陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民初2095号原告（执行案外人）：韩壮壮，男，1994年3月14日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：何宏斌，陕西树理律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐静，陕西树理律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：周建明，男，1967年5月25日出生，汉族，住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：周亮，男，1985年11月13日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：吴宇鑫，女，1981年2月6日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市莲湖区。第三人（被执行人）：陕西银磊房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区唐延路旺座现代城A座1703室。法定代表人：张和平，该公司经理。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，该公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。第三人（被执行人）：张和平，男，1960年5月12日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，陕西银磊房地产开发有限公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。原告韩壮壮与被告周建明，第三人陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊房地产公司）、张和平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩壮壮的委托诉讼代理人何宏斌、齐静，被告周建明的委托诉讼代理人周亮、吴宇鑫，第三人银磊房地产公司、张和平的共同委托诉讼代理人曹刘姓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩壮壮向本院提出诉讼请求：1.停止对位于陕西省榆林市榆阳区房屋的执行行为，并解除对该房屋的查封；2.确认涉案房屋归原告韩壮壮所有；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、西安市中级人民法院(2015)西中民三初字第00311-1民事裁定书送达程序不符合法律规定，应属无效查封。1.2015年12月22日，西安市中级人民法院作出(2015）西中民三初字第00311-1民事裁定书时，位于陕西省榆林市榆阳区房屋尚未进行权属登记（以下简称涉案房屋）；2.君岳华府项目《商品房预售许可证》的批准机关是：榆林市住房和城乡建设局；3.西安市中级人民法院并没有向榆林市住房和城乡建设局送达(2015)西中民初字第00311-1民事裁定，其送达的榆林市房屋产权管理登记处及榆林市不动产登记服务中心，因涉案房屋尚未在这些机关进行权属登记，故不产生查封的效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条规定，(2015)西中民三初字第00311-1民事裁定并没有按照上述法律规定履行查封程序，应属于无效查封。二、因西安市中级人民法院送达(2015)西中民三初字第00311-1民事裁定书程序不符合法律规定，导致韩壮壮与银磊房地产公司于2017年3月2日签订了《商品房预售合同》，并于当日在榆林市住房和城乡建设局办理了购房网签手续。银磊房地产公司于2015年12月20日将涉案房屋出售予陆高华，并签订了《君岳华府购房协议》。2017年3月2日，韩壮壮与银磊房地产公司签订《商品房预售合同》前，韩壮壮到榆林市住房和城乡建设局进行查询，查询的结果是涉案房屋正常。也正因查询结果正常，韩壮壮与银磊房地产公司签订了《商品房预售合同》，并于当日在榆林市住房和城乡建设局办理了购房网签手续，如西安市中级人民法院按规定向榆林市住房和城乡建设局送达了(2015)西中民三初字第00311-1民事裁定书，就不会出现韩壮壮购买该房屋的结果。事实上，西安市中级人民法院至今未向榆林市住房和城乡建设局送达(2015)西中民三初字第003111民事裁定。三、韩壮壮是涉案房屋的所有权人。韩壮壮交纳了所有合同约定的购房款，并实际占有了该房屋，还花费巨额资金进行装修。故韩壮壮是该房屋的所有人。四、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十条规定，西安市人民法院作出的(2019)陕01执异994号执行裁定，驳回韩壮壮的异议申请属于错误裁定。根据法律的有关规定，请求法院判如所请。被告周建明辩称，一、争议房屋2015年12月17日已被法院查封，法院查封在先。周建明与银磊房地产公司、张和平借贷纠纷一案，周建明向西安市中级人民法院起诉时就申请了财产保全，法院接受保全后查封了涉案房屋，查封时间为2015年12月17日。