北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初12759号原告：北京中科洪德科技有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺路甲12号9幢1层1135。法定代表人：杨维祥，董事长。委托诉讼代理人：朱庆娟，女，北京中科洪德科技有限公司经理。委托诉讼代理人：张志刚，北京志霖律师事务所律师。被告:北京卓信瑞源企业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡政通路8号1号楼2层206室。法定代表人：冯旭伟，执行董事。委托诉讼代理人：熊朝国，男，北京卓信瑞源企业管理有限公司法务。原告北京中科洪德科技有限公司(以下简称中科洪德公司)与被告北京卓信瑞源企业管理有限公司（以下简称卓信瑞源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中科洪德公司之委托诉讼代理人朱庆娟、张志刚，被告卓信瑞源公司之委托诉讼代理人熊朝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中科洪德公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告已支付的租金150万元；2、被告赔偿原告装修损失1073477元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告向原告称，其拥有北京市房山区良乡月华南大街××号房屋的全部权益，并承诺该房屋属于合法建筑，且能办理注册工商、税务等登记手续，将上述房屋出租给原告，双方于2018年9月11日签订租赁合同，约定由原告承租上述该房屋，租赁面积3800平方米（后变更为3200平方米），租赁期限10年，年租金269.5万元，每6个月支付一次房租。在签订合同时，被告再次向原告做出上述承诺，并在合同中对此做了书面约定。双方签订合同后，原告即向被告支付了部分房租150万元，并且按合同约定对上述该房屋进行装修，但在装修过程中，该房屋尚未投入使用时，原告发现，被告向原告承诺的工商登记注册根本不能办理，经咨询工商部门得知，该房屋涉嫌违建被城管部门锁定，不能进行工商登记注册。原告就此房可能涉嫌违建问题于2018年12月11日向被告核实，被告称该房屋有产权人，手续合法不属于违法建设，并承诺由其解决工商登记注册以及产生包括罚款在内的等一切问题。但原告在等了长达数月之久被告仍未解决，也未提供产权人证明及建筑合法的相关证明，至今仍在拖延，致使原告无法继续装修，也无法进行正常经营使用。综上所述，被告隐瞒事实，将可能涉嫌违法建设的房屋隐瞒真相出租给原告，致使原告无法进行正常的工商登记注册，无法正常经营，现原告为了避免损失进一步扩大，原定的装修合同亦无法进行，给原告造成严重的经济损失，应当承担全部的赔偿责任。故此诉至法院，望判如所请。卓信瑞源公司辩称，一、被答辩人诉求答辩人给付费用理由不成立。被答辩人认为案涉房屋“涉嫌违建”，即表明其与答辩人签订的《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，被答辩人应拆除装饰装修物而无需折价补偿，应参照合同约定的租金标准给付房屋占有使用费而不单纯时退还租金。1.合同约定的房屋租赁面积3200平方米，租金单价2.307元∕天∕平方米，被答辩人自2018年9月15日接收该房屋至2019年7月4日开庭之日，已实际占用293天，应付占用费2163043.2元。冲抵已付租金1500000元，还应补交占用费663043.2元。2.被答辩人装饰装修房屋未形成附合的装饰装修物，答辩人认为没有利用价值，且其施工方案未告知答辩人，固然应由被答辩人自行拆除并恢复房屋原状。二、被答辩人起诉理由不成立。案涉房屋的缺陷被答辩人自始都很清楚。双方2018年12月11日签订的《补充协议》足以证明这一点。被答辩人称“答辩人隐瞒事实，致使被答辩人无法正常经营”是不实之辞。综上所述，被答辩人请求返还已付租金150万元不足以抵偿房屋占有使用费2163043.2元；未形成符合的装饰装修物应予拆除而无需补偿。答辩人保留向被答辩人追缴房屋使用费的权利，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中科洪德公司提交房屋租赁合同及补充协议、付款凭证、授权书、装修材料、商铺租赁意向书。除装修材料外，卓信瑞源公司对其他证据的真实性予以认可。卓信瑞源公司提交房屋租赁合同、补充协议、北京洪德锦坤公司信息、租金催收函、国有土地使用权证，除租金催收函外，中科洪德公司未对其他证据的真实性提出异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于中科洪德公司提交的装修材料，因该证据为原件，本院对其真实性予以确认，但因其没有提交相应的装修款发票，故无法证明真实的装修费支出情况，对于卓信瑞源公司提交的租金催收函，因系复印件，在中科洪德公司不认可的情况下，本院对其真实性亦不予确认。本院经审理认定事实如下，2018年5月23日，中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司与卓信瑞源公司签订《商铺租赁意向书》，双方就北京市房山区良乡镇月华南大街××号的租赁事宜达成意向，约定租赁期限10年，免租期75天，以工商部门受理乙方申请写字楼办照事宜之日起为起租日。租金2.307元∕㎡∕天，年租金3200000元，前三年不变，之后每三年递增6%，意向金20万元。