苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初14512号 原告：苏州市瑞霖纺织科技有限公司 法定代表人：王强 委托诉讼代理人：陈燕明 委托诉讼代理人：李格致 被告：吴江市鸿通纺织有限公司 法定代表人：顾宏超 被告：苏州市叠盛纺织品有限公司 法定代表人：包兴红 原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司（以下简称瑞霖公司）诉被告吴江市鸿通纺织有限公司（以下简称鸿通公司）、被告苏州市叠盛纺织品有限公司（以下简称叠盛公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理，依法由审判员张蕾适用简易程序公开开庭进行了审理。瑞霖公司的委托诉讼代理人陈燕明、被告鸿通公司的法定代表人顾宏超到庭参加诉讼，被告被告叠盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。瑞霖公司的委托诉讼代理人李格致、被告鸿通公司的法定代表人顾宏超到庭参加诉讼，被告被告叠盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 瑞霖公司提出诉讼请求，请求法院判令：1、判令两被告立即返还非法占用的由原告所有的；2、两被告立即支付其非法占用房屋的占有使用费22321元（按照原租赁合同约定的租金标准4464元/月，从2019年6月18日起暂计算至2019年11月18日止），且以后按此标准计算至两被告实际交还房屋之日止；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年5月18日，原告通过司法拍卖在淘宝网上竞得顺利公司破产管理人拍卖的位于苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧(林桑场内)吴江市盛泽盛利织物整理厂名下房产(含无证房产)和土地使用权。自此吴江市盛泽盛利织物整理厂此处的房地产所有权归属原告，原告也取得相应的租赁收益权。原告在处理涉租房屋时，发现其中的G21处房屋正由两被告共同使用。原告与两被告取得联系要求其立即搬离清场返还房屋，但被两被告以其和原房东签订有租赁合同为由予以拒绝。并且两被告也拒不交纳非法占用期间的占有使用费。原告认为，在原告竞得本案涉诉房屋所有权后，依法取得了相应房屋的占有使用收益处分等权利。在原盛利织物厂管理人未确认原租赁合同本身的真实性、原租赁合同是否实际履行的真实性、也未确认继续履行原租赁合同的情况下，两被告对房屋的占用行为不存在合法性。两被告应当立即返还房屋并支付占有使用费。 鸿通公司辩称：我就涉案房屋的租赁合同已于2019年9月向苏州市吴江区人民法院起诉，目前该案正在审理中，原告陈述的租赁合同的真实性及二被告使用房屋的合法性有待该案审理后认定。原告虽通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，但在我们与吴江市盛泽盛利织物整理厂的租赁合同是否真实有效及租赁合同的解除时间尚未确定的情况下，原告对房屋享有的所有权并不必然能够排除我们使用房屋的权利。原告多次锁住房屋且已经将房屋断电断水，该房屋客观上无法使用。因为原告阻挠，我们至今无法将房屋内的物品取出。房屋内的地坪等装修费用要求原告补偿给我们。如果原告同意一笔勾销、不要求支付房屋占有使用费，我们愿意归还房屋。 叠盛公司未作答辩。 经审理查明：2011年8月1日，吴江市盛泽盛利织物整理厂与鸿通公司签订房屋租赁合同，约定鸿通公司租赁盛利商区G幢21号房屋，租期为2011年8月1日起至2025年7月31日止，租金为750000元。 2017年7月10日，本院出具民事裁定书：受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请。同日，本院出具决定书，指定江苏辰海律师事务所担任吴江市盛泽盛利织物整理厂的管理人。 2019年5月18日，拍卖人即吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人在苏州市吴江区人民法院的监督下，在司法拍卖网络平台上公开拍卖吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧（林桑场）内的房产（含无证房产）和土地使用权及谢时顺名下吴国用（2003）字第02044002号土地使用权。瑞霖公司通过公开竞价成交，最终以最高竞价竞得拍卖标的，与拍卖人签署了《拍卖成交确认书》。 2019年6月21日，本院出具民事裁定书，裁定涉案房产（含无证房产）、机器设备和土地使用权归买受人瑞霖公司所有。 原盛利商区G幢21号房屋由鸿通公司和叠盛公司占有至今。 以上事实，有原告提交的房屋租赁合同复印件、民事裁定书二份、淘宝网拍卖公示及竞买须知打印件、决定书、拍卖成交确认书、照片及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：本院于2017年7月10日出具民事裁定受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请，根据破产法第十八条的规定，吴江市盛泽盛利织物整理厂与被告鸿通公司之间关于涉案房屋的租赁合同于破产申请受理之日起二个月后解除，故本院认定吴江市盛泽盛利织物整理厂与被告鸿通公司之间的租赁合同于2017年9月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现鸿通公司与叠盛公司占用涉诉房屋无法律依据，鸿通公司、叠盛公司理应及时腾空并搬离涉案房屋，并支付自解除之日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。本案中，破产管理人通过司法拍卖网络平台将涉案房产转让给原告，原告取得了涉案房产的所有权，被告无权占用房屋，原告有权要求被告返还涉案房屋，并支付自原告取得房产所有权之日至实际搬离之日是止的房屋占有使用费。原告主张自2019年6月18日起按原租赁合同标准计算，因原告实际取得该房产所有权在2019年6月21日，故占有使用费起算点为2019年6月21日，以原合同标准计算符合相关法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下： 一、被告吴江市鸿通纺织有限公司、苏州市叠盛纺织品有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离坐落于苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧（林桑场内）原盛利商区G21号的房屋，并返还原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司。 二、被告吴江市鸿通纺织有限公司、苏州市叠盛纺织品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司房屋占有使用费（以4464元/月标准计算自2019年6月21日至实际搬离之日止）（如采用转账方式支付，请汇入原告名下账户：开户行：苏州农村商业银行盛泽支行，账号：0706678141120102059210）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费358元，由被告吴江市鸿通纺织有限公司、苏州市叠盛纺织品有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××65），原告已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审判长 周 斌 审判员 张 蕾 审判员 陈 蕾 二〇二〇年四月十日 书记员 钱文婷 附：相关的法律条文： 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条【返还原物权请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条【损害赔偿和其他民事责任请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 法信超链：国家法律1篇案例28篇裁判33838篇期刊26篇 ×