北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65961号原告（反诉被告）：许海斌，女，1977年1月24日出生，汉族，甲骨文科技有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张鹏，男，1976年6月26日出生，汉族，真珍斑马（上海）科技有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵颖，北京德和衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜金一，男，1961年7月28日出生，朝鲜族，中国国家交响乐团指挥，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱昕，北京市永浩律师事务所律师。原告（反诉被告）许海斌与被告（反诉原告）姜金一房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。许海斌之委托诉讼代理人张鹏、赵颖，姜金一及其委托诉讼代理人朱昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许海斌向本院提出诉讼请求：判令1、解除我与姜金一于2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及《装修款补充协议》；2、姜金一支付我违约金390万元。事实和理由：2018年1月4日，我与姜金一签订《房屋买卖合同》《补充协议》及《装修款补充协议》，出售北京市朝阳区高碑店路x号院x号楼105号房屋，面积343.5平方米，价款1930万元，约定2018年7月28日前完成房屋交割。合同签订后，姜金一于1月5日支付了定金30万元。后姜金一称资金困难，要卖房买房，前一套房屋出售不顺利，要求延长合同履行期限。经协商一致，双方于5月19日重新签订《房屋买卖合同》《补充协议》及《装修款补充协议》，姜金一同意补偿我，再支付300万元首付款，价款调整为1950万元，合同交割期限延长到2018年9月11日，并明确约定应于2018年9月11日前支付清全部房款。姜金一于6月15日支付了300万元首付款。后，我积极履行腾空房屋并主张交付房屋、收款、配合过户等义务，配合姜金一办理贷款、多次催告姜金一支付剩余房款并缴税过户，姜金一以房屋出售困难等理由，一再迟延支付，并再次逾期。后又经协商，根据姜金一出售房屋的付款节点，双方约定9月25日姜金一再付款600万元、11月1日再支付270万元后办理网签、11月5日办理面签时姜金一向银行贷款450万元、11月20日缴纳税款、11月23日办理过户手续、大概12月20日左右银行放款。但是，姜金一仍然不履行付款义务，继续拖延。我通过中介得知，姜金一在8月份已经将房屋出售，并在9月收到绝大部分房款，但姜金一可能想购买司法拍卖房屋，不想再购买我的房屋，因为不确定能否抢上法拍房，所以一直拖延着我。后，我查询到姜金一的妻子于2018年10月13日以司法拍卖的方式拍得与我房屋同小区、面积大致相同的另一处房屋，成交价为1707万余元，低于我们的合同价款250万元。此时，我确定姜金一恶意违约，多次催促姜金一履约，但姜金一仍然拖延付款，找各种理由。至今我的房屋已跌价200万元，同时也为了换房，借款资金周转，支付利息，我的实际损失已超过300万元。姜金一辩称，不同意许海斌的诉讼请求。我于2018年12月10日向许海斌发出律师函，要求解除双方签订的合同，要求返还首付款并双倍返还定金。双方的合同已于2018年12月10日解除，许海斌已丧失解除权。合同之所以不能履行，是因为许海斌明确表示不再出售房屋了，许海斌违约在先，无权主张违约责任。即使支付违约金，许海斌主张的数额过高，应当予以调整。姜金一向本院提出反诉请求：判令1、确认我与许海斌于2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及《装修款补充协议》于2018年12月10日解除；2、许海斌返还房款300万元、双倍返还定金60万元；3、许海斌赔偿利息损失（以330万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月10日起算至实际返还之日止）。事实和理由：合同签订后，我支付了定金30万元和首付款300万元，并积极开展大量准备工作，找第三方贷款公司，贷款300万元，用于支付首付款；将广渠路房屋出售，用于筹集房款；积极联系银行办理案涉房屋商业贷款事宜。