福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0122民初555号 原告：福建德力动漫文化投资有限公司，住所地：福建省连江县城区通港大道与沈海高速公路立交口西南侧。 法定代表人：郑章标，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：江典慧，北京大成（福州）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：许圆炜，北京大成（福州）律师事务所律师，特别授权。 被告：潘自忠，男，1974年8月1日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人：中国建设银行股份有限公司连江支行，住所地：福建省连江县凤城镇玉荷西路建行大楼。 负责人：黄和忠，行长。 委托诉讼代理人：林丽萍，系公司员工，一般代理。 委托诉讼代理人：邢俊程，系公司员工，一般代理。 原告福建德力动漫文化投资有限公司与被告潘自忠、第三人中国建设银行股份有限公司连江支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建德力动漫文化投资有限公司（以下简称德力公司）委托诉讼代理人江典慧、许圆炜，第三人中国建设银行股份有限公司连江支行（以下简称建行连江支行）委托诉讼代理人林丽萍、邢俊程到庭参加诉讼，被告潘自忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德力公司向本院提出诉讼请求：1.解除德力公司与潘自忠签署的《商品房买卖合同》（合同编号：20170010493)；2.潘自忠应配合德力公司办理注销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续；3.潘自忠向德力公司支付违约金79800元；4．潘自忠偿还德力公司垫付款（暂计至2020年4月3日止垫付款金额为28514.36元，具体金额以德力公司实际垫付的金额为准）及逾期还款违约金（自向建行连江支行实际垫付之日起，以代垫款为基数，按照日千分之五的标准，计算至潘自忠实际偿还德力公司全部垫付款之日止。暂计至2020年4月3日时违约金为21038.38元）；5．潘自忠偿付德力公司律师代理费20000元；6．德力公司将收取的贷款本金余额返还给建行连江支行（具体金额以结算时建行连江支行提供的数据为准）；7．潘自忠已付购房款（含购房贷款）399000元在扣除前述第3、4、5、6项诉讼请求项下的款项后，如有剩余购房款的，则在潘自忠配合德力公司办妥注销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续后退还给潘自忠；8．潘自忠承担本案的诉讼费、保全费。诉讼中，德力公司增加诉讼请求：1.解除德力公司、潘自忠与建行连江支行签订的《个人住房借款合同》。事实与理由：2017年7月25日，德力公司与潘自忠签订《商品房买卖合同》（合同编号为：20170010493)，约定由潘自忠购买德力公司开发的位于连江县城区通港大道与沈海高速公路立交口西南侧的“德力城”项目第I＃楼17层1727室单元商品房（以下简称“商品房”）。商品房总价款为399000元，潘自忠以银行按揭贷款的方式购买，其中应于合同签订之日向德力公司支付首付款209000元，剩余190000元向银行申请按揭贷款。同时，《补充协议》第七条第4款约定：“买受人有义务按期偿还银行按揭贷款，并使出卖人免于遭受按揭银行追索；如买受人不按期偿还银行贷款，或由于买受人方面的其他原因，致使出卖人因按揭银行追索而遭受损失（包括但不限于按揭银行要求出卖人代偿按揭借款本息或其他款项）的，一经出卖人要求，买受人应承担全部赔偿责任，如该等损失表现为出卖人向按揭银行赔付款项，买受人应在出卖人书面通知之日起10日内赔偿出卖人向银行全部赔付款和以该等赔付款为基数按日千分之五自出卖人向银行做出赔付之日起计至买受人实际偿付出卖人之日止的违约金。”第七条第5款约定：“如果自收到出卖人前述损失赔偿要求之日起60日内买受人未能付清前述款项，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当向出卖人支付总房价款的20％作为违约金，其他应由买受人承担的费用（包括但不限于房屋使用费、物业管理费、出卖人因此支付的律师费、各种罚息等），出卖人有权从已付款之中扣除；”第七条第6款约定：“因买受人或其他原因导致买卖合同解除时，买受人同意出卖人将买受人已付房价款（包括首付款和银行贷款）先行扣除本协议规定款项后直接退还贷款银行以抵偿买受人应付贷款本息、罚息，抵偿后仍有剩余，则在买卖合同办理注销登记手续后向买方无息退还剩余款项，不足部分应由买受人补足。”