安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1322民初1035号原告（反诉被告）：王强，男，1979年12月20日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：郝朝晴，安徽汇龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽万沐置业有限公司，住所地安徽省宿州市萧县龙城镇健康南路西龙虎路北13号。法定代表人：朱述斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵星海，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李银娇，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告王强与被告安徽万沐置业有限公司（以下简称“万沐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，被告万沐公司提出反诉，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了合并审理。原告王强的委托诉讼代理人郝朝晴、被告万沐公司的委托诉讼代理人赵星海、李银娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令万沐公司支付逾期交付房屋违约金8932元；2.本案诉讼费用由万沐公司承担。事实和理由：2017年5月15日，王强与万沐公司签订《商品房买卖合同》，约定王强以372148元的价格购买万沐公司开发的位于萧县龙城镇龙凤大道南侧、龙山公园东侧万源·公园世家37栋4单元403室房屋，该商品房应于2019年4月30日前交付，如万沐公司逾期超过60日交房应承担按日支付全部房价款万分之一的违约金。但万沐公司在2019年12月27日才通知收房。因双方就逾期交房违约金问题协商未果，故提起诉讼。万沐公司辩称，不同意王强的诉讼请求，延期交房并非其公司原因，按照合同约定，其公司不应承担违约责任。2017年11月，其公司收到萧县人民政府转发的宿州市住建委制定的全市范围内各类建设工程土石方作业及拆迁工程停止施工的通知，该文件明确要求全市范围内即日起到2018年1月底停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁施工，停止道路工程土石方作业。从2017年11月16日至2018年3月31日，其公司因政府下发停止施工文件，无法正常施工，此后其公司及时将相关情况告知王强，履行了合同约定及法律规定不可抗力的通知义务，该期间共计136天，应从逾期交房时间中予以扣除，将因政府行为导致的延期交房的违约责任全部由其公司承担不符合不可抗力的规定，也不公平。另涉案楼体于2019年9月26日完工，其公司于9月28日制定验收报告，并提交相关部门验收，但政府相关部门12月初才验收。万沐公司向本院提出反诉请求：1.判令王强向万沐公司支付逾期付款违约金1026元；2.本案诉讼费由王强承担。事实和理由：2017年5月15日，万沐公司与王强签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人逾期付款应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。附件十一补充协议约定付款期限。合同签订后，万沐公司办理了合同备案手续。2017年11月24日，其公司收到王强的贷款。王强未按约定支付购房款，其行为已构成违约责任，应按合同约定支付违约金。王强对万沐公司的反诉辩称，万沐公司要求其承担逾期付款违约金无事实和法律依据。根据双方签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第二条第四款约定，仅是以公积金贷款、自办贷款逾期付款承担违约责任，而涉案房屋是由万沐公司为其办理公积金贷款，万沐公司在办理贷款过程中存在逾期办理等行为，与王强无关，其不应承担任何违约责任。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对王强提供的证据3收据，欲证明王强按照合同约定支付了购房款的事实。万沐公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为王强没有按照合同约定支付房款，仅能证明万沐公司向王强开具了购房发票。经审核，对该证据的真实性予以认定。2.对万沐公司提供的证据3《关于转发市住建委〈关于全市范围内各类建设工程和道路工程土石方作业及拆迁工程停止施工的通知〉的通知》、证据4《关于印发萧县采取超常规措施确保完成省政府确定的2017年空气质量目标工作方案的通知》、证据5《关于继续实施超常规措施确保空气质量改善的通知》，欲证明万沐公司因上述政府禁令被迫停止施工，自2017年11月16日至2018年3月31日止共计136天。王强有异议，认为上述文件仅为停止建筑土石方，对其他建筑类并未要求停止施工，万沐公司如符合施工条件，仍可施工，并不符合不可抗力中不能克服的规定。经审核，对上述证据予以认定。证据6告知函2份，欲证明万沐公司已将因政府禁令被迫停工消息通知王强，已经按合同约定将不可抗力的发生的事实快递至王强所预留的联系地址。王强有异议，认为告知函是万沐公司单方面制作，与客观事实不符。经审核，对该证据真实性予以认定。证据9银行回单，欲证明王强未按合同约定支付部分购房款。王强对真实性无异议，对其证明目的有异议，认为不能证明其逾期付款的事实。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据10《工程竣工验收报告》，欲证明涉案工程于2019年9月25日完工，9月28日施工监理等单位通过验收，同年12月6日相关部门才验收。