广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终125号 上诉人（原审被告）：陈燕玉，女，1983年6月5日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：毛敬文，广西锦贺诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎燕，广西锦贺诚律师事务所律师助理。 被上诉人（原审原告）：梁宇，男，1976年12月21日出生，汉族，住贺州市八步区。 被上诉人（原审原告）：杨志英，女，1977年2月4日出生，汉族，住贺州市八步区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：温永和，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 上诉人陈燕玉因与被上诉人梁宇、杨志英房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2019）桂1103民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈燕玉上诉请求：一、请求撤销(2019)桂1103民初2036号民事判决书的第一、二、三、四项判决，依法改判为确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》已经实际协商解除；上诉人不需向被上诉人支付违约金20000元；不需支付房屋租金6000元；不应赔偿被上诉人房屋恢复原状费用10290元。二、一审、二审诉讼费用由二被上诉人共同承担。事实和理由：一、由于被上诉人的责任造成上诉人无法继续经营，双方签订的《房屋租赁协议》已经实际协商提前解除；上诉人租赁房屋一年多期间，被上诉人一楼的租户经常反锁门口，严重影响上诉人的学员正常进出上课，甚至只能搭梯子从一楼爬上二楼再开门，上诉人多次要求被上诉人进行协调（一审提交的证据微信聊天记录可以证明），但被上诉人作为房东并未尽到协调义务，还养有狗在唯一的走道，又由于旁边早餐店加高施工不搭防护架，并在人行通道乱堆放砂石等杂物，严重影响学员进出的安全问题，导致学员纷纷要求退学直接严重影响到慧心艺术培训中心的经营状况，被上诉人未能提供符合租赁物用途的房屋给上诉人，被上诉人违反《合同法》第二百一十六条的规定，属于违约行为。2019年9月12日，上诉人向被上诉人提出不再继续租赁该房屋。被上诉人明知以上影响上诉人经营的情况，其于2019年9月19日要求上诉人结清之前水电费的行为表示同意解除合同（因水电费是在年底结，被上诉人要求提前结清了水电费），搬离房屋,并把钥匙归还给了被上诉人。根据《民通意见》第66条及《民法总则》第140条的规定，再结合贺州房屋租赁的交易习惯，在提前解除租赁合同时，双方不会再签订书面的解除租赁协议，而大多是用行为表示，被上诉人基于自己无法提供正常使用的房屋，对上诉人提出的提前解除合同的要求，以提前结清水电费的行为表示同意上诉人解除租赁协议。因此，《房屋租赁协议》在得到被上诉人同意下已经提前协商解除。二、上诉人没有违约行为，不应承担违约责任。1.一审判决认定上诉人单方解除协议违约没有事实依据；虽然解除协议是上诉人先提出，但是经过被上诉人同意解除。而涉案租赁协议的解除，是因被上诉人一楼的租户经常反锁门，被上诉人未尽协调义务，导致学员不能正常上课，而提出退学，上诉人作为盈利培训机构不得不提出解除协议，否则将给上诉人造成巨大的损失，而解除协议也是得到被上诉人以默示行为表示同意的，即从被上诉人统计水电，发给上诉人时，已经默示表示同意解除合同，上诉人不存在违约的情形。2.协议已经解除，上诉人没有违约，一审判决上诉人承担违约金、三个月房租没有法律依据，适用法律错误。三、一审判决认定的房屋修复费用，不符合事实；涉案房屋原为毛坯房，租期10年，上诉人租下后对房屋进行全面装修，共花费十万多，全部为上诉人承担，上诉人使用一年，使用价值损耗才十分之一，现解除协议，损失最大的是上诉人。按照协议约定：非固定装修上诉人可以拆除，现留下的固定装修墙面刮白和水泥地板都是有可利用价值，一审法院认定需恢复面积为294平方米（全部地面需恢复），没有事实依据。实际上，所租三楼、四楼地面贴瓷砖需恢复的面积仅为83.29平方米；对于剩余的可利用部分210.71平方米，应尽可能利用其价值，按照公平原则，可利用部分价值与需恢复面积的费用可相抵扣。