河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终402号上诉人(原审被告、申请执行人)：张艳，女，1973年3月15日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：原思宗，河南大启律师事务所律师。被上诉人(原审原告、案外人)：黄宁，女，1990年6月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李建州，河南孟洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：马长民，男，1948年9月24日出生，汉族，住河南省孟州市。被上诉人（原审被告、被执行人）：马海峰，男，1972年12月14日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：马长民，男，1948年9月24日出生，汉族，住河南省孟州市，系马海峰之父。被上诉人（原审被告、被执行人）：孟州市明珠房地产开发有限公司，住所地：孟州市市内韩愈大街西段。法定代表人：李习功，董事长。委托诉讼代理人：马长民，男，1948年9月24日出生，汉族，住河南省孟州市，系孟州市明珠房地产开发有限公司工作人员。上诉人张艳因与被上诉人黄宁、马长民、马海峰、孟州市明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠公司）案外人执行异议一案，不服河南省温县人民法院（2019）豫0802民初2810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭于2020年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人张艳的委托诉讼代理人原思宗，被上诉人黄宁的委托诉讼代理人李建洲，被上诉人马长民，被上诉人马海峰、明珠公司的委托诉讼代理人马长民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳上诉请求：1、请求依法撤销焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2810号民事判决书，依法改判驳回黄宁一审诉讼请求。2、由黄宁、马海峰、马长民、明珠公司承担本案原一、二审诉讼费用。事实及理由：1、一审判决将黄宁与明珠公司之间的关系认定为房屋买卖关系，属于严重的根本性的错误事实认定行为，正是基于这一根本性的事实认定错误，导致了整个一审判决结果的根本性错误。黄宁提出执行异议的涉案房屋并非基于与明珠公司之间真实买卖关系发生的物权期待权，而是普通的金钱债权。其对本案主张的明珠公司名下的被执行房屋不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。一审判决基于对案件事实的错误认定适用上述司法解释条款做出一审判决时根本错误的。2、一审判决适用法律完全错误，黄宁主张的执行异议事实无权适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定。一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对本案进行判决，没有事实依据。上述法律文件规定的内容均是对房屋确系真实买卖关系情况的认定条件和处理依据，而黄宁与明珠公司并不是房屋买卖关系，因此一审判决适用上述法律文件条款作出判决支持黄宁的诉讼请求是完全违法和错误的。黄宁辩称：1、本案一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当驳回张艳的上诉，维持一审判决。2、2015年3月10日黄宁与明珠公司签订的《黄金商业城销售合同》完全真实、合法、有效。2015年3月10日，黄宁与明珠公司签订《黄金商业城销售合同》，黄宁购买位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼A107、A207商业用途的门面房两间，该房屋初始登记在明珠公司名下，黄宁与明珠公司分别在合同上签字盖章。本合同系双方真实意思表示，符合《合同法》规定的合同成立的全部要件，完全合法有效。本案房屋查封的时间在2018年1月8日，时间晚于购房时间将近3年。3、黄宁在法院查封之前就合法占有该不动产，并对案涉房产充分的装修、占有、使用和出租。2015年3月10日黄宁与明珠公司签订购房合同后，黄宁对案涉房屋装修、占有、使用和出租。2015年10至11月，黄宁对案涉房屋进行装修。2015年10月6日，黄宁将购买的案涉房屋的一间出租给张蓬勃使用，并收取租金6000元。2015年11月9日，黄宁委托母亲梁清芬将购买的案涉房屋的一间出租给杨琳使用，并收取租金10000元。2017年9月1日，黄宁将购买的案涉房屋的一间出租给王贝贝使用，并收取租金5000元。2017年11月18日，黄宁委托母亲梁清芬将购买的案涉房屋的一间出租给姬明霞使用，并收取租金8000元。期间案涉房产的电费均是黄宁及租赁户交纳。4、黄宁在购买时就已交纳了所有房款。该房产建筑面积为94.02平方米，总金额为68万元，在购买该房之前几天黄宁就将68万元汇入明珠公司总经理马海峰的账户上，分别是工商银行一笔50万元，农业银行两笔18万元，之后黄宁拿着银行转账小票到明珠公司找到马海峰，黄宁将小票交给明珠公司，明珠公司为黄宁开具了一张68万元的收据。