江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初2147号 原告（反诉被告）:江苏国信华安房地产开发有限公司，住所地徐州市潘塘办事处维维大道1号。 法定代表人：方云明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨宇剑，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高云，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈厚莲，女，1968年8月16日生，汉族，户籍地徐州市泉山区，现住徐州市新城区。 委托诉讼代理人：刘伟，江苏建伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高蕾，江苏建伟律师事务所实习律师 原告（反诉被告）江苏国信华安房地产开发有限公司（以下简称“国信华安公司”）与被告（反诉原告）陈厚莲商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告国信华安公司的委托诉讼代理人杨宇剑、被告陈厚莲及其委托诉讼代理人刘伟、高蕾到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告国信华安公司的委托诉讼代理人杨宇剑、被告陈厚莲及其委托诉讼代理人刘伟、高蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国信华安公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号为0493697的）已经解除；2.被告向原告支付违约金180000元；3.涉案《商品房买卖合同》（编号为0493697）解除后，被告协助原告办理《商品房买卖合同》（编号为0493697）登记备案注销手续。事实与理由：2017年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为0493697），约定被告购买原告开发的国信龙湖世家1067幢1单元102室一套，合同价款6000002元。根据合同约定，被告在签订合同时已经支付房款1800002元，余款4200000元被告应通过按揭或公积金贷款于2017年8月15日之前付清。截止2018年11月6日，由于被告未能按照合同约定支付剩余房款，故原告依据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。”向被告邮寄解除合同通知书，双方合同已经解除。被告陈厚莲应在合同解除15日后向原告支付违约金180000元。为此，原告国信华安公司诉至法院，请求法院判如所请。 被告陈厚莲辩称，1.原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告人为改变设计，致使房屋存在质量问题并严重影响被告正常使用房屋，原告有权拒付购房款。原告将涉案1067幢1单元102室房屋地下室原有通往地下一层车位的入户门拆除，并进行砌砖封堵，这一行为严重改变了该房屋的设计、结构和功能，影响了被告对房屋的正常使用。被告发现问题后，多次与被告进行交涉，要求其恢复原状，但原告置之不理。此后，原告在地下室墙的另一端开了一处门洞，但因其建房时未按设计施工图施工而无法安装房门，至今该房屋地下室的入户门仍未按施工图进行恢复。地下室的入户房门，是房屋使用人停车后的重要入户通道，现该房屋地下室的入户功能已丧失殆尽，房屋使用人要绕小区一圈才能从一层房屋大门进入。2、原告存在违反《商品房买卖合同》第二十八条规定的行为，附件十一补充协议第一条、第二条均为无效条款。原告为被告设定的贷款期限为合同签订后25日，正常情况下这个期限无法完成申请、审查、审批、放贷等银行贷款的流程，原告设定的是不合理的贷款期限，故意制造违约，加重了被告的责任。原告为被告办理银行按揭贷款指定的银行，而该银行又拒绝向被告提供贷款，原告指定申办按揭贷款的银行的行为同样是故意制造违约，加重被告责任、排除被告权利的行为，上述条款均应当被确定为无效条款。3.被告有权要求原告承担违约责任。因该商品房不符合工程质量规范、标准和施工图设计规范的要求，根据合同第十六条第（二）项的约定，被告有权解除合同并要求原告返还购房款及利息并赔偿损失。 反诉原告陈厚莲向本院提出反诉诉请：1.解除涉案《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告返还反诉原告已支付的购房款1800002元及利息（利息以已付购房款为本金，按照年利率4.35%，自2017年6月25日起计算至实际给付之日止，暂计算至反诉提起之日为148019.34元）；3.