广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0423民初927号 原告：钟顺昌，男，1948年8月14日出生，汉族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：莫建华，蒙山县148法律服务所法律工作者。 被告：莫华年，男，1961年9月27日出生，汉族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：黄科阳，广西利民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦定月(与莫华年是夫妻关系)，女，1966年4月22日出生，汉族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。 原告钟顺昌诉被告莫华年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟顺昌及其委托诉讼代理人莫建华，被告莫华年及其委托诉讼代理人黄科阳、韦定月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟顺昌向本院提起诉讼请求：1.判决终止1997年1月15日原告与被告订立的房屋租赁《协议书》，将房屋交回给原告，并按1997年1月9日与蒙山县商业局（以下简称：商业局）订立的协议处理。2.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告系原商业局退休干部，1997年取得商业局职工宿舍一套房屋（102号房）的使用权。1997年商业局建设临街（湄江街）门市部，向职工筹集资金，对享有屋房使用权的职工进行集资，原告使用的102号房屋应筹集借资为8,500.00元，此后筹集的借资作为房租，由职工居住房屋至定为危房时止。因原告缺乏资金，原、被告双方于1997年1月15日签订房屋借租《协议书》，约定由被告代原告向商业局交纳集资款8,500.00元，原告借102号房屋给被告居住，居住使用均按原告于1997年1月9日与商业局签订的《协议书》执行。2019年原告得知蒙山县人民政府需要征用商业局这栋宿舍楼，要求职工迁出房屋，再由商业局对原居住的职工另行安置住房。被告认为，1997年1月15日原、被告签订的《协议书》应属于房屋转让协议,并居住使用了二十二年，房屋应归属于被告，商业局对居住户另安排房屋的使用权应由其享有。原告认为，原、被告按1997年1月15日签订的《协议书》应为租借房屋给被告使用，且被告不是商业局干部、职工，也无权享受商业局的福利待遇。为此，原告起诉至法院，望判如所请。 原告钟顺昌向本院提交以下证据： 1.原告身份证（复印件）1份，证明原告的身份情况。 2.1997年1月9日原告与蒙山县商业局订立的《协议书》（复印件）1份，证明原商业局为筹集资金提前收取职工的租金，借资抵租金，是租赁关系。 3.原告与被告订立的《协议书》（复印件）1份，证明不是二手房转让，而是原商业局租借给原告，所有权还是原商业局的，原告转租给被告，但双方应遵守原告与原商业局签订的协议，不是买卖关系。 被告莫华年辩称，原告与被告签订的应为房屋买卖合同关系，主要依据理由：1.被告向原告支付购买房屋价款11,500.00元是符合当时的房屋市场价值的。2.依照当时的历史原因，《协议书》不能表述为转让只能写为转借，但约定的将房屋居住期限为居住到定为危房之日止，实质上是已经将房屋使用价值全部转让了，符合转让的特征。3.从签订协议后房屋一直由被告管理使用，双方没发生过争议。4.原告的行为违背诚实信用原则，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 被告莫华年向本院提交以下证据： 1.蒙山县商业总公司出具的《关于蒙山县商业总公司南楼宿舍楼情况说明》（复印件）1份，证明涉案房屋是在1979年建成，房屋所有权人是原蒙山县商业局，1997年商业局为结清工程款向员工筹集资金时，根本不是将涉案房屋作为商业局职工福利待遇房进行发放，涉案房屋并不是原告所讲的专属于商业局职工才享有的职工福利房。 2.1997年1月9日原告与原蒙山县商业局签订的《协议书》（复印件）1份，证明①该《协议书》原件在被告手上；证明②“居住直至房屋成为危房止”的约定，实质是将房屋权利义务、房屋在使用寿命内的价值和寿命内能够产生的利益全部进行转让，实质是买卖关系，并且8,500.00元名为借款实为购房款，属于房屋市场价；证明③原商业局允许住户对外再转让房屋。 3.原告与被告于1997年1月15日签订的《协议书》（复印件）1份，证明“今后此房的一切费用均由莫华年负责，与钟顺昌无关”、“居住直至房屋成为危房止”的约定，实质是将房屋权利义务、房屋在使用寿命内的价值和寿命内能够产生的利益全部进行转让，实质是买卖关系。把原告与原商业局签订的《协议书》上属于原告的权利义务全部转让给被告。 4.国有土地使用证（复印件）1份，证明一直以来涉案房屋土地使用权人都是蒙山县商业总公司，印证了当时商业局只是把地上房屋价值的部分转让出去，对应了“居住直至房屋成为危房止”的约定，而8,500.00元只是房屋价值并不包括土地价值。 