许海斌只是单方面强调我付款，却怠于履行合同义务，没有办理房源核验手续，导致我无法判断房屋是否存在法律上的瑕疵，是否存在交易障碍，能否顺利交易；没有配合办理网签手续，导致无法锁定交易，存在许海斌与潜在买家接触可能；没有配合办理银行面签手续，按照交易流程，办理银行面签前，需办理房屋网签手续，因此导致我无法办理银行按揭贷款来支付房款；许海斌也没有根据约定于2018年9月11日前办理产权转移手续，没有将房屋及全部手续移交给我。许海斌已经严重违约，导致我购买房屋的目的无法实现，其行为已构成根本违约。在整个过程中，我一直积极筹款、履行房款支付义务，甚至以低于市场价300万元的价格出售房屋来筹集案涉房屋房款，许海斌对此是明知的，并明确表示同意。许海斌明确同意根据我出售房屋的收款进度来履行案涉合同付款义务，以该时间点来支付案涉房屋的房款，而购房尾款，在双方沟通中，许海斌明确表示在2018年11月底之前拿到全部款项就可以。在此过程过程中，许海斌始终处于摇摆状态，希望履行合同，又一直另外寻找出价更高、付款更合适的买家，并于2018年9月底表示“不卖”房屋，并拒绝与我当面沟通，说是“按合同办”，致使房屋交易陷入停顿。我及通过中间人多次联系，但许海斌均无动于衷。交易无法继续。因此，我聘请律师于2018年12月10日发出律师函，要求解除合同等。许海斌针对反诉辩称，我不存在违约行为。房源核验非双方约定的义务，无证据证明我负有此项义务。相关部门已取消房源核验程序，房屋核验非法定义务。姜金一可以根据需要自行选择查询相关信息。姜金一从未主张或要求我履行所谓房屋核验的义务。根据姜金一的请求，双方协商在2018年5月19日再次签订合同，直到2018年9月20日，姜金一仍未履行继续付款的义务，称房屋出售出现困难，并要求再次延期，又出现违约行为。姜金一未先履行付款义务，我作为后履行一方有权拒绝其履行请求。在此期间，我一直要求姜金一按合同履行，多次催告姜金一支付剩余房款并缴税过户等，也积极配合办理贷款。办理网签、银行面签和交付房屋等手续，是双方的义务，需共同履行，姜金一存在全部责任。双方均认可关于付款时间的变更和交付房屋时间的变更均是由中介经纪人协调确认的，并将变更后的付款时间和交付房屋的时间做了一张截图，通过微信发送给双方确认，双方当时是认可的，未提出异议。姜金一称仅变更了付款时间，未变更房屋交付时间，明显违背事实。在房价高达1900万余元的情况下，仅变更付款时间，未变更房屋交付时间，也明显不符合常理认知。若未变更房屋交付时间，为何在9月11日至20日期间，姜金一从未催促交付房屋。姜金一多次迟延并至今未履行付款义务，已构成根本违约，不具备合同解除权。我主张要求“按合同办”，是主张违约责任并继续履行，并非姜金一所谓的我拒绝履行。姜金一夫妇后来在10月13日购买一套法拍房，而后才在2019年1月12日发出律师函，但律师函既未盖章也未签字，不具有法律效力，更无法说明合同解除的意思表示。律师函的陈述和结论均与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2018年1月4日，许海斌（甲方）与姜金一（乙方）签订《房屋买卖合同》《补充协议》和《装修款补充协议》，出售案涉房屋给姜金一，约定：房屋成交价格1930万元；甲方于2018年7月28日前将房屋及其全部手续移交给乙方；2018年7月1日前办理完产权转移手续。后因姜金一“卖房买房”卖房的延误，经协商，双方解除2018年1月4日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》和《装修款补充协议》，并于2018年5月19日另行签订了《房屋买卖合同》《补充协议》和《装修款补充协议》，约定：房屋成交价格1950万元；甲方于2018年9月11日前将房屋及其全部手续移交给乙方；乙方未按合同规定时间交付房款时，每逾期一日按总房价款的万分之三计算违约金；乙方逾期交付房款超过三十日时，甲方有权解除合同；对于乙方购房定金的约定甲乙双方选择由甲方直接收取；任何一方违约，将支付对方合同价的20%作为违约金，每逾期1日支付合同价的5%违约金；2018年9月11日前办理完产权转移手续；乙方选择商业贷款，2018年9月11日前甲方拿到所有房屋款项；签合同当日乙方支付甲方30万元定金，约定2018年6月10日前乙方向甲方支付首付款300万元。姜金一在2018年1月5日支付了许海斌30万元、6月15日支付了300万元。许海斌称一直催促姜金一支付房款，因姜金一需出售现有房屋，但卖房不顺利，称9月20日能拿到卖房款，在9月19日与姜金一的商谈中，姜金一仍称没有收到房款，无法如期支付，直到9月底，姜金一说让其同事来购买案涉房屋。