广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2063号原告（反诉被告）：广州卡姿美容美发有限公司，住所地广州市白云区横沙路66号101铺。法定代表人：阮文华，总经理。委托诉讼代理人：孙夷则，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓欣，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：保利若比邻（广州）科技有限公司，住所地广州市越秀区建设大马路18号502房自编502a。法定代表人：肖徐哲，总经理。第三人：广州比邻超市连锁有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路688号301-308单元。法定代表人：肖徐哲，总经理。被告（反诉原告）及第三人委托诉讼代理人：夏珺，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）及第三人委托诉讼代理人：张莹，北京市中伦（广州）律师事务所实习人员。原告（反诉被告）广州卡姿美容美发有限公司（以下统称原告，简称卡姿公司）诉被告（反诉原告）保利若比邻（广州）科技有限公司（以下统称被告，简称保利若比邻公司），第三人广州比邻超市连锁有限公司（以下简称比邻超市）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙夷则、陈晓欣，被告及第三人的委托诉讼代理人夏珺、张莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州卡姿美容美发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的租赁合同；2.被告返还原告租赁保证金43998.04元、物业管理保证金14534.4元、能源保证金3028元；3.被告向原告赔偿装修损失159141元；4.被告向原告赔偿设备损失45487.5元；5.被告向原告支付可得利益损失167950.9元；6.被告向原告支付违约金51303元。事实和理由：原告与第三人签订《租赁合同》，第三人将位于广州市白云区观澜街2号（自编保利瀚海花园）负一层01单元之自编108商铺租赁给原告用于经营美容美发店，租赁期限自2017年1月1日至2020年12月31日。随后，原、被告与第三人签订《合同权利义务概况转让协议》,第三人将上述《租赁合同》中的全部权利义务概况转让给被告。原告向被告缴纳租赁保证金、物业管理保证金、能源保证金。原告在经营期间内，多次催促被告把房产证或者产权证明复印件交付给原告办理营业执照，被告均以不同的理由推脱，不协助原告办理营业执照，致使工商局以及有关部门多次到原告店铺里面告知原告是无证经营，要对原告予以行政处罚，后原告了解被告出租给原告的店铺是不能办理房产证，被告对原告的欺诈行为，致使原告无证经营两年半时间，为避免工商局以及有关部门对原告进行行政处罚，原告于2019年6月暂停经营。原、被告双方签订的租赁合同，已经无法实现合同目的，原告行使法定解除权，解除双方签订的租赁合同，并要求被告返还保证金以及赔偿损失。被告保利若比邻（广州）科技有限公司答辩称：一、在卡姿公司承租期间，保利若比邻持有涉案房屋的“临商证”，可提供用于租户办理营业执照，其他同期租户亦均成功办理。据此，卡姿公司在承租期间完全可以凭借已有证件办理营业执照，其主张的无法办证情况与事实不符，无事实依据。（一）租赁期间，保利若比邻持有涉案房屋的“临商证”，可提供用于租户办理营业执照，卡姿公司主张无法办证情况与事实不符；（二）涉案房屋所在整体物业内存在大量其他商户，在同期租赁期内，其他商户可成功办理营业执照，并未因保利若比邻提供证照问题造成无证经营。卡姿公司自身怠于履行办证义务，无权以此要求保利若比邻承担无证经营的后果。二、根据《商铺租赁合同》的约定，如因卡姿公司在未取得合法证照前提下私自营业，由此造成一切后果均由卡姿公司自行承担，保利若比邻有权解除合同并要求卡姿公司承担违约责任，因此协助办证并非保利若比邻的合同约定义务，反而卡姿公司应当在合同签署前确认自身办证条件并履行办证义务，如因卡姿公司怠于履行办证义务，应当承担违约责任；三卡姿公司主张的各项诉讼请求无事实依据、无合同及法律依据，租赁合同合法有效，卡姿公司并不享有单方解除权，其所主张的各项赔偿金额无依据，不应予以支持。