北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28345号原告（反诉被告）：王海玲，女，1987年1月2日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李桂英，北京仁光律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗维强，北京仁光律师事务所律师。原告（反诉被告）：杨令成，男，1984年9月19日出生，蒙古族，北京建工集团有限责任公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李桂英，北京仁光律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗维强，北京仁光律师事务所律师。被告（反诉原告）：洪袁元，女，1970年5月30日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王巍，北京市广渡律师事务所律师。被告（反诉被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：汪佳欢，女，1993年4月24日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市大兴区。被告（反诉被告）：中国光大银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区宣武门内大街1号。负责人：曲亮，行长。委托诉讼代理人：顾彦辉，男，1987年1月6日出生，汉族，中国光大银行股份有限公司北京分行员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王晓兰，女，1982年9月6日出生，汉族，中国光大银行股份有限公司北京分行员工，住北京市西城区。王海玲、杨令成诉洪袁元、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、中国光大银行股份有限公司北京分行（以下简称光大银行）保证合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序于2019年10月18日公开开庭进行了审理。王海玲、杨令成的委托诉讼代理人李桂英，洪袁元的委托诉讼代理人王巍，我爱我家公司的委托诉讼代理人汪佳欢、光大银行的委托诉讼代理人顾彦辉、王晓兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王海玲、杨令成向本院提出诉讼请求：1.判令洪袁元、我爱我家公司配合光大银行将托管的户口保证金20万元支付给杨令成；2.判令洪袁元向王海玲、杨令成支付律师费2万元。事实与理由：2018年11月14日，洪袁元（出卖人）与王海玲、杨令成（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），购买洪袁元名下位于北京市海淀区中关村北区中关村xx号楼x层x门x房屋。约定所有权转移之日起10日内，洪袁元办理完成原有全部户口迁出手续。2018年12月11日，王海玲、杨令成、洪袁元、我爱我家公司、光大银行签订《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》（以下简称《托管协议》），约定按期支付的资金达到支付条件后支付。合同履行过程中，原王海玲、杨令成支付了第一次、第三次、第四次共计580万元，第二次资金为户口保证金，因洪袁元违约，交易选定的支付条件不能达到协议约定，光大银行应按照约定将托管资金从托管账户退回至杨令成结算账户，截至起诉时，涉案房屋内仍有王晓琼、乔中华的户口未迁出。王海玲要求我爱我家公司、光大银行协助办理退款业务未果，故诉至法院。洪袁元辩称：不同意王海玲、杨令成的全部诉讼请求。1.王海玲、杨令成主张“交易选定的支付条件不能达到协议约定，光大银行应按照约定将托管资金从托管账户退回至杨令成结算账户”没有事实依据。根据双方签订的《托管协议》中“支付条件”一节的约定，王海玲、杨令成要求退还的第二次20万元资金的支付条件是“提供甲乙双方签字确认的户口解冻通知单”。也就是说，支付条件是双方签订的一份通知单，而并非房屋内全部户口全部迁出。因此房屋目前的户口状态不能被认为未达成支付条件。关于“户口解冻通知单”的内容具体如何，洪袁元从未见过，其中如果有涉及户口迁出的内容，也没有经过洪袁元的认可。目前双方未签署户口解冻通知单，其责任不在于洪袁元，而在于王海玲始终拒绝配合签署。2.根据双方签订的《托管协议》中的约定，交易资金退回王海玲、杨令成的唯一条件就是交易失败。