河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0922民初826号 原告：青县吉利物业服务有限公司。 统一社会信用代码证号：9113092266107973XK。 住所：河北省青县吉利家园院内。 法定代表人：李世鹏，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张勇，河北瑞方律师事务所律师。 被告：刘志刚，男，1980年3月23日，汉族，住址：河北省沧州市青县清州镇西街村明通巷4组48号，现住址：青县。 原告青县吉利物业服务有限公司与被告刘志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青县吉利物业服务有限公司委托诉讼代理人张勇、被告刘志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青县吉利物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付2017-2018年度（2017年5月1日至2019年5月1日）物业费2458元，违约金1324元，合计3782元；2、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：被告系吉利巨福园小区业主，拖欠原告2017年5月1日至2019年5月1日物业费2458元，此款经原告催要未果，无奈诉至法院，请求依法判决。 被告刘志刚辩称，我和物业之间对服务存在分歧，我对物业的工作规范存在异议，主要体现在：1、值班管理方面，周六日物业管理人员无人值班，我们在需要服务的时候，找不到物业的人员；2、公共绿地方面，小区绿化带楼南绿化带现在变成菜园，且已经圈上篱笆，物业也没有解释，楼北的绿化带变成荒地；3、小区私搭乱建违规新建方面，私搭乱建和改造占地现象，一楼的小院绝大多数都变成了房屋，结构从钢结构到土建都有，我们家住二楼，下雨的时产生的噪音影响我的睡眠，我不理解我们的消防通道写着标识，但是在尽头处有一个业主盖了一个车库，我不知道是经过谁的允许；4、公共设施维护方面，在小区中心花园的路上，物业设置了路障，这属于物业管理，但路障的颜色和地面的颜色一致，没有安全警示牌，该设置对业主的出行会造成安全隐患。我们的楼宇门从我入住的那天就没有使用过，现在已经损坏，这属于公共设施；5、业主安全保障方面，消防车道变成了车位，上面还写着“已售”，物业还在上面上了锁。绿地挖了大坑，没有设置安全警示牌，不知道是谁挖的，也不知道有什么用，我们的安全没有保障。消防通道处盖了车库；6、小区卫生方面，门口和楼道的垃圾物业清理不及时，我楼道处的垃圾已经在那存放半年了，不知道物业有没有在打扫垃圾。小区的角落，散落着建筑垃圾很长时间无人清理；7、公共秩序维护方面，单元门口，楼道里都是自行车，导致行人无法通过。在出现以上问题的时候，我第一时间找物业联系，我找不到人，周一到周五只有会计在，周六日没人在，没有人在值班。 经审理查明，2014年3月1日、2019年3月2日，原告青县吉利物业服务有限公司与吉利巨福园小区建设单位-沧州金地房地产开发有限公司签订了两份前期物业服务合同，双方约定由原告为吉利巨福园小区提供物业服务，物业服务期限自2014年3月1日起至2024年3月1日止，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业费、每月每平方米0.35元收取电梯费，业主应当于每年的9月1日前交纳当年度物业费。被告刘志刚系青县业主，房屋面积为96平方米。2015年7月8日，被告刘志刚办理入住手续时签署了物业服务公约，双方约定每年每户需缴纳20元公共照明费用，被告承诺及时交纳物业费。被告作为小区业主，接受了原告提供的物业服务，应当依据物业服务合同的约定向原告支付物业费等相关费用。被告拖欠2017年5月1日至2019年5月1日的物业费2418元、公共照明费40元，共计2458元应予交纳。 以上事实由原告青县吉利物业服务有限公司提交的业主入住登记情况表、物业管理合同、物业服务公约及双方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，小区的公共秩序需要物业公司及全体业主共同遵守和维护。物业公司应当依据法律规定及物业服务合同约定全面履行物业服务义务，而物业费及相关费用的收取是用于保障物业公共部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，小区业主拒交物业费客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。如物业公司确未完全履行物业服务义务，小区业主可以采取请求其继续履行或采取补救措施等方式维护自身权益。物业公司的服务可能存在一些瑕疵，但如未影响业主的正常生活，业主并不能以此作为拒交物业费的抗辩事由。依法成立的合同受法律保护。本案原告与沧州金地房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同合法有效，被告在入住时也与原告签署了物业服务公约并承诺及时缴纳物业费，被告应当依据合同约定向原告支付2017年5月1日至2019年5月1日的物业费2418元、公共照明费40元，共计2458元并应支付违约金，原告主张按所欠物业费数额的日3‰标准收取违约金，该计算标准过分高于造成的损害，本院认为违约金应按拖欠物业费总额的30%计算为宜，即支持违约金738元。针对小区业主提出的问题，希望原告有则改之无则加勉，努力提高物业服务质量，营造和谐健康的小区环境，实现物业和小区业主共赢的状态。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 被告刘志刚给付原告青县吉利物业服务有限公司2017年5月1日至2019年5月1日的物业费、公共照明费共计2458元及违约金738元，共计3196元，于本判决书发生法律效力之日起三日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告刘志刚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。提起上诉的，应在上诉状寄出的七日内向河北省沧州市中级人民法院交纳上诉费（收款人：河北省沧州市中级人民法院，开户行：河北省沧州市农行北环支行，账号：50×××85），并将上诉状和交纳上诉费的银行回单或上诉费票据一并邮寄我院，逾期不交费的视为不再上诉。 审判员  王丹 二〇二〇年四月二十七日 书记员  秦汉 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约数额过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 四、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。