广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9122号上诉人（原审被告）：东莞市雄基物业发展有限公司。住所地：广东省东莞市东城区东城大道御景大厦1501、1502室。法定代表人：麦红伟，该公司总经理。破产管理人：广东法制盛邦（东莞）律师事务所。委托诉讼代理人：吴伟雄，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀英，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市溢信贸易有限公司。住所地：广东省东莞市谢岗镇振兴路。法定代表人：朱柱钦。委托诉讼代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝明威，广东莞信律师事务所律师。上诉人东莞市雄基物业发展有限公司（以下简称雄基公司）因与被上诉人东莞市溢信贸易有限公司（以下简称溢信公司）与破产有关的纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初12572号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄基公司上诉请求：撤销原判，改判驳回溢信公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原判遗漏应当参加诉讼的当事人，程序错误，导致实体判项严重错误。1.应追加东莞市谢岗资产管理有限公司（以下简称谢岗资产公司）参加本案诉讼。案涉土地由谢岗资产公司出租给溢信公司，溢信公司进而转租给雄基公司，溢信公司返还土地、地上建筑物无偿归其所有的诉请，与谢岗资产公司与其签订的合同相矛盾。因此，一审法院应依职权追加谢岗资产公司为第三人查明该事实，且雄基公司在庭后亦递交追加第三人申请书，但一审法院并未准许雄基公司追加第三人的申请，属于程序错误。2.通过破产重整获得案涉土地使用权的投资人东莞市元鼎物业管理有限公司（以下简称元鼎公司）应当参加本案诉讼。元鼎公司对雄基公司包括案涉土地、地上建筑物所有破产财产的价值衡判后，自愿成为雄基公司破产的注资人，对雄基公司进行破产重整，雄基公司由此形成的破产重整计划已被东莞市第一人民法院裁定批准。而一审法院审理本案，案涉土地、地上建筑物的权属是否存在变更，对于注资人元鼎公司显然有直接法律关系，一审法院应依职权追加元鼎公司为第三人参与诉讼，一审法院未追加程序错误。二、原判对合同的效力认定错误。一审查明案涉土地取得国有土地使用证，用途为工业，土地使用者为东莞市谢岗镇经济发展总公司，可见溢信公司不是土地使用权人。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，作为土地使用权转让方的溢信公司，没有取得土地使用权证，溢信公司与雄基公司签订的合同显然属于无效，原判认定合同有效并由此认定雄基公司违约于法无据。溢信公司与谢岗资产公司签订《民营土地有偿使用合同书》取得案涉土地使用权，但溢信公司知道其并非土地使用权人的情况下，却与雄基公司签订合同转让案涉土地使用权，溢信公司过错显然大于雄基公司，应承担的责任要重于雄基公司。三、溢信公司合同目的为将承租土地转租给雄基公司获取差价，原判将案涉合同认定为建设用地使用权转让合同纠纷是定性错误，由此导致判决雄基公司返还土地、将地上建筑物过户至溢信公司名下的判项错误。对比溢信公司与谢岗资产公司于1998年6月1日签订的《民营土地有偿使用合同书》和溢信公司与雄基公司于1999年5月1日签订的《土地有偿使用合同书》的条款可见，主要条款是相同的，即作为承租人的溢信公司、雄基公司有权在土地上兴建建筑物，合同期满后土地及其建筑物无偿归出租人谢岗资产公司所有。不同的条款在于溢信公司从谢岗资产公司取得30000平方米土地承租权，溢信公司每月支付租金为8000元，溢信公司将30000平方米土地的一半即15000平方米转租给雄基公司，溢信公司每月收取租金11000元。可见，溢信公司承租案涉土地后转租给雄基公司的目的为获得租金的差价，这是溢信公司签订合同的目的。溢信公司取得租金的差价来源于其向谢岗资产公司承租土地的租赁权，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，溢信公司对案涉土地享有收益的权利，溢信公司已将土地收益作为破产债权向管理人申报，管理人也同意该申报债权作为破产债权，溢信公司的权益已得到充分保护。至于溢信公司返还土地的主张，基于案涉土地的最终归属是返还给谢岗资产公司，注资人与谢岗资产公司达成协议承接溢信公司的权利义务，且雄基公司在案涉土地上兴建的建筑物已取得房地产所有权，房地为一体，案涉土地既无必要返还也事实上无法返还，原判返还土地、过户地上房产的判项是错误的。四、原审判决将案涉土地上的建筑物过户至溢信公司名下，导致溢信公司无需支付补偿而直接取得房产所有权，没有任何法律依据，也违反公平原则。《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十六条规定建设用地转让的主体是土地使用权人，但溢信公司并非土地使用权人，且建设用地转让需与地上建筑物一并转让，但案涉土地使用权人为东莞市谢岗镇经济发展总公司，地上建筑物的所有权人为雄基公司，原判没有任何法律依据。