广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1229民初165号 原告（申请执行人）：沈肖颖，女，1977年10月25日出生，瑶族，教师，住所地大化瑶族自治县。 被告（案外人）：陆斌涛，男，1977年6月1日出生，壮族，干部，住所地马山县。 被告（案外人)：陆艳灵，女，1980年2月15日出生，壮族，住所地南宁市。 委托诉讼代理人：黎祖兴，广西周道律师事务所律师。 被告（被执行人）：韦娜，女，1977年7月27日出生，壮族，教师，住所地大化瑶族自治县。 委托诉讼代理人：韩东，大化瑶族自治县法律事务中心法律服务工作者。 原告沈肖颖与被告陆斌涛、陆艳灵、被告韦娜申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈肖颖、被告陆斌涛、陆斌涛及陆艳灵共同委托诉讼代理人黎祖兴、被告韦娜的委托诉讼代理人韩东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈肖颖向本院提出诉讼请求：准许执行(2020)桂1229执39号案对被告韦娜名下的位于大化瑶族自治县大化镇红河北路华宇嘉旺斯19B05号房。事实和理由：2019年10月17日，大化瑶族自治县人民法院对沈肖颖与韦娜民间借货纠纷一案作出(2019)桂1229民初1287号民事调解书，韦娜限于12月30日之前偿还沈肖颖借款404404.53元。2019年10月18日，大化瑶族自治县人民法院作出(2019)桂1229执保28号，对韦娜名下上述房屋采取了保全措施。2020年1月6日，大化瑶族自治县人民法院作出(2020)桂1229执39号案受理了沈肖颖的执行申请。当月，（案外人）陆斌涛和陆艳灵对执行标的提出书面异议。大化瑶族自治县人民法院于2020年2月18日作出(2020)桂1229执异1号裁定：中止(2020)桂1229执39号案对韦娜名下的位于大化瑶族自治县大化镇红河北路华宇嘉旺斯19B05号房的执行。 沈肖颖认为，第一、案外人陆斌涛和陆艳灵主张涉案房产未能办理过户登记是因该房屋被查封造成的，该主张理由不成立。不能办理过户登记是陆斌涛和陆艳灵自身怠于办理，属于其自身原因造成的。沈肖颖在2019年10月17日才交的保全费，大化瑶族自治县人民法院于2019年10月18日才作出裁定保全该房产，陆斌涛和陆艳灵提供的证据材料显示，在2019年9月16日已付清余款283300元，该房产贷款当天己与住房公积金部结清，按正常工作流程，最迟一个星期，即可去办理过户登记手续。然而，在长达一个月的时间，陆艳灵作为专业人士，居然没有为办理过户登记采取过任何行动，这有违于正常的生活消费习惯。可见，陆斌涛和陆艳灵作为该房产的买受人，怠于办理过户登记，是其自身原因造成的。第二、陆斌涛和陆艳灵提供的证据材料还显示，其与韦娜2019年7月15日签定的购房合同中，约定余款283300元的支付方式是由被告陆斌涛和陆艳灵代韦娜按月偿还该房产的贷款。8月底沈肖颖与韦娜的借贷纠纷已闹得人尽皆知，韦娜告知原告该房产己卖，卖了190000元。沈肖颖于2019年9月9日向法院同时提交了民事起诉状和诉讼财产保全申请书。2019年9月16日，陆斌涛、陆艳灵与韦娜在购房合同签定仅两个月时间便突然将余款283300元的支付方式变更为一次性支付，并于当日办理房贷结清证明，这有违正常消费习惯。2019年9月17日大化瑶族自治县人民法院对沈肖颖与韦娜民间借贷纠纷一案立案。原告认为，陆斌涛、陆艳灵与韦娜是在得知沈肖颖起诉韦娜之后，赶在立案之前将余款283300元的支付方式变更为一次性支付，意在其提出执行异议时可满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定，令法院无法执行余款283300元或该房产。第三、沈肖颖于2019年9月9日向法院提交民事起诉状的同时，还提交了诉讼财产保全申请书，明确表达了民事起诉与财产保全同时进行，法院应视为诉前财产保全。沈肖颖只是普通公民，不是法律专家，当时法院接收工作人员也未就此提醒原告。综上，恳请法院判决陆斌涛和陆艳灵提出的执行异议不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款依据，维护法律公平正义。 陆斌涛、陆艳灵辩称，请求法院驳回沈肖颖的诉讼请求。第一、沈肖颖诉称的案外人陆斌涛、陆艳灵与韦娜在签订房屋买卖合同后，没有办理过户登记，是案外人自身原因造成的，没有事实和法律依据。案外人在提出执行异议时，已提交充足的证据。案外人购买韦娜房屋的交付使用、要求办理过户登记均在原告提出与被告韦娜的民间借贷纠纷案件的立案、财产保全作出之前。第二、沈肖颖诉称案外人与韦娜为了赶在沈肖颖提出的保全查封之前交付该房产，没有事实和法律依据。如前所述，韦娜以及案外人在沈肖颖起诉韦娜民间借贷纠纷及法院查封韦娜房屋之前，是不知道法院查封该套房产的。