上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初66049号原告：方世海，男，1971年10月12日生，汉族，住浙江省舟山市。委托诉讼代理人：张驰，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：董夏通，浙江震舟律师事务所律师。被告：赵秀芬，女，1975年4月12日生，汉族，住河北省河间市。被告：许向山，男，1970年1月9日生，汉族，住江苏省东台市。被告：王学，男，1978年6月26日生，汉族，住辽宁省开原市。上述被告的共同委托诉讼代理人：毕志远，上海市锦天城律师事务所律师。原告方世海与被告赵秀芬、许向山、王学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月17日、10月31日、2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告方世海的委托诉讼代理人张驰，被告赵秀芬、许向山、王学的共同委托诉讼代理人毕志远到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告方世海向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告签订的《房屋租赁合同》；2、三被告立即腾退上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，将上述房屋完好返还给原告；3、三被告向原告支付2018年12月1日至2020年2月29日的欠付租金人民币(以下币种同)128,334元，并自2020年3月1日起按照每日583.33元的标准支付至三被告实际返还房屋之日止的房屋使用费；4、三被告共同支付原告解除合同违约金30万元。事实与理由：2016年9月8日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》一份，对原告所有的位于上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)的租赁进行了约定，租期自2016年12月1日至2026年11月30日，第一、第二年租金为20万元，第三年至第五年租金上调5%，计21万元。同时，合同约定租金按照每三个月支付一期，每次应提前十天支付下一期租金。合同订立后，原告立即向三被告交付房屋，并按照合同约定给予三被告免租期至2016年11月30日，以供三被告对案涉房屋进行装修。三被告对案涉房屋开展旅馆经营活动至今。根据合同约定，三被告应当在2018年11月20日之前支付2018年12月1日至2019年2月28日的当期租金52,500元，应当在2019年2月20日之前支付2019年3月1日至2019年5月31日的当期租金52,500元，但三被告一直以各种理由推脱未付。为催讨欠付租金，原告于2019年4月9日向三被告发送《律师函》一份，但三被告至今仍未支付上述租金。截至2019年5月22日，三被告尚拖欠原告自2018年12月1日起的租金。根据《房屋租赁合同》第四条约定，三被告拖欠租金20天以上视为要求解除本合同并先行一次性赔偿原告30万元。另外，根据《房屋租赁合同》第三条、第十二条的约定，拖欠租金超过20天的，原告有权随时收回房屋，解除合同，并有权处置房屋所有物品，三被告不得拆除房屋内固定装修部分。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告赵秀芬、许向山、王学共同辩称，不同意原告的诉请。2016年，双方签订租赁合同，原告将房屋出租给被告，被告向原告支付押金16,667元并按期支付租金。因原告交付房屋的消防设备管道问题，2018年8月24日浦东新区消防支队查封系争房屋，导致2018年8月24日至2019年4月5日被告无法使用房屋，因此被告未支付上述期间的租金。2019年4月5日起，被告可以重新使用房屋后就按期支付租金，被告不存在违约行为。同时，原告以毛坯状态交付房屋，被告承租后花费几百万元装修，被告有诚意履行租赁合同。关于解约违约金，被告并未违约，不应支付，且原告约定的违约金明显过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年9月8日，原告方世海(甲方，出租方)与被告赵秀芬、许向山、王学(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，其中约定，甲方将系争房屋(共417.23平方米的工业用房)出租给乙方，租赁期限10年，自2016年12月1日至2026年11月30日止；免租期自2016年10月1日至2016年11月30日，第一年、第二年租金20万元，第三年至第五年房屋租金上调5%，即每年房屋租金21万元；租金采用付三押一，合同签订当日支付2016年12月1日至2017年2月28日租金5万元及一个月押金16,667元，之后按每三个月支付一次，提前10天支付下次房租；本合同租期内如乙方拖欠房屋20天以上，甲方有权终止合同收回出租方；乙方拖欠租金20天以上视为要求解除本合同并须先行一次性赔偿对方30万元。2018年8月24日，上海市浦东新区公安消防支队对上海迪之缘酒店管理有限公司(骑士王国)发出《临时查封决定书》，认为该公司存在室内墙式消火栓无水，不具备防火灭火功能，故决定对整个场所临时查封，查封期限为2018年8月24日16时至2018年9月23日16时，并要求立即整改火灾隐患，整改后经检查合格方可解除查封。