广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0226民初901号 原告：朱达能，男，1981年6月10日出生，汉族，自由职业，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：平子敬，广西都乐律师事务所律师。 被告：胡焕新，女，1972年9月3日出生，侗族，自由职业，现住柳州市城中区。 委托诉讼代理人：廖宏卫，男，1970年7月20日出生，侗族，住三江侗族自治县，系胡焕新丈夫。 被告：廖宏，男，1963年1月20日出生，侗族，自由职业，住柳江区。 被告：侯军荣，男，1974年8月15日出生，汉族，自由职业。住三江侗族自治县。 被告：潘驰，男，1974年7月21日出生，侗族，住三江侗族自治县。 第三人：三江县鑫辉房地产开发有限公司，住所地：三江侗族自治县古宜镇桥西南8号（天江丽都9号楼），统一社会信用代码：4502262000015610。 法定代表人：邱明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金冠先，该公司员工。 原告朱达能诉被告胡焕新、廖宏、侯军荣，第三人三江县鑫辉房地产开发有限公司排除妨碍纠纷一案，本院于2018年10月18日受理后，经审查，于2020年4月9日追加潘驰作为本案的被告参加诉讼。本案由审判员李春晓担任审判长、人民陪审员吴国兴、邓学组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理，书记员吴佳雪担任法庭记录，原告朱达能及其委托诉讼代理人平子敬，被告胡焕新的委托诉讼代理人廖宏卫，被告廖宏、侯军荣、潘驰到庭参加诉讼，第三人三江县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称三江县鑫辉房开）经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令：一、被告共同将原告所有的位于三江县房屋停止侵害，排除妨碍，返还财产，恢复原状，交还原告。二、被告胡焕新赔偿房屋占用费，从2014年4月1日起计算至2020年4月，按房屋总面积285.11平方米，前二年每平方米月租15元，此后每年每月租金18元计算。被告侯军荣、潘驰承担连带赔偿责任。三、本案诉讼费由被告共同承担。 事实和理由：原告于2014年4月1日与第三人三江县鑫辉房开签订合同编号：鑫（住）1-0203、鑫辉（住）1-0205《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》于2014年4月1日在三江县房地产管理所办理了备案登记。原告于2014年4月3日通过柳州银行向三江县鑫辉房开全额支付房款428040元。由于涉案两套房屋被被告胡焕新非法占有，导致三江县鑫辉房开未按期向原告交付房屋。2017年7月6日原告为涉案两套房屋办理了不动产权证书，其中：4栋2单元201室证书为：桂(2017)三江侗族自治县不动产权第0000753号，4栋2单元202室证书为（桂）(2017)三江侗族自治县不动产权字0000754号。胡焕新非法占有涉案两套房屋后，于2014年3月29日出具《授权委托书》，委托被告廖宏对外出租，并代签《房屋租赁协议》。2014年3月29日被告廖宏与被告侯军荣签订了《房屋租赁协议》，租赁期限从2014年9月1日至2019年8月31日，侯军荣承租房屋后，开办了三江县天江丽都幼儿园（因没有房产证未能办理营业执照）。 原告享有的不动产物权由于被告的非法占有行为导致原告的合法权益不能实现，被告签订的《房屋租赁协议》属无效合同。2015年3月24日原告向承租人侯军荣发出《告知函》，明确提出其承租的天江丽都4栋2单元201、202室房屋属原告房产，未经原告同意租赁房屋是侵权行为。2017年8月29日原告再次向承租人侯军荣发出《函告》，限期停止侵权行为，恢复房屋原状，并向原告交付房屋，否则将通过法律途径予以维权并主张房屋占用费。2018年9月6日原告再次向侯军荣发出《告知函》，要求恢复房屋原状，将房屋返还原告，向原告交付房屋占用费，同时追究因侵权行为造成的一切损失。原告认为，四被告的行为违反了民法总则、物权法的有关规定，故诉至法院。 