贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终572号上诉人（一审被告）：贵州君诚房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区宝山路564号。法定代表人：张滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴敬龙，贵州腾辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德毅，贵州慧原律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵阳三联乳业有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区奶牛场。法定代表人：王黔生，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜晓霞，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李力，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵州君诚房地产开发有限公司（以下简称君诚公司）因与被上诉人贵阳三联乳业有限公司（以下简称三联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。君诚公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审，或驳回三联公司要求君诚公司承担2013年10月至2017年10月超期过渡费31268774.75元和装修过渡费的诉讼请求。2、一二审诉讼费用由法院判决分担。事实和理由：1、一审认定事实错误。混淆了竣工验收和竣工验收备案的法律性质，将2014年1月28日的竣工验收备案时间错误认定为竣工验收时间，竣工验收时间为2013年5月19日。一审错误认定《关于2009-17地块开发项目乌当奶牛场片区回迁安置房信访矛盾化解方案》的性质和适用范围，错误认定第四条第一款所称“以上补助”的范围。2、一审判决三联公司因拆迁关系产生的超期过渡费由君诚公司来承担，无事实根据及法律依据。认定三联公司在2013年10月至2017年10月发放超期过渡费31268774.75元的事实不清、证据不足。3、一审片面认定拆迁户上访拒绝收房是因为房屋质量问题，而忽视了是多因一果，主要还是三联公司的责任，而不是君诚公司单方面的原因。三联公司在承担2009-17地块一级开发工作以来，一直没有履职到位。在君诚公司进场之前的2010年10月就引发被拆迁人群体事件，被拆迁人群体事件不断，迄今没有得到根本解决。三联公司安置人员以房屋质量问题多次上访主要是因为当初在拆迁征地时各种历史遗留问题。房屋质量问题并不是拆迁户的主要诉请，而是三联公司作为国有企业、作为拆迁人的不作为和过失导致的诸多权益纠纷形成的历史遗留问题。从2013年6月至2017年9月期间办理入住的有69套，在2017年10月贵阳市乌当区新天社区服务中心和三联公司发布公告和2018年6月三联公司再次发布公告后至今，新办理入住的回迁户也仅74套，至今还有156套仍拒绝办理入住。拆迁安置户不入住“天诚花园”，其根本原因不是房屋的质量问题所致。4、一审适用法律不当，简单适用合同法第六十条的规定，依据不足。三联公司辩称，1、一审认定事实清楚，君诚公司未按照合同约定及法律规定交付房屋，应承担赔偿损失的违约责任。（1）根据在贵州消防办事大厅网站查询，君诚公司直至2017年12月14日才完成房屋竣工验收消防备案。根据《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》和《贵阳市乌当区人民政府专题会议纪要》第二条，君诚公司未按照合同约定及时完成消防部门验收备案，房屋也不具备交付条件；（2）君诚公司存在逾期交房的违约行为，根据双方签订的《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》第四条约定，房屋交付时间是2011年7月30日前，而君诚公司实际开工时间是2012年11月13日，实际发出交房通知的时间为2018年6月22日，君诚公司逾期交房已逾7年之久，正因为君诚公司逾期交房的行为，导致三联公司垫付超期过渡费;（3）君诚公司承建的房屋具有严重质量问题，因案涉项目未经招投标，君诚公司与建设单位签订的《建设施工合同》因违反相关法律规定被贵阳仲裁委认定无效，不排除施工单位存在的专业能力不够、管理不规范等问题，这也是造成案涉房屋存在质量问题，经历长达5年的修复整改工作的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，虽然君诚公司针对房屋进行了修复，但在此期间的损失三联公司有权向君诚公司主张；（4）案涉房屋质量问题2013年9月发生，而君诚公司一直未及时采取修复措施，直至2017年12月20日，依然未完成质量缺陷修复工作，君诚公司因房屋质量问题拖延修复、修复期间过长是三联公司支付超期过渡费的主要原因。2、一审认定事实清楚，《信访矛盾化解方案》已经明确君诚公司的违约责任。（1）该方案是双方当事人意思表示一致达成的，并且均认可，根据《最高人民法院印发〈关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见〉的通知》第8条第2款规定，该方案具有民事合同的性质，双方应当按照该方案来履行；（2）君诚公司在该方案中签字的行为及2014年11月10日向三联公司出具的《关于天诚花园交房事宜工作联系函的回函》：“关于超过交房时间承担过渡费事宜……我司将根据双方签订的《土地一级开发安置房认购协议书》相关约定承担相关违约责任。”表明君诚公司愿意承担违约责任；（3）该方案确认应当向拆迁户支付的费用包括四部分：截止公告之日的超期过渡费；按照回迁房面积30元／平方米／月的标准一次性发放6个月的装修过渡费；按照回迁房面积360元／平方米的标准发放补助；免除回迁户6个月的物业管理费。同时该方案明确“君诚公司发放以上补助”该用词并没有限定补助限于其中某一项，且“以上”具有包含前述所有之意。3、一审判决超期过渡费由君诚公司承担，有事实依据及法律依据，认定事实清楚，证据充分。（1）三联公司就其诉讼超期过渡费的具体金额的组成、人员名单、发放的起止时间等相关证据已经提供给一审法院，足以证明三联公司发放超期过渡费及金额的事实；（2）涉案损失产生的主要原因是君诚公司交付的房屋存在严重质量问题及整改拖延，无法交付给三联公司，正是因为君诚公司的瑕疵交付行为导致三联公司不得不垫付超期过渡费，因此，三联公司的损失和君诚公司的瑕疵交付行为有直接的因果关系；（3）三联公司提供的证据足以证明拆迁户之所以拒绝收房的原因是君诚公司修建的房屋存在严重质量问题，而君诚公司一直把责任推到拆迁户身上，假设君诚公司的违约均因拆迁户的原因，根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”规定，君诚公司也应向三联公司承担责任，然后向拆迁户追偿。（4）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，君诚公司在如前文所述违约行为给三联公司造成的损失应当由君诚公司承担。三联公司向一审法院起诉请求：1、判决君诚公司承担因其房屋质量不合格导致逾期交付房屋给三联公司造成的直接损失：拆迁超期过渡费40685737.54元（自2013年10月1日起算至2018年12月31日止）、三联公司支付给临时过渡费21000元的补贴，共计：40706737.54元；并从三联公司起诉之日2018年10月10日起，按同期银行贷款利率支付资金占用费，直至付清为止；2、判决君诚公司返还三联公司共垫付的装修过渡费、接房补助费共4972686.93元，并从三联公司最后一笔垫款支付之日2018年11月14日起计算至2018年12月15日止，按同期银行贷款利率支付资金占用费20694.55（4972686.93×4.9％/365×31）元，之后的资金占用费按此计算，直至付清为止；3、本案诉讼费用由君诚公司承担。