内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终376号   上诉人（原审原告、申请执行人）：路世齐，男，1953年6月6日出生，现住包头市。   委托诉讼代理人：包娜，内蒙古正捷律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王乐，内蒙古正捷律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、案外人）：孙俊东，男，1965年6月13日出生，现住包头市。   被上诉人（原审被告、被执行人）：白利军，男，1969年12月26日出生，职业不详。   被上诉人（原审被告、被执行人）：高燕，女，1969年6月1日出生，职业不详。   第三人（原审第三人）：王树枝，女，1963年8月18日出生，现住包头市。   上诉人路世齐因与被上诉人孙俊东、白利军、高燕，第三人王树枝申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2019）内0207民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。   路世齐上诉请求：1.撤销内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2019)内0207民初522号民事判决,依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由孙俊东、白利军、高燕承担。事实和理由：一、白利军、高燕与孙俊东所签《房屋抵债协议》无效。2015年9月12日，孙俊东与高燕签订了《房屋抵债协议》,签订该协议的目的是为了抵消白利军与孙俊东之间的债权债务,但该协议没有白利军的签字。白利军与高燕离婚协议中有房屋归高燕所有的约定,但并未明确房屋的坐落位置。白利军与高燕均未参加庭审,因此不能当然的认为,本案所涉房屋为白利军与高燕离婚协议中所指的房屋,从而得出涉案房屋归高燕所有的结论。最高人民法院(2010)民抗字第25号民事判决书裁判要旨:当事人之间借款关系明确,债权人追索借款的权利应当依法予以保护。但当事人之间直接以物抵债,损害了其他债权人的利益,该直接以物抵债协议应当认定为无效。本案中,孙俊东与白利军及高燕之间的债权债务关系不明确。《房屋抵债协议》中表述:“因2011年11月12日借乙方(孙俊东)425000元,无法偿还,双方经协商...”,但孙俊东只提供了2011年7月12日转给白利军294000元的银行转款凭证,该凭证并不能证明孙俊东与白利军之间真实存在425000元的债权债务关系,只能证明孙俊东曾经给白利军转账294000元,该笔转账的性质不能直接认定为白利军的借款,故孙俊东与白利军、高燕之间的借款关系不明确。孙俊东与高燕达成的《房屋抵债协议》损害了路世齐的利益,依据最高人民法院(2010)民抗字第25号民事判决书的裁判要旨,孙俊东、高燕之间直接以物抵债,损害了其他债权人的利益,该直接以物抵债协议应当认定为无效。   二、孙俊东提供的证据不足以证明其已占有使用涉案房屋。孙俊东主张其2017年7月9日签订协议后,白利军夫妇已将该房腾清交给了自己,该事实只有其个人陈述,没有能证明其已占有、使用该房的其他证据,如从2017年7月9日后其使用该房而产生的水电暖费、物业管理费等如居住必然产生这些费用的证据。孙俊东一审中提供了2019年3月20日交暖气费的票据,并不能证明其一直从2017年7月起便占有使用该房屋。另2018年8月8日包头市九原区人民法院查封了涉案房屋,在房屋上贴了封条。如果该房由孙俊东占有使用,其应在法院贴了封条后便发现,然后向法院提出异议。而孙俊东在房屋被查封五个月后的2019年1月9日才提出执行异议,这也说明该房孙俊东并没有占有使用。   三、孙俊东提供的证据不足以证明涉案房屋已更名在其名下。一审中孙俊东提供了九原区人民法院(2019)内0207执异7号案件卷宗内,2019年2月28日执行法官与宁鹿置业有限公司会计王秀清所做通话记录,在该记录中王秀清说在宁鹿置业公司诉争房屋已经在孙俊东名下。本案涉案的房屋没有办理登记手续,在审查孙俊东提出的执行异议时及本案的一审审理过程中,开发单位包头市宁鹿置业有限公司从未向人民法院作出任何书面确认,确认涉案房屋变更在孙俊东名下。现仅凭王秀清的通话记录便认定房屋已变更于孙俊东名下显然证据不足。   