广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6768号上诉人（原审被告）：肖凌，男，1985年10月5日出生，汉族，住江西省九江市德安县*************。委托诉讼代理人：刘祖虎，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小勇，男，1990年1月11日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县***********。委托诉讼代理人：全少凤，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：高伟，广东孚道律师事务所实习律师。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区******紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码914***********547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。上诉人肖凌与被上诉人王小勇及原审第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。肖凌上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判肖凌的赔偿责任以王小勇的实际损失为限（实际损失按10万定金利息计算）。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审认定肖凌是《二手房买卖及居间服务合同》的当事人一方是错误的。《二手房买卖及居间服务合同》中明确出卖人为**彪，肖凌是作为**彪的代理人签署该合同,不能因为肖凌未取得**彪的授权而认定肖凌是《二手房买卖及居间服务合同》的出卖人或者处分人。2.一审判决将无权代理认定成了无权处分，犯了基本的法律常识性错误。在肖凌未取得**彪授权的情况下，肖凌以**彪名义出售该房产是无权代理，不是无权处分。3.一审判决认为《二手房买卖及居间服务合同》有效是错误的。在没有**彪的追认或者补充授权给肖凌的情况下，合同效力待定。**彪是涉案房产的所有权人，只要其追认授权给肖凌，该合同就可以生效并实际履行。如果**彪拒绝追认，该合同归于无效。本案中，**彪拒绝追认，因此《二手房买卖及居间服务合同》应当无效。一审认定《二手房买卖及居间服务合同》有效没有任何事实和法律依据。4.一审判决以不生效的合同要求肖凌承担违约责任是错误的。虽然肖凌签订《代理人关于代理权的承诺书》中约定“若合同无效或合同无法履行，由肖凌承担相关法律责任”，但此处肖凌承担的责任应是王小勇的实际损失，即基于定金10万元的利息损失。二、一审法院适用法律错误。1.一审判决错误适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该条款是适用于无权处分的情形。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的立法本意是，无权处分的主体是以自身为责任依托的，不应以其不存在合法的权利处分为由认定其处分行为无效。《中华人民共和国合同法》第四十八条中，无权代理如因无法取得权利人的授权，其以被代理人的名义从事的法律行为无效，即对被代理人不发生效力。本案中，出卖人是**彪，买受人是王小勇，肖凌是**彪未授权的代理人。一审认定该合同有效，那么作为合同出卖人的**彪就应履行合同，违约需承担违约责任，一审判决的认定自相矛盾。3.一审法院判令肖凌需支付违约金、律师费违反了最高院的相关裁定结果。根据最高人民法院（2019）最高法民申1938号裁定书，律师费、违约金、利息不能超过年利率24%，而一审判决支付的费用远超年利率24%。根据公平原则，二审法院应依法改判。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审依法改判并支持肖凌的上诉请求。王小勇辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。具体理由如下：一、无论肖凌在《二手房买卖及居间服务合同》中的身份是出卖人还是代理人，都不影响该合同合法有效。第一，肖凌不管是作为出卖人还是作为代理人，都没有取得对涉案房屋的处分权。第二，退一步来看，即使肖凌的行为是无权代理，也不能因此认定涉案合同无效。二、无论涉案合同是否有效，肖凌都需要向王小勇承担违约责任或赔偿责任。首先，无论涉案合同是否具有法律效力，肖凌都需要对其实施的无权代理行为承担相应的法律责任。其次，肖凌应承担其无权代理行为导致买卖合同不能履行而产生的损害赔偿责任，负有赔偿王小勇在涉案合同被追认后的情况下所能获得的利益。三、肖凌要求违约金、律师费合计金额不超过年利率24%没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，利息不能超过年利率24%的规定适用民间借贷纠纷的特定案由，而非所有民事纠纷。本案属于房屋买卖合同纠纷，不应适用年利率24%的规定。乐有家公司未向本院陈述意见。王小勇于2019年3月26日向一审法院起诉请求：1.解除王小勇与肖凌于2018年12月29日签订的二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同关系；2.肖凌向王小勇退回王小勇托管于乐有家公司处的定金100000元；3.肖凌向王小勇支付违约金232000元（购房款1160000元×20%）；4.肖凌承担律师费15000元。一审庭审中，王小勇撤销第二项诉讼请求。一审法院认定事实：1.2018年12月29日，肖凌代理**彪与王小勇、乐有家公司签订二手房买卖及居间服务合同（合同编号NO.50301049772），约定由王小勇向**彪购买位于中山市火炬开发区凯捷路雅景花园2区*******，转让总价为1160000元，定金为100000元，买卖双方同意将定金托管至居间方处，买方将定金支付给居间方托管则视为卖方已经收讫。如卖方未按照合同约定期限履行义务超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖家双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。合同还约定其他条款。肖凌在合同卖方处代**彪签名，并在代理人一栏签名。合同签订后，王小勇向**彪支付了定金100000元并托管于乐有家公司处。定金100000元收据由肖凌代**彪出具给王小勇。