上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18616号原告：苏州马培德办公用品制造有限公司，住所地江苏省。法定代表人：罗杰，董事长。委托诉讼代理人：金钧，江苏六典律师事务所律师。被告：陈水哖，女，1952年10月22日出生。被告：陈暐婷，女，1993年8月26日出生。原告苏州马培德办公用品制造有限公司(以下简称“马培德公司”)诉被告陈水哖、陈暐婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案于2019年11月4日公开开庭进行了审理，原告苏州马培德办公用品制造有限公司的委托诉讼代理人金钧到庭参加诉讼，被告陈水哖、陈暐婷经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告马培德公司向本院提出诉讼请求：判令被告陈水哖、陈暐婷返还租赁合同保证金人民币(以下币种均为人民币)57,000元，并赔偿逾期返还保证金的损失(以57,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月10日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：原、被告双方于2009年6月签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，合同约定被告将其所有的房屋出租给原告，原告向被告支付76,000元(即两个月租金)房屋租赁保证金。后双方签订《补充条款》，约定租赁合同租期三年，前两年为固定期限，自2011年8月25日(第三年)起为非固定期，原告可提前二个月因任何原因以书面方式通知被告终止合同。原告续租至2019年8月24日，遂于2018年12月14日向被告发函于2019年3月10日解除合同。原告已支付3月份租金19,500元(已开票)。被告于3月份返还保证金19,000元(即半个月租金)，此后拒绝返还剩余保证金。原告认为,双方订立的租赁合同及补充条款合法有效,原告在非固定期内按约定解除合同,被告应返还剩余租赁保证金57,000元及逾期支付的利息,遂向贵院起诉,望贵院判如所请。被告陈水哖、陈暐婷书面辩称：不同意原告诉讼请求，2018年6月15日双方签订《补充协议》，约定续租一年，即租期到2019年8月24日，结合《上海市房屋租赁/商品房预租合同》的约定，2018年8月25日至2019年8月24日为固定期限，原告无权在该期间要求解除合同。原告在固定期内擅自提前解除合同，已构成违约，无需退还保证金。经审理查明：被告陈水哖、陈暐婷系上海市青浦区高泾路x弄居礼别墅x幢房屋的产权人。2009年6月马培德公司(承租方、乙方)、陈水哖、陈暐婷(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租期自2009年8月25日起至2012年8月24日止，月租金为38,000元。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月租金，即76,000元。合同第9.2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金……合同第10.6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金。合同补充条款约定，租期为三年，自2009年8月25日起至2012年8月24日止，前二年为固定期，第三年为非固定期，自2011年8月25日起，乙方可提前二个月因任何原因以书面方式通知甲方终止本合同，甲方应在乙方结清所有费用后以原状交还该房屋之后的七天内将保证金及原保证金币种全额还给乙方，但返还给乙方的保证金不包括任何利息；如果乙方在固定期内擅自提前解除本合同，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金。马培德公司在合同尾部承租人处盖章，陈水哖在出租方处签字。马培德公司于2009年6月10日支付保证金76,000元。2012年5月，马培德公司(乙方)与陈水哖(甲方)签订《补充协议》，约定乙方续租3年，即租约延期到2015年8月24日，租金为38,000元每月，原合同中其他条款不做变更。2015年，双方又签订《补充协议》，约定租期延续到2018年8月24日，租金为38,000元每月，原合同中其他条款不做变更。2018年6月，双方再次签订《补充协议》，约定租期延续到2019年8月24日，租金为39,000元每月，原合同中其他条款不做变更。另查明，2018年12月17日马培德公司向陈水哖方寄送通知函，表示需在2019年3月10日提前终止该租赁合同。以上查明的事实，由马培德公司的陈述、房地产权证、《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、《补充协议》、通知函、快递邮寄凭证、中国农业银行结算业务申请书予以证明，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，马培德公司表示，与陈水哖、陈暐婷签订的合同，合同上出租方处的名字都是其本人所写。因其公司高管结束在中国的常住情况，不需要再使用系争房屋，因此要求解除合同，对方对此也同意，也正常交接了房屋。双方对于保证金退还有争议，76,000元仅退还了19,000元，对方认为该部分保证金不应该退还。但根据原合同约定，2011年8月25日之后的所有时间都是非固定期，哪怕第一份合同到期，超出第一份合同外的都是非固定期。固定期是为了防止过短租赁导致重新招租的损失，其已住满两年，对方损失就会减少。重新签订补充协议，是其设置的合理预期，否则对方按照合同法规定，随时解除合同，会有很多麻烦和损失，而在合同期内，对方不能擅自解约。为此，马培德公司提供微信聊天记录，证明曾与出租方沟通保证金退还事宜。在该聊天记录中，出租方表示“提前解约不能退还押金”。根据庭审确认的事实，本院认为：马培德公司与陈水哖、陈暐婷签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行各自义务。马培德公司在租赁期内因己方原因终止合同，显属违约。本院注意到，合同中对于租赁期间乙方擅自退租应支付违约金，以及保证金用以充抵合同约定的乙方承担的费用均有约定。马培德公司称，根据双方签订的第一份合同约定，2011年8月25日之后的时间都是非固定期，但该非固定期的约定是基于租期为2009年8月25日起至2012年8月24日止的合同背景下。原合同到期后，双方又签订补充协议，重新约定了新的租赁期限。马培德公司认为新约定的租期是在原合同非固定期之后，也属于原合同约定的非固定租赁期，但即使新合同约定“原合同中其他条款不做变更”，新合同与原合同约定的租期时长并不相同，无法对照原合同的2年固定租赁期、1年非固定租赁期执行，在新合同未明确2018年8月25日到2019年8月24日为非固定租赁期的情况下，马培德公司以此为由认为可以随时解除合同，要求退还保证金，无事实与法律依据；况且马培德公司也认可若不签订补充协议，按非固定期限，出租方可随时解除合同会对其造成损失，根据合同的对等性及公平性，马培德公司要求退还剩余保证金的诉讼请求，本院不予支持。被告陈水哖、陈暐婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告苏州马培德办公用品制造有限公司的诉讼请求不予支持。案件受理费1,225元，由原告苏州马培德办公用品制造有限公司负担。如不服本判决，原告苏州马培德办公用品制造有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈水哖、陈暐婷可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汪宇婧人民陪审员  宋亚娟人民陪审员  方文娟二〇二〇年四月十日法官 助理  周 诗书 记 员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。