湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初466号原告（反诉被告）：张华，男，1949年8月20日出生，苗族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：杨廷鑫，湖南金垣律师事务所律师委托诉讼代理人：王桂菊，湖南金垣律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：张艳斌，男，1985年3月25日出生，苗族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：吴智，男，1954年1月1日出生，苗族，住湖南省吉首市。系张艳斌大舅。被告（反诉原告）：向帮清，男，1964年10月4日出生，土家族，住湖南省吉首市。原告张华、张艳斌诉被告向帮清租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法由审判员李绍成适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告张华及委托代理人杨廷鑫、王桂菊、张艳斌及其委托代理人吴智，被告向帮清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院的诉讼请求：1、判令被告向帮清将领取467512元补偿款中的181384元（其中土地面积补助金106656元、地上附着物54728元、吊脚楼拆除费中所含简易木屋酌价20000元）返还给原告张华和张艳斌；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月19日，被告与原告协商，要求承租原告位于卡（地名）的龙午山寨农家乐，经双方多次协商，共同签订了《租赁土地合同书》，合同期限为15年，并对双方其他权利义务作了约定。在合同履行期间，由于被告在经营过程中不慎得罪了政府的相关人员，导致政府借故以该地为制砖场上报省政府纳入违建范围，要进行拆除。2019年11月吉首市国土局多次下文要被告按照国土局文件执行，被告也未与原告联系怎么解决此事，并于2019年3月23日私自与己略乡人民政府、吉首城区两违整治综合执法大队签订了《违章建筑拆迁协议书》，约定土地拆除面积每平方按160元补偿，现场核实拆除面积为1642.4平方米，补偿金额为262784元，吊脚楼、变压器拆除费130000元，地上附着物补偿54728元，物品置放租金20000元、地上附着物54728元、吊脚楼拆除费中所含简易木屋酌价20000元，总计467512元，由甲方给乙方进行补助拆除工时费，乙方应在2日内自行拆除。2019年3月24日被告自行拆除了所有建筑物，并将补偿款467512元款项领走。原告出租给被告的土地为一亩，出租时土地上的附着物和简易木屋属于原告，后被告将简易木屋拆除建成吊脚楼，故该款项181384元应当归申请人所有，但被告不肯退还原告应得的款项，故申请人起诉请求返还。被告向帮清辩称：1、原告起诉状中关于“2016年9月19日，被告与原告协商，要求承租原告位于卡（地名）的龙午山寨农家乐，经双方多次协商，共同签订了《租赁土地合同书》”一事，阐述事实不全，断章取义；2、原告说我们“在经营过程中不慎得罪了政府相关人员导致政府借故以该地为制砖厂上报省政府纳入违建范围，要进行拆除”的事实是错误；3、原告说我们在国土下发整改文件后没有和他联系说过此事，并且在2019年3月私自与己略乡政府、吉首城区两违整治综合执法大队签订了《违章建筑拆迁协议书》是明显的歪曲事实；4、原合同上约定的是“如遇政府征收，地面建筑补偿款中的30%给付甲方”，但是遇到不可抗力，双方均不能追究对方责任。综上，我认为原告的诉请于法无据，应对驳回原告的诉请。被告（反诉原告）向帮清向本院的反诉请求：1、判令被反诉人退还在合同期限内预交的房屋租金17500元；2、民事诉讼的所有费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年9月19日，反诉人与被反诉人协商，承租被反诉人位于卡（地名）的土地，用于龙舞农家乐的经营，共同签订了《租赁土地合同书》，租期为14年（2016年10月1日至2030年10月1日）。租金5年一付。在合同期内2018年12月26日吉首市国土资源局向反诉人送达了吉国土资罚告字2018010号《国土资源行政处罚听证告知书》，反诉人为维护自己权益，到多方相关部门反映情况，最终还是被定性为违章建筑，限令2019年3月23日拆除。拆除违建后，反诉人与被反诉人协商，多付的租金，要求被反诉人退还，但是被反诉人一直没有理睬，一直没有退还多付的租金17500元。反诉被告张华、张艳斌辩称：反诉人在反诉状说的多付的租金是事实，但是退还租金不符合事实，因为这个事情的发生是因为反诉人自己建筑的建筑物被认定为违章建筑，过错一方是反诉人。反诉人在承租场地上的建筑物在政府通知拆除时，没有告知被反诉人。在政府进行听证时没有进行反驳告知实情。这个建筑物不是反诉人让你建筑的，这个建筑物还有被反诉人所建的木屋。这个情况是反诉人自己造成的，和被反诉人没有关系，所交的租金按照合同约定不应退还。本院经审理认定事实如下：1998年7月，案外人龙丁亮向原告张华、张艳斌等人租赁位于吉首市己略乡“留五卡”承包土地，用于办理羊场。张华、张艳斌的承包地上原有简易石棉瓦棚子、木架长廊等建筑物。由于龙丁亮经营不善，2010年9月26日，龙丁亮与向帮清签订转租合同，约定龙丁亮将其租赁的土地转租给向帮清，转租期限自2010年10月1日起至2030年10月1日。向帮清于2010年10月1日与原告张华、张艳斌等出租户重新签订了《承包山地合同书》。