王强有异议，认为该竣工报告系万沐公司单方制作，虽然规划部门及环保部门于2019年12月5日及6日对涉案房屋同意验收，但涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，万沐公司并没有提供涉案房屋已取得建设工程验收竣工备案证明文件及房屋测绘报告的相关证据。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据11补充协议，欲证明万沐公司延期交房是因为政府强制停工造成，经部分业主认同，并与其公司签订补充协议。王强有异议，认为其并未与万沐公司签订补充协议，并未变更交房日期。经审核，对其真实性予以认定，对其关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月15日，万沐公司（出卖人）与王强（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：王强购买万沐公司开发的萧县龙城镇龙凤大道南侧龙山公园东侧万源·公园世家37幢2单元403号商品房，房屋建筑面积87.03平方米，总价款为372148元；付款方式及期限为贷款方式付款，买受人应当于2017年5月15日前支付首期房价款182148元，余款190000元向公积金贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任为除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，王强依约支付了首付款，并按照约定就余款向银行申请了贷款。2019年9月25日涉案工程完工；同年9月28日，万沐公司提交工程竣工验收报告；同年12月6日通过规划、环保等部门验收。2019年12月27日，万沐公司将房屋交付给王强。此后，王强与万沐公司就逾期交房违约金协商未果，故提起诉讼。另查明，2018年3月22日，万沐公司向王强邮寄了《告知函》，告知其司一再收到收到萧县住房和城乡建设局文件，要求其司于2018年3月底前停止各类建设工程土方工作。因强制性政策要求，其司不得不暂缓在建项目，即37幢、39幢、40幢楼整体项目施工进度。故有存在工程延期完成的可能性。2019年3月28日，万沐公司再次向王强邮寄《告知函》，告知因响应政府要求，其司不得不多次暂停对在建的37幢、39幢、40幢楼整体项目进行施工，具体交房时间因政策原因导致工期延期未能确定，其司将抓紧赶进度，争取尽快交房。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王强与万沐公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；对双方均有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。”而万沐公司实际于2019年12月27日才将案涉商品房交付给王强，逾期交房240天，显然已构成违约，理应承担相应的违约责任。涉案合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”万沐公司辩解延期交房是因政府禁令被迫停止施工所致，属于不可抗力。经审查，万沐公司提供的《关于印发萧县采取超常规措施确保完成省政府确定的2017年空气质量目标工作方案的通知》、《关于继续实施超常规措施确保空气质量改善的通知》、《关于继续实施超常规措施确保空气质量改善的通知》等证据，可以证明有关政策对万沐公司施工造成了一定影响。因治理大气污染确保空气质量改善导致停止施工，是为了考虑公共利益所需，由此造成的后果双方均应承担。且万沐公司也将政府停工消息、可能存在延期交房的情形通知王强，履行了告知义务。因此，万沐公司以承担约定违约金的65%为宜，即5806元（372148元×240天×万分之1×65%）。关于万沐公司主张王强支付逾期付款违约金1026元的反诉请求。本案中，案涉《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第4款规定：“乙方如以申请公积金贷款方式支付合同部分款项的，乙方保证甲方在本合同签订后60日内收到该款项；若甲方在本合同签订后60日内未收到该款项，则视为乙方逾期付款，按本合同第八条的约定执行；乙方如以自办贷款方式支付合同部分款项的，应在本合同签订后向甲方提交自办贷款书面申请，经甲方书面同意后自行办理。乙方保证甲方在本合同签订后45日内收到该款项；若甲方在本合同签订后45日内未收到该款项，则视为乙方逾期付款，按本合同第八条的约定执行；若因甲方合同备案等原因影响乙方如期办理上述贷款手续的，上述期限相应顺延。”经审查，王强系公积金贷款支付余款，由万沐公司售楼部工作人员与相关贷款机构工作人员办理，而非王强自行办理，由此导致的逾期付款责任，并非王强自身造成；虽万沐公司对此予以否认，但未能提供系王强自行办理的相关证据。故万沐公司的该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、安徽万沐置业有限公司于本判决书生效后十日内给付王强逾期交房违约金5806元；二、驳回王强的其他诉讼请求；三、驳回安徽万沐置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王强负担，反诉案件受理费减半收取计25元，由安徽万沐置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 孙 伟二〇二〇年四月二十八日书记员 晁晓晓附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。