四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初254号 原告：成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区。 负责人：周大琼,人事部经理。 委托诉讼代理人：罗安发，男，该公司员工。 被告：攀枝花市松驰汽修设备有限责任公司，住所地：攀枝花市仁和区。 法定代表人：李道强，总经理。 委托诉讼代理人：邹红丽，女，该公司员工。 被告：前进镇田房箐安置点工程建设项目业主委员会，住所地：攀枝花市仁和区。 负责人：田泽霖，该业委会主任。 委托诉讼代理人：董晓梅，系田房箐社区居民委员会工作人员。 原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称致诚物业）与被告攀枝花市松驰汽修设备有限责任公司（以下简称松驰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理，于2019年11月15日作出（2019）川0411民初2603号民事判决，由松弛公司支付致诚物业2015年9月1日至2019年9月30日的物业服务费64300.13元。判决作出后，松弛公司对该判决不服，上诉至攀枝花市中级人民法院，攀枝花市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）川04民终1380号民事裁定，撤销本院（2019）川0411民初2603号民事判决，发回本院重审。在重审过程中，原告申请追加前进镇田房箐安置点工程建设项目业主委员会（以下简称业委会）为被告。2020年4月22日，本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，原告致诚物业的委托诉讼代理人罗安发，被告松弛公司的委托诉讼代理人邹红丽，被告业委会的委托诉讼代理人董晓梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告致诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2015年9月1日至2020年3月31日仁和区XX大道XX号XX栋XX1、XX2、XX3、XX4号商铺物业服务费72337.64元（669.793㎡×2元／月／㎡×54个月），逾期违约金962.49元，合计73300.13元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月31日原告与业委会签订了《物业服务合同》，合同约定：“由原告对位于攀枝花市仁和区进行物业管理；商业物业服务费为2元／月／㎡；物业费按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起5日内交纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按应交纳物业费金额的3%／月收取”。原告按合同约定于2015年8月31日进驻该小区，提供了物业管理服务，但被告自2015年9月1日开始至今拖欠物业服务费，经多次催收被告拒不交清，为了维护原告的合法权益，提起本案诉讼。 被告松驰公司辩称，我公司是2018年1月才在第三方处承租的案涉商铺，租房合同中没有约定我公司需要缴纳物业服务费，对原告主张的物业费、逾期违约金和诉讼费均不予认可。 被告业委会辩称，案涉商铺租赁期间的物业服务费由承租人支付，闲置期间才由业委会支付。 经审理查明，2009年11月2日攀枝花市仁和区前进镇人民政府作出《关于同意成立前进镇田房箐安置点工程建设项目业主委员会的批复》（攀仁前府[2009]153号），批复同意按照XX镇X1、X2、X3、X4村民小组报送的选举结果，成立“XX镇X1箐失地农民安置点工程建设项目业主委员会”，田泽霖为业主委员会主任，负责田房箐安置点建设全面工作。 2011年5月23日，业委会（甲方）与攀枝花市起辰置业有限公司（乙方）签订《前进镇田泽霖等1116人生活安置房建设项目房地产划分协议书》，该协议书中约定：“按甲乙双方2010年5月25日签订的《合作建房合同》，前进镇田泽霖等1116人生活安置房建设项目所涉所有资产，包括项目用地的土地使用权及附着于土地上的建筑物、构筑物及其附属设施，属甲乙双方按份共有，为避免项目房地产在推向市场的过程中因市场风险导致销售不佳以致双方再行分割房地产时所可能产生的争议，按《合作建房合同》之约定，双方就项目房地产预先划分达成本协议……四、项目商业的划分，甲方商业房产的位置为1号楼一层、二层商铺，2号楼一层，5号楼一层（甲方部分）……。”2015年1月28日，业委会与攀枝花市起辰置业有限公司签订《前进镇田泽霖等1116人生活安置房建设项目房地产划分协议书补充协议》，该补充协议约定5号楼商铺一层5间，建筑面积1775.19㎡，业委会享有4间，建筑面积1492.15㎡。 2015年8月26日，业委会、攀枝花市仁和区前进镇前进社区居民委员会向原告发出《中标通知书》，确认经过报名、投标、开标、评标、定标，原告以综合得分第一名中标。