重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1065号 原告:欧阳小丽，女，1986年4月1日出生，汉族，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵倩，重庆扬华律师事务所实习律师。 被告：彭世伟，男，1976年2月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张捍伟，重庆市江北区大石坝法律服务所法律工作者。 被告：康倩，女，1977年9月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张捍伟，重庆市江北区大石坝法律服务所法律工作者。 第三人：重庆廷冠迦房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区金童路329号，统一社会信用代码91500000MA5YU2EEXU。 法定代表人：杨秀蓉，综合经纪人。 原告欧阳小丽与被告彭世伟、康倩，第三人重庆廷冠迦房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳小丽及其委托诉讼代理人余孟江、赵倩，被告彭世伟及其委托诉讼代理人张捍伟，被告康倩的委托诉讼代理人张捍伟及第三人重庆廷冠迦房地产经纪有限公司（以下简称“廷冠迦公司”）到庭参加了诉讼。诉讼中，受新型冠状病毒疫情影响，导致本案诉讼活动无法正常开展，本案依法扣除审限38日。本案现已审理终结。 原告欧阳小丽向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年5月24日签订的《重庆市存量房买卖合同》及两份补充协议；2.判令被告彭世伟、康倩双倍返还定金40万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月24日，原告与被告彭世伟、康倩在第三人廷冠迦公司的居间服务下签订了《重庆市存量房买卖合同》，约定两被告将其共有的位于重庆市经济技术开发区XX路XX号X幢X单元XX-X号房屋出售给原告，房屋总价款为153万元。原告于签订合同当日向被告支付了定金20万元。就该合同的履行问题，原、被告又分别于2018年6月5日、2018年8月10日签订了两份补充协议。在履行合同过程中，原、被告就合同履行产生纠纷曾诉至法院。该案经终审，判决合同继续履行。判决生效后，原告积极与被告就合同后续履行问题进行沟通，并向廷冠迦公司支付了合同约定的第一笔购房款40万元由其托管，待被告和抵押权人确定解押时间时即支付给被告。但被告一直未能确定房屋解押时间，导致合同没有继续履行。此后，该房屋在2019年8月8日被法院查封，于2019年10月14日被法院挂网拍卖，且在2019年11月15日拍卖成功。原、被告签订的房屋买卖合同因被告违约已无法履行，故被告应双倍返还原告支付的定金40万元。 被告彭世伟、康倩辩称，第一，原告的本案诉讼违反了法律关于“一事不再理”的法律规定,系重复诉讼；第二、根据原、被告合同约定及重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初22444号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终1782号民事判决书认定的事实，原告负有先向被告支付第一笔购房款40万元的义务，其后被告才有义务办理案涉房屋的解押手续。但在二审判决后的合同继续履行过程中，被告多次要求原告继续履行合同，但由于原告怠于履行支付第一笔购房款的义务，导致被告无法还清借款及办理解押手续，以致案涉房屋被法院拍卖。故本案系原告故意拖延履行义务导致合同不能履行，请法院驳回原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。 第三人廷冠迦公司述称，在重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终1782号民事判决作出后，原告曾多次要求第三人与被告协调合同继续履行事宜。在第三人的协调下，原、被告就合同继续履行事宜进行了协商，但并未达成一致意见。原告担心将首付款40万元支付给彭世伟有风险，于2019年8月19日将首付款40万元转账支付给了廷冠迦公司托管。