广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2359号原告（反诉被告）：张国健，男，1979年1月29日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：郑建军，广东比格律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区南村镇南村村股份合作经济社，住所地广州市番禺区南村镇南村村横塘基街5号。负责人：邬射英，该社主任。委托诉讼代理人：邓永超，北京市盈科（广州）律师事务所律师。张国健与广州市番禺区南村镇南村村股份合作经济社（以下简称南村经济社）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张国健的委托诉讼代理人郑建军、卢娴茵，南村经济社的委托诉讼代理人邓永超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张国健向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《南村村三队“步行街东山地商铺及出租屋”构筑物租赁合同书》无效；2.南村经济社退还进场费100万元、押金50万元；3.南村经济社赔偿装修、装饰费顿时1027859.7元；4.南村经济社赔偿律师费损失3万元；5.南村经济社承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月7日，张国健与南村经济社签订了《南村村三队“步行街东山地商铺及出租屋”构筑物租赁合同书》，张国健分别向南村经济社交付了进场费100万元、押金50万元，同时张国健对该合同下的租赁物进行装修、装饰，共计支出120万元。后张国健准备经营生产时，要求南村经济社提供租赁物的《建设工程规划许可证》，但南村经济社拒绝提供，后张国健了解到南村经济社出租给其的租赁物未办理《建设工程规划许可证》，张国健为维护自身权益，特诉至本院。南村经济社答辩及反诉称，张国健通过南村镇政府的三资平台知晓租赁物的竞投信息及领取了竞投资料，并充分了解出租构筑物的所有情况下，按竞拍文件的要求主动交纳竞拍保证金参加南村镇政府主持的公开竞拍，经确认竞投成功后，在南村镇政府的见证下双方于2014年7月7日签订了《南村村三队“步行街东山地商铺及出租屋”构筑物租赁合同书》，该合同经南村镇政府确认并备案。故此，我方出租的构筑物权属及整体现状均已公示，不存在虚构或隐瞒的情况，张国健的起诉理由显然不成立。合同签订后，张国健已按合同约定使用场地经营，但张国健至今仍没有支付租金管理费等，且张国健擅自拆除租赁的部分构筑物导致我方财产受到损害，并编造损失想利用诉讼谋取我方的集体财产。为保障我方的合法权益，现反诉请求法院判令：1.张国健支付自2014年7月15日计至交回构筑物之日即2016年4月1日的租金、管理费（按租金10万元/月，管理费5000元/月的标准计付）；2.张国健赔偿擅自拆除南村经济社构筑物的重置经济损失207832元（以具有国家评估资质的评估公司实地测量评估为准）；3.张国健赔偿南村经济社出租构筑物可得租金利益损失635000元。张国健对南村经济社的反诉辩称，不同意南村经济社的反诉请求。理由如下：1.至诉讼时止，南村经济社未能向我方提交构筑物的建设规划许可证、房产证，双方签订的租赁合同应为无效，因此我方无须支付租金和管理费；2.我方曾于2014年12月14日通知南村经济社接收租赁物，因此2014年12月14日后产生费用应由南村经济社自行承担；3.我方支付的租金应从2014年8月7日起计付；4.南村经济社并无证据证明我方存在擅自拆除租赁物的行为，如有拆除的行为亦是取得南村经济社同意的情况下进行，并不存在南村经济社主张构筑物重置利益的损失；我方承租构筑物后并没有村民投诉或城管部门发通知要求我方不能对承租物进行装修，南村经济社亦配合我方对承租物进行装修，因此南村经济社是同意我方装修的；5.由于南村经济社出租的建筑物属违建，双方签订的合同为无效合同，南村经济社并不存在预期获得租金收益；6.我方已退出租赁的场地，亦曾多次发函给南村经济社要求接收，但南村经济社都不予配合。综上，请求法院驳回南村经济社的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2014年7月7日，南村经济社作为甲方（出租方）与张国健作为乙方（承租方）签订《南村村三队“步行街东山地商铺及出租屋”构筑物租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将所属位于南村镇南村村三队“步行街东山地商铺及出租屋”的构筑物（以下简称涉讼物业）出租给乙方使用（无构筑物产权证），该构筑物共2层，占地总面积为2973.7平方米，地址为南村镇南村村步行街东山地；租赁期限为6年，从2014年7月8日起至2020年7月7日止；每月租金为10万元，租金第4至6年在上年基数上递增10%，另交甲方所属村委会5%管理费；本约一经双方签订，乙方即向甲方交纳押金50万元，本款待合同期满，双方结算完毕且构筑物交接完毕时由甲方原额返还给乙方（注：不计利息）；本约一经双方签订，乙方即向甲方交纳进场费100万元；每月租金及管理费乙方必须在每月10号前向甲方结算完毕，如超期2个月未交租金，视为乙方违约，合同终止，甲方没收押金；租赁范围水、电源已安装到门口，而室内的水、电、消防设置的布置安装、装修均由乙方出资完成；乙方在装修时如需扩建、改建时，必须征得甲方同意方有效，期满时，应无条件归甲方所有；租赁期内，屋内的设施维修（含门、窗、厕所、墙体等）应由乙方出资完成，乙方所需的水、电增容费由乙方支付，甲方协助办理相关手续；本合同自第一笔款项结算后即时生效，合同期满且双方结算交接完毕即时作废；等等。