甘肃省灵台县人民法院民事判决书（2020）甘0822民初143号原告（反诉被告）：边某，住灵台县。委托诉讼代理人：姜某，甘肃律杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某1,干部,住灵台县，现住灵台县。被告：甘肃梅地亚房地产代理有限公司。法定代表人：李某，该公司董事长。被告：中国农业银行股份有限公司灵台县支行。负责人：张某。委托诉讼代理人：王某2。委托诉讼代理人：叶某，甘肃致中律师事务所律师。原告（反诉被告）边某与被告（反诉原告）王某1、甘肃梅地亚房地产代理有限公司（以下简称“梅地亚公司”）、中国农业银行股份有限公司灵台县支行（以下简称“农行灵台县支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）边某及其委托诉讼代理人姜某、被告（反诉原告）王某1、梅地亚公司法定代表人李某、农行灵台县支行委托诉讼代理人王某2、叶某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。边某向本院提出诉讼请求：1、要求王某1和梅地亚公司继续履行与他签订的《房屋买卖成交合同》，由王某1向他移交位于××县房屋一套。2、要求王某1、梅地亚公司、农行灵台县支行共同配合他办理上述房产过户手续。事实及理由:2018年6月25日，他与王某1和梅地亚公司签订《房屋买卖成交合同》一份，合同约定他通过梅地亚公司向王某1购买位于××县房屋一套，房款360000元，首付款180000元，银行按揭贷款180000元，他通过支付王某1定金1万元确定买卖关系，他应当将定金和购房款存入梅地亚公司履约保证金专户，否则视为违约，同时约定2018年7月30日前办理房屋过户手续，同月27日他与王某1在灵台县房产管理局签订《存量房买卖合同》，合同内容同原来双方签订的《房屋买卖成交合同》一致，同时他又根据梅地亚公司的要求与其签订《个人二手房贷款资金划转授权委托书》和《二手房抵押贷款承诺书》，同日他与农行灵台县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定农行灵台县支行将180000元贷款划入梅地亚公司资金专户，同时约定以涉案房产进行抵押贷款。签订合同后他即通过梅地亚公司向王某1支付房屋定金10000元，后他又按照合同约定向梅地亚公司支付包括10000元定金在内房屋首付款180000元、缴纳房屋过户费用10000元，合计190000元，同时农行灵台县支行将180000元贷款划入梅地亚公司资金专户，后他得知梅地亚公司实际负责人吴全福因涉嫌挪用资金罪等客观障碍发生，致使他无法缴纳下欠款180000元，他至今尚未实际取得上述房屋所有权。王某1辩称，边某起诉与事实不符，他只收到10000元，是在签订《房屋成交买卖合同》之前收到的，依据《房屋成交买卖合同》约定，定金的数额不应低于成交额的5%，即只有支付18000元才能确定买卖关系，但《房屋成交买卖合同》签订后他再未收到任何款项，因此双方买卖关系不成立。《存量房买卖合同》与《房屋成交买卖合同》内容不一致，应以《存量房买卖合同》为准。买方未履行合同属于违约，他至今没有收到房款，不能按照《存量房买卖合同》约定全面履约。边某未按合同约定将房款交付，他有权单方解除合同，边某应付违约金。《存量房买卖合同》属于应当依法解除的合同。王某1提出反诉：1、要求解除他与边某签订的《存量房买卖合同》；2、要求边某配合他在灵台县房产管理局解除网签手续。反诉事实及理由：2018年6月初，他为出卖自有位于××县房屋，由朋友牵线居间人牛国玺（原梅地亚公司员工）介绍买主，6月中旬牛国玺联系边某看房，双方谈好出售价款后，牛国玺说可以通过他们公司为边某联系购房贷款，边某为了尽快支付房款，就与他协商在由牛国玺经办,25日双方签订了《房屋成交买卖合同》，牛国玺及所在公司未在该合同上签字盖章。26日牛国玺电话联系他说为了贷款，需在灵台县房地产管理局办理网签，当日他们即签订了《存量房买卖合同》，该合同约定：房款360000元（首付款180000元，贷款180000元）；7月30日前，买房者向卖房者支付房屋款360000元，所有房款交付后，卖房者与买房者办理过户手续、交房。7月28日左右，边某打电话来告知他吴全福跑路了。他及配偶在合同规定的期限内未收到任何相关款项，边某在以上合同履行中未按照约定将房款支付给他，现依法请求解除合同。梅地亚公司法定代表人当庭辩称，他是梅地亚公司的名义法人，实际控股是吴全福，但一切合同都是与吴全福签订的，与他无关。房屋首付款都是交到吴全福账户的，没有进入梅地亚公司的账户。农行灵台县支行委托诉讼代理人辩称，农行灵台县支行没有配合办理房屋过户的义务，农行灵台县支行不是买卖合同双方的主体，仅仅是签订了借款合同。在办理房屋过户中，农行灵台县支行没有可以配合的内容，请求驳回边某对农行灵台县支行的诉讼请求。边某委托诉讼代理人当庭出示了以下证据：1、原告身份证复印件1份。2、《房屋买卖成交合同》复印件1份。3、个人二手房贷款资金划转授权委托书复印件1份。4、个人购房抵押担保借款合同复印件1份。5、二手房抵押贷款承诺书复印件1份。6、借款凭证复印件1份。7、收据复印件2张。8、用户交易凭证复印件1份。9、灵台县人民法院民事判决书复印件1份。10、人民银行文件1份。上述证据证明边某与王某1、梅地亚公司、农行灵台县支行签订的《房屋买卖成交合同》合法有效，依法具有法律效力。因梅地亚公司实际负责人吴全福违规挪用边某房屋款和银行贷款而涉嫌犯罪，导致边某无法继续支付下余购房款。