江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初8475号原告（反诉被告）：江西绿森房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市高士北路东侧市红十字医院六楼，统一社会信用代码：913609005638096553。法定代表人：晏蔚，公司执行董事。委托诉讼代理人：易瑜，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱道辉，江西利元律师事务所律师。被告（反诉原告）:广东宏德科技物业有限公司，住所地：广东省广州市海珠区信裕路柏信街七号，统一社会信用代码：91440000231131382J。法定代表人：张敏，公司经理。委托诉讼代理人：游志荣，江西百姓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，江西百姓律师事务所律师。原告（反诉被告,以下简称“原告”）江西绿森房地产开发有限公司与被告（反诉原告，以下简称“被告”）广东宏德物业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江西绿森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人易瑜、被告（反诉原告）广东宏德科技物业有限公司的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《前期物业服务合同》（合同编号为2-43）；2、请求依法判令被告自《前期物业服务合同》解除之日起7个工作日之内办理物业移交手续并完成退场工作；3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月，原被告双方签订一份《前期物业服务合同》（合同编号为2-43），合同约定原告选聘被告为其开发的“天御蓝湾小区”提供前期物业服务。该合同对双方权利义务及违约责任等条款进行了约定。根据《江西省物业管理条例》第32条第3款后段，“建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内，向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门备案。”之规定，及该合同第16条第11款，“乙方的权利义务：11.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务”的约定，被告应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内向物业所在地的市、县（区）即宜春市人民政府房地产主管部门备案。鉴于被告自合同签订至今一直未向宜春市人民政府房地产主管部门备案，且经原告催告后仍未履行备案义务，以致原告已竣工之房产无法办理不动产证书、无法向业主交房，实现不了原被告双方签订《前期物业服务合同》之目的。故原告诉至法院。被告（反诉原告）辩称：一、原告要求解除原、被告双方签订的《前期物业服务合同》没有事实和法律依据。1、《江西省物业管理条例》第32条第3款的规定系对建设单位和物业服务企业双方的义务规定，并非物业企业的单方义务。《江西省物业管理条例》第32条第3款“建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约起十日内，向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门备案”，该款规定对建设单位和物业服务企业的要求是并列关系，即本案原告和被告应共同向房地产主管部门备案。事实上，被告已经向房管部门提交备案相关材料。只是由于原告一直干扰备案过程、拒不配合，致使双方签订的《前期物业服务合同》一直无法备案。因此，被告未违反合同约定的义务，违反合同备案的约定的是原告自己。2、原告诉称因被告未能备案导致其无法办理产权证书及交房，进而不能实现合同目的属于偷换概念。首先，根据双方签订的《前期物业服务合同》条款及常识可知，物业服务合同的目的在于维护和管理小区的公共部位、设施，及相关区域的卫生保洁等工作，并非为了帮助原告办理产权证书和交房；其次，原告也未提交其无法办理产权证书、交房与被告是否备案存在唯一因果关系的证据，根据相关证据规则，原告应承担举证不利的相应后果。如果本案的物业合同备案了就能办理产权证书和交房，原告应自己去房地产主管部门备案。据此，原告以无法办理产权证书进而导致不能实现合同目的而要求解除合同无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付134116元物业服务费（计算到2019年12月）；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2018年9月，原、被告签订了一份《前期物业服务合同》。约定被告被选聘为原告开发的“天御蓝湾小区”前期物业服务商，合同的双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，被告按约提供了物业服务，并得到了交房业主的好评，但原告未按合同约定向被告支付未交房物业费，至今已拖欠134116元。特此向本院提出反诉。原告（反诉被告）辩称：按照合同规定，物业服务费的征收主体并不是原告，反诉人的134116元的物业费的诉讼请求没有任何证据支持。本院经审理认定事实如下：原告系“天御蓝湾”普通住宅小区的开发商。