辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1072号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）。法定代表人：李萍，该单位执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘海滨，男，1990年5月24日出生，汉族，住辽阳市白塔区。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人刘海滨房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求法院依法撤销辽阳市白塔区人民法院作出的(2019)辽1002民初2354号民事判决书；二、判决上诉人不予支付逾期办理房屋所有权证书的违约金及面积差异款中双倍赔偿的部分；三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是上诉人的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，且本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低送不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。二、上诉人不应承担面积差异惩罚性的双倍赔偿责任。房屋合同预测面积为107.52平方米，实测面积为103.74平方米，差为3.78平方米。对于面积差在3%的部分，上诉人同意予以返还，但是超出3%部分被上诉人要求双倍返还，上诉人不能认可。这是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时上诉人向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非上诉人责任所致，且上诉人在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正。因此，造成面积差异并非上诉人恶意所为，上诉人在此事件中没有任何过错，故不能承担惩罚性的双倍赔偿责任。综上所述，请求法院支持上诉人的上诉请求。刘海滨辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘海滨向一审法院起诉请求：请求判令被告承担逾期交付房屋的违约金7987.55元（自2016年11月15日是+60天起计算至2017年4月15日止，按日万分之二计算）；判令被告承担逾期办理房屋所有权证的违约金26523.88元（自2017年4月15日+180天起按每日万分之一暂计算至2019年6月15日）；判令被告退赔房屋面积差异价款17464.35元，合计51975.78元，并配合原告办理房屋所有权证，本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年4月25日，原告刘海滨与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于辽阳市白塔区商品房一处。该房屋建筑面积107.52平方米，单价为每平方米4037.44元，总价款为434106元。该合同第七条、第八条约定：买受人应于合同签订之日支付首期房价款174106元，余款26万元申请公积金贷款支付。逾期60日内按应付房款的万分之一支付违约金；逾期超过60日的，按应付房款的万分之二按日计算支付违约金。该合同第十一条、第十二条约定：辽宁中南置地有限公司应当在2016年11月15日前向二原告交付该商品房屋。逾期90日内按不低于已付房款的万分之一按日计算支付违约金；逾期超过90日的，按已付房款的万分之二按日计算支付违约金。该合同第十三条约定：房屋实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。协议签订后，原告向被告辽宁中南置地有限公司交付了购房款，被告于2016年11月23日以挂号信向原告邮寄入住须知，后该挂号信被以原写地址不详为由退回。2017年4月15日，被告将案涉房屋交付原告，该房屋实测面积为103.74平方米，于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，登记权利人为辽宁中南置地有限公司。一审法院认为，原告刘海滨与被告辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定内容履行各自的义务、承担各自的责任。原、被告双方在上述《商品房买卖合同（预售）》中约定，应自案涉房屋交付之日即2017年4月15日起180日内即2017年10月12日前办理房屋所有权证书，但被告未按约定在上述期间内办理，且其提供的供电公司的证明所载内容不足以构成阻却办理案涉房屋所有权登记的不可抗力，故被告辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋已于2018年8月3日取得不动产权利登记证书，已具备为原告办理房屋所有权证条件，被告应履行为原告办理房屋所有权证的义务，原告作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大，故该部分损失应自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年10月13日计算至2018年8月2日止，共计293天，违约金为12719.31元（434106元*0.01%*293天）。原、被告双方在合同中约定建筑面积误差在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，超出3%的部分由被告双倍返还原告。本案中，被告向原告交付的房屋实测面积比约定面积少3.78平方米，误差为3.52%，故被告应返还原告已付购房款的4.04%，即17537.88元。被告提供的挂号信能够证明，被告已于2016年11月23日以挂号信向原告预留地址邮寄入住须知，但该挂号信被以原写地址不详为由退回，应当认定原告已按合同约定履行了办理入住手续通知义务，故对原告要求被告承担逾期交付房屋违约金的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、被告辽宁中南置地有限公司向原告刘海滨支付逾期办理房屋所有权证书违约金12719.31元；二、被告辽宁中南置地有限公司返还原告刘海滨购房款17537.88元；三、被告辽宁中南置地有限公司为原告刘海滨办理位于辽阳市白塔区房屋的房屋所有权证；四、驳回原告刘海滨的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后10日内给付。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，上诉人辽宁中南置地有限公司与被上诉人刘海滨自愿签订《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，为有效合同。双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，但上诉人未在约定的时间内为被上诉人办理房屋所有权证书，故上诉人应当承担违约责任。上诉人上诉主张是不可抗力的原因导致延迟办理所有权证书，依据不足，本院不予采信。关于上诉人上诉主张差价款问题，因房屋买卖合同中记载该房屋的预测建筑面积为107.52平方米，而实测建筑面积为103.74平方米，面积差为3.78平方米，建筑面积误差比绝对值大于3%，故按合同约定建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故一审法院判决并无不当。综上所述，上诉人辽宁中南置地有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人辽宁中南置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年四月二十七日法官助理郝丽鑫书记员孔莹