四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初62号 原告（执行案外人）：李君华，女，1976年2月13日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：张勇，四川英特信（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李攀，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘云，男，1967年10月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：蒋晓文，四川兴恒平律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川省南部县金城房地产开发有限责任公司，住所地四川省南部县新华路469号。 法定代表人：田丽，执行董事。 委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄薇，四川义立律师事务所律师。 原告李君华与被告刘云、第三人四川省南部县金城房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月03日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李君华的诉讼代理人张勇、李攀，被告刘云的诉讼代理人蒋晓文，第三人四川省南部县金城房地产开发有限责任公司（以下简称金城公司）的诉讼代理人杜黎明、黄薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告李君华与第三人金城公司于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认诉争房产归原告李君华所有。审理中，原告明确该项主张中认定合同有效并非单独诉请，该项诉请仅为请求确认诉争房产归原告李君华所有；2、判决不予执行原告李君华购买并已实际合法占有的南部县南隆镇幸福大道博泰国际3幢10层1号的房屋，并解除查封措施；3、本案的诉讼费等费用由被告承担。 事实和理由：2019年4月25日，被告刘云向贵院申请财产保全。贵院作出（2019）川1302财报132民事裁定书，裁定：查封金城公司所有位于南部县房屋，查封期限三年。2019年6月25日，贵院（2019）川1302民初3646号对被告刘云诉金城公司、文定国民间借贷纠纷一案作出民事判决：一、金城公司于本判决生效后十日内向被告刘云归还借款人民币1067711元及利息（利息的计算方式为：以1067711元为基数，从2017年3月31日起以月利率2%计算至本判决确定的给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）、律师代理费30000元；二、驳回被告刘云的其他诉讼请求。贵院（2019）川1302民初3646号判决书生效后，被告刘云向贵院申请强制执行。在贵院受理的被告刘云申请执行金城公司民间借贷纠纷一案中，原告对执行标的提出书面异议。贵院于2019年12月12日作出并于2019年12月27日送达的（2019）川1302执异147号执行裁定书，裁定：驳回李君华的异议请求。 原告认为贵院执行裁定书适用法律错误，恳请贵院审查后依法判决确认该执行标的归原告，并不予执行该执行标的，解除查封措施。理由：一、在执行裁定第三页的本院认为中，贵院将商品房预售签约登记直接认定为属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议的规定》）第二十五条第一款第三项中登记在登记簿上的不动产（即登记在被告刘云名下），明显系法律适用错误。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同应当进行备案登记，但《办法》并未对备案登记的性质作出明确规定。而商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力；备案登记的内容是对商品房预售合同本身进行备案，而不是“未经权利人同意，处分该不动产不发生物权效力”即向社会公众宣示特定债权已被特殊保护；备案登记的方式是在商品房预售合同上加盖备案登记专用章，而不是将特定的权利人及其特定的权利写入登记簿。故，备案登记行为不能产生相应物权效力，也不具有对抗效力，更不属于《执行异议的规定》第二十五条第一款第三项中登记在登记簿上的不动产情形。二、原告符合《执行异议的规定》第二十九条规定的条件，其有权利能够排除执行，恳请贵院予以支持。