山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0683民初5192号 原告：莱州顺意物业管理有限公司。 住所地：山东省莱州市。 法定代表人：贾国庆，总经理。 组织机构代码：913708837232730028。 委托诉讼代理人：李学伟，莱州文昌法律服务所法律工作者。 被告：张绍强，男，1983年7月25日出生，汉族，城镇居民，住山东省莱州市。 被告：莱州市青春桌球俱乐部。 住所地：山东省莱州市。 负责人：所春江，经理。 统一社会信用代码：52370683MJE3740230。 委托诉讼代理人：张辉泉，山东君秋律师事务所律师，系二被告共同委托。 原告莱州顺意物业管理有限公司与被告张绍强、莱州市青春桌球俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莱州顺意物业管理有限公司的委托诉讼代理人李学伟、被告张绍强、莱州市青春桌球俱乐部的共同委托诉讼代理人张辉泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莱州顺意物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即腾迁、返还所租赁房屋并恢复原状；判令被告给付所欠付原告租金813426元；判令被告按租金标准给付自2018年12月7日至腾迁返还之日占用期间的占用费用；判令被告按合同约定承担违约金244028元。事实和理由：2016年5月，原被告签订了两份房屋租赁合同，约定原告将山东中昌开发建设集团有限公司所有的，委托原告管理并出租的金都花园2号楼1层、1号楼下房屋（房屋建筑面积约984㎡）租赁给被告经营，租赁期限至2018年12月7日，并约定了租金及交付时间及交付方式。合同还约定，如被告未按期缴纳租金，原告有权单方解除合同，收回该房屋，并由被告按租金的30%向原告缴纳违约金。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告自始欠缴租金，经原告多次催要，被告至今无理拒付。合同到期后，被告不续签合同交纳租金，也不腾迁返还房屋。请求法院判如所请。 被告张绍强、莱州市青春桌球俱乐部均辩称，首先对原告的起诉主张的事实没有异议，但张绍强系莱州市青春桌球俱乐部职工，其与原告签订租赁合同系职务行为，相关责任应当由莱州市青春桌球俱乐部承担，对于租金的计算方式，要求原告明确，另外，2016年5月30日应当支付的206640元及应当补交的1741元超过了诉讼时效，2016年5月16日应当支付的38568元也超过了诉讼时效，上述部分的请求不应得到支持，对于占用费我们认为没有事实和法律依据，不应当承担，对于违约金，我们认为违约金过高，请求法院依法调整。 本院经审理认定事实如下：2016年5月17日，原告莱州顺意物业管理有限公司与被告张绍强签订房屋租赁合同，其中载明：“房屋租赁合同，合同编号：ZCWY-2016*****，出租方：莱州顺意物业管理有限公司(以下简称甲方)，承租方：张绍强(以下简称乙方)。第一条房屋出租情况，甲方将坐落于金都花园南沿街原售楼处房屋出租给乙方。该房屋总建筑面积约183.66平方米(以实际现状为准)，水、电条件具备。第二条乙方租赁房屋用途，乙方租赁该房屋用途为：办公。乙方保证，在租赁期内，不得利用该房屋进行非法活动，不影响业主及邻居正常生活。…第四条租赁期限，(一)房屋租赁期自2016年5月20日至2019年5月19日，租赁期三年。第五条租金及付款方式，(一)租金标准：第一年210元/㎡年，租金合计:38568元人民币；第二年230元/㎡年，租金合计:42242元人民币；第三年250元/㎡年，租金合计:45915元人民币。三年租金总计：￥126725元人民币，(大写：壹拾贰万陆仟柒佰贰拾伍元整)。(出租方出具收款收据)(二)租金支付时间：每年5月16日前交付下年度租金直接汇入甲方指定账户；户名：莱州顺意物业管理有限公司，帐号:X，开户行：烟台莱州民生支行。第六条房屋租赁保证金(一)甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：大写：贰仟元整(￥:2000）。(二)租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第七条其他费用租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：(一)乙方承担水费、电费，价格根据供水公司、供电公司制定的价格缴纳。如不能按时交纳造成的一切损失由乙方承担。甲方电路维修确需停电时甲方应提前通知乙方，非甲方原因导致停电与甲方无关。