广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11249号原告：肖翊舟，男，1956年2月21日出生，汉族住广东省广州市天河区。原告：江凤琴，女，1960年11月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：肖翊舟，江凤琴丈夫。被告：广东省电白建筑集团有限公司，住所地广东省茂名市电白区水东镇人民路91号。法定代表人：邵国钦，总经理。委托诉讼代理人：刘识文，广东华盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋娜，广东华盈律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光，董事长兼总经理。原告肖翊舟、江凤琴诉被告广东省电白建筑集团有限公司（以下简称“电白建筑公司”）、广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。肖翊舟及江凤琴的委托诉讼代理人肖翊舟，电白建筑公司的委托诉讼代理人宋娜到庭参加诉讼，清大瑞泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告肖翊舟、江凤琴向本院提出诉讼请求：判令解除对广州市黄埔区伴河路192号自编C栋210号房的查封（停止（2019）粤0112执异137号《执行裁定书》的执行）。事实和理由：2016年6月6日，肖翊舟和江凤琴与清大瑞泰公司签订《房屋预售合同》，购买了广州市黄埔区伴河路192号自编C栋210房（简称“案涉房屋”）。于2016年6月6日向清大瑞泰公司缴清全部购房款538529元。案涉房屋具备商品房预售许可证，编号为穗房预（网）字××号。肖翊舟和江凤琴因长期旅居在外，且一直未收到清大瑞泰公司办理网签的通知，没能及时办理案涉房屋的网签手续。由于清大瑞泰公司与电白建筑公司存在经济纠纷，导致案涉房屋被查封。肖翊舟和江凤琴向广州市黄埔区人民法院提起执行异议，黄埔法院（2019）粤0112执异137号《执行裁定书》驳回了该异议。肖翊舟、江凤琴不服该裁定，于2019年10月8日提起本案诉讼。案涉房屋所在楼栋具有建设许可证和买卖许可证，肖翊舟和江凤琴是合法购房者，与清大瑞泰公司签订《商品房预售合同》并交付完案涉房屋的全款，属于无过错一方。清大瑞泰公司明确告知肖翊舟、江凤琴，合同要等待其他公司盖章。肖翊舟和江凤琴仅收到过两个通知，一个是更改办公地点的通知，一个是延期收楼的通知，没有收到清大瑞泰公司通知网签的通知。直到2019年3月份才知道清大瑞泰公司的新办公地点，并要求办理网签，后查询到案涉房屋不能网签，过错不在我方，在于清大瑞泰公司。电白建筑公司与清大瑞泰公司存在经济纠纷，且属于有过错一方，电白建筑公司属于实力雄厚的经济公司，经验丰富，在参与清大瑞泰公司案涉房屋项目建设项目过程中应在开发商资金缺乏情况下投入资金，电白建筑公司存在重大过错，不应将案涉责任推给肖翊舟和江凤琴。且肖翊舟、江凤琴已于2016年6月交付完案涉房屋的全款，并签署了买卖合同，享有优先保障权，请求法院解除案涉房屋的查封，使案涉房屋得以网签。案涉房屋不应与电白建筑公司和清大瑞泰公司的经济纠纷一并处理，不利于查明事实也浪费了司法资源，恳请法院支持肖翊舟、江凤琴的诉请。被告电白建筑公司辩称：肖翊舟和江凤琴要求解除案涉房屋查封的诉请于法无据，理由如下：1、案涉房屋属于登记在清大瑞泰公司名下的预售房屋，（2019）粤0112执异137号已经查明肖翊舟、江凤琴有两套以上房屋居住事实，法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第29条规定认定肖翊舟、江凤琴不符合可以排除执行的法定条件，而驳回肖翊舟和江凤琴的执行异议请求是合法合理的；2、鉴于上面司法解释第28和29条系一般规定和特别规定的关系，本案应适用后者第29条的规定，即使依据前者，亦因肖翊舟、江凤琴没有合法占有的事实也应驳回诉请。被告清大瑞泰公司未应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2016年6月30日，肖翊舟和江凤琴与清大瑞泰公司签订《商品房预售合同》，约定肖翊舟和江凤琴购买清大瑞泰公司开发的位于广州市黄埔区伴河路192号自编C栋210房（简称“案涉房屋”），该商品房用途为办公，建筑面积共44.5971平方米，套内建筑面积34.02平方米。商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15830元，房屋总价款538529元，应于2016年6月30日前一次性支付。2016年6月6日，肖翊舟和江凤琴向广州乐联房地产代理有限公司支付C栋210房团购金20000元。肖翊舟和江凤琴已于2016年6月30日向清大瑞泰公司支付完购房款538529元。2019年6月19日，清大瑞泰公司向肖翊舟和江凤琴开具《发票》，显示房款538529元。庭审中肖翊舟、江凤琴陈述：案涉房屋未办理网签手续，其名下有两套房屋，其中一套是买给家人的，没及时完成转名登记。购买案涉房屋主要用于退休后享有固定收益和度假生活。另查，电白建筑公司诉清大瑞泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理，案号为（2019）粤0112民初1874号。该案审理过程中，电白建筑公司申请财产保全，本院于2019年3月15日作出（2019）粤0112民初1874号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结清大瑞泰公司名下价值51431255元的财产。该裁定书移送执行后，本院于2019年3月26日查封了清大瑞泰公司名下位于广州市黄埔区伴河路192号自编C栋210房，查封期限至2022年3月25日。2019年6月19日，肖翊舟和江凤琴向本院提出上述财产保全的书面异议，请求法院解除对广州市黄埔区伴河路192号自编C栋210房的查封，本院于2019年8月16日作出（2019）粤0112执异137号《执行裁定书》，裁定驳回异议人肖翊舟、江凤琴的异议请求。肖翊舟、江凤琴不服上述裁定结果，于2019年10月8日向本院提起诉讼。以上事实，有《商品房预售合同》《收据》《发票》《房地产档案信息》、广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112执异137号《执行裁定书》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，清大瑞泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，本院在依法审核现有证据的基础上对本案进行裁判。本案争议焦点：肖翊舟、江凤琴主张案涉房屋的民事权益是否足以排除对案涉房屋的查封措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，肖翊舟和江凤琴作为房产买受人提出执行异议，需同时满足上述法律规定的三个条件。本案中，肖翊舟、江凤琴购买的房屋虽然是预售商品房，登记在房地产开发商企业清大瑞泰公司名下，但该商品房用途为办公，不具有居住房屋的性质。同时，肖翊舟、江凤琴名下尚有其他用于居住的房屋。肖翊舟、江凤琴提出的执行异议，不符合上述规定。因此，肖翊舟、江凤琴对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，其请求解除对广州市黄埔区伴河路192号自编C栋210房的查封于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）款、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告肖翊舟、江凤琴的诉讼请求。案件受理费9185元，由原告肖翊舟、江凤琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  丁树祥人民陪审员  李少芳二〇二〇年四月八日书 记 员  林 婕