第三、沈肖颖诉称的其提交的保全申请，非诉前保全申请，是其自身原因，并非案外人和韦娜造成。因此，沈肖颖在本案中提出的理由，没有事实和法律依据。 韦娜辩称，沈肖颖主张的理由不能成立，应当驳回沈肖颖的诉讼请求。1、韦娜与陆斌涛、陆艳灵在2019年7月15日签订该涉案房屋商品房转让协议，并对协议进行了公证，受让方于签订协议书当天依约支付了前期购房款190000元，为了过户登记的需要，2019年9月16日将购房余款283300元以银行汇款方式支付给韦娜丈夫韦金新清偿该房产的住房公积金贷款，这是房屋过户的必备条件。陆斌涛、陆艳灵为了让小孩及时到大化县城读书入住该房，购房后立即对该房屋进行装修，他们一直在催促韦娜尽快办理过户事宜。当韦娜丈夫将陆斌涛、陆艳灵支付的283300元还清住房公积金贷款后，大化县农业银行出具解除抵押证明。韦娜向大化不动产中心办理过户登记手续时，由于华宇佳旺斯的开发商遗失了该房屋的“房屋预告登记证”，导致无法办理房屋过户登记。在这种情况下，涉案房屋开发商在不动产中心办理证件遗失声明并补办“房屋预告登记证”，延误了将近一个月的过户登记时间。2019年10月16日，开发商到不动产登记局领取补办好的证件时，被告知大化县法院也在该日向不动产登记局查询了该房屋，故该房屋至今未能办理过户登记。综上，涉案房屋不能过户登记的直接原因是人民法院对该房屋进行查封造成的，不是陆斌涛、陆艳灵自身原因造成的。2、韦娜对人民法院何时查封涉案房屋并不知情，至今也未收到人民法院查封裁定书。韦娜出卖涉案房屋所得的190000元全部用于偿还信用卡欠款，没有转移财产的故意。3、韦娜认为，对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”陆斌涛、陆艳灵已经实际支付涉案房屋的全部价款，而且已经实际交付房屋并出资对该房屋进行装修等，属于法律意义上的实际占有使用，完全可以排除沈肖颖的执行主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于陆斌涛、陆艳灵、韦娜对沈肖颖提交的证据有异议问题。1、陆斌涛、陆艳灵、韦娜对沈肖颖提交的（2019）桂1229民初1287号案的起诉状副本和财产保全申请书证明“韦娜和陆斌涛、陆艳灵闻风后才变更购房余款支付方式为一次性支付，并于2019年9月16日付清，试图逃避余款的执行”有异议，认为这只是原告的自述，不予质证。对此，本院认为，首先，陆斌涛、陆艳灵购买涉案房屋的余款283300元，其性质是住房公积金的按揭贷款，按揭银行对该款项享有优先受偿权，只要按揭银行同意一次性付清，陆斌涛、陆艳灵就可以将此款一次性支付给韦娜用于清偿按揭的银行贷款，不影响购房合同的合法有效性。其次，当事人对一次性支付的原因作出了合理解释，即一次性支付是为了满足不动产登记的要求，本院对此予以确认，故本院对沈肖颖的证明主张不予采信。2、陆斌涛、陆艳灵、韦娜对沈肖颖提交的“微信沟通截图”、“情况说明、移交清单、催款短信”、“民事调解书”、“承诺书、移交清单、催款短信”有异议，认为这些证据与本案不具有关联性。韦娜还认为，沈肖颖提交这些证据证明韦娜欺骗了沈肖颖，韦娜对此不予认可。本院认为，沈肖颖提交的“微信沟通截图”、“情况说明、移交清单、催款短信”、“民事调解书”、“承诺书、移交清单、催款短信”这些证据，仅仅能够证明沈肖颖与韦娜之间存在债权债务关系以及沈肖颖主张权利的经过，针对本案诉讼请求而言，不具有关联性，本院不作为认定案件事实的依据。二、关于沈肖颖对陆斌涛和陆艳灵、韦娜提交的证据不发表质证意见问题。本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，沈肖颖对陆斌涛和陆艳灵、韦娜分别提交的证据均不发表质证意见，视为其放弃质证的权利，本院对陆斌涛和陆艳灵、韦娜提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月17日，本院立案受理沈肖颖与韦娜民间借货纠纷一案，同年10月17日作出(2019)桂1229民初1287号《民事调解书》和《民事裁定书》，《民事调解书》载明：“韦娜尚欠沈肖颖透支的九张银行信用卡共计404404.53元，限于12月30日前偿还沈肖颖”，《民事裁定书》载明：查封韦娜、韦金新共同共有的位于大化县华宇佳旺斯19B05号房产，不动产权证号：桂（2019）大化县不动产证明第0002132号。查封期限三年，自2019年10月17日至2022年10月16日止”。因韦娜未履行调解书确定的义务，沈肖颖于2020年1月6日向本院申请强制执行。本院在执行过程中，陆斌涛、陆艳灵对本院查封、强制执行韦娜位于大化瑶族自治县大化镇红河北路华宇佳旺斯19B05号房向本院提出书面异议，本院于2020年2月18日作出（2020）桂1229执异1号《民事裁定书》，裁定中止对大化瑶族自治县大化镇红河北路华宇佳旺斯19B05号房屋（不动产权证号：桂（2019）大化县不动产证明0002132号）的执行。