山西省临县人民法院民事判决书（2019）晋1124民初1845号原告(申请执行人)：郝×，山西省临县人。委托诉讼代理人：高×，泰和泰（太原）律师事务所律师。（一般代理）被告（案外人）：李×1，山西省太原市人。委托诉讼代理人：贺×，山西宏文律师事务所律师。（特别授权）被告（被执行人）：李×2，男，山西省临县人。委托诉讼代理人：李×3，山西省临县人，现住临县，系被告李×2之父。（特别授权）原告郝×与被告李×1、李×2执行异议之诉一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝×的委托诉讼代理人高×、被告李×1的委托诉讼代理人贺×、李×2的委托诉讼代理人李×3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝×向本院提出诉讼请求：1、准予执行李×2位于××县、7层01号、8层02号的三套房屋；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人李×1于2019年9月2日对原告的执行标的提出书面异议。临县人民法院于2019年10月15日作出（2019）晋1124执异16号执行异议裁定，裁定：中止对临县南关街太和景苑1号楼3单元5层02号、7层01号、8层02号房屋的执行。一、裁定认定事实不清案涉房屋系由李×1、李子安、李×2三人合作开发，据被告李×2辩称案外人提出的《太和景苑合作伙伴结算表》中李×4并无权利参与分割，故该结算表并不能真实的反映出三人之间的关系。且前述《太和景苑合作伙伴结算表》签订于2019年2月2日，而原告与被告李×2之间签订的抵押合同签订于2017年7月10日，故在被告与案外人进行所谓的结算之时就处分了案涉房屋。另被告李×2以临县逢祥房地产开发有限公司的名义对外销售了五十余套房屋，原告作为普通公民完全有理由相信被告对案涉房屋享有完整的处分权，故原告属于善意第三人。即便案外人因此受到损失，也应另行对被告提起诉讼。二、裁定适用法律错误根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本案中，裁定的作出仅依据一份不能反映真实情况的《太和景苑合作伙伴结算表》就认定案涉房屋属于案外人所有于法无据。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。李×1辩称，一、临县逢祥房地产开发有限公司和李×2签订的房屋买卖合同属无权处分，合同无效。2012年，答辩人响应临县县政府关于旧城改造和新农村建设的号召，联合南关村90多户村民，决定开发太和景苑（总占地面积20亩）。答辩人从2013年开始修建，2016年整体竣工。期间该项目一切对内、对外的行为（如对外征地拆迁合同签署、工程的发包、行政审批、接受行政处罚、商品房出售等），均以答辩人实际控制的山西泽祥房地产开发有限公司的名义进行，即太和景苑的开发和销售均以山西泽祥房地产开发有限公司的名义进行。在房屋销售以来，答辩人及山西泽祥房地产开发有限公司从未将房屋与“李×2”签订过房屋买卖合同并出售给“李×2”。在贵院对上述房屋进行进行查封后，答辩人始得知，“李×2”的房屋系从“临县逢祥房地产开发有限公司”处购得，但答辩人也从未将上述房屋与“临县逢祥房地产开发有限公司”签订过房屋买卖合同并出售给“临县逢祥房地产开发有限公司”，且未与“临县逢祥房地产开发有限公司”签署过任何委托出售房屋的合同。根据《合同法》第51条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立的合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，“临县逢祥房地产开发有限公司”在其并未取得上述房屋所有权，也未取得答辩人授权的情况下，将上述房屋臭手给“李×2”，对此答辩人完全不知情，且事后未对该买卖行为进行追认，直到现在，上述房屋一九在答辩人的管理、控制之下，即所有权人为答辩人，“临县逢祥房地产开发有限公司”对答辩人享有所有权的房屋进行无权处分，故“临县逢祥房地产开发有限公司”与“李×2”订立的买卖合同无效。二、临县逢祥房地产开发有限公司与李×2订立的房屋买卖合同因在出售时未取得商品房预售许可权，合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中所涉及的太和景苑的商品房，在出卖时均未取得商品房预售许可，《房屋买卖合同》应属于无效。故“临县逢祥房地产开发有限公司”与李×2签订的买卖合同不仅是无权处分，而且其他合同也属于无效。李×2辩称，开发太和景苑的合伙人是李×1、李×3、李×4。原告说的都是事实。原告郝×为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、临县逢祥房地产开发有限公司与李×2于2017年5月1日签订的房屋买卖协议（××楼、7层01号、8层02号）复印件（经核对与原件无异议），证明目的是李×2是案涉3套房屋的所有权人，原告完全有理由相信被告抵押给原告的案涉房屋系其所有。2、案涉2套房屋的钥匙的照片2张（502、701），证明被告把房屋抵押给原告，并已交付给原告房屋钥匙。