上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3443号原告(反诉被告)：上海嘉钿企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李伟，董事长。委托诉讼代理人：吴小林，上海市东高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：白伞伞，上海市东高地律师事务所律师。被告(反诉原告)：王国恒，男，1967年11月28日生，汉族，户籍所在地安徽省六安市。委托诉讼代理人：季思闻，上海小城律师事务所律师。第三人：上海松江新城投资建设集团有限公司，住所地上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：宋国林，董事长。委托诉讼代理人：俞移冲，上海市申松律师事务所律师。原告上海嘉钿企业管理有限公司(以下简称“嘉钿公司”)与被告王国恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告向本院提出反诉，本院依法受理。2019年5月9日，经被告申请本院依法追加了上海松江新城投资建设集团有限公司(以下简称“新城公司”)作为第三人参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序审理，并于2019年11月7日作出判决。嗣后，被告不服提起上诉，上海市第一中级人民法院审理认为判决书合议庭成员错误，属于违反法定程序，故作出(2019)沪01民终15797号民事裁定书，裁定撤销本院(2019)沪0117民初2606号民事判决，发回本院重审。本院于2020年3月12日立案后另行组成合议庭，并于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)嘉钿公司的委托诉讼代理人吴小林、被告(反诉原告)王国恒及其委托诉讼代理人季思闻、第三人新城公司的委托诉讼代理人俞移冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海嘉钿企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2017年8月5日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月18日解除；2、被告返还位于上海市松江区泗泾镇德悦路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的商铺；3、被告支付原告计算至2019年3月18日的租金565,700元，自2019年3月19日至实际交还房屋之日的租金另行计算，按照月租金93,450元计算；4、确认押金267,000元不予退还。事实和理由：2017年8月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将上海市松江区泗泾镇德悦路507、515、519、523、525、527号商铺出租给被告，租期自2017年8月5日至2022年4月30日，2017年9月19日至2018年9月18日的租金为89,000元/月，2018年9月19日至2019年9月18日的租金为93,450元/月，租金采取先付后租的方式，每6个月支付一次。合同签订后，被告一直拖欠原告租金，2019年1月1日被告致函原告要求解除合同，原告复函同意附条件解除合同，但被告已将部分房屋转租给他人，原告无法收回租赁房屋。为维护自身合法权益，原告诉至法院要求判如所请。另外，原告称双方在合同中已明确约定，被告违约解除合同，不退还押金，故其按照双方约定主张了第四项诉讼请求，因为没收押金已经能弥补其损失，故对于双方另外约定违约金不再主张。被告王国恒辩称，不同意原告的诉讼请求。第三人系涉案房屋的产权人，其未同意原告转租给被告，原告还用有手写“同意转租字样”并加盖了第三人假公章的租赁合同欺骗被告，原告的行为符合合同法规定的一方以欺诈的手段订立的合同损害国家利益及以合法形式掩盖非法目的，故原、被告签订的《商铺租赁合同》应属无效。原告有关租金、押金的诉讼请求没有依据，相反原告应对被告进行赔偿。关于原告主张返还房屋，被告是同意的，但必须待房屋内的装修评估确定损失后才能返还。第三人上海松江新城投资建设集团有限公司述称，原告将第三人出租给原告的房屋转租给了被告，对于原告的转租行为，第三人不清楚也不同意。同时，被告王国恒向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》无效；2、原告返还被告房屋租金共计1,063,000元；3、原告返还被告房屋物业费50,000元及垃圾清运费20,000元，合计70,000元；4、原告赔偿被告装饰装修费用(以司法评估结论为准)；5、原告返还押金267,000元。事实和理由：根据本诉答辩理由，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》应属无效。合同无效后，原告应返还租金、物业费、垃圾清运费、押金，并赔偿装饰装修损失。被告为维护自身合法权益，故提起反诉，请求判如所请。原告针对反诉请求辩称，被告反诉的法律基础不存在，原、被告之间签订的合同是有效的。虽然第三人在庭审中表示不知道也不同意转租，但其实第三人不可能不知道。