广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初8653号原告：陈克新，男，1975年5月26日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：黄浪，广东德寰律师事务所律师被告：朱洪霞，女，1970年3月13日出生，满族，住云南省文山壮族苗族自治州文山县。第三人：何永安，男，1962年3月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告陈克新与被告朱洪霞、第三人何永安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈克新的委托诉讼代理人黄浪、被告朱洪霞到庭到庭参加诉讼，第三人何永安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告陈克新向本院提出诉讼请求：1.被告涂销广州市黄埔区南岗基地路东区11栋504房抵押登记，并在原告办理该房屋商业贷款后将涉案房屋过户登记至原告名下；2.被告向原告赔偿居间服务费19500元；3.被告向原告支付违约金259777.6元；4.被告承担本案诉讼费。庭审中，陈克新明确第一项诉讼请求为原被告之间的房屋买卖合同继续履行，被告和第三人于判决生效5日内协助原告办理案涉房屋涂销抵押登记，被告在案涉房屋抵押登记涂销后5日内将案涉房屋登记过户至原告名下；明确第四项诉讼请求中的律师费为43800元；变更第三项诉讼请求为：被告向原告支付违约金107158.26元（违约金以房屋转让价1298888元为本金，按照0.05%/日的标准从2019年7月1日计算至实际过户之日止，暂计至2019年12月16日）。事实和理由：原告与被告于2019年6月19日在广州网红房网络科技有限公司居间下签订了《存量房买卖合同》，并约定被告至迟于2019年6月28日前办理案涉房屋涂销抵押登记（抵押权人为第三人），原告已根据该存量房买卖合同约定分别于2019年6月19日支付定金50000元、同年6月21日支付首期款646888元，但被告却违反合同约定未在2019年6月28日前办理案涉房屋涂销抵押登记，且一拖再拖，导致原告无法办理正常的商业贷款以及后续案涉房屋过户登记相关手续，被告已构成严重违约，原告有权依据合同法及民诉法等相关规定向被告主张违约损害赔偿责任。综上，恳请法院支持原告上述诉讼请求，维护原告合法正当权利。被告朱洪霞辩称，被告一直积极配合办理相关手续，在原告第一次来看房时被告就明确告知原告房屋是有抵押的，房产证原件在案外人刘德志处，之后需要部分款项结清贷款后，刘德志才同意交还房产证及办理相关手续。原告也同意了，且找到中介，和被告一起见了刘德志，当面作了预付款项的转款手续。被告收到这笔款项后，当着三方的面将款项转至刘德志银行卡账户上，刘德志给中介代理人写了一张结清证明，并承诺2019年6月21日办理相关涂销抵押手续，三方均没有异议。2019年6月21日起，被告与原告一直联系刘德志，但其一直不露面，经过一段时间，被告最终得知刘德志属于诈骗行为，被告已经报案，广州市公安局天河区分局也出具了立案告知书。刘德志现在因为套路贷被抓，说明被告也是受害者。被告不认识第三人，是经刘德志联系的，且一直是刘德志在联系被告。被告违约是因为突发状况，是在被告不知情的情况下发生。即使合同具备履行条件，被告也无法完成。被告不同意赔偿原告违约金、居间费、律师费，因为违约不是被告本人的意愿，被告一直在积极配合处理。本院经审理查明事实如下：2019年6月19日，朱洪霞（出售方）与陈克新（购买方）、广州网红房网络科技有限公司（居间方）签订《存量房屋买卖合同》，约定朱洪霞将坐落于广州市黄埔区南岗基地东区11栋504房的房屋出售给陈克新，房屋建筑面积为57.5346平方米。合同第二条第四款约定，该房屋已设定抵押，抵押权人为个人抵押，抵押登记日期为2016年3月10日。出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过500000元，且出售方应于2019年6月21日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起7日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续。出售方赎楼的资金来源为出售方自筹。第四条约定，该房屋按套转让，成交价共1298888元。该成交价格不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同之约定承担。除有特殊约定外，该成交价已包含入墙的固定设施、基本设施、装饰装修以及附件一《物业交割清单》所列物品的价值。第五条约定，双方约定定金为50000元，购买方应于签订本合同当天将第一笔定金50000元支付给出售方；购买方应在2019年6月22日前将第一笔646888元支付给出售方；购买方以商业贷款方式购买，拟贷款金额为600000元出售方与购买方应于签订本合同后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，出售方与购买方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。第七条约定，出售方收到全部房款（不含物业交割保证金）后7个工作日内将房屋交付给购买方。