此外，还对双方的其他权利义务作了约定。 潘自忠于2017年7月26日向德力公司支付73780元，于2017年8月16日向德力公司支付135200元，合计首付款209000元。同时，潘自忠与建行连江支行签订《个人住房借款合同》，德力公司为潘自忠前述贷款提供阶段性担保。2018年I月17日，德力公司从建行连江支行处收到了潘自忠的购房贷款190000元。2017年8月6日，连江县国土资源局向潘自忠出具了预购商品房预告登记的《不动产登记证明》（证号：闽(2017）连江县不动产证明第0031055号） 后因潘自忠未能按期偿还银行贷款本息，建行连江支行多次要求德力公司承担保证责任，暂截至2019年9月25日止德力公司为潘自忠代偿贷款本息金额为14341.81元。然而，即便德力公司多次催告潘自忠返还代垫款并支付违约金，但潘自忠始终拖欠未予偿还，其行为已经构成严重违约。另，为了实现本案项下债权，德力公司委托北京大成（福州）律师事务所从事本案项下诉讼代理活动，并支出律师代理费20000元。根据约定，该笔费用应由潘自忠承担。 潘自忠未作答辩，也未提供证据。 建行连江支行向本院提出诉讼请求：1.解除《个人住房借款合同》，潘自忠向建行连江支行偿还《个人住房借款合同》项下欠款本金148833.42元、利息（含罚息、复利）402.77元（暂计至2020年4月3日为止，之后的利息和罚息按合同约定的计算至实际还款之日），本息共计149236.19元；2.德力公司对上述债务承担连带还款责任，建行连江支行有权要求德力公司将潘自忠的已付购房款用于偿还上述债务；3.建行连江支行有权以潘自忠提供的抵押物，即位于连江县产【房屋预告登记证号：闽（2017）连江县不动产证明第0037699号】的折价、拍卖或变卖价款优先受偿上述债权。事实及理由：2017年11月18日，建行连江支行与潘自忠签订了合同编号为350616708-2032-20171627043的《个人住房借款合同》，合同约定建行连江支行向潘自忠提供借款本金190000元，借款期限为120个月，自2018年1月17日至2028年1月17日止，借款利率为基准利率上浮20%，利率的调整日期均为每年的1月1日，还款方式为等额本金还款法。借款逾期的，罚息利率按合同所执行借款利率的水平上上浮50%。若潘自忠不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，建行连江支行有权宣布借款立即到期，要求潘自忠立即全部清偿借款本息及相关费用，解除与潘自忠的借贷关系，对于潘自忠未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被申请人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方计收罚息和复利。潘自忠自愿将位于连江县产[房屋预告登记证号：闽（2017)连江县不动产证明第0037699号]为上述债务提供抵押担保，同时德力公司为潘自忠的债务提供连带责任保证。保证、抵押的担保范围均为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、潘自忠应向德力公司支付的其他款项、建行连江支行实现债权和担保权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同签订后，建行连江支行依约向潘自忠发放贷款共计190000元。双方于2016年8月6日在连江县房产管理交易所办理了预购商品房抵押权预告登记手续。截止2020年4月3日为止，潘自忠尚欠建行连江支行借款本息共计149236.19元。 德力公司提出解除其与潘自忠的《商品房买卖合同》，并请求判令潘自忠配合其办理诉争房产备案及预告登记注销手续。建行连江支行认为，因《物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，德力公司的上述请求事项中，对本案诉争房产的处分应经建行连江支行同意，且预告登记注销也包含“抵押权预告登记注销”，故建行连江支行要求解除《个人住房借款合同》。 本案在审理过程中，德力公司提供如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.《个人住房借款合同》；3.个人贷款支付凭证；4.付款证明；5.不动产登记证明；6.履行保证责任通知书；7.垫付款汇款凭证；8.个人贷款逾期通知书；9.国内挂号信函收据；l0.催款函；11.EMS寄件凭证；12.《委托代理合同》；I3.律师费发票。 建行连江支行提供如下证据：1.350616708-2032-20171627043《个人住房借款合同》；2.