原告对其主张提供的证据有：1、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案证明》（存根）[合同编号：鑫辉（住）1-0203]、《商品房买卖合同》及《商品房预售合同登记备案证明》（存根）[合同编号：鑫辉（住）1-0205]，证明涉案房屋是与开发商签订《商品房买卖合同》并进行备案登记；2、收条1份、柳州银行进账单1份、柳州银行客户回单1份、商品房买卖合同备案回执1份、增值税发票2张、税收缴款书2张，证明涉案房屋原告已经全额交付了房款并和房开到三江县房管所办理《商品房买卖合同》备案登记；3、不动产权证书2份，证明原告是涉案房屋的合法所有人；4、授权委托证明、房屋租赁协议，证明涉案房屋是原告合法取得，被胡焕新租给侯军荣，被告存在侵权行为；5、（2017）桂0226民初137号民事判决书，证明被告胡焕新已经就涉案两套房屋的权属向三江县法院提起确认之诉，法院驳回了原告确权的请求；6、告知函2份、函告1份，证明原告将涉案房屋胡焕新不具有出租权告知侯军荣；7、三房预字第F3800958号商品房预告登记证、三房预字第F3800959号商品房预告登记证，证明涉案房屋履行了预告登记；8、《确认书》，证明原告已经全额交付了涉案房屋的购买款，从合同签订之日，原告享有涉案房屋占有、使用、收益、处分等权利；9、《租赁协议书》，证明被告的侵权行为持续进行；10、（2019）桂02行终145号行政裁定书，证明被告胡焕新主张撤销涉案房屋的房产证，在行政案件中被裁定驳回起诉，胡焕新不是适格的主体；11、授权委托书2份、照片，证明朱达能得到三江县鑫辉房开的授权委托到不动产中心办证，并且鑫辉房开的法定代表人邱明和原告一起到不动产中心办证。 被告胡焕新辩称：本人是合法购买涉案房屋，不存在侵权，原告的诉请是无理要求，请求法院驳回其诉讼请求。本人在原告取得房产证前跟三江县鑫辉房开签订《商品房买卖合同》，并于3月25日取得《销售不动产统一发票》，3月26日取得契税发票，当日持契税完税凭证和其他规定的文件材料到三江县房管所办理房产证，同日取得商品房预售合同登记备案证明。原告在管理三江县鑫辉房开的公章、法人章、财务专用章期间，利用便利条件，在《商品房买卖(预售)合同备案信息变更申请表》伪造本人签名和指印，将涉案两套房屋的买受人胡焕新非法变更成原告，并办理产权证。本人提出对两份《商品房买卖(预售)合同备案信息变更申请表》进行笔迹鉴定。原告的行为已经涉嫌刑事犯罪，请求法院将本案涉嫌犯罪问题移交三江县公安局进行刑事侦查，等到案件侦破后再对本案进行审理。 被告胡焕新提供的证据有：1、《商品房买卖合同》2份，证明胡焕新在2014年3月21日已经通过合法程序取得涉案房屋；2、《商品房预售合同登记备案证明》2份，证明2014年3月26日涉案房屋已经备案登记在胡焕新的名下；3、销售不动产统一发票2张、税收缴款书（税务收现专用）2张，证明三江县鑫辉房开向原告出具销售不动产统一发票，已经把涉案房屋卖给胡焕新，至于胡焕新跟房开之间如何支付房款是内部约定，不影响房屋销售问题。契税发票的取得依照国家的法条规定，涉案房屋权属已经由三江县鑫辉房开转移至胡焕新名下，此涉案房屋已不是房开的财产；4、廖宏的房屋所有权证2份，证明胡焕新与廖宏同时提交相同的办证材料，廖宏已取得房产证，说明胡焕新当时向房管所递交的办证材料是正确且符合规定要求的，只是在办证途中被非法变更为朱达能；5、三江县鑫辉房地产开发有限公司公章、法人章、财务专用章移交书，证明原告2016年7月14、15日开的发票是盗用公司公章和财务专用章开具取得的，不是三江县鑫辉房开的真实意思表示，是非法的；6、《商品房买卖（预售）合同备案信息变更申请表》2份，证明涉案房屋的买受人变更成朱达能是通过伪造冒充胡焕新签名和手指印取得的，同时此变更信息表中注明更正名字不涉及房屋权属变更，但实际上胡焕新变更成朱达能已经涉及权属变更。 被告廖宏辩称：一、本人是受胡焕新委托与侯军荣签订租赁合同，受托前认真查阅了胡焕新的购房合同和销售不动产发票和契税发票，发票的左上角标有办证有效凭证，根据相关法条规定，有契税发票说明权属已经转移，所以本人认为房子的权属是胡焕新的，才跟侯军荣签订租赁合同。二、对原告提出的房屋租赁及租金主张有异议，原告签订合同进行预告登记属无产权的，预告的登记有效期限是3个月，过期无效。胡焕新是2014年3月25、26日取得契税发票和不动产发票，原告是2016年7月14日才取得契税发票和不动产发票，所以2016年7月14日前涉案房屋的产权及租金应当是胡焕新的，之后原告和胡焕新都持有两张凭证，租金应该给谁由法院判决。