山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3139号上诉人（原审被告）：陶国栋，男，1983年10月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：齐民，山东天齐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南嘉拓房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：林彬，经理。委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。上诉人陶国栋因与被上诉人济南嘉拓房地产开发有限公司（以下简称嘉拓房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。陶国栋上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回嘉拓房地产诉讼请求；2.一、二审诉讼费由嘉拓房地产承担。事实和理由：1.陶国栋与嘉拓房地产签订的《济南市商品房买卖合同》及与张凤伟签订的《名流家园定房协议》并非不能实现合同目的，陶国栋要求继续履行《济南市商品房买卖合同》。陶国栋与嘉拓房地产于2018年1月16日签订济南市商品房买卖合同，约定陶国栋购买嘉拓房地产长清区某号房屋，付款方式为银行按揭，首付款256100元，余款570000元申请银行按揭，开始是由陶国栋妻子张凤伟办理贷款手续，后因征信问题无法申请，于是嘉拓房地产让陶国栋夫妻离婚，由陶国栋继续办理贷款手续，但因嘉拓房地产指定贷款银行，提高首付比例，致使陶国栋一时缺少贷款能力。事情发生后，及接到嘉拓房地产催款通知后，陶国栋多次自行或通过朋友与嘉拓房地产协商付款事宜，但终因嘉拓房地产不能更换贷款银行而暂时停止。接到嘉拓房地产起诉状后，陶国栋也试图与嘉拓房地产沟通，请求一次性付清购房款，不再办理贷款手续，但嘉拓房地产未予答复。陶国栋认为，陶国栋承认在合同履行过程中存在违约行为，未能及时办理按揭贷款手续，但不能办理的责任也不能全在陶国栋，本来陶国栋可以在其他银行贷款，贷款后及时付款，但因嘉拓房地产指定贷款银行，致陶国栋无法正常贷款，嘉拓房地产也有不可推卸的责任。尽管嘉拓房地产起诉要求解除合同，但认真分析，因陶国栋同意一次性支付购房款，并非合同目的不能实现，另外，继续履行合同，不会对嘉拓房地产造成其他多余的损失，因为现在房价一直较低。当然，继续履行合同，对双方都有好处，房子继续交易，也符合双方的交易目的。2.因陶国栋要求继续履行《济南市商品房买卖合同》及《名流家园定房协议》，因此陶国栋不同意撤销涉案房屋的网签和备案手续。另外，一审判决陶国栋支付嘉拓房地产经济损失50000元，没有法律和合同依据。综上，陶国栋不同意解除与嘉拓房地产签订的《济南市商品房买卖合同》及与张凤伟签订的《名流家园定房协议》，陶国栋请求履行合同，一次付款，直接达到交易目的。嘉拓房地产辩称,一审判决适用法律及认定事实清楚正确，陶国栋上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回陶国栋的请求，维持原判。嘉拓房地产向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》、附件【合同编号：销售（字）201811099742】及《名流家园定房协议》（2017.5.29）；二、判令被告于合同解除后协助原告办理撤销济南市长清区某某号房屋的网签、备案手续；三、判令原告收取的50000元定金不予退还，被告赔偿原告经济损失50000元；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月29日，原告作为甲方与张凤伟（乙方）签订《名流家园定房协议》，协议约定：张凤伟定购原告某室，房屋总价款826100元；张凤伟交纳购房定金50000元，待双方正式签订房屋买卖合同后，该定金转为购房款；张凤伟于该协议签订后1日内即2017年5月29日前，支付所购房屋的首付款256100元，并与原告签订购房合同，剩余尾款采用银行按揭方式支付。该协议第三条第2款明确约定：“2、乙方以按揭（抵押贷款）方式支付购房款的，应在付清首付款后七日内主动向甲方指定银行提交个人抵押贷款资料。若因乙方原因逾期未提交完整个人抵押贷款资料，甲方有权选择以下任一方式处理：…2）视为乙方自动放弃购房权利，本协议及双方签订的《商品房买卖合同》解除。甲方有权将上述房产另行出售，乙方已支付的购房款及定金不予退还，乙方还应按照双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的条款承担违约责任。因乙方违约给甲方造成损失的，乙方还应当予以赔偿。”2017年6月8日，张凤伟向原告出具了《客户更名申请表》，载明更改后户主姓名为“陶国栋”，与原户主的关系为“夫妻关系”，更名原因为“征信不良，无法办理个人贷款”。2018年1月16日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》，合同编号：销售（字）201811099742。被告购买嘉拓房地产某某号房屋，房屋总价款826100元。被告按合同约定，应缴首期房款256100元，剩余房款570000元，采用银行按揭方式付款，须在2018年2月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“…1.（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金…”。附件五《合同补充协议》第二条第（一）款第3项约定：“3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，…逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。”购房合同签订后，被告按约交付了购房首付款256100元，内含《名流家园定房协议》的50000元定金，但未按合同约定办理570000元的银行按揭贷款，也未以其他方式交纳剩余购房款，原告分别于2018年6月28日、2019年8月9日向被告邮寄催款函，要求被告于收到催款函5日内交清全部房款。但被告迟迟未支付剩余购房款，因此原告诉来一审法院，请求解除与被告签订的《济南市商品房买卖合同》、附件及《名流家园定房协议》，协助原告办理涉案房屋撤销网签、备案手续，原告收取的50000元定金不予退还，并由被告赔偿其经济损失即本次诉讼支付的律师费50000元。诉讼过程中，原告还提交了民事委托代理合同及律师费发票，用以证明其为本案诉讼支付律师费50000元。