福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0703民初125号 原告:福建建阳大宅门物业服务有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道长安路519号融华锦城2号楼15店。统一社会信用代码:91350784699015088H。 法定代表人:吴建国,执行董事。 委托诉讼代理人：张建才，福建鼎才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李智颖，福建鼎才律师事务所律师。 被告:南平市建阳区土地收购储备中心。住所地南平市建阳区新建路1-1号（南平市建阳区国土资源局7楼）。统一社会信用代码12350784746381989C. 法定代表人：吴向万，主任。 委托代理人：徐贵平，福建熹微律师事务所。 委托代理人：吴晗，福建熹微律师事务所。 原告福建建阳大宅门物业服务有限公司(以下简称大宅门物业公司)与被告南平市建阳区土地收购储备中心（以下简称土地收储中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大宅门物业公司的委托诉讼代理人张建才、李智颖，被告土地收储中心的委托诉讼代理人徐贵平、吴晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大宅门物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付从2013年11月1日至2015年10月15日止拖欠的物业服务费129190.8元；二、判令被告向原告支付拖欠的公摊费7471.7元；三、判令被告向原告支付违约金40998.75元[（129190.8+7471.7）×30%]；四、判令被告向原告支付律师代理费5000元。上述款项合计182661.25元。事实和理由：2010年12月31日，原告与福建省金汇投资有限公司签订《卧龙湾前期物业服务协议》，约定由原告提供南平市建阳区“卧龙湾”小区的物业管理服务。2012年4月13日，被告与福建省金汇投资有限公司签订《商品房买卖合同》。2014年12月25日，福建省金汇投资有限公司告知原告，卧龙湾项目51号楼中79套住宅权属已转为被告，并通知原告该51号楼已达交房条件于2013年10月31日正式交房。福建省金汇投资公司另告知原告，根据《商品房买卖合同》的约定，卧龙湾项目51号楼房屋物业费、公摊费及其他费用的收取时间按照地产发出交房通知书之日起向产权业户予以收取。被告收储中心作为卧龙湾小区51号楼1单元-3单元共79套住宅的业主，也是原告提供物业服务的对象。福建省金汇投资有限公司通知被告2013年11月1日正式交付房屋，原告根据物业服务合同对卧龙湾小区进行物业管理服务，被告应按照物业服务约定支付物业服务费及公摊费。2015年10月15日，被告将上述79套房产转给其他单位，但被告却未将拖欠的物业服务费和公摊费结清。后原告多次发函催讨，无果。被告拖欠物业费及公摊费的行为构成违约，原告现降低被告的违约责任即为承担拖欠费用总额的30%。现在主张不能的情况下，为了维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 土地收储中心辩称，原告诉请要求答辩人支付物业服务费及公摊费，既无事实依据，也法律依据，缴纳承担各项费用的条件尚未成就：1、福建金汇投资有限公司未能告知答辩人定购商品房已通过综合验收具备交房条件，未向答辩人发出《交房通知书》，亦未将验收合格的商品房交付给答辩人占有使用，答辩人始终没有接收到79套定购商品房，原告诉请要求答辩人给付物业服务费及公摊费无事实依据；2、2012年4月，福建金汇投资有限公司为解决工程款拖欠等社会问题，请求启动公园建设保证金1500万元专款用于葡萄主题公园及道路等市政配套设施投资建设，经建阳市人民政府（2012）22号《专题会议纪要》研究同意从建设保证金中斥资1500万元定购该房企开发建设的卧龙湾休闲度假区生态第一园第一期的成套普通商品住房等。