福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0122民初552号 原告：福建德力动漫文化投资有限公司，住所地：福建省连江县城区通港大道与沈海高速公路立交口西南侧。 法定代表人：郑章标，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：江典慧，北京大成（福州）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：许圆炜，北京大成（福州）律师事务所律师，特别授权。 被告：张守锦，男，1972年6月22日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：林婉娟，女，1973年5月10日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司福州分行，住所地：福建省福州市鼓楼区湖东路222号。 负责人：黄奕生，行长。 委托诉讼代理人：曾霄丽，福建君立律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：林汉儒，福建君立律师事务所律师，一般代理。 原告福建德力动漫文化投资有限公司与被告张守锦、林婉娟及第三人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建德力动漫文化投资有限公司（以下简称德力公司）委托诉讼代理人江典慧、许圆炜，第三人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行（以下简称浦发银行福州分行）委托诉讼代理人曾霄丽、林汉儒到庭参加诉讼，被告张守锦、林婉娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德力公司向本院提出诉讼请求：1.解除德力公司与张守锦、林婉娟签署的《商品房买卖合同》（合同编号：20160020217)；2.张守锦、林婉娟应配合德力公司办理注销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续；3.张守锦、林婉娟向德力公司支付违约金144000元；4．张守锦、林婉娟偿还德力公司垫付款（暂计至2020年4月3日止垫付款金额为64888.07元，具体金额以德力公司实际垫付的金额为准）及逾期还款违约金（自向浦发银行福州分行实际垫付之日起，以代垫款为基数，按照日千分之五的标准，计算至张守锦实际偿还德力公司全部垫付款之日止。暂计至2020年4月3日时违约金为89943.36元）；5．张守锦、林婉娟偿付德力公司律师代理费20000元；6．德力公司将收取的贷款本金余额返还给浦发银行福州分行（具体以浦发银行福州分行出具的结算为准）；7．张守锦、林婉娟已付购房款（含购房贷款）720000元在扣除前述第3、4、5、6项诉讼请求项下的款项后，如有剩余购房款的，则在张守锦、林婉娟配合德力公司办妥注销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续后退还给张守锦、林婉娟；8．张守锦、林婉娟承担本案的诉讼费、保全费。诉讼中，德力公司增加诉讼请求：1.解除德力公司、张守锦、林婉娟与浦发银行福州分行签订的《个人购房担保借款合同》。事实与理由：张守锦与林婉娟是夫妻关系。2017年4月6日，德力公司与张守锦、林婉娟签订《商品房买卖合同》（合同编号：20160020217)，约定由张守锦、林婉娟购买德力公司开发的位于连江县城区通港大道与沈海高速公路立交口西南侧的“德力城”项目第3＃楼11层1113室单元商品房（以下简称“商品房”）。商品房总价款为720000元，张守锦、林婉娟以银行按揭贷款的方式购买，其中应于合同签订之日向德力公司支付首付款360000元，剩余360000元向银行申请按揭贷款。同时，《补充协议》第七条第4款约定：“买受人有义务按期偿还银行按揭贷款，并使出卖人免于遭受按揭银行追索；如买受人不按期偿还银行贷款，或由于买受人方面的其他原因，致使出卖人因按揭银行追索而遭受损失（包括但不限于按揭银行要求出卖人代偿按揭借款本息或其他款项）的，一经出卖人要求，买受人应承担全部赔偿责任，如该等损失表现为出卖人向按揭银行赔付款项，买受人应在出卖人书面通知之日起10日内赔偿出卖人向银行全部赔付款和以该等赔付款为基数按日千分之五自出卖人向银行做出赔付之日起计至买受人实际偿付出卖人之日止的违约金。”第七条第5款约定：“如果自收到出卖人前述损失赔偿要求之日起60日内买受人未能付清前述款项，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当向出卖人支付总房价款的20％作为违约金，其他应由买受人承担的费用（包括但不限于房屋使用费、物业管理费、出卖人因此支付的律师费、各种罚息等），出卖人有权从已付款之中扣除。”