福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初4292号 原告（反诉被告）：吴江彬，男，1964年2月14日出生，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈银达，福建沉虑思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秀爱，福建金方正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭锦，男，1968年4月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王钟，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈月辉，福建首嘉律师事务所律师。 第三人：厦门市特房物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区望海路10号106、107、108。 法定代表人：陈甲斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑超宇，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林再敏，男，该公司员工。 第三人：林文发，男，1970年10月31日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告吴江彬与被告郭锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，于2017年11月22日作出（2016）闽0206民初5642号民事判决。郭锦不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）闽02民终1740号民事裁定，裁定撤销（2016）闽0206民初5642号民事判决，将本案发回本院重审。本案发回重审后，本院于2019年3月27日立案。本案审理过程中，本院依法追加厦门市特房物业服务有限公司（以下简称特房公司）、林文发为第三人。本院依法组成合议庭公开开庭审理本案，吴江彬及其委托诉讼代理人陈银达、王秀爱，郭锦及其委托诉讼代理人王钟，特房公司的委托诉讼代理人郑超宇、林再敏到庭参加诉讼。林文发经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴江彬向本院提出诉讼请求：1.郭锦支付吴江彬房屋租金117553元（2015年5月13日至2015年11月30日期间，租金尚欠163053元，扣除郭锦交付的押金45500元）及逾期付款违约金（按每日千分之一的标准自欠租之日起计算至实际付款之日止，暂计至2019年6月14日为102766.71元）；2.郭锦支付吴江彬占有使用费934507.2元（2015年按每月24570元，之后每年递增8%，自2015年12月1日起计至2018年8月31日止）；3.郭锦支付吴江彬违约金24570元。事实与理由：吴江彬与郭锦于2014年1月13日签订一份《房屋租赁合同》，约定吴江彬将位于湖里区的房屋（以下简称讼争租赁房屋）出租给郭锦；租赁期限为2014年2月9日至2016年6月30日；租金为每月22750元，从租期第二年开始，每年递增8%；付款方式为按季度结算；合同签订后七日内支付首期租金，之后每季度前15日支付；郭锦逾期支付租金的，则每日按月租金的千分之一支付违约金；任何一方违约给对方造成损失,应赔偿对方一个月租金作为违约金等。合同签订后，郭锦尚能如约支付租金，但在2015年第一季度支付了当季部分租金后，便未再向吴江彬支付任何租金。双方于2015年11月30日解除合同，故租金计算至2015年11月30日。合同解除后，郭锦没有腾空房屋并将房屋交还吴江彬，一直占用房屋到2018年11月14日，应支付占有使用费至2018年11月14日。