江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初12556号原告：江阴市海岸投资有限公司，统一社会信用代码913202816902512525，住所地江阴市夏港街道珠江路198号910-1室。法定代表人：陶雪华，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪凯，江苏尚韬律师事务所律师。被告：张娟，女，1967年3月3日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：孙蓓蓓，女，1990年11月6日生，汉族，住江阴市。原告江阴市海岸投资有限公司（以下简称海岸公司）诉被告张娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告海岸公司的委托诉讼代理人汪凯到庭参加诉讼，被告张娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。依法转为普通程序后，于2020年1月10日、2020年3月16日、2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告海岸公司的委托诉讼代理人汪凯均到庭参加诉讼，被告张娟的委托诉讼代理人孙蓓蓓于2020年1月10日到庭参加诉讼，被告张娟于2020年4月8日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海岸公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。2、判令张娟向他公司归还代还购房款本息390438.68元。3、判令张娟向他公司支付违约金104787.60元。4、判令张娟承担他公司律师费33000元。5、本案诉讼费用由张娟承担。事实与理由：2016年9月6日，他公司与张娟签订《商品房买卖合同》，约定张娟购买他公司位于江阴市临港经济开发区房屋，合同总价款523938元。合同签订后，张娟按约支付了首期购房款113938元，并向中国工商银行股份有限公司江阴支行（以下简称工行江阴支行）申请办理了购房贷款410000元，他公司对该笔贷款承担阶段性连带责任保证。根据张娟与工行签订的《个人购房借款／担保合同》约定，贷款总期数240期，还款方式为按月等额还款，每月还款日为18日。2016年11月18日，工行江阴支行将贷款发放至张娟指定账户。贷款发放后，张娟履行还款义务至2018年12月18日，之后因个人原因拖欠还款，截至2019年3月19日，张娟连续3期未依约还款，共拖欠贷款本息7570.35元。工行江阴支行向张娟寄送催收通知书，并向他公司寄发律师函要求承担保证责任。他公司于2019年3月22日向工行江阴支行代还3期购房贷款本息7598.29元。之后张娟仍未按约还款，工行江阴支行向张娟寄发宣布贷款提前到期并要求一次性归还全部剩余款项通知书，在未得到张娟回应情况下，工行江阴支行向他公司寄发要求履行连带保证责任偿还剩余贷款本息的通知书。2019年6月28日，他公司向工行江阴支行代偿了2019年3月19日至2019年6月18日3期贷款本息7713.43元及剩余全部贷款本息375126.96元。2019年3月26日，他公司向张娟寄送律师函，要求张娟尽快办理房屋过户手续及房屋抵押登记手续并向他公司归还代偿款项，但张娟拒收退回信件。根据2016年9月6日他公司与张娟签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第四款的约定，他公司向张娟主张相关权利，于法有据，请求法院支持他公司诉讼请求。张娟辩称，她不同意解除合同，她要求拿房子，至于海岸公司的损失她同意支付，关于房价差额她同意适当补偿，但完全按现在房价计算不现实。经审理查明：2013年6月3日，海岸公司与工商银行无锡分行（以下简称工行无锡分行）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，约定工行无锡分行作为海岸城项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为2500万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，对购买该项目的借款人提供的单笔个人商用贷款最高限额为2500万元，最高贷款成数50%，最长贷款期限不超过10年，海岸公司同意工行无锡分行与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到海岸公司在工行无锡分行开立的账户。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行无锡分行收押之前，海岸公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，如借款人在海岸公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，海岸公司保证在接到工行无锡分行书面催款通知后履行还款义务。2016年9月6日，海岸公司与张娟签订《商品房买卖合同》一份（合同备案号201609060039），载明张娟地址江苏省启东市，联系电话150××××7588，海岸公司经批准，在位于江阴市临港经济开发区华港路西侧、香江路北侧地块建设商品房，暂定名为海岸城Ｃ区，张娟购买第2单元10层1003号房，建筑面积140.24平方米，单价每平方米3736.01元，张娟于2016年9月6日前支付首期购房款113938元签订本合同，余款410000元办理银行按揭手续，海岸公司应在2018年4月30日前将综合验收合格房屋进行交付使用。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。