江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3471号 上诉人（原审原告）：黄菁晶，女，汉族，1987年2月3日出生，兴业银行股份有限公司工作人员，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：余浪，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余良良，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张微，女，汉族，1969年9月26日出生，住江苏省苏州市。 被上诉人（原审第三人）：李淑贞，女，汉族，1965年1月3日出生，自由职业，现无业，住江西省南昌市红谷滩新区。 被上诉人（原审第三人）：蔡颖，女，汉族，1990年3月11日出生，住江西省南昌市红谷滩新区。 上诉人黄菁晶因与被上诉人张微、李淑贞、蔡颖案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄菁晶委托诉讼代理人余良良，被上诉人李淑贞到庭参加诉讼。被上诉人张微、蔡颖经本院合法传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 黄菁晶上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、依法判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。首先，一审中上诉人提交的与蔡颖（李淑贞代理）签订的《房屋买卖合同》、南昌市房管局出具的房产交易情况明细表、缴费清单、收件收据、契税等凭证足以证明与李淑贞办理房屋买卖交易手续的是上诉人，而不是上诉人的前夫饶文军。饶文军与李淑贞恶意串通，损害上诉人的合法权益，上诉人与饶文军之间夫妻共同财产纠纷，可通过另案处理。其次，2019年7月18日，南昌市东湖公证处向一审法院回函，确认蔡颖于2014年6月10日出具给李淑贞的委托书中，没有“房产过户”的字样，但是，李淑贞向南昌市房管局提供的公证书中的委托书中却包含“房产过户”字样。该份委托书，上诉人已通过南昌市洪城公证处，前往南昌市房管局进行公证，证明（2014）赣洪东证内字第4826号中的委托书（包含“房产过户”）字样的系李淑贞向房管局提供。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，即便李淑贞签订房屋买卖合同未取得蔡颖授权或未经蔡颖事后追认，也不影响本案中的《房屋买卖合同》的效力。最后，上诉人与蔡颖（代理人李淑贞）签订的《房屋买卖协议》合法有效，且在本案查封之前，上诉人已支付全部购房款，并实际合法占有至今，因本案的查封，导致房屋无法办理过户，未办理过户的原因不是上诉人的过错。二、一审法院未对追加蔡颖为被执行人的问题进行审查。上诉人在一审提出案外人执行异议及案外人执行异议之诉时，多次提及本案中一审法院追加蔡颖为被执行人，查封涉案房产，严重违法。但是，一审法院在案外人执行异议听证及执行异议之诉开庭时，均不允许上诉人提该异议，且不作出任何回应。上诉人认为一审法院故意回避该问题，严重侵害上诉人的合法权益。首先，2016年3月9日，一审法院作出（2015）湖受执字第5-1号裁定，根据《民事诉讼法》第一百五十四条、第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条、第二百五十三条的规定，追加蔡颖为张微与李淑贞借款合同纠纷案件被执行人，但上诉人查阅前述引用的规定，没有一条可以追加蔡颖为被执行人的规定，明显适用法律错误。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百七十条第二款规定，张微与蔡颖私下达成的还款协议，蔡颖未以书面形式向法院作出执行担保的意思表示。因此，蔡颖承诺还款的行为不符合执行担保额调解，不应当追加蔡颖为张微与李淑贞借款合同纠纷执行案件中的被执行人。最后，即使执行担保成立，截止上诉人提出执行异议时，蔡颖提供的执行担保期限早已超过《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十九条规定的一年期限。一审法院应当解除对涉案房产的查封措施。 被上诉人李淑贞辩称，针对上诉人的上诉请求及上诉理由作如下答辩：我与黄菁晶老公饶文军是2015年11月初签的合同，材料都已交给青山湖法院。饶文军把150万给我，我把房子交给他们，他们早就搬进去住，我一直没收到尾款。黄菁晶说她付尾款给我，我把房子过户给她。我问了房管局，房管局说夫妻双方任何一方都可以。我和黄菁晶签订的合同完全不是交易用的，我只与饶文军签订过房屋买卖合同。与黄菁晶签订的合同是用来签订备案的，因为不知道当时他们要离婚，所以我就签字了。我与饶文军签合同的时候提交的公证书中只写了委托我办理贷款抵押。当时他们两夫妻分局准备离婚，黄菁晶急着要买房子。我们就去房管局备案，我让黄菁晶写了一份申明，我才同意去签字的，材料已经全部交给了法院。 被上诉人张微、蔡颖未发表答辩意见。 