浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2394号 上诉人（原审原告）汪青青，女，1988年11月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人俞晶，浙江北干律师事务所律师。 上诉人（原审被告）杭州海云汇创业服务有限公司，统一社会信用代码91330109MA2808G017，住所地杭州市萧山区临浦镇东藩中路1号211室。 法定代表人刘长文，执行董事。 委托代理人石开，浙江富奥律师事务所律师。 上诉人汪青青因与上诉人杭州海云汇创业服务有限公司（以下简称海云汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初16681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法由审判员王亮适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了独任审理。上诉人汪青青及委托代理人俞晶，上诉人海云汇公司的委托代理人石开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2016年6月19日，海云汇公司为甲方与乙方汪青青签订《商业租赁合同》一份，合同约定：建筑地址：甲方将其所有的位于杭州市。房屋面积及租金：甲方对其所出租的房屋拥有合法出租权且无争议。该房屋的建筑面积为1670平方米。乙方同意支付每月房租费55875.41元，合计670505元／年，每半年一付。租赁期限：租赁期为5年，自2017年7月25日起至2022年7月24日止。甲方应于2017年6月20日前将房屋腾空交给乙方使用。甲方同意给予乙方2017年6月25日至2017年7月25日共计30天的免租装修期。定金：乙方应付的定金为人民币50000元，于2017年6月26日前以现金或汇款方式支付给甲方，合同生效后，定金转为押金（多退少补）。合同期满后押金退还乙方以实际交接为准。……租金：数额：双方议定第一年年租金为人民币610505元，第二年至第四年年租金人民币为670505元。第五年年租金为人民币731460元，乙方以现金或汇款方式支付给甲方。支付方式：租金按半年为一期支付，首期租金于2017年6月26日前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前15天支付，先付后用。甲方收到租金后应予以书面签收。合同终止及解除的规定：本合同一经双方签章后立即生效，未经双方书面同意，不得任意中止，如一方擅自中止合同则视其为违约，按本合同追究其违约责任。违约处理：甲方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币2000000元。若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金。合同还就其他权利义务进行了约定。嗣后，海云汇公司与汪青青签订《补充协议》一份，协议约定：租赁合同日期由2017年7月25日起至2022年7月24日止变更为2017年7月25日起至2022年3月31日止。减免汪青青2022年3月份租金。庭审中，海云汇公司确认汪青青的租金已支付至2019年7月25日。浙江正凯置业有限公司（以下简称正凯公司）（甲方）与海云汇公司（乙方）签订《解除协议》，协议约定：1.鉴于甲乙双方于2016年12月31日签订《诺德财富金融产业园房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁坐落于杭州市萧山区，建筑面积5020.86平方米，租赁期自2017年4月1日至2022年3月31日止；……现双方经友好协商，就《诺德财富金融产业园房屋租赁合同》解除事宜达成以下协议：一、甲乙双方同意于本协议签署当日解除于2016年12月31日签订的《诺德财富金融产业园房屋租赁合同》。自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭。甲乙双方相互不再以任何形式追诉对方的违约责任。二、乙方承诺在2019年5月31日前将租赁房屋返还给甲方，不拆除房屋内空调等硬件设备。办公家具及办公用品归属乙方。三、因乙方承租甲方租赁房屋用途为租赁经营，甲乙双方确认该租赁房屋尚存在其他第三方租户及入孵企业。