广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2564号原告：广州领越市场管理有限公司，住所地广州市白云区北太路1633号广州民营科技园科盛路8号配套服务大楼B407房。法定代表人：吴晓亮，总经理。委托诉讼代理人：方雅兰，女，该公司员工。被告：邓嘉俊，男，1992年11月3日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜曼霞，广东广信君达律师事务所实习律师。原告广州领越市场管理有限公司（以下简称领越公司）与被告邓嘉俊租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告领越公司的委托诉讼代理人方雅兰，被告邓嘉俊的委托诉讼代理人张磊强、辜曼霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告领越公司向本院提出诉讼请求：1、确认我司与被告签订的《商铺租赁合同》于2019年4月27日予以解除；2、我司有权没收被告缴纳的租赁保证金134652元；3、被告向我司支付拖欠租金26793元、逾期支付租金的违约金43550.3元（违约金暂计至2020年1月13日）；4、被告向我司支付逾期交还商铺期间的占用费101890.23元、逾期支付占用费的违约金48650.71元（违约金暂计至2020年1月13日）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月16日，我司与被告签订《商铺租赁合同》，约定：我司将坐落于广州市白云区云城西路876、878、880号“绿地缤纷天地”B102号商铺出租给被告；租赁期限自2017年12月1日起至2023年11月30日止；被告需在每月15日前向我司缴付下月租金，逾期交付租金等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金；在租赁期间，被告存在下列情况之一，我司有权解除合同、不予退还租赁保证金：被告逾期支付租金超过15天，经我司书面催告仍未缴纳的。租赁合同提前解除之日，被告应当将商铺按以下条件交还我司：被告应当将商铺恢复至毛坯状态，或在我司书面同意的情况下，可维持租赁合同提前终止日的现状，将商铺清空后归还给我司。因被告原因导致其未能在本合同解除之日完成撤离的，每延期一天，被告应按照合同解除或终止时日租金2倍的标准支付占用费。在合同履行过程中，被告延迟支付租金，我司向被告寄送《催款通知书》，2019年4月23日我司依法向被告寄发《关于B102铺三幸缘合同解除的通知函》，解除我司与被告之间的合同关系，要求被告支付拖欠的款项，并按合同约定交还商铺。2019年4月27日，《关于B102铺三幸缘合同解除的通知函》送达至被告。现被告拖欠租金、未按时交还商铺的行为已经构成违约，我司有权解除双方签订的租赁合同，不予退还租赁保证金，有权要求被告支付欠付租金26793元、逾期支付租金产生的违约金43550.3元、占用费按租金标准计算为101890.23元、逾期支付占用费产生的违约金48650.71元。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告邓嘉俊辩称，我不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：第一、关于本案的诉讼主体问题。我并非本案《商铺租赁合同》的履约义务人，因此亦非本案诉讼的被告。本案中，与原告签订《商铺租赁合同》的主体及涉案商铺的实际使用人均是广州市三幸缘饮食有限公司（以下简称三幸缘公司），因该公司是在2018年1月18日才正式审批成立，因此先前由我作为法定代表人代为签订涉案租赁合同，在该公司成立后，我随即在该租赁合同签名盖章页补上该公司的公章后交付给原告，此后租金的缴纳主体亦为三幸缘公司。根据合同相对性原则，在合同有效的情况下，三幸缘公司才是本案的被告，原告把我列为本案的被告是错误的。第二、关于《商铺租赁合同》解除及租赁保证金的问题。1、涉案合同在2019年3月份已解除。在该租赁合同签订后，原告在软、硬件方面出现种种自身原因，均严重影响了三幸缘公司的日常经营，直接导致三幸缘公司陷入经营困难。原告的不作为已构成根本违约，因此三幸缘公司在2019年3月底向原告发出解除合同的通知函《退场通知》，并在原告的同意下停止营业和对承租商铺进行退租清场，将商铺租赁场地的钥匙返还给原告。因原告根本违约，三幸缘公司可以行使法定的合同解除权。2、原告无权没收租赁保证金。三幸缘公司解除该租赁合同及退场，原告是知晓并同意的。在双方协商一致的情况下解除合同，作为合同的违约方，原告更无权没收三幸缘公司的租赁保证金。因此，三幸缘公司与原告的《商铺租赁合同》在2019年3月底已因原告的根本违约而解除，原告无权没收三幸缘公司的租赁保证金。第三、关于未付租金、占用费及违约金的问题。1、关于原告主张的2019年4月1日至2019年4月27日的“欠租金额”不属实。