江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初2074号原告：叶明生，住南京市雨花台区。原告：郭凤英，住南京市雨花台区。两原告共同委托诉讼代理人：张雪梅，江苏曹骏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：姚瑶，江苏曹骏律师事务所实习律师。被告：叶付玉，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：董士刚，江苏丰亚律师事务所律师。原告叶明生、郭凤英诉被告叶付玉所有权确认纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶明生、郭凤英及其委托诉讼代理人张雪梅、姚瑶，被告叶付玉及其委托诉讼代理人董士刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶明生、郭凤英向本院提出诉讼请求：1、撤销2018年10月10日原、被告对雨花台区房屋的份额约定和登记；2、确认原告叶明生和郭凤英二人享有房屋17.10平方米面积100%的份额和55平方米面积2/3的份额、叶付玉只享有55平方米面积1/3的份额，原、被告据此重新办理登记；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：叶付玉原系叶明生、郭凤英的养女，2007年出嫁。2008年因叶明生、郭凤英婚后共同建造的位于雨花台区聂家边地房屋拆迁，叶明生、郭凤英与叶付玉共同获得申购55平方米房屋的资格。后叶明生、郭凤英考虑到55平方米太小，便在拆迁补偿款外又出资46170元多购买了17.10平方米。自从叶付玉出嫁后与叶明生、郭凤英就矛盾不断，叶付玉自以为涉案房屋应当为其一人所有，先是借助媒体维权的方式住进了涉案房屋，又在2018年办理涉案房屋不动产转移登记时，不与叶明生、郭凤英商量和告知房屋登记份额的约定，利用叶明生不识字，以办理房产证需叶明生签字为由，骗取叶明生到不动产登记交易中心对份额约定签字。叶明生只知道要办房产证、办证要签字，误以为份额约定的签字就是办证的签字，直到叶付玉将涉案房屋的门锁换掉，导致叶明生、郭凤英无法使用房屋，双方又发生争执时叶明生、郭凤英才知晓涉案房屋99%的份额已经登记在了叶付玉的名下。叶明生、郭凤英对此不能相信，调取了涉案房屋的登记资料后才知道上当受骗。涉案房屋的登记完全是因为叶付玉故意隐瞒份额约定致使叶明生、郭凤英陷入错误认识，作出了不真实的意思表示，份额约定行为应当予以撤销。另外，涉案房屋系叶明生、郭凤英夫妻共同财产拆迁安置所得，且增加的17.10平方米系叶明生、郭凤英出资购买，对此叶付玉是明知的。郭凤英对涉案房屋享有合法权利，而郭凤英对叶明生、叶付玉约定份额一事毫不知情，对郭凤英应当享有的夫妻共同财产上的利益构成了侵犯。综上，叶明生、郭凤英向本院提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。被告叶付玉辩称，第一，叶明生、郭凤英主张叶付玉存在欺诈行为没有事实和法律依据。因为叶付玉包括办理份额登记的工作人员都明确告知了叶明生份额约定登记的结果，叶明生在份额约定材料上签字是其真实意思表示。郭凤英共同前往开发商处领取了办理不动产权证书所需的资料，叶某提供了拆迁安置协议，郭凤英和叶某对本案办证一事是知情的，不存在叶付玉隐瞒或躲避郭凤英、叶某而带着叶明生办证的情况。第二，叶付玉作为家庭成年子女，能够以自然分户的形式单独签订安置协议，单独获得安置房申购资格。正因为上述人身属性的原因，一是涉案房屋不应当认为是叶明生、郭凤英的夫妻共同财产，不能认定安置补偿来源于被拆迁房屋；二是即使叶明生、郭凤英支付了17.10平方米面积的差价，也不当然获得申购利益，更不当然取得相应物权。