四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1725民初780号 原告：田鑫，男，汉族，生于1958年9月23日。 委托诉讼代理人：肖文模，男，汉族，生于1948年12月4日。 委托诉讼代理人（全权代理）：雷世英（田鑫之妻），女，汉族，生于1965年11月25日。 被告：漆明中，男，汉族，生于1971年11月28日。 被告：唐智，女，汉族，生于1968年12月15日。 被告：唐立，男，汉族，生于1972年11月18日。 三被告共同委托诉讼代理人：赵明春，四川嘉冠律师事务所律师。 原告田鑫与被告漆明中、唐智、唐立合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田鑫委托诉讼代理人肖文模、雷世英，被告漆明中、唐智、唐立及其委托诉讼代理人赵明春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告田鑫向本院提出诉讼请求：1．请求三被告赔偿原告住房一套；2．请求判令被告赔偿原告租房花费2.5万元，门市租金损失5万元；3．支付违约金10万元。事实及理由：原告原有位于渠县土溪镇姜市街45号的住房和门市，因遭“7.18”、“9.18”两次洪灾成了危房。2014年被告漆明中、唐智、唐立三人与原告等灾民洽谈灾后重建事宜。原告考虑到重建后，可以免水淹之苦，于是同意。2014年4月1日，被告漆明中、唐智与原告签署《灾后重建房屋协议书》，《协议书》规定了还原告门市长12米，宽3.6米，高5.5米(带夹层)一个，住房壹套，面积100平方米，以及违约和损失赔偿等相关约定条款。协议书签订后，原告依约积极腾房，2014年6月7日被告拆除旧房，作手平整场地，进场施工。 施工期间涉及《协议书》有些不公平，原告找到被告方要求增加一套住房，2016年10月5日，在渠县土溪镇印象茶楼，被告漆明中、唐智、唐立与原告田鑫及妻雷世英、原告之子田强洽淡，被告方一致同意增加一套住房给原告，原告要求写补充协议，被告方唐智说：三个都在场，表态作数，用不着写合同，漆明中、唐立均说说话作数。唐立并说：君子一言，驷马难追。随即唐智奉议随原告到第二幢二楼一套房内客厅右边墙上亲自用残砖头写上“田六儿”三个字，并说这下对了嘛!你们不放心，我将“田六儿”名字写上了，放心了嘛!（以上协议为口头补充协议) 原告于2018年8月18日在渠县城里购回防盗门，随后又安好了防护栏。从2018年8月18日开始第二楼写有“田六儿”之房已交给原告了，由原告行使权力。时至2019年4月被告方没有任何人提出异议。这充分证明该房是被告依据2016年10月5日的口头协议履行了协议的行为。2019年4月原告因事外出，同年4月27日有人打电话告知有人在装修原告二楼之房，随即原告电询被告唐智、漆明中、唐立。被告三人均表示没有卖此房。几经周折后得知唐智将此房卖给了刘贤明，刘贤明翻窗入室打线槽装修，又在5月30日将防盗门撬了。原告找到唐智理论，唐智让刘贤明暂停装修，现此房已停止装修。 《协议书》约定一年交房，时至今日六年有余，被告方现甩起不积极施工，导致原告无居所，无场地做生意，租房居住，不能安居乐业，被告不信守协议。原告要求被告按相邻同样大小的门市租金和原告租房租金依约第十条予以赔偿，并依约支付违约金10万元。基于以上理由。故原告起诉至法院请求支持原告的诉讼请求。 三被告共同答辩称：1．原告诉请不实，被告承诺再还原告一套住房，但原告必须按成本价支付10万元购房款；2．原、被告订立的协议违背法律禁止性规定无效；3．原告的损失与被告没有任何关系，请驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2013年9月4日，三被告合伙从渠县兴鑫房地产开发有限公司土溪镇汉阙苑项目部承建的“土溪镇顺江街、农贸街9.18洪灾危房改造项目”中，受让了1100平米的土地面积修建房屋，并以被告漆明中个人名义与该项目部负责人董斌签订了分包协议。由于原告位于渠县土溪镇姜市街45号的旧住房和门市，因水灾造成危房，且在前述协议约定的被告修建范围中。故经双方多次协商，原告将此危房交由被告重建，并于2014年4月1日与被告漆明中、唐智签订了《灾后重建房屋协议书》，协议书对应还原告的房屋、门市的地点、面积及层高、四界均作了约定，按协议约定被告应还原告一个门市一套住房。协议签订后，三被告积极组织工人施工，2014年4月30日该项目因无相关合法承建手续被渠县住房和城乡规划建设局责令停工。 另查明，原告曾找到被告要求在协议之外再赔付一套房屋，双方曾多次协商，但并未达成书面协议。被告三人系合伙关系，共同承包该项目，被告唐立对被告漆明中、唐智与原告田鑫签订的《灾后重建房屋协议书》予以认可。 以上事实，有原告提供的原、被告身份信息、双方签订的《灾后重建协议书》、被告漆明中与董斌签订的《协议》、政府职能部门作出的责令停工通知书、以及双方当庭陈述予以证明，本院依法予以确认。 本院认为，原告田鑫与三被告签订的《灾后重建协议书》，其实质是以产权置换为主要内容的拆迁安置补偿协议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，在城市规划区内国有土地上进行房地产开发销售，应当由依法成立的房地产开发企业按照法定程序进行。三被告系自然人，没有从事房地产开发销售的资质，在没有取得任何有关规划、建设及土地出让手续的情况下，违规从事房地产开发和房屋拆迁，其行为不仅违反了国家法律法规的强制性规定，也在一定程度上损害了国家的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定双方签订的协议为无效合同。故原告第一项、第三项诉讼请求本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因《灾后重建协议书》系无效合同，原告的房屋被拆除已无法返还，被告应当根据过错责任赔偿原告因此遭受的财产损失。 关于原告主张其房屋被拆除期间的租金损失，参照双方协议约定的交付时间，该协议签订于2014年4月1日，被告应当于2015年3月31日前向原告交房，结合双方举证质证及经实地调查，住房于2018年交付条件成就，门市至今未能交付。本院酌定住房迟延3年交付，门市至今迟延5年未交付。经询问原告被拆地段同等面积门市租金，租金价格从前几年每年12000元左右递减至现在约6000元，原告租住的住房租金为每年5000元，原告主张要求门市按照每年10000元计算损失，住房按照5000元计算损失。本院酌定门市损失按照中位数9000元每年计算5年，住房损失按照5000元每年计算3年，因此，原告实际损失为60000元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二第五款、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第八条的规定，判决如下： 一、被告漆明中、唐智、唐立自判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告田鑫损失60000元； 二、驳回田鑫的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费5600元，减半收取2800元，由被告漆明中、唐智、唐立负担580元，田鑫承担2220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 李庆国 二〇二〇年四月二十日 法官助理 杨志和 书 记 员 钟长江