上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初20668号原告(反诉被告)：任冬冬，男，1986年11月11日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：周思涵，上海市江南律师事务所律师。被告(反诉原告)：王伟强，男，1986年1月4日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：王金明，男，1959年5月17日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：张德琴，女，1961年8月28日生，汉族，住上海市宝山区。上列三被告共同委托诉讼代理人：冉令涛，河北北华律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：崔垚，河北北华律师事务所律师。第三人：叶盛，男，1987年3月11日生，汉族，住江西省九江市彭泽县马当镇棉花原种场新进村五组。委托诉讼代理人：冒彦哲，上海彦哲律师事务所律师。原告(反诉被告)任冬冬与被告(反诉原告)王伟强、王金明、张德琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)任冬冬及其委托诉讼代理人周思涵，被告(反诉原告)王伟强及其与王金明、张德琴的共同委托诉讼代理人冉令涛、崔垚到庭参加诉讼。本院于2019年12月4日通知叶盛作为本案第三人参加诉讼，并于2019年12月18日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)任冬冬及其委托诉讼代理人周思涵，被告(反诉原告)王伟强及其与王金明、张德琴的共同委托诉讼代理人冉令涛，第三人叶盛的委托诉讼代理人冒彦哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)任冬冬向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与王伟强、王金明、张德琴于2018年1月4日签订的动迁房预售预购合同；2、判令王伟强、王金明、张德琴返还任冬冬购房款人民币195万元(以下币种均为人民币)；3、判令王伟强、王金明、张德琴支付违约金100万元；4、判令王伟强、王金明、张德琴支付律师费10万元；5、判令王伟强、王金明、张德琴从2018年6月30日起按照每月2万元的标准支付逾期交房费用，计算至购房款全额退还为止。事实和理由：2018年1月4日，任冬冬与王伟强一方签订《动迁房预售预购合同》，约定王伟强一方将其动迁所得的上海市宝山区顾村镇好日子F区13号802室房屋(以下简称系争房屋)以215万元的价格出售给原告。合同签订后，任冬冬支付房款195万元，剩余20万元在房屋过户后支付。因系争房屋为动迁安置房，风险较大，故双方协商一致合同价格为315万元。2018年1月4日，双方签订补充协议，王伟强一方承诺于2018年6月30日前将房屋交付给任冬冬，如逾期未交付，按每月2万元赔付给任冬冬。至今，王伟强一方未按照该协议履行，任冬冬多次要求王伟强一方履行交付义务，但王伟强一方不予理睬并表示不再履行买卖合同。任冬冬为维护自己合法权益诉至法院并提出上述诉讼请求。被告(反诉原告)王伟强、王金明、张德琴共同辩称，不同意任冬冬所有诉讼请求。签订预购合同当天，任冬冬就以房价过高为由提出不再购买系争房屋。王伟强等根据任冬冬的指示，将房款295万元还给了叶盛，其中275万元系转账支付，20万元以现金支付。故双方之间的买卖合同已经解除，不同意原告的诉讼请求。现原告又提出诉讼，王伟强等为了应诉支出了律师费，故提出反诉请求：要求任冬冬赔偿律师费8万元。第三人叶盛述称，其确实收到了王伟强转账的275万元，但该笔款项与本案房款无关，是叶盛与王伟强之间的债权债务关系。至今，王伟强还有欠款没有还清，叶盛会另行主张权利。对于房价，双方约定的是315万元。任冬冬向王伟强一方支付了295万元，其中105万元是任冬冬向叶盛借的款，任冬冬已经还了5万元，还剩余100万元未还，叶盛也会另行主张。原告(反诉被告)任冬冬针对反诉辩称，本案系王伟强一方违约，任冬冬从未提出过要解除合同，也没有委托叶盛收款或者指示王伟强将房款付给叶盛，故不同意王伟强一方的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月21日，顾村镇老安村民委员会出具证明，证明王伟强一方的原房屋因涉及友谊西路延伸已被动迁，动迁安置房分配在刘行大家园F区……第三套期房位于5幢13号801(82.06平方)、802(82.06平方)。2018年1月1日，任冬冬向王伟强转账支付20万元。2018年1月4日，出卖方(甲方)王伟强、张德琴、王金明与购买方(乙方)任冬冬签订《动迁房预售预购合同》，约定，甲方取得上海市好日子F区13号802室动迁配套商品房一套，面积为82.09平方米。