北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初13028号原告：北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司，经营场所北京市西城区太平桥大街96号04层D-503。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朝伟，北京嘉纳律师事务所律师。被告：王洪超，男，1963年4月1日出生，汉族，北京市龙苑方达有限责任公司艺术总监，住北京市通州区。委托诉讼代理人：苑筱芳（原告之妻），女，1964年11月29日出生，汉族，北京市龙苑方达有限责任公司总经理，住北京市通州区。原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司（以下简称中海物业公司）与被告王洪超物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序进行审理。原告中海物业公司之委托诉讼代理人李欣，被告王洪超及其委托诉讼代理人苑筱芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳自2015年1月1日至2019年12月31日期间欠缴的物业费9476.80元、违约金（以拖欠金额为基数，按合同约定的日千分之三的标准，自2016年1月起至实际给付日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系中海凯旋小区x单元xx（xxx）室房屋的业主，房屋建筑面积154.61平方米。原告依约向包括被告在内的小区业主提供了物业服务。2014年5月1日前，物业费标准为3.60元/月/建筑平米。2014年5月1日起，物业费标准调整为4.60元/月/建筑平米。我公司通过与绝大多数业主协商投票的方式将物业费标准调整为4.60元/月/建筑平米，该物业费标准经过生效判决认定有效。2015年1月起被告每年应交物业费为8534.50元，但2015年至2019年期间，被告实交物业费分别为6649.24元、6709.15元、6479.15元、6679.15元、6679.15元，被告欠付部分物业费，故起诉。王洪超辩称，不同意原告的诉讼请求。我需要原告明确拖欠物业费如何计算。我认为应按原来签订的书面物业合同约定的3.60元/月/建筑平米标准缴费。2015年以后，我再未收到任何物业费标准上调的通知。本院认定事实如下：北京市西城区“中海凯旋”小区由原告提供物业服务。被告系该小区业主，其房屋坐落于该小区x号楼x门xxx号（下称涉案房屋），房屋建筑面积为154.61平方米。2005年6月3日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定：物业管理服务费为3.60元/建筑平方米/月；每季首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用；其他有偿服务费用包括有地下车位管理服务费、临时停车费、业主的特约有偿服务费用；符合相关法规、政策的其他有偿服务费用及受有关部门或单位的委托，部分代收代缴服务，收费标准执行政府规定；甲方违反协议未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。关于物业费标准问题。原告主张，2014年5月1日起，小区物业费标准已由原来的3.60元/建筑平方米/月调整为4.60元/建筑平方米/月。为此，原告提交了（2017）京02民终4152号民事判决书、（2018）京民申444号民事裁定书，该部分裁判文书显示：与被告同一小区的另外一位业主黎伟就物业费问题曾与原告产生纠纷形成诉讼，双方就物业费应按3.60元/建筑平方米/月计算，还是按4.60元/建筑平方米/月计算存在争议。经过审查，法院认定：首先，涉案小区物业服务收费标准是实行市场调节价，对于实行市场调节价的物业收费，法律并不禁止物业企业在小区未召开业主大会成立业主委员会前调整物业服务费价格。其次，综合在案证据可以显示出小区业主应已获悉中海物业公司上调物业服务费价格的要求，此外结合2014年度、2015年度的小区物业服务费缴费情况可以反映出远超半数的小区业主实际接受并依照新的物业服务费标准交纳了物业服务费。综合上述因素，对于中海物业公司要求黎伟按照上调后的物业服务费标准（注：4.60元/建筑平方米/月）交纳2014年5月1日至2015年12月31日间物业服务费差额的诉讼请求，法院予以支持。黎伟不服（2017）京02民终4152号民事判决书向北京市高级人民法院申请再审，法院做出裁定驳回了黎伟的再审申请。被告对原告出示的（2017）京02民终4152号民事判决书、（2018）京民申444号民事裁定书不予认可，并表示这些裁判文书系他人所涉文书，不能作为本案争议的依据。黎伟进行诉讼时还未成立业委会，但现在已成立业委会。被告上调物业费标准的真实性、关联性、合法性均不认可。原告提交的判决书仅解决了2014、2015年度的物业费，此后原告再无依据，原告涨价不合法。为此，被告提交了2015年11月西城区金融街街道办事处关于中海凯旋小区第二次业主大会议题的指导意见、中海凯旋小区业委会说明、金融街街道办给黎伟的答复告知书、登记回执、西城区房管局政府信息公开申请答复书。