江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初116号原告（反诉被告）：郑坚勇，男，汉族，1972年6月4日出生。委托代理人：周文欢、彭延真，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐令梅，女，汉族，1966年3月17日出生。委托代理人：付树根，南昌市青山湖区罗家镇法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）郑坚勇诉被告（反诉原告）徐令梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。郑坚勇委托代理人周文欢、彭延真，徐令梅及委托代理人付树根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一、本诉原告郑坚勇的诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求徐令梅返还2020年1月8日至2020年4月8日的租金18000元；2.判令徐令梅支付违约金50000元；3.本案诉讼费由被告承担。郑坚勇在本诉中向法庭提交了下列证据：1.郑坚勇身份证、徐令梅户籍信息及户口簿，证明：原、被告主体资格适格，罗某与徐令梅系夫妻关系。2.《商铺租赁合同》、土地使用权证，证明：案涉商铺每年租金为72000元；案涉商铺允许转租、转让、拆墙拆玻璃；合同违约金为五万元。3.江西省企业登记网络服务平台界面截图，证明：案涉商铺地址无法办理营业执照。4.微信聊天记录、商铺大门现状照片，证明：徐令梅擅自断开案涉商铺水电，致使原告无法进入商铺正常使用商铺。二、本诉被告徐令梅辩称：1.郑坚勇自租赁商铺以来，生意一直淡薄，亏本严重，现又面临交第二年租金，为达到违约又不追责的目的，采取恶人先告状的手段起诉答辩人，把自己的违约事实转嫁到答辩人身上；2.原告诉称答辩人商铺已经被规划，拆迁征收无法办理营业执照，完全是栽赃陷害，在双方签订合同时，原告就知道商铺随时有拆迁、征收的可能，因此在合同中提出两年内拆迁，答辩人要赔偿原告搬家费壹万元；3.原告诉称答辩人断水断电纯属诬告，事实是原告搬走机械设备后，答辩人害怕出电伤事故而采取的停电措施，水因无安全隐患一直畅通，法官可以现场验证。综上所述，郑坚勇完全是自己经营亏本，不愿履行合同，是原告为了逃避自己合同违约事实，惧怕答辩人追究其伍万元违约金而采取的一种非常手段，因此，答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求并承担诉讼费用，答辩人已向法院提交了反诉申请，请法庭予以支持。徐令梅在本诉中未提交证据。三、反诉原告徐令梅的诉讼请求：1.判令郑坚勇继续履行《商铺租赁合同》，如不履行应判令其支付违约金5万元；2.判令被告恢复拆除原告墙体、玻璃大门的原状；3.被告承担本案的诉讼费用。徐令梅在反诉中向法庭提交了以下证据：1.反诉原告的身份证、户籍、结婚证，证明：反诉原告的反诉主体资格及反诉原告的丈夫是罗来年。2.青山湖区人民政府为罗来年核发的住宅土地的使用权证一份，南昌市农村建造私有住宅申请表一份，罗来年向城建部门、土地部门缴纳的相关费用票据三份，证明：反诉原告出租的商铺具有批建手续。3.110公安报警记录一份，证明：1.反诉原告2019年12月23日因反诉被诬告其丢失手表后报警一次，2.2020年1月6日晚反诉被告拖走设备，反诉原告为见证向110报警一次。四、反诉被告郑坚勇辩称：1.反诉原告诉求自相矛盾，其第一项诉求既要求郑坚勇继续履行租赁合同，但该合同中明确约定了允许拆墙拆玻璃，徐令梅又在第三项诉请中要求郑坚勇恢复拆除的墙体、玻璃大门的原状；2.徐令梅在本诉答辩中已经自认在租赁合同履行中存在断电的行为，根据郑坚勇提交的该案涉商铺的大门照片可以看出，该大门需要通电才能启动，即因为徐擅自断电，导致案涉商铺根本无法正常使用，无法实现合同目的；3.案涉合同中约定了如有拆迁，徐令梅需向郑坚勇补偿1万元的搬家费，这只能说明合同双方都明确知道案涉商铺可能被拆迁，但不能证明郑坚勇知道该商铺无法办理营业执照，本案合同名称为商铺租赁合同，既然是商铺租赁，必然是经营使用，经营使用必然需要办理营业执照，无论何种原因，既然案涉商铺无法办理营业执照，必然导致合同目的无法实现，那么也就是说本案涉合同根本没有履行的前提；4.