西安市高陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0117民初14号 原告：昝利，女，1986年9月17日出生，汉族，村民，住西安市高陵区。 被告：张定涛，男，1989年10月1日出生，汉族，村民，住西安市高陵区。 被告：袁敏，女，1992年10月12日出生，汉族，村民，住西安市高陵区。 被告：杨爱玲，女，1958年4月20日出生，汉族，村民，住西安市高陵区。 原告昝利诉被告张定涛、袁敏、杨爱玲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理，依法适用简易程序,于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告昝利，被告张定涛到庭参加诉讼，被告袁敏、杨爱玲经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告昝利诉称，2019年6月19日，原告昝利与被告张定涛、袁敏、杨爱玲签订《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》，合同约定，被告将其坐落于西安市高陵区××办事处何村六组B-213宅基地使用权及地上现有自建房屋转让给原告，宅基地使用权转让及地上房屋转让价格为60万元，该宅基地面积为132.55平方米，房屋建筑面积为204.70平方米，房屋产权证号为：陕（2018）高陵区不动产权第0001787号，不动产单元号：610126101008JC00403F00010000。合同约定原告昝利通过银行转账方式将购房款转入被告张定涛账户，账户信：农业银行高陵支行银行，卡号为62×××73。原告昝利在签订合同前已分四次向被告支付13万元购房款，剩余购房款约定：合同签订十日内原告再向被告支付房款37万元，剩余10万元于2020年6月18日一次性付清。合同同时约定因被告原因导致原告不能取得房屋所有权证的，原告有权解除合同，被告自收到解除通知之日起3日内退还原告全部已付房款，并按照已付房款的30％向原告支付违约金。合同签订后，原告依合同履行了义务，分三次向被告提供的账户转入购房款32万元，此后被告又将该房屋及宅基地使用权抵押给银行贷款，不履行原被告签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》，并于2019年7月份向原告返还15万元购房款，剩余30万元购房款经原告多次催要无果。依上述事实，被告未依约转让宅基地使用权及地上房屋房屋行为已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告返还已付房款并支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、依法判决被告偿还原告购房款30万元。二、依法判决被告支付原告合同违约金135000元。三、由三被告承担本案诉讼费用。 被告张定涛辩称，1、法院的传票和诉状我和我母亲杨爱玲已经收到了，今天开庭来我可以代表我母亲，但是这个房子卖给原告后我和妻子袁敏在2019年7月份已经离婚了。这件事我的意见是原告要是还想买房，合同可以继续履行，如果原告不想买房了，我分期分批把原告的30万元购房款返还给原告。我母亲杨爱玲的意见是原告违约了，原告自己打官司吧。我们同意解除合同。 被告袁敏未到庭答辩。 被告杨爱玲未到庭答辩。 经审理查明，原告与被告张定涛系同村村民，被告张定涛与被告袁敏原系夫妻关系（现已离婚），被告杨爱玲系被告张定涛母亲。2019年6月19日原告与被告张定涛、袁敏、杨爱玲一同签订了《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》，合同约定被告将其坐落于西安市高陵区××办事处何村六组B-213宅基地使用权及地上现有自建房屋转让给原告，转让价格为60万元，该宅基地面积为132.55平方米，房屋建筑面积为204.70平方米，房屋产权证号：陕（2018）高陵区不动产权第0001787号，不动产单元号：610126101008JC00403F00010000。合同约定原告通过银行转账方式将购房款转入被告张定涛账户，账户信息：农业银行高陵支行银行，卡号为62×××73。合同签订前，原告于2019年5月23日通过中国民生银行给被告张定涛转账50000元、40000元、同年5月23日通过浙商业银行给被告张定涛转账30000元、6月17日转账10000元，四次向被告张定涛支付130000元购房款；合同签订当日即2019年6月19日通过中国民生银行给被告张定涛转账160000元、6月25日转账130000元、6月30日转账30000元，三次向被告张定涛支付320000元购房款。前后共计原告给被告张定涛转账450000元，对此有转账记录证明，双方均无异议。按照合同约定剩余购房款100000元于2020年6月18日一次性付清。合同中对违约责任约定“在可以办理产权过户的情况下，转让方如果违约，不配合受让方办理该房屋所有权的过户手续，转让方应当每日按照全部购房款的千分之3向受让方支付违约金，逾期超过30天后，受让方有权退房。