广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤01执异166号 案外人：刘XX，男，1963年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：李国辉，广东源浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张越，广东源浩律师事务所律师。 申请执行人：广州农村XX支行，住所地：广东省广州市荔湾区Ｘ××号。 负责人：车Ｘ××，该支行行长。 委托诉讼代理人：凌宝锐，广东银沐律师事务所律师。 被执行人：佛山市XX工业公司，住所地：广东省佛山市黄岐镇广佛一路13号。 法定代表人：胡见辉。 委托诉讼代理人：范例，广东南天明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林慧敏，广东南天明律师事务所律师。 被执行人：佛山市XX公司，住所地：广东省佛山市南海区Ｘ××路。 法定代表人：胡Ｘ××。 委托诉讼代理人：范例，广东南天明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林慧敏，广东南天明律师事务所律师。 被执行人：佛山市XX实业公司，住所地：广东省佛山市南海区Ｘ××号。 法定代表人：胡见辉。 委托诉讼代理人：范例，广东南天明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林慧敏，广东南天明律师事务所律师。 本院在执行申请执行人广州农村XX支行与被执行人佛山市XX实业公司、佛山市XX工业公司、佛山市XX公司借款合同纠纷一案过程中，案外人刘XX对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘Ｘ××称：其与汤Ｘ××于200年8月11与被执行人佛山市Ｘ××实业公司签订《商品房屋购销合同》，双方约定其与汤Ｘ××向被执行人佛山市Ｘ××实业公司购买Ｘ××号铺，房款总金额为人民币Ｘ××元，买方应在200年3月28日前支付Ｘ××元，2000年8月11日前支付Ｘ××元、商铺交付前支付Ｘ××元，其已按合同约定按期足额支付了全部购房款项，并在2000年12月20日接收该商铺。其是广东Ｘ××米业有限公司的大股东及法定代表人，自接收商铺以来该商铺一直作为经营Ｘ××米业相关产品的经营部使用。该商铺于2015年4月被广州市中级人民法院查封，查封案号：（2001）穗中法执字第1629号。2019年9月29日佛山市南海区人民法院作出（2019）粤0605民初19239号《民事调解书》，确认：“位于佛山市南海区大沥镇广佛路Ｘ××商铺，由汤Ｘ××、刘Ｘ××共同购买，汤Ｘ××同意该房屋归刘Ｘ××所有……”该《民事调解书》已发生法律效力，其已按该《民事调解书》的约定全额向汤Ｘ××支付了份额转让对价，涉案商铺的全部份额均归其所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，具体到本案中，其在查封之前即2000年8月11日已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，并在查封之前即2000年12月20日起合法占有该商铺用于粮油产品经营至今。其已按合同支付了全部购房款，该商铺未办理过户系因被执行人未能按合同约定办理竣工验收手续及因自身债务被法院查封等原因造成的，非因买受人自身原因。在Ｘ××花园其他业主向广州市中级人民法院提起的多起执行异议之诉中，相关已生效的判决、裁定均认定未办理过户并未业主原因。请求法院：1.中止对位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路Ｘ××商铺（房产证号：Ｘ××）的执行；2.解除对广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路Ｘ××商铺（房产证号：Ｘ××）的查封措施。 案外人刘Ｘ××向本院提交了如下证据：1商品房购销合同（编号：Ｘ××）、收据（Ｘ××）、Ｘ××花园售房收据（Ｘ××、Ｘ××）；2.（2019）粤0605民初19239号案民事调解书及生效证明书、中国农业银行个人明细对账单、中国银行交易流水明细清单；3.佛山市海鹏物业管理有限公司出具的证明、广东Ｘ××米业有限公司营业执照、现场照片、管理费发票、电费发票、垃圾费、水费收据税费缴款凭证；4.广州市中级人民法院执行裁定书；5.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果；6.（2001）穗中法执字第1629号案公告。 申请执行人广州农村Ｘ××支行答辩称：一、依据物权法的规定，物权变动经登记发生效力，被执行人拒不履行生效判决确定的义务，法院查封登记在被执行人名下的涉案房产，执行行为符合法律规定。二、异议人与被执行人的商品房买卖没有做政府备案或者公证手续，其行无法知悉和核实其交易情况。另，就异议人的房款支付仅有被执行人出具的收据而无银行的支付凭证或支付流水，无法确认其真实性，且2000年8月11日收据备注“信用社支票南海Ｘ××”，2000年12月14日收据备注“农村信用社支票Ｘ××”，但并未见上述备注的凭证。三、异议人刘Ｘ××与汤Ｘ××的民事调解为其两方的纠纷及交易，与其行无关，但其两人对涉案商铺的处分未经权利人同意，为无权处分。四、涉案商铺为商业性质，异议人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。 被执行人佛山市Ｘ××实业公司对答辩称：我司同意案外人的异议请求，因为根据佛山市Ｘ××实业公司工作人员了解本案的案外人刘Ｘ××及汤Ｘ××都已经支付了款项，佛山市Ｘ××公司、佛山市Ｘ××工业公司与南矿集团实业公司意见一致。 本院查明：关于申请执行人广州农村Ｘ××支行（原广州市鹤洞农村信用合作社）与被执行人佛山市Ｘ××实业公司、佛山市Ｘ××公司、佛山市Ｘ××工业公司借款合同纠纷一案，本院作出（2001）穗中法经初字第194号民事判决，判决如下：一、佛山市Ｘ××实业公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息（自1998年2月19日起至1998年9月19日止按月利率10.08‰计算，自1998年9月20日起至清偿之日止按中国人民银行同时期逾期贷款利率计算），并按中国人民银行规定计收复利，其已付的578元利息从中抵扣；二、佛山市Ｘ××公司、佛山市Ｘ××工业公司对上述债务共同承担连带责任，该两公司在履行保证责任后，有权向佛山市Ｘ××实业公司追偿，等。