云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终180号上诉人（原审被告）：李新义，男，汉族，1976年11月7日，河南省商城县人，现住景谷傣族彝族自治县。被上诉人（原审原告）：景谷乾安物业公司管理有限公司。住所地云南省景谷傣族彝族自治县江东建材城15幢118号。法定代表人：普应富，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雨威，云南杨晓东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人李新义与被上诉人景谷乾安物业公司管理有限公司（以下简称景谷乾安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省景谷傣族彝族自治县人民法院（2019）云0824民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。李新义上诉请求：一、请求普洱市中级人民法院依法撤销景谷县人民法院（2019）云0824民初1116号民事判决。二、一、二审案件受理费用由景谷乾安物业公司承担。事实及理由：一审判决没有充足的证据，所作认定错误，判决错误。景谷县法院存在包庇袒护景谷乾安物业公司、充当景谷乾安物业公司保护伞的行为。景谷县法院认定景谷乾安物业公司是鸿泰雅苑小区业主共同签字聘请的物业公司，但小区业主并不知情也没有签名同意过（小区业主只是和海博物业签过协议），在一审中景谷乾安物业公司并没有出示小区业主共同签字的名册，而是提供以（2018）云0824民初717号判决书，想用这份判决书来冒名顶替小区业主共同签字同意的证据，李新义认为该份判决书是一份错误的判决，不能作为本案的有效证据。李新义质问过业主委员会主任周正英是哪里来的景谷乾安物业公司，周正英说过景谷乾安物业公司进驻小区是她们业主委员会自己聘请的，有录音为证。因聘请景谷乾安物业公司作为小区物业管理这一重大事件未得到业主共同签字同意，那么一审中景谷乾安物业公司提供的一组、二组证据，即景谷乾安物业公司与业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》、《补充协议》（涉及收费项目和收费标准），这两组证据在本案中也是没有任何证明意义，只能说明业主委员会私自勾结景谷乾安物业公司私自签订了这两份合同协议，对业主没有法律上的约束力。在庭审中李新义要求景谷乾安物业公司提供业主共同签名的名册，但法院并未要求景谷乾安物业公司提供名册却认定有业主共同签名，这是包庇袒护行为。李新义向法院提供了业主委员会主任说景谷乾安物业公司是他们自己请来的录音证据，但景谷县法院置之不理，这是景谷县法院不调查不尊重事情真相敷衍了事的行为。景谷县法院在种种问题暴露的情况下还在把自己审判的（2018）云0824民初717号判决当证据，说明景谷法院不反思不敢推翻自己之前的错误审判且一错再错，不关注民生及弱势。景谷县法院利用自身的审判权利，用错误判决作为新案件证据，达到把景谷乾安物业公司的违法行为合法化目的，充当了景谷乾安物业公司的保护伞，让小区单个业主在法律面前没有公平可言。景谷乾安物业公司没有得到业主共同同意强行进驻小区进行物业收费并把紧缺的共有车位强行出租给部分业主，景谷乾安物业公司所说的合同协均违反了《物业管理条例》第十一条的规定，对李新义没有法律约束力，请求撤销景谷县法院的一审判决。景谷乾安物业公司书面辩称：1.李新义认为“鸿泰雅苑小区物业不是业主共同签字聘请的”。景谷乾安物业公司在2017年6月份诉杨正达物业服务合同纠纷一案所举证据景谷县人民法院（2017）云0824民初696号民事判决书依据“选票”、“证明”、“备案表”、“业主大会记录及签到表”等证据认定《业主委员会委托小区物业管理合同》是业主大会经314户、占建筑总面积28332.41平方米的业主签字同意等事实。2.李新义认为《业主委员会委托小区物业管理合同》及《补充协议》是景谷乾安物业公司与业主委员会暗箱操作均未得到小区过半数业主同意与事实不符。景谷乾安物业公司在2017年6月份诉杨正达物业服务合同纠纷一案所举证据“鸿泰雅苑小区第五次业主大会记录及签到表”证实小区建筑面积过半及过半数的业主同意选聘景谷乾安物业公司为小区物业服务企业，业主大会及签到表充分证实景谷乾安物业公司与业主委员会订立《业主委员会委托小区物业管理合同》是经业主大会同意的，李新义认为景谷乾安物业公司与业主委员会暗箱操作订立《业主委员会委托小区物业管理合同》与事实不符。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款的规定，原判决认定事实清楚。综上所述，李新义认为原判决认定事实不清、证据不足是错误的，其上诉理由不成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确。应当驳回上诉，维持原判。景谷乾安物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李新义给付2018年1月1日至2019年12月31日止的物业服务管理费1514.60元，庭审中变更为判令李新义给付2018年1月1日至2019年8月31日止的物业服务管理费1262.00元；2、案件受理费由李新义承担。一审法院认定事实：景谷县鸿泰雅苑小区位于景谷县，规划用地面积31978.97平方米，总建筑面积59250.62平方米，住宅面积为54132.94平方米，共有14幢住宅楼，513套。李新义购买鸿泰雅苑小区11幢3单元101室，面积105.18平方米。2016年5月15日，鸿泰雅苑小区召开第一次业主大会，选举产生业主委员会主任、委员，并成立鸿泰雅苑小区业主委员会。2016年7月，鸿泰雅苑小区的前期物业服务企业终止对该小区的物业服务。2016年8月8日鸿泰雅苑小区业主委员会与景谷乾安物业公司签订《业主委员会委托小区物业管理合同》，委托管理期限5年，自2016年8月8日起至2022年12月31日止；委托管理事项包括物业维修、维护、保安、保洁等。