浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初360号 原告浙江野风物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市下城区松艮路施家花园。 法定代表人任婷婷，该公司董事长。 委托代理人梁月军、蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。 被告杭州市城东新城建设投资有限公司，住所地杭州市江干区东宁路18号东站枢纽东广场A座。 法定代表人蔡宏伟，该公司董事长。 委托代理人刘珂、曹怡骏，浙江六和律师事务所律师。 原告浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风公司）诉被告杭州市城东新城建设投资有限公司（以下简称城东新城公司）物业服务合同纠纷一案，原告野风公司于2020年1月13日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告野风公司基于认为被告城东新城公司拖欠杭州市江干区东港嘉苑小区1785个地下停车位的车位物业服务费而起诉，请求：1、判令被告支付自2017年7月1日至2019年9月30日期间的车位物业服务费3855600元（1785*80元/月*27）；2、判令被告支付违约金462672元（以欠付一年的车位物业服务费为基数按每天千分之三的标准自2018年7月1日计算至2019年9月30日，主张该金额的30%）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告城东新城公司辩称：1、双方曾就空置物业的物业管理服务事宜签订专门的物业服务协议书。该协议范围包含了物业服务管理的有关内容，并约定了相应的费用和支付标准。该协议与东港嘉苑业主委员会与原告签订的物业管理服务协议是相区别的，原告不应当适用其和业委会之间的协议约定。同时，双方在空置物业的管理服务协议中并没有对未出售的车位管理事宜以及费用作出约定，故原告的诉讼请求没有相应的合同依据。2、原告也并未实际履行对被告未售车位的管理服务，主张被告支付费用没有事实依据，其反而应当赔偿被告因此所产生的财产损失。原告一方面主张被告作为建设单位，应当就未出售的车位承担管理服务支付费用的义务。另一方面又在案涉小区设置有机动车的道闸及机动车停车收费的标准，向实际使用停车位的业主收取费用（至少也是具备实际收费的条件），但是被告至今也没有收到过原告交给被告的任何车位管理的收益款项。同时，地下车库的车位，被告也没有向小区的业主进行出售或者出租，原告放任他人使用没有尽到物业管理的职责。3、退一步讲，东港嘉苑业主委员会和原告之间签订的物业管理服务协议约定，如果业委会出租给物业使用人车位，是由车位使用人按照80元/月的标准向原告缴纳车位服务费用。因此，即使有使用人，车位物业管理费也应该由使用人来支付，而非本案的被告。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。 本案经审理查明的事实如下： 杭州市江干区东港嘉苑一、二、三区系由被告开发建设，2012年7月交付，2014年7月成立业主委员会。于2010年12月通过招投标聘请原告野风公司提供物业服务。双方确认，案涉小区共有地下停车位1785个，均未出售、出租。原告否认其对地下停车位进行过停车收费。 被告城东新城公司原名称为杭州市铁路投资有限公司。2011年1月19日，原告作为丙方，被告作为甲方，杭州市江干区笕桥镇弄口社区居民委员会作为乙方签订《东港新城小区前期物业管理服务合同》一份，由原告野风公司对被告城东新城公司建设的“东港新城小区”提供前期物业管理服务。