广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初3531号 原告：梁丽颖。 被告:南宁市凯铨投资有限公司，住所地南宁市友谊路33-8号，统一社会信用代码9145010057457963XB。 法定代表人：黄爱东，执行董事。 被告：黄爱东。 两被告共同委托诉讼代理人：黄雁斌，广西南望律师事务所律师。 原告梁丽颖与被告南宁市凯铨投资有限公司（以下简称“凯铨公司”）、黄爱东商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年5月14日立案受理后,依法适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告梁丽颖到庭参加诉讼，被告凯铨公司、黄爱东的共同委托诉讼代理人黄雁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告凯铨公司立即退还原告所付购房首付款人民币126400元，并自2018年7月9日起按年6%的利率支付原告利息直至其返还全部本金（暂计至2019年4月9日为5688元）；2、判令被告黄爱东对被告凯铨公司的债务承担连带清偿责任；3、判令被告凯铨公司、黄爱东共同承担本案诉讼费、仲裁费、执行费、公告费等费用。事实与理由：2018年，被告凯铨公司对位于南宁市经济技术开发区友谊路东侧国凯大道一支路西侧的“领域天地”楼盘进行宣传，以远低于市场楼房价格销售该楼盘。2018年7月9日，原告赴该楼盘招商中心，与被告凯铨公司签订了一份《东盟石材中心合作建房合同》（合同编号为2-331）。合同约定，原告与被告凯铨公司合作建房，原告购买的房屋为该项目2号楼3层31号房，面积48.32平方米，每平方米6539.74元，总价316000元。合同签订当日，原告支付被告凯铨公司首期款126400元。2018年7月12日，原告发现招商中心关闭，电话咨询被告知楼盘暂时没办法销售，过后不久，该招商中心被经开管委强行拆除。原告因此对该楼盘的合法性产生疑虑。2018年8月24日，南宁市政府官方留言板上说明：南宁市凯铨投资有限公司名下南宁市友谊路33-8号用地为仓储用地，经核实，东盟石材项目利用仓储用地建设综合楼及仓库，将其分割成套住宅，并以“食神广场”“领域公馆”“领域天地”等名称对外销售楼房，涉嫌违规。且原告发现，自2018年5月17日起，南宁经开区管委会就已多次组织相关部门到现场调查、约谈现场负责人，制止该项目违规销售行为，并依法对售楼部内有关销售资料、财务及样板房进行查封。2018年9月3日，南宁经开区管委会对被告凯铨公司扩建钢架结构棚（用途为招商中心和样板房）的期限拆除张贴告知书。经调查了解，原告发现：被告凯铨公司不是房地产开发企业，不具备房地产开发的资质，该楼盘所用土地的土地用途为“仓储用地”，依法不能进行房地产开发，对该土地，也不能适用《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行方法》进行以合作建房的名义进行开发。因此，原、被告签订的合同并不合法，属无效合同。原告多次到被告凯铨公司粮油中心的市场管理办公室当面要求退回首付房款，并要求面见被告凯铨公司法定代表人黄爱东，被告凯铨公司现场负责人口头同意退款，事后并未退款给原告。原告于2019年1月7日书面要求被告凯铨公司立即退还原告所教首付款，直至2019年1月29日被告凯铨公司才对原告作出退款承诺，同意从即日起15日内退还原告房屋首付款，但至今未退。原告认为，由于被告凯铨公司系一人有限责任公司，依据《公司法》的相关规定，被告黄爱东系被告凯铨公司的唯一股东，应对被告凯铨公司的债务承担连带清偿责任。现特向法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，望判如所请。 被告凯铨公司、黄爱东答辩称：一、原告与被告签订的《东盟石材中心合作建房合同》合法有效，该合同系双方真实的意思表示，双方应根据诚实信用原则继续履行《东盟石材中心合作建房合同》；二、根据《东盟石材中心合作建房合同》第二十一条第8项的约定“如所占块地可以办理分户产权证的，在乙方承担土地金、税费及其他所有办证费用的情况下，甲方应协助乙方办理相关手续”,由此得知，原告与被告签订的《东盟石材中心合作建房合同》仅是对其选定的仓库房享有使用权，原告现因其自身的原因要求退房并返还已支付款项系违约行为，也违反诚实信用原则；三、《东盟石材中心合作建房合同》约定了交付使用的期限为2020年12月31日，现交付使用期限未到，原告单方要求解除合同属于违约行为；四、被告已向南宁市规划管理局提交《关于东盟石材中心总平图调整申请报告》及批建十五层仓库房的规划方案等手续，现南宁市规划管理局也并无不批准被告的规划方案的回执，因此，原告不知事实真相的情况下指责被告实属不义；五、被告虽不享有建房资质，但是《东盟石材中心合作建房合同》并未约定该房屋由被告亲自建造，被告也并未向原告表明亲自建房，如批建手续齐全，则由享有建筑资质的建筑公司承建，因此，原告考虑涉案房屋的建筑商无资质系多余的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 经审理查明，被告凯铨公司系于2011年5月17日成立的自然人独资的有限责任公司，法定代表人为被告黄爱东，企业的经营范围包括对酒店业、建筑业、道路、桥梁、运输业、矿业、旅游业的投资；仓储服务（除危险化学品），房屋租赁，市场开发；停车场服务（除地下停车场）。 