安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2027号 上诉人（原审被告）：丁进,男,1971年2月15日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：项玉梅（系丁进之妻），女，1976年9月6日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被上诉人（原审原告）：合肥市乾坤物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市包河区宿松路金安花园5幢底层门面,统一社会信用代码913401006614398973。 法定代表人：王敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐梦娟，安徽昊华律师事务所律师。 上诉人丁进因与被上诉人合肥市乾坤物业管理有限公司（以下简称乾坤物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初9149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 丁进上诉请求：1.撤销一审判决，驳回乾坤物业公司一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由乾坤物业公司负担。事实和理由:1.一审法院认定事实错误。物业公司的选聘应当经过业主大会选聘，业委会没有选聘的权利，一审认定业委会选聘物业公司的“事实”其事实行为本身不合法。业委会未与乾坤物业公司签订合同是对其违法选聘行为的纠正，并非因业委会届满到期来不及签署。2.一审判决认定乾坤物业公司属于事实服务和与丁进之间存在法律关系缺乏法律依据。根据《物业管理条例》与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务合同应由业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业依法签订，乾坤物业公司与业委会签订的案涉合同无效，对合同外第三人（业主）不发生效力，物业公司无权向业主主张权利。3.乾坤物业公司从未取得案涉小区的收费许可文件，无收费主体资格。司法是维护社会公平正义的最后一道防线，希望二审法院秉公办案，严格审查，依法作出公正的判决。 乾坤物业公司辩称：1.乾坤物业公司与丁进之间依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）相关规定形成事实物业服务合同关系。乾坤物业公司系拥有合法物业资质的物业管理公司，于2008年5月30日经华府嘉园业委会公开招标选聘为中标企业，并于2008年6月1日正式入驻该小区提供物业服务直至2018年8月底。双方之间虽未签订物业服务合同,但根据一审提供的《关于是否续聘乾坤物业公司的业主大会会议表决结果的公告》及其他部分业主缴纳物业费收据等证据足以证实华府嘉园小区业主对于与乾坤物业公司之间存在物业服务合同关系均予以认可，双方之间形成事实物业服务合同关系。丁进主张华府嘉园业主拒绝乾坤物业公司提供物业服务不属实。2.一审法院参照政府规定的收费标准计算本案物业管理费适用法律正确。《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》系行政管理规约,颁发物业收费许可证及价格登记证系价格主管部门在指导价范围内,根据合同约定的收费标准实行备案管理的行为。依据《合同法》相关规定,本案中乾坤物业公司是否办理相关备案手续不影响物业服务合同的效力。因双方之间未签订书面物业服务合同，依据《合同法》61条及62条的规定，对价款或者报酬不明确的,可以按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。本案中乾坤物业公司所主张的物业费收费标准是按合肥市政府指导价最低标准丁级(无电梯0.4元/月每平方米,上下浮动不超过20%),2013年1月实行一费制以后,原收费标准上浮0.1元计算的,一审法院据此认定的收费标准符合法律规定。综上,丁进的上诉理由不能成立，依法应予驳回。 乾坤物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令丁进立即支付乾坤物业公司自2008年6月1日起至2018年8月31日止的物业费9197.96元并承担自起诉之日起按同期银行贷款利率支付逾期利息至款清时止；2.判令本案诉讼费用由丁进承担。 一审法院认定事实：乾坤物业公司于2007年5月16日注册成立，其经营范围为物业管理及咨询服务等，并领取了物业服务企业资质证书。丁进系合肥市瑶海区华府嘉园15幢603室业主，其所有的房屋系多层建筑，建筑面积为137.14平方米。2008年5月31日，合肥市华府嘉园业主委员会在小区张贴公告，载明：在合肥市长淮街道、元一社居委的指导和监督下，业委会于2008年5月30日晚成功进行了物业企业的公开招标选聘。乾坤物业公司作为中标企业将先行承担小区的物业服务工作，确保小区平稳地过渡。业委会将会同业主代表尽快与中标企业协商并确认《物业服务合同》内容，提交业主大会通过。2008年6月1日，乾坤物业公司正式进入该小区提供物业服务。同年6月3日，业主委员会将委员及业主代表组成的评委表决详情再次以公告方式公布，并载明请广大业主支持、协助、配合物业公司搞好小区工作等。后不久合肥市华府嘉园业主委员会因到期解散，解散前业委会与乾坤物业公司未签订书面物业服务合同。2018年7月10日，涉案小区成立了华府嘉园第二届业主委员会。2018年8月17日，华府嘉园第二届业主委员会向原告下发了《关于要求合肥市乾坤物业管理有限公司撤出华府嘉园小区的告知函》，载明根据2018年7月12日召开业主大会会议表决结果，现提前十天告知贵公司做好物业移交准备工作，在2018年8月27日前无条件撤出本小区。