福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初602号 原告：林崇敏，男，1987年7月3日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：彭忠雄，福建壶兰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴贞霞，福建壶兰律师事务所执业律师。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码XXXXXXX。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师。 原告林崇敏与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称正鼎公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林崇敏的委托诉讼代理人彭忠雄、被告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林崇敏向本院提出诉讼请求：1.正鼎公司应代为林崇敏申请办理坐落于福建省莆田市荔城区的《不动产权证书》的登记手续，并在上述《不动产权证书》转移登记至林崇敏名下后将《不动产权证书》交付给林崇敏且退还林崇敏多交的契税12757元；2.正鼎公司应支付给林崇敏逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金（以850458元为基数，自2017年1月17日起至上述《不动产权证书》转移登记至林崇敏名下之日止按日0.002%计算）；3.本案的诉讼费由正鼎公司承担。事实和理由：正鼎公司以出让方式取得位于莆田市荔城区（X区）、编号为莆国用（2011）第X号地块的XX土地使用权。正鼎公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为正鼎东街口，建设工程规划许可证号为建字第XXX号，施工许可证号为荔建管证（2012）XXXX号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第XXX号。2012年5月19日，林崇敏与正鼎公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＬXXXXXX）并约定：1.林崇敏向正鼎公司购买位于福建省莆田市荔城区；2.建筑面积共121.39平方米；3.计价和付款方式：单价每平方米7006元，总价850458元；4.交付期限：2013年6月30日前正鼎公司应将房屋交付给林崇敏；5.因正鼎公司原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由正鼎公司承担全部责任；6.产权登记的时间及违约责任：如因正鼎公司原因，林崇敏不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，林崇敏不退房，正鼎公司自逾期之日起每日按林崇敏已付款的0.002%向林崇敏支付违约金。附件六《合同补充协议》第三条约定：正鼎公司代林崇敏办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，林崇敏给予配合。林崇敏在办理交接房时按房地产权登记机关颁布的收费标准预交办证税费，待“两证”办理后结算，最终收费不计利息多还少补。后林崇敏向正鼎公司付清涉案商品房的全部购房款，林崇敏于2012年5月19日向正鼎公司预交了涉案商品房的契税25514元、维修基金9104元。正鼎公司于2013年6月30日将涉案商品房交付给林崇敏使用。但正鼎公司未按照合同约定期限即2013年9月28日前为林崇敏取得涉案商品房的房屋权属证书，已构成违约，正鼎公司不仅应按合同约定代林崇敏申请办理涉案商品房的《不动产权证书》的登记手续，并在上述《不动产权证书》转移登记至林崇敏名下后将《不动产权证书》交付给林崇敏，而且应按合同约定承担相应的违约责任。 正鼎公司辩称,1.由于正鼎公司的客观原因，正鼎公司尚未向各位业主办理不动产权证书，待客观原因消除之后正鼎公司在第一时间为各业主办理不动产权证。2.林崇敏与正鼎公司约定契税待实际交付后以不计息的方式多退少补，现林崇敏主张退还多交的契税没有依据。3.林崇敏主张的逾期办证违约金以本案起诉之日往前推3年，超过3年的违约金已经过诉讼时效应不予支持，违约金的计算标准请法庭依法判决。4.对其他事实无异议。 林崇敏围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织正鼎公司进行证据交换和质证。对正鼎公司无异议的身份证1份、《商品房买卖合同》及附件补充协议1份、销售不动产统一发票2张、契税的收款收据1张、维修基金收款收据1张、住宅交房缴费明细单1份、财税（2016）XXX号通知1份、代收、代缴费用明细1张、入伙通知书1份，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 正鼎公司以出让方式取得位于莆田市荔城区（XXX）、编号为莆国用（2011）第XXXX号的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2011）第XXXXX号。正鼎公司经批准，在该地块上建设商品房，暂定名为正鼎?东街口，建设工程规划许可证号为建字第XXXX号，施工许可证号为荔建管证（2012）XXXX号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第XXXX号。 2012年5月19日，正鼎公司与林崇敏签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXX）,约定林崇敏以总价款850458元向正鼎公司购买（建筑面积121.39平方米）一套。合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人在签订《商品房买卖合同》当日缴交购房款340458元，剩余房款510000元由买受人到出卖人指定银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付条件与期限约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六《合同补充协议》第三条关于产权登记的补充约定：1.