内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终116号上诉人（原审第三人）：其其格玛，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。上诉人（原审第三人）：达瓦旦德格，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。二上诉人共同委托诉讼代理人：包丽丽，内蒙古乌恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜军，男，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：董丽霞（与被上诉人姜军系夫妻关系），住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：包美玲，内蒙古环通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：其木德苏荣，男，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：巴特尔，内蒙古状丽律师事务所律师。原审第三人：都古尔玛，女，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。上诉人其其格玛、达瓦旦德格因与被上诉人姜军、其木德苏荣，原审第三人都古尔玛房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院（2019）内0724民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人其其格玛及其其格玛、达瓦旦德格共同委托诉讼代理人包丽丽，被上诉人其木德苏荣及其委托诉讼代理人巴特尔，被上诉人姜军及其委托诉讼代理人董丽霞、包美玲，原审第三人都古尔玛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。其其格玛、达瓦旦德格上诉请求：撤销一审判决，驳回姜军的诉求，由姜军承担各项诉讼费用。事实和理由：一、根据合同相对性原则，其木德苏荣在无其其格玛、达瓦旦德格授权的情况下与姜军签订的《剩余房款协议》，且事后其其格玛、达瓦旦德格并未追认，应为无效协议。二、其其格玛、达瓦旦德格只欠付姜军20000元购房款，房产也未过户到其其格玛、达瓦旦德格名下，其其格玛、达瓦旦德格再给付姜军144433.31元利息，支付款项明显超出房屋实际价值，导致买卖双方权利义务严重失衡。姜军辩称，一、虽然其木德苏荣与姜军不认识，但双方之间签订的《剩余房款协议》真实有效。姜军认为其其格玛、达瓦旦德格与其木德苏荣构成表见代理，其可以代其其格玛、达瓦旦德格履行给付欠款义务。二、其其格玛、达瓦旦德格、都古尔玛缺席一审庭审系自动放弃相应权利。三、双方对房屋买卖的基本事实无争议。对于支付房款所产生的利息，经过几次打收据及签订剩余还款协议，已确认为一种欠款，维护利息合理。四、本案中一审判决应当实际给付钱款义务的当事人未提出上诉不符合二审改判规则。综上，请求驳回上诉，维持原判。其木德苏荣辩称，一、本案其其格玛、达瓦旦德格属于有独立请求权第三人，可以依法上诉。二、姜军在一审中无任何证据证明其足以相信其木德苏荣与其其格玛、达瓦旦德格是代理关系。三、一审法院采信姜军提交的四份协议书，认定其木德苏荣为直接还款人有误。综上，认可其其格玛、达瓦旦德格的上诉请求。都古尔玛述称，同意其其格玛、达瓦旦德格的上诉请求。姜军向一审法院起诉请求：1.请求依法判令其木德苏荣给付购房款180000元；2.判令其木德苏荣自2018年2月10日开始支付每月2%的利息，至还清为止；3.其木德苏荣承担诉讼费等所有费用。一审法院认定事实，姜军与董丽霞系夫妻关系。其木德苏荣与其其格玛系父女关系。达瓦旦德格与都古尔玛系母子关系。其其格玛与达瓦旦德格系夫妻关系。2014年9月3日其其格玛、达瓦旦德格购买了姜军位于呼伦贝尔市××区车库，面积125平方米左右，车库21.5平方米，房屋价款为390000元，车库价款为170000元，总价款为560000元，购房时双方未签订书面合同，是口头协议，并当日交付购房订金120000元。于2014年11月2日、11月14日达瓦旦德格分两次将车库款170000元付清。2017年2月20日、11月14日、2018年1月22日达瓦旦德格分三次支付了购房款共计250000元，至此达瓦旦德格、其其格玛已给付购房款共计370000元，剩余购房款20000元至今未支付。另查明，都古尔玛与姜军夫妇于2016年3月21日、9月11日、12月11日签订了《协议》《购房协议》《售房协议》，均约定了剩余房款支付期限及违约金、逾期利率标准等内容。