福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初415号 原告（反诉被告）：泉州市荣盛节能科技有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲花苑7#-703号，统一社会信用代码91350503315679919B。 法定代表人：肖荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王培贵，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴继都，福建双鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）:陈连兴，男，1971年5月11日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：管朝明，福建取帆律师事务所律师。 原告泉州市荣盛节能科技有限公司（以下简称荣盛公司）与被告陈连兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，陈连兴在审理中提出反诉，本院依法予以受理，并适用简易程序，分别于同年4月15日、4月29日公开开庭进行了审理。两次开庭，荣盛公司的法定代表人肖荣及委托诉讼代理人王培贵、吴继都，陈连兴的委托诉讼代理人管朝明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除荣盛公司与陈连兴签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告陈连兴偿还荣盛公司租赁厂房押金20000元，变压器押金20000元，共计40000元；3.本案受理费用由被告陈连兴承担。诉讼过程中，荣盛公司变更第1项诉讼请求为：1.确认荣盛公司与陈连兴之间的房屋租赁合同无效。事实与理由：2018年1月31日，原被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：荣盛公司租赁陈连兴座落在西山的房屋，面积1342平方，租赁期限从2018年2月1日至2021年2月1日。用途：作为荣盛公司生产使用（厂房）。月租金为10065元，入厂前须付陈连兴厂房押金20000元，变压器押金20000元。水电费由荣盛公司承担。荣盛公司于2017年12月31日支付定金10000元，合同签订后，荣盛公司再支付了陈连兴50780元，共60780元（其中租赁厂房押金2万元，变压器押金2万元，20780元为租金）。荣盛公司依约支付厂房押金、变压器押金及租金共60780元，但未进入租赁房使用。陈连兴未经荣盛公司的同意，擅自将厂房租赁给案外人，构成一房两租，陈连兴的行为已经构成违约。荣盛公司多次向陈连兴提出交涉，要求返还支付的款项，被告多次推诿。 陈连兴辩称，合同签订过程属实，并认可收取了厂房押金20000元、变压器押金20000元，共计4万元。但荣盛公司的诉求没有事实依据，应依法应驳回荣盛公司对其的诉求。 陈连兴向本院提出反诉请求：1.判令驳回荣盛公司的诉讼请求；2.判令荣盛公司应另行向陈连兴支付房屋租金145780元；3.由反诉被告承担本案诉讼费用。审理中陈连兴变更诉讼请求第2项为：2.判令荣盛公司应另行向陈连兴支付实际房屋占用的租金损失145780元。请求事实与理由：荣盛公司与陈连兴签订房屋租赁合同，后荣盛公司总共向陈连兴支付了60780元，陈连兴将合同项下房屋交付给荣盛公司使用，但荣盛公司一直拖欠租金，后于2019年7月1日，陈连兴为减免损失，将合同项下的房屋分割了650平方出租给案外人，收取案外人租金每月5000元。截止2020年1月31日止，共计两年，荣盛公司应支付的租金为241560元，扣除陈连兴为减免损失扩大，分割部分出租收获租金35000元，荣盛公司实际应向陈连兴支付实际占用期间的租金为145780元，审理中陈连兴表示，涉案房屋除部分出租给案外人，其它部分现状是空着的。且出租的房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。 荣盛公司辩称：认可陈连兴出租的房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。认为陈连兴的反诉请求没有事实和法律依据，根据租赁合同第三条及第五条约定房屋的用途，因为陈连兴房屋属于违建房屋，且环评无法通过，不符合合同使用要求，因此荣盛公司没有使用，也没有占用该房屋，陈连兴在荣盛公司未使用情况下，且未经荣盛公司同意，在2018年3月就将该房屋出租，荣盛公司无需支付租金，请求驳回陈连兴的反诉请求。 荣盛公司、陈连兴分别围绕诉讼请求和辩称依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方以下无争议的事实，本院予以认定：荣盛公司、陈连兴为了签订房屋租赁合同，荣盛公司于2017年12月31日支付陈连兴1万元作为签订合同的定金，后双方于2018年1月31日签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁面积1342平方、月租金为10065元，入厂前须付陈连兴厂房押金20000元，变压器押金20000元。合同签署后，荣盛公司向陈连兴支付厂房押金20000元、变压器押金20000元、租金10780元（2018年2月2日荣盛公司汇入陈连兴的儿子陈景文账户，合计50780元） 对有争议的证据和事实本院分析认定如下： 1.荣盛公司提供的《房屋租赁合同》载明：出租方陈连兴、承租方荣盛公司、租赁房屋（场所）座落在西山，面积1342平方米。期限2018年2月1日至2021年2月1日、月租金10065元、入厂前须支付厂房押金20000元、变压器押金20000元等。荣盛公司提供的《收条》载明：今收到泉州市荣盛节能科技有限公司定金壹万元正。并签名“陈联兴”落款时间为“2017.12.31日”；陈连兴认可收取定金并签名“陈联兴”事实，上述证据来源合法，内容真实，予以确认可作为定案依据。 2.荣盛公司提供的《收据》载明：“今收到肖荣（汇入陈景文银行卡里人民币伍万零柒佰捌拾元正￥50780.-）用于租厂房租金自从2018年元月30日到2019年6月30日止，此据属实。”