浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初7878号 原告：浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区中山名都小区物业配套营业用房3号楼一层及一层夹层，统一社会信用代码：91330402792058517P。 法定代表人：谢玉勇。 委托诉讼代理人：郭嘉贤、杨木易（实习），浙江兴嘉律师事务所律师。 被告：伍颖，男，1982年5月12日出生，汉族，住江西省宜春市上高县。 被告：陈玉，女，1988年5月1日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：伍颖，系其丈夫。 原告浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司（以下简称赞誉物业公司）与被告伍颖、陈玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法由审判员曹刚独任审判；本院于2019年12月3日、2020年1月3日、3月24日公开开庭进行了审理。原告赞誉物业公司委托诉讼代理人郭嘉贤；被告伍颖、陈玉的委托诉讼代理人伍颖到庭参加诉讼。诉讼过程中，本案经历了原告申请追加被告陈玉为共同诉讼被告、又因新冠病毒疫情影响两次延期审理。本案现已审理终结。 原告赞誉物业公司起诉称，原告与两被告2014年4月25日签订了《望湖公馆前期物业服务协议》，原告按照以上协议为望湖公馆提供物业服务，原告向业主收取物业服务费（高层物业服务费中准价每月每平方米2.20元，分别为：1层1.95元/月·㎡，2层2.00元/月·㎡，3层2.05元/月·㎡，4层2.10元/月·㎡，5层2.15元/月·㎡，6层2.20元/月·㎡，7层2.25元/月·㎡，8层2.30元/月·㎡，9层2.35元/月·㎡，10层2.40元/月·㎡，11层2.45元/月·㎡。低层住宅物业服务费每月每平方米3.00元，低层住宅地下室物业服务费每月每平方米1.50元，综合楼及商业配套用房物业服务费每月每平方米2.10元，地下车库（位）物业服务费每月每车位30元，双方约定了相关权利和义务，并约定了滞纳金收费标准，按应缴费用每日千分之三计算。 两被告是望湖公馆1-1106室（面积：88.15平方米，车位1个）的业主，2018.07.01-2019.12.31期间所欠物业服务费88.15*2.45*18个月=3887.42元，2018.09.01-2019.12.31期间所欠车位费30*16=480元，共计4367.42元。由于之前业主缴纳的物业费及车位费有47.69元剩余，故本次催讨直接予以扣除，业主仍欠物业费4319.73元，逾期付费违约金1295.92元（按本金的30%计算）。 原告多次向两被告催收物业服务费，两被告一直拒不支付。原告认为，被告拖欠物业服务费的行为属严重违约，损害了原告的权益，同时也不利于小区物业服务工作的正常开展，被告应按合同约定承担相应的责任。为维护原告的合法权益，诉请判令：1.两被告支付物业服务费4319.73元；2.两被告支付逾期付费违约金1295.92元（按本金的30％计算）；3.本案诉讼费用由两被告承担。 被告伍颖、陈玉答辩称，一、原告要求被告支付物业费4319.73元缺乏法律依据。自本小区2015年交房到现在，原告从未依法在嘉兴市物价局及相关主管部门进行过物业服务费价格的备案工作，《望湖公馆前期物业服务协议》里的物业服务费标准涉嫌违法收费，并且其协议内制定的收费标准比嘉兴市物价局规定的最高物业服务等级收费标准1.55元/平方的价格还要高出58%。 二、对原告要求被告支付逾期付费30%违约金1295.92元不认可。被告于2018年5月22日已经转账给原告2017-2018年两年整的物业服务费共计4535.10元，这个价格是按照嘉兴市物价局规定的最高物业服务等级标准1.55/平方基础上再上浮20%的封顶价格（1.86/平方）缴的并且把该2年的地下车位管理费（25/月）也一起缴纳，不存在原告提到的物业服务费逾期交纳问题。2019年的物业服务费2267.51元，被告在2019年12月24日前支付（因为交房日期为2015年12月25日），在一个物业服务周年内支付整年物业服务费就不存在原告所说的逾期行为。 针对自己的主张，原告赞誉物业公司向本院提交了下列证据： 1.望湖公馆前期物业服务协议，证明2014年4月25日原告与两被告就两被告购买的1幢1106室房屋签订物业服务协议，约定了11层物业费2.45元/月/平米，地下车库服务费30元/月，物业服务费每年预交一次，逾期滞纳金计算按照每日千分之三收取。 2.不动产登记查询结果，证明涉案房屋所有权人为两被告共同共有，登记日期2016年6月20日。 3.律师函、快递单、查询单，证明2019年9月17日原告向被告邮寄律师函催缴望湖公馆1幢1106室2018年7月至2019年12月31日期间物业费的事实，该律师函两被告于2019年9月20日签收。 4.增值税普通发票（复印件）一份，证明被告在2018年5月22日交费4535.10元，原告具收后开具了相应的发票，备注：物业费2017.01.01-2018.06.31，车位费2017.01.01-2018.08.31。 5.中标通知书（复印件），证明2013年1月23日嘉兴市城乡规划建设管理委员会确认原告为望湖公馆（暂名）前期物业管理的中标单位。