广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初2940号原告（反诉被告）：黄冬青，女，1973年10月13日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。被告（反诉原告）：严林英，女，1977年5月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告（反诉原告）：黄伟梁，男，1972年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告（反诉原告）：严识之，男，1996年10月10日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区宾阳县。上述三被告的共同委托诉讼代理人：潘福全，广东英盟律师事务所律师。原告黄冬青（反诉被告，以下简称原告）与被告严林英、黄伟梁、严识之（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄冬青，被告严林英、黄伟梁、严识之的共同委托诉讼代理人潘福全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄冬青向本院提出诉讼请求:1、我与被告签订的《租赁合同》无效；2、被告赔偿我店铺加盟装修费、人工误工费共计85000元；3、被告退还我二押金一租金共12000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月25日，我与被告代理人严识之签订《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于白云区水边街13号铺出租给我作奶茶用途使用。我加盟公司的市场部人员当天过量拍照做设计效果图，并安排装修事宜，后因涉案商铺无商业用途证，被告亦无法办理营业执照，导致我方无法营业，合同目的不能实现，遂我诉至法院请求判如所请。对被告严林英、严识之、黄伟梁的反诉请求，原告黄冬青辩称，是因为被告隐瞒了商铺的商业用途，我方不同意全部反诉诉讼请求，我方认为合同无效，我方确认诉讼请求为合同无效。被告严林英、严识之、黄伟梁共同辩称，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。我方认为本案在签订合同的时候，我方就已经明确告知原告涉案的商铺是很难取得营业执照的，因为最近政策的变动，所以是很难拿到营业执照的。同时告知原告，如果原告不租的话，可以解除合同退还相关的费用，对于该事实在我方补充提交的聊天记录即2019年9月25日签订合同当天就已经明确告知了原告，因此原告是无权要求我方承担违约责任的，相反我方提起了反诉，因为原告拖欠租金有三个月，所以根据合同的约定，原告拖欠租金超过15天，出租人是有权收回商铺，并且不予退还押金的。为此我方有权单方解除合同，要求原告支付租金12000元及利息，并没收原告的保证金8000元，故我方现提出如下反诉请求：1、解除我方与原告签订的房屋租赁合同；2、原告向我方偿还2019年11、12月及2020年1月租金12000元及其利息（以12000元为本金，自2020年1月15日起按银行间同业借拆中心公布的市场报价计算至还清之日止）；3、原告缴纳的押金8000元予以没收；4、本案反诉费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月25日，原告（承租人、乙方）与被告黄伟梁（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在白云区水边街13号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作奶茶用途使用，建筑面积25平方米；租赁期限自2019年9月25日至2022年9月25日，租金每月4000元；乙方向甲方交纳8000元保证金，甲方应在租赁期间届满或解除合同之日将保证金8000元退还乙方；等等。该合同由原告及被告黄伟梁及严识之签名。上述合同签订后，原告向被告支付押金8000元及首月租金4000元。同年9月20日，原告（甲方）与案外人钟友红（乙方）签订《店铺装修协议》，约定甲方委托乙方进行涉案商铺的装修，其中材料款15000元、人工费22000元、清运费及搬卸费1000元，总价38000元。钟友红于9月28日向原告出具收款收据，证实原告为装修涉案商铺共花费38000元。同年12月26日，被告向原告发出《通告》，要求原告清缴涉案商铺10月25日至12月25日拖欠的租金及水电费并搬离涉案商铺。被告于该《通告》上注明“我已锁门”。2020年1月15日，被告向原告发出《通知》，要求原告清缴涉案商铺2019年10月25日至2020年1月13日拖欠的租金及水电费，如果不交，被告将换锁、解除合同并强制收回铺面。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、微信聊天记录。拟证实原告曾要求被告协助办理涉案商铺用于经营奶茶店的营业执照；2、《餐饮服务合作协议书》。拟证实原告曾于2019年7月22日与广州佰斯特餐饮管理有限公司签订合作协议，加盟经营“蜜语茶言”项目。