广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0111民初3761号原告：广州市白云区钟落潭镇新村第一经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇新村，统一社会信用代码N14401117219092305。法定代表人：刘锦煊。委托诉讼代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超毅，广东维永律师事务所律师。被告：陆健棠，男，1961年5月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：姚诗晶，广东知先后律师事务所律师。委托诉讼代理人：温燕萍，广东知先后律师事务所律师。原告广州市白云区钟落潭镇新村第一经济合作社诉被告陆健棠租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区钟落潭镇新村第一经济合作社的委托诉讼代理人黄海勇、周超毅，被告陆健棠的委托诉讼代理人姚诗晶、温燕萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区钟落潭镇新村第一经济合作社诉称：我方与被告于1992年12月1日签订《承包土地合同》，约定我方向被告提供长毛鼠窜土地（216平方米）进行开发性建设，使用年限为永久。被告应向我方每年支付建房用地费128市斤稻谷、支付离公路二十米待公路扩建的土地使用费72市斤稻谷。上述应缴纳稻谷合计为每年200市斤，被告可按钟落潭当年7月中旬粮所出售议价三级谷折款交给我方，如钟落潭粮所无议价三级谷出售，亦可参照当年7月中旬市场稻谷价格计算。另被告应向我方一次性支付用地补偿款25920元（每平方米按120元计算）。我方认为，我方与被告所签订的《承包土地合同》名为土地承包，实为宅基地买卖。农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建盖自己居住住宅的权利。被告在购买涉案土地后已进行房屋建设并实际使用至今，但实际上被告并非我方的集体经济组织成员，故其无权取得宅基地使用权。双方所签订的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，应为无效合同。此外，本案所涉及的合同已被钟落潭镇“三资”管理中心进行审计，认为涉案合同涉嫌违反法律强制性规定。对此，我方多次向被告提出要变更合同，但遭到其拒绝。现请求法院判令：1、确认我方与被告于1992年12月1日签订的《承包土地合同》无效。2、被告向我方返还涉案地块。3、本案诉讼费由被告承担。被告陆健棠辩称：一、本案非属法院民事案件受案范围，请依法驳回原告起诉。1992年广从公路扩建改造，将原长期居住在广州市白云区钟落潭镇新村的居民的房屋进行了拆迁，广从公路扩建指挥部副总指挥、镇政府、新村村委与原告协商：将拆迁户安置在属于新村一队的土地重建，镇政府负责办理各项安置建房审核及核发《农村（墟镇）宅基地使用证》。彼时原告安置给拆迁户的地块是荒地且不利于建房，房屋建设基础花费颇高，地基花费就已经超出一层半楼房的造价，故所有拆迁户中仅有3户人要，价格是68元/平方米。原告为增加收入，多次开会之后决定以120元/平方米将剩余宅基地给了我方。因此，《承包土地合同》名为土地承包，实为我方取得原告宅基地的一个辅助证明，合同签订时间为1992年12月1日，当时法律并未禁止非本村集体经济组织成员有权取得宅基地证，我方取得原告的宅基地符合当时的法律规定，如原告对此有异议应当另行提起诉讼，与本案非属同一法律关系，法院不应在本案中进行处理。现原告起诉要求确认《承包土地合同》无效，实际上是认为我方无权取得涉案宅基地。因此，本案实属土地争议，依照《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日修正）第十四条，本案应先交由政府行政处理，不属于法院民事案件受案范围。二、《承包土地合同》不存在违反土地管理法中关于“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于农业建设”的情况，合法有效。首先，原告起诉我方是因为涉案土地周边发展迅猛，地理位置愈发优越，想占为己有，故而想借此机会强取土地和上盖建筑物。其次，本案中原告诉求确认合同无效的法律依据在本合同签署之际并未施行。再次，涉案合同也不属于“将农村土地非法出让、转让、出租”的情况。1992年之际，经原告、新村村委及钟落潭镇政府、国土管理部门等层层审批、同意，我方合法取得涉案土地的宅基地使用权证，属于合法取得农村土地。