云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初200号原告（反诉被告）：姜丽梅，女，1975年5月15日出生，汉族，住云南省腾冲市，（未出庭）委托诉讼代理人：邵巾玲，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：腾冲博美商业运营管理有限公司，住所云南省腾冲市腾越镇文星社区文星楼小区94号，统一社会信用代码91530522072457966H。法定代表人：吴宴峰，该公司总经理。（未出庭）委托诉讼代理人：王晓杰，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南腾驿房地产开发有限公司，住所云南省腾冲市腾越镇西山坝，统一社会信用代码915305226229346763。法定代表人：陈海莺，该公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：寸秋娜，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。原告姜丽梅与被告腾冲博美商业运营管理有限公司（以下简称博美公司）、云南腾驿房地产开发有限公司（以下简称腾驿公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案，在诉讼过程中，被告博美公司对原告姜丽梅提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告姜丽梅的委托诉讼代理人邵巾玲，被告博美公司的委托诉讼代理人王晓杰，被告腾驿公司的委托诉讼代理人寸秋娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜丽梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告博美公司继续履行《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，在合同期内每年按时支付给原告经营管理费65936.64元；2.判令被告博美公司支付原告2019年10月30日至2020年10月29日的经营管理费65936.64元，并支付自2019年10月20日起至付清之日止按照年利率6%计算的资金占用费；3.判令被告博美公司支付原告违约金13187.328元（按年委托经营管理费用的20%计算）；4.判令被告腾驿公司对上述款项承担连带支付责任；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告姜丽梅于2013年11月11日向被告腾驿公司购买位于腾冲市腾越镇观音塘社区腾冲国际商贸城1栋1016号商铺，并签订《商品房购销合同》，约定交房时间为2014年8月31日。合同同时约定在原告购买商铺后进行返租，前五年的经营管理费在签订购房合同并交付购房款时，由被告腾驿公司一次性返还给原告并算作购房款，所购买的商铺由被告腾驿公司安排被告博美公司统一进行经营管理。同日，原告根据被告腾驿公司的安排与被告博美公司签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，约定委托经营管理期限为10年，自交房之日起算，被告博美公司每年按购买商铺总价的7%支付原告经营管理费65936.64元，后五年的经营管理费一年一付，被告博美公司应当于每年合同开始履行10日前（即每年10月20日前）一次性付清下一年的经营管理费，且经营管理费不因被告博美公司经营管理期间实际获得的收益发生增减。合同签订后，因被告腾驿公司无法按时交房，经被告腾驿公司与原告协商，双方另行签订了《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》，约定交房时间延至2014年10月30日，委托经营管理期限自2014年10月30日起至2024年10月29日止。现五年期限已过，二被告应当于2019年10月20日前支付2020年的委托经营管理费，但经原告多次催收，被告博美公司一直以各种理由拒付，而被告腾驿公司一直未督促被告博美公司履行义务，应当对此承担连带支付责任。为此原告特提起诉讼。被告博美公司辩称，本案被告博美公司与原告签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》时，整个腾冲的房地产较为景气。原告与被告腾驿公司购买的商铺面积不大，且没有独立成铺。上述协议签订后，被告博美公司积极整合原告在内的各业主的委托经营管理用房，对外进行相应的广告宣传，并出资引进我国知名品牌“居然之家”进驻国际商贸城，还于季度进行相应的商业宣传活动，致力于提高国际商贸城的整体知名度及商业价值地位。但基于各委托人房屋结构布局不同，多数为平方数不大且相连，若进行单户面积出租则基本上无商业价值的情况，只能以相连性为基础进行多户大面积打包出租才能体现商业价值。后被告博美公司与多位有意承租的经营者进行商议，但受限于区域位置及全国乃至全球房地产的极速下滑，无法达到与原告的协商预定价格，若不出租又将使国际商贸城整体进入僵局，无法继续经营发展，有损于各委托人利益，因此被告博美公司便与有意承租大范围的承租人签订协议，并对签订价格约定了涨幅及市场调整协商意向，对原告相关面积在每平方每月8至12元间的价格进行出租(包含调整价即今年能出租价格)。在被告博美公司签订合同后履行的前五年，每年都持续处于严重亏损状态。为此，被告博美公司多次与面积相连整体出租的业主进行商业经营情况通报，进行价格协商，做到双方利益共赢的友好发展。但原告及一部分业主根本不愿意进行协商，坚持按合同履行，这样就单方面加重了被告博美公司的经济负担，现达到无法履行承担的情形。如按原告诉请继续履行合同，对被告博美公司将违背合同目的，显失公平。请求驳回原告的诉讼请求，不再履行双方签订的合同。被告腾驿公司辩称，腾驿公司不应承担连带责任。第一、依照合同的相对性，被告腾驿公司不是合同的相对方。