认。根据婚姻法相关要求，夫妻任何一方均有财产处置权的平等权利，玩具城公司作为善意第三人，与陈利娟签署的买卖合同是合法有效的。根据合同法第52条的规定，双方签订的认购书、商品房买卖合同及补充协议不属于该条款约定的情形，故玩具城公司认为陈利娟的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回陈利娟的全部诉求。反诉原告玩具城公司（本诉被告）向本院提出反诉请求：1.判令陈利娟继续履行双方于2018年7月31日签订的位于广州市黄埔区南岗村塱桥头地段（批复名：广州国际玩具城）办公楼（自编号：2A区A-2-5（S2-1）栋）第2幢21层2106房的《买卖合同》，并立即缴纳已逾期房款共计781025元；2.判令陈利娟支付违约金共计37446.58元（以各期逾期房款为基数，按0.02%/天的比例标准，逾期天数暂计至提起反诉之日）；3.判令陈利娟承担本案的诉讼费。当庭变更第一项诉求为：判令陈利娟立即缴纳案涉商品房已逾期房款共计781025元。事实和理由：陈利娟于2018年7月29日认购了广州市黄埔区南岗村塱桥头地段办公楼第2幢21层2106号房，双方于2018年7月31日签署了《买卖合同》及补充协议，约定商品房总价为1420045元，陈利娟选择分期付款的方式支付房款：第一期于2018年7月31日前支付142004元；第二期于2018年10月29日前支付355011元；第三期于2019年4月30日前支付213007元；第四期于2019年10月30日前支付213007元；第五期于2020年4月30日前支付213007元；第六期于2020年7月30日前支付284009元。陈利娟于2018年7月31日支付了房款142004元后，没有按照买卖合同约定支付第二期、第三期、第四期房款。玩具城公司曾于2018年11月12日、2018年12月20日、2019年5月7日、2019年5月15日、2019年10月31日向陈利娟寄发《催款函》及《再次催款函》，但陈利娟一直没有联系玩具城公司，也没有补缴逾期房款。根据《买卖合同》补充协议第二条、第三条的约定，陈利娟逾期支付房款、怠于履行合同的行为，已属于违反了双方签订的买卖合同，玩具城公司可按照合同约定要求陈利娟履行合同并收取违约金。综上，玩具城公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，提出诉讼请求，望法院秉公处理。反诉被告陈利娟（本诉原告）辩称，请求驳回玩具城公司的诉讼请求。一、玩具城公司在给予风险提示时，并没有解释涉案商品房首付款分多期支付的风险，首付款与第一笔款项定义含糊不清，让人误解为只要交付第一笔款即为首付款，其他款项只要正常办理银行按揭即可拥有房子。而且，在签订《买卖合同》的当天，玩具城公司临时增加补充条款，并要求立刻签字，也未详细解释，因此显失公平，产生误解。当陈利娟后来提出这些误解时，玩具城公司不但没有进行协助、照顾，反而忽悠说不会罚滞纳金，免息延期到2020年年底。直到陈利娟将此事与丈夫叶艺文沟通，才明白玩具城公司不会出具书面的同意免息延期的说明，且陈利娟没有能力在短时间内支付多笔巨款。二、《买卖合同》补充条款中，只约定了对陈利娟违约责任的处罚，没有对玩具城公司违约责任的处罚，根据《合同法》的平等性，补充协议条款无效。三、广州市商品房买卖合同规定，购房者符合购买商业性质用房资格的，必须首付款五成以上，剩余部分才可以办理银行按揭，才能办理网签。玩具城公司为了提高业绩，反复变卦，欺骗购房者签订不平等条款。根据《合同法》的合法性，双方签订的《买卖合同》违反国家行政政策，属于无效合同。四、根据最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转让登记为准的复函》，涉案房屋未办理网签，也没有办理产权登记备案，亦没有交付使用，因此《买卖合同》不具备生效条件，应依法认定为无效合同。五、根据《合同法》的相对性，玩具城公司在与陈利娟签订《买卖合同》时，没有要求出示婚姻关系证明，陈利娟也不知道这些政策，故玩具城公司仅与陈利娟签订《买卖合同》。最近陈利娟才将买卖的情况告知丈夫叶艺文，叶艺文不同意违约条款，要求撤销平等的违约条款，因此，《买卖合同》是为第三人设立了义务的合同，依法是可撤销的无效合同。据此，玩具城公司的诉讼请求没有事实和法律依据，理应驳回。