山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3463号上诉人（一审被告）：山东景和置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：唐慧谊，男，1987年11月18日出生，汉族，住济南市。上诉人被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）因与被上诉人唐慧谊房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初4385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。山东景和置业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判驳回上诉人诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为济南市历城区人民法院的一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应当予以撤销并改判。一、一审法院没有认定因政府原因所导致的工期延误免责天数属于事实认定不清。一审中上诉人提交了一系列证据证实在涉案工程建设过程中，因政府及天气原因导致停工以致交房延期，尤其是同类案件经过济南市历城区人民法院及济南市中级人民法院审理已经生效，生效的判决中已经明确认定上诉人可顺延交房51天。为保证法律适用的统一性，一审法院在本案中未予认可该事实也没有作任何说理解释，所认定事实明显不当。二、一审法院在被上诉人没有任何证据证实已经发生实际损失的情况下，根据同类案件的评估结果计算自身损失，且无视上诉人与被上诉人在合同中对于违约金限额的约定，属于认定事实错误，适用法律错误。1.被上诉人并没有举证证明实际损失的发生，法院在审理中即便为了衡平双方当事人的利益，判令上诉人应该承担一定的责任，也应该以双方约定的违约金限额为限。当然，上诉人认为不能直接判令上诉人承担限额内最高额的违约金。2.被上诉人在一审中并没有明确要求以租金为计算损失的标准并据此调高违约金数额，一审法院认定双方关于违约金限额的约定有效，否定被上诉人按照万分之一点五要求违约金的主张，径行调高增加违约金数额，于法无据。唐慧谊未作答辩。唐慧谊向一审法院起诉请求：1.判令景和置业公司支付逾期交付房屋违约金110747元（暂计算至2019年1月28日）；2.依法判令景和置业公司支付逾期交付车位违约金7074元（暂计算至2019年1月28日）；3.本案诉讼费由景和置业公司承担。庭审中唐慧谊明确请求为，要求景和置业公司按照已支付房款的日万分之一点五支付逾期交房违约金至2019年7月5日。一审法院认定事实：唐慧谊（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年8月27日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201625075717）约定：唐慧谊购买景和置业公司开发的景和山庄10号楼*单元***号，该商品房建筑面积共185.94平方米，合同总价款为1809585元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，唐慧谊按照合同约定向景和置业交纳了约定的购房款。庭后经双方确认，唐慧谊于2019年7月6日收取涉案商品房，双方均同意逾期交房违约金计算至2019年7月5日。景和置业公司（甲方）与唐慧谊（乙方）签订《地下停车场车位转让协议书》一份，约定：唐慧谊购买为编号3-***的车位，总价18万元，三、双方权利、义务：1、甲方应于2017年12月30日前为乙方办理该车位的正式使用手续。四、违约责任：1、甲方逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付该车位款项的万分之一的违约金（不可抗力因素除外），但违约金总额不超过合同总价款的2%，合同继续履行。协议签订后，唐慧谊于2017年3月20日、26日共计支付车位价款18万元。截至一审法庭辩论终结前，景和置业公司未向唐慧谊交付该车位。双方当事人争议的事实和证据如下：一、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？唐慧谊主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：证据1.监理单位出具的工程暂停令15份，复印件4份合计19份，共21张；证据2.山东景和置业有限公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》一份;证据3.山东景和置业有限公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》;证据1、2、3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，其就因日气温超过37℃需要停工及政府因大型活动、重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令。证据4、《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各一份，拟证明2016-2017年、2018-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天。证据5.济南市历城区人民政府环保创城公告一份，证据来源于济南市历城区人民政府官网，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气涉及需要工地停工的时间为51天。证据1至5拟证明：因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37℃致使无法正常施工的停工20天；响应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018供暖季，要求停工120天；2018-2019年供暖季要求停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从唐慧谊主张的逾期交房天数中予以扣除；6.