呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终234号上诉人（原审原告）：贺春平，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王清扬，内蒙古善衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾国平，内蒙古善衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尉金林，男，住鄂尔多斯市东胜满世尚城11号楼303号。委托诉讼代理人：赵升，内蒙古永晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古华麟房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区昭乌达路175号。法定代表人：李玉梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：希吉尔，内蒙古铸伟律师事务所律师。上诉人贺春平因与被上诉人尉金林、内蒙古华麟房地产开发有限公司(以下简称华麟公司)不当得利纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初6063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺春平及其委托诉讼代理人王清杨，被上诉人尉金林的委托诉讼代理人赵升，内蒙古华麟房地产开发有限公司委托诉讼代理人希吉尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺春平上诉请求：撤销一审判决,支持贺春平一审诉讼请求。判决尉金林、华麟公司归还房屋租赁费319396元;支付延迟给付资金占用利息101857元;诉讼费用由尉金林、华麟公司承担。事实和理由：一、一审法院认为“《房屋买卖合同》未就返租的具体情况进行确认”属事实认定错误。一审法院以“贺春平与尉金林在《房屋买卖合同》返租租金等具体情形予以确认,虽贺春平与尉金林均表示涉案的房屋即为返租房屋,但华麟公司对此不认可”为由认定贺春平不足以证明尉金林与华麟公司存在返租的事实及租金金额属事实认定错误。结合贺春平与尉金林签订的《房屋买卖合同》以及华麟公司与大唐公司签订的《房屋租赁合同书》,可以明显得出返租房屋即为涉案的五套房屋,返租人为华麟公司,返租租金为年总租金569400元。一审法院忽略本案其他证据,仅以华麟公司对此不认可为由对此事实不予认定显然错误。二、一审法院以尉金林提供的《汇商广场委托经营协议》认定受委托人为内蒙古天露生态发展有限公司而非华麟公司是错误的。贺春平主张的是自2012年至2014年的租金,而上述委托经营协议明确约定的有效口期为2009年8月2日至2012年8月1日,这与贺春平与尉金林、华麟公司的纠纷毫无关联,一审法院据此认定华麟公司未接受委托显系事实认定错误。相反,此经营协议恰能够说明,2012年8月后,尉金林结束与内蒙古天露生态发展有限公司的委托经营关系,转而由华麟公司接受委托、代为出租的事实。三、根据华麟公司与大唐公司签订的《房屋租赁合同书》,结合本案全部证据,能够明显得出华麟公司对于贺春平与尉金林之间《房屋买卖合同》知情的结论。一审法院认为就现有证据无法查明出租涉案房屋是华麟公司对该房屋的权利来源不知情是完全与事实相悖且不符合逻辑的。在贺春平与尉金林签订《房屋买卖合同》后,贺春平曾代尉金林向华麟公司支付过购房欠款以及办理房屋所有权证的契税、印花税等费用。尉金林也向华麟公司出具过关于该房屋买卖情况的承诺书及合同。据此,有足够的证据可以证明华麟公司对该房屋的权利来源知情,但却没有履行租金给付的义务。尉金林辩称，尉金林购买上述房屋时，同时与华麟公司签订了返租协议，由华麟公司承租所售商品房，开发商可以将返租的房屋转租。出售给贺春平时，合同第四条已经说明系返租房，并约定由其收取租金。合同签订后，尉金林没有收到过案涉房屋的任何租金。案涉房屋已经交付，房屋上的权利和义务已经全部转让给贺春平，贺春平系实际所有人，应当由其向返租人或者实际承租人主张租金。尉金林没有收取案涉租金，贺春平也没有证据证明尉金林侵害了其收取租金的权利。贺春平在诉状中陈述已经查明房屋由华麟公司出租给大唐公司，应当向这两个公司主张。其向尉金林主张租金，与其在诉状中陈述的已经查明的事实互相矛盾。