由于被执行人未履行上述生效民事判决所确定的义务，申请执行人广州农村Ｘ××支行向本院申请强制执行，本院于2001年10月18日以（2001）穗中法执字第1629号立案执行，后于2002年10月12日该案裁定中止执行。 在执行过程中，本院于2015年4月10日作出（2001）穗中法执字第1629号执行裁定：查封登记在被执行人佛山市Ｘ××实业公司名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路Ｘ××号（唯一码：906506）商铺等房产。本院以案号（2001）穗中法执字第1629号于2018年4月13日续封佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路Ｘ××号商铺。2019年9月29日广东省佛山市南海区人民法院作出（2019）粤0605民初19239号民事调解书，汤Ｘ××、刘Ｘ××、邓惠英自愿达成如下调解协议：汤Ｘ××、刘Ｘ××、邓惠英三方一致确认：汤Ｘ××同意位于佛山市南海区大沥镇广佛路Ｘ××号商铺（未办证），由汤Ｘ××、刘Ｘ××共同购买，汤Ｘ××同意该房屋归刘Ｘ××所有，该房产现被另案查封，汤Ｘ××应在收到刘Ｘ××的书面通知后一个月内协助刘Ｘ××办理将该不动产登记至刘Ｘ××一人名下的手续。由于佛山市南海区大沥镇广佛路Ｘ××号商铺被本院（2001）穗中法执字第1629号案查封，案外人刘Ｘ××无法办理过户登记手续，向本院提出本案执行异议。 案外人刘Ｘ××提交的证据显示：2000年8月11日，佛山市Ｘ××实业公司与汤Ｘ××、刘Ｘ××签订《商品房购销合同》（Ｘ××）,汤Ｘ××、刘Ｘ××向佛山市Ｘ××实业公司购买Ｘ××花园建筑面积Ｘ××平方米首层Ｘ××号商铺。2000年3月21日，汤Ｘ××、刘Ｘ××向佛山市Ｘ××实业公司支付Ｘ××花园首层2号商铺定金30万元，南海市南矿集团公司出具收据注明“代南矿实业公司收”。2000年8月11日汤Ｘ××、刘Ｘ××向佛山市Ｘ××实业公司支付Ｘ××花园首层2号商铺第一期款项Ｘ××元，2000年12月14日，汤Ｘ××、刘Ｘ××向佛山市Ｘ××实业公司支付Ｘ××花园首层2号商铺尾款50万元。南矿集团实业公司出具上述两期购房款收据，注明“信用社支票”。2019年10月23日佛山市海鹏物业管理有限公司出具证明：刘Ｘ××、汤Ｘ××购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号Ｘ××号商铺位，从2000年12月20日接收该铺位使用至今。从2010年11月起由我佛山市海鹏物业管理有限公司接管物业管理，刘Ｘ××一直以来能按时交纳所有一切的水电费和物业管理费。案外人刘Ｘ××提交了部分户名为刘Ｘ××的电费发票，由黄岐Ｘ××花园出具的付款方为广东Ｘ××米业有限公司黄岐经营部的水费收据。由佛山市海鹏物业管理有限公司出具的付款方为广东Ｘ××米业有限公司的水费、垃圾费收据，付款方为广东Ｘ××米业有限公司的物业管理费发票。根据营业执照显示广东Ｘ××米业有限公司为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为刘Ｘ××。 听证过程中，案外人刘Ｘ××表示涉案商铺定金30万元是刷卡支付，两期付款是支票方式支付，但付款证据没有保存。 另查明，佛山市Ｘ××实业公司向本院出具情况说明：2000年8月11日，佛山市Ｘ××实业公司与汤Ｘ××、刘Ｘ××签订《商品房房购销合同》（编号：Ｘ××），约定：将佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路Ｘ××商铺按总价为Ｘ××元出售给汤Ｘ××、刘Ｘ××。后汤Ｘ××、刘Ｘ××依照合同约定已支付了全额购房款。因佛山市Ｘ××实业公司早已资不抵债，无法开具相应的销售发票，未能协助汤Ｘ××、刘Ｘ××办理不动产权证。 再查明，广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶窖农村信用合作社。广州市茶窖农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联合社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村Ｘ××支行。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因佛山市Ｘ××实业公司等被执行人拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院查封佛山市Ｘ××实业公司名下的涉案房产符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在2015年4月本院查封涉案房屋之前，汤Ｘ××、刘Ｘ××与佛山市Ｘ××实业公司于2000年签订了涉案商铺的《商品房购销合同》，支付了全部购房款，并实际接收使用涉案房屋。后汤Ｘ××与刘Ｘ××通过调解方式将涉案房产归刘Ｘ××所有，故案外人刘Ｘ××有权对涉案房产提出异议。虽然案外人刘Ｘ××提交的购房款定金收据为南海市南矿集团公司出具，但该收据注明“代南矿实业公司收”且南矿实业公司确认收到全额购房款，故本院对付款事实予以确认。因付款时间距今近二十年，案外人刘Ｘ××未能提供支付原始凭证亦属正常。此外，佛山市Ｘ××实业公司也书面说明因其公司原因未能开具相应的销售发票和协助办理房屋过户手续。因此，案外人刘Ｘ××购买涉案房屋的情形符合上述规定，对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利。案外人刘Ｘ××的异议理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对佛山市南海区Ｘ××路Ｘ××号商铺的执行。 当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 皓 审判员 叶洁靖 审判员 黄 征 二〇二〇年四月三十日 书记员 张玉思 -8-