沈肖颖对裁定不服，在法定期限内向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，陆艳灵于2019年7月3日从工商银行南丹县支行调到工商银行大化县支行工作，需要在大化县城购房居住。此时韦娜正好在涉案房屋业主微信群发布出卖涉案房屋的信息，陆艳灵有朋友在该业主微信群，知道此消息后就把韦娜的联系电话告诉陆艳灵，陆艳灵、陆斌涛根据此线索联系上韦娜并与韦娜商谈购买涉案房屋事宜。双方达成合意后，韦娜及其丈夫韦金新作甲方与陆艳灵、陆斌涛作为乙方于2019年7月15日签订《商品房转让协议书》。协议书第一条载明：“（涉案）房屋的转让总价为476475.70元整，款项按照如下方式支付：1、乙方于双方签订本协议当日一次性付给甲方上述房屋转让费壹拾玖万元整。2、由于甲方尚欠河池住房公积金管理中心大化管理部上述房屋按揭贷款约286475.70元（具体数目以银行的数目为准），乙方欠甲方上述房屋转让款也是286475.70元，因此双方约定，甲方欠河池住房公积金管理中心大化管理部的上述款项，由乙方替甲方偿还，乙方付清后，依法欠甲方的上述房屋转让款相应抵消。”；第二条约定：“乙方替甲方偿还住房公积金贷款的方式为：从2019年7月15日起，乙方替甲方履行甲方与中国农业银行大化县支行签订的《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》项下的合同义务，直至该合同履行完毕[即由乙方以2687元/月（此数额随还款而有变动，具体以银行的数据为准）于每月的20日前按月通过甲方韦娜的下列银行账户替甲方还款，还款开户行为中国农业银行大化县支行，卡号为62×××72，直到还清所有贷款]。第六条约定：“由于该房屋现在尚未交房，因此双方约定，双方签订本协议及乙方支付本协议第一条第1款约定的费用后，甲方即跟乙方一起去办理该房屋的收房手续，并在收房当日将该房屋及其钥匙、合同及其他与该房屋相关的票据等全部交付给乙方，收房产生的费用全部由乙方承担。交付钥匙之日，即为房屋交付之日。交付将房屋钥匙交给乙方后，该房即归乙方所有，乙方可以自行对房屋进行装修、管理、使用及处分。”陆艳灵、陆斌涛于签订合同的当天向韦娜、韦金新支付购房款190000元，双方于当天到大化瑶族自治县公证处对《商品房转让协议书》进行了公证。双方于签订《商品房转让协议书》的当天到开发商广西兴强房地产开发有限公司办理房屋交接手续，陆斌涛、陆艳灵领取了房屋钥匙、《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》等，并与涉案房屋所在小区的物业公司签订《华宇佳旺斯业主入住装修补充协议》、《前期物业服务协议》。陆艳灵、陆斌涛接收房屋后立即对涉案房屋进行装修。陆艳灵、陆斌涛按照合同约定替韦娜、韦金新偿还2019年7月、8月的银行按揭贷款后，为了及时办理不动产登记，于2019年9月16日将余下的贷款283300元一次性以银行汇款方式支付给韦娜丈夫韦金新，由韦娜、韦金新清偿该房屋的住房公积金贷款余额。当韦娜丈夫韦金新将陆斌涛、陆艳灵支付的283300元还清住房公积金贷款余额贷款银行出具解除抵押证明后，双方向大化县不动产局办理申请过户登记手续时，由于开发商遗失了该房屋的《不动产登记证证明》，导致无法办理房屋过户登记。开发商于2019年9月18日向不动产登记局发出《不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明》，大化县不动产登记局于同一日在大化瑶族自治县人民政府门户网站发布《不动产登记遗失补发公告（2018）026号》，2019年10月14日公告期满。2019年10月16日开发商到不动产登记局领取补发的《不动产登记证证明》。2019年10月17日本院把(2019)桂1229民初1287号查封该房屋的裁定书送达不动产登记局，该房屋至今未能办理过户登记。 再查明，涉案房屋的《房屋质量保证书》载明：涉案房屋竣工验收日期为2019年2月18日，工程质量等级为：合格。 综合当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：案外人陆斌涛、陆艳灵对执行标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 本院认为，申请执行人沈肖颖对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 关于案外人陆斌涛、陆艳灵对执行标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”就涉案房屋的实际情况而言，虽然涉案房屋的初始购买人韦娜、韦金新只向不动产登记局申请《不动产登记证明》，其性质属于预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，该《不动产登记证明》赋予了韦娜、韦金新的请求权以物权的效力。