辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0102民初11949号 原告：吴双，女，满族，1976年4月14日出生，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：郭爱群（系原告母亲），住新民市。 委托诉讼代理人：张学东，辽宁华恩律师事务所律师。 被告：吕德华，女，汉族，1950年10月29日出生，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：孟军（系被告丈夫），住址。 委托诉讼代理人：詹俊娥，辽宁联胜律师事务所律师。 第三人：辽宁中诚物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市皇姑区金山北路21-8号401，统一社会信用代码：91210105MAOXUT894G。 委托诉讼代理人：赵莹，该公司工作人员。 第三人：中铁九局集团有限公司，住所地：沈阳市沈河区敬宾街3-1号，统一社会信用代码：91210100240612006H。 原告吴双诉被告吕德华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2018年2月26日作出（2017）辽0102民初8208号民事判决。宣判后，原告不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终5331号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，追加辽宁中诚物业管理有限公司沈阳分公司、中铁九局集团有限公司为第三人，公开开庭进行了审理。原告吴双及其委托诉讼代理人郭爱群、张学东，被告吕德华及其委托代理人孟军、詹俊娥，第三人辽宁中诚物业管理有限公司沈阳分公司委托诉讼代理人赵莹到庭参加诉讼，第三人中铁九局集团有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴双向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告履行协议，协助原告将产权变更到原告名下；二、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：1999年8月6日，原告与被告吕德华签订了一份《房屋买卖协议书》。协议约定：被告将属于自己产权的房屋一处（沈阳市和平区三经街4段6里8号5栋7层2号单室）转让给原告，价格5万6千元整。合同签订后，原告按合同约定条款履行了付款义务，接收并使用该房至今（包括房屋所有手续）。原告接收使用房屋后，按合同第二条约定，要求被告配合原告将该房过户至原告名下，可是被告百般推托，拒不履行合同义务，甚至提出要原告增加购房款才配合过户。针对被告无理行为，原告表现出极大耐心，但被告始终将无理要求强加给原告，原告在无法与被告协商情况下，请求人民法院判令被告履行合同义务，配合原告将诉讼房屋手续过户到原告名下。 被告吕德华辩称，被告不同意协助原告将产权变更到原告名下，也无法协助原告将产权变更到原告名下。因本案涉诉房屋是被告丈夫的单位福利分房，被告夫妻二人对案涉房产只有居住权和使用权，原、被告之间签订案涉房产买卖合同时被告只是将百分之七十的产权转让给原告，并不拥有完全产权，也没有经过产权单位的同意，况且被告的丈夫也不同意将案涉房产卖给原告，当时交易时案涉房产产权仍然属于被告丈夫的单位中铁九局，根据合同法第五十二条和中华人民共和国房地产管理法第三十八条规定，原、被告之间签订的房屋买卖协议是无效的，因此，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人辽宁中诚物业管理有限公司沈阳分公司述称，我们是从2018年12月接手的辽宁中诚物业管理有限公司沈阳分公司住房交易站，交易站主要负责买产权和使用权的房子，我们这边如果说房子已经买完产权，只要买产权的房子，无论是70%还是100%都不允许进行转让，除非产权人去世，进行继承，针对谁买的产权这个问题，不论是谁买的，这个名字都是产权人的名字。 第三人中铁九局集团有限公司未到庭，在本院送达时表示案涉房产与其无关，此案与其无关。 本院经审理认定事实如下：1999年8月6日，原、被告签订《房屋产权买卖协议书》，约定被告将位于沈阳市和平区南三经街4段6里8号5栋7层2号单室楼房70%产权转让给原告，价格为伍万陆仟元整；房款分两次付清，原告于签约之日向被告付购房款叁万元整，待被告将产权过户手续办完交付原告后，原告将余款贰万元陆仟元整付清；被告保证该房原有附加设施完整，负责办理该房变更产权的有关证件及一切手续和费用；被告于签约之日将该房转让给原告居住，房费暂由被告垫付，自1999年8月1日起至被告将产权转让手续办完交付原告止，原告一次性结清由被告垫付房费自1999年8月1日起该房所发生的有关取暖费、水电费、煤气费、房租费由原告承担，被告负责提供所有费用相关的证件变更给原告。 协议签订后，被告当即将案涉房屋交付原告，原告前后三次分别于1999年8月6日给付被告30,000元、于2000年4月24日给付被告10,000元、于2001年11月27日给付被告10,000元，被告分别为原告出具收条三份。同时，1999年8月6日，原告为被告出具欠据一份，注明“今欠吕德华房款贰万陆千元整，于1999年12月31日前还款”。 