文书内容山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2805号上诉人（原审原告）：雷玉军，男，1973年8月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘东，上海市建纬（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人雷玉军因与被上诉人济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。雷玉军上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判支持雷玉军的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费、律师费、评估费由中海房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，中海房地产公司将涉案商铺地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分隔成若干个独立的房间，以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物捆绑销售，事实清楚、证据确凿。（一）《商品房买卖合同》系由政府主管部门出具的格式合同，须进行网签备案，并且是不动产产权登记的依据，其面积条款中不能体现也无法体现架空层面积。众所周知，在商品房的交易中开发商一般会要求买方与其同时签订两份合同，一份是由政府主管部门出具的格式合同即《商品房买卖合同》（以下简称主合同），另一份则是由开发商预先拟定，并在订立合同时不与买方协商的《补充协议》。前者由于是政府主管部门出具并实行网签备案制度，所以合同中的相关条款内容必须根据主管部门的要求在合同中的空白处进行填写。而在主合同中没有体现的条款（如涉案架空层条款）或主合同中无法实现的条款（如将单体竣工验收备案作为交房条件等），开发商都会在后面的《补充协议》中进行明确或修改。主合同中面积条款作为合同主要条款之一，其填写要求必须按照测绘部门出具的《预测绘报告》中记载的建筑面积如实填写，并且主合同作为不动产将来办理产权登记的依据，主合同中的面积代表了可办证的面积。而涉案架空层做为中海房地产公司擅自加建、改造而成的违法建筑，是无法办理产权登记的，所以中海房地产公司在主合同中的面积条款中不能体现、也无法体现架空层的面积。但是，这并不能否认中海房地产公司转让架空层的事实，因为在主合同中无法体现的条款，中海房地产公司不仅在《商品房买卖合同补充协议》中已经明确，架空层是属于特定商品房的组成部分，架空层与商品房不可分割，在转让商品房时一并转让，架空层的使用年限与商品房的产权年限一致，都是70年；而且中海房地产公司在补充协议中的《不利因素提示》中也明确告知了业主们如何使用架空层。因此，主合同中面积条款没有体现架空层的面积是受客观原因限制不能体现也无法体现，而这并不能否认中海房地产公司转让架空层的事实。（二）雷玉军在一审提交的证据1至证据6则已经形成了一条完整的证据链，贯穿了中海房地产公司从宣传开始一直到合同签约至交房的整个交易流程，且每一份证据之间均能相互印证，上述证据充分证实了中海房地产公司将架空层捆绑销售的事实。1、依据GB50352-2005《民用建筑设计通则》中术语解释第2.0.20条：“架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。”正如雷玉军所提交的证据1涉案商铺地下一层的竣工图纸所示，图中所标识的架空层是一个整体的开敞空间，空间内没有围墙隔断。而本案中，中海房地产公司违反政府规划要求，将架空层改造成一个个具有独立使用功能的房间，很显然中海房地产公司不惜增加建筑成本而进行违规加建，目的就是为了销售盈利。2、雷玉军提交的证据2商业平面分布图真实客观地记录了华山珑城A、B两地块所有住宅底商商铺的准确位置、房屋楼号、房屋面积和户型，并且用不同颜色的字体对商铺中是否含有地下架空层进行了区分标识，其中用红色字体标识房屋面积的商铺即含架空层的商铺，并且红色字体记载的面积为包含架空层的总面积。从商业平面图中，可以全面了解A、B两地块将近300套商铺的所有具体信息，而这些信息除本案中海房地产公司能够掌握如此全面之外，其他人根本不存在伪造的可能。如果中海房地产公司认为该证据所反映的内容不真实，其作为掌握一手资料的开发商，完全可以提供相反的证据予以反证或者对图中所记载的商铺信息作出详细的反驳说明。而本案一审中，中海房地产公司既未提供相反证据，亦未向法庭说明合理理由，其陈述的中海房地产公司从未制作该商业平面图的质证意见明显与事实不符。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容……”据此规定，中海房地产公司的商业平面图全面反映了涉案楼盘所有商铺的具体信息，其对每一户商铺的户型、面积、地理位置等所作出的说明和允诺都是具体和明确的，特别是用红色字体作区分标注的面积为包含地下架空层的总面积，房屋面积作为购房人购房时的首要考虑因素，必定是影响购房合同订立的重要因素。