黄菁晶向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对位于南昌市红谷滩新区房屋的执行；2、判令张微承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：黄菁晶与案外人饶文军于2014年7月2日办理结婚登记手续结婚。2015年11月13日李淑贞作为蔡颖房屋的代理人作为出卖方与买方饶文军签订一份房屋买卖合同，约定将蔡颖的位于南昌市红谷滩新区（以下简称争议房）以180万元价格卖给饶文军，但李淑贞与饶文军签订房屋买卖合同时，李淑贞向饶文军出具的公证委托书只有代为办理抵押贷款事项，并无代为办理房屋过户事项。合同签订后饶文军先后支付150万元给李淑贞。2017年黄菁晶与饶文军经法院判决离婚。2015年11月下旬起，黄菁晶及其家人一起居住在此争议房。2015年12月25日黄菁晶将余款30万元支付给李淑贞。2016年1月黄菁晶与李淑贞去办理该争议房房屋产权过户手续并缴纳了相关税费，但因该争议房被查封无法办理过户手续。李淑贞的公证委托手续无代为买卖该争议房的手续，房屋所有权人蔡颖一直未出面确认该房屋买卖合法有效。同时查明：张微与李淑贞民间借贷一案，向江苏省苏州工业园区人民法院起诉，2014年7月2日该院作出（2014）园民初字第0828号民事调解书。该案生效执行后，委托该院执行，该院立案号（2015）湖受执字第5号。2016年3月9日该院发出（2015）湖受执字第5-1号执行裁定书，追加蔡颖为被执行人，并查封了蔡颖的该套争议房。黄菁晶提出执行异议，2018年3月27日该院作出（2017）赣0111执异10号执行裁定书，驳回黄菁晶的执行异议。黄菁晶不服该裁定向南昌市中级人民法院申请复议，2018年8月2日南昌市中级人民法院作出（2018）赣01执复29号执行裁定书，撤销该院（2017）赣0111执异10号执行裁定，以适用法律不当发回该院重新作出裁定。2019年2月19日该院作出（2019）赣0111执异1号执行裁定书，驳回异议人黄菁晶的执行异议。黄菁晶不服向该院提起执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议焦点为黄菁晶对该争议房是否享有足以排除强制执行的民事权益。对该争议焦点该院认为：其一，该争议房是黄菁晶的前夫饶文军与无权代理人李淑贞签订的房屋买卖合同，依据（2014）赣洪东证内字第4826号公证书，该公证委托书李淑贞受蔡颖的委托权限仅为向银行申请办理抵押贷款的相关权利，并无代为房屋买卖的权利，且饶文军当时也是知晓，饶文军与黄菁晶当时是夫妻关系，黄菁晶从常理上说应该也是知晓此事，并且至今蔡颖也未出面追认该房屋买卖合同合法有效，故李淑贞买卖该争议房的行为是无权代理，对被代理人蔡颖不发生法律效力。其二，签订该房屋买卖合同的人是饶文军而不是黄菁晶，在饶文军未明确表示让与黄菁晶的情况下，黄菁晶不能作为唯一受让人。其三，黄菁晶虽然占有该争议房，依以上所述不是合法有效的占有。其四，从庭审查明的事实来看，未办理该争议房的过户登记手续是双方的原因造成的。综上所述，黄菁晶对该争议房不享有足以排除强制执行的权益，该院对黄菁晶诉请不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下：驳回黄菁晶的诉讼请求。案件受理费100元（黄菁晶已预交），由黄菁晶自行负担。 本院二审期间，黄菁晶提交了以下证据：（2019）赣洪城内字第11013号公证书，证明目的：1.黄菁晶向一审法院提供的公证书(编号:（2014）赣洪内字第4826号)复印件，系南昌市住房保障和房产管理局调取的公证书(编号：（2014）赣洪内字第4826号)原件复印所得。2.李淑贞作为蔡颖的代理人，向南昌市住房保障和房产管理局提供的公证书(编号：（2014）赣洪内字第4826号)，该公证书载明李淑贞受蔡颖委托，有权办理房屋所有权证和房产过户等一切相关事宜。黄菁晶基于对公证书公信力的信任，相信李淑贞系蔡颖委托授权代为办理房屋所有权证和房产过户手续。3.南昌市住房保障和房产管理局对李淑贞提供的公证书予以认可，并开具了李淑贞代蔡颖办理房屋过户交易手续的《南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细单》，明细单中明确载明卖房人蔡颖，代理人李淑贞，买房人黄菁晶。被上诉人李淑贞质证称，当时我并不知道夫妻双方出现了问题，我对黄菁晶说只要房管局能过户我就配合你签字。我还叫黄菁晶签署了一个申明，她签字按了手印，我递交给了一审法院。 本院经审核各方当事人所举证据并结合质证意见，认证如下：对黄菁晶提交的（2019）赣洪城内字第11013号公证书的真实性本院予以确认，但该公证书只能证实（2014）赣洪东证内字第4826号公证书系从房管局获取，结合一审法院在公证处的调查核实情况，无法证实（2014）赣洪东证内字第4826号公证书系公证机关出具。 二审中，黄菁晶以上诉状中存在笔误为由，申请将上诉状中张薇姓名变更为张微，经核实其一审提交的已生效（2014）园民初字第0828号民事调解书载明的张微的身份信息，与本案“张薇”除姓名外，其他信息均一致，鉴于本案系上述调解案件执行中产生的执行异议之诉，与对上诉人的该项请求，本院予以认可。 