第三人广州比邻超市连锁有限公司述称，同被告保利若比邻（广州）科技有限公司一致。被告保利若比邻（广州）科技有限公司提出反诉请求：一、判令原、被告双方签署的《若比邻中心商铺租赁合同》已于2019年7月12日解除；二、判令由被告没收本案租赁保证金43998.04元、物业管理保证金14534.4元、能源保证金3028元；三、判令原告支付欠缴租金152136.79元；四、判令原告支付欠缴物业管理费75485.1元；五、判令原告支付欠缴电费8666.81元、水费1774.83元；六、判令原告按每日千分之三标准支付上述欠缴费用违约金；七、判令原告支付合同解除后逾期占用场地的场地使用费21423.27元；八、判令原告支付被告律师费10万元、诉讼费及其他为追讨损失赔偿所产生的费用；九、判令本案诉讼费及反诉费由原告承担。事实和理由如下：一、卡姿公司与比邻超市签订了《若比邻中心商铺租赁合同》，后卡姿公司、比邻超市、保利若比邻三方签署《合同权利义务概括转让协议》，卡姿公司与保利若比邻之间租赁合同关系合法有效，卡姿公司应恪守履行。二、卡姿公司于2018年9月起开始拖欠租金、物业管理费和水电费，根据《商铺租赁合同》的约定，如卡姿公司拖欠租金或其他款项，应承担违约责任，拖欠时间超过十四天，保利若比邻有权采取停止服务等强制措施；拖欠时间达二十天，保利若比邻有权单方面解除合同。2019年7月12日，保利若比邻发出《解除合同通知函》，从即日起解除，双方间租赁合同关系终止。三、根据《商铺租赁合同》的约定，卡姿公司逾期支付租金及其他费用达20日（含20日），卡姿公司应承担相应违约责任，除支付租赁合同解除前拖欠的租金、物业管理费、水电费以及逾期支付违约金外，保利若比邻有权没收全部保证金，要求卡姿公司承担相当于双倍当期租金的场地使用费，及保利若比邻因追讨损失而支出的律师费、诉讼费等必要费用。原告广州卡姿美容美发有限公司针对反诉请求答辩称：一、涉案商铺租赁合同解除时间应为2019年1月15日。由于被告无法提供房产证，原告无法办理营业执照，原告无法承担违法经营的风险，于2019年1月初停止经营、停止交租金，原告在停业后持续与被告沟通，被告迟迟无法提供房产证也无法解决不能办理营业执照困境。二、被告无权没收租赁保证金、物业管理保证金和能源保证金，被告应将以上三项保证金合计61560.44元退还原告。三、原告未欠缴纳租金、物业管理费和水电费，原告支付租金至2018年12月，一向按时支付租金，支付水电费至2019年1月，于2019年1月初已停止经营、停止交租金，未欠缴租金、物业管理费和水电费。四、被告违约在先，原告不存在违约行为，无须支付违约金，无须支付场地使用费、无须支付律师费。第三人广州比邻超市连锁有限公司述称同被告保利若比邻（广州）科技有限公司一致。经审理查明：位于广州市白云区金沙洲B3702A05地块土地使用权人为保利房地产（集团）股份有限公司，涉案物业包含在该地块范围内，使用权限类型为出让。2016年12月，第三人（甲方）和原告（乙方）签订了《若比邻中心商铺租赁合同》，合同约定：2-1甲方将位于广州市白云区观澜街2号（自编保利瀚海花园）负一层01单元之自编108的商铺出租给乙方使用；2-2该商铺套内建筑面积为151.4平方米；3-1乙方租赁该商铺的期限为2017年1月1日至2020年12月31日；装修期从乙方收铺日至2017年2月15日，开业日为2017年2月16日，经营期租金起算日为2017年2月16日；3-3乙方在约定的装修期入场装修。装修期内乙方支付装修期租金（不含水、电费等能耗费）免交物业管理费，装修期租金按套内建筑面积计算10元/平方米/月，计费装修期为1.5个月，合计2271元，乙方须在合同签订时支付；4-4乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金43998.04元，物业管理保证金14534.4元，能源保证金3028元；5-1乙方应于每月5日前向甲方提交盖章或签名确认的上月营业报表，甲方核对无误后于每月8日前出具超保底租金结算单。乙方须按时于每月7日前（节假日顺延）缴交当月保底租金、当月物业管理费、公共空调能耗及上月的商铺水费、电费、燃气费及其他费用。