宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初3140号原告:宁夏中卫市四通商贸有限公司。统一社会信用代码91640500X25095181D。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：马某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏恒大名居商贸有限公司。统一社会信用代码1640500MA75WH4HX7。法定代表人：项某，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪某，宁夏中卫市人，初中文化，住宁夏回族自治区中卫市。代理权限为一般代理。原告宁夏中卫市四通商贸有限公司（以下简称四通公司）与被告宁夏恒大名居商贸有限公司（以下简称恒大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序于2019年9月29日开庭审理中，因双方需要补充新证据，本院转换为普通程序，依法组成合议庭于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告四通商公司的法定代表人刘某及其委托代理人马某，被告恒大公司的委托代理人汪某到庭参加了诉讼。期间因案情较为复杂、疑难，经本院院长批准延长审理期限6个月。本案现已审理终结。原告四通公司向本院提起诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾退交还租赁的房屋；3.判令被告向原告支付拖欠的房租854577.60元（自2016年5月1日计算至2019年7月1日）；4.判令被告向原告支付房租欠款(854577.60元)30%的违约金256373.28元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中增加诉讼请求为：1.判令被告向原告支付拖欠的自2019年7月1日起诉后至2019年9月12日搬出房屋后房租95000元，按30%支付违约金为28500元，共计123500元；2.判令被告支付附属物拆除费用30000元；3.判令被告对涉案房屋的房顶、玻璃恢复原样;后原告又撤回要求被告支付附属物拆除费用30000元和对涉案房屋的房顶、玻璃恢复原样的请求。事实与理由：2016年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于长城路与迎宾大道口东北角的钢结构房及部分房屋出租给被告，租赁期限为5年及各年的租金标准；违约责任为如被告未按约定支付租金，原告有权单方解除合同，并由被告按照上年度租金30%支付违约金。但自合同签订后被告仅支付了部分租金，对自2017年12月1日至2019年7月1日期间的租金854577.60元长期拖欠未付。原告起诉后，至2019年9月12日，被告搬出房屋，但未对部分附属设施拆除、恢复原状。综上所述，原告认为被告的行为已经构成违约，损害了原告的合法权益，原告按约定有权解除合同，要求被告腾退交还租赁房屋，并清偿拖欠租金及承担违约责任。被告恒大公司辩称：双方签订的合同属实，但原告起诉的租金数额不属实。2016年的房租已经交清，2016年至2017年为461760元。2017年至2019年房租交了67万元，其中2017年至2018年房租461760元，剩余的208240元是2018年至2019年的房租，下欠299696元，由于起租日有争议，不应从2016年5月1日起算，原定于2016年3月1日进入装修，但因是原告场地没有消防设备及地暖设施，原告先进行地暖改造和消防安装，所以装修日期推迟一个半月，是在2016年4月18日才进入进行的装修。被告在装修过程中由于原告消防施工、地暖铺设相互交叉作业，导致被告无法按照正常日期施工完毕，如顶部消防管道未铺设完毕，被告就无法封顶作业，有些隔墙不能确定位置，需等待原告施工完毕才能封堵，故拖延工期一个半月，原告应减掉这期间的房租。由于消防验收问题导致被告不能按时开业，按照国家规定消防不验收商户不能营业，又拖延20天。按照原合同规定，甲方提供设施不完善，导致乙方无法正常经营的租期相应顺延，根据以上情况租期应顺延到2016年8月28日起算。2019年9月12日，被告搬出房屋后屋内设施没有清除，按照约定抵顶。原告说空调、沙发、茶几等大物件抵顶房租。被告撤场时给原告留下的有搭建二层平台700多平方建筑物（当时搭建花费32万多元）抵顶多少元房租由法院定夺；卖场地面铺设材料当时投入9万多元未折价，和相邻商铺的隔墙及吊顶花费10多万元未折价；卖场的主电路和副电路花费9万多元未折价；2017年新增中央空调设施及管道排水和主电缆铺设投入费用109000元未折价；留下沙发1套（价值6000元）、茶几2套（价值3000元）、餐桌1套6把椅子（价值5000元）、欧式吊灯（价值1500元）、窗帘3副（价值3000元）、展架（价值2500元）共计26700元未折价。