福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初14440号 原告（反诉被告）：厦门广播电视广告有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路123号广电中心大楼15楼。 法定代表人：林洪美，董事长。 委托诉讼代理人：苏雄飞，福建公爵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴云华，福建公爵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：瞐艺术（厦门）文化发展有限公司，住所地厦门市思明区中山路114号中山海景广场805。 法定代表人：苏阳，执行董事。 委托诉讼代理人：郭元，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱金海，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门广播电视广告有限公司（以下简称广电公司）与被告（反诉原告）瞐艺术（厦门）文化发展有限公司（以下简称瞐艺术公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。广电公司的委托诉讼代理人苏雄飞、瞐艺术公司委托诉讼代理人郭元、邱金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广电公司向本院提出诉讼请求：瞐艺术公司支付租金253650.71元，电费147070.65元以及逾期付款违约金165827.93元（详见计算表）。事实和理由：广电公司与瞐艺术公司于2017年签订了《北岸艺术区展览场地租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），约定广电公司将厦门市思明区金桥路101-18号北岸艺术区二楼美术馆出租给瞐艺术公司经营使用，期限自2017年12月29日起至2022年3月28日止。合同履行中，瞐艺术公司未能支付2018年3月1日起的租金和电费。广电公司于2019年2月2日向瞐艺术公司发出了《合同终止通知》，通知瞐艺术公司该租赁合同于2019年2月2日解除。截止2019年2月2日，瞐艺术公司欠付《租赁合同一》约定的租金为453710.71元、水电费101902.5元。 双方当事人还于2018年签订了《北岸艺术区展览场地租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），约定广电公司将厦门市思明区金桥路101-13号北岸艺术区一楼展厅出租给瞐艺术公司展览使用；期限自2018年4月12日至2018年5月3日，合同价款为280500元。合同签订后，广电公司如期提供了场地，但瞐艺术公司未按照约定支付租金280500元和电费40668.15元。 瞐艺术公司于2019年1月2日至2019年5月16日期间又另承租广电公司北岸艺术区场地60平方米，月租金为每平方米60元，欠付的租金为19440元、水电费为4500元。 2019年6月26日，瞐艺术公司向广电公司支付了租金50万元，尚欠付租金253650.7元、电费147070.65元及逾期付款违约金165827.93元。 瞐艺术公司辩称，一、瞐艺术公司应付广电公司的款项仅为317819元，广电公司主张566549.29元与事实不符，缺乏依据。根据双方签订的《关于同瞐艺术达成和解意向的相关事宜》，瞐艺术公司与广电公司已经于2019年4月30日达成明确一致意见：“瞐艺术应偿还我司（广电公司）817819.36元”，并对该费用的具体构成进行了明确（含欠付租金、水电费、物管费）。此后，瞐艺术公司已按照约定于2019年6月26日向广电公司支付了50万元，尚欠317819元。广电公司诉求中主张违约金、未予抵扣押金，又将2019年2月租金擅自增加计入均违背双方明确约定，不应支持。二、广电公司应向瞐艺术公司支付的空调费用迟迟未予支付，该部分费用应于尚余的未付款项中扣除。《关于同瞐艺术达成和解意向的相关事宜》第二条约定：“广电按市场评估价支付瞐艺术空调费用”并就应支付空调款的计价评估方式、程序进行了明确约定，但广电公司在选定评估机构后却又拒绝履行后续评估程序，导致迟迟未对瞐艺术公司安装于北岸艺术区二楼的中央空调系统进行评估，亦不向瞐艺术公司支付空调费用，再次违反双方约定，广电公司应按市场评估价格向瞐艺术支付空调费用并直接法定抵销瞐艺术应支付广电的剩余款项。 瞐艺术公司提出如下反诉请求：1.广电公司支付空调费用25万元（最终价格以评估价格为准）；2.广电公司赔偿修缮费用10万元；3.广电公司赔偿装修残值损失445161元。事实与理由：瞐艺术公司与广电公司分别签订了《租赁合同一》《租赁合同二》，2019年瞐艺术公司于又承租广电公司北岸艺术区部分场地。 《租赁合同一》签订后，瞐艺术公司发现承租的思明区金桥路101-18北岸艺术区二楼房屋存在多处漏水的情况，广电公司一直未予以修缮解决，为此瞐艺术公司只能委托第三方予以修缮，并支付修缮费用10万元，该费用应由广电公司承担。2019年2月2日，广电公司向瞐艺术公司发送《合同终止通知》，通知瞐艺术公司将于2019年2月2日正式终止《租赁合同一》。双方于2019年4月30日就双方各租赁物租赁结算事宜达成一致意见，明确约定广电公司应按市场评估价格向瞐艺术公司支付空调费用，但此后瞐艺术公司多次要求广电公司根据约定委托评估，但广电公司既不支付空调费用又不委托评估。另，瞐艺术公司承租租赁物后对租赁物共计花费60万元进行装修，广电公司违约解除合同应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失445161元。 广电公司辩称，一、瞐艺术公司主张空调费用没有事实依据，且25万元的费用过高，如经审理认为广电公司应当支付空调费用，则实际应支付的费用由评估认定。二、瞐艺术公司主张的修缮费用没有事实依据。依照《租赁合同一》约定，场地验收交付后，若场地出现任何损坏（建筑物本身的质量问题除外），均由乙方即瞐艺术公司负责妥善修复并承担修复费用。瞐艺术公司主张的漏水并非建筑物本身的质量问题所致，故应由瞐艺术公司自行承担；且瞐艺术公司提交的证据也无法证明修缮费用的具体金额。三、瞐艺术公司主张的装修残值损失没有事实和法律依据。依照相关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。租赁合同之所以解除是因为瞐艺术公司违约未付租金所致，故其无权主张装修残值损失。 本院经审理认定事实如下：广电公司与瞐艺术公司于2017年签订《租赁合同一》，约定广电公司将厦门市思明区金桥路101-18号北岸艺术区二楼美术馆出租给瞐艺术公司经营使用；租赁期限自2017年12月29日起至2022年3月28日止；2017年12月29日至2018年12月28日期间的月租金标准为40440元，2018年12月29日至2020年12月28日期间的月租金标准为42462元；租金的支付方式为押一付二，支付周期为每2个月提前支付一次；水电、物业费按照实际产生费用按月结算；租金在每个支付周期最后一个月的25日前支付下个支付周期的租金及其他费用；瞐艺术公司应按迟延付款金额每日万分之五向广电公司支付迟延付款违约金。 2019年2月2日，广电公司以瞐艺术公司拖欠租金491346元、水电费114999.15元为由向瞐艺术公司发出一份《合同终止通知》，通知瞐艺术公司于2019年2月2日终止该合同。 广电公司与瞐艺术公司于2018年签订《租赁合同二》，约定广电公司将厦门市思明区金桥路101-13号北岸艺术区一楼展厅出租给瞐艺术公司展览使用；租赁期限自2018年4月12日至2018年5月3日合同价款为280500元；瞐艺术公司应于合同签订之日起7日内支付合同价款的30%即84150元，应于2018年4月12日前支付合同价款的70%即196350元，应于撤展后10个工作日付清其他费用；瞐艺术公司未按照约定付款的，应当按未付金额的万分之五支付迟延付款违约金。 另查明，瞐艺术公司于2019年6月26日向广电公司支付50万元。 