四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0792民初1977号 原告：绵阳市佳利泰房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市游仙区东津路2号，统一社会信用代码：91510704740023478T。 法定代表人：鲁辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒲鹏生，四川齐飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴丹丹，四川齐飞律师事务所律师。 被告：李正兵，男，1963年4月6日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：余常春，四川联衡律师事务所律师。 被告：贾波，男，1975年10月10日出生，汉族，住四川省绵阳高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：徐萎，绵阳市永兴法律服务所法律工作者。 被告：刘玉春，女，1983年11月23日出生，汉族,住四川省绵阳高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：徐萎，绵阳市永兴法律服务所法律工作者。 原告绵阳市佳利泰房地产开发有限公司（以下简称佳利泰公司）与被告李正兵、贾波、刘玉春执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳利泰公司的委托诉讼代理人蒲鹏生、吴丹丹，被告李正兵的委托诉讼代理人余常春，被告贾波、刘玉春的共同委托诉讼代理人徐萎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳利泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认绵阳市科创园区浣花路98号“林海山庄”47-1-1-2号房产（以下简称案涉房屋）权属原告；2.判决立即停止对案涉房屋的执行措施；3.判决本案全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2019年4月9日，兴业银行股份有限公司绵阳支行（以下简称兴业银行绵阳支行）因被告贾波、刘玉春逾期未偿还住房贷款向原告主张担保责任并扣划了原告的保证金，同时向原告告知了案涉房屋已被人民法院采取执行措施的情况。原告遂向绵阳高新技术产业开发区人民法院提出执行异议。2019年9月18日，原告收到法院送达的（2019）川0792执异10号执行裁定书，该裁定以案涉房屋至今未办理过户系原告未履行合同义务、原告并非该房屋的实际权利人、对执行标的不享有足以排除强制执行的权益为由，驳回了原告提出的执行异议。原告认为：一、案涉房屋系原告所有，其产权并不属于贾波、刘玉春。原告系案涉房屋的开发商，该房屋产权仍然登记在原告名下，故依照《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定，原告系案涉房屋的合法产权人。由于贾波、刘玉春逾期未偿还兴业银行绵阳支行贷款，导致原告向兴业银行绵阳支行承担了担保责任，原告根据《补充协议》的约定已发函解除案涉《商品房买卖合同》并回购了案涉房屋。二、案涉房屋至今未过户的过错在于贾波、刘玉春。案涉房屋所在的林海山庄小区从2013年开始陆续为业主办理房产证，且原告从办证初期就一直联系贾波、刘玉春到原告处配合办理过户手续，但二人无理由不予配合，故在手续不全的情况下，原告无法单独完成房产过户。贾波、刘玉春多次逾期还贷，兴业银行绵阳支行迟迟不肯在变更担保（即担保方式由原告担保变更为由案涉房屋进行抵押担保）的证明文书上盖章，以致于办证工作停滞不前，从而导致案涉房屋亦无法实现过户。三、原告与贾波、刘玉春虽在《补充协议》中对追偿权和解除权均作出约定，但就其财务现状而言，只有选择解除权才能维护原告的合法权益。目前，案涉房屋己被强制执行，贾波、刘玉春亦均系被公示的失信人员，被执行的财产总额早已超过案涉房屋的价值数倍，对其行使追偿权根本不可能实现原告的合法债权。而兴业银行绵阳支行于2019年4月9日扣划了原告的保证金并于4月26日解除了其与贾波、刘玉春的借款合同，原告据此行使解除权的条件自2019年4月26日起成立，原告在条件成立时行使解除权亦完全符合合同约定。综上所述，原告并非不履行合同约定，不为贾波、刘玉春办理过户手续，而是贾波、刘玉春征信不良且不配合原告办理过户手续，从而导致原告最终承担担保责任；现原告已解除与贾波、刘玉春的购房合同，且案涉房屋权属一直登记在原告名下，原告系案涉房屋的合法产权人，对房屋享有足以排除执行的权益。另人民法院在对案涉房屋采取保全查封以及强制执行措施时均未提前通知原告，亦导致原告未能及时行使权利。故原告诉至人民法院，请求支持所提诉讼请求。 被告李正兵辩称，案涉房屋已经房管部门登记备案在被告贾波、刘玉春名下，且依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，原告对于案涉房屋不享有任何实体权利，人民法院对案涉房屋采取保全措施以及执行措施正确。原告错误地混淆了不动产登记和被执行人财产的概念。