该通知书中标价明确：高层中准价每月2.20元/㎡（以六层为中准层，每上一层加0.5元/月·㎡……） 两被告质证认为，证据1、2、3没有异议；证据4：今天庭审才看到发票复印件，至今没有拿到；证据5：该中标通知书早在2019年中旬被告就已经看到过，当时因为原告的服务水准长年达不到其收费价格相匹配的服务标准，引发大部分业主对原告方的不满；在小区业主再三要求下原告才勉强拿出这份中标通知书作为收费依据发布在业主微信群里，但很快又遭到小区业主的质疑；因为这份中标通知书只是“嘉兴市明阳置业有限公司”与“嘉兴赞誉物业管理有限公司”之间的中标合同，跟小区业主和赞誉物业之间的物业服务价格收费标准没有必然联系，更不能作为其对望湖公馆小区制定前期物业服务价格标准的合法依据。另外，嘉兴市城乡规划建设管理委员会的机构职能范围中不包括对嘉兴市本级物业服务价格收费的审批权利，其对中标通知书所该公章只是作为物业管理权转移的背书，所以针对原告补充提交的这份中标通知书作为浙江赞誉物业管理有限公司在望湖公馆收费标准的合法依据被告不认可。并且被告断定原告从未在有关政府部门依法取得过任何关于其前期物业服务协议里所制定价格标准的审批，实属违法乱收费。 针对自己的抗辩意见，两被告提交以下证据： 1.2013年3月8日嘉兴市发展和改革委员会、嘉兴市物价局、嘉兴市城乡规划建设管理委员会共同发布嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（10页），明确从2013年4月10日起施行。有关普通住宅小区物业中准价格表明列：一级、小高层和高层每平方米1.55元/月，备注栏中也明确：各等级上浮幅度为上述中准价格的20%，物业服务公司的级别及收费标准。证明原告存在自己制订标准，没有按照国家规定收取物业费。 2.转帐凭证，证明2018年5月22日被告按1.86元/月/平米、车库按25元/月的标准支付了2017年、2018年两年的物业费4535.10元。 3.转帐凭证，证明2019年12月24日被告按1.86元/月/平米、车库按25元/月的标准支付了2019年的物业费2267.51元。 4.机构职能（网络下载），证明嘉兴市住房和城乡建设局机构职能中没有物业收费定价职责。 5.2013年12月4日嘉兴市发展和改革委员会、嘉兴市物价局、嘉兴市城乡规划建设管理委员会共同发布关于嘉兴市本级前期物业服务优质优价等有关问题的补充通知，自2013年12月10日起试行。内容：一、第（三）规定：前期物业服务招投标时，对前期物业服务内容超出嘉兴市本级物业服务等级一级的，由于尚未考核认定，前期物业服务收费标准按一级来实施。被告认为原告并未达到材料中所解释的一级资质标准更不存在超过的事实。 6.嘉发改物【2016】178号文件，关于红树湾小区前期物业服务等级和收费标准的批复：小区高层及小高层住宅前期物业服务费标准为每月每平方米建筑面积1.86元。 嘉发改物【2017】87号文件，关于御缇嘉苑小区前期物业服务收费标准的批复：小区高层及小高层住宅前期物业服务费标准为每月每平方米建筑面积2.5元。 嘉发改物【2018】85号文件，关于嘉兴优优花园小区前期物业服务收费标准的批复：小区高层及小高层住宅前期物业服务费标准为每月每平方米建筑面积2.20元。 证明望湖公馆周边相应小区超过1.86元/㎡收费标准的都有物价局审批文件。 原告质证认为，证据1：真实性、合法性没有异议。公告时间是2013年3月8日，明确2013年4月10日起施行。文件施行时间晚于原告中标时间，当时原告确实是没有进行物价局备案。证据2：被告支付的金额没有异议。原告向被告开具了发票，备注里明确了被告支付的是2017年1月1日至2018年6月30日的物业费及2017年1月1日至2018月8月31日的车位费。证据3：无异议。被告计算的标准有悖于双方签订的协议，应当按照协议的收费标准来交纳物业费。证据4：真实性、合法性没有异议。但原告认为与本案没有关联。证据5：文件本身真实性、合法性没有异议。原告认为与本案没有关联，文件涉及时间是2013年12月10日起试行，原告提供的中标通知书落款是2013年1月23日。证据6：真实性、合法性没有异议。与本案没有关联，周边小区的批复都是2017、2018年的，原告中标的时间是2013年，当时是没有进行备案。 本院认证如下：双方当事人对于相对方举证的证据真实性均无异议，仅就有关证据的合法性、关联性持有异议。本院认为，两被告举证的证据第4、6与本案缺乏关联性，本院不予认定。基于双方当事人对真实性无异议的其他证据，本院认定案件事实。 经审理查明：嘉兴市明阳置业有限公司开发建设望湖公馆。2013年1月23日，原告（时称浙江赞成物业管理有限公司，2016年更名为现称，浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司领有营业执照）在嘉兴市城乡规划建设管理委员会组织下中标望湖公馆前期物业管理。该中标通知书中标价明确：高层中准价每月2.20元/平方米（以6层为中准层，每上一层加0.5元/月）。 2014年4月25日，两被告向嘉兴市明阳置业有限公司购买望湖公馆1-1106室，建筑面积88.15平方米，车位（使用权）一个。同日，两被告与原告签订望湖公馆前期物业服务协议一份，主要内容：物业费实行预缴制度，物业服务费用在交房时预收一年，之后每年向物业部门预缴一次；逾期缴纳按应缴费用收取每日3‰滞纳金，等等。 