原告将涉案房屋转租给被告实际经营达二至三年，第三人对此都是知道的，但从未提出过异议，也未在合理期限内进行过主张，被告租赁的商铺再行转租的现在也在正常经营。综上，不同意被告的全部反诉请求。第三人上海松江新城投资建设集团有限公司述称，原告转租必须要经第三人同意，而不是转租后不反对就是同意，要求法院依法处理。本院经审理认定事实如下：原告系一人有限责任公司，成立于2017年1月23日，经营范围包括房地产营销策划、自有房屋租赁等。上海市松江区泗泾镇德悦路507、515、519、523、525、527号房屋(以下简称“涉案房屋”)的权利人为第三人。2017年5月23日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将本案涉案房屋及同区域的579号、585号、587号、623号商铺出租给原告。合同另对租金标准，支付方式、双方权利义务及解约条件等进行了约定。2017年8月5日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》一份。合同第一条约定，甲方出租给乙方的商铺座落在上海市松江区泗泾镇德悦路507、515、519、523、525、527号。合同第三条约定：租赁期限自2017年8月5日至2022年4月30日；其中免租期45天，免租期内不收取租金，但被告需支付物业、水、电、装修保证金等费用。合同第四条第1款约定，甲乙双方约定该商铺租金为：2017年9月19日至2018年9月18日的租金为89,000元/月，年租金为1,068,000元；2018年9月19日至2019年9月18日的租金为93,450元/月，年租金为1,121,400元；2019年9月19日至2020年9月18日的租金为98,122.50元/月，年租金为1,177,470元；2020年9月19日至2021年9月18日的租金为103,028元/月，年租金为1,236,343元；2021年9月19日至2022年4月30日的租金为108,180元/月，年租金为1,298,160元；第2款约定，租金采取先付后租的方式，每六个月支付一次，每期提前十天收取，每逾期一日按应付租金的万分之五支付滞纳金，如逾期一个月整未付房租则视为违约，原告有权没收被告押金，合同解除；第3款约定，乙方支付267,000元保证金给甲方合同到期，若不在续签则全额返还。合同第五条约定，租赁期间的物业费、水、电、通讯、工商管理、治安费等费用由乙方承担。合同第八条解除本合同的条件第2款约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按解除合同时月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(三)乙方逾期不支付租金、水电费等一个月，自乙方收到甲方书面催讨函之日起30天内仍未支付的。合同另对其他事项进行约定。合同签订后，被告向原告支付租金1,063,000元、押金267,000元、物业费50,000元、垃圾清运费20,000元。2018年7月23日，原告向被告寄送律师函，催讨租金，该函于次日被签收。2019年1月1日，被告向原告发出《关于终止商铺租赁合同的告知书》，载明被告租赁涉案房屋用于筹建学校，装修过程中，消防迟迟未通过，时隔八个月才验收合格，合伙人中途退股，致使被告资金无法独自支撑、精力困乏，不适宜继续开办学校，故要求终止《商铺租赁合同》。嗣后，原告复函被告，载明收到告知书，同意有条件地解除合同，条件为：明确终止日期，并在此日期前交还钥匙并搬离；必须结清终止日之前应付原告的全部租金；不得要求返还保证金；应按合同约定支付违约金。审理中，原、被告均提供了各自持有的《商铺租赁合同》，两者区别在于被告持有的合同首页右上角有手写字样“同意转租”，并在上面加盖了“上海松江新城投资建设有限公司”的印章。被告称该份合同系原告提供给其，同时被告提供了工商备案的其他租户与原告签订的合同，也有同样的手写字样及盖章；原告称其并不清楚为何被告提供的合同有上述内容，对于工商备案的其他租户也有相似内容的手写字样及盖章未能作出合理解释；第三人称，手写并非第三人所为，印章也不是第三人加盖的，第三人不同意转租。就转租知晓的时间以及是否提出过异议的问题，第三人在原审庭审中陈述为：“直到诉讼前，大概一年前，具体时间需要回去和法务核实”；“原告来第三人公司的时候，第三人就口头说过(不同意转租)，具体时间记不清了，应是去年，没有发过书面通知”。在本案庭审中，第三人又表示原审记录有误，第三人当时陈述的是如果知道的话大概一年前，但这个需要和法务核实，其实第三人在原审起诉前根本不知道。原告称，涉案房屋所在一条街的商铺都是第三人所有的，原告租赁了其中一半，包括本案商铺在内的2,900平方米的商铺，这些商铺均对外进行了转租。第三人有专门管理人员，原告转租时曾征询过管理人员意见，他们说自己是国有公司，不能出具书面文件，但转租不反对，管理人员还定期巡视管理，对于原告的转租事实都是清楚的，在次承租人实际经营达二至三年期间第三人也从未提出过异议。第三人称，第三人处肯定有管理人员进行管理，但对于具体怎么执行管理无法明确。原告称，被告交付的物业费及垃圾清运费等合计70,000元，其已经交给了物业公司，为此原告向本院提供了银行签购单及上海世江物业管理有限公司收费换票凭证。被告表示对于凭证不清楚，但其未向物业交付过相应费用。就涉案房屋目前的使用情况。被告称，就其中有一间商铺转租给案外人在某某，其余的均空置；原告称涉案房屋均挂有经营的招牌，有些的确在某某，但具体情况不清楚。