审理中，瞐艺术公司主张双方当事人已于2019年4月30日通过微信聊天方式就上述二份租赁合同和北岸艺术场地租赁所欠租金水电费等事宜达成一致意见。提供一份《关于同瞐艺术达成和解意向的相关事宜》（后续明细表）以及双方工作人员微信聊天记录。该和解意向内容包括：瞐艺术公司欠租金及水电费总计约858259.36元，扣除押金40440元，瞐艺术公司还应偿还817819.36元。具体欠费情况如下：一、瞐艺术公司欠北岸一期二楼展厅租金411248.17元，北岸一期一楼展厅租金280500元，水电费及物业费142570.65元，巡味北岸场地使用费19440元、水电费约4500元；二、广电公司按市场评估价支付瞐艺术公司空调费，评估费由瞐艺术公司支付。 广电公司对上述微信聊天记录和明细表的真实性无异议；经向广电公司工作人员求证，该工作人员并未在其聊天记录中找到相关《关于同瞐艺术达成和解意向的相关事宜》记录，且不记得是否进行过对接，因此《关于同瞐艺术达成和解意向的相关事宜》的真实性无法确认。 经瞐艺术公司申请，本院依法委托厦门大成资产评估土地房地产估价事务所对北岸艺术区二楼美术馆内中央空调系统于2019年2月期间的市场价值进行评估。评估价值为185670元。 本院认为，广电公司对上述微信聊天记录、明细表的真实性无异议，本院予以确认。从上述证据载明内容的可以认定双方当事人曾于已于2019年4月30日通过微信聊天方式就此前双方之间的租赁事宜进行过协商，并对瞐艺术公司所欠租金等费用以及广电公司应承担的空调费进行了确认。《关于同瞐艺术达成和解意向的相关事宜》上亦有广电公司公章样式，故在无相反证据的情形下，该和解意向可以作为本案认定事实的依据。即扣除押金部分，瞐艺术公司尚欠租金水电费817819.36元；广电公司应向瞐艺术公司支付空调费用，瞐艺术公司承担评估费。由于该和解意向并未约定还款期限，广电公司亦未履行支付空调费（中央空调系统）义务，故对广电公司提出的违约金主张不予支持。瞐艺术公司主张的空调费（中央空调系统）按评估价185670元确定。同前所述，对瞐艺术公司提出的其他反诉请求不予支持。扣除瞐艺术公司已支付的50万元，上述两项相抵，瞐艺术公司还应支付租金水电费132149.36元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、瞐艺术（厦门）文化发展有限公司于本判决生效后十日内支付厦门广播电视广告有限公司租金水电费132149.36元； 二、驳回厦门广播电视广告有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回瞐艺术（厦门）文化发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费为9465元，由厦门广播电视广告有限公司负担5310元，瞐艺术（厦门）文化发展有限公司负担4155元；反诉受理费5876元，由厦门广播电视广告有限公司负担1372元，瞐艺术（厦门）文化发展有限公司负担4504元；财产保全申请费3353元，由厦门广播电视广告有限公司负担1881元，瞐艺术（厦门）文化发展有限公司负担1472元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。评估费1650元由瞐艺术（厦门）文化发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。   审 判 长 （吕云平）   人民陪审员 （林 华）   人民陪审员 （曾华鲜） 二〇二〇年四月七日     书记员 （王雪） 附件一：广电公司主张的违约金列表                            《租赁合同一》迟延支付租金的违约金计算表                               租赁期间                       欠付租金             金额                       应付款日期                       计息截止日                       暂计             天数                       违约金             日比例                       金额                               2018-3-1至2018-3-28                       40440                       2018/2/25                       2019/6/26                       486                       0.05%                       9826.92                               2018-3-29至2018-4-28                       40440                       2018/3/25                       2019/6/26                       458                       0.05%                       9260.76                               2018-4-29至2018-5-28                       40440                       2018/4/25                       2019/6/26                       427                       0.05%                       8633.94                               2018-5-29至2018-6-28                       40440                       2018/5/25                       2019/6/26                       397                       0.05%                       8027.34                               2018-6-29至2018-7-28                       40440                       2018/6/25                       2019/6/26                       366                       0.05%                       7400.52                               2018-7-29至2018-8-28                       40440                       2018/7/25                       2019/6/26                       336                       0.05%                       6793.92                               2018-8-29至2018-9-28                       40440                       2018/8/25                       2019/6/26                       305                       0.05%                       6167.10                               2018-9-29至2018-10-28                       