5.1997年至2019年被告向蒙山县商业总公司交水电费的收款凭证（复印件）1份，证明1997年至2019年被告对涉案房屋进行居住使用管理，佐证了双方之间的买卖关系。 6.蒙山县棚户区改造项目房屋征收与补偿征收意见表（复印件）1份，证明蒙山县棚改办现在就地上房屋价值的部分对被告方进行征收补偿，且该房屋确实是1979年建成，被告买房的时候已经是二手房，8,500.00元加上3,000.00元完全是市场价格。 7.照片（复印件）4张，证明涉案房屋位置以及现状。 8.证人韦某证言，证明原、被告之间是房屋买卖关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1－3的证据三性没有异议，但对证据2、3的证明内容有异议。本院认为原告提供的证据2、3与被告提交的证据2、3相一致，结合本院查明的事实，本院对证据的真实性、关联性性予以认定。原告对被告提供证据1－4、7的证据三性没有异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的证据5关联性有异议，本院认为，被告提交的证据5，能证实涉案房屋的使用情况，本院对证据的真实性、关联性予以认定。原告对被告提供的证据6关联性有异议，本院认为，被告提交的证据6与本案没有关联性，本院对证据6的关联性不予认定。原告对证人韦某证言的关联性有异议，本院认为，证人出庭接受当事人的询问，故本院对出庭证人证词予以确认，证人证言证明原、被告1997年1月15日签订的协议书，落款的签名为韦某代为莫华年签名，各当事人均无异议，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：原告钟顺昌系原蒙山县商业局（现蒙山县商业总公司）干部。1997年1月9日，原蒙山县商业局（甲方）与原告（乙方）签订协议书，协议书载明：“为了筹集资金，回建商业综合大楼，解决职工就业及住宅问题，现经双方协商订立如下条款，供双方共同遵守执行。第一条，乙方同意借资捌仟伍佰元，给甲方作为建楼资金，此款不用还本，不计息。第二条，甲方同意安排南面宿舍楼一套给乙方居住（第一层第102号房）。甲方安排给乙方房屋居住从协议签订起至该房定为危房止。（鉴定危房由质检站及安委会测定）。……第四条，甲方按本协议安排给乙方的住房一律免收住房租金，但乙方应按月交足水、电费给甲方。第五条，甲方安排给乙方的住房，其亲属有权享受，如乙方转让、转租等所发生的税费均由乙方负责。……”。1997年1月15日，原告与被告签订协议书，协议书载明：蒙山县商业局职工宿舍102号房原是钟顺昌住宿，因商业局统一收集资金投资门市部建设，每位住宿者必须交付8,500元.00作为长期租金，因原告无资金交纳故把房屋转借给被告，由被告向蒙山县商业局交付8,500.00元，此后该房屋由被告居住至鉴定为危房之日止。协议并约定此后房屋的税费、治安管理费等均由被告负责，房屋只限于被告户居住；住宿条件与规定按原告与商业局签订的协议执行。原、被告签订协议后，被告支付8,500.00元给原蒙山县商业局，原告将与原蒙山县商业局签订的协议书交被告收执，被告另行支付3,000.00元给原告。涉案房屋从原、被告签订协议起至今一直由被告管理使用，期间原、被告均未因协议发生纠纷。2019年，蒙山县商业总公司宿舍列入蒙山县棚户区改造工程范围,原告认为棚户改造受益人不应是被告，双方于1997年1月15日签订的协议书为租赁协议，双方之间不是买卖协议，为此，原、被告之间发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的协议书，未违反相关法律规定，合法有效，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。针对争议焦点一，原、被告订立的《协议书》是买卖合同还是租赁合同问题。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定，本案中，原、被告均未能提供的争议涉案房屋的产权证明，故本案参照租赁合同关系审理。针对争议焦点二，原、被告双方签订的合同是否应该终止返还房屋的问题。本案中，根据原、被告签订协议约定，涉案房屋由被告居住至定为危屋之日止。审理期间原告未向本院提供被告违约或应当终止合同的相关证据予以证实，合同一经订立双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，故对原告请求终止合同，不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告钟顺昌的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告钟顺昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄世友 审 判 员  王晓春 人民陪审员  王健民 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  林芳草 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。