河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0227民初1195号 原告：员起富，男，1960年5月13日出生，汉族，农民，住迁西县。 委托诉讼代理人：赵晓明，河北奔驰律师事务所律师。 被告：刘学利，男，1956年10月13日出生，汉族，农民，住迁西县。 委托诉讼代理人：奚新岚，河北奔驰律师事务所律师。 原告员起富与被告刘学利买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告员起富及委托诉讼代理人赵晓明、被告刘学利及委托诉讼代理人奚新岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告员起富向本院提出诉讼请求：一、要求依法确认2007年5月24日原、被告双方签订的兴城第97464号宅基地买卖协议书无效。二、要求被告给付政府棚户区改造的位于迁西县宅基地（改造号码“1-089号”）房屋地上附着物搬迁费3269元、临时安置费3928元、搬迁奖金13076元。三、要求依法确认棚户区改造的位于迁西县宅基地（改造号码“1-089号”）置换的308平米楼房属于原告所有。四、要求被申请人承担诉讼费、保全费。事实与理由：2007年5月24日，原告与被告签订了买卖协议一份，原告将位于迁西县宅基地及房屋出卖给被告，未办理过户登记，协议约定房屋出卖后遇到征用土地，原告享受土地补偿权利。根据法律规定，双方签订的房屋及宅基地买卖协议书属于无效协议。目前，迁西县政府对该房屋进行棚户区改造，政府对棚户区改造，设计了该房屋的置换安置和补偿，原告认为该房屋的土地使用权属于本村集体成员的原告所有，被告物权获得该房屋安置和补偿，该房屋和土地使用权属于原告，被告虽然签订了补偿安置协议书，但该宅基地的受补偿权利属于原告享有。综上所述，根据《土地管理法》等法律相关规定，双方签订的卖方协议属于无效协议，应依法确认无效。为确保集体经济组织和原告合法权益不受侵害，依法提起诉讼，请依法裁决。 被告刘学利辩称，一、原告于2007年5月24日与答辩人签订的卖房协议合法有效。1、2007年5月24日，原告将其坐落于迁西县的三间正房、二间东厢房卖给答辩人，双方签订卖房协议一份。该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，无《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的法定情形，该协议合法有效。2、答辩人购买房产后，对房屋进行了翻建，且一直居住使用至今已长达12年的时间。尤其是在2019年春，该房产因旧城改造被征收拆迁，房屋及宅基地已经不存在，答辩人买受的房产已变成了拥有国有土地使用权的楼房。所以，即便农村宅基地不可以转让，但拥有国有土地使用权的楼房是可以转让的，原告在房屋及宅基地已经灭失，房产演变成可以转让的楼房之后要求确认卖房协议无效也是毫无道理的。综上，原告要求确认卖房协议无效于法无据，请人民法院依法驳回原告诉讼请求。二、退一万步讲，如果原告与答辩人签订的卖房协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。＂,原告不仅要将答辩人支付的房价款7万元返还答辩人，还应当赔偿给答辩人造成的信赖利益损失。从本案案情看，原告在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，而且是在房屋拆迁，在巨大利益驱使下主张合同无效，严重违反了诚实信用原则，故原告应对合同无效及答辩人造成的损失承担全部责任。对于答辩人的信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑原告因拆迁、补偿所获利益，以及答辩人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。审判实践中一般都按出卖人因拆迁补偿所获利益确定。本案中卖房协议中的房产置换了308平方米的楼房，如果协议无效，该楼房为合同无效原告所获取的拆迁补偿利益，也是因合同无效给答辩人造成的损失。鉴于置换房产已为大产权房，那么答辩人要求原告以置换楼房给予答辩人补偿。另外，无论卖房协议有效与否，拆迁补偿中的搬迁费3269元、临时安置费39228元，搬迁奖金13076元都是针对实际搬迁人发放，应归答辩人所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实其主张，向本院提交证1、2007年5月24日原、被告签订的卖房协议复印件，证2、2019年3月23日，由本案争议的宅基地所有权人迁西县村民委员会给棚户区改造拆迁指挥部发出的声明，证3、2019年3月25日由迁西县村民委员会出具的证明一份，证4、集体土地农宅补偿安置结算明细表。被告为证实其主张向本院提交证据1、建房协议一份复印件，2、集体土地农宅补偿安置结算明细表（同原告提交的证4），3、2007年5月24日原、被告签订的卖房协议复印件（同原告提交的证1）。被告对原告提交的证据的1、4真实性无异议，但对证明目的有异议。