山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终541号上诉人（原审被告）：蒲县信超物业服务有限公司，住所地：蒲县东关煤运巷西三排一栋一单元201号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：郑蒲龙，总经理。委托诉讼代理人：宋洋，山西尧龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒲县昕水湾花苑业主委员会，住所地：蒲县五十孔窑。负责人：李建平，主任。委托诉讼代理人：李妍洁，山西宝契律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江涛，山西宝契律师事务所律师。上诉人蒲县信超物业服务有限公司(以下简称信超物业公司)因与被上诉人蒲县昕水湾花苑业主委员会（以下简称昕水湾业委会）物业服务合同纠纷一案,不服蒲县人民法院(2019)晋1033民初506号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年2月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人信超物业公司的代理人宋洋、被上诉人昕水湾业委会的代理人李妍洁、李江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告昕水湾业委会诉讼请求：1.判令被告信超物业公司立即退出昕水湾花苑小区物业管理区域，并向原告移交物业管理用房，门卫岗亭、消防、水、电设施设备用房、电梯设备等共有共用设施设备。2.判决被告向原告移交蒲县昕水湾花苑小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；电梯、水泵、消防设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；昕水湾花苑的建筑物、场地、设施设备的清单；园林施工图纸及树种清单等文件图纸资料。3.判决被告向原告移交昕水湾花苑小区624户业主档案资料，移交清算预收、代收物业服务费、水电费、停车费、广告费、场地租赁使用费、取暖等有关费用的相关账册、票据，移交昕水湾花苑小区有关的合同、协议等资料；4.判决被告配合原告办理维修基金、专项维修基金交接事宜；5.判决被告配合原告就已经向业主收取的与昕水湾花苑小区物业管理有关的费用及支出进行对账，并将剩余费用移交给原告；6.诉讼费由被告承担。一审法院查明：蒲县昕水湾花苑小区是蒲县昕水湾棚户区改造小区，占地面积90537.78平方米，共有11栋楼，640户。2017年8月，业主开始入住，到2018年11月份，业主已入住218户。2017年5月10日，蒲县住房保障和城乡建设管理局作为建设单位，与蒲县信超物业服务有限公司签订《昕水湾小区前期物业服务合同》，合同约定：服务期限为2017年5月9日至2018年5月8日。并约定合同期满后，若蒲县信超物业服务有限公司的服务能达到蒲县住房保障和城乡建设管理局和业主的满意，但是业主委员会没有成立，无法重新选聘招投标，蒲县信超物业服务有限公司继续提供物业服务，可以履行前期物业服务合同。业主委员会成立后，再由业主委员会决定是否续签合同或另行选聘。本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止的，蒲县信超物业服务有限公司应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域内的物业服务，合同双方应当就物业服务企业退出时间并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续（补偿其不可转移的先期投入与办公设施设备）。合同签订后，蒲县信超物业服务有限公司开始入驻昕水湾花苑小区，并提供服务。昕水湾花苑业主大会于2018年11月20日成立，同日成立昕水湾花苑业主委员会，选举李建平为主任，马长锁为副主任。2018年11月27日，昕水湾花苑业主委员会向蒲县社区管理委员会东岳社区居民委员会、蒲县社区管理委员会、蒲县房地产管理局申请备案，前述各单位均同意。之后，昕水湾花苑业主委员会通过蒲县住房保障和城乡建设管理局与蒲县信超物业服务有限公司协商该服务公司服务不到位和物业费用过高的问题，但是双方未能达成协议。昕水湾花苑业主委员会即委托永明项目管理有限公司招聘新物业公司，庭审时昕水湾花苑业主委员会陈述通过蒲县住房保障和城乡建设管理局相关人员向蒲县信超物业服务有限公司通知招聘新物业，但是蒲县信超物业服务有限公司称未通知，是在网上看到投标公告，其未投标。2019年5月27日永明项目管理有限公司通过公开招标，确定中标单位为临汾市浩泽安物业服务有限公司，中标金额为108万元，服务期限一年。