黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终214号 上诉人（原审被告）：宁安市美林投资有限公司，住所地宁安市宁安镇地中海阳光小区A9楼商服—01022号。 法定代表人：冯瑞洪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡艳鹏，女，宁安市美林投资有限公司综合部综合员。 被上诉人（原审原告）：魏宝玲，女，1971年5月17日出生，无职业，住宁安市宁安镇。 委托诉讼代理人：安传友，黑龙江学府（牡丹江）律师事务所律师。 上诉人宁安市美林投资有限公司（以下简称美林投资公司）因与被上诉人魏宝玲房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宁安市人民法院（2019）黑1084民初710号判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美林投资公司委托诉讼代理人胡艳鹏、被上诉人魏宝玲委托诉讼代理人安传友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美林投资公司上诉请求：请求撤销黑龙江省宁安市人民法院（2019）黑1084民初710号判决书，判决驳回魏宝玲的诉讼请求；一、二审案件受理费由魏宝玲承担。事实和理由：一审认定事实、程序错误。1.一审判决认定魏宝玲于2013年3月6日向高某某转款人民币118000元为购房款，属认定事实错误。银行转款说明中并未注明该118000元款为购房款，魏宝玲与高某某之间存在亲属关系，此款可能是其他款项，且涉案车库价款应为117975元，亦与118000不符。2.一审判决认定魏宝玲委托高某某代办房屋买卖事宜，高某某系执行职务行为，美林投资公司已收取魏宝玲购房款，属认定事实错误。3.一审判决错误认定美林投资公司应于2013年9月30日前向魏宝玲交付涉案车库。涉案车库认购书和收据为高某某一人制作，美林投资公司没有涉案车库的销售记录和认购单的其余两联复写存根，美林投资公司在2019年1月之前并不知道此车库已出售给魏宝玲的情况，魏宝玲又不提供认购书的原件，因此美林投资公司无法认定此事真伪，也不存在应于2013年9月30日前向魏宝玲交付涉案车库的义务，更不存在违约事实。魏宝玲在长达6年时间里不向美林投资公司主张权利，不符合常理，魏宝玲对此没有合理解释。4.一审判决采信魏宝玲提供的团购认购书、收据，没有说明原因，未提及美林投资公司对该证据的质证意见，属审判程序错误。 魏宝玲辩称，1.一审认定魏宝玲与美林投资公司之间房屋买卖合同真实存在，并认定魏宝玲给付美林投资公司购房款的事实，有充分证据证实。2.团购认购书已标明房屋总价款118000元，与根据单价计算的房款是否相符，不影响房屋买卖合同的真实性。3.美林投资公司认为魏宝玲很久才起诉维权不符合常理，且因魏宝玲与高某某曾是亲属关系，就认定魏宝玲与高某某勾结，骗取美林投资公司的房产，不符合事实。4.一审中，美林投资公司经释明，已明确表示放弃对公章、财务专用章真伪的鉴定，一审认定公章、财务专用章的真实性符合法律程序。魏宝玲请求二审判决驳回上诉，维持原判。 魏宝玲向一审法院起诉请求：1.请求判令美林投资公司将宁安市xxxxx小区xx栋xx号车库交付给魏宝玲，并办理过户手续；2.请求美林投资公司自2013年9月30日起按月租金300元标准赔偿魏宝玲逾期交付车库损失至实际交付之日止，暂定20100元（计算至2019年5月9日）；3.请求魏宝玲自2013年12月1日起按人民银行贷款利率4.90%的1.5倍标准赔偿原告逾期办理过户手续损失至办理过户手续之日止，暂定45800元（计算至2019年5月9日）4.案件诉讼费用由美林投资公司承担。 一审法院认定事实：魏宝玲委托高某某代办房屋买卖事宜，2013年3月6日，高某某以魏宝玲名义与美林投资公司签订团购认购书，约定魏宝玲购买美林投资公司的位于宁安市xxxxx小区xx栋xx号车库，建筑面积21.45平方米，总房款118000元，约定于2013年9月30日前交付使用，出卖方美林投资公司盖章，认购方魏宝玲对团购认购书认可。签订合同当天，魏宝玲将房款118000元以现金到账户的转账方式，转入高某某在中国邮政储蓄银行宁安市宁安镇西大街支行开户的6210xxxxxxxxxxxxxxx账号/卡号内，此时高某某在美林投资公司担任会计职务，于2014年9月离职。2013年9月份车库可交付使用，2013年末可办理房屋所有权变更登记，美林投资公司未向魏宝玲交付车库及协助办理所有权变更登记。2013年中国人民银行贷款基准利率年利率五年以上6.55%。一审法院认为，魏宝玲委托高某某代办房屋买卖事宜，魏宝玲对高某某以魏宝玲名义与美林投资公司签订的团购认购书认可，该团购认购书对魏宝玲发生效力，魏宝玲应按团购认购书约定履行向美林投资公司交付房款的义务。本案团购认购书中美林投资公司在出卖方盖章处盖章，该团购认购书对该公司发生效力，魏宝玲将房款转入美林投资公司会计高某某账号中，高某某收取房款，属于美林投资公司职员高某某执行职务行为，即美林投资公司已收取魏宝玲房款，魏宝玲与美林投资公司之间形成买卖合同关系。