四、孙俊东对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,孙俊东对涉案房屋如要享有足以排除强制执行的民事权益,需符合下列情形:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该房屋。本案中,孙俊东与高燕达成的并非买卖合同,而是直接以房抵债的协议。依据《房屋抵债协议》的约定可确认,涉案房屋为高燕抵顶孙俊东借款之标的物,而非孙俊东买卖之标的物。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。因而,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言,孙俊东依据其与高燕之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度,并无任何物权化之属性。不仅如此,本案中孙俊东未提供能足以证明其实际占有了涉案房屋的证据,亦不能产生对外公示物权的效力,故不能产生物权期待权。由于该协议损害了其他债权人的利益,故该直接以物抵债协议应当认定为无效。孙俊东提供的证据也不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该房屋。故孙俊东对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。   综上,一审法院认定事实不清,证据不足,基于以房抵债协议拟受让房屋的孙俊东仅享有普通债权请求权,并不产生优先于其他一般债权的利益,孙俊东的债权不优于路世齐的债权,孙俊东对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益,故望二审法院查清事实依法判决。   孙俊东辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，审判程序合法，一审判决不存在错误，请求依法驳回路世齐的上诉请求。   孙俊东与白利军、高燕以及王树枝三方签订的《房屋抵债转让协议》是三方的真实意思表示，不存在欺诈行为，是在平等自愿的原则下签订的，不违反法律的规定，该协议受法律保护。孙俊东现在所有并且居住的房屋，虽然开发商现在没有给到国家不动产登记部门办理产权手续，但是，孙俊东已经依据合同全部交清了款项，白利军已经将该房屋交给了孙俊东，孙俊东对该标的物从合同成立开始就实际占有使用至今。   根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》条第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。   另根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的。（三）已支付全部价款的。孙俊东现在完全符合法条所规定的条件。(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。   根据立法法律的适用原则：特别法优于普遍法、新法优于旧法的原则，现在孙俊东有以下特别法以及新法作为依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该规定是2015年5月5日开始实施。该规定是在物权法颁布以后颁布，属于新法，属于优先适用的法律，优先于物权法。   综上所诉，请求二审人民法院以事实为根据，以法律为准绳，依法驳回路世齐的上诉请求。   路世齐向一审法院起诉请求：1.确认孙俊东与白利军高燕签订的《房屋抵偿协议》无效；2.恢复对位于包头市××区房产的执行；3.诉讼费由孙俊东、白利军、高燕承担。   一审法院认定事实：2017年8月7日，路世齐将白斌、白利军、高燕诉至九原区法院，九原区法院经审理后认定事实：“路世齐与白利军系朋友关系，白利军多次向路世齐借款，从2014年开始，白利军陆续给路世齐出具了10张借条，累计金额为237万元，双方均约定借款利率为月息2分。2015年6月30日，路世齐给白斌转账15万元”，并于2017年11月27日做出了如下判决“一、白利军、高燕偿还路世齐借款本金237万元；二、白利军、高燕支付路世齐借款利息149.8万元（此利息计算至2017年8月2日，此后利息按本金237万元，月利率2分计算至还清之日止）”。九原区法院在执行（2017）内0207民初1421号判决过程中，于2018年8月8日查封了包头市九原区宁鹿佳苑2号楼1单元1101号的房产，因为该房屋无房本、无网签合同，故在房屋上粘贴封条以示查封。   孙俊东于2019年2月27日对执行的包头市××区房屋一套提出书面异议。