向帮清于2010年9月30日以承包地注册成立了吉首市己略龙舞养殖有限责任公司，经营范围为家禽、家畜养殖及销售，并开展农家乐经营。2016年向帮清对龙舞山寨农家乐进行整修，受到原告等农户阻挠，向帮清通过与原承租人龙丁亮及原告张华、张艳斌等出租户协商，由龙丁亮解除与原告等出租户的土地租赁合同及与向帮清的转租合同，向帮清与出租户重新签订租赁合同，并适当提高租金。2016年9月19日，原、被告经协商，重新签订了《租赁土地合同书》，合同期限为14年（2016年10月1日-2030年10月1日）；租金每年7000元，每5年支付一次；并约定：本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，双方均不能追究对方的责任，但乙方必须及时将情况报告甲方，甲方应及早采取措施尽量减少损失，协助恢复生产；本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，乙方享有在承包土地上各种建筑设施的补偿费用，其中甲方享有建筑设施补偿费用的30%。双方还就其他权利义务作了约定。合同签订后，向帮清于2016年9月24日向张华、张艳斌支付了第一个5年期租金35000元。后向帮清将原告张华、张艳斌承包地上的简易棚子、木架长廊拆除，重新修建了门牌、吊脚楼、长廊、厨房、鱼池、鸡鸭棚、厕所等设施，并于2017年1月以“吉首市龙午农家乐庄园”为字号办理了个体工商营业执照，但未办理土地使用相关手续。2018年10月18日，吉首市国土资源局以向帮清违反《土地管理法》为由向向帮清发出《责令停止违法行为通知书》，责令向帮清停止违法行为，听候处理。2018年12月26日，吉首市国土资源局向向帮清发出《行政处罚听证告知书》，以向帮清非法占用土地，违反《中华人民共和国土地管理法》之规定，拟对其作出如下行政处罚：1、限期退还非法占用的4213平方米土地；2、对符合土地利用规划的889.56平方米建筑物予以没收，限期拆除343.98平方米不符合土地利用规划的建筑物及其他设施，并恢复土地原状；3、对违法占用土地的行为处以每平方米20元共计84260元的罚款。并告知向帮清如有异议，可提出听证申请。向帮清在规定期限内向吉首市国土资源局提出了听证申请，但在听证过程中，未对处分决定提出异议。2019年1月8日，吉首市国土资源局作出吉国土资罚决字（2019）001号行政处罚决定书，对向帮清作出上述三项行政处罚。2019年3月23日，向帮清与己略乡人民政府签订了《违章建筑拆迁协议书》，约定土地拆除面积每平方按160元补偿，现场核实拆除面积为1642.4平方米，补偿金额为262784元，吊脚楼、变压器拆除费130000元，地上附着物补偿54728元，物品置放租金20000元，总计467512元，由甲方己略乡人民政府对乙方龙午山寨农家乐进行补助拆除工时费，乙方应在2日内自行拆除搬走，逾期政府将强行拆除。2019年3月24日吉首城区两违整治综合执法大队拆除了龙午山寨农家乐违法建筑物。2019年12月11日，向帮清领取了467512元拆除工时费补助款。因原告与被告向帮清对补偿款发生争议，经政府调解未果，向帮清暂退出30000元交由己略乡人民政府代管，待人民法院做出生效判决再行处置。2020年2月17日，两原告以其出租给被告的土地为一亩，出租时土地上的附着物和简易木屋属于原告，后被告将简易木屋拆除建成吊脚楼，故该467512元款项中181384元应当归原告所有，故诉至我院。被告向帮清在答辩期间以第一个5年租赁权未满，原告应当退还未满租期的租金17500元为由提起反诉。上述事实，有原告提交的《租赁土地合同书》、《违章建筑自拆迁协议》、《银行进账单》及《领条》、《人民调解协议书》、询问笔录、被告提交的2010年入场时的照片2张及后期8张照片、支付租金以及收条、解约协议及声明、国土局违建通知、听证通知书、听证告知书、行政处罚、处罚决定等证据及当事人当庭陈述证实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《租赁土地合同书》是否有效；二、被告向帮清领取的467512元补助款原告是否有权分配；三反诉被告张华、张艳斌是否应当退还未满的租期租金17500元。对于争议焦点一，我国法律并未禁止土地承包经营权人对承包土地进行流转出租，原、被告签订的《租赁土地合同书》系双方当事人的真是意思表示，且未违反法律禁止性规定规定，故该合同为有效合同；对于争议焦点二，由于被告向帮清擅自改变租赁土地用途，并修建违章建筑物，政府对其作出行政处罚，限期拆除违法建筑，该行政处罚不属于合同约定的国家征收行为，且违章建筑拆除后，国家亦未收两回原告的承包土地，政府给与经营者向帮清自行拆除违法建筑补助工时费467512元，该补助拆除工时费包括权属属于被告向帮清的吊脚楼、变压器及地上附着物补助费，原告对此没有权属，故原告认为对其拥有分配权的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持；对于争议焦点三，政府机关对向帮清作出的行政处罚并非由于原、被告签订的《租赁土地合同书》无效，故不必然导致《租赁土地合同书》的解除，且向帮清擅自改变租赁土地用途，修建违章建筑物受到行政处罚系其自身过错所致，故其诉请原告返还未满租期的租金17500元，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告张华、张艳斌的诉讼请求；二、驳回反诉原告向帮清的反诉请求。本诉案件受理费2985元，减半收取1492.5元，由原告张华、张艳斌负担；反诉案件受理费237元，减半收取118.5由反诉原告向帮清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  李绍成二〇二〇年四月二十日代理书记员  陈良美