受让方退房的，转让方应当自收到退房通知之日起3日内退还受让方全部已付款，并按受让方累计已付房价款的百分之30支付违约金，且按照该房屋实际增值部分的金额向受让方支付补偿金”。后因被告张定涛将该房屋及宅基地使用权证抵押给银行贷款等原因，致使原、被告签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》目的不能按期实现。为此，原、被告产生争议，被告张定涛于2019年7月8日晚通过银行转账返还给原告购房款90000元，微信转账10000元，同月9日又通过银行转账返还给原告购房款50000元，三次共计返还给原告购房款150000元，双方当庭均已认可。对剩余30万元购房款因被告张定涛不能返还给原告，原告多次协商催要无果，原告起诉至本院，请求依法处理。本院受理后，经传票传唤被告袁敏、杨爱玲，二人均未到庭。审理中，得知被告张定涛与被告袁敏已于2019年7月8日在西安市高陵区民政局婚姻登记处办理了离婚手续（离婚证字号：L610126－2019－000707）。原、被告签订《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》后，被告张定涛称涉案房屋没有交付给原告，房屋内的东西全部已搬空，大门、后门、车库的门钥匙各一把已交给原告。原告称被告张定涛只给了前门、后门两把钥匙，房屋内的床、家居都在，车库里面还放有东西，被告杨爱玲有时还在房子里居住。另，涉案房屋坐落在高陵区××办事处何村，《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》以及原告诉称中误写为“何家村”，本院已与双方当事人确认。据原告提供的陕（2018）高陵区不动产权第0001787号宅基地使用权/房屋所有权证记载，该不动产的权利人系被告张定涛单独所有。 上述事实，原告提供有《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》原件、陕（2018）高陵区不动产权第0001787号宅基地使用权/房屋所有权证照片、中国民生银行支付业务回单（付款）5张、浙江银行客户付款通知2份、原告丈夫杨超以及杨超弟弟赵超谋和被告张定涛的谈话录音2份、庭审笔录等相关材料证据在卷佐证。 本院认为，原告昝利与被告张定涛、袁敏、杨爱玲签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容无有违反国家法律之处，该合同合法有效，双方应当遵循诚实守信原则，按照合同约定内容履行各自义务。原告已履行了相关义务，但被告并未将房屋交付与原告，之后，终因被告原因致使合同目的不能完全实现，双方产生纠纷，且被告三次已返还给原告购房款150000元，对此，被告负有违约责任。但原告在起诉时未要求解除双方签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》，庭后经本院与原告谈话释明，原告现已明确在原诉讼请求不变的情况下，增加解除双方签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》的诉讼请求。综合考虑本案原、被告房屋买卖交易的实际情况，减少双方不必要的经济损失，对原告诉请要求解除《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》、判令被告返还剩余购房款300000元之诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担违约金135000元之诉讼请求，双方在合同中就违约责任约定明确“受让方退房的，转让方应当自收到退房通知之日起3日内退还受让方全部已付款，并按受让方累计已付房价款的30%支付违约金”，不违反相关法律规定，本院予以支持。对本案三被告的责任承担问题，因原告与被告昝利张定涛、袁敏、杨爱玲三人共同签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》，按照合同的相对性原则，三被告应共同承担本案民事责任。虽被告张定涛与被告袁敏现已离婚，但其签订《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》在先，离婚时间在后，故被告袁敏亦应承担本案的民事责任。被告袁敏、杨爱玲在原告起诉后，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告昝利与被告张定涛、袁敏、杨爱玲共同签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》。 二、被告张定涛、袁敏、杨爱玲于本判决生效后一月内偿还原告昝利购房款300000元及违约金135000元，共计人民币435000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3915元，由三被告负担（原告已预交7830元，本院退付原告3915元，履行判决时三被告付给原告3915元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  张高陵 二〇二〇年四月八日 书记员  王 浩