广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10884号原告：黄容明，男，1968年12月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：何建民，男，1954年9月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：杜王福，广东理奥律师事务所律师。原告黄容明与被告何建民居间合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告黄容明的委托诉讼代理人郭法，被告何建民及其委托诉讼代理人杜王福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄容明向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付中介费100000元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：2011年12月23日，经过原告居间，被告将其经营之荔湾区民如饭店名下物业——黄埔区九龙镇镇龙村门口田村2.9亩土地及实际建成的临街地上房屋出售给胡文星。原告与被告签署中介费付款协议，明确约定中介方由被告支付。协议还约定：中介费用总额15万元，胡文星支付第一笔转让款当日，被告支付5万元；胡文星支付第二笔款当日，被告支付5万元；胡文星支付第二笔款之日起两个月内，被告支付5万元。2011年12月23日当日，被告支付5万元，之后再无支付中介费。经原告向涉案物业的购买方胡文星了解，得知被告在签署房地产买卖协议后托辞拒绝收款。在被告起诉胡文星请求撤销2011年12月23日签署的《授权委托书》和解除2011年10月14日签署的《房地产买卖协议》一案中，广州市黄埔区人民法院作出的（2018）粤0112民初6333号民事判决书认定：“……另根据何建民庭审中陈述，其律师告知其不要收取后续款项。故胡文星在履行房地产买卖协议中并不存在违约。何建民据此要求解除合同，本院不予支持。”该案判决驳回了被告的全部诉讼请求。2019年8月13日，胡文星向被告的建设银行账户汇款180万元余款，因被告账户原因导致汇款不成功。2019年8月27日，胡文星向被告公证送达《请求何建民提供中国国内的银行账户收取〈房地产买卖协议〉约定款项180万元的函》，被告不予理会。原告认为，被告明知“收取房地产转让余款180万元”的条件己经成就，且胡文星多次主动履行，但被告人为制造收款障碍，注销建设银行账户，拒绝向胡文星提供银行账号，从而导致中介费付款协议约定的10万元中介费的条件不能成就，过错全在于被告。《民法总则》第一百五十九条规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件己成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告何建民辩称，一、原告在本案中没有促成合同成立，依法不能收取剩余10万元中介费用。1.根据被告与原告于2011年12月23日签订的中介费付款协议，该协议属于居间合同，其中第一条约定被告按照合同约定进度支付中介费，原告不得要求被告提前支付中介费用。被告按照第三方支付转让款进度同步支付中介费用给原告。2.关于付款进度，按照中介费付款协议第二条约定，2011年12月23日，被告已如约支付5万元给原告，至于第二、三笔款项，因胡文星一直未付转让款，所以被告无义务向原告提前支付中介费。3.被告与胡文星签订的房地产买卖协议中第二条约定了房屋分期付款，胡文星在2011年11月23日付第一期款项后，应在2012年7月及12月付清全部款项，被告未收到款于2018年起诉胡文星，胡文星才在2019年8月13日将所欠款项汇入被告指定账户，时隔7年被告的账户已失效，账户失效并非被告的过错，而是银行的规定。4.涉案房屋是集体企业，房地产买卖协议约定有关部门能够测绘、收件、确权、转名的情况下，胡文星支付余下款项，因该房地产是集体企业，不能办理转让，政策原因不能转让与被告无关，胡文星知道不能办理转让手续的情况下，一直未在房地产买卖协议约定的期限内付款，现受拆迁利益诱惑，时隔7年之后，在未提前知会，也未与被告协商的情况下突然付款给被告，有违诚信原则。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”原告并未促成房地产买卖协议的完全履行，依法不得收取报酬，而被告已支付5万元中介费给原告，足以弥补原告从事居间活动支出的必要费用，被告并无义务继续支付剩余的10万元中介费。二、原告并无房地产经纪人资格证，无权收取中介费用。根据中华人民共和国建设部《城市房地产中介服务管理规定》第二条、第八条之规定，未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务。原告在与被告提供中介服务中介居间服务时，并未提供房地产经纪人资格证，因此其无权收取剩余10万元中介费。三、原告与胡文星串通损害被告的利益，胡文星企图利用本案诉讼达到买卖合同的成立。本院经审理认定事实如下：何建民（甲方）与黄容明（乙方）于2011年12月23日签订中介费付款协议，约定甲方将广州市荔湾区民如饭店经营的位于黄埔区（××区）九龙镇××村门口田2.9亩土地及实际建成的地上房屋（1200平方米建筑面积，独栋三层）（以下简称“案涉房地产”），经乙方介绍，出售给第三人，中介费由甲方支付，双方约定：一、双方确定中介费用总额150000元，甲方按本合同约定进度支付中介费，乙方不得以任何理由要求甲方加付中介费用或其它任何费用、利息、滞纳金，也不得要求甲方提前支付任何中介费用。