山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终187号上诉人（原审被告）（反诉原告）：王奇，男，1979年9月16日出生，汉族，个体，户籍地山西省太原市杏花岭区东二道巷2号院6户，现住太原市杏花岭区小东门街景泽明苑C座12层3号。被上诉人（原审原告）（反诉被告）：张海明，男，1976年4月11日出生，汉族，山西岭峥炒栗店员工，住山西省平遥县卜宜乡永城村银远街11号。委托诉讼代理人：孙崇毅，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。上诉人王奇因与被上诉人张海明房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7330号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王奇上诉请求：1.依法撤销原审民事判决,改判继续履行合同；2.被上诉人张海明将房屋中私自改动的地方恢复原状；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的《房屋出租合同》系平等自愿、协商一致的结果,是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,原审法院认定合法有效,应当继续履行。二、原审判决双方各承担同等责任无事实和法律依据。上诉人是与被上诉人个人签订租赁合同,双方并未明确约定涉案房屋的具体使用内容，上诉人将涉案房屋出租给被上诉人不存在过错,而被上诉人收到涉案房屋,在合同明确约定不得私自改动房屋主体结构的情况下,还破墙开门实属严重过错,应当承担过错的违约责任。根据双方合同约定,一切损失和后果应由违约方承担。原审法院未对被上诉人违约行为做出认定。三、原审判决水电暖的押金让上诉人承担是错误的。被上诉人承租房屋,理应承担相应的水电暖费用,在承租初期就进行拆墙、装修等工程,必然产生水电等费用,被上诉人实际使用的费用让上诉人全部承担,既不合情也不合理,更不合法。四、涉案房屋的前承租人张晶租赁该房屋不存在装修等任何费用。在张晶租赁即将到期准备续租期间,被上诉人与张晶如何协商,张晶如何同意将涉案房屋未到期转租被上诉人,上诉人并没参与,也与本案无关。被上诉人也并未举证证明与前承租人张晶转让所包含的具体转让明细。五、合同生效后上诉人将涉案房屋交付被上诉人,而被上诉人一直未将涉案房屋交还上诉人,2018年10月底因涉案房屋的破拆影响到整栋楼的供暖,在房东及物业等多方催促下,被上诉人才配合物业将暖气片安装好后将房门钥匙交于物业门房一把,并没有向上诉人交还房门钥匙的事实存在。而且如果被上诉人在合同生效的当月,因城管局的责令整改通知不能实现目的,要求解除合同,为何当时不提起诉讼,而在十个月后次年房租即将交付时才提起诉讼,不符合实际事实。综上所述,请求太原市中级人民法院支持上诉人王奇的上诉请求。张海明辩称，1.上诉人要求改判继续履行合同的请求没有任何事实及法律依据，因为被上诉人租赁房屋的目的是经营门面房，基于王奇与房东秦小莲租赁合同对涉案房屋可做门面房及租金数额的约定、上诉人与被上诉人之间签订租赁合同中租金数额的约定，以及上诉人向被上诉人分别出具收到租金、水电押金收条中写有山西岭峥炒栗张海明，都可以证明签订合同时双方对将涉案房屋作为门面房使用是知情的，在被上诉人承租该房屋仅有两天后，就收到太原市小店区城乡管理行政执法局的责令整改通知书，导致该房屋无法作为门面房使用，被上诉人的合同目的无法实现，被上诉人表示不再履行，并要求解除合同，但上诉人拒绝，故上诉人要求改判继续履行合同的请求不应得到支持。2.上诉人要求支付实际占用房屋期间的费用的请求不成立。首先，双方签订房屋租赁合同的时间是2018年6月14日，该房屋被责令整改的时间是2018年6月16日，在收到通知书后被上诉人即表示不再承租，并要求解除合同，并退出了涉案的房屋，所以被上诉人实际占用该房屋的时间为3天，被上诉人愿意支付这3天的费用。张海明向一审法院起诉请求：1.判令解除张海明与王奇签订的《房屋出租合同》。2.依法判令王奇向张海明退还房屋租金140000元、水电押金3000元，共计143000元。3.本案诉讼费由张海明承担。王奇向一审法院反诉请求：1.判令张海明继续履行双方签订的房屋出租合同。2.判令张海明将房屋中私自改动的地方恢复原状。3.诉讼费由张海明承担。