广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0515民初115号原告：汕头市和嘉房地产开发有限公司，住所地汕头市澄海区广益龙田湖仔片和业大厦第11层。法定代表人：唐镇洲，总经理。委托诉讼代理人：徐英鹏，广东粤威律师事务所律师。被告：蔡卓彬，男，1966年12月18日出生，汉族，住汕头市澄海区**************。原告汕头市和嘉房地产开发有限公司与被告蔡卓彬商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汕头市和嘉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐英鹏到庭参加诉讼，被告蔡卓彬经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的合同编号“和嘉-2第（5-301）号”《商品房认购书》及《补充协议》；2、确认原告对被告所付的涉案商品房定金100000元不需退还；3、本案全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2015年9月10日，被告向原告认购位于澄海区玉亭路北侧上东华府商品房项目5幢301号房，建筑面积共146.55㎡，房款总价计1027450元，双方签订“和嘉-2第（5-301）号”《商品房认购书》及《补充协议》。根据《商品房认购书》约定，双方自原告取得上述商品房《预售许可证》后10天内签订《汕头市商品房买卖合同》，所欠房款一次性付清或按期办理按揭手续。原告于2016年8月22日取得《预售许可证》，并于之后多次通知被告到原告处签订《汕头市商品房买卖合同》以及付清余下房款，但被告一直未办理，也未向原告支付余下房款。《商品房认购书》签订后，被告累计向原告交付317450元（其中包括定金100000元），至今仍结欠原告房款710000元。依据《商品房认购书》第四条之约定，被告没有依约履行《商品房认购书》，则原告有权单方终止《商品房认购书》并将涉案商品房另行出售，所付定金不予退还。因被告无故违约，导致至今无法回收剩余房款，原告企业经营资金的流动受到影响，而涉案商品房在事情解决之前又无法另行出售，严重影响原告企业正常经营。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院查明事实，判准原告诉求。被告没有答辩。原告依法提交了证据，被告没有提交证据。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其自动放弃质证的权利。原告提交的《广东省汕头市澄海区商品房预售许可证》《商品房认购书》《补充协议（适用于办理按揭贷款）》《收款收据》《汕头日报》、2019年8月16日的《律师函》及相应快递存根、物流信息，来源和形式符合法律规定，能够反映本案真实情况，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的落款时间为2017年3月1日的《催告函》及相应快递存根、落款时间为2019年6月1日的《催告函》及相应快递存根，拟证明原告按合同约定已履行通知被告签订《商品房买卖合同》的事实及被告违约的事实，本院认为，原告没有提供其他证据证明原告确实将《催告函》邮寄给被告或被告已经收到《催告函》，其主张依据不足，对原告所提上述证据，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月20日，被告向原告支付款项200000元，作为预收上东华府5幢301号房的定金100000元及上述房款100000元。2015年9月20日，原、被告签订和嘉字-2第（5-301）号《商品房认购书》及《补充协议（适用于办理按揭贷款）》，约定被告自愿向原告认购上东华府第5幢第3自然层的第01号房，建筑面积146.55㎡，每平方米售价7010.92元，总房款1027450元；原、被告约定于原告取得上述商品房之《预售许可证》后10天内到售楼处签订《汕头市商品房买卖合同》，原告取得上述商品房之《预售许可证》的具体时间以原告通知为准；在本协议签订时，被告应向原告交付100000元作为担保履行本协议的定金，被告若没有依约履行本认购协议，则原告有权单方终止本认购协议，并将上述商品房另行出售，被告所付定金不予退还；其余被告已付款项原告应不计息退回被告，同时本协议自动失效；双方约定，被告采用银行按揭的付款方式支付上述商品房房款，被告签订本商品房认购书是应付给原告上述房价款30%计317450元，剩余房款计710000元由原告指定银行提供按揭，在履行本协议的过程中被告可以将定金抵作首期房款的部分款项，但双方商定，协议定金的性质不变；被告确认本协议上所记载的联系方式（包括但不限于电话、传真、电子邮件、联系地址）为其于法律上可有效送达的方式，如发生变动应及时书面通知原告，原告以被告书面确认的任何联系方式（包括但不限于电话、传真、电子邮件、向联系地址邮寄）或在《汕头日报》上刊登公告的方式通知被告，均视为原告已有效通知被告；合同还约定了其他内容。