我国法律规定合同的相对性原则是指“合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。”本案被告腾驿公司仅仅是案涉房屋的开发商，而被告博美公司与原告是具有民事责任的民事主体，协议也是博美公司与原告自愿签订的，其双方因协议所产生的纠纷与腾驿地产无关。第二、要求被告腾驿公司承担连带责任缺乏事实与法律依据。我国对承担连带责任有明确的法律规定，连带责任是指按照法律的规定或者当事人的约定，两个或者两个以上的当事人对其共同债务全部承担或者部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任，其目的在于补偿、救济，加重民事法律关系当事人的法律责任，有效地保障债权人的利益。《民法总则》第178条规定连带责任由法律规定或者当事人约定。因此，在当事人没有作出关于连带责任约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。就目前而言，并无法律规定开发商需对其出售房屋与其他公司签订的合同承担连带责任的规定。第三、原告主张的损失与答辩人无关，答辩人并未参与合同内容。被告腾驿公司并未对原告与博美公司签订合同进行安排，原告在诉状中提出其与被告博美公司签订委托经营管理协议是被告腾驿公司安排，而事实上原告与被告腾驿公司作为平等的民事主体，并非上下级行政隶属关系，委托管理经营协议是其双方在自愿、平等的基础上签订。综上所述，答辩人不是本案适格被告，也不应当承担连带责任，要求驳回原告对被告腾驿公司的诉讼请求。反诉原告（被告）博美公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除原、被告签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:依照反诉原告在本诉答辩中所述案件事实，原、被告签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》属于经济性质的双方互赢合同，而且在反诉原告接受经营期间一直努力提高经济价值，并未出现恶意违约或者不作为的损益情形。反诉原告多次与各业主协商调整价格未果，若继续履行合同必将导致反诉原告受到严重的经济损失，并出现履行不能的情形，导致双方形成合同僵局，对双方都不利。综上所述请求判令解除双方签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》为盼。反诉被告（原告）姜丽梅辩称，不同意解除其与反诉原告签订的《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》。首先，双方签订的托管协议中明确约定了协议解除的条件，并特别约定“托管协议为不可解除协议”，现没有出现协议约定的解除合同条件，且反诉答辩人托管给反诉原告的商铺现处于出租状态，并在运营中。同时该协议还明确约定了“托管租金不因为反诉原告盈利或者亏损而有所改变”，因此，反诉原告在反诉状中所述的亏损状态属于其自负盈亏的情况，不能影响双方所签订的托管协议的继续履行。其次，反诉答辩人之所以以超过当时市面两倍以上价格购买本案所涉托管商铺，就是因为反诉原告以及被告腾驿公司承诺答辩人，以购房款总价7%返租，现反诉原告因为自身经营不善，要让反诉答辩人承担其亏损的后果没有道理。第三，正如反诉原告在反诉状中所述，反诉答辩人购买的商铺面积小，若分开为独立商铺基本没有商业价值可言。因此，若现在解除托管协议，独立商铺无法出租，对反诉答辩人才是最大的不公平。第四，现没有出现法定解除合同的情况。综上，答辩人不同意解除与反诉原告签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》，反诉原告的反诉请求不成立，请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）提交：1、《商品房购销合同》、《收据》、《签约价格计算表》、《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》各一份，欲证明（1）2013年11月11日原告与被告腾驿公司签订商品房购销合同，购买腾冲国际商贸城1幢1016号商铺一套，购房总价941952元；（2）购房时被告腾驿公司承诺该商铺托管经营10年，每年租金为总房价的7%即65936.64元，交房后即可安排原告签订托管经营协议返租，且可以用前5年返租费用(329683元)抵扣房款，抵扣后一次性再支付购房款612269元；（3）签订购房合同当日，原告用5年租金抵扣房款后，支付给被告腾驿公司首付款142269元，后贷款支付470000元，合计支付购房款612269元；（4）2014年10月31日，被告腾驿公司与原告协商延期交房，约定10年返租计算时间自交房日（2014年10月30日）开始计算至2024年10月29日；（5）腾驿公司认可博美公司与原告的租赁行为，博美公司认可原告以房屋租金抵扣房款的行为，但腾驿公司的购房款未足额收取，未足额收取的部分恰是原告与博美公司签订的托管协议中前5年的管理费。2、《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》一份，欲证明签订购房合同后，于2013年11月10日，被告腾驿公司安排原告与被告博美公司签订该协议，对经营管理费的金额、支付方式、违约责任、权利义务等进行约定，其中特别约定委托期限为10年(自交房之日计算)，原告每年按房款总房价7%(即65936.64元)收取经营管理费，后五年经营管理费一年一付，自每年合同开始履行10日前一次性付给原告；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；经营管理费用不因乙方(即被告博美公司）在经营管理期间实际获得的收益而发生增减；3、图片7张，欲证明原告及其他房主购买的商铺现均处于出租状态。4、博美公司、腾驿公司内资企业登记基本情况表二份、腾冲市永旭红钰房地产开发有限公司企业信息公示一份，欲证明（1）腾冲市永旭红钰房地产开发有限公司系被告腾驿房地产持股比例100%的控股股东；（2）腾冲市永旭红钰房地产开发有限公司、被告博美公司及被告腾驿公司的联络人基本一致，三个公司的股东、高管、法人存在交叉任职混同情形，博美公司、腾驿公司财务存在关联关系。