辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终479号上诉人（原审被告）王海，男，汉族，1966年11月10日出生，现住营口市站前区被上诉人（原审原告）：营口市南湖物业服务有限公司，住所地营口市站前区南湖公寓小区B2-甲1号。法定代表人：王余春，该公司总经理。委托诉讼代理人：王顺宏，公司法律顾问。上诉人王海因与被上诉人营口市南湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王海，被上诉人营口市南湖物业服务有限公司的法定代表人王余春及委托诉讼代理人王顺宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王海上诉请求：1、请求中级法院撤销营口市站前区人民法院所作的(2019)辽0802民初890号判决中的判决，上诉人物业费减免收取，被上诉人立即修复(一审中被告)房屋公共部分漏水问题，恢复小区公共区域绿化、小区(北门)使用功能。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、关于物业承诺物业费减免问题。(1)上诉人2010年12月27日与营口市兴安物业有限公司签订的的物业合同时已缴纳2608元的物业费(每平米1.2元)。2011年5月开始装修，物业公司收取了装修的水、电费，卫生垃圾清运费(有收据为证)；在装修期间，物业公司存在霸王规定，沙子、水泥、砖不让落地，必须租赁他们的苫布，亲属帮忙来干活，也得花钱办门卡，就是自己的亲人来看房也得到门口去接，只有霸道没有服务。(2)2012年5月2日上诉人入住天宇宏府小区。(一审中原告)提出所欠物业费17392元(2174元/年×8)的物业费。一审中法院没有设身处地考虑2011年业主(没有入住)的问题，来裁决物业费缴纳问题，平息矛盾的现实合理性。(3)上诉人的房屋5楼北侧屋顶平台属于房屋共用部位，下雨漏水，多次找到物业公司要求维修，物业置之不理，找的次数多了，来用胶漆对外墙表面抹刷抹刷就算结束，该漏还是一样漏，问题一直没有解决。一审判决：原告已经尽了相应的义务，被告应向原告支付物业服务费。我认为认定理由不成立。在(一审)答辩过程中原告承认漏水不好修，漏水为题仍然存在，说是房屋质量问题，按照双方签订的物业管理服务合同，上诉人(5楼北侧屋顶平台)属于公共部分，保修期内由原施工单位负责维修，保修期外由物业公司申请维修基金养护，(一审原告)没有履行义务。按照合同法第一百一十二条(履行、补救措施后的损失赔偿)当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。至今北侧楼顶平台漏水问题仍然存在，造成室内装修损坏(有照片为证)。2、履行物业服务合同没有尽职尽责，上诉人要求物业费要减免收取。(1)2012年上诉人入住时，发现房屋外墙、屋顶北侧阳台存在透水、漏水问题，多次请求物业上报开发商协调解决，有问题三年内都有可能得到赔偿的，每一届物业经理都来看过，都说协调解决，至今我也没有得到答复，让我错失三年内得到赔偿的机会!(2)园区规划图中小区东北角处是机动车出入大门，物业为节省人员费用，违约违建擅自改变其功能，只作为消防备用通道，大门关闭从未让机动车行走，给小区业主出行上下班造成极大不便。(3)小区原有公共绿地6000多平方米，里面还种了很多树木。现在大树被砍断，绿地全部被私人占用，建成一块块的私家花园、菜园、凉亭、侵占私人免费车位。本应属于全体业主享用的绿地资源就这样被小区百分之五的人蚕食。物业服务费其中重要的一项就是绿化养护，小区绿化的费用全部省下了!(4)小区设置的公共健身活动的设施、场所，设施损坏场所被占用，失去休闲娱乐的作用。(5)小区的建设环境，物业服务层次，大打折扣，居民的合法权益受到侵犯。按照一元钱每平米收取物业费的标准，物业公司凭的是什么?人民法院是老百姓的合法利益的保护者，老百姓是生活在社会的最底层，只能通过法院来维护自己的利益不受侵害。据此，上诉人请求中级人民法院撤销原判，发回重审或者对一审判据直接予以改判。希望法院支持上诉人的上诉请求，问题决解后上诉人如数补交拖欠的物业费。被上诉人营口市南湖物业服务有限公司辩称，上诉理由不成立，因为他们之前报修过，而且物业一直在积极的服务，而且他已经八年时间没有交物业费，在这期间我们一直在进行维修。今年他谈到漏水也是我们物业现在开始维修，因为前一段时间疫情了或者是天气寒冷，无法维修。八年来就是我们做物业，基本上业主还是挺满意的，达到80%到90%都交物业费了，也就是个别的业主有这样或者那样的问题，我们物业也在积极的给解决。被上诉人营口市南湖物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法请求法院判令被告立即支付所欠原告的物业费和电梯费共计人民币17392（2174元x8年）元及滞纳金，滞纳金数额按应付额的日3‰计算。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告营口市南湖物业服务有限公司是服务于营口市站前区南湖天宇宏府小区的物业企业，被告王海是该小区的业主，住该小区A15#-2-5西16号,房屋面积181.13平方米。2010年12月27日被告王海办理入住,与营口市兴安物业有限公司（2012年1月更名为营口市南湖物业服务有限公司）签订了《物业管理服务合同》、《入住通知单》、《业主入住费用计算清单》，约定物业费标准为每平方米１.2元，每年应交付物业费2608元，2016年1月1日、2019年4月16日，原告营口市南湖物业服务有限公司与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会续签《物业服务合同》，合同约定：物业费标准为每平每月1元，根据被告购买房屋面积，王海每年应付物业费2174元（1元/平方米*181.13平方米*12个月）。从2011年12月27日至2019年12月27日，被告王海连续8年拖欠物业费共计17392元，因此原告诉至本院要求被告给付。一审法院认为，原告营口市南湖物业服务有限公司与被告王海、营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会签订物业服务合同依法系双方真实意思表示，应予履行。原告营口市南湖物业服务有限公司已按约履行了物业管理服务义务，被告王海作为接受了其服务的业主，理应支付相应的物业服务费。被告抗辩房屋共用部分常年漏水，双方均认可楼道漏水后,原告工作人员已经进行了维修,原告在物业服务过程中已经尽了相应的义务,被告做为业主,应当向原告支付物业服务费用。被告其他抗辩拒交纳物业费理由不成立，原告的诉讼请求本院予以支持。关于原告诉请的滞纳金,因物业服务合同中的滞纳金条款系格式条款和惩罚性条款,而被告并不是与原告签订物业服务合同的当事人,对该条款不知情,原告没有针对该条款内容向业主履行提示和说明义务,故该条款对被告不应发生效力,原告的该项诉讼请求,本院不予支持,但原告诉请的滞纳金的性质实为违约金,被告迟延交纳物业服务费应承担给付违约金的责任,违约金以原告拖欠的物业服务费17392元(2174*8)为基数按照中国人民银行同期贷款利率自原告起诉之日(2019年4月18日)计算至本判决生效之日止。判决：被告王海给付原告营口市南湖物业服务有限公司2011年度至2019年度物业费17392元及违约金,违约金以17392元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年4月18日计算至本判决生效之日止。上述款项被告王海于判决生效后十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费235元，原告已预交本院，由被告王海承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，上诉人王海与被上诉人营口市南湖物业服务有限公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，被上诉人为上诉人提供物业服务，上诉人理应向被上诉人缴纳相关费用。关于上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在诸多瑕疵给上诉人造成损失一节，上诉人并未在一审期间提起反诉，故对上诉人的该项上诉请求本院不予审理，上诉人可另行诉讼主张权利。综上所述，上诉人王海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费235元，由上诉人王海负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年四月二十四日法官助理张锐书记员李佩益