中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39067号原告：梁富平，男，汉族，1954年2月27日出生，身份证住址：广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁凯琳，广东品泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李耀波，广东品泓律师事务所实习律师。被告：李国光，男，汉族，1969年3月20日出生，户籍住址广东省广州市天河区。被告：李帼红，女，汉族，1971年11月11日出生，户籍住址：广东省广州市天河区。被告：LIANGFULI（梁富力），男，1948年11月5日出生，国籍：美国。委托诉讼代理人：梁雄归，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：LIANGGUIZHI（梁贵知），女，1950年3月27日出生，国籍：美国。委托诉讼代理人：梁雄归，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：SHUMSHIRLEYGUI-HE（梁贵荷），女，1957年1月9日出生，国籍：美国。委托诉讼代理人：梁雄归，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告梁富平与被告李国光、李帼红、LIANGFULI（梁富力）、LIANGGUIZHI（梁贵知）、SHUMSHIRLEYGUI-HE（梁贵荷）共有物分割纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告梁富平及其委托诉讼代理人梁凯琳，三被告LIANGFULI、LIANGGUIZHI、SHUMSHIRLEYGUI-HE共同委托诉讼代理人梁雄归到庭参加诉讼，被告李国光经本院传票传唤，被告李帼红经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满未到庭参加诉讼，本院依法作被告李国光、李帼红缺席审理。本案现已审理终结。原告梁富平向本院提出诉讼请求：1.判令分割原被告按份共有的广州市海珠区昌岗中路102号大院17号203房，分割方式为：原告按2万元／平方米的价格折价购买其他共有人的产权份额，上述房屋归原告一人所有；2.判令其他共有人在收齐房款后协助原告办理房屋登记在原告名下的房地产权证；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：广州市海珠区昌岗中路102号大院17号203房现由原告梁富平、被告梁富力LIANGFULI、梁贵知LIANGGUIZHI、梁贵荷SHUMSHIRLEYGUI-HE、李国光、李帼红按份共有，其中梁富力占有份额为8/96，梁贵知占有份额为8/96，梁贵荷占有份额为8/96，原告占有份额为66/96，李国光占有额为3/96，李帼红占有份额为3/96。房屋各共有人所持有的产权份额明确，且各共有人各自有家庭，继续保持共有关系基础已不存在，很难实现对房屋的共同管理。涉案房屋由6人共有，难以进行实物分割，实物分割不仅难以实现各人对房屋的使用和管理，也将使房屋价值大大减损。原告已在涉案房屋居住多年形成了生活习惯。房屋由原告一人所有，由原告按照各被告所持有的份额支付折价款，既能够保持原告和各被告的正常生活不受影响，也能够保障各被告合法权益，是最为合理的分割方案，请求法院判如所请。三被告LIANGFULI、LIANGGUIZHI、SHUMSHIRLEYGUI-HE共同答辩称同意原告的诉讼请求，三被告现已在国外生活，为了确保讼争房产的价值得到有效利用，三被告同意由原告按照2万元每平米的价格购买三被告的份额。被告李国光未到庭参加开庭审理，但庭后补充答辩意见称：各方当事人共有的房屋有几套，本案的涉案房屋是其中一套，我方希望所有房屋一起处理，因为这样一套一套的弄浪费时间。但是既然原告在本案只起诉分割203房，我方也同意对房屋进行分割，分割的方式上我方也同意将我占有的份额折价给原告梁富平。被告李帼红未作答辩。经审理查明，根据查册时间为2019年5月23日的《广州市不动产查册表》记载，海珠区昌岗中路102号大院17号203房（以下简称涉案房屋）建筑面积52.7221平方米，共有情况为按份共有，登记时间2019年4月11日，结构为钢筋混凝土结构。产权人：1.梁富力，占有部分8/96,不动产权证书号粤（2019）广州市不动产权第03207685号；2.梁富平，占有部分66/96,不动产权证书号粤（2019）广州市不动产权第03207686号；3.李帼红，占有部分3/96,不动产权证书号粤（2019）广州市不动产权第03207690号；4.梁贵荷，占有部分8/96,不动产权证书号：粤（2019）广州市不动产权第03207688号；5.李国光，占有部分3/96,不动产权证书号：粤（2019）广州市不动产权第03207689号；6.梁贵知，占有部分8/96,不动产权证书号：粤（2019）广州市不动产权第03207687号。登记附注：已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从1999年4月15日起；此共用土地面积由权属人共同使用。本案没有法院来函摘要内容，本案没有他项权利内容。