原告于2016年2月5日与金城公司签订了《商品房买卖合同》（即在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同），约定购买金城公司开发的位于南部县南隆镇幸福大道西延线博泰国际3幢10层1号、建面为102.83平方米的商品房（以下简称案涉执行标的）。原告按照合同约定向金城公司支付了280000元房款（即已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十），其亦给原告出具了相应的收款收据。另查，原告所购商品房系用于居住，且原告名下无其他用于居住的房屋，现已对案涉房屋进行装修并入住。其完全符合《执行异议的规定》第二十九条规定的条件，故原告依法有权排除被告刘云的执行。三、买受人被告刘云与出卖人金城公司就案涉执行标的于2017年3月30日签订的《商品房买卖合同》并非双方建立真实的买卖合同关系的意思表示，其本质是金城公司为其在被告刘云处的借款以网签《商品房买卖合同》形式提供担保，其并无移转标的物权利的意思，且双方也未实际履行合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条虚伪意思表示的规定，被告刘云与金城公司就案涉执行标的签订的《商品房买卖合同》依法应当认定无效。该事实有原告与金城公司于2018年7月20日签订《协议》予以证明，《协议》约定为金城公司保证原告所购买的案涉房屋所有权归原告所有、金城公司保证原告购买的住房系因金城公司债务关系网签给被告刘云名下属实等。 综上，原告为保护自身的合法权益不受损害，根据《执行异议的规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告刘云辩称，原告与金城公司签订的《商品房买卖合同》不具有真实性，原告提供的合同可以看出金城公司该项目是在2014年才取得土地使用权证，但原告的合同签订时间在此之前。即使原告签订的合同真实有效，本案中存在两种买卖合同：1、原告与金城公司签订的没有经过网签的合同；2、被告刘云与金城公司签订的已经经过网签备案的合同。显然第2种合同要优先于原告签订的合同。即便是被告刘云签订的商品房买卖合同是为了债务的担保，但该项担保也属于让与担保，并且已经备案登记，那么刘云的权利应当受到法律保护，被告刘云以民间借贷为由提起诉讼是符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。金城公司在向原告出售后又与被告刘云签订买卖合同，其骗取被告刘云的借款属于诈骗，若原告的诉请得到支持，本案也应移送公安。对于本案的法律适用，我方认为应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条两条综合认定。同时，原告与金城公司签订的合同损害了被告刘云的权利，被告刘云申请查封的时间是2019年4月，而原告实际占有使用的时间是2019年5月，原告享有的权利根本不足以排除本案的执行，原告的诉请不应得到支持。 第三人金城公司述称，我公司与原告签订《商品房买卖合同》是属实的，我公司该项目的土地拍卖是在2008年，因当时管理不太规范，因此公司在没有取得预售许可证的前提下就对外出售房屋，当时都是签订的认购协议书，后面才将认购书收回补签的《商品房买卖合同》。我公司与被告刘云签订商品房买卖合同实质是为在刘云处的借款提供担保，并非建立真实的商品房买卖合同关系。我公司并不存在诈骗行为，公司与被告刘云签订合同是因我方多次催告原告缴纳剩余房款，原告迟迟未缴纳。案涉房地产项目在2018年5月已经被南部县政府监管，由政府组织小组在处理楼盘的后续事宜。原告占有使用该房屋没有经过公司同意，原告还下欠房款170394元未支付，我方愿意就本案协商，原告可将剩余房款直接交付于被告刘云。对于原告的执行异议请求能否成立，我公司不发表意见，应由人民法院依法审查。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合无争议的证据及庭审查明，本院确认双方无争议事实为： 2019年6月，本院就刘云诉金城公司等民间借贷纠纷案件作出（2019）川1302民初3646号民事判决书。2019年4月25日，刘云就该案申请诉讼保全，本院作出（2019）川1302财保132号民事裁定书，查封的房屋包含金城公司所有的位于南部县房屋。刘云在（2019）川1302民初3646号民事判决书生效后于2019年8月14日申请强制执行。对此，李君华就位于南部县房屋向本院申请执行异议，本院作出（2019）川1302执异147号执行裁定书，裁定驳回李君华的异议请求。后李君华不服该裁定提起本案异议之诉。 对当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、李君华向本院提交2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》原件一份、金城公司出具的《证明》原件一份、银行存根及缴款凭证一组，证明李君华与金城公司在刘云申请人民法院查封前就案涉房屋签订了合法有效的房屋买卖合同，且李君华已支付的价款超过合同约定总价款的50%。 