3、临县人民法院2019年4月19日民事裁定书复印件一份，证明本案原告向法院提出诉前财产保全申请后法院依法作出（2019）晋1124财保5号民事裁定，裁定：查封被申请人李×2名下的的位××县、8层02号和7层01号的房屋3套（期限为3年）。4、临县人民法院2019年10月15日执行裁定书原件一份，证明本案被告李×1（案外人）就证据3提出执行异议，你院作出（2019）晋1124执异16号执行裁定，裁定：案外人李×1的异议成立，中止对临县临县南关街太和景苑1号楼3单元5层02号、7层01号、8层02号房屋的执行。原告不服提起执行异议之诉。5、关于临县逢祥房地产开发有限公司销售及抵押房屋情况的说明复印件一份（未提供原件），证明：（1）、临县逢祥房地产开发有限公司一直以其名义对外销售太和景苑房屋；（2）、原告临县逢祥房地产开发有限公司对案涉房屋抵押给原告进行了确认。对与原告郝×提交的证据被告李×1的质证意见为：对证据3、4无异议。对证据1的对真实性、合法性有异议，2017年5月1日签订的协议，协议第6页约定的交付时间是2014年12月1日交付，从内容上看时间前后存在矛盾，且没有付款凭证和收据。逢祥公司和太和景苑没有关系，逢祥公司无权利处分太和景苑峰房屋。对证据2的质证意见是：关于钥匙，无法确认是案涉房屋的两套钥匙，即使是两套房屋的钥匙，但也无法确认抵押已生效。对证据5的真实性有异议，1、临县逢祥房地产开发有限公司实际的控制人就是李×2，这份证据跟李×2的个人陈述性质一样；2、该证据系复印件，无法与原件核对，不能作为认定案件事实的依据。被告李×2对原告郝×提交的证据无异议。对被告李×1的质证意见原告郝×提出的反驳意见是：就证据1提出（1）、原件在之前原告与被告的民间借贷诉讼中提交了法院。（2）、临县逢祥房地产开发有限公司法定代表人是李×3，李×3系李×2之父，正如刚才被告答辩所说，太和景苑属于李×3、李×1、李×4合伙开发，因此该案涉房屋原告有理由相信就系李×3所有，即便李×3不是其中的合伙人，但案外人也称李×2是合伙人，不管房屋是李×2还是李×3所有都不影响原告的判断，至于房屋买卖协议中的条款约定如何，均不能影响李×2对其享有的所有权。对原告的反驳意见被告李×1提出异议认为：原告代理人及被告李×2代理人均陈述李×3是开发太和景苑的合伙人，但没有证据证明。李×3和李×2是独立的主体，并不能按照原告的理解认定李×2有处分权。被告李×1为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：第一组：1、南塔村棚户区改造办理土地手续申请书（2013年3月14日）；2、无纠纷证明（临泉镇南塔村2013年3月15日）；3、复工申请表（2013年4月18日）；4、税务登记表（2014年6月19日）；5、临县住房保障和城乡建设管理局建设工程安全隐患整改通知书（2014-16号）；6、临县住房保障和城乡建设管理局建设工程安全隐患整改通知书（2014-9号）；7、临县住房保障和城乡建设管理局建设工程安全隐患整改通知书（2015-06号）；8、太和景苑小区简介及户型图宣传页，证明案涉三套房屋所属的太和景苑小区一直是以山西泽祥房地产开发有限公司的名义开发、销售证明泽祥房地产公司是太和景苑小区合法的销售主体，所以李×2与逢祥房地产签订的买卖合同无效。第二组：1、太和景苑合作伙伴结算表；证明2019年2月2日，经太和景苑合伙人李×1、李彦峰、李×4确认，李小勤见证，案涉的××楼、502室、802室分配给李×1所有。对被告李×1提交的证据原告的质证意见为：原告提供的第一组证据能够确认太和景苑小区是以山西泽祥房地产开发有限公司承建，不能证明山西泽祥房地产开发有限公司是李飞锋的公司，也不能证明太和景苑小区的所有权就是山西泽祥房地产开发有限公司，且现山西泽祥房地产开发有限公司已经注销了。第二组证据恰恰能够证明太和景苑的所有权人系李×2、李×1、李×4所有，也能证明太和景苑在销售过程中存在多方销售的情况即李×1、李×4、李子安三人分别以自己的名义对外销售，故实际上此份合作协议能够证明李×2在2017年将房屋抵押给原告时享有对案涉房屋的处分权，只是在2019年2月2日与李×1、李×4在结算的时候将其已经处分的房屋或将已经抵押的房屋没有向其合作伙伴进行披露，进而导致其将案涉房屋在结算时划分给了李×1，不能因此认定2017年时房屋不是李×2所有，如果说逢祥公司与李×2之间签订的房屋买卖协议无效，那么山西泽祥公司对外签订的房屋买卖协议就有效吗，因此说本案中房屋所属权问题是太和景苑3个合作伙伴之间属于谁的内部纠纷，与山西泽祥公司无任何关系。被告要证明太和景苑的全部房屋销售是以泽祥的名义销售，其应将太和景苑全部房屋的买卖合同向法院提供，不能说泽祥与他人签订的合同就是有效的，逢祥对外签订的买卖合同是无效的，被告所称只有以泽祥公司签订的买卖合同才是合法有效的这一说法既无事实依据依据，也无法律依据，而目前太和景苑仍有未售房屋，且泽祥房地产已注销，那么这些房屋的销售又是应该与谁签订买卖合同。对李×1提交的证据被告李×2的质证意见为：不认可，泽祥房地产开发有限公司只是有修楼的资质，无权售楼资质。