重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1225号上诉人（原审被告）：重庆普玺商贸有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道黄龙路179号天一华府6幢1-5-1，统一社会信用代码9150011230491272XJ。法定代表人：向德波，总经理。委托诉讼代理人：杨昭，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵旸凯，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：窦忠祥，男，汉族，1953年3月4日出生，住重庆市南岸区。上诉人重庆普玺商贸有限公司因与被上诉人窦忠祥房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2020年4月1日进行了询问。上诉人重庆普玺商贸有限公司的委托诉讼代理人杨昭、被上诉人窦忠祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆普玺商贸有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回窦忠祥的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由窦忠祥承担。事实和理由：1、一审法院将租金计算至2019年6月27日明显不当。上诉人举示的《人民调解口头协议登记表》已经载明租赁合同于2018年10月1日解除。上诉人举示的《进出申请表》可证明上诉人在2019年4月2日完成了撤场，不再继续占有涉案房屋，即使法院认定上诉人应当承担租金，也应当计算至上诉人实际占有时间即2019年4月2日止，之后的费用不应继续计算。2、上诉人未能清场的原因系窦忠祥阻挠，导致上诉人自2018年10月2日起无法正常搬离涉案房屋并办理交接手续，故不应由上诉人承担2019年1月1日至2019年6月27日的房屋租金。3、一审法院根据（2019）渝0112民初302号民事判决书确定了合同解除时间，但上诉人已就该案申请再审，故本案应中止审理。4、（2019）渝0112民初302号民事判决书已对上诉人向窦忠祥支付2018年7月至2018年12月的水电费作出了处理，而本案中一审法院又判令上诉人向窦忠祥支付2018年9月3日前的电费177元，属重复判决。窦忠祥辩称，上诉人租赁我的房屋，应当根据合同的约定按时交纳房屋租金，上诉人长期拖欠租金，行为恶劣，被上诉人才向法院提起本案诉讼。2018年9月3日前的电费177元确系重复起诉，现自愿在一审判决基础上扣除该部分费用。窦忠祥向一审法院起诉请求：1.重庆普玺商贸有限公司支付2019年1月1日至2019年6月30的租金50117.76元；2.重庆普玺商贸有限公司支付2016年9月至2019年4月水费481.03元、2018年9月至2019年5月电费224.33元、2018年6月至2019年6月的物业费7993.94元、公摊水费17.16元、公摊电费648元、违约金5015.3元；诉讼费由重庆普玺商贸有限公司承担。一审法院认定事实：位于重庆市渝北区房屋（建筑面积63.74平方米，套内面积47.65平方米）登记在原告名下，位于重庆市渝北区房屋（建筑面积63.58平方米，套内面积47.53平方米）登记在窦忠美名下，位于重庆市渝北区房屋（建筑面积63.58平方米，套内面积47.53平方米）登记在窦芳名下。2014年7月6日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）、重庆城祥房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方，以下简称经纪公司），共同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区房屋（建筑面积190.9平方米，套内面积143平方米）出租给乙方用于办公。该合同第二条约定，1、租期62个月，自2014年7月7日起至2019年9月6日止……。第三条约定，1、该房屋月租金为人民币6872元，2、自第二年起，每年ＸＸＸ（无法辨认）上一年租金的ＸＸＸ（无法辨认）增，3、租金每季支付一次，首期租金应在甲方将房屋移交乙方当日支付，以后每期租金应在上期租金对应租期届满前20日内支付，如遇节假日，支付租金的时间顺延到节后第一个工作日，4、乙方若逾期支付租金，每逾一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过15日，甲方有权收回房屋，乙方须按实际占有期限缴纳租金并承担违约责任。第五条第四款约定，乙方承担租赁期内电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费和电梯费等实际使用费用及使用不当所造成的维修费用……。