查封后西安市中级人民法院也分别向银磊房地产公司、张和平、榆林市榆阳区房管局送达（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定书和协助执行通知书，该查封系法院依申请查封，合法有效。二、银磊房地产公司、张和平与韩壮壮恶意串通，在法院查封之后其房屋购买转让行为无效，且韩壮壮提供的证据是不真实的。（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定书和协助执行通知书明确告知查封期间争议房屋不得转让、过户、设立他项权利。而银磊房地产公司、张和平与韩壮壮恶意串通转让已被法院查封的房屋，该行为违反法律规定，属无效行为。且韩壮壮提供的证据是虚假的，不真实的：1.商品房合同没有签订日期，不能证明其签定时间；2.乔峰物业管理有限公司君岳华府协议没有业主签字，且时间修改为2015年4月1日，申请异议上写的购房合同的签订时间2017年3月2日，为何物业合同时间却是2015年4月1日，明显属于证据造假，不符合事实；3.韩壮壮提交的收据4张、电卡和燃气卡不能证明为购房款，且无法证明购房款已进入银磊房地产公司账户。交纳购房款应该出具正式合法的税票。大修基金应该由房管局收取，房产税应该向税务局缴纳，且都应该出具税票。物业费交费收据和电卡和燃气卡不能证明其入住涉案房屋是合法占有的；4.房屋网签证明应该由房管局不动产产籍中心出具，银磊房地产公司没有权利出具。综上，韩壮壮没有真实有效的购房凭证，且以其所述购买行为在法院查封之后，其并没有将购房款交到法院执行账户，因此韩壮壮不具备对该房屋的占有使用和异议权；5.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件必须是同时满足，缺一不可。本案中，人民法院查封在先，韩壮壮明知涉案房屋被法院查封也未将购房款款交付执行法院。法院的执行符合法律规定，请求驳回韩壮壮的诉讼请求。第三人银磊房地产公司述称，其同意韩壮壮的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。第三人张和平述称，其同意韩壮壮的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，周建明与张和平、银磊房地产公司借贷合同纠纷一案，本院于2015年12月17日作出（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定：查封、冻结银磊房地产公司、张和平的价值2800万元银行存款或其他财产。同时，作出（2015）西中民三初字00311-1号协助执行通知书载明：查封、冻结银磊房地产公司位于榆林市半的君岳华府房产（预售证号201319）。查封期间，对该财产不得转让、过户、设立他项权利。上述文书送达至榆林市房屋产权管理处及榆林市不动产登记服务中心。本院于2016年1月29日作出（2015）西中民三初字00311号民事调解：一、银磊房地产公司于2016年2月28日前偿还周建明借款2270万元及利息408.6万元（利息计算至2015年11月2日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；二、张和平对上述债务承担连带清偿责任；三、2014年9月19日所借周建明的50万元，由张和平于2016年4月18日前还清，并支付利息122500元（利息计算至2016年1月28日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；四、案件受理费185864元（原告已预交）减半收取92932元，由银磊房地产公司、张和平承担。上述民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊房地产公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向本院申请强制执行。本案执行过程中，本院于2018年12月3日依法作出（2018）陕01执恢209号执行裁定：续行查封银磊房地产公司名下位于榆林市君岳华府的6幢1单元502号房产。韩壮壮作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的榆林市榆阳区房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异994号执行裁定：驳回原告韩壮壮的执行异议申请。韩壮壮遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，银磊房地产公司与韩壮壮签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0046689），约定韩壮壮购买榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府商住小区第6幢1单元502室，房屋代码为86094。该商品房预测建筑面积共136.17平方米，其中套内面积120.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.76平方米。计价方式与价款双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4332.82元，总金额为590000元。付款方式为一次性付款：在本合同签订之日一次性付清合同总价款。该合同未载明签订时间。