安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0203民初165号本诉原告（反诉被告）：韦玥，女，1984年4月18日出生，汉族，住芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：李玲，女，1965年7月11日出生，汉族，住芜湖市镜湖区，系原告所在社区推荐公民。本诉被告（反诉原告）:鲁修斌，男，1953年1月2日出生，汉族，住芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：胡鹏，安徽吉和律师事务所律师。本诉被告：芜湖竹居房产经纪有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区儒林西苑15#楼06号，统一社会信用代码：91340200MA2Q3T5U71（1-1）。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：胡成，男，1995年8月14日出生，汉族，住芜湖市弋江区，系该公司员工。本诉原告韦玥与本诉被告鲁修斌、芜湖竹居房产经纪有限公司（以下简称“竹居公司”）房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告鲁修斌与反诉被告韦玥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案，依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韦玥及其委托诉讼代理人李玲，被告（反诉原告）鲁修斌委托诉讼代理人胡鹏及本诉被告竹居公司法定代表人张强、委托诉讼代理人胡成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告韦玥向本院提出诉讼请求：1、判令被告鲁修斌退还原告代付的税款36880.08元、20%违约金7376元及自2019年8月16日至交付时的银行贷款利息；2、判令被告赔偿拆移该房窗帘及卫生间洗漱灯具、梳妆柜及承诺已交至2020年6月(9个月)的有线电视网络费共计人民币5020元；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、执行费等；4、判令被告竹居公司承担连带责任。事实与理由：2019年5月5日，原告韦玥经被告竹居公司居中与被告鲁修斌签订购买其儒林西苑6幢1单元802室房产的购房合同。该合同第十二条第6款约定：如政策允许增值税与个税可以退还,则增值税与个税由甲方承担,退税款归甲方所有。2019年8月16日办理产权过户时,被告竹居公司做原告工作,请原告体恤卖方实际困难,买方(即原告)于是代付了按购房合同本应卖方(被告鲁修斌)应交的税款计人民币36880.08元。被告竹居公司也将被告鲁修斌办理政府退税手续的建行卡交给原告,且告知了密码,用于原告支取该笔政府退税款。现政府将退税款另存入被告鲁修斌在徽商银行的存单中,经一个多月多次联系催要,被告鲁修斌以种种原因拖延迟迟不给,并杜撰各种理由欲扣押该笔退税款。原告所购买的是被告鲁修斌已装潢的房屋,被告承诺保留所有装潢、留下所有家电(家电附有清单,原告也为这些家电另付了5000元)。签约时房产中介也已一再告知被告鲁修斌保留好所有房屋装潢,特别提到灯具及窗帘。被告鲁修斌当时说“你们放心,我们不是那种人,讲话算话的,讲留给你们一定会的。窗帘、灯具等不用写了”,且承诺已交至2020年6月的有线电视及网络费也会保留下来。被告还多次说“我只带走两样,一是大床,二是餐桌。”现被告不仅将承诺留下的网络移走,且拆走房间、客厅窗帘,拆走卫生间洗漱灯、组合柜等其它物件，违背诚实信用的基本原则，违反口头约定。现原告要求被告鲁修斌遵守约定,赔偿原告各项损失合计人民币5020元(窗帘材料按装费3500元,洗漱灯、镜、柜材料按装费800元，9个月网络费720元)。被告竹居公司作为中介收取服务费,并没严格要求、监督被告鲁修斌按售房合同及口头承诺履约,理应为被告鲁修斌承担连带责任。本诉被告鲁修斌辩称：第一，房屋买卖合同中买方的签字是由李玲代签，签订合同时原告没有到场，李玲也没有出具授权委托书，所以该份合同应该属于无权代理。第二，本诉原告所购买的是被告的安置房，而增值税、个税的退还是基于拆迁安置房的拆迁户配合政府建设而获得的相应补偿、奖励等优惠政策，这也是政府必须让被拆迁人提供徽商银行账户，由政府财政直接汇入被拆迁人账户的原因。本诉原告所称的赔偿窗帘、家具等费用，其主张的这些并不在房屋买卖合同所附的家具、家电清单上。本诉被告竹居公司辩称：签订房屋买卖合同的时候被告鲁修斌承诺只带走床和餐桌，其他的东西都留下，因为东西太多所以没有在清单上一一列明。交房的时候被告鲁修斌确实将不在清单上的东西全部带走了。交房当天，原告发现了这个情况，但也收房了，当时没有提出进一步的赔偿要求。税是双方协商好先由买方垫付，退税后由卖方即被告鲁修斌退回给买方，案涉房产的税费确实是买方缴纳的。双方因为税费发生矛盾，被告鲁修斌曾想通过我司联系原告进行协商，但我司联系上原告后，却联系不上被告鲁修斌了。