江苏省南通市崇川区人民法院民 民 事 判 决 书(2019)苏0602民初3915号原告:南通飞越百度文化广场经营管理有限公司,住所地南通市崇川区任港路44号。法定代表人：瞿祖康，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈如云，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：隋晓林，男，1977年10月8日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：顾倩倩，北京市盈科（南通）律师事务所律师。第三人：朱维克，男，1974年4月8日生，汉族，住南通市崇川区。第三人：严翰波，男，1982年1月6日生，汉族，住南通市崇川区。原告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司（以下简称飞越百度公司）与被告隋晓林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理，诉讼过程中，本院依法追加朱维克、严翰波作为本案的第三人参加诉讼。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告飞越百度公司的委托诉讼代理人沈如云，被告隋晓林的委托诉讼代理人顾倩倩，第三人朱维克、严翰波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞越百度公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告立即支付房租231477.76元、物业费23827元、违约金368675元；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告飞越百度公司变更诉讼请求为：1.要求解除双方的房屋租赁合同并且要求被告腾空一楼、三楼的房屋，交付给原告；2.要求被告支付房租18.2916万元（二楼300平方米房租计算至2018年12月31日；三楼及其他660平方米的房租暂计算至起诉之日，实际支付至房屋腾空交付之日），未支付的房租按每日0.3%支付逾期违约金至实际支付之日；3.要求被告支付物业费22649元（二楼300平方米的物业费计算至2018年12月31日；三楼及其他660平方米的物业费暂计算至起诉之日，实际支付至房屋腾空且交付之日），未支付的物业费按每日0.3%支付逾期违约金至实际给付之日（其中3000元从2017年3月12日起算至实际给付之日，3000元从2017年6月11日起算至实际给付之日，3000元从2017年9月12日起算至实际给付之日；3000元从2017年12月12日起算至实际给付之日，3000元从2018年3月12日起算至实际给付之日，3000元从2018年6月11日起算至实际给付之日，3000元从2018年9月12日起算至实际支付之日；1649元暂从2019年1月1日起算至起诉之日2019年6月25日，实际计算逾期违约金至房屋腾空交付之日）；4.被告承担已付租金的逾期支付违约金177896元、解除合同的违约金36583元，合计违约金214479元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年3月24日签订《房屋租赁合同》，该合同约定被告承租南通市7－8号楼店面房，面积960平方米，用于经营餐饮；租赁期限从2015年4月1日至2021年3月31日；租金标准第一年租金191017元，第二年租金194837元，第三年租金198735元，第四年租金202709元，第五年租金206763元，第六年租金216898元；支付方式先付后用，在前一年度结束之日提前20日支付下一个年度的租金。截至目前，被告已付租金共604537元，至起诉之日欠付租金231477.76元、欠付物业费23827元，且已支付租金也严重逾期。原告多次催缴，但被告拒绝履行缴费义务。为了维护原告的合法权益，不得不诉至法院，恳请依法裁判。被告隋晓林辩称：1.原告提出解除原被告双方签订的房屋租赁合同的主张缺乏依据。本案中解除合同的法定条件和约定条件均不构成，被告认为该房屋租赁合同真实有效，该合同应依法继续履行。2.原告主张的房屋租金及物业费金额计算错误，被告向原告承租案涉房屋二楼及三楼，然原告在租期内于2019年1月1日与案外人严翰波另行签订房屋租赁合同，二楼实际由案外人使用，并向原告支付租金，故被告认为，原告应当将二楼租金予以扣除，另被告在2019年5月24日已缴纳租金49000元，也应当予以扣除，因被告仅使用三楼，且被告三楼店铺自2017年6月起至今一直停业空置着，被告认为应当在其应承担的物业费用范围内再打七折。