2018年7月9日，原告与被告凯铨公司签订《东盟石材中心合作建房合同》（合同编号：2-331），主要内容为：1.项目位置为南宁市经济技术开发区友谊路东侧、国凯大道一支路西侧，项目名称为东盟石材中心，项目用地属性为仓储用地，土地使用权期限为50年，自2014年1月13日起至2063年7月10日止；2.原告与被告凯铨公司合作建设东盟石材中心项目，原告与被告凯铨公司根据出资比例分配所含合作建设的东盟石材中心项目，根据原告的出资比例，可分得该项目48.32平方米的房屋，原告所得房屋位于项目第2号楼3层31号房；3.原告取得该房屋使用权期限为自该合同签订之日起至2063年7月10日止；4.原告以合同建设房屋的建筑面积计算承担合作建房款，该房屋合作建房单价为6539.74元/平方米（毛坯房），房屋合作建房总价款为316000元，原告采用分期付款方式支付合作建房款，其中原告应在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占房屋总合作建房款的40%，即126400元；5.在原告按期足额交纳合作建房款的情况下，被告凯铨公司应当在2020年12月31日前将符合本合同约定的房屋交付原告使用，被告凯铨公司逾期交房的，应承担相应的违约责任。合同签订后，原告向被告凯铨公司支付了首付款126400元，被告凯铨公司于2018年7月9日向原告出具《收据》，确认收到原告支付的首付款126400元。2019年1月7日，原告向被告凯铨公司提出《关于退回合作建房首付资金的申请》，要求被告凯铨公司在接到申请15日内退回首付款并取消原签约合同。2019年1月29日，被告凯铨公司作出《关于退回滕英、梁丽颖合作建房首付资金的承诺书》，承诺取消双方所签订的合同并于15日内将首付款退回。 截至庭审之日，涉案项目尚未建成，且被告凯铨公司也未举证证明其已取得商品房预售许可证明，亦未向原告退还任何款项。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于涉案《东盟石材中心合作建房合同》的性质及效力问题。原告与被告凯铨公司签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但从合同约定的内容进行分析，该合同约定了房屋的基本情况，原告向被告凯铨公司付款的时间、方式，被告凯铨公司向原告交付房屋的期限、逾期交房的违约责任等内容，符合房屋买卖的特征，且该合同并未约定原告须要承担合作建房项目的经营风险，不符合合作开发房地产合同中关于各方当事人共同投资、共享利润、共担风险的特点，反而是原告在合作建房中以出资形式最终获得面积为48.32平方米的房屋，符合房屋买卖合同的性质。结合涉案房屋在双方签订合同时尚未建成的实际情况，应当认定原告与被告凯铨公司之间成立商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截至本案庭审之日，被告凯铨公司仍未举证证明其已取得商品房预售许可证明，应承担相应的不利后果。因此，原告与被告凯铨公司签订的《东盟石材中心合作建房合同》应为无效合同。 关于原告诉请被告凯铨公司返还款项并支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方所签订的《东盟石材中心合作建房合同》为无效合同，被告凯铨公司因该合同取得原告的126400元款项应予以返还，故原告主张被告凯铨公司返还首付款126400元，于法有据，本院予以支持。2019年1月29日，被告凯铨公司作出《关于退回滕英、梁丽颖合作建房首付资金的承诺书》，承诺于15日内将首付款退回，而截至庭审之日，被告未向原告退还任何款项，应承担原告资金被占用期间的利息损失，现原告主张按照年利率6%计算利息，未超过法律规定，本院予以支持，则利息计算方式为：以126400元为基数，自2019年2月14日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算。 关于原告主张被告黄爱东对被告凯铨公司的上述债务承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告凯铨公司系自然人独资的有限责任公司，被告黄爱东系该公司的法定代表人及唯一的自然人股东，且未能举证证明公司财产独立于其个人财产，应承担相应的不利后果，故原告主张被告黄爱东对被告凯铨公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南宁市凯铨投资有限公司向原告梁丽颖返还首付款126400元并支付利息（利息计算：以126400元为基数，自2019年2月14日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）； 二、被告黄爱东对上述第一项判决确定的债务承担连带责任； 三、驳回原告梁丽颖的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2942元，保全费1270元，公告费350元，共计4562元，由被告南宁市凯铨投资有限公司、黄爱东共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙永富 人民陪审员  雷艳萍 人民陪审员  奚荫强 二〇二〇年四月三日 法官 助理  李晓丹 书 记 员  黄 莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ——