广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初3604号 原告：中国建设银行股份有限公司桂平支行，住所地：桂平市西山镇大成中路72号，统一社会信用代码：91450881MA5KA23030。 负责人：梁桂龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：覃梓豪，广西正大五星律师事务所律师。 被告：甘健军，男，1984年8月17日出生，汉族，住桂平市。 被告：广西大赢投资有限责任公司，住所地：桂平市西山镇永和街（中和兽药厂内），统一社会信用代码：91450881677707913N。 法定代表人：覃家华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦爱日，广西骏扬律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司桂平支行（以下简称建行桂平支行）与被告甘健军、广西大赢投资有限责任公司（以下简称大赢公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后,依法适用简易程序审理。后因被告甘健军去向不明，本案依法裁定转为普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告建行桂平支行的委托诉讼代理人覃梓豪，被告大赢公司的委托诉讼代理人韦爱日到庭参加诉讼，被告甘健军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行桂平支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告甘健军于2013年2月22日签订的个人住房（商业用房）借款合同（合同编号：450231300-011-2013000095）；二、被告甘健军返还借款本金244402.48元以及支付利息、罚息（利息计算方法：截止至2019年6月5日的利息为13747.36元，罚息为921.33元，自2019年6月6日起的利息、罚息按照合同约定另计至还清借款之日止）给原告；三、判决被告甘健军支付律师费12158元给原告；四、判决被告大赢公司对上述第二、三项诉讼请求承担连带保证责任；五、依法确认原告对折价或者拍卖、变卖被告甘健军名下用以抵押的坐落于桂平市西山镇永和街伦巴国际公馆A幢1单元303号房（以下简称303号房）所得的价款享有优先受偿权。事实和理由：2012年8月24日，大赢公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》），约定：大赢公司对因购买其开发销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带保证责任，包括由债务产生的利息、违约金及原告为实现债权和担保权所产生的包括但不限于诉讼费、财产保全申请费、律师费等费用；如借款人不按约定还贷，原告有权在保证期限内直接从大赢公司的账户中扣划款项，用于偿还借款人拖欠的借款本息。 甘健军因购买大赢公司开发的房屋向原告申请借款，双方于2013年2月22日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450231300-011-2013000095，以下简称《借款合同》），约定：原告向甘健军贷款272000元，期限为300个月，即自2013年2月22日至2038年2月2日。甘健军以其购买的303号房为上述借款作抵押担保。2013年6月3日，原告按借款合同约定向甘健军发放了借款。甘健军借款后，多次未按合同约定的时间足额偿还月供的借款本息，截止至2019年6月5日，已累计拖欠到期本息12期共259071.17元。虽经原告多次催讨，但被告仍不按约定足额偿还借款本息。原告认为，甘健军的行为已构成违约，原告除有权解除合同，要求其提前清偿借款本息、承担实现债权所产生的律师费、诉讼费外，对上述抵押物还享有优先受偿权。大赢公司对甘健军的义务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。 大赢公司辩称，原告所诉是事实，但原告与大赢公司约定的保证期限为甘健军为涉案商品房完成他项权登记时止，现甘健军已为涉案商品房办理完毕他项权登记，大赢公司不再承担保证责任。 甘健军既未作出答辩，也未提供证据。 本案争议焦点归纳为：1、涉案借款合同是否合法、有效，应否予以解除；2、原告是否已履行提供贷款给甘健军的义务；3、甘健军尚欠借款本息情况；4、原告主张甘健军负担委托律师代理费有何依据；5、原告主张大赢公司对本案债务承担连带清偿责任有何依据；6、原告主张对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权有何依据。 原告围绕诉讼请求依法提交证据有：一、原告营业执照，欲证实原告符合诉讼主体资格；二、甘健军的身份证、户口簿、无婚姻登记记录证明、个人婚姻状况声明，欲证实被告符合诉讼主体资格，系适格被告；三、个人贷款支付凭证，欲证实原告已依约履行借款合同向被告支付了借款；四、中国建设银行个人贷款对账单，欲证实甘健军未依约履行按时还款义务构成违约的事实；五、个人住房（商业用房）借款合同，欲证实甘健军、大赢公司为购房向原告借款的事实；六、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，欲证实大赢公司为该笔借款担保连带责任保证的事实。 在审理过程中，本院依职权调取《桂平市白沙镇思建村村民委员会证明》壹份。 甘健军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃质证与答辩的权利。本院对原告提供的证据认为证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对上述证据的证明力予以确认，可作为本案定案依据。 