西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书  （2018）陕0116民初8750号 原告：田旭丹，女，汉族，1992年9月18日生，住西安市蓝田县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：胡敏，陕西泽诚律师事务所律师。原告：张凡，男，汉族，1991年2月25日出生，住河南省许昌县，系田旭丹之夫，身份证号：411XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：胡敏，陕西泽诚律师事务所律师。被告：乔琴，女，汉族，1968年10月3日生，住陕西省子洲县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：谭云鹏，陕西许小平律师事务所律师。被告：高峰，男，汉族，1970年2月21日出生，住陕西省子洲县，系乔琴之夫，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：乔琴，即本案第一被告。第三人：西安市长安区XX房XX店，住所地西安市长安区XX街XX居XX花园XX号。统一社会信用代码：92610116MA6UK7L1SX。经营者：王铁鹤，该服务店总经理。委托诉讼代理人：胡健，该服务店员工。原告田旭丹、张凡与被告乔琴、高峰、第三人西安市长安区XX房XX店（以下简称鸿泰服务店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告田旭丹及其委托诉讼代理人胡敏、原告张凡的委托诉讼代理人胡敏、被告乔琴及其委托诉讼代理人谭云鹏、被告高峰的委托诉讼代理人乔琴、第三人鸿泰服务店的委托诉讼代理人胡健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田旭丹和张凡起诉时向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人于2017年12月15日签订的《西安房屋买卖居间合同》及附件一；2、判令被告退还购房定金及利息42800元、支付违约金75000元；3、判令被告赔偿损失217000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告申请将第3项诉讼请求变更为：判令被告赔偿损失262338元（包含房屋溢价款损失617338元-375000元=242338元、诉讼律师费损失13000元、中介费损失4000元、鉴定费损失3000元）。事实与理由：2017年12月15日，原、被告及第三人签订合同编号为MS003099的《西安房屋买卖居间合同》及附件一，约定第三人提供居间服务，由原告购买被告的坐落于西安市长安区XX街XX公路XX庄XX幢XX单元XX室的房屋，该房屋状况为购房合同抵押，成交价为375000元，该价款包含房屋内的设施和设备价格，付款方式为商业贷款等内容。原、被告及第三人于签订合同当日口头约定待交易房屋产权证在年后下来继续按照上述合同约定履行各自义务。原告于签订合同当日向被告支付购房定金40000元。2018年三月至五月，原告一直向第三人催问房产证情况及何时被告可以继续履行合同，后来，原告从第三人处了解到，被告的房产证在2018年6月办妥，但被告却于2018年7月29日明确表示其不愿出售交易房产，三方协商未果，故起诉请求法院判决支持原告的诉讼请求。诉讼中，在陕西华地房地产估价咨询有限公司对涉案房屋做出陕华地房估字【2019】第63号房地产估价报告之后（估价结果为：该房屋市场价值总额为617338元），原告申请对第三项诉讼请求做出了增加和变更。被告乔琴辩称：涉案合同系原告与乔琴及第三人签署的，签订合同时高峰并未签订，也没有给乔琴授权；涉案房屋没有取得房产证，原告明知此事，存在交易障碍，原告也明知涉案房屋为乔琴与高峰的共同财产，在高峰本人不知晓的情况下，仍坚持签订该合同，也存在一定过错，应减轻被告方的责任；原告方于2018年7月30日向被告发出解除合同通知，被告收到通知，涉案合同当时就已经解除，原告的第一项诉讼请求不能成立；原告请求支付定金、利息、违约金并赔偿房屋溢价损失，但根据法律规定，定金、违约金和损失不能并列主张，故原告的并列要求不能成立，法院应予以驳回。关于原告方主张的13000元律师费的问题，并无合同约定，并且聘请律师不是诉讼的必然费用，不应由被告承担。根据合同约定，中介费不应由被告承担。鉴定费属于案件诉讼费的范围，由法院综合裁决。被告乔琴实际收到原告的定金是30000元，另外10000元直接交给中介方，即使要退还定金，被告也只退还30000元，其余10000元应由中介方退还原告。被告高峰辩称，其未参与签订合同，也从未同意乔琴出卖房屋，其余答辩意见与乔琴相同。