重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终2172号上诉人（原审原告）：范江涛，男，1973年9月19日出生，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：焦永华，重庆渝东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范丽蓉，女，1979年9月23日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：余英德，重庆亨德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张军建，男，1977年12月23日出生，住重庆市彭水县。原审第三人：丁正谊，男，1984年1月19日出生，住彭水县。上诉人范江涛与被上诉人范丽蓉、张军建，原审第三人丁正谊第三人撤销之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2019）渝04民撤3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。上诉人范江涛的委托诉讼代理人焦永华，被上诉人范丽蓉及其委托诉讼代理人余英德，原审第三人丁正谊到庭参加诉讼，被上诉人张军建经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。范江涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持范江涛的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由范丽蓉、张军建承担。事实和理由：1.丁正谊在范丽蓉与张军建签订《房屋买卖合同》前已经根据房屋买卖而取得并占有了案涉房屋。2.在重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（以下简称彭水县法院）于2018年6月27日查封案涉房屋之前范江涛即与丁正谊签订了《房屋买卖合同》，取得案涉房屋的所有权并占有案涉房屋。3.丁正谊在2014年10月4日开始占有案涉房屋的法律事实排除了范丽蓉或他人占有并合法取得案涉房屋所有权的可能。4.重庆市第四中级人民法院（以下简称四中法院）（2018）渝04民终1288号民事判决及彭水县法院（2018）渝0243民初2763号民事判决损害了范江涛的合法权益，理应撤销。5.范丽蓉与张军建就案涉房屋的买卖性质疑点重重。范丽蓉不是彭水苗族土家族自治县（以下简称彭水县）人，其既没有居住在彭水县也没有在彭水县经营生意或拥有产业，范丽蓉购买案涉房屋不具有投资价值也不具有使用价值。因此，范江涛有理由怀疑范丽蓉与张军建的房屋买卖名为买卖实为担保，其买卖行为不具有真实性。范丽蓉答辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回范江涛的上诉请求，维持原判。1.丁正谊与张军建签订《房屋购买合同》《房屋交接清单》《收条》的时间虽然落款为2014年3月22日，但丁正谊、张军建、范江涛的代理人在2019年5月20日四中法院（2019）渝04民撤1-6号系列案件庭审过程中均当庭自认《房屋买卖协议》《房屋交接清单》《收条》是2017年底到2018年初补签的。张军建陈述因向丁正谊借款而将9套房屋抵偿给丁正谊，但未举示丁正谊出借借款的证据。并且丁正谊与张军建从小一起长大，关系良好，范丽蓉有理由相信二者存在串通伪造《房屋买卖协议》《房屋交接清单》《收条》，骗取彭水县法院（2018）渝0243民初4879号民事判决对其合同有效的判决结果，达到非法占有案涉房屋的目的。2.丁正谊及范江涛签订的《房屋买卖合同》时间晚于范丽蓉与张军建签订的《房屋买卖合同》。范丽蓉取得案涉房屋的时间是2016年11月2日，有彭水县靛水街道人民调解委员会出具的《人民调解协议书》为证，该协议书上对买卖交易、买卖金额、交付时间均作了确认。