咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终340号 上诉人（原审被告）：西安天粮餐饮管理有限公司。住所地陕西省西安市鄠邑区。 法定代表人：林萌，系该公司经理。 委托诉讼代理人：吕泽明，系该公司股东。 委托诉讼代理人：张佳豪，陕西沣京律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:薛建锋，男，汉族，1981年7月28日生，住陕西省富平县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原审第三人：陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司。住所地陕西省西咸新区。 法定代表人：孙祥勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩笑伟，系该公司员工。 上诉人西安天粮餐饮管理有限公司（以下简称西安天粮公司）因与被上诉人薛建锋、原审第三人陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司（以下简称乐华温泉乐园）租赁合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2019）陕0423民初3168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人西安天粮公司的委托代理人吕泽明、张佳豪与被上诉人薛建锋，第三人乐华温泉乐园的委托代理人韩笑伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 西安天粮餐饮管理有限公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法驳回原告的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、在履行合同中真正违约的是被上诉人，上诉人不存在任何违约行为，原审法院仅仅依据被上诉人提交的证据无法证明由于上诉人的行为导致其无法进入租赁场地；2、根据上诉人与第三人乐华温泉乐园的租赁协议规定每年租赁期间指的是园区的运营期间。上诉人将从乐华温泉乐园租赁而来的场地其中一部分转租给本案被上诉人，且涉案合同条款上也注明了：因园区特殊性，实际全面经营时间较短。被上诉人也明确知晓该经营时间，故涉案合同一年租赁期间应该以乐华温泉乐园的运营期间为准计算，一审法院租赁期间的计算办法和时间有误；3、被上诉人未按照合同约定在2019年1月20向被上诉人缴纳租金10万元，构成严重违约，上诉人两次发告知函要求被上诉人整改并按合同补交租金。由于乐华城水上乐园景区经营特殊性，本合同的期间实际只有夏季几个月，但被上诉人仍未补交租金并继续霸占场地继续经营到10月7日，给上诉人造成巨大经济损失，被上诉人应该按照合同交付剩余租金35万元，20万元保证金不予返还，但原审判决明显有误。 被上诉人薛建锋、原审第三人陕西乐华温泉乐园文化发展有限公司以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持予以答辩。 薛建锋向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原告于2019年6月30日同被告签订的《美食公园餐饮场地租赁协议》及《乐华88°温泉乐园美食公园合同补充协议书》合法有效并依法予以解除。2、依法判令被告返还原告履约保证金及租赁费等共计350000元整，并从2019年7月22日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率承担资金占用期间利息，款清息止。3、依法判令被告承担因其违约致使原告无法正常营业所产生的损失50000元。4、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。 一审法院查明事实如下：2019年6月3日，被告天粮公司成立并取得营业执照，案外人吕泽明为该公司股东。2019年6月6日，吕泽明与第三人乐华公司达成场地租赁合意，双方约定第三人乐华公司将其拥有的乐华温泉乐园内部分场地（1000余平方米）出租给吕泽明用于商业经营，租赁期限为2019年至2021年。2019年6月30日，原、被告签订《美食公园餐饮场地租赁协议》（以下简称租赁协议），约定被告将乐华88°温泉乐园原美食公园店（建筑面积960平方米）出租给原告用于餐饮项目经营，租赁期限为1年（自2019年6月30日至2020年6月30日止），租金500000元，保证金200000元；关于违约责任，双方约定原告逾期支付租金或其他费用超过30日的，被告除有权按照欠付费用逾期每日千分之五收取违约金外，还可单方解除租赁协议，原告所交保证金不退还，原告应另赔偿被告三个月租金的违约金。