一审经审理查明，2009年12月8日，三联公司与贵阳市土地矿产资源储备中心签订《土地一级开发委托合同》，确定2009-17地块位于乌当区新天办事处奶牛场、北衙村范围内，总面积约299.6公顷；三联公司作为一级开发实施单位负责办理2009-17地块的规划、拆迁等手续；土地一级开发资金使用范围包括：征收、收购、优先购买或收回土地需支付的地价、征地和拆迁补偿费。嗣后三联公司完成了2009-17地块的一级开发。2010年3月22日，三联公司与君诚公司共同向贵阳市土地矿产资源交易管理处提交了《竞买申请书》，申请参加G（10）05号地块的竞买。2010年3月24日，三联公司与君诚公司签订《联合竞买协议》，约定双方组成联合体共同参与G（10）05号地块的竞买，其中三联公司出资10%，君诚公司出资90%。同日，三联公司与君诚公司签订《联合购买补充协议》，约定由君诚公司负责项目开发建设工作。开发完成后，三联公司分别以1773元/平方米和3300元/平方米向君诚公司购买商品房，君诚公司负责在法定期限内办理产权，购买的面积、户型和价格以三联公司与2009-17地块一级开发拆迁户所签订的拆迁安置合同为准。2010年4月26日，三联公司与君诚公司签订《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》，君诚公司将G（10）05号地块开发的住宅中不低于87000平方米销售给三联公司，作为土地一级开发拆迁安置房，总套数不低于890套，每平方米售价2700元。同时约定，在符合商品房销售条件时，应当根据本约定签订正式《商品房买卖合同》。房屋建成后由君诚公司直接向三联公司指定的被拆迁人移交房屋,由三联公司通知被拆迁人案规定办理交付入住手续。付款时间为：合同签订10日内，支付2349万作为购房定金；取得商品房预售许可证后，双方签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》15日内，支付购房总款30%；在约定的交房时限内达到商品房交房标准之后的15个工作日内，支付购房总款50%及水、电、煤气、闭路电视等开户费用；四十个工作日内结清剩余10%的购房总款。房屋交付时间为2011年7月30日前。2010年11月，三联公司与君诚公司签订《G（10）05号地块联合竞买协议补充协议书》，约定三联公司与君诚公司不再共同开发G（10）05号地块，全部由君诚公司单独开发，三联公司向君诚公司购买房屋用于安置拆迁户。双方当事人均认可，实际住房安置总面积为36756.9平方米，本案涉及的安置住房是299套、面积为28710.91平方米，三联公司已经支付房款9200余万元。涉案工程开工时间为2012年11月、竣工验收时间为2014年1月28日、取得消防验收的时间为2017年11月。2013年9月被拆迁户陆续反映天诚花园新房入住就有漏水、开裂情况。2013年10月14日君诚公司向乌当区建设局出具《天诚花园存在问题处理情况的报告》，关于房屋漏水问题最迟于2013年11月20日处理完毕。嗣后拆迁户继续反映天诚花园新房的质量问题，君诚公司委托贵州省建筑科学研究检测中心对天诚花园1#-7#楼的工程质量及结构裂缝进行检测。2014年8月29日包括三联公司、君诚公司在内的多家单位以及专家共同参与《天诚花园项目质量缺陷处理方案专家会》并形成会议纪要，该会议纪要载明：天诚花园项目确实存在一定的质量缺陷，该缺陷为建设工程施工过程中的质量通病，可进行修复施工，对于达不到设计要求的部分进行加固及封闭处理。君诚公司委托第三方进行整改。贵阳市乌当区住房和城乡建设局委托贵州省建筑科学研究检测中心对天诚花园项目1#-7#楼主体结构安全进行检测、鉴定。贵州省建筑科学研究检测中心于2016年5月30日出具《鉴定报告》载明，天诚花园项目1#-7#楼主体结构安全性为Bu级。整改完成后，贵州省建筑科学研究检测中心于2017年10月11日出具《鉴定报告》，载明天诚花园项目1#-7#楼主体结构经加固修复处理后安全性为Au级。2017年10月9日三联公司、君诚公司、贵阳市乌当区新天社区服务中心签订《信访矛盾化解方案》载明，君诚公司开发的“天诚花园”商品质量问题引起回迁户不能按时接房入住并上访，是造成“天诚花园”社会矛盾问题的责任主体。确定：超期过渡费一次性发放至《“天诚花园”交房公告》之日止；在规定时间接房的回迁户，按照回迁房面积30元/平方米/月的标准一次性发放6个月的装修过渡费；按照回迁房面积360元/平方米的标准发放补助；免除回迁户6个月的物业管理费。由君诚公司发放以上补助，如果君诚公司资金困难，由政府召开协调会，协调无果的情况下，由三联公司暂行垫付，双方共同确认。2017年10月15日三联公司、乌当区新天社区服务中心发布《“天诚花园”回迁房接房方案》，内容与《信访矛盾化解方案》一致。2018年6月28日三联公司、贵阳市乌当区新天社区服务中心再次联合发布《“天诚花园”回迁安置房接房公告》，载明超期过渡费发放至2018年6月30日止。三联公司提供的证据显示，2013年10月至2017年10月共计发放超期安置过渡费31268774.75元，2017年11月至2018年12月发放超期安置过渡费9416962.8元，发放接房补助和装修补助共计4561645.20元。一审法院认为，本案争议焦点为：第一，君诚公司是否应当承担赔偿责任；第二，如何确定君诚公司承担赔偿责任的金额。关于争议焦点一，合同是当事人就某一事项协商一致的结果，合同的履行是合同的当事人按照合同完成约定的义务。合同的履行要求当事人全面履行合同义务，并且遵守诚实信用原则。本案中，三联公司与君诚公司于2010年4月26日签订《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效，双方当事人均应当遵守合同约定履行合同约定享有合同义务。《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》约定:三联公司的主合同义务是支付购房款，君诚公司的主合同义务是交付符合规范安置房。双方均认可总安置房面积为36756.9平方米，本案涉及总的安置房面积为28710.91平方米，对应房款为99243630元、77519457元。三联公司已经支付的房款超过9200万元，鉴于双方就涉案房屋尚有部分代卖房款未结清（君诚公司代三联公司卖房），故应当认定三联公司已经履行绝大部分合同义务。君诚公司交付的涉案安置房虽然于2014年1月28日取得涉案房屋的验收备案，但是2016年5月30日涉案房屋主体结构安全性被鉴定为Bu级。君诚公司认为根据鉴定标准Bu级可不采取措施整改，或者有极少数采取措施。但是拆迁户以房屋质量问题拒绝收房，经过包括三联公司、君诚公司以及相关部门的协商进行修复整改，并于2017年10月主体结构安全性鉴定为Au级。2017年10月9日《信访矛盾化解方案》明确：君诚公司开发的“天诚花园”商品质量问题引起回迁户不能按时接房入住并上访，是造成“天诚花园”社会矛盾问题的责任主体。上述事实足以说明，因君诚公司交付房屋主体结构安全性为Bu级导致拆迁户拒绝收房，三联公司为此支付的超期安置费等费用与君诚公司交付房屋不合格具有因果关系，君诚公司应当对因此造成的损失承担赔偿责任。君诚公司抗辩称拆迁户拒绝收房的原因不是房屋质量问题而是其他矛盾引起，该抗辩与书面证据的记录不相符，故不采信。关于争议焦点二，2017年10月9日三联公司、君诚公司、贵阳市乌当区新天社区服务中心签订《信访矛盾化解方案》,明确：超期过渡费一次性发放至《“天诚花园”交房公告》之日止；在规定时间接房的回迁户，按照回迁房面积30元/平方米/月的标准一次性发放6个月的装修过渡费；按照回迁房面积360元/平方米的标准发放补助；免除回迁户6个月的物业管理费。