上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初1736号原告：上海德惠净化空调工程安装有限公司，住所地：上海市奉贤区。法定代表人：殷农，总经理。委托诉讼代理人：康建明。被告：杨王影视文化发展(上海)有限公司，注册地：上海市奉贤区，经营地址：上海市奉贤区。法定代表人：王晓，执行董事。原告上海德惠净化空调工程安装有限公司诉被告杨王影视文化发展(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人康建明、被告的法定代表人王晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付房屋使用费人民币(下同)560万元(2019年3月1日至2020年2月29日期间)；2、依法判令被告立即向原告支付逾期付款的滞纳金61.4万元、以及按未支付房屋使用费560万元为本金,自2020年3月1日至实际履行完毕日止，按年利率24%计算的滞纳金。事实与理由：2017年11月,原告和上海佳谦投资管理有限公司订立《房屋使用合同》,约定由原告将上海市奉贤区杨牌路XXX号房屋,产权证建筑面积约16,296.51平方米及其它附属房屋(按现状)道路、通道、配电房、门卫房、厕所空地等附属设施提供给乙方使用。房屋的交付日期为2017年11月30日,房屋使用自2017年11月30日起至2028年2月28日止,共十年。前三个月为装修免缴使用费,实际房屋使用费从2018年3月1日起算,房屋使用费前三年为每年人民币600万元。使用费先付后用,保证金为人民币60万元,使用费支付以六个月为一个周期,约定每年分2月10日前、8月10日前进行支付,并约定了违约金及拖欠房屋使用费的滞纳金。房屋使用合同订立后,原告按约将使用房屋交付被告使用,被告支付了2018年3月1日起至2019年2月28日的使用费。2019年2月10日起原告应收被告2019年3月1日至2019年8月31日的房屋使用费为人民币300万元。2019年8月10日原告应收被告2019年9月1日至2020年2月29日的房屋使用费为人民币300万元,至今被告均未能支付。期间,上海佳谦投资管理有限公司上海杨王投资发展有限公司在2018年3月8日设立被告公司即杨王影视文化发展(上海)有限公司。2018年3月原告和上海佳谦投资管理有限公司及被告签订补充协议,约定2017年11月30日订立的《房屋使用合同》主体变更为被告,故实际使用人为被告。2019年3月10日,被告向原告出具承诺书,承诺应在2019年2月10日之前支付的房屋使用费人民币300万元在2019年6月15日前支付,逾期则按10%年化率计算逾期利息,至今未能支付。2019年8月10日应付至2020年2月29日的使用费至今未支付。2019年7月1日,原告和被告协商,对涉案第10幢房屋由原告使用,经协商原告使用房屋价为人民币60万元/年。在被告房屋使用费中扣除60万元/年。2019年7月1日至2020年2月29日原告实际使用的房屋使用费为40万元,故被告尚欠原告2019年3月1日至2020年2月29日的房屋使用费为人民币560万元(600万元-40万元)。综上,原告认为：被告使用原告房屋,理应支付使用费。现被告拖欠原告房屋使用费,经原告多次催讨无果,显属违约,被告应承担违约责任。据此,原告起诉,请求法院依法支持原告的诉请。关于房屋使用费及滞纳金计算方法为：一、房屋使用费自2019年3月1日至2020年2月29日止为600万元，自2019年7月1日至2020年2月29日止原告自用房屋40万元(8个月×5万/月)，故被告应付560万元。二、滞纳金计算：1、2019年3月1日至2020年2月29日止以290万元为本金基数,按年利率10%计算为29万元；2、2019年9月1日至2020年2月29日以270万元为本金基数,按年利率24%计算为32.4万元，合计61.4万元。三、自2020年3月1日起至实际履行日止,以560万元为本金基数,按24%/年计算滞纳金。被告辩称，请求驳回原告的诉讼请求。被告属于影视文化企业，与原告签订房屋租赁合同是为把厂房车间作为影视拍摄摄影棚使用，需要对厂房进行改造，但该区域改造无法得到政府部门审批通过，导致被告无法使用。后经批准临时许可搭建石库门场景，但消防部门以不符合消防法规定而予以阻止。被告投入2,500多万元改造资金，但最后改造工程停工，公司陷入困境。被告与原告及村委会沟通，提出退还部分租赁厂房，原告也收回了部分厂房自用，村委会协调安排园区来接管租赁厂区的转租招商工作，因疫情而停滞。原告签订合同时隐瞒所在区域规划调整的事实，导致被告错误判断，造成被告重大经济损失。双方合同第七条约定，在合同履行期间，若导致被告无法正常使用，造成经济损失的，原告应当根据被告的实际情况给予相应赔偿。本院经审理，认定事实如下：2017年11月30日，原告(甲方)与案外人上海佳谦投资管理有限公司签订《房屋使用合同》，合同第1-1条约定：甲方将自有房屋提供给乙方有偿使用：房产证权编号沪房地奉字(2007)第011912号，房屋坐落：上海市奉贤区杨牌路XXX号,建筑面积约16,296.51平方米,及其他附属房屋(按现状)、道路、通道、配电房、门卫房、厕所、空地等附属设施由甲方提供给乙方使用。合同第2-2条约定：双方约定该房屋使用自2017年11月30日起至2028年2月28日止(其中前三个多月为装修免缴使用费),计10年,房屋使用费从2018年3月1日起算。第3-3条约定：乙方的保证金,在双方签订合同的当日付给甲方。乙方给付房屋使用费第一期应在2018年2月10日之前(先付后用),乙方应付给甲方第一期六个月的房屋使用费为人民币300万元。第二期六个月房屋使用费在2018年8月10日前支付,为人民币300万元,以后房屋使用费在每年2月10日前、8月10前支付,依次类推。