辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初10392号 原告：马荣鑫，女，汉族，1987年7月26日出生，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：张鹏，辽宁新霁律师事务所律师。 被告：沈阳航远置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路51号2001房间。 法定代表人：肇华庚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张金刚，男，1975年5月16日出生，汉族，该公司法务，住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：徐泽，男，1983年2月13日出生，汉族，该单位员工,住沈阳市大东区。 原告马荣鑫与被告沈阳航远置业有限公司（以下简称航远置业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告马荣鑫委托诉讼代理人张鹏与被告航远置业委托诉讼代理人张金刚、徐泽均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告马荣鑫向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续按合同约定交付位于沈阳中航城二期K区地下停车场且具备正常使用功能的车位一处，如不能交付则依法判令解除《车库租赁合同》一份，并由被告返还车位款25万元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年9月，被告开发的中航城别墅区叠拼住宅开盘销售，销售时宣称别墅与两处地下车位使用权一起销售，如业主不需要车位，则总房款减少50万元。原告在被告销售人员带领下实际查看了别墅样板间及车位样板间，当时车位样板间系别墅下叠住宅样板间，两处车位位于一个车库中。被告销售人员介绍样板间时承诺上叠车库样板间与下叠样板间一模一样。2016年9月底，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的沈阳中航城二期别墅上叠住宅，但该合同中并未约定车位的相关内容。关于车位，应被告要求，原告与其签订了两份《车位租赁合同》，车位合同约定被告将其开发的并享有所有权的两处规划车位租赁给原告，租期为240个月，租金为0元，租期届满后仍无偿租赁给原告。被告以租代销的模式将车位销售给原告。2017年10月底，被告向原告交付别墅及车位时，原告发现拟交付的车位与样板间车位存在严重偏差，车库宽度不够，仅具备一台车的使用功能，不具备两台车同时使用的功能。因车位不能满足原告的使用需求，故此原告在交房单据上提出明确异议，不同意按两处车位接收。根据住房城乡建设部发布的车库行业标准《车库建筑设计规范JGJ100-2015》，被告交付的车位与此行业标准严重不符。根据实际测量和实际使用，车库不能满足原告停车需求，车库仅具备一处车位的使用功能，不具备两台车同时使用的功能。故此，原告认为被告仅交付了一处车位，另一处车位未依约交付。原告与被告多次协商车位问题未果，故此提起民事诉讼。请贵院依法判令如诉请，维护原告合法权益。 被告航远置业辩称，不同意原告诉讼请求。首先，原告的诉讼请求不明确，具有选择性，不符合明确诉讼请求的立案标准；其次，我方已按租赁合同的要求向原告交付了车位，车位符合使用要求，且目前原告没有证据证明车位不符合使用功能；第三，涉案车位是我方赠送给业主使用，也并未在房款中加收费用，业主无实际损失，双方签订了租赁合同合法有效，不符合合同解除的法定条件；第四，车位与住宅同属于一个园区，车位的合同的解除可以比照商品房买卖合同司法解释中关于商品房合同解除的相关规定，依照商品房合同司法解释的规定，合同的解除应自具备解除合同之日起一年内行使，截止原告起诉之日已超过一年的时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于原告马荣鑫提交的证据：1、《商品房买卖合同》一份、《车库租赁合同》两份，证明原告购买被告航远置业开发的别墅及车位的事实。被告航远置业质证后提出：①对《商品房买卖合同》的真实性没有异议，但认为与本案没有关联，因为房款中并未计入车位的费用；②对两份《车位租赁合同》的真实性没有异议，该两份合同载明租金为0元，即车位是被告航远置业赠送给业主无偿使用。针对被告航远置业的质证意见，原告称《商品房买卖合同》和《车库租赁合同》均系被告航远置业提供的合同样本，原告按照被告的要求签订了相关的合同，根据商品房买卖合同的交易习惯，以及目前中航城对于车库进行销售或者是有偿租赁的相关事实，可认定商品房总房款中已经包含了两个车位的价款。签订租赁合同的目的是确定车位的编号，如果车位是开发商赠与业主无偿使用，应当签订赠与合同，而非租赁合同。庭审中，被告航远置业明确表示已依两份《车位租赁合同》的约定，向原告马荣鑫交付位于中航城二期K区K115A号、K115B号两个车位。 2、车库的现场实量图片1张、车库照片1张、车库的现场视频1份，证明被告航远置业交付的车库不具备同时泊两辆车的使用功能，与行业标准存在明显差异。被告航远置业进行质证后提出：①原告提供的车库测量尺寸为其单方测量结果，不能作为定案的依据，且国家对于车位的尺寸并未进行硬性规定；②对于照片的真实性没有异议，因照片的拍摄角度问题不能精确的反应车位现状，故照片不能证明车位不具备使用功能的事实；③视频与本案没有关联，因为停车与车的大小、驾驶人的技术等均有一定的关系，不能就此视频判断车位过小，不具备使用功能。庭审后，本案办案人员到中航城二期地下停车场进行现场勘查（原告马荣鑫及其委托诉讼代理人张鹏、被告航远置业工程部的工作人员**均在场），原告所购房屋为叠拼别墅，每栋4户，分上下叠，上叠2户，下叠2户。业主的车库均在地下负2层，下叠业主的车库均在负2层的南侧，内宽6.3米左右，能泊两辆车；上叠业主的均车库在负2层的北侧，本案原告马荣鑫的车库内墙宽4.59米，但左右两侧均有墙垛，两个墙垛之间的距离4.32米，不能泊两辆车。上叠业主的车库之所以比下叠业主的车库窄，原因是楼梯间建在了车库的北侧。 3、《中华人民共和国行业标准〈车库建筑设计规范〉（JGJ100-2015）》，第4.3.4条款明确规定车位的最小宽度是2.4米。原、被告双方签订的两份车位租赁合同中没有就车位的具体的尺寸进行约定，根据合同法第61条、第62条的规定，对于质量约定不明的应当按照国家标准和行业标准履行，故本案应当按照国家标准来履行合同。