西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院   民事判决书                      （2019）陕0113民初1874号   原告:杨凌一，女，汉族，1972年1月6日出生，住西安市雁塔区。   委托代理人:侯小敏，陕西泽诚律师事务所律师。   委托代理人:赵子曦，陕西泽诚律师事务所实习律师。   被告:陕西鼎辰实业有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3471，住所地:陕西省西安市碑林区XX路XX号省。   法定代表人:王英，该公司总经理。   委托代理人:黄越岭，陕西至正律师事务所律师。   委托代理人:薛琪武，陕西东瑞律师事务所律师。   被告:中国平安人寿保险股份有限公司西安市雁塔支公司，统一社会信用代码:916101026XX6323164，住所地:陕西省西安市雁塔区、5、6层。   负责人:孙芳，该公司经理。   委托代理人:李宏武，陕西润海律师事务所律师   委托代理人:杨小娟，陕西润海律师事务所律师。   第三人:西安友木开米物业发展有限公司，统一社会信用代码:916XXXX3909202L，住所地:陕西省西安市雁区。   法定代表人:徐铁虎，系该公司总经理。   委托代理人:黄越岭，陕西至正律师事务所律师。   原告杨凌一诉被告陕西鼎辰实业有限公司（以下简称“鼎辰公司”）、被告中国平安人寿保险股份有限公司西安市雁塔支公司（以下简称“平安公司”）、第三人西安友木开米物业发展有限公司不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨凌一及其委托代理人侯小敏、赵子曦、被告鼎辰公司的委托代理人黄越岭、张帅、被告平安公司的委托代理人杨小娟、第三人西安友木开米物业发展有限公司的委托代理人黄越岭均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告杨凌一诉称，2004年11月20日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于西安市雁塔区长安中路38号小寨潮流街区XX层XX号房商铺，总价款人民币182257.00元。2004年12月，第三人将该商铺实际交付于原告。2011年5月，在未与原告协商一致的情况下，被告鼎辰公司强行进入该商铺并拆毁原有装修，侵夺原告对所有商铺的占有权利及权益。原告多次以“故意毁坏数额较大的公私财物”向小寨派出所报警，但均未收到正式书面答复。自2011年10月至今，被告鼎辰公司非法占有并实际使用原告所有的商铺，却从未向原告缴纳过任何房屋占有使用费或租金。而且，被告鼎辰公司非法侵占原告所有的商铺后，又将其租赁给被告平安公司获利。原告从未有意将该商铺交予被告一、被告二，原告与被告一、被告二之间没有建立租赁关系的意思表示，且从未形成租赁关系或事实租赁关系。被告一、被告二对该房屋的占有、使用及收益行为不存在法律上的依据。被告一及被告二应当向原告返还该商铺并对原告多年来遭受的租金损失承担连带责任。参照被告鼎辰公司与位于小寨·潮流街区同类商铺的业主签订的《商铺合同书》中的约定，自2011年10月1日起，第一个5年租赁期内每季度租金为4752.94元，第二个5年租赁期内每季度租金为5386.66元。以此计算，被告鼎辰公司应当向原告支付租金损失共计人民币138152.08元。故诉至法院，请求判令：一、被告一及被告二向原告返还原告所有的商铺，即西安市雁塔区长安中路38号小寨·潮流街区XX层XX号房；二、被告一及被告二赔偿原告因非法占有原告所有的商铺而致使原告遭受的租金损失，参照同类商铺租金支付标准共计人民币138152.08元，由被告一、被告二承担连带责任；三、本案诉讼费用由被告承担。    被告鼎辰公司辩称，一、答辩人合法占有使用涉诉商铺，并有权实行统一整体经营，原告无权要求返还涉诉商铺。（一）开米广场潮流街区业主于2009年7月12日召开全体会议，参会业主大多数同意将商铺出租给答辩人实行统一经营。杨凌一亦参加了该次会议，表示承诺遵守《潮流街区业主委员会公约》，并同意答辩人所拟定的《商铺合同书》内容，双方合同已经成立。杨凌一购买诉争商铺系采用分期付款形式，最后一笔款系2018年2月1日缴纳。