合同第3-4条约定：房屋使用费,每三年递增一次,递增金额按使用费总额的5%递增,即2021年开始的年租赁费为630万元整,从2021年起3月1日起六个月房屋使用费315万元,依次类推。2024年3月1日起房屋使用费按总额的5%递增,即每年使用费为人民币661.5万元,支付日期均为每年2月10日前、8月10日前。合同4-1条约定：甲方同意乙方使用该房屋作为乙方影视基地使用,并且在不影响房屋主体结构的情况下,经乙方书面报甲方装修方案后,甲方同意乙方厂房装修并由甲方签字确认。合同第七条约定：根据国家法律,在合同履行期内,由于甲方出售该房屋,不影响本合同履行,若致使乙方无法正常使用,造成经济损失的,甲方应根据乙方的实际情况,经双方协商确定,对乙方的经济损失,甲方应给予相应的补偿。在履行期内,由于乙方无故不履行本合同义务,乙方应根据甲方的实际情况,经双方协商确定,对造成甲方经济的损失,乙方应作赔偿。合同第9-1条约定：乙方拖欠房屋使用费达30天以上,甲方有权终止合同,收回使用的房屋及附属房屋、欠的房屋使用费及实际占有使用费、违约金及滞纳金。违约金为六个月的房屋使用费、滞纳金按拖欠房屋使用费总额的每天千分之一计算。2018年3月，原告(甲方)、案外人上海佳谦投资管理有限公司(乙方)、被告(丙方)签订《补充协议书》，约定：甲、乙双方于2017年11月30日订立《房屋使用合同》,现乙方与上海杨王投资发展有限公司合作投资成立新公司(即丙方),故上述三方通过友好协商后,依法订立本补充协议书。一、房屋租赁使用方的主体变更为杨王影视文化发展(上海)有限公司即丙方,原甲、乙双方订立的《房屋使用合同》继续履行,其条款全部不变,该合同自本补充协议书订立后,合同的权利、义务均由变更后的丙方全面履行。二、乙方已暂交甲方的保证金60万元,以及已交的第一期六个月部分租金100万元,欠交的第一期六个月租金200万元,由甲方在本补充协议书订立后,以丙方为抬头开具收款凭证,并由丙方向甲方交清第一期六个月欠付的应付租金200万元整。本补充协议三方自愿订立,与《房屋使用合同》具有同等法律效力,一式三份,甲、乙、丙三方各执一份,签字盖章生效。2019年3月10日，因被告欠付原告租金，被告向原告出具《承诺书》，内容为：承诺人和贵司订立的房屋使用合同,约定在2019年2月10日之前支付2019年2月10日至2019年8月9日的房屋使用费人民币300万元整。现因目前资金周转困难,经杨王村村民委员会协调,承诺人承诺在2019年6月15日之前支付上述房屋使用费300万元整,期间未支付的房屋使用费产生的利息承诺人按10%年化利率一并支付(至上述房屋使用费付清为止)。涉案租赁房屋奉贤区杨牌路XXX号产权登记于原告名下，建筑面积16,296.51平方米。庭审中，双方确认，现在被告租赁的，除了有证部分建筑面积16,296.51平方米之外，还有无证的办公楼一幢、棚屋一个、配电房一间、门卫房两间、厕所一个，面积2,000多平方米。被告陈述办公楼等大概一半的无证部分需要使用的。被告对原告租金和滞纳金的金额和计算方法无异议。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，其中建筑面积16,296.51平方米的租赁房产有产证，该部分合同有效，另外租赁的办公楼一幢、棚屋一个、配电房一间、门卫房两间、厕所一个无产权，该部分合同无效。因涉案合同绝大部分有效，无效部分中有部分被告也需要使用，所以法院不强制双方终止合同的履行。被告欠付租金(占有使用费)的事实清楚，被告应当按照合同承担支付责任，对原告诉请支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的租金(占有使用费)560万元，本院予以支持。因租赁合同小部分无效，本院对被告应付滞纳金数额也酌情较少，酌定原告请求额的90%。据此计算，截止2020年2月29日的滞纳金为55.26万元，另外支付自2020年3月1日至实际履行日止，以未付款560万元为基数，按照年利率24%计算的90%的滞纳金。被告主张驳回诉请的理由不足，被告如果主张因原告原因导致被告损失，可另外向原告主张赔偿，而不能成为拒付租金(占有使用费)的理由。双方在合同中明确交付的厂房是按现状交付，对租赁用途也在合同中明确为影视基地,并约定在不影响房屋主体结构的情况下,可由被告装修，可见被告对租赁厂房的状况系明知的。现被告称无法改造、改造得不到政府部门批准导致不能进行正常的影视拍摄，从而拒付租金(占有使用费)，理由无法成立。如果被告认为现状无法用以影视拍摄，可以向原告明确提出解除合同，而不是拒付租金(占有使用费)。综上所述，本院对原告的大部分诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(五)项、第五十六条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，判决如下：一、被告杨王影视文化发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海德惠净化空调工程安装有限公司租金(占有使用费)人民币560万元；二、被告杨王影视文化发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海德惠净化空调工程安装有限公司截止2020年2月29日的滞纳金人民币55.26万元，另外支付以未付款人民币560万元为基数，自2020年3月1日至实际履行日止，按照年利率24%计算的90%的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币27,649元，由被告杨王影视文化发展(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐祖峰二〇二〇年四月二十七日法官助理 刘 伟书 记 员 刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。