河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0104民初702号原告：张振礼，男，汉族，1987年2月21日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：安提，河南德慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，河南德慧律师事务所实习律师。被告：刘金涛，男，汉族，1967年2月23日出生，住郑州市管城区。被告：孙焕玲，女，汉族，1970年2月16日出生，住郑州市管城区。委托诉讼代理人：刘孟科，河南天欣律师事务所律师。原告张振礼与被告刘金涛、孙焕玲房屋买卖合同纠纷一案，郑州市二七区人民法院于2019年9月26日立案后，于2019年12月23日移送本院，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张振礼及其委托诉讼代理人李静，被告孙焕玲及其委托诉讼代理人刘孟科到庭参加诉讼。刘金涛经本院送达开庭传票，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张振礼向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还购房款、过户税费等共计161万元及利息55444元、违约金928000元、房屋租赁费18000元，案件受理费24000元，律师费45000元，保险保函费4800元等共计2685244元；2.本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.购房款、过户税费等共计162.6万元及利息58942.5元；2.违约金928000元；3.双倍返还定金10万元；4.房屋租赁损失费34000元。5.购买涉案房屋而支付的抵押利息90972元；6.案件受理费24000元、律师费45000元等，共计69000元。以上共计2906914.5元。事实与理由：2018年11月13日，原告和被告刘金涛签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告刘金涛位于郑州市××区××楼××单元××号的房屋，总价款160万元，当天支付了10万元定金。双方依约办理完过户手续、支付剩余购房款等，后原告多次找到被告腾房，后被告孙焕玲以房屋实际共有人身份向法院提起诉讼，这时原告才知道被刘金涛欺骗，最终经郑州市中级人民法院判决房屋买卖合同无效，涉案房屋归二被告所有。为维护自身合法权益，故起诉至法院。被告刘金涛未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩状。被告孙焕玲辩称：一、孙焕玲不是本案适格被告，所诉主体错误。孙焕玲并未签订《房屋买卖合同》，不是合同主体，且中院生效判决认定其与刘金涛夫妻感情不和的情况下，未经其同意，擅自处分房屋，存在损害其利益的故意。二、张振礼所主张的返还购房款，并非夫妻共同债务。二被告一直感情不和，2014年以来一直分居，对刘金涛和张振礼的房屋买卖行为并不知情，后张振礼要求腾房时才得知此事，经中院终审判决合同无效。二被告分居多年，刘金涛的债务并非用于夫妻共同债务，根据法律规定，不应该属于夫妻共同债务，故请求判决驳回原告诉讼请求。综合各方诉辩主张及举证质证，本院认定事实如下：2018年11月13日，原告和被告刘金涛签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告刘金涛位于郑州市××区××楼××单元××号的房屋，总价款160万元，刘金涛保证该房屋为单独所有，刘金涛若违反本合同约定，应双倍返还定金及首付款，并承担因此产生的其他经济损失（包含但不限于律师费、保全费、保险保函费、车旅费）。双方还约定了交付房屋、争议解决等事项，合同尾部有张振礼和刘金涛的签字捺印。当日，张振礼支付给刘金涛10万元定金，刘金涛向其出具收据。2018年11月19日，张振礼和刘金涛办理完购房手续，张振礼办理了涉案房屋不动产权证。2018年11月22日，原告张振礼分别支付给被告刘金涛35万元、113.6万元，被告刘金涛分别出具收据。后被告孙焕玲向本院提起诉讼，请求判决涉案《房屋买卖合同》无效，本院于2019年6月24日作出（2019）豫0104民初7452号民事判决书，判决涉案《房屋买卖合同》无效，张振礼不服，提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）豫01民终16403号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后原告张振礼与刘金涛就合同无效后的问题无法达成一致，故提起本案诉讼。另查明，二被告于1994年10月9日登记结婚，2004年12月8日刘金涛购买了涉案房屋。2018年1月23日刘金涛向本院起诉孙焕玲要求解除同居关系，后撤诉。2018年5月14日刘金涛向本院起诉孙焕玲，请求判令离婚，后因身份证号和结婚证上的身份证号码不一致被驳回起诉。