本院经审理认定事实如下：2018年7月29日，陈利娟（买受人、乙方）与玩具城公司（出卖人、甲方）签订《广州国际玩具城（GuangzhouGuojiWanjucheng）认购书》（以下简称“《认购书》”），约定：乙方自愿认购甲方开发的黄埔区南岗村塱桥头地段(批复名：“广州国际玩具城（GuangzhouGuojiWanjucheng）”)二期2栋-2106号房；该商品房的建筑面积76.22平方米，房款总额为1639724元，选择两年分期付款，折后房款总额为1420045元；涉案商品房相关的律师费、公证费、登记费及其他相关税费，由乙方支付，不包括在上述房款内；乙方自签署认购书时支付定金20000元，该定金在签订买卖合同时抵做首期购房款。认购书第三条特别约定第3.2条载明，乙方购买的商品房已经办理抵押登记，在乙方按照上述时间缴纳房款及相关费用、提交签署网签买卖合同的全套签约资料、并具备网签买卖合同及房管局要求的购房条件后，甲方开始办理抵押解除手续。同日，陈利娟还签署了《佳兆业·未来城项目风险提示》。2018年7月31日，玩具城公司（卖方、甲方）与陈利娟（买方、乙方）签订《买卖合同》，约定：乙方购买广州国际玩具城商务办公楼（自编号2A区S-2-5（S2-1）栋）第2幢21层2106号房，门牌地址：广州市黄埔区尊尚街2号2106房；该商品房的用途为办公，层高为3米，建筑面积共76.2293平方米，套内建筑面积为62.3184平方米。第六条计价方式和价款约定，该商品房按总价交易，总金额1420045元，乙方需将购房款存入甲方开设在中国银行广州越秀支行银行的账号。第七条付款方式约定，乙方同意按照分期付款方式按期付款。第一期：自本预售合同网上签订之日起即日（不超过5日），支付全部房价款的10%即142004元；第二期：在2018年10月29日前，支付全部房价款的25%即355011元；第三期：在2019年4月30日前，支付全部房价款的15%即213007元；第四期：在2019年10月30日前，支付全部房价款的15%即213007元；第五期：在2020年4月30日前，支付全部房价款的15%即213007元；第六期：在2020年7月30日前，支付全部房价款的20%即284009元。第八条逾期付款的违约责任第2款约定，分期付款的，如果乙方未能按照合同第七条约定的期限支付全部房价款的，甲方有权要求乙方每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。经甲方催告，逾期超过5日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。第十一条房屋交付约定，甲方应当在2019年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。双方还在《买卖合同》中约定了其他事项。在双方签订的上述合同的附件七本合同补充协议的第三条第一款约定，分期付款付款逾期的，乙方每日按未支付房价款0.02%的标准支付违约金。第四款约定，乙方逾期支付房款、违约金等应付款项，甲方同意继续履行买卖合同的，甲方有权顺延办理交付该商品房以及办理产权登记等期限而无须承担违约责任。第六条第三款约定，该商品房交付的前提条件：（1）乙方按合同第七条的约定向甲方交清该商品房之全部房款及违约金（如有）；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期款和按揭款及违约金（如有）。（2）乙方付清应缴交的全部税、费。（3）如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。同日，玩具城公司（出卖方、甲方）与陈利娟（买受人、乙方）签订《合同补充协议》，作为甲乙双方签订的2-2106房《买卖合同》的修改和补充。第一条约定，乙方选择分期付款方式付款，按以下约定执行：第一期在2018年7月31日前支付全部房价款的10%即142004元；第二期在2018年10月29日前支付全部房价款的25%即355011元；第三期在2019年4月30日前支付全部房价款的15%即213007元；第四期在2019年10月30日前支付全部房价款的15%即213007元；第五期在2020年4月30日前支付全部房价款的15%即213007元；第六期在2020年7月30日前支付全部房价款的20%即284009元。第二条约定，乙方若逾期付款每日按应付房款0.02%的标准支付违约金，逾期超过十日的，甲方有权解除。