北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初9523号原告：北京盈信兴达商贸有限公司，住所地北京市海淀区复兴路23号72号楼702房。法定代表人：赖灿伟，总经理。委托诉讼代理人：赖灿强，男，1967年9月26日出生，汉族，北京盈信兴达商贸有限公司职员，住北京市西城区。被告：国网北京市电力公司，住所地北京市西城区前门西大街41号。法定代表人：李同智，董事长。委托诉讼代理人：肖万芳，男，1977年3月8日出生，汉族，国网北京市电力公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：季运达，北京鹏凯律师事务所律师。原告北京盈信兴达商贸有限公司（以下简称商贸公司）与被告国网北京市电力公司（以下简称电力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商贸公司的法定代表人赖灿伟及其委托诉讼代理人赖灿强、被告电力公司的委托诉讼代理人肖万芳、季运达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商贸公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2014年1月1日至2014年5月1日租金20000元及合同约定违约金4900元；2.请求判令被告赔偿原告从2014年5月1日至2019年2月1日（共计1735天）占用房屋致使原告损失的费用1500081元（每平方米每天6元计算）；3.请求判令被告腾房。诉讼过程中，商贸公司变增加诉讼请求：1.请求判令被告支付2014年5月2日至2019年2月1日因未交使用房屋使用费，而让原告产生使用费延期支付的银行贷款利息损失134316元；2.请求判令被告支付2014年5月2日至2019年2月1日因未交使房屋使用产生的物业管理费40348元。事实和理由：原告与被告于2008年12月15日签订房屋使用协议，租用原告位于北京市西城区手帕口南街XX号XX号房屋，建筑面积为144.10平方米，约定使用期限自2004年5月2日至2014年5月1日，每月租金5000元，到了2013年11月底，被告拒绝支付租金，也拒绝签订续租合同，也拒绝腾空该房屋，原告多次催付无果。被告不想腾房，我们可以找一个价格相当的房屋，被告也不愿意，达到长期占用的目的。电力公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、电力公司对该房屋进行了重点修缮，修缮费用应从租金和使用费中扣除。该房屋是电力公司南手帕口开闭站（CQK030）所在地，自从1992年12月23日已经投入使用，目前还带有8路10kV出线负荷，房屋内设备属于特殊的供电设备，对于房屋质量也有着比一般居住或商业类房屋更高的特殊要求。2009年，电力公司检查发现房屋夹层墙壁渗水，有多个渗水点，室内潮湿，屋面墙角多处渗漏，为了保证房屋质量满足供电用途，保证周边居民和商业的用电需求，电力公司于2009年对该房屋精修防水专项整治，对夹层墙面、地面、顶面全部堵漏、做防水，对屋面SBS卷材防水，屋顶平改坡。上述修缮改造使用资金20.53万元，该费用为电力公司实际承担，对该房屋现状的形成和价值的提升有巨大贡献，应从房屋租金和使用费中予以扣除。二、该房屋开闭站与周边众多居民和企业生活生产密切相关，涉及广泛的社会公共利益，事关首都社会稳定。该房屋开闭站于1992年12月23日投入使用，目前的房屋状态是由众多的历史原因形成的，现还带有8路10kV出线负荷，分别为星啤（五星啤酒厂配电室）、P354一二（白菜湾北、白菜湾南、运达物业、铁路装卸小区、北京铁路工业总公司）、P343一二（天宁寺小区、苏源锦江饭店、天宁寺烟草公司）、X149一二（广安苑小区、车站东街XX号院），该开闭站与众多企业的生产经营和居民的生活密切相关，涉及广泛的社会公共利益。三、原告所主张的房屋使用费为该区域商业写字楼的价格标准，而该房屋《不动产权证书》载明的用途为“工业用地/厂房”，而且长期以来该房屋的日常修缮、维护等全部由电力公司承担，原告未曾对该房屋进行过任何修缮、装修等投入，其土地性质、实际用途和房屋状况都决定了该房屋的公允租金应远低于原告所主张的标准。原告诉讼请求中自2014年1月1日至2016年2月1日期间的费用超过诉讼时效。同意支付房屋占用费，但不认可原告主张的标准。原告不是收取物业费的主体，不同意负担物业费。不同意原告增加的诉讼请求，关于利息双方没有合同约定，关于房屋使用费基数目前不能确定，原告主张金额过高，没有依据，物业费不同意支付，该处原合同中没有对物业费的约定，也没有相应物业费发票的支持。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月22日，商贸公司与北京五星青岛啤酒公司（以下简称啤酒公司）签订了《土地房产转让买卖合同书》，啤酒公司将坐落于北京市西城区手帕口南街XX号X幢等7幢楼房屋（以下简称XX号院）土地使用权、房屋的房产权、现有的附属设施和设备等一并转让给商贸公司。商贸公司于2003年3月11日取得《房屋所有权证》。