河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初7258号原告信阳市南虹商业发展有限公司。法定代表人彭传彬。委托代理人王雅洁、董晨晨（实习），河南上品律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告彭斐，男，汉族，1989年3月12日出生，住河南省罗山县。原告信阳市南虹商业发展有限公司（以下简称南虹公司）与被告彭斐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南虹公司的委托代理人王雅洁、董晨晨（实习律师），被告彭斐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告南虹公司诉称，2016年4月4日，被告因店铺经营需要而与原告签订《店铺租赁合同》（合同编号：NH2016-2113），合同约定：原告将其位于信阳市浉河区春晓路【南虹广场】2号楼1层2113号店铺（共计84.021平方米）出租给被告，房屋租期为2016年4月4日至2019年4月29日，租金标准为每个租约年月租金单价70元/平方米。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付店铺及附属设施，被告于2016年4月4日入住并交付部分租金。但是从2016年9月1日起拒绝交付物业综合管理费，并于2017年9月30日撤走店铺。根据《店铺租赁合同》约定，原告要求被告支付欠缴的房屋租金和物业综合管理费143917元。为维护原告的合法利益，根据相关法律规定，特诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间签订的《店铺租赁合同》；2、被告支付房屋租赁费70572元，物业综合管理费3276元，推广费2184元，违约金56123元，免租期租金5881元，履约保证金5881元，以上共计143917元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告彭斐辩称，对于原告诉请的租金不认可，2017年2月南虹就把我的门封了，还把我锁在了屋里，属于非法拘禁，前后封了两次门；违约金、推广费、物业费我都有异议，原告没有给我们提供服务，我为什么要履行，是原告先违约我才不交钱的；原告没有做到招商时候的承诺，虚假宣传，我不认可合同，原告在我们营业期间对商场改造施工，导致我无法营业，这也是为不缴费的原因；另外我的店铺面积和实际不符，原告当时说多退少补，但是并未退给我多缴纳的部分。经审理查明，2016年4月4日，被告彭斐与原告南虹公司签订《店铺租赁合同》（合同编号：NH2016-2113）。合同约定：原告将其南虹广场2号楼1层2113号店铺（总面积84.021㎡）出租给被告用于餐饮经营。双方合同中第3.3条约定：“装修期：乙方享有30日的装修期，自该店铺交付之日起计算。甲方可以根据具体情况调整交付日及该物业开业日，从而调整装修免租期。”第4.1条第1款约定：“租赁期内，连续十二个月的租赁期间为一个租约年，租金实行季付，每一个租约年乙方按以下标准向甲方支付租金：第一个租约年：月租金单价为人民币70元/平房米（建筑面积），月租金为人民币伍仟捌佰捌拾壹元整（小写5881元），季度租金合计人民币壹万柒仟陆佰肆拾叁元整（小写17643元）。”第4.3条约定：“如乙方未依约按时支付租金，每逾期一日，应按所欠付金额的0.3%向甲方支付违约金。”第4.4条约定：“乙方超过租金缴费期后30天仍未支付该款项，无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨，甲方均有权在任何时间内通知乙方终止本合同、收回该店铺。在甲方发出终止合同通知后5日内，乙方应及时转移店铺内财物并退出店铺，逾期则视同乙方放弃财产（含店铺内装修、货柜、货物等财物，下同）所有权，甲方有权处置该财产。”第5.1条约定：“乙方应于本合同签订之日向甲方缴付店铺租赁履约保证金。保证金为租赁期内首个租约年的月租金标准1倍数额，计人民币伍仟捌佰捌拾壹元整（小写5881元），履约保证金的最高限额为20万元。本合同终止时，经甲乙双方确认乙方无任何未结清费用和违约金后，该保证金将无息退还乙方（该保证金不开据发票）。如乙方存在未结清费用或违约金等，甲方可直接在履约保证金中扣减。”第5.3.1条约定：“租赁期内，若乙方拖欠租金或物业管理费或推广费或其他应付费用（包括由于乙方原因造成甲方损失的补偿款、乙方因违约应向甲方或管理单位支付的违约金等），甲方或管理单位有权在提前五日书面通知乙方而乙方在甲方或管理单位发出书面通知三日内仍未付款的情况下立即从保证金中扣除相应费用或款项，若保证金仍无法弥补甲方或管理单位损失的，甲方或管理单位可要求乙方补足差额。乙方必须在甲方或管理单位规定的期限内补足或重新支付保证金。”第5.4条约定：“推广费：为人民币2.00元/平房米/月，按该店铺建筑面积计算，共计人民币168元/月。推广费用于该物业的统一广告宣传和推广活动。从店铺开业日或物业开业日（以较早者为准）起开始计算。租赁期间，推广费采取先付后用的原则向甲方支付（连续3个自然月份为一个收费期）。推广费的支付时间与4.2条租金支付时间相同。”第5.6条约定：“物业服务费：为人民币3.00元/平房米/月，按该店铺建筑面积计算，共计人民币252元/月，从店铺开业日或该物业开业日（以较早者为准）起开始计算。租赁期间，物业服务费采取先付后用的原则向管理单位支付（连续3个自然月份为一个收费期）。