广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初306号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西横街111号。统一社会信用代码914401011904664097。法定代表人：杜凤君。委托诉讼代理人：罗雪婷、段芳，该公司员工，通讯地址。被告：曾红，女，1971年8月17日出生，汉族，住广州市萝岗区，委托诉讼代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。原告广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业）诉被告曾红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告越秀物业的委托诉讼代理人罗雪婷、段芳，被告曾红委托诉讼代理人刘海林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告曾红立即向原告越秀物业支付2015年10月1日至2019年11月30日的物业管理费合共17602.48元（物业管理费以每月每平方米2.8元计算）；2.判令被告曾红立即向原告越秀物业支付逾期支付上述物业管理费的违约金（违约金以当月应付的管理费为本金，每日按千分之三的标准从当月6日开始计算至实际付清之日止，暂计至2019年11月30日为42104.03元。每期违约金以当月所欠物业管理费的本金为限）；3.判令被告曾红承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年10月15日，原告与房地产开发单位广州市城市建设开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定广州市城市建设开发有限公司将其开发建设的岭南山畔小区委托原告进行物业管理。被告曾红是岭南山畔小区116号2003房的业主，该房屋建筑面积133.76平方米。2014年2月20日，原告与被告曾红签署《前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理费按每月每平方米2.8元计算，以一个自然月为缴费周期，并于每月5日前缴纳，逾期应按每日以欠费总额的千分之三的标准计算违约金，从当月6日开始计算至实际付清之日止。被告曾红于2015年10月1日至今无正当理由一直拖欠物业服务费，截止至2019年11月30日拖欠的物业费为17602.48元、户内水费为1140.23元、户内电费80.50元、公摊费497.27元、违约金42104.03元。经原告越秀物业多次催缴无果。原告越秀物业认为，被告曾红不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告曾红享受原告越秀物业提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告越秀物业及其他按时足额交纳物业服务费的业主的合法权益，被告曾红应当按合同约定向越秀物业支付拖欠的费用及违约金。原告越秀物业为维护自身合法权益特诉至法院。被告曾红辩称，其所购买的涉案物业的开发商为广州市城市建设开发有限公司，与原告是关联公司。首先，被告收楼后想对房屋进行简单装修，发现房屋地板存在严重的质量问题，多次要求原告联系开发商协调解决，但原告每次都失约，为此，被告已经告知原告工作人员，其什么时候处理好这件事，被告就什么时候交纳物业管理费。第二，被告曾交纳1000元装修押金给原告，但事后原告以被告使用玻璃封闭了阳台而拒绝退款没有依据。第三，被告家人曾经过来住了一段时间，在一楼平台晒被子，被子也被原告工作人员收缴后不见了，双方协商时原告方同意被告免交2017年前的所有费用。第四，被告收到原告发来的律师函后联系原告处理，但至今没有人回应被告。原告明知被告拒交物业管理费的理由，但不积极处理导致被告至今未能缴纳上述费用，而且管理协议也是原告制作的单方格式合同，违约金标准明显畸高。原告也没有按合同约定每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。综上，被告认为原告没有完全履行好自身的物业管理服务义务，被告有权拒绝交纳相关费用。同时，原告要求被告支付违约金更是没有任何事实和法律依据，请求法院作出公正判决。庭审中，被告补充认为，原告的物业收费通知单只有物业管理费本金，没有违约金，也可以证明被告没有按时交纳物业管理费是有原因的，因此不应计算违约金。对原告陈述的其他事实没有异议。经审理查明：被告曾红是广州市黄埔区科学城岭南山畔小区116号2003房的业主，该房屋建筑面积133.76平方米。2014年2月20日，原告与被告签署《前期物业管理服务协议》，上述协议约定：物业管理费按每月每平方米2.8元计算，以一个自然月为缴费周期，并于每月5日前缴纳，逾期应按每日以欠费总额的千分之三的标准计算违约金，从当月6日开始计算至实际付清之日止；合同还约定原告每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；合同还约定了原、被告双方的权利和义务；被告曾红于2015年10月1日至起诉之日没有交纳物业管理费及公摊费用，截止至2019年11月30日，被告拖欠的物业管理费为17602.48元、公摊费为497.27元、违约金为42104.03元。原告越秀物业已多次向被告催缴。庭审中，被告没有提供原告工作人员因丢失被告的被子及双方协商时承诺免收其2017年之前所有费用的证据材料；亦没有提交案涉房屋存在质量问题时原告应负协调处理义务责任的依据。上述事实有《前期物业管理服务协议》、《商品房交付书》、催款《律师函》、物业收费通知单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：本案原、被告是因房屋（物业）管理服务引起的纠纷，应依照《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》的相关规定进行调处。原、被告双方对涉案房屋的物业管理签订了《前期物业管理服务协议》，对物业管理费用及公共水电费用及承担违约责任的方式进行了约定，上述约定并无违反法律、法规的禁止性规定，双方都应依约履行。原告越秀物业已依约提供了相应的物业服务，被告曾红理应依约交纳相应费用。针对被告的抗辨意见，本院分析如下：关于被告认为其所购房屋存在质量问题，原告未能协调开发商处理好此事之前其是否有权拒绝交纳物业管理费的问题。被告购房合同的相对人是开发商并非原告，现被告未能提交证据证明原告应承担房屋的维修或协调维修义务，因此，被告以此作为拒交物业管理费的依据不足，其抗辨意见本院不予支持；关于被告认为其在公共场所（一楼平台）晒被子因原告工作人员收缴后丢失的赔偿问题，被告未经允许在公共场所（一楼平台）晒被子本身就有过错，现被告未能提交原告同意因被告被子丢失免收被告2017年前所有费用的依据，庭审中原告也没有认可被告的的说法，因此，被告的抗辨依据不足，本院无法采纳；关于被告认为其曾交纳1000元装修押金给原告，但事后原告以被告使用玻璃封闭了阳台而拒绝退款问题，如果被告使用玻璃封闭了阳台的确属于违规，原告按规定进行处理并无不妥；另外，双方协议中没有关于原告未按合同约定每年至少公布一次物业服务资金的收支情况，被告可以拒绝交纳物业管理费的约定，而且即使原告真的没有按合同约定每年至少公布一次物业服务资金的收支情况，也不应成为被告拒绝交纳物业管理费的合法理由。因此，被告曾红逾期交纳物业管理费及相关的公摊费用已构成违约，应承担相应的违约责任。关于物业服务费及违约金，双方在合同中已有约定，可按双方约定履行。计算至2019年11月30日，被告曾红欠缴物业管理费为的本金17602.48元；关于逾期缴费违约金，虽然合同约定为逾期应按每日以欠费总额的千分之三的标准计算，但原告起诉时已明确以不超过欠缴物业管理费本金为限。因此，原告的请求合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告曾红于本判决发生法律效力之日起五日内向被告广州越秀物业发展有限公司支付2015年10月1日至2019年11月30日的物业管理费17602.48元。二、被告曾红于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州越秀物业发展有限公司一次性支付2015年10月6日至实际付清欠缴物业管理费之日止的违约金（违约金以当月欠缴物业管理费为本金，从逾期之日起按每日的千分之三的标准分别计算，累计的违约金总额不得超过欠缴物业管理费的总额）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元，由被告曾红负担（此费原告已预交，本院不退回，被告履行本判决时迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  吴秋宏二〇二〇年四月三日书记员  梁凤培