山西省霍州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋1082民初1338号 原告：任文彦，男，1955年4月19日生，汉族。 被告：刘管锁，男，1961年4月28日生，汉族。 委托代理人：刘广有，山西秀竹律师事务所律师。 原告任文彦诉被告刘管锁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日作出（2019）晋1082民初247号民事裁定书。原告任文彦不服该裁定，向山西省临汾市中级人民法院提起上诉，山西省临汾市中级人民法院以（2019）晋10民终1820号民事裁定发回重审。本院于2019年11月6日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任文彦，被告刘管锁及其委托代理人刘广有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告任文彦诉称，原告系山西省汾西县邢家要乡上反村村民，被告系山西省霍州市白龙镇白龙村村民。2016年原告与被告签订一份卖楼协议书，协议书约定被告将其位于白龙村白龙广场北大院一套楼房卖给原告，楼价为130000元整。协议签订后，原告于2016年8月31日支付被告100000元，2017年10月10日支付30000元，2017年9月20日原告向被告支付水电费用3400元。原告支付房款后，对该房屋进行了装修，花费装修费用共105141元。原告装修完毕后却因为被告所售房屋存在纠纷无法正常使用该房屋，原告多次找被告及有关部门协商，然而时至今日均未能解决，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判令：1、请求确认原、被告双方签订的卖楼协议书无效；2、判令被告返还原告购房款130000元、水电费3400元，共计133400元；3、判令被告赔偿原告截止到实际付款日的利息损失9762元（以同期银行定期存款利率2.75%为依据暂计至2019年8月31日的利息为9762元），与第二项诉讼请求合计143162元；4、判令被告赔偿装修损失105141元；5、被告承担全部诉讼费用。 原告提供证据：1、卖楼协议书；2、购房收据；3、任建华水费卡；4、资产评估报告。 被告刘管锁辩称，一、本案合同是一份有效合同，确认合同无效，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定来确认。本案原被告就买房一事已达成一致意见，已经形成了合意订立合同，并且已经实际履行完毕，属于有效的法律合同，法不禁止的行为即为有效，《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效的五种情形，在本案中都不存在，所以本案合同应属有效合同，况且已履行完毕时间长达四年之久，不属于无效合同。二、原告已丧失了解除合同的权利，《中华人民共和国合同法》第55条第一款规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭，本案合同是2016年8月22日签订的，而原告起诉是2019年2月20日，早已超过诉讼时效，人民法院应驳回原告的诉讼请求。三、本案是原告主动着急找被告购买房屋。本案卖楼协议的签订是原告找到他汾西的老乡闫六记迫切要求购买的，他对房屋的基本有关情况完全明知，如果合同无效，他应当承担主要责任，承担80%的过错，房款也应承担80%的损失。四、原告要求退房是一种违约行为，应承担主要违约责任。被告的楼房实际卖价是18万元，看在闫六记的面子上卖给原告是13万元，少卖5万元。如果合同无效，原告赔偿被告5万元的实际损失，因为由于原告的购买使被告白白损失了这5万元房款，并且错过了将房屋以18万元卖给他人的机会，合同法第108条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。五、原告违背诚实信用原则，不讲信用，其行为与我国传统文化背道而驰，丧失了一个公民应当具备的基本准则，这种行为法律不应当支持，应予以谴责并驳回其解除合同的诉讼请求。六、原告在诉状中说，他不能正常使用房屋不是事实。事实是他购买房屋后立即进行了装修，没有任何纠纷，他又向有关部门交纳了水电费3400元，也正常使用了水电，问题出在取暖费上，他交纳了取暖费后，相关人员不给他开暖气阀门，理由是他答应给相关人员两万元的好处费，而后又食言不付，所以暖气工作人员不给他开暖气阀门，他在未通知被告的情况下，又私自退了相关的暖气费用，有他儿子的证词可以作证，这个后果是他自己造成的，和被告无关。如果他当时找被告协调，肯定会得到解决，所以说存在纠纷是他言而无信造成的，不是房屋本身的纠纷。今年取暖开始前，被告已经找人给他接通了暖气，但他一直不去交纳暖气费，后来又被承办人员关闭了暖气阀门，另外根据合同规定，暖气一事也不属于被告的责任，不在合同签约范围内，属于他自己办理的事宜，因此不能正常居住取暖是他自己的责任，和被告无关。七、原告应付被告三年房租。2016年8月22日至2019年12月已经将近四年，如合同解除，原告应按承租房屋向被告付房租，每年两万元。八、水电费应由原告自己承担。水电费是原告交给水电部门的费用，和被告无关，此笔费用应当由他自己个人承担。九、关于装修费用应当由原告自行承担，根据合同法规定，合同无效后，双方应当恢复原状，原告在房屋中的全部装修，应当全部自行拆除带走。十、原告在诉状中增加的诉讼请求，属于无效的诉讼请求，因为本案是返还重审案件，就是对上次一审时的诉状进行重新审理，而不是重新立案。对原告此次增加的部分、诉讼请求不予认可，比如利息损失，法庭不应进行审理。十一、原告要求退房，应当恢复房屋原状。根据全国法院民商事审判会议，关于合同纠纷的24条意见规定，返还财产权指返还原物或者本金，不包括其他自行增加的附属财产，由此可见，原告的装修费用应当自行承担，不属于返还之列。综上。本案是一起小产权房屋买卖合同纠纷，原告不遵守诚实信用原则，买房时对房屋一切现状明知，由于自身不便明言的原因，钻法律的空子来实现非法利益，本案合同系双方真实意思表示，不违反任何法律禁止性规定，且已履行完毕，是一份有效的合同，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。 被告提供证据：1、被告身份证复印件；2、闫六记证人证言；3、卖楼协议书；4、集体土地使用证；5、任建虎证词（任建虎系原告任文彦儿子）；6、调解协议书。 经审理查明，本案涉案房屋的土地使用权类型为农村集体建设用地，土地使用权人为霍州市白龙镇白龙村民委员会。被告刘管锁通过折抵的方式从他人手中取得该房屋。2016年，被告刘管锁将该房屋以130000元的价格出卖给原告任文彦，双方签订卖楼协议书。2016年8月31日，原告任文彦向被告刘管锁支付购房款100000元，2017年10月10日，原告任文彦向被告刘管锁支付购房款30000元。原告购买房屋后，对房屋进行了装修。本案在审理过程中，原告任文彦申请对涉案房屋装修损失的价值进行鉴定评估，经本院委托，临汾德信资产评估有限公司作出临德信评报字[2019]167号资产评估报告，评估结论：房屋装修损失为85226元。以上为本案事实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告双方就案涉房屋的买卖达成合意，并签订了卖楼协议书，且原告已支付购房款，被告交付了房屋，原、被告之间的买卖行为合法有效。原告请求确认双方签订的卖楼协议无效，应当提供充分证据证明存在合同无效的事由，本案中，结合双方当事人陈述及举证质证，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的欺诈、胁迫、损害国家利益、集体利益、社会利益、违反法律行政法规强制性规定的合同无效事由。案涉房屋土地使用权类型为农村集体建设用地，该房屋虽未办理相关所有权手续，但并不改变其不动产属性，也不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。故原告的各项诉讼请求，本院无法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告任文彦的诉讼请求。 案件受理费4878元，评估费10000元，合计14878元，由原告任文彦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于临汾市中级人民法院。 审 判 长  武平新 审 判 员  申国忠 人民陪审员  梁红丽 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  陈 阳