江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初11797号原告：王力，男，1968年1月3日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王雷，江苏泰坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：金文，江苏泰坤律师事务所实习律师。被告：南京复地明珠置业有限公司，住所地南京市秦淮区双龙街2号2号楼212室。法定代表人：王基平，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙鹏，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹登辉，江苏三法律师事务所律师。原告王力与被告南京复地明珠置业有限公司（以下简称复地明珠置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王力及其委托诉讼代理人王雷、金文，被告复地明珠置业公司的委托诉讼代理人曹登辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王力向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的租赁合同及相关补充协议；2.判令被告返还给原告租金26852.08元、租赁保证金21367元、物业管理费6009.75元及物业管理保证金6010元，并赔偿原告各项经济损失243099元；3.判令被告支付违约金22910.49元（月租金7636.83元乘以3个月）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月，王力与复地明珠置业公司签订了《租赁合同》及相关补充协议，约定复地明珠置业公司将位于南京市秦淮区复地活力广场项目中编号为2F-14、15的商铺租给王力使用，租赁期自2017年11月16日至2020年11月15日止，合同附件一约定商铺租赁用途为餐饮。在王力进场施工后，南京复地宴南都商管公司以案涉商铺楼下是配电设施不能作为餐饮经营为由，锁门强制停工，并提出不让王力继续经营餐饮项目，王力后续装修施工因此搁置。经王力向复地明珠置业公司反复讨要说法，复地明珠置业公司提出置换方案，王力不认可相关置换方案后，复地明珠置业公司迟迟未再回复。王力认为，双方签订租赁合同及相关补充协议时，已明确王力承租商铺是作餐饮经营使用，复地明珠置业公司有义务将符合合同约定条件的租赁物交付王力使用，但目前因复地明珠置业公司的故意或重大过失导致王力的合同目的不能实现，属于复地明珠置业公司根本违约，王力有权解除租赁合同及相关补充协议，要求复地明珠置业公司返还租金、保证金、物业管理费并赔偿经济损失、承担违约金。被告复地明珠置业公司辩称，复地明珠置业公司已于2019年9月2日向王力发出解除通知，该合同已于2019年9月2日解除。王力在履行租赁合同时存在重大违约行为，未根据合同约定将装修图纸在30天内交复地明珠置业公司书面审核就擅自进行施工，且公共区域标示的加建未经复地明珠置业公司批准，如果王力按约履行，就不会造成损失。王力同时主张违约金和损害赔偿金没有法律依据，要求赔偿损失的证据也不充分。双方并没有就租赁物业管理等事项进行交接结算，王力要求退还租赁保证金和物业管理保证金的条件尚不具备，且租赁保证金和物业管理保证金是向物业公司交纳，王力应当向物业公司主张退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月，王力与复地明珠置业公司签订《租赁合同》及其附件，合同约定，王力承租南京市秦淮区“复地活力广场”编号为2F-14、15，建筑面积219.54㎡，租赁面积133.55㎡的商铺（以下简称案涉商铺）；商铺用途为餐饮，经营品牌为“阿谷屋”；租赁期限共计3年，自2017年11月16日至2020年11月15日止，复地明珠置业公司应在租赁起始日之前将商铺交付王力，装修期自2017年11月16日至2018年1月15日止，计租起始日、租户开业日均为2018年1月16日；2018年1月16日至2019年1月15日的租金为91641.96元，月租金为7636.83元；租金支付周期为3个月，王力应于商铺交付前5个工作日支付首笔（即2018年1月16日至2