安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终586号上诉人（原审被告）：安徽中墅房地产经纪有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区合作化路、休宁路东南角安粮城市广场B区商业、办公楼及地下室办1107室，统一社会信用代码91340100394318344M。法定代表人：郑力，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶琼辉，上海市中天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒士杰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：宋亚芹，女，1990年11月29日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：陈琰，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱超，上海建纬（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李华伟，男，1990年2月26日出生，汉族，住河南省卫辉市。被上诉人（原审被告）：王壮，男，1992年11月7日出生，汉族，住安徽省金寨县。上诉人安徽中墅房地产经纪有限公司（以下简称中墅公司）因与被上诉人宋亚芹、李华伟、王壮居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初10180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中墅公司上诉请求：撤销一审判决，改判中墅公司不承担向宋亚芹返还购房费用70000元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.宋亚芹的行为属于违法行为。宋亚芹支付款项的真实目的是为购买“信地华地城”房屋的“号头”。按照合肥市政策之规定，买卖房屋“号头”的行为严重扰乱市场秩序，属于违法行为。宋亚芹、李华伟、王壮明知其行为的违法却仍然交易，应属无效民事行为，不应适用表见代理的相关规定。2.中墅公司未收到案涉购房费用，一审法院对该事实未予查明。3.宋亚芹对其自身损害后果明显有过错行为。案涉购房费用系宋亚芹拟购买信地华地城的费用，华地城楼盘属于一手房,不属于中墅公司的经营范围，宋亚芹、李华伟、王壮对此均予以认可，但一审判决未对该事实予以确认。宋亚芹购房费用支付的对象为王壮个人，并未交给中墅公司。4.加盟商系独立承担责任的主体，中墅公司不应承担责任。5.本案遗漏当事人，应当追加案外人安徽心之家房地产经纪有限公司、罗石麟作为本案被告参加诉讼。中墅公司并未直接授权李华伟、王壮以“中墅”品牌开展房地产中介业务，中墅公司仅授权安徽心之家房地产经纪有限公司使用“中墅”品牌，由安徽心之家房地产经纪有限公司另行授权李华伟、王壮“中墅”品牌开展房地产中介业务。王壮将购房款定金部分交给罗石麟，罗石麟应当作为本案必要共同诉讼人参加诉讼。二、一审判决适用法律错误。1.本案判决中墅公司与李华伟、王壮共同承担责任无法律依据。李华伟、王壮与中墅公司之间存在加盟商号的经营关系，如一审判决适用《合同法》第四十九条，则应当判决由中墅公司承担责任而非判决中墅公司与李华伟、王壮共同承担责任。2.本案不符合适用表见代理的构成要件。宋亚芹提供的“承诺书”中载明的“安徽中墅地产翡翠湖畔分公司”实际不存在。宋亚芹在明知中墅公司不具有销售一手房楼盘信地华地城的情况下，向王壮个人支付购房费用，明显存在过错。一审判决宋亚芹“有理由相信居间活动主体系中墅公司”与《合同法》第四十九条本意不符，不符合表见代理的构成要件。本案应当依法确认涉案居间合同无效，再依据居间合同双方当事人的过错，确定双方当事人的责任。宋亚芹辩称：一、宋亚芹支付购房服务费用不属于违法行为，中墅公司、李华伟、王壮在收取宋亚芹相关费用之后未能履行义务，应当予以及时退还。中墅公司作为安徽省内知名的房地产经纪公司，授权他方使用中墅品牌并收取加盟费用，更应遵守商业规则，承担授权门店的监管职责，及时退款解决客户纠纷，而非推脱责任。二、中墅公司提交的《收支明细》载明的记录与宋亚芹提供的证据金额一致，证明尚未退还购房费用的事实，中墅公司是否实际收取到相关款项，与本案事实的认定无关。三、加盟店的对内管理模式约定不影响对外责任的承担。1.中墅公司明确承认李华伟、王壮所经营的中墅加盟店经过有效授权，加盟协议仅约束协议双方即中墅公司及加盟店，不能据此突破合同的相对性，免除中墅公司的相关责任。2.涉案门店一直以中墅公司的身份从事经营活动且宋亚芹与其交易属于正常的经营活动范畴，其行为应当界定为中墅地产门店的正常经营活动，中墅公司应对其经营行为产生的后果负责。3.中墅公司作为授权方应当对其下属的授权门店履行监管义务，对其监管不利导致的后果应当承担责任。四、中墅公司认为一审遗漏当事人的上诉理由不成立。1.安徽心之家房地产经纪有限公司并非居间合同的相对人，中墅公司提交的证据并未显示安徽心之家房地产经纪有限公司与本案有任何直接关联，本案的审理结果与安徽心之家房地产经纪有限公司并无直接的利害关系。2.案外人罗石麟在宋亚芹居间交易环节未出现，与案件无关联。五、中墅公司是否取得销售一手房资质与本案事实认定和法律适用无直接关联。六、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.公章之于合同的效力，关键不在于公章的真假，而在于盖章之人有无代理权限。