重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终552号上诉人（原审被告）：陈静，女，1974年3月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：周举，重庆合益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘文彬，女，1952年7月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：周举，重庆合益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石小波，男，1987年2月9日出生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：吴爽，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁炜，重庆志和智律师事务所律师。原审第三人：重庆铂达易森商业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街5号13-13，统一社会信用代码91500105MA5UGHX31U。法定代表人：黄先玲，总经理。委托诉讼代理人：邹飞，男。上诉人陈静、刘文彬因与被上诉人石小波、原审第三人重庆铂达易森商业管理有限公司（以下简称铂达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初9895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2020年3月27日进行了询问。上诉人陈静、刘文彬及其共同委托诉讼代理人周举、被上诉人石小波的委托诉讼代理人吴爽、原审第三人铂达公司的委托诉讼代理人邹飞到庭参加了审理。本案现已审理终结。陈静、刘文彬共同上诉请求：1、驳回石小波的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费由石小波承担。事实和理由：1、石小波于2019年5月31日口头要求解除租赁合同，却不愿签订书面解除协议，只要求退还已支付的10万元保证金和未支付10万元保证金的欠条，在上诉人不同意的情况下，不办理任何交接手续，不对店铺进行清洁，将店铺锁匙丢弃后离场，之后店铺的使用情况上诉人不知情。由于被上诉人的违约行为，导致案涉商铺自2019年5月31日至今一直闲置，产生了24万余元的租金损失。2、根据双方租赁合同约定，租金标准为每年55万元，且每年递增6%，由于承租人石小波单方违约，导致上诉人预期可得利益受损。3、租赁合同约定，承租人应交纳20万元履约保证金，但其只实际支付10万元，另有10万元是欠条。现承租人单方违约，一审法院却判决出租人向承租人退还5万元保证金，既有违合同约定，也不符合商业惯例。石小波辩称，双方租赁合同于2019年5月31日解除，后被上诉人曾于2019年6月9日前往现场查看，发现出租人已将商铺交给第三人经营使用，上诉人也知晓并同意第三人使用，一审庭审后，被上诉人前往商铺查看情况并进行了录像，证明第三方使用涉案商铺是经上诉人同意，故其提出的该商铺从2019年5月31日一直闲置不符合事实。被上诉人按照合同约定通知出租人解除合同，属于协商解除。即使认为被上诉人属违约解除，但鉴于出租人在合同解除后很快将商铺租赁给第三人，故被上诉人的违约行为也未给出租人造成过多损失，一审法院根据案件情况，酌情认定违约金金额正确。石小波向一审法院起诉请求：1.判令陈静、刘文彬退还租赁保证金10万元；2.确认石小波对陈静、刘文彬出具的10万元的保证金欠条不再履行。一审法院认定事实：2018年4月10日，陈静、刘文彬（甲方）与石小波（乙方）在铂达公司经纪服务下签订《租赁合同》，合同约定陈静、刘文彬将重庆市江北区（天天尚街17号商铺），建筑面积32平方米，套内面积21.36平方米，出租给石小波作为餐饮经营使用；在石小波全面了解各方情况下，陈静、刘文彬不承担石小波的经营风险和责任，在双方完全自愿的情况下，双方达成共识签订合同，在合同期内，双方应诚信守约；租赁时间为7年，自2018年6月1日起至2025年5月31日止；租金金额为55万元一年，4月10日前交付定金10万元，4月16日前交付全年租金55万元，保证金20万元。合同第4条约定“在本合同期内，如乙方违约，甲方不退还乙方交付的保证金（贰拾万元整），如甲方违约，如提前收回店铺，甲方退还乙方支付的保证金，甲方还需赔付乙方的违约金20万元（大写：贰拾万元整），共计40万元（大写：肆拾万元整）支付给乙方”。