一审法院认定事实：坐落于太原市小店区武城西街10号1幢3单元1层2号的房屋所有人为秦小莲，房屋用途为住宅。2017年5月31日，秦小莲为出租方与王奇为承租方签订房屋租赁合同，秦小莲将该房屋出租于王奇，使用性质为商业用途，在房屋未开成门面房时年租金为60000元。在此房改变为门面房后年租金为80000元。之后每年按1090元的金额增长。租期为6年，2017年6月6日至2023年6月6日，租金年付，次年房租提前一个月交付。王奇在使用此房期间不得经营违反国家法律法规的相关活动，不得擅自改变房屋内部墙体结构（除了门面以外），如有违反后果由王奇承担。……开门面房的费用与责任由王奇承担，如遇拆迁秦小莲只退剩余房租。2018年6月14日，王奇为出租方（甲方）与张海明为承租方（乙方）签订房屋出租合同，主要内容为：甲方将位于太原市坞城路省府街省委党校宿舍一号楼三单元102室房屋租于乙方使用。租期五年，从2018年6月14日至2023年6月25日止。租金支付方式为年付，第一至五年租金分别为139999元、199999元、199999元、209999元、214999元，一次性付清，第二至五年租金提前一个月付清。水电暖押金为3000元，乙方停止使用该房屋后，结清费用后甲方将押金退还乙方。乙方在使用该房屋时，不得私自改动房屋主体结构，如有违反一切后果损失由乙方承担。乙方在使用该房屋时不得做出违反国家法律、法规的事情，如有违反一切损失由乙方承担。乙方在使用该房屋时需保持房屋内结构设施完整好用，如有损坏部分由乙方负责修缮赔偿。甲方负责给乙方办理营业执照。并约定其他权利义务内容。同日，张海明通过银行转账的方式向王奇支付该房屋第一年租金140000元、水电押金3000元。王奇向张海明出具名称分别为房屋租赁收据、房屋水电费押金条的收据两张，其中房屋租赁收据内容为：“今收到山西岭峥炒栗张海明房屋租赁费第一年的租金140000元。”收款人王奇；房屋水电押金条内容为：“今收到山西岭峥炒栗张海明房屋水电费押金3000元。”收款人王奇。张海明在租赁涉案房屋后，对该房屋进行改造。2018年6月16日，太原市小店区城乡管理行政执法局出具责令改正通知书，责令张海明立即拆除围墙，恢复原状，特此通知。目前涉案房屋与已整改。后张海明未实际使用涉案房屋，双方因签订的房屋出租合同的履行产生争议。王奇提供涉案房屋装修前后室内照片，显示：涉案房屋的卫生间、卧室两间的地面、墙壁、门窗、暖气及管道被改动，室内堆积拆除的砖块等物体。2018年10月底，张海明向王奇交还房门钥匙1把，现破墙改门的墙体已恢复，王奇将室内垃圾进行了清理。另查明，王奇认可在张海明承租涉案房屋前，曾将承租的房屋租赁给案外人张晶，租赁期为1年。2018年6月14日，张海明向案外人张晶转账支付60000元，案外人张晶向张海明出具收据，主要内容为：今收到山西岭峥食品连锁公司店铺转让费60000元，省府街省委党校宿舍1号楼302室。收款人张晶。一审法院认为，本案争议的焦点是张海明与王奇签订的房屋出租合同能否继续履行，王奇是否应当向张海明返还租金及押金143000元，张海明是否应当承担恢复原状的民事责任。秦小莲与王奇签订的房屋租赁协议，可以证明秦小莲将涉案房屋出租给王奇。在王奇与秦小莲租赁期间，王奇曾将涉案房屋租赁给张晶、张海明，虽然秦小莲与王奇签订的房屋租赁合同未就王奇能否转租作出约定，但其未对王奇将涉案房屋分别转租张晶、张海明的行为提出异议，可以证明其同意了王奇的转租行为。王奇向张海明转租涉案房屋主体适格，具有转租权利。王奇与张海明签订的房屋出租合同是双方的真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以采信。双方均应依约履行。收据及转账凭证，可以证明张海明已履行向王奇支付涉案房屋第一年租金140000元及押金3000元的义务，张海明也实际接收涉案房屋。门面房是指位于道路一侧临街的独立式房屋，特指用于商业用途的房屋；路边的具有独立的门面的房间，是房屋的一部分，并且必须是一层的房间或者包括一层的成套的房间及路边的具有独立的门面的房间。虽然双方未在签订的房屋出租合同中写明涉案房屋为门面房，但涉案房屋为一层临街住宅房屋，结合王奇与秦小莲签订的租赁合同对涉案可做门面房及租金数额的约定，王奇与张海明签订的房屋出租合同中约定的租金数额，以及王奇向张海明分别出具收到租金、水电押金的收条中写有“山西岭峥炒栗张海明”，可以证明双方签订合同时将涉案住宅房屋作为门面房使用均是知情的。因涉案房屋规划用途为住宅，张海明破墙开店的改建行为违反相关规定被太原市小店区城乡管理行政执法局责令整改，被责令拆除围墙，恢复原状，现破墙改门已恢复原状。