广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终518号 上诉人（原审原告、反诉被告）：叶珍，男，1984年10月15日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：叶燕，男，1980年10月18日出生，汉族，住贺州市八步区，系上诉人叶珍的哥哥。 上诉人（原审被告、反诉原告）：莫迪，男，1984年7月27日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：陈媛洁，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 原审第三人：广西贺州市汽车大修厂。住所地：贺州市八步区钟山中路21号。 法定代表人：颜飞，该厂厂长。 上诉人叶珍因与上诉人莫迪、原审第三人广西贺州市汽车大修厂（以下简称大修厂）租赁合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2019）桂1103民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人叶珍上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉及答辩的事实和理由：一审判决认定事实错误。1.叶珍于2017年7月份承租了大修厂700㎡仓库，2019年6月13日，因大修厂水沟坍塌，导致仓库被淹，无法使用，财产损失严重。2019年7月10日，叶珍向莫迪发出解除租赁合同通知书，被受损物品存留仓库待鉴定机构鉴定，于2019年9月17日鉴定完毕，10月25日开庭审理。而莫迪却还反告叶珍要求交纳租金每月8000元，租赁保证金8000元不予退还，并赔偿莫迪经济损失16000元，合计人民币72000元。2.因财产严重受损，无法经营，事后一直要求莫迪合理解决，双方协商未果，于2019年7月10日向法院起诉。3.仓库的搭建部分是经过莫迪同意的，搭建完后莫迪就把原来合同的700㎡改为850㎡，还说合同到期之后，不可拆除部分都归莫迪所有。4.仓库被淹后的第二天，莫迪占用其余550㎡用于停放车辆杂物至今，反要求叶珍交纳6个月的租金48000元是不合理的。 上诉人莫迪上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，直接改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。 上诉及答辩的事实和理由：一审判决部分缺乏事实基础及法律依据。一、价格评估现场，莫迪已明确提出对部分评估对象有异议，对于争议部分，当事人均在价格评估机构制作的现场平面图签名确认。但评估机构未在价格评估报告中体现争议部分，也未附原始价格评估材料。因此，一审判决对价格评估报告全部予以采信是不客观公正性的。二、一审认定“原告对租赁物进行装修和添附，虽然合同没有明确约定，但被告对部分认可……”是错误的。(1)莫迪从未同意叶珍对租赁物进行装修和添附，因叶珍擅自装修和添附即成事实，莫迪基于双方正处在合同租赁期限内，在装修、添附即成事实的情况下要求叶珍恢复原状不利于双方友好的合作关系，也会对叶珍造成额外的费用支付，并且因租赁物旁空地与附近村民有权属纠纷，莫迪要求叶珍如业主要求拆除则必须拆除，叶珍是明确知道擅自装修及添附的后果。莫迪对叶珍装修、添附行为的处理是出于善良、诚信。(2)叶珍装修和添附的部分对于莫迪而言不具有任何使用价值。莫迪并非该租赁物业主，该租赁物系莫迪承租之后转租与叶珍。该租赁物的装修和添附的最终受益人不是莫迪，莫迪与租赁物业主租赁期限届满也将存在着将租赁物恢复原状的可能性。莫迪在叶珍装修、添附的基础上不存在获利的可能性，而存在将租赁恢复原状而付出负担性支出。(3)叶珍应当对在空地上添附钢结构仓库的行为承担全部责任。三、一审判决没有体现对违约方诚信的保护。叶珍以租赁物被淹系莫迪过错为由致使无法实现合同目的而向法院提起一审诉讼，同时也以莫迪侵权为由提起侵权责任之诉，从侵权之诉认定事实来看，租赁物被淹的原因是因大雨引起山体滑坡，大量的泥土石块堵塞水沟引起内涝，致使叶珍的货物被水淹造成损失,是因不可抗力造成的，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十九条的规定，莫迪不承担责任。莫迪在合同履行过程中，如约履行、信守诚信，而叶珍则企图将合同履行中发生的所有风险均转嫁至莫迪，并以此为由拒绝交纳租金构成根本违约，一审判决并未体现对守约方的保护。四、本案是租赁合同纠纷，莫迪一直如约履行，莫迪要求叶珍支付租金，具有事实和法律依据。 原审第三人大修厂陈述称，一、大修厂没有将房屋出租给叶珍，根据合同相对性原则，叶珍将大修厂列为第三人没有法律依据。大修厂与莫迪签订有租赁合同，租赁合同第六条明确约定：“乙方在租赁期间，必须遵守国家法律，不得利用租赁厂房进行违法活动，乙方未经甲方同意，不得转租给第三人。”莫迪未经大修厂同意，擅自改变用途，并将房屋转租的行为无效，不受法律保护。叶珍请求大修厂赔偿损失没有事实和法律依据。二、叶珍受损的原因是遭受不可抗力，大修厂作为物业所有人，没有过错，不承担赔偿责任。