合同第5条约定“在本合同期内，如遇到自然灾害、政府的行为等特殊不可抗争的因素，无法使用本店铺，甲方退还乙方交付的保证金，甲方不再赔付违约金。租金按当年交付的租金每天计算退还乙方”。合同第6条约定“在本合同期内，乙方应注意防火、防盗和相关的一切安全事故，如发生了本条的事故，造成的一切经济损失，由乙方自己承担”。合同第7条约定“在本合同期内，本合同期满前1季度，乙方通知甲方是否续租，甲方也应同样告之乙方是否同意续租，乙方在同等租赁条件下具备优先权，续租时间、合同续租价格，按当时的市场情况协商而定”。石小波分别于2018年4月4日、4月10日、4月17日通过银行向陈静转账支付5万元、5万元、55万元。2018年4月10日，石小波出具内容为“本人承租陈静（刘文彬）位于重庆市江北区（天天尚街17号商铺）应付保证金贰拾万元整，现本人支付壹拾万元整，剩余保证金壹拾万元整于壹年内付清”的欠条。同日，陈静出具内容为“今收到石小波交来承租重庆市江北区（天天尚街17号商铺）租赁保证金20万元”的收条。2018年4月17日陈静出具内容为“今收到石小波交来承租重庆市江北区（天天尚街17号商铺）门面第1年（即2018年6月1日至2019年5月31日）租金伍拾伍万元整，以实际到账为准”的收条。另查明，2019年5月31日，石小波在陈静、刘文彬在场的情况下将涉诉商铺的钥匙放在商铺内。一审庭审中，原告主张因涉诉商铺所在区域的其余商铺进行围挡整改，该区域的人流量受到影响，存在经营风险，故石小波与陈静、刘文彬达成“任何一方提前解除合同，提前三个月通知对方即可”的口头约定，陈静、刘文彬对上述情况予以否认。石小波与陈静、刘文彬均确认双方签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除，但石小波认为双方协商解除该合同，陈静、刘文彬认为因石小波提前退租的违约行为导致该合同的解除。一审法院认为，石小波与陈静、刘文彬签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利、承担义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于合同解除的问题，石小波主张因涉诉商铺无法办理营业执照，且所在区域人流量少，存在经营风险的问题，基于上述问题双方协商一致任何一方提前三个月通知对方即可解除《租赁合同》。但石小波举示的中国电信语音详单等证据仅能证明石小波曾与陈静、刘文彬进行电话沟通，但其并未对涉诉商铺无法办理营业执照的情况、双方协调沟通的内容，以及双方对合同的提前解除达成合意举证予以证明，应当承担举证不能的法律后果，即使是铂达公司的工作人员亦未对陈静、刘文彬同意石小波提前解除合同的情况予以明确认可。合同已明确约定石小波全面了解各方情况，陈静、刘文彬不承担石小波的经营风险和责任。因此即使存在经营风险的问题，亦应由石小波自行承担，石小波提前退租并无正当理由。石小波的提前退租行为导致《租赁合同》无法继续履行，存在违约行为。一审庭审中，石小波与陈静、刘文彬均同意《租赁合同》于2019年5月31日解除，故《租赁合同》已于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。石小波在合同履行过程中，提前退租行为已构成违约，其应当按照合同约定承担违约责任，按照合同约定因石小波违约而解除合同时保证金不退，合同中关于保证金的约定已转化为提前解除合同的违约金，且石小波与陈静、刘文彬均认可《租赁合同》第4条的约定属于双方任何一方提前解除合同的违约金。关于石小波要求陈静、刘文彬返还保证金的诉讼请求，如上所述，部分保证金已转化为提前解除合同的违约金，不应退还，超出损失部分，陈静、刘文彬应予以返还。至于超出损失部分的界定，根据合同的缔约过程、履行情况、过错程度等情况及保证金的支付情况，一审法院采纳石小波要求调低违约金的抗辩，该违约金的金额酌情主张5万元，该金额足以弥补陈静、刘文彬因石小波提前解除合同而导致的损失。石小波要求陈静、刘文彬退还保证金5万元的诉讼请求，一审法院予以支持，超出该数额部分的诉讼请求，一审法院不予支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行，石小波请求确认对陈静、刘文彬出具的10万元的保证金欠条不再履行的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以确认。