中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证；3.抵押权预告登记证[闽（2017）连江县不动产证明第000037699号]；4.结清试算；5.情况说明。 因潘自忠未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。结合质证意见，本院分析认证认为，德力公司、建行连江支行提供的证据，经审查可以作为本案证据使用，予以采信。 根据德力公司、建行连江支行的陈述和上述已确认的证据，对本案主要事实作如下认定： 德力公司与潘自忠于2017年7月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20170010493）及补充协议，约定潘自忠购买德力公司开发的位于连江县城区通港大道与沈海高速公路立交口西南侧的德力城二期第I＃楼17层1727室商品房，总价款为399000元；潘自忠应于合同签订之日向德力公司支付首付款209000元，剩余190000元以银行按揭贷款方式支付。 同时，合同附件六合同补充协议第七条第4款约定：“买受人有义务按期偿还银行按揭贷款，并使出卖人免于遭受按揭银行追索；如买受人不按期偿还银行贷款，或由于买受人方面的其他原因，致使出卖人因按揭银行追索而遭受损失（包括但不限于按揭银行要求出卖人代偿按揭借款本息或其他款项）的，一经出卖人要求，买受人应承担全部赔偿责任，如该等损失表现为出卖人向按揭银行赔付款项，买受人应在出卖人书面通知之日起10日内赔偿出卖人向银行全部赔付款和以该等赔付款为基数按日千分之五自出卖人向银行做出赔付之日起计至买受人实际偿付出卖人之日止的违约金。”第七条第5款约定：“如果自收到出卖人前述损失赔偿要求之日起60日内买受人未能付清前述款项，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当向出卖人支付总房价款的20％作为违约金，其他应由买受人承担的费用（包括但不限于房屋使用费、物业管理费、出卖人因此支付的律师费、各种罚息等），出卖人有权从已付款之中扣除；”第七条第6款约定：“因买受人或其他原因导致买卖合同解除时，买受人同意出卖人将买受人已付房价款（包括首付款和银行贷款）先行扣除本协议规定款项后直接退还贷款银行以抵偿买受人应付贷款本息、罚息，抵偿后仍有剩余，则在买卖合同办理注销登记手续后向买方无息退还剩余款项，不足部分应由买受人补足。”第八条第（1）项约定：“出卖人依本合同约定（包括补充协议）行使解除权的，买受人应当在接到解除合同通知后履行协助解除义务，若本合同已登记备案，买受人有义务与出卖人在解除合同通知到达之日起30日内共同至连江县房地产交易管理所办理本合同登记备案注销及购买该房屋有关的文件手续。”此外，还对双方的其他权利义务作了约定。 2017年11月18日，建行连江支行与德力公司、潘自忠签订了《个人住房借款合同》（合同编号：350616708-2032-20171627043），约定建行连江支行向潘自忠提供借款190000元；借款期限为120个月，自2017年11月8日至2027年11月8日止；借款年利率为基准利率上浮20%；还款方式为等额本金还款法；借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%；若潘自忠不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，建行连江支行有权宣布借款立即到期，要求潘自忠立即清偿借款本息及相关费用，解除与潘自忠的借贷关系；对于潘自忠未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方计收罚息和复利；德力公司为潘自忠的上述按揭贷款承担阶段性连带责任保证；保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、潘自忠应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权而产生的相关费用等等。 德力公司于2017年7月26日收到首付款73780元，于2017年8月16日收到首付款135200元，2018年1月17日收到贷款190000元。因潘自忠自2019年4月起未按时向银行偿还贷款本息，导致德力公司代偿还拖欠银行贷款本息计28514.36元（暂计至2020年3月25日止），其中2019年6月28日偿还7143.86元，2019年9月25日偿还7197.95元，2019年12月26日偿还7121.22元，2020年3月25日偿还7051.33元。德力公司于2019年4月18日向潘自忠发出《个人贷款逾期通知书》，于2019年8月10日向潘自忠发出《催款函》。