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，未办理物权登记不影响合同的效力；案涉《商品房买卖合同》已经履行完毕，仅是房屋产权转移登记尚未完成，且按照合同约定原告负有办理房屋转移登记的义务。案涉房屋已经交付给贾波、刘玉春并使用多年，该房屋只能视为贾波、刘玉春的财产。原告承担担保责任后与贾波、刘玉春之间形成追偿法律关系，但其承担担保责任不能作为解除合同的理由，其解除行为不能成立。综上所述，原告所提执行异议之诉的理由不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 被告贾波、刘玉春辩称，原告与被告贾波、刘玉春之间针对案涉房屋不存在产权争议。原告所诉称案涉《商品房买卖合同》的解除事项系因其承担担保责任而引发，该事项已经（2019）川0703民初5754号民事判决予以驳回。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月18日，刘玉春作为买受人、贾波作为共同买受人与出卖人佳利泰公司签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号72470），主要约定：刘玉春、贾波共同购买佳利泰公司开发的案涉房屋（即绵阳市科创园区浣花路98号“林海山庄”47-1-1-2号房屋），建筑面积136.50m2,总价596995元；付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价款的30%，其余价款可以向兴业银行绵阳支行借款支付。买受人所支付的预售首付款已经缴存到指定的银行监控账户内；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为绵阳市商业银行涪城支行，抵押登记日期为2009年12月9日；出卖人应当在2011年10月28日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2012年1月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。同日，双方还签订了《“林海山庄”商品房买卖合同补充协议》，约定：买受人采用银行抵押贷款方式购房，应在合同签订同时付清首付款186995元，买受人7日内向兴业银行申请商品房抵押贷款41万元，买受人委托贷款银行将取得的抵押贷款全部一次性转付出卖人指定的账户；因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同，造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。2011年1月6日，兴业银行绵阳支行与贾波、刘玉春及佳利泰公司签订了《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定由兴业银行绵阳支行向贾波、刘玉春提供购房按揭贷款41万元，贾波、刘玉春以案涉房屋抵押，同时由佳利泰公司提供连带责任保证担保。该合同于2011年2月21日进行了公证。其后，兴业银行绵阳支行按照合同约定发放贷款至佳利泰公司，代付了贾波、刘玉春尚欠佳利泰公司的购房款。贾波、刘玉春按照合同约定按月向兴业银行绵阳支行支付了部分购房按揭贷款。案涉房屋竣工后，佳利泰公司将该房屋交付被告贾波、刘玉春居住使用。2013年7月19日，包括案涉房屋在内的林海山庄47栋初始登记至佳利泰公司名下，但至今案涉房屋产权未转移登记至贾波、刘玉春名下。 自2013年5月29日起，贾波、刘玉春先后数次向李正兵借款未归还。2018年3月26日,本院根据李正兵的申请依法作出（2018）川0792财保23号民事裁定书，裁定冻结贾波、刘玉春的银行存款150万元或者查封、扣押相应价值的其他财产。同年3月28日，本院向绵阳市科创园住建局发出《协助执行通知书》，通知该局协助查封了案涉房屋。2018年5月3日，李正兵以民间借贷纠纷为由向本院提起诉讼，请求判令贾波、刘玉春向其归还借款本金160万元并支付借款利息、违约金以及赔偿损失。本院经审理后于2018年6月28日作出(2118)川0792民初629号民事判决书。该判决发生法律效力后，因贾波、刘玉春未履行该判决书所确定的给付义务，李正兵遂向本院申请强制执行。执行过程中，本院根据李正兵的申请于2018年8月22日作出(2018)川0792执721号执行裁定书，裁定内容为：冻结或划拨贾波、刘玉春的银行存款2971606元;若银行存款不足，则查封、扣押、冻结其不足部分相应价值的财产，并依法评估拍卖。 自2018年10月10日起，贾波、刘玉春未再向兴业银行绵阳支行归还购房按揭贷款。2019年4月9日，兴业银行绵阳支行从佳利泰公司的银行账户扣划了刘玉春尚欠该银行的贷款本息及罚息共计319077.23元。2019年4月26日，兴业银行绵阳支行向刘玉春发出《关于对个人不良贷款客户刘玉春提前收贷通知书》，认为刘玉春未按约定归还贷款，宣布案涉贷款提前到期，通知解除双方所签订的借款合同。2019年4月28日，佳利泰公司致函贾波、刘玉春，以贾波、刘玉春未按约定向兴业银行归还贷款本息为由，决定按照双方所签订商品房买卖合同及补充协议的约定，解除双方所签订的商品房买卖合同。