广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10816号原告：广州德浩科视电子科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号。法定代表人：王萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪绍武，广东昀升律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓茗菲，广东昀升律师事务所律师。被告：广州技诺智能设备有限公司，住所地广州高新技术产业开发区瑞泰路2号德浩创新园A栋4F。法定代表人：吴道玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：古胜中，广东凌信律师事务所律师。原告广州德浩科视电子科技有限公司（以下简称德浩科视公司）与被告广州技诺智能设备有限公司（以下简称技诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。德浩科视公司的委托诉讼代理人洪绍武、技诺公司的委托诉讼代理人古胜中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德浩科视公司向本院提出诉讼请求：1.解除德浩科视公司与技诺公司签订的《租赁合同》（德房租：20170715）；2.技诺公司赔偿德浩科视公司自2017年9月起，按照实际测量面积差额440.15平方米及合同约定的25元/平方米，每年2%的递增租金标准，计算至技诺公司清场交付之日止的经济损失，暂计266730.9元；3.技诺公司自终止合同之日起7个自然日搬离涉案房屋；4.技诺公司承担本案诉讼费。事实和理由：德浩科视公司与技诺公司分别于2017年4月7日、2017年7月15日签订《租赁合同》二份（德房租：20170406、德房租：20170715），德浩科视公司将位于广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号房地产B栋3层物业出租给技诺公司作为生产经营和办公场所。2017年11月，德浩科视公司向广州市萝岗开发区房管局、广东测量所申请对涉案房屋所在园区进行重新测量。2019年5月，德浩科视公司拟对园区整体进行规划，至此，发现与技诺公司签订的合同上载明的房屋承租面积与实际核定测量结果存在差额。2019年5月21日，德浩科视公司向技诺公司发送《关于调整租金的告知函》，告知由于房屋分摊面积发生改变，故德浩科视公司打算与技诺公司签订补充协议，以提高单位面积租金的方案解决承租房屋面积存在差额带来的问题。如技诺公司不同意前述方案，德浩科视公司将依照租赁合同的约定解除合同，即赔偿技诺公司3个月租金，同时给予其3个月的准备时间，3个月期满后赋予7个自然日的搬迁时间。对此，技诺公司复函表示拒绝。2019年5月31日、6月16日，德浩科视公司分别向技诺公司发送《律师函》《关于解除租赁合同的律师函》，均分别列明房屋面积差额具体数量，且德浩科视公司曾多次主动与技诺公司约谈，但均未得到相应回复。针对以上事实，德浩科视公司认为在德浩科视公司请求变更合同以继续履行遭到拒绝情况下，如继续按照合同约定的房屋承租面积及租金标准履行合同，德浩科视公司将承担更多的义务而享受极少的权利，在经济利益上遭受重大损失；而技诺公司将以较少代价获得较高的利益，这种不平衡违反了民法中的等价公平原则，也违反了当事人签订合同时的自主意愿。技诺公司答辩称，一、不同意德浩科视公司的全部诉讼请求，德浩科视公司的诉讼请求没有任何法律及合同依据，且技诺公司在双方合同履行过程中根本就没有任何违约事实，德浩科视公司的主张损害了技诺公司的合法权益，德浩科视公司解除租赁合同的主张不应得到支持。而目前事实情况是双方仍在按租赁合同继续履行，租赁合同仍持续有效，德浩科视公司提出解除租赁合同主张后又以实际行为在继续履行合同，故德浩科视公司解除租赁合同的主张因其实际行为而不生效，因此德浩科视公司的第一项诉讼请求应予驳回。二、技诺公司坚持执行租赁合同中已约定的公摊面积系数（或租赁建筑面积中含公摊面积），在无法定或合同补充约定的情况下，技诺公司没有必须按德浩科视公司要求调整租金标准和补交租金的义务，德浩科视公司的第二项请求应予驳回。三、技诺公司在与德浩科视公司的租赁合同履行过程中，没有任何违约行为，租赁合同尚未到期，技诺公司对涉案房屋享有合法的占有权、使用权，享有合法的企业经营权，并且这些合法权益受法律保护。