广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终595号上诉人（原审被告）：李玉华，女，1970年12月21日出生，汉族，住佛山市南海区大沥镇黄岐沙面新城华美苑华章阁204号。委托诉讼代理人：何振升（系李玉华的丈夫），住佛山市南海区大沥镇黄岐沙面新城华美苑华章阁204号。委托诉讼代理人：何文基，广东兴会律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈向华，男，1979年11月23日出生，汉族，住佛山市南海区**************。委托诉讼代理人：范思舒，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。上诉人李玉华因与被上诉人陈向华租赁合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2019）粤1284民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李玉华上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回陈向华对李玉华的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由陈向华承担。事实和理由：陈向华拖欠了2018年10月、11月的租金，且未经李玉华同意，在2018年11月擅自撤出厂房，并破坏了原有的晒板场和堆木场，因此李玉华有权依约不予退回押金。1.根据《厂房土地承包合同》第四条第2项“每年承包款分四期支付，即每个季度5日前交清，如不交者，甲方有权终止合同，并没收乙方投资一切资产”，陈向华投资经营的一切资产包括了其向李玉华支付的押金，因此李玉华有权没收押金，陈向华投资的物资依约应没收，但陈向华擅自离场时搬走了其投资经营的所有物资，并破坏了李玉华原有的晒板场及堆木场，这也造成了李玉华的损失，李玉华仅仅没收押金也难以弥补损失。2.根据《厂房土地承包合同》第四条第1项“在签定本合同之日，乙方向甲方缴交信用押金伍万元。本押金一年后用作购买甲方原有的两台套旋板生产线及叉车两台”和第十二条“乙方中途违约，甲方有权终止合同并无偿收回发包的所有厂房、土地及相关设备设施，乙方必须保证上述厂房及设备设施原好归还给甲方”，双方约定陈向华在签定租赁合同一年后要用押金购买李玉华的机器设备，但陈向华因违约没有购买李玉华的机器设备，实际上造成了李玉华不能收回相关机器设备的损失，因此李玉华有权没收押金弥补损失的。3.根据《厂房土地承包合同》第十二条第二款“甲方中途违约，要赔偿乙方双倍押金”的约定可知，双方实际上已经对该押金作出了定金性质的约定，根据定金罚则，在陈向华违约的情况下，李玉华有权没收押金。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。为维护李玉华的合法权益，请二审法院查明事实，依法撤销原判，并支持李玉华的上诉请求。陈向华辩称：1.双方签订的《厂房土地承包合同》无效，李玉华应返还陈向华押金5万元。本案属于租赁合同纠纷，李玉华一审庭审时仅提交了场地证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，该证明并没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，而且李玉华未提交四会市***委会“牛栏岗”（土名）厂房的土地使用权证和房产证，无法确定其是否享有涉诉土地厂房的出租权。其次，根据一审庭审时李玉华提交的证据可知，该厂房的土地性质应该是属于农用地或者是林地，李玉华私自将农用地或者是林地用于工业用途出租，属于无效合同。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，李玉华在一审法庭辩论终结前并未提交涉案厂房的建设工程规划许可证，所以《厂房土地承包合同》也应为无效合同。2.即使《厂房土地承包合同》有效，由李玉华提交的一审答辩状可知，陈向华与李玉华已于2018年9月已协商一致解除合同，而李玉华也对外招租并于2018年11月24日与案外人谢振锋签订《厂房土地承包合同》并将涉诉土地、厂房给案外人谢振峰占有使用。陈向华不存在拖欠租金的情况，李玉华应返还陈向华信用押金。3.李玉华称陈向华破坏了原有的晒板厂及堆木厂并无事实与法律依据，而陈向华承租李玉华涉讼土地、厂房时间未满一年，并不能触发《厂房土地承包合同》中第四条第1项的约定。4.陈向华与李玉华签订的《厂房土地承包合同》并没有约定定金，《厂房土地承包合同》第十二条第二款的约定仅为李玉华违约责任的约定，李玉华主张定金罚则无任何事实与法律依据。综上，请二审法院驳回李玉华的全部上诉请求。陈向华向一审法院提出诉讼请求：1.李玉华返还陈向华押金50000元，并按照中国人民银行同期银行贷款利率向陈向华支付自起诉之日起至实际清偿之日止的利息；2.本案的全部诉讼费用由李玉华承担。一审法院认定事实:2018年3月7日，陈向华与李玉华签订《厂房土地承包合同》，约定：李玉华将位于四会市******委会“牛栏岗”(土名)的厂房及土地承包给陈向华作厂房、仓库、材料加工场地使用；承包期为22年，即从2018年3月5日起至2040年6月30日止；承包款：......即2018年3月5日至2020年3月20日，120000/年，30000/季......；在签订本合同之日，陈向华向李玉华缴交信用押金50000元；双方还约定了其他事宜。合同签订后，陈向华于2018年3月7日向李玉华支付了50000元押金，李玉华交付了厂房，双方一直履行合同。至2018年9月，陈向华称其与李玉华协商一致，陈向华撤出厂房不再租赁，故其交付李玉华2018年9月份的租金并表示不再承租。李玉华称陈向华2018年9月份之后仍占用厂房，其并没有交回厂房给李玉华，且李玉华称其于2018年10月5日曾向陈向华催缴租金。2018年11月24日，李玉华与案外人谢振锋签订《厂房土地承包合同》，约定：李玉华将位于四会市******委会“牛栏岗”(土名)的厂房及土地承包给案外人谢振锋作厂房、仓库、材料加工场地使用；承包期为22年，即从2018年12月1日起至2040年6月30日止；承包款：该场地及厂房从2018年12月1日起每年承包款为120000元，并以每五年为期复式递增10%至合同期满止；双方还约定了其他事宜。