广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1095号 上诉人（原审被告）：梁彩兰，女，1985年7月6日出生，瑶族，无固定职业，住广西壮族自治区柳城县，现租住广西壮族自治区柳州市城中区。 被上诉人（原审原告）：广西冠亚房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区古亭大道100号，统一社会信用代码：914502007759649215。 法定代表人：张炳杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：娄婷，广西诺一律师事务所律师。 原审被告：蓝梅玲，女，1975年10月19日出生，壮族，住广西壮族自治区忻城县。 上诉人梁彩兰因与被上诉人广西冠亚房地产开发有限公司（以下简称冠亚公司）、原审被告蓝梅玲租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 梁彩兰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人仅向被上诉人支付2017年2月10日至2017年12月9日期间的租金43620元。2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2017年5月至6月期间梁彩兰多次登门要求冠亚公司的工作人员办理解除合同事务，但都被他们拒绝。二、2018年2月9日案涉商铺门已被冠亚公司锁住，上诉人无法使用商铺。有微信聊天记录、人证等证据证实。三、冠亚公司招商之前承诺商铺门口干道是开放式的，但次年不仅设了护栏锁起，还建起了物业门卫关卡，招商前承诺与招商后实情严重不符。四、减去上诉人己交押金13086元，上诉人仅应支付被上诉人从2017年2月10日至2017年12月9日租金30534元。2016年2月10日至2017年2月9日期间的租金已超过诉讼时效，不应支持。 冠亚公司辩称，1.不认可梁彩兰陈述的内容。2.梁彩兰在一审中未提出超过诉讼时效的情形，因此二审不应支持其超过诉讼时效的请求。 蓝梅玲未陈述意见，也未提交新证据。 冠亚公司向一审法院起诉请求：1.判令梁彩兰、蓝梅玲向冠亚公司支付2016年1月10日至2018年10月31日的租金158566.77元；2.判令梁彩兰、蓝梅玲向冠亚公司支付违约金33340元；3.判令梁彩兰、蓝梅玲向冠亚公司支付逾期支付租金的滞纳金（滞纳金按照应付的租金额度为基数，按照年利率24%计算，从逾期之日计算至实际支付租金之日止，暂算至2018年10月31日的滞纳金为58306.34元；此后的滞纳金以总拖欠租金金额158566.77元为计算基数，按照年利率24%计算，从2018年11月1日计算至实际支付款项完毕之日止）；以上第1、2、3项金额合计为：250213.11元；4.判令梁彩兰、蓝梅玲承担本案案件受理费、公告费等诉讼费用。 一审法院认定事实：一、冠亚公司与梁彩兰、蓝梅玲于2015年3月26日签订《商铺租赁合同》，约定梁彩兰、蓝梅玲承租冠亚公司开发建设的位于柳州市冠亚·国际星城12-1-6号商铺，面积为174.46平方米，租期从2015年4月10日至2021年4月9日止，其中，2015年4月10日至2015年7月9日期间为梁彩兰、蓝梅玲筹备和装修时间，不计租金；商铺用途为家装厨卫；商铺交付时间为2015年3月29日；租金及支付方式如下：1.甲方(冠亚公司)、乙方(梁彩兰、蓝梅玲)双方一致同意，同意第一、二年不递增，从第三年租金按每两年递增10%计算。本合同租金不含任何税费，租赁期间，除双方协商一致对租金进行调整外，甲方不得以任何理由任意调整租金。第一年、第二年（即2015年4月10日起至2017年4月9日止）租金价格为每月25元/m2，合计月租金为4362元/月，合计租金：91602元。第三年、第四年（即2017年4月10日起至2019年4月9日止）租金价格为每月27.5元/m2，合计月租金为4798元/月，合计租金：115152元。第五年、第六年（即2019年4月10日起至2021年4月9日止）租金价格为每月30.25元/m2，合计月租金为5277元/月，合计租金：126648元。六年（2015年4月10日至2021年4月9日止）总租金合计：333402元。本合同租金不含任何税，租赁期间，除双方协商一致对租金标准进行调整外，甲方不得以任何理由调整租金。2.租金按季支付，其中首期租金13086元（即2015年7月10日起至2015年10月9日止），乙方应于2015年3月26日前支付给甲方，其余租金由乙方于每年3月、6月、9月、12月的20号前以现金或转账的方式支付当季月租给甲方。3.乙方应于本合同签定当日将本商铺租赁保证金13086元支付给甲方。如租赁期间乙方发生违约行为，除承担相关违约责任外，甲方有权不退还该保证金；如租赁期间乙方无违约行为，甲方应于租赁期满时将保证金退还给乙方。关于商铺租赁期间的有关费用规定，如物业管理费、水、电等与乙方有关的费用由乙方支付。物业管理费每月2元/㎡，装修标准不低于500元/㎡；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承该该商铺。如甲方所有权发生变更，乙方同意按合同条款变更本合同的甲方；双方对违约责任规定如下：1.甲方因不能提供本合同约定的商铺而解除合同的，应向乙方支付本合同租金总额10%（即33340元整）的违约金，并对超出违约金以外的损失进行赔偿。2.甲方违反本合同约定，提前收回商铺的，应向乙方支付本合同租金总额10%（即33340元整）的违约金。3.