北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初22402号原告：杨鼎乾，男，1938年10月21日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。被告：北京京西发电有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-6230室。统一社会信用代码:91110000722613714G法定代表人：杜葆强，执行董事。委托诉讼代理人：刘欣悦，北京市瑾瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海林，男，1973年3月27日出生，北京京西发电有限责任公司资产管理专责师，住该单位宿舍。被告：大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂，住所地北京市石景山区高井电厂院内（1-3)。统一社会信用代码:91110107X00093147W法定代表人：金英强，厂长。委托诉讼代理人：付明浩，北京市君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕，女，1982年8月21日出生，大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂厂长办公室综合管理主管，住北京市。第三人：张雪，男，1972年10月21日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：田永生，男，1944年9月26日出生，住北京市石景山区。原告杨鼎乾与被告北京京西发电有限责任公司（以下简称京西发电公司）、被告大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂（以下简称大唐高井热电厂）、第三人张雪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张鸣担任审判长，人民陪审员赵桂荣、人民陪审员梁敏参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨鼎乾及其委托诉讼代理人尹昌友、京西公司委托诉讼代理人刘欣悦、张海林、大唐高井热电厂委托诉讼代理人付明浩、第三人张雪委托诉讼代理人田永生均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨鼎乾向本院提出诉讼请求：1、确认2000年1月20日大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂分公司与原告签订的房屋买卖契约无效。2、二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原石景山发电总厂在企业改制过程中，分成了两个企业，即京西发电公司与大唐高井热电厂。原告系原石景山发电总厂的职工，石景山发电总厂进行房屋改革，1996年5月8日将单位坐落于石景山区xx号58平米出售给原告。因石景山区xx号58平米不够原告一家居住，并且原告对石景山发电总厂的特殊贡献，又经石景山发电总厂公示，将石景山区xx号35.52平米于1997年分配给原告，1998年5月30日出售给原告，1999年1月25日由原告向石景山发电总厂支付购房款7431元，石景山发电总厂将房屋交给了原告使用，石景山房屋管理局于2000年4月3日办理房产证，但石景山发电总厂的房管科还留有该房的备用钥匙。1999年10月14日，原告与石景山发电总厂协商，将石景山区xx号58平米房屋交回，换成xx号（刚修建时原名是205-5-101)76平米，并出售给原告，原告交房款20000元,于2000年12月13日又补交房款28000元，一共交款48000元，2001年10月10日石景山发电总厂经核算，海特房产应当收款38695元，于是退回多收取的9305元房款。