2012年4月13日，答辩人与金汇公司签订《普通商品住房定购合同》，约定答辩人定购商品房总套数79套作为安置房使用，建筑面积5000.21平方米，总价款为14980818元，商品房交付时间为2013年10月30日。该合同签订后，答辩人已依约支付79套商品房购房预付款14980818元，然而，金汇公司始终没有通知答辩人定购商品房已通过综合验收具备交房条件，亦未通知答辩人接收验收合格的79套定购商品房，该79套商品房在客观上答辩人亦未实际接收占有使用。2015年6月9日，南平市建阳区人民政府（2015）27号《专题会议纪要》研究决定，将答辩人向金汇投资公司定购的79套房屋按照成本价1500万元划拨给建阳区旅游发展公司，经费由财政安排解决，同时答辩人与金汇投资公司解除购房合同，由建阳区旅游发展公司与金汇投资公司重新签订购房合同，就此，答辩人与金汇投资公司签订《普通商品住房定购合同》解除。2015年10月12日，建阳区旅游发展公司向答辩人返还给付1500万元购房款，此后，购房相关事宜即由建阳区旅游发展公司与金汇投资公司自行协商办理。上述事实表明，商品房开发企业未有通知答辩人定购商品房已通过综合验收具备交房条件，未通知答辩人接收房屋,亦未将验收合格商品房实际交付答辩人占有使用。因此，答辩人不具有承担缴纳物业费和公摊费用的前提条件，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 大宅门物业公司为证明其主张向本院提交证据：1、《物业服务企业资质证书》，证明原告具有物业管理企业资质的事实；2、《卧龙湾前期物业服务协议》，证明2010年12月31日，原告与福建省金汇投资有限公司签订《卧龙湾前期物业服务协议》，约定由原告提供南平市建阳区“卧龙湾”小区的物业管理服务，物业费每月每平米1.1元；公共水电分摊按实际发生额按户分摊，每月10日前履行交纳物业服务费的义务，逾期按照5‰支付滞纳金（违约金），其中《业主临时管理规约》第三十二条约定，业主逾期欠费按日千分之五计算滞纳金，物业方有权诉讼，败诉方还应承担合理的诉讼费和律师费；3、《关于卧龙湾项目51#楼中79套住宅权属转变情况的说明》，证明被告应于2013年11月1日起向原告缴纳51号楼共79套房产物业费、公摊费；4、《关于物业服务相关费用的催告函》四份，证明原告从2014年11月起至2018年7月多次发函向被告催讨拖欠的物业费和公摊费，并附2013年1月1日至2015年10月25日物业费、公摊费明细，确认被告拖欠物业费129190.8元、公摊费7471.7元；5、《律师函》，证明2019年9月19日原告委托律师发函催讨被告支付从2013年11月1日至2015年10月25日拖欠的物业费、公摊费；6、《委托代理合同》，证明为催讨被告拖欠的物业费及违约金，原告委托福建鼎才律师事务所代理的事实；7、《律师代理费发票》，证明为催讨被告拖欠的物业费及违约金，原告委托福建鼎才律师事务所代理支出律师费5000元的事实；8、《通知》一份，证明2013年10月31日金汇公司通知原告：被告应于原告处办理交房手续，即被告应于2013年10月31日起计算物业费；9、持本院出具的《调查令》，向南平市建阳区住房保障和房地产交易管理处调取的《商品房购销合同备案一览表》，证明在2012年4月金汇投资有限公司将涉案的79套房产备案登记在建阳市土地收购储备中心名下，备注信息为已办证，因为当时是现房交易，已办证实际上也代表已交付；10、持本院出具的调查令，向南平市建阳区不动产登记中心调取的《建阳区不动产登记查询证明》，证明现阶段该79套房登记在南平市建阳区旅游发展有限公司名下的事实。土地收储中心质证认为，对大宅门物业公司提交的证据：1、《物业服务企业资质证书》，三性无异议；2、《卧龙湾前期物业服务协议》实际上是两份证据，一份是《卧龙湾前期物业服务协议》，一份是《业主临时管理规约》。