广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)粤13民终832号上诉人（原审被告）：廖国富，男，汉族，1969年12月12日出生，住广东省博罗县***************。身份证号码：442************631。委托诉讼代理人：曾日阳。系博罗县长宁镇向阳法律咨询服务所工作者。被上诉人（原审原告）：关益辉，男，汉族，1976年11月23日出生，住广东省博罗县。身份证号码：441************615。上诉人廖国富因与被上诉人关益辉租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2019）粤1322民初3835号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人廖国富委托诉讼代理人曾日阳、被上诉人关益辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人廖国富上诉请求：一、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3835号的民事判决书，依法改判。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定部分事实不清，判决显失公平。原审法院认为:“①根据原告提供的《商铺租赁合同》里对租金的约定，租金为每月9000元，现原告请求被告支付2019年2月至7月的租金共计47570元，符合法律规定，本院予以支持。”“②关于损失费的问题，原告提供部分其与被告签订租赁合同前的装修费用发票及收据等主张其因被告造成损失62500元证据不足，不予支持，结合被告的答辩意见，及本案实际，本院酌情认定原告装修损失为3000元。”“③因原、被告签订的《租房合同》无效，合同关于押金的约定自始无效，故原告应向被告返还押金30000元。”从上述原审认定事实与理由来看，上诉人认为:“既《租房合同》无效，押金理应退回给上诉人。《商铺租赁合同》从双方签订之日至今,上诉人一直没有履行经营，何来产生利润交租金呢？因该商铺室内卫生间、墙体、天花、水电等，还没有完善，须花时间人工进行装修，才能使用，在此期间被上诉人因上诉人没有按时交纳租金，就在网络平台发出招租广告，也是造成对上诉人无法租房下去的主要原因，难道上诉人无责任吗？再者,就卫生间、墙体、天花板等上诉人虽派人进行装修拆除整改，造成部分损失一审法院也不能酌情支持30000元，合理吗？上诉人同意吗？被上诉人只能申请要求有合法资质的鉴定部门鉴定得出结果才具有法律效力。最后，上诉人提出解决方案:既然一审判决双方所签订的《商铺租赁合同》无效，那上诉人已交纳的押金30000元作为被上诉人商铺装修损失费用相抵押，一笔勾销扯平，圆满结束此案，何为相争下去呢?综上所述，上诉人如实陈词诉说，特恳求二审法院就本案的主审法官慎重考虑，根据国家现行法律法规的相关规定，结合本案的实际情况综合分析定论，明察秋毫，合理改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人关益辉辩称，对一审判决没有意见。一审原告向一审法院起诉请求：1、判令解除原告、被告于2019年1月6日签订的《商铺租赁合同》。2、判令被告向原告支付所欠租金，共47570元（约定租金为9000元/月，从2019年2月至7月，共6个月，其中二月租金依据租赁合同为2570元）。3、判令被告向原告支付违约金，共38610元。4、判令被告向原告支付因装修店铺而造成的损失费，共62500元（包括厕所、墙体、天花、墙壁、小电梯、水电等）。5、判令被告承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月21日，原告与案外人朱伟波、朱伟雄分别签订了两份《商铺租赁合同》，两份合同约定朱伟波、朱伟雄将两人位于博罗县*****************二、三、四楼、257号、258号两间三层半商铺出租给原告经营使用，租赁期从2017年7月1日至2027年6月30日止，两份合同对双方当事人的其他权利义务作出约定。2019年1月6日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将前述其在朱伟波、朱伟雄处租赁来的商铺转租给被告，合同约定租赁期为*年，从2019年2月1日至2024年1月31日，2019年2月1日至2021年1月30日，租金9000元/月，其中第一个月为免租装修期，此后每二年月租金递增1000元。为了保证合同的全面履行，建筑物主体、墙体、门窗、水电线路的完整安全和损坏恢复，在签订合同时，被告向原告支付了30000元押金，押金不计利息，租赁期满后退还被告。此外，合同对原、被告双方的其他权利义务作出相关约定。此后，因被告未按时交纳租金，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，原告主张其将钥匙交给被告，被告一直在使用，同时原告确认出租给被告的商铺没有房产证，只有村委证明。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告签订的上述《商铺租赁合同》无效。因涉案合同无效，则不存在合同解除，故对于原告的解除合同诉请，本院不予支持。关于租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然原、被告签订的《租房合同》无效，但原告仍然应当向被告支付占用涉案房屋期间的占有使用费。原告主张被告至今仍在使用涉案商铺，且被告未到庭抗辩，本院予以采信，根据原告提供的《商铺租赁合同》里对租金的约定，租金为每月9000元，现原告请求被告支付2019年2月至7月的租金共计47570元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题。因原、被告签订的《商铺租赁合同》为无效合同，故违约金条款也无效，对原告的违约金诉请，本院不予支持。关于损失费的问题。原告提供部分其与被告签订租赁合同前的装修费用发票及收据等主张其因被告而造成损失62500元，证据不足，不予支持，结合被告的答辩意见，及本案实际，本院酌情认定原告装修损失为30000元。因原、被告签订的《租房合同》无效，合同中关于押金的约定自始无效，故原告应向被告返还押金30000元。综上，被告应向原告支付商铺占用期间的占用费47570元及装修损失费30000元，合计77570元，扣减原告应退还给其的押金30000元，即被告仍需支付47570元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告关益辉与被告廖国富于2019年1月6日签订的《商铺租赁合同》无效。二、限被告廖国富于本判决生效后十日内向原告关益辉支付商铺占用费及损失费47570元。三、驳回原告关益辉的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1636.8元，由原告关益辉负担836.8元，由被告廖国富负担800元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：关益辉主张的商铺占用费和装修损失费是否应当支持的问题。具体判析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，双方当事人签订的租赁合同被认定无效，但是按照上述规定，关益辉仍可参照租赁合同约定的租金标准请求廖国富支付占有使用费。廖国富占有使用涉案商铺，即便未正式营业，但是并不影响占用使用费的承担，故廖国富的上诉抗辩理由不能成立。另，廖国富承租商铺之后进行改造，对原先的装修造成了损害，依法应当承担赔偿责任，关益辉提供的现金支出证明单、收款收据、发票等证据，可以确认，装修损失费用为62500元，原审法院，根据案件实际情况，充分考虑双方当事人的过错程度，酌定判令上诉人承担30000元的装修损失赔偿，符合公平原则，并无不妥，二审予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3273.6元，由上诉人廖国富负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年四月十三日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更