九原区法院查明“所涉争议房屋位于包头市××区，属于包头市宁鹿石油公司职工内部自建福利房。该房屋无房本、无网签、无购房合同，只有单位开具的购房收据作为购房者凭证，并在单位登记备案，当时该房屋分配给宁鹿石油公司职工王树枝名下的，后王树枝将该房转让给白利军、高燕夫妻，由单位统一办理了按揭贷款手续，贷款由白利军、高燕按月以王树枝的名义偿还，2015年9月12日由甲方白利军、高燕，乙方孙俊东，中间方王树枝共同签订《房屋抵偿协议》，协议约定‘因2011年7月12日借乙方42.5万元无法偿还，双方经过协商将上述房屋抵顶给乙方，并与中间人达成一致意见，中间方王树枝配合房屋更名等事宜’，剩余的房贷由孙俊东偿还。又查明，涉案争议的房屋现在由孙俊东实际占有”，并作出了（2019）内0207执异7号执行裁定书，裁决如下：“中止对位于包头市××区房产的执行。”路世齐对上述裁定不服，起诉至本院。   九原区法院审理的（2016）内0207民初486号赵勇军诉白利军、高燕民间借贷纠纷一案中（已生效），查明白利军、高燕于2014年10月23日在包头市石拐区民政局协议离婚。离婚协议中约定有营运车辆一台，由白利军拥有，房产一套由女方拥有。孙俊东称2015年9月12日的《房屋抵偿协议》系高燕签订的，白利军当时不在家。《房屋抵偿协议》的内容同前述的内容一致。   2017年7月9日，王树枝收到孙俊东交的宁鹿佳苑2#楼1101室房款50646.2元，并签订《转让协议》约定王树枝将上述房屋转让给孙俊东，今后该房屋与王树枝没有任何关系。该房屋在单位登记的名字由王树枝变更为孙俊东。2019年3月20日，孙俊东交纳了上述房屋2017至2018年度、2018至2019年度的供暖费。   一审法院认为，九原区法院在执行程序于2018年8月8日查封本案争议房屋前，高燕与被告白利军于2014年10月23日已经协议离婚，离婚时协议约定房屋一套归高燕所有，孙俊东与高燕于2015年9月12日因2011年被告白利军、高燕欠被告孙俊东的借款未还签订了《房屋抵偿协议》，孙俊东占有了该房屋，2017年7月9日孙俊东还支付了第三人王树枝50646.2元的房贷，已经在单位将房主名字由王树枝变更成了被告孙俊东，因为该房屋无房本、无网签合同，才未办理过户登记。综上，孙俊东对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。   一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项规定，判决：驳回路世齐的诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。路世齐向法庭申请调取王树枝在九原区法院就诉争房屋情况所做笔录。根据案件情况本院依职权询问了王树枝以及到宁鹿置业公司作了现场调查，并组织路世齐、孙俊东对上述证据进行了质证。经本院调查、询问，对一审法院认定的事实予以确认，对当事人争议的问题以下论述。   本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，案件的争议焦点是孙俊东对案涉房屋是否享有阻却人民法院强制执行的民事权益。   根据孙俊东提供的转账凭证、《转让协议》以及九原区法院对高燕所做询问笔录、一审法院依职权调取的证据证实，案涉房屋在查封前已转让到孙俊东名下。孙俊东提供的交付剩余房款《收据》以及对王树枝和宁鹿置业公司调查、询问情况证实，《转让协议》签订后，孙俊东已支付了剩余房款。通过一、二审对宁鹿置业调查情况可知，案涉房屋为单位分配给职工的福利房，该房屋并无禁止职工出售的内部规定，由于公司“大房本”未办理，目前仍无法办理产权登记，因此孙俊东取得房屋后，对未能办理过户登记并不存在过错。孙俊东虽未提供案涉房屋查封前实际居住于内的证据，但是其提供的上述证据已能证明，案涉房屋查封前其对房屋已“合法占有”。综上，路世齐提出孙俊东不享有排除强制执行的上诉理由不能成立。   路世齐主张，《房屋抵顶协议》属于以物抵债协议，应认定无效。因该协议为白利军、高燕欠付孙俊东借款到期后达成的协议，该协议是各方真实意思表示并无违反法律强制性规定，因此该项上诉理由亦不能成立。   综上所述，路世齐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5710元，由路世齐负担。   本判决为终审判决。   审判长 李 玺   审判员 贺 斌   审判员 杨 娜     二〇二〇年四月九日   书记员 刘晓龙   附：相关法律条   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。