对《卧龙湾前期物业服务协议》的三性无异议；对《业主临时管理规约》的三性有异议，无业主签字确认，不发生法律效力；3、《关于卧龙湾项目51#楼中79套住宅权属转变情况的说明》的三性有异议，是本案有重大利害关系人所作出的一份虚假陈述的内容，该说明没有业主的签字确认，不符合证据的形式要件，被告也没有收到《交房通知书》，未实际交房；4、《催告函》四份，被告均未收到，对证明对象有意见，被告不是房屋业主，对其内容被告均不予认可；5、《律师函》没有收到，对内容有异议，要求支付的物业费、公摊费被告都不认可；6、《委托代理合同》7、《律师代理费发票》的三性无异议；8、《通知》的真实性无异议，对证明对象有异议，这份通知是金汇公司与物业公司的联系函，不能对抗被告，与被告完全无关；9《商品房购销合同备案一览表》的三性无异议，但不是商品房买卖合同备案，而是定购合同，目的就是防止一房二卖；10、《建阳区不动产登记查询证明》三性无异议。土地收储中心为证明其主张向本院提交证据：1、2012年4月18日，建阳市人民政府（2012）22号《专题会议纪要》，证明为解决开发商福建金汇投资有限公司拖欠农民工工资以及公园及配套设施建设工程款问题，经建阳市人民政府（2012）22号《专题会议纪要》研究同意，从建设保证金中斥资15000000元，要求被告与福建省金汇投资有限公司签订《商品房订购合同》，向该企业订购卧龙湾休闲度假区生态第一园一期成套普通商品住房；2、《普通商品住房定购合同》及《生态第一园玉馥园51号楼定购商品房明细表》各一份，证明2012年4月13日，被告与福建金汇投资有限公司签订《普通商品住房定购合同》，约定定购商品房总套数79套，建筑面积5000.21平方米，总价款为14980818元；3、福建金汇投资有限公司于2012年4月5日、4月17日出具的《收款收据》及79套商品房部份《不动产销售统一发票》（数量众多且内容一致，仅提供部份），2012年4月26日的《银行转账凭证》。证明被告向福建金汇投资有限公司预付购房款合计14980818元，福建省金汇投资有限公司向被告开具79份《不动产销售统一发票》；4、南平市建阳区人民政府（2015）27号《专题会议纪要》，证明2015年6月9日，南平市建阳区人民政府（2015）27号《专题会议纪要》研究决定，被告定购的福建省金汇投资有限公司79套案涉房屋按照成本价15000000元划拨给南平市建阳区旅游发展公司，经费由财政安排解决，同时被告与福建省金汇投资有限公司解除购房合同，由南平市建阳区旅游发展公司与福建省金汇投资有限公司重新签订购房合同；5、《福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证》，证明2015年10月12日，南平市建阳区旅游发展公司向被告返还15000000元购房款的事实。大宅门物业公司质证认为，对土地收储中心举证的证据：1、建阳市人民政府（2012）22号《专题会议纪要》真实性无异议，但是对该组证据的合法性及证明对象有异议，专题纪要涉及的拆借1500万元订购卧龙湾生态园普通商品住房，应当是专款专用，内容严重违法，从上述约定款项的支付时间可以看出，2012年4月13日，土地收储中心与福建省金汇投资有限公司签订的合同。2、《普通商品住房定购合同》及《生态第一园玉馥园51号楼定购商品房明细表》的三性均无异议。根据合同书约定，双方的权利义务已经确定。同时，该合同也明确了，房产于2013年10月30日交付。3、《收款收据》及79套商品房部份《不动产销售统一发票》、《银行转账凭证》三性均无异议，该组证据说明本案被告按照合同约定，履行了购房款的支付义务，包括登记备案、相应的权属证书的办理，以及相应的房屋交付使用；4、建阳区人民政府（2015）27号《专题会议纪要》真实性无异议。但政府通过会议纪要干涉房地产市场正常交易；5、《福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证》的真实性无异议，购房款不是支付给房屋出售者案外人福建省金汇投资有限公司，而是本案的被告。 综合以上大宅门物业公司的委托诉讼代理人张建才、李智颖，土地收储中心的委托诉讼代理人徐贵平、吴晗的举证、质证意见，本院认为：土地收储中心的委托诉讼代理人徐贵平、吴晗对大宅门物业公司所举证据1、《物业服务企业资质证书》（证书编号07030095），2、《卧龙湾前期物业服务协议》，6、《委托代理合同》，7、《律师代理费发票》，9、《商品房购销合同备案一览表》，10、《建阳区不动产登记查询证明》的三性无异议，本院予以确认；徐贵平、吴晗对大宅门物业公司举证的证据2《卧龙湾前期物业服务协议》中的《业主临时管理规约》、证据3、《关于卧龙湾项目51#楼中79套住宅权属转变情况的说明》、证据4《催告函》、证据5《律师函》、证据8《通知》提出异议。