江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初4281号原告（反诉被告）:江建,男,1979年11月9日出生,汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：任浩，江苏丹正律师事务所律师。被告（反诉原告）:杜杰,男,1983年3月1日出生,汉族,住句容市。被告（反诉原告）:刘祥保，男，1971年10月7日出生，汉族,住。两被告共同委托诉讼代理人：陈玉双，江苏金正达律师事务所律师。原告江建诉被告杜杰、刘祥保租赁纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理，审理中，被告杜杰、刘祥保提起反诉，本院合并审理。本案适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月9日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）江建委托诉讼代理人任浩、被告（反诉原告）杜杰、刘祥保及其委托诉讼代理人陈玉双均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江建向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同赔偿原告装潢损失413000元及诉讼费、执行费损失9899元（诉讼费3748元、执行费6151元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月16日，原告分别与两被告签订《门面房租赁合同》，承租两被告名下各自位于句容市用于经营足疗店。上述两门面房的租赁期限均为5年，自2016年8月1日起至2021年8月1日止。租金及支付方式分别为：101号门面房首年租金为55000元，以后此门面房租金按每年5%的幅度递增；102号门面房首年租金为45000元，以后此门面房租金按每年5%的幅度递增。上述两门面房每年度房租到期前提前一个月缴纳第二年度房租。但合同中并未对首年租金的支付期限作出约定。合同约定，原告在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据其需要对上述门面进行装修。合同期签订后，原告向被告杜杰支付了租金58000元，向被告刘辉保支付了租金57000元，因经营需要，原告于2016年6月初，与句容市华阳镇千业装饰设计中心签订《装饰工程施工合同书》，将其承租的上述两间门面房的室内装饰工程以全包的形式交由该中心承做，双方约定工程总造价413000元，工期90天，自2016年6月20日起至2016年9月20日。2017年3月初，两被告突然将原告支付的租金部分退还给原告（其中被告杜杰退还45000元，尚欠13000元；被告刘辉保退还35000元，尚欠22000元），并强行收回房屋，重新租赁给他人，并在原告装修的基础上直接经营，由此获利。两被告在租赁合同履行期内，擅自毁约并强行收回房屋的行为，使原告对案涉两间门面房进行装修用于经营的目的不能实现。2017年3月，千业装饰诉至贵院，经法院调解原告赔偿了千业装饰公司装潢工程款413000元及诉讼费9899元。原告有权要求两被告予以赔偿。后双方协商未果，现诉至法院要求判如所请。被告杜杰、刘祥保辩称，1、本诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回；2、本诉原告在诉状中所描述的事实与客观事实不符合，其所谓的损失与本案没有关联，真正的事实是：租金是先付租后使用，并非原告所述没有做出约定；本诉原告向本诉两被告只支付了各项费用48000元，并非57000元；3、本诉原被告双方已经就租金是否能及时支付以及解除租赁合同达成了一致，并非擅自毁约强行收回房屋。应当驳回本诉原告的诉讼请求；4、原告的起诉在程序上不符合法律规定，两被告之间无直接的法律上的因果关系，跟原告没有共同的事实和法律关联，所以原告起诉两被告不符合民诉法的规定，应当驳回起诉。反诉原告杜杰、刘祥保向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告房屋租金、水电费、物业管理费等共计52712.4元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年6月16日，双方就句容市盛世嘉园门面房签订《门面房租赁合同》，约定反诉被告租赁原告的门面房做经营使用，租赁期间为5年，即自2016年8月1日至2021年8月1日至，年租金共计10万元，先付后租；水电气押金共6000元；免租期45天，合同签订后，反诉被告仅支付6000元押金，便以各种理由拖延支付租金。签约时基于对反诉被告的信任，应反诉被告请求，反诉原告即将房屋交付给反诉被告并任其委托他人装修。但装修开始后，反诉被告要么不接电话，反诉原告多次在其经营时间内去索要租金，反诉被告仅在2016年11月7日支付了租金2万元。