安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终554号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇东升花园九幢18号。 法定代表人：周来勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑九生，安徽明泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郎溪县自然资源和规划局（原郎溪县国土资源局），住所地安徽省郎溪县建平镇学后北路117号。 法定代表人：祝栋，该局局长。 委托诉讼代理人：王明水，安徽宣一律师事务所律师。 上诉人安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司（以下简称腾隆公司）因与被上诉人郎溪县自然资源和规划局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院（2018）皖1821民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾隆公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回郎溪县自然资源和规划局诉讼请求，支持腾隆公司的反诉请求。事实和理由：1.腾隆公司未按约缴纳土地出让金不构成违约，不应承担逾期付款的违约责任。其一，腾隆公司未如期缴纳土地出让金系因郎溪县自然资源和规划局未完全履行“净地”交付义务,腾隆公司有权行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权。其二，即使本案存在先后履行或债务同时履行的理解争议，因案涉《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）是郎溪县自然资源和规划局单方提供的固定格式合同，依法应作有利于腾隆公司一方的解释。2.郎溪县自然资源和规划局未按期交付“净地”土地，构成违约并应承担违约责任。其一，土地管理部门出让的土地应为“净地”，合同约定的土地交付期限为2010年6月30日前，但直至2011年7月2日案涉土地上的老坟、路灯线路及变压器等供电设施才迁离，郎溪县自然资源和规划局存在延迟交付土地的违约行为。原判决认定腾隆公司对土地现状应当知晓，系属不当。其二，案涉土地存有障碍物导致土地延迟交付，依据《出让合同》的约定，郎溪县自然资源和规划局应支付违约金。 郎溪县自然资源和规划局辩称，1.依据《出让合同》约定，案涉土地出让金12020万元，一期应于2010年3月3日前缴纳6010万元，二期应于2011年3月3日前缴纳6010万元，但腾隆公司实际系于2010年4月7日缴清一期出让金，直到2011年8月26日才缴清二期出让金，腾隆公司未按期缴纳土地出让金的行为，构成先期违约。2.根据合同约定的土地交付标准，案涉地块产权清晰，达到了“三通一平”的交付条件。虽然地块上存有老坟及架空电线等障碍物，但补偿安置已结束，上述障碍物未及时处理，系因迁坟需考虑民间风俗，电线设备的迁移需专业部门施工，且腾隆公司取得土地后已经进行先期勘察即进行了投资建设，地块上障碍物未对腾隆公司的开发产生实质影响。3.腾隆公司主张违约金的诉请不应支持。腾隆公司对2010年7月至2011年6月期间开发项目经营损失系其单方委托评估，且评估报告中载明的部分费用损失属于正常开发投资须支付的费用，故其参照评估报告计算违约损失没有事实依据，不具有客观性和公正性。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 郎溪县自然资源和规划局向一审法院起诉请求：判令腾隆公司承担逾期缴纳土地出让金的违约金171.66万元。 腾隆公司向一审法院反诉请求：判令郎溪县自然资源和规划局给付违约金2939.67万元（以8010万元为基数，自2010年6月30日至2011年7月2日止，计367天，按照日1‰标准计算）。 一审法院认定事实：2010年1月4日，原郎溪县国土资源局发布国有建设用地使用权出让公告，其中关于2010-03号地块国有建设用地使用权拍卖竞买须知记载：（一）地块位置：郎溪县建平镇亭子山路西侧；……（八）土地开发程度：现状土地条件为准。2010年1月26日，该局向案涉地块竞得人周中星出具“成交确认书”。2010年5月13日，双方签订了《出让合同》（合同编号：341821出让【2010】-0003号），合同第六条约定出让人同意在2010年6月30日前将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第一项规定的土地条件：（一）场地平整达到现状；……第十条约定受让人同意按照本条第一款第二项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：……（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期6010万元在2010年3月3日前付清；第二期6010万元在2011年3月3日前付清。