云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初1582号原告：杨永华，男，汉族，1981年10月16日生，住云南省昭通市巧家县。委托诉讼代理人：恭开宝，云南大韬（曲靖）律师事务所律师。（特别授权）被告：云南新天瑞房地产开发有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区三宝街道雷家庄社区翟家山。统一社会信用代码：915303026787231302法定代表人：李铭贤，董事长。委托诉讼代理人：吕波，公司员工。（特别授权）委托诉讼代理人：何锐，云南边昭辉律师事务所律师。（特别授权）第三人：云南福漫房产开发有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区麒麟嘉城C区一期7幢第1-2层7-4号。统一社会信用代码：91530302MA6NQ48N0R法定代表人：何永良，执行董事。委托诉讼代理人：边豫勇，云南辩策益律师事务所律师。（特别授权）原告杨永华与被告云南新天瑞房地产开发有限公司（以下简称新天瑞公司）、第三人云南福漫房产开发有限公司（以下简称福漫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告及第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《金湖尚居一期住宅认购协议书》；2.判决被告与第三人共同返还原告双倍定金14万元；3.本案诉讼费用由被告与第三人共同承担。事实与理由：2019年7月29日，原、被告双方签订《金湖尚居一期住宅认购协议书》，协议约定原告认购被告开发的位于曲靖市南片区网球馆旁金湖尚居一期项目，房号为1幢2001号，建筑面积为156.74㎡，单价为4408元／㎡，总房款为690028元，乙方在签订协议时交纳认购金1万元。同年8月3日，双方再次签订上述协议，约定由原告交纳认购金4万元，协议其他内容与上述协议一致。两份协议均约定原告交付认购金并签订此协议之日起至原告交纳首付款时间内，被告不得擅自转售原告认购的住宅，否则双倍向乙方赔偿所交认购金，签订此认购协议后，被告通知原告在一周内办理完购房相关手续。原告于2019年7月29日受被告指定在其售楼部通过刷ＰＯＳ机支付的形式向“曲靖市麒麟区郑记珠宝店”及“曲靖市酷峰娱乐服务有限公司”交纳认购定金3万元，被告仅向原告出具款项为1万元的《收款收据》。同时，原告于2019年8月3日受被告指定在其售楼部通过刷ＰＯＳ机支付的形式向第三人福漫公司交纳认购定金4万元，收到款项后，被告向原告出具4万元的《收款收据》。原告向被告交纳认购定金后，被告并未与原告办理购房的相关手续，原告多次催促被告及第三人办理，但被告及第三人均以各种理由推脱、搪塞。原告到曲靖市不动产登记局查询房屋的登记情况得知，该房屋已登记备案在他人名下，原告并不能取得认购房屋及房屋的所有权。综上所述，因被告将该房屋让与他人并办理了房屋的登记备案手续的违约行为，致使原告与被告签订的《金湖尚居一期住宅认购协议书》购买房屋的合同目的不能实现。根据我国《合同法》的相关规定，依法应当解除双方签订的上述协议，同时根据协议的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告及第三人应当双倍返还原告认购定金。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特提起诉讼，请依法支持原告的诉请。被告新天瑞公司辩称，2019年4月23日，针对涉案的曲靖市金湖尚居项目，被告已与第三人达成合作协议，并签订《曲靖市金湖尚居项目运营合作协议》，第三人对金湖尚居项目进行投资，并负责该项目的前期债务处置、手续变更、后期建装、运营销售等工作，被告在2019年6月23日将公司法人章、财务章、法定代表人私章等三枚印章交付给了第三人，明确约定第三人因使用印章产生的后果和法律责任由第三人及第三人的委托代理人田永林承担。原告主张的2019年7月29日、2019年8月3日签订的认购协议，是在被告移交印章之后签订的，而当时正处于被告与第三人合作期间，被告已没有再干预金湖尚居项目的运营销售工作，对于签订认购协议的事项完全不知情，如果该份合同确实存在，也只可能是第三人以被告的名义与原告签订的，不能证实认购协议内容属于被告的真实意思表示，被告更不可能向原告收取协议的认购金，就本案客观事实而言，被告确实也没有收取过原告诉称的认购金。因此，原告所诉无事实依据，被告没有向原告返还认购金的义务，请求驳回原告对被告的全部诉请。第三人福漫公司辩称，第三人与原告没有签订《金湖尚居一期住宅认购协议书》，请求驳回原告要求第三人返还双倍定金14万元及要求第三人承担诉讼费用的诉请。被告与原告签订过《金湖尚居一期住宅认购协议书》，第三人所收取房款是代表被告收取，款项已经用于工程建设，项目已经取得预售许可证，合法销售，不应退款，即便要退，应由被告退款。综上，请依法判决驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.