广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10083号原告：蔡戟，男，1971年6月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区,委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。被告：付鸿雪，男，1980年12月30日出生，汉族，住山东省济宁市微山县，现下落不明。原告蔡戟诉被告付鸿雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡戟的委托诉讼代理人林添财到庭参加诉讼。被告付鸿雪经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告蔡戟诉称：原告为位于广州市番禺区南村镇兴南大道御郡八街12号房屋的所有权人。2018年12月6日，被告经中介广州德才房地产代理有限公司介绍，向原告承租涉案房屋，双方在中介公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告作为住宅使用，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，每月租金为12000元，被告应当在每月1日前向原告支付租金。同时，被告须向原告支付租赁保证金为24000元。租赁合同还约定，原告的房屋以整幢毛坯的状态出租给被告，由被告自行装修。如果被告在使用房屋过程中，擅自改变房屋格局、结构、用途，利用房屋从事违法犯罪活动的，原告有权终止合同。未经过原告同意，被告不得对物业进行转租。如被告逾期缴纳租金，应按应付租金的3%向原告支付违约金，逾期超过十五天的，原告有权解除合同。被告承租后，于2018年12月15日向雅居乐管理处申报房屋装修，2019年5月5日完成装修。2019年6月10日，原告经番禺区公安分局南村派出所以及番禺区卫生健康局通知，原告房屋因涉嫌无证开展人类辅助生殖技术活动被查处，并且房屋也被南村派出所查封。截止原告起诉之日，被告尚拖欠原告7月及8月租金、物业管理费及水电费没有支付，被告本人也一直无法联系，没有与原告商讨房屋后续处置问题，房屋内仍堆放有大量的医疗器具、医疗垃圾。因被告擅自将物业用于违法犯罪活动、拖欠租金的行为，已经构成违约，原告有权要求解除合同。鉴于被告至今无法联系，其将房屋用于违法犯罪活动、拖欠租金的行为，已经严重损害原告的合法利益，故为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院判令如下：1、解除原告与被告于2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》（No.A0022855）。2、被告立即清退并将房屋恢复至出租时的毛坯原状交还原告。3、被告向原告支付2019年7月份至合同解除之日止期间的租金及管理费（租金标准按每月12000元计算，管理费按每月1656元计算），电费2968.21元、水费800.3元。4、被告已缴纳的租赁保证金24000元归原告所有。5、被告向原告支付迟延支付租金的违约金17640元（按照每逾期一日，按应付租金12000元为基数，以3%计算，暂计算至2019年8月9日，实际计算至被告付清全部租金之日止）。6、被告向原告支付自合同解除之日起至实际交还毛坯原状房屋之日止的房屋占有使用费（按照每月12000元的标准计算）。7、本案诉讼费用由被告承担。被告付鸿雪无答辩。经审理查明：原告蔡戟为位于广州市番禺区南村镇兴南大道御郡八街12号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为385.04平方米。2018年12月6日，被告付鸿雪经中介广州德才房地产代理有限公司介绍，向原告承租涉案房屋，双方在中介公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定：原告将上述房屋出租给被告作为住宅使用，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，每月租金为12000元，被告应当在每月1日前向原告支付当月租金。同时，被告须向原告支付租赁保证金为24000元。未经过原告书面同意，被告不得对该物业进行扩、加、改建或转租、分租或与他人互换房屋使用。如被告逾期缴纳租金，须按应付租金的3%向原告支付违约金，逾期超过15天的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋。租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由被告负责。上述租赁合同还约定：原告的房屋以整幢毛坯的状态出租给被告，由被告自行装修。如果被告在使用房屋过程中，擅自改变房屋结构和用途，不遵守中华人民共和国法律、法规，利用房屋从事违法犯罪活动时，原告有权立即终止合同，被告应当立即搬离该物业，原告有权没收所有保证金，收回此物业。上述《房屋租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。被告付鸿雪承租涉案物业后，向原告交纳了24000元租赁保证金，被告并于2018年12月15日向雅居乐管理处申报房屋装修，2019年5月5日完成装修。被告也曾向原告交纳房屋租金至2019年6月，从2019年7月起未再向原告支付租金及其他费用。2019年6月10日，原告经广州市番禺区公安分局南村派出所以及广州市番禺区卫生健康局通知，涉案房屋因涉嫌无证开展人类辅助生殖技术活动被查处，并且房屋也被公安机关依法查封。后公安机关于2019年6月21日予以解封。因被告下落不明，原告催收租金及协商解除合同未果，原告遂于2019年8月9日将被告诉至本院，要求解除合同、被告支付拖欠的租金或占有使用费至被告交涉案房屋交还之日止，截止原告起诉之日，原告并要求没收被告缴纳的租赁保证金、被告支付违约金、管理费、水电费等。