第八条第二款第三项约定，租赁期满乙方必须立即腾房，如乙方到期不腾房，每逾期一日，乙方应按月租金的5%向甲方支付违约金。审理中，双方均认可租金从第二年起开始每年递增5%。对于租金滞纳金，原告陈述计算依据乃是合同第3.4条约定,至于第一项诉讼请求中的租金，原告陈述就是指2019年1月至6月期间的房屋费用。2018年9月的人民调解口头协议登记表记载，原告、万代英达成如下协议：1.2018年9月6日前，万代英向原告一次性支付未缴纳的2018年7月至9月的租金及物管费等；2.万代英有权在2018年10月1日前转租案涉房屋，原告同意并配合，签署转租协议时原告需在场；3.若万代英未在2018年10月1日前转租成功，双方于2014年7月6日签订《房屋租赁合同》自动解除，万代英自行将房屋内所有物品拆走，若需拆除房屋附着物，万代英承诺不影响房屋后续使用；4.若万代英在2018年10月1日转租成功，双方于2014年7月6日签订《房屋租赁合同》自动解除。被告据此认为根据调解协议及2018年10月1日之后其并未在案涉房屋经营的事实，可以认定租赁合同已于2018年10月1日终止。原告对调解协议的真实性无异议，但陈述被告并未按调解协议第1条约定履行义务。2019年6月27日，重庆加州物业服务有限公司国宾城金钥匙服务中心出具温馨提示，称被告截止2019年6月27日欠付2018年9月1日至2019年6月30日写字楼物业管理费5345.1元、违约金2126.29元，2018年7月1日至2019年5月31日的水公摊费17.16元、违约金8.91元，2018年7月1日至2019年5月31日电公摊费648元、违约金350.04元，2018年6月1日至2018年8月31日办公写字楼物管费2648.84元、违约金2530.06元。原告认可上述物业费等并未实际支付物业公司。对于房屋的交接，被告陈述其已于2019年4月2日完全搬离了案涉房屋，并举示进出申请表3张、证人证言予以证明，其中1.申请表显示2019年3月30日被告申请进出防盗门25樘，2019年3月31日被告申请进出防盗门办公家具、办公用品、办公家电，2019年4月2日被告申请进出空调4台，上述申请表中加州物业公司均表示同意；2.证人证言陈述：当初其看中了被告的物品，就于2019年3月29日上午到案涉房屋，当时原被告、物业都在，几方说好了可以搬的物品，下午其到案涉房屋时，原告又来了说门不能拆等，第二天其就开始陆续搬东西，直到2019年4月2日才搬完。2019年3月29日原被告办了交接，后来听被告的工作人员小龙说在3月29日就将钥匙交给了物业工作人员。质证时，原告陈述不清楚申请表的真实性，证人陈述不属实，3月29日双方达成协议被告付款交房，但后来法院判决金额较低，被告就未按协议约定履行，被告是2019年6月26日将钥匙交至物业处，6月27日其收回钥匙和房屋，为此原告举示了2019年6月27日的说明予以证明，说明内容为“被告租用我案涉房屋，于2019年6月26日下午2点交还房屋钥匙至物管中心，我房主是2019年6月27日下午4点来取钥匙的”。说明下方有原告的签字，以及重庆加州物业服务有限公司国宾城金钥匙服务中心的签章、物管管理人员文琳的签字。被告则对该证据真实性有异议，且内容是以原告名义做出的，并非物业公司。被告另陈述原告女儿在该物业公司任职。另查明：2019年1月3日，原告起诉被告，要求解除与被告的租赁合同，被告返还案涉房屋，支付2018年7月至2018年12月的租金、物管费、水电费、滞纳金、违约金共计62593元。一审法院于2019年3月11日做出（2019）渝0112民初302号民事判决书，判决解除双方签订的租赁合同，被告于判决生效后五日内返还案涉房屋，被告于判决生效后五日内支付租金48256元，驳回原告的其他诉讼请求。现被告申请对该案进行再审，重庆市第一中级人民法院以（2019）渝01法信2055号接受了再审材料。还查明：原告举示了1.电费发票以及支付宝转账记录（复印件）、视频证明支付了电费，其中转账记录显示2018年9月3日缴纳了用户编号为1581231526的电费177元，户名为＊忠美；发票显示2019年5月5日支付了户号为1581231526，户名为窦忠美，房屋为11幢6-5的电费47.33元，视频则是支付宝转账记录的全过程，与转账记录的记载一致；2.水费发票及用水明细证明支付了水费，其中发票显示租赁的案涉房屋水费为386元，用水明细显示了2016年8月至2019年4月案涉房屋的用水明细，但用水明细的金额与发票金额不能对应。一审法院认为，《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人各方均应依约全面履行各自的义务。本案争议焦点在于被告何时交还房屋的事实。被告称其已于2019年4月2日搬离，2019年3月29日即将案涉房屋的钥匙归还原告，并举示了相应证据予以证明。对此一审法院认为，证人身份现无法查实，且其陈述乃是听说2019年3月29日归还了钥匙，故仅凭其证言尚不足以认定已于2019年3月29日归还了房屋钥匙。