内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终155号上诉人（原审原告、反诉被告）：满洲里佳运贸易有限公司。法定代表人：钟岩，经理。委托诉讼代理人：郑爱玲，内蒙古益开律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：满洲里市联发实业有限公司。法定代表人：吴文宁，董事长。委托诉讼代理人：代钦，内蒙古缘合律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐颖，内蒙古缘合律师事务所律师。上诉人满洲里佳运贸易有限公司（以下简称佳运公司）因与被上诉人满洲里市联发实业有限公司（以下简称联发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2018）内0781民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳运公司的诉讼代理人郑爱玲，被上诉人联发公司的诉讼代理人代钦、徐颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳运公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人佳运公司要求解除租赁合同的起因是2017年5月26日满洲里木业园区着火，多家木材企业损失严重。满洲里市委市政府以此为警示，加大消防监督检查力度，对存在消防安全违法行为的企业一律关停责令整改，关停至整改完毕取得消防许可证。被上诉人联发公司就是被关停责令整改的企业之一，至今仍未取得消防许可证。被上诉人联发公司的厂房、办公楼、大小车间、电锯、烘干窑被关停，关停的部分车间、电锯、烘干窑是上诉人的承租物，上诉人无法使用租赁物进行木材加工和烘干，被迫停产。1.一审判决认定基本事实不清，依法应当予以撤销。上诉人佳运公司一审提交的证据能够证明被上诉人单位被关停的原因是被上诉人存在消防安全违法行为，一审法院对证据未予认定是错误的。2.本案上诉人一审时提交的证据能够证明被上诉人单位被关停的原因是上诉人单位厂房及办公楼整体没有消防合格证，而不是上诉人承租的区域消防不合格。被上诉人是关停的过错方，上诉人因被上诉人单位被关停而无法生产经营。3.一审法院确定的争议焦点是在双方履行合同过程中哪方存在违约情形导致合同解除，从证据上看，被上诉人是违约方的证据确实充分，一审法院认定上诉人为违约方是错误的。4.一审法院对证据的审核认定违反法律规定，未按照法定程序全面客观地审查核实证据。联发公司辩称，一审法院诉讼程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决无误。上诉人的上诉理由与客观事实不符且无证据支持，依法不能成立。1.上诉人主张关停原因系答辩人存在消防安全违法行为，没有证据支持，依法不能成立，应予驳回。上诉人与被上诉人自2010年就客观存在租赁合同关系，在长达九年的时间里上诉人对租赁物的消防安全情况是明知的。上诉人选择承租涉案租赁物，应当视为涉案租赁物的消防条件符合其经营的需要。《租赁合同》中没有约定租赁物必须经过消防验收，也未约定答辩人应当向上诉人提供消防验收合格证明的义务，涉案租赁物并未影响上诉人经营使用。依据合同约定，上诉人自行设置必要的消防器材，安装消防栓，达到具备消防要求的生产条件。由此可见，消防安全是上诉人应尽的义务，而非答辩人的职责。上诉人依据的证据不符合证据规则的要求，不予认定符合法律规定。从双方签订的租赁合同内容来看，消防验收合格与上诉人承租目的的实现不具有直接关联和决定性影响。故上诉人主张答辩人存在消防安全违法行为导致其停产停业明显与客观事实不符，依法不能成立。2.上诉人未提交任何证据证实停产停业与消防合格证之间存在因果关系，其主张依法不能成立。3.上诉人未付租金的行为构成违约，导致双方租赁合同解除。4.一审法院依照法定程序，客观全面地审核证据，符合证据的审核认定。佳运公司向一审法院起诉请求：1.解除租赁合同；2.判令被告向原告双倍返还保证金1259600元；3.判令被告给付原告对租赁物进行改善和增设他物的现存价值2176149元；4.