另外，依据雷玉军提交的证据3涉案商铺A地块和B地块在2014年12月份的商铺价目表，将价目表中相同户型、面积大小相当、位置相邻的含架空层的商铺和不含架空层的商铺进行价格比较，很明显的可以对比出含架空层的商铺单价要高出每平米几千元，这足以说明架空层对合同价款的确定是有重大影响的（具体对比情况结果，下文中有详细阐述）。因此，即使合同面积条款中没有体现架空层，但是商业平面图中对架空层面积所作出的说明和允诺，也属于合同的组成部分，能够证明中海房地产公司转让的标的物中包含架空层。3、依据雷玉军提交的证据3中海华山珑城项目北AB两区商铺价目表（4张），商铺价目表真实、客观的反映了涉案商业项目254套商铺，在2014年12月首次开盘期间的真实签约价格。本案是集体诉讼，我们在一审法院一共立案39件，我们把39个案件中凡是在2014年12月左右签约的《商品房买卖合同》进行了统计梳理，其中有13户商铺的签约时间在2014年12月-2015年1月，这13户的商品房买卖合同中记载的房屋面积和房屋总价款与商铺价目表中的开盘总价记载的金额基本上完全一致，由此可以证明该证据的真实性。另外，该证据中记载的254套商铺的具体信息，包括房屋楼号、房屋面积、含架空层商铺的位置和总面积与证据2商业平面图中记载的信息完全一一对应，其中房屋楼号和房屋面积信息与《商品房买卖合同》中记载的也完全一一对应。证据2、证据3之间的相互印证，也充分说明了该两份证据的客观真实性。商铺价目表中不但详细记载了华山珑城AB两地块所有商铺的地上面积、地下架空层的面积及总面积（地上+架空层），还详细记载了在2014年12月份商铺的具体价格信息，包括商铺单价和总价。其中，房屋总价款的计算方式就是用房屋单价×总面积，总面积中包含了架空层的面积，该证据充分说明了中海房地产公司将架空层连同地上商铺捆绑销售的事实。4、虽然《商品房买卖合同》中的面积条款中没有体现架空层，但是依据双方签订的《补充协议》第十条第1款和第6款的约定，中海房地产公司在《补充协议》中已经向业主明确，架空层是属于特定商品房的组成部分，架空层与商品房不可分割，在转让商品房时一并转让，架空层的使用年限与商品房的产权年限一致，都是70年。另外，中海房地产公司还在《中海华山珑城A（B）地块购房不利因素提示》第三条中向业主告知了使用架空层，需自行开孔设置上下交通的楼梯，并对楼板进行加固。如果中海房地产公司没有出售架空层的行为，那为何要在单方制定的《补充协议》中对架空层不可分割一并转让的事宜进行约定，如果中海房地产公司没有出售架空层，又为何专门对架空层的使用进行免责的不利提示呢，显然，《补充协议》和《不利因素提示》再次证明了中海房地产公司存在出售架空层的事实。5、中海房地产公司交房时，由中海房地产公司委托的前期物业公司向雷玉军交付的《地下空间安全告知书》（证据6），对地下架空层空间的使用作出了具体的说明，由此可以证明中海房地产公司是将地下架空层以储藏室的名义连同地上商铺一起交付给业主的。综上，如果说单独一份证据不足以证实中海房地产公司捆绑销售架空层的话，那么雷玉军一审提交的证据1至证据6已经形成了一条完整的证据链，贯穿了中海房地产公司从宣传开始一直到合同签约至交房的整个交易流程，且每一份证据之间均能相互印证，上述证据充分证实了中海房地产公司将架空层捆绑销售的事实。一审法院对雷玉军提交的上述证据置若罔闻，仅以主合同中的面积条款未注明架空层为由，认定中海房地产公司转让的标的物中不包含地下架空层属于认定事实错误。二、雷玉军在一审庭审中，已经向一审法院说明雷玉军诉请中主张的赔偿款项实际指的是要求中海房地产公司返还已收取的架空层对应的购房款，并且雷玉军在一审已充分举证证明涉案《商品房买卖合同》的总房款中包含了架空层的价值。具体理由如下：（一）将证据3中海华山珑城项目北AB两区商铺价目表中所记载的商铺价格信息进行分组对比，在面积大小相当、户型相同、位置相邻的前提下含架空层的商铺比不含架空层的商铺单价高出几千元每平米。通过比较，充分说明中海房地产公司出售的含架空层的《商品房买卖合同》总价款中是包含了架空层的价格。虽然涉案商铺的定价是一户一价，但是通过对AB两区商铺价目表中的开盘总价进行比较分析，我们不难发现涉案商铺的定价也是有原则和规律可寻的。根据定价的原则和规律，将相等面积、相邻位置、相同户型的含架空层的商铺价格与不含架空层的商铺价格进行比较，雷玉军发现，在同一签约时间段内，含架空层的商铺比不含架空层的商铺单价每平方米要贵2000元-4000元不等。通过价格对比，充分证明了含架空层的商铺合同总价款中是包含了架空层的价格。具体对比情况如下（详见附件中的图表）：1、首先从商业平面分布图（证据2）中挑选出面积相等、户型相同、位置相邻的不含架空层的商铺进行价格比较：地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区22号楼22-10974.9620689155081522-11074.96206891550815A区22号楼的22-109与22-110进行比较，两套商铺面积相同，单价相同。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）B区11号楼11-11274.891811911-11374.8918119B区11号楼的11-112与11-113进行比较，两套商铺面积相同，单价也相同。