后陈向华要求李玉华退还50000元押金，双方协商未果，陈向华遂诉至本院，提出上述请求。一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护。陈向华与李玉华签订的《厂房土地承包合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定以及损害第三方的合法权益，该合同合法有效，故双方应当依法行使权利，履行义务。李玉华将厂房交付陈向华使用，陈向华应当向李玉华支付租金。陈向华诉称李玉华出租的厂房系违法建筑，一审法院认为土地管理及违法建筑的认定是政府相关部门的法定职责，而政府相关部门至今未有认定该厂房为违法建筑且陈向华对其主张并没有提供证据予以证明，故一审法院不予采纳陈向华的意见。本案的争议焦点在于李玉华是否应当返还陈向华50000元押金。一审法院认为，本案的押金属于履约保证金，是债务人(陈向华)向债权人(李玉华)给付一定的金额作为其履行债务的担保，即陈向华在不履行交付租金或者实施了其他违约行为时，李玉华有权就该笔款项优先受偿，优先受偿后的余额李玉华应当返还给陈向华。综合本案，陈向华称其于2018年9月与李玉华协商一致，陈向华撤出厂房不再租赁，故其交付租金至2018年9月份；李玉华称陈向华2018年9月份之后仍占用厂房，其并没有交回厂房给李玉华，且李玉华称其于2018年10月5日曾向陈向华催缴租金(即李玉华并没有同意在2018年9月份找到新承租人前解除合同)；但双方对各自的主张并没有提供证据予以证实。另一方面，李玉华与案外人谢振锋签订的《厂房土地承包合同》约定承包期是从2018年12月1日起至2040年6月30日，故一审法院认定陈向华与李玉华的《厂房土地承包合同》实际履行至2018年11月30日，之后按解除合同而不再履行处理。即陈向华仍应向李玉华支付2018年10月、11月的租金共20000元。综上，李玉华应返还陈向华押金30000元(50000-20000=30000)。关于占用押金的利息，一审法院认为，陈向华与李玉华之间的《厂房土地承包合同》已经在2018年12月1日起解除，李玉华无正当理由迟延退还押金，违背了诚实守信原则，其对陈向华造成的孳息损失客观存在，故陈向华要求李玉华支付押金利息(实为赔偿资金孳息)，合理合法，一审法院予以支持，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月10日起计至返还押金之日止。一审判决：李玉华在本判决生效之日起十天内返还给陈向华押金30000元以及支付利息(利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月10日起计至返还租金、押金之日止)。二审期间，陈向华没有提交新证据，李玉华提交如下证据：一组晒木架的对比照片，拟证明陈向华在撤场时没有将租赁场地完好交还李玉华，并将租赁场地的晒木架破坏。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，陈向华对该证据的三性不予确认，因为无法确认该照片拍摄的时间，李玉华将厂房交付陈向华时并不存在上述图片的木枋，且李玉华已将案涉土地和厂房另行出租给案外人，该证据无法证明与陈向华有关，也不属于新证据。陈向华向本院提出对四会市******委会“牛栏岗”(土名)的厂房的土地性质和厂房建设工程规划等相关资料的调查取证申请，一审判决查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，陈向华未在法定期限内向本院提起上诉，一审判决也未违反法律禁止性规定，损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，故本院应围绕李玉华的上诉请求的范围进行审理。对于陈向华向本院提出调查取证的申请，本院不予准许。李玉华与陈向华签订的《厂房土地承包合同》所形成的租赁合同关系是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：李玉华是否应当返还陈向华50000元押金。李玉华与陈向华签订的《厂房土地承包合同》约定租期自2018年3月5日至2040年6月30日止，关于李玉华与陈向华是否就协商一致达成解除该合同的问题均未提供充分证据予以证实，结合李玉华与案外人谢振锋签订的《厂房土地承包合同》约定承包期是从2018年12月1日起至2040年6月30日，所以一审法院认定陈向华与李玉华的《厂房土地承包合同》实际履行至2018年11月30日的事实恰当，本院予以确认。押金属于双方履行合同的履约保证金，《厂房土地承包合同》中并无明确约定押金属于陈向华投资的财产，即并无明确约定押金具有投资款的性质。李玉华上诉认为押金属于陈向华的投资财产的主张理据不足，本院不予采纳。《厂房土地承包合同》中并无明确关于因陈向华违约，李玉华有权没收50000元押金的约定。李玉华上诉认为陈向华违约，其有权没收押金的主张理据不足，本院不予支持。由于双方实际履行合同未达一年，《厂房土地承包合同》第四条第1项“在签定本合同之日，乙方向甲方缴交信用押金伍万元。本押金一年后用作购买甲方原有的两台套旋板生产线及叉车两台”的约定并未达成履行条件，而李玉华也未对陈向华没有回购其机械设备所造成的损失进行举证，李玉华在一审期间亦未就其损失提出过诉讼请求，因此李玉华在本案二审期间上诉主张应没收押金以弥补损失依据不足，本院不予支持。由于陈向华仅交付租金至2018年9月份，故应向李玉华补缴2018年10月、11月的租金共20000元。一审法院综合本案事实，判决扣减20000元租金后，认定由李玉华返还陈向华30000元押金并无不当，本院予以维持。李玉华上诉主张没收50000元押金的依据不足，本院不予支持。综上所述，李玉华的上诉请求不能成立，本院应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（李玉华已预交），由李玉华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年四月二十七日法官助理 黎嘉豪书 记 员 彭娟琦