河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初8224号原告（反诉被告）：杨双，女，汉族，1977年6月12日生，住河南省许昌市魏都区。委托代理人：冯晓旭，河南度邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：金小莉，女，汉族，1968年12月1日生，住河南省许昌市魏都区。委托代理人：安建超，河南名人律师事务所律师。原告（反诉被告）杨双与被告（反诉原告）金小莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨双的委托代理人冯晓旭和被告（反诉原告）金小莉及其委托代理人安建超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨双向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除杨双与金小莉之间签订的商铺租赁合同。2、依法判决金小莉立即腾空并搬离租赁房屋。3、依法判决金小莉自2019年10月15日起支付杨双占用房屋期间的房租租金至实际腾空并搬离房屋日止，房屋租金暂计11050元。4、依法判决金小莉自2019年10月15日起以每天实欠租金的10%向杨双支付滞纳金至实际腾空并搬离房屋日止，滞纳金暂计1105元。5、本案诉讼费用由金小莉承担。事实与理由：2016年9月15日，杨双与金小莉签订商铺租赁合同，约定杨双将位于许昌市××13-73商铺租赁给被告，租赁期限为五年，即自2016年9月15日至2021年10月15日。租金每月为80元/㎡，自2019年10月15日起至合同期满，租金在原定租金基础上按年度逐年递增5元整/㎡，租金每半年支付一次，自2017年起每年支付一次租金，每次必须提前半个月支付杨双。另外合同第四条第4项约定，如未按约定时间向杨双缴纳租金，杨双将有权向金小莉每天按实欠租金的10%加收滞纳金。截止2019年10月15日，金小莉并未按合同约定向杨双支付2019年10月15日至2020年9月15日期间的房屋租金，且经杨双催收，金小莉仍旧未向杨双支付租金。杨双为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求支持其的诉讼请求。被告（反诉原告）金小莉辩称，在整个租赁过程中，金小莉不存在拖欠租金及其他违约行为。在租赁期间内，杨双房屋出现塌陷导致金小莉经营不能，杨双其本身存在严重违约行为，其诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求依法驳回。被告（反诉原告）金小莉向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告之间签订的商铺租赁合同并判令杨双退还2019年9月18日至2019年10月15日的租金15930元及押金4000元。2、依法判决反诉被告赔偿反诉原告在商铺租赁期内的营业损失，暂计280000元（营业损失暂计算至2019年12月1日，具体营业损失计算至商铺租赁合同实际解除之日）。3、依法判决反诉被告赔偿反诉原告装饰装修损失暂计100000元（以法院委托评估部门评估后的价值为准）。4、本案反诉诉讼费、评估费、公证费等一切费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年9月15日，反诉原告与反诉被告签订商铺租赁合同，双方约定：反诉被告将位于许昌市××13-73商铺租赁给反诉原告，租赁期限为五年，即自2016年9月15日至2021年10月15日。2019年9月18日，反诉原告在正常营业期间，所租赁的商铺发生地面大范围的塌陷，造成店内顾客和店员受到不同程度惊吓。塌陷情况发生后，反诉原告多次要求反诉被告尽快处理此事，但反诉被告却一直怠于履行其义务，致使反诉原告装修好的房屋出现严重损失，且因上述问题，造成反诉原告商铺一直未能开业，导致反诉原告经营出现严重亏损。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）杨双辩称，鉴于杨双在起诉状中要求解除与金小莉之间的商铺租赁合同，而金小莉在反诉状中也要求解除与杨双的商铺租赁合同，请求合议庭依法判决解除杨双与金小莉之间签订的商铺租赁合同。关于金小莉主张的商铺营业损失无事实法律依据，不应予以支持。在杨双得知商铺地面塌陷后，已委托他人多次与金小莉商议解决方案，也告知金小莉让其进行维修，产生的费用可以用租金冲抵或者减免相应的租金，但金小莉不予维修，且因自身原因造成损失扩大，与杨双无关，金小莉应当自行承担相应的扩大损失。另外，地面塌陷并非杨双进行的人为主观破坏，地面塌陷是否与金小莉在装修期间存在不当装修有关或者是否是房屋质量问题无法核实，杨双对此并无过错，不应承担金小莉主张的店铺经营损失，且金小莉主张的数额过高，不应支持。关于金小莉主张的装修损失无事实法律依据，不应予以支持。根据双方签订的商铺租赁合同第五条约定：“甲方将房屋交给乙方承租后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况与甲方无关。”，合同第三条第4项约定：“租赁合同到期后乙方将可移动的装修、装饰品移走，对于不可移走的，归甲方所有。”