乙方须于每月15日前交上月超保底租金。首期租金及物业管理费支付时间：乙方须在合同3-1条款约定的经营期租金起算日前五日内（节假日不顺延）支付首期保底租金及物业管理费11949.79元给甲方，首期租金及物业管理为租金起算日起至第一份结算周期最后一日的租金及物业管理费。（2）乙方能耗费用结算：电费、水电费按照先使用后付费原则，即乙方当期的能耗费须在次月7日前缴纳（节假日顺延）；7-3乙方必须自行向工商税务部门办理工商营业执照及税务登记，并根据经营需要办理其他必要证照，如卫生防疫证等，并将已办证照复印给甲方备案，依法持证自主经营，不得无证照经营，不得擅自改变经营范围，如需改变经营范围需事先征得甲方书面同意，但甲方无需对乙方经营范围之变更是否违法违规承担任何责任。如乙方经营餐饮业态，乙方须提供卫生许可证、员工健康证等，乙方不得拒绝或拖延提供。乙方若未能在合同约定的时间内提供合法有效的文件，甲方有权解除本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任；10-3租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如甲方违约，甲方退回乙方所交各项保证金（不计利息），违约金按未完成租赁租金总额的百分之十计算，如乙方违约，乙方所交各项保证金不予退还。甲方损失超过保证金的，仍有权向乙方追索；10-4乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金，拖欠时间超过14天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施，拖欠达20天（含20天），甲方有权单方面解除合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还需付清所拖欠的款额及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。17-1乙方对本合同所有条款充分了解，对承租商铺情况充分知悉，愿意签订本合同并承担一切风险和经济损失。后第三人（甲方、转让方）与原告（乙方，承租方）、被告（丙方，受让方）签订《合同权利义务概况转让协议》，合同约定：甲、乙双方于2017年1月1日就广州市白云区观澜街2号（自编保利瀚海花园）负一层01单元之自编108铺事宜签订《商铺租赁合同》，约定：自本协议生效之日起，甲方将原合同项下甲方的各项权利义务概况转让给丙方，丙方概况受让甲方享有的各项权利及承担甲方应履行的各项义务，乙方同意甲方将原合同项下各项权利义务概况转让给丙方，同意由丙方概况受让甲方的各项权利义务。第三条丙方完全取代甲方，成为原合同中的合同主体，甲方退出原合同的法律关系。2016年12月16日，原告委托账户名为阮文华中国民生银行账户向第三人支付合同保证金68831.44元。2019年5月11日，被告向原告发出《通知函》，内容为：截止2019年5月11日，原告已拖欠租金、物业管理费、水电费等共计198399.5元，其中2019年3月23日至2019年4月1日电费1355.45元、水费331.7元，2019年5月1日至2019年5月31日租金20753.49元、管理费7267.2元，违约金欠款1129.17元，费用历史欠款167562.19元，逾期未交，被告将在2019年5月15日对所租赁区域采取停止提供水、电有关服务等强制措施。2019年6月11日，被告向原告发出《关于商铺租赁合同违约事宜律师函》，内容为：原告于2018年9月开始拖欠租金、物业管理费、水电费等各项费用。截止2019年6月5日，拖欠的租金、物业管理费、水电费等费用共计197270.33元、违约金共计75218.86元。请在5个工作日内支付，若未及时履行付款义务，被告有权没收保证金，要求赔偿由此产生的律师费、诉讼费等所有费用。2019年7月12日，被告向原告发出《解除合同通知函》，内容为：截止2019年7月12日原告未交纳应缴费用共计353322.63元（其中租金164856.85元，物业费79939.2元，电费8666.81元，水费1774.83元，违约金98084.94元）。