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）B区16号楼B11774.6219985B11872.6419934B区16号楼相邻位置的117、118号商铺进行比较，两商铺面积相差不大，单价比较紧挨人流通道的117比118贵了49元/㎡。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区11号楼11-106108.4315714170387711-107109.90157821734489A区11号楼相邻两个商铺106、107进行比较，两商铺面积大体一致。107的单价比106贵了68元/㎡。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区20号楼20-11174.9423728177815020-11274.94238261785509A区20号楼相邻位置的111、112号商铺进行比较，两商铺面积相同，紧挨通道入口的112号比111号单价贵了98元/㎡。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区10号楼10-10547.7125795123069410-10647.7125795123069410-10747.71259681238970B区10号楼的10-105、10-106、10-107进行比较，105与106的单价相同，107比105、106贵了173元/㎡，而且距离人流通道越近的单价会略高，价格走势105=106＜107。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区10号楼10-10773.3828090206122310-10869.6528158196122310-10975.89284862161223A区10号楼相邻三个商铺107、108、109进行比较，三个商铺面积相差不大，单价比较109比108贵了328元/㎡，108比107贵了68元/㎡。而且，距离人流通道越近的商铺单价越贵，价格走势109＞108＞107。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区3号楼1-101108.141545016707211-102108.141521016447961-103108.14150211624388B区3号楼三个不含架空层商铺101、102、103进行单价比较，101与102的单价贵了240元/㎡，102比103贵了189元/㎡，而且距离人流通道越近的单价会略高。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区3号楼1-109104.21458915202041-110104.2145891520204B区3号楼不含架空层商铺109、110进行单价比较，单价相同。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区3号楼1-111108.141453015712241-112108.141453015712241-113108.141453015712241-114108.14145301571224B区3号楼不含架空层商铺111、112、113、114进行单价比较，单价相同。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区3号楼1-115104.21458915202041-116104.21478115406121-117104.2149811561020B区3号楼三个不含架空层商铺115、116、117进行单价比较，116与115的单价贵了192元/㎡，117比116贵了200元/㎡，而且距离人流通道越近的单价会略高。通过上述比较，充分说明了在同一签约时间内，面积大小相当、户型相同、位置相邻的商铺，其单价差异不大，距离人流通道近的商铺单价会略高一点，幅度范围在几十元至几百元之间。2、从商业平面分布图（证据2）中挑选出面积相当、户型相同、位置相邻的不含架空层的商铺与含架空层的商铺进行价格比较：地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区10号楼10-10773.3828090206122310-10869.6528158196122310-10975.8928486216122310-10675.87(架空层86.09，总面积161.96)311222361223A区10号楼的10-106号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是31122元/㎡（2361223元÷75.87㎡）。将含架空层的商铺10-106与不含架空层的商铺10-107进行比较，其位置距离人流通道要远，但单价却比107号商铺贵了3032元/㎡(31122-28090)。