三个公司财务混同、人员混同、存在关联关系。经质证，被告（反诉原告）博美公司对原告（反诉被告）姜丽梅提交的证据1真实性、合法性及证明观点（1）认可，对关联性及证明观点（2）、（3）、（5）不认可，认为博美公司没有说用租金抵扣房款，博美公司将原告剩余的5年的房款在签订合同时就支付了；对证据2真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为原告证明观点与合同约定有差异；对证据3认可；对证据4真实性、合法性认可，对关联性及证明观点不认可，认为原告提交的两份企业登记信息可以看出博美公司与腾驿公司的组成结构完全不一致，仅凭备案联系人有重合就推定两个公司有关联是不符合事实的。被告腾驿公司对原告提交的证据1的真实性、合法性及证明观点（1）认可，对关联性及证明观点（2）、（3）、（4）、（5）不认可，认为本案是腾驿公司与原告签订合同，合同总价及支付方式明确，由于博美公司与原告是租赁关系，原告应付的部分房款由博美公司代为向腾驿公司支付；对证据2的真实性认可，对合法性不认可，认为双方当事人对违约金的约定超过法律规定；对证据3的真实性、合法性认可，对证明观点不认可；对证据4真实性认可，合法性、证明观点不认可，认为企业与企业之间是否是关联公司有严格的法律规定，腾驿公司与博美公司没有关联也并未控股。同时被告（反诉原告）博美公司提交：1、《2栋商铺租赁合同》一份、《商铺租赁合同》及附加协议各一份、《商铺（独栋）租赁合同》四份，欲证明（1）本诉原告诉讼涉及商铺整体出租价格1栋的为每月每平方米8.5元至7元不等，2栋的为每月每平方米12.47元。因市场的变化及不可预料的因素，导致被告（反诉原告）承租的价格与实际出租的价格出现5倍以上的差距，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）订立合同的目的不能实现；（2）国际商贸城独立成铺的租金每月每平方米价格在16元左右，与本诉原告所诉合同租金差距较大；（3）国际商贸城商铺出租价格整体较低。2、《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》七份，欲证明被告（反诉原告）为改善经营现状努力与各委托业主协商，并促成部分委托业主与其他公司签订新的委托协议，以保证各委托人利益，被告（反诉原告）不存在恶意违约的情形。经质证，原告（反诉被告）姜丽梅对被告（反诉原告）博美公司提交的证据1不认可，认为与原告无关；对证据2不认可。被告腾驿公司对被告（反诉原告）博美公司提交的证据认可。被告云南腾驿房地产开发有限公司未提交证据。本院认为，被告（反诉原告）博美公司、被告腾驿公司对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4的真实性认可，本院对其真实性予以采信；被告（反诉原告）博美公司提交的证据1与本案无关联性，本院不予采信；证据2与本案有关联性，本院予以采信。通过庭审举证、质证，本院认定如下法律事实：2013年11月11日，原告（反诉被告）姜丽梅与被告腾驿公司签订《商品房购销合同》一份，约定原告购买被告腾驿公司开发的位于腾冲市，合同总价941952元，于合同签订日一次性付清房款。被告腾驿公司应于2014年8月31日前交付房屋。合同签订日原告（反诉被告）即交付房款612269元，另以该房五年租金329683元抵扣其余房款。同日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）博美公司签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》一份，约定原告将该房委托被告（反诉原告）经营管理，期限10年（自交房之日起计算）。在前五年约定期限内所获得的经营管理收益由被告（反诉原告）直接收取，并将该收益作为原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）经营管理的费用，被告（反诉原告）承担全部委托经营管理所产生的成本及推广费用。在后五年约定期限内原告（反诉被告）每年按购买该物业合同总价的7%收取被告（反诉原告）经营管理费，即每年65936.64元，五年合计329683元，后五年的经营管理费用一年一付，自每年合同开始履行十日前一次性付给原告（反诉被告）。经营管理费用不因被告（反诉原告）在经营管理期间实际获得的收益而发生增减。原告（反诉被告）未书面通知被告（反诉原告），将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成被告（反诉原告）无法正常行使经营管理权时，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付委托经营管理建筑面积房价款的50%作为违约金。原告（反诉被告）擅自解除本委托协议的，除原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付委托经营管理建筑面积房价款的50%作为违约金外，被告（反诉原告）为履行委托事项所支出的必要费用全部由原告（反诉被告）承担，包括但不限于被告（反诉原告）为招商广告发布支出费用、被告（反诉原告）对商铺及附属设施的日常维护及维修支出费用。2013年11月15日，被告腾驿公司对原告购买的房屋进行备案登记。2014年10月31日，被告腾驿公司与原告（反诉被告）签订《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》，约定原告（反诉被告）购买被告位于，原购销合同约定2014年8月31日交房，现因腾冲当地雨季等影响，经双方协商一致，同意延期交房，交房时间为2014年10月30日，十年返租计算时间为2014年10月30日至2024年10月29日。延期交房所发生的赔偿按原购销合同约定进行支付。