湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初6167号原告：冯群，女，1990年8月7日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。原告：周顺先，男，1989年2月23日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。二原告共同委托诉讼代理人：蒋建平，湖南博大律师事务所律师，代理权限为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：永州和泰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路西侧市八中东侧。法定代表人：宋美玉，该公司执行董事。诉讼代表人（破产管理人）：湖南人和人（永州）律师事务所。负责人：张容。委托诉讼代理人：李玲慧，女，1993年10月22日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县，系被告破产管理人员工，代理权限为一般代理。第三人：中国建设银行股份有限公司永州市分行，住所地湖南永州市冷水滩区湘永路51号。负责人：龚飞龙，该行行长。委托诉讼代理人：覃婉婷，女，1985年1月3日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系第三人员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：欧阳辉鸿，男，1973年9月21日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系第三人员工，代理权限为一般代理。原告冯群、周顺先与被告永州和泰房地产开发有限责任公司（以下简称和泰公司）以及第三人中国建设银行股份有限公司永州市分行（以下简称永州建设银行）商品房买卖合同纠纷一案。本院于2019年12月2日立案后，于2019年12月24日公开开庭审理了本案。经审理发现案情复杂，裁定转为普通程序，于2020年2月12日再次公开开庭进行了审理。原告冯群、周顺先及其委托诉讼代理人蒋建平、唐晓文，被告永州和泰房地产开发有限责任公司的破产管理人的委托诉讼代理人李玲慧，第三人中国建设银行股份有限公司永州市分行的委托诉讼代理人覃婉婷、欧阳辉鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯群、周顺先向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令被告交付湖南省永州市冷水滩区XX路XXX居X幢X单元X层XX号商品房壹套，并为原告办理该住房的不动产权证书；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月2日，原告与被告签订编号为永（冷）房商合【2016】160042的《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于永州市冷水滩区XX路XXX居X幢X单元X层XX号商品房壹套出售给原告。该套住房的建筑面积为129.63平方米，出售单价为每平方米2318.86元，总价款为人民币300593元。合同约定原告采取按揭方式付款，其中首付款人民币90593元是以刘华在被告公司的现金购房款转让而来，占全部房价款的30%。另外，原告交纳了电梯房保证金10500元。合同签订后原告为履行购房余款支付义务，在双方约定的余款支付期限内与第三人中国建设银行股份有限公司永州市分行签订抵押借款合同，并由被告作为保证人，将涉案房屋办理抵押登记共借款210000元本金。三方共同约定将该贷款资金一次性划入被告指定账户，以支付原告购房余款。原、被告双方到永州市房产局办理了商品房销售备案登记。因被告牵涉巨额民间借贷纠纷，被告与第三人中国建设银行股份有限公司永州市分行协商要求暂不予放款至指定账户，以致造成原告的购房贷款至今未予发放。2019年被告因资不抵债向本院申请破产重整，本院已受理。本院指定湖南人和人（永州）律师事务所担任管理人。2019年11月15日，管理人向原告出具（2019）和泰破管字第73号《解除合同通知书》，以原、被告双方所签的《商品房买卖合同》属双方均未履行完毕的合同为由决定解除该合同。原告认为，原告与被告签订商品房买卖合同，履行了首付款义务，同时为保证购房余款的支付已办理了抵押按揭手续。贷款的不按时发放系被告的主动请求行为所致，不可归责于原告，原告没有任何过错。原告已履行了全部合同义务就应当享有合同确定的权利。因此，原告有权要求第三人依据贷款合同发放贷款，被告向原告交付涉案房屋并为原告办理不动产权登记证书。为维护原告合法权利，特向本院提起诉讼，请求依法支持。被告和泰公司辩称，被告和泰公司于2019年4月4日由法院裁定受理破产重整，2019年4月30日指定湖南人和人（永州）律师事务所为管理人，依据《破产法》第二十五条，管理人代表被告参加诉讼符合法律规定。二原告主张要求被告和泰公司为其办理不动产权证书，缺乏事实和法律依据，二原告可以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权，即二原告可向被告和泰公司的管理人申报债权。第三人永州建设银行辩称，第三人永州建设银行对二原告没有发放贷款的原因是2017年发放贷款的时候被告和泰公司的对公账户已经被永州市中级人民法院冻结1130多万元，除了这个被告和泰公司还有到期债务也无法履行，2017年12月份被告和泰公司欠了桂林银行1个多亿元的债务，已经到了法院强制执行阶段，且其他购房户现在也没有收房，还要还房贷支付利息，不发放贷款对二原告来讲也是减少了损失。