甲乙双方友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为315万元。乙方于2018年1月1日之前向甲方支付定金20万元，乙方于2018年1月4日之前向甲方支付首付至295万元。甲方于房屋限制交易期限届满之日起7日内配合乙方至房屋交易中心办理房屋过户手续或乙方凭公证书自行办理过户。乙方于办理完委托公证后或房屋交易中心出具受理单据后支付甲方房屋尾款20万元。甲方违约责任：甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则应在履行期限届满之日起五日个工作日按照本协议约定房屋总价款两倍向乙方承担违约责任，并赔偿包括但不限于房屋涨价、律师费、误工费、差旅费等造成的各项损失。甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋的装修费用两倍的补偿和利息。乙方违约责任：乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还。同日，王伟强与任冬冬又签订一份补充协议，约定，甲方承诺于2018年6月30日前将房屋交付给乙方，若逾期未交付，将以每月2万元赔付给乙方……2018年1月4日，叶盛转账支付给任冬冬50万元及55万元。任冬冬向王伟强转账支付275万元。王伟强又分别向叶盛转账100万元、95万元、80万元。2019年9月6日，任冬冬为起诉聘请了律师，签订了聘请律师合同，并支付了律师费10万元。2019年10月11日，王伟强一方为应诉聘请了律师，签订了委托代理合同，并支付了律师费8万元。审理中，任冬冬表示系争房屋的总价是215万元，合同约定315万元是因为购买动迁房存在风险，为了约束王伟强等人能够履行合同，所以又从叶盛处走账了100万元，做个流水，并不存在向叶盛借款100万元的事实，即叶盛转了100万元给任冬冬，任冬冬将该笔100万元连同自己的175万元转账给了王伟强，然后王伟强再将100万元转账还给叶盛，至于其余的钱款是王伟强与叶盛之间的关系，任冬冬不清楚。叶盛表示，系争房屋的总价是315万元，叶盛向任冬冬出借了105万元，任冬冬已经返还了5万元，还剩余100万元未付。王伟强一方表示，房屋总价是315万元，王伟强在收到房款295万元后，又将295万元分别通过现金及转账方式退还给了叶盛，王伟强一方已经返还了全部的房款。另，叶盛为证明自己的主张提供：1、2016年11月13日借款协议、收条；2、2017年3月23日借款协议、收条；3、2017年7月25日借款协议、收条；4、2017年8月25日借款合同；上述均系王伟强与叶盛之间的借款合同，证明了双方之间存在多笔借款；5、建设银行、农业银行、招商银行流水，证明了叶盛与王伟强之间存在借款及合作经营，并有资金往来。王伟强对上述证据的真实性没有异议，与叶盛之间确实存在借贷及合伙经营的情况，但是对于借款的具体数额及合作经营期间的数额，要另行进行核对。对于任冬冬与叶盛之间的100万元，王伟强一方已经将295万元全部退还给了叶盛，也就是退还给了任冬冬。因此除了任冬冬主张的195万元，剩余的100万元也无需再退还给任冬冬。任冬冬对上述证据的真实性不予认可，其对于叶盛与王伟强之间的经济往来不了解。同时根据上述证据显示，叶盛将钱款出借给王伟强时，都签订了书面的合同，并要求王伟强出具收条。但叶盛主张与任冬冬之间100万元的借款并没有借款合同，有违常理。另，任冬冬为证明房屋总价是215万元，申请了两名证人苏某、张某出庭作证。证人苏某在庭审中表示，其在Q房网做中介。有一天，任冬冬说看中了一套房子，价格已谈好，就让其帮忙签个合同。签订合同的当天，任冬冬、王伟强、叶盛、苏某均在场，价格是他们事先谈好的是215万元，先付20万元定金，留20万元作为尾款，剩余的房款等签订好书面合同全部转给王伟强。合同上的价格是任冬冬怕王伟强一方违约，所以房价将做高到315万元。按照平时的流程，作为中介一方会让他们签订一个补充协议或者让房东写个借条。原、被告谈价格的过程，苏某并不在场，只是到苏某处签订了合同。至于钱款转来转去的情况，是他们钱转完之后，任冬冬把流水给苏某看，并且任冬冬就是这样讲的。任冬冬就这次交易支付了18,000元的中介费。另一位证人张某在庭审中表示，其与任冬冬是朋友关系，与王伟强、叶盛也都认识。张某参与了前期过程。任冬冬没有购房资格，但是想买房子。张某知道王伟强要卖房，就把这个消息告诉了任冬冬，牵了个线。当时任冬冬、王伟强、叶盛在张某的办公室里谈房屋总价，谈下来是215万元。写成315万元是怕王伟强一方反悔，所以做高100万元。签订合同的时候，张某不在场。这100万元的来源是叶盛转账给任冬冬，任冬冬把钱转给王伟强，王伟强再还给叶盛，就是走个帐。因为大家都不懂，所以没有签订补充协议。任冬冬对上述两位证人陈述的内容予以认可，两位证人可以证明房屋真实总价是215万元。王伟强一方表示，对两位证人的证言真实性均不予认可。苏某都是听了任冬冬的讲述或看到了相关材料作出的判断。而张某是任冬冬多年的朋友，并且合同价就是315万元，双方并没有签订补充协议来确认215万元是真实的价格。