后被告腾驿公司将原告（反诉被告）所购房屋交由被告（反诉原告）博美公司经营。2019年10月20日，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）博美公司应支付其房屋下一年的委托经营管理费，要求被告（反诉原告）博美公司依约支付，但被告（反诉原告）博美公司至今未付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案被告（反诉原告）博美公司与原告（反诉被告）姜丽梅签订的《商业用房委托经营管理协议》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同成立生效后，双方都应该受到合同的约束，严格按照合同约定的内容行使权利、履行义务。《商业用房委托经营管理协议》第十一条约定的合同解除条件未成就，协议不应解除。本案被告（反诉原告）博美公司以市场变化和自身经营状况不能实现合同目的为由，要求解除该委托经营管理协议的理由不能成立。故对被告（反诉原告）要求解除该委托经营管理协议的反诉请求，本院不予采纳。对原告（反诉被告）要求继续履行该合同的诉讼请求，本院予以支持；对原告（反诉被告）要求在合同期限内每年按时支付给原告经营管理费65936.64元的诉讼请求，因原告诉请的管理费尚未产生，无法确定被告（反诉原告）的实际履行情况，本院不予支持。按照本案合同约定，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）购买的商铺进行经营管理，理应按约向原告（反诉被告）支付委托经营管理费用，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订委托协议至今，双方对房屋交付、费用支付等并无异议，依照约定，房屋委托期限十年，前五年所获得的的经营管理收益由被告（反诉原告）直接收取，作为原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）经营管理的费用，后五年由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）收取，每年65936.64元，于合同开始履行十日前支付，现前五年的期限已过，被告（反诉原告）应按后五年的约定于2019年10月20日前支付原告（反诉被告）每年委托经营管理费65936.64元，故对原告（反诉被告）姜丽梅要求被告(反诉原告)博美公司支付经营管理费65936.64元的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）应按期支付该经营管理费65936.64而未付，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担该款自逾期之日起按银行同类借款利率计算的资金占用费的主张符合相关规定，故对原告（反诉被告）要求被告(反诉原告)支付自2019年10月20日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费的诉请，本院予以支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金13187.328元的诉讼请求，因双方签订的协议无约定，本院不予支持。被告腾驿公司虽不是《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》的合同当事人，其与原告（反诉被告）签订的《商品房购销合同》虽无返租、包租或安排出租等内容，但其收取的购房款941952元并未足额收取，未收取的房款329683元已写明房屋租金，该租金恰是原告（反诉被告）依照《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》约定前五年应收取的经营管理收益，被告（反诉原告）前五年经营管理未收取任何费用，且被告腾驿公司与原告（反诉被告）于2014年10月30日签订的《腾冲国际商贸城商业用房购房补充合同》中约定，十年返租的计算时间为2014年10月30日至2024年10月29日，据此虽不清楚被告腾驿公司与被告（反诉原告）博美公司的关系，但被告腾驿公司认可被告（反诉原告）博美公司与原告（反诉被告）租赁行为，被告（反诉原告）博美公司认可被告腾驿公司以房屋租金冲抵原告（反诉被告）购房款的行为，因此，原告主张其受被告腾驿公司安排的理由，本院予以采信。被告（反诉原告）博美公司与原告（反诉被告）签订《腾冲国际商贸城商业用房委托经营管理协议》系被告腾驿公司安排的返租，其理应对被告（反诉原告）博美公司支付原告的房屋租赁费用承担共同支付责任。故原告（反诉被告）要求被告腾驿公司对被告（反诉原告）博美公司应支付的上述款项承担连带支付责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）腾冲博美商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）姜丽梅自2019年10月30日起至2020年10月29日止的房屋管理经营费65936.64元，并承担该款自2019年10月20日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用费；二、由被告云南腾驿房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告姜丽梅的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告腾冲博美商业运营管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1778元，减半收取计889元，由原告姜丽梅负担65元，由被告腾冲博美商业运营管理有限公司负担824元；反诉费1778元，减半收取计889元，由被告腾冲博美商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  何凤鸣二〇二〇年四月三十日书记员  胡广旭