河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初32380号原告（反诉被告）湖北银兴影业投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路233号（老151号）世纪彩城E区世纪大厦6层15号。法定代表人周向东。委托代理人胡辉、常宝，河南瀛豫律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州原楚新地商业运营管理有限公司，住所地郑州市金水区南阳路300号。法定代表人谢慧。委托代理人郭洪魁，河南文丰律师事务所律师。被告（反诉原告）郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司，住所地郑州市金水区南阳路300号。法定代表人吴人杰。委托代理人许镇江、张鹏，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司诉被告(反诉原告)郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖北银兴影业投资管理有限公司法定代表人周向东及其代理人胡辉、常宝，郑州原楚新地商业运营管理有限公司法定代表人谢慧及其代理人郭洪魁、被告（反诉原告）郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司委托代理人许镇江、张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司诉称，2018年4月23日,郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司（下称“阳光公司”）与湖北银兴影业投资管理有限公司（下称“银兴公司”）经协商签订了《新生活广场房屋租赁合同》，约定银兴公司承租位于郑州市××路××号的阳光新生活购物广场，租赁面积为地上1-3层，建筑面积17349.86平方米，包括建筑物四周的广场、停车场以及外立面。2018年6月8日，阳光公司与银兴公司及郑州原楚新地商业运营管理有限公司（下称“原楚公司”）共同签订了《补充协议》一份，约定银兴公司将上述租赁合同项下的所有权利和义务转让给原楚公司，阳光公司对该转让行为予以同意，之后由原楚公司继续履行《新生活广场房屋租赁合同》。上述合同履行期间，阳光公司并未按照租赁合同的约定履行相应的义务，存在诸多违约行为。1、阳光公司延期交付配电房、豪享来商铺及停车场等区域；2、在合同明确约定租赁房屋楼顶平台区域属于原告承租范围的情况下，阳光公司不予承认且不向原告进行交付；3、原楚公司因自身经营需要，需对租赁物业电力进行增容施工，但阳光公司不予配合并多次阻挠，导致电力增容施工无法顺利完工。上述阳光公司的行为已构成严重违约，造成合同无法履行，且在原楚公司多次发函催告的情况下，阳光公司均不予纠正违约行为，给银兴公司及原楚公司造成了重大损失。根据合同约定，原告有权解除合同，追究阳光公司的违约责任，并要求阳光公司赔偿原告的所有损失。因此原告为维护自身合法权益特诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1、判令解除《新生活广场房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告赔偿损失12,501,238.3元；3、判令被告向原告支付违约金3,461,297元；4、判令被告退还履约保证金2,966,826元；5、本案财产保全费用、诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司辩称，一、《房屋租赁合同》约定的答辩人的解除条件已经成就，答辩人有权单方解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，并有权要求原告承担解除合同违约金6922594元。二、答辩人已按照《房屋租赁合同》的约定履行自己的义务，不存在违约行为，不应承担任何违约责任。1、豪享来区域和停车场区域的交付时间原告与答辩人已经协商一致，答辩人在豪享来区域和停车场区域的交付事宜上并无违约行为，不应承担违约责任。2、答辩人无向原告交付高压配电房的义务，租赁合同明确约定高压配电房由答辩人或者物业公司进行管理。3、原告的电力增容施工工作已完毕，答辩人按照《房屋租赁合同》的约定履行相应的审批和报备手续，不存在阻挠其电力施工的行为。4、楼顶平台区域规划设计是非上人平台，该区域并不在原告的承租范围内，并且楼顶平台区域不可以作为经营性使用，答辩人并无向原告交付楼顶平台区域的义务。5、原告起诉状中所陈述的上述事实均是在日常经营管理活动中可能产生的正常沟通事项，该些事项并不导致答辩人违约，双方根本性的义务应是房屋的交付使用与租金支付，原告要求支付违约金的诉讼请求并无任何事实及法律依据。综上所述，原告所诉称的答辩人的违约行为无任何事实及法律依据，答辩人并不存在违约，原告要求答辩人支付违约金的诉讼请求无任何事实及法律依据，应当依法予以驳回。三、原告主张的损失无任何事实及法律依据，应当予以驳回。四、因原告逾期支付租金，答辩人提起反诉要求解除房屋租赁合同，根据《房屋租赁合同》的约定，履约保证金应不予退还。