贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初10599号 原告：兴义市汇鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴义市黄草街道办事处笔山路100号(金洲世家会所)。 法定代表人：胡柏树，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龙波，贵州尚派律师事务所律师，特别授权代理。 被告：刘祥飞，男，1993年10月3日生，汉族,住贵州省兴义市。 原告兴义市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称“汇鑫公司”）与被告刘祥飞商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月25日立案受理后，依法适用普通程序审理。因被告刘祥飞用其他方式无法送达，本院于2020年1月24日在《黔西南日报》刊登了送达公告，并于2020年4月23日依法组成合议庭公开开庭进行了缺席审理。原告汇鑫公司的委托诉讼代理人龙波到庭参加诉讼，被告刘祥飞经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年10月21日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金9480元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告是兴义市“汇鑫澜湖郡”房地产项目的开发商。2018年10月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买“汇鑫澜湖郡”项目的Dx-x-x号房屋；房屋总价款为399573元，被告采用首付款加按掲贷款方式支付房款，签订合同之日支付首付款83573元，余款316000元以银行按揭支付；因被告的原因导致被告未能获得贷款的，原告同意被告在收到书面通知后支付不足款项，不承担合同第十条的违约责任逾期，原告有权解除合同：第十条规定，被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同，解除合同后，二被告还应按逾期应付款的3%向原告支付违约金。另外，双方签订的《补充协议》中约定：被告违反本补充协议第二条第1、2、3、4项的规定逾期履行任何一项义务的(包括因买受人原因导致未能获得货款的情形)，按照《商品房买卖合同》第十条逾期付款的规定承担违约责任；关于通知和送达，被告同意原告可以选择短信、微信、电子邮件、挂号信等方式向被告送达通知，短信方式送达的，自原告向被告的手机号发出通知时即视为送达被告。 合同签订后，被告向原告支付了首付款，在申办银行按揭贷款过程中由于被告尚有其他贷款未能清偿，银行遂要求其在清偿其他贷款后才能办理本次购房按揭贷款。之后，原告多次催告被告清偿其他贷款以便能早日办理按揭贷款，但被告一直未履行。由于被告长期拖延，2019年7月3日，原告根据合同约定通过短信方式向被告送达了《催告函》，要求被告于2019年7月9日之前自行付清剩余房款，但截止至起诉之日，被告仍未支付剩余房款。 综上所述，被告拒不支付房款导致合同目的不能实现，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判决支持全部诉请。 被告刘祥飞未提交答辩状。 本案争议焦点是：汇鑫公司的诉讼请求应否得到支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月21日，汇鑫公司作为出卖人，刘祥飞作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人以出让方式取得位于贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市总土地面积为51299.74平方米、编号为×的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是黔（2016）兴义市不动产权第xxxxx号；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名为汇鑫澜湖郡二期项目；买受人刘祥飞（身份证号码5223211993××××××××，联系电话155××××2299）购买的商品房为汇鑫澜湖郡二期项目中的第Ｄx幢x层x-x号房,房屋总价款金额为399573元；买受人采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款83573元，余款316000元以银行按揭支付；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起×日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后×日内将已付款退还买受人；出卖人应当在2021年3月31日前向买受人交付该商品房；买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）、逾期在30日之日，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满至次日起至实际交付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金”。