双方签订房屋出租合同的时间为2018年6月14日，张海明被责令整改的时间为2018年6月16日，后其未实际使用涉案房屋，导致合同目的无法实现，且其不同意继续履行双方签订的房屋出租合同，现双方签订的房屋出租合同已因合同一方明确表示不再履行，双方签订的房屋出租合同应当解除。故对张海明主张解除双方签订的房屋出租合同的诉讼请求，理由和证据充足，予以支持。对王奇主张继续履行双方签订的房屋出租合同的反诉请求，理由不足，不予支持。解除合同后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。张海明作为承租方，租赁涉案房屋的目的是经营岭峥炒栗，其应当知道涉案房屋性质为住房，不能用作门面房使用，仍与王奇签订租赁合同，对于自身的损失负有不可推卸的责任。王奇明知张海明租赁房屋系经营岭峥炒栗用作门面房使用，仍将涉案房屋出租给张海明，存在过错。涉案住宅房屋不能用于门面房经营，双方都有一定的责任，根据双方在履约过程中的过错程度，双方应当承担同等责任即各承担50％的责任。张海明已向王奇交纳的第一年租金按照50％计算为140000元×50％=70000元，王奇应当向张海明退还租金70000元。因张海明未实际使用涉案房屋，王奇亦未提供证据证明涉案房屋产生水电损失，故应当向张海明退还已交纳的水电押金3000元。涉案房屋的出租方为王奇，承租方为张海明，王奇与张海明签订房屋出租合同前，王奇将涉案房屋出租给案外人张晶，在王奇与案外人张晶签订的租赁合同到期前，经张海明与张晶协商，张晶将涉案房屋转让给张海明，张海明向案外人张晶支付转让费60000元。王奇提供涉案房屋在张海明装修前后照片及视频，可以证明张海明对涉案房屋进行破墙改门时，将涉案房屋内部的基本结构包括墙面、地板、门窗等进行拆除重新装修，现破墙改门的墙体已恢复，王奇将室内垃圾进行了清理，涉案房屋系张晶转让给张海明，而张海明也支付相应的转让费，在案外人张晶与张海明租赁涉案房屋从事不同行业的情况下，王奇未举证证明涉案房屋交给张晶时的状况，故对其主张张海明将涉案房屋恢复原状的反诉请求，理由和证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除张海明与王奇签订的《房屋出租合同》。二、王奇于本判决生效之日起十日内向张海明返还已支付的租金70000元、水电押金3000元，以上合计73000元。三、驳回张海明的其他诉讼请求。四、驳回王奇的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1580元，张海明已预交，由张海明负担790元，王奇负担790元。反诉案件受理费500元，王奇已预交，由王奇负担。本院二审期间，上诉人王奇向本院提供了两组证据，证据一：照片5张，用以证明被上诉人在破墙开门时，破坏了主体墙和承重墙的结构。证据二:光盘一张，用以证明从其他居民楼内开设的店铺经营情况来看，被上诉人张海明可以不需要破坏原来的房屋状况进行经营。被上诉人张海明对第一组证据中没有破墙改造的照片真实性认可，破墙后的照片真实性不认可，认为无法核实照片的拍摄时间。对第二组证据的真实性不认可，且认为与本案无关联性。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案中，上诉人王奇与被上诉人张海明于2018年6月14日就案涉房屋签订了《房屋出租合同》，关于在签订合同时，双方是否均明知将该房屋作为门面房经营炒货生意，是本案的争议焦点。一审法院结合上诉人王奇与房屋所有人签订的合同及本案双方约定的租金额、收条内容等情况后，综合认定双方在签订案涉《房屋出租合同》时对房屋用途均知情，符合事实和法律规定，并无不当。故太原市小店区城乡管理行政执法局的责令整改通知，导致案涉合同目的无法实现，合同应当解除。另外，关于上诉人王奇要求被上诉人张海明将房屋中私自改动的地方恢复原状的上诉请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”经查，二审期间上诉人王奇提交的证据不能证明其主张的事实，亦不能推翻一审的相关认定，故应当由其承担举证不能的不利后果。综上所述，王奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人王奇负担。本判决为终审判决。审判长 申延艳审判员 王丰毅审判员 刘补年 二〇二〇年四月二十八日书记员 李梦莹