三、本人对原告取得涉案房屋产权证表示怀疑，原告的增值税发票收款人是三江县鑫辉房开，这是有问题的，因为涉案房屋的权属在2014年3月26日已转给胡焕新，从《商品房买卖(预售)合同备案信息变更申请表》看，是胡焕新变更给原告，此时的收款人应当是胡焕新，而不是三江县鑫辉房开，故认为原告所持的是虚假发票，并在掌控三江县鑫辉房开的证章印章期间，盗用证章印章到税务局代开虚假的增值税发票和契税发票，到房管所骗取登记并领取房产证。 被告廖宏未提供证据。 被告侯军荣辩称：本人签订租赁合同是在朱达能取得房产证之前，并且胡焕新与朱达能的房屋纠纷诉讼一直持续进行中，本人并不是朱达能诉请中所说的侵占了他的房屋，而是在等法院的最终裁决。 被告侯军荣未提供证据。 被告潘驰辩称：我们是在2014年与胡焕新签订租赁合同，在原告取得房产证之前，我们依据经营幼儿园的需要对房屋进行装修，原告主张要恢复到2014年原状已经不可能。 被告潘驰未提供证据。 第三人三江县鑫辉房开书面辩称：一、涉案房屋分别于2014年3月26日和2014年4月4日发生了两次产权变更(分别是胡焕新和朱达能)，我公司现已经不是涉案房屋的产权人，我公司无权对其进行解释。二、我公司在此申明原告在2016年7月14日办理涉案房屋的不动产产权发票和办理的不动产产权证是原告自己的行为，我公司并不知情。 第三人三江县鑫辉房开未提供证据。 经庭审质证，被告胡焕新对原告提供的证据1、2真实性无异议，但认为胡焕新在2014年3月21日已经与三江县鑫辉房开签订涉案房屋的买卖合同，25日鑫辉房开为胡焕新开具销售不动产发票，26日胡焕新到税务局交契税并取得契税凭证，胡焕新在取得契税凭证时已经是涉案房屋的实际所有人；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，税收缴款书上备注的房屋地址与房产证上标注的地址不一致；对证据4、6真实性无异议，对证明目的有异议，胡焕新在原告签订商品房买卖合同之前就签订了商品房买卖合同并交了契税，房屋实际权属属于胡焕新，所以才对外出租，胡焕新没有侵权；对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，在该判决书中已确认商品房买卖合同有效，也确认了2014年3月26日备案证明中买受人是胡焕新，确认了原告是在诉讼期间取得产权证，在9月30日下判决书时因原告已取得房产证的事实，无法判令三江县鑫辉房开履行办证给胡焕新的附随义务；对证据7真实性无异议，但原告是通过非法冒充胡焕新签名变更得来的。预告登记不是房产权属，有效期3个月，过期无效，而胡焕新在2014年3月26日已取得契税发票，表明涉案两套房屋权属已经由三江县鑫辉房开转移给胡焕新，不再属于三江县鑫辉房开；对证据8真实性不认可，3月26日后涉案房屋已经实际归胡焕新所有，不属于三江县鑫辉房开，其写的所谓确认书没有实际法律意义；对证据9真实性无异议，胡焕新是涉案房屋的实际所有人，系合法出租涉案房屋；对证据10真实性无异议，对证明目的有异议，该行政裁定书只是说明胡焕新的诉讼请求没有得到支持，是因为原告的办证程序没有违法，并不能证明原告取得办证材料的过程是合法的，实际上原告是通过非法手段取得；对证据11中2份委托书的真实性无法确认，因为该期间公章是由原告掌握，他想如何使用不受别人控制，邱明的签字和手指印，本人怀疑造假，对证据11中的照片，并不能反映邱明是去办理涉案房屋的产权证。 被告廖宏对原告提供的证据1-11与胡焕新的质证意见一致。 被告侯军荣对原告提供的证据1-3、5-7、9-11真实性无异议；对证据4真实性无异议，但认为不能证明其存在侵权行为；对证据8的真实性无法确认，因为不认识邱明，也没见过他签字。 被告潘驰对原告提供的证据1-11的质证意见与侯军荣的质证意见一致。 