吴江彬鉴于郭锦在2018年8月二审庭审中明确表示放弃屋内所有物品的处置权，才于2018年11月14日找人开锁进入房屋清理废弃物，收回房屋，并将房屋移交给特房公司。郭锦单方面提出解除合同，应支付解除合同的违约金24570元。 郭锦辩称，吴江彬未经特房公司同意无权将讼争租赁房屋转租。吴江彬和郭锦签订的租赁合同损害社会公共利益。吴江彬将国有资产转租获利损害社会公共利益，破坏经济秩序。厦门市人民政府制定的《关于规范国有企业资产出租管理的指导意见》，明确国有资产进行转租的行为无效。郭锦认为2015年11月30日双方已协商一致解除房屋租赁合同并约定次日移交房屋，2015年12月1日下午三点，郭锦把房屋钥匙移交给吴江彬，房屋内的物品都移交给吴江彬处理。郭锦当时有提出房屋内物品要抵偿，吴江彬表示再找承租人，找到承租人，新的承租人需要房屋内物品的话，再具体折价给郭锦；郭锦则主张房屋内物品直接抵偿欠付的租金，吴江彬口头答应并进行钥匙移交。郭锦认为房屋在2015年12月1日已经移交。吴江彬在2016年6月30日已经将房屋移交给特房公司进行招投标，这说明吴江彬在2016年6月30日前已经实际控制房屋。2016年1月开始，吴江彬也已经通过案外人重庆市渝万建设集团有限公司福建分公司缴交物业管理费，这也说明房屋已经在之前移交。双方签订的合同也约定在合同终止或者解除后，吴江彬五日内有收回房屋的权利，房屋内的物品可以自行清空。因此，吴江彬主张收回房屋时间为2018年11月14日，不符合事实。郭锦于2015年12月1日已经明确表示将房屋内物品交给吴江彬处置，吴江彬也就不再向郭锦主张欠付的租金，不存在吴江彬提出的“郭锦在2018年8月二审庭审中明确表示放弃屋内所有物品的处置权”问题。本案房屋租赁合同无效，违约金条款不能适用；即便合同有效，违约金标准也过高。其他意见同反诉意见。 郭锦向本院提出反诉诉讼请求：1.确认郭锦与吴江彬于2014年1月13日签订的《房屋租赁合同》无效；2.吴江彬向郭锦返还房屋租赁定金70000元；3.吴江彬向郭锦返还房屋租赁押金45500元；4.吴江彬向郭锦返还2014年2月9日至2015年11月30日期间房屋租金差额27792元。事实与理由：2013年7月1日，吴江彬通过在厦门市国有资产监督管理委员会网站公开竞标取得讼争租赁房屋的承租权。随后，吴江彬与特房公司就该房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为3年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止；第一个租赁年度的房屋租金为14320元，此后每个租赁年度租金递增2%等。吴江彬承诺租赁房屋为自用，并保证未经特房公司书面同意，不得以任何形式（包含但不限于转让、转租、分割出租、合作经营等）允许第三方使用讼争租赁房屋。此后，吴江彬未经特房公司同意，向郭锦隐瞒房屋不得转租的事实，私自将房屋转租给郭锦。2014年1月13日，郭锦与吴江彬签订一份《房屋租赁合同》，约定吴江彬将房屋出租给郭锦，租赁期限从2014年2月9日起至2016年6月30日止；第一个租赁年度的房屋租金为22570元，此后每个租赁年度租金递增8%；若郭锦逾期超过30天未缴纳租金，则吴江彬有权终止合同，收回房屋，郭锦未及时腾空房屋，超过五日，吴江彬可自行清空房屋。2015年11月30日，双方协商一致解除《房屋租赁合同》。合同解除后，郭锦将讼争租赁房屋移交给吴江彬。2016年7月18日，吴江彬以郭锦未向其移交讼争租赁房屋及拖欠房屋租金为由提起诉讼。诉讼过程中，吴江彬故意隐瞒讼争租赁房屋不得转租以及其早已收回的事实，作出虚假陈述，导致一审法院作出错误的判决。案件二审审理期间，二审法院经郭锦申请向特房公司调查获知，讼争租赁房屋属于国有资产，且特房公司与吴江彬签订租赁合同时就已明确告知讼争租赁房屋不得转租。同时，吴江彬也早已收回讼争租赁房屋，并于2016年6月30日移交给特房公司。此外，2016年6月28日，吴江彬为了继续取得讼争租赁房屋的租赁权，以其设立的厦门鑫佳惠实业发展有限公司对讼争租赁房屋进行围标，进而取得讼争租赁房屋的租赁权，其行为已涉嫌违法。