福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初4376号 原告：福建东磊投资有限公司，住所地福州保税区综合大楼15层A区0970（自贸试验区内），统一社会信用代码91350100MA345PCR98。 法定代表人：陈磊，董事长。 委托诉讼代理人：李锦辉，男，该公司职员。 被告：福州荣恩置业有限公司，住所地福州市台江区广达路76号裕达楼北楼四层办公用房，统一社会信用代码913501002605784661。 法定代表人：陈健斌，董事长。 委托诉讼代理人：夏伙仁，福建亿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹文涛，福建亿阳律师事务所律师。 原告福建东磊投资有限公司（以下简称东磊投资公司）与被告福州荣恩置业有限公司（以下简称荣恩置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东磊投资公司的委托诉讼代理人李锦辉，被告荣恩置业公司的委托诉讼代理人邹文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东磊投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年1月24日签订的《房地产租赁合同》；2.判令被告返还原告已支付的租金339308元、保证金254481元，并赔偿装修费用350000元、设计费60000元、物业管理费及垃圾清运费82393元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月24日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定被告将坐落于福州市晋安区连江中路XX出租给原告生产经营；租赁期限10年；前两年租金为每月84827元。原告依约支付租金339308元及保证金254481元，被告将房屋交付原告装修使用。原告与福州XX装饰设计工程有限公司签订装修协议及设计合同，支付装修费用350000元及设计费用60000元。另，进场前，原告向物业公司缴纳物业管理费及垃圾清运费82393元。装修过程中，高柱等案外人多次到达施工现场，阻拦原告装修，并宣称其对合同租赁标的XX部分房屋拥有产权，原告因此多次与被告沟通协调，被告表示其确无XX房屋有效的权属凭证，但其会负责安抚阻拦施工的人员。因被告并未合法取得讼争租赁物的有效权属凭证，导致合同目的无法实现，故原告提起本案诉讼。 被告荣恩置业公司辩称，同意解除原、被告签订的《房地产租赁合同》。但对于原告要求返还租金、装修费等费用的诉讼请求，不予认可。2012年，被告与高某等案外人虽签订买卖合同，但高某等人并未实际缴纳定金及购房款，讼争房屋产权并未过户登记，高某等人仅是预告登记人，讼争房屋仅系作为被告向高某等人借款的担保物，房屋产权仍归属于作为开发商的被告，被告的租赁行为系合法有效。根据公司员工何某某所述，确实存在第三方阻挠施工，被告有出面沟通，但是被告对全部讼争房产均有出租权，原告遇到阻挠施工应追究阻挠人的责任，而非追究被告的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房地产租赁合同》、被告工商信息截图、《福州青年公寓装修改造工程合同》、《装修设计合同》、福建增值税普通发票、福州公寓装修（1-3层结算清单）、转账详情截图、短信截图，被告对真实性不持异议，故本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的《工程停工通知函》，原告提供了该通知函原件，且有被告的陈述佐证，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月24日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定被告将坐落于福州市晋安区连江中路XX出租给原告；被告保证该房产权归属清楚，且出租行为符合政府相关法令，若因权属或出租行为引起租赁纠纷，被告承担法律及经济责任；租赁期限自2019年2月15日起至2029年2月15日止，共120个月；月租金为84827元，前两年租金不递增，两年后每年租金递增5%；被告收取原告租赁保证金254481元。合同签订后，被告依约向原告交付讼争房屋，原告依约向被告支付保证金254481元，并先后支付四个月的租金合计339308元。原告与福州XX装饰设计工程有限公司先后于2019年2月15日、2019年5月7日签订《装修设计合同》及《福州青年公寓装修改造工程合同》，支出装修费用350198元及设计费60000元。另，原告向物业公司缴纳了物业管理费12393元、公共设施维护保证金5000元、垃圾清运费65000元，合计82393元。在装修过程中，原告遭到自称系部分讼争房屋业主的高某等案外人阻挠，无法进行装修施工，原告遂诉至本院。 诉讼中，被告自述其曾与高某等案外人于2012年签订买卖合同，高某等案外人系讼争房屋的预告登记人，产权并未过户。 本院认为，讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。被告作为出租人应保证原告对讼争房屋的占有和使用。本案中，因讼争房屋产权归属存在争议，导致案外人阻挠原告进行装修施工，致使原告不能实现合同目的，故原告诉请解除讼争合同，并要求被告返还保证金254481元，符合法律规定，本院予以支持。另，根据讼争合同约定，被告保证讼争房屋产权归属清楚，若因权属引起租赁纠纷，被告承担法律及经济责任，故原告诉请被告返还租金339308元，并赔偿装修费用350000元、设计费60000元、物业管理费及垃圾清运费77393元（12393元＋65000元），符合法律及双方约定，本院予以支持。原告诉请超过77393元部分的物业管理费及垃圾清运费，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告福建东磊投资有限公司与被告福州荣恩置业有限公司于2019年1月24日签订《房地产租赁合同》； 二、被告福州荣恩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建东磊投资有限公司返还租金339308元、保证金254481元，并赔偿原告福建东磊投资有限公司装修费用350000元、设计费60000元、物业管理费及垃圾清运费77393元； 三、驳回原告福建东磊投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费87260元，由原告福建东磊投资有限公司负担40元，由被告福州荣恩置业有限公司负担87220元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  周成潭 人民陪审员  杨景明 人民陪审员  唐秀珍 二〇二〇年四月一日 书 记 员  林 熠 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百四十五条出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。