同日，海岸公司与张娟签订《商品房买卖合同补充协议》一份，其中第三条第四款约定“买受人选择银行按揭贷款方式支付部分商品房价款的，由于买受人怠于履行有关按揭贷款合同（包括抵押贷款合同）义务，而致使按揭银行从出卖人账户中扣款（以按揭银行扣款凭证为准）或要求出卖人承担保证责任或造成出卖人损失的，买受人必须在接到出卖人通知之日起五个工作日内归还出卖人代还款项，并承担以代还款项为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率支付代还款期间的利息以及代还款项20%的违约金；如买受人未能在五个工作日内归还出卖人代还款项的，视为买受人根本性违约，则出卖人有权解除买卖合同，买受人应同时向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，并承担出卖人的所有损失以及为实现债权而支付的所有费用（包括但不限于银行贷款利息、律师费、诉讼费等各项费用，且出卖人有权从买受人已付的商品房价款中直接扣除），如商品房已交付买受人的，买受人在接到买卖合同解除通知之日起十五日内应当将所购商品房恢复原状，返还给出卖人，并配合出卖人办理相应的政府备案或登记等相关手续。若出卖人同意继续履行合同的，买受人应同时向出卖人支付商品房总价款10%的违约金并承担出卖人因此遭受的所有损失以及为实现债权而支付的所有费用（包括但不限于银行贷款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费等各项费用）。”第十三条约定“买卖合同中载明的地址及联系方式（包括各自委托代理人的地址及联系方式）是履行买卖合同过程中双方各自确认的有效送达地址及有效联系方式，任何一方更改上述地址或联系方式的应在更改后三日内书面通知对方，否则因此导致一方向对方邮寄的文书被退回或无法联系的，一方收到退回的邮寄文书之日或一方联系之日视为送达之日。如进入司法程序时，上述地址视为相关司法相关的有效送达地址。”2016年10月18日，张娟与工行江阴支行签订《个人购房借款／担保合同》一份（合同编号2016年0000931号），约定个人购置住房贷款金额410000元，用于购买位于海岸城Ｃ区2单元1003号，贷款担保方式为抵押及保证，贷款期限20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准下浮12%确定，贷款汇入海岸公司工行账号11×××26，还款方式为按月等额本息还款法，应从贷款发放次月开始还款，还款账户张娟工行6215581103006472226，保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，如双方发生纠纷，贷款人诉讼至法院，借款人同意相关法律诉讼文书及材料寄至海岸城Ｃ区2单元1003号即视为送达，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用、解除本合同。张娟、孙拥军分别作为共同借款人及抵押人在上述合同上签字。2019年1月5日、2019年3月20日，工行江阴支行向海岸公司分别寄发律师函，告知海岸公司在收到律师函30日内配合督促借款人办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续，逾期不办理，系借款人怠于办理抵押登记手续构成违约，他行将宣布贷款提前到期，并要求海岸公司承担连带责任保证。2019年3月22日，海岸公司向工行江阴支行代还张娟结欠的贷款本息7598.29元。2019年3月26日，海岸公司委托律师通过ＥＭＳ寄送律师函一份，收件人载明张娟，联系方式150××××7588，收件人地址江苏省南通市启东市，寄件人汪凯，律师函内容为告知张娟其与银行签订的贷款总期数240期，每月还款日为18日，张娟自2019年1月18日至发函日已拖欠3期未按时还款，工行向他公司主张连带责任保证，他公司于2019年3月22日代还了3期借款本息7598.29元，现通知张娟在收到本函五个工作日内归还代还款项7598.29元及相应利息、违约金1519.65元，在收到本函后五个工作日内与他公司办理房屋过户手续及房屋抵押登记，若未能在五个工作日内归还委托人代还款项的，他公司将依据合同行使合同解除权并要求承担违约金及其他损失和费用。后该律师函被退回，退回原因注明为拒收。2019年4月9日，海岸公司委托律师通过ＥＭＳ寄送律师函一份，收件人载明张娟，联系方式150××××7588，收件人地址江苏省南通市启东市，寄件人汪凯，律师函内容为告知张娟自收到律师函之日解除双方于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，在收到本律师函3个工作日内联系办理合同解除相关手续并偿还代还款项、利息、违约金等。后该律师函被退回，退回原因注明为收件人不在收件地址电话长期关机。投递时间分别为4月11日11时、4月12日14时。2019年6月27日，工行江阴支行向海岸公司寄发通知书，告知海岸公司张娟未能按约偿还贷款本息，2019年6月19日银行向张娟寄发了宣布贷款提前到期并要求张娟限期一次性偿还剩余贷款本息的通知书，截止2019年6月27日张娟未按约履行偿还义务，现通知张娟、孙拥军与银行签订的《中国工商银行个人借款合同》已于2019年6月21日提前到期，借款人未在期限内偿还剩余贷款本息，银行要求海岸公司自收到本通知书之日起3日内承担连带保证责任一次性偿还款项。2019年6月28日，海岸公司向工行江阴支行代还张娟结欠的贷款本息7713.43元及剩余贷款金额375126.96元。2019年8月7日，海岸公司与江苏尚韬律师事务所签订律师合同一份，委托律所处理其与张娟商品房销售合同纠纷一案，律师费标准为33000元。2020年1月14日，江苏尚韬律师事务所向海岸公司开具金额为33000元的律师费增值税专用发票。