郭凤英仅能对出资所占份额超过了1%的债权利益受损主张权利，无权对超过1%份额的不动产物权主张权利。第三，在办理物权登记之前，叶明生、叶付玉仅依据房屋买卖合同享有合同债权，对涉案房屋不享有物权。现在，份额约定已经登记在不动产权证登记簿中，物权变动已经发生了法律效力，原、被告应按照约定的份额对涉案房屋享有所有权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：叶明生、郭凤英于1975年结婚，1984年在叶付玉出生后不久便收养了叶付玉，1995年迁入被拆迁房屋，将叶付玉抚养成年至2007年结婚成家。2008年7月19日，雨花台区征地拆迁安置办公室与叶明生、叶付玉两人的名义签订南京市征地房屋拆迁补偿安置协议，约定被拆迁人叶明生、叶付玉位于雨花台区，建筑面积38平方米的房屋在本次拆迁范围内，拆迁补偿款148500元，该补偿款用以申购55平方米的安置房，每平方基准价2700元。2011年，南京市住房制度改革办公室向叶明生、叶付玉出具了南京市征地拆迁安置房购买通知书，同意叶明生、叶付玉购买70平方米的安置房一套。2018年3月16日，叶明生、叶付玉与南京凤翔房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定叶明生、叶付玉购买雨花台区，房屋面积72.10平方米，单价2700元每平方米，总价194670元，其中148500元以拆迁补偿款申购，叶明生、郭凤英另行支付46170元，叶付玉支付2349元。同日，叶明生还以其一人名义与雨花台区征地拆迁安置办公室签订了一份南京市征地房屋拆迁补偿安置协议，约定被拆迁人叶明生位于雨花台区，建筑面积80.78平方米的房屋在本次拆迁范围内，拆迁补偿款201950元，该补偿款用以申购74.8平方米的安置房，每平方基准价2700元。上述被拆迁房屋的安置房在雨花台区，叶明生于2019初办理不动产权证书登记，后过户至儿子叶某名下。叶明生、郭凤英拿到雨花台区房屋后，进行简单装修交由儿子叶某居住。叶付玉2013年离婚后，认为该房屋应当为其所有，通过向媒体曝光等各种渠道，主张其应享有涉案房屋的权利，叶明生、郭凤英这才让叶付玉住进了涉案房屋。2018年10月8日，叶明生、郭凤英与叶付玉一同到南京市凤翔房地产开发有限公司领取涉案房屋办理不动产证的材料，包括1、房屋买卖契约正本、副本各一本，2、购房通知书原件一张，3、购房发票，4、南京市不动产转移登记联系单/南京市不动产转移登记申请表一张，5、房屋分层分户平面图两张；并被告知不动产证的办理程序。2018年10月9日，叶明生、郭凤英到南京市凤翔房地产开发有限公司领取涉案房屋办理不动产证的材料，该材料与上述材料一致，也被告知不动产证的办理程序。2018年10月10日，叶明生与叶付玉一同到南京市江东中路265号市政服务中心办理交件、不动产证登记手续。在事先领取的南京市不动产转移登记申请表上，在受让方姓名、联系电话、证件类别、证件号码、按份共有、申请分别持证后的“是”选项、落款申请人签名等栏目、选项或位置上，都被铅笔打勾或者画圈标记。叶付玉一人填写了受让方姓名、联系电话（只填写了叶付玉的电话，未填写叶明生的电话）、证件类别、证件号码、按份共有等上述标记内容，在申请分别持证后的“否”选项上打勾，在叶付玉占有份额栏中填写99%，在叶明生占有份额栏中填写1%。落款由叶明生和叶付玉各自签名。在份额约定书中，由叶付玉一人填写了“坐落于雨花台区的房地产由叶明生、叶付玉购买。”“经协商，约定取得的房地产份额如下：叶付玉占99%，叶明生占1%。”叶明生和叶付玉在约定人处各自签名。