上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初4727号原告(反诉被告)：刘珺，男，1991年3月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：沈强，男，1986年12月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)刘珺与被告(反诉原告)沈强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘珺与被告(反诉原告)沈强到庭参加了诉讼。2020年2月3日至3月30日，因控制新冠肺炎疫情的需要，本案中止审理。本案现已审理终结。刘珺向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金2,300元；2.被告退还原告押金2,300元及剩余房租(2019年11月26日至12月22日)2,070元。事实和理由：原、被告于2018年7月22日签订《房屋租赁合同》，并于2019年续签了合同。约定被告将坐落于上海市浦东新区南六公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2018年7月22日起至2020年7月22日止，租金每月2,300元，付三押一。原告已付被告租金至2019年12月22日，支付押金(租赁保证金)2,300元。2019年11月26日，系争房屋内发生停电，导致房屋内的家电设施均无法使用，持续停电造成了原告无法正常生活。2019年11月27日，被告要求原告支付不合理的电费11,095.20元。此后双方商议退房事宜，但被告既无法保证合约继续履行，且对原告的要求置之不理，故提起诉讼。沈强辩称，系争房屋发生断电是由于原告窃电引起，并非被告维护不当，被告没有违约行为。2019年11月26日至12月22日，系争房屋仍在原告使用期间，原告应当承担在此期间的租金，不同意原告的全部诉讼请求。原告在承租期间被供电部门查处有窃电行为，作停电处理，并处罚款11,095.20元。经向供电部门核实，原告在系争房屋内共居住了16个月，其中12个月的电费均少于10元，系争房屋内配备完整的家用电器，原告的用电量明显不合常理，违规用电事实清楚。被告已垫付了窃电的罚款，该款项应由原告承担。由于原告的违约行为造成了合同提前解除，押金不应当退还，房屋空置(至交还钥匙)期间的使用费应由原告承担。反诉请求：1.反诉被告支付违章用电罚款11,095.20元；2.租赁保证金2,300元不予返还，归反诉原告所有；3.反诉被告支付系争房屋2019年12月23日至31日的租金(按月租金2,300元标准计)。针对反诉，刘珺辩称，系争房屋的电表有开盖记录，被供电部门认定为窃电。原、被告曾共同至供电部门核实，供电部门告知电表的违规开盖日期为2017年3月，即认定窃电的行为发生于2017年3月，早于反诉被告的起租日期。反诉被告虽然不清楚是被告亦或前租客破坏了电表设施，但被告作为出租人有保证电表设施完好的义务。电表的计量设施不是反诉被告破坏，不同意承担罚款及其他反诉请求。本院经审理认定事实如下：沈强是系争房屋登记的产权人之一。2018年7月22日，沈强(出租方、甲方)与刘珺(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积79.21平方米)出租给乙方居住。租赁期限自2018年7月22日起至2019年7月21日止，每月租金2,300元，三个月为一期支付。租赁保证金(押金)2,300元。租赁期间发生的水、电、燃气费及固定电话、有线网络费等由乙方承担，上述费用双方可自行支付。违约责任中约定若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于一个月租金的违约金……甲方交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的；甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。乙方有下列情形之一，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金……乙方在合同期限届满前，非本合同约定特别情形，提前解约的。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，沈强将系争房屋交付给刘珺，双方签署了房屋交接书，对屋内家电设施、电表读数进行了签字确认。刘珺支付沈强保证金2,300元。2019年7月23日，双方签署续租的《房屋租赁合同》，约定租期自2019年7月23日起至2020年7月22日止。每月租金2,300元。合同违约条款同前。此后刘珺按合同支付沈强房屋租金至2019年12月22日。2019年11月12日，上海市电力公司浦东供电公司查实系争房屋有故意使供电企业的用电计量装置不准或者失效的窃电行为，并于11月26日停止供电。2019年11月26日许，刘珺发送短信告知沈强“停电了，本周会搬出去住，相关费用退我”。