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区22号楼22-10974.9620689155081522-11074.9620689155081522-11169.20(架空层42.31，总面积111.51)240901664195A区22号楼的22-111号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是24049元/㎡（166419元÷69.02㎡），与22-109、22-110号商铺单价相比，其单价高出3360元/㎡。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区10号楼10-10547.7125795123069410-10647.7125795123069410-10747.7125968123897010-10447.71（架空层82，总面积129.71）284411356939B区10号楼10-104号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是28441元/㎡（1356939元÷47.71㎡）。10-104与三个不含架空层的商铺进行比较，其位置距离人流通道要远，但单价却比105号商铺贵了2646元/㎡(28441-25795)。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区11号楼11-11174.89(架空层95，总面积169.89)22615169367311-11274.8918119135693911-11374.8918119135693911-11474.89（架空层30，总面积104.89）192091438571B区11号楼11-111号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是22615元/㎡（1693673元÷74.89㎡）；11-114号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是19209元/㎡（1438571元÷74.89㎡）。111比不含架空层的112、113号商铺贵了4496元/㎡，114比112、113贵了1090元/㎡。通过上述比较，可以证明以下事实：在面积大小相当、户型相同、位置相邻的同等前提下，将两个不含架空层的商铺进行比较，其单价差异不大，有的则完全是一个价格。但是，将含架空层的商铺与不含架空层的商铺进行比较，同样是在面积大小相当、户型相同、位置相邻的前提下，含架空层的商铺比不含架空层的商铺单价高出几千元每平米。通过上述比较，充分说明中海房地产公司出售的含架空层的商铺合同总价款中是包含了架空层的价格。（二）鉴定报告中评估结果也充分说明了《商品房买卖合同》中的总房款中包含了架空层的价值。一审庭审中，雷玉军根据一审法院分配的举证责任，申请对涉案商铺在签约时的价值进行了评估鉴定，经山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对涉案商铺地上价值进行评估，雷玉军商铺（不含架空层）评估价值为1357500元，而双方签订的合同价款为1412475元，两者之间的差价即地下架空层价值为54975元。三、中海房地产公司对地下架空层进行改造、加建的行为属于违反政府规划要求的违建行为，违建后形成的具有独立使用功能的房间则属于违法建筑。中海房地产公司将违法建筑捆绑销售，该违法建筑的转让行为应当认定为无效，因销售违法建筑而取得的对价依法应当返还。依据《中华人民共和国城乡规划法》：“第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(2011年11月30日鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)款：“关于违法建筑的认定和处理问题：依据城乡规划法的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物……当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”依据上述规定结合雷玉军提交的证据1涉案商铺地下一层竣工图纸来看，涉案商铺对应的地下一层部分，图纸明确载明为结构架空层（不利用）。而本案中，中海房地产公司将地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分隔成若干个独立的房间，显然是未按照《建设工程规划许可证》中的规划要求而进行的违法加建行为，中海房地产公司将违法加建的房屋以作为部分商铺不可分割的附属物进行捆绑销售转让，该违法建筑的转让行为依法应当认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”雷玉军在一审中的诉请第一项，请求法院要求中海房地产公司支付的赔偿款项，实际指的是要求中海房地产公司返还已收取的架空层对应的购房款。四、一审法院分配举证责任不公，适用法律错误。虽然雷玉军作为本案一审的原告，根据“谁主张，谁举证”的原则，负有对本案事实及诉请进行举证证明的义务。但是，中海房地产公司作为涉案楼盘的开发商，其手中掌握着涉案整个楼盘全部的宣传资料、销售数据、销售价格等，而开发商手中的这些资料都是查明案件事实的关键证据。