判令反诉被告赔偿反诉原告不同时期购买居住用商品房的差价损失400万元（反诉原告暂估价，最终以法院的委托评估为准）。事实和理由：2017年7月20日，双方签订《房屋买卖合同》，反诉原告购买涉案房屋，用首付款1800002元及银行贷款4200000元的方式支付购房款。反诉原告在支付首付款并签订《商品房买卖合同》后发现反诉被告将反诉原告购买的商品房地下室原设计并留有的入户门拆除，将门洞砌砖封堵，擅自改变了涉案房屋的设计结构和使用功能。为此，反诉原告多次向反诉被告提出交涉，要求解决地下室入户门问题。此后，反诉被告在地下室墙的另一端开了一个门洞。但因反诉被告建房时未按施工图设计施工而无法安装入户房门和通行，至今反诉原告地下室的入户房门仍被反诉被告丢在一边而无法安装使用。为此，反诉原告暂停了剩余购房款的支付，要求反诉被告处理好地下室入户问题，但反诉被告置之不理。其行为已违反双方之间签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）项约定。故反诉原告提起反诉诉请，请求法院判如所请。 反诉被告国信华安公司针对反诉原告的反诉诉请，答辩如下：1.案涉《商品房买卖合同》已经解除，故反诉原告主张的解除《商品房买卖合同》的诉请已无法实现，鉴于本诉原告已经行使合同解除权且合同已经解除，本诉被告的请求亦是解除合同，双方通过诉讼请求反映出的真实意思表示是合同已经没有履行的必要，基于上述事实我们请求法院依据民事诉讼法第一百五十三条人民法院审理案件，就双方不存在争议的部分先行判决，以减少原告和被告的损失；2.在《商品房买卖合同》履行过程中，原告不存在违约行为也不应承担违约责任。反诉原告主张的存在入户门拆除、擅自改变房屋结构和使用功能的情形我们存在异议，原告出于安全原因在同一面墙上作出设计变更，重新将入户门安置在同一面墙的不同位置，该设计变更符合法律规定且该设计变更不需要通知房屋买受人，不会影响房屋买受人正常房屋居住的变更，依据合同第十五条规定以下涉及变更需要通知买受人，其中包括该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热和供暖方式。反诉答辩人在同一面墙上不同位置安装入户门的行为不属于合同约定需要通知买受人的设计变更。《商品房销售管理办法》第二十四条也明确规定需要通知买受人的设计变更形式，答辩人的设计变更也不属于第二十四条需要通知买受人的情形。反诉原告主张解除权的基础是合同第十六条第二款，该款项约定只有在经过修复仍严重影响使用的买受人有权解除合同，案涉房屋仅更改地下室入户门的位置不足以影响该房屋的使用功能；3.反诉原告主张附件第1、2条为无效条款,我们认为根据反诉原告与反诉被告工作人员微信聊天记录充分显示反诉被告为了促成该笔交易一直配合反诉原告进行贷款的相关工作，选择贷款的银行由反诉原告自行选取。在办理贷款过程中，反诉原告从未因房屋入户门的设计变更问题、房屋质量问题要求反诉被告作出解释，而是一再请求反诉被告给予宽限，因此我们认为反诉原告的诉请无法成立，提出的事实与理由和案件基本事实与理由不符合，请求法庭驳回反诉原告的反诉诉请。 根据原告的起诉陈述、被告的答辩意见，反诉原告的反诉陈述、反诉被告的答辩意见，本院归纳如下争议焦点：1.本案被告陈厚莲是否有逾期支付购房款的违约行为，原告国信华安公司能否以此要求解除合同；2.反诉被告国信华安公司是否存在人为改变设计致使房屋出现质量问题严重影响反诉原告陈厚莲使用该房屋的行为，陈厚莲是否具有解除权；3.涉案合同附件11补充协议第1、2条是否为无效条款；4.如被告陈厚莲存在违约行为是否应按照合同约定承担违约责任。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下： 证据1.《商品房买卖合同》，证明双方之间的合同关系，被告向原告购买其开发的国信龙湖世家1067幢1单元102室，价款为60000002元。合同约定被告签订合同时支付1800002元，余款4200000元应通过按揭或公积金贷款于2017年8月15日付清； 证据2.催款函及微信截屏打印件8页，证明2018年7月10日，因被告拖欠购房款，原告向其发送催款函，要求被告在2018年7月31日前将全部购房款付清，否则将解除合同另行出售房屋； 证据3.《解除合同通知书》及解约函快递单一张，证明2018年11月6日，由于被告未能按照合同约定支付剩余购房款，原告依据合同第八条第二款的约定向被告邮寄《解除合同通知书》，双方合同已经解除。 被告陈厚莲对上述证据的质证意见为： 1.对证据1真实性、关联性无异议； 2.对证据2中催款函的真实性无异议，但被告不支付款项的原因不在于日期上，而在于入户门被封堵。对微信截屏打印件真实性有异议，由于时间较长哪些聊天记录被删减的无法证实； 3.对证据3中解除合同通知书有异议，被告未收到该解除合同通知书。对解约函快递单认为与本案无关联。 