江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初17843号原告（反诉被告）：金天源金属制品（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇钱晟路6号，统一社会信用代码91320583MA1NUDCU02。法定代表人：曾斌魁，该公司总经理。被告（反诉原告）：昆山香阳新材料有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇钱晟路6号4号房，统一社会信用代码91320583MA1R9B8M3C。法定代表人：赵丽芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，该公司经理。委托诉讼代理人：王小青，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。第三人：李晶晶，女，汉族，1982年1月20日生，住江苏省射阳县。原告（反诉被告）金天源金属制品（昆山）有限公司与被告（反诉原告）昆山香阳新材料有限公司、第三人李晶晶租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行审理，因案情复杂，本案转普通程序，依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告法定代表人曾斌魁，被告委托诉讼代理人刘洋、王小青到庭参加诉讼，第三人李晶晶经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求被告退还原告房屋押金150000元以及多付房屋租金303686元，总计453686元；2、要求被告返还预付电费款项10000元、电线款30000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月17日(2017年5月1日开始计租金)我们租赁昆山淀山湖XX路X号厂房X楼。2019年4月13日，原告因为环评报告被环保部门拉电停止生产。在这之前，原告一直不断在进行环评工作，由于2017年6月昆山环境限批，故该工作一直未得到进展。2018年12月15日解限。原告根据新环境环评要求于2019年2月26日再制定了环境建设项目环境新报告表，昆山淀山湖各职能部门进行了联合会审。但由于各种原因原告2019年4月13日被拉电停产，由于政策的变动，原告也就无法生产了。原告损失非常大，基于这种情况，2019年4月29日向被告实际控制人刘洋提出了终止上海香容实业有限公司(现昆山香阳新材料有限公司)与曾斌魁在2017年1月16日签订的房屋租赁厂房合同，2019年5月2日原告开始搬离。截止2019年6月8日完成了办理工作并打扫干净，交钥匙于被告门卫兼物业老王先生并报告刘洋先生，刘洋先生于2019年6月10日同另外一公司达成了新租赁业务关系，这一公司也已入住。我们要求被告昆山香阳新材料有限公司退还押金150000元人民币以及多付房租303686元，合计人民币453686元。但双方未能达成一致意见，原告遂提起诉讼。被告（反诉原告）辩称：在本案中被告是与曾斌魁签订合同，不是本案原告，本案原告主体不适格。如果法院认为本案主体适格，那么该案中原告系违约方，其无权要求被告归还房屋押金及租金，房屋押金本身属于租赁保证金的形式。对电费10000元认可，只是作为电费保证金的形式，但是本案中原告违约搬离涉案厂房，其无权要求我方返还该款项，另外原告主张的30000元系原告法人与李晶晶之间发生的往来，该款项是什么性质，我方无法知晓，而且即便如原告所陈述的，系装修里面的电线款，根据合同约定的内容，该30000元所谓的电线款，原告无权要求返还，且该款项已实际转变为电线，也无法拆除，据此请求驳回原告的全部诉请。被告（反诉原告）提出如下反诉诉请：1、判令被反诉人向反诉人支付欠付的水电费9993.06元；2、判令被反诉人向反诉人支付因重新寻找新租户而支付的中介费31602元；3、判令被反诉人向反诉人支付违约金150232.83元（2个月租金）；4、反诉受理费用由被反诉人承担。反诉事实与理由：2017年1月16日，上海香容实业有限公司与被反诉人法定代表人曾斌魁签订《租赁合同》一份，约定上海香容实业有限公司将位于昆山市淀山湖镇XX路X号X栋厂房底楼(以下简称“租赁物”)出租给曾斌魁使用，并约定了租赁期限、租金金额及支付方式等。上述协议签订后，上海香容实业有限公司立即履行了将租赁物交付曾斌魁使用的义务，后上海香容实业有限公司将该租赁物的权利义务全部转让给反诉人。现被反诉人未按合同约定支付租金，并且无理由单方搬离涉案厂房，已构成违约，故我方提起反诉。