理由如前所述，且原告提供的短信截图说商铺已断电，证明原告对商铺有绝对的控制权，而被告在3月底已将铺面移交给原告，所以，原告4月来函断电，证明我方已移交场地的事实。原告认为被告占用场地不经营长达四个月，这种说法是不符合常理的。2、关于原告主张2019年4月28日至8月10日的场地使用占有费亦不属实。我认为原告由于在该段时期没有把涉案商铺另行出租，现为谋取不当利益，恶意提起诉求损害我方的合法权益，以弥补自身损失。3、关于违约金问题。部分违约金的请求已过诉讼时效。原告在本案中主张2018年2月1日至2019年1月14日的逾期缴纳租金的违约金已过一年的诉讼时效。违约金的标准过高，应予以调整。合同解除后，不应再继续计算租金、占用费及违约金。综上，我并非本案的诉讼主体，本案中的租赁合同解除是因原告的根本违约造成的，原告诉求既无合同约定，也无法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月16日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区云城西路876、878、880号名称为“绿地缤纷天地”的B102号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；商铺用途餐饮，经营品牌三幸缘；租赁期限自2017年12月1日起至2023年11月30日止，共计6年，计租起始日为2018年2月1日；双方协商采取固定租金模式计租，2018年2月1日至2019年1月31日固定月租金27480元，2019年2月1日至2020年1月31日固定月租金29770元……，租金采用预付制，乙方应于每期最后一个日历月15号之前支付下一期的租金；乙方应于商铺交付前5个工作日支付首笔租金（即2018年2月1日至2018年2月28日的租金）27480元；乙方应于2017年11月17日前交纳租赁保证金134652元；乙方逾期支付租金、物业管理费及/或合同项下任何应付款项累积超过15天，经甲方书面催告仍未缴纳的，守约方有权书面通知违约方解除本合同；未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或乙方发生违约造成甲方提前解除合同时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金；若乙方逾期支付租金、物业管理费、能源费及本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.2%向甲方支付违约金；因乙方原因导致其未能在本合同解除或终止之日完成撤离，每延期一天，乙方应按照合同解除或终止时日租金2倍的标准支付占用费……；甲方、乙方按以下列明的地址发送通知：一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方……；对于任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天视为已经送达；等等。同年11月28日，被告签署商铺交付验收表。该表载明：“如商户验收结束后，交回本报告没有问题记录，则表示该房间一切设施设备正常，如日后发现设施设备问题，则商户自行负责。本人声明已检查清楚上述房间一切设施设备，除上述需要更正和改善的项目外，本人/公司对其他项目已验收满意。”上述合同及验收表签订后，原告将涉案商铺交付给被告，被告于涉案商铺地址注册了广州市三幸缘饮食有限公司（自然人投资或控股），并办理了营业执照。2019年3月，广州市三幸缘饮食有限公司向原告发出《退场通知》，告知原告因地理环境等多种原因，生意不理想无法应付房租和人工等开支，其经营结束日为2019年3月31日，结束后马上退场给原告。原告确认收到该通知，但不认可被告有单方解除合同的权利。同年4月22日，原告向被告手机发送短信，内容为“邓嘉俊先生您好，因店铺切断B102铺三幸缘铺内电源，导致食材已腐烂，造成强烈刺激性气味及大量顾客投诉。请您安排于2019年4月23日20：00前自行处理腐烂食材，否则由我司自行处理，所产生的所有费用由贵方承担，请知悉谢谢”。同年4月24日，原告向被告于《商铺租赁合同》中所留地址“广州市荔湾区长寿西路88号文昌阁文瀚1901房”邮寄《关于B102铺三幸缘合同解除的通知函》，其中内容为：自本函件发出之日，解除贵我双方签订的合同，没收贵司缴纳的租赁保证金，烦请贵方立即缴纳拖欠的款项，按合同约定交还租赁物，否则，我司保留通过法律手段追究贵方违约责任的权利。该通知于同月27日退回，退件原因为拒收。庭审中，原、被告双方均确认被告租金缴纳至2019年3月31日，租赁保证金134652元原告尚未退回。被告陈述其已于2019年3月31日退场，将涉案商铺钥匙交给了商场保安，但未与原告办理交接手续。审理过程中，原告向本院提交如下证据：1、照片；2、物品清单。拟证实被告占用涉案商铺至2019年8月10日。