德浩科视公司公然违反双方合同约定单方违约解除合同，却没有依法、依约主动赔偿技诺公司各项直接和间接损失（包括装修装饰残值损失、另寻场地的租金差额损失、搬迁费用损失、搬迁期间停产停业所有人员工资支付损失，可能导致的生产订单交货逾期赔偿损失等），此种情况下德浩科视公司没有权利要求技诺公司搬迁涉案物业，技诺公司有权继续按双方租赁合同的约定继续承租。在合同租赁期内，技诺公司继续享有合法占有和使用涉案物业的权利，享有企业合法经营权，技诺公司的这些合法的权利受法律保护，任何人不得侵犯，否则构成侵权。四、德浩科视公司擅自、恶意解除合同而又能得到法院支持的话，势必造成技诺公司各方面的巨大损失；势必造成当地财政税收减少和影响就业环境，对于社会稳定和就业人员家庭稳定等均存在不可预测的不利因素；势必造成双方下一步更多的诉累、浪费更多的司法资源。经审理查明：（2015）广州市不动产权第06200223号《不动产权证书》载明：广州市黄埔区瑞泰路2号总层数为5层的房屋的产权人为德浩科视公司，房屋建筑面积共77311.88平方米，登记字号为15登记05002122，城市规划房屋用途为自编（1）栋为A栋厂房、B栋厂房和C栋厂房，自编（2）栋为门卫。2017年4月7日，技诺公司（承租人、乙方）与德浩科视公司（出租人、甲方）签订一份《租赁合同》（合同编号为德房租：20170406），约定德浩科视公司将广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号的房地产A栋4层（部分）、B栋3层部分的房屋租给技诺公司作生产、办公室使用，建筑面积分别为1299*1.08=1402.92(办公)、3534*1.05=3606.75（生产），租金A栋4楼一半每月每平方米为32元共44893元/月，B栋3楼部分每月每平方米为25元共90168元/月。租赁期限自2017年4月1日至2022年3月31日止共为五年，租金按月结算，由技诺公司在每月的10日前将每月的租金汇入德浩科视公司账户，2017年4月20日至2017年6月5日为免租期，每年2%的租金递增。2017年7月15日，技诺公司（承租人、乙方）与德浩科视公司（出租人、甲方）签订一份《租赁合同》（合同编号为德房租：20170715），约定德浩科视公司将广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号的房地产B栋三层自编B02号建筑面积为2300平方米（含公摊面积）的房屋（以下简称“涉案房屋”）租给技诺公司作生产、研发使用，租金每月每平方米为25元共57500元/月，租赁期限自2017年7月21日至2022年3月31日止共为五年，租金按月结算，由技诺公司在当月的15日前将每月的租金汇入德浩科视公司账户，2017年7月21日至2017年9月20日为免租期，每年2%的租金递增。上述两份《租赁合同》第八条第一款均约定，租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，并且提前3个月通知乙方，给予乙方合理的搬迁期。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同签订后，德浩科视公司按照合同约定将涉案房屋交给技诺公司使用至今，技诺公司按合同约定缴纳租金等各项费用。2019年5月21日，德浩科视公司向技诺公司发送一份《关于调整租金的告知函》，该函有以下主要内容：2017年11月，德浩科视公司向萝岗开发区房管局、广东测量所申请重新对涉案房屋所在园区进行测量核定，核定后的数据显示德浩科视公司分摊面积达到20%左右，即实际使用面积实用率为80%左右，鉴于以上原因，德浩科视公司提出涉案合同约定的租金定价调整为40元每平方，管理费5元每平方，租金年增长率调整为3%，如技诺公司同意按新的租金规则签订补充协议，则可享受免交2年管理费及免重新核定租赁面积计算租金等优惠政策，如技诺公司不同意，德浩科视公司将按涉案合同第八条的约定，赔偿技诺公司三个月的租金，自本告知函满3个月（即2019年8月22日），双方提前终止合同。终止合同之日，德浩科视公司给予技诺公司7个自然日搬迁期（截止2019年8月29日）。搬迁期满，技诺公司留在租赁物内的物品视为技诺公司放弃的物品，届时德浩科视公司可自由清理处置。以上意见，请技诺公司于3天内回复洽谈。技诺公司于2019年5月27日向德浩科视公司发送一份《复函》，该函有以下主要内容：1.技诺公司不同意德浩科视公司单方面提出的有关调整租金等相关费用的提议；2.技诺公司要求德浩科视公司依法依约继续履行双方签订的《租赁合同》，不得有任何影响技诺公司正常经营生产的行为。该《复函》下方有徐飞博签名，并记载签收时间为2019年5月27日。