商贸公司所有的XX号院《房屋所有权证》上记载的幢号XX建筑面积144.10平方米平房4间为本案涉案房屋，原产权属于啤酒公司时，即建有高压开闭站，现为电力公司南手帕开闭站（CQK030），该开闭站一直由电力公司进行管理使用至今，站内共22面10KV开关柜，带有8路10KV出线负荷，是北京市西城区手帕口南街地区唯一电源点。在京（2017）西不动产权第XXXXXX号《不动产权证书》上记载的XX号院房屋权利人为商贸公司，房屋建筑面积4545.26平方米，使用期限自1995年6月29日起至2045年6月28日止，规划用途为工业用地/厂房。商贸公司曾于2003年9月起诉要求电力公司腾退涉案房屋并给付房屋使用费，后撤诉。2004年3月，商贸公司起诉要求电力公司支付2003年1月1日至2004年5月1日的房屋使用费59500元。法院经审理，于2004年6月23日作出（2004）宣民初字第1853号民事判决：“自本判决生效之日起五日内，被告华北电网有限公司北京电力公司给付原告北京盈信兴达商贸有限公司二○○三年一月一日至二○○四年五月一日房屋使用费五万九千五百元。”电力公司不服判决提出上诉，二审法院经审理，于2004年10月22日作出（2004）一中民终字第08166号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”2009年1月13日，商贸公司（甲方）与北京市电力公司（乙方，电力公司原名称）就涉案房屋有关事宜签订《房屋使用协议》，内容为：“1.基本情况，1.1房屋坐落于北京市西城区手帕口南街XX号院XX号，该房屋建筑面积约为144.10平方米，结构为混合。2.甲方同意将该房屋提供给乙方使用，乙方有权将该房屋用于合法用途，使用期限内乙方可以根据需要自行对该房屋进行装饰装修等。3.该房屋使用期限，3.1该房屋使用期限自2004年5月2日起至2014年5月1日止；3.2使用期限届满后，若乙方仍需继续使用该房屋的，甲乙双方另行签订新的合作协议。4.该房屋使用费，4.1甲乙双方约定，使用期限内该房屋每月使用费为5000元，每年使用费为6万元，使用期限内使用费不予调整；4.2甲乙双方约定，2004年5月2日起至2009年1月1日止的期间内该房屋使用费28万元，乙方应于2009年1月31日前向甲方一次性支付，自2009年1月2日起，使用费按年支付，乙方应于当年11月31日以前向甲方支付当年使用费6万元。自2008年12月31日以后，若乙方逾期支付使用费的自逾期之日次日起，乙方按同期银行贷款利率标准和已到期应付未付使用费金额向甲方支付逾期付款违约金，乙方无须向甲方支付2008年12月31日以前的任何逾期付款违约金。5.其他费用，5.1使用期限内乙方实际使用该房屋期间的下列费用中，物业管理费、卫生费由甲方承担，水费、电费、电话费由乙方承担。6.该房屋的维护及维修。7.甲方应确保乙方有权正常使用该房屋，甲方不得自行或允许第三人妨碍、阻止乙方使用该房屋。……”商贸公司收到电力公司支付的截至2014年1月1日以前的租金。自2014年1月2日起的租金，电力公司未给付商贸公司。2014年5月1日，上述《房屋使用协议》约定的房屋使用期限届至，后双方未再续签书面合同。商贸公司曾于2016年5月31日、2017年5月26日、2018年6月8日以向电力公司发电报方式催要租金。就当事人对费用标准产生的争议，商贸公司申请进行价格评估鉴定，经随机抽取鉴定机构，本院委托北京国地房地产土地评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案房屋自2014年5月2日至2019年2月1日期间的房屋使用费及物业费进行评估鉴定。2019年5月23日，评估公司书面说明物业管理费评估不属房地产评估范畴。2019年9月25日，评估公司出具GD2019-126-SF66《房地产估价报告》（以下简称估价报告），估价结果：涉案房屋自2014年5月2日至2019年2月1日期间的房屋使用费为753060元。商贸公司向评估公司预付了评估费15000元。电力公司对估价报告没有异议。商贸公司对估价报告提出异议，并于申请鉴定人出庭，后商贸公司撤回该申请。商贸公司明确第三项诉讼请求为：要求被告将坐落于北京市西城区手帕口南街XX号幢号XX的房屋交还原告。按照上述《房屋使用协议》约定的标准计算，自2014年1月2日起至2014年5月1日止期间涉案房屋的租金为2万元。诉讼中，电力公司向本院提出反诉请求：请求判令商贸公司支付房屋维修费20.53万元。后经本院通知，电力公司未预交反诉案件受理费，故电力公司的反诉按撤诉处理。本院认为，商贸公司与电力公司签订的《房屋使用协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定的使用期间届满后，商贸公司与电力公司未续订书面合同，电力公司继续使用涉案房屋，诉讼中，商贸公司、电力公司对双方为事实租赁关系无争议。一、关于商贸公司要求电力公司给付自2014年1月2日起至2014年5月1日止期间涉案房屋的租金并偿付违约金的诉讼请求。电力公司以超过诉讼时效为由，不同意商贸公司的此项诉讼请求。1.在合同中，当事人就租金（即合同中约定的房屋使用费）支付期限约定为“自2009年1月2日起，使用费按年支付，乙方应于当年11月31日以前向甲方支付当年使用费6万元”。因11月为30日，故该约定中表述的11月31日应为笔误，本院予以纠正。