山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终936号上诉人（一审被告）：太原市丰华贸易有限公司。住所地太原市迎泽区桃园南路西里街5条18号2-4。法定代表人：郭玉华，经理。被上诉人（一审原告）：谭保龙，男，1968年9月24日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：丁晓华，山西德谦律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：赵晋虹，男，1974年6月3日出生，汉族，住太原市。上诉人（一审被告）太原市丰华贸易有限公司因与被上诉人（一审原告）谭保龙、被上诉人(一审第三人）赵晋虹案外人执行异议之诉纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院作出的（2019）晋0108民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。太原市丰华贸易有限公司上诉请求：一、撤销(2019)晋0108民初2334号,太原市尖草坪区人民法院民事判决书,本案诉讼费由被告承担。二、维持太原市尖草坪区人民法院执行裁定书(2017)晋0108执572号之一。三、维持太原市尖草坪区人民法院执行裁定书(2017)晋0108执527号。事实与理由：一、被执行人赵晋虹,家住太原市杏花岭区太钢锦绣苑小区34-2-6,房屋产权归赵晋虹。(有产权证明)而不归谭保龙所有。二、被告被执行人赵晋虹2016年10月9日由太原市尖草坪区人民法院民事判决书,判被执行人赵晋虹30日内支付原告1697654元，而被执行人赵晋虹于2016年12月11日与谭保龙私下签署房屋买卖协议书。(附房屋买卖协议书)。三、被执行人赵晋虹自2016年10月9日判决书下达后,开始执行到今日,法院及法官曾多次电话联系,联系不上赵晋虹,不是不接电话就是有事儿,要不关机。到后来更改电话,杳无音讯。未见本人,未付一分。四、尖草坪区人民法院，经三年多方努力调查,查到被执行人赵晋虹有一套住房,经核实为赵晋虹所有,于2019年7月29日查封，文件号,(2017)晋0108执572号。之后被告为了逃避债务,资产转移资产,私下把房屋卖给谭保龙,达到逃避债务的目的,为了维护债权人的合法权益,已转移资产的款项,应付给债权人太原市丰华贸易有限公司。五、被告人谭保龙与赵晋虹私下签署买卖房屋协议书,协议第四条明确说明甲方保证买卖房屋，买卖前无债权、无债务、无抵押,如出现由甲方负责处理，与乙方无关。而赵晋虹在这期间有债务。第九条违约责任第二条,在买卖房屋产权过户前,如乙方违反上述协议的,自愿承担十万元违约金,说明这期间有债务不能达成协议,即无效协议。六、被告谭保龙与赵晋虹交易过程中,收款收据,签字均不是本人的签字,三年期间不过户,转款收款人的签字不是赵晋虹,而是赵某某。综上所述,请求支持原告的诉讼请求。谭保龙辩称，第一，上诉状与事实不符。1.根据太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108执异47号执行裁定书可知，本案争议房是在2019年8月5日被尖草坪法院查封的，不是2019年7月29日。2.赵晋虹与谭保龙的房屋买卖发生在2016年12月3日，早于法院查封三年，而不是查封之后。3.赵晋虹有权将自己的房屋卖给谭保龙，买卖行为是双方真实意思表示，合法有效。不存在上诉人所述的“私下交易”。第二，房屋完成之后至今未能过户，其过错责任在于赵晋虹而不是谭保龙。是因为赵晋虹的个人原因导致无法过户的。所以，本案符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条所规定的非买受人自身原因未办理过户登记的。综上，本案完全符合最高人民法院、人民法院、最高人民法院办理执行异议案件若干问题的规定第28条之规定，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该房屋，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记，因此谭保龙依法享有排除对执行标的强制执行的民事权益。一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。赵晋虹辩称，第一，我与谭保龙买卖房屋的时候并没有被查封，房子是进行的正常交易。关于过户的事情之前与谭保龙联系过几次，但由于自身的原因导致没有办理。第二，关于收款收据签字的事情，款我已经收到了，但当时签字的时候应该是把我自己和我爱人的名字一起签了。谭保龙向一审法院提出诉讼请求：1.判令不得执行原告太原市杏花岭区太钢锦绣苑小区34栋2单元3层6号住房，并解除对该房的查封措施；2.判令太原市杏花岭区太钢锦绣苑小区34栋2单元3层6号住房归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2019年8月27日收到太原市尖草坪区人民法院(2017)晋0108执572号执行裁定书和协助执行通知书,原告提出执行异议申请。2019年9月16日太原市尖草坪区人民法院作出(2019)晋0108执异47号执行裁定书,裁定驳回原告的执行异议申请，原告不服该裁定,特提起执行异议之诉。理由如下:一、被告太原市丰华贸易有限公司申请执行的太原市杏花岭区太钢锦绣苑小区34栋2单元3层6号住房为原告所有，而非第三人赵晋虹所有。2016年原告经人介绍购买赵晋虹、王蓉夫妇位于太原市杏花岭区太钢锦绣苑小区34栋2单元3层6号住房。房屋价款50万元。2016年12月3日,原告向赵晋虹、王蓉夫妇交纳定金5万元，赵晋虹出具收据，由证人马某在场见证并经办。2016年12月11日,原告和赵晋虹、王蓉夫妇二人在太原市杏花岭区鼓楼街道法律服务所二位工作人员的见证下签订了《房屋买卖协议书》。2016年12月12日，原告和赵晋虹、王蓉夫妇前往工商银行柏杨树支行，将剩余45万元房款按照赵晋虹的要求打入其妹赵晋琳的工商银行卡内。当时有证人马某在场见证。由赵晋虹、王蓉夫妻二人为原告出具了收条,表明收到原告45万元房款,随后将山西太原钢铁公司职工住房证和太钢职工集资购房计算表原件一并交与原告。原告2017年10月进行简单装修后入住至今。