河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民再5号二审被上诉人（一审原告）：焦作市光源电力集团有限公司。住所地：河南省焦作市新区永兴路与建业路交叉口东南角。法定代表人：秦峰，总经理。委托诉讼代理人：李素玲，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：程楠，河南达成律师事务所律师。二审上诉人(一审被告)：焦作市厚海置业有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区太行中路2069号。法定代表人：刘晓莉，执行董事。委托诉讼代理人周胜利，河南新潮律师事务所律师。二审被上诉人焦作市光源电力集团有限公司（以下简称光源公司）与二审上诉人焦作市厚海置业有限公司（以下简称厚海公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年5月17日作出（2019）豫08民终1220号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年12月3日作出（2019）豫08民监14号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。二审被上诉人光源公司的委托代理人李素玲、程楠与二审上诉人厚海公司的法定代表人刘晓莉以及委托诉讼代理人周胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光源公司再审称：一、光源公司放弃营业办公用房回购权以及厚海公司向光源公司支付1500万元的约定应当有效，二审判决认定该约定为无效约定存在错误。双方当事人在合同履行过程中，所签署的《承诺书》、《委托经营协议书》、《房地产联合开发协议》和《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，尤其是光源公司放弃营业办公用房回购权，代之以厚海公司支付1500万元的约定，实质是双方对光源公司回购权约定的变更，是双方当事人基于意思自治、协商一致的变更，并不存在无效的法定事由。二、二审判决认定本案所涉及合同关系为合作开发房地产合同关系错误。根据民事案由规定及《最高院关于审理国有土地使用权合同纠纷相关司法解释》对合作开发房地产合同定义的描述，涉案合同并不属于上述描述中的任何一种情况，因此二审判决就此而适用上述司法解释存在错误。三、二审判决认定“光源公司请求厚海公司支付合同款1500万元，实质是向厚海公司主张分配项目利润”并因此适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定存在错误。涉案合同是当事人双方意思自治多次协商达成一致的结果，合同应当认定为有效合同，因此申请人依双方此后达成的协议主张1500万元合法合理，应当予以支持。厚海公司辩称，光源公司在自己原来使用的国有划拨土地被收回之前，为了实现自行转让国有划拨土地使用权获取额外收益的非法目的，已经利用自己是该划拨土地使用权人和建筑物所有权人的优势地位，达成了由厚海公司兜底在国家收回法定补偿之外由厚海公司另行支付其划拨土地使用权转让款1500万元的实质性的划拨土地使用权转让条款。申请人对营业办公用房的回购不仅是权利，也是义务，光源公司不是单方放弃了回购权，而是不履行挂牌出让土地条件以公示形式为其设定的购房义务，也不履行其在合作开发房地产合同中的投资义务。在双方的联合开发协议中，更是明确约定了光源公司在楼盘开盘后10日内支付总房款的50%，开盘后3个月内付清余款的付款进度，更约定了逾期付款每日支付厚海公司5万元违约金的义务，双方已经明确约定了光源公司应付的购房款义务的支付进度，而且还约定有违约责任，这是光源公司明确的付款责任和义务，而不是光源公司所曲解的单方权利。而且从合作开发的角度来讲，双方在联合开发协议中已经明确约定了付款进度的情况下，光源公司没有实际支付任何投资款或者房款，对于合作项目没有任何资金投入，如果说光源公司按期支付了全部房款后又放弃购买，其已付房款客观上参与了建房进程做出了一定贡献，尚可考虑给予一定的利润回报。但其一分未出，以不能获得投资使用价值的预期利润作为投资更是不能分配利润。光源公司请求厚海公司支付合同价款1500万元，实质就是向厚海公司主张分配项目利润，二审适用法律正确。首先，买卖房屋从来就是双务合同，既有购买房屋的权利，又同时必须履行支付房款的义务，何况约定的房价还有一定的利润空间。其次，二审认定该1500万元的性质完全是正确的，也是有事实和合同依据的。