上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初3247号原告：上海丰柏置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈立群，执行董事。委托诉讼代理人：唐泓，男。委托诉讼代理人：史罄，女。被告：上海贺力商务咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：黄贺，总经理。原告上海丰柏置业有限公司与被告上海贺力商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐泓，被告法定代表人黄贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年10月11日解除;二、被告向原告支付人民币(币种下同)166,278.20元，包括：1、2019年8月29日至2019年10月11日期间剩余租金11,700.55元及因拖欠租金产生的逾期付款滞纳金(按每日1‰计算自2019年10月12日起至实际支付之日止,暂计至2020年2月27日的滞纳金为18,668.46元);2、2020年1月1日至2020年2月27日的物业管理费5,710.21元及因拖欠物业费产生的逾期付款滞纳金(按每日1‰计算自应付之日起至实际支付之日止,暂计至2020年2月27日的滞纳金为2,240.61元);3、2019年8月至2020年2月期间的电费2,552.30元；4、2019年8月至2020年2月期间的水费25元;5、自2019年10月12日起至实际返还房屋之日为止，按租金标准计算的房屋占有使用费(暂计至2020年2月27日的占有使用费为75,686.07元)；6、违约金49,695元(相当于三个月的租金)。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告返还房屋。事实与理由：2018年8月1日,原、被告就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)签订了编号为FSGJ-XXXXXXXX号的《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)。合同约定：被告向原告承租涉案房屋，租赁期限自2018年7月29日起至2023年7月28日止;2018年7月29日起至2019年7月28日止的基本租金为14,722元/月、2019年7月29日起至2021年7月28日止的基本租金为16,562元/月……;租金及物业管理费每两个月预付一次,先付后用,水电费亦由被告承担。在合同履行过程中，被告自2019年3月起开始拖欠租金,2019年7月起开始拖欠物业管理费,2019年9月起拖欠水电费。原告多次催款并给予宽限付款时间,但被告仍不能支付。原告遂于2019年9月24日向被告发出《违约警告》,于2019年10月9日发出《解除合同公函》,通知被告于2019年10月11日解除租赁合同并要求被告于2019年10月11日前向原告支付欠款、滞纳金、违约金。被告收到该《解除合同公函》后仍未履行付款义务,亦未搬离房屋。现为维护原告合法权益,向法院提起诉讼。诉讼期间，原告表示在原告向法院递交起诉状后，被告于2019年12月5日支付10万元，于2020年1月13日支付5,000元，上述款项中，3,680元用于补足履行保证金，18,150元用于支付2019年7月至2019年12月的物业管理费，83,170元用于支付2019年3月1日至2019年4月30日期间结欠的部分租金、2019年5月1日至2019年8月28日期间的租金，以及2019年8月29日至2019年10月11日期间的部分租金。2019年8月29日至2019年10月11日期间尚欠租金11,700.55元。被告支付的履约保证金35,494元予以没收。关于被告支付的装修恢复保证金12,000元，等被告恢复涉案房屋原状后再退还给被告。被告辩称：原告所述的事实基本属实。被告承租涉案房屋用于经营健身房。由于被告结欠租金和物业管理费，原告曾于2019年9月至10月中旬期间将涉案房屋上锁。被告于10月底支付了105,000元后原告才解锁。被告未收到原告的解除合同通知函。现同意解除合同，合同解除日应当是收到原告的起诉状副本之日。同意支付2019年8月29日至2019年10月11日期间尚欠的租金11,700.55元、2020年1月1日至2020年2月27日的物业管理费5,710.21元，以及水费和电费。原告主张的滞纳金按1‰计算的标准过高，要求予以调低。关于违约金49,695元，希望原告予以免除。由于自2019年12月下旬开始已无客户来健身房锻炼，被告自此基本无收入，又由于新型冠状病毒疫情，被告不能正常经营。因此在疫情期间的租金要求予以免除，疫情之前的租金同意按合同标准支付。另，自2020年3月18日起，原告将涉案房屋上锁，导致被告无法进入。被告支付的履约保证金35,494元希望能抵冲租金。经审理查明，原告上海丰柏置业有限公司是上海市闵行区XX路XXX弄XXX-XXX号、XX路100弄地下车库、XX路XXX弄XXX-XXX号等房屋的所有权人。2013年开始，被告向原告承租涉案房屋用于经营健身房。2018年8月1日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方续签《商铺租赁合同》，约定，被告向原告承租涉案房屋，租赁用途为健身房；承租面积121平方米；租期为2018年7月29日至2023年7月28日；2018年7月29日至2019年7月28日的月租金为14,722元，2019年7月29日至2021年7月28日的月租金为16,562元，2021年7月29日至2023年7月28日的月租金为18,402元；物业管理费每月3,025元；本合同签署时，乙方向甲方预付二个月的租金和物业管理费。租金及物业管理费每两个月预付一次，先付后用。乙方应于二个月中的第一个月的5个工作日前向甲方和甲方指定的物业管理公司预付该二个月的租金及物业管理费；乙方于本合同签署之日支付履约保证金35,494元，以保证其履行本合同之条款。乙方支付装修恢复保证金12,100元，以保证租赁期届满(包括提前终止)乙方向甲方交还房屋时，如未能恢复至毛坯或未被甲方接受的，甲方有权没收装修恢复保证金；租赁期间，乙方使用房屋所发生的电、水、通讯等费用由乙方承担；租赁期间,在非本合同约定的情况下,任何一方擅自解除本合同,另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的6倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行本合同。若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、履约保证金、水电费、燃气费、押金(如有)及其他按本合同约定应当支付的费用,在不影响甲方其他权利的前提下,甲方有权要求乙方承担延迟支付滞纳金(该滞纳金从乙方应付所欠款项之日起按日千分之三计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金或物业管理费或其他应付费用时,甲方有权采取以下措施：无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费用，在不影响甲方其他权利的前提下,甲方或物业管理公司有权关闭该房屋水、电等相关设施的开关并停止向该房屋提供其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及滞纳金、违约金。