被告鸿泰服务店辩称：合同是各方当事人自愿签订的，头一次看房时，是乔琴的儿子开的房门，不存在乔琴的家人不同意签合同的事情；定金4万元是原告给付被告乔琴，然后被告乔琴将10000元履约保证金交给我方，定金就是4万元。纠纷解决后，才存在退回履约保证金的问题。合同没有履行的原因是乔琴的丈夫高峰不同意卖房导致的。经审理查明：2017年12月15日，甲方（即卖方）乔琴和高峰、乙方（即买方）田旭丹和张凡、丙方（即居间方）鸿泰服务店签订了一份合同编号为MS003099的《西安房屋买卖居间合同》，约定的主要内容有：甲方将位于西安市长安区XX街XX公路XX庄XX幢XX单元XX室的房屋（建筑面积为50.92平方米、合同登记号为长房XA20102849）出售给乙方，附随该房屋一并转让的设施设备包括空调、热水器等11件；该房屋在交易前已经设定抵押，甲方应于预审前办理抵押注销手续；房屋成交价为375000元（包含附随房屋一并转让的设施设备价格在内）；合同签订之日由乙方向甲方支付定金4万元作为购房担保，在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方悔约的，无权要求甲方返还定金，甲乙双方任何一方违约，由违约方承担丙方居间服务费，完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款；为督促甲乙双方及时履约，丙方预留1万元作为履约保证金……甲方或乙方不履行本合同其他约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同，本合同解除的，参照的违约责任为：（一）除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的……（二）除不可抗力影响外，甲方未按本合同约定期限交付房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付款的0.3%支付违约金，违约金可从履约保证金中直接抵扣，逾期交房超过7日的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费；中介费为8000元，由乙方承担，并在签合同当日以现金方式支付。签订合同当日，甲方乔琴和高峰、乙方田旭丹和张凡、丙方鸿泰服务店还签订了《附件一》，补充约定内容为：若因乙方无法通过预购申请或网签不能通过导致该房屋无法进行过户，甲方退还乙方全部定金，丙方退还全部中介费，如能过户，乙方定金不退还，正常交易；甲方应在网签当日将乙方交付的定金4万元打入资金监管账户。签订合同当日，原告张凡向乔琴支付了4万元定金，乔琴向张凡出具了一份4万元的定金收条。签订合同当日，张凡向鸿泰服务店交付了4000元中介费，鸿泰服务店向张凡出借了中介费收据。签订合同当日，乔琴向鸿泰服务店支付了10000元履约保证金。本案当事人在签订合同编号为MS003099的《西安房屋买卖居间合同》和《附件一》时，乙方张凡的签名为田旭丹代签，张凡在场表示认可；甲方乔琴代签了高峰的姓名，但高峰并未在场。2018年3月开始，原告田旭丹和张凡多次催促要求继续履行合同。2018年6月，因被告高峰不同意卖房，导致双方产生纠纷。2018年7月29日，被告乔琴明确表示不出售房屋。2018年7月30日，原告田旭丹和张凡向被告乔琴和高峰邮寄了解除合同通知书，被告于2018年8月3日收到通知后并未提出异议。2018年8月9日，原告田旭丹和张凡提起本案诉讼。诉讼中，因原告申请司法鉴定，本院委托鉴定，陕西华地房地产估价咨询有限公司做出陕华地房估字【2019】第63号房地产估价报告，估价结果为：该房屋市场价值总额为617338元。本案原告对该估价报告未提出异议。本案被告对该估价报告提出异议，并申请估价师出庭接受质询，但未在规定期间内预交估价师出庭费、也未提交需要估价师答复问题的书面清单，本院视为其放弃要求估价师出庭接受质询的申请。本案被告提出的重新鉴定申请，本院也认为其理由不充分而未予准许。庭审中，原告田旭丹和张凡坚持其变更后的诉讼请求，被告乔琴和高峰发表辩称意见，不同意原告的诉讼请求，第三人鸿泰服务店认为合同解除的过错责任应由被告乔琴和高峰承担。原告举证了原、被告签订的《西安房屋买卖居间合同》、定金收条、中介费收据、微信聊天记录截图、解除合同通知书和EMS快递单和签收单、通话录音、乔琴在2010年4月21日签订的《商品房买卖合同》、陕华地房估字【2019】第63号房地产估价报告及鉴定费票据等证据，被告方对上述证据的真实性认可，但认为高峰没有在《西安房屋买卖居间合同》上签名，也没有授权乔琴代为签名，该合同对高峰没有约束力，还认为原告明知涉案房屋是乔琴和高峰的共有财产，却未见高峰的面征得高峰同意就签订合同，也存在过错，应自行承担部分责任；原告虽发出解除合同通知，但原告没有做到及时减损的义务，其扩大损失被告不予认可；录音证据中原告对录音进行了截取，不是完整录音内容，故不认可录音证据；被告认为，本案合同的解除时间是被告收到原告发送的解除合同通知之日，即2018年8月3日，而本次估价的基准日为2019年2月22日，所以，该估价结论不应作为本案原告主张的溢价款的依据。