判令被告给付原告装卸费、运费6万元；5.诉讼费由被告承担。联发公司向一审法院提出反诉请求，1.判令原告向被告支付自2017年8月1日起至2018年6月28日的租金1630893.15元；2.判令原告向被告支付自2017年9月1日起至2018年6月28日逾期给付租金产生的滞纳金204224元（暂计算至2018年6月28日），自2018年6月29日起，以1630893.15元为基数，按日万分之七计算滞纳金至租金实际给付之日；3.判令原告向被告支付自2018年6月29日起至2018年7月13日的占有使用费73684.93元；4.反诉费由原告承担。一审法院认定事实：原告从2010年起租赁被告的场地及相关设施从事木材加工和烘干。2016年原告（乙方）与被告（甲方）就出租被告木材干燥生产相关设施、设备和场地达成一致意向，签订《租赁合同》，合同第一条约定，租赁锅炉房（2台10吨沸腾炉）及相关配套设施，干燥窑3000立方米及附属设施，电力车间办公楼两间房间，干燥窑周边场地4万平方米（含原有2套带锯3000平方米），被告法定代表人吴文宁原来批准使用宿舍一间，车库一个继续使用，原来租赁的一台装载机，四台叉车由乙方维护保养完好后，于年内交还甲方；年租金185万元，甲方同意乙方从总租金中扣除57000元，作为乙方为甲方办公楼和门卫双楼供暖的当年取暖费；甲乙双方共同确认锅炉及附属设施的年租金43万元。合同第二条约定，租赁日期为2016年8月1日起至2019年7月31日止。合同第三条约定，合同签约后，一次性交租65万元，每月交租金10万元（4-5月每月租金减交28500元，作为甲方办公楼和门卫双楼取暖费）；如果乙方逾期不交租金，甲方每天按万分之七收取滞纳金，逾期超过15日不交租金，视为违约，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。合同第四条约定，甲方在协议签字生效之日将租赁物交付乙方使用，乙方保证按照租赁物的通常用途使用租赁物，乙方应按本合同规定及时足额将租金交付甲方；乙方承担使用租赁物期间发生的经营税费……以及所使用的水电费；租赁场地内的生产安全及防火由乙方负责……，乙方应自行设置必要的消防器材，消防器材应当符合国家的有关规定。第六条约定，乙方承诺在干燥窑周边硬化地面，同时乙方还承诺与森工集团协商，重新建设和维修在被告厂区内的森工锯材厂的相关设施，并硬化地面、安装消防栓，使之具备消防要求的生产条件。甲方同意本合同期间乙方无偿使用锯材厂高坡上的场地（9600平方米）。2019年7月31日，合同期满后，如乙方续约三年，乙方投资建设的地面、厂房无偿归甲方所有；如乙方不续约，硬化地面无偿归甲方所有，厂房和设备可按折旧价打八折转让给甲方或租用方或离开时拆除。第七条约定，乙方向甲方交纳629800元（其中30万元为原合同的违约保证金，329800元为甲方之前欠乙方取暖费转存为保证金，甲方要为乙方出具保证金收据）；如甲方违约，要向乙方双倍返还违约保证金；如乙方违约，甲方将不返还违约保证金和已收取的租金。第九条约定，双方协商一致同意，可以解除本合同；乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方有权解除合同：1.未按合同约定的用途使用租赁物的……；2.进行……；3.逾期15日未交纳租金的。第十条约定，……乙方遗留在厂区内的设备、设施、物品、材料未按规定期限移走的，视为自动放弃，由甲方处理……。第十一条约定，……补充合同与本合同具有同等法律效力。同年9月27日，原、被告又签订《补充协议》，约定，为方便计税，补充协议如下：原合同中，乙方租赁土地为4万平方米。根据甲方目前租赁的实际价格，甲乙双方一致同意明确土地租金为每月每平方米租金为1.8元，合计年租金为864000元，房屋、设备年租金为986000元。合同签订后，双方均按约定履行合同义务。2016年原告按合同约定对租赁物进行改善和增设他物，在租赁的烘干窑四周建环形硬化路面，在被告的森工锯材厂院内新建1000多平方米的钢构车间、安装5套带锯、维修20间宿舍。2017年6月3日，被告厂区因存在占用封闭消防车通道，妨碍消防车通行，室内消防栓、灭火器、疏散指示标志、应急照明未保持完好有效等原因，满洲里市公安消防部门对被告下达责令整改通知书，致使原告厂房大锯被停产。