张军建将案涉房屋交付给范丽蓉的时间亦早于丁正谊向范江涛交付房屋的时间。3.范江涛在案涉房屋已经被彭水县法院查封后，强行非法入住，其对房屋的占有并非法律意义上的合法占有。张军建将案涉房屋出售给范丽蓉后又抵偿给案外人潘东、谭晓燕，原审第三人丁正谊等人，但并不能以此否认张军建已经将案涉房屋交付给范丽蓉合法占有的事实。4.范丽蓉购买案涉房屋的背景是，张军建承建工程过程中，拖欠上百名农民工工资，导致大量农民工上访闹事、围堵政府。张军建急于出售案涉房屋以支付农民工工资。故在彭水县政府各职能部门调解和见证下张军建与范丽蓉达成了《房屋买卖合同》。范丽蓉作为商人，对有价值、有意义的投资机会都会考虑参与，购买案涉房屋既可以帮助农民工拿到血汗钱，又可以帮助政府解决维稳难题，并且相对市场行情来说，案涉房产的估值较低，故范丽蓉的购房目的并无不当之处。5.范丽蓉与张军建签订的《房屋买卖合同》无论从形式上还是内容上均明确了合同目的是买卖房屋而非借款，如果400万元购房款为借款，但又不约定借款利息，明显不符合常理。6.2019年1月17日豆世楷受丽园业主代表的委托与罗玉彬达成的《人民调解协议书》已经被彭水县法院依法撤销，不能再作为范江涛占有案涉房屋的证据，相反可以证明范江涛等人非法占有房屋和控制变压器制造执行障碍不让范丽蓉用电的事实。丁正谊认为，1.丁正谊因与张军建私人关系好，因此丁正谊向张军建出借资金时从未要求张军建出具借据，之后张军建用案涉房屋来抵偿债务，双方也未签订书面以房抵债协议。张军建和丁正谊签订的《房屋购买合同》《房屋交接清单》《收条》的签订时间并非2014年，但不存在恶意倒签的问题，丁正谊在一审庭审中已经客观陈述了事后补签的事实。丁正谊于2014年3月22日接收案涉房屋时，范丽蓉尚未来到彭水县。丁正谊向范江涛出售案涉房屋也是事实，事前二人并不认识。范江涛提起本案诉讼，请求：判令撤销（2018）渝04民终1288号民事判决和（2018）渝0243民初2763号民事判决第一项涉及范江涛享有权利的案涉房屋所有权部分交付给范丽蓉的判决。一审法院认定事实如下：2016年11月1日，张军建作为甲方（卖方），与范丽蓉作为乙方（买方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定由张军建将前述修建的房屋出售给范丽蓉，合同主要内容为：“第一条，房屋基本情况。甲方出售给乙方的房屋位于彭水县汉葭街道沙沱社区（苗族风情街），除第二层商业部分以及第六层、第八层、第七层二单元4号房（小户型）、十层10-1（大户型）、一单元11-1（大户型）、二单元11-3（小户型）、11-4（小户型）住房部分外整栋出售给乙方。第二条，房屋价款、付款方式、交付时间。1.交易价为400万元；3.甲方于2016年11月2日向乙方交付房屋。第三条，关于房产登记的约定。甲方负责将所售之房屋为乙方办理房屋产权登记手续，乙方自愿承担办理房屋产权登记手续的所有税费，在办理房屋产权登记手续时，乙方应全力配合。”同日，张军建向范丽蓉出具收条一份，载明已收到范丽蓉交来的购房款400万元。2016年11月9日，彭水县靛水街道人民调解委员会就张军建与范丽蓉之间的《房屋买卖合同》作出靛街人调字[2016]第009号《人民调解协议书》，协议书的内容与《房屋买卖合同》第一至三条内容基本一致。2018年6月27日，范丽蓉将张军建起诉至彭水县法院，请求该院判令张军建将出售给范丽蓉的位于彭水县汉葭街道沙沱社区（苗族风情街）的房屋一栋（除第二层商业部分以及第六层、第八层、第七层二单元4号房小户型、十层10-1大户型、一单元11-1大户型、二单元11-3小户型、11-4小户型外）交付给范丽蓉；判令张军建及时为范丽蓉办理前述房屋的产权证书。同日，范丽蓉向彭水县法院提出财产保全申请，请求查封、扣押、冻结张军建400万元款项或相应价值的财产。彭水县法院于2018年6月27日作出（2018）渝0243执保135号执行裁定，裁定查封、扣押、冻结张军建400万元款项或相应价值的财产。