同日，吕泽明代表被告与原告签订了《乐华88°温泉乐园美食公园合同补充协议书》（以下简称补充协议），双方就租赁协议的部分内容进行了变更，约定原告2019年7月10日缴付100000元，剩余租金2019年8月30日前缴清。原告于2019年6月向被告分批次支付了部分费用，具体为6月5日支付20000元，6月7日支付80000元，6月11日支付30000元，6月12日支付170000元，6月30日支付50000元，合计350000元。被告于2019年6月7日向原告出具收据一张，载明收到胡东升缴付乐华88°温泉内美食公园定金100000元。被告于2019年6月12日向原告出具收据一张，载明收到胡东升缴付乐华88°温泉内美食公园保证金200000元。原告未于2019年7月10日向被告支付100000元租金。2019年6月12日，原告进入涉案乐华温泉乐园内场地开始进行餐饮经营。2019年7月22日起，原告所雇杨东升、郭兆等部分员工无法正常进入涉案乐华温泉乐园内场地。2019年8月2日，吕泽明代表被告向原告寄发告知函，催告原告于收函后3日内向其提供租赁协议约定的经营资料并支付2019年7月10日应缴的100000元租金。2019年8月2日，原告向被告寄发租赁协议解除通知函，以被告于2019年7月22日暂停原告方工作人员进入涉案租赁场地内，无法进行经营管理致使合同目的不能实现为由，通知被告解除涉案租赁协议、收函后3日内退还保证金并支付资金占用期间的利息等事宜。2019年8月9日，被告向原告寄发再次告知函，催告原告支付2019年7月10日应缴的100000元租金等事宜，并表达了原告拒不履行上述义务时被告将于2019年8月10日24时正式单方解除涉案租赁协议的意思表示。2019年10月7日，原告停止在涉案乐华温泉乐园内场地的餐饮经营活动。2019年10月8日，原告将其位于涉案乐华温泉乐园内场地的餐饮设备搬离。第三人乐华公司就被告与原告所签订的租赁协议未持异议。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。案外人吕泽明与第三人乐华公司达成场地租赁的意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。随后，被告与原告签订涉案租赁协议，当日吕泽明代表被告又与原告签订涉案补充协议，原、被告所签订的上述租赁协议及补充协议意思表示真实，内容不违反法律规定，且第三人乐华公司就该转租行为未持异议，故应认定上述租赁协议及补充协议合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案合同履行中，原告未按照约定向被告于2019年7月10日支付100000元租金，该行为构成违约。原告主张上述100000元债务已与2019年6月7日所缴纳的100000元定金抵扣，但未提交证据证明，且被告予以否认，故本院对该主张不予支持。被告作为涉案场地的出租方，应当向作为承租方的原告提供便利的生产生活条件。2019年7月22日起，原告所雇杨东升、郭兆等部分员工无法正常进入涉案乐华温泉乐园内场地；2019年8月2日，原告向被告寄发租赁协议解除通知函，告知了上述无法正常进入场地的情况，但被告未予及时沟通解决，对原告的生产经营活动的确造成了影响，被告的行为亦构成违约。 因原告的生产经营活动持续到了2019年10月7日，部分员工不能正常进入场地的情况并不足以导致其合同目的不能实现的后果，故原告于2019年8月2日向被告寄发的租赁协议解除通知函，不符合法律关于合同解除的条件，不能产生解除涉案租赁协议及补充协议的法律效力。被告于2019年8月9日向原告寄发再次告知函，催告原告支付2019年7月10日应缴的100000元租金等事宜，并表达了原告拒不履行上述义务时被告将于2019年8月10日24时正式单方解除涉案租赁协议的意思表示，符合法律关于合同解除的条件。当事人未就合同解除约定异议期间，应从法定，即原告有权在被告的解除合同通知到达之日起三个月以内提出异议并向人民法院起诉。本案中，原告于2019年8月12日诉至本院，尚在其有权提出异议的期间，但其诉讼请求为解除合同，应认定原、被告双方就合同解除达成了合意，符合法律规定，本院对原告主张解除涉案租赁协议及补充协议的诉请予以支持。 因原告于2019年10月7日停止经营，次日搬离租赁场地，故对涉案租赁协议的实际履行期间应认定为2019年6月12日至2019年10月8日，为便于履行，实际履行期间按4个月计。涉案租赁协议及补充协议约定租金为1年500000元，但未约定每月租金的数额，根据公平原则，本院认定4个月的租金为166666.67元。原告向被告已支付租金150000元，不足应支付的4个月租金，故对原告主张返还租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张被告返还保证金200000元的诉请，因保证金系当事人双方为合同正常履行所确定的担保，而本案原、被告双方均存在违约情形，应根据双方的过错责任及公平原则划分，因原告违约在先，对被告造成了一定的损失，结合本案实际情况，原告应向被告承担50000元的违约责任，被告应将剩余的150000元保证金向原告予以返还。