另查明，2019年3月22日，叶明生、郭凤英以叶付玉利用养女的身份谎称办理房产证，骗取叶明生签字，将本由叶明生、郭凤英夫妻共同财产拆迁获得的安置房99%的份额登记到叶付玉名下，事后更换门锁，断绝来往，故向本院起诉叶付玉要求解除收养关系（案号2019苏0114民初2075号）。2019年4月22日，叶付玉向本院提交书面答辩状，称叶明生、郭凤英已经根据拆迁政策单独享受了一套安置房，名下有稳定的住房，叶付玉名下房屋系按照拆迁政策由叶付玉享受的安置房，是唯一住房，自2013年开始由叶付玉居住至今。叶明生、郭凤英与叶付玉的关系恶化主要责任在于叶明生、郭凤英。在叶付玉居住期间，叶明生、郭凤英及叶某一家人为了能够将房子霸占，经常到房子里闹事，还撬房门的锁，扰乱叶付玉正常生活。叶明生、郭凤英为了房子不惜与叶付玉解除收养关系。叶付玉当庭同意与叶明生、郭凤英解除收养关系，本院据此确认叶明生、郭凤英与叶付玉自2019年4月22日起解除收养关系。本院认为，本案的争议焦点是叶明生与叶付玉约定房产份额行为的效力如何、是否应当撤销、如果撤销份额约定应如何重新认定份额的问题。叶明生、郭凤英主张叶明生在份额约定和不动产转移登记申请表上签字，是因为叶明生、郭凤英对要拿房产证是知晓的，叶付玉以共同办理房产证的拿证手续欺骗叶明生签字，但叶明生、郭凤英对约定份额并不知情。以叶明生名义拆迁的房屋，属于叶明生和郭凤英的夫妻共同财产，即使叶明生同意分割房产，未经过郭凤英的同意和追认，也是无效的。叶付玉主张按自然分户的拆迁政策，其应当享有涉案房屋全部的所有权，但叶明生在拆迁协议上添加了自己的姓名，以此想分享产权。在登记份额时叶付玉和办证工作人员告知、询问了叶明生份额约定的比例，叶明生表示同意，现在起诉是其事后反悔的表现。涉案房屋本就是叶付玉的拆迁利益，与郭凤英无关，不属于叶明生、郭凤英的夫妻共同财产，郭凤英是否知情、同意等不影响份额约定和登记的效力。关于叶明生与叶付玉约定房产份额行为的效力如何、是否应当撤销的问题，根据原、被告的诉辩主张，本院将从份额约定是否是当事人真实意思表示、叶明生是否独自处分了夫妻共同财产这两个方面进行分析。第一，虽然叶明生、郭凤英没有直接证据证明叶付玉在份额约定一事上存在隐瞒、欺诈，而且份额登记是在公共场合、有办证工作人员办理的情况下进行的，但是从叶明生、郭凤英与叶付玉的相处关系来看，无论在份额约定之前还是之后，双方都纠纷不断，并且是以向媒体维权主张房屋居住权利、换锁换钥匙拒绝对方进门等较为激烈的矛盾。从双方份额约定的比例来看，已经是可登记范围内最大的比例划分，无限接近于叶明生将房屋让与叶付玉，这与原、被告之间长期紧张的相处关系明显矛盾。叶明生、郭凤英在2018年另行出资购买17.10平方米面积，主要出于自身利益的考虑，额外出资购买面积并让与叶付玉，也与原、被告之间关系矛盾的常理不符。从份额约定的现场情况来看，叶付玉陈述其是在登记现场才与叶明生协商份额约定的事情，事前和事后都没有主动与其他家人告知或商量。在份额约定资料的填写上，除了必须由叶明生本人书写的签名以外，其他都由叶付玉一人填写，而且对于被工作人员打勾指导填写的内容，叶付玉却偏偏没有填写叶明生的电话号码，对是否申请分别持证选择了否。根据以上情况，叶付玉对份额约定一事在时间、地点的选择上不给叶明生充分的理解和考虑、也并不想让其他家人知情。从叶付玉对房屋所有权的主观认识上看，叶付玉认为其在拆迁时就应当享有涉案房屋全部的产权，叶明生未经其同意在拆迁协议上添加了自己的姓名，占有了本应属于叶付玉的产权，因此叶付玉只是正当地拿回属于自己的房产。正是基于这种认识，叶付玉实施了份额约定和登记的种种行为。但是，叶付玉对房屋所有权的主观认识并无充分的证据予以证明。综合以上分析，本院认为叶付玉以隐瞒、欺骗等手段，使叶明生在违背真实意思的情况下实施了份额约定的行为，该份额约定无效，叶明生自调取不动产转移登记申请表、份额约定书等一年内有权请求人民法院撤销份额约定。