根据合同约定的时间及合同中约定的相关违约责任，通知双方于2017年2月1日签订位于广州市白云区观澜街2号（自编瀚海花园）负一层01单元之自编108商铺的《商铺租赁合同》、《物业管理合同》及相关补充协议（如有）于贵方收到本通知函之日起解除；依据双方合同约定，缴纳全部的保证金不予退还；请于合同终止后五天内缴清全部欠款，将物品搬出商铺，将商铺恢复原状返还我司。如逾期未与我司处理上述事宜，我司将根据合同第10-9条的约定处理，并追究违约责任。原告称涉案店铺于2016年12月开始装修，2017年3月开始经营至2019年1月，缴纳租金至2018年12月31日，缴纳物业管理费、水电费至2018年8月30日，由于被告未配合提供相应的房产证或者产权证明复印件，导致无法办理个体工商营业执照变更，无法继续经营，原告于2019年1月15日已停止经营，被告于2019年5月15日对原告停水停电，原告将所有设备搬离，没有办理交接手续，为此原告提交了视频证实到街道办询问被告知涉案场地美发店无法办理营业执照，并提交了《室内设计委托合同》、《广州乐美物业管理有限公司装饰设计分公司预算表》、收据予证实为租赁店铺装修支付装修费424376元，提交《订货单》予证实为租赁商铺开设美容美发店购买设备合计121300元，提交利润表予证实美容美发店月利润是9330.6元。庭审中，原告明确装修现场已被破坏，未提出装修评估。被告称原告支付租金、管理费及水电费至2018年8月31日，2019年5月份对涉案店铺停水电，从2019年5月22日后未再主张水电费，并提交了《卡姿公司欠费计算明细》表，记载：原告拖欠2018年9月租金1.27元、管理费7267.2元，2018年10月管理费7267.2元，2018年11月租金19579.05元、管理费7267.2元、水费289.85元、电费2025.97元，2018年12月管理费7267.2元，2019年1月租金20753.79元、管理费7267.2元，2019年2月租金20753.79元、管理费7267.2元、水费336.8元、电费1612.9元，2019年3月租金20753.79元、管理费7267.2元、水费209.22元、电费878.98元，2019年4月租金20753.79元、管理费7267.2元、水费275.56元、电费1199.83元，2019年5月租金20753.79元、管理费7267.2元，水费331.7元、电费1355.45元，2019年6月水费331.7元、电费1593.68元，原告对《卡姿公司欠费计算明细》记载的上述金额无异议。对营业执照办理被告称原告未要求其配合营业执照的办理事宜，被告提交了《临时经营场所使用证明》、《住所（经营场所）场地使用证明》证实可以用于办理合同登记备案手续、营业执照，提交竣工验收备案表证明涉案物业已经通过竣工验收备案，提交西海岸规划总平面图证明涉案物业位于规划平面图中设置的物业范围内，提供国有土地使用权证证明涉案物业为保利房地产（集团）股份有限公司持有的合法地块，提供其他商户工商信息证实其他大量商户在承租期内可以办理营业执照，提供商铺破锁通知函以及照片证实直至2019年7月29日被告破锁进入才证明原告已彻底搬离，提交了委托合同、发票以及支付凭证证实被告为处理本案诉讼支付律师费10万元。以上事实，有《租赁合同》，《合同权利义务概括转让协议》、《国有土地使用权证》、视频、临时经营场所使用证明、住所（经营场所）场地使用证明、函、银行转账记录以及当事人陈述等证据证实。本院认为：位于广州市白云区观澜街2号（自编保利瀚海花园）负一层01单元之自编108商铺涉案物业权属人为保利房地产（集团）股份有限公司，具有合法的规划报建手续。原、被告以及第三人基于涉案物业签订的《若比邻中心商铺租赁合同》、《合同权利义务概况转让协议》系双方自愿签订，合法有效，各方应恪守合同约定。现原告主张因被告未提供相应的房产证或者产权证明复印件，导致无法办理个体工商营业执照变更，无法继续经营,但依据合同的约定办理营业执照由原告自行负责，被告仅具有相应的配合义务，原告称开业以来一直要求被告提供办理营业执照的相应资料，但其提供的视频仅能证实办理营业执照所需要的相应房产证明，并未提交证据证实原告要求被告提供相应资料而被告拒不配合，故未办理营业执照的原因在于原告，对原告主张因被告违约解除租赁合同，以及赔偿损失、支付违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于合同解除。