广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终703号 上诉人（原审被告）：广西三江众鑫房地产开发有限公司，住所地：广西三江侗族自治县古宜镇桐漏坪。统一社会信用代码：91450226664847087G。 法定代表人：秦某，董事长。 上诉人（原审被告）：广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇桥西开发区3区31号。统一社会信用代码：91450225593217888G。 负责人：朱某，总经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吴华，广西至和律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：莫仙，广西至和律师事务所律师。 上诉人(原审原告)：韦某，男，1980年11月1日出生，壮族，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫伟贤，广西佳卓律师事务所律师。 上诉人广西三江众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫房开）、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司（以下简称众鑫融水分公司）因与上诉人韦某商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初1634号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 众鑫房开、众鑫融水分公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、三、四项判决，驳回其诉讼请求；2.依法改判一审判决第二项判决。事实和理由：一、上诉人已于2019年11月向被上诉人开具了商品房销售发票，原审判决第一项判决已无事实依据。二、原审判决第二项判决在计算的逾期交房违约金未将可延期交房的天数予以扣减，与《商品房买卖合同》第八条的约定不符。《商品房买卖合同》第八条约定，遇不可抗力、天气、供电、政府行为等原因导致停工的，可据实延期。三、原审判决第三项判决两上诉人向被上诉人支付逾期备案违约金40596元与事实和法律相悖。1.根据案涉《商品房买卖合同》第十五之约定，未能在该条款规定的期限内（即商品房交付使用后90日内），将办理权属登记需要由出上诉人提供的资料报产权登记机关备案的责任不在于上诉人，而是由于政府行为等其他原因导致。2.被上诉人无证据证实逾期备案导致其有损失及损失多少。3.一审判决将该项违约金利率调整为按原告已付房款的每日万分之一，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、第十八条的规定，一审判决引用前述司法解释作为判决依据是理解和适用法律错误。四、上诉人正积极办理案涉房产权属登记备案手续，需要政府部门的配合及时间，原审判决第四项判决已无事实依据。综上所述，一审判决认定事实及适用法律方面均有错误，应予纠正。上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人银行没有放款，按合同约定的交付房屋的期限届满之时，被上诉人尚未足额支付购房款，甚至是在房屋实际交付的时候，部分被上诉人且尚未足额支付购房款，相应的期限应当扣除。 被上诉人韦某上诉答辩称，不同意众鑫房开、众鑫融水分公司的上诉请求。 韦某上诉请求：撤销原审第二、三项判决，改判支付韦某一审诉讼请求第5、6项。事实和理由：一、一审认定被上诉人通过“五方”验收即具备交房条件，违反法律规定，属认定事实错误。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日施行）第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2000年4月7日施行）第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一）工程竣工验收备案表；（二）……；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；…第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。根据上述法律规定，房屋经验收合格后必须在十五日内向当地建设主管部门申请备案，建设部门发现竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，竣工验收的要求是取得“工程竣工验收备案表”，未经过验收备案并取得竣工验收备案表则不符合法律规定的交付使用条件。被上诉人虽然提供了“五方验收意见书”，但涉案楼盘通过“五方”验收后至今没有通过规划、消防、环保等部门的综合验收，显然不具备法律规定的交房条件。购房合同约定的交房条件属格式合同条款，同时违反了法律规定，故一审认定通过“五方”验收合格即具备交房条件，属认定事实错误。二、一审判决仅仅调整预期办证违约金，而对逾期交房违约金不予调整，违反法律规定。《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按时交房和按时办证是商品房买卖合同中出卖人的性质不同的两项义务，出卖人同时存在两项违约行为时，应分别依法或按约定承担违约责任。广西壮族自治区高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》（2018年8月31日通过）第七条规定：出卖人同时存在逾期交房和逾期办证等多项违约行为，买受人要求出卖人同时承担多项违约责任的，依法应予支持。一审判决仅仅调整预期办证违约金，不予调整逾期交房违约金，违反了《合同法》的规定，也与上级法院审理同类案件的指导意见相悖，对出卖人逾期交房的行为加以保护和鼓励，有失司法正义。三、逾期交房违约金应按延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准予以调整。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增而对逾期交房违约金加;……。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二）第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第十七条规定：……逾期交付房屋的，违约金数额应按延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。违约金的立法目的是为了防止任何一方怠于履行其合同义务，敦促其及时履行合同义务，违约金具有惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。根据《合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。