广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终197号上诉人（原审原告，反诉被告）：吴佳，女，1972年11月9日出生，汉族，住潮州市枫溪区*******************，公民身份号码：440************920。委托诉讼代理人：丁云鹏，广东潮能律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：丁屏，女，1977年4月22日出生，汉族，住潮州市湘桥区*************，公民身份号码：445************642。委托诉讼代理人：丁有生，广东道洽律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏焕秋，广东道洽律师事务所实习律师。上诉人吴佳因与被上诉人丁屏房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2019）粤5102民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴佳的委托诉讼代理人丁云鹏，被上诉人丁屏的委托诉讼代理人丁有生、苏焕秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴佳上诉请求：1、撤销原审判决第一至六项；2、改判被上诉人付还上诉人租金140000元及该款的逾期还款利息（其中70000元自2018年6月16日起至实际还款之日止计，70000元自2019年6月16日起至实际还款之日止计，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）。3、判令被上诉人承担本案一审及二审所有诉讼费用。事实和理由：一、原审法院根据双方《租赁合同》第三条的约定推断“丁屏向吴佳承租本案房屋的目的是用于营业，但丁屏承租房屋后在经营学生托管中心过程中因故停止营业”，上述属于认定事实不清，理由如下：1、双方所签订的《租赁合同》中的第三条并无此相关约定，相关约定是在该合同第四条第5点。2、吴佳出租并交付给丁屏租赁物房屋时，并无要求丁屏进行营业活动，而是由丁屏自行处理，丁屏也无告知吴佳租赁房屋的具体用途。无论丁屏因何种原因不再利用租赁房屋进行经营活动，均属于丁屏自主使用租赁房屋的行为，与吴佳无关。3、丁屏在承租房屋后在经营学生托管中心过程中，是因为丁屏及其丈夫还在潮州市西新住宅区开办“金鸣新桥家园”同样从事学生托管生意，后因本案租赁房屋所在的学生托管中心经营效益较低，丁屏及其丈夫就将所有生源集中转移到“金鸣新桥家园”学生托管中心，并由此萌生拒付租金，解除合同的念头，绝非因为丁屏所谓的无法办理登记手续和政府整治三轮车等问题造成合同无法继续履行。综上，原审法院认定事实不清，丁屏至今无法提供任何证据证明已与吴佳约定了租赁房屋的经营用途且存在客观原因导致其无法经营，其租赁目的并没有因任何客观原因无法实现，因此，该租赁合同应当继续履行，丁屏应按合同的约定给付已拖欠两年的租金并承担逾期付款的利息。二、原审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，支持被上诉人丁屏关于解除合同的反诉请求，是适用法律错误，理由如下：1、上述法律规定适用的情况应当为“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，而本案中，丁屏提出其使用租赁房屋进行经营活动，其经营的风险是绝对可以预见的，并且该种经营风险恰恰属于商业风险。2、丁屏至今没有提供任何证据来证明其无法经营是因为客观情况发生了重大变化，反而是因为丁屏自身的主观原因导致其不愿意继续在该租赁房屋中继续经营。综上，丁屏关于解除合同的反诉请求没有任何法律和事实依据。三、丁屏之所以拒付租金并要求解除合同，纯粹为了其自身利益，并非出现客观原因导致其无法经营。根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，丁屏既然承租了本案租赁房屋，就应当合理利用，依约履行合同，按时支付租金，即使出现无法经营学生托管中心的情况，也应当另寻途径继续使用租赁房屋，而绝非将该损失转嫁于吴佳。而双方在《租赁合同》所约定的租期直至2027年7月14日，吴佳在履行合同过程中无任何过错，若此时解除合同必然对吴佳造成巨大的经济损失，因此，吴佳完全有权根据《合同法》第一百零七条的规定要求丁屏履行合同。丁屏辩称：一、丁屏向吴佳租赁涉案房屋的目的就是用于经营学生托管中心。一审判决对此事实的认定是正确的，是符合客观事实的。双方《租赁合同》中多个条款均显示，丁屏租赁案涉房屋的目的就是用于营业，用于开办学生托管中心，体现在合同第三条、第四条第5点，以及与房屋一同租赁的物品。而吴佳在一审针对丁屏的反诉答辩也称:“由被告自行处理经营事宜。”