君诚公司认为只有360元/平方米的回迁补助和免除6个月的物业管理费两项应当由其负担。首先，《信访矛盾化解方案》开篇就明确君诚公司交付的“天诚花园”商品质量问题引起回迁户不能按时接房的责任主体。化解方案是经过三联公司、君诚公司及相关部门共同签字确认，说明包括三联公司、君诚公司在内的主体均认可矛盾化解方案。既然方案认定君诚公司是事件责任主体，故君诚公司也应当是赔偿责任的主体；其次，矛盾化解方案确认应当向拆迁户支付的费用包括四部分：截至公告之日的超期过渡费；按照回迁房面积30元/平方米/月的标准一次性发放6个月的装修过渡费；按照回迁房面积360元/平方米的标准发放补助；免除回迁户6个月的物业管理费。虽然没有载明应当付款主体，但是下文明确“君诚公司发放以上补助”，该用词并没有限定补助限于其中某一项，且“以上”具有包含前述所有之意；再次，三联公司先行发放上述费用的也是根据化解方案的要求“先行垫付”，不代表由其最终承担。据此认定，君诚公司承担赔偿责任的范围是：截至公告之日的超期过渡费；按照回迁房面积30元/平方米/月的标准一次性发放6个月的装修过渡费；按照回迁房面积360元/平方米的标准发放补助；免除回迁户6个月的物业管理费。关于超期过渡费发放的截止时间，该化解方案明确“超期过渡费一次性发放至《“天诚花园”交房公告》之日止”。2017年10月15日三联公司、乌当区新天社区服务中心发布《“天诚花园”回迁房接房方案》明确超期过渡费发放至当月，故应当以2017年10月作为超期过渡费发放的截止时间。虽然2018年6月28日三联公司、贵阳市乌当区新天社区服务中心再次联合发布《“天诚花园”回迁安置房接房公告》，载明超期过渡费发放至2018年6月30日止，但是该次公告的发布并没有君诚公司的事前认可，故三联公司单方面延长超期过渡费的行为对君诚公司没有约束力。君诚公司抗辩称有一些业主在发布公告之前即入住，故不应当发放超期过渡费。由于发放超期过渡费的原因是房屋质量问题，即使之前存在交房的情况也属于瑕疵交付，不影响业主根据公告主张相应的权利，对于君诚公司该抗辩不予采纳。根据上述分析，君诚公司应当承担2013年10月至2017年10月共计发放超期安置过渡费31268774.75元，接房补助和装修补助共计4561645.20元。临时过渡费和利息不是《信访矛盾化解方案》约定的内容，故对于临时过渡费和利息的诉讼请求不予支持。一审判决：一、君诚公司于判决生效之日起10日支付三联公司2013年10月至2017年10月超期安置过渡费31268774.75元；二、君诚公司于判决生效之日起10日支付三联公司接房补助和装修补助共计4561645.20元；三、驳回三联公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费270197.12元，由君诚公司负担212037.02元，由三联公司负担58160.10元。二审期间，君诚公司向本院提交了以下证据。证据一：2019年4月2日贵阳市乌当区新天社区服务中心《〈关于2009-17地块开发项目乌当奶牛场片区回迁安置房信访矛盾化解方案〉的情况说明》，拟证明，贵阳市乌当区新天社区服务中心证明：“三联公司作为安置主体，责任不改变，涉及过渡费按原渠道解决。君诚公司作为配合化解矛盾，对此方案的相关补助予以补贴。”因此，一审判决君诚公司承担2013年10月至2017年10月三联公司发放的超期安置过渡费系对《信访矛盾化解方案》的内容错误理解。证据二：贵阳市乌当区新天派出所出警记录明细及《接出警登记表》，拟证明，自2014年4月15日至2017年7月11日期间，君诚公司在对天诚花园进行相应的整改过程中，由于三联公司的安置户多次堵工导致整改工作无法继续，仅出警就达30多次。因此，三联公司所发放的超期安置过渡费更多的是安置户经常性堵工导致整改无限延期而人为扩大的损失。即使君诚公司应当承担一定的超期安置过渡费损失，也仅仅应当承担合理整改期间所发生的超期安置过渡费。证据三：《天诚花园公告内交房明细》一份及交接房手续25组（涉及房屋35套）、《公告内接房过渡费明细》一份。拟证明，在《信访矛盾化解方案》公告发布后30日内前来接房的安置户共接房35套。按照《信访矛盾化解方案》的约定，君诚公司应承担的接房补助和装修补助共计1801114.39元。按照一审认定，君诚公司应承担的超期过渡费应为该35套房所发放的超期过渡费4472738.07元。三联公司对上述证据质证意见为，对证据一的三性均不予以认可，尤其是真实性不予认可，该证明形成时间为2019年4月2日，并不是在纠纷发生前或纠纷发生过程中形成的书面证据，不符合《民事诉讼法》第六十三条之规定的8种证据形式。对证据二的真实性、合法性无异议，但是达不到其证明目的，该出警记录只能证明发生部分堵工的事实，但是无法证明堵工导致整改无限延期，而且根据接警记录的内容显示均是因为房屋质量问题与房开商发生纠纷，最根本的原因还是君诚公司的违约行为。其次，根据合同的相对性，即使因为第三人的原因，君诚公司未按照合同履行交房义务，其应当向三联公司承担违约责任。对证据三的真实性、合法性予以认可，达不到其证明目的，首先，根据三联公司一审提交的《交房协议》证据，公告期满来接房的共有82套，三联公司统计的数字不准确。其次，君诚公司并不仅仅只承担这82套房子的所有补助费用，其余房子的补助费用也应该由君诚公司承担。本院认为，对于证据一，尽管三联公司不认可其真实性，但并无提出该证据系变造、伪造或虚假等具体理由或证据，应当认定其真实性，且与本案存有关联，应予采信。至于能否达到其证明目的，应综合在案证据予以认定，详见后面论述。对于证据二和三，三联公司认可其真实性、合法性，因其与本案存有关联，应予采信。至于能否达到其证明目的，应综合在案证据予以认定，详见后面论述。三联公司向本院提交了以下证据。证据一：《关于2009-17地块综合项目拆迁安置房认购相关事宜的函》，拟证明，三联公司已将涉案项目的拆迁协议合同，农科所地块88套合同交付给了君诚公司，证明君诚公司已知晓三联公司已经与安置户签订了拆迁协议，且三联公司已经知晓了超期过渡费的支付内容，君诚公司在一审中所辩其不知晓拆迁协议的内容是虚假陈述。该证据系对一审中5.7的证据进行的补充，证明了拆迁安置的协议也已有备案，但当时只有129户，其后陆陆续续共有189户。证据二：《消防办事大厅查询记录》，拟证明，君诚公司完成涉案项目，消防竣工验收的时间为2017年12月14日。君诚公司对上述证据质证意见为，对上述证据的真实性认可，对证明目的不认可。本院认为，对于三联公司提交的证据，君诚公司认可其真实性，因其与本案存有关联，应予采信。至于能否达到其证明目的，应综合在案证据予以认定，详见后面论述。二审审理期间，本院释明并责令双方当事人提交关于超期过渡费、接房补助费和装修补助费发放清册上面安置户接房时间的相关证据。就此，三联公司未提交相关证据。君诚公司提交了以下证据。证据一：《天诚花园安置房总明细（298套）》一份，办理入住拆迁户及转让第三方并办理入住材料75套，拟证明，1.《天诚花园安置房总明细（298套）》系君诚公司根据与三联公司之间的《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》，三联公司提供的与拆迁安置户之间的《房屋拆迁安置协议》、《贵阳2009-17地块房屋安置明细总表》，三联公司一审提交的超期过渡费发放清册等汇总形成。2.75套已办理入住拆迁户及转让第三方并办理入住材料中，除编号为6、7、9、13、14、17、19、22、23、27、28、31、33、40、41、42、53、54、55、59、61、67、71、73、74共计25套系2017年10月《关于2009-17地块开发项目乌当奶牛场片区回迁安置房信访矛盾化解方案》公布实施后办理的入住外，其余50套均为2013年6月天诚花园竣工后至2017年10月前述方案实施前就已办理入住的相关材料。3.2013年6月天诚花园竣工后至2017年10月前述方案实施前已办理入住的50套住房中，有37套系安置户转让给第三方，第三方并已办理入住。