北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14480号原告:杨玉花，女，1969年6月1日出生，满族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。被告:王永刚，男，1963年1月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郜慧杰，北京市诚实律师事务所律师。原告杨玉花与被告王永刚共有物分割纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨玉花及其委托诉讼代理人魏修立、被告王永刚及其委托诉讼代理人郜慧杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉花向本院提出诉讼请求：1.依法分割坐落于北京市昌平区昌平镇XXXXXX小区XX楼X号楼商业用房及坐落于北京市昌平区XX镇XXX小区X号楼X单元XXX号（162号）房屋，判决北京市昌平区昌平镇XXXXXX小区XX楼X号楼商业用房归杨玉花所有，北京市昌平区XX镇XXX小区X号楼X单元XXX号（162号）房屋归王永刚所有；2.诉讼费由王永刚负担。事实及理由：王永刚与杨玉花的前夫王昱系朋友关系。杨玉花与王永刚于2003年共同出资购买了商业用房一套，登记在杨玉花名下；后又共同出资购买了商品房一套，登记在王永刚名下。2008年3月11日，杨玉花和王永刚互相出具声明，确认上述两处房产归双方共同所有，各享有二分之一的份额。后双方为了管理和使用的方便，磋商对两处房产进行分割，但未能达成一致。故诉至法院，请求对上述房屋进行分割。被告王永刚辩称:认可双方对两套房屋系按份共有的状态，双方各自享有50%。同意分割共有物，但是对杨玉花的分割方式不认可。根据物权法99条，涉案两处房屋一直在出租，每年都在上调租金，润杰的房屋年租金25万元，宁馨苑年租金12万元，两处租金差价13万元，如果按照杨玉花的请求进行分割，则会导致王永刚的损失。我方要求将房屋出售后，对价款进行分割，或者对房屋进行竞价，价高者拥有所有权，并被另一方补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年,杨玉花与王永刚取得位于昌平镇XXXXXX小区XX楼X号楼7号房屋一套（以下简称商业用房），用途为商业，建筑面积共151.09平方米，房屋登记在王昱(杨玉花前夫)名下，后该房屋转移登记至杨玉花名下，现该房屋所有权证登记所有人为杨玉花，房产证号为X京房权证昌私字第XXXX号；2010年，杨玉花与王永刚取得位于昌平区XX镇XXX小区X号楼X单元XXX号房屋一套（以下简称经济适用房），房屋性质为经济适用房，面积227.84平方米，房屋所有权证登记所有权人为王永刚，房产证号为X京房权证昌字第XXXX号。上述两套房屋购买后，登记在各自名下的房屋由各自对外出租，双方共享收益。2019年5月，杨玉花诉至本院，诉请如上。另查，2008年3月11日，杨玉花、王永刚分别出具声明称：坐落于昌平区XX镇XXXX小区X幢X号（产权人名义为杨玉花）（即商业用房）与昌平区XX镇XXX小区X号楼X单元XXX号（产权人名义为王永刚）（即经济适用房）房产，其产权为两人共同所有，份额各二分之一。案件审理过程中，杨玉花申请对上述房屋进行市场价值鉴定。本院依法委托北京京港房地产估价有限公司对上述事项进行鉴定，该公司于2019年12月23日出具二份《房地产市场价值估价报告》，分别载明：商业用房估价结果为5782819元；经济适用房估价结果为5516499元（已扣除10%综合地价款）。杨玉花为此支付鉴定费33248元。杨玉花对上述鉴定意见予以认可，王永刚质证意见，商业用房市场询价为700万元，评估价值过低；经济适用房未考虑土地出让金等因素，评估价值过高。再查，2018年，王昱与杨玉花登记离婚，双方在《离婚协议书》中约定，商业用房离婚后归杨玉花所有。同时，王昱声明双方离婚时，经济适用房的份额也全部归杨玉花所有；王永刚与案外人陈淑慧系夫妻关系，二人均认可商业用房与经济适用房系在婚姻关系存续期间购买，但陈淑慧表示不在本案中主张权利，不参加诉讼。三查，商业用房现年租金为22万元，经济适用房的年租金为12万元。上述事实，有当事人的陈述，杨玉花提交的声明、房屋所有权证、离婚证、离婚协议书、商品房买卖合同、完税证明、更名申请、收据、租赁合同等；王永刚提交的声明、房屋所有权证、银行交易明细、结婚证、营业执照、身份证复印件、陈淑慧的声明等；本院对王昱的询问笔录等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。按份共有人没有约定是否可以分割共有物或者约定不明确的，可以随时请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，根据已查明的事实，本案诉争的商业用房、经济适用房系杨玉花、王永刚共有，双方各自享有50%份额，本院予以确认，但双方对房屋的分割未进行约定，因此，杨玉花主张分割上述共有物，符合上述法律规定，本院予以支持。关于分割方式，因双方就分割方式未达成一致意见，故本院从共有物的性质和不减损共有物价值的原则出发，并考虑有利于生产、生活需要，不损害财产效用等因素进行分配。本案中，涉案房屋为两套房屋且分别登记在各自名下，并由各自对外出租，因此，采取登记在各自名下的房屋归各自所有，取得价值高的房屋一方给予另一方差价补偿的分割方式，不会减损房屋自身的价值，并符合上述分配原则。此外，受本市购房政策的影响，双方目前并不完全具备对涉案房屋变更登记所有权人的条件，故王永刚主张竞价分割或商用房归其所有，本院不予采纳，同时，其主张的其他分割方式也无法律依据，也不符合上述分配原则，本院均不予采纳。因此，杨玉花的诉讼请求，本院予以支持，但考虑两套房屋性质的差异和双方的购房目的，房屋分割后虽对房屋价值不会造成影响，但对王永刚的收益会产生一定的影响，因此，王永刚辩解房屋分割后其租金收益会减少，本院予以采纳，该利益损失，本院综合考虑两套房屋的评估价值、租金差价和置换同类房屋（商业）的置换周期（本判决生效之日起酌定6个月），给予其6个月的房屋租金差价补偿（22万元-12万元）÷2=5万元，该款计算在房屋差价补偿款中。综上，根据鉴定意见和房屋分割后对双方利益的影响，杨玉花给付王永刚房屋差价补偿款为（5782819-5516499）÷2+50000=183160元。王永刚对商业用房价值评估意见提出的异议，无证据佐证，对经济适用房评估意见提出的异议，该评估价值中已明确扣减了土地的综合价值，因此，对其上述异议，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、位于北京市昌平区昌平镇XXXXXX小区XX楼X号楼7号房屋归杨玉花所有，位于北京市昌平区XX镇XXX小区X号楼X单元XXX号房屋归王永刚所有，杨玉花给付王永刚上述房屋差价补偿款183160元；二、驳回杨玉花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费33248元，原告杨玉花负担16624元，已交纳；被告王永刚负担16624元，于本判决生效后十日内交纳。案件受理费89596元，原告杨玉花负担44798元，已交纳；被告王永刚负担44798元，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  付 勇人民陪审员  杨秀文二〇二〇年四月十三日书 记 员  姚思蕊