2015年3月21日黄宁又向明珠公司交纳了2000元办理房产证、土地证的费用，明珠公司又为黄宁出具一份收据。黄宁全部支付了本案房产的价款。5、案涉房产未办理过户手续的责任完全不在于黄宁。购房合同签订后，黄宁多次向明珠公司交涉，要求其为黄宁办理房屋过户手续，在办理过程中，先是孟州市人民法院将本案房产查封，后是明珠公司、孟州市鑫盛新型墙体建材厂在向焦作市信用社贷款时隐瞒真相将案涉房产违法抵押，致使案涉房产未能及时办理过户手续，其责任完全在于明珠公司，不在于黄宁。6、案涉房产系商业用途的门面房，完全适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条为：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条为：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。通过以上分析本案完全适用以上条款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条为：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条款适用的系用于居住的房屋，而该案所涉及的系商业用途的门面房，所以29条对本案不适用，本案一审判决书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，完全正确。7、依据最高人民法院、焦作市中级人民法院等的相关案例，本案完全应当解除对黄宁所有的房产的查封。在河南省中安建筑工程有限公司申请执行明珠公司一案中，在执行过程中，孟州市人民法院作出执行裁定书，查封了孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼（与本案同一幢楼）编号为C0510（购买人宋群灵）、A109/A209（购买人李富阳）、C0515（购买人乔国永）、A104/A204（购买人耿国强）、C0507（购买人高亚锋）、C0509（购买人郭春苗）、C0501（购买人行亚平）、C0503（购买人卫静静）八个人的房产，八个人提出执行异议被驳回，之后八个人向孟州市人民法院提出案外人执行异议之诉，孟州市人民法院判决不得对八人的房屋进行执行，二审时焦作市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。宋群灵等八人的房产与黄宁的房产系同一幢楼，案情与本案几乎一致，案件一审、二审均解除了对涉案房产的查封。在最高人民法院指导性案例北京富申联合供应链管理有限公司与刘乃生、沈阳同方置业有限公司案外人执行异议之诉一案中，最高人民法院出具了（2016）最高法民申2736号民事裁定书，在该案中被执行的房产与本案的房产相类似，最终亦被解除查封。在该裁定书中明确载明：“富申公司主张因同方公司系房地产开发企业，应当适用第二十九条而非第二十八条，本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对富申公司的该项主张不予支持。”从最高院的该案例可以看出，本案完全应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，解除对黄宁房产的查封。综上，焦作市解放区人民法院出具的（2019）豫0802民初2810号民事判决书完全正确，请法院依法驳回张艳的上诉。马长民辩称：黄宁买房、交款都是事实，法院查封案涉房产晚于买房，应当解除查封，一审判决正确。马海峰答辩意见与马长民的答辩意见一致。明珠公司答辩意见与马长民的答辩意见一致。黄宁向一审法院起诉请求：1.请求法院立即终止对黄宁所有的位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼A107、A207的房产（房产证号为孟房权证会昌办字第××号）的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费用由张艳承担。一审法院查明的事实：黄宁系案外人李爱梅的养女。2010年6月9日李爱梅向明珠公司的股东马海峰转账68万元。2015年3月10日，黄宁与明珠公司签订《黄金商业城销售合同》，约定明珠公司将位于黄金商业城编号为A107、A207的房屋（即本案诉争房产）以68万元的价格出售给黄宁。约定黄宁应于2015年3月10日前付清房款68万元，明珠公司应于2015年3月10日将房屋交付给黄宁。同日，明珠公司向黄宁出具68万元收据，载明收到黄宁黄金商业城A107、A207房屋的购房款68万元，明珠公司于当天将诉争房屋交付黄宁。黄宁收到诉争房屋后，即对该房屋进行装修，并将房屋出租给他人经营使用至今。明珠公司于2012年9月19日办理了诉争房屋的所有权证，所有权证号为孟房权证会昌办字第××号，房屋登记所有权人为明珠公司，登记坐落位置为会昌办事处西韩愈大街290号黄金城明珠楼A107、A207，规划用途为商业用房。2015年3月21日，明珠公司又向黄宁出具收据一份，载明收到黄宁的办理房产证、土地证的费用2000元。但至今，诉争房屋仍然登记在明珠公司名下。