文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初17506号原告：谢中荣，男，1972年9月28日出生，汉族，住重庆市永川。委托诉讼代理人：资云峰，重庆憬谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡党菊，重庆憬谦律师事务所律师。被告：刘文磊，男，1974年8月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告谢中荣与被告刘文磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢中荣及其委托诉讼代理人资云峰、胡党菊，被告刘文磊到庭参加了诉讼。审理中，双方申请和解期限330日。本案现已审理终结。原告谢中荣向本院提出诉讼请求：1.刘文磊赔偿谢中荣180000元转租损失。2.刘文磊退还谢中荣租房保证金12000元。3.诉讼费用由刘文磊承担。事实及理由：1.谢中荣作为乙方与刘文磊作为甲方于2017年12月签订了《门面租赁合同》。该《门面租赁合同》约定：“一、甲方将位于重庆市沙坪坝区商铺整体租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权，房屋建筑面积共106.58平方米。甲方同意乙方所租门面作为合法经营用，其范围以乙方营业执照为准。二、甲方为乙方提供的有供水及供电设备。上述设备的运行费用及维修费用由乙方支付并负责，直到合同终止为止。三、租赁期限及费用：1、租赁期：租赁期8年，自2017年12月23日起至2015年12月23日止。2、租金及支付方式：(1)合同租金每月为人民币12000元。(2)租金支付方式：第一次乙方应先向甲方支付12000元作为押金并支付三个月房屋租金。本着先付后使用的原则，签合同当天乙方应向甲方支付3个月房屋租金36000元及押金12000元（押金不能作为租金使用）。以后每三个月支付一次租金，每次租金金额为三个月房租，乙方应于每三个月租期届满10日前支付下一期三个月租期的租金。四、转租、续租、合同期满交房约定；1、转租：租赁期间，乙方如要转租，需要甲方签字同意，由甲方出面签订转租合同。2、续租：租赁期满乙方如需续租，应提前2个月提出申请，由双方进行协商，签订新的租赁合同。3、合同期满交房：租赁期满，如乙方不再续租，甲方无条件收回全部出租门面，乙方应如期交还。七、合同的变更和解除。1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同；(1)未按约定期限交付租金，超过15天以上的。(2)在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自向第三人转租门面的。(3)从事非法经营及违法犯罪活动的。(4)擅自对房屋结构进行法律法规规章等不允许的行为。2、甲方不交付或者迟延交付租赁门面30天以上的，乙方有权解除合同。3、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方无条件变更或解除合同，双方不承担任何损失；(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。八、违约责任及赔偿。若双方违约，除了按照上面约定执行违约责任外，还有如下约定：若甲方违约，甲方退还剩余租金，同时向乙方赔偿5万元，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还剩余租金，同时乙方向甲方赔偿5万元违约费。甲方保证8年内不提前解约，但因乙方过错或者不可抗力外，如出现甲方违约，甲方每提前一年解约每年按3万元支付乙方违约金；同样，乙方不得在8年租赁期内提前解约，若非因甲方严重过错或者不可抗力外，乙方每提前一年解除合同按照每年3万元向甲方支付违约金。”该合同签订后，甲、乙双方基本上按照约定履行了10个月。2.然后，乙方谢中荣因工作需要，决定不再经营而转租该店铺。2018年10月25日，便与杜之平签订店铺转让合同，并约定了相应的转让费用。按照双方签订的租赁合同的约定，应经被告刘文磊书面同意。然而，房东刘文磊要求租金支付方式改为半年支付，每年按10%递增的方式改变原合同订立条件，导致未能达成转租协议。