广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终215号 上诉人（原审被告）：付庆华，女，1975年11月18日出生，瑶族，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：王诚凤，广西嘉沁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：岳毅刚，男，1959年5月18日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 被上诉人（原审原告）：钟朝云，女，1971年12月11日出生，瑶族，住桂林市秀峰区。 以上二被上诉人的委托诉讼代理人：秦冬凤，广西明辨律师事务所专职律师。 原审被告：汤杰，男，1965年5月30日出生，汉族，桂林市疾病预防控制中心工作人员，住桂林市秀峰区，公民身号码：45030219650530051X。 原审第三人：桂林市南北房地产经纪有限公司，住所地桂林市七星区辅星路8号旺成苑小区48栋1-5号铺面。 法定代表人：李克男，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈洁杏，该公司员工。 上诉人付庆华因与被上诉人岳毅刚、钟朝云房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 付庆华上诉请求：1、请求撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院作出的(2019)桂0302民初717号民事判决书第一项，改判驳回原审原告的第一项诉讼请求中要求上诉人支付逾期迁出户口的违约金113900元，并且上诉人不承担违约责任；维持第二项、第三项判决。2、一、二审案件诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实及适用法律错误。一审法院认定上诉人向被上诉人支付违约金，以170万元为基数，从2018年9月18日开始按照每日万分之二计算至户口迁出时止，是错误的。上诉人认为，根据我国《合同法》第62条第4款“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，（1）上诉人没有违约。合同约定“甲方原落于该房产的户口在收到第一期房款后迁出”中的“收到第一期房款后”，如同判决书第14页第14行中认定的“《补充协议书》使用的时间界定词为‘网签后’，语义不明确”一样，都属于语义不明确，没有明确约定具体的时间，属于约定履行期限不明的情况。既然没有约定具体的时间，上诉人在收到第一期房款后都属于在履行期内，可以随时履行。因此，上诉人没有任何过错，没有违约，不应当承担违约责任。被上诉人付清首付款的时间是在2018年9月17日，在此之后，被上诉人事实上并没有催促上诉人办理户口迁出，也没有任何证据证明其催促的事实。而一审法院就判定从2018年9月18日幵始计算履行期，这也是错误的。 一审法院判定上诉人支付违约金金额过高是不合理的。 一审法院判定上诉人支付的违约金过髙。上诉人认为，一审法院以170万元为基数，按照每日万分之二计算违约金，属于违约金过高的情形，这也是不合理的。 被上诉人岳毅刚、钟朝云辩称，一审判决适用法律正确，应予以维持。 原审被告汤杰辩称：一审法院判决是正确的。 原审第三人桂林市南北房地产经纪有限公司述称，不对本案发表意见。 岳毅刚、钟朝云向一审法院起诉请求：1.二被告立即将户口从秀峰区东华路9号1单元202号迁出，并支付逾期迁出户口的违约金113900元（具体计算，以房屋成交价170万元为基数，从2018年6月13日按照每日万分之二起计算至二被告迁出户口之日止，暂计算至起诉之日的违约金为113900元）；2.二被告支付不配合办理按揭购房贷款手续的违约赔偿金130950元（具体计算，以90万元为基数，从2018年7月27日起按照每日万分之五计算至二原告收到贷款银行发放的贷款之日止，暂计算至起诉之日的违约赔偿金为130950元）；3.二被告支付二原告垫付本案房屋的电费1029.49元。 一审法院认定事实：岳毅刚与钟朝云系夫妻关系。2018年3月14日，岳毅刚作为乙方，付庆华作为甲方、第三人南北公司作为丙方，三方签订《房地产买卖合同》，约定（节选）：“一、经丙方介绍，甲方自愿将坐落在秀峰区东华路9号王府西组1-2-2号的房产（桂林市）房权证秀峰区字第××号，房产建筑面积174.92平方米出售给乙方，……甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币（大写），壹佰柒拾万元整，即¥：1700000.00。