云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0129民初40号原告：糯洋超，男，1990年10月13日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：杨丽芸（糯洋超之妻），住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。被告：马顺秧，女，1962年12月21日出生，回族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。被告：马顺明，男，1968年4月16日出生，回族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：张其标。被告：庄存珍，女，1967年2月9日出生，回族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：张其标。被告：张其标，男，1993年4月10日出生，回族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告糯洋超与被告马顺秧、马顺明、庄存珍、张其标案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告糯洋超、被告马顺秧、张其标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。糯洋超向本院提出诉讼请求：1．撤销（2019）云0129执异143号执行裁定书、腾房公告等法律文书，停止对坐落寻甸县，合同登记号为ＸＤ2012122801600的房屋强制执行，并解除查封；2．确认坐落于寻甸县，合同登记号为ＸＤ2012122801600的房屋归原告所有；3．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：寻甸回族彝族自治县人民法院作出的（2019）云0129执异143号执行裁定书、（2019）云0129执1871号执行裁定书、腾房公告等法律文书裁定查封马顺明所有的坐落于寻甸县仁德街道办事处东仁路云南先锋化工有限公司寻甸职工住宅小区合同登记号为：ＸＤ2012122801600的房屋，并要求于2019年12月4日前腾空房屋。该房产所有权人早已变更为糯洋超，寻甸回族彝族自治县人民法院作出的查封裁定及腾房通知错误，应当依法予以撤销。第一，马顺明于2017年9月4日便与糯洋超就涉案房屋签订了房屋买卖协议书，寻甸回族彝族自治县人民法院于2019年11月12日、2019年11月19日向马顺明、庄存珍、张其标发出的执行裁定书、腾房公告，远远晚于房屋买卖合同签订时间，因此在寻甸回族彝族自治县人民法院要求腾房之前，糯洋超便与马顺明签订了合法有效的书面买卖合同；第二，糯洋超与马顺明签订的房屋买卖协议书约定房款总价为31万元，原告一次性支付165400元，剩余的144614元是房贷。协议签订当天糯洋超便一次性支付给了马顺明165400元，剩余的144614元房屋贷款是以马顺明名义办理的，糯洋超自2017年9月29日一直以马顺明名义偿还房屋贷款，已经偿还了两年多时间，从未有过逾期，因此糯洋超已经按照合同约定支付了房款。第三，糯洋超在与马顺明签订房屋买卖协议书支付马顺明房款后，马顺明就将房屋钥匙和原来的商品房购销合同交付给了原告，糯洋超自2017年便已经合法占有涉案房屋，这个时间远远早于寻甸回族彝族自治县人民法院2019年11月的查封行为。第四，涉案房屋之所以至今未办理房屋过户登记，并非原告自身原因导致的，也并非马顺明不配合，而是因为涉案房屋开发商原因所致，客观上涉案房屋所在的小区所有住户截止目前均无法办理房产证。第五，马顺明、庄存珍、张其标与马顺秧借款40万元时，已经自愿将寻甸县先锋镇且买姑村一栋600平方米的新房作为借款合同的抵押物，该房产价值已经超过了40万元，足够偿还马顺明、庄存珍、张其标的40万元债务，且马顺秧也已经将该房屋钥匙拿走。故马顺秧应当优先执行抵押物，因此马顺秧无权要求执行涉案房屋。马顺秧辩称，不认可案涉房屋属于糯洋超所有，应当继续执行案涉房屋。马顺明、庄存珍、张其标辩称，糯洋超主张的房屋买卖是事实，不应当执行案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．执行裁定书，系本院生效法律文书，予以采信；2．商品房购销合同、购房发票；3．房屋买卖协议书；4．收条；5．云南省农村信用社账户交易信息明细、客户取款回单4张；6．中国建设银行个人贷款还款计划表2份；7．中国建设银行客户回单24份。上述2-7项证据能够证实糯洋超与马顺明的房屋买卖的相关事实，予以采信，但该房屋买卖是否能够排除执行等问题在后文的本院认为部分予以评述。8．依糯洋超申请调取的寻甸回族彝族自治县住房和城乡建设局房产管理所关于寻甸县先锋化工小区未办理产权的情况说明。该证据载明案涉房屋所在小区的开发商未申请办理购房者的房产证，对该事实予以采信，但关于未办理过户原因是否非因糯洋超自身原因，在后文的本院认为部分予以评述。9．本院依职权调取的案涉房屋买卖合同备案登记表，能够证实案涉房屋买卖合同备案情况，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月2日，糯洋超向马顺明支付20,000元购房预付款，2017年9月4日，糯洋超与马顺明签订房屋买卖协议，约定：糯洋超购买马顺明拥有的坐落于寻甸县城先锋化工职工住宅小区B区9幢301号房屋，房价310,000元整，其中，糯洋超一次性给付马顺明165,400元，剩余144614元系房贷，由糯洋超按月支付马顺明赔房贷；房产证办下来后，若糯洋超需要过户，马顺明必须配合。同日，糯洋超通过银行转账方式向马顺明支付145,400元，马顺明向糯洋超出具收到糯洋超房款165,400元的收条一份，并向糯洋超移交其与云南屏东房地产开发有限公司签订的商品房购销合同、购房首付款发票。2017年9月至2019年10月，糯洋超向马顺明在中国建设银行的贷款账户还款24期，每期2,472元。另查明，2019年6月4日，本院作出（2019）云0129民初1945号民事调解书。2019年10月11日，马顺秧申请执行。2019年10月11日，本院立案受理（2019）云0129执1871号。2019年11月12日，本院对案涉房屋采取执行措施，查封马顺明名下位于寻甸县仁德街道东仁路云南先锋化工有限公司寻甸职工住宅小区合同登记号为：XD2012122801600的房屋。2019年11月29日，糯洋超对执行标的提出书面异议。2019年12月12日，本院作出（2019）云0129执异143号执行异议裁定：驳回糯洋超的异议。2020年1月3日，糯洋超对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，案外人糯洋超对执行异议裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日向人民法院提起诉讼。糯洋超向马顺明购买案涉房屋，应认定糯洋超属于商品房消费者之外的一般买受人。一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，第一，关于签订合同。根据现有证据，可以认定当事人在查封之前已经签订了合法有效的书面合同；第二，关于房屋的占有。当事人移交了房屋买卖合同、首付款发票，可以认定房屋转移占有，视为房屋交付，糯洋超在人民法院查封之前已经占有案涉房屋。第三，关于价款支付。糯洋超主张按照合同约定支付了价款，但其按照合同约定支付的价款尚未达到足额的标准，剩余价款也未交付执行；第四，关于未办理过户的原因。糯洋超主张系开发商的原因未能办理过户，但糯洋超在购买房屋时清楚知晓马顺明购买的房屋尚未办理房产证，房屋本身存在权利瑕疵是显而易见的，且对后续能否顺利办理房屋过户登记，实现合同目的至关重要，糯洋超作为知情买受人，应当可以预见因马顺明不能及时取得房产证而导致不能办理房屋过户的风险，故糯洋超主张房屋未过户没有其自身原因不能成立。综上所述，案外人糯洋超就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其排除执行的诉讼请求不予支持。糯洋超要求确认案涉房屋属其所有的诉讼请求，同理不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下：驳回糯洋超的诉讼请求。案件受理费100元，由糯洋超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  徐博煜二〇二〇年四月九日书记员  保德萍