具体约定体现在：（1）协议第一条中约定：“若双方因故不能达成交易，丁方则按照协议并根据甲乙丙三方的授权对交易资金进行退回处理的业务”；（2）第三条第2项中约定：“出现本协议第五条的情形，丁方将托管资金划转至乙方在丁方开立的结算账户”；（3）第五条约定：“如因房产交易未成功，丙方提供丙方见证甲乙丙三方签署的《交易资金退回委托书》，丁方有权依据丙方电子指令及相关凭证，将托管资金退回至乙方在丁方开立的结算账户”；（4）双方签订的《交易资金退回委托书》中约定：“现买方、卖方以及北京我爱我家房地产经纪有限公司共同委托贵行在买卖双方交易失败，未达到……约定的支付条件后，将全部托管资金本息解除托管并由买方（或买方代理人）本人自由支取。”以上约定中可以看出，退回托管资金是以交易失败为前提的，而目前本次交易已经成功完成，房产已经过户至王海玲、杨令成名下，目前仅剩20万元托管资金的问题尚存争议未能解决，这无论如何不能被理解为交易失败，王海玲、杨令成也就无权依据以上条款要求退回资金。3.在双方签订的《买卖合同》中，户口保证金是房款的一部分，是王海玲、杨令成应当履行的合同义务。该合同中并未约定，如果出现房屋内的户口未能全部迁出这种情况下王海玲、杨令成有权要求洪袁元退回房款，而只约定了出现这种情况下，洪袁元应当承担何种违约责任。即王海玲、杨令成的诉讼请求没有合同依据，其主张相当于变相要求房屋降价，这显然既不合法也属于违约。关于房屋中目前还有户口这一问题，北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）已经作出了生效判决，且洪袁元也履行了判决中规定的义务。在合同没有明确约定的情况下，即使洪袁元未能迁出全部户口属于违约行为，也不能排除王海玲、杨令成支付房款的义务，因此王海玲、杨令成非但无权要回房款，反而应当配合将剩余的20万元房款支付给洪袁元。我爱我家公司辩称：本案户口保证金是王海玲及杨令成之间的争议，与我爱我家公司无关，我爱我家公司并不享有任何权利，亦无任何处置权。我爱我家公司愿意根据法院的判决配合协助处理相应户口保证金的划转。户口保证金一般就是约定户口进行迁出，主要依据光大银行的《托管协议书》，我爱我家公司对于迁出时间是没有约定的。光大银行辩称：1.根据《托管协议》的约定，光大银行进行资金退回需要甲、乙、丙三方授权，并提供相应指令，比如《托管协议》第七条第9项规定非经甲、乙、丙三方协商一致，甲、乙、丙任何一方不得单方面要求丁方将托管资金支付或退回，丁方仅依据丙方提供的由丙方负责见证甲、乙、丙三方签订的书面指令及丙方在丁方房屋交易资金网上托管系统中发起的支付或退回指令划转资金。光大银行至今没有收到上述指令，因此，按照协议约定无权进行资金退回。2.光大银行仅承担协助义务，协助买卖双方进行资金交割和退回，不承担实体责任，不应承担本案的诉讼费及原告律师费。《托管协议》第一条约定当甲乙双方履行交易合同，实现约定的条件后，丁方按协议约定协助双方完成房屋交易资金的交割，若双方因故不能达成交易，丁方则按照协议并根据甲、乙、丙三方授权对交易资金进行退回处理的业务。3.对于买卖双方的纠纷，光大银行依据法院查明的事实及判决履行相应义务。洪袁元向本院提出以下反诉请求：判令王海玲、杨令成、我爱我家公司配合光大银行将杨令成名下光大银行托管账户（×××）中的20万元房款支付给洪袁元。事实和理由：王海玲、杨令成和洪袁元在2018年11月14日签订了《买卖合同》，约定王海玲、杨令成购买洪袁元位于北京市海淀区中关村北区中关村甲x号楼x层x门x号房屋。房价款为600万元整，其中，户口保证金为20万元。支付时间为过户前三日。现该房屋已经交易完毕，房屋已经过户至王海玲、杨令成名下。后由于洪袁元所无法抗拒、无法预见的客观原因，涉案房屋内仍有户口未能迁出，王海玲、杨令成在海淀法院起诉要求洪袁元支付违约金，经法院判决，洪袁元支付王海玲、杨令成逾期迁户违约金10万元，该判决中的义务洪袁元已经履行完毕。根据双方签订的文件和法院的生效判决，王海玲、杨令成支付洪袁元全部房款并不以该房屋内的全部户口全部迁出为条件，且洪袁元已经承担了户口未能全部迁出的违约责任，王海玲、杨令成理应向洪袁元支付全部房款，但王海玲、杨令成拒不配合办理相关手续，故洪袁元提出前述反诉请求。王海玲、杨令成辩称：不同意洪袁元的反诉请求。因洪袁元违约，交易选定的支付条件不能达到协议约定，光大银行应按照约定将托管资金从托管账户退回至杨令成结算账户。我爱我家公司的反诉答辩意见与本诉答辩意见一致。光大银行的反诉答辩意见与本诉答辩意见一致。王海玲、杨令成向本院提交以下证据予以证明：1.《托管协议》复印件及附件《交易资金支付委托书》和《交易资金退回委托书》复印件；2.《买卖合同》复印件；3.（2019）京0108民初33209号民事判决书复印件；4.居民户口簿复印件；5.《委托代理合同》及北京增值税普通发票。洪袁元向本院提交以下证据予以证明：1.《托管协议》复印件；2.《买卖合同》复印件；3.（2019）京0108民初33209号民事判决书复印件；4.居民户口簿复印件。我爱我家公司向本院提交《户口保证金解冻通知单》（以下简称《通知单》）予以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。