第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在2010年7月1日前开工，在2011年6月30日前竣工。……第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超出60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条出让人未能按期交付土地或者交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或者单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。双方在合同上签字盖章确认。2010年5月24日，出让人原郎溪县国土资源局与原受让人周中星、现受让人腾隆公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定：自然人周中星于2010年1月26日通过公开拍卖方式竞得郎溪县编号为2010-03号国有土地使用权（亭子山路西侧，中港东路商住区项目地块），已于2010年5月13日签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：3418212010B00126），2010年5月17日注册成立了新公司，名称为“安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司”，注册号342522000014960（1-1），公司法定代表人周中星。根据受让人的申请，依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）国土资发〔2006〕114号文件中第10条第2项第6款规定，与受让人签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，由腾隆公司履行已签订的《国有建设用地使用权出让合同》中原受让人周中星约定的一切权利和义务。……本协议一式肆份，与《国有建设用地使用权出让合同》具有同等法律效力。三方在协议书上签字盖章。腾隆公司于2010年2月2日、3月23日、4月5日、4月7日、5月12日、5月13日及2011年7月20日、8月2日、8月8日、8月24日、8月26日分别缴纳土地出让金3310万元、700万元、2000万元、1000万元、300万元、700万元、500万元、700万元、810万元、700万元、1300万元，合计12020万元。郎溪县财政局、原郎溪县国土资源局分别于2011年3月15日、2014年6月27日及2016年8月18日联合向腾隆公司发出财综函〔2011〕10号、财综函〔2014〕85号、财综函〔2016〕73号《关于缴纳土地出让金的函》，其中财综函〔2011〕10号《函》主要内容：2010年1月26日，你公司通过招牌挂方式竞得郎溪县2010-03号地块，土地面积62548.5平方米，出让金12020万元，已缴纳土地出让金6010万元。根据合同约定，你公司应于2011年3月3日缴清全部土地出让金。截止2011年3月15日，你公司尚余欠土地出让金6010万元未能缴清……现通知如下：“一、……。二、对逾期欠缴的土地出让金，你公司在2011年3月25日前仍未缴清的，从2011年3月26日起计收违约金。三、土地出让金违约金的缴纳标准，按《国有建设用地使用权出让合同》约定的每日加收应支付土地出让金的1‰执行。”财综函〔2014〕85号《函》主要内容：……出让金12020万元已经全部缴纳。根据合同约定，你公司部分土地出让金未按约定时间缴纳产生违约金614.66万元未能缴清……。对逾期欠缴的土地出让金6010万元从2011年3月26日起计收违约金……。财综函〔2016〕73号《函》主要内容：逾期欠缴的土地出让金6010万元从2011年3月25日起计收违约金。2017年1月10日郎溪县土地利用管理委员会编印的《第一次会议纪要》记载：鉴于该地块部分障碍物对地块开发产生一定影响等原因，坚持实事求是的原则，该宗地从2011年7月3日起计算违约金，征收累计产生的违约金171.66万元等。腾隆公司分别于2013年3月1日、2015年1月12日及2016年8月8日向郎溪县国土资源局书面申请减免违约金。