吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终199号 上诉人（原审原告）：景可鑫，女，1987年7月14日生，汉族，现住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：周宇辉，吉林良伟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吕金海，男，1975年4月13日生，汉族，现住前郭县。 委托诉讼代理人：白云起，吉林东镇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张立娟，女，1977年9月17日生，汉族，现住前郭县。 被上诉人（原审被告）：柴思泽，男，1974年5月4日生，汉族，现住松原市宁江区。 被上诉人（原审被告）：郭军，男，1974年9月24日生，汉族，现住松原经济技术开发区。 原审第三人：松原市宁江区沿江街道办事处，住所松原市宁江区沿江街。 法定代表人：盖丽茹，街道党工委书记。 委托诉讼代理人：白雪松，男，1979年7月17日生，汉族，街道副主任，现住松原市宁江区。 上诉人景可鑫因与被上诉人吕金海、柴思泽、郭军、原审第三人松原市宁江区沿江街道办事处（以下简称沿江街道办事处）租赁合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初7218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人景可鑫及其委托诉讼代理人周宇辉、被上诉人吕金海及其委托诉讼代理人白云起、张立娟、被上诉人柴思泽、原审第三人沿江街道办事处委托诉讼代理人白雪松到庭参加诉讼，被上诉人郭军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。 景可鑫上诉请求：撤销松原市宁江区人民法院(2019)吉0702民初7218号民事判决书。改判上诉人与被上诉人吕金海之间的《福驿时尚宾管转让协书》无效；吕金海返还合同价款7万元，并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款返还日止；判决被上诉人补偿上诉人经济损失40,835元。事实与理由：一、原审判决事实不清，证据不足。1、沿江街道办事处无权将国有财产向社会出租，沿江街道办事处与李立芳的租赁合同是无效的。无效的根据是违背国家对国有资产的管理规定。根据《事业单位公有房屋出租管理办法》第六条规定，事业单位公有房屋出租审批权限第二项单位公有房屋出租面积100平方米以上(不含100平方米)经主管部门初审，报公共资产管理部门审核后，有市、县(区)人民政府审批。第七条规定，事业单位公有房屋出租应当遵循公正、公平、公开的原则，通过公开竞价方式或国家法律、法规规定的其他方式进行。第八条规定，事业单位公有房屋出租应当严格履行审批程序未经批准不得对外出租。第九条规定，事业单位公有房屋对外出租，其国家所有权性质不变承租人应当按照租赁合同的约定使用房屋，不得破坏房屋结构，未经许可不得自行转租。郭军身为街道办事处领导，利用职权将房屋租赁给自已经管(写其妹妹郭丽英的名字)，转租给吕金海郭军直接收取14万元的转让费，其二人身为党员，严重违纪违法。2、上诉人是受欺骗承租的宾馆，该事实有(2019)吉0702民初7218号两次庭审笔录为证:有本案(2019)吉0702民初7218号两次庭审笔录为证;有柴思泽、吕金海的录音资料佐证。柴思泽以房主的身份欺骗吕金海，以房主的身份欺骗上诉人景可鑫。郭军与柴思泽合伙欺骗吕金海和上诉人景可鑫，在宾馆转让协议书上有郭军签字、有房主柴思泽签字为证，如果柴思泽不是房主，没承诺继续租三年，仅仅7个半月景可鑫也不可能以7万元承兑宾馆。所以，吕金海与景可鑫的宾馆转让协议，根据我国《民法总则》第一百五十四条为无效协议。3、吕金海与景可鑫的宾馆转让协议租期一审认定错误。假房主柴思泽到现场承诺租期至2021年12月31日，并不是2018年12月31日，该事实原审已经查清，协议书第二页记载2019年5万元房费包含取暖费，但一审罔顾事实不予认定，请中级人民法院予以纠正。4、原审判决自相矛盾。既然景可鑫、吕金海都不知道房主是街道，柴思泽、郭军没有告知房主是街道证明景可鑫是受到欺骗承兑的宾馆，已经查清了认定的事实，还要上诉人举出什么证据。街道办事既然与承租方在合同第六条违约责任约定“乙方因特殊原因将房屋转租给他人使用，需甲方同意，否则转租合同无效”。还需什么无效证据。二、本案适用法律错误。本案适用《民法通则》五十八条第四项、《合同法》五十二条第二项、第五十八条之规定。 