贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初520号原告：邹瑞莅，男，1966年7月22日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：田仁会，贵州省贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。执业证号：32401062100414。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：赵玉桥，贵州省贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。执业证号：62401181100419。代理权限：特别代理。被告：曾丽，女，1967年1月8日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：孙芳林，贵州齐之越律师事务所律师，执业证号：15201200210584476。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：刘燕婉，贵州齐之越律师事务所律师，执业证号：15201201811067885。代理权限：特别代理。第三人：甘四云，女，1970年4月8日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师，执业证号：14403200210570779。代理权限：特别代理。原告邹瑞莅诉被告曾丽、第三人甘四云确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邹瑞莅及其委托诉讼代理人田仁会，被告曾丽的委托诉讼代理人孙芳林、刘燕婉、第三人甘四云的委托诉讼代理人彭红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹瑞莅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告与第三人于2019年3月25日签订的《存量房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告原系夫妻关系。双方婚后共同在贵阳市白云区南湖新区购买了南湖新区B-22丽水铭苑4-4栋C-18号（又名白云区育才路299号丽水铭苑4栋1层4号）房屋一套。2007年3月26日双方协议离婚，离婚协议中第二条约定“在房屋财产分割或出售前，自2006年5月1日起，该房屋在银行贷款的每月按揭还贷金额由双方平均分担，在男方经济条件允许的情况下由男方邹瑞莅垫付，由女方曾丽从其分配所得财产中对邹瑞莅垫付，由女方曾丽出具垫付认可证明，待房产出售后双方平均分配所得净值，然后曾丽从其分配所得财产中对邹瑞莅垫付的总金额给与偿还，……四、房屋的物管、水电、电话、保姆、维护维修及生活费和其它产生的于房屋相关的费用从2007年1月1日起由双方共同承担”。协议签订后，双方协商将该案涉房屋的按揭贷款由被告的名义变更为原告的名义偿还贷款，原告为被告垫付了一部分房屋的按揭款。2017年被告未与原告协商，在原告不知情的情况下，被告将案涉房屋按揭的名义由原告又变更为被告，且将房屋剩余按揭款提前还清，被告的行为违背了诚实信用原则，侵害了原告的权益，故原告为维护自己合法权益，于2018年8月14日诉诸法院要求分割该房屋。贵阳市白云区人名法院于2018年12月27日作出（2018黔0113民初5249号民事判决书，该判决书认定：由于案涉房屋未取得房屋所有权证书，不宜判决归属，只能判决居住使用，原、被告可待取的房屋所有权证后，另行起诉。2019年3月12日，被告向贵阳市不动产登记中心白云区不动产登记站申请办理了案涉房屋产权证书，并私自将案涉房屋出售给了第三人。原告认为案涉房屋属于原、被告的夫妻共同财产，被告与第三人于2019年3月25日签订《存量房买卖合同》未取得原告的同意，事后也未经原告追认，被告的行为属于无权处分权的人处分他人财产，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失，特向法院提起诉讼，诉请如前。被告辩称，一、被告对南湖新区B-22丽水铭苑4-4栋C-18号房屋享有绝大部分的所有权。此房首付款46万元系被告于登记结婚前分三次支付，属于被告个人财产。婚姻期间，被告与原告共同承担一部分房屋贷款，但被告与原告于2007年3月26日协议离婚后，原告未按照离婚协议第二、三条履行约定义务，均由被告履行大部分房屋的还款及相关缴费义务，且因原告未履行其还款义务，还导致被告在银行产生不良的征信记录，被告在这种情况下，无奈只得将房贷提前全部归还，故被告对此房享有绝大部分的所有权。二、被告作为购房人于2004年7月7日签订《商品房买卖合同》，并作为此房登记的唯一所有权人于2019年3月19日得到此房的不动产权证书，再依据双方签订的《离婚协议》第二条约定，被告完全有权按市场价格将此房卖出。故被告再无义务及必要告知第三人甘四云所有权属情况，且被告经过房产中介公司按照市价格将此房出售给第三人，不存在恶意串通的行为。故请法院驳回原告的诉讼请求。第三人甘四云述称，一、第三人在涉案房产交易之前与原、被告均不认识，也不清楚两人系夫妻关系，第三人是通过中介公司与被告曾丽接触和达成交易的。受让涉案房产时，产权证只有曾丽一个人的名字（单独所有），曾丽离婚的时间也超过12年，没有任何公示信息显示原告就涉案房产有任何权利，因此第三人认为涉案房产系曾丽单独所有，其有完整的处分权。第三人为能与亲属相邻而居，以高于市场价格的情况下受让涉案房产。涉案房产已办理过户登记，第三人于2019年3月25日取得了不动产权证。二、原告自身对曾丽单独转让房产有严重过错。原告从离婚至涉案房产过户给第三人长达12年之久，原告一直未对房产采取措施，以公示原告也是权利人；2017年曾丽将银行按揭的名义由原告变更为曾丽，且将剩余按揭款提前还清，原告未及时发现；法院作出（2018黔0113民初5249号民事判决后，原告未依法去办理更正、异议登记，原告对此具有过错。