山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初750号 原告:临沂某某管理有限公司,住所地:临沂市兰山区,统一社会信用代码。 法定代表人:李某某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:李军,该公司总经理助理。 委托诉讼代理人:徐文鹏,山东上和律师事务所律师。 被告:上海某某文化有限公司，住所地：上海市宝山区,统一社会信用代码。 法定代表人:胡某某,执行董事兼总经理。 原告临沂某某管理有限公司（以下简称某某1公司）与被告上海某某文化有限公司（以下简称某某2公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某1公司委托诉讼代理人李军、徐文鹏，被告某某2公司法定代表人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某1公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的商铺租赁合同解除;2、责令被告支付房屋租赁费、物业服务费、其他费用及违约金共计449867.62元；3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由:2017年12月31日,某某乐器(上海)有限公司与原告某某1公司签订《商铺租赁合同》,合同约定:原告将坐落于临沂市兰山区的4447.2平方米的商铺租赁与某某公司作教育培训使用,租赁期自2018年1月1日至2022年12月31日,2018年度首年的租赁费为110万元,自次年起以110万元为基数每年租金递增8%至第五年,每年度的租金分两次支付,每六个月为一个租金支付期,先付款后使用,当年12月和次年6月为租金的支付时间,逾期支付租金的,每日按欠付租金额的0.3%支付违约金。双方还对各自的权利和义务、商铺装修、商铺的使用和维修、物业服务费及其他费用、商铺的归还、违约责任等事项均有约定。合同签订后,原告履行了商铺租赁合同约定的义务，但某某公司却因经营管理不善，不能全面履行合同约定的义务,为此,某某公司向原告提出将合同的权利和义务转让与被告某某2公司。2019年3月3日,原、被告及某某公司三方签订《合同权利义务概括转让三方协议》,被告承继某某公司在合同中的全部权利和义务，并自愿承担某某公司欠付原告的租赁费、物业费等各项费用及违约金共计576919.38元,并承诺在2019年3月6日前完成交付。协议签订后,被告仅支付部分欠款,其余款项经原告多次催要,被告数次承诺支付,却以各种理由推托至今未能支付。被告的违约行为业已构成根本性违约,为此原告书面通知被告，解除双方之间的合同,并依法追究被告违约责任。原告现依法向贵院提起诉讼,请求予以支持。 某某2公司辩称，对空调使用费、垃圾处理费、物业费、2019年下半年租金均有异议，对违约金的计算方式也有异议，违约金约定过高，超出正常标准。另外，租赁期间有停水停电的情况。 本院经审理查明以下案件事实： 2017年12月31日，原告某某1公司作为甲方（出租人）与乙方某某乐器（上海）有限公司（承租人以下简称某某公司）签订《商铺租赁合同》，第一条约定商铺的基本情况:甲方将坐落在临沂市兰山区某某中心二层(只包括原某某宫活动室1-8,琴房1-16,电子竞技室,棋牌室,声学训练室1-3以及所有公共区域和配套设施在内的4447.2平方米的区域)商铺租赁给乙方使用；该商铺实测面积为4447.2平方米,乙方在签署本合同前已确认该面积属实。第三条约定交付日期和租赁期限：本合同租赁期自2018年1月1日至2022年12月31日，甲方于2018年1月1日前向乙方交付该商铺；租赁期满,甲方有权收回该商铺,乙方应如期返还。第四条约定租金、支付方式和期限：乙方自2018年1月1日起至次年1月1日向甲方缴纳租金110万元,租金自2019年开始每年增长8%至第五年；每年租金分两次付清,先付款后使用原则,每6个月为一个租金支付期,支付时间为当年12月和次年6月；乙方逾期支付租金的,每逾期一日,则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。第五条约定物业服务费及其他费用：该商铺从本合同第3.2款约定的交付日起的物业服务费,由乙方承担；目前,物业服务费为1.87元/平方米/月,建筑面积4447.2平方米,物业服务费合计为8316.264元/月；每6个月为一个支付期,乙方应在每期物业服务费到期月20号前交付该商铺下一期物业服务费；租赁期间,使用该商铺所发生的城市生活垃圾处理费、物业服务费等费用由乙方承担。第八条约定商铺的归还：乙方应于租赁期满日或本合同提前终止之日向甲方和物业服务中心交还该商铺；如在租赁期满之日或本合同提前终止之日起五日后,乙方仍未与甲方进行商铺交还手续,则甲方有权收回该商铺,并更换门锁,乙方同意甲方不承担由此而造成的损失。对遗留在该商铺内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物,甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用,并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处置该等物件,并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。 在合同履行过程中，原告与某某公司经协商，同意某某公司将双方于2017年12月31日签订的《商铺租赁合同》中的全部权利义务和全部合同内容转让给被告，并于2019年3月3日签订《合同权利义务概括转让三方协议》，约定：原告同意某某公司将商铺租赁合同（以下简称既有合同）的全部权利和义务、内容及要求、合同价格、支付方式、违约责任等既有合同全部内容转让给被告,自本协议签订之日起由被告全面享有和履行既有合同的内容；被告同意受让某某公司在既有合同中的全部权利义务及全部合同内容,以及某某公司与原告在之前履行既有合同过程中所另行签署的其他协议或约定内容，其中包括既有合同中某某公司应付原告2019年上半年剩余租金、物业费等其他费用305505.18元,以及因某某公司长期拖欠原告2018年上半年租金等费用而产生的违约金271414.20元,以上共计576919.38元,均由被告全部承担,被告应自本协议签署之日起三天内完成缴付；原告仍应按照既有合同约定的义务向被告完成履行；本协议自生效之日起,某某公司在既有合同中的权利义务即时终止,被告所受让的既有合同中的权利和义务即时产生,具体权利实现方式、义务履行方式、违约责任、争议解决等内容以既有合同为准；房屋租赁合同作为本协议的附件,与本协议具有同等法律效力。