物业服务费的支付时间与4.2条租金支付时间相同。”第5.10条约定：“乙方未按约支付上述5.4条、5.6条、5.7条、5.8条约定费用中任何一项费用或履约保证金因欠费被扣除而未及时补足的，每逾期一日，应按所欠付金额的0.5%标准向甲方支付违约金。”第12.1条第1款约定：“下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：乙方逾期不支付租金、物业管理费、推广费、水电费（含公摊水电费）、空调使用费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到一个月或以上的。”第12.2条约定：“乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同、提前收回该店铺，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：1.按第一租赁年度租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期期间之免收减收租金；2.按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额；3.逾期应付款项的，应按照日租金0.3%的标准向甲方支付逾期违约金；4.甲方有权没收履约保证金，如果届时乙方尚未向甲方支付全额的履约保证金，乙方应向甲方补足履约保证金的差额；5.不论所留装潢是否有利用价值，乙方均放弃要求甲方补偿该店铺所留装潢未摊销完费用的权利。”被告彭斐在合同签订后房租缴纳至2016年10月1日，且自2016年9月1日起未缴纳物业费、推广费等综合管理费。因被告拖欠相关费用，原告南虹公司于2017年2月封锁了被告经营的店铺，被告即时暂停营业。另查明，原告南虹公司在被告租赁房屋期间因商场设施等问题确实进行了大型施工，在一定程度上影响了商户正常经营。且通过被告当庭提交的照片及周边商户证言，均不同程度的表达了对于原告方物业综合推广管理及服务的不满。且原告方庭后也未向本庭提交《房产测绘报告书》。以上事实由店铺租赁合同、商铺推广宣传截图、南虹商户证言、配套设施照片及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，双方签订店铺租赁合同系双方自愿行为，意思表示真实，该合同合法有效。按照合同约定，被告应当按期向原告缴纳租金，被告以原告对外做推广宣传有大量虚假内容且商场装修影响经营等原因拒交租金，其理由既非法律规定亦非双方租赁合同约定的内容，本院不予采信，对于被告认为商场侵犯商户合法权益并造成的经济损失，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。故对于原告南虹公司要求被告支付拖欠租金的诉请，本院予以支持，因双方在庭审中均确认，原告于2017年2月封锁了被告店铺，但均未提供确切时间，故本院认为，原告主张的租金、物业费等所有费用均应计算至2017年2月15。因原、被告双方均未向本院提交商铺面积最终的实际测绘报告，故本案以双方签订合同中登记面积为准，如与实际面积存在误差，双方均可在证据补强后另行主张权利。又因被告经营的餐饮店铺目前早已停业，双方的合同再无继续履行的可能，故原告要求确认双方合同解除的诉请，本院予以支持。对于原告主张的物业费及推广费，虽然被告当庭提交的照片及证言等证据可以证明原告在物业管理及推广中存在缺陷和不足，但并不能完全否认原告存在物业管理及推广行为，综合考虑，本院认为应酌情扣相应费用，扣减比例为20%为宜。对于原告主张的违约金，因被告方确实存在拖欠房租等行为，在一定程度上构成了违约，故被告方应承担一定的违约责任。但因双方签订的《租赁合同》系格式文本，且合同中每日0.3%及0.5%违约金的约定过高，应酌情降低，故对于原告主张的违约金可以拖欠费用为基数，按照年利率24%计算。对于原告主张的免租期与装修期租金，因装修期为一个月，故本院予以支持。对于原告方诉请的具体金额确定为：1、房租费，自2016年10月1日至2017年2月15日，计算为5881元/月*4.5个月=26464.5元；2、物业费，自2016年9月1日至2017年2月15日，计算为252元/月*5.5个月=1386元，减去扣除的20%，还余1108.8元；3、推广费，自2016年9月1日至2017年2月15日，计算为168元/月*5.5个月=924元，减去扣除的20%，还余739.2元；4、装修免租期及履约保证金11762元；5、违约金，计算为26464.5*2%*4.5个月＋2032.8*2%*5.5个月=2605.4元。以上共计42679.9元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告信阳市南虹商业发展有限公司与被告彭斐之间签订的《店铺租赁合同》。二、被告彭斐应于本判决书生效后十日内向原告信阳市南虹商业发展有限公司支付拖欠房屋租赁费、物业费、推广费、履约保证金、违约金等各项费用共计42679.9元。三、驳回原告信阳市南虹商业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3178元，减半收取1589元，由被告彭斐承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉至河南省信阳市中级人民法院。审判员  万欣二〇二〇年四月十三日书记员  崔晶