2019年5月31日，广东诺臣律师事务所律师接受德浩科视公司的委托向技诺公司发送一份［2019］粤诺律函字第8407号《律师函》，该函有以下主要内容：德浩科视公司与技诺公司签订涉案合同约定的建筑面积（含公摊）为2300平方米，现经德浩科视公司核算，技诺公司现使用场地的实际测量建筑面积（含公摊）为2669.23平方米，技诺公司现实际使用面积比合同约定使用面积相差369.23平方米，租金相差9415.25元，为此函告技诺公司，自2019年6月起，技诺公司每月支付给德浩科视公司租金时应按照技诺公司实际使用面积支付租金；另外，技诺公司自本函件发出之日起15日内（即2019年6月15日前），将自租赁之日起至2019年6月1日的租金差额186461.15元支付给德浩科视公司，如技诺公司2019年6月15日未支付租金差额及6月份未按照新核定的建筑面积支付租金，视为技诺公司根本性违约，德浩科视公司可单方面解除租赁合同并不支付任何赔偿金。2019年6月16日，广东诺臣律师事务所律师接受德浩科视公司的委托向技诺公司发送一份［2019］粤诺律函字第10215号《关于解除租赁合同的律师函》，该函有以下主要内容：德浩科视公司与技诺公司签订涉案合同约定的建筑面积（含公摊）为2300平方米，经德浩科视公司核算，技诺公司现使用场地的实际测量建筑面积（含公摊）为2669.23平方米，技诺公司现实际使用面积比合同约定使用面积相差369.23平方米，租金相差9415.25元；为此，已经函告技诺公司，自2019年6月起每月支付给德浩科视公司租金时应按照技诺公司实际使用面积支付租金，且应在2019年6月15日前将自租赁之日起至2019年6月1日的租金差额186461.15元支付给德浩科视公司；但截止至2019年6月15日，技诺公司6月份的租金没有按照实际使用面积支付，也没有支付自租赁之日起至2019年6月1日的租金差额，同时德浩科视公司在此期间曾多次走访技诺公司，技诺公司始终置之不理，因此，德浩科视公司认为技诺公司的违约行为给德浩科视公司造成重大的经济损失，德浩科视公司根据《合同法》的规定，函告技诺公司自2019年9月16日解除与技诺公司签订的涉案合同；另外，技诺公司应在2019年9月16日之前搬离涉案房屋内所有物品，撤出涉案房屋，否则视为技诺公司自动放弃涉案房屋内的物品所有权，德浩科视公司可自由处理。德浩科视公司提交了2017年11月14日由广东省测绘技术公司出具的广州市黄埔区瑞泰路2号房屋的《房屋建筑面积测绘成果报告书》《房地产分户图》，以及由广州市尺道室内装饰设计有限公司出具的《总平面布置图》，主张涉案房屋实际面积大于合同中标明的承租面积。以上事实有（2015）广州市不动产权第06200223号《不动产权证书》《租赁合同》《关于调整租金的告知函》《复函》《律师函》《关于解除租赁合同的律师函》、德浩科视公司收费通知单、付款回单、《房屋建筑面积测绘成果报告书》《房地产分户图》《总平面布置图》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，德浩科视公司与技诺公司签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方在涉案合同中已明确约定了德浩科视公司出租给技诺公司的涉案房屋的建筑面积（含公摊面积）及租金标准，技诺公司亦已按照《租赁合同》的约定向德浩科视公司足额支付租金及相关费用，故技诺公司不存在违反法律规定及合同约定的承租人义务的行为。德浩科视公司在未与技诺公司就租金金额等重要条款的变更达成一致的情况下，以技诺公司不同意提高租金属于违约为由要求解除涉案合同没有事实与法律依据。另外，德浩科视公司在本案中以继续履行合同显失公平为由要求解除合同。本院认为，德浩科视公司所有的广州市黄埔区瑞泰路2号房屋，已于2015年进行不动产登记，即在德浩科视公司与技诺公司签订《租赁合同》时双方已经明确知晓租赁场地建筑面积，并根据场地的现状签订《租赁合同》，双方在《租赁合同》中明确约定了租赁场地的公摊系数，该约定是双方真实意思表示。目前涉案场地并不存在因改建、重建而需进行重新测绘的必要，亦无证据证明双方在《租赁合同》中约定的公摊系数存在明显的不合理之处，德浩科视公司以继续履行合同显失公平为由要求解除合同并支付租金差额实属无理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告广州德浩科视电子科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5301元，由原告广州德浩科视电子科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇二〇年四月八日法官助理钟陈书记员姚春华