贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1349号原告：贵阳广宁物业管理有限公司（以下简称广宁物管公司），住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道碧海花园碧水云天水漪阁2#楼负1层27号。法定代表人：甄成凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：李应兰，该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：杨小青，贵州东如升律师事务所律师，特别代理。被告：鲜光勇，男，1993年3月20日出生，汉族，贵州四扬汽车销售有限公司员工，住贵州省正安县，现住贵州省贵阳市花溪区。原告广宁物管公司与被告鲜光勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告广宁物管公司委托诉讼代理人李应兰、杨小青，被告鲜光勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广宁物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告所欠物业费3657.60元（2016年1月1日至2019年12月31日）。2.判令被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率四倍向原告支付逾期付款违约金，直至结清全部物业费。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年12月9日与贵州富缔房地产开发有限公司签订《小河城小区物业管理服务合同》，并从2011年12月10日起至今服务于小区，被告系原告所服务小区的业主。在原告为小区提供物业服务期间，原、被告均应切实履行合同约定，但被告从2016年1月1日起，无故拖延交纳物业费的行为已构成违约。根据合同约定及《物业管理条例》的规定，被告接受了原告的服务，理应交纳相应物业费，但被告经多次催交后仍不履行义务。综上所述，根据法律规定及合同约定，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，提出诉讼请求如前，请求法院支持。被告鲜光勇辩称，被告物业费交纳至2016年6月30日。原告未能切实履行《上河城小区物业管理服务合同》之约定，物业服务存在瑕疵，原告不履行维护消防设施的义务，不履行维护公用设施的义务，不履行绿化管理的义务，小区保洁义务履行不到位、车辆管理混乱，原告未按照约定定时向全体业主和物业使用人公布管理费用收支台帐。综上所述，被告认为原告的诉请违背事实，原告违约在先，原告的物业管理存在一定的瑕疵，给被告的生活带来诸多不便，存在较大隐患。根据权利义务对等原则，被告拒绝支付原告物业费和逾期违约金，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：一、原告名称变更情况：2012年2月28日，贵阳万宁金阳商业步行街物业管理有限公司更名为贵阳广宁物业管理有限公司（即本案原告）。二、涉案房屋坐落:贵州省贵阳市花溪区小河黄河南路28号上河城项目10号楼7单元6层2号。建筑面积108.8平方米。三、被告系房屋所有权人，2015年被告入住上述房屋，房屋坐落于上河城小区。四、原告于2011年12月起为小区提供物业服务。五、原告是否与小区开发建设单位签订过物业合同：是，2011年12月9日贵阳万宁金阳商业步行街物业管理有限公司（原告变更公司名称之前）与贵州富缔房地产开发有限公司签订《上河城小区物业管理服务合同》；提供物业服务期限从2011年12月10日起至业委会成立并聘请新的物业管理公司为止；物业费标准住宅房屋按建筑面积0.7元/月/平方米，电梯房屋按1.5元/月/平方米；缴纳方式为业主或物业使用人每月份的物业费按月交纳，月底前付清。六、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2016年1月1日至2019年12月31日。七、被告拖欠原告2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业费未交纳。八、原告主张违约金依据为：《上河城小区物业管理服务合同》约定逾期交纳物业费的，从逾期次日起按应交物业费的3‰交纳滞纳金，逾期一年以上不交物业费的，开发商协同物管公司向法院起诉，追讨所欠物业费。九、其他约定：《上河城小区物业管理服务合同》约定市政公用设施和附属建筑物、房屋的公用部位、共用设施设备、公共场地、公共绿化的日常养护、小修费用由原告承担；市政公用设施和附属建筑物的大、中修及更新改造费用由产权单位承担；房屋的公用部位、共用设施设备、公共场地、公共绿化的大、中修及更新改造费用由房开公司或物业维修基金内承担。十、2019年10月，原告在小区张贴催缴通知书，要求业主交纳物业费。十一、被告不交纳物业费抗辩事由及相应的证据：照片打印件，拟证明原告未按约定履行维护消防设施义务、维护公用设施义务、绿化管理义务、保洁义务、车辆管理义务，存在服务不到位的情况。原告质证认为上河城小区的物业服务已较原来有了很大改善，虽还有一些小的瑕疵，但不影响合同履行，不能成为被告拒绝交纳物业费的理由。对于需要重大维修的区域，根据合同约定应当由市政或者业主、产权单位承担相应费用。上述事实，有当事人陈述、原告的营业执照、法人身份证明、被告的身份信息、《上河城小区物业管理服务合同》、照片等证据在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。原告与贵州富缔房地产开发有限公司签订的《上河城小区物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应按照合同约定向原告支付物业费。被告辩称小区内存在卫生、绿化不到位，消防、公用设施设备维修不完善等情况，并提供了照片。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，业主若认为服务中存在的瑕疵，可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业主委员会行使更换物业公司的权利，业主以此为由拒交物业服务费超出合理限度。物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主拒绝交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。且被告也未举证证明原告提供的物业服务存在持续不间断的质量问题。同时，因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”和第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”中规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。故对被告抗辩不交纳物业费的理由，本院不予采纳，对原告要求被告支付物业服务费的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据被告房屋面积及约定的物业费收取标准，被告应当交纳2016年7月1日至2019年12月31日之间（共计42个月）的物业服务费应当为：0.7元/月×108.8平方米×42月=3198.72元。关于原告主张的逾期付款违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，被告自2016年7月起未缴纳物业服务费，但原告直至2019年才开始进行催收，2020年才诉至法院，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业费情况，故对原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鲜光勇于本判决生效之日起十日内向原告贵阳广宁物业管理有限公司支付自2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业费共计人民币3198.72元。二、驳回原告贵阳广宁物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贵阳广宁物业管理有限公司负担3元，被告鲜光勇负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇二〇年四月九日书记员  杨杰