北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初22888号原告：北京木鱼汇餐饮有限公司，住所地北京市大兴区永兴路7号院1号楼物美内B012。法定代表人：曹霞，执行董事。委托诉讼代理人：李海鸥，北京星权律师事务所律师。被告：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼9层9045房间。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，北京物美超市有限公司员工。被告：北京龙湖兴润置业有限公司，住所地北京市大兴区永兴路7号院1号楼2F-C06。法定代表人：宋海林，董事长。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。原告北京木鱼汇餐饮有限公司（以下简称木鱼汇公司）与被告北京物美超市有限公司（以下简称物美公司）、被告北京龙湖兴润置业有限公司（以下简称龙湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告木鱼汇公司的委托诉讼代理人李海鸥，被告物美公司的委托诉讼代理人朗爽，被告龙湖公司的委托诉讼代理人晋长明、缪月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告木鱼汇公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告物美公司签订的租赁合同于2019年7月1日解除；2、被告物美公司返还押金43914元、退还2019年7月的租金（含管理费）17139元、退还剩余电费2440元；3、二被告连带赔偿原告装修款422510元、广告灯箱及制作费用22300元、厨房厨具58260元、油烟净化器及安装费用41000元、律师费8000元，以上共计552070元；4、二被告承担案件诉讼费。事实和理由：原告与被告物美公司于2016年5月18日签订《租赁合同》约定，原告租赁被告位于北京市大兴区龙湖店B1层，客户编号为1593-B1-B012的商铺；租赁期限为2016年7月1日起至2021年6月30日止。合同签订后，原告花费近40万元依约对商铺进行装修。2019年6月29日，被告物美公司的孟经理电话通知让原告第二天撤店。原告表示租期未到，不同意单方面解除合同，要求继续履行合同。被告物美公司无视我公司要求，强行将原告的租赁场地交还被告龙湖公司，被告龙湖公司于2019年7月1日用隔断封闭主通道，致使原告的经营处于瘫痪状态。被告于2019年7月2日对原告商铺施行断水、断电，被告龙湖公司对涉案标的物进行拆除，二被告实施共同侵权行为，应承担来带责任。被告物美公司违法强势任意解除合同，应承担相关法律责任。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，望判如所请。被告物美公司辩称，我公司认可与原告的租赁合同于2019年7月1日解除；我公司同意返还原告缴纳的2019年7月的租金和管理费及剩余电费2440元；不同意返还押金，我公司认为合同解除是由于合同目的不能实现，导致原合同解除，我公司不存在违约，属于合同第七条第11.12条的不可抗力；涉案场所于2019年7月1日被拆除，具体谁拆除不清楚；装修损失不是我公司原因导致的，不同意与被告龙湖公司连带赔偿原告装修损失。被告龙湖公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告与我公司之间不存在合同关系，原告并非租赁合同的当事人，原告诉求我公司承担赔偿责任甚至是连带责任无合同及法律依据；2、我公司系大兴龙湖天街B1层的合法产权人，从我公司租赁涉案场地的系北京物美综合超市有限公司，与涉案租赁合同主体不一致，根据我公司与北京物美综合超市有限公司的约定，由北京物美综合超市有限公司负责协调腾退，他们之间的纠纷与我公司无关，我公司从北京物美综合超市有限公司接收涉案场所在改造时，店铺内的物品已经被搬走；3、我公司作为出租人，根据相关法律规定对于次承租人的装饰装修损失不负有赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月18日，木鱼汇公司（乙方、承租人）与物美公司（甲方、出租人）签订《专柜租赁合同》约定：1、甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市大兴区龙湖店B1层，客户编号1593-B012的营业场地及甲方同意的相关附属设施，面积为346建面平方米，以下称商铺（专柜）；2、租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止；3、乙方须按本合同约定向甲方支付租金，乙方按季度交纳租金，每月交纳租金的金额为20789元，坪效为1.97元/平方米。