内蒙古自治区太仆寺旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内2527民初60号原告：赵某，现住内蒙古自治区。被告：太仆寺旗中大房地产开发有限责任公司。法定代表人：张某。被告：张某，现住内蒙古自治区。原告赵某与被告太仆寺旗中大房地产开发有限责任公司（简称中大公司）、被告张某房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵某，被告太仆寺旗中大房地产开发有限责任公司法定代表人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求，1、要求被告支付迟延交房的违约金328500.00元（100元×365天×9年），租房费54000元（500元×12个月×9年）；2、要求被告承担本案的诉讼费用。事实及理由如下：2010年9月21日，原、被告签订了《拆迁改造房屋置换协议书》，协议约定，被告未按约定期限交付使用置换楼房，逾期每日向原告支付违约金100元，支付租房费500元/月。原告于2010年10月4日搬空了被拆迁楼房，被告应在2011年10月底交付拆迁楼房，但是被告直到现在也未按合同执行。经多次协商无果，故诉至法院，请求支持原告的诉求。被告辩称，1、原告起诉中大公司和张某属于诉讼主体错误。与赵某签订的《拆迁改造房屋置换协议书》是力鑫房地产开发公司，并非中大公司。签订《拆迁改造房屋置换协议书》之时，张某当时担任力鑫房地产开发公司的负责人，履行的是职务行为，因此中大公司和张某均不是本案适格的被告。2、赵某被征收的房屋于2015年变更了安置单位，原拆迁单位对赵某已经不再负有安置义务。《拆迁改造房屋置换协议书》签订后，由于政府规划原因，赵某拆迁房屋所在地变更了规划用途，改为太仆寺旗妇幼保健医院建设用地。2015年5月26日经过太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室（以下简称征收办）、拆迁户赵某和力鑫房地产开发公司三方协调，太仆寺旗妇幼保健医院用地范围内的回迁安置工作由政府征收办安置，而且政府征收办已经与赵某重新签订了《住宅用房产权调换协议书》，赵某已经领取了政府征收办位于万和家园的回迁房屋，所以赵某不能以一处征收房屋换取双份安置补偿。3、赵某对原拆迁单位的诉讼时效已经超过诉讼时效。2016年10月13日，赵某与政府征收办重新签订了《住宅用房产权调换协议书》，赵某意味着与原拆迁单位之间基于拆迁房屋的权利和义务自2016年10月13日起已经终止，如果赵某对原拆迁单位有异议，应当在2019年10月13日之前提出，现赵某于2020年1月6日提起诉讼，已超过法定的诉讼时效。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月21日，原告赵某及妻子孙凤梅（已去世）与锡林郭勒盟力鑫房地产开发有限公司国防路商业街项目办签订了《拆迁改造房屋置换协议书》，后来成立了太仆寺旗中大房地产开发有限责任公司并承接了该拆迁改造项目。协议约定：原告房屋坐落于××镇，主房建筑面积为251.52平方米，附属房屋和庭院建筑面积为283.52平方米，土地使用证号为太国用（96）字第008044号，用于置换三层，面积为80平方米住宅楼一套，商业楼一至二层242平方米。工程工期：从搬迁之日起按照实际施工工期一年（不包括人力不可抗拒因素与自然灾害，因拆迁户搬迁迟延时间等原因）。违约责任：因被告原因未按约定期限交付使用置换楼房，逾期每日向原告支付违约金100元，违约金交付后协议继续履行。在约定的工期内，因被告的原因未按期交付使用，除赔偿违约金外原告后续租房费由被告承担。原告向法庭提供了原、被告于2010年9月21日签订的《房屋置换协议书》证据，拟证明约定交付房屋的时间是2011年10月底，而实际交付房屋钥匙是2019年12月份。原告认为，被告迟延交房构成违约，根据“协议”约定，因被告原因未按约定期限交付使用置换楼房，逾期每日向原告支付违约金100元，每月支付租房费500元。被告质证认为，对《房屋置换协议书》真实性、合法性认可，但是里面的内容涂改过，原告自己添加了内容，后边征收办添加的内容我公司不知情。