安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0121民初792号原告：安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司，住所地安徽省合肥市蒙城北路与阜阳北路交口，统一社会信用代码91340121050163369Y（1-1）。法定代表人：张长伟，总经理。委托诉讼代理人：彭晓艺，女，1992年1月26日生，汉族，安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司员工。被告：吴世康，男，1978年3月17日生，汉族，住安徽省长丰县。本院于2020年1月19日立案受理原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司（以下简称北城世纪金源公司）与被告吴世康房屋租赁合同纠纷一案后，依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告北城世纪金源公司的委托诉讼代理人彭晓艺、被告吴世康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北城世纪金源公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴世康支付北城世纪金源公司租金、物业费等1775504元，支付已享受优惠期减免租金598505元；2.判令吴世康支付北城世纪金源公司违约金223695元；3.本案诉讼费用由吴世康承担。事实和理由：2015年7月29日，北城世纪金源公司、吴世康就北城世纪金源购物中心A3-126号商铺（用于经营花嫁丽宫婚庆广场）签订《租赁合同》一份（以下简称126合同），租金约定自2015年11月15日至2017年8月14日租金优惠期，月租金标准为18.6元/㎡，按季预付（第一年非优惠租金为31元/㎡/月，第二年非优惠租金为32.55元/㎡/月），另承租人按应按每月8元/㎡的标准缴纳物管费、空调费、商管费；未按合同约定缴纳各费用的，每逾期一日应承担3‰违约金；逾期支付租金或费用超过30日的，出租方享有合同解除权；出租人按约定解除合同，承租人承担不少于3个月的租金数额违约金，已享受的租金优惠应予补齐。因欠费逾期，北城世纪金源公司于2016年9月26日函告吴世康要求其纠正违约行为。2017年9月30日，北城世纪金源公司向吴世康送达了《合同解除通知》。2017年11月6日，北城世纪金源公司委托律师向吴世康邮寄《律师函》，但吴世康置若罔闻仍未履行合同期内的租金、费用。吴世康辩称，签订126合同属实，但在履行过程中经与北城世纪金源公司协商，吴世康从A3-126号商铺搬至A3-127号商铺继续经营，为此双方重新签订了《租赁合同》（以下简称127合同），126合同已不再履行。因本126合同身是不存在，不同意支付北城世纪金源公司126号商铺欠付的租金、物业费等、违约金以及返还优惠租金。本院经审理认定事实如下：2015年7月29日，北城世纪金源公司（甲方）、吴世康（乙方）签订案涉126合同，约定北城世纪金源公司将北城世纪建筑面积我2181.54㎡的金源购物中心A3-126号商铺出租给吴世康，用于婚庆用品销售，租期为5年；双方确认于2015年8月15日为交接日，自交接日起3个月为装修期，租金自2015年11月15日起计算按季预付。租金支付约定自2015年11月15日至2017年8月14日租金优惠期，月租金标准为18.6元/㎡（第一年非优惠租金为31元/㎡/月，第二年非优惠租金为32.55元/㎡/月），每月租金为40576.64元且自第三年起租金标准逐年递增5%，另乙方自营业之日起需向甲方按应按每月8元/㎡的标准缴纳物业管理费、按每月8元/㎡的标准缴纳空调费，商业管理费第一年亦按每月8元/㎡的标准缴纳，后期逐年递增5%。合同第6.8条约定逾期付款违约金计算标准为3‰/日；第24.1.b条约定逾期不支付租金或费用超过30日的，甲方享有合同解除权；第24.2条约定甲方依约解除合同，乙方应支付不少于按照解约当年租金标准计算的3个月租金的违约金，已享受的租金优惠应予补齐。此外双方约定履约保证金为10万元，吴世康主张另支付装修保证金5万元，北城世纪金源公司不予认可。北城世纪金源公司于2016年9月26日函告吴世康要求其纠正违约行为，限3日内缴纳欠费795783.55元。2017年9月30日，北城世纪金源公司向吴世康送达了《合同解除通知》，通知其解除合同并要求3日内搬离物品，同时缴清剩余欠费。此后北城世纪金源公司委托律师于2017年11月6日向吴世康发出《律师函》，要求吴世康支付126/127两合同项下的租金及费用合计2255763.59元。北城世纪金源公司提交的126铺位欠付租金、费用明细表及总欠费统计表显示，自2016年1月15日起至2017年9月30日，扣除2017年7月6日北城世纪金源公司主张于收取了吴世康支付2017年6月份租金40576.65元以及物业管理费17452.32元、空调费17452.32元、商业管理费18324.94元，2017年7月份物业管理费6193.77元，合计为100000.02元，该铺位欠付租金845835.08元、欠付物业管理费334970.93元、欠付空调费341164.7元、欠付商业管理费353533.36元，合计1875504.07元。吴世康称所付的款项并非支付126商铺的租金而是一次性支付127商铺20万元租金中的一部分。