再者，2013年5月24日，为防止尉金林收取租金，贺春平要求尉金林书写了“承诺与保证”，承诺案涉租金由华麟公司直接支付给贺春平。贺春平明知租金应当由其收取，却起诉尉金林，不符合案件事实。华麟公司辩称，贺春平称返租房屋为案涉的5套房屋，但是从尉金林提供的协议可知，主体并非为本案的双方当事人，且没有证据证明华麟公司与贺春平或者尉金林有返租协议或是返租的事实。贺春平称房屋返租出去。但应与华麟公司存在委托经营协议，但并未签订认可协议，也没有要求更改网签合同。贺春平没有书面告知华麟公司，华麟公司并不知情，故应该驳回上诉，维持一审判决。贺春平向一审法院起诉请求：1.判令尉金林、华麟公司归还房屋租赁费319396元;2.支付迟延给付资金占用利息101857元;3.本案诉讼费由尉金林和华麟公司承担.一审法院认定事实：2013年5月24日,尉金林(甲方、出让方)与贺春平(乙方、受让方)签订《房屋买卖合同》,约定:甲方于2012年4月20日与华麟公司签署了网签合同,购买华麟公司开发的位于呼和浩特市赛罕区南二环路北侧的汇商广场商品房,......,现甲乙双方就上述房屋的转让事宜达成以下协议。合同第一条约定房屋基本情况:交易房屋位于呼和浩特市赛罕区南二环路北侧的汇商广场,房号:6035、6036、6037、6038、6039,房屋面积244.4平方米,转让价格:6500元/平方米,总价款1588,600元。合同第四条约定房屋交付:甲方在乙方付清华麟公司及甲方的款项(不包括所扣10万元的款项)之日就上述房屋交付乙方。但由于乙方所购房屋有部分属于返租房,从合同签订之日起,原来应由甲方收取的租金归乙方收取。合同签订后还不能实际交付的,待租期届满后再交付。2013年5月24日,尉金林作出《承诺与保证》,载明:“我于2012年12月6日将我购买的、贵公司开发的、位于呼和浩特市赛罕区南二环路北侧汇商广场的、房号为6035、6036、6037、6038、6039,总面积为244.4平方米的房屋卖给了贺春平(身份证号:152801196603184534)我郑重承诺并保证,以上房屋只能办理在贺春平的名下,未经贺春平同意,华麟公司可以拒绝为我本人及其他任何人办理房本。从本协议签署之日,以上房屋的租金由华麟公司直接支付给贺春平。承诺人:尉金林(签名:尉金林、捺印)。2013年5月24日”。2012年8月20日,华麟公司(出租方、甲方)与大唐公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同书》。合同第一条约定:甲方将坐落于呼和浩特市赛罕区昭乌达路175号汇商广场B2座6层6024-6027,6031-6040号房屋出租给乙方使用。建筑面积共计868.01平方米。合同第二条约定:乙方租用出租房屋的期限为2年(24个月),即自2012年8月20日至2014年8月20日止。合同第四条约定:出租房屋的单位租金按建筑面积计算,年总租金569,400元。乙方按年度支付房屋租金,每年8月31日前缴纳本年度房租费至甲方指定账户为:账户名称:内蒙古合一物业服务有限公司。合同第五条约定:甲方应于2012年8月15日前将出租房屋交付乙方使用。2013年8月20日,华麟公司作出《房屋租赁合同变更付款账户证明》,对《房屋租赁合同书》中约定的付款账户进行变更。2013年5月24日,侯春香通过银行转账向张亮珍转款188,519元。同日,尉金林出具收条,载明:“今收到贺春平购买汇商广场房款188,519元。今收人:尉金林(代刘文毅)。2013年5月24日”。庭审中,尉金林对此予以认可。2013年5月29日,贺春平通过银行转账向石蕊支付房款1,300,081元。同日,华麟公司出具收据,载明收到贺春平(尉金林)为6035-6039交来违约金20000元、房款1,241,286元、房屋面积差额退款17,006元。庭审中,华麟公司对此予以认可。时间为2013年6月3日的《产权办理代收代缴费用单》,载明贺春平(尉金林)为房号6035-6039(实测面积244.4平方米)交纳契税、印花税等费用。贺春平诉尉金林房屋买卖合同纠纷一案,贺春平提出诉讼请求:一、解除贺春平、尉金林签订的《房屋买卖合同》;二、尉金林返还贺春平支付的购房款及其他款项共计1,488,600元;三、尉金林向贺春平支付违约金446,580元。该案经一审、二审,呼和浩特市中级人民法院作出(2016)内01民终2228号民事判决,判令:一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2015)赛民初字第01655号民事判决书;二、驳回贺春平的诉讼请求。