中华人民共和国 安徽省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)皖行终192号 上诉人（一审原告）张庆礼（ＱＩＮＧＬＩＺＨＡＮＧ），男，1980年8月29日出生，澳大利亚公民，住澳大利亚。 委托代理人王干士，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人(一审被告)安徽省合肥市自然资源和规划局，住所地安徽省合肥市政务新区怀宁路1800号。统一社会信用代码113401000029907812。 法定代表人储昭海，该局局长。 被上诉人（一审第三人）王晓倩（ＸＩＡＯＱＩＡＮＷＡＮＧ），女，1977年8月23日出生，澳大利亚公民，住澳大利亚。 委托代理人王海雷，系王晓倩哥哥，1975年8月7日出生，汉族，户籍地安徽省铜官山区，居住地安徽省合肥市蜀山区。 上诉人张庆礼QINGLIZHANG（简称张庆礼）因诉安徽省合肥市自然资源和规划局行政登记一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2019)皖01行初197号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张庆礼向一审法院起诉称，2006年3月31日，原告与第三人王晓倩ＸＩＡＯＱＩＡＮＷＡＮＧ（简称王晓倩）在安徽省登记结婚。2008年6月21日，原告与王晓倩移民澳大利亚，2013年1月26日加入澳大利亚国籍。在移民前，原告与王晓倩将位于铜陵市的一处原夫妻共有房产出售，用售房款购买合肥市××家园××室的房产。2008年6月10日，原告与王晓倩共同委托王晓倩的母亲代为办理红皖家园14幢208室的交房及领证事宜。2009年3月31日，在原告不知情的情况下，王晓倩的母亲在代为办理领证时超越代理权限，擅自对房屋产权份额进行分割，将原告的产权份额登记为20%、王晓倩的产权份额登记为80%。该房屋的产权登记材料，即合肥市自然资源和规划局作为证据提交的委托书和共有申请书均是他人伪造的材料。公证委托书中已明确代理人无转委托权，而事实却是案外人王洋代为办理房产登记领证手续。另外，《委托书》、《公证委托书》、《合肥市商品房网上备案确认单》和《共有申请》上申请人的签名也明显不同。原合肥市房地产管理局蜀山分局在办理产权登记时，未能对申请材料谨慎审查，也未就产权份额的登记向原告进行核实，导致案涉房产的产权登记错误，严重侵害原告的合法权益。案涉房屋是在原夫妻关系存续期间用夫妻共同财产以原告与第三人的名义共同购买，依法应属夫妻共同共有财产。当时，原告与第三人王晓倩均在澳大利亚，房产证也一直由王晓倩母亲保管。2017年12月5日，澳大利亚联邦巡回法庭就原告与王晓倩的离婚纠纷作出离婚判决，该离婚判决已于2018年1月6日生效。2018年12月29日，王晓倩将红皖家园14幢208室的房地产权证拍照发给原告，原告才知悉该处房产被错误登记。另外，原合肥市房地产管理局蜀山分局的房屋产权登记的行政职能已并入合肥市自然资源和规划局。综上，请求法院：1.判令撤销合肥市自然资源和规划局就坐落于合肥市红皖家园14幢208室作出的房地权蜀字第××号权属登记的行政行为，并责令被告按共同共有重新作出行政行为；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明，2008年3月6日，张庆礼、王晓倩与安徽恒万置业有限公司签署商品房买卖合同，全款购得合肥市红皖家园14栋208室房产，合同约定安徽恒万置业有限公司于2008年10月31日前将验收合格的商品房交付给张庆礼和王晓倩。2008年3月11日，张庆礼、王晓倩就上述《商品房买卖合同》办理了商品房网上备案。2008年6月10日，张庆礼、王晓倩办理公证委托手续，全权委托王晓倩母亲姚兰为张庆礼、王晓倩的代理人，并以张庆礼、王晓倩的名义办理下列事宜：“一、全权委托姚兰办理购买位于安徽省合肥市××与××路××处××家园××室房的交房及领证等一切相关本房事宜；二、支付与上述事项有关的各项正当的费用；三、本委托自委托之日起生效至委托事项办理完毕之日失效。代理人在其权限范围内签署的一切有关本房文件，张庆礼、王晓倩均予以承认。由此在法律上产生的权利、义务，均由委托人享有和承担。代理人无转委托权。”2008年6月21日，张庆礼、王晓倩移民澳大利亚。2008年10月30日，张庆礼、王晓倩的全权委托人姚兰与安徽恒万置业有限公司共同向原合肥市房地产管理局蜀山分局提交了商业房买卖合同、共有申请（产权配比为：张庆礼占20%，王晓倩占80%）、土地证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、测绘报告、商品房预售许可证以及公证委托书等登记资料，登记机构根据其申请事项于2009年3月31日依法办理登记并颁发房地权蜀字第××号房地产权证及房地权蜀共字第××号房地产共有权证。张庆礼认为，原合肥市房地产管理局蜀山分局在办理产权登记时，未能对材料审慎审查，导致登记错误，严重侵害原告合法权益，故起诉至人民法院。 一审另查明，原合肥市房地产管理局蜀山分局的房屋产权登记的行政职能已并入合肥市自然资源和规划局。