广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31348号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市瑞喆实业投资有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道楼岗村义乌商业城，统一社会信用代码91440300094040731N。法定代表人：李国强，经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨艳，女，1985年11月4日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县，被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎金花，女，1981年3月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：李红军，广东文功律师事务所律师。上诉人深圳市瑞喆实业投资有限公司（以下简称瑞喆公司）因与被上诉人杨艳、黎金花租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。瑞喆公司上诉请求：撤销(2019)粤0306民初16687号民事判决；判定瑞喆公司无需向杨艳、黎金花支付房屋使用费及律师见证费；同时判令杨艳、黎金花向瑞喆公司支付商铺占用费及和租赁收益。事实与理由：一、2014年10月1日至2019年5月10日期间商铺使用收益权属于杨艳、黎金花。根据双方签订的《商铺委托经营协议》第三条的约定，商铺在2014年10月1日至2019年9月30日期间委托瑞喆公司经营。瑞喆公司向杨艳、黎金花支付经营收益的方式如下：1.2014年10月1日至2017年9月30日，杨艳、黎金花收取的是固定租赁收益，即由瑞喆公司在总价中扣减房屋使用费金额，即杨艳、黎金花少交51318元价款。所以这一阶段商铺租赁收益权属于杨艳、黎金花。2.2014年10月1日至2019年5月10日，虽然这一段时间涉案店铺没有对外招租成功，没有对外收到租赁收益，但是根据《商铺委托经营协议》第三条，瑞喆公司对外租赁获得的收益要“按照市场实收租金，每半年期限届满后30日内发还给杨艳、黎金花”，所以这一阶段的商铺租赁收益权仍然属于杨艳、黎金花。二、商铺的使用收益权属于杨艳、黎金花，一审法院认定商铺的占有使用人为瑞喆公司明显违背常理。商铺的使用收益权属于杨艳、黎金花，瑞喆公司只是根据双方《商铺委托经营协议》的约定，作为受托人对外招租商铺，收到租客支付的租金仍然要转交给杨艳、黎金花。基于此，商铺的使用收益权人为杨艳、黎金花。一审主观认定涉案店铺的受托经营人为房屋的占有使用权人明显不符合常理。三、基于商铺使用收益权的排他性，既然杨艳、黎金花占有了商铺的使用收益权，瑞喆公司就不能为自己的利益再对该商铺进行使用和收益！基于此，瑞喆公司在租赁协议期间就产生了损失。根据《合同法》第五十八条的规定，杨艳、黎金花要对瑞喆公司失去商铺使用收益权这段时间的损失进行补偿。四、杨艳、黎金花作为房屋的实际使用收益权人，在《商铺经营使用合同》被解除后，要补偿瑞喆公司前三年（2014年10月1日至2017年9月30日）期间的房屋占用费51318元和后2年（2017年10月1日至2019年5月10日）的房屋占用费113659元。五、杨艳、黎金花作为商铺对外租赁的受益人，在《商铺委托经营协议》被解除之后，要向瑞喆公司返还因该合同所得的收益51318元。根据《商铺委托经营协议》的约定，杨艳、黎金花要向瑞喆公司返还前三年获得的固定收益51318元。综上所述，一审法院忽视杨艳、黎金花享有涉案店铺占有使用收益权的事实，错误认定系瑞喆公司占有使用涉案店铺，诚请二审法院依法予以改判。杨艳、黎金花答辩称：瑞喆公司的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实确凿充分，适用法律正确，请求依法维持一审判决，驳回瑞喆公司的上诉请求。杨艳、黎金花起诉请求：1.确认瑞喆公司与杨艳、黎金花双方签订的《商铺经营使用合同》《商铺委托经营协议》无效；2.判令瑞喆公司返还杨艳、黎金花交付的首期款57659元及利息11531.8元；3.判令瑞喆公司返还杨艳、黎金花交付的分期款56000元及利息4480元；4.判令瑞喆公司返还杨艳、黎金花支付的利息6720元及利息1344元；5.判令瑞喆公司返还律师见证费500元；6.判令瑞喆公司支付房屋占有使用费（租金）18185.44元；7.判令瑞喆公司承担本案诉讼费。瑞喆公司反诉请求：1.确认瑞喆公司与杨艳、黎金花签订的《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》无效；2.判令杨艳、黎金花返还2014年10月1日至2017年9月30日的房屋租赁收益51318元；3.判令杨艳、黎金花返还2014年10月1日至2017年9月30日的房屋占用费51318元；4.判令杨艳、黎金花返还2017年9月30日至2019年5月10日的房屋占用费113659元；以上四项合计216295元。一审法院认定事实：杨艳、黎金花与瑞喆公司于2014年9月23日签订《商铺经营使用合同》《商铺委托经营协议》，双方约定瑞喆公司将位于深圳市××××街道楼岗社区前进公社义乌商业城3层3309号商铺租给杨艳、黎金花，出租期限为二十年，从2014年10月1日起至2034年9月30日止，杨艳、黎金花向瑞喆公司支付商铺使用费。2014年黎金花与瑞喆公司签订《平安银行代扣协议书》。