。一审判决第12页倒数第8行关于《租赁合同》第三条系笔误，应为第四条第5点，这个不影响对客观事实的认定。可见，本案双方对于租赁合同的目在签订《租赁合同》时就已十分明确。二、一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定作出判决，是适用法律正确。丁屏租赁涉案房屋，是基于之前吴佳在此开办“北斗星托管中心”，且告诉丁屏租房后可继续用于开办学生托管中心。但租赁后因无法办理证件、政府整顿无证的学生托管及教育辅导中心、取缔无证三轮车等原因，丁屏的学生托管中心客观上自2018年5月17日起就无法继续经营，合同目的无法实现。根据一审法院现场勘查的情况，租赁的场地明显处于弃用状态，若继续履行合同，将对丁屏造成重大损失，对丁屏明显不公平。因此，本案的情形完全符合上述法律的规定。综上所述，吴佳的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院查明事实，驳回其上诉请求。吴佳向一审法院起诉请求：1、判决丁屏付还吴佳租金140000元及该款的逾期还款利息（其中70000元自2018年6月16日起至实际还款之日止计，70000元自2019年6月16日起至实际还款之日止计，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、本案诉讼费用全部由丁屏承担。丁屏向一审法院反诉请求：1、判决丁屏与吴佳于2017年4月23日签订的《租赁合同》自2018年7月15日起解除；2、判令吴佳与丁屏办理租赁房产及相关物品的移交手续；3、本案诉讼费用由吴佳负担。一审法院认定事实：位于潮州市湘桥区**************和潮州市湘桥区**************的权属人均是吴佳，其《房地产权证》分别列粤房地证字第C1872441号、粤房地证字第C1872442号。上述房屋2套之间有一平台与该2套房屋相邻，吴佳提供标注有“三楼业主，购房送平台”的平面图纸1份，主张该平台是购房时开发商赠送的。吴佳原在上述房屋开办“北斗星学生托管中心”。2017年4月23日，吴佳（甲方）与丁屏（乙方）签订《租赁合同》1份，将上述房屋及平台出租给丁屏使用，《租赁合同》约定：“一、甲方同意将座落在潮州市湘桥区********新逸里302房及80平方平台和与平台相邻的二栋301房出租给乙方，同时甲方将该房产内若干物品租赁于乙方使用（见租赁物品清单）。二、自2017年7月15日至2027年7月14日止，前5年（即2017年7月15日至2022年7月14日止），每年租金为人民币柒万元整，每年租金必须于次年租金到期之前一个月（即每年6月15日）交付下年房屋租金，后5年（即2022年7月15日至2027年7月14日）每年租金升为人民币捌万元整，缴纳租金日期按以上方式交付。租赁房产及租赁物品，甲方应2017年7月15日前交付乙方使用，如甲方延迟交付，使乙方蒙受损失，甲方应负违约责任并承担赔偿因此而引起的经济损失。乙方接管点清甲方交付租赁物品后，应为甲方出具承租物品清单有效收据凭证。如乙方无按时按期办理承担手续及交纳下一年度租金，则应视乙方为违约方，甲方可依法追究乙方违约责任并收回该出租房产使用权。三、甲乙双方协定租赁期限为10年，该出租房产物业原有电话2899482及捆绑宽带现转让给予乙方使用，电话及宽带到期之后，是否续约及继续使用均由乙方决定处置，其后产生任何费用及纠纷均与甲方无关，如乙方需要申请任何相关营业证件，必须放弃北斗星名字，应使用其他单位名称及法人、责任人名称。四、甲乙双方主要责任：……5.乙方承租该房产之后，必须于8月30日前办好该房产各种营业证件，逾期不办理，出租方有权要求终止租赁合同，并退回租金，收回承租权。在乙方承租期间，发生的一切营业行为及造成任何损害损失后果，皆由乙方自行承担，概与甲方无关。……五、甲乙双方的权利和义务：1.未经甲方同意不得转租房产及租赁物品。2.甲方免除乙方的房屋及物品使用保证金。乙方对所租赁房屋内墙体、承租物品、水电固定设施及附属设施应定期维护，同时不得随意拆除或者改动，如有要改动，乙方需征求甲方同意，经协商后进行，甲方不负各自修缮费用及义务，租赁期满后依附于房屋的装修归甲方所有，改变房屋内部结构的，乙方应恢复原状。3.乙方向甲方租赁使用房屋及物品（见租赁物品清单），因使用不当造成损坏，乙方应立即修复，不能修复者应按价赔偿。4.乙方向甲方租赁物品，如因使用不当引起意外，甲方不负任何责任。5.租赁期满，乙方如不续租，应按时交还该房屋及各种租赁物品，逾期不交应承担甲方所造成的损失。六、其他约定：租赁期满后，乙方如不续租，原湘桥区北斗星辅导中心的一切证件及该电话号码，甲方享有优先过户及使用权。七、甲乙双方任何一方未能履行本合同条款或违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。