2015年8月31日，原告与业委会签订了《物业服务合同》一份，约定：原告为攀枝花市仁和区前进镇“田泽霖等1116人生活安置房暨起辰和瑞广场”小区提供物业管理服务；物业交付前，原告提供服务的受益人为业委会，业委会享有合同约定的权利、履行合同约定的义务，物业交付后，原告提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人），业主享有合同约定的相关权利，履行合同约定的相关义务；规划建筑面积包括电梯商品住宅39147.38平方米、电梯居民安置住宅111363.84平方米、商铺19120.44平方米（收费面积169658.66平方米）等；合同期限为2015年8月31日至2020年8月30日，安置房高层住宅物业服务费的收费标准为0.85元/㎡.月，商品房高层住宅物业服务费的收费标准为1.00元/㎡.月，商业物业服务费的收费标准为2.00元/㎡.月。物业服务费按季交纳，业主于每个交费周期起始日5日内交费，逾期未交纳的，物业公司以通知书、手机短信等书面形式催告在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，按应交金额3%/月交纳违约金。该合同还对物业服务内容、服务标准、双方的权利及义务、共有部分经营收益、违约责任等内容进行了约定。原告于上述合同签订当日进驻起辰小区提供物业管理服务至今。 2017年12月28日，业委会与丁德勇签订《房屋租赁合同》，合同约定业委会将坐落于攀枝花市仁和区门面，面积669.793平米出租给丁德勇，租期为三年。该合同中未对物业服务费的负担进行约定。攀枝花市仁和区门面，即为本案所涉的5栋5-31、5-32、5-33、5-34号门面，现实际由松驰公司在承租使用。 因案涉商铺自2015年9月1日起至今未交纳物业服务费，原告于2019年10月向本院提起诉讼，要求被告松弛公司支付2015年9月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费。在本案审理过程中，原告申请追加业委会作为被告，并变更诉讼请求，要求被告支付2015年9月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费72337.64元。 上述事实有，原、被告双方的陈述及攀仁前府[2009]153号文、《前进镇田泽霖等1116人生活安置房建设项目房地产划分协议书》及《补充协议》、《中标通知书》、《物业服务合同》、照片、员工名册、《房屋租赁合同》等证据在案佐证。 本院认为，关于原告主张的物业服务费。原告与被告业委会签订的《物业服务合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同中对物业服务费的收费标准等进行了明确约定，双方对物业服务费的收费标准不持异议，存在争议的焦点在于原告主张的物业服务费由谁承担。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”依据该规定，物业服务费原则上应由业主交纳，除非业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费。本案，被告业委会系2009年11月2日经攀枝花市仁和区前进镇人民政府批复成立。原告提交的《前进镇田泽霖等1116人生活安置房建设项目房地产划分协议书》及《补充协议》，能够证实案涉商铺系被告业委会与攀枝花市起辰置业有限公司基于《合作建房合同》修建后，经双方协商归被告业委会享有，被告业委会提交的其与丁德勇签订的《房屋租赁合同》，也能证实被告业委会事实上对案涉商铺享有占有、使用、收益等业主享有的权利。但《房屋租赁合同》中并未约定物业服务费由承租人交纳。因此，本案原告主张的物业服务费应由被告业委会承担，原告要求支付2015年9月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费72337.64元，计算准确，本院予以支持。 关于原告主张的逾期违约金，根据相关法律规定，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，现原告未举证证明其实际遭受的损失，故对原告的该诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告前进镇田房箐安置点工程建设项目业主委员会于本判决生效之日起十五日内支付原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司2015年9月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费72337.64元； 二、驳回原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费816元，由被告前进镇田房箐安置点工程建设项目业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满次日起二年内。 审 判 长  徐松涛 审 判 员  夏玉凤 人民陪审员  张菊花 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  胡芮宇