广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初3524号原告（反诉被告）：于勇娟，女，1974年9月27日出生，满族，住黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达翰尔族区**********，公民身份号码230************820。被告（反诉原告）：梁志辉，汉族，1984年10月10日出生，住广东省高要市**********，公民身份号码441************074。被告：陈桂平，女，1958年12月20日出生，汉族，住广东省高要市**********，公民身份号码442************981。委托诉讼代理人：梁志辉，汉族，1984年10月10日出生，住广东省高要区南岸山口村委会，公民身份号码441************074。原告于勇娟诉被告梁志辉、陈桂平租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于勇娟、被告（反诉原告）梁志辉（同时是作为被告陈桂平的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于勇娟诉称：原告（反诉被告）于勇娟与被告（反诉原告）梁志辉、被告（反诉原告）陈桂平在2017年7月1日签订租赁合同，约定两普查告出租肇庆市高要区********铺位给原告（勇娟饺子舘），期限五年。即从2017年7月1日起至2022年7月1日止。租金为月金2800元整，原告已付两被告5600元作为押金。2019年12月高要法院到店上述店铺告知不能在此营业，自此原告才知被告的铺位已被交付给肇庆市万顺公司投资咨询有限公司拍卖抵债。那么原告与两被告无法继续履行合同，两被告已构成违约。现依法提起诉讼，请求：一、判令解除原告与两被告签订的租赁合同，合同未履行91600元。二、请求判令两被告向原告返还押金5600元并支付违约金8400元，两被告向原告支付店铺装修所得利益20000元，合计34000元。三、请求判令两被告因无法正常营业的损失79200元（从2019年12月6日至2020年3月12日，一天800元）。四、本案诉讼费由被告梁志辉、陈桂平承担。被告（反诉原告）梁志辉、陈桂平辩称：我方没有违反合同，原告方没有按照合同约定的第二条支付租金，原告起诉没有事实及法律依据。被告（反诉原告）梁志辉、陈桂平反诉称：2017年7月1日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，约定将高要区南岸南兴三路8号首层铺位租给被反诉人，反诉人依约将铺位交予了被反诉人占用、使用。但是，被反诉人从2019年11月份起未向反诉支付租金，根据《租赁合同》第二条规定“乙方必须在每月的1号支前向甲方缴纳当月租金，如有拖欠则每拖欠一天按照拖欠金额的10%计算违约金，如逾期十天还未交清租金的，甲方有权收回铺位、终止合同”，没收全部未搬出的设备、货物和押金，并追回所欠租金以及按违约条款处理乙方”，据此，被反诉人逾期支付租金的行为构成违约。反诉人认为自己没有违反双方签订《租赁合同》的约定，被反诉人起诉反诉人退还押金、装修款和营业损失等没有事实和法律依据。理由如下：双方签订《租赁合同》时并没有预见到涉案商铺权属发生变更，该权属变更并非人为因素造成，双方对此均没有预见，故反诉人不构成违约。其次《执行裁定书》出具后，被反诉人仍然对案涉商铺有占用、使用的权利，不影响被反诉人的正常影业，法院也没有采取强制措施要被反诉人清场和强制退出。最后，反诉人的损失由于其自行停业造成的，法院没有查封涉案商铺，万顺公司也没有提出相应的权属主张，目前，没有任何机构和个人采取任何措施阻止被反诉人正常营业，被反诉人自行停止营业的损失应自行承担。原告（反诉被告）于勇娟对梁志辉、陈桂平的反诉辩称：对于梁志辉、陈桂平反诉请求，我不同意租金。第二、法院告知我房产已经发生了转移，被告无权再收取租金，我没有把租金交到法院是因为被告住在商铺上，我怕不交到被告手里，被告会找我麻烦。我考虑搬走，但被告不与我协商。经审理查明：于勇娟与梁志辉、陈桂平答订《租赁合同》（以下简称合同），向两被告承租两被告名下的肇庆市高要区********商铺。租赁期限从2017年7月1日至2022年7月1日。每月租金2800元，原告需预付5600元作为押金、原告需在每月1号前交租金如逾期十天未交租，甲方有权终止合同。合同期未满时，如被告因特殊原因需提前终止合同，被告应根据原告的装修成本赔偿，但如原告提前终止合同，被告不予赔偿。除不可抗力因素外，如属人为的违约，则按月租金三倍处罚。合同签订后，被告在2017年7月1日收取了原告押金5600元后把该商铺交给原告作为饺子馆经营。