并于同日发出（2018）渝0243执保135号查封公告，查封张军建位于彭水县汉葭街道沙沱社区（苗族风情街）的房屋一栋（除第二层商业部分以及第六层、第八层、第七层二单元4号房小户型、十层10-1大户型、一单元11-1大户型、二单元11-3小户型、11-4小户型外）并在该房屋处予以张贴。2018年8月17日，彭水县法院作出（2018）渝0243民初2763号民事判决，判令张军建将位于彭水县汉葭街道沙沱社区（苗族风情街）的房屋一栋（除第二层商业部分以及第六层、第八层、第七层二单元4号房小户型、十层10-1大户型、一单元11-1大户型、二单元11-3小户型、11-4小户型外）交付给范丽蓉并驳回范丽蓉的其余诉讼请求。张军建不服该判决，在上诉期内向四中法院提出上诉，该院于2018年12月7日作出（2018）渝04民终1288号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书于2018年12月20日邮寄送达给张军建的委托诉讼代理人，于2018年12月21日直接送达给范丽蓉。张军建对该判决仍不服，向重庆市高级人民法院（以下简称市高法院）申请再审，市高法院于2019年3月27日裁定驳回了张军建的再审申请。另查明：2014年3月22日，张军建与丁正谊签订了《房屋购买合同》，约定张军建自愿将彭水县汉葭街道沙沱社区（苗族风情街）自建房屋4-1、4-2、4-3、4-4、4-5、6-1、6-2、6-3、6-5共九套出售给丁正谊，售价150万元。同日，张军建向丁正谊出具购房款收条，确认收到9套房屋的购房款150万元。丁正谊与范江涛签订《房屋买卖合同》，约定范江涛向丁正谊购买坐落于彭水县汉葭街道沙沱居委画廊路中国石化加油站前100米4楼2号房屋。房屋总款99000元。约定交房时间为2017年2月16日，但该合同未载明签订时间。2017年2月15日，陈德兵给范江涛出具收条一张，载明收到范江涛交来购房款99000元，并注明该款系代丁正谊收。范江涛举示了一张中国邮政银行账号为6217×××××××5007的账户交易明细单载明，其于2017年2月16日对外汇款两笔，一笔为50000元，一笔为49000元，共计99000元。再查明:2019年1月17日，豆世楷受丽园业主代表的委托与罗玉彬达成一份《人民调解协议书》，约定：1.由丽园商住楼的住户33户集资（壹拾叁万元整）安装变压器的费用，由业委会代表负责财物的董霞收取安装变压器集资费用，统一交罗玉彬处，再由罗玉彬向董霞打好收据领取资金。2.按丽园配电室安装表位55只表统一平均分摊，即55户出资13万元，每只电表应承担小写2364元，大写（贰仟叁佰陆拾肆元整）集资费用。3.根据丽园目前的特殊情况，按现有业主入住户头只有33户，（33户出资13万元整），每个住户应交（小写3940元整），大写（叁仟玖佰肆拾元整），计算方法：（55户出资13万登记于2364元整），（33户出资13万元等于3940元），(3940元减去2364元等于1576元），注：实际每户应交集资费小写3940元整，大写（叁仟玖佰肆拾元整）。4.原丽园商住楼的变压器户头是原罗玉彬的户头现应由罗玉彬申请移交县供电公司负责管理维护。原变压器户主罗玉彬不得干预丽园业主的后续用电事宜。由丽园业主配合提供供电公司所需身份资料。5.现每户多集资的小写1576元整大写（壹仟伍佰柒拾陆元整）。丽园剩下的22户没入住的在今后入住时应承担用电户头费，该户头费由丽园业主委员会召开业主会讨论收取户头费，今后丽园配电室的电力设施管理由豆世楷和董飞进行完善落实及新入住的户头费的收取。（该费用应由丽园新入住居民户承担入住用电户头费）。范江涛缴纳了相应的集资款。一审法院认为，本案的争议焦点为：四中法院作出（2018）渝04民终1288号民事判决及彭水县法院作出的（2018）渝0243民初2763号民事判决是否损害了范江涛的合法权益，应否部分撤销。首先，就案涉的4-2号房屋，张军建于2016年11月1日出售给了范丽蓉，而范江涛系从丁正谊处购买，该房存在一房二卖的情形。而对于一房二卖的处理原则为：审理一房二卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立的先后等顺序确立保护顺位。