2019年5月31日后，由甲方承继乙方和租户所签署合同的责任和义务。甲方全权处理前述租户的接手后续租赁事宜，乙方给予配合。对租户处理原则：1.将现有合同转签至甲方。2.处理方案不得给乙方造成损失。3.租户由于甲方处理不当给乙方造成损失的，甲方应给予乙方赔偿。4.在2019年12月31日之前，甲方应完成租户的处理问题。四、往来账款的清算1.乙方收取租户的押金，转移至甲方。2.乙方预收租户的超过2019年5月31日后的费用（租金、物业费等），转移至甲方。3.甲方退还乙方所交的押金。4.乙方租金缴纳至2019年5月31日。协议还就其他权利义务进行了约定。2019年6月10日，正凯公司向汪青青出具证明，内容如下：海云汇公司租赁正凯公司的房屋，租赁期限为2017年4月1日至2022年3月31日。由于海云汇公司经营不善，双方协商并同意签署解除于2016年12月31日签订的《诺德财富金融产业园房屋租赁合同》，解除合同于2019年6月1日正式生效，海云汇公司承诺在2019年5月31日前将租赁房屋返还给正凯公司，双方彼此之间的权利义务关系自行消灭。2019年7月12日，正凯公司与杭州旺格森商务服务有限公司（以下简称旺格森公司）签订《诺德财富中心房屋租赁合同》一份，合同约定：旺格森公司租赁正凯公司位于诺德财富中心1幢401~404室总建筑面积1673.62平方米的房屋，租赁期自2019年7月25日起至2022年3月31日止，租金自2019年7月25日至2020年1月24日为每天每平方米1.7元，自2020年1月25日起至2022年3月31日为每天每平方米1.8元。庭审中，汪青青和海云汇公司确认上述租赁的房屋即海云汇公司与汪青青的房屋租赁合同所涉房屋。2019年8月30日，海云汇公司向汪青青发送《解除协议函》，以汪青青未按《商业租赁合同》的约定，于2019年6月30日前给付本期租金335252.5元，已严重违约，要求解除双方合同。另查明，旺格森公司成立于2017年7月24日，汪青青系该公司股东、法定代表人，占股30%。汪青青于2019年10月诉至原审法院，要求判令：1、解除汪青青与海云汇公司于2016年6月19日签订的《商业租赁合同》；2、海云汇公司支付汪青青违约金2000000元；3、青岛海创汇创业服务有限公司、山东绿天使投资集团有限公司在未出资范围内对海云汇公司不能清偿部分承担补充连带责任。审理过程中，汪青青变更诉讼请求为：1、解除汪青青与海云汇公司于2016年6月19日签订的《商业租赁合同》；2、海云汇公司支付汪青青违约金1142326元。 原审法院认为，海云汇公司和汪青青签订的《商业租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力，双方应按约定全面履行合同。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。联系到本案，在《商业租赁合同》履行过程中，海云汇公司与正凯公司签订《解除协议》，将海云汇公司与汪青青之间《商业租赁合同》项下的权利和义务概括转让给正凯公司，但海云汇公司未经汪青青的同意，故该《解除协议》对汪青青不发生效力。2019年7月12日，旺格森公司与正凯公司签订《诺德财富中心房屋租赁合同》后，案涉房屋由房屋所有权人正凯公司租赁给旺格森公司使用，汪青青与海云汇公司的《商业租赁合同》事实上已无法继续履行。现汪青青要求解除与海云汇公司的《商业租赁合同》，海云汇公司表示同意解除，故对汪青青的第一项诉讼请求，原审法院予以支持。关于本案的违约责任问题。海云汇公司与正凯公司签订《解除协议》，致使《商业租赁合同》无法继续履行，汪青青的合同目的无法实现，海云汇公司存在违约行为，应当依约承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，汪青青要求按其实际损失计算违约金，损失的计算方式为自2019年7月25日至2022年3月31日期间，《诺德财富中心房屋租赁合同》项下租金高出《商业租赁合同》项下租金的部分。汪青青据此主张其损失金额为1142326元。原审法院认为，房屋租赁合同的租金金额约定受到签订时间、租金支付方式、合同其他权利义务、谈判能力等多种因素影响，《诺德财富中心房屋租赁合同》和《商业租赁合同》在上述因素中均存在区别，租金必然存在差异；且两者的签约主体不同，汪青青亦不能证明旺格森公司与正凯公司签订的《诺德财富中心房屋租赁合同》的实际履行者是其本人，故无法依照两者间的租金差额直接计算汪青青的实际损失。