北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初37583号原告：白振新，男，1972年5月11日出生，汉族，北京博远建筑公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：屈冬冬，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧花，北京友恒律师事务所律师。被告：北京金德龙房地产开发有限公司（未到庭），注册地北京市平谷县平谷镇府前西街2号。法定代表人：陈晨。被告：北京金德龙房地产经纪有限公司（未到庭），注册地北京市西城区车公庄大街5号-2。法定代表人：陈晨。被告：北京长城工商股份有限公司（未到庭），住北京市西城区里仁街11号1幢。法定代表人：段恒庆，总经理。被告：王雷，女，1977年11月12日出生，汉族，北京盛佳捷电力工程设计有限公司职员，户籍地北京市房山区，住北京市西城区。被告：***，男，1969年9月7日出生，汉族，北京易普油能科技有限公司员工，户籍地山西省高平市南城办事处龙渠村小康区。被告：赵买红（未到庭），男，1946年4月1日出生，汉族，户籍地山西省晋城市泽州县。被告：马书同（未到庭），男，1960年6月9日出生，汉族，户籍地山西省晋城市泽州县。被告：卫前进（未到庭），男，1966年3月28日出生，汉族，户籍地山西省晋城市城区。原告白振新诉被告北京金德龙房地产开发有限公司（以下简称金德龙地产公司）、北京金德龙房地产经纪有限公司（以下简称金德龙经纪公司）、北京长城工商股份有限公司（以下简称长城工商公司）、王雷、***、赵买红、马书同、卫前进房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，通过云法庭开庭进行了审理。原告白振新及其委托诉讼代理人屈冬冬、冯慧花，被告王雷、***到庭参加诉讼。被告金德龙地产公司、金德龙经纪公司、长城工商公司、赵买红、马书同、卫前进经本院合法传唤未能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白振新向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告白振新办理位于北京市西城区红莲南路XX号X单元XXX号房屋的房屋权属证书。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年5月17日，原告父亲白XX与北京金德龙房地产经纪有限公司签订《商品房屋认购书》，认购书约定：白XX购买北京市京泽苑小区X单元XXX号房屋，房屋全款共计35万元，签订认购书当日，白XX交齐全部购房款35万元。《商品房屋认购书》约定待签订《房屋买卖合同》时，此认购书作废。2003年6月8日，原告的父亲白XX与北京京泽兴华房地产开发有限公司、北京金德龙房地产经纪有限公司签订正式《房屋买卖合同》，合同中约定的房屋地址为北京市宣武区马连道路甲XX号第XX幢X单元XXX号房屋（现地址为北京市西城区红莲南路XX号X单元XXX号）。经了解，涉案房屋所在的京泽苑小区（又称马连道综合项目楼）由北京长城工商股份有限公司建设开发。2001年北京长城工商股份有限公司与北京京泽商贸公司签订马连道综合楼项目转让合同，约定由北京京泽商贸有限公司买断，后北京长城工商股份有限公司、北京京泽商贸有限公司与北京京泽兴华房地产开发有限公司（以下简称京泽兴华公司）签订马连道综合项目楼的转让补充协议，将上述合作转让合同中北京京泽商贸有限公司的权利义务概括移给京泽兴华公司。但截至起诉之日，马连道综合项目楼尚未过给京泽兴华公司，马连道综合项目楼的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》仍登记在被告北京长城工商股份有限公司名下。