广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤19民终1477号上诉人（原审原告，反诉被告）：叶泽雄，男，1974年10月12日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码为441************177。上诉人（原审原告，反诉被告）：黄立辉，男，1968年8月18日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区**************，公民身份号码为432************031。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈葆森，广东仁之仁律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈伟康，广东仁之仁律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告，反诉原告）：钟志伟，女，1974年2月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区*************，公民身份号码为430************023。被上诉人（原审被告，反诉原告）：蔡琴，女，1991年1月22日出生，汉族，住湖北省监利县********，公民身份号码为430************722。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱爱军，广东君龙律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张静，广东君龙律师事务所辅助人员。上诉人叶泽雄、黄立辉与被上诉人钟志伟、蔡琴租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初8433号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回叶泽雄、黄立辉要求解除与钟志伟、蔡琴于2017年1月18日签订的《协议书》的诉讼请求；二、驳回叶泽雄、黄立辉要求钟志伟、蔡琴支付2017年2月10日至起诉之日的占有使用费的诉讼请求；三、限叶泽雄、黄立辉于判决发生法律效力之日起五日内支付钟志伟、蔡琴损失差额2411431.24元以及违约金（违约金标准：以2411431.24元为基数，自2019年5月10日起按中国人民银行同期同来贷款利率、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止，违约金总额不超过2411431.24元）；四、驳回叶泽雄、黄立辉其他诉讼请求；五、驳回钟志伟、蔡琴其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审本诉受理费60772元，由叶泽雄、黄立辉负担，叶泽雄、黄立辉已预交。本案原审反诉受理费19748.5元，由叶泽雄、黄立辉负担11651元，由钟志伟、蔡琴负担8097.5元，钟志伟、蔡琴已预交。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初8433号民事判决书。叶泽雄、黄立辉上诉请求：（一）撤销原审判决第二、三、四项，改判钟志伟、蔡琴支付占有使用费6996000元，驳回钟志伟、蔡琴的全部诉讼请求。（二）本案诉讼费由钟志伟、蔡琴承担。事实和理由：1.原审法院已认定《协议书》是无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，钟志伟、蔡琴实际占有使用了案涉土地，理应按照约定的租金标准支付占有使用费。2.《协议书》无效，免租条款亦无效，叶泽雄、黄立辉有权收取免租期内的占有使用费。免租条款是双方为保持长期良好租赁关系而设立的附条件债务免除，但钟志伟、蔡琴2017年2月占用案涉土地直至2019年8月未曾支付过占有使用费，其恶意侵占行为严重违反合同约定及诚信原则，免租条款约定的债务免除条件未成就。3.钟志伟、蔡琴确认已接收了案涉土地并在土地上进行建设，其主张已返还土地，但未提供证据证明。根据《补偿协议书》第6、7条约定可知，其尚未返还案涉土地，且钟志伟、蔡琴在未收到赔偿款之前也拒绝交付土地。4.钟志伟、蔡琴确认地上建筑物拆除后的残值一直堆放在案涉土地上以及其将土地转租给案外人并直接收取租金，足以反映案涉土地一直由其控制未返还。5.