3.被告并非恶意违约，因原告在与被告租期内将房屋另行出租给第三人，且随意提高租金，被告要求按照合同约定租金金额扣除二楼实际的租金金额来进行支付，原告拒绝，被告与原告多次交涉无果，才导致未缴纳租金。本合同是由原告提出解除，被告无需承担解除合同的违约金。此外，原告主张的违约金金额明显过高，其违约金的计算不符合法律规定，法院应当就违约金依法予以调整，且被告在庭审前已向法院提交追加第三人申请书，申请法院将案外人严翰波作为第三人参与诉讼，查清案情事实，如原告与案外人在租期内另行签订的租赁合同侵犯了被告的合法权益，被告将依法追究原告的违约责任。4.关于原告要求解除合同，被告立即腾空房屋的要求，被告认为案涉房屋租赁合同租赁期间是6年，即2015年4月1日至2021年3月31日，到目前为止，合同已经履行了近五年，合同期限已履行大半，而且目前是新冠疫情阶段，属于特殊时期，如要求被告立即腾空房屋，无疑是需要组织大量人员进行搬离，造成人员聚集，会增加疫情传播的危害性，而且在疫情期间餐饮均是停业，所以虽然被告就案涉房屋未进行经营，但也未影响原告的权益，且被告仍愿意继续租用房屋并支付租金。依据鼓励交易原则，被告认为房屋租赁合同应当继续履行到期，不宜轻易否定一个已经生效，甚至已经履行大部分的合同。5.关于物业费，被告认为应该仅承担三楼的物业费，且房屋一直在空置，应当在物业费的范围内进行部分的减免。第三人朱维克述称，其房租给清了，原、被告之间的事情与其没有关系。朱维克也没有东西在这个房子里面需要搬走的，就是有也不要了。第三人严翰波述称，其没有意见。严翰波跟原、被告都不熟，所以他们有什么意见都与严翰波没有关系。严翰波没有用过三楼，一直用的是二楼和一楼，一楼需要让严翰波腾空的话严翰波就腾空。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告飞越百度公司提供的房屋租赁合同、汇款凭证、收据、租赁经营合同、房屋所有权证、准许变更通知书、缴费通知、解除合同通知、张贴通知书的照片、本院作出的（2019）苏0602民初6885号民事判决书、借款借据等证据的真实性，被告隋晓林及第三人朱维克、严翰波对其真实性无异议或未能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认；对于被告隋晓林提供49000元的付款凭证、飞越百度公司与隋晓林签订的房屋租赁合同、隋晓林与朱维克签订的租赁门市房合同、营业执照的真实性，原告飞越百度公司及第三人朱维克、严翰波对其真实性无异议或未能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认；对于第三人严翰波提供的其与朱维克的租赁合同，原告飞越百度公司及第三人朱维克对其真实性无异议，被告隋晓林未能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。诉讼过程中，被告隋晓林还提供了飞越百度公司与案外人于云龙签订的租赁合同复印件，以证明原、被告签订房屋租赁合同之前，案涉房屋的实际承租人为于云龙；飞越百度公司与严翰波签订的房屋租赁合同复印件，以证明原告在与被告房屋租赁合同期限内又擅自在未告知被告的情况下，与严翰波就案涉房屋二楼另行签订租赁合同，且约定了租金，故二楼的租金应当是由严翰波直接向原告支付的，被告对二楼租金不予承担。经质证，原告飞越百度公司认为被告隋晓林未能提供相关证据的原件，故对其真实性不认可。鉴于被告隋晓林未能提供上述证据的原件以供核对，或提供其他证据证明复印件与原件核对一致，故本院对于上述证据的真实性无法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落南通市7幢、8幢等房屋的所有权人为南通工贸科技创业投资有限公司，其中房屋所有权证载明7幢的房屋总层数为1层，建筑面积37.65平方米；8幢的房屋总层数为1层，建筑面积401.99平方米。2008年7月8日，南通工贸科技创业投资有限公司变更名称为南通国泰创业投资有限公司（以下简称国泰公司）并经工商登记核准。2009年12月30日，出租方（简称甲方）国泰公司与承租方（简称乙方）飞越百度公司签订了一份《南通机电园租赁经营合同》，载明，甲方出租的南通机电园（简称该园区）坐落南通市，占地面积26040平方米，建筑面积约14848平方米，其中有产权证面积14130平方米，无证面积718平方米，园区内的土地、厂房及全部地面建筑物、构筑物均属于租赁范围。