福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0103执异11号 案外人：郭重爱，男，1960年11月6日出生，汉族，住福建省福清市。 申请执行人：福建海峡银行股份有限公司福州晋安支行，住所地福建省福州市晋安区六一北路158号，统一社会信用代码：91350100X11866133K。 负责人：吴秀清，行长。 委托诉讼代理人：王秋斌、张忠渊，均系该行员工。 被执行人：杨木华,男,1962年12月7日出生,汉族,住福建省福州市闽侯县。 被执行人：林玉钦,女,1964年8月24日出生,汉族,住福建省福州市台江区。 在本院执行福建海峡银行股份有限公司福州晋安支行（以下简称海峡晋安支行）与杨木华、林玉钦金融借款合同纠纷一案中，案外人郭重爱于2019年9月2日对本院要求其腾空座落于福州市台江区中亭街利业苑连体部分3层150、30、164店面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人郭重爱称，（一）其与杨木华就福州市台江区××中××街改造利业苑连体部分3层164号店面、3层30店面及3层150号店面的租赁分别签订有三份《租赁合同》，该三份合同合法有效。该三份合同约定：郭重爱租赁杨木华上述三间店面，租赁物仅作为商业（含仓库）用途使用，郭重爱有权转租；租赁期为6年，至2022年4月或6月到期。该三份合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的。（二）其已向杨木华支付了上述三间店面至租赁期满的全部租金，享有上述三间店面的租赁使用权至2022年，无需腾空。其已一次性以现金的方式支付了上述三间店面的租赁租金给杨木华，杨木华也向其出具了相应的《收据》。在此期间，其依约缴纳了相应的水电费、物业管理费等各项费用。因此，其享有上述三间店面至租赁期限届满期间的租赁使用权，无需腾空上述三间店面。 案外人郭重爱为了证明其主张，向本院提交如下证据；证据1、郭重爱与杨木华于2016年4月29日、5月28日、6月7日签订的三份《租赁合同》；证据2、杨木华于2017年10月29日、11月8日及2018年10月8日向郭重爱出具的支付租金及履约保证金相应《收据》；证据3、案外人2016年至2019年8月缴纳三间店面相应的水电费、物业管理费等费用凭证。 申请执行人海峡晋安支行答辩称:（一）海峡晋安支行并未参与租赁合同的签订，在提交相反证据上存在客观的困难，法院应当对合同的真实性、合理性进行甄别。海峡晋安支行认为双方签订的合同以下疑点：1、杨木华将名下位于台江区后洲街道××中××街改造利业苑连体部分3层30、150、164店面出租给郭重爱的月租金明显低于市场价值，同地段租金在2013年至2016年期间平均每平方米150元左右。而在上述租期届满后不到5个月，杨木华竟然以每平方米36元左右的价格出租给郭重爱，不合常理。2、根据郭重爱在异议申请中陈述，其向杨木华承租的诉争店面，租赁期限为2016年至2022年，租金及履约保证金已全部提前支付完毕，但郭重爱并未提交证据。虽然提供收据证明支付了租赁期间的租金，但支付租金方式为现金一次性支付给被执行人的形式不合市场惯例且郭重爱仅提供杨木华出具的收据，无法证明郭重爱真实履行支付租金的义务。3、郭重爱缴纳履约保证金的方式明显不合交易惯例。履约保证金本是为合同的履行所提供的金钱担保，应于合同签订前或签订时缴纳。根据郭重爱在异议申请书中称述，其于2016年4-6月分别签订诉争店面《租赁合同》，约定租金支付方式为一次性支付5、6年租金，异议人在签订合同时非但没有缴纳履约保证金，还时隔一年多才支付履约保证金和剩余租金，明显不利于被执行人，所签定《租赁合同》对双方权利、义务及违约也不设定约束，不符合常理。海峡晋安支行认为该租赁合同签定的内容缺乏公正性、公平性、合理性、真实性应视为无效租赁合同。（二）即使上述租赁合同真实，海峡晋安支行对诉争店面的抵押权先于郭重爱租赁权的设立，郭重爱的租赁权不得对抗抵押权。2015年3月，杨木华向海峡晋安支行申请430万元的借款，并提供上述诉争店面作为抵押担保，双方于2015年3月30日办理了抵押登记手续，海峡晋安支行依法对诉争店面享有抵押权。据郭重爱陈述，其于2016年4-6月针对上述诉争店面与杨木华签订《租赁合同》，即使该租赁合同有效，但该租赁权设立在后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。