河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1687号上诉人（原审原告）：陈建立，男，1950年7月11日出生，汉族，住新乡市。上诉人（原审被告）：路勇，男，1984年3月2日出生，汉族，住河南省延津县。委托诉讼代理人：朱命海，新乡市红旗区明正法律服务所法律服务工作者。上诉人陈建立、路勇房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈建立上诉请求：改判违约金以619500元为基数，自2018年11月1日起至付清之日止按月利率2%计算违约金，本案诉讼费由路勇承担。事实和理由：一、上诉人陈建立曾于2014年3月19日与被上诉人路勇签订房屋租赁合同，期间因路勇不履行合同，陈建立以路勇违约为由，向新乡市红旗区人民法院提起诉讼，后经审理新乡市红旗区人民法院于2019年4月22日作出（2018）豫0702民初171号民事判决，判令路勇支付陈建立房屋租赁费1969500元及违约金（违约金自2018年1月8日起至付清之日止，以1969500元为基数，按月利率2%计算），陈建立支付路勇租赁房屋内装饰装修价值479511.56元，对此路勇不服提起上诉。2019年9月9日，新乡市中级人民法院作出（2019）豫07民终2737号民事判决，以原审中未就陈建立增加诉讼请求630000元向路勇进行告知而一并处理不符合法律规定，程序存在瑕疵为由，改判路勇支付陈建立房屋租赁费1339500元及违约金（违约金自2018年1月8日起至付清之日止，以1339500元为基数，按月利率2%计算）。并维持其他判项，同时告知陈建立对原审中增加的诉讼请求可另案主张，故陈建立依此再次提起诉讼，要求路勇支付租金630000元及违约金（违约金以630000元为基数，按月利率2%计，从2017年10月起暂计算到2019年9月）。而原审法院未将路勇违约时间认定清楚，从而判决路勇支付违约金（违约金计算方法:以619500元为基数，自2019年10月25日起至付清之日止按月利率2%计算违约金），实为错误，为此，陈建立提起上诉。二、上诉人陈建立与被上诉人路勇第一次诉讼时，陈建立曾请求路勇支付2014年8月1日至2017年10月所欠的租金及违约金，对此原一审二审都予支持，而现陈建立再起诉讼，要求路勇支付租金及违约金，违约金从2017年11月开始计算，而原审法院予以支持，但在计算起止时间时，以陈建立要求自2017年10月起计算违约金，但此时据以计算违约金的租金尚未产生为由，从而判令路勇支付违约金从陈建立起诉之日，即2019年10月25日开始计，完全是错误的。根据案涉基本事实情况，退一万步讲，路勇最起码应该从2018年11月1日（双方2018年10月24日解除租赁合同，再加上七天拉货时间，），因之前路勇所欠的房租金（从2014年8月1日至2017年10月）尚没有偿还，此后2018年10月24日双方解除租赁合同后，解除合同之前的房租金也自然产生，因路勇也没有支付房屋租赁合同解除前的租金，相应的违约金也要产生的。况且新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初171号民事判决书中已显示陈建立早就增加变更诉讼请求，仅是中院以没告知路勇为由，没有得到支持，但不能认定为双方租赁合同解除前的租金未产生，故原审法院认定是错误的。综上，对原审法院判决的租金，上诉人陈建立不再提异议，但对违约金计算的起算时间，敬请二审法院予以纠正。上诉人路勇辩称，一审判决认定时间正确，应当予以维持。上诉人路勇上诉请求：撤销一审判决，依法驳回陈建立的诉讼请求，本案诉讼费用由陈建立承担。事实与理由：上诉人并非租赁房屋的实际使用人，不应当承担支付租金的责任，原审判决认定事实错误。酒店是由路勇与李莉、张奇、马进合伙投资经营，以王喜祥为法定代表人进行工商登记，成立新乡市星座酒店管理有限公司，故该房屋租赁实际为星座公司使用，不应由上诉人路勇单独承担责任。路勇与陈建立于2018年10月24日签订《解除合同协议书》，约定租赁合同自2018年10月24日解除，约定房屋内的可移动物品归路勇所有，但陈建立违反约定，扣押属于路勇的空调、新风系统、热水设备等物品，拒绝返还，因此路勇有权拒绝支付租金及违约金。