2.2014年7月9日，张国健向南村经济社支付了押金50万元及进场费100万元，南村经济社出具两份《南村村收据》（编号为：NO.004363、004364）予以收执。3.2014年12月10日，广东青晖律师事务所受张国健委托向南村经济社邮寄《律师函》，请求南村经济社在接到该函三日内派人接收涉讼物业，若逾期委派人处理、或派人但不办理，视为张国健已交付涉讼物业；自视为已交付之日起张国健将不再交付合同约定租金之义务。该函显示于次日妥投。4.2015年1月21日，广东青晖律师事务所受张国健委托，在广东省广州市番禺公证处的见证下再次向南村经济社邮寄《律师函》，催促南村经济社接收涉讼物业。该函显示于次日妥投。另查明，2014年12月26日，张国健以南村经济社为被告向本院提起诉讼，案号为（2015）穗番法民三初字第42号，要求确认其与南村经济社签订的涉讼合同无效，退还进场费、押金，赔偿装修、装饰费损失等，南村经济社反诉要求张国健交回涉讼物业、支付租金及管理费、赔偿损失等。本院于2015年11月20日作出该案民事裁定书，裁定驳回张国健的起诉及南村经济社的反诉。张国健与南村经济社均不服上述裁定，分别向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2016）粤01民终1755号，该院于2016年5月4日作出该案民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后因张国健不服（2016）粤01民终1755号民事裁定书，向检查机关申诉，广东省人民检察院作出粤检民（行）监[2017]44000000205号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院作出（2017）粤民抗173号民事裁定，提审该案。广东省高级人民法院再审认为，一、二审裁定驳回张国健的起诉和南村经济社的反诉，属适用法律错误，故于2018年11月27日作出（2018）粤民再4号民事裁定书，裁定撤销广州市中级人民法院（2016）粤01民终1755号民事裁定及广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第42号民事裁定，并指令本院对该案进行审理。后本院立本案进行继续审理。庭审过程中，张国健与南村经济社均确认以下事实：1.张国健于2014年7月8日接收涉讼物业；2.张国健接收涉讼物业时，双方未就其时涉讼物业的装修状况进行交接确认；3.张国健一直未支付过租金；4.双方在（2015）穗番法民三初字第42号案中发表的意见及提交的证据在本案中适用。现双方主要就以下问题产生争议。一、涉讼合同的法律状态。张国健认为涉讼合同应当认定为无效，涉讼物业所在土地的性质、用途不明确，且未办理任何报建手续，至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条第二款及第二条的规定，涉讼合同应为无效合同。南村经济社则认为涉讼合同有效，张国健所引用的司法解释条款适用范围是规划区域内的房屋，而其未能举证证明政府已将涉讼物业所在土地划为规划区域内，故该司法解释不适用涉讼合同的性质认定。二、涉讼物业交付时的状态。南村经济社称涉讼物业包括11栋楼房，其中8栋为两层楼房，另外3栋为一层楼房，占地面积为2973.7平方米。涉讼物业自1996年已经建成并作为村主要的经济物业对外出租，在多次出租中已经具有经营的所有装修条件，均是带装修的建筑物，有铺设地砖及安装了天花、扇灰。张国健确认楼房数量及面积，但仅确认其中8间商铺带装修及铺设有地砖，其余均是毛坯状态，为简单的混凝土水泥地。其接收涉讼物业后对靠近梅山大道北标注为“混2”的2间建筑物顶部改建为钢结构，外墙装修铝合金，地面铺设水泥，部分门窗更换，安装水电。其余建筑物铺设地砖、扇灰，铺设水泥地，更换门窗，安装水电。为证明其陈述，张国健向本院提交了若干收款收据及送货单予以证明。三、南村经济社收回涉讼物业的时间。张国健主张其分别于2014年12月及2015年1月两次向南村经济社发律师函要求接收涉讼物业，因南村经济社拒绝接收，故其将全部商铺的钥匙放在其中一间商铺内，自此其已退场，双方至今未办理交接手续，实际上南村经济社自2015年1月开始已对涉讼物业进行实际控制，且后续亦对外进行出租，因此其认为其已于2015年1月将涉讼物业交还予南村经济社。