第三条约定，本人（乙方）知悉该合同金额中贵司（甲方）已经提前给予准时支付首付款的98折优惠，若本人未在上述期限内交齐差额款，贵司有权取消准签98折折扣优惠重新计算该商品房房价，本人同意每日按照购房款总金额0.02%的标准支付违约金。2018年7月29日，陈利娟向玩具城公司支付20000元定金；2018年7月31日，陈利娟向玩具城公司支付首期房款122004元及房屋维修基金8004.08元，玩具城公司向陈利娟出具销售收据。双方确认除上述款项后，陈利娟再无支付其他费用。玩具城公司分别于2018年12月20日、2019年5月7日、2019年5月15日、2019年10月31日、2019年11月8日向陈利娟邮寄《催交房款通知函》《再次催交房款通知函》，要求陈利娟在指定期限内支付到期房款及违约金。陈利娟确认收到上述通知。庭审中，陈利娟主张双方签订的认购书及《买卖合同》《合同补充协议》因玩具城公司存在欺骗、没有办理网签、没有交付房屋、首付比例低于5成而属无效合同。后陈利娟又自认其是自愿签署认购书及《买卖合同》《合同补充协议》，只是签订时销售人员一直在催促，故其没有看清楚合同条款。陈利娟明确表示其不愿意也没有能力购买涉案房屋。经本院释明，玩具城公司表示即使双方签订的买卖合同缺乏履行的可能性，仍坚持本案的诉讼请求。双方均确认涉案房屋截至庭审时尚未交付给陈利娟，亦没有办理网签手续。以上事实，有《认购书》《买卖合同》《合同补充协议》《催交房款通知函》《再次催交房款通知函》、销售收据、支付凭证及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，关于合同是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，网签手续仅是行政管理手段，并不影响合同效力。涉案房屋是否交付亦不影响合同效力，陈利娟主张的5成首付的规定是针对按揭贷款购房的情况，本案中双方约定的付款方式为分期付款方式，故不适用陈利娟主张的规定。陈利娟与玩具城公司签订的《买卖合同》及《合同补充协议》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。其次，陈利娟未举证证明玩具城公司在交易过程中存在欺诈行为，故对陈利娟的该主张本院不予采信。陈利娟作为具有完全民事行为能力的成年人，其自愿签订《认购书》《买卖合同》《合同补充协议》，应承担相应的法律后果。综上，陈利娟与玩具城公司的交易行为不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，双方签订的《认购书》《买卖合同》《合同补充协议》合法有效，陈利娟主张合同无效并据此要求玩具城公司退回其已支付的150008.08元，无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于玩具城公司要求陈利娟支付房款及违约金的问题。玩具城公司要求陈利娟支付剩余房款，实际上是要求陈利娟继续履行涉案合同。首先，涉案房屋总价为1420045元，分六期付款，陈利娟在支付完第一期房款142004元后，就未再支付剩余房款，其支付的房款仅占总房款的10%。其次，双方未办理网签手续，涉案房屋亦尚未交付陈利娟使用。最后，陈利娟在庭审中明确表示其不愿意也没有能力购买涉案房屋。综合上述情况，本院认为双方签订的涉案合同不适宜强制履行。经本院释明，玩具城公司仍坚持本案的诉讼请求，故对于玩具城公司基于继续履行合同而要求陈利娟支付房款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。玩具城公司若因此遭受损失，可另行向陈利娟主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陈利娟的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）广州国际玩具礼品城有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费3300元，由陈利娟负担；反诉案件受理费5992.36元，由广州国际玩具礼品城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  林惠敏人民陪审员  张文寅二〇二〇年四月二十九日书 记 员  刘婉仪