北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初27959号原告：程鹏，男，1990年5月6日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：查春鸿，男，1983年10月28日出生，汉族，住北京市大兴区。二原告共同委托诉讼代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：宋小芳，北京市京兴律师事务所律师。被告：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，该公司职员。委托诉讼代理人：赵振，北京金诚同达律师事务所律师。原告程鹏、查春鸿与被告北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程鹏、查春鸿的委托诉讼代理人肖国兵，被告创誉公司的委托诉讼代理人孙纬、赵振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程鹏、查春鸿向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年10月1日起至实际交房之日止，按照已付购房款4247817元的日万分之一标准计算，截至起诉之日暂为161841.81元）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年10月1日签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定原告购买被告开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目xx商务办公楼xx层xxx号房屋，被告应在2018年9月30日前向原告交付涉案房屋，若逾期交房，被告每日按原告实际已付房价款万分之一的标准向原告支付违约金。后原告按照合同约定向被告支付了购房款及服务费共4247817元，但被告于2018年9月19日向原告出具《告知函》，称房屋于2018年9月30日前尚未具备预售合同约定的交付条件，将依据预售合同承担相应责任，且被告至今未交房。原告认为被告已损害自身合法权益，应当承担违约责任，特提起诉讼，请人民法院判如所请。被告创誉公司辩称：不同意原告的诉讼请求，同意按照合同约定的标准支付逾期交房违约金，且违约期间截止于被告通知原告收房之日，房款金额应以合同约定的房款金额为准，不应包含服务费。具体理由如下，第一，双方在意思自治的基础上订立了预售合同，该合同有效，各方应当遵守合同约定的违约金条款，以免破坏合同自由原则。原告在计算违约金时使用的基数并非购房价款，不符合预售合同要求；原告主张的违约期限与实际情况不符；原告主张的违约金金额已经超过预售合同约定的上限。第二，案涉楼盘已有244户同样发生逾期交付情况的业主在收房时与被告签署了《确认函》，同意按照合同约定的违约金标准执行，相关业主签署《确认函》的行为系真实的意思表示，应予以认可；法院对于与本案相同的纠纷已经作出过生效判决，认定应当按照合同约定的违约金标准执行。第三，本案中被告延期交付商品房系因客观因素造成，不存在主观过错，在此情况下，双方应严格遵照预售合同中的违约金标准执行，超出该标准将对被告明显有失公平。第四，涉案房屋所在1#、5#、6#商务办公楼已经通过规划核验且完成竣工验收，目前已经全部交付完毕，案涉小区的逾期交房问题目前已经全部解决，相关业主的损失不会继续扩大。第五，施工期间政府颁行的与建设工地施工有关的禁令及管制措施，对被告开发工期及房屋交付造成不利影响。政府禁令及管制措施是被告无法预知或预判的，暂停施工是为了考虑公共利益，由此造成的后果双方均应承担。与工期有关的政府禁令及管制措施属于被告延迟交付房屋相应期间的免责事由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，（以下简称预售合同），约定原告购买被告开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目xx商务办公楼xx层xxx号房屋，房屋总价款为4097817元。预售合同第十二条约定，被告应在2018年9月30日前向原告交付房屋。该商品房交付时应当符合下列条件，即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。预售合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，上水、下水于2018年9月30日达到户内开通条件；【市政双路供电】【过渡性供电】于2018年9月30日达到使用条件；供暖自该商品房交付后的第一个供暖季达到使用条件；电话通信线于2018年9月30日交付，敷设到户；有线电视线于2018年9月30日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收楼，并同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担。公共绿地于2018年9月30日达到该商品房所在楼栋至周边的公共绿化；小区非市政道路于2018年9月30日达到完成该商品房所在楼栋至周边的小区非市政道路；公共停车场于2018年9月30日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收房，并同意由出卖人继续履行使之达到约定的条件。预售合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，因出卖人的原因，导致未能按期交付的，双方同意本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%。预售合同第十六条交接手续约定，（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格；（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照本合同附件八补充协议的第6条第（3）款的约定处理。该预售合同附件八补充协议第6条第（3）款约定，买受人应在出卖人通知的交房日期内，或买受人实际付清全部购房款和应付款当日（如买受人在出卖人通知的交房日期后或本合同约定的房屋交付期限届满之日后交清全部购房款和应付款的）对该商品房办妥收楼手续。买受人在办理该商品房收楼手续时，该商品房已达到本合同约定的交付条件，而买受人认为该商品房存在本合同第十六条第（二）款约定的其他质量问题或该商品房不符合本合同第十七条及附件六约定的装饰和设备标准的，该类异议不视为买受人可拒绝收楼的抗辩理由。买受人应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按本合同及本补充协议相关约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若买受人拒绝收楼的，视为出卖人已按照本合同的约定向买受人交付了该商品房。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。另查明，原告于2016年9月18日向北京创客连科技发展有限公司支付了涉案房屋认购服务费15万元。此后，原告陆续向被告支付了预售合同约定的全部购房款4097817元。被告通知原告于2019年10月8日前往收房，原告前往收房时认为房屋存在质量问题而未办理房屋交接手续。涉案房屋所在楼栋于2019年9月6日取得了《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验（验收）意见》，于2019年9月24日取得了《工程竣工验收备案表》。北京新兴环宇信息科技有限公司于2019年8月30日出具了涉案楼栋的房屋面积测算技术报告书。本院认为，原告与被告所签预售合同虽然是制式合同，但合同关于逾期交房违约责任的条款有下划线标注，足以引起合同当事人的注意。现原告与被告在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。双方预售合同约定被告应在2018年9月30日前向原告交付房屋，现被告存在逾期交房行为，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持，违约金的具体数额本院根据双方合同约定依法计算确认。因预售合同约定的房款金额为4097817元，而原告目前实际向被告支付的房款金额亦为4097817元，故4097817元应为计算逾期交房违约金的基数。根据双方预售合同约定，现原告所述房屋存在的问题并不属于可以拒绝收房的情形，故被告通知原告前往收楼的日期应视为该商品房的交付时间。我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。现本案原告认为双方预售合同关于逾期交房的违约金约定不合理，不足以弥补其损失，要求予以调整，但其并未能提交充分的证据证明其主张，故对于原告要求调整违约金的请求，本院不予支持。综上，对于原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告北京创誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程鹏、查春鸿支付逾期交房违约金40978元。二、驳回原告程鹏、查春鸿的其他诉讼请求。案件受理费1768元，由原告程鹏、查春鸿负担1320元（已交纳），由被告北京创誉房地产开发有限公司负担448元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇二〇年四月十七日书记员  孔博浩