故第三人根据善意取得的规则应取得涉案房产的所有权，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。根据原、被告及第三人的在庭陈述及提供的相关证据，本院确认如下事实：原、被告于2004年7月6日登记结婚，2004年7月7日被告曾丽与贵阳永茂房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买位于南湖新区的房屋一套。该房屋首付共46万元，余款向银行贷款69万元的方式支付，房屋贷款已于2018年8月2日全部还清。2007年3月26日双方协议离婚，并签订离婚协议，内容约定：“二、双方的共同财产南湖丽水铭苑Ｃ-18别墅一套以双方共同协商同意的价格出售，在总售价高于人民币180万元（大写：人民币壹佰捌拾万元整）时，如果一方想出售，另一方必须同意，并配合办理出售手续。办理手续的各项相关费用由双方共同承担。三、在房屋财产分割或出售前，自2006年5月1日起，该房屋在银行贷款的每月按揭贷款金额由双方平均分担，在男方经济条件允许的情况下男方邹瑞莅垫付，由女方曾丽出具垫付认可证明，待房产出售后双方平均分配所得净值，然后曾丽从其分配所得的财产中对邹瑞莅垫付的总金额给与偿还，每月垫付金额以银行每月实际收取金额计。在垫付期间男方如果出现经济困难，由双方友好协商解决。四、房屋的物管、水电、电话、保姆、维护维修及生活费和其它产生的与房屋相关的费用从2007年1月1日起由双方共同承担”。同日，被告给原告出具《垫付证明》一份，内容为“曾丽认可从2006年5月至2007年4月南湖丽水铭苑Ｃ-18的按揭款，曾丽应付的那份按揭款由邹瑞莅垫付。”2018年8月，原、被告因涉案房屋的分割发生纠纷，原告起诉至本院，本院于2018年12月27日作出（2018）黔0113民初5249号民事判决书，因涉案房屋未取得房屋所有权证书，不宜判决归属，判决驳回原告的诉讼请求。2019年3月19日，被告就涉案房屋向贵阳市国土资源局白云区不动产部门办理了产权证书号为黔（2019）白云区不动产权第0002302号的不动产权证书，共有情况注明为单独所有。2019年3月25日，在案外人贵州众胜旺房地产经纪有限公司的居间介绍下，被告与第三人签订《众胜旺房屋买卖三方（居间）合同》，第三人以450万元的价格购买了涉案房屋，第三人支付给被告450万元购房款。被告和第三人为办理涉案房屋过户时少缴纳相关税款，双方于同日签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋成交价为150万元，并以该合同作为过户的相关资料备案，被告于当日将涉案房屋过户给第三人，第三人取得涉案房屋不动产权证书（证号为黔（2019）白云区不动产权第0002495号）。原告得知后，认为涉案房屋属于夫妻共同财产，被告在未告知原告并取得原告的同意的情况下将涉案房屋出售，被告的行为侵害了其权益，与被告发生争议，故诉至本院。上诉事实有原、被告及第三人的到庭陈述及原告提交的原、被告及第三人的身份证复印件、结婚证（失效）、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同登记备案表》、《抵押借款合同》、离婚协议、垫支证明、本院（2018）黔0113民初5249号民事判决书、权利人登记为曾丽的不动产权证书、《存量房买卖合同》、《众胜旺房屋买卖三方（居间）合同》，被告提交的离婚协议、权利人登记为曾丽的不动产权证书、《存量房买卖合同》、《众胜旺房屋买卖三方（居间）合同》，第三人提供的《众胜旺房屋买卖三方（居间）合同》、权利人登记为曾丽的不动产权证书、银行流水、收条及收据、贵阳市存量房交易结算资金监管协议、权利人登记为甘四云的不动产权证书、第三人的结婚证等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，本案中，从被告与第三人实际履行支付房款的情况看，《存量房买卖合同》中约定的房屋价款并不是双方的真实意思表示，《众胜旺房屋买卖三方（居间）合同》中约定的价款才是双方的真实意思表示，双方未实际按照《存量房买卖合同》中约定的150万元房价款交易，而实际按照《众胜旺房屋买卖三方（居间）合同》中约定的450万元房价款交易，双方签订《存量房买卖合同》的目的是为减少交税而恶意串通降低成交金额，并以此办理房屋产权变动登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，《存量房买卖合同》中150万元的交易价格条款明显违反上述第二项之规定，损害了国家利益，故150万元交易价格条款应认定无效。对于《存量房买卖合同》中的其他条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，《存量房买卖合同》的其他条款是被告与第三人的真实意思表示，未违反法律规定，也已为双方所履行，应为有效，且被告与第三人并未按《存量房买卖合同》中150万元的交易价格进行交易，故该条款的无效部分，不影响《存量房买卖合同》其他部分效力。对于原告主张被告属无权处分权，根据合同相对性原则，被告与第三人进行房屋交易时，涉案房屋的不动产权证书中明确权利人为被告曾丽，共有情况为单独所有，持证方式为单独持证，且第三人是通过中介购买涉案房屋，并已办理了过户，取得了不动产权证，第三人系善意第三人，原告与被告之间的纠纷不影响被告与第三人的买卖交易成立，故对原告诉请确认《存量房买卖合同》无效的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条及《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邹瑞莅的诉讼请求。案件受理费减半收取60元（原告已预交），由原告邹瑞莅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  马雪恒二〇二〇年四月十日法官助理祝清碧书记员罗次珍