文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初6986号原告：林勤，男，1985年12月8日出生，汉族，居民，住涟水县。原告：仇水净，女，1991年3月25日出生，汉族，居民，住涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：贾春林，涟水县中心法律服务所法律工作者。被告：涟水县钰峰置业有限公司，住所地涟水县涟城镇炎黄嘉园A-15幢09号。法定代表人：张中华，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。被告：凌某，女，1976年4月24日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：王浩州，男，1997年11月2日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：王子萱，女，2011年7月19日出生，汉族，居民，住涟水县。法定代理人：凌某，女，1976年4月24日出生，汉族，居民，住涟水县。上述三被告共同委托诉讼代理人：黄克权，江苏尚淮律师事务所律师。被告：王朝军，男，1949年2月15日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：周秀英，女，1950年5月18日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：黄克权，江苏尚淮律师事务所律师。原告林勤、仇水净诉被告涟水县钰峰置业有限公司（以下简称钰峰公司）、凌某、王朝军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依原告申请，依法追加王浩州、王子萱、周秀英为本案被告。2019年12月13日，本院依法适用简易诉讼程序，第一次公开开庭进行了审理，原告林勤、仇水净及其委托诉讼代理人贾春林，被告凌某及与王浩州、王子萱、周秀英的共同委托诉讼代理人黄克权到庭参加诉讼。被告钰峰公司、王朝军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年4月7日第二次公开开庭进行了审理，原告林勤、仇水净的委托诉讼代理人贾春林，被告钰峰公司的委托诉讼代理人魏家巍、被告王朝军到庭参加诉讼。被告凌某、王浩州、王子萱、周秀英经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林勤、仇水净向本院提出诉讼请求：1.判令被告钰峰公司、凌某、王朝军退还原告购买车库订金20000元及利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告凌某与王建华系夫妻（王建华已故），被告王朝军系王建华父亲，王建华生前系被告钰峰公司总经理。2017年7月21日，原告与被告钰峰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告钰峰公司将其开发建设的位于涟水县房屋以465000元的价格出售给原告，并约定2018年12月30日前交付房屋。同时约定将涉案房屋楼下车库以40000元价格出售给原告，为此，被告钰峰公司总经理王建华要求原告支付20000元订金。2017年7月22日，原告支付了购房首付款140000元、车库订金20000元，王建华向原告出具了收条。后王建华因病去世，原告找被告钰峰公司协商要求其交付房屋及车库，被告钰峰公司以未收到车库款为由，仅交付了房屋，却将车库出售给案外人，原告遂要求被告退还车库订金20000元，但被告之间互相推诿，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告钰峰公司辩称，我公司没有出售车库给原告，也没有收到原告车库钱，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告凌某、王浩州、王子萱、周秀英辩称，1.王建华向原告出具160000元收条，其中的房款部分可以开具发票，由于车库无法办理产权证，所以车库订金20000元无法开具发票。因为王建华突然去世，目前无法查证该20000元是否已入公司账目，仅从法律关系角度分析，因为房屋和车库原始产权均属于公司，王建华身份系公司总经理，其对外出售房屋以及车库的行为，依法应当属于职务行为，非个人行为，所以对外的法律责任应由公司承担，至于王建华与公司内部清算问题不属于本案审理范围；2.本案除被告钰峰公司适格外，其他被告身份均不适格。被告王朝军辩称，对于王建华收取原告款项的并不知情，即使属实，王建华是代表被告钰峰公司的，应由被告钰峰公司承担责任。审理中，原告变更诉讼请求：1.判令被告钰峰公司、凌某、王浩州、王子萱、王朝军、周秀英退还原告购买车库订金20000元及利息；2.本案诉讼费用由被告承担。本院经审理认定事实如下：原告林勤、仇水净系夫妻关系。王建华原系被告钰峰公司总经理，2019年2月去世。被告凌某系王建华妻子，被告王浩州、王子萱系王建华子女，被告王朝军系王建华父亲，被告周秀英系王建华母亲。2017年7月18日，王建华向原告仇水净出具1张收条，确认收到原告仇水净购买涟水县涟城镇翰林苑小区2号楼103室房屋订金10000元，并明确房屋总价为465000元，车库每平方米3000元。2017年7月21日，原告林勤与被告钰峰公司签订1份《商品房买卖合同》，约定林勤购买被告钰峰公司所有的位于涟水县，建筑面积121.02平方米，价款总计465000元，原告林勤于2017年7月21日支付首付款140000元，剩余325000元办理按揭贷款。同日，被告钰峰公司向原告林勤出具1张金额为140000元的增值税普通发票。次日，原告借用金霞林的账户向王建华指示的他人账户中转账100000元，另支付50000元现金给王建华，王建华向原告出具1份收条，确认收到原告购房首付款130000元、车库款20000元。2017年7月24日，原告林勤向涟水县地方税务局缴纳翰林苑小区二期2幢2单元103号房契税6975元。2017年7月26日，涟水县国土资源局向原告发放翰林苑小区二期2幢2单元103号房不动产登记证明。另查明，被告钰峰公司将翰林苑小区二期2幢2单元103号房折抵项目经理潘将工程款465000元。上述事实，由原、被告当庭陈述，原告提供的2张收条、《商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、金霞林借记卡账户历史明细清单、税收缴款书、不动产登记证明，被告钰峰公司提供的工程款签约回执、收条等在卷为证，本院予以确认。本院认为，行为人没有代理权、超过代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，王建华系被告钰峰公司总经理，在被告钰峰公司办公地点收取两原告现金，并指示两原告向其指定的账户中汇入100000元，被告钰峰公司在王建华收取原告全部应付购房首付款及车库订金款前，即向原告出具140000元首付款发票，并与原告签订正式《商品房买卖合同》，后又向涟水县国土资源局登记备案，故原告有理由相信王建华收取20000元车库订金的行为代表被告钰峰公司，被告钰峰公司应对王建华收取原告资金的行为承担相应的责任。现被告钰峰公司未能向原告出售车库，应当返还原告已付的20000元订金，王建华个人不承担责任，故对原告要求被告钰峰公司返还车库订金20000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告凌某、王浩州、王子萱、王朝军、周秀英作为王建华的法定继承人承担返还车库订金责任的诉讼请求，本院不予支持。被告钰峰公司自2017年7月22日起占用原告20000元，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”被告钰峰公司应当向原告支付资金占用期间利息至实际给付之日止。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告涟水县钰峰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告林勤、仇水净车库订金20000元，并自2017年7月22日起至实际返还之日止，按照年利率6%向两原告支付利息。二、驳回原告林勤、仇水净的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告涟水县钰峰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××36）。审 判 长  王 丽人民陪审员  刘训国人民陪审员  韩自清二〇二〇年四月二十九日书记员钱泉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超过代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。