判决：一、被告陈静、刘文彬于本判决生效之日起十日内退还原告石小波保证金5万元；二、确认原告石小波对被告陈静、刘文彬出具的10万元的保证金欠条不再履行；三、驳回原告石小波的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2150元，由被告陈静、刘文彬负担1650元，由原告石小波负担500元。二审中，陈静、刘文彬提交：1、观音桥派出所出具的案（事）接报回执以及案涉商铺2019年8月至10月水电物管费情况说明以及2019年全年的水电费明细，拟证明石小波于2019年8月2日到案涉商铺声称租期未届满，该商铺只能由其使用，其他人不能使用，由于石小波的纠缠，导致该商铺自2019年8月至2019年10月一直空置，无人敢租赁使用。2、商铺租赁合同，拟证明上诉人于2020年1月1日将案涉商铺出租给重庆友盛商业管理有限公司，石小波退租给出租人造成6个月空置期的租金损失。石小波质证后认为，对案（事）接报回执的真实性无异议，但不认可其证明事项。事实是，出租人在开庭时陈述其不认识商铺的实际经营者，石小波为查明真相故选择报警，经过石小波与第三方沟通，可以确认是出租人同意第三人使用该商铺。关于水电费明细，物业管理公司不具有出具该说明的权限，即使该证据真实，也只能证明该商铺在2019年8月、9月未产生水电费，其他时间都产生了高额的水电费，表明其他时间有人在使用该商铺，商铺并未闲置。关于商铺租赁合同，其真实性无法核实，故达不到上诉人的证明目的。本院查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，陈静、刘文彬与石小波于2018年4月10日在铂达公司经纪服务下签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。石小波因自身经营问题于2019年5月31日请求解除合同、退还保证金，但租赁合同没有承租期内承租人提前3个月通知即可单方解除租赁合同的约定，本案也无证据证明双方口头约定租赁期内承租人提前三个月通知即可单方解除租赁合同，故石小波并无提前三个月通知的单方解除权。当天，在双方未能协商一致的情况下，石小波单方将商铺钥匙放在商铺内，双方因租赁中其他事项的争议并未成功实现商铺的自然交接，即使石小波因自身经营问题需要提前解除租赁合同，考虑到实践中承租人确实不愿继续租赁，导致租赁合同目的无法实现，可以提前解除租赁合同，但此种情况系承租人违约单方解除，应当承担相应违约责任，以弥补出租人的损失。本案中，《租赁合同》第4条约定，“在本合同期中，如乙方违约，甲方不退还乙方交付的保证金（贰拾万元整）”。由此可见，双方设立的保证金系履约保证金，是为了保证合同的履行，因此具有补偿性和惩罚性双重属性。而在石小波提出解除租赁合同放弃商铺钥匙后，实践中也应给予出租人2-3个月合理时间另行寻租，此间租金损失应由石小波承担。2019年5月31日后至一审诉讼期间，没有证据证明双方使用了租赁房屋，也无证据证明出租人另行租赁涉案房屋减少了损失。双方租赁合同约定租金金额为每年55万元，每月租金约为4.6万元，2-3月租金约为9.2万元-13.8万元，由此，确定陈静、刘文彬不退还石小波已支付的保证金10万元，基本可以弥补其另行寻租的损失，也符合租赁合同的约定。一审法院酌情确定由陈静、刘文彬退还石小波保证金5万元，与本案实际情况不符，不能弥补陈静、刘文彬另行寻租期间的租金损失，该认定不当，本院予以纠正。同时，上述情况表明，陈静、刘文彬不退还石小波已支付的10万元保证金，基本可以弥补其另行寻租的损失，故石小波针对未支付的10万元保证金出具的欠条已无履行必要。综上所述，陈静、刘文彬的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初9895号民事判决第二项。撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初9895号民事判决第一项、第三项；二、驳回石小波的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2150元，由石小波负担。二审案件受理费3300元，由陈静、刘文彬负担1650元，由石小波负担1650元（此款已由陈静、刘文彬预交，限石小波在本判决生效后十日内直接支付给陈静、刘文彬）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年四月七日法官助理  江满意书 记 员  程 容