原告对被告胡焕新提供的证据1真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，在（2017）桂0226民初137号判决书第4页中三江县鑫辉房开辩称胡焕新未付完房屋全款，房开有权撤销胡焕新的备案登记；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，根据物权法的规定，不动产的取得必须进行登记取得证书才能产生公信、公示的效力，该证据只能是债权的效力，不能对抗物权效力；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，廖宏的房产证不是涉案房屋的房产证，与本案无直接关联性；对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，胡焕新与三江县鑫辉房开恶意串通诬陷本人，当时去不动产中心办理房产证时是邱明跟本人一起去的，本人持有三江县鑫辉房开的授权委托书，不存在三江县鑫辉房开不知情的情形；对证据6真实性无异议，对证明目的有异议，预告登记的变更不是房屋产权（物权）的变更。 被告廖宏对被告胡焕新提供的证据1-6无异议。 被告侯军荣对被告胡焕新提供的证据1-6真实性无异议。 被告潘驰对被告胡焕新提供的证据1-6真实性无异议。 本院认为，原告朱达能提供的证据1-4、6、7、9，经质证，被告胡焕新、廖宏、侯军荣、潘驰对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据5、10系法院生效的裁判文书，本院予以确认；对证据8、11，庭审中，原告出示原件核对无误，被告胡焕新、廖宏、侯军荣、潘驰对真实性不认可但未提供证据证实自己的观点，故本院对该证据予以采信。 被告胡焕新提供的证据1-6，经质证，原告及被告侯军荣、潘驰对真实性无异议，被告廖宏无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告三江县鑫辉房开经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃质证的权利。 根据本院确认的证据和原、被告在法庭上的陈述，本院确认本案的法律事实如下：2014年3月21日，胡焕新与三江县鑫辉房开签订两份《商品房买卖合同》[合同编号：鑫辉（住）1-0173、鑫辉（住）1-0172]，约定由胡焕新向三江县鑫辉房开购买三江县古宜镇桥西南8号天江丽都商住小区4栋2单元201室及202室。2014年3月25日，三江县鑫辉房开向胡焕新出具两套涉案房屋的《销售不动产统一发票》。2014年3月26日，胡焕新向三江县地方税务局缴纳涉案房屋的契税，并取得《税收缴款书》。2014年3月26日，在《商品房预售合同登记备案证明》中两套涉案房屋买受人登记为胡焕新。 2014年4月1日，朱达能与三江县鑫辉房开签订两份《商品房买卖合同》[合同编号：鑫辉（住）1-0203、鑫辉（住）1-0205]，约定由朱达能向三江县鑫辉房开购买三江县古宜镇桥西南8号天江丽都商住小区4栋2单元201室及202室。2014年4月3日，朱达能通过柳州银行向三江县鑫辉房开支付购房款，三江县鑫辉房开向朱达能出具《收条》，确认收到朱达能购房款9049947元。2016年7月14日，三江县国家税务局向朱达能出具涉案两套房屋的《广西增值税普通发票》，2016年7月15日，朱达能向三江县地方税务局缴纳涉案房屋的契税，并取得《税收缴款书》。2014年4月1日，在《商品房买卖（预售）合同备案信息变更申请表》中买受人变更前为胡焕新，变更后为朱达能，在买受人签名处有“胡焕新”字样的签名和手指印，庭审中，胡焕新对该签名及手指印不予认可，认为不是其本人签名和手指印。2014年4月4日，在《商品房预售合同登记备案证明》中两套涉案房屋的买受人登记为朱达能，2015年1月9日，朱达能取得两套涉案房屋预购预告登记证。2017年7月6日，涉案两套房屋办理不动产权证，证号分别为：桂（2017）三江侗族自治县不动产权第0000753号（房屋建筑面积140.98㎡）、桂（2017）三江侗族自治县不动产权第0000754号（房屋建筑面积144.13㎡），权利人均为朱达能，产权证上均无抵押、查封的记载。 2014年3月9日，胡焕新与廖宏签订《授权委托证明》，胡焕新委托廖宏将两套涉案房屋对外出租。2014年3月29日，廖宏与侯军荣签订《房屋租赁协议》，廖宏将三江县古宜镇“天江丽都”四号楼整二层（包含两套涉案房屋在内）共570平方米出租给侯军荣，租赁期限5年，从2014年9月1日起至2019年8月31日止，2014年8月31日前为装修时间，租金：2014年9月1日至2016年8月31日为每平方米每月15元（月租金8550元）；2016年9月1日至2019年8月31日为每平方米每月18元（月租金10260元）。