杨艳、黎金花已依照合同的约定向瑞喆公司支付了首期款57659元，余款通过银行代扣方式于2017年9月28日前付清(分三年12月共36期)，每月28日前通过银行代扣金额1556元。2014年9月23日杨艳、黎金花向瑞喆公司支付律师见证费500元，银行代扣利息6720元。杨艳、黎金花已支付瑞喆公司分期款56016元。一审法院认为，本案争议焦点在于杨艳、黎金花与瑞喆公司签订的《商铺经营使用合同》《商铺委托经营协议》是否有效。庭审过程中，瑞喆公司对位于深圳市××××街道楼岗社区前进公社义乌商业城3层3309号的商铺未取得建设工程规划许可证的事实予以自认。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。法院认为，杨艳、黎金花与瑞喆公司签订的《商铺经营使用合同》违反法律强制性规定，自始无效。双方签订的《商铺委托经营协议》系以主合同《商铺经营使用合同》有效为基础签订的，也属当然无效。关于杨艳、黎金花主张的瑞喆公司返还首期款57659元及利息11531.8元、分期款56000元及利息4480元、利息6720元及利息1344元。2014年9月23日杨艳、黎金花向瑞喆公司支付首期款57659元、银行代扣利息6720元，并足额支付分期款56000元。因双方签订的《商铺经营使用合同》《商铺委托经营协议》无效，瑞喆公司应向杨艳、黎金花返还首期款57659元、分期款56016元、代扣利息6720元，共计120397元。法院认为，杨艳、黎金花未举证证明因合同无效给其造成的实际损失。双方签订的合同无效，给杨艳、黎金花造成资金占用的利息损失，法院酌定利息以120397元为计算基数按照中国人民银行同类同期贷款利率从起诉之日起计至实际清偿之日止。关于杨艳、黎金花主张的律师见证费500元。2014年9月23日杨艳、黎金花向瑞喆公司支付律师见证费500元。因双方签订的合同无效，瑞喆公司应向杨艳、黎金花返还律师见证费500元。杨艳、黎金花的主张有事实及法律依据，法院予以支持。关于杨艳、黎金花主张的房屋占有使用费。杨艳、黎金花与瑞喆公司签订的《商铺经营使用合同》无效，双方因无效合同取得的财产均应各自返还。杨艳、黎金花向瑞喆公司主张的商铺占有使用费所涉及的商铺，本就应当返还给瑞喆公司。因此，杨艳、黎金花主张的占有使用费，无法律依据，法院不予支持。关于瑞喆公司主张的房屋租赁收益。法院认为，杨艳、黎金花并未实际取得商铺收益，瑞喆公司所指的收益是指在杨艳、黎金花缴交的租金中予以扣除的优惠。由于双方签订的《商铺经营使用合同》《商铺委托经营协议》均为无效合同，因该两份合同取得的财产应当各自返还。瑞喆公司因为该两份合同实际取得的财产为杨艳、黎金花缴给瑞喆公司的120397元；而瑞喆公司未向杨艳、黎金花支付过任何款项。因此，瑞喆公司反诉要求杨艳、黎金花返还房屋租赁收益，无事实依据，法院不予支持。关于瑞喆公司要求杨艳、黎金花支付房屋占用费。杨艳、黎金花与瑞喆公司签订《商铺经营使用合同》的同时将商铺委托给瑞喆公司对外出租。杨艳、黎金花并未实际使用商铺，瑞喆公司所主张的房屋占用费无事实依据，法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、确认杨艳、黎金花与瑞喆公司签订的《商铺经营使用合同》与《商铺委托经营协议》无效；二、瑞喆公司应于本判决生效之日起三日内返还杨艳、黎金花120397元及利息（利息以120397元为计算基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率从起诉之日起计至实际清偿之日止）；三、瑞喆公司应于本判决生效之日起三日内返还杨艳、黎金花律师见证费500元；四、驳回杨艳、黎金花的其他诉讼请求；五、驳回瑞喆公司其他反诉请求。本案本诉受理费1714元，由瑞喆公司承担1325元，杨艳、黎金花承担389元；反诉受理费2272元，由瑞喆公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案双方当事人均未提供证据证明涉案商铺所在的建筑物已取得了建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方就涉案商铺签订的《商铺经营使用合同》和《商铺委托经营协议》均为无效，双方基于上述合同所取得的财产均应返还。因此，瑞喆公司应向杨艳、黎金花返还其基于上述合同收取的首期款57659元、分期款56016元、代扣利息6720元、律师费500元。一审上述处理无误，本院予以确认。瑞喆公司主张无需返还，没有法律依据，本院不支持。另，一审判决并未支持杨艳、黎金花请求的房屋使用费，杨艳、黎金花亦未对此提出上诉，瑞喆公司再上诉主张其无需支付该房屋使用费，已无必要。在一审期间，双方当事人均认可杨艳、黎金花将涉案商铺委托给瑞喆公司对外招租，而瑞喆公司一直未招租成功。因涉案商铺并未招租成功，故无论涉案商铺的占有使用权由杨艳、黎金花享有还是由瑞喆公司享有，均未产生租赁收益，瑞喆公司也无遭受收益损失的事实。瑞喆公司并未依据《商铺经营使用合同》和《商铺委托经营协议》向杨艳、黎金花支付过涉案商铺的租赁收益。故瑞喆公司要求杨艳、黎金花承担其租赁收益损失，没有事实和法律依据。另外，双方签订的《商铺经营使用合同》和《商铺委托经营协议》均为无效合同，瑞喆公司再依据上述合同约定要求杨艳、黎金花支付涉案商铺占用费和租赁收益，理由不成立，本院不予支持。综上，瑞喆公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6358元，由上诉人深圳市瑞喆实业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年四月二十六日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。