018年4月30日）租金26852.08元；租赁保证金21367元，于签署合同之日起5个工作日内支付；物业管理费为2003.25元/月，王力应于商铺交付前5个工作日向复地明珠置业公司或复地明珠置业公司指定的物业管理公司支付首期（即2017年11月16日至2018年2月15日）物业费管理6009.75元，物业管理保证金为6010元；王力应在装修前30天向复地明珠置业公司或复地明珠置业公司指定的物业管理公司提交一套完整涵盖其在该商铺内拟进行装修装饰的图纸、计划和说明，包括但不限于建筑设计图、结构图、机电图、给排水系统施工图、装修效果图和材料清单，如王力为餐饮租户还需厨房排烟、新风图纸和防水施工图纸，经复地明珠置业公司或物业管理公司书面同意后方可进行施工；王力的店面和任何面对公共区域的标识必须事先取得复地明珠置业公司书面批准方可设置，费用由王力承担；如因复地明珠置业公司原因提前解除合同，应在复地明珠置业公司单方要求的解约日的3个月前以书面形式提出，向王力支付相当于3个月租金的违约金（根据过去12个月的平均月租金计算），并无息退还王力的租赁保证金，王力同意复地明珠置业公司不再承担其他赔偿责任并配合复地明珠置业公司腾退商铺。合同签订后，王力于2017年12月13日向复地明珠置业公司转账48219.08元，其中支付租金26852.08元、租赁保证金21367元，并按合同约定支付物业费管理6009.75元、物业管理保证金为6010元。2017年12月25日，王力与复地明珠置业公司对案涉商铺进行验收交接。后王力将装修图纸交给复地明珠置业公司委托招商的公司，该公司审核后口头通知王力进行装修。王力进场装修二、三天后，复地明珠置业公司审核图纸发现问题，遂通过委托招商的公司通知王力停止施工，并告诉王力因其所承租区域下方有供电局开闭锁，上方不能做与水相关的业态，如王力将该房屋用于餐饮，需承诺如后期开闭锁出现问题自行承担责任。后复地明珠置业公司委托招商的公司将案涉商铺的门锁了起来。此后，双方多次协商未果。2019年9月2日，复地明珠置业公司向王力发出《租赁合同解除通知书》，称因王力仅支付租金26852.08元，未按期支付剩余租金，且进场后仅装修3日就停工，长期将建筑材料占用铺位，已违反租赁合同，故双方签订的租赁合同于2019年9月2日解除，要求王力在接到通知书后三个工作日内结清费用并腾空交还租赁商铺，王力缴纳的租赁保证金21367元予以没收。2019年9月27日，复地明珠置业公司自行收回案涉商铺并将屋内物品清空。复地明珠置业公司陈述现场有空调外机一台及一些装修材料。另查明，2017年11月20日，王力与南京天予华广告有限公司签订《门头广告设计制作安装合同》，委托该公司设计、制作、安装秦淮区卡子门大街99号活力广场二楼韩国料理门头，总费用13500元，合同签订后王力于当日支付预付款10800元。根据复地明珠置业公司委托招商的公司的要求，该门头于2017年12月16日“复地活力广场”开业前安装完成。复地明珠置业公司承认王力制作的原有门头在案涉商铺出租给他人后已被拆除。2017年11月26日，王力与南通龙信建筑装饰设计工程有限公司签订《室内设计委托协议》，委托该公司承担卡子门复地宴南都二楼设计任务，合同约定，南通龙信建筑装饰设计工程有限公司于协议签订后五天出设计平面图，在平面方案确定后八天出设计全套图纸，包括效果图，设计费总计30000元，于协议签订之日支付50%，整套图纸交付时支付50%。南通龙信建筑装饰设计工程有限公司分别于2017年11月20日、12月30日向王力出具收据各一张，金额均为15000元。2017年12月3日，王力与南京百栎家具有限公司签订《购销合同》，向该公司购买烤肉桌、椅子等家具，合同约定，合同价款50000元，合同签订后王力支付定金10000元，余款40000元于货到现场安装完毕后付清，交货时间为2018年1月30日前。王力于当日支付定金10000元。2017年12月20日，王力与南京嘉峻厨具工程有限公司签订《厨具设备供应合同》，约定设备价款84500元，定金20000元，发货前王力需付清余款，在王力完全满足合同规定要求的情况下，南京嘉峻厨具工程有限公司必须在合同签订后30日内完成交货和完工。王力于当日按约支付定金20000元。