在光源公司自己做出的《承诺书》第1条明确约定“并将该营业办公用房的利润部分作为该项目的投资，该投资连本带利税后为1500万元”，厚海公司作出的《承诺书》第2条同样约定“我公司同意贵公司将该营业办公用房的利润部分作为该项目的投资，该投资连本带利税后为1500万元”，双方签订的《补充协议》总则部分载明“并将该营业办公用房的利润部分作为联合开发项目乙方的投资”，以及第二条约定“乙方同意整体项目享受投资加利润共计税后总额为1500万元的收益”，所有这些互相印证的表述，都足以证明光源公司要求厚海公司支付的合同款1500万元就是光源公司在没有实际出资的情况下向厚海公司请求分配项目利润。双方之间不是“无名合同”，所谓“合同款”就是分配利润款，所以，二审法院真正抓住了双方法律关系的本质特征，认定的案由是准确的，适用的法律是正确的。光源公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付合同款1500万元及利息（按银行同期贷款利率，自2015年1月起计算至被告实际支付之日止，暂计算至2018年8月为247.5万元）；2、诉讼费等由被告承担。一审法院查明：2014年7月22日，就JGF2014-10号国有建设土地使用权网上挂牌公开出让事宜，焦作市公共资源交易中心作出书面须知，须知中明确出让人为焦作市国土资源局，由该中心具体组织实施，为有底价转让，地块位置位于山阳区××路北侧、××路东，出让面积18595平方米。须知第三条加黑强调“竞得人需按市领导批示同意的意见，项目建成后由光源公司按4500/平方米价格回购7094平方米营业办公用房。因该宗地地上附着物未拆除完毕，焦作供电公司必须在挂牌出让成交前自行拆除完毕地上附着物，如若未拆除完毕，视为焦作供电公司自动放弃地上附着物权属，由竞得人自行处置”。并对竞买资格及要求、挂牌出让活动的时间等进行了告知。后厚海公司以成交总价55500000元竞得了该地块的国有建设用地所有权，并于2014年10月27日作为受让人与出让人焦作市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，约定出让坐落于山阳区××路北侧、××路东，面积18595平方米的宗地使用权，用途及出让年期为批发零售用地40年、中低价位中小套型普通商品住房用地70年、商务金融用地（营业办公用房）40年，出让人在2014年12月26日将出让宗地交付给受让人，土地条件为现状；出让价款55500000元，受让人同意该宗地建设项目在2015年11月27日之前开工，在2018年11月27日之前竣工；合同补充条款第六条约定，竞得人须按该宗地出让须知的约定，项目建成后由光源公司按4500元/平方米价格回购7094平方米营业用房。厚海公司竞拍前，原被告互向对方出具承诺书。光源公司向厚海公司承诺：1.如果贵公司竞拍到太行路与华宝路交汇处东侧使用权面积为18700平方米的土地，双方签订联合开发协议后，我公司放弃以土地挂牌条件上要求的价格购买7094平方米营业办公用房的权利，并将该营业办公用房的利润部分作为该项目的投资，该投资连本带利润税后为1500万元；2.如贵公司未竞拍到该宗土地，我公司将以土地挂牌条件时要求的价格购得的7094平方米营业办公用房的权利转让给贵公司，协调贵公司购得该营业办公用房，贵公司支付我公司税后利润1500万元。厚海公司向光源公司承诺：1.焦作市土地收购储备中心与焦作供电公司签订的收购合同中必须有被收购的条件，该宗地的竞得人须将7094平方米的营业办公用房以土地挂牌条件上要求的价格销售给光源公司。若无上述条件，光源公司与厚海公司签订的所有合同均无效。2.如果我公司竞拍到该宗土地，双方签订联合开发协议共同开发该宗地块。贵公司放弃以土地挂牌条件上要求的价格购买7094平方米营业办公用房的权利，我公司同意贵公司将该营业办公用房的利润部分作为该项目的投资，该投资连本带利润税后为1500万元，由我公司按约定支付给贵公司；3.如我公司未竞拍到该宗土地，贵公司将以土地挂牌条件时要求的价格购得的7094平方米营业办公用房的权利转让给我公司经营，我公司支付贵公司税后利润1500万元。