最后，涉案合同经双方真实意思表示签署，新村经济联合社对此合同进行见证，合同签署后我方依约缴纳了土地用地补偿款，并每年上缴粮食折价款给原告，合同履行至今已27年，当属合法有效。实际上，原告及其社员十分清楚我方取得土地使用权的历史背景，原告及其社员一直以来对合同履行也从来没有提出异议。原告如今的行为严重违反了诚实信用的原则。退一步而言，如果法院认定涉案合同为无效合同，但我方已经合法取得涉案的宅基地使用证并且在涉案地块上建成了房屋，我方对房屋享有所有权。根据房地一体的原则，涉案房屋没有被认定为违章建筑或者被行政处理之前，法院不能判决我方向原告返还涉案地块。综上，请求法院依法驳回原告起诉。经审理查明：1992年12月1日，原告与被告签订《承包土地合同》，约定：原告向被告提供长毛鼠窜土地作开发性建设用地，土地四至为东至广从公路，南至陆健豪，西至桉树岭，北至张健标，建房用地由广从公路边量入20米留待公路扩建使用，建房用地面积216平方米；使用年限为永久（国家征用除外）；被告每年10月1日前支付建房用地费200市斤稻谷（含建房用地计128市斤稻谷/年和离公路20米待公路扩建的土地计72市斤稻谷），按钟落潭7月中旬粮所出售议价三级谷折款，如无议价三级谷出售价，可参照当年7月中旬市场稻谷价格计算；被告向原告一次性支付用地补偿款25920元（120元/平方米）；承包期间，被告只有使用权，没有所有权，不得买卖、转让土地；如国家征用此地，合同终止，被告需搬迁或拆除时，搬迁费、房屋补偿款归被告所有，被告无条件交回各种证件给发证单位，原告不再补偿土地给被告建房，被告一次性支付的建房用地款不予退回。合同签订后，原告交付土地给被告使用，被告依约交纳了用地补偿款和建房用地费。1994年7月25日，广州市白云区钟落潭镇人民政府村镇建设国土管理办公室核发穗郊字第068186号《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证载明：使用人为陆健棠；宅基地坐落于钟××新村××队；东至路，西至山岭，南至健豪，北至健标；面积174平方米；框架结构；五层；建筑面积870平方米。被告在庭审中表示，其在涉案土地兴建了一幢占地面积174平方米的房屋，建设时间为1992年、1993年左右，共三层，框架结构。另查，被告不是原告集体经济组织成员。诉讼中，经本院向广州市规划和自然资源局白云区分局调查涉案土地的权属状况、地类性质、有否办理农用地转用审批手续、是否取得建设用地规划许可、涉案土地的地上建筑物有否办理报建手续及取得建设工程规划许可等情况，该局于2020年3月17日复函：涉案地块2018年土地利用现状为建设用地；在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为农用地（园地）；已核发集体土地所有权证，证号为粤（2017）广州市不动产权第04400271号，权属人为广州市白云区钟落潭镇新村经济联合社农民集体；查无《建设用地规划许可证》、农转用审批、《建设工程规划许可证》信息。广州市白云区钟落潭镇新村村民委员会、广州市白云区钟落潭镇新村经济联合社于2020年4月8日共同出具情况说明，确认第04400271号不动产权证办证登记时，以广州市白云区钟落潭镇新村经济联合社名称统一办理属下管理的一至六社经济社合作社土地产权证，导致产权证登记与土地实际所属不相符，不动产权第04400271号土地属原告所有。以上事实，有《承包土地合同》、收据、《农村（墟镇）宅基地使用证》、建房用地许可证、情况说明、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案合同名为承包土地，实质为出租农村集体土地作建房用途，应为土地租赁合同。经查，涉案土地规划为农用地，查无农转用审批手续及《建设用地规划许可证》等信息，然被告与原告签订涉案合同后，在涉案土地上建房并经相关行政部门核发了《农村（墟镇）宅基地使用证》。现原告主张涉案合同无效并要求返还涉案土地，但涉案土地上的建筑物合法与否须先由相关行政主管部门进行认定和处理，法院方可就当事人之间的民事争议进行处理，在此之前，法院缺乏直接处理的基础，故本院对原告诉请暂不予处理，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告广州市白云区钟落潭镇新村第一经济合作社的起诉。本案不收取受理费，广州市白云区钟落潭镇新村第一经济合作社预交的受理费本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  罗晓华二〇二〇年四月二十三日书记员  吴剑萍