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一是原告的起诉是否超过法定起诉期限，二是合肥市自然资源和规划局在办理案涉房产登记时是否尽到合理审慎审查义务。 对于原告起诉是否超过法定起诉期限的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十五条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款之规定，被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。本案中，被诉房地产权证颁发于2009年3月31日，合肥市自然资源和规划局主张原告在2009年3月完成房屋登记之时就已经知道登记事项，但原告自述其于2019年6月20日才得知房屋产权份额登记情况，且合肥市自然资源和规划局并未提供有效证据证明原告在此前已经知道或应当知道该行政行为的内容，故依据上述法律规定，因本案涉及不动产物权变动，原告于2019年6月20日提起本案诉讼，未超过法定起诉期限。 对于合肥市自然资源和规划局在办理案涉房产登记时是否尽到合理审慎审查义务的问题。按照《房屋登记办法》第七条第一款规定：办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。第十一条规定：申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第十五条第二款规定：委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。第三十三条第一款规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。根据上述规定，本案中，案涉商品房买卖合同、网上备案确认登记单记载房屋均为原告与第三人共有，其直系亲属作为全权委托代理人在公证委托书授权范围内明确了房屋的共有形式及共有份额，房屋登记机关依据当事人的全权委托代理人申请事项，对提交的材料进行审核后依法办理登记，已尽到合理审慎审查义务，故被告作出案涉房屋登记行为并无不当。原告的诉请无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回张庆礼的诉讼请求。 张庆礼上诉称，1、代理人姚兰对房屋以2比8的比例按份共有提交申请，超出了公证委托的授权范围，事后未征得上诉人的追认，其擅自提交《共有申请》及颁证机关根据该申请进行颁证的行为违法。同时该申请书的签字并非张庆礼本人所签。2、颁证机关未尽合理审慎的审查义务。授权委托书仅仅授权交房和领证事宜，未授权分割财产；代理人姚兰将登记领证转委托给案外人王洋办理超出授权范围；《房屋所有权权属登记申请（审核）书》、委托书、《共有申请》等资料的签字与公证委托书上张庆礼的签字笔迹明显不同；按照2比8的比例按份共有违常识。综上，请求二审法院撤销一审判决，撤销被诉登记行为并责令颁证机关按共同共有重新颁证。 合肥市自然资源和规划局未向本院提交书面答辩意见。 一审被告合肥市自然资源和规划局向一审法院提举下列证据：第一组证据：合肥市房屋所有权权属登记申请（审核）书，委托书、公证委托书，商品房买卖合同、备案确认单、商品房预售许可证、共有申请、税费凭证、身份证，证明买方张庆礼、王晓倩共同购买商品房，提交登记资料齐全，应予办理房屋登记。第二组证据：合肥市房屋所有权权属登记（审核）书，建设工程规划许可证以及规划验收证、土地证、竣工验收备案表、测绘报告、房屋分户图，证明卖方建设手续齐全，已经完成竣工验收并经测绘，应予办理房屋登记。相关依据：《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十七条，《合肥市房屋登记管理条例》，《房屋登记办法》第七条、第三十三条。 一审原告张庆礼向一审法院提举下列证据：1、结婚证，证明原告与第三人于2006年3月31日登记结婚的事实。2、离婚令及其生效证书，证明原告与第三人于2018年1月6日诉讼离婚的事实。3、房屋买卖合同、房地产权证，证明原告与第三人原夫妻关系存续期间购买红皖家园14幢208室房屋，应为共同共有；2009年3月31日，被告将案涉房屋错误登记为原告20%的产权份额、第三人80%的产权份额。4、《委托书》，证明王晓倩的母亲出具伪造产权登记申请材料，骗取被告出具错误的产权登记；被告对产权登记申请材料疏于审查。5、护照，证明：原告于2008年6月21日离境，直至2014年9月6日入境中国的事实。6、微信聊天记录截图，证明第三人于2018年12月29日将案涉房产证拍照发给原告，原告才知悉案涉房屋进行了产权份额登记。7、不动产登记信息查询结果，房屋所有权登记、转让审核表，证明经查询，原告于2019年6月20日确信案涉房屋的产权份额登记事实，即登记的原告产权份额为20%。8、手机短信截图及微信聊天截图，证明案涉房屋的房产证，一直由案外人姚兰及第三人保管，原告至今都不曾见到。 一审第三人王晓倩向一审法院提举下列证据：1、护照，证明身份信息。