苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初2802号 原告：苏州市人民防空办公室，住所地江苏省苏州市姑苏区公园路128号。 法定代表人：陈正峰，办公室党组织书记、主任。 委托诉讼代理人：陆永胜，江苏百年东吴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚蓓琦，江苏百年东吴律师事务所律师。 被告：苏州金铂骊酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道梅竹坊2号216室。 法定代表人：韩廷宣，董事长。 委托诉讼代理人：王彤伟，江苏加得律师事务所律师。 被告：覃彩良，女，1967年8月10日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：刘佳庆，上海正源（苏州）律师事务所律师。 被告：韩廷宣，男，1958年12月29日出生，汉族，住四川省屏山县。 被告：黄琼丽，女，1987年5月11日出生，壮族，住江苏省苏州市。 被告：韩敬辉，男，1972年7月19日出生，汉族，住四川省屏山县。 被告：宗滨，男，1975年10月6日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。 被告：韩毅，男，1983年6月16日出生，汉族，住江苏省苏州市。 被告：康利娟，女，1993年9月25日出生，汉族，住四川省屏山县。 被告：韩定海，男，1993年10月25日出生，汉族，住四川省屏山县。 被告：黄国金，男，1988年11月19日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。 被告：韩廷富，男，1956年10月7日出生，汉族，住四川省屏山县。 第三人：苏州市住房租赁有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区锦帆路79号。 法定代表人：宦馨伽，执行董事。 委托诉讼代理人：封雨婷，该公司法务。 原告苏州市人民防空办公室（以下简称人防办）与被告苏州金铂骊酒店管理有限公司（以下简称金铂骊公司）、覃彩良、韩廷宣、黄琼丽、韩敬辉、宗滨、韩毅、康利娟、韩定海、黄国金、韩廷富、第三人苏州市住房租赁有限公司（以下简称住房租赁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，后因被告金铂骊公司、韩廷宣、韩敬辉、宗滨、韩毅、康利娟、韩定海、韩廷富下落不明转为适用普通程序并依法组成合议庭进行审理，于2019年10月11日公开开庭进行了审理，为查明案件事实，于2019年12月12日依法追加住房租赁公司为本案第三人，因原告变更诉请进行二次开庭公告，于2020年3月12日召开庭前会议，于2020年3月26日公开开庭进行了第二次审理。原告人防办的委托诉讼代理人龚蓓琦到庭参加第一次庭审及庭前会议,被告金铂骊公司的委托诉讼代理人王彤伟、被告覃彩良的委托代理人刘佳庆到庭参加两次庭审及庭前会议，原告人防办的委托诉讼代理人陆永胜、第三人住房租赁公司的委托诉讼代理人封雨婷到庭参加庭前会议及第二次庭审，被告韩廷宣、黄琼丽、韩敬辉、宗滨、韩毅、康利娟、韩定海、黄国金、韩廷富经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告人防办向本院提出诉讼请求：判令1.确认原告与被告金铂骊公司于2018年2月9日签订的《房产租赁合同》于起诉之日解除并于合同解除之日迁让出租赁房屋；2.被告金铂骊公司支付2018年8月31日至起诉之日的租金464444.44元；3.被告金铂骊公司支付逾期支付租金的违约金（其中以40万元为基数，自2018年8月1日计至2019年1月29日止；以64444.44元为基数，自2019年1月30日计至实际支付之日止，均按3‰/日计算）；4.被告金铂骊公司支付房屋占有使用费（自起诉次日起计至确认迁让之日止，按2222.22元/日计算，确认迁让之日后，按约定的租金的双倍支付房屋占有使用费）；5.被告金铂骊公司支付水电费109914.44元；6.被告金铂骊公司承担原告律师费53481元；7.被告覃彩良、韩廷宣对被告金铂骊公司上述债务在减资范围内承担补充赔偿责任；8.