上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46291号原告：上海东域投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈雅琴，执行董事。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海英伴教育科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈政，总经理。委托诉讼代理人：崔惠南，上海紫本律师事务所律师。原告上海东域投资管理有限公司(以下简称东域公司)与被告上海英伴教育科技有限公司(以下简称英伴公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告东域公司的委托诉讼代理人顾亮亮、被告英伴公司的委托诉讼代理人崔惠南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东域公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市静安区灵石路XXX号XXX室房屋(以下简称灵石路7209室房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》(合同编号：DYDNDSKJ7209-XXXXXXXX)于2019年4月13日解除；2、被告支付自2019年3月26日至2019年4月13日期间的灵石路7209室房屋租金23,684.64元、物业费3,893.36元，合计27,578元；3、被告支付灵石路7209室房屋的滞纳金，以2019年3月26日至2019年4月13日期间拖欠的租金及物业费27,578元为基数，自2019年3月15日起至实际支付之日止，按每日千分之五的标准计算；4、被告支付灵石路7209室房屋违约金113,748.60元；5、被告支付灵石路7209室房屋免租期租金63,574.56元；6、被告支付上海市静安区灵石路XXX号XXX室房屋(以下简称灵石路7210室房屋)的免租期租金及违约金合计157,428元；7、被告支付律师费3,000元；8、被告支付的灵石路7209室房屋租赁保证金132,447元，原告有权予以没收。事实与理由：2018年5月，原、被告就灵石路7209室、7210室房屋签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号DYDNDSKJA720910-XXXXXXXX，以下简称《房屋租赁合同XXXXXXXX》),租赁面积781平方米，租赁用途为办公，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日止，免租期自2018年6月1日至2018年7月21日止，租金每月99,772.75元，物业管理费每月16,401元，按月支付，先付后用。合同签订后，原告按约交付房屋。2019年2月，被告因经营不善向原告提出提前退租灵石路7210室房屋，经协商，双方于2019年2月28日签订《解除合同协议书》，《房屋租赁合同XXXXXXXX》于2019年2月25日解除，被告应向原告支付灵石路7210室房屋免租期租金103,715.64元及违约金123,713.10元，共计227,428元，然被告仅支付了70,000元，剩余157,428元未予支付。此外，原、被告就灵石路7209室房屋另行签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：DYDNDSKJ7209-XXXXXXXX，以下简称《房屋租赁合同XXXXXXXX》)，租赁面积为296.80平方米，租赁用途为办公，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日，免租期自2018年6月1日至2018年7月21日，租金每月37,916.20元，物业管理费每月6,232.80元，先付后用，合同还约定租赁期间非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，原告有权没收保证金，同时被告按3个月租金的标准向原告支付违约金。合同签订后，被告在未经原告同意的情况下再次要求中途解除合同，经多次协商未果，原告于2019年4月17日向原告送达《公函》，要求依法解除租赁合同、返还房屋及承担违约责任。被告英伴公司到庭辩称，同意原、被告间就灵石路7209室房屋的租赁合同于2019年4月13日解除，认可2019年3月26日至2019年4月13日期间的租金为23,684.64元、物业费为3,893.36元，不同意原告的其他诉讼请求。双方系协商解除，被告不应当承担违约责任。被告共计向原告支付了348,521.25元押金及15,000元的预付款，相关的租金可以从中抵扣，故不存在被告拖欠租金的情况，物业管理费的收取主体并非原告，原告无权要求被告支付。原告诉请主张违约金、滞纳金、免租期租金及没收保证金，均带有惩罚性质且属于重复主张，如法院认为被告需要承担违约责任，违约金应属补偿性质，考虑到被告逾期支付的租金仅为20,000余元，故原告的主张远超过实际损失，要求法院调整；滞纳金的标准应当按照每日万分之三计算；律师费并不必然产生，不同意支付。保证金的所有权人为被告，原告不得随意处分，被告申请在本案中进行相应抵扣。对于原告主张被告支付灵石路7210室房屋免租期租金及违约金157,428元，被告认为该项诉请的基础为《解除合同协议书》，与灵石路7209室房屋的租赁合同属不同的法律关系，应当另案处理。