贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终223号上诉人（原审被告）：郭忠兵，男，1959年12月20日生，布依族，住清镇市。委托诉讼代理人：姚文云，贵州省清镇市威清路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：胡锴，男，1988年3月28日生，汉族，住清镇市。委托诉讼代理人：周旭，贵州红枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李朝铖，贵州红枫律师事务所律师。原审被告：翟朝英，女，1960年12月14日出生，汉族，住清镇市。上诉人郭忠兵因与被上诉人胡锴、原审被告翟朝英房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初5031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人郭忠兵上诉请求：1、请求二审法院撤销清镇市人民法院（2019）黔0181民初5031号民事判决，请求发回重审或者改判门面装修补偿款66500元归上诉人郭忠兵所有；2、一、二审诉讼费由被上诉人胡锴承担。事实和理由：一、一审查明的事实部分有误。被上诉人没有对上诉人所有的门面进行任何形式的装修装饰，而一审判决查明被上诉人胡锴对承租的房屋在原有基础上进行了装修不符合客观事实。二、一审判决以2019年郭忠兵与胡锴签订的《门面租赁合同》约定判令上诉人支付被上诉人于法无据、于情无理，请求发回重审或者改判上诉人门面装修补偿款66500元归上诉人所有。被上诉人胡锴二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审第三人翟朝英二审答辩称，该房屋的装修补偿款应当归上诉人郭忠兵所有。胡锴向一审法院起诉请求：1、判决被告付给原告承租门面拆迁装修所获得的补偿款76615.6元；2、判决被告赔偿原告违约金29520元；3、判决被告返还原告两个月租金16400元；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，2016年3月30日，郭忠兵（甲方）与胡锴（乙方）签订《门面租用合同》，合同约定，乙方租赁甲方位于东平路41号，建筑面积140平方米两间门面，租期为2016年5月1日起至2019年4月30日止。每月租金为5600元。如遇不可抗拒事件，如市政施工、政府干预、自然灾害等，导致乙方经营受到严重影响时，双方可协商调整租金，如协商不成，双方可协议终止本次合同。甲方将房屋交给乙方后，门面的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏房屋架构。合同签订后，胡锴扩租门面，由承租两间门面变为承租三间门面。扩租门面时，双方未订立新的租赁合同。2019年，郭忠兵（出租人）与胡锴（承租人）签订《门面租赁合同》，约定胡锴租赁郭忠兵位于清镇市的门面，建筑面积为200平方米。租赁期限为2016年4月19日起至2021年4月18日止。门面租金按照月租金8200元，年租金为98400元。如遇国家征收该门面，因该门面系经营性用房，该经营主体系承租人，按照国家对经营性用房拆迁补偿的项目标准，属于承租人应当获得的补偿由承租人享有，例如承租期内门面装饰装潢补偿，承租人搬迁（搬家）、承租人安置过渡费、停业损失费、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、过渡期内员工补偿费等费用，以及按《拆迁补偿安置协议》中列举应由承租人享有的其他补偿。门面本身属于出租人获得的补偿由出租人享有。如出租人因遇国家征收该门面，而未配合承租人获得上述中的补偿及应当由承租人获得的相应补偿，擅自单方解除本合同的，应按本合同年租金总额30%向承租人支付违约金，并赔偿上述所列费用及拆迁中应由承租人享有的其他补偿。合同载明的合同签订时间为2016年4月19日。另查明，2014年8月30日，郭忠兵与舒宥淘签订《门面租赁合同》，约定将郭忠兵位于的门面租赁给舒宥淘用于汽车美容，字号为“车洁之家汽车美容中心”，经营范围为汽车美容、汽车保养、三类机动车维修。合同签订后，舒宥淘对门面进行了装修。2016年，舒宥淘不再承租郭忠兵所有的门面，郭忠兵于2016年3月30日将门面中的两间租赁组胡锴，双方签订《门面租用合同》。2016年4月1日，郭忠兵将门面中的一间出租给王洪华。后王洪华经营了几个月后不再租赁，郭忠兵即将门面一并租赁给胡锴。双方未另行签订承租合同。门面租金由每月5600元变更为8200元。胡锴租赁案涉门面用于经营“清镇市凯捷之家汽车美容服务中心”，经营范围为洗车快修、车辆美容、保养，销售汽车装饰用品。胡锴承租后对房屋在原有基础进行了装修。2018年12月3日，清镇市人民政府办公室下发《市人民政府办公室关于印发巢凤片区城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案的通知》（以下简称安置补偿方案）。征收包括郭忠兵位于东平路41号房屋在内的清镇市巢凤片区规范红线范围内的建筑物、构筑物。