被告覃彩良、韩廷宣、黄琼丽、韩敬辉、宗滨、韩毅、康利娟、韩定海、黄国金、韩廷富在其未履行出资义务范围内对被告金铂骊公司上述债务承担补充赔偿责任及相应连带责任。后在第二次庭审中，当庭变更诉请一为确认原告与被告金铂骊公司于2018年2月9日签订的《房产租赁合同》于法院确定的合同解除之日解除；明确诉请三为被告金铂骊公司支付逾期支付租金的违约金按合同约定的付款之日分段计算，变更诉请四为被告金铂骊公司支付房屋占有使用费（从合同解除的次日计算至2020年3月29日，参照合同租金标准计算）；其余诉请不变。事实和理由：2018年2月9日，原告与金铂骊公司签订房产租赁合同，合同约定由原告将位于苏州市姑苏区人防工程(负一楼)出租给金铂骊公司；合同租期、租金标准及支付方式以及违约责任等亦作了明确约定。合同签订后，原告按约向金铂骊公司交付了租赁物，金铂骊公司至今仅支付了第一期租金40万元和保证金20万元。经原告多次催告，金铂骊公司仍拖欠租金不付。金铂骊公司系2014年注册成立，成立时注册资本为500万元，股东为黄琼丽和韩敬辉；2016年7月4日进行第一次股权转让，金铂骊公司的股东变更为黄琼丽、韩敬辉、宗滨、韩毅、康利娟；2018年7月13日进行第二次股权转让，金铂骊公司的股东变更为韩定海一人；2018年9月6日进行第三次股权转让，金铂骊公司的股东变更为韩定海、黄国金；2018年9月18日进行第四次股权转让，金铂骊公司的股东变更为覃彩良和韩廷富；2018年9月26日进行第五次股权转让，金铂骊公司的股东变更为覃彩良、韩廷宣。金铂骊公司的注册资本全部系认缴，金铂骊公司的股东都是未履行出资义务即转让股权，且受让人都明知出让人未出资，故无论作为股权转让方或受让方都应在其未履行出资义务范围内对金铂骊公司的上述债务承担补充赔偿责任及相应的连带责任。2019年1月29日，金铂骊公司的注册资本从500万元减少至3万元，金铂骊公司在减资时未履行通知债权人的法定程序，致使原告无法行使要求金铂骊公司清偿债务或提供担保的权利，从而影响了原告债权的实现，金铂骊公司的上述行为明显存在逃避债务的恶意，本质上造成了和抽逃出资一样的后果。覃彩良、韩廷宣作为减资股东，其不当减资行为违反了公司资本维持原则，应当对金铂骊公司的债务在其减资范围内承担补充赔偿责任。原告为维护自身权益，故诉至法院并提出上述诉请。 被告金铂骊公司辩称，其与原告确于2018年2月签订了房屋租赁合同，但根据《消防法》规定，未经公安消防验收或验收不合格的不得投入使用，案涉商场通道不符合新的消防法规，其租赁权在拍卖日是法律禁止出让的财产权利，不得作为拍卖标的。原告涉及违法拍卖，我方主张该租赁协议无效。原告出租的负一楼不符合消防安全规定直接导致商场被查封，虽然原告及管理方苏州市保泽资产管理有限公司（以下简称保泽公司）采取多方措施予以补救，但始终无法解决，租赁的房屋具有违反法律行政法规强制性使用的情况，导致租赁房屋无法使用，因此过错在原告，其不存在任何违约行为。金铂骊公司有几个月的水电费未付是事实，但其认为在原告履行合同时不符合合同要求，给其造成了巨大损失，其有权行使同时履行抗辩权以减少损失。不存在占有房屋的行为，因为自2018年9月5日查封起就不存在任何经营行为，其已经向原告交还房屋。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。 被告覃彩良辩称，1.其与韩廷宣作为公司股东与原告并无租赁合同关系，其并非本案适格被告。金铂骊公司与原告有租赁关系，他们双方之间的债权债务租赁关系均与其无关。2.金铂骊公司为认缴资本公司，其认缴时间为2050年5月1日止，现并未到出资最后期限，因此其并不存在未出资或抽逃出资的行为。3.其认为原告与金铂骊公司之间的租赁合同于2018年9月6日已经解除，解除原因为原告提供的房屋无法通过相应的消防验收，导致金铂骊公司无法承租，在该事件中与其并无任何关系，其作为金铂骊公司股东，并无责任承担原告与金铂骊公司之间的债权债务。4.金铂骊公司早已于2018年10月2日将房屋及钥匙交付给原告的管理方，因此原告诉请要求金铂骊公司承担2018年10月2日之后的房租或房屋占有使用费缺乏事实依据。原告早已知晓房屋因消防原因被查封，合同已无法履行且已实际解除，因此原告应采取相应措施防止损失扩大，因此2018年10月2日即交付之后的所有损失原告应自行承担。5.