甘肃省灵台县人民法院民事判决书（2020）甘0822民初146号原告（反诉被告）：王某1，住灵台县。委托诉讼代理人：姜某，甘肃律杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙某,干部,住灵台县。委托诉讼代理人：卫某，甘肃溪河律师事务所律师。被告：甘肃梅地亚房地产代理有限公司。法定代表人：李某，该公司董事长。被告：中国农业银行股份有限公司灵台县支行。负责人：张某。委托诉讼代理人：王某2。委托诉讼代理人：叶某，甘肃致中律师事务所律师。原告（反诉被告）王某1与被告（反诉原告）孙某、甘肃梅地亚房地产代理有限公司（以下简称“梅地亚公司”）、中国农业银行股份有限公司灵台县支行（以下简称“农行灵台县支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某1、委托诉讼代理人姜某、被告（反诉原告）孙某及其委托诉讼代理人卫某、梅地亚公司法定代表人李某、农行灵台县支行委托诉讼代理人王某2、叶某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王某1向本院提出诉讼请求：1、要求孙某和梅地亚公司继续履行与他签订的《房屋买卖成交合同》，由孙某向他移交位于××县房屋一套。2、要求孙某、梅地亚公司、农行灵台县支行共同配合他办理上述房产过户手续。事实及理由:2018年5月27日，他与孙某和梅地亚公司签订了《房屋买卖成交合同》一份，该合同约定他通过梅地亚公司向孙某购买上述房屋，房款405000元，定金20000元，首付款125000元，银行按揭贷款280000元，他通过支付孙某定金确定买卖关系，他应当将定金和购房款存入梅地亚公司履约保证金专户，否则视为违约，同时约定2018年7月30日前办理房屋过户手续，同日他与孙某在灵台县房产管理局签订《存量房买卖合同》，合同内容同原来双方签订的《房屋买卖成交合同》一致，同时他又根据梅地亚公司的要求与其签订《个人二手房贷款资金划转授权委托书》和《二手房抵押贷款承诺书》，同年7月17日他与农行灵台县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定农行灵台县支行将280000元贷款划入梅地亚公司资金专户，同时约定以涉案房产进行抵押贷款。签订合同后他即通过梅地亚公司向孙某支付房屋定金20000元，后他又按照合同约定向梅地亚公司支付房屋首付款105000元、中介费4000元，合计129000元，同时农行灵台县支行将280000元贷款划入梅地亚公司资金专户，后他得知梅地亚公司实际负责人吴全福因涉嫌挪用资金罪等客观障碍发生，致使他无法缴纳下欠款280000元，他至今尚未实际取得上述房屋所有权。他现在同意支付剩余房款280000元。孙某辩称，在合同履行过程中，因他只收到定金10000元，再没有收到任何房款，他现在要求解除与王某1签订的《房屋买卖成交合同》。孙某提出反诉：要求解除他与王某1签订的《房屋买卖成交合同》。反诉的事实与理由：2018年5月27日，他与王某1经第三人居间签订了《房屋买卖成交合同》，约定：他将自己所有的的位××县房屋一套，以405000元的价格出卖给王某1；合同签订之日，买房人应将20000元定金存入第三人履约保证金专户，由第三人转卖方，卖方收到定金后向买方出具收据；其余款项通过第三人首付125000元，2018年7月30日前买卖双方办理房地产过户手续，过户手续完成后，买方以银行贷款280000元向卖方完成最后付款，买卖合同履行完毕。2018年5月27日他只从第三人处收到定金10000元，此后再没有收到合同约定的首付款及剩余房屋价款，也没有接到王某1及第三人办理房屋过户手续的通知和要求，现他要求解除双方签订的《房屋买卖成交合同》。梅地亚公司法定代表人当庭辩称，他是梅地亚公司的法人，但一切合同都是与吴全福签订的，与他无关。房屋首付款都是交给吴全福的账户，没有进入梅地亚公司的账户，他是打工的。农行灵台县支行委托诉讼代理人辩称，农行灵台县支行不是买卖合同双方的主体，没有配合房屋过户的义务，仅仅是签订了借款合同，没有可以配合的内容，在办理房屋过户中并没有要求农行灵台县支行进行配合。王某1当庭出示了以下证据：1、王某1身份证复印件1份。2、《房屋买卖成交合同》1份。3、带看回执单1份。4、个人购房抵押担保借款合同1份。5、个人二手房贷款资金划转授权委托书1份。6、王某1之母银行卡转账记录1份。7、收据1张。8、灵台县人民法院民事判决书1份。以上证据证明王某1与孙某、梅地亚公司、农行灵台县支行签订的《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》合法有效。王某1已经按照合同约定完全履行了自己的合同义务，王某1要求孙某、梅地亚公司、农行灵台县支行配合他依法办理房屋移交和过户手续合理合法。因梅地亚公司实际负责人吴全福违规挪用王某1房屋款和银行贷款而涉嫌犯罪，致使王某1无法继续支付下余购房款。经质证，孙某对证据1、2、3、7、8无异议，证据4与他无关，证据5在签订时没细看，有重大误解，证据6不能证明王某1母亲转给谁了。