宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4713号 上诉人（原审被告）:宁夏坤泰房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区艾伊水郡2号商业楼10号营业房。 法定代表人：马少春，该公司经理。 委托诉讼代理人：任秀萍，宁夏永川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽娟，宁夏永川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李东，男，1963年12月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：盛宁静，宁夏鑫池律师事务所律师。 上诉人宁夏坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）因与被上诉人李东商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 坤泰公司上诉请求：1.撤销永宁县人民法院（2019）宁0121民初3826号民事判决第二项，改判上诉人承担违约金53670元（以2019年中国人民银行贷款基准利率年利率4.75%为标准，0.0475÷365天×1002天×411590元）。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人承担违约金比例过高，请求予以调整。《商品房买卖合同》虽然约定“因上诉人原因被上诉人未在商品房交付之日起90日内取得该商品的所有权证书的，上诉人应当按日计算向被上诉人支付全部房价款万分之五的违约金至实际完成房屋所有权登记之日止”的规定。但违约金过高，且涉案房屋已于2016年9月30日交付被上诉人居住使用，被上诉人并无实际损失，未如约办理房产证系多方因素造成，并非上诉人的过错，所以违约金应予减少。一审法院简单以合同约定为标准，没有考虑到被上诉人的实际损失，也没有考虑到上诉人的实际情况。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 李东答辩称，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，系有效合同，双方应当遵照执行。合同签订后，被上诉人按照约定履行支付购房款的义务，但上诉人未按照约定为被上诉人办理房屋产权证书。上诉人构成违约，应按照合同约定支付违约金。上诉人称违约金过高无事实及法律依据。本案中，合同约定违约金按日计算向买受人支付全部房款价万分之五，也就是年息为18%,该约定符合法律规定，应按照合同约定执行。上诉人称被上诉人没有实际损失，未办理房产证系多方原因造成，并非上诉人过错，该说法完全是推脱责任，被上诉人购买房屋至今，因上诉人的原因无法办理房产证，倘若因其他原因，涉案房屋被保全等等，被上诉人的损失将会更大。按照上诉人主张的按照银行同期贷款利率计算是在合同没有约定违约金的情况下，合同既然已约定，应按照合同约定。否则，房地产公司都向上诉人一样，那购房人的利益将无法保障，也会影响市场的正常交易。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 李东向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理宁夏××县房屋所有权证书;2.判令被告支付原告逾期办证违约金205798元，从2017年1月1日至实际办理之日止，暂计算至2019年9月30日；3.判由被告承担诉讼费。 一审法院认定事实，2016年2月5日，中兴建设有限公司与刘富、宁夏坤泰房地产开发有限公司三方签订抵顶房源结算关联单，宁夏坤泰房地产开发有限公司同意中信建设有限公司将永泰福邸2号楼1单元0901室房屋以411122.06元价格出售给刘富。后刘富、李东宁夏坤泰房地产开发有限公司办理了房屋变更声明，一致同意将上述房屋变更至李东名下，并约定“如果此房屋在变更申明签订后有任何产权纠纷及经济纠纷，本人（单位）承诺由此产生的任何纠纷与宁夏坤泰房地产开发有限公司无关，愿承担一切法律后果并放弃抗辩权。”2016年4月24日，原告李东与被告宁夏坤泰房地产开发有限公司签订合同编号为宁坤房（2015）100号《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的永泰福邸2幢1单元0901室房屋，该房屋面积105.47平方米，单价3898元/㎡，总价款为411122元，房屋交付时间为2016年6月30日前；合同第二十条（二）约定,因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。2016年9月27日，原告李东与被告宁夏坤泰房地产开发有限公司签订补充协议，将房屋面积由105.47㎡变更为105.59㎡，房屋总价款由411122.06元变更为411590元。2016年9月29日原告李东与银川鑫实物业服务有限公司办理了房屋交接验收，2016年11月17日被告给原告出具了宁夏增值税普通发票。至今原告不能办理房屋所有权证书。 一审法院认为，虽然原告系在被告同意的前提下从案外人手中购买的抵顶涉案房屋，但该涉案房屋房源仍来源于被告，因此原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应当遵照执行。