文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0481民初1979号原告：刘功元，男委托诉讼代理人：李翔兰，湖南惠湘律师事务所律师。被告：耒阳市林盛物业管理服务有限公司法定代表人：陆九林，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢雄全，湖南教正律师事务所律师。第三人：耒阳市同馨房地产开发有限公司法定代表人：梁巍，该公司总经理。第三人：陆九林，男委托诉讼代理人：资运冬，湖南教正律师事务所律师。原告刘功元为与被告耒阳市林盛物业管理服务有限公司（以下简称林盛物业公司）、第三人耒阳市同馨房地产开发有限公司（以下简称同馨公司）排除妨害纠纷一案，于2019年7月4日向本院提起诉讼。2019年7月8日，陆九林向本院提出申请，要求以有独立请求权的第三人身份参加本案诉讼，本院经审查后，予以准许，并向各方当事人送达了参加诉讼通知书。本院受理后，依法由审判员周志慧适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理，代理书记员张沅沅担任记录。原告刘功元及其委托诉讼代理人李翔兰、被告林盛公司的委托诉讼代理人谢雄全、第三人陆九林的委托诉讼代理人资运冬到庭参加诉讼，第三人同馨公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年12月15日裁定转为普通程序审理，并组成由审判员周志慧担任审判长，人民陪审员刘林、周瑞红参加的合议庭，于2020年1月17日公开开庭进行了审理，代理书记员张沅沅担任记录。原告刘功元及其委托诉讼代理人李翔兰、被告林盛公司的委托诉讼代理人谢雄全、第三人陆九林的委托诉讼代理人资运冬到庭参加诉讼，第三人同馨公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘功元向本院提出诉讼请求:1、责令被告排除对原告位于耒阳市文化路同馨苑小区地下一层停车场13号车位的妨碍，不得继续非法占有和使用该车位；2、由被告负担全部诉讼费用。事实与理由：2013年，原告与第三人同馨公司签订《耒阳市商品房买卖合同》，购得耒阳市文化路同馨苑701室住宅。2015年3月17日，原告与第三人同馨公司签订《同馨苑地下车位内部认购合同》，第三人同馨公司以5万元的价格将同馨苑小区地下一层停车场13号车位出售给原告，原告当日按约定向第三人同馨公司支付了购买车位款5万元，第三人同馨公司出具收据，并于当日将该车位指认交付给原告使用。2018年6月，未经过包括原告在内的业主同意，第三人同馨公司私自将同馨苑小区物业管理工作移交给被告。被告接管之后，其工作人员最初不允许原告的车辆停放在13号地下车位，后来发展到甚至擅自锁车，以致与原告多次发生冲突。原告报警处理后，被告仍然拒不配合协助，继续采用各种手段包括安装地锁阻碍原告使用该车位。原告去找第三人同馨公司解决此事，但第三人同馨公司以物业管理已交由被告实施，推脱自己的责任。无奈之下，原告只有起诉至法院，请求依法公正裁判，维护原告的合法权益。原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、同馨苑地下车位内部认购合同、收据、地下车位照片、车轮被锁照片，证实涉案地下车位现状，原告于2015年3月17日与第三人同馨公司就买卖地下停车场13号车位签订合同，原告当天向其支付车位款5万元以及原告在使用该车位的过程中被之后进驻的被告公司强行锁车的情况。2、建设用地规划许可证及红线图、工程规划许可证及红线图，证实涉案工程经主管部门批准的事实。3、耒阳市商品房买卖合同，证实原告于2013年向第三人同馨公司购买同馨苑701室。4、报警案件登记表及案卷相关材料，证实被告因第三人陆九林放贷而强占原告车位的情况。5、对证人曹欢欢的调查笔录及出庭陈述的证言，证实同馨苑小区地下车位于2015年10月具备使用条件，交付给王小兵和刘功元等业主使用，没有其他人向当时的物业公司提出或主张过地下车位的相关权利。6、报警材料、报警现场视频，证实原告购买的案涉13号地下车位因被告妨碍不能正常使用的事实。7、调查笔录及证人马婷婷、谢高力、刘功仪出庭陈述的证言、微信截图，证实原告购买的案涉13号地下车位因被告妨碍不能正常使用的事实。被告林盛物业公司对原告提交的证据经质证，对证据1中的认购合同、收据的真实性无异议，但对其关联性有异议，不能证实原告在使用车位时本公司有强行锁车的情况。