重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初3350号原告：重庆乐育学生托管服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城南路20号5幢富力城2Q5、6商业裙楼二层1-8号商铺，统一社会信用代码91500106MA5YYFGC3M。法定代表人：吴丹，系该公司经理。委托诉讼代理人：王承究，该公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路46号附33号，统一社会信用代码91500000798015585Q。法定代表人：黄皓，系该公司董事长委托诉讼代理人：熊焕，该公司员工，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：杨振伟，重庆龙都律师事务所律师。原告重庆乐育学生托管服务有限公司（以下简称“乐育公司”）与被告广州富力地产（重庆）有限公司（以下简称“富力公司”）企业租赁经营合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告重庆乐育学生托管服务有限公司委托诉讼代理人王承究、被告广州富力地产（重庆）有限公司委托诉讼代理人熊焕、杨振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐育公司向本院提出诉讼请求：1、因相邻商铺租金相差太大和出现疫情等不可抗力因素被告拒绝协商，请求法院判被告调整租赁费用为25-30元/平方米；2、因突发新冠疫情导致的不可抗力因素，请求法院判被告按照国家相关政策和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条规定判被告给予我司从2020年1月31日起免租到疫情结束待线下复工开课时为止；3、因疫情导致线上培训机构的崛起，严重冲击线下培训机构，为减轻我司经营压力，请求法院判原告退租被告位于重庆市高新区某处商业门面共计229.19㎡，2-1和2-2商业门面退租后，原告继续履行被告位于重庆市高新区某处商业的租赁合同共计630.81㎡，租赁价格以25-30元/㎡计算；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月13日，原告与被告广州富力地产（重庆）有限公司及吴少琴签订三方租赁协议，在正常履行合同中，因2020年1月21日湖北发布新冠肺炎以来，政府和教育部也相继出台相关政策，暂缓一切线下教学活动，原告结合当下疫情，出现不可抗力所产生的突发情况，按照租赁合同条款第十四条：不可抗力的相关条款，于2020年1月31日通过微信给富力工作人员范甜甜发函协商申请暂停租赁相关场地的请求和具体困难，被告工作人员范甜甜收到函件后既不回复也不给协商具体方案，到2月底还催促原告缴纳下季度租金，当原告阐述之前函件内容时，其以因疫情原因没有收到公司上班为由拒绝协商。在3月2日原告工作人员王承究再次主动联系被告工作人员范甜甜，并把纸质函件送到大学城富力城销售中心交给被告工作人员范甜甜，经过和被告工作人员沟通后，原告股东开会商议再次进行提出申请，并于3月5日把相关函件邮寄到被告接收地址并签收，被告函件接收后既不回复也不协商导致原告不好判断被告意图，因原告法定代表人是湖北黄冈人，疫情还未结束暂不能前往重庆主持工作，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。庭审中，原告乐育公司向本院明确其诉讼请求，具体为“1、因相邻商铺租金相差太大和出现疫情等不可抗力因素被告拒绝协商，请求法院判被告调整租赁费用为30元/平方米；2、因突发新冠疫情导致的不可抗力因素，请求法院判被告按照国家相关政策和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条规定判被告给予我司从2020年1月31日起免租到2020年5月20日；3、因疫情导致线上培训机构的崛起，严重冲击线下培训机构，为减轻我司经营压力，请求法院判我司退租被告位于重庆市高新区某处商业门面共计229.19㎡，2-1和2-2商业门面退租后我司继续履行被告位于重庆市高新区某处商业的租赁合同共计630.81㎡，租赁价格以30元/㎡计算”。被告富力公司答辩称，因疫情影响原告要求免除部分租金，被告已给予了一个月的免租期限；被告不认可原告第二项诉请，涉案租赁合同租赁期长达7年，此次疫情现已得到初步控制，原告要求减免租赁面积没有事实和法律依据，因合同已明确约定租金，被告不同意将租金调整为30元/㎡；双方签订的租赁合同是合法有效的，应予以全面履行。本院经审理认定事实如下：2018年6月22日，被告富力公司作为出租方、案外人吴少琴作为承租方签订《某某商铺租赁合同》，合同载明“第一条、房产基本情况：该房产是指重庆市沙坪坝区某处商铺和其它内部设施，建筑面积为859.61平方米……；第二条、租期及租金：1.