至2020年3月25日止潘自忠尚欠银行贷款本金148833.42元。 另查明，涉案房屋于2017年8月6日办理了预购商品房预告登记，于2017年11月28日办理了抵押权预告登记。德力公司委托律师代理费20000元。 本院认为，德力公司与潘自忠签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，双方均应依约履行。因潘自忠拖欠建行连江支行贷款，德力公司因此承担连带责任，截止2020年3月25日已代潘自忠向建行连江支行偿还贷款本息等费用计28514.36元，潘自忠已构成违约。依照合同约定，支持德力公司第1、2、3、4、5项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，涉讼《商品房买卖合同》解除后，双方当事人均有权要求恢复原状，潘自忠有权要求德力公司返还其已经支付的购房首付款和银行按揭款合计399000元。建行连江支行与潘自忠、德力公司签订的《个人住房借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，各方均应依约履行。因潘自忠拖欠建行连江支行贷款，构成违约，建行连江支行请求解除合同、潘自忠偿还尚欠贷款本息及德力公司承担连带还款责任的请求，有合同依据，予以支持。因德力公司在为潘自忠代垫按揭款时，双方之间就垫付款的返还及违约金的支付形成债权债务关系，债权具有平等性，德力公司请求直接从潘自忠购房款中扣除其代为支付的银行按揭款等，损害了其他债权人的合法权益，根据债权平等原则，其无权在返还的购房款中先行抵扣其代垫的费用、潘自忠应支付的违约金及尚欠银行的贷款本息等，其该项主张本院不予支持。同理，关于建行连江支行要求从潘自忠已付购房款中抵扣其应付的债务的请求，也不予支持。涉案房屋抵押只有抵押权预告登记，未有抵押登记，现建行连江支行行使涉案房屋优先受偿依据不足，不予支持。本案的财产保全费未实际发生，针对该部分的请求，不予支持。诉讼中，潘自忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建德力动漫文化投资有限公司与潘自忠于2017年7月25日签订的合同编号为20170010493的《商品房买卖合同》； 二、潘自忠应在本判决生效之日起30日内协助福建德力动漫文化投资有限公司办理《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续； 三、潘自忠应在本判决生效之日起10日内支付福建德力动漫文化投资有限公司违约金79800元； 四、潘自忠应在本判决生效之日起10日内支付福建德力动漫文化投资有限公司代偿款28514.36元及逾期还款违约金（按照日千分之五的标准计算，其中7143.86元从2019年6月28日起算，7197.95元从2019年9月25日起算，7121.22元从2019年12月26日起算，7051.33元从2020年3月25日起算，均算至潘自忠实际偿还德力公司垫付款之日止）； 五、潘自忠应在本判决生效之日起10日内赔偿福建德力动漫文化投资有限公司律师费20000元； 六、福建德力动漫文化投资有限公司应在本判决生效之日起10日内返还潘自忠购房款399000元； 七、解除中国建设银行股份有限公司连江支行与潘自忠、福建德力动漫文化投资有限公司签订的合同编号为350616708-2032-20171627043的《个人住房借款合同》，潘自忠向中国建设银行股份有限公司连江支行偿还尚欠贷款本金148833.42元及利息（含罚息、复利，按合同约定的方式计算，从2020年3月25日起算至实际还款之日）； 八、福建德力动漫文化投资有限公司对上述第七项债务承担连带还款责任，福建德力动漫文化投资有限公司承担保证责任后，有权向潘自忠追偿； 九、驳回福建德力动漫文化投资有限公司的其他诉讼请求； 十、驳回中国建设银行股份有限公司连江支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4492元，减半收取计2246元，由潘自忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  林上筹 二〇二〇年四月十六日 书记员  陈晶晶 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 1、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 2、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条、合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。