40440                       2018/9/25                       2019/6/26                       274                       0.05%                       5540.28                               2018-10-29至2018-11-28                       40440                       2018/10/25                       2019/6/26                       244                       0.05%                       4933.68                               2018-11-29至2018-12-28                       40440                       2018/11/25                       2019/6/26                       213                       0.05%                       4306.86                               2018-12-29至2019-1-2                       6848.71                       2018/12/25                       2019/6/26                       183                       0.05%                       626.66                               2019-1-3至2019-2-2                       42462                       2018/12/25                       2019/6/26                       183                       0.05%                       3885.27                               小计                       453710.71                                                                                                               75403.25                               备注：2019年6月26日支付租金50万元，多出部分46289.29元用于支付《租赁合同二》的租金。                                           《租赁合同一》迟延支付电费的违约金计算表                               计费日期                       电费金额                       应付款日期                       暂计截止日                       暂计天数                       违约金日比例                       金额                               2017/8/31                       12510                       2017/9/1                       2019/6/28                       665                       0.05%                       4159.58                               2017/9/30                       3951                       2017/10/1                       2019/6/28                       635                       0.05%                       1254.44                               2017/10/31                       3856.5                       2017/11/1                       2019/6/28                       604                       0.05%                       1164.66                               2017/11/30                       3564                       2017/12/1                       2019/6/28                       574                       0.05%                       1022.87                               2017/12/31                       1606.5                       2018/1/1                       2019/6/28                       543                       0.05%                       436.16                               2018/1/31                       990                       2018/2/1                       2019/6/28                       512                       0.05%                       253.44                               2018/2/28                       540                       2018/3/1                       2019/6/28                       484                       0.05%                       130.68                               2018/3/31                       715.5                       2018/4/1                       2019/6/28                       453                       0.05%                       162.06                               2018/4/30                       10570.5                       2018/5/1                       2019/6/28                       423                       0.05%                       