河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1729民初938号原告:刘宁宁，男，1991年10月27日生，汉族，住河南省新蔡县。被告：新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司，住所地：河南省新蔡县古吕街道西城街新车站南（电业局对面），统一社会信用代码：91411729MA3XCB366T。负责人：韦锋，该公司经理。被告：韦锋，男，1987年8月16日生，汉族，户籍所在地：安徽省临泉县，现住新蔡县。被告：驻马店市华原置业有限公司，住所地：河南省新蔡县古吕街道振兴路南段盛世佳苑大门北侧，统一社会信用代码：91411700077803960G。法定代表人：管继祥，该公司总经理。原告刘宁宁与被告新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司（以下简称儒家地产）、韦锋、驻马店市华原置业有限公司（以下简称华原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘宁宁与被告驻马店市华原置业有限公司法定代表人管继祥到庭参加诉讼，被告新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司、韦锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘宁宁向本院提出的诉讼请求：1、判购房协议无效，判被告儒家地产退还购房款375000元及中介费3000元；2、判被告儒家地产赔偿年化利率2.23%的利息（375000*2.25%*2）两年共16800元；3、判本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月原告通过被告儒家地产负责人韦锋介绍转让一套二手房产，韦锋口头承诺此房由儒家地产全权代理，房屋原购买人无需出面，可以直接到开发商售楼处修改购房协议即可，且此房五证齐全，于2019年底交房。原告支付购房款于韦锋支付宝15万元，转账于韦锋提供的银行账号22.5万元，支付中介费3000元，共计378000元。被告华原公司在原购买协议及收据上更改姓名至原告刘宁宁名下。直至2019年被告华原公司开发世纪星城小区二期并未取得商品房预售许可证，被告违规售卖不具备上市交易资格的无证期房给原告。2019年原告多次向儒家地产及华原公司沟通申请退款，且申诉至国家信访局，由新蔡县住建局出面调解，被告华原公司以实际未到原告房款为由拒绝退款，被告儒家地产以购房协议签订方华原公司为由拒绝退款。给原告家庭造成了巨大的经济损失，及年迈父母极大的精神压力，为了维护原告的合法权益，将被告诉讼至正义的新蔡县人民法院，请求法院依法判决。当庭变更诉讼请求要求被告儒家地产退换中介费3700元，利率变更为5.88%）、韦锋按照基准利率上浮20%计算购房款利息至实际付款之日止。被告新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司、韦锋未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状和提交证据。被告驻马店市华原置业有限公司辩称：因为华原世纪星城现由政府管着，每出一笔款都需要打到公账上，应该退给原告购房款，我们也愿意退还给原告，但是现在还不了。本院经审理认定事实如下：2018年4月2日，原告刘宁宁通过被告儒家地产负责人韦锋购买华原公司开发的世纪星城小区张华丽转让的房屋一套，原告与被告华原公司签订了华原世纪星城房屋认购书，主要约定：原告刘宁宁以每平方米3600元的价格购买被告华原公司开发的华原世纪星城17号楼17层1单元东户房屋一套，填写认购书时自愿交付定金人民币422640元，交纳定金后华原公司有义务为给满分保留所认购房屋至《商品房买卖合同》签订之日。原告刘宁宁在认购书上签名，被告华原公司经办人李群签名并加盖了华原公司的合同专用章。认购书签订后，2018年4月11日，原告刘宁宁向被告韦锋支付现金5万元，通过支付宝三次共转款10.5万元；2018年4月13日，原告刘宁宁通过其父亲刘国友的账户向韦锋银行卡转账22万元，共计向韦锋支付购房款37.5万元。另向韦锋支付中介费3700元。被告韦锋给原告刘宁宁出具收条一张：“收条今收到刘宁宁购房款（世纪星城17号楼一单元17层东户117.4㎡）叁拾柒万伍仟元整（376000.00元），房款已结清，如以后此房有任何纠纷由本人承担一切法律责任。收款人：韦锋”，被告韦锋在收条上签名捺印。被告韦锋另给原告刘宁宁开具收据一张：“收据兹收到刘宁宁（世纪星城17号楼一单元17层东户）交来房屋中介费人民币叁仟柒佰元（3700.00元）”，被告韦锋在收据上签名并加盖了新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司的公章。2019年2月10日，原告刘宁宁得知被告华原公司开发世纪星城小区二期并未取得商品房预售许可证，原告刘宁宁多次向儒家地产及华原公司申请退款，华原公司的经办人李群在原告刘宁宁的认购书左下方承诺在此房售出后一次性付给刘宁宁，但是三被告一直没有退款给原告，为此原告起诉来院。另查明，至本案开庭时止，被告华原公司世纪星城17号楼既未取得商品房预售许可证，亦未开始施工建设。上述事实有原、被告的陈述,华原世纪星城房屋认购书、收条、收据、银行及支付宝转款凭证等相关证据在卷佐证，相互印证，足以认定。本院认为，商品房认购书是房屋买卖合同的一种形式,被告驻马店市华原置业有限公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下进行商品房预售,其出售给原告刘宁宁的世纪星城小区17号楼1单元17层东户，截止到原告起诉前被告驻马店市华原置业有限公司仍未取得该楼的房屋预售许可证，其与原告订立的《华原世纪星城房屋认购书》违背《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，……未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，原告刘宁宁与被告驻马店市华原置业有限公司签订的《华原世纪星城房屋认购书》为无效合同，故对原告刘宁宁请求判决《华原世纪星城房屋认购书》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司作为专业的房屋中介机构,在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务,如核实房源信息、商品房的预售信息、判断交易过程中的合法性等。被告韦锋作为新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司的负责人，其在和刘宁宁居间介绍房屋买卖过程中是履行的职务行为，应由新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司承担责任。本案中,新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司、韦锋在收到原告刘宁宁支付的购房款及中介费后，未就涉案房屋是否取得商品房预售许可证等事宜进行调查核实,导致原告刘宁宁购房款损失、所购买房屋不能够实际交付，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿损失。”。故对原告刘宁宁要求被告儒家地产退还购房款375000元及中介费3700元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告刘宁宁请求判决被告新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司按照基准利率上浮20%计算购房款利息的请求，因为被告新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司、韦锋不是房屋出卖人，是居间介绍人，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款及利息、赔偿损失，……：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”，故对原告刘宁宁的该项请求，本院不予支持，应依法判决。被告新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司、韦锋经本院合法传唤,未提交相关证据或提出书面答辩，且无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视为其放弃举证、应诉、答辩的权利,由此可能造成的不利后果,应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第五十八条、第四百二十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘宁宁与被告驻马店市华原置业有限公司2018年4月2日签订的华原世纪星城房屋认购书无效。二、被告新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司于判决生效后十日内退还原告刘宁宁购房款375000元和中介费3700元，并支付购房款的利息（以购房款375000元为基数，自2018年4月13日起至2019年8月19日止,按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止,按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告刘宁宁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3611元，由被告新蔡县儒家房地产营销策划有限公司蔡州大道分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张俊芝二〇二〇年四月二十二日书记员  李亚光