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应向甲方支付本合同租金总额10%（即33340元整）的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租商铺。（2）未经甲方书面同意，拆改变动上商铺结构。（3）损坏承租商铺，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的商铺租赁用途。（5）利用承租商铺存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定当由乙方交纳的各项费用，拖欠累计1个月以上的。4.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。5.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该向甲方支付本合同租金总额10%（即33340元整）的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。6.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的双倍支付滞纳金。7.租赁期满，乙方应如期交还该商铺。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金双倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。冠亚公司与梁彩兰、蓝梅玲在《商铺租赁合同》还就合同的变更、解除与终止；纠纷的解决办法等事项进行了约定。 合同签订后，双方在履行合同过程中，梁彩兰、蓝梅玲根据其需求对商铺进行装修。梁彩兰、蓝梅玲已支付冠亚公司租金至2016年1月9日，之后，梁彩兰、蓝梅玲未支付冠亚公司租金。 三、2018年10月15日，冠亚公司通过邮寄的方式给梁彩兰、蓝梅玲送达了《解除租赁合同通知书》，解除合同时间为2018年10月31日，要求梁彩兰、蓝梅玲交纳所欠的租金、滞纳金等，同时要求梁彩兰、蓝梅玲自行将商铺内的物品清空，逾期不清理的，冠亚公司将对该商铺内物品另行处理，同时，冠亚公司不保留梁彩兰、蓝梅玲对租赁商铺的预留权，并可对该商铺另行处理，且冠亚公司保留追究梁彩兰、蓝梅玲的诉讼权利。梁彩兰在庭审中陈述未收到《解除租赁合同通知书》，但知道冠亚公司在门面张贴《解除租赁合同通知书》。冠亚公司与梁彩兰、蓝梅玲因解除租赁合同、拒交租金、滞纳金等问题协商未果诉至法院，冠亚公司提出上述诉讼请求。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。冠亚公司与梁彩兰、蓝梅玲签订的《商铺租赁合同》是在双方自愿的基础上签订的，未违反法律、法规和行政强制性规定，其行为合法有效。 1.关于《商铺租赁合同》解除时间的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，依据合同法93条、94条规定解除合同，应通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。2018年10月15日，冠亚公司通过邮寄的方式给梁彩兰、蓝梅玲送达了《解除租赁合同通知书》，解除合同时间为2018年10月31日，按照合同法规定，合同应通知对方，合同自通知到达对方时解除，梁彩兰、蓝梅玲已收到《解除租赁合同通知书》，知道合同解除时间为2018年10月31日。梁彩兰在庭审中陈述其经营至2017年4月9日，但并不知道蓝梅玲经营至何时搬离其承租的门面。梁彩兰曾多次找冠亚公司协商解除租赁合同问题，直致冠亚公司于2018年10月15日邮寄或张贴《解除租赁合同通知书》时仍未解除租赁合同，也未结清租金，梁彩兰、蓝梅玲也未将承租的门面交付给冠亚公司，因此，双方的租赁合同并未解除。一审法院确定冠亚公司与梁彩兰、蓝梅玲解除租赁合同时间为2018年10月31日。 2.关于租金的支付问题。梁彩兰不认可租金交至2016年1月9日，但又未能提供相关证据证明其交至2016年3月。因此，对梁彩兰、蓝梅玲告梁彩兰的辩称，不予认可。冠亚公司诉请2016年1月10日至2018年10月31日期间的租金，根据冠亚公司与梁彩兰、蓝梅玲签订《商铺租赁合同》约定，第一年、第二年（即2015年4月10日起至2017年4月9日止）租金价格为每月25元/m2，合计月租金为4362元/月。从2016年1月10日至2017年4月9日，梁彩兰、蓝梅玲尚欠冠亚公司共15个月的租金65430元(4362元×15月)；第三年、第四年（即2017年4月10日起至2019年4月9日止）租金价格为每月27.5元/m2，合计月租金为4798元/月，从2017年4月10日至2018年10月31日，梁彩兰、蓝梅玲尚欠冠亚公司租金18个月20天89562.7元(4798元×18月20天)。梁彩兰、蓝梅玲从2016年1月10日至2018年10月31日期间的租金154992.7元(65430元＋89562.7元)。对冠亚公司主张梁彩兰、蓝梅玲支付从2016年1月10日至2018年10月31日期间租金158566.77元过高，对过高部分一审法院予以驳回。 3.关于违约责任、违约金的认定及违约金的支付问题。 关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。 支付租金是承租人对租赁物的使用、收益的对价给付。承租人支付租金是其基本的义务，梁彩兰、蓝梅玲拒交租金行为，已构成了根本违约，根据合同约定，冠亚公司可以行使解除权。本案冠亚公司与梁彩兰、蓝梅玲在《商铺租赁合同》约定为6年总租金为333402元，按10%支付违约金，即33340元，未超出法律规定的范围，予以支持。