原告主张于2019年1月15日口头通知解除，但原告并未进行交接且还继续产生水电费，被告提出于2019年7月12日解除，但被告确认于2019年5月对原告进行停水停电，原告已无法进行经营，结合被告于2019年5月11日向原告发出《通知函》中告知“逾期未交，被告将在2019年5月15日对所租赁区域采取停止提供水、电有关服务等强制措施”，本院推定被告已于2019年5月15日收回涉案店铺，故《若比邻中心商铺租赁合同》已于2019年5月15日解除，被告主张2019年7月12日解除合同，本院不予支持。关于租金、物业管理费以及水电费。被告提交了卡姿公司欠费计算明细表，原告对于数据无异议，但认为2018年8月因漏水将被告店铺墙壁全部侵湿，无法正常经营，多次沟通未进行修缮，故无需支付2018年9月开始的物业管理费，且原告从2019年1月停止经营，故无需支付2019年1月后的租金。对此本院认为就墙壁侵湿赔偿问题，微信聊天记录显示原、被告双方已达成赔偿协议，故原告再主张不支付物业管理费无事实依据，本院不予支持。双方合同于2019年5月15日解除，原告拖欠被告自2018年9月、11月、2019年1月至2019年5月15日的租金、2018年9月至2019年5月15日的物业管理费以及2018年11月、2019年2月至2019年6月水电费未支付，被告主张原告支付上述租金、物业管理费以及水电费的诉讼请求，本院予以支持。经计算，原告应向被告支付拖欠的租金112637.64元（1.27元+19579.05元+20753.79元+20753.79元+20753.79元+20753.79元+20753.79元÷31×15天），物业管理费61653.99元（7267.2元×8个月+7267.2元÷31×15天），水电费10441.61元（289.85元+2025.97元+336.8元+1612.9元+209.22元+878.98元+275.56元+1199.83元+331.7元+1355.45元+331.7元+1593.68元），被告主张超出的部分，本院不予支持。关于保证金。合同约定：拖欠租金达20天（含20天），被告有权单方面解除合同，除原告所交各项保证金不予退还外，原告还需付清所拖欠的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用。现被告依合同约定主张不退还租赁保证金43998.04元、物业管理保证金14534.4元、能源保证金3028元共计61560.44元，本院予以支持，原告要求被告返还上述款项，本院不予支持。至于违约金、律师费以及其他追讨损失赔偿所产生的费用，虽有合同约定，但因被告已没收原告的保证金，故被告再主张违约金、律师费以及其他费用，有违公平原则，本院不予支持。关于合同解除后逾期占用场地的使用费。原告称已于2019年5月陆续搬离，被告主张原告继续占用涉案场地，但其提供的《商铺破锁通知函》并不足以证实原告继续使用涉案场地，原告对此也不予认可，且被告已于2019年5月15日停水停电，继续收取占用使用费不符合情理，故对于被告主张收取继续占用涉案场地使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认广州卡姿美容美发有限公司与广州比邻超市连锁有限公司于2016年12月签订的《若比邻中心商铺租赁合同》于2019年5月15日解除；二、广州卡姿美容美发有限公司交纳的租赁保证金43998.04元、物业管理保证金14534.4元、能源保证金3028元，保利若比邻（广州）科技有限公司不予退还；三、于本判决生效之日起10日内，广州卡姿美容美发有限公司向保利若比邻（广州）科技有限公司支付租金112637.64元、物业管理费61653.99元、水电费10441.61元；四、驳回广州卡姿美容美发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回保利若比邻（广州）科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4284元由广州卡姿美容美发有限公司负担，反诉受理费9176元由广州卡姿美容美姿美发有限公司负担5677元，保利若比邻（广州）科技有限公司负担3499元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年四月九日书记员  郑萍军