河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1599号上诉人（原审被告）:张越培，女，1961年10月26日出生，汉族，住郑州市金水区经一路北15号院1号楼1号。被上诉人（原审原告）：李海章，男，1955年4月1日出生，汉族，住郑州市二七区建设东路23号16号楼33号。上诉人张越培因与被上诉人李海章房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初28799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张越培上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，驳回李海章的诉讼请求；2.本案应以“无效合同”予以确认撤销。3.本案一审、二审诉讼费用应由李海章承担。事实与理由：一、本案应以无效合同撤销，不应以有效协议解除。1.首先，李海章撰写的《集资(福利)房转让协议》第二条中的房屋所有产权自始至终永远归乙方所有，学校盖的是教职工公寓福利房只有使用权，没有所有权。本案协议完全符合无效合同的五种情形，一审法院错误判定，于法无据。没有产权的房子不受法律保护。为此请求二审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，确认该协议无效，予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”本案自2017年双方成功协商终止协议，最终达成一致时，张越培已全部返还了钱款。李海章收到钱款后又起诉，实属无理缠讼，请求二审法院对李海章的无理要求予以驳回。2.其次，协议已口头约定终止撤销。2012年6月交定金时每人必须签《承诺书》，张越培一个月后拿着已交给学校福利房6万元定金的收据和承诺书，心情忐忑到李海章指定的地方，李海章对承诺书不屑，明知房屋没有产权，协议违法违规，却甘愿冒险，坚持签订协议。2015年底第一次交费选图纸，2016年交费动工，2016年底停工，因单位有明文规定协议无法履行。李海章一直生气，不理中间人和张越培，交费也须多次催促。最终双方在李海章的办公室于2017年10月25日经协商口头终止撤销了该协议。李海章同意并给张越培银行账号，急要返还所交的全部款项。从此后未再履行协议中后续建房款的缴纳，2016年之后的多次房款和建房尾款全部均由张越培缴纳。协议第二条中所有购房款一律由乙方承担。而李海章虽然一直说反悔，但一次也没有履行后续房款的缴纳，因此李海章违约。李海章违反了双方签署协议第二条中“所有购房款一律由乙方承担”的约定。由于张越培已返还李海章的全部款项，故请撤销一审判决第二、第三项。需要再次说明的是李海章交房款仅到2016年两次。2017年协议口头终止撤销后，所有的建房款均由张越培交清，这也充分证明了双方协商口头终止撤销协议后都不再履行该协议。张越培没有违约。3.张越培与李海章双方不属于借贷关系，张越培没有依据对李海章支付利息。一审法院判决张越培要支付李海章利息，于法无据，也无证据支持。在双方商定解约的前提下李海章2015年、2016年所交房款已通过张越培全部收回。所以李海章应与此房无关。本协议第七条中有违约金支付:约定谁违约赔付对方五万元。张越培没有违约，不应该承担违约赔偿。二、《中华人民共和国合同法》第五十八规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”本案自2017年双方成功协商终止协议，最终达成一致时，张越培已全部返还了钱款，李海章无理起诉。一审判决事实不清，证据不足。李海章辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。张越培的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。一、李海章与张越培签订的《集资（福利）房转让协议》系双方真实意思表示，没有违反《合同法》第五十二条导致合同无效的情形，故双方签订的合同应为合法有效，一审法院认定事实正确。二、张越培当庭承认其不再交付房屋、不再履行合同、同意解除案涉合同，张越培承认其单方面违约行为，应当承担违约责任，一审法院判决张越培支付违约金并无不当。三、张越培对本案法律关系、性质的认识是错误的。案涉合同合法有效，不属于合同无效或者可撤销的情形，李海章主张的违约金和损失是李海章的合法权益，张越培主张合同无效、请求撤销原判决的上诉请求于法无据，应当依法予以驳回。李海章向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除《集资（福利）房转让协议》；2.请求依法判决由张越培向李海章承担违约金5万元；3.请求依法判决由张越培赔偿李海章损失，暂计65万元；4.