第八条房屋的交付及返还，(一)续签：租赁期满，甲方房屋如继续租赁，乙方有意继续承租的，乙方应在承租期满前30日向甲方提出申请，双方可协商另行签订续签合同，乙方享有同等条件优先续约权。(二)返还：租赁期满或合同解除后，乙方应按时交回租赁房屋及其附属设施并结清应当承担的各项费用；若不按时交回租赁房屋，甲方有权停水、停电。在租赁期满10日内乙方仍未交回租赁房屋的，甲方有权在不通知乙方的情况下自行清空该房屋，且不承担因此造成的该租赁房屋内所有财物的灭失责任。第九条房屋修缮与使用(一)乙方水电使用由甲方进行物业管理，保证正常供应，乙方应按时交纳水电费，否则停止供应。乙方提出进行维修、改造须提前10日通知甲方。（二)乙方应合理使用其所租赁的房屋及其附属设施，不能随意改造房屋，更不能改造房屋的承重结构。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复并承担两倍维修费的经济补偿。(三)乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权力中的一种：(1)依附于房屋的装修归甲方所有(2)要求乙方恢复原状(3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第十条转租，(一)租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。(二)未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第十一条合同的解除，(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。(二)租赁期满乙方各项费用交清(三)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并对由此给甲方造成的损失要求赔偿1、不按本合同约定支付租金的。2、欠交各项费用的3、擅自改变该房屋用途的4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、擅自将该房屋转租给第三人的6、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。第十二条违约责任，(一)乙方有违反本合同第十一条第三款情形之一的，预交未到期租金不退。乙方应按合同年租金的30%向甲方另行支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负有赔偿责任直至达到弥补全部损失为止。(二)在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预交租金甲方不退且乙方按合同总租金的15%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。(三)如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。(四)租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期日应向甲方支付原日租金5倍的滞纳金。乙方应承担因逾期归还给甲方造成的损失。(五)租赁期未满甲方欲收回该房屋甲方自用的，甲方应提前3个月通知乙方，乙方按实际租赁天数计算租金，甲方按合同总租金的15%的额度向乙方支付违约金，乙方的装修及其它全部投入不再另行补偿或赔修。…第十五条其他约定事项，乙方应配合物业公司对用电线路进行检查、改造，本合同待乙方将租金及租赁保证金打入甲方指定账户并经甲乙双方签字盖章后生效。本合同一式三份，甲方执二份，乙方执一份。出租方签章：莱州顺意物业管理有限公司，签约时间:2016年5月20日，承租方签章：代表：张绍强，签约时间:2016年5月17日。” 2016年5月26日，原告与被告莱州市青春桌球俱乐部签订房屋租赁合同，其中载明：“房屋租赁合同，合同编号：ZCWY-2016*****，出租方：莱州顺意物业管理有限公司(以下简称甲方)，承租方：莱州市青春桌球俱乐部(张绍强)(以下简称乙方)。第一条房屋出租情况，甲方将坐落于金都花园2号楼1层、1号楼下房屋出租给乙方。该房屋总建筑面积约984平方米(以实际现状为准)，水、电条件具备。第二条乙方租赁房屋用途，乙方租赁该房屋用途为：桌球俱乐部。乙方保证，在租赁期内不得利用该房屋进行非法活动，不影响业主及邻居正常生活。…第四条租赁期限，(一)房屋租赁期自2015年12月8日至2018年12月7日，租赁期三年。