原告主张被告承担资金占用期间的利息、无法正常营业所产生的损失50000元及律师代理费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。本案根据当事人的诉讼请求处理双方纠纷，如对涉案租赁协议及补充协议解除后的权利义务存在其他纠纷，当事人可以另案主张。综上所述，解除原、被告签订的租赁协议及补充协议，被告向原告返还保证金150000元，驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告薛建锋与被告西安天粮餐饮管理有限公司于2019年6月30日签订的《美食公园餐饮场地租赁协议》及《乐华88°温泉乐园美食公园合同补充协议书》。二、被告西安天粮餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告薛建锋返还保证金150000元。三、驳回原告薛建锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元（原告薛建锋已预交，已减半收取），由原告薛建锋负担2282元，被告西安天粮餐饮管理有限公司负担1368元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人提交的通话录音的真实性和证明目的予以认可。 二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：上诉人西安天粮公司与被上诉人薛建锋签订的租赁协议及补充协议意思表示真实，内容不违反法律规定，且第三人乐华温泉乐园就该转租行为未持异议，故应认定上述租赁协议及补充协议合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对于涉案合同予以解除并无异议。本案争议核心就是被上诉人要求上诉人返还租赁费及保证金是否成立。本案合同履行中，被上诉人未按照约定于2019年7月10日前向上诉人支付100000元租金，该行为构成违约。被上诉人主张上述100000元债务已与2019年6月7日所缴纳的100000元定金抵扣，但未提交证据证明，且上诉人予以否认，故本院对该主张不予支持。上诉人作为涉案场地的出租方，应当向作为承租方提供便利的生产生活条件。上诉人提交证人证言及与乐华温泉乐园的管理人员祝祥的电话录音证明由于上诉人的违法行为导致从2019年7月22日起被上诉人员工无法正常进入乐华温泉乐园涉案场地进行经营活动，上诉人在庭审中对于电话录音的内容未予以否认。由于上诉人的违法行为导致被上诉人不能正常开展经营活动且合同目的不能实现，最终导致合同的解除，上诉人的行为亦构成重大违约。上诉人将从乐华温泉乐园租赁而来的场地其中一部分转租给本案被上诉人。但上诉人与第三人乐华温泉乐园的租赁协议明确约定租赁期间为2019年运营期间（以园区对外公示的运营期间为准）。庭审中，第三人乐华温泉乐园也向法庭明确表示：其与所有租赁户签订的租赁协议的租赁期间均指的是当年的运营期，且由于乐华温泉乐园的特殊性，乐华温泉乐园自成立以来每年的开放运营时间为5月25日到10年7日，其他时间段园区闭园停止一切经营活动包括租赁户。被上诉人作为一个正常的市场经营者，在租赁涉案场地时应该调查并知晓该情况，并承担相关的市场风险。虽然本案当事人签订的合同约定的期限为2019年6月30日到2020年6月30日。但是被上诉人于2019年6月12日进入涉案场地开始进行餐饮经营，考虑到第三人经营的实际情况，涉案合同的实际履行期间为6月12日到10月7日。被上诉人于2019年6月12日进入涉案场地开始进行餐饮经营，于2019年7月22日因上诉人的违法行为导致不能进入园区进行经营，根据公平原则被上诉人的实际经营期间为1个月10天。涉案租赁协议及补充协议约定租金为1年500000元，但未约定每月租金的数额，根据被上诉人的实际经营期和公平原则，本院认定被上诉人的应该承担的租金为16.6万元。被上诉人已经支付了15万元租金，故一审法院驳回被上诉人主张返还租金的诉讼请求并无不当。因保证金系当事人双方为合同正常履行所确定的担保，而本案双方均存在违约情形，应根据双方的过错责任及公平原则划分，因被上诉人违约在先，对上诉人造成了一定的损失，结合本案实际情况，一审判决被上诉人向上诉人承担50000元的违约责任并要求上诉人应将剩余的150000元保证金向被上诉人予以返还并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费用3300元，由上诉人西安天粮餐饮管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二〇年四月十六日 书记员  李姿言 附： 1、相关法律文件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 2、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定死亡每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。 -1-