陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终799号上诉人（原审原告）：黄晓丽，女，1960年5月16日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：张耀森，男，1976年3月14日出生，汉族，住甘肃省庆阳市庆城县。委托诉讼代理人：岳祥蓉，女，1976年11月27日出生，汉族，住甘肃省庆城县。上诉人黄晓丽因与被上诉人张耀森房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初13257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。黄晓丽上诉请求：1、撤销一审判决第二项，发回重审依法改判，判令张耀森支付黄晓丽五个月的房租（2019年4月至8月）18000元；五个月物业费1878.5元；天然气水费208元；赔偿房屋原有物品淋浴器一台、炉灶一台、灯具两个。2、本案一审、二审诉讼费由张耀森承担。事实和理由：张耀森租赁黄晓丽的未央路中登大厦房屋，并签订房屋租赁合同，租期定为两年（2018年8月29日-2020年8月28日）。租金3600元／月，合同约定租金每半年一交。2019年2月28日是张耀森交纳后半年房租日期，黄晓丽多次催交张耀森，张耀森无理由拒绝交房租。无奈黄晓丽3月20日报警，风城派出所警察出警。在三位警官的调解监督下，张耀森暂时只结清了一个月的租金（2019年2月27日--3月27日）及物业费（2018年12月--2019年3月）合计5080元，在黄晓丽的要求下张耀森当警察面书面保证在下月起如不交房租立即搬走。下月租金交付时间为2019年3月28日，张耀森又再次托欠，黄晓丽这期间多次电话催交，张耀森拒接黄晓丽电话且拉黑黄晓丽。法院认定黄晓丽未给张耀森更换水表一事与事实不符。2019年5月8日物业通知更换维修水表，张耀森已拖欠房租两月且锁门，一直不在房屋办公，黄晓丽打电话张耀森也不接电话，黄晓丽发短信张耀森说来不了，无奈黄晓丽寻求物业与张耀森联系办理，张耀森就此事也未曾联系过黄晓丽。房屋是张耀森强占，因张耀森不见黄晓丽，黄晓丽也无钥匙打开房门。故，水表不能更换与黄晓丽无关，即便是如此，物业并没有停止给其供水，水一直正常使用。断电一事是张耀森拖欠物业费、房租后，黄晓丽无奈之举。张耀森若按时交清物业费、房租，电随即开通。主要原因是张耀森因其业务暂时不在西安，即不想腾房也不想交租金，故意为之。2019年5月11日黄晓丽再次就房租一事短信与张耀森沟通，张耀森回复说只交两个月，无视合同约定，黄晓丽要求其搬离，张耀森至此既不交房租也不搬走，无奈黄晓丽于2019年7月16日向未央区人民法院提起诉讼。法院在8月30日开庭，当时黄晓丽、张耀森双方达成一致解除合同，张耀森搬出，保存房主原有状态。但张耀森继续占用黄晓丽房屋。待第二次法院开庭后张耀森乘黄晓丽不在场的情况下搬出，并将黄晓丽房屋原有的古艺术花瓶、灯具，灶具、淋浴器拆卸一空，电卡、遥控器卷走。张耀森辩称，不同意黄晓丽的上诉请求。黄晓丽向一审法院起诉请求：：1.解除黄晓丽、张耀森的房屋租赁合同；2.张耀森支付合同约定房屋租金1.44万元及房屋的物业费等2000元（2019年3月27日至判决日止）。一审法院认定事实：张耀森曾用名张耀辉。2018年9月2日黄晓丽、张耀森签订《房屋租赁合同》一份，约定黄晓丽将其所有的位于西安未央路138-1号中登大厦B座20层-FE号房出租给张耀森使用，租期自2018年8月29日至2020年8月28日，每月租金3600元，押金3600元，房屋租赁期间物业管理费由张耀森按季度交付黄晓丽。合同签订后张耀森支付黄晓丽半年租金及押金。2019年3月20日张耀森向黄晓丽出具承诺书一份，载明张耀森在一个月内支付黄晓丽房租和物业费共计5088元，如未按时交纳张耀森搬走。后张耀森支付了上述款项。2019年4月9日经黄晓丽要求小区物业对涉案房屋断电。因未能更换水表，自来水厂于2019年4月9日对涉案房屋停止供水。现黄晓丽要求张耀森支付自2019年3月28日至起诉之日的房租和2019年3月28日至判决之日的物业费未果，故诉至法院，形成诉讼。另查明，房屋租赁期间张耀森每月缴纳的物业费、电梯费、垃圾处理费共计375.7元。