按照该约定，2014年1月2日起至2014年5月1日止期间的租金，电力公司应于合同约定的租赁期间届满后的2014年11月30日支付。《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）施行前，《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，不适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。民法通则规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故商贸公司此项诉讼请求涉及房屋租金的诉讼时效期间自2014年12月1日起算一年。商贸公司于2016年5月31日以电报方式主张权利时，已经超过诉讼时效期间，不产生诉讼时效中断的后果，商贸公司在本案要求电力公司支付2014年1月2日起至2014年5月1日止期间租金的诉讼请求，因超过法律规定的诉讼时效期间而丧失胜诉权，本院不予支持。电力公司的此项抗辩理由成立。2.在合同中，当事人就违约金约定为“自2008年12月31日以后，若乙方逾期支付使用费的自逾期之日次日起，乙方按同期银行贷款利率标准和已到期应付未付使用费金额向甲方支付逾期付款违约金，乙方无须向甲方支付2008年12月31日以前的任何逾期付款违约金。”上述条款约定的违约金为按日计算的违约金，属继续性债权，故应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。电力公司的此项抗辩理由不成立。商贸公司要求电力公司偿付违约金的主张，存在合同及法律依据，本院予以支持。鉴于商贸公司于民法总则施行之后起诉，该权利保护范围自商贸公司起诉之日起向前推算三年，即自2016年2月3日起至2019年2月2日止。对商贸公司超出本院认定的违约金数额部分的诉讼请求，本院不予支持。二、关于商贸公司要求电力公司给付自2014年5月2日起至2019年2月1日止期间房屋使用费的诉讼请求。商贸公司作为涉案房屋的所有权人有权对涉案房屋行使收益的权利。电力公司实际使用了涉案房屋，应当向商贸公司支付房屋使用费。商贸公司要求电力公司给付房屋使用费，理由正当。电力公司于诉讼期间同意支付此费用，符合公平原则，本院准许。就费用金额双方未能协商一致，本院依估价结果确定。对商贸公司超出估价结果的部分房屋使用费诉讼请求，本院不予支持。三、关于商贸公司要求电力公司支付物业费的诉讼请求。商贸公司不具有物业服务经营范围，亦未出示其已向有资质的物业服务企业支出涉案房屋物业费的证据，且原合同中未约定由电力公司负担此项费用，故对商贸公司要求电力公司支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。四、关于商贸公司要求电力公司偿付自2014年5月2日起至2019年2月1日止期间房屋使用费延期支付利息的诉讼请求。合同约定的租赁期间届满后，商贸公司与电力公司未就租赁期限、租金及其支付期限形成合意，电力公司可以随时履行，商贸公司也可以随时要求履行，故商贸公司要求电力公司偿付延期支付利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。五、关于商贸公司要求电力公司交还涉案房屋的诉讼请求。包括涉案房屋在内的XX号院房屋建于上世纪九十年代，电力公司作为公用企业，其所属开闭站自始使用涉案房屋安置电力设备为周边企业生产经营及居民生活供电服务，并延续至商贸公司受让包括涉案房屋在内的XX号院产权之后，且站内设备至今仍在运行，有关涉案房屋交还问题，本院统筹考虑涉案房屋的建设年代、规划用途、实际使用等方面因素，对商贸公司交还涉案房屋的条件已经具备的主张，本院不予采纳，对商贸公司的此项诉讼请求，本院不予支持。另，因商贸公司与电力公司未能就房屋使用费计算标准协商一致，导致通过鉴定解决，双方均有责任，故本院确定鉴定费用应由双方均负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，国网北京市电力公司偿付北京盈信兴达商贸有限公司违约金（以二万元为基数，自2016年2月3日起至2019年2月2日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；二、本判决生效之日起五日内，国网北京市电力公司给付北京盈信兴达商贸有限公司自二○一四年五月二日起至二○一九年二月一日止期间的房屋使用费七十五万三千零六十元；三、驳回北京盈信兴达商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千二百六十二元，由北京盈信兴达商贸有限公司负担三千五百八十二元（已交纳）；由国网北京市电力公司负担五千六百八十元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费一万五千元，由北京盈信兴达商贸有限公司负担七千五百元（已支付鉴定机构）；由国网北京市电力公司负担七千五百元（于本判决生效后七日内直接支付给北京盈信兴达商贸有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年四月三日法官助理  刘伟光书 记 员  郭 欣