郭锦也将对吴江彬的违法围标行为向相关部门举报。郭锦认为，讼争租赁房屋属于国有资产，厦门市人民政府制定的《关于规范国有企业资产出租管理的指导意见》中，明确规定将国有资产进行转租的行为无效。吴江彬违反其与特房公司签订的租赁合同中不得转租的约定。同时，吴江彬利用国有资产转租获利的行为，亦严重损害国家、社会公共利益。因此，双方于2014年1月13日签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。基于“任何人不得从自己的违法行为中获利”的宗旨，郭锦仅需按照吴江彬与特房公司约定的租金标准向吴江彬支付房屋占有期间即2014年2月9日起至2015年11月30日止的使用费317208元，而郭锦已向吴江彬共计支付了345000元。吴江彬不仅应向郭锦返还租金差额27792元，尚需向郭锦返还房屋租赁定金70000元及房屋租赁押金45500元。此外，吴江彬提起诉讼时隐瞒、虚构事实谎称迄今为止郭锦尚未向其移交讼争租赁房屋，并据此向郭锦主张巨额的房屋占有使用费和违约金，误导了法院作出错误判决，浪费了司法资源，妨害了司法公正。 吴江彬辩称，双方于2014年1月13日签订的《房屋租赁合同》及其补充条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。补充条款更是表明郭锦希望租赁期限能够更久，同时也表明郭锦知悉吴江彬与特房公司之间的租赁合同期限。郭锦在事后主张合同无效显然是一种不诚信的行为。虽然郭锦认为讼争租赁房屋属于国有资产，但是厦门市人民政府制定的《关于规范国有企业资产出租管理的指导意见》并非法律、法规的强制性规定，不能据此认定合同无效，何况合同已经双方实际履行，郭锦主张无效的理由不能采纳。并无法律规定擅自转租的合同为无效合同。根据合同的相对性原则，吴江彬与特房公司的租赁合同和吴江彬与郭锦之间的租赁合同是各自独立的，无内在必然关系。吴江彬与特房公司就招投标事宜签署的交接单也与郭锦无关，更不能视为郭锦对吴江彬的交付。退一步讲，吴江彬向特房公司签署的交接单仅是招投标环节的一个手续，法律上视为吴江彬与特房公司于2013年6月29日签订的租赁合同已经履行完毕。该合同的履行与吴江彬、郭锦之间租赁合同的履行无关联。该交接单也并非房屋实际交付，讼争租赁房屋在该时间段处于上锁状态、无人出入、无实际交付行为，且吴江彬也未与特房公司进行任何的水电抄表及费用结算（与2018年11月14日的交接完全不同）。因此，2016年6月30日，郭锦未向吴江彬交付讼争租赁房屋，郭锦实际占有讼争租赁房屋的时间一直延续至2018年11月14日。交接单只是出于行业习惯程序上的材料。按照招投标的习惯，房屋不是在中标当天就进行移交，房屋内的物品依然存在，并没有实际上的交接。讼争租赁房屋为经营餐饮的商铺，前承租人林文发欠吴江彬租金72000元，林文发在租赁关系解除后遗留了许多餐饮器具，根据行业惯例，商铺转让都会收取一定的转让费，郭锦的支付的70000元为商铺的转让费，抵偿了林文发欠吴江彬的租金。郭锦与吴江彬签订的租赁合同合法有效，对双方具有约束力，郭锦也实际使用了讼争租赁房屋，应当支付租金和占有使用费。保证金45500元则同意抵偿郭锦尚欠的租金。 特房公司述称，对于吴江彬将讼争租赁房屋转租给郭锦的情况，特房公司之前完全不知情。2018年11月，郭锦找到特房公司，陈述说其与吴江彬有一个房屋租赁合同纠纷，需要找特房公司调取材料，特房公司告知郭锦需要法院来调取材料。之后，厦门市中级人民法院有到特房公司调取证据。对于郭锦的反诉请求，特房公司不发表意见，这与特房公司无关。特房公司对吴江彬与郭锦签订的房屋租赁合同效力不发表意见。特房公司认为吴江彬不可以转租，特房公司和吴江彬的房屋租赁合同在2018年11月解除。2018年11月14日，吴江彬将讼争租赁房屋交回给特房公司。 林文发书面述称，林文发于2010年11月与吴江彬就讼争租赁房屋签订房屋租赁合同。2013年6月，因经营问题，经与吴江彬协商，将租赁期间购买的厨房设备、经营电器等用于抵扣2013年部分租金。