山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初8827号 原告：贺建梅，女，1978年9月13日出生，汉族，住山东省齐河县。 委托诉讼代理人：蒋秀双(特别授权)，济南历城彩石法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：殷吉贵(特别授权)，济南天桥华兴法律服务所法律工作者。 被告：王文憬，女，1981年5月9日出生，汉族，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：张伟、殷昭景(均系特别授权)，山东环周律师事务所律师。 原告贺建梅与被告王文憬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序于2020年2月19日进行了第一次公开开庭审理。原告贺建梅的委托诉讼代理人殷吉贵，被告王文憬的委托诉讼代理人张伟、殷昭景到庭参加诉讼。因案情需要，本院于2020年4月3日对本案进行第二次公开开庭审理。原告贺建梅的委托诉讼代理人殷吉贵，被告王文憬的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺建梅向本院提出诉讼请求：1.判令王文憬立即支付房屋租金15000元及逾期付款经济损失(以15000元为基数，自2019年7月1日起至全部付清之日止，按年利率6%计算)；2.本案诉讼费用由王文憬承担。事实与理由：2019年6月26日，贺建梅将坐落于济南市历城区华山珑城御山首府东七区X楼X商铺房屋出租给王文憬，房屋租赁期限自2019年7月1日至2019年11月30日，月租金3000元，合计租金15000元。王文憬于2019年6月26日向贺建梅出具《欠条》一份，并承诺5日内付清租金，但至今分文未付。为了维护贺建梅的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 王文憬辩称，本案应为投资合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。《欠条》所书15000元欠款实为投资之剩余部分。贺建梅因前期虚假承诺形成缔约过失,后期又擅自将涉案房屋转租给案外人，形成根本违约，导致合同目的不能实现。贺建梅不仅无权请求王文憬继续投资，还应返还王文憬前期已投资的2万元整。具体理由为：一、贺建梅起诉状中陈述所涉房屋系通过房产中介(济南中连地产经纪有限公司)租赁所得，该租赁协议第6条第2款明确规定，未经甲方同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租，因此，其转租行为无效。贺建梅起诉租赁合同纠纷于法无据。二、贺建梅与王文憬形成的口头协议实为投资经营合同，口头协议内容为：王文憬分期投资共计35000元整，前期投资贰万元，贺建梅获得投资款后退出经营，王文憬获得投资后的全部经营收益。贺建梅承诺王文憬足够的客流量及达到盈利的最低标准。鉴于贺建梅口头承诺王文憬固定的店铺客流量及盈利情况等，王文憬实际投资并入驻后发现实际客流数量根本不能保证盈利，故贺建梅存在缔约过失情形而导致合同目的不能实现，无权请求王文憬继续追加投资。基于上述事实，王文憬有权请求解除该口头投资协议，并要求贺建梅退还已支付的投资款贰万元整。三、王文憬后期调查发现，贺建梅在王文憬不知情的情况下已于2019年12月将涉案房屋转租与他人，后接手人已将房屋更换了门头“沐.蓝希”。由此可见，贺建梅擅自将房屋转租导致王文憬投资的基于该房屋的经营权遭到彻底的破坏，贺建梅形成根本违约，王文憬有权解除投资协议，要求贺建梅返还已支付的投资款贰万元整。综上所述，请求法院依法判决，维护王文憬的合法利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 2018年11月11日，贺建梅与出租人牟方堃、居间方济南中连地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定牟方堃将坐落于济南市历城区中海华山珑城（御山首府）东七区X号房屋租赁给贺建梅。租赁期限共36个月，自2018年12月1日至2021年11月30日止。月租金2000元，每半年支付，首期房屋租金支付时间为2018年11月11日。根据王文憬提交的房款收到条，2018年11月11日，贺建梅支付房租12000元，贺建梅对此无异议。 2019年6月底，贺建梅将上述房屋交王文憬使用。2019年6月26日，王文憬支付贺建梅2万元，并出具《欠条》一张。