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月，东域公司(甲方、出租方)与英伴公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同XXXXXXXX》，约定甲方将灵石路7209室、7210室房屋出租给乙方作办公使用，建筑面积781平方米；租赁期自2018年6月1日至2023年5月31日止，其中房屋交付日为2018年6月1日，搬迁免租期自2018年6月1日起至2018年7月21日止；月租金为99,772.75元，按一个月(每月26日至次月25日为一个支付月度)为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期租金，先付后用；物业管理费为每月21元/平方米，按建筑面积781平方米计，为每月16,401元，按一个支付月度为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期物业管理费，先付后用；乙方应于本合同签署后2天内向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金和物业管理费即348,521.25元。附件一约定乙方向甲方支付物业管理费。《房屋租赁合同XXXXXXXX》签订后，东域公司向英伴公司交付了灵石路7209室、7210室房屋，英伴公司支付了房屋租赁保证金348,521.25元，后按月支付租金及物业管理费、水电费等相关费用。2019年2月，东域公司(甲方、出租方)与英伴公司(乙方、承租方)签订《解除合同协议书》，根据《房屋租赁合同XXXXXXXX》，乙方向甲方租赁灵石路7209室、7210室房屋，……由于乙方的租赁需求发生变化，需要提前退租灵石路7210室房屋。现经双方协商一致，同意提前解除原合同并签署新的《房屋租赁合同》，……达成协议如下：1、《房屋租赁合同XXXXXXXX》于2019年2月25日解除。双方于解除同时就乙方继续承租灵石路7209室房屋签订编号为《房屋租赁合同XXXXXXXX》。2、乙方同意向甲方支付免租期(51天)租金103,715.64元并支付2个月租金金额的违约金123,713.10元，合计227,428元。……4、乙方已缴纳的灵石路7210室房屋的3个月保证金216,074.25元由甲方没收不予退回。……7、本协议一式两份，经甲乙双方盖章且《房屋租赁合同XXXXXXXX》生效后生效。2019年2月，东域公司(甲方、出租方)与英伴公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同XXXXXXXX》，约定甲方将灵石路7209室房屋出租给乙方作办公使用，建筑面积296.80平方米；租赁期自2018年6月1日至2023年5月31日止，其中房屋交付日为2018年6月1日，搬迁免租期自2018年6月1日起至2018年7月21日止；月租金为37,916.20元，按一个月(每月26日至次月25日为一个支付月度)为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期租金，先付后用；物业管理费为每月21元/平方米，按建筑面积296.80平方米计，为每月6,232.80元，按一个支付月度为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期物业管理费，先付后用；乙方应于本合同签署后2个工作日内向甲方支付上述应付款项(2019年2月26日至2019年3月25日)共计44,149元。乙方应于本合同签署后2天内向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金和物业管理费即132,447元。甲乙双方同意，有下列情形之一的，本合同解除。甲方有权提前收回房屋以及没收保证金，同时还需赔偿甲方相当于同期月租金三个月的违约金：乙方拖欠任何费用、款项，累计超过7天的；……。倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的包括但不限于租金、物业管理费或任何其他应付给甲方的款项，乙方应向甲方支付滞纳金，计算方式为应付费用*0.5%*逾期天数(自各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有款项)。租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收保证金，同时乙方按3个月的租金标准向甲方承担违约金。租赁期间内如因乙方原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起5日内乙方应向甲方补足搬迁免租期内租金。甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于一切律师费)均由乙方承担。附件一约定乙方向甲方支付物业管理费。2019年2月28日，英伴公司向东域公司支付租金及物业费44,149元。2019年3月21日，英伴公司向东域公司支付退租违约金70,000元。2019年4月13日，英伴公司搬离灵石路7209室房屋，东域公司收回灵石路7209室房屋。审理中，被告提出2018年9月6日曾向原告转账15,000元预付款，应在本案中予以抵扣，该款项未备注转账用途，被告提供的转账明细中还记载2018年8月8日物业水电费10,000元，2018年12月28日电费充值5,000元，2019年1月25日电费5,000元，2019年2月22日物业水电费5,000元。