因张雪在原告没有人居住该房时，占有该房，原告苦于没有房产证（被告没有将房产发给原告），经咨询律师，才重新补办了房产证，补办完房产证后，原告于2017年去北京市信访局信访，要求单位出面，让第三人腾房，北京市信访局转至石景山区信访局处理，石景山区信访局又转至石景山区住建委处理，石景山区住建委又让二被告出面处理，二被告的房管科张海宁答应60天内给解决，但禁止以后再将此事反映给相关部门，但二被告超过60天一直没有解决，原告再找单位，大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂房管人员杜凯说给原告解决一套平房。原告认为，该房原告有房产证，就起诉第三人腾房，比较恶劣的是，被告大唐国际发电股份有限公司和北京高井热电厂居然伪造了2000年1月20日的原告将争议房出售给单位的合同，首先该合同上没有原告签字，原告的签名的印章是由单位自己盖上的；其次，因为是伪造的，单位并没有给原告退款的任何证明；第三、因为是伪造的合同，从2017年原告信访起至本案起诉日止，单位财务拒绝拿出退房款证据，也就是会计的底联（因为根本就不存在退房一事，所以根本就没有）。由于二被告出示假的证据，原告起诉的第三人腾房被石景山法院驳回，原告再次起诉，请求人民法院依法判决。被告京西发电公司辩称，1、中国华北电力集团公司北京石景山发电总厂曾分别于1996年和1998年分配给原告及其家属两套房屋；2、在职工住房调配时，12号楼房屋和19号楼房屋被单位收回，并重新分配给原告及其家属两套新房屋；3、在12号楼房屋和19号楼房屋分配调换至xx和广宁新立楼后，19号楼房屋于2002年分配给张雪；4、房屋调配的政策及1998年5月30日签订的房屋买卖合同的效力问题，从房屋调配政策来说，收回12号楼房屋和19号楼房屋是分配海特花园和广宁新立楼的前提；原告主张2000年1月20日签订的房屋买卖契约为伪造合同，1998年5月30日签订的房屋买卖契约合同有效，理由不能成立。房屋没有达到面积下限才有资格分配房屋。依据原告的条件下限是70平米，上限是90平米。如果19号楼、12号楼都是原告的，已经超过70平米及90平米，就不会调配海特花园、广宁新立楼的房屋。19号楼虽然登记原告明下，但实际上是分配给杨永杰的。两份合同已经履行完毕，2000年的回购房款没有给原告是因为原告没有领取。请求驳回原告的诉求。被告大唐高井热电厂辩称，1996年石景山发电总厂改制，2004年变更成大唐国际发电股份有限公司北京高井热电厂，2000年石景山发电总厂改制，分成两个部分京能热电和被告一。原告的关系隶属京能热电，石景山发电总厂的房屋调配我公司与京西公司达成一致，双方按照属地划分管原则协调配合，我公司职工在广宁的房屋又分配被告一办理。242号房屋是由原告之子杨永杰居住使用，2000年4月3日原告取得房屋的所有权证，2000年进行了调换房屋，原告将242号、223号房屋交回，原告另行分得xx，杨永杰分的广宁xx号房屋，2000年1月20日我公司按照京西公司和原告置换的安排签订买卖契约，对242号房屋进行回购，并将回购款支付给被告一。2002年被告一将房屋另行分配给张雪，张雪支付了房屋购房款。1998年5月30日的房屋买卖契约（242号房屋）是石景山发电总厂依照房改政策出售公有住房的行为，该合同是合法有效的，已经履行完毕。房屋买卖契约加盖公章是和石景山发电总厂达成的属地原则协助办理手续，1998年5月30日的买卖契约有效且履行完毕，但因为已经给原告调换了房屋，对242号房屋进行回购且另行分配给张雪的事实，原告不应对242号房屋再享有权利；242号房屋存在分配、退回、再分配的事实，是原告单位依照房改政策与原告协商达成一致的情况下对公有住房达成的，原告仅认可分配房屋的行为，但否认另行分配房屋退回房屋的行为，违反了诚实信用原则。242号房屋的购买和退回两份协议原告都是用人名章签署，223号房屋的购买、退回也同样是用人名章签署，用名章签署房屋分配和退回协议是习惯的做法，职工和单位均认可，原告仅认可一套购买房屋契约的效力，却否认退回房屋契约的效力，违背了常理。242号房屋1998年5月30日签订的契约合法有效且履行完毕，原告退回了该房屋，于2000年1月20日与答辩人签订的回购协议同样也是有效的。原告主张2000年1月20日签订的房屋退回协议无效没有事实和法律依据，请求驳回。第三人张雪述称，我们是单位分配的房屋入住242号房屋，有购买手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年石景山发电总厂改制，高井电厂划归北京大唐发电股份有限公司。