烘干窑因窑中有木材、怕兰变，被延期十天关停。经被告与政府相关部门协调，2017年11月6日恢复生产，2018年5月因被告消防手续不完备又被停产，原、被告为此多次磋商未果。原告以被告消防手续不全，不能确保租赁物的正常使用为由，拒绝向原告交纳租金。被告以原告未按约定交纳第二年的租金，于2018年6月28日向原告发出解除《租赁合同》通知，告知原告解除《租赁合同》，限原告在接到通知之日起十五日内向被告移交租赁物，撤出厂区。原告于2018年7月13日撤离被告厂区，与被告事实上解除了《租赁合同》。在诉讼过程中，法院根据原告申请依法委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司呼伦贝尔市分公司对原告承租被告的租赁物维修和增设他物的现存价值进行了司法鉴定，鉴定机构分别对环形硬化路、电力车间、宿舍、锯棚（共7套带锯）、钢结构车间价格进行了评估，其中环形硬化路评估价格为329144.31元，电力车间维修、增设他物评估价格为9701.41，宿舍20间内的增设物评估价格为14513.75元，锯棚（2套带锯）评估价格为507939.66元，锯棚（5套带锯）评估价格为364329元，钢结构车间评估价格为950521元，共计2176149.19元。一审法院认为，原、被告签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，合同依法成立。被告以原告逾期未支付租金为由要求与原告解除合同，原告以被告消防手续不完备不能正常经营为由已实际搬离租赁物，原、被告的行为表明双方已经实际解除租赁关系。案件争议焦点（一）原、被告在履行合同过程中哪方存在违约情形导致本案双方解除合同。本案原告自2010年起开始租赁被告的锅炉房及相关配套设施、干燥窑及附属设施、干燥窑周边场地等，原告自述被告给其提供一张消防证明复印件，至2016年8月1日原、被告继续签订《租赁合同》时，原告对被告提供的租赁物的消防情况都非常清楚，并且双方签订的《租赁合同》第六条明确约定，原告承诺在干燥窑周边硬化地面，同时原告还承诺与森工集团协商，重新建设和维修在被告厂区内的森工锯材厂的相关设施，并硬化地面、安装消防栓，使之具备消防要求的生产条件。由此可见，按照合同约定原告对租赁物安装消防设施负有义务，因此，原告主张被告提供的租赁物消防不合格，导致租赁物被相关部门关停，影响其经营的诉求，不符合事实和合同的约定。而原告没有按照合同约定向被告交纳租金，则已经构成违约。争议焦点（二）被告是否应当向原告双倍返还保证金并赔偿原告改善增设他物等损失。因本案被告不存在违约，故被告无需向原告双倍返还保证金，并且被告在庭审中明确表示不愿打八折受让原告对租赁物进行改善和增设的他物，要求原告予以拆除。故原告要求被告双倍返还保证金并赔偿改善和增设他物等损失不能成立，法院不予支持。争议焦点（三）原告是否应当向被告支付租金、逾期滞纳金及占有使用费。至2018年6月28日被告向原告发出解除《租赁合同》时，原告虽然继续使用租赁物，但是没有按照合同约定向被告交纳租金，因此原告应当向被告支付租赁期间的租金及逾期产生的违约金，但原告交纳的保证金在应付租金中应当予以折抵。原告主张合同约定的违约金过高，被告未能提供证据证明原告的违约行为给其造成的实际损失，法院依法对违约金予以调整，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算违约金较为适当。鉴于原告同意解除合同后，将自有的机器设备、木材搬离厂区需要一定的时间，被告限定十五日内搬离不够客观，故对于被告主张的因原告逾期搬离产生的占有使用费不予支持。综上所述，原告（反诉被告）的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，法院不予支持。