2019年6月13日，原告与临汾市浩泽安物业服务有限公司签订《蒲县昕水湾花苑物业服务合同》。2019年6月10日，蒲县住房保障和城乡建设管理局向蒲县信超物业服务有限公司出具告知函：告知其服务期限已到，合同自然终止，昕水湾小区已选举产生业主委员会，业主委员会依法选定了新的物业服务企业。请贵公司及时与业主委员会对接，及时移交物业资料和办公场所，由于移交工作不及时而产生的一切后果，由贵公司全权负责。2019年6月12日，昕水湾花苑业主委员会向蒲县信超物业服务有限公司出具关于蒲县信超物业服务有限公司服务期限到期交接通知，但时至今日蒲县信超物业服务有限公司均未向昕水湾花苑业主委员会进行对接，移交相关手续。庭审时，蒲县信超物业服务有限公司称其认为昕水湾花苑业主委员会成立不合法，已于2019年10月份向法院提起行政诉讼，要求判决撤销蒲县住房保障和城乡建设管理局批准成立蒲县昕水湾花苑业主委员会的行政决定。同时向法院提起民事诉讼，要求确认蒲县昕水湾花苑业主委员会和临汾市浩泽安物业服务有限公司签订的《物业服务合同》无效。一审法院认为：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十四条第一款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。本案中，被告与蒲县住房保障和城乡建设管理局签订《昕水湾小区前期物业服务合同》，约定履行期限一年，2018年5月8日到期后，昕水湾花苑业主在政府相关部门指导下于2018年11月份成立了业主委员会，并委托第三方公开招标新的物业，通过竞标，临汾市浩泽安物业服务有限公司中标，双方签订《蒲县昕水湾花苑物业服务合同》，符合法律规定，本院予以确认。被告在合同期满后未能与业主委员会签订新的合同应当退出昕水湾花苑小区，原告要求被告退出昕水湾花苑小区的诉讼请求，本院依法予以支持。被告及其委托诉讼代理人提出其服务合同存续有效、原告诉讼主体不适格的意见，本院不予采纳。原告要求被告移交服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由被告代管的专项维修资金的诉讼请求，本院依法予以支持。如不移交有关资料的，人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对物业服务企业予以通报，并处罚款。依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、第八十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、被告蒲县信超物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退出蒲县昕水湾花苑小区。二、被告蒲县信超物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒲县昕水湾花苑业主委员会移交服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由被告代管的专项维修资金。上诉人信超物业公司上诉称：上诉人与蒲县住房保障和城乡建设管理局的合同存在继续履行的条件，因业主对上诉人的服务满意，故要求继续履行合同；被上诉人昕水湾业委会的主体资格不合法，目前正在行政诉讼中，一审审理程序违法。请求二审改判或发回重审。被上诉人昕水湾业委会辩称:上诉人信超物业公司的前期物业合同已经到期,上诉人提供的服务业主们也不满意,蒲县住建局发函明确告知合同已经终止,上诉人的服务不符合续约条件,上诉人应当向被上诉人完成移交工作;一审审理程序合法,被上诉人是已经实际产生的民事主体,上诉人信超物业对蒲县住建局的登记备案行为提起行政诉讼,不影响被上诉人的民事主体资格,本案诉讼无须以行政诉讼的结果为前提。请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人信超物业公司在与承建单位的前期物业服务合同到期后，就是否继续履行合同，应当与被上诉人昕水湾业委会进行协商，被上诉人昕水湾业委会有自主选择的权利。被上诉人未选择与上诉人续约，上诉人应当及时退出服务场所，移交相关资料和财产。上诉人信超物业公司要求继续履行合同的意见，本院不予支持；至于上诉人提起的关于蒲县住建局的登记备案行为是否合法的行政诉讼，本院同意一审法院的意见，该案件的结果与本案无关，不影响本案的审理。一审判决审判程序合法，查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由蒲县信超物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王永良审判员  宋春红审判员  吉 磐二〇二〇年四月二十八日书记员  高亚男