洪袁元、我爱我家公司、光大银行对王海玲、杨令成提交的全部证据的真实性均无异议，王海玲、杨令成、我爱我家公司、光大银行对洪袁元提交的全部证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。洪袁元对我爱我家公司提交的《通知单》的真实性不予认可，认为其从未见过该《通知单》的式样和内容。同时认为该《通知单》上约定的载明的内容对其没有约束力。因我爱我家公司提交该《通知单》欲证明其在房屋中介活动中通常使用的户口解冻通知书的样式及内容，但该《通知单》并未在相关部门备案登记，我爱我家公司亦未提交充分证据证明其使用该《通知单》的情况，故本院对该证据的关联性和证明目的不予确认。通过审查当事人所提交的证据，结合当事人在本案审理过程中的陈述，本院对本案查明以下事实：2018年11月14日，洪袁元（出售方、甲方）、杨令成、王海玲（买受方、乙方）共同签订《买卖合同》。约定甲方将坐落在北京市海淀区中关村北区中关村xx号楼x层x门x号/室，建筑面积共56.80平方米的住宅出售给乙方。该房屋成交总价为600万元。甲乙双方一致同意，乙方分5次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。其中第五次，于过户前3日内（户口保证金），乙方向甲方支付20万元，资金通过资金存管方式划转。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2018年12月11日，洪袁元（卖方、甲方）、杨令成（买方、乙方）、我爱我家公司（丙方）、光大银行（丁方）共同签订编号为NO.20181211000877877087的《托管协议》，约定：甲方、乙方、丙方共同授权丁方对加以资金进行托管，丁方同意接受委托。托管账户名：洪袁元；开户行：光大银行；托管账号：×××。申请托管资金总计：355万元。托管资金支付条件如下：第一次支付5万元的条件为：物业结清交验完成，提供物业结清清单及提供不动产权证书；第二次支付20万元的条件为提供甲乙双方签字确认的户口解冻通知单；第三次支付1元的条件为买房共有人王海玲；第四次解冻3299999元的条件为：办妥买方权利人的《房地产权证》。交易成功且上述选定支付条件达到本协议约定，丁方按照约定将托管资金从托管账户划转至甲方在丁方开立的结算账户；交易未成功或上述选定支付条件未达到本协议约定，丁方按照约定将托管资金从托管账户退回至乙方在丁方开立的结算账户。丁方在托管资金支付/退回前，均需丙方在丁方交易资金托管系统中发起支付/退回指令，并上传相关影像附件，否则丁方无权主动实施支付/退回程序。《托管协议》第一条约定：房屋交易资金网上托管业务是指在房屋交易中，甲、乙方及丙方委托银行对交易资金进行托管，当甲乙双方履行交易合同，实现约定的条件后，定方按协议约定，协助双方完成交易资金的交割；若双方因故不能达成交易，丁方则按照协议并根据甲乙丙三方授权对交易资金进行退回处理的业务。第七条第7项约定：……对符合本协议约定资金退回条件和程序的，丁方通过房屋交易资金网上托管系统将托管资金本息退回至乙方，并解除托管关系；……。同日，王海玲、杨令成、洪袁元、我爱我家公司共同向光大银行出具了《交易资金支付委托书》和《交易资金退回委托书》，共同委托光大银行在达到《托管协议》中约定的支付条件后，将托管账户内的托管资金部分/全部解除托管并由洪袁元本人自由支取，在买卖双方交易失败，未达到《托管协议》约定的支付条件后，将全部托管资金本息解除托管并由王海玲、杨令成本人自由支取。2019年5月13日，王海玲、杨令成将洪袁元诉至海淀法院，要求判令洪袁元支付违约金60万元。海淀法院经审理查明，2018年12月12日，杨令成、王海玲取得涉案房屋所有权证，至判决之日，涉案房屋仍有案外人户口未迁出。海淀法院经审理认为洪袁元未如期依约履行迁出与涉案房屋相关户口之义务，已构成违约，应承担相应违约责任，并酌情与违约金数额予以调整。海淀法院于2019年6月11日作出（2019）京0108民初33209号民事判决书，判决洪袁元给付杨令成、王海玲逾期迁户违约金10万元，并驳回了杨令成、王海玲的其他诉讼请求。庭审中，王海玲、杨令成、洪袁元均确认该判决已经发生法律效力并已履行完毕。截至庭审之日，涉案房屋内仍有案外人户籍尚未迁出。另查，2019年6月20日，王海玲、杨令成（甲方）与北京仁光律师事务所（乙方，以下简称仁光律所）签订《委托代理甲方合同》，约定由乙方向甲方提供代理服务。乙方按一审法院支持甲方金额的10%向乙方支付律师费。2019年10月11日，仁光律所向王海玲、杨令成开具金额为2万元的律师费发票。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。王海玲、杨令成与洪袁元签订的《买卖合同》及王海玲、杨令成、洪袁元、我爱我家公司、光大银行签订的《托管协议》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律行政法规的强制性规定，应属有效。