上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19098号原告(反诉被告)：孟献花，女，汉族，户籍地江苏省淮安市。委托诉讼代理人：胡嘉奇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：明发集团上海实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：黄焕明。委托诉讼代理人：陈晗。委托诉讼代理人：李海东。原告(反诉被告)孟献花与被告(反诉原告)明发集团上海实业有限公司(以下简称明发公司)间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟献花的委托诉讼代理人胡嘉奇、被告明发公司的委托诉讼代理人陈晗、李海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟献花向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除原、被告于2016年6月14签署的《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)；2、被告向原告返还购房款4,582,978元；3、被告向原告支付利息318,230.53元(以购房款4,582,978为基数，2.75%年利率为标准，自2016年12月31日起至实际付款之日止，暂计至2019年6月27日，利息金额318,230.53元)；4、被告支付赔偿金45,829.78元;5、被告赔偿原告支出的其他购房费用50,550元(其中中介服务费50,000元，预告登记费550元)；6、被告向原告支付房价损失340万元。事实与理由：2016年6月14日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)，约定由原告购买被告开发的位于嘉定区高台路115弄明发商业广场25号1层的店铺用于餐饮经营，面积227.95㎡，总房价款4,582,978元。合同第十一条约定，被告应于2016年12月30日之前向原告交付房屋。第十七条约定，被告交付的房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按照实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予赔偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方解除本合同。合同第十九条约定，原告行使本合同条款约定的单方解除权时，被告应在收到乙方书面通知起30天内将原告已支付的房价款(包括利息，利息按照中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还给原告，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房款时一并支付给原告。合同附件三约定了该房屋的建筑结构、装修及设备标准，其中给排水预留接口、排烟预留烟道，并且尺寸标准均须符合相关部门对餐饮经营验收标准。合同签订后，原告按期足额支付了购房款4,582,978元，并为购买涉案房屋支付了中介服务费50,000元、房屋预告登记费550元。2016年12月26日，被告发出《交房通知书》，通知原告于12月30日至售楼处办理交房手续。经原告现场查验，房屋未预留任何给排水、排烟接口，房屋状况根本不符合合同附件三的相关约定，原告无法以此商铺开展餐饮经营活动。为此，原告曾多次口头催促被告，并于2017年6月5日和2018年12月17日委托专业律师向被告出具《律师函》，敦促被告严格按照合同约定的标准交付房屋，以便被告开展餐饮经营、实现合同目的。前述函件被告已收到，但被告至今仍未曾妥善解决房屋存在的问题。原告认为，被告向原告交付的房屋，没有预留符合相关部门对餐饮经营验收标准的排水接口、排烟通道，严重违反合同约定的标准，且被告拖延至今不予解决，导致原告无法按照预期装修、营业、收益，损失巨大。根据合同相关约定，原告有权解除合同，要求被告返还购房款及利息，并要求被告承担相应的赔偿责任。故原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告明发公司辩称，不同意原告全部诉请。原告签订合同主要目的是购买案涉房屋，房屋规划用途为店铺，被告从未确认案涉房屋用途为餐饮经营，而排水排烟接口位置已预留，只是未能进行开口施工，且排水排烟接口不属于主体结构，原告据此解除合同没有依据，故不同意解除合同。另被告认为原告存在逾期付款及拒绝按期办理房屋交接等行为，故向本院提出反诉，要求判令：1、原告向被告支付逾期付款违约金17,175元；2、原告向被告支付逾期办理房屋交接违约金(按照每日20元标准，自2016年12月31日起计算至办理交接手续之日止)；3、原告向被告支付面积补偿款3,015.78元(合同约定面积是227.95㎡，房屋实测面积是228.1㎡，相差0.15㎡，按照单价20,105.19元的标准计算差价)。针对被告的反诉，原告答辩称不同意被告的反诉请求。对于诉请1即便是有逾期，最后付款日期是2016年9月，现已超过诉讼时效。当时逾期25天是因为原告常年在外地居住，有逾期的现象也是和被告沟通过的，而且之前不存在逾期支付的现象；诉请2房屋确实没有办理交接，但不是原告原因造成的，不同意承担违约金；诉请3的差价款不存在，面积按照交房确认书上的面积确定，不存在补差的情况。