四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8020号 原告：刘敏，女，1981年9月8日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：李廷芬，四川天则律师事务所律师。 被告：蒋庆容，女，1958年7月14日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：李超，男，1989年5月29日出生，汉族，住成都市新都区。 共同委托诉讼代理人：王黎明，四川广力律师事务所律师。 被告：胡益勇，男，1974年5月15日出生，汉族，住成都市。 被告：胡益胜，男，1972年7月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：胡益勇，男，1974年5月15日出生，汉族，住成都市，同案被告，与胡益胜为兄弟关系。 原告刘敏与被告蒋庆容、李超、胡益勇、胡益胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告刘敏的委托诉讼代理人李廷芬、被告蒋庆容、李超的委托诉讼代理人王黎明、被告胡益勇（同为被告胡益胜委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘敏向本院提出诉讼请求：1.判决蒋庆容、李超、胡益勇、胡益胜履行约定义务，将位于成都市新都区房屋登记到刘敏名下；2.判决蒋庆容、李超支付刘敏违约金60000元并承担刘敏聘请律师的代理费10000元；3.判决由蒋庆容、李超、胡益勇、胡益胜承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2009年11月16日，刘敏与蒋庆容、胡本怀、李超就买卖诉争安置房协商一致，约定刘敏以15万元成交价购买诉争房屋，房屋建筑面积49.51㎡，房屋面积增加时房价总金额不变。刘敏在2009年11月6日支付定金3000元，2009年11月14日签订协议再支付127000元，余款20000元待诉争房屋过户为刘敏的名字时再支付给蒋庆容、胡本怀、李超。过户产生的税费由刘敏承担，蒋庆容、胡本怀、李超办理分户登记的费用由其自行承担。蒋庆容、胡本怀、李超于2009年12月31日将诉争房屋交给刘敏使用，并在领取房产证30日内将房屋过户给刘敏。双方还对违约责任、诉讼费及代理费的承担等事项进行了约定。协议签订后，刘敏按约定履行了付款义务，案涉房屋也交付给刘敏居住使用至今。但诉争房屋2015年11月17日办理产权证后，蒋庆容、胡本怀、李超未在30日内协助刘敏办理过户登记，并提出要再多给几万元房款才同意过户至刘敏名下，其行为不仅违反诚实信用原则，且违反法律规定和合同约定，应当承担违约责任。审理过程中，刘敏得知胡本怀已经死亡，故申请追加胡本怀的法定继承人即其子胡益勇、胡益胜为共同被告，协助配合办理房屋过户手续。为此，刘敏诉至法院，提出前述诉讼请求。 刘敏为证明其主张，向本院提交以下证据： 1.刘敏、蒋庆容、李超身份信息一组，用以证明原被告主体资格； 2.蒋庆容、胡本怀婚姻档案信息、胡本怀原始户籍查询信息、胡本怀死亡户籍注销证明、胡益勇、胡益胜身份信息一组，用以证明胡本怀已死亡，其法定继承人为蒋庆容、胡益勇、胡益胜； 3.《房屋买卖合同》一份，用以证明刘敏与蒋庆容、胡本怀、李超之间存在房屋买卖合同的基础法律关系； 4.《协议书》、入住证明各一份，物业费票据一组，用以证明刘敏与蒋庆容、胡本怀、李超双方就《房屋买卖合同》进行补充约定，案涉房屋实际交付给刘敏时尚未办理过户手续，双方就违约金、律师费负担进行了约定； 5.转款凭证一份、收条两份，用以证明刘敏已实际支付购房款； 6.房屋产权证复印件、房屋档案信息各一份，用以证明蒋庆容、胡本怀于2015年11月17日已经取得案涉房屋不动产所有权，但拒不履行约定为刘敏办理产权过户手续。 蒋庆容、李超对刘敏所提交证据1、证据2的三性无异议，对证据3、证据4中《协议书》的真实性和关联性无异议，对合法性有异议，认为房屋安置对象为蒋庆明，对证据4中入住证明、物管费票据的关联性不予认可，对证据5的真实性、关联性无异议，但收款人非蒋庆明，对证据6无异议。 