因此，上诉人不需赔偿被上诉人恢复原状的费用。综上，一审判决上诉人支付被上诉人违约金20000元，支付房租6000元，赔偿被上诉人恢复原状费用10290元没有事实和法律依据。请求二审法院查清事实，维护上诉人的合法权益。 梁宇、杨志英辩称，一审判决认定法律事实清楚，适用法律正确，法律程序合法，请求二审法院维持一审判决的第一、二、四、六项。请求改判第三项为判决上诉人赔偿被上诉人共计8个月的房屋租金16000元的经济损失。一、由于上诉人不服一审判决，导致诉讼期间延长，延长时间最少到2020年的5月份，因在诉讼期间，被上诉人不能对房屋进行清理装修，更加无法对外出租收益。根据这个事实情况，从2019年10月1日至2020年5月31日期间，8个月的房租损失是由上诉人承担。二、上诉人的上诉理由不能成立，上诉人诉称是被上诉人的原因导致上诉人无法正常经营的理由不能成立。被上诉人出租给上诉人的房屋，是被上诉人的合法财产，符合国家治理和安全要求，也完全符合双方合同约定的要求，被上诉人不存在违约的行为，上诉人所经营的慧心培训中心，是其经营不善所致，与被上诉人无关。被上诉人从始至终均没有同意或者用自己的行为表明同意上诉人提前解除租赁合同，被上诉人从开始就不同意上诉人单方面提前解除合同。上诉人则用其自己的行为充分表明，其单方面解除合同不履行合同的意思表示。上诉人应当按照一审判决分析和认定的承担法律责任。一审判决内容第三项，只能认定其房租损失是2019年的10月份至2019年12月31日，而无法预料上诉人会提起上诉，导致被上诉人因诉讼的需求而无法对房屋出租的情况。请求支持被上诉人提出的16000元租金损失。 梁宇、杨志英向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁租赁协议》；2.判决原告无需向被告返还押金4000元；3.判决被告支付原告违约金20000元；4.判决被告向原告支付3个月的房租6000元；5.判决被告赔偿原告房屋修复费40000元；6.诉讼费、鉴定费由被告负担。 一审法院认定事实：原告梁宇、杨志英系夫妻关系，系贺州市平桂区XX号住宅地自建房的共有人。2018年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定原告将其所有的贺州市平桂区XX号住宅地自建房第三层（147平方米）、第四层（147平方米）共两层房屋出租给被告使用，双方确认该房屋为毛坯房，无任何装修和设备，租赁期为10年，从2018年7月1日起至2028年6月30日止。2018年7月1日至2022年6月30日，每月租金共计2000元，从2022年7月1日起，每两年按前一年度月租金额的15%上调一次租金（即2022年7月1日至2024年6月30日每月租金2300元；2024年7月1日至2026年6月30日每月租金2645元；2026年7月1日至2028年6月30日每月租金3041元），租金按季度交付，合同签订后乙方每季度第三个月25日前向甲方支付下个季度的租金。合同约定乙方有权自行出资对承租房屋进行装修，甲方应积极配合，不得阻挠。合同期内装修及相关附属物所有权归乙方所有，合同期满后，固定装修不得拆除。乙方在使用房屋过程中，不得擅自改变房屋的基础结构（如若改变，则需提前得到甲方同意后方可），否则向甲方承担相应损失等。签订《房屋租赁协议》后，被告经得原告同意后根据经营需要对承租的三层、四层进行装修使用，设立“慧心培训中心”用于舞蹈、拳击等培训，并支付了4000元押金给原告。2019年9月12日，被告陈燕玉通过微信告知原告梁宇，因其所经营的“慧心培训中心”学员很难招，学员很少，一直处于亏本状态，决定9月份开始停止经营。2019年9月19日，原、被告因解除租赁合同应否退还押金、应否拆除装修材料等问题发生纠纷，并报110前来处理。贺州市公安局鹅塘派出所受110指挥中心的指派，派出民警曾俊潮、叶小萌、朱厚宇出警处置，并告知双方按照合同履行或通过向人民法院起诉方式解决纠纷。2019年9月30日，被告陈燕玉通过微信告知原告梁宇，房屋东西9月19日已搬完，钥匙一直放在三楼门口。被告租金付至2019年9月，承租期间的水电费已付清。因被告在撤离原告房屋时对其所装修的材料进行拆除，对房屋装饰装修部分进行破坏，该院于2019年11月19日组织双方当事人对案涉房屋进行现场勘查，制作了勘查笔录并拍摄了现场照片。