宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终104号上诉人（原审原告）：宁夏清大华普科技有限公司。法定代表人：赫宏仓。委托诉讼代理人：徐樊敬亭，北京天驰君泰（银川）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢小翠，住宁夏回族自治区盐池县。一般授权代理。上诉人（原审被告）：孙现香，女，汉族，住宁夏回族自治区盐池县。上诉人宁夏清大华普科技有限公司（以下简称清大华普公司）因与上诉人孙现香房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区盐池县人民法院（2019）宁0323民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人清大华普公司的委托诉讼代理人徐樊敬亭、谢小翠，上诉人孙现香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清大华普公司上诉请求：一、撤销(2019)宁0323民初3490号民事判决的第二项，依法改判为：1.孙现香向清大华普公司支付逾期付款利息61035元(①.以175000元为基数，从2015年8月1日起至2016年11月1日止，共15个月，月息0.769%，利息金额为20186元：②.以166000元为基数，从2016年11月2日起至2019年9月1日至，共32个月，月息0.769%，利息金额为40849元)；2.孙现香向清大华普公司支付逾期付款违约金60590元(166000元×0.5‰×730天=60590元)3.孙现香向清大华普公司支付2017-2018年度采暖费3800元，2016-2018年度物业费1500元；二、本案一、二审的诉讼费用由孙现香承担。事实与理由：根据清大华普公司与孙现香签订的《宁夏清大华普科技有限公司自有住房员工购买合同》第五条约定办理产权过户登记的前提条件是孙现香应交清全部房款，结合一审法院对案涉合同的有效性以及孙现香尚欠清大华普公司166000元房款未付事实的认定，充分证实孙现香并未按照合同约定如期履行付款义务，存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于房屋尾款的利息，在案涉合同中已明确进行了约定，此项约定系双方真实意思的表示，根据约定优于法定的原则，清大华普公司诉请支付逾期付款利息的主张理应得到的支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误。综上，恳请二审法院判如所请。孙现香针对清大华普公司的上诉请求、事实和理由辩称，我有证据证实房款已经全部付清了，物业费、采暖费也都付清了，清大华普公司的上诉请求不能成立。孙现香上诉请求：1.依法撤销一审判决，予以改判；2.一、二审诉讼费用由清大华普公司承担。事实与理由：2015年8月1日，孙现香与清大华普公司签订《宁夏清大华普科技有限公司自有住房员工购买合同》，孙现香分别于2015年8月3日交付10万元首付款，2016年1月交付房款1万元、2016年11月交付房款16.5万元，且有清大华普公司出具房款收据三份，孙现香已完全履行了合同所约定的义务，双方之间房屋买卖合同已履行完毕。二、一审法院对孙现香提交的证据二（三份缴纳房款收据)认定首付款10万元，对于同一组证据中1万元和16.5万元的收据又作出不予采信的认定，未在裁判中作出说理，致使案件事实真伪不明。三、一审判决认定土地编号为盐国用(2013)第60004号，与合同中明确标注的土地编号不一致。四、通过孙现香提交的三份收据能反映出来缴纳房款最少的一次金额是1万元，并无一审法院认定的9000元。五、根据(2017)宁03执79-1号执行裁定书，房屋所属土地盐国用(2014)第60003号使用权以物抵债给了宁夏银行股份有限公司盐池支行。而一审法院未对买卖合同约定的目的是否能实现作出认定。孙现香认为清大华普公司存在隐瞒抵押事实，致使合同约定的目的无法实现。六、一审判决适用法律不当，从双方签订的合同及履行情况来看，清大华普公司的履行并不符合约定，一审法院适用《合同法》第一百零七条、一百三十条作为裁判依据不当。综上所述，请求依法查明事实，维护孙现香的合法权益。清大华普公司针对孙现香的上诉请求、事实和理由辩称，对于合同效力，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。合同已经成立，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家利益、社会公共利益，也不违反《合同法》第五十二条规定的情形，属有效合同。孙现香手中持有的房款付清的收据是因为盐池县人民政府答应分割房产，为了解决孙现香房款欠款的问题，给在职员工一个优惠政策，清大华普公司给孙现香出具了三张房款交付的收据，孙现香给清大华普公司出具了150000元借款借据，一审中孙现香也承认欠清大华普公司150000元的事实。