另该房屋经陈建立私自改建，导致无法办理消防证，根据相关法律规定，该租赁合同可能无效或部分无效，应当对案涉房屋的实际面积及房产是否属于危房进行鉴定。综上，请求二审法院查明事实，支持路勇的上诉请求。上诉人陈建立辩称，上诉人路勇的上诉请求及事实理由，均不能成立，请求驳回其上诉请求，依法改判支持上诉人陈建立的上诉请求。一、纵观涉案的整个事实，为此租赁合同纠纷，双方已打了几场官司。路勇没有确凿的证据以证明其权利的主张，基本上没有得到人民法院的支持。而新乡市红旗区人民法院、新乡市中级人民法院均认定了路勇与陈建立签订的房屋租赁合同合法有效，路勇应该承担支付陈建立房屋租金及违约金的责任。二、上诉人路勇称其并非租赁房屋的实际使用人，不应当承担支付租金的责任，是无理的。1、涉案《房屋租赁合同》由路勇与陈建立签订，期后合同的履行及缴纳租金均由路勇本人亲手操作，包括路勇与陈建立双方纠纷的协调，也均由路勇出面。其次，2018年10月24日，又是路勇亲手与陈建立签订的租赁合同解除协议书。依据合同相对应的原则，路勇应该承担涉案租金及违约金支付的责任。再则，在新乡市中院（2019）豫07民终2737号民事判决书中，路勇上诉状曾称，……后因进行工商登记的需要，于2015年9月14日注册成立了新乡市星座酒店管理有限公司，将聘的管理人王喜祥作为股东及法定代表人，实际上王喜祥并未投资，也不是股东……。从此可以认定路勇是酒店的实际经营者，应该承担相应的责任。2、路勇提交的2014年1月14日，其与李莉、张奇、马进签订合伙协议一份，以此证明其三人应该与其共同承担涉案偿还租金、违约金的责任，是不妥的。首先在陈建立与路勇履行合同期间，陈建立没有与路勇合伙的三个人即李莉、张奇、马进予以处理有关涉案业务。其次也没有与“法定代表人”王喜祥照头处理有关业务。最后，新乡市红旗区人民法院及新乡市中级人民法院均已告知路勇就其与李莉等三人的合伙纠纷，可以另案解决。三、路勇上诉称在房屋租赁合同解除后，陈建立违反协议约定，一直扣押属于路勇的中央空调、新风系统及热水设备等，拒绝返还给他，故拒绝支付租金及违约金，路勇所称是不存在的，其没有提供任何证据以证明陈建立所扣押其物品的事实。至于所涉租赁房屋的改建，建筑面积的增加，与租金支付没有任何关系，陈建立租房计算租金不是按面积计算的，且路勇所租陈建立的房屋也并未显示为危房。综上，上诉人路勇的上诉请求及事实理由，均不能成立，请求驳回其上诉请求，依法改判支持上诉人陈建立的上诉请求。原审原告陈建立向一审法院起诉请求：2014年3月19日，被告路勇租赁其位于新乡市开发区××小区××街坊××＃的房产经营生意。双方签订了为期15年的房屋租赁合同，约定房屋租金每月50000元，自2016年8月1日房屋租赁费开始递增，以后每两年递增一次，递增率为5%；房屋租赁费每半年交付一次；逾期五日不能足额交纳当期租金属于违约，陈建立可以向路勇追索所欠租金日百分之十的违约金，拖欠房租一个月以上，陈建立有权按路勇违约单方终止合同。合同生效后，陈建立依约将房屋交予路勇租用，但后者并没有按照合同约定按期支付租金。后陈建立于2018年1月立案起诉路勇，要求解除租赁合同，支付所拖欠的租金1302000元及递增租金37500元，共计1339500元（2014年8月1日至2017年10月所欠租金）。庭审期间，陈建立增加诉讼请求，由原来的1339500元变更为1969500元，增加的诉讼请求数额为630000元（2017年11月至2018年10月24日双方解除租赁合同）。后经一审、二审，最终仅支持了陈建立主张的1339500元租赁费及违约金，对其增加主张的630000元房租，因原一审未记录向路勇进行告知，程序存在瑕疵，故二审未予处理，告知陈建立可另案主张。综上所述，陈建立最先请求主张的是路勇支付2014年8月1日至2017年10月间所欠的租赁费，但双方是于2018年10月24日协议解除所签订的租赁合同，对此期间的租赁费630000元（含租金600000元及递增租金30000元），路勇理应支付。