原告表示该款项系被告支付的水电费，并提供了2018年9月21日开具给被告的15,000元物业费发票及收款记录予以印证，被告对物业费发票真实性予以认可。审理中，原告提供法律服务协议及律师费发票一份，用以证明原告支出律师费3,000元，其中律师费发票备注诉英伴公司房屋租赁合同纠纷案一审律师费。被告对于法律服务协议真实性不予认可，对于律师费发票真实性认可。审理中，原、被告一致确认被告共计支付租赁保证金348,521.25元，在第二次签订编号《房屋租赁合同XXXXXXXX》时未再支付租赁保证金，灵石路7209室房屋的租赁保证金为132,447元。被告表示灵石路7209室房屋的租赁保证金应当在被告应付款项中予以抵扣。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，原、被告就灵石路7209室、7210室房屋先后签订的《房屋租赁合同XXXXXXXX》、《解除合同协议书》、《房屋租赁合同XXXXXXXX》，均系双方真实意思表示，本院予以确认。结合实际履行情况，《解除合同协议书》、《房屋租赁合同XXXXXXXX》分别明确了《房屋租赁合同XXXXXXXX》项下的灵石路7210室房屋租赁关系的解除及灵石路7209室房屋租赁关系的继续履行，在事实上具有重合部分，而且《解除合同协议书》、《房屋租赁合同XXXXXXXX》的生效亦具有明显的牵连关系，故考虑到诉讼便利，对原告的诉请，本院予以一并处理。就《房屋租赁合同XXXXXXXX》部分，被告虽主张系双方合意解除，然未能提供证据加以证明，现被告在租赁期限内提前退租且拖欠租金已经超过7天，已经构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。对于合同解除时间，原、被告均同意合同于2019年4月13日解除，本院予以确认；原告要求被告支付拖欠的租金及物业费27,578元，有相应的合同依据，且被告对金额并无异议，本院予以支持；对于滞纳金部分，被告提出标准过高，考虑到合同的履行情况，本院酌情调整为按照每日万分之五计算；原告主张被告支付免租期租金，有相应的依据，本院予以支持；原告主张没收租赁保证金132,447元，其性质系作为解除合同违约金处理，本院予以支持；而原告又主张被告支付相当于三个月租金的违约金113,748.60元，性质上同属解除合同违约金，属重复主张，本院不予支持；原告主张的律师费3,000元，有相关的发票印证且金额尚属合理，本院予以支持。就《解除合同协议书》部分，双方已经对灵石路7210室房屋租赁关系的解除及其后果达成一致，且被告亦支付了部分违约金，故原告主张被告支付剩余的免租期租金及违约金157,428元，本院予以支持。被告另提出15,000元系预付款，要求在本案中予以抵扣，然被告未对该款项的支付事由作出合理解释；原告主张该款项系水电费并提供了对应的发票，结合被告2018年8月至2019年2月期间水电费支出情况，原告的解释更具有合理性，本院予以采信。被告要求将15,000元作为预付款并加以抵扣的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告上海东域投资管理有限公司与被告上海英伴教育科技有限公司就上海市静安区灵石路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》(合同编号：DYDNDSKJ7209-XXXXXXXX)于2019年4月13日解除；二、被告上海英伴教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东域投资管理有限公司租金及物业费27,578元；三、被告上海英伴教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东域投资管理有限公司滞纳金，以27,578元为本金，自2019年3月15日起至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算；四、被告上海英伴教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东域投资管理有限公司免租期租金63,574.56元；五、被告上海英伴教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东域投资管理有限公司律师费3,000元；六、原告上海东域投资管理有限公司有权不予退还被告上海英伴教育科技有限公司支付的上海市静安区灵石路XXX号XXX室房屋租赁保证金132,447元；七、被告上海英伴教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东域投资管理有限公司支付上海市静安区灵石路XXX号XXX室房屋的免租期租金及违约金共计157,428元；八、原告上海东域投资管理有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,766元，减半收取计4,383元，原告上海东域投资管理有限公司负担1,167元，被告上海英伴教育科技有限公司负担3,216元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  万健健二〇二〇年四月十七日书记员  张 蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。