贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初132号 原告：深圳高速物业管理有限公司贵州龙里分公司，住所地，贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道水桥村，统一社会信用代码91522730072000317B。 负责人：张博。 委托诉讼代理人：张珂（深圳高速物业管理有限公司贵州龙里分公司员工），女，汉族，1990年8月6日生，大专文化，四川省广安县人，住贵州省仁怀市，一般授权。 被告：彭德群，女，汉族，1985年6月25日生，住贵阳市云岩区。 原告深圳高速物业管理有限公司贵州龙里分公司(以下简称深圳高速物业龙里分公司）与被告彭德群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。深圳高速物业龙里分公司的委托诉讼代理人张珂到庭参加诉讼，被告彭德群经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 深圳高速物业龙里分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业管理服务费28658.05元(2017年—2019年共三年，11954.50元／年)。2、判令被告支付上述物业管理服务费截止2019年12月31日的逾期违约金5173.68元（按日万分之三的标准计算，2017年物业管理费4749.05元自2017年8月9日起计逾期875天，违约金1246.63元；2018年物业管理费11954.5元自2018年8月1日起计逾期730天，违约金2618.04元；2019年物业管理费11954.5元自2019年1月1日起计逾期365天，违约金1309.2元）。3、2020年1月1日起至物业管理服务费28658.05元实际付清之日止的逾期违约金，按日万分之三的标准计算支付。 事实和理由：茵特拉根小镇是贵州深高速置地有限公司开发的住宅小区，2014年12月4日，贵州深高速置地有限公司与原告签订《茵特拉根小镇一期前期物业服务合同》，委托原告对茵特拉根小镇一期物业提供物业管理服务。2016年12月24日，贵州深高速置地有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买茵特拉根小镇一期第G1-23栋1号房，房屋总价款为1890000元，建筑面积262.16平方米；原告为物业服务企业，物业服务费按月3.8/平方米收取；被告应在接到房屋交接书面通知后3日内办理商品房的交接手续，无合法理由拒绝受领视为房屋按时交付，物业服务费自交付或视为交付之日起由被告承担。2017年8月1日，贵州深高速置地有限公司书面通知被告于2017年8月1日开始办理交房手续，并明确告知物业管理费自2017年8月9日起计收。入伙通知书送达后，被告没有按期办理商品房的交接手续，也没有向原告支付物业服务费。原告于2018年11月2日向被告寄送物业服务费催缴函，并多次电话通知被告，但被告至今没有交纳物业服务费。被告的行为损害了原告的合法权益，原告故诉至法院，望判如所请。 彭德群未到庭，提交书面答辩意见称，被告在购买房屋时，开发商答应在其所购房屋前种植一颗柚子树。在第一次收到接房通知被告后对房屋进行了查验，柚子树并没有按照当初购房约定进行种植，故拒绝房开的收房要求。第二次通知收房时房屋前面种了一颗其它品种的树，但没有成活，被告依然拒绝收房。后来连续几次查验，房开几次种植的树木都没有成活，故至今都未收房。房开在未完全履行承诺时单方面确定收房时间不符合法律规定，业主没有入住就全额收取物业管理费不符合国家的有关规定，业主有权拒绝支付物业管理费。 原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 1、前期物业管理合同、备案登记表；2、商品房买卖合同；3、交房公告、入伙通知书、催收房屋通知书及邮寄单、物业服务催缴函及邮寄单；4、商品房预售许可证、竣工验收备案表。诉讼中，被告既未举证，也未出庭质证，视为放弃举证、质证的权利。本院审查认为，原告提交的证据符合证据的三性特征，本院予以采信。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月4日，贵州深高速置地有限公司（甲方）与深圳高速物业龙里分公司（乙方）签订《茵特拉根小镇一期前期物业服务合同》，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对茵特拉根小镇一期提供前期物业服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况:物业名称为茵特拉根小镇一期;坐落位置为黔南州龙里县;建筑面积39040平方米。第二条、乙方提供的物业服务范围按照甲方要求对销售中心及样板房进行物业管理；本物业交付使用后，对物业管理区域提供前期物业管理服务。第七条、本物业交付使用后，物业管理区域物业服务收费选择包干方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积每月3.8元／平方米收取（含公共能耗）;第九条、业主应于物业交付办理入住手续次日起交纳物业服务费用，其中，纳入物业管理范围的尚未竣工、已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人以及买受人未能正常办理入住手续的，其物业服务费由甲方全额交纳。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按月交纳给乙方,业主／物业使用人和甲方应在每月10日之前履行月度预缴义务。第三十六条,甲方、业主或物业使用人违反本合同约定,未能按时足额交纳物业服务费用的,应从逾期之日起每天按欠交物业管理服务费千分之三的标准向乙方支付违约金并承担相应法律责任。第三十九条,本合同期限五年，自甲、乙双方签订之日起算，但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。第四十条,本合同期满前3个月,业主委员会尚未成立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的,甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第四十二条,甲方与物业买受人签订的物业买卖合同,应当包含本合同约定的内容。茵特拉根小镇一期房屋已于2015年1月4日取得预售许可证，2016年9月8日竣工验收。 