阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0902民初1082号原告：中国农业银行股份有限公司阜新海州支行，住所地阜新市海州区新华路87-5门，统一社会信用代码91210900821542739R。负责人：孙勇，系该行行长。委托代理人：杜志刚，系该行职工。被告：李晨，男，1992年7月31日生，汉族，现住阜新市海州区。被告：王淋琳，女，1993年8月27日生，汉族，现住阜新市海州区。被告：阜新容大房地产开发有限公司，住所地阜新市细河区四合镇新地村，统一社会信用代码912109005709047812。法定代表人：王青，系公司经理。委托代理人：郭沁沁，系该公司员工。委托代理人：赵刚，系辽宁凯旋律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司阜新海州支行（以下简称农行阜新海州支行）诉被告李晨、王淋琳、阜新容大房地产开发有限公司（以下简称容大开发公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行阜新海州支行委托代理人杜志刚、被告王淋琳、被告容大开发公司的委托代理人郭沁沁、赵刚到庭参加诉讼。被告李晨经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行阜新海州支行诉称，2016年8月20日，原告与被告李晨签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，合同编号：21020120160039055，抵押物为借款人名下坐落于阜新市细河区房地产，房产证号码：20××52号。我行于2016年9月2日在阜新市房地产产权产籍监督管理处办理房屋抵押登记，阜新市房地产产权产籍监督管理处向我行发放他项权利证书，证书编号：201600926。合同签订后，原告于2016年9月6日向被告李晨发放贷款人民币23万元，借款期限自2016年9月6日起至2031年9月5日止，贷款利率为4.41%，还款方式为分期按月还款，合同签订后我行按照约定发放贷款，履行了义务。2018年8月末，被告李晨开始拖欠我行贷款，我行工作人员多次催收，借款人在欠款7期后，一直未偿还我行贷款，截至2019年3月7日，该笔贷款剩余本金209,332.99元，利息6,174.64元，本息合计215,507.63元。原告认为，被告的行为已严重影响原告的正常经营和社会金融秩序，侵害了原告的合法权益，原告对此催要，被告均以经济收入下降等为由至今未予偿还，特向贵院起诉讼。现诉讼请求：1、被告李晨、被告王淋琳共同偿还原告截至2019年3月7日贷款本金209,332.99元及利息6,174.64元，本息合计215,507.63元；2019年3月7日之后利息按合同约定计算；2、被告阜新容大房地产开发有限公司对借款人上述借款承担连带保证责任；3、被告不偿还贷款本息的情况下，原告就该贷款抵押物优先受偿；4、被告承担与本案有关的全部费用。被告李晨未到庭答辩。被告王淋琳辩称，原告诉称的借款属实。我和李晨刚开始结婚的时候我们感情很好，买了这个房子，后来李晨赌博，我已经提出离婚。李晨现在下落不明，房子写的是李晨的名字，我没办法卖掉。我的意见是同意把钱还给银行，同意拍卖房子。被告容大开发公司辩称，第一、答辩人与被答辩人签订的担保合同，因违反法律规定而无效。1、根据《中华人民共和国公司法》（下称“公司法”）第十六条第一款规定“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。”根据该规定，公司未经公司权力机关决议，无权对外进行担保。此是对法定代表人限权规定。另外根据2019年11月8日，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知法【2019】254号第17条规定，法定代表人未经授权擅自为他人提供担保，构成越权代表，应当根据《合同法》第50条关于债权人是否善意规定，判断合同是否有效。2、被答辩人作为商事主体对于公开颁布的公司法中关于公司对外担保的规定应明知，因此，不符合关于“善意”的法律规定。其未要求答辩人提交有权机关决议，进而对决议的形式和内容进行审查，构成恶意，因此，双方所签订的担保合同因违反上述法律规定而无效。第二、“担保合同”无效，答辩人不应对被答辩人承担连带保证责任。1、如前述，因答辩人与被答辩人签订的“担保合同”时存在违反法律，未尽审查义务情形，因此，担保合同无效。答辩人不应向被答辩人承担连带保证责任。2、被答辩人在签订担保合同时未要求答辩人提供公司权力机关所作的有权决议，更遑论对决议进审查义务，显属存在重大过错。且被答辩人明知“担保合同”为越权情况下，仍然与之签订，其行为已丧失让答辩人承担责任的法律基础。因此，答辩人与被答辩人签订的担保合同无效，被答辩人无权依据该合同向答辩人主张承担连带保证责任。经审理查明，被告李晨和被告王淋琳于2015年2月25日登记结婚。2016年7月14日，被告李晨与被告容大开发公司签订《商品房买卖合同》，被告李晨以29万元价款购买被告容大开发公司开发的坐落阜新市细河区1商品房一处。2016年8月20日，原告农行阜新海州支行与被告李晨签订《个人购房担保借款合同》，合同编号21020120160039055。合同约定，被告李晨借款金额为人民币（大写）贰拾叁万元整，借款用途为购买住宅，借款期限180个月，贷款利率为4.41%，还款方式为按月等额本息还款。