广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终899号上诉人（一审被告、反诉原告）：李海武，男，1982年4月7日出生，汉族，居民身份证住址为湖南省新化县****************，公民身份号码为************。委托代理人：陈沛强，广东砝码律师事务所律师。委托代理人：王亚清，广东砝码律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李国强，男，1959年3月16日出生，汉族，居民身份证住址为广东省东莞市******，公民身份号码为************。委托代理人：周连斌，广东泰旭律师事务所律师。上诉人李海武因与被上诉人李国强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初2817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李国强起诉请求：1.确认李国强与李海武于2018年4月23日签订的《租赁合同》已于2018年12月23日解除；2.李海武支付李国强2018年6月1日至2018年12月23日的租金441667元及利息（租金为1691667元，用押金1250000元抵扣后尚欠441667元，利息以441667元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍，从起诉之日计至实际付清之日）；3.李海武支付2018年6月至2018年12月的电费149495.62元；4.本案诉讼费由李海武承担。李海武反诉请求：1.确认双方在2018年4月23日签订的租赁合同书无效；2.李国强向李海武返还押金1250000元及利息（利息按照中国人民银行逾期贷款利率，自2018年4月23日计算实际返还之日）；3.李国强向李海武返还预付租金252000元及利息（利息按照中国人民银行逾期贷款利率，自2018年4月23日计算实际返还之日）；4.李国强赔偿李海武各项经济损失300000元；5.李国强承担本案全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认李国强与李海武于2018年4月23日签订的《租赁合同》无效；二、李国强应于判决发生法律效力之日起五日内向李海武返还535749.06元；三、驳回李国强的其他诉讼请求；四、驳回李海武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4856元（李国强已预交），由李国强承担2428元，由李海武负担2428元；反诉受理费10755元（李海武已预交），由李国强负担5377.5元，由李海武负担5377.5元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初2817号民事判决书。李海武上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判李国强向李海武返还1342428.35元；2.本案一、二审诉讼费用由李国强承担。事实和理由：（一）李国强于2018年5月1日交付的面积仅有2000平方米的厂房，一审认定交付时间及范围错误，计付占有使用费错误。李国强并没有在2018年5月1日将全部13500平方的租赁场地交付给李海武使用，当日移交可使用面积仅有2000平方，其他厂房场地李国强一直自行占用着，李海武根本没能正常整体接收。李国强一直在案涉厂房室内进行消防、电梯等安装工程，更在区内路面进行大量的开挖施工等事项，其大货车、工业垃圾以及厨房等长期占用厂房物业，均严重阻碍李海武的正常使用。根据李海武现场的管理人员(戴勇)与李国强的聊天记录反映，李海武是一直向李国强要求整体厂房实际交付使用，否则顺延免租期。双方之间厂房交付没有书面的材料，再次说明李国强所主张的2018年5月1日交付全部厂房不是事实。故此，即使计付使用费的应当以该2000平方对应的租赁面积单价1234.57元/天(25000÷13500×2000÷30)之标准计付。（二）关于免租期40天，应当不予计付使用费。由于厂房需要装修使用，李国强的原因引致延误交付使用，原本双方签订合同的目的是在于长达9年的租赁期限，但鉴于双方合同无效，李海武的租赁使用目的没能实现。故此，该免租期应当给予40天，即使计付占用使用费其起始日期也应为2018年6月11日。（三）李海武的搬离厂房的时间，应为2018年8月4日。在2018年8月4日，李海武就案涉厂房权属问题以及与转承租人广东索贝利科技有限公司的纠纷等赔偿事项前往李国强的办公室，要求李国强共同协商处理，但在与李国强协商未果下，李海武的管理人员当日已经全部撤离出厂，更将厂房大门钥匙交还给李国强本人。李海武是在事后才于2019年9月4日再次以微信聊天的方式告知李国强看守厂房，表示整体厂房交还给李国强。但该微信告知日期并非李海武的实际搬离日期,所以李海武即使占用，也应当以实际搬离日期2018年8月4日为准。故此，就李国强已经实际交付的2000平方厂房之占有使用费，其计付日期应为2018年6月11日至2018年12月31日，共203天。计付李海武支付李国强相应的占用使用费应为250617.71元（1234.57元/天×203天）。（四）一审法院认定李海武返还电费19951元没有依据。李国强一直使用电力进行消防工程及电梯安装以及饭堂等使用，更在所谓的已交付厂房期间，私自外接偷取电力供其外面的厂房使用，李海武并没有实际使用电量，相关电费理应由其自行承担。尽管李海武在接管2000平方的厂房后转租给他人进行装修并产生一定的电费，但李海武已经向李国强支付了6月份的电费16199元，足可以扣减应付的电费。综上所述，李国强需要退还押金及租金并赔偿相应损失，扣除李海武应当支付的相应占用使用费，相互抵扣为:125000元+252000元－250617.71元＋91046.06元＝1342428.35元，李国强应当退还李海武1342428.35元。请求二审法院依法查明支持李国强请求。李国强没有在法定期限内提交书面答辩意见。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。针对李海武的上诉，本院论述如下：（一）关于合同效力及免租期问题。一审法院认定案涉房屋租赁合同无效，本院予以确认，故而合同约定的40天免租期条款应属无效。考虑到因消防和电梯施工、货车停放、厨房占用等原因，一审法院酌定给予李海武20天免租期并无不当，李海武请求40天的免租期本院不予支持。（二）关于厂房交付使用的范围和时间。根据本案提交的微信聊天记录，在李国强和李海武的工作人员戴勇，以及李国强与李海武本人的多次微信沟通中，李海武一方均未提出厂房尚有11500平方米未交付使用，尤其在李国强催缴租金时，戴勇并未提出厂房尚有11500平方米未交付使用的异议，只是提出消防、货车停放、电梯、垃圾清理、厨房等问题尚待解决。故李海武主张李国强自始只交付2000平方米厂房没有事实依据，本院不予采信。对李海武交付给案外人使用的2000平方米部分厂房，另案（2018）月1973民初17001号已查明案外人搬离时间为2019年1月1日，一审认定李海武应支付该部分厂房自2018年5月1日至2018年12月31日（减去免租期20天）的占有使用费恰当。（三）关于李海武搬离厂房的时间。李海武系承租人，其应首先举证已将案涉厂房交还李国强。李海武主张2018年8月4日搬离厂房并交付厂房大门钥匙给李国强，但其未提交相应证据证明，应承担举证不能的不利后果。根据双方2018年9月4日微信聊天记录，李海武告知李国强大门没有锁，要求李国强自行安排人员看守厂房，李国强则再次要求李海武是否确认已移交并催缴租金，李海武则没有明确回复是否移交。加之有2018年9月至11月2日期间在厂门口车上贴告示的行为，以及2018年9月20日谈判确认书内容佐证，本院对一审法院依据上述证据认定李海武于2018年9月4日搬离厂房的事实予以确认，对李海武2018年8月4日搬离厂房的主张不予采信。（四）关于厂房占有使用期间的电费承担。李海武在占用使用厂房期间应承担相应电费，李海武主张没有实际使用电量证据不足，鉴于李国强在施工期间确有使用部分电量，且双方各自具体用电量无法明确区分，故一审酌定李国强垫付的电费由双方各自承担一半合理，本院予以确认。综上所述，李海武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11867元，由李海武负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年四月十日书记员  冯颖欣