河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初4348号原告：耿玉霞，女，1969年6月25日出生，汉族,住三门峡市陕州区。委托诉讼代理人：王占胜,男,1969年6月9日出生,汉族，住三门峡市陕州区。系原告耿玉霞丈夫。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:邓荣艳,河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡涧桥房地产开发有限公司，住所地：三门峡市甘棠路与跑架路交叉口。统一社会信用代码：91411200664657494P。法定代表人：赵玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云,河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王润楠,河南恒翔律师事务所律师（实习）。代理权限为特别授权。被告：河南华德置业有限公司，住所地：河南省洛阳市涧西区嵩山路15号院综合楼701。法定代表人：赵玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王民峰，男，1983年12月8日出生，汉族，住河南省宜阳县。系该公司员工，代理权限为特别授权。原告耿玉霞与被告三门峡涧桥房地产开发有限公司（以下简称涧桥房地产公司）、河南华德置业有限公司（以下简称华德置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿玉霞及其委托诉讼代理人王占胜、邓荣艳，被告涧桥房地产公司的委托诉讼代理人张云到庭参加诉讼。被告华德公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告耿玉霞向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告同第一被告签订的《高铁壹号商铺认购合同》为无效合同;2.第一被告退还收取原告的购房款24万元,并支付占用费44462.8元(自2014年9月22日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2018年5月9日,之后按此标准计算至款项退还完毕为止);3、第二被告对第一被告退还原告购房款以及支付占用费的行为承担连带清偿责任;4、本案诉讼费由第一被告承担。事实与理由:原告同第一被告于2014年9月22日签订《高铁壹号商铺认购合同》,合同约定原告购买第一被告出售的商品房一套,总价为24万元。合同约定原告一次性付清房款。在合同签订当天,原告按照合同约定将购房款一次性支付给了第一被告,但第一被告并没有在合同约定的时间内交付房屋。且第一被告出售给原告的房屋截至目前尚未开始施工,第一被告无法履行合同约定的期限交付房屋的义务。第二被告在将其尚未取得地块的土地使用权委托给第一被告来开发经营,违反了协议以及相关的法律规定，为无效行为。依据相关法律规定,第二被告同第一被告之间应当承担连带责任。为维护原告的合法权益,特诉至法院，望判如所请。被告涧桥房地产公司辩称，1.原告诉状所陈述的并非是全部案件事实,双方除签订了高铁壹号商铺认购合同以外，还另外签订了委托经营合同,该两份合同是主合同和从合同的关系。高铁壹号商铺认购合同因被告涧桥房地产公司并未取得土地证即规划许可证以及预售许可证应认定为无效合同，主合同无效，从合同当然无效。被告涧桥房地产公司于2017年11月20日向原告支付委托经营款项24000元,因合同无效,应当是相互返还。因此该24000元应当从原告所支付的购房款中予以扣除。2.华德置业公司不应当对本案承担连带责任。被告华德置业公司辩称，1.答辩人与原告之间没合同关系。原告是与涧桥房地产公司签订的《商铺认购合同》及《委托经营合同》，答辩人不是合同当事人，无需承担法律责任；2.《商铺认购合同》及《委托经营合同》系无效合同。签订的《商铺认购合同》涧桥房地产公司并未取得预售许可证，违反了法律强制性规定为无效。《商铺认购合同》是主合同，《委托经营合同》是从合同，主合同无效从合同当然无效。综上，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年9月22日，耿玉霞（××）与涧桥房地产公司（出卖人）签订《高铁壹号商铺认购合同》。合同约定：该项目位于三门峡高铁南站西侧，项目批文编号：【2013】57号，建设用地规划许可证地字第：410300201400039号，规划用途为商住，出卖人经批准，在上述地块上建设商业用房，暂定名为高铁壹号。××购买的商品房为商业，使用年限为40年。××购买的商品房为该项目中A区一层020号商品房一套,商品房建筑面积为23.2㎡，单价为10344.00元/平方米,总价24万元；××一次性付清房款；出卖人应在2016年12月30日前依照国家和地方政府规定，将符合合同约定的商品房交付××使用；出卖人逾期交房的，逾期90个工作日后,××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金的等内容。合同附件一，房屋平面图；附件二，出卖人与××经协商就××向出卖人转让高铁一号商铺达成如下事宜,××方拟转让商铺为A区-1F-020，建筑面积23.2平方米，商铺转让时间为在××完全履行（委托经营合同)的前提下,在合同签订之日起五年期满后的45个工作日内,根据市场情况和项目现状，××可向出卖人转让标的商铺。出卖人同意在上述期限内接受××所转让标的商铺。出卖人与××双方协商一致，标的商铺转让价格按××已付房价款的100%进行转让，并按××实付房款的千分之十补偿××的损失等内容。附件三,委托经营合同，甲方（耿玉霞）购买了乙方（涧桥房地产公司）商铺房,甲方自愿将商铺委托给乙方统一进行经营管理。委托经营期2014年9月22日至2019年9月21日共5年。