截止开庭之日，原告与金铂骊公司之间的债权债务尚未确定，金铂骊公司进行相应的减资行为，无义务通知原告，因此原告要求其承担相应的减资范围内责任无事实及法律依据。综上，其并非本案适格被告，不应承担相应的责任，原告要求之前的股东承担相应的连带责任没有事实及法律依据，请求法院就原告提出的2018年10月2日之后的相关诉请予以驳回，对原告追究股东个人责任的诉请一并驳回。 第三人住房租赁公司述称，对于原告的诉讼请求请法院依法判决，需要说明的是本案租赁合同三方既未就解除合同事项签订过书面协议，也未有口头约定，并且第三人没有收到过金铂骊公司交还的房屋钥匙，关于未收到过金铂骊公司钥匙这一点在法院2019年安思远与金铂骊公司、人防办的房屋租赁合同纠纷判决书中已经明确，案涉房屋仍控制在金铂骊公司手中。 被告韩廷宣、黄琼丽、韩敬辉、宗滨、韩毅、康利娟、韩定海、黄国金、韩廷富均未作答辩及举证。 经审理查明： 由国家人民防空办公室监制，发证机关为苏州市民防局（以下简称民防局）的苏民防证字【2016】第002号《人民防空工程平时使用证》载明，建设单位为民防局的富仁坊人防工程平时用途为停车、商业，有效期自2016年4月28日至2019年4月27日。 2017年9月7日，苏州市华夏拍卖有限公司（以下简称华夏公司）在《姑苏晚报》刊登《拍卖公告》，该公司受民防局委托对建筑面积为1270㎡富仁坊人防工程（负一层）的案涉房屋五年租赁权进行网络公开拍卖，拍卖地点为相关具体网站，拍卖时间为2017年9月28日下午1点，预约看样时间为2017年9月7日至9月21日，以及相关注意事项包括案涉房屋经营范围为商业，其他竞买条件详见华夏公司网站刊登的《拍卖公告》，或苏州市产权交易所刊登的《招租公告》。拍卖时间为2017年9月28日的《华夏公司网络竞买须知及拍卖特别规定》（以下简称《须知及规定》）中第三条明确“竞买人须亲自审看拍卖标的，自行查阅有关资料，了解标的的瑕疵情况，自行判断标的现状、使用功能、价值等。未看样参加竞买者责任自负。”第四条明确“竞买人申明已对标的物本身及相关事项进行了充分了解，对其瑕疵也充分知晓，并自愿接受拍卖人以现状（包括瑕疵，详见第十四条）对其进行拍卖”第十四条中明确“1.拍卖标的及瑕疵：本次拍卖的是以下标的的五年租赁权……富仁坊人防工程（负一层），建筑面积约1270平方米，保证金40万元。该标的为带租拍卖，并且该标的物内原承租人均有装修投入，新承租人须按委托人选聘的评估公司所出具的评估报告上的金额进行足额支付，并承担评估费用。……标的物的建筑质量状况等情况不明，按现状拍租，请竞买人自行查看。2.经营范围：……2号标的（即案涉房屋）经营范围为商业……标的不可转租，承租人不可对标的做结构上的改造和破坏……因拍卖标的物的使用受法律规范或政府相关规定的制约，而导致买受人不能进行以上经营活动，其风险责任由买受人自行承担，与拍卖人、委托人无关。3.款项支付：拍租成交后，买受人须在2017年10月13日前向拍卖人交付成交2号标的第一期（6个月）的租金、履约保证金（金额相当于三个月的租金）。其余租金，具体由买受人按照《租赁合同》的约定直接向委托人缴纳。……4.合同签订：买受人按期付清第一期租金、租赁保证金、拍卖佣金等款项后，方有权与委托人签订房屋《租赁合同》。该合同样本在标的物展示期间，同时在拍卖人处进行展示，竞买人须认真审阅并理解其全部条款的实质含义及其相应法律责任。委托人声明本次拍卖不提供免租金装修期，租赁期限自交接之日起计算。5.标的交接：在买受人按期付清第一期租金、租赁保证金、拍卖佣金等款项后，由委托人向买受人出具房屋《租赁合同》和《苏州市行政事业单位非税收入单据》，由拍卖人出具《拍卖成交确认书》和佣金发票，即视为标的移交完毕。以上标的现均有人使用，委托人、拍卖人申明不承担清场的责任和费用”第十八条明确“拍卖人对本次拍卖标的相关已知事项及瑕疵已作告知，但不排除该标的还有相关未知事项及瑕疵的存在，竞买人应充分考虑瑕疵风险因素以及其他综合因素。一旦拍卖成交，拍卖人、委托人强调不承担任何责任和费用。” 后，金铂骊公司通过竞买取得案涉房屋的租赁权，并与原承租人就案涉房屋及经营户资料进行了交接。 