南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0118民初4213号原告：南京隆晟环保科技有限公司，住所地南京市高淳区经济开发区荆花路5号。法定代表人：张玉萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：周祚培，江苏谢满林律师事务所律师。委托诉讼代理人：粟延芝，江苏谢满林律师事务所律师。被告：建刚建筑科技南京股份有限公司，住所地南京市高淳区经济开发区荆花路5号。法定代表人：陈西，该公司董事长。委托诉讼代理人：金保春，男，1965年5月26日出生，汉族，该公司大股东兼董事，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：陈鸿列，男，1988年2月11日出生，汉族，该公司员工，住浙江省温岭市。原告南京隆晟环保科技有限公司（以下至判决主文前简称“隆晟公司”）与被告建刚建筑科技南京股份有限公司（以下至判决主文前简称“建刚公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。隆晟公司的委托诉讼代理人粟延芝、被告建刚公司的委托诉讼代理人金保春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆晟公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《工业厂房租赁合同》于2019年10月21日解除；2.请求判令被告将租赁厂房返还原告；3.请求判令被告给付租金1546322元（计算至2019年10月21日，共17个月21天，扣除已支付的1000000元）及占有使用费（自2019年10月22日起至2019年12月17日止，按每月143860元计算；自2019年12月18日起至实际返还租赁物之日止，按每月86260元计算）；4.请求判令被告给付原告为履行租赁合同添置电缆线的费用45790元；5.请求判令被告给付原告违约金431580元（按3个月租金计算）；6.请求判令被告给付原告律师代理费50000元；7.请求判令被告给付原告为诉讼保全支付的担保费4000元；8.请求判令被告负担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年3月，原告与被告签订《工业厂房租赁合同》1份，约定：被告因生产道路施工机械设备和办公、住宿需要，租赁原告所有的位于南京市高淳区经济开发区荆花路5号厂区内的厂房，总计租赁厂房面积14386㎡，租赁期限自2018年5月1日至2021年5月1日，共计3年，每月租金143860元，支付方式为：2018年3月预付押金500000元，2018年4月10日前支付第一年租金，2019年2月1日前支付第二年租金，2020年2月1日支付第三年租金。2018年5月1日开始计租金，2018年4月免租金，被告可进行装修及设备进场。后原告为被告改造电路安装点连线支出45790元。合同另对双方违约责任及争议解决办法作了明确约定。合同签订后，原告按约交付厂房给被告使用，但被告未能按照合同约定支付租金。后原告多次找被告协商，被告于2019年9月24日向原告出具还款计划书，就欠原告第一年的租金达成还款计划，于2019年9月25日前付租金200000元，10月15日前付租金500000元，10月30日前付租金226320元，并承诺如有一期未能按约足额给付，原告有权就剩余所欠租金向被告主张权利，所产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）由被告承担，同时还需向原告支付违约金。被告出具还款计划书后，仍旧未能按约付款，原告根据合同第八条第（四）项的约定，于2019年10月16日、19日两次向被告送达解除租赁合同通知，被告于2019年10月21日收悉，租期计算至该日共计17个月21天，租金合计2546322元，扣除已给付的1000000元，尚欠原告租金1546322元。被告的上述行为已构成违约，根据合同约定，被告应当给付原告三个月租金的违约金。原告为主张权益，委托江苏谢满林律师事务所代理诉讼，支付律师代理费50000元，为诉讼保全购买保函支付保费4000元。依照相关法律规定，请求判如所请。被告建刚公司辩称，被告于2018年5月1日与张丽萍签订了3份合同，租赁原告14386㎡的厂房，共分为五跨；当时租赁中没有电缆线等物品，后其安装设备用去电缆线2500米，其中有约200米系原告所有，厂房装潢、空调等物品均系被告所有，价值约1500000元，租金每年交付一次，到第三年时，原告可以按照七五折返购；2018年12月，被告找原告协商能否退租二跨，原告未同意，但表示可以将五跨转租他人，后经固城镇政府协调，被告出具了一份还款计划，后在被告付款时，原告将厂房断水断电；被告认为合同解除的时间应为2019年9月21日，但解除的是其中二跨的合同，其余三跨未解除；同意将厂房返还，其中二跨随时返还，其余三跨需要2个月时间进行腾空；同意第一年租金按五跨计算，数额为1726320元。第二年从2019年5月1日至9月21日按三跨计算租金，金额为320000元；原告主张的违约金过高，请求适当减少；因原告断水断电导致厂房不能正常使用，故被告不负担律师费。经审理，本院认定以下事实：2018年3月，原告隆晟公司与被告建刚公司签订《工业厂房租赁合同》一份，约定：被告因生产道路施工机械设备和办公、住宿需要，租赁原告所有的位于南京市高淳区经济开发区荆花路5号厂区内14386㎡的厂房，租赁期限自2018年5月1日至2021年5月1日，共计3年，每月租金143860元，每年租金1726320元（不含税），支付方式为：一年一付，2018年3月预付押金500000元，2018年4月10日前支付第一年租金，2019年2月1日前支付第二年租金，2020年2月1日支付第三年租金。