五、原告恶意寻找理由主张答辩人违约的原因系其自身资金存在问题，以达到其恶意拖延支付租金而持续使用租赁房屋的目的；与河南振兴房地产（集团）有限公司的房屋租赁合同纠纷亦可以看出。综上所述，因原告逾期支付租金，答辨人已提起反诉要求解除房屋租赁合同，原告理应承担解除合同违约金。答辩人不存在原告所述的违约行为，原告要求答辩人支付违约金及损失的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。因原告违约未支付租金在先，答辩人并无向其退还履约保证金的义务。因此，原告的全部诉讼请求无任何事实及法律依据，恳请法院在查明事实的基础上驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司反诉称，2018年4月23日，反诉原告与反诉被告湖北银兴影业投资管理有限公司（以下简称：“湖北银兴公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定湖北银兴公司承租反诉原告所有的位于郑州市××路××号阳光新生活购物广场项目，租赁面积为17349.86平方米。租赁期限共计16年，自2018年5月1日起至2034年4月30日止。房屋租赁合同对租金的标准及支付时间均作了详细的约定。房屋租赁合同签订后，反诉原告依约向湖北银兴公司交付了租赁房屋。2018年6月8日，反诉原告与湖北银兴公司、被告郑州原楚新地商业运营管理有限公司（以下简称“原楚新地公司”）签订了《补充协议》，协议约定湖北银兴公司将《房屋租赁合同》项下的所有权利义务转让给原楚新地公司，且湖北银兴公司保证原楚新地公司将按照《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定履行义务，如果原楚新地公司出现任何违约行为，湖北银兴公司承担连带保证责任。房屋租赁合同签订后，反诉原告依约向湖北银兴公司交付了租赁房屋，但二反诉被告却严重违约，长期拖欠反诉原告租金不予支付，现反诉原告按照房屋租赁合同的约定，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议并判令二反诉被告搬离租赁房屋，对于反诉被告在搬离前拖欠反诉原告的租金及违约金，二反诉被告应当按照房屋租赁合同的约定支付予反诉原告。为依法维护反诉原告的合法权益，反诉原告依法提起反诉，恳请贵院依法支持反诉原告的各项诉请！诉讼请求：1.依法判令解除反诉原告与二反诉被告所签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.依法判令二反诉被告自《房屋租赁合同》及《补充协议》解除之日起10日内搬离租赁房屋并恢复原状返还租赁房屋予反诉原告；3.依法判令二反诉被告向反诉原告支付租金5933652元（租金以租赁面积为基数按照28.5元/㎡/月自2018年11月1日暂计算至2019年10月31日），并依法判令二反诉被告向反诉原告按照租赁合同约定的面积及租金标准支付剩余租金至二反诉被告实际腾空、搬离租赁房屋之日止（剩余租金计算标准如下：①自2019年11月1日起至2020年4月30日止的租金按照28.5元/㎡/月计算；②自2020年5月1日起至2022年4月30日止的租金按照57元/㎡/月计算；③自2022年5月1日起至2025年4月30日止的租金按照59.85元/㎡/月计算；④自2025年5月1日起至2028年4月30日止的租金按照62.84元/㎡/月计算；⑤自2028年5月1日起至2031年4月30日止的租金按照65.98元/㎡/月计算；⑥自2031年5月1日起至2034年4月30日止的租金按照69.28元/㎡/月计算）；4.依法判令二反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金2254787.76元（①2018年11月1日起至2019年4月30日止租金的违约金以2966826元为基数，按照每日5‰的标准自2019年7月21日起暂计算至2019年11月20日，②2019年5月1日起至2019年10月31日止租金的违约金以2966826元为基数，按照每日5‰的标准自2019年10月21日起暂计算至2019年11月20日），并依法判令二反诉被告以租赁合同约定的租金标准及欠付租金时间、周期计算的租金数额为基数，以欠付租金所处交费周期及对应的交费日期，向反诉原告支付自2019年11月21日至二反诉被告实际支付完毕租金之日止的剩余逾期付款违约金（剩余逾期付款违约金计算标准如下：①2018年11月1日起至2019年4月30日止租金的剩余违约金以2966826元为基数按照每日5‰的标准自2019年11月21日计算至实际支付完毕租金之日止；②2019年5月1日起至2019年10月31日止租金剩余的违约金以2966826元为基数按照每日5‰的标准自2019年11月21日计算至实际支付完毕租金之日止；③2019年11月1日起至2020年4月30日止租金的违约金以2966826元为基数按照每日5‰的标准自2020年1月21日计算至实际支付完毕租金之日止；④2020年5月1日之后的租金违约金按照每日5‰，以租赁合同约定的月租金标准及欠付租金时间、周期计算的租金数额为基数，以欠付租金所处交费周期【自2020年5月1日起算，每三个月为一个交费周期】所对应的前一周期的最后一个月的21日为起点分别计算至二反诉被告实际支付完毕租金之日止）；5.依法判令二反诉被告向反诉原告支付解除合同违约金6922594元；6.