车轮被锁照片不能证实诉争的车位已交付，也不能证实被告锁了原告的车轮、被告有妨碍原告使用车位的行为，更不能证实照片车位为涉案车位。对证据2无异议。证据3与原告诉请不具有关联性。对证据4的“三性”及证明目的均有异议，报警时间为原告提起诉讼后，在起诉前，原告与被告并无任何纠纷。受案回执为空白，询问笔录是王小兵的，本案原告并未与被告发生争执。关于证据5，证人证言与原告诉请的事实和理由相违背，且该份证人证言与本案无关。关于证据6、7，原告提交证据的时间已超过举证期限，第一次庭审前法院已经给了原告的举证期限，原告并未向法庭申请要求延长举证期限。证据7形成的时间在本案开庭之前，故不属于新证据。对证据6的真实性无异议，但对其证明目的与关联性有异议。李海容的证言并未表明是物业公司与业主因车位发生纠纷。刘功元的询问笔录是其单方面在公安机关所作的陈述，不能达到其证明目的。证据7中微信截图原告没有提供原始载体，无法核对其真实性，不能达到其证明目的。第三人陆九林对原告的证据经质证，对证据1的真实性无异议，但对其关联性、证明目的有异议，车轮被锁照片不能证实车位就是讼争车位，且车位系原告当时在停车使用，不能显示具体的时间，不能达到原告的证明目的。对证据2、3无异议。对证据4的“三性”均有异议，首先同被告的质证意见一致，其次补充两点，第一，按照原告诉称，刘功元在发生纠纷时就报警处理，应是2019年6月17日之前就有报警记录，但现在提交的却不是原告的，而是王小兵的，王小兵该份报案记录也是为诉讼才报的案。该份证据不能达到其证明目的。对证据5、6、7的意见同被告的质证意见一致，另补充一点，对证据7中微信截图的“三性”有异议，对方微信账号使用人不明，上面的聊天文字记录是否为谢婷林本人的真实意思表示不清楚，因此对该微信聊天记录的电子数据，请求法庭不予采信。被告林盛物业公司辩称：地下车库尚不能正常使用，是本公司组织相关人员对地下车库的设备设施进行安装、调试，并配备了相关保安及其他工作人员，地下车库方能正式启用。本公司接手时车库地锁已经安装，当时地下车库没有业主使用。本公司接手时，第三人同馨公司已将车库卖给第三人陆九林、刘小冬，但没有告知被告已将车库卖给原告，而且，此后车库一直是由第三人陆九林及刘小冬在使用。被告林盛物业公司提交了以下证据以支持其反驳主张：1、资质证书，证实被告系具有三级资质的物业管理企业。2、前期物业服务合同、补充协议，证实2018年5月份，被告与第三人同馨公司签订了《前期物业服务合同》及其《补充协议》，约定将耒阳市同馨苑小区物业自2018年6月1日起委托给被告管理，并由被告出资对配套设施完善配置到位。3、费用报销单据及凭证，证实2018年6月、7月，被告为完善地下车库等设施设备支付材料款、工程款的事实。原告刘功元对被告提交的证据经质证，对证据1的真实性无异议，但不能证实进驻同馨苑小区是合法的，该小区业主正向有关部门反映该物业公司的违法情节。对证据2的“三性”均有异议，被告与第三人陆九林、刘小冬有重大利害关系，其中第三人陆九林还是被告公司的股东和法人代表，同时第三人陆九林还是耒阳市民行晟业民间融资中介服务有限公司的股东和实际控制人，是因为第三人陆九林和刘小冬向第三人同馨公司、梁巍高利放贷，才进入同馨苑小区做物业管理，目的是为了因高利放贷而强占的多处房产和车位，该证据不具备合法性，也不是第三人同馨公司的真实意思表示，更不是同馨苑小区业主的意思表示。被告公司从事的不再是前期物业管理，根据法律规定，被告公司从事物业管理应当征得同馨苑小区业主或业委会的同意。被告所谓的出资与本案没有关联性，也不享有对诉争标的的任何权利。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据系被告公司单方面制作，没有其他人证实，不能确定其真实性，其是否进行了支付以及建设相应工程存疑，更不能因此而取得诉争车位的任何权利。综上，对证据2、3应当不予采信。第三人陆九林对被告提交的证据均无异议。第三人陆九林诉称：讼争车库系第三人陆九林向第三人同馨公司合法购买的，第三人同馨公司并于购买当天将讼争车库指认交付给第三人陆九林。2016年1月1日，第三人同馨公司将讼争车库正式交付给第三人陆九林占有。2016年11月25日，第三人陆九林为保护其占有，在讼争车库上安装了车位三角锁。2018年5月底，讼争车库在被告完善好设施能正常使用后，至今一直是第三人陆九林在合法有效占有、使用，原告从未有效占有、使用。