河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0503执异10号案外人：张宇鹏，男，1988年3月10日生，汉族，住中牟县。委托代理人：贾长桥、侯黎媛，河南同享律师事务所律师。申请人：于军，男，1970年7月16日生，汉族，住安阳市文峰区。委托代理人：陈燕民，河南永生律师事务律师。被申请人：秦良栋，男，1983年10月1日生，汉族，住安阳市北关区。被申请人：马铭淑，女，1982年1月28日生，汉族，住址同上。在本院执行于军申请诉前保全秦良栋、马铭淑财产一案中，案外人张宇鹏对本院查封位于中牟县康庄路东侧、金光路北侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）14号楼1单元7层702号房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并召开听证会进行了听证，现已审查终结。案外人张宇鹏称：其于2018年8月12日通过中介公司与被执行人马铭淑签订《存量房（二手房）买卖居间合同》购买位于中牟县××路东侧、金光路北侧、××南侧雅××花园（东园）14号楼1单元7层702号房产，其按照马铭淑指定的方式将购房款首付款全部交付完成，自2018年8月14日开始其已占有使用该房屋，但因客观原因一直未能办理房产证。后该房屋涉及冯彩风与秦良栋、马铭淑民间借贷纠纷一案被法院查封，其当时提出异议，经法院调解后，2019年10月15日其将剩余全部房款交至法院，法院解除对该房屋的查封。后其又发现，法院在执行安阳市北关区人民法院（2019）豫0503财保84号民事裁定书过程中，对该房屋予以查封。现请求法院解除对该房的查封。申请人于军的委托代理人答辩称：案外人张宇鹏提供的证据不能证明在查封前案外人已经与被申请人签订合法有效的转让协议，也不能证明购房转让款支付给了被执行人秦良栋、马铭淑。该涉案房屋尚未取得不动产证，房屋转让违反法律规定，合同无效。故应驳回案外人张宇鹏的异议请求。本院查明，申请人于军于2019年4月18日向本院申请诉前财产保全。本院经审查后于2019年4月21日作出（2019）豫0503财保84号民事裁定书。裁定：查封被申请人秦良栋、马铭淑、王璐、秦永昌、秦**名下价值8000000元的财产。后本院依据该裁定书作出协助执行通知书于2019年4月23日在郑州市不动产登记中心查封了马铭淑名下位于中牟县××路东侧、金光路北侧、××南侧雅××花园（东园）14号楼1单元7层702号房产。另查明，根据案外人张宇鹏提供的《商品房买卖合同》、《存量房（二手房）买卖居间合同》、补充协议、契税发票、中介证明、转账凭证、收条、商品房买卖合同、物业公司证明、物业交费记录、装修许可证、装修合同等证据证明：2016年5月28日，出卖人郑州市雅居乐房地产开发有限公司与买受人马铭淑签订《商品房买卖合同》，合同约定将涉案房产出售给买受人马铭淑，售价总金额为773472元，其中首付款为233472元，其余540000元由银行提供案件贷款。2018年8月12日张宇鹏通过中介公司郑州东堂房地产营销策划有限公司与马铭淑签订《存量房（二手房）买卖居间合同》购买位于中牟县××路东侧、金光路北侧、××南侧雅××花园（东园）14号楼1单元7层702号房产；合同约定涉案房产的转让总房款为1530000元，首付款为780000元，分三期交付；并且约定张宇鹏支付的首付款用于马铭淑解除此房的抵押，待解押完毕后此款项自动转为购房款，张宇鹏无需另行支付解押款及此房未解押期间的月供；合同约定马铭淑在收到第一、二笔首付款后将此房屋及附属物交付张宇鹏。按照合同约定张宇鹏于2018年8月14日、2018年8月16日、2018年8月28日将购房首付款78万元分三次以现金或转账的形式支付马铭淑本人或支付至马铭淑指定的账户内，马铭淑三次皆于支付当日为张宇鹏出具收条。马铭淑按照补充协议约定于2018年8月31日将涉案房产的契税缴纳完毕。2018年8月19日张宇鹏在雅居乐物业管理服务有限公司办理涉案房屋房主更名手续，涉案房屋房主姓名由“马铭淑”变更为“张宇鹏”。更名后涉案房屋的物业费及水电燃气费均由张宇鹏缴纳。2018年9月15日张宇鹏在雅居乐物业管理服务有限公司办理涉案房屋的装修许可证，装修时间为2018年9月15日至2019年1月15日。张宇鹏完成装修后向物业公司提交装修验收，并于2019年2月通过验收且正式入住涉案房屋。又查明，本院在执行申请执行人冯彩风与被执行人秦良栋、马铭淑民间借贷纠纷一案中，申请人冯彩风曾在诉讼前申请财产保全，本院作出了（2018）豫0503财保191号民事裁定书，于2018年8月30日查封了被执行人马铭淑名下位于中牟县××路东侧、金光路北侧、××南侧雅××花园（东园）14号楼1单元7层702号房产。案件进行诉讼并进入执行程序后，案外人张宇鹏对该查封不服，向本院提出执行异议。后张宇鹏与冯彩风于2019年9月16日达成执行和解协议，张宇鹏同意将《存量房（二手房）买卖居间合同》剩余的涉案房款75万元交付至本院，并同意就涉案房屋一次性代替马铭淑履行9万元。上述共计84万元款项，张宇鹏于2019年10月15日交付至本院。本院将该款退给了冯彩风，冯彩风向本院书面申请解除对涉案房产的查封。本院于2019年10月16日作出（2019）豫0503执400号之四执行裁定书，解除了对被执行人马铭淑名下上述涉案房屋的查封。2019年10月20日张宇鹏向本院提出撤回异议申请，本院作出（2019）豫0503执异78号执行裁定书，裁定准许张宇鹏撤回异议申请。另外，根据郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房产进行了预售商品房买卖预告登记，权利人为马铭淑；涉案房产还进行了预售商品房抵押权预告登记，权利人为交通银行股份有限公司河南省分行，抵押金额为540000元。2019年11月11日郑州雅居乐房地产开发有限公司在业主群内发布通知，告知业主其公司已启动雅居乐花园13、14号楼的产权转移手续前期准备工作，要求业主准备相关手续并告知了办证流程。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中案外人张宇鹏与马铭淑就涉案房产签订购房合同并按照合同约定支付首付款发生在法院查封房产之前，并且在另案执行过程中，张宇鹏将涉案房产的余款已全部交付法院执行。案外人张宇鹏在法院查封涉案房屋之前已实际占有使用该房产。案外人虽未办理过户登记，但根据查明事实，涉案房产未办理过户登记的原因是涉案房产在查封前尚不具备办证条件及该房产办理了抵押权预告登记。根据张宇鹏与马铭淑签订的涉案房产买卖合同约定，马铭淑应在收到首付款后偿还银行贷款以解除预告抵押登记，但由于马铭淑未按照合同履行义务造成涉案房产未解押，故未办理过户的责任不能归责于案外人。关于于军的代理人答辩称根据相关规定涉案房产在取得房产证前不得转让，故张宇鹏与马铭淑之间的房产买卖合同无效的意见，本院经审查认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该规定并非效力性强制性规定，违法上述规定并不必然导致合同无效，故该答辩意见本院不予采纳。综上，案外人提出异议的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于中牟县康庄路东侧、金光路北侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）14号楼1单元7层702号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 **人民陪审员蔡慧敏人民陪审员 牛    新    丽二〇二〇年四月二十二日书 记 员 南        刚