依法判令二反诉被告向反诉原告支付反诉原告为此案件花费的律师费用200000元；7.依法判令二反诉被告向反诉原告支付保全保函费用45333元；8.依法判令二反诉被告对上述款项承担连带责任；9.依法判令二反诉被告承担本案的全部诉讼费、保全费。原告（反诉被告）湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司辩称，一、本案中阳光公司违约在先，答辩人为了维护自身权益，行使了拒付租金的同时履约抗辩权，因此阳光公司无权解除合同，也无权要求答辩人承担租金支付及合同解除的违约责任。1、租赁合同履行期间，阳光公司并未按照租赁合同的约定履行合同的义务，存在诸多违约行为。（1）阳光公司延期交付配电房、豪享来商铺及停车场等区域；（2）在合同明确约定租赁房屋楼顶平台区域属于原告承租范围的情况下，阳光公司不予承认且不向原告进行交付；（3）原楚公司因自身经营需要，需对租赁物业电力进行增容施工，但阳光公司不予配合并多次阻挠，导致电力增容施工至今无法顺利完工；（4）阳光公司拒不提供同第三方物业公司签订的物管合同，导致答辩人无法明确物管公司的权利义务，且在项目运营过程中多次遭受物管公司的阻挠，使答辩人无法实现经营目的，损失惨重。2、阳光公司的行为已构成严重违约，造成合同无法根本履行，且在原楚公司多次发函催告的情况下，阳光公司均不予纠正违约行为，给银兴公司及原楚公司造成了重大损失。因此根据合同法及双方签订租赁合同的有关规定，为进一步督促阳光公司履行合同约定，原楚公司、银兴公司有权行使同时履约抗辩权拒付租金。3、答辩人并非无故拒付租金，依据《房屋租赁合同》20.5条的约定，如甲方违约，乙方有权通知甲方，并要求甲方纠正违约行为，若十五日后甲方仍未纠正，乙方有权暂停支付租金直至甲方纠正违约行为之日止。答辩人是在履行合同的过程中，因自身权益遭受损害，在迫于无奈的情况下才采取拒付租金的方式，试图让阳光公司消除妨碍、积极履行出租人义务，因此阳光公司不能以答辩人拒付租金为由享有解除合同的权利，答辩人也无需承担解除合同的违约责任。二、双方口头约定了一年的免租期，该期间的租金阳光公司无权主张，因此答辩人无需承担免租期内未付租金的违约责任。1、对免租期进行约定是租赁市场的一个交易习惯，根据该交易习惯来看，免租期一般是出租方为了达到招租的目的而承诺给予承租人免收租金的一定时间段。在原楚公司与众多商户签订的《租赁合同》合同中，也对免租金装修期进行了约定，不同的合同当事人之间约定的免租金装修期的长短也不一样。可见，对免租期进行约定已经是租赁市场的一个交易习惯。2、双方在缔约合同阶段，约定了一年的免租期，即2018年5月1日至2019年4月30日，双方也确定了包含免租期在内的租赁合同文本，但阳光公司为了达到税收筹划的目的，要求签订不含免租期的合同，在实际合同履行过程中，给予答辩人一年的免租期。2018年11月22日答辩人支付的租金也是为了满足阳光公司税收筹划的需要，双方在往来邮件中也对此作出明确说明。因此第一笔租金应自2019年5月1日起计算，原楚公司、银兴公司已于2018年11月22日支付的第一笔租金，剩余实际租赁期间的租金待阳光公司消除违约行为后，原楚公司将酌情予以支付。3、阳光公司作为出租人，显然比原楚公司更处于强势地位，出租人阳光公司对自已出租房屋的现状及周围商业环境的情况是清楚的，在交易经验上也比原楚公司更具有优势。原楚公司、银兴公司来郑州从事大型商业综合体开发，原本为谋取商业利益，在该项目已经投入大量资金。依据租赁合同4.2条的约定交付时间为2018年5月1日，该日期并不包含装修期、手续办理等必要期限，原楚公司之所以签订对自身严重不利且无免租期的《租赁合同》，是为了配合阳光公司2019年度税收筹划。如果让承租人承担免租期内的租金，显属有失公平。综上，本案中双方约定了免租期，阳光公司无需承担免租期内的租金，阳光公司不能以免租期内答辩人未付租金为由要求解除合同；同时因阳光公司违约在先，答辩人为了维护自身权益，迫于无奈在免租期后的租赁期间内行使了拒付租金的同时履约抗辩权，因此阳光公司也无权解除合同，无权要求答辩人承担租金支付及合同解除的违约金及案件律师费、保全保函费用。本院根据原、被告的诉辩意见、举证、质证及庭审陈述，确认本案事实如下：1、2018年4月23日,郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司（下称“阳光公司”）与湖北银兴影业投资管理有限公司（下称“银兴公司”）经协商签订了《新生活广场房屋租赁合同》，约定银兴公司承租位于郑州市××路××号的阳光新生活购物广场，租赁面积为地上1-3层，建筑面积17349.86平方米，包括建筑物四周的广场、停车场以及外立面。租赁期限共计16年，自2018年5月1日至2034年4月30日。如果银兴公司转租的，次承租户的租赁期限不能超过本合同约定的租赁期限。自2018年5月1日至2020年4月30日止租金以6个月为一期，每期租金2966826元。本合同履行期间银兴公司如未能足额支付任何一期租金或其他应付费用，应自构成逾期之日起，每逾期一日向阳光公司支付相当于应付而未付金额5‰的逾期付款违约金。