本院经审理认定事实如下：大赢公司（甲方）为保障原告（乙方）债权的实现，愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，双方于2012年8月24日签订《保证合同》，约定：本合同所称债务人是指因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2012年8月24日至2017年8月24日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括由贷款本金，以及由此债务产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权和担保权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证方式为连带责任保证；保证期间为该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 甘健军因购买大赢公司开发的房屋向原告申请借款，双方于2013年2月22日签订了《借款合同》，约定：原告向甘健军贷款272000元，期限为300个月，即自2013年2月22日至2038年2月22日止；本合同执行浮动利率：即在基准利率水平上上浮0%。该利率自起息日起至本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，于每年的1月1日调整一次。还款方法为等额本息，每月归还本息1845.07元。若借款逾期的，罚息利率为本合同所约定借款利率的水平上上浮50%，贷款方式为贷款人在借款人同意提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的大赢公司账户；借款人以贷款所购商品房提供抵押担保；借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……。甘健军以303号房为上述借款作抵押担保。 2013年6月3日，原告将贷款272000元划款至大赢公司账户，并确定该笔贷款的最终贷款期限自2013年6月3日至2038年6月3日。借款后，甘健军多次未按合同约定的时间足额偿还月供的借款本息，截止至2019年6月5日，尚欠原告借款本金244402.48元，利息13747.36元，罚息921.33元。 另查明，2018年2月28日，中国建设银行股份有限公司贵港分行（甲方）与广西正大五星律师事务所（乙方，以下简称正大五星律所）签订委托代理协议，约定正大五星律所指派梁鹏、陆平等律师作为甲方及辖属分支机构（桂平、平南支行）与个人类贷款拖欠户之间相关诉讼事宜（包括催收、诉讼一审、二审、执行和申诉再审中的全部事务）的代理人。原告应以现金或者转账方式向正大五星律所计算支付个案律师代理费，个案的律师代理费按同时期《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》来计算支付。《广西壮族自治区律师服务收费标准》第五条第（二）项收费标准规定：由律师事务所和当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例，争议标的10万元以下的（含10万元）费率为5%。根据上述约定，原告应为本案支付律师代理费12158元给正大五星律所。原告已于2020年2月24日支付了该费用。 本院认为，原告与甘健军签订的借款合同、与大赢公司签订的保证合同系当事人各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，甘健军违反合同约定未按期偿还贷款本息，已构成违约，理应承担逾期还贷产生的违约责任。根据上述合同约定，甘健军未按期归还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同、要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失等，故原告诉请解除双方签订的贷款合同、由甘健军偿还尚欠的借款244402.48元及利息、罚息（截止至2019年6月5日日的利息为13747.36元，罚息921.33元；自2019年6月6日起至款项付清之日止的利息、罚息，按合同约定另行计算），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 依据原告与甘健军签订的借合同约定，被告违约应赔偿给原告造成的损失。原告为保证其权利的顺利实现，聘请了律师，并支付了代理费12158元，该费用因甘健军未按履行义务引发诉讼而产生，属原告维护其合法权益的必要支出，故原告主张甘健军支付其支出的委托代理费12158元，于法有据，本院依法予以支持。 大赢公司作为担保人，承诺为甘健军的上述借款提供连带责任保证，依法应对该债务承担连带清偿责任。大赢公司承担清偿责任后，可以向甘健军追偿。大赢公司辩称涉案商品房已办理了抵押登记，保证期限已终止。但其提供的他项权登记记录电脑截屏信息上显示的是预抵押登记信息而非抵押登记信息，故对其辩解意见本院不予采信。 《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。原告未能提供证据证明甘健军用于抵押的房屋而已经办理了房屋抵押权登记。综上，原告主张对甘健军名下用以抵押的303号房折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。 甘健军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂平支行与被告甘健军于2013年2月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450231300-011-2013000095）； 二、被告甘健军应返还借款244402.48元及利息、罚息（截止至2019年6月5日日的利息为13747.36元，罚息921.33元；自2019年6月6日起至款项付清之日止的利息、罚息，按合同约定另行计算）给原告中国建设银行股份有限公司桂平支行； 三、被告甘健军支付律师代理费12158元给原告中国建设银行股份有限公司桂平支行； 四、被告广西大赢投资有限责任公司对被告甘健军的上述第二、三项债务承担连带清偿责任，被告广西大赢投资有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向被告甘健军追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂平支行的其他诉讼请求。 本案受理费5368元，公告费700+500元，合计6568元，（原告已预交），由被告甘健军、广西大赢投资有限责任公司共同负担。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费5368元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈静珍 人民陪审员  黄栋崇 人民陪审员  刘理欢 二〇二〇年四月十七日 代书 记员  曾格婷