贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1351号原告：李世鸿，女，1996年6月15日出生，汉族，贵州省黄平县人，身份证住址贵州省黄平县，现住贵州省凯里市。被告：赵英，女，1957年9月13日出生，苗族，贵州省凯里市人，身份证住址贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。被告：潘荣华，男，1981年3月19日出生，苗族，贵州省凯里市人，身份证住址贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。被告：谢向游，男，1987年1月20日出生，侗族，贵州省剑河县人，身份证住址贵州省剑河县。原告李世鸿诉被告赵英、潘荣华、谢向游房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李世鸿、被告赵英、潘荣华、谢向游均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李世鸿向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告潘荣华与原告李世鸿于2019年9月17日签订的门面《出租协议》及被告谢向游与原告李世鸿于2019年9月17日签订的《合同》无效。2、判令被告谢向游立即返还转让费38000元，被告赵英、潘荣华承担连带责任；3、判令被告潘荣华立即返还押金2000元给原告李世鸿。4、判令被告赵英、潘荣华赔偿原告因租赁门面造成的装修损失14307元，停业经营损失（按一个月计算）15000元及搬家费1000元，退回房租1100元（11天），计31407元。5、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2019年9月17日，潘荣华与李世鸿签订门面《出租协议》，约定了租金和租期等事宜，收取了李世鸿押金2000元。同日，潘荣华的妻弟谢向游又与李世鸿签订门面转让《合同》，收取李世鸿转让费38000元。2020年1月8日，凯里市鸭塘街道办事处向潘荣华下达通知，称该房屋（含门面）已被政府征收且已补偿到位，限令于2020年1月20日前腾空，否则将依法拆除。三被告明知案涉门面已经被征收且补偿的事实，却故意隐瞒真相与李世鸿签订门面出租协议和转让合同，应当认定为无效合同，因三被告的欺诈行为导致合同无效的后果，应当由三被告承担。原告李世鸿与被告潘荣华等协商处理此事，多次协商未果。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告赵英辩称：赵英未与李世鸿签订房屋租赁合同和其他任何合同，不是合同当事人，与李世鸿不存在合同纠纷，赵英未参与合同事宜，不应承担责任，请求驳回其对赵英的诉讼请求。被告潘荣华辩称：1、《出租协议》不存在合同法第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效的合同。2、谢向游是潘荣华的妻弟，双方不是合伙关系，潘荣华不清楚谢向游与李世鸿的合同约定，也未参与其中，不应承担连带责任。3、潘荣华于2020年1月17日通过微信向李世鸿结清返还了2000元押金及清算相应的水电费，共退还2197.5元，李世鸿已经收款。4、潘荣华在开庭前向原告结清房租，退回原告房租1100元。5、李世鸿的装修损失应当认定为自担风险行为，其未经潘荣华同意装修，潘荣华对于李世鸿的装修预算、装修地点、支出情况均不知情，且未得到事后追认，李世鸿提供的装修损失证据存疑，缺乏证据支持。6、停业损失、搬家费没有合同约定，不予认可。7、潘荣华向李世鸿出租房屋时，申明过该房屋已经签订征收协议但政府允许继续使用，不知道具体征用拆迁的时间，所以特别约定“如甲方房屋被征用，甲方按乙方实际使用天数结算”。潘荣华对所有租户都申明过，潘荣华的另一租客卢圣寿，从2018年12月28日开始起租，与李世鸿租户是同样情况，卢圣寿在结算时就是按照实际使用天数结算，双方没有发生争议，有微信截图、卢圣寿其本人等可以证明。最后，潘荣华认为本次纠纷皆因意外和沟通不畅导致，请求法院查明事实，依法裁判，维护潘荣华的合法权益。被告谢向游辩称：1、谢向游与李世鸿签订的合同依法成立生效，对双方当事人皆有法律约束力。李世鸿要求谢向游退还转让费38000元，于法无据，不应予以支持。