被告（反诉原告）的诉讼请求部分成立，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）满洲里佳运贸易有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）满洲里佳运贸易有限公司给付被告（反诉原告）满洲里市联发实业有限公司自2017年8月1日起至2018年6月28日的租金1630893.15元，扣除原告（反诉被告）满洲里佳运贸易有限公司交纳的保证金629800元，原告（反诉被告）满洲里佳运贸易有限公司再给付被告（反诉原告）满洲里市联发实业有限公司租金1001093.15元；三、原告（反诉被告）满洲里佳运贸易有限公司给付被告（反诉原告）满洲里市联发实业有限公司自2018年2月1日起至2018年6月28日逾期给付租金产生的违约金16695.83元（暂计算至2018年6月28日），自2018年6月29日起，以1001093.15元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍给付违约金至租金付清之日止；以上金钱给付义务，原告（反诉被告）满洲里佳运贸易有限公司于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费34765.80元，由原告（反诉被告）满洲里佳运贸易有限公司负担；反诉费10989.61元，由原告（反诉被告）满洲里佳运贸易有限公司负担6980.05元，由被告（反诉原告）满洲里市联发实业有限公司负担4009.56元；鉴定费66000元由原告（反诉被告）满洲里佳运贸易有限公司自行负担。二审期间，上诉人佳运公司提供录音光盘及文字整理材料一份，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。上诉人佳运公司欲证明双方不能履行租赁合同的主要责任及违约行为在被上诉人一方，上诉人并没有无故违约。一审判决认定上诉人佳运公司存在违约行为是错误的，与实际不符。被上诉人联发公司质证称，录音证据不属于民事二审期间的新证据，而且上诉人明知在一审诉讼阶段可以出示，却主观认为其提供的其他证据足以证明案件事实。录音对话的内容当庭无法进行核实，钟岩没有出庭，而且未提供原始载体，无法确认其所提交的录音证据是否存在删减。该份录音内容无法证实上诉人要证明的目的，被上诉人对该证据不予认可。本院认证，上诉人佳运公司提供的该份证据无法证实其证明目的，且不属于二审期间的新证据，因证据形式不完备，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，涉案《租赁合同》的签订系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，合同双方应按照约定行使权利，履行各自的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一方面，上诉人佳运公司未能提供充分有效的证据证实涉案房屋属于法律规定必须经过公安消防机构验收合格才能投入使用的房屋；另一方面，在双方形成的多年租赁关系下，上诉人未能证明针对标的物需办理消防验收合格手续等事项约定于租赁合同中或存在其他补充协议。故上诉人提出涉案租赁房屋因被上诉人的消防安全违法行为即无消防合格证而关停，且关停影响上诉人经营的主张缺乏证据支持。其次，针对上诉人佳运公司一再主张的《责令改正通知书》问题，谈及整改范围，上诉人未能证明整改责任完全归于被上诉人联华公司一方，且二审期间亦认可整改范围也包括上诉人佳运公司。另外，上诉人佳运公司虽主张租赁合同第六条约定的内容，是其只负责为被上诉人厂区内的森工锯材厂的相关设施安装消防栓，并使其具备消防要求的生产条件，但合同中却无关于被上诉人应承担相应责任或义务的约定。通过一、二审查实的情况，无法认定上诉人佳运公司拒付租金的行为存在正当理由，故其未按约定交纳租金已构成违约。一审法院未予支持上诉人的一审诉讼请求并无不当，本院予以维护。综上，上诉人满洲里佳运贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45755.41元，由上诉人满洲里佳运贸易有限公司负担。审判长  张明政审判员  杨 柳审判员  高 菲二〇二〇年四月十三日书记员  徐 晨附：本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；