《商品房认购书》签订后，被告付还原告117450元，作为预收上东华府5幢301房房款，被告累计向原告支付款项317450元。2016年8月22日，原告取得上东华府《广东省汕头市澄海区商品房预售许可证》[编号列澄预许字第（2016）014号]。2018年4月26日，原告在《汕头日报》刊登“上东华府交房通知”，告知上东华府业主于2018年5月1日起开始办理交房手续，并于2019年8月16日通过顺丰速递向被告邮寄律师函，告知被告应于收到本函后五日内完成履行认购协议所约定的义务、与原告签订购房合同并按照约定方式付清余下房款、履行逾期付款的违约责任。上述邮件的运单信息显示自2019年8月17日，收方客户要求自取快件，2019年8月28日，该邮件退回。2020年1月10日，原告诉至法院，要求解除双方签订的《商品房认购书》及《补充协议》。本院认为，商品房认购书是开发商与准买受人直接确认准买受人在将来可确定的时间与开发商洽谈购买合同的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告于2015年9月10日签订的《商品房认购书》仅约定拟认购房屋的房号、价格、付款方式、交房日期，但对房屋交付使用条件、付款时间、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等其他内容并没有约定，故该《商品房认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应该具备的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，其约定的主要内容是原、被告就双方在一定期限内就涉案商品付还定金、首期房款、签订《商品房买卖合同》等事项所作的权利义务安排，应属于商品房预约合同纠纷，本案立案的案由有误，应予纠正。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该《商品房认购书》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的合同关系依法成立,合法有效,予以确认,双方均应按合同约定履行各自相应的义务。原告取得上东华府《广东省汕头市澄海区商品房预售许可证》后，于2018年4月26日在《汕头日报》刊登“上东华府交房通知”，并于2019年8月16日通过顺丰速递向被告确认的地址邮寄律师函，因双方约定原告以被告书面确认的任何联系方式通知被告，均视为原告已有效通知被告，故该邮寄行为应视为原告已履行了告知义务，被告没有签收上述邮件，由此产生的法律责任应由被告自行承担。被告没有按照《商品房认购书》约定，在原告履行告知义务后10日内到原告处签订《商品房买卖合同》，已构成违约。现原告依照《商品房认购书》第四条约定，请求解除原、被告双方签订的合同编号“和嘉-2第（5-301）号”《商品房认购书》及《补充协议》，理由成立，应予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国担保法司法解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”双方也在《商品房认购书》中约定了违约责任，现原告请求确认被告所付的涉案商品房定金100000元不需退还的主张，理由成立，应予支持。至于被告已经付还的其余房款，原告应返还被告，因双方未对其余房款的返还作出约定，故原告应在被告通过任何正当方式主张返还时予以配合。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《中华人民共和国担保法司法解释》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告汕头市和嘉房地产开发有限公司与被告蔡卓彬于2015年9月10日签订的编号为和嘉字-2第（5-301）号《商品房认购书》及《补充协议（适用于办理按揭贷款）》。二、被告蔡卓彬所付的上东华府5幢301号房定金100000元不予退回。三、原告汕头市和嘉房地产开发有限公司应返还被告蔡卓彬上东华府5幢301号房已付还的房款217450元。案件受理费100元，减半收取50元，由被告蔡卓彬负担，被告蔡卓彬应于本判决生效之日起10日内向本院交纳案件受理费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  黄少昉二〇二〇年三月三十日书记员  陈 晓