但恶意办理登记的买受人、其权利不能优先于已经合法占有房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案、合同载明的签订时间以及其他证据确定。再次，案涉房屋本无产权证书，范丽蓉、范江涛也均未基于买卖合同获得产权登记，故不能从产权登记的角度确立权利保护顺位；对于占有房屋而言，虽然范丽蓉至今未占有房屋，而范江涛举示了证据证明其已经实际占有使用了该房屋。但案涉房屋于2018年6月27日被彭水县法院查封，且查封的期限为三年。即房屋现还处于查封状态。范江涛应于2018年6月27日，即人民法院查封之前占有房屋才属于合法占有，如在人民法院查封之后，范江涛未经允许占有使用案涉房屋即属于非法占用。范江涛举示的证据仅能证明其于2019年1月17日之前已占有房屋，但不能证明其于2018年6月27日前已占有房屋，故范江涛举示的证据不足以证明其对房屋的占有属于合法占有。最后，范江涛举示的其与丁正谊签订的《房屋买卖合同》没有签订时间，从该合同上载明的双方约定的交房时间2017年2月16日及陈德兵出具的收条上载明的收款时间2017年2月15日仅能推知该合同在2017年2月15日当日或之前签订。但不能证明是在2016年11月1日之前签订。因此，范江涛举示的证据不足以证明其购买房屋的时间在范丽蓉之前，且范江涛也没有举示充分证据或者提出充足的理由证明范丽蓉与张军建签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。因此，四中法院作出的（2018）渝04民终1288号民事判决及彭水县法院作出的（2018）渝0243民初2763号民事判决中判令张军建将案涉房屋交付给范丽蓉并未损害范江涛的合法权益，范江涛的相应诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，范江涛的诉讼理由不成立，其相应的诉讼请求一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第三项规定，判决:驳回范江涛的诉讼请求。一审案件受理费2275元，由范江涛负担。二审期间，范江涛在举证期限届满后提交新证据：1.彭水县法院2019年5月23日移交笔录及执行笔录等，拟证明在彭水县法院于2019年5月23日对现场进行勘察时，范江涛的房屋是装修状态，范丽蓉至今未占有案涉房屋；2.三份证人证言，拟证明案涉房屋在2017年7、8月即开始装修。证人王元慧出具证人证言称2017年8月，范江涛对案涉房屋进行装修时在王元慧处购买瓷砖及家具等装修材料。证人田茂明出具证人证言称2017年7、8月，范江涛对案涉房屋进行装修时雇请田茂明打墙、贴砖并使用水泥、砂石、河沙等材料。证人吴胜才出具证人证言称2017年7、8月范江涛请吴胜才对案涉房屋进行水电施工，包括水电材料采购。范丽蓉对证据1的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，只能证明范江涛非法占有案涉房屋的事实；证据2的证人证言已经超过了法律规定的举证期限，且证人均是范江涛的朋友，与本案有利害关系，其证言与本案其他证据自相矛盾，即使证人证言属实也不能证明范江涛是合法控制了案涉房屋。丁正谊认可证据1、证据2的真实性、合法性。范丽蓉在举证期限届满后举示了彭水县法院（2019）渝0243民初4169号民事判决书及该院于2020年3月30日作出的生效证明，拟证明范江涛并非合法占有案涉房屋。范江涛、丁正谊对该份证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。本院认为，1.彭水县法院（2019）渝0243民初4169号民事判决书及该院于2020年3月30日作出的生效证明系人民法院生效法律文书，且证明了一审查明的部分事实已经发生变化，与本案的处理具有关联性，本院予以采信。2.彭水县法院2019年5月23日的移交笔录及执行笔录，该笔录客观反映案涉房屋在2019年5月23日的现状，与本案的处理具有关联性，本院予以采信。3.