上海市徐汇区人民法院民 事 裁 定 书（2019）沪0104民初22231号原告：上海自如企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：韦白帆，女。委托诉讼代理人：朱诗雯，女。被告：中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，营业场所上海市徐汇区。主要负责人：吴文新，行长。委托诉讼代理人：刁笑笑，上海市佳信达律师事务所律师。第三人：肖某某，女，1981年5月29日出生，汉族，户籍地广东省汕头市龙湖区新津街道丽水庄中区26幢304房。第三人：龚某某，男，1978年3月7日出生，汉族，户籍地福建省福州市台江区国货西路XXX号交行宿舍。原告上海自如企业管理有限公司(以下简称自如公司)与被告中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称中国银行徐汇支行)以及第三人肖某某、龚某某案外人执行异某之诉一案，本院于2019年9月4日立案后，依法进行审理。自如公司向本院提出诉讼请求：要求依法明确本公司对本市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)享有租赁权利。自如公司主张的事实和理由为：2018年5月，肖某某就系争房屋委托运营管理事宜与本公司洽谈磋商，并提供房屋产权证供审核。经本公司查验，系争房屋产权人为肖某某，产权证上未记录抵押、查封等限制信息，本公司在相关网站也未查询到抵押、查封等公示信息，遂于2018年5月9日与肖某某签订《资产管理服务合同》，双方确立了委托管理关系，管理期限为2018年5月11日至2021年8月18日。2018年6月6日，本公司将系争房屋出租给案外人居某，与案外承租人签订了期限为2018年6月6日至2019年6月5日的《房屋租赁合同》。2019年3月14日，本公司收到上海市徐汇区人民法院的执行公告，为执行(2013)徐民二(商)初字第1340号案件，拟评估、拍卖肖某某名下的系争房屋，责令相关使用人搬离。本公司为此提起案外人异某而被驳回，现提起诉讼。本公司认为：根据相关法律规定，查封需经合理公示才能成立，本公司作为资产管理者或承租方，无法直接获取法院查封的信息，签订相关协议也无需经过房地产交易中心，本公司经搜索、查询法院相关公告、公示信息也未查询到系争房屋的查封信息，故前述执行公告的效力未及本公司，不能损害善意第三人即本公司的合法权益；本公司曾在执行异某审理期间提出愿意配合拍卖程序，解除与肖某某之间签订的《资产管理服务合同》，同时请求以系争房屋拍卖所得价款优先支付本公司因提前解约所遭受的损失，但法院在审理执行异某时对此未予处理。本院认定的事实如下：自如公司原名称为上海自如资产管理有限公司，于2019年10月14日更名为上海自如企业管理有限公司。中国银行徐汇支行因与龚某某、肖某某金融借款合同纠纷起诉至本院，本院于2013年11月12日出具(2013)徐民二(商)初字第1340号民事调解书，内容为：一、龚某某、肖某某应于2013年11月15日前共同归还中国银行徐汇支行截至2013年8月20日的贷款本金人民币420,354.51元及全部截至款项结清之日止的按照合同约定计算的利息、罚息；二、龚某某、肖某某应于2013年11月15日前共同给付中国银行徐汇支行律师费21,529元；三、案件受理费减半收取4,040.85元、财产保全费2,780.56元，合计诉讼费6,821.41元，由龚某某及肖某某共同负担，该款中国银行徐汇支行已预交，龚某某及肖某某应将该款于2013年11月15日前共同给付中国银行徐汇支行；四、若龚某某及肖某某违反上述任何一项，中国银行徐汇支行有权变卖、拍卖龚某某及肖某某名下的系争房屋，并以所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归龚某某及肖某某所有，不足部分由龚某某及肖某某共同清偿；五、双方无其它争议。之后，龚某某及肖某某未履行(2013)徐民二(商)初字第1340号生效民事调解书所确定的义务，中国银行徐汇支行向本院申请强制执行，执行案号为(2014)徐执字第1638号。据上海市房地产登记簿记载，系争房屋的权利人为龚某某及肖某某，房地产抵押状况信息为抵押权人中国银行徐汇支行，债权数额540,000元，债务履行期限为2007年2月8日至2027年2月7日。系争房屋于2013年7月23日被我院查封，查封案号为(2013)徐民二(商)初字第1340号，并先后于2015年7月7日、2018年6月29日两次续封。2019年5月，自如公司向本院提出案外人异某，要求法院带租拍卖系争房屋。2019年5月16日，本院作出(2019)沪0104执异249号执行裁定，驳回自如公司的异某请求。自如公司对此不服，遂提起案外人执行异某之诉，即为本案。另查，自如公司为与肖某某的房屋租赁合同纠纷一案向法院提起诉讼，肖某某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，案件依法缺席审理。2020年3月30日，上海市松江区人民法院作出(2019)沪0117民初17247号民事判决：一、自如公司与肖某某于2018年5月9日签订的《资产管理服务合同》于2020年2月24日解除；二、肖某某于判决生效之日起十日内向自如公司支付违约金8,000元；三、肖某某于判决生效之日起十日内赔偿自如公司装修损失及新配置设施折旧费合计16,964元；四、自如公司于判决生效之日起十日内支付肖某某2018年12月20日至2019年3月25日期间尚欠租金800元(其中已扣除自如公司应退还肖某某的质量保证金12,000元)；上述二、三、四项折抵，肖某某尚需支付自如公司24,164元(于判决生效之日起十日内支付)。本案庭审时，自如公司当庭变更诉请，要求本院在执行(2013)徐民二(商)初字第1340号案件过程中，将系争房屋拍卖所得价款优先支付本公司的装修损失及新配置设施折旧费合计16,964元,即前述上海市松江区人民法院(2019)沪0117民初17247号民事判决第三项判决主文涉及的钱款。自如公司相应的事实、理由为：本公司为与肖某某之间的房屋租赁合同纠纷提起诉讼，并由上海市松江区人民法院判决解除双方之间的房屋租赁合同，其中一项判决内容是判决肖某某赔偿本公司装修损失及新配置设施折旧费合计16,964元，故本公司不再主张对系争房屋的租赁权利，而是要求从系争房屋的拍卖款中优先受偿。庭审中，经本院释明，自如公司仍坚持变更后的诉请。本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异某的，人民法院应当自收到书面异某之日起十五日内审查，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内人民法院提起诉讼。自如公司在本院执行(2013)徐民二(商)初字第1340号生效民事调解书过程中，以自己对执行标的即系争房屋享有租赁权为由，提出案外人异某进而提起本案诉讼，现于庭审当天又不再主张租赁权，而将诉请变更为对系争房屋的拍卖款主张优先受偿的权利，该项诉请不属于法律规定的案外人执行异某之诉的受理范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第二百二十七条规定，裁定如下：驳回上海自如企业管理有限公司的起诉。公告费560元，由上海自如企业管理有限公司负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。审 判 长  王仪蔚人民陪审员  季裕华人民陪审员  汤成龙二〇二〇年四月二十四日书 记 员  陈 琪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内人民法院提起诉讼。