八、租赁期内，如遇不可抗力原因致使本合同无法履行的必须终止合同，其余事务甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理。九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。十、本合同自双方签字之日起生效。甲方：吴佳乙方：丁屏2017年4月23日。”上述《租赁合同》签订后，吴佳将租赁房屋交付丁屏使用，丁屏在上述房屋开办学生托管中心。2017年6月15日，丁屏付还吴佳自2017年7月15日至2018年7月14日的租金70800元，吴佳出具《收据》1份交丁屏存执，该《收据》的内容是：“本人兹收到丁屏女士交来2017年7月15日至2018年7月14日租赁新桥新逸里2幢301房及3幢302房原北斗星托管中心租金共计¥70800元（计人民币柒万零捌佰元整）收款人：吴佳2017年6月15日。”丁屏在经营学生托管中心期间，使用人力三轮车接送学生，后因丁屏经营的学生托管中心没有办理有关登记手续及政府整治客运三轮车乱载现象等原因，丁屏认为其学生托管中心难以继续经营，故自2018年7月15日起停止经营，上述租赁房屋空置，由丁屏保管，但自2018年7月15日起至今，丁屏没有向吴佳交纳房屋租金。2019年5月20日，吴佳委托广东潮能律师事务所律师向丁屏发出律师函，其内容如下：“丁屏女士：本律师依法接受吴佳女士的委托，就你拖欠吴佳女士租金一事，向你交涉如下：经查：吴佳与你于2017年4月23日签订《租赁合同》一份，约定你向吴佳承租位于潮州市湘桥区********新逸里302房及80平方米平台和与平台相邻的二栋301房，租期自2017年7月15日至2027年7月14日止，前5年每年租金人民币柒万元整，每年租金必须于次年租金到期之前一个月（即每年6月15日前）交付下年租金；如你无按时按期交纳下一年度租金将视为违约，委托人可依法追究你的违约责任并收回房产等。合同签订后，吴佳依约定将上述租赁房产交付给你使用，但你除了缴交首期租金外，第二年租金70000元未能按期付还给吴佳，已违反了双方约定和法律规定。鉴于以上情况，本律师特此郑重函告于你：请你在收到本函件之日起5日内付还拖欠吴佳女士2018年7月15日至2019年7月14日的租金70000元，且务必在2019年6月15日前付还2019年7月15日至2020年7月14日的租金70000元。否则，本律师将根据吴佳女士的授权及法律规定，依法追究你的违约责任，届时你除了必须付还租金外，还应承担逾期还款的违约责任、诉讼费用等。特此函告。”后因丁屏仍没有支付租金，吴佳遂于2019年6月11日诉至法院，提出上述诉讼请求。诉讼期间，丁屏提起反诉，提出上述反诉请求，一审法院于2019年7月9日向吴佳送达丁屏的民事反诉状。本案一审审理过程中，丁屏主张位于潮州市湘桥区*************与二幢301房之间的平台属违章建筑、租赁房屋的电力无法正常使用、租赁场所的厨房存在严重的触电安全隐患等，但丁屏对其该主张，没有提供证据证明。吴佳、丁屏双方均没有提供上述《租赁合同》中所提的租赁物品清单，丁屏主张租赁时吴佳一并移交给其使用的物品包括：无牌证的装电池三轮车3辆、投影1套、监控电视1台、部分厨房用品、学生课桌椅20多套。吴佳对此予以确认。一审法院认为：位于潮州市湘桥区**************和潮州市湘桥区**************是吴佳所有，有粤房地证字第C1872441号、粤房地证字第C1872442号《房地产权证》为据，事实清楚，可予认定。吴佳于2017年4月23日将上述房屋及由其使用的平台出租给丁屏使用，双方签订的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据《租赁合同》的约定，丁屏应于2018年6月15日付还吴佳上述房屋自2018年7月15日起至2019年7月14日止的租金，应于2019年6月15日付还吴佳上述房屋自2019年7月15日起至2020年7月14日止的租金，但丁屏至今没有按合同约定履行付还租金的义务，已构成违约。关于丁屏作为违约方是否可以请求解除合同的问题，从《租赁合同》第三条中：“乙方承租该房产之后，必须于8月30日前办好该房产各种营业证件，逾期不办理，出租方有权要求终止租赁合同，并退回租金，收回承租权。在乙方承租期间，发生的一切营业行为及造成任何损害损失后果，皆由乙方自行承担，概与甲方无关”的约定可以看出丁屏向吴佳承租上述房屋的目的是用于营业，但丁屏承租房屋后，在上述房屋经营学生托管中心过程中因故停止经营，现上述租赁房屋空置，丁屏因承租房屋的目的无法实现而要求解除合同，吴佳不同意解除合同，双方形成合同僵局。