刘云对上述证据的质证意见为：对以上证据的真实性持有异议，合同的落款时间不一定是真实的签订时间，有可能是李君华在刘云申请查封该房屋后才倒签的合同；合同内容显示金城公司取得土地使用权的时间是2014年，李君华不可能在2013年就购买案涉房屋，该公司出具的《证明》内容不属实。针对其质证意见，刘云未提交证据予以证实。 金城公司对上述证据真实性不持异议，其称该项目的土地拍卖是在2008年，由于当时管理不太规范，公司在没有取得预售许可证的前提下就对外出售房屋。公司出具的《证明》内容属实，李君华系在2013年2月就案涉房屋签订了认购协议，后于2016年将认购协议收回，补签《商品房买卖合同》。李君华支付房款情况属实，认可已付280000元，但对其向房管局监管账户的支付的1000元我方不清楚，该项目在2018年5月已经被南部县政府监管，由政府组织小组在处理楼盘的后续事宜。金城公司为证明案涉房地产项目土地使用权拍卖时间为2008年，其向本院提交《国有土地使用权拍卖成交确认书》一份，载明：金城公司于2008年11月7日竞拍成交位于延线地块。李君华对该份证据真实性、合法性、关联性均予以认可。刘云对该份证据持有异议。 本院对上述证据认定及待证事实如下：李君华提交的《商品房买卖合同》系原件，且与金城公司提交的合同一致，刘云质证称对真实性存在异议但其并未对此提供证据证明，故本院认定该份证据来源真实，与本案具有关联性，本院予以采信。针对李君华提交的《证明》及金城公司提交的《国有土地使用权拍卖成交确认书》，本院认为上述两份证据来源真实，且相互印证，本院予以采信；李君华提交的银行存根及缴款凭证一组均系原件，且与上述证据相互印证，本院予以采信。结合以上证据，本院认定事实为： 李君华于2013年期间认购金城公司开发的位于南部县房屋，后分别于2013年2月7日、2014年2月11日向金城公司共计支付购房款280000元。2016年2月5日，李君华与金城公司就其认购的案涉房屋签订《商品房买卖合同》，约定李君华购买金城公司开发的位于南部县房屋，合同总价为450394元。金城公司开发的该房地产项目于2018年期间被南部县人民政府等行政单位监管，后李君华于2020年1月2日就案涉房屋向南部县房地产管理局（博泰国际）监管账户支付购房款1000元。 2、李君华提交2018年7月20日与金城公司达成的《协议》原件一份、金城公司出具的《承诺书》一份、刘云与金城公司于2017年3月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》复印件一份，证明金城公司在将案涉房屋出售给李君华后又与刘云签订商品房买卖合同并办理了网签，但刘云与金城公司并非真实的商品房买卖合同关系，该份合同的签订实质是金城公司为其在刘云处的借款以网签《商品房买卖合同》的形式提供担保，双方并未实际履行合同。金城公司以签订《协议》的方式保证案涉房屋的物权权利归李君华所有。 刘云对上述证据质证意见为：对《协议》、《承诺书》的真实性、合法性有异议，落款时间虽是2018年，但签订时间不一定是该日期，同时该组证据损害了刘云的利益，对刘云没有拘束力；对刘云与金城公司于2017年3月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》真实性、合法性、关联性予以认可。金城公司对上述证据不持异议，并认可其与刘云签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》并非真实的商品房买卖合同关系，而是为在刘云处的借款提供担保。 本院认为上述中《四川省商品房买卖合同（预售）》的真实性各方均不持异议，本院予以采信。李君华与金城公司于2018年7月20日形成的《协议》来源真实，与本院具有关联性，本院予以采信。对于该份合同的性质，本院认为金城公司认可该份合同名为买卖实质系为借款提供担保，且《协议》内容印证了上述内容。刘云对此并未反驳，且其在辩称意见中明确表示已依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定提起民间借贷之诉，并主张该份合同实质为让与担保。故本院对李君华就该组证据主张的事实予以确认。 3、李君华提交“不动产登记资料查询信息记录”、“房屋信息查询情况表”各一份，证明李君华及其家人名下无其他用于居住的房屋。刘云对该组证据真实性无异议，但认为此组证据只能证明李君华在四川省南部县行政区域内没有其他房产，不能达到其证明目的。金城公司对该组证据不持异议。本院认定上述证据来源真实，与本案具有关联性，本院予以采信。结合该组证据本院认定李君华在四川省南部县行政区域内除购买的案涉房屋外，无其他可供其居住的房屋。 