江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初8413号原告：缪锐锐，男，1988年9月25日生，汉族，户籍地靖江市，住靖江市。被告：靖江中梁红置业有限公司，统一社会信用代码91321282MA1ND9UT3L，住所地靖江市晨阳社区22幢-2号。法定代表人：刘志耀，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡星亮，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。原告缪锐锐与被告靖江中梁红置业有限公司（下称中梁公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告缪锐锐，被告委托诉讼代理人胡星亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告赔偿原告6万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发的鼎尚花园小高层30号幢1单元1201室（下称1201室），总价为1166398元，交房日期为2019年6月30日。原告办理预交房手续时了解到，案涉房屋30幢顶层住宅存在结构性缺失，无次卧飘窗，与原被告双方签订的合同中约定的实际情况明显不符，也与被告销售时提供的户型图及销售人员描述亦不相同。被告在销售时提供的户型图中对房屋实际情况的描述未尽到详细说明和提醒，1201室次卧窗户现不是飘窗，设计不合理，不便日常使用，窗户面积比其他楼层明显较小，影响采光及日常观瞻。同时，每个单元相邻两户的次卧外墙本应是飘窗的空间，现在变为3.5米左右长，40公分高、70公分宽的横向半开放式过道，不同于同幢其他楼层房屋的栅栏设计，该外立面容易攀爬，安全性也令人忧患。为此，原告曾多次主动与被告协商处理事宜，但至今协商未果。案涉房屋是以预售方式售卖的，合同签订时，案涉房屋只是尚处于建设之中的期房，而非现房，原告作为买受人此时并不能真切全面地了解所购买的案涉房屋的最终情况，只能通过图纸、样板房以及销售人员的细节描述等来推测此后数月方能实际交付房屋的构造、格局以及销售推广简图中无法展示的细节之处，如阳台、飘窗等，并据此作出是否购买的决定。因此，实际交付的房屋应与样板房及预售图保持基本一致，这也是原告与被告达成购房合意的重要基础。被告没有证据证明曾在销售过程中将以上差异明确无误地告知原告，也没有证据证明原告在购买案涉房屋时清楚地知晓以上差异，且原被告的商品房买卖合同附图上清楚的载明案涉房屋次卧是有大飘窗，与被告现准备交付的房屋不一致。综上，原告认为，被告在订立合同过程中，对该楼层（外立面包裹）房屋没有飘窗、窗户面积较小、窗户结构极不合理、房屋顶层的情况进行了隐瞒，违反了诚实信用原则，应当根据合同法第四十二条承担赔偿责任。同时原告购买的房屋窗户状况与被告在房屋平面图以及商业广告、文书中陈述的内容不符，该商业广告中对于房间“飘窗”的描述应构成合同内容，被告应承担违约责任，且上述两点影响原告购买意愿，实质上也损害了房屋的居住价值和市场价值，为维护自身权益，特提出以上诉讼请求，请判如所请。被告辩称，1、户型图中关于飘窗的约定并不构成合同约定的交付标准。根据附件4－合同补充协议第一条第三款之约定：买受人已完全了解所购房屋的面积及组成、单价、房屋结构、装饰、设备标准、房屋平面图等信息，并对小区配套设施的分布状况及所购房屋入户进门通道及楼梯位置等情况已作了解并认可，并知悉合同附件中的“房屋平面图”仅对该商品房墙体中心线以内部分的户型轮廓标示，除此外的部分不属于双方之间的约定，不具有效力。“房屋平面图”未尽标注或说明的该商品房及该幢商品房内外全部管线/框架柱或其它组成部分、室内隔墙/楼梯/台阶等、下沉式庭院/采光井及室外平台/阳台/露台/台阶等具体以该商品房实际交付情况为准。第十条约定，超过合同约定建筑面积的或买受人享有专有使用权的室、间及其他空间部位或功能部位的交付标准以经政府规划部门审批通过的施工图纸为准。涉案房屋的窗户为平窗还是飘窗均不是属于建筑面积部位，该部位应以施工图纸及实际交付情况为准，而施工图纸中并无飘窗的设计，故涉案房屋次卧没有飘窗符合双方之约定。2、涉案房产已取得了竣工验收备案表，符合交付条件，并不存在设计不合理及安全性的问题，且涉案房产符合经住建部门审查备案的施工图进行施工。3、原告任何案涉房屋窗口面积较其他楼层明显较小、影响采光及日常观瞻的主张不成立。首先，其未提供证据予以证明，其次，原告理应知晓对于顶楼的售房价格与其他楼层的售房存在差异，亦是受房屋采光等各方面因素的影响。