2018年12月12日，上海天定投资有限公司出具《关于川图路XXX号园区消防管改造工程费用分摊备忘录》，主要内容为：2018年8月24日，浦东新区消防支队以小区消防管网无水为由对小区内店铺贴了封条。消防管网没水的原因是年久失修严重，已经不具备继续供应消防用水的能力。2018年9月18日，天定公司组织川图路XXX号业主召开大会，多方协商达成共识：为顺利完成消防管改造工程，涉及消防改造范围内的消防管网工程费用由全体业主按面积分摊，业主分摊部分亦可由租户代缴，租户代缴部分以后可冲抵租金，计算下来业主需承担的费用约为55元/平方米。2019年4月9日，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告在收到函件后三日内足额支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金，否则将通过诉讼等在内的司法途径维护权益。2019年8月15日，上海鼎川物业管理有限公司(以下简称鼎川物业)向川图路XXX号酒店、公寓各业主发出《物业费催款通知书》，要求各商户在2019年8月23日前付清2019年6月30日之前拖欠的物业费(2018年8月至2019年3月酒店停业期间按照50%收缴)，如不及时付款，将采取停水停电处理。2020年3月12日，鼎川物业出具《情况说明》，载明：由于消防设施不完善，川图路XXX号园区内经营的酒店于2018年8月至2019年4月停业整改，考虑到酒店停业给商户造成的损失，鼎川物业对酒店给予减免收取物业费的优惠，减免期限为2018年8月1日至2019年3月31日，减免期限内按照50%收取物业费。另查，被告已支付押金16,667元，并于2018年8月21日支付租金5万元，2019年7月5日支付租金29,166元，2019年9月16日支付租金52,500元，2019年12月27日支付租金52500元。原告主张：2018年8月21日支付5万元对应租金区间为2018年9月1日至2018年11月30日的租金；2018年12月1日至2020年2月29日应付租金为262,500元，鉴于被告于2019年9月16日至2019年12月27日合计支付134,166元，故尚需支付128,334元。被告则称，由于2018年8月24日系争房屋因消防设施问题被查封，直到2019年4月5日才被允许经营，故该时间段内被告无法使用房屋，不应支付该区间租金，因此2018年8月21日支付租金对应租金区间应为2019年4月5日至2019年7月12日；2019年7月5日支付29,166元对应租金区间为2019年7月13日至2019年8月31日；2019年9月16日支付52,500元对应租金区间为2019年9月1日至2019年11月30日；2019年12月27日支付52,500元对应租金区间为2019年12月1日至2019年2月29日。审理中，原、被告确认：被告租赁系争房屋用于经营“骑士王国”酒店，对于双方争议的2018年8月24日至2019年4月5日租金在本案中一并处理。原告另表示，如果法院认定双方之间租赁合同继续履行的，原告仅要求法院在本案中处理截至2020年2月29日的欠付租金128,334元，对于之后的租金暂不需在本案中处理。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。同时，《合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告经营的酒店被查封系因川图路XXX号园区消防管网无水所致，对园区关停进行消防管网改造期间的租金，根据租赁房屋实际使用情况，本院酌定被告可减少支付6个月租金(其中前4个月按照年租金20万元的标准计算，后2个月按照年租金21万元标准计算)。合同约定，租金先付后用，房租每3个月支付一次，提前10天支付下次房租，拖欠房租20天以上的视为要求解除本合同。根据本案查明的租金支付情况，对园区关停前的租金，被告按约支付。对于园区恢复使用之后的租金，被告确存在迟延支付的情形，但从本案整体履行情况来看，被告承租房屋作为酒店经营使用，投入较大，租赁双方产生纠纷时已合作多年，本案纠纷实系因园区消防管网改造所起，争议欠租集中在上述期间内，本案起诉后，被告一直在积极履行租金支付义务，被告存在违约行为但不影响原告合同目的的实现，本案租赁合同以继续履行为宜，故原告要求解除合同、腾退房屋及支付解约违约金的诉请，本院不予支持。在之后的合同履行中，被告应恪守约定，严格履行。关于截至2020年2月29日的欠付租金，扣除减免的6个月租金及截至2019年12月27日被告已付租金数额，被告尚需支付租金26,667元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告赵秀芬、许向山、王学于本判决生效之日起十日内支付原告方世海截至2020年2月29日欠付租金26,667元；二、驳回原告方世海的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,305元，由原告方世海负担6,839元，被告赵秀芬、许向山、王学负担466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  祝 芬人民陪审员  张浩成人民陪审员  张 琪二〇二〇年四月二十日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。