故郭重爱的租赁权不得对抗海峡晋安支行的抵押权。综上，请求法院依法驳回郭重爱的执行异议申请。 答辩人海峡晋安支行为了证明其意见，向本院提交如下证据：商铺租赁合同、个人借款-担保合同、抵押他项证、（2018）闽0103民初352号《民事判决书》复印件各一份 被执行人杨木华、林玉钦未答辩亦未向本院提交证据材料。 本院查明，海峡晋安支行与杨木华、林玉钦金融借款合同纠纷一案，经本院审理作出（2018）闽0103民初352号民事判决，该判决认定，海峡晋安支行与杨木华于2015年3月20日签订一份《个人借款-担保合同》，约定以本案争议的三间店面做抵押向海峡晋安支行借款430万元，并于同年3月30日办理了上述三间店面的抵押登记手续。后杨木华未能按期还款付息。基于上述事实本院判决：（一）杨木华、林玉钦在判决生效之日起十日内向海峡晋安支行偿还借款本金408万元、利息360658.13元（利息含罚息和复利，暂计至2018年1月8日，此后实际发生的利息应按《个人借款-担保合同》之约定计至实际还清借款本息之日）；（二）杨木华、林玉钦在判决生效之日起十日内一次性向海峡晋安支行偿还因本案支出的律师代理费42325元；（三）海峡晋安支行有权以杨木华、林玉钦提供抵押的其名下位于福州市台江区××中××街改造利业苑连体部分3层164号店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）、位于福州市台江区××中××街改造利业苑连体部分3层30号店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）、位于福州市台江区××中××街改造利业苑连体部分3层150号店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的房屋折价或拍卖、变卖所得价款，就上述判决第一项、第二项确定债务优先受偿。判决作出后，杨木华不服，向福州市中级人民法院提出上诉，但杨木华未按通知缴纳案件受理费。福州市中级人民法院于2019年4月3日作出（2019）闽01民终2284号民事裁定，裁定：本案按杨木华自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。该判决生效后，海峡晋安支行于2019年6月向本院申请强制执行。本院向杨木华、林玉钦发出执行通知书，但杨木华、林玉钦未按执行通知书要求履行义务。本院于2019年8月13日作出（2019）闽0103执1178号公告，责令福州市台江区××中××街改造利业苑连体部分3层164号店面（权证号：R1206465号）、福州市台江区××中××街改造利业苑连体部分3层30号店面（权证号：R1206554号）、福州市台江区××中××街改造利业苑连体部分3层150号店面（权证号：R1206545号）内使用的单位及个人在公告发布之日起七日内自行清场搬离，拒不搬离的，将依法强制执行。 另查明：福州市仓山区人民法院受理了刘代建诉杨木华民间借贷纠纷案，并于2017年10月12日以（2017）闽0104执3351号执行裁定查封了杨木华多处房产（包括本案争议的三间店面）。后福州市仓山区人民法院将刘代建诉杨木华民间借贷纠纷案移送本院合并执行。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。虽郭重爱提供了与杨木华之间就本案争议的三间店面签订的租赁合同，但系签订于2016年4月29日、2016年5月28日、2016年6月7日，均在杨木华将上述三间店面抵押给海峡晋安支行之后，根据上述司法解释的规定，上述三份《租赁合同》对上述三间店面抵押权的实现不具有约束力，且三份《租赁合同》真实、合法性未经司法确认，故郭重爱以上述三份《租赁合同》阻止法院对三间抵押店面的执行，没有依据，其提出的异议，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下： 驳回郭重爱的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 陈筑闽 审判员 林 赫 二〇二〇年四月二日 书记员 程 硕 本裁定所依据的主要法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。