本案第三人对原告的证据均予认可。被告乔琴举证的证据有：1、乔琴缴纳10000元合同保证金的收据，用以证明乔琴于2017年12月15日将收取原告的40000元定金中的10000元交给了第三人鸿泰服务店，该10000元应由第三人向原告返还；2、涉案房屋在2018年取得的不动产权证书的照片一张，用以证明原告在原、被告签订合同时明知涉案房产没有产权证，原告也存在过错；3、乔琴和第三人鸿泰服务店的代理人的微信聊天截图，用以证明乔琴将高峰不愿卖房的事告知第三人，希望与原告协商解决纠纷，但第三人害怕原、被告直接联系拒绝面谈，原告和第三人存在扩大损失嫌疑。原告和第三人对被告乔琴举证的三组证据的真实性均予认可，但否认被告的证明目的，认为10000元履约保证金是被告交付给第三人的款项，与被告应向原告退还的定金无关，认为乔琴举证的不动产权证书的照片上看不出来具体的办证时间，也不能证明原告对本次交易存在过错，认为聊天记录内容不能证明第三人和原告存在过错。本案调解未果。本院认为：民事诉讼中，当事人对其主张的事实，有责任提供相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案原告举证的证据，结合被告方的陈述意见，可以证明原告田旭丹和张凡、被告乔琴、第三人鸿泰服务店签订了《西安房屋买卖居间合同》和《附件一》，该合同签订后，原告张凡向被告乔琴支付了40000元定金、向第三人鸿泰服务店交付了4000元中介费、被告乔琴向第三人鸿泰服务店缴纳了10000元履约保证金等事实，本院予以认定。被告高峰未签订合同，也未授权乔琴代签合同，事后并未追认该合同，故高峰不是合同当事人，本院予以认定；故原告对被告高峰提出的所有诉讼请求，依法应予判决驳回。本案合同解除的原因，系被告乔琴不同意继续履行合同导致，故乔琴应承担违约责任。在被告乔琴明确表示不愿继续履行合同的前提下，原告提供的证据可以证明原告于2018年7月30日向被告乔琴发出了解除合同通知，该通知由被告签收的时间、即到达被告的时间为2018年8月3日，根据合同法的规定，该合同解除的时间应当确定为2018年8月3日，故对于原告要求判决解除合同的诉讼请求，应首先判决确认原告田旭丹和张凡与被告乔琴之间的买卖合同关系已经于2018年8月3日解除，其次，再继续判决解除原、被告和第三人之间的居间合同关系。合同解除后，根据合同约定，原告要求被告返还定金40000元的诉讼请求，应予判决支持。原告要求被告乔琴承担定金利息的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，应予判决驳回。原告要求被告支付违约金75000元的诉讼请求，符合合同约定，应予判决支持。原告要求被告赔偿中介费4000元的诉讼请求，证据充分，应予判决支持。被告乔琴拒绝向原告支付上述费用和赔偿上述损失的辩称意见，本院不予采信。至于原告要求被告赔偿房屋增值价款损失242338元的诉讼请求，在原、被告的买卖合同关系已经于2018年8月3日解除、且原告已经主张了返还定金、赔偿违约金的情况下，原告的此项请求缺少法律依据及合同依据，应予判决驳回。原告要求被告赔偿律师费13000元的诉讼请求，缺少证据支持，应予判决驳回。原告主张的鉴定费损失3000元，属于诉讼费范围，可判由原、被告合理分担。至于被告乔琴向第三人缴纳的合同保证金，不属于本案的诉讼请求范围，本案不予判决处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告田旭丹、张凡与被告乔琴之间的房屋买卖合同关系已经于2018年8月3日解除；二、解除原告田旭丹和张凡、被告乔琴与第三人西安市长安区XX房XX店之间的居间合同关系；三、本判决生效后十日之内，由被告乔琴向原告田旭丹和张凡返还定金40000元；四、本判决生效后十日之内，由被告乔琴向原告田旭丹和张凡支付违约金75000元；五、本判决生效后十日之内，由被告乔琴向原告田旭丹和张凡赔偿中介费损失4000元；六、驳回原告对被告高峰提出的所有诉讼请求；七、驳回原告之其余诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7002元，原告田旭丹、张凡已预交，由被告乔琴承担5000元；本案鉴定费3000元，原告田旭丹、张凡已预交，由被告乔琴承担2000元；被告乔琴对自己应承担的受理费和鉴定费，应于本判决生效后十日之内给付原告田旭丹和张凡；其余受理费和鉴定费由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长      杨红雨人民陪审员      任旭东人民陪审员      张  拓 二O二0年  四  月 二十四 日 书  记  员      郑馨羽 1