广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异62号 案外人：广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社，住所地广州市白云区景泰街柯子岭长安厚街2号。（统一社会信用代码N2440111728219558Y） 法定代表人：黄沛成，社长。 委托代理人：李瑜，广东南方福瑞德律师事务所律师。 委托代理人：万崎，广东南方福瑞德律师事务所律师。 申请执行人：谭菲菲，女，1989年8月6日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。 委托代理人：王翔宇，广东四端律师事务所实习律师。 被执行人：朱耀洪，男，1959年8月20日出生，汉族，住广州市白云区。 被执行人：周燕容，女，1962年3月23日出生，汉族，住址同上。 在本院执行申请执行人谭菲菲与被执行人朱耀洪、周燕容民间借贷纠纷一案中，案外人广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社（以下简称柯子岭村）对本院执行（查封、拍卖）朱耀洪名下位于白云区大金钟路长安厚街51-55号102房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人柯子岭村称，（2019）粤0111执恢840号案执行标的物实为柯子岭村所有。1994年9月10日，朱耀洪以广州市白云区第三建筑公司名义签署合作建房合同书、合作合同，由柯子岭村提供集体土地，朱耀洪出资金，房屋建成后按1：1分成。1998年11月10日，朱耀洪再次以广州市白云区第三建筑工程公司（以下简称白云三建）的名义签订补充合同，对1994年9月10日签订的合同进行了部分变更。该合同确认以下事实：1.柯子岭村按50%分成，应分得建筑面积5875平方米；2.按原合同的约定，柯子岭村应分得5875平方米以每平方米2700元的价格给朱耀洪包销，朱耀洪应付给柯子岭村总金额15862500元；3.朱耀洪前期已付给柯子岭村530万元；4.房屋建成后，柯子岭村分得房屋面积尚有2496.545平方米没有售完。柯子岭村同意以每平方米3800元的价格接受没有售完的房屋，因此，柯子岭村应支付给朱耀洪款项（共计9486871元），从而获得2496.545平方米的房屋所有权。因此，朱耀洪原本需要支付柯子岭村15862500元款项，柯子岭村接受没有售完的房屋需要向朱耀洪支付9486871元，两者抵扣后朱耀洪欠柯子岭村款项为1075629元。5.朱耀洪对柯子岭村的欠款1075629元，应在1999年10月前付清给柯子岭村，逾期柯子岭村向朱耀洪收取10%的滞纳金。朱耀洪未在1999年10月前向柯子岭村支付欠款1075629元，应向柯子岭村支付10%的滞纳金，因此朱耀洪因该次合作共欠柯子岭村1183191.90元。又由于在1995年，柯子岭村与朱耀洪在改建柯子岭托儿所的合作中，朱耀洪欠柯子岭村1334575元。柯子岭村与朱耀洪在2000年左右，经过协商，朱耀洪同意用景松苑首层、仓库（即包括本案标的在内的物业，当时估算面积862平方米，实际约866.4平方米），以每平方米3200元的价格卖给柯子岭村，用于抵消上述两合作建房协议对柯子岭村欠下的约250万的债务。根据与朱耀洪的协商结果，朱耀洪将包括涉案标的物在内的物业，于2000年分割并实际交付给柯子岭村享有，并一直由柯子岭村管理、持有、使用、收益至今。柯子岭村还对其中原登记为车位的标的物进行用途规划，结构整改、出租。这些查封的物业，在近20年的期间一直作为柯子岭村集体资产予以造册登记上报，并纳入三资管理平台接受政府监管。基于上述协议、租赁合同等基本事实，可以充分证实柯子岭村为涉案标的物的真实权属人。请求法院停止对（2019）粤0111执恢840号案执行标的物（白云区××路××街××号××房）的执行，解除查封措施，撤回拍卖委托。 申请执行人谭菲菲称，一、申请人举证提供的《关于景松苑建筑面积计算、分配及还款的协议》（双方均未盖章、签名）内容看，该协议约定的乙方（白云区建筑工程公司）并非被执行人朱耀洪。申请人列举的《合作建房合同书》、《合作合同》、《补充合同》和《合作建房协议》约定，乙方均为白云三建，朱耀洪只是作为代表人在上述合同上签名，现有证据无法证明白云三建作为乙方签署的上述合同所产生权利义务归属于被执行人朱耀洪。二、本案现有证据无法形成完整的证据链，未能证明申请人与本次被执行房屋的所有权人已达成以物抵债的“合意”，申请人所称的合意仅为意向，并非“合意”。