……三、签订本合同当日乙方支付给甲方购房定金人民币（大写）：叁拾伍万元整，定金暂由甲方保管，定金在第一期付款时冲抵房款。四、购房款分二期付清：第一期购房款乙方在临桂办证大厅签订网签合同的当日支付人民币柒拾万元整给甲方。第二期购房款项乙方办理出不动产权证后去银行办理贷款后下款的当日支付人民币壹佰万元整给甲方。……六、乙方需要办理银行按揭贷款，在取得乙方名下房屋所有权证、土地证收件回执单后5个工作日内必须提供银行按揭贷款所需材料到银行办理按揭贷款，且乙方承诺无不良贷款记录，若因此项条件不符或不能提供办理银行按揭贷款所需材料造成贷款被停止受理，乙方需在15日内将房产未付款项补齐给甲方，否则属乙方违约，由乙方承担一切违约责任……八、甲方应于乙方付清所有房款5个工作日内将上述房屋交乙方使用，甲方负责结清交房前所欠的一切费用（水费、电费、物业费、燃气费、有线电视费等）。并将房配套设施（物业、水、电、燃气、有线电视等）过户所需的相关资料移交乙方。如甲方提前交房给乙方使用，应签订提前交房补充协议，并约定甲乙双方责任和义务。甲方原落于该房产的户口在收到第一期房款后迁出，若甲方逾期迁出则按该房产成交价每日万分之二计息支付给乙方作为违约金。……十、甲、乙方双方的违约、悔约责任……2、（2）乙方未按合同条款规定付清任何一期房款时，甲方有权按照下列步骤处理该房产，甲方暂保留该房产三十日，等候乙方付款，但在保留期内，乙方支付延期利息，每天按应付甲方金额的万分之十计息。……十一、本次房产交易，甲乙双方全权委托丙方办理该房地产的过户和贷款办理手续等事宜，甲乙双方应积极协助配合，否则丙方不承担违约责任，该责任由不协助方承担。……十六、……甲乙双方协商同意各自承担各自税费，因此房甲方已出租至2019年3月31日，当乙方支付完所有房款以后为正式交付房屋并且甲方应将租房合同转签于乙方，由乙方负责收取房租。甲方并把房租押金转交于乙方。如遇国家政策或原工商原因造成房屋买卖不成，不视为甲乙双方违约。甲方收款专用银行卡号：中国建设银行卡号为62×××95付庆华。丙方承担乙方所办理银行贷款的所有费用。” 2018年3月14日和15日，岳毅刚通过银行转账的方式支付35万元给付庆华。 2018年5月28日，钟朝云与付庆华、汤杰及第三人南北公司签订《补充协议书》，约定：“因原秀峰区东华路7号王府西组1-2-2号的房屋买卖协议缺少甲方汤杰签字，汤杰在认可原合同基础上特补充此协议，经甲方双方协商在丙方的见证下特补充如下：一、房屋成交总价为人民币壹佰柒拾万元整（¥1700000.00）。此房屋交易汤杰占有总成交价的30%，付庆华占有总成交价的70%，甲乙双方网签后乙方支付给甲方（付庆华）为伍拾伍万元整（¥550000）元整（其中壹万元整压在房屋托管中心）。剩余伍拾肆万元整（¥540000）元整支付给甲方付庆华。二、总房款还剩余捌拾万元整（¥800000）元整由乙方贷款支付给付庆华。（其中此款项汤杰占有伍拾壹万整（¥510000）元整，剩余归付庆华所有。付庆华收到的银行转账的当日支付给汤杰，需要减去总房款甲方所支付的所有房屋交易费用30%，30%的房屋交易费用定为壹万贰仟元整（¥12000）元整，实际由付庆华支付给汤杰的款项为肆拾玖万捌仟元整（¥498000.00）。）三、甲方收到全款的当日为正式交房给乙方，因房屋在出租中，如甲方能让承租方三个月内提前搬走，乙方答应此三个月房租归甲方付庆华所有。超过时间归乙方所有，乙方要求甲方必须在2019年4月7日前必须负责让承租方搬走。如甲方不能按时交房按照所支付金额的万分之五日息赔偿给乙方。四、甲方（产权人、共有人、代理人、继承人）保证本次出售的房产产权清晰并承诺此房屋的产权人及共有人已事先协商同意由其出售。若发生与甲方有关的纠纷、债务及家庭内部纠纷，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方、丙方造成的经济损失及合同违约责任均由甲方负责赔偿。丙方以三个星期为期约甲乙双方三次办理过户，贷款业务，超过三次视为恶意拖延，并视为违约。按照所支付的金额的万分之五日息赔偿或扣除。” 5月28日，钟朝云向第三人的工作人员陈洁杏微信询问：“什么时候打款，你告诉我我就打”。陈洁杏回答：“明天网签以后，打五十四万”。 5月29日网签合同当日，岳毅刚支付31万元购房款给付庆华（其中1万元直接付款至桂林市房屋交易和产权管理中心）。 2018年6月9日，付庆华与第三人的工作人员雷周联系，提出“周一下午就签字办买家不动产证了的。早上我迁出户口。”6月11日上午，付庆华在办理迁户过程中，因公安机关的网络出现问题，暂时不能办理，其将该情况微信告知雷周。 2018年6月12日16时，钟朝云通过银行转账的方式支付10万元购房款给付庆华。 