被告陈厚莲为支持其抗辩观点及作为反诉原告为证明其反诉诉讼主张，向本院提交如下证据： 证据1.《商品房买卖合同》，该合同第16条第2项、附件11补充协议第1、2条约定属于不合理加重买受人责任排除买受人主要权利的条款，应为无效条款； 证据2.涉案房屋地下室入户门通封堵现场照片2张，证明涉案房屋地下室入户门洞已被砌砖封堵，该房屋地下室的结构已改变，地下室无入户房门； 证据3.涉案房屋地下室原门拆卸现场照片2张，证明涉案房屋地下室原装设的门已被拆卸，放置在室外墙边，无法正常安装使用； 证据4.涉案房屋地下室重新开设门洞现场照片2张，证明原告在涉案房屋同一面墙上另开新的门洞进行修整，但因未按图施工未能成功，地下室入户门被原告封堵无法正常通行； 证据5.发票一张，证明被告于2017年4月24日向原告支付涉案房屋首付款1800002元； 证据6.证人董某,4的证人证言，其与陈厚莲系朋友关系，董某,4陈述2017年5月、6月期间其本人去查看过涉案房屋，年底再去查看时发现地下室被封堵，陈厚莲说地下室入户门口的车位是别人的，开发商答应尽快改门，但重新改门后发现出不去； 证据7.证人夏某,4的证人证言，其与陈厚莲系朋友关系，夏某,4开庭前一周去查看房屋时发现地下车库门被封上了。 原告（反诉被告）国信华安公司对被告（反诉原告）陈厚莲所举的上述证据质证意见如下： 1.对证据1-5真实性均无异议。从证据3可以看出原设计的入户门一打开就是车道存在安全隐患，因此原告请设计院对此进行重新设计，该设计变更不属于合同约定和法律规定要求告知买受人的范围，现因原被告已经解除合同，因此我们预留地下室入户门洞，方便与下一任房主交涉； 2.对证人董某,4的证人证言真实性有异议，该名证人在全国法院失信被执行人网上有21个失信记录，其陈述内容多数来自被告向其告知的内容，董某,4对涉案房屋地下室入户门变更的情况并不了解，陈厚莲在本案中主张涉案房屋因质量存在重大缺陷而影响居住从而有权解除合同，证人董某,4的陈述中并不能说明这一点； 3.对证人夏某,4的证人证言真实性有异议，该名证人与被告（反诉原告）陈厚莲是朋友关系，真实性无法确定，亦无法证明反诉原告的观点。 就案件事实，根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定如下：2017年7月20日，被告陈厚莲（买受人）与原告国信华安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为0493697），约定：第一条出卖人以出让方式取得坐落于楚韵路6号地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为徐土国用（2012）第00010号，土地使用权面积164782平方米；第三条1.该商品房规划用途为住宅。3.该商品房第一条规定项目中的1067幢1单元102号。4.建筑面积共463.64平方米，其中套内建筑面积442.97平方米，分摊共有建筑面积20.67平方米。第六条1.该商品房单价为每平方米12941.08元，总价款为6000002元。第七条（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2017年6月25日前支付首期房价款1800002元，占全部房价款的30%，余款4200000元向贷款银行申请贷款支付。第八条除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理（1）（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。第九条商品房交付条件该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告即符合交付条件。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年9月16日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，设计下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。第十六条商品房质量（一）地基基础和主体结构，出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。（二）其他质量问题，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。第十七条保修责任（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；3.非出卖人原因造成的房屋及其附属设施损害的。该合同后附附件十一补充协议，1.