梅地亚公司法定代理人认为证据6转入的账户是吴全福个人账户，对其余证据无异议。农行灵台县支行委托诉讼代理人对所有证据的真实性无异议，对证明目的有异议，所有证据均不能证实农行在房屋过户过程中有配合义务。经审查，证据5属格式合同，加大了王某1、孙某房款交易的风险，不予采信，其余证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，予以采信。农行灵台县支行委托诉讼代理人出示了以下证据：1.个人购房担保借款合同。2.房屋买卖成交合同。3.存量房买卖合同。4.个人二手住房贷款资金划转授权委托书。5.贷款发放通知单。6.借款凭证第一联和第五联。以上证据证明农行灵台县支行已根据借款合同的约定和王某1的授权履行了借款义务，王某1的借款目的已经实现；农行灵台县支行没有协助王某1进行房屋过户的法定和约定义务，房屋过户的权利义务是基于房屋买卖合同而产生于买房人和卖方人之间，农行灵台县支行与王某1只有借款合同关系，在借款合同中，并未约定银行有任何协助过户的义务，王某1要求银行协助过户没有法律和事实根据。以上证据经质证，王某1及委托诉讼代理人对证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，按照合同约定贷款划入约定的账户，银行有监管责任，有义务协助王某1办理过户手续。孙某对证据4有异议，其余证据与他无关，不发表质证意见。梅地亚公司法定代表人对以上证据均无异议。经审查，证据4属格式合同，加大了王某1、孙某房款交易的风险，不予采信，其余证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，予以采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月15日吴全福用李某的身份信息出资注册成立梅地亚公司，次年2月18日开始营业，吴全福为该公司实际控制人。2018年5月27日，王某1与孙某签订《房屋买卖成交合同》，约定：孙某将其所有的的位××县房产以405000元的价格出售给王某1，房款支付方式为首付款125000元，贷款280000元，由梅地亚公司提供居间服务。当日王某1向梅地亚公司交付购房定金20000元。6月11日孙某与王某1签订《个人二手房贷款资金划转授权委托书》；6月20日，买卖双方在灵台县房产管理局签订了《存量房买卖合同》。同年7月17日王某1同农行灵台县支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定：王某1向农行灵台县支行借款280000元，由农行灵台县支行将全部借款划转至梅地亚公司在农行灵台县支行的账户（账号：×××）。同日，农行灵台县支行向王某1下发了贷款发放通知书，并依授权将280000元贷款资金划入上述账户。梅地亚公司收到农行灵台县支行转入的王某1应给付孙某的房款280000元，被该公司实际控股人吴全福全部挪用，至今未归还。合同履行中，孙某实际收到王某1房款10000元。另查明，2018年8月14日，梅地亚公司监事、实际控股人吴全福因挪用梅地亚公司资金向公安机关投案。2019年7月18日吴全福因犯挪用资金罪已被判处刑罚，同时判处由吴全福将所挪用资金退还梅地亚公司。本院认为，王某1、孙某签订《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》，当事人意思表示真实，合法有效。合同履行中，王某1依据合同约定支付了首付款、办理了银行按揭贷款，全部房款均转入当事人约定的梅地亚公司账户，被梅地亚公司实际控股人吴全福挪用，导致双方《房屋买卖成交合同》未能继续履行。现王某1起诉要求继续履行合同、孙某反诉要求解除合同，合同履行中，因不可归责于买卖双方的过错，导致王某1、孙某继续履行合同已无实际可能，因而王某1要求继续履行合同的请求不予支持，孙某反诉要求解除合同的请求予以支持。王某1要求农行灵台县支行、梅地亚公司配合办理房产过户手续的请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第五项规定，判决如下：一、驳回王某1要求孙某和甘肃梅地亚房地产代理有限公司继续履行《房屋买卖成交合同》，孙某向他移交位于××县房屋一套，孙某、甘肃梅地亚房地产代理有限公司、中国农业银行股份有限公司灵台县支行共同配合他办理上述房产过户手续的诉讼请求。二、王某1与孙某签订的《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》予以解除。三、孙某于本判决生效后立即返还收受王某1房款10000元。案件受理费70元，反诉案件受理费35元，共计105元。由王某1负担案件受理费70元、反诉案件受理费17.50元，孙某负担反诉案件受理费17.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审 判 长 傅更生人民陪审员 曹元文人民陪审员 曹晓彬 二○二○年四月二十六日法官 助理 杨惠玲书 记 员 王红英