叶珍陈述其遭受损害的原因是连续多日暴雨，发生山体滑坡，埋堵山边排水沟产生内涝引起，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十九条的规定，因不可抗力造成他人损害的，不承担责任。三、自然灾害发生后，大修厂及时施救，没有过错。2019年6月13日，因山体滑坡引发内涝险情后，大修厂及时组织人员把被堵的排水沟疏通并排除了内涝，加固发生塌方的山边坡，埋设了大口径水泥排水管。此后从没有发生过内涝。 叶珍向一审法院起诉请求:一、解除原告与被告莫迪的租赁合同关系，被告莫迪应退回原告租赁保证金8000元；二、被告应对原告承租仓库后添附的物品进行折价补偿141180.9元;三、本案受理费1530元和鉴定费3000元由被告负担。 莫迪向一审法院反诉请求:一、解除仓库租赁合同；二、反诉被告支付2019年7月5日至10月5日的租金24000元（实际计算至反诉被告腾出仓库为止）及支付利息（利息以24000元基数，按年利率24%从2019年7月5日起计算至反诉被告腾出仓库为止）;三、租赁保证金8000不予退还给反诉被告；四、反诉被告赔偿反诉原告经济损失16000元；五、反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月23日，被告莫迪与第三人大修厂签订《厂房、场地租赁合同》一份，合同期至2025年12月4日止。2018年4月1日，原告叶珍作为合同的乙方与被告莫迪作为合同的甲方签订《仓库出租合同》，合同约定：甲方将位于大修厂的两间仓库出租给乙方使用，仓库面积850㎡，用途为仓储和办公，租赁期为四年，从2018年4月1日至2022年3月30日止，租金每月8000元计算，租金于每季度的5号之前支付。合同第四条第2项还约定：在租赁期内，乙方负责购买包括甲方财产在内的租赁物的保险及其他必要的保险（包括责任险），若承租人未购买上述保险，由此而产生的所有赔偿及责任由承租方承担。合同第五条第1项约定：在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过3天，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起3日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的全部费用；第2项约定：乙方确需提前解约，须提前1个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。并应于本合同提前终止之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。甲方则在5日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。合同对仓库装修和添附没有约定。原告向被告交8000元保证金。合同签订后，原告对仓库进行铺设瓷砖、打混凝土地板和另在空地上扩建两间钢结构厂房等装修和添附。之后，原告将相关的日杂用品存放该仓库内。2019年6月13日，下大雨致使山体滑坡，堵塞排水沟引起内涝，原告的货物被淹，财产受损。发生仓库被水淹后，2019年6月13日上午11点许，被告莫迪通知原告合伙人叶燕，叶燕立即过去查看，但水已淹至将近50厘米。第三人大修厂当天中午请来挖掘机，至下午3时排水沟疏通。之后，第三人对该排水沟埋设了大口径的水泥排水管，下大雨排水问题已经解决。原告的损失发生后，曾找被告协商赔偿事宜，但均未有结果，为此，原告向法院提起诉讼。诉讼中，原告对其损失申请司法鉴定，该院委托国宏信价格评估集团有限公司广西贺州分公司进行价格评估，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的市场价格为141180.9元，原告并支付评估费3000元。诉讼中被告提起反诉。 一审法院认为，原告叶珍与被告莫迪签订《仓库出租合同》，是在平等自愿的基础上签订的合同，该合同的主体资格适格，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，依法予以维护。在履行合同的过程中，因大雨引起山体滑坡，堵塞排水沟引起内涝，致使原告的货物被淹造成损失。原告以被告没有解决内涝问题，合同的目的无法实现为由，提出解除合同，该院认为，大雨引起山体滑坡，属于不可抗力，当自然灾害发生后，第三人大修厂对排水沟进行疏通，并埋设了大口径的水泥排水管，完全解决了大雨排水问题，合同可继续履行，原告诉称排水问题仍未解决与事实不符，原告以其造成损失等理由，拒不交纳租金，引起纠纷，原告的做法是错误的，现原告请求解除合同，被告同意解除合同，予以准许。对原告请求还返租金租赁保证金，符合原、被告双方当事人的约定，予以支持。对原告对租赁物进行装修和添附支出的费用，该院委托了国宏信价格评估集团有限公司广西贺州分公司进行价格评估，市场价格为141180.9元，予以认定。原告对此支出的费用请求被告补偿。