根据国家行业标准第4.1.5条的规定，机动车之间的横向净距离，微型车和小型车最小净距离是0.6米；机动车与墙及其他构筑物之间的净距离、微型车最小距离为0.6米。根据涉案车库的现场测绘图显示，车库的宽度严重低于行业标准。被告航远置业对于该行业标准真实性没有异议，但认为该行业标准并非强制标准，不能证明原告的诉讼请求。 关于原告马荣鑫提交的以上证据：第1组证据，鉴于被告航远置业对该组的真实性没有异议，本院予以确认；第2组证据，涉案车库的尺寸以现场实际勘查为准；第3组证据，鉴于被告航远置业对该组的真实性没有异议，本院予以确认，与本案的关联性需结合本案其他证据及具体案情予以确认。 被告航远置业就其答辩未提交证据。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年9月30日，原告马荣鑫（买受人/乙方）与被告航远置业（出卖人/甲方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1601123301）一份，载明买受人购买的商品房为预售商品房，位于沈阳市和平区长白五街235-20号2-3-2（3-4层），建筑面积143.18平方米，单价20326.2元/平方米，房屋总价款2910306元，并约定出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得竣工验收备案证明、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……同时，双方另签订《车位租赁合同》两份，第一条均载明‘乙方已向甲方购买了坐落于和平区长白五街235号的沈阳中航城项目二期V10幢2-302室房屋，双方已签订了商品房买卖合同’，约定乙方拟租赁的车位所在的位置分别为中航城二期K区K115A号、K115B号，均为0租金，车位租赁期限均为240个月（自2017年10月30日起至2037年10月30日止），合同租赁期满后，甲方同意将该车位无偿提供给乙方使用，车位移交日期为2017年10月30日。 2017年10月底，被告航远置业依《商品房买卖合同》的约定向原告马荣鑫交付房屋及K115A号、K115B号车库，因该车库不能泊两辆小型汽车，故原告马荣鑫诉至法院。 诉讼中，原告马荣鑫称中航城地下公共停车位的现售价格在15万元至17万元之间。被告航远置业称与别墅对应的车库均已随别墅赠送，现有尚未出售的公共车位（自股权变更之后未再出售），目前未标售价。 另，根据《中华人民共和国行业标准〈车库建筑设计规范〉（JGJ100-2015）》的规定，小型车的总宽1.8米，垂直停放，停车位最小宽度为2.4米，微型和小型机动车与墙、护栏及其他构筑物间净距为0.6米。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。……”《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。……”本案中，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》以及两份《车位租赁合同》，被告航远置业是按照配置比例将涉案K115车库（含两个车位即K115A号、K115B号）以附赠的方式处分给原告马荣鑫，应该满足停放两辆小型汽车的正常使用条件。 关于车位符合“正常使用条件”一节，涉案两份《车位租赁合同》均未对具体标准进行约定，原告马荣鑫主张按照行业标准即《车库建筑设计规范》来确定。《车库建筑设计规范》中关于小型汽车的最小停车位宽度的规定虽并非强制性条文，不能直接作为判定被告航远置业交付的停车位不符合“正常使用条件”的依据，但可参照判断。且《中华人民共和国合同法》第六十二条明确规定“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。根据《中华人民共和国行业标准〈车库建筑设计规范〉（JGJ100-2015）》之规定，小型车的总宽1.8米，垂直停放，停车位最小宽度为2.4米，微型和小型机动车与墙、护栏及其他构筑物间净距为0.6米。据此，被告航远置业交付给原告马荣鑫的K115车库内墙宽至少应5.4米才具备停放两辆小型汽车的“正常使用条件”。根据现场实际勘察及测量，被告航远置业交付的K115车库的有效宽度仅为4.59米，仅能泊一辆小汽车，不具备泊两辆小型汽车的正常使用条件，属于合同义务的履行瑕疵，应承担相应的违约责任。 原告马荣鑫主张被告航远置业交付位于沈阳中航城二期Ｋ区且具备正常使用功能的车位一处，符合合同约定，本院应予支持。鉴于被告航远置业明确表示与别墅对应的车库均已随别墅赠送，尚有未出售的公共车位，可向原告马荣鑫交付位于沈阳中航城二期K区地下停车场的公共车位一处。若被告航远置业不能交付，则原告马荣鑫有权要求被告航远置业弥补损失。关于损失金额，原告马荣鑫主张被告航远置业返还车位款25万元，因证据不足，本院不予支持。参照长白地区地下车位现售价格，本院酌定被告航远置业赔偿原告马荣鑫15万元为宜。 另，车位属于建筑物专有部分，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，即车位具有物权性质，不适用诉讼时效期间，故对被告航远置业该项抗辩，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十四条、《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告沈阳航远置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马荣鑫交付位于沈阳中航城二期K区地下停车场的公共车位一处； 二、若被告沈阳航远置业有限公司不能按前款履行交付义务，则赔偿原告马荣鑫损失15万元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，由原告马荣鑫负担1750元，被告沈阳航远置业有限公司负担3300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  张 伟 人民陪审员  董秀坤 人民陪审员  赵淑媛 二〇二〇年四月一日 书 记 员  郭潇月 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报价不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行。其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。