被告除了拆除能拆除的装修材料以外，把不能拆除已形成附合的装修材料如地板（包括瓷砖和水泥地板）、地脚线、卫生间便盆、洗手池等砸烂，线路全部拆除、毁损，另将承租的三楼一面墙体泼胶水破坏。原告据此申请该院对恢复房屋所需的修复费用进行评估鉴定。因双方对解除合同以及赔偿损失等问题达不成统一意见，原告遂向该院提起诉讼，双方由此涉诉。 一审判决认为：关于案涉房屋租赁协议解除与否问题。原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，协议合法有效，对双方均具有约束力，双方理应按照协议的约定全面履行各自的义务。本案中，双方在租赁协议中约定承租期限为10年，被告因其经营不善等原因要求与原告解除合同，并实际搬离了其所承租的原告房屋，以实际行为表示不再履行合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己行为表明不履行主要债务……”的规定，对原告主张解除与被告签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，该院予以支持。关于被告交纳的4000元押金归属问题。根据双方协议第五条“合同签订后乙方向甲方支付押金4000元，该押金用于保障房屋主体完好，如出现房屋结构损坏现象，出租人有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，合同期满承租人没有损坏房屋结构，则甲方应该在合同期满日如数退还。”的约定，综合全案证据及该院实地勘查，被告陈燕玉在撤离原告房屋时确实对房屋的装修材料进行拆除，对形成附合不能拆除的装饰装修进行破坏，但拆除或破坏行为尚未殃及房屋主体结构，目前涉案房屋主体结构未受损，原告主张要求判令被告所交纳的4000元押金归其所有，没有依据，该院不予支持，双方解除合同后，该押金应当由原告返还给被告。关于被告应否支付违约金20000元问题。原、被告双方约定原告将案涉房屋的第三层、第四层出租给被告，租期10年，被告在实际承租使用了该房屋一年多后，以经营亏损为由单方要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及以双方当事人签订的《房屋租赁协议》第八条“违约责任：一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约定方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付20000元违约金”的约定，主观上被告因自身原因提前解除合同违反双方协议约定的承租期限，客观上提前解除合同并对承租房屋进行破坏亦实际给原告造成了损失，原告主张要求被告支付违约金20000元，该院予以支持。关于被告应否支付原告三个月租金6000元的问题。首先，虽然被告于2019年9月搬离了原告房屋，租金也实际付至2019年9月，但因被告单方解除合同，导致租赁物存在合理的闲置期间，确实给原告造成了预期租金收益损失；其次，被告违反诚实信用原则，在要求解除合同时，双方对押金及装饰装修物品归属问题发生争议后，被告未能理性解决双方的纠纷，而是采取极端方式将房屋内饰装修进行拆除，对已形成附合无法拆除的装饰装修物品进行毁灭性破坏，导致原告房屋内部除主体结构以外损毁严重，需要合理的期间进行清理、重置后方能对外出租产生收益；第三、被告提前解除合同并对承租房屋的装饰装修进行毁灭性破坏，导致本案诉讼的发生，因诉讼的需要，原告在诉讼期间内客观上也无法将案涉房屋对外出租收益，给其造成的租金损失客观存在。综上，对原告主张被告支付三个月租金损失6000元的诉讼请求，该院予以支持。关于被告应否赔偿房屋修复费用40000元的问题。根据该院组织双方当事人对案涉房屋进行实地勘查，被告在撤离案涉房屋时对屋内所有装饰装修物品进行拆除（包括线路设施），对已形成附合不能拆除的装饰装修物品（如地面瓷砖、卫生间便盆、洗手盆、墙砖、地脚线等）采用电钻钻孔、砸烂等方式破坏，对承租的第三层房屋内的墙面进行大面积泼洒胶水方式进行损坏的事实客观存在，虽然签订案涉房屋租赁合同时双方明确该房屋为毛坯房，无任何设施，双方合同仅约定“合同期满后，固定装修不得拆除”，对合同期内或提前解除合同时装饰装修费归属没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，本案中，被告提前解除合同的同时，可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，但对于承租房内已形成附合的无法拆除的地面瓷砖、卫生间便盆、洗手盆、墙砖、地脚线等进行毁灭性破坏，给原告房屋造成毁损，原告主张被告赔偿恢复原状（原毛坯房状态）的损失，有事实和法律依据，该院予以支持。