叶盛对两位证人证言的真实性均不予认可，苏某作为中介方并没有参与谈价格、看房，仅仅拿了公司的合同帮忙签订了一下。而签订买卖合同时，张某并不在场，无法证明真实情况。任冬冬于2019年12月提供一份录音及文字整理稿，试图证明叶盛明确知晓房屋总价是215万元，100万元仅仅是做高房价以达到增加王伟强违约成本的目的，叶盛在庭审中表示100万元是借款不是事实。王伟强一方对该录音真实性等予以认可，任冬冬明知自己从叶盛处借款了100万元，但诉讼中又不包括该100万元。且任冬冬也明知王伟强将购房款打给了叶盛，王伟强一方有理由相信叶盛与任冬冬之间属于套路贷，应驳回任冬冬的诉请。叶盛对该录音的真实性等均不予认可，录音中都是任冬冬单方陈述，双方签订合同是通过中介公司，与叶盛无关，且叶盛与王伟强之间还存在很多债权债务未结清，故不存在与王伟强串通的情形，任冬冬要追究王伟强一方的违约责任，与叶盛无关。本院认为，任冬冬与王伟强一方签订的动迁房预售预购合同，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，当属合法有效。本案主要争议在于，系争房屋总价是315万元还是215万元。根据双方签订的合同显示房屋交易总价为315万元，并约定了相应的付款方式，且双方在签订合同后亦根据该合同约定的付款方式在履行。而任冬冬主张房屋总价是215万元，并无其他书面证据予以证明。审理中，任冬冬申请了两位证人出庭作证，证人苏某表示其作为中介方，实际并未参与洽谈价格等过程，仅仅提供了一个合同文本，且苏某当庭表示若存在合同价款与真实价款不一致的情形，通常会让买卖双方另行签订一份补充协议，但本案中双方并没有签订类似的补充协议。另一位证人张某，其自述系任冬冬朋友，并参与了前期洽谈价格，但最终双方签订合同时并不在场，仅凭其证言亦无法证明双方最终洽谈下来的价格是215万元。故本院确认双方交易总价应为315万元。任冬冬主张总价是215万元，本院不予采信。合同签订后，双方均应按约履行。任冬冬现要求解除合同，王伟强一方则认为合同已经解除，即双方对解除合同并无异议，本院对此予以准许。合同解除后，王伟强一方应将收取的房款295万元全额返还给任冬冬。现任冬冬表示已付房款金额为195万元，剩余100万元系借用叶盛的钱款走了下账，已经通过王伟强返还给了叶盛。而王伟强一方表示已付房款295万元，并其已将全部房款退还给了叶盛。叶盛则确认只收到王伟强支付的275万元，该款系双方结算的欠款，与本案房款无关。本院认为，根据三方陈述及三方钱款流转情况，任冬冬确认已付钱款295万元中的100万元已经通过王伟强返还给了叶盛，故其在本案中没有主张，任冬冬现要求返还房款195万元，本院予以准许。而王伟强一方主张其已经根据任冬冬的指示将295万元全部返还给了叶盛，返还房款的义务已经履行完毕。但除了任冬冬确认的100万元，王伟强一方就其余195万元的返还并没有提供任何证据可以证明系受到了任冬冬的指示或者授权，故王伟强一方的陈述，本院不予采信，王伟强一方仍应将剩余195万元返还给任冬冬。至于王伟强转账给叶盛的275万元中的100万元，任冬冬已确认系归还其向叶盛的借款，对此本院予以认可，叶盛不得再向任冬冬主张该100万元借款，王伟强与叶盛之间另行结算债权债务时，也不得包括该100万元。任冬冬主张王伟强一方不履行合同，拒绝交付房屋，构成违约。本院认为，房屋总价是315万元，而后任冬冬要求王伟强一方以215万元交易并要求交房，王伟强一方予以拒绝并不构成违约，故任冬冬现主张因对方违约要求赔偿违约金100万元、律师费10万元、逾期交房的费用，本院均不予准许。对于反诉，王伟强一方虽拒绝履行合同不构成违约，但其主张已经返还全部房款的事实不成立，故王伟强一方要求任冬冬承担因应诉而支出的律师费，本院亦不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)任冬冬与被告(反诉原告)王伟强、王金明、张德琴于2018年1月4日就上海市宝山区好日子F区13号802室房屋签订的动迁房预售预购合同；二、被告(反诉原告)王伟强、王金明、张德琴于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)任冬冬房款195万元；三、驳回原告(反诉被告)任冬冬的其余本诉请求；四、驳回被告(反诉原告)王伟强、王金明、张德琴的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计16,760元，由原告(反诉被告)任冬冬负担7,040元，由被告(反诉原告)王伟强、王金明、张德琴负担9,721元；反诉案件受理费减半收取900元，由被告(反诉原告)王伟强、王金明、张德琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 羊焕发二〇二〇年四月十七日法官助理 茅海灵书 记 员 茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。