福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终43号 上诉人（原审原告，执行案外人）：叶秀元，男，1943年9月3日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址：福建省厦门市。 委托诉讼代理人：苏煤炭，福建安厦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：陈平建，男，1965年7月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审被告，被执行人）：宋毅阳，男，1965年8月10日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址：福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审被告，被执行人）：厦门通达里彩色印刷有限公司。住所地：福建省厦门市湖里区悦华东路215号2号厂房。 法定代表人：宋毅阳。 被上诉人（原审被告，被执行人）：王文芳，女，1973年1月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人叶秀元因与被上诉人陈平建、宋毅阳、王文芳、厦门通达里彩色印刷有限公司案外人执行异议纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 叶秀元向一审提出诉讼请求：1．立即停止对位于厦门市思明区××村××里××号××室房产的强制执行，并解除查封扣押；2．确认叶秀元与宋毅阳于1992年达成的房屋买卖口头协议合法有效，并确认位于厦门市思明区××村××里××号××室房产归叶秀元所有；3．判令宋毅阳立即协助和配合叶秀元办理厦门市思明区××村××里××号××室产的产权过户登记；4．判令陈平建、宋毅阳、王文芳、厦门通达里彩色印刷有限公司承担一切诉讼费用。诉讼过程中，叶秀元撤回上述第2、3项诉讼请求。 一审查明：讼争房产为宋毅阳名下房产，房管部门登记的备案编号为开字第0××5号，登记的购房人为宋毅阳，现该房产仍未办理产权证。 讼争房产现因宋毅阳有未履行生效裁判文书确认的金钱债务被厦门市中级人民法院列为被执行人的被执行财产，期间叶秀元以自己已向宋毅阳购得该房产并已付清房款、实际占有使用该房产为由，向厦门市中级人民法院执行局就该房产提出执行异议。厦门市中级人民法院于2019年3月18日作出（2019）闽02执异31号执行裁定书，裁定驳回叶秀元的异议请求。叶秀元因此提起本案诉讼。 厦门市广播电视网络股份有限公司开具的缴费票据记载讼争房产的户主是叶秀元，叶秀元并持有记载用电地址为讼争房产的部分电费、水费票据。 以上事实，有叶秀元举证的（2019）闽02执异31号执行裁定书、厦门市广播电视网络股份有限公司发票及收款收据、福建省邮政公司厦门市分公司代收费收据、厦门水务集团有限公司通用机打发票，以及原、被告的陈述相互佐证，一审予以确认。 为证明讼争房产系自己通过林成忍及李增彩向宋毅阳购买，叶秀元申请林成忍的妻子骆某到庭作证，骆某作证称：1991年期间林成忍曾告诉自己说叶秀元购买讼争房产的事，当时好像付完钱没有拿收据，介绍人李增彩拿了钥匙给叶秀元，叶秀元就搬进去住了，这些事情都是听林成忍说的。宋毅阳、王文芳质证认为骆某与叶秀元存在利害关系，且骆某所述情况而非自己亲自参与，而是“听说”而言，属传来证据。一审认为，骆某作为叶秀元主张的购房经办人林成忍的配偶，确与叶秀元存在一定的利害关系，且其明确其所述事实均是听说而来，对其证言真实性应不予采信。 为证明讼争房产一直由自己居住、使用，叶秀元另举证落款名字分别为庄某、刘某、郑某、张某、吴某的书面证明（陈情书）各一份，以及两份房屋租赁合同（附廖某身份证复印件），其中郑某（系叶秀元公司员工）、张某（系叶秀元的司机）有到庭作证，其所作证言与各自出具的书面证明内容一致。宋毅阳、王文芳对庄某、刘某、郑某、张某、吴某出具的证明及两份房屋租赁合同的真实性均不予确认，并主张郑某、张某与叶秀元存在利害关系，且郑某、张某所述即便属实，也只能证明居住及出租讼争房产之事实，并不能证明叶秀元购买讼争房产的事实。对叶秀元举证该部分证据，一审认为，郑某、张某作为叶秀元的员工，与叶秀元具有利害关系，其所述证言在无其他证据能够佐证的情况下应不予采信，而庄某、刘某、吴某均未到庭作证，以其名义提交的证明（陈情书）真伪难辨，对证明中所载事实应不予采信，附有廖某身份证复印件的房屋租赁合同亦因其中所载承租人廖某未到庭作证，该房屋租赁合同之真实性亦应不予采信。 一审认为，叶秀元、宋毅阳均系香港居民，本案为涉港民事纠纷。因本案讼争房产位于福建省厦门市，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，案涉纠纷应适用不动产所在地的法律即内地法律。 