林文发不清楚吴江彬与郭锦房屋租赁合同纠纷情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定事实如下： 2013年6月29日，吴江彬与特房公司签订一份《房屋租赁合同》，约定特房公司以公开公示方式对讼争租赁房屋进行招租；租赁价格为吴江彬中标价；租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日；第一年度月租金14320元，第二年度月租金14600元，第三年度月租金为14900元；承租房屋为吴江彬自用，具体用途为商住，吴江彬保证按上述用途亲自使用和经营，不得擅自改变用途；未经特房公司书面同意，吴江彬不得以任何形式允许第三方使用；经发现转让、转租、分割出租、合作经营等情形，视为吴江彬违约，特房公司有权提前终止合同，没收押金，提前收回房产；若因此造成特房公司损失的，特房公司将追究吴江彬的责任；租赁期限届满后，如吴江彬愿意续租，应当在租赁期限届满前30日以书面形式向特房公司提出，在同等条件下，吴江彬享有优先承租的权利；合同终止或解除时，吴江彬应及时返还承租房屋，清理因承租房屋而产生的所有债务等。 2014年1月13日，吴江彬与郭锦签订一份《房屋租赁合同》，约定吴江彬愿将讼争租赁房屋出租给郭锦；郭锦对房屋做了充分了解，愿意承租该房屋作商住用房屋使用；合同签订时，郭锦应向吴江彬交纳租赁期间保证金45500元；租赁期限为2014年2月9日至2016年6月30日；月租金22750元，租金按季度结算，郭锦在签订合同后7日内交付给吴江彬，下期交付时间为每季度前15日；从租期第二年开始，房屋租金每年递增8%；郭锦应按合同规定的期限交纳租金，逾期每日按月租金的1‰支付违约金；在租赁期限，需变更或解除租赁合同的，双方应提前协商，因当事人一方提前解除租赁致使另一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应当由责任方负责赔偿；合同期满或终止，郭锦必须按时将房屋归还吴江彬，若逾期5天后仍留下箱、柜、家具等物品未搬清，视为郭锦放弃权利，郭锦授权吴江彬全权处理；当事人一方违约造成另一方经济损失的，应由责任方赔偿另一方一个月房租作为违约金等。双方于当日另签订一份补充协议，约定租赁合同到期后，吴江彬如有和特房公司继续签订续租合同，郭锦可继续承租（郭锦意向可续租三年），但续租合同、租金另外确定等。2014年1月16日，郭锦向吴江彬转账支付70000元。2014年1月21日，郭锦向吴江彬转账支付45500元。双方确认，郭锦向吴江彬支付了租金合计345000元，按照上述租赁合同约定的租金标准，截至2015年5月13日的租金，郭锦尚欠1710元，之后郭锦未再向吴江彬支付租金。 2015年3月开始，郭锦以南山路修路造成店面经营的餐厅生意不好为由向吴江彬提出终止租赁合同。2015年11月30日，吴江彬短信回复郭锦，表示可以同意郭锦单方提出终止租赁合同，但希望郭锦尽快前来办理终止协议和结清欠款及移交手续。吴江彬与郭锦确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年11月30日解除。 2016年7月25日，吴江彬与特房公司再次签订一份《房屋租赁合同》，约定特房公司以公开竞价方式对讼争租赁房屋进行招租；租赁价格为吴江彬中标价；租赁期限为2016年8月1日至2019年7月31日；第一年度月租金20080元，第二年度月租金20683元，第三年度月租金为21303元；特房公司于2016年8月1日将承租房屋交付给吴江彬等。 郭锦申请对讼争租赁房屋2013年6月29日至2015年11月30日期间的市场租金价格进行评估。 双方另提交到了如下证据： 1.双方提交的短信记录。