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月14日，孟献花(乙方，买方)与明发公司(甲方，卖方)签订《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)，约定乙方向甲方购买位于嘉定区高台路115弄明发商业广场25号1层1-2层室房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积暂测227.95㎡，单价20,105.19元，总价款暂定4，582,978元，政府批准规划用途为店铺。合同第五条约定，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准……甲方同意暂测面积与实测面积误差超过﹢3%，不向乙方收取超过部分房价款。第十条约定，房屋交付必须符合下列条件：甲方取得竣工验收合格证明。第十一条约定，甲方于2016年12月30日前将房屋交付乙方。第十七条约定，甲方交付的房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按照实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予赔偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方解除本合同。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款约定的单方解除权时应书面通知甲方，甲方应在收到乙方书面通知起30天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按照中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还给乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房款时一并支付给乙方。另，合同附件一约定签订房地产预售合同当日内支付房款的50%，合计2,292,978元(含定金)；签订房地产预售合同60日内支付房款的50%，合计2,290,000元；逾期按照未付款的日万分之三支付违约金。合同附件三约定了该房屋的建筑结构、装修及设备标准，其中要求给排水预留接口、排烟预留烟道，且尺寸标准均须符合相关部门对餐饮经营验收标准。合同补充条款一第3.1条约定商品房已满足交付条件，乙方无合法理由拒绝接收的，视为甲方已按时交付，乙方按每日20元向甲方支付逾期交接期间的违约金。上述合同签订前后，孟献花于2019年5月13日支付定金50,000元，于2016年6月14日支付2,242,978元，于2016年9月7日支付2,290,000元。2016年12月26日，明发公司以《交房通知书》的形式通知孟献花于2016年12月30日办理系争房屋交接手续，《交房通知书》上载明预测建筑面积227.95㎡，实测建筑面积227.76㎡。后孟献花以未预留给排水排烟接口为由，不同意接收房屋，未办理交接手续。另查明，系争房屋所在上海明发商业广场项目于2016年12月26日取得建设工程竣工验收备案，现已办理完毕初始登记(大产证)。以上事实，有上海市商品房预售合同、增值税普通发票、收据、交房通知书、建设工程竣工验收备案证书、房屋分套建筑面积计算成果表(实测)、照片、局部规划图纸等证据及庭审笔录为证。本院认为，孟献花与明发公司间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同中有系争房屋应预留排水排烟接口的约定，该约定系对系争房屋装修标准所作的约定，本案中，系争房屋已经竣工验收并完成初始登记，达到交付条件，虽然在交付时系争房屋状况未满足预留排水排烟接口的约定，但仅属于交付瑕疵，并不足以影响系争房屋作为店铺的功能性质量，况且，该交付瑕疵也不符合“如主体结构不符合附件三约定的标准可以单方解除”的合同约定解除条件，故孟献花仅以此行使合同解除权的事实和法律依据不足，本院不予支持，对孟献花基于合同解除而主张的其余诉讼请求，本院亦不予支持。关于明发公司主张的逾期交接违约金，本院认为明发公司虽已通知孟献花如期交房，但交付时系争房屋存在交付瑕疵，且在孟献花提出相应异议后亦未能积极补救，其行为存有过错，故对于其要求孟献花承担逾期办理房屋交接违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于逾期付款违约金，虽然孟献花付款存在不符合合同约定的情形，但明发公司收款后未在合理期限提出异议并主张相应权利，应视双方就付款时间的变更达成一致，现明发公司再行主张逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。对于房屋差价，因系争房屋尚未办理交接，亦未办理单独的房产证，主张系争房屋差价款的条件尚不满足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)孟献花的全部诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)明发集团上海实业有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费70,583.12元，减半收取35,291.56元，由原告(反诉被告)孟献花负担。反诉受理费845元，减半收取422.5元，由被告(反诉原告)明发集团上海实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二〇年四月二十一日法官助理 张浩书 记 员 朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……