所以，法院从客观、中立的角度出发，为查明案件事实，不能仅要求雷玉军承担举证不能的后果，在雷玉军提供初步证据能够证明案件事实的情况或有证据证明对方持有证据但拒不提供的，应当推定我方主张的事实成立，才符合公平原则。本案中，雷玉军作为消费者，在购房时收到的一切与涉案商铺有关的资料包括商业平面图、商铺价目表、合同等都是开发商单方制作并提供的，这一点属于众所周知的事实，不用举证证明。一审中，雷玉军提交的证据2商业平面图、证据3商铺价目就是开发商在签约前提供给广大业主，供业主选房使用的。该证据完整、详细的记载了涉案商业项目近300套商铺的具体位置、户型、面积、有无架空层、架空层的具体面积以及单价和总价，仅凭该两份证据足以证明中海房地产公司转让架空层的事实。虽然庭审中中海房地产公司对上述证据的真实性予以否认，但是其并没有向法院说明上述证据的内容哪些是假的，哪些与事实不符，也未提供任何相反的证据予以反驳。并且，销售价目表作为开发商必有的销售资料，中海房地产公司在一审36个同类案件中，均以各种理由拒绝向法庭提供。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。”据此规定，在中海房地产公司有证据而未提供的情况下，一审法院判令雷玉军承担举证不能的法律后果于法不公，属适用法律错误。综上所述，中海房地产公司将违法改造、加建的架空层连同地上商铺进行捆绑销售事实清楚、证据确凿。按照法律规定，改造、加建的架空层依法应当认定为违法建筑，中海房地产公司将违法建筑予以销售转让，该行为应属无效，合同总价款中对应的架空层部分价款，中海房地产公司依法应当予以返还。本案一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法判如所请。中海房地产公司辩称,一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。雷玉军的上诉请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回。具体事实和理由如下：一、雷玉军主张对架空层享有权利没有任何事实和法律依据。双方商品房买卖合同及补充协议中并没有关于将地下架空层以出售、出租、赠与方式交由雷玉军使用的任何约定。双方签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第十条第6款约定：“地下架空层的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让或者改变为其他用途（包括但不限于作为物业管理用房等）”。因此，双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议均没有对“地下架空层”进行出售或赠与的约定，双方交易的对象并不包括地下架空层，并且补充协议明确约定地下架空层的所有权属于出卖方所有。中海房地产公司严格按照合同的约定交付涉案商铺，在房屋交接单中也并没有地下架空层的交接内容。二、在涉案商铺销售过程中，中海房地产公司并没有将地下架空层进行出售或赠与的任何宣传。双方商品房买卖合同补充协议第八条关于宣传资料中明确约定：“出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图和模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约……且不作为买卖合同的组成部分”。补充协议第十条关于地下架空层约定：“地下架空层所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让”，双方在《商品房买卖合同》中未约定架空层作为买卖合同的标的一并转让。因此，中海地产在销售商铺过程中的宣传属于要约邀请，不属于要约；买卖双方的权利义务均以买卖合同约定为准。雷玉军主张赔偿没有事实和法律依据。三、《告知书》属于政府行为。根据2018年4月28日济南市公安消防支队历城区大队等四部门作出的行政《告知书》中确认，雷玉军擅自将地下架空层改造地下室的个人违法行为，由此产生的费用及损失应当由雷玉军自行承担。四、评估报告与本案没有任何的关联性。评估报告没有任何依据能够说明涉案商品房买卖合同中总价款包括了架空层。买卖双方的权利义务均应以买卖合同约定为准，本案商品房买卖合同及补充协议均没有约定出售或赠予架空层的内容，足以说明合同约定的价款即是涉案商铺的真实价值。涉案五份评估报告，有的评估价格比合同价格高，也有评估价格比合同价格低，评估价格不能反映商铺价格的确认因素，更不能反映商铺价格确定与是否存在架空层有任何影响。本案的商铺是一铺一价，商铺价格的确定需要综合考虑包括位置、面积、户型、层数、建筑结构等多种因素，本案商铺的价格与是否存在地下架空层没有任何关系。综上，雷玉军的上诉请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回。