其中2013年、2015年的《关于2010-03号地块违约金减免的申请报告》均载明：该公司于2010年5月24日正式签约取得2010-03号地块的土地出让合同，并于2010年5月13日支付首期土地款6010万元；自2010年6月30日起，就处于地块工程施工区内的路灯供电设施（包括线路、变压器等）及部分老坟搬迁问题，其多次向郎溪县城建指挥部汇报申请，要求尽快搬迁，并于同年9月7日向城建指挥部递交了“关于要求尽快搬迁3号地块供电设施的报告”文件，要求解决问题。直至2010年11月23日，历时143天老坟搬迁问题得以妥善解决；2011年3月20日，历时260天跨地块的高压线等供电设施完成搬迁。由于未及时解决以上问题，延误开工日期，错过2010年12月“新国八条”出台前的销售佳期，以致约定的2011年3月3日前付清土地款6010万元无法按期完成支付。2016年的《关于2010-03号地块违约金减免的报告》载明：直至2010年11月23日，历时143天老坟搬迁问题得以妥善解决，2011年7月2日，历时362跨地块的高压线等供电设施完成搬迁；鉴于以上多种情况，违约金一事尚有争议等。2016年8月10日郎溪县城市建设与管理工作指挥部综协办出具《关于郎溪县腾隆房地产公司地块相关情况的说明》一份，载明：“地块上障碍物迁移情况：郎溪县腾隆房地产公司于2010年5月24日正式签约取得2010-03号地块的土地出让合同后，因多种原因，地块上障碍物推迟迁移，部分老坟于2010年11月23日迁移，亭子山路路灯线路及变压器于2011年7月2日迁移”。 一审法院认为，本案争议焦点问题为：一、郎溪县国土资源局交付的出让土地是否符合合同约定，腾隆公司主张违约金应否支持；二、障碍物延迟迁移，郎溪县国土资源局是否构成违约，是否对腾隆公司开发造成延误；三、郎溪县国土资源局主张违约金应否支持以及违约金计算的标准应否降低。关于争议焦点一。根据2010年5月13日受让人周中星与郎溪县国土资源局签订《出让合同》，合同第六条约定：出让人同意在2010年6月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：场地平整达到现状；郎溪县国土资源局在交付2010-03号地块时，该地块虽存在老坟、电线杆等电力设施，但该障碍物在交付前已经存在，腾隆公司在签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》时应当对该地块进行了查看，知晓该地块的现状。故郎溪县国土资源局交付给腾隆公司的出让地块符合合同约定的交付条件。腾隆公司反诉要求郎溪县国土资源局给付违约金29396700元的主张，不符合法律规定，故不予支持。关于争议焦点二。结合郎溪县城市建设与管理工作指挥部综协办出具的说明内容等证据反映，出让的地块上确实存在部分老坟和电力设施在交付土地时未迁移。按照当地风俗，受让人是不能随意迁移老坟，只有依靠出让人等政府部门解决上述问题。电力设施的迁移更是涉及专业问题，亦需电力部门实施，故在出让地块上的部分老坟和电力设施的迁移问题受让人无法左右。鉴于双方当事人在一审庭审及提交的证据中均不能准确反映老坟的数量、位置和电力设施的位置及线路的走向，对腾隆公司的开发是否造成影响，如存在影响造成损失的具体数额均应当提交证据予以证明。腾隆公司在诉讼中申请鉴定，按照安徽中辉资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》，载明：评估咨询目的为：对安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司因土地延期交付造成2010年7月至2011年6月期间开发项目经营损失进行评估测算，以确定其损失价值，为安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司索赔行为提供价值参考依据。本案郎溪县国土资源局已按照合同约定交付了土地，但腾隆公司提交的评估报告系对延期交付土地造成损失的评估，故不能依据该评估报告认定损失的数额。该地块上障碍物延迟迁移对腾隆公司的开发是否造成损失及损失的具体数额，腾隆公司可另行主张。关于争议焦点三。案涉当事人在《出让合同》中对于违约金的承担明确约定按日1‰利率作为计算违约金的计算标准，该约定系双方当事人基于平等自愿原则下的真实意思表示，该约定的违约金计算方式应是腾隆公司对违约损失充分判断的基础上所作的，对此种商业主体的自主交易行为，司法应给予充分的尊重，也体现了诚实信用的原则。腾隆公司在一审庭审中明确表示对违约金按照日1‰利率作为计算违约金的计算标准不作调整。按照合同约定，土地出让款应当在2011年3月3日前缴清，但郎溪县国土资源局要求腾隆公司自2011年7月3日起计算违约金，系其真实意思表示，符合法律规定，予以支持。