2017年12月26日，王力与南京佰路达装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，约定由南京佰路达装饰工程有限公司对复地宴南都商场二层2F-15阿古屋韩国料理店进行装饰装修，工期自2017年12月26日开工至2018年3月8日竣工，合同价款270000元，王力于开工前2天提供经确认的施工图纸或作法说明，办理施工所涉及的各自申请、批件等手续，并应于合同签订七日内支付合同总价款的40%，即108000元。合同签订后，南京佰路达装饰工程有限公司向王力出具收据一张，确认收到其工程款108000元。案件审理过程中，王力提供南京市雨花台区宁康线缆销售中心于2017年11月3日出具的收据一张，证明其在案涉商铺安装电缆支付了5365元；提供2017年11月、12月春熙家韩国料理复地店工资表各一张，证明其支付人员工资58934元。经质证，复地明珠置业公司对上述证据的三性均不予认可。本院认为，原告王力与被告复地明珠置业公司签订的《租赁合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同中明确约定王力承租案涉商铺是用于餐饮经营，但复地明珠置业公司提供的商铺因下方存在供电局开闭锁，已不能实现王力经营餐饮的合同目的，故复地明珠置业公司的行为已构成根本违约，复地明珠置业公司不享有解除合同的权利，王力有权要求解除合同，复地明珠置业公司应承担相应的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王力尚未实际使用案涉商铺，故王力要求复地明珠置业公司返还已付租金26852.08元、租赁保证金21367元、物业管理费6009.75元、物业管理保证金6010元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。王力系根据合同的约定向复地明珠置业公司指定的物业管理公司交纳物业管理费、物业管理保证金，复地明珠置业公司应当退还该款项，其提出应由物业管理公司退款的意见，本院不予采纳。王力已安装门头，并制作了装修图纸，复地明珠置业公司应赔偿王力门头制作费10800元、设计费30000元。双方合同中明确约定王力需在装修前30日提交相关图纸，并经复地明珠置业公司或物业管理公司书面同意后方可进行施工，但王力在尚未取得书面同意的情况下就签订合同并进场施工，且王力实际进场施工仅二、三天，复地明珠置业公司陈述案涉商铺现场的空调外机一台及装修材料已被其清理无法返还，故本院酌定复地明珠置业公司赔偿王力装修损失10000元。王力提供的证据可以证明其为购买家具、厨具分别支付定金10000元、20000元，但王力未能提供证据证明损失已经实际发生，故对王力要求复地明珠置业公司赔偿定金损失的诉讼请求，本院不予支持，王力可待损失实际发生后另行主张。王力提交的电缆收据并未载明交款单位，且王力也未举证证明案涉商铺已安装电缆，故对王力要求复地明珠置业公司赔偿电缆款5365元的诉讼请求，本院不予支持。王力虽提交了自制的工资表，但并未提供相应人员的劳动合同，不足以证明人员工资与案涉合同的关联性，故对王力要求复地明珠置业公司赔偿人员工资58934元的诉讼请求，本院不予支持。综上，复地明珠置业公司应赔偿王力各项损失合计50800元。因王力的实际损失数额高于双方约定的违约金，且王力已在本案中主张损失赔偿，故对王力要求复地明珠置业公司另行支付违约金22910.49元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王力与被告南京复地明珠置业有限公司于2017年11月签订的《租赁合同》及其附件；二、被告南京复地明珠置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王力返还房屋租金26852.08元、租赁保证金21367元、物业管理费6009.75元、物业管理保证金6010元，合计60238.83元；三、被告南京复地明珠置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王力经济损失50800元；四、驳回原告王力的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6293元，由原告王力负担3773元，由被告南京复地明珠置业有限公司负担2520元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱庆海人民陪审员  吴飞忠人民陪审员  朱春红二〇二〇年四月二十四日见习书记员  王 莉