协议签订后，至2019年6月14日被告向原告支付了2019年上半年租金共计755505.18元。 2019年6月11日，原告向被告发出“缴费通知单”，载明被告接此通知后于2019年6月28日前缴纳2019年7月1日至12月31日租金594000元、物业费53366.4元、垃圾处理费1111.8元及2019年6月22日至9月1日空调主机电费公摊69861.46元，合计718339.66元。如超时缴付,按合同约定,每逾期一日,按未付总费用日千分之三支付违约金。被告在该通知单中加盖公司公章予以确认。后被告未按上述期限向原告付款。 2019年7月3日，被告给原告出具《承诺书》，承诺载明：截至目前乙方（被告）所欠甲方（原告）租金物业费、违约金、合作诚意金等欠款总金额为1068571.1元,包括2019年下半年应缴费用718339.66元、2019年上半年违约金250231.44元、合作诚意金10万元。乙方承诺保证于2019年7月4日前向甲方支付20万元、7月15日前支付20万元、7月30日前支付318339.66元。如乙方不能按以上任意一个时间段履行支付款项，甲方将无条件单方面解除合同,并按合同相关规定收回房屋的使用权及处理后续事宜,所收全部款项及押金不再退回。后被告向原告支付违约金215000元，剩余违约金35231.44元未付。 2019年8月28日，原、被告签订《商铺租赁合同终止及房屋交还确认书》，约定：因被告经营方面原因以至于无力向原告支付2019年下半年租金等费用，经双方协商一致，现确认双方于2017年12月31日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月28日终止；被告于2019年8月31日前将该商铺内的物品搬出,交房时商铺必须符合商铺租赁合同的交还条件；被告除按约定交还房屋外,还应向原告赔偿由此带来相关的损失,具体金额以双方签订的文件材料以及按合同约定计算为准。庭审中，原告称被告在租赁期间把商铺转租给其他商户,这些商铺与本案没有关系。 庭审中，原告主张被告应支付2019年7月1日至8月31日租金195287.67元（594000元÷182.5天×60天）、物业服务费17545.12元（53366.4元÷182.5天×60天）、垃圾处理费365.52元（1111.8元÷182.5天×60天）、空调主机电费公摊69861.46元，合计283059.77元，及违约金164532.77元[2019年上半年违约金35231.44元（250231.44元-已付215000元）+2019年7月1日至8月31日违约金129301.33元（718339.66元×60天×3‰）]，共计449867.62元。原告还表示，鉴于被告已经认可合同终止，现放弃要求确认原被告之间的商铺租赁合同解除的诉讼请求。 另查明，庭审后被告法定代表人胡某某向本庭表示违约金过高，要求依法调整，予以减少。 上述事实，主要依据原告提供的《商铺租赁合同》、《合同权利义务概括转让三方协议》、缴费通知单、承诺书、《商铺租赁合同终止及房屋交还确认书》等相关书证、当事人陈述而认定，相关证据均经过庭审质证认证，且均已收录在卷。 本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合同内容除违约金约定过高外，其他约定合法有效，双方应依约履行。在合同履行过程中，原、被告于2019年8月28日签订《商铺租赁合同终止及房屋交还确认书》，约定双方的商铺租赁合同即日终止，由被告于2019年8月31日前将商铺返还原告。至此，2019年下半年被告实际租赁案涉商铺期限为60天，根据双方确认的缴费通知单，该60天期间所产生的租金为195287.67元（594000元÷182.5天×60天）、物业服务费17545.12元（53366.4元÷182.5天×60天）、垃圾处理费365.52元（1111.8元÷182.5天×60天），以上款项及双方在缴费通知单中确认的空调主机公摊电费69861.46元，合计283059.77元，被告应当支付给原告。现原告要求被告支付租金、物业费、垃圾处理费及空调主机公摊电费，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，双方合同约定逾期付款按未付总费用日千分之三支付违约金，被告对该违约金约定过高提出抗辩，因双方约定按天计算违约金有利息的性质，而本案所涉款项并非借款，如按合同约定计算违约金，则违约金可能超过被告所欠租金的总额，该违约金约定过高，本院酌定按照未付租金等费用的30％即84917.93元，对超出部分，本院不予支持。原告自愿放弃部分诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告上海某某文化有限公司于本判决生效后十日内给付原告临沂某某管理有限公司租金195287.67元、物业服务费17545.12元、垃圾处理费365.52元、空调主机公摊电费69861.46元，合计283059.77元； 二、被告上海某某文化有限公司于本判决生效后十日内支付原告临沂某某管理有限公司违约金84917.93元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4024元（已减半），由原告临沂某某管理有限公司负担614元，被告上海某某文化有限公司负担3410元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  刘霞 二〇二〇年四月二十八日 书记员  张敏