2017年3月2日，银磊房地产公司向韩壮壮出具如下《收据》（NO.6531407）载明：韩壮壮现金支付590000元，事由6-1-502房款；《收据》（NO.2021087）载明：韩壮壮现金支付8850元；《收据》（NO.2021067）载明：韩壮壮支付现金7489元，事由维修基金；《收据》（NO.2021163）载明：韩壮壮现金支付27900元，事由地下室款；《收据》（NO.2021044）载明：韩壮壮现金支付279元，事由地下室契税；《收据》（NO.2021107）载明：韩壮壮现金支付7550元，事由天然气开口费；《收据》（NO.2021122）载明：韩壮壮现金支付853元，事由地下室维修基金。韩壮壮称其与榆林市乔峰物业管理有限公司于2017年3月2日签订《君岳华府协议》，因银磊房地产公司欠榆林市乔峰物业管理有限公司物业费未结清，银磊房地产公司与韩壮壮商议需要先将拖欠的物业费结清，故韩壮壮与榆林市乔峰物业管理有限公司协商将签订时间倒签至2015年4月1日。韩壮壮结清倒签日期后的物业费。韩壮壮向本院还提交了以下证据：2015年12月24日（该签订日期有涂改），银磊房地产公司与陆高华签订《君岳华府购房协议》，约定陆高华购买银磊房地产公司开发建设的君岳华府小区6号楼1单元502号房，建筑面积暂定为136.17㎡，该建筑每平方米单价为5020元，总金额共计人民币683573元。一次性付款：2015年12月24日（该签订日期有涂改）支付总房款的100%为全款，即人民币683573元。2017年1月22日，案外人韩榆飞向陆高华转账20万元；2017年6月10日，现金存入陆高华账户5万元；2018年2月11日，存入陆高华账户5万元；2018年5月25日，现金存入陆高华账户2万元。2017年3月2日，陆高华出具合同更名申请书，载明因其他原因将其名下涉案房屋自愿变更为韩壮壮名下，产生的后果其愿负全责。2019年11月4日，榆林市住房和城乡建设局出具《网签证明》载明：韩壮壮，身份证号，购买榆林市榆阳区长城北路以东、三道沟以南君岳华府小区6-1-502室，于2017年3月3日网签。上述事实，有（2019）陕01执异994号执行裁定书、《商品房预售合同》、《收据》、《网签证明》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案审理的焦点为：韩壮壮就位于榆林市榆阳区的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案经查，案外人陆高华与银磊房地产公司签订《君岳华府购房协议》约定购买涉案房屋，但陆高华并未按照约定向银磊房地产公司支付购房款，该房屋系银磊房地产公司用来抵偿欠付陆高华的工程款，陆高华基于以物抵债受让该房屋，其仅享有未来以该房屋据实抵债的普通债权请求权，且该房屋仍登记于银磊房地产公司名下，陆高华并不直接取得该房屋所有权。韩壮壮向陆高华付款购买涉案房屋，银磊房地产公司与韩壮壮签订《商品房预售合同》并向韩壮壮出具房款收据，该《商品房预售合同》并未显示签订日期，不能证明签订于法院查封之前。该合同虽约定涉案房款总金额为590000元，银磊房地产公司向韩壮壮出具了房款收据，但韩壮壮并未实际向银磊房地产公司支付购房款。韩壮壮虽提供向案外人陆高华的转账凭证，但并不能证明该转款系涉案房款，韩壮壮应承担举证不能的法律后果。庭审中，韩壮壮承认其与榆林市乔峰物业管理有限公司签订的《君岳华府协议》系倒签，说明在涉案房屋查封之前，韩壮壮并未实际合法占有涉案房屋；在韩壮壮关于主张涉案房屋查封前已签订了合法有效的书面合同和已支付了购房款不能成立的情况下，已足以否定其排除强制执行的主张，故韩壮壮就涉案房屋提出的异议，不符合上述法律规定之情形，理由不能成立。本案中，韩壮壮还提供榆林市住房和城乡建设局出具的《网签证明》，欲证明就涉案6-1-502号房屋于2017年3月3日已网签至韩壮壮本人名下，以主张韩壮壮享有涉案6-1-502房屋的所有权。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”和《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，商品房预售合同网上签约及网上登记备案系商品房预售合同备案的重要方式，仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有创设权利的功能，不产生《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力，不具有不动产登记簿的公示公信功能，亦不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”规定之情形。本院已于2015年12月22日将涉案6-1-502房屋查封，故韩壮壮以涉案6-1-502房屋于2017年3月3日网签至其名下而主张享有涉案房屋的所有权，依据不足。综上所述，韩壮壮主张停止对涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实依据且证据不足，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《城市商品房预售管理办法》第十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第三十条之规定，判决如下：驳回原告韩壮壮的诉讼请求。本案案件受理费9700元，由原告韩壮壮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年四月二十三日书记员  孙婉侠