2018年5月1日开始计租金，2018年4月免租金，被告可进行装修及设备进场。合同另对双方其他权利及义务等均作了明确约定。后原告隆晟公司按约将厂房交付被告建刚公司使用，因被告建刚公司未能按合同约定支付租金，双方经协商，于2019年9月24日就被告建刚公司欠原告隆晟公司2018年5月1日至2019年5月1日租金926320元达成还款协议，约定：建刚公司于2019年9月25日前给付原告隆晟公司租金200000元、2019年10月15日前给付500000元、2019年10月30日前给付226320元；如被告建刚公司有一期未按还款计划履行，原告隆晟公司有权就剩余租金欠款向被告建刚公司主张权利，产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费等）由被告建刚公司承担，同时还需承担违约金。签订还款计划后，被告建刚公司仍未能按约履行，原告隆晟公司于2019年10月19日向被告建刚公司发送解除租赁合同通知，并于2019年11月委托江苏谢满林律师事务所向本院提起诉讼同时申请诉讼保全，支付律师代理费50000元、诉责险保费4000元。另查明，2019年12月2日，原告隆晟公司与案外人畅叠停车科技发展（江苏）有限公司就上述14386㎡厂房中的5760㎡厂房（其中二跨）重新签订了厂房租赁合同。截止2019年12月11日，被告建刚公司共计给付原告隆晟公司1500000元。诉讼中，原告隆晟公司自愿撤回要求被告建刚公司给付电缆线45790元的诉讼请求。上述事实，有不动产登记证、《厂房租赁合同》、还款计划书、律师费发票及付款凭证、诉责险发票以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告隆晟公司与被告建刚公司之间签订的《厂房租赁合同》、还款计划书合法、有效，系双方真实意思表示，受法律保护。被告建刚公司未按约定履行义务，应承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告隆晟公司与被告建刚公司签订的《厂房租赁合同》第八条第（四）项，明确约定了原告隆晟公司解除合同的条件，被告建刚公司不按照约定支付租金已逾10日且金额远超5000元，故原告隆晟公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中原告隆晟公司于2019年10月19日向被告建刚公司发送解除租赁合同通知，但未提交通知到达被告建刚公司的证据，本院于2019年11月20日向被告建刚公司送达载有解除请求的起诉状及证据副本，故《厂房租赁合同》应当于2019年11月20日解除，被告建刚公司应将厂房返还原告隆晟公司，不能返还的，参照租金标准支付占有使用费：自2018年5月1日至2019年11月20日，租赁期限18个月零19天，租金计算为2680591元（143860元/月×18个月＋143860元/月÷30天×19天）；自2019年11月21日至2019年12月1日，占有使用费计算为52749元（143860元/月÷30天×11天）；因原告隆晟公司自2019年12月2日起将5760㎡厂房（其中二跨）租赁他人，故至剩余厂房（三跨）返还之日，占有使用费应以每月86260元[（14386-5760）㎡×10元/㎡]计算。原告隆晟公司主张按3个月租金的标准计算违约金，过分高于其造成的损失，又因双方当事人在履行合同时有变更，故违约金酌情调整为1.5个月租金，即215790元。对原告隆晟公司主张的为实现债权支付的律师代理费50000元、诉责险保费4000元，在还款计划书中有明确约定，该费用应当由被告建刚公司负担。被告建刚公司已给付的1500000元，应当予以扣减。被告建刚公司主张因原告隆晟公司停电停水，导致其生产困难造成损失，但未提交相关证据，被告可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告南京隆晟环保科技有限公司与被告建刚建筑科技南京股份有限公司于2018年3月签订的《厂房租赁合同》于2019年11月20日解除；二、被告建刚建筑科技南京股份有限公司给付原告南京隆晟环保科技有限公司租金2680591元，扣除已给付的1500000元，尚应给付1180591元，于本判决生效后10日内付清；三、被告建刚建筑科技南京股份有限公司于本判决生效后10日内将位于南京市高淳区经济开发区荆花路5号厂区内的厂房（三跨）返还原告南京隆晟环保科技有限公司，并支付占有使用费（自2019年11月21日至2019年12月1日为52749元；自2019年12月2日至实际返还之日止，按每月86260元计算）；四、被告建刚建筑科技南京股份有限公司于本判决生效后10日内给付原告南京隆晟环保科技有限公司律师代理费50000元、诉责险保费4000元；五、被告建刚建筑科技南京股份有限公司于本判决生效后10日内给付原告南京隆晟环保科技有限公司违约金215790元；六、驳回原告南京隆晟环保科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23422元，保全费5000元，合计28422元，由被告建刚建筑科技南京股份有限公司负担26000元，原告南京隆晟环保科技有限公司负担2422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨国华人民陪审员  吕海傲人民陪审员  吴祥宏二〇二〇年四月十四日书 记 员  葛 娟