园区内房屋产权归属甲方，产权证号见清单。其余的是无产权证房屋。该园区用途原属工业厂房。南通市规划局于2009年8月17日审查同意变更为临时商办。园区内的经营业态是以酒吧、KTV歌厅、餐饮、商务酒店等为主的休闲娱乐项目，也可包括演艺厅、洗浴中心、体育健身会所、网吧等项目。以及为上述主营项目配套的小型附属项目，包括但不限于银行、零售业、通讯营业厅等公用和商业项目。乙方可在园区内自营上述项目，也可向社会招商，吸引其他投资者租赁园区资产经营上述项目。其他投资者应当与乙方办理租赁合同。租赁期限不得超过甲方与乙方的租赁期限。上述经营项目的申办手续均由乙方或其他投资者自行负责。乙方经营期间发生债务与甲方无关。租赁期限自2010年3月31日至2021年3月31日止共十一年。其中第一年租金为10万元，第二年至第十一年为392万元至524万元不等（逐年递增）。乙方有权自营本合同约定的项目，也可以将园区内的部分房屋转租给其他经营者经营本合同约定的项目，并收取包括但不限于租金、公共设施费、物业管理费、广告费、市场推广费、停车费等合法经营有关费用。乙方有权对园区进行项目改造。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。2015年3月24日，甲方（出租方）飞越百度公司与乙方（承租方）隋晓林签订了一份《房屋租赁合同》，载明甲方出租给乙方的房屋位于南通市店面房，建筑面积约960平方米（房屋面积如有误差，本合同约定的租金额不变）。甲方作为上述租赁财产的出租人，已取得出租权，与乙方建立租赁关系。乙方对租赁的财产已充分了解。乙方向甲方承诺，租赁甲方上述财产用于经营餐饮，并遵守国家及本省、市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变约定用途。甲乙双方约定，租赁期自2015年4月1日起至2021年3月31日止。租赁期开始日后的12个月为一个租赁年度。租赁期满，甲方有权收回上述租赁房产，乙方应如期返还。租金金额：合同房屋租金第一年租金为191017（元），第二年租金为194837（元），第三年租金为198735（元），第四年租金为202709（元），第五年租金为206763（元），第六年租金为216898（元）。双方商定租金的支付以先付后用为原则，乙方应当在本合同签订之日支付第一年度租金191017元；此后，在前一急（季）度租期结束之日前提前20日缴纳下一季度的租金。本租金不含税，如乙方需开具发票的，应另行支付税费。乙方在本合同签约后三日内交付第一期租金的同时，还应向甲方缴纳履约保证金18000元，用作乙方对本租赁合同依法依约履行的保证。履行保证金于租赁结束后，经确认乙方无任何毁、损租赁房屋及附属设施，无任何拖欠费用等应承担责任的情形，扣除乙方应当支付的各项费用后全额退还（不计利息）。乙方可以以现金或通过银行转账的方式支付租金。支付租金是乙方的最基本义务，构成本合同的基础，任何理由均不得成为乙方拒付或者拖延支付租金的抗辩理由，在租金未按时付清的情况下，乙方无权提出任何要求或索赔，并且视为乙方放弃本合同的全部权利。水、电、煤气、有线电视、宽带、电话使用等费用，乙方应按月足额及时缴纳。物业管理费：鉴于甲方对乙方使用房屋外有关公共部位履行提供配电间强电、公共消防、上下水、广场保洁、广场公共部位照明服务，乙方应在支付房租时，同时按照每年12000元的标准，向甲方每年交付管理服务费12000元。管理服务费以先收费后服务为原则，与房屋租金同时支付。政府其他部门或事业单位对因使用本租赁物而需要收取的其他费用，亦由乙方承担。乙方应在本合同的合同终止或解除的次日返还房屋。每逾期一日，乙方应按3倍的日租金向甲方支付占用房屋期间的使用费。乙方返还房屋时应当保证租赁区域及附属设施、设备、水电线路、楼梯等完好，符合正常使用的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。本合同结束时，乙方进行的装修、装饰无偿归甲方所有。乙方添置的设备归乙方所有。但已经与房屋及装修牢固连接或者强行拆除会破坏装修的设备，无偿归甲方所有。除甲方书面同意外，乙方不得将该房屋部分或全部转租、出借给第三方，或者以任何形式名为乙方实为第三方使用该房屋。甲方有权依据本合同向乙方收取租金、押金、物业管理费、违约金、滞纳金及代收的相关费用。