洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初1711号原告：肖会波，女，1972年5月23日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：尚辉辉，河南益唐律师事务所律师。被告：肖会景，女，1976年2月4日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被告：潘玉梅，女，1973年7月25日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：符景有，男，系被告潘玉梅丈夫，1966年3月18出生，汉族，住洛阳市老城区。被告：焦纪召，男，1968年1月3日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告：闫会娟，女，1974年12月8日出生，汉族，住洛阳市老城区。原告肖会波与被告肖会景、潘玉梅、焦纪召、闫会娟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖会波委托诉讼代理人尚辉辉、被告潘玉梅及其委托诉讼代理人符景有到庭参加诉讼。被告肖会景、焦纪召、闫会娟经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖会波向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原告肖会波和被告肖会景之间的房屋买卖合同无效；2、要求依法确认位于老××××房产归原告肖会波所有，房产价值40万；3、本案诉讼费、保全费由被告承担；4、依法解除老××××房产的查封。事实和理由：原告肖会波与被告肖会景是姐妹关系，1999年肖会波所在单位福利分房，分得一套位于洛阳市××××号的房产，2003年办理了所有权证书，后一直由其父母居住。因肖会波丈夫金明伟长期在广东工作，夫妻两地分居十几年，感情不和，为了避免将来离异出现财产纠纷，肖会波与肖会景达成协议，将该房过户到妹妹肖会景名下，待肖会波儿子金霄成年后，肖会景应无条件将该房产过户到金霄名下。2014年4月28日双方办理过户手续时的协议购房价是5万元，肖会景并未向肖会波支付该5万元购房款，房价也是明显低于市场正常价格，也未交付给肖会景，该房虽然登记在肖会景名下，但实际所有权人仍为肖会波。潘玉梅与闫会娟、焦纪召、肖会景民间借贷纠纷一案，潘玉梅依据洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初891号、洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终1930号民事判决书申请强制执行，洛阳市老城区人民法院作出（2018）豫0302执730号之一执行裁定书，要对该房屋进行依法处置，肖会波才得知该房屋将被法院拍卖。2019年9月11日，肖会波向洛阳市老城区人民法院提出执行异议，洛阳市老城区人民法院于2019年9月24日作出（2019）豫0302执异58号执行裁定，驳回肖会波的异议请求，肖会波不服，提起诉讼。被告潘玉梅辩称：1、原告肖会波和被告潘玉梅属同事关系，其在本次起诉中搞虚假诉讼，与肖会景在卖房之后又私下达成的协议无效，我们认为是伪造的。肖会波与肖会景签订的XS0042331号房产买卖合同是在房管局登记备案的合同，是依法成立的有效合同，原告与肖会景私下签订的房屋买卖协议没有经过房管局备案，属于无效协议，且协议约定是待金霄24岁过户，现在期限还没有到达，协议内容损害第三人合法权利；2、原告在起诉中称涉案房屋为福利分房，即买完后产权属个人所有，可以上市交易，其称该房产由父母居住不属实，原告称其与丈夫长期分居，感情不和也不属实；3、该房产在执行过程中，老城法院查封后，西工法院又再次查封，该房产肖会景还进行抵押贷款47万，原告称法院查封后其才知道，是错误的，原告和肖会景的房屋曾都被法院查封过，所以其不可能不知情；4、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；第十七条规定，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产所有权的转移适用于登记主义，不动产自登记之日所有权发生转移，不动产登记即为交付。本案中肖会波已将房产卖给了肖会景，并进行了不动产登记，房产管理部门也依法销毁了肖会波的房屋所有权证，给肖会景颁发了房屋权属证书，编号也变了，物权已经转出，肖会波就不再享有物权，不再是所有权人；5、最高人民法院《买卖合同司法解释》第三十四条规定，买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。