原告还称，对于目前实际使用人在本案中没有请求，如果将来执行遇到障碍会另行主张。审理中，被告称，如果原告主张的合同解除成立，则就合同解除后果的处理也是要求被告赔偿装饰装修损失，但其坚持认为合同无效，故对于诉讼请求不作变更。被告还申请对于其提供本院的《商铺租赁合同》上“上海松江新城投资建设有限公司”公章的真实性进行鉴定，同时申请对于涉案房屋内其装饰装修及消防安装工程费用进行评估。以上事实，有《商铺租赁合同》、律师函、《关于终止商铺租赁合同的告知书》、复函及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点一、原、被告之间签订的《商铺租赁合同效力》如何认定。被告持有的《商铺租赁合同》版本上虽然有第三人同意转租的公章，但鉴于第三人否认公章的真实性，原告也确认没有取得过第三人书面转租同意，故本院认为对于原告并未取得第三人书面转租同意这一事实是可以认定的，该公章的真实与否并不影响该事实的认定，故本案并无对于该公章进行鉴定的必要。至于被告认为该公章系原告加盖上去，所以存在欺诈，本院认为，首先现有的证据难以证明该章系原告加盖；其次，即便系原告所为，并未符合损害国家利益的情形，也不符合以合法形式掩盖非法目的情形，故被告据此主张合同无效，难以成立。虽然原、被告在订立合同之初，原告的确没有取得第三人的转租同意的依据，但根据第三人在原审庭审中陈述在原审诉讼一年左右即知道了转租事实，虽然第三人在本案审理中对该陈述又进行了否认，但从双方实际情况来看，原告在租赁了第三人大量的商铺后均立即进行了转租，且至原审诉讼已经长达二年多，第三人作为一家国有企业，在有专门管理人员对于租赁事宜进行管理的过程应当知晓该转租事宜，但根据现有的证据第三人从未对此提出过异议，而且事实上，至原告在原审中提出解约之前，被告对于房屋的占有使用也未产生过障碍，故本案《商铺租赁合同》也不宜以第三人庭审中表示不同意转租而确认无效。本案认为，原、被告之间的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应属有效。争议焦点二。原告的解约主张能否成立。被告于2019年1月1日向原告发出《关于终止商铺租赁合同的告知书》，原告复函愿意有条件解除合同，双方之后并未就解除条件协商一致，故双方并未协议解约。之后，被告在原告发出律师函催讨租金之后未付租金已超一月，根据《商铺租赁合同》的约定，原告有权单方解除合同,原告解约理由成立。至于合同解除时间，因原审诉讼前，原告没有书面通知过被告，故以原审案件中明确通知到达被告之日即2019年2月14日作为合同解除之日。关于争议焦点三。《商铺租赁合同》解除后的后果处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租赁房屋的返还。合同关系既已解除，原告就应及时搬离并返还系争房屋，故被告要求原告返还房屋的诉请于法有据，本院予以支持。关于租金及使用费。对于尚欠的租金及使用费，被告应予支付，原告的主张符合合同约定，本院予以支持。本院认定，被告应支付2017年9月19日至2018年9月18日尚欠的租金5,000元；并按照每月93,450元的标准支付自2018年9月19日起至房屋实际返还之日止的租金及使用费。关于押金。原告根据《商铺租赁合同》第四条第2款的约定主张没收被告押金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告的反诉请求，因被告基于合同无效所提，故均难以成立。即便从合同解除后的后果处理来分析，关于已收租金，此系被告应当交纳的，不应返还；关于物业费及垃圾清运费，原告代收后已经交纳物业，故不应予以返还；关于被告的装饰装修因被告违约导致合同解除，故不应予以赔偿，有鉴于此，被告申请要求对装饰装修及消防安装进行评估的请求并无必要，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海嘉钿企业管理有限公司与被告(反诉原告)王国恒于2017年8月5日签订的《商铺租赁合同》于2019年2月14日解除；二、被告(反诉原告)王国恒于本判决生效之日起三十日内将上海市松江区泗泾镇德悦路507、515、519、523、525、527号房屋返还给原告(反诉被告)上海嘉钿企业管理有限公司；三、被告(反诉原告)王国恒于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海嘉钿企业管理有限公司截至2018年9月18日的租金5,000元及自2018年9月19日至实际返还房屋之日的租金及使用费(按每月93,450元的标准计算)；四、原告(反诉被告)上海嘉钿企业管理有限公司对已收取的267,000元押金不予返还被告(反诉原告)王国恒；五、驳回被告(反诉原告)王国恒的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,927元，反诉案件受理费8,765元，合计诉讼费21,692元，由被告(反诉原告)王国恒负担(已付8,765元，其余12,927元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 贤审 判 员  张 莉人民陪审员  陆世林二〇二〇年四月三十日书 记 员  吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。