上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初796号原告：上海卫百辛(集团)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：包晓岚，总经理。委托诉讼代理人：林琪，上海市同建律师事务所律师。被告：杨芳，男，1957年6月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：包逸明，男，1987年8月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被告共同委托诉讼代理人：熊顾军，上海众华律师事务所律师。原告上海卫百辛(集团)有限公司(下称上海卫百辛公司)诉被告杨芳、被告包逸明占有排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，并依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告上海卫百辛公司之委托诉讼代理人林琪、被告杨芳、包逸明之共同委托诉讼代理人熊顾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海卫百辛公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告杨芳、包逸明腾空、返还上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室房屋；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室房屋是市房管局授权原告经营管理的直管公房，自1981年起，原告将该房出租给案外人宋某某(承租人)，同住人为其配偶陆福宝和其儿子宋玉伟。经查，宋某某于2015年6月8日报死亡，陆福宝于2015年8月15日报死亡，宋玉伟于2016年2月12日报死亡。三人均无直系继承人，且该房系空户。两被告基于一份与宋玉伟签订的遗赠抚养协议，非法占有使用、控制该房至今。根据上海市房屋租赁条例的规定，原告多次要求两被告搬离并归还上述房屋未果，故诉至法院作如上诉请。被告杨芳、包逸明共同辩称，不同意原告的诉请。被告认为原告主体不适格，沪房地杨字(1999)第004387号上海市房地产权证的主页房地坐落处未明确标记65号，所以原告不是系争房屋的产权人。即便原告主体适格，被告也不应返还房屋。房屋原承租人是宋某某，其与配偶陆福宝、儿子宋玉伟居住在内，宋某某和其配偶陆福宝去世后，宋玉伟有权居住在内并继续履行租赁合同，宋玉伟直至死亡一直居住在系争房屋内，所以宋玉伟的权利是确定的，不能因为没有进行承租人名字变更，就否认宋玉伟的承租权。在宋玉伟承租权确定的情况下，其与两被告签订的遗赠抚养协议是对自身合法权益的处分，也是各方的真实意思表示，并且两被告也按照遗赠抚养协议约定对宋玉伟悉心照料并安葬送终，花费巨大，所以该协议有效，两被告有权占有、使用系争房屋。宋玉伟在生前通过公证委托被告包逸明办理系争房屋承租人变更及购买产权的事宜，委托期限是直到委托事项办成之日，即使宋玉伟去世，被告包逸明仍然有权办理更名等事项。被告包逸明曾经于2016年2月初向延吉物业公司提交变更承租人申请，延吉物业公司也受理了，当时延吉物业公司以快过年拖延，所以导致未能办理更名，这是延吉物业公司和原告的过错，后果不应由被告承担。原告作为权利人和管理人，完全知晓宋玉伟死亡的事实，也完全知道被告占有的事实依据和理由，但是原告在宋玉伟死亡直至诉讼的三年间，未提出异议，仍旧收取租金，所以证明原告对被告的占有使用是认可的，而且三年间一直是被告在管理该处房屋。两被告对宋玉伟尽心尽力照顾起居生活，在宋某某去世前，杨芳就与宋家关系很好，宋家的亲戚未对宋家提供过照顾，完全是两被告对宋家进行照顾，在宋家三口年老、病危的情况下，如果没有两被告的照料，可能直至去世也很凄惨。根据相关规定，两被告有权占有使用房屋，并且两被告的占有使用系争房屋也不违反法律规定，故两被告均不同意返还房屋，并希望法院判令杨芳继续承租系争房屋。经审理查明，沪房地杨字(1999)第004387号《上海市房地产权证》显示，上海市杨浦区控江五村46-49.53-58号等房屋的权利人为原告上海卫百辛公司，该房地产权证附记列明65幢在该产证范围内，即本案系争房屋上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室房屋的权利人为上海卫百辛公司。1977年6月5日杨浦区房地产管理局革命委员会《管理所租赁动态审核单》显示，房屋地址“控5-65，部位304”，新户名“宋某某”，部位“304”，起讫日期“77/7-1起”。上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室的《租用公房凭证》显示，租赁户名宋某某。宋某某于2015年6月8日报死亡，其配偶陆福宝于2015年8月15日报死亡，二人之子宋玉伟于2016年2月12日报死亡，宋玉伟生前未婚。宋某某、陆福宝、宋玉伟生前户籍均在系争房屋内，三人相继去世后，系争房屋内无户籍。2016年1月20日，宋玉伟(遗赠人)、被告杨芳(抚养人一)、包逸明(抚养人二)签订《遗赠抚养协议》载明，宋玉伟一直未婚，无子女，家中无人照料，长期以来靠两位抚养人照顾，现三方自愿订立以下遗赠抚养协议，三方承诺履行如下内容：一、本人宋玉伟目前已购买位于上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室(以下简称“该房屋”)的公租房使用权房屋，现该房屋正处于产权变更阶段，不久该房屋将变更至宋玉伟一人名下，属于宋玉伟的产权房屋。