内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3542号上诉人（原审原告）:王海霞，女，1958年10月25日出生，汉族，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人：焦瑞刚，男，1957年3月23日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。（系王海霞丈夫）被上诉人（原审被告）：赤峰大福房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区五金机电城7号楼010111室。法定代表人：尹祥臣，经理。委托诉讼代理人：王敏杰，内蒙古法林律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥，内蒙古法林律师事务所律师。上诉人王海霞因与被上诉人赤峰大福房地产开发有限责任公司（以下简称大福房地产）承揽合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王海霞上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，被上诉人承诺送衣帽间，但是快建成时却要收取衣帽间费用15000元，加上二层垫层费2000元，被上诉人强行收取款项不符合合同约定。另外被上诉人在收据上写的是工本费，应该出示明细账目。一审中上诉人申请三位业主作为证人出庭，能够证实衣帽间的钱如果不交，被上诉人就不给钥匙。一审法院认定与被上诉人为承揽关系与事实不符。被上诉人辩称，被上诉人收取的15000元为衣帽间的成本费，已经施工完毕。2000元垫层费和衣帽间无关，是建筑二层用的。委托书约定了混凝土等，实际施工有砂浆和水泥的物料费。王海霞一审起诉称，判令被告退还收取原告的衣帽间款15000元、二层垫层款2000元，合计17000元。事实与理由：被告是龙福郡小区开发商，原告在该小区购住房一套，建筑面积102.28平方米，使用面积82.14平方米。开始建房时，被告承诺送衣帽间，但快建完时，被告却向原告强行收取了衣帽间款15000元。而该衣帽间系在原告与邻居的公摊面积上建造出来的，原告此举系重复收费。另原告购买的是复式楼，按图纸要求统一在室内除客厅外其余部分用钢结构做隔层，且钢筋结构上方铺满填基板或混凝土，被告承诺该项施工费不单独收费，但在楼房施工过程中，被告又向原告索要2000元垫层费。被告上述行为均属于违规收费，应予退还。故诉至人民法院，请求判如所诉。一审认定事实，2017年5月5日，原告与被告签订《内蒙古商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于赤峰市××区房屋，层高设计为5.18米，建筑面积102.28平方米、其中套内面积82.14平方米、公共部位分摊建筑面积20.14平方米。2018年1月30日，原告为被告出具《委托书》一份，委托被告为涉案房屋用钢结构制作二层隔层，并在钢结构上方铺填基板或混凝土，后原告交付被告二层的垫层施工费2000元。2018年5月23日，原告向被告交付15000元，被告为原告出具收据一枚，收款事项注明402121电梯前室隔二层成本费。2018年9月4日，被告向原告转移占有涉案房屋，其中包括被告为涉案房屋用钢结构制作二层隔层，并在隔层上利用砂浆水泥施工的垫层，以及打通该房屋与电梯候梯厅2.8米以上公用墙体并添附的衣帽间一间。一审法院认为，本案的争议焦点由两部分，一是案涉衣帽间是否属于原告购买的分摊建筑面积的公共部位、被告收取原告的15000元属于何种性质；二是被告收取的2000元二层隔层垫层施工费是否具有事实依据。一审法院对此作如下认定。一、1、关于案涉衣帽间是否属于原告购买的分摊建筑面积的公共部位。首先，必须明确几个相关概念。1、商品房销售面积，建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位，包括套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。国家现行的《建筑面积计算规则》第1.１条规定，单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。《住宅建筑设计规范(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)》（GBJ96-86）规定，住宅层高标准为2.8米。2、房屋共有建筑面积，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条规定，公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。本案中，原告购买被告开发的涉案房屋建筑外墙高度虽为5.18米，但其购房建筑面积是以单层水平面积计算，即与高度无关；涉案衣帽间系由龙福郡小区4号楼2单元12层电梯候梯厅2.8米以上改建的架空层，依据我国现行的《建筑面积计算规则》第1.7条“穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅，大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积”的规定，原告分摊的电梯候梯厅公用建筑面积，为该层水平面积，即该电梯候梯厅2.8米以上部分并未计入业主公共分摊面积。综上，对于原告主张该衣帽间属于其购买涉案房屋的公共分摊部分的意见，一审法院不予支持。2、被告收取原告的15000元衣帽间费用属于何种性质。《物权法》中规定，建筑物区分所有权是数个所有权人对建筑物内各人专有部分享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理权组成的复合性权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，该物权的设立不以登记为生效要件。本案中，龙福郡小区4号楼2单元12层电梯候梯厅属于该楼层内业主共同使用、共同管理的部分，即该楼层业主在不违反法律法规规定、不危及建筑物安全、不损害其他业主合法权益的前提下，可以约定如何使用该部分空间。而该楼层共有包括原告在内二户业主，现原告向被告支付费用，授权被告将该楼层电梯候梯厅2.8米以上部分的立体空间加筑底盖，使其具有牢固结构及独立使用空间的架空层，并将该部分空间平均分为二份，将原告所有的房屋与电梯候梯厅共用外墙打通，使该份独立空间变作原告专有的衣帽间，且其因合法建造行为享有依法取得物权，该物权属于原始取得，无须登记即生效。据此，应认定原告与被告就案涉衣帽间的改造施工存在合法有效的承揽合同关系，被告称原告向其交付的15000元系施工费的答辩意见，具有事实依据，一审法院予以采信。二、被告收取的2000元二层隔层垫层施工费是否具有事实依据。被告向原告销售的房屋为层高5.18米的单层房屋，为了提高房屋利用率，约定为原告免费在该房屋内架空一层钢结构隔层，该免费施工的范围仅包括制作并安装钢结构隔层，并在钢结构上方满铺填基板或混凝土，并不包括利用砂浆及水泥制作的垫层施工费。据此，原告与被告亦就案涉房屋二层隔层制作垫层的施工存在合法有效的承揽合同关系，被告收取原告2000元施工费的答辩意见，具有事实依据，一审法院予以采信。综上所述，原、被告之间存在合法有效的承揽合同关系，现被告已经向原告交付施工成果，双方的义务均已履行完毕，合同权利义务已终止，原告要求被告返还施工费共17000元的诉讼请求，于法无据，一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王海霞的全部诉讼请求。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，二审期间，上诉人王海霞就本案所涉《委托书》效力问题另案向一审法院提起诉讼，请求确认案涉《委托书》无效，一审法院作出（2019）内0404民初7291号民事判决，驳回王海霞的诉讼请求。王海霞不服该判决上诉至本院，本院作出（2019）内04民终5270号民事判决，维持一审判决。其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人要求被上诉人返还衣帽间款15000元及二层垫层款2000元是否有事实和法律依据。经审查，根据被上诉人给上诉人出具的收据记载，被上诉人收取的15000元为电梯前室隔二层成本费；同时双方之间的《委托书》中约定被上诉人不收取费用范围并未包括垫层款。现本案所涉款项均已支付完毕，且被上诉人已经向上诉人交付施工成果，因此上诉人要求返还相应款项的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭光宇审 判 员 黄树华审 判 员 姚美竹 二0二0年四月十六日法官助理 张晓雪书 记 员 魏云彤