原判除了返还案涉土地的判项外，还判决溢信公司无需支付补偿而直接取得房产所有权，该判项明显违反公平原则。五、原判对已生效裁定确认的重整财产进行无对价调整，损害社会公共利益。东莞市第一人民法院于2018年8月10日以（2017）粤1971破14-1号民事裁定确认了包括溢信公司在内的所有债权申报。重整计划草案经债权人会议表决通过，管理人于2019年4月4日将债权人会议决议送达了所有债权人，并向法院申请裁定批准重整计划，东莞市第一人民法院于2019年4月22日作出（2019）粤1971破14-3号民事裁定，批准了重整计划，并终止重整程序。根据《中华人民共和国破产法》第九十二条“经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力”之规定，案涉土地属于雄基公司财产，已作为重整计划的组成部分，而重整计划经东莞市第一人民法院批准，对作为债权人的溢信公司亦具有约束力，溢信公司无权主张交还土地。溢信公司辩称：一、一审不存在遗漏当事人，案外人谢岗资产公司不属于必须参加诉讼的当事人。溢信公司与谢岗资产公司签署了《土地民营有偿使用合同书》并依约履行了该合同，溢信公司有权根据合同的约定对案涉厂房进行流转，包括转让、出租。无论以任何方式对案涉厂房进行流转，均与谢岗资产公司无关，本案的处理结果也与谢岗资产公司无关联，谢岗资产公司没有必要参加本案诉讼。即使元鼎公司作为雄基公司的破产重整一方，溢信公司也与元鼎公司无任何合同关系，根本不构成法律上的利害关系，本案无论如何处理，也与元鼎公司无关，元鼎公司依法不能参加诉讼。二、溢信公司与雄基公司签署的《土地有偿使用合同书》合法有效，案涉合同无论定性为租赁合同或者是土地使用权转让合同，或者是两者内容都有的无名合同，都是合法有效的，不存在无效的事由，亦就不存在无效后需要处理合同的情形。案涉合同即使无效，雄基公司亦应将厂房返还给溢信公司。三、案涉合同的性质无论如何认定，雄基公司出现根本违约，导致溢信公司的合同目的无法实现，溢信公司有权解除合同，并要求返还厂房及要求雄基公司承担违约责任。四、雄基公司要求溢信公司支付建筑物相应补偿的主张，没有依据，也不是本案处理的范围。雄基公司存在严重违约的事实，该事实是溢信公司解除案涉合同的依据，根据地房一致的原则，雄基公司有义务将地上建筑物过户登记到溢信公司名下。建筑物如何补偿，不是雄基公司拒不履行过户协助义务的抗辩理由。五、雄基公司主张案涉厂房属于其财产没有依据，雄基公司取得或保持对案涉厂房财产使用、收益性财产权利是根据案涉土地使用合同。雄基公司按照合同履行义务的，合同正常履行的，雄基公司在合同期限内对案涉厂房享有使用、收益的权益。但若因雄基公司严重违约，在溢信公司解除合同后，雄基公司则丧失了对案涉厂房享有权益的合同依据或基础，合同中的权益自然应当归溢信公司所有，包括土地、建筑物。故请求维持原判。溢信公司向一审法院起诉请求：一、解除溢信公司、雄基公司于1999年5月1日签订的《土地有偿使用合同书》；二、雄基公司于合同解除之日交还位于谢岗镇金海工业区15000平方米的土地；三、雄基公司支付自2014年1月至交还土地时的土地使用费，土地使用费按月计算，其中2014年1月至2014年12月为14547.50元/月，2015年1月至2019年12月为16729.60元/月，暂计至2017年9月为726646.80元；四、雄基公司支付滞纳金，以当月拖欠土地使用费的金额为本金，按每月2%分别计算，自拖欠之日起计至清偿之日止，暂计至2017年9月为653982元；五、雄基公司承担本案诉讼费用。经一审法院释明，溢信公司变更第二项诉讼请求为：雄基公司于合同解除之日交还位于谢岗镇金海工业区15000平方米的土地，且地上建筑物无偿归溢信公司所有，由雄基公司协助将地上建筑物过户给溢信公司。同时，溢信公司确认第三、四项诉讼请求不在本案中处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除溢信公司与雄基物业公司于1999年5月1日签订的《土地有偿使用合同书》；二、限雄基公司于判决发生法律效力之日起三日内将位于谢岗镇金海工业区面积15000平方米的工业用地返还给溢信公司；三、限雄基公司于判决发生法律效力之日起三日内将案涉土地上的地上建筑物（证号为粤房地证字第2284308、2284309、2284310、2284311、2284312、2284313号）过户至溢信公司名下；四、驳回溢信公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由雄基公司负担。溢信公司已预交费用8613元，多缴纳的诉讼费8563元，溢信公司可向一审法院申请退回。一审认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初12572号民事判决书。二审期间，雄基公司提交了一份由案外人元鼎公司出具的情况说明，拟证明元鼎公司作为雄基公司破产重整的投资人，其承诺愿意承接雄基公司与溢信公司签订的案涉土地合同的权利义务，即维持双方所签合同的现状，不作任何变更。溢信公司对情况说明的质证意见为：对真实性无异议，对关联性、合法性有异议。该情况说明中的内容有部分不属实，元鼎公司主张对本案的诉讼不知情不属实。一审时已经查明管理人在2019年4月2日的《执行职务报告》中第5部分提到本案的情况，在元鼎公司决定投入接受重整方案时，已经知道本案。