京泽兴华公司与北京长城工商股份有限公司签订转让补充协议后，又与北京金德龙房地产开发有限公司（以下简称北京金德龙公司）签订《房屋转让合同》，将北京长城工商股份有限公司开发的马连道综合楼项目中的一部分转让给北京金德龙公司销售，原告的父亲就是从北京金德龙公司购买的涉案房屋。后在合同履行过程中，北京市第一中级人民法院以京泽兴华公司未实际取得马连道综合楼项目权利，导致北京金德龙公司无法实现房屋转让合同的合同目的为由，于2003年12月作出（2003）一中民初字第9009号民事判决书，判决解除京泽兴华公司与北京金德龙公司签订的《房屋转让合同》。由于原告的父亲已经交清了全部购房款，得知上述情况后，就一直找被告及相关部门解决办理房屋产权证一事，2003年7月10日，京泽兴华公司作出承诺：凡持有北京金德龙房地产开发有限公司，或有相关证明与北京金德龙房地产开发有限公司有关的，并能明确表明确实购买“京泽苑”住房的交款收据，并经核对无误，我公司一律承认。并在近期逐户核实，更换成我公司的转收收据。2007年8月1日北京长城工商股份有限公司、京泽兴华公司向原告发出通知，要求再补交一点房款，为补交房款一事原告的父亲与被告一直未达成一致。原告认为，京泽兴华公司在北京金德龙房地产开发公司解除合同后承诺经核实后认可金德龙房地产开发公司所收房款，可确定其承继了金德龙房地产开发公司应向购房者履行的办理房屋所有权证的相应义务。北京长城工商股份有限公司与京泽兴华公司已于2006年6月解除转让协议。京泽兴华公司与北京长城工商股份有限公司未履行产权过户手续，北京长城工商股份有限公司仍是诉争房屋的产权人，因此北京长城工商股份有限公司负有协助原告办理房屋产权证的义务。经查询得知，北京金德龙房地产开发有限公司已于2004年11月16日被吊销、北京金德龙房地产经纪有限公司已于2004年12月15日被吊销。北京京泽兴华房地产开发有限公司于2018年10月31日注销，被告***、马书同、赵买红、卫前进、王雷为北京京泽兴华房地产开发有限公司清算组成员。原告的父亲白XX于2008年11月12日去世，母亲陈XX于2016年1月19日去世。现原告为完成父亲的遗愿及维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持所请。被告王雷辩称，一、白振新的父亲白XX和金德龙经纪公司房屋买卖合同于2003年签署，房屋交付也是2003年，我认为已经超过诉讼时效；二、原告与金德龙经纪公司签订的买卖合同与我个人无关，我不是适格的被告；三、京泽兴华公司于2018年已经注销，现在开发商和所有权都在长城工商公司，2006年转让合同已经作废，所有房屋均和京泽兴华公司没有关系，2006年长城工商公司想和京泽兴华公司合作售房，但京泽兴华公司缺乏资金，后京泽兴华公司与长城工商公司解除了房屋转让关系，2019年的二审判决书中对该事情已有阐述，京泽兴华公司既无义务也无条件办理房屋过户手续，请法院驳回原告诉讼请求。被告***辩称，我方与原告没有任何房屋买卖合同关系，与长城工商股份公司是合作关系，被告与原告没有房屋买卖关系，没有义务协助原告办理房屋权属证书，原告的主张没有法律依据。金德龙经纪公司与京泽兴华公司没有委托代理的关系，白XX签订的合同都是与金德龙经纪公司签订的合同与我方没有关系。根据2003年判决书，卖方本应是金德龙地产公司，金德龙经纪公司以我公司的名义销售房屋属于无权代理。我方从未收取过白XX缴纳的购房款，我也不是房屋所有权人，白振新无权请求我办理房屋所有权证，也不具备要求我办理的条件，我与白振新没有合同关系。2003年，法院判决京泽兴华公司与金德龙地产公司解除房屋买卖合同关系，2006年底京泽兴华公司与长城工商公司也协议解除了包括涉案房屋在内的所有房屋的买卖合同，房屋产权都是以长城工商名义取得，京泽兴华公司、金德龙地产公司以及经纪公司均无法取得涉案房屋产权及处分权，不可能给原告办理房屋所有权过户手续，该房屋属于长城工商公司所有，其他当事人均无权处理该房屋，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告金德龙地产公司、金德龙经纪公司、长城工商公司、赵买红、马书同、卫前进经本院合法传唤未能参与法庭调查与辩论。