此后，成立北京大唐发电股份有限公司高井发电厂，2004年更名为大唐高井热电厂。2000年2月，石景山发电总厂改制为北京京能热电股份有限公司(以下简称京能热电公司)和京发电西公司，京西发电公司负责京能热电公司职工住房的调配。杨鼎乾原为石景山发电总厂职工，张雪为京能热电公司的职工。1996年5月8日，卖方（甲方）北京石景山发电总厂与买方（乙方）杨鼎乾签订《房屋买卖契约》，甲乙双方根据石景山区房地产管理局房改办公室1993年12月29日对中国华北电力集团公司文件(华北电集行[1993]19号)的批复，就下列房屋的买卖订立本契约，共同遵守。一、甲方将座落在北京市石景山区xx号（以下简称xx号），总建筑面积58.56平方米出售乙方，房价款13356.32元整。二，甲方根据(92)京房改办字第94号文件《关于1993年向职工出售公有住宅楼房准成本价，标准价及有关政策的通知》和华北电力集团公司(1993)华北电集行19号文件(关于(北京石景山发电总厂1993年以标准价向职工出售公有住宅楼房实施办法的请示)的批复》中的规定、同意乙方享受以下优惠:1.工龄优惠：26.2%，2.一次性优惠：8%，3.购买现住房优惠:16%，4.一次性付清房款优惠，20%。三、甲方按房改售房的有关规定交纳维修费878.4元整。四、乙方按房改售房的有关规定各交纳购房手续费66.78元整及维修费878.4元整。五、甲，乙方签定契约后，即到房地产交易部门办理立契过户由甲方代乙方凭本契约到房地产管理局办理产权登记、领取《北京市房屋所有权证》，乙方付清全部购房手续费、维修费和房价款后，甲方将产权证件交给乙方。六、甲、乙双方办理手续后，乙方应遵守甲方楼房管理的有关规定和北京市市房产管理的有关规定。七、本契约从签订之日起生效。落款处盖有北京石景山发电总厂公章和杨鼎乾人名章。2000年1月20日,杨鼎乾与大唐高井发电厂签订房屋买卖契约，甲、乙双方根据石景山区房地产管理局房改办公室98年12月23日，对北京大唐发电股份有限公司高井发电厂出售公有住宅楼房实施方案的批复，就下列房屋的买卖，订立本契约，共同遵守。一、甲方将坐落在石景山区xx号，总建筑面积58.56平方米出售给乙方，房价款18642元整。二、甲方根据(98)京房改办字第265号文件《关于1999年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》规定，同意乙方享受以下优惠：1.工龄优惠；2.购买现住房优惠；3.教师优惠。三、甲、乙双方按房改售房的有关规定各交纳公共维修基金元及购房手续费元。四、甲、乙双方签定契约后，即到房地产交易部门办理立契过户手续，由甲方代乙方凭本契约到房地产管理局办理产权登记，领取《北京市房屋所有权证》，待乙方付清全部购房款项后，甲方将产权证交给乙方。五、甲、乙双方办理手续后，乙方应違守甲方楼房管理的有关规定和北京市房产管理的有关规定。六、本契约从签定之日起生效。落款处盖有杨鼎乾人名章和大唐高井发电厂的公章。1998年5月30日，卖方（甲方）北京石景山发电总厂与买方（乙方）杨鼎乾签订《房屋买卖契约》，甲乙双方根据石景山区房地产管理局房改办公室1998年2月19日对北京大唐发电股份有限公司高井发电厂出售公有住宅楼房实施方案的批复，就下列房屋的买卖订立本契约，共同遵守。一、甲方将坐落在北京市石景山区xx号（以下简称xx号房屋），总建筑面积35.52平方米出售乙方，房价款12431元整。二，甲方根据(97)京房改办字第016号文件《关于1997年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》，同意乙方享受以下优惠:1.工龄优惠，2.购买现住房优惠。三、甲、乙双方按房改售房的有关规定各交纳公共维修基金245.9元及购房手续费62.2元整。四、甲，乙方签定契约后，即到房地产交易部门办理立契过户手续，由甲方代乙方凭本契约到房地产管理局办理产权登记、领取《北京市房屋所有权证》，待乙方付清全部购房款项后，甲方将产权证件交给乙方。五、甲、乙双方办理手续后，乙方应遵守甲方楼房管理的有关规定和北京市市房产管理的有关规定。七、本契约从签订之日起生效。落款处盖有甲方公章和杨鼎乾人名章。