2019年5月5日，肇庆市高要区人民法院作出（2017）粤1204执恢125号之二执行裁定书，裁定被执行人陈桂平、梁志辉共同共有的位于肇庆市高要区******的土地及使用权及地上建筑物交付申请人执行人肇庆市万顺投资咨询有限公司抵偿（2000）要民初字第207号载明的借款本金及利息。相应所有权自本裁定送达申请执行人肇庆市万顺投资咨询有限公司时起转移。2019年5月15日之后，肇庆市万顺投资咨询有限公司向肇庆市高要区南岸勇娟饺子馆发出搬迁告知书，告知南兴三路八号的产权已归万顺公司，要求原告七天内搬迁，若延迟搬迁，造成损失追究法律责任。2019年于勇娟仍然向被告交纳租金一直至到2019年11月份。2019年12月1日原告于勇娟得知所租赁商铺产权发生转移的事实。2019年12月4日肇庆市高要区人民法院以短信通知于勇娟如继续使用涉案房屋，需在2019年12月7日16时前将使用的涉案房屋的租金2800元缴存至高要区人民法院帐户。肇庆市高要区人民法院（2017）粤1204执恢125-1号执行通知书载明要求陈桂平、梁志辉于2020年1月16日下午16时前腾退。于勇娟在涉案商铺经营至2019年12月5日，并搬走了两台冰箱。2019年12月9日梁志辉把商铺锁上。之后，梁志辉让于勇娟取走食品、用品，但双方没有办理交接手续。原告于勇娟自2019年12月份起没有再向原告交纳租金。上述事实，有原告（反诉被告）于勇娟针对本诉主张和反诉答辩，提交如下证据：原告身份证复印件、押金收据、租赁合同、执行裁定书、房地产权证书、被告人身份证、帐户对帐单、收款记录。短信记录、照片、微信记录、转款记录、此外还有原告的起诉状、被告（反诉原告）的反诉状、本院的庭审笔录在卷为证，足资认定。本院认为：于勇娟与梁志辉、陈桂平签订《合同》是双方自愿签署，本院予以认可。由于涉案商铺在2019年5月5日已被法院裁定以物抵债抵偿给案外人肇庆市万顺投资咨询有限公司。且肇庆市万顺投资咨询有限公司也要求于勇娟进行搬迁，肇庆市高要区人民法院也以短信通知原告要把12月份的租金交到法院帐户，且法院已要求被告对涉案房屋进行腾空、清退，以上种种事实已充分证明本案被告已丧失履行履行合同义务的能力。无法保证其能按合同履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。被告显现符合第四项即已处于丧失履行债务能力的其他情形。在此情况下，原告有权中止向被告缴纳2019所12月份的租金，这属于履行不安抗辩权利，不属于原告违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。如果被告需要原告继续履行合同的，应该就其自己有继续履行合同的能力向原告提供担保，证明合同能继续履行。但现时查明的事实是涉案商铺的所有权已经转移并需要搬迁、腾空、清退。证明被告已没有能力按合同约定让原告经营至2022年7月1日。在此情况下，原告有权向被告提出解除合同并要被告退还押金。违约责任显然属于被告。由于该种情形不属于不可抗力因素，所以根据双方签订的《合同》的第八条约定，由按月租金的三倍处罚违约方。所以对于原告要求被告支付违约金8400元予以支持。由于本案导致原告不能履行的原因并不是被告本身要求提前终止合同，所以对于原告要求被告按《合同》第七条履行赔偿装修成本的要求不予支持。对于原告要求被告赔偿无法正常营业的损失79200元，由于双方《合同》已约定按月租金三倍处罚作为违约责任，对于原告要求再计算无法正常营业的损失超出双方约定，故不予支持。由于违约责任在于被告，故对于被告反诉要求原告支付拖欠租金8956.8元及违约金26880元理据不足，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、判令原告（反诉被告）于勇娟与被告（反诉原告）梁志辉、被告（反诉原告）陈桂平签订的《租赁合同》自2019年12月6日解除；二、被告（反诉原告）梁志辉、被告（反诉原告）陈桂平应于本判决发生法律效力之日起十五日内将押金5600元及违约金8400元支付给原告（反诉被告）于勇娟；三、驳回原告（反诉被告）于勇娟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）梁志平、被告（反诉原告）陈桂平的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3126元，由原告（反诉被告）于勇娟负担1613元，被告（反诉原告）梁志辉、被告（反诉原告）陈桂平负担1513元，反诉受理费347元，由被告（反诉原告）梁志辉、被告（反诉原告）陈桂平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 赵伟健二O二O年三月三十日法官助理 宋     志     宏书 记 员 彭     杰     杰