广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终96号上诉人（原审原告）：中山市宜德物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区******天水湖花园4卡，统一社会信用代码914***********747F。法定代表人：卢锐祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏健，广东卓而立律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贺洪雨，男，1982年9月17日出生，汉族，住广东省中山市西区蓝波湾70幢502房。上诉人中山市宜德物业管理有限公司（以下简称宜德物业公司）因与被上诉人贺洪雨物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。宜德物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持宜德物业公司的诉讼请求。事实与理由：QQ业主群聊天记录属电子类证据，业主身份无法核实确认，聊天内容是否属实也无法核实，一审法院片面采信贺雨洪的该证据，认定物业服务存在瑕疵缺乏事实依据。宜德物业公司每月每周均有制作“工作日报登记表”并对业主进行公示，详细记录人员在岗、业主投诉、卫生清理、保安巡查等情况，宜德公司已全面履行物业服务义务。贺雨洪辩称，QQ业主群作为物业公司与业主日常沟通的工具，其成员是真实存在的业主及物业公司人员，宜德物业公司不能否定。一审时贺雨洪也提供了视频证明物业公司不作为和乱作为。一审时物业公司未提供保安巡查、出入登记等相关管理台账，其现在所称的“工作日报登记表”存在修改或纠正的可能，不能证明其全面适当履行了物业管理义务。宜德物业公司于2019年2月25日向一审法院提出诉讼请求：贺洪雨支付2014年9月1日至2018年10月31日期间共50个月的物业管理费10087元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费201.74元为基数，分别从欠费当月5日起按每日千分之五利率计算至清偿之日止，暂计至2018年10月31日为10087元）。一审庭审中，宜德物业公司变更诉求为：贺洪雨支付2014年9月1日至2019年5月31日期间的物业服务费11499.18元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费201.74元为基数，分别从欠费当月5日起按每日千分之五利率计算至清偿之日止，暂计至2019年5月31日为11499.18元），合计22998.36元。一审法院认定事实：2013年6月29日，宜德物业公司作为甲方、贺洪雨作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：甲方为乙方天水湖花园4幢401房提供前期物业管理服务。委托管理期限自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业管理协议之日止；自开发单位通知正式入伙之日起，按所购置物业，乙方交物业服务费标准为住宅2.2元/平方米/月（按建筑面积计算，最终按房产证上建筑面积计算）；于每月5日前交纳当月费用。逾期未交，将按用户手册条款收取每日千分之五的滞纳金。合同还约定了其他事项。贺洪雨是天水湖花园4幢401房（物业建筑面积92.31平方米，宜德物业公司于诉讼中确认按91.70平方米主张权利）的业主，于2013年6月29日办理收楼手续，但未交纳自2014年9月1日起至2019年5月31日期间的物业服务费。宜德物业公司经催讨无果遂诉至一审法院，主张本案实体权利。另查：贺洪雨提交业主QQ群聊天记录拟证明宜德物业公司未完全履行物业管理服务，天水湖小区业主于聊天记录中集中反映物业管理存在电梯维护不及时、环境卫生脏乱、安全隐患严重、出入登记有遗漏、安保服务态度差、业主投诉不处理等问题；宜德物业公司对上述证据的关联性提出异议，但未举证其已全面、恰当履行了物业管护义务。又查：贺洪雨抗辩称已交纳2014年9月的物业服务费，但未提供缴费凭证佐证。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。贺洪雨作为业主、宜德物业公司作为物业服务企业签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，宜德物业公司应提供质价相符的物业管理服务，贺洪雨应及时交纳物业服务费。宜德物业公司要求贺洪雨按合同约定全额支付物业服务费，应就其已全面、恰当履行了对天水湖小区的物业管理服务承担相应举证责任，但其未能提供诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等相关管理台账证明其已经按照前述前期物业管理服务协议全面、适当地履行了物业管理义务，故根据《物业管理条例》第四十条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，其要求贺洪雨按合同约定全额支付物业服务费理据不足，一审法院不予全部支持。结合贺洪雨提供的业主QQ群聊天记录中反映的问题，一审法院认定宜德物业公司提供的物业管理服务确存瑕疵，因此，酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业服务费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因宜德物业公司在履行合同中存在管理不当、服务不到位的违约过错，是导致贺洪雨迟延缴纳物业服务费的主要原因，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金一审法院不予以支持。贺洪雨抗辩称已交纳2014年9月的物业服务费，但未提供缴费凭证佐证，一审法院不予采信。综上，一审法院结合物业服务合同约定以，核定贺洪雨应向宜德物业公司支付2014年9月至2019年5月期间的物业服务费为9199.34元（2.2元/平方米/月×91.70平方米×57个月×80%）。综上所述，依照《物业管理条例》第四十条、第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、贺洪雨于一审判决发生法律效力之日起七日内向宜德物业公司支付2014年9月至2019年5月期间的物业服务费9199.34元；二、驳回宜德物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费375元（宜德物业公司已预交），由宜德物业公司负担224元，贺洪雨负担151元（贺洪雨负担部分于一审判决生效之日起七日内径付宜德物业公司）。二审期间，宜德物业公司向本院提交《中山天水湖物业服务中信工作简报》一份，拟证明宜德物业公司在小区内设置了宣传栏、定期公开向小区业主报告物业管理服务的情况，宜德物业公司已全面履行物业管理服务。贺洪雨质证认为该证据是事后补救的，不能证明当时的情况。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查，一审期间，一审法院要求宜德物业公司于2019年6月6日前提交物业服务的相关台账证明材料，否则承担举证不能的不利后果。宜德物业公司未按一审法院要求提交相关台账材料。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：一审法院调减贺洪雨物业服务费是否恰当。宜德物业公司要求贺洪雨支付物业服务费，其应就其全面适当履行物业服务义务承担相应举证责任。一审中宜德物业公司未提供诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等相关管理台账证明，一审法院要求宜德物业公司于一定期限内提交，宜德物业公司也未按要求提交，在没有证据证明宜德物业公司已经履行物业服务义务的情况下，一审法院结合贺洪雨提供的业主QQ群聊天记录中反映的问题，认定宜德物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并酌减20%物业服务费并无不当。综上所述，宜德物业公司上诉请求成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市宜德物业管理有限公司已预交），由中山市宜德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年四月七日书记员  杨婉婷