《欠条》载明：今欠贺建梅房租壹万伍仟元整。 贺建梅租赁房屋用于经营“美缔可”化妆品，王文憬使用房屋后，亦用于经营“美缔可”化妆品。王文憬自述，其于2019年6月底入驻经营，7月中旬左右，因未达到贺建梅承诺的客流量，继续经营下去会产生负利，故自行搬出，不再经营。 本案争议的焦点为上述《欠条》中1.5万元及王文憬已支付的2万元的性质。 贺建梅主张，2019年6月26日，其与王文憬商定，由王文憬接收贺建梅租赁的房屋，1.5万元系王文憬自2019年7月1日至2019年11月30日五个月租赁期间的租金。因贺建梅承租房屋的租金为2500元/月，其对租赁房屋进行了装修，存在损失，故与王文憬约定租金3000元/月。2万元系王文憬此前自其处购买化妆品的款项。王文憬主张，其与贺建梅达成口头投资协议后，于2019年6月26日支付的2万元为首笔投资款，《欠条》记载的15000元为剩余投资款，出具《欠条》系在贺建梅的授意及怂恿下，王文憬的真实意思为1.5万元的投资款后续视经营情况自行决定是否追加。贺建梅2019年6月份将店铺整体转让给王文憬后退出经营。贺建梅与王文憬均认可双方未签订过相关租赁合同或投资协议。 贺建梅提交：出租人牟方堃出具的说明及身份证复印件各一份，证实其向王文憬出租房屋已经出租人同意；销货凭证6张，证实王文憬在贺建梅处购买化妆品等，货款已经结清。王文憬对牟方堃出具的说明不予认可，辩称根据《房屋租赁合同》第6条第2款“未经甲方同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租……”的约定，及牟方堃出具的说明的内容可知，出租人在说明中提到的对转租的“知情、认可”系为配合贺建梅诉讼后补的，属恶意串通行为，不具有溯及力，贺建梅与王文憬不存在租赁关系。对销货凭证，王文憬辩称对书写有“共欠梅姐17412元货”的销货凭证认可，对其余不予认可。但该张证据充分体现双方之间所谓的“欠款”实际为投资款，即因王文憬投资贺建梅提供的化妆品，所产生的纠纷，并无租赁关系。销货凭证显示的欠款17412元，王文憬已于2019年6月26日向原告支付2万元，由此可见，贺建梅尚有2588元的货物未向王文憬交付。 王文憬提交：拍摄于2020年1月的照片1张、录音光盘一张及根据录音整理的书面材料一份，证实贺建梅将美缔可的经营权转让给王文憬后，王文憬实际经营一个多月后退出，贺建梅在王文憬不知情的情况下，于2020年1月或2月，又将店铺转租给案外第三人，且通过中介签订了租赁合同，房屋的门头牌匾“美缔可”，已被案外第三人更改为“沐.蓝希”，王文憬因此失去了基于该房屋的经营权，导致投资经营目的根本不能实现，贺建梅根本违约。贺建梅不予认可，辩称贺建梅因身体原因无法经营，将涉案房屋转租给王文憬，王文憬要求继续使用美缔可广告牌经营化妆品，广告牌更换贺建梅不知情，王文憬提交的证据不能证实其主张。贺建梅无法继续承租，房屋所有人牟方堃将涉案房屋进行出租。王文憬2019年7月1日-租赁期限已到期，足以证明王文憬欠贺建梅15000元租金的事实。 经核实，贺建梅提交的6张销货凭证中除第1张记载购买日期为2019年6月26日，其余5张未记载购买日期。6张销货凭证总金额20272元。第6张销货凭证上方标注“共欠梅姐17412元货”，中间部分记载有“20272+210=20482”内容的算式，右下方记载有“20272-3070=17202210”内容的算式。 贺建梅主张，销货凭证中的物品是王文憬之前购买，实际货款20482元，去掉零头，王文憬支付2万元。6张销货凭证合计20482元，当初写了17412元，遗漏了3070元和210元，后又在后面添加上，未再对上面的欠款数额进行更改。向王文憬交付房屋时，双方未办理书面交接，室内有约1万元化妆品，王文憬承诺返还，但未返还。 王文憬主张，销货凭证中的17412元为交接时室内的化妆品，进行降价后，王文憬应按50%支付，已支付的2万元投资款包含大约8700元左右的货款和11300元左右的房屋使用权，房屋使用时间为半年，自2019年7月1日到2019年12月31日。1.5万元是2019年12月31日若继续经营，再追加的投资，贺建梅租赁房屋于2021年11月30日到期，该期间是双方预计合作的时间，但王文憬仅经营了一个月。王文憬在第二次开庭时又陈述，11300元的房租大概是按每月1500元的租金计算至2020年3月。 为查明事实，本院调取了涉案房屋现《房屋租赁合同》。该合同系出租人牟方堃与案外第三人签订，签订时间为2019年12月30日，租赁期限自2020年1月1日至2022年12月31日，租金按年支付，每月1500元。