商品房委托经营收益与支付方式，双方约定以甲方认购商铺的实际付款金额的16%作为第一年和第二年建设期的补偿收益，双方约定该收益折算到××认购商铺的房价款里。从签订本合同起第三年在10%的基础上开始逐年递增1%。乙方在2017年7月22日向甲方支付第3期24000元，2018年7月22日向支付第4期26400元，2019年9月22日支付第5期28800元整，具体支付时间每年支付一次。本合同到期后，甲乙双方重新进行评估，确定下期收益,下期收益不低于本合同签订的收益。如对下期收益不满,可按附件二执行。合同签订当天,耿玉霞按照合同约定向涧桥房地产公司一次性支付购房款240000元。2017年11月20日，涧桥房地产公司依据合同附件三向耿玉霞支付商品房委托经营收益24000元。其他合同及附件约定双方再未履行。审理中，涧桥房地产公司认可涉案土地尚未取得建设用地使用权证及规划许可证、商品房预售许可证等,涉案商品房并未交付。另查明，2013年6月18日，三门峡市商务中心区建设指挥部办公室与华德置业公司签订《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》,约定由华德置业公司投资建设三门峡国美电器城项目,总投资4亿元,项目地块编号为14-3,项目性质为商业、商务,建设周期为2013年10月1日至2016年6月30日。2014年8月13日,三门峡市商务中心区建设指挥部办公室与涧桥房地产公司签订《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书补充(一)》,约定涧桥房地产公司作为华德置业公司的项目公司承继与其签订的项目投资协议书中的内容。2017年3月29日，三门峡市商务中心区建设指挥部办公室向华德置业公司下达关于解除协议通知（三商务建指办【2017】61号文件），载明：华德置业公司未按协议在规定时间内缴纳履约保证金、依法取得土地使用权,并在2016年6月30日完成项目建设，长期停止施工，公司的行为已严重违约、经研究决定自本通知送达之日，双方签订的《三门峡市商务中心区建设项目投资协议书》解除。涧桥房地产公司、华德置业公司因该项目与河南国控建设集团有限公司发生纠纷产生诉讼，项目一直处于停工状态。本院认为，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案原告耿玉霞与被告涧桥房地产公司签订的《高铁壹号商铺认购合同》符合商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案被告涧桥房地产公司未取得商品房预售许可证情况下与原告耿玉霞签订《高铁壹号商铺认购合同》该合同应为无效。根据法律规定，主合同无效，合同附件亦无效。合同无效，因合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告涧桥房地产公司因未取得预售许可证而导致本合同无效，故被告涧桥房地产公司应当返还原告购买房款并支付占有使用费，原告耿玉霞应当返还被告涧桥房地产公司商品房委托经营收益。关于占有使用费，应以240000元为基数，自2014年9月22日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；以240000元为基数，自2019年8月20日至本案判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据法律规定，先息后本原则，鉴于截止2017年11月20日被告涧桥房地产公司支付原告委托经营收益时，该收益尚不足以支付原告主张的占有使用费，故该委托经营收益应从原告主张的占有使用费中予以扣除。根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条“法人具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有享有民事权利和民事义务”、第六十条“法人以其全部财产独立承担民事责任”之规定，本案中，合同具有相对性，签订《高铁壹号商铺认购合同》的双方当事人是原告耿玉霞与被告涧桥房地产公司，被告华德置业公司非涉案合同当事人，二被告系独立法人，原告也没有证据证明二被告存在关联关系且人格混同，故原告主张被告华德置业公司承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告耿玉霞部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持部分诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、六十条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、原告耿玉霞与被告三门峡涧桥房地产开发有限公司于2014年9月22日签订的《高铁壹号商铺认购合同》（含附件一、二、三）无效。二、被告三门峡涧桥房地产开发有限公司返还原告耿玉霞购房款240000元并支付占有使用费（占有使用费计算方式：以240000元为基数，自2014年9月22日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；以240000元为基数，自2019年8月20日至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，扣除已返还委托收益24000元），限本判决发生法律效力后十日内履行。三、驳回原告耿玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5660元，由被告三门峡涧桥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭爱丽人民陪审员  李朝阳人民陪审员  范铁峡二〇二〇年四月十六日书 记 员  冯 慧