广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终15156号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹廷猛，男，汉族，1975年6月9日出生，住湖南省蓝山县******5*，公民身份号码为432************317。上诉人（原审被告、反诉原告）：雷月兰，女，汉族，1981年6月7日出生，住湖南省蓝山县********，公民身份号码为432************826。两上诉人共同委托诉讼代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：程鸣，广东百勤律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹忠生，男，汉族，1974年11月1日出生，住湖南省蓝山县********，公民身份号码为432************337。委托诉讼代理人：刘锦凤，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏翀，广东尚融律师事务所辅助人员。原审第三人：邹信正，男，汉族，1991年10月22日出生，住湖南省蓝山县********，公民身份号码为431********0***738。上诉人邹廷猛、雷月兰因与被上诉人邹忠生、原审第三人邹信正房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初20705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹忠生于2018年11月9日向一审法院提起诉讼，请求：1.确认2016年3月13日签订的《房屋转让合同》及2016年10月9日签订的《补充协议书》有效，确认案涉商品房百分之五十份额归邹忠生所有；2.邹廷猛、雷月兰支付违约金500000元；3.本案诉讼费由邹廷猛、雷月兰承担。邹廷猛、雷月兰反诉请求：1.确认邹廷猛、雷月兰与邹忠生于2016年3月13日签订的《房屋转让合同》以及2016年10月9日签订《补充协议书》已于2017年5月24日解除；2.邹忠生向邹廷猛、雷月兰支付违约金500000元；3.本案诉讼费全部由邹忠生承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限邹廷猛、雷月兰于判决发生法律效力之日起十日内向邹忠生支付违约金（以200000元为本金，按年利率24%,从2016年3月13日起计至实际支付之日止）；二、驳回邹忠生的其他诉讼请求；三、驳回邹廷猛、雷月兰的全部反诉请求。本案本诉受理费12560元、保全费1520元，由邹廷猛、雷月兰承担7040元，邹忠生承担7040元，本案反诉受理费4400元，由邹廷猛、雷月兰承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初20705号民事判决。邹廷猛、雷月兰不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1.撤销一审判决；2.确认邹廷猛、雷月兰与邹忠生于2016年3月13日签订的《房屋转让合同》以及2016年10月9日签订的《补充协议书》已于2017年5月24日解除；3.邹忠生向邹廷猛、雷月兰支付违约金500000元；4.本案一、二审诉讼费由邹忠生承担。事实与理由：（一）邹忠生无视基本交易事实，扭曲真实交易流程。案涉《房屋转让合同》约定，邹忠生应支付188000元并且支付应当由邹廷猛承担的案涉物业供楼利息，邹廷猛将其拥有的案涉物业部分产权出售给邹忠生。后邹忠生并未支付上述款项，双方签订《补充协议书》。邹忠生未及时支付供楼款和利息，应为本案交易的违约方，应当按照《补充协议书》第八条的约定承担违约责任。（二）邹忠生签订《房屋转让合同》及《补充协议书》后一直怠于履行合同义务，经邹廷猛多次催告仍未履行。后邹廷猛委托律师于2017年5月24日向邹忠生邮寄《告知函》，依法解除案涉合同，邹忠生收到函件后未及时向邹廷猛提出任何异议，已经可以视为默认解除案涉合同。（三）一审判决认为因邹廷猛退回购房款导致邹忠生无法继续供款，邹廷猛的行为构成违约，应承担违约责任。因邹忠生怠于履行合同义务，经邹廷猛催告无果，后邹廷猛委托律师发函解除合同，邹忠生已经默示认可解除案涉合同，故邹廷猛退回购房款。（四）一审判决混淆案涉房屋买卖合同与民间借贷的区别，将民间借贷的利率强加于本案之中。一审判决认为，邹廷猛依据邹忠生未支付双方借贷关系中的利息主张解除房屋买卖合同，于法无据。事实上，邹廷猛、雷月兰一直主张的是邹忠生拖延支付供楼款和利息违约，从而主张解除合同。邹忠生辩称，（一）案涉交易过程中，邹廷猛、雷月兰多次违约，应承担违约责任。（二）200000元民间借贷与本案无关联，且借款200000元利息是邹廷猛、雷月兰单方退回。邹廷猛、雷月兰依据200000元借款的利息要求支付高达200000元的房屋买卖合同违约金没有依据，且二者并非同一法律关系，依法应予以驳回。邹信正未向本院陈述意见。二审期间，邹廷猛、雷月兰、邹忠生与邹信正均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合邹廷猛、雷月兰的上诉请求，本案二审争议焦点为：邹廷猛、雷月兰、邹忠生是否应支付违约金。邹忠生主张在交易过程中，邹廷猛、雷月兰擅自将其供楼款退回并注销相应账号，导致邹忠生无法支付楼款，邹廷猛、雷月兰构成违约，应支付违约金500000元；邹廷猛、雷月兰主张案涉合同签订后，邹忠生未支付任何楼款构成违约，应支付违约金500000元。双方于2016年10月9日签订了《补充协议书》，该《补充协议书》系双方在平等自愿基础上协商一致的结果，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照全面履行。《补充协议书》第五条约定：邹廷猛、雷月兰将商品房百分之五十的出售款188000元连同转账给邹忠生的12000元出借给邹忠生，邹忠生每年支付利息48800元，利息从2016年3月12日开始计算，一年支付一次；邹忠生须在2018年3月12日前偿还邹廷猛、雷月兰出借款200000元，若商品房在2018年3月12日前办理过户至邹忠生的登记手续，则在办理过户登记手续当日邹忠生偿还邹廷猛、雷月兰出借款及到期利息。依据《房屋转让合同》，自2016年4月1日起，应由邹廷猛、雷月兰偿还的银行贷款由邹忠生负责偿还。双方一致确认，2016年4月至2017年4月期间邹忠生履行了上述约定。此外，邹忠生于2017年5月25日向邹廷猛支付了上述借贷一年的利息48800元，于2018年3月9日向邹廷猛支付了上述借贷本金200000元，但均被邹廷猛退回。二审庭审中，邹忠生亦表示如果合同继续履行，愿意再次一次性支付上述款项。综上，邹忠生不但履行了《房屋转让合同》中房屋买卖的约定，还履行了《补充协议书》中关于借贷的约定。故邹廷猛、雷月兰主张邹忠生未支付任何楼款构成违约的理由，不能成立，其以此为由请求解除合同，要求邹忠生支付违约金，本院不予支持。相反，2017年4月后，邹廷猛将邹忠生支付的供楼款及借贷款全部退回，已构成违约，无权单方解除合同。一审判决邹廷猛、雷月兰向邹忠生支付违约金并无不当，本院予以维持。至于违约金数额，邹忠生主张一审判决计算方式为200000元及相应利息，邹廷猛、雷月兰主张仅为200000元的利息（不包括200000元），且过高，应当调整为按照银行同期贷款利率计算。本院认为，一审法院在判决理由部分阐明了对违约金调整理由，且明确载明“违约责任（利息）标准不宜超过年利率24%”，故本案违约金数额的计算方式为200000元的利息（不包括200000元）。邹廷猛、雷月兰主张违约金过高，但未举证证明，其请求调整，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8800元，由上诉人邹廷猛、雷月兰负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇二〇年四月八日书记员  施淑女郑承怡附相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。