雷玉军向一审法院起诉请求：1、中海房地产公司向雷玉军返还购房款54975元；2、诉讼费、评估鉴定费、律师代理费由中海房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年4月13日，雷玉军（买受人）与中海房地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同。合同约定：雷玉军购买中海房地产公司销售的位于华山片区A地块的25号楼1单元102室，该商品房的用途为商业用房，建筑层数地上26层，地下2层；该商品房建筑面积共77.85平方米，其中，套内建筑面积73.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.6平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18143.54元，金额1412475元；以上总价款1412475元。第六条、付款方式及期限：雷玉军按抵押担保贷款付款：雷玉军于2016年4月13日前向中海房地产公司支付定金人民币1万元。雷玉军应于2016年4月13日向中海房地产公司支付首付房款即人民币1012475元（定金自动转入首付款）。雷玉军以向银行贷款的方式支付剩余款项，即人民币40万元。雷玉军须按买卖合同和本补充协议规定的付款期限支付房价款。第八条、交付期限：中海房地产公司应当在2016年12月31日前，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付雷玉军使用。合同后附补充协议约定：第八条、宣传资料/公示文件/样板房：1.买受人确认在签订《济南市商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。双方权利、义务以《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定为准。第十条、建筑物区分所有权：1.特定空间：规划及使用上专属于特定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在《商品房买卖合同》中明确约定该部分使用权归该买受人或由该买受人自行使用。买受人对此均无异议并同意不主张共有及使用权利。上述空间按毛坯或出卖人设计标准交付，使用面积按规定不计入商品房产权登记面积的以实际交付面积为准且不作调整。根据规划含有上述空间的商品房与同类户型的房屋在局部结构、层高、面积、装修标准等方面均可能存在差异，具体以双方约定或实际交付状况为准。上述部分使用权年限与相应商品房的产权年限一致，并与该商品房同时转让，不可分割；使用人利用上述部分不得以盈利为目的或任意改变其用途、结构和外观，不得妨害所在建筑物的安全及其他业主的有关合法权益，并须遵守法律、法规、物业管理规定及管理规约，使用期间不得向出卖人提出任何异议或索偿。……。6.地下架空层：地下架空层的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让或者改造为其他用途（包括但不限于作为物业管理用房等）。上述合同签订后，雷玉军按约定履行了付款义务。中海房地产公司于2016年12月30日履行了房屋交付义务。2018年4月28日，济南市历城区公安消防大队、济南市历城区综合行政执法局、历城区人民政府华山街道办事处、历城区公安分局华山派出所联合向华山珑城小区业主发出告知书，内容为：“尊敬的华山珑城小区业户：您在济南市历城区华山街道办事处华山珑城小区内擅自将地下架空层改造地下室的行为，违反了以下法律法规：1.《中华人民共和国消防法》第五十八条之规定：‘违反本法规定有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：……（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的’。2.《济南市城乡规划条例》第六十一条之规定：‘已建成并投入使用的建筑物的规划使用性质不得擅自变更；确需变更的，所有权人应当持产权证明，向城乡规划主管部门提出书面申请’。2017年9月13日，济南市规划局就该问题明确作出说明，‘华山片区沿街配套商业地下架空层为结构架空层，无规划使用功能。’《济南市城乡规划条例》第九十一条之规定：‘擅自变更已经建成并投入使用的建筑物规划使用性质的……责令限期改正，处三万元以上十万元以下的罚款。’您擅自变更建筑物规划使用性质的行为违反国家相关法律法规的规定，侵犯了其它业主的利益，且存在较大安全隐患。请您务必遵守法规，自接到本告知书起5日到华山珑城物业公司进行登记，为保证建筑物建筑结构与质量，政府有关部门将组织专业施工队伍统一施工，恢复原貌。逾期未改正的或不配合的，政府有关部门将依法对您擅自变更建筑物规划使用性质的行为启动行政处罚程序，并恢复原貌，对于拒不恢复原貌的，由政府有关部门组织专业施工队伍恢复原貌，所产生的费用将对您依法依规进行追偿。特此告知。”双方当事人有争议的事实如下：一、雷玉军主张虽然双方签订的合同中未约定有架空层，但中海房地产公司在预售时，将商铺地下架空层的整体空间以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让。雷玉军提交：证据1.涉案项目地下一层的竣工图纸复印件一页，证明中海华山珑城A、B地块住宅底商项目的地下一层部分规划设计用途为结构架空层。