广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初330号原告：广州奥园物业服务有限公司韶关分公司，经营场所：韶关市武江区龙归镇冲下管理区黄岗岑西面岑脚企业办公楼三楼306室。负责人：任登飞。委托诉讼代理人：李政，广东正派律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌蔼华，广东正派律师事务所律师。被告：陈嘉莹，女，1989年4月9日出生，汉族，住韶关市武江区明日星城A2503。原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司与被告陈嘉莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司的委托诉讼代理人凌蔼华，被告陈嘉莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、原告与被告签订《前期物业服务协议》的时间：2016年1月16日；二、物业公司服务的小区位置和名称：韶关市武江区********奥园▪韶关印象；三、《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准：物业管理服务费（住宅：2.3元/月/平方米，商铺：5元/月/平方米，不含各项公摊费用），该物业的管理服务费按甲方（被告）单元的建筑面积计算。收楼后住宅部分第一、第二、第三年由乙方（原告）按1.8元/月/平方米的标准向甲方收取，差额部分由建设单位补足，第四年开始恢复2.3元/月/平方米的标准收取物业管理服务费；原告在韶关市武江区发展和改革局备案的住宅收费标准为1.78元/月/平方米，执行时间为2018年5月；四、《前期物业服务协议》约定的物业服务费缴纳日期：物业服务费按月度缴纳，每月度物业服务费及其他应缴费用等由甲方于该月度10日前向乙方缴付；五、《前期物业服务协议》约定的拖欠物业服务费违约金标准：甲方未按本协议约定期限交付物业服务费、水电费及其他费用，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠费用，并按所欠费用总额每日2‰标准支付违约金，违约金的计算期自应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、违约金和其它相关的费用；六、被告房产位置：韶关市武江区********奥园▪韶关印象2幢A座1801房；七、被告房产用途：成套住宅；八、被告房产建筑面积：103.79㎡；九、被告每月应缴纳物业服务费数额：原告主张2018年4月至5月被告应缴纳物业服务费数额为185.36元/月，在抵充扣减被告多缴纳的2018年4月之前的物业服务费12.36元后被告该二月共计欠费358.36元，2018年6月被告应缴纳物业服务费数额为183.3元，在抵充扣减被告多缴纳的2018年4月之前的物业服务费49.44元后该月物业服务费欠款数额为133.86元；2018年7月至2019年5月被告应缴纳物业服务费数额为183.3元/月；2019年6月至2019年11月被告应缴纳物业服务费数额为184.75元/月（案件审理过程中，被告对该物业费计算方式无异议）；十、被告拖欠物业服务费期间：2018年4月至2019年11月；十一、被告拖欠物业服务费数额：原告主张被告拖欠的2018年4月至2019年11月的物业服务费数额为3617.02元；十二、原告的诉讼请求：1、判令被告支付2018年4月至2019年11月的物业服务管理费3617.02元；2、判令被告向原告支付违约金2825.95元（违约金以所欠费用总额每日千分之二的标准，从2018年4月1日起计算至2019年11月26日）；3、判令诉讼费用由被告承担。十三、需要说明的其他事项：被告陈嘉莹答辩称：一、原告送检材料中“单元钥匙/资料签收表”造假，与事实不符，答辩人从未签过此表格，该表上的签名非答辩人本人签署。原告向法院提交虚假材料，不但妨碍民事诉讼，也侵犯了答辩人的姓名权。二、原告未按照《前期物业管理服务协议》约定履行协议或履行协议时存在严重瑕疵，原告违约在先：1、一楼非法圈地问题。小区一楼非法圈地，小区内私搭乱建，公共绿地被破坏、侵占，损害答辩人及业主集体的利益，原告并未及时劝阻及制止，业主曾多次向原告反映但无果，因此业主集体向街道办事处及相关部门寻求帮助，在多次协调过程中依旧没有得到原告的配合。韶关市武江区城市管理和综合执法局己经确认一楼二十五户非法圈地属于违建，原告是在明知道这种属于违法行为的情况下，却仍不按照协议约定进行管理，是属于管理的严重失职以及对违法行为的不作为。2、原告至今对于一层违建，依旧不按协议约定进行管理。2020年2月18日，发现10栋一层正在进行违建行为，占用消防通道，业主立刻向物业反应，但并未得到妥善处理，由于物业管理失职导致现今违建修建己经完成，同时在疫情期间居然允许施工，占用消防通道，不顾业主集体的生命安全。3、公共设施维护问题。电梯不进行正常的维修使电梯带病运行，时常出故障，严重危及业主的生命安全。业主多次投诉无果，直到去年相关部门对电梯抽查后才进行整顿，这是原告管理严重失职。4、广告收益问题。根据《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。依据这些法条的规定，小区内公共部位设立广告等，必须经过小区业主同意，至少必须经过业主委员会同意。另外，小区公共部位的广告收益，必须归小区业主共同所有。但原告在未取得业主同意及没有业主集体委托的同时，收取了公共部分的广告费，业主对公共部分的收益与支出有知情权，业主多次维权，原告才提供了一张笼统的统计表格，无法提供相应的银行流水、收益与支出的相关发票，毫无依据，资金流向不明，业主有合理的理由质疑这张统计表的真实性，主张法院对公共部分的收益与支出进行审计。5、小区治安十分混乱，外部人员随意进出小区，保安不做询问及登记，随意放行，导致业主失窃频频发生，业主财产受到损害。张贴小广告的非法人员随意进入住宅大楼，扰乱业主的正常生活。保安拦截救护车不让其通行，导致业主差点失救，危害业主的生命安全。三、原告非法进入答辩人住宅。答辩人收楼被原告物业公司强制扣留装修钥匙。在未经答辩人同意的情况下进入答辩人房屋，使用卫生间后并未清理干净，答辩人多次向原告物业公司反映无果，粪便残留至今仍在，物业没有按照合同约定履行职责在先。裁决结果本院认为，被告陈嘉莹作为韶关市武江区********奥园▪韶关印象2幢A座1801房的业主，原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司与被告陈嘉莹签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示且未违反法律规定，该合同真实有效。原告作为物业服务公司，在履行了物业服务义务后，依法享有按规定收取物业服务费的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业服务后，负有支付物业服务费的义务。至于被告答辩称原告提供物业服务存在严重瑕疵，但结合原、被告双方提交的证据，并不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。至于被告答辩称原告存在侵犯其姓名权的行为，因与本案非同一法律关系，本院在本案中不作处理。至于被告答辩所反映的小区违建问题，因原告对于违建问题并没有执法权，只能进行劝阻或者协助相关有权部门进行处理，从庭审查明的事实看，原告已尽必要的管理职责。若被告认为违建业主侵犯其合法权益，可与其交涉或向相关主管部门反映以维护自身正当权益。故被告的上述抗辩不成立。现被告未向原告交纳物业服务费用的行为已构成违约，根据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，原告要求被告支付2018年4月至2019年11月的物业服务费3617.02元的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。虽然原、被告在《前期物业服务协议》中约定了违约金及标准，但从庭审查明的情况看，原告提供的物业服务确实存在有待完善和改进之处，被告也并非无理由恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告陈嘉莹应于本判决生效之日起十日内支付2018年4月至2019年11月的物业服务费3617.02元给原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司；二、驳回原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告陈嘉莹负担。本判决为终审判决。审 判 员 彭志光二〇二〇年四月十七日法官助理 戴 伟书 记 员 杜颖希