本院经二审审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，本案的争议焦点主要为：1、黄菁晶对案涉房产是否享有排除强制执行的实体权益？2、一审法院是否应对追加蔡颖为被执行人的问题进行审查？依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中主要从以下几个方面进行审查：首先，黄菁晶与蔡颖在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。对于合同签订的主体，黄菁晶虽提交了其与蔡颖（李淑贞代签）于2015年11月13日签订的《房屋买卖合同》，但依据李淑贞陈述，与其洽谈及签订房屋买卖的主体系饶文军，黄菁晶本人亦认可前期看房及购房系饶文军办理，结合已生效的（2016）赣0103民初2081号民事判决书事实认定中，已明确案涉房屋购房合同系饶文军与他人签订，本院认定案涉房屋的买卖合同系饶文军与李淑贞签订。对占有的事实，黄菁晶在一审中提交了案涉房屋物业费、电费、煤气费的缴费凭证，并出具了南昌市红谷滩新区沙井街道办事处滨江豪园社区居委会出具的《居住证明》，对占有事实，本院予以认定。对于房屋的价款，在黄菁晶与李淑贞签订的《房屋买卖合同》中，约定案涉房屋的交易价格为180万元，在签订上述合同后，案外人饶文军向彭智勇转款150万元，此后，黄菁晶支付30万元，本案合同约定的价款已支付完全。但从合同签订主体及房屋价款的支付看，饶文军与案涉房屋亦有利害关系。鉴于签订该房屋买卖合同、支付款项、办理相关产权交易手续时，黄菁晶与饶文军尚在婚姻关系存续期间，黄菁晶提起本案执行异议之诉系以对案涉房屋共有权人身份请求排除执行，而饶文军作为共有权人，亦系合同洽谈人、签订人及大部分款项的给付人，其在一审诉讼中提交异议申请书，认为黄菁晶对案涉房产的交易手续违法无效，并提出要求卖方退还购房款，二审中其明确表明不予认可黄菁晶对本案的主张。因案涉房屋不可分割，饶文军作为权利人，不认可黄菁晶在本案中的主张，黄菁晶要求以其份额排除执行，没有事实及法律依据，且其在与饶文军离婚后，相关房屋产权权属及份额均未确认的情况下，其以个人名义提起诉讼，将导致案涉房屋登记在离婚后夫妻一方名下的可能，直接损害另一方的权益。对于案涉房屋未办理过户登记的原因，黄菁晶虽提出未办理产权过户登记的原因系因李淑贞长期在外地，电话联系更换导致未能配合办理变更，但依据黄菁晶一审提交的证据材料显示，在2015年11月13日饶文军与李淑贞签订买卖合同后，黄菁晶与李淑贞已于2015年12月25日在房管局办理相关手续（对此案外人饶文军向一审法院提交书面材料，对黄菁晶个人办理相关产权过户的行为提出异议），而案涉房屋的查封时间为2016年3月11日，在李淑贞已配合黄菁晶至房管部门办理相关手续，因黄菁晶未及时交纳税费导致房屋未及时办理产权过户登记的责任，应由黄菁晶自行承担。对于上诉人主张的追加蔡颖为被执行人是否属于本案审查范围的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条关于“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查”之规定，只有案外人基于实体权利提出执行标的异议，同时又提出与实体权利相关的执行行为异议，即该两类异议所依据的基础权利都是实体权利，且都与执行标的相关时，才产生对特定标的物执行行为审查的效果，人民法院才能依据民事诉讼法第二百二十七条对实体异议进行审查。本案中，案外人系主张其对案涉房屋享有实体权利提出执行异议之诉，同时又对追加蔡颖为被执行人这一具体执行行为提出异议，执行异议之诉所对应的执行标的系案涉房屋，而追加蔡颖为被执行人所针对的系追加被执行人裁定书，该执行行为的权利基础并非基于对房屋的实体权利，且与执行标的无关，系与实体权利无关的执行行为异议，依据上述法律规定，上诉人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议时，又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查，即对于上诉人提出的追加蔡颖为被执行人的异议，应依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条关于“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”之规定，一审法院在执行异议之诉程序中对该事项未予审查，并无不当。 综上所述，黄菁晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由黄菁晶负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄  琳 审 判 员 王 晶 晶 审 判 员 欧阳晓明 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 汪  灏 书 记 员 黄  莎