2019年8月10日，廖宏与潘驰签订《租赁协议书》，廖宏将包含两套涉案房屋在内的4套商品房 出租给潘驰，租赁期限5年，2019年9月1日起至2021年8月31日止，月租金为10400元；2021年9月1日至2024年8月31日，月租金为10830元。2015年3月24日、2017年8月29日、2018年9月6日，朱达能分别向侯军荣、潘驰送达《告知函》，侯军荣、潘驰对《告知函》真实性无异议。朱达能认为自己系涉案房屋的合法所有人，胡焕新将涉案房屋出租给侯军荣、潘驰，侵害了自己的合法权益，故诉至本院，提出如上请求。 另查明，胡焕新向本院提起民事诉讼，请求其与三江县鑫辉房开签订的商品房买卖合同有效，并要求三江县鑫辉房开协助办理房地产权属证书，本院于2017年9月30日作出（2017）桂0226民初137号民事判决，确认胡焕新与三江县鑫辉房开签订的商品房买卖合同有效，驳回了胡焕新的其他诉讼请求。此外，胡焕新于2017年9月13日向本院提起行政诉讼，请求确认朱达能的商品房预售合同登记备案证明错误，并为胡焕新办理两套房的不动产权证，本院作出（2017）桂0226行初8号行政判决，驳回胡焕新要求三江县房交所纠正商品房预售合同登记备案证明的诉讼请求，同时作出（2017）桂0226行初8号行政裁定，驳回胡焕新要求三江县国土资源局为其办理两套涉案房产不动产权证的起诉。胡焕新不服，向柳州市中级人民法院提起上诉，后申请撤回上诉，柳州市中级人民法院作出（2018）桂02行终139号行政裁定，准许胡焕新撤回上诉。后，胡焕新因涉案房屋行政登记问题，向本院提起行政诉讼，本院作出（2019）桂0226行初8号行政判决，判决驳回胡焕新要求撤销（2017）三江县不动产权第0000753号、0000754号不动产权证 的诉讼请求。胡焕新不服，向柳州市中级人民法院提起上诉，2020年1月10日，柳州市中级人民法院以胡焕新作为普通债权人不具有该案的原告主体资格为由，裁定撤销一审行政判决，驳回胡焕新的起诉。庭审中，侯军荣、潘驰认可其二人租赁涉案房屋系合伙开办幼儿园。胡焕新、廖宏、侯军荣、潘驰均认可2014年9月1日前免租金，侯军荣、潘驰已交纳2014年9月至2015年6月的租金给胡焕新。庭审中，胡焕新向本院提出笔迹和指印鉴定申请，要求对《商品房买卖（预售）合同备案信息变更申请表》上“胡焕新”的签名及指印和朱达能提供的《授权委托书》、《委托书》上邱明的签名及指印进行鉴定。 本案的争议焦点为：1、被告胡焕新、廖宏、侯军荣、潘驰是否应把涉案房屋恢复原状，交还原告朱达能？2、被告胡焕新是否应赔偿2014年4月至2020年4月的房屋占用费给原告朱达能？被告侯军荣、潘驰是否应承担连带的赔偿责任？ 针对第一个争议焦点，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。从目前证据看，朱达能与三江县鑫辉房开签订的《商品房买卖合同》为有效合同，朱达能依约支付完毕购房款并取得两套涉案房屋的不动产权证书。虽然胡焕新与三江县鑫辉房开签订的《商品房买卖合同》为有效合同，后办理了商品房预售合同登记备案，但商品房预售合同登记备案属我国住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定的行政管理范畴的制度，并未 赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即商品房预售合同登记备案并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖合同房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”朱达能基于取得涉案房屋的不动产权证，为涉案房屋所有人的事实是客观存在的，非因法定程序，任何人不得妨碍朱达能对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，对妨碍其行使所有权的行为，朱达能有权请求排除妨碍、返还房屋。本案中，胡焕新委托廖宏将涉案房屋对外出租，侯军荣、潘驰认可涉案房屋由其二人从胡焕新处租赁而来并实际管理和使用，故朱达能要求胡焕新、侯军荣、潘驰返还涉案房屋于法有据，本院予以支持。而廖宏只是受胡焕新委托出租房屋并签订租房协议，其并未实际占用涉案房屋，故朱达能要求廖宏返还涉案房屋无事实依据，本院不予支持。