蒋庆容、刘敏辩称，第一，2008年1月23日，由新都区人民政府大丰街道办事处与蒋庆明共同签订了安置协议，其中安置对象包括蒋庆明、蒋庆容。2009年11月6日，刘敏与蒋庆容就本案案涉房屋签订《房屋买卖合同》，2009年11月14日，蒋庆容、胡本怀、李超与刘敏就案涉房屋买卖签订《协议书》。刘敏于2009年11月6日向蒋庆容支付购房定金3000元，于2009年11月14日支付购房款127000元，共计13000元，上述事实说明，本案协议无效，因本案被安置对象为蒋庆明，在未与蒋庆明签订买卖合同情况下，协议无效。第二，2015年10月18日胡本怀因病死亡，2015年11月17日案涉房屋产权证办理为蒋庆容、胡本怀共同共有，胡本怀死亡后遗产归继承人继承，此时即使蒋庆容、李超想办理过户，客观上也无法办理，蒋庆容、李超为此找到胡益勇、胡益胜，但二人不配合，因此，蒋庆容、李超不存在违约行为。第三，刘敏尚有20000元购房款未支付。综上，请求法院依法判决。 胡益勇、胡益胜对刘敏所提交证据1、证据2予以认可，对证据3、证据4中的协议书有异议，无法确认签名是胡本怀本人所签，对证据4中物业费票据不予质证，对证据5的真实性无法确认，对证据6无异议。 胡益勇、胡益胜辩称，第一，案涉房屋不能交易，双方于2009年11月14日签订的《协议书》无效。理由为：房管局房屋信息查询记录可以看出，案涉房屋于2015年11月17日通过交换方式登记在胡本怀、蒋庆容名下，此前房屋所有人为大丰街道办事处，双方于2009年11月14日签订房屋买卖《协议书》时没有取得房屋所有权证书，胡本怀于2015年10月18日注销户口，从签订合同到去世都没有取得房屋所有权证书，案涉房屋不得转让，相应买卖协议无效。第二，案涉房屋权属有争议，不能交易。按照《继承法》第二条和《物权法》第二十九条规定，继承从被继承人死亡开始，因继承取得物权的，自继承开始发生效力，出卖人的法定继承人无需办理登记，即依法直接取得该房屋的财产所有权，成为新的所有权人，案涉房屋属于胡本怀的部分，应由胡本怀的法定继承人实际拥有。按照《城市房地产管理法》第38条第5款规定，权属有争议的房地产不得转让。第三，本案已过诉讼时效，案涉房屋在2015年11月17日取得权属证书，至今已经快5年，超过了法律规定的诉讼时效。综上，请求驳回刘敏的诉讼请求。 蒋庆容、李超为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《住房安置协议书》一份，用以证明案涉房屋安置对象为蒋庆明； 2.村委会《证明》一份，用以证明胡本怀死亡时间为2015年10月18日； 3.房屋产权证明一份，用以证明案涉房屋为蒋庆容、胡本怀共同共有。 刘敏对蒋庆容、李超提交的证据1的三性无异议，但不认可其证明目的，该安置协议对象包括蒋庆容、胡本怀、李超，对证据2、证据3的三性无异议。 胡益勇、胡益胜对蒋庆容、李超提交的证据1不发表意见，对证据2、证据3无异议。 胡益勇、胡益胜无证据向本院提交。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2008年1月23日，成都市新都区人民政府大丰街道办事处（甲方，以下简称大丰街道办）与蒋庆明（乙方）签订《住房安置协议书》，载明被安置户为方营村二社蒋庆明、蒋庆容，统建房安置面积为380.68平方米，套型为94＊3㎡、49.34＊2㎡，共5套。2009年11月6日，蒋庆容（销售方、甲方）与刘敏（购买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方现有49.34㎡的房屋，地址为××小区××幢××单元××号，双方均同意售价为150000元。一、付款方式：乙方第一次支付部分购房定金3000元，第二次在产权监理所将此产权证交产权监理处受理同时（或者办理产权公证时）乙方再付给甲方127000元，第三次余款待办完过户手续后乙方拿到新产权证及钥匙的同时付清，计人民币20000元。“房价包含水、电、气、光纤初装费及现有部分设施（炉灶、热水器、抽油烟机）等固定设施，办理手续于2009年11月30日前办理”。同日，蒋庆容出具《收条》，载明：“今收到刘敏购××小区××栋××单元××号住房定金叁仟元整。此据”，刘敏确认收到该款。