北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15363号原告：左进平，男，1959年12月5日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：韩静，女，1987年2月16日出生，汉族，住北京市密云区。被告：田密，男，1986年8月19日出生，汉族，住北京市密云区。原告左进平与被告韩静、田密房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告左进平到庭参加诉讼，被告韩静、田密经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。左进平向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除我与韩静之间的房屋租赁合同；2.请求判令韩静、田密承担连带责任支付2019年4月至5月两个月的房屋租赁费用壹万元整，并承担2400元违约金；3.请求判令韩静、田密承担连带责任返还房屋内电视、冰箱、衣柜、双人床、洗衣机，若韩静、田密不能返还时赔偿6000元损失；4.判令韩静、田密承担本案诉讼费用。事实和理由：韩静与田密系夫妻，2013年12月25日田密与妻子张继军签订租赁合同，韩静、田密及其孩子居住在内。2018年4月1日，我又与韩静续签《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期2018年4月1日至2019年3月31日，共计12个月，年租金28800元，并约定韩静于2019年4月1日前将房屋交付给我方且租赁期间不得转租。2019年4月房屋租赁到期后，韩静、田密迟迟不交付租房款，我才发现房屋内实际租户为第三人彭园园，并了解到2018年8月24日韩静未经我同意，与彭园园签订了房屋租赁合同，韩静将房屋转租的行为违反了合同约定，侵犯了我的合法权益，田密系韩静的丈夫，2019年5月16日在派出所民警调解下，田密向我出具房屋租赁欠款凭证：田密今欠左进平租房房租费一万元整（2019年4月至5月房租一万元整），归还电视、冰箱、衣柜、双人床、洗衣机物品，自2019年5月16日至5月19日归还。韩静应按照合同约定及法律规定，支付给我的房屋租赁费用，并返还原房屋内上述物品，上述物品不能返还时，赔偿与物品现价值同等的现金赔偿。且韩静与田密系夫妻关系，双方共同居住在房屋内，二人应承担连带责任，现我方与韩静、田密多次协商未果，二人一直拖延支付的行为，已经严重侵犯到我的合法权益，为此起诉至法院。被告韩静、田密未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：坐落为北京市昌平区西关路×号×号楼×层×房屋登记房屋所有权人为左进平。2018年4月1日，左进平（出租人、甲方）与韩静（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》一份，主要内容为：“……第一条、房屋基本情况。（一）房屋坐落在北京市昌平区昌平街道办事处西关路20号4号楼14层4-1707，建筑面积80.46平方米……第二条、房屋租赁情况及登记备案。（一）租赁用途：居住：居住人数2人，最多不超过4人……第三条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2018年4月1日至2019年3月31日，共计12月。甲方应于2018年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的应提前三十日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条、租金及押金。（一）租金标准及支付方式：年租金人民币贰万捌仟捌佰元。支付方式：现金，押一付六，提前十五日支付下一个半年房租。（二）押金：人民币贰仟贰佰元整，租赁期满或合同解除后，房屋租金押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方……第七条、转租。除甲乙双方另有约定以外，乙方须事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部租给他人并就受转租人的行为向甲方承担责任。第八条、合同解除。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达五日的……7、擅自将房屋转租给第三人的……第九条、违约责任。（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”合同落款处有左进平与韩静签字。合同还约定有其他条款。左进平称该《北京市房屋租赁合同》签订后，租赁房屋一直由韩静一家三口居住，韩静与田密系夫妻关系，韩静实际交纳押金2400元，租金一直支付至2019年3月31日租赁期限届满。左进平称之后双方协商续租事宜时，因韩静、田密未能先行交付房租，故一直未达成续租协议，2019年5月15日自己到租赁房屋处发现房屋已被转租，故2019年5月16日提出要求韩静、田密立即腾房、支付逾期占用费等，当天发生冲突曾报警，由田密当场签写《欠条》一份。左进平提交当天的视频录像及《欠条》为证，《欠条》记载内容为：“田密今欠左进平租房房租费壹万元整（2019年4月至5月房租壹万元整）归还电视、冰箱、衣柜、双人床、洗衣机物品，自2019年5月16日-5月19日归还。欠款人：田密。琥珀郡4号楼1707。2019年5月16日。”对于《欠条》记载的1万元金额，左进平称包含4月、5月房租共计8000元及违约金2000元。左进平称签写《欠条》后，再联系不到韩静、田密，亦未收到任何款项和物品，租赁房屋于2019年5月底收回。另查，案外人彭园园曾另案起诉韩静、田密房屋租赁合同纠纷，称其从韩静处承租昌平区西关路20号4号楼14层4-1707室房屋，后了解到韩静未经原房主同意进行的转租，故起诉要求解除合同等。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《欠条》、民事起诉状及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告韩静、田密经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护。本案中，左进平与韩静签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对合同当事人具有法律约束力。《北京市房屋租赁合同》约定租赁期限至2019年3月31日届满，之后双方未再续订租赁合同，则该《北京市房屋租赁合同》于2019年3月31日已经终止，左进平现起诉要求解除该份合同，本院不予支持。合同约定的租赁期限届满，承租人应当返还租赁房屋，返还的租赁房屋应当符合合同约定的状态，并且逾期返还期间应由承租人支付占有使用费。另根据《北京市房屋租赁合同》第八条第（四）项及第九条第（一）项约定的内容，出租人有权主张相应的违约金。本案中，根据田密签写的《欠条》，双方当时已就应支付的占有使用费及违约金计算确认为共计1万元，欠条亦记载有应返还的家具家电，现左进平依据《北京市房屋租赁合同》及《欠条》要求承租人韩静及签写欠条的田密共同支付占有使用费、违约金共计1万元并返还家具家电，本院应予支持。但须指出，根据《北京市房屋租赁合同》第四条第（二）项约定，承租人支付的押金可抵扣其应支付的租金、违约金等，本案中对于韩静已支付的押金2400元应进行扣减。对于左进平另要求韩静、田密支付违约金2400元一节，根据左进平陈述及《欠条》记载的金额，考虑到《欠条》签写时已将违约金计算在内，违约金不应重复计算，故对其该项请求，本院不予支持。对于《欠条》记载应返还的家具家电部分，因左进平未能提供其购买相应家具家电时的票据，本院参考一般品质的家具家电价位并结合本案中家具家电的使用年限，酌情确定如返还不能时应赔偿的损失金额为3000元，对左进平主张的过高部分本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、韩静、田密支付左进平房屋占有使用费及违约金共计1万元，扣减韩静已支付定金2400元，剩余7600元于本判决生效后七日内给付；二、韩静、田密于本判决生效后七日内返还左进平原租赁房屋内家具家电：电视、冰箱、衣柜、双人床、洗衣机，如不能返还时折价赔偿左进平上述物品损失3000元；三、驳回左进平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费520元，由韩静、田密负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（凭票据），由韩静、田密负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张祎慧二〇二〇年四月二十三日书记员  袁 满