2001年11月28日，被告与沈阳铁路分局房改办公室签订《沈阳铁路分局职工成本价购买全部产权住房协议书》，约定沈阳铁路分局房改办公室将涉诉房屋售予被告，房价金额为8,909元，被告已于2001年11月28日付清购房款，按当年成本价确定全部产权。被告于2001年11月28日向出售单位交付购房款8,909元、维修费396元，出售单位为其开具专用收款收据，后被告将收据交给原告。 另查明，案涉房屋至今未办理房屋所有权证，该房屋现址为沈阳市和平区，双方签订协议时，被告吕德华对该房屋有单位自有住宅使用证。原、被告签订买卖协议后至2001年11月参加房改之前，月租金3.36元，均由被告缴纳。 上述事实，有单位自有住宅使用证、房屋产权买卖协议书、收条、沈阳铁路分局职工成本价购买全部产权住房协议书、住宅分户管理卡片、房屋出售专用收款收据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭审查及质证，予以确认。 本院认为，关于本案诉争合同效力问题。根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故被告以在缔约时对案涉房屋没有所有权，主张合同无效，没有法律依据。被告关于房屋买卖协议违反合同法第五十二条和《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，从而合同无效的抗辩，该部分强制性规定应为效力性强制性规定，本案中房屋买卖协议不属于前述规定的情形，被告该项抗辩，本院不予支持。关于被告抗辩未经其配偶同意的问题，签订房屋买卖协议时被告持有的为单位自有住宅使用证，房产证上被告为承租代表人，家庭成员处亦未有被告配偶名字，同时在1999年签订协议后，被告当即将房屋交付原告实际占有、使用，案涉房屋的使用证亦已交付，至原告提起诉讼时已18年，被告称其配偶当时即已知晓并提出异议，但自被告签订协议起至原告起诉时止，被告或其配偶并未就协议的效力问题通过积极的行为进行主张，综上，被告该项抗辩，本院亦不予支持。另根据查明事实，本案双方虽然在合同中确认买卖的为70%产权，但是案涉房屋的产权凭证为“单位自有住宅使用证”，且在后续购买产权时被告签订的协议亦为“沈阳铁路分局职工成本价购买全部产权住房协议书”，故应认定原、被告买卖的实为单位自有住宅的使用权，应经过房屋产权单位同意。现经追加第三人，案涉房产档案保存在第三人辽宁中诚物业管理有限公司沈阳分公司，第三人中铁集团有限公司未到庭参加诉讼，但案涉房屋自1999年起由原告占有、使用，中途于2001年参加房改，房改后继续由原告使用至今，自有房屋使用证上的签发单位已注销，后续亦未有有关单位作为产权单位提出异议，客观上亦并未损害房屋产权人的利益。综上，双方签订的合同系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应依约履行。 关于案涉房屋的购房款8,909元及维修费396元由谁交纳的问题。原告于2001年11月27日支付被告10,000元，被告于2001年11月28日缴纳相关款项办理房改，缴纳了房改购房款8,909元及维修费396元，综合房屋出售专用收款收据在原告处、原告支付10,000元房款的时间、被告参加房改的时间以及双方当事人协议中约定的付款条件及双方当事人在庭审中的陈述，应认定以上费用为原告交纳。 关于原告要求被告继续履行合同，协助原告变更产权的诉讼请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋被告已于2001年11月28日通过房改购买全部产权，已具备办理产权登记条件，故原告该项诉讼请求，本院予以支持，但办理产权过户更名至原告名下，需以案涉房屋产权登记先办理至被告名下为前提，办理产权登记及产权过户更名产生的相应费用按合同约定均应由被告承担。同时原告应在被告继续履行相应合同义务的同时，按合同约定将剩余房款及应负担租金（1999年8月起至2001年11月止）给付被告，剩余房款应为15,305元［56,000元-30,000元-10,000元-（10,000元-8,909元-396元）］，租金为94元（3.36/月×28）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告吴双于本判决生效之日起10日内支付被告吕德华剩余房款15,305元及房屋租金94元； 二、原告吴双支付完毕前述款项后10日内，被告吕德华办理位于沈阳市和平区，建筑面积33.04平方米房屋所有权登记手续，相关费用自行负担； 三、被告吕德华办理完前述房屋所有权登记手续后10日内，配合原告吴双将位于，建筑面积33.04平方米房屋所有权登记更名至原告吴双名下，相关费用由被告吕德华负担； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原、被告其他诉讼请求。 案件受理费1,200元，由被告吕德华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  陈 锐 人民陪审员  刘世颜 人民陪审员  马 欣 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  孙智萌 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条合同法第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。