以上共计72万多元未折价，需要原告给出合理的价格折价抵顶房费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议原告提交的证据《房屋租赁合同》、通知函各1份（均原件）及项目备案通知书、收据、建设项目选址意见书、建设工程消防设计备案凭证各1份（均复印件）和被告提交的证据黄河农村商业银行交易明细6页、收据6份、中国建设银行个人活期账户交易明细6页的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院认证如下：原告提交的证据交房协议1份系被告的负责人员给原告出具的书证，其来源合法，能够证明被告的负责人员对房屋租赁物向被告交付的时间及被告欠原告租赁费未付的事实，与房屋租赁合同能够相互印证，对其证明效力予以确认。被告提交的证据收据5份、收款收据及出库凭证各1份系相关单位给原告出具的书证，能够证明被告支出涉案房屋装修材料费的事实，与本案有关联性，对其证明效力予以确认。法庭出示的被告原法定代表人项某提交的证据股权转让协议书、公告申明、宁夏鸣钟律师事务所向转让的股权人汪某、陈峰函件各1份，虽系书证原件，但其意在证明被告公司内部的股东项某自2017年3月13日之后起将股权转让，对于之后的债务项某不再承担的事实，因本案是原告与被告公司之间的债权债务纠纷，故与本案无关联性，对其证明效力不予确认。综合以上证据及双方当事人陈述，对于被告支付原告租赁费金额，被告主张自2016年至2017年支付房租461760元和2017年至2019年支付房租670000元的事实，因有证据证明且原告认可，本院予以认定；对于被告没有拆除留给原告的吊灯和窗帘折抵租金价值2000元和遗留的餐桌1张、椅子6把、沙发一套（3组）、空调主机3组、分机15个、太阳伞1把由被告拆除带走的事实，因双方陈述认可，本院亦予以认定；对于没有拆除的搭建二层建筑物，经核被告仅举证证明其装修支出价值达61万余元，但因原告不予认可，双方达不成原告使用抵除租赁费的一致意见，且被告又未提出反诉，尚不能确定现有使用价值，故本院不予认定。经审理查明，2016年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于长城路与迎宾大道口东北角的钢结构房屋及部分房屋出租给被告使用；租赁期限为五年，自2016年3月1日至2021年3月1日，其中自2016年3月1日至2016年5月1日为装修期，免收租金，不包含在租赁期内；租金标准为第一年度租金461760元、自2016年5月1日至2017年4月30日，第二年度租金461760元、自2017年5月1日至2018年4月30日，第三年度租金507936元、自2018年5月1日至2019年4月30日，第四年度租金558729.60元、自2019年5月1日至2020年4月30日，……违约责任为如被告未按约定及时支付租金，由被告按照逾期所欠租金数额的30%支付违约金，并且原告有权单方解除本合同等事项；还补充约定因原告原因导致被告无法投入使用，房费顺延至投入使用之日。合同签订后，被告支付了第一年度全部房租，自2017年5月1日至2018年11月21日期间仅支付67万元，抵除第二年度租金、第三年度部分租金外，尚欠第三年度租金299696元及自2019年5月1日至2019年7月1日的部分租金未付。原告向被告催要无果，后于2019年7月份向被告发出通知要求解除租赁合同、被告腾退涉案房屋。为此，原告诉至本院。审理中，被告同意解除租赁合同，于2019年9月12日将涉案房屋腾空交回原告。对于被告装修时搭建的二层建筑物没有拆除一并交付原告，双方没有进行协商补偿。对于被告没有拆除留给原告的吊灯和窗帘，双方协商折抵租金价值2000元。对于遗留的餐桌1张、椅子6把、沙发一套（3组）、空调主机3组、分机15个、太阳伞1把双方同意由被告拆除带走。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。出租人原告四通公司与承租人被告恒大公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应当按照合同约定自觉履行合同义务。原告按照合同约定向被告提供了租赁物营业房，被告应当按约支付租赁费，被告因欠付原告租赁费未能按照约定期限支付属违约，原告向被告发出通知催缴并主张收回租赁物，审理中被告因经营困难亦同意向原告交还了租赁的房屋，依法视为双方协商一致解除租赁合同，本院予以确认，故对原告要求解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。