原告身份证复印件一份、被告工商登记信息查询表复印件二份，用于证明原告与被告诉讼主体资格。2.《金湖尚居一期住宅认购协议》原件二份、《置业计划表》原件一份，用于证明2019年7月29日、8月3日，原告与被告新天瑞公司签订《金湖尚居一期住宅认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于曲靖市南片区网球馆旁金湖尚居一期项目，房号为1幢2001号，建筑面积为156.74㎡，单价为4408元／㎡，总房款为690028元；原告于2019年7月29日向被告交纳认购金1万元，于8月3日向被告交纳认购金4万元；原告交付认购金并签订此协议之日起至交纳首付款时间内，被告不得擅自转售原告认购的住宅，否则双倍向原告赔偿所交认购金，被告严重违反一周内办理完购房手续的约定；原告已向被告及第三人完全履行了付款义务。3.收款收据原件二份、ＰＯＳ机刷卡支付回单三张、银行卡复印件三份、中国农业银行交易清单三份，用于证明原告于2019年7月29日通过刷ＰＯＳ机向被告指定的账户“曲靖市麒麟区郑记珠宝店”及“曲靖市酷峰娱乐服务有限公司”交纳认购定金3万元，但被告仅向原告出具1万元的《收款收据》；原告于2019年8月3日向被告交纳认购定金4万元，收到款项后，被告向原告出具《收款收据》；原告已向被告及第三人交纳了认购金7万元。经质证，被告对证据1三性认可。证据2《金湖尚居一期住宅认购协议》三性认可，但按该合同签订的时间属于被告已经把公司印章交给第三人福漫公司的时间内，对于合同签订被告不知情，该合同的甲方经办人杨灵果不是被告的员工，该协议不能证实原告所主张的违约情形的发生，也不能证实原告履行义务；《置业计划表》三性不予认可，没有提供任何关于原、被告的信息。证据3收款收据原件二份三性认可，虽然盖有被告的印章，但被告对印章使用在该收款收据的情况并不清楚，收款收据中写明的收款人包雨晴、李琪并非新天瑞公司的员工；POS机刷卡支付回单三张关联性不予认可，所显示的信息是把款项支付给福漫公司、“曲靖市麒麟区郑记珠宝店”及“曲靖市酷峰娱乐服务有限公司”，原告主张为认购金的交纳情况，但该组证据已证实被告并未收到过原告的认购金，同时，原告所主张的认购金数额也不准确，该小票只有6万元；银行卡复印件三份、中国农业银行交易清单三份真实性、合法性认可，但关联性不予认可，没有显示任何与被告关联的信息，不能证实原告所主张的1万元款项支付给了被告。第三人对证据1.2三性均予认可，证据2可以证实原告与被告签订了认购协议。证据3收款收据原件二份三性均予认可，能够证实被告出具收款收据并盖了印章；POS机刷卡支付回单三张、银行卡复印件三份、中国农业银行交易清单三份均予认可，刷给“曲靖市麒麟区郑记珠宝店”1万元及“曲靖市酷峰娱乐服务有限公司”1万元确实是收到了，对原告主张的7万元没有异议，这7万元均用于金湖尚居项目的建设。被告针对其答辩，向本院提交证据如下：金湖尚居运营合作协议复印件一份、移交说明复印件一份，用于证明2019年4月23日针对曲靖市金湖尚居项目被告与第三人达成合作协议，由福漫公司对项目投入资金、人员和物资，对该项目的运营建设、债权债务处置、后期建装以及手续的变更均由第三人负责，被告将所有项目运营的事项均交给第三人，合作协议明确说明运营该项目需要成立项目公司，该项目的房屋销售情况均应由项目公司来从事，但是本案中并没有该项目公司的存在，起初为了能够使项目公司注册成立，被告将所有印章于2019年6月23日移交给了第三人，对于是否成立了项目公司以及项目的运营情况被告未再干预，对于销售情况不知情。经质证，原告对上述证据三性均不予认可，提出原告作为购房人不可能知晓被告及第三人的合作情况，即使该组证据是真实的，被告及第三人均属于该项目的开发商，被告及第三人依法应对购房人承担交房的义务及不能交房的相关法律责任，被告及第三人对内的约定不能对抗原告的诉请。第三人对上述证据三性无异议，提出在合作协议中，第2.3条中已经明确约定被告要协调80%以上债权人同意退出已经登记备案的房源，并将退出的房产转移至新公司名下，被告没有按2.3条履行才导致本案的发生，因为原来的备案登记没有解除，导致涉案的房屋未能备案登记在原告名下。第三人针对其答辩，提交证据如下：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，用于证明第三人主体资格。2.中华人民共和国土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、曲靖市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书、商品房预售许可证明、新天瑞公司申请，用于证明金湖尚居一期项目手续齐全、合法，其中新天瑞公司2019年8月27日的书面申请第7行内容“原来以房抵款已销售的房源通过与债权人及客户协商同意解除购房合同，但因再次销售需同时撤销原销售备案合同，现向贵局申请在我公司与客户达成退房协议完成退款后，当天给予办理撤销原销售备案合同”与被告提交的合作协议相互印证。经质证，原告对证据1三性无异议。