同日，汇鑫公司作为出卖人，刘祥飞作为买受人签订《商品房买卖合同补充协议》［即《商品房买卖合同》附件十二］，协议约定：“双方在签订《商品房买卖合同》时，出卖人已向买受人明确告知了申请人申请办理银行按揭或公积金贷款所需资料的具体内容和数量，买受人应在签订买卖合同之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，出卖人无需就此再向买受人发出书面通知；买受人应在接到出卖人或贷款人通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续（包括签订借款合同、商品房抵押贷款合同以及办理其他与贷款相关的手续），并按要求交清相关款项和费用；关于《商品房买卖合同》第八条第3项中未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额之原因界定：（1）……；（2）导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的买受人原因，是指买受人未按本合同的规定将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，或未按本合同的规定前往指定地点办理贷款相关手续，或买受人的个人信用情况不能满足贷款银行发放贷款的条件和要求等；买受人违反本补充协议的规定逾期履行任何一项义务的，按照《商品房买卖合同》第十条逾期付款的规定承担违约责任；买受人确认，买受人在买卖合同（含本补充协议）中填写的手机号、微信号、电子邮箱、通讯地址等式真实有效的。买受人如需更改手机号、微信号、电子邮箱、通讯地址的，应于正式变更15日前以书面形式通知出卖人，否则造成的一切后果由买受人承担。买受人同意，出卖人可以选择短信、微信、电子邮件、挂号信、快递信件等方式中的任何一种向买受人送达通知；若出卖人选择以短信、微信、电子邮件方式送达通知的，自出卖人指定人员向买受人向买受人在买卖合同中填写的手机号、微信号、电子邮箱发送通知之时即视为已实际送达买受人。” 合同签订后，刘祥飞按照合同约定向汇鑫公司支付房屋首付款83573元。在办理银行按揭贷款过程中，刘祥飞尚有其他贷款未偿还完毕，经贷款银行及汇鑫公司要求后，其未按照要求及时清偿完毕其他贷款，导致未能获得银行按揭贷款。2019年7月3日，汇鑫公司指定工作人员张亚兴通过短信方式（彩信）向刘祥飞发送《催告函》，《催告函》载明：“刘祥飞，2018年10月21日，你与我公司签订了《商品房买卖合同》，购买我司开发的澜湖郡项目D2-10-4房屋，合同约定房屋总价款为399573元，付款方式为首付款加按揭贷款。签订合同后，我司曾向你多次催告办理贷款手续，但你犹豫自身还有其他贷款未清偿的原因导致不能办理银行按揭贷款，根据合同约定由于买受人原因不能办理贷款的，你作为买受人应自行向我司支付剩余购房款316000元。为依法维护我司的合法利益，现正式通知你应于2019年7月9日前自行付清剩余购房款，如果你在上述期限内仍然不履行付款义务，届时我司将通过诉讼途径追究你的违约责任。” 上述事实，有当事人的陈述，汇鑫公司提交的营业执照、法定代表人身份证复印件各1份、法定代表人身份证明书1份、《商品房买卖合同》复印件1份、《商品房买卖合同补充协议》复印件1份、微信聊天记录截图打印件3张、《催告函》短信发送记录截图打印件1份、《情况说明》1份等证据在卷佐证，故作认定。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本案《商品房买卖合同》是否应该解除的问题。首先，汇鑫公司与刘祥飞分别签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务；其次，汇鑫公司与刘祥飞签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定案涉房屋购房款采取首付款加银行按揭贷款的方式支付，但在办理银行按揭贷款过程中因刘祥飞尚欠银行其他贷款未偿还完毕，其个人信用情况不能满足贷款银行发放按揭贷款的条件，导致其未能获得银行按揭贷款，故根据《商品房买卖合同》中“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）、逾期在30日之日，……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”的约定，本案中，刘祥飞因其个人原因未能办理银行按揭贷款，且经汇鑫公司向其发出《催告函》通知后，其亦未在指定时间支付购房款，且在汇鑫公司发函催告支付剩余房款后其已逾期超过30日，根据合同约定，双方约定解除合同的条件已经成就，汇鑫公司可以根据合同约定解除合同。综上，对于汇鑫公司要求解除合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于汇鑫公司要求刘祥飞支付逾期付款违约金9480元的问题，因双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）、逾期在30日之日，……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”，本案中，因刘祥飞未能满足贷款银行发放贷款的条件导致其未能获得贷款，经汇鑫公司催告后，刘祥飞未在指定时间内支付剩余房款316000元，故刘祥飞应按照合同约定向汇鑫公司支付逾期应付房款3%的逾期付款违约金，经计算金额为9480元[316000元×3%=9480元]。刘祥飞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除兴义市汇鑫房地产开发有限公司与刘祥飞于2018年10月21日签订的《商品房买卖合同》； 二、限刘祥飞于本判决生效之日起十五日内向兴义市汇鑫房地产开发有限公司支付违约金9480元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费750元（其中案件受理费150元，公告费600元），由刘祥飞负担（向兴义市汇鑫房地产开发有限公司直接支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  郎太平 人民陪审员  王明萃 人民陪审员  黄恩志 二〇二〇年四月二十四日 法官助理郝明翠 书记员靳林波