北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6995号原告：曹建华，男，1963年7月27日出生。原告：邢建萍，女，1962年11月7日出生。二原告委托诉讼代理人：黄国绪，北京罗斯律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：李荣桂，北京罗斯律师事务所律师。被告：北京梅坪乐园，住所地北京市门头沟区王平地区办事处南港村。法定代表人：韩忠娥，总经理。被告兼被告北京梅坪乐园的委托诉讼代理人：刘正民，男，1952年2月29日出生。二被告委托诉讼代理人：郭秋杰，男，1960年8月30日出生。原告曹建华、邢建萍与被告刘正民、北京梅坪乐园（以下简称梅坪乐园）合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹建华、邢建萍的委托诉讼代理人李荣桂，被告梅坪乐园法定代表人韩忠娥，被告梅坪乐园、刘正民委托诉讼代理人郭秋杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹建华、邢建萍向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年9月29日签订的《房屋使用权合同》无效；2.请求法院判令二被告共同返还房屋使用权转让费214.6667万元；3.请求法院判令二被告共同赔偿原告装修损失费256.5万元。后曹建华、邢建萍将第三项诉讼请求中装修部分可拆除项共计6.7657万元扣除，将第三项诉讼请求变更为250.2001万元。事实和理由：1997年3月，案外人韩XX与北京市门头沟区王平镇南港村股份经济合作社签订承包协议，约定韩XX承包南港村500亩荒山，承包期自1997年3月15日始至2047年3月14日止。2008年2月，韩XX将其承包的荒山及设施转包给刘正民。2017年9月29日，刘正民与我二人签订《房屋使用权合同》，刘正民将其受让的南港村荒山建设用地范围内开发的住宅楼毛坯房永久使用权转让给我二人。合同约定，二原告不得在住宅楼内从事违法活动，房屋主体结构质量问题由被告负责维修，房屋户型为四室两厅，建筑面积280平方米，转让价格230万元。被告于2017年9月29日向我二人交付房屋，我二人于2017年9月30日将230万元价款支付给刘正民。我二人取得房屋后对房屋进行了装修。2019年4月29日，涉案房屋被认定为违法建筑，限2019年5月3日前自行拆除，恢复地貌，如限期内不拆除将进行强制拆除。最终该房屋被强制拆除。被告向我二人提供的房屋因系违法建筑已被拆除，导致合同目的不能实现，故我二人要求确认合同无效并由二被告赔偿我二人全部装修损失，赔偿的具体计算方式为，涉案房屋所占土地的承包期限截止至2047年3月，我二人系2017年与刘正民签订的合同，故认定房屋的使用权为30年，涉案房屋于2019年被拆除，故房屋转让价款及房屋装修款均应当以30年为基数计算每年的折旧费，扣除我二人已经使用两年的折旧费就是二被告应当给付我二人的赔偿款。望法院判如所请。被告刘正民辩称，我的房屋建在农村建设用地上，建房时王平镇国土所的工作人员也到现场划定建房范围，涉案房屋未超过国土所划定的范围，涉案房屋被拆除是因为2018年重新划定河道时将涉案房屋划入河道蓝线内，是政府行为，与我无关，是不可抗力，不同意合同无效，双方可以就合同的履行方式协商变更，不同意原告的全部诉讼请求。被告梅坪乐园辩称，同刘正民答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方无争议事实如下：1997年3月15日，北京市门头沟区王平地区办事处南港村经济合作社与韩XX签订《南港村荒山承包合同》，由韩XX承包位于门头沟区王平地区南港村500亩荒山，承包期限为1997年3月15日至2047年3月14日，承包用途为发展林果业、畜牧业、养殖业、旅游业。2007年12月31日，韩XX与刘正民签订《南港村荒山承包合同转包协议》，韩XX将其承包的500亩荒山的大部分及约1100平方米房屋转租给刘正民，承包期限为2008年3月15日至2047年3月14日。2017年9月29日，刘正民与曹建华、邢建萍签订《房屋使用权合同》，约定：“甲方刘正民，乙方曹建华、邢建萍，1.乙方通过与刘正民签订合同，取得其承包的位于南港村荒山建设用地范围内开发的住宅楼毛坯房永久使用权；2.户型为四室两厅，建筑面积280平方米，转让价格230万元，本住宅楼经共同验收后，在本合同签订当日，乙方即将本套房屋使用权的全款足额汇入甲方指定账户，甲方收到钱款后即给乙方开具收款证明，全部交易完成后，本套房屋的使用权即归乙方所有；3.甲方转让的房屋使用权限期为：从签订本合同、交清房款并办理房屋交付之日起，即取得该房屋的长期使用权……4.甲方及承办人同意乙方在房屋的顶层构建观赏性阳光房，同意乙方自费依山建立景观小木亭，以美化区域内环境；6.在履行期间，如果因发生不可抗力造成任何一方不能如约履行合同义务且自身无过错的，合同双方互不承担责任……本合同在履行期间，如果房屋因不可抗力造成无法正常使用和居住的情况，乙方有权在原土地上重新建房，甲方及承办人不得以任何理由和方式干扰、阻止乙方，重建费用乙方自理；7.未经本合同签署方同意，任何一方不得单方面解除或终止本合同，违反的一方需承担违约责任。如乙方违反合同或单方解除合同，所投入的装修及自建阳光房、小木亭等的所有开支均由乙方自行承担。如甲方及承办人单方违反合同或单方解除合同，乙方所投入的装修及自建阳光房、小木亭等的所有开支均由甲方承担，并退还乙方全部房屋使用费”。