西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终493号上诉人（原审被告）：田胜乐，男，汉族，1955年9月6日出生，西安冶金机械有限公司退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：陕西国金现代生活服务有限公司。住所西安市莲湖区枣园西路38号西冶宾馆一楼101室。法定代表人：杨力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：帅营，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鸽，陕西新庆律师事务所律师。上诉人田胜乐因与被上诉人陕西国金现代生活服务有限公司（以下简称国金服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初8544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。田胜乐上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回国金服务公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由国金服务公司负担。事实和理由：国金服务公司与陕西国金实业发展有限公司签订的前期物业服务合同系虚假合同，当事人有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不能非法干预，该合同不能代表田胜乐的意愿。涉案小区为国有企业职工家属区，2016年开始，全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，2019年起，国有企业不再以任何方式为职工家属区承担费用。根据国办发（2016）45号文件、陕政办发（2017）2号文件及市政办发（2017）82号文件精神，2016年-2018年对国有小区先进行维修改造，改造完后国家不再承担任何费用。但是陕西国金实业发展有限公司（国金服务公司的母公司）对涉案小区不维修、不改造，制造虚假前期物业合同期满广大职工家属，置三千多户业主利益不顾。一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。国金服务公司辩称，其依据前期物业服务合同收费，陕西国金实业发展有限公司代表建设单位与其签订的前期物业合同符合物业管理条例的规定，故其与涉案小区业主形成了物业服务合同关系。田胜乐所称的虚假合同、不存在合同关系等观点无事实及法律依据。前期物业合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括田胜乐在内的小区业主均具有约束力。其依约提供物业服务，田胜乐应当依照合同约定及时交纳物业费。田胜乐不交纳物业费影响全体业主的权益，田胜乐若认为其服务不好，应及时向物业反映，督促物业改进，而非通过拒交物业费的方式。其已经通过收费公示牌、公告栏通知等多种方式向小区业主公示，田胜乐已知悉自己在接受物业服务的同时应当交纳物业费，其已经尽到充分的告知义务。国金服务公司向一审法院起诉请求：1.判令田胜乐支付2019年1月至2019年7月期间物业服务费638.51元；2.判令田胜乐支付2012年至2019年期间暖气费14009.9元；3.判令田胜乐支付2016年至2019年电梯费2286.72元；4.判令田胜乐支付2012年至2018年期间的卫生费504元；5.判令田胜乐按同期银行贷款利率支付逾期利息，从2019年1月至实际付清之日止；6.本案诉讼费由田胜乐承担。一审法院认定事实：2018年12月25日，陕西国金实业发展有限公司与国金服务公司签订前期物业服务合同，委托国金服务公司对其接收的位于西安市莲湖区枣园东路35号和枣园西路40号冶金家属区提供前期物业管理服务，从2019年1月1日起至管理项目业主大会与物业服务公司签订正式物业服务合同生效时止。田胜乐系莲湖区枣园东路35号冶金东区11栋1单元15层5号房屋业主，田胜乐拖欠自2019年1月1日起至2019年7月31日期间的物业服务费638.51元及2012年至2019年期间暖气费14009.9元、2016年至2019年电梯费2286.72元、2012年至2018年期间的卫生费504元。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，国金服务公司、田胜乐之间虽未直接签订物业服务合同，但国金服务公司与陕西国金实业发展有限公司签订的前期物业服务合同符合相关法律规定，合法有效，对国金服务公司、田胜乐产生约束力。现国金服务公司依据上述前期物业服务合同约定的物业费收费标准按照三级物业政府指导价（0.9元/每月/每平方米）向田胜乐主张权利，符合法律规定，予以支持。田胜乐拖欠的2012年至2019年期间暖气费14009.9元、2016年至2019年电梯费2286.72元、2012年至2018年期间的卫生费504元也应及时交纳。经法院对国金服务公司提供物业服务的两个小区进行实地考察，并结合国金服务公司提供的物业服务标准及等级、物业服务的考核结果、小区日常现状、整体交费比例等因素并结合田胜乐的抗辩理由，法院认为国金服务公司在提供物业服务的过程中存在管理不严、公共设施年久失修、物业服务不规范，今后需加强日常服务工作，提升服务水平。由于双方都有违约之处，逾期利息之主张不予支持。需要指出：国金服务公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、小区安保及环境卫生等事务，尽到了相对应的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但国金服务公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，并应力求赢得广大业主的理解和支持。社区业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制国金服务公司投入资金提升物业服务，最终影响广大业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告田胜乐向原告陕西国金现代生活服务有限公司支付2019年1月1日至2019年7月31日的物业费638.51元。二、本判决生效后十日内，被告田胜乐向原告陕西国金现代生活服务有限公司支付2012年至2019年期间暖气费14009.9元、2016年至2019年电梯费2286.72元、2012年至2018年期间的卫生费504元。三、驳回原告陕西国金现代生活服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元减半收取，由被告负担。原告已预交，由被告于本判决执行时一并直付原告。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”具体到本案，国金服务公司与陕西国金实业发展有限公司就涉案小区签订的《物业服务委托合同》,对田胜乐具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。田胜乐已实际接受了国金服务公司提供的物业服务,应当按照合同约定支付物业服务费，田胜乐以涉案小区未进行维修、改造为由，拒交物业费，于法无据。鉴于国金服务公司在提供物业服务的过程中存在管理不严、公共设施年久失修、物业服务不规范的情况，故一审认为国金服务公司作为物业服务企业，应当加强自身的物业服务能力，改善小区物业环境，对国金服务公司关于违约金的诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，田胜乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由田胜乐负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈平审 判 员 李涛审 判 员 李刚二〇二〇年四月二十一日法官助理 王坤书 记 员 李艳