2011年10月15日，西安友木开米公司发出通告:不同意统一经营方案可办理解除《商品房买卖合同》，并退还房款。赋予了杨凌一终止合作的权利。但杨凌一并未行使该项权利解除房屋买卖合同，而是明知答辩人已经统一经营卖场的情况下分期缴纳购房款，直至交纳全部房款。这表明杨凌一认可答辩人有权统一经营自身商铺，现又诉求返还,违背法律基本准则和精神。（二）答辩人经超过三分之二业主同意后，对卖场实行统一经营，符合《业主临时公约》规定。杨凌一购买小寨·潮流街区XX层XX号商铺时，与西安友木开米公司签订的《购房补充协议》约定“买受人已充分了解《业主临时公约》（编号为:YW2004-002）的所有内容，并承诺自愿遵守该业主临时公约。”《业主临时公约》第二十条规定:“如2/3以上业主（含2/3）商铺业主或商铺经营者同意物业公司聘请专业商业管理顾问公司进行管理，则视为全体商铺业主或商铺经营者同意，并承诺承担因此所产生的相关费用，承诺在委托范围内遵从该商业管理顾问公司的各项管理要求、规定”以及第五十一条规定“当业主个人的合法权益与大多数业主的合法权益发生冲突时，应遵从大多数人的利益。”早在2011年10月，潮流街区XX％以上业主即同意由答辩人统一经营商铺，杨凌一有义务遵守XX％业主的共同利益，配合统一经营。二、杨凌一所主张的商铺占用费计算错误。答辩人和潮流街区业主就租金的约定为:“租赁期限15年，第1年至第5年每年租金为商铺购买价的7.5％，第6年至第10年每年租金为商铺购买价的8.5％，第11年至第15年每年租金为商铺购买价的9.5％。15年经营期间因经营需要将进行多次翻新装修，将每五年最后一个月共计三个月，作为免租期”。杨凌一商铺的占用费的计算也应按照上述标准， 2011年10月1日至2018年10月25日的税前租金应为40734.875元。三、上述商铺租金收益应由杨凌一、西安友木开米公司共同享有。杨凌一在签订购房合同后，仅支付了首付款82257元，剩余购房款于2018年2月1日才付清。此前涉诉商铺的所有权一直登记在西安友木开米公司名下，且西安友木开米公司也明确告知过杨凌一涉诉商铺在此期产生的租金益按照支付房屋价款的比例由西安友木开米公司和杨凌一共同享有，杨凌一也表示认可。故在2018年2月1日前，杨凌一实际应获得租金收益应当按照其支付首付款和总房款之比，进行相应的扣减。剩余部分应由西安友木开米公司享有。四、杨凌一部分债权请求已经超过诉讼时效。杨凌一对2011年10月1日至2016年10月1日期间支付租金的权请求权已经超过诉讼时效，此部分诉请应当不予支持。依据以上计算方式，杨凌一在2016年10月2日至2018年2月1日之间的年租金标准是以首付款乘以比例8.5％，2018年2月2日至2018年10月25日期间年租金标准是以商铺价款182257元乘以比例8.5％，即答辩人应当支付的税前租金为10383.45元，同时杨凌一应当按照此款项向陕西鼎辰公司提供相应发票。   被告平安公司辩称，一、平安公司陕西分公司在与鼎辰公司签订《房屋租赁合同》时已尽到合理的注意义务，系案涉商铺的善意承租人。2010年3月1日，被告鼎辰公司与第三人签订《开米广场（小寨.潮流街区）1至7层租赁合同书》，约定XX路XX号开米广场（小寨.潮流街区）内的第1层至7层商铺及附属设施租赁给鼎辰公司经营使用，租赁期限15年，自2010年3月1日至2025年3月1日。其中合同第六条6.2约定:合同生效后，开米公司不得干涉鼎辰公司或经鼎辰公司同意的任何第三方的经营活动。在平安公司陕西分公司与鼎辰公司签订《房屋租赁合同》之前，鼎辰公司向平安公司陕西分公司提供其与开米公司签订的《房屋租赁合同》及2010年其两方签订租赁合同时的《西安市XX户表》，该分户表记载的案涉商铺的所有权人为开米公司。因此，平安公司陕西分公司有理由相信鼎辰公司享有合法的出租权，在签订租赁合同时也不存在任何过失，平安公司陕西分公司及答辩人系案涉商铺的善意承租人，杨凌一无权要求答辩人返还商铺。二、答辩人系案涉商铺的合法使用者，被答辩人与鼎辰公司的租赁纠纷不能影响答辩人的合法使用权。2015年11月10日，平安公司陕西分公司与鼎辰公司签订《房屋租赁合同书》及补充协议，约定平安公司陕西分公司租赁鼎辰公司位于西安市XX路XX号XX广场四、五、六层房屋作为办公使用，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，共五年。