原告为此支付加盟费用23400元。被告向本院提交如下证据：1、微信聊天记录。拟证实被告于签订租赁合同时已告知原告无法办理营业执照的事实；2、《营业执照》。拟证实涉案商铺周边商铺已有成功办理营业执照的情况。庭审中，被告确认涉案租赁合同由黄伟梁委托严识之作为代理人与原告签订，实际出租人为严林英、严识之及黄伟梁三人，原告使用涉案商铺期间因政策原因不能办理营业执照。本院通过电话向案外人钟友红核实，钟友红确认原告因装修涉案商铺通过微信转账及现金的方式向其支付装修款38000元。本院于2020年1月20日发函查询涉案商铺的产权登记及规划报建信息。广州市规划和自然资源局白云区分局于2020年2月21日函复本院：“根据你院来函提供的影像图，经核查，来函所指建筑曾于2004年取得《关于整治建设临时商业楼的复函》（穗规白[2004]65号）。该函原则同意广州新建强金属结构厂申报的整治建设方案，拟整治建设的商业楼为临时建设，使用期限为两年。2006年该单位关于上述建筑的延期申请未予获批。此外，暂查无相关产权记录。”本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。涉案商铺所在商业楼为临时建设，使用期限为两年，期满后申请延期未获批准，故原、被告所签订的《广州市房屋租赁合同》无效。故原告要求解除合同的诉讼请求及被告要求解除合同的反诉请求均于法无据，故本院不予支持。根据合同无效后的相互返还原则，原告要求被告退还押金8000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告要求没收押金的反诉请求本院不予支持。关于原告损失的认定。租赁合同无效，原告要求被告赔偿其因合同无效导致的损失的请求符合法律规定。原告提供装修合同及收款收据，案外人钟友红亦向本院确认原告付款事实，故本院对于原告主张装修损失为38000元予以确认。被告将未获批准的临时建筑出租给原告，原告在签订合同时亦未对商铺产权情况尽到审慎审查义务，故双方对合同无效均有过错，本院酌定被告应按50%比例承担原告装修的损失，被告应赔偿原告装修损失19000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿加盟费23400元及误工费23600元，该两项费用并非因合同无效而产生的损失，故原告要求被告赔偿加盟费23400元及误工费23600元的诉讼请求本院均不予支持。关于涉案商铺占有使用费的问题。原告主张被告于2019年12月26日将涉案商铺上锁，被告主张其于2020年1月15日上锁但并未提供证据予以证实，且被告于2019年12月26日向原告发出的《通告》上已注明“我已上锁”，故本院对原告上述主张予以采纳，原告使用涉案商铺时间为2019年9月25日至2019年12月25日。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人员法院一般应予支持。”因原告首月租金已支付，故其应参照合同约定的租金标准向被告支付2019年10月25日至12月25日的占有使用费8000元并计付逾期利息，利息应以8000元为本金，自2019年12月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。被告反诉请求超出部分，本院不予支持。涉案商铺虽未能办理营业执照，但原告实际占有使用涉案商铺至2019年12月25日，故原告要求被告退还首月租金4000元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认黄冬青与严林英、黄伟梁、严识之于2019年9月25日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，严林英、黄伟梁、严识之向黄冬青返还租赁押金8000元；三、自本判决生效之日起五日内，严林英、黄伟梁、严识之向黄冬青赔偿装修损失19000元；四、自本判决生效之日起五日内，黄冬青向严林英、黄伟梁、严识之支付2019年10月25日至2019年12月25日期间的商铺占有使用费8000元及利息（利息以8000元为本金，自2019年12月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止）；五、驳回黄冬青的其他诉讼请求；六、驳回严林英、黄伟梁、严识之的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1113元，由原告黄冬青负担803元，由被告严林英、黄伟梁、严识之负担310元；本案反诉受理费150元，由原告黄冬青负担60元，由被告严林英、黄伟梁、严识之负担90元。由被告严林英、黄伟梁、严识之负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内迳付原告黄冬青，由原告黄冬青负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内迳付被告严林英、黄伟梁、严识之。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年四月十三日书记员 傅奎显