辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民初1687号原告（申请执行人）：平安银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区港隆路21号。统一社会信用代码91210200723456829D。负责人：刘庆，该分行行长。委托诉讼代理人：邹慧，辽宁华轩（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张奥，辽宁华轩律师事务所实习律师。被告（案外人）：车永顺，男，1986年7月25日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。第三人（被执行人）：大连开建房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金马路286号。法定代表人：赵明阳。原告平安银行股份有限公司大连分行（以下简称平安银行）与被告车永顺、第三人大连开建房地产开发有限公司（以下简称开建公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平安银行的委托诉讼代理人邹慧，被告车永顺到庭参加诉讼。第三人开建公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。平安银行向本院提出诉讼请求：准许执行大连经济技术开发区鹏运家园7栋1单元503号房屋（以下简称案涉房屋）。事实与理由：平安银行与大连阿尔滨集团有限公司（以下简称阿尔滨集团）、大连阿尔滨集团土石方工程运输有限公司（以下简称土石方公司）、大连阿尔滨集团混凝土制造有限公司（以下简称混凝土公司）、赵明阳、谷红英、大连铭洋投资集团有限公司（以下简称铭洋公司）、开建公司金融借款合同纠纷一案中，大连市中级人民法院于2015年9月7日作出（2015）大民三初字第385-1号民事裁定，裁定冻结开建公司与阿尔滨集团、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、铭洋公司银行存款192173464.36元或查封、扣押等值的其他财产。2015年9月11日，大连市中级人民法院作出（2015）大民三初字第385-1号协助执行通知书，查封开建公司所有的位于大连经济技术开发区鹏运家园（“瑞仕尚城三期”）7#、8#、9#、10#、11#、12#楼共计210套房屋在建工程（含案涉房屋）。同日，金州新区房屋登记管理中心出具回执，查封上述房屋，查封期限自2015年9月11日至2018年9月10日止。上述房产均有抵押。2016年1月25日，大连市中级人民法院作出（2015）大民三初字第385号民事判决，判决：一、阿尔滨集团于判决生效后十日内偿还平安银行借款本金19000万元人民币及利息2173464.36元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、阿尔滨集团自判决生效之日起十日内向平安银行支付自2015年8月21日起至借款全部还清之日止的利息和复利（分别以剩余借款本金和未按时支付的利息为基数，按中国人民银行一年期贷款基准利率上浮30%并加收50%计算）；三、平安银行对铭洋公司所有的位于大连经济技术开发区房屋和土地，产权证号分别为大房权证金新字第××号及大开国用（2013）字第0199号享有抵押权，并有权就抵押物拍卖、变卖价款在《最高额抵押担保合同》范围内优先受偿；四、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、开建公司对前述第一项和第二项债务承担连带保证责任，土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、开建公司承担连带保证责任后，有权向阿尔滨集团追偿。案件受理费1002668元，保全费5000元，由阿尔滨集团、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、铭洋公司、开建公司共同负担。案件进入执行程序后，案涉房屋被续封至今。本案在执行过程中，车永顺针对案涉房屋向本院提出执行异议，大连市中级人民法院于2019年9月5日作出（2019）辽02执异454号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为该裁定认定事实错误，应驳回车永顺的异议申请。车永顺购买房屋的总房款为744561元，其没有提供向开建公司付款的银行流水，执行裁定中对车永顺付款的证据未予审查，仅以发票来认定其已实际付款，显然证据不足。车永顺未能提供实际付款证据，不能证明其已付房款超过总房款50%，不符合有关法律规定。车永顺辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求，停止对案涉房屋的执行。开建公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实：平安银行与阿尔滨集团、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、铭洋公司、开建公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2015年9月7日作出（2015）大民三初字第385-1号民事裁定，裁定冻结开建公司与阿尔滨集团、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、铭洋公司银行存款192173464.36元或查封、扣押等值的其他财产。2015年9月11日，大连市中级人民法院作出（2015）大民三初字第385-1号协助执行通知书，查封开建公司所有的位于大连经济技术开发区鹏运家园（“瑞仕尚城三期”）7#、8#、9#、10#、11#、12#楼共计210套房屋在建工程（含案涉房屋）。同日，金州新区房屋登记管理中心出具回执，查封上述房屋。