四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初2144号 原告：宜宾市南溪区供销合作社联合社，住所地：四川省宜宾市南溪区南溪街道下正街105号。 法定代表人：徐勇，职务：主任。 委托诉讼代理人：陈容，宜宾市南溪区留宾法律服务所法律工作者。 被告：冯军，男，汉族，1970年10月22日出生，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：王芝富，四川叙府律师事务所律师。 第三人：项德林，男，汉族，1967年8月8日出生，住四川省宜宾市南溪区。 原告宜宾市南溪区供销合作社联合社（以下简称南溪供销社）与被告冯军合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南溪供销社的委托诉讼代理人陈容，被告冯军的委托诉讼代理人王芝富到庭参加了诉讼。诉讼中，因发现项德林与本案有利害关系，经原告书面申请，本院依法追加项德林为第三人参加诉讼。追加后，本院再次公开开庭进行了审理。原告南溪供销社的委托诉讼代理人陈容，被告冯军的委托诉讼代理人王芝富、第三人项德林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南溪供销社向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告南溪供销社与被告冯军之间于2007年7月3日签订的《危旧房转让协议》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、事情经过：2006年10月时任南溪县供销社领导为了尽快消除供销社宿舍旧房危房危险、改变脏乱差状况，经研究决定后，对二栋平房约620平米的改造项目，对社会发布了公开竞标办法。最后由被告冯军拿南溪县巨昌广告公司资质投标，最后以出价33万元拍中。被告冯军于2007年7月3日与原告签订了《危旧房转让协议》，协议内容为：冯军以33万元转让金（返12万给冯军做搬迁费，不够部分由冯军自理）中标原告危旧房改造工程；转让范围：原告小青瓦平房二栋（面积约800平米）和该二栋房屋周围空坝使用权（共占地1300平米）；房屋搬迁安置由乙方冯军承担；转让手续由乙方冯军自行办理，甲方协助；付款办法：2万元保证金转为抵作转让费，余额31万元在签订本协议后18日内付清。时至今日被告冯军既没有向原告缴纳这31万元，也没有向相关的土地部门办理该地块的房屋改造需要的土地审批手续。二、被告冯军行为已经持续违约、根本违约。原被告之间的《危旧房转让协议》名为危旧房转让协议，内容实质是危旧房改造。被告冯军作为公民个人，虽然不具备危旧房改造资质，但在当时的特殊背景和政策环境下，非房地产开发企业，如南溪一些建筑公司和公民个人，满足一定条件下，可以以集资建房或者联合建房的方式，对单位职工宿舍进行改造和重修，南溪其他单位有先例。退一步将，冯军如果真心履约，也完全可以按照市场流行惯例，挂靠一家房地产开发企业，同样可以完成与原告签订的《危旧房转让协议》中自己应当履行的旧房改造义务。遗憾的是被告冯军根本没有履行《危旧房转让协议》约定的义务，不知道什么原因，被告既没有向原告缴纳这31万元旧房转让款，也没有向相关的土地部门缴纳土地出让金办理该划拨地块的房屋改造需要的土地审批手续、房建规划设计报批手续。被告冯军拒绝履行合同义务的行为持续长达十二年，已经持续违约，根本违约。三、因政策原因，该合同内容在目前政策环境下事实上无法继续履行，合同目的已无法实现。该地块土地性质为划拨，因目前政策原因划拨土地的开发需要经人民政府同意将划拨土地转为出让土地后方可进行开发改造。经原告领导班子多次请示区政府，获知变更不符合该区域规划方案，区领导暂不同意该地块土地性质变更。政策原因系不可抗力因素，该因素目前导致合同目的无法实现。即使欲变更旧房产权，按照目前划拨土地上建筑物产权变更相关规定，划拨土地上不动产变更产权人，前提条件是先由人民政府同意其土地性质变更为出让，且补交土地出让金后方可进行，到目前，变更土地性质不可能实现。综上所述，被告冯军在签订合同后，长达十二年拒绝履行合同义务，在可以履行合同期间错过履行时机，后因政策原因情势发生变化，目前已不具备继续履行合同的条件了，导致当初双方合同目的无法实现。原因和责任在被告冯军，在于被告违背合同法诚实信用原则和全面履行原则。故为了保护国有（集体）资产，维护原告合法权益，维护民事关系的稳定状态，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第四十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）、（三）、（五）款之规定，诉请法院依法解除原被告双方《危旧房转让协议》。 