反诉原告鲁修斌向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人返还交房保证金10000元及逾期还款利息250元（按年利率6%，自2019年9月16日至2020年2月15日，应支付利息至实际清偿之日止）；2、判令被反诉人支付房屋面积差价款5625元（11479元/平方米×0.49）；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年5月5日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，约定反诉人将位于芜湖市弋江区儒林西苑6幢1单元802室安置房出售给被反诉人，安置房面积为71平方米，房屋总价款为815000元，反诉人于产权转移登记前保留10000元作为交房保证金，待房屋交付完成后须立即返还给反诉人。2019年8月16日，反诉人配合被反诉人完成了过户登记，房产证上载明房屋实际面积为71.49平方米，2019年9月15日，反诉人按照合同约定将房屋实际交付给被反诉人，但被反诉人拒绝返还交房保证金及房屋面积差价5625元，请求判如所请。反诉被告韦玥辩称：案涉房屋实际售价就是80万元，另外加5000元作为家电补偿款，并不是合同标价的81万元，购房款80万元包含家电补偿款已经在2019年8月付清。涉案房屋在房产中介挂牌价就是80万，在购房讨价还价过程中，证人倪道雯想出了一个主意，让中介告诉我房屋实际售价是80万，但合同上写81万，同时中介和倪道雯再三向我们保证只要付80万即可，所以我们才才签订了购房协议。在这个过程中对方又加了5000元作为家电补偿款。2019年7月6日，倪道雯在房产中介也写了一份承诺书给我，说明房屋总价只有80万元。正因为我们实际上没有扣留对方10000元交房保证金，所以对方才有恃无恐的撤除了房屋内的家具等。关于房屋差价，竹居公司最开始介绍该房子就告诉我们，由于儒林西苑是拆迁小区，许多住户各种原因因为各种原因没办理房产证，被告所出售的房子也没办理房产证，只有拆迁协议。竹居公司还告诉我们，他们已经出售了很多套这类房屋，房产证办下来房屋面积可能存在差异，误差在3平方米以内都是合理范围，所以在合同上的注明的是总房款。反诉原告鲁修斌在办理银行贷款和过户等手续时，也从未提过房屋的差价问题，竹居公司也没有根我们提出这个事情。经审理查明：2019年5月5日，甲方鲁修斌与乙方韦玥在居间方竹居公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》（附交房家具清单）一份，约定：甲方出售房屋坐落于芜湖市弋江区儒林西苑6栋1单802室房屋，建筑面积71平方米，乙方在合同载明情况下同意购买甲方出售方；甲乙双方同意，交易房屋总价款为815000元；乙方应于2019年5月5日将定金200000元支付给甲方；乙方首付款415000元（含定金）；甲方同意且积极配合乙方以商业贷款方式向贷款银行申请个人住房抵押贷款,拟贷款金额为400000元，乙方同意于2019年7月1日前与贷款银行签订贷款借款合同等贷款相关资料，同时委托银行将贷款资金全部划入芜湖市不动产交易中心设立的存量房交易结算资金监管账户；甲方同意于产权转移登记之前留存10000元整于居间服务方作为交房保证金,待房屋交付完成后居间服务方须当即将退还给甲方;如甲方逾期不来交接房屋,甲方同意授权丙方将交房保证金直接支付以上费用；甲乙双方应于具备办理产权转移登记手续5个工作日内办理产权转移登记；甲方承担的税种为增值税及附加，乙方承担的税种为契税和个人所得税，本合同履行过程中因政策原因导致的税费增加或减少由甲乙双方共同承担或享受；甲方出现根本违约情形之一的,应当向乙方支付违约金,违约金的数额为总房价款的20%；补充条款：甲方于2019年5月6日办理该房屋产权证；该房屋总价值为810000元，另增加5000元为家具及家电补偿费用，总计815000元，详细清单见家具家电清单附页；如政策允许增值税与个税可以退还则增值税和个税由甲方承担，退税款归甲方所有，若不可退税，个税由乙方承担，增值税部分由双方协商解决；乙方所有房款到位后45天内甲方须向乙方交付该房屋的使用权。交房家具清单：空调数量2，电视机数量1，冰箱数量1，热水器数量1，洗衣机数量1，净水器数量1，麻将桌数量1。合同签订后，韦玥支付了购房款805000元，鲁修斌将涉案房屋交付给韦玥使用，并将该房屋产权过户至韦玥名下，不动产权证上记载涉案房屋面积为71.49平方米。过户过程中，韦玥支付契税5853.98元，韦玥代鲁修斌支付增值税、个人所得税及各项附加税合计36880.08元。2019年10月31日，鲁修斌收到政府退税款36880.08元。另鲁修斌在交付房屋时拆除了涉案房屋内的窗帘及部分软装，韦玥重新安装窗帘花费3500元。上述事实，有经庭审举证、质证的本诉原告提交的《房屋买卖合同》（附交房家具清单）、银行付款凭证、退税款存单、照片、收据、房产交易申报表，反诉被告提交的不动产权证及本诉原、被告当事人、反诉原、被告当事人的陈述记录在卷证实。