后多次催要无果后，反诉原告于2016年11月20日晚间准备锁门催索房屋，后经店内工作人员和顾客劝阻，遂报警处理，反诉被告仍未能支付房租。2017年春节后，反诉原告终于通过各种方法约到被告面谈拖欠租金问题，反诉被告当场出具便条一张，表明如不能在2017年2月28日前付清第一期房租，则房内所有东西全归房东所有。到期后，反诉被告仍未能支付租金，反诉原告电话告知反诉被告来搬走室内其电脑等，3月2日将房屋另租他人。但反诉被告确于3月2日向反诉原告共计又支付租金8万元。反诉原告在知悉被告付款后随即与反诉被告联系，告知合同已经按照约定解除，并要求反诉被告提供账户退还所收款项。反诉原告收悉反诉被告提供的账户后，先后退还了反诉被告于3月2日所付的租金8万元。在反诉被告接受占有使用房屋期间，一直未能支付物业管理费、水电费等各项费用，合同解除后拒绝拿走相关物品，拒绝结算相关费用，现请求法院判如所请。反诉被告江建对杜杰、刘祥保的反诉辩称，反诉被告不存在拖欠反诉原告房屋租金的情形，反诉原告所提到的水电费、物业费问题，依据合同进行处理。本院经审理认定事实如下：2016年6月16日，原告（反诉被告）与两被告（反诉原告）分别签订《门面房租赁合同》各一份，约定：由原告分别租赁杜杰、刘辉保各自所有的位于句容市盛世嘉园101、102室门面房（建筑面积分别为138.2平方米、100平方米）各一套；租赁期间均为五年，自2016年8月1日起至2021年8月1日止；租金价格分别是每年55000元、45000元，此后上述两门面房租金均按每年5%的幅度递增，每年度房屋到期前提前一个月交纳第二年度房租；两被告应在原告支付租金之日将上述门面钥匙交付原告；原告应向两被告分别支付水、电、煤气押金3000年；两份合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，两被告依照约定向原告交付了房屋。原告分别于2016年6月22日、2016年11月7日分别向杜杰、刘辉保各转账支付3000元、10000元。2016年11月20日，两被告因原告未足额给付涉案房屋租金事宜，报警处理该纠纷，后句容市公安局经济开发区派出所出警接处警工作登记表一份，载明：民警出警至现场，经了解，报警人为刘祥保，其因房屋租金问题与他人产生纠纷，告知其通过合法途径解决此事。2017年2月16日，原告向两被告出具说明一份，载明：房租于2017年2月28号前付清，2016年8月1号到2017年7月30号房租，如若不付清，房内东西全归房东所有（盛世嘉园门面房）。2017年3月2日，原告分别向杜杰、刘辉保汇款45000元、35000元。后被告杜杰于当日退还原告45000元、被告刘辉保于同月10日退还原告35000元。庭审中，两被告陈述，于2017年3月将涉案两套房屋租赁给他人使用。另查明，原告承租涉案房屋后，发包给案外人陈平进行装修并签订《装饰工程施工合同书》一份，后原告未能支付案外人陈平相应的装修工程款，陈平起诉至本院，双方达成（2017）苏1183民初1724号民事调解书一份，约定江建给付陈平装修款413000元，诉讼费2000元。后原告未能按照约定支付陈平相应的款项，陈平向本院申请强制执行。再查明，被告杜杰、刘辉保分别于2016年4月1日、4月7日各支付涉案房屋物业管理服务费3841元、2770元；原告在租赁经营期间，欠付涉案房屋水费分别是杜杰327.60元、刘辉保100.80元；欠付两被告电费合计2414元。本院认为：原、被告之间签订的《门面房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同的约定全面履行约定的义务。根据庭审中原、被告诉辩称及查明的事实，本案争议焦点在于以下几点。一、两被告作为共同诉讼主体，主体是否适格问题。本院认为，虽然涉案房屋分别属于两被告单独所有，原、被告之间也分别签订了两份租赁合同，但根据庭审查明的事实，原、被告均一致陈述，该两份合同的形成系原告因经营需要必须打通涉案两套房屋，与两被告共同协商一致承租了两套房屋。同时从合同履行的事实来讲，两被告向原告催要租金亦是共同催要，原告于2017年2月16日出具的说明，亦是向两被告共同出具，并且原告拿到涉案两套房屋后进行了装修，因涉案房屋已经打通，装修部门存在诸多混同之处，即两被告因合同的形成及履行问题已成为利益的共同体，具有诉讼的不可分性。故杜杰、刘辉保因涉案房屋引起的纠纷共同作为本案诉讼主体并无不当。二、两被告是否负有赔偿原告涉案房屋装修损失的义务。首先，根据庭审查明的事实，涉案合同明确约定：“两被告应在原告支付租金之日将上述门面钥匙交付原告”，也就是说两被告钥匙交纳之日就是租金支付之时，但原告在被告交付涉案房屋后一直拖延支付涉案房屋租金，故原告诉称涉案房屋首期租金没有约定支付期限的意见不成立。同时原告于2017年2月16日向两被告出具的说明载明了给付租金的时间，但原告依然未能按照承诺按时付款，故本院认定原告未能按约定支付租金，存在违约行为。其次，根据庭审查明的事实，原告于2017年2月16日向两被告出具说明载明：房租于2017年2月28号前付清，2016年8月1号到2017年7月30号房租，如若不付清，房内东西全归房东所有（盛世嘉园门面房）。