第七条第6款约定：“因买受人或其他原因导致买卖合同解除时，买受人同意出卖人将买受人已付房价款（包括首付款和银行贷款）先行扣除本协议规定款项后直接退还贷款银行以抵偿买受人应付贷款本息、罚息，抵偿后仍有剩余，则在买卖合同办理注销登记手续后向买受人无息退还剩余款项，不足部分应由买受人补足。”此外，还对双方的其他权利义务作了约定。 张守锦、林婉娟于2017年5月8日支付了首付款360000元。同时，张守锦作为借款人、林婉娟作为共同还款人与浦发银行福州分行签订《个人购房担保借款合同》，德力公司为张守锦、林婉娟前述贷款提供阶段性担保。2017年1I月22日，德力公司从浦发银行福州分行处收到了张守锦、林婉娟的购房贷款360000元。2017年6月22日，连江县国土资源局向张守锦、林婉娟出具了预购商品房预告登记的《不动产登记证明》（证号：闽(2017）连江县不动产证明第0022008号） 后因张守锦、林婉娟未能按期偿还银行贷款本息，浦发银行福州分行多次要求德力公司承担保证责任，暂截至2020年4月3日止德力公司为张守锦、林婉娟代偿贷款本息金额为64888.07元。然而，即便德力公司多次催告张守锦、林婉娟返还代垫款并支付违约金，但张守锦、林婉娟始终拖欠未予偿还，其行为已经构成严重违约。另，为了实现本案项下债权，德力公司委托北京大成（福州）律师事务所从事本案项下诉讼代理活动，并支出律师代理费20000元。根据约定，该笔费用应由张守锦、林婉娟承担。 张守锦、林婉娟未作答辩，也未提供证据。 浦发银行福州分行向本院提出诉讼请求：1.张守锦、林婉娟立即偿还借款本金303842.47元，利息、罚息、复利合计3017.11元（利息、罚息、复利暂计至2020年1月21日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）；2.张守锦、林婉娟赔偿律师费4000元；3.德力公司对前述第1、第2项诉请中的全部债务承担连带清偿责任；4.浦发银行福州分行对张守锦、林婉娟名下位于连江县产的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费、财产保全费、公告费及浦发银行福州分行为实现债权所支出的其他费用由德力公司、张守锦、林婉娟共同承担。事实和理由：2017年10月30日，张守锦因购买位于连江县产向浦发银行福州分行申请按揭贷款。张守锦作为借款人及抵押人，林婉娟作为抵押物共有人和共同还款人，德力公司作为阶段性连带责任保证人，与浦发银行福州分行共同签署编号为43092017100531130601的《个人购房担保借款合同》（以下简称“合同”）。该合同约定：张守锦贷款金额360000元，贷款用途为购买连江县产，贷款期限10年，自2017年11月22日起至2027年11月22日，贷款利率按签订合同时中国人民银行同期同档次贷款基准利率（4.9%）上浮20％计算，贷款支付方式为受托支付，还款方式为等额本息还款法，按期每月还款，每期还款日为每月10号。如张守锦逾期还贷，浦发银行福州分行有权宣布已贷出的贷款本息立即全部提前到期，并按计收罚息之日的执行利率上浮50％计收罚息，罚息自违约之日起计收直至贷款本息全部清偿之日止，对逾期支付的利息，按罚息计收复利。张守锦以其购买的上述房产为前述贷款提供抵押担保，并约定浦发银行福州分行对抵押物享有第一顺位优先受偿权，抵押担保范围为合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。德力公司为张守锦提供阶段性连带责任保证担保。2017年11月20日，浦发银行福州分行取得抵押权预告登记证[证号：闽（2017）连江县不动产证明第0036664号]。 2017年11月22日，浦发银行福州分行依约将贷款本金360000元转入德力公司账户，依约履行了放款义务。自2019年11月起，张守锦未按合同约定偿还贷款本息，截止2020年l月21日，尚欠贷款本金303842.47元，利息、罚息、复利计3017.11元。 本案在审理过程中，德力公司提供如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.《个人购房担保借款合同》；3.个人贷款借款凭证；4.付款凭证；5.不动产登记证明；6.履行担保责任催收函；7.垫付款汇款凭证；8.律师催告函；9.邮寄单据；l0.《委托代理合同》；I1.律师费发票；12.履约保证责任通知书、个人贷款特殊还款凭证。 浦发银行福州分行提供如下证据：1.43092017100531130601《个人购房担保借款合同》；2.抵押权预告登记证[闽（2017）连江县不动产证明第0036664号]；3.个人贷款借款凭证；4.贷款欠款清单；5.委托代理协议；6.