广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初304号原告：丘早洪，男，汉族，1973年3月6日出生，住广东省乳源瑶族自治县***********，身份证号码：440************816。被告：余富班，男，汉族，1954年5月1日出生，住广东省乳源瑶族自治县**********，身份证号码：440************01X。原告丘早洪诉被告余富班房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法由审判员毛政新适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理，由法官助理李雄财协助办案，由书记员曾敏担任记录。原告丘早洪、被告余富班到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丘早洪提出诉讼请求：一、判令被告余富班支付原告丘早洪定金40000元；二、判令本案的一切费用由被告余富班承担。事实理由：原、被告于2018年8月2日在乳源县城约定，由原告丘早洪向被告余富班购买商铺，该商铺约价值300000元。后经原告丘早洪查实，该商铺没有房产证且不属于被告余富班个人所有的财产。因无法办理过户手续，原告丘早洪在2018年11月向被告余富班提出不要铺面；2018年12月22日，被告余富班同意原告丘早洪退还定金，并于当天立下字据，先退20000元，剩余的40000元争取在2019年12月31日前还清。2019年12月31日，原告丘早洪找到被告余富班要求支付剩余定金时，被告余富班表示拒绝支付。依据定金原则，原告丘早洪向被告余富班支付了30000元定金，因被告余富班的过错行为导致合同无法履行，被告余富班理应双倍定金返还给原告丘早洪，即60000元。因被告余富班拒绝履行义务，原告丘早洪特诉诸法院，望判如诉请。被告余富班辩称，其认为本案争执的焦点及应当查明的事实只有两点，即到底谁是违约方以及定金是“双倍返还”还是“无权要求返还”。一、原告丘早洪违约，理由有：1、涉案出卖商铺为被告余富班出资向原产权人余森灵购买的，产权归被告余富班所有，不存在无权出售的问题。该商铺及商铺以上楼层是余森灵出资，与提供合法取得土地使用权的土地使用权人合伙建成的；被告余富班在2014年6月向余森灵购买其分配的商铺，转让价200000元；2014年6月后，被告余富班是该商铺的所有权人。2、原告丘早洪在决定购买被告余富班的商铺时早已清楚该商铺属于小产权房，而小产权房是合法取得土地使用权并准许自由买卖，但房管部门不发放房屋产权证书；此类情况在乳源本地、韶关市以及全省都普遍存在。被告余富班因装修房屋资金紧缺而决定将自建位于富华城街边自己出租的一间约40平方米的商铺转让出卖，经人介绍后，原告丘早洪前来协商并实地查看；被告余富班当时已向原告丘早洪说明该商铺的性质是小产权房，不能办理房产证，且出价320000元，后经还价，原告丘早洪愿出价290000元购买，并当即支付30000元定金。双方定价290000元后言明，原告丘早洪支付30000元，剩余260000元在15天内付清，付清房款之当月起，该商铺租金由原告丘早洪收取。当日即2018年8月2日，被告余富班签写了一张内容为“今收到丘早洪交来购商铺人民币叁万元定金”的《收据》给原告丘早洪，收取定金地点位于幸福花园对面黄老板石材店内，原告丘早洪还称“8月3日因新房进伙，要七天以后才能付清商铺款项”。被告余富班按双方一致商定的事宜于2018年8月18日将合同给原告丘早洪签字时，原告丘早洪父子开始出尔反尔，并提出无理要求，一是将原先双方约定的自8月2日起15天内付清余款260000元改为在12月底付清；二是要求全栋楼房的住户签名，但该商铺是属被告余富班的，要求与己无关的其他住户签名纯属无理要求，强人所难；三是提出从8月份开始由原告丘早洪收取该商铺租金，但房款未付清，产权未转移，怎么可能从交定金之日起取得收取商铺租金的权力呢；四是于2018年11月中旬提出毁约，不购买商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，被告余富班可解除合同，因为原告丘早洪违反合同法第六条、第六十条规定的诚实信用原则。