该说明应视为原告对租金给付期限的承诺，两被告对该承诺予以认可，应视为双方对合同关于租金履行期限的变更的认可。两被告在原告未能按约付款后，虽构成违约，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定。两被告应及时向原告发出解除合同的通知，现两被告分别于2017年3月2日及3月10日通过退还租金的方式作出解除租赁合同的意思表示，但根据庭审两被告陈述，在合同解除之前就将涉案房屋另行租赁给他人，亦存在违约行为。最后，原告于2017年2月16日向两被告出具的说明中载明的“如若不付清，房内东西全归房东所有”，该条款应视为约定不明，且显失公平。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……；（一）……；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……。”之规定，本案中虽然是原告违约在先，但两被告在合同解除之前即转租他人，且在合同解除后对于涉案房屋装修进行了利用，综合原被告过错程度，本院认定由两被告对原告的装修损失承担30%责任。关于装修损失的认定标准，虽庭审中原告就装修残值未申请司法鉴定，但鉴于涉案房屋在装修后不足半年即由两被告利用，装修减损较少，本院认定原告主张以413000元作为装修损失的计算标准，并无不当。关于两被告承担装修损失的责任比例标准，因涉案房屋的装修存在混同，无法区分具体装修所占份额，本院认定按照房屋面积予以计算为宜。综上本院认定原告实际装潢损失为413000元，该款由两被告承担30%责任即123900元，其中被告杜杰负担138.2平方/238.2平方×123900元即71884.89元，由被告刘辉保负担100元/238.2元×123900元即52015.11元。三、原告应向两被告支付的房租租金及自费费用金额。根据庭审查明事实，原告自2016年6月16日起开始租赁涉案房屋，免租期45日，原告自2017年3月起即已不使用涉案房屋，故原告实际使用涉案房屋为七个月，原告应支付被告杜杰、刘祥保租金分别为55000元×7/12=32083.33元、45000元×7/12=26250元，原告已分别支付13000元（各含3000元水电等押金），扣除已支付部分，原告尚需给付两被告租金分别为19083.33元、13250元。原告应支付被告杜杰、刘祥保水电费分别为1534.6元、1307.8元（结合被告主张）。原告应支付被告杜杰、刘祥保物业管理费分别为3841元×8.5/12=2720.71元、2770元×8.5/12=1962.08元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百一十二条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杜杰（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）江建装修损失71884.89元；二、被告刘祥保（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）江建装修损失52015.11元；三、原告（反诉被告）江建于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）杜杰租金及水电费、物业费合计23338.64元；四、原告（反诉被告）江建于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）刘祥保租金及水电费、物业费合计16519.88元；五、驳回原告（反诉被告）江建其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7644元，反诉案件受理费958元，合计8602元，由被告（反诉原告）杜杰负担1330元、刘祥保负担963元，原告（反诉被告）江建负担6309元（此款原告已预交7644元，被告杜杰已预交584元，被告刘祥保已预交374元，被告杜杰、刘祥保应于本判决生效后十日内将应负担的诉讼费746元、589元一并给付原告江建）。上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。帐号：32×××95。汇款时请注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、按当事人人数提交副本，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定预交上诉费，上诉于镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）。审 判 长  许社民人民陪审员  孙 彤人民陪审员  笪国芳二〇二〇年四月九日法官 助理  奚俊杰书 记 员  付凌丰