乙方应当按照本合同在约定的期限内向甲方支付租金、押金、物业管理费、违约金、滞纳金及代收的相关费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋，损失由乙方赔偿：1.乙方擅自转租、转借、转让、抵押该合同房屋，或擅自调换使用的；2.乙方通过股权转让、合作、合资等形式变相转租、转借合同房屋的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金或者水电、物业管理费用达30天……乙方不依约按时缴纳租金和应承担的费用，除必须缴纳所欠租金和费用外，每逾期一日，按所欠租金和费用总额的0.3%偿付逾期付款违约金。逾期15（日）内仍未缴纳的，甲方有权对乙方采取停水停电措施，逾期30日仍未全部交纳，甲方有权解除本合同，收回租赁物，并由乙方按未履行期间租金金额的20%向甲方支付解除合同违约金。本租赁合同期满或提前解除后，乙方必须立即交换（还）租赁物，乙方未经甲方书面同意继续占有或使用租赁物的，应当按照本合同租金标准的三倍缴纳租赁物占用费给甲方，直到实际交还全部租赁物之日。以上约定的未履行期间少于一年时间的，则按一年期间的租金总额的20%计算支付损失赔偿金。乙方有义务随时查看甲方张贴在广场公告栏中的通知、公告。该通知、公告一经张贴，三天内即视为乙方已收悉所有相关内容。2016年5月30日，甲方隋晓林与乙方朱维克签订了一份《租赁门市房合同》，载明甲方将南通市飞越百度文化广场8号楼门市1楼10平方米、2楼300平方米租赁于乙方，租赁期5年，从2016年3月19日至2021年3月18日，押金1万元。租赁用途：餐饮。自甲乙双方签定（订）租赁房屋合同时起，租赁房屋合同生效，交付金额：第一年：2016年12万人民币于2016年6月18日前付清。第二年：2017年12万人民币于2017年6月18日前付清。第三年：2018年12万人民币于2018年6月18日前付清。第四年：2019年12万人民币于2019年6月18日前付清。第五年：2020年12万人民币于2020年6月18日前付清。如乙方拖延交付或有意拒付租金，甲方有权收回所租赁房屋，合同失效终止。乙方在租赁甲方房屋期间及合同期满后交付甲方时，乙方不准将甲方门市房屋租赁别人，乙方如需转让经营，在得到甲方同意及利益不受到损失的前提下可以转让。在乙方租赁甲方门市房期间，房屋环保费、治安费、卫生费、物业费每月500元及其他经营费用均由乙方承担（甲方代收）。如乙方拒绝交费，甲方有权收回门市房，余下租金不退还。2019年5月24日，王航东在该份租赁合同下方加注：原于云龙的押金收据作废，现押金已结清。房租至2018年12月31日前结清。庭审中第三人朱维克对此表示认可。2019年1月5日，甲方（出租方）朱维克与乙方（承租方）严翰波签订了一份《房屋租赁合同》，载明甲方出租给乙方的房屋位于南通市店面房，建筑面积约300平方米（房屋面积如有误差，本合同约定的租金金额不变）。甲方作为上述租赁财产的出租人，已取得出租权，与乙方建立租赁关系。乙方对租赁财产实际情况已充分了解，自愿承担。乙方向甲方承诺，租赁甲方上述财产用于经营餐饮，并遵守国家及本省、市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变约定用途。甲乙双方约定，租赁期自2019年元月1日起至2021年3月31日止。租赁期开始日后的12个月为一个租赁年度。租赁期满，甲方有权收回上述租赁房产，乙方应如期返还。租金金额：合同房屋租金第一年租金为：10万加2万消费免单，第二年租金同上，第三年租金为按实际承租日期结算。双方商定租金的支付以先付后用为原则，乙方应当在本合同签订之日支付第一半年度租金5万元；此后，在前一年度租期结束之日前提前20日缴纳下一年度的租金。水、电、煤气、有线电视、宽带、电话使用等费用，乙方应按月足额及时缴纳。物业管理费：鉴于甲方对乙方使用房屋外有关公共部位履行提供配电间强电、公共消防、上下水、广场保洁、广场公共部位照明服务，乙方应在支付房租时，同时按照每年5000元的标准，向甲方每半年交付管理服务费2500元。管理服务费以先收费后服务为原则，与房屋租金同时支付。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋，损失由乙方赔偿：1.乙方擅自转租、转借、转让、抵押该合同房屋，或擅自调换使用的；2.