但该37套的原安置户仍一直在三联公司领取超期过渡费。该37套具体编号为：1、2、3、4、10、11、12、15、16、20、21、24、25、26、29、30、32、34、35、36、38、39、43、46、47、48、50、51、56、58、60、62、63、64、65、68、70。其余13套为安置户在前述方案实施前就已办理入住，但该13户一直在三联公司领取超期过渡费。该13套具体编号为：5、8、18、37、44、45、49、52、57、66、69、72、75。4.2019年11月18日本案二审审判人员在双方代理人共同参与下通过电话调查领取超期过渡费情况，电话调查的7人情况如下：（1）被调查人李文权。李称去年领取了3万多，通过银行转账。而《天诚花园安置房总明细（298套）》中序号143显示，李文权名下的4-3-3-1号房已转让给李大友，李大友在2014年7月17日就办理入住手续，但李文权一直在领取超期过渡费，领取过渡费详情见三联公司提供的多份超期过渡费发放清册。李大友办理入住手续详见编号为29的相关材料。（2）被调查人赵吉凤。赵称没有领取超期过渡费。而《天诚花园安置房总明细（298套）》中序号6显示，赵吉凤名下的1-3-1-2号房已转让给舒跃华，舒跃华在2013年7月8日就办理入住手续，但赵吉凤一直在领取超期过渡费，领取过渡费详情见三联公司提供的多份超期过渡费发放清册。舒跃华办理入住手续详见编号为1的相关材料。（3）被调查人吴世华。《天诚花园安置房总明细（298套）》中序号78和252显示，吴世华有两套房，房号分别为2-4-6-2和6-6-5-2。均在《信访矛盾化解方案》实施后办理入住，领取超期过渡费应当属实。（4）被调查人龚天珍。龚称有两套房，均领取了超期过渡费。而《天诚花园安置房总明细（298套）》中序号124显示，龚天珍名下的4-4-负1-1号房已转让给申霞，申霞在2014年10月30日就办理入住手续，但龚天珍一直在领取超期过渡费，领取过渡费详情见三联公司提供的多份超期过渡费发放清册。申霞办理入住手续详见编号为25的相关材料。龚的另一套房在《天诚花园安置房总明细（298套）》中显示在序号274中，房号为7-3-2-2，属《信访矛盾化解方案》实施后办理入住，领取超期过渡费应当属实。（5）被调查人吴复祥。吴称房子已卖给他人，没有领过过渡费。但《天诚花园安置房总明细（298套）》中序号109显示，吴复祥名下的3-4-4-1号房已转让给唐志勇，唐志勇在2014年7月30日就办理入住手续，但吴复祥一直在领取超期过渡费，领取过渡费详情见三联公司提供的多份超期过渡费发放清册。唐志勇办理入住手续详见编号为24的相关材料。（6）被调查人赵开录。赵称有两套房，两套房的过渡费都领取了。赵的两套房见《天诚花园安置房总明细（298套）》中序号136和184显示，房号分别为4-3-2-2和5-3-4-1，均在《信访矛盾化解方案》实施后办理入住，领取超期过渡费应当属实。（7）被调查人李隆民。李称一直领取过渡费。从《天诚花园安置房总明细（298套）》中序号43显示，李隆民名下的2-2-2-1号房已于2013年7月19日就已办理入住手续，但李一直在领取超期过渡费，领取过渡费详情见三联公司提供的多份超期过渡费发放清册。李隆民办理入住手续详见编号为8的相关材料。证据二：《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》（各一份，均为样本），《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》（一份）。拟证明，根据2010年4月26日《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》第五条的约定，交房时需提供“两书一表”，即《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、竣工验收备案表（竣工验收备案证）。而君诚公司在2014年1月28日已获得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》备案，具备法定交房条件，因此在贵阳市住建局领取了《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，根据办理入住拆迁户的房屋情况填写具体内容并加盖公司公章后交付给入住拆迁户。三联公司对上述证据发表质证意见：证据一，针对此组君诚公司提交的证据的真实性、合法性，由于君诚公司提交的证据为复印件，请求法院予以核实。对该组证据的关联性不予以认可，达不到其证明目的。（一)对于君诚公司所主张的2013年6月天城花园竣工后至2017年10月《信访矛盾化解方案》实施前就办理入住的50套资料的具体质证意见如下：1、三联公司未支付超期过渡费。针对序号4、35、43、56、58户数，根据三联公司提供的超期过渡费计算表及支付凭据，以上户数三联公司从未支付超期过渡费，何来的扣除。2、交房入住时间不准确。针对序号3、11、21、25、26、32、36户数后期均于2017年10月与君诚公司签订了《交房补充协议》（一审中君诚公司已经提交），不能以《交房协议》的签订时间认定交房入住，序号3真正的交房时间为2017年10月25日。序号11真正的交房时间2017年10月25日。序号21真正的交房时间为2017年10月23日。序号25真正的交房时间为2017年11月20日。序号26真正的交房时间为2017年10月25日。序号32真正的交房时间为2017年10月23日。序号36真正的交房时间为2017年10月31日。即使拆迁户在2017年10月份之前签订了物业服务合同，但并未产生真正的物业服务，君诚公司未提交入住户交纳物业费的凭据，无法证明上述拆迁户已经实际入住。3.君诚公司提交的证据不足以证明拆迁户已经实际交房并入住。（1）君诚公司只提供了《交房协议》针对序号10、15、20、24、30、37、38、39、45、46、48、51、52、57、60、62、63、65、70户数，君诚公司只提交了《交房协议》，如前所述拆迁户签订《交房协议》还可能签订《交房补充协议》，除此之外，根据《交房协议》第6条：“乙方将所有应付款项全额支付后，即可办理房屋交付手续。”规定，也可以看出，《交房协议》只是双方初步的协议，待拆迁户支付所有款项后才能正式办理房屋交付手续，且君诚公司并未提供验房资料、物业合同、装修资料、业主领取钥匙等材料予以佐证，因此，君诚公司无法证明以上住户已经交房并实际入住。（2）君诚公司未提供验房记录。针对序号2、12、18、29、34、44、47、50、64、66、68、69、72、75户数，君诚公司未提供验房记录，而验房记录作为交房最关键的一个环节，君诚公司未提供验房记录无法证明以上拆迁户已经实际交房并入住。4.君诚公司虽提供了验房记录，但是提供的验房记录均证明房屋存在严重问题。针对序号1、5、8、16、49户虽然君诚公司提供了验房记录，但是根据验房记录上显示，君诚公司的房屋均存在严重的问题，由于发放超期过渡费的根本原因是君诚公司修建的房屋具有严重质量问题，既然因质量问题拒绝接房的拆迁户都可以获得超期过渡费，举轻以明重，即使在公告之前交房的住户，基于君诚公司的瑕疵交付行为也有权获得超期过渡费。二、针对2019年11月18日7户的法院电话调查，这7户的接房事实上质证意见已经论述，法院之所以采取随机收取的方式主要是为了确定被君诚公司发放超期过渡费的事实，根据当日的调查情况，有6户已经明确告知领取了超期过渡费，有一户因转卖房屋无法确认，但根据随机抽取的样本足以证明君诚公司发放了超期过渡费的事实。至于超期过渡费由谁领取由双方的房屋转让合同约定，属于另外的法律关系，与本案无关，并不能因房屋转让而剥夺拆迁户享有超期过渡费的权利。综上，针对上述所有拆迁户，由于君诚公司发放超期过渡费实质原因是君诚公司修建的房屋有质量问题，并且已经构成违约，即使之前存在交房的情况，其交房也不符合合同约定构成瑕疵交付，也不影响拆迁户根据《矛盾化解方案》来领取超期过渡费。