律师费发票；7.中国工商银行业务回单。 因张守锦、林婉娟未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。结合质证意见，本院分析认证认为，德力公司、浦发银行福州分行提供的证据，经审查可以作为本案证据使用，予以采信。 根据德力公司、浦发银行福州分行的陈述和上述已确认的证据，对本案主要事实作如下认定： 德力公司与张守锦、林婉娟于2017年4月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20160020217）及补充协议，约定张守锦、林婉娟购买德力公司开发的位于连江县城区通港大道与沈海高速公路立交口西南侧的德力城第3＃楼11层1113室商品房，总价款为720000元；张守锦、林婉娟应于合同签订之日向德力公司支付首付款360000元，剩余360000元以银行按揭贷款方式支付。 同时，合同附件六合同补充协议第七条第4款约定：“买受人有义务按期偿还银行按揭贷款，并使出卖人免于遭受按揭银行追索；如买受人不按期偿还银行贷款，或由于买受人方面的其他原因，致使出卖人因按揭银行追索而遭受损失（包括但不限于按揭银行要求出卖人代偿按揭借款本息或其他款项）的，一经出卖人要求，买受人应承担全部赔偿责任，如该等损失表现为出卖人向按揭银行赔付款项，买受人应在出卖人书面通知之日起10日内赔偿出卖人向银行全部赔付款和以该等赔付款为基数按日千分之五自出卖人向银行做出赔付之日起计至买受人实际偿付出卖人之日止的违约金。”第七条第5款约定：“如果自收到出卖人前述损失赔偿要求之日起60日内买受人未能付清前述款项，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应向出卖人支付总房价款的20％作为违约金，其他应由买受人承担的费用（包括但不限于房屋使用费、物业管理费、出卖人因此支付的律师费、各种罚息等），出卖人有权从已付款之中扣除；”第七条第6款约定：“因买受人或其他原因导致买卖合同解除时，买受人同意出卖人将买受人已付房价款（包括首付款和银行贷款）先行扣除本协议规定款项后直接退还贷款银行以抵偿买受人应付贷款本息、罚息，抵偿后仍有剩余，则在买卖合同办理注销登记手续后向买方无息退还剩余款项，不足部分应由买受人补足。”第八条第（1）项约定：“出卖人依本合同约定（包括补充协议）行使解除权的，买受人应当在接到解除合同通知后履行协助解除义务，若本合同已登记备案，买受人有义务与出卖人在解除合同通知到达之日起30日内共同至连江县房地产交易管理所办理本合同登记备案注销及购买该房屋有关的文件手续。”此外，还对双方的其他权利义务作了约定。 2017年10月30日，浦发银行福州分行与德力公司、张守锦、林婉娟签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：43092017100531130601），约定浦发银行福州分行向张守锦提供借款360000元；借款期限为10年，自2017年11月22日至2027年11月22日止；借款利率为基准利率上浮20%；还款方式为等额本息还款法；借款逾期的，罚息利率按计收罚息之日的执行利率上浮50％计收罚息；若张守锦不按合同约定按时足额偿还借款本息和相关费用，即构成违约，浦发银行福州分行有权宣布借款立即到期，要求张守锦立即清偿借款本息及相关费用；德力公司为张守锦的上述按揭贷款承担阶段性连带责任保证；保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和担保权而产生的相关费用等等。林婉娟作为共同还款人在贷款合同上签名。 德力公司于2017年5月8日收到首付款360000元，2018年11月22日收到贷款360000元。因张守锦自2018年4月起未按时向银行偿还贷款本息，导致德力公司代偿还拖欠银行贷款本息计64888.07元（暂计至2019年11月28日止），其中2018年12月26日偿还20000元，2019年8月30日偿还32700元，2019年11月28日偿还12188.07元。德力公司于2019年1月14日向张守锦、林婉娟发出《律师催告函》。至2020年1月21日止张守锦、林婉娟尚欠银行贷款本金303842.47元，逾期利息、罚息计3017.11元。 另查明，涉案房屋于2017年6月22日办理了预购商品房预告登记，于2017年11月20日办理了抵押权预告登记。德力公司委托律师代理费20000元，浦发银行福州分行委托律师代理费4000元。 本院认为，德力公司与张守锦、林婉娟签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，双方均应依约履行。因张守锦、林婉娟拖欠浦发银行福州分行贷款，德力公司因此承担连带责任，截止2019年11月28日已代张守锦、林婉娟向浦发银行福州分行偿还贷款本息等费用计64888.07元，张守锦、林婉娟已构成违约。