庭审中，吴世康陈述交还126商铺或127商铺均未办理任何移交手续。另，127合同签订于2016年10月31日，就该合同的争议，北城世纪金源公司于2018年8月30日诉至本院，本院已作出（2018）皖0121民初3596号民事判决。北城世纪金源公司于2019年9月9日就本案诉争的126号商铺欠付租金及费用等提起诉讼，后撤诉。以上事实，由北城世纪金源公司提交的126合同，《纠正违约行为（欠费逾期）通知函》、《解除合同通知函》、《律师函》以及运单和发票，收据及当事人陈述、（2018）皖0121民初3596号民事判决书、（2019）皖0121民初4596号民事裁定书等在卷佐证，足以认定。本院认为，吴世康与北城世纪金源公司签订126合同以经营婚庆用品，双方形成合法的租赁合同关系，双方均应依约全面履行各自的合同义务。庭审中，吴世康主张126合同并不存在，实际是主张126合同被127合同所取代、合同未履行。吴世康支付了履约保证金，126合同也明确约定了交接的日期，故在127合同签订之前126合同已经实际履行。吴世康陈述双方口头约定将原126号商铺的位置调整为127号商铺即126合同已变更、终止，但仅凭其单方陈述并不足以排除同时租赁126号、127号商铺的事实，故吴世康抗辩认为126合同已变更、终止的事实主张依据不足。在吴世康欠付租金和费用后，北城世纪金源公司行使解除权符合双方约定和法律规定，且吴世康收到解除合同的函件后也未在法定的异议期间提出异议，故126合同自2017年9月30日解除可予认定。现无证据证实吴世康何时交还126号商铺，租金可自起算日2015年11月15日起计算至合同解除之日止。由于吴世康拖欠租金依约已不享有租金优惠，北城世纪金源公司主张的欠付租金可直接安装合同约定租金计算，其主张自2016年1月15日起计算物业费用、空调费、商业管理费等扣除履约保证金10万元以及租赁期间已支付的10万元后可在2288918.96元范围内予以支持（具体计算详见附件一）。双方约定解约违约金为3个月的租金，现北城世纪金源公司主张支付223695元（74565.04元/月×3个月）违约金符合双方约定，可予支持。据此《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴世康于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司A3-126号商铺的欠付租金、费用等合计2288918.96元；二、被告吴世康于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司223695元；三、驳回原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27582元减半按13791元收取，由被告吴世康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  周邦朝二〇二〇年四月十四日书记员  孙娇娇附件一合同约定的租金、物业管理费、空调费、商业管理费租金为1572606.74元（608649.66元+852109.52元+111847.56元）2015年11月15日至2016年8月14日的租金2181.54㎡×31元/㎡/月×9个月=608649.66元。优惠后租金2181.54㎡×18.6元/㎡/月×9个月=365189.80元差额为608649.66元-365189.80元=243459.86元2016年8月15日至2017年8月14日的租金2181.54㎡×32.55元/㎡/月×12个月=852109.52元。优惠后租金2181.54㎡×18.6元/㎡/月×12个月=486919.73元差额为852109.52元-486919.73元=365189.79元。合计优惠租金数额243459.86元+365189.79元=608649.65元2017年8月14日至2017年9月30日的租金2181.54㎡×34.18元/㎡/月×1.5个月=111847.56元。物业管理费375224.88元2015年11月15日至2017年9月30日合计21.5个月2181.54㎡×8元/㎡/月×21.5个月=375224.88元空调费375224.88元2015年11月15日至2017年9月30日合计21.5个月2181.54㎡×8元/㎡/月×21.5个月=375224.88元商业管理费405831.88元（157070.88元+219899.23元+28861.77元）2015年11月15日至2016年8月14日为费用2181.54㎡×8元/㎡/月×9个月=157070.88元2016年8月15日至2017年8月14日的费用。2181.54㎡×8.4元/㎡/月×12个月=219899.23元2017年8月15日至2017年9月30日2181.54㎡×8.82元/㎡/月×1.5个月=28861.77元原告主张自2016年1月15日营业时收取租金、物业管理费、空调费、商业管理费即再扣除2个月2181.54㎡×（31元/㎡/月+8元/㎡/月+8元/㎡/月+8元/㎡/月）×2个月=239969.4元。以上1572606.74元+375224.88元+375224.88元+405831.88元-239969.4元=2488918.98元扣除已支付的100000.02元及保证金100000元，剩余2288918.96元附件二本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。