第十一条第一款约定，出售方与购买方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五款约定出售方与购买方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方应承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。同日，陈克新签署的《居间服务费用确认书（买方）》载明，陈克新确认以涉案房产成交价1298888元为依据计算居间服务费为19500元。双方确认陈克新分别于2019年6月19日、6月21日向朱洪霞支付定金50000元及购房款646888元，涉案房屋未办理网签手续，亦未实际交付。2016年2月24日，何永安与朱洪霞在房管部门申请办理抵押权登记并接受房管部门的询问，确认双方在询问记录表填报表的内容真实。何永安与朱洪霞向房管部门提交的经双方签名的借款协议及不动产抵押合同载明，朱洪霞向何永安借款400000元，借款期限自2016年2月24日起至2017年2月23日止，朱洪霞以其所有的涉案房屋作抵押。广州市不动产登记查册表显示上述抵押权于2016年3月2日登记，不动产登记证明号为粤（2016）广州市不动产证明第00205499号。朱洪霞表示其实际上是向案外人刘德志借款，借款金额也不是400000元，而是250000元，其不认识何永安，亦没有何永安的联系方式，是刘德志与何永安联系的，其不清楚刘德志与何永安是何关系，其只是在办理抵押权登记手续时见过；提交给房管部门的借款协议上记载借款金额为400000元是因为刘德志告知其金额太少，房管部门不给办理抵押手续，其与何永安签订借款协议与抵押合同是刘德志要求的。朱洪霞主张其于2019年6月21日已向刘德志还清欠款，刘德志当时承诺于2019年6月26日前会办理涉案房屋的涂销抵押手续，但刘德志未在约定日期办理涂销手续，后其觉得被骗了，于是向公安机关报案。为证明其主张，朱洪霞提交了以下证据1.补充协议，甲方为刘德志、周文辉，乙方为朱洪霞，约定甲、乙双方在广州市房产交易中心办理的抵押手续及签署相关文件（包括借款协议和抵押合同），实际借款金额以双方私下签订的此未经法律程序借款合同为准并以补偿协议（5）到账金额为依据，其余账号与此账号（62×××24）往来金额不予承认；甲方不得通过其他金额方式，向乙方收取还款及费用，若甲方违反愿承担一切法律及相应的责任。刘德志、周文辉在甲方签名处签名，刘德志还在该签名处签了“刘德志代何永安”字样。2.立案告知书，载明2019年9月2日，广州市公安局天河区分局告知朱洪霞，其被诈骗一案，该局予以立案侦查。3.审查起诉阶段委托诉讼代理人/申请法律援助告知书，载明2019年10月16日，广州市天河区人民检察院告知朱洪霞，该院已收到广州市公安局天河区分局移送审查起诉的刘德志、周文辉、黄珉诈骗一案的材料，现告知朱洪霞有权委托诉讼代理人，如果有经济困难，可以申请法律援助。4.刘德志于2019年6月21日出具结清证明，载明朱洪霞的借款于2019年6月21日已全部还清，2019年6月26日前给予朱洪霞办理涂销抵押手续。陈克新还提交了民事委托代理合同、支付凭证及发票，显示律师费为43800元。庭审中，陈克新确认其尚有600000元未支付，其愿意代朱洪霞向何永安清偿400000元债权以涂销抵押登记，剩余房款在抵扣了违约金等费用后，其愿意向朱洪霞支付。朱洪霞不同意陈克新代其向何永安清偿欠款，其认为其已还清所有欠款。陈克新表示其清楚存在涉案房屋无法办理过户及产生相关费用的风险，经本院释明后陈克新仍坚持诉讼请求，另查明，陈克新于2019年7月8日向本院申请诉前财产保全，请求对朱洪霞价值760000元的财产采取保全措施。本院于2019年7月9日出具（2019）粤0112财保86号民事裁定书，裁定：冻结朱洪霞的银行存款760000元，或查封、扣押其相应价值的财产（具体以本院协助冻结存款通知书、协助执行通知书、财产查封扣押清单为准）。上述事实，《存量房屋买卖合同》《居间服务费用确认书（买方）》、支付凭证、收据及收款收据、立案告知书、审查起诉阶段委托诉讼代理人/申请法律援助告知书、广州市不动产登记查册表、不动产抵押合同、借款协议、不动产登记申请表、广州市不动产登记询问表及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，朱洪霞与陈克新、广州网红房网络科技有限公司签订的《存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于涉案买卖合同能否继续履行。根据双方的陈述可知，陈克新仅支付了部分房款，尚未办理网签手续，涉案房屋亦未实际交付。涉案房屋上设有抵押权，虽然陈克新表示愿意代朱洪霞向抵押权人何永安偿还债务，但朱洪霞对此提议明确表示不同意，且认为其已还清所有欠款，即朱洪霞与何永安之间的债权债务尚存在争议。综合上述情况，本院认为陈克新要求继续履行买卖合同依据不足，本院对此不予支持。故陈克新基于继续履行房屋买卖合同而要求朱洪霞与何永安涂销抵押登记并办理过户手续及主张的居间服务费、违约金、律师费，本院亦不予支持。陈克新因此受到的损失，可根据相关合同约定，另行向朱洪霞主张权利。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈克新的全部诉讼请求。案件受理费3709元、保全费4320元，由原告陈克新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  杨树玲人民陪审员  何照银二〇二〇年四月二十日书 记 员  刘婉仪