原告（反诉被告）就反诉辩称：原告没有违约，不能租赁厂房是因为政策变动的原因，中介费原告不愿意承担，被告主张没有依据，原告没有违约，不存在违约金。本院经审理认定事实如下：2017年1月16日，原告法定代表人作为承租人与案外人上海香容实业有限公司（以下简称香容公司）签订了一份《租赁合同》，约定香容公司将坐落于江苏省昆山市淀山湖镇XX路X栋厂房底楼单层厂房和办公室出租给承租人用于生产经营及办公场所。租赁期限9年，自2017年1月16日起至2026年1月15日止。承租方拖欠租金或者未经出租方同意，擅自转租或转让承租场所的，或者未经出租方同意，擅自变更租赁用途的，出租方有权提前终止本合同，有权采取停电、停水措施，并有权收回租赁场所，由于上述原因而终止本合同的，承租方在租赁场所内的装修、装潢及改造工程，出租方均不作任何经济补偿。合计年租金为901397元，半年租金为450698元，租赁费用按照每三年一个调整期，每三年递增10%。承租方应于本合同签订之后于2017年3月10日前支付房租和房租押金，向出租方支付半年度租金。后续付房租必须提前一个月交付租金。承租期间承租方所使用的水电使用费，承租方按规定向香容公司缴纳。由于不可抗力的原因，致使本合同无法履行的，双方应当协商变更或解除本合同。租赁期间因市政建设或政策性变动而需要配合市政建设或政策性变动的，从而致使本合同无法继续履行的，双方应当解除本合同。任何一方要求变更或解除本合同时，应提前一个月书面通知对方，并征得对方同意(本合同有规定的除外)。因变更或解除本合同致使一方遭受损失时，除法律规定和本合同规定可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿。因不可抗力的原因导致本合同终止的，双方互不承担责任。租赁期间因市政建设、政策性变动或行业准入原因需要配合市政建设或政策性变动的，从而致使本合同无法继续履行的，双方互不承担责任，押金退回承租方。双方还约定：本合同自签订之日起即具有法律效力，双方均不得擅自提前解除本合同(本合同已有规定的除外)。擅自提前解除本合同的按违约论处，违约方应赔偿守约方违约金，违约金为该年度的二个月租金。合同签订后，原告法定代表人当日支付了保证金150000元，香容公司向其出具了收据。当日，曾斌魁与香容公司就上述租赁又签订了一份补充协议，约定：双方同意出租方给予承租方一个月装修期，装修期不计租金，双方同意出租方在2017年3月15日左右交房，4月15日左右开始计房租。2017年4月7日，双方签订补充协议之二，约定：双方同意出租方2017年4月1日交割租赁房屋，双方同意自2017年5月1日开始交纳房租，2017年4月1日至2017年4月30日为免租期，不计房租。嗣后，原告支付房租并开始使用租赁房屋。2017年8月9日，香容公司向原告发函一份，载明香容公司的一切业务变更至昆山香容新材料有限公司名下，原公司一切权利义务关系由昆山香容新材料有限公司继承，香容公司及昆山香容新材料有限公司均在该函上加盖印章。之后，昆山香容新材料有限公司又向原告发函一份，载明：自2018年2月1日开始，公司名称及账号发生变更，由原先昆山香容新材料有限公司变更为昆山香阳新材料有限公司暨本案被告。2018年10月24日，被告向原告法定代表人出具了半年租金的收据，金额为450698元，所对应的租赁期限为2018年11月1日至2019年4月30日。之后，原告于2019年3月27日向被告转款300000元，载明为房租，曾斌魁也分别于2019年4月4日、4月9日向原告经理刘洋银行账户各转款50000元，该部分款项合计金额为400000元，原告称系2019年5月1日起的租金，被告当庭表示认可，并确认已经收到。2019年6月8日，被告搬离诉争租赁房屋。此后，双方在结算过程中产生争议，协商未果，遂引起本案纠纷。另查明，原告于2017年4月24日取得营业执照并进行工商登记，其法定代表人为曾斌魁。第三人李晶晶系香容公司及昆山香容新材料有限公司的法定代表人，在本院受理的其他案件中，第三人李晶晶曾对香容公司印章的效力提出异议，为保障其权益，本院在本案中依法追加李晶晶作为第三人参加诉讼，但其未到庭参加诉讼。又查明，2017年6月12日，原告向香容公司支付了预充电费10000元。2017年4月1日，曾斌魁向李晶晶银行账户转款30000元，交易用途为空白。关于水电费，原告表示对2019年5月份的电费认可基本数4000元，照明用电金额认可290.97元，水费认可90.55元，合计认可的水电费金额为4381.52元。再查明，2017年12月14日，江苏省环保厅印发《关于延长昆山市环评区域限批期限的函》[苏环函(2017)284号]，对昆山市实施环评文件区域跟批，限批时间至2018年6月14日。