吕金海答辩，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人在上诉状中要求赔偿经济损失48,350块，没有事实和法律依据，因为在一审的时候，上诉人曾向法院提出对其经济损失进行司法鉴定和评估，但一审法院未予批准，被上诉人认为上诉人的所列的经济损失没有事实和法律依据。上诉人景可欣和被上诉人，吕金海，之间的宾馆转让协议，是合法有效的，并未损害他的利益，而且已经履行完毕。上诉人在上诉状中所列的所有条款均与吕金海无关。 柴思泽辩称，原审判决正确，应予以维持。 松原市宁江区沿江街道办事处辩称，原审认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。 郭军辩称，既未出庭，又未提交答辩意见。 景可鑫向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告吕金海之间的《福驿时尚宾馆转让协议书》无效，判决第一被告吕金海返还承兑协议款项7万元整，并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至房款返还之日止；2、判决三被告连带赔偿原告经济损失（数额以司法评估为准）；3、诉讼费、评估费由三被告承担。事实和理由：2018年4月18日，原告与吕金海签订了《福驿时尚宾馆转让协议书》一份，吕金海将其经营的福驿时尚宾馆及剩余的房租在内作价7万元转让给原告经营，并且原告要求此房屋至少能够租赁三年才同意承兑此店，于是吕金海就将其与柴思泽、郭军的《福驿时尚宾馆转让协议书》原件交给原告，指明原告的该条件能够承诺，在其协议书中含有2019年以后房费的约定，5万元包含取暖费在内，可以继续租赁。并将柴思泽找到宾馆，确认了上述事实且与柴思泽核对，柴思泽作出承诺之后，原告与吕金海签订了《福驿时尚宾馆转让协议书》并支付了全部的转让款项7万元。原告接手经营之后由于房子漏水，原告找房主被告柴思泽，柴思泽说他在大连，回来再说。但漏水不能等，原告垫资重新做了防水。所有房间热水器的冷热水管、水阀、下水管等全部不能正常使用，原告投资全部更换，并对房屋进行了其他各项装修，并购置了宾馆所用的大量备品，总计耗资10万余元，且该款都是原告支付1.5%的利息借来的。2018年11月份，原告正准备给柴思泽交房费的时候，沿江街道办事处派人来丈量房屋说房子是街道办事处的。于是原告找到柴思泽把情况说了，柴思泽说没事不用管他，让他们该量量。原告要给其房费，柴思泽就是让等等。现原告得知，该房屋是第三人街道的，柴思泽、郭军共同从街道将房屋承租下来开宾馆，然后转兑给吕金海，吕金海又再次转兑给原告。现在真正的房主来要房子了。此前出兑给吕金海及后来转兑给原告的宾馆全部都是利用欺诈手段将宾馆甩手。现根据柴思泽妻子李立方代签与第三人之间的房屋租赁合同第六条3款“乙方因特殊原因将承租房屋转给他人使用，需甲方同意，否则转租合同无效。” 为此，本案的转租协议未经房屋所有权人沿江街道办事处同意，沿江街道办事处对此不知情，且该协议是被告以欺骗方式所签的。所以原告与吕金海之间的宾馆转让协议无效。吕金海、柴思泽、郭军的转租行为给原告带来的经济损失理应予以赔偿。所收取的转让款理应予以依法返还。依据我国合同法、物权法之规定，特具文起诉，请依法判决。 吕金海辩称：不同意原告诉请，原告主张和被告吕金海之间的转让协议无效，返还兑店款项无事实、法律依据，原告和吕金海之间的涉案转让协议是双方真实意思表示，没违反法律强制规定，该协议已经履行完毕，吕金海将涉案宾馆给原告时，出兑期限未超过原兑店期限，因此该协议不存在无效法定情形，原告主张转让协议无效无事实依据和法律依据，另原告要求吕金海赔偿所谓的宾馆装修损失属无稽之谈，综上请法院驳回原告对吕金海诉请。 柴思泽辩称：1、我从街道租赁了房屋，从2014年开始到2018年12月31日截至，2017年4月份转租给吕金海，房屋是我自己租的和郭军无关，郭丽英转租的，不是我租的，郭丽英给我经营，郭丽英将经营权转租给吕金海，转租的事经我同意了。2、本案将柴思泽列被告主体不适格，柴思泽不是原告和吕金海签订合同当事人，不是转租人和房主，原告和吕金海签订合同期限是至2018年12月31日，没有任何人承诺租期3年，不是原告诉状陈述的，如商定3年，不应该到2018年12月31日止；3.原告不能以吕金海与郭丽英（转租给吕金海的转租人）或者郭丽英和房主签订合同内容来推定和吕金海签订合同无效，合同有独立性，原告租赁期间正常使用房屋，与被告吕金海签订合同按约定履行完毕，租赁期限已满，双方权利义务终止，原告请求确认合同协议无效，无法律依据。4.原告承租时宾馆正常营业，原告是否添置备品是自愿行为，即使添置是经营需要，租赁期满可以带走，不是应该被告承担。5.热水器等不能使用不现实，承租人对房屋基本设施应该检查验收，尤其是冷热水是应该注意的，不可能不检查，应该当时就能提出，原告所述和事实及常理不符。综上请法院驳回原告诉请。 郭军未到庭、未答辩、未提供证据。 