郭忠兵与翟朝英离婚后，2019年3月2日，郭忠兵与清镇市房屋征收局签订《清镇市国有土地上房屋征收安置补偿协议》，郭忠兵的住房，包括案涉门面均属于被征收的合法住宅面积。室内装修补偿标准为郭忠兵（户）的砖混结构319.85平方米室内装修外墙有瓷砖，有防盗门、套装门、固柜，室内有中档地砖、电视背景墙、吊顶，厨房、卫生间设施完善，装修按380元／平方米的补偿标准给予补偿。郭忠兵于2019年3月16日领取补偿款163332.8元。郭忠兵被征收房屋一层平面图载明宽12.05米，长14.55米，另有三角形房屋和屋后的小房屋，经双方核对，三角形房屋和屋后的小房屋不是案涉房屋。审理过程中，胡锴向一审法院提供了郭忠兵于2018年10月28日出具的房屋租金8200元的收条1份。胡锴于2019年1月26日向郭忠兵转款5000元和3200元的银行凭证。于2019年2月27日，向郭忠兵转款5000元和1000元的银行凭证；于2019年3月1日，向郭忠兵转款5000元的银行凭证；于2019年5月1日向郭忠兵转款4000元的银行凭证；于2019年6月18日，向郭忠兵转款5000元的银行凭证。胡锴主张郭忠兵于2019年3月20日，房屋被征收后仍向其收取租金，收取的租金16400元应予返还。一审法院认为，本案的争议焦点在于2019年双方签订的合同是不是双方2016年签订的合同的补充。本案中，胡锴和郭忠兵签订了两份合同，2016年3月30日双方签定的合同后，胡锴租赁的房屋从两间变成了三间，房租从5600元/月增加为8200元/月。2016年签订的合同没有约定装修款的归属，2019年签订的合同应视为对2016年签订合同的补充。房屋装修款的处理应根据双方于2019年签订的合同处理，对于胡锴该项诉请予以支持。但是，案涉房屋长为14.55米，宽为12.05米，面积为14.55米×12.05米=175平方米，根据补偿标准380元/平方米计算，装修补偿金为175平方米×380元/平方米=66500元。对于胡锴诉请超过部分不予支持；根据双方2019年的合同约定，出租人郭忠兵遇到国家征收该门面，未配合承租人获得相应补偿，擅自单方解除合同的承担违约责任，胡锴未向一审法院提供证据证明郭忠兵违约，对于胡锴要求支付违约金的诉请不予支持；胡锴不能证明超付租金，且实际占有使用案涉租赁的房屋，胡锴向郭忠兵支付房租并无不妥。如有其他物权所有人主张权利可向郭忠兵主张，对于胡锴该项诉不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、《最高人民法院》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、限被告郭忠兵于本判决生效之日起十日内向胡锴支付房屋拆迁装修补偿款66500元；二、驳回原告胡锴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，减半收取1375元，由原告胡锴负担629元，被告郭忠兵负担746元。二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了舒宥淘微信图片一份（舒宥淘系2015年的承租人）、光盘一份，拟证明：被上诉人只就承租的上诉人的门面门头进行跟换，其他装修均未改变。被上诉人胡锴发表质证意见如下：对于微信图片，在一审中已经质过证，质证意见与一审一致。对二张图片的真实性予以认可，但是图片的拍摄时间为2018年6月4日，门面的拆迁时间为2019年3月进行拆迁。对光盘的三性均予认可，但该视频仅能反应门头的相关信息，原审被告翟朝英发表质证意见如下：对证据的三性予以认可，案涉房屋确实不是被上诉人胡锴装修的。本院对上述证据的三性予以认可，对证明目的不予认可，不能证明案涉房屋是由案外人装修的。对当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋装修补偿款应当归谁所有。上诉人郭忠兵与被上诉人胡锴签订了两份合同，2019年签订的《门面租赁合同》应系2016年《门面租用合同》的补充。两份合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，双方均应恪守。2019年签订的《门面租赁合同》中载明：如遇国家征收该门面，因该门面系经营性用房，该经营主体系承租人（胡锴），按照国家对经营性用房拆迁补偿的项目标准，属于承租人（胡锴）应当获得的补偿由承租人（胡锴）享有。上诉人郭忠兵称案涉房屋并非由被上诉人胡锴装修。但其未能举证证明，根据证据优势原则，被上诉人胡锴一审中提交的证据能够证明其对案涉房屋进行了装修。此外，若胡锴未对案涉房屋进行装修，上诉人郭忠兵与被上诉人胡锴通过合同约定装修补偿由承租人（胡锴）享有亦与常理不符。故对上诉人郭忠兵的上述陈述本院不予采信。综上所述，上诉人郭忠兵的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1463元，由上诉人郭忠兵负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 周 俊审判员 姜彦宏二〇二〇年四月二十八日法官助理王李文书记员江莎