短信记录体现，郭锦于2015年3月起向吴江彬提出终止合同同时表示原押金及转让费优先抵偿房租，于2015年11月30日询问吴江彬何时可以办理终止协议和相关事宜；吴江彬于2015年12月1日回复询问郭锦当天下午是否可以，郭锦表示可以；吴江彬于2015年12月30日和2015年12月31日提出郭锦迟迟不办理单方终止协议和缴清所欠租金及相关费用，仍在使用房屋，合同尚未到期，郭锦应及时办理终止协议、房屋移交手续并结清所有欠款，终止方才有效；郭锦于2015年12月31日回复称其于9月多次提出终止租赁协议的方案，未能得到吴江彬的支持，希望能实事求是解决此事，按照原来向吴江彬空店转让的费用、押金及现有的设备投资来抵偿房租，请吴江彬尽快决断。 2.吴江彬提交的公证书。（2016）厦鹭证内字第39804号公证书体现，吴江彬于2016年9月13日通过公证进行证据保全，证明吴江彬于2016年9月6日向郭锦邮寄《关于清空物品归还房屋的通知函》（邮寄单上的寄件人为马翊哲）；通知函的内容为要求郭锦在通知函送达之日起三天内，将房屋内所有财物清空，否则吴江彬将全权处置屋内财物；该邮件于2016年9月8日被退回，未妥投，原因为收件人不在指定地址。（2018）厦鹭证内字第21422号公证书体现，马翊哲于2018年10月19日通过公证进行证据保全，证明“150××××1580”的手机号于3月7日（具体年份未体现）向郭锦的手机号发送短信，短信内容为：关于康乐餐厅的解决方案，我方于去年10月份已经多次向你方提出，所以移交时必须是达成解决方案方能进行。吴江彬在庭审中表示马翊哲为其员工。 3.吴江彬提交的发票和转账凭证。发票和转账凭证体现，吴江彬向特房公司支付租金，最迟一笔款项支付了截至2018年8月31日的租金，租金的实际付款人除吴江彬外，还有吴碧云、重庆市渝万建设集团有限公司福建分公司等；重庆市渝万建设集团有限公司福建分公司另于2016年7月21日向特房公司支付了讼争租赁房屋2016年1月1日至2016年6月30日的物业管理费，于2016年11月9日支付了讼争租赁房屋2016年7月至2016年12月的物业管理费。吴江彬在庭审中表示其为重庆市渝万建设集团有限公司福建分公司的实际负责人，吴碧云为该公司登记的负责人。 4.吴江彬提交的照片。照片体现，讼争租赁房屋门口的卷帘门关闭，房屋内存放有桌椅、灶具等物品。吴江彬提交该份证据的时间为2017年10月16日，其在庭审中表示该照片系其让重庆市渝万建设集团有限公司福建分公司的员工去现场拍摄的。 5.吴江彬提交的房屋移交清单。房屋移交清单体现，吴江彬于2018年11月14日向特房公司移交讼争租赁房屋。 6.吴江彬提交的（2013）湖民初字第3116号民事判决书。该民事判决查明，吴俊忠曾在讼争租赁房屋经营厦门市湖里区鲜捞海味酒楼，吴江彬与吴俊忠系父子；吴江彬于2010年11月29日与林文发签订一份《酒楼转让协议》，约定将位于讼争租赁房屋的厦门市湖里区鲜捞海味酒楼全盘转让给林文发等；林文发向吴江彬支付了转让费500000元；吴俊忠认可上述协议的效力。林文发起诉请求确认上述《酒楼转让协议》无效，该判决驳回了林文发的诉讼请求。 7.吴江彬提交的索赔函。索赔函内容为吴俊忠向林文发催讨2013年第二、第三季度的租金72000元并要求林文发支付违约金及交回房屋。吴江彬体现为吴俊忠的代理人。 8.郭锦提交的照片。照片体现，讼争租赁房屋门口的卷帘门关闭，贴有转租的告示，内容为“650平全套设备5668362”。 9.郭锦提交的招租公告、房屋交接单、招标结果审批表、关于行使优先承租权的函。上述证据系厦门市中级人民法院向特房公司调取的，体现特房公司于2016年6月16日就讼争租赁房屋发布公开招租信息；吴江彬、吴碧云、厦门鑫佳惠实业发展有限公司、何月珍参与了招标；评标结果为，排名第一的竞标人何月珍放弃最终报价，吴江彬在公布报价后要求行使优先承租权，以排名第二的竞租价格获得承租权；吴江彬与特房公司工作人员苏文礼就讼争租赁房屋签订一份房屋交接单，载明移交时间为2016年6月30日，房产钥匙数量2，已返还。 10.郭锦提交的企业登记信息。企业登记信息体现，厦门鑫佳惠实业发展有限公司的法定代表人为吴江彬，股东为吴江彬、吴俊忠。 11.郭锦提交的视频。视频拍摄载体体现的拍摄时间为2016年11月4日和2016年11月7日。