江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初214号原告：汪雪彬，男，1984年5月4日生，汉族，住江西省德兴市。委托诉讼代理人：程子怡，江西撼唐律师事务所律师。被告：南昌唐门房地产有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区。法定代表人：刘少明，董事长。委托诉讼代理人：熊志伟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：毛磊，男，该公司工作人员。原告汪雪彬与被告南昌唐门房地产有限公司（以下简称唐门公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪雪彬及其委托诉讼代理人程子怡，被告唐门公司的委托诉讼代理人熊志伟、毛磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汪雪彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金（自2015年12月31日起暂计算至2017年1月1日114594.75元，其余违约金以2087336元为基数，按日万分之1.5计算至实际交房之日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月11日，双方签订《南昌市商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买坐落于南昌市青山湖区的房屋，被告应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。被告逾期未交房，根据合同第九条约定：自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，望判如所请。唐门公司辩称：一、该房屋已于2015年12月29日取得《竣工验收备案表》，验收合格，完全具备交房条件。我司通知原告前来收房，原告提出种种无理要求拒绝收房，根据合同附件四合同补充协议第三条，原告拒绝收房的，我司将2016年1月1日视为交付日期。二、针对原告提出的几点异议，答复如下：1、原告称消防管道（实际为雨水管道）在车库内，根据设计图显示，我司按图施工并经验收合格。消防及给排水要求设计且验收通过，车库属于赠送，用于停车不存在封闭问题，若原告自行封闭，改造费用由其自行承担。2、原告隔壁706的围挡在原告购买705时已经建在705与706的分割线上，没有超越原告房屋的范围，该围挡属于邻里之间的沟通协调问题，与被告无关。3、二楼楼梯的转角处完全是按设计的要求，且经验收合格（见设计图纸）。综上，对于房屋的设计及建设没有任何问题。后续物业公司为了息事宁人针对原告的要求进行整改，但原告仍拒绝收房违背了契约及基本诚信原则。又根据合同附件四合同补充协议第三条的约定和合同法第一百四十八条规定，原告拒绝收房的理由不成立。本院经审理认定事实如下：2015年2月13日和2015年12月7日，汪雪彬分别向唐门公司缴纳了购房定金100000元和购房款307336元。2015年12月11日，汪雪彬（买受人）与唐门公司（出卖人）签订了《南昌市商品房买卖合同》1份。约定：买受人所购买的商品房位于南昌市青山湖区，该商品房的用途为商业用房。本合同项下的商品房总价款为2087336元，买受人在签署合同时支付首付款为1087336元，余款1000000元实行银行按揭支付，买受人同意于2015年12月11日前提供按揭材料并签订银行按揭合同。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按补充协议的相关规定执行。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。附件四合同补充协议约定：房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房责任；出卖人发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式；如发生本合同约定的不可抗力或买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用尚未付清的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任；出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，买受人给予出卖人90日的宽限期，如宽限期满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第91日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。如该房屋存在地基基础和主体机构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应当按照本合同约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按买受人原因造成房屋未能按期交付执行（详见本补充协议第三条第4项）；本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力；如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。2015年12月25日，汪雪彬通过银行抵押贷款向唐门公司支付购房款1000000元。2015年12月29日，唐门公司就含汪雪彬所购房屋在内的大唐世家1＃地块7＃楼办理了竣工验收备案登记，其中显示竣工验收日期为2015年11月15日。2016年2月4日，汪雪彬将购房尾款680000元交与唐门公司。2019年9月4日，汪雪彬向唐门公司及其物业发出《大唐随院排屋质量问题整改通知单》，载明：2017年关于房屋交付出现严重的质量问题，造成未按购房合同中约定时间交付…在这长达二年期间，我已多次反应物业，结果无人理睬…。并同时提出四个问题：1、拆除与样板房（7-106）的隔断，做到小区统一交付标准；2、二楼楼梯不平，拆除重浇；3、消防开关及压力表改装移出私人车库；4、顶层阳光房玻璃破损，更换各区域卫生清理打扫。2019年12月25日，唐门公司通过短信方式向汪雪彬发出交付房屋通知。汪雪彬回复：2019年10月20日你司将车库里的消防阀门直接移至车库外，于2019年9月28日在二楼的楼板倾斜处上直接浇一层水泥，敷衍了事，未根本解除楼板倾斜导致的安全隐患；对本是绿化隔断带的围墙未作任何处理，直至2019年12月21日通过媒体等介入才将围墙拆除，后又拒绝恢复符合交房条件的绿化带。审理中，汪雪彬对二楼楼板倾斜处是否构成安全隐患不要求进行鉴定。因双方意见不一，案经调解未果。本院认为，汪雪彬与唐门公司之间签订的商品房买卖合同（含附件四合同补充协议）系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。唐门公司作为房屋出卖人，是否按合同约定履行了交房通知义务，如构成违约，违约金的起止时间和计算比例等又如何进行认定，以及汪雪彬作为买受人在提出的整改要求后因未及时整改而拒收房屋是否符合合同约定，是否视为已交房等，应是本案审理焦点所在。按商品房买卖合同约定，唐门公司应在2015年12月31日前将验收合格的房屋交付汪雪彬，但唐门公司无有效证据证明其按合同约定以电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式向汪雪彬发出了入伙通知书，唐门公司对此应承担逾期交房的违约责任。唐门公司为证明其履行了通知义务，提供了2015年7月28日在《江南都市报》刊登的收楼通知，以及邮件寄送的邮费报销凭据，本院经审查认为，本案合同签订的时间为2015年12月11日，其刊登的收楼通知对汪雪彬应不具有约束力，而报销凭据仅显示了报销金额，并无包含汪雪彬在内的具体名单或签收回单印证，故不予采信。汪雪彬于2016年2月4日将购房尾款680000元交与唐门公司，根据补充协议第三条第5项、第7项约定，违约责任应自其交清付款之日起展期90日，即自第91日（2016年5月5日）起计算。汪雪彬于2019年9月4日向唐门公司及其物业发出质量问题整改通知单，并提出了整改要求，本院经审查认为，汪雪彬所购房屋已经竣工验收和备案登记，而其针对二楼楼板倾斜处是否构成安全隐患又放弃鉴定，故其提出的多项整改要求不属主体建设质量问题，按补充协议第四条第4项约定，应属保修范围，不能构成其拒收房屋的合理理由。同时，根据该通知单反映，其“在这长达二年期间，我已多次反应物业”，可知汪雪彬已知晓交房事宜，因对具体时间双方均未作具体确认，故本院合理推定已知交房时间为2017年9月4日，即自即日起视为已交房。综上，本院认定唐门公司逾期交房时间为487天。合同正文约定按已交购房款的日万分之1.5计算违约金，而补充协议约定按已交购房款的日万分之1计算，根据“如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准”的约定，本院确定按已交购房款的日万分之1计算。汪雪彬已在补充协议的乙方处签字捺印，其在庭审中提出唐门公司未履行告知义务等理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告南昌唐门房地产有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付原告汪雪彬逾期交房违约金101653元（2087336元×487天×0.1‰/天）；二、驳回原告汪雪彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4111元（已减半收取），由原告汪雪彬负担3206元，被告南昌唐门房地产有限公司负担905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  成利群二〇二〇年四月十五日书记员  胡依萍