河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终404号上诉人(原审被告、申请执行人)：张艳，女，1973年3月15日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：原思宗，河南大启律师事务所律师。被上诉人(原审原告、案外人)：张志兰，女，1970年4月15日出生，汉族，住河南省孟州市，系汤金平的妻子。委托诉讼代理人：李东伟，河南诤研律师事务所律师。被上诉人（、原审原告、案外人）：张家源，女，1994年5月21日出生，汉族，住河南省孟州市。系汤金平女儿。委托诉讼代理人：李东伟，河南诤研律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：马长民，男，1948年9月24日出生，汉族，住河南省孟州市。被上诉人（原审被告、被执行人）：马海峰，男，1972年12月14日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：马长民，男，1948年9月24日出生，汉族，住河南省孟州市，系该马海峰之父。被上诉人（原审被告、被执行人）：孟州市明珠房地产开发有限公司，住所地：孟州市市内韩愈大街西段。法定代表人：李习功，董事长。委托诉讼代理人：马长民，男，1948年9月24日出生，汉族，住河南省孟州市，系孟州市明珠房地产开发有限公司工作人员。上诉人张艳因与被上诉人张志兰、张家源、马长民、马海峰、孟州市明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭于2020年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人张艳的委托诉讼代理人原思宗，被上诉人张志兰及其委托诉讼代理人李冬伟，被上诉人张家源的委托诉讼代理人李冬伟，被上诉人马长民，被上诉人马海峰、明珠公司的委托诉讼代理人马长民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳上诉请求：1、请求依法撤销焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2809号民事判决书，依法改判驳回张志兰、张家源原审诉讼请求。2、由张志兰、张家源、马长民、马海峰、明珠公司承担本案原一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决将张志兰、张家源与明珠公司之间的关系认定为房屋买卖关系，属于严重的根本性错误。张志兰、张家源提出执行异议的涉案房屋并非基于与明珠公司之间真实买卖关系发生的物权期待权，而是普通的金钱债权，其对主张的明珠公司名下的被执行房屋不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。一审判决基于对案件事实的错误认定适用上述司法解释条款做出一审判决是根本错误的。2、一审判决适用法律完全错误，张志兰、张家源主张的执行异议事实无权适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定。一审适用上述法律法规对本案进行判决，没有事实依据。上述法律文件规定的内容均是对房屋确系真实买卖关系情况下的认定条件和处理依据，而张志兰、张家源与明珠公司并不是房屋买卖关系，因此一审判决适用上述法律文件条款做出判决支持被上诉人的诉讼请求是完全违法和错误的。张志兰、张家源辩称：1、一审判决认定事实正确，适用法律得当，请依法维持原判。一审法院依据张志兰、张家源提供的证据，从购房款的给付，到商品房买卖合同的签订，再到张志兰、张家源缴纳办理房产证、土地证的费用，最后再到商品房买卖合同在孟州市房产交易中心的备案登记，最后再到商品房买卖合同在孟州市房产交易中心的备案登记，依法认定张志兰、张家源与明珠公司系房屋买卖关系是不争的事实，张艳的上诉理由不能成立。2、一审法院适用法律得当。本案的案由是案外人执行异议纠纷，涉及到房产查封的情况，那么一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》来作出判决，是适当并准确的。请二审法院依法驳回张艳的上诉请求，维持原判。马长民辩称：汤金平买房、交款都是事实，法院查封案涉房屋晚于买房，应当解除查封，一审判决正确。马海峰答辩意见与马长民答辩意见一致明珠公司答辩意见辩与马长民答辩意见一致。张志兰、张家源向一审法院起诉请求：1、终止对位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼上,由原告购买的房产A302证号1260101685号、A303证号1260101686号、A304证号1260101687号、A305证号1260101688号、A306证号1260101689号、A308证号1260101691号、A309证号1260101692号；共计七间房产（价值1482759元，面积344.66平方米）的查封、拍卖执行；2、案件受理费由张艳、马长民、马海峰、明珠公司承担。一审法院认定事实：2013年9月15日，张志兰向明珠公司的总经理马海峰汇款150万元，随后向马海峰支付现金18.5万元。2013年9月17日，汤金平与明珠公司签订《黄金商业城销售合同》，约定明珠公司将位于黄金商业城编号为A302-A309的8间房屋以168.5万元的价格出售给汤金平。约定汤金平应于2013年9月20日前付清房款168.5万元，明珠公司应于2013年9月30日将房屋交付给汤金平。同日，明珠公司向汤金平出具168.5万元的收据，载明收到汤金平的购房款168.5万元，并备注转账150万元，现金18.5万元。2018年12月12日，明珠公司出具证明，对其公司总经理马海峰收到张志兰支付的购房款168.5万元予以认可，并确认8间房屋的房款已全部付清。2014年12月27日，汤金平与明珠公司就上述8件房屋签订《商品房买卖合同（现售）》，对双方的权利义务进行再次确认。汤金平购买的8间房屋中的A307号房，已由张志兰于2018年7月26日与明珠公司签订《商品房买卖合同（现售）》，并于2018年7月30日在孟州市房产交易中心办理商品房买卖合同备案登记，备案号为20181146。明珠公司将8间房屋交付汤金平后，汤金平于2014年12月26日与张自闯签订《房屋租赁合同》，将A302-A308的7间房屋出租给张自闯，租赁期限10年，自2015年1月1日至2025年1月1日止。后由张自闯对上述7间房屋进行装修，并经营使用至今。A309号房屋由张自闯代管使用，但不在租赁范围。明珠公司于2012年9月19日办理了诉争房屋的所有权证，房屋登记所有权人为明珠公司，规划用途为商业用房。2013年9月28日，明珠公司又向汤金平出具收据一份，载明收到汤金平的办理房产证、土地证的费用10000元，并备注多退少补。但至今，诉争房屋仍然登记在明珠公司名下。