证据二，1.对《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，但是达不到其证明目的。根据建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知第三条：“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本。”规定，上述“两书”为君诚公司自行印制，并不是向贵阳市住建局领取且君诚公司提供的“两书”为空白文本，无法证明君诚公司已经履行了向拆迁户交付“两书”及交房义务。2.针对《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》的三性均不予以认可，根据二审君诚公司向法院提交的涉案工程消防备案验收记录，涉案工程消防竣工验收时间为2017年11月27日，因此，涉案工程的法定交付条件不早于2017年11月27日，在2019年9月27日二审第一次质证笔录中第五页第三行，君诚公司也承认2017年12月14日才是案涉工程最终备案结论。本案的诉讼的源起就是因为房屋质量问题，继续讨论以竣工验收备案表作为本案合格交付的证据没有意义。本院认为，君诚公司提交的以上两份证据，真实性可以确认，且与本案处理存有关联，予以采信，是否能够达到其证明目的，应综合在案证据予以认定，详见后面论述。本院责令三联公司对超期过渡费发放清册和接房补助发放清册上未签字的安置户费用领取情况进行说明，三联公司补充提交以下证据。证据一：《超期过渡费发放清册未签字清单》、《未签字超期过渡费发放凭据》。拟证明，三联公司发放了部分未签字人员的超期过渡费。证据二：《说明》。拟证明，涉案超期过渡费的补偿计算标准。君诚公司对上述证据发表质证意见为，首先，三联公司提交的超期过渡费发放清册未签字人员所付财务凭证的真实性无法确认，因为系三联公司自行制作的相关财务凭证，君诚公司无法判断其真伪。其次，针对其提供的财务凭证所反映的内容，1、2013年10月-12月超期过渡费发放清册部分：三联公司共提供了未签字领取过渡费人员11人，其中标注“当期未领”人员7人，但三联公司仅提供有7份《贵阳三联公司有限公司领条》作为支付过渡费的付款凭证。仅有领条无法证明三联公司已支付该7人相关过渡费。（1）7份领条中只有王禄荣的体现为本人签字领取，其余6份均为他人代领，代领人是否有权代领不得而知。而签名王禄荣的已也无法判断是否该本人签字。（2）除领条外，无相应的银行付款凭证，无法证明三联公司实际支付载明的费用。三联公司作为一家国有独资有限责任公司，其财务制度应当规范，按照中国人民银行《现金管理暂行条例》的相关规定，结算起点为1000元，即超过1000元就不用现金结算。而该7份领条载明的付款金额均超过1000元，无银行付款凭证不能证明三联公司已支付上述费用。（3）根据补充提交的75份已办理入住材料反映，该7人中有两人不符合继续发放超期过渡费条件。其中窦庆书系君诚公司提供的编号49已办理入住拆迁户，入住时间为2013年8月9日；王禄荣系君诚公司提供的编号35已办理入住拆迁户，该户已转让其安置房给班毅，且班毅已于2013年7月3日办理入住。（4）三联公司未标明“当期未领”的4人，表明三联公司未发放该过渡费。如果三联公司将该过渡费金额统一计算在当期已发放总额中，则为虚领应当减除该金额。2、2014年1-2月超期过渡费发放清册：三联公司共提供了未签字领取过渡费人员7人，其中标注“当期未领”人员4人，三联公司仅提供有《贵阳三联公司有限公司领条》作为支付过渡费的付款凭证，其中窦庆书、赵开春体现在2013年10-12月的领条上。仅有领条无法证明三联公司已支付该4人相关过渡费。（1）领条中只有袁成义的体现为本人签字领取，其余3份均为他人代领，代领人是否有权代领不得而知。而签名袁成义的也无法判断是否该本人签字。且代签的拆迁户李隆明的“明”字错误，实为李隆民（详见君诚公司提供的编号8办理入住材料）。（2）除领条外，无相应的银行付款凭证，无法证明三联公司实际支付载明的费用。（3）根据君诚公司补充提交的75份已办理入住材料反映，该4人中有两人不符合继续发放超期过渡费条件。其中窦庆书系君诚公司提供的编号49已办理入住拆迁户，入住时间为2013年8月9日；李隆民系君诚公司提供的编号8已办理入住拆迁户，入住时间为2013年7月19日。（4）三联公司未标明“当期未领”的3人，表明三联公司未发放该过渡费。如果三联公司将该过渡费金额统一计算在当期已发放总额中，则为虚领应当减除该金额。3、2014年3-4月超期过渡费发放清册：三联公司共提供了未签字领取过渡费人员6人，其中标注“当期未领”人员3人，三联公司仅提供有《贵阳三联公司有限公司领条》3份作为支付过渡费的付款凭证。仅有领条无法证明三联公司已支付该3人相关过渡费。（1）领条中廖明凤、窦庆书均为他人代领，代领人是否有权代领不得而知。而签名李隆明的明显系他人代签，拆迁户李隆明的“明”字错误，实为李隆民。（2）除领条外，无相应的银行付款凭证，无法证明三联公司实际支付载明的费用。（3）根据君诚公司补充提交的75份已办理入住材料反映，该3人中有两人不符合继续发放超期过渡费条件。其中窦庆书系君诚公司提供的编号49已办理入住拆迁户，入住时间为2013年8月9日；李隆民系君诚公司提供的编号8已办理入住拆迁户，入住时间为2013年7月19日。（4）三联公司未标明“当期未领”的3人，表明三联公司未发放该过渡费。如果三联公司将该过渡费金额统一计算在当期已发放总额中，则为虚领应当减除该金额。4、2014年5-6月超期过渡费发放清册：三联公司共提供了未签字领取过渡费人员4人，其中标注“当期未领”人员2人，其中窦庆书的发放情况已在2014年3-4月同一领条，李云峰也仅一份领条作为支付过渡费的付款凭证。仅有领条无法证明三联公司已支付该2人相关过渡费。（1）领条中窦庆书为他人代领，代领人是否有权代领不得而知。而签名李云峰的也无法判断是否该本人签字。（2）除领条外，无相应的银行付款凭证，无法证明三联公司实际支付载明的费用。理由同上。（3）根据君诚公司补充提交的75份已办理入住材料反映，窦庆书不符合继续发放超期过渡费条件，其系君诚公司提供的编号49已办理入住拆迁户，入住时间为2013年8月9日。（4）三联公司未标明“当期未领”的2人，表明三联公司未发放该过渡费。如果三联公司将该过渡费金额统一计算在当期已发放总额中，则为虚领应当减除该金额。5、2014年7-8月超期过渡费发放清册：三联公司共提供了未签字领取过渡费人员6人，其中标注“当期未领”人员1人，提供有李云峰签字的一份领条作为支付过渡费的付款凭证。仅有领条无法证明三联公司已支付李云峰相关过渡费。（1）虽然领条有李云峰签名，但该签名无法判断是否该本人签字。（2）除领条外，无相应的银行付款凭证，无法证明三联公司实际支付载明的费用。理由同上。（3）三联公司未标明“当期未领”的5人，表明三联公司未发放该过渡费。如果三联公司将该过渡费金额统一计算在当期已发放总额中，则为虚领应当减除该金额。6、2014年9-10月超期过渡费发放清册：三联公司共提供了未签字领取过渡费人员6人，均未标注未签字原因，表明三联公司未发放该过渡费。如果三联公司将该6人的过渡费统一计算在当期已发放总额中，则为虚领应当减除该金额。7、2014年11-12月超期过渡费发放清册：三联公司共提供了未签字领取过渡费人员4人，均未标注未签字原因，表明三联公司未发放该过渡费。如果三联公司将该4人的过渡费统一计算在当期已发放总额中，则为虚领应当减除该金额。8、2015年1-2月超期过渡费发放清册：三联公司共提供了未签字领取过渡费人员2人，均未标注未签字原因，表明三联公司未发放该过渡费。如果三联公司将该2人的过渡费统一计算在当期已发放总额中，则为虚领应当减除该金额。9、2015年3-4月超期过渡费发放清册：三联公司共提供了未签字领取过渡费人员10人，其中标注“当期未领”人员7人，未标明“当期未领”3人。