2018年2月9日，民防局作为出租人（甲方）、金铂骊公司作为承租人（乙方）以及保泽公司作为委托管理方（丙方）签订《房产租赁合同》，约定：由甲方将位于富仁坊人防工程(负一层)建筑面积约为1270平方米的房屋出租给乙方作为商业使用；租赁期限为自2018年3月1日至2023年2月28日止；第一至第三年度的年租金为80万元，第四、第五年度的年租金为84万元；租金支付周期为半年一付，先付后租，首期租金40万元于合同签订当日即2018年3月1日前付清，以后每期租金支付时间为上次租金支付周期届满前30日前。乙方负责缴付本房屋物业费、水电费等费用，因经营活动而产生的一切费用全部由乙方自行负担。若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未支付金额的千分之三支付违约金。乙方应根据合同中相关条款规定将租金及其他各项费用转账支付给丙方指定的银行账户，丙方收到租金及其他各项费用后应予以书面确认。乙方应在2018年3月1日前向丙方缴纳履约保证金20万元。乙方若出现违反合同或其他因乙方过错而给甲、丙方造成损失时，甲、丙方有权选择从履约保证金中直接抵扣。自甲、丙方抵扣之日起30个工作日内，乙方应补足履约保证金，乙方逾期交纳或逾期补足租赁保证金超过60天的，甲、丙方有权解除合同，并要求乙方支付违约金20万元。在合同有效期内，除三方另有约定，乙方不得要求以保证金冲抵乙方租金或其他未付款项，本合同有效期届满时，若乙方已完全履行本合同项下的义务，包括付清一切应付费用，办理退租交接验收，并在租赁房屋的工商登记注销，丙方应于办理退租手续并进行交接验收后三十日内将保证金无息退还乙方。合同中还约定，乙方在签订本合同前已到本房产现场查勘，已充分了解并确认本房产外部条件及相关设施的现状，可接受，无异议……本合同签订视为租赁物已满足交付条件。乙方保证在开展营业前，应自行申领消防许可、营业执照等相关经营所需证照。乙方应将房屋装修方案及设计图纸报丙方书面备案，在装修改造过程中不得改变房屋的主体结构。如确因经营需要或其他特殊原因进行局部改变主体结构（包括对附属设施的增添、改进）的，须由乙方提出申请，丙方书面同意，由乙方自行依法向政府有关部门申报批准后，方可进行施工，一切费用均由乙方自行承担。……严格执行消防法，按消防要求进行装修改建，因乙方经营而涉及消防验收等事项，由乙方自行办理，费用由乙方自行承担。消防验收不合格的不得经营。如乙方有下列行为之一的，甲方或丙方有权单方解除本合同，不属甲方或丙方违约，同时因乙方原因给甲、丙方造成损失的，乙方需给予赔偿：1.乙方将房产部分或全部转租的；……4.乙方拖欠租金、水电费、物业费等累计满15天的。关于违约责任，合同约定，甲乙丙三方任何一方对本合同约定的事项未履行或履行不力的，视为违约。违约方除应按本合同约定承担违约责任，还应承担守约方为维护自身权益而支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。且当违约金不足以弥补守约方损失的，守约方可依法要求违约方另行经济赔偿；若乙方拖欠租金、水电费、物业管理费及其他应由乙方承担相关费用的，甲方、丙方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，逾期超过15天的，甲方、丙方有权采取停水、停电、停止物业管理服务等，由此对乙方经营造成影响的，甲、丙方不承担任何责任。合同到期或合同解除后，乙方应按合同约定交还租赁房产，若因乙方原因造成甲、丙方无法按时恢复对该房产的正常使用，每逾期一天，乙方应向丙方支付相当于本合同约定日租金2倍的违约金，按日递增。因乙方违约导致甲方或丙方解除本合同的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方及丙方无须退还，归甲方或丙方所有。关于房屋返还，合同约定，本合同租赁期届满或提前解除合同的，乙方须在合同终止或解除后3日内将本房产移交给丙方，并将在租赁房屋的工商登记注销。乙方交还房屋时，乙丙双方应共同验收，经甲方或者丙方验收合格方可视为乙方已经交还商铺。……乙方退房时应保证移交现场均清洁无垃圾。本合同租赁期届满或提前解除合同，如乙方以留置物品或人员等手段导致丙方无法接收本房产的，视同乙方逾期返还，乙方应按本合同约定承担违约责任。 金铂骊公司接收案涉房屋后，对案涉房屋进行装修并招商招租。 2018年6月25日，姑苏区消防大队作出的行政处罚决定书载明：“2018年4月24日，我大队监督员在检查金铂骊公司观前分公司（地址：苏州市富仁坊人防工程负一层）时发现该单位未经消防开业前安全检查擅自投入使用，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条之规定。