山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1325民初6192号 原告：张玉，男，1965年10月13日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：张东升、陈桂清，山东隆泰律师事务所律师。 被告：临沂正恒建筑安装工程有限公司。 法定代表人：刘成龙，经理。 原告张玉与被告临沂正恒建筑安装工程有限公司（以下至判决主文前简称“正恒建筑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉委托诉讼代理人张东升、陈桂清，被告正恒建筑公司法定代表人刘成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告购房款2000000元及利息损失；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年6月28日，原告与被告正恒建筑公司签订《购房合同》，约定将被告承建的钓鱼台宾馆（宾馆、洗浴、生态园）主房建筑面积2397.35平方米，生态园占地面积3550平方米，房屋为瓦房33间，含占地地皮面积约7000平方米出售给原告，总价款为200万元。原告于2009年6月29日依约向被告支付完毕，当日被告向原告出具收到条。经临沂市中级人民法院认定该《购房合同》为无效合同。原告认为，根据法律规定，合同无效后，被告应当退还原告购房款2000000元并赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，特提起以上诉讼请求。 正恒建筑公司辩称，原告当时购买了我办公楼、宾馆洗浴、生态园和十几亩地，总计原告给我公司打款230万元，我公司为原告出具380万元的条，原告又将宾馆洗浴返租给我，返租费150万元，实际我收款是230万元，150万元只写了条，但实际没有收到150万元，我公司也没有干。我公司同意返还原告购房款200万元及利息的前提条件是原告将上述办公楼、宾馆洗浴、生态园和十几亩地全部返还给我。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下： 2007年被告正恒建筑公司、刘成龙在费县建设钓鱼台宾馆，钓鱼台宾馆的建设用地规划许可证中记载的用地单位为案外人马相强。2009年6月28日，原告与被告正恒建筑公司签订购房合同一份，由原告购买被告正恒建筑公司所建设的钓鱼台宾馆（宾馆、洗浴、生态园）主房建筑面积2397.35平方米，生态园占地面积3550平方米，房屋为瓦房33间，含占地地皮面积约7000平方米，总价款200万元。合同签订后原告支付总价款，被告正恒建筑公司将该部分财产交付原告。因经营所需，被告正恒建筑公司要求回租钓鱼台宾馆，双方于2009年6月28日签订租赁协议，约定原告将所拥有的钓鱼台宾馆、洗浴中心、生态园各一处出租给被告正恒建筑公司使用，该宾馆、洗浴中心、生态园位于梁邱镇钓鱼台小区，总占地面积约7000平方米，租期为五年（2009年6月28日至2014年6月27日）。租金为人民币30万元/年，总计150万元，一次性付清。庭审中，原被告均认可该150万元租金被告未实际支付。2012年5月28日，刘成龙与李玉峰签订了房地产买卖协议书，将上述房产卖给李玉峰。该房产现为他人占有和使用。 另查明，原告购买被告正恒建筑公司、刘成龙所建设的钓鱼台宾馆的建设用地规划许可证中用地单位虽然写着案外人马相强，但一直未取得合法用地审批手续。 再查明，2007年5月，刘成龙与费县村民委员会签订土地承包合同，承包该村100余亩土地用于建设农商贸市场。后刘成龙在未取得合法用地审批手续的情况下，擅自将其承包该村105.44亩土地用于建设住宅小区，并将部分土地硬化地面后出售给当地村民建设住宅楼，最终造成62.67亩耕地种植条件被严重毁坏。费县人民检察院以刘成龙非法占用农用地罪，向费县人民法院提起公诉，费县人民法院审理后于2017年12月28日作出（2017）鲁1325刑初466号刑事判决书，判决：被告人刘成龙犯非法占用农用地罪，判决有期徒刑三年缓三年，并处罚金五十万元。该判决现已生效。 2017年1月22日，张玉作为原告，以正恒建筑公司为被告、马相强为第三人诉至本院，要求确认原、被告于2009年4月28日签订的购房合同有效，并判令被告协助原告办理不动产登记手续。本院审理后认为，原告张玉诉称与被告正恒建筑公司签订了案涉房产的购房合同，并支付了款项，但其与正恒建筑公司签订购房合同时所涉及的房产的建设用地规划许可证在第三人马相强名下。另被告正恒建筑公司、刘成龙所建设的钓鱼台宾馆一直未取得合法用地审批手续。现原告请求依法确认原、被告双方于2009年6月28日签订的购房合同有效，并判令被告协助原告办理不动产登记手续，原告张玉提供的证据不能充分证明其主张且案涉房产无合法用地手续，故本院对原告的诉讼请求不予支持。遂判决驳回原告张玉的诉讼请求。张玉不服该判决，上诉至临沂市中级人民法院，该院审理后认为，正恒建筑公司建设的钓鱼台宾馆所占用的土地未经办理用地审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的强制性规定，从而构成非法占用土地。张玉与正恒建筑公司签订的购房合同中必然包括建筑物及生态园所占的土地使用权的转让，而所涉土地使用权未取得合法用地审批手续，非法占用土地呈持续状态。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该购房合同应为无效合同。遂判决驳回上诉，维持原判。现原告为请求被告退还购房款2000000元及利息损失，诉至本院。 本院认为，原告、被告签订的《购房合同》，已经临沂市中级人民法院生效判决书认定为无效合同，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所谓合同无效者，仅指不发生履行效力，非谓不发生任何效力，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任。具体到本案，本案被告正恒建筑公司对于涉案房产未经规划许可，未取得房产权属证明及土地使用权证应属明知，却依旧将其出售，违反了诚实信用的先合同义务；本案原告作为买受人对于涉诉房产权属及其合法性亦未尽到审慎注意义务；双方均存在相应过错。被告正恒建筑公司应按照相关法律规定将所收到的厂房款2000000元返还原告，原告所主张的利息，因其自身亦有过错，本院不予支持；因被告正恒建筑公司法定代表人刘成龙与李玉峰签订了房地产买卖协议书，将上述房产卖给李玉峰。该房产现为他人占有和使用，并非由原告占有和使用，故不存在相应的返还问题，被告关于“我同意返还原告购房款200万元及利息的前提条件是原告将上述办公楼、宾馆洗浴、生态园和十几亩地全部返还给我。”的抗辩无事实依据，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告临沂正恒建筑安装工程有限公司于本判决生效后五日内返还原告张玉购房款2000000元。 二、驳回原告张玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，由被告临沂正恒建筑安装工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  刘东辉 人民陪审员  桑运春 人民陪审员  于孝池 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  季海燕