安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1323民初6535号 原告：王飞，男，1984年7月30日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 原告：刘燕，女，1986年10月11日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 两原告共同委托诉讼代理人：马琳，上海源杰律师事务所律师。 被告：徐磊，男，1978年3月3日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：李亚玲，系被告徐磊母亲。 委托诉讼代理人：李佳林，安徽徽灵律师事务所律师。 原告王飞、刘燕与被告徐磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王飞、刘燕的委托诉讼代理人马琳、被告徐磊的委托诉讼代理人李亚玲、李佳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王飞、刘燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的二手房买卖合同；2、判令被告返还收取原告的购房款50万元并赔偿相应利息损失（2019年7月23日至2019年8月19日按照银行同期贷款利率计算，之后的利息按照同期贷款拆解利率计算至付清之日止）；3、判令被告支付违约金20万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年2月7日签订《二手房买卖合同》一份,约定被告将位于奥泰克中央公馆8幢901室的房产出售给原告,并在原告支付首付款50万元后45个工作日办理过户将房屋交付给原告。原告依约支付了首付款50万元,但被告未在约定的期限内办理过户交房手续,经多次催告至今仍拒不办理过户交房手续,已严重违约。为了维护原告的合法权益,根据合同约定和相关法律规，特具状起诉，望判如所请。 徐磊辩称：不同意解除合同，没有法定解除理由；被告不存在返还购房款的问题，更不存在赔偿违约金；原告存在事实上的违约行为，原告没有按照合同约定的时间支付首付款，合同约定在2019年6月29日之前付清，而原告2019年7月23日才支付，存在事实违约。原告没有按照合同约定的数额支付首付款，没有造成实际损失。不能办理按揭贷款是因原告延期支付尾款造成，且合同没有约定如何办理按揭贷款；2万元的佣金不是被告给付，是原告从购房款中扣除的，被告实际只收到48万元首付款。综上，原告没有法定解除的理由，被告没有违约，合同应继续履行。请求驳回原告的诉讼请求。 王飞、刘燕向本院提交以下证据：1、二手房买卖合同、不动产登记证、离婚协议书、离婚证。证明原、被告存在二手房买卖合同关系，被告没有按照合同约定时间办理房屋过户手续，存在违约事实，应该支付违约金；2、中介高某出具的情况说明、银行转账记录、定金协议、出售房屋委托协议。证明原告已经支付首付款50万元，在定金协议中约定尾款按揭贷款支付，被告付中介佣金2万元等，原告已经履行了合同义务；3、通话录音（2019.6.24高某和徐磊通话；2019.10.23、2019.10.27高某与徐太文、李亚玲通话；2019.7.11高某和徐太文通话）。证明2019.6.25之前原告准备好了剩下的首付款，被告以没有时间为由，不办理房屋手续、被告委托其父母卖房的事实、中介催促被告及其父母办理过户手续及按揭，被告没有办理的事实、被告方同意原告延期支付剩余首付款，认可原告不存在违约的事实；4、短信记录。证明2019年10月27日原告通过中介高某催促被告办理房屋过户手续，高某于2019年10年28日分别给被告父母转发原告的短信，但被告仍然不予办理，被告存在严重违约；5、证人高某出庭作证。证明其在灵城从事房屋中介业务。2019年初，其与被告母亲李亚玲签订了购房定金协议，给付定金30000元，与被告签订房屋出售委托协议，被告委托其出售房屋，总价100万元，佣金2万，与原、被告签订了房屋买卖协议，约定首付款50万元，按揭50万元。首付款当时付了25万元，剩余25万在2019年6月25日交付。到期后，原告准备好购房款，其联系被告，被告称在外地，没有时间办理过户，并与被告父亲徐太文协商延期一个月。至2019年7月24日，其将原告购房款25万元交付给徐太文。2万元佣金是当时与被告协商好的，从购房款直接扣除。 徐磊发表质证意见为：证据1的真实性、合法性无异议，不认可原告的证明目的。合同中明确写到首付款50万元，被告只收到48万元，是原告存在违约，不是被告违约；证据2真实性、合法性有异议，不能作为本案证据使用。2万元的佣金是中介扣除，不是被告支付的，被告不存在违约行为；证据3真实性无异议，但通话内容不完整。高某不是本案的当事人，不认可其证明目的。不能证明被告不履行义务，没有过户的原因是原告只支付了48万元首付款；证据4真实性有异议，不具有合法性，与本案没有关联性；证据5证人证言不真实，不能作为证据使用。 徐磊向本院提交以下证据：网络下载内容两页。证明2019年7月23日之后二手房贷款已停办。 王飞、刘燕发表质证意见为：证据来源不明，不具有合法性、关联性。 根据当事人举证、质证意见，本院认证如下：原告提交的证据1，被告对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。证据2、3、4、5来源合法，证明内容与本案有关联，予以认定；被告提交的证据与本案无关联，不予认定。 