后厚海公司竞拍取得上述地块土地使用权，遂厚海公司为甲方，光源公司为乙方，签订了房地产联合开发协议，约定：为保障项目中所涉乙方权益，甲乙双方商定以甲方为主体联合开发该项目；甲方负责该项目的开发全过程，含前期手续的办理，土地的竞拍，工程的建设、销售、资金筹措等，并保证在竞拍到土地使用权并公示期满后一年内开工建设，开工后二年内交房，保证工程质量达到合格目标；乙方向甲方提供该项目经营活动所必需的一切商务谈判资料和一切为联合开发项目服务的资料证明文件，乙方负责仓库的拆迁和搬迁工作；该项目开发所需资金全部由甲方自筹，乙方不提供任何担保，因此乙方不分配利润亦不承担风险，甲方应保证乙方享有以土地挂牌条件上要求的价格收购7094平方米营业办公用房的权利；本协议有效期为：自双方签订本协议起至联合开发项目销售封盘双方结算完毕后终止，本协议的终止不影响承诺书的效力，但承诺期限过后不在此限；本协议经甲乙双方盖章、签字后生效，一经生效即受法律保护，协议的任何修改、变更和补充均需经双方协商一致，达成书面协议。与本协议有关的任何往来文件及甲乙双方对对方的书面承诺均作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。因光源公司要求厚海公司为其新参加工作人员提供35套过渡住房，同时光源公司因经营原因自愿放弃以土地挂牌条件上要求的价格购买7094平方米营业办公用房的权利，并将该营业办公用房的利润部分作为联合开发项目乙方的投资，故双方又签订补充协议，约定了甲方为乙方提供不同面积的商品房的套数及单价，无论今后物价如何波动或者成本增减，单价始终不变；乙方支付房款的节点及如未及时支付的违约金计算方法；如乙方放弃35套住房的购买权，该条款无效；因乙方不再以成本价购买7094平方米的营业办公用房，甲方担负资金及销售的双重风险，乙方同意整体项目享受投资加利润共计税后总额1500万元的收益，甲方自取得土地之日起3个月内支付给乙方300万元，剩余金额于本项目楼房开盘之日起10日内支付50%，开盘之日起390日内付讫，并约定了如未及时支付的违约金计算方法；本协议经甲乙双方盖章、签字后生效，与房地产联合开发协议具备同等法律效力。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的房地产联合开发协议的补充协议中，明确约定因光源公司不再以成本价购买7094平方米的营业办公用房，厚海公司向原告支付税后总额1500万元的收益，自被告取得土地之日起3个月内支付首笔300万元，剩余金额于该项目楼房开盘之日起390日内付讫。被告于2014年10月即与焦作市国土资源局签订合同，取得了该宗土地的所有权，但至今未向原告支付该款，故原告起诉要求被告支付合同款1500万元并按同期银行贷款利率自2015年1月起支付利息，理由充分，应予支持。被告辩称本案案由应为“合资、合作开发房地产合同纠纷”，且房地产联合开发协议及补充协议不符合最高人民法院相关解释第十四条规定的合作开发房地产合同应具备的特征和要件，该辩解不能成立，本案中的房地产联合开发协议是为保障项目中所涉原告权益，以被告为主体联合开发该项目而签订，并非合作开发房地产合同，故不适用该解释相关规定，本案案由应为“房地产开发经营合同纠纷”；被告辩称原告起诉的事由系双方在涉案土地使用权竞拍前的串通行为，损害了潜在竞争者的利益，违反公平原则，原告涉嫌以司法手段强行索贿，该辩解亦不能成立，原被告分别出具的承诺书内容均假定了被告竞拍土地成功与否两种可能性，并未确定被告一定竞拍成功，国有建设用地使用权出让合同补充条款第六条的内容早在竞拍前的网上挂牌出让须知第三条中即有体现，且作加黑强调，故被告辩称该条款内容系双方串通后由原告主导而为以及原告向其索贿等均不能成立；综上，被告辩解意见均不能成立，不予采纳。一审法院判决：厚海公司应于本判决生效之日起十日内向光源公司支付合同款15000000元及利息（自2015年1月起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算）。案件受理费126650元，由厚海公司承担。厚海公司不服一审判决，上诉请求：请求二审撤销一审判决，改判驳回光源公司的诉讼请求。本院原审期间，当事人没有提交新证据。本院原审对一审查明的事实予以确认。本院原审认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，厚海公司提供出让土地使用权和资金，光源公司以合同购房权利可能产生的利润作为投资，双方共同投资、共享利润，以上行为符合上述解释规定的合作开发房地产合同的法律特征，故二公司之间系合作开发房地产合同关系，本案案由应为合作开发房地产合同纠纷。一审法院认定本案系房地产开发经营合同纠纷，确有不当，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》二十二条规定，合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。本案中，光源公司请求厚海公司支付合同款1500万元，实质是向厚海公司主张分配项目利润，因光源公司以合同预期利润作为出资，其实际并未出资，即其投资比例为零，故其无权分配利润。