广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11630号原告：广州市智荣建材科技有限公司，住所地广州市黄埔区广汕四路641号101房。法定代表人：黄晓鑫，该公司总经理。原告：黄晓鑫，男，1990年2月20日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。以上二原告共同委托诉讼代理人：唐小梅，广东民道（广州）律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：李高峰，广东润平律师事务所律师。被告：秦顺华，男，1955年2月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张浩，广东金山石律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴立平，广东金山石律师事务所律师。原告广州市智荣建材科技有限公司（以下简称“智荣公司”）、黄晓鑫诉被告秦顺华租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告智荣公司、黄晓鑫的共同委托诉讼代理人唐小梅、被告秦顺华的委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智荣公司、黄晓鑫向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告签订的《租赁合同》无效；2.请求判令被告向原告返还己经支付的租金148500元；3.请求判令被告向原告返还租赁保证金40500元及利息73.41元（利息以40500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年10月17日起，暂计至2019年10月31日，实际计算至被告清偿之日）；4.请求判令被告向原告赔偿损失303800元；5.本案评估费6000元及诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将广州市黄埔区长岭街广汕四路自编643、645、647号厂房出租给原告作为经营场地使用，租期自2018年10月1日至2023年9月30日，每月租金为13500元，每年租金递增5%，同时原告向被告交纳三个月租金作为租赁保证金40500元。合同第十条约定，租期内如发生纠纷，如双方协商不成，由甲方（被告）住所地法院解决。原告一直履行合同义务，自2018年10月至2019年8月期间，共支付被告租金合计148500元。2019年8月，广州市黄埔区人民政府长岭街道办事处开展整顿“脏乱差”现象工作，发出拆除通知，要求将包括涉案厂房在内的位于长龙片“散乱污”企业和河涌两岸集体物业依法进行清理和拆除。原告收到通知后与被告沟通协商，得知涉案租赁厂房建设时没有办理建设工程规划许可手续，且涉案厂房所在土地对外承包也没有经过合法程序。原告面临即将被拆除房屋的建筑装修、停产停业以及搬迁经营设备货物等重大损失，对此，为了进一步明确原告自身损失估值，原告委托广州中凌房地产土地资产评估咨询有限公司对原告经营场所搬迁费、经营损失价值进行评估，最终评估损失价值为303800元，评估费用为6000元。事后，原告多次尝试与被告协商上述损失费用的赔偿问题，但被告却告知不给予任何赔偿。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《土地管理法》第十五条规定，涉案的《租赁合同》属于无效，被告应当返还己收取的租金、保证金，并赔偿原告因此造成的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院依法裁决。被告秦顺华辩称，一、被告认为涉案租赁合同有效，因为被告有建设批复的文件，虽然该文件与建筑用途有点不一致，但是国家对于农村集体建设用地没有统一规范的管理，导致村、社单位基本是使用宅基地来建设一些工业或综合性质的用地，案涉厂房虽然申报的是宅基地，但最后建设作为厂房使用，而不是普通理解的村民可居住的住宅。二、根据相关司法解释，即使涉案租赁合同被认定为无效合同，原告作为租赁方仍需要按照租金标准交付场地使用费，故原告要求返还租金依据不足。三、被告同意返还租赁保证金、电费保证金，若涉案合同被认定为无效合同，被告同意支付利息。四、关于损失赔偿，如果合同被认定无效，双方应当按照各自过错承担责任。原告单方委托评估，被告没有确认。停产停业属于预期损失，故不存在停产停业的赔偿问题；被告移交给原告的就是房屋，原告后自行搭建了阁楼，但评估报告评出的房屋建筑物价格只剔除了土地使用权的价格，并非只针对装修，该项评估损失不应存在或至少存在夸大损失的可能。搬迁费，应当双方现场清点物资，并提供实际付款依据及合同等参照物，按实际计算。本院经审理查明事实如下：2018年10月1日，秦顺华（甲方）与黄晓鑫（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区广汕四路643、645、647号的场地出租给乙方作为经营场地使用，租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日止。合同第三条租金的标准及付款方式约定，每月5日前缴纳当月租金13500元，每年租金在其上一年度租金基础上递增5%，以上租金未含任何税费，政府所要缴纳的各项税费用由乙方承担；乙方应于签约当日向甲方交纳40500元保证金，合同期满后，凭单据退回，不计息，合同期未满而乙方自行退租，则保证金不退。第四条交款期限约定，乙方应依时向甲方缴纳承租款，如超出缴纳期限，甲方将根据月租金每天罚5%的滞纳金，乙方超过一个月不缴交承租款时，甲方有权单方解除合同并无条件收回出租的场地，并视乙方违约，甲方有权追缴乙方欠甲方的款项；另外，乙方应无条件同意甲方变卖乙方可动财产抵扣所欠款项。第五条违约责任第5款约定，合同期满，乙方不再续租或乙方中途退场（含违约退场）应将场地完好退还给甲方，并且不得拆除厂房原有固定设施及租赁期内乙方出资兴建的所有设施和装修的一切物品（业户的家用电器、电话机、空调机及机械设备除外），合同期满，如乙方不再续租或甲方不再出租，乙方应在合同期满后五天内搬迁完毕。