甲方必须提供房屋的相关手续，注：产权人证明，租赁协议，以及办证的相关手续等，如因甲方与任何一方有债权债务或无法注册，甲方必须无条件退还意向金。该意向书签订后，中科洪德公司给付卓信瑞源公司意向金20万元。2018年9月11日，中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（乙方）与卓信瑞源公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定1.甲方合法拥有位于北京市房山区良乡月华南大街××号房屋（下称“租赁房屋”）的全部权益，并有权出租给租赁房屋；甲方承诺该租赁房屋属于合法建筑，能够用于酒店宾馆写字楼商业用途，且能够办理注册工商、税务等等级手续；2.该租赁房屋所有权人为北京市昌厦建筑工程有限公司，甲方承诺将该租赁房屋转出租于乙方一事已向其告知并征得其同意，甲方有权将该租赁房屋转出租给乙方，并保证本租赁合同能够得以履行。本合同项下的租赁房屋位于北京市房山区良乡月华南大街××号房屋，租赁房屋建筑面积为3800平方米，该租赁面积为甲乙双方计算本合同所述租金及其他费用的面积依据。第三条：租赁期限约定，1.租赁期限10年，自2018年9月11日起至2028年6月30日止，其中免租期为115天，其中隔断费用冲抵40天，自2018年9月11日起至2019年1月6日止。租金起算日为自2019年1月6日起。第四条：租金支付标准约定，自2019年1月6日起至2022年1月5日，租金单价2.307元∕天∕平方米，每年租金为3200000元……采取上交方式，付款方式为押金30万元整，第一年每6个月支付一次房租，第二年至第十年每年支付一次房租，每次付款需提前（30天）以上租金不含税费，如需甲方代开发票，其税费由乙方承担。第七条：房屋交付，在乙方足额支付本合同约定的押金及本合同约定的其他费用的前提下，甲方于2018年9月15日前向乙方交付租赁房屋。第八条：乙方对租赁房屋的装修，在租赁期限内，甲方同意乙方根据自身经营需要，在不损害房屋主体结构的前提下对租赁进行装修改造，设计和装修费用由乙方承担。第十七条：违约责任约定：5.合同履行过程中，由于乙方的违约造成合同无效或解除的，甲方可以按照本合同约定扣除乙方预交的费用包括但不限于租金押金扥作为赔偿，不足部分，甲方有权向乙方进行追偿；由于甲方的违约造成合同无效或解除的，在甲方向乙方依本合同约定承担违约赔偿责任并履行完毕前，乙方有权拒绝向甲方交还租赁房屋，因此而产生的各项费用（包括但不限于房屋占用费、甲方与实际租赁房屋所有人之间产生的各项费用等）由甲方承担。2018年12月11日，双方签订补充协议，载明经甲乙双方友好协商就月华南大街二号原昌厦建筑公司办公楼租赁事宜达成如下协议：1.甲方同意原定加盖面积600㎡部分不加盖，将原来租赁面积3800㎡更改为3200㎡。加盖费用35万元由甲方退还乙方。2.后期经营过程中因注册地址异地问题产生罚款的，甲乙双方各出一半费用。3.由甲方负责办理注册地址登记号，60天内达到注册所需条件，在此期间时间提前达到注册条件甲方开始计算租期，免租期即日开始计算，如未达到注册条件的，则相应顺延。加盖费用退回朱庆娟农业银行6228450018056558974（北京丰台区马家堡支行），2018年12月14日前退回。合同签订后，卓信瑞源公司将房屋交付给中科洪德公司使用，中科洪德公司陆续给付卓信瑞源公司租金130万元，加上之前给付的20万元意向金，共计给付150万元。中科洪德公司亦占有使用涉案房屋，截止2019年11月22日本院现场勘验时仍有公司在占有使用。另查，本院审理过程中赴北京市规划和自然资源委员会房山分局进行了调查核实，该部门于2019年12月4日出具回复称：未收到良乡月华南大街2号办理规划审批手续的申请，未对上述项目核发过选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证（含临时）。再查，就装修损失，本院曾释明中科洪德公司进行评估，中科洪德公司曾申请评估，后又决定不申请评估，本院曾向其释明诉讼风险，该公司决定评估，本院依法报请北京市高级人民法院摇号确定评估机构，但中科洪德公司在评估过程中再次撤回评估申请。中科洪德公司诉讼过程中曾申请财产保全，对卓信瑞源公司名下的账户进行了查封，为此交纳保全费5000元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，因涉案房屋无建设工程规划许可证，故中科洪德公司与卓信瑞源公司之间的房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。然虽然双方之间的租赁合同无效，但中科洪德公司已实际占有使用房屋，应该支付相应的占有使用费，且即便如中科洪德公司所述因涉案房屋无规划审批手续无法办理工商登记注册，然根据双方租赁合同约定全年租金为320万元，中科洪德公司仅支付150万元，但其占有涉案房屋的时间远超过半年，此种情形下，中科洪德公司再要求返还使用费无事实和法律依据，本院不予支持。关于装修损失，根据中科洪德公司提交的证据无法证实其损失情况，经本院释明后又不进行评估，本院对其损失数额无法确定，故对该项诉求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回北京中科洪德科技有限公司的诉讼请求。案件受理费13694元、保全费5000元，由北京中科洪德科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇二〇年四月十三日书记员  张 雪