南村经济社确认收到上述两份律师函，但其认为张国健未就合同的清算、场地移交等内容与其协商，故该律师函只是张国健的单方声明，不产生法律效力，其主张其收回涉讼物业的时间为2016年4月1日。审理过程中，本院从广州市农村产权流转管理服务平台调取了南村经济社的租赁招标公示信息，张国健与南村经济社均对该公示信息予以确认。另经本院询问，截至本案庭审当日，涉讼物业尚未取得建设工程规划许可证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现南村经济社确认涉讼物业未取得建设工程规划许可证，故南村经济社与张国健签订的涉讼合同应为无效合同，就张国健要求确认涉讼合同无效的诉请，合理有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，基于涉讼合同无效，南村经济社应将其收取的进场费100万元及押金50万元退还予张国健，故就张国健要求南村经济社退还进场费100万元及押金50万元的诉请，合理有据，本院予以支持。就张国健要求南村经济社赔偿律师费损失3万元的诉请。因涉讼合同无效，张国健要求南村经济社赔偿律师费损失缺乏依据，且张国健作为承租人，明知涉讼物业无产权证的情况下仍向南村经济社承租，对涉讼合同无效的后果亦存在过错，故就该诉请，于理无据，本院不予支持。就南村经济社要求张国健支付租金及管理费的诉请。因涉讼合同无效，南村经济社主张的租金实为占有使用费。现双方均确认张国健于2014年7月8日接收涉讼物业，即张国健已实际使用涉讼物业，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，张国健应参照涉讼合同约定的租金标准10万元/月向南村经济社支付涉讼物业的占有使用费。张国健已于2014年12月10日及2015年1月向南村经济社邮寄《律师函》要求该社接收涉讼物业，南村经济社确认收到上述两份《律师函》，但认为双方未办理结算手续并以此为由拒绝接收涉讼物业，故张国健已尽到返还涉讼物业的义务，即涉讼物业不能交接的责任在于南村经济社，由此产生的扩大损失应由其自行承担，另根据本院从广州市农村产权流转管理服务平台调取的招标公示显示，南村经济社于2016年2月18日前已发布了招标公告就部分涉讼物业的租赁进行招投标，该公示亦可印证南村经济社早于2016年2月18日前已收回涉讼物业，故张国健主张其已于2015年1月将涉讼物业交还予南村经济社的主张，本院予以采信。因此，张国健应向南村经济社支付2014年7月8日至2015年1月31日的占有使用费。现南村经济社要求张国健自2014年7月15日起向其计付占有使用费，属其自行处分民事权益，本院予以准许。因此，张国健应按涉讼合同约定的租金标准向南村经济社支付2014年7月15日至2015年1月31日的占有使用费654838.71元（10万元/月×6个月+10万元/31天×17天）。就南村经济社诉请中的超出部分，本院不予支持。至于南村经济社要求张国健支付管理费，因涉讼合同无效，故该诉请缺乏依据，本院亦不予支持。就南村经济社要求张国健赔偿可得租金利益损失的诉请。因涉讼合同无效，且南村经济社作为出租人，明知涉讼物业未取得建设工程规划许可证的情况下仍出租予张国健，对涉讼合同无效的后果存在过错，故就该诉请，于法于理无据，本院不予支持。就张国健要求南村经济社赔偿其装修、装饰费损失及南村经济社要求张国健赔偿擅自拆除部分构筑物的重置经济损失的诉请。因涉讼物业未办理建设工程规划许可，其是否属于非法建筑尚未经行政主管部门处理，无法确定涉讼物业系应予拆除或是整改后补办报建手续，故上述诉请的审查认定需要相关行政主管部门对涉讼物业的处理决定作为依据，当事人应待相关行政主管部门对涉讼物业进行处理后方可循民事诉讼途径解决，故就上述诉请，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认张国健与广州市番禺区南村镇南村村股份合作经济社签订的《南村村三队“步行街东山地商铺及出租屋”构筑物租赁合同书》无效；二、广州市番禺区南村镇南村村股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内向张国健退还进场费100万元及押金50万元；三、张国健于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区南村镇南村村股份合作经济社支付2014年7月15日至2015年1月31日的占有使用费654838.71元；四、驳回张国健的其余诉讼请求；五、驳回广州市番禺区南村镇南村村股份合作经济社的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费69605元，反诉受理费15395元，由张国健负担本诉受理费7405元、反诉受理费5174元，由广州市番禺区南村镇南村村股份合作经济社负担本诉受理费62200元、反诉受理费10221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  梁润富人民陪审员  邓映岚二〇二〇年四月十日书 记 员  凌绮珊