广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初5041号原告:广州天寓物业服务有限公司，住所地广州市白云区麒麟路21号（仅作办公用途）。法定代表人：朱伟涛，执行董事。委托诉讼代理人：梁灏全，男，系公司员工。被告：邓永生，男，1974年12月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州天寓物业服务有限公司与被告邓永生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州天寓物业服务有限公司的委托代理人梁灏全，被告邓永生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州天寓物业服务有限公司向本院提起诉讼请求：1.被告向我司支付2009年12月至2019年6月期间的物业服务费8797.92元及滞纳金15043.98元（自逾期之日起每日按应交未交物业服务费1‰支付滞纳金。滞纳金自应交之日起计算至实际付清之日止，暂计算至2019年6月）；2.被告向我司支付2009年12月至2019年6月期间的电费442.53元及滞纳金1119.20元（每日按应交未交电费的1‰支付滞纳金。滞纳金自应交之日起计算至于实际付清之日止，暂计算至2019年6月）；3.被告向我司支付2009年12月至2019年6月期间垃圾费575元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系位于广州市白云区京XXX路XXX号XXX房（自编广州XXX花园XX栋XXX房）的产权人，我司自2010年7月1日起为广州白天鹅花园提供物业服务。2004年3月14日，我与被告签订《物业管理服务合同》，约定物业服务费按1元/月/平方米计收，被告应当在每月30日前支付当月物业服务费及其他应付费用，逾期支付的从逾期之日起按每月应交费用的千分之一交纳滞纳金。2016年5月16日，广州白天鹅花园业主委员会（以下简称业主委员会）与我司签订《广州白天鹅花园物业服务合同》，除约定业主应当于每月5日前交纳当月物业服务费外，物业服务费及滞纳金标准与前述《物业管理服务合同》一致。上述合同签订后，被告接受了我司的物业管理服务，但被告自2009年12月起拖欠物业服务费。广州白天鹅花园B栋住宅物业分摊电费，由我司向业主代收后缴交给供电部门。被告应缴付的分摊电费，我司已向供电部门缴交，但被告长期拖欠电费。我司多次催促被告交纳，未果。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告邓永生辩称，1.2004年3月14日，我与广州白天鹅酒店物业管理公司签订《物业管理服务合同》，约定物业服务期限为三年。2007年3月13日，合同期满后原告提供物业服务。2009年12月11日，我家发生了盗窃，导致我产生严重的经济损失。案件发生后原告一直予协商处理，故我于2009年12月开始拒绝缴纳物业管理费用。后经我了解，原告提供物业服务时并不具备物业管理资质，属于违法经营。原告自2007年3月14日起提供物业服务，但于2009年11月13日在白云区工商局注册登记，2010年7月13日取得三级资质，2016年5月16日签订《广州白天鹅花园物业管理服务合同》。原告于2007年3月17日至2009年11月13日期间无照经营，2007年3月14日至2010年7月13日无从事物业管理服务。2007年3月14日至2016年5月16日无合同强行从事物业管理服务。2.原告对小区管理十分松散、不安排保安巡逻，我所在的小区经常发生入户盗窃的案件。2019年12月11日下午，我发现上述房屋无法打开防盗门，原告的工作人员经过20分钟才到达，因没办法打开门最后只能通过开锁公司解决。此次盗窃案件导致我损失约7万元。但原告在多宗盗窃案件连续发生后，仍然不予整改和采取防范措施。由此可见原告存在严重的过错和失职、根本没有履行物业管理费规定的保安巡逻义务。3.原告主张2009年12月起我未缴纳相关费用的权利缺乏法律依据。2007年3月14日至2016年5月16日期间，原告非法提供物业服务且并未签订合同，在此期间因原告过错造成我家中失窃。根据相关法律规定，双方在处理纠纷时应当遵循享受服务和缴纳费用，收费用和承担义务对等原则。对原告要求支付滞纳金的诉请，法院应当予以驳回。我享受自2016年5月16日的权利，但诉求标的应重新核算。其次，原告提供的《电力收费销售清单》系整个小区的费用清单，分摊费用计算没有相关依据。且《B1-306房邓永生欠费表》亦系其单方制作，对此没有明确的账目和分摊依据，没有公示。仅凭原告的单方意思表示即要求我另行分摊相关费用，明显违反相关法律规定，也不合理。最后，原告没有关于代收垃圾费的委托凭证，故原告要求另行收取垃圾费无事实依据，垃圾费本身包含在物业管理费之内，原告属双重收费。4.广州白天鹅业主委员会于2014年8月5日成立，2016年5月16日与原告签订《广州白天鹅花园物业服务合同》。