依照合同约定，支持德力公司第1、2、3、4、5项诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”该解释明确规定了当商品房买卖合同解除后导致商品房担保贷款合同的目的无法实现时,商品房担保贷款合同的当事人可以请求解除担保贷款合同,其中当事人即包括担保贷款合同的保证人(也即商品房买卖合同的出卖人)，故德力公司解除《个人购房担保借款合同》的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，涉讼《商品房买卖合同》解除后，双方当事人均有权要求恢复原状，张守锦、林婉娟有权要求德力公司返还其已经支付的购房首付款和银行按揭款合计720000元。浦发银行福州分行与张守锦、林婉娟、德力公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，各方均应依约履行。因张守锦、林婉娟拖欠浦发银行福州分行贷款，构成违约，浦发银行福州分行请求张守锦、林婉娟偿还尚欠贷款本息、律师费及德力公司承担连带还款责任的请求，有合同依据，予以支持。因德力公司在为张守锦、林婉娟代垫按揭款时，双方之间就垫付款的返还及违约金的支付形成债权债务关系，债权具有平等性，德力公司请求直接从张守锦、林婉娟购房款中扣除其代为支付的银行按揭款等，损害了其他债权人的合法权益，根据债权平等原则，其无权在返还的购房款中先行抵扣其代垫的费用、张守锦、林婉娟应支付的违约金及尚欠银行的贷款本息等，其该项主张本院不予支持。涉案房屋抵押只有抵押权预告登记，未有抵押登记，现浦发银行福州分行行使涉案房屋优先受偿依据不足，不予支持。本案的财产保全费、公告费等费用未实际发生，针对该部分的请求，不予支持。诉讼中，张守锦、林婉娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建德力动漫文化投资有限公司与张守锦、林婉娟于2017年4月6日签订的合同编号为20160020217的《商品房买卖合同》； 二、张守锦、林婉娟应在本判决生效之日起30日内协助福建德力动漫文化投资有限公司办理《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续； 三、张守锦、林婉娟应在本判决生效之日起10日内支付福建德力动漫文化投资有限公司违约金144000元； 四、张守锦、林婉娟应在本判决生效之日起10日内支付福建德力动漫文化投资有限公司代偿款64888.07元及逾期还款违约金（按照日千分之五的标准计算，其中20000元从2018年12月26日起算，32700元从2019年8月30日起算，12188.07元从2019年11月28日起算，均算至张守锦、林婉娟实际偿还德力公司垫付款之日止）； 五、张守锦、林婉娟应在本判决生效之日起10日内赔偿福建德力动漫文化投资有限公司律师费20000元； 六、福建德力动漫文化投资有限公司应在本判决生效之日起10日内返还张守锦、林婉娟购房款720000元； 七、解除上海浦东发展银行股份有限公司福州分行与张守锦、林婉娟、福建德力动漫文化投资有限公司签订的合同编号为43092017100531130601的《个人购房担保借款合同》，张守锦、林婉娟向上海浦东发展银行股份有限公司福州分行偿还尚欠贷款本金303842.47元及利息（含罚息、复利，按合同约定的方式计算，从2020年1月21日起算至实际还款之日）； 八、张守锦、林婉娟应在本判决生效之日起10日内赔偿上海浦东发展银行股份有限公司福州分行律师费4000元； 九、福建德力动漫文化投资有限公司对上述第七八项债务承担连带还款责任，福建德力动漫文化投资有限公司承担保证责任后，有权向张守锦、林婉娟追偿； 十、驳回福建德力动漫文化投资有限公司的其他诉讼请求； 十一、驳回上海浦东发展银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8423.5元，减半收取计4211.75元，由张守锦、林婉娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  林上筹 二〇二〇年四月十六日 书记员  陈晶晶 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 1、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 2、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条、合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。