证据2真实性、合法性无异议，认为该组证据证明了被告向原告出售的房屋系登记备案在他人名下，该项目明显违反了施工许可证确定的竣工日期，系违规建设项目。被告对证据1三性认可。证据2中新天瑞公司申请的真实性不予认可，该申请不是被告制作的，该申请的时间2019年8月27日印章在第三人保管；对其余证据予以认可；本院认证，原、被告及第三人所提交证据真实合法，与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定以下事实：2015年2月9日，被告新天瑞公司经批准取得金湖尚居一期项目的商品房预售许可证明，后该项目运营过程中，因资金出现问题，新天瑞公司与第三人福漫公司达成合作意向。2019年4月23日，福漫公司（甲方）与新天瑞公司（乙方）签订《曲靖市金湖尚居项目运营合作协议》，合作内容为曲靖市金湖尚居小区楼盘运营处置；甲方投入配套的人员、资金和物资，全权负责项目的前期债务处置、手续变更、后期建装、运营销售等问题和工作；乙方如实提供项目前期债务问题并积极配合办理相关手续变更和债权人矛盾化解、协议签订工作，确保项目快速、顺利推进并达到预期目标；协议另就双方的责任和权利等内容进行约定。《合作协议》签订后，双方制作了《移交说明》，自2019年6月23日起，被告新天瑞公司将其名下公司公章、财务章、法定代表人私章移交给第三人福漫公司保管、使用，福漫公司授权田永林全权处理印章相关事宜，并约定自移交之日起，上述三个章使用所带来的后果和法律责任由福漫公司和福漫公司所授权委托的田永林全权承担，与新天瑞公司没有关系。福漫公司接手该项目后，投入人员对该楼盘房屋进行销售。2019年7月29日，第三人以新天瑞公司（甲方）的名义并加盖新天瑞公司的印章，与原告（乙方）签订《金湖尚居一期住宅认购协议书》，约定：乙方认购金湖尚居一期1幢2001号房，参考面积156.54㎡，单价4408元/㎡；乙方在签订此协议的同时交纳认购金1万元，办理按揭后，认购金转为首付款；乙方交付认购金并签订此协议之日起至乙方交纳首付款时间内，甲方不得擅自转售乙方认购的住宅，否则双倍向乙方赔偿所交认购金；原告于当日交纳1万元并按照销售人员指示，以刷卡方式支付“曲靖市麒麟区郑记珠宝店”1万元、“曲靖市酷峰娱乐服务有限公司”1万元，第三人以新天瑞公司名义并加盖新天瑞公司印章出具收据，载明收到原告房款定金1万元。8月3日，第三人与原告再次通过上述方式签订《金湖尚居一期住宅认购协议书》，约定原告交纳认购金4万元，其他内容同前；第三人以同样方式出具收据，载明收到原告房款定金4万元。新天瑞公司在与福漫公司签订合作协议前，已销售部分房屋并进行备案，其中包含原告认购的该套房屋，因新天瑞公司与原购房人的购房款、工程款等问题未能妥善处理，导致原销售备案合同不能撤销，原告购房不可能完成备案登记，第三人至今未与原告签订《商品房购销合同》。原告诉至本院并提出如前诉请。本院认为，第三人福漫公司以被告新天瑞公司名义与原告签订的《金湖尚居一期住宅认购协议书》因被告及第三人至本案法庭辩论终结前不能与原告签订《商品房购销合同》，并不可能完成备案登记，合同目的已不能实现，原告要求解除《金湖尚居一期住宅认购协议书》，本院予以支持。被告及第三人在《移交说明》中虽作说明：“自移交之日起，上述三个章使用所带来的后果和法律责任由福漫公司和福漫公司所授权委托的田永林全权承担，与新天瑞公司没有关系。”但该说明内容不能成为对抗原告的理由，被告及第三人未就合作事项各方出资比例或民事责任如何承担作出约定，应承担连带责任。原告交纳款项共计7万元，发生在被告与第三人合作期间，应由被告及第三人承担连带返还责任。本案不适用定金罚则，原告要求被告及第三人双倍返还购房款定金的请求，本院不予支持，给予按实际交款金额从交款之日起至本判决确定给付之日止计算并支付利息，2019年8月20日以前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至判决确定给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第五十二条之规定，判决如下：一、解除原告杨永华与被告云南新天瑞房地产开发有限公司、第三人云南福漫房地产开发有限公司于2019年7月29日、8月3日签订的《金湖尚居一期住宅认购协议书》。二、被告云南新天瑞房地产开发有限公司、第三人云南福漫房产开发有限公司承担连带责任，返还原告杨永华购房认购款7万元及利息（以实际交款金额从交款之日起计算至本判决确定给付之日止，2019年8月20日以前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至判决确定给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告杨永华的其他诉讼请求。案件受理费3100元（原告已预交），由被告云南新天瑞房地产开发有限公司、第三人云南福漫房产开发有限公司负担。上述执行内容，于本判决发生法律效力后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨 雁人民陪审员  孟菊芬人民陪审员  刘凤德二〇二〇年四月二十三日书 记 员  王珊婷