经审查证据2中的《业主临时管理规约》确无签约方签字；证据3无土地收储中心的签字确认，亦无其他相关证据予以佐证其情况说明的真实性，应确认为开发商福建省金汇投资有限公司的单方陈述；证据4《催告函》、证据5《律师函》无土地收储中心的签收单；证据8《通知》系开发商福建省金汇投资有限公司对大宅门物业公司作出的交房通知，并不是对土地收储中心通知交房。因此，上述大宅门物业公司所举的，土地收储中心有异议的证据，不足以证明本案事实，本院不予确认。大宅门物业公司的委托诉讼代理人张建才、李智颖对土地收储中心所举证据：2、《普通商品住房定购合同》及《生态第一园玉馥园51号楼定购商品房明细表》，3、《普通商品住房定购合同》及《生态第一园玉馥园51号楼定购商品房明细表》的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；张建才、李智颖对土地收储中心举证的证据：1、（2012）22号《专题会议纪要》，4、（2015）27号《专题会议纪要》，5、《福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证》的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；张建才、李智颖提出的两份《专题会议纪要》内容违法，不属本案审查范围，本案不予确认其内容的合法性，但该证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认；《福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证》来源合法，与涉案的79套房产有关联，与本案具有关联性，予以确认。 根据当事人陈述和上述确认的证据，本院认定事实如下：大宅门物业公司具有物业管理企业资质，资质等级为三级。2010年12月31日，大宅门物业公司与开发商福建省金汇投资有限公司签订的《卧龙湾前期物业服务协议》约定:福建省金汇投资有限公司选聘大宅门物业公司为卧龙湾物业服务企业,其中第五条约定：按建筑面积（商品房买受合同或产权证上登载的面积）向买受人收取物业服务费（物业服务等级标准按二级），具体标准为：①高层住宅（11层）：1.10元／月·平方米；多层住宅（5层）：0.80元／月·平方米；低层住宅（3+1层）：1.30元／月·平方米，本条约定的物业服务费不包含公共水、供水用电、污水处理等公摊费；公共水、电分摊按实际发生额按户进行分摊；电梯电费由电梯所在楼道所有户数按实际发生额按阶梯式分摊……；第九条约定：物业服务费及水电等公摊费按月进行交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，逾期交纳按日5‰加收滞纳金……；第二十九约定：合同期限为合同签订之日起至首届业主大会成立并签订新的物业合同生效日止。上述《卧龙湾前期物业服务协议》还对双方的权利和义务、乙方提供物业服务的主要内容、物业服务标准、其他相关违约责任、免责条款、争议处理等方面进行了约定。2012年4月5日，土地收储中心支付玉馥园51＃楼79套房购房定金500万元给福建省金汇投资有限公司。2012年4月13日上午，建阳市人民政府召开土地管理委员会专题会议，该会议［2012］22号《专题会议纪要》决定：本着支持企业发展，帮助解决困难的角度出发，今推进葡萄主题公园建设进度，同意从建设保证金中拆资1500万元定购卧龙湾休闲度假区生态第一园一期的成套普通商品住房。1、定购成套普通商品住房为生态第一园玉馥园51号楼，套数79套，分布在2-9层，总建筑面积5000.21㎡，已取得预售许可，主体即将封顶，2013年10月底前交付。定购价款：……均价2996元／㎡，总价款约1498万元；2、土地收储中心分两期付款，在定购合同签订的7日内支付人民币500万元；在正式《商品房买卖合同》签订生效后7日内支付人民币998万元。土地收储中心付清全部购房价款后，由房管部门对定购房产登记备案。如土地收储中心出售定购的房屋，福建省金汇投资有限公司应无偿协助办理相关的定购房屋销售手续。