呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书（2020）内0105执异21号异议人（被执行人）：呼和浩特市耀世美福汽车销售有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：张瑞征，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建强，男，该公司法务，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：亮亮，内蒙古卓能律师事务所律师。申请执行人：内蒙古高速小额贷款有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：王金胜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵波，经世律师事务所律师。被执行人：内蒙古阿吉奈农牧科技发展有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：杨俊英，该公司经理。委托诉讼代理人：肖国生，内蒙古坤雅律师事务所律师。被执行人：苏冠珩，男，住呼和浩特市。被执行人：雷蕾，女，住呼和浩特市。被执行人：吕亦方，男，住北京市崇光区。被执行人：姚贝霓，女，住河北省三河市。本院在执行申请执行人内蒙古高速小额贷款有限公司（以下简称高速小贷公司）与被执行人呼和浩特市耀世美福汽车销售有限公司（以下简称耀世公司）、内蒙古阿吉奈农牧科技发展有限公司（以下简称阿吉奈公司）、苏冠珩、雷蕾、吕亦方、姚贝霓借款合同纠纷［案号:（2018）内0105执恢33号］一案中，耀世公司对内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司（以下简称科瑞评估公司）内科瑞资评报字（2019）第008号资产评估报告向本院提出书面异议，并申请重新评估。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。耀世公司称，一、科瑞评估公司营业执照登记的经营范围为房地产价格评估、测绘资质业务、土地登记代理、土地评估业务。本案评估涉及到房屋不动产、土地使用权及机器设备三大类财产，机器设备评估复杂、专业性很强有其特殊性，科瑞评估公司经营范围没有包括机器设备评估。本案评估师历福友、勾文莉为资产评估师，我国有专业的房地产评估师，而历福友、勾文莉没有专业的房地产评估师资质，不能从事房地产评估业务。根据之前以及2017年修订后的《资产评估师职业资格考试实施办法》可见，资产评估师考试范围包括机电设备评估、建筑工程评估，并未涵盖土地使用权评估，因此，历福友、勾文莉作为资产评估师也没有土地使用权评估资格。而且根据评估报告最后所附的历福友、勾文莉资格证书复印件，通过二维码扫描无法扫描无法查询到历福友、勾文莉二人资质信息。二、科瑞评估公司在评估报告第5页中陈述，赛罕区人民法院委托评估财产为开泰冷库管理有限公司冷库（呼房权证玉泉区字第XXXX号，房号：101、102、103、201、301、401、402、403），但现场勘查时未找到一层102、103以及四层402、403房屋，故本次评估遗漏了评估房产。同时，对于抵押的土地使用权，出现了呼国用（2007）第XXX号和呼国用（2011）第XXX号两个土地权证号，究竟哪个是冷库所占用土地，评估机构没有进行核实清楚即开始评估，其评估结论的真实性难以让人信服。三、人民法院为处置财产委托评估，评估机构原则上按照市场价方法评估，如有困难，应当采取多种评估方法评估并进行适当参数调整确定评估价，而不是采用评估结果最低的成本法进行价格评估。如果采用成本法，则根本没有考虑到财产之上所附加的经营权益以及特殊资质等财产价值，而且本案资产处于拆迁范围之内，成本法评估无异于把冷库优质资产当做了破房烂瓦来对待，严重背离冷库实际市场价值，严重损害了异议人的权益。科瑞评估公司任性认为同区域内房地产和二手设备交易不活跃，无可比案例与事实不符，其完全可以参照呼市冷库销售价格进行参与。评估机构不按照行规选定评估方法而任性采取成本法进行评估，造成资产评估价显著低于市场价，其结论不应当被采用。