被告向本院提交如下证据：1、中国农业银行对公账户交易明细。拟证实涉案商铺的租金由广州市三幸缘饮食有限公司向原告缴纳，故被告并非本案适格主体；2、维修照片。拟证实涉案商铺存在漏油现象影响了广州市三幸缘饮食有限公司的正常经营。原告提交费用明细及发票，拟证实被告于2018年3月7日缴纳了2018年2月的租金27480元；2018年3月7日缴纳2018年3月的租金27480元；2018年3月19日缴纳2018年4月的租金27480元；2018年4月19日缴纳2018年5月的租金27480元；2018年5月28日缴纳2018年6月的租金27480元；2018年7月4日缴纳2018年7月的租金27480元；2018年8月9日缴纳2018年8月的租金27480元；2018年9月25日缴纳2018年9月的租金27480元；2018年10月26日缴纳2018年10月的租金27480元；2018年11月30日缴纳2018年11月的租金27480元；2018年12月28日缴纳2018年12月的租金27480元；2019年1月29日缴纳2019年1月的租金27480元；2019年2月26日缴纳2019年2月的租金27480元，2019年3月20日补交2月租金2290元；2019年3月31日缴纳2019年3月的租金29770元。被告于庭审中确认上述表格中的租金缴纳金额及时间。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于本案主体问题。被告抗辩称涉案商铺实际使用人是三幸缘公司，租金亦由该公司缴纳，故被告并非本案适格主体，实际承租人应为三幸缘公司。因涉案租赁合同及《商铺交付验收表》均为被告所签，租赁保证金及部分租金亦由被告本人缴纳，虽部分租金是由三幸缘公司的账户转账给原告，但原告仍向被告出具租金发票，被告亦并未对此情况提出异议，且被告并未告知原告变更承租主体并与原告办理变更手续，故本案合同相对方应为被告，本院对被告上述抗辩意见不予采纳。关于本案合同解除时间问题。因原告已将涉案商铺交付被告使用，被告提出原告交付的商铺存在油管漏油、天花板漏水、消防验收无法通过等违约行为，导致被告无法正常营业，经营出现亏损。因《商铺交付验收表》已由被告签名，确认已检查清楚一切设施设备并验收满意，且对于房屋漏水、油烟无法排出等问题，被告未能提供证据证实其曾就此问题向原告反映及要求解决，亦未能举证涉案商铺因为漏水及油烟问题导致完全无法使用，故房屋漏水、油烟问题即使存在亦不能视为原告根本违约，被告并不能因此要求解除合同。根据本案查明的事实，被告系因自身经营不善于2019年3月31日向原告单方面提出退铺申请，由于该种情况并非合同约定的承租人有权解除合同的情形，且现有证据不足以证实双方就合同解除达成一致意见，被告提出退铺、自行停止营业，均不能达到解除合同的效力。故本案租赁合同未经双方协商一致解除。因此，被告主张双方租赁合同已在2019年3月31日予以解除，原告对此不予认可，故被告的该主张缺乏理据，本院不予采纳。租赁合同履行中，有无缴交租金以及租金缴交的日期应由作为缴交义务人的承租人承担相应的举证责任。本案审理过程中，被告未对租金缴交情况进行举证，且被告对原告提交的租金缴纳明细表中的金额及缴纳时间予以确认，故本院对原告主张的被告缴纳租金的情况予以确认。根据双方约定，被告应当于每月15日前缴交下月租金，拖欠租金达到15天的，原告有权单方解除合同。由于被告在租赁合同履行过程中多个月份的租金拖欠时间均超过15天，并拖欠2019年4月1日开始的租金，故原告有权单方解除双方的租赁合同。原告于2019年4月24日向被告寄送解除租赁合同的通知函，原告提交的《速递邮件改退批条》显示邮件已于2019年4月27日因收件人拒收退回，因收件人地址为被告于合同中所留地址，且双方约定任何通知或联络如通过国内快递方式邮寄，则在寄出后第三天视为已送达，故双方的商铺租赁合同已于2019年4月27日解除。原告要求对此予以确认的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于租赁保证金。根据双方约定，租赁期内，因被告发生违约造成原告提前解除合同的，原告有权不予退还被告已付的保证金，现原告要求没收租赁保证金134652元的诉讼请求有据，本院予以支持。关于被告拖欠的租金及逾期支付租金的违约金。2019年3月31日前的租金被告均已足额缴纳，故原告要求被告支付自2019年4月1日起至2019年4月27日双方租赁合同解除之日的租金有据，本院予以支持。根据双方租赁合同的约定，2019年2月1日至2020年1月31日每月租金为29770元，故2019年4月1日至2019年4月27日的租金为26793元（29770元/月÷30天×27天=26793元）。对于租赁期内被告未按时缴付的违约金，被告抗辩称2018年2月1日至2019年1月14日的逾期支付租金违约金已过一年的诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定，原告主张的违约金未超过三年诉讼时效的规定，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。