广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初333号原告：广州奥园物业服务有限公司韶关分公司，经营场所：韶关市武江区龙归镇冲下管理区黄岗岑西面岑脚企业办公楼三楼306室。负责人：任登飞。委托诉讼代理人：李政，广东正派律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌蔼华，广东正派律师事务所律师。被告：郭伟强，男，1979年8月11日出生，汉族，住韶关市浈江区****************。被告：刘志红，女，1977年10月30日出生，汉族，住韶关市浈江区****************。原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司与被告郭伟强、刘志红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司的委托诉讼代理人凌蔼华，被告郭伟强、刘志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、原告与两被告签订《前期物业服务协议》的时间：2015年11月25日；二、物业公司服务的小区位置和名称：韶关市武江区********奥园▪韶关印象；三、《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准：物业管理服务费（住宅：2.3元/月/平方米，商铺：5元/月/平方米，不含各项公摊费用），该物业的管理服务费按甲方（两被告）单元的建筑面积计算。收楼后住宅部分第一、第二、第三年由乙方（原告）按1.8元/月/平方米的标准向甲方收取，差额部分由建设单位补足，第四年开始恢复2.3元/月/平方米的标准收取物业管理服务费；四、《前期物业服务协议》约定的物业服务费缴纳日期：物业服务费按月度缴纳，每月度物业服务费及其他应缴费用等由甲方于该月度10日前向乙方缴付；五、《前期物业服务协议》约定的拖欠物业服务费违约金标准：甲方未按本协议约定期限交付物业服务费、水电费及其他费用，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠费用，并按所欠费用总额每日2‰标准支付违约金，违约金的计算期自应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、违约金和其它相关的费用；六、两被告房产位置：韶关市武江区********奥园▪韶关印象*幢B座1002房；七、两被告房产用途：成套住宅；八、两被告房产建筑面积：123.37㎡；九、两被告每月应缴纳物业服务费数额：原告主张2018年5月两被告应缴纳物业服务费数额为217.78元，在抵充扣减两被告多缴纳的2018年5月之前的物业服务费151.96元后该月物业服务费欠款数额为65.82元；2018年6月至2019年5月两被告应缴纳物业服务费数额为215.36元/月；2019年6月至2019年11月两被告应缴纳物业服务费数额为219.6元/月（庭审中，两被告对原告主张的物业费计算方式无异议）；十、两被告拖欠物业服务费期间：2018年5月至2019年11月；十一、两被告拖欠物业服务费数额：原告主张两被告拖欠的2018年6月至2019年11月的物业服务费数额为3967.73元；十二、原告的诉讼请求：1、判令两被告支付2018年5月至2019年11月的物业服务管理费3967.73元；2、判令两被告向原告支付违约金3089.05元（违约金以所欠费用总额每日千分之二的标准，从2018年5月1日起计算至2019年11月26日）；3、判令诉讼费用由两被告承担。十三、需要说明的其他事项：被告郭伟强、刘志红共同答辩称：1、答辩人已按原告要求先预交三个月物业费再收楼，由于原告一直不交付房屋钥匙，导致答辩人至今未能装修入住，因此答辩人主张减免物业费；2、原告未按照《前期物业管理服务协议》约定履行协议或履行协议时存在严重瑕疵，原告违约在先，答辩人拒绝交纳违约金；（1）一楼非法圈地，小区内私搭乱建，公共绿地被破坏、侵占，损害答辩人及业主集体的利益，原告并未及时劝阻及制止，属于管理的严重失职以及对违法行为的不作为；（2）原告在疫情期间允许施工，占用消防通道，不顾业主集体的生命安全；（3）原告对电梯不进行正常的维修使电梯带病运行，时常出现故障，严重危及业主的生命安全，原告存在管理严重失职；（4）根据《物权法》第七十条、第七十一条、第七十三条的规定，小区内公共部位设立广告等，必须征得小区业主同意，至少必须经过业主委员会同意，且小区公共部位的广告收益必须归小区业主共同所有，原告未经业主同意，也没有业委会授权，收取了公共部分的广告费但并未对该部分收益和支出进行公示；（5）小区治安十分混乱，外来人员随意进出小区导致业主失窃频频发生，业主财产受到损害，张贴小广告的非法人员随意进入住宅大楼，扰乱业主的正常生活，保安拦截救护车不让其通行，导致业主差点失救，危害业主的生命安全。裁决结果本院认为，被告郭伟强、刘志红作为韶关市武江区********奥园▪韶关印象3幢B座1002房的业主，原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司与被告郭伟强、刘志红签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示且未违反法律规定，该合同真实有效。原告作为物业服务公司，在履行了物业服务义务后，依法享有按规定收取物业服务费的权利。两被告作为业主，享受了原告提供的物业服务后，负有支付物业服务费的义务。至于两被告答辩称原告未交付钥匙导致其无法装修入住要求减免物业服务费，本案中，开发商已向被告发出交付通知书，依照常理，两被告在办理交付手续时，原告理应将钥匙一并交付，没有理由拒绝交付，但两被告并未签收钥匙，也没有相关证据证明是原告所造成的，且原告从交付之日起已依照《前期物业服务协议》开始提供物业服务，故两被告以此为由要求减免物业服务费的辩解不成立。至于被告答辩称原告提供物业服务存在严重瑕疵，但结合原、被告双方提交的证据，并不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。至于被告答辩所反映的小区违建问题，因原告对于违建问题并没有执法权，只能进行劝阻或者协助相关有权部门进行处理，从庭审查明的事实看，原告已尽必要的管理职责。若被告认为违建业主侵犯其合法权益，可与其交涉或向相关主管部门反映以维护自身正当权益。故被告的上述抗辩不成立。现两被告未向原告交纳物业服务费用的行为已构成违约，根据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，原告要求两被告支付2018年5月至2019年11月的物业服务费3967.73元的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。虽然原、被告在《前期物业服务协议》中约定了违约金及标准，但从庭审查明的情况看，原告提供的物业服务确实存在有待完善和改进之处，被告也并非无理由恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告郭伟强、刘志红应于本判决生效之日起十日内支付2018年5月至2019年11月的物业服务费3967.73元；二、驳回原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告郭伟强、刘志红共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 彭志光二〇二〇年四月十七日法官助理 戴 伟书 记 员 袁吉盛