陕西省咸阳市渭城区人民法院 陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书 (2020)陕0404民初523号     原告：咸阳某某物业管理有限公司。住所地,陕西省咸阳市渭城区人民中路31号。    法定代表人：李某某，公司总经理。委托诉讼代理人：秦某某，女，住陕西省宝鸡市，系公司法务。被告：刘某某，男，汉族，现住咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：刘某某，男，汉族，现住陕西省户县。系刘某某父亲。原告咸阳某某物业管理有限公司诉被告刘某某服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告咸阳某某物业管理有限公司委托诉讼代理人秦某某、被告刘某某及其委托诉讼代理人刘某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告咸阳某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付拖欠物业费、电费、水费等共计6035.9元，并付滞纳金11558.9元，共计17594.8元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系咸阳市渭城区某某南路某某苑商住北楼1单元602室的业主。被告于2001年10月31日与开发商西安市房地产开发某某公司签订了《商品房购销合同》，被告购置“某某苑”小区北楼97.04平方米商品房一套。合同第二十条明确约定，由西安市房地产开发第四公司指定咸阳某某房地产开发公司负责物业管理。原告于2016年1月1日与咸阳某某房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止。原告自委托之日起为小区业主提供物业服务。原告自服务该小区以来，切实履行自己的职责，但被告自2018年1月以来直至立案之日，无故拖欠应缴物业管理服务费和相关费用，构成违约。原告多次催缴，被告始终不予理睬，现原告诉至法院，请求维护原告合法权益。    原告咸阳某某物业管理有限公司为支持其主张，向法院提交如下证据：    证据一：1、企业法人营业执照一份、2、物业服务企业资质证书一份。欲证明，原告是具有物业服务资质，能对其管辖小区进行物业管理工作的合法主体。    证据二：1、物业管理委托合同一份；2、《商品房购销合同》一份；3、陕西省物价局住建厅印发的《陕西省物业管理服务收费管理实施办法》一份；4、拖欠物业费及滞纳金计算明细一份。欲证明，被告应按合同约定的费用向原告缴纳物业费，并从逾期之日起缴纳滞纳金。    证据三：1、《商品房购销合同》一份；2、被告身份证复印件一张。欲证明，被告是原告提供物业服务小区602室的业主，对房屋享有所有权、有按时缴纳物业费的义务。    证据四：1、垃圾清运协议一份；2、物业公司就发现的违法搭建发出整改通知书；3、原告自2018年1月至2019年10月代交水费电费的发票及结算单一份；4、原告未小区提供服务的照片一份；5、凤凰社区提供某某苑小区物业管理服务工作有原告提供证明一份；6、其他能证明物业公司提供服务的通知单一份。欲证明，原告在进驻小区后，已经合格履行了自己的义务。证据五：向被告催费的通知照片一份。欲证明，原告多次联系被告，已经尽到告知义务，被告明确知道欠费情况。被告刘某某辩称，原告和被告至今不存在物业管理委托合同，只有房屋购销合同。物业费、水电费6035.9元，数额被告不确定，从2018年1月计算滞纳金有异议。被告从2001年开始，每年都交物业费、水电费、卫生费等相应费用，都交给了某某物业管理公司。自2018年开始没有交，因为某某物业不作为，被告房子漏水，物业公司并没有处理。水电费原告没有权利向被告征收，原告每度电0.62元收费没有依据，滞纳金的计算不合理，拖欠的水电费原告应提供证据，数额均不准确。原告没有给被告维修义务，协调不到位。故被告不承担费用。被告刘某某为支持其答辩意见，向法院提交如下证据：    证据一：照片打印件8张。欲证明，房屋漏水对被告造成的损失。    证据二：房屋维修质保及付款方式。欲证明，维修房屋所花费的费用。证据三：电话录音光盘一张（被告和当时物业管理人员薛姓男士的录音）。欲证明，因房顶被告和物业人员已经沟通过。审理中，本院主持双方当事人进行了举证和质证，被告刘某某对原告咸阳某某物业管理有限公司所举的证据一真实性无异议，原告没有和被告签订正式物业合同；对证据二1-3真实性认可，原告未履行相应职责，对4不认可，计算、单价及数额有异议，造成拖欠的原因是原告不作为；对证据三真实性无异议，未交原因是因为原告不作为造成的；对证据四1、2认可，对3不认可，电费数额无依据。4、5、6均不认可；对证据五不认可。原告咸阳某某物业管理有限公司对被告刘某某所举的证据一真实性认可，漏水不是原告造成的；对证据二真实性、证明目的均不认可，他们双方签订，原告不知情；对证据三真实性认可，证明目的不认可。