广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初390号原告：罗定市胜源物业服务有限公司，住所地：罗定市*******边（邓敏华的房屋三楼301），统一社会信用代码：91445381MA4UKJUA5G。法定代表人：陈良锋，该公司经理。委托诉讼代理人：沈杨军，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈思华，广东军萍律师事务所律师。被告：黄明贵，男，1971年10月16日出生，汉族，住罗定市*************,身份证号码：442************752。原告罗定市胜源物业服务有限公司（以下简称胜源公司）与被告黄明贵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月3日受理后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年3月30日和2020年4月17日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告的委托诉讼代理人沈杨军、沈思华，被告黄明贵到庭参加了诉讼；第二次开庭审理，原告的委托诉讼代理人沈思华，被告黄明贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年12月1日签订的《物业服务合同》；2.判令保证金2160元归原告所有；3.判令被告支付原告自2019年1月1日起至《物业服务合同》解除之日止的物业综合服务费及违约金（暂计至2019年12月31日的物业综合服务费为8640元，违约金按拖欠金额按月利率2%计算，自逾期之日起计至清偿之日止，暂计至2019年12月31日的违约金为2123.44元）；4.判令被告支付原告2017年12月至2019年12月的电费2079元、水费364.85元；5.诉讼费用由被告承担。原告诉称的事实和理由：2017年12月1日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《物业服务合同》。约定被告委托原告管理被告承租的位于罗定市*******边罗定·胜源建材城B23、B25商铺，商铺建筑面积为288.05平方米。委托期限自2017年12月1日起至2022年11月30日止，每月物业综合服务费为2.5元/平方米，被告每月应缴纳物业综合服务费720元。且，被告应向原告支付承租商铺产生的水电费。《物业服务合同》第十一条第三款第四项约定，被告逾期缴纳物业综合服务费及其他应缴纳费用，每延期一日，应向原告支付欠缴费用5‰的违约金，逾期超过一个月的，视为被告根本违约，原告有权终止本合同，且保证金不予退还。被告尚欠2019年1月至今的物业综合服务费（暂计至2019年12月31日的物业综合服务费为8640元）、电费2079元及水费364.85元未付。前述尚欠费用，经原告多次向被告追讨，被告至今仍未支付。以上事实，有《物业服务合同》等证据证实，事实清楚。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向法院起诉，恳请依法公断。被告辩称：2018年底我外出务工，物管加锁锁了涉案店铺的门，如果我需要进店铺的话都要向物管借锁匙进去，因此，我认为从2019年1月开始，我就不应该缴纳物管费。2018年年底之前的物管费、水电费，我已经交付，确认拖欠一部分水电费，对于原告诉请的水电费，我同意缴纳。原告向本院提交以下证据：1.营业执照（副本）、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明原告主体资格。2.被告身份证，证明被告主体资格。3.物业服务合同，证明（1）被告委托原告管理被告承租的商铺，委托期限自2017年12月1日起至2022年11月30日止，每月应缴纳物业综合服务费720元的事实；（2）若被告逾期缴纳物业综合服务费及其他应缴纳费用，每延期一日，应向原告支付欠缴费用5‰的违约金，逾期超过一个月的，视为被告根本违约，原告有权终止本合同，且保证金不予退还的事实。4.收据，证明被告已支付保证金2160元给原告的事实。5.胜源建材城缴费通知单，证实被告尚欠电费2079元、水费364.85元未付的事实。6.声明、陈良锋与黄明贵通话记录、消防监督检查记录、责令限期改正通知书，证明原告没有锁被告的门，被告说原告锁门不是事实。被告向本院提交以下证据：被告于2020年3月26日拍摄的照片，证实原告锁被告的门，被告找物管开门，原告工作人员帮被告开门的事实。原、被告提交的上述证据均已在庭审中予以出示，当事人发表了质证意见。经审查，上述证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，故本院予以采纳；至于其所能证明的事实，本院综合全案证据及其他事实进行综合认定。本院经审理认定事实如下：原告胜源公司于2015年12月11日登记成立，经营范围是物业服务。被告黄明贵是罗定·胜源建材城的B23、B25商铺的承租人。2017年12月1日，被告黄明贵作为甲方与原告胜源公司作为乙方，双方就物业服务签订了《罗定·胜源建材城物业服务合同》。合同第一条商铺基本情况约定，1.本合同约定的甲方委托乙方提供物业综合管理服务的商铺座落于罗定·胜源建材城内，商铺楼层位于B23、B25；2.该商铺建筑面积为288.05平方米，拟定业态为门业、卫浴、装饰。合同第四条约定，依据第三条约定的服务事项，乙方向商铺使用人按以下约定标准和条件收取物业综合服务费：1.在委托期的开始5年内，甲方每月应缴纳的物业综合服务费为按建筑面积每月每平方米2.5元，即每月物业综合服务费720元。2.物业综合服务费包括：公共区域水电费、物业内公用设备设施的维修保养费，公共区域的保洁费用、服务工作的日常开支等。3.