姜金一则称其出售的房屋买受人因需要核实房产信息，导致拿到房款期限有所延迟，在9月19日向许海斌说明相关情况，许海斌当时很生气，并在9月20日明确表示要按合同办，主张违约责任。姜金一另称因许海斌没有在9月11日之前办理网签并且还在另行出售房屋，基于许海斌的违约行为，其在12月10日向许海斌邮寄了律师函，要求解除合同。许海斌称未收到律师函。姜金一未提交证据证明许海斌已收到。2019年1月12日，许海斌微信收到姜金一发出的律师函。许海斌称律师函没有签字和盖章，不予认可其效力。根据许海斌提交的姜金一认可的微信记录载明：1、2018年9月19日许海斌在与姜金一、中介人员的微信群内发出“按照之前签的合同，9月11日应该付完款项，完成房屋过户，目前时间已经过了，买房（方）已经违约了；@王军后续你口头微信给过一个延期的付款计划，9月20日和25日各有款项要付出，现在是否确认会付，如果确认，要签补充的付款协议；如果这些事情都没有确认的话，买方已经违约。我作为卖方只能按照合同契约来执行。”中介回复“……姜老师这头卖房……那个资金监管了，钱可能及时到不了，还有一些别的小事，要不您看咱们一起找个时间再商议下；姜老师您和买您房子的客户能否再协商下，还是按照当时签合同的流程行事。”姜金一9月20日回复“……还耽误了张鹏一家的计划进程……到了这把年纪办理一件自己把握不了的事情……望张鹏见谅……”许海斌方回复“……我没明白您，反正您今天你呢，就是肯定是付不出款了是吧……那这样吧……反正那咱们就按合同办吧，好吧，我也确实是没有办法了。”中介人员发出的“付款流程及时间节点”为“……9月20日付款300万元，9月25日付款共计900万元，11月1日网签付款270万元、11月5日面签贷款450万元、11月20日缴税、11月23日过户……”2、2018年10月20日，姜金一发出微信“张鹏：我的朋友很想要你的房子，或者我的房子的问题处理后继续我们原本的合同。”许海斌方回复“按合同办”；后姜金一在10月27日、2019年1月12日要求与许海斌方进行协商。许海斌方回复“就按照正常程序法律程序走只有这才是解决办法”“按合同来算赔偿，你可以自己看看合同算一下吧……”姜金一称双方只是对付款节点进行了变更，没有对许海斌的合同义务进行变更；许海斌在9月20日就明确提出要按合同办，要求走法律程序，要求赔偿，是许海斌导致合同不能继续履行的。姜金一提交了微信记录以证明许海斌拒绝履行合同，与他人接触再出售房屋。许海斌不认可证明目的，称对付款节点、面签、网签时间也予以了变更，从未表示拒绝履行合同。许海斌提交王某某的书面证人证言并申请王某某出庭作证。姜金一不予认可证人证言。姜金一则提交与王某某的谈话录音，并申请证人周某、杨某出庭作证。周某、杨某自认曾随姜金一学习指挥。许海斌不予认可证人证言。许海斌称姜金一夫妇在合同履行期间在同小区购买了一套面积大致的法拍房，价格低于案涉房屋售价，迟延付款案涉房屋房款，存在恶意。就此，许海斌提交了网页记录、评估报告、购买资质核验结果予以佐证。姜金一认可证据的真实性，不认可证明目的，称有资格购买两套房屋。许海斌提交微信朋友圈、同小区其他房屋交易信息，证明房价下跌，存在损失。姜金一不予认可。姜金一提交网页截图，以证明房价并未下跌。许海斌不予认可。另查，许海斌向本院提起诉讼时，要求姜金一继续履行合同。后在2019年10月21日变更诉讼请求，称姜金一在诉前调解期间不愿意履行合同并主张违约责任，故变更诉讼请求为要求解除合同等。本院于2019年11月7日向姜金一送达了许海斌的《变更诉讼请求申请书》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，许海斌与姜金一于2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》和《装修款补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。双方对于系因何方违约而导致合同解除，存在争议。根据在案的证据及查明的事实，应当认定为案涉合同系因姜金一的违约行为而导致合同无法继续履行最终走向解除的。首先，许海斌与姜金一在2018年1月4日已签订了关于案涉房屋的买卖合同，约定在2018年7月1日前办理完产权转移手续，后因姜金一的原因，双方协商解除合同，并在5月19日重新签订合同，之后姜金一在6月15日支付了第一笔首付款300万元，此时已距双方第一次签订合同时间过去了五个多月，也违反了5月19日合同关于在2018年6月10日前支付首付款300万元的约定。