但冠亚公司与梁彩兰、蓝梅玲在《商铺租赁合同》中约定在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的双倍支付滞纳金。冠亚公司在诉请时主动将滞纳金调整为24%。滞纳金应是违约的成本，实属于违约金的范畴。综观全案，冠亚公司所受到的损失应是梁彩兰、蓝梅玲未按时交纳租金，占用冠亚公司资金的损失，冠亚公司已按合同总标的的10%主张了违约金，已经弥补了冠亚公司的损失，因此，对冠亚公司主张梁彩兰、蓝梅玲支付滞纳金的诉请，不予支持。蓝梅玲经一审法院公告传唤，未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，一审法院可缺席判决。冠亚公司为主张权利，为此支付公告费700元，因蓝梅玲下落不明造成的，应由蓝梅玲承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、梁彩兰、蓝梅玲应于本判决生效之日起十日内支付冠亚公司从2016年1月10日至2018年10月31日期间的租金人民币154992.7元；二、梁彩兰、蓝梅玲应于本判决生效之日起十日内支付冠亚公司违约金人民币33340元；三、驳回冠亚公司其他诉讼请求。一审案件受理费人民币5053元（冠亚公司已预交），由冠亚公司承担1053元，梁彩兰、蓝梅玲承担4000元。公告费700元，由蓝梅玲负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.梁彩兰提交的微信聊天记录截图、水电费凭证照片因未提交证据原件以及载体，被上诉人对其真实性合法性关联性均不予认可，故本院不予认定。2.梁彩兰提交的2015年3月26日商铺押金收款收据以及中国工商银行个人业务凭证真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。3.梁彩兰提交的题头打印有冠亚公司的清单，该清单无人签名，谁人所写无法明确，且无法证明梁彩兰关于2018年2月被上诉人将案涉租赁商铺锁住的主张，故本院不予认定。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，梁彩兰、蓝梅玲于2015年3月26日向冠亚公司交纳案涉租赁商铺押金13086元。冠亚公司诉请梁彩兰、蓝梅玲尚欠租金中未将该押金冲抵租金。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：所欠的租金金额为多少？上诉人缴纳的押金能否与所欠租金相抵扣？ 关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案梁彩兰在一审期间对冠亚公司诉请的租金未提出诉讼时效抗辩，二审才提出，主张2016年2月10日至2017年2月9日期间的租金已超过诉讼时效，不应支持。依照上述规定，本院对梁彩兰的该项主张不予支持。 关于梁彩兰提出2017年5月至6月期间多次向冠亚公司提出解除合同，以及2018年2月9日起案涉商铺被冠亚公司锁门，无法使用的主张，冠亚公司不予认可，梁彩兰亦未能提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院不予采信。对其提出不应交纳2018年2月9日至10月31日期间的租金的主张，相应地没有事实依据，本院不予支持。 关于梁彩兰交纳的押金能否抵扣的问题。本案梁彩兰、蓝梅玲因未能按时交纳租金而构成违约，导致双方租赁合同提前解除，依法应承担违约责任。冠亚公司根据案涉《商铺租赁合同》的约定，除了一审向梁彩兰、蓝梅玲主张按照6年总租金333402元的10%支付违约金33340元，以及逾期支付租金按照年利率24%支付滞纳金，在二审还提出了由于梁彩兰、蓝梅玲逾期交纳租金的违约行为，按照双方租赁合同第二条第3项的约定，有权不退还押金。本院认为，以上三种均为违约责任的承担方式，为违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，冠亚公司在本案中并未举证证明其损失大小，一审法院依据上述规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定判决梁彩兰、蓝梅玲按照6年总租金333402元的10%向冠亚公司支付违约金33340元，已经弥补冠亚公司的损失，因此，对于冠亚公司提出不予退还押金的主张，本院不予支持。梁彩兰、蓝梅玲于2015年3月26日已向冠亚公司交纳案涉租赁商铺押金13086元应与所欠交的租金相抵扣。 因此，梁彩兰、蓝梅玲应向冠亚公司交纳案涉租赁商铺的租金为154992.7元-13086元=141906.7元。 综上所述，梁彩兰的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。由于二审出现新证据，本院依据新证据予以变更判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初363号民事判决第二项、第三项； 二、变更广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初363号民事判决第一项为：“梁彩兰、蓝梅玲应于本判决生效之日起十日内支付广西冠亚房地产开发有限公司租金141906.7元。 一审案件受理费5053元（广西冠亚房地产开发有限公司已预交），由广西冠亚房地产开发有限公司承担1053元，梁彩兰、蓝梅玲承担4000元。公告费700元，由蓝梅玲负担。二审案件受理费3194元（梁彩兰已预交），由上诉人梁彩兰负担2900元，被上诉人广西冠亚房地产开发有限公司负担294元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年四月二十八日 书记员 覃 溪