之后，该厅又印发《关于继续延长昆山市环评区域限批期限的函》[苏环函(2018)140号]，自2018年6月15日至2018年12月15日期间继续对昆山市实施环评文件区域限批，全省各级环保部门在限批期间暂停审批昆山市产生危险废物的建设项目环评文件。2018年10月15日，该厅决定提前解除对昆山市产生危险废物的工业建设项目的限批。在本案审理过程中，原告称其在2019年2月份启动环保手续的申报，但由于政策门槛提高，所要求的条件比以前大幅增加，故未能申报成功，导致原告公司不能生产，才要求解除合同并最终搬离租赁房屋。本院认为，本案租赁合同虽系原告法定代表人与香容公司签订，但签订合同时原告尚未依法登记，曾斌魁作为原告公司筹备发起人，在原告公司筹备过程中签订了本案租赁合同，原告成立后，实际履行了该合同，原告依法成立并以其行为对曾斌魁签订本案租赁合同的行为进行了追认；同时，香容公司、昆山香容新材料有限公司均向原告发函将本案租赁合同权利义务转移给被告，原、被告及第三人李晶晶对此均未提出过异议，故本案租赁合同合法有效，合同的主体应当为原、被告，原告在本案的诉讼主体适格。现原告已经搬离租赁房屋，双方的合同已不具备继续履行的客观条件，本案租赁合同实际已经解除。但根据原告的陈述，合同解除的原因并非不可抗力，政府部门相关政策的变化并不足以导致合同的必然无法履行，原告要求解除合同的理由并不充分，在此情况下，原告要求退还租赁保证金的诉请缺乏相应依据，本院对此依法不予支持。关于租金，原告支付了2019年5月1日起的租金400000元，原告自认截至2019年6月8日其迁出为止应当承担的租金金额为96314元，本院予以认可，剩余租金303686元，被告应当退还给原告。关于原告主张的电费款10000元，其性质为预付电费，被告应当退还给原告。关于原告主张的电线款30000元，合同对此并无约定，原告未提交充分证据证明该笔款项的性质，本院对其要求被告返还电线款30000元的诉请依法不予支持。关于反诉部分，被告主张的水电费合计金额为9993.06元，但其仅提交了自行制作的清单，原告对此认可4381.52元，该行为系对其自身权利的处置，本院对此予以认定，原告应当支付被告水电费4381.52元。关于中介费，并非被告必然产生的损失，被告该项反诉诉请于法无据，本院对此依法不予支持。关于违约金，原告单方解除本案租赁合同，造成本案合同无法继续履行的责任在原告，根据双方的约定，其应当赔偿被告两个月的租金作为违约金，但本院在处理租赁保证金时对原告的上述行为已有考虑，而被告在反诉中仍然全额主张违约金150232.83元，在此情况下，本院认为被告主张的违约金金额过高，综合本案实际情况，本院酌情将违约金金额调整为100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）昆山香阳新材料有限公司应于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）金天源金属制品（昆山）有限公司房屋租金303686元。二、被告（反诉原告）昆山香阳新材料有限公司应于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）金天源金属制品（昆山）有限公司预交电费款10000元。三、原告（反诉被告）金天源金属制品（昆山）有限公司应于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）昆山香阳新材料有限公司水电费4381.52元。四、原告（反诉被告）金天源金属制品（昆山）有限公司应于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）昆山香阳新材料有限公司违约金100000元。五、驳回原告（反诉被告）金天源金属制品（昆山）有限公司其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）昆山香阳新材料有限公司其他反诉诉讼请求。上述第一、二、三、四项确定的付款义务抵销后，被告（反诉原告）昆山香阳新材料有限公司最终应当支付原告（反诉被告）金天源金属制品（昆山）有限公司款项209304.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8706元，反诉费2068元，合计10774元，由原告负担6112元，被告负担4662元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 陈 伟人民陪审员 曾 洁人民陪审员 屠 杰二〇二〇年四月二十九日书 记 员 程雨婷