本院经审理认定事实如下：2019年2月2日，被告徐磊母亲李亚玲与案外人灵璧县国园房地产咨询服务有限公司（高某）签订《购房订金协议》，约定徐磊出售位于奥泰克中央公馆8幢901室房屋，总价款98万元，付款方式为首付50万加按揭，徐磊已收定金3万元，签订房屋买卖协议后定金转为购房款，并在首付款打到卖方账户当日，此协议作废。 2019年2月3日，被告徐磊与案外人灵璧县国园房地产咨询服务有限公司（高某）签订《房屋出售委托协议》，约定徐磊委托灵璧县国园房地产咨询服务有限公司出售前述订金协议约定的房屋，总价款100万元，佣金2万元，在房屋买卖合同签订之日一次性付清。 2019年2月7日，被告徐磊（甲方）、原告王飞、刘燕（乙方）、案外人灵璧县国园房地产咨询服务有限公司（居间方）签订《二手房买卖合同》，约定甲方将位于奥泰克中央公馆8幢901室房屋出售给乙方，成交总价为人民币100万元。房屋交付方式约定：首付款交过25万元后，剩余25万元，将在2019年6月25日之前付清，并在付清后45个工作日内办理过户。过户后乙方即可拿到钥匙，装修、居住等。违约责任约定：1、乙方如未按合同约定期限缴纳购房款，每逾期一日，须赔付给甲方总房款额万分之一的违约金，逾期超过30日的，甲方即有权单方面解除合同另行出售，同时乙方须赔付给甲方总房款20%的违约金；2、甲方如未按期交房，每逾期一日，须赔付给乙方总房款万分之一的违约金，逾期超过30日的，乙方即有权单方面解除合同并追究甲方的相关责任，同时甲方须赔付给乙方总房款20%的违约金；3、合同签订后，如甲方违约不卖或乙方违约不买，违约方须赔付给对方总房款30%的违约金。合同还约定其他权利义务。 2019年2月9日、2019年7月29日，灵璧县国园房地产咨询服务公司法定代表人高某向徐磊父亲徐太文账户分别转账20万元、25万元。 另查，2019年6月24日，原告通过高某联系被告徐磊，要求给付剩余25万元首付尾款，并要求被告办理房屋过户手续，被告徐磊让高某联系其父母，后因被告担心房屋按揭不能办理，双方发生纠纷。 2019年11月15日，原告申请财产保全，本院依法裁定查封了被告位于奥泰克中央公馆8幢901室房屋。 本案在审理过程中，本院于2019年12月10日向被告公告送达起诉状副本、应诉通知、举证通知及开庭传票，公告期满，被告到庭应诉。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求解除合同的理由能否成立；2、被告应当返还购房款的数额；3、违约责任如何确定。 关于焦点1。本案被告委托房产中介出售房屋，并在中介方参与下与两原告签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思，合法有效。合同签订后，原告支付首付款50万元，被告收到原告首付款后至今未能按约定办理房屋过户、交付房屋，构成违约，按照合同违约责任“甲方如未按期交房，逾期超过30日的，乙方即有权单方面解除合同并追究甲方的相关责任”的约定，原告要求解除合同的条件成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告要求解除合同，本院予以支持。 关于焦点2。案涉房屋买卖合同系通过中介方签订，虽未明确约定通过中介付款，但原告向中介方付款，符合民间交易法则，中介高某将原告的购房款支付给被告后，被告对此付款方式也未提出异议。故原告向高某支付全部首付款50万元，应当视为原告已完成给付全部首付款义务，原告要求被告返还购房款50万元，本院予以支持。按照被告与高某签订的《房屋出售委托协议》“佣金2万元在房屋买卖合同签订之日一次性付清”的约定，被告辩称高某扣除佣金2万元，其只收到原告购房款48万元的意见不能成立，不予采信。 关于焦点3。案涉房屋买卖合同虽约定了违约金计算标准，但违约金应当以实际损失为基础，结合合同履行情况等因素综合考量。通过中介高某与原、被告之间的通话录音以及短信内容，能够认定本案被告违约未办理房屋过户的主要原因是房屋买卖合同中对如何办理按揭贷款未明确约定，被告“担心按揭贷款不能办理”，经多次协商未达成一致意见，但在原告多次催促后，仍未积极履行义务，存在明显过错。故对原告要求被告赔偿其利息损失的主张予以支持，原告同时主张的违约金20万元，明显过高，本院酌情予以支持3万元，超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告2019年2月7日签订的二手房买卖合同； 二、被告徐磊于本判决书生效后十日内返还原告王飞、刘燕购房款50万元及利息（2019年7月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，之后的利息按照同期贷款拆解利率计算至付清之日止）； 三、被告徐磊于本判决书生效后十日内给付原告王飞、刘燕违约金3万元； 四、驳回原告王飞、刘燕其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，财产保全费4020元，公告费300元，合计15120元，由原告王飞、刘燕承担3320元，被告徐磊承担11800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  孙九大 人民陪审员  单桂侠 人民陪审员  杨泽莹 二〇二〇年四月二十日 法官助理余鹏程 书记员赵艳玲 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。