因合同剩余租期尚较长，似此情况继续维持下去，对合同双方当事人都不利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，现丁屏反诉请求解除《租赁合同》，根据本案实际情况及公平原则，本院依法予以支持，合同解除的时间应认定为吴佳收到丁屏的民事反诉状的时间，即2019年7月9日，但丁屏按合同的约定应承担的违约责任不能因为合同解除而减少或免除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现吴佳要求丁屏付还自2018年7月15日起至2020年7月14日止的租金140000元及该款利息，因租赁合同已于2019年7月9日解除，因此，租金应按每年70000元的标准自2018年7月15日起计至2019年7月9日止，利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，上述《租赁合同》解除后，丁屏应将租赁房屋交还吴佳使用，丁屏反诉请求判决双方办理租赁房屋及物品的移交手续，可予支持。自《租赁合同》解除之日起至丁屏将租赁房屋移交吴佳使用之日止，丁屏应按每年70000元的标准向吴佳支付房屋占有使用费。因请求解除合同的丁屏是违约方，为保证对方当事人即吴佳的现实既得利益不因合同解除而减少，丁屏应对吴佳承担赔偿责任，赔偿的金额酌定为《租赁合同》约定的半年租金即35000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、吴佳与丁屏2017年4月23日签订的《租赁合同》于2019年7月9日解除；二、丁屏应于判决发生法律效力之日起10日内将位于潮州市湘桥区*************、二幢301房及该两套房之间的平台和三轮车3辆（无牌证）、投影1套、监控电视1台、厨房用品、学生课桌椅20多套交还吴佳使用；三、丁屏应于判决发生法律效力之日起10日内付还吴佳自2018年7月15日起至2019年7月9日止按每年70000元的标准计算的房屋租金及应计利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自2018年6月16日起计至租金清偿完毕之日止）；四、丁屏应于判决发生法律效力之日起10日内付还吴佳自2019年7月10日起至其将租赁房屋交还吴佳使用之日止的房屋占有使用费（按每年70000元的标准计算）；五、丁屏应赔偿吴佳35000元，该款应在判决发生法律效力之日起10日内付清；六、驳回吴佳的其他诉讼请求；七、驳回丁屏的其他反诉请求。一审案件本诉受理费3100元，由丁屏负担，反诉受理费100元，减半收取50元，由吴佳负担。二审期间，双方当事人没有向本院提交新证据。经审理，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判决解除案涉房屋租赁合同是否正确？上诉人请求被上诉人支付租金14万元及利息应否得到支持？对此，本院分析如下：本案双方当事人于2017年4月23日签订《租赁合同》，约定丁屏向吴佳承租案涉房屋及物品，该租赁合同是双方当事人经协商一致自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律法规的规定，故该合同应认定为有效，对双方当事人均具有约束力。按照诚实信用原则，交易双方都应当善意行使权利、履行义务。从案涉《租赁合同》第三条、第四条第5点的内容以及租赁的物品均可反映双方在订立合同时对于丁屏承租房屋是作为营业所用这一目的是清楚的。虽然经营活动的风险是必然存在的，丁屏作为经营者应当有所预见也应自行承担经营风险，但从本案房屋租赁合同履行的实际情况看，合同约定的租赁期限长达10年，在履行了第一年之后，丁屏因自身经营上的原因没有继续使用该租赁房屋，如不允许解除租赁合同，一方面将导致房屋长期闲置，另一方面又使丁屏在不占有使用房屋的情况下承担租金，进而，因丁屏不使用租赁房屋，其支付租金的能力将受到限制，反过来也使得吴佳应获得的租金难以得到保障。在此情况下，双方已陷入合同僵局，对双方都是不利的。因此，一审法院结合本案实际情况在判令丁屏承担违约赔偿责任的同时，判决解除案涉房屋租赁合同，符合合同法上的公平和诚实信用原则，处理恰当，应予维持。有关丁屏尚欠吴佳的房屋租金问题，在双方租赁合同解除的情况下，原审判决丁屏应向吴佳支付自2018年7月15日起至2019年7月9日租赁合同解除之日止按每年70000元的标准计算的房屋租金及应计利息和自2019年7月10日起至其将租赁房屋交还吴佳使用之日止按每年70000元的标准计算的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人吴佳的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人吴佳负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 海审 判 员  朱 萍审 判 员  李照雄二〇二〇年四月九日法官助理  张晓霞书 记 员  苏 薇