二、房屋至今未过户非原告之过错。房屋具备过户条件后,原告多次要求赵晋虹到太钢房产交易所办理房产过户手续。但赵晋虹不是称家中有事,就是联系不上。原告早已向太钢房产交易所提交了办理过户需要的所有文件。2019年3月21日,原告见到赵晋虹并预约办理过户的时间,但其又一次失约。此后一直无法联系到赵晋虹导致房屋至今未能办理过户手续。综上,原告于2016年12月已经购买了房屋支付全部房款并实际居住至今,未能办理过户手续完全是第三人赵晋虹的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及《最高人民法院关于人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼的解释》第312第一款第一项、第三款之规定,请求支持原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，2016年12月3日，原告谭保龙在证人马某的见证下，交付第三人赵晋虹现金5万元，作为购买位于太原市杏花岭区太钢锦绣苑小区34栋2单元6号房屋的定金，双方签订收据并约定于2016年12月12日一次性付清尾款45万元。2016年12月11日，原告与第三人及其妻子王蓉签订《房屋买卖协议书》，并由太原市杏花岭区鼓楼街道法律服务所出具（2016）杏鼓见字第002号《见证书》。次日，原告经第三人同意将剩余购房款45万元支付至赵晋琳（赵晋虹之妹）银行账户，第三人及妻子王蓉向原告出具收条。之后，原告多次通过微信联系第三人办理产权变更手续且已经预约登记，但因第三人原因至今仍为办理。原告自2017年10月起搬入太钢锦绣苑小区34栋2单元6号居住至今。2014年太原市丰华贸易有限公司因买卖合同纠纷将赵晋虹诉至本院，本院于2016年10月9日作出（2014）尖民重字第13号民事判决书，后太原市丰华贸易有限公司向本院申请强制执行，本院作出（2017）晋0108执572号之一执行裁定书，并于2019年8月5日查封赵晋虹名下太钢锦绣苑小区34栋2单元6号房屋。后原告谭保龙提出执行异议，本院于2019年9月3日受理后作出（2019）晋0108执异47号执行裁定书，裁定驳回谭保龙的异议申请。一审法院认为，本案的焦点是原告谭保龙是否享有排除对执行标的强制执行的民事权益，人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定:“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与第三人于2016年12月份签订了《房屋买卖协议书》并经太原市杏花岭区鼓楼街道法律服务所见证出具《见证书》，买卖行为是双方真实意愿的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议真实有效。按照双方约定原告将全部购房款50万元支付至第三人，双方就交付价款及房屋的行为均已履行完毕，原告于2017年就已入住涉案房屋至今。上述事实的发生均早于人民法院2019年8月5日的查封行为。且庭审过程中原告与第三人均认可因第三人的原因至今仍未办理产权转移登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”赵晋虹因其自身原因未与原告办理产权转移登记手续，原告对此并无过错，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的。”原告提起执行异议请求阻却对涉案房产执行的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”原告谭保龙主张判令涉案房产归其所有,但是物权的变动需履行相应的房产过户手续,法院不能对此直接作出处理。故对原告要求法院判令房屋归其所有的诉求,本院不予支持。综上所述，原告谭保龙就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，停止对太原市杏花岭区太钢锦绣苑小区34栋2单元6号房屋的执行，解除对该套房屋的查封。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、解除对太原市杏花岭区太钢锦绣苑小区34栋2单元6号房屋的查封；二、驳回原告谭保龙的其他诉讼请求。案件受理费100元，由第三人赵晋虹负担。二审中，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，谭保龙与赵晋虹签订《房屋买卖协议书》并经太原市杏花岭区鼓楼街道法律服务所见证出具《见证书》的时间均是2016年12月，买卖行为是双方真实意愿的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议真实有效。谭保龙亦于2016年12月将全部购房款50万元支付至赵晋虹并于2017年10月搬入涉案房屋至今，双方就交付价款及房屋的行为均已履行完毕，上述事实的发生均早于人民法院2019年8月5日的查封行为。且谭保龙与赵晋虹均认可至今仍未办理产权转移登记手续的责任在于赵晋虹。上述事实均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，故原审据此认为谭保龙就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益并判令解除对涉案房屋的查封并无不当。上诉人认为赵晋虹把房屋卖给谭保龙是为了逃避债务,但未提供相应证据予以佐证。上诉人还认为谭保龙与赵晋虹签订的《房屋买卖协议书》中有“买卖前无债权、无债务、无抵押”的约定，说明这期间有债务不能达成协议,即无效协议，但该约定与“乙方违反上述协议的,自愿承担十万元违约金”的约定共同组成了该协议的违约条款，仅是规定了对违反协议方的违约责任，符合该条款，并不能导致《房屋买卖协议书》的无效，故上诉人的该主张，不能予以支持。综上，上诉人的上诉请求依法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人太原市丰华贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵四民审判员 成志刚审判员 李 哲 二〇二〇年四月十五日书记员 **丽