乙方通过股权转让、合作、合资等形式变相转租、转借合同房屋的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金或者水电、物业管理费用达30天……合同还对双方的其他权利、义务、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，被告隋晓林支付的房租情况为：2015年3月30日支付150000元；2015年3月31日支付41017元；2016年4月7日支付20000元；2016年4月9日支付80000元；2016年6月6日支付18000元；2016年9月2日支付20000元；2017年2月3日支付8000元；2017年3月30日支付38000元；2017年5月8日支付17000元；2017年5月31日支付43520元；2017年6月30日支付10000元；2017年7月4日支付10000元；2017年7月31日支付10000元；2018年3月31日支付20000元；2018年4月18日支付30000元；2018年4月24日支付10000元；2018年7月19日支付30000元；2019年5月24日支付49000元；以上合计支付房租604537元。被告隋晓林已支付了2015年度及2016年度物业管理费各12000元，并于2017年5月8日支付物业管理费3000元。此外，第三人严翰波已向原告飞越百度公司支付了2019年1月1日至2019年12月31日的房租10万元、物业管理费5000元。2019年12月10日本院立案受理了原告南通国信融资担保有限公司（以下简称国信担保公司）与被告飞越百度公司、南通南方批发市场有限公司（以下简称南方公司）、南通新南方五金装璜市场有限公司（以下简称新南方公司）、南通润厉置业发展有限公司（以下简称润厉公司）、南通成厉时装有限公司（以下简称成厉公司）、厉和明追偿权纠纷一案，国信担保公司在该案中向本院提出诉讼请求：1.判令被告飞越百度公司偿还原告国信担保公司代偿款7366216.35元；2.判令被告飞越百度公司支付原告国信担保公司从实际代偿之日起至全部还清日止以年利率24%计算的资金占用费；3.判令被告南方公司、新南方公司、润厉公司、成厉公司、厉和明共同对被告飞越百度公司的上述债务承担连带清偿责任；4.判令原告国信担保公司对被告飞越百度公司提供的质押收益权（飞越百度公司享有的飞越百度广场租金收益权及物业管理的收费权）享有优先受偿权；5.本案诉讼费、公告费、保全费等由各被告共同负担。事实和理由：2018年5月22日，飞越百度公司与江苏银行股份有限公司南通静海支行（以下简称江苏银行静海支行）签订《流动资金借款合同》一份，约定借款699万元。同年6月28日贷款人按约放款，原告国信担保公司接受飞越百度公司的委托，为该笔借款向贷款人提供了连带责任保证担保，并与其签订了《保证担保合同》。被告南方公司、新南方公司、润厉公司、成厉公司、厉和明为被告飞越百度公司向原告国信担保公司提供反担保，并分别与原告国信担保公司签订了连带责任保证反担保合同。同时飞越百度公司以其享有的租金及物业费的收益权向原告国信担保公司提供质押反担保，双方签订了《质押登记协议》，并由原告国信担保公司进行了质押登记。贷款发放后，因被告飞越百度公司经营不善，无力支付到期利息及本金，致使原告国信担保公司从2018年9月20日起为其代偿了本金及利息共计7366216.35元。另根据原、被告所签合同约定，债务人、反担保人除应清偿国信担保公司代偿款外，还应支付代偿期间的资金占用费及为实现债权的各项费用。本院经审理认为，该案所涉的《流动资金借款合同》、《委托担保合同》、《保证担保合同》、《反担保保证合同》及《质押登记协议》均系各方真实意思的表示，合法有效。被告飞越百度公司未能按约足额还款，贷款人江苏银行静海支行要求保证人国信担保公司承担保证责任，代为偿还借款本息并无不当。国信担保公司代偿后，有权向借款人飞越百度公司进行追偿，同时依据反担保合同要求被告南方公司、新南方公司、润厉公司、成厉公司、厉和明承担保证责任。被告飞越百度公司以其应收账款为案涉债务提供质押，并办理了质押登记，飞越百度公司若不履行到期债务，原告国信担保公司有权要求实现质权。关于资金占用费，原、被告在委托担保合同及反担保保证合同中均明确约定如发生代偿，按年利率24%计收资金占用费，该约定未超出法律规定的合理范围，原告国信担保公司据此主张代偿款的资金占用费，本院予以支持。遂判决：一、被告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告南通国信融资担保有限公司代偿款7366216.35元。