黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终34号上诉人（原审被告、反诉原告）：黑龙江盛和物业管理有限公司，住所地佳木斯市郊区（永红）长安路西段（佳西社区）。法定代表人：石禹，该公司经理。委托诉讼代理人：王宇，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李晓捷，女，1951年8月24日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：吕红蕾，黑龙江鸿臻律师事务所律师。上诉人黑龙江盛和物业管理有限公司（以下简称盛和物业）因物业服务合同纠纷一案，不服佳木斯市向阳区人民法院于2019年10月29日作出的（2019）黑0803民初710号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人盛和物业的上诉请求是：1、撤销原判第一项，待上诉人与承接杏林公馆小区的物业公司整体结算后最终确定返还物业费金额；2、撤销原判第三项，判令被上诉人支付2011年6月至2016年年底的物业费、电梯费及利息；被上诉人承担一、二审诉讼费用。其理由是：1、尚未提供的物业服务是需要与新的物业公司对接，确认提供物业服务项目及支出的费用后，整体核算，才能确定退还每位业主的物业费；2、被上诉人提交已缴纳物业费收据，但上诉人的财务票据并没有记载，不能认定缴纳了物业费，上诉人从2011年6月开始对杏林小区提供整体物业服务，有权收取2011年6月至2016年的物业费。被上诉人答辩称：上诉人未提交通知被上诉人入住的证据，是开发商的原因导致被上诉人未入住，上诉人是通过法院强制执行才入住的，根据相关法律及前期物业服务委托合同的约定，被上诉人入住前的物业费应由开发商承担。李晓捷向一审法院提出诉讼请求：1.被告返还物业费2740.84元、电梯费770元、生活垃圾54元，合计3564.84元；2.诉讼费由被告负担。盛和物业提出的反诉请求是：1.判令李晓捷支付拖欠的2011年6月1月—2017年12月31日物业费、电梯费21385元及从2017年1月1日起至本判决生效后的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令李晓捷承担本案诉讼费用。一审判决认定事实如下：2009年2月10日，天恒公司与佳木斯大学附属第一医院签订《合作开发建设佳木斯大学附属第一医院医疗配套用房、职工住宅合同》一份。2011年3月9日，天恒公司与盛和物业签订《前期物业服务委托合同》一份，天恒公司作为开发建设单位对案涉杏林公馆小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第七条约定:“业主应于开发商通知房屋（车位）交付之日起交纳物业服务费用。已竣工但尚未售出，或者因甲方（天恒公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方于每月10日前向乙方支付上一月份的服务费用，至房屋售出或交付给物业买受人为止。”因天恒公司与医院就房屋价格产生纠纷，天恒公司起诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院对合作开发房地产合同纠纷经过审理于2015年12月30日作出（2012）黑民初字第2号民事判决书，判决医院于判决生效之日起15日内给付天恒公司住宅部分五层至三十层的开发费用69242253.07元；天恒公司在收到费用后，即向医院交付该综合楼工程的五层至三十层；驳回双方当事人的其他诉讼请求。天恒公司和医院不服判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2016年8月17日作出（2016）最高法民终344号民事判决，驳回上诉，维持原判。李晓捷于2015年8月入户。经调查核实，李晓捷于2015年8月19日向盛和物业交纳2011年6月至2016年12月物业费，2017年4月11日交纳2017年度物业费，2017年12月8日交纳2018年1月至2018年12月物业费、电梯费、生活垃圾费合计3884元。2018年5月23日，佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会向被告盛和物业发函：2018年3月31日，佳木斯大学附属第一医院综合楼业主召开业主大会选举产生业主委员会，经佳木斯市向阳区物业管理办公室与向阳区光明社区服务中心公示、确认和备案，2018年4月16日佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会正式成立。本届业主大会决定解除与被告盛和物业的前期物业服务合同，授权本小区业主委员会办理此事。要求被告盛和物业自接到本函之日起，7日内向业主退还已收取的2018年5月31日之后的物业服务费、电梯费、垃圾处理费、装修保证金等与物业服务相关的各类费用。本业主委员会定于2018年5月28日9时，对佳木斯大学附属第一医院综合楼物业进行交接。一审判决认为，物业服务合同纠纷，是指当事人达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。本案中，李晓捷于2015年8月办理入户手续，并陆续交纳了2011年6月至2018年12月的物业服务费。结合佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会给盛和物业出具的物业交接函中，明确要求盛和物业退还2018年5月31日之后的相关物业费用，并与业主委员会进行交接的表述，以及双方当事人提供的证据情况，可以认定盛和物业撤出杏林公馆小区时间为2018年5月末。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持的规定，盛和物业应当退还其退出物业管理服务之后7个月的物业服务费用。关于盛和物业反诉要求李晓捷给付2011年6月1月至2017年12月31日物业服务费的请求，因李晓捷提供证据证明其已实际交纳了该阶段的物业服务费用，对盛和物业的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，判决：1、被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司退还原告（反诉被告）李晓捷2018年6月1日至12月31日的物业服务费2266元；2、驳回原告（反诉被告）李晓捷的其他诉讼请求；3、驳回被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司的反诉请求。