视频内容体现，邵丹丹作为意向承租人进入讼争租赁房屋，与视频中的其他人员商谈房屋租赁事宜；其他人员包含房屋中介和出租方的人员，出租方的人员提到含讼争租赁房屋内的设备等转让费150000元；房屋租期3年一签，只能签到2019年7月份左右，因为讼争租赁房屋是特房公司国企的房产，出租方是3年一签的，还有2年8个月；房东姓吴等。 12.邵丹丹的证言。邵丹丹出庭陈述称，其在2015年去郭锦的餐厅吃饭而认识郭锦，二人是朋友；郭锦提交的视频是邵丹丹拍摄的，在2016年11月6日左右拍的；邵丹丹当时想开餐厅找房子，路过郭锦原来开餐厅的地方，看到大门贴着一张红纸，红纸上写着对外招租和电话；邵丹丹打了上面的电话，接电话的是房产中介，姓阮；邵丹丹和房产中介问了房子的情况，房产中介说这个房子对外招租，邵丹丹提出想看下房子的情况；房产中介就带邵丹丹去现场看，房子和邵丹丹之前去吃饭的状况差不多，有一个棚塌掉了，厨房的设备都是完好的；第一次看完后，邵丹丹提出想见房东，就约了第二次见面；大概隔了一天或者二天，第二次去了现场，来了一个人，但不是房东；房产中介说这个人是房东的员工，姓陈；当时说房租一个月26500元，每年8%递增，租期大概三年到2019年7月份左右，有算一下，大概是2年7、8个月左右，不足三年；还谈到转让费150000元，转让费主要针对厨房设备以及餐厅的座椅；邵丹丹当时和房产中介讲价讲到转让费120000元，但是姓陈的不同意，说转让费、房租都不能降；因为邵丹丹还有两个合伙人，其中一个第二次有去现场，另一个没有去，拍视频是要给合伙人看的；后来和合伙人商量之后，觉得不合适，就不租了；邵丹丹有要过房东的授权书，但在房产中介说没有书面只有口头的；邵丹丹有问姓陈的，姓陈的说没有租成之前，房东吴总的名字不能告诉邵丹丹；房产中介有通过微信发送房屋红线图和吴江彬与特房公司签订的租赁合同照片给邵丹丹，合同有遮挡一部份信息，比如租金标准等；邵丹丹后面看到合同照片才知道吴江彬的名字等。 13.苏文礼的证言。苏文礼出庭陈述称，其是特房公司的员工，负责管理特房公司在湖里区出租的房屋，不负责招租，仅负责现场；讼争租赁房屋由苏文礼管理，苏文礼见过一次吴江彬；讼争租赁房屋是特房公司通过招标形式出租给吴江彬的公司的；2016年6月30日的房屋交接单是苏文礼签的，吴江彬公司的员工有把讼争租赁房屋钥匙拿过来给了苏文礼，苏文礼拿到钥匙就在房屋交接单上签字，吴江彬并不在场，当时移交人签字是在苏文礼签字之后，具体怎么签的，苏文礼忘记了；之后，好像吴江彬要进去房屋拿东西，又把房屋钥匙借走了；钥匙就在放在苏文礼的部门，钥匙拿走的时候，苏文礼不在场，是苏文礼的经理说吴江彬这边要拿东西而拿走钥匙；之后钥匙有没有还回来，苏文礼不清楚，苏文礼没有再收到钥匙；苏文礼2016年6月前后没有去讼争租赁房屋现场看，之前路过的时候看到讼争租赁房屋都是关着的；苏文礼负责抄水电表等，都在楼下抄，不需要进入房屋；招标的时候，特房公司也没有派人去看现场，也没有问苏文礼房屋的状况。 吴江彬与郭锦的争议焦点为郭锦占有使用讼争租赁房屋的期间、房屋租赁合同的效力以及郭锦于2014年1月16日支付的70000元款项的性质。 一、郭锦占有使用讼争租赁房屋的期间。 从吴江彬、郭锦的主张以及提交的证据来看，双方确认房屋租赁合同于2015年11月30日解除，之后，郭锦将桌椅、灶具等物品留在讼争租赁房屋内，讼争租赁房屋长期处于关闭状态。 首先，从郭锦与吴江彬2015年12月30日和2015年12月31日的短信对话内容来看，郭锦表示其提出的方案未能得到吴江彬的支持并要求吴江彬就转让费、押金、设备投资等抵偿租金尽快决断，双方显然没有就讼争租赁房屋内物品的处置达成一致。因此，郭锦关于其已于2015年12月1日将讼争租赁房屋和屋内物品交由吴江彬占有和处置的主张，不应予以采纳。 其次，吴江彬与特房公司签订的房屋租赁合同于2016年6月30日期限届满，而吴江彬确认其与郭锦的房屋租赁合同早在2015年11月30日已解除，因此，吴江彬于2016月6月参与讼争租赁房屋的公开招租，再次承租讼争租赁房屋的目的，显然并非是要将讼争租赁房屋继续转租给郭锦。吴江彬在庭审中表示，其再次承租讼争租赁房屋的目的为商业用途，当时何月珍和吴江彬想用讼争租赁房屋开办幼儿园、午托班。