江西省抚州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣10民终166号上诉人（原审被告）：江西广升房地产开发有限公司，住所地江西省宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码91361026664791853N。法定代表人：徐富爱，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吴志刚，男，1966年8月17日出生，汉族，户籍住址江西省南丰县，现住浙江省温州市苍南县。被上诉人（原审原告）：王花仙，女，1972年6月28日出生，汉族，户籍住址江西省南丰县，现住浙江省温州市苍南县。委托诉讼代理人：吴燕萍，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘江雲，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。上诉人江西广升房地产开发有限公司（以下简称广升公司）因与被上诉人吴志刚、王花仙商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南丰县人民法院（2019）赣1023民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。广升公司上诉请求：撤销原判，改判驳回吴志刚、王花仙的全部诉讼请求；本案诉讼费用由吴志刚、王花仙承担。事实和理由：原判认定事实不清，导致判决错误。1.上诉人仅收到吴志刚、王花仙的房屋首付款210,000元，剩余购房款470,000元确未汇入上诉人的公司账户，而是汇入了案外人王明强的账户。一审法院受理的陈某、邓某等诉上诉人民间借贷纠纷诉讼案件中涉及的借款也均是汇入王明强的账户，一审法院以存在经济犯罪嫌疑为由作出裁定，驳回了陈某、邓某等人的起诉。案涉470,000元同样牵涉到刑事犯罪问题。2.上诉人就案涉房屋办理不动产权属转移登记的协助义务已于2018年11月23日履行完毕，剩下的工作是吴志刚、王花仙要将房款全部交清，开具购房税务发票后，再到不动产登记部门领取产权证。吴志刚、王花仙辩称，被上诉人已经向广升公司交清全部购房款，广升公司应当协助被上诉人办理案涉商品房的不动产权属证书，将凯升公馆5栋4单元801号商品房的权属移转登记至被上诉人的名下。1.在双方签订合同后，被上诉人依约向广升公司支付了首付款210,000元，后因被上诉人的个人征信问题，无法顺利办理银行按揭贷款，故被上诉人前往广升公司财务处告知实情。财务处的工作人员称“此事由副总经理处理”，之后被上诉人被带至副总经理办公室，宣朝军接待了被上诉人，并递出了一张印有其本人为广升公司副总经理字样的名片。经双方协商一致，变更了案涉商品房的付款方式，指示被上诉人将购房余款打入广升公司的财务人员王明强的账户。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，广升公司的职工以该公司名义实施法律行为的效果应归属于广升公司承担。（1）宣朝军作为经理的第一副手，其职权包括主持广升公司的生产经营管理工作，这是符合通常实际的，广升公司的营业执照所载经营范围的首项便是房地产开发经营，故宣朝军作为公司法规定的高级管理人员，无需再次特别授权，便依法具有代理广升公司与被上诉人变更《商品房买卖合同》付款条款的资格。即便广升公司对高级管理人员的职权作出了与公司法不一致的规定，也不得对抗作为善意第三人的被上诉人。根据被上诉人提交的（2015）广民一初字第1988号民事判决、（2018）赣11民终1500号民事判决、（2019）赣11民终456号民事判决，江西省上饶市中级人民法院及江西省上饶市广丰区人民法院均认定了宣朝军在广升公司的工作内容包括协调衔接商品房销售确认、收取房款、签订商品房销售合同、为客户办理银行按揭手续、开具相关票据及办理合同签订等事宜。（2）退一步讲，即便宣朝军与被上诉人协商变更付款方式是无权代理行为，那么广升公司在收到全部房款后向被上诉人出具加盖公章的《商品房产权移交证书》，也应当视为广升公司对宣朝军变更付款方式的追认，根据《民法总则》第一百七十一条第一款规定，这一行为直接对广升公司发生效力。（3）再退一步讲，因广升公司的财务人员、工作人员均称呼宣朝军为副总经理，而宣朝军在副总经理办公室办公并且印有副总经理字样的名片，兼之其实际工作内容包括收取房款、开具相关票据及办理合同签订，又有权限向被上诉人出具加盖广升公司公章的文件，使被上诉人没有任何理由怀疑其不具有变更付款方式的资格，故即便宣朝军是无权代理行为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，宣朝军的行为也构成表见代理，该行为直接对广升公司发生法律效力。2.被上诉人按照变更后的付款方式，分别于2016年11月8日、2018年1月4日通过中国工商银行向宣朝军指定的王明强账户转款240,000元、164,400元。2018年1月4日转款后，被上诉人前往广升公司财务处对账，财务处的负责人称“此款由副总经理核对”，经宣朝军核对后，又在其办公室用现金补交了65,600元的购房款。（1）被上诉人王花仙与宣朝军之间的微信聊天记录显示，宣朝军多次催促王花仙将案涉商品房的余款打入其指定账号，且王花仙将中国工商银行汇款单发给宣朝军时，宣朝军回复“财务已经收到了”。《商品房产权移交证书》中也载明了被上诉人在广升公司购买的案涉商品房已按合同规定交清购房款项，准予移交房屋产权。根据《合同法》第二条规定，《商品房产权移交证书》是双方达成交房合意后，在符合交房条件下，由广升公司制定，经被上诉人核实，可以终止《商品房买卖合同》部分权利义务的合同。因被上诉人向广升公司交清了全部房款，故广升公司决定将商品房的产权移交给被上诉人，《商品房产权移交证书》可以明确《商品房买卖合同》中约定的被上诉人交纳房款的义务因履行而消灭。