根据郑坚勇提供的照片可以看出，徐令梅不止关闭了案涉商铺的大门，甚至已经挂出了对外招租的广告牌，也就是说其在主观上已经不想再将本案涉商铺租给郑坚勇，并且客观上也做出了相应的行为，其现在所诉的继续履行商铺合同只是因为其因为一些不可抗力，比如说疫情，导致其商铺无法正常出租，而要求郑坚勇为其分担压力及风险的不合理请求。郑坚勇在反诉中未提交证据。本院查明的事实：2019年4月8日，郑坚勇（乙方）诉徐令梅（甲方）经协商签订了《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于南昌市青山湖区罗家村电力厂旁商铺租给乙方使用，出租商铺的建筑面积为400㎡；租赁期限为五年，自2019年4月8日起至2024年4月8日止；每年租金为72000元，每年一次性付清，乙方在合同签订本合同之日起一次性付清第一年房租；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的伍万元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用；甲方同意拆墙、拆玻璃，两年之内拆迁，甲方同意赔偿搬家费壹万元整；合同另对其他事项作出了约定。另查明，涉案房屋系被告徐玲梅与丈夫罗某所有，罗某先后缴纳了土地有偿使用费、房屋鉴定费、权属调查、地籍测绘等费用，并办理了用地、建房报批等手续，于2009年9月29日取得了湖土集用（2009）第054号土地使用权证。以上事实，有《商铺租赁合同》、土地使用权证、南昌市农村建造私有住宅申请表以及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告（反诉被告）郑坚勇与被告（反诉原告）徐令梅协商签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1.合同签订后，郑坚勇如约向徐令梅支付了一年租金，徐令梅亦如约提供了租赁房屋。现徐令梅实际断开了涉案房屋的用电，而郑坚勇也搬离了大部分设备，应视双方均以实际行动表示出解除租赁合同关系的意思表示，继续履行涉案租赁合同既不可行亦无必要，故本院对郑坚勇要求解除合同的诉请予以支持，对徐令梅要求继续履行租赁合同的反诉请求不予支持。2.对郑坚勇要求徐令梅返还2020年1月8日至2020年4月8日的租金，郑坚勇现仍在涉案房屋处仍留有零散设备和房屋钥匙，故应视郑坚勇实际租赁期间已逾2020年4月8日，故本院对郑坚勇此项诉请不予支持。3.关于两人均要求对方支付违约金50000元，涉案房屋虽属徐令梅自建住宅，但双方对其以“商铺”相称并签订租赁合同并不影响合同目的实现；郑坚勇能否以涉案房屋办理个体工商户名称核准或营业执照，租赁合同并未对此作出约定；徐令梅断开房屋的用电，郑坚勇搬离设备并要求解除合同，应视租赁双方对合同的实际终止负有同等责任，故本院对两人要求对方支付违约金的诉请均不予支持。4.关于徐令梅诉请郑坚勇恢复拆除原告墙体、玻璃大门的原状，根据合同法的相关规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，郑坚勇经徐令梅同意拆墙、拆玻璃，现合同解除出租人诉请恢复拆除的墙体、玻璃大门，于法有据，故本院对徐令梅此项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑坚勇与被告（反诉原告）徐令梅于2019年4月8日签订的《商铺租赁合同》解除；二、原告（反诉被告）郑坚勇于本判决生效之日起十五日内恢复拆除的墙体、玻璃门；三、驳回原告（反诉被告）郑坚勇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐令梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1350元，反诉案件受理费1275元，合计2625元，由被告（反诉原告）徐令梅负担1312.5元，原告（反诉被告）郑坚勇负担1312.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  樊高宏人民陪审员  万国莲人民陪审员  邓金林二〇二〇年四月二十四日书 记 员  邹欣彦