同一日，肖凌代理**彪与王小勇签订交易节点确认书，约定**彪应于签订合同之日起5个工作日内自行筹集资金向银行提交提前还款申请，王小勇须在2019年4月30日前向银行申请按揭贷款，**彪应无条件配合。该确认书还约定了其他条款。2.2018年12月29日，肖凌出具代理人关于代理权的承诺书1份，载明肖凌受**彪的合法委托，代其出售位于中山市火炬开发区凯捷路雅景花园2区*******并签署相关合同文本。肖凌承诺代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后10个工作日内补签名或者提供亲笔签字的授权委托书或公证的授权委托书，若因肖凌违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，肖凌同意承担相关法律责任。3.2019年4月4日，王小勇向肖凌寄发解除合同通知，载明因肖凌在2019年1月11日前没有履行办理公证委托的义务，已逾期83天，特通知肖凌自其收到通知书之日起原合同自行解除。4.2019年3月20日，王小勇委托广东孚道律师事务所向肖凌寄发律师函，催告肖凌按涉案合同约定履行义务，否则将循法律途径追究其违约责任。5.王小勇因本案纠纷支出律师费15000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，虽然肖凌在签订涉案合同时并未取得涉案房屋的所有权或处分权，但不影响涉案合同的效力。肖凌、王小勇及乐有家公司签订的二手房买卖及居间服务合同，系当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。一审庭审中，肖凌明确涉案合同无法继续履行的原因在于**彪不追认合同的效力以及委托公证没有办理。故此，因肖凌未取得涉案房屋处分权而导致涉案合同无法继续履行，涉案房屋所有权无法实现转移的责任在于肖凌，王小勇有权要求解除涉案合同并向肖凌主张损害赔偿。同时，在签订涉案合同时，肖凌出具承诺书承诺“代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后10个工作日内补签名或者提供亲笔签字的授权委托书或公证的授权委托书，若因肖凌违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，肖凌同意承担相关法律责任。”肖凌未能在约定期限内让**彪补签名或者提供其授权委托书或公证的授权委托书，其行为已违反前述承诺，应按承诺约定承担相应法律责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”据此，肖凌代**彪与王小勇签订的二手房买卖及居间服务合同对**彪不发生效力，由此产生的法律后果由肖凌承担。王小勇依据涉案合同约定要求解除涉案合同，并要求肖凌支付违约金232000元（按购房总价1160000元×20%）及支付律师费15000元，理据充分，符合合同约定及法律规定，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王小勇与肖凌、乐有家公司签订的二手房买卖及居间服务合同中的房地产买卖合同；二、肖凌于一审判决发生法律效力之日起七日内向王小勇支付违约金232000元；三、肖凌于一审判决发生法律效力之日起七日内向王小勇支付律师费15000元。如果未按判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6505元，减半收取为3253元（该款王小勇已预付），由肖凌负担（该款肖凌于判决生效后迳付王小勇）。二审期间，各方当事人无新证据提交。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：肖凌的行为的法律性质、其该如何承担法律责任。根据各方当事人的陈述及综合全案证据，本院评判如下：一、肖凌的法律行为如何定性。经查，涉案房产的产权人为**彪，肖凌称其出售涉案房产是基于**彪的委托，在签订合同时，肖凌亦注明是代**彪签名。并且在签订合同的当天，肖凌作出书面承诺，保证在10个工作日内取得**彪签字的授权委托书或公证的授权委托书，由此可见肖凌是以**彪代理人的身份与王小勇签订合同。但事后，肖凌未能取得权利人**彪的追认，故肖凌的行为构成无权代理。二、肖凌应如何承担法律后果。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，肖凌的代理行为因未能取得权利人**彪的追认，对**彪不发生效力，导致合同无法履行的法律后果应由肖凌承担。肖凌与王小勇签订合同时向王小勇出示了涉案房产相关证件原件，自称与**彪是亲戚关系，并签署了《代理人关于代理权的承诺书》，承诺已获得**彪的授权，如合同无效或合同无法履行的，肖凌同意承担相关法律责任。故王小勇作为合同善意相对人，不存在过错。肖凌上诉主张违约金不得超过定金年利率24%的利息损失，实质为请求调整违约金数额。基于无权代理的损失赔偿范围法律明确规定不得超过“被代理人追认时相对人所能获得的利益”，又据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，王小勇未举证其具体损失数额，双方于2018年12月29日签订合同后王小勇仅支付了10万元定金，2019年3月26日即提起本案诉讼，故本院认为合同约定的违约金过分高于肖凌造成的损失，本院酌情调整违约金数额为10万元，超出部分本院不予支持，对肖凌主张按10万元定金的年利率24%的利息损失作为赔偿依据，本院亦不予采纳。对于律师费，因合同明确约定由违约方承担，故本院对律师费15000元予以维持。综上，肖凌的上诉理由部分成立，其余的本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7857号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7857号民事判决第二项为：上诉人肖凌于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人王小勇支付赔偿款100000元；三、驳回被上诉人王小勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6505元，减半收取3253元（王小勇已预交），由王小勇负担1919元、肖凌负担1334元。二审案件受理费5005元（肖凌已预交），由王小勇负担2953元、肖凌负担2052元。一、二审诉讼费冲抵后，王小勇须于本判决生效之日七日内迳付肖凌1619元，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  吴碧英二〇二〇年四月十六日书记员  张欣琪