被告冯军辩称，本案诉讼时效已过，原、被告签订合同系2006年，至今已有12年的时间，行使解除权的时效已过。双方签订的合同未约定未开发即冯军违约，所以被告是否开发以及拆除本案案涉房屋并不影响双方继续按合同义务进行履行。另案原告项德林与冯军、南溪供销社确认合同有效纠纷一案已被法院判决并且生效，为树立生效判决的即判力以及权威性，保障合同能够顺利履行，建议对本案原告诉被告一案予以驳回。本案不属于情视变更，区政府不同意该地块土地性质变更，政府原因不可抗力，该条件不属于合同解除的情形，双方签订合同时是有效的，双方应善意履行合同的相关权利及义务。本案购房款已由原告差欠被告的房屋维修改造工程款进行抵扣，且抵扣工程款数额远大于被告冯军应支付的购房款，即使主张权利也应当由冯军进行主张。 第三人项德林述称，原告南溪供销社与被告冯军之间的合同关系第三人并不清楚。项德林与被告冯军之间签订的债权转让协议经法院判决为有效协议，原、被告之间的危旧房改造协议涉及第三人项德林的权益，因此原、被告之间的协议不能解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据，本院依法进行了审查。 本院经审理认定事实如下：2006年10月28日，案外人巨昌公司出具《法定代表人授权委托书》一份，委托被告冯军以巨昌公司名义参加原告南溪供销社危旧平房改造项目公开招投标拍卖。之后巨昌公司中标了南溪供销社危旧平房改造项目。2007年7月3日，原告南溪供销社作为甲方、案外人巨昌公司作为乙方签订《危旧房改造协议》。协议约定甲方将位于宜宾市南溪区（原南溪县南溪镇）内小青瓦房两幢和该两幢平房周围的空坝交由乙方进行转让，转让金额为33万元，乙方已交的招投标保证金2万元抵作转让金，转让总金额33万元，返12万给乙方作搬迁费，超出部分由乙方负责，乙方签订正式协议后十八日内付清给甲方。转让手续由乙方自行办理，但甲方应积极协助乙方办理，转让产生的税费由乙方负责。房屋的拆迁安置由乙方承担，由甲方协助。原告南溪供销社与案外人分别在甲方、乙方处加盖公章，被告冯军作为委托代理人在乙方处签字。同日，被告冯军个人作为乙方与原告南溪供销社作为甲方又签订了一份《危旧房转让协议》，约定甲方将位于宜宾市南溪区（原南溪县南溪镇）下正街105号内小青瓦房两幢和该两幢平房周围的空坝（以下简称案涉房屋）使用权转让给乙方，转让金额为33万元，乙方已交的招投标保证金2万元抵作转让金，转让总金额33万元，返12万给乙方作搬迁费，超出部分由乙方负责，乙方签订正式协议后十八日内付清给甲方。转让手续由乙方自行办理，但甲方应积极协助乙方办理，转让产生的税费由乙方负责。房屋的拆迁安置由乙方承担，由甲方协助。原告南溪供销社在甲方处加盖公章、被告在乙方处签字加盖指印，案外人巨昌公司未在《危旧房转让协议》中盖章。上述两份协议中涉及的房屋所有权证号为x字第X号，其土地使用权证号为南国用（2000）字第x号，土地使用权性质为划拨土地，用途为办公、住宅。 被告冯军向原告交纳了2万元中标保证金，同时扣除转让协议中约定的返还冯军的搬迁费12万元，剩余的19万元转让款，被告冯军至今未交付给原告南溪供销社，也未对案涉房屋进行开发改造。案涉房屋至今亦未办理产权过户登记手续，房屋所有权人仍登记在原告南溪供销社名下，同时案涉房屋的土地使用权性质仍为划拨，被告冯军也一直未向政府缴纳土地出让金，未办理该宗划拨土地的行政审批手续。2019年3月4日，宜宾市南溪区人民政府将案涉房屋的所在区域批准为棚户区改造范围。 2009年10月至2011年1月期间，被告冯军分别向第三人项德林出具了三张借条，三张借条的借款金额合计30万元。双方就借条中的30万元借款，于2011年6月7日签订《债权转让协议》，约定冯军自愿同意用在2007年7月3日签订购买小青瓦房的800余平方米房产协议中的所有权利以抵债的方式转让给项德林，即由项德林享有冯军在《危旧房转让协议》中的各种权利，以抵销原、被告之间关于借条中的30万元债务。此后，项德林以冯军为被告，以南溪供销社为第三人向本院提起诉讼，要求确认《债权转让协议》有效。本院于2019年8月26日作出（2019）川1503民初1073号民事判决书，判决项德林与冯军之间签订的《债权转让协议》合法有效。该判决已经于2019年9月12日生效。 《危旧房转让协议》签订后，案涉房屋的产权证明以及无人居住部分的房屋钥匙（在签订协议时，案涉房屋还有部分南溪供销社的职工在居住使用）已经由原告南溪供销社交付给了被告冯军，现冯军又将上述材料交付给了第三人项德林。原告南溪供销社因维修改造其办公楼，分别于2007年3月18日、2008年1月30日与案外人四川省南溪县新鑫建筑有限公司签署了《建设工程造价结算书》、《竣工结算总价》。被告冯军分别作为技术负责人、法定代表人或其授权人在上述结算书中签字。