广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9630号原告：李君陶，女，1966年10月24日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴晓辉、苏爱芳，上海市汇业（广州）律师事务所律师、实习人员。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人：黄国伟。被告：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告李君陶诉被告斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称斜阳里公司）、杨少辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴晓辉、苏爱芳到庭参加诉讼。被告斜阳里公司、杨少辉经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李君陶向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与斜阳里公司签订的编号为YZ0057号《不动产买卖合同》，并判令斜阳里公司向原告退还房款244780元、税费7997元，共252777元；2、判令斜阳里公司向原告支付逾期交楼和逾期办理房产过户的违约金（以楼款及税费为本金，自2017年12月1日起至实际付清之日止按照24%的年利率计算）；3、判令斜阳里公司承担原告因本案产生的律师费15300元；4、本案诉讼费由斜阳里公司承担；5、判令杨少辉与斜阳里公司承担连带责任。事实与理由：原告与斜阳里公司于2017年5月19日签订编号为YZ0057的《不动产买卖合同》，约定原告购买案涉商铺；同时约定斜阳里公司甲方应当在2017年09月01日前收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方。甲方延期交付的，本合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方己支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交付为止；斜阳里公司应当在2017年09月01日前且收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内（两者以时间居后者为准；若乙方选择商业按揭付款的，则以本合同第三条第三项的约定为准），完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》的，双方同意按下列方式处理：本合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止；如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。合同签订后，原告己按照合同约定交齐了全部楼款及预收代缴税费、手续费共计人民币252777元，但斜阳里公司至今仍未为原告办理不动产交付、不动产交易过户手续。斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，直至2018年2月5日斜阳里公司才办理了股东变更登记，股东由杨少辉变更为黄国伟、张继发。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故原告有权要求杨少辉对斜阳里公司的履行义务承担连带责任。被告斜阳里公司、杨少辉没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2017年5月19日，原告（乙方，认购方）与被告斜阳里公司（甲方，出卖方）签订《不动产认购书》，约定乙方自愿认购位于广州市荔湾区文昌南路88号E57不动产，建筑面积为13.2平方米，套内建筑面积6.77平方米，用途为商业；认购总价244780元，乙方付款方式为一次性付款；第四条认购条款：3、乙方应于2017年5月19日，持本认购书、定金收据、身份证原件等与甲方签署《不动产买卖合同》等全部签约文件；7、甲乙双方签订《不动产买卖合同》后，本认购书与《不动产买卖合同》对购买该不动产的所有约定内容，以《不动产买卖合同》为准，《不动产买卖合同》对该不动产没有约定的内容，仍按本《不动产认购书》的约定内容执行；如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。2017年5月19日，原告（乙方，买受人）与被告斜阳里公司（甲方，出卖人）签订编号YZ0057《不动产买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区文昌南路88号E57号铺（建筑面积为13.2平方米、套内建筑面积为6.77平方米）以244780元出卖给乙方；第三条付款方式及期限。乙方的付款方式为：一次性付款：1、乙方于2017年05月14日交付定金50000元给甲方；2、乙方于2017年06月30日前交付首期楼款32463元给甲方；3、乙方于2017年07月30日前交付二期楼款32463元给甲方；4、乙方于2017年08月30日前交付三期楼款32463元给甲方；5、乙方于2017年09月30日前交付四期楼款32463元给甲方；6、乙方于2017年10月30日前交付五期楼款32463元给甲方；7、乙方于2017年11月30日前交付尾期楼款32465元给甲方；8、乙方需在2017年05月19日交付预收代缴税费、手续费等7997元给甲方；第四条交付期限。1、甲方应当在2017年9月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方；2、甲方延期交付的，本合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交付为止；第六条关于产权登记的约定。甲方应当在2017年9月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内（两者以时间居后者为准），完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》的，双方同意按下列方式处理：本合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止；第七条甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；等等。