河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初1241号 原告（执行案外人）：赵彦芹，女，1963年7月6日出生，汉族，务农，住石家庄市赞皇县。 委托诉讼代理人：朱智宏，河北晟舜律师事务所律师。 被告（申请执行人）：河北石廉建设工程有限公司，住所地石家庄市藁城区通安街北段，统一社会信用代码：91130182107905547W。 法定代表人：曹建坡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马利学，河北冀督律师事务所律师。 被告（被执行人）：石家庄市星宝房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区中山西路568号，统一社会信用代码：911301007484546192。 法定代表人：许锁柱，该公司经理。 委托诉讼代理人：张建民，河北世纪鸿业律师事务所律师。 原告赵彦芹与被告石家庄市星宝房地产开发有限公司（以下简称星宝公司）、河北石廉建设工程有限公司（以下简称石廉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告赵彦芹委托诉讼代理人朱智宏，被告星宝公司委托诉讼代理人马利学，被告石廉公司委托诉讼代理人张建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵彦芹向本院提出诉讼请求：1.判令停止对原告购买的坐落在名仕嘉园2幢1单元701房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2012年1月5日与星宝公司签订商品房买卖合同，原告按约支付了约定的全部房款，星宝公司已实际交付房屋，并答复原告为其办理房屋产权登记，原告取得房屋后对房屋进行装修。2018年底原告到房产部门进行催办登记时得知明仕嘉园2幢1单元701房屋被法院查封，现贵院又进行了续封。因原告已于2012年1月购买取得名仕嘉园房产，贵院查封房产属于原告资产，侵犯了原告的合法权益。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，原告所购买的房屋均已支付了全部房款，星宝公司也实际交付了原告房屋，原告也装修入住，原告的合法权益应予支持。 被告石廉公司辩称，原告所诉无事实和法律依据，应依法驳回原告诉讼请求。桥西法院在审理同类案件张立彦一案中，张立彦提交了一份付庆云与星宝公司的工程款抵房协议书，该协议书中涉及到邢兆钧所购买的房屋，协议书的签订时间在2012年8月23日，即邢兆钧所提供的购房合同应属于时间倒签。 被告星宝公司辩称，对于本案所涉房屋的商品房买卖合同的真实性我公司认可，但我公司并未收取原告交纳的购房款，案涉房产是我公司基于付庆云的指示与原告签署的。因我公司欠付庆云的工程款，经协商一致，我公司用20套房产（包含本案所涉房产）抵扣工程款5346209元，后我公司根据付庆云的指示，与其指定人员办理房屋买卖手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人无异议的事实确认如下：案涉房产登记在被告星宝公司名下，原告赵彦芹与被告星宝公司签订案涉房产的商品房买卖合同，约定被告星宝公司于2013年11月15日前交房。本院在审理二被告建设工程施工合同纠纷一案中，于2012年5月23日依据保全裁定首次查封了案涉房产，后一直续封至今。因案涉房产被查封，未能办理过户手续。原告提出案外人执行异议后，本院作出执行裁定书，驳回了原告的异议申请，原告在法定期限内提出了本案诉讼。 因本案系案外人执行异议纠纷，案涉房产属于登记在房地产开发企业名下的商品房，原告对抗的是被告石廉公司的普通债权，且仅购买了一套房产，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均可适用，经征求原告意见，原告选择适用第二十九条。故本院围绕原告是否在本院查封前签订合法有效的买卖合同、是否唯一住房、是否支付百分之五十以上购房款三方面进行调查。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告赵彦芹是否在本院查封前与被告星宝公司签订商品房买卖合同。原告提交的与星宝公司签订《商品房买卖合同》落款时间为2012年1月5日，早于本院查封房产的时间。被告星宝公司认可该合同的真实性。被告石廉公司主张合同时间为倒签，实际签署晚于法院查封房产的时间。所举证据为：1.本院（2019）冀0104民初7773号判决书；2.星宝公司与付庆云工程款结算办法（复印件）。原告对证据1的关联性有异议，主张尚未生效的判决不能作为证据使用。证据2无原件，不能作为定案依据。星宝公司对证据无异议。 对此问题本院分析认定如下：一是星宝公司与付庆云工程款结算办法证据为复印件，原告不予认可，故不能作为定案依据。二是即便存在其他人倒签合同的事实，也不能由此推定本案原告也存在倒签合同的行为。故认定原告在本院查封前与星宝公司签订了合法有效的商品房买卖合同。 二、原告赵彦芹是否支付百分之五十以上房款。原告主张与付庆云认识，通过付庆云找星宝公司买房，将购房款交给售楼部工作人员手中，星宝公司出具收据，后在开具正式发票时交回了原收据。原告提供证据为：销售不动产统一发票、交纳契税以及市维修基金和工本费的收据等。星宝公司质证意见为：星宝公司未收取任何款项，是按照付庆云指示与原告办理了手续。石廉公司质证意见为：对星宝公司质证意见认可，发票并非付款凭证，原告证据不能证明向星宝公司缴纳全部房款。 对此问题本院分析认定如下：虽原告未能提供向被告星宝公司支付房款的直接证据，但原告提交了该被告开具的购房发票且被告已交付房屋，无论是原告直接向星宝公司付款还是如被告所称以房产抵销所欠付庆云的工程款，星宝公司的债务在对等的范围内消灭，仅是以另一种星宝公司认可的方式支付了房款，故应认定原告支付了全部购房款。 三、原告赵彦芹提交了赞皇县不动产登记中心出具的《证明》一份，载明原告在该辖区无产权登记。二被告对证据的真实性无异议，但石廉公司认为：该证明仅查询了赞皇县范围内是否存在唯一住房，并未对其他区域进行查询，且原告在原籍均有住所，足以证实并非唯一住房。 本院认为，对于案外人执行异议之诉,法院的审理范围是审查案外人对执行标的是否享有实体权利以及该实体权利能否排除法院的强制执行。原告赵彦芹向被告星宝公司购买商品房，本院查封时房产仍登记在被告星宝公司名下。原告系商品房消费者，其是否对案涉房产享有排除强制执行的实体权利，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。该条规定：“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”如上所述，原告赵彦芹有证据证明在本院查封前与被告星宝公司签订买卖合同且已支付全部购房款。关于案涉房产是否其唯一住房问题，本院认为，“买受人名下无其他用于居住的房屋”是指案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，被告石廉公司的抗辩理由不成立，应认定原告购买的案涉房产系唯一住房。综上，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 一、不得执行赞皇县名仕嘉园2幢1单元701房产； 二、本院（2019）冀0104执异210号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费80元，由被告河北石廉建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李彦红 人民陪审员  郭燕中 人民陪审员  韩亚利 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  田丽颖