后因双方协商不成，廷冠迦公司于次日将40万元已退还原告。廷冠迦公司在2019年8月20日前不知道案涉房屋被查封、拍卖的情况，不应承担责任。 本院经审理认定案件事实如下：经生效判决查明，被告彭世伟、康倩于2002年3月22日登记结婚。位于重庆经济技术开发区北区XX路XX号X幢X单元XX-X号房屋的登记权利人为康倩。 2018年5月24日，以原告欧阳小丽为乙方，被告彭世伟、康倩为甲方，双方共同签订《重庆市存量房买卖合同》（合同编号：10000172XXXX）一份，约定彭世伟、康倩将位于重庆经济技术开发区北区XX路XX号X幢X单元XX-X号房屋出售给欧阳小丽。其中第2.4条约定，案涉房屋已设立抵押，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，抵押登记日期为2017年7月19日。彭世伟、康倩应于2018年6月10日前向案涉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2018年6月25日前办理完毕注销抵押登记手续。彭世伟、康倩解押所需资金的来源为欧阳小丽的第一笔购房款，并于彭世伟、康倩还款当日且还款前支付。第5.2条主要约定，欧阳小丽的付款方式为全款。具体支付方式为：欧阳小丽于合同签订当日向彭世伟、康倩支付第一笔定金20万元，于解押当日支付第一笔购房款40万元。合同还约定了其他事项。合同签订当日，欧阳小丽通过银行转账的方式，向康倩在中国农业银行重庆市分行的账户内转账支付了定金20万元。 2018年6月5日，欧阳小丽、康倩及廷冠迦公司共同签订《关于合同（编号：100001722747）的补充协议》，主要约定由于彭世伟、康倩抵押贷款解押需要时间，经买卖双方协商，从2018年6月5日起，买卖合同的所有时间顺延30天，如30天内仍然未完成解押，再顺延30天。2018年8月10日，欧阳小丽、康倩与廷冠迦公司再次签订《关于合同（编号：100001722747）的补充协议》一份，主要约定由于案涉房屋有抵押，经协商，定于2018年9月30日之前康倩必须完成所有解押手续，并取得房产证。欧阳小丽于解押当日将第一笔购房款40万元自行支付给康倩。 上述合同签订后，原、被告因履行合同发生纠纷，欧阳小丽曾向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及两份补充协议，并要求被告双倍返还定金40万元。本院于2018年10月22日立案受理该案。彭世伟、康倩在该案中提出反诉，要求欧阳小丽支付违约金10.6万元等。本院于2018年12月28日作出（2018）渝0112民初22444号民事判决书，判令解除欧阳小丽与彭世伟、康倩签订的案涉房屋买卖合同及补充协议（2018年8月10日），彭世伟、康倩返还欧阳小丽定金40万元，驳回欧阳小丽的其他诉讼请求，驳回彭世伟、康倩的全部诉讼请求。彭世伟、康倩对上述判决不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆市第一中级人民法院审理后认为，欧阳小丽与彭世伟、康倩签订的《重庆市存量房买卖合同》第2.4条明确约定了欧阳小丽支付第一笔购房款用于彭世伟、康倩解除案涉房屋的抵押，虽然双方之后先后签订了两份补充协议，2018年8月10日的补充协议仅仅对解押时间重新约定后购房款的支付进行的约定，但补充协议并未改变欧阳小丽支付的第一笔款的用途，故应当按照《重庆市存量房买卖合同》的约定确定欧阳小丽支付第一笔购房款的用途。根据该约定应当认定欧阳小丽支付第一笔购房款的时间在彭世伟、康倩对案涉房屋解除抵押之前。由于欧阳小丽没有支付第一笔购房款，其行为违约。在欧阳小丽没有履行在先义务的情况下，彭世伟、康倩具有先履行抗辩的权利，故欧阳小丽要求解除合同及双倍返还定金的请求没有事实和法律依据，不予支持。对彭世伟、康倩要求欧阳小丽继续履行合同及支付违约金的请求予以支持。据此，重庆市第一中级人民法院遂于2019年4月26日作出（2019）渝01民终1782号终审判决书，判决撤销渝北区人民法院（2018）渝0112民初22444号民事判决书，欧阳小丽向彭世伟、康倩支付违约金10万元，驳回欧阳小丽的诉讼请求，驳回彭世伟、康倩的其他诉讼请求。该案已于2019年4月30日生效。