山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1961号 上诉人（原审原告）：潍坊荣鑫置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区潍州路以东、胜利东街以北金融服务区1号楼B座410室。 法定代表人：杨继东，董事长。 委托诉讼代理人：徐景良，该公司职工。 委托诉讼代理人：姜涛，山东日中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王培明，男，1987年11月03日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 上诉人潍坊荣鑫置业有限公司因与被上诉人王培明商品房预售合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潍坊荣鑫置业有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销一审判决第二、三、四项，改判为支持上诉人的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定的被上诉人应支付的违约金数额明显过低，且未认定上诉人主张利息的实际损失，属于认定事实错误，并导致了该一审判决的错误。就本案涉及的高密“世纪·阳光城市广场”住宅2-902号商品房，上诉人与被上诉人在2014年6月22日签订商品房认购合同，对该房的价款、首付款、银行按揭等一一作出载明。另有编号8048367的收款收据与该房认购书相印证。其共同证实，双方之间的商品房买卖合同真实有效。上诉人认为，双方签订了真实有效的房屋认购合同，违约方（被上诉人）5年故意、恶意不办理银行按揭手续，造成严重违约，致使合同目的无法实现；给上诉人造成了购房余款260000元至今不能回款的较大损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”就本案，上诉人与被上诉人在商品房认购合同中，约定的20%的违约金数额明显过低，不足以弥补上诉人的实际损失，现上诉人主张以全部房款378266元金额的30%作为违约金，请求贵院支持。另，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”本案中，上诉人的实际损失即为未按期（2014年6月24日起）收到被上诉人的购房尾款而造成上诉人的银行同期贷款利率的实际损失。对此，请求二审法院一并予以支持。综上所述，一审法院认定事实错误，恳请贵院查清事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。 王培明未提交书面答辩意见。 潍坊荣鑫置业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除潍坊荣鑫置业有限公司、王培明于2014年6月22日签订的商品房认购合同，并由王培明支付违约金23653.2元；2、判令王培明支付自2014年6月24日起至起诉之日止的欠款利息（按照王培明欠缴房款数额260000元计算，按人民银行同期贷款利率计息）；3、诉讼费用由王培明承担。 一审法院认定事实：2014年6月22日，潍坊荣鑫置业有限公司、王培明双方签订《商品房认购合同》，王培明购买潍坊荣鑫置业有限公司开发的世纪·阳光城市广场住宅2-902号商品住宅房一套，商品房面积（套内建筑面积+分摊的共有面积）为88.38平方米，单价为每平米4280元，总价款378266元。合同第三条约定：商品房付款方式分为两种，乙方（即王培明）选择第二种付款方式：按揭贷款。（1）商品房按揭贷款。乙方于本合同签订时付购房款壹拾壹万捌仟贰佰陆拾陆元（包含已付定金），余款贰拾陆万元办理银行按揭贷款。办理银行按揭贷款的期限，方式：乙方自签订本合同3日内按照银行的规定提供办理按揭所需所有手续。如乙方拒不办理按揭手续或拖延提供贷款资料，甲方有权解除双方所签订的商品房认购合同，乙方向甲方支付己付款金额的20%作为违约金，甲方30日内退还乙方所交款额80%。 合同签订后，王培明按照约定交付了购房首付款118266元，潍坊荣鑫置业有限公司为王培明出具世纪·阳光城市广场认购小票一份。同日，潍坊荣鑫置业有限公司出具首付款118266元的收据一份。后王培明未在合同约定的时间内办理银行按揭贷款手续，也未交纳剩余房款。 潍坊荣鑫置业有限公司于2015年2月16日取得商品房预售许可证。 潍坊荣鑫置业有限公司无证据证明催告王培明办理银行贷款手续和交纳剩余购房款；王培明多次要求退房并要求潍坊荣鑫置业有限公司返还购房款。 一审法院认为，潍坊荣鑫置业有限公司与王培明签订《商品房认购合同》，由潍坊荣鑫置业有限公司将房屋预售给王培明，系双方当事人的真实意思表示，虽然潍坊荣鑫置业有限公司在出售涉案楼房前未取得商品房预售许可证，根据《最高人法法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”，潍坊荣鑫置业有限公司于2015年2月16日取得商品房预售许可证，即在起诉前已取得，故双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，潍坊荣鑫置业有限公司、王培明均应按照合同的约定履行义务。王培明未按照合同约定的时间办理银行按揭贷款手续，违反了合同的约定，应当按合同约定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第九十一条的规定，合同终止不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；当事人约定终止的，合同终止；现潍坊荣鑫置业有限公司、王培明均以行为表明不再继续履行合同，故可以终止该合同，但王培明仍应按合同约定承担违约责任，即支付违约金23653.2元（118266元×20%），同时潍坊荣鑫置业有限公司应返还王培明所交款额80%的购房款94612.8元（118266元×80%）。关于潍坊荣鑫置业有限公司要求王培明支付自2014年6月24日起至起诉之日止的欠款利息（按照王培明欠缴房款数额260000元计算，按人民银行同期贷款利率计息）的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十七条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、《最高人法法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、潍坊荣鑫置业有限公司与王培明于2014年6月22日签订的商品房认购合同终止；二、王培明支付潍坊荣鑫置业有限公司违约金23653.2元；三、潍坊荣鑫置业有限公司返还王培明房款118266元；四、上述二、三项相互折抵后潍坊荣鑫置业有限公司返还王培明房款94612.8元，于判决生效后十日内付清；五、驳回潍坊荣鑫置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由潍坊荣鑫置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，上诉人潍坊荣鑫置业有限公司提交的上诉状明确载明“无新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。关于违约金数额，双方合同约定“如乙方（王培明）拒不办理按揭手续或拖延提供贷款资料，甲方（潍坊荣鑫置业有限公司）有权解除双方所签订的商品房认购合同，乙方向甲方支付己付款金额的20%作为违约金，甲方30日内退还乙方所交款额80%。”潍坊荣鑫置业有限公司上诉称合同约定的违约金数额低于实际损失，但未提供证据予以证明，原审按照合同约定确定王培明承担违约金23653.2元（118266元×20%），并无不当。综上所述，上诉人潍坊荣鑫置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人潍坊荣鑫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年四月三日 书记员  郑 伟