长城工商公司在诉讼过程中向本院寄送书面答辩状，内容如下：白振新已经就同一法律关系，依据相同的事实和理由，就本案相同的诉讼请求，于2019年1月23日向法院起诉了长城工商公司，案件经过两审终审，最终驳回了白振新的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，白XX与陈XX系夫妻关系。白振新、白X2系兄妹关系，该二人系白XX与陈XX之子女。白X于2008年11月12日去世，陈XX于2016年1月19日去世。2003年5月17日，白XX与金德龙经纪公司签订《商品房屋认购书》，约定：白XX购买北京市京泽苑小区X单元XXX号房屋（以下简称涉案房屋），房屋全款共计35万元。签订认购书当日，白XX向金德龙地产公司交齐全部购房款35万元。后白XX与北京京泽兴华房地产开发有限公司（经查，“北京市京泽兴华房地产开发有限公司”没有工商登记注册资料，合同书写的公司名称应认定为笔误）签订正式《房屋买卖合同》，约定房屋地址为北京市宣武区马连道路甲XX号第XX幢X单元XXX号房屋（现地址为北京市西城区红莲南路XX号X单元XXX号），房屋价款为35万元。金德龙经纪公司作为京泽兴华公司的代理人在该《房屋买卖合同》上盖章确认。原告使用涉案房屋至今，但尚未办理产权证。关于涉案房屋的产权情况，经查，涉案房屋属于马连道综合楼住宅项目，2003年，北京金德龙房地产开发有限公司（以下简称金德龙地产公司）以房屋转让合同纠纷为由向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）起诉京泽兴华公司，要求解除涉案房屋所在马连道综合楼住宅项目的房屋转让合同。2003年10月17日，一中院作出（2003）一中民初字第9009号民事判决书（以下简称9009号判决），判决解除金德龙地产公司与京泽兴华房地产公司所签订的房屋转让合同，京泽兴华房地产公司退还房屋转让费400万元并赔偿损失。该案查明及认定内容如下：“上述马连道综合楼项目由北京长城工商股份有限公司（本案被告）建设开发，2001年11月22日北京长城工商股份有限公司与北京京泽商贸有限公司签订马连道综合楼项目合作转让合同，约定该项目由北京京泽商贸有限公司买断，后北京长城工商股份有限公司、京泽兴华公司与北京京泽商贸有限公司签订马连道综合楼项目的转让补充协议，将上述合作转让合同中北京京泽商贸有限公司的权利义务概括转移给京泽兴华公司。再查，马连道综合楼项目尚未过户给京泽兴华公司……因京泽兴华公司尚未实际取得马连道综合楼项目权利，故其无法给金德龙（地产）公司提供有关该项目的手续，导致金德龙（地产）公司无法实现该房屋转让合同的合同目的……”现上述判决已经生效，涉案房屋产权仍登记在长城工商公司名下。2018年10月31日，京泽兴华公司注销工商登记。被告王雷、***、赵买红、马书同、卫前进系原京泽兴华公司清算组成员。2019年1月，原告持与本案相同的诉讼事实及理由在我院起诉长城工商公司，要求长城工商公司为原告办理涉案房屋产权证并赔偿违约金。白X2在案件审理中声明放弃涉案房屋继承权。我院于2019年5月作出（2019）京0102民初8805号判决书（以下简称8805号判决），判决：“驳回白振新的全部诉讼请求”，关于一中院查明的“2001年11月22日北京长城工商股份有限公司与北京京泽商贸有限公司签订马连道综合楼项目合作转让合同（以下简称项目转让合同）”履行情况，被告在该案审理中称因京泽兴华公司没有付款能力，双方于2006年协商解除了该项目转让合同，不清楚京泽兴华公司目前的状态。后白振新不服提起上诉，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）作出（2019）经02民终9779号民事判决书（以下简称9779号判决），判决“驳回上诉、维持原判”。9779号判决认定内容如下：“《商品房买卖合同》及其附件三、《收据》均未显示白XX与长城工商公司之间存在房屋买卖合同关系。