2016年9月3日，鸿泰雅苑小区业主委员会召开第五期业主大会，会议公开了7-8月管理费收支情况、制定了受损房屋的修缮方案、决定选聘景谷乾安物业公司进行小区物业服务等事宜，此次会议经314户住户，占建筑总面积28332.41平方米的业主签字同意。2016年10月15日，鸿泰雅苑小区业主委员会与景谷乾安物业公司签订《补充协议》，其中约定“2016年7月1日至12月31日的物业服务费为0.60元／平方米／月，停车管理费为60.00元／月”。2017年2月1日，鸿泰雅苑小区业主委员会与景谷乾安物业公司订立《补充协议》，协议约定：2017年1月1日起至《业主委员会委托小区物业管理合同》终止之日的物业服务费为0.60元／平方米／月，停车管理费为60.00元／月。李新义未交纳2018年1月1日至2019年8月31日物业管理费1262.00元。一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，规定物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。关于景谷乾安物业公司与鸿泰雅苑小区业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》、《补充协议》对李新义是否具有拘束力的问题？根据《中华人民共和国物权法》相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。我国《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。本案中，鸿泰雅苑小区业主委员会与景谷乾安物业公司签订物业服务合同，属履行业主委员会职责范围，业主大会决定聘请景谷乾安物业公司为小区物业服务企业，符合法定专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，双方签订的物业管理合同对业主具有拘束力。关于景谷乾安物业公司的物业管理是否不到位，造成李新义拒交物业管理费的问题？本案中，景谷乾安物业公司的物业管理有鸿泰雅苑小区业主委员会于2019年9月10日出具的《鸿泰雅苑小区业主委员会关于景谷景谷乾安物业公司管理公司物业服务的情况说明》在案佐证，证实景谷乾安物业公司2018年1月1日至2019年8月31日期间在鸿泰雅苑小区完全履行了物业服务合同约定的义务。故李新义应当全面依照合同履行交纳物业服务管理费等义务。关于景谷乾安物业公司诉请的2018年1月1日至2019年8月31日的物业管理费李新义是否应当交纳的问题？本案中，景谷乾安物业公司与鸿泰雅苑小区业主委员于2016年10月15日、2017年2月1日签订的《补充协议》，系按国家发改委、云南省物价局相关文件规定，在放开市场价格的基础上，对物业服务管理费进行协商调整的结果，未超过2015年3月1日以前的物业服务收费标准，无损害接受服务方合法权益的情形，属合理范围内约定，依法应予支持。对李新义的前述所有辩称，因所举证据不能证实，故一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，和《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决李新义于本判决生效后十日内支付景谷景谷乾安物业公司管理有限公司2018年1月1日至2019年8月31日物业管理费1262.00元。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由李新义承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，经本院审查的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，景谷乾安物业公司与鸿泰雅苑小区业主委员会签订《业主委员会委托小区物业管理合同》、《补充协议》，约定景谷乾安物业公司对鸿泰雅苑小区提供物业服务，景谷乾安物业公司收取相应管理费用。李新义认为，小区业主未与景谷乾安物业公司签订过协议，是业主委员会自己聘请景谷乾安物业公司，该聘请未得到业主签字同意。景谷乾安物业公司把共有车位强行出租给部分业主违反了《物业管理条例》的相关规定。本案中，景谷乾安物业公司提供了其与鸿泰雅苑小区业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》、《补充协议》，证明景谷乾安物业公司的管理来源于鸿泰雅苑小区业主委员的委托。根据《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本院认为，《业主委员会委托小区物业管理合同》、《补充协议》对泰雅苑小区的全体业主产生约束力。李新义在物业管理合同中的权利义务已经由业主委员会代为行使。因李新义提供的证据不足以证实景谷乾安物业公司是业主委员会自己聘请，由李新义承担举证不能的不利后果。一审法院判决李新义支付景谷乾安物业公司管理费1262.00元并无不当，本院予以维持。对于景谷乾安物业公司把共有车位出租给部分业主的问题。本案中，景谷乾安物业公司出租车位的行为是根据《业主委员会委托小区物业管理合同》及《补充协议》中的约定，对车位进行管理。根据《物业管理条例》第十二条第五款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”故若李新义认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，可以另行向法院主张权利，该上诉请求不属于本案审理的范围，对该主张本院不予支持。综上所述，李新义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由李新义负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二〇年四月二十三日书记员 杨 芳