对原告郝×的质辩意见被告李×1的反驳意见是：承建方是山西泽祥建设工程有限公司和长城路桥工程有限公司并不是售楼公司，原告说的多方销售只是他的推断，对外销售一直是以泽祥房地产开发有限公司进行销售，原告认为逢祥公司有处分权，没有证据证据，原告所依据的是李×2与李×3是父子关系。对被告李×2的质辩意见被告李×1的反驳意见是：泽祥房地产开发有限公司既有修楼的资质，又有售楼资质。对被告李×1方的反驳意见原告提出异议认为：无论太和景苑的承建方是谁，或者开发商是谁，都与房屋的所有权没有关系，都是三个合伙人在共同合伙开发时所采用的手段，如果不是三3个人合伙，没有必要结算和分楼，正基于此李×2必然享有了房屋的所有权，另外在提供的结算书中显示李子安未售、李×1未售，这明显不是原告推断出来的，因此被告李×1代理人所称山西泽祥公司的销售只能证明李×1个人的销售情况，而不能说明是整个小区及另外合作伙伴的销售情况。同时也认可开发合伙人是李子安、李×1、李×2。李×2是以逢祥公司名义出售，李飞锋是以泽祥的名义出售。被告李×2未向法庭提供证据。经审理查明：本院在审理郝×诉李×2民间借贷纠纷一案中，郝×在诉前申请了财产保全，并提供担保。本院于2019年4月19日作出晋1124财保5号民事裁定，裁定：查封被申请人李×2名下的的位××县、8层02号和7层01号的房屋3套（期限为三年）。该裁定移送本院执行局予以执行。在执行该裁定的过程中，案外人李×1于2019年9月2日对申请人郝×的执行标的提出书面异议。本院于2019年10月15日作出（2019）晋1124执异16号执行裁定，裁定：案外人李×1的异议成立，中止对临县南关街太和景苑1号楼3单元5层02、7层01号、8层02号房屋的执行。原告郝×不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，被告李×1、李×2和案外人李×4于2012年借用山西泽祥房地产开发有限公司的资质合伙开发临县太和景苑，三人没有订立书面合伙协议，口头约定三人的投资比例分别是：李×150%、李×220%、李×430%，且收益亦按投资比例分配。三人开发的临县太和景苑至原告起诉（2019年10月29日）前无国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。2015年前李×1、李×2和李×4均是以山西泽祥房地产开发有限公司名义出售太和景苑的房屋，2015年后被告李×1和李×4还仍以山西泽祥房地产开发有限公司名义出售太和景苑的房屋，被告李×2以山西逢祥房地产开发有限公司名义出售太和景苑的房屋，山西逢祥房地产开发有限公司的法定代表人系被告李×2之父李×3，李×2是山西逢祥房地产开发有限公司的实际掌控人。2017年5月1日被告李×2以自己的名义与山西逢祥房地产开发有限公司就案涉三套房屋分别签订了《房屋买卖合同》，每份合同第3页明确载明：一次性付款。2017年7月10日被告李×2就案涉三套房屋与原告郝×签订了《抵押合同》。庭审中，被告李×2的代理人李×3自认，被告李×2至今未交付房款。2019年2月2日，被告李×2、李×1和案外人李×4三合伙人对太和景苑的合作事项进行了结算，案涉的××楼、502室、802室分配给李×1所有。本院认为，基于修建不能确定谁对案涉三套房屋具有合法权属，原告要求准予执行李×2位于××县、7层01号、8层02号的三套房屋，应确认李×2对案涉三套房屋具有合法的产权。一、案涉房屋的房地产开发修建是在审批手续不全的情况下进行修建，不能确定案涉三套房屋的原始产权。二、案涉三套房屋的交易存在如下不合理之处：1、2017年5月1日被告李×2以自己的名义与山西逢祥房地产开发有限公司就案涉三套房屋分别签订了《房屋买卖合同》，但在合同第四页第六条明确载明：“出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格具备使用条件并符合本协议约定的房屋交付买受人使用。”签订合同时间在后，交付房屋时间在前，这不符合房屋买卖合同签订的常规。2、付款方式问题。合同第三页第四条载明：“买受人按下列第1种方式付款，买受人于2017年5月1日付清房屋总价款的100%。”原、被告均未提供收款凭证，且庭审中被告委托诉讼代理人李×3明确李×2至今未交付房款。此亦不符合房屋买卖合同的常理。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于规定：出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效的。据此2017年5月1日被告李×2与山西逢祥房地产开发有限公司就案涉三套房屋分别签订了《房屋买卖合同》无效。综上，就现有证据不能证明李×2对案涉房屋具有合法所有权。故对于原告要求准予执行李×2位于××县、7层01号、8层02号的三套房屋的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告郝×的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郝×负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判长 刘 育审判员 李俊芳人民陪审员 郭瑞芳二〇二〇年四月二十八日书记员 郝凯丽