证据2.中海华山珑城商业平面分布图复印件一份。拟证明根据平面分布图可以证明中海房地产公司在预售商铺时，将商铺地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分割划分为若干个立体空间区域，作为地下储藏室连同地上商铺一起对外进行了预售。证据3.中海华山珑城项目北A区商铺价目表二张，中海华山珑城北B区商铺价目表二张，由业主在购房时从中海地产公司销售工作人员处复印取得。证明（1）该四张价目表证据进一步证明了中海房地产公司在预售时将住宅底商项目区分了两种，一种不含架空层的商铺，另一种则是地上商铺连同地下架空层捆绑销售的商铺。（2）该证据详细记载了每一户架空层的具体面积。（3）该证据中记载的楼号、商铺编号以及具体到哪一户是否含有架空层等内容与证据2.中记载内容相互对应，如预测绘房号所对应的房屋面积、是否包含架空层，均可相互对应，由此说明该证据的真实性。（4）该证据真实客观的反映整个涉案商业项目254套项目在2014年12月份开盘时的真实签约价格，将价格表中相临位置、同等面积、同等户型，包含架空层的商铺与不包含架空层的商铺单价进行比较，明显包含架空层的商铺要比不包含架空层的商铺单价贵很多。经质证，中海地产公司提出异议，辩称对证据1.的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该图并非规划图，载明为竣工图。涉案图纸上标注的架空层是施工工艺的需要而存在的，并不能证明中海房地产公司向雷玉军对此进行出售或赠与的承诺，与本案没有关联性。另外该竣工图中显示“结构架空层不利用”，同时该图纸不能证明雷玉军购买的商铺下对应存在地下架空层。对证据2.中海华山珑城商业平面分布图一份的真实性及其证明目的均有异议，并且对其来源及合法性均有异议。一、中海地产公司所有的公开宣传资料中均不存在标注地下架空层的宣传彩页。二、根据双方买卖合同补充协议第八条第1款的约定，双方的权利义务均以买卖合同的约定为准。三、中海房地产公司的宣传资料中均明确记载了免责说明：“本广告所涉及商铺面积仅供参考，具体面积以政府最终批文为准”，“文内对项目周边道路规划、环境、交通、公共设施、相关配套、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息，最终解释权归开发商所有”。四、被告在涉案商铺销售过程中，从未作出将地下架空层进行出售或者赠与的任何宣传。对证据3.雷玉军单方制作的商铺价格对比表，中海华山珑城AB地块商铺价格表（2015.12.15）复印件、中海华山珑城项目北B区商铺价目表复印件各一份的真实性及证明目的均有异议，该证据来源不合法，且为复印件，是雷玉军单方制作的，无法与原件核实的复印件不能作为认定案件事实的依据。中海房地产公司在涉案商铺销售过程中从来没有制作过该商铺价目表，且被告所有的价目表均不体现架空层。本案商铺的价格是一铺一价，商铺价格的确定需要综合考虑包括位置、面积、户型、楼层楼、建筑结构等多种因素，最终的成交金额还需要考虑购买人是否全款购买，如果分期对于分期比例、购买时间的先后、享有的优惠政策等多种因素，雷玉军单方制作的商铺对比表与本案无任何关联性。雷玉军拟证明商品房买卖合同中总购房款包含地下架空层价款及地下架空层的具体价值，向一审法院提出司法鉴定申请，要求以合同签订当日作为评估基准日，对其所购买该商品房（不含架空层）的市场价格进行评估。山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2019年10月21日作出房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：房地产总价135.75万元，单位建筑面积价值为17437元/平方米。经质证，中海房地产公司质证意见为：1、评估报告没有任何依据能说明涉案商品房买卖合同中总价款包含了架空层，雷玉军的证明目的不能成立。2、双方权利义务均应以买卖合同约定为准，本案商品房买卖合同及补充协议均没有约定出售或赠与架空层内容，足以说明合同约定的价款即是涉案商铺真实价值。3、该报告评估的事实与待定事实没有任何关联，对证明待定事实没有任何意义，其评估报告不能作为定案依据。4、该报告出具的是理论数据，严重背离基本事实，没有任何数据支撑。该报告没有任何的合同和法律依据。雷玉军支出鉴定费7100元，支付律师代理费8923.99元。一审法院认为，雷玉军与中海房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均已按约履行了各自义务。本案争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同中涉案房款是否包含架空层的价值。双方在商品房买卖合同中明确约定，雷玉军购买的涉案商品房建筑面积77.85平方米，单价为每平方米18143.54元，总价款1412475元。雷玉军按该约定支付了购房款，中海房地产公司交付了该商品房。双方在补充协议第八条中约定“出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约……且不作为买卖合同的组成部分”；第十条、建筑物区分所有权：1.