上述事实，充分证实是原告丘早洪违约。二、原告丘早洪无权要求返还定金，理由有：1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《中华人民共和国民法通则》第八十八条第三项之规定，给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金。2、原告丘早洪违约并声明毁约，不支付购房款，放弃购买商铺，其自知理亏，也清楚法律后果，要被告余富班返还30000元完全是不可能的。于是，原告丘早洪采取手段，效仿黑社会头目的手段召集一帮社会人员，采取恐吓、硬要的手段强行要求被告余富班退回定金；2018年12月22日，在原告丘早洪及其带领的一帮社会人员的威胁恐吓下，被告余富班为了自身和家人的人身财产安全，违心拿出20000元给原告丘早洪，原告丘早洪收钱后拒绝给被告余富班写收条；被告余富班在30000元定金《收据》下方签写“11月中旬因丘早洪提出不要铺面，现退出贰万元给丘早洪”，而原告丘早洪硬要被告余富班写下“余款争取明年还清”，被告余富班又被逼在后面加上“争取明年还清”。三、被告余富班被逼加上“争取明年还清”就是希望原告丘早洪提起诉讼，由法院适用法律、明判是非。综上事实，原告丘早洪单方违约是不争的法律事实，依照相关法律规定，依法应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告丘早洪向本院提供的证据材料有：一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；二、《收据》，证明原告丘早洪支付定金30000元、被告余富班退款20000元以及欠款的事实；三、《广东公安人口信息查询资料》，证明被告诉讼主体适格。对原告丘早洪提供的上述证据材料，被告余富班发表的质证意见为：对证据一原告身份证复印件和证据三《广东公安人口信息查询资料》没有异议；对证据二《收据》，表示是其本人书写的，没有异议。被告余富班向本院提供的证据材料有：一、《商铺转让协议书》，证明涉案商铺是属被告余富班的；二、《合伙建房分配协议书》，证明涉案出卖商铺是余森灵和熊炳辉合建的，而被告余富班是从余森灵处购买的涉案商铺；三、《公证书》、《合伙建房协议书》以及《集体土地建设用地使用证》，证明涉案商铺是余森灵和熊炳辉合建的；四、《协议书》，证明原告丘早洪不要涉案商铺后，被告余富班将涉案商铺出卖给了马贱凤；五、《门面转让协议书》，证明被告余富班开始将涉案商铺转让给原告丘早洪时拟定的协议书，但原告丘早洪不同意且要求修改该协议；六、《富华城大门往东第七建商铺转让协议书》，证明原告丘早洪修改拟定该协议后，被告余富班因条款内容不合理而不同意签订该协议。对被告余富班提供的上述证据材料，原告丘早洪发表的质证意见为：对证据一《商铺转让协议书》和证据二《合伙建房分配协议书》有异议，表示涉案商铺不是属于被告余富班的，而是属于余森灵的；对证据三《公证书》、《合伙建房协议书》以及《集体土地建设用地使用证》没有异议；对证据四《协议书》，表示与其无关；对证据五《门面转让协议书》，表示涉案商铺没有被告余富班的姓名，也不属于被告余富班，故没有同意签订该协议；对证据六《富华城大门往东第七建商铺转让协议书》，表示该协议不是其本人提供的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对被告余富班提供的证据一《商铺转让协议书》，本院认为，该协议是由被告余富班与余森灵签订的，且原告丘早洪也未否认该协议的真实性，故对该协议的真实性本院予以确认。二、对被告余富班提供的证据二《合伙建房分配协议书》，本院认为，该协议经广东省乳源瑶族自治县公证处公证，存放于乳源瑶族自治县档案馆，盖有乳源瑶族自治县档案馆的印章，故对该协议的真实性本院予以确认。三、对被告余富班提供的证据四《协议书》，本院认为，该协议是由被告余富班与余森灵、马贱凤三方所签订的，原告丘早洪也未否认该协议的真实性，只是表示与其无关，故对该协议的真实性本院予以确认。四、对被告余富班提供的证据五《门面转让协议书》，因该协议有被告余富班和余森灵的签名，且原告丘早洪也认可其系因涉案商铺不属于被告余富班的而不同意签订该协议，在此情况下，本院确认该协议是由被告余富班拟定给原告丘早洪签名，对该协议的真实性本院予以确认。