但《商业租赁合同》对违约金作出约定，同时原审法院注意到，2019年6月10日，正凯公司向汪青青发送其与海云汇公司解除房屋租赁合同的《证明》，且汪青青已依法行使不安抗辩权，中止支付应于2019年6月30日向海云汇公司支付的2019年7月25日至2020年1月24日租金335252.5元，但汪青青未将中止支付的情形及时通知海云汇公司；并于2019年7月12日，就案涉租赁房屋由其担任法人代表的旺格森公司与正凯公司签订《诺德财富中心房屋租赁合同》，对损失的发生存在过错。综上，原审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以衡量，酌情确定海云汇公司支付汪青青违约金500000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第八十八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、汪青青与杭州海云汇创业服务有限公司于2016年6月19日签订的《商业租赁合同》于判决生效之日解除；二、杭州海云汇创业服务有限公司在判决生效后十日内赔偿汪青青违约金500000元；三、驳回汪青青的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取11400元，由汪青青负担7000元，杭州海云汇创业服务有限公司负担4400元。汪青青于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州海云汇创业服务有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，汪青青和海云汇公司均不服，分别向本院提起上诉。汪青青上诉称：汪青青于2016年6月19日与海云汇公司签订《商业租赁合同》，租期从2017年7月25日开始，首期支付租金时间为2017年6月26日。合同订立后，汪青青与汪建火、陈梅英达成口头投资合作约定，并开始筹建旺格森公司，2017年7月24日经市场监督管理局批准成立旺格森公司。案涉租赁合同虽由汪青青出面签订，但实际上系三个合伙人共同出资、共享收益，不论以汪青青作为主体签订还是以旺格森公司作为主体签订，直接的收益人均是三个合伙人。综上，汪青青一审主张实际租金减少符合客观事实，且海云汇公司一审中也认可汪青青代表的就是旺格森公司，请求二审法院撤销原判，依法改判支持汪青青一审诉讼请求，一、二审诉讼费由海云汇公司负担。二审庭审中，汪青青补充上诉理由如下：因为海云汇公司一审认可汪青青与旺格森公司的关联性，而在租赁案涉写字楼的时候，三个股东就已经进行了实际的投入，故汪青青在一审主张租金减少的收入合法，一审应全部支持。 针对汪青青的上诉，海云汇公司答辩称：与上诉意见一致。 海云汇公司上诉称：一审判决案涉《商业租赁合同》于判决生效之日解除不当，应于2019年8月30日海云汇公司向汪青青发送解除协议函之日作为解除之日。一审认定上诉人存在违约及相关损失酌情认定缺乏事实和法律依据。综上，上诉人海云汇公司请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由汪青青负担。二审庭审中，海云汇公司补充上诉理由如下：就本案而言，海云汇公司不存在违约事实，一审认为海云汇公司违约是基于海云汇公司与房东签订概括性转让合同，但该合同签订于2019年7月12日之后。汪青青作为旺格森公司法定代表人与正凯公司订立新的租赁合同，就汪青青而言事实是违约解除了原租赁合同。海云汇公司与正凯公司签订的概括性转让合同，如果汪青青同意，海云汇公司推出原租赁合同关系，由正凯公司继续履行，正凯公司将房屋出租给旺格森公司，汪青青应向正凯公司主张违约。如果汪青青不同意，则概括性转让合同对汪青青不发生效力，汪青青基于合法占有人应向旺格森公司主张侵权。海云汇公司从未阻止汪青青使用案涉房屋。事实是汪青青未核实海云汇公司和正凯公司是否解除合同的情况下且海云汇公司明确告知原租赁合同未解除的情况下，违约不付租金且事实违约解除合同。一审对汪青青违约责任未作认定不当，基于案涉租赁合同的约定，汪青青应于6月30日交付下半年的租金，汪青青超过15天未支付构成根本性违约，海云汇公司无需支付租金。