查封期限自2015年9月11日至2018年9月10日止。上述房产均有抵押，抵押权人为渤海国际信托有限公司。2016年1月25日，大连市中级人民法院作出（2015）大民三初字第385号民事判决，判决：一、阿尔滨集团于判决生效后十日内偿还平安银行借款本金19000万元人民币及利息2173464.36元；二、阿尔滨集团自判决生效之日起十日内向平安银行支付自2015年8月21日起至借款全部还清之日止的利息和复利；三、平安银行对铭洋公司所有的位于大连经济技术开发区房屋和土地，产权证号分别为大房权证金新字第××号及大开国用（2013）字第0199号享有抵押权，并有权就抵押物拍卖、变卖价款在《最高额抵押担保合同》范围内优先受偿；四、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、开建公司对前述第一项和第二项债务承担连带保证责任，土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、开建公司承担连带保证责任后，有权向阿尔滨集团追偿。案件受理费1002668元，保全费5000元，合计1007668元（原告已预交），由阿尔滨集团、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、铭洋公司、开建公司共同负担，给付时间同上。案件进入执行程序后，案涉房屋被续封至今。车永顺作为案外人向本院提出书面执行异议，本院于2019年9月5日作出（2019）辽02执异454号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。平安银行不服该执行裁定，于法定期限内向本院提起本案诉讼。另查明，2014年4月12日，开建公司与车永顺签订《瑞仕尚城商品房定购协议》约定，车永顺购买瑞仕尚城7号楼1单元5层3号房屋，建筑面积88.02平方米，单价为8459元，总房款为744561元，付款方式为贷款，定金2万元，车永顺于2014年4月19日前携带本协议、身份证件、户口本、定金收据等，至甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》并且支付首期房款224561元，乙方公积金贷款33万元，2014年5月19日在补齐10万元，2014年6月19日补齐10万元，双方还约定其他权利义务。2014年6月29日，开建公司为车永顺出具了414561元《销售不动产统一普通发票》。车永顺提交了其本人与父亲的银行流水显示，车永顺本人账户在2014年4月20日和6月29日有两笔POS刷卡记录合计254561元,车世贵账户在2014年3月10日和5月26日有两笔现金取款合计14万元。前述四笔款项合计金额为414561元。开建公司与车永顺签订了《商品房买卖合同》约定，车永顺购买鹏运家园第7幢1单元5层3号房屋（即上述房屋），建筑面积88.02平方米，单价为8459元，房屋总价款744561元。在该合同尾页无签订时间。2017年8月31日，大连阿尔滨集团物业管理有限公司为车永顺出具物业费、垃圾清运费、电梯使用费、水电费等收款收据，车永顺以此主张案涉房屋于2017年8月31日交付。2019年11月8日，大连金普新区不动产登记中心房屋信息查询结果显示，车永顺名下在大连市范围内无房屋登记信息。上述事实，有当事人提供的本院（2019）辽02执异454号执行裁定书、《瑞仕尚城商品房定购协议》、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一普通发票》、银行流水及当事人陈述在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。房屋消费者物权期待权保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。这一原则由《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》而来，该批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复所确定的权利保护顺位，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者。本案中，案涉房屋于2015年9月11日被本院查封，被告车永顺与第三人开建公司于2014年4月12日签订《瑞仕尚城商品房定购协议》，协议中对房屋位置、建筑面积、单价及付款方式等均有明确且详尽约定，且该协议无法律、行政法规规定的无效情形，应属合法有效，故可认定车永顺与开建公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。大连金普新区不动产登记中心房屋信息查询结果显示，车永顺名下在大连市范围内无房屋登记信息，可以认定车永顺所购案涉房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。关于车永顺支付房款一节，车永顺陈述其通过本人POS机刷卡和现金方式支付414561元房款，并提供了开建公司于2014年6月29日出具的《销售不动产统一普通发票》及银行流水等证据，故可以认定车永顺已支付超过合同约定总房款744561元50%的房款。综上分析，车永顺购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，有权排除对案涉房屋的强制执行。平安银行要求准许执行大连经济技术开发区鹏运家园第7幢1单元5层3号房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告平安银行股份有限公司大连分行的诉讼请求。案件受理费11246元，由原告平安银行股份有限公司大连分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二〇年四月二十四日书记员  王丽秋相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。