平安公司雁塔支公司为平安公司陕西分公司的分支机构，平安公司陕西分公司与鼎辰公司签订租赁合同后，由平安公司雁塔支公司实际使用，鼎辰公司、杨凌一对此均明知且无异议。上述《房屋租赁合同》及补充协议系平安公司陕西分公司与鼎辰公司的真实意思表示，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务，现该合同尚在履行当中，并未被解除。因此，平安公司雁塔支公司系案涉商铺的合法使用者，被答辩人与鼎辰公司的租赁纠纷不能影响答辩人的合法使用权。并且，自平安公司雁塔支公司实际使用至今，一直向鼎辰公司支付房屋租赁费等相关费用，不存在任何不当得利。三、答辩人不构成不当得利，被答辩人无权要求答辩人与鼎辰公司承担连带责任。案涉商铺答辩人之所以获得承租利益，是因为答辩人支付了合理的对价（即租金）。   第三人西安友木开米物业发展有限公司述称，一、被答辩人并未诉请要求答辩人承担任何责任，且被答辩人与被告鼎辰公司之间的租赁关系与答辩人无关，答辩人与本案无关不是本案第三人。二、本案两被告有合法的依据使用涉诉商铺，被答辩人无权要求返还。三、被答辩人迟至2018年2月才交清剩余60％的购房款，涉诉商铺办证前的租金应由答人与被答辩人（杨凌一）按照购房款支付比例进行分配。   经审理查明，2004年11月20日原告与西安友木开米物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买西安友木开米物业发展有限公司开发的位于西安市雁塔区长安中路38号小寨潮流街区XX层XX号房，建筑面积23.84元，总价款182257元。首付房款82257元于2004年11月20日前付清，其余房款采用银行按揭付款方式支付。该合同附件四补充协议中约定：买受人已充分了解《业主临时公约》（编号为:YW2004-002）的所有内容，并承诺自愿遵守该业主临时公约。合同签订后，原告于2004年4月27日支付购房款62257元，于2004年11月20日支付购房款10000元，于2004年12月10日支付购房款10000元。第三人于2004年12月将涉案商铺交付原告。2018年2月1日，原告向第三人支付剩余购房款105065元。原告于2018年9月5日取得上述房屋所有权证书。根据原告提交的《住宅专项维修资金专用收据》中载明的购房款为182257元。   被告鼎辰公司提供了2004年4月20日的《业主临时公约》（编号为:YW2004-002），该公约第三章“商业经营专项约定”中第二十条约定，如2/3以上业主（含2/3）商铺业主或商铺经营者同意物业公司聘请专业商业管理顾问公司进行管理，则视为全体商铺业主或商铺经营者同意，并承诺承担因此所产生的相关费用，承诺在委托范围内遵从该商业管理顾问公司的各项管理要求、规定。第五十一条规定，当业主个人合法权益与大多数业主的合法权益发生冲突时，应遵从大多数人的利益。被告鼎辰公司还提供2009年7月12日的《签到表》、《潮流街区业主签字表》、2011年10月15日第三人出具的《通告》，证明原告于2009年7月12日同意将涉案商铺交由被告鼎辰公司统一经营。《潮流街区业主签字表》中载明：本人承诺遵守《潮流街区业主管理委员会公约》并原则同意《小寨潮流街区商铺合同书》，详见公告。《通告》中载明：1、办理交付剩余房款手续与鼎辰公司签订统一经营合同两项事宜同时办理，可将交付房款时间延迟至2011年12月10日，2、不同意该统一经营方案者可在5个工作日内办理解除《商品房买卖合同》事宜，提交解除《商品房买卖合同》相关手续后5个工作日内，将已收房款退还，3、截止2011年10月31日仍不办理手续的，该公司将解除《商品房买卖合同》收回商铺。第三人提供了2004年12月10日与原告签订的《协议书》，约定了就银行按揭贷款未到达出卖人账户的不同情况的移交商铺方案。   原告不认可上述证据中其本人签字的真实性，并认为《通告》系第三人单方作出，原告不予认可。经原告申请，对上述《业主临时公约》、《签到表》、《签字表》、《协议书》中原告的签字申请笔迹鉴定。经西安市中级人民法院委托鉴定，陕西中金司法鉴定中心出具陕中金司鉴中心【2019】文鉴字第172号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为检材中的“杨凌一”签名笔迹与样本中杨凌一的签名笔迹不是同一人书写。   