至于被告举示的物品进出申请表虽能证明其最迟于2019年4月2日搬离了空调等物品，但被告也未举示其他证据证明已将搬离的事实告知原告，搬离物品并不等同于交还房屋，故被告举示的上述证据均不足以证明其归还房屋的具体时间。本案中，原告自认被告于2019年6月26日将钥匙交还至物业处，2019年6月27日原告收回了钥匙，因被告未举示证据证明何时交还房屋，一审法院依法采纳原告的陈述即其于2019年6月27日收回了房屋。租金或房屋占有使用费其实质即系承租人占有使用房屋所应当支付的对价，故无论租赁合同何时解除，因被告2019年6月27日前一直占有案涉房屋，应当支付2019年1月1日至2019年6月27日期间占有房屋的费用，根据合同约定，该期间费用为49282.7元（8353元／月×5个月＋8353元／月×27天÷30天），一审法院对此项诉讼请求予以支持。至于物业费、公摊水电费及违约金，因原告并未代被告支付上述费用，故其现无权要求被告支付，一审法院对此项诉讼请求不予支持。对于电费，因原告举示的支付宝转账记录记载的户号与电费发票上的户号一致，可以认定系缴纳的案涉房屋电费。故原告举示的证据足以认定其代为支付了2018年9月3日前的电费177元、2019年4月的电费47.33元，上述期间系被告占有案涉房屋，被告应当将上述费用支付原告，一审法院对此项诉讼请求予以支持。至于水费，因原告举示的发票并未显示该金额对应的用水期间，也不能与用水明细记载的金额对应，故原告举示的证据不足以证明其代被告支付了水费被告支付2016年9月至2019年4月水费481.03元，一审法院对此项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆普玺商贸有限公司于本判决生效之日立即支付原告窦忠祥2019年1月1日至2019年6月27日期间的租金或房屋占有使用费49282.7元；二、被告重庆普玺商贸有限公司于本判决生效之日立即支付原告窦忠祥电费224.33元；三、驳回原告窦忠祥的其他诉讼请求。案件受理费1450元，减半收取725元，由原告窦忠祥负担217元，由被告重庆普玺商贸有限公司负担508元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，关于《房屋租赁合同》的解除时间问题，已由（2019）渝0112民初302号案件作出了生效裁判，本案中也不是一审原告的诉讼请求范畴，不属本案审查范围，本案不予评述。本案已查明，因重庆普玺商贸有限公司在前案裁判后没有退还租赁房屋，故窦忠祥提起本案诉讼，请求重庆普玺商贸有限公司支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金或房屋占有使用费等，故重庆普玺商贸有限公司对前案因解除租赁合同时间提出异议而申请的再审并不影响本案裁判，本案无须中止审理。本案中，重庆普玺商贸有限公司实际退还租赁房屋时间即是本案争议焦点，一审法院已对双方对此争议焦点提交的证据进行了详细评述，确定重庆普玺商贸有限公司实际退还租赁房屋的时间为2019年6月26日，本院赞同，不再赘述。由此，重庆普玺商贸有限公司应当支付2019年1月1日至2019年6月27日期间的租金或占有房屋使用费。关于一审判决的2018年9月3日前的电费177元是否属于重复裁判的问题，经查，窦忠祥在（2019）渝0112民初302号案件中请求重庆普玺商贸有限公司向其支付2018年7月至2018年12月的水电费，该案已经作出了裁判结果，现其又在本案中请求重庆普玺商贸有限公司向其支付2018年9月3日前的电费177元，属重复起诉，该请求不应支持，一审法院对此适用法律错误，本院依法予以改判。综上所述，重庆普玺商贸有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，部分适用法律错误，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18194号民事判决第一项、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18194号民事判决第三项；二、变更重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18194号民事判决第二项为：重庆普玺商贸有限公司于本判决生效之日立即支付窦忠祥电费47.33元；三、驳回窦忠祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1450元，减半收取725元，由重庆普玺商贸有限公司负担508元，由窦忠祥负担217元。二审案件受理费1038元，由重庆普玺商贸有限公司负担1000元，由窦忠祥负担38元（此款已由重庆普玺商贸有限公司预交，重庆普玺商贸有限公司在支付前述标的款时予以扣除）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年四月二十六日法官助理  江满意书 记 员  程 容