广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初325号原告：广州奥园物业服务有限公司韶关分公司，经营场所：韶关市武江区龙归镇冲下管理区黄岗岑西面岑脚企业办公楼三楼306室。负责人：任登飞。委托诉讼代理人：李政，广东正派律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌蔼华，广东正派律师事务所律师。被告：赖宇华，男，1951年7月27日出生，汉族，住韶关市武江区********奥园▪韶关印象2幢B座401房。被告：赖晓明，男，1990年9月18日出生，汉族，住韶关市武江区********奥园▪韶关印象2幢B座401房。原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司与被告赖宇华、赖晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司的委托诉讼代理人凌蔼华，被告赖晓明到庭参加诉讼。被告赖宇华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、原告与两被告签订《前期物业服务协议》的时间：2016年4月6日；二、物业公司服务的小区位置和名称：韶关市武江区********奥园▪韶关印象。三、《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准：物业管理服务费（住宅：2.3元/月/平方米，商铺：5元/月/平方米，不含各项公摊费用），该物业的管理服务费按甲方（两被告）单元的建筑面积计算。收楼后住宅部分第一、第二、第三年由乙方（原告）按1.8元/月/平方米的标准向甲方收取，差额部分由建设单位补足，第四年开始恢复2.3元/月/平方米的标准收取物业管理服务费；四、《前期物业服务协议》约定的物业服务费缴纳日期：物业服务费按月度缴纳，每月度物业服务费及其他应缴费用等由甲方于该月度10日前向乙方缴付；五、《前期物业服务协议》约定的拖欠物业服务费违约金标准：甲方未按本协议约定期限交付物业服务费、水电费及其他费用，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠费用，并按所欠费用总额每日2‰标准支付违约金，违约金的计算期自应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、违约金和其它相关的费用；六、两被告房产位置：韶关市武江区********奥园▪韶关印象2幢B座401房；七、两被告房产用途：住宅；八、两被告房产建筑面积：103.82㎡；九、两被告每月应缴纳物业服务费数额：原告主张2018年6月两被告应缴纳物业服务费数额为181.95元，在抵充扣减两被告多缴纳的2018年6月之前的物业服务费后该月物业服务费欠款数额为53.56元；2018年7月至2019年5月两被告应缴纳物业服务费数额为181.95元/月；2019年6月至2019年11月两被告应缴纳物业服务费数额为184.8元/月；十、两被告拖欠物业服务费期间：2018年6月至2019年11月；十一、两被告拖欠物业服务费数额：原告主张两被告拖欠的2018年6月至2019年11月的物业服务费数额为3163.81元；十二、原告的诉讼请求：1、判令两被告支付2018年6月至2019年11月的物业服务管理费3163.81元；2、判令两被告向原告支付违约金2122.99元（违约金以所欠费用总额每日千分之二的标准，从2018年6月1日起计算至2019年11月26日）；3、判令诉讼费用由两被告承担。十三、需要说明的其他事项：被告赖宇华未作答辩。被告赖晓明答辩称：物业公司在物价局批文（2018年5月备案）还未下来时，明确业主必须预先缴纳3个月物业费1.8元（不预缴不给业主钥匙），答辩人自2017年8月至2018年5月一直按时缴纳物业费，期间物业不作为，答辩人才停止交纳物业费。原告存在问题如下：1、充电桩位满足不了大部分业主需求，部分业主因出行需要电动车随电梯到家充电，容易引发火灾事故，存在极大安全隐患，至今仍未解决；2、同属奥园小区，三期业主公共楼道贴有瓷片，一、二期公共楼道不贴瓷片，墙体存在剥落、开裂，至今未修补；3、物业服务合同中，一般都规定物业管理公司的保安职责，所交纳的物业费中也包含保安费一项，奥园韶关物业分公司合同却未明确安保责任。业主家中、公共楼道遭失窃，原告提供的物业管理服务质量较差；4、小区公共区域收益，资金明细去向不明确。奥园▪韶关印象文化旅游车一期预售合同的《附件十一补充协议》第八条：对合同第二是二条“建筑物区分所有权”的补充约定，业主公共区域收益等权利归买房。然而根据《中华人民共和国物权法》第72条和73条的有关规定，小区建筑区划内的公共场所、公共设施、入楼梯间、电梯间、户外墙面和绿地等，属于业主共有。根据《物权法》，小区业主的共有财产收益、公共场地的收益，都应该属于小区所有业主的公共收益，应该由业主共同享有、共同管理。这其中包括小区的外墙广告收益、停车费、公共地出租的租金、共有房屋的出租的租金，也包括电梯广告收入等；5、一楼、三口涉嫌违建圈地搭棚，小区公共绿化被侵占，答辩人多次向物业反映，物业推搪、敷衍，并未履行职责阻止违法施工。在答辩人于2019年7月25日向新闻频道反映后，物业至今仍未对违建材料起到监管职责。答辩人并非恶意拖欠物业费，只因物业公司并未尽到合同义务，业主多次反映都不予理会，原告存在过错、失责，不应当支付违约金，恳请法院驳回原告诉讼请求，维护所有业主的合法权益（案件审理过程中，被告赖晓明对物业费计算方式没有异议）。裁决结果本院认为，被告赖宇华、赖晓明作为韶关市武江区********奥园▪韶关印象2幢B座401房的业主，原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司与被告赖宇华、赖晓明签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示且未违反法律规定，该合同真实有效。原告作为物业服务公司，在履行了物业服务义务后，依法享有按规定收取物业服务费的权利。两被告作为业主，享受了原告提供的物业服务后，负有支付物业服务费的义务。被告赖晓明称涉案物业充电桩位不足导致业主将电动车开至家中充电存在较大安全隐患，因《前期物业服务协议》对于充电桩的安装未作约定，并不属于物业管理的范畴，故被告赖晓明该答辩意见本院不予采纳。至于被告答辩称公共楼道未贴瓷片、墙体脱落等房屋质量问题，与本案非同一法律关系，被告可另行主张权利。至于被告答辩所反映的小区违建问题，因原告对于违建问题并没有执法权，只能进行劝阻或者协助相关有权部门进行处理，从庭审查明的事实看，原告已尽必要的管理职责。若被告认为违建业主侵犯其合法权益，可与其交涉或向相关主管部门反映以维护自身正当权益。至于被告赖晓明对原告不公示公开公共区域收益侵犯其知情权的答辩意见，因物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，被告不能以此为由拒缴物业费，且如若被告赖晓明认为原告存在侵犯其合法权益之行为，可另行主张权利。现两被告未向原告交纳物业服务费用的行为已构成违约，根据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，原告要求两被告支付2018年6月至2019年11月的物业服务费3163.81元的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。依照原告与两被告签订的《前期物业服务协议》，双方约定了对物业服务费的交纳时间及违约金的计算方法，现原告要求两被告支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但该约定标准过高，被告赖晓明亦提出异议，结合合同约定的物业服务费缴纳时间，本院酌情调整违约金计算方式为以实欠物业服务费为基数自2018年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月26日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告赖宇华经本院依法传唤，没有到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告赖宇华、赖晓明应于本判决生效之日起十日内支付2018年6月至2019年11月的物业服务费3163.81元及违约金（违约金的计算方式：以实欠物业服务费为基数自2018年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年11月26日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司；二、驳回原告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告赖宇华、赖晓明共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 彭志光二〇二〇年四月十七日法官助理 戴 伟书 记 员 杜颖希