若由此造成对乙方营业的影响和设施设备的影响,甲方无需承担任何责任。同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、管理费和本合同约定的他任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用。乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备,本合同亦随即提前终止,且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付乙方已经享用的免租期期间之使用费;(2)履约保证金予以没收;(3)向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的六倍金额之款项作为违约金,以弥补甲方之损失……。合同对其他事项亦作了约定。此后，双方开始按约履行合同。然在合同履行期间，被告自2019年3月起拖欠租金，自2019年7月起拖欠物业管理费。经原告催讨后，被告支付了部分租金、物业管理费，但仍结欠了2019年8月29日至2019年10月11日期间部分租金11,700.55元及2019年10月12日之后的租金，2020年1月1日起的物业管理费，2019年8月至2020年2月期间的电费2,552.30元，2019年8月至2020年2月期间的水费25元。现原告以诉称理由诉至本院。诉讼中，原告向本院提供一份《解除合同公函》，内容是通知被告解除租赁合同。原告另提供一份邮件查询单，邮件查询结果显示，该邮件于2019年10月23日由他人代收：投丰巢。被告表示其未收到该邮件。诉讼期间，原告于2020年3月18日将涉案房屋上锁，导致原、被告均无法进入该房屋。再查，由于发生新型冠状病毒疫情，上海市于2020年1月24日发布一级公共卫生事件响应。以上事实，由原告提供的房屋产权证、商铺租赁合同等，以及原、被告陈述所证实。本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自义务。被告作为承租方，按期支付租金等费用是其主要合同义务，但在合同履行过程中，被告未能按期支付租金、物业管理费等费用，已构成严重违约。根据合同约定，原告据此享有合同解除权。原告于2019年10月向被告寄发解除合同的通知，通知的投递信息显示并非被告签收，且无充分证据证明通知已寄达被告，因此该份解除合同通知并未发生效力。原告在本案起诉状中明确提出解除合同之意思表示，故租赁合同应以诉状副本送达之日解除，即2020年1月31日。合同解除后，被告应当及时根据合同约定恢复房屋原状后返还原告。被告已付的装修保证金可在被告恢复房屋原状后由原告直接退还。关于原告主张的合同解除前的租金、物业管理费，本院予以支持。但是，考虑到合同于2020年1月31日解除，但自1月的后半月起本市受到新型冠状病毒疫情的影响，因此2020年1月的租金，本院酌情按75%计算。关于原告主张的逾期付款违约金，被告同意承担，不违反法律规定，但原告要求按1‰计算逾期付款违约金(即合同约定的滞纳金)，该约定的计算方式确实过高，被告要求予以调低的请求，本院予以采纳，本院酌情以每日0.5‰计算。关于原告主张的电费、水费，被告对金额无异议，被告应予支持。关于在合同解除后被告占用房屋期间的使用费，被告应当支付。但考虑到合同在2020年1月31日解除时，正值新型冠状病毒疫情高发期，且政府部门启动了公共卫生事件响应，被告从事健身服务行业，必然受疫情严重影响而不能正常使用房屋，因此，本院酌情按租金标准的50%计算占有使用费。另鉴于原告于2020年3月18日起另行将涉案房屋上锁，限制了被告对涉案房屋的使用，虽然原告此举并不违反合同约定，但毕竟直接导致被告无法进入房屋更无法使用房屋进行营业，因此自2020年3月18日起至被告实际返还房屋之日的房屋占有使用费按租金标准的50%计算。对于被告已付的履约保证金35,494元，原告要求予以没收，另原告要求被告再偿付解除合同违约金49,695元(相当于三个月的租金)。按此计算，被告需要承担的违约金高达85,189元，对被告而言违约责任确实过重。因此，本院酌情减少被告需要承担的解除合同违约金。在原告没收被告的履约保证金的情况下，被告另行支付原告解除合同违约金35,000元(略高于两个月租金金额)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告上海丰柏置业有限公司与被告上海贺力商务咨询有限公司于2018年8月1日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2020年1月31日解除；二、被告上海贺力商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内恢复上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋原状，并将此房退还原告上海丰柏置业有限公司。原告上海丰柏置业有限公司于被告上海贺力商务咨询有限公司恢复房屋原状并返还房屋之日将装修恢复保证金12,000元退还被告上海贺力商务咨询有限公司；三、被告上海贺力商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司2019年8月29日至2019年10月11日期间的租金11,700.55元，并偿付自2019年10月12日起至实际支付之日为止，按每日0.5‰计算的逾期付款违约金；四、被告上海贺力商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司2020年1月1日至2020年2月27日期间的物业管理费5,710.21元，并偿付自2019年12月27日起至实际支付之日为止，按每日0.5‰计算的逾期付款违约金；五、被告上海贺力商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司自2019年10月12日至2020年1月31期间的租金52,099.50元;六、被告上海贺力商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司自2020年2月1日至实际退还房屋之日为止,以每月8,281元计算的房屋占有使用费;七、被告上海贺力商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司2019年8月至2020年2月期间的电费2,552.30元、2019年8月至2020年2月期间的水费25元;八、被告上海贺力商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司解除合同违约金35,000元;九、被告上海贺力商务咨询有限公司已付的履约保证金35,494元由原告上海丰柏置业有限公司予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,167.13元，由被告上海贺力商务咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年四月十日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。