本院立案受理本案后，根据原告提供的被告住址，拟邮寄送达原告民事起诉状及证据材料副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等司法文书，但被退回。为此，本院特向被告发出开庭公告，公告期满，仍未见被告到庭应诉，被告也未向本院提交书面答辩状或证据材料。在本案庭询中，原告向本院表示：“根据租赁合同第十三条的约定，被告利用房屋从事违法犯罪活动的，该合同立即终止，被告应该立刻搬离该物业，我方有权没收所有保证金，收回此物业。根据租赁合同第六条第一点，被告如果逾期交租15天，原告有权解除合同且没收租赁保证金，收回房屋。”、“根据租赁合同第十三条的约定，原、被告双方约定涉案物业以毛坯房出租给被告使用的，所以原告要求被告清退涉案房屋并将房屋恢复至出租时毛坯房原状。根据租赁合同第六条第六款也有相关约定。”、“由于被告在2018年6月10日被查处之后，就一直没有向原告缴纳租金、物业管理费及水电费，且合同约定每月租金为12000元，所以租金应当以每月12000元的标准从2019年7月计算至合同解除之日止。物业管理费以每月1656元为标准从2019年7月计算至合同解除之日止。另外，2019年5月1日至2019年7月1日的电费为2333.04元及滞纳金共计2347.04元，2019年7月1日之后的电费为621.17元，所以电费共计2968.21元。2019年1月至6月的水费为824.3元。我方之前主张的公摊电费14.47元不再主张。”、“被告平时都是缴纳租金还算及时，都是通过银行转账支付，每次都是用不同的人缴纳租金，缴纳完租金之后就打电话给我们，让我们查一下，被告已经将租金缴纳至2019年6月底，从2019年7月1日之后没有缴纳租金。我方得知被告非法行医的时间是2019年6月10日南村派出所告知我方，我方才知道。”、“根据租赁合同第六条第一点的约定，被告向原告支付迟延支付租金的违约金，按照每逾期一日，按应付租金12000元为基数，以3%计算，实际计算至被告付清全部租金之日止。”、“在解除涉案合同之后，被告应当将涉案房屋以毛坯原状返还给原告，并按照合同约定的租金标准计算实际返还期间的房屋占有使用费。”、“我方能保证我方的陈述及所提供证据的真实性，我方愿意承担虚假诉讼的法律责任。”以上事实有原告蔡戟提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。根据原告提供的证据材料，可以证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系，且被告利用涉案房屋从事违法活动及被告从2019年7月起拒交租金等费用的事实。根据合同约定，被告属于根本性违约，理应承担相应的违约责任。原告作为守约的出租方，有权依据合同约定，解除涉案租赁合同，没收被告交纳的租赁保证金24000元，被告也应当按合同约定向原告支付租金或房屋占有使用费至原告收回涉案房屋之日止。因原告于2019年8月9日起诉要求解除涉案租赁合同，故本院确认涉案合同于原告起诉之日即予解除，因此被告欠付2019年7月1日至2019年8月9日期间的租金为12000元+12000元÷30天×9天=15600元，从2019年8月10日起被告欠付的为房屋占有使用费。原告将涉案房屋交付给被告使用后，被告已对涉案房屋进行了装修，被告不可能再将房屋恢复至毛坯原状，故被告将涉案房屋以现状交还给原告即可。至于原告在本案中主张的2019年7月、8月物业管理费1656元×2月=3312元、电费及滞纳金2968.21元、水费824.30元，根据合同约定，理应由被告承担，故本院对原告的此项诉求也应当予以支持。原告另在本案中主张按应付租金12000元为基数按3%的标准计算逾期交租违约金，原告主张的计算标准明显过高，本院酌情予以调整为按年利率6%的标准计算，每月逾期交租违约金累计以当月租金12000元为限，原告主张逾期交租违约金的超出部分，本院则不予支持。综上所述，驳回原告蔡戟的其他诉讼请求。被告付鸿雪经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、确认原告蔡戟与被告付鸿雪于2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月9日予以解除。二、被告付鸿雪应当于本判决生效之日将广州市番禺区南村镇兴南大道御郡八街12号房屋交还给原告蔡戟管业。三、被告付鸿雪支付给原告蔡戟的租赁保证金24000元归原告蔡戟所有。四、被告付鸿雪应当于本判决发生法律效力之日起七日内支付2019年7月1日至2019年8月9日期间的租金15600元及逾期交租违约金（逾期交租违约金分别计算：1、2019年7月1日至2019年7月31日期间的逾期交租违约金，以应交租金12000元为基数，按照年利率6%的标准从2019年7月1日起计算实际付清之日止，累计逾期交租违约金以当月应交租金12000元为限；2、2019年8月1日至2019年8月9日期间的逾期交租违约金，以应交租金3600元为基数，按照年利率6%的标准从2019年8月1日起计算实际付清之日止，累计逾期交租违约金以当月应交租金3600元为限）给原告蔡戟。五、被告付鸿雪应当于本判决发生法律效力之日起七日内支付从2019年8月10日起至被告付鸿雪将涉案房屋交还给原告蔡戟管业之日止期间的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月12000元的标准计算）给原告蔡戟。六、被告付鸿雪应当于本判决发生法律效力之日起七日内支付物业管理费3312元、电费及滞纳金2968.21元、水费824.30元共计7104.51元给原告蔡戟。七、驳回原告蔡戟的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7062元，由被告付鸿雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  董红莉人民陪审员  杜德恩二〇二〇年四月七日书 记 员  王雅佩