乙方应交纳合同期内的租金总额为249468元，年递增5%；4、乙方承担商铺（专柜）内的水、电及装饰用电等费用，并根据户内仪表每月显示数字或实际发生量交付给甲方；5、乙方应于本合同签订之日向甲方交纳管理促销费人民币500元/月；6、乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币62367元，并交付首期（月/季/年）租金62367元。乙方交纳保证金后应把甲方财务出具的有效票据交甲方店铺专柜主管验证并留档。乙方在签订本合同至开业前要求退租的，甲方有权不退还履约保证金。乙方不得以该保证金冲抵乙方应支付的租金和任何费用。乙方在合同期内有违约情形的，甲方有权从保证金中扣除相应违约金，乙方应在三日内补齐扣除部分的保证金。本合同终止之日起三个月后如乙方无其他未向甲方支付的款项及顾客的投诉或索赔和其它商品或服务问题，并将营业执照注销手续办理完善后，刷卡机完好归还后，保证金由甲方一次性退还（保证金不计利息）；7、甲方因经营调整，可提前十天通知乙方解除本合同，届时本合同自动解除，乙方应按甲方要求限期清空搬离租赁商铺（专柜），双方互不承担违约责任，甲方对乙方的装饰、装修及设施、设备、商铺、物品等投入、损失不予补偿、赔偿；8、乙方撤出时，乙方装修不能移动的物件等不得拆除，甲方为此不支付任何补偿、赔偿；9、如果甲方因不可抗力、经营亏损或其他原因，致使租赁商铺（专柜）所在的甲方店铺停止经营，本合同自动终止。甲方可给乙方（）天处理善后事宜，甲乙双方互不承担任何违约及补偿、赔偿责任。不可抗力包括但不限于战争、自然灾害、国家法律政策变化、占地、征地、拆迁、改建等；10、根据本合同需要发出的通知采用书面形式，甲方发出的通知需加盖甲方或乙方租赁商铺（专柜）所在门店的公章。上述合同签订后，木鱼汇公司进驻租赁场地，于2016年7月1日与北京中建维扬装饰设计有限公司签订《装修合同》，对租赁场所进行了装修施工，后购置厨房用具、安装广告灯箱及油烟净化器设备。2016年8月11日，木鱼汇公司向被告物美公司缴纳了履约保证金43914元。木鱼汇公司向被告物美公司缴纳租金及管理费至2019年7月份，其中7月份缴纳的租金及管理费共计17139元。涉案租赁场地于2019年7月1日拆除，拆除当日原告木鱼汇公司剩余电费2440元。龙湖公司是涉案租赁场地的产权人。2014年5月22日，龙湖公司与北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美集团公司）签订《租赁合同》约定：龙湖公司将位于大兴区北臧村镇龙湖时代天街项目房屋及设施出租给物美集团公司使用；租赁期限为15年，自2016年1月1日起至2030年12月31日止。该项目范围中包括涉案租赁场地。2016年8月，龙湖公司与物美集团公司及北京物美综合超市有限公司（以下简称物美综合公司）三方签订《关于变更租赁合同主体的补充协议》约定：自本协议生效之日起，《租赁合同》的承租人由物美集团公司变更为物美综合公司，物美商业公司在《租赁合同》项下的权利、义务和责任，全部转由物美综合公司享有和承担。物美公司与物美集团公司及物美综合公司系关联公司，其中被告物美公司系物美综合公司的全资子公司。涉案租赁场地由被告物美公司进行对外出租。2019年6月3日，龙湖公司向物美综合公司发函，要求物美综合公司于2019年6月30日向龙湖公司退还交付部分租赁场地。2019年6月20日，龙湖公司（甲方）与物美综合公司（乙方）签订了《龙湖北京大兴天街租赁合同》之补充协议，其中约定：腾退区域在乙方清理后现状交付，乙方应于2019年6月30日向甲方交付退出场地，本协议于2019年7月1日开始执行。经审查，涉案租赁场地在上述协议腾退区域内。物美公司提交微信聊天记录打印件一份，用以证明其公司在收到被告龙湖公司上述通知函后即告知木鱼汇公司，并通知其2019年6月4日下午4点在龙湖店洽谈餐饮调改事宜。木鱼汇公司表示，收到了物美公司的微信内容并在该时间参加了沟通会，微信内容只说明要调整租赁场地位置，未收到过物美公司关于何时撤场的书面通知，物美公司参会的孟经理表示其只代表个人。另，原告木鱼汇公司提交了证据六、装修合同收据营业执照复印件、企业统一社会信用代码证明复印件，资质证书复印件、报价明细、乙方代表人身份证明复印件、证明及部分照片，证明原告店铺被毁情况及装修店铺共花费装修款422510元；证据七、合同、广告费清单、收据、乙方代表身份证明复印件及证明及部分照片，证明原告店铺的广告灯箱等被毁情况及制作费用22300元；证据八、厨房出具设备明细表及部分照片，证明原告店铺中被毁情况及厨房出具设备价格共58260元；证据九、收据及部分被毁净化器照片，证明原告店铺被毁的油烟净化器设备及安装费用41000元；证据十、委托协议及发票，证明原告为本次诉讼所花费的必要的诉讼成本律师费8000元。