2019年7月5日，佳利泰公司向四川省绵阳市涪城区人民法院提起诉讼，请求判决：确认其与刘玉春、贾波签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》已合法解除；刘玉春、贾波配合佳利泰公司办理取消案涉房屋的预售合同备案；刘玉春、贾波立即搬离、腾空案涉房屋并向其返还案涉房屋：确认扣除佳利泰公司因刘玉春、贾波违约造成的损失后，佳利泰公司需退还刘玉春、贾波人民币186855.3元。该院经审理后于2019年9月11日作出（2019）川0703民初5754号民事判决，判决驳回佳利泰公司的诉讼请求。佳利泰公司不服上诉至四川省绵阳市中级人民法院，该院经审理后于2020年2月28日作出（2019）川07民终3539号民事判决，判决撤销原判并改判：解除佳利泰公司与刘玉春、贾波于2010年11月18日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；刘玉春、贾波于判决生效后十日内配合佳利泰公司办理取消案涉房屋的预售合同备案；刘玉春、贾波于判决生效后三十日内搬离、腾空案涉房屋并向佳利泰公司返还案涉房屋。 2019年9月10日，佳利泰公司向本院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行。本院经审查后于2019年9月16日作出（2019）川0792执异10号执行裁定书，裁定驳回佳利泰公司的异议请求。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：佳利泰公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据庭审查明的事实，贾波、刘玉春虽然向佳利泰公司购买了案涉房屋并办理了合同备案登记，但产权并未登记至其名下，该房屋在相关房产管理部门登记的所有权人为佳利泰公司，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，该房屋的所有权由原告佳利泰公司享有，贾波、刘玉春并未取得该房屋的所有权，其仅享有合同债权。需要明确的是，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项、第十六条的规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。本院(2118)川0792民初629号民事判决作出后，贾波、刘玉春均未履行生效判决确定的给付义务，本院预查封案涉房屋。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。由于贾波、刘玉春未按期偿还银行贷款本息，兴业银行绵阳支行扣划了佳利泰公司的银行存款。后佳利泰公司起诉贾波、刘玉春，请求解除合同、赔偿损失。四川省绵阳市中级人民法院于2020年2月28日作出民事判决，判令解除合同，贾波、刘玉春协助取消案涉房屋的网签备案手续，支付担保款项等。对于此种案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条的观点为：“作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十六条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、借用、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。” 首先，前述会议纪要表明：《执行异议和复议规定》第二十六条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。在刘玉春、佳利泰公司、兴业银行绵阳支行基于案涉房屋形成的买卖合同及担保合同关系中，三方在查封后另行解除买卖合同及担保合同，佳利泰公司以此为由排除执行，依照《执行异议和复议规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，其排除执行的主张应予驳回。 其次，即使《执行异议和复议规定》第二十六条不作为审理执行异议之诉案件的依据，在三方的买卖合同及担保合同解除后，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，出卖人佳利泰公司亦具有将购房款的本金及利息返还买受人贾波、刘玉春的法定义务。与会议纪要中表明的案外人未返还价款，允许其排除金钱债权的执行有失公允的情形一致，故只有在佳利泰公司返还购房款186995元以及已支付的按揭款等款项，并将该款交付本院执行机构的情况下，才能排除案涉普通债权的执行。至于佳利泰公司应取得的已实际承担的担保款，则是贾波、刘玉春、佳利泰公司、兴业银行绵阳支行在履行买卖合同及担保合同过程中所产生的费用，与本案申请执行人李正兵无关，不应在本案中扣抵。 综上所述，在佳利泰公司未将已支付的购房款以及按揭款等款项交付本院执行机构的情况下，其不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告绵阳市佳利泰房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费9770元，由原告绵阳市佳利泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  李美俊 人民陪审员  勾晓明 人民陪审员  陈富清 二〇二〇年四月十一日 书 记 员  李 琳