福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1155号 上诉人（原审原告、执行案外人）：刘代魁，男，1967年6月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人（原审原告、执行案外人）：陈蓉，女，1972年12月5日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴文华，福建坤广律师事务所律师。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：戴晓华，福建坤广律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：谢秀榕，女，1972年7月26日生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：谢乾灵，北京地平线（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓璐，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：谢威国（别名：谢威基），男，1964年5月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈惠玉，女，1963年9月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人刘代魁、陈蓉因与被上诉人谢秀榕、谢威国、陈惠玉案外人执行异议之诉一案，不服福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘代魁、陈蓉共同上诉请求：判令撤销一审判决，并支持上诉人的诉讼请求，即判决：1、不执行位于福州市台江区交叉路口红星商住综合楼1#-3楼2.1层58附属间并解除冻结；2、确认福州市台江区交叉路口红星商住综合楼1#-3楼2.1层58附属间买卖合同有效；3、判令谢威国协助刘代魁、陈蓉将位于福州市台江区交叉路口红星商住综合楼1#-3楼2.1层58附属间的产权登记至刘代魁、陈蓉名下。事实与理由：一、上诉人购买讼争房产并实际交付使用至今是真实客观的。上诉人于2000年10月26日以现金方式向谢威国购买讼争房产并当天交付。上诉人已向一审法院提供了谢威国于2000年10月26日出具的书面凭证，该凭证与谢威国在一审庭审后的陈述相印证。即使谢威国出具的凭证没有直接证明受让人即为上诉人，但该红星商住综合楼2#楼（B区）603住户仅是上诉人，没有第二家。双方虽未订立书面买卖合同，但确实存在真实的房屋买卖关系。二、一审判决未认定二上诉人对讼争房产交付使用的事实存在错误。讼争房产自交付后一直由二上诉人占有使用，从上诉人提供的视频可以看出讼争房产的电线是直接通向其住处的，里面也放置了很多属于上诉人的物品，至少可证实在被查封前就由上诉人合法占有并使用。况且，谢秀榕对讼争房产是基于其对被上诉人谢威国的普通金钱债权所产生，而上诉人则是基于对讼争房产的物权期待权，优于金钱债权，法律应优先保护上诉人的物权期待权。本案讼争房产是附属间，面积不到10平方米，在物业管理、用电等方面基本是跟随主房产一并管理的，这是众所周知的事实，根据日常生活经验就可以得出，故作为证据使用的视频资料不需要经过公证也可以作为证据使用，一审判决未采信上诉人的意见错误。三、诉争房屋未变更登记至上诉人名下，上诉人不存在过错。首先，双方未签订正式书面合同，仅是按照民间交易习惯购买讼争房产，并由谢威国出具书面凭证。当时无法办理产权证，双方都无法确定何时能办理产权证，故未约定过户期限，上诉人不存在过错。其次，上诉人于2000年10月26日购买该房产，上诉人虽在2003年办理了房产证，但谢威国直到2007年才办理讼争房产的房产证。在上诉人购买后多次电话联系要求谢威国协助办理，但谢威国以未办理一手证为由拖延，再加上讼争房屋是附属间、标的又小，对上诉人的生活不会造成影响，才导致上诉人未能及时主张权利，也在情理之中，当上诉人得知权利被侵害后遂提起诉讼，也是积极主张权利的体现。因此，上诉人对此并无过错，一审对此判决认定错误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 谢秀榕辩称，一、上诉人提起上诉并无新证据，其据以认为成立买卖关系的证据仍旧仅有谢威国出具的一份书面凭证，没有正式合同，没有房款支付凭证，没有证据证实已经交付；且书面凭证中转让的标的与诉争杂物间是否系同一标的无法确认。上诉人至今未有证据证实其向谢威国主张过权利，其在上诉状中已自认其未及时主张权利，显然上诉人对房屋至今未过户存在极大过错，一审法院有权查封处置诉争房产。二、本案除了一份书面凭证外没有任何与交易方式、交易习惯有关的证据，显然一审法院不认定买卖真实性是正确的。三、本案不存在物权期待权。我国法律并无物权期待权的明文规定，仅在司法解释中有类似含义条文。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个子款应同时满足才可排除执行，上诉人任一款规定都不能满足，显然无权要求排除执行。四、附属间物业管理跟随主房产并不是众所周知的事实。本案附属间有单独产权证，单独产权证单独管理，这才是一般人的认知推理能得到的事实。五、上诉人主张系谢威国原因未及时办理过户。若确实如此，上诉人未及时采取书面催告、诉讼的方式要求过户，就是怠于行使自己的权利，甚至可能已过诉讼时效，上诉人自己存在极大过错。六、其他答辩意见同一审答辩意见。 谢威国、陈惠玉未答辩。 