2015年12月两被告在与开发商办理所购商品房交接时，向原告预缴了2016年物业费2591.60元、车位管理费360元（备注：按前期物业服务协议确定的单价计收）。 2016年6月20日两被告领取不动产登记证，涉案房屋所有权人为两被告共同共有。 2018年5月22日两被告向原告转账4535.10元并主张系2017年、2018年两年物业费（按1.86元/月/平米、车库按25元/月的标准计算）。2018年5月23日原告开具了相应的发票，备注：物业费2017.01.01-2018.06.31，车位费2017.01.01-2018.08.31。 2019年9月17日原告向被告邮寄律师函催缴望湖公馆1幢1106室2018年7月至2019年12月31日期间物业费，该律师函两被告于2019年9月20日签收。 2019年12月24日（本案诉讼过程中），两被告向原告转账2267.51元并主张系2019年物业费（按1.86元/月/平米、车库按25元/月的标准计算）。 另查，2013年3月8日嘉兴市发展和改革委员会、嘉兴市物价局、嘉兴市城乡规划建设管理委员会共同发布《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》，明确从2013年4月10日起施行。有关普通住宅小区物业中准价格表明列：一级、小高层和高层每平方米1.55元/月，备注栏中也明确：各等级上浮幅度为上述中准价格的20%，物业服务公司的级别及收费标准。 2013年12月4日嘉兴市发展和改革委员会、嘉兴市物价局、嘉兴市城乡规划建设管理委员会共同发布关于《嘉兴市本级前期物业服务优质优价等有关问题的补充通知》，自2013年12月10日起试行。内容：一、第（三）规定：前期物业服务招投标时，对前期物业服务内容超出嘉兴市本级物业服务等级一级的，由于尚未考核认定，前期物业服务收费标准按一级来实施。 2019年10月25日原告催讨无果诉至本院。 本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷案件。原告基于2013年1月3日由建设行政主管部门嘉兴市城乡规划建设管理委员会确认的中标通知书，对嘉兴市明阳置业有限公司开发建设的望湖公馆（暂名）进行前期物业管理，原、被告当事人均无异议。众所周知物业管理是有偿服务，2014年4月25日被告在购买望湖公馆1-1106室时与原告签订《望湖公馆前期物业服务协议》，且在2015年12月被告接收所购商品房时，向原告预缴了2016年的物业费2591.60元、车位管理费360元（计价标准以《望湖公馆前期物业服务协议》约定内容计算）。据此可反映《望湖公馆前期物业服务协议》的签订是双方当事人真实意思表示，且已在实际履行过程中，对签订协议当事人具有法律约束力。 被告认为嘉兴市城乡规划建设管理委员会没有职权确认物业收费价格，原告在中标后未依照《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》、《嘉兴市本级前期物业服务优质优价等有关问题的补充通知》向物价部门报批物业收费价格，涉嫌违法收费。对此，原告认为其中标时间在先，三部门两个文件实施日期在后；原告中标望湖公馆物业管理以后确实未向物价部门报批。本院认为原告是否存在应报批而未报批的行为属于物价行政管理的范畴。被告认为原告收费涉嫌违法，可向物价行政主管部门依法反映，由行政主管部门作出认定；在物价行政部门作出认定前，被告不能据此否认己方与原告已签订、且已实际履行过程中的《望湖公馆前期物业服务协议》的效力。 基于上述理由，被告主张按每月1.86元/月计算物业费及25元/个车位管理费，有违《望湖公馆前期物业服务协议》约定的内容，本院不予支持。本案所涉物业费系2017年1月1日至2019年12月31日，物业费应为88.15平方米*2.45元/月*36个月=7774.83元、车位管理费30元/月*36个月=1080元，合计8854.83元。被告两次已交费合计6802.61元，应交与已交相抵，被告结欠物业费2052.22元。 有关原告诉请的逾期付款违约金。本院认为，支付逾期付款违约金在《望湖公馆前期物业服务协议》有明确约定，物业费实行预缴制度。本院根据被告已交费情况、综合全案事实认为，原告在提供小区业主物业服务时也未能完全符合《望湖公馆前期物业服务协议》约定，存在瑕疵，例如：被告2018年交费后原告至今未将发票交与物业服务对象、小区业主反映物业服务水准长年不达标原告才公示中标通知书等因素，故本院对于原告该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告伍颖、陈玉于本判决生效后七日内支付原告浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司2019年12月31日前的物业服务费2052.22元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元。原告负担5元；被告伍颖、陈玉负担20元。于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 曹 刚 二〇二〇年四月一日 书记员 季旭亮 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。