2009年11月14日，蒋庆容、胡本怀、李超（甲方、出售方）与刘敏（乙方、购买方）签订《协议书》，约定：一、甲方自愿将成都市新都区××小区××栋××单元××楼××号房屋一套出售给乙方，面积为49.51㎡，双方确认该房成交价为150000元，房屋产权面积发生变化时总金额不变（付款方式以收条为准）。该房屋成交价包含公摊面积、天然气初装费、铝合金窗、推拉窗、防盗门、室内门、光纤入户费等现有设施在内，甲方不能撤除，不能再向乙方清算其他费用，成交后归乙方所有。二、乙方在2009年11月6日先支付定金3000元给甲方，在签订协议时，乙方再支付购房款127000元给甲方，如该房屋不能使用，所造成的损失由甲方承担；第一次领取的房产证费用全部由甲方承担，甲方领取房产证30日内必须将房屋过户给乙方，蒋庆容全权协助乙方办理过户手续，如该房屋不能过户，甲方蒋庆容承担全部责任。此协议签订后，乙方在该房屋的权利、义务适用《婚姻法》等相关法律、法规的规定，甲方有义务配合乙方及其亲属行使权利。该房屋产生的权力义务全部由乙方享有。余款20000元整在城市房屋产权证、国有土地使用证过户为乙方名字时再支付给甲方，过户时甲乙双方所产生的所有税费均由乙方承担。如该房屋有继承或赠与所产生的税费时由甲方承担。三、甲方在2009年12月31日将该房屋交付给乙方使用，甲方不得以任何理由拒绝交房。甲方保证水、电、气三通及房内设施完整。四、甲、乙双方应遵守此协议，如一方违约另一方有权要求继续履行协议，违约方除无条件履行本协议外，还应支付另一方违约金60000元，乙方在该房屋内装修费按30000元整由违约方承担，并承担由此产生的诉讼费及代理费等费用。五、现双方对上述条款事实均无异议，并以此协议的内容作为今后使用及过户的依据。协议人（甲方）落款处有蒋庆容、李超、胡本怀、蒋庆明签名捺印协议人（乙方）落款处有刘敏签名捺印，代书单位为成都市金牛区法律服务所，并加盖该服务所印章。同日，李超、蒋庆容、胡本怀出具《收条》，载明：“今收到刘敏购新都区××镇××小区××栋××单元××楼××号住房房款：大写壹拾贰万柒仟元整，小写¥127000元。此据”，蒋庆容、李超确认收到该款。刘敏与蒋庆容、李超一致确认，案涉房屋已向刘敏交付。成都和佳物业管理有限公司出具的《证明》载明：兹有刘敏、张洪波、张嫒从2009年12月15日起至2020年3月13日居住于方营路××方××小区××单元××楼××号，属我公司服务区域。刘敏提交的成都和佳物业管理有限公司专用收据载明，案涉房屋2018年1月1日至2018年12月31日、2020年1月1日至12月31日期间的生活垃圾清运费由刘敏交纳，票载交纳时间分别为2018年10月18日、2020年3月13日。2015年11月17日，案涉房屋办出房屋所有权证，登记为蒋庆容、胡本怀共同共有，2015年12月9日，案涉房屋办出分户国有土地使用权证，土地使用权人登记为蒋庆容、胡本怀。房屋信息查询记录显示该房屋上无抵押、查封及其他限制登记信息。 另查明，蒋庆容与胡本怀于2007年11月29日登记结婚。2015年10月18日，胡本怀死亡，于2015年10月26日注销户口。胡益勇、胡益胜为胡本怀之子，确认胡本怀的继承人均已参加本案诉讼。 以上事实，有各方当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案的争议焦点为，1.本案的诉讼时效是否已经经过。2.《房屋买卖合同》及《协议书》的效力。3.蒋庆容、李超、胡益勇、胡益胜是否应当履行过户义务。4.蒋庆容、李超应否承担违约责任。围绕争议焦点，本院评述如下： 关于诉讼时效。本案中胡益勇、胡益胜提出诉讼时效抗辩，认为案涉房屋产权证于2015年11月17日办出，至刘敏起诉时诉讼时效期间已经经过，对此本院认为，办理房屋权属转移登记系物权变更行为，刘敏请求判令胡益勇、胡益胜配合办理案涉房屋的过户登记手续系行使物权请求权，对此法律未规定诉讼时效，故胡益勇、胡益胜的抗辩理由不能成立。 关于《房屋买卖合同》及《协议书》效力。