落款时间2018年3月15日，并有收款人陈连兴签名。荣盛公司表示其法定代表人肖荣代表公司支付该50780元（包括荣盛公司向陈连兴支付厂房押金2万元、变压器押金2万元、租金10780元），荣盛公司认为其未使用厂房，故要求陈连兴退回厂房押金2万元、变压器押金2万元，但陈连兴单方决定将上述50780元抵作自2018年元月30日起至2019年6月30日止的厂房租金，不同意退还押金。陈连兴质证，证据属实，认为双方经协商同意将荣盛公司付款的50780元（包括厂房押金2万元、变压器押金2万元、租金10780元）抵扣自2018年元月30日起到2019年6月30日止厂房的部分租金，由陈连兴出具收据。收据字面理解是：陈连兴收到肖荣（荣盛公司法定代表人）50780元抵作自2018年元月30日到2019年6月30日止的厂房“租金”。本院认为收据系陈连兴所出具，为陈连兴的真实意思体现，该证据形式合法、内容真实，予以确认，能够证明，陈连兴将收到荣盛公司的50780元抵作自2018年元月30日起到2019年6月30日止的厂房“租金”的事实。 3.陈连兴提供的《房屋租赁合同书》载明：出租方陈连兴、承租方张克焙，租赁房屋（场所）座落在西山，面积650平方米。期限2019年7月1日至2020年6月30日、月租金5000元。因合同与案外人所签订，其证明力无法确认，但结合双方陈述，可确认陈连兴于2019年7月1日将涉案的房屋部分出租案外人使用。陈连兴认可涉案房屋，除部分出租案外人使用外，房屋其它部分现状是空着的。因陈连兴未能举证证明，2019年7月1日之后荣盛公司占用涉案房屋，故认定涉案房屋于2019年7月1日起不在荣盛公司控制下（由陈连兴收回），以上事实，予以确认。 4.关于陈连兴与荣盛公司签订房屋租赁合同后，陈连兴是否将房屋交付给荣盛公司使用。荣盛公司于2017年12月31日向陈连兴支付定金10000元，双方于2018年1月31日签订《房屋租赁合同》（租赁期为2018年2月1日至2021年2月1日），后荣盛公司依约于2018年2月2日再向陈连兴支付厂房押金、变压器押金、租金，合计50780元。审理中，荣盛公司主张因厂房环评未通过，不符合合同使用要求，其未使用涉案房屋。而陈连兴主张合同签订后即向荣盛公司交付租赁房屋。因为房屋交付后，才能进行厂房环评，故综合常理，可确认2018年1月31日签订《房屋租赁合同》后陈连兴即向荣盛公司交付租赁房屋的事实，至于租赁房屋，是否投入实际使用，并不影响荣盛公司对租赁房屋的实际控制。荣盛公司未能提供证据加以证明：2019年7月1日前，荣盛公司将涉案的房屋退还给陈连兴。故对自2018年2月1日至2019年6月30日期间涉案房屋由荣盛公司实际控制的事实予确认。 5.荣盛公司申请证人王某的证言。王某作证称其系肖荣（荣盛公司法定代表人）朋友，其因生产需要场地，2018年3月听肖荣说有个场地要出租，就与肖荣一同去看了，但是现场已经出租去一间了，没法用，没租成，就走了。本院认为，因证人系肖荣系朋友，关系特殊，且陈连兴对证人证言的真实性及关联性持有异议，对其证明力不予确认，本院认为证言并无法证明荣盛公司的证明目的：陈连兴并未将案涉房屋交付给荣盛公司。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司因生产需要拟向陈连兴租用房屋作厂房用，荣盛公司于2017年12月31日支付给陈连兴10000元作为签订合同的定金，后双方于2018年1月31日签订《房屋租赁合同》一份，约定荣盛公司租赁陈连兴座落在西山的房屋（未取得建设工程规划许可证），期限2018年2月1日至2021年2月1日；租赁面积1342平方、月租金为10065元，入厂前须付陈连兴厂房押金20000元，变压器押金20000元。合同签署后，陈连兴向荣盛公司交付出租房屋，2018年2月2日荣盛公司向陈连兴支付厂房押金20000元、变压器押金20000元、租金10780元，合计50780元，期间陈连兴单方面将上述50780元抵作自2018年2月1日起至2019年6月30日止的房屋“租金”并出具收据交荣盛公司收执。2019年7月1日陈连兴将涉案房屋收回。 综上所述，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，荣盛公司与陈连兴签订《房屋租赁合同》依法应认定为无效合同。故陈连兴依合同向荣盛公司收取的定金10000元、电表押金20000元、厂房押金20000元、租金10780元，合计60780元应予返还。因自2018年2月1日起至2019年6月30日止房屋由荣盛公司实际控制，荣盛公司对其实际控制该房屋期间应参照该《房屋租赁合同》约定的租金标准折算支付房屋占有使用费，由于陈连兴已向公司出具的收据，确认了2018年1月30日起至2019年6月30日止（实际期间为2018年2月1日至2019年6月30日）的“租金”即房屋占有使用费为50780元，则荣盛公司应支付陈连兴房屋占有使用费计50780元，鉴于陈连兴已将荣盛公司交付60780元中的50780元抵作2018年2月1日至2019年6月30日的“租金”，相抵扣后，陈连兴尚应退还荣盛公司10000元。荣盛公司辩解租赁房屋未交付，不用支付房屋占有使用费，理由不成立，不予采纳。陈连兴请求荣盛公司应继续支付房屋占有使用费145780元，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条规定，判决如下： 一、确认泉州市荣盛节能科技有限公司与陈连兴签订的《房屋租赁合同》无效。 二、陈连兴应于本判决生效之日起十日内退还泉州市荣盛节能科技有限公司10000元。 三、驳回陈连兴的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6731元，因适用简易程序减半收取计3365.5元，反诉案件受理费3216元，减半收取计1606元，均由陈连兴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡尚哲 二〇二〇年四月二十九日 书记员  王炜标 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 附件二：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。