抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0411民初42号 原告：郑世民，男，1972年8月6日出生，汉族，住顺城区。 委托诉讼代理人：秦亚东，男，1981年3月25日出生，汉族，住顺城区。 委托诉讼代理人：王海艳，女，1975年1月11日出生，汉族，住抚顺市新抚区。 被告：抚顺德创置业有限公司，住所地顺城区将军北街1-9号。统一社会信用代码：912104005742985122。 法定代表人：杨洪山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于天宇，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 原告郑世民与被告抚顺德创置业有限公司房屋（下称德创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑世民委托诉讼代理人王海燕、秦亚东，被告抚顺德创置业有限公司委托诉讼代理人于岩、于天宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、截止2019年5月8日，被告支付迟延办理产权证的违约金25725.19元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：事实和理由：2013年3月13日原告签约购买被告开发的商品房，合同编号R201300044487。被告自2014年6月30日向原告交付房屋以来，原告多次找到被告办理产权证，因被告手续未齐全等原因不符合办理产权证条件，直到2019年5月8日，被告正式下达通知可以办理产权证，故根据合同第九条，补充合同第7.2条，要求被告按照已付房款赔偿违约金，具体计算方式为：第一阶段是2014年7月1日至2015年6月30日，不计算违约金。第二阶段从2015年7月1日起至2016年6月29日，合计365天，日万分之0.1计算，461025元/100000*365天=1682.74元。第三阶段自2016年6月30日至2019年5月8日，合计1043天，日万分之0.5计算，461025元/100000*1043天*5=24771.25元，以上共计25725.19元。为维护我的合法权益，现诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。 被告辩称，一、对于违约金计算的开始日期有异议，应为2016年10月25日。原告自2016年10月25日至2019年10月25日的违约责任尚在诉讼时效中，2016年10月25日前产生的违约金因原告怠于行使权利，而超出诉讼时效。二、违约金截止时间有异议，应为2018年12月3日，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；…。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理，并提供必要的证明文件。可以看出办理产权证的法定和约定的主体都是购房人，开发商只有协助义务。所谓的协助义务就是办理商品房初始登记，我公司于2018年12月3日取得商品房初始登记，故违约金的截止日期应为2018年12月3日，之后原告未能办理的原因不在我公司。三、原告并无实际损失，主张的违约金过高。我公司已按约交付房屋，原告一直实际占用、使用，已实现了房屋的使用价值，我公司并未对原告享有的物权造成任何影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金虽兼具补偿性与惩罚性双重价值属性，但应以补偿性为主。本案，若按合同约定的违约金日万分之零点五的标准，即使开始日期为2016年10月25日,截止日期为2018年12月3日，违约金的数额达到17726.41元。现原告并未提供证据证明逾期给其造成的实际损失，原告主张的违约金过高，且我公司涉及的潜在同类案件多达2000起，金额约3000多万元，加之政府欠的各类款项近3亿多元，导致项目运转困难，最终导致企业走向破产，请法院予以酌情调整违约金。 经审理查明，2013年3月13日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：R201300044487），约定原告购买被告开发的位于顺城区将军北街45号1单元102室，建筑面积82.15平方米，房屋总价款为461025元；被告应当在2014年6月30日前将房屋交付原告使用。同时双方约定，预售商品房自本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；合同签订后，原告向被告交付房款461025元。2013年4月4日原、被告又签订《“远洋城”抚顺市商品房买卖合同补充协议》，约定将原买卖合同第九条第1款变更为自合同签订之日起365日内由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。将原买卖合同第九条第4款第（2）项调整为：逾期超过365日后，出卖人按买受人已付房款的日万分之0.5支付违约金。2014年6月30日，被告向原告交付房屋。2019年5月9日，被告向原告发出了一份《抚顺远洋城办理产权证通知书》，原告因个人原因至今未办理案涉房屋产权证。 本院所确认的上述事实，有原告提交的抚顺市商品房买卖合同、《“远洋城”抚顺市商品房买卖合同补充协议》、销售不动产统一发票、抚顺远洋城办理产权证通知书，被告提供的商品房买卖合同及补充协议、不动产预告登记证书、等证据材料以及原、被告陈述在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，该法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据。本案，原、被告双方签订了《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已按约付清全部购房款，但被告未能按约定的期限履行义务，保证原告在约定的期限内取得不动产权证书，其行为构成违约，依法承担相应的违约责任。关于违约金的起算日期一节，被告抗辩2016年10月26日前违约金诉讼时效已过的抗辩一节，因被告未予办理房屋产权证书的情形持续发生，故对被告的抗辩，本院不予采信。关于违约金的截止日期，根据上述合同约定，原告主张以被告下发书面通知办理产权证的2019年5月8日为截止日期，被告主张以2019年12月3日取得商品房初始登记的日期为截止日期。被告抗辩其在房屋初始登记办理完毕后，曾电话通知原告等业主可以办理产权证，但原告怠于办理，对此原告不予认可，被告未就其电话或其他有效方式通知原告办理产权证提供相关证据予以证明，且取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证，故对被告的抗辩本院不予采信，原告主张的2019年5月8日截止时间的主张，本院予以支持。关于违约金的数额，合同及补充协议约定的以原告交纳的总房款461025元为基数，自2015年7月2日至2016年7月1日止（共计365天），按照日万分之零点一标准计算，即461025*0.1/10000*365天=1682.74元；2016年7月2日至2019年5月8日（共计1040天），按照日万分之零点五标准计算,即461025*0.5/10000*1040天=23973.3元，以上合计25656.04元。被告主张违约金过高要求予以调整，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共合国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郑世民延迟办理房屋产权证违约金25656.04元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费443元，减半收取222元，由被告抚顺德创置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。 审判员  许凌云 二〇二〇年四月八日 书记员  吴 疆