随后，2018年12月，原告再次将涉案门面转租，承租人为陈燕丽，仍然是因为上述原因而导致无法转租。3.2019年3月11日，原告便以被告未履行双方签订的《门面租赁合同》第四条第1项之约定，在转租方面设置障碍禁止转租而违约，通知被告解除双方于2017年12月签订的《门面租赁合同》，并告知被告如果对该解除合同的效力有异议，请依照法律规定向人民法院提起诉讼。被告收到原告的《解除门面租赁合同通知书》后在三个月内并没有依法向人民法院起诉该解除合同的效力，还直接表明其同意原告的解除合同请求。4.根据上述事实，结合本案的客观实际，查阅大量的法律法规，原告认为：合同签订后，各方均应当全面履行合同约定。本案中，双方约定转租需经被告即门面租赁合同的甲方书面同意，并由其出面签订转租合同。因此，只要有人愿意与原告达成转租意向，被告就应当书面同意，并出面主持签订转租合同。然而，被告在原告能以较高的价格转租时，故意设立障碍，改变订立合同的条件，导致新的承租人不愿意转租。其在违约解除合同的情况下，应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应当赔偿就此给原告造成的经济损失。另外，被告在签订《门面租赁合同》时收取了12000元的押金，根据押金的含义及合同的约定，原告在解除合同退还房屋时，并未损坏被告的房屋及相关设施。因而其押金依法依约均应该退还。综上所述，因为被告在履行双方签订的《门面租赁合同》期间，因被告的违约给原告造成了较大的经济损失，依法应予以赔偿。同时还应退还合同解除后的押金。为维护原告的合法权利，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，恳请人民法院依法审理并判决支持原告的诉讼请求。被告刘文磊辩称：1.（2019）渝01民终10349号民事判决书已认定系谢中荣在履行租赁合同过程中违约，并判决谢中荣向我支付违约金。但到现在为止，谢中荣也未履行其义务。因为谢中荣违约，押金就应当作为违约金支付给我。2.谢中荣提出其与杜文平的转租费180000元真实性值得怀疑。我一直同意转租的时候按照原合同继续执行，但谢中荣转租的时要求我降租金。不同意原告的诉讼请求。本院经审理对事实查明如下：2017年12月2日，刘文磊(甲方)与谢中荣(乙方)签订《门面租赁合同》。合同主要约定:一、甲方将重庆市沙坪坝区商铺整体租赁给乙方，甲方对所出租的房屋具有合法产权，房屋建筑面积共106.58平方米。甲方同意乙方所租门面作为合法经营用，其范围以乙方营业执照为准。三、租赁期限及费用：1.租赁期8年，自2017年12月23日起至2025年12月23日止。2.租金及支付方式：（1）合同租金每月人民币12000元。（2）租金支付方式：第一次乙方应先向甲方支付12000元作为押金并支付三个月房屋租金。本着先付后使用的原则，签合同当天乙方应向甲方支付3个月房屋租金36000元及押金12000元（押金不能作为租金使用），以后每三个月支付一次租金，每次租金金额为三个月房租，乙方应于每三个月租期届满10日前支付下一期三个月租期的租金。3.租金变动：自租赁合同签订之日起，2年内租金不变动。第三年开始执行租金上调，每满一年度上调一次，租金上调幅度为上年度租金的10%。4.甲方优惠方案：甲方为支持乙方，做出相应费用优惠：(1)甲方在第二个月到第七个月止每个月优惠2000元租金，甲方在乙方支付租金时以返现金形式返还；(2)乙方以甲方名义安装天然气，天然气权属归甲方。若乙方安装6个立方以上的天然气，甲方补助两万元，剩余费用由乙方承担；若乙方安装低于6个立方的天然气，甲方不予补助。(3)从租赁开始之日起给予乙方一个月房屋空置期优惠，不收取租金。四、转租、续租、合同期满交房约定：1.转租：租赁期间，乙方如要转租，需要甲方签字同意，由甲方出面签订转租合同。七、合同的变更和解除：1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过15天以上的。（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自向第三人转租门面的。（3）从事非法经营及违法犯罪活动的。（4）擅自对房屋结构进行法律法规规章等不允许的行为。八、违约责任及赔偿：若双方违约，除了按照上面约定执行违约责任外，还有如下约定：若甲方违约，甲方退还剩余租金，同时向乙方赔偿50000元；反之，若乙方违约，则甲方有权不退还剩余租金，同时乙方向甲方赔偿50000元违约费。甲方保证8年内不提前解约，但因乙方过错或者不可抗力外，如出现甲方违约，甲方每提前一年解约每年按30000元支付乙方违约金；同样，乙方不得在8年租赁期内提前解约，若非因甲方严重过错或者不可抗力外，乙方每提前一年解除合同按照每年30000元向甲方支付违约金。2017年12月22日，谢中荣向刘文磊支付了三个月的房屋租金36000元，房屋押金12000元。刘文磊向谢中荣出具收据一份。嗣后，谢中荣向刘文磊发出《解除门面租赁合同通知书》，以其在找到次承租人与次承租人签订转租合同并收取合同押金后，刘文磊却改变原合同的租金支付方式，刘文磊的行为构成违约为由，通知其解除合同。2019年3月23日，刘文磊通过微信向谢中荣的儿子谢厚杰发送信息“你爸爸发函内容说3月23号不租门面了，我同意你的请求，麻烦尽快把钥匙交付给我。”2019年3月28日，本院受理（2019）渝0106民初9047号刘文磊与谢中荣房屋租赁合同纠纷一案。刘文磊提出诉讼请求，要求谢中荣要求支付拖欠的房屋租金20000元，违约金200000元；谢中荣配合刘文磊将天然气户名过户至刘文磊名下。2019年8月27日，本院作出（2019）渝0106民初9047号民事判决。该判决查明，《门面租赁合同》签订后，谢中荣从第二期租金开始，存在未按时支付房租的情形，刘文磊为此向谢中荣提出异议，并向谢中荣催收，谢中荣向刘文磊提出转租房屋，双方就转租房屋的具体事宜进行协商未能达成一致意见，谢中荣于2019年3月16日以刘文磊在转租房屋过程中提出改变原合同，增加了承租人的合同义务为由书面通知刘文磊解除合同，刘文磊收到通知后表示同意谢中荣从2019年3月23日起不再租赁门面的请求。随后谢中荣向刘文磊交还了租赁房屋。该判决另查明,谢中荣儿子谢厚杰为涉案房屋申请安装了用气量6立方米/日的商业用天然气，谢中荣同意将天然气过户给刘文磊并在本案审理过程中协助刘文磊办理了过户手续，刘文磊遂撤回了谢中荣配合刘文磊将天然气户名过户至刘文磊名下的诉讼请求。刘文磊陈述谢中荣交还租赁房屋两个月后，刘文磊将房屋出租给他人。该判决认为，刘文磊与谢中荣签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方在履行合同过程中均严格按照合同的约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。谢中荣在履行合同中存在未按时向刘文磊支付租金、提前解除合同的行为，已由刘文磊的陈述、刘文磊举示的双方租赁合同的约定、微信聊天记录、谢中荣举示的微信聊天记录、房租收据等证据以及谢中荣的部分陈述所证明，予以确认。综合全案证据材料显示的内容，谢中荣转租房屋的前提是取得刘文磊同意或认可，由刘文磊出面签订转租合同，因此本案实质上是因谢中荣自身原因导致其向刘文磊提出解除合同，考虑到之后刘文磊同意与谢中荣从2019年3月23日起解除合同，谢中荣不再租赁房屋的意思表示，租赁房屋随即交还刘文磊，并且谢中荣现提出不同意支付刘文磊每提前一年解除合同每年30000元的违约金且违约金约定标准过高的抗辩，根据公平原则、诚实信用原则以及从普通人的标准来判断，谢中荣总共给付刘文磊违约金50000元足以弥补刘文磊因此产生的损失，且符合双方合同对违约责任的一般性约定，因此刘文磊请求谢中荣按每提前解除合同一年每年30000元的标准给付违约金，与法律规定不符，本院酌情不予支持。遂判决谢中荣于本判决发生法律效力之日起五日内给付刘文磊违约金50000元；驳回刘文磊的其他诉讼请求。谢中荣不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉。2019年12月17日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终10349号民事判决。该判决对一审查明的事实予以确认。关于谢中荣是否构成违约的问题，该判决认为谢中荣存在迟延支付租金的情形，经刘文磊催收后都进行了支付，且该迟延支付的行为并未对刘文磊造成损失，因此谢中荣迟延支付租金的行为不宜认定为违约；案涉租赁合同中约定谢中荣不得在8年租赁期内提前解约，若非因刘文磊严重过错或者不可抗力外，谢中荣每提前一年解除合同按照每年30000元向刘文磊支付违约金。虽然刘文磊与谢中荣在房屋转租中对租金及支付方式未达成一致意见，但并不能因此认定刘文磊存在严重过错。