江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初711号原告：杨长秀，女，1974年1月4日生，汉族，宜春市袁州区人，无业，住宜春市袁州区。原告：刘琪，女，1988年7月20日生，汉族，宜春市袁州区人，公务员，住宜春市袁州区。原告：胡俊，女，1982年9月30日生，汉族，靖安县人，公务员，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：郑根波，宜春市时代法律服务所法律工作者。原告：刘江胜（系刘琪父亲），男，1965年5月15日生，汉族，宜春市袁州区人，自由职业，住宜春市袁州区。被告：张永平，男，1968年8月14日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：张永富，男，1972年1月5日生，汉族，宜春市袁州区人，公务员，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：罗丹，宜春正中法律服务所法律工作者。被告：汤侃，男，1972年8月5日生，汉族，萍乡市人，个体户，住宜春市。原告杨长秀、刘琪、胡俊、刘江胜与被告张永平、张永富、汤侃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨长秀、刘江胜以及原告杨长秀、刘琪、胡俊的委托诉讼代理人郑根波，原告刘江胜，被告张永平、张永富及其委托诉讼代理人罗丹，被告汤侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、依法解除被告与黄艳平于2017年4月10日签订的租赁合同，将店铺腾空交付给原告；2、判令三被告立即向原告支付自2019年11月份至腾空交付之日止的店铺租金（按原合同约定18700元每月算至起诉之日为56100元）；3、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2019年9月30日，四原告通过司法拍卖网竞拍了被告方所经营的五间店铺。后法院的工作人员告知被告方该店铺已经由四原告拍卖取得，自2019年11月起，店铺租金须交给新房东即四原告，法院工作人员对被告张永平做了笔录。2019年11月份，四原告去收取租金，被告方说要见到新的房产证，于是四原告又筹资办理了不动产证。此后，原告方要求被告支付租金，被告方以老房东的押金未收回等理由拒付，为维护原告方的合法权益，故诉至法院。被告张永平、张永富辩称，一、我方同意解除合同；二、有关租赁费的问题，我方与前房东签订的租赁合同是交给了前房东40600元，这些费用抵扣掉欠原告方的房租，剩余的房租我方同意支付；三、我方要求追加前房东黄艳萍为被告；四、酒店拍卖时，法院只通知被告张永平，其余人都不清楚，按理说其余人有优先购买权。被告汤侃辩称：我认为有优先购买权，我把房屋的份额在2017年６月１日已经全部转给张永平了，我没参与酒店的经营管理，也变更了法人代表，本案现与我无关了。查明的事实2012年，被告张永富租赁下案外人黄艳萍位于宜春市的店铺从事餐饮经营。2015年2月，被告汤侃入股该餐饮店，占该餐饮店60%的股份。2017年4月10日，被告汤侃将股份转让给了被告张永平，并签订了《股份转让协议书》，同日，被告张永平、张永富（乙方）与黄艳萍（甲方）重新签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：租赁期为六年，从2017年4月10日至2023年4月9日；租金按季支付，第一年每个季度租金51000元，自合同生效之日起，乙方应支付给甲方1个季度的租金，以后应在每季度第一个月5号前付清本季度的租金，如乙方拖欠一个季度的租金，甲方有权单方面终止合同，租金按签订合同的第二年房租每个季度租金51000元，第三年在第二年房租基础上再增10%，第三年每个季度租金56100元，第四年在第三年房租基础上再增10%，第四年每个季度租金61710元，第五年在第四年房租基础上再增10%，第五年每个季度租金67880元，第六年不增即第六年每个季度租金67880元。在合同期间所发生的物业管理费、水、电税等各种相关证照及费用均由乙方承担；在合同期内，乙方可以转租，但必须以书面形式预先通知甲方认知后方可转租，转租所得转让款的10%归甲方所有，剩余部分归乙方支配；在合同期内，乙方应保持租房内所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意再进行，如需经政府审批的，则应经有关部门批准方能施工，所需经费由乙方自付，合同期满，乙方如需拆除，需将房屋恢复原样，不能拆除或不得拆除的（如楼面、房间隔墙、排水管及电线等设施）甲方不予补偿，合同期满乙方不得向甲方或要求承租人收取任何转让费……。后该餐饮店的经营管理事务主要由被告张永平负责。因案外人黄艳萍对外负有债务而产生诉讼纠纷并进入执行程序，本案所涉店铺由本院依法公开拍卖处置。2019年9月18日，本院向被告张永平送达了优先购买权通知。同年9月30日，原告方经过网上竞拍成功，取得了该店铺。同年10月21日，本院执行办案人员向被告张永平制作了询问笔录，告知张永平承租的店铺有新的买受人（即原告方），从现在开始租金应当支付给新的买受人。被告张永平提出其交了押金给原房东，押金需一起处理，且目前实际支付的租金比合同约定的更少，应按实际支付的金额标准交房租。原告方与被告沟通无果。