因此，对于陆斌涛、陆艳灵对执行标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益，仍然按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断。依照该规定第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定系对房屋买受人物权期待权的保护。就本案诉争而言，陆斌涛、陆艳灵应当举证证明其符合上述法律规定的四项情形，享有足以排除强制执行的民事权益。综合本案已查明的事实，陆斌涛、陆艳灵提供的证据足以排除沈肖颖对涉案房屋的强制执行。具体理由如下： 第一，2019年7月15日，韦娜及其丈夫韦金新与陆斌涛、陆艳灵签订《商品房转让协议书》并进行了公证，该协议书是当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。而沈肖颖与韦娜的民间借贷纠纷本院于2019年9月17日才立案，2019年10月17日才作出查封该套房屋的裁定。故陆斌涛、陆艳灵符合法律规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。 第二，关于涉案房屋的占有情况。陆斌涛、陆艳灵提供的证据显示，双方于2019年7月15日到开发商办理交房手续，开发商将涉案房屋的钥匙交付给买方陆斌涛、陆艳灵，陆斌涛、陆艳灵对涉案房屋还办理了水、电、煤气的使用手续，并对涉案房屋进行全面装修且交纳了物业费。据此表明，陆斌涛、陆艳灵已合法占有涉案房屋，该“占有”行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款关于“占有”的规定。 第三，关于涉案房屋的房款支付情况。沈肖颖对陆斌涛、陆艳灵于2019年7月15日支付房款190000元并无异议，其主张余款283300元本来约定为按月支付，后来变更为一次性支付，目的是逃避沈肖颖对该款项申请强制执行。对此，本院认为，陆斌涛、陆艳灵无论按月支付还是一次性支付购房余款，均不影响购房协议书的合法有效性，且根据协议书的约定表明，购房余款283300元是用于偿还银行按揭的住房公积金贷款的，按揭银行对该款项享有优先受偿权，实际上韦娜对涉案房屋享有的全部房款只有190000元。因此，沈肖颖以此主张韦娜逃避对283300元的执行，理由不成立。由此可见，陆斌涛、陆艳灵支付房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定的条件。 第四，关于陆斌涛、陆艳灵对涉案房屋未办理产权证是否存在过错的问题。从涉案房屋的现实情况来看，办理过户登记手续需要解决的问题是还清住房公积金贷款，贷款银行向当事人出具涉案房屋的抵押注销证明后即可办理登记。此项工作陆斌涛、陆艳灵已经于2019年9月16日完成，此时已经满足过户登记的条件。但是，当双方向不动产局要求办理过户登记手续时，因开发商遗失了该房屋的《不动产登记证证明》，需要按照规定的程序补办才能办理过户登记。补办《不动产登记证证明》完成后，紧接着该房屋被人民法院查封，对此陆斌涛、陆艳灵不存在过错。据此，涉案房屋未办理过户登记并非陆斌涛、陆艳灵自身原因所致，陆斌涛、陆艳灵购买涉案房屋亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定。 综上所述，陆斌涛、陆艳灵就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故沈肖颖要求法院准予执行涉案房屋的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回原告沈肖颖的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告沈肖颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  曾绍流 审 判 员  韦群玲 人民陪审员  陆俐伸 二〇二〇年四月十八日 法官 助理  韦青霞 书 记 员  黄莉莉 附本案适用法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列期限且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起的执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。