北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初15625号原告:杨金生,男,1938年10月28日出生,汉族,住北京市丰台区,公民身份号码×××。委托诉讼代理人:于向东,北京市华博金隆律师事务所律师。被告:新疆吉创资产管理有限公司,住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区阳澄湖路,经营地址上海市黄浦区。法定代表人:姚庆,总经理。委托诉讼代理人:汪春花,上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘露璐,上海山田律师事务所律师。第三人:菅冠锋,男,1976年10月16日出生,汉族,住郑州市金水区,公民身份号码×××。第三人:**冲,男,1985年6月6日出生,汉族,住北京市崇文区,公民身份号码×××。第三人:王志正,男,1965年10月31日出生,汉族,住山西省大同市城区,公民身份号码×××。第三人:于忠海,男,1963年7月4日出生,汉族,住北京市通州区,公民身份号码×××。原告杨金生与被告新疆吉创资产管理有限公司（以下简称新疆吉创公司）及第三人菅冠锋、**冲、王志正、于忠海案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨金生的委托诉讼代理人于向东，被告新疆吉创公司的委托诉讼代理人汪春花到庭参加了诉讼。第三人菅冠锋、**冲、王志正、于忠海经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。杨金生向本院提出诉讼请求：判令解除对北京市丰台区美域家园北区XX号楼XX单元XXX号房产的查封。事实与理由：2014年10月28日,北京市海淀区人民法院(以下简称海淀法院)对中国民生银行股份有限公司北京分行（原名称为中国民生银行总行营业部，以下简称民生银行北京分行）与第三人菅冠锋、**冲、王志正、于忠海金融借款合同纠纷一案作出(2014)海民初字第14481号民事判决书,判决:一、**冲于本判决生效之日起十日内偿还民生银行总行营业部借款本金2042478.21元及其利息、罚息;菅冠锋、王志正、于忠海对上述第一项确认的**冲的债务承担连带担保责任。此后民生银行总行营业部向海淀法院申请强制执行,执行案号(2015)海执字第8176号。海淀法院查封了第三人营冠锋名下位于北京市丰台区美域家园北区X号楼X单元XXX号房产（以下简称XXX号房）。杨金生在2017年发现涉案房屋被海淀法院查封后,向法院提出执行异议。海淀法院于2018年3月2日作出(2018)京0108执异43号执行异议裁定:驳回杨金生的异议。杨金生认为该裁定认定事实不清、适用法律错误,为此提出执行异议之诉。2012年11月10日杨金生与菅冠锋签订《买卖合同》,合同约定杨金生购买菅冠锋所有的XXX号房,合同还约定了相关的价款、交付时间等相关事宜。合同签订后,杨金生按照合同约定支付了购房款项,并于2013年3月实际入住了上述房屋,但没有办理房产登记变更手续。(2018)京0108执异43号执行裁定书在审理查明部分认定涉案房屋为菅冠锋名下财产，但在本院认为部分又认为XXX号房并非登记在菅冠锋名下。新疆吉创公司答辩称：杨金生起诉事实不清、证据不足。菅冠锋、**冲分别向民生银行总行营业部贷款,后因无法偿还借款,故民生银行总行营业部将菅冠锋、**冲等人诉至法院。法院经审理作出了(2014)海民初字第14481、14482号民事判决书。在执行过程中查封相关人员的财产并无不妥。杨金生提供的证据不足以证明涉案房屋是其所有,故请求驳回杨金生的全部诉讼请求。菅冠锋、**冲、王志正、于忠海未提交答辩状，亦未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月2日，本院针对杨金生在执行民生银行北京分行与菅冠锋、**冲、王志正、于忠海金融借款合同纠纷一案中提出的执行异议作出(2018)京0108执异43号执行裁定书。该裁定书载明以下内容：1、杨金生请求法院解除对XXX号房产的查封。