该物业综合服务费不包含甲方商铺内自有的设备、设施、照明系统的维护费用、水电费和清洁卫生费用等甲方自用支出。4.物业综合服务费按月结算，甲方须在公历每月5日前向乙方缴交当月的综合经营服务费。合同第七条约定，签订本合同时，甲方应向乙方交付物业综合服务费保证金共计2160元，存入乙方委托的A账户。并同时缴交首月的物业综合服务费720元。在委托期满且甲方结算全部服务费用后，该保证金由乙方无息退还甲方。如委托期内因甲方原因导致提前解除合同或因甲方违约而致使乙方解除合同的，乙方有权没收该保证金，甲方对此无异议。合同第八条约定，委托期限为5年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止。合同第十一条第3款第（4）项约定，甲方延迟缴交物业综合服务费及其他应缴费用的，每延期一日，应向乙方支付欠缴费用5‰的违约金；逾期超过一个月的，视为甲方根本违约，乙方有权终止本协议；乙方因此终止本协议的，甲方所缴纳的款项及保证金不予退还。如在委托期内甲方存在拖欠的费用，包括但不限于服务费、铺位的自用水电费等，乙方有权向甲方另行追收。2015年12月27日，被告向原告缴纳了B23、B25铺位管理费押金（现金）2160元。被告在庭审中自认从2018年10月份开始没有按约定支付物业管理费，但由于2018年底原告的工作人员锁了案涉店铺的门，被告依此认为，从2019年1月开始，无需缴纳物管费。被告对原告请求其支付2017年12月至2019年12月的电费2079元、水费364.85元无意见，并同意支付。另查明：原告于2020年2月3日向本院提起诉讼，请求判令解除原、被告双方于2017年12月1日签订的《罗定·胜源建材城物业服务合同》，被告于2020年3月2日签收了民事起诉状等诉讼材料。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告胜源公司与被告黄明贵签订的《罗定·胜源建材城物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方的物业服务合同关系成立，本院予以认定，双方均应依约履行。对于原告请求解除双方于2017年12月1日签订的《罗定·胜源建材城物业服务合同》的问题。根据双方在合同第十一条的约定，被告延迟缴交物业综合服务费及其他应缴费用超过一个月的，视为被告根本违约，原告有权终止本协议。现被告延迟缴交物业综合服务费累计已超过一年，其行为已经违反了双方在合同中的约定，原告请求解除合同的主张，理据充分，本院予以支持；原告请求解除合同的通知于2020年3月2日送达被告，因此，《罗定·胜源建材城物业服务合同》于该日已被解除。对原告请求保证金2160元归其所有的问题。根据双方在合同第十一条的约定，被告延迟缴交物业综合服务费及其他应缴费用超过一个月的，视为被告根本违约，原告有权终止本协议；原告因此终止本协议的，被告所缴纳的款项及保证金不予退还。现原告因被告延迟缴交物业综合服务费及其他应缴费用终止合同，被告所支付的保证金2160元，应按照双方在合同中的约定，归原告所有。对于物业综合服务费及违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告胜源公司提供了物业服务，被告理应支付相应的物业管理费，对于原告要求被告给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。根据双方的约定，物业管理费为720元/月，被告应向原告支付2019年1月1日至2020年3月2日的物业管理费10128元。被告辩称由于原告对案涉商铺上锁，无须缴纳物业管理费的抗辩主张，没有事实依据，本院不予采纳。对于违约金的问题，原告胜源公司收取物业费是用于物业的维护、管理，被告迟延缴纳物业费，必然妨害原告胜源公司对物业的有效管理，因此，原告胜源公司请求被告支付违约金的主张，本院予以采纳。但原告请求违约金以拖欠金额为本金按月利率2%计算的标准过高，本院调整违约金以每月应交物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%分别从当月6日起计至付清之日止。对于原告请求被告支付的2017年12月至2019年12月的电费2079元、水费364.85元，被告对此无异议，并同意支付，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告罗定市胜源物业服务有限公司与被告黄明贵于2017年12月1日签订的《罗定·胜源建材城物业服务合同》。二、保证金2160元归原告罗定市胜源物业服务有限公司所有。三、限被告黄明贵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市胜源物业服务有限公司支付物业管理费10128元及违约金（①2019年1月1日至2020年2月29日期间，每月拖欠的物业管理费，分别以720元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%从欠付物业管理费的当月6日起计算至付清之日止；②2020年3月拖欠的物业管理费48元，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%从2020年3月6日起计算至付清之日止）。四、限被告黄明贵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市胜源物业服务有限公司支付电费2079元、水费364.85元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元（原告已预交），由被告黄明贵负担。本判决为终审判决。审判员  欧惠庆二〇二〇年四月二十七日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。