2019年12月16日，四原告办理了所涉店铺的不动产权证（胡俊为1层1-05、1-06室，刘江胜为1层1-07室，刘琪为1层1-08室，杨长秀为1层1-09室）。此后，原告方要求被告方支付租金无果，故诉至法院。在诉讼过程中，被告方于2020年4月9日腾空了承租的店铺，对该事实原告方予以认可，并且该店铺原告方已接收，原告方表示租金仅要求被告方支付至2020年3月止。上述事实有当事人提交的不动产权证书、房屋租赁合同、询问笔录、股份转让协议、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案中，被告方与案外人黄艳萍签订《房屋租赁合同》，租赁了位于宜春市的店铺从事餐饮行业，该合同系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律规定，具有法律效力。被告方在租赁宜春市的店铺的期间，原告方通过合法途径取得了涉案店铺所有权，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告方作为买受人即店铺新的所有权人实际承接了原店铺所有人黄艳萍在《房屋租赁合同》中的相关权利和义务。故被告作为承租方应向原告方支付租金。关于《房屋租赁合同》是否解除以及原告方要求被告方腾空交付店铺的问题。根据合同约定，“租金按季支付，第一年每个季度租金51000元，自合同生效之日起，乙方（被告）应支付1个季度的租金，以后应在每季度第一个月5号前付清本季度的租金，如乙方拖欠一个季度的租金，甲方有权单方面终止合同，......”被告方作为承租人有义务按约定交纳租金。本案中，原告方于2019年9月30日通过司法拍卖途径取得涉案店铺的所有权后及时向被告方告知并主张了涉案店铺的相关权益，且法院工作人员于2019年10月21日通知了被告方自此以后应当向原告方支付租金，但被告方却未曾向原告方支付任何租金，故原告方可以根据合同的约定及《合同法》的规定解除合同。同时被告方在2020年3月12日庭审答辩中亦同意解除合同，故本院对该诉请予以支持。在诉讼过程中，被告方于2020年4月9日已将店铺腾空，此后原告方已实际接收了店铺，上述事实原、被告均无异议，故关于原告方要求被告方腾空交付店铺的问题，原、被告已处理完毕，本案不再处理。关于租金支付的问题。《房屋租赁合同》于2017年4月10日签订，合同中约定：“第一、二年房租每个季度租金51000元，第三年在第二年房租基础上再增10%，第三年每个季度租金56100元，第四年在第三年房租基础上再增10%，第四年每个季度租金61710元，第五年在第四年房租基础上再增10%，第五年每个季度租金67880元，第六年不增即第六年每个季度租金67880元。”原告方取得案涉店铺权益后便向被告方主张了租金等权益，但被告方未支付，现原告方主张要求被告方自2019年11月起按18700元每月支付租金至腾空交付店铺之日止的租金符合法律规定，本院予以支持。被告方称租金与黄艳萍有新的约定每月为17000元，但被告方未提供充分的证据证明，该抗辩理由不能成立。在诉讼中，因被告方已腾空并交付了店铺，原告方表示要求被告支付租金至2020年3月止，该意思表示真实，本院予以认可，经计算自2019年11月至2020年3月，被告方应支付的租金为93500元（18700元／月×5个月），本院考虑到在2020年年初,全国出现“新冠××”疫情，对被告方从事餐饮行业造成了一定的影响，故本院酌定由被告方支付2019年11月至2020年3月期间的租金为80000元。被告方与案外人黄艳萍签订《房屋租赁合同》的同日，被告汤侃将股份全部转让给了被告张永平，且签订了《股份转让协议书》，该协议书已经履行，故被告汤侃在原告方取得涉案店铺权益前早已不是店铺的承租人，被告汤侃在本案中不承担解除合同、支付租金等责任，上述责任应当由被告张永平、张永富承担。被告张永平、张永富提出其交给了案外人黄艳萍押金及电费40600元，要求追加黄艳萍为本案被告，并将该费用在租金中抵扣的抗辩理由，对于追加当事人问题，原告方表示不同意，本院认为，被告方向黄艳萍支付的押金、电费以及2019年11月份的租金（被告方称系2019年10月份提交下个月的租金）等费用均为被告方与黄艳萍之间的纠纷，与本案原、被告间的纠纷并无关联，黄艳萍并非本案的必要共同诉讼参与人，被告张永平、张永富可以另行通过正当途径处理，故被告方的上述抗辩意见不能成立，不予支持。被告张永平、张永富称店铺拍卖时只通知张永平，其他人不清楚有优先购买权，本院认为，被告方租金店铺经营餐饮业，张永平系餐饮店的管理责任人员，本院已依法向其送达了优先购买权通知，按理其他股东亦应知晓。同时，该抗辩理由不属于本案的处理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张永平、张永富与案外人黄艳萍于2017年4月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月12日予以解除；二、由被告张永平、张永富本判决生效后十日内支付给原告杨长秀、刘琪、胡俊、刘江胜自2019年11月至2020年3月期间的租金人民币80000元；三、驳回原告杨长秀、刘琪、胡俊、刘江胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1203元，由被告张永平、张永富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。）审 判 长  袁剑琳人民陪审员  敖高生人民陪审员  单锦林二〇二〇年四月十七日书 记 员  王 晗