如果按被上诉人提供格式条款计算，被上诉人违约每日仅仅支付5.86元逾期交房违约金，每月仅176元，远远不能弥补上诉人因此造成的损失，极为不符合违约金约定的目的，违反法律规定；作为提供格式条款的被上诉人明知其有可能不能按期交房，事先在格式条款上约定了明显不利于购房者过低的违约金，以此规避今后一旦逾期交房，避免向购房者支付较高的违约成本，这种利用其强势地位，作出减轻自己责任，减损对方权利的不公平的条款，显然是与法律相悖。四、一审判决按己付购房款每日万分之一计算调整逾期办证违约金，明显过低，无法弥补上诉人的损失。按已付购房款每日万分之一计算，上诉人应付违约金为每日58.66元，每月仅1760元，远远低于延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准。被上诉人至今仍然未向登记部门提交办证备案资料，如此判决，降低了被上诉人的违约成本，也不能体现违约金的惩罚性功能，上诉人获得不动产权证遥遥无期，购房者应获得的房屋权利得不到司法保护，该判决不能体现司法审判的公平正义。 众鑫房开、众鑫融水分公司辩称，答辩意见与众鑫房开、众鑫融水分公司上诉意见一致。另韦某称违约金过高不合情理无证据证实。 韦某向一审法院起诉请求：1.判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即向韦某出具金额为586649元的不动产销售税务发票；2.判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即为融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”楼盘办理整体竣工验收手续并向韦某提供经建设行政主管部门批准的《商品房竣工验收备案表》复印件；3.判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即为融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”楼盘办理房屋产权初始登记；4.判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即将办理融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”1栋2单元1403号房不动产权证须由其提供的资料报送融水苗族自治县不动产登记局备案；5.判令众鑫房开、众鑫融水分公司向韦某支付逾期交房违约金91908.34元，2019年8月1日以后的违约金计算至融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”楼盘通过整体竣工验收并获得建设行政主管部门批准的《商品房竣工验收备案表》之日止；6.判令众鑫房开、众鑫融水分公司向韦某支付逾期办证违约金80175.36元，2019年8月1日以后的违约金计算至被告将办理融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”1栋2单元1403号房不动产权证须由被告提供的资料报送融水苗族自治县不动产登记局备案之日止。 一审法院认定事实如下：2015年8月26日韦某与众鑫房开签订《商品房买卖合同》，约定韦某购买众鑫房开出售的位于融水县商品房。该商品房建筑面积共136.78平方米，总金额586649元。第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理:(1)出卖人逾期交房不超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；(2)出卖人逾期交房超过160日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，中途退房，按总房款3%付违约金给出卖人。买受人应在出卖人发出房屋交付通知之日起30日内，与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理则视为出卖人已将房屋正式交付买受人并被接收，该房屋的权利义务与风险责任也随即转移给买受人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。 合同签订后，韦某履行了付款义务。众鑫房开于2017年6月8日将韦某所购房屋交付韦某使用。至开庭之日，众鑫房开尚未将由其提供的资料报产权登记机关备案，韦某认为众鑫房开违约导致其遭受了损失，为此韦某提起本案诉讼。 另查明，至韦某收房时，其已付清全部购房款586649元。部分房款进入众鑫融水分公司账户。 一审法院认为，关于众鑫房开通知交房时间如何确认的问题。韦某认为众鑫房开没有取得《竣工验收备案表》，没有达到交付条件，房屋至今没有交付。该院认为，双方约定交付的条件是达到“五方”验收合格，现该条件已经成就，故房屋已经具备双方约定的交付条件。众鑫房开抗辩应当以其电话通知的时间视为通知交房时间，根据双方合同的约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但众鑫房开未能提供相关证据证实。故对众鑫房开抗辩理由该院不予支持。庭审中双方均认可韦某实际取得钥匙的时间是在交纳物业费的时候，该院确认韦某取得房屋钥匙的时间为众鑫房开交房的时间。该院确定本案众鑫房开的实际交房时间为2017年6月8日。 关于逾期交房违约金如何确定，是否应当调整的问题。双方在合同中约定，第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理:(1)出卖人逾期交房不超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；(2)出卖人逾期交房超过160日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金。在韦某诉请既有逾期交房违约金又有逾期办证违约金的情况下，该院酌情调整约定利率相对过低的逾期办证违约金，对逾期交房违约金该院不再调整。本案中，从约定交房的时间2016年12月31日，至韦某实际取得房屋时间2017年6月8日，众鑫房开逾期交房159天，众鑫房开应支付的逾期交房违约金为5586649元×159天×0.1÷10000=932.8元。对韦某诉请超出部分，该院不予支持。 关于韦某诉请要求众鑫房开支付逾期办证违约金如何理解、其起算日和韦某主张调整违约金计算方式如何确定及是否支持后续逾期违约金的问题。首先，从合同第十五条的约定的内容和韦某的本条诉请内容看，韦某主张的违约金应该系因出卖人过错，导致买受人不能取得相关权属产权证书产生，该违约金是因出卖人逾期提交相关办证材料备案所导致，因此该损失该院按逾期备案违约金处理。其次，按合同约定，众鑫房开2017年6月8日交房后90日内（即2017年9月6日前）未将应由其提供的材料向办理产权的登记机关备案，故逾期备案违约金起算日确定为2017年9月7日。 另外，韦某认为合同约定逾期备案的违约金明显过低，该违约金应该按年利率6%进行调整。该院认为，原则上逾期备案违约金应该根据合同约定来计算，现韦某主张调整该违约金，但未能提供相关的具体损失的证据，其损失该院难以确定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故该院酌情将该违约金利率调整为按韦某已付房款的每日万分之一计算。截止韦某诉请的确定的2019年7月31日，众鑫房开共计违约692天，其应支付的逾期备案违约金为586649元×692天×1÷10000=40596元。