贺建梅、王文憬对真实性没有异议，贺建梅辩称王文憬租赁期限截止至2019年11月30日，房屋租金系根据当时价格确定，且贺建梅进行了装修，存在损失，该租金价格已经双方确认同意。王文憬辩称，根据上述《房屋租赁合同》租赁期限，房屋所有权人于2020年1月1日将房屋另行出租，而牟方堃与贺建梅之间《房屋租赁合同》约定的租赁期限并未到期，可以推断贺建梅与牟方堃另行达成合意提前终止了原合同，即房屋一直在贺建梅支配下，贺建梅与王文憬不存在租赁关系，而是投资关系。上述《房屋租赁合同》约定的租金1500元/月，可以印证王文憬所述的2万元包含8700元货款和13000元房屋使用费，且贺建梅已于2020年1月1日将房屋另行转租他人，无权再向王文憬要求所谓的租赁费用，双方之前的投资经营实际已经终止。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于涉案15000元及2万元款项的性质，本院认为，首先，《欠条》明确记载款项性质为房租，王文憬对其主张的该款项为其欲追加的投资款，在贺建梅授意及怂恿下书写为欠租金的欠条没有提交证据证实。且王文憬自述15000元为视经营情况决定是否追加的投资款，那么在尚未开始经营及是否追加投资不确定的情况下，即出具《欠条》进行确认与其陈述矛盾。其次，根据贺建梅与牟方堃签订的《房屋租赁合同》，房屋租金为2000元/月，王文憬提交的房款收到条也记载，贺建梅已支付房租12000元，结合《房屋租赁合同》中房租“半年支付一次，首期支付时间为2018年11月11日”可知，贺建梅按照2000元/月向牟方堃支付了租金。王文憬主张2万元款项中包含按每月约1500元计算的租金，贺建梅以每月2000元承租房屋，再以1500元左右的价格给王文憬计算使用费不符合常理。第三，贺建梅提交的销货凭证第1张记载销货时间为2019年6月26日，6张销货凭证总金额为20272元，虽然王文憬认可的销货凭证上方记载“共欠梅姐17412元货”，但贺建梅关于17412款项的由来的陈述与该销货凭证记载的算式及6张销货凭证的总额能够印证，根据销货时间和付款时间可以证实，王文憬支付的2万元应为销货凭证中化妆品的货款，上述化妆品为双方办理交接时的化妆品。王文憬主张按17412元的50%支付货款没有证据证实，本院不予认定。第四，贺建梅主张1.5万元租金系按每月3000元计算5个月的租金，该3000元标准没有证据证实，但综合贺建梅关于因进行了装修，按照比其房租多500元计算由王文憬支付的租金的陈述，及王文憬第一次庭审中2万元包含按6个月期间计算的房租的陈述，可以认定15000元应为按照2500元计算的6个月的房租，即2019年7月1日至12月31日房租。王文憬主张涉案房屋在其搬出后，由贺建梅再行转租，但根据本院调取的《房屋租赁合同》，涉案房屋并非贺建梅对外出租，故王文憬上述主张没有依据，本院不予认定。最后，牟方堃并未主张贺建梅与王文憬租赁无效，且出租人事后追认的无权转租亦可产生有效后果，王文憬以此主张与贺建梅不存在租赁关系没有依据。综合以上事实和证据，本院认为王文憬主张15000元为欲追加的投资款及2万元为投资款证据不足，本院认定15000元为租金，2万元为货款。牟方堃于2019年12月30日将涉案房屋再次出租时，贺建梅的租赁期限尚未届满，贺建梅能够提交牟方堃就其转租出具的说明，可以证实牟方堃再次出租已与贺建梅协商并经其同意。王文憬租赁房屋后于7月中旬左右自行搬出，贺建梅认可王文憬实际租赁期限至2019年11月30日，故本院按照前述已认定的租金2500元/月，计算5个月共计12500元支持贺建梅主张的租金。王文憬未支付租金给贺建梅造成了损失，贺建梅按照年利率6%主张损失不违反法律规定，因其未提交证据证实双方对租金支付时间进行了约定，故对其主张的损失本院自2019年10月14日即本案受理之日按其主张的计算标准予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、王文憬于本判决生效之日起十日内支付贺建梅房屋租金12500元； 二、王文憬于本判决生效之日起十日内支付贺建梅以12500元为基数，自2019年10月14日起至实际给付之日止，按年利率6%计算的损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费176元，由贺建梅负担56元，王文憬负担120元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  李宏波 人民陪审员  王淑燕 二〇二〇年四月十日 法官 助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超