合同签订后7日内，银兴公司向阳光公司支付2966826元履行保证金，合同还对其他项进行约定；房屋租赁合同签订后，阳光公司依约向湖北银兴公司交付了租赁房屋；2、2018年4月27日，阳光公司与银兴公司签订租赁物业现状交付使用确认书，显示银兴公司承租的郑州市金水区南阳路300号阳光生活广场F1-F2层商铺已经接受确认，双方公司授权人员办理租赁物业接受使用手续；3、2018年6月8日，阳光公司与银兴公司及郑州原楚新地商业运营管理有限公司（下称“原楚公司”）共同签订了《补充协议》一份，约定银兴公司将上述租赁合同项下的所有权利和义务转让给原楚公司，阳光公司对该转让行为予以同意，如果原楚新地公司出现任何违约行为，湖北银兴公司承担连带保证责任，之后由原楚公司继续履行《新生活广场房屋租赁合同》。4、审理查明合同签订后原告于2018年11月22日支付租金2966826元。本院认为，本案审理过程中原、被告均认为合同已无法继续履行，现原告诉求解除合同，被告亦反诉请求解除合同，本院予以支持，涉案合同应于本判决生效之日起予以解除。原告还诉求判令被告向原告赔偿损失12,501,238.3元、支付违约金3,461,297元并退还履约保证金2,966,826元。本案中原告银兴公司已于2018年6月8日通过与原告原楚新地公司删除及被告签订《补充协议》的方式将租赁合同项下的所有权利义务均转让给了原告原楚新地公司，原告银兴公司仅就原楚新地公司出现的违约行为承担连带保证责任。故原告银兴公司无权就本案所涉租赁合同要求被告向其赔偿损失并支付违约金，现二原告共同诉至本院要求判令被告向原告赔偿损失等，且二原告未在诉请及事实与理由中明确被告应向哪一原告进行赔偿，故本院认为二原告的上述诉请不清，应予以驳回上述起诉。被告反诉要求原告自《房屋租赁合同》及《补充协议》解除之日起10日内搬离租赁房屋并恢复原状返还租赁房屋。合同解除后原告自应搬离涉案房屋，对该项诉求本院予以支持。但被告在其反诉状及举证中均未明确恢复原状的具体情况及清晰诉求，故本院认为该项诉请不够具体，应予以驳回。被告反诉要求二原告支付自2018年11月1日暂计算至2019年10月31日的租金5933652元，并依法判令原告向被告按照租赁合同约定的面积及租金标准支付剩余租金至二原告实际腾空、搬离租赁房屋之日止。本院认为合同应当得到履行，原告原楚新地公司租赁被告房屋并使用，其有义务支付租金，被告反诉要求支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金5933652元于法有据，本院予以支持。原告银兴公司承诺就原楚新地公司出现的违约行为承担连带保证责任。故上述租金的支付应由二原告承担连带责任。原告答辩称双方口头约定了一年免租期，但证据不足，本院不予认定。被告反诉要求支付租金至原告实际腾空、搬离租赁房屋之日止，本院认为因2020年新冠疫情影响且双方对租金的约定具有阶段性，故对该部分租金本院暂不予处理，被告可于合同解除且原告搬离后另行主张。被告反诉要求原告支付逾期付款违约金2254787.76元、支付解除合同违约金6922594元；支付律师费用200000元；支付保全保函费用45333元。本院认为在涉案合同履行过程中原、被告均存在不同程度违约情况，本案纠纷的造成系双方责任。故对被告的上述反诉请求一概不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、2018年4月23日被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司与原告湖北银兴影业投资管理有限公司签订的《新生活广场房屋租赁合同》及2018年6月8日被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司与原告湖北银兴影业投资管理有限公司及原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司签订的《补充协议》均于本判决生效之日予以解除；二、原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司于《新生活广场房屋租赁合同》及《补充协议》解除后十日内自涉案房屋搬离；三、原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司支付租金5933652元；四、原告湖北银兴影业投资管理有限公司对判决第三项中确定的支付义务承担连带责任；五、驳回原告湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司对被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司的其他起诉；六、驳回被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135376元，由原告湖北银兴影业投资管理有限公司及原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司负担100元，剩余135276元，退回原告湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司。反诉案件费56969元，由原告湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司负担22013元，被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司负担34956元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 杨 关二〇二〇年四月二十日书记员 沙士航