（2）《商品房产权移交证书》的打印部分是广升公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，根据《合同法》第四十一条规定，若当事人对是否付清购房款发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应当认定为被上诉人已经付清全部购房款。（3）通常情况下，只有在购房人交清房款后，广升公司才会协助购房人办理不动产权属移转登记，广升公司在上诉状中自认了其于2018年11月23日就案涉商品房办理不动产权属转移登记事项履行过协助义务的事实。（4）通常情况下，若广升公司实际交付使用的商品房套内建筑面积比商品房买卖合同约定的面积小，那么只有在购房人已付清购房款时，广升公司才会退回多收的购房款。本案中，因案涉商品房交付使用的房屋套内建筑面积为122.87平方米，比商品房买卖合同约定的面积少了3.14平方米，故宣朝军将多收取的购房款扣除契税、印花税等应纳税款共计9,946元后又通过收款账户退还了6,999元给被上诉人。综合上述事实，根据民事诉讼的高度盖然性证明标准，足以认定被上诉人已按照宣朝军的指示向广升公司付清了全部购房款。3.若宣朝军作为副总经理，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额巨大，给广升公司造成了损失，广升公司可以根据《中华人民共和国刑法》第二百七十一条第一款规定，向公安机关举报其犯罪事实，并要求宣朝军赔偿损失，但是这与本案无关。综上，原判认定事实清楚，采信证据正确，请求驳回上诉，维持原判。吴志刚、王花仙向一审法院起诉请求：1.判令广升公司协助吴志刚、王花仙办理所购房屋权属转移登记义务；2.本案诉讼费由广升公司承担。一审法院认定事实：2015年3月1日，吴志刚、王花仙与广升公司签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为广升公司，买受人为吴志刚、王花仙。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下，“一、买受人购买的房屋为出卖人开发的凯升公馆第5幢4单元801号房屋，房屋预售许可证号为2014丰房预售证第029号，房屋建筑面积共126.01平方米，其中套内建筑面积99.35平方米，公摊面积26.66平方米。二、房价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5396.4元，总金额为680,000元。三、出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。五、买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。”合同签订后，吴志刚、王花仙支付了210,000元首付款给广升公司，又于2016年11月8日、2018年1月4日将购房款分别转账240,000元、164,400元至王明强账户，2018年4月4日双方签署了《商品房产权移交证书》，广升公司将涉案商品房正式交付给了吴志刚、王花仙。2016年11月8日，案涉楼房通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的五方验收。2018年7月26日，南丰县建设局出具备案意见如下“凯升公馆5#楼工程的竣工验收备案资料已于2018年7月26日收讫，资料齐全”。2018年11月23日，广升公司开发的凯升公馆5#楼办理了房屋产权初始登记。一审法院认为，吴志刚、王花仙与广升公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实地履行各自的义务。广升公司在向吴志刚、王花仙交付案涉房屋后，应当按照合同约定及时协助吴志刚、王花仙办理产权转移登记手续。广升公司以吴志刚、王花仙尚欠购房款为由不履行协助办理产权登记手续的抗辩意见，无法律依据，一审法院不予采纳，广升公司可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：江西广升房地产开发有限公司在判决生效后三十天之内履行为吴志刚、王花仙购买的凯升公馆5幢4单元801号商品房办理不动产权属转移登记的协助义务。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由江西广升房地产开发有限公司负担。本院审理查明，吴志刚、王花仙于2016年11月8日、2018年1月4日分别转账购房款240,000元、164,400元至王明强账户，该转账系宣朝军指示。吴志刚、王花仙主张另有购房尾款65,600元系现金支付，但是吴志刚、王花仙不能提交相关的购房款交款收据。本院认为，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。本案中，吴志刚、王花仙诉请判令广升公司协助其办理所购房屋的权属转移登记与购房款是否付至广升公司有直接关联，而吴志刚、王花仙的汇款转入了案外人王明强的账户中，且案涉房屋所在小区存在其他类似情形的案件，故本案存在经济犯罪嫌疑，应当驳回起诉，移送公安机关查处。此外，吴志刚、王花仙的汇款金额比合同约定的购房总价款少了60,000余元，该款是否实际支付也缺乏证据证实，与其之前通过转账进行付款的方式也不一致。据此，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江西省南丰县人民法院（2019）赣1023民初1596号民事判决；二、驳回吴志刚、王花仙的起诉。一审案件受理费100元，退还吴志刚、王花仙。江西广升房地产开发有限公司预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  邹志伟审判员  彭 珺审判员  王 琳二〇二〇年四月三十日法官助理周超书记员刘晓欢