第五条租金及付款方式，(一)租金：补交金都花园2#楼一层自2015年9月2日至2015年12月7日租赁费用1741元(按原租赁价格66元/㎡年计)，第一年210元/㎡年，租金合计:206640元人民币，第二年230元/㎡年，租金合计:226320元人民币；第三年250元/㎡年，租金合计:246000元人民币。租金总计：￥680701元人民币(大写：陆拾捌万零柒佰零壹元整)，出租方出具收款收据。(二)租金支付时间，每年12月7日前交付下年度租金直接汇入甲方指定账户：(第一年于2016年5月30日前交付206640元及补交租赁费1741元，共计208381元)，户名：莱州顺意物业管理有限公司帐号:X，开户行：烟台莱州民生支行。第六条房屋租赁保证金，(一)甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：大写：肆仟元整(￥:4000）。(二)租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第七条其他费用，租赁期内该房屋有关各项费用的承担方式为：(一)乙方承担水费、电费，水费价格:3.8元，电费价格：1.05元(如调整，按调整后价格执行)，如不能按时交纳造成的一切损失由乙方承担。甲方电路维修确需停电时甲方应提前通知乙方，非甲方原因导致停电与甲方无关。第八条房屋的交付及返还，(一)续签赁期满，甲方房屋如继续租赁，乙方有意继续承租的，乙方应在承租期满前30日向甲方提出申请，双方可协商另行签订续签合同，乙方享有同等条件优先续约权。(二)返还，租赁期满或合同解除后，乙方应按时交回租赁房屋及其附属设施并结清应当承担的各项费用；若不按时交回租赁房屋，甲方有权停水、停电。在租赁期满10日内乙方仍未交回租赁房屋的，甲方有权在不通知乙方的情况下自行清空该房屋，且不承担因此造成的该租贯房屋内所有财物灭失责任。第九条房屋修缮与使用，(一)乙方水电使用由甲方进行物业管理，保证正常供应，乙方应按时交纳水电费，否则停止供应。乙方提出进行维修、改造须提前10日通知甲方。(二)乙方应合理使用其所租赁的房屋及其附属设施，不能随意改造房屋，更不能改造房屋的承重结构。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复并承担两倍维修费的经济补偿。(三)乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权力中的一种：(1)依附于房屋的装修归甲方所有。(2)要求乙方恢复原状。(3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第十条转租，（一）租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。(二)未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第十一条合同的解除(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。(二)租赁期满乙方各项费用交清。(三)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并对由此给甲方造成的损失要求赔偿：1、不按本合同约定支付租金的。2、欠交各项费用的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、擅自将该房屋转租给第三人的6、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。第十二条违约责任，(一)乙方有违反本合同第十一条第三款情形之一的，预交未到期租金不退。乙方应按合同年租金的30%向甲方另行支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负有赔偿责任直至达到弥补全部损失为止。(二)在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预交租金甲方不退且乙方按合同总租金的15%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。(三)如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金(四)租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的滞纳金。乙方应承担因逾期归还给甲方造成的损失。(五)租赁期未满甲方欲收回该房屋甲方自用的，甲方应提前3个月通知乙方，乙方按实际租赁天数计算租金，甲方按合同总租金的15%的额度向乙方支付违约金，乙方的装修及其它全部投入不再另行补偿或赔修。