结合本院查明情况，本案争议焦点在于《买卖合同》及《托管协议》中约定的20万元户口保证金的归属问题。对此本院作如下分析阐述：依照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，从合同目的来看，户口保证金独立于其他房款存在的目的系用于确保王海玲、杨令成购买涉案房屋后，与该房屋相关的原有全部户口均能迁出。因此户口保证金的支付与迁户义务的履行情况密切相关。在未履行迁户义务的情况下，洪袁元主张户口保证金是房款的一部分，要求王海玲、杨令成向其继续支付户口保证金有悖合同目的。其次，从合同文义来看，虽然《买卖合同》第四条约定了王海玲、杨令成应于过户前3日内向洪袁元支付前述20万元户口保证金，已经明确赋予该笔20万元以保证金性质，且该条同时明确资金通过资金存管方式划转。在签订《买卖合同》之后，交易各方为资金存管共同签署了《托管协议》，因此20万元户口保证金应当在符合《托管协议》相关约定的前提下予以支付。依据《托管协议》的约定，支付前述20万元户口保证金的条件为提供交易双方签字确认的户口解冻通知单，且《托管协议》约定，交易成功且上述选定支付条件达到本协议约定，光大银行按照约定将托管资金从托管账户划转至杨令成在光大银行开立的结算账户；交易未成功或上述选定支付条件未达到《托管协议》约定，光大银行按照约定将托管资金从托管账户退回至杨令成在光大银行开立的结算账户。综合《买卖合同》和《托管协议》的相关约定，前述20万户口保证金的支付应当以交易是否成功或双方在《托管协议》中选定的支付条件是否达到作为成就条件。涉案房屋已经过户至王海玲、杨令成名下，双方交易已经完成，但双方并未签署户口解冻通知单，虽然洪袁元辩称其从未见过户口解冻通知单的内容，双方对此亦无约定，但从交易双方在本案中的陈述可以看出，户口解冻通知单对应洪袁元的迁户义务，因此前述20万元户口保证金的支付条件即对应洪袁元履行完毕全部迁户义务。《买卖合同》第九条约定，洪袁元应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。结合本案查明情况，截至庭审之日尚有部分案外人户口未能迁出，因此洪袁元至今未能履行前述迁户义务，且洪袁元在庭审中亦确认依据目前的情况无法办理涉案房屋中原剩余案外人的户口迁出手续，故《托管协议》约定的支付条件并未达到，依照《托管协议》约定，前述20万元户口保证金应当退还杨令成。鉴于前述20万元户口保证金处于资金共管状态下，故本院对王海玲、杨令成要求洪袁元在我爱我家公司、光大银行协助下将托管于洪袁元开立于光大银行的托管账号×××中的户口保证金20万元支付给杨令成的诉讼请求，予以支持。洪袁元要求王海玲、杨令成、我爱我家公司配合光大银行向其支付托管账户中的前述20万元的反诉请求，本院不予支持。洪袁元认为《托管协议》中约定的户口保证金支付条件是双方签订户口解冻通知单而并非房屋内全部户口全部迁出及援引部分合同条款欲证明《托管协议》中约定交易资金退回杨令成的唯一条件是交易失败的抗辩意见，属于对合同文本的狭义解释，本院对此不予采信。因《买卖合同》、《托管协议》中均无律师费的相关约定，故王海玲、杨令成要求洪袁元支付律师费2万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）洪袁元于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司、被告（反诉被告）中国光大银行股份有限公司北京分行将托管于被告（反诉原告）洪袁元开立于光大银行的托管账号×××中的户口保证金200000元支付给原告（反诉被告）杨令成；二、驳回原告（反诉被告）王海玲、原告（反诉被告）杨令成的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）洪袁元的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）洪袁元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4600元，由原告（反诉被告）王海玲、原告（反诉被告）杨令成负担418元（已交纳），由被告（反诉原告）洪袁元负担4182元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）洪袁元负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，[开户行：工行西直门支行，账号：×××，收款人：北京市西城区人民法院，并注明案件承办人姓名]，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张佳丽人民陪审员  刁 淼人民陪审员  杨懿宏二〇二〇年四月七日法官 助理  赵亚坤书 记 员  周 瑶-14--1-