但该合同系来自于开发商及原告利用不可告人的手段而签订的。合同约定，单户赔偿不超过该户当年实缴物业费的10%。我所属户型的物业费约计每年1000元，按约定标准计算则原告造成我近7万元的损失则仅需向我赔偿100元。这并不合符常理。原告对此条款没有做出明确的解释也没有公示，属于单方意思表示的格式合同，明显显失公平，请求法院予以撤销。5.原告提交的《物业管理服务合同》和《广州白天鹅花园物业服务合同》中均约定了双方的权利义务，但原告未履行或未完全履行合同义务。原告未履行安全防范义务，没有安装可视监控，致使我家中被盗后公安机关无法调取监控画面，增加了侦破难度，造成我被盗损失无法追回。原告未履行安全巡逻义务，保安配备严重不足，保安人员未培训且无证上岗，未达到治安防范的素质和业务技能要求。且门禁系统形同虚设，导致外来人员可以在无阻挡询问的情况下进入小区。小区设备设施损坏后没有进行修复，卫生服务存在严重缺陷，存在严重的脏乱差现象等等。综上，原告未按《广州白天鹅花园物业服务合同》履行义务或未完全履行相关义务，其提供的物业管理服务远远低于合同约定的目标管理标准，依照相关规定，请求原告赔偿2007年3月14日至2016年5月15日原告违法经营从事物业服务期间，我家被盗损失69880元及精神损失50万元；并将2016年5月16日后的物业服务费按合同30-50%标准收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系为广州白天鹅花园提供物业管理服务的企业。被告系广州市白云区XXXX路XXX号XXXX房（XXX花园X幢XXX房）的业主。2004年3月14日，被告、案外人戴丽（甲方、业主）与案外人广州白天鹅酒店物业管理公司（乙方、物业管理公司）签订《物业管理服务合同》，约定乙方为甲方提供物业管理服务期限为三年，自本合同签字盖章之日起生效；乙方负责向业主或物业使用人收取下列费用（1）物业管理服务费；（2）合理分摊的公共水电费用；（3）代收代支费用；（4）维修基金、水电费周转金；（5）有偿服务费用；（6）停车费；（7）法律规定或者双方协商的其他费用；甲方向乙方支付每月每平方米1元的物业管理费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、专项设备运行费或其他应付费用从逾期之日起每日按应交费的千分之一交纳滞纳金等。后原告（乙方）与广州白天鹅酒店物业管理公司（甲方）签订《协议书》，约定自2010年7月1日起乙方接管了广州白天鹅花园的物业管理工作，甲方将广州白天鹅花园业主应交未交各项费用的债权全部转让给乙方。2010年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局向原告出具《广州市物业服务项目（合同）备案回执》，载明承接项目的名称：广州白天鹅花园；选聘单位：白天鹅房地产开发公司；物业服务合同期限：2010年7月1日至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2012年10月10日，原告向被告发出催款通知书，告知被告欠付2009年12月1日至2012年9月30日期间的物业服务费、代收垃圾处理费，2009年11月2日至2011年3月2日期间的电梯用电、梯灯用电、水泵用电，2009年11月2日至2012年7月2日小区路灯分摊，共计3070.2元。需在限期内缴纳费用，逾期即计缴以上费用滞纳金，滞纳金按每日1‰的标准支付。案外人戴丽予以签收，并备注“被盗事宜请尽快处理”。2016年5月16日，原告与涉案房屋所在的广州白天鹅花园业主委员会签订《广州白天鹅花园物业服务合同》，约定业主委员会选聘原告作为小区的物业服务公司，服务期限为壹年，原告以包干的方式提供服务，涉案房屋的物业服务费用标准为每月每平方米1元，物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险、意外保险和按规定提取的福利费，物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用，物业办公费用，物业管理企业固定资产折旧，法定税费，物业管理企业的利润等。业主应于每月5日前或在原告缴费通知书指定时间内按上述标准全额向原告缴纳当月物业服务费（物业服务资金）；业主、物业使用人违反合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之一向原告支付违约金等。签订上述合同后，原告继续为包括被告权属涉案房屋在内的小区提供物业服务合同。诉讼中，原告表示被告欠缴2009年12月1日至2019年6月30日期间的物业服务费仅以每月76.5元即共计8797.5元的标准进行主张；提交欠费表拟证明被告欠缴2009年12月1日至2019年6月30日期间的小区路灯分摊费442.53元；代收垃圾处理费575元。并提交供电局出具的电力收费销货清单和发票拟证明其已代为缴纳公摊电费，且表示小区路灯分摊费存在不按月收取的情况。