协议主体方面，蒋庆容、李超以案涉房屋安置对象为蒋庆明为由主张协议无效，胡益勇、胡益胜以胡本怀自签订《协议书》至死亡均未取得房屋所有权证书为由，主张协议无效，但从查明事实看，蒋庆容、李超所举由蒋庆明与大丰街道办2008年1月23日签订的《住房安置协议书》载明被安置户为蒋庆明、蒋庆容，蒋庆容、胡本怀已于2007年11月29日登记结婚，从安置房屋实际登记分配情况看，案涉房屋亦登记为蒋庆容、胡本怀共同共有，《房屋买卖合同》虽为蒋庆容与刘敏单独签订，但其后安置房所涉权利人蒋庆容、胡本怀、李超在成都市金牛区法律服务所见证下与刘敏签订了《协议书》，就房屋交易价格、转移登记、交付期限、违约责任等进行了约定，故签订《房屋买卖合同》及《协议书》主体适格，对蒋庆容、李超及胡益勇、胡益胜关于合同主体无权处分的答辩意见，本院不予采纳。 关于各被告应否履行过户义务。案涉《协议书》系胡本怀生前在成都市金牛区法律服务所见证下签订，蒋庆容、李超对签订《协议书》事实予以确认，该《协议书》应为买卖双方真实意思表示且不违反法律有关效力性禁止规定，应属合法有效，双方当事人均应按照法律规定和合同约定全面诚信履行义务，对案涉房屋的处分行为发生在胡本怀死亡前，其死亡后房屋不应作为遗产处理，胡益勇、胡益胜关于因胡本怀死亡而发生继承、现房屋权属有争议而不得转让的答辩意见，本院不予采纳。刘敏已按《协议书》约定支付购房款共计130000元，案涉房屋也已交付刘敏居住使用，房屋的所有权证及分户国有土地使用权证均已办出，蒋庆容应当按照约定履行为刘敏办理房屋过户登记的义务，胡益勇、胡益胜作为胡本怀的继承人，在未明确表示放弃继承权利情况下，应协助刘敏办理案涉房屋过户登记手续。李超并非案涉房屋的登记权利人，《协议书》中也未就李超应履行协助过户义务作明确约定，且蒋庆容与胡本怀登记结婚时李超已成年，李超并无协助过户的约定义务和法定义务，对于刘敏关于判令李超履行案涉房屋过户义务的请求，本院依法不予支持。过户手续办理完成后，刘敏应向蒋庆容、胡益勇、胡益胜结清购房款余款。 关于违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，主张合同解除的违约金应以实际损失为基础，违约责任范围的确定需视履行情况而定。根据双方《协议书》约定，“甲方（蒋庆容、胡本怀、李超）应在领取房产证30日内将房屋过户给乙方刘敏，蒋庆容全权协助刘敏办理过户手续，如该房屋不能过户，甲方蒋庆容承担全部责任”，并约定违约方在继续履行外还应支付守约方违约金60000元，对于未能过户给刘敏的原因，刘敏述称系因蒋庆容、李超要求增加房款而拒绝办理，蒋庆容、李超辩称因胡本怀去世、其继承人不同意配合而无法过户，胡益勇、胡益胜确认蒋庆容在胡本怀去世后不久联系过二人、但因对房屋情况不清楚而未予理睬，从已查明情况看，案涉房屋已于2015年11月17日办出房屋所有权证，于2015年12月9日办出分户国有土地使用权证，登记为蒋庆容、胡本怀共有，但登记共有人胡本怀已于2015年10月18日死亡，办理产权转移登记手续客观需要确定其继承人并由继承人配合完成，蒋庆容无法独立完成，而从违约损失看，蒋庆容、胡本怀已经按照合同约定在2015年底即将房屋交付刘敏，刘敏对其因过户延迟所受实际损失未举证证明，结合双方合同履行情况、当事人过错程度、订立合同时的预期利益以及刘敏关于其因违约所受损失的陈述及举证情况，本院根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌情调整违约金数额为5000元，由蒋庆容承担（因收付主体不同，此款不在未付购房款余款中抵扣）。对刘敏要求李超给付延迟过户违约金的请求，本院依法不予支持。 关于律师代理费。刘敏依据《协议书》第四条关于违约方需承担守约方因违约产生的代理费的约定，主张由蒋庆容、李超承担律师代理费10000元，但就律师费实际产生情况未予举证证明，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、蒋庆容、胡益勇、胡益胜于本判决发生法律效力之日起15日内协助刘敏办理成都市新都区房屋（业务件号：权×××××××）的不动产权转移登记手续，将房屋登记至刘敏名下，转移登记完成后，刘敏应向蒋庆容、胡益勇、胡益胜交付购房款余款20000元； 二、蒋庆容于本判决发生法律效力之日起7日内向刘敏支付违约金5000元； 三、驳回刘敏的其他诉讼请求。 案件受理费875元（已因适用简易程序减半收取），由刘敏负担721元，蒋庆容负担88元，胡益勇、胡益胜共同负担66元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年四月二十四日 书记员  曾妙