山东省蒙阴县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1328执异17号 案外人：李朋，男，1987年12月29日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 申请保全人：山东中煤建设工程有限公司。 法定代表人:唐雪梅，该公司董事长。 住所地：济宁市任城区。 委托诉讼代理人：盛春雷，山东明康律师事务所律师。 委托诉讼代理人，冯玉伟，山东明康律师事务所律师。。 被保全人：王敏，女，1982年10月16日出生，汉族，居民，住蒙阴县。 本院在执行蒙阴县人民法院（2019）鲁1328执保400号申请保全人山东中煤建设工程有限公司与被保全人王敏财产保全纠纷一案中，案外人李朋以请求解除对其所有的位于临沂市经济技术开发区（房产证号:鲁（2019）临沂不动产权第0022731号、鲁（2019）临沂不动产权第0022964号）的查封为由，向本院提出执行书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 案外人李朋称，王敏与山东中煤建设工程有限公司建设工程合同纠纷一案，贵院受理后，应山东中煤建设工程有限公司的申请，作出对位于临沂市经济技术开发区（房产证号:鲁（2019）临沂不动产权第0022731号、鲁（2019）临沂不动产权第0022964号）进行查封的裁定，侵害了案外人李朋的合法权益。 2018年6月29日，王敏与案外人李朋签订房屋买卖协议，约定王敏将上述涉案房屋出售给案外人李朋，价款为820000元。合同签订后，案外人李朋于2018年6月27日、2018年7月25日分两次将全部价款支付给王敏。因当时王敏未取得涉案房屋的房产证，未能办理过户登记手续，但已实际入住该涉案房屋。 综上所述，案外人李朋与王敏签订的房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，合法有效。双方虽未办理过户手续，但已依约履行了付款义务，已取得了涉案房屋的所有权，贵院作出的对位于临沂市经济技术开发区进行查封的裁定，严重侵害了案外人的合法权益，是错误的，应予以纠正。为维护自己的合法权益，案外人根据相关法律规定，特提起异议申请，请求依法解除对上述涉案房屋的查封。 申请保全人山东中煤建设工程有限公司称，一、根据《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，即不动产以登记为对外公示原则，贵院查封上述房产时，房产登记在王敏名下，从法律上王敏就是该房产的权利人，贵院依据我公司申请对该房产实施查封，完全符合法律规定，即便案外人李朋与王敏签订的《房屋买卖协议》真实、有效，也不能对抗查封的效力，案外人可通过要求返还购房款等方式另行向王敏主张权利。 二、本案最初由我公司于2018年7月6日在济宁市任城区人民法院立案，后因王敏提出管辖权异议移送至贵院审理。从案外人提交的材料看，王敏明显是在接到济宁市任城区人民法院的诉讼材料后，立即通过伪造2018年7月25日转款、收条及《房屋买卖协议》等一系列操作企图达到其恶意转移财产的目的，根据相关法律规定，王敏此种行为无效。我公司申请核对案外人提交的证据材料原件，并申请贵院调取王敏账户（账号62×××90）2018年6月至12月银行流水。 三、退一步讲，假设案外人李朋与王敏签订的《房屋买卖协议》属实，李朋提出的异议也不成立。 1、由于涉案房产系王敏按揭贷款购买，房屋抵押给了银行，并办理了抵押登记，王敏未经抵押权人同意，在抵押期间与李朋签订房屋买卖合同，系无效合同。 2、李朋的购房款应当提前清偿王敏对抵押权人的债务，在本案中，李朋将房款全额支付给王敏违反法律规定，也不合乎情理。 3、涉案房屋不能过户有案外人李朋自身的原因，李朋的异议理由不能对抗人民法院对房屋的查封和执行。 4、案外人李朋一次购买两套住房，且不排除还有其他住房，不符合山东省高院关于案外人异议排除法院查封的条件。根据山东省高院民一庭关于案外人执行异议案件的审判观点，异议人李朋购买房屋应用于个人居住，且为唯一房屋，才能排除法院的查封。本案中显然不符合这一要求。 综上所述，案外人李朋提出的异议及证据既不符合常理，也无法律依据，其明显系在和王敏串通以图达到王敏转移财产的非法目的，请求人民法院依法驳回李朋的异议。 针对申请保全人山东中煤工程建设有限公司的答辩，案外人李朋补充说明如下： 一、最高人民法院《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释一》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。案外人李朋与王敏签订真实的房屋买卖合同并已经完成价款转让，为涉案房屋的真实权利人，故有权对涉案房屋提出查封异议。 二、山东中煤工程建设有限公司认为涉案房屋转让行为系王敏为应对诉讼而进行的，纯属主观臆断，毫无依据。案外人李朋与王敏的房屋买卖合同签订于2018年6月29日，此时王敏建设工程施工合同纠纷诉讼尚未立案，且在6月27日李朋已向王敏支付定金2万元。买房系家庭重大支出，双方约定余款80万元一个月内付清既符合生活常识，也符合交易习惯。该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效且已被实际履行，山东中煤工程建设有限公司的主观臆测毫无依据，不足采信。 三、《中华人民共和国物权法》第九十一条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定，未经通知或者抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。在李朋与王敏的房屋买卖合同中，双方详细约定了银行贷款的偿还情况，受让人李朋保证通过偿还银行贷款消灭抵押权，保证抵押权人的权利，故转让行为合法有效。 