北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56539号原告：北京欢购商业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：杨卫东，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师被告：北京出彩儿餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：仲丛明。原告北京欢购商业管理有限公司（以下简称欢购公司）与被告北京出彩儿餐饮管理有限公司（以下简称出彩儿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欢购公司之委托诉讼代理人郝伟到庭参加诉讼。被告出彩儿公司经公告送达开庭传票，未出庭参加诉讼，本案现已审理终结。欢购公司向本院提出诉讼请求：1、出彩儿公司向我司支付拖欠的固定租金9680元、物业管理费1584元、市场推广费264元、运营服务费972.9元、水电费7781.8元，共计20282.7元；2、出彩儿公司向我司支付滞纳金1742.15元（此滞纳金暂计算截止到2019年7月1日。逾期欠付款项中租金、物业管理费、市场推广费的滞纳金以11528元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年4月1日起至实际给付之日止；2月份水电费以4285.58元为基数，按照每日千分之一标准，自2019年3月31日起至实际给付之日止；3月份电费、运营服务费以4345.62元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年4月25日起至实际给付之日止,3月份水费以123.5元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年4月30日起至实际给付之日止）；3、出彩儿公司已向我司支付的房屋租赁保证金98640元、公共事业保证金7680元，装修押金30000元，共计136320元不予退还；4、出彩儿公司向我司支付违约金188640元；5、本案诉讼费由出彩儿公司承担。事实与理由：2017年6月30日，我司与出彩儿公司签订了《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》，约定由出彩儿公司承租我司位于海淀区翠微路×号×层×号房屋，租赁期为2017年10月1日至2020年9月30日。租赁合同签订后，我司按照约定全面履行了合同义务。但出彩儿公司自2019年3月22日起，未经我司同意擅自停止营业并欠付租金、物业管理费、市场推广费、水电费等费用。我司多次催告出彩儿公司按照合同约定恢复营业，出彩儿公司仍未正常营业。根据合同约定，出彩儿公司的行为已构成严重违约。2019年5月20日，我司向出彩儿公司发出《解约函》，通知出彩儿公司租赁合同于2019年4月11日解除，要求出彩儿公司支付各项欠付费用并承担违约责任，但出彩儿公司至今未支付各项费用。出彩儿公司拖欠的各项费用具体如下：截至2019年7月1日，出彩儿公司拖欠我司租金9680元，物业管理费1584元，市场推广费720元，运营管理费972.9元，共计12500.9元。出彩儿公司尚拖欠水电费7781.8元。根据《租赁合同》10.2条之规定，出彩儿公司还应按照逾期款项的0.1%支付逾期违约金1742.15元，此滞纳金暂计算截止到2019年7月1日。逾期欠付款项中租金、物业管理费、市场推广费的滞纳金以11528元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年4月1日起至实际给付之日止；2月份水电费以4285.58元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年3月31日起至实际给付之日止；3月份电费、运营服务费以4345.62元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年4月25日起至实际给付之日止，3月份水费以123.5元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年4月30日起至实际给付之日止。出彩儿公司已付的房屋全部费用包括租赁保证金98640元，公共事业费保证金7680元，装修押金30000元，共计136320元不予退还。同时，出彩儿公司应当向我司支付相当于6个月的租金、6个月的物业管理费和6个月的市场推广费之和的金额作为违约金，共计188640元。综上所述，出彩儿公司擅自停止营业，拖欠租金、物业管理费、市场推广费用等费用的行为已构成严重违约。故诉至法院。出彩儿公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（甲方，以下简称凯德公司）和出彩儿公司（乙方）签订了《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同第一条至第十八条是通用条款。合同第三条、第四条约定了租金、租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等乙方应向甲方交纳的费用类型。能源费用中电费为每度1.35元，水费为每立方米9.5元，每月均按计量表读取数字收取。合同约定各月预付的租金、物业管理费、市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。合同10.2条约定“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”合同12.2条约定“甲、乙双方同意，乙方按照本合同规定的时限，超过十日以上未正常营业的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。”合同第十九条至第二十二条是专用条款。合同19.1条约定“甲方出租给乙方的房屋座落在北京市海淀区翠微路×号凯德Mall·翠微路二层被称为‘凯德MALL·翠微路’×层×号。”合同19.2条约定“甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为48平方米。”合同20.1条约定“该房屋的租赁期为2017年10月1日至2020年9月30日。”合同21.1.1.1条约定“第二个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米人民币550.00元。含税月保底租金为人民币26400元。”合同21.2条约定“乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金98640元。”合同21.3条约定“甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币4320元。”合同21.9条约定“甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币720元。”合同21.10条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为人民币30000元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。