山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初8106号 原告：张湛江，男，1989年7月15日，汉族，现住淄博市张店区。 被告：山东宇辰物业管理有限公司。住所地，淄博市张店区。 法定代表人：孙孟启，总经理。 委托诉讼代理人：李菊，山东鲁杰律师事务所律师。 原告张湛江与被告山东宇辰物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张湛江，被告山东宇辰物业管理有限公司的委托诉讼代理人李菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张湛江向本院提出诉讼请求：1、依法判决山东宇辰物业管理有限公司立即停止侵占、侵害万福家园7号楼全体业主1单元入口楼梯通道共有公共区域的行为;2、对山东宇辰物业管理有限公司擅自在万福家园7号楼1单元入口共有公共楼梯楼道区域加建、改建形成的违章违法建筑物，依法判决拆除，恢复原状,恢复万福家园7号楼1单元入口处规划设计时建筑竣工原状;3、判决诉讼费由山东宇辰物业管理有限公司承担。事实和理由：2009年山东宇辰物业管理有限公司进驻兴学街万福家园，成为该小区物业服务公司。万福家园7号楼1单元入口处，原建设竣工规划设计是7号楼全体业主共有公共楼梯通道。山东宇辰物业管理有限公司擅自侵占万福家园7号楼1单元楼梯口通道，私搭乱建垒墙建成约五平方米的楼道内房屋，成为侵占万福家园7号楼全体业主的违法建筑物。2009年至今，山东宇辰物业管理有限公司侵占的违法建筑物，改变了万福家园7号楼1单元入口共有的公共楼梯通道区域用途、利用7号楼1单元入口共有楼梯通道区域垒墙建成的违法建筑物出租给张店世娇便利店，从事超市等商业性经营，损害了万福家园7号楼全体业主的利益。已侵占万福家园7号楼业主共有公共楼梯区域十年。 山东宇辰物业管理有限公司辩称，一、原告不是本案适格原告。依据《物权法》第83条之规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”根据上述法律规定，如果确实存在本案侵占、侵害、擅自占用处分万福家园7号楼全体业主公共区域的行为，那权利行使主体应当是业主大会、业委会或者小区全体业主。原告无法代表业主大会或者业委会，其也没有全体业主的授权，无法代表全体业主主张权利，原告主体不适格。二、本案的楼梯间已经被清空，不存在被侵占、侵害的事实，原告第一项诉求的事项已经消灭，应当予以驳回。三、本案楼梯间并非被告加建、改建，在被告入驻万福家园小区时，涉案房屋已经存在，被告只是物业服务单位，并没有强制拆除小区违法建筑的行政执法权力，因此原告的第二项诉求也无法实现，应当予以驳回。依据《城乡规划法》第66条之规定：“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：(一)未经批准进行临时建设的；(二)未按照批准内容进行临时建设的；(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。”被告并不是本案涉案楼梯间的加建、改建者，其不存在上述法律规定的情形，且依据被告与万福家园小区开发商签订的《物业委托合同》，被告没有权利拆除案涉房屋。同时依据《城乡规划法》第68条之规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。”只有行政执法部门有权强制拆除违章建筑，本案被告并无权力拆除。综上所述，原告起诉没有事实和法律依据，请求贵院予以驳回。 原告向本院提交以下证据：1、鲁中晨报2019年8月21日刊登调查报告一份，用以证明被告侵占万福家园7号楼业主共有公共楼梯间。业主有权要求物业排除妨害，恢复原状。在报告中物业公司也承认小卖铺存在十年了； 2、淄博电视台淄博生活频道生活法眼栏目分别于2019年8月23日、2019年8月31日两次报道视频，该视频播出山东宇辰物业擅自侵占万福家园7号楼业主共有公共楼梯间出租他人，收取房租； 3、山东宇辰物业张贴在侵占万福家园7号楼业主共有公共楼梯间防盗门上与崔世娇解除租房协议通知，用以证明崔世娇系占有楼梯间进行经营的租户。物业公司通知上写明了限领2019年8月25日崔世娇搬离，物业公司接到社区居委会的通知，出租给崔世娇的房屋系违章建筑； 4、淄博市自然资源局张店分局政府信息公开答复意见书一份，用以证明万福家园7号楼业主共有公共楼梯间设计规划是楼道楼梯间，调查得知楼道楼梯间的加建行为无任何规划许可手续； 5、淄博鑫诚测绘有限公司关于张店区兴学街58号院内万福家园7号楼建筑面积实测绘的函，用以证明万福家园测绘的楼梯楼道走廊楼梯间是7号楼全体业主买房的公摊面积； 6、万福家园7号楼1单元楼道楼梯口设计规划的放大图一份，用以证明设计规划竣工时此处无任何建筑物； 7、张店区万福家园7号楼淄博润发置业有限公司规划房产分户平面图一份，用以证明万福家园7号楼公共楼梯楼道间竣工交房验收办理产权证分割时7号楼1单元1楼楼道间无任何建筑物； 8、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，用以证明万福家园7号楼是合格竣工验收，验收时7号楼1单元1楼楼道无任何建筑； 9、淄博市公安局张店分局兴学街派出所、淄博润发置业有限公司、张店区不动产登记中心出具的证明、坐落证明、物业管理用房配置情况说明书各一份，用以证明开发建设润发置业有限公司变更过楼号，万福家园5号商住楼变更为7号楼，淄博市张店区房地产管理局2007年11月22日备案物业管理用房，位于小区北侧面积110平方。