广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2809号原告：邓纯辉，男，1985年10月14日出生，汉族，住湖南省双牌县************，公民身份号码431************015。原告：李小蓉，女，1977年11月23日出生，汉族，住重庆市万州区***********，公民身份号码511************840。两原告的共同委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文策生，职务总经理。委托诉讼代理人：江玉芩，系该公司行政人员。原告邓纯辉、李小蓉诉被告中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告邓纯辉、李小蓉的共同委托诉讼代理人程娟、赵颖欣，被告联创公司的委托诉讼代理人江玉芩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓纯辉、李小蓉向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（以每平方米30元租金为标准，按照建筑面积76.87㎡计算月租金，从2018年1月起计算至被告将符合合同约定的房屋交付给原告之日止）。事实和理由：2015年12月14日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房为被告开发的位于中山市*******************4****房，建筑面积为76.87平方米，总房价款为358342元。被告应当在2017年12月31日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、电信、电话通讯系统均达到使用条件且已有燃气管道入户的商品房交付给原告。如被告未能按照合同和补充协议约定的期限交房，则应按日向原告支付房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了相应购房款，但涉案商品房至今未到合同约定的交房标准，且涉案商品房具体何时符合交楼标准被告并未明确告知原告。被告未能在约定的时间向原告交付符合约定的商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告认为双方签订的商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，请求法院将违约金的计算标准调整为按照同地段同类房屋租金标准进行计算。经原告向相关中介机构咨询，涉案商品房的月租金大约为30元每平方米。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告邓纯辉、李小蓉将逾期交房违约金的计算标准变更为按年利率6%进行计算。原告邓纯辉、李小蓉为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.《中山市商品房买卖合同》；2.发票、税收缴款书；3.中山市商品房销售登记备案表。经开庭质证，被告联创公司对原告提交的证据1-3的三性均确认。被告联创公司抗辩称，第一，涉案商品房于2018年8月19日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，已符合法定的交付条件。被告于2018年8月27日通过邮寄函件的方式向原告发出了收楼通知书，要求原告在2018年9月1日前前往指定地点办理收楼手续。根据合同约定，被告已依约向原告发出收楼通知，但原告未按通知指定时间及地点办理收楼手续，自被告指定收楼时间届满之日起，视为被告已将商品房交付给原告，故逾期交房违约金应计算至2018年8月31日止；第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律》第十七条的情形仅适用于商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额的情形，本案中，原、被告双方在签订商品房买卖合同签，被告已将商品房买卖合同的全部内容在售楼部进行公示，原告在签订合同签是清楚知晓合同全部条款内容，且被告在逾期交房违约金条款下采取了加粗下划线的方式着重提醒，该约定是双方真实的意思表示，故违约金应按照合同约定的标准进行计算。即使需要适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律》第十七条的规定，涉案商品房应参照同一地段住宅小区爱琴半岛的租金价格，即按月租金18元每平方米进行计算。被告联创公司就其抗辩及主张的事实向本院提交了以下证据：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证；2.收楼通知书及快递单；3.同地段楼盘租金查询结果截图。经开庭质证，原告对被告提供的证据1-2的真实性、合法性确认，对证据3的三性均不确认。庭审结束后，被告联创公司为证明涉案商品房已具备供水、供电及燃气管道入户的条件，向本院补充提交了以下证据：1.中山市供水有限公司三乡分公司出具的通水证明；2.燃气系统工程验收记录；3.客户受电工程竣工检验意见书两份。本院于2020年3月25日通过邮寄送达的方式向原告送达了被告庭后补充提交的相关证据，原告在本院指定的期限内没有向本院提交质证意见，视为其自动放弃对被告庭后补充提交证据进行质证的权利。本院认定事实如下：2015年12月14日，原告邓纯辉、李小蓉（作为买受人）与被告联创公司（作为出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市************龙山御景花园44幢604房，建筑面积76.87平方米，房屋总价为358342元元元；2.买受人按银行按揭付款：2015年12月10日支付108342元，剩余房款250000元通过银行按揭贷款支付；3.