云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初738号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞（系原告法务），男，1989年7月14日出生，汉族，身份证住址河北省张家口市蔚县，特别授权代理。委托诉讼代理人：玉艳（系原告法务），女，1994年2月1日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，特别授权代理。被告：邹红云，女，1970年5月28日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，现住云南省西双版纳州景洪市。委托诉讼代理人：刘懿（系被告的丈夫），男，1971年9月6日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，一般授权代理。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告邹红云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞、玉艳到庭参加诉讼,被告邹红云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的秋实园小区3栋01号商铺2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4680元，4栋04号附2商铺2018年1月1日起至2019年12月31日期间的物业费2544元；2、判令被告按合同约定每日千分之三计算支付上述拖欠款项违约金，上述3栋01号商铺456元，4栋04号附2号商铺248元。（暂计算至起诉之日，被告应承担违约金至物业费付清之日止），以上共计7928元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月20日，原告与西双版纳博誉房地产开发有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为其开发的秋实园住宅小区提供物业管理服务。其中第六条约定：“小区业主缴纳费用时间从2017年1月1日起计算，商铺业主需缴纳的物业管理服务费为：一楼每月每平方米1.8元，二楼每月每平方米1.5元。”第二十四条约定：“业主违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金。”从2018年1月1日起被告无正当理由一直拒绝向原告缴纳物业费，截止2019年度，被告欠原告物业费共计7224元，并因此产生违约金累计704元。经原告多次催收未果，为维护其自身合法权益，故起诉至人民法院。被告邹红云书面辩称，1.多年来门前漏水问题向原告反映过多次，但至今一直未解决，由于地面潮湿给工作人员和患者带来极不安全的隐患，也不利于地面卫生的打扫与清洁；2.原本不具备条件的场地也强行收取停车费（场地小、没有安装进出门杆），只要停车就收费，没有执行短时间停车免费的规定，员与顾客经常发生冲突，给顾客造成一定经济损失，使被告本就不景气的生意更是雪上加霜；3.小区安保形同虚设，商铺更是如此，整个小区没有一个有效的监控，发生偷盗情形，原告都会找各种上理由拒不赔偿，或只承担极少的部分；4.被告为自身安全，自己安装监控设备和报警系统，增加经济开支；5.物业对私搭乱建视而不见；6.车库地面沆洼不平，尘土飞扬，增加洗车频率，增加车主经济支出；7.车库常年无人管理，外来车辆随意乱占乱停私家车位。原告围绕诉讼请求向本院提交证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃其相应的举证和质证的权利。原告向本院提交的证据：1.身份证复印件；2.秋实园小区前期物业服务合同；3.物业管理费催收函照片，以上证据来源合法、内容真实，可以证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。对证据4.违约金统计表一份，欲证明违约金的计算方法，因系原告单方制作，本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定的法律事实如下：被告系景洪市秋实园小区3栋01号、4栋04号附2两间商铺的业主，房屋建筑面积分别为108.45平方米、59.1平方米。2016年12月20日，原告与景洪博誉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，景洪博誉房地产开发有限公司将前述房屋委托原告实行物业管理服务。该协议中约定了原告、被告的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确被告交纳费用时间从2017年1月1日起计算。该协议第六条第1款约定：“物业服务费由小区业主按其物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……（3）商铺物业服务费收费标准：一楼1.8元/月/平米、二楼1.5元/月/平米…”、协议第二十四条约定:“业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务。”第二十六条“本合同期限三年，自2017年1月1日至2019年12月31日。但在本合同期限内，经业主委员会提议，三分之二以上业主重新与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”此外，合同还约定了其他内容。但自2018年1月1日起，被告一直未向原告交纳物业管理费，截止至2019年12月31日，尚欠物业管理费合计7224元，经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告与景洪博誉房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并实际对该小区进行了物业服务管理，故被告应当履行交纳相应的物业费的义务。根据《前期物业服务合同》的约定，对原告要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间产生的3栋01号商铺物业费（108.45平方米×1.8元/月/平方米×24个月）=4685元]、4栋04号附2商铺物业费（59.1平方米×1.8元/月/平方米×24个月）=2553元]，原告仅分别主张4680元，2544元，共计7224元，系当事人自行处分民事权利，并不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称小区存在门前漏水、未安装有效监控、停车收费不规范以及车库地面损坏等现象，这些问题具有普遍性，应由整个小区大多数业主形成一致意见或依法成立的业主委员会来主张权利为宜，故对被告的辩解本院不予以采纳。关于原告要求被告支付违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理服务协议对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告要求从逾期之日起按日以应收额的3‰交纳违约金的诉讼主张明显过高，根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物业费7224元×10%，即722元判令被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹红云于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付位于秋实园小区3栋01号商铺2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4680元；二、被告邹红云于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付位于秋实园小区4栋04号附2商铺2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2544元；三、被告邹红云于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金722元；四、驳回原告双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邹红云负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  陶润仙二〇二〇年四月二十八日书记员  岩香丙