江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初13389号 原告：常国良，男，1957年11月14日出生，汉族，住扬州市。 被告：马黎平，男，1968年2月4日出生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：张官烨，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：张崟，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：雷玉兰，女，1972年10月15日出生，汉族，住扬州市邗江区。 被告：彭春林，男，1969年4月1日出生，汉族，住扬州市邗江区。 原告常国良与被告马黎平、雷玉兰、彭春林案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常国良，被告马黎平的委托诉讼代理人张官烨到庭参加诉讼，被告雷玉兰、彭春林经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告常国良向本院提出诉讼请求：1.确认扬州市运河南路93号（中港金属交易城）1幢202室不动产（以下简称202室）产权归原告常国良所有；2.立即停止对202室的查封、拍卖等执行行为。事实和理由：原告常国良于2012年为彭春林做进户项目工程，工程结束后彭春林尚欠45.4万元工程款未归还。2016年7月4日，彭春林授意其侄子雷恒跃将其所有的202室给常国良冲抵工程款，常国良并补足房款17万元。2016年底，常国良对案涉房屋进行了装修，并于2017年4月入住至今。2019年10月12日南京市鼓楼区人民法院作出（2019）苏0106执2679号-2执行裁定，拍卖彭春林名下202室，并责令该房屋内居住、使用人员于2019年10月31日前迁出等。原告认为，原告和马黎平均对彭春林享有债权，且原告的债权在先，故原告现提起执行异议之诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告马黎平辩称，被告马黎平与原告并不相识，对原告与雷玉兰、彭春林之间的债务也不知情。常国良与彭春林之间并没有在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，其提交的《售房协议》实质上是一份以物抵债协议，该笔债权的真实性、合法性及具体金额均无法确认，且无彭春林本人签名，亦无彭春林的书面委托，至今常国良也未能付清全部房屋价款，无法据此取得202室的所有权，故其没有满足法律规定的排除执行的条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告雷玉兰、彭春林未到庭应诉答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年1月30日，扬州仙源置业有限公司（以下简称仙源公司）与彭春林办理编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同备案，该合同约定彭春林购买仙源公司的预售商品房，该房位于扬州市广陵区，用途为办公，建筑面积为106.82平方米；总房款680332元，彭春林于2015年1月30日前支付房款340332元，剩余房款34万元办理银行按揭等。 2016年7月4日，雷恒跃代彭春林作为甲方、常国良作为乙方签订《售房协议》一份，约定：“因杨州八里镇金港花园B区进户口工程由甲方分包给乙方施工，尚欠乙方部分资金，约叁拾万元左右（最终以结算及财务账单为准），为偿还欠款，甲方将中港金属交易城1号楼202室房屋（106.82㎡）以16200元/㎡的单价出售给乙方，房屋总价为陆拾陆万贰仟元正（￥662000）。本合同签订后，乙方需立即支付甲方壹拾伍万元正，余款待甲方将房屋发票开具给乙方叁日内付清，若乙方不能在规定的时间内付清余款，则甲方有权以房屋原价陆拾捌万零叁百叁拾贰元与乙方进行结算，乙方并承担相应责任。”该协议尾部落款为：甲方代表雷恒跃代。当日，常国良向雷恒跃指定的账户支付15万元，雷恒跃出具收条一份，载明：“今收到常国良中港金属城1#楼202室房款计壹拾伍万元正。”庭审中，常国良称雷恒跃系彭春林亲属，彭春林口头授权雷恒跃办理售房事宜，因彭春林至今未开具房屋发票，故尾款尚未支付。 2016年7月22日，常国良作为202室业主与扬州市双龙大成物业管理有限公司（以下简称双龙物业公司）签订《房屋装饰装修管理合约》、《扬州市中港金属交易城商铺管理合约》，并向双龙物业公司支付了物业费、水电费等费用，此后一直居住使用202室至今。 马黎平与雷玉兰、彭春林民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月9日作出（2018）苏0106民初9680号民事判决，判决：雷玉兰、彭春林于判决生效之日起十日内偿还原告马黎平借款本金300万元。因雷玉兰、彭春林未履行生效判决确定的义务，马黎平向本院申请强制执行，本院于2019年5月17日立案执行。在该案执行中，本院于2019年10月12日查封案涉房屋，并作出（2019）苏0106执2679号-2执行裁定及执行公告，本院将拍卖彭春林名下202室，以清偿债务，责令上述房屋的居住、使用人员于2019年10月31日前迁出，并将房屋内物品全部清空，逾期则视为放弃。 此后，常国良向本院提出执行异议申请，本院于2019年11月4日作出（2019）苏0106执异138号执行裁定，驳回常国良的异议请求。常国良不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另，2018年12月28日江苏省扬州市经济技术开发区人民法院作出（2018）苏1091民初2282号民事判决，判决内容如下：一、彭春林于本判决生效之日起十日内归还南京银行股份有限公司扬州分行借款本金2733184.57元、利息439126.97元（计算至2018年12月23日，其后的利息按借款合同约定计算至实际给付之日止）、支付律师费81996元；二、扬州仙源置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿义务，且在承担保证责任后有权向彭春林追偿；三、驳回南京银行股份有限公司扬州分行其他的诉讼请求。该判决查明：2015年2月15日，南京银行股份有限公司扬州分行（以下简称南京银行）与彭春林、仙源公司分别签订了9份个人购房借款合同，借款金额分别为28-42万元不等，分别购买扬州中港金属交易城1幢合计9户房地产（含本案所涉202室，借款金额为34万元）。同日，南京银行与彭春林分别签订了抵押合同，就上述9户房地产分别对应借款合同作为抵押担保，于3月6日办理了抵押登记。3月11日，南京银行向彭春林发放9笔借款合计300万元。自2016年6月起，彭春林出现逾期还款。 据本院向扬州市不动产登记中心查询，202室登记权利人为仙源公司，南京银行于2015年2月15日办理了权利价值为34万元的预告抵押登记，义务人为彭春林。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。202室自2015年2月起处于预告登记及预告抵押登记状态，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，常国良和雷恒跃于2016年7月4日签订了202室的《售房协议》，后实际占有202室至今，但常国良未能提供证据证明雷恒跃签订《售房协议》时取得了彭春林合法授权，且即使雷恒跃取得了彭春林的合法有效授权,该协议签订时202室仍登记在仙源公司名下，属于预告登记状态，且设立了预告抵押，在未经预告登记权利人仙源公司同意的情况下，常国良基于该形式上尚存瑕疵的《售房协议》亦无法取得202室的所有权。常国良主张确认202室归其所有，没有法律依据，本院不予支持。 因彭春林并未取得202室的不动产权证，且202室的预告登记及预抵押登记信息均处于公开公示状态，常国良对202室存在权利障碍不能办理过户登记的情形应当是明知的，现202室无法过户至常国良名下，不能认定非因其自身原因未办理过户登记，故常国良对202室不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对案涉房屋的查封、拍卖等执行行为，本院不予支持。 依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告常国良的诉讼请求。 案件受理费9675元，公告费600元，由原告常国良负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判长 李 彭 审判员 贲小青 审判员 颜 敏 二〇二〇年四月八日 书记员 万 方