该院认为，首先，原告对租赁物进行装修和添附，虽然合同没有明确约定，但被告对部分认可，解除合同后原告可以继续使用，有使用价值；其次，原告在空地上添附钢结构仓库，未经报建是非法建筑，原、被告双方均有过错，应当依照双方的过错来承担责任；第三，原告已对租赁物使用至2019年12月1日止，已经一年零八个月的时间。综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，根据本案的具体情况，该院酌情确定由被告莫迪补偿原告65000元。对被告反诉解除合同，因反诉被告未按约定交纳租金，已经构成根本性违约，反诉原告请求解除合同的诉讼请求，根据双方合同的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，予以支持。反诉原告请求按月8000元从2019年7月5日起至腾退仓库之日止计算支付租金，因反诉原、被告签订的《仓库出租合同》有效且现尚未解除，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，予以支持。反诉原告请求尚欠租金的利息，没有事实依据和法律依据，不予支持，予以驳回。反诉原告请求保证金8000元不退，并赔偿月租金两倍即16000元的赔偿金的请求，根据原、被告双方合同第五条第2项的约定“乙方确需提前解约，须提前1个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。并应于本合同提前终止之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。甲方则有5日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方”，该约定没有违反法律的规定，合法有效，对反诉原告请求反诉被告赔偿等同于当月租金2倍赔偿16000元，有事实依据，予以支持，反诉原告请求保证金8000元不退，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）叶珍与被告（反诉原告）莫迪签订的《仓库出租合同》；二、被告莫迪应退还原告叶珍租赁保证金8000元；三、被告莫迪应补偿原告叶珍租赁仓库装修和添附补偿款65000元；四、反诉被告叶珍应支付反诉原告莫迪2019年7月5日至10月4日租金24000元（2019年10月5日以后的租金按每月8000元计算至反诉被告叶珍实际腾出仓库为止）；五、反诉被告叶珍应赔偿反诉原告莫迪月租金两倍的赔偿款16000元。六、驳回反诉原告莫迪请求租赁保证金不退的诉讼请求。本案受理费3060元，减半收取1530元，鉴定费3000元，合计4530元（原告已预交），由原告叶珍负担2330元，被告莫迪负担2200元。反诉案件受理费1440元，减半收取720元（反诉原告已预交），由反诉原告莫迪负担120元，反诉被告叶珍负担600元。 本院二审期间，当事人未向本院提供新证据。 综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，叶珍与莫迪签订《仓库出租合同》，合同约定双方的权利和义务，叶珍作为承租人实际使用涉案仓库至2019年12月份，一审判决叶珍按《仓库出租合同》约定的每月租金8000元计付至实际腾出仓库为止，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，并无不当，本院依法予以维持。双方当事人对解除《仓库出租合同》无异议。《仓库出租合同》第五条第2项约定：“乙方确需提前解约，须提前1个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。并应于本合同提前终止之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。甲方则有5日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。”一审判决叶珍赔偿莫迪月租金两倍的赔偿款16000元，莫迪退还叶珍租赁保证金8000元，具有合同依据，并无不当，本院依法予以维持。在履行合同的过程中，因大雨引起山体滑坡，堵塞排水沟引起内涝，叶珍以其货物被淹造成损失为由，主张一审判决其支付租金和赔偿莫迪租金损失显示公平，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。叶珍的装修和添附即成事实，莫迪在《仓库出租合同》中将租赁面积由700㎡更改为850㎡，间接认可部分装修和添附，现莫迪实际使用该装修和添附，一审综合全案证据及双方当事人对案件事实的陈述，根据本案的具体情况，酌情确定莫迪补偿叶珍65000元，实体处理并无不当，本院依法予以支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7560元（叶珍已预交4500元，莫迪已预交3060元），由上诉人叶珍负担4500元，由上诉人莫迪负担3060元。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  陈立峰 审 判 员  黄义奎 二〇二〇年四月二十七日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  钟秋燕