由此可见，吴江彬于2016年6月在主观上已经确定要自行处置讼争租赁房屋内物品。 最后，吴江彬与特房公司于2016年6月30日签署了房屋交接单，特房公司的员工苏文礼确认其在当日收到了吴江彬交付的讼争租赁房屋钥匙。郭锦提供的视频和邵丹丹的证言体现，讼争租赁房屋在2016年11月已经对外招租，招租一方提出讼争租赁房屋包含设备物品等需150000元的转让费；结合视频中各方的对话内容以及邵丹丹关于房产中介通过微信将吴江彬与特房公司签订的房屋租赁合同照片发给邵丹丹查看的证言，可以认定当时的出租人为吴江彬。吴江彬提供的照片，体现吴江彬可进入讼争租赁房屋对屋内情况进行拍照。由此可见，吴江彬于2016年6月30日之后，在客观上有能力进入讼争租赁房屋并处置屋内物品。 综上所述，郭锦在双方解除房屋租赁合同后，负有腾空并将讼争租赁房屋交付吴江彬占有的义务。郭锦并无证据证明其就讼争租赁房屋物品的抵偿与吴江彬达成一致或表示屋内物品由吴江彬自行处置。2015年12月1日至2016年6月30日期间，郭锦与吴江彬就讼争租赁房屋内物品的处置以及能否抵偿租金存在争议，郭锦并不能明确屋内物品当时的具体抵偿价格，亦无证据证明吴江彬在2016年6月30日前可顺利进入讼争租赁房屋并对屋内物品进行处置。因此，应认定讼争租赁房屋内的物品在此期间给吴江彬重新占有讼争租赁房屋造成了障碍，讼争租赁房屋在上述期间仍由郭锦占有使用。2016年6月30日之后，吴江彬再次参与讼争租赁房屋的公开招租，向特房公司承租了讼争租赁房屋，对讼争租赁房屋的用途另有打算，显然并非因为屋内物品无法处置而与特房公司再次签订为期三年的房屋租赁合同。因此，应认定吴江彬已根据其与郭锦房屋租赁合同的约定，视为郭锦放弃屋内物品的权利，决定自行处置屋内物品并重新占有讼争租赁房屋。吴江彬于2016年6月30日之后在主观上已经确定要自行处置讼争租赁房屋内物品，在客观上也有能力进入讼争租赁房屋并处置屋内物品。吴江彬在2016年6月30日之后实际处理讼争租赁房屋内物品的时间和方式，属于吴江彬自主决定的范畴。物品是否继续存放在讼争租赁房屋，已经不再影响吴江彬对讼争租赁房屋的占有。据此，郭锦占有使用讼争租赁房屋的期间应认定至2016年6月30日截止。 二、房屋租赁合同的效力。 吴江彬基于其与特房公司签订的房屋租赁合同取得讼争租赁房屋后，与郭锦签订房屋租赁合同，将讼争租赁房屋出租给郭锦，郭锦亦据此取得了讼争租赁房屋。吴江彬与郭锦签订的房屋租赁合同，并未违反法律、行政法规的强制性规定。吴江彬未经特房公司同意转租讼争租赁房屋的违约责任或吴江彬是否违反相关行政管理规定，应当由特房公司提出主张或由相关行政管理部门认定。郭锦与吴江彬签订房屋租赁合同约定的租金，系郭锦占有使用讼争租赁房屋而应当支付的对价。吴江彬收取的租金与其向特房公司支付的租金间的差额如何处理或认定，应由特房公司提出主张。郭锦主张其与吴江彬签订的合同无效，并要求吴江彬返还已支付的部分租金，实际上是要减少其本应当支付的对价，以此获利。因此，郭锦关于房屋租赁合同无效的主张，不应予以采纳。特房公司在本案未提出认定郭锦与吴江彬签订的房屋租赁合同无效的主张，亦未要求郭锦直接向特房公司支付郭锦占有使用讼争租赁房屋期间的租金。因此，郭锦与吴江彬签订的房屋租赁合同应当认定有效，郭锦应当按照房屋租赁合同约定的标准向吴江彬支付其占有使用讼争租赁房屋期间的租金或占有使用费。鉴于前述认定，郭锦关于对讼争租赁房屋2013年6月29日至2015年11月30日期间的市场租金价格进行评估的申请，无需进行，在本案中不应予以准许。 三、郭锦于2014年1月16日支付的70000元款项的性质。 郭锦与吴江彬签订的房屋租赁合同约定保证金45500元，并未对70000元作出约定。郭锦与吴江彬的短信对话记录中，郭锦多次提到了转让费，结合吴江彬提交的（2013）湖民初字第3116号民事判决书和索赔函以及林文发的陈述，吴江彬关于该70000元为郭锦需支付的商铺转让费用于抵偿了林文发欠吴江彬租金的主张，应当予以采纳。 