广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初519号原告：许荣成，男，1980年11月18日出生，汉族，住罗定市时代名苑商住小区*********,身份证号码：441************116。原告：邓海芹，女，1978年9月25日出生，汉族，住罗定市时代名苑商住小区*********，身份证号码：441************745。委托诉讼代理人：许荣成，本案原告之一。被告：罗定市华粤房地产开发有限公司。住所地：罗定市**********，统一社会信用代码：914***********184N。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：梁学平，该公司经理。原告许荣成、邓海芹与被告罗定市华粤房地产开发有限公司（以下简称华粤公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，并于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告许荣成（原告邓海芹的委托诉讼代理人），被告华粤公司的委托诉讼代理人梁学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许荣成、邓海芹向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金99822.26元；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金4082.71元；3.判令被告向原告退还购房款10893.82元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。原告诉称的事实和理由：2013年2月4日，原告与被告签订了编号为13020018的《广东省商品房买卖合同》（以下简称《合同》），由原告购买被告开发的时代名苑商住小区A单元4层01号房商品房一套，合同约定该商品房总价为408271元，原告已全部交清,。原告与被告签订的《合同》第八条“交付期限”载明：出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。《合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。《合同》第十一条约定了交接。上述条款说明被告必须在2013年8月31日前，将符合国家安全规定且质量合格的商品房正式交付原告。令人可惜的是，楼房交付已过了合同约定的时间，被告始终没有通知预约原告验楼收楼。从2013年9月至2014年9月，原告按照合同约定，曾多次前往查看房屋并要求对存在质量问题的地方进行维修，同时出示《合同》第十一条要求出示的文件，但被告未予理会。原告于2014年9月30日向被告及物管发出《致：罗定市华粤房地产开发有限公司罗定市时代名苑物业管理部门》的声明函，要求其在2015年元旦前必须解决，否则追究其法律责任。但被告对此函始终不作任何回应。上述情况说明，被告已存在迟交楼的违约且责任不在原告，被告需向原告支付违约金。原告与被告签订的《合同》第十五条“关于产权登记的约定”载明：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证时，必须本人持有效证件到出卖人的公司办理手续。根据合同约定，被告应在2014年8月26日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关登记备案，但原告直至2018年2月12日，才接到被告电话通知在两周内往国土资源局签署确认办证材料并报送产权登记机关备案。2018年5月10日，原告才取得了由罗定市国土资源局颁发的“粤（2018）罗定市不动产权第0005218号”不动产权证书。鉴此，被告违反合同约定，应向原告支付违约金。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第三条“买受人所购买商品房的基本情况”载明：该商品房合同约定建筑面积共111.8平方米，其中，套内建筑面积98.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.86平方米。第四条“计价方式与价款”载明：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4126.45元，总金额408271元。第五条“面积确认及面积差异处理”载明：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。根据罗定市国土资源局颁发的不动产权登记证书确认，原告购买被告开发的时代名苑商住小区A单元4层01号房商品房，产权登记套内建筑面积为96.3平方米，比合同约定套内建筑面积98.94平方米面积偏少2.64平方米，误差值为-2.67%但未超过-3%。按《广东省商品房买卖合同》约定，差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补。故被告华粤公司应履行合同约定，向原告退还多收购房款10893.82元。被告华粤公司辩称：一、合同明确房屋应当在2013年8月31日前交付使用，被告华粤公司工作人员已在2013年8月31日前电话通知原告收楼，但原告没有准时到现场收楼；2013年10月4日，被告华粤公司通过罗定市****物业服务有限公司向原告交楼，原告交付了装修押金1000元。同时，如果被告没有按时交楼，原告应在诉讼有效期内提出，原告的诉请已经超过诉讼时效。二、被告不能按约定期限办理产权证书，原告已在2013年8月31日前取得房屋竣工验收备案表等资料后，把原告的办证资料交房管办证部门办理产权证书，至于产权证书迟迟没有办下来，不是被告可以做的事，应由办证部门承担责任。况且，逾期办证违约金亦过了诉讼时效。三、合同约定的套内面积单价是按建筑面积计得的总价换算而来的，以建筑面积和建筑面积单价计算购房款才是双方当事人的真实意思表示。被告认为，根据多除少补原则，套内面积偏小差异应由被告承担，分摊面积偏大差异应由原告承担。原告只考量套内面积偏小差异损失而没有考量被告分摊面积差异偏大损失，显失公平，应驳回其诉讼请求。综上所述，原告要求被告支付经济补偿，违背公平原则，请求法院驳回原告诉讼请求，诉讼费用由原告负担。本院经审理认定事实如下：被告华粤公司是位于罗定市************时代名苑商住小区的房地产开发商。2013年2月4日，被告华粤公司作为出卖人与原告许荣成、邓海芹作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为时代名苑商住小区A单元4层01号房，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共111.8平方米，其中，套内建筑面积98.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.86平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米4126.45元，总金额为408271元。第五条约定面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。《合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。2.空白。第十五条约定关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证时，必须本人持有效证件到出卖人的公司办理手续。合同签订后，原告依约向被告支付完全部购房款408271元。涉案商品房于2013年8月28日予以竣工验收备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年10月4日，原告向被告缴纳装修押金1000元。2018年5月10日，罗定市国土资源局出具了涉案房屋的不动产权证书，权利人为许荣成、邓海芹。据不动产权证书记载，涉案房屋建筑面积112.66平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）为96.3平方米，分摊建筑面积为16.36平方米。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告于2013年2月4日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。对于逾期交房违约金问题。原告于2013年10月4日向被告缴纳装修押金1000元，可视为原告已接收了房屋。根据双方在合同中的约定，被告应当在2013年8月31日前将房屋交付给原告使用，但被告直至2013年10月4日才将房屋交付给原告使用，应承担逾期交楼的违约责任，向原告支付2013年9月1日起至2013年10月4日止的逾期交房违约金给原告。但由于原告直至2020年2月27日才向本院提起诉讼，请求被告支付逾期交楼违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，原告请求的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，本院予以驳回。对于逾期办证违约金问题。本案原告于2013年10月4日收楼，根据双方的合同约定，被告须在商品房交付使用后的360日内（即2013年10月4日至2014年9月29日期间）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，若买受人不退房，出卖人需按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告直至2018年5月10日才为原告办理取得不动产权证书，本应向原告支付逾期办证违约金，但涉案房屋逾期办证违约金的诉讼时效，在2016年9月29日之前已届满，即已超过法律规定的诉讼时效，故原告请求的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，本院予以驳回。对于面积差异问题。《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积为98.94平方米，不动产权证书上所载的专有建筑面积为96.3平方米，即合同约定计价面积与产权登记面积相差2.64平方米，差异值为-2.67%。根据《广东省商品房买卖合同》中第五条“该商品房交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，双方对存在面积差异时如何多退少补已经作出明确约定，差异值在三种不同范围内时选择适用其中任一方式处理，案涉房屋面积差异值为-2.67%，属于差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的情形，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。被告华粤公司应以差异面积2.64平方米按套内建筑面积每平方米4126.45元向原告退还多收的购房款10893.82元（4126.45元/平方米×2.64平方米）。对于被告抗辩原告应向其补缴分摊面积偏大差异部分的购房款问题，被告没有提起反诉，本院在本案不作评判。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：限被告罗定市华粤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许荣成、邓海芹退回购房款10893.82元。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1298元（原告已预交），由被告罗定市华粤房地产开发有限公司负担123元，原告负担1175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年四月二十六日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。