双方是完全民事行为能力人，在自愿平等的基础上签订的合同，合同涉及的物品合法，且全部清点，交接清楚，合同已经履行完毕，不存在合同法规定的无效情形。2、潘荣华与李世鸿签订的《出租协议》，谢向游不是合同当事人，根据合同相对性，该合同与谢向游无关。3、除了李世鸿个人陈述外没有提供证据证明案涉合同存在违反法律、法规的强制性效力性规定情形。3、李世鸿要求潘荣华返还押金的诉请，因谢向游不是出租协议当事人，该押金退还与谢向游无关。4、李世鸿要求潘荣华、赵英赔偿装修损失、停业损失、搬家费、退租等，因上述费用不是案涉合同导致，李世鸿也无证据证明上述费用是谢向游造成，该项诉请与谢向游无关。综上，请求法院驳回李世鸿对谢向游的诉讼请求，诉讼费由李世鸿负担。本院经审理认定事实如下：被告赵英与潘荣华系母子关系，谢向游系潘荣华的妻弟。2019年6月4日，大十字街道和谐社区居委会出具有一份《证明》，该证明内容为：兹有我辖区赵英，女，苗族，身份证号……,该村民在凯里市有自建房一栋。潘荣华将位于凯里市私房对外出租，该私房至今未办理土地使用证和房屋产权证等手续。庭审中，潘荣华认可该私房已经于2018年11月被征收，并获得房屋征收补偿款。2019年9月17日，潘荣华与李世鸿签订《出租协议》，该协议主要约定：1、潘荣华将位于凯棉路65号楼下两间门面出租给李世鸿，租期两年，月租金3000元，押金2000元，房租按月交纳，先交后用，否则潘荣华有权收回房屋门面。2、如房屋被征用，潘荣华按李世鸿实际使用天数结算。3、签订合同日李世鸿支付潘荣华押金2000元，如李世鸿不租或租期不满，押金不予退还。租用期从2019年10月1日起算。合同签订后，李世鸿支付租金和押金2000元。原租赁上述门面经营“潘记酸汤王”的谢向游于《出租协议》签订同日与李世鸿签订《合同》。该合同主要约定，谢向游将凯棉路65号楼潘记酸汤王店面以38000元转让给李世鸿，包括后面的小仓库，以及店里四张大桌子和全部凳子，加上厨房里面所有用具，三张小桌子除外，厨房里面的热水器、冰柜、冰箱、消毒柜、货架工作台、灶台及油烟机、洗水台、电蒸饭机包含在内，还有砂锅灶、饮水机。谢向游随时配合李世鸿注销营业执照。合同签订后，李世鸿向谢向游支付了38000元，并清点了转让物品。上述协议和合同签订后，李世鸿即对案涉门面进行装修。2020年1月8日，李世鸿收到鸭塘街道办事处的《通知》，该通知主要内容为：潘荣华户，根据《鸭塘片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》，该房屋已经被征收，补偿已到位。该房屋现属于国有资产，你户必须于2020年1月20日前腾空、搬离。逾期不腾空、不搬离的，政府将依法拆除。李世鸿收到通知后遂找潘荣华、谢向游协商未果，遂起诉至法院。潘荣华应诉后，于开庭前已退还李世鸿租金1100元、押金2000元及结清水电费，以上费用共计2197.5元。李世鸿当庭放弃对于押金、租金的诉讼请求。上述事实，有原告的起诉状，被告的答辩状，原、被告的举证证据和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，一、关于案涉《出租协议》及《合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。该法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案，1、《出租协议》的效力问题。案涉房屋至今未办理土地使用证和房屋产权手续，为自建房，且潘荣华认可于2018年11月已获得国家对该房屋的征收补偿款，结合鸭塘街道办事处的《通知》，亦证实该房屋已经被征收，且补偿到位。即2018年11月以后，案涉房屋权属发生变化，不属于潘荣华、赵英所有，属于国有资产；潘荣华明知其房屋已获征收补偿款，但其仍将房屋对外出租，并获取租金，侵犯了国家对案涉房屋的所有权和管理使用权，损害国家利益，且未将上述情况如实告知李世鸿，刻意隐瞒案涉房屋已被征收和补偿到位的事实，李世鸿诉请其与潘荣华签订的《出租协议》无效，本院予以支持。潘荣华辩称其出租房屋时已经签了征收协议但政府允许继续使用的意见，因其未能提供证据证明其主张，本院不予采信。潘荣华辩称《出租协议》已约定了“如甲方房屋被征用……”的条款，告知了李世鸿如果房屋被征用的处理，但其辩解意见不符合客观事实，对该辩解意见，本院亦不予采信。2、《合同》的效力问题。门面转让费是指承租人（或者业主）将承租（或自己所有）的门面房转租（或出租）给他人、在租金之外收取一定数额的费用。