（1）姚大芳、李春廷、陈红莉、陈发友4人有本人签名的领条、有银行转账支票存根，符合三联公司正常的财务制度，对该4笔款项认可。（2）廖明凤无法判断是否有权代领的他人代签字的领条，无相应的银行付款凭证，无法证明三联公司实际向廖明凤支付该费用。（3）张祥英有人民法院协助执行通知书，有银行付款凭证，对该款项认可。（4）姚大芳，未看到三联公司提供的相关凭证，无法判断。（5）未标明“当期未领”的2人，表明三联公司未发放该过渡费。如果三联公司将该过渡费金额统一计算在当期已发放总额中，则为虚领应当减除该金额。10、2015年5月-2016年2月超期过渡费发放清册：仅有王禄荣、姚显辉2人，均未标明“当期未领”，表明三联公司未发放该过渡费。未看到姚显辉名下三联公司标注的“被法院查封，已经提供判决书”。且王禄荣系君诚公司提供的编号35已办理入住拆迁户，该户已转让其安置房给班毅，且班毅已于2013年7月3日办理入住。如果三联公司将该过渡费金额统一计算在当期已发放总额中，则为虚领应当减除该金额。11、2016年3月-2016年10月超期过渡费发放清册：仅有王明辉、王禄荣、李隆民3人，其中王明辉、王禄荣未标明“当期未领”，表明三联公司未发放该过渡费。且王禄荣系君诚公司提供的编号35已办理入住拆迁户，该户已转让其安置房给班毅，且班毅已于2013年7月3日办理入住。如果三联公司将该过渡费金额统一计算在当期已发放总额中，则为虚领应当减除该金额。而李隆明，三联公司注明有领条，但君诚公司未在本证据材料中看到。且李隆明实名李隆民，系君诚公司提供的编号8已办理入住拆迁户，入住时间为2013年7月19日。无论是否有发放超期过渡费，均系三联公司的自愿行为，不应计算到三联公司合法的实际损失内。12、2016年11月-2017年10月超期过渡费发放清册：（1）赵吉林，虽然三联公司提供有乌当区人民法院的民事调解书以及银行付款凭证，表明其支付赵吉林超期过渡费93818.40元、装修过渡费22109.4元、接房补助费44218.8元及案件受理费2923元，共计163069.6元。但从君诚公司补充提交的编号63的已办理入住材料反映，赵吉林不属于发放超期过渡费、装修过渡费和接房补助费的对象。从君诚公司提供的入住材料显示，赵吉林已于2013年6月21日申请将其安置房转让给第三方杨涛，三联公司在其转让《申请》上盖章确认，且杨涛已于2013年7月3日办理入住。另从三联公司在一审提交的《贵阳2009-17地块超期过渡费发放清册》显示：序号34、原货币编号SL-52的姓名为赵吉林，从2013年10-12月至2016年11月-2017年10月的过渡费发放清册均登记在册，并且2013年10-12月至2016年3月-2016年10月的过渡费发放清册上均有人签收并领取该超期过渡费。而乌当区人民法院（2019）黔0112民初507号《民事调解书》显示赵吉林的诉讼请求为“1、请求法院依法判决被告给付原告从2013年7月到2018年12月的超期过渡费人民币238154.4元。”而三联公司自愿认可应支付赵吉林超期过渡费等相关费用，通过乌当法院达成调解协议，并支付赵吉林上述款项。现本案中三联公司要求君诚公司承担该费用，涉嫌恶意串通并通过虚假诉讼骗取君诚公司巨额赔偿款项的行为，应当不予认定。（2）刘如海，虽然三联公司提供的做账凭证显示向刘如海银行账户存款33483.60元，但无相应的银行汇款凭证，君诚公司不予认可三联公司已支付该过渡费。（3）王春华，三联公司提供有王春华签字的领条、及银行汇款业务凭证，符合三联公司的财务管理制度，君诚公司予以认可。（4）赵吉凤，虽然三联公司提供有乌当区人民法院的民事调解书以及银行付款凭证，表明其支付赵吉凤超期过渡费43300.80元。但从君诚公司补充提交的编号1已办理入住材料反映，赵吉凤不符合发放超期过渡费的条件。从君诚公司提供的入住材料显示，赵吉凤已于2013年6月20日将其安置房转让给第三方舒跃华，三联公司在其转让《申请》上盖章确认，且舒跃华已于2013年7月8日办理入住。另从三联公司在一审提交的《贵阳2009-17地块超期过渡费发放清册》显示：原货币编号SL-52的姓名为赵吉凤有两套房，面积分别是93.01㎡和120.28㎡，从面积看，其中的120.28㎡房屋应为转让给舒跃华的房屋。从2013年10-12月至2016年11月-2017年10月的过渡费发放清册看两套房均登记在册，并且2013年10-12月至2016年3月-2016年10月的过渡费发放清册上两套房均有人签收并领取该超期过渡费，其中120.28㎡房屋的超期过渡费大部分由房屋买受人舒跃华签字领取。而乌当区人民法院（2018）黔0112民初156号《民事调解书》显示，房屋买受人舒跃华夫妇诉请判决“天诚花园小区一栋3单元1楼2号房的超期过渡费归原告所有”，要求取得超期过渡费。三联公司不顾赵吉凤转让安置房的事实，自愿支付赵吉凤上述款项，现本案中要求君诚公司承担该费用，涉嫌恶意串通并通过虚假诉讼骗取君诚公司巨额赔偿款项的行为，依法不予认定。本院认为，三联公司提交的以上两份证据，真实性可以确认，且与本案处理存有关联，予以采信，是否能够达到其证明目的，应综合在案证据予以认定，详见后面论述。二审查明，2014年11月10日，君诚公司向三联公司出具《关于天诚花园交房事宜工作联系函的回函》主要载明，……关于超过交房时间承担过渡费事宜……对检测结果中存在安全质量问题的部分房屋，……对该部分房屋我司将根据双方签订的《土地一级开发安置房认购协议书》相关约定承担相关违约责任。”三联公司向安置户发放2013年10月至2017年10月15日超期过渡费，根据三联公司提供的证据，本院再次组织双方当事人进行质证，以确定三联公司所称超期过渡费是否如数发放至相应安置户。扣除超期过渡费发放清册上未签名且三联公司也不能提交证据加以证明未签名人员实际收到了发放清册中所载明款项的，以及扣除三联公司在前述质证意见中自认“针对序号4、35、43、56、58户数，根据三联公司提供的超期过渡费计算表及支付凭据，以上户数三联公司从未支付超期过渡费”的。三联公司具体发放超期过渡费情况如下：2013年10月-12月实发超期过渡费共计1213148.87元；2014年1月-2月实发超期过渡费共计936563.19元；2014年3月-4月实发超期过渡费共计1053813.69元；2014年5月-6月实发超期过渡费共计1158946.62元；2014年7月-8月实发超期过渡费共计1266770.54元；2014年9月-10月实发超期过渡费共计1346586.14元；2014年11月-12月实发放超期过渡费共计1323393.41元；2015年1月-2月实发超期过渡费共计1342295.04元；2015年3月-4月实发超期过渡费共计1324515.6元；2015年5月-2016年2月实发超期过渡费共计6713333.21元；2016年3月-10月实发超期过渡费共计5319968.76元；2016年11月-2017年10月15日实发超期过渡费共计7459900.5元。2013年10月至2017年10月5日实发超期过渡费共计30459235.57元。三联公司与君诚公司共同盖章的接房补助、装修过渡费实际发放金额合计为4196442.47元。另查明，君诚公司、三联公司作为甲方与三联公司作为乙方签订的《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》主要载明，第一条第（二）项约定：“1.为推动东部新城土地一级开发工作，经市政府批准，甲方同意乙方对G（10）05号地块安置房认购要求。2.甲乙双方约定：在符合商品房销售条件时，应根据本认购书签订正式的《商品房买卖合同》”、第二条约定：“...（二）乙方本次购买的商品房仅限于土地一级开发工作中需要安置的被拆迁户。（三）房源分配。本认购书涉及的房屋建成后，由甲方直接向乙方指定的被拆迁人移交。”