甲方按照第三方支付转让款进度同步支付中介费用给乙方。二、付款进度：第三人支付第一笔转让款当日，甲方向乙方支付50000元；第三人向甲方支付第二笔转让款当日，甲方向乙方支付50000元；当事人向甲方支付第二笔转让款之日起两个月内，甲为向乙方支付50000元。何建民于签约当日向黄容明支付了50000元中介费。何建民与案外第三人胡文星就案涉房地产的转让于2011年10月14日签订房地产买卖协议，该协议约定胡文星分期方式向何建民支付购地款，其中何建民陪同胡文星持红线图及《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等向有关部门申请办理土地证并经有关部门同意收件为胡文星办证之日，胡文星原支付何建民之定金50000元转化为首期购地（房）款中一部分，胡文星再向何建民支付购地（房）款人民币2450000元；何建民陪同胡文星向有关部门申请对土地上房屋进行测绘、确权并经有关部门同意收件为胡文星办证之日，胡文星向何建民支付第二期购房（地）款1000000元；何建民陪同胡文星向有关部门申请办证并经有关部门实际发放给胡文星房地产证之日，胡文星向何建民支付购房（地）款尾款800000元。黄容明和何建民对上述事实没有争议，本院予以确认。双方对何建民是否需向黄容明支付剩余的100000元中介费存在争议。何建民于2018年10月11日就与胡文星建设用地使用权转让合同纠纷向本院提起诉讼，请求：1.撤销何建民于2011年12月23日签署的授权委托书；2.解除何建民与胡文星于2011年10月14日签订的房地产买卖协议。该判决书认定，根据《建设用地批准书》《增城市国土局城镇国有土地转让履行出让合同规定书》可知，案涉房地产使用权人为广州市荔湾区民如饭店，何建民作为该饭店的法定代表人及清算组负责人，可依法对案涉房地产清算后，承继案涉房地产的使用权。虽然何建民并非案涉房地产的登记权属人，但不影响其签订债权性质的房地产买卖协议，至于胡文星是否能登记取得案涉房地产的使用权，则属于该房地产买卖协议是否能得到实际履行的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的……”该条款为管理性规定，而非效力强制性规定，上述法律规定主要关系到《房地产买卖协议》能否得到实际履行，而不涉及《房地产买卖协议》本身的效力问题，何建民据此要求解除合同（确认合同无效），不予支持。该判决还认定，房地产买卖协议约定了胡文星在支付首期250万元后，何建民协助办理确权收件之后支付后续款项，双方约定了何建民协助办证的在先义务，且何建民陈述系其律师告知其不要收取后续款项，故胡文星在履行房地产买卖协议中并不存在违约。2019年4月3日，本院作出（2018）粤0112民初6333号判决，驳回了何建民的诉讼请求。黄容明还提交了银行回单证明胡文星向何建民中国建设银行账户转账1800000元，因何建民账户原因导致不成功，同时提交了广东省广州市黄埔区公证处出具“（2019）粤广黄埔第15595号”公证书，证明胡文星于2019年8月27日向何建民发出“请求何建民提供中国国内的银行账户收取《房地产买卖协议》约定款项余款180万元的函”。黄容明据此主张何建民不正当阻却付款条件成就，应视为已成就。何建民对上述证据真实性没有异议，但认为胡文星支付第一期款项后未再付款，胡文星是在何建民提起诉讼之后才将所欠款项汇入何建民的失效账户，且（2018）粤0112民初6333号判决并未对实际履行作出判决，所以黄容明并没有促成合同成立，依法不能收取剩余的中介费。以上事实，有中介费付款协议、房地产买卖协议、银行回单证明、公证书及当事人陈述等证据予以证实。上述证据经庭审质证，本院予以认可。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案争议焦点之一为黄容明是否促成何建民和胡文星之间的合同成立。本案中，何建民与胡文星签订房地产买卖协议在先，黄容明与何建民签订中介费付款协议在后，可见，何建民认可黄容明作为居间人促成其与胡文星签订了房地产买卖协议，结合本院（2018）粤0112民初6333号判决书驳回了何建民关于解除其与胡文星于2011年10月14日签订的房地产买卖协议的诉讼请求，本院认定居间人黄容明促成了何建民与胡文星之间合同成立。何建民抗辩的黄容明违反中华人民共和国建设部《城市房地产中介服务管理规定》，未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务问题。本院认为，上述规定为管理性规定，而非效力强制性规定，不影响本案黄容明与何建民之间居间合同的效力。本案另一争议焦点为何建民应否向黄容明支付剩余的中介费。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。何建民和黄容明签订的中介费付款协议第二条约定了何建民支付中介费的前提条件为胡文星向何建民支付转让款，何建民已于胡文星支付第一笔转让款之日向黄容明支付了中介费50000元，现何建民和胡文星之间房地产买卖协议约定第二笔转让款尚未履行，黄容明诉请何建民支付剩余的中介费缺乏事实和法律依据，本院不予支持，可待何建民和胡文星之间房地产买卖协议第二期款项履行之后履行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄容明的诉讼请求。案件受理费2300元，财产保全费1020元，均由原告黄容明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  朱 江人民陪审员  王观华人民陪审员  王春丽二〇二〇年四月八日书 记 员  余若莲