福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1505号 上诉人（原审原告）：郑梅云，女，1970年5月15日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：邬字书，福建问尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹斯宁，福建问尔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈勇，男，1963年1月19日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴小迪，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江灵丹，福建汇德律师事务所律师。 上诉人郑梅云因与被上诉人陈勇房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初5190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 郑梅云上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持郑梅云的诉讼请求；2.案件受理费、财产保全担保费、财产保全费等相关费用由陈勇承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。陈勇向郑梅云出具一份《买房定金收据》，该收据注明了双方姓名、标的、总价款和违约责任等内容，具备买卖合同的主要内容，属于双方签订的书面协议。该收据注明“陈勇，系房屋所有权人”，即表明陈勇承诺案涉房产是可以办理权属登记证明的。因此，双方之间存在书面协议，且事先已对案涉房产的权属状况进行了约定。一审法院认为双方未签订书面协议、陈勇事先已告知郑梅云案涉房产无法办理权属状况，系认定事实错误。二、一审判决遗漏应当追加的当事人，存在严重程序错误。陈勇一审当庭提供了《协议书》，辩称案涉房产来源于泽融（福建）投资发展有限公司（以下简称泽融公司）的工程款抵债房产，但陈勇未提供协议约定的房屋权属证明材料，甚至连施工建设许可的批文都未提供。为查清案涉房产的实际权属状况，应追加泽融公司为本案当事人。三、一审判决依据《合同法》九十四条第一款（二）项解除合同，属于法律适用错误。如前所述，陈勇在《买房定金收据》中明确约定其对案涉房产享有所有权，即案涉房产具备办理权属证书的条件。郑梅云支付大部分款项后，在支付尾款时要求陈勇提供权属证明材料无可厚非，且郑梅云经过多次催告，陈勇仍然无法提供。故本案合同无法履行是因为陈勇无法办理案涉房产的权属证书，导致郑梅云无法实现购房目的，即本案合同解除的法律依据应是《合同法》第九十四条第一款（四）项。一审判决以所谓的生活常理进行简单推论，得出本案合同无法继续履行是郑梅云拒绝支付尾款所致的结论，是错误的。 陈勇辩称，一、一审判决对基本事实认定正确。1.2018年6月7日，双方通过口头沟通方式达成了买卖房屋合意，后郑梅云按照约定陆续向陈勇支付了购房款，双方买卖合同法律关系已成立并生效。陈勇在郑梅云支付购房款后向其出具《买房定金收据》，目的仅是为了确认已收取购房款的事实。2.案涉房产系泽融公司用以向陈勇抵偿工程款，双方就此也签订了相关合同。事实上，在本案双方达成口头买卖协议时，陈勇已如实向郑梅云告知房产属于员工福利房性质以及现阶段无法正常办理产权证的情况，郑梅云对此完全知悉，且其在购买案涉房产之前也通过朋友等多方面渠道对案涉房产进行详细了解，最终才以明显远低于同地区市场价的金额购买案涉房产。郑梅云现在反悔购买房产拒绝支付购房余款，却以房产权属以及办证等理由主张陈勇违约，属于其本身违约行为导致合同无法履行完毕。二、一审法院并无遗漏应当追加的当事人，程序上并无错误。陈勇具备对案涉房产的所有权、使用权和处分权，该事实其已提供相关协议书予以证实，况且陈勇与泽融公司签订的《协议书》并不违反法律、行政法规效力性强制性规定。泽融公司与本案无直接关系，本案也非共同诉讼，本案结果与泽融公司也无利害关系，故也不存在应当追加第三人诉讼的情形。三、郑梅云存在明显违约行为，导致合同无法履行，一审判决适用《合同法》第九十四条第二款规定作出判决，是正确的。 郑梅云向一审法院起诉请求：1.判令陈勇向郑梅云返还购房款60万元；2.判令陈勇向郑梅云支付双倍定金16.8万元；3.案件受理费、财产保全担保费2457元、财产保全费4370元费用由陈勇承担。 一审法院认定事实：2017年12月8日，被告与泽融公司签订一份《协议书》，约定泽融公司将冠宜家园包括涉案房产在内的25套房产抵作被告施工工程款，每套房产面积154.16平方米，总抵工程款约2004万元。之后，原告与被告达成买卖房屋口头协议，被告系房屋所有权人，将xx公馆x#xxxx单元房产出售给原告，单价每平方米5600元，总价款84万元。2018年6月7日，原告向被告支付20万元，被告向原告出具一份《买房定金收据》，确认收到购房定金20万元。2018年7月5日，被告向原告出具一份《买房定金收据》，确认收到原告购房定金20万元，2018年7月7日，原告向被告支付20万元。2018年11月28日，原告向被告支付20万。2019年5月17日，被告通过短信向原告催交尾款，催信内容为：“x#xxxx业主您好余下的房款请你一个星期拿来交，不交按2分利息算”。