当日，土地收储中心与福建省金汇投资有限公司签订了《普通商品住房定购合同》，约定：土地收储中心定购福建省金汇投资有限公司坐落于建阳市界内），玉馥园51号楼2-9层之间79套成套普通商品住房，建筑面积5000.21平方米；福建省金汇投资有限公司承诺在2013年10月30日之前竣工验收，交付使用。合同签订后，土地收储中心于2012年4月17日向福建省金汇投资有限公司预付购房款600万元，2012年4月19日至4月23日，建阳市房管部门对土地收储中心定购的79套房产作备案登记。2012年4月26日，土地收储中心再次预付购房款3980818元，总计付购房款14980818元。2015年6月9日下午，南平市建阳区人民政府召开建阳区土地管理委员会专题会议，该会议［2015］27号《专题会议纪要》决定：土地收储中心已购的考亭卧龙湾第一园玉馥园51＃楼79套房屋，暂时不需要作为安置房使用，同意将此项资产按成本价1500万元划拨给建阳区旅游发展中心，区旅游发展中心所需1500万元由财政予以安排解决。同时，土地收储中心与福建省金汇投资有限公司解除购房合同，建阳区旅游发展公司与福建省金汇投资有限公司重新签订购房合同。2015年10月12日，南平市建阳区财政局收到，由南平市建阳区旅游发展公司代土地收储中心缴纳，交来的代收代付款15000000元（该款为该公司购买土地收储中心定购的考亭卧龙湾第一园玉馥园51＃楼79套房屋的购房款）。经至南平市建阳区不动产登记中心查询，上述79套房产已确权登记至南平市建阳区旅游发展公司。2020年1月8日，大宅门物业公司以土地收储中心拖欠物业服务费向本院提起诉讼，并要求土地收储中心支付律师代理费5000元。 本院认为，大宅门物业公司与开发商福建省金汇投资有限公司签订的《卧龙湾前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，应为有效，对双方均具有约束力。协议签订后，大宅门物业公司依据协议约定为小区提供物业服务。2012年4月13日，土地收储中心根据南平市建阳区政府专题会议纪要的安排，与福建省金汇投资有限公司签订《普通商品住房定购合同》，定购坐落于建阳市界内）生态第一园玉馥园51号楼79套成套普通商品住房，并支付定购款14980818元。《普通商品住房定购合同》仅是开发商与购房者之间的预售、预购行为，而开发商与购房者是否具有商品房买卖关系，需以双方是否签订《商品房买卖合同》确定，本案双方当事人均未能提供《商品房买卖合同》。收取物业服务费应以是否交房作为前提条件，大宅门物业公司虽提供福建省金汇投资有限公司出具的《关于卧龙湾项目51＃楼中79套住宅权属转变情况的说明》和《通知》，用以证实福建省金汇投资有限公司已向土地收储中心履行交房通知义务，但上述《关于卧龙湾项目51＃楼中79套住宅权属转变情况的说明》仅是福建省金汇投资有限公司无相关证据予以证实的单方陈述，《通知》也仅是福建省金汇投资有限公司向大宅门物业公司表明，同意土地收储中心到物业公司办理交房手续的告知行为，并不是向土地收储中心发出的交房通知，其告知大宅门物业公司的效力并不当然及于土地收储中心，不足以证明福建省金汇投资有限公司已向土地收储中心履行了交房通知的义务。因此，大宅门物业公司要求土地收储中心支付物业费、公摊费、违约金、律师代理费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；土地收储中心以福建省金汇投资有限公司未履行交房通知为由，请求驳回大宅门物业公司的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回福建建阳大宅门物业服务有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3953元，减半收取计1976.5元，由福建建阳大宅门物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员 梁 诚 二〇二〇年四月七日 书记员 胡晓宇 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。