杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初82号 原告（执行案外人）：凯里市池中池有限责任公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市韶山南路17号。 法定代表人：余祝康，总经理。 委托诉讼代理人：杨再学、熊彦屹，贵州万木春律师事务所律师。 被告（申请执行人）：周海军，男，1979年12月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：江培森，浙江民衡律师事务所律师。 第三人（被执行人）：凯里市利保房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路46号(利保商住楼)。 法定代表人：姜兵，董事长。 委托诉讼代理人：秦雯雯、王影，系该公司员工。 第三人（被执行人）：程涛，男，1970年4月29日出生，汉族，住贵州省凯里市。 第三人（被执行人）：刘敏，女，1968年11月26日出生，苗族，住贵州省凯里市。 第三人（被执行人）：黔东南州华兴房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市电厂商业综合楼。 法定代表人：程涛。 原告凯里市池中池有限责任公司与被告周海军、第三人凯里市利保房地产开发有限责任公司(以下简称利保公司)、程涛、刘敏、黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨再学、熊彦屹、被告周海军委托诉讼代理人江培森、第三人利保公司委托诉讼代理人秦雯雯到庭参加诉讼，第三人程涛、刘敏、华兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告是位于凯里市共计22处房产（以下简称22处房产）的共有人；2.判决停止对22处房产的执行。事实与理由：2019年2月26日，法院作出(2017)浙0106执3087号之一《执行裁定书》，责令程涛、刘敏、华兴公司、利保公司支付周海军欠款1547694.11元及利息、执行费17877元，并裁定拍卖法院已查封的22处房产。2019年5月原告提起书面执行异议，2019年12月16日法院作出执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为，法院对原告共有人的财产进行执行明显错误，依法应停止执行，理由如下：一、原告是被执行财产的共有人。2007年10月29日，原告与利保公司签订《房地产联合开发合同》，约定联合开发凯里市***路17号(池中池、州林业局、凯里市印刷厂)三宗土地共计13亩，原告用持有的2.5亩土地使用权作为投资入股；双方各占开发房屋50%的股份。合同签订后，双方联合开发了建总面积为75430平方米的房屋。2014年10月31日，原告的法定代表人余祝康及利保公司法定代表人姜兵进行协商并制作《会议纪要》，对双方联合开发的房屋进行了分割，商场第三层按12000元/平方米作价给利保公司，转换层4500元/平方米、酒店6300元/平方米、临时宿舍3500元/平方米作价给原告。法院查封的房屋是分割给原告的设计为酒店的房屋，被查封房屋虽未办理产权登记到原告名下，但房屋是原告与利保公司共同开发形成，原告依法属于共同开发房屋的共有人。二、利保公司有其他财产可供执行。双方在分割联合开发的房屋时，将商场第三层共计5000平方米的商业用房分割给了利保公司，该第三层至今未出售，在原告提出执行异议前，尚未被查封和抵押，法院可以通过执行分割给利保公司的第三层商场实现被告的债权，如强制执行分割给原告的房屋必然会引起其他争议。综上所述，法院将原告共享权益的财产作为利保公司单独所有的财产来执行不符合法律规定，损害了原告的利益。 原告就其主张提交了下列证据： 1.执行裁定书，证明2016年2月26日法院查封并强制执行22处房产的事实； 2.执行裁定书，证明原告作为案外人对法院查封并强制执行22处房产提出执行异议并被驳回的事实，原告是在法定期限内提起本案诉讼； 3.房地产联合开发合同，证明原告与利保公司于2007年10月29日签订合同联合开发凯里市***路***商住楼，合同约定原告以土地使用权作为投资入股，享有开发房屋50%的权益，是该商住楼的共有人； 4.会议纪要，证明2014年10月31日原告法定代表人余祝康与利保公司法定代表人姜兵进行了协商，并根据协商结果制作《会议纪要》，对双方联合开发的房屋进行了分割，商场第三层按12000元/平方米作价给利保公司，转换层4500元/平方米、酒店6300元/平方米、临时宿舍3500元/平方米作价给原告，法院查封的房屋是分割给原告的设计为酒店的房屋。 被告周海军辩称：一、案涉房屋确系在利保公司名下法院才依法查封，该房屋经主管行政机关作了物权登记，对外具有公信力。当时现场查封时根据利保公司法定代表人安排员工指引才得以完成，并未告知原告是案涉房屋的共有人。原告在法院准备评估拍卖时提出异议，是因为之前的执行和解谈判没有成功，利保公司为了延缓阻滞法院司法拍卖，才让原告启动执行异议程序。二、原告无法基于合法建造等事实行为取得案涉房屋物权。原告所提交的《房地产联合开发合同》及《会议纪要》的内容真实性无法核实，即使真实，也无证据证明原告为案涉房屋国有土地使用权证相关权利人，原告不是物权法规定的合法建造人，无法基于合法建造等事实行为取得案涉房屋的物权，根据《会议纪要》的约定原告就案涉房屋只有合同债权而没有共有物权。三、退而言之，从《房地产联合开发合同》及《会议纪要》可见，即便姜兵和余祝康分别代表各自公司，房子也是折价后的合同债权债务凭证而非物权取得凭证。在案涉房屋过户给原告前物权变动尚没有发生，房屋所有权人仍是利保公司，房屋无法过户给原告，利保公司将按照约定的价格对原告承担支付责任。综上，原告要求确认共有人身份和停止执行等诉请没有事实和法律依据，且原告起诉的是确认“共有权”不是独立的所有权，即便认定其为共有人也不影响法院的强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。 被告周海军未提交证据。 第三人利保公司陈述：我公司与原告签订《房地产联合开发合同》联合开发了富丽园项目，姜兵与余祝康还签订了《会议纪要》，对财产进行了分割。 第三人利保公司未提交证据。 第三人程涛、刘敏、华兴公司未作陈述，亦未提交证据。 