四、异议人在评估报告中没有看到资产评估师历福友、勾文莉到场勘查资料的图片和文字记载，异议人合理怀疑二人未到场，严重违反行规，其结论没有法律效力。综上所述，科瑞评估公司超出经营范围，评估过程程序违法，评估资产范围存在遗漏以及评估资产权属不清，评估人员未到场等一系列问题，其所出具的《资产评估报告》违反行规采取成本法评估，价值严重偏离资产实际价值，结论依据不足，违反了评估的客观性与专业性的工作原则，评估价格对异议人极为不公。异议人作为本案的被执行人以及根据呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终3614号生效判决取得冷库资产的合法权利人，请求贵院对科瑞评估公司内科瑞资评报字（2019）第008号资产评估报告不予采纳，并重新选定评估机构进行评估。高速小贷称，一、本次评估的评估机构选择符合法定程序，通过摇号选择，评估机构及人员亦具备相应资质及能力，评估的范围清晰。异议人所称遗漏评估资产与事实不符，其所称没有找到房号是因为冷库实际使用时房屋标号因遮挡或部分改造导致房号看不到，从房屋所有权证书的附图和建筑物实地情况来看，是可以确定的，并不存在遗漏评估资产的情况。二、根据相关规定，评估机构和评估师根据评估财产特点及可获得的评估资料等因素选择一种适当的评估方法，或者条件允许时选择多种评估方法。异议人所理解的“原则选择市场法进行评估，如有困难，再选择多种评估方法进行评估”没有法律依据。评估方法采用属于评估机构及评估师的专业判断，在没有违反强制性规定及法定程序的情况下，不应仅依据异议人理解进行重新评估。综上所述，评估程序合法，结果公允。异议人并无符合法定程序评估的事实及理由，应当驳回其申请。本院查明，高速小贷公司与阿吉奈公司、耀世公司、苏冠珩、雷蕾、吕亦方、姚贝霓借款合同纠纷一案，在诉讼过程中，高速小贷公司向本院申请财产保全。本院于2016年6月21日作出（2016）内0105民初4182号民事裁定，裁定：一、冻结苏冠珩、雷蕾、吕亦方、姚贝霓、耀世公司、阿吉奈公司银行存款13688316.4元，或查封其等值财产。二、冻结高速小贷公司在光大银行呼和浩特丰州路支行开立的单号为XXXXXXXX大额定期存单（存单内含资金1400万元）。2016年6月23日，本院向呼和浩特市不动产登记中心下达了协助执行通知书，请求其协助：一、查封雷蕾位于××街车库107（房产证号：XXXXXX）。二、查封阿吉奈公司位于玉泉区鄂尔多斯西街内蒙古开泰冷库管理有限公司冷库（房屋所有权证号：呼房权证玉泉区字第XXXX号）。查封期限为三年。本院于2016年9月7日作出（2016）内0105民初4182号民事判决，判决的主要内容为：一、苏冠珩、雷蕾、吕亦方、姚贝霓于本判决生效后十五日内偿还高速小贷公司本金11987064元，截止至2016年5月31日的利息、罚息共计1471252.4元，并支付律师代理费230000元。此后产生的利息以未偿还本金为基准，按年利率24%计算至实际给付之日。二、耀世公司对上述债务承担连带付款责任。三、高速小贷公司以阿吉奈公司所有的房屋（他项权证号：呼房他证玉泉区字第XXXXXX号；权利证书及编号：呼房权证玉泉区字第XXXX号；存放地点：玉泉区鄂尔多斯西街内蒙古开泰冷库管理有限公司冷库）、土地（他项权证号：呼他项（2015）第XXX号）；权利证书及编号：呼国用2011第XXX号；存放地点：呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街南侧）折价，或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。因阿吉奈公司对本院作出的（2016）内0105民初4182号民事判决不服，上诉至呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院于2017年1月20日作出（2016）内01民终3465号民事裁定，裁定：本案按上诉人阿吉奈公司自动撤回上诉处理。判决生效后，因苏冠珩、雷蕾、吕亦方、姚贝霓、耀世公司、阿吉奈公司未履行生效法律文书所确定的义务，高速小贷公司于2017年5月25日向本院申请强制执行。同年11月30日，双方当事人达成和解。同年12月5日，高速小贷公司向本院提交撤回执行申请。