2、经本院审查查明：2014年10月28日，本院作出（2014）海民初字第14481号民事判决书，判决如下：一、被告**冲于本判决生效之日起十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司总行营业部借款本金2042478.21元及其利息、罚息（截止至2014年4月1日罚息为154971.58元，自2014年4月2日起至实际还清之日止，按照《个人授信项下借款合同》及《个人借款凭证》约定的标准计算）；二、被告菅冠锋、王志正、于忠海对上述第一项确定的被告**冲的债务承担连带保证责任；三、被告菅冠锋、王志正、于忠海承担连带保证责任之后，有权向被告**冲进行追偿；四、驳回原告中国民生银行股份有限公司总行营业部其他诉讼请求。判决生效后，由于**冲、菅冠锋、王志正、于忠海未履行判决义务，中国民生银行股份有限公司总行营业部向本院申请强制执行，执行案号为（2015）海执字第8176号。本院于2016年4月27日向北京市国土资源局丰台分局送达协助执行通知书，继续查封菅冠锋名下位于丰台区美域家园北区XX号楼XX单元XXX号的房屋，查封期限三年，自2016年4月27日起至2019年4月26日止。…2016年12月15日，北京市国土资源局丰台分局根据杨金生的查询申请，查询XXX号房产的房屋所有权人为北京绿林双泉房地产开发有限公司(以下简称绿林公司)。3、本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除登记的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案诉讼过程中，本院保全预查封了被执行人菅冠锋购买的XXX号房产，进入执行程序后，自动转为执行中的查封。根据北京市国土资源局丰台分局的查询结果，可见目前801房屋并非登记在被执行人菅冠锋名下。杨金生依据上述规定提出异议，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，XXX号房产登记在绿林公司名下，但案外人杨金生并未与绿林公司签订书面买卖合同。杨金生依据上述规定提出异议，无事实和法律依据，本院亦不予支持。4、裁定如下：驳回杨金生提出的案外人异议。另查：1、2016年6月29日，北京市丰台区人民法院针对杨金生诉菅冠锋、卢彩鸽、绿林公司房屋买卖合同纠纷作出(2015)丰民初字第25536号民事判决书。该判决书载明以下内容：1、原告杨金生诉称：…起诉要求法院判令1、确认原告与被告菅冠锋、卢彩鸽就XXX号房屋签订的《买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖补充合同》均有效；2、判令三被告将绿林公司与菅冠锋签订的回迁安置楼房买卖合同中买方(乙方)更名为杨金生；2、经审理查明：2012年11月10日，菅冠锋（甲方、出卖人）与杨金生（乙方、买受人）签订《买卖合同》，约定：甲方出售房屋坐落于北京市丰台区XXXXXXXXX，建筑面积127.19平米；产权人姓名菅冠锋；甲方对所售房屋权属的真实性、合法性及有效性负全部责任；该房屋成交价款为250万元；乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金5万元；在甲方取得房屋产权证并签署《北京市存量房屋买卖合同》及完成二手房网上签约后，剩余房款由乙方直接支付给甲方；甲方在房屋产权证下来之后，积极配合乙方完成房屋的过户手续。同日，双方另签订《补充协议》，约定：签订合同当日，乙方支付甲方一百万元；甲方保证在2013年2月10日前给乙方办理完毕房产合同变更手续，合同变更乙方名字的同时，乙方再支付给甲方一百万元整；剩余五十万元乙方于2013年2月30日前支付，同时乙方给甲方出示书面凭证；甲方在2013年2月10日前未完成变更手续视甲方违约，甲方支付违约金11万元。当日，杨金生转账支付菅冠锋100万元，菅冠锋出具《收条》，载明：今收到杨金生交来购买北京市丰台区XXXXXXXXX的定金5万元整，房款95万元整，共计100万元。2013年3月3日，菅冠锋、卢彩鸽（甲方、出卖方）与杨金生（乙方、买受方）签订《房屋买卖补充合同》，约定：甲方继续办理购房合同变更手续；补充协议中违约事项不再执行；乙方再付120万元，乙方合计共付220万元；房屋属乙方所有；若在办领房产证之前办完更改原购房合同事宜，乙方付清房款三十万元余款。