本案系执行异议之诉，叶秀元诉请判令排除对讼争房产的强制执行，因此，一审将本案的争议焦点归纳为叶秀元对于讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一审认为，讼争房产备案登记于宋毅阳名下，显然，根据《中华人民共和国物权法》规定，即便叶秀元所主张的买卖事实存在，其对宋毅阳亦仅享有债权而对讼争房产不享有物权。因此，叶秀元主张自己已取得讼争房产所有权，并以此要求排除对讼争房产的强制执行，与事实不符，应不予支持。本案中叶秀元系基于自己所主张的“买受人”身份要求排除对讼争房产的强制执行，因此，其对讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查判断，根据该第二十八条规定，不动产买受人之执行异议得以成立必须同时具备四个要件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中叶秀元所举证证明仅能证明其确有居住、使用讼争房产，但其与宋毅阳既不存在书面买卖合同，也未能举证证明其向宋毅阳支付价款，显然，叶秀元对讼争房产并不具备上述司法解释规定的足以排除强制执行的要件，对其以“买受人”身份主张排除对讼争房产的强制执行缺乏依据，应不予支持。 综上，一审认定叶秀元未能举证证明自己对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益，其关于停止强制执行该房产的诉求依法应予驳回。 鉴于认定叶秀元对讼争房产是否享有足以排除强制执行的权益所涉叶秀元与宋毅阳之间的买卖合同关系仅限于二人之间是否存在书面买卖合同，二人之间是否存在口头买卖合同则不属本案审理范围，本案之审理结果亦不影响叶秀元有权基于自己所主张的口头买卖合同另案向宋毅阳主张债权。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决：驳回叶秀元的诉讼请求。 叶秀元不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判立即停止对位于厦门市思明区××村××里××号××室房产的强制执行，并解除查封扣押，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1992年叶秀元委托林成忍在厦门购房，林成忍通过李增彩介绍购买了本案讼争房产，房价12万加上装修费4万元共计16万元。讼争房产交付给叶秀元后，因无法联系上宋毅阳，至今未能将讼争房产过户登记至叶秀元名下，但叶秀元实际占有、使用并对外出租讼争房屋多年。叶秀元与宋毅阳之间存在口头买卖房屋协议，双方之间的房产买卖合同在1992年就已生效并实际履行，故讼争房产属于叶秀元所有，叶秀元享有足以排除强制执行的民事权益。 陈平建、宋毅阳、王文芳、厦门通达里彩色印刷有限公司均未提交书面答辩意见。 本院认为，叶秀元和宋毅阳均系香港特别行政区居民，本案系涉港不动产权益民事纠纷，一审法院参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，确定本案纠纷应适用不动产所在地的内地法律，本院予以确认。 我国不动产物权以登记为生效要件，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记才发生法律效力。本案中，叶秀元主张已全额支付购房款并已占有、使用、出租讼争房产，但厦门市不动产登记信息查询结果显示，讼争房产所有权人为宋毅阳。故在本案中叶秀元应举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不动产买受人之执行异议得以成立必须同时具备四个要件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，叶秀元未能提交书面买卖合同，也未能提供充分证据证明其已支付全部购房款或非因其自身原因而未办理过户登记，叶秀元在本案中提交的证据也不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故应承担举证不能的法律后果。因此，叶秀元的执行异议不能成立。 综上，叶秀元的上诉理由缺乏依据，不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由叶秀元负担，一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 婴 审 判 员  陈少苓 代理审判员  陈小霞 二〇二〇年四月八日 法官 助理  谢振麒 书 记 员  周心烛 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。