该合同甲方处有刘正民的签字，另有“北京梅坪乐园”的盖章。2017年9月30日，邢建萍通过转账方式支付刘正民230万元。2019年4月29日，北京市门头沟区王平镇人民政府向韩XX、刘正民发放《限拆通知书》及《权利告知书》，要求韩XX、刘正民于2019年5月3日前将梅坪乐园内无相关手续的违法建筑物拆除，逾期将进行强制拆除。后涉案房屋于2019年7月被强制拆除。案件审理中，本院到北京市门头沟区王平镇政府调查，其工作人员表示，刘正民所建房屋占用的系旅游建设用地，因房屋在河道蓝线内所以被拆除。本院另联系北京市门头沟区水务局工作人员，其工作人员表示，根据规定，河道蓝线内原有的合法建筑可以允许其自然消亡，但刘正民所建房屋并未取得合法的建设审批手续又占用了河道蓝线，所以被拆除。上述事实有当事人当庭陈述、《房屋使用权合同》、电话联系笔录等证据在案佐证。双方争议事实如下：曹建华、邢建萍装修涉案房屋实际支出的装修费用。曹建华、邢建萍主张，其二人装修涉案房屋共计花费装修款274.8373万元，扣除房屋拆除时搬走的部分电视、冰箱等电器设备，共计花费268.0716万元。曹建华、邢建萍向本院提交下列证据：1.邢建萍与林X、张XX签订的《建筑装饰工程设计合同》及邢建萍向林X的转账记录，证明邢建萍支出设计费17万元；2.邢建萍与林X签订的《建筑装饰工程施工合同》及邢建萍向林X、产XX（驻工地代表）支付工程款203.837303万元的记录；3.邢建萍向黄XX支付39万元的转账记录，证明邢建萍为涉案房屋进行屋顶、庭院的装修花费39万元；4.邢建萍向刘正民转账15万元的转账记录，证明邢建萍为涉案房屋进行改道工程花费15万元。刘正民及梅坪乐园对15万元的改道费用无异议，对其他费用不予认可，认为涉案房屋的装修费用远大于房屋本身的价值，与常理不符。根据曹建华、邢建萍提交的建筑装饰合同及相应的转账记录，本院对曹建华、邢建萍主张的花费装修款268.0716万元予以采信。本院认为，关于梅坪乐园是否是《房屋使用权合同》的主体问题。曹建华、邢建萍主张，刘正民与梅坪乐园均为合同主体，应承担连带赔偿责任。刘正民表示，签订合同时其系梅坪乐园的法定代表人，但合同与梅坪乐园无关，签订合同时曹建华、邢建萍说盖个章，其觉得无所谓，就盖了梅坪乐园的章，现梅坪乐园的法定代表人已变更为韩忠娥。本院认为，签订合同时，刘正民系梅坪乐园的法定代表人，刘正民虽表示合同与梅坪乐园无关，但其以法定代表人的身份在合同上加盖梅坪乐园公章的行为应视为梅坪乐园对该合同构成债务加入，应当承担该合同项下的各项义务，故曹建华、邢建萍要求刘正民与梅坪乐园承担连带赔偿责任的主张，本院予以支持。关于曹建华、邢建萍与刘正民、梅坪乐园签订《房屋使用权合同》的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，刘正民、梅坪乐园就未取得建设工程规划许可证的房屋与曹建华、邢建萍签订《房屋使用权合同》，该合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于曹建华、邢建萍主张刘正民、梅坪乐园返还房屋使用权转让费214.6667万元一节。本院认为，因双方签订的《房屋使用权合同》系无效合同，涉案房屋现已被拆除，曹建华、邢建萍要求刘正民、梅坪乐园返还房屋使用权转让费于法有据，曹建华、邢建萍另认可根据涉案房屋占用土地的使用权期限扣减两年的涉案房屋占有使用费并无不当，故曹建华、邢建萍要求刘正民、梅坪乐园返还房屋使用权转让费214.6667万元的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于曹建华、邢建萍主张的装修损失费250.2001万元一节。根据本院查明的事实，曹建华、邢建萍装修涉案房屋确花费268.0716万元，参考房屋使用费的计算方式，曹建华、邢建萍主张装修剩余价值为250.2001万元并无不当。本案中，刘正民、梅坪乐园以未取得规划审批许可的房屋向外出售并许可曹建华、邢建萍进行大范围装修改造，其应当对曹建华、邢建萍的损失承担主要责任。刘正民及梅坪乐园主张，涉案房屋系建在建设用地上，不属于违法建筑，后因被划入河道蓝线内才被认定为违法建筑，是政府行为所导致的，属于不可抗力，其不存在过错。但根据本院核实的情况，涉案房屋被拆除的根本原因系未取得规划审批许可，故对刘正民及梅坪乐园的上述意见本院不予采纳。另，曹建华、邢建萍在购买涉案房屋时未对房屋的合法性进行必要的审查，亦应当对其自己的损失承担部分责任，故曹建华、邢建萍要求刘正民、梅坪乐园赔偿其装修损失的诉讼请求，符合事实及法律依据，本院予以支持，具体赔偿数额由本院根据曹建华、邢建萍的实际损失、双方的过错程度等酌情确定为150万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、曹建华、邢建萍与刘正民、北京梅坪乐园2017年9月29日签订的《房屋使用权合同》无效；二、刘正民、北京梅坪乐园于本判决生效之日起七日内返还曹建华、邢建萍房屋使用权转让费2146667元；三、刘正民、北京梅坪乐园于本判决生效之日起七日内赔偿曹建华、邢建萍装修损失费1500000元；四、驳回曹建华、邢建萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万三千九百八十九元，由曹建华、邢建萍负担九千四百八十二元，已交纳；由刘正民、北京梅坪乐园负担三万四千五百零七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊审 判 员  张 莹审 判 员  殷文辉二〇二〇年四月二十七日法官助理  马婧怡书 记 员  孔德嘉