原告的诉请无事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉请，确认第三人陆九林系耒阳市文化路同馨苑小区地下一层停车场13号车位的合法占有者，享有排他性的占有权。第三人陆九林提交了以下证据以支持其主张：1、国家企业信用信息公示报告，证实第三人陆九林系耒阳市民行晟业民间融资中介服务有限公司股东兼法定代表人，该公司已于2019年3月14日注销。2、耒阳市商品房买卖合同，证实第三人陆九林系耒阳市同馨苑小区2602室业主。3、同馨苑地下车位内部认购合同、收据，证实2015年3月30日，第三人陆九林向第三人同馨公司购买了耒阳市同馨苑小区地下停车场13号车位，并已付清购买价款。4、承诺书，证实2016年1月1日，第三人陆九林及其代理刘小冬、刘美兰一并从第三人同馨公司正式接收了耒阳市同馨苑小区地下停车场全部36个车位。5、借款单，证实2016年9月14日，第三人陆九林与刘小冬、刘美兰共同代第三人同馨公司支付了耒阳市同馨苑小区地下停车场部分工程款25000元。6、领款凭单，证实2016年9月18日，第三人陆九林与刘小冬、刘美兰共同代第三人同馨公司支付了耒阳市同馨苑小区地下停车场卫生费200元。7、费用报销单据，证实2016年11月25日，第三人陆九林与刘小冬、刘美兰为保护占有，共同为耒阳市同馨苑小区地下停车场车位安装了车位三角锁。原告对第三人陆九林提交的证据经质证，对证据1的真实性无异议，但正因为是第三人陆九林的民间借贷公司非法高利放贷，才引起本案的诉讼争议。对证据2的“三性”均有异议，该证据所显示出来的交易不是真实的，同时也没有相关发票可以证实，房屋合同签订的时间是2016年7月11日，但第三人陆九林的车位合同和收据时间是2015年3月30日，房子的买卖时间在车位之后1年多，可以证实商品房买卖和车位的合同均不是双方的真实意思表示，而是证据1体现的民间放贷公司向梁巍和第三人同馨公司非法高利放贷而占用、占有房屋和车位的情况，因此该证据不具备真实性、合法性。证据3不具备合法性、真实性，是第三人陆九林和耒阳市民行晟业民间融资中介服务有限公司为实现其非法高利放贷而强占第三人同馨公司地下车位的情况，因此该证据不真实，也不是开发商的真实意思表示，不具备合法性。关于证据4，该证据从形式到内容均不具备真实性、合法性，形式上，该承诺书梁巍的签名与第三人提交的其他证据明显不符，公章盖在空白的位置，打印的年月日均有明显涂改，且承诺书的口气显然与承诺人梁巍和公司完全不符。承诺书的内容也违反法律规定，处理整个地下负一层36个车位，充分说明了第三人陆九林为实现其非法高利债权而将涉案的房屋和地下车位非法强占。证据5、6不具备真实性和关联性。证据7不具备真实性、合法性。综上，以上证据由于不具备证据的“三性”，不能达到第三人陆九林的证明目的，建议不予采信。被告林盛物业公司对第三人陆九林提交的证据均无异议。第三人同馨公司未到庭陈述，也未提供证据。经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据1中的同馨苑地下车位内部认购合同、收据、地下车位照片、证据2、证据3、证据5、证据6、原告证据7中的证人马婷婷、谢高力、刘功仪陈述的证言；被告林盛公司提交的证据1、证据2；第三人陆九林提交的证据1，形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。原告提供的证据1中的车轮被锁照片，来源不明，不予认定。证据4中的报警记录，与本案无关，不予认定。证据7中的微信截图，来源不明，不予认定。被告提供的证据3，形式不合法，来源不明，不予认定。第三人陆九林提供的证据2，对其真实性予以确认，但商品房的买受人系耒阳市民行晟业民间融资中介服务有限公司，故该证据不能达到其证明目的。关于第三人陆九林提交的证据3，对其真实性予以确认，但因无商品房买卖合同等相关证据佐证，故不可证实第三人陆九林是以同馨苑小区的业主身份购买地下停车位的事实。第三人陆九林提交的证据4，形式不合法，承诺书落款的时间有明显的涂改情形，对此也未作出合理的解释，同时也无其他相关证据佐证，故不予认定。第三人陆九林提交的证据5、6、7，与本案不具有关联性，不予认定。经审理查明：原告于2013年1月30日与第三人同馨公司签订商品房买卖合同（合同编号：LY2013000481）,购买第三人同馨公司开发的耒阳市文化路同馨苑701室，装修后于2014年入住。2014年10月至2016年期间，同馨苑小区的物业管理由第三人同馨公司选聘的耒阳市永佳物业管理有限公司（以下简称永佳公司）负责。