广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1312号原告：广州市番禺区美图物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号，统一社会信用代码914401137083775401。法定代表人：钟绮文，职务总经理。委托诉讼代理人：吴毅明，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏端阳，广东捷成律师事务所实习人员。被告：胡怀文，男，1988年3月3日出生，汉族，住广东省惠来县，原告广州市番禺区美图物业管理有限公司（以下简称美图公司）诉被告胡怀文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告美图公司的委托诉讼代理人吴毅明、夏端阳到庭参加诉讼，被告胡怀文经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美图公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠缴的物业管理费人民币8376元及滞纳金6188元（物业管理费从2017年11月1日起按每月349元的标准暂计至2019年11月30日止；滞纳金从2017年12月11日起，以拖欠的物业管理费为基数，按每天千分之二利率的标准计算至付清之日止，暂计算至2019年11月30日止为人民币6188元）；滞纳金是每月分开计算的，每月的滞纳金从下月11日开始计算至付清之日止；2、请求判令被告向原告支付欠缴的水费人民币2548.8元及滞纳金1872元（水费从2017年11月1日起暂计至2019年11月30日止：滞纳金从2017年12月11日起，以拖欠的水费为基数，按每日千分之二的标准计算至付清之日止，暂计至2019年11月30日止为1872元）；滞纳金是每月分开计算的，每月的滞纳金从下月11日开始计算至付清之日止；3、请求判令被告向原告支付欠缴的公摊费用人民币1846.3元及滞纳金1341元（欠费从2017年11月1日起暂计至2019年11月30日止；滞纳金从2017年12月11日起，以拖欠的公摊费用为基数，按每日千分之二的标准计算至付清之日止，暂计至2019年11月30日止为1341元）；滞纳金是每月分开计算的，每月的滞纳金从下月11日开始计算至付清之日止；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告接受金沙湾花园五区（金沙御苑）业主的委托为金沙湾花园五区（金沙御苑）（下称“该小区”）提供物业管理服务，被告是该小区1栋15层1503房房住宅的业主，该住宅的建筑面积为140.1586平方米。原被告双方签订有《金沙湾花园五区（金沙御苑）前期物业服务协议》、《金沙湾花园五区（金沙御苑）前期物业服务协议补充协议》、《金沙湾花园五区（金沙御苑）临时管理规约》，对物业管理服务内容、物业管理质量标准、物业管理费及相关费用收费标准等均进行了约定；其中，住宅物业服务费单价为2.5元／㎡／月，物业公摊电费分别由用该设施的相关业主分摊承担：各单元业主（住户）需于每月10日前缴交上月的物业管理费，逾期未缴清物业服务费及其他相关费用的，原告按欠费总额以每天千分之二向被告计收滞纳金。签订上述协议后，被告一直接受原告提供的物业服务。被告每月需向原告支付该住宅物业管理费349元、水费及其他相关费用。但自2017年11月起至今，被告无故拖欠物业管理费、水费及其他公摊费用。原告多次向被告催缴，并书面发函要求被告支付拖欠的费用，但被告至今尚未支付欠费。截止2019年11月30日，被告拖欠物业管理费、水费及其他相关费用共计12771.1元；截止2019年11月30日，以上欠款共产生滞纳金为9401元。原告认为：原、被告双方之间签订的《金沙湾花园五区（金沙御苑）前期物业服务协议》、《金沙湾花园五区（金沙御苑）前期物业服务协议补充协议》、《金沙湾花园五区（金沙御苑）临时管理规约》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。原告向被告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定向原告支付物业管理费。被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法做出判决。被告胡怀文无答辩及举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。查明事实如下：胡怀文是位于广州市番禺区沙湾镇中良路32号*栋1***房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为139.5955平方米。2014年2月19日，胡怀文与广州市番禺区沙湾房地产开发公司签订金沙湾花园五区金沙御苑（以下简称涉讼小区）《临时管理规约》，约定建设单位依法选聘美图公司向本小区提供前期物业管理服务。