河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初4019号原告：新乡市俱安物业管理有限公司，住新乡市北干道与解放路交叉口东北角（营业办公楼）二楼。法定代表人：付克军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵增梁、沈鸣，河南乾川律师事务所律师（特别授权）。被告：郭凌霄，女，汉族，1966年9月24日出生，现住新乡市。原告新乡市俱安物业管理有限公司诉被告郭凌霄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，在本院公开开庭审理了本案。原告的委托代理人赵增梁、沈鸣到庭参加诉讼、被告郭凌霄到庭（未）参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2016年8月8日-2019年8月7日所欠物业管理服务费5188.68元；2、判令被告向原告支付违约金1037.74元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月8日原告与新乡房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，约定原告对其开发北港绿城小区提供物业管理，对住宅建筑面积每月1元/平方的标准收取物业管理服务，但被告自2016年8月8日-2019年8月7日止未依约缴纳物业服务费。经原告多次催要仍不缴纳，故原告诉至法院。被告郭凌霄答辩称：一、《前期物业管理服务协议》违反法律强制性规定为无效合同，前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业之间签订的合同。关于前期物业服务合同的签订，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。法律明确规定“建设单位选聘物业管理企业的”，应当签订书面的前期物业服务合同，显然前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业管理企业。法律并没有将业主作为合同的相对方，前期物业管理时期既不可能是每一个物业买受人跟物业管理企业签订前期物业服务合同，也不可能是业主委员会同物业管理企业签订合同，而只能是建设单位以自己的名义同物业管理企业签订前期物业服务合同。故，新乡市港立物业管理服务有限责任公司于2013年4月19日同业主签订的《前期物业管理服务协议》违反法律强制规定应视为无效合同。二、《物业管理服务合同》违反法律强制性规定为无效合同，被答辩人新乡市俱安物业管理有限公司于2016年8月8日同新乡港立房地产开发有限公司签订合同的《物业管理服务合同》违反法律法规强制性规定应为无效合同。《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条明确规定选聘和解聘物业服务企业的事项由业主共同决定，同时《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》也明确规定业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。新乡港立房地产开发有限公司开发的北港绿城小区早在2013年时已经交房入住。2016年8月8日，新乡港立房地产开发有限公司和新乡市俱安物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》超越其职权，其选聘与解聘物业服务企业并未征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故，新乡市俱安物业管理有限公司于2016年8月8日同新乡港立房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》应视为无效合同。三、2018年6月份北港绿城小区已经成立业主委员会，依据《物业管理条例》规定应当由业主委员会代表业主同物业服务企业签订物业服务合同，2018年6月份北港绿城小区已经成产业主委员会，成立的业主委员会并未同被答辩人新乡市俱安物业管理有限公司签订物业服务合同。故《物业管理服务合同》并未成立生效。四、物业管理严重不达标1、北港绿城开发商前期以先签订物业协议，才能向业主发放住房钥匙为条件，让业主与其签订了不平等的前期物业协议属霸王条款。而业主并未与俱安物业签订合同。俱安物业的行为属于强制服务强制收费，请求人民法院驳回起诉人的诉求。2、物业服务水平远远低于每平方米1元的收费标准。3、北港绿城小区共计600余户，其中有209户前期与开发商物业签订10000元终身物业费协议（相当于每月11.09元），有40户左右购地下车库业主免交物业费，交一万元终身物业费和免交物业费的现象严重侵害了按正常缴费标准交物业费的业主利益。4、小区内车辆管理不规范，部分业主私自拉铁链圈占停车位，物业公司对此视而不见。5、小区公共绿地属于小区全体为主共有，少数业主私自将小区绿地围起来，已经很明显侵犯其他为主的权益，均未按照物业服务企业的管理规定执行，小区绿化不达标，杂草丛生，你物业服务管理做了吗？6、物业公司对进入小区的车辆实行登记管理，小区内时常有东西丢失，此对业主的安全构成了威胁。7、早晨，中午，晚上甚至凌晨两三点时常有车辆在小区内鸣笛，严重影响力居民的休息，而物业公司并未对此事进行整改。8、小区监控设备缺失或无效，未达到覆盖率的标准。9、物业公司私自敲打称重墙，严重威胁居民的公共安全。10、小区外面门面房私自将墙体改为门和楼梯，买卖商品房合，第十八条中明确指出在使用期间不得擅自改变与商品房有关联的公共部位与设施的使用性质。业主就此事多次向物业反映，物业公司未采取任何行动。11、单元房步梯内照明灯不工作，楼梯墙角存在明显的蜘蛛网，楼道和电梯内的卫生极差。12、单元房楼道内消防栓内无灭火器，大多数安全出口指示灯不工作。13、物业未对单元房步梯内堆放的废品，停放的车辆进行清理，存在安全隐患。14、小区内消防通道无人管理，私家车辆乱停乱放阻碍通道，导致119.120无法到达现场。假如某户发生为灾，消防车无法通行，在2018年8月10日左右1号楼二单元一户厨房在冒烟，结果消防车就在大门口站着进不来，幸亏火势没那么大，物业起到了管理作用没有？15、小区门禁卡每个收费20元，小区安保属物业职责范围，由此产生的费用应有物业承担，不能再向业主收到费用。16、水厂水费标准是每立方米3.85元，而物业收水费每立方米4.255元（2019年），2018年的水费是3.00物业收费是3.448元，高层物业服务费已包括电梯运行费和二次加压费。17、小区内经常出现停水停电现象，严重影响了业主的正常生活，做饭，洗澡时停水，停电更是时有发生。