涉案的楼梯间不是物业管理用房； 10、原告房产证一份，房屋平面图一份，用以证明7号楼1单元1楼是楼道楼梯间无其他建筑物； 11、万福家园前期物业管理服务协议一份。 被告对原告提交的证1、2真实性予以认可。但是该两份证据仅是对本案情况及业主所反映问题的主观性报道，并未附到相关部门进行调查的事实材料，也没有相关部门及人员的调查核实情况。而且两份证明都无法证明是本案被告加建改建的涉案楼梯间；证3真实性予以认可，根据该份证据被告已于2019年8月份与占用该楼梯间的租户解除了合同，并将楼梯间清空，原告诉求第一项的事实已经消灭；证4-7的真实性及证明内容予以认可。但是侵占事实已经消灭；证8真实性予以认可，根据该份证据涉案房屋的竣工验收时间是2009年3月19日；证9、10真实性予以认可；对证据11前期物业管理服务协议认可，但是原告所述第一条第六项是对于甲方及业主所约定的义务，及业主不得占用损害公共场所。 被告向本院提交以下证据：1、原告所诉涉案楼梯间现状照片4张，用以证明万福家园7号楼1单元涉案楼梯间已经被清空，无人占用，原告第一项诉求的事实已经消灭； 2、被告与万福家园小区开发商签订的物业管理委托合同一份，用以证明被告于2009年5月1日与万福家园小区开发商淄博润发置业有限公司签订物业管理委托合同，合同约定的委托管理事项维修养护和管理等，合同没有赋予被告直接拆除小区违章违法建筑的权利。 原告对被告提交的证1无异议,现在楼梯间的租户已经被清走；证据2无异议，但是根据我们签订的前期物业管理服务协议第一条第六项，不应当占用公共区域。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系张店区兴学街58号院内万福家园7号楼303号房屋所有人。被告系该小区的物业服务公司。被告占用万福家园7号楼1单元入口楼梯通道公共区域对外出租。故原告诉至法院，要求判如所请。 另，被告于2019年8月22日向租用涉案楼梯通道公共区域的租户发出解除租房协议通知，该通知写明“接到社区居委会的通知，出租你方的房屋属于违章建筑，需要清空恢复原貌”,现租户已经搬离，但仍有砖头等杂物堆放。 2019年9月20日，原告向淄博市自然资源局张店分局申请政府信息公开，2019年9月26日淄博市自然资源局张店分局作出政府信息公开答复意见书，“你申请获取张店区兴学街万福家园7号楼1单元1楼的楼梯间加建行为规划许可证。经查阅档案资料，未查到万福家园7号楼1单元1楼楼梯间加建行为的规划许可信息，你申请获取的该政府信息不存在。” 本院认为，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定:“建设单位或者其他行为人擅自占用处分共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”本案中，诉争的7号楼1单元入口楼梯通道系建筑物专有部分以外的共有部分,任何人不得擅自占用或进行营利性活动。但被告未经业主同意,擅自占用诉争入口楼梯通道进行经营性活动，侵犯了业主对共有部分享有的合法权益。原告作为业主有权提起诉讼。被告作为物业管理公司及租金受益人对其占用的建筑物共有部分的行为应当承担排除妨害，恢复原状的法律责任。故对被告提出的原告主体不适格、不应由其拆除的理由，于法无据，本院不予采信。被告在租户搬离后并未对占用部分清理并恢复原状，故对被告提出的租户已经搬离侵占事实不存在的理由，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告山东宇辰物业管理有限公司停止侵占张店区兴学街万福家园7号楼1单元入口楼梯通道公共区域的行为； 二、被告山东宇辰物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除张店区兴学街万福家园7号楼1单元入口楼梯通道公共区域加建、改建部分，恢复至竣工验收合格时的原状。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告山东宇辰物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 王 娟 二〇二〇年四月十三日 书记员 郭雪莹