特定空间：规划及使用上专属于特定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在《商品房买卖合同》中明确约定该部分使用权归该买受人或由该买受人自行使用。第十条第6款约定“地下架空层所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让”。通过双方的上述约定，可以看出，双方明确约定买卖商品房以双方签订的商品房买卖合同及补充协议为准，其他宣传方式不作为买卖合同的组成部分；架空层所有权归中海房地产公司所有，其有权出售、出租、赠与等方式进行转让，但应在商品房买卖合同中明确约定该部分使用权归属的使用人。雷玉军未能证实双方在商品房买卖合同及补充协议中明确约定架空层以出售、出租、赠与等方式归其使用。因商品房价款形成的因素很多，应当以双方合同约定的价款为准，故对雷玉军通过司法鉴定的方式证实其购买的商品房价款中含有架空层价值的意见，一审法院不予采纳。综上，雷玉军所诉无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决如下：驳回雷玉军的全部诉讼请求。案件受理费1575元，由雷玉军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雷玉军在二审中提交以下证据：证据一、2015年12月19日中海房地产公司向购买A区8号楼1-104号业主出具的证明一份，2016年3月31日中海房地产公司向购买A区3-103号业主出具的补充协议一份，拟证明中海房地产公司在公开出售涉案楼层时将地下架空层连同地上商铺一并转让的事实，但需要说明的是虽然上述证据中记载的架空层的转让方式是赠予，但是雷玉军认为根据雷玉军在本案一审中提交的含架空层的商铺与不含的商铺所作的评估以及一审法院的鉴定报告等证据，雷玉军认为中海房地产公司转让架空层的方式并非无偿赠予而是有偿出售。证据二、A区10号楼1-106、107、108三份商品房买卖合同，拟证明三套商铺购买时间相同，位置相同，面积大小相当，购买方式均为银行贷款，销售人员为同一置业顾问，不同的是107、108号商铺是不含架空层的，而106号是含的，107、108号两套不含的单价一致，而106号含架空层的商铺其房屋总价比107、108贵出将近20万元，上述证据可以充分说明含架空层的商铺其商品房买卖合同所记载的房屋总价是包含架空层的价格。中海房地产公司对以上证据质证称，对证据一真实性、关联性及证明目的均有异议，雷玉军与中海房地产公司双方合同明确约定地下架空层属出卖人所有，雷玉军对地下架空层不享有任何权利。对证据二合同复印件（三份）的真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据与本案没有关联性。本案商铺销售时间是2016年，而上述三套商铺的销售时间是2015年，并且位置、面积也不一致，没有可比性。商铺一铺一价，有高有低，商铺价格的确定需考虑建筑结构、市场销售、销售时间等多种因素，本案地下架空层对价格没有任何的影响。同时该证据是雷玉军单方制作的证据。以上事实由雷玉军在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同及补充协议中涉案房款是否包含架空层的价值。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，雷玉军与中海房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均已按合同约定履行了各自的义务。根据双方在商品房买卖合同及补充协议，仅约定了雷玉军购买的涉案商品房建筑面积77.85平方米，单价为每平方米18143.54元，总价款1412475元，并未约定涉案商品房包含架空层，该架空层亦未有单独房号或标记，并且双方在涉案商品房交付时并不包含架空层，该架空层亦未有独立进出口，雷玉军所主张的架空层系其自行改造使用，且济南市公安消防支队历城区大队等四部门在2018年4月28日作出的《告知书》中对此亦予以确认。双方签订的补充协议第八条、第十条亦明确约定买卖商品房以双方签订的商品房买卖合同及补充协议为准，其他宣传方式不作为买卖合同的组成部分；架空层所有权归中海房地产公司所有，其有权出售、出租、赠与等方式进行转让，但应在商品房买卖合同中明确约定该部分使用权归属的使用人。另商品房价款形成的因素很多，应当以双方合同约定的价款为准，现雷玉军提交的证据不能证实双方在商品房买卖合同及补充协议中明确约定架空层以出售、出租、赠与等方式归其使用。故对于雷玉军要求中海房地产公司返还购房款54975元及评估费、律师费的主张，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，雷玉军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1575元，由上诉人雷玉军负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年四月十六日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