上述结算书结算的维修改造工程款总价合计246423元。上述维修改造工程系冯军挂靠四川省南溪县新鑫建筑有限公司资质修建，且房屋维修协议系原告南溪供销社与被告冯军签订。 2019年10月10日，原、被告双方针对案涉房屋的相关问题召开了座谈会。在会议中，原告南溪供销社提到了冯军一直未按约缴纳剩余的房屋转让款，已经构成违约。但冯军在会议中坚持认为维修改造工程款已经与房屋转让款相抵扣，要求原告南溪供销社办理案涉房屋的过户登记手续。关于维修改造工程款与房屋转让款相抵扣的问题，没有证据证明原、被告双方就上述款项达成了抵扣的意思表示，原告也不认可上述款项抵扣的事实。目前案涉房屋已经无人居住，对于房屋的看护管理，本院于2020年3月18日向宜宾市南溪区文化社区进行了核实，社区表示对于案涉房屋的看护管理情况并不清楚，但也没有听说过冯军和项德林对房屋进行过看护管理。庭审中根据原告出示的信息简报、照片可以显示南溪供销社从2013年至2019年都在对案涉房屋开展安全排查管理工作。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼时效是否已经届满；二、原、被告之间签订的《危旧房转让协议》是否应当解除。对上述争议焦点本院认定如下： 一、原告的诉讼时效是否已经届满； 本案原告的诉讼请求是要求解除与被告冯军之间签订的《危旧房转让协议》，性质上属于形成权纠纷，对于形成权的诉讼不受诉讼时效的限制。因此被告抗辩称原告行使解除权的诉讼时效已届满的答辩理由，本院依法不予支持。 二、原、被告之间签订的《危旧房转让协议》是否应当解除 原告南溪供销社与被告冯军签订的《危旧房转让协议》虽然涉及的房屋土地为划拨土地，没有办理划拨土地使用权转让的相关行政审批手续。但双方仅仅是违反的政府对于土地的管理性规定，不属于合同效力的强制性规定，不影响合同的效力。因此，原、被告之间签订的《危旧房转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属于合法有效的协议。针对合法有效的协议，当事人一方在具备约定或法定条件的情况下，可以行使解除权。本案中，被告冯军差欠原告房屋转让款19万未支付。但被告冯军又与原告南溪供销社就原告办公房屋维修达成了协议，且冯军挂靠案外人四川省南溪县新鑫建筑有限公司进行修建。经过原、被告双方结算房屋维修工程款总价合计246423元。上述工程款系冯军作为实际施工人应当得到的款项，原告南溪供销社对房屋维修工程负有相应的支付义务。故本案原、被告之间互负债务的条件成就。对于互负债务的一方当事人，可以向对方行使抵销权。抵销权既可以通知的方式行使，也可以提出抗辩的方式行使。抵销的意思表示自到达双方时生效，抵销一经生效，双方互负的债务数额在同等范围内消灭。原、被告在2019年10月10日召开座谈会时，被告就已经明确表示其差欠原告的房屋转让款与房屋维修工程款相互抵销，此时被告就已经完成了抵销意思表示的送达。抵销在原、被告之间已经生效，被告差欠原告的债务也就予以消灭。而且抵销的效力溯及至抵销条件成就之时。故本案双方抵销的效力应当在2008年1月30日双方债务确定之日就已经成就。债务抵销后，被告冯军不再差欠原告的房屋转让款。因此，原告以被告未向其支付房屋转让款构成根本违约为由要求解除合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。此外，对于原告以案涉房屋因政策原因无法办理产权变更登记为由，认为合同目的无法实现，要求解除合同的理由，本院认为，案涉房屋办理产权变更登记的权利主张方应当系房屋的买受人，即被告冯军。房屋能否办理产权变更登记关系被告冯军的合同目的能否实现。因此，即便要行使解除合同的权利，也应当是冯军以房屋无法办理产权变更登记造成合同目的无法实现为由，要求解除合同。而原告南溪供销社以上述理由要求解除合同，不符合其在合同中所对应的权利义务，本院对原告的上述理由依法不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十九条的规定，判决如下： 驳回原告宜宾市南溪区供销合作社联合社的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告宜宾市南溪区供销合作社联合社负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （具体法律条文详见附页） 审 判 长 陈 希 人民陪审员 尹 华 人民陪审员 张 锐 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员 李佳颖 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。