物业费、暖气费因孙现香是在职员工，以工资抵扣。但是后来孙现香向劳动仲裁委提起仲裁，仲裁裁决清大华普公司向孙现香返还所扣工资，因此出现孙现香手中持有物业费、采暖费已付清的收据，但实际并未支付的事实。清大华普公司向一审法院起诉请求：1.判令孙现香支付购房款166000元；2.判令孙现香向清大华普公司支付逾期付款利息61035元（以175000元为基数，从2015年8月1日至2016年11月1日止，共计15个月，月息0.769%，利息金额为20186元；以166000元为基数，从2016年11月2日至2019年9月1日止，共计32个月，月息0.769%，利息金额为40849元）；3、判令孙现香向清大华普公司支付逾期付款违约金60590元（以166000元为基数，按0.5‰计算，从2017年8月31日至2019年9月1日止，共逾期730天）；4、判令孙现香向清大华普公司支付2017-2018年度取暖费3800元，2016-2018年物业费730元；5、本案诉讼费由孙现香承担。一审法院认定事实：2013年，清大华普公司在××县开发建设职工住宅楼，2015年8月1日，清大华普公司与孙现香签订了《宁夏清大华普科技有限公司自有住房员工购买合同》，合同约定：一、出卖人以出让方式取得位于县城工业园区清大华普公司编号为〈盐国用2013第60004号〉的地块使用权，规划用途为工业，经政府批准，公司在该地块建设职工住宅楼。二、1.买受人购买的住宅房为清大华普一期三单元301室，该房用途为住宅，属砖混结构，层高为地上五层；3.计价方式按套计算，该住房总价款为大写人民币贰拾柒万伍仟元，小写275000.00元；4.合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。三、付款方式：1.分期付款：首付10万，剩余100000元免息，下欠余款75000元按0.077%/月息支付。2.违约责任参照原合同。四、附加协议：3.办理房产证手续因目前住房为工业用地，如果变更土地用途，变更费用及房产费用由住户承担（注：土地变更费用超过10000元，由企业承担），如不变更土地用途，房产证件是工业证，费用由住户承担。五、关于产权登记的约定…。六、买受人逾期付款的违约责任1、（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2015年8月10日至2018年1月，孙现香从事厨师工作，2018年1月至2018年4月6日，从事保洁等工作，双方自始至终未签订书面劳动合同。2018年4月6日，清大华普公司单方面辞退孙现香，自此双方事实解除劳动关系。在上述期间清大华普公司支付孙现香工资1500元及以工资抵扣水电费533.6元，孙现香自认曾向清大华普公司借款1000元，孙现香于2017年4月请假7天，清大华普公司主张予以扣减工资700元。2018年9月4日，孙现香向盐池县劳动人事仲裁委员会申请劳动仲裁，该委员会于2018年11月13日作出“盐劳人仲字[2018]第015号仲裁裁决书”，清大华普公司不服上述裁决，随后诉至一审法院。一审法院做出（2019）宁0323民初2291号民事判决书，判决“一、确认清大华普公司与孙现香自2015年8月10日至2018年4月6日期间存在劳动关系；二、清大华普公司支付孙现香工资72846.4元，于判决生效后十日内一次性付清；三、清大华普公司支付孙现香违法解除劳动关系赔偿金9000元，于判决生效后五日内一次性付清；四、驳回清大华普公司的其他诉讼请求。”清大华普公司不服上述判决，上诉至吴忠市中级人民法院，一审法院对本案作出（2019）宁0323民初3490号民事裁定书予以中止，吴忠市中级人民法院对上述判决予以维持。清大华普公司在前述案件上诉期间诉至法院，请求判如所请。另查明，孙现香先后向清大华普公司缴纳房屋首付款100000元，现金9000元，共计109000元。2015年8月-2018年6月孙现香在案涉房屋居住，2018年6月-2019年9月份部分时间不在案涉房屋居住，2019年9月12日至今在案涉房屋居住，清大华普公司曾在2018年6月-2019年9月部分时间对案涉房断水断电。清大华普公司应向孙现香支付2015年8月10日至2018年4月6日期间工资共计72846.4元（75900元-20元-1500元-1000元-533.6元）。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋虽暂时无法变更土地用途等原因导致无法办理房产证，但清大华普公司、孙现香签订的《宁夏清大华普科技有限公司自有住房员工合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律的强制性规定，且双方在签订合同时，清大华普公司明确告知孙现香，在合同第四条第三款明确约定办理房产证手续因目前住房为工业用地，如果变更土地用途，变更费用及房产费用由住户承担，如不变更土地用途，房产证件是工业证，费用由住户承担，据此，孙现香对房产证的性质及办理情况是知晓的，也是合同明确约定的，孙现香作为完全行为能力人，对在合同买受人处签字的法律后果及内容应当知晓，故双方于2015年8月1日签订的房屋买卖合同应为有效合同，从庭审中查明，2015年8月-2018年6月孙现香在案涉房屋居住，2019年9月12日至今在案涉房屋居住，双方签订的房屋买卖合同具备现实履行条件，孙现香应当继续履行付款义务，故清大华普公司要求孙现香支付购房款166000元的诉请，应予支持。