需办理银行按揭贷款或住房公积金贷款的买受人须按出卖人指定银行申办按揭贷款或住房公积金贷款，如因买受人原因，不能在指定银行办理贷款手续的，需书面提出申请，经出卖人同意后方可再其他银行办理贷款手续，且贷款的相关手续由买受人自行解决，贷款额需回到出卖人的指定账户；2.买受人己充分了解国家关于银行按揭贷款的政策，若因国家政策调整，致使买受人不符合贷款条件的（包括但不限于首付比例的提高），买受人应按办理银行要求，完成贷款手续，自商品房买卖合同签定起25日内，买受人需按贷款要求完成贷款手续，并全款到账，若因买受人原因在25日内未完成贷款，按照合同的第八条执行；3.按本合同约定买受人可以退房的情形，退还买受人已付房款的办法以本条约定为准，即买受人提出解除合同并配合办理了该合同的登记备案注销手续后30日内，出卖人扣除合同约定的相关费用后将剩余的己付房款无息退还给买受人。出卖人为买受人承担按揭还款担保期间，如买受人连续两个月或累计三个月没有偿还银行贷款本息的，从而导致出卖人承担或可能承担担保责任的，自欠付期限届满之日起出卖人有权解除本合同，房屋的所有权归属出卖人，而无论买受人是否实际占有使用该房屋，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金，由此产生所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由买受人承担。5.本项目为分期开发项目，出卖人在商品房竣工验收备案后即具备交付条件，买受人在接到出卖人通知后，应办理商品房交付手续.若买受人未在第八条约定日期前付清全部房款（包括逾期付款的违约金，下同），出卖人有权推迟该房屋的交付。 上述合同签订后，被告于2017年6月26日向原告支付首付款1800002元，原告向其开具江苏增值税普通发票一张，票号为38118871。被告至合同签订之日起25日内未办理余款的贷款。 原告向本院提交微信聊天记录一组，该微信聊天记录系被告与原告销售人员袁士清的聊天记录，显示内容如下：2018年1月24日，原告销售人员：“姨，怎么样了？”被告陈厚莲：“她们还没给回话。”原告销售人员：“你先跟浦发联系，浦发松一些，看看缺什么东西，再找中介什么的。我们这个价位的房子，贷款金额都比较大一般中介不大能有办法。”被告陈厚莲：“我给她们说了，她们捡关系到位的分行做，明天回话，等等再说。”2018年2月22日，原告销售人员：“姨，新年好，银行那边有消息了吗？”被告陈厚莲：“好，丫头，新年快乐！银行那边资料都递上去了，这才算上班等两天吧，这次应该没问题。这刚上班，等两天我会跟进银行的孙经理，说银行回访我，可能过节的事，还没听到银行的回访。”2018年3月4日，原告销售人员通过微信问被告有无批下来贷款，被告表示这礼拜差不多了。 2018年7月11日，原告的销售人员袁士清向被告通过微信发送《催款函》一份，该函载明：“陈厚莲女士，你于2017年7月20日与我公司签订了购买“龙湖世家”小区1067幢1单元102号商品房的《商品房买卖合同》，并支付了首付款1800002元。此后，我公司未再收到有关该套房屋的任何款项。期间，虽经我公司多次催促，但你仍拖欠该购房余款（共计420万元整）至今。现通知你：请你在2018年7月31日以前将全部购房余款付清（付清全部购房余款是指：该套商品房的银行按揭款全部到达我公司指定账户或者一次性付款方式付清全部购房余款）。逾期，我公司将采取相应的法律措施——按照合同约定及相关法律规定与你解除《商品房买卖合同》，并将该房屋另行销售；其他相应的法律后果亦由你自行承担。”被告陈厚莲回复“收到”。上述《催款函》发出后，被告仍未付清余款，原告向其邮寄解除合同通知书，要求与被告解除涉案《房屋买卖合同》，原告提交的查询回单记录显示被告于2018年11月6日收到该解除合同通知书。 原告提交的微信聊天记录显示，该名销售人员分别于2018年7月11日、9月20日、10月17日、2019年2月25日通过微信向被告询问办理贷款事项，被告均回复会尽快处理。 本院于2019年8月9日前往涉案房屋进行勘验，经勘验后发现，涉案房屋原地下室门（被告提交第2组证据中照片所显示）在封堵后被重新打开，并安装有防盗门，门口正对的两个车位为涉案房屋隔壁业主所有，编号为001、002。原告另行打开的地下室门（被告提交第3、4组证据中照片所显示）因上方有消防管道，存在安全隐患被封堵上，该处门对着的车位编号为007、008。 本院于2019年9月5日传唤原告国信华安公司销售经理韩志伟到庭接受询问，其陈述之所以对涉案房屋地下室的门改至其他位置是按照被告要求进行变更，时间在2017年11月、12月，原计划赠送给被告的两处车位编号为007、008。后来由于房屋结构及消防不允许，没有改成功。本案诉讼后，原告将涉案房屋原本地下室的门又进行了恢复。 本院于2020年3月31日向被告陈厚莲进行释明，因其庭审中作出的是不违约的抗辩，若法院不支持其免责抗辩，被告是否需要主张调整违约金。被告陈厚莲向本院明确表示其要求适当调低违约金。