重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2002号上诉人（原审被告）：重庆中庚建设工程有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路223号，统一社会信用代码91500109556778459E。法定代表人：王建新，总经理。委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：何琴，女，1973年12月21日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杨庆，重庆方腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丹洋，重庆方腾律师事务所律师。上诉人重庆中庚建设工程有限公司（以下简称中庚公司）因与上诉人何琴商品房预售合同纠纷一案，双方均不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初9090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中庚公司的委托诉讼代理人肖渭川，上诉人何琴的委托诉讼代理人杨庆、胡丹洋通过在线庭审方式参加了询问。本案现已审理终结。中庚公司上诉请求：撤销原审判决；改判驳回何琴全部诉讼请求；一、二审案件受理费由何琴负担。主要事实和理由：一审法院认定中庚公司未及时申请办理预购商品房登记备案，属于事实认定错误。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定，及中庚公司一审举示的《重庆市商品房联机备案登记表》，足以证明该公司已于2017年10月4日完成了涉案房屋的合同登记备案。何琴辩称，网签合同和办理备案登记是两个行为、两个义务，开发商构成违约，应当按照合同约定支付违约金。何琴上诉请求：撤销原审判决；改判中庚公司支付何琴逾期办理合同登记备案违约金61380.90元；一、二审案件受理费由中庚公司负担。主要事实和理由：原审法院将合同约定的违约金调整为3000元于法无据；原审法院认定补充协议中关于逾期备案相关条款有效，属于对事实审查不清，补充协议约定的上述条款应为无效的格式条款。中庚公司辩称，双方在签订合同期间完成了合同备案，不存在违约；如果法院认定我方存在违约，我方认为违约金过高，对方并无实际损失；双方签订的补充协议是有效的。何琴向一审法院起诉请求：1.中庚公司支付何琴逾期办理合同登记备案的违约金61380.90元；2.中庚公司为何琴安装单独水表和电表，做好一户一表；3.本案诉讼费由中庚公司承担。一审法院认定事实：2017年10月4日，何琴（乙方、买方）与中庚公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市北碚区房屋预售给乙方，建筑面积为37.40平方米，总成交金额为934260元。该合同第五条约定，于2017年10月4日付清首期房款37939元，于2017年10月30日之前付清第二期房款150000元，于2017年11月30日之前付清剩余房款746321元。该合同第十二条关于办理合同登记备案的约定为：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机关申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。该合同附件五《补充协议》第八条、对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：预售商品房和现售商品房，均按照“自本合同签订之日起90日内向房屋所在地的土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案”执行。其中90日是指开发商将相关资料报送交易登记机关并取得登记受理单的限制时间，并不是办结时间；受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按上述约定时间办理相关手续的，甲方不承担违约责任。乙方须以《授权委托书》的形式委托甲方代办合同登记手续；如乙方未付清法律、法规规定应缴纳的相关税费、大修基金，或者未提供规定所需的资料，或乙方按揭未办理完毕之前等，乙方同意甲方可不按上述约定时间为乙方办理合同登记相关手续。按照北碚区房管局相关规定，乙方在签订《商品房买卖合同》后，须自行缴纳公共维修基金。因公共维修基金未按时缴纳原因，导致合同备案不能办理或者产权不能办理的一切责任，均属乙方责任。何琴支付中庚公司购房款的情况为：2017年10月4日支付37939元、2017年10月28日支付150000元、2017年11月27日支付746321元，合计934260元。2017年10月4日，何琴还向中庚公司支付了契税、转移登记费、权证印花税、合同印花税、大修基金合计32041.80元。关于涉案房屋的一户一表，何琴认可已实际安装到位。关于中庚公司是否存在逾期办理合同登记备案的行为，双方存在争议。何琴认为，补充协议系格式条款，应属无效，根据双方签订的合同约定，中庚公司应于2017年10月14日之前办理合同登记备案，但中庚公司一直没有办理，何琴暂计算至2019年8月2日，中庚公司逾期天数657天，按每日已付房款万分之一计算违约金，违约金应为61380.88元。中庚公司对此并不认可，并举示了打印的《重庆市商品房联机备案登记表》一份，拟证明其于2017年10月4日已经完成了涉案房屋的合同登记备案；因为按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条的规定，北碚区属于联机备案登记区，中庚公司在签订合同当天及时办理了网签及联机备案手续，实际上已经完成了合同约定的登记备案义务，只是没有及时去领取合同登记备案证，存在履行瑕疵，并非违约。另中庚公司认为，双方签订的合同及补充协议均系真实有效。一审法院认为，何琴、中庚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照该约定享有权利、承担义务。