一审法院认为，2017年5月19日，原告与张凤伟签订的《名流家园定房协议》，以及2018年1月16日，原告与被告签订的《济南市商品房买卖合同》，有合同当事人的印章、签字捺印为凭，意思表示真实，权利义务明确，合法有效，一审法院予以确认。被告交纳购房首付款256100元，其中包含《名流家园定房协议》的50000元定金，事实清楚，一审法院予以采信。关于《济南市商品房买卖合同》应否解除的问题。诉讼过程中，被告主张购房合同签订后，之前签订的定房协议就已经完成了，原告不应按照定房协议的约定主张解除合同、不予退还定金及被告赔偿损失等。对此，定房协议与购房合同都签订了解除合同的条件，尚且不论定房协议的约定，购房合同第七条违约责任中也明确约定了买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告签订购房合同后，未按约履行银行按揭贷款义务，且经原告两次催交后，依然未能支付购房款，原告依据购房合同的约定及法律规定，要求解除与被告签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，合理合法，没有不当。关于原告请求解除《名流家园定房协议》的问题。因该协议同商品房合同是相辅相成的，仅解除购房合同，可能会造成对解除合同理解的歧义，造成不必要的讼争，因此，原告同时要求解除定房协议的主张，一审法院予以支持。解除定房协议与购房合同后，被告理应依法、按约协助原告办理撤销涉案房屋网签及备案手续。关于定金的问题。原告与被告原妻子签订的《名流家园定房协议》，是保证订立主合同而签订的，主合同《济南市商品房买卖合同》等已经订立，并且原约定的定金已作为主合同的首付款支付给原告，《名流家园定房协议》已被《济南市商品房买卖合同》取代，定金退付与否，应有《济南市商品房买卖合同》确定。《济南市商品房买卖合同》没有确定定金的缴付，原告的这一诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告已缴付的房款首付的问题。原被告双方的房屋买卖合同解除后，原告再继续占用被告的资金，已无法律依据，应于返还。本案因被告未完全履行购房合同约定的义务，导致双方签订的《济南市商品房买卖合同》的解除，被告理应赔偿原告因此造成的损失。本案中，原告支付诉讼代理费50000元，其请求被告支付其经济损失50000元，于约于法均有依据，一审法院予以支持。综上，判决：一、解除原告济南嘉拓房地产开发有限公司与被告陶国栋，于2018年1月16日签订的、合同编号为“销售（字）201811099742”的《济南市商品房买卖合同》及附件；解除原告济南嘉拓房地产开发有限公司与张凤伟，于2017年5月29日签订的《名流家园定房协议》。二、被告陶国栋于本判决生效之日起十日内，协助原告济南嘉拓房地产开发有限公司办理撤销房屋的网签和备案手续。三、被告陶国栋于本判决生效之日起十日内，向原告济南嘉拓房地产开发有限公司赔偿经济损失50000元。四、被告陶国栋在协助原告济南嘉拓房地产开发有限公司办理完毕撤销房屋的网签和备案手续后，立即退还收取的被告陶国栋的买卖房屋首付款256100元。五、驳回原告济南嘉拓房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告济南嘉拓房地产开发有限公司负担575元，由被告陶国栋负担575元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陶国栋在二审中提交以下证据：提交离婚证复印件一份，拟证明嘉拓房地产曾经劝陶国栋夫妻离过婚，为了办理贷款，陶国栋在嘉拓房地产劝说下也确实离婚，因为嘉拓房地产指定贷款银行，导致陶国栋贷款困难。嘉拓房地产对以上证据质证称，对离婚证的真实性没有异议，但是对关联性及证明目的有异议，只是一份离婚证，不能证明陶国栋的贷款额度等，本案是房屋买卖合同，与陶国栋是否离婚没有关系，并且陶国栋的前妻因为个人征信问题确实无法办理贷款，后变更为陶国栋本人，在陶国栋能办理贷款的情况下，陶国栋与嘉拓房地产签订了网签备案的商品房买卖合同，但因陶国栋不能达到申请的贷款额度，嘉拓房地产也曾多次通知除去银行贷款外，补足剩余贷款，但陶国栋始终没有办理贷款，也没有补足剩余购房款，在嘉拓房地产发送两次催促函后，仍然没有将剩余购房款补足，嘉拓房地产依据合同第七条及附件五的约定向法院起诉请求解除合同。以上事实由陶国栋在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否已经达到解除的条件，即嘉拓房地产与陶国栋签订的商品房买卖合同及附件是否予以解除，与张凤伟签订的名流家园定房协议是否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，嘉拓房地产与张凤伟签订的《名流家园定房协议》，以及嘉拓房地产与陶国栋于2018年1月16日签订的《济南市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“…1.（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金…”。附件五《合同补充协议》第二条第（一）款第3项约定：“3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，…逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。”另根据该合同第六条约定，陶国栋应在2018年2月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。陶国栋在签订购房合同后，未按约履行银行按揭贷款义务，且经嘉拓房地产两次催交后，依然未能支付购房款，嘉拓房地产要求解除与陶国栋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持，并无不当。关于嘉拓房地产请求解除《名流家园定房协议》的问题，因该协议签订于商品房买卖合同之前，两者相辅相成，且商品房买卖合同解除后该协议亦无法履行，为减少讼争，一审法院对于嘉拓房地产同时要求解除该协议的主张一并支持，并无不当。解除定房协议与购房合同后，陶国栋理应依法、按约协助嘉拓房地产办理撤销涉案房屋网签及备案手续。涉案合同及协议的解除，亦系因陶国栋未完全履行购房合同约定，明显违约导致，理应承担合同约定的违约责任，承担嘉拓房地产因此造成的损失，嘉拓房地产因本案诉讼支付诉讼代理费50000元，其亦请求陶国栋支付该经济损失，具有合同及法律依据，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，陶国栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人陶国栋负担。本判决为终审判决。审判员  闫振华二〇二〇年四月二十一日书记员  杨 娟