18、小区四栋楼，每栋楼的房顶都装了通讯发射器，辐射严重，对业主的身体健康造成很大伤害。19、2，3，4号楼下都要没有充电桩，业主们都把电动车推上楼在楼道里充电，造成着火隐患，也对电梯的使用寿命造成影响。20、物业服务管理标准没张贴，年度收入和支出没公示。21、公共设施设备的维修和管理未做到日检，月检，年检相结合，（1号楼1单元电梯在2019年初停止运行2个月左右）。22、物业公司三年来账目收入和支出没有项业主公布过。23、根据新增关于物业费调查我小区公共部位广告等规定，住宅小区内的公共场所，公用设施属于全体业主共有，因公共设施所产生的广告收益以及云柜，售水机，摆摊售卖收取的费用归业主所有，而这一方面的收入物业皆据为已有。24、物业向废品收购者收取管理费用，让其承包小区业主的废品收购，但是废品收购者把这项费用又转嫁给了业主（低于市场收购），物业和废品收购者之间的交易损害了业主的利益。25、和物业产生矛盾导致报警。26、因物业在小区院内安装隔离桩，而且桩面没有防护措施导致小孩腿部受伤，而物业不但不管还在小区内大骂。27、我单元对物业不达标事宜与物业签订了整改协议，但物业并没做到整改。故单元长号召我们拒交2019年物业费。28、被答辩人新乡市俱安物业管理有限公司的物业管理无法满足小区业主需求，出现严重问题，已经引起业主严重不满，根据国家发布新的《物业管理案例》的规定，业主因物业服务质量过差，可暂时拒交物业费。综上所述，答辩人请求人民法院依法查明案件事实驳回被答辩人新乡市俱安物业有限公司的诉讼请求。原告所述不属实，我没有与原告签订物业服务合同。我起初是与开发商签的合同，但开发商没有资质签物业合同，因此我们的合同应是无效的。就算是当时与开发商签的合同应该是霸王条款，若不签开发商不给钥匙，所以无法拒绝签字。所以物业费我并应该交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合案情对证据的证明效力综合认定。根据上述有效证据及庭审调查，本院认定事实如下：被告郭凌霄是北港绿城3号楼1单元904室的业主，被告房屋建筑面积144.13平方米，原告俱安物业公司是该小区的物业服务公司。2016年8月8日，新乡市港立房地产开发公司（甲方）与原告俱安物业公司（乙方）签订物业管理服务合同，主要内容包含：第二项管理事项包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：楼道、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；2、公用设施设备的养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、落水管、公用照明、楼内消防设施设备；3、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场院；4、公用绿地、花木等的养护与管理；5、附属配套建筑和设备的养护和管理；6、公用环境卫生、公共场所、房屋共用部份的清洁卫生、垃圾的收集、清运等，所有费用归乙方支出；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维持公共秩序，包括安全监控、巡视门岗执勤；9、协助社区开展社会文化活动；10、负责向业主和物业使用人收取管理费、停车服务费，装潢垃圾清运费等。第三项管理期限及管理收费标准管理期限为叁年。自2016年8月8日起至2019年8月8日止。物业管理服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1元（电梯高层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方根据建筑面积大小按每平方1.5元向业主或物业使用人收取。……第六项违约责任1、甲方违反本合同约定，使乙方未完成管理目标，造成乙方经济亏损的，甲方或当事人应当给予乙方经济赔偿；2、乙方违反本合同约定，未达到管理标准不能正常使用物业的，甲方业主有权提出限期整改的，业主及物业使用人有权要求双方解除合同，造成损失的乙方应给予经济赔偿；3、业主或物业使用人拒缴物业服务费的，乙方应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，乙方可向人民法院起诉；4、甲乙双方任一方无正当理由提前解除本合同的，应向对方支付违约金，给对方造成损失的，违约乙方应赔偿对方。被告房产面积为129.61平方米。被告郭凌霄物业费自2016年8月8日起未缴纳物业费，原告要求被告支付自2016年8月8日起至2019年8月7日止，144.13平方米×1元/平方米/月×36个月=5188.68元共欠物业费5188.68元。经俱安物业公司催交，郭凌霄以俱安物业公司服务不到位且服务态度差及《前期物业管理服务协议》违反法律强制性规定为无效合同等为由拒绝缴纳物业费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告俱安物业公司与新乡市港立房地产开发公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，被告郭凌霄系该小区的业主，应当受此合同的约束，各方应遵照执行。在合同签订期间内，原告为被告所在的小区提供服务，被告作为业主实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，被告应支付原告物业服务费。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境即来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常缴纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。故被告以原告服务不到位及《前期物业管理服务协议》违反法律强制性规定为无效合同等为由拒绝缴纳物业费的抗辩主张，本院不予采纳。根据《物业服务合同》的约定，原告要求被告支付自2016年8月8日起至2019年8月7日期间物业费5188.68元及违约金1037.74元本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告郭凌霄于本判决生效之日起十日内支付原告新乡市俱安物业管理有限公司自2016年8月8日起至2019年8月7日期间物业费5188.68元并支付违约金1037.74元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郭凌霄负担如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 ：李海云审判员 ：赵莎莎审判员 ：郝章勇二〇二〇年四月十四日书记员 ： 韩 雪