贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1597号原告（反诉被告）：谯正财，1974年9月12日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县，现住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：谯正坤，贵州文福律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201910152365。委托诉讼代理人：赵应科，贵州文福律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201910145591。被告（反诉原告）：李荣东，男，1946年3月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：张斌，山东惠锦律师事务所律师，特别代理。执业证号：13709201320885314。第三人：贵阳荣城房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路190号中兴世家叠翠轩E栋21号。法定代表人：郎学敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张光富，该公司员工，特别代理。原告谯正财与被告李荣东及第三人贵阳荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理。被告李荣东于2020年3月15日提出反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）谯正财及委托诉讼代理人谯正坤、赵应科，被告（反诉原告）李荣东委托诉讼代理人张斌，第三人荣城房产经纪公司委托诉讼代理人张光富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告谯正财向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告向原告双倍返还定金40000元。2.判令被告支付原告违约金31350元。3.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告与被告在第三人撮合下于2019年11月18日达成房屋买卖协议并签署了《买卖合同》。合同中对房屋的基本情况、定金及房款支付方式、办理过户日期、违约责任等双方的权利义务进行约定。合同签订后，原告依据合同约定以及被告的指示向被告以现金方式支付了20000元定金，但被告至今为止既不履行给原告办理房屋过户手续的义务，又不愿退还原告所缴纳的定金，且明确告知原告其不想再卖房。综上所述，原告根据法律规定及双方合同约定诉至法院，提出如前诉讼请求。审理中，原告明确要求解除案涉《买卖合同》。本诉被告李荣东辩称，第一，合同签订背景，系在被告对合同内容及相关事项均未完全了解的情况下，原、被告仓促签订合同并接受了定金。第二，合同显失公平，并存在有重大误解情形。案涉合同系格式合同，排除并限制了被告的主要权利，主要内容约定不明。原告系74岁的高龄老人，且无交易经验，对于涉及合同法律效果的重要事项存在认识缺陷，合同约定违背原告内心真实意思表示。第三，被告不存在根本违约，合同约定的定金和违约金违反法律规定，合同订立显失公平，未履行合同告知义务。第四，合同备注条款关于被告办理两张银行借记卡给原告的约定，不合理、不公平、不合法。第三人荣城房产经纪公司针对本诉述称，原告诉请合理。反诉原告李荣东向本院提出反诉诉讼请求：1.判令撤销反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同。2.诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2019年11月18日，反诉被告与第三人浦江路分公司的工作人员张光富等来到反诉原告家中，在他们的催促下反诉原告匆匆签订了关于贵阳经济技术开发区新村路287号11栋5-13房屋的买卖合同。当时，反诉原告因年纪大且缺乏房屋交易经验无法迅速看清和弄懂合同，不太放心对合同提出自己的困惑。对此，第三人浦江路分公司的工作人员告知这些都是固定的格式和做法，平时他们都是这样操作，反诉原告只需把字签上就可以了，在这样被误导和对合同内容缺乏正确认识的情况下，反诉原告仓促签上了自己的名字，并接收了定金20000元。接着反诉原告积极配合将房产产权有关资料交给了第三人浦江路分公司的工作人员张光富，但在合同履行中，反诉原告逐渐感到合同约定不合理，于是告知在外地工作的儿女，经家人亲属仔细核对，发现该购房合同的签订不仅和房地产交易市场上的通行惯例不同，且与合同法规定相抵触，大家一致认为该合同存在重大问题，不公平和显失公道，如果继续履行不仅会损害自身合法权益，且可能带来不利的法律后果，显然违背作为房屋出卖人反诉原告真实的意思表示。对此，反诉原告及家人积极联系被反诉被告和第三人，表示愿意主动退还所收定金，愿协商解决，但反诉被告不愿接洽，并坚持索赔主张。故反诉原告向法院提起反诉，反诉诉请如前。反诉被告谯正财辩称，第一，双方系平等自愿签订合同，在清楚了解合同内容后才签字捺印，合同依法成立并生效，双方应受约束。第二，合同不存在可撤销情形，也未有显失公平情形。第三，反诉原告所称关于他项权的约定条款不影响买卖合同目的的实现，仅为程序性约定，故不认可反诉原告所述存在重大误解情形。重大误解系指合同签订一方在签订合同时对合同相对方错误引导使产生错误认识，本案中反诉原告对合同内容、房屋出售价格及相关权利义务均明知，反诉被告未进行错误引导。故反诉原告诉请无法律和事实依据，案涉合同不存在可撤销事由。第三人荣城房产经纪公司针对反诉述称，案涉合同系在公平公正的情形下签订，仅系反诉原告不想再卖房。此前，反诉原告因想卖房到第三人处进行咨询，因反诉被告曾向第三人咨询买房事宜，故通过第三人约定时间看房，双方在到反诉原告房屋处对价格等商定好后，才确定合同。在反诉原告签字后，第三人工作人员将合同条款念给反诉原告听，并告知若不卖房将承担支付违约金等违约责任，反诉原告听后未提出异议。在与反诉原告交流中，其思路清晰，沟通顺畅。其后各方才到第三人办公地点捺印。第三人认为合同签订并不存在误导情况。合同签订后，反诉原告不想卖房，双方并为此到第三人处协商，反诉原告仅提出退还定金，因反诉被告不同意，故双方才到法院处理。