本合同租期为7年，自2019年6月1日起算至2026年5月31日止；2.承租方在租赁期内的租金标准如下：2019年6月1日至2020年5月31日，月租金标准￥40元/㎡/月，月租金额￥34384；2020年6月1日至2021年5月31日，月租金标准￥42元/㎡/月，月租金额￥36104；2021年6月1日至2022年5月31日，月租金标准￥44.1元/㎡/月，月租金额￥37909；2022年6月1日至2023年5月31日，月租金标准￥46.3元/㎡/月，月租金额￥39800；2023年6月1日至2024年5月31日，月租金标准￥48.6元/㎡/月，月租金额￥41777；2024年6月1日至2025年5月31日，月租金标准￥51元/㎡/月，月租金额￥43840；2025年6月1日至2026年5月31日，月租金标准￥53.6元/㎡/月，月租金额￥46075；……第四条、付款方式：1.承租方同意在本合同租赁期限内，按叁个月为壹期的方式，向出租方支付每期租金；2.承租方按照本合同的约定在签订本合同后十日内除应当向出租方缴纳租赁押金外还需要向出租方缴纳首个完整期（自2019年6月1日起至2019年8月31日止）租金，即￥103152元，大写：壹拾万零叁仟壹佰伍拾贰元整；3.租金的支付时间及方式：（1）承租方从第一个完整期开始，应当在每一期最后一个月的25日前向出租方缴纳下一期的租金……；第五条、租赁用途及经营；1.承租方承租该房产经营教育培训之用……；第十四条、不可抗力：1.本合同所述不可抗力包括地震、台风、水灾、火灾或其他自然灾害、爆炸事故、骚乱、战争、政府政策的改变或受阻方无法控制的任何其他不可预见事件；2.受阻方应尽快通知另一方并在不可抗力发生后十日内，提供有关该事件的详尽资料以及经公证证明的该事件的文件，说明其不能履行或迟延履行本合同全部或部分条款的原因；3.如发生不可抗力事件，任何一方均无需对另一方因本合同未能履行或迟延履行而蒙受的任何损害、成本增加或损失负责，而未能履行或迟延履行本合同不应被视为对本合同的违约。声称发生不可抗力事件的一方应采取适当手段尽量减少或消除不可抗力事件的影响，并尽可能在最短的时间内力争恢复履行被不可抗力事件延误或阻碍履行的义务……”。被告富力公司在合同尾部出租方处签章，案外人吴少琴在合同尾部承租方处签字捺印。2019年10月25日，被告富力公司作为甲方（原合同出租方）、案外人吴少琴作为乙方（原合同承租方）、原告乐育公司作为丙方签订《协议书》，协议书载明“鉴于甲、乙双方就重庆市沙坪坝区某处商业裙楼二层1-8号租赁事宜签订了《某处商铺租赁合同》，经甲乙丙三方友好协商，丙方愿意承受原合同项下乙方所属全部权利义务，现就商铺转租事宜达成如下约定，以资共同遵守：一、经甲方同意，自2019年9月1日起乙方将其于原合同项下的权利、义务转让给丙方享有和承担，丙方向甲方履行原合同项下乙方应履行合同的义务……；三、自2019年9月1日起原合同中约定的租金、管理费、水电费等费用将由丙方支付，甲方对丙方开具相应发票，甲方、乙方、丙方予以确认；……五、甲方在原合同项下的全部权利义务，甲方将继续享有和履行，乙方不再承担于2019年9月1日后原合同中发生的义务，相关义务由丙方承担；六、本协议与原合同不符的，以本协议为准，其余条款仍按原合同履行……”。被告富力公司在合同尾部甲方处签章，案外人吴少琴在合同尾部乙方处签字捺印，原告乐育公司在合同尾部丙方处签章。2020年3月1日，被告富力公司向原告乐育公司发出《欠费催缴函》，催缴函载明“贵方承租我司[重庆富力城]项目某某号商铺，按照租赁合同第四条、第十二条：承租人须在每月25日（含）之前，将下一个支付周期的租金支付到出租方账户；承租方未在本合同所约定的期限内按约定支付租金的，除继续有义务交纳租金外，还应向出租方承担违约金，每日违约金为每期应付而未付租金的千分之五，直至结清未付租金之日止的约定，贵方应履行按时支付相关款项的义务，截至2020年3月1日，贵方已发生逾期欠费，逾期时长5天，逾期租金¥103152元”。2020年3月13日，原告乐育公司向被告富力公司支付某处商业商铺的租金34834元。另查明，原告乐育公司的经营范围为：学生课后看护服务（不含寄宿、寄膳）；承办经批准的文化艺术交流活动；教育科技领域内的技术开发、技术咨询；人工智能技术、智能机器人技术开发；设计、制作、发布广告；文体用品、保健用品、化妆品、日用家居用品销售。还查明，根据被告富力公司提供的《请示报告》，被告富力公司针对疫情作出“减免商家一个月租金或延长一个月免租期”的决策，具体为“1、起租时间在2020年1月31日前，减免该商家2月1日—2月29日期间租金；2、起租时间在2020年2月1日—2月29日之间，减免该商家在计租日期之后一个月的租金；3、起租时间在2020年3月1日后，通过补充协议的形式延长该商家一个月免租期”。审理中，原告乐育公司述称，被告富力公司的免租政策是针对所有商户，在疫情期间未受影响的超市也享受了该免租政策，而教育培训行业至今没有复工，受疫情的冲击比其他商户更严重，原告迫于经营压力，请求退租被告位于重庆市高新区某处商业门面并基于合同法公平、公正、平等原则请求将租金调整为30元/平方米。