2018年8月25日，华府嘉园第二届业主委员会在小区张贴《关于更换华府嘉园物业服务公司的公告》。2018年9月21日，乾坤物业公司与新选聘的物业公司签订了交接协议，2018年9月24日，乾坤物业公司从涉案小区撤离。乾坤物业公司在该小区服务期间，物业费收取标准2013年前按照0.49元／月／平方米标准计收，2013年实行一费制后按0.59元／月／平方米标准计收。丁进自2008年6月1日起未交纳物业费。2018年8月24日，乾坤物业公司向丁进书面催缴物业费未果，遂诉讼来院。庭审中，乾坤物业公司称该公司进入涉案小区后，当时的小区业主委员会一直未与其签订物业服务合同，不久业主委员会到期解散后至2018年7月10日前一直未成立新的业主委员会，乾坤物业公司沿用前任物业公司的收费标准0.49元／月／平方米收取物业费，但未提供证据证实。丁进对其主张的乾坤物业公司在小区服务期间存在的问题，提供了照片、视频、受案回执，整改通知书等证据予以证实。 一审法院另查，2017年10月27日，合肥市瑶海区城市管理行政执法部门曾就乾坤物业公司在小区内砍伐树木的行为下达整改通知书，要求其恢复绿化并接受处罚等。同年11月，合肥市瑶海区长淮街道建设办公室根据居民的投诉对乾坤物业公司在物业服务中存在的问题下达整改通知书。 一审法院再查，2018年8月28日，合肥市瑶海区长淮街道元一社区居民委员会出具“情况说明”一份，载明：我社区华府嘉园小区业主委员会于2008年5月30日公开招标选聘物业管理公司，合肥市乾坤物业管理有限公司系中标企业，自2008年6月1日起正式进驻华府嘉园小区提供物业管理服务至今。 一审法院认为，乾坤物业公司系涉案小区业主委员会通过公开招标选聘的物业管理公司，其虽未与业主委员会签订书面物业服务合同，但该公司自2008年6月1日进入涉案小区至其从小区撤离，期间为该小区实际提供了物业服务工作。因物业服务具有群体性，丁进作为该小区的业主，实际获得了乾坤物业公司提供的服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系,丁进理应向乾坤物业公司交纳物业服务费。丁进对于物业公司不完全履行物业服务义务的行为,可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,但不能作为其拒交物业费的理由。丁进提出的乾坤物业公司未领取收费许可证和价格登记证不得收费的辩解理由不成立，不予采信。对于乾坤物业公司收取物业费的标准，因双方没有合同约定，乾坤物业公司也未能申领收费许可证，考虑其服务期间收费的实际情况，该院酌定2013年实行一费制前参照合肥市物价局（2011）41号文附件1载明的政府指导价丁级无电梯收费标准0.4元/月/平方米上浮20%即0.48元/月/平方米标准收取，实行一费制后根据相关规定，收费标准每月每平米增加0.1元即按0.58元/月/平方米标准收取。鉴于2018年8月17日，华府嘉园第二届业主委员会书面通知乾坤物业公司于2018年8月27日撤出涉案小区，故物业费的收取时间应计算至2018年8月27日。审理中，根据丁进提供的照片、视频、整改通知书等证据，证实乾坤物业公司在涉案小区提供服务期间确实存在毁坏绿化、私建停车场、公共设施未及时维护等问题，并收到相关行政管理部门的整改通知，丁进拒交物业服务费的理由具有一定的正当性，但是尚不足构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据乾坤物业公司提供物业服务的质量对其所诉请的物业服务欠费应酌情减少，故丁进应向乾坤物业公司交纳2008年6月1日至2018年8月27日期间的物业费为6313.32元[(0.48元/月/平方米×55个月×137.14平方米)＋(0.58元/月/平方米×67个月×137.14平方米)＋(0.58元/月/平方米×137.14平方米÷31天×27天)]×70%。对于乾坤物业公司主张的逾期付款利息，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、丁进于判决生效之日起十日内支付乾坤物业公司2008年6月1日至2018年8月27日期间物业服务费6313.32元；二、驳回乾坤物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由丁进负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 一审查明的事实本院依法予以认定。 本院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，乾坤物业公司系涉案小区业主委员会通过公开招标选聘的物业管理公司，其虽未与业主委员会签订书面物业服务合同，但该公司自2008年6月1日进入涉案小区至其从小区撤离期间为包含丁进在内的小区业主提供了物业服务工作，应视为双方形成了事实上的物业服务合同关系，丁进作为业主理应交纳相应的物业费。一审法院依据乾坤物业公司的实际服务情况，参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准确定案涉小区物业费的收费标准，并据此要求丁进承担相应的物业服务费支付责任并无不当，本院予以支持。综上，丁进的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人丁进负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 烜 审判员 陆文波 审判员 张 健 二〇二〇年四月十四日 法官助理姚瑞芳 书记员邓金晨 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。