2000年1月20日,卖方杨鼎乾与买方大唐高井发电厂签订《房屋买卖契约》，甲、乙双方根据石景山区房地产管理局房改办公室98年12月23日，对北京大唐发电股份有限公司高井发电厂出售公有住宅楼房实施方案的批复，就下列房屋的买卖，订立本契约，共同遵守。一、甲方将坐落在石景山区xx号，总建筑面积35.52平方米出售给乙方，房价款11744元整。二、甲方根据(98)京房改办字第265号文件《关于1999年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》规定，同意乙方享受以下优惠：1.工龄优惠；2.购买现住房优惠；3.教师优惠。三、甲、乙双方按房改售房的有关规定各交纳公共维修基金/元及购房手续费/元。四、甲、乙双方签定契约后，即到房地产交易部门办理立契过户手续，由甲方代乙方凭本契约到房地产管理局办理产权登记，领取《北京市房屋所有权证》，待乙方付清全部购房款项后，甲方将产权证交给乙方。五、甲、乙双方办理手续后，乙方应遵守甲方楼房管理的有关规定和北京市房产管理的有关规定。六、本契约从签定之日起生效。落款处盖有杨鼎乾人名章和大唐高井发电厂的公章。2000年8月1日，甲方石景山发电总厂与乙方杨鼎乾签订《房屋买卖契约》，约定甲方将坐落在北京市石景山区xx号房屋（以下简称xx房屋），总建筑面积73.9平方米以标准价（成本价）出售给乙方。房价款37108.79元。落款处由甲方公章和乙方杨鼎乾人名章。2000年8月1日，甲方石景山发电总厂与乙方张红签订《房屋买卖契约》，约定甲方将坐落在北京市石景山区xx号房屋（以下简称xx房屋），总建筑面积54.36平方米以标准价（成本价）出售给乙方。落款处由甲方公章和乙方杨鼎乾人名章。因房屋产权证办理滞后，2000年4月3日，xx号房屋所有权登记至杨鼎乾名下，但未向其发放房产证。2017年杨鼎乾补办了房产证。杨鼎乾之子杨永杰、儿媳张红居住xx号房屋至2000年8月分配位于石景山区xx号房屋后搬离。杨鼎乾自认将xx号房屋出租至2001年10月，后闲置；并自认其于2001年10月10日将房屋钥匙交付单位。张红、杨永杰分别于1988年、1990年入职被告单位。另查：2002年，石景山发电总厂（甲方）与张雪（乙方）签订北京石景山发电总厂职工购买公有住宅楼房合同书，石景山发电总厂将xx号房屋分配给张雪。张雪出具的《房屋入住情况说明》载明，2002年7月23日，按分房三榜顺序第157号选房，选中xx号房屋，并签订购房合同，房价概算52416元(每平米1560元，建筑面积3.6平米(阳台按一半计算))。按房改价格计算相关优惠后计价39120元。2002年7月24日，张雪办理了住房公积金抵交房款10000元整交单位，领取该房钥匙入住。同时将户口本交单位办理户口迁移手续，2002年9月22日，户口迁入xx号办理完毕。2007年4月23日，将购房余款29120元缴纳。2018年，杨鼎乾起诉张雪返还原物纠纷一案至本院，要求张雪将位于北京市石景山区xx号房屋腾并支付房屋占有使用费。本院经审理后于2018年6月27日作出(2018)京0107民初11649号民事判决书，判决驳回了杨鼎乾的诉讼请求。杨鼎乾不服上诉至北京市第一中级人民法院，该院审理后作出（2018）京01民终6787号民事判决书，驳回上诉，维持原判。再查：2001年3月23日，北京鑫石电物业管理有限责任公司出具通知，载明京能热电、京西发电职工：原居住并购买高井地区楼房的职工，其原住房的房款核算工作已完成，现将原住房退款额公布（见附表），如职工发现公布的各项中有与实际不符的情况，请于三月二十六日至二十八日到京西公司物业分公司房管办公室进行登记，由京西物业公司同意与高井电厂核实。附表退总厂房价款中载明，223杨鼎乾退款18642元；同一榜中242号杨鼎乾退款11661元。京西物业房管的《原住高井地区购房职工退款名单》载明，223号杨鼎乾，退现金18642元。242号杨鼎乾11661元，未领取，理由未核实房款。xx号房屋的购房款至今未退。关于xx号房屋的来源：杨鼎乾主张因为其给被告作出了特殊贡献所以又给分配了xx号房屋。京西发电公司主张杨鼎乾已经分配有xx号房屋，因其向公司申请家庭人口较多，且其儿子杨永杰及儿媳张红也在石景山发电总厂工作（但不具备分房条件），石景山发电总厂照顾其家庭特殊情况，于1998年将xx号房屋提供给杨鼎乾及其家人，实际由其儿子杨永杰儿媳张红居住。