辽宁省铁岭市银州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1202民初8440号 原告：彭剑，男，1987年8月29日生，汉族，住辽宁省铁岭县7。 被告：张辉，男，1973年12月3日生，满族，住开原市。 被告：铁岭鑫港房地产开发有限公司，住所地铁岭经济开发区起步区。 法定代表人：赵秀萍，系该公司经理。 委托诉讼代理人：赵娇娥，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王景辉，系辽宁衡锐律师事务所律师。 原告彭剑与被告张辉、铁岭鑫港房地产开发有限公司（以下简称鑫港公司）房屋买卖合同纠纷一案，我院做出（2018）辽1202民初5103号民事判决书，鑫港公司上诉至铁岭市中级人民法院，铁岭市中级人民法院以（2019）辽12民终639号民事裁定发回本院重新审理，本院立案后，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭剑，被告鑫港公司的委托诉讼代理人赵娇娥、王景辉到庭参加诉讼，被告张辉经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭剑向本院提出诉讼请求：判令解除彭剑与张辉、鑫港公司签订的房屋买卖合同，张辉、鑫港公司返还购房款228000元及相应利息。事实与理由：因鑫港公司欠张辉工程施工款，鑫港公司以铁岭经济开发区碧月澜湾小区15号楼1单元1002室房屋（建筑面积82.32平方米）的所有权抵顶给张辉。2013年12月9日，彭剑与张辉签订房屋买卖协议，张辉将上述房屋以228000元的价格出售给彭剑，房屋买卖协议中约定彭剑与张辉之间的交易等同于彭剑与鑫港公司之间的交易。之后，张辉将收到的购房款交给了鑫港公司，鑫港公司向彭剑出具了证明。同时，张辉与鑫港公司承诺，待上述房屋验收合格后，于2014年5月1日将上述房屋交付彭剑正常使用。双方约定的交房期限届满后，张辉与鑫港公司均没有履行交房义务，张辉与鑫港公司的行为已经构成违约，彭剑要求解除其与张辉签订的购房合同。请求支持彭剑的诉讼请求。 被告鑫港公司辩称，彭剑主张鑫港公司返还购房款没有事实和法律依据，彭剑与张辉均不是案涉房屋的合法权利人，案涉房屋是由鑫港公司抵顶给施工方王百峰和周建军的，请求法院驳回对鑫港公司的诉讼请求。 被告张辉未到庭，亦未进行答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告张辉未到庭，亦未进行质证。彭剑对鑫港公司提交的建设工程施工合同、碧月澜湾建设工程施工合同补充协议、补充协议、周建军于2013年8月10日出具的收据1份等证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.彭剑提交的的张辉与彭剑签订的买卖协议1份、张辉出具的收条1份。拟证明彭剑与张辉签订房屋买卖协议的事实，买卖的房屋的开发商为鑫港公司，房屋买卖协议签订后，彭剑将房款228000元交给了张辉，张辉向彭剑出具收条一份。经质证，鑫港公司对该组证据的真实性有异议，认为张辉与彭剑签订买卖协议时，张辉不是案涉房屋的权利人，买卖协议中约定“此交易与开发商售楼处交易是同等的”的内容，对鑫港公司不产生约束力；张辉没有到庭，对该组证据中张辉的签订的真实性无法确定。本院认为，该组证据形式合法有效，对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 2.彭剑提交的鑫港公司于2013年8月10日出具的证明1份、鑫港公司出具的收款收据1份。拟证明彭剑与张辉交易案涉房屋的行为是合法有效的，鑫港公司同意张辉将案涉房屋出卖给彭剑。鑫港公司对该组证据的证明目的有异议，认为鑫港公司将案涉房屋抵顶给周建军、王百峰作为工程款，周建军、王百峰将房屋转让给他人后，鑫港公司同意配合进行房屋的更名；收款收据不能证明彭剑已经交付了房款，收款收据的用途是为了更名使用，且收款收据上载明的名字“彭忠全”系彭剑的父亲，其与彭剑不是同一主体。本院认为，该组证据形式合法有效，对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 3.鑫港公司提交的专用收款收据1份、张辉出具的证明材料1份、杨东出具的证明材料1份。拟证明鑫港公司将房屋抵顶给了周建军和王百峰，周建军和王百峰又将房屋抵顶给了张辉用于支付材料款，张辉于2013年9月5日将房屋转让给了杨东，杨东于2013年12月9日将房屋转让给彭忠全，综上，可以得出彭剑与张辉签订买卖协议时，案涉房屋归杨东所有，而不归张辉所有，张辉无权处分案涉房屋。经质证，彭剑对该组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该组证据能够证明鑫港公司收取了彭剑的父亲彭忠全交纳的购房款。