北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28206号原告：王廷龙，男，1986年7月23日出生，汉族，住北京市通州区。被告：仁和药房网（北京）医药科技有限公司，统一社会信用代码：911101068022288754。法定代表人：陈旭，总经理。委托诉讼代理人：赵妩英，女，1993年7月12日出生，仁和药房网（北京）医药科技有限公司员工。委托诉讼代理人：黄晓勇，男，1975年12月27日出生，仁和药房网（北京）医药科技有限公司员工。原告王廷龙与被告仁和药房网（北京）医药科技有限公司（以下简称仁和药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王廷龙、被告仁和药房的委托诉讼代理人赵妩英、黄晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王廷龙向本院提出诉讼请求：一、被告仁和药房退还房屋押金2万元及好处费1.5万元；二、本案诉讼费由被告仁和药房承担。事实和理由：我于2016年12月与仁和药房签订房屋租赁合同，并交纳押金2万元，仁和药房另向我收取了好处费1.5万元左右，并承诺押金在不租时可以全额退还。仁和公司员工安素兰称公司会退还我押金，但后我与公司协商时其表示不同意退还押金，故诉至法院，望判如所请。被告仁和药房辩称，一、对于王廷龙要求退还房租押金2万元无事实和法律依据，请求法院驳回诉讼请求，理由如下：我公司与王廷龙于2016年12月1日签订《房屋租赁合同》一份，协议约定租赁日期为2017年1月1日至2017年12月31日。根据合同第11条规定：“合同期满，如果甲方的租赁房屋继续续约，乙方在同等条件下享有优先租赁权，如果甲方决定继续与乙方租赁的，则双方重新订立合同。”双方经友好协商于2017年12月28日签订房租续签，协议约定租赁日期为2018年1月1日至2019年8月31日。合同第10条第11款约定，租赁期间，乙方需提前解约的，应提前30天通知甲方，并向甲方支付合同未到期履行期间的房屋租金总额的20％作为违约金，且房屋履约保证金不予退还。如未通知甲方，所收租赁金及履约保证金不退还乙方，且乙方需按当年租金的50％向甲方支付违约金，且房屋履约保证金不予退还。合同第10条第14款明确规定：合同终止后30日内，乙方须自行完成营业执照、卫生许可证等全部相关证照的撤销、注销手续，确保甲方收回房屋后可正常使用和营业。如到期未完成撤销、注销手续的，甲方将扣除乙方全部的履约保证金作为违约金，如该违约金尚不能弥补甲方损失的，乙方应继续承担补充赔偿责任。我国《合同法》处处体现了鼓励交易原则，不主张轻易解除或撤销合同。2018年12月，王廷龙提出提前解除租赁合同，其应当按照合同的约定及法律的规定履行合同约定的义务，但王廷龙不按合同约定的条款承担违约责任，反而多次到我公司闹事，严重影响了我公司正常营业，造成了不良影响，我公司为了公司形象做出了最大让步，双方协商一致于2018年12月26日签订《终止协议》。根据该协议第3条的约定：原《房租租赁合同》的租赁期限为2018年1月1日至2019年8月31日，乙方已向甲方支付租金至2018年12月31日。经双方协商，乙方向甲方在签订《房租租赁合同》时支付的2万元保证金由甲方扣取1万元，本协议生效后，待乙方迁出并办理完毕工商变更登记手续并向甲方交还保证金凭证后退还至乙方指定账户1万元，乙方无需向甲方支付提前终止房租租赁合同的违约金。王廷龙也于2018年12月25日签订退款申请单并签字按手印确认。此后王廷龙以各种理由迟迟未办理工商注销登记等手续，其于2019年3月6日已明确表示放弃履行义务。根据《合同法》第67条规定：当事人互负债务后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。以及根据《合同法》第107条规定：一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因王廷龙已明确表示放弃履行义务，导致新租客未及时办理证照等手续，2019年3月7日，新租客被北京市通州区卫生健康委员会以未取得卫生许可从事理发经营活动为由处罚1000元。2019年4月19日，新租客为此支付公共卫生检测费700元。2019年3月7日至5月8日，由于新租客未能及时办理执照被迫停业，产生损失共计50838.2元（含房租损失16438.2元、员工工资4400元）。根据我公司与新租客签订的《房租租赁合同》第十条第三款的规定：甲方交付的房屋严重不符合合同约定的，甲方需要承担责任。上述新租客的损失均是由王廷龙的违约行为导致，使我公司产生经济损失共计35338.2元（含房租16438.2元、员工工资负担50％17200元、行政处罚1000元、卫生检测700元）。我公司门店管理部人员多次督促王廷龙办理营业执照、卫生许可证等证照的注销，直至2019年3月6日，王廷龙才通过微信明确表示其不予解决，并表示1万元的保证金也不要了。后期我公司业务人员向通州区工商所申请将王廷龙的营业执照列为异常。原本不超过30天的办理期，直至4月12日相关手续才办理完毕。故我公司不存在违约行为，按合同约定亦不需要退还王廷龙保证金。二、对于王廷龙指认我公司收取好处费1.5万元左右无事实和法律依据，请求法院驳回诉讼请求，理由如下：在双方租赁期内及终止租赁合同后，我公司从未收取王廷龙的任何好处费，对于王廷龙诉称我公司员工安素兰曾承诺合同期间不会有任何问题，押金在不租时全部退回，我公司对此完全不知情。根据《合同法》第48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。且王廷龙也不是法律上所称的善意第三人，王廷龙也已承认1.5万元左右的好处费是安素兰收取，根据《合同法》第52条第二项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故安素兰与王廷龙的协议对我公司不产生法律效力。