出卖人代买受人办理《房屋所有权证》、《土地使用证》，买受人必须提供相关证件、材料或需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知期限内给予配合，有关于办理《房屋所有权证》、《土地使用权》的一切税费按国家规定由买受人进行承担。买受人应在办理交接房时按房地产产权登记机关颁布的收费标准预交办证税费，待“两证”办理后结算，最终收费不计利息多还少补。附件六《合同补充协议》第四条第3项中约定：办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》所需的相关税费均由买受人承担，由出卖人代收代缴。后林崇敏向正鼎公司付清了涉案商品房的全部购房款，2012年5月19日林崇敏向正鼎公司预交了涉案商品房的契税25514元，2013年6月29日林崇敏向正鼎公司预交了涉案商品房的土地证费用700元、印花税425元、产权证明费200元、房产转移登记费80元，后正鼎公司于2013年6月30日将涉案商品房交付给林崇敏使用。林崇敏及正鼎公司均陈述：在林崇敏向正鼎公司预交契税时，当时的政策规定商品房的契税按照总购房款的3%计费。财税［2016］XXXX号财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》中规定：1.对于个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2.对于个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。该通知自2016年2月22日起执行。现因涉案商品房的权属至今未转移登记至林崇敏名下及林崇敏请求退还部分契税，致讼。案经审理，因林崇敏不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，林崇敏与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》及附件六：合同补充协议，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。林崇敏已向正鼎公司付清涉案商品房的购房款，并将涉案商品房的契税等办证费用预交给正鼎公司，正鼎公司于2013年6月30日将涉案商品房交付给林崇敏使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，正鼎公司应于涉案商品房交付使用后60日（即2013年8月29日）内向当地房屋权属登记机构办理涉案商品房所有权初始预登记，在交付使用后90日内（即2013年9月28日）为林崇敏取得涉案商品房的房屋权属证书。但涉案商品房的权属至今尚未转移登记至林崇敏名下，正鼎公司逾期代为林崇敏申请办理涉案商品房的权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。现林崇敏诉讼请求正鼎公司代为申请办理涉案商品房的《不动产权证书》的登记手续并将《不动产权证书》交付给林崇敏，具有事实和法律依据，且正鼎公司对上述诉讼请求无异议，故本院对上述诉讼请求予以支持。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，如因出卖人原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金；现林崇敏诉讼请求正鼎公司支付以850458元为基数自2017年1月17日起至《不动产权证书》登记至林崇敏名下之日止按日0.002%计算的逾期代为申请办证违约金，正鼎公司对上述诉讼请求的违约金起算日期及违约金计算标准均无异议，本院经审查认为上述诉讼请求具有事实和法律依据，故本院予以支持。正鼎公司辩称逾期办证系因客观原因所致，但未提供证据予以证实，故本院不予采信。鉴于林崇敏已支付全部购房款、商品房已交付且林崇敏并未举证逾期办证所造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即850458元×30%=255137.4元。林崇敏诉讼请求正鼎公司退还多收的契税12757元，本院经审查认为，林崇敏系按照预交契税时的政策规定以总购房款的3%计算的契税向正鼎公司预交契税。根据合同约定买受人应在办理交接房时按房地产产权登记机关颁布的收费标准预交办证税费，待“两证”办理后结算，最终收费多还少补，现涉案商品房的权属证书尚未办理，正鼎公司亦尚未将契税上缴至相关部门，无法确定涉案商品房应当缴纳的契税金额，故双方尚无法进行结算，林崇敏现诉讼请求正鼎公司退还多收的契税没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为林崇敏申请办理坐落于福建省莆田市荔城区（Ｆ区）正鼎·东街口第1幢802号商品房的《不动产权证书》的登记手续，并在上述《不动产权证书》转移登记至林崇敏名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给林崇敏，林崇敏应当予以必要的配合； 二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给林崇敏逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金（以850458元为基数，自2017年1月17日起至上述《不动产权证书》转移登记至林崇敏名下之日止按日0.002%计算，该违约金最高限额为255137.4元）； 三、驳回林崇敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费585元，减半收取计292.5元，由林崇敏负担60元，莆田市正鼎房地产开发有限公司负担232.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇二〇年四月十三日 法官助理黎曦 书记员陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。