4、李君华提交案涉房屋的供水合同、税费预存收据、水费缴纳流水、电卡及购电发票、天然气开户通知及安装服务单等证据各一份、房屋现场照片一组，证明李君华所购的案涉商品房系用于居住，于2018年底接收房屋，后对房屋进行了装修，于2019年投入使用，即在刘云申请执行之前就已经合法占有案涉房屋。刘云对上述证据质证意见为：上述证据真实性无异议，但该组证据显示的内容可以看出李君华占用使用案涉房屋的时间系在刘云申请查封之后，其占有不具有合法性。金城公司对该组证据不持异议，其称李君华占用使用案涉房屋是在南部县政府监管之后，因此对具体交房时间不清楚。 本院认定上述证据均系原件，且与本案具有关联性，本院予以采信。结合以上证据，本院认定李君华已实际占有案涉房屋，完成了房屋的装修事宜，并于2019年期间投入使用。 本院认为，本案的争议焦点为李君华对诉争房屋是否享有受法律保护的实体权利以及是否能够排除强制执行。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该规定明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。本案李君华系作为商品房消费者购买诉争房屋，申请执行人刘云提出本案的认定标准应当满足上述两条的规定。本院认为虽然第二十八条、第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准，该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。鉴于李君华系作为商品房消费者购买诉争房屋，本案依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对是否能排除执行进行认定，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案事实认定，刘云于2019年4月25日申请对诉争房屋进行查封，而李君华在此之前已与金城公司签订《商品房买卖合同》，该合同系其双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。同时，李君华就诉争房屋已支付的价款已超过合同总价款的50%，其在房屋所在的行政区域内除购买的案涉房屋外，无其他可供居住的房屋，且其已就该房屋进行装修并投入使用。因此，李君华就诉争房屋享有的权利符合上述规定的要件，本院认定李君华对诉争房屋享有物权期待权，依据上述规定其权利能够排除强制执行。申请执行人刘云辩称其与金城公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》虽不是建立真实的商品房买卖合同关系但属于借款人金城公司对其借款的让与担保，李君华就诉争房屋享有的权利不能排除强制执行。本院认为让与担保是建立在财产权利形式上变动的情况下，本案金城公司与刘云以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方建立的仍然是合同之债，并不构成让与担保。即便是刘云已按照民间借贷起诉，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条可以申请拍卖诉争房屋，但其申请拍卖的前提是诉称房屋上并无其他权利主体，且此条规定并不意味着刘云对诉争房屋享有抵押权等担保物权权利，故本院对刘云的抗辩意见不予采纳。综上，李君华的执行异议理由成立，本院对李君华主张不予执行诉争房屋并解除查封的请求予以支持。 对于李君华主张确认诉争房屋归其所有的诉请，本院认为依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不能发生物权变动的效力，即房屋所有权并未发生变动。李君华与金城公司系建立的商品房买卖合同关系，其系享有的合同权利，不能以此确认物权归属。同时，上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定系对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产和商品房的所有权保护。因此，李君华依据双方的合同请求在本案中确认诉争房屋归其所有没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不予执行李君华购买的位于南部县房屋，并解除查封； 二、驳回李君华的其他诉讼请求。 本案案件受理费8056元，由被告刘云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  仲 丽 人民陪审员  陈秀珍 人民陪审员  苟 敏 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  冯雨欣