福建省漳平市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0881民初343号 原告：陈天章，男，1968年10月22日出生，汉族，无业，住漳平市。 被告：漳平市华龙B区业主委员会，住所地华龙B区2栋B梯1602室。 法人代表：官光尧。 被告：漳平市森德物业管理有限公司，住所地漳平市外环西路20号，统一社会信用代码9185088166925810J。 法定代表人：叶世民，职务董事长。 本院在审理原告陈天章与被告漳平市华龙B区业主委员会、漳平市森德物业管理有限公司服务合同纠纷一案中，本院于2016年9月12日立案后，依法进行审理。 陈天章向本院提出诉讼请求：一、依法撤销《华龙B区物业管理委托合同》；二、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：森德物业公司是华龙开发商委托前期物业服务企业，该物业与开发商签订的《委托前期物业服务合同》期3年，于2019年4月31日终止。期间华龙B区首届业主委员会于2018年5月24日依法获批成立(备案编号201805)并张贴公示于小区宣传栏，依据2019年1月1日执行的《福建省物业管理条例》第34条规定前期物业服务合同期限不超过3年。以及国务院发行的《物业管理服务条例》中规定前期物业自小区业委会成立时，该前期物业服务委托合同自然终止，而此时首届业委会应该要依法依据召开业主大会进行重新选招聘其它物业服务企业来小区公开竞选，与经过双过半业主投票通过并表决同意首届业主委员会代表小区业主与入选的某物业服务企业签订新的物业服务合同，但是华龙B区首届业主委员会从成立始没有依法依规召开业主大会来进行选聘招聘其它物业服务企业，业委会主任就私自与前期森德物业公司谈交易，默许该前期物业服务企业继续依据前期物业服务委托合同来收费并服务。该行为就己经是违法违规了，而前期物业服务合同于2019年5月1日前终止后，首届业主委员会仍没有依法执行《业主大会和业委会的指导规则》以及《物业管理条例》和《物权法》中规定同提前召开业主大会进行公开表决讨论重新选聘服务服务企业的，导致该前期物业企业仍服务于小区，乱收费又不履行职责导致小区环境脏乱差等现象而引起多数业主们不满，于2019年5月27日(证据材料①)向物业上级主管部门联名提交了诉求，要首届业委会依法依规召开业主大会进行公开选聘招聘物业(证据②诉求书)。首届业委会于2019年5月28日在小区《公示》所谓“业委会委员和业主代表”讨论并通过同意继续让某前期物业公司收费和服务(证据③业委会公示书)。小区业主们看到业委会张贴的《公示》后强烈不满，认为业委会无召开业主大会公开进行投票表决，其作出决定是侵犯业主们的知情权和投票表决权，于是义愤填膺自发组织部分业主到市信访局投诉反映(证据④声明书)，菁城街道办接到B区上访业主们诉求后(证据⑤请愿书)，于2019年6月6日早上召集各有关部门及业委会、某物业公司法人代表和小区部分业主代表开现场协调会，因B区业主代表强烈要求依法依规依程序召开业主大会公开对外招标进行选聘和招聘其它有责任心、有管理服务水平的物业企业让业主们依法行使投票表决权，共同决定聘用中标的物业企业为B区业主们服务。并不能由首届业委会指定操作聘用某前期物业公司继续在小区服务收费，菁城街道办的司法人员以及在座各有关部门都认为B区首届业委会的操作行为不符合有关程序属于违规行为，应纠正，为此调解失败(证据⑥菁城街道办在龙岩市12345平台中回复信访投诉业主们的答复函)。而首届业主委员会不顾大多业主们反对和上级部门的意见，仍然肆意妄为践踏法律法规的尊严，于2019年6月18日发出《通知》和《华龙B区物业管理委托合同》复印件张贴于小区宣传栏(证据⑦)。又再次引起公愤，部分小区业主们再次自发组织到市信访局投诉，有关部门接到信访局工作人员电话通知后派工作人员到信访局向抗议的业主们表示到B区首届业委会办公室处理抗议诉求，并通电话叫业委会主任官光尧到小区业主委员会办公室现场向业主们解释其违规操作行为，而该主任以称病为由拒绝到场。并与通话的街道办工作人员讲其身体健康问题要引咎辞去主任职位，有关部门工作人员在B区业主委员会办公室向抗议业主们表示将依法依规督促业委会停止侵权违法行为，也在龙岩市12345平台里回复投诉业主的答复函中讲目前首届业主委员会并没有正式与森德物业公司签合同，不存在违法行为，不接受信访业主要求依法处罚业委会的行政责任的答复函(证据⑧)。由此，华龙B区业委会选聘招聘物业违法操作行为与华龙B区业主们维权纠纷事件暂停告落了……可是没想到首届业主委员会仍然不顾业主代表提出的诉求和主管部门督促其要尽快依法依规依程序组织召开大会讨论重新选聘招聘物业服务企业，也不组织召开由小区20%以上业主们联名要求换届选举新一届业主委员会的选举大会事项(证据⑨业主联名签名表，街道办有收到业主代表递交申请材料)，于是从2019年不知几月几日(没有在小区里公示通知)就叫几名业委会委员拿着业委会私自印发业主签名表格(没有事先在小区宣传栏里公示过)挨家挨户找业主签名同意其收费方式(告知签名业主是否同意降低物业费)，并没有告诉这些签名业主是否重新选聘其它物业及同意继续让森德物业服务于小区，然后以召开不了业主大会为由，采用所谓“书面征求意见”的形式并超过法定人数业主(双过半)同意签名(该业主签名名单表没有在小区里公示核实确认)为由，于2019年12月25日在华龙E区物业办公室召开业委会委员们和森德物业讨论并决定与该物业公司串通签下《物业服务合同》三年期。