出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，则自本合同和补充协议约定的交付期限届满的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，出卖人应付的逾期交房违约金总额最高不超过买受人已交付房价款的1%；5.出卖人在本合同约定的交楼期限内向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付给买受人。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。上述商品房买卖合同签订后，原告依约向被告联创公司支付了全部购房款。2015年12月16日，上述签订的商品房买卖合同办理了中山市商品房销售登记备案。2017年5月27日，中山市供水有限公司三乡分公司出具一份证明，载明：由联创公司开发建设的位于中山市************龙山御景花园三至五期，已正式通水，由我司接管实行二次供水抄表到户。2017年6月8日，三乡龙山御景花园三期的燃气系统经相关单位验收合格。2017年7月12日，广东电网有限责任供水中山三乡供电分局出具两份客户受电工程竣工检验意见书，载明三乡龙山御景花园2#、3#的供电设施竣工验收合格。2018年8月19日，涉案商品房所在工程取得了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年8月21日，被告联创公司出具一份《收楼通知书》，载明：1.阁下购买的位于中山市************龙山御景花园44幢604房的商品房已具备合同约定的交楼条件，请阁下于2018年9月1日前在我司的上班时间到位于中山市*********的物业客服中心办理上述房屋的收楼手续；2.根据《中山市商品房买卖合同》的相关收楼约定，若阁下逾期未办理收楼手续，则自合同约定的收楼时间届满之日即2018年9月1日起，视为已将房屋交付给阁下。上述收楼通知书还载明了其他事项。该收楼通知书落款处加盖了被告联创公司的公章。2018年8月27日，被告联创公司通过EMS单号为1039259620522的全球邮政特快专递向邓纯辉、李小蓉地址为珠海市*******邮寄送达了上述《收楼通知书》。庭审中，原告与被告均确认以下事实：1.原告已向被告支付了全部购房款；2.原告于2018年11月24日办理了涉案商品房的收楼手续。本院认为，本案系商品预售合同纠纷。原告邓纯辉、李小蓉与被告联创公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。原告已依约向被告联创公司支付了全部购房款358342元，已履行了合同的主要义务，被告应依约履行将已取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付给原告的义务。根据双方签订的合同约定，被告应在2017年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告直至2018年8月19日才取得涉案竣工验收备案登记证，才符合合同约定的交付条件，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的时间计算问题，本院认为，根据双方签订的合同约定，出卖人向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付给买受人。本案中，被告联创公司于2018年8月27日按照合同中载明的通讯地址及联系电话邮寄函件，通知原告于2018年9月1日前到涉案商品房所在小区的物业客服中心办理相关收楼手续，可视为被告已履行了相应的通知义务。原告未按被告指定的收楼时间办理相关收楼手续，根据合同约定，涉案商品房应自被告发出的收楼通知书中指定的收楼时间届满之日即2018年8月31日视为交付。原告未按被告指定的收楼时间办理相关收楼手续，由此产生的逾期收楼等法律后果应由原告自行承担，故逾期交房违约金应从2018年1月1日起计算至2018年8月31日止。原告主张被告支付2018年8月31日之后的逾期交房违约金，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。关于逾期办证违约金的计算标准问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，则自本合同和补充协议约定的交付期限届满的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。庭审中，原告主张商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金计算标准过低，请求法院将违约金计算标准调整为按年利率6%计算。本院认为，虽然双方签订的商品房买卖合同中对逾期交房的违约金进行标准进行了明确约定，但该违约金的计算标准明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，现原告主张将逾期交房违约金调整为按年利率6%进行计算，理据充分，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市联创房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邓纯辉、李小蓉支付逾期交房违约金（以房价总款358342元为基数，按年利率6%，从2018年1月1日起计算至2018年8月31日止）；二、驳回原告邓纯辉、李小蓉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元，减半收取为188元（该款原告已预交），由原告负担88元，由被告负担100元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费100元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年四月十四日书记员  卢芷琪**龙