被告物美公司对上述证据的质证意见为：对证据六及证据七合同主体并没有我公司，真实性无从了解，没有相应的合法发票，金额不认可，证明目的关联性均不认可；对证据八厨房设备明细表是原告自己制作的，真实性不清楚，所以不认可。照片也看不出是否是本案诉争场地照片，真实性关联性证明目的均不认可；对证据九收据看不出与本案有关联，没有合法发票，真实性关联性证明目的均不认可，照片也看不出本案诉争场地；对证据十真实性关联性和证明目的认可。被告龙湖公司对上述证据的质证意见为对证据六至证据九的真实性无法确认，与我方无关；对证据十真实性无法确认，律师费只有发票，没有支付凭证。本院向北京市公安局大兴分局天宫院派出所调取的2019年7月4日接处警记录及询问笔录显示：2019年5月，物美公司负责招商的孟经理要求龙湖时代天街B1层B012（即涉案租赁场所）租户撤走，该租户不同意在没有任何赔偿情况下撤出，之后物美公司也找该租户谈过，但无结果。租户在2019年7月4日看到店内装修已被拆除而报警。本院认为，木鱼汇公司与物美公司签订的《专柜租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同履行各自的义务。现涉案租赁场地已于2019年7月1日被龙湖公司收回及拆除，合同已无继续履行可能，物美公司对合同解除及解除日期亦无异议，故本院依法确认《专柜租赁合同》于2019年7月1日解除；物美公司同意退还木鱼汇公司剩余租金及管理费17139元、电费2440元，本院不持异议；关于木鱼汇要求返还押金问题，因《专柜租赁合同》并非木鱼汇公司的原因而解除，根据押金的性质及功能，物美公司没有继续扣留押金的事实和法律依据，木鱼汇公司关于退还押金43914元的诉讼请求，本院予以支持。关于木鱼汇主张的装修款装修款、广告灯箱及制作费用、厨房厨具费、油烟净化器及安装费用，因木鱼汇公司与被告物美公司签订的《专柜租赁合同》中约定，因经营调整可提前十天通知解除本合同，对装饰、装修及设施等投入、损失不予补偿、赔偿，乙方应按甲方要求限期清空搬离租赁商铺（专柜），双方互不承担违约责任。本案中，根据物美公司提交的证据、本院调取的询问笔录，以及双方当事人的有关陈述，综合考量可以确定，物美公司于2019年5、6月间，因经营场地调改而要求木鱼汇公司撤出租赁场地的事实。木鱼汇公司的上述主张根据合同约定应属于自行承担的经营风险。同时，木鱼汇公司依据双方合同约定已在涉案场地经营大部分时间，且其在收到物美公司的相关通知后亦应积极止损。综上，对木鱼汇公司的上述主张本院不予支持。关木鱼汇公司主张的律师费于法无据，本院不予支持。关于木鱼汇公司要求龙湖公司承担连带赔偿责任的问题。首先，龙湖公司系涉案场地的业主，根据其与第一承租人即物美综合公司签订的补充协议，其有权收回涉案租赁场所并进行处置；其次，本案属于房屋租赁合同纠纷，龙湖公司与木鱼汇公司并无合同关系，且涉案场地由物美公司交付给龙湖公司，。而且本案属于房屋租赁合同纠纷，龙湖公司与木鱼汇公司无合同关系，木鱼汇公司作为次承租人应当依据合同相对性向物美公司主张相应权利。故，木鱼汇公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告木鱼汇公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认北京木鱼汇餐饮有限公司与北京物美超市有限公司签订的《专柜租赁合同》于2019年7月1日解除；二、北京物美超市有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京木鱼汇餐饮有限公司剩余租金及管理费17139元；三、北京物美超市有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京木鱼汇餐饮有限公司电费2440元；四、北京物美超市有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京木鱼汇餐饮有限公司押金43914元；五、驳回北京木鱼汇餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15206元，由原告北京木鱼汇餐饮有限公司负担7532元（已交纳），由被告北京物美超市有限公司负担7674元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李继伟人民陪审员  张立海人民陪审员  张彦春二〇二〇年四月二十三日法官 助理  章 平书 记 员  程 飞