四、因李朋与王敏签订房屋买卖合同时房屋尚未办理产权初始登记，不具备过户条件，故双方约定在涉案房屋办理房产证后再行过户，涉案房屋在2019年3月底办理房产初始登记，当时出售人王敏即将临产，后又在产褥期，无法外出完成房产过户，故未完成过户手续并非因案外人李朋个人原因。 综上，请求人民法院依法查明事实，支持案外人的查封异议。 被保全人王敏未答辩。 本院查明，2019年8月1日，申请保全人山东中煤建设工程有限公司向本院申请财产保全，要求查封被保全人王敏所有的楼房，本院于2019年8月2日作出（2019）鲁1328民初3175号之一民事裁定书，查封被保全人王敏名下的位于临沂市经济技术开发区。后案外人李朋对查封的该房产提出执行异议。 同时查明，李朋与王敏于2018年6月29日签订房屋买卖合同一份，协议约定：甲方：王敏身份证号码：3713281982××××××××乙方李朋身份证号码：×××0055根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产事宜达成如下房屋买卖合同，共同遵守:一、该房屋为两套，房屋分别为不动产证明号鲁（2017）临沂市不动产证明第0128710号，房屋面积93.17平方，房屋坐落在临沂市经济技术开发区御山河63号楼4-701室和不动产证明号鲁（2017）临沂市不动产证明第0040921号，房屋面积46.95平方，房屋坐落在临沂市经济技术开发区。因暂未办理房屋产权证，平方面积按套计算，将来《房地产权证》证载面积中存在误差，若开发商不予追究，甲乙双方互不追究，其成交价不变。二、甲乙双方议定上述两套房屋转让价为820000元整，大写捌拾贰万元整，包括公共维修基金、房屋现有的设施、装修等费用，甲方不得再以任何形式追加。三、甲方须提供该房的购房协议，购房票据原件等相关证明文件，购买时须出示本人王敏身份证、并提供复印件各壹份。由于房屋系婚后购买，交易时已告知配偶避免纠纷。四、甲方承诺保证:甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷、无其他转让，除正常房贷外无具他拖欠，该房屋为合法所得，即权利无瑕疵。五、甲方在将该房屋交给乙方时，甲方保证将所有水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费、垃圾清运费等费用已经结清，并将相关证件交于乙方，否则乙方有权要求甲方支付违约金。六、由甲乙双方协商同意，乙方在签定此合同之前已于2018年6月27日付房屋定金贰万元整，另于2018年7月25日由乙方再向甲方付清剩余房款不得拖延，乙方应向甲方银行账户转入房屋价款800000元，大写捌拾万元整，银行转账凭证即为交易凭据，上述房屋占有、使用、处分权即时起归乙方行使。七、关于房贷分期的处理，乙方在购买临沂市经济技术开发区后，乙方为房屋的合法占有人，为避免甲方因房贷分期没有正常还款而引起纠纷，导致后期无法顺利过户，双方约定自2019年1月起甲方每月及时将房贷打入乙方账户，由乙方按时归还银行房贷分期，直至甲方将该房屋产权顺利过户到乙方名下。八、关于银行尾款的处理，后期房管局通知可以办理房产证起，甲方应及时通知乙方，不得以任何理由拖延办理时间，甲方负责把剩余银行末结清余款一次性补缴完毕，因甲方的原因造成的损失由甲方承担。九、由于现实原因，本小区暂末办理《不动产权证》，乙方对此情况了解并且自愿购买该房，房产拥有人署名虽为甲方，实际归乙方，《不动产权证》交由乙方留存。┄┄。合同还约定了其他事项。合同签订前，李朋于2018年6月27日向王敏交纳房屋定金20000元，又于2018年7月25日通过银行向王敏账户分两次转账800000元，后李朋缴纳了物业费及其他相关费用。 还查明，王敏于2019年3月20日为4-702室办理了房产登记，产权证号为（2019）临沂市不动产权第0022731号，于2019年3月21日为4-701室办理了房产登记，产权证号为（2019）临沂市不动产权第0022964号，在本院对上述房产进行查封时，王敏与李朋一直未办理上述房产的过户登记手续。 以上事实，根据该案诉讼保全卷宗中的相关材料及当事人提供的证据等材料予以认定，均记录、收集在卷。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，争议房产现登记在被保全人王敏名下，根据上述法律规定，应当认定本院查封的该房屋属于被保全人王敏所有，本院对此进行查封符合法律规定。 同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。由此可知，满足上述四个条件，买受人可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，在本案中，虽然李朋与王敏签订了《房屋买卖合同》，在履行合同方面，李朋依约支付了购房款，王敏也交付了房屋，但在法院采取查封保全措施前，双方未办理房产过户登记手续，且王敏于2019年3月20日、3月21日已经取得房产登记证书，双方办理房产变更登记条件已经成熟，法院于2019年8月6日采取查封保全措施之前相当长时间内，双方仍未办理产权登记变更手续，李朋亦未采取其他合法形式要求王敏办理过户登记手续，买受人李朋在未办理房产过户登记手续上存有严重过错。况且双方在买卖合同中约定，王敏自2019年1月起每月及时将房贷打入李朋账户，由李朋按时归还银行房贷分期，由此，李朋必然承担巨大风险，这不符合交易常理。综上，李朋不能证实其享有足以排除强制执行的权利，案外人所提的执行异议证据不充分，对其执行异议请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人李朋的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  夏成轲 审判员  王金玉 审判员  公衍军 二〇二〇年四月三日 书记员  于金兰