刘代魁、陈蓉向一审法院起诉请求：1.判决不执行位于福州市台江区交叉路口红星商住综合楼1#-3#楼2.1层58附属间并解除冻结；2.确认福州市台江区交叉路口红星商住综合楼1#-3楼2.1层58附属间的房屋买卖合同有效；3.判令谢威国协助刘代魁、陈蓉将位于福州市台江区交叉路口红星商住综合楼1#-3#楼2.1层58附属间产权变更登记至刘代魁、陈蓉名下。 一审法院认定事实：在执行申请执行人谢秀榕与被执行人谢威国、陈惠玉民间借贷纠纷中，一审法院于2015年8月12日作出（2015）台执字第1487号执行裁定书及协助执行通知书，查封了谢威国名下位于福州市台江区交叉路口红星商住综合楼1#-3楼2.1层58附属间的产权。在执行过程中，刘代魁、陈蓉提出书面异议。2019年5月13日，一审法院作出（2019）闽0103执异19号执行裁定书，认定刘代魁、陈蓉提供的现有证据不足以证明其购买讼争房产的真实性、合法性和有效性，不足以排除执行，并驳回案外人刘代魁、陈蓉的执行异议申请。另查明，福州市房地产交易登记中心于2007年1月16日填发《房屋所有权证》（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号），载明台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住综合楼1#-3#楼62附属间的房屋所有权人为谢威国。又查明，谢威国曾用名为谢威基。 一审诉讼中，刘代魁、陈蓉认为其于2000年10月26日已经向谢威国购买讼争附属间，并使用至今。为此，刘代魁、陈蓉提供了：1.证明人为谢威基的书面证明，内容为：“本人购买红星商住楼杂物间A707#，现转让给B区603住户，面积9.49㎡米，合计人民币壹万捌仟玖佰捌拾元正。（18980元）特此证明。证明人：谢威基，2000年10月26日”；2.刘代魁、陈蓉在讼争房产内拍摄的视频资料。谢秀榕对书面证明的真实性和证明对象均有异议，认为刘代魁、陈蓉未提供证据证明谢威国与谢威基为同一人，且认为红星商住楼杂物间A707#，并不能证实就是本案讼争房产，同时书面证明载明是转让给B区603住户，无法证实是2#楼603单元的刘代魁和陈蓉。谢秀榕对视频的真实性和证明对象均有异议，认为视频拍摄的房屋是否是讼争房屋无法确认，且无法证实讼争房屋已交付并由刘代魁、陈蓉长期占有使用的事实。另，刘代魁、陈蓉称其以现金方式向谢威国交付购房款18,980元。庭审后，谢威国到庭陈述称书面证明由其出具，讼争房屋其已于2000年10月26日转让给刘代魁、陈蓉，其当场现金收取转让款并交付钥匙。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘代魁、陈蓉称其向谢威国购买讼争房产，但并未提供付款凭证和买卖合同，故不能认定其购买讼争房产的真实性；且刘代魁、陈蓉提供的视频资料亦不足以证明其对讼争房产从2000年使用至今的事实。再者，谢威国于2007年就已办理讼争房产的房屋所有权证书，而刘代魁、陈蓉未能提供证据证明其有向谢威国主张过权利，故刘代魁、陈蓉具有一定过错。综上，刘代魁、陈蓉仅凭借谢威国的书面证明不足以排除讼争房产的执行。 一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回刘代魁、陈蓉的诉讼请求。案件受理费922元，由刘代魁、陈蓉负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案系因被执行人谢威国名下的坐落于福州市台江区交叉路口红星商住综合楼1#-3楼2.1层58附属间的房产被一审法院查封，刘代魁、陈蓉以其系买受人为由主张房产权属归其所有而提起排除强制执行的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，买受人欲排除登记在他人名下的房产被依法执行，须同时满足上述规定的四个条件。首先，刘代魁、陈蓉就其主张提交了一份谢威国早于2000年10月26日出具的书面证明以佐证讼争房产已转让给其二人，该书面证明上体现交易标的、价款、交易主体等关键信息，可认定为具有买卖合同性质的书面凭证。经审查该书面凭证内容，其中对所涉标的房产系标注为“红星商住楼杂物间A707#”，与讼争房产的具体信息明显不符，在缺乏其他有效证据印证二者系同一房产的情况下，该书面证明尚不足以证明系就讼争房产所订立的买卖合同，故现有证据不足以证明刘代魁、陈蓉与讼争房产的登记产权人谢威国之间在该房产被查封之前签订有合法有效的买卖合同。其次，刘代魁、陈蓉与谢威国虽均有确认所涉购房款已于2000年10月26日当日现场付清，但除该双方的陈述意见外尚无款项实际付清的其他证据相印证，故其二人已实际交付款项的事实在本案中尚无法判断。再者，案涉房产系于2007年即由谢威国进行了相应的权属登记，过户登记手续虽须由谢威国本人协助办理方可，但刘代魁、陈蓉不能提交其二人曾积极向谢威国催告主张对案涉房产进行过户登记，故讼争房产未办理过户登记手续的法律后果亦具有可归责于刘代魁、陈蓉的迟延督促事由，其二人对此具有一定过错。综合上述分析，刘代魁、陈蓉提交的证据尚不足以证明其为案涉房产的实际权利人并达到能够排除执行的证明标准，故其二人的相关上诉主张依据不足，不予采纳。 综上，上诉人刘代魁、陈蓉的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费922元，由刘代魁、陈蓉共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  官永琪 审判员  张 俊 审判员  刘善治 二〇二〇年四月十日 法官助理刘学超 书记员陈宇婷