针对被告提交的该部分证据，原告表示，被告出示的该部分证据黎伟案件中也作为证据提交过，不能证明涨价不合法。另查，按4.60元/建筑平方米/月核算被告每年应交物业费数额为：4.6*12*154.61=8534.47元。关于2015年至2019年期间实际交纳物业费的情况。原告主张，2015年至2019年期间被告分别实交6649.20元、6709.15元、6479.15元、6679.15元、6679.15元。被告表示，2015年至2019年期间我实交物业费数额分别为6679.15元、6679.15元、6689.15元、6679.15元、6679.15元。综合双方该部分意见可知，2015年、2016年实际交费总数一致，2018年、2019年实际交费情况无争议，双方所述2017年交费数额差210元。针对2017年差额210元，原告表示，认可被告共交费6689.15元，但其中包含180元公共照明费、30元垃圾清运费应从物业费中扣除。对此，被告表示，2017年我就是交了6689.15元物业费，如果忘交照明费、垃圾清运费我可以补交，不和物业费混在一起。被告提交的交费凭证显示，被告按年度向原告交纳物业费等费用。再查，诉讼中，被告主张，原告本次起诉过了诉讼时效。对此，原告表示，我公司每年都有催缴，没有过诉讼时效。为此，原告提交了催款通知函、邮单。该部分证据显示，2018年6月21日，原告曾通过邮寄方式向被告发送催款通知，催收2018年6月20日前拖欠的物业费、违约金，收件地址为涉案房屋。针对原告该部分证据，被告表示，我并未收到该快递，催款通知上亦无公章。原告向本院提交本次诉讼起诉状的时间为2020年3月9日。本院认为，原告为被告名下房屋所在小区提供物业服务，双方签有前期物业服务协议，双方之间存在物业服务合同关系，被告名下房屋建筑面积154.61平方米，本院对此予以确认。双方之间的物业服务合同合法有效，对双方具有法律约束力。关于2015年至2019年实交物业费情况。根据双方陈述意见及相关证据可知，2015年至2019年期间被告已按年度为单位向原告交纳部分物业费：2015年、2016年、2018年、2019年每年实交6679.15元。2018年的6689.15元中双方虽对是否包含180元公共照明费、30元垃圾清运费存有分歧，但原告主张包含当年相应费用的意见，与被告所称可以另行补交相应费用的意见，并无实质区别，为免不必要的讼累，本院认定2018年被告交纳费用中包含当年180元公共照明费、30元垃圾清运费。关于欠交物业费的问题。基于上述实交物业费的认定意见，解决欠交物业费问题的争议焦点在于，物业费标准按3.60元/建筑平方米/月计算，还是按4.60元/建筑平方米/月计算。根据已生效的（2017）京02民终4152号民事判决书的认定意见可知，经过认真查证，法院已认定涉案房屋所在小区物业费标准自2014年5月1日起已调整为4.60元/建筑平方米/月。被告对此虽不予认可，并强调涨价不合法，但其抗辩意见缺乏依据及相应反证，对其意见本院不予采纳。原告要求按4.60元/建筑平方米/月核算被告应交物业费数额，并主张2015年至2019年期间物业费差额的诉讼请求，于法有据。关于被告提出原告诉讼请求超过诉讼时效的问题。原告在本案中主张的最早一笔物业费差额系2015年物业费差额，根据上述查明的被告按年度交纳物业费的情况可知，原告知道或者应当知道收取2015年物业费的权利被侵害应自2016年1月起算。依据该部分请求诉讼时效起算的情况，根据《民法总则》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定可知，原告主张2015年度物业费差额的诉讼请求的时效至2018年年底才届满。原告提交的2018年6月催款通知函、邮单显示，原告在时效届满前曾向涉案房屋地址邮寄过催款函向被告主张过权利，结合本案争议情况，本院认定原告主张权利的行为发生时效中断的法律效果。被告虽否认收到催款函、强调催款函上无公章的意见，不足以否定原告主张权利行为所生诉讼时效中断的法律效果。2020年3月原告以诉讼方式继续主张权利，未超诉讼时效。所以，原告要求被告支付物业费差额的诉讼请求，本院予以支持。被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金问题。鉴于本案中双方就物业费标准存在分歧，被告并非恶意拖欠全部物业服务费用，故对于原告要求被告支付本案所涉违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要特别说明的是，涉案房屋所在小区物业费标准已有法院生效判决予以确认，在该收费标准未经法定程序调整前，被告有义务按该标准交纳物业费。本案纠纷处理完毕后，被告若仍以收费标准为由欠交物业费的，应承担相应违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告王洪超向原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付二零一五年至二零一九年期间欠付的物业费9476.60元。二、驳回原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司负担5元（已交纳），由被告王洪超负担20元（本判决生效之日起三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 杨成龙二〇二〇年四月二十日法官助理 邹鸿雁书 记 员 赵天聪