河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初71号原告：王秋良，男，汉族，1955年2月4日生，住宜阳县。委托诉讼代理人：吕靖宇，洛阳市宜阳县弘义法律服务所法律工作者，特别授权。被告：朱智宏，男，汉族，1969年10月11日生，住洛阳市涧西区。被告：河南省亿源置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区安乐镇158号。法定代表人：王锁功。被告：沈海霞，女，汉族，1971年9月27生，住洛阳市伊川县。二被告共同委托诉讼代理人：宋秋，男，汉族，1953年9月5日生，住洛阳市涧西区，特别授权。原告王秋良诉被告朱智宏、被告河南亿源置业有限公司、被告沈海霞执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王秋良委托诉讼代理人吕靖宇、被告朱智宏到庭参加了诉讼、被告河南亿源置业有限公司、被告沈海霞共同委托诉讼代理人宋秋到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。原告王秋良向本院提出诉讼请求：一、撤销洛阳市洛龙区人民法院(2019)豫0311执导229号执行裁定书。二、判决立即停止对原告购买的位于洛阳市宜阳县亿源翠堤湾1-1-1101号房屋的据制执行，并解除对该房屋的查封。三、判决确认原告王秋良与被告河南省亿源置业有限公司签订的《亿源翠堤湾认筹协议书》合法有效，并确认位于洛阳市宜阳县亿源翠堤湾1-1-1101号房屋归原告所有。四、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由:2014年2月28日，原告王秋良与河南省亿源置业有限公司(以下简称亿源公司)签订《亿源翠堤湾认筹协议书》，购买了宜阳县亿源翠堤湾楼盘中的一套房屋，房号为1-1-1101，当时交认筹款1万元，原告以后分几次陆续将房款交完，随即将该房屋装修完毕，开始在此居住。2015年1月13日，被告朱智宏作为申请人向贵院申请强制执行，要求强制执行原告王秋良居住的亿源翠堤湾房号为1-1-1101的房屋，理由是该套房屋在被告亿源公司卖给原告之前已经抵押给被告朱智宏，并作了抵押登记。贵院立案执行后，于2015年1月27日，到宜阳县房产管理局将亿源翠堤湾1-1-1101号房产査封并到该房产现场张贴查封公告。原告王秋良对贵院的执行措施不服，提出执行异议。贵院于2019年12月6日作出执行裁定，驳回原告提出的执行异议申请，并告知如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内，向贵院提起诉讼。原告认为，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封扣押冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错。故，人民法院不得査封、扣押冻结该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条和《最高人民法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》304条、305条、307条、312条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求，以保护原告的合法权利。被告朱智宏辩称：1、涉案房屋抵押在先，之后买卖不能对抗抵押权，涉案的亿源翠堤湾1-1-1101号房产于2013年5月31日由河南省亿源置业有限公司和我在宣阳县房地产管理局办理抵押登记，权证号:宜阳房建香鹿山镇字第0042号，抵押权人为我本人，原告王秋良与河南省亿源置业有限公司签订的《亿源翠堤湾认筹协议书》时间发生在涉案房屋办理抵押登记之后，故不能对抗我对涉案房屋抵押权的行使。2、原告王秋良在起诉书中称在涉案房屋居住与事实不符，我于2015年1月13日向贵院申请执行，到2019年12月4日原告提起执行异议，历时将近五年时间，期间贵院对涉案房屋多次采取以下司法措施:2015年1月27日贵院到房管局将涉案房屋査封并到该房屋现场张贴查封公告。2015年4月29日贵院到涉案房屋的门口及1楼单元门内张贴搬离公告。2019年11月26日为配合司法拍卖，贵院对涉案房屋进行现场开锁，现场有执法记录仪全程记录，开门后现场室内灰尘满地，无任何生活家电及曾经有人居住痕迹。根据上述情况，原告自称在此居住而又声称此前对此毫不知情不合常理、自相矛盾。据此我认为原告王秋良在起诉书中称在涉案房屋居住与事实不符。虽然我认为原告是否在涉案房屋居住与我行使抵押权无关，但我仅想将事实的真实情况呈现给法院。2019年12月26日贵院再次将涉案房屋现场贴封条查封，现房屋钥匙由贵院保管。综上所述，我请求法院驳回原告的全部诉讼请求，维持贵院(2019)豫0311执异229号执行裁定书，维护我的合法权益。被告河南省亿源置业有限公司、沈海霞辩称：一、诉讼请求事项于法无据，应当予以驳回。二、被答辩人与答辩人未签订过房屋买卖合同。三、被答辩人购房款交与何人?答辩人未收到该购房款。四、被答辩人应当出具的委托转账的委托书，证明答辩人的收条和转账账号一致，光其是购房合同、交纳购房款的银行流水凭证?故，根据《民事诉讼法》证据规则，谁主张谁举证，被答辩人应当依法举证，证明答辩人是适格的本案当事人并且应当承担民事法律责任。否则，应当驳回其诉讼请求事项，并且承担本案的一切费用。请法院予以采纳，依法做出公正的判决。经审理查明：2013年5月31日被告朱智宏对涉案房屋进行抵押登记，2014年2月28日，沈苗舟以河南省亿源置业有限公司名义与王秋良签订《亿源翠堤湾认筹协议书》，该协议由沈苗舟签字，未加盖河南省亿源置业有限公司公章，协议约定乙方购买宜阳县亿源翠堤湾1-1-1101号房，认筹金为1万元。原告于2014年5月21日缴纳房款50000元、2014年9月1日缴纳购房款100000元，该两笔房款有被告河南省亿源置业有限公司向原告出具收据并加盖财务专用章，于2014年5月21日缴纳购房款110000元、2015年1月26日缴纳购房款75000元、2015年2月17日缴纳购房款15000元、2015年9月10日缴纳购房款10000元，有沈苗舟签名及洛阳市亿人源物业管理有限公司加盖财务章。综上，原告共向洛阳市伊人源物业管理有限公司缴纳购房款共计210000万元，2015年5月6日缴纳购房款53000元由沈苗舟签名未加盖印章，另有20000元银行流水显示转予沈宗卫个人。期间于2015年1月3日被告朱智宏向我院申请执行，我院在执行期间，2019年12月3日原告王秋良对该执行提出异议，本院（2019）豫0311执异229号执行裁定书裁定驳回原告王秋良提出的执行异议申请，原告不服向本院提起执行异议之诉。本院认为，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告王秋良与案外人沈苗舟签订的认筹协议，该认筹协议没有被告河南亿源置业有限公司印章，且未得到被告亿源置业有限公司认可，故该认筹协议不能认定为合法有效的房屋买卖合同。另“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，沈苗舟以河南省亿源置业有限公司名义在该涉案房屋抵押登记后，未通知抵押权人被告朱智宏；另通过原告王秋良提供收据显示其支付予被告河南省亿源置业有限公司购房款共计150000元，未超过合同约定总价款的百分之五十，原告不具备排除执行的情况，故本院对原告王秋良所诉停止对洛阳市宜阳县亿源翠堤湾1-1-1101号房屋的强制执行，并解除对该房屋查封的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，判决如下：驳回原告王秋良的诉讼请求。案件受理费7195元，由原告王秋良承担。如不服本判决，可以在接到判决书十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姚少庆二〇二〇年四月十六日书记员  丁丽鸟