对于三份在举证期限届满后举示的证人证言，因证人身份难以确认，在无其他证据佐证的情况下证人单方陈述的证明力较弱，且结合2019年5月23日案涉房屋尚未完成装修的现状，三位证人关于2017年7、8月就开始装修的证言也有违一般生活常识，故本院对三份证人证言不予采信。本院二审另查明：1.范丽蓉向彭水县法院起诉请求确认沙陀社区于2019年1月17日作出的汉葭调委人调字[2019]第001号《人民调解协议书》无效。彭水县法院于2019年11月28日作出（2019）渝0243民初4169号民事判决，确认2019年1月17日在彭水县汉葭街道沙陀社区居民委员会主持下罗玉彬与丽园业主代表豆世楷达成的汉葭调委人调字[2019]第001号《人民调解协议书》无效。该民事判决已于2020年1月30日生效。2.在2019年5月23日彭水县法院执行时案涉房屋的现状为：已经完成水电基础装修，客厅、厨房、厕所已铺设地砖，房屋内有河沙、水泥、瓷砖数块。3.根据范江涛在一审中举示的照片显示，案涉房屋墙壁尚未进行刮腻子、刷乳胶漆工序，电线已经穿管但尚未用水泥封闭在墙体中，部分阳台栏杆尚未安装。二审庭审中，丁正谊陈述其与张军建签订的《房屋买卖协议》《收条》签订时间并非2014年3月22日，《房屋交接清单》签订的时间并非2014年10月4日，而是2016年2、3月补签。但丁正谊在一审2019年5月20日庭审中陈述《房屋交接清单》大约是2017年到2018年期间补签。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，第三人撤销之诉针对的是发生法律效力的判决、裁定、调解书，因石柱县法院（2018）渝0243民初2763号民事判决书并未发生法律效力，本院不予审查，故本案的争议焦点是：四中法院（2018）渝04民终1288号民事判决第一项应否被撤销。四中法院（2018）渝04民终1288号民事判决第一项不应被撤销，事实和理由：1.本案中存在三个独立的法律关系，一是张军建与范丽蓉的房屋买卖合同关系，二是张军建与丁正谊的房屋买卖合同关系，三是丁正谊与范江涛的房屋买卖合同关系。范江涛与案涉房屋的物权人张军建之间并无直接的法律关系。丁正谊通过与张军建签订房屋买卖合同可以取得对案涉房屋的物权期待权，但就丁正谊在本案举示的证据尚不能证明其与张军建之间存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。首先，丁正谊主张其与张军建之间是以房抵债的法律关系，但双方之间未订立借据、未对欠款的本金及利息进行结算、未签订以房抵债协议，故丁正谊关于其与张军建签订案涉《房屋购买合同》系以房抵债的说法无任何事实依据。其次，丁正谊陈述其与张军建的《房屋购买合同》《收条》《房屋交接清单》签订时间并非载明的2014年而系事后补签，但对于补签于2016年2、3月的说法也未举示证据证明，故仅凭《房屋购买合同》《收条》《房屋交接清单》尚不能证明丁正谊与张军建之间存在真实的以房抵债法律关系，不能证明丁正谊对案涉房屋享有物权期待权。2.因丁正谊对案涉房屋既不享有物权也不享有物权期待权，故范江涛通过与丁正谊签订《房屋买卖合同》所取得的仅仅是对丁正谊的债权。丁正谊并非案涉房屋的物权人，也无合法占有案涉房屋的依据，丁正谊无权处分案涉房屋，故范江涛从丁正谊处接收案涉房屋不属于法律意义上的“合法占有”。范江涛按照《房屋买卖合同》履行了义务，在其权利不能实现的情况下，应向丁正谊主张权利。3.案涉房屋系张军建修建，张军建对案涉房屋拥有物权，范丽蓉通过与张军建签订并履行《房屋买卖合同》取得了对案涉房屋的物权期待权。范丽蓉依据《房屋买卖合同》提起诉讼向张军建主张交付房屋，符合法律规定和合同约定。四中法院对此作出的（2018）渝0243民初4879号民事判决合法有效，且并未损害范江涛基于与丁正谊签订的《房屋买卖合同》所享有的民事权益，故不应被撤销。综上所述，范江涛的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2275元，由范江涛负担。本判决为终审判决。审判长  唐渝梅审判员  李 震审判员  郭 勇二〇二〇年四月二十三日书记员  李思琪