本院于2017年12月7日作出（2017）内0105号执1802号执行裁定，裁定：终结本院（2017）内0105号执1802号案件的执行。因被执行人未按照和解协议履行，2018年1月15日，高速小贷公司向本院提交恢复强制执行申请书。本院于2018年1月25日作出（2018）内0105执恢33号恢复执行通知书，决定恢复（2017）内0105执1802号案件的执行。2018年1月29日，高速小贷公司向本院提交评估申请书，申请对阿吉奈公司的位于玉泉区鄂尔多斯西街内蒙古开泰冷库管理有限责任公司冷库的房屋（产权证号：呼房权证玉泉区字第XXXX号）、位于呼和浩特市××区南侧的土地（权利证书及编号:呼国用2011第XXX号）市场价格进行评估。本院于2018年7月19日作出（2018）内0105执恢33号执行裁定，裁定：冻结或划拨苏冠珩、雷蕾、吕亦方、姚贝霓、耀世公司、阿吉奈公司银行账户存款壹佰万元整。2019年2月28日，本院向中国银行成吉思汗大街支行、中国银行金桥支行下达协助扣划存款通知书，请求其协助扣划上述款项。本院于2019年5月7日作出（2018）内0105执恢33号执行裁定，裁定：一、查封雷蕾位于××街车库107（房产证号：XXXXXX）。二、查封阿吉奈公司位于玉泉区鄂尔多斯西街内蒙古开泰冷库管理有限公司冷库（房屋所有权证号：呼房权证玉泉区字第XXXX号）。查封期限为三年。同日，本院向呼和浩特市不动产登记中心下达了协助执行通知书，请求其协助继续查封上述房屋。查封期限为三年（2019年5月7日至2022年5月6日）。本院于2019年7月3日作出（2018）内0105执恢33号执行裁定，裁定：继续查封姚贝霓位于北京市朝阳区××园房屋一套（产权证号：北京房权证朝字第XXXX号，共有人姚德存）；原查封案号:（2016）内0105民初4182号；查封期限为三年。同年7月4日，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心下达了协助执行通知书，请求其协助继续查封上述房屋。查封期限为三年（2019年7月4日至2022年7月3日）。2019年7月8日，科瑞评估公司受本院委托，对阿吉奈公司所有的位于呼和浩特市××区房屋建筑物及其国有建设用地使用权和制冷设备进行评估。2019年10月9日，科瑞评估公司作出内科瑞资评报字（2019）第008号资产评估报告，评估值为2063.76万元。另查明，科瑞评估公司营业执照载明其经营范围包括房地产价格评估、资产评估、全国范围内从事土地评估等业务。2018年6月4日，该公司经内蒙古自治区财政厅审核，予以备案登记，具备资产评估资质。评估师历福友、勾文莉在中国资产评估协会官网均有备案。二人持有中华人民共和国住房和城乡建设部发放的房地产估价师证书，有权在房地产估价报告上签字。现场勘查时实际房屋编号与不动产登记的房屋编号不一致，但是房屋产权证明所载明的建筑面积都计入本次评估范围，本次评估的总价值并未受到影响。评估的对象亦与实地抵押的宗地证号一致，均为呼国用（2011）第XXX号，土地使用权证面积1801.55平方米。本院认为，资产评估是评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济利益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。本次评估对象中房屋建筑物属于不动产，土地使用权属于无形资产，机器设备属于动产。本案，评估人员及评估机构具备评估资质；其次，异议人未举出评估机构和评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序违法的证据；第三，本次评估的总价值未受到影响，且评估的对象与实地抵押的宗地证号一致，不存在混淆不清的情况。综上，耀世公司的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、第六条第二款之规定，裁定如下:驳回呼和浩特市耀世美福汽车销售有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向呼和浩特市中级人民法院申请复议。审 判 长 王剑军人民陪审员 张素芬人民陪审员 宫 浩 二〇二〇年四月二十八日书 记 员 韩清会