郎溪县国土资源局主张的违约金按照日1‰标准，分段计算的违约金数额为1557400元（详见附表）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告郎溪县国土资源局支付违约金计1557400元；二、驳回原告郎溪县国土资源局的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20250元，由郎溪县国土资源局负担2250元，由安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司负担18000元；反诉案件受理费94400元，由安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 二审另查明：1.2019年2月20日，根据《中共郎溪县县委郎溪县人民政府〈关于县级机构改革的实施意见〉》（郎发〔2019〕8号）文件精神，原郎溪县国土资源局等部门整合后组建郎溪县自然资源和规划局。2.案涉土地开发建设为商业与住宅，腾隆公司实际开发系先建设住宅后建设商业。案涉老坟位于案涉地块西南角，变压器、电线等供电设施位于东北方向，上述位置开发建设成商铺。腾隆公司认为上述障碍物所涉面积约为该宗土地的三分之一。3.郎溪县自然资源和规划局陈述称，其主张违约金的起算时间节点自2011年7月3日起算而非从障碍物实际迁移的2011年3月20日起算，系考虑障碍物迟延迁移对腾隆公司开发建设的影响。4.郎溪县财政局、郎溪县国土资源局联合于2017年8月7日向腾隆公司发出《关于缴纳土地出让金违约金的函》（财综函〔2017〕48号），载明：逾期缴纳的土地出让金共4010万元，从2011年7月3日起计收违约金为171.66万元。 本院认为，本案二审争议焦点之一为郎溪县自然资源和规划局是否构成违约。案涉土地拍卖公告明确出让土地的状态为“净地”。所谓“净地”，是指土地及地上附着物、建（构）筑权属清楚，补偿安置落实到位，无经济纠纷，规划条件明确，具备动工开发所必须的基本条件，即完成拆除平整，不存在需要拆除建筑物、构筑物等设施。但实际上案涉土地存在障碍物，该障碍物未在合同约定期限内迁移，郎溪县自然资源和规划局交付的土地存在瑕疵，构成违约。一审判决认定郎溪县自然资源和规划局交付土地符合合同约定，有失妥当。 案争焦点之二为腾隆公司未按期支付土地出让金是否构成违约。已查明，截止2011年3月20日，案涉土地上的障碍物全部迁移，至此案涉土地符合“净地”交付的约定。郎溪县自然资源和规划局同意腾隆公司的付款时间延迟至2011年7月2日，但腾隆公司直至2011年8月26日付清土地出让金，其该期间迟延支付土地出让金的行为构成违约。腾隆公司关于其未构成违约的上诉理由，本院不予支持。 案争焦点之三违约责任如何确定。其一，腾隆公司逾期支付土地出让金，腾隆公司依法应承担逾期付款的违约责任，即按约支付自2011年7月3日至实际支付之日止的违约金。其二，腾隆公司于合同约定期限内进行开发建设的勘察等准备工作，但案涉土地上的障碍物迟延迁移，对腾隆公司的开发势必造成一定影响。腾隆公司认为郎溪县自然资源和规划局承担迟延履行对其开发建设造成损失，主张违约金，其理由成立。原判决以相关损失的证据不足告知当事人另行解决，有违“一事不再理”的民事诉讼原则，处理欠妥。其三，关于违约金数额的确定，腾隆公司反诉主张以已付出让金8010万元为基数按日1‰的利率标准计算违约损失，缺乏依据，依法不予支持。结合双方当事人互有违约行为，并考量障碍物所处位置、迁移时间、腾隆公司实际先期开发建设住宅房、障碍物对腾隆公司建设影响大小及郎溪县自然资源和规划局主张的逾期付款违约金起算节点等因素，兼顾利益衡平，本院确定综合计算两项违约金，依法对腾隆公司逾期付款违约金的计算标准由日1‰即月利率3%酌减为月利率2%，郎溪县自然资源和规划局不再另行向腾隆公司支付违约金。经核算，腾隆公司应支付违约金的数额由1557400元调整为1038267元。 综上所述，腾隆公司的部分上诉请求成立。原判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省郎溪县人民法院（2018）皖1821民初2163号民事判决; 二、上诉人安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人郎溪县自然资源和规划局支付违约金1038267元; 三、驳回被上诉人郎溪县自然资源和规划局的其他诉讼请求; 四、驳回上诉人安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费负担按一审判决执行。二审案件受理费94400元，由上诉人安徽省郎溪县腾隆房地产开发有限公司负担90000元，被上诉人郎溪县自然资源和规划局负担4400元。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年四月二十七日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……