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知（济南市生态环境局官网）12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天，根据《济南市人民政府办公厅关于印发济南市重污染天气应急预案的通知》济政办发【2013】27号，1、2、3级预警的重污染天气均要求建筑工地停工。景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。经质证，唐慧谊辩称对证据对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。停工令的日期与我楼栋的施工日期是否对应不清楚。对证据2无异议；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议。唐慧谊所在的楼栋是2017年12月15日交房，景和置业公司所提供的证据中停工的时间与唐慧谊所在楼栋施工的时间不匹配；对证据5、6的真实性无异议，对证明目的有异议。停工的时间与唐慧谊所在楼栋施工的时间不匹配。经审查，一审法院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张一审法院不予认可。综上，合同约定的交房为2017年12月15日，逾期交房天数应为2017年12月16日至2019年7月5日，共计567天。二、景和置业公司是否存在逾期交付车位的事实？唐慧谊主张车位违约金是否合理？唐慧谊提供车位收据及《地下停车场车位转让协议书》，证明其已经全额支付购房款，景和置业公司未在《地下停车场车位转让协议书》约定的期限前交付车位，依据合同第四条第1款的约定，景和置业公司逾期交付车位，应当向唐慧谊按日支付已付车位价款万分之一的违约金。景和置业公司认为,《地下停车场车位转让协议书》第四条第一款约定，甲方逾期交付该车位的，自正式买卖合同签订的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金。而非自本协议约定的办理使用手续的时间，唐慧谊主张逾期交付车位违约金既无合同依据也不存在车位损失的事实，即使计算逾期交付违约金也应结合唐慧谊能够提供有效证据证明的实际损失来进行调减。一审法院认为，双方签订的《地下停车场车位转让协议书》约定，景和置业公司应于2017年12月30日前为唐慧谊办理该车位的正式使用手续。景和置业公司逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向唐慧谊支付逾期交付车位违约金。但双方截至一审法庭辩论终结前未签订协议中载明的正式的买卖合同，因此，车位的最后交付期限截至一审法庭辩论终结前未明确，唐慧谊现主张逾期交付车位违约金没有事实及法律依据。因此，一审法院对唐慧谊主张逾期交付车位违约金的请求不予支持。另，一审法院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。一审法院认为，唐慧谊与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。唐慧谊已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向唐慧谊交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。本案争议焦点为：违约金标准确定。唐慧谊主张以已付房款日万分之一点五作为违约金计算标准支付违约金，其损失数额超过合同约定的违约金限额。唐慧谊主张按以已付房款日万分之一点五作为违约金计算标准，金额是：1809585元×万分之一点五/日×567天=153905.20元。合同约定的违约金限额为：1809585元×2%=36191.7元，该数额低于唐慧谊主张的违约金数额，唐慧谊对其所主张的损失数额未提交证据证实。景和置业公司辩称唐慧谊主张违约金数额不应超过合同约定的2%限额，合同约定已付房款2%的违约金上限也明显高于唐慧谊实际损失，应当结合唐慧谊实际损失予以调减。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，按照鉴定结论中的租金标准计算的损失：0.48元/平方米/日×建筑面积185.94平方米×567天=50605.43元，合同约定的违约金限额为总购房款的2%（1809585元×2%=36191.7元），唐慧谊的实际损失数额高于合同约定的违约金限额，应当在实际损失范围内予以调整。判决：一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付唐慧谊支付违约金50605.43元。二、驳回唐慧谊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，由山东景和置业有限公司负担533元，由唐慧谊负担795元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，景和置业公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。因迟延交付房屋给购房者造成的损失应以房屋租金为标准进行认定，因此一审法院以迟延交付期间房屋租金数额为基础对违约金进行调整并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”景和置业公司提供济南市历城区人民政府官网的公告等证据，据此主张存在迟延交房的免责事由，但未提交施工单位的施工日志，监理单位的监理档案等证据证实具体实际的停工情况，仅凭政府公告、文件等证据不足以证明政府要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，其应承担举证不能的责任，因此一审法院对于景和置业公司的主张工期延误的理由不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，山东景和置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2656元，由上诉人山东景和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年四月十六日书记员 薛嘉丽