沈强回复“电费一共11,095.20元，你去交了吧，不想把事情搞大”。此后双方为是否应当退还押金等费用意见不一。2019年12月8日，原告告知被告其已搬出系争房屋。被告确认于2020年1月1日才收到原告交还的房屋钥匙。另查明，系争房屋内自2018年8月至2019年11月(原告承租期间)总计已缴纳电费金额为168.60元，其中有12个月电费金额分别为4-9余元不等，4个月电费为15-30余元不等。2019年12月11日，沈强向供电部门缴纳了系争房屋内的补收电费2,773.80元、违约用电罚款8,321.40元，合计11,095.20元。其中补收电费：以900天计，按每天窃电6小时、功率1KW计算；违约使用电费(罚款)：2,773.80×3。原、被告确认供电部门核查系争房屋内的电表违规开盖时期为2017年3月。审理中，原、被告确认涉案租赁合同在刘珺搬离时已解除。原告表示系争房屋内有时原告一人居住，有时原告一家三口居住，房屋被停电后，不能正常使用，不应当再支付租金。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。现双方争议的主要问题是系争房屋内因窃电被供电部门停电，致使合同提前解除的责任应由谁承担。对此，本院经查明事实后认为，1、原、被告在签订第一份合同时对房屋进行了交验，对水电表予以了抄表，确认房屋符合承租用途后办理了交接。然原告作为普通用户，很难在交接时即时发现系争房屋的电表系违规装置。且供电部门已确认电表的违规开盖行为发生于2017年3月，即原告承租系争房屋之前，故仅凭签署房屋交接书，并不能免除被告负有对租赁物的瑕疵担保义务；2、原告已承租系争房屋一年有余，从其历月自行缴纳的电费显示，基本上每月电费不足10元，明显与正常用户不符。即使原告在接收房屋时不清楚系争房屋的电表装置有异常，其在使用过程中应当已经知晓系争房屋内的违规用电情况，然其为获取不当利益，从未向被告或向国家供电部门反映，并继续与被告签署续租合同，以享受违规电表装置所带来的非法获益。综上，违规改动电表装置、使用违规装置窃电的行为是导致系争房屋被查处窃电之因。供电部门于2019年11月12日查处了窃电行为，2019年11月26日对房屋采取了断电措施，后原、被告双方商谈搬离即解除合同，造成合同提前解除，双方均有过错。双方协商对提前解除合同并无异议，双方各自主张对方支付违约金(或押金不予退还)，本院不予支持。对于违规使用电表所应承担的补收电费和相应罚款，本院依据违规行为被查处的时间，原告实际违规使用电表的天数与违章用电罚款天数之占比，确定原告承担补收及罚款电费5,917元。押金2,300元，应由被告退还原告。关于原告诉请被告退还2019年11月26日至12月22日的已付租金2,070元以及被告反诉向原告主张2019年12月23日至31日的8天租金损失(按月租金2,300元的标准计)，原告自称于2019年12月8日搬离系争房屋并通知被告，但并没有证据表明其于12月8日将系争房屋(钥匙)交还被告，被告确认于2020年1月1日才收到原告交还的钥匙。即使系争房屋于2019年11月26日已被切断供电，鉴于房屋用于自住，系争房屋内无供电，造成了房屋使用上存在瑕疵，而非完全没有使用价值，原告诉请全额退还自断电之日起的已付租金，本院不予支持。由于房屋存在使用上的瑕疵，本院酌情由被告退还原告2019年11月26日至12月22日的租金414元。原告并未证明其交还房屋的日期早于2020年1月1日，自2019年12月23日至12月31日期间的租金损失，应由原告适当承担。根据当事人的过错程度、系争房屋的使用状态，本院以前述被告应退租金414元，抵付原告应承担的2019年12月23日至12月31日期间的租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)沈强于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)刘珺押金2,300元；二、被告(反诉原告)沈强于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)刘珺2019年11月26日至12月22日的租金414元(此款与反诉被告刘珺应支付反诉原告沈强2019年12月23日至31日的租金损失414元相折抵)；三、反诉被告刘珺应支付反诉原告沈强违章用电罚款5,917元；四、驳回原告刘珺的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告沈强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告刘珺负担15元，被告沈强负担10元。反诉案件受理费减半收取计39元，由反诉原告沈强负担19元，反诉被告刘珺20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年四月十七日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。