被告富力公司述称，根据《商铺租赁合同》，原告乐育公司应当于2020年2月5日前支付2020年3月1日至2020年5月31日租金，后为执行因疫情影响被告提供的减免优惠政策，经原、被告协商，2020年3月1日至2020年5月31日期间租金按月支付，其中第4月份免租，后原告于2020年3月13日支付2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金；涉案租赁合同是双方真实意思表示，不能随意变更，原告所述无事实及法律依据；被告作为民营企业，在充分尊重和考量各租赁业主实际诉求的情况下给予一个月免租期，体现了被告的社会责任感。上述事实，有原告重庆乐育学生托管服务有限公司提供的《某处商铺租赁合同》、《协议书》、《欠费催缴函》、重庆增值税普通发票，被告广州富力地产（重庆）有限公司提供的《某处商铺租赁合同》、《协议书》、中国民生银行网银回单、请示报告以及原、被告方的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。被告富力公司与案外人吴少琴签订《某处商铺租赁合同》，之后，原告乐育公司、被告富力公司与案外人吴少琴签订《协议书》，约定原租赁合同中吴少琴的合同权利义务由原告乐育公司继受，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。结合案情，本案的争议焦点可以归纳为：一、原告能否依据相邻商铺租金相差太大和出现疫情等不可抗力因素，请求将租赁费用调整为30元/平方米；二、原告能否依据疫情导致的不可抗力因素，请求被告免收2020年1月31日至2020年5月20日的商铺租金；三、原告能否依据疫情原因，请求退租被告位于重庆市高新区某处的商业门面。一、关于原告乐育公司主张的租赁费用调整问题。原告与被告及案外人吴少琴分别签订的《某处商铺租赁合同》、《协议书》对租赁期内的租金进行了明确约定，双方应当遵循诚实信用原则履行合同义务。原告乐育公司作为独立的商事主体，亦会通过自身的独立判断与思考，慎重参与市场交易行为，同时，通过全人类的共同努力，疫情终将过去，原告乐育公司仍可以在疫情结束、生产生活秩序恢复正常后继续经营，故原告乐育公司以相邻商铺租金相差大和出现疫情等不可抗力因素为由，请求调整租赁期内的租金标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于原告主张免收2020年1月31日至2020年5月20日商铺租金的问题。本案中，原、被告为租赁合同关系，《某处商铺租赁合同》第十四条对“不可抗力”的约定为“1.本合同所述不可抗力包括地震、台风、水灾、火灾或其他自然灾害、爆炸事故、骚乱、战争、政府政策的改变或受阻方无法控制的任何其他不可预见事件……；3.如发生不可抗力事件，任何一方均无需对另一方因本合同未能履行或迟延履行而蒙受的任何损害、成本增加或损失负责，而未能履行或迟延履行本合同不应被视为对本合同的违约”，由此可见，即使发生“不可抗力事件”，合同一方均无需对另一方因本合同未能履行而蒙受的任何损害、损失负责，且涉案租赁合同仍在履行中，只是由于疫情，原告乐育公司未能正常经营。本院认为，任何生产、销售、服务等市场行为均有一定的风险性，疫情期间，各行各业承受着一系列的压力和损失，原、被告双方应妥善协商，共度难关。被告富力公司给予原告乐育公司在疫情期间一个月的免租期，彰显了被告富力公司在特殊时期共克时艰的社会责任感，值得提倡。若将疫情期间不能正常营业的租金全部由出租方承担，有违公平原则。综上，对于原告依据疫情导致的不可抗力因素，请求被告免收2020年1月31日至2020年5月20日商铺租金的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告请求退租部分商业门面的问题。本案中，原告乐育公司请求退租被告富力公司位于重庆市高新区某处商业门面共计229.19㎡，属于部分解除合同，而原告乐育公司主张部分解除合同的事由为“因疫情导致线上培训机构的崛起，严重冲击线下培训机构，为减轻原告乐育公司经营压力而请求退租”。本院认为，原告乐育公司以疫情原因冲击线下培训机构为由，请求部分解除涉案租赁合同，不符合涉案租赁合同关于合同约定解除的情形，亦不符合因不可抗力致使不能实现合同目的行使法定解除权的情形，双方应遵循诚实信用原则，全面履行原合同义务。综上，对于原告乐育公司以疫情冲击线下培训机构为由请求退租部分门面的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆乐育学生托管服务有限公司全部诉讼请求。案件受理费16835元（原告已预交），由原告重庆乐育学生托管服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  王 正二〇二〇年四月十六日法官助理  吴兴妙书 记 员  邹竺珊