云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初752号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞（系原告法务），男，1989年7月14日出生，汉族，身份证住址河北省张家口市蔚县，特别授权代理。委托诉讼代理人：玉艳（系原告法务），女，1994年2月1日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，特别授权代理。被告：宁华方，男，1975年2月24日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，现住云南省西双版纳州景洪市。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告宁华方物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞、被告宁华方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的江南翡翠住宅小区3栋1单元303号房屋2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业费3999元、生活垃圾费372元、二次加压费155元、消防维护费155元、2017年6月1日至2018年12月31日的电梯维护费570元；2、判令被告按合同约定每日千分之三计算支付上述拖欠款项违约金638元（暂计算至起诉之日，被告应承担违约金至物业费付清之日止），以上共计5889元；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告变更第1项诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的江南翡翠住宅小区3栋2单元303号房屋2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3096元、生活垃圾处理费288元、二次加压费120元、2018年1月1日至2018年12月31日的消防维护费60元、电梯维护费360元。事实和理由：2014年11月20日，原告与西双版纳盛泰房地产开发有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为其开发的江南翡翠住宅小区提供物业管理服务。2016年5月25日，被告办理房屋交付手续，签署《前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“甲方缴纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，并按建筑面积计算物业服务费，具体标准如下：小高层住宅物业费一楼0.8元/月/平方米，二楼及二楼以上1元/月/平方米。”第十一条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金。”从2017年6月1日起被告无正当理由拒绝向原告缴纳物业费，截止至2019年度被告欠原告物业费3096元、生活垃圾处理费288元、二次加压费120元、消防维护费60元、电梯维护费360元，共计3924元，并因此产生违约金累计638元。经原告多次催收未果，为维护其自身合法权益，故起诉至人民法院。被告宁华方辩称，1.被告实际已交纳的物业费是2017年12月底，并非原告主张的2017年6月1日；2.小区存在安全问题，门卫形同虚设，闲杂人员随意出入，应当安装大门出入口门禁系统；偷盗频发，应当对陌生人员出入进行实名登记，实施封闭小区管理；电梯事故频发，频繁发生电梯卡机、坠楼事件，应当加强检修和维护；消防通道乱停乱放，消防器材损坏；监控设备不齐全，监控死角较多；3.管理混乱，车辆乱放严重影响小区环境；摩托车、电瓶车出口逆行经常发生；物业不专业，态度差，效率差；保洁人员应当对公共区域每天清扫2次，室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；保安人员应当按照路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次；人车未实现分流，配套单元门禁卡至今未启用；4.发生养宠物业主未栓绳或宠物随地大小便，应当及时制止或提醒清理；5.收费问题，物业费收费标准达不到相对应的服务标准；电梯维护费按照法律规定应当包含在物业费中；消防维护费、二次加压费应当出具物价局相关收费文件；生活垃圾费应当包含在物业费中；水费根据景洪市2016年文件，一立方水2元，污水处理0.8元，合计2.8元，但原告实际收取3.5元，每立方多收0.3元；电梯增容费，根据西双版纳发改委文件，此项费用属于乱收费；收益问题：广告费、摊位费、电梯维护费自2015年至今的收益支出明细表，必须每年公布一次；6.卫生绿化问题：楼梯间、路面垃圾清扫不及时，池塘清理不及时，小区绿化养护不到位；7.开发商遗留问题：交房至今5年未办理房产证、电梯外瓷砖脱落、住房家玻璃自爆、下水道堵塞、墙体渗水、封面裂缝；8.其他问题：3栋楼下乱停乱放、电瓶车上电梯上楼充电、水表空转、缺少小区体育设施设备、一栋一楼活动室至今未启用、电梯存在乱涂乱画、公共设备维修不力、二次供水水箱不清理检查；车辆乱停乱放；未经业主同意对外出售或出租广告及车位，收入应当归业主共有；9.原告无收取滞纳金的主体资格，如属于违约金性质，被告未交纳物业费系因原告长期未提供符合约定的物业服务水平，而行使抗辩权，故不应交纳违约金。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告向本院提交的证据：1.身份证复印件；2.前期物业管理服务协议；3.物业管理费催收函照片，以上证据来源合法、内容真实，可以证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。对证据4.违约金统计表一份，欲证明违约金的计算方法，因系原告单方制作，本院不予采信。原告提交的证据5.照片4张、被告提交的证据照片11张，均无法确认拍照的时间、地点等详细情况，无法证明当事人欲证明的内容，本院对上述证据均不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定的法律事实如下：被告系景洪市房屋的业主，房屋建筑面积为129.44平方米。2015年12月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，被告将前述房屋委托原告实行物业管理服务。该协议中约定了原告、被告的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确被告交纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，并按建筑面积（产权面积）计算物业服务费。该协议第四条第二款约定：“甲方每月需缴纳的物业及其它费用为：1、……小高层住宅物业服务费：一楼0.8元／平方米／月收取，二楼及二楼以上1.0元／平方米／月收取；2、电梯电费及设备维护保养费：按照实际所产生的费用有业主或物业使用人共同支付；3、二次加压及消防费按0.10元／平方米／月收取；4、生活垃圾处置费按照《景洪市城市生活垃圾处理方法》收取……”、协议第十一条第四项约定:“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止包括代收水电费等的服务并停水、停电。”此外，合同还约定了其他内容。但自2018年1月1日起，被告一直未向原告交纳物业管理费，截止至2019年12月31日，尚欠物业管理费合计3924元，经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，并实际对该小区进行了物业服务管理，故被告应当履行交纳相应的物业费的义务。根据《前期物业管理服务协议》的约定，对原告要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间产生的物业费（129.44平方米×1.0元/月/平方米×24个月=3106元），原告仅主张3096元，系当事人自行处分民事权利，并不违反法律规定，本院予以支持。2018年1月1日至2019年12月31日的生活垃圾处理费288元（12元/月×24个月）、二次加压费120元（5元/月×24个月）；2018年1月1日至2018年12月31日的消防维护费60元（5元/月×12个月）、电梯维护费360元（30元/月×12个月)不违反法律规定，本院予以支持。上述费用共计3924元。被告辩称存在乱收费情形，但原告提出的计算标准系双方在《前期物业管理服务协议》中进行约定，且被告在2018年之前按该标准交纳物业管理费，应当视为对收费标准的认可。对于小区存在安全隐患、管理混乱、卫生绿化不佳、停车不规范等现象，这些问题具有普遍性，应由整个小区大多数业主形成一致意见或依法成立的业主委员会来主张权利为宜，故对被告的辩解本院不予以采纳。关于原告要求被告支付违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理服务协议对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告要求从逾期之日起按日以应收额的3‰交纳违约金的诉讼主张明显过高，根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物业费3096元×10%，即310元判令被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告宁华方于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付位于房屋2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3096元、生活垃圾处理费288元、二次加压费120元；2018年1月1日至2018年12月31日的消防维护费60元、电梯维护费360元，共计3924元；二、被告宁华方于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金310元；三、驳回原告双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告宁华方负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  陶润仙二〇二〇年四月二十八日书记员  岩香丙