目前物业中没找到薛姓男士，录音中只是说沟通解决。经审查认为，原告所据的证据一能证明原告的企业法人信息及资质，证据二能证明原告与咸阳某某房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，原告对咸阳市渭城区某某南路商住小区进行物业管理服务。证据三能证明被告刘某某是该小区的业主；证据四中2018年1月至2019年10月水电费结算单系某某苑商住楼南楼、北楼水电费合计数额，因无其他证据予以印证，本院不予采信。证据五能证明原告向被告催费的情形。被告所举的证据一至证据三因属于另一法律关系，本院不予采信。依据当事人陈述和上述有效证据，本院查明如下案件事实：2001年10月31日,被告刘某某与西安市房地产开发第四公司签订了《商品房购销合同》，被告购置“某某苑”小区北楼商品房一套，房屋建筑面积共97.04平方米。合同第二十条约定，由西安市房地产开发第四公司指定咸阳某某房地产开发公司负责物业管理。2016年1月1日，咸阳某某物业管理有限公司与咸阳某某房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，咸阳某某房地产开发有限公司将某某苑商住北楼委托于咸阳某某物业管理有限公司实行物业管理。该合同第十八条约定，委托期限为五年。自2016年1月1日起至2020年12月31日止。第二十二条物业管理服务费约定，1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；2、卫生费由乙方按每套每月7元向业主收取。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三加收滞纳金。刘某某自2001年起缴纳物业费、卫生费等相关费用。自2018年1月起未缴纳物业费、卫生费等相关费用。2018年刘某某共计拖欠物业费524.4元、卫生费84元，2019年1月至10月拖欠物业费437.0元、卫生费70元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与咸阳某某房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，咸阳某某房地产开发有限公司将某某苑商住北楼委托于原告实行物业管理。被告刘某某作为某某苑小区北楼的业主，受该《物业管理委托合同》的约束，业主及物业公司均应按合同约定全面履行各自义务。原告按照合同约定进行了物业管理服务，业主作为被服务对象，应按合同约定及时缴纳物业管理费及卫生费用。故原告要求被告支付拖欠的物业费、卫生费的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。对于原告诉请的被告支付拖欠的水费、电费的诉讼请求，因原告仅提供2018年1月至2019年10月某某苑商住楼南楼、北楼水电费合计结算单而未提供被告刘某某拖欠水费、电费的结算单，至被告拖欠水、电费金额无法计算，故对该请求证据不足，不予支持；对于原告诉请的被告承担滞纳金的诉讼请求，因约定的滞纳金过高，本院依法支持自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算拖欠费用产生的利息。对于被告辩称的房屋漏水给其造成损失的主张系另一法律关系，被告可另行主张。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、刘某某在本判决生效后十日内支付拖欠咸阳某某物业管理有限公司2018年1月至2019年10月30日的物业服务费961.4元、卫生费154元，共计1115.4元及利息（利息自2019年12月9日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付拖欠费用之日止）；二、驳回咸阳某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，由刘某某负担50元，咸阳某某物业管理有限公司负担70元。如不服本判决，可自收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。      审  判  员    陈  静                                 二〇二〇年四月八日                                书  记  员    崔枥如 附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》    第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》    第六十五条 当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。