期限2020年1月1日到2022年12月31日止(正式签后也没及时公示于小区宣传栏可能是怕再次受到反对而引起民愤导致上访)。本原告于2020年1月12日通过龙岩市12345便民服务平台咨询该合同之事，城市管理局于17日回复证实于2019年12月初收到物业递交己签合同书及备案归档(漳平市住建局和菁城街道办事处委托其暂管物业事项3年)。本原告17日早收到回复信息后马上到城市管理局第一中队提出异议称此合同怎么能认为无违规操作?而该城市管理局物业管理处讲只是收取存档并不是该局审核签名盖章同意备案而是菁城街道办主办人签名盖章同意备案移交收取存档。森德物业和首届业主委员会仅凭他们签订的4份《物业委托服务合同》和所谓经过双过半业主签名表260多户为依据就签下合同并向上级主管部门备案。本原告于2020年1月20日通过上访要求漳平市城市管理局公开此信息申请(有申请书)，城市管理局回复称其材料是档案材料不是政府信息，并告知己责令森德物业公司下午《物业合同》及有关备案材料复印件张贴于小区宣传栏公示(但没有张贴业主签名表和报批备案表等复印件)。从张贴的合同书复印件看到该首届业委会以所谓2019年12年25日召开委员们会议讨论通过的决定就私自与森德物业公司签定的物业委托合同。此行为是侵权违法行为，违反《物权法》第76条规定的:下列事项由业主共同决定。(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。诉求依据:物业服务合同属于与小区业主共同利益相关的要件，按照《物权法》和《物业管理条例》中规定向当经过业主大会决议通过，业委会只是业主大会的执行机构，类似于代理人的地位，业主大会才是代表全体业主利益的最高权利机构。在尚未召开业主大会公开选聘物业，让小区业主进行行使投票表决权，并经过获得小区专有部分占建筑物总面积过半数，且占人数半数以上业主投票表决某中标物业服务企业可以入场小区服务的情况下，并获得业主大会的签约权后，才可以依法与某物业公司签订《物业服务合同》，否则，就是违法，应为无效合同，而且该前期物业森德公司并没有参加选聘并经过业主大会招投标入边的，而是由华龙B区首届业主委员会就以取得260多名业主签名作为获得授权依据就私自决定聘请森德物业(前期)服务企业，根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第22条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。…采用书面征求意见形式的应当将征求意见书递交到每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告，凡需要投票表决的，表决意见应由业主本人签名。而首届业主委员会并没有事先在小区公示栏张贴何时要召开业主大会进行选聘物业的公告，也没有在小区公示栏公告要采用书面形式征求意见的形式，也没有发函街道办和社区通知何时召开业主大会，就以召开业主委员会委员们会议讨论纪要为由便与森德物业暗中签下合同，其行为依据违反《合同法》第5条规定:有下列情形之一的合同无效。(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。(三)以合法形式掩盖非法目的。(五)违反法律，行政法规的强制性规定。根据国务院发行的《物业管理条例》中明确指出小区所有业主是共同产权人。其中第3条国家提倡业主通过、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第6条之条款(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。(四)参加业主大会会议，行使投票权。第11条规定下列事项由业主共同决定之条款(四)选聘和解聘物业服务企业。…业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。综上所述！据此，本原告向漳平市人民法院提起诉讼要求依法判决漳平市华龙2期B区首届业主委员会与前期物业森德物业公司签订的《物业委托服务合同》为无效合同(而且该合同只有业委会主任官先尧签名及业委会公章，并无填写日期，而森德物业只有代表人签名并无盖公章也无填写日期),为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 本院经审查认为：本案中，陈天章提起的是撤销权之诉，而《华龙财富广场B区物业管理服务合同》是由漳平市华龙B区业主委员会与漳平市森德物业管理有限公司签订的。根据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”，结合陈天章在庭审中的陈述，陈天章不是《华龙财富广场B区物业管理服务合同》的合同相对方，不具备本案诉讼主体资格，对其起诉，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回陈天章的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  陈长根 二〇二〇年四月二十四日 法官助理郑姗 书记员蒋敏佳