等合同条款，金小莉主张的装修损失系其经营过程中的必要性支出，且根据以上合同约定的内容，该部分必要损失应当由金小莉自行承担，对于金小莉提出的鉴定申请，请求法庭核实后，不予接受其申请。综上，请求法庭依法判决杨双与金小莉签订的商铺租赁合同解除，对于金小莉主张的诉讼请求第二项、第三项、第四项等请求不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：金小莉对杨双提供的证据真实性无异议，本院对其真实性予以认定。杨双对金小莉提供的健发御园小区物业维修通知单三份及相应照片、公证书一份、被告与河南宇凡装饰工程有限公司签订的装修合同两份及对账单两份、营业执照真实性无异议，本院对其真实性予以认定。金小莉提供的6月至8月营业收入明细表四份系金小莉单方制作，且杨双不予认可，本院不予采信。金小莉提供的转款票据十份不显示与本案没有关联性，本院不予采信。金小莉提供的6月至11月份员工工资发放情况明细表七张没有其他证据予以印证，本院不予采信。金小莉提供的温馨提示照片一张及微信聊天记录五份与本案没有有关联性，本院不予采信。金小莉提供的地面塌陷问题告知书系复印件，且杨双不予认可，本院不予采信。经审理查明：2016年9月15日，杨双作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的金小莉签订商铺租赁合同一份，约定：甲方将位于许昌市××13-73的商铺出租给乙方，商铺面积为130平方米；房屋租期为五年，自2016年9月15日至2021年10月15日；自2016年9月15日起至2019年10月15日，月租金为80元每平方米，自2019年10月15日起至合同期满，年租金在原定租金基础上按年度逐年递增5元；乙方以现金或双方约定方式向甲方支付租金，租金每半年支付一次，自2017年起每年支付一次租金，每次须提前半个月时间支付给甲方；乙方应于第一次缴纳租金的同时，向甲方交付租房押金人民币2000元；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的10%加收滞纳金；甲方将房屋交给乙方承租后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况与甲方无关；租赁合同到期后乙方将可移动的装修、装饰品移走，对于不移走的，归甲方所有。合同签订后，杨双将上述房屋交付金小莉使用，金小莉支付押金2000元并支付房租至2019年10月15日。2019年9月18日，上述房屋发生塌陷，次日，金小莉停止营业。本院认为：杨双与金小莉签订的《商铺租赁合同》,是双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,合法有效。合同经双方当事人协商一致的可以解除,现双方均要求解除商铺租赁合同,故本院予以支持。合同解除，金小莉应当搬离房屋，杨双应当返还金小莉租房押金，故对于杨双要求金小莉腾空并搬离房屋的诉讼请求和金小莉要求杨双返还押金2000元的反诉请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。本案双方签订的商铺租赁合同中约定金小莉负责房屋修缮,但房屋修缮应为房屋日常的修缮,不包括房屋主体结构的维修,因此该约定并没有免除出租人的主体结构维修义务。本案房屋塌陷应为主体结构的维修范围,应由出租人负责，故在案涉房屋塌陷后,杨双应当予以维修。现杨双未维修房屋，导致金小莉不能使用涉案房屋，故自房屋塌陷之日（即2019年9月18日）起杨双不应当再收取租金，已收取的租金应当予以返还，故对于杨双要求金小莉自2019年10月15日起支付其租金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，对于金小莉要求杨双返还自2019年9月18日至2019年10月15日的租金9706.67元的反诉请求，本院予以支持。关于金小莉要求杨双赔偿的营业损失，因金小莉提供的6月至8月营业收入明细表只是金小莉单方记载,没有原始单据、交税凭证相佐证,亦没有关于其营业成本的相关证据,故金小莉的营业损失无法确定,对于金小莉要求杨双赔偿其营业损失的反诉请求，本院不予支持。金小莉的装饰装修费用系其经营必要性支出，且双方约定杨双将房屋交给金小莉承租后，金小莉的装修，杨双概不负责，租赁合同到期后金小莉将可移动的装修、装饰品移走，对于不移走的，归杨双所有，故杨双不应当承担赔偿责任，对于金小莉要求杨双赔偿装饰装修损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下：一、解除杨双与金小莉于2016年9月15日签订的《商铺租赁合同》。二、金小莉于本判决生效之日起三十日内腾空并搬离位于许昌市健发御园13-73的房屋。三、驳回杨双的其他诉讼请求。四、杨双于本判决生效之日起十日内返还金小莉租金9706.67元及押金2000元。五、驳回金小莉的其他反诉请求。案件本诉受理费100元，由杨双负担；案件反诉受理费3649元，由杨双负担100元，金小莉负担3549元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  胡伟霞人民陪审员  菅瑞红人民陪审员  张玉改二〇二〇年四月三日书 记 员  陈文方