原告提交的证据经质证，被告周海军对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，该两份裁定应当作为本案定案的依据；对证据3、4均有异议，利保公司也认可与原告的合作开发项目，这足以说明他们之间有重大利益关系，但是法院对房屋2016年在管理部门进行查封，2019年进行现场查封，现场查封当时利保公司法定代表人姜兵就在现场，其未提出异议，也未提出与原告联合开发的事实，故他们之间并不存在真实的合作关系，也无法认定被查封财产池中池公司共有，应当按照执行裁定执行。第三人利保公司对上述证据均无异议，并认为证据3、4确实是利保公司参与签订。第三人程涛、刘敏、华兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院认为，证据1、2系本院作出的裁定，其真实性予以确认；对证据3，原告与利保公司一致认可系双方签订，对证据4亦一致认可系双方的法定代表人签订，本院认为仅依据双方上述自认事实，并不足以证明原告已取得22处房产的共有权，其证明作用本院不予确认。 本院根据原告、被告周海军、第三人利保公司的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2016年10月11日本院立案受理周海军诉程涛、刘敏、华兴公司、利保公司股权转让纠纷一案，案号为（2016）浙0106民初9004号。同年11月2日本院对利保公司的财产进行保全，查封了22处房产，其中1-5-1、1-5-2、1-5-3、2-5-1、2-5-2、3-5-3、2-14-1、2-17-1的不动产权证登记在利保公司名下，其余房屋预告登记在利保公司名下。同年12月12日，该案经本院主持调解当事人达成如下协议：一、程涛、刘敏共同支付周海军股权转让款3600000元，利息1330000元（计算至2017年4月30日，之后利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清止），律师费75000元，合计5005000元，该款项分别于2017年4月30日前支付3600000元，余款1405000元于2017年6月30日前付清。二、程涛、刘敏未足额支付上述款项，则应以未还款项为基数另行支付周海军10%的违约金。三、华兴公司、利保公司对程涛、刘敏的上述应付款项承担连带清偿责任。嗣后，程涛、刘敏、华兴公司、利保公司未按调解协议履行付款义务，被告向本院申请强制执行。本院于2019年2月26日作出（2017）浙0106执3087号之一执行裁定书，裁定拍卖利保公司所有的22处房产；当日本院还发布公告，责令利保公司及房屋的实际占有使用人在2019年3月15日前自行迁出22处房屋，案外人如对涉案的执行标的有异议，可依法向本院提出书面执行异议。 原告对执行标的向本院提出书面异议，主张22处房产属其所有，请求停止对22处房产的执行并解除查封。原告就其主张提交了《房地产联合开发合同》和《会议纪要》予以证明。本院经审查后认为22处房产不动产信息登记（不动产中心预备案）在利保公司名下，原告仅凭《房地产联合开发合同》和《会议纪要》来主张对22处房产享有权利并以此来排除执行，缺乏事实和法律依据，故于2019年12月16日作出（2019）浙0106执异154号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。 原告与利保公司自认的双方于2007年10月29日签订的《房地产联合开发合同》主要内容有：甲（即利保公司）、乙（即原告）双方联合开发凯里市***路17号三宗土地共计13亩（8860.4平方米），同享利润共担风险；双方共同出资参加拍卖购买两宗土地和修建凯里市***路17号三宗土地共13亩的全部资金，贷款利息由甲、乙双方各承担50%；乙方将2.5亩土地按人民币500万元作股本投资款入股和甲方联合开发凯里市***路17号三宗土地共13亩，甲方不再负责乙方拆迁损失；从一楼门面到顶层及地下停车场甲、方各持有50%的房屋股、产权。 原告与利保公司自认的由双方法定代表人余祝康、姜兵于2014年10月31日签订的《会议纪要》的主要内容有：姜兵借款还完一笔结清一笔，余下借款继续计息；原告2.5亩土地作价500万元，在公司将姜兵借款、工程款、税金、利息、商场装修费用等付清后，公司将500万元土地款支付给余祝康；商场三层按12000元/平方米作价给姜兵（面积以测绘报告为准）；转换层按4500元/平方米、酒店按6300/平方米、临时宿舍楼按3500元/平方米作价给余祝康（面积以测绘报告为准）；银行贷款4000万元还清以后，双方再互补充抵平账。 本院认为：原告主张其系已被本院查封的22处房产的共有人，对该主张本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定进行审查处理，现已查明22处房产中8处房屋的不动产权证登记在利保公司名下，其余14处房屋预告登记在利保公司名下，故依据上述房屋登记内容足以证明利保公司系22处房产的权利人。因房屋并未登记在原告名下，则原告已不能依据登记取得22处房屋所有权。至于原告能否基于合法建造取得房屋所有权，从原告提交的证据来看，《会议纪要》涉及余祝康、姜兵个人的权利义务，对原告的主张缺乏关联性和证明力；而仅凭原告与利保公司签订的《房地产联合开发合同》，不能证明原告系相关审批手续确定的合法建造主体，故依据该合同原告并不属于《中华人民共和国物权法》第三十条规定的合法建造人、并因事实行为而当然取得物权；至于原告与利保公司在《房地产联合开发合同》中约定的权利义务只能及于合同的双方，原告依据合同可向利保公司主张权利，但不能对抗合同之外的他人。故原告主张其系22处房产的共有人无事实和法律依据，本院不予认定，其以共有人为由请求停止对22处房产的执行本院不予支持。程涛、刘敏、华兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回凯里市池中池有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费46800元由凯里市池中池有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  黄 倩 人民陪审员  郑仁孝 人民陪审员  孙颖娟 二〇二〇年四月九日 书 记 员  费帅帅