三、根据《物权法》相关规定，本次被执行人房屋经依法登记在被执行人朱耀洪名下，依法产生对外公示法律效力，被执行人朱耀洪、周燕容依法有权将本次被执行房屋抵偿给申请执行人。四、申请执行人与被执行人签订《借款合同》和《抵押借款合同》之后，申请执行人已给付了借款，并支付了对价，被执行人持有合法的《房地产权证》，并在房地产登记机构办理了抵押登记手续，申请执行人基于物权登记公示公信原则对此产生信赖是合理的，善意的。五、本次执行房屋登记在被执行人名下，人民法院查封、拍卖被执行人的财产依法有据。六、退一步讲，即使申请人与被执行人朱耀洪就本次被执行房屋以物抵债达成合意并符合法律规定，以物抵债合意只是合同之债，未能产生物权变动的法律效力。七、即使申请人与被执行人朱耀洪就本次被执行房屋以物抵债达成合意并符合法律规定，但申请人未能及时向房地产登记机构申请办理变更登记或过户登记，反而怠于主张权利，存在重大过错，应承担不利法律后果，并且不得以此为由对抗第三人。八、本次被执行房屋被法院依法拍卖后，申请人有权另案向被执行人朱耀洪主张权利，并可通过申请参与分配拍卖、处分所得价款方式依法维护其合法权益。申请人提出停止对白云区大金钟路长安厚街51-55号101房、102房和108车位的执行，解除查封措施并撤回拍卖委托没有事实和法律依据，其所提出的执行异议申请依法应予驳回。 被执行人朱耀洪无述称。 被执行人周燕容无述称。 本院查明，本院于2015年5月6日受理了原告谭菲菲与被告朱耀洪、周燕容民间借贷纠纷一案。2015年9月2日，本院作出（2015）穗云法江民初字第262号民事判决书，该判决书查明，谭菲菲与朱耀洪、周燕容签订《抵押借款合同》，合同签订后，原、被告前往广州市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，原告将借款转至朱耀洪的银行账户。该判决认定原、被告双方签订的《抵押借款合同》合法有效，两被告未按约定期限还款，构成违约，故判决被告朱耀洪、周燕容向原告谭菲菲给付借款本金2200000元及利息，原告谭菲菲对位于广州市白云区大金钟路长安厚街51-55号108车位享有优先受偿权。该判决书于2015年12月2日发生法律效力。 该判决书生效后，谭菲菲向本院申请执行，本院于2015年12月15日受理，执行案号为（2015）穗云法执字第9618号。执行标的为2620102元，执行费为28601元。经查，被执行人朱耀洪名下有位于广州市白云区大金钟路长安厚街51-55号101房、102房、108车位和广州市白云区大金钟路长安厚街48-49号104铺的四处房产。本院查封上述房产并将上述四处房产移送评估、拍卖。 2020年3月5日，本院受理了案外人柯子岭村向本院提出的执行异议，柯子岭村认为其已与被执行人朱耀洪达成合意，以本案涉案房产抵消朱耀洪所欠柯子岭村的债务，并于2000年将涉案房产实际交付给柯子岭村。故柯子岭村为涉案标的房产的真实权属人。对此，柯子岭村提供了朱耀洪签名的关于景松苑合作情况相关情况的说明，合作建房合同书、合作合同、补充合同、合作建房协议（白云区劳动经济实业公司）、关于景松苑建筑面积计算、分配及还款协议书、陈国球等人的书面证言、涉案物业出租情况统计表、租赁合同、收费单据、三资平台公示信息、执行异议书、涉案物业平面图等证据材料。 本院认为，案外人柯子岭村对本院执行（查封、拍卖）白云区××路××街××号××房提出异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人对已登记的不动产的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。因涉案位于白云区××路××街××号××房的房产登记在被执行人朱耀洪名下，故可认定朱耀洪系该涉案房产的所有权人，本院裁定查封、拍卖名下该涉案房产于法有据，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人柯子岭村主张其已与被执行人朱耀洪达成合意，以本案涉案房产抵消朱耀洪所欠柯子岭村的债务，并于2000年将涉案房产实际交付。但柯子岭村未能提交证据证实在涉案房产被查封前，其已签订了合法有效的书面买卖合同。因此，案外人柯子岭村对位于白云区××路××街××号××房的执行措施提出的排除执行异议请求，缺乏依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社的执行异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  柯 学 人民陪审员  陈妙燕 人民陪审员  冯爱芬 二〇二〇年四月九日 书 记 员  黄文敏