山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1041号上诉人（原审原告）：张宝兰，女，汉族，1940年11月13日出生，汉族，谷旦村小学退休教师，住太原市。委托诉讼代理人：张健，山西弘光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张秀英，女，1962年12月2日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：张晓玲，上海市建纬（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁志芳，上海市建纬（太原）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张生瑞，男，1970年8月6日出生，汉族，住太原市。上诉人张宝兰因与被上诉人张秀英、张生瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宝兰上诉请求：请求二审法院依法确认原被告双方于2006年4月22日签订的宅基地转让协议无效，改判支持上诉人诉讼请求或发还重审。事实与理由：上诉人、被上诉人三方合同纠纷一案，已经太原市杏花岭区人民法院作出的“(2019)晋0107民初4268号”一审《民事判决书》做出了初步认定及裁判，但该判决存在下列问题：一、事实认定有误。本案的实际购房人系被上诉人张生瑞(弟弟)，一审判决认定实际购房人为被上诉人张秀凤(姐姐)，不是本案实际情况。上诉人出具的证据材料中，购房时村委会的几名干部的书证均证明购房人系被上诉人张生瑞而张秀凤系介绍人，证人虽然庭审中有所变化但并未明确实际购房人究竟是谁、谁支付的购房款。一审法院应根据双方的主张结合本案最重要的证据--2006年4月22日签订的《宅基地房产买卖协议》来进行实际购房人的认定。首先，农村宅基地任何人不能买卖，任何人买卖宅基地均属无效；其次，根据普通人签订合同的书写习惯，张秀凤本人是在购房人一栏中添加上去的且签名并非本人书写，落款关键处仅有张生瑞签字而没有张秀凤，从合同形式上明显能够看出购房人系张生瑞，至于张秀凤字样的出现，仅仅是证明自己是介绍人且当时在场见证而已；再次，张秀凤与上诉人张宝兰系邻居，若真是其本人买房有村委会干部见证即可，何须劳烦非本村村民且不在本村居住、与本村没有任何关联的弟弟张生瑞?岂非多此一举?从生活常识、逻辑上判断，实际购房人是张生瑞一目了然。退一步讲，张生瑞系城镇居民，作为非本村村民以购房人身份出现在合同中，亦足以导致合同无效。本案中的两被上诉人系姐弟关系，庭审中瞒天过海狸猫换太子--本是介绍人的姐姐变成了购房人，其辩解理由漏洞百出，遗憾的是一审法院对此未能给予足够重视，导致事实认定有误。另外，上诉人张宝兰之长子杨锐锋系案涉宅基地房产的共有人之一，合同中亦载明了两个证书号，其中一处的权利人是父亲杨春福，另一处的权利人即长子杨锐锋。父母未经子女许可处分其财产，依法应认定无效。此节事实，一审法院失察。二、适用法律错误。实际购房人的认定有误，直接导致了适用法律的错误，案件审理的走向发生了错误的变化，介绍人张秀凤摇身一变成为了善意取得者，上诉人作为合法权利人的权益被搁置，法律保护了非法主体的非法利益。综上，上诉人认为一审法院的判决认定事实不清，适用法律错误。故恳请二审法院依法查明事实，准确适用法律，以维护上诉人合法权益为盼!张秀英辩称，一、村委会干部等人的当庭陈述共同印证了张秀英为案涉房屋的实际居住、使用、翻建人。二、张秀英与杨春福在本村集体经济组织成员之间转让宅基地的行为不违反法律规定，合法有效。三、从契约签订的代书过程和实际载明的主体来看，张秀英是案涉宅基地及房产的实际购买人而非“介绍人”。四、上诉人没有证据证明杨瑞峰为案涉房产共有人。综上，上诉人的上述理由不能成立，请求人民法院驳回上诉人的上诉，维持原判。张生瑞辩称，同意张秀英代理人意见。买房过程中，我只是在协议上签字，其他均未参与。张秀英无做主的人，并未谋划，我只是代表姐姐张秀英签字。张宝兰向一审法院起诉请求：1、请求确认原被告双方于2006年4月22日签订的宅基地转让协议无效；2、诉讼费用有被告依法承担。一审法院认定事实：2006年4月22日张宝兰的丈夫杨春福（已于2016年8月7日去世）与张秀风、张生瑞签订房屋买卖协议，将其位于杏花岭区中涧河乡谷旦村三门街集体土地使用证编号为杏花岭集用（2007）字第0702016041号、杏花岭集用（2007）字第0702016042号上的房屋出售，其中有5间正房，2间西房，1孔窑洞。房屋售价65000元。该协议上方卖方（甲方）处列有杨春福，买方（乙方）处列有张秀风、张生瑞，落款处甲方处有杨春福的签字，乙方处只有张生瑞的签字，没有张秀风的签字。协议书有当时在场人胡春喜、郝三货、李香明、于建军的签字。涉案房屋出售后，一直由张秀英居住，2017年12月已被拆除。上述事实有房屋买卖协议、证人证言及开庭笔录在卷佐证。一审法院认为：本案争议的焦点为实际购房人是谁。根据房屋买卖协议，买方处（乙方）列有张秀风、张生瑞，落款处乙方只有张生瑞的签字，没有张秀风的签字。张宝兰认为是张秀风介绍张生瑞买房，买房人是张生瑞。但张秀风称自己是实际买房人，张生瑞也自认买房人是张秀风，自己仅是代理人；经当庭向在场人胡春喜、郝三货、李香明、于建军质询，证人均表示，“当时签字只是证明张宝兰和其丈夫杨春福、张秀风和其弟弟张生瑞都在场，两家买房卖房的事实，并没有参与具体过程，至于买房人是张秀风还是张生瑞，并不清楚；但该房屋出售后，一直由张秀风居住，并在院落又新建了房屋直至房屋拆迁，张生瑞不是本村村民，也没有在此居住过。”证人虽然没有明确买房人是谁，但根据买房之后的实际使用情况，应认定张秀风为实际买房人。张秀风为本村村民与杨春福签订的房屋买卖契约，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。张宝兰在诉状中称其丈夫生前未经得原告同意，擅自将夫妻共同财产单方进行买卖的事实，与本案当庭查证的事实不符，不能成立。张宝兰在诉状中称房屋出让时没有考虑到共有人的权益，没有告知长子杨锐锋和其他同住成员，涉案房屋是否为家庭成员共同共有，张宝兰未能举证，但从其表述是自认出卖的房屋系家庭成员共有财产。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但张秀风在善意、有偿取得涉案房屋后，已居住10余年直至拆迁，应当维护张秀风的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。综上，涉案房屋售出已十余年，张宝兰从未提出异议，现看到房屋被拆迁带来的巨额利益后，以不懂法不懂政策为由主张房屋买卖协议无效，有违诚实信用原则。故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回原告张宝兰的诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由原告张宝兰负担。本院二审审理期间当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，2006年4月22日张宝兰的丈夫杨春福（已于2016年8月7日去世）与张秀英、张生瑞签订房屋买卖协议，将其位于杏花岭区中涧河乡谷旦村三门街集体土地使用证编号为杏花岭集用（2007）字第0702016041号、杏花岭集用（2007）字第0702016042号上的房屋出售，其中有5间正房，2间西房，1孔窑洞。房屋售价65000元。张秀英为中涧河乡谷旦村村民与杨春福签订的房屋买卖契约，系双方的真实意思表示，且有当时村委会干部及在场人胡春喜、郝三货、李香明、于建军的签字。不违反法律规定，合法有效。故上诉人张宝兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张宝兰负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二O二O年四月三十日书记员 刘芝钰