2、商品房买卖合同，证明红皖家园14栋208室实际付款日期和付款形式，合同生效日，恒万置业申请登记备案的权责。3、房地产权证、房地产共有权证，证明红皖家园14栋208室产权归属及份额。4、合肥市商品房网上备案确认单，证明恒万置业已按合同约定完成产权登记备案。5、入住通知书、部分税费发票收据，证明委托书的实际用途，红皖家园房产相关缴费记录。6、公证委托书，证明代理人用以办理交房、领证、支付相关税费事宜整个流程的合法依据。7、2016年8月至11月，张庆礼单方面强势主张分配红皖家园房产，起草及用电子邮件发送的，不平等财产分割表格及声明，证明张庆礼迫切要求按其自定合肥房产25%份额变现，言辞间说谎抵赖、无情无礼。8、2019年5月17日，张庆礼再次起草财产分割表格，证明张庆礼单方面主张分配红皖家园40%份额，以及其他不合理条款。9、2019年5月17日至31日，张庆礼、王晓倩沟通财产分配谈判的短信，证明张庆礼贪婪财产，双方没有谈判基础。10、2019年6月20日下午王晓倩短信，对张庆礼擅自进入合肥市红皖家园14栋208室索要房产证及其对王晓倩父母无礼驱逐的不当行为进行警告，证明张庆礼以房产证有他的名字为由，擅自进入合肥市红皖家园14栋208室，对居住在此的第三人王晓倩的父母进行无理驱逐、恐吓、威胁、骚扰，影响其正常生活。 上述证据均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的审核认定符合法律规定。对一审法院认定的案件事实，本院依法予以确认。 本院认为，《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第十五条第二款规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。据此，房屋登记机关对委托代理人代为登记的，对代理人的身份、委托权限及其提交的登记材料负有审慎的审查职责。根据上诉人的上诉理由及被上诉人的一审答辩意见，本案的争议焦点为：委托代理人是否明显超出授权范围办理房屋登记及房屋登记机关是否依法履行了审慎审查的法定义务。 一、关于第一个焦点问题。委托代理人是否明显超出授权范围办理房屋登记。上诉人对其与王晓倩对涉案房屋享有共有权不持异议，认为委托代理人超出授权范围擅自分割房屋共有权的比例，但就其目前提供的证据尚不能达到上述证明目的。其一、上述观点系上诉人本人陈述，涉案房屋共有权人王晓倩不予认可。其二、仅凭涉案授权委托书尚不足以证明其该上诉理由。上诉人对其与王晓倩共同签署了授权委托书及经法定公证程序，不持异议。从该委托书的内容上看委托案外人姚兰（王晓倩母亲）办理涉案房屋的“交房及领证等一切相关本房事宜”，从文义解释上看，该交房及领证等事宜，属于“等外等”，亦即不仅仅包括交房、领证，还包括与房屋有关的其他未尽列举事宜。至于其他未列举事宜，哪些在授权范围内抑或哪些不在授权范围内，上述委托书并未明确。同时，上诉人于2008年6月签署该委托书后，于同年6月21日移民国外。现上诉人单方陈述将共有比例的分割排除在授权委托书的范围内，缺乏其他证据佐证，难以成立。其三、至于上诉人陈述姚兰转委托另一案外人王洋代为登记违法的上诉理由。被上诉人王晓倩在二审程序中解释，其母姚兰亲自申请办证、领证；其母至今没有见过、也不认识王洋，同时没有委托过王洋办证；其猜测王洋可能是涉案房屋买卖合同的卖方安徽恒万置业有限公司的经办人员（购房顾问）或其他人员。对此，本院认为上诉人在没有提供证据佐证的情况下，认为受托人转委托王洋办理房屋登记，缺乏事实根据，本院不予采信。 二、关于第二个焦点问题。房屋登记机关是否依法履行了审慎审查的法定义务。本案中，委托代理人提供了经公证的授权委托书、身份证明；提供了原始的房屋买卖合同、网上备案确认单、完税证明等。登记机关对上述材料审核后依法办理登记，已尽到合理审慎审查义务。上诉人认为，其已经移民国外，上述材料中的《共有申请》中的“张庆礼”签名系代理人伪造，房屋登记机关未尽合理审慎的审查义务。对此，本院认为，首先，房屋产权人或其委托代理人有权确定房屋共有的份额；其次，张庆礼、王晓倩当时已移民国外，其二人委托案外人姚兰代为办理登记事宜，如前所述，案涉委托手续并未明确排除受托人不得代为提交《共有申请》；最后，登记机关已经从形式上审查了《共有申请》，在其权限、能力范围内履行了合理审慎的审查义务。上诉人不仅要求登记机关从形式上审查，还要登记机关从实质上审查《共有申请》是否其本人所签，已经超出了登记机关的能力范围，也超出了合理审慎的审查限度。其该上诉理由不能成立。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，依法应予维持。上诉人张庆礼的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张庆礼QINGLIZHANG负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玉圣 审判员  宋 鑫 审判员  蒋春晖 二〇二〇年四月三日 法官助理王劲 书记员陈维为 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。