广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初165号原告：莫贤暖，男，汉族，1956年3月9日出生，广东省英德市人，住广东省英德市*******，公民身份号码：440************212。被告：清远市海泰房地产开发有限公司，所在地：广东省清远市***********************。法定代表人：汤某1。委托代理人：韩道荣，男，汉族，1963年2月3日出生，广东省英德市人，住广东省英德市英城利民路市***********，公民身份号码：352************038。（系该公司副总经理）原告莫贤暖诉被告清远市海泰房地产开发有限公司（以下简称海泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法由审判员郑彩娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫贤暖、被告海泰公司的委托代理人韩道荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫贤暖诉称：2009年9月7日，被告海泰公司为建设维多利广场，与原告莫贤暖签订了《拆迁补偿安置协议》，约定原告将原英德市***********面积50.59平方米的房产给予被告拆迁，原告已选择产权置换回迁的补偿方式，选择A类型的回迁房一套，套内建筑面积98.81平方米，且协议还约定了被告应负责在交付回迁房两个月内办妥房产证。签订协议后，原告已依约腾空房屋由被告建设。2012年7月28日，被告通知原告已抽签确定维多利广场3号楼401号房屋，原告于2013年1月3日将维多利广场3号楼401号房的回迁房补房款及物业维修基金共计84392元交给被告，被告也于2013年1月5日将涉案房屋交付给原告入住。但房屋交付后，被告却一直未能根据合同约定将涉案房屋的房产证办至原告名下。现原告依法有权要求被告立即为原告办理涉案房屋的房屋产权证书。另根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，现被告依法应以购房款总额参照中国人民银行逾期贷款利息计算损失给原告。因原告房屋为回迁房，未约定房屋总价款，而英德市人民法院已生效的（2016）粤1881民初1148号民事判决书，已明确认定被告维多利广场A类型（98.81）平方米房屋价值的标准为437056.4元，该金额可作为计算本案被告逾期办证的损失计算的购房款价值依据。为维护原告的自身权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院判决：一、被告海泰公司将英德市维多利广场3栋401号的房屋（产权证号：1765402）过户登记至原告莫贤暖名下；二、被告以437056.4元为基数，自2013年3月22日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付逾期办证损失给原告，直至上述房屋产权登记至原告名下之日止；即按年贷款利息百分之三计至2020年1月止，六年十个月的违约金共85625元。三、本案诉讼费用由被告承担。原告莫贤暖在举证期限内向本院提供如下证据：1、拆迁补偿安置协议；2、回迁保证金收据、迁出确认书；3、收楼确认书；4、收楼通知书；5、回迁房交款明细及收据；6、回迁房确认书；7、住宅契税交税收据；8、拆迁房产证；9、商品房房产信息查询证明；10、不动产权信息查询证明；11、产权转移登记申请书。被告海泰公司答辩称，一、被答辩人隐瞒英德市维多利广场3幢401号房屋交易的真实性，即双方于2014年6月29日签订了该房屋的《广东省商品房买卖合同》。以下简称为《买卖合同》。第一，答辩人与被答辩人于2009年9月7日签订了《拆迁补偿安置协议》是事实，但双方于2014年6月29日签订了《买卖合同》，由于《买卖合同》取代了《拆迁补偿安置协议》。因此，双方实际履行的是《买卖合同》，法院审理双方的纠纷也应当围绕该合同进行审理。第二，答辩人依据双方签订的《买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。”的约定，被答辩人提出的第二项诉讼请求不符合事实，也不符合双方的合同约定。第三，答辩人从被答辩人的诉状中陈述，可以证实被答辩人要求的是延期办理不动产权证的行为。对此，双方签订的《买卖合同》已经有明确约定该违约责任，法院也应当遵从双方的约定处理。上述，被答辩人没有恪守合同相对性进行诉讼，其诉讼请求不应当得到法院支持。二、本案诉讼费应当由被答辩人承担。本案中被答辩人隐瞒事实未向法院提交双方签订的《买卖合同》，导致被答辩人不诚信诉讼，而故意扩大本案诉讼成本。因此，本案诉讼费应由被答辩人承担。综上所述，答辩人请求法院依法查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告海泰公司在举证期限内向本院提供如下证据：广东省商品房买卖合同。经审理查明：2009年9月7日，原告莫贤暖作为乙方与被告海泰公司作为甲方签订了一份《拆迁补偿安置协议》，合同约定：甲方需拆乙方位于英德市***********的房屋（建筑面积56.00㎡），乙方选择的补偿方式为产权置换回迁，即选择A类型的回迁房一套，回迁房套内建筑面积共计98.81㎡；回迁房实际套内建筑面积以房屋管理部门测绘的面积为准。甲方负责在交付回迁房两个月内办妥房产权证，互补差价在领取房产权证时结清。合同签订后，原告在约定的时间内将房屋腾空搬出，现该工程已建设完成并已验收，期间，经公开抽签选房，莫贤暖选定3幢401房。根据英德市*******出具的英德市不动产权信息查询证明显示，维多利广场3幢401号房建筑面积114.03㎡。原告回迁房面积超出合同约定产权置换面积，原告就回迁房面积超出合同约定产权置换面积部分支付了相应的购房款。以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，并有鉴证部门英德市人民政府拆迁安置办公室盖章确认，其约定不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，2014年6月29日为现涉案房屋可以办理回迁手续时间，被告应该在两个月内即2014年8月28日前为原告办理案涉回迁房的房产权证。时至今日，被告仍未履行办证义务，已经构成违约。原告请求将案涉维多利广场3幢401号房登记在莫贤暖名下理据充分且符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求被告支付逾期办证的办证损失，庭审时双方一致同意由被告免收原告两年物业费，原告不再追究不动产权证的逾期办证损失。原、被告庭审中达成的协议不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告清远市海泰房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起二十日内将位于英德市******以东、富强东路以南维多利广场3幢401号房（建筑面积134.9㎡）协助登记在原告莫贤暖名下。二、被告清远市海泰房地产开发有限公司减免原告莫贤暖两年的物业管理费。三、驳回原告莫贤暖的其他诉讼请求。本案受理费970.32元，由被告清远市海泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  郑彩娟二〇二〇年四月二日书记员  刘季明附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。