被告对上述欠付物业服务费、垃圾处理费的期限与数额、供电局出具的电力收费销货清单和发票予以确认，但对分摊费用及滞纳金不予认可。并表示原告收取公摊费用没有依据，也没有公示。被告提交原告的工商登记信息、备案回执、证人证言、照片和聊天记录，拟证明原告在2010年7月13日前系无证经营或无资质经营，且原告的管理存在严重过失。原告对此表示在2010年7月1日前其并未接管涉案小区，其系从广州白天鹅酒店物业管理公司将物业服务转移其后才接管小区，其系合法、完全具有资质和政府批准才管理小区。对于管理过失的问题，其表示因公司存在管理的流程，故在维修等问题上可能会存在延误。对于违建问题，其已向城管部门予以报告，因该问题属于城管部门管理的范围，其无法做出处理。另，原告明确在本案中仅向被告主张权利。本院认为，原告与广州白天鹅酒店物业管理公司签订《协议书》，自2010年7月1日起接管了广州白天鹅花园的物业管理工作，广州白天鹅酒店物业管理公司亦将广州白天鹅花园业主应交未交各项费用的债权全部转让给了原告，该转让行为经相关行政部门备案，对作为业主的被告具有约束力，故原告有权依照被告与广州白天鹅酒店物业管理公司签订的《物业管理服务合同》相关约定向被告主张支付物业管理费和滞纳金。原告接管广州白天鹅花园后，对该小区进行了实际的物业管理，且涉案小区的广州白天鹅花园业主委员会与原告签订了《广州白天鹅花园物业服务合同》，该《广州白天鹅花园物业服务合同》对小区的全体业主亦均有约束力，原告有权向被告收取已发生的物业服务费用及代缴的相关费用。被告确认原告主张欠付物业服务费、垃圾处理费的期限与数额，故原告要求被告支付2009年12月1日至2019年6月31日期间的物业服务费8797.5元，代收垃圾处理费575元有据，本院予以支持。被告抗辩2016年5月16日后的物业服务费按合同30-50%标准收取的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。关于小区路灯分摊费的问题，该费用在催款通知书中均予以注明，被告应清楚知晓，且该费用亦属于小区管理常规费用，原告已出示其向供电部门缴费票据，故原告要求被告缴纳2009年12月1日至2019年6月31日期间的小区路灯分摊费442.53元有据，本院予以支持。被告抗辩原告未能按约提供物业服务，考虑小区居民众多，物业服务存在滞后性，难以人人满意，物业服务的瑕疵不足以抗辩物业费的缴纳，故被告应按照约定缴纳物业费。对于被告认为因原告管理不善导致其家中被窃所造成的损失问题，被告应另行向原告主张。关于原告要求被告支付拖物业管理费的滞纳金诉请，从被告在庭审中陈述意见可反映，被告的欠交行为与原告在提供物业服务过程中对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费。因此，原告要求被告按照每日千分之一支付物业管理费滞纳金的标准较高，本院酌情调整滞纳金以欠付的物业服务费76.5元/月为本金，从次月1日起期间，在2019年8月20日前，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，滞纳金应以当月应缴物业管理费为本金为限。关于小区路灯分摊费的滞纳金，因合同并未约定该项费用需何时缴纳，且原告亦确认小区路灯分摊费存在不按月收取的情况，故合同中的滞纳金条款并不适用于该费用，原告要求被告承担小区路灯分摊费的滞纳金依据不足，本院不予支持。原告放弃其在本案中向合同相对方戴丽主张权利，属于其对自身诉讼权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条；《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告邓永生向原告广州天寓物业服务有限公司支付2009年12月1日至2019年6月31日期间的物业服务费8797.5元（以欠付的物业服务费76.5元/月为本金，从次月1日起算，其中于2019年8月20日前的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，滞纳金应以当月应缴物业管理费为本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告邓永生向原告广州天寓物业服务有限公司支付2009年12月1日至2019年6月31日期间的代收垃圾处理费575元，小区路灯分摊费442.53元；三、驳回原告广州天寓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费225元，由原告广州天寓物业服务有限公司负担125元，由被告邓永生承担100元。被告邓永生承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内直接向原告广州天寓物业服务有限公司迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年四月三十日书记员  林嘉仪