本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方为买受方或买受人。本案中，对于李玲代理韦玥购买涉案房屋的行为韦玥当庭表示追认，故鲁修斌与韦玥所签订的《房屋买卖合同》（以下简称“合同”）系原、被告双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同约定鲁修斌承担增值税及附加税，韦玥承担契税和个人所得税（以下简称“个税”），因政策原因导致的税费增加或减少由双方共同承担或享受；合同补充条款又对增值税和个税的承担做了补充约定，即如政策允许增值税与个税可以退还则增值税和个税由甲方即鲁修斌承担，退税款归鲁修斌所有。根据本院查明事实，案涉房屋的增值税、个税及各项附加税合计36880.08元均由韦玥支付，而退税36880.08元由鲁修斌享有，显然与合同约定不符，在政策允许退税的情况下，增值税、个税及附加税依约均应由鲁修斌承担，因此鲁修斌应当将由韦玥代为支付的税款36880.08元返还给韦玥，故对本诉原告韦玥要求本诉被告鲁修斌退还税款36880.08元的诉请予以支持。本诉被告辩称增值税、个税的退还是基于拆迁安置房的拆迁户配合政府建设而获得的相应补偿、奖励等优惠政策，与本诉原、被告之间约定增值税、个税由被告鲁修斌承担并不冲突，该约定不违反法律强制性规定，合法有效，鲁修斌作为合同当事人应当依约履行承担税费的义务，故对本诉被告该辩解不予采信。合同约定当甲方即鲁修斌出现根本违约情形时,应当向韦玥支付总房价款20%的违约金，但鲁修斌现已履行了主要合同义务，不存在根本违约的情形，韦玥主张鲁修斌支付20%违约金的诉请缺乏依据，本院不予支持，其主张自2019年8月16日至交付时的银行贷款利息亦缺乏相关依据，本院难以支持。本诉原告主张双方口头约定保留除床和餐桌以外的所有房屋装潢，该主张亦得到居间方竹居公司的确认，本院结合本地市场情况、房屋交易价格及各方当事人陈述等因素，因鲁修斌在交房时拆除了窗帘及部分软装，违反双方关于交房的口头约定，应当予以适当补偿。关于补偿金额，韦玥为安装窗帘花费3500元，有其提供的收据为凭，对此本院予以确认，但其主张的洗漱灯具、梳妆柜安装费、有限电视网络费均未能提供证据证明，对此本院难以支持。综上，本诉被告鲁修斌应补偿本诉原告装潢损失3500元，对此本院予以支持。本诉原告要求被告竹居房产承担连带责任，而竹居房产系居间方，已完成了促成买卖双方订立合同的居间服务，其本身并非房屋买卖合同当事人，要求其承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告鲁修斌主张反诉被告韦玥支付交房保证金10000元，合同约定房屋总价款815000元，韦玥已支付805000元，现案涉房屋已完成交付及过户手续，韦玥应当支付剩余房款10000元，故对反诉原告该诉请予以支持，但其要求按年利率6%支付利息的诉请没有依据，本院不予支持。反诉被告辩称案涉房屋实际售价为800000元，外加装修补偿款5000元，合计房款为805000元，与合同约定不符，合同中明确约定“房屋总价款为815000元”，补充条款中明确“该房屋总价值为810000元，另增加5000元为家具及家电补偿费用，总计815000元”，且案涉房屋原系鲁修斌单独所有，案涉房屋买卖关系发生在鲁修斌与韦玥之间，反诉被告韦玥提供了与竹居公司员工、倪道雯的电话录音及倪道雯出具的承诺，而倪道雯和竹居公司员工并非合同当事人，亦无证据证明倪道雯或竹居公司员工有权代理鲁修斌作出相关意思表示，因此竹居公司员工与倪道雯作出的承诺对鲁修斌不产生约束力，韦玥仍应按照其与鲁修斌签订的合同约定的房屋价款支付，故对该辩解不予采信。合同记载涉案房屋面积为71平方米，涉案房屋产权证记载房屋面积为71.49平方米，反诉原告主张反诉被告返还0.49平方米的面积差价款，但双方在合同中并没有关于房屋每平方米单价的约定，而是约定的房屋总价款，也无证据显示该总价款系根据房屋每平米单价计算得来，反诉原告该主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告鲁修斌于本判决生效之日起十日内返还本诉原告韦玥税款36880.08元；二、本诉被告鲁修斌于本判决生效之日起十日内补偿本诉原告韦玥装潢损失3500元；三、反诉被告韦玥于本判决生效之日起十日内支付反诉原告鲁修斌房款10000元；四、以上第一至三项折抵，本诉被告鲁修斌于本判决生效之日起十日内支付本诉原告韦玥30380.08元；五、驳回本诉原告韦玥、反诉原告鲁修斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取516元，由本诉原告韦玥负担93元，本诉被告鲁修斌负担423元；反诉案件受理费减半收取98元，由反诉原告鲁修斌负担36元，反诉被告韦玥负担62元如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张岿二〇二〇年四月二十三日法官助理周冉书记员沙金金附本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。