结合本案，李世鸿与潘荣华签订《出租协议》即李世鸿系从潘荣华处获得房屋的租赁，无须转让获得。同日其与谢向游签订的《合同》，实为对租赁场地内设备和物品的转让，李世鸿交付给谢向游38000元的同日，谢向游向李世鸿完成对门面内设备和物品的交付，交付后李世鸿成为上述物品的所有权人，双方的合同已经实际履行完毕。故李世鸿与谢向游签订的《合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立，是双方当事人真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。李世鸿诉请《合同》无效，本院不予支持。二、关于转让费问题。李世鸿与谢向游签订的《合同》合法有效，且实际履行完毕，李世鸿以合同无效为由诉请退还转让费，于法无据，本院不予支持。合同具有相对性，李世鸿与谢向游签订《合同》，与潘荣华、赵英无关，且合同约定转让的是谢向游在租赁门面内的所有设备和物品，李世鸿诉请退还转让费本院不予支持，因此其诉请潘荣华、赵英就转让费承担连带责任，本院亦不予支持。三、关于装修费问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。结合本案，案涉《出租协议》并未约定装修事宜，但李世鸿租赁的房屋的用途为经营“凯里市小蔡牛羊肉粉店”，出租协议是与潘荣华签订，赵英亦居住在此，赵英及潘荣华对案涉门面进行装修一事应当知晓，但未提出异议。故潘荣华辩称装修损失应当认定为自担风险行为，对装修不知情的辩解意见，本院不予采信。根据李世鸿提供的《力天广告喷绘写真制作部》订货单，该订货单是对案涉门面的门头等制作所花费费用，符合客观实际。为此，对该笔费用为2083元，本院予以确认。李世鸿提交的《盛欣集成吊顶材料厂销货清单》，该销货清单没有任何人签字及盖章，且李世鸿未提交其他证据加以佐证该费用是否实际产生及产生的金额，对该笔费用4230元，因证据不足，本院不予支持。李世鸿提交的《金旺不锈钢销货清单》，根据日常交易习惯，李世鸿经营粉店，购买两台超过家用使用面积的灶台、以及订购纱窗、门帘等确系经营餐饮业才使用的情况，本院对该笔费用为7994元，予以确认。以上费用合计10077元。因潘荣华与李世鸿签订协议约定的租赁期限为两年，李世鸿为该店的经营投入装修的情况也系根据租赁期限等确定，而李世鸿在案涉门面经营期限较短，且导致《出租协议》无效的是系潘荣华，潘荣华对此存在过错，本院支持由潘荣华支付李世鸿装修费损失10077元。四、关于停业损失的问题。鸭塘街道办事处的《通知》系2020年1月8日作出，具体送达给李世鸿的时间未知，但李世鸿因此未能继续经营系事实，双方在庭审中确认，2020年1月17日双方已办理了结清手续，李世鸿诉请一个月的停业经营损失，本院酌情支持7天。因李世鸿提交的微信流水并未能证明其微信账户收入仅为经营案涉门面经营期间的收入情况，为此本院参照贵州省统计数据发布的2019年餐饮业平均工资标准计算，其7天的停业损失为839元。五、关于搬家费的问题。因潘荣华的过错导致《出租协议》无效致使李世鸿搬离案涉门面系事实，因此产生的搬家费应当由潘荣华承担，李世鸿诉请搬家费1000元，因其未能提供搬家票据，本院根据本地市场行情，酌情支持搬家费500元。六、关于赵英是否承担责任问题。因案涉房屋被征收且补偿完毕后，赵英、潘荣华对案涉房屋不再享有权利。导致本案诉讼系潘荣华在案涉房屋被征收后将案涉房屋出租给李世鸿造成，赵英不再是房屋的所有权人，且其对此不存在过错，李世鸿诉请赵英承担赔偿装修损失、停业损失等责任，本院不予支持。因为李世鸿已经收到潘荣华退还的押金2000元和房租1100元，其放弃对押金和租金的诉请,本院不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、确认原告李世鸿与被告潘荣华于2019年9月17日签订的《出租协议》无效。二、被告潘荣华于本判决生效之日起十日内赔偿原告李世鸿装修损失10077元，停业损失839元，搬家费500元，以上合计11416元。三、驳回原告李世鸿的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取793元，由原告李世鸿负担632元，由被告潘荣华负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  赵婧霖二〇二〇年四月十三日法官助理覃庆伟书记员温佳俊