对于房屋是否应恢复原状的问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”本案中，因胡焕新擅自出租行为，导致承租人侯军荣、潘驰在装修时将涉案房屋客厅一侧所有室内隔墙全部打通，故朱达能要求胡焕新、侯军荣、潘驰按其取得的《不动产权证书》中房屋分层平面图，将涉案房屋恢复原状的要求符合法律规定，本院予以支持。而廖宏只是受胡焕新委托出租房屋并签订租房协议，其本人并未 实际处分涉案房屋，故朱达能要求廖宏将涉案房屋恢复原状无事实和法律依据，本院不予支持。 针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，所有权受到侵占或者妨害，如果造成财产损失，所有权人有权请求损害赔偿。对于房屋占用费的计算标准，朱达能请求2014年4月至2016年3月按每平方15元，此后每年按每平方18元计算，即参照2014年3月29日的《房屋租赁协议》标准，本院认为该标准符合市场的客观情况，予以支持。关于房屋占用费的赔偿问题，对于2014年4月至2014年8月间的房屋占用费由谁赔偿的问题，在2014年3月29日的《房屋租赁协议》中，双方约定2014年8月31日前为装修时间，庭审中，胡焕新、侯军荣、潘驰也认可双方约定装修期间免租，本院认为，胡焕新无权处分他人财产，致使朱达能的利益遭受损失，而目前并无证据证明，2014年3月29日侯军荣、潘驰承租涉案房屋时明知朱达能是该房屋所有权人，故2014年4月至2014年8月间（共5个月）的房屋占用费应由胡焕新赔偿朱达能。涉案房屋面积共285.11㎡（144.13㎡+140.98㎡），故房屋占用费为：15元/㎡×285.11㎡×5个月=21383.25元。对于2014年9月至2015年6月间的房屋占用费由谁赔偿的问题，庭审中，侯军荣、潘驰陈述该时间段（10个月）的租金已给付胡焕新，胡焕新亦予以认可，故2014年9月至2015年6月的房屋占用费为：15元/㎡×285.11㎡×10个月=42766.5元，应由胡焕新赔偿朱达能。胡焕新共应赔偿朱达能房屋占用费64149.75元（21383.25元+42766.5元）。2015年7月至2020 年4月间的房屋占用费由谁赔偿的问题，庭审中，侯军荣、潘驰陈述仅给付胡焕新租金至2015年6月，之后的租金并未给付，故2015年7月至2020年4月间的房屋占用费应由侯军荣、潘驰赔偿朱达能。经核算，2015年7月至2016年3月共9月按15元/㎡计算，2016年4月至2020年4月共48个月按18元/㎡计算，此期间的房屋占用费为：15元/㎡×285.11㎡×9个月+18元/㎡×285.11㎡×48个月=284824.89元。 至于胡焕新提出的鉴定问题，本院认为，《商品房买卖（预售）合同备案信息变更申请表》上“胡焕新”的签名及指印是否是其本人签名及指印和《授权委托书》、《委托书》上“邱明”的签名及指印是否是其本人签名及指印并不影响本案的定性问题，故对胡焕新提出的笔迹及指印鉴定申请不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告胡焕新、侯军荣、潘驰于本判决生效后15日内将位于三江县古宜镇桥西南8号天江丽都商住小区4栋2单元201室及三江县古宜镇桥西南8号天江丽都商住小区4栋2单元202室按桂（2017）三江侗族自治县不动产权第0000753号《不动产权证书》、桂（2017）三江侗族自治县不动产权第0000754号《不动产权证书》中房屋分层平面图恢复原状，并将该房屋交还给原告朱达能使用； 二、被告胡焕新于本判决生效后15日内赔偿原告朱达能2014年4月至2015年6月间房屋占用费64149.75元； 三、被告侯军荣、潘驰于本判决生效后15日内赔偿原告朱达能2015年7月至2020年4月间房屋占用费284824.89元； 四、驳回原告朱达能的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6534元，由被告胡焕新负担1176元，被告侯军荣、潘驰负担5358元。保全费1828.65元，由被告胡焕新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  李春晓 人民陪审员  吴国兴 人民陪审员  邓 学 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  吴佳雪