二、被告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告南通国信融资担保有限公司资金占用费（其中以94999.88元为基数，自2018年9月20日起算；以115291.31元为基数,自2018年12月20日起算；以980000元为基数，自2018年12月21日起算；以98226.72元为基数,自2019年3月20日起算；以1490000元为基数，自2019年5月13日起算；以2500000元为基数,自2019年5月31日起算；以2087137.27元为基数，自2019年6月19日起算；以561.17元为基数,自2019年6月20日起算。均按年利率24%计算至实际清偿时止）。三、被告南通南方批发市场有限公司、南通新南方五金装璜市场有限公司、南通润厉置业发展有限公司、南通成厉时装有限公司、厉和明对上述一、二项判决义务的履行承担连带清偿责任。四、对上述一、二项债权，原告南通国信融资担保有限公司有权以被告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司质押的应收账款（房租及物业管理费）优先受偿。案件受理费31682元（已减半），由被告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司、南通南方批发市场有限公司、南通新南方五金装璜市场有限公司、南通润厉置业发展有限公司、南通成厉时装有限公司、厉和明共同负担。本院认为，根据本案法庭辩论结束前原告飞越百度公司所提供的房屋所有权证，其出租的南通市7号楼、8号楼均仅有一层，建筑面积分别为37.65平方米、401.99平方米。原告飞越百度公司实际出租给被告隋晓林的房屋为一、二、三层，其中一层约10平方米左右，二层约300平方米左右，一、二、三层合计建筑面积约960平方米。鉴于一层约10平方米不能作为营业功能使用，二、三层房屋在房屋所有权证中未登记，在本案法庭辩论终结前，原告飞越百度公司亦未能提供证据证明相关超过房屋所有权证登记部分的房屋取得了建设工程规划许可，故本案所涉的房屋租赁合同、转租合同均为无效，无需再行解除，被告隋晓林应搬离案涉房屋，返还租赁物。上述合同虽为无效，但鉴于承租人实际租赁使用了房屋，获得了利益，应向原告飞越百度公司支付相应的费用。对于原告飞越百度公司主张的房租及物业管理费，可适当参酌原合同的约定予以确定。其中，房屋使用费（房租）部分，参考原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，第一年租金为191017元，第二年租金为194837元，第三年租金为198735元，第四年租金为202709元，第五年租金为206763元，第六年租金为216898元。即2015年4月1日至2016年3月31日的房屋使用费为191017元，2016年4月1日至2017年3月31日的房屋使用费为194837元，2017年4月1日至2018年3月31日的房屋使用费为198735元，2018年4月1日至2019年3月31日的房屋使用费为202709元，2019年4月1日至2020年3月31日的房屋使用费为206763元，2020年4月1日至2021年3月31日的房屋使用费为216898元。其中，2015年4月1日至2016年3月31日的房屋使用费191017元，被告隋晓林已支付；2016年4月1日至2017年3月31日的房屋使用费194837元，被告隋晓林已支付184000元，尚欠10837元未支付；2017年4月1日至2018年3月31日的房屋使用费为198735元，被告隋晓林已支付110520元，尚欠88215元未支付；2018年4月1日至2019年3月31日原合同约定的租金为202709元，鉴于自2019年1月1日起，二楼的约300平方米由严翰波实际租用，并直接与原告飞越百度公司结算，参考隋晓林与朱维克、朱维克与严翰波之间的房屋租赁合同，该部分房屋使用费酌情按每年12万元计算，故自2019年1月1日起至2019年3月31日被告隋晓林应支付的房屋使用费按20677.25元计算[（202709-120000）/4]，加上2018年4月1日至2018年12月31日的房屋使用费152031.75元（202709/4×3），合计应支付的房屋使用费为172709元，被告隋晓林已支付70000元，尚欠102709元未支付；2019年4月1日至2020年3月31日原合同约定的租金为206763元，扣减120000元后，被告隋晓林应支付的房屋使用费为86763元，被告隋晓林已支付49000元，尚欠37763元未支付；以上至2020年3月31日止，被告隋晓林尚欠房屋使用费239524元未支付。