广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终259号 上诉人(原审原告)：临桂龙仕房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇机场路北侧（临桂县庙岭食品厂）。统一社会信用代码91450322552262244U。 法定代表人：杨清治，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖鑫凯，广西君健律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：桂林纵一电子商务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区环城南一路3号时代广场。统一社会信用代码91450300MA5KEFN084。 法定代表人：王琳琳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧国林，男，该公司业务经理。 上诉人临桂龙仕房地产开发有限公司因与被上诉人桂林纵一电子商务有限公司委托合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 临桂龙仕房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3194号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金100万元；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决有关“原告并未提供专用售楼部给被告，且未按约定确保两家代理商的销售价格统一，这是被告不能完成约定售房任务的重要原因”的认定，事实不清、证据不足，判决结果错误。1.涉案《团购房销售代理协议》约定协议条款中的“专用”是指“专门用于销售楼宇的场所”，而非一审判决认定的“独自占有售楼场所”的意思。2.从被上诉人一审提交的证据可知，在被上诉人与上诉人2019年5月19日签订《团购房销售代理协议》时，明知上诉人已于2019年1月5日与桂林市德诚嘉业房地产营销策划有限公司(以下简称德诚公司)签订了《房地产项目代理销售协议》的事实，德成公司已经在专用的售楼部销售房屋，该协议的条款与上诉人和被上诉人签订协议的条款是不一致的，被上诉人是在充分知晓所有信息并同意所有约定条款后，才自愿签订协议的。3.上诉人与被上诉人签订的《团购房销售代理协议》中，并没有任何有关“确保两家代理商的销售价格统一”的约定，协议第六条3中约定“所有甲方(上诉人)物业均以带精装修形式委托乙方(被上诉人)销售，销售价格为一房一价，以双方领导签字的销售价格方案执行。”可见，房屋销售价格的确定，完全体现了当事人意思自治的基本原则，既没有违反法律规定，也没有违反双方的约定，是合法有效的。价格的约定对被上诉人都是有利的。4.事实上，被上诉人绝大多数销售房屋的场所是在上诉人设立的专门用于销售房屋的售楼部，售楼部中已经按约定设立了空调、固定电话、网络、沙盘、户型模型等硬件设备。被上诉人已经在与德诚公司共用的专门用于销售房屋的售楼部中对外销售了一套房屋，被上诉人与德诚公司共用售楼部，并未影响其正常经营。5.被上诉人在临时场地进行过办公只是一个特例。被上诉人当天邀请了200多位看房客户一起到售楼部，因为人数太多，售楼部空间有限，就只好临时安排被上诉人在售楼部以外的场所为客户介绍情况。二、一审违反法定程序，遗漏了必要的当事人德诚公司。在没有德诚公司作为当事人参加庭审的情况下，无法查清《房地产项目代理销售协议》的真实性以及与本案的关联性。三、一审判决适用法律错误。一审判决仅适用了《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定做出判决，是错误的。本案中，上诉人已经为被上诉人提供了专门用于销售房屋的售楼部，上诉人没有违约。同时，被上诉人也已经履行了对外销售房屋的部分义务，即被上诉人并没有拒绝履行售房义务。被上诉人在本案诉讼之前，并未向上诉人提出过为其提供独家占用使用的售楼部的请求，足以充分说明在售楼部的事情上，双方自始不存在任何纠纷与矛盾。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，依法判决被上诉人向上诉人承担违约责任。 桂林纵一电子商务有限公司答辩称,1.之前的代理商都是按点数计算佣金的，房价压得很低，还在销售过程中打特价，刺激客户同房不同价，对被上诉人的销售打击很大；2.上诉人放任被上诉人与其他销售代理商打价格战，被上诉人主张过价格不统一，没办法正常销售。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 临桂龙仕房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.被告给付原告违约金100万元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年5月19日，原告与被告签订《团购房销售代理协议》一份。协议约定:原告委托被告代理销售龙仕·银座国际小区2＃、3＃住宅，代理期限从签约之日起半年，协议期内被告为本项目全程营销策划销售代理；原告确保代理商的销售价格统一及相对平衡；在销售过程中向被告提供专用售楼部及空调、固定电话、沙盘、户型模型等硬件设备；销售以底价包销的方式进行，2＃楼底价5030元/㎡，3＃楼底价5060元/㎡，超出部分为被告的佣金；为顺利完成本项目的销售，被告交纳押金100万元，自本合同签订次日交纳30万元至原告账户，剩余70万元在以后的佣金中扣除；被告每月的销售任务为不低于100套，按月为一个考核期，少完成一套扣罚2.5万元，从押金及次月结算的佣金中扣除；被告累计二个月未达到月销售目标或当月被告押金不够扣减罚款的，被告需补足押金至100万元，同时原告有权解除本合同等。