沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0191民初251号原告：刘洪，男，汉族，住址：辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：孙宇阳，男，系辽宁群诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗明，男，系辽宁群诚律师事务所律师。被告：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：王鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘巧芸，女，汉族，住址：沈阳市大东区，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵红召，男，汉族，住址：长沙市雨花区，系该公司员工。原告刘洪与被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘洪委托诉讼代理人孙宇阳及被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵红召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房。根据该合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则出卖人按日向买受人支付已交房款金额每日万分之二的违约金。然而，被告并未按照上述合同的约定履行义务，故原告诉至法院，请求判令：一、依法判令被告向原告给付2017年6月23日至2019年3月6日期间逾期办证违约金52785元；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告诉求已经超过诉讼时效，丧失胜诉权；即使被告存在一定的逾期情形，违约责任起始时间也应当按照主合同约定执行。根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在交付后360日内把办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（即初始登记），因此，应当从交付后第361天开始计算逾期办证违约金，至初始登记日结束。开发商办理房屋初始登记的流程如下：工程竣工并完成竣工验收备案，取得竣工验收备案书后，进行房屋面积实测绘，取得面积实测绘报告后，提交初始登记申请书，如存有土地证、在建工程抵押的，需经抵押权人同意或者注销抵押登记，房产局审核要件齐全后审批通过。可见，开发商未能按时办妥房屋初始登记的原因有多种，包括但不限于未能按时完成工程竣工验收备案、未能按时完成房屋面积实测绘、未能按时解除土地证、在建工程等抵押登记或抵押权人不同意开发商在未清偿贷款、解除抵押登记前办理初始登记等情形。本案中，补充协议第二十八条是双方就“由于被告未能及时解除国有土地使用权、在建工程等贷款抵押登记，导致被告不能按时办理初始登记，进而影响原告办理房屋权属证书”的情形，专门设定的违约金计算方法。但在实际履行过程中，被告在未解除抵押登记的情况下，通过征得抵押权人（中国光大银行股份有限公司南京分行，简称“银行”）的同意就在2017年7月18日办妥了原告房屋所在楼宇的初始登记，此后被告清偿了银行贷款并在2017年7月25日解除了抵押登记，并没有因未解除抵押登记而影响办理初始登记。实际上，由于被告在2016年12月1日才完成竣工验收备案，直接导致后续房屋面积实测、初始登记申请等手续延迟，并最终导致初始登记逾期办妥。本案被告未能按时办妥初始登记的原因，不是抵押登记未按时解除所致，而是由于未能按时完成竣工验收备案所致，故补充协议第二十八条约定的违约责任计算方法不能适用。由于双方就逾期竣工备案导致初始登记延迟的违约责任计算方法没有约定，法院应当按照《商品房买卖合同》第十五条确定被告的违约责任期间，即自房屋交付后第361日起至房屋初始登记日止；参照同期银行贷款利率（年息4.35%）标准计算违约金。此外，被告已按时交付房屋给原告居住使用，即使逾期办理房屋初始登记也未给原告造成实际损失，因此，即使按照上述标准计算违约金，也过分高于原告实际遭受的损失，请法院在上述计算方法的基础上，以实际损失为基础、兼顾合同双方公平，适当调低违约金总额。经审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，支付总房款425804元。该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”附件四补充协议一第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。”被告于2016年6月28日向原告交付房屋，于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2020年1月10日向本院起诉主张由被告支付逾期办证违约金。另查明，案涉商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权于2013年3月28日设立抵押，于2017年7月25日注销抵押权。以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、入伙通知书、国有土地使用权证书、沈阳市房产网初始登记查明结果及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据该合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显系违约，应承担违约责任。关于违约金的计算标准，本院认为《商品房买卖合同》附件四补充协议一第二十八条之约定，宜理解为约束出卖人尽快解除抵押之目的，如因抵押权之存在，导致买受人无法按时办理房屋产权登记，则出卖人应按照该约定承担违约责任。本案案涉房屋于2017年7月18日取得初始登记，所处土地于2017年7月25日注销抵押权。从以上时间先后能够推定，该抵押权之存在并未影响案涉房屋取得初始登记。且初始登记完成后7日内，出卖人即办理了抵押权注销，该抵押权并未对买受人办理转移登记产生实质障碍。故自出卖人交付房屋之日起第361日至抵押权注销之日止，即2017年6月24日至2017年7月25日，按照已付房款金额每日万分之二标准计算被告应承担的违约金。关于被告在抗辩理由中提出原告的诉讼请求已经超过了三年的诉讼时效的主张，原告于2020年1月10日向本院起诉主张由被告支付逾期办证违约金，故原告主张2017年6月24日至2017年7月25日期间的违约金并未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘洪2017年6月24日至2017年7月25日期间逾期办证违约金2725.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，因适用简易程序，减半收取560元，由原告刘洪负担531元，由被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王坤义二〇二〇年四月三日书记员  陈佳瑶本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。