原告于2016年9月29日取得涉案房屋使用权，应当视为房屋交付的时间。合同约定办理不动产权属证书的期限是商品房交付之日起90日内，可至今因被告的原因致使涉案房屋不具备办理房屋权属证书的条件，被告已构成违约。针对被告辩称房屋变更声明约定“如果此房屋在变更申明签订后有任何产权纠纷及经济纠纷，本人（单位）承诺由此产生的任何纠纷与宁夏坤泰房地产开发有限公司无关，愿承担一切法律后果并放弃抗辩权”的辩解理由，一审法院认为，上述约定系对权属和其他经济纠纷的约定，与被告履行办理房屋权属证书并不矛盾，涉案房屋是否具备办理权属证书的义务在开发商即被告，而原告不能办理房屋权属证书正是由于被告销售的涉案房屋不具备办理房屋权属证书的条件，故被告应当按照合同约定承担原告逾期办理房屋权属证书的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告宁夏坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告李东办理宁夏××县房屋所有权证书，相关费用由李东负担;二、被告宁夏坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告李东支付逾期办证违约金205798元，从2017年1月1日起暂计算至2019年9月30日；实际按照合同约定按日计算全部房价款万分之五的违约金至办理完成所有权证书之日止。案件受理费4388元，减半收取计2194元，由被告宁夏坤泰房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人未提交证据。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为合同中约定的逾期办证违约金比例应否予以调整。本案一审审理中，上诉人已就被上诉人主张的逾期办证违约金过高在一审审理中予以抗辩，一审法院对上诉人此抗辩未予采纳，也未作出未予采纳的理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷。双方在合同中虽约定逾期办证违约金按日分之五计算，但结合本案，作为商品房买卖合同的双方，在一方未履行合同义务时，另一方有权选择解除合同或继续履行合同；本案被上诉人选择继续履行合同，并主张逾期办证违约金的损失。被上诉人对上诉人逾期办证给其造成的损失未提交相应证据；一审审理中，上诉人对其违约行为予以认可，并以违约金过高予以抗辩。对此，一审法院应予审查违约金约定应否予以调整。根据法律规定，违约金应以超过损失30%标准适当减少，按照被上诉人购房贷款利率计算损失，上诉人与被上诉人间因逾期办证违约金的计算应调整为以日万分之二予以计算较为合理。上诉人于2016年9月29日向被上诉人交付涉案房屋，上诉人至迟应在房屋交付90日后向被上诉人提供办理不动产权属证书的相应手续，上诉人至今不能向被上诉人提交该手续，上诉人的行为构成违约。被上诉人主张上诉人应自2017年1月1日起承担逾期办证违约金，该请求应予支持；截止2020年3月31日，上诉人共逾期1185天，应承担违约金97546.83元（购房款411590元×1185天×日万分之二），违约金损失承担至上诉人为被上诉人提供办理所有权证书相关手续之日止。综上，上诉人坤泰公司关于调整逾期办证违约金的部分请求成立，应予支持；一审法院认定的事实清楚，适用法律正确的部分予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初3826号民事判决第一项；即“一、被告宁夏坤泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告李东办理宁夏××县房屋所有权证书，相关费用由李东负担；” 二、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2019）宁0121民初3826号民事判决第二项；即“二、被告宁夏坤泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向原告李东支付逾期办证违约金205798元，从2017年1月1日起暂计算至2019年9月30日；实际按照合同约定按日计算全部房价款万分之五的违约金至办理完成所有权证书之日止” 三、上诉人宁夏坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人李东支付逾期办证违约金97546.83元，并以购房款411590元为基数按每日万分之二的标准承担自2020年4月1日起至为被上诉人李东提供办理所有权证书所需相关手续之日止的违约金。 四、驳回被上诉人李东一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2194元（已减半），由上诉人宁夏坤泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4298元，由上诉人宁夏坤泰房地产开发有限公司负担2037元，由被上诉人李东负担2261元。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年四月二十一日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。