本院经审理认定事实如下：谯正财欲购房，李荣东欲出售其名下位于贵阳经济技术开发区房屋（不动产权证号：黔（2019）经开区不动产权第××号），双方通过荣城房产经纪公司浦江路分公司接洽房屋买卖事宜，并于2019年11月18日签订《买卖合同》，主要内容约定：谯正财作为买方（乙方），李荣东作为卖方（甲方），甲方将其位于贵阳经济技术开发区的房屋出售给乙方，房屋总价款313500元，建筑面积57.81平方米，房屋为全产权，乙方已作出充分了解并自愿购买该房。双方约定共同委托第三人于2019年12月1日前办理该房的所有权更名手续及缴纳相关税费。乙方支付定金20000元给甲方，甲方将有关证件移交至中介方，作为乙方交付定金的平等保证。房款支付方式为一次性支付，于甲、双方去公证处做完委托公证及做完它项抵押，后一次性支付所有房款313500元给甲方，乙方承担所有过户手续费，中介服务费6200元由乙方承担，款清交房。甲方须于交房之日必须结清该房之前所产生的物管费用。违约责任：（一）约定过户期限内，甲方双方必须根据要求提供符合办理程序所需的一切手续，除不可抗力因素外双方不得延误。若乙方违约，则定金自动作为中介服务费及另一方的赔偿；若甲方违约，则必须返还双倍定金，此款扣除中介费后作为乙方的赔偿。（二）如甲乙双方有任何一方违约，除按上述第（一）款处理外，违约方必须按照该房成交价的10%另行赔付守约方。（三）中介方劳动受法律保护，合同一旦签订，无论任何一方违约，中介方均有权根据法律规定向违约方收取佣金。该合同还手写备注有以下内容：1、乙方有权把此房过户到自己所指定的人名下。2、为乙方以后过户此房方便，甲方配合乙方，甲方在银行开两张银行卡交给乙方，因乙方购此房要贷款，乙方是自己从朋友处借款来支付给甲方。3、今天乙方所付定金20000元到做公证当天自动冲抵部分房款。该合同还对其他相关权利义务进行了约定，李荣东、谯正财分别在甲、乙方处签字捺印，第三人在中介方处加盖了分公司印章。同日，谯正财向李荣东交付定金20000元，李荣东向谯正财出具《收条》一张，载明：今收到谯正财购贵阳经济技术开发区房定金人民币贰万元整（20000元）。荣城房产经纪公司向李荣东出具《收条》，载明：今收到李荣东贵阳经济技术开发区房屋产权证一本：Ｇ099880、上市证一本：0051163号，并加盖了荣城房产经纪公司浦江路分公司合同专用章。2020年1月14日，李荣东向谯正财发送短信，内容如下：“谯正财，我的房子不卖给你了，这我也早就跟你提出了，希望尽快把定金退给你。”同日，李荣东向第三人工作人员张光富发送短信，内容如下：“张光富，我家的房子不卖给谯正财了，这我们也早就跟你们贵阳荣城房地产经纪有限公司浦江路分公司和谯正财提出了，希望尽快把定金退给谯正财，你们作为中介公司，请协调。”因李荣东未履行合同约定义务，双方协商未果，故原告诉至法院，诉请如前。审理中，李荣东明确，交易中李荣东及妻子均在场，李荣东退休前系在贵阳黔江机械厂担任办公室秘书，并自考中专，李荣东妻子系工厂子弟学校老师，两人均无房产交易经历。另，经本院释明，谯正财坚持向李荣东一并主张双倍返还定金并支付违约金。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告身份证、第三人营业执照、《买卖合同》《收条》、手机短信等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。双方在《买卖合同》履行过程中产生纠纷。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、《买卖合同》是否应当撤销，或是应当予以解除？二、谯正财主张的定金、违约金能否得到支持？关于焦点一。李荣东称案涉合同系格式合同，合同条款约定不明，存在显失公平和重大误解情形，系在其未清楚解读的情况下仓促签订。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，重大误解是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的，误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。显失公平是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。对此，李荣东未提交证据证明存在上述情形，不能说明合同系在违背李荣东真实意思表示的情况下签订，结合李荣东的行为能力、文化程度、工作经历、发送短信内容等情况，李荣东对于合同价款、交付标的、违约情形等重要事项不存在重大误解，上述约定亦未体现存在显失公平情形，故本院对李荣东的上述意见不予采信。李荣东称合同部分条款不合法不合理有约定不明的情况，与事实不符，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，合同约定不明时可采取相应补救措施进行处理，并不必然撤销合同，故对于李荣东的上述意见，本院不予采纳。本案中，李荣东收取了谯正财交付的定金20000元，但未按约履行相应义务，并在合同签订后明确表示不再出卖房屋，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院对原告主张解除合同予以支持。关于焦点二。李荣东于合同签订并收取定金后明确表示不出售房屋，违反合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应当承担违约责任。合同约定“若甲方违约，则必须返还双倍定金，此款扣除中介费后作为乙方的赔偿。如甲乙双方有任何一方违约，违约方必须按照该房成交价的10%另行赔付守约方”。经本院释明后，谯正财坚持一并主张双倍返还定金和违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，结合本案查明事实，本院仅支持双倍返还定金部分，即李荣东应向谯正财双倍返还定金40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告谯正财与被告李荣东于2019年11月18日签订的《买卖合同》；二、被告李荣东于本判决生效之日起十日内向原告谯正财双倍返还定金40000元；三、驳回原告谯正财的其他本诉诉讼请求；四、驳回反诉原告李荣东的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费792元（已减半收取），由本诉原告谯正财负担348元，本诉被告李荣东负担444元。反诉案件受理费100元（已减半收取），由反诉原告李荣东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇二〇年四月三日书记员  杨杰