安徽省六安市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖15行初1号 原告邬宗如。 原告董光菊。 两原告共同委托代理人孙良柱，安徽金六州律师事务所律师。 被告六安市金安区人民政府，住所地安徽省六安市金安区佛子岭路与安丰南路交叉口。 法定代表人霍绍斌，该区区长。 委托代理人丰友山，六安市金安开发区征收办公室负责人。 委托代理人殷杰，安徽知勤律师事务所律师。 原告邬宗如、董光菊诉被告六安市金安区人民政府（以下简称金安区政府）房屋征收补偿决定一案，本院于2020年1月14日受理后依法组成合议庭，于同年3月26日公开开庭审理了本案，原告邬宗如、董光菊及其共同委托代理人孙良柱，被告金安区政府的委托代理人丰友山、殷杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邬宗如、董光菊诉称，两原告坐落于三十铺镇六合东路47号的商铺及住宅房屋于2016年底由被告金安区政府决定征收。2017年2月21日，原告交付房屋并签订房屋搬迁验收单后，被告没有对原告给予安置补偿，原告提起诉讼，六安市中级人民法院判决被告作出房屋征收补偿决定。2019年12月13日，被告作出房屋征收补偿决定，给予原告的两种安置补偿方式均不合法。其一、被告对原告被征收商铺单方委托评估的单价6686.96元/平方米过低，无法购买到同等地段的经营商铺。其二、原告被征收商铺208.89平方米，按被告规定的2：1产权调换比例，也应安置104.445平方米商铺，104.445平方米货币补偿单价按照同等地段市场价25000元/平方米计算总价值2611125元。请求：一、依法撤销金安区政府作出的房屋征收补偿决定；二、依法判令被告按照2:1产权调换比例对原告原址回迁安置经营性用房104.445平方米；三、依法判令被告对剩余的104.445平方米，按照现在周边房地产市场价格5000元/平方米给予货币补偿;四、依法判令被告补偿原告搬迁费、停业损失费、临时过渡费及附属物补偿等费用；五、本案诉讼费用由被告承担。 金安区政府辩称，一、被告2019年12月13日作出的《房屋征收补偿决定》合法有效，原告要求撤销于法无据。1、关于货币补偿价格是经过公开方式随机选定的安徽建英房地产土地资产评估有限公司依法评估，评估标准是对整个拆迁项目六百多家拆迁户统一执行的，合法公平。原告如选择全部货币补偿，总额为1701139.25元。2、原告于2017年2月23日在房屋征收搬迁凭证上对回迁安置面积和地点作出了选择“栖凤苑S5号楼10号铺59.15平方米”。被告决定对原告回迁安置59.15平方米门面房，剩余149.74平方米按货币补偿计算数额符合征收补偿法律、法规的规定。二、原告现要求原地原址回迁安置104.445平方米，对剩余一半104.445平方米按现在周边市场价格25000元/平方米给予货币补偿没有根据。原告的要求违反了双方关于原选择地点及安置面积的约定，属于违反协议的行为，依法不应得到支持。三、被告同意按照房屋征收公告规定和双方约定给予原告搬迁费、停业损失及附属物等作出补偿。综上，原告的诉讼无事实根据，请求：依法驳回原告的诉讼请求。 原告起诉时向本院提交了以下证据材料： 1、原告身份证,证明原告身份情况及主体资格。 2、房屋产权资料收据，证明原告家合法拥有国有土地使用权，合法的拥有商业经营房屋所有权，合计经营面积208.89平方米。 3、营业执照、拆迁前房屋照片，原告家的房屋为经营性用房，不属于棚户区改造房屋。 4、价格表，证明原告房屋未拆除前商业价格均价在20000元，拆除时价格应在25000元。 5、2016年12月2日政策解答一份，证明补偿决定没有按照其中五条关于选择产权调换安置可以按照可按2:1比例规定执行。 6、（2019）皖15行初16号行政判决书、（2019）皖执15执150号通知书，证明被告违法没有按照法律规定进行拆迁，在和原告未达成补偿协议的情形下违背了先补偿后拆迁原则，后在没有达成协议的情形下，没有依法做出补偿决定，人民法院判决法定期限履行职责，其仍然没有履职，不得已申请法院强制执行，后经人民法院强制执行被告于2019年12月13日做出补偿决定。 7、房屋征收补偿决定，证明被告在拆迁后三年多的时间经强制执行仍不依法做出补偿决定。 8、祥泰广场现场图，证明原告原址及原告周边黄金地段已被商业开发，被告在违法征迁，以棚户区改造名义实行开发。 9、附属物单据，证明被告委托评估公司做出的报告没有根据事实，连基本的房屋高度3.92米，都以2.9米作为依据，报告是不合法的，不能作为依据。 被告质证意见：对1、2，没有异议。对3，达不到原告不属于棚户区改造房屋的证明目的。对4，原告所称价格没有依据，不具有合法性关联性。对5，安置房屋不是按面积计算而是按照间数。对6，达不到其证明目的。对7，达不到其证明目的。双方无法达成一致意见，同时原告一直在诉讼。