关于对恢复原状所需的费用计算，原告申请该院对此项费用进行价格评估，该院认为，原告出租时房屋为毛坯房，恢复毛坯房所需的措施即是将已被破坏的装修装饰物开凿、铲除清理，该项工程可根据承租房的现状，结合需要清理的面积，参照当地同类劳务报酬标准计算，无需委托相关评估机构进行价格评估，故对原告的评估申请，该院不予支持。案涉房屋第三层、第四层合计294平方米（各147平方米，包括卫生间），被告在装修过程中对该地面全部采用铺设瓷砖或者水泥铺设方式进行垫高，在撤离时也对地面、地脚线及瓷砖进行凿穿、砸烂，恢复毛坯房原状需要将被毁坏的瓷砖、水泥铺设的地面以及卫生间便盆、墙砖等开凿清除，根据当地建筑劳务市场同类工种工价，结合本案实际，该院酌定开凿地板瓷砖价格为25元/平方米，原告房屋为步楼房，案涉房屋层高为第三、第四层，开凿后的建筑垃圾需依靠人力从三楼、四楼搬至一楼并运送到符合堆放建筑垃圾场所，清理费用价格酌定按10元/平方米计算，第三层西面墙壁被告以泼洒胶水方式进行了毁损，第四层整层内墙未破坏，无需特殊处理可继续使用，两相抵扣，对墙面恢复原状的费用该院不再支持。原告房屋实际需要恢复原状面积按双方合同约定294平方米计算，该院酌定按35元/平方米计算修费损失，确定将原告房屋恢复原状（即出租时毛坯房状态）费用为10290元，对原告主张过高部分，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决：一、解除原告梁宇、杨志英与被告陈燕玉于2018年7月1日签订的《房屋租赁协议》；二、被告陈燕玉应于本判决生效之日起十日内支付原告梁宇、杨志英违约金20000元；三、被告陈燕玉应于本判决生效之日起十日内支付原告三个月房屋租金6000元；四、被告陈燕玉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁宇、杨志英房屋恢复原状费用10290元；五、被告陈燕玉所交纳的押金4000元由原告梁宇、杨志英共同返还给被告陈燕玉；六、驳回原告梁宇、杨志英的其他诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元（原告已预交525元），由原告梁宇、杨志英负担377元，被告陈燕玉负担378元。 二审中，当事人没有提交符合民事诉讼法规定的新证据。 经审查，一审判决采信的证据及认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，上诉人因开办培训中心与被上诉人签订《房屋租赁协议》，协议属于双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，是合法有效的，双方均应遵守约定。在协议履行期间，上诉人以招生困难为由，与被上诉人协商解除涉案协议，但双方未达成一致意见。之后，上诉人自行搬离租赁房屋，且将租赁房屋内其装修的可移动材料予以拆除，不可移动装修材料予以损毁。因上诉人提出解除租赁协议的事由不属涉案协议中双方约定可以解除协议的条件，也不属于法定解除涉案协议的情形。因此，上诉人的上述行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，上诉人应依据协议约定向被上诉人支付三个月的房屋租金6000元及违约金20000元。另，双方均不愿意继续履行涉案租赁协议，且上诉人已搬离租赁房屋，该协议应予解除，被上诉人需向上诉人返还押金4000元。关于租赁房屋的损毁损失，应由上诉人对其损毁租赁房屋的行为承担赔偿责任，经一审法院勘验租赁房屋损毁情况，酌情确定租赁房屋的恢复费用10290元并无不当，本院予以维持。上诉人提出因被上诉人未协调好相邻关系，致其无法正常使用租赁房屋进行经营管理。本院认为上诉人该主张不属于双方协议约定致租赁房屋无法正常使用的情形，故不予支持。 综上所述，上诉人陈燕玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费707元（上诉人已预交），由上诉人陈燕玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年四月十三日 法官助理 傅 媛 书 记 员 张 荃