广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2501号原告：谭小良，男，1965年9月17日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：颜卫国，广东启源律师事务所律师。被告：广东省信托房产开发有限公司，住所广东省广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：王锐，北京市金杜（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾薪凝，北京市金杜（广州）律师事务所实习人员。原告谭小良与被告广东省信托房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭小良的委托诉讼代理人颜卫国，被告广东省信托房产开发有限公司的委托诉讼代理人王锐、曾薪凝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭小良向本院提出诉讼请求：1.被告承担逾期办理房产证的违约责任，赔偿我损失493224.66元（按照银行逾期贷款利率6.525%计算，计至2019年4月19日，不超过我已支付的房款总额）；2.被告向我退还多收房款50799.15元，赔偿损失50799.15元；3.本案受理费用由被告承担。事实与理由：我于1992年10月9日与被告签订《住宅商品房购售合同》，约定由我购买被告开发建设的广州市天河区下塘西路自编南3座5层01号住宅单元，面积139.58平方米，每平方米建筑面积为3390元，总楼款优惠价后为425858.58元。该住宅于1995年2月25日交付使用，最终确定住宅建筑面积为161.66平方米，房款为493224.66元。根据《住宅商品房购售合同》第六条第6款约定，甲方在未领到市房管局填发的契证前，所购楼宇不得出卖、转让和中途易主，第7条约定甲方在取得乙方交付的房屋后，在半年内尚未正式入伙使用时，所购楼宇一般不得转名、转让或退房，然而在长达20余年里，被告并没有为我办理房屋所有权证，经我及多方面的努力，直至2019年4月19日，我才取得《不动产权证书》。根据我取得的《不动产权证书》载明，房屋建筑面积为145.01平方米，与被告出售时确定的住宅建筑面积相比减少了16.65平方米，被告多收房款50799.15元。因被告的严重违约行为，使我购买的住宅权属在20多年中时时处于不稳定、不受保护的状态，严重影响了我及家人的工作、生活、入户、教育等各方面权利。在20多年里我对购买房屋只能行使不稳定的使用权，却无法全面享有对所购住宅处分、收益的合法权利，被告还多收了50799.15元房屋，被告对此应当承担违约责任，赔偿我的合理损失。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告广东省信托房产开发有限公司辩称，我司不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.案涉合同签订于1992年10月9日，合同中并未就办证义务及具体的办证期限做出约定，且在当时《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规、规范性文件等均未实行，国家对商品房需办理产权登记及具体的办证期限也并未有明确规定。在此情况下，我司并无具体的限期办证义务。2.虽我司并无具体的限期办证义务，但我司仍积极推动协助小业主办理房屋产权证的工作。但多年来，受限于案涉土地变更用地性质过程中，国土部门资料缺失等客观原因，导致案涉小区的产权证一直未能办理。最终，经过小业主及广信公司共同的努力，国土部门最终同意通过解决历史遗留问题的方式，为案涉小区解决办证难的问题。我司主观上一直非常愿意为小业主解决办证问题，但客观上无法办证是由于历史原因导致，我司并无过错。3.案涉合同中，并未约定我司需在某种情况下承担逾期办证违约金，因此，本案不存在约定的违约事由及违约责任。我国法律涉及逾期办证违约金方面的内容，是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中加以规定。而案涉合同签订时间在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定，就案涉合同产生的纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。因此，原告的主张，从法律上也没有相应的依据。4.即便抛开原告是否有权主张逾期办证违约金不谈，原告主张权利的行为本身，也已经超出诉讼时效。逾期办证违约金属于应当分段计算诉讼时效的债权，即便原告有权主张逾期办证违约金，也仅能主张近三年内的权利。5.根据合同约定，本合约第一条所指“按竣工核实的建筑面积为准”只作售楼之用。以后领取产权证时，房屋部门测量的面积与此无关，不作互相核对的依据。所售楼价款不作任何调整。上述约定是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。因此，案涉合同中约定的房屋价款为固定价格，不随房屋实际办证时的面积而调整。另外，案涉商品房签订于1992年，当时的测绘方式、技术、标准、水平与如今均有很大变化，因此应尊重当事人之间在1992年所做的约定，不宜根据现在的测绘结果调整近30年前双方当事人所做的约定。由于我司无需向原告返还购房款，也不存在支付实际损失的前提，且原告并无证据证明其存在实际损失及提出主张实际损失的法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方，原名广东省信托房产开发公司）签订《住宅商品房购售合同》，约定：甲方预购乙方所建的住宅位于广州市天河区下塘西路自编南3座第5层01号住宅单元（以下简称涉案房屋）；总建筑面积约共139.58平方米。