违约责任的承担不包括不可抗力和拆迁户搬迁迟延时间的情形，未按期交付房屋不是因为甲方的原因，而是由于拆迁户没有按时搬迁腾空房屋的原因造成的，对交付房屋的时间约定也不明确。征收办在《拆迁改造房屋置换协议书》上注明“现80平方米的住××园，面积82.37㎡，欠商铺242平方米”并加盖了的公章，应该是由征收办给原告解决商铺的问题，至于原告与征收办怎么协商解决商铺我公司不知情。2015年7月份已经变更由征收办接手安置事项，征收办已经与赵某重新签订了《住宅用房产权调换协议书》。原告赵某房屋拆迁后不能按期回迁安置，多次找被告解决房屋回迁安置问题，2013年12月9日被告法定代表人张某与原告签订了《关于孙凤梅房屋回迁问题解决办法》，被告同意将回迁房位置××路处），但是未兑现。原告多次找政府部门要求解决房屋回迁安置问题。2012年12月17日征收办负责人给原告出具了《关于赵某房屋回迁问题解决办法》，经协调已给原告解决违约金贰万肆仟元，并承诺2013年督促企业开工建设，如不能正常施工，由企业给赵某按照过去拆迁时的房屋面积在原址重新建好，恢复原状，并赔偿赵某由2012年11月份到搬迁回时期的违约金（按照协议约定的给付），但是未履行承诺。2015年7月8日原告与征收办签订了《货币安置补偿协议》，80平方米回迁楼房改为21万元货币补偿，但是也未履行该协议。2012年11月14日赵某从中大房地产公司领取生活补偿金2.4万元。2015年12月28日至2016年12月20日赵某分四次从征收办领取张某处房租费、装修费共计2.8万元。2016年10月13日太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室与赵某签订了《住宅用房产权调换协议书》，被征收房屋的基本情况：产权建筑面积为251.52平方米，土地使用面积为283.52平方米，土地使用证号为太国用（96）字第008044号。原告被征收土地及房屋用于太仆寺旗妇幼保健计划生育服务中心楼建设用地。原告赵某自由选择认购万和家园小区5号楼3单元301室面积为82.37平方米，总价款为193570元的商品楼房一套作为产权调换房屋。房屋征收办公室对原告的回迁住宅房屋进行了安置。2019年12月29日原告赵某在征收办领取妇幼保健生育服务中心楼底商102号-103号两套1-2层楼房钥匙10把，电卡两张。原告置换的商铺已交付原告。以上事实有原告提供的《拆迁改造房屋置换协议书》、《货币安置补偿协议》、《关于孙凤梅房屋回迁问题解决办法》、《关于赵某房屋回迁问题解决办法》证据，有被告提供的《住宅用房产权调换协议书》、《收条》证据在卷佐证。本院认为，本案焦点问题是被告是否构成违约，原告要求被告支付迟延交房的违约金能否得到支持，要求被告支付租房费能否得到支持。原告赵某及妻子孙凤梅与锡林郭勒盟力鑫房地产开发有限公司国防路商业街项目办签订的《拆迁改造房屋置换协议书》，原告赵某与太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室签订的《住宅用房产权调换协议书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按照置换协议的约定履行了搬迁的义务，被告中大公司应当按约定的期限交付置换房屋及商铺。按照《拆迁改造房屋置换协议书》约定的工程工期，即交房期限为“从搬迁之日起按照实际施工工期一年”，约定违约责任是因被告原因未按约定期限交付使用置换楼房，逾期每日向原告支付违约金100元，违约金交付后协议继续履行。在约定的工期内，因被告的原因未按期交付使用房屋，除赔偿违约金外原告后续租房费由被告承担。原告认为，原、被告于2010年9月21日签订的《拆迁改造房屋置换协议书》，约定交付房屋的时间应当是2011年10月底，而实际交付房屋钥匙时间是2019年12月份，所以被告迟延交房构成违约，应当承担违约责任。被告认为，2015年7月份，由于旗政府规划的原因，赵某被拆迁房屋的土地变更了规划用途，该土地变更为太仆寺旗妇幼保健计划生育服务中心楼建设用地。我公司与原告签订的《拆迁改造房屋置换协议书》变更为征收办安置，原拆迁单位对赵某已经不再负有安置义务。政府征收办已经与赵某重新签订了《住宅用房产权调换协议书》，对原告的回迁住宅房屋在万和家园小区进行了安置。