双方合同中约定每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金，该违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期交租对其造成的除款项孳息以外的损失，故本院酌情将计付标准调整为2019年8月20日前的违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付租金之日计算至实际付清之日止。关于逾期交还期间占有使用费的问题。因双方租赁合同已于2019年4月27日解除，且原告于2019年4月22日已短信通知被告涉案商铺已经断电并将由原告自行处理商铺内食材，故原告应当在合理期限内及时收回租赁物以避免损失进一步扩大，本院酌情认定该合理期限为15日，亦即自2019年4月28日至2019年5月12日为被告占用涉案商铺期间，原告主张超出该部分的占有使用费为其怠于收回涉案商铺的空置损失，应由其自行承担。被告抗辩称其在2019年3月31日已退场并将涉案商铺的钥匙交给商场保安，但并未提供证据予以支持，本院对该抗辩意见不予采纳。原告要求被告按照每月29770元的标准支付占有使用费，本院对该计付标准予以采纳，故占有使用费为14885元（29770元/月÷30天×15天=14885元）。因被告事实上占用原告款项，故被告应以14885元为本金向原告计付违约金，原告主张按照每日2‰的标准计付，该标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付占有使用费对其造成的除款项孳息以外的损失，故本院酌情将计付标准调整为2019年8月20日前的违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付占有使用费之日起计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州领越市场管理有限公司与被告邓嘉俊签订的《商铺租赁合同》于2019年4月27日解除；二、原告广州领越市场管理有限公司有权没收被告邓嘉俊缴纳的租赁保证金134652元；三、在本判决生效之日起三日内，被告邓嘉俊向原告广州领越市场管理有限公司支付租金26793元及违约金（违约金分段计算，以27480元为本金，从2017年11月27日起算，计算至2018年3月7日；以27480元为本金，从2018年2月15日起算，计算至2018年3月7日；以27480元为本金，从2018年3月15日起算，计算至2018年3月19日；以27480元为本金，从2018年4月15日起算，计算至2018年4月19日；以27480元为本金，从2018年5月15日起算，计算至2018年5月28日；以27480元为本金，从2018年6月15日起算，计算至2018年7月4日；以27480元为本金，从2018年7月15起算，计算至2018年8月9日；以27480元为本金，从2018年8月15日起算，计算至2018年9月25日；以27480元为本金，从2018年9月15日起算，计算至2018年10月26日；以27480元为本金，从2018年10月15日起算，计算至2018年11月30日；以27480元为本金，从2018年11月15日起算，计算至2018年12月28日；以27480元为本金，从2018年12月15日起算，计算至2019年1月29日；以27480元为本金，从2019年1月15日起算，计算至2019年2月26日；以2290元为本金，从2019年1月15日起算，计算至2019年3月20日；以29770元为本金，从2019年2月15日起算，计算至2019年3月31日；以26793元为本金，从2019年3月15日起算，计算至实际付清之日止；计付标准为2019年8月20日前的违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；四、在本判决生效之日起三日内，被告邓嘉俊向原告广州领越市场管理有限公司支付商铺占有使用费14885元及违约金（违约金以14885元为本金，从2019年5月13日起算，计算至实际付清之日止；计付标准为2019年8月20日前的违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）五、驳回原告广州领越市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3317元，由原告广州领越市场管理有限公司负担1672元，被告邓嘉俊负担1645元并于本判决生效之日起三日内迳付原告广州领越市场管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年四月十三日书记员 傅奎显