2018年，原告需为其开发小区重新选聘物业管理公司，被告以江西宏德科技物业有限公司的名义与原告及前物业公司签订三方协议，承接“天御蓝湾”小区物业管理工作，后因江西宏德科技物业有限公司内部问题，在签订《三方协议》后，被告以其自身名义“广东宏德科技物业有限公司”与原告签订《前期物业服务合同》，原告未提出异议。《前期物业服务合同》约定：服务期限为二年，自2018年8月16日至2020年8月15日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.88元/月/平方米；高层住宅1.5元/月/平方米；商业物业1.5元/月/平方米。物业服务费应当从甲方（即本案原告）通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按年交纳，具体时间为第二年度提前一个月。合同另对物业服务的内容标准及违约责任等进行了约定。合同签订时，被告即入驻小区提供物业服务。2019年7月31日，天御蓝湾小区3、4、7、10号楼竣工验收备案合格。庭审查明，原、被告在向房地产主管部门办理备案手续过程中，房地产主管部门以《三方协议》中的当事人“江西宏德科技物业有限公司”与《前期物业服务合同》的当事人“广东宏德科技物业有限公司”非同一主体，拒绝为其办理备案手续，原告目前亦未为涉案小区办理房屋产权证。原告多次向被告发送《催告函》催促无果，故原告起诉要求解除双方之间签订的前期物业合同，被告办理移交手续退出涉案小区。被告则提出反诉，要求原告支付计算到2019年12月止的物业服务费134116元。本院认为：原告江西绿森房地产开发有限公司与被告广东宏德科技物业有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。首先，关于《前期物业合同》应否解除的问题。根据《江西省物业管理条例》第三十二条第二款规定，“建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内，向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门备案”。现被告广东宏德科技物业有限公司因主体不一致问题无法向《前期物业服务合同》房地产主管部门备案，违反《前期物业服务合同》约定的“法律、法规规定的其他义务”，且未备案行为可能导致建设单位、物业服务企业接受行政处罚，从而导致物业服务企业不能更好的履行合同中的服务管理责任，被告广东宏德科技物业有限公司作为一家有资质的物业服务企业，理应对备案义务知情，故本院认为备案义务属于被告广东宏德科技物业有限公司在履行《前期物业服务合同》中的主要义务，其未履行行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定解除的条件。故本院确认原告江西绿森房地产开发有限公司与被告广东宏德科技物业有限公司签订的《前期物业服务合同》应予解除。其次，关于原告江西绿森房地产开发有限公司是否欠付物业费金额的问题。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故被告广东宏德科技物业有限公司有理由要求原告江西绿森房地产开发有限公司就已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业支付服务费用。因《前期物业服务合同》约定被告广东宏德科技物业有限公司的服务期限自2018年8月16日起，本院确认被告广东宏德科技物业有限公司收取物业服务费用的开始时间为2018年8月16日。对于被告广东宏德科技物业有限公司提出的已出售业主伍大洲、任美荣、邹丹、廖辉、赵春艳的房屋应由原告江西绿森房地产开发有限公司交纳物业服务费的意见，因上述房屋竣工验收备案合格时间为2019年7月31日，且原告江西绿森房地产开发有限公司通知上述业主的收房期限为2019年8月15日前，故自2019年8月16日起的物业费由业主缴纳。被告广东宏德科技物业有限公司提出的其余34户房屋物业费应由原告江西绿森房地产开发有限公司交纳的意见，原告江西绿森房地产开发有限公司予以认可。据此，经核算截至2019年12月31日，原告江西绿森房地产开发有限公司应付被告广东宏德科技物业有限公司的物业服务费用为76032元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《江西省物业管理条例》第三十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）江西绿森房地产开发有限公司与被告（反诉原告）广东宏德科技物业有限公司的《前期物业服务合同》；二、限被告（反诉原告）广东宏德科技物业有限公司于《前期物业服务合同》解除之日起七个工作日内办理物业移交手续并完成退场工作；三、限原告（反诉被告）江西绿森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）广东宏德科技物业有限公司物业费76032元；四、驳回被告（反诉原告）广东宏德科技物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，反诉费1491元，减半收取745.5元，合计795.5元，由原告（反诉被告）江西绿森房地产开发有限公司负担423元，由被告（反诉原告）广东宏德科技物业有限公司负担372.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 员 周小燕二〇二〇年四月二十八日法官助理冯凯代书记员 黄 娟