五、对被告余富班提供的证据六《富华城大门往东第七建商铺转让协议书》，因该协议没有原、被告的签名，且原告丘早洪也否认该协议是其本人提供的，在此情况下，本院无法确认该协议是由谁拟定，也无法确认该协议的真实性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：熊炳辉对地址位于乳源县乳城镇大群村委会十一村、用地面积为120平方米、建筑占地面积为120平方米、用途为住房的土地拥有使用权[《集体土地建设用地使用证》证号为：乳集建（2006）字第000030749、02320102102号]。2007年10月18日，余森灵与熊炳辉签订了一份《合伙建房协议书》，由熊炳辉提供其座落在乳源县乳城镇大群十一村的前述建房用地，由余森灵提供资金在该土地上建设7层楼房，并约定房屋建成后甲方任选一套住房（五楼或六楼），其余5套住房归余森灵所有，并对其住房享有转让处分的权利。2008年8月18日，余森灵与余鑫财、余石养、冯新福、郑树汉、马汉才签订了一份《合伙建房分配协议书》，约定根据余森灵2007年10月18日与熊炳辉签订的《合伙建房协议书》，分配方案为房屋建成后，熊炳辉选五楼一套住房，其余5套住房归余森灵永久所有，并对其住房享有转让处分的权利；还约定了楼层分配方案以及合伙建房出资金额等事宜，其中一楼靠西边门面分配给余森灵永久所有，合伙建房出资金额平均每户130000元，付款方式按进度付款，由余森灵收取。2009年12月15日，余森灵与余鑫财、余石养、冯新福、郑树汉、马汉才向广东省乳源瑶族自治县公证处申请办理《合伙建房分配协议书》公证；该公证处于同日作出（2009）乳证字第165号《公证书》，对该《合伙建房分配协议书》进行了公证。2014年6月18日，余森灵与被告余富班签订了一份《商铺转让协议书》，主要约定：一、由余森灵将其一间富华城大门往东第七间商铺（具体地址在乳源县大群十一村富华城旁大街边，四至为东靠熊炳辉商铺、南靠许石养杂物房、西靠通道、北靠大街，详见合伙建房分配协议书所述，一楼靠西边商铺分配给余森灵永久所有），建筑面积40平方米，以200000元的价格转让给被告余富班永久所有；二、被告余富班原在2007年10月份借给余森灵100000元当首期付款，余款在2014年6月底付清100000元，不得拖欠；三、该商铺已开始出租，原出租合同期限至2020年12月底止，租金从2014年7月开始由被告余富班收取。另查明，经朋友介绍，原告丘早洪向被告余富班购买乳源县乳城镇大群村委会十一村富华城大门往东第七间商铺。2018年8月2日，原告丘早洪与被告余富班在乳源县乳城镇富华城一间大理石门店内协商该商铺买卖事宜，双方协商确定被告余富班以290000元的总价款将该商铺出卖给原告丘早洪，但未签订书面商铺买卖合同；当日，原告丘早洪支付了30000元定金给被告余富班，被告余富班在收到该款项后立具了一张《收据》给原告丘早洪持有，但双方未签订书面定金合同，也未约定定金的相关权利义务；该《收据》载明：“今收到丘早洪交来购商铺人民币叁万元定金”。尔后，被告余富班拟定并打印了一份落款日期为2018年10月31日的《门面转让协议书》交由原告丘早洪签名，原告丘早洪认为涉案商铺的相关资料没有被告余富班的姓名以及涉案商铺产权不属于被告余富班而不同意签订该协议；该协议载明：“一、经甲、乙双方充分协商，甲方愿意将自己的一间门面以贰拾玖万元整转让给乙方永久性所有，详见：合伙间房分配协议书（一楼靠西边门面分配给余森灵永久所有）。建筑面积肆拾平方米。地址座落在大群十一村富华城旁大街边，坐南朝北。东靠熊炳辉门面，南许石养杂物房，西靠通道，北靠大街。二、付款方式：乙方已在2018年8月2日付叁万元定金，余款分二次付清，贰拾陆万元整在本协议书签订之日付壹拾叁万元整，剩余壹拾叁万元限十二月十日付清。三、该门面已出租，原合同期限至2020年12月底止，租金从2019年1月份起由乙方收取。四、甲方已安装好水电入户手续。五、以上协议经甲乙双方签字之日起生效，永远受法律保护。六、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”。2018年11月中旬，原告丘早洪向被告余富班提出不需要购买涉案商铺，要求被告余富班返还定金。