上述协议签订后，被告进场开展销售工作，但因售楼部为数家销售代理公司共用，被告只能在小区一处毛坯房内办公。原告委托被告销售的小区2＃、3＃住宅，同时有桂林市德诚嘉业房地产营销策划有限公司在销售，且原告与该公司签订的《房地产项目代理销售协议》约定，以销售总房款的8%作为该公司代理佣金。从2019年5月18日到7月18日被告仅销售一套房屋，原告于2019年7月23日向被告发出《工作联系函》，提出终止合同，被告亦撤离上述办公场所，不再履行合同。 一审法院认为，原告与被告签订的《团购房销售代理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一的以合法形式掩盖非法目的中的“目的”，应当是合同双方的共同目的，绝大多数情况下，这一共同目的是双方通谋的结果，这是构成该情形的一个重要特征。涉案合同并不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，被告以此为由主张合同无效，该院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。被告认为协议期内被告为涉案项目独家代理，但根据上述规定判断，无法得出协议约定的“全程营销策划销售代理”即独家代理的结论，故该院亦不予采信。根据协议约定，原告在销售过程中应向被告提供专用售楼部及空调、固定电话、沙盘、户型模型等硬件设备，同时应确保代理商的销售价格统一及相对平衡，这是原告应当先履行的合同义务。但原告并未提供专用售楼部给原告，且未按约定确保两家代理商的销售价格统一，这是被告不能完成约定售房任务的重要原因。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故原告以被告未完成约定的售房任务为由要求被告承担违约责任，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决：驳回原告临桂龙仕房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费13800元，因适用简易程序审理，减半收取6900元，由原告临桂龙仕房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求和本案事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人临桂龙仕房地产开发有限公司提交的证据为：证据1.周例会签到表和会议纪要，证明上诉人2019年6月10日开过会，所有的销售公司到场，被上诉人没有提到过场地和价格问题；证据2.案涉龙仕·银座国际小区四套商品房销售材料，证明案外人德诚公司销售单价比被上诉人的高。被上诉人桂林纵一电子商务有限公司的质证意见为：证据1，真实性认可，证明目的不成立，不能证明被上诉人未提售楼处的问题；证据2，2019年5月30日被上诉人是成功销售出房屋，但下午就有人退房了，购买人认为价格不一样，被欺骗了，且别的公司销售价格与被上诉人无关。本院认为，上诉人提交的证据不能证明其目的，与本案的处理没有关联性，本院不予采纳。 经二审审理查明，一审认定事实正确，本院依法予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点是：1.涉案《团购房销售代理协议》不能履行，被上诉人是否存在违约行为；2.上诉人主张被上诉人支付100万元违约金是否有事实和法律依据。 2019年5月19日，上诉人与被上诉人签订的《团购房销售代理协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行自己的义务。 关于涉案《团购房销售代理协议》不能履行，被上诉人是否存在违约行为的问题。上诉人认为《团购房销售代理协议》约定协议条款中的“专用”是指“专门用于销售楼宇的场所”，而非“独自占有售楼场所”的意思。本院认为，涉案协议第二条“甲方的责任和权利”第9点约定“甲方向乙方提供专用售楼部……工作时间其日常管理由乙方负责……甲方有权不定期对其交托给乙方的资产进行盘查，乙方常规时间若出现遗失或损毁，可根据双方共同判定责任进行处理……”，应认定为上诉人为被上诉人提供专用售楼部，只有专用才能实现被上诉人对售楼部资产进行日常管理，出现资产遗失或毁损根据双方共同判定是否由被上诉人承担责任。上诉人主张“专用”是指专门用于销售楼宇的场所，不是一家独用。但多个代理销售公司共同使用该场所，就不存在协议约定的售楼部由被上诉人负责日常管理，出现资产遗失毁损由上诉人与被上诉人双方判定责任。显然上诉人的主张与协议约定是相矛盾的，上诉人应按合同约定向被上诉人提供专用售楼部。上诉人未能提供证据证明其已向被上诉人提供了专用售楼部，未履行先义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，被上诉人行使先履行抗辩权，有权拒绝履行其相应的销售任务。因此，综观全案事实，上诉人以被上诉人未完成约定的售房任务为由要求被上诉人承担违约责任的主张没有事实和法律依据，其要求被上诉人给付违约金100万元的上诉请求，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，上诉人临桂龙仕房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人临桂龙仕房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗小兰 审 判 员 朱孟儒 审 判 员 王 艳 二〇二〇年四月十三日 法官助理 唐 静 书 记 员 罗丽君