……现决定给予金铂骊公司观前分公司责令停止使用金铂骊公司观前分公司整体，并处罚款人民币叁万元。” 2018年9月5日，姑苏区消防大队对案涉房屋进行查封。查封公告载明：“消防部门于2018年9月4日对金铂骊公司进行消防监督检查，该场所装修改造后疏散宽度不足，南北两安全出口处设置卷帘门，……内部商铺内喷头不符合要求，部分喷头洒水受阻挡，部分洒水喷头选型有误……场所内公共区域内手动报警按钮及部分室内消火栓被设置在商铺内部。……查封部位为金铂骊公司观前分公司整体，查封期限自2018年9月4日14时至2018年10月3日14时，禁止对被查封的部位进行任何经营、使用行为。”2018年9月6日姑苏区消防大队作出临时查封决定书载明：“我大队于2018年9月4日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：装修改造后疏散宽度不足；南北两安全出口处设置卷帘门；内部商铺内喷头不符合要求，部分喷头洒水受阻挡，部分洒水喷头选型有误；场所内公共区域内手动报警按钮及部分室内消火栓被设置在商铺内部。……现决定予以临时查封。查封部位、场所范围：金铂骊公司观前分公司整体。查封期限：2018年9月4日14时至2018年9月27日14时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。” 嗣后，因案涉房屋被查封无法经营，金铂骊公司签约的部分经营户陆续诉来本院。在关联案件审理中，本院就案涉房屋的消防问题发出咨询函，苏州市公安消防支队姑苏区大队于2018年8月20日回复称：“根据该意见书第四条经此次验收合格的工程（即指2006年4月3日苏州市公安局对富仁坊人防建筑及内装修工程消防复验合格），如需改建、扩建、装修或改变使用性质应当向公安消防机构申报办理有关手续。该单位重新装修后投入使用，尚未申报消防相关手续。”在（2018）苏0508民初6501号关联案件审理中，当事人向本院申请对租赁商铺内的不可移动装修进行评估，由于案涉房屋所在的购物商城的所有出入口均由金铂骊公司上锁封闭，鉴定机构无法进入实地勘察。涉金铂骊公司作为被告的经营户系列维权诉讼案件自2018年7月起至2019年1月在本院陆续审理终结，金铂骊公司在初期尚能到庭参加诉讼，系列案件处理后期金铂骊公司未到庭参加审理。 2019年3月29日原告向本院提起本案诉讼，因金铂骊公司等多被告下落不明，经依法公告送达，于2019年9月10日视为金铂骊公司收到起诉状等副本材料。 又查明，2018年5月至9月期间，原告为金铂骊公司垫付水电费109914.44元。原告因本案诉讼支付律师费53481元。 再查明，金铂骊公司于2014年12月16日注册成立，成立时注册资本为500万元，股东为黄琼丽和韩敬辉，认缴出资交付期限为2050年5月1日；2016年7月4日进行第一次股权转让，金铂骊公司的股东变更为黄琼丽、韩敬辉、宗滨、韩毅、康利娟，认缴出资交付期限为2050年5月1日；2018年7月13日进行第二次股权转让，金铂骊公司的股东变更为韩定海一人，认缴出资交付期限为2050年5月1日；2018年9月6日进行第三次股权转让，金铂骊公司的股东变更为韩定海和黄国金，认缴出资交付期限为2038年8月28日；2018年9月18日进行第四次股权转让，金铂骊公司的股东变更为覃彩良和韩廷富，认缴出资交付期限为2038年8月28日；2018年9月26日进行第五次股权转让，金铂骊公司的股东变更为覃彩良和韩廷宣，认缴出资交付期限为2038年8月28日。2019年1月29日，金铂骊公司的注册资本从500万元减资至3万元。金铂骊公司的注册资本均系认缴出资。成立于2018年4月15日的金铂骊公司观前分公司，其营业场所一直登记在案涉房屋至今。 因机构改革，自2019年1月7日起苏州市民防局不再保留，其相关职责由人防办承担。2018年8月4日保泽公司被住房租赁公司吸收合并，保泽公司于2018年12月5日注销。 审理中，人防办陈述称，案涉房屋系金铂骊公司拍租后自行与原承租人交接，按拍租公告，2018年2月9日签订合同即视为租赁物满足交付条件，完成交付。截止目前，金铂骊公司仅支付了第一期租金40万元及20万元保证金。