对8，商业开发改变不了棚户区改造的性质。对9，房屋高度3.92米没有依据，“都以2.9米作为依据”说明也有不足2.9米的地方，没有矛盾。 被告在举证期限内向本院提交了下列证据材料： 1、六安市金安区人民政府房屋征收公告，证明原告邬宗如、董光菊所有的房屋在六安市集中示范园区G312南侧、红旗路东侧棚户区改造项目规划范围内；公告第九条规定“如对征收决定不服，可在公告之日（2016年12月15日）起60日内向六安市人民政府申请行政复议，或在6个月内向人民法院提起诉讼”，原告对此不服诉讼已逾期，同时因其他被征收人未提出异议，故该房屋征收公告和征收补偿方案目前已经生效。 2、房屋征收搬迁凭证，证明原告邬宗如、董光菊于2017年2月23日在搬迁凭证上已就回迁安置面积及地点作出了选择确定，即栖凤苑s5号楼10号铺59.15㎡（目前尚未交付）。 3、会议纪要，证明六安示范园区征收安置工作领导组研究意见：同意按一层106.52㎡、二层93.11㎡、三层9.26㎡，据实结算经营面积。然原告没有据实结算。 4、房屋搬迁验收单，证明原、被告双方于2017年2月21日签订了《房屋搬迁验收单》，将原告的附属物等进行逐一登记，并按补偿标准计算出价款，二原告均签字确认，特别是二原告均在被征收人同意拆房一栏中签字予以确认。 5、房地产评估报告，证明被告对栖凤苑项目征收红线范围内（包括邬宗如、董光菊在内）的所有被征收户的房屋，均通过公开方式随机选定的安徽建英房地产土地资产评估有限公司，对房屋价值进行了评估。其程序是合法的、价值是公平的，且被征收范围内的99%以上的被征收户均认可，均已按评估价值完成结算并达成补偿协议。被告于2019年11月22日委托安徽建英房地产土地资产评估有限公司再次对邬宗如、董光菊户208.89㎡房屋按照市场价进行评估，评估总价值为1396841元。评估标准和依据与该项目内其他被征收户是完全一致的，因此也是公平合理的。 6、借条，证明原告实际已经分了两次共领取了部分补偿款60万元。 原告质证意见：对1，原告没有收到、也不知道该公告，其内容不合法，不能达到其证明目的，原告房屋属于经营用房且证件齐全，不属于棚户区。对2，真实性无异议。搬迁证并不是安置补偿协议，达不到其证明目的，搬迁证公示的面积134平方米，当时对原告房屋面积并未确定。对3，原告对征收房屋面积的确定没有异议。对4，对真实性无异议，但是并不是补偿协议，原告只是同意拆迁。对5，对三性均有异议，评估程序不合法：评估机构的选定应该征询被征收人意见，原告不知情；评估报告在公告时已经做出，程序违法；根据相关规定，评估报告有效期不能超过1年，该评估报告根据的是2015年市房地产价格，不符合房地产市场现状的事实；评估报告对房屋面积、性质、结构等多处错误；委托函、价值时点、测绘单位和人员资质、营业执照等均不合法，不能作为依据。对6，真实性无异议，但是仅为借款，与本案无关联性。 经开庭审查，原、被告所举证据材料均与本案具有关联性，可以综合分析作为定案依据。 经审理查明，两原告坐落于三十铺镇六合东路47号房屋于2016年底由被告金安区政府决定征收。2017年2月21日，两原告与被告签订《房屋验收搬迁验收单》，并于同年2月23日，原被告双方签订《房屋验收搬迁凭证》，原告选择安置地点为栖凤苑小区55号楼-10铺,面积为59.15平方米。但原、被告因对被征收房屋面积和补偿安置方式产生争议，没有就房屋征收事项达成安置补偿协议。原告房屋被拆除后，被告未能及时对原告作出房屋征收补偿决定。原告提起行政诉讼，本院于2019年8月14日判令被告对原告作出房屋征收补偿决定。经房屋征收部门六安市承接产业转移集中示范园区管理委员会委托评估，安徽建英房地产土地资产评估有限公司于2019年11月27日出具皖建英估字（六安）【2019】第012号房地产估价报告，对原告被征收房屋市场价值评估为1396841元。2019年12月13日，被告对原告作出房屋征收补偿决定。主要内容为：被征收人邬宗如、董光菊被征收房屋面积208.89平方米，用途为商业，其中一层106.52平方米（混合二等85.39平方米、混合三等13.4平方米、混合四等7.73平方米）、二层93.11平方米（混合二等85.39平方米、混合三等7.73平方米）、三层9.26平方米（混合四等）。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十六条，《六安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条、第三十五条及《六安市集中示范园区栖凤苑小区建设项目房屋征收补偿安置方案》第四条第（一）项6目及《金安区2016年度国有土地上房屋征收搬迁补偿、不足非标准》（金政办【2016】17号文）的相关规定作出以下两种补偿方式，供被征收人选择。 