合同21.13条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金人民币7680元。”上述协议签订后，出彩儿公司向凯德公司支付了房屋租赁保证金98640元、公共事业保证金7680元，装修押金30000元。2019年2月28日，凯德公司更名为欢购公司。欢购公司主张其于2019年5月22日向出彩儿公司发出《解约函》，载明：“贵司自2019年3月22日起擅自单方闭店停止营业，经我司催告，贵司仍未正常营业。因贵司严重单方违约导致租赁合同无法继续履行，我司依约行使解除权，双方签署之租赁合同已于2019年4月11日正式解除。截至合同解除日，贵司尚欠我司2019年4月11日前之租金、物业管理费、市场推广费、水电费等相关费用合计52923.3元，您务必于2019年5月31日前，向我司足额支付上述费用。”同时，欢购公司还在该解约函中要求出彩儿公司依约支付违约金，已支付的全部费用不予退还。该解约函收件人为赵志龙，欢购公司称此人当时为出彩儿公司联系人，现已离职。为证明上述解约函的送达情况，欢购公司提交了快递回单，显示邮件于2019年5月22日寄出，于2019年5月23日由赵志龙本人签收。欢购公司主张其于2019年7月1日向出彩儿公司发出《商户催缴函》，记载截止到2019年7月1日出彩儿公司尚欠固定租金、物业管理费、市场推广费、水电费、运营服务费共计20282.7元未向欢购公司支付，欢购公司要求出彩儿公司于2019年7月3日前付清所有拖欠款项，并根据租赁合同的约定支付违约金，如出彩儿公司届时仍未支付上述款，欢购公司将于2019年7月5日起对其停止物业服务。欢购公司称该函件系其直接放到出彩儿公司店铺。欢购公司称其于2019年3月22日发现出彩儿公司不再正常营业，已将有价值的物品全部搬走，并对欢购公司要求恢复营业及支付欠费的主张置之不理，现已无法联系上该公司。就出彩儿公司欠交的各项费用，欢购公司主张双方租赁合同的解除日期为2019年4月11日，出彩儿公司未缴纳2019年2、3月份的水电费，其他费用则缴纳至2019年3月31日，故欢购公司要求出彩儿公司支付2019年4月1日至10日的固定租金、物业管理费、市场推广费，2019年2、3月份的水电费，以及2019年3月份的运营服务费，共计20282.7元。欢购公司依据其提交的《商户催缴函》，称其收取的电费实际为每度1.04元，出彩儿公司2019年2月用电4004度，2019年3月用电3243度，2019年2月份的水电费应于2019年3月31日前缴纳，2019年3月份的水电费应于2019年4月25日前缴纳；运营服务费系租赁合同约定的电费的一部分，每度电0.3元。但就运营服务费，租赁合同中未见明确约定，欢购公司亦未提交其他证据。另，欢购公司主张出彩儿公司因未按期支付上述租金、物业管理费、市场推广费、水电费、运营服务费，根据合同约定，应按日千分之一的标准支付滞纳金，同时要求出彩儿公司支付解除合同的违约金，并主张出彩儿公司已支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、装修押金不予退还。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有进行答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。出彩儿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。欢购公司与出彩儿公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，出彩儿公司擅自停止营业并搬离承租房屋，欢购公司有权依约解除合同，要求出彩儿公司支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费并承担相应违约责任。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。该法第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。欢购公司自2019年3月22日得知出彩儿公司擅自闭店停止营业，直至2019年5月22日方邮寄《解约函》通知合同于2019年4月11日解除及其他事宜。而根据合同约定，欢购公司早在2019年4月1日即可行使解除权。据此，凯德公司未及时行使合同解除权，存在未采取适当措施防止损失扩大的情形。故凯德公司无权就2019年4月1日及其以后的费用主张权利。现出彩儿公司已向欢购公司支付租金、物业管理费、市场推广费至2019年3月31日，并不拖欠上述费用，故欢购公司起诉要求支付租金、物业管理费、市场推广费及其相应滞纳金之请求，于法无据，本院不予支持。欢购公司主张出彩儿公司欠付水电费，但就其用水用电情况未提交充分证据予以证明，故对欢购公司要求支付水电费及其滞纳金之请求，于法无据，本院不予支持。欢购公司主张出彩儿公司欠付运营服务费，但租赁合同并未约定该项费用，欢购公司亦未提供提供证据予以佐证，故对运营服务费及其滞纳金之请求，本院不予支持。按照租赁合同第12.2条约定，因出彩儿公司的原因导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，出彩儿公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。该条款中的其他费用应是指为保证合同正常履行而由出彩儿公司支付的费用，而不应当包括在合同履行过程中本应退还给出彩儿公司的费用。根据合同约定，出彩儿公司应于交付日或之前向欢购公司支付装修押金30000元，装修押金于该房屋之二次装修工程经欢购公司验收合格后60日内无息返还。因此，装修押金在合同履行中本应由欢购公司退还。现出彩儿公司已实际经营并缴纳装修押金为30000元，欢购公司亦未对装修事宜提出异议，故欢购公司收取的装修押金30000元应当退还出彩儿公司，但租赁保证金及公共事业保证金应不予退还。按照租赁合同第12.2条约定，除了前述解除后果外，出彩儿公司还须承担支付给欢购公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及市场推广费作为违约金的违约责任。现出彩儿公司违约，应承担相应的违约责任，故欢购公司起诉要求出彩儿公司支付违约金188640元之请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京出彩儿餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向北京欢购商业管理有限公司支付违约金188640元；二、北京出彩儿餐饮管理有限公司已向北京欢购商业管理有限公司支付的房屋租赁保证金98640元、公共事业保证金7680元，共计106320元不予退还；三、驳回北京欢购商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费520元（北京欢购商业管理有限公司已预交），由北京出彩儿餐饮管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费6503元（北京欢购商业管理有限公司已预交3252元），由北京欢购商业管理有限公司负担974元，已交纳；由北京出彩儿餐饮管理有限公司负担5529元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  方雪丽人民陪审员  王 玲二〇二〇年四月十七日书 记 员  汤思淼