认为，证1中，原告虽出卖的是房屋，但是地随房走，该买卖协议包含宅基地；协议中注明买卖房屋5年内如遇到拆迁，且给付两个宅基地批条则给原告一个，但该争议房屋已经翻盖，拆迁时间也是在双方交易12年后，且给付安置补偿为308平方米的楼房及部分拆迁补偿款，故原告无权向被告主张安置房屋；另，双方签订该协议可视为原告已经将该房屋及土地享有的权益转换给了被告，且不影响第三人权益，故该协议有效；证4明细表记载户主为刘学利，签字人也为刘学利，且该表与一村指挥部签订，对原告提交的证2、3的声明及说明均不予认可，认为该声明及说明的形成时间晚于被告与一村村集体签订的拆迁申报，故该声明有袒护村民的意思，故不予认可。原告对被告提交的证据的真实性没有异议。但对证明目的不予认可，认为证1不能证明该拆迁土地置换楼房应属被告享有，本案中拆迁房屋补偿款于本案中并未涉及；证2集体土地农宅补偿安置结算明细表虽为被告签字，但不能证明村集体或拆迁部门已经认可该置换利益由被告享有；证3卖房协议中不能证实双方关于地随房走的约定，不能证实被告因购房行为而享有宅基地集体组织成员的相应待遇。依据原、被告诉、辩意见及庭审举、质证、陈述等，本院对原、被告提交的真实性均予以确认，并作为本案的定案依据。 本院经审理认定事实如下：2007年5月24日，原告员起富与被告刘学利签订卖方协议，原告将其所有的位于迁西县的农宅出售给被告，刘学利向员起富支付了购房款7万元。同日，双方签订建房协议，由原告负责被告建房施工，被告验收合格后给付全部建房资金，该房屋已实际完工且由被告给付工程款并实际使用。后，被告刘学利及家属实际占有并使用该案涉房屋。2019年3月19日，迁西县兴城镇人民政府为案涉争议房屋（征收房屋编号××号）进行了拆迁补偿安置明细计算，该明细表中户主为刘学利，产权人员起富。该表中显示，案涉房产土地使用证证号：97464使用权证（该证为兴城为户主员起富颁发的宅基地，占地类别为耕地），实占面积为0.44亩，无超站面积；坐落在兴城，该宗土地范围内被告主、围房（厢）建筑总面积163.45平方米，被甲方依法征收，被告选择按土地面积置换安置房，共置换安置房建筑面积308平方米，货币补偿被告222182元。现案涉房屋已被拆除。 本院认为，违反国家法律、行政法规强制性规定的合同无效，无效的合同自始自始无效，合同自始没有法律约束力，无效的合同不受诉讼时效的限制，也不能因为单纯的时间经过而改变合同无效的性质，本案中原告诉请要求确认合同自始无效，故该案件不受诉讼时效的限制。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者……除外”、《最高人民法院关于印发的通知》（法办【2011】442号）第15条：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；……”的规定，本案案涉土地为集体经济组织农民集体所有的土地性质的宅基地，原告员起富将案涉宅基地及在出卖同时已经被拆除的地上附着的旧房屋出卖给案涉土地集体经济组织成员以外的被告刘学利，由此签订的《卖房协议》属于无效的合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中原、被告的签署的卖房协议因违反了国家强制性规定而成为了无效的合同，该无效的合同的形成双方均存在过错，应各自承担相应的责任。该案涉土地已经被征用，客观上不能返还，只能结合当事人的过错程度和本案实际情况就案涉被征用土地征收置换的安置房建筑面积及货币补偿款进行分配。在补偿款方面，因被告对购买房屋在购买同时便已经拆除，原告已经搬出由被告实际占有并使用，故房屋地上附着物搬迁费、临时安置费、搬迁奖金等均应有实际占用并使用，实际因拆迁搬出征拆房屋，且因房屋被征拆实际因该案涉房屋被征拆而无居住房屋的被告享有。在安置房建筑面积方面，考虑到员起富作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋（已被被告翻建）及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于刘学利作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益等因素予以确定。因此，本院酌情确认案涉房屋所置换安置房建筑面积的20%即61.6平方米归主要过错方的原告员起富所有，安置房建筑面积的80%即246.4平方米归被告刘学利所有。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、依法确认原告员起富与被告刘学利于2007年5月24日签订的《卖房协议》无效； 二、案涉房屋（征收房屋编号××号）被征收置换的安置房建筑建设面积的20%即61.6平方米归原告员起富所有，安置房建筑面积的80%即246.4平方米及房屋地上附着物搬迁费、临时安置费、搬迁奖金归被告刘学利所有； 三、驳回原告员起富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费127元，财产保全费1630元，合计1757元，由原告员起富负担1405.6元，被告刘学利负担351.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  赵印来 人民陪审员  孙秀颖 人民陪审员  陆红芹 二〇二〇年四月七日 书 记 员  杜 芳