贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初140号 原告：代梁壁，女，汉族，1972年1月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陆春晖，男，汉族，1965年4月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上述二原告之委托诉讼代理人：李正福（特别授权代理），贵州衡瑞律师事务所律师。 上述二原告之委托诉讼代理人：郑栋源（特别授权代理），贵州衡瑞律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李承锦（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李正福、郑栋源，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告代梁壁、陆春晖向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向二原告交付办理房屋权属转移登记的相关文书；2.判令被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金414189.76元，(暂定计算至2020年1月2日，实际违约金额以原告已付购房款1940908.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月30日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）;3.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2016年4月17日，二原告与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》,约定原告向被告购买其开发的位于七星关区房屋，建筑面积231.95平方米，总价款为1940908.00元。后双方在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款中约定：出卖人于2017年1月29日前取得所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。后原告依约向被告支付了1940908.00元的购房款，履行完合同约定的义务，但被告至今仍未向原告交付办理产权转移登记的相关文书，被告的行为已然构成违约，应当按照双方合同约定向原告支付违约金。 综上所述，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已按照合同约定履行了付款义务，被告却未按照合同约定向原告交付办理产权转移登记的相关文书。根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释之规定，被告未履行合同义务的行为已构成了违约，依法应当承担违约责任。 被告碧桂园房开公司辩称：原、被告双方签订了商品房买卖合同之后又补充签订了补充协议，该协议附录二《委托办理权属登记协议书》第四条约定若被告未履行交付商品房转移登记有关文书义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金，该条款系对原合同第二十二条出卖人逾期交付商品房转移登记有关文书违约金条款的变更，应以变更后的协议确定双方权利义务。且买卖双方在补充协议第十八条第二款一致确认：补充协议约定与合同不一致的，以补充协议的约定为准。故即便认定被告存在违约，则逾期交付办理转移登记文书违约金的计算方式应为自逾期之日起按每日50元计算至被告交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止。代梁壁案尚未取得涉案房屋的初始登记，不具备办理转移登记的条件，所以对原告提出的第一项诉讼请求属于法律规定的事实上履行不能，故对原告代梁壁提出的第一项诉讼请求，应当予以驳回。 本院经审理查明：2016年4月17日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房屋总价款为1974966.00元。出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任。2、约定日期起180以后，2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。之后，原、被告双方签订了《委托办理权属登记协议书》，该协议约定：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。上述合同及协议签订后，原告按照合同约定交付了购房款1974966.00元。因被告未按照合同约定取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，故原告以上述诉请诉来本院。 另查明，被告开发建设的涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故，对原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的诉请，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任。2、约定日期起180以后，2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现原告向本院提出诉讼主张，要求被告支付违约金。说明原告选择不退房项，故被告应当按照每日万分之二的标准向原告支付违约金。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2017年1月30日开始起算；同时，因原、被告双方约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，本案违约金的计算方式为：以原告已付购房款1974966.00元为基数，按照每日万分之二的标准，从2017年1月30日起开始计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对原告提出的其他部分违约金，本院不予支持。 对原告要求被告向原告交付办理涉案房屋权属转移登记的相关文书的请求。因原被告之间系委托办证关系，被告无需直接向原告提交上述文书，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告代梁壁、陆春晖逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款1974966.00元为基数，按照每日万分之二的标准，从2017年1月30日起开始计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告代梁壁、陆春晖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3756.00元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年四月十日 书记员  邓 頔