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款244780元和税费7997元，其中最后一笔款项（购房款）的支付日期为2017年11月27日。本院于2019年11月4日向被告斜阳里公司公告送达诉状。案涉商铺登记产权人为案外人叶**。被告斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由杨少辉变更为黄国伟、***。本院认为：原告与被告斜阳里公司就产权人为叶鉴洪的案涉商铺虽签订有《不动产买卖合同》，但现无证据表明被告斜阳里公司在签订合同前已获得叶**同意，或签订合同后获得叶**追认将涉案房屋出卖给原告。现原告至今未收楼并取得案涉商铺产权证，原告与被告斜阳里签订的上述合同目的不能实现。故原告要求解除与被告斜阳里签订的上述合同及退还已付购房款244780元、税费7997元的诉讼请求，本院予以支持。本院于2019年11月4日向被告斜阳里公司公告送达诉状，故本院认定《不动产买卖合同》自2019年11月4日起解除。关于违约金的问题。《不动产买卖合同》签订后，原告已依约在2017年11月27日前交齐合同约定的购房款244780元以及税费7997元。按合同约定，斜阳里公司应于2017年11月30日前将案涉房屋交付给原告使用，但斜阳里公司未依约按时将案涉房屋交付给原告已属违约，原告要求斜阳里公司支付自2017年12月1日起的逾期交房违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。现原告诉请合同解除，该违约金应算至合同解除之日止。另外，根据合同约定，斜阳里公司应于2017年12月25日前完成办理案涉房屋交易过户手续，但斜阳里公司未依约按时将案涉房屋交付给原告已属违约，原告要求斜阳里公司支付逾期办证违约金符合合同约定，本院依法予以支持。现原告诉请合同解除，该违约金应自2017年12月26日起算至合同解除之日止。至于违约金的标准，合同约定以已支付楼款金额的千分之三分别计算逾期交房违约金及逾期办证违约金；原告主张以支付的楼款及税费为基数，参照民间借贷最高合法利率24%作为违约金计算标准。合同已约定违约金计算基数为楼款，但每日按千分之三的标准过高，对该标准应予调整；然本案属买卖合同纠纷，并不能适用民间借贷利率计算方式，故本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准上浮50%计算为宜。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。关于支付律师费问题。《不动产认购书》为要约合同，以缔结合同为目的。《不动产认购书》中约定的律师费用负担情况应为履行该要约过程中产生纠纷所导致的律师费用。《不动产认购书》合同目的自原被告双方已签订《不动产买卖合同》之时实现，并告履行结束。现原告所请求的律师费用系履行《不动产买卖合同》之时产生，但该合同并无关于产生诉讼律师费承担的约定，且由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，故本案中原告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失。因此对于原告要求被告斜阳里公司承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于股东承责问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。涉案《不动产买卖合同》的债权债务发生在杨少辉转让一人公司股权之前，杨少辉不能证明经营期间公司财产与其个人财产相互独立，故杨少辉应对斜阳里公司的债务承担连带责任。被告斜阳里公司、被告杨少辉经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、原告李君陶与被告斜阳里养老产业投资有限公司签订的《不动产买卖合同》自2019年11月4日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告李君陶返还购房款244780元和预收税费7997元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告李君陶支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以购房款244780元为本金，自2017年12月1日至2019年11月4日止；违约金计算标准分段执行，其中2017年12月1日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至2019年11月4日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告李君陶支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以购房款244780元为本金，自2017年12月26日至2019年11月4日止；违约金计算标准分段执行，其中2017年12月26日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至2019年11月4日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。五、被告杨少辉对上述第二项、第三项、第四项被告斜阳里养老产业投资有限公司的债务承担连带责任。六、驳回原告李君陶的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6816元，由原告李君陶负担1528元，被告斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉共同负担5288元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张鸣鸣人民陪审员  李文姬人民陪审员  姚冬湖二〇二〇年四月二十日书 记 员  余友斌卢健华