此后，欧阳小丽向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院审查后于2019年12月2日作出（2019）渝民申1211号民事裁定书，裁定驳回欧阳小丽的再审申请。 此后，欧阳小丽与彭世伟、康倩通过廷冠迦公司就继续履行合同进行了协商，但就欧阳小丽支付第一笔购房款的时间及金额等事宜未达成新的一致意见。2019年8月11日，彭世伟、康倩通过邮政EMS向欧阳小丽寄送《履行合同催告函》，要求欧阳小丽落实履行购房合同相关事宜，并支付购房款和其他款项等，并希望欧阳小丽如期履行合同义务，使房屋买卖事宜顺利进行。庭审中原告陈述：其收到了该函。但原告担心在其支付第一笔购房款40万元后，彭世伟、康倩仍没有能力还清全部抵押借款，遂于2019年8月19日将该笔购房款40万元支付给了廷冠迦公司托管。且由于彭世伟、康倩对案涉房屋所欠的抵押借款金额为104万元，远高于原告支付第一笔购房款的金额，故原告有权基于不安抗辩权不予先行支付第一笔购房款。经审理查明，2019年8月19日，欧阳小丽向廷冠迦公司的法定代表人杨秀蓉尾号为4991的中国建设银行账户分别存入10万元、30万元。当日，杨秀蓉出具《收条》一份，载明收到欧阳小丽购买案涉房屋的第一笔购房款40万元，托管于廷冠迦公司用于彭世伟、康倩解押，托管时间为两天，两天后退回。2019年8月20日，欧阳小丽、彭世伟、廷冠迦公司及其他有关人员在廷冠迦公司的营业场所处进行了协商。根据原告举示的谈话录音文字整理材料显示，彭世伟在谈话中多次要求欧阳小丽应当先履行直接向其支付第一笔购房款40万元的义务，然后其再去办理解押手续。但因欧阳小丽一方不同意将40万元直接支付给彭世伟，双方最终协商未果。2019年9月11日，彭世伟、康倩通过邮寄方式向欧阳小丽寄送《解除房屋买卖合同通知书》，主要载明因欧阳小丽没有向其履行生效判决确认的向其支付10万元的违约金及没有履行《履行合同催告函》等，认为欧阳小丽已构成根本违约，通知欧阳小丽解除房屋买卖合同。庭审中，原告认可收到了该份《解除房屋买卖合同通知书》，但认为被告以欧阳小丽未履行生效判决义务为由而主张解除合同不能成立，且被告在发出该《解除房屋买卖合同通知书》前，案涉房屋已经被查封，欧阳小丽可以拒绝履行合同。 另查明，2019年8月30日，彭世伟与案外人中国对外经济贸易信托有限公司达成《执行和解协议》，其中主要载明，彭世伟应于2019年9月10日前向中国对外经济贸易信托有限公司支付借款本金、利息及仲裁费等申请执行金额1187255.47元。中国对外经济贸易信托有限公司同意在彭世伟付清上述款项后的1个工作日内向法院申请解除查封，并向彭世伟提供解除抵押手续。庭审中，彭世伟陈述，人民法院于2019年6月2日已经判决其向中国对外经济贸易信托有限公司归还案涉房屋的抵押借款及违约金。由于欧阳小丽一直没有支付第一笔购房款40万元，导致其无法归还案涉房屋的抵押借款，欧阳小丽系故意拖延时间，最终导致案涉房屋被法院拍卖执行。 再查明，案涉房屋于2017年7月25日办理抵押登记，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，抵押金额为104万元。于2019年8月8日被重庆市第一中级人民法院依法查封，于2019年11月15日依法拍卖成交。 上述事实，有《重庆市存量房买卖合同》及补充协议、民事判决书、生效证明书、民事裁定书、《履行合同催告函》《解除房屋买卖合同通知书》《执行和解协议》、微信聊天记录、录音光盘及文字整理材料、不动产登记资料查询结果及原、被告，第三人当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，欧阳小丽与彭世伟、康倩于2018年5月24日签订的《重庆市存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。 关于原告提起的本案诉讼是否构成重复诉讼问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条规定：“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”本案中，原、被告之间的《重庆市存量房买卖合同》及补充协议，经重庆市第一中级人民法院终审判决，判令双方继续履行。此后，双方在继续履行合同过程中再次发生分歧，产生新的事实，故原告提起本案诉讼不构成重复起诉，人民法院依法应予受理。 