2010年3月1日，鼎辰公司与第三人签订了《开米广场（小寨潮流街区）1至7层租赁合同书》，约定XX路XX号开米广场（小寨潮流街区）内的第1层至7层商铺及附属设施租赁给鼎辰公司经营使用，租赁期限15年，自2010年3月1日至2025年3月1日。被告平安公司提供了西安市XX户表，证明包括涉案商铺在内的180户商铺均登记在第三人名下。原告对分户表不予认可。2011年7月底被告将原告上述商铺进行改造。2012年2月潮流街区卖场已经基本完成外观和广场改造。原告提供（2012）雁立行初字第00001号行政裁定书、照片、邮寄单等证据，证明其于2011年7月、2018年1月4日曾就被告鼎辰公司拆除涉案商铺一事向雁塔区小寨派出所报案，但派出所未出警也未出具报案回执。   中国平安人寿保险股份有限公司陕西分公司（以下简称“平安公司陕西分公司”）与鼎辰公司于2015年11月10日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定平安公司陕西分公司租赁位于西安市XX路XX号XX广场四、五、六层房屋作为办公使用，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止。被告平安公司提供发票证明其已按约向被告鼎辰公司支付房屋租金。原告对上述证据不予认可。   原告提供案外人李某某与被告鼎辰公司签订的开米广场（小寨·潮流街区）商铺合同书，证明租赁费用的计算标准。该合同中约定被告进场后3个月为免租装修期，无需支付租金或经营收益。第一个5年租赁期内，被告于每季末最后一日交付下一季度租金4752.94元，即标的物总价款的7.5％（以大修基金计算中确定的总房价款），此款为税前金额；第二个5年租赁期内，被告于每季末最后一日交付下一季度租金5386.66元，即标的物总价款的8.5％（以大修基金计算中确定的总房价款），此款为税前金额；第三个5年租赁期内，被告于每季末最后一日交付下一季度租金6020.39元，即标的物总价款的9.5％（以大修基金计算中确定的总房价款），此款为税前金额。原告提供计算表认为其诉请主张的租金为自2011年第四季度至2016年第三季度每季度为4752.94元，自2016年第四季度至2018年第三季度为5386.66元，上述共计为138152.08元。               被告鼎辰公司提供（2012）雁民初字第00061号民事判决书、（2012）西民一终字第00930号民事判决书、（2016）陕民申166号民事裁定书，根据上述生效法律文书查明的事实，小寨开米广场潮流街区卖场第2至4层于2004年划分为220个隔断式小商铺对外发售，潮流街区卖场开业后，整体生意持续下滑。2009年11月小寨开米广场潮流街区整体歇业。2008年11月2日卖场业主召开第一次全体会议讨论卖场经营方案，绝大多数业主赞同卖场整体招租，统一经营。2009年被告鼎辰公司开始和全体商铺业主协商整体承租卖场统一经营事宜，2009年7月12日卖场业主召开第二次全体会议，参会多数业主同意将商铺出租给被告鼎辰公司实行统一经营，2009年11月潮流街区卖场因绝大多数商铺不再缴纳水、电、空调物业管理费而整体停业，不再对外开放。至2011年7月，潮流区卖场共有194个商铺业主同鼎辰公司签署了《商铺出租合同》。194份《商铺出租合同》租金标准统一，与本案原告提供的《商铺出租合同》一致，租金按季支付。签署《商铺出租合同》后，194户业主均陆续将商铺交付给鼎辰公司。   被告鼎辰公司还提供图片、照片等证据证明涉案商铺所在的小寨潮流街区是一个整体结构，必须整体利用和经营。经询，被告鼎辰公司认为应当按照首付比例扣除租金是依据原告与第三人签订的《协议书》中的约定，以及《商铺租赁合同》中违约责任的约定，乙方可视情节轻重扣除甲方应获取的利益。   上述事实，有商品房买卖合同、收据、民事裁定书、民事判决书、商铺租赁合同书、房屋租赁合同、发票等证据及本院庭审笔录等证据在卷佐证，经当庭核对无异。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。原告与开米公司签订购房合同的同时签订了补充协议。该补充协议第六条约定:“买受人已充分了解《业主临时公约》（YW2004-002号）的所有内容，并承诺自愿遵守该业主临时公约”。