2013年3月5日，杨金生转账支付菅冠锋120万元，菅冠锋出具《收条》，载明：今收到杨金生先生购房款120万元整。2013年3月，原告入住XXX号房屋居住使用至今。2014年5月8日，杨金生转账支付菅冠锋10万元，菅冠锋出具《借条》。庭审中，杨金生称，因《房屋买卖补充合同》约定的剩余房款支付时间未届至，故此10万元以借款形式提前支付与菅冠锋。2014年3月31日，绿林公司（甲方）与菅冠锋（乙方）签署《声明》，载明：自声明签署之日起，解除甲乙双方于2010年8月13日签署的《小屯村绿化隔离地区改造非农民自住回迁安置楼房买卖合同》（以下简称买卖合同）；甲乙双方确认，买卖合同项下无未了事宜；本声明生效后，甲乙双方在买卖合同项下的全部权利、义务完全终止；因乙方将甲方于2010年8月13日出具给乙方的编号为XXXXXX的房款收据遗失，自签订本声明后该收据自动作废，乙方不得再主张该收据项下的权利。另查，2014年3月31日绿林公司与案外人李华翔签订《小屯村绿化隔离地区改造非农民自住回迁安置楼房买卖合同》，将涉案801号房屋出售与李华翔。3、本院认为：依据绿林公司提交的其与菅冠锋所签《声明》，双方签订的回迁安置楼房买卖合同业已解除，解除时间为2014年3月31日。…《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据此规定，即使菅冠锋对房屋不享有处分的权利，其与原告之间所签买卖合同亦为有效，故本院认定原告与菅冠锋、卢彩鸽签订的三份合同均为合法有效。另本案买卖合同系原、被告双方之间签订，且现涉诉801号房屋已售与案外人李华翔，其要求绿林公司将安置楼房买卖合同中买方更名为杨金生之诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。4、判决如下：1、确认杨金生与菅冠锋、卢彩鸽就位于北京市丰台区美域家园北区X号楼X单元XXX号房屋签订的《买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖补充合同》均为有效合同；2、驳回杨金生的其他诉讼请求。该判决已生效。2、2019年12月17日，北京市丰台区人民法院针对杨金生诉李华翔、菅冠锋第三人撤销之诉作出(2019)京0106民撤5号民事判决书。该判决书载明以下内容：1、杨金生提出诉讼请求：依法撤销北京市丰台区人民法院做出的(2015)丰民初字第20637号民事判决。2、认定事实如下：2012年11月10日，菅冠锋（甲方、出卖人）与杨金生（乙方、买受人）签订《买卖合同》，约定：甲方出售XXX号房屋，建筑面积127.19平米；产权人姓名菅冠锋；甲方对所售房屋权属的真实性、合法性及有效性负全部责任；该房屋成交价款为二百五十万元；乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金五万元；在甲方取得房屋产权证并签署《北京市存量房屋买卖合同》及完成二手房网上签约后，剩余房款由乙方直接支付给甲方；甲方在房屋产权证下来之后，积极配合乙方完成房屋的过户手续。同日，双方另签订《补充协议》，约定：签订合同当日，乙方支付甲方一百万元；甲方保证在2013年2月10日前给乙方办理完毕房产合同变更手续，合同变更乙方名字的同时，乙方再支付给甲方一百万元整；剩余五十万元乙方于2013年2月30日前支付，同时乙方给甲方出示书面凭证；甲方在2013年2月10日前未完成变更手续视甲方违约，甲方支付违约金十一万元。当日，杨金生转账支付菅冠锋100万元，菅冠锋出具《收条》，载明：今收到杨金生交来购买北京市丰台区美域家园北区X号楼X单元XXX（XXX号楼X单元XXX）的定金五万元整，房款九十五万元整，共计一百万元。2013年3月3日，菅冠锋、卢彩鸽（甲方、出卖方）与杨金生（乙方、买受方）签订《房屋买卖补充合同》，约定：甲方继续办理购房合同变更手续；补充协议中违约事项不再执行；乙方再付一百二十万元，乙方合计共付二百二十万元；房屋属乙方所有；若在办领房产证之前办完更改原购房合同事宜，乙方付清房款三十万元余款。2013年3月5日，杨金生转账支付菅冠锋120万元，菅冠锋出具《收条》，载明：今收到杨金生先生购房款一百二十万元整。2013年3月，原告入住XXX号房屋居住使用至今。2014年5月8日，杨金生转账支付菅冠锋10万元，菅冠锋出具《借条》。