江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初831号原告：王国强，男，1978年12月3日生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。委托诉讼代理人：张君，江阴市璜土法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张炳兴，江阴市璜土法律服务所法律工作者。被告：庄仕虎，男，1983年10月10日生，汉族，住江阴市。原告王国强诉被告庄仕虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国强及其委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼，被告庄仕虎经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王国强向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间解除房屋租赁合同，被告承担违约金10000元，租赁费至以被告搬出租赁房屋止。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月30日，双方签订房屋租赁合同1份，由他将位于江阴市共计150平方米租赁给庄仕虎，租期自2019年8月1日至2020年7月30日，年租金70000元，采用先付后租的方式，于2019年8月1日前付清房屋，保证金7000元。合同签订后，庄仕虎支付了保证金7000元，并于2019年8月8日支付房租金20000元，其余款项未予支付。该款他多次催讨无果后，为维护自身合法权益，故诉至法院。庄仕虎未作答辩，亦未提供证据。经审理查明：位于江阴市房屋登记所有权人为王国强及黄彩霞。2018年5月10日，王国强与刘玲签订租赁合同1份，约定由王国强将位于龙城福地3613号1-2层商铺房面积为150平方米出租给刘玲，租赁费用年租金70000元，租期自2018年4月1日至2019年3月31日，合同注明2018年5月20日前付40000元，剩余30000元于2018年10月1日前付清。2019年7月30日，王国强与庄仕虎签订房屋租赁合同1份，约定由王国强将位于仕虎，租期1年，自2019年8月1日至2020年7月31日，年租金70000元，实行先付后用原则，付款时间在2019年8月1日前，水电及装修押金7000元，押金在双方解除合同后，王国强确认庄仕虎无任何拖欠税、费，确认房屋主体结构完整后退还庄仕虎，任何一方违约需赔偿对方10000元，庄仕虎未按约定时间交付租金的，且拖延时间超过7天，王国强有权立即解除合同，收回房屋，由此产生的任何损失及后果均与王国强无关。合同注明7000元押金已付。王国强收款账号为中国农业银行江阴璜土支行6228480439951944172。2019年8月8日，庄仕虎微信转账王国强20000元。2020年3月19日，江苏江南水务股份有限公司开具地址为镇澄路3613号金额为188.60元的水费增值税电子普通发票。2020年3月19日，国网江苏省电力股份有限公司江阴市供电分公司向王国强开具地址为镇澄路3613号金额共计1273元的电费增值税电子普通发票。审理中，王国强陈述刘玲与庄仕虎是夫妻关系，刘玲签订的租赁合同中的租金70000元已经支付。在2019年4月1日至2019年7月30日期间庄仕虎共支付30000元，其中23000元系支付自2019年4月1日至2019年7月30日的租金，另余7000元是支付的保证金。案件受理后，本院于2020年1月17日通过电子送达告知庄仕虎王国强要求解除合同的诉讼请求。上述事实，有房产证、租赁合同、转账凭证、增值税电子普通发票及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：王国强与庄仕虎签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，无法定无效情形，庄仕虎应按约支付房租。庄仕虎未按约支付房租，构成违约，王国强依法有权按照合同约定行使解除权。王国强通过诉讼方式要求解除合同，本院于2020年1月17日向庄仕虎进行电子送达，故王国强与庄仕虎签订的房屋租赁合同自2020年1月17日解除。合同解除后，庄仕虎应当支付王国强自2019年8月1日至2020年1月17日的租金及自2020年1月18日起至实际搬出房屋之日止的房屋占有使用费，截至法庭辩论终结之日即2020年4月13日，庄仕虎应当支付王国强房租金32602.74元及房屋占有使用费16684.93元，扣除庄仕虎已经支付的房租金20000元，庄仕虎尚应支付王国强房租金12602.74元及房屋占有使用费16684.93元，合计29287.67元。对于自2020年4月14日至实际搬出之日止，按每日191.78元计算房屋占有使用费。王国强主张庄仕虎赔偿违约金10000元，本院认为该标准不能超过年利率24%，2019年8月1日至2019年8月8日租金为1534.25元（70000元÷365天×8天）、违约金8.07元（1534.25元×24%÷365天×8天）。庄仕虎于2019年8月8日支付租金20000元，应先行扣除到期租金1534.25元，其余款项抵扣应付租金及房屋占有使用费，因租金系先付后租，故29287.67元自2019年8月9日至2020年4月13日违约金为4795.15元（29287.67元×24%÷365天×249天）。综上，截至2020年4月13日，庄仕虎应当支付王国强违约金4803.22元。对于2020年4月13日之后庄仕虎应支付王国强的违约金，其中29287.67元自2020年4月14日起至实际付清之日止按年利率24%计算，对于自2020年4月14日起至实际搬出之日止计算的房屋占有使用费自实际产生之日起至实际付清之日止，均按年利率24%计算按年利率24%计算，以10000元为限。关于水电及装修押金7000元，扣除王国强代庄仕虎支付的1461.60元，其余款项5538.40元待庄仕虎搬出房屋时确认房屋主体结构完整后退还庄仕虎。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除王国强与庄仕虎于2019年7月30日签订的房屋租赁合同。二、庄仕虎应于本判决发生法律效力之日起十日内将其物品从位于江阴市的房屋中搬出。三、庄仕虎应于本判决发生法律效力之日起十日内支付王国强房屋租金、前期房屋占有使用费29287.67元及按每日191.78元标准支付自2020年4月14日至实际搬出之日止的房屋占有使用费。四、庄仕虎应于本判决发生法律效力之日起十日内支付王国强违约金（其中截至2020年4月13日数额为4803.22元，29287.67元自2020年4月14日起实际付清之日止、每日191.78元自2020年4月14日至实际搬出之日止计算的房屋占有使用费自实际产生之日起至实际付清之日止，均按年利率24%计算，上述违约金数额以10000元为限）。五、王国强应于庄仕虎搬离房屋三个工作日内确认房屋主体结构完整后退还庄仕虎押金5538.40元。六、驳回王国强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计390元（王国强已预交），由王国强负担52元，庄仕虎负担338元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付王国强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。审判员  尹德元二〇二〇年四月十五日书记员  郭林燕附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。