孙现香未按照双方合同约定按时缴纳房款及利息，存在违约，同时清大华普公司至今仍未为案涉房屋办理房产证，并存在对孙现香所居住的房屋断电断水，故对清大华普公司要求孙现香支付逾期付款利息及违约金的诉请，不予支持。对清大华普公司要求孙现香支付物业费及采暖费的诉请，因未提交相关证据予以证实，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条规定，判决：一、孙现香支付清大华普公司房款166000元，于判决生效后十五日内一次性付清；二、驳回清大华普公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5694元，因适用简易程序减半收取2847元，由清大华普公司负担1229元，孙现香负担1618元。二审中，当事人均未提交证据。二审查明，一审审理查明的“合同约定：一、出卖人以出让方式取得位于县城工业园区清大华普公司编号为〈盐国用2013第60004号〉的地块使用权……。”应为合同约定：一、出卖人以出让方式取得位于县城工业园区清大华普公司编号为盐国用（2014）第60003号的地块使用权……。一审审理查明的其他事实有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，孙现香与清大华普公司签订的《宁夏清大华普科技有限公司自有住房员工购买合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。关于本案已付购房款，双方当事人对于2015年8月3日孙现香支付首付款100000元无异议，本院予以确认。对于2016年11月30日清大华普公司向孙现香出具的165000元收据，双方当事人均认可该收据中的150000元并未实际支付,而是由孙现香向清大华普公司法定代表人赫宏仓出具了150000元借款借据。上诉人孙现香主张其于2016年1月交付现金10000元，2016年11月30日交付现金15000元，清大华普公司认可收到现金9000元，孙现香对于下剩款项的交付未能提交证据证实，且已生效的（2019）宁0323民初2291号民事判决书中审理查明孙现香向清大华普公司交纳房屋首付款100000元，现金9000元，共计109000元，因此一审法院认定孙现香已支付购房款为109000元，判决现孙现香支付清大华普公司下剩房款166000元正确。孙现香上诉主张其已付清案涉房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于一审审理查明的事实将清大华普公司取得的地块编号盐国用（2014）第60003号写为盐国用（2013）第60004号系笔误，本院予以纠正。孙现香主张案涉房屋土地使用权被以物抵债，致使合同目的不能实现。孙现香就该主张未提交证据予以证实，且经当庭询问，孙现香表示要继续使用案涉房屋。故，孙现香的该上诉主张本院不予支持。清大华普公司上诉主张应由孙现香支付逾期付款利息61035元及逾期付款违约金60590元。经核，双方2015年8月1日签订的《宁夏清大华普科技有限公司自有住房员工购买合同》第三条约定：分期付款，首付10万，余款75000元计息，10万元员工免息，以工资抵扣。第四条：职工住房优惠政策2.可享受10万元免息，分期付款期限不得超过五年，按比例扣除免息部分分期付款。双方签订的合同中未明确约定付款时间，并约定以工资抵扣房款，（2019）宁0323民初2291号民事判决书认定清大华普公司于2018年4月6日单方面辞退孙现香，并判决清大华普公司支付孙现香2015年8月10日至2018年4月6日期间工资。清大华普公司提交的证据并不能证实孙现香存在违约行为，且，清大华普公司至今未能为案涉房屋办理房产证，并存在对孙现香居住的房屋断水断电的行为。因此，清大华普公司要求孙现香支付逾期付款利息及逾期付款违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。清大华普公司主张孙现香支付2017-2018年度采暖费3800元，2016-2018年度物业费1500元，但清大华普公司就其该项主张未提交证据，本院不予支持。综上所述，清大华普公司、孙现香的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7240元，由宁夏清大华普科技有限公司负担3620元，孙现香负担3620元。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马春燕 二〇二〇年四月十五日书记员 张 硕附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。