2018年8月6日，明珠公司出具《关于已卖房产又进行抵押的情况说明》，陈述没有及时为A107、A207等房屋的买主办理房产证等手续的原因有两个，一是部分房屋被孟州市法院查封，二是明珠公司用房产为孟州市鑫胜新型墙体建材厂在焦作市农村信用合作联社贷款400万元提供抵押担保。2018年1月8日，孟州市法院依法受理张艳诉马长民、马海峰、明珠公司民间借贷纠纷一案，张艳要求马长民、马海峰偿还其借款300万元及利息，并要求明珠公司对上述借款本息承担连带担保责任。根据张艳的财产保全申请，孟州市法院于2018年1月8日作出（2018）豫0802民初107号民事裁定。依据该裁定，查封了包括案涉房屋在内的明珠公司名下的位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼的40套房屋。张艳与马长民、马海峰、明珠公司民间借贷纠纷一案，孟州市法院审理后于2018年3月26日作出（2018）豫0802民初107号民事判决，判决：一、马长民、马海峰于本判决生效之日起十日内返还张艳借款300万元及利息（利息以300万元为基数按月利率2%的标准从2017年3月1日起计算至本判决确定的还款之日止）；二、明珠公司对本判决第一项确定的还款义务承担连带清偿责任。该判决生效后，张艳向孟州法院申请执行。在执行过程中，孟州市法院向明珠公司送达了（2018）豫0802执593号执行通知书，要求其履行（2018）豫0802民初107号民事判决书所确定的义务。后孟州市法院于2018年7月20日公告通知明珠公司履行法律文书确定的义务，逾期不履行，将对包括案涉房屋在内的查封房屋进行评估、拍卖。2018年9月，黄宁向孟州市法院提出书面异议，认为案涉房屋属其所有，请求解除对案涉房屋的查封。孟州市法院于2018年9月21日受理，依法组成合议庭进行审查，认为黄宁接收案涉房屋并租赁他人经营使用，并非用于居住，其对案涉房产享有的权利不能排除强制执行，后于2018年9月29日作出（2018）豫0802执异45号执行裁定，驳回了黄宁的异议请求。黄宁不服（2018）豫0802执异45号执行裁定，提起本案诉讼。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用。而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案中，明珠公司系房地产开发企业，但其同样适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽然不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是案外人与被执行人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是案外人对未办理登记没有过错。本案中，黄宁与明珠公司于2015年3月10日就案涉房屋的买卖签订《黄金商业城销售合同》，同日明珠公司将涉案房屋交付给黄宁，并向黄宁出具68万元购房款的收据，在庭审中也认可已经收取黄宁的68万元购房款。黄宁收到案涉房屋后，对房屋进行了装修并出租他人经营使用。因为案涉房屋被明珠公司办理了抵押，才没有及时办理过户手续，明珠公司对此也出具证明予以认可，故黄宁对房屋未办理过户手续没有过错。基于以上事实，黄宁向明珠公司支付了全部购房款并实际占有了案涉房屋，对未能办理房屋过户手续也没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的排除执行的情形，也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，黄宁对案涉房屋享有足以排除执行的权益，其要求终止对位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼A107、A207房屋的执行的主张符合法律规定，应予以支持。一审法院判决如下：一、不得执行孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼A107、A207的房产（房产证号为：孟房权证会昌办字第××号），并解除对上述房产的查封措施。二、案件受理费10600元，由被告孟州市明珠房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，黄宁的养母李爱梅在黄宁与明珠公司签订房屋买卖合同之前向明珠公司股东马海峰转账68元，后黄宁与明珠公司签订销售合同，明珠公司在签订销售合同的当日给黄宁出具了收到购房款68万元的收据，应当视为明珠公司认可李爱梅向马海峰转账的68万元为黄宁购房款，可以认定黄宁与明珠公司签订了合法的买卖合同并向明珠公司支付了全部购房款。明珠公司在签订销售合同的当天就将案涉房产交付黄宁，黄宁也对案涉房产进行了装修和出租，其合法占有案涉房产的时间是在人民法院查封案涉房产之前。黄宁在2015年3月向明珠公司缴纳了办理房产证、土地证的费用，由于明珠公司将案涉房产设置了抵押，不能办理案涉房产过户登记，无法办理案涉房产过户登记的过错不在黄宁。综上所述，黄宁作为案外人，其提交的证据可以证明其享有排除强制执行的民事权利，其提出的执行异议成立。张艳的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由张艳负担。本判决为终审判决。审判长  苑海峰审判员  王晓武审判员  毛富中二〇二〇年四月十日法官助理池成书记员李亚丽