边某已经按照合同约定完全履行了自己的合同义务，边某要求王某1、梅地亚公司、农行灵台县支行配合办理房屋移交和过户手续合理合法。经质证，证据1、2、7、8、9、10王某1无异议，证据3有异议，他当时没有仔细看内容就签了字，证据4、5、6不发表意见。梅地亚公司法定代表人李某未发表质证意见。农行灵台县支行委托诉讼代理人对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，所有证据均不能证实农行灵台县支行在房屋过户过程中有配合义务。边某提出借款合同中约定过户办理了再放款，但合同中没有约定，所以农行灵台县支行没有责任。经审查，证据3属格式合同，加大了边某、王某1房款交易的风险，不予采信，其余证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，予以采信。王某1当庭出示了银行卡流水1份，证明他在合同签订之前收到吴全福10000元。经质证，边某无异议。梅地亚法定代表人称不清楚此事。农行灵台县支行委托诉讼代理人认为与他行无关，不发表质证意见。该证据予以采信。农行灵台县支行委托诉讼代理人出示了以下证据：1.个人购房担保借款合同。2.房屋买卖成交合同。3.存量房买卖合同。4.个人二手住房贷款资金划转授权委托书。5.贷款发放通知单。6.借款凭证第一联和第五联。上述证据证明农行灵台县支行已根据借款合同的约定和边某的授权履行了借款义务，边某的借款目的已经实现；农行灵台县支行没有协助边某进行房屋过户的法定义务和约定义务。房屋过户的权利义务是基于房屋买卖合同而产生于买房人和卖方人之间，农行灵台县支行与边某只有借款合同关系，在借款合同中，并未约定银行有任何协助过户的义务，边某要求银行协助过户没有法律和事实根据。以上证据经质证，边某及委托诉讼代理人对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。王某1及梅地亚公司法定代表人对以上证据均无异议。经审查，证据4属格式合同，加大了边某、王某1房款交易的风险，不予采信，其余证据形式、来源合法，内容客观真实，与待证事实具有关联性，予以采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月15日吴全福用李某的身份信息出资注册成立梅地亚公司，次年2月18日开始营业，吴全福为该公司实际控制人。2018年6月25日，边某与王某1签订《房屋买卖成交合同》，约定：王某1将其所有的的位××县房产以360000元的价格出售给边某，房款支付方式为首付款180000元，贷款180000元，由梅地亚公司提供居间服务。当日边某向梅地亚公司交付购房定金10000元、首付款180000元。26日买卖双方在灵台县房产管理局签订了《存量房买卖合同》，27日买卖双方签订了《个人二手房贷款资金划转授权委托书》；7月16日，边某、农行灵台县支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：农行灵台县支行向边某提供180000元的购房贷款，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款划入资金户名为梅地亚公司、开户行为农行灵台县支行、账号为“×××”的账户；同日，农行灵台县支行向边某下发了贷款发放通知书，并依授权将180000元贷款资金划入上述账户。梅地亚公司在提供居间服务过程中，吴全福挪用了涉案房屋贷款资金180000元、首付款170000元。合同履行中，王某1实际收到边某房款10000元。另查明，2018年8月14日，梅地亚公司监事、实际控股人吴全福因挪用梅地亚公司资金向公安机关投案。2019年7月18日吴全福因犯挪用资金罪已被判处刑罚，同时判处由吴全福将所挪用资金退还梅地亚公司。本院认为，边某、王某1签订《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》，当事人意思表示真实，合法有效。合同履行中，边某依据合同约定支付了首付款、办理了银行按揭贷款，全部房款均转入了当事人约定的梅地亚公司账户，被梅地亚公司实际控股人吴全福挪用，导致双方《房屋买卖成交合同》未能继续履行，现边某起诉要求继续履行合同、王某1反诉要求解除合同，合同履行中，因不可归责于买卖双方的过错，导致边某、王某1继续履行合同已无实际可能，因而边某要求继续履行合同的请求不予支持，王某1反诉要求解除合同的请求予以支持。边某要求农行灵台县支行、梅地亚公司配合办理房产过户手续的请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第五项规定，判决如下：一、驳回边某要求王某1和甘肃梅地亚房地产代理有限公司继续履行《房屋买卖成交合同》，由王某1向他移交位于××县房屋一套，王某1、甘肃梅地亚房地产代理有限公司、中国农业银行股份有限公司灵台县支行共同配合办理上述房产过户手续的诉讼请求。二、边某与王某1签订的《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》予以解除。三、王某1于本判决生效后立即返还收受边某房款10000元。案件受理费70元，反诉案件受理费35元，共计105元。由边某负担案件受理费70元、反诉案件受理费17.50元，王某1负担反诉案件受理费17.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审 判 长 傅更生人民陪审员 曹元文人民陪审员 曹晓彬 二○二○年四月二十六日法官 助理 杨惠玲书 记 员 王红英