在解除合同后，被告交还了租赁的房屋，现被告尚欠原告第三年度租金299696元及自2019年5月1日至2019年9月12日期间（计4个月12日，558729.60元/12×4+18624元）的租赁费204867.20元未付，合计欠付租赁费504563.20元，因被告交房时没有拆除留给原告的吊灯和窗帘双方协商折抵租金价值2000元，则剩余租赁费为502563.20元，被告应当承担支付租赁费的民事责任及违约责任。对原告要求被告向原告支付拖欠的房租854577.60元（自2016年5月1日计算至2019年7月1日）和自2019年7月1日起诉至2019年9月12日搬出房屋后的房租95000元的诉讼请求，经核：被告欠付该期间的租赁费504563.20元，扣除交房时没有拆除留给原告的吊灯和窗帘折抵租金价值2000元，剩余租赁费502563.20元，对原告该部分请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持；其余部分租赁费因原告计算有误，本院不予支持。对原告要求被告向原告支付拖欠房租30%的违约金合计284873.28元的诉讼请求，双方合同约定了逾期支付违约金标准，但考虑被告欠付租赁费期间违约情况及被告交还租赁物双方解除合同给原告造成经济损失的程度，按照欠付租赁费504563.20元的10%计算支付违约金合计50456.32元符合合同约定和法律规定，本院予以支持；对其余部分请求因依据不足，本院不予支持。对原告要求被告立即腾退交还租赁的房屋和被告支付附属物拆除费用30000元及对涉案房屋的房顶、玻璃恢复原样的诉讼请求，因对租赁的房屋被告已经履行交还，对支付附属物拆除费用及房屋的房顶、玻璃恢复原样的该请求原告已撤回，本院依法不再予以支持。被告恒大公司辩称因是原告场地没有消防设备及地暖设施，原告先进行地暖改造和消防安装，致使装修日期推迟一个半月，被告在装修过程中由于原告消防施工、地暖铺设相互交叉作业，导致被告无法按照正常日期施工完毕，拖延工期一个半月，由于消防验收问题导致被告不能按时开业，按照国家规定消防不验收商户不能营业，又拖延20天，按照原合同规定，根据以上情况租期应顺延到2016年8月28日起算的意见，经核：双方签订的《房屋租赁合同》虽然约定甲方提供设施不完善，导致乙方无法正常经营的租期相应顺延，但没有提交据以顺延租赁期限数量的证据，且原告提交证据证明消防验收是在合同约定起算租赁费的时间之前，被告应承担举证不利后果，对该辩解意见本院不予采纳。对被告恒大公司辩称被告撤场时给原告留下的有搭建二层平台700多平方建筑物（当时搭建花费32万多元）卖场地面铺设材料当时投入9万多元和相邻商铺的隔墙及吊顶花费10多万元，卖场的主电路和副电路花费9万多元及2017年新增中央空调设施及管道排水和主电缆铺设投入费用109000元均未折价，应抵顶原告房租的意见，经核；原告不同意抵除租赁费，而双方又达不成抵除租赁费数额协商一致的意见，且被告又未提出反诉，本院不能确定现有使用价值进行直接抵除，故该意见本院不予采纳，双方可以另行解决。对被告恒大公司辩称留下欧式吊灯（价值1500元）、窗帘3副（价值3000元）未折价，应折价抵顶房费的意见，经核：庭审中原告协商同意给被告折抵2000元，该意见本院予以采纳。对于被告的法定代表人项某辩称项某代表公司房屋租赁合同，租赁中2016年12月2日因股东意见不合离开公司，自2017年3月13日之后起将股权转让，并经公告声明退出该公司，之后没有参与公司经营，对于之后的债务项某不再承担的意见，经核：被告恒大公司与原告签订合同是租赁合同的相对方，依法向原告承担责任，项某虽然是被告公司法定代表人，后因股东意见不合离开并进行股权转让退出公司经营，但其未办理工商变更手续，且其股权转让属于被告公司管理的另一法律关系，现原告主张被告恒大公司承担合同相对方责任而不要求追加项某作为第三人参加诉讼并不影响被告恒大公司所承担的民事责任，故对被告的法定代表人的该辩解意见本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、解除原告宁夏中卫市四通商贸有限公司与被告宁夏恒大名居商贸有限公司于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告宁夏恒大名居商贸有限公司于本判决生效后十五日内向原告宁夏中卫市四通商贸有限公司支付拖欠的租赁费502563.20元；三、被告宁夏恒大名居商贸有限公司于本判决生效后十五日内向原告宁夏中卫市四通商贸有限公司支付违约金50456.32元；四、驳回原告宁夏中卫市四通商贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17768元，由原告宁夏中卫市四通商贸有限公司负担8338元，被告宁夏恒大名居商贸有限公司负担9430元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋建喜人民陪审员 高 博人民陪审员 范对玲 二〇二〇年四月三十日书记员 徐玉梅本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。