、第三条第（二）项约定：“付款方式：本合同签订后10日内，乙方向甲方支付购房总价款的10％计人民币2349万元作为购房定金；在甲方取得商品房预售许可证后，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》15日内，乙方向甲方支付购房总价款的30％；在双方约定的交房时限内达到商品房交房标准（必须有建设局出具的：竣工验收备案或竣工验收备案证）之日后的15个工作日内，乙方向甲方支付购房总价款的50％及水、电、煤气、闭路电视等开户费用；四十个工作日内，乙方据实结清剩余10％购房总款。”、第四条约定：“房屋交付的时间为2011年7月30日前。房屋质量符合国家验收标准。”……第六条约定：“甲方未按时交付房屋或乙方未按时付款，均按照违约方每日支付守约方购房总款的0.1%的违约金。”《关于2009-17地块开发项目乌当奶牛场片区拆迁安置房信访矛盾化解方案》主要载明：鉴于君诚公司摘牌开发的“天诚花园”商品房质量问题引起回迁户不能按时接房入住并上访，是造成“天诚花园”社会矛盾问题的责任主体。...一、化解方案适用范围：（一）回迁户选择接收“天诚花园”所签安置房；（二）回迁户选择一次性货币回购所签安置房；（三）回迁户有多套回迁安置房，同时选择“天诚花园”接房、回购安置房；（四）已全部接房或部分接房的回迁户；（五）回迁户不选择以上的任一方式。二、2009-17地块开发项目乌当奶牛场回迁安置房信访矛盾化解方案：（一）回迁户选择接收“天诚花园”所签安置房：《“天诚花园”交房公告》公告之日起30日内按照相关程序完善接房手续：1、超期过渡费一次性发放至《“天诚花园”交房公告》之日止；2、对在规定时间内接房的回迁户，从《“天诚花园”交房公告》之日起，按《回迁安置协议》的回迁房面积30元/平方米·月对该回迁户一次性发放六个月的装修过渡费；3、君诚公司按《房屋拆迁安置协议》的回迁房面积360元/平方米补助接房入住回迁户；4、君诚公司物管公司免收接房“天诚花园”安置户6个月物业管理费；5、接房时实际接房面积大于原签约面积的，按建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定执行，即：接房面积误差超签约面积3％以内的部分房价款由买受方按原价补足，超过3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受方。6、以下回迁安置户可执行以上政策措施：（1）《“天诚花园”交房公告》发布之日前就已经全部或部分接房，并在交房公告发布之日起30日内完善全部安置房接房手续的回迁安置户；（2）《“天诚花园”交房公告》发布之日起30日内完善全部安置房接房手续的回迁安置户。（二）选择一次性货币回购所签安置房：《“天诚花园”交房公告》公告之日起30日内选择一次性货币回购所签安置房：1、回迁安置户个人提出申请，君诚公司或三联公司按2773元/㎡回购回迁房并完善相关手续；2、超期过渡费一次性发放至《“天诚花园”交房公告》发布之日止；3、对在规定时间内提出申请一次性货币回购的回迁户，从《“天诚花园”交房公告》发布之日起，按《房屋拆迁安置协议》的回迁房面积30元/平方米·月对该回迁户一次性发放六个月的过渡费；4、君诚公司按《房屋拆迁安置协议》的回迁房面积287元/平方米补助申请一次性货币回购的回迁户。（三）回迁户有多套回迁安置房，同时选择“天诚花园”接房、回购安置房：回迁户有多套回迁安置房，《“天诚花园”交房公告》发布之日起30日内，回迁户可根据需要将自己的回迁房选择部分接房和部分申请一次性货币回购所签安置房，并在规定时间内完善相关手续，其回迁户的房屋可分别执行以上（一）（二）方案。（四）不选择以上任一方式：超过交房时限，不选择以上任一方式的安置户，超期过渡费发放至《“天诚花园”交房公告》发布之日止，自《“天诚花园”交房公告》发布之日起不再对其发放超期过渡费，所造成的一切损失由个人承担，其诉求可通过司法诉讼解决...四、《2009-17地块开发项目乌当奶牛场回迁安置房信访矛盾化解方案》资金筹措：1、在《“天诚花园”交房公告》发布之日起30日内办理完成接房手续的回迁安置户，由君诚公司发放以上补助。若君诚公司资金支付存在困难，由政府召开专题会议进行协调，在政府多方协调资金无果的前提下，由三联公司暂行垫付，双方共同确认。2017年10月15日，三联公司和贵阳市乌当区新添社区服务中心发布《“天诚花园”回迁房接房方案》，载明的内容与前述矛盾化解方案内容基本一致。三联公司、贵州柏禾地产服务有限公司作为甲方与被拆人作为乙方签订的《房屋拆迁安置协议》第五条第2点约定：“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定增发乙方过渡费”。案涉“天成花园”工程于2014年1月28日取得竣工验收备案。除上述事实外，本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，综合双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：君诚公司应否承担三联公司所发放超期过渡费和装修补助费的损失，如承担，承担赔偿损失如何认定？（一）关于君诚公司应否承担三联公司所发放超期过渡费和装修补助费的损失问题2010年4月26日，三联公司与君诚公司签订《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》约定，三联公司向君诚公司购买房屋用于拆迁安置，交房时间为2011年7月30日前。三联公司已向君诚公司支付购房款9200万余元。然而，2013年9月，被拆迁户陆续反映天诚花园新房入住就有漏水开裂情况。2014年8月29日，《天诚花园项目质量缺陷处理方案专家会》会议纪要，载明，天诚花园项目确实存在一定的质量缺陷。2016年5月30日，贵州省建筑科学研究检测中心出具《鉴定报告》载明，天诚花园项目1#-7#楼主体结构安全性为Bu级。可见，君诚公司并未按照《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》约定，在2011年7月30日前向三联公司（拆迁户）交付质量合格的并用于安置的房屋。在出现质量问题后，君诚公司委托第三方进行整改，直至2017年10月11日，贵州省建筑科学研究检测中心出具《鉴定报告》载明，天诚花园项目1#-7#楼主体结构经加固修复处理后安全性为Au级。2017年10月9日，三联公司、君诚公司和贵阳市乌当区新天社区服务中心签订《信访矛盾化解方案》再次确认了，天诚花园房屋质量问题及君诚公司是责任主体的事实；同时也明确了，在《“天诚花园”交房公告》发布之日起30日内办理完成接房手续的回迁安置户，由君诚公司发放有关补助的事宜。由此，君诚公司关于“一审片面认定拆迁户上访拒绝收房是因为房屋质量问题，而忽视了是多因一果，主要原因还是三联公司的责任。房屋质量问题并不是拆迁户的主要诉请，而是三联公司作为国有企业、作为拆迁人的不作为和过失导致的诸多权益纠纷形成的历史遗留问题”等上诉事由，与事实不符，本院不予支持。首先，《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》是三联公司与君诚公司自愿平等订立，且并未违法法律、行政法规强制性规定，也无证据证明存在其他影响合同成立和生效的情形，属于合法有效协议。《信访矛盾化解方案》就天诚花园房屋质量问题、延期交房和由此而产生的超期过渡费、接房补助、装修过渡费承担等事宜进行了约定，同理，属于合法有效协议。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，君诚公司与三联公司均应诚信全面履行前述协议所约定的义务。其次，如前所述，君诚公司并未按照《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》约定，向三联公司（拆迁户）交付质量合格的并用于安置的房屋，构成违约。君诚公司出具的《关于天诚花园交房事宜工作联系函的回函》和《信访矛盾化解方案》再次确认了，君诚公司因质量问题延期交付这一违约事实。