庭审中，杨金生称，因《房屋买卖补充合同》约定的剩余房款支付时间未届至，故此10万元以借款形式提前支付与菅冠锋。2014年3月31日，绿林公司（甲方）与菅冠锋（乙方）签署《声明》，载明：自声明签署之日起，解除甲乙双方于2010年8月13日签署的《小屯村绿化隔离地区改造非农民自住回迁安置楼房买卖合同》（以下简称买卖合同）；甲乙双方确认，买卖合同项下无未了事宜；本声明生效后，甲乙双方在买卖合同项下的全部权利、义务完全终止；因乙方将甲方于2010年8月13日出具给乙方的编号为XXXXXX的房款收据遗失，自签订本声明后该收据自动作废，乙方不得再主张该收据项下的权利。2014年3月31日，绿林公司与李华翔签订《小屯村绿化隔离地区改造非农民自住回迁安置楼房买卖合同》，将涉案XXX号房屋出售与李华翔。2015年11月，杨金生将菅冠锋、卢彩鸽、绿林公司诉至本院，要求：1、确认原告与被告菅冠锋、卢彩鸽就XXX号房屋签订的《买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖补充合同》均有效；2、判令三被告将绿林公司与菅冠锋签订的回迁安置楼房买卖合同中买方（乙方）更名为杨金生。2016年6月，本院作出（2015）丰民初字第25536号民事判决书，判决：一、确认杨金生与菅冠锋、卢彩鸽就XXX号房屋签订的《买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖补充合同》均为有效合同；二、驳回杨金生的其他诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。2014年6月1日，李华翔（甲方）与菅冠锋（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由菅冠锋向李华翔承租801室房屋，建筑面积127平方米，租赁期限为6个月，自2014年4月l日起至2014年10月1日止，月租金为5000元。租金按月交付，乙方应于每月25日前交纳下个月租金。一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方应向守约方赔偿因其违约造成的损失等。菅冠锋自2014年7月1日始未能交纳租金。2015年9月，李华翔以房屋租赁合同纠纷将菅冠锋诉至本院，要求：1、解除原告与被告的房屋租赁合同：2、判令被告立即将租赁房屋腾退给原告等。2016年10月，本院作出（2015）丰民初字第20637号民事判决书，判决：菅冠锋将XXX号房屋腾退给李华翔等。该判决书已经发生法律效力。2017年10月，李华翔向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2017）京0106执9793号。该案执行过程中，杨金生提出书面异议，请求中止对XXX号房屋的强制执行。2018年4月，本院作出（2018）京0106执异218号执行裁定书，驳回杨金生的异议请求。杨金生称其后向本院申请再审，2019年2月撤回再审申请，并提起本案诉讼。杨金生称，XXX号房屋现登记在绿林公司名下。3、本院认为：第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。根据本案的证据，2010年8月，菅冠锋从绿林公司处购买XXX号房屋，但未办理过户手续。2012年11月，菅冠锋将XXX号房屋出售给杨金生，但未办理过户手续。2014年3月31日，菅冠锋与绿林公司签署《声明》，解除双方关于XXX号房屋的买卖合同。同日，绿林公司与李华翔签订房屋买卖合同，将XXX号房屋出售给李华翔。2014年6月，李华翔将XXX号房屋出租给菅冠锋。杨金生虽称菅冠锋将XXX号房屋退给绿林公司属于无效民事行为，绿林公司与李华翔之间的房屋买卖合同属于无效合同，但在上述合同的效力经依法处理之前，本院对杨金生的该项意见难以采信。所以，李华翔购买了XXX号房屋，并将房屋出租给菅冠锋，并无不妥。本院依法对李华翔与菅冠锋的房屋租赁合同纠纷作出判决，并未侵犯杨金生的民事权益。综上，对杨金生的诉讼请求，本院不予支持。4、判决如下：驳回杨金生的诉讼请求。该判决已生效。