4、商品房的广告及宣传资料不构成被告的承诺。在附件4合同补充协议第一条第三款中已有明确约定，出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充协议不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充协议为准。综上，被告不存在隐瞒欺诈的情形，也无违约行为，原告以此为由请求被告赔偿损失，没有事实基础和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年10月22日，原告缪锐锐与被告中梁公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于靖江市，建筑面积124.09平方米，单价为9400元/平方米，房产总价1166398元。同时，双方在合同附件四合同补充协议第一条第三款中约定：买受人已完全了解所购房屋的面积及组成、单价、房屋结构、装饰、设备标准、房屋平面图等信息，并对小区配套设施的分布状况及所购房屋入户进门通道及楼梯位置等情况已作了解并认可，并知悉合同附件中的“房屋平面图”仅对该商品房墙体中心线以内部分的户型轮廓标示，除此外的部分不属于双方之间的约定，不具有效力。“房屋平面图”未尽标注或说明的该商品房及该幢商品房内外全部管线/框架柱或其它组成部分、室内隔墙/楼梯/台阶等、下沉式庭院/采光井及室外平台/阳台/露台/台阶等具体以该商品房实际交付情况为准。第十条约定，超过合同约定建筑面积的或买受人享有专有使用权的室、间及其他空间部位或功能部位的交付标准以经政府规划部门审批通过的施工图纸为准，另有约定或买受人申请的除外。另外，该合同附件一房屋平面图上，明确有两处飘窗设计。后被告在未通知原告的情况下，将该房屋次卧飘窗改建为平窗。交付房屋时，双方协商未果，原告拒绝收房，并诉至法院。另查明：经实地勘察，原告次卧飘窗长为174厘米，宽为77厘米，双方当事人均认可该数据。以上事实，有当事人庭审陈述及商品房买卖合同、设计图纸、宣传广告、施工图纸、勘验笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告订立的《商品房买卖合同》不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。本案的争议焦点：一、被告将原告所购的1201室房屋的次卧飘窗改建为平窗的行为，是否构成违约；二、如构成违约，违约损失如何计算。关于争议焦点1.首先，根据合同附件四合同补充协议约定，对原、被告具有约束力的文件为商品房买卖合同、补充协议。首先，本案商品房买卖合同附件一房屋平面图即属于商品房买卖合同的组成部分，故附件一对原、被告双方均具有约束力。该附件一平面图上明确有两处飘窗设计，因此应当认定飘窗属合同约定的房屋特征之一。被告在未经原告同意的情况下将次卧飘窗改建为平窗，改变了房产的部分构造，其行为构成违约。其次，被告以涉案房屋的施工图纸上并无次卧飘窗设计为由，交付房屋的标准应以施工图纸为准的辩称，本院认为，政府规划部门审批通过的施工图纸，形成于本案商品房买卖合同之前，被告明知1201室房屋的次卧已无飘窗，设计已变更，其时应在商品房买卖合同附图一中进行相应变更，然未变更，有明显过错，被告的该项辩解不能成立。关于争议焦点2.被告将1201室次卧飘窗改建为平窗，客观上缩减了原告房屋的使用空间，也损害了原告对于房屋整体面貌的预期，原告必然会产生损失。双方未在合同中就该类情形下如何计算违约损失进行约定，本院无法参照约定认定违约损失。因此，综合本案实际情况，为了既体现惩戒失信违约，又彰显公平，本院参照案涉房屋单价9400元/平方米对缩减面积的损失进行计算。被告次卧飘窗改为平窗缩减面积1.34平方米（174厘米*77厘米），故被告应承担违约损失为12596元。原告要求被告承担违约损失6万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告靖江中梁红置业有限公司赔偿原告缪锐锐违约损失12596元，于本判决生效之日起十日付清。二、驳回原告缪锐锐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，原告负担1000元，被告负担300元（被告负担的部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  曹味东人民陪审员  卢建国人民陪审员  侯彩霞二〇二〇年四月二十二日书 记 员  何 婧附本案所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。