该判决作出后,贺春平申请再审,内蒙古自治区高级人民法院作出(2017)内民申565号民事裁定书,裁定驳回贺春平的再审申请。2012年4月20日,华麟公司(出卖人)与尉金林(买受人)签订五份《商品房买卖合同》,约定买受人购买的商品房位于赛罕区南二环路北侧汇商广场商务楼6035、6036、6037、6038、6039号房,该商品房用途为办公。五套涉案房屋均已完成网签手续,网签合同当事人为华麟公司与尉金林。2008年6月7日,刘军、刘文毅(甲方、委托方)与华麟公司(乙方、担保方)、内蒙古天露生态发展有限公司(丙方、委托方)签订《汇商广场委托经营协议》,合同第一条约定,甲方将由乙方开发建设的位于呼和浩特市赛罕区汇商广场(暂定名)SOH0六层601-626号共1511.15平米的26套房产经营使用权委托给丙方,由丙方统一出租。合同第二条约定,协议委托经营期限为三年,自2009年8月2日起至2012年8月1日止。一审法院认为，贺春平与尉金林签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律约束力，本案的争议焦点是贺春平请求尉金林、华麟公司向其支付《房屋买卖合同》签订之日,即自2013年5月24日至2014年8月20日的房屋租赁费,这一诉讼请求是否应予支持,一审法院认为,贺春平与尉金林签订的《房屋买卖合同》中第四条约定,“甲方在乙方付清华麟公司及甲方的款项之日就上述房屋交付乙方。但由于乙方所购房屋有部分属于返租房,从合同签订之日起,原来应由甲方收取的租金归乙方收取。合同签订后还不能实际交付的,待租期届满后再交付”,但该合同并未就返租的具体情况进行确认(如返租房屋、返租人、返租租金等),虽在一审庭审中,贺春平与尉金林均表示,涉案五间房屋均为华麟公司返租,但华麟公司对此不予认可。且从尉金林提供的《汇商广场委托经营协议》(委托经营期间为自2009年8月2日至2012年8月1日)内容来看,受委托人为内蒙古天露生态发展有限公司而非华麟公司。又,贺春平提供的华麟公司与大唐公司签订的《租赁合同》(租赁期间为自2012年8月20日至2014年8月20日),但就现有证据,一审法院无法查明华麟公司2012年8月20日出租涉案房屋时的权利来源及费用支付情况等事实。综上,贺春平提供的证据不足以证明,自2012年5月24日至2014年8月20日期间,尉金林与华麟公司存在返租的事实及租金金额。再,贺春平与尉金林签订《房屋买卖合同》时,约定“原来应由甲方收取的租金归乙方收取”,贺春平称其是在2014年8月20日大唐公司的租赁期满后才实际接收涉案房屋,即贺春平在签订《房屋买卖合同》时,应当知道房屋的实际使用情况,但协议并未就房屋的租金收取情况进行确认,贺春平亦无证据证明尉金林在签订《房屋买卖合同》后收取了自2012年5月24日至2014年8月20日租金的事实。综上,贺春平请求尉金林、华麟公司向其归还房屋租赁费的诉讼请求,缺乏证据支持,一审法院不予支持。关于贺春平请求尉金林、华麟公司向其支付迟延给付资金占用利息的诉讼请求,以贺春平第一项诉讼请求予以支持为前提,综前所述,贺春平请求尉金林、华麟公司向其归还房屋租赁费的诉讼请求不予支持,故对贺春平该项诉讼请求,一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回贺春平的诉讼请求。案件受理费已减半收取计3808元(原告已预交),由贺春平负担。本院二审期间，贺春平围绕争议焦点依法提交了一组新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据名称：赤峰市松山区人民法院(2015)松商初字第4号民事判决书，拟证明：此份生效裁判文书确认了2012年8月20日至2014年8月20日，华麟公司受尉金林委托，将贺春平购买的房屋出租给了大唐赤峰新能源有限公司，并全额收取的租金，所收取租金数额与贺春平一审请求数额一致。尉金林质证意见认为，对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，该证据只能证明华麟公司收取了本案的租金，不能证明尉金林收取了本案的租金。华麟公司质证意见认为，对该组证据的真实性、合法性认可，证明的问题不认可。与贺春平产生合同关系的是尉金林，租金支付是在房屋买卖合同基础上产生的权利义务关系，应向其出售人尉金林主张权利，至于尉金林与华麟公司之间的关系，又是另外一层法律关系。