沿江街道办事处陈述：请法院依法判决，恢复第三人对自有房屋的使用权，涉案房屋开始租给柴思泽，租期从2013年8月1日--2018年12月31日止，郭军是原来街道的主任，不是租赁合同一方，街道将房屋租给李立方（柴思泽的妻子），合同是和李立方签订，不是和柴思泽签订。柴思泽转租给吕金海的事街道不知道，转租给景可鑫的事街道也不知情。2018年12月31日到期后，我们收回房屋时候发现原告在使用房屋，我们才知道这个情况。 一审法院经审理查明：2013年，沿江街道办事处与柴思泽的妻子李立方签订房屋租赁合同一份，沿江街道办事处将自有的坐落于宁江区平安大街****门旁面积280平方米楼房出租给李立方，租期从2013年8月1日至2018年12月31日止。该房屋租赁合同第六条约定李立方因特殊原因将承租房屋转给他人使用，需沿江街道办事处同意，否则转租合同无效。沿江街道办事处在出租方加盖公章，郭军在法定代表人处签字，李立方在承租方处签字并捺手印。2017年8月28日，郭丽英作为签字人与吕金海签订福驿时尚宾馆转让协议书，约定郭丽英将福驿时尚宾馆转让给吕金海经营，转让费14万元，由郭丽英协助吕金海办理工商、税务、卫生等行业许可更名，房屋租期至2018年12月31日结束，期间房租事宜由郭丽英负责，2019年1月以后房屋租赁事宜由郭丽英负责签署（2019年房费按照伍万元包含取暖费）。被告柴思泽在房主处签字，被告郭军在房主下方签字。此份协议系由吕金海提供在吕金海转租给景可鑫时同时出示。另查明，柴思泽提供了一份签字人处有郭丽英、吕金海签字，房主处及下方空白，但内容与吕金海提供的协议内容一致的协议书，柴思泽称吕金海的那份协议书放在吧台不知去向。2018年4月18日，吕金海与景可鑫签订福驿时尚宾馆转让协议书一份，吕金海将此宾馆转让给景可鑫经营，转让费7万元，约定房租到期时间（2018年12月31日）房租已付（取暖费景可鑫自理）。2019年1月28日，郭丽英作为原告向本院起诉吕金海，诉请吕金海退还所租用的位于沿江街道65538号房屋（福驿商务宾馆）并给予2万元补偿。宁江区人民法院于2019年4月12日作出（2019）吉0702民初753号民事判决，以负有腾房义务的应为次承租人，郭丽英与吕金海之间的转让协议所涉租赁期限已满，因吕金海的转租行为经过了郭丽英的合伙人同意，故郭丽英不应再依据2017年8月28日双方签订的租赁合同向吕金海主张权利为由，驳回原告郭丽英的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。 2019年6月19日，沿江街道办事处以景可鑫为被告提起诉讼，诉请景可鑫从占有的房屋内腾迁，将房屋给沿江街道办事处并赔偿沿江街道办事处逾期使用房屋租金损失。2019年11月28日，沿江街道办事处撤回了赔偿逾期使用房屋租金损失的请求。该案宁江区人民法院作出（2019）吉0702民初4289号民事判决，判决如下：被告景可鑫于本判决生效之日立即从占有的原告松原市宁江区沿江街道办事处的房屋（坐落于松原市宁江区平安大街光宇****旁面积280平方米楼房）内腾迁，将该房屋交付给松原市宁江区沿江街道办事处。 景可鑫提出鉴定申请，要求对“景可鑫投入到福驿时尚宾馆的装修、维修的工程造价司法评估、依法对备品价值司法评估”。 吕金海是通过网上平台得知福驿时尚宾馆出兑一事，且出兑广告所留电话为郭军手机，经与郭军联系后，又与柴思泽见面后才签订了转租协议。柴思泽在庭审时表示在郭丽英将福驿时尚宾馆转租给吕金海时知情并在场并同意，柴思泽当庭承认涉案宾馆出兑给吕金海时并未告之吕金海涉案宾馆的房屋是属于沿江街道办事处。吕金海将福驿时尚宾馆转租给景可鑫时知情并在场并同意，同时柴思泽仍未言明涉案宾馆的房屋是属于沿江街道办事处。 沿江街道办事处出具证明证实“郭军同志2012年4月至2017年5月在沿江街道办事处任党工委副书记、办事处主任。非我单位法定代表人”。 一审法院认为：景可鑫主张“出兑给原告的宾馆是利用欺骗手段；根据柴思泽妻子李立方与松原市宁江区沿江街道办事处之间的房屋租赁合同第六条第3款约定乙方（李立方）因特殊原因将承租房屋转给他人使用，需甲方同意，否则转租合同无效”，景可鑫以前述事由认为景可鑫与吕金海签订的《福驿时尚宾馆转让协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。景可鑫对此负举证责任。吕金海与郭丽英签订宾馆转让协议书时，柴思泽并未告之吕金海涉案宾馆房屋的所有者为沿江街道办事处，且吕金海转租给景可鑫时亦经柴思泽同意，吕金海在签订合同时已经尽到了注意义务并如实告之景可鑫并未隐瞒或欺骗。关于李立方与沿江街道办事处的租赁合同中关于转租无效的约定，依据该租赁合同主张转租无效的权利人为沿江街道办事处，无论是转租给吕金海还是转租给景可鑫，沿江街道办事处均未提出无效，且在景可鑫与吕金海履行合同期间宾馆一直正常营业，现景可鑫与吕金海签订的宾馆转让协议已经实际履行完毕。