北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初57679号原告：王阳，男，1968年10月8日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京信德益家房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区花园北路36号10幢平房，统一社会信用代码91110108669935596A。法定代表人：王健，总经理。原告王阳与被告北京信德益家房地产经纪有限公司（以下简称信德益家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王阳与被告信德益家公司的法定代表人王健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王阳向本院提出诉讼请求：1、判令对方支付欠付租金45000元并支付逾期支付上述租金的违约金45000元。2、判令对方支付租赁期间的水费5340元、燃气费578.6元、未归还三张门禁卡损失60元、未归还电卡一张的损失20元、电视及机顶盒损失1500元和拆除隔断处理费2300元。3、本案诉讼费由对方承担。事实和理由：对方于2014年6月8日与我签订《北京市房屋租赁合同》，约定对方承租位于北京市海淀区龙翔路X楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为2014年6月9日至2017年7月23日。合同到期后，双方于2017年7月24日续签合同，租赁期限自2017年7月30日至2018年7月30日，每月租金6100元，合同期限届满后，对方继续承租涉案房屋，但双方未签订书面租赁合同。自2017年开始，对方出现迟延交付房屋租金的情况，我多次向对方追缴，对方均以各种理由拖延，截至2019年7月31日，对方欠付租金共计45000元，对方的店长张春义对此予以承认。另外，自2015年3月起，对方尚欠付电费、水费、燃气费；对方承租涉案房屋后，擅自对涉案房屋建立了隔断，我为恢复房屋原状，花费2300元拆除隔断；我收回房屋后发现放置于涉案房屋内的电视机和机顶盒以及涉案房屋的门禁卡、电卡丢失。故现我诉至法院，提出上述诉请。信德益家公司辩称，不同意对方的诉讼请求。我公司承租涉案房屋应支付的租金，最开始都是通过王健个人银行账户转账支付给王阳，王健的银行账户明细显示，最后一笔给王阳转账租金的时间是2017年3月24日，此后王健患有抑郁症，由张春义负责收取转租租户的钱并用此款给王阳支付租金，但是张春义把部分应支付给王阳的租金截留了，后来张春义陆陆续续通过微信向王阳支付一些欠付租金，张春义应该已经付清了涉案房屋2018年7月30日之前的租金。2018年7月30日我公司与对方的租赁合同到期后，涉案房屋内的租户多住了一个多月就搬走了，但是因为水费的原因，我公司未与王阳进行交接。此后，是张春义背着我公司跟王阳达成口头协议，张春义个人继续承租涉案房屋，并将房屋对外转租和收取租金。王阳主张的欠付租金45000元系发生在2018年7月30日之后的，与我公司无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年6月8日，王阳（出租人、甲方）与信德益家公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称2014年合同），约定王阳将涉案房屋出租予信德益家公司，租赁期限为2014年6月9日至2017年7月23日，免租期从2014年6月9日至2014年7月24日；租金为4800元/月，总计172800元；租赁期内的物业管理费、供暖费由王阳承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费由信德益家公司承担；合同落款乙方处加盖有信德益家公司公章、王健人名章并手写有张春义的签名和电话。上述合同附件《房屋交割清单》显示，交付房屋时的物品中有电视一台、机顶盒一个、电卡一张、门卡一张，乙方处有张春义签字。2014合同租赁期限届满后，2017年7月24日，王阳（甲方）与信德益家公司（乙方）就涉案房屋再次签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称2017年合同），约定：租赁期限为2017年7月30日至2018年7月30日，共计一年，出租期限可延长不超过六个月；出租期满或本合同终止后，信德益家公司将房屋交回；租金标准为6100元/月，租金总计73200元；信德益家公司将各期租金划入王阳账户的日期为2017年8月10日、2017年11月10日、2018年2月10日、2018年5月10日；租赁期内的物业管理费、供暖费由王阳承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费由信德益家公司承担；信德益家公司有“不按规定支付租金达10日、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构”等情形之一的，王阳有权单方解除合同，收回房屋，信德益家公司应按月租金的200%向王阳支付违约金，王阳并可要求信德益家公司将房屋恢复原状或赔偿相应损失；信德益家公司不按约定支付租金达到解除合同条件的，以及信德益家公司未按约定时间返还房屋的，应按日租金200%标准支付违约金；合同文本中另有手写内容“附加条款：拆除原来的隔断，恢复房子原来格局，如果乙方自行把房屋加隔断，甲方发现后可收回房屋，产生的费用由乙方全部承担。”