彭德群系茵特拉根小镇一期第Ｇ1-23栋1号房业主。2016年12月24日,彭德群（买受人）与贵州深高速置地有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》,约定彭德群向出卖人购买位于龙里县茵特拉根小镇一期第Ｇ1-23栋1号房,建筑面积262.16平方米套内建筑面积248.87平方米。商品房价款按建筑面积计算，价款总金额为1890000元。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付商品房。第十四条交接手续约定，（1）该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。（2）买受人应在收到书面通知3日内办理商品房的交接手续。附件十二补充协议第六条补充约定……（2）出卖人的通知送达或者本合同约定的交付期间届满后，买卖受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋；买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付；房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担（5）交付通知书送达买受人后，买受人应按出卖人通知中规定的时间和地点办理房屋查验和入住手续；如买受人未在规定日期内办理房屋查验和入住手续，则自交付通知书中载明的入住截止日期次日起，视为买受人已接收该房屋，房屋风险转移至买受人，并由买受人承担该房屋的物业管理费、能源费等相关费用。（6）当买受人在该小区实际办理该房屋使用手续时，买受人应交齐该房屋全部应付物业管理费、能源费等相关费用及因延期支付产生的违约金（计算标准为全部应付总额的万分之三）。合同第二十七条前期物业管理约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为深圳高速物业龙里分公司为物业服务企业；前期物业管理期间，物业服务收费价格为3.8元／月平方米；买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。附件十二补充协议第十二条约定，买受人确认出卖人已将《临时管理公约》和出卖人与深圳高速物业龙里分公司签署的《前期限物业委托管理合同》全部条款及内容向买受人展示，买受人已详细阅读并理解，同意接受并遵守《临时管理公约》和《前期限物业委托管理合同》的约定。第二十条，补充协议如与《商品房买卖合同》正文不一致的，以补充协议为准。 2017年8月1日，贵州深高速置地有限公司向彭德群寄送《入伙通知书》，告知该公司将于2017年8月1日开始办理交屋，要求业主带齐相关资料现场办理；如在收到入伙通知3日内未办理收房屋手续，将视为自动收房，物业管理费自2017年8月9日起计收。彭德群收到通知前来查验房屋，以贵州深高速置地有限公司未按约定在房屋前种植柚子树，没有达到交房条件而拒绝收房。2017年12月3日，深圳高速物业龙里分公司又向彭德群发送催收房屋通知书，彭德群仍拒绝收房屋，现该房屋处于空置状态。2018年11月2日、2019年11月29日，深圳高速物业龙里分公司两次以快递方式向彭德群寄送《物业服务费催缴函》。 本院认为：深圳高速物业龙里分公司是贵州深高速置地有限公司委托的前期物业服务企业,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”规定,及彭德群与贵州深高速置地有限公司之间《商品房买卖合同》的约定，贵州深高速置地有限公司与深圳高速物业龙里分公司签订的《茵特拉根小镇一期前期物业服务合同》对业主彭德群具有约束力。 彭德群向贵州深高速置地有限公司购买的房屋系现房，根据双方在《商品房买卖合同》及补充协议中“买受人应在出卖人书面通知送达后3日内办理房屋交付手续，买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，房屋风险转移至买受人，并由买受人承担该房屋的物业管理费。”的约定,结合彭德群书面答辩意见可知，彭德群已两次收到贵州深高速置地有限公司书面收房通知，即使彭德群以没有栽种柚子树为由未办理涉案房屋收房手续,也视为其已接收，应于2017年8月9日起向深圳高速物业龙里分公司交纳涉案房屋物业管理费。彭德群没有按《商品房买卖合同》及补充协议支付物业管理服务费,已属违约，深圳高速物业龙里分公司据此诉请彭德群支付物业管理费及违约金，依据充分。因《前期物业服务合同》约定的5年合同期限于2019年12月1日届满，深圳高速物业龙里分公司未能提供与贵州深高速置地有限公司就延长合同期限达成协议的证据，不能证实其在合同期限届满后还在提供物业服务，故深圳高速物业龙里分公司主张的物业管理服务费，本院确定以建筑面积每月3.8/平方米从2017年8月9日计算至2019年12月1日，支持27628元，超出部分不予支持。违约金分段计算总计2140元：2017年8月9日至2017年12月8日物业管理费3984.83元的违约金自2017年12月9日起按日万分之三计算至2019年12月1日，为856元；2017年12月9日至2018年12月8日物业管理费11954.50元的违约金自2018年12月9日起按日万分之三计算至2019年12月1日，为1284元。2019年12月2日至物业管理服务费27628元清偿之日止的违约金按日万分之三计算。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相应物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”规定，彭德群关于未入住不得全额收取物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下: 一、彭德群于本判决生效后十日内支付深圳高速物业管理有限公司贵州龙里分公司物业管理服务费27628元及违约金2140元；2019年12月2日至物业管理服务费27628元清偿之日止的违约金，以27628元为基数按日万分之三计算支付。 二、驳回深圳高速物业管理有限公司贵州龙里分公司的其余诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取323元，由彭德群负担284元，深圳高速物业管理有限公司贵州龙里分公司负担39元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  陈霞 二〇二〇年四月十七日 法官助理邓友春 书记员邓友春