对韦某诉请超出部分，该院不予支持。2019年7月31日之后产生的违约金，待备案日确定后，韦某可另行起诉，该院对韦某诉请的2019年7月31日后续逾期备案违约金不予支持。 由于韦某的第二至第四项诉请内容均属于提交备案登记材料的一部分，故该院仅支持被告众鑫房开向不动产登记机关提交办理不动产权证书登记材料，对其他诉请不再重复支持。 关于韦某要求众鑫融水分公司共同赔偿相关逾期交房违约金、逾期备案违约金并提交办理不动产备案资料的请求。该院认为，该分公司虽然不是直接合同相对人，其不具备法人资格，但是其收取了部分房款，根据权利义务相一致原则，该分公司应承担相应义务，故该分公司应当与众鑫房开共同向韦某支付相关违约金。韦某对该分公司的其他诉请，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、广西三江众鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内向韦某开具销售商品房的发票；二、广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同向原告韦某支付逾期交房违约金932.8元；三、广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同向原告韦某支付逾期备案违约金40596元；四、广西三江众鑫房地产开发有限公司于本案判决送达之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记机关完整提交办理“苗韵水乡”小区第1幢2单元1403号房不动产权属证书登记所需的材料；五、驳回韦某的其他诉讼请求。案件受理费3742元，减半收取1871元（韦某已预交），由韦某负担1419元，由广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同负担452元。 众鑫房开、众鑫融水分公司二审期间提交如下证据：1.发票及签收表1份，拟证明众鑫房开已于2019年底向被上诉人开具发票，开票的诉请无意义；2.融水苗族自治县气象局证明1份，拟证明自案涉《商品房买卖合同》签订之后融水县连续2日以上下雨的天数(具体天数详见统计表)；3.（2018）桂02行终75号行政判决书1份，拟证明案涉房屋所属的“苗韵水乡”1栋因涉及行政诉讼事宜，导致整栋楼房无法办理产权登记，无法按期办理产权备案登记，与上诉人无关；4.案涉房屋首次登记证明1份，拟证明案涉房屋已经完成首次登记手续，产权备案登记无意义。韦某二审未提供新证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人争议的事实和证据，本院分析认定如下：上诉人提交的融水苗族自治县气象局证明，因没有施工、监理日志进行佐证，不符合合同中约定的“据实延期”条件，本院不予采信。上诉人提交的（2018）桂02行终75号行政判决书因与本案无直接联系，不能作为定案依据。 综上，一审查明事实属实，本院予以确认。 另查明，韦某对发票及签收表、案涉房屋首次登记证明没有异议并认可众鑫房开已履行一审判决中开具销售商品房的发票和完整提交办理案涉房屋不动产权属证书登记所需的材料的义务。 本院认为，众鑫房开与韦某签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。 关于发票的问题，韦某购买商品房，开具发票属于合同的附随义务，根据二审查明事实，韦某认可众鑫房开已履行一审判决中开具销售商品房的发票的义务。一审判决众鑫房开应为韦某开具销售商品房的发票正确，本院予以维持。 逾期交房违约金问题。根据合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。韦某实际取得钥匙的时间是2017年6月8日，众鑫房开存在逾期交房违约行为。众鑫房开二审中主张根据《商品房买卖合同》第八条约定，本案存在遇天气原因导致停工的情况，可据实延期，但其仅提交融水苗族自治县气象局证明，没有施工、监理日志进行佐证，下雨必然导致停工的证据不充分，不符合合同中约定的“据实延期”条件，本院对其主张不予采信。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人将具备经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。韦某实际取得钥匙之时涉案房屋已经通过“五方”验收合格，符合合同约定的交付条件。因此一审法院计算逾期交房期间为合同约定交房时间至实际领取钥匙时间止（即2016年12月31日起至2017年6月8日止）正确。韦某主张众鑫房开没有取得《竣工验收备案表》，没有达到交付条件，与合同约定不符，本院对其主张不予支持。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房不超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行。韦某主张该逾期交房违约金过低要求调整，但未能举证其具体的损失情况，本院不予支持。一审按照合同约定判决的逾期交房违约金正确，本院予以维持。 产权登记备案问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；……。”因上诉人未在约定的时间内完成资料报备义务，构成违约。一审判决上诉人于本案判决生效之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记机关完整提交办理案涉商品房不动产权属证书登记所需的材料正确，且根据二审查明事实，韦某认可众鑫房开已履行完整提交办理案涉房屋不动产权属证书登记所需的材料的义务，本院对于该项判决予以维持。 逾期备案违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。众鑫房开未在约定的时间内完成资料报备义务，构成违约，应向韦某支付违约金。对于韦某主张按照同类房屋租金标准支付逾期办理产权备案违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院结合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，判决众鑫房开按照总房价款×违约天数×万分之一/每日计算支付违约金，该处理符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司、上诉人韦某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4580元（广西三江众鑫房地产开发有限公司已预交838元，韦某预交3742元），由广西三江众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫房开）、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司负担838元，韦某负担3742元。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  黄智文 审 判 员  赵舒颖 二〇二〇年四月三日 法官助理  覃永慧 代书记员  刘秋琼