贺春平二审提交的该份证据内容真实、形式合法，故本院对该份证据的真实性予以采信。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，华麟公司与大唐赤峰新能源公司于2012年8月20日签订《房屋租赁合同书》，经赤峰市松山区人民法院(2015)松商初字第4号民事判决书确认，大唐赤峰新能源公司按照合同约定向华麟公司交付了租金。本院认为，本案的争议焦点为贺春平请求尉金林与华麟公司支付返租费及利息有无事实及法律依据。本案中，贺春平提交的(2015)松商初字第4号裁判文书中华麟公司的答辩意见和赤峰市松山区法院查明的事实能够证实，2012年8月20日，大唐赤峰新能源公司(乙方)与华麟公司（甲方）签订房屋租赁合同书，合同第一条约定：甲方将坐落于呼和浩特市赛罕区昭乌达路175号汇商广场B2座6层6024-6027，6031-6040号房屋出租给乙方使用，建筑面积共计868.01平方米。第二条约定：乙方租用的期限为2年，即自2012年8月20日至2014年8月20日止。第四条约定：出租房屋的单位租金按建筑面积计算，年总租金569400元，乙方按年度支付租金，每年8月31日前缴纳本年度房租费至甲方指定账户。合同签订后，大唐赤峰新能源公司按约定向华麟公司交纳了租金。该证据与贺春平一审提交的证据房屋租赁合同变更付款账户证明相互印证，能够证明自2012年8月-2014年8月华麟公司将涉及到贺春平购买的位于呼和浩特市赛罕区南二环北侧汇商广场B2座6035、6036、6037、6038、6039五间房屋出租给了大唐赤峰新能源公司。二审庭审中，经本院询问，华麟公司否认其与尉金林之间存在返租合同或者行为，贺春平未提交证据证明尉金林收取了案涉房屋的租金，故其请求尉金林返还租金及利息的诉讼请求本院不予支持。庭审询问华麟公司向大唐赤峰新能源公司租赁案涉房屋的权利来源，华麟公司未予答复，辩称虽然合同存在，但并未收取过租金，该辩称与赤峰市松山区人民法院(2015)松商初字第4号裁判文书认定的案涉房屋已经被租赁，华麟公司按约定收取了租金的事实不相符合，且华麟公司不认可其与尉金林有返租合同或者行为，在没有得到房屋权利人贺春平的认可下将其房屋租赁并收取了租金，本院认为华麟公司收取的房屋租金已经构成不当得利，本案案由应当更改为不当得利纠纷。贺春平并未与华麟公司签订过代为转租的协议，且二审中华麟公司也未举证证明其将案涉房屋租金返还给贺春平或尉金林。华麟公司应当将其收取的自2013年5月24日至2014年8月20日涉案的5套房屋租金返还给贺春平。根据大唐赤峰新能源公司与华麟公司签订的房屋租赁合同可知，华麟公司收取年总租金569400元，建筑面积共计868.01平方米，因此每年每平方米的租金为655.98元。贺春平与尉金林签订的房屋买卖合同确认汇商广场B2座6035、6036、6037、6038、6039五间房屋的房屋面积为244.4平方米，贺春平请求返还租金的期间为2013年5月24日至2014年8月20日，贺春平于2019年6月21日起诉要求返还租金，故本院支持自2019年6月21日到实际返还租金期间的利息。综上所述，贺春平的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初6063号民事判决；二、内蒙古华麟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还贺春平房屋租金198461.99元，并支付利息（以198461.99元为基数，支付自2019年6月21日起至实际付清之日的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行发布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付)。三、驳回贺春平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3808.00元，由贺春平负担2018.24元，由内蒙古华麟房地产开发有限公司负担1789.76元。二审案件受理费7616.00元，由贺春平负担4036.48元，由内蒙古华麟房地产开发有限公司负担3579.52元。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼 二〇二〇年四月十六日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 刘 东 升