景可鑫与吕金海于2018年4月18日签订的《福驿时尚宾馆转让协议书》系双方的真实意思表示，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。景可鑫未能举证证明其与吕金海之间交易存在无效的情形。故景可鑫要求确认与吕金海间之签订的《福驿时尚宾馆转让协议书》无效并要求返还承兑协议款项7万元及利息的主张，本院不予支持。 另外，景可鑫要求依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定要求被告赔偿其经济损失而申请鉴定，因景可鑫与吕金海签订的《福驿时尚宾馆转让协议书》不存在无效情形，故景可鑫的鉴定申请，本院在本案中不予准许。被告柴思泽称“承认转租给吕金海经营权，不包括屋内的物品，我是转交给吕金海经营，没有提房屋内物品所有权转移，所有备品和手续价值30万，不能14万给他”，就此本院（2019）吉0702民初753号民事判决书生效判决已经认定“郭丽英与吕金海于2017年8月28日签订的宾馆转让协议既包括对宾馆设备的出售又包括对案涉房屋的出租”，故柴思泽的抗辩既无合同依据又无法律依据。景可鑫本次诉讼要求确认与吕金海签订的《福驿时尚宾馆转让协议书》无效，根据合同相对性原则，柴思泽的抗辩理由以及柴思泽、郭军是否在涉案房屋租赁及转租赁过程存在过错或是否承担责任，在本案中不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告景可鑫的诉讼请求。案件受理费775元，由原告景可鑫负担。 经本院审理查明，查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，景可鑫与吕金海于2018年4月18日签订的福驿时尚宾馆转让协议书实际为转租协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效协议。该协议对双方当事人均有约束力。吕金海按照合同约定转移房屋交给景可鑫使用，景可鑫支付租金并使用租赁房屋至2018年12月31日。双方当事人全部履行合同义务。景可鑫要求返还租金7万元及其利息没有事实依据，其上诉主张，本院不予支持。 《事业单位公有房屋出租管理办法》第六条、第七条、第八条所规定的出租程序及其审批程序均属于管理性规定，不属于《合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规强制性规定。即便违反上述规定，亦不影响合同效力。其次，沿江街道办事处不是事业单位，不适用上述管理办法。 《民法总则》第一百五十四条与《合同法》第五十二条第（二）项、《民法通则》第五十八条第四项的规定基本相同，是指恶意串通双方的行为损害他人合法权益，恶意串通双方的行为无效。而本案景可鑫作为受损害方主张与吕金海签订合同无效，本案的事实不符合上述法律规定的无效情形。 《合同法》第二百二十四条第二款规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。解除合同前提条件承认为有效合同，此条规定反映出承租人擅自转租的合同为有效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2019年6月19日沿江街道办事处以景可鑫为被告提起诉讼，请求景可鑫从占有的房屋内腾出。说明沿江街道办事处2019年6月就知道吕金海转租给景可鑫。截止现在沿江街道办事处并未主张吕金海与景可鑫签订转租合同无效。所以，转租合同虽未经沿江街道办事处同意，依照上述法律规定，该合同仍然有效。 关于景可鑫上诉请求经济损失40,835元问题。景可鑫向一审法院提出诉讼请求：依法判决原告与被告吕金海之间的《福驿时尚宾馆转让协议书》无效，判决第一被告吕金海返还承兑协议款项7万元整，并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至房款返还之日止；判决三被告连带赔偿原告经济损失（数额以司法评估为准）。从上述请求内容、依照《民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项之规定，可以确定景可鑫对福驿时尚宾馆维修损失、未有续签三年造成损失在本案中并未进行诉讼请求。景可鑫若认为上述损失存在，可向应承担义务的主体另行主张，本案不予处理。 综上，景可鑫上诉请求没有事实及法律根据，其主张，本院不予支持。原审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,550元，由景可鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  潘 伟 二〇二〇年四月二十四日 书记员  宁宏权