长城工商公司曾提出补缴放款后办理所有权转移登记手续的方案，白振新并未同意。故白振新要求长城工商公司办理所有权转移登记手续，于法无据，不应予以支持”。本案审理中，白振新主张京泽兴华公司通过承诺书的形式认可了金德龙地产公司与购房人之间的购房手续，故长城工商公司、金德龙地产公司、京泽兴华公司的原股东均有义务协助办理房屋过户手续。为证明上述主张，白振新提交以下证据用于证明：一、2006年7月10日，京泽兴华公司出具的《承诺》，内容如下：“因为本公司与北京金德龙房地产开发有限公司订立的委托其为我公司代售‘京泽苑’房屋的合同，造成2003年7月1日前部分业主购买了‘京泽苑’的房子。并因种种原因至今未落实房产手续。在广大业主的要求下，我公司郑重承诺：凡是持有北京金德龙房地产开发有限公司，或有相关证明与北京金德龙房地产开发有限公司有关的，并能明确表明确实购买‘京泽苑’住房的交款收据，并经核对无误，我公司一律承认。并在近期住户核实，更换成我公司的转收收据。”二、2007年8月1日，京泽兴华公司、长城工商公司向白振新发送的函件，内容如下：“为使2003年以来的购房纠纷得以解决，我们本着‘充分考虑购房者利益，尽量减少我方损失’的原则，决定认可被金德龙公司骗去的全部购房款。但因为我方接受你方的债权后，根本无法向金德龙公司讨回一点房款，损失是十分巨大的。为此须让大家适当补交一点房款。你如果同意我方的意见，请诉与售楼处核实证据，签订协议。如不同意，也请在本月十五日前通知我方，以便寻求其他解决办法”。三、他案（2010）一中民终字第07822号判决书（以下简称7822号判决书）。王雷、***对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，不认可证据三的关联性。主张长城工商公司与京泽兴华公司的项目转让合同项目于2006年协商解除。考虑金德龙地产公司诈骗的买房人较多，出于配合政府的需要，当时（2006年）认可了金德龙地产公司的收款行为。但由于京泽兴华公司也是受害人，京泽兴华公司提出购房人应按照2006年的房屋市场价8000元每平方米补齐房屋差价，才能协助购房人办理产权证手续，但是白XX、白振新均未能接受上述补差价的条件，导致最终公司解散至今无法办理房屋手续。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，关于长城工商公司过户义务，因8805号判决、9779号判决已经进行处理，原告对于长城工商公司的起诉内容无实质变化，构成重复诉讼，应予以驳回。其次，关于原告起诉要求京泽兴华公司股东、金德龙地产公司、金德龙经纪公司履行房屋过户义务的诉讼请求，因该三公司缺乏履行房屋过户的事实及法律条件，本院亦不予支持。关于原告所述他案7822号判决书一节，需要指出的是，通过2006年京泽兴华公司出具的《承诺》，2007年京泽兴华公司、长城工商公司向白振新发送的函件内容可知，长城工商公司并非房屋买卖合同的当事人，没有义务为购房者办理购房手续。长城工商公司自愿为购房者办理房屋产权需要具备一定的前提条件，即购房者应按照长城工商公司的要求向长城工商公司交纳购房款。显然，现有证据（包括已生效的9779号判决）表明，白XX、白振新均拒绝向长城工商公司交纳购房款，故长城工商公司与白XX、白振新之间并未就房屋过户形成权利义务关系。本院认为本案与7822号案件作出的历史条件、事实情况均不相同，并不具备类比条件。综上，原告的诉讼请求缺乏合同依据、缺少继续履行的法律条件，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：驳回白振新的全部诉讼请求。案件受理费70元，由白振新负担（已交纳）。公告费以实际发生额为准，由白振新负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  高 磊审 判 员  李 俊审 判 员  韩进红二〇二〇年四月七日法官助理  姚 岚书 记 员  郭 欣