北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0112民初6386号原告：夏正荣，男，1971年12月12日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘玉平（系夏正荣之妻），女，1973年12月3日出生，汉族，住北京市通州区。原告：刘玉平，女，1973年12月3日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，北京龙源顺景房地产开发有限公司职员。原告夏正荣、刘玉平（以下简称二原告）诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源顺景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘玉平（同时系原告夏正荣的委托诉讼代理人）以及被告龙源顺景公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按价退赔侵占面积所收取的费用38156．79元；2、判令被告赔偿原告被侵占面积所付款项的利息11581．82元;3、判令被告赔偿侵占面积2014年-2020年产生的物业费390．49元；4、判令被告赔偿侵占面积2014年-2020年产生的供暖费612．48元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年11月5日签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告购买坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X层XXX号房屋，建筑面积55．88平米，其中本层分摊的公共卫生间区域计5．7平米，前室共计15．72平米，总计21．42平米，均分到每单元25户，每户平均为1．7136平米。收房后发现没有合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间及卫生间走道，为维护原告的利益，故向法院提起诉讼，要求被告退还被侵占公摊所对应的房款并赔偿相应利息及物业费、供暖费。龙源顺景公司辩称：原告陈述与事实不符，被告未侵占公共卫生间，不存在一房两卖。原告主张的物业费、供暖费未能够提交相关收据和单据，无事实依据。本院经审理认定的事实如下：2014年11月5日，二原告（买受人）与龙源顺景公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X层XXX号（以下简称涉诉房屋），该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测建筑面积为58．5平方米，其中套内建筑面积为45．43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13．07平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21714．07元，总价986470元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50．33%，其余价款可以向北京银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3．16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）”显示，涉诉房屋所在的楼层南侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间南侧均留有一条通往该卫生间及最南侧户型房屋（以下简称“南边户”）的走道；“8#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十七层办公分摊的共有部分包括卫生间、走道；《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。二原告向龙源顺景公司支付房款共计984516元，龙源顺景公司于2015年1月12日向其开具发票。涉诉房屋所在的8号楼现已变为3号楼，涉诉房屋的实测建筑面积为58．55平方米，套内建筑面积为45．34平方米。涉诉房屋所在的楼层共27套房屋，27套房屋实测套内建筑面积共计1176．61平方米，2个公共卫生间及2条通往公共卫生间及南边户的走道实测建筑面积共计24．39平方米。二原告收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间南侧的走道均被占用，无法正常使用。根据二原告提交的收据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了物业费2231．9元。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜等曾将龙源顺景公司诉至本院，要求龙源顺景公司恢复其涉诉房屋所在楼层的公共卫生间。上述案件经本院审理后查明，龙源顺景公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源顺景公司限期恢复公共卫生间，龙源顺景公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源顺景公司虽称其未将公共卫生间售予他人，但其并未就此提供充分证据。本案审理过程中，龙源顺景公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本案审理过程中，双方一致认可，每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的总套内建筑面积乘以每户业主房屋的套内建筑面积。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间及南边户的走道。综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源顺景公司实际上将公共卫生间、通往公共卫生间及南边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为南边户的一部分交付南边户业主使用。据此可见，龙源顺景公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道封闭交付他人使用，对于二原告来说其被占用的公摊面积应为0．94平方米（24．39平方米/1176．61平方米×45．34平方米≈0．94平方米），因此龙源顺景公司应当将该部分所对应的房款退还给二原告。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出二原告被占用的0．94平方米对应房款应为15806．06元（984516元/58．55平方米×0．94平方米≈15806．06元）。对于二原告主张超出上述数额的部分，因缺乏相应的依据，本院不予支持。因龙源顺景公司实际上多收、占用了二原告房款15806．06元，必然会造成二原告相应利息损失，龙源顺景公司应予赔偿。根据二原告提交的购房款发票显示，龙源顺景公司于2015年1月12日向其开发发票，二原告未提供证据证明其支付购房款时间早于开票日期，故以开票日期作为其支付购房款的时间。故龙源顺景公司应自2015年1月12日起至被侵占面积所对应购房款实际退还之日向二原告支付利息，利息总额不超过二原告主张的11581．82元。因二原告未享受到公共卫生间及相应走道的公摊面积却已交付了相应的物业费，故龙源顺景公司赔偿物业费35．83元（2231．9元/58．55平方米×0．94平方米），对于二原告主张的供暖费及多于上述数额的物业费，因其尚无证据证明已交纳，本院不予支持，其可待确定产生后另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告夏正荣、原告刘玉平房款15806．06元并赔偿原告夏正荣、原告刘玉平相应利息（以15806．06元为基数，自2015年1月12日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，总额不超过11581．82元），于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告夏正荣、原告刘玉平物业费35．83元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告夏正荣、原告刘玉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534元，由原告夏正荣、原告刘玉平负担436元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担98元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员 王 楠二〇二〇年四月十四日书记员 张依晴