第十二条补充规定约定，甲方负责安装装卸载货电梯一台，安全责任和保养维修、维护所需费用由乙方负责承担。合同期满后乙方应保证电梯在正常运作的情况下交回甲方，如有损坏、损毁，乙方应修复原状或照价赔偿。合同签订后，黄晓鑫向秦顺华支付了租赁保证金40500元，并按月缴纳租金，至2019年8月31日共支付租金148500元。秦顺华在庭审中表示同意返还租赁保证金，若双方合同被认定为无效合同，亦同意支付黄晓鑫主张的利息。2019年8月15日，广州市黄埔区人民政府长岭街道办事处出具《关于拆除长龙片“散乱污”企业和河涌两侧集体物业的公告》，载明：长龙片集体物业位于广汕公路两侧，且大多数建于龟咀涌两侧6米红线内，均未达到环评标准要求，为贯彻落实市、区生态环境局和河长办相关文件精神，打造宜居宜业城市环境，长岭街决定于2019年8月23日起对长龙片“散乱污”企业和河涌两岸集体物业依法依规进行清理和拆除。请各租户和经营者于8月22日前自行搬离所属物品，积极配合街道清拆工作。2019年8月22日，广州市黄埔区人民政府长岭街道办事处又出具《关于推迟拆除长龙片“散乱污”企业和河涌两侧集体物业的公告》，载明：因长岭街道收到长龙片部分租户和经营者的诉求书，长岭街道办事处为切实考虑各企业与房东签订的租约合同的合理需求，特将长龙片“散乱污“企业和河涌两岸集体物业的拆除时间推迟到9月1日，请各租户和经营者务必于9月1日前自行搬离所属物品，积极配合政府清拆工作，如逾期不搬离，将依法依规进行处置。双方确认黄晓鑫于2019年11月25日将涉案物业交还给秦顺华。秦顺华主张涉案物业为合法建筑，并提交广州市白云区建设用地通知书（云国土[1995]建用通字第157号、云国土[1995]建用通字第159号）、建设用地批准书[广州市白云区建征（拨）(95)字第15号]、《租赁空地合同》、冼传用出具的确认书。其中，冼传用出具的确认书载明其签署《租赁空地合同》后，由秦顺华接收并投资兴建地上建筑物，秦顺华是实际租赁使用人。除上述证据外，秦顺华未提交涉案的报建资料。黄晓鑫提交公证书、评估报告、搬运合同、收款收据，拟证明其承租后对涉案物业进行装修及其因合同无效造成的损失。公证书由广东省广州市广州公证处于2019年10月15日出具，记录了2019年9月26日涉案物业的状况，物业内有货架及许多材料，搭建的二楼有办公室。评估报告由广州中凌房地产土地资产评估咨询有限公司于2019年9月9日作出，评估涉案物业搬迁费为179470元、房屋建筑物总价64330元、停产停业损失为60000元，其中房屋建筑物评估值采用成本法评估，即由房屋建筑物重置成本×房屋建筑物综合成新率计算而得（不包含房屋所占用的集体土地使用权价值）。搬运合同显示签订日期为2019年9月1日，搬运公司为广州诚力起重工程有限公司，搬运日期为2019年9月2日，搬运费按拖挂车2000元/车计22车、人工200元/吨计300吨、五金配件6.8米大车1000元/车计8车计算。黄晓鑫分四次向广州诚力起重工程有限公司支付搬运费158660元，该公司出具了对应金额的收款收据。庭审中，黄晓鑫表示其是智荣公司的法定代表人及股东，其承租涉案物业后无偿提供给智荣公司作商铺使用。经本院释明，黄晓鑫表示不申请重新评估。上述事实有《租赁合同》《关于拆除长龙片“散乱污”企业和河涌两侧集体物业的公告》《关于推迟拆除长龙片“散乱污”企业和河涌两侧集体物业的公告》、广州市白云区建设用地通知书、建设用地批准书、银行流水、收据收据、公证书、评估报告及当事人的陈述予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，秦顺华未举证证明涉案物业已办理报建手续，双方就未办理报建手续的涉案物业签订的《租赁合同》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，黄晓鑫要求秦顺华返还租赁保证金40500元及利息，秦顺华同意返还，本院对此予以确认。智荣公司并非《租赁合同》的相对人，其要求秦顺华返还保证金及利息，本院对此不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案中，虽然《租赁合同》为无效合同，但黄晓鑫已实际使用了涉案物业，其应按《租赁合同》约定的租金标准向秦顺华支付其占有使用涉案物业的占有使用费，故其要求秦顺华返还已支付的租金148500元，缺乏依据，本院不予支持。秦顺华将未办理报建手续的涉案物业出租存在过错，黄晓鑫在签订租赁合同时未审慎审查物业的相关证照亦存在过错，双方对合同无效均有过错，故本院综合双方过错程度酌情支持黄晓鑫装修损失及搬迁费75000元，黄晓鑫主张的停产停业损失属于可期待利益，本院对此不予支持。黄晓鑫提交的评估报告系其单方委托，秦顺华对此不予确认，且评估报告并未评估涉案物业中由黄晓鑫搭建的装修部分，而是对房屋建筑物的总价值作为评估对象，故本院对该评估报告不予采信，黄晓鑫主张的评估费6000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告黄晓鑫与被告秦顺华于2018年10月1日签订的《租赁合同》无效；二、被告秦顺华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄晓鑫返还租赁保证金40500元及利息（利息以40500元为基数，自2019年10月17日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告秦顺华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赔偿损失75000元；四、驳回原告黄晓鑫、广州市智荣建材科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8783元，由原告黄晓鑫、广州市智荣建材科技有限公司负担6748元，被告秦顺华负担2035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  刘 英人民陪审员  元亚鹏二〇二〇年四月十三日书 记 员  刘婉仪