抵押物为借款人李晨名下坐落阜新市细河区房屋。被告王淋琳作为共同申请贷款人和抵押人亦签名捺手印。被告容大开发公司为该笔借款提供连带责任保证。保证期间为借款到期日起二年。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。同时合同还约定了违约责任，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对于逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿之日。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。2016年9月2日，原告农行阜新海州支行与抵押人李晨在阜新市房地产产权产籍监督管理处办理了预购商品房预告抵押登记手续，他项权属证编号为阜房预细河区字第××号号。原告农行阜新海州支行于2016年9月6日向被告李晨发放贷款人民币23万元。被告李晨于2018年8月末开始未履行还款义务，截至2019年3月7日,被告李晨尚欠借款剩余本金209,332.99元，利息6,174.64元，本息合计215,507.63元。另查，坐落阜新市细河区房屋现未过户到被告李晨与被告王淋琳名下。被告容大开发公司经营范围为房地产开发、小区物业管理，股东为王青和孙冬青。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、借款凭证、欠款明细、个人信贷业务申请表、他项权利证、公司章程、结婚证、户口簿在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告农行阜新海州支行与被告李晨、被告王淋琳、被告容大开发公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人真实意思表示，本院予以确认。被告李晨逾期未按合同约定偿还借款，应承担违约责任。由于该笔借款系被告李晨与被告王淋琳夫妻关系存续期间为购买房屋所借，应为双方夫妻共同债务，由被告李晨与被告王淋琳共同偿还。被告李晨未到庭应诉、质证，亦无提供反驳的证据，视为其放弃诉讼权利，故本院对原告农行阜新海州支行主张被告李晨、被告王淋琳偿还贷款本金及利息的请求，予以支持。被告容大开发公司作为连带责任保证人应承担连带保证责任，保证人在承担保证责任后，有权向借款人追偿。对于被告容大开发公司提出容大开发公司为购房人借款与农行阜新海州支行签订担保合同时，法定代表人未经授权擅自为他人提供担保，构成越权代表，应当认定担保合同无效，容大开发公司不承担连带保证责任的辩解意见，本院认为,根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第19条的规定，存在下列情形的，即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，合同有效：（1）公司是以为他人提供担保为主营业务的担保公司，或者是开展保函业务的银行或者非银行金融机构；（2）公司为其直接或者间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保；（3）公司与主债务人之间存在相互担保等商业合作关系；（4）担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意。被告容大开发公司法定代表人代表公司在被告李晨、王淋琳购买其公司开发的商品房时，为被告李晨、王淋琳购房借款进行担保的行为，是为了公司的自身利益，使公司能更好的开展经营活动，并未损害其他股东的权益。所以，该担保行为是容大开发公司的真实意思表示，合法有效。对被告容大开发公司不承担连带保证责任的辩解意见，因无法律依据，本院不予采纳。对于原告农行阜新海州支行主张对贷款抵押物坐落阜新市细河区房屋，享有优先受偿的诉讼请求，因该房产所有权未转移到被告李晨、被告王淋琳名下，原告农行阜新海州支行办理的系预购商品房预告登记，而非正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李晨、被告王淋琳于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司阜新海州支行借款本金209,332.99元及利息（截至2019年3月7日的之前利息为6,174.64元；自2019年3月7日起至实际给付完毕之日止的利息以未偿还的借款为基数，按合同约定的利率计算至被告李晨、被告王淋琳实际偿还完毕之日止）；二、被告阜新容大房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；其承担连带保证责任后，有权向被告李晨、被告王淋琳追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司阜新海州支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4532元，公告费800元由被告李晨、被告王淋琳共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判长  肖红霞审判员  贺 宁审判员  徐凌云二〇二〇年四月七日书记员  王新宇