张耀森于2019年9月11日搬离黄晓丽房屋。一审法院认为，当事人协商一致可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，黄晓丽、张耀森一致同意解除双方于2018年9月2日签订的《房屋租赁合同》，故该合同自庭审之日2019年9月10日解除。合同履行期间，张耀森已经支付2019年3月28日以前的全部房租和物业费，2019年3月29日至2019年7月29日的房租共计1.44万元，2019年3月29日至2019年9月11日的物业费共计2003.7元，该期间张耀森实际占有房屋，本应支付房租和物业费，但考虑到更换水表系黄晓丽作为房东的法定义务，黄晓丽未及时更换水表，导致停水，且黄晓丽要求小区物业对涉案房屋进行断电，导致张耀森在该期间无法正常使用租赁房屋，对此黄晓丽具有一定过错，故酌情认定张耀森仅承担50%房租和物业费，即8201.85元。综上所述，对于黄晓丽的诉讼请求张耀森仅支付黄晓丽2019年3月29日至2019年7月29日的房租和2019年3月29日至2019年9月11日的物业费共计8201.85元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告张耀森于本判决生效后三日内支付原告黄晓丽自2019年3月29日至2019年7月29日的房租和和2019年3月29日至2019年9月11日的物业费共计8201.85元；三、驳回原告黄晓丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元（原告已预交），由被告张耀森承担80元，并于付上款时一并给付原告黄晓丽，剩余80元由原告黄晓丽承担。本院经审理查明，二审中，黄晓丽提交中登大厦物业服务中心2019年10月26日出具的证明一份，载明：”2019年5月8日通知B座20EF业主更换水表。业主因联系租客未果，由物业联系租客。租客到场时逢下班时间，又因业主也不在场，故，物业未更换水表，也未给业主停水，供水一切正常。”其余事实一审判决查明属实。本院认为，黄晓丽、张耀森一审中一致同意解除双方于2018年9月2日签订的《房屋租赁合同》，一审法院认定该合同自庭审之日2019年9月10日解除，符合实际情况。合同履行期间，张耀森已经支付2019年3月28日以前的全部房租和物业费，2019年3月29日至2019年7月29日的房租共计1.44万元，2019年3月29日至2019年9月11日的物业费共计2003.7元，该期间张耀森实际占有房屋，应支付房租和物业费，二审中，黄晓丽提交中登大厦物业服务中心2019年10月26日出具的证明一份，载明：“2019年5月8日通知B座20EF业主更换水表。业主因联系租客未果，由物业联系租客。租客到场时逢下班时间，又因业主也不在场，故，物业未更换水表，也未给业主停水，供水一切正常。”但黄晓丽要求小区物业对涉案房屋进行断电，导致张耀森在该期间无法正常使用租赁房屋，对此黄晓丽具有一定过错，根据本案情况，本院酌情调整张耀森应承担的房租和物业费比例，确定为75%，即12302.78元。至于黄晓丽上诉主张要求张耀森赔偿淋浴器一台、炉灶一台、灯具两个等事项，超出黄晓丽一审诉讼请求，本案不涉，双方如有争议，可另案主张。据此，一审判决第一项、第三项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初13257号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初13257号民事判决第二项为：张耀森于本判决生效后10日内支付原告黄晓丽自2019年3月29日至2019年7月29日的房租和和2019年3月29日至2019年9月11日的物业费共计12302.78元。一审案件受理费160元，黄晓丽已预交，由黄晓丽负担40元，由张耀森负担120元；二审案件受理费160元，黄晓丽已预交，由黄晓丽负担40元，由张耀森负担120元。张耀森负担的款项于执行时一并给付黄晓丽。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷审 判 员  秦燕燕二〇二〇年四月二十四日法官助理  同江龙书 记 员  段 蓓