2020年4月1日至2021年3月31日原合同约定的租金为216898元，扣减120000元后，隋晓林应支付的房屋使用费按每年96898元计算。对于物业管理费，参考原、被告及第三人朱维克、严翰波之间签订的房屋租赁合同、转租合同以及严翰波实际租用的面积，自2015年4月1日至2018年12月31日的物业管理费按每年12000元计算为45000元（12000*3+12000/4*3），自2019年1月1日起的物业管理费酌情按每年7000元计算，至2020年3月31日止为8750元。以上至2020年3月31日止的物业管理费为53750元，扣除被告隋晓林已支付的27000元，尚欠26750元未支付。对于原告飞越百度公司主张的违约金或损失，鉴于其未能提供证据证明其与被告隋晓林签订《房屋租赁合同》时向被告隋晓林披露了因承租方违约可能会给飞越百度公司造成的损失范围，同时该《房屋租赁合同》中约定的房租及物业管理费应给付的时间约定不明，且该《租赁门市房合同》无效，故本院酌定2020年3月31日前逾期支付租金及物业管理费的损失自原告飞越百度公司起诉之日（2019年6月25日）起按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率（2019年8月19日前）及同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算（2019年8月20日后）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、被告隋晓林于本判决发生法律效力之日起三十日内，腾空坐落南通市7-8号楼一层及三层的案涉房屋并交还给原告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司。二、被告隋晓林于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付原告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司案涉房屋至2020年3月31日止的房屋使用费239524元，自2020年4月1日起至实际交还房屋止的房屋使用费按每年96898元计算。三、被告隋晓林于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性赔偿原告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司案涉房屋使用费中239524元部分自2019年6月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率计算的利息损失，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。四、被告隋晓林于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付原告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司案涉房屋至2020年3月31日止的物业管理费26750元，自2020年4月1日起至实际交还案涉房屋止的物业管理费按每年7000元计算。五、被告隋晓林于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性赔偿原告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司上述物业管理费中26750元部分自2019年6月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率计算的利息损失，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。六、驳回原告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24531元，由原告南通飞越百度文化广场经营管理有限公司负担17181元，被告隋晓林负担7350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费24531元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  吴陈根审 判 员  余雪松人民陪审员  格 玛法官 助理  黄素英二〇二〇年四月三十日书 记 员  高玲玲