美图公司与胡怀文签订涉讼小区《前期物业服务协议》，约定美图公司担任涉讼小区首届物业管理服务企业，提供物业管理服务包括共用部位的养护管理，共用设施设备运行、维护管理，协助供水、供电、供气，绿化及公共卫生等；住宅物业服务费单价2.5元/㎡/月，物业公摊电费分别由共用该设施的相关业主分摊承担；各单元业主（住户）需于每月10日前缴交物业管理费，各单元业主（住户）逾期未缴清物业服务费及其他相关费用的，管理公司按欠费总额以每天2‰向各单元业主（住户）计收滞纳金；本协议自物业买受人签署之日起生效，至本小区内全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。2014年2月19日，胡怀文与美图公司签订涉讼小区《前期物业服务协议补充协议》，约定了物业服务费、公摊水电费的计算方式。胡怀文已向美图公司缴纳管理费、水电费至2017年10月，美图公司就2017年2月-10月已缴费用向胡怀文开具了发票。诉讼中，美图公司主张，胡怀文自2014年入住涉讼小区至今，小区尚未成立业主委员会，涉讼房屋的物业服务费按2.5元/㎡/月的标准计算每月为349元（2.5元/㎡/月×139.5955㎡），美图公司已提供《前期物业服务协议》中约定的物业服务，但胡怀文自2019年11月1日起拖欠管理费、公摊费及水费未缴。美图公司提交了涉讼小区（包括涉讼房屋）用水抄表记录，2017年12月-2019年10月公摊费公布表、明细清单以及其已缴涉讼小区2019年11、12月水电费的票据，证实胡怀文拖欠其水费及公摊费的情况。本院认为：美图公司与胡怀文签订的涉讼小区《前期物业服务协议》及其补充协议合法有效，对双方均有约束力。因并无证据证明涉讼小区已召开业主大会重新选聘物业服务企业，故该合同效力延续至今。美图公司主张其已依约提供物业服务，胡怀文未对此提出异议，其作为涉讼房屋的业主应当依约支付物业管理费、公摊费及美图公司代缴的水费。因胡怀文未举证证明已向美图公司支付2017年11月1日以后的物业管理费，故其应向美图公司支付2017年11月1日至2019年11月30日的物业管理费8725元（2.5元/㎡/月×139.5955㎡×25个月），美图公司按照8376元主张该期间物业管理费，属于对自身权利的处分，本院予以准许，故本院对美图公司要求胡怀文支付2017年11月1日至2019年11月30日的物业管理费8376元的诉讼请求予以支持。至于美图公司主张的物业管理费滞纳金，根据《前期物业服务协议》的约定，业主应于每月10日前交纳当月的物业管理费，逾期则按每日2‰的标准收取滞纳金。因此，美图公司主张每月物业管理费的滞纳金从下月11日起计算至欠款清偿之日止，本院予以支持。至于物业管理费滞纳金的计算标准，由于合同约定按每日千分之二的标准计算明显过高，本院依法调整为按照年利率24%的标准计算。因此，胡怀文应向美图公司支付2017年11月1日至2019年11月30日每月物业管理费的滞纳金，以当月物业管理费为本金，按照年利率24%的标准，从下月11日起计至款项清偿之日止。美图公司为证明胡怀文拖欠的公摊费和水费金额，提交了公摊费和水费的明细清单及其已缴涉讼小区2019年11、12月水电费的票据，本院对其主张的胡怀文拖欠的公摊费、水费金额予以合理采信。因胡怀文未举证证明已向美图公司支付2017年11月1日以后的公摊费、水费，故本院对美图公司要求其支付2017年11月1日至2019年11月30日的公摊费1846.3元、水费2548.8元的诉讼请求予以支持。因双方合同中未约定公摊费、水费的缴纳期限，本院对美图公司主张与物业管理费一同缴纳且同时起算滞纳金的请求不予支持，但考虑到胡怀文迟交上述费用确对美图公司造成利息损失，本院酌情支持自美图公司起诉之日2020年1月14日起按年利率24%的标准计算上述款项的逾期付款利息至款项清偿之日止。胡怀文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自行放弃答辩及质证的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡怀文应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区美图物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年11月30日期间的物业管理费8376元及滞纳金（每月物业管理费滞纳金以349元本金，按照年利率24%的标准，从下月11日起计至款项清偿之日止）；二、被告胡怀文应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区美图物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年11月30日应缴的水费2548.8元及逾期付款利息（以2548.8元为本金，自2020年1月14日起，按照年利率24%的标准，计至款项清偿之日止）；三、被告胡怀文应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区美图物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年11月30日应缴的公摊费1846.3元及逾期付款利息（以1846.3元为本金，自2020年1月14日起，按照年利率24%的标准，计至款项清偿之日止）；四、驳回原告广州市番禺区美图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费177元，由被告胡怀文负担。本判决为终审判决。审判员 张 祎二〇二〇年四月十三日书记员 王韵曌