一、货币补偿 （一）对被征收人邬宗如、董光菊所有的208.89平方米商业用房实行货币补偿，征收人支付以下费用：1、被征收房屋的评估价值，经公开方式随机选定安徽建议房地产土地评估有限公司依法评估，被征收房屋评估价值为1396841元；2、评估总价值15%奖励209526.15元（1396841元×15%）；3、搬迁费2088.9元（208.89平方米×10元）；4、停业停产损失费37600.2元（208.89平方米×30元×6个月）。 （二）附属和装潢补偿费用55083元。以上两项费用合计1701139.25元。 二、产权调换和货币补偿相结合 （一）、依据《六安市集中示范园区西凤苑小区建设项目房屋征收补偿方案》第四条第一款第六项，邬宗如、董光菊被征收房屋现状间数为2间，按2:1产权调换方式回迁安置1间。部分产权调换的商业房位于栖凤苑小区s5号楼10号铺，面积59.15平方米，上下两层，结构为框架。该安置房经公开方式随机选定的安徽建英房地产土地评估有限公司依法评估，价值为426353.2元，此价值与被征收房屋总价值1396841元相比，实际征收人应支付被征收人邬宗如、董光菊房屋价值差970487.8元。 （二）被征收人邬宗如、董光菊实行59.15m²产权调换后，剩余商业面积149.74m²实行货币补偿。征收人支付被征收人邬宗如、董光菊以下费用： 1、被征收房屋剩余评估价值15%奖励为145573.17元（970487.8元×15%）； 2、搬迁费：2088.9元（208.89m²×10元） 3、产权调换商业房的临时过渡费42588元（59.15m²×30元×24月）。该费用暂按24个月先行支付给被征收人。若征收人提前交付安置房，则按实际过渡期计算；若超期支付安置房，费用则按30元/m²/月的1.5倍另行支付。 4、货币补偿的商业面积停业停产损失费26953.2元（147.74m²×30×6月）。 合计217203.27元。 （三）附属物和装潢补偿费55083元。 以上三项合计1242774.07元。以上费用在本补偿决定送达至日30日内一次性付清。 上述征收补偿决定向邬宗如、董光菊送达后。两原告对该决定不服，遂向本院提起行政诉讼请求判如所请。 本院认为，本案系原告邬宗如、董光菊对被告金安区政府所作房屋征收补偿决定不服提起的行政诉讼，司法审查的对象是被告为征收原告房屋而作出的房屋征收补偿决定。经审查，原告对房屋补偿决定关于补偿对象，被征收房屋面积和用途的认定以及停业损失、搬迁、过渡费用计算并无异议；原、被告双方争议的主要焦点在于对涉案房屋评估的程序和补偿方式的选择是否合法。 其一、根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第十九规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。本案中，关于房地产评估机构的选定虽然系随机选定，但对被征收房屋的评估报告并没有向原告送达，剥夺了原告对被征收房屋价值的异议权以及申请复核、申请专家委员会鉴定的权利。 其二、《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。根据上述行政法规的规定，房屋被征收人对补偿安置方式的选择权应当受到保护并尊重。被告在补偿安置方案中也规定了被征收人可以按照2:1的比例要求给予产权调换。原告在搬迁凭证上选择的59平方米房屋仅是初步意向，并非对补偿方式的最终选定，但是，被告在没有征询确认原告意愿的情况下径行作出补偿决定，未能依法保护原告对补偿方式的选择权。 综上，被告作出的房屋征收补偿决定，关于涉案房屋的评估程序不合法，未能有效保护原告对补偿安置方式的选择权，原告诉请要求予以撤销的理由成立，依法予以支持。另，两原告在诉讼中坚持回迁安置面积的诉讼请求，由于选择回迁房屋位置及重新评估房屋价值，需要原、被告协商解决或按法定程序履行完成，双方关于房屋补偿差价的结算和支付当下无法确定。故对原告的其他具体诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下： 一、撤销被告六安市金安区人民政府于2019年12月13日对原告邬宗如、董光菊作出的房屋征收补偿决定； 二、被告六安市金安区人民政府对原告邬宗如、董光菊应重新作出房屋征收补偿决定； 三、驳回原告邬宗如、董光菊的其他诉讼请求。 本案受理费50元，由被告六安市金安区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 颜 凯 审判员 张西湖 审判员 刘莹洁 二〇二〇年四月十七日 书记员 牛 婧 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： (一)主要证据不足的; (二)适用法律、法规错误的; (三)违反法定程序的; (四)超越职权的; (五)滥用职权的; (六)明显不当的。