第二，叶明生和郭凤英于1975年结婚，在1995年双方婚姻关系存续期间迁入被拆迁房屋，被拆迁房屋及拆迁后分得的安置房应当作为叶明生和郭凤英夫妻共同财产。不能因为拆迁安置协议的被拆迁人无郭凤英姓名，就否定被拆迁房屋系夫妻共同财产。对于夫妻共同财产的重大处分行为，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，只有在他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的情况下，另一方才不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，叶付玉明确陈述份额约定之前未告知郭凤英，叶付玉获得的房产份额也没有支付相应的合理对价，因此本院不能认定叶付玉系善意第三人或者有理由相信份额约定系叶明生和郭凤英夫妻双方共的同意思表示。郭凤英对属于夫妻共同财产的份额约定不予追认，应当认定为份额约定无效。综合以上两点分析，本院认为叶明生与叶付玉的份额约定无效，叶明生、郭凤英主张撤销2018年10月10日签订的关于涉案房屋的份额约定书，本院予以支持。关于涉案房屋份额如何重新进行认定的问题。叶明生、郭凤英主张房屋中的55平方米由叶明生、郭凤英、叶付玉各享有1/3的份额，17.10平方米份额全部由叶明生、郭凤英享有。虽然本院认为叶明生、郭凤英出资购买17.10平方米面积主要出于自身利益的考虑，但无论是被拆迁的房屋，还是购买17.10平方米面积的资金，都是叶明生、郭凤英的夫妻共同财产，在讨论时并不因为55平方米来源于被拆迁房屋的补偿，17.10平方米来源于夫妻资金存款而有所区别。在拆迁安置协议中出现的涉案房屋面积为55平方米，在房屋买卖合同中出现的涉案房屋面积增加到了72.10平方米，而在拆迁安置协议和房屋买卖合同中，叶明生、郭凤英都是认可有叶付玉的名字和份额的，是叶明生、郭凤英对夫妻共同财产的一种处分。在叶明生、郭凤英与叶付玉没有明确份额约定的情况下，更宜认定叶明生、郭凤英夫妻占有拆迁安置协议和房屋买卖合同中对应房屋面积的50%份额，叶付玉占有拆迁安置协议和房屋买卖合同中对应房屋面积的50%份额。综上，本院认为撤销份额约定后，叶明生、郭凤英应当占有72.10平方米房屋面积的50%份额，叶付玉占有72.10平方米房屋面积的50%份额。至于叶明生、郭凤英所属的50%份额在夫妻之间如何分配，由叶明生、郭凤英自行协商。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第六十八条、第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销原告叶明生与被告叶付玉2018年10月10日签订的对雨花台区房屋叶明生享有1%所有权份额、叶付玉享有99%所有权份额的约定；二、确认雨花台区房屋原告叶明生享有50%的所有权份额，被告叶付玉享有50%的所有权份额；三、被告叶付玉于本判决发生法律效力之日起十五日内与原告叶明生办理雨花台区房屋份额的变更登记，叶明生享有的所有权份额由1%变更登记为50%，叶付玉享有的所有权份额由99%变更登记为50%；四、驳回原告叶明生、郭凤英的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由原告叶明生、郭凤英负担6900元，由被告叶付玉负担6900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 薛 鹏人民陪审员 李 静人民陪审员 张雪春二〇二〇年四月二十四日法官 助理 顾洪铭书 记 员 吕珊珊