中墅公司承认允许李华伟、王壮使用中墅公司商号、门头标示、经营名片、工牌、基本管理制度等从事经营活动，且承诺书中加盖“安徽中墅房地产翡翠湖畔分公司合同专用章”，致使宋亚芹完全有充足理由相信居间活动主体系中墅公司。根据《合同法》第四十九条的规定，中墅公司应对李华伟、王壮的行为承担民事责任。2.中墅公司辩称其不具备一手房销售资质，宋亚芹存在过错而不适用表见代理不成立。中墅公司混淆概念，是否具备一手房销售资质与本案事实认定即是否需要承担退款责任无直接关联。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中墅公司的上诉请求不能成立。李华伟、王壮同意中墅公司的上诉意见。宋亚芹向一审法院提出诉讼请求：1.判令中墅公司、李华伟、王壮返还购房服务费70000元；2.判令中墅公司、李华伟、王壮支付利息2800元（自2019年6月20日起，以人民币70000元为基数，按照月利率2%，暂计算至2019年8月19日为2800元，以后顺延计算至款清之日）；3.本案全部诉讼费及其他费用由中墅公司、李华伟、王壮承担。一审法院认定事实：2017年9月9日，中墅公司与安徽心之家房地产经纪有限公司签订《特许区域代理合作协议书》及《合同协议修改及补充条款》，授权安徽心之家房地产经纪有限公司在安徽省合肥市经开区可以使用“中墅”品牌开展房地产中介相关业务，安徽心之家房地产经纪有限公司在中墅公司授权范围内发展的二级门店，加盟合同或协议必须经过该公司审核及同意方可执行。2018年4月3日，李华伟与安徽心之家房地产经纪有限公司订立《中墅地产加盟合同书》，取得中墅地产加盟店经营资格，使用中墅公司商号、门头标示、经营名片、工牌、基本管理制度等从事经营活动，中墅公司在该院同期审理的其他案件中也认可其与李华伟、王壮存在加盟商号的经营关系。2018年6月27日，李华伟、王壮共同成立合肥华轩房地产经纪有限公司，并在经营地址以“中墅地产”标示从事经营活动。2019年6月14日，宋亚芹为购买“信地华地城”向王壮转款100000元。2019年6月18日，李华伟、王壮出具承诺书，内容为：“本公司承诺于2019年6月10日至2019年6月14日之前，收到客户宋亚芹购房费用壹拾万元整（￥100000），退还叁万元整（￥30000），下欠柒万元（￥70000），事件以（已）移交刑警队解决，现需等待结果，不论钱款是否退还，本公司承担所有欠款费用，足额退还。”此外，王壮向宋亚芹出具了一张收条，内容为：“收到宋亚芹购买信地华地城房屋定金柒万圆整”，该收条中加盖了“安徽中墅地产翡翠湖畔分公司合同专用章”。李华伟、王壮均陈述已返还30000元给宋亚芹，其余款项被他人骗取。一审法院另查，2019年6月中旬，合肥市公安局经济技术开发区分局接到李华伟报案，并于2019年6月23日向李华伟送达《立案告知书》，告知其被诈骗一案经审查符合立案条件，决定立案。至今，宋亚芹未再收回70000元。一审法院认为，债务应当清偿。王壮、李华伟以“安徽中墅地产翡翠湖畔分公司”名义收取宋亚芹购房款及承诺还款均属实，应依约全面履行自己的义务。因李华伟取得中墅公司加盟店经营资格后，其与王壮在经营中使用“安徽中墅地产翡翠湖畔分公司合同专用章”，但未对“安徽中墅地产翡翠湖畔分公司”依法予以登记，应对以“安徽中墅地产翡翠湖畔分公司”名义从事经营活动的后果承担民事责任。中墅公司允许李华伟、王壮使用中墅公司商号、门头标示、经营名片、工牌、基本管理制度等从事经营活动，且承诺书中加盖了“安徽中墅地产翡翠湖畔分公司合同专用章”，致使宋亚芹有理由相信居间活动主体系中墅公司，亦应对李华伟、王壮使用“安徽中墅地产翡翠湖畔分公司合同专用章”的经营后果承担民事责任。中墅公司辩称其未收到购房款不应承担共同还款责任，不符合法律规定，应不予采信。中墅公司、李华伟、王壮间权利义务关系不能对抗宋亚芹的权利主张，其等在对宋亚芹承担责任后，可另行主张各自的权利。因王壮已退还30000元购房费用，现宋亚芹要求中墅公司、李华伟、王壮共同返还剩余购房费用70000元的诉请，符合法律规定，故予以支持。宋亚芹要求中墅公司、李华伟、王壮支付利息，因双方未作约定，故不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中墅公司、李华伟、王壮于判决生效后十日内向宋亚芹返还购房费用70000元；二、驳回宋亚芹的其他诉讼请求。一审案件受理费1620元，减半收取810元，宋亚芹负担35元，中墅公司、李华伟、王壮负担775元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实本院依法予以确认。本院认为，中墅公司允许李华伟、王壮使用中墅公司商号、门头标示、经营名片、工牌、基本管理制度等从事经营活动且李华伟、王壮实际亦以中墅公司加盟店的名义与宋亚芹进行房产中介活动，且在相关凭证上加盖安徽中墅地产翡翠湖畔分公司公章，宋亚芹有理由相信为自己提供居间服务的对方当事人是中墅公司，李华伟、王壮上述行为构成表见代理行为。中墅公司此节上诉理由，不能成立。另从合同相对性而言，安徽心之家房地产经纪有限公司、罗石麟并非本案居间合同的相对人，与本案无直接的法律上之利害关系，不属于必须进行诉讼的当事人。中墅公司要求追加安徽心之家房地产经纪有限公司、罗石麟为本案被告的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人安徽中墅房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 苗审判员 古开利审判员 温占敏二〇二〇年四月七日法官助理姚瑞芳书记员顾斯斯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。