本案中，何琴、中庚公司于2017年10月4日签订商品房买卖合同，何琴于当日交清了涉案房屋的税费、大修基金，因此，根据《补充协议》第八条的约定，中庚公司应于2017年10月4日起90日内即最迟2018年1月2日之前向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《合同登记备案》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现中庚公司仅提供了《联机备案登记表》，并未举示土地房屋登记机构出具的登记受理单，故应视为中庚公司未完成合同约定的义务。因涉案房屋不动产权证（大证）于2019年7月2日已办理，在此之后无法再办理合同登记备案手续，故一审法院将该时间作为中庚公司违约行为的截止时间。因此，中庚公司逾期办理合同登记备案的期限为2018年1月3日至2019年7月2日，共计546天。故中庚公司应支付何琴逾期办理合同登记备案的违约金51010.60元（934260元×万分之一/天×546天）。关于中庚公司辩称何琴未举证证明向其出具了授权委托书、故中庚公司无权为何琴办理合同登记备案的意见，一审法院认为，根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定“商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案”，由此可见办理合同登记备案系中庚公司义务，另何琴陈述其在购房当日已向中庚公司出具了授权委托书，只是没有留存，该做法亦符合一般常理，若中庚公司未收到，应及时催促何琴提交，而不是在长达两年多的时间内听之任之，因中庚公司并未举示证据证明其履行了催告义务，故一审法院对中庚公司的该项抗辩意见，不予采纳。关于中庚公司抗辩违约金过高的意见，一审法院认为，中庚公司虽逾期办理合同登记备案，但在合同签订之时及时为何琴办理了联机备案手续，且并未给何琴造成实际损失，故综合本案具体情况，一审法院酌情将违约金调整为3000元。关于何琴提出的第二项诉讼请求，因何琴自认涉案房屋已做到一户一表，并安装到位，故一审法院对该项请求也依法不予支持。一审法院判决：“一、被告重庆中庚建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告何琴违约金3000元；二、驳回原告何琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元，减半收取667元，由被告重庆中庚建设工程有限公司负担。”二审中，双方均未举示新的证据。本院二审查明：中庚公司举示的《重庆市商品房联机备案登记表》载明：“……交易双方必须在该申请表打印后10日内，持商品房买卖合同，本申请表以及相关证件到重庆市北碚不动产登记中心完善合同登记手续……”对于该项内容，何琴认为，办理合同备案登记需要开发商提交相应材料并取得登记受理单，再去领取不动产权登记证书。中庚公司认为，书面的登记备案证明需到相关部门完善，开发商去领取要有购房者的委托书，而购房者没有出具委托书；另，虽然双方没有去办理，但不影响合同备案登记完成的事实。本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点包括：一是中庚公司是否存在未及时办理预购商品房登记备案的违约行为；二是双方签订的补充协议中关于逾期备案相关条款是否属于无效的格式条款；三是一审判决对逾期办证违约金进行调整是否合适。现分别评判如下：1.关于中庚公司是否存在未及时办理预购商品房登记备案的违约行为的问题。何琴与中庚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，中庚公司应在90日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因中庚公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房登记备案，中庚公司应按逾期时间对何琴承担违约责任。在合同实际履行过程中，虽然中庚公司上诉称其以联机备案的形式完成了涉案合同的登记备案，但依据《重庆市商品房联机备案登记表》载明的“……交易双方必须在该申请表打印后10日内，持商品房买卖合同，本申请表以及相关证件到重庆市北碚不动产登记中心完善合同登记手续……”可以看出，联机备案登记只是双方完善合同登记手续的程序之一，并不能以完成联机备案作为申请办理商品房登记备案手续的全部内容，故一审法院认定中庚公司的履约行为与合同约定的相应义务不符，进而判定中庚公司存在未按约办理预购商品房合同登记备案的违约行为并无不当，本院予以维持。对于中庚公司的相关上诉理由，因缺乏事实依据，本院不予采信。2.关于双方签订的补充协议中关于逾期备案相关条款是否属于无效格式条款的问题。《中国人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该法第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，何琴并未举证证明双方签订的补充协议中关于逾期备案相关条款的约定违反上述法律规定，故其上诉主张相关条款属于无效格式条款于法无据，本院依法不予支持。3.关于一审判决对逾期办证违约金进行调整是否合适的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据前述规定，违约金的性质主要是补偿性的，同时有限度地体现惩罚性。本案中，虽然中庚公司未在办理房屋产权证之前为何琴办理合同备案登记的违约事实客观存在，但鉴于何琴已取得房屋产权证，且中庚公司已办理网上签约备案，其违约行为未给购房者造成实际损失，故一审法院依据中庚公司的抗辩意见对该违约金予以适当调整并无不当，本院予以维持。对于中庚公司和何琴的相关上诉理由，因缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，中庚公司、何琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1260元，由重庆中庚建设工程有限公司负担50元，由何琴负担1210元。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年四月二十八日法官助理 刘 莉书 记 员 陈 宇书 记 员 李艾玲