重整方案也提到元鼎公司是知道本案的诉讼情况。雄基公司违约的事实发生在2017年之前，溢信公司于2017年9月就提起诉讼，重整是在诉讼之后，溢信公司有权不接受第三人元鼎公司提出的要求。溢信公司没有提供新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：一、溢信公司、雄基公司签订的《土地有偿使用合同书》约定：合同期满后土地及其建筑物等不动产无偿归溢信公司所有；任一方不准擅自违约，任一方违约补偿守约方由此而造成的全部损失；雄基公司如有逾期付款按拖欠总额每天计收滞纳金1%处理，逾期三个月视作违约处理。二、东莞市第一人民法院于2019年4月22日作出（2017）粤1971破14-3号民事裁定，批准雄基公司的重整计划，终止雄基公司的重整程序。经批准的《东莞市雄基物业发展有限公司重整计划》记载：雄基公司的资产情况为固定资产及执行款余额25万元，其中固定资产有座落于东莞市谢岗镇沃坑第B、C、E、F幢的房屋（2016年评估价值为21206382元）、座落于东莞市谢岗镇沃坑第A、D幢的房屋（2016年评估价值为6792448元）、座落于东莞市××赵林村沙锅（燕东工业区，2016年评估价值为6764791元）、座落于东莞市××赵林村沙锅（金娃工业区，2016年评估价值为6632713元）、谢岗镇环保局旁边一块空地（管理人未接管到任何书面证据材料，使用人愿意支付租金），上述房屋的评估价值不含土地部分；投资人元鼎公司出资4500万元用于清偿雄基公司的债务，元鼎公司取得雄基公司100%股权。雄基公司、溢信公司均确认《东莞市雄基物业发展有限公司重整计划》所记载座落于东莞市谢岗镇××、××、××、××、××、××幢的房屋即案涉的六幢房屋。元鼎公司已向管理人支付4100万元。三、元鼎公司向本院出具的《情况说明》承诺作为雄基公司破产重整投资人，从重整计划取得雄基公司重整标的物之日起，自愿承接雄基公司与溢信公司于1999年5月1日签订的《土地有偿使用合同书》的权利和义务，保证该合同条款不作任何改变，包括每月土地使用费、治安综合管理费、垃圾管理费的数额不作任何变更。本院认为，本案为与破产有关的纠纷。综合雄基公司的上诉理由及溢信公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：溢信公司能否解除案涉合同收回土地及建筑物。溢信公司与雄基公司签订的《土地有偿使用合同书》约定雄基公司如有逾期付款按拖欠总额每天计收滞纳金1%处理，逾期三个月视作违约；任一方违约补偿守约方由此而造成的全部损失。双方约定的违约责任为违约方支付滞纳金及赔偿守约方的损失，双方并没有约定解除合同的条件。由于双方没有约定解除合同的条件，守约方在违约方出现违约的情况下能否解除合同，应依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。雄基公司从2014年起没有按合同约定向溢信公司支付土地使用费、治安综合管理费和垃圾管理费，构成违约，但《土地有偿使用合同书》约定雄基公司使用土地期限为50年，雄基公司一次性已支付全部土地转让款75万元给溢信公司，在雄基公司仅使用了合同约定的三分之一期限，仍有三分之二期限还没使用，且溢信公司未予补偿收回土地及建筑物，对雄基公司不公平。雄基公司的破产重整投资人元鼎公司出具《情况说明》承诺履行《土地有偿使用合同书》的义务，向溢信公司支付土地使用费、治安综合管理费和垃圾管理费，溢信公司收取土地使用费、治安综合管理费和垃圾管理费的合同目的可以实现，溢信公司解除合同的请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。东莞市第一人民法院已裁定批准雄基公司破产重整计划，由投资人元鼎公司出资4500万元清偿雄基公司的债务，元鼎公司取得雄基公司100%股权。《中华人民共和国破产法》第九十二条第一款规定：“经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。”重整计划对作为债权人的溢信公司有约束力。案涉土地上的建筑物为雄基公司的主要财产，溢信公司请求收回土地及地上建筑物，将会导致重整计划无法执行，影响全体债权人的利益。故溢信公司请求解除合同的请求予以驳回。综上所述，雄基公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国企业破产法》第九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初12572号民事判决；二、驳回东莞市溢信贸易有限公司的全部诉讼请求。本案一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由东莞市溢信贸易有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇二〇年四月十四日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第九十二条经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。债权人对债务人的保证人和其他连带债务人所享有的权利，不受重整计划的影响《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。