随后，付庆华因收款金额等问题，与钟朝云产生争议，随后告知第三人的工作人员雷周：“现在主要问题是她要把合同上写的过网签后给我55万她没做到这点就是违约了”。 2018年9月17日，岳毅刚通过银行转账的方式支付14万元购房款给付庆华。 2018年7月4日，岳毅刚向第三人南北公司支付房屋评估费7000元并交付其他办理贷款手续需要的材料，委托第三人南北公司办理贷款手续。2018年6月25日，第三人通知付庆华已经领取更名后的房产证，准备办理贷款。7月16日，第三人通知付庆华，办理贷款时银行需要看房，与付庆华约看房时间。付庆华表示“买家一直在违约我一定要按照合同约定执行！”。8月7日，第三人通知付庆华到银行办理贷款手续，付庆华答复要求“一切按合同约定执行，第一笔款及违约金付完给我后才可以去！”2019年1月10日，第三人向付庆华提出原定的贷款银行（农村信用社）不能办理跨行转账问题。1月18日，第三人约付庆华到阳桥建行办理贷款。2月18日，钟朝云、汤杰、付庆华、第三人一同前往桂林市阳桥建设银行办理贷款手续。银行表示贷款额度只有25万元，不能达到合同约定的房款余额80万元，故三方未办理贷款手续。 另查明，涉案房屋是付庆华与汤杰共同共有，其中付庆华占70%产权，汤杰占30%产权。涉案房屋的不动产权证于2018年6月20日转移登记至岳毅刚、钟朝云名下，产权证书原件由第三人南北公司保管。付庆华的户口至今仍落在涉案房屋上。钟朝云一方于2019年4月2日进入涉案房屋，并于2019年4月18日交纳涉案房屋电费1029.49元。 一审法院认为，原、被告与第三人签订的《房地产买卖合同》和《补充协议书》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，对合同当事人具有法律约束力。本案的争议焦点是：一、涉案合同的付款金额、付款时间、付款方式等有关付款行为的权利义务；二、合同履行过程中是否存在逾期迁户口、不配合办理房屋贷款手续、逾期支付房款的违约行为以及违约方应当承担的违约责任；三、电费1029.49元的义务主体。 一、《房地产买卖合同》约定，房款170万元分为二期支付，即首期70万元于合同网签当日支付，余款100万元于银行贷款放款当日支付。每一期的付款金额和付款时间明确和具体。之后，交易三方在合同网签前一日签订补充协议。根据《补充协议书》的上下文义分析，第一条主要目的是解决卖方共有权人对房款的占有比例和付款金额，第二条解决80万元房款支付方式、卖方由谁收取款项以及内部分配问题，第三条是关于交房时间和承租人清场问题，第四条是卖方的权利瑕疵担保承诺。因此，签订《补充协议书》的主要原因是基于房屋共有权人汤杰的被披露，导致相应条款产生变更。根据《补充协议书》第一条和第二条的约定，合同网签后付款55万元、余款80万元由贷款支付，则是因共有人的出现，而相应提高了首付款金额，从原来的70万元变更至90万元。对于首付款的付款时间，《补充协议书》使用的时间界定词为“网签后”，语义不明确。但鉴于《房地产买卖合同》和《补充协议书》是主从关系，补充协议是对主合同部分事项的补充，对于补充协议没有约定或者约定不明的情形下，应当适用主合同的约定。因此，《补充协议书》首付款55万元的付款时间应当同样适用《房地产买卖合同》的约定，即合同网签当天。交易三方对于这个问题是知道或者应当知道的，从第三人工作人员陈洁杏于《补充协议书》签订当天微信告知钟朝云“明天网签以后，打五十四万”以及付庆华在6月12日与第三人工作人员雷周“现在主要问题是她要把合同上写的过网签后给我55万她没做到这点就是违约了”等微信聊天记录足以印证。 综上所述，《房地产买卖合同》和《补充协议书》对付款的权利义务确定为，签订合同时支付35万元现金，网签合同当日支付55万元现金（其中1万元支付至房屋托管中心），余款80万元通过贷款的方式予以支付。 二、支付对价、转移权属系买卖合同的基本特征。本案交易三方对合同条款理解存在偏差，故在履行合同义务时存在违背合同基本精神或者相应条款的行为。 是否存在卖方逾期迁户口的违约行为及相应责任：关于迁户口义务，合同约定“甲方原落于该房产的户口在收到第一期房款后迁出”。即，卖方在收到第一期房款之后，就应当履行办理迁移户口手续，向公安机关递交办证资料。本诉原告岳、钟二人应当于合同网签当天支付完55万元，但延迟至2018年9月17日才支付完毕。买方延迟付款期间，迁移户口的条件尚不具备，但买方的首期房款支付完毕之后，则卖方应当按照合同约定履行迁移户口的义务。该义务的履行前提基于付款完毕的事实，无须买方通知，本院对本诉被告付庆华的相关抗辩意见不予采纳。本诉被告付庆华不迁移户口的行为构成违约，应当按照合同约定，应当迁移户口并支付按照每日万分之二计算的违约金，起算时间应为2018年9月18日。