肖会波转让给肖会景的住房依法登记、合法有效，没有证据证明这个房子没掏钱，更没有客观证据证明这个房子是虚假交易，应该以房产证为准；6、原告起诉称房屋价值40万元，实际评估报告为58.01万元，房屋买卖合同约定房屋价值5万元是为了少交契税等费用。被告肖会景、焦纪召、闫会娟未到庭参加诉讼，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：肖会波与肖会景系姐妹关系，2014年4月28日，肖会波（甲方）与肖会景（乙方）签订《房产买卖合同》一份，约定甲方将位于洛阳市××××房产依法转让给乙方，房产证号：洛市房权证2003字第××号；双方协商转让价格为人民币50000元；合同签订之日起，乙方一次性付清房款；自合同生效之日起7天内，甲、乙双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记手续；甲方应当在2014年4月30日前，将房屋交付给乙方，甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和经济纠纷。该编号为XS0042331的房屋买卖合同在洛阳市不动产登记中心备案、存档。2014年4月29日，房产管理部门向肖会景发放洛房权证市字第××号房屋所有权证。潘玉梅与闫会娟、焦纪召、肖会景民间借贷纠纷一案，潘玉梅于2017年7月25日向本院提起诉讼，本院于2017年12月18日作出（2017）豫0302民初891号民事判决，判决：一、被告闫会娟与被告焦纪召于判决生效之日起十五日内共同偿还原告潘玉梅借款391800元并支付利息；二、被告闫会娟于判决生效之日起十五日内偿还原告潘玉梅借款265000元并支付利息；三、被告肖会景对以上借款中的540000元及由此产生的利息承担连带清偿责任；四、驳回原告潘玉梅的其他诉讼请求。焦纪召、肖会景不服该判决，提出上诉，洛阳市中级人民法院于2018年5月15日作出（2018）豫03民终1930号民事判决，驳回上诉，维持原判。潘玉梅依据上述生效判决于2018年10月22日向本院申请强制执行，本院于2019年3月7日依法查封了登记在肖会景名下的位于洛阳市××××房产，并于2019年4月18日作出（2018）豫0302执730号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房产。2019年9月11日，肖会波以其系上述房产的实际所有权人为由向本院提出书面执行异议，本院于2019年9月24日作出（2019）豫0302执异58号执行裁定，驳回肖会波的异议请求，肖会波不服该裁定，提起执行异议之诉。庭审中，肖会波提交其与肖会景签订的、落款时间为2014年4月26日的《协议书》一份，载明因肖会波与丈夫金明伟常年分居、感情不和，为避免离婚后因财产分配引起不必要的矛盾和纠纷，经大家协商，当前由父母居住的肖会波名下的位于洛阳市老城区校场街4-4-101室房产暂时先过户到妹妹肖会景名下，待儿子金霄长大成人二十四周岁时，再无条件过户到金霄名下，这两次过户产生的费用均由肖会波一人承担。该协议未在洛阳市不动产登记中心备案。肖会波认为该房一直由其父母居住，虽然登记在肖会景名下，但未交付给肖会景，实际所有权人仍为其本人；潘玉梅认为书写协议使用的纸和按的指印都是新的，没有年代感，怀疑是肖会波与肖会景事后伪造，该协议也未在房管部门登记备案，属于无效协议，且协议约定的待肖会波儿子金霄二十四周岁时过户，也未达到条件。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效需满足以下条件：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告肖会波与被告肖会景于2014年4月28日签订的《房产买卖合同》不符合合同无效条件，肖会波要求确认其与肖会景之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持；现涉案房产已转移登记在被告肖会景名下，双方签订的《房产买卖合同》在洛阳市不动产登记中心备案、存档，转移、登记行为合法有效，原告肖会波与被告肖会景签订的《协议书》未在洛阳市不动产登记中心备案，肖会波称《协议书》约定肖会景仅是涉案房产名义上的所有权人，没有实际占有、使用，且《房产买卖合同》约定的50000元购房款只是出于过户形式需要，远远低于市场价值，也并未实际支付等理由没有事实和法律依据，本院不予采信；因涉案房产现登记在被告肖会景名下，故原告肖会波不享有对该房产排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告肖会波的诉讼请求。案件受理费9600元，由原告肖会波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王志群人民陪审员  郭艳霞人民陪审员  马占辉二〇二〇年四月二十日书 记 员  薛 方