2018年1月22日，其木德苏荣与姜军签订了《剩余房款协议》，约定了剩余房款数额及给付期限、逾期利率标准及办理变更住房手续等内容。一审法院认为，姜军与达瓦旦德格、其其格玛之间虽未签订书面购房合同，但实际已形成房屋买卖合同关系，此行为系双方当事人真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间系房屋买卖合同关系，予以确认。双方签订《剩余房款协议》后未按约定支付剩余购房款，已构成违约。姜军要求其木德苏荣支付购房款180000元的诉讼请求，根据双方提供的证据，可计算剩余购房款尚欠20000元，其木德苏荣虽不是实际购房人，但作为支付购房款的行为人与姜军签订了协议，应遵循诚实信用原则，支付姜军剩余购房款20000元，予以支持。姜军要求其木德苏荣支付利息自2018年2月10日至还清为止，以每月2%计息的诉求，因双方签订《剩余房款协议》时已约定利息及给付期限，属双方当事人的真实意思表示，故姜军的诉讼请求成立，予以支持。关于姜军当庭陈述，支付的购房款200000元包括利息161200元的主张，因姜军与其木德苏荣、都古尔玛签订的协议均对逾期利息有约定，根据姜军计算的利率标准计算，占用资金期间的利息，即自2014年9月20日至2016年3月21日止，以270000元为基数，按月1%利率计息，利息为48600元；2016年3月22日至2017年2月20日止，以270000元为基数，按月2%利率计息，利息为49500元；2017年2月21日至2017年11月14日止，以260000元（270000元-10000元）为基数，按月2%利率计息，利息为38999.97元；2017年11月15日至2018年1月22日止，以220000元（260000元-40000元）为基数，按月2%利率计息，利息为7333.34元，共计144433.31元，其木德苏荣应支付。关于其木德苏荣所主张不同意姜军的诉求，因目前为止其其格玛及达瓦旦德格只欠姜军购房款10000元，且双方尚未办理过户手续，购房款不能以民间借贷的利息计算,实际损失不超过30%的情况下，应根据实际违约损失来计算，其木德苏荣不是直接购买房屋的人，对购房情况不清楚的情况下，给予了还款承诺的抗辩主张，因双方签订的《剩余房款协议》中有明确约定利息，且未提供相应的证据佐证，故其木德苏荣的抗辩主张不成立，不予采纳。其木德苏荣，其其格玛、达瓦旦德格、都古尔玛经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对姜军诉讼请求的抗辩和对证据质证的权利，并承担由此带来的不利后果，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告其木德苏荣于本判决生效之日起十日内向原告姜军支付购房款20000元，利息144433.31元，共计164433.31元，并支付逾期利息（以20000元为基数，自2018年2月10日至实际给付之日止，按年利率24%计息）。案件受理费3900元，由被告其木德苏荣负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。姜军与其其格玛、达瓦旦德格虽未签订书面购房合同，但姜军交付房屋，其其格玛、达瓦旦德格给付购房款的行为系履行房屋买卖合同行为，合同行为有效。因购房人其其格玛、达瓦旦德格迟迟未将剩余购房款付清，导致姜军想收回房屋，2018年1月22日，其其格玛的父亲其木德苏荣自愿给姜军交付了200000元购房款并与其签订了《剩余房款协议》，对该事实，二审庭审中其其格玛认可其事后得知，其木德苏荣亦认可其其格玛知晓。《剩余房款协议》系姜军、其木德苏荣真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效情形，认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，达瓦旦德格出具的《欠条》，都古尔玛与姜军签订的《协议》，都古尔玛与董丽霞签订的《购房协议》，都古尔玛与姜军签订的《售房协议》，其木德苏荣与姜军签订《剩余房款协议》中均约定了如不能按时付清购房款，还款义务人应承担的利息，故一审法院判决其木德苏荣支付姜军144433.31元利息并无不当，且一审法院已按法律规定适当调整了利率，本院予以维护。综上所述，其其格玛、达瓦旦德格的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人其其格玛、达瓦旦德格负担。本判决为终审判决。审判长  乌日汉审判员  李美荣审判员  山 丹二〇二〇年四月十三日书记员  希吉日附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。