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，结合《土地一级开发拆迁安置房认购协议书》、《信访矛盾化解方案》和《房屋拆迁安置协议》的有关约定，君诚公司因违约而应当承担三联公司因房屋质量问题延期交房而致使并实际支付的超期过渡费、接房补助和装修过渡费的损失的赔偿责任。君诚公司关于“一审混淆了竣工验收和竣工验收备案的法律性质，将2014年1月28日的竣工验收备案时间错误认定为竣工验收时间，案涉工程竣工验收时间为2013年5月19日一审认定《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》时间错误”的上诉事由，本院二审对此部分事实予以纠正，但该事实并不影响君诚公司的责任承担。（二）关于承担赔偿损失如何认定问题对于超期过渡费，按照君诚公司上诉理由，可以分成两种情形：一是接房公告发布之日起30内之前接房的拆迁安置户的超期过渡费。二是接房公告发布起30日内仍未接房的拆迁安置户的超期过渡费。针对第一种情形的超期过渡费，前述信访矛盾化解方案全文共有四个部分，在该方案的第四部分明确约定：“四、《2009-17地块开发项目乌当奶牛场回迁安置房信访矛盾化解方案》资金筹措：1、在《“天诚花园”交房公告》发布之日起30日内办理完成接房手续的回迁安置户，由君诚公司发放以上补助。”解读该方案看，在“以上补助”之前有三个部分的约定，尤其是第二部分中明确了超期过渡费、接房补助和装修过渡费，“以上补助”首先字面上并未确指超期过渡费或接房补助或装修过渡费，其次，通常文义解释“以上补助”当然所指前文中所提到的费用，即超期过渡费、接房补助和装修过渡费这三个部分。根据前述方案的约定，君诚公司应当承担三联公司已经支付在接房公告即2017年10月15日起30日内接房的拆迁安置户的超期过渡费。对于接房公告2017年10月15日之前已经接房的部分拆迁安置户的超期过渡费，一审认为，因君诚公司房屋质量问题延期交房即便有部分拆迁安置户提前接房的，君诚公司也因瑕疵交付违约责任而应承担损失的赔偿责任，并无不当，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，本院二审予以维持。君诚公司关于“一审错误认定《关于2009-17地块开发项目乌当奶牛场片区回迁安置房信访矛盾化解方案》的性质和适用范围。错误认定前述方案第四条第一款所称以上补助的范围”及关于不应承担2013年6月至2017年9月期间办理入住的超期过渡费的上诉事由，无事实依据，或于法无据，本院不支持。针对第二种情形的超期过渡费，虽然《信访矛盾化解方案》未做明确约定由君诚公司承担，但是前述方案中明确了约定了“（四）不选择以上任一方式：自交房公告发布之日起30日内，不选择以上任一方式的安置户，超期过渡费发放至自交房公告发布之日止，自交房公告发布之日起不再对其发放超期过渡费”，就意味着对于在交房公告发布之后30日内仍未选择接房的拆迁安置户，三联公司依然支付了接房公告即2017年10月15日之前的超期过渡费，又结合三联公司与拆迁安置户的《房屋拆迁安置协议》的约定，这部分支出属于三联公司的实际损失的范畴。再根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因君诚公司天成花园房屋质量问题未按期交房，在经过质量整改之后君诚公司与三联公司达成协议，并确定新的交付房屋时间即2017年10月15日，三联公司已支付的该部分超期过渡费属于实际损失，君诚公司因违约而应承担该部分实际损失的赔偿责任，即第二种情形的超期过渡费。君诚公司质证意见中提出关于信访矛盾化解方案公布后仍未办理入住安置户的超期过渡费其不承担责任的事由，于法无据，而不成立。二审调查中，本院首先组织君诚公司、三联公司随机抽选安置户，核实了其是否领取了超期过渡费等情况。其次，审查三联公司提交的超期过渡费发放清册等证据。考虑本案超期过渡费涉及人员多、时间跨度长，基于本案复杂性及举证难度，本院在三联公司所提交的超期过渡费发放清册证据的基础上，综合本案其他有关证据，以认定超期过渡费。其一，超期过渡费发放清册中确有部分人员未签名，且三联公司也未举证其向未签名人员支付了超期过渡费，对此情形不应计入已经发放的超期过渡费之内。其二，三联公司在质证意见中提到“针对序号4、35、43、56、58户数，根据三联公司提供的超期过渡费计算表及支付凭据，以上户数三联公司从未支付超期过渡费，何来的扣除”，经查，这五户中确有人在三联公司提交的超期过渡费的发放清册中载明了领取超期过渡费的事实，对此自认的部分，不应计入君诚公司应承担的超期过渡费之内。其三，君诚公司质证意见中提出“电话调查的7人情况中，被调查人称没有领过过渡费。被调查人已经转让安置房确还在领取过渡费。”经查，被调查人称没有领过过渡费的，与本院二审调查的情况不符；调查人已经转让安置房确还在领取过渡费的情形，过渡费的领取是被拆迁人领取还是受让人领取，这是被拆迁人和受让人的事宜属于另外一重法律关系，并不排除君诚公司对此情形责任的承担。该情形超期过渡费仍应计入君诚公司承担超期过渡费范围之内。其四，2017年10月15日以后三联公司支付的超期过渡费。2017年10月15日事实上是三联公司与君诚公司通过矛盾化解方案新协议确定的交付房屋时间，君诚公司也据此交付了质量合格的房屋，对于交付房屋时间之后三联公司再行支付的超期过渡费，因无合同依据和法律依据，不应计入君诚公司承担超期过渡费的范围之内。总之，经认定计算，君诚公司应承担超期过渡费为30459235.57元。一审虽判决君诚公司承担超期过渡费并无不当，但对此部分费用金额认定有误，本院二审经前述计算认定后予以纠正。君诚公司质证意见中提出，“君诚公司在对天诚花园进行相应的整改过程中，由于三联公司的安置户多次堵工导致整改工作无法继续，仅出警就达30多次。安置户经常性堵工导致整改无限延期而人为扩大的损失。即使君诚公司应当承担一定的超期安置过渡费损失，也仅仅应当承担合理整改期间所发生的超期安置过渡费。”的事由，与君诚公司并未按协议约定向三联公司（拆迁户）交付质量合格的并用于安置的房屋构成违约的事实不符而不成立。对于装修过渡费。与超期过渡费承担同理，君诚公司应承担装修过渡费。又根据三联公司提交的《2009-17地块接房补助发放清册》，有三联公司和君诚公司盖章确认的接房补助和装修过渡费实际发放金额合计为4196442.47元，君诚公司应当对此承担赔偿损失责任。一审虽判决君诚公司承担装修过渡费并无不当，但对此部分费用金额认定有误，本院二审经前述计算认定后予以纠正。另外，对于装修补助费用，君诚公司二审并无提出有针对性的上诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院对于一审判决君诚公司承担的装修补助费予以维持。综上，君诚公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院(2018)黔01民初1274号民事判决；二、贵州君诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付贵阳三联乳业有限公司2013年10月至2017年10月15日超期安置过渡费30459235.57元；三、贵州君诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付贵阳三联乳业有限公司接房补助和装修补助共计4196442.47元；四、驳回贵阳三联乳业有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费270197.12元，由贵州君诚房地产开发有限公司负担202647.84元，由贵阳三联乳业有限公司负担67549.28元。二审案件受理费212037.02，由贵州君诚房地产开发有限公司负担190833.32元，由贵阳三联乳业有限公司负担21203.70元。本判决为终审判决。审判长  李圣瑞审判员  赵传毅审判员  罗 宁二〇二〇年四月十日法官助理张帜书记员张健