诉讼中，原告表示因被告李帼红和李国光未到庭参加开庭审理，为了分割地公正，原告愿意按照房屋的市场价值向其余共有人购买相应的份额。原告于2020年2月16日向本院提出申请，请求法院依法委托评估机构对涉案房屋的市场价值（以起诉之日2019年8月26日作为评估基准日）进行评估。经本院摇珠确定广东均正房地产与土地估价有限公司作为本次评估的中标单位。2020年3月25日，广东均正房地产与土地估价有限公司做出粤均正评字[2020]RJ030015号估价报告，估价结果为：海珠区昌岗中路102号大院17号203房在2019年8月26日时点的市值为1404517元整，大写壹佰肆拾万零肆仟伍佰壹拾柒圆整，参考单价为26640元每平方米。原告梁富平、被告李国光、被告LIANGFULI（梁富力）、被告LIANGGUIZHI（梁贵知）、被告SHUMSHIRLEYGUI-HE（梁贵荷）对上述评估报告均无异议。广东均正房地产与土地估价有限公司因此次评估收取了原告梁富平11820元评估申请费，原告梁富平表示其自愿承担此次评估产生的评估申请费。本院认为：被告LIANGFULI（梁富力）、LIANGGUIZHI（梁贵知）、SHUMSHIRLEYGUI-HE（梁贵荷）国籍为美国，本案的共有物分割纠纷应按照涉外案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案系基于物权引起的共有物分割纠纷，属于不动产物权案件，应适用争议不动产所在地（广州市）即中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”本案各方当事人对涉案房屋占有的份额清晰明确，形成按份共有法律关系，在各共有人对涉案房屋的分割没有约定的情况下，原告梁富平起诉请求对涉案房屋进行分割，符合法律的规定。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款对共有物分割方式的明确规定如下:“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”可见,在共有人提出对共有物进行分割的请求时,首先应由共有人协商，协商不成的进行实物分割或折价或拍卖、变卖。共有人无法协商一致的情况下，首选的分割方式是实物分割，因涉案房屋建筑面积为52.7221平方米，共有人达6人，且部分人已是外籍身份，故实物分割事实上难以进行，也不利于分割利益的最大化。关于折价，本案原告梁富平所占涉案房屋份额为66/96，被告李国光、LIANGFULI（梁富力）、LIANGGUIZHI（梁贵知）、SHUMSHIRLEYGUI-HE（梁贵荷）四人亦同意出售各自的份额给原告梁富平，上述共有人所占份额已达93/96，故原告梁富平主张涉案房屋归其所有，由其按照起诉之日涉案房屋的市场价值购买其余共有人的产权份额，合理可行，本院予以支持。关于涉案房屋的市场价值，原告梁富平、被告李国光、被告LIANGFULI（梁富力）、被告LIANGGUIZHI（梁贵知）、被告SHUMSHIRLEYGUI-HE（梁贵荷）对广东均正房地产与土地估价有限公司出具的评估报告均无异议，故本院对该评估报告所载的评估结果予以采信，原告应向被告LIANGFULI（梁富力）、LIANGGUIZHI（梁贵知）、SHUMSHIRLEYGUI-HE（梁贵荷）各支付折价款117043元[1404517元×8/96]，向被告李国光、李帼红各支付折价款43891元[1404517元×3/96]。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：一、坐落于广州市海珠区昌岗中路102号大院17号203房归原告梁富平所有；二、原告梁富平于本判决发生法律效力之日起十日内向被告LIANGFULI（梁富力）、LIANGGUIZHI（梁贵知）、SHUMSHIRLEYGUI-HE（梁贵荷）分别支付房屋折价款117043元，向被告李国光、李帼红分别支付房屋折价款43891元；三、被告LIANGFULI（梁富力）、LIANGGUIZHI（梁贵知）、SHUMSHIRLEYGUI-HE（梁贵荷）、被告李国光、李帼红应在收齐全部房屋折价款后十日内协助原告梁富平办理广州市海珠区昌岗中路102号大院17号203房登记至原告梁富平名下的产权过户手续。案件受理费17440.65元，由原告梁富平负担11991.65元，被告LIANGFULI（梁富力）、LIANGGUIZHI（梁贵知）、SHUMSHIRLEYGUI-HE（梁贵荷）各负担1453元，被告李国光、李帼红各负担545元；房屋市场价值评估申请费11820元，由原告梁富平负担。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务、其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、迟延履行金。如不服本判决，原告梁富平、被告李国光、李帼红可在判决书送达之日起十五日内，被告LIANGFULI（梁富力）、LIANGGUIZHI（梁贵知）、SHUM,SHIRLEYGUI-HE（梁贵荷）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  赵海舰人民陪审员  周 虹二〇二〇年四月九日书 记 员  刘 敏