关于xx号房屋的回购：杨鼎乾对xx号房屋的购买和回购的房屋买卖契约均予以认可，亦认可将xx号房屋交回并退款，后分配了海特的房屋。但对xx号房屋的回购不予认可，称其对内容不知情，被告没有退款亦没有交付房产证；且杨鼎乾将xx号房屋和xx号房屋一并交回只调换一套海特的房屋不符合以小换大的交易惯例。京西发电公司主张为改善职工住宿条件，单位回购xx号房屋后又于2000年8月与杨鼎乾签订房屋买卖契约，向杨鼎乾分配了位于石景山区xx房屋，总建筑面积73.9平方米。单位回购xx号房屋后给杨鼎乾之子分配了xx号房屋。庭审中，京西发电公司提交：一、石景山发电总厂职工家属宿舍分配调整办法及实施细则规定，两口之家的职工可分配一居室。生产一线党政正职2-3居室，70-90平方米。证明杨鼎乾是中层干部，分房上限为90平方米，不可能分了海特房屋后还不回购xx号房屋。二、石景山发电总厂一九九九年广宁、模式口、实兴住宅楼分配第三榜说明第五条所有调配房的职工在新房竣工后，均须将职工本人原住房交出，因职工个人原因影响后面调房计划者不给于办理房产证，对其造成的直接损失由责任者负责给予赔偿。杨鼎乾对上述证据均不予认可。庭审中，杨鼎乾主张单位统一收回人名章，只告知用途是办理海特房屋的产权证；京西发电公司主张1996年办理购房手续时收回的人名章，杨鼎乾对用途是知情的。庭审中，杨鼎乾主张其自认的2001年10月10日将房屋钥匙交付单位是指交的xx的钥匙，其称现在还有xx号房屋的钥匙，对其否认原审庭审自认的内容未提供证据；京西发电公司称其收到杨鼎乾交回xx号房屋的钥匙，具体交了几把不清楚，因为钥匙用途就是为了开门，新住户会换锁的。经本院释明，杨鼎乾坚持不在本案中对合同无效的法律后果一并主张。上述事实，有房屋买卖契约及交费票据、改制工作的批复、不动产登记资料查询结果、房屋买卖契约、石景山发电总厂职工家属宿舍分配调整办法及实施细则、人事通知单、通知、退款清单、（2018）京01民终6787号民事判决书、双方当事人庭审笔录等证据为证。本院认为，本案的争议焦点：杨鼎乾对签订2000年1月20日《房屋买卖契约》是否因不知情而无效。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一，大唐高井发电厂2000年1月20日关于xx号房屋的《房屋买卖契约》内容具体确定，明确约定了购买房屋的具体信息，向杨鼎乾发出希望和他订立合同的意思表示。第二，杨鼎乾对于被告使用人名章应当知情，理由如下：首先，杨鼎乾对于其将人名章交回被告是知情的；其次，杨鼎乾在之前购买及回购xx号房屋及分配海特房屋时均已经使用过人名章，依据双方的交易惯例，杨鼎乾对于人名章的用途应当知情；再次，杨鼎乾与被告在同一日签订两份房屋买卖契约且该两份房屋买卖契约涉及的退款款均在同一退款清单中，杨鼎乾称其对xx号回购知情，对xx号房屋回购不知情，显然不符合常理；至于杨鼎乾主张是否退款及是否交付房产证，则是合同履行的问题，与合同是否无效无关；最后，结合xx号房屋的实际居住情况及杨鼎乾历次分房调房的情况及本案查明的证据，可知杨鼎乾将xx号房屋交回换至海特房屋，杨永杰夫妇在从单位购得广宁房屋后便不在xx号房屋居住；因此被告关于xx号房屋的相关陈述更具有证据优势。杨鼎乾对《房屋买卖契约》上加盖其人名章的行为应当知情，在《房屋买卖契约》上加盖其人名章即视为其作出了同意大唐高井发电厂的回购xx号房屋的意思表示。综上，杨鼎乾与大唐高井发电厂于2000年1月20日订立的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，依法成立。杨鼎乾未提交有效证据证明其与大唐高井发电厂于2000年1月20日订立的《房屋买卖契约》系伪造，亦未提交证据证明该房屋买卖契约符合合同无效的其他情形，故对于其主张2000年1月20日订立的关于xx号房屋的《房屋买卖契约》无效的诉求，本院不予支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨鼎乾的诉讼请求。案件受理费93元，由杨鼎乾负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 张 鸣人民陪审员 梁 敏人民陪审员 赵桂荣二〇二〇年四月十三日法官 助理 郭 浩书 记 员 史 彤