双方也无禁止概括性转让的约定，新租赁合同的订立可以证明汪青青认可正凯公司作为新出租人身份，即汪青青认同概括性转让合同，应向新的出租人主张权利。与正凯公司签合同时候汪青青是以旺格森法定代表人名义签订，基于汪青青不租了及相关付款条件严重违约情况下，才有之后的概括性转让合同。原审判决认定新的租赁合同造成原合同无法履行不当。汪青青主张的损失缺乏依据，汪青青无损失甚至收益更大。案外人的侵权行为与海云汇公司没有关联，且案外人签订新合同时海云汇公司也不知情。如果概括性转让合同对汪青青不发生效力，也就不存在违约。案涉租赁合同应从案外人签订新租赁合同之日解除，且基于汪青青为案外人法定代表人身份，其违约解除原租赁合同。本案系汪青青担心承担违约责任而提前起诉。 针对海云汇公司的上诉，汪青青答辩称：一审查明事实正确，海云汇公司在5月底时就已经表现履约出现问题，但没有将不良经营的情况告知汪青青，汪青青方在收到正凯公司通知后行使了不安抗辩权，并及时提起了一审诉讼，经诉前调解程序，一审提出对装修进行鉴定，导致本案拖延，在这个过程中正凯公司作为房子的大房东逼迫汪青青搬离案涉房屋，故汪青青才签了后一份租赁合同。汪青青及三个股东签订有投资合作协议，可以明确看出汪青青系作为代表跟海云汇公司签订合同，后续都是根据合作协议跟三个股东进行分红。在整个租赁合同中，最终收益方是以汪青青代表的三个股东。三个股东租金减少实际存在，法院如果维持一审判决汪青青享有违约金的损失，这个违约金损失也是在三个股东间进行分配的。 上诉人汪青青在二审期间向本院提交以下证据材料：1、投资协议复印件一份，拟证明三个股东对于成立公司后所有写字楼项目的利润配比情况，也包括案涉房屋租赁合同，虽然当时以汪青青名义签订租赁协议，但所有风险、收益都是三个股东分摊；2、微信聊天记录打印件一份，拟证明双方之间的合作投资与证据1的投资协议一致。 上诉人海云汇公司在二审期间未向本院提交新证据。 对汪青青二审提交的证据材料，海云汇公司认为，对证据1、2的三性均有异议，两份证据均形成于2018年，晚于案涉租赁协议订立时间。本院认为，海云汇公司的质证意见成立，本院对汪青青提交的证据1、2均不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，海云汇公司与汪青青签订的《商业租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。在该租赁合同履行过程中，海云汇公司与正凯公司签订《解除协议》，明确将其与汪青青之间《商业租赁合同》项下的权利义务概括转让给正凯公司，但未经汪青青同意，故该概括转让内容对汪青青不发生法律效力。虽根据租赁合同约定，汪青青负有于2019年6月30日向海云汇公司支付2019年7月25日至2020年1月24日租金的义务，但因正凯公司已于2019年6月19日向汪青青出具证明，告知汪青青其已与海云汇公司解除房屋租赁合同、海云汇公司承诺在2019年5月31日前将案涉租赁房屋返还给正凯公司，故汪青青行使不安抗辩权未支付租金于法有据，海云汇公司主张汪青青逾期支付租金构成根本性违约并要求以其向汪青青发送解除协议函之日作为合同解除之日，依据不足。因海云汇公司与正凯公司签订《解除协议》以及旺格森公司与正凯公司签订《诺德财富中心房屋租赁合同》，导致汪青青与海云汇公司签订的租赁合同实际无法继续履行，故一审对汪青青要求解除与海云汇公司的租赁合同主张予以支持正确，海云汇公司应就此向汪青青承担违约责任，而汪青青未有效举证其行使不安抗辩权时已及时通知海云汇公司，且案涉租赁房屋系由其担任法定代表人的旺格森公司与正凯公司签订《诺德财富中心房屋租赁合同》，故汪青青对损失发生亦负有过错。汪青青主张其系代表三个合伙人与海云汇公司签订租赁合同，但未有效举证，海云汇公司也不予认可，故汪青青主张以旺格森公司与正凯公司签订的租赁合同中的租金与案涉租赁合同中的租金差额作为违约损失计算依据缺乏法律依据，且租金数额受签订时间、支付方式、协商情况等多种因素影响。据此，一审法院酌情确定海云汇公司支付汪青青违约金50万元并无不当。综上，汪清清和海云汇公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15081元，由汪青青负担8480元，由杭州海云汇创业服务有限公司负担6601元，并分别于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 二〇二〇年四月二十日 书记员 万丹丹