各方约定：本合同委托管理期限定为丙方正式进驻本协议约定的物业小区之日起至本协议所涉小区第一期第一批（以甲方书面通知为准）物业通过各职能部门专项验收合格之日后三年，但期限未满，成立的业主委员会或业主大会与通过合法途径选聘其他物业服务公司签订的物业服务合同生效的，本合同自然终止；本合同期满前1个月，业主委员会尚未成立的，本合同期限顺延，直至成立的业主委员会或业主大会通过合法途径选聘其他物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；《前期物业服务合同》约定的物业管理等相关费用在减免期限内按减免政策由甲方承担（具体减免期限及政策另行确定）；自房屋安置之日起甲方将已实际安置的面积按合同约定每半年的物业管理等费用划拨给乙方；本物业的管理服务费用，实行单价包干制；纳入物业管理范围的已竣工验收合格但未安置（未使用的空置物业，包括地下车位、商铺），或者甲方原因未能按时交给业主或物业使用人的物业，其物业服务费用按照物业服务费100%的标准由甲方向丙方全额支付，计费时间从东港新城每次分期正式竣工（包括各职能部门专项验收全部合格）交付甲方之日起，如从竣工验收合格至业主正式交房时间不足三个月的按三个月计，期间甲方向丙方支付100%物业服务费。 2018年1月1日及2019年2月1日，原告（乙方）与杭州市江干区笕桥街道东港嘉苑业主委员会（甲方）签订《东港嘉苑物业管理服务协议》各一份，约定期限分别为2017年3月1日至2018年12月30日及2019年1月1日至2021年12月31日，对车位物业服务费均约定：由车位使用人按下列标准交纳，其中地下车库普通车位按每月每个80元的标准收取车位物业服务费；未出售的车库车位，如甲方出租给物业使用人，由车位使用人按以上标准交纳车位物业服务费。 2019年12月9日，原、被告签订《东港嘉苑空置房物业服务协议》、《东港嘉苑空置商铺物业服务协议》各一份，对案涉小区空置房屋及商铺的物业管理及收费等进行约定，但未涉及空置地下停车位事宜。 另查明，至2017年6月30日的案涉东港嘉苑地下停车位的物业管理费均已由原告支付完毕（按每个车位80元/月的标准），此后的车位物业管理费未支付。原告曾多次向被告催讨未果。 又查明，根据《江干区拆迁安置房小区物业管理实施意见（试行）》的规定，对拆迁安置房小区，建设单位可结合实际情况给予免三减二的政策扶持，时间从安置之日起。被告主张其支付的2017年6月30日前的车位物业服务费等系根据扶持政策代业主交纳。 以上事实有原告提供的《物业管理服务协议》、《物业管理服务合同》、地下室标志标线平面图、证明、联系函、律师函、邮寄凭证，被告提供的《空置房物业服务协议》、《空置商铺物业服务协议》、《江干区拆迁安置房小区物业管理实施意见（试行）》、《前期物业管理服务合同》，及双方当事人的陈述为证。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》系各方真实意思的表示，合法有效。该份合同约定，未使用的空置物业，包括地下车位，其物业服务费用按照物业服务费100%的标准由被告向原告全额支付。而案涉地下停车位目前仍未被被告出租、出售，被告也否认允许他人使用，故案涉地下车位属于空置物业，仍应由被告支付物业服务费。原告计算车位物业服务费金额准确，本院予以支持。 被告辩称原告收取了停车费，但未提供证据证明原告实际收取过停车费用，而原告亦予以否认，故对被告该项意见不予采纳。 被告辩称原告具备收取停车费用的条件，以及原告放任他人使用案涉停车位。本院认为，被告认为他人侵害其对地下停车位的合法权益，可以另行主张权利，现并无证据证明被告对空置地下停车位的管理曾向原告作出具体指示，以及原告在提供物业服务过程中存在违约等情形，故对被告该项意见不予采纳。 对于原告主张的违约金一项，双方《前期物业管理服务合同》对空置物业的付款时间及逾期付款责任并无约定，且双方确实存在支付主体的不同认识，故本院对原告关于违约金的诉讼请求不再予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州市城东新城建设投资有限公司支付原告浙江野风物业服务有限公司2017年7月1日至2019年9月30日期间的1785个地下车位物业服务费人民币3855600元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告浙江野风物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币41346元，减半收取人民币20673元，由原告浙江野风物业服务有限公司承担人民币1851元，被告杭州市城东新城建设投资有限公司承担人民币18822元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 张妍妍 二〇二〇年四月十日 代书记员 戴盛雅