该合同附件《房屋交割清单上》有手写字体“房屋清单同原合同，张春义”。本案中，双方确认，张春义系信德益家公司门店店长，负责信德益家公司自王阳处承租涉案房屋的合同履行事宜。2017年合同约定的租赁期限届至2018年7月30日，该日期后信德益家公司未与王阳进行房屋交接，未将涉案房屋返还给王阳，此后王阳继续将涉案房屋交付张春义，由张春义对外转租并收取租金，但期间张春义未按时足额向王阳支付租金，至2019年7月31日，王阳自行将涉案房屋收回。就涉案房屋2018年7月30日之后的租赁，王阳与信德益家公司未签订书面合同。庭审中，王阳就此解释称系张春义向其称公司公章被法定代表人王健拿走了，没有办法盖章签合同，以信德益家公司与其合作多年为由，要求其按照2017年合同将涉案房屋继续出租予信德益家公司，其对于张春义所述予以认可，故未签订书面合同。2019年7月，信德益家公司以张春义职务侵占为由向公安机关报案，张春义被刑事拘留。经本院询问，信德益家公司称其报案对应的侵占财产系张春义侵占了公司应收取的租金，但不是本案涉案房屋的租金。信德益家公司表示就公司应收取的涉案房屋租金，张春义也存在职务侵占，张春义还私自给王阳出具了欠条。就信德益家公司所称欠条情况，王阳称：“张春义从2017年开始欠租金，每次还一点，欠得累计的多了，我让张春义给打了个欠条，大概内容是欠房租5.8万。”“张春义给了一部分钱，就把欠条收回去了。我手中没有欠条了。”欠条内容是“信德益家欠房租5.8万。”王阳向本院提交其与张春义、王健的微信聊天记录以及显示为2019年12月7日张春义书写的陈述一份为证。王阳与张春义的微信聊天记录显示：2019年5月7日，王阳：还没到账。张春义：好的，今天到了明怎么也到了，我也在等。5月11日，王阳：又周六3。张春义：你在哪里，别上他哪（那）里乱说了，刚才问了，估计有（又）在想啥。5月15日，王阳：还没到账。张春义：今晚到啊，别问了。5月16日，王阳：不要说我不给你面子。5月21日，王阳：还是没到账，你直（真）叫我无法忍受了。5月22日，王阳：十五号你说给四万的，可说完了才到一万，说话又到月底了，这个月说话就过去了，三万元还要等几天？5月24日，王阳：王健在这里。张春义：我知道，你也在啊。王阳：我是否和王健谈谈。张春义：不用，别提，你说了等于在害我，知道吗。王阳：那这个月你说4万那。你就说亚月一到不到，到多少，几号吧，我急急急，加急，你这个月不给，你看着，我直接？你不用才儿（猜），我有很多办法。5月25日，王阳：打不打款。每天您都叫我头痛，老这样线还真先要根（跟）王健连系连系（联系联系）。张春义：早上晚上不发一下你难受是吧，我给你说了，你还老问。5月30日，王阳：说了多少遍了，十五号说4万又是五千元，你想托（拖）多长时间，你说你的事都解决了，我出想给你时间了，你总是忽悠我，我要进行我下一步了。6月10日，王阳：今天？张春义：3天左右。6月29日，王阳：差千万五千元，45000。张春义：对。王阳：再给你几天时间，到齐房租。7月8日，王阳：到底打不打钱？张春义：在哪里，很快就有情况，就这两天。7月13日，王阳：一托（拖）就是一年，一托（拖）再托（拖），有意义吗，我现在是不是应该在（再）给你加点料了，叫你真的忙起来？王阳与王健的微信聊天记录显示：2018年11月12日，王阳：王健训张春义十四号前搬出房间，把房款打过来结清水气费用。王健：你没收到钱吗？王阳：7月前就应收到，水表多长时间没解决了。你说钱早就打过来了，那去那（哪）了？这事必须解决。王健：对。2019年3月23日，王阳：王健春节都过完了，你说钱打了，都欠我一年的房租了，你说要解决，到现在没有结果？现在张春义连我电话都不接了。你过来一下谈谈吧。4月2日，王阳：王健到4号我的房租再不到账的话，我不管你根（跟）张春义怎样《益得》法人，这个照我力（办）法查，要停了。5月26日，王阳，六楼水费以（已）超过5000元了，今天查水表的过来了。6月10日，王阳：课根张春义商量商量我的房租，和水表问题，现在查隔断问题。7月14日，王阳：在（再）不解决法院见，加滞纳金，我等着用钱哪。王健：张春义被拘了，等解决完了会给你个结果。7月17日，王健：你把张春义最近一次跟你签的合同发给我。王阳：现在上班呢，没在家，你先通知住客搬家。王健：我没有电话。王阳：可去搞门。王健：租客应该不是跟我公司签的。王阳：反正我房是根（跟）公司签的……我和你公司合作这末（么）多年了，欠我房租也不是一天两天，我也通知过你，怎么张春义出事了，公司就不承认这事了啊。