本院认为，吴江彬与郭锦签订的房屋租赁合同，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方确认房屋租赁合同于2015年11月30日解除。郭锦应当按照房屋租赁合同的约定支付截至2015年11月30日尚欠的租金163053元，抵扣保证金45500元后，郭锦还应支付吴江彬尚欠的租金117553元。郭锦未依约支付租金构成违约，其应当向吴江彬支付逾期付款违约金。吴江彬主张的违约金计算期间和对应的基数，并不能完全与房屋租赁合同的约定对应；房屋租赁合同约定的租金计算周期和付款时间存在一定的歧义，对付款时间的理解会存在偏差；郭锦在2015年3月起向吴江彬提出解除房屋租赁合同，而吴江彬于2015年11月30日同意解除房屋租赁合同，上述期间亦存在保证金抵偿租金的问题。因此，吴江彬关于逾期付款违约金起始时间的主张，难以采纳。然而，郭锦至迟在2015年11月30日房屋租赁合同解除时，应向吴江彬支付保证金抵偿后剩余尚欠的117553元租金。郭锦未支付上述租金，应自2015年12月1日起向吴江彬支付上述117553元租金的逾期付款违约金。房屋租赁合同约定的逾期付款违约金标准为每日按月租金的1‰计算，吴江彬并未举证证明郭锦逾期支付租金而导致其逾期收到款项所遭受损失的具体金额，故其主张的逾期付款违约金标准明显过高。逾期付款违约金标准酌情调整为中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，2019年8月20日起则为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%。郭锦在房屋租赁合同解除后仍占有使用讼争租赁房屋至2016年6月30日，因此，其应当按照合同解除时确定的租金标准即每月24570元支付2015年12月1日至2016年6月30日期间的占有使用费171990元。郭锦提出提前解除房屋租赁合同，构成违约。虽然吴江彬最终同意解除房屋租赁合同，但并不因此免除郭锦单方提出提前解除合同而违约所要承担的违约责任。因此，吴江彬主张郭锦依照合同约定支付一个月租金标准的解除合同违约金24750元，应当予以支持。郭锦关于双方签订的房屋租赁合同无效并要求吴江彬返还租金差额27792元的主张，不应予以支持。郭锦于2014年1月16日支付的70000元款项为郭锦需支付的商铺转让费并用于抵偿了林文发欠吴江彬的租金，并非郭锦主张的房屋租赁定金，其并无证据证明吴江彬同意其提出的转让费抵偿租金的主张，因此，郭锦主张吴江彬返还该70000元，不应予以支持。保证金45500元直接抵偿租金，不再返还。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、郭锦于本判决生效之日起十日内，支付吴江彬租金117553元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%自2015年12月1日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%自2019年8月20日起计算至实际付款之日止）； 二、郭锦于本判决生效之日起十日内，支付吴江彬占有使用费171990元； 三、郭锦于本判决生效之日起十日内，支付吴江彬解除合同违约金24750元； 四、驳回吴江彬的其他诉讼请求； 五、驳回郭锦的反诉诉讼请求。 如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14490元，由郭锦负担4230元，吴江彬负担10260元；反诉案件受理费1583元，由郭锦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  邓剑斌 人民陪审员  杨红霞 人民陪审员  刘 芳 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  吴朝旭 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。