审理中，海岸公司明确33000元律师费收费基数是按照495226.28元计算的，张娟由于未按期偿还房贷给他公司造成的实际损失是贷款利息损失，他公司企业经营资金来源于贷款，贷款的年利率是6.125%，故他公司主张自代垫款之日起以垫款金额为基数按年利率6.125%计算损失。审理中，海岸公司与张娟委托诉讼代理人孙蓓蓓均明确涉案房屋没有办理交付手续，张娟也未实际入住和装修，孙蓓蓓补充陈述房屋钥匙是在物业的，她们直接到物业拿的钥匙，对房屋做了阳台浇筑及门口储物间浇筑，大概支付三、四千元。上述事实，有《商品房买卖合同》、补充协议、《个人购房借款担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》、律师函、通知书、进账单、银行凭证、邮寄凭证、律师合同、增值税专用发票及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，海岸公司与张娟签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按约履行。根据补充协议第三条第四项的约定，张娟选择银行按揭贷款方式支付房款的，由于张娟怠于履行有关按揭贷款合同（包括抵押贷款合同）义务，而致使按揭银行从海岸公司账户扣款或要求海岸公司承担保证责任或造成海岸公司损失的，张娟必须在接到海岸公司通知之日起五个工作日归还海岸公司代还款项，如未能在五个工作日内归还海岸公司代还款项的，视为根本性违约，海岸公司有权主张解除买卖合同，张娟应同时向海岸公司支付商品房总价款20%的违约金，并承担海岸公司的所有损失以及为实现债权而支付的所有费用（包括但不限于银行贷款利息、律师费、诉讼费等各项费用，且海岸公司有权从张娟已付的商品房价款中直接扣除），本案中海岸公司为主张张娟怠于履行有关按揭贷款合同义务，按揭银行要求他公司承担保证责任，提供了工行江阴支行的通知书，本院对此依法予以确认。海岸公司为主张其公司向工行江阴支行支付张娟应付贷款金额，提供了偿还款项的进账单及银行凭证，本院对此依法予以确认。海岸公司代张娟偿还款项后，通过邮政快递方式按照合同中张娟留下的地址寄送律师函，要求张娟偿还代还款项，虽信件被拒收及送达不到，但双方签订《商品房买卖合同》明确张娟留下地址的法律后果，故本院依法认定海岸公司向张娟主张过偿还代偿款项。张娟未按约偿还代偿款项，构成违约，海岸公司有权要求解除买卖合同，并向张娟主张违约金、律师费、诉讼费等费用。海岸公司于2019年4月9日向张娟寄送邮政专递通过解除合同，邮政公司第一次投递时间为2019年4月11日11时，《商品房买卖合同》及补充协议的解除时间应当为2019年4月11日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，海岸公司应将收取的购房款523938元返还张娟。关于本案中海岸公司主张的违约金，按照补充协议约定，张娟应同时向海岸公司支付商品房总价款20%的违约金，审理中海岸公司明确张娟未按约偿还贷款，给其公司实际造成的损失为贷款利息损失，他公司企业经营资金来源于贷款，贷款的年利率是6.125%，故他公司主张自代垫款之日起以垫款金额为基数按年利率6.125%计算损失，张娟对海岸公司的计算方式也予以认可，本院根据海岸公司陈述其损失情况，认为海岸公司主张违约金数额过高，本院酌定按年利率6.125%作为标准计算违约金。其中7598.29元自2019年3月22日起，382840.39元自2019年6月28日起，均至实际给付之日止，按年利率6.125%计算违约损失。截至2020年4月8日，违约损失共计18863.33元（7598.29元×6.125%÷365天×384天＋382840.39元×6.125%÷365天×286天）。海岸公司主张律师费损失33000元，提供了律师合同、付款凭证、增值税专用发票，其主张律师费是按照标的额495226.28元计算，截至庭审辩论结束，张娟应当返还海岸公司垫付款390438.68元、违约损失18863.33元，故本院认定张娟应当支付海岸公司律师费损失27274元（409302.01元÷495226.28元×33000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除江阴市海岸投资有限公司与张娟于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、张娟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还江阴市海岸投资有限公司垫付款390438.68元。三、张娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市海岸投资有限公司违约损失（其中7598.29元自2019年3月22日起，382840.39元自2019年6月28日起，均至实际给付之日止，按年利率6.125%计算）。四、张娟应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿江阴市海岸投资有限公司律师费损失27274元。五、江阴市海岸投资有限公司应于本判决生效之日起十日内从张娟已付房款中扣除垫付款、违约损失、律师费损失、诉讼费用后，无息退还张娟。六、驳回江阴市海岸投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9080元（江阴市海岸投资有限公司已预交），由江阴市海岸投资有限公司负担1576元，由张娟负担7504元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付江阴市海岸投资有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  尹德元人民陪审员  许庆健人民陪审员  恽敖兴二〇二〇年四月八日书 记 员  郭林燕附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。