内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民初20号   原告（执行案外人）：王庆海，男，1963年12月9日出生，包头市中基建筑责任有限公司经理，现住内蒙古自治区包头市青山区。   委托诉讼代理人：李树峰，内蒙古承达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：魏枫，内蒙古承达律师事务所律师。   被告（申请执行人）：赵旭东，男,1966年9月16日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：韩建东，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   第三人（被执行人）：内蒙古辛峰置业有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区国宾馆一号楼。   法定代表人：苏晓峰，该公司董事长。   第三人（被执行人）：苏晓峰，男,1967年10月28日出生，汉族，内蒙古辛峰置业有限公司董事长，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。   以上两位第三人共同委托诉讼代理人：李树峰，内蒙古承达律师事务所律师。   以上两位第三人共同委托诉讼代理人：魏枫，内蒙古承达律师事务所律师。   原告王庆海诉被告赵旭东、第三人内蒙古辛峰置业有限公司（以下简称辛峰公司）、第三人苏晓峰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王庆海及第三人辛峰公司和苏晓峰共同的委托诉讼代理人李树峰、魏枫，被告赵旭东的委托诉讼代理人韩建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王庆海向本院提出诉讼请求：1.判令停止对包头市青山区青宾5号院别墅A-104的执行；2.本案诉讼费用由被告赵旭东负担。事实和理由：王庆海于2014年6月10日与辛峰公司签订购房意向书，交认筹金1万元，购买由辛峰公司开发建设的位于包头市××区房屋一套。2015年9月14日，双方确定了别墅坐落位置和面积，同时签订房屋认购合同，房号为A-104室，房屋建筑面积404.05平米，房屋总价款924.6378万元。2015年9月14日至2019年2月2日王庆海已支付555万元购房款，2017年9月3日办理入住及装修手续，开始装修。剩余170万元购房款于2019年7月12日按人民法院的要求支付到法院账户。现在法院仍然对诉争房屋进行执行，侵害了王庆海的合法权益。   被告赵旭东辩称，对于王庆海提交的证据材料请求人民法院依法公正认定，请求人民法院尽快作出判决，赵旭东尊重法院的判决结果。   第三人辛峰公司和苏晓峰共同述称，同意王庆海的诉请。辛峰公司已于2012年12月取得商品房预售许可，在人民法院对诉争房屋查封之前，王庆海与辛峰公司已经达成购房意向并交纳定金。现王庆海已实际入住，且部分购房尾款已按人民法院执行局要求汇入其指定账户。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.2014年6月10日，王庆海与辛峰公司签订《青宾5号院意向协议书》一份，约定：基于王庆海对“青宾5号院”项目的购买意愿，辛峰公司同意王庆海先支付1万元作为购买认筹意向金。同日，辛峰公司出具收据一张，载明收到王庆海交来购房认筹金1万。   2.2015年9月14日，王庆海作为买受人与辛峰公司作为出卖人签订《包头市商品房买卖合同》一份，主要约定：王庆海购买青山宾馆西侧文化路北侧青宾5号院A-104商品房，建筑面积404.05平方米，每平方米22884.24元，价款为9246378元。购房款分期支付：于2015年9月14日前支付首付款400万元，于2015年10月29日前支付房款150万元，剩余374.6378元以顶混凝土方式支付（具体内容以双方签订协议为主）。王庆海与辛峰公司签订《协议书》一份，就购房款支付方式作详细约定。2015年9月14日，辛峰公司向王庆海出具收据一张，载明收到王庆海交来A-104购房款400万元。2015年10月30日，辛峰公司向王庆海出具收据一张，载明收到王庆海购房款150万元。2019年2月2日，辛峰公司向王庆海出具收据一张，载明收到王庆海购房款5万元。2019年7月18日，辛峰公司向王庆海出具收据一张，载明收到王庆海购房款5万元。2019年7月12日，王庆海通过中国农业银行账户将170万元购房款转入本院账户。   3.2017年9月3日，王庆海与包头市天一物业服务有限公司就诉争房屋签订《前期物业服务协议》《临时管理规约》。2017年9月1日，王庆海与赵帅签订《家庭装饰装修工程合同》，委托赵帅装修诉争房屋。   3.赵旭东与辛峰公司、苏晓峰借款合同纠纷一案，内蒙古自治区包头市方正公证处分别于2014年8月13日和2015年1月22日作出(2014)包方证内民字第2078号具有强制执行效力的还款协议公证书和(2015)包方证执字第2号执行证书。赵旭东依据上述执行证书向本院申请强制执行。本院于2015年2月5日作出(2015)包执字第57号执行裁定书，裁定冻结被执行人辛峰公司、苏晓峰银行存款3500万元或查封其同等价值的财产。并于2015年2月9日向包头市房管局送达该裁定及协助执行通知书，依法查封被执行人辛峰公司所有的位于青山宾馆西侧文化路北侧青宾5号院，共计79套房产。执行过程中，王庆海提出执行异议，要求停止对诉争房屋的执行，本院作出（2019）内02执异148号执行裁定，驳回王庆海的异议请求。王庆海不服，向本院提起本案诉讼。   本院认为，本案的争议焦点为王庆海对诉争房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房产，不得转让（一）……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”。本案中，本院已于2015年2月9日对辛峰公司所有的包括诉争房屋在内的青宾5号院共计79套房产依法进行了查封，并向产权部门送达了裁定书及协助执行通知书，具有公示效力。辛峰公司在明知诉争房屋被查封的情况下依然将房屋出售给王庆海，其行为违反了法律强制性规定，其与王庆海签订的《包头市商品房买卖合同》应属无效。同时，虽然王庆海与辛峰公司于诉争房屋被查封前签订了《意向协议书》，但该协议书未对购买房屋的房号、面积、价格等作出明确约定，其实质仅为双方就购买青宾5号院项目达成的预约，该项预约并未明确指向诉争房屋，故王庆海以此作为其与辛峰公司早在法院查封之前即对诉争房屋达成购买合意的主张缺乏事实及法律依据，依法不予支持。   综上所述，王庆海就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款之规定，判决如下：   驳回原告王庆海的诉讼请求。   案件受理费76524.65元，由原告王庆海负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   审 判 长 刘兴平   审 判 员 王志刚   审 判 员 赵艳敏     二〇二〇年四月二十六日   法官助理 王 巍   书 记 员 赵芮婕   附：本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   《中华人民共和国城市房地产管理法》   第三十八条下列房地产，不得转让：   （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；   （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；   （三）依法收回土地使用权的；   （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；   （五）权属有争议的；   （六）未依法登记领取权属证书的；   （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。