为维护自身合法权益，陈建立现依法提起诉讼，请求判令：1、路勇支付陈建立房屋租金630000元及违约金（自2017年10月起至付清之日止以630000元为基数按月利率2%计算，暂计算至2019年9月为302400元）；2、本案诉讼费用由路勇承担。一审法院查明，2014年3月19日，陈建立与路勇签订房屋租赁合同，双方约定：陈建立将其位于新乡市开发区××小区××街坊××＃房屋（共××）××给路勇作为酒店及配套使用；租赁期限15年，自2014年5月1日起至2029年7月31日止，三个月的装修期不计租赁费，即从2014年8月1日起计算房屋租赁费；房屋每月租金为50000元，年租金总额600000元，自2016年8月1日开始递增，以后每两年递增一次，递增率为5%；以上租赁费用为不含税价格，路勇不得向陈建立索要租赁发票；路勇根据经营需要进行装修、改造须经书面报陈建立同意方可施工，费用由路勇承担，期满后移动资产归路勇，固定装修、添附物不得损毁，无偿留归陈建立；路勇逾期五日不能足额交纳当期租金属违约，陈建立可向其追索所欠租金日百分之十的违约金；拖欠房租累计一个月以上，陈建立有权按路勇违约单方终止合同。合同签订后，双方均按约定履行各自义务。2015年9月14日，路勇以该租赁房屋作为经营场所办理了星座酒店公司的营业执照，该公司为一人有限公司，法定代表人为王喜祥。后星座酒店公司于2018年3月16日注销工商登记。路勇自2014年8月1日至2017年10月陆续向陈建立支付房屋租金共计648000元。后陈建立以路勇违约，未足额交纳房屋租金为由于2018年1月8日向该院提起诉讼。案件审理期间，路勇提出反诉，要求陈建立赔偿涉案房屋的装饰装修损失，并申请进行相关评估鉴定，同时申请追加李莉等三人作为被告参加诉讼。2018年9月28日，河南巨中元房地产资产评估有限公司作出豫巨评鉴字（2018）第25号资产评估司法鉴定意见书，认定上述装饰装修价值479511.56元。同年10月24日，陈建立与路勇签订解除合同协议，约定双方2014年3月19日签订的房屋租赁合同于2018年10月24日解除，该租赁房屋内鉴定范围外的可移动物品归路勇所有，限其在解除合同后7日内拉完。2019年4月22日，该院作出（2018）豫0702民初171号民事判决，判令路勇支付陈建立房屋租赁费1969500元及违约金（违约金自2018年1月8日起至付清之日止以1969500元为基数按月利率2%计算），陈建立支付路勇租赁房屋内装饰装修价值479511.56元。路勇不服，提起上诉。2019年9月9日，本院作出（2019）豫07民终2737号民事判决，以原审中未就陈建立增加诉讼请求630000元向路勇进行告知而一并处理不符合法律规定，程序存在瑕疵为由，改判路勇支付陈建立房屋租赁费1339500元及违约金（违约金自2018年1月8日起至付清之日止以1339500元为基数按月利率2%计算）并维持其他判项，同时告知陈建立对原审中增加的诉讼请求可另案主张。现陈建立就此再次提起诉讼，要求路勇支付租金及违约金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，陈建立与路勇签订租赁合同，将其房屋出租给路勇，该合同基于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故其依法成立有效，该院予以确认。后路勇在承租涉案房屋期间未按约定全额支付租金，导致陈建立向该院提起诉讼，要求路勇支付自2014年8月起的租金及违约金。案件审理期间，陈建立与路勇于2018年10月24日签订解除合同协议，约定解除双方签订的房屋租赁合同。2019年9月9日，本院作出终审判决，仅支持路勇支付陈建立2014年8月至2017年10月的租金及违约金，并告知陈建立就增加的租金及违约金（2017年11月至2018年10月24日）可另案主张。现陈建立再次提起诉讼，要求路勇支付上述租金及违约金，该院予以支持。根据前述查明的事实及已经发生法律效力的判决可知，该租金应为50000元×11.8个月（2017年11月至2018年10月24日，共计11.8个月）＋50000元×5%（陈建立主张）×11.8个月＝619500元，违约金应以619500元为基数自陈建立起诉之日即2019年10月25日起按月利率2%计算。