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是各方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 1.关于原告国信华安公司本诉的诉讼请求能否成立的问题，本院作如下分析： （1）被告陈厚莲是否有逾期支付购房款的违约行为，原告能否能够以此要求解除合同。陈厚莲辩称合同附件十一第1、2条为无效条款的观点，因该条款并未有合同法规定第五十二条应当认定为无效的情形，不应认定为无效。且，虽然涉案合同补充协议十一第1、2条对贷款银行及贷款期限作出了限定，但从双方的微信聊天记录能够看出陈厚莲合同签订后近一年时间内均在准备贷款，双方在实际交易过程中将付款的期限进行了延长，并不是严格按照合同约定来限定付款期限，而且国信华安公司并未在具体的交易过程中限制陈厚莲在某一银行贷款，陈厚莲对此明知，因此陈厚莲的该项观点本院不予采信。根据《最高人民法院》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，国信华安公司在向陈厚莲发出催款函后，陈厚莲仍未在限定的时间范围内完成给付购房款的义务，原告有权要求解除涉案合同。合同解除权系形成权，当解除通知到达相对人时，即发生合同解除的法律效果。国信华安公司于2018年11月6日向陈厚莲发出解除合同通知书，且邮寄单显示已经签收，因此本院确认涉案《商品房买卖合同》已于2018年11月6日解除。 （2）关于合同解除后的款项返还及违约方违约金如何支付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因涉案合同已解除，国信华安公司应将收取的购房首付款1800002元返还给陈厚莲，陈厚莲应配合国信华安公司办理涉案房屋买卖合同的登记备案注销手续。本案被告陈厚莲存在逾期付款的违约行为，原告有权按照约定在合同解除后要求被告支付违约金。2．对于反诉原告陈厚莲的反诉诉讼请求能否成立的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。本案中，合同约定逾期付款如解除合同应按照累计应付款的3%支付违约金，原告按照总计应付款来计算违约金，该主张过高，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，按照未付购房款的3%来计算违约金，即4200000元×3%=126000元。 2.关于反诉原告陈厚莲的反诉诉请能否成立的问题。陈厚莲主张国信华安公司对涉案房屋人为的改变设计致使存在严重质量问题，其有权拒付余款的观点。陈厚莲庭审申请证人董某,4出庭作证，虽然该名证人与被告系朋友关系，但其陈述被告向其说过地下室入户门处的车位是别人的，开发商答应尽快改门。与原告销售经理韩志伟陈述原告将房屋地下室的门改至其他位置是按照被告要求的相吻合，能够说明原告变更封堵原地下室门将其改至其他位置是按照被告的要求进行，陈厚莲对此知情，并非国信华安公司主动改变设计。再依据涉案合同第16条第2项约定，涉案房屋存在除地基基础、主体结构之外的问题，反诉被告应及时更换、修理，造成损失赔偿损失。经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。反诉原告据此要求解除合同并不符合该合同约定的条件，其主动要求变更涉案房屋地下室入户门不属于涉案房屋存在质量问题的范围，反诉被告未向反诉原告交付房屋，双方仅在交易过程中对如何改门进行了交涉，并不符合该条约定经过更换、修理仍严重影响正常使用的情形。因此，反诉原告不具备合同约定的解除权。对其要求解除合同的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条之规定，判决如下： 一、确认原告江苏国信华安房地产有限公司与被告陈厚莲签订的商品房买卖合同已于2018年11月6日解除； 二、本判决生效之日起十日内，原告江苏国信华安房地产有限公司内向被告陈厚莲返还已付购房款1800002元； 三、本判决生效之日起十日内，被告陈厚莲向原告江苏国信华安房地产有限公司支付逾期付款违约金126000元； 四、本判决生效之日起二十日内，被告陈厚莲协助原告江苏国信华安房地产有限公司办理商品房买卖合同注销登记备案手续； 五、驳回反诉原告陈厚莲的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费53800元，由原告江苏国信华安房地产有限公司负担16140元，由被告陈厚莲负担37660元，反诉案件受理费26900元，由反诉原告陈厚莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吕 婷 人民陪审员  杨云霞 人民陪审员  刘贵云 二〇二〇年四月八日 书 记 员  侯亚菲