消防检查后，金铂骊公司未向其申报任何消防改造方案，其也没有收到金铂骊公司交还的案涉房屋钥匙。现明确以起诉方式解除与金铂骊公司签订的案涉房屋租赁合同。 审理中，金铂骊公司陈述称，在公开拍租前其曾实地看过现场。拍卖后，其接手原承租人的商场业态继续经营，通过原承租人接收了原商户信息及资料，并对部分区域重新招商招租。其收到案涉房屋后，还是以商场业态进行使用，房屋主体结构没有变动，只是在局部进行了部分装修。因消防机关检查存在问题，其通过保泽公司进行申报新的消防审批，然因未通过消防验收是疏散宽度不足，而房屋主体结构不能改变，保泽公司后提出通过缩小经营面积解决，但该方案人防办不予批准，故无法通过消防审批。针对消防查封公告及临时查封决定书，其认为卷帘门、喷头、报警按钮和消防栓等问题都是可以花钱解决的，但疏散宽度不足是房屋的结构问题且没有办法解决，在该问题没有解决的情况下，其余的小问题金铂骊公司暂时不愿意投入资金解决，其是想等结构问题解决后再解决其余查封公告及临时查封决定书中列明的问题。其已于2018年10月2日将案涉房屋钥匙交还保泽公司。 审理中，保泽公司陈述称，消防检查后，其曾协助金铂骊公司走访消防流程，但金铂骊公司没有通过其进行程序申报。2018年10月，其亦没有收到金铂骊公司交付的房屋钥匙。 审理中，本院于2019年11月1日组织人防办与金铂骊公司到庭，释明因双方均无意继续履行合同，应就案涉房屋尽快交接，防止损失扩大。 2019年11月25日，本院向金铂骊公司发出补充材料书面通知，要求其提供案涉房屋转租给小业主的清单明细、转租小业主中已将承租商铺交还给金铂骊公司的业主清单明细，以及金铂骊公司将案涉房屋钥匙交付给保泽公司的相关证据。然，至今金铂骊公司未提供上述证据材料。 2019年12月12日，本院至案涉房屋现场张贴告示，通知案涉房屋内的相关承租人、次承租人及实际占有使用人到本院进行权利申报，但截至第二次庭审，无人申报。 2020年3月26日，第二次庭审中，金铂骊公司明确表示放弃案涉房屋内所有物品的权利。有鉴于此，为防止损失继续扩大，本院释明要求人防办至迟于2020年3月29日自行收回案涉房屋；如怠于收回，后续损失将由其自行承担。案涉房屋内如尚有经营户物品，可归集一处，并做好证据保全工作；如因恢复原状产生的合理费用，可另行主张。人防办表示知晓，并当庭明确其主张的房屋占用费计算至2020年3月29日止。 以上事实，有网络竞买须知及拍卖特别规定、房产租赁合同、人防工程平时使用证、建筑工程消防验收意见书、消防行政处罚决定书、查封公告及临时查封决定书、水电表读数及电费发票、关联案件已生效判决书以及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为：出租人民防局、承租人金铂骊公司以及委托管理方保泽公司于2018年2月9日就案涉房屋签订的房产租赁合同系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,协议合法有效，各方均应按约履行。民防局、保泽公司分别因机构改革、吸收合并导致其合同的权利义务分别由人防办、住房租赁公司承继。金铂骊公司提出原告系违法拍卖，并因此主张租赁合同无效的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。 本案的争议焦点有三，一是人防办是否有权行使约定的合同解除权并要求金铂骊公司承担相应的违约责任？ 首先，金铂骊公司对于截至目前仅向原告支付了首期租金40万元及履约保证金20万元不持异议，且对原告主张其欠付的水电费亦不持异议。根据合同约定，金铂骊公司应于2018年8月1日前支付第二期租金，因此金铂骊公司拖欠租金及水电费已远远超过合同约定原告可以行使合同解除权的15天。 其次，关于金铂骊公司提出的其有权行使同时履行抗辩权，不按约交付租金及水电费的意见，分析如下：根据《须知及规定》以及《房产租赁合同》，案涉房屋系按现状拍租及交付，竞买人对房屋现状予以接受，对后续商业经营需要办理的行政许可、行政审批事项自行负责解决，对案涉房屋装修及经营业态满足消防要求自行承担报审义务。根据上述约定内容，结合金铂骊公司认可其拍租前已实地查看现场的陈述，应认定金铂骊公司是在充分了解案涉标的、认可其现状、了解并愿意承担相应投资风险的情况下，通过公开竞买的方式取得案涉房屋五年的租赁权。