故谢中荣在主动提出提前解除案涉租赁合同时，即使刘文磊同意，其依然构成违约，应当承担违约责任。关于谢中荣承担50000元违约金是否合理的问题，该判决认为违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。本案中，若根据案涉租赁合同的约定，谢中荣应当支付210000元的违约金，但根据一审法院查明，刘文磊在收回租赁房屋两个月后就将房屋出租给他人使用，因此其损失应为两个月的租金即24000元。且谢中荣对案涉房屋进行了一定的装修添附，对刘文磊亦算是一种补偿，因此谢中荣承担的违约金以24000元为宜。综上所述，该判决认为一审判决认定事实清楚，但判决谢中荣承担的违约金过高，谢中荣的上诉请求部分成立，遂判决撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初9047号民事判决；由谢中荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付给刘文磊违约金24000元；驳回刘文磊的其他诉讼请求。审理中，谢中荣提供其与案外人杜文平于2018年10月25日签订的《店铺转让合同》和杜文平出具的收到退还定金10000元的便条；与案外人陈燕丽于2018年12月8日签订的《转租协议》和陈燕丽出具的收到所退定金的便条；与案外人廖镇涛签订店《店铺转让合同》和廖镇涛出具的收到退还押金的便条，拟证明因刘文磊拒绝转租行为导致谢中荣门面转租损失。刘文磊对上述证据的真实性不予认可。杜文平、陈燕丽、廖镇涛均未出庭作证。谢中荣要求刘文磊退还租房保证金12000元的诉讼请求，审理中，双方均认可该款实为《门面租赁合同》约定的押金。上述事实，有当事人提供的《门面租赁合同》、（2019）渝0106民初9047号民事判决书、（2019）渝01民终10349号民事判决书，当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，刘文磊与谢中荣签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方在履行合同过程中均应严格按照合同的约定全面履行各自的义务。谢中荣要求刘文磊赔偿的转租损失180000元是指根据谢中荣与杜文平于2018年10月25日签订的《店铺转让合同》，谢中荣可向杜文平收取转租费180000元，因刘文磊要求改变原合同租金支付方式，导致未能达成转租协议而造成的损失，并举示了《店铺转让合同》和杜文平出具的收到退还定金10000元的便条，因刘文磊否认其真实性并主张谢中荣转租时还要求降低租金，而杜文平并未出庭作证，故本院根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，不能认定刘文磊具有阻止谢中荣按照《店铺转让合同》约定的条件签订转租协议的行为。且（2019）渝01民终10349号民事判决认为虽然刘文磊与谢中荣在房屋转租中对租金及支付方式未达成一致意见，但并不能因此认定刘文磊存在严重过错，故谢中荣在主动提出提前解除案涉租赁合同时，即使刘文磊同意，其依然构成违约，应当承担违约责任，并判决谢中荣支付给刘文磊违约金24000元。故本院对谢中荣要求刘文磊赔偿的转租损失180000元的诉讼请求，不予支持。关于谢中荣要求刘文磊退还租房保证金12000元的诉讼请求，保证金12000元实为《门面租赁合同》约定的押金。刘文磊以《门面租赁合同》履行过程中谢中荣违约为由，主张该押金应当作为违约金而拒绝退还。本院认为，《门面租赁合同》对押金的退还方式未作约定，现双方的《门面租赁合同》已解除，（2019）渝0106民初9047号民事判决也已明确了谢中荣应承担的违约金，现刘文磊仍要求以此款抵作违约金，不符合法律规定，故本院根据押金的性质认为刘文磊应当退还此款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘文磊于本判决发生法律效力后立即返还原告谢中荣房屋押金12000元二、驳回原告谢中荣的其他诉讼请求。案件受理费4140元，减半交纳2070元（原告已预交），由原告谢中荣负担2020元，被告负担50元。被告负担部分限被告刘文磊于本判决发生法律效力后立即向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  龚陵川二〇二〇年四月八日书记员  张 立