第十三条免责条件，(一)因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。(二)乙方应注意消防安全、用水及用电安全，如因乙方不注意消防安全、用水及用电安全造成的一切损失，均由乙方负责并赔偿造成的一切损失。…第十五条其他约定事项，乙方应配合物业公司对用电线路进行检查、改造。本合同待乙方将租金及租赁保证金打入甲方指定账户并经甲乙双方签字盖章后生效。出租方签章：莱州顺意物业管理有限公司，签约时间：2016年5月27日。承租方签章：莱州市青春桌球俱乐部，代表：张绍强，签约时间：2016年5月26日。” 被告莱州市青春桌球俱乐部租赁房屋后一直未向原告交付租赁费。2017年5月18日，原告向被告莱州市青春桌球俱乐部发出工作联系函，其中关于租金问题载明：“①桌球俱乐部金都花园2号楼、1号楼下租赁合同约定应于2016年5月30日前交纳租赁费208381元，2016年12月7日前交纳226320元，保证金4000元；金都花园原售楼处租赁合同约定2016年5月16日前交纳租金38568元，2017年5月16日前交纳租金42242元，租赁保证金2000元，合计521511元。”被告莱州市青春桌球俱乐部于2017年5月19日出具回复函就租金问题载明：“关于租金问题，在2014年所总花费2200元购买中昌集团的开建宝第房产，后贵方总公司拿此处房产做了抵押贷款，无奈之下所总选择退房退款及利息至今仍欠所总数百万元，2016年与贵公司沟通以房租做为抵扣，所以拖欠贵公司房租一说事实不清望查实后再详细核对。” 2017年6月5日原告再次向被告莱州市青春桌球俱乐部发出工作联系函，其中关于租金问题载明：“贵公司现拖欠我公司租赁费及保证金共计521511元，至今未予缴纳。现我公司按合同约定追缴所欠租赁费，至于贵方与集团其它单位的债权债务关系，我公司无权利和义务参入界定，由当事人双方协商解决，贵方应及时上交拖欠我公司的租赁费，同时，我们保留追偿滞纳金的权力。”被告莱州市青春桌球俱乐部于2017年6月5日出具回复函就租金问题载明：“租金问题，我司与贵集团公司存在债务关系，之前已经与你多次沟通过，现在仅需你们内部协调处理好，我司配合办理手续。我方不存在欠款不缴纳问题，请卞志强经理你不要把简单的事情搞复杂来激化矛盾。”2017年6月10日原告又向被告莱州市青春桌球俱乐部发出工作联系函，其中关于租金问题载明：“关于租金问题，贵方回复说与集团公司存在债务关系，我们已到集团财务落实，贵方现与集团子分公司-安装公司还有债务关系，房地产欠贵方的应付款不足以抵顶安装公司和物业公司的全部欠款，并且，物业公司无权决定房地产是否给贵方抵账，请求你们当事人双方协商解决。对于贵方拖欠物业公司的租赁费用，在贵方无异议的情况下于6月15日前办理缴纳手续，物业公司也将配合贵方办理。但我方保留追偿滞纳金的权利。”此后，原告分别于2017年6月10日、2017年6月30日、2017年11月7日、2017年11月23日、2018年1月7日、2018年4月10日向被告莱州市青春桌球俱乐部发出催款通知函。 审理中，原告向本院提供了如下证据：证据一，房屋所有权证1份，土地使用权证1份，证明涉案房屋所有权及土地使用权为山东中昌开发建设集团有限公司所有。证据二，证明1份，由山东中昌开发建设集团有限公司出具，证明山东中昌开发建设集团有限公司将涉案房产委托原告代为管理，代为对外出租并收取租金。证据三，房屋租赁合同2份，证明原告与二被告签订的房屋租赁合同，并将涉案房屋交付被告使用。证据四，原、被告之间的工作联系函12份及邮寄的回执，证实自2017年5月18日，原告方一直向二被告催要租金，且二被告也有回复，以种种理由拖延给付租金。 经质证，二被告称：对证据一、二、三的真实性没有异议，对证据四的真实性庭后核实，但是首先邮寄收件人系所英琨，所英琨不是被告莱州市青春桌球俱乐部职工，其是否收到相关的联系函不清楚，但无论其是否收到，均与二被告无关。证据四中仅有一份材料加盖了莱州市青春桌球俱乐部的公章，但对于加盖公章的回函也没有明确提及涉案租金，与本案没有关联性，另外，结合证据一和证据二，能够看出涉案房产所有人为山东中昌开发建设集团有限公司，并非本案原告，本案原告仅仅是代山东中昌开发建设集团有限公司管理，即本案的权利人应当是山东中昌开发建设集团有限公司，而非原告，莱州顺意物业管理有限公司作为本案原告主体不适格。 原告则认为，证据四中2017年５月19日莱州市青春桌球俱乐部的回复函加盖了公章，在回复函中明确表述“我公司已收到贵物业公司发给所总的联系公函”，下面还称“关于租金问题在2014年所总花费2200万购买中昌集团的开建宝第房产”，从该回复可以看出，所英琨系莱州市青春桌球俱乐部的实际控制人，且足以证实自2017年5月18日开始，原告方一直向被告方催收租金。 