王健：张春义告诉我你这套房子上一次到期之后就已经退了，现在你我都是被害人，我们需要相互配合，你先把你手上的合同拍给我。王阳：……在（再）说我们两人连（联）系多次，你都没说根（跟）你公司没关系，你是说解决。王健：我以为你是来要去年的房租。显示为2019年12月7日张春义书写的陈述显示“张春义”称，自2014年至2019年涉案房屋一直在信德益家公司，前两年房租一直给房东王阳，从2016年开始拖欠房租，因公司经营问题，陆续拖欠78000元。因王阳多次来要房租，把单位执照拿走，其为公司正常运营，给房东王阳打了一个金额为58000元的欠条，后其又陆续给王阳打款后房租共欠45000元。信德益家公司对上述微信聊天记录真实性认可，表示2019年5月24日张春义与王阳的聊天记录中张春义让王阳不要跟王健说，可以说明二人之间有猫腻，租房是他们两个人之间的事，和公司没有关系。信德益家公司对张春义书写的陈述的真实性不予认可。庭审中，就本院询问的为何张春义在微信中会阻拦王阳与王健沟通，张春义为何会称“别提，你说了等于在害我，知道吗”，王阳称“我不知道张春义为何这么说。”经本院多次询问，王阳称系其认为张春义有未将收取的涉案房屋转租租户支付的租金交至信德益家公司的可能，其系以将该情况告知给王健为由督促张春义向其支付租金。王阳主张信德益家公司欠付水费5340元，就此向本院提交2015年3月7日至2019年5月4日期间的水费欠费截图以及自来水缴费通知单为证，显示2015年3月7日至2019年5月4日，涉案房屋产生水费共计5340元。信德益家公司认可2018年7月30日之前其公司欠付水费，但对王阳主张的上述金额不予认可。王阳主张截至2019年7月30日涉案房屋欠付燃气费578.6元，未向本院提交相应证据予以佐证，双方认可2018年7月30日之前信德益家公司欠付涉案房屋燃气费400元。王阳表示因涉案房屋打了隔断，其于2019年7月底通过派出所清退了转租租户并花费2300元自行找人拆除了隔断，其清点房屋内物品时发现三张门禁卡、一张电卡以及电视机及机顶盒丢失，故要求信德益家公司赔偿上述物品损失及拆除隔断费用2300元，王阳就其主张的拆除隔断花费情况，未向本院提交充分有效证据。信德益家公司表示不认可存在王阳所述上述物品丢失的事实，认可其公司承租涉案房屋期间在涉案房屋内打了隔断且依据租赁合同约定应由其公司拆除隔断，但不认可王阳主张拆除隔断花费2300元，表示拆除隔断仅需500元。关于违约金，王阳表示依据2017年合同约定，认为信德益家公司应就欠付租金的违约行为向其支付相当于欠付租金数额的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，关于双方争议的2018年7月30日之后涉案房屋的承租主体问题，本院认为，王阳与信德益家公司签订的2017年合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行各自义务，2018年7月30日租赁期限届满后，信德益家公司未依约向王阳返还房屋和进行合同履行清算，而是原负责该房屋租赁具体事宜的其公司员工张春义继续占有房屋和对外转租，本案中并无充分有效证据能够证实系王阳与张春义个人之间建立了租赁合同关系，故现王阳主张信德益家公司为租赁合同关系中的承租人并诉请其承担相应合同责任，具有事实及法律依据，本院予以支持。信德益家公司与张春义之间的纠纷，可另行解决。王阳与信德益家公司之间的房屋租赁合同于王阳自行收回房屋时已经事实上解除，现王阳诉请信德益家公司向其支付合同解除前欠付的租金、水费，合法有据，本院予以支持；双方认可2018年7月30日之前信德益家公司欠付燃气费400元，本院对此予以确认，王阳就其主张的信德益家公司该日期之后欠付燃气费的事实和金额，未提供相应证据，本院对此无法支持。考虑合同履行情况，王阳主张门禁卡、电卡、电视机及机顶盒丢失的损失，证据不足，本院对此不予支持；综合双方陈述和举证情况，对于信德益家公司应予负担的拆除隔断费用，本院酌情判定为1000元。综合考虑2017年合同的约定、双方在合同履行过程中的行为及信德益家公司过错，王阳诉请信德益家公司向其支付逾期支付房租的违约金4.5万元，金额过高，依据不足，本院对此酌定为2000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、北京信德益家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向王阳支付租金45000元、违约金2000元、水费5340元、燃气费400元及拆除隔断费用1000元，以上共计53740元；二、驳回王阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1148元，由王阳负担585元，已交纳；由北京信德益家房地产经纪有限公司负担563元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  徐斌二〇二〇年四月二十三日书记员  曲婧