本诉被告汤杰的户口一直不在涉案标的房屋，不存在迁移户口的义务，故不承担相应责任。 是否存在卖方不配合办理贷款的违约行为及相应责任：合同约定的收款银行为建设银行，没有除外约定的话，则无论是现金支付还是贷款转账，均以建设银行账户作为收款账户。根据庭审查明事实，贷款发放不能的原因在于第三人联系的贷款行农村信用社不能跨行转账、以及贷款方额度不足以完成合同约定的贷款支付金额，而非卖方不配合。故对本诉原告要求本诉被告承担该项违约责任的诉讼请求不予支持。 反诉原告汤杰起诉的逾期付款违约金以51万元作为基数，围绕反诉请求，本案审查第二期房款支付是否存在违约行为以及相应责任：合同约定房款由现金和贷款两部分组成，体现了交易安全和交易效率的原则。根据查明事实，贷款不能非买卖双方的过错。鉴于通过贷款方式完成二期支付的义务已经履行不能，而房屋产权已经转移至买方名下，且买方已经占有、使用房屋，为了维护交易的安全和稳定，买方应当继续履行付款义务，以现金方式支付剩余未付款项给卖方。交易三方自2019年2月18日知道贷款履行不能，可以参照合同第十条，卖方给予买方30日的等候付款期，等候期内不应计付违约金，此后买方仍然不支付余款，则违背了买卖合同中的买受人支付价款的基础义务，应按照合同约定第十条承担逾期付款违约金的责任。据此，以51万元为基数，从2019年3月21日计算至反诉原告汤杰诉请的截止日6月18日的违约金为45390元。 三、电费问题：根据供电企业的行业规定和交易惯例，住户先用电，后抄表缴费。本诉原告于2019年4月初占有房屋，其于4月18日支付的电费应为2019年3月的电费，该期间尚未移交房屋，应由卖方承担电费。对该本诉请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条的规定，判决：一、本诉被告付庆华将其户籍从桂林市秀峰区东华路9号1-2-2号迁出并向本诉原告钟朝云、岳毅刚支付逾期迁出户口违约金（以170万元为基数，从2018年9月18日开始按照每日万分之二计算至户口迁出时止）；二、本诉被告付庆华、汤杰向本诉原告钟朝云、岳毅刚支付垫付电费1029.49元；三、驳回本诉原告钟朝云、岳毅刚的其他本诉请求；四、反诉被告钟朝云、岳毅刚向反诉原告汤杰支付逾期付款违约金45390元；五、驳回反诉原告汤杰的其他反诉请求。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了《常住人口登记卡》证据，证明其在2019年10月15日已从涉诉房将其户口迁出了。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为是在一审判决后上诉人才云办理的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人付庆华已于2019年10月15日将登记在涉诉房屋处的本人户口迁出。 本院认为，上诉人付庆华对被上诉人购买涉诉房屋的用于小孩在该房所在学区注册上学的用途是清楚的。上诉人付庆华在收到被上诉人交付第一期房款后，上诉人付庆华应将原落于该房产的户口迁出。上诉人付庆华未按合同约定迁出户口构成违约，应当向被上诉人支付违约金。上诉人付庆华二审中主张违约金过高，其应提交相应的证据证明其主张成立，但，上诉人付庆华未能就该主张提交证据，应承担举证不能的不利法律后果。 因双方所签订的合同对户口迁出时间表述不具体，应给予上诉人付庆华一个合理时间办理户口的迁出转移。按日常生活习惯和迁出户口须由公安户籍管理部门按规审核定办理，应给予5天的合理办理户口的迁出时间。故，其违约时间为2018年9月23日至2019年10月14日，共计386天。依双方合同约定的违约金计算方法，违约金为131240元。 综上所述，付庆华上诉请求确认。其未迁户口不构成违约的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初717号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项； 二、变更广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初717号民事判决第一项为；上诉人付庆华向被上诉人钟朝云、岳毅刚付逾期迁出户口违约金131240元。 上述应金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 二审案件受理费2578元，由上诉人付庆华负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈海涛 审判员  王治斌 审判员  王 凯 二〇二〇年四月二十日 书记员  朱银燕