贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2301民初8371号原告：周小明，男，1982年8月20日生，汉族，个体户，户籍地湖北省监利县，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：兰孝蕊、章心臣，贵州泳清律师事务所律师，特别授权代理。被告：田朝琼，女，1985年5月12日生，汉族，住贵州省兴义市。被告：张久贵，男，1982年10月11日生，布依族，住贵州省兴义市。第三人：中国农业银行股份有限公司兴义市南盘江支行，营业场所贵州省黔西南州兴义市瑞金大道中段富康国际广场一楼。负责人：李明聪，该支行行长。委托诉讼代理人：薛明秀，女，1967年3月23日生，汉族，中国农业银行股份有限公司兴义市南盘江支行副行长兼纪委书记，户籍地贵州省兴仁市，现住贵州省兴义市，特别授权代理。委托诉讼代理人：贺松，男，1967年2月28日生，汉族，中国农业银行股份有限公司兴义市南盘江支行员工，住贵州省兴义市，特别授权代理。原告周小明与被告田朝琼、张久贵，第三人中国农业银行股份有限公司兴义市南盘江支行（以下简称“农行南盘江支行”）买卖合同纠纷一案，本院2019年8月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告周小明及其委托诉讼代理人兰孝蕊、章心臣，被告张久贵、田朝琼经本院在贵州民族报2020年1月14日B3版面公告传票传唤未到庭参加诉讼，第三人农行南盘江支行的委托诉讼代理人薛明秀、贺松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周小明向本院提出诉讼请求：1、判令原告与二被告于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令二被告履行合同义务，配合原告办理房屋过户手续；3、本案案件诉讼费由二被告共同承担。事实及理由：原告周小明与被告田朝琼、张久贵于2019年6月3日签订了《房屋买卖合同》，原告按照合同约定及时向被告交付了定金、首付款，但在合同签订后，被告不履行合同义务，现已经无法与被告联系，被告下落不明。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告张久贵、田朝琼经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，也未在法定期限及指定期限内向本院提交任何书面答辩意见及证据材料。第三人农行南盘江支行述称，二被告在购买涉案房屋时向我行申请办理了房屋贷款，该房屋也与我行签订了抵押合同并办理抵押登记，二被告在我行申请办理的贷款未偿还完毕，二被告尚欠的贷款为416192.36元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，周小明提交的其本人、张久贵、田朝琼的身份证复印件各一份、《房屋买卖合同》原件一份、房屋记载表原件一份、房屋买卖定金确认书原件一张、收据原件一张、手机银行转账打印件三张、中国农业银行业务凭证打印件十张，经农行南盘江支行质证无异议，且以上证据来源合法、客观，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷为据。对徐小亮的证人证言，经周小明、农行南盘江支行质证无异议，且与本案其他证据能够相互印证，形成证据锁链，本院予以确认。对农行南盘江支行庭后提交的该行营业执照复印件一份、负责人身份证明、《个人购房担保借款合同》复印件一份、商品房抵押权预告登记证书复印件一份，经周小明质证无异议，本院予以确认。对周小明庭后补充提交的其代田朝琼、张久贵偿还房贷的业务凭证一份，因农行南盘江支行亦向本院提交周小明代偿房贷的情况说明，故本院予以确认并作为定案依据。本院经审理认定事实如下：田朝琼、张久贵系贵州省兴义市××号商品房的权利所有人。2019年5月28日，田朝琼、张久贵作为甲方（定金收款人、共有人）与周小明作为乙方（定金交款人）、兴义市家顺房产信息咨询服务部作为中介方签订《房屋买卖定金确认书》，约定甲方将××号房屋转让给乙方，售价为600000元，乙方现付定金50000元，定于2019年6月8日前支付购房首付款，剩余房款在甲方办出房产证，乙方在过户申请银行按揭3个月内一次性付清尾款，双方定于2019年6月8日前签订房屋买卖合同，双方在确认书中还对违约情形等事项进行了约定。确认书首部及尾部、定金收款人处田朝琼签字并捺印，定金交款人处周小明签字、捺印，中介方处兴义市家顺房产信息咨询服务部加盖公章。确认书首部共有人处张久贵签字并捺印。同日，周小明通过手机银行向张久贵账户转账50000元，张久贵向周小明出具《收据》一张。2019年6月3日，田朝琼作为甲方（卖方）、张久贵作为共有人与周小明作为乙方（买方）、兴义市家顺房产信息咨询服务部作为丙方签订了《房屋买卖合同》，甲方将其××号房屋，建筑面积为176.4平方米出售给乙方，房屋总价款为600000元，乙方在2019年5月28日已付定金50000元整，该款项在乙方付首付款时充抵房款；合同第四条对付款方式进行了约定，乙方于签订合同当日支付购房首付款160000元，银行剩余尾款430000元整，双方签订合同当日至甲方办好房产证，该房屋甲方按揭款项由乙方按时还款，甲方办好房产证后，支付银行剩余尾款，并将房屋产权过户给乙方，该过户费用由乙方承担，剩余尾款（甲方办好房产证所支付银行剩余尾款加10000元），乙方在过户完3个月内一次性付给甲方。双方在合同中还就各自的权利义务、违约责任等事项进行了约定。同日，周小明通过手机银行向张久贵账户分别两次共计转账110000元。2019年6月30日至2020年4月2日期间，周小明代张久贵、田朝琼向农行南盘江支行支付按揭房屋贷款30189.52元。庭审后，2020年4月15日周小明代张久贵、田朝琼提前还贷421260.65元，田朝琼所欠房贷已全部结清。庭审中，农行南盘江支行表示周小明将田朝琼所欠贷款偿还完毕，该行愿意配合周小明办理房屋过户手续。另查明：2017年3月28日，田朝琼作为借款人、农行南盘江支行作为贷款人、黔西南州富康房地产开发有限公司作为保证人、田朝琼与张久贵作为抵押人签订了《个人购房担保借款合同》，田朝琼购买××号商品房向农行南盘江支行借款460000元整，并以其购买房屋作为抵押担保，并办理了商品房抵押权预告登记、不动产产权预告登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。周小明与田朝琼、张久贵签订《房屋买卖合同》，由周小明支付相应价款，田朝琼、张久贵转移房屋所有权至周小明，双方形成房屋买卖合同关系，该合同的订立是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效应当受到法律的保护。本案中周小明已按合同约定支付购房首付款160000元（含前期已付定金50000元），亦按合同约定按时偿还田朝琼所欠农行南盘江支行的按揭贷款，庭审后周小明已将田朝琼所欠贷款全部清偿完毕，周小明已按合同约定履行义务，但田朝琼、张久贵未按合同约定协助履行过户义务，已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，同时，因田朝琼所欠农行南盘江支行的贷款已结清，债权债务已经消灭，案涉房屋抵押权基础亦不存在，故周小明要求田朝琼、张久贵配合办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。田朝琼、张久贵经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、周小明与田朝琼、张久贵、兴义市家顺房产信息咨询服务部于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》有效；二、田朝琼、张久贵于本判决生效之日起十日内协助周小明办理位于贵州省兴义市××号商品房屋过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2020元（其中案件受理费100元，公告费600元，保全申请费1320元），田朝琼、张久贵共同负担（由田朝琼、张久贵直接给付周小明）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王文洁人民陪审员  兰中兴人民陪审员  廖松志二〇二〇年四月二十一日法官 助理  郝 丽书 记 员  张旭颖