魏宝玲与美林投资公司签订的团购认购书成立并生效，魏宝玲已履行交付房款的义务，美林投资公司认可车库已能交付使用并办理房屋所有权登记手续，现魏宝玲要求美林投资公司交付该车库的并办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。魏宝玲要求美林投资公司自2013年12月1日至2019年5月9日，按年利率4.90%计算办理房屋所有权变更登记损失45800元，因2013年末才可办理房屋所有权变更登记，可保护魏宝玲自2014年1月1日起的损失，按照已付购房款总额为基数，自2014年1月1日至2019年5月9日（5年128天），按年利率4.90%并逾期加收50%计算，违约损失为46406.49元[118000元×4.90%×1.5倍×（5年+128天/365天）]，现魏宝玲要求美林投资公司赔偿45800元，符合法律规定，予以支持。魏宝玲要求2019年5月9日后的违约损失按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算至办理房屋所有权变更登记手续之日的诉讼请求，可保护其中自2019年5月10日起，按年利率4.9%计算并逾期加收50%的部分，即按年利率7.35%（4.9%×1.5倍）计算，并计算至美林投资公司协助魏宝玲办理房屋所有权变更登记手续之日止，超出部分，不予支持。魏宝玲要求美林投资公司自2013年9月30日起按月租金300元标准赔偿其逾期交付使用房屋的损失，但该损失应按有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，魏宝玲申请鉴定后又撤回鉴定申请，且未提供其他证据证明同地段同类房屋租金标准，魏宝玲的该诉讼请求无事实依据，不予支持。美林投资公司辩称，该公司无魏宝玲提供的团购认购书及收据，且该公司账目中无魏宝玲交付的购房款，因魏宝玲出示的团购认购书及收据盖有美林投资公司公章或财务章，且该公司不对公章及财务章真伪申请鉴定，另外魏宝玲已将购房款转入美林投资公司财务人员高某某账户，高某某履行职务行为视为该公司行为，魏宝玲与美林投资公司签订的团购协议书成立并生效，魏宝玲已履行交付房款的合同义务，美林投资公司的辩解属该公司企业内部制度管理或监管机制问题，不属本案调整范围，对美林投资公司的辩解，不予采纳。判决：一、宁安市美林投资有限公司于本判决发生法律效力之日向魏宝玲交付位于宁安市xxxxx小区xx栋xx号车库，并协助魏宝玲将宁安市xxxxx小区xx栋xx号车库的所有权变更登记到魏宝玲名下；二、宁安市美林投资有限公司于本判决发生法律效力之日给付魏宝玲违约损失45800元；自2019年5月10日起，按总房款118000元、按年利率7.35%计算违约损失，至宁安市美林投资有限公司协助魏宝玲办理所有权变更登记手续之日止；三、驳回魏宝玲的其他诉讼请求。案件受理费4000元，减半收取计2000元，由宁安市美林投资有限公司负担1788元，由魏宝玲负担212元。 二审中，美林投资公司提交如下证据：1.《户室面积信息表》、《楼层面积表》各1份，意在证明团购认购书中标明的房屋面积21.45平方米是错误的，实际面积应该是21.64平方米；2.《建设工程竣工验收备案证书》1份，意在证明涉案房屋竣工日期是2016年4月18日，在此日期之后才可以办理房屋产权证书。魏宝玲对该证据的形式要件无异议，但认为《户室面积信息表》、《楼层面积表》是由美林投资公司单方委托的机构进行测量制作的，团购认购书已对房屋面积及房屋总房款进行了约定；《建设工程竣工验收备案证书》上明确记载房屋竣工时间为2013年9月20日，美林投资公司在一审中亦明确表示该房屋在2013年9月份即交付使用。对美林投资公司举示上述证据的形式要件，本院予以确认，对该公司意在证明的内容，本院不予确认。 本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，时任美林投资公司会计的高某某受魏宝玲委托，向美林投资公司购买车库，高某某向魏宝玲出具了加盖美林投资公司公章、财务专用章的团购认购书和房款收据，并实际收取魏宝玲房款，高某某的上述行为属于职务行为。本案团购认购书具有房屋买卖合同的法律效力，该认购书对美林投资公司具有约束力，美林投资公司应向魏宝玲承担交付所购车库及赔偿经济损失的民事责任。美林投资公司对其经济损失可向高某某另行追偿。美林投资公司上诉称魏宝玲支付给高某某的118000元非购房款，美林投资公司不应于2013年9月30日前向魏宝玲交付车库，以及本案一审审理程序错误，本院对其上诉理由不予支持。 综上所述，美林投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3978元，由上诉人宁安市美林投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜云虎 审判员  贾海波 审判员  杨大奎 二〇二〇年四月二十六日 书记员  孙 源