陈建立要求自2017年10月起计算上述违约金，但此时据以计算违约金的租金尚未产生，明显缺乏事实依据，故该院不予支持。路勇辩称涉案房屋是用于星座酒店公司经营使用，其与李莉等三人均为该公司隐名合伙人，因此，不应由其一人承担相应责任，并申请追加李莉等三人作为本案被告参加诉讼，共同承担责任，同时，星座酒店公司因承租房屋无法办理消防许可证已于2018年3月16日注销，涉案租赁合同终止，陈建立无权要求在此之后的租金，但上述意见及要求在前次陈建立诉路勇房屋租赁合同纠纷一案中均已提出且未获支持，而该院及本院也已告知路勇就其与李莉等三人的合伙纠纷可以另案解决，故该院对路勇的上述意见及要求仍不予支持。路勇还辩称在房屋租赁合同解除后陈建立拒绝归还中央空调、新风系统及热水设备，因此，其有权拒绝支付租金并提出反诉，要求陈建立返还上述设备，但路勇据以提出反诉的事实基础是其与陈建立签订的解除合同协议，与陈建立据以向路勇主张租金及违约金的房屋租赁合同不同，二者也不属于同一法律关系，同时，路勇提交的现有证据也不能证明上述设备的客观存在，故该院不予受理，路勇可另案主张权利。路勇还辩称陈建立非法改建出租房屋，根据相关法律法规规定，涉案租赁合同无效，并申请对出租房屋中非法改建部分的面积进行鉴定，但如前所述，陈建立就其与路勇的房屋租赁合同纠纷曾经提起诉讼，人民法院作出的生效判决已经认定双方订立的房屋租赁合同合法有效，因此，路勇的上述意见和要求缺乏事实及法律依据，不足以推翻该生效判决，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、路勇于本判决生效之日起十日内支付陈建立房屋租金619500元及违约金（违约金计算方法：以619500元为基数自2019年10月25日起至付清之日止按月利率2%计算违约金）；二、驳回陈建立的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的租赁合同合法有效，对当事人具有约束力。本案中当事人双方签订的合同是双方的真实意思表示，并且不违反法律的强制性规定，故对该租赁合同的效力，本院予以确认，对上诉人路勇称合同无效的理由，本院不予支持。在房屋租赁期间，上诉人路勇未能按照约定支付租金，属于违约，故其应当承担违约责任，在2019年9月9日本院作出的终审判决中，支持路勇支付陈建立2014年8月至2017年10月的租金及违约金，现陈建立要求路勇支付自2017年10月至合同解除之日（即2018年10月24日）租金的请求，本院予以支持。根据前案查明的事实可查明，路勇还应支付的租金为50000元×11.8个月（2017年11月至2018年10月24日，共计11.8个月）＋50000元×5%（陈建立主张）×11.8个月＝619500元，违约金应当自上诉人陈建立起诉之日起计算，即以619500元为基数自陈建立起诉之日即2019年10月25日起按月利率2%计算。上诉人陈建立称违约金应当自2018年11月24日计算的上诉理由，没有证据予以证明，故本院不予支持。对上诉人路勇称其不是租赁房屋的实际使用人，不应当承担责任的理由，经查，案涉租赁合同由上诉人路勇以个人名义签订，其应当按照合同约定承担责任，故对其该项上诉理由，本院不予支持。对上诉人路勇称租赁合同解除后，陈建立扣押中央空调、新风系统及热水设备等物品的上诉理由，与本案不是同一法律关系，原判也已告知其救济途径，故对其该项上诉理由，本院不予支持。对上诉人称应当由李莉等三人共同承担责任的理由，经查，其与李莉等三人的合伙关系与本案无关，其可以另案主张权利，故对该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，陈建立、路勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10095元，陈建立负担100元，路勇负担9995元。本判决为终审判决。审?判?长崔海成审?判?员刘强平审?判?员王大鹏二〇二〇年四月二十七日法官助理张征书记员李旭亮