综上，二公司关于光源公司放弃营业办公用房回购权以及厚海公司向光源公司支付税后总额1500万元收益的约定无效，光源公司请求厚海公司支付合同款1500万元，依据不足，本院不予支持。关于光源公司按4500/平方米价格回购7094平方米营业办公用房的权利，其可另行主张。厚海公司的上诉请求成立。一审认定事实清楚，处理不当，本院予以纠正。判决：一、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2018）豫0811民初4187号民事判决。二、驳回光源公司的诉讼请求。一、二审案件受理费均为126650元，均由光源公司承担。再审过程中，光源公司向本院提交2017年12月13日厚海公司工作人员王福久与光源公司之间的电子邮件一份，证明厚海公司向光源公司发送的新分配方案，继而证明焦作市厚海公司认可其应当向光源公司支付1500万元，厚海公司因无法支付该1500万元提出用房折抵的事实。厚海公司质证认为，对真实性不予认可，且王福久在公司并不负责项目与光源公司的洽谈对接。厚海公司认为该1500万元的约定无效，也没有否认过曾经出现过光源公司收取固定收益1500万元的约定。本院认为，该证据可以反映出双方协商的过程，客观真实，本院对其真实性予以确认。再审查明的案件事实与原一审、原二审查明的案件事实相同。本院再审认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。根据双方签订的《房地产联合开发协议》和《补充协议》内容来看，厚海公司提供出让土地使用权和资金，光源公司以合同购房权利可能产生的利润作为投资，双方共同投资、共享利润，以上情形符合上述解释规定的合作开发房地产合同的法律特征，故双方之间系合作开发房地产合同关系，故本案案由应为合作开发房地产合同纠纷。关于光源电力要求厚海公司给付1500元的约定是否应该支持的问题。首先，从双方签订的《承诺书》、《房地产联合开发协议》和《补充协议》的内容来看，作为双方之间经过协商达成的重要协议，在落款处标有“年月日”字样的时间处均为空白，不符合常理，有双方当事人在签订协议时故意回避之嫌，光源公司主张《补充协议》是在国有建设用地使用权出让合同签订之后签订的，没有证据证明，也不能对《补充协议》没有落款时间做出合理解释，因此对光源公司主张“房地产联合开发协议是在国有建设用地使用权出让合同签订之后签订的、补充协议是在房地产联合开发协议之后不久签订的”说法不予采信。从现有证据来看，厚海公司与焦作市国土资源局于2014年10月27日签订国有建设用地使用权出让合同，在合同中载明了光源公司回购营业办公用房的权利，之后，双方当事人并未达成新的协议将光源公司按4500元/平方米价格回购7094平方米营业办公用房的权利变成厚海公司直接支付光源公司1500万元。其次，《补充协议》第二条约定：因乙方不再以成本价购买7094平方米的营业办公用房，甲方担负资金及销售的双重风险，乙方同意整体项目享受投资加利润共计税后总额为1500万元的受益。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润”。本案中，光源公司请求厚海公司支付合同款1500万元，实质是向厚海公司主张分配项目利润，因光源公司以合同预期利润作为出资，其实际并未出资，即其投资比例为零，故其无权分配利润。另外，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条“合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预收款冲抵投资参与利润分配的，不予支持”的规定，以预收款冲抵投资参与利润分配尚不予支持，根据举重以明轻的原则，光源公司用不再以成本价购买7094平方米的营业办公用房来充抵投资，得到保底收益，有违共负盈亏、共担风险的原则，不能得到支持，光源公司不能因此要求厚海公司给付1500万元。但是，光源公司仍可依据国有建设用地使用权出让合同中特别约定的条款享有按照4500元/平方米价格回购7094平方米营业办公用房的权利，且也不会使光源公司的利益受损，光源公司可另案主张。综上所述，光源公司的再审理由不能成立，本案经本院审判委员讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）豫08民终1220号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李军审判员  苏杭审判员  赵歆法官助理刘成功二〇二〇年四月二日书记员  靳园