2015年3月17日，原告与第三人同馨公司签订了同馨苑地下车位内部认购合同，以5万元的价格购买第三人同馨公司开发的同馨苑地下停车场第13号车位。2015年10月，同馨苑地下车位具备使用条件。原告自2016年7月起开始使用第13号车位。在永佳公司负责同馨苑小区的物业管理工作期间，关于第13号车位的使用，原告未与他人发生任何争议。2016年7月11日，第三人同馨公司与案外人耒阳市民行晟业民间融资中介服务有限公司（法定代表人陆九林，该公司已于2019年3月14日注销）签订了商品房买卖合同（合同编号：LY2016003707），第三人同馨公司将其开发的耒阳市文化路同馨苑2602室以227576元的价格出售给耒阳市民行晟业民间融资中介服务有限公司。2015年3月30日，第三人陆九林与同馨公司签订同馨苑地下车位内部认购合同，以7万元的价格从第三人同馨公司购买同馨苑地下停车场第13号车位。2018年5月13日，第三人同馨公司与被告签订耒阳市同馨苑项目前期物业服务合同，此后又于2018年5月20日签订补充协议，将耒阳市同馨苑的前期物业交由被告管理，合同期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。合同签订后，被告按合同约定的时间进驻同馨苑小区接手物业管理至今。被告接手物业管理后，不准许原告使用同馨苑地下停车场第13号车位，由第三人陆九林使用，并将该13号车位纳入了被告的物业管理范围，但因第三人陆九林系被告的法定代表人，故被告未收取第三人陆九林的物业管理费。原告不能正常使用车位后，曾向当地公安机关报警，但未得到妥处。由此，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依法成立的合同受法律保护。本案中，第三人同馨公司就同馨苑地下第13号车位的使用权，分别与原告、第三人陆九林所签订的买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告与第三人陆九林均未就案涉车位办理不动产权登记，但原告与第三人同馨公司签订合同的时间在前，也先于第三人陆九林合法占有使用。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，根据查明的事实，原告系同馨苑小区的业主。而第三人陆九林作为耒阳市民行晟业民间融资中介服务有限公司的法定代表人，虽提供了该中介服务有限公司与第三人同馨公司签订的商品房买卖合同，但该中介服务有限公司已注销，第三人陆九林经释明后未提交该中介服务有限公司的工商登记资料，故不可确定其是否系该中介服务有限公司的股东，同时其亦未提交关于该中介服务有限公司的清算资料，以证实该中介服务有限公司的债权在公司清算中已作出相关债权在原股东中的分配或向第三人转让，因此，不足以确认第三人陆九林系该中介服务有限公司的继受的新债权人而作为权利主张主体。根据合同相对性原理，不可依据耒阳市民行晟业民间融资中介服务有限公司与第三人同馨公司签订的商品房买卖合同而当然确认第三人陆九林系同馨苑小区的业主，综上，对案涉车位的使用权保护顺序，原告应优先于第三人陆九林，故对第三人陆九林在本案中独立提出的诉讼请求不予采纳。物业公司的主要职责是根据其与建设单位签订的前期物业服务合同或与业主委员会、业主大会签订的物业服务合同，通过对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境和相关秩序，为业主创造一个舒服、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。本案中，原告等业主根据被告与第三人同馨公司签订的物业服务合同的约定，向被告履行了交纳物业费的义务，被告应当履行自己的义务，无权干扰、妨碍原告对案涉车位的正常使用，因此，对原告请求被告排除妨碍的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告耒阳市林盛物业管理服务有限公司立即停止对原告刘功元使用耒阳市同馨苑地下停车场第13号车位的妨碍行为；二、驳回第三人陆九林的诉讼请求。本案案件受理费400元，由被告负担，原告刘功元已垫付，被告应在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  周志慧人民陪审员  刘 林人民陪审员  周瑞红二〇二〇年四月十三日代理书记员  张沅沅               校对责任人：周志慧            打印责任人：张沅沅