2235.66                               2018/5/31                       8802                       2018/6/1                       2019/6/28                       392                       0.05%                       1725.19                               2018/6/30                       6448.5                       2018/7/1                       2019/6/28                       362                       0.05%                       1167.18                               2018/7/31                       11142                       2018/8/1                       2019/6/28                       331                       0.05%                       1844.00                               2018/8/31                       9634.5                       2018/9/1                       2019/6/28                       300                       0.05%                       1445.18                               2018/9/30                       16627.5                       2018/10/1                       2019/6/28                       270                       0.05%                       2244.71                               2018/10/31                       5229                       2018/11/1                       2019/6/28                       239                       0.05%                       624.87                               2018/11/30                       3339                       2018/12/1                       2019/6/28                       209                       0.05%                       348.93                               2018/12/31                       2376                       2019/1/1                       2019/6/28                       178                       0.05%                       211.46                               小计                       101902.5                                                                                                               20431.07                                           《租赁合同二》迟延支付租金的违约金计算表                               租赁期限                       欠付租金             金额                       应付款日期             /计息日                       暂计截止日                       暂计天数                       违约金             日比例                       金额                               2018-4-12至2018-5-3                       280500                       2018/4/12                       2019/6/26                       440                       0.05%                       61710.00                                                     234210.71                       2019/6/27                       2019/6/28                       1                       0.05%                       117.11                               小计                                                                                                                                     61827.11                               备注：2019年6月26日支付租金46289.29元。                                                                                                             《租赁合同二》迟延支付电费的违约金计算表                               电费金额                       应付款日期                       暂计截止日                       暂计天数                       违约金日比例                       金额                                                     40229.1                       2018/5/18                       2019/6/28                       406                       0.05%                       8166.51                                      附件二：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。