《业主临时公约》第二十条规定:“如2/3以上（含2/3）商铺业主或商铺经营者同意物业公司聘请专业商业管理顾问公司进行管理，则视为全体商铺业主或商铺经营者同意”。第五十一条规定:“当业主个人合法权益与大多数业主的合法权益发生冲突时，应遵从大多数人的利益”。被告鼎辰公司提供的有原告签字的《业主临时公约》中原告的签字虽不属实，但原告在签订商品房买卖合同的补充协议时已明确知情《业主临时公约》的存在，并承诺遵守该公约。原告作为合同当事人有义务全面履行自己的承诺。故原告应当遵守《业主临时公约》中的约定。本案中，原告所购商铺为潮流街区XX层分割出售220间商铺中的一间，各个商铺虽然拥有独立产权，但均没有四至固定墙体结构，且潮流街区2至4层水电暖和物业均为统一管理，商铺的水、电、暖及物业不能脱离卖场整体物业规划。尽管原告是涉案商铺的所有权人，但其对该商铺享有的权利不能等同于独立商铺，为有利于物业整体功能的发挥，从有利于生活生产原则出发，原告行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。   被告鼎辰公司通过业主约定的规定和程序取得该小寨开米广场潮流街区的经营管理，符合其业主自治的意思表示，不违反国家的法律法规，属合法有效。本案中鼎辰公司已与220家商铺中的194家签订了商铺租赁合同，即超过2/3以上的业主同意由鼎辰公司进行统一经营，据《业主临时公约》的规定且尊重大多数业主的意愿，潮流街区卖场应实施统一经营方案。现鼎辰公司已按整体规划对潮流街区卖场进行了全方位的装修施工，原告商铺已经成为统一经营区域的一部分，潮流街区今后不再具备隔断式商铺独立的条件。原告虽作为涉案商铺的所有权人，但其行使权利时依约应受到大多数业主利益的限制。原告诉求二被告返还商铺，不但违反《业主临时公约》的约定，而且将导致潮流街区整体不能被利用和发挥经济效益，造成大多数业主利益受损和巨额社会财富的闲置浪费，本院依法不予支持。   鼎辰公司自2011年7月后实际使用原告的商铺，应当向原告支付商铺占用费。现潮流街区XX户商铺均认可的租金标准应视为潮流街区卖场公平合理的市场租金价格，故鼎辰公司应按此租金依标准向原告支付商铺实际占用费。194份《商铺出租合同》租金标区准统一为“租赁期限15年，第1年至第5年每年租金为商铺购买价（以大修基金计算中确定的总房价款）的7.5％，第6年至第10年每年租金为商铺购买价的8.5％，第11年至第15年每年租金为商铺购买价的9.5％”，租金按季支付。涉案商铺大修基金计算的总房价款为182257元，故自2011年10月1日至2016年9月30日之间的占用费为182257元*7.5%*5=13669.275元*5=68346.38元，自2016年10月1日至2018年9月30日之间的占用费为182257元*8.5%*2=30XX3.69元，上述共计99330.07元。被告鼎辰公司辩称应当按照原告支付房款的比例来计取占用费，并无合同约定或法律规定，本院依法不予采纳。被告鼎辰公司辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，因原告提供的证据能够证明在被告鼎辰公司使用涉案商铺期间主张过权利，故本院对诉讼时效的抗辩亦不予采纳。原告要求被告平安公司承担连带责任，并无法律依据，且平安公司已向鼎辰公司支付占用费，故原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：   一、被告陕西鼎辰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨凌一商铺占用费99330.07元；   二、驳回原告杨凌一的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费6106元，由被告陕西鼎辰实业有限公司承担3823元，由原告承担2283元；鉴定费5760元，由被告陕西鼎辰实业有限公司承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。               审判长    李 晓 婷   人民陪审员    牛 璟 华   人民陪审员    任 平 汉     二〇二〇 年四 月 二十四 日     书记员  张 雨 濛