经审理查明：2017年11月2日，案外人刘华（甲方）与原告周顺先、冯群签订《住房转让合同》，约定：“……现双方达成如下协议：一、房号为二号楼的Ａ901，面积为130.098平方米，单价2346／㎡，合计总价：叁拾万零伍仟壹佰玖拾壹整。甲方负责乙方与公司签订合同时按以上价格签订，并将已交公司的81616元转到乙方名下……”。同日，二原告（买受人）与被告和泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，内容为：“……第一条、项目建设依据：1．出卖人以出让方式取得坐落于永州市冷水滩区育才路西侧市八中东侧地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为永（冷）国有2009第××号、永（冷）国用2010第0413号，土地使用权面积6359.85平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2050年1月1日。2．出卖人经批，在上述地块建设的商品房项目核准名称为和泰名居，建设工程规划许可证号为建规【建】字第永【2015】00007号，建筑工程许可证号为432902201504200201……第三条、商品房基本情况：1．该商品房的规划用途为住宅。2．该商品房所在建筑物的主体结构为框剪，建筑总层数为22层，其中地上20层，地下2层。3该商品房为第一条规定项目中的X＃【幢】【座】【X】单元X层XX号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4．该商品房的房产测绘机构为永州市房地产测绘事务所，其预测建筑面积共129.63平方米，1其中套内建筑面积／平方米，分摊共有建筑面积／平方米。该商品房共用部位见附件二……第六条、计价方式与价款：出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）2318.86元，总款为（人民币）300593元……第七条、付款方式及期限：……（二）买受人采取下列第3中方式付款：……3．贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2017年11月2日前支付首期房价款（人民币）90593元，占全部房价款的30%。余款（人民币）210000元向／（贷款机构）申请贷款支付……第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年10月1日前向买受人交付该商品房……”同日，案外人刘华将其已交纳给被告和泰公司的首付款81616元转到乙方名下，二原告又向被告和泰公司交纳购房首付款8977元、电梯房保证金10500元，被告和泰公司向二原告出具收据。2017年11月22日，原告周顺先以涉案房屋为抵押与永州建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同书》，被告和泰公司在保证人处盖章。2017年12月27日，被告和泰公司为原告周顺先、冯群办理涉案房屋备案登记。2018年1月3日，原告周顺先、冯群与第三人永州建设银行办理预购商品房抵押权预告登记。之后，第三人永州建设银行因被告和泰公司存在大额到期未履行债务，经济出现困难，为减少原告周顺先、冯群损失，停止向原告周顺先、冯群发放贷款，但未向原告周顺先、冯群发出通知。2019年4月1日被告和泰公司向本院申请破产重整，本院于2019年4月4日作出（2019）湘1103破1号民事裁定书，裁定受理被告和泰公司的重整申请。2019年4月30日，本院作出（2019）湘1103破1号决定书，指定湖南人和人（永州）律师事务所担任被告和泰公司管理人。2019年11月15日，被告和泰公司管理人以双方均未履行合同义务为由向原告周顺先、冯群发出《解除合同通知书》。以上事实有《商品房买卖合同》、收据、《住房转让合同》、在建工程抵押登记证明、商品房备案登记记录、《解除合同通知书》、（2019）湘1103破1号民事裁定书、（2019）湘1103破1号决定书、《个人住房商业借款合同》以及原、被告及第三人当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为，二原告与被告和泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表达，合法有效，故对二原告诉请确认与被告签订的《商品房买卖合同》有效，本院予以支持。由于二原告未就《解除合同通知书》之效力一并提起诉讼，故对二原告要求被告和泰公司履行合同义务，交付涉案房屋并办理不动产权证书，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：一、原告冯群、周顺先与被告永州和泰房地产开发有限责任公司于2017年11月2日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告冯群、周顺先其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费300元，由被告永州和泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  黄寿成人民陪审员  伍 牧人民陪审员  熊六翠二〇二〇年四月十六日法官助理宁俊杰代理书记员  刘军语