2019年12月29日原告赵某在征收办领取妇幼保健生育服务中心楼底商102号-103号两套1-2层楼房钥匙10把，电卡两张，原告置换的商铺已交付。未按工程工期交付房屋的违约责任不包括不可抗力和拆迁户搬迁迟延的时间等原因，未按期交付房屋不是因为被告的原因，而是由于拆迁户没有按时搬迁腾空房屋的原因造成的，双方对房屋交付时间约定也不明确。关于赵某拆迁房屋在征收办接手以前的生活补偿金、装修费和房租费我公司已经通过货币补偿形式全部处理完毕。故不予赔偿违约金及支付房租费。按照《拆迁改造房屋置换协议书》约定，工程工期“从搬迁之日起按照实际施工工期一年”，不包括人力不可抗拒因素与自然灾害，因拆迁户搬迁迟延时间等原因，而原告的回迁住宅及商铺在2016年7月之前被告未进行施工，2016年7月之后由于建设太仆寺旗妇幼保健计划生育服务中心楼由相关部门进行施工，实际施工时间是2016年7月之后，原告认为约定交付房屋的时间是2011年10月底不成立，被告对此交房时间也不予认可，故本院对此交房时间不予确认。由于约定的工程工期是“从搬迁之日起按照实际施工工期一年”，所以交付房屋的时间约定不具体明确，加之其他拆迁户迟延搬迁的原因，拆迁改造房屋不能如期完工交付。2016年10月13日原告赵某与太仆寺旗国有土地上房屋征收办公室又签订了《住宅用房产权调换协议书》，原告被征收的土地用于太仆寺旗妇幼保健计划生育服务中心楼建设用地，被征收房屋产权建筑面积为251.52平方米，土地使用面积为283.52平方米，土地使用证号为太国用（96）字第008044号。原告赵某自由选择认购了万和家园小区5号楼3单元301室面积为82.37平方米，总价款为193570元的商品楼房一套作为产权调换房屋。“征收办”在《拆迁改造房屋置换协议书》上注明“现80平方米的住××园，面积82.37㎡，欠商铺242平方米”并加盖了公章。2019年12月29日原告赵某在征收办领取妇幼保健生育服务中心楼底商102号-103号两套1-2层楼房钥匙10把，电卡两张。说明原告赵某已经认可了“征收办”对其被征收房屋进行的住宅用房产权调换和商铺的安置。由于原、被告双方对拆迁后交付房屋的时间约定不具体明确，后期原告的房屋及土地又被征收，原告认为被告迟延交房构成违约无事实和法律依据，故对原告要求被告支付迟延交房的违约金本院不予支持。关于原告要求被告支付租房费的问题。《拆迁改造房屋置换协议书》约定，在约定的工期内，因被告的原因未按期交付使用房屋，除赔偿违约金外原告后续租房费由被告承担。约定的工期是“从搬迁之日起按照实际施工工期一年”，2016年7月之前被告中大公司未实际施工，2016年7月之后由相关部门进行施工。2016年10月原告赵某与征收办又签订了《住宅用房产权调换协议书》，2016年12月之前原告通过征收办协调三次领取中大公司张某房租费1.8万元。原告赵某与征收办签订《住宅用房产权调换协议书》之前的房租费已做过处理，按约定工期的后续租房费不存在，故对原告要求被告支付迟延交房的租房费本院不予支持。关于被告中大公司和被告张某是否是适格的诉讼主体。《拆迁改造房屋置换协议书》虽然是原告及妻子孙凤梅与锡林郭勒盟力鑫房地产开发有限公司国防路商业街项目办签订的，但是后来中大公司承接了锡林郭勒盟力鑫房地产开发有限公司的开发项目，张某作为中大公司的法定代表人在《拆迁改造房屋置换协议书》签字是代表公司，是履行公司职务行为，故被告中大公司系本案的适格诉讼主体，而被告张某不是本案的适格诉讼主体。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，所提供的证据不足以证明其事实主张，应承担不利的后果。对原告要求被告支付迟延交房的违约金及房租费本院不予支持，被告的抗辩理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，之规定判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费3519.00元（已减半收取），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  马军二〇二〇年四月三日书记员  康颖