2018年9月18日，明珠公司为汤金平出具证明，陈述没有及时为汤金平购买的A302-A309的8间房屋的办理房产过户和备案手续的原因有四个，一是明珠公司经营不善，外债较多，无力缴纳过户的税费；二是黄金城明珠楼大土地证至今没有分割；三是焦作建工集团申请孟州市法院查封了该房产；四是明珠公司用该房产为孟州市鑫胜新型墙体建材厂在焦作市农村信用合作联社贷款400万元提供抵押担保，至今该房产没有解押。2018年1月8日，孟州市法院依法受理张艳诉马长民、马海峰、明珠公司民间借贷纠纷一案，张艳要求马长民、马海峰偿还其借款300万元及利息，并要求明珠公司对上述借款本息承担连带担保责任。根据张艳的财产保全申请，孟州市法院于2018年1月8日作出（2018）豫0802民初107号民事裁定。依据该裁定，孟州市法院查封了包括案涉7间房屋在内的明珠公司名下的位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼的40套房屋。张艳与马长民、马海峰、明珠公司民间借贷纠纷一案，孟州市法院审理后于2018年3月26日作出（2018）豫0802民初107号民事判决，判决：一、马长民、马海峰于本判决生效之日起十日内返还张艳借款300万元及利息（利息以300万元为基数按月利率2%的标准从2017年3月1日起计算至本判决确定的还款之日止）；二、孟州市明珠房地产开发有限公司对本判决第一项确定的还款义务承担连带清偿责任。该判决生效后，张艳向孟州市法院申请执行。在执行过程中，孟州市法院向明珠公司送达了（2018）豫0802执593号执行通知书，要求其履行（2018）豫0802民初107号民事判决书所确定的义务。后孟州市法院于2018年7月20日公告通知明珠公司履行法律文书确定的义务，逾期不履行，将对包括案涉房屋在内的查封房屋进行评估、拍卖。2018年9月，汤金平向孟州市法院提出书面异议，请求终止对位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼中由原告购买的A302（证号1260101685号）、A303（证号1260101686号）、A304（证号1260101687号）、A305（证号1260101688号）、A306（证号1260101689号）、A308（证号1260101691号）、A309（证号1260101692号）共计七间房产的查封、拍卖执行。孟州市法院于2018年9月21日受理，依法组成合议庭进行审查，后于2018年9月29日作出（2018）豫0802执异46号执行裁定，驳回了汤金平的异议请求。汤金平不服（2018）豫0802执异46号执行裁定，提起本案诉讼。另查明，汤金平于2018年12月15日去世。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用。而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案中，明珠公司系房地产开发企业，但其同样适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽然不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是案外人与被执行人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是案外人对未办理登记没有过错。本案中，汤金平与明珠公司于2013年9月17日就案涉房屋的买卖签订《黄金商业城销售合同》，明珠公司于同日向汤金平出具168.5万元购房款的收据，在庭审中也认可已经收取汤金平的168.5万元购房款。汤金平收到案涉房屋后，于2014年12月26日与张自闯签订《房屋租赁合同》，将A302-A308的7间房屋出租给张自闯，租赁期限10年，自2015年1月1日至2025年1月1日止。后由张自闯对上述7间房屋进行装修，并经营使用至今。A309号房屋也由张自闯代管使用。因为案涉房屋被明珠公司办理了抵押，且被其他法院查封，才没有及时办理过户手续，明珠公司对此也出具证明予以认可，故汤金平对房屋未办理过户手续没有过错。基于以上事实，汤金平向明珠公司支付了全部购房款并实际占有了案涉房屋，对未能办理房屋过户手续也没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的排除执行的情形，也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，汤金平对案涉房屋享有足以排除执行的权益，其要求终止对位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼中的A302（证号1260101685号）、A303（证号1260101686号）、A304（证号1260101687号）、A305（证号1260101688号）、A306（证号1260101689号）、A308（证号1260101691号）、A309（证号1260101692号）共计七间房产的查封、拍卖执行的主张符合法律规定，应予以支持。一审法院判决：不得执行孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼A302（证号1260101685号）、A303（证号1260101686号）、A304（证号1260101687号）、A305（证号1260101688号）、A306（证号1260101689号）、A308（证号1260101691号）、A309（证号1260101692号）共计七间房产，并解除对上述房产的查封措施。案件受理费18145元，由被告孟州市明珠房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提供新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，汤金平的妻子张志兰在汤金平与明珠公司签订房屋买卖合同之前向明珠公司股东马海峰转账150万元和支付18.5万元现金，后汤金平与明珠公司签订销售合同，明珠公司在签订销售合同的当日给汤金平出具了收到购房款168.5万元的收据，应当视为明珠公司认可汤金平向马海峰转账150万元和18.5万元现金为汤金平的购房款，可以认定汤金平与明珠公司签订了合法的买卖合同并向明珠公司支付了全部购房款。明珠公司在签订销售合同后将案涉房产交付汤金平，汤金平将案涉房产出租各他人，其合法占有案涉房产的时间是在人民法院查封案涉房产之前。汤金平在2013年9月向明珠公司缴纳了办理房产证、土地证的费用，由于明珠公司将案涉房产设置了抵押，不能办理案涉房产过户登记，无法办理案涉房产过户登记的过错不在汤金平。综上所述，汤金平的妻子张志兰、女儿张家源作为案外人，其提交的证据可以证明其享有排除强制执行的民事权利，其提出的执行异议成立。张艳的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18145元，由张艳负担。本判决为终审判决。审判长  苑海峰审判员  王晓武审判员  毛富中二〇二〇年四月十日法官助理池成书记员李亚丽