2019年5月29日，原告发给被告一则短信，催信内容为：“陈勇先生：本人向你购买xx公馆x#xxxx的房产，本人已向你支付购房款60万元，但你至今仍未向本人提供你取得上述房产的房屋土地权属证明材料。请你收到本通知之日起15日内向本人提供你取得上述房产的房屋土地权属证明材料，如你无法提供或者提供的材料不符合法律规定，本人将暂缓支付后续其他任何款项，并将根据情况追究你的法律责任。通知人：郑梅云2019年5月29日”。2019年6月24日，原告发给被告一份律师函，要求被告收到律师函后3日内向原告退还购房定金60万元，并双倍赔偿定金16.8万元，合计76.8万元。2019年6月26日被告收到上述律师函。 一审法院认为，xx家园x#xxxx单元系泽融公司用以抵作被告工程款的，系被告有权处分的财产。原、被告双方自愿达成的口头买卖协议是双方的真实意思表示，为合法有效合同。原告在收到被告催付余款通知后，未按被告指定的付款期限内付款，而以被告未提供房产土地权属证明材料为由拒绝继续付款，但是，原告未提供证据证明被告提供案涉房产权属证明材料在先双方事先已经达成的合意，且被告辩称其事先已经告知原告涉案房产无法办证的权属状况。另一方面，在建筑施工过程中业主以在建工程抵冲工程款并不罕见，本案中根据涉案房产面积、售价情况判断，被告主张涉案房产系案外人抵作被告工程款的，原告以明显低于同类商品房市场价格购买涉案房产，并已经支付了大部分款项，按生活常理，原告购房前应该会事先了解涉案房产相关情况，由此可得原告对涉案房产系抵工程款的情形应该知情，因此，原告拒绝支付剩余房款系自身原因造成的，并非被告原因所致。在原、被告并未签订书面房屋买卖合同，对房款支付方式与支付期限、房屋交付期限、违约责任等内容约定不明的情形下，原告主张被告返还已付购买款，其结果必然导致解除涉案房产买卖协议，考虑到被告在庭审中表示同意返还原告购房款，由此可视为双方合意解除涉案房产买卖协议，一审法院对此予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告诉请被告返还购房款60万元成立，一审法院予以支持。但是，由于原告因自身原因要求解除合同，故其诉请被告双倍返还定金16.8万元缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。但是，被告使用原告购房款应当向原告支付适当的利息，利息以购房款为基数，2019年8月19日前参照中国人民银行发布的金融机构人民币同类同期贷款基准利率，之后参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至还款款项之日止。由于原、被告并无有关财产保全费、财产保全担保费的约定，且原告申请财产保全有义务提供财产担保，故原告关于被告承担财产保全担保费、财产保全费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告陈勇于判决发生法律效力之日起十日内付给原告郑梅云购房款60万元及利息，利息参照中国人民银行发布的金融机构人民币同类同期贷款基准利率，其中20万元从2018年6月7日起，20万元从2018年7月7日起，20万元从2018年11月28日起，分别计算至2019年8月19日之日止；之后的利息以60万元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款项之日止；二、驳回原告郑梅云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11480元，财产保全费4370元，由郑梅云负担4370元（已交），陈勇承担11480元（未交），款限判决生效后7日内向一审法院交纳。 二审中，郑梅云向本院提交如下证据：xx家园高管福利房分房证明，证明泽融公司与陈勇串通，以陈勇为公司高管分配福利房的方式销售房屋，xx家园房产只有使用权，并无所有权。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，该证据的真实性无法确认。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，陈勇提交了其与泽融公司签订的《协议书》，证实案涉房产系泽融公司用以抵作陈勇的工程款、陈勇对案涉房产享有处分权。陈勇将案涉房产出售给郑梅云，郑梅云也支付了绝大部分购房款，现其以陈勇未提供房屋土地权属证明材料为由要求陈勇返还购房款并支付双倍定金，但郑梅云一审提交的证据《买房定金收据》中的“陈勇，系房屋所有权人”内容不足以证实双方曾约定陈勇应提供案涉房产的权属材料。综合考虑双方的举证以及案涉房产的单价等情况，本院认为，陈勇关于“购房前陈勇已如实向郑梅云告知房产属于员工福利房性质以及现阶段无法正常办理产权证的情况，郑梅云对此完全知情”的抗辩主张符合生活常理。可见，郑梅云系因自身原因要求解除合同，其主张双倍返还定金，于法无据，一审法院对此不予支持，并无不当。 本案审理的是郑梅云与陈勇之间的房屋买卖合同关系纠纷，与泽融公司无涉，故一审法院未追加泽融公司作为本案当事人，程序并无违法之处。二审中，郑梅云申请向福清市自然资源和规划局调取“冠宜家园”、“冠宜公馆”项目建设用地规划许可证、土地使用证等材料，该申请缺乏必要性，本院不予准许。 综上，郑梅云的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3660元，由郑梅云负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年四月二十六日 法官助理卢里灿 书记员张华真