若本人宋玉伟过世时将该房屋出售，本人将扣除本人生前一切债务(包括医疗费)后剩余的全部财产均分赠给上述两位抚养人；若本人宋玉伟过世时该房屋尚未出售，本人愿将该房屋均分赠给上述两位抚养人，届时该房屋属于两位抚养人共同共有，及由两位抚养人全权处理该房屋的一切事宜。二、两位抚养人保证继续细心照顾宋玉伟，宋玉伟的一切饮食起居及医疗均由两位抚养人共同承担。宋玉伟过世后，由两位抚养人共同负责安葬送终。三、该协议已由见证人杨维达、谭家杰宣读给三方聆听，三方均已全部听清及无任何异议予以签字确认。四、该协议一式四份，每人各执一份。2016年1月28日，宋玉伟出具《委托书》并经上海市杨浦公证处公证。该《委托书》显示，委托人宋玉伟的父亲宋某某于2015年6月7日去世，委托人宋玉伟的母亲陆福宝于2015年8月12日去世，委托人宋玉伟系独生子女。由于宋某某是坐落在上海市控江五村XXX号XXX室房屋的承租人，现委托人欲申请将上述房屋的承租人变更为委托人宋玉伟，并且在办妥承租人变更手续后，将上述公房购买成产权房。现委托人宋玉伟因病住院，无法亲自办理上述事宜，为此全权委托包逸明为委托人宋玉伟的代理人，全权办理如下事宜：1、代为办理坐落在上海市控江五村六十五号304室房屋的承租人由宋某某变更为宋玉伟的一切手续；2、待承租人变更后，代为办理坐落在上海市控江五村六十五号304室的公有住房购买成产权房的一切手续，包括签订购房合同、办理税收征免认定手续、办理房产过户登记手续、领取房地产权证及初始密码等等与购买房屋产权有关的一切事宜。凡受托人在委托权限内代理委托人签署的一切文件，委托人均予以认可，并享受或承担由此引起的一切权利义务及所造成的法律后果。受托人无转委托权。上述委托期限自本委托书签署之日起至上述委托事宜办妥之日止。《上海市房屋租赁条列》第四十一条规定：“房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：……(二)居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同……原市房地资源局2001年发布的文件《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条规定：“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制”。以上事实由原告提供的《上海市房屋产权证》、系争房屋的《租用公房凭证》、户籍摘抄、《遗赠抚养协议》、《动态审核单》、两被告提供的《遗赠抚养协议》、《委托书》及《公证书》等证据以及当事人的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《上海市房屋租赁条例》及《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》对公有居住房屋承租人死亡后租赁关系的处理及共同居住人的认定进行了规定。沪房管法(2009)396号《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》对公房变更租赁户名的条件、申请所需要的材料、办理租赁户名变更的流程及申请承诺书的格式作了明确的规定。本案中，宋玉伟出具委托书的时间是2016年1月28日，庭审中被告包逸明陈述，其前往延吉物业公司递交承租人变更申请的第二天是过年放假，经日历查询其前往递交申请的确切时间是2016年2月6日，宋玉伟的死亡时间是2016年2月10日，尚且不论其提交的材料是否完全符合要求，即使所有材料均符合要求，但在办理期间申请人死亡，亦不能完成租赁户名的变更。庭审中，两被告抗辩称，宋玉伟出具的《委托书》写明委托事项直至委托事宜办妥之日止，故即使宋玉伟死亡，延吉物业公司也应当继续为其办理租赁户名的更名手续。本院认为，公有房屋租赁属政策性房屋租赁，对承租人的身份有特定要求，宋玉伟已死亡，其无法作为新的承租人继续履行租赁合同，故无法进行承租人变更手续。庭审中，两被告又抗辩称，因被告杨芳对宋玉伟尽了较多的照顾，故被告杨芳系本案系争房屋的共同居住人。本院认为，根据共同居住人的条件，两被告以对宋玉伟尽了较多照顾便应是共同居住人之抗辩理由，本院难以采信。退一步讲，即使被告杨芳或被告包逸明系本案系争房屋的共同居住人，根据《上海市房屋租赁条例》之规定，两被告在本案系争房屋处无本市常住户口，亦不是宋某某或宋玉伟的配偶或直系亲属，故两被告均无权作为承租人继续履行租赁合同。原告作为系争房屋的产权人，对系争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，两被告控制、占有系争房屋，无事实和法律依据，故对于原告的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第五十六条、第二百四十三条之规定，判决如下：被告杨芳、被告包逸明应于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室的房屋并将上述房屋返还原告上海卫百辛(集团)有限公司。案件受理费40元，由被告杨芳、被告包逸明共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅二〇二〇年四月一日书记员  李 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。二、《中华人民共和国物权法》第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。