本院认为，原告张振礼与被告刘金涛于2018年11月13日签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》已经人民法院生效裁判确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告张振礼为购买涉案房屋支付给刘金涛162.6万的购房款及税费，合同被确认无效后，被告刘金涛应当予以返还。被告刘金涛未经孙焕玲同意擅自处分涉案房屋，存在损害孙焕玲利益的故意，系无权处分，刘金涛存在重大过错，应当赔偿张振礼因此所受到的损失。但是张振礼和刘金涛之间的案涉房屋实际成交价格明显低于评估价值，且涉案房屋长期由孙焕玲居住，张振礼并未实地查看该房屋情况，仅仅到小区内查看，未尽到房屋买卖中买受人应尽的注意义务，亦应当承担部分责任。本院酌定张振礼承担20%的责任，刘金涛承担80%的责任。关于合同被确认无效后财产返还和损失数额问题。本院确认如下：一、购房款及税费的利息损失58942.5元，自合同签订之日2018年11月13日至2019年9月13日止，共计10个月，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；购房款及税费等资金占用期间产生利息损失，本院予以确认；二、房屋租赁损失费34000元（自2018年12月1日至2020年4月30日止，共17个月，按合同约定的2000元/月计算，计算方法：2000元×17=34000元）；涉案房屋过户后直至确认无效，原告并未入住，且合同确认无效后，自始无效，原告并未取得案涉房屋所有权。另，原告购房前一直租住房屋，故对于房屋租赁费用，本院不予支持。三、购买涉案房屋而支付的抵押利息90972元（自2018年12月4日起至2020年4月21日止）；原告为购买房屋进行贷款，产生的利息应当视为因合同无效受到的损失，原告提供有个人循环款合同、客户明细对账单等证据，本院予以确认。四、案件受理费24000元、律师费45000元等，共计69000元。案件受理费原告提供有生效判决及相关票据，本案予以确认。律师费，原告并未提供发票，证据不足，本院不予支持。五、关于违约金条款和定金条款。涉案《房屋买卖合同》已被确认无效，关于违约金和定金的约定也自始无效，同时基于定金已经转化成购房款，故原告关于违约金及定金的诉请，本院不予支持。综上，原告损失共计173914.5元，原告张振礼承担20%，即34782.9元，被告刘金涛承担80%，即139131.6元。另外，鉴于房屋买卖合同属于双务合同，合同被确认无效后，被告刘金涛应当返还原告所支付的费用外，原告取得的房屋应同时返还。鉴于案涉房屋一直由孙焕玲实际居住，原告张振礼并未实际占有，不存在返还的情况，但因涉案房屋已经过户到原告名下，原告张振礼应当配合将涉案房屋过户给刘金涛。虽然被告刘金涛经依法传唤未到庭，也未提交答辩意见，但为减少当事人讼累，本院决定就合同无效后房屋返还与购房款返还事宜一并处理。原告主张，案涉债务应属于夫妻共同债务，孙焕玲也应当承担还款责任；而且孙焕玲作为房屋共同所有人，合同被无效后，该购房款及损失作为共同房产对价，理应视为夫妻共同财产，权利义务对等，既然认定夫妻共同房屋，就应当承担共同房屋支付的购房款作为对价，认定夫妻共同财产双方共同承担。被告孙焕玲辩称，本案案涉债务不属于夫妻共同债务，孙焕玲并非案涉《房屋买卖合同》的合同主体。本院认为，在确认合同无效的诉讼中，郑州市中级人民法院的终审判决已经认定该涉案房屋系二被告夫妻共同财产，刘金涛在与孙焕玲夫妻感情不和的情况下，未经孙焕玲同意，擅自处分房屋，存在损害孙焕玲利益的故意，系无权处分，这也是造成本案合同无效及后续损失赔偿的主要原因。对于案涉合同孙焕玲并不知情，且孙焕玲和刘金涛2014年已经分居，2018年还进行过离婚诉讼，本案系房屋买卖合同纠纷，处理的系合同无效后赔偿损失的问题，孙焕玲并非案涉合同的主体，对案涉合同无效亦无责任，原告也未提供购房款用于夫妻共同生产生活所用的证据。故被告的上述辩称，本院予以采信，原告主张被告孙焕玲承担前述返还房款税费及赔偿损失的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：原告张振礼于本判决生效后十五日内协助刘金涛将案涉房屋（不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0362829号。位于管城回族区城南路187号2号楼2单元37号。）过户给被告刘金涛。被告刘金涛于本判决生效后十日内退还原告张振礼购房款及税费1626000元。被告刘金涛于本判决生效后十日内赔偿原告张振利息、诉讼费等各项损失共计139131.6元。驳回原告张振礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28282元，减半计取14141元，由被告刘金涛负担11313元，由原告张振礼负担2828元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  赵小联二〇二〇年四月二十九日法官助理朱健康书记员张欣格