（按竣工核实的建筑面积为准，凸阳台面积折半，凹阳台按水平投影面积计算、公用面积摊分）；甲方所购房屋按乙方售房价目每平方米建筑面积3390元，总楼价款473176.2元（交房时按竣工核实的建筑面积多退少补）；乙方在收到甲方全部购房款后应于1993年12月30日完成上述楼宇的土建及室内水电安装工程；本合约第一条所指“按竣工核实的建筑面积为准”只作售楼之用。以后领产权证时，房管部门测量的面积与此无关，不作互相核对的依据。所售楼价款不作任何调整；如甲方有特殊原因申请要求转名或转让，须征得乙方同意才能给予办理。办理转名或转让手续的，按甲方所已交的总房价款的15%缴交转名或转让手续费等。1995年2月25日，被告向原告出具《购置房屋所有权证明书》，显示涉案房屋已在1995年2月25日竣工交付使用，双方交接结算完毕，房屋所有权及使用权属原告所有，房屋建筑面积161.66平方米，总造价493224.66元。1999年3月15日，被告向原告开具购房款为493224.66元的发票。2019年4月19日，广州市国土资源和规划委员会核发权利人为原告的涉案房屋不动产权证。该产权证显示涉案房屋的建筑面积为145.01平方米。另查，根据广州市国土资源和规划委员会于2017年5月11日向被告发出的《广州市国土资源和规划委员会关于主动履责依法为依云塑景苑购房业主申办房屋登记手续的函》反映，涉案房屋所在楼宇小区依云塑景苑项目原用地单位系三元里村委会。1989年，经原市规划局以（89）城地批字第13号，原市房管局以（89）房地字280号《同意使用土地通知书》批准使用（三元里景太坑广源路南侧、白云铁路支线东侧地段），用地面积：11528平方米，用地项目：商业、综合楼、仓库，并附注：村用地不得变相买卖及出租。1991年至1993年期间，经[1991]穗城规[云]建字第535号、[1992]穗城规[云]建字第210号、[1992]穗城规[云]建字第303号、[1993]穗城规[云]建字第191号《建设工程规划许可证》批准建成综合楼（南楼10层、北楼7层），至今仍未办理规划验收。1992年，经省政府指令，含该项目在内的27个原广东省经济特区城市建设公司与原用地单位既成事实的合作项目，由被告接管，并承担全部债权债务。同年11月，被告与原市国土局签订了含该项目在内的27个项目的《国有土地使用权出让合同》。2008年该项目被纳入历史遗留办证难清查项目。为维护购房人合法权属。基于该项目已纳入历史遗留办证难清查项目，且土地性质已转为国有用地的事实。经研究，该委同意参照《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》规定的程序、要求等，继续推进解决该小区购房业主办难问题。后包括原告在内的购房人按照上述函件意见办理了涉案房屋的不动产权证。诉讼中，原告明确其诉讼请求要求被告承担违约责任，支付赔偿款的法律依据是《城市商品房预售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。本院认为，本案的争议焦点为被告是否应承担逾期办证违约责任和是否需因涉案房屋约定与登记建筑面积存在面积差异向原告退还款项、赔偿损失的问题。（一）关于被告是否应当承担逾期办证违约责任的问题。（1）原告与被告签订的《住宅商品房购售合同》并未有关于办证时间、办证期限及逾期办证违约责任的约定，原告主张被告承担逾期办理房产证的违约责任缺乏合同依据。（2）上述预售合同签订时间在1992年10月9日，该行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》公布和实施之前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院》的条款处理。综上，原告要求被告承担逾期办证违约责任，赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。（二）被告是否需因涉案房屋约定与登记建筑面积存在面积差异向原告退还款项、赔偿损失的问题。（1）根据被告于1995年2月25日向原告出具的《购置房屋所有权证明书》显示，涉案房屋建筑面积按161.66平方米计算，广州市国土资源和规划委员会核发的不动产权证书显示涉案房屋建筑面积为145.01平方米，此显示涉案房屋在房管部门测量的面积确实与原测量面积少。但双方签订的《住宅商品房购售合同》约定，本合约第一条所指“按竣工核实的建筑面积为准”只作售楼之用。以后领产权证时，房管部门测量的面积与此无关，不作互相核对的依据。所售楼价款不作任何调整。根据上述约定，在房管部门测量的面积与原测量面积有差异的情况下，房价款不因此作调整。上述约定是双方真实意思表示，对双方均有约束力，现原告以此要求被告赔偿损失缺乏合同依据。（2）如前所述，上述预售合同签订时间在1992年10月9日，该行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》公布和实施之前，依法应适用当时的法律、法规和《最高人民法院》的条款处理，故原告要求被告退还面积差异款和赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告谭小良的全部诉讼请求。本案本诉受理费9748元，由原告谭小良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  刘美卿人民陪审员  吴湘萍二〇二〇年四月二十一日书 记 员  陈玉梅郑萍军