其次，双方2018年5月19日的合同明确约定在2018年9月11日前办理完产权转移手续、许海斌拿到所有房屋款项。双方均认可对付款节点时间予以了调整，本院不持异议。但姜金一主张仅调整了其付款时间节点，未改变许海斌交付房屋、办理产权转移手续的时间，对此许海斌不予认可，主张付款时间节点和交付房屋、办理产权转移手续的时间均予以了调整。从微信记录中的“付款流程及时间节点”来看，已明确载明了具体的付款节点及网签、面签、缴税、过户的时间节点；从房屋买卖的一般流程和交易习惯来看，案涉房屋价值1950万元，数额巨大，在2018年9月11日姜金一仅支付了330万元的情况下，要求许海斌即完成房屋产权转移及房屋交付的义务，明显不合理也不符合交易习惯。因此，对于姜金一的该项抗辩意见，本院不予采纳。在姜金一未能按照5月19日合同约定支付房款、已违约的情况下，双方进行了付款时间节点等的变更，至9月20日约定的付款节点，姜金一仍不能按约付款，又再一次构成违约。姜金一抗辩称许海斌在2018年9月20日明确主张“要按合同办”、主张违约责任，并认为许海斌提出解除合同。许海斌对此予以否认，称并未提出解除合同，主张违约责任并不等同于主张解除合同。姜金一提出的证据不足以证明其主张，不能当然得出许海斌提出解除合同的主张。且在许海斌向本院提起诉讼时仍主张继续履行合同，后因姜金一的意见，才变更诉讼请求为解除合同。关于姜金一提出的证人证言，因证人与姜金一存在利害关系，且证人陈述的内容也并非直接与许海斌方接触取得的，因此无法达到姜金一的证明目的；关于姜金一提出的与中介人员的谈话录音，许海斌已申请中介人员出庭作证，中介人员对此予以了明确否认，在中介人员前后陈述不一致，而又出庭予以否认的情况下，姜金一提出的该份证据也不足以达到其证明目的。关于姜金一主张的许海斌没有办理房源核验、没有配合办理网签和商业贷款面签等手续，双方在合同中对房源核验并没有明确的约定，也无证据证明在交易过程中姜金一向许海斌提出了该项要求而许海斌予以拒绝，从查明的事实和双方提交的证据来看，无涉及双方因房源核验、办理网签和商业贷款面签而产生争议的内容，在“付款流程及时间节点”中网签、面签、缴税和过户之前姜金一存在支付款项达到一定数额的约定，而姜金一并未满足其前提条件，故也不存在许海斌违反办理网签、面签等义务的行为。姜金一未提交证据证明2018年12月10日的律师函已到达许海斌，虽在2019年1月12日通过微信向许海斌发出了律师函，但姜金一作为违约方，无解除合同的法定和约定的依据，合同并不因此而解除。姜金一未再继续支付房款，在案涉合同得以解除之前，另行购买房屋，许海斌要求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，并确认双方合同于2019年11月7日解除，姜金一要求确认合同于2018年12月10日解除，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。许海斌主张违约金，本院予以支持。许海斌提交的微信朋友圈等证据，不足以证明实际损失的数额，本院不予采纳。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。许海斌应当返还姜金一300万元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。许海斌选择适用违约金条款，故应当返还姜金一定金30万元。姜金一主张双倍返还定金，无事实和法律依据，本院不予支持。案涉合同系因姜金一的违约行为解除的，对于其主张利息损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认许海斌与姜金一于2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》和《装修款补充协议》均于2019年11月7日解除；二、姜金一于本判决生效后十五日内支付许海斌违约金一百六十万元；三、许海斌于本判决生效后十五日内返还姜金一定金和房款合计三百三十万元；四、驳回许海斌的其他诉讼请求；五、驳回姜金一的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费158800元，由许海斌负担11500元（已交纳），由姜金一负担147300元（已交纳）；反诉案件受理费18504元，由姜金一负担1904元（已交纳），由许海斌负担16600元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  **林审判员  吴 娜审判员  马 潇二〇二〇年四月九日书记员  张默晗