本院认为，该组证据形式合法有效，对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2013年4月8日，周建军、王百峰承包了鑫港公司开发的位于铁岭经济开发区组团008#地块的碧月澜湾小区B13、B15、B16、B17#楼，鑫港公司与周建军、王百峰约定“根据实际形象进度，拨给施工单位合同中抵顶的房源”。2013年6月23日，鑫港公司与周建军、王百峰签订碧月澜湾建设工程施工合同补充协议，协议第四条第1款约定“付款方式，甲方以乙方所承建的B15#楼抵顶工程款”。2013年8月10日，鑫港公司出具证明一份，载明“碧月澜湾小区B15#楼1单元1002室，建设单位以支付工程款的方式抵顶给承揽建该小区B13、B15、B16、B17#楼建设工程的周建军。房款价格以甲方开据的专用收款收据为准，另有双方签订的‘碧月澜湾小区建设工程合同’为证，故此房交易无任何法律争议”。当日，鑫港公司向周建军、王百峰出具了专用收款收据1张，收据上载明的付款单位为张辉，收款事由为B15-1-1002号楼，收款金额为329280元；同时，周建军向鑫港公司出具收据1份，载明“收到碧月澜湾小区B13-B17号楼工程款2339360元”。2013年9月5日，张辉出具证明材料1份，载明“同意更名为杨东”，原户主处有张辉的签名及捺印，落款处有周建军的签名及捺印；同时，鑫港公司在其向周建军、王百峰出具的专用收款收据的付款人一栏将张辉更改为杨东，并在杨东的名字上加盖了鑫港公司的财务专用章。2013年9月28日，鑫港公司与周建军、王百峰签订补充协议，鑫港公司出具碧月澜湾B13、B15、B16、B17#竣工以房屋抵拨工程款一览表1张，该一览表约定了抵顶工程款的楼层、楼号为B15#3-15层另加16层二单元1602室。2013年12月9日，杨东出具证明材料1份，载明“本人同意碧月澜湾B15#楼1单元1002室更名为彭忠全”，落款处有杨东及王百峰的签名及捺印。当日，甲方张辉与乙方彭剑签订买卖协议1份，载明“铁岭市开发区碧月澜湾15号楼1单元1002室以228000元卖给乙方，以此协议作为交易，如此房不能过户进户，一切损失由甲方承担。特此约定：此交易与开发商售楼处交易是同等的”，落款处有甲方张辉及乙方彭剑的签字及捺印。当日，张辉向彭剑出具收条1份，载明“今收购房款228000元”，落款处有张辉的签字及捺印；同时，鑫港公司在其向周建军、王百峰出具的专用收款收据的付款人一栏将李东更改为彭忠全（系彭剑的父亲），并在彭忠全的名字上加盖了鑫港公司的公章。买卖协议签订后，张辉一直未向彭剑交付房屋，彭剑于2018年3月27日诉至本院。 本院认为，鑫港公司通过以房屋抵顶工程款的方式将诉争房屋出售给周建军、王百峰，周建军、王百峰又将案涉房屋出售给张辉，之后张辉又将房屋出售给彭剑，张辉与彭剑之间的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。正是基于对抵债房屋交易权的确认，鑫港公司将专用收款收据上付款人姓名更改为彭剑的父亲彭忠全并加盖了鑫港公司的公章，鑫港公司的上述行为应视为对案涉房屋重新备案，但与原告彭剑无房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，本案中，彭剑于2013年12月9日购买了案涉房屋，直至2018年3月27日彭剑向本院提起诉讼时，张辉一直未履行交付房屋的义务；彭剑有权利向张辉主张解除双方签订的买卖协议。彭剑与张辉之间的买卖合同关系解除后，张辉应当向彭剑返还购房款228000元并赔偿损失（以228000元为本金，自2013年12月9日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。综上所述，对彭剑主张解除其与张辉之间的房屋买卖合同及张辉返还购房款、利息的诉讼请求予以支持。驳回对鑫港公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告彭剑与被告张辉之间的关于铁岭经济开发区碧月澜湾小区15号楼1单元1002室房屋的买卖合同； 二、被告张辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭剑返还购房款228000元并支付资金占用期间的利息（自2013年12月9日起至2019年8月20日的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）按中国人民银行同期贷款利率计算）； 三、驳回对被告铁岭鑫港房地产开发有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2360元，由被告张辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于铁岭市中级人民法院。 审 判 长  赵宇辉 人民陪审员  陈 丽 人民陪审员  李 冰 二〇二〇年四月一日 书 记 员  王 瑞