金铂骊公司对案涉房屋后续装修、改造及其经营业态满足包括消防在内的行政许可、行政审批要求应自行承担责任。现因金铂骊公司在对案涉房屋重新装修后，未能及时报请消防机关进行营业前安全检查，且因装修后的状态存在消防安全隐患无法通过消防检查，导致案涉房屋于2018年9月4日被整体查封，上述不利后果应由金铂骊公司自行承担。至于金铂骊公司、覃彩良提出的因房屋本身结构问题造成疏散宽度不足，致使案涉房屋不具适租性，案涉房屋租赁合同应为无效的抗辩，首先，根据消防机关在关联案件中的复函，案涉房屋建筑及内装修工程消防复验于2006年4月已经消防验收合格，但如改、扩建、装修的，则需另行办理消防手续，故据此可以认定，案涉房屋建筑本身不存在消防验收未通过之情形；其次，因案涉房屋为现状拍租，金铂骊公司应根据房屋实际情况在符合消防规定的前提下对案涉房屋进行使用，即实际使用方式要符合房屋现状；再次，如金铂骊公司的经营业态确需改造房屋主体结构，其亦应采取合同约定的方式向人防办申请改造，提供改造可以满足消防要求的可行性方案，或根据房屋现状调整具体使用方式等方法解决，而非以消防机关查封为由抗辩租赁合同无效，且消极处理后续与经营户之间的诉讼。 综上，本院认为，原告有权援引《房产租赁合同》第8条第4款行使合同解除权，金铂骊公司无任何正当理由拖欠租金及水电费，其拖欠行为构成根本违约。因此，对于人防办请求确认其与金铂骊公司于2018年2月9日签订的《房产租赁合同》解除的诉请，本院予以支持，因原告以起诉的方式向金铂骊公司行使合同解除权，故应确认以公告送达金铂骊公司本案起诉状副本之日即2019年9月10日为案涉合同解除之日。因金铂骊公司支付了自2018年3月1日至2018年8月31日期间的首期租金，故对原告主张金铂骊公司支付自2018年9月1日至2019年9月10日的欠付租金（80万元/年÷365天*375天=821918元）的诉请，予以支持。对于原告主张金铂骊公司按3‰/日（即109.5%/年）的合同约定标准计算支付前述截至起诉日的逾期支付租金的违约金的诉请，因该标准远远超出现行法律规定的上限，故本院将计算标准依法调整，判定人防办主张金铂骊公司支付逾期支付租金的违约金，分别以40万元、40万元、21918元为基数，分别自2018年8月1日、2019年1月29日、2019年8月1日计至实际支付之日止，均按11.7%/年标准计算。对于人防办主张金铂骊公司支付拖欠的2018年5月至9月的水电费109914.44元的诉请，有相关证据予以证实，且金铂骊公司对此亦不持异议，本院予以支持。 本案的第二个争议焦点是金铂骊公司是否已于2018年10月2日将案涉房屋交接返还给原告？ 首先，金铂骊公司未提供任何证据证明其已于2018年10月2日将案涉房屋按照《房产租赁合同》第十二条房屋返还的约定，将案涉房屋交接返还给原告或委托管理方保泽公司。其次，在案件审理中，住房租赁公司明确表示从未收到过金铂骊公司交还的房屋钥匙，原告亦明确表示其未拿到金铂骊公司所称交付给保泽公司案涉房屋的钥匙，未与金铂骊公司完成房屋交接。此外，在金铂骊公司与相关经营户的诉讼持续至2019年1月的情形下，在金铂骊公司未能提供证据证明其已与全体经营户解决相关纠纷的前提下，认定金铂骊公司已于2018年10月将现场遗留经营户装饰装修及货品的房屋交还人防办，亦与事实不符。因此，关于金铂骊公司已于2018年10月2日交接返还房屋的抗辩意见不予采纳。 鉴于本案第二次庭审中，金铂骊公司已明确表态放弃案涉房屋内所有物品权利，故人防办自行收回案涉房屋不存在法律障碍。出于防止损失进一步扩大角度，本院已释明要求人防办至迟于2020年3月29日前自行收回案涉房屋，故不再判令金铂骊公司向人防办返还案涉房屋，金铂骊公司自2020年3月29日起不得再行占用案涉房屋，并对人防办处置案涉房屋内所有物品无权提出异议。据此，对于人防办主张金铂骊公司支付其自合同解除次日（即2019年9月11日）起至2020年3月29日，参照年租金80万元/年计算的房屋占有使用费（80万元/年÷365天*201天=440548元）的诉请，本院予以支持。 本案的第三个争议焦点是人防办是否有权在本案中要求金铂骊公司历次股权转让的历史股东及现任股东承担诉请债务的补充赔偿责任及相应连带责任？ 公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则。