案件受理费25元、反诉费165元，计190元，由黑龙江盛和物业管理有限公司负担。二审期间，上诉人举证黑龙江省高级人民法院（2012）黑民初字第2号和最高人民法院（2016）最高法民终344号民事判决、庭审笔录、关于杏林公馆B栋王影费用的说明、关于附院高层住户信息确认问题的报告，证明开发单位已通知被上诉人办理入住，是被上诉人原因没有入住，被上诉人应自行承担责任，上诉人没有过错。被上诉人质证意见为上诉人所举证据均不属于新证据，王影费用的说明与本案无关，庭审笔录说明被上诉人不入住是开发商私自调高房价，而非被上诉人主观不入住。本院经审查认为，因合作开发建设合同的当事人以及因房价等纠纷进行诉讼的当事人是天恒公司和佳大附属一院，不是各位业主以及结合省法院庭审笔录中该证人的全部证言内容，对该组证据的证明问题不予采信。本院经审理认定的案件事实与原审判决认定的案件事实一致。本院认为，关于本案被上诉人应否交纳实际入住前的物业费问题。一、案涉项目长期处于诉讼和执行过程中。本案所涉“杏林公馆”项目系被上诉人所属单位-佳木斯大学附属第一医院，为解决医疗用房紧张和改善高级知识分子生活居住条件，与案外人黑龙江天恒房地产开发有限公司合作开发建设的佳木斯大学附属第一医院综合楼、医疗配套用房和职工住宅楼。双方分别于2007年9月16日和2009年2月10日签订《合作建房合同》和《合作开发合同》。2012年8月，双方因案涉工程是否竣工达到交付使用条件、结算的依据和违约等问题提起诉讼，黑龙江省高级人民法院于2015年12月30日作出（2012）黑民初字第2号民事判决，黑龙江天恒房地产开发有限公司和佳木斯大学附属第一医院均不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2016年8月17日作出（2016）最高法民终344号民事判决。2017年11月24日，双鸭山市中级人民法院强制执行完毕。二、案外人黑龙江天恒房地产开发有限公司自行通知业主入住。被上诉人作为佳木斯大学附属第一医院的职工，与佳木斯大学附属第一医院签订《购房交款协议》，约定购买案涉“杏林公馆”交款事宜。佳木斯大学附属第一医院与案外人黑龙江天恒房地产开发有限公司签订《合作开发合同》中没有约定案外人黑龙江天恒房地产开发有限公司可直接通知业主向其交纳房款。黑龙江省高级人民法院作出的（2012）黑民初字第2号民事判决：佳木斯大学附属第一医院于判决生效之日起15日内给付天恒公司住宅部分5层至30层的开发费用69242253.07元；天恒公司在收到费用后，即向佳木斯大学附属第一医院交付5层至30层。三、案外人黑龙江天恒房地产开发有限公司通知业主入住时，将交齐房款的作为前置条件。在黑龙江省高级人民法院审理（2012）黑民初字第2号案件庭审笔录中，佳木斯大学附属第一医院退休职工唐传勋出庭作证：2011年9月25日，其本人接到天恒公司电话，房价由1980元涨到3500元，到售楼处交房款、签订合同。天恒公司当庭承认，2011年9月确实通知每平方米3千多交付房屋，由于天恒公司没有和具体购房人直接签订购房合同，不能直接交付房屋，应该交付给佳木斯大学。在最高人民法院（2016）最高法民终344号民事判决中，天恒公司答辩称截止二审审理时，已有109户佳木斯大学附属第一医院职工直接向天恒公司交纳房款后入住。四、被上诉人在接到黑龙江天恒房地产开发有限公司通知后，有合理的理由未办理入住。黑龙江天恒房地产开发有限公司通知业主需按照3500元标准交纳房款，该房屋结算价格未经佳大附属一院同意，被上诉人也有异议，由此引发了天恒公司与佳大附属一院的多年诉讼。作为天恒公司与佳大附属一院诉讼案件争议焦点问题，在该纠纷未被解决前，被上诉人因房屋价款的争议未办理入住不应视为被上诉人存在过错。且最高人民法院（2016）最高法民终344号民事判决中，确认该房屋结算价格为2921.30元，低于天恒公司通知的3500元标准，故上诉人提出的“天恒公司在2011年即已通知被上诉人入户，被上诉人以各种理由不入户，上诉人无过错”的上诉理由，无法律依据，与事实不符，本院不予支持。综上，因案涉项目“杏林公馆”多年来纠纷不断，诉讼执行期间长达五年多，天恒公司和上诉人盛和物业为部分交房款的业主办理入住，而对其他未补交房款的业主一直未予办理入住，直到2017年11月，经双鸭山市中级人民法院强制执行后，才为剩余业主办理入住，天恒公司也存在通知业主交纳房款高于最高人民法院确定标准的问题，鉴于上述情况，上诉人依据与天恒房地产开发业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，向被上诉人主张支付实际入住前的物业费无法律依据和事实依据，原审法院认定上诉人盛和物业与被上诉人形成物业服务合同法律关系应为业主实际入住之后，被上诉人不应支付实际入住之前的物业费用并无不当。关于2018年6月至12月预收的物业费用如何返还的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间物业费的，人民法院应予支持。本案中，双方对于预收2018年物业费、电梯费和上诉人盛和物业于2018年5月31日退出物业服务均无异议。2017年11月24日，双鸭山市中级人民法院强制执行，要求盛和物业公司配合，剩余业主入住案涉案涉“杏林公馆”。此后，上诉人盛和物业与业主矛盾不断，被业主委员会解聘。上诉人提出的“需要与新的物业公司对接，确认提供物业服务项目及支出的费用后，整体核算，才能确定退还每位业主的物业费”上诉理由，无事实依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。原审法院采用按月计算应返还的物业费，符合法律规定和现实情况，并无不当。上诉人以其内部的财务票据没有记载而否认其对被上诉人出具的，体现双方当事人间经济往来关系的票据，是不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人黑龙江盛和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 雷 阳审判员 韩国斌审判员 崔思佳二〇二〇年四月××日书记员 付 丽