故此，被告余富班将涉案商铺以250000元的总价款转让给了马贱凤，并为此与马贱凤、余森灵签订了一份转让涉案商铺的《协议书》。2018年12月22日，被告余富班返还了20000元定金给原告丘早洪，并在2018年8月2日30000元定金的《收据》上写明“11月中旬因丘早洪提出不要铺面，现退出贰万元给丘早洪。争取明年还清。”。因被告余富班未返还剩余定金，原告丘早洪遂提起本案诉讼。在本案庭审中，经本院征询，原告丘早洪与被告余富班对余款260000元如何支付的问题存在争议，原告丘早洪表示260000元余款需查看、核实被告余富班拥有的商铺相关证件资料后才支付，后因被告余富班提供的相关证件资料没有被告余富班本人的姓名，发现该商铺产权不属于被告余富班，故放弃购买该商铺，要求被告余富班返还定金；被告余富班表示在2018年8月2日与原告丘早洪协商时已将该商铺属于小产权房以及无法办理房产证的情况告知原告丘早洪，原告丘早洪知悉后仍坚持购买该商铺，且双方约定原告丘早洪在半个月后付清余款260000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原告丘早洪与被告余富班于2018年8月2日协商购买涉案商铺事宜，虽然双方就购买涉案商铺总价款290000元事宜达成一致意见，但根据本案庭审查明事实看，双方对扣除定金30000元后的余款260000元支付事宜存在争议，未达成一致意见，也未签订书面商铺买卖合同。由此可见，原告丘早洪与被告余富班之间的商铺买卖合同仍处于协商订立阶段，并未成立；依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，该商铺买卖合同在不成立时对原告丘早洪和被告余富班不具有法律约束力，被告余富班无需将涉案商铺交付给原告丘早洪，原告丘早洪也无需支付商铺购买款给被告余富班。本案中，原告丘早洪在商铺买卖合同不成立的情况下即支付了30000元定金给被告余富班，在此之后，原告丘早洪与被告余富班因涉案商铺产权问题也未能签订商铺买卖合同；在此情况下，被告余富班收取原告丘早洪支付的定金30000元没有法律根据，被告余富班应将其收取的30000元定金返还给原告丘早洪。退一步讲，即使原告丘早洪与被告余富班之间的商铺买卖合同成立，该合同也因买卖性质属于小产权房的商铺而违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定而被认定为无效；而定金合同作为保证商铺买卖合同履行的从合同，依照《中华人民共和国担保法》第五条第一款“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”和《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”以及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，原告丘早洪与被告余富班之间的定金合同无效，且自始没有法律约束力，被告余富班因该合同收取的30000元定金应返还给原告丘早洪。现原告丘早洪主张要求被告余富班双倍返还定金，缺乏法律根据，本院不予支持。鉴于被告余富班已于2018年12月22日返还了20000元定金给原告丘早洪，尚余10000元定金未返还给原告丘早洪，故对原告丘早洪要求被告余富班返还定金40000元的诉请，本院予以部分支持，即被告余富班应向原告丘早洪返还定金10000元；对原告丘早洪诉请超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第五条第一款的规定，判决如下：一、限被告余富班于本判决生效之日起十日内向原告丘早洪返还定金10000元；二、驳回原告丘早洪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费800元，适用简易程序审理减半收取即400元（原告丘早洪已预交），由原告丘早洪负担300元，由被告余富班负担100元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 毛政新二〇二〇年四月九日法官助理 李雄财书 记 员 曾 敏