本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同的解除问题及违约责任的认定问题。对此，本院综述如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，虽然原、被告在继续履行合同过程中，就付款时间及付款金额等进行了协商，但未达成一致意见，故原、被告仍应按照双方签订的《重庆市存量房买卖合同》及补充协议继续履行。而根据双方合同约定及重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终1782号民事判决书、重庆市高级人民法院（2019）渝民申1211号民事裁定书认定，欧阳小丽支付第一笔购房款的时间在彭世伟、康倩对案涉房屋解除抵押之前。但是，在重庆市第一中级人民法院终审判决双方继续履行合同后，欧阳小丽却没有根据合同约定及终审判决的认定，履行先予向彭世伟、康倩支付第一笔购房款的义务。在彭世伟、康倩于2019年8月11日向欧阳小丽发出《履行合同催告函》向其催告履行支付购房款义务后，欧阳小丽仍然没有将第一笔购房款40万元直接支付给彭世伟或康倩，而是支付给第三人托管。欧阳小丽的该支付行为与双方约定不符，不能视为其履行了支付第一笔购房款的义务。而在双方于2019年8月20日当面协商时，彭世伟再次多次要求欧阳小丽先予支付购房款用于其归还案涉房屋的抵押借款及办理解押手续，但欧阳小丽一方始终拒绝将40万元购房款先予直接付给彭世伟或康倩，直至彭世伟、康倩于2019年9月11日向其发出《解除房屋买卖合同通知书》，欧阳小丽仍未支付该款。虽然欧阳小丽在庭审中提出因彭世伟、康倩缺乏偿清案涉房屋全部抵押借款能力，认为其享有不安抗辩权，可以不先履行支付第一笔购房款的义务，但其并未举证证明彭世伟、康倩明显缺乏清偿能力，故对欧阳小丽的该辩解理由，本院不予采信。基于上述事实，可以认定欧阳小丽违反合同约定未支付第一笔购房款，其行为已构成违约。在彭世伟、康倩催告后，欧阳小丽未在合同约定的期限内及催告后的合理期限内支付购房款，根据上述法律规定，彭世伟、康倩有权解除合同。根据彭世伟、康倩与中国对外经济贸易信托有限公司签订的《执行和解协议》可知，彭世伟、康倩出卖案涉房屋的目的在于获取部分购房款以归还案涉房屋的抵押借款。但直至《执行和解协议》约定的最后还款期限即2019年9月10日届满前，欧阳小丽仍未支付购房款，彭世伟、康倩在出卖案涉房屋的目的已不能实现的情况下，于2019年9月11日向欧阳小丽发出了《解除房屋买卖合同通知书》，明确表示解除双方之间的房屋买卖合同。庭审中，原告称已收到该《解除房屋买卖合同通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条中关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，双方签订的《重庆市存量房买卖合同》于欧阳小丽收到《解除房屋买卖合同通知书》时解除。该合同解除后，双方分别于2018年6月5日、2018年8月10日签订的补充协议自然随之解除。现欧阳小丽通过诉讼要求解除合同，已无必要，本院不予支持。如前所述，案涉合同的解除系因欧阳小丽未按合同约定支付第一笔购房款的违约行为所致。至于案涉房屋最终被法院于2019年11月依法拍卖，系在合同解除后发生的事实，故不能将此认定为合同不能履行的原因，亦不能据此认定彭世伟、康倩在本案中存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条关于“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，欧阳小丽无权要求彭世伟、康倩双倍返还定金。故对其要求彭世伟、康倩双倍返还定金40万元的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，原告诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十八条规定，判决如下： 驳回原告欧阳小丽的全部诉讼请求。 案件受理费18570元，因适用简易程序审理，减半收取计9285元，由原告欧阳小丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈从富 二〇二〇年四月三十日 书记员  李玉洁