关于原告主张的租金813426元是如何计算的，原告进行了说明：其中租金应该807426元，按合同约定应当缴纳的押金6000元，租金是从2016年5月20日至2019年5月19日，我们标注的017号合同是188.36㎡的小房，022号合同是涉案约984㎡的合同，2016年5月20日017号合同应缴纳租金是38568元，至2017年5月19日应缴纳租金是42242元，至2018年5月19日应缴纳租金是45915元，022号合同约定2015年12月8日应缴纳租金206640元，应补缴1741元，2016年12月8日应缴纳226320元，至2017年12月8日应缴纳246000元，综合计算上述数额是807426元，另约定017号合同应缴纳押金2000元，022号合同应缴纳押金4000元，合计6000元，租金数额和押金数额合计为813426.00元。原告提交计算明细1份。经质证，二被告称：数额无异议，但时间不对，017号合同约定的是每年5月16日前交付下年度租金，022号合同约定的是2016年5月30日前交付第一年的206640元租金及补交的租赁费1741元，其他年度的应在上一年度12月7日前交付，另外，关于押金，首先超过了诉讼时效，其次，合同已经到期，也没有再交押金的依据了。 原告主张莱州市青春桌球俱乐部的实际控制人是所英琨与张绍强，并且签订合同时均是由张绍强出面签订，其中017号合同张绍强将自己列为承租方并且进行签字，022号合同标注的承租方为莱州市青春桌球俱乐部（张绍强），原告要求二被告应互付连带责任。被告否认莱州市青春桌球俱乐部的实际控制人是所英琨与张绍强，原告就此主张未向本院提供相关证据。被告主张被告张绍强是被告莱州市青春桌球俱乐部的职工，其代表俱乐部与原告签订合同履行的是职务行为，原告认可。 原告要求二被告按照合同第十二条第一款的约定，给付原告按合同总额的30%计算的违约金。被告认为违约金过高，要求予以减少，原告不同意。 原告要求被告返还房屋时保证门窗、地面、墙面完整无损，被告同意。 本院认为，涉案房产系山东中昌开发建设集团有限公司委托原告管理，租赁合同系原告与二被告签订，原告依据合同约定，要求二被告支付租赁费，符合法律规定，其主体适格。 二被告主张被告张绍强系被告莱州市青春桌球俱乐部职工，张绍强系代表莱州市青春桌球俱乐部与原告签订房屋租赁合同，租赁房屋也是由被告莱州市青春桌球俱乐部占有使用，对此原告亦予认可，故涉案房屋的承租人应为被告莱州市青春桌球俱乐部，原告要求被告张绍强与被告莱州市青春桌球俱乐部共同承担付款责任，本院不予支持。 被告莱州市青春桌球俱乐部对原告主张的截止租赁合同期满之日的租赁费数额没有异议，本院依法予以确认。原告要求被告莱州市青春桌球俱乐部支付欠交的租赁费，理由正当，本院予以支持。涉案的房屋租赁合同到期后，被告莱州市青春桌球俱乐部未将租赁房屋交还原告，继续租赁使用，原告要求合同期满后的租赁费按原合同约定继续计算，符合法律规定，本院依法予以支持。 被告莱州市青春桌球俱乐部在租赁房屋后至今未按约定支付租赁费，明显构成违约，原告要求被告返还房屋并按合同约定的计算方法支付违约金，符合法律规定，本院予以准许。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告莱州市青春桌球俱乐部于本判决生效后十日内将租赁的金都花园2号楼1层、1号楼下房屋（建筑面积约984㎡）及金都花园南沿街原售楼处房屋（建筑面积约183.66㎡）返还给原告莱州顺意物业管理有限公司。 二、被告莱州市青春桌球俱乐部给付原告莱州顺意物业管理有限公司金都花园南沿街原售楼处房屋（建筑面积约183.66㎡）自2016年5月20日至2019年5月19日的租金126725元。自2019年5月20日起至租赁房屋实际返还之日止的租金按250元/㎡计付。 三、被告莱州市青春桌球俱乐部给付原告莱州顺意物业管理有限公司金都花园2号楼1层、1号楼下房屋（建筑面积约984㎡）自2015年12月8日至2018年12月7日的租金680701元。自2018年12月8日起至租赁房屋实际返还之日止的租金按250元/㎡计付。 四、被告莱州市青春桌球俱乐部给付原告莱州顺意物业管理有限公司违约金242227.80元，计算方法为（126725元+680701元）×30%。 以上第二、三、四项均限本判决生效后十日内付清。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14317.09元，由被告莱州市青春桌球俱乐部负担，限本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  刘** 人民陪审员  唐学亮 人民陪审员  毛开梅 二〇二〇年四月八日 书 记 员  杨 柳