否认公司独立人格，由股东对公司债务承担连带责任，是股东有限责任的例外情形，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为严重损害了公司债权人利益的情况下，才能适用。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。人防办起诉除金铂骊公司外的其余被告，即公司历史及现任股东，没有法律依据。首先，历任股东黄琼丽、韩敬辉、宗滨、韩毅、康利娟认缴出资期限是2050年5月1日，韩定海、黄国金、韩廷富认缴出资期限是2038年8月28日，现任股东覃彩良、韩廷宣认缴出资期限是2038年8月28日，现均未到认缴期限，不存在出资不到位的情况；其次，金铂骊公司也没有进行破产清算等行为。再次，人防办并未提供有关金铂骊公司作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因，但不申请破产；或在金铂骊公司在公司债务产生后，公司股东会决议或以其他方式延长股东出资期限的相应证据。因此，关于人防办主张未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿及相应连带责任（即要求股东出资加速到期）的诉请，本院不予支持。 关于人防办主张覃彩良、韩廷宣对金铂骊公司上述债务在减资范围内承担补充赔偿责任的诉请，本院认为，原告该项诉讼请求成立的前提条件之一是金铂骊公司作为债务人已不能向人防办清偿所负债务，但目前尚未发生该事实，因此人防办现主张该项诉请的前提条件不成就，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于原告主张金铂骊公司支付人防办因本次诉讼所付的律师费53481元的诉请，因《房产租赁合同》中有此约定，结合本案支持原告的诉请金额，以及现行江苏省律师服务收费试行标准的具体规定，本院予以支持。 另外，人防办在第二次庭审中主张对金铂骊公司支付的20万元履约保证金予以没收，因该主张不属于本案诉请范围，故本院不予理涉，该20万元保证金因尚涉及关联案件的执行程序，故本案不予处理，原告可另案主张。 审理中，被告韩廷宣、黄琼丽、韩敬辉、宗滨、韩毅、康利娟、韩定海、黄国金、韩廷富经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果，由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告苏州市人民防空办公室与被告苏州金铂骊酒店管理有限公司于2018年2月9日签订的《房产租赁合同》于2019年9月10日解除； 二、被告苏州金铂骊酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告苏州市人民防空办公室支付欠付租金821918元，及逾期支付租金的违约金（以11.7%/年为标准，分别以40万元、40万元、21918元为基数，分别自2018年8月1日、2019年1月29日、2019年8月1日起均计算至实际给付之日止），并支付房屋占有使用费440548元； 三、被告苏州金铂骊酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告苏州市人民防空办公室支付欠付水电费109914.44元； 四、被告苏州金铂骊酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告苏州市人民防空办公室支付原告因本案诉讼支出的律师费53481元； 五、驳回原告苏州市人民防空办公室其余诉讼请求。 （上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36240元，由被告苏州金铂骊酒店管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州市人民防空办公室履行。公告费1980元，由被告苏州金铂骊酒店管理有限公司负担1080元，由原告苏州市人民防空办公室负担900元。财产保全费5000元，由原告苏州市人民防空办公室负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判长 李 尧 审判员 杨晓迪 审判员 翁迎晓 二〇二〇年四月二日 书记员 张洁玲