3、2018年11月28日，本院针对新疆吉创公司申请变更其为民生银行北京分行与**冲、菅冠锋、王志正、于忠海金融借款合同纠纷一案[执行依据：（2014）海民初字第14481号民事判决书；执行案号：（2015）海执字第08176号]的申请执行人作出(2018)京0108执异881号执行裁定书。该裁定载明：1、本院查明：…民生银行北京分行向本院申请强制执行，本院于2015年4月1日立案执行，案号为(2015)海执字第08176号。因申请执行人暂不能向本院提供其他可供执行的财产或财产线索，本院于2015年12月1日终结本次执行程序。另查，2014年6月27日，民生银行北京分行与上海东方证券创新投资有限公司（以下简称东方证券公司）签订协议编号为XX-XXXXXX的《债权转让合同》，将本案所涉及的债权转让给东方证券公司；2018年9月17日，民生银行北京分行在《经济日报》发布“中国民生银行股份有限公司北京分行与上海东方证券创新投资有限公司债权转让和债权催收公告”。2016年12月26日，东方证券公司与新疆吉创公司签订协议编号为XX（资管）XXXX-XXX的《债权转让协议》，将本案所涉及的债权转让给新疆吉创公司；2018年10月9日，双方在《经济日报》发布“上海东方证券创新投资有限公司与新疆吉创资产管理有限公司债权转让暨债务催收联合公告”。现民生银行北京分行、东方证券公司对上述债权转让均予以书面确认。2、本院认为：本案中，民生银行北京分行与东方证券公司、东方证券公司与新疆吉创公司签订的多份《债权转让协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院认为其合法有效。现各债权转让协议已通过公告形式告知被执行人**冲、菅冠锋、王志正、于忠海，各债权人对上述债权转让均予以书面确认。故民生银行北京分行依据(2014)海民初字第14481号民事判决书所享有的债权已由新疆吉创公司受让，该债权转让亦应对被执行人**冲、菅冠锋、王志正、于忠海产生法律效力。因此，新疆吉创公司提出的变更其为本案申请执行人的请求，符合法律规定，应予支持。3、裁定如下：北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第14481号民事判决书所确定的申请执行人由中国民生银行股份有限公司北京分行变更为新疆吉创公司。本院认为：（2015）丰民初字第25536号民事判决书在确认杨金生与菅冠锋、卢彩鸽就位于北京市丰台区美域家园北区XX号楼XX单元XXX号房屋签订的《买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖补充合同》均为有效合同的同时，亦认为XXX号房屋已售与案外人李华翔，杨金生要求绿林公司将安置楼房买卖合同中买方更名为杨金生之诉讼请求无合同及法律依据，故不予支持。杨金生请求撤销(2015)丰民初字第20637号民事判决书的诉讼请求亦被丰台法院驳回。依据上述民事判决，绿林公司针对涉案801房产在解除与菅冠锋的买卖合同后将801房产另行出卖给李华翔，且(2019)京0106民撤5号民事判决书中载明“杨金生虽称菅冠锋将XXX号房屋退给绿林公司属于无效民事行为，绿林公司与李华翔之间的房屋买卖合同属于无效合同，但在上述合同的效力经依法处理之前，本院对杨金生的该项意见难以采信。”故杨金生依据其与菅冠锋签署的房屋买卖合同就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对杨金生的诉讼请求不予支持。菅冠锋、**冲、王志正、于忠海经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审抗辩权利，不影响本院依据查明的事实和证据进行裁判。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回杨金生的全部诉讼请求。案件受理费70元（原告杨金生已预交），由原告杨金生负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照普通程序的交费标准交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈建波人民陪审员  庞奎玉人民陪审员  梁铭全二〇二〇年四月一日书 记 员  陈 浃书 记 员  高靖凯