且王廷龙诉称我公司员工安素兰于2018年10月22日自愿申请离职，实际情况是我公司与安素兰已于2018年12月16日协议解除了劳动合同。王廷龙所称有录音为证安素兰承诺归还押金，此时安素兰已离职，我公司亦未授权委托安素兰处理此事，因此安素兰的个人行为完全不能代表我公司的意思表示，王廷龙应向安素兰进行追讨，与我公司无任何关系。综上所述，我公司与王廷龙之间签订的《房租租赁合同终止协议》合法有效，由于王廷龙未按照协议约定履行，给我公司造成的损失已完全超过协议退还金额，且王廷龙已放弃主张保证金1万元，故我公司不同意退还其该笔款项。另我公司保留向王廷龙追究损失赔偿的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月1日，仁和药房作为甲方与王廷龙作为乙方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定由王廷龙承租坐落于北京市通州区新华联家园北区七号楼311底商房屋（以下简称涉案房屋），租赁用途为美发经营，租赁期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日，年租金为9万元，王廷龙另需支付房屋租赁保证金2万元。合同另就租金支付方式等进行了明确约定。上述合同签订后，仁和药房向王廷龙交付了涉案房屋，王廷龙以该房屋为机构地址注册了北京舞帝造型美容美发有限公司（以下简称舞帝公司）并在此经营，其向仁和药房支付了全部房屋租金和保证金。2017年12月28日，仁和药房作为甲方与王廷龙作为乙方续签《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），约定由王廷龙继续租赁涉案房屋，租赁期限为一年零八个月，自2018年1月1日起至2019年8月31日止，年租金为9.3万元，王廷龙应于合同签订后3日内向甲方一次性支付第一期租金9.3万元及履约保证金2万元，并于2018年12月1日前支付2019年1月1日起至2019年8月31日止的房屋租金6.2万元。合同第十条第11款约定：租赁期内，乙方需提前解约的，应提前30日通知甲方，并向甲方支付合同未履行期间的房屋租金总额的20%作为违约金，且房屋履约保证金不予退还。如未通知甲方，所收租赁金及履约保证金不退还乙方，且乙方须按当前年租金的50%向甲方支付违约金，且房屋履约保证金不予退还。合同第十条第14款约定：合同终止后30日内，乙方须自行完成营业执照、卫生许可证等全部相关证照的撤销、注销手续，确保甲方收回房屋后可正常使用和营业。如到期未完成撤销、注销手续的，甲方将扣除乙方全部的履约保证金作为违约金，如该违约金尚不能弥补甲方损失的，乙方应继续承担补充赔偿责任。乙方按照合同约定完成相关证照的撤销、注销手续且甲方完成房屋的验收接收后的7日内，甲方在扣除房屋租金及其他费用（如有）后，若有剩余履约保证金退还给乙方。合同另就其他事项进行了明确约定。上述合同签订后，王廷龙按约定向仁和药房支付了截止到2018年12月31日的租金。2018年12月2日，王廷龙向仁和药房提出提前解除《租赁合同2》。2018年12月26日，仁和药房作为甲方与王廷龙作为乙方签订《〈房屋租赁合同〉终止协议》（以下简称《终止协议》），载明：1、《租赁合同2》于2018年12月25日解除，自解除之日起，《租赁合同2》中约定的双方权利义务终止；2、乙方承诺于本协议签订后30日内将营业执照等证照从本租赁单元迁出并办理完毕工商变更登记手续；3、乙方支付的2万元保证金由甲方扣取1万元，本协议生效后，待乙方迁出并办理完毕工商变更登记手续并向甲方交还保证金凭证后退还至乙方指定账户1万元，乙方无需向甲方支付提前终止《租赁合同2》的违约金。《终止协议》签订后，王廷龙未按期将舞帝公司营业执照迁出。2019年4月4日，仁和药房向工商行政管理部门申请将舞帝公司营业执照列入异常。2019年5月28日，舞帝公司注销，其营业执照自动移出。另查：2019年1月9日，仁和药房将涉案房屋另行出租给案外人胡小明。2019年4月8日，胡小明以涉案房屋为住所办理营业执照。本案审理过程中，王廷龙称其未按期迁出营业执照是因《终止协议》约定的1个月迁出期限过短，其虽在约定期限内向工商行政管理部门提交了申请，但无法在约定期限办理完毕。仁和公司对此不予认可，称王廷龙怠于履行证照迁出义务，后其向工商行政管理部门申报舞帝公司营业执照异常，才最终于2019年4月8日协助新的承租人胡小明办理了营业执照。因无法协助新承租人及时办理营业执照，致使胡小明被处以罚款，且无法正常经营产生了经营损失。仁和药房就其主张提交了胡小明的营业执照、行政处罚决定书等予以佐证，王廷龙对此不予认可。王廷龙未就其主张的好处费提供证据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经查，仁和药房与王廷龙签订的《租赁合同2》与《终止协议》均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。根据《租赁合同2》和《终止协议》的约定，王廷龙应在签订《终止协议》后30日内将其所办证照迁出，此后，仁和药房将向其退还1万元保证金，但王廷龙未在约定期限内将相关证照迁出。王廷龙虽主张《终止协议》约定期限过短，但其未提交任何证据证明在约定期限内履行了该项义务，且经查，舞帝公司的营业执照直至2019年4月4日才被列入异常，此时距双方签署《终止协议》已逾3个月，故王廷龙已构成违约。根据《租赁合同2》第十条第14款之约定，仁和医药无需再退还保证金。现王廷龙要求仁和医药继续履行退还保证金的义务，于法无据，本院不予支持。对于王廷龙主张的好处费，其未提交充分证据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王廷龙的诉讼请求。案件受理费337.5元，由原告王廷龙负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二〇年四月二日书记员  崔雨桐-1-