在询问笔录中，叶泽雄、黄立辉明确塘厦小镇私人会所水电及钢结构工程未拆除不属于损失，原审认定叶泽雄、黄立辉确认属于损失范围包含上述工程错误。损失应扣除上述工程款。6.《补偿协议书》是《协议书》的从合同，依法亦应属无效，双方应按照过错承担现值损失。钟志伟、蔡琴明知案涉土地为非建设用地仍承租并进行建设，具有主要过错，应对其损失承担主要责任。2018年5月8日次日开始，钟志伟、蔡琴在收到违法通知后仍抢建的部分建筑物损失应由其自行承担。钟志伟、蔡琴辩称：1.案涉租赁物自2017年11月26日被强制拆除后，钟志伟、蔡琴就未再占有使用。案外人签订的租赁合同，是钟志伟、蔡琴应叶泽雄、黄立辉要求代其签订的，合同和部分租金也交给了叶泽雄、黄立辉。2018年9月28日，叶泽雄、黄立辉也将案涉租赁物出租了部分案外人，表明钟志伟、蔡琴没有占有案涉租赁物。双方签订的《补偿协议书》已就强拆导致的合同无法履行作出了结算，该协议并无约定支付租金或占用费。2.原审法院认定叶泽雄、黄立辉向钟志伟、蔡琴支付损失差额正确。叶泽雄、黄立辉在《大坪项目汇总表》中已确认损失范围包括了塘厦小镇私人会所水电及钢结构工程，双方在《补偿协议书》中也约定叶泽雄、黄立辉要赔偿钟志伟、蔡琴的全部损失。二审期间，叶泽雄、黄立辉提交一份《通知函》，拟证明叶泽雄、黄立辉于2019年4月30日催告钟志伟、蔡琴返还土地及支付租金，但钟志伟、蔡琴未予以回复。钟志伟、蔡琴认为：1.该函件的落款日期在2019年4月30日，并非本案二审期间形成的证据，因此叶泽雄、黄立辉已过举证期限，二审法院不应采纳；2.对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。该《通知函》内容不符合客观事实，钟志伟、蔡琴之前从未收到过该《通知函》。该函件叶泽雄、黄立辉可随时签署，且叶泽雄、黄立辉没有提交证据证明已经送达给钟志伟、蔡琴，真实性不能认可；3.叶泽雄、黄立辉没有诉讼诚信，钟志伟、蔡琴认为该证据不应被采纳。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对叶泽雄、黄立辉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）叶泽雄、黄立辉诉请钟志伟、蔡琴支付占有使用费是否有据。（二）钟志伟、蔡琴主张的损失应如何计算。关于焦点一。原审法院认定双方签订的《协议书》、《补充协议书（1）》、《承诺书》为无效合同于法有据，本院予以确认。双方在2018年3月13日签订的《补偿协议书》是针对案涉租赁物被政府强制拆除后赔偿问题等进行的约定，是独立于《协议书》的合同，并非《协议书》的从合同，叶泽雄、黄立辉以此主张《补偿协议书》无效没有依据，本院不予采信。案涉建筑物于2017年11月26日开始强制拆除，而《协议书》约定的计租起算日期为2018年2月10日，拆除当时是免租期，并不计算租金，叶泽雄、黄立辉以《协议书》无效后应参照《协议书》租金标准计算强制拆除前的占有使用费没有依据，本院不予支持。双方在案涉租赁物被强制拆除后签订了《补偿协议书》，对案涉建筑物拆除后的赔偿问题进行了协商确定，其中并未提及占有使用费支付问题，《补偿协议书》也约定了叶泽雄、黄立辉支付完全部赔偿款后，钟志伟、蔡琴让相关建筑商、租户及“军歌嘹亮”项目完全撤离，而至今叶泽雄、黄立辉未支付完毕约定赔偿款，叶泽雄、黄立辉也实际在2019年8月收回了案涉租赁物，叶泽雄、黄立辉主张钟志伟、蔡琴支付至起诉之日的占有使用费没有依据，本院不予支持。关于焦点二。《补偿协议书》约定由叶泽雄、黄立辉赔偿钟志伟、蔡琴基础建设、钢构房建设、货柜房建设和东莞市森林童话文化发展有限公司的建设等林区的一切经济损失。而根据双方确认的聊天记录显示，双方在商讨赔偿事宜时，叶泽雄、黄立辉向钟志伟、蔡琴提交了《大坪项目汇总表》用于评估确认钟志伟、蔡琴的实际损失，《大坪项目汇总表》中包含了塘厦小镇私人会所水电及钢结构工程，而叶泽雄、黄立辉在诉讼中又主张上述工程并未拆除，不属于损失，与其在《大坪项目汇总表》中的记载不符，且双方均确认未拆除物品不具有任何残值，故原审法院认定塘厦小镇私人会所水电及钢结构工程属于钟志伟、蔡琴的损失并无不当，本院予以维持。叶泽雄、黄立辉上诉主张应按照导致合同无效的过错来分担现值损失没有依据，本院不予支持。综上所述，叶泽雄、黄立辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77652.02元，由上诉人叶泽雄、黄立辉负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年四月二十三日书记员 黎燕尧刘敏超