请求依法判决张越培承担本案诉讼费、保全费、公告费、保函费、评估鉴定费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月20日，原告李海章与被告张越培（张悦培）签订《集资（福利）房转让协议》，协议主要约定：被告将河南卫生职工学院集资（福利）房名额指标转让给原告，由被告出面并以被告名义购买单位一套200平米集资（福利）房（价格：每平米2400元），所需的购房款一律由原告承担，并由原告支付被告经济补偿金6万元整；按单位集资房建房进展所需的一切费用款项（报名费、集资款等），均由原告及时如实支付被告转交给单位，每次被告要出具相应收款证明给原告，由被告取回的单位收款凭据交原告自行保管；建房阶段中，一切建房费用有所变化，均与被告无关，一切由原告自行支付（建房费用为集资房标准）；被告违反协议约定，将支付原告5万元整的违约金，原告违反协议约定，将支付被告5万元整的违约金；协议自原、被告双方签字之日起生效。同时，原告应将（首付）房款（定金）6万元和应支付给被告的经济补偿金6万元一次性支付给被告。2012年7月20日，原告向被告张越培账户转款12万元，被告向原告出具《收条》两张，载明：收到原告补交6万元（福利）集资房订金，收到原告支付的集资（福利）房经济补偿金6万元整。2015年9月15日，原告向被告张越培账户转账153600元，2016年7月9日，原告向被告张越培转款8万元。2019年4月24日，被告向原告退还款项353600元。后被告与原告协商解除协议事宜，未协商一致，原告于2019年9月24日诉至该院。一审法院认为，原告与被告签订的《集资（福利）房转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人均应按合同的约定行使权利、履行义务。原告主张解除与被告张越培于2012年7月20日签订的《集资（福利）房转让协议》，被告张越培在庭审过程中表示同意解除，故原告请求解除上述协议的诉讼请求，一审法院予以支持。双方签订协议后，原告李海章依约向被告张越培支付了经济补偿金及房屋建设过程中所需的各项费用，后被告不再履行协议内容，构成违约。根据双方协议约定，被告违反协议约定支付原告违约金5万元，故原告请求被告向其支付违约金5万元的诉讼请求，依法有据，一审法院予以支持。原告主张被告向其赔偿损失65万元，该损失原告称主要系房产增值部分的损失，该主张无计算标准，原告亦未提供相关证据证明其实际损失，故对该项主张一审法院不予支持，原告可在搜集相关证据后另行主张权利。原告主张被告按年息24％的标准向其支付占用资金期间的损失，该主张标准过高，一审法院酌定被告按照中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付资金占用期间的利息损失，共计88265.6元（其中12万元自2012年7月20日按贷款利率计算至2019年4月24日共计47443元；15.36万元自2015年9月15日按贷款利率计算至2019年4月24日共计29097.6元；8万元自2016年7月9日按贷款利率计算至2019年4月24日共计11725元）。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认解除原告李海章与被告张越培于2012年7月20日签订的《集资（福利）房转让协议》；二、被告张越培于本判决生效后十日内支付原告李海章违约金5万元；三、被告张越培于本判决生效后十日内支付原告李海章资金占用期间的利息损失88265.6元；四、驳回原告李海章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告李海章负担4333元，由被告张越培负担1067元。本院二审期间，被上诉人李海章未提交新证据。上诉人张越培提交下列证据：1.2019年3月29日二期周转房尾款59783.7元收据一份；2.2019年5月30日二期周转房地下储藏室房款13440元收据一份；3.2019年9月26日补交房款7924.7元收据一份；4.2017年5月12日河南医学高等专科学校65000元收据一份。被上诉人李海章质证称，1.对2019年3月29日二期周转房尾款59783.7元收据的真实性无异议，关联性无异议，证明目的有异议。张越培在缴纳该房屋尾款前未曾向李海章通知过缴纳房屋尾款59783.7元，李海章对缴纳房屋尾款一事不知情，故该笔尾款是张越培未通知李海章的情况下独自缴纳，与李海章无关。张越培独自缴纳尾款、领取房屋钥匙、未依照合同约定把房屋交付给李海章的行为证明张越培有占有案涉房屋、不履行合同的意思。故该证据不能证明张越培没有违约行为、愿意继续履行合同，亦不能证明李海章存在违反合同约定、拒不缴纳房屋尾款的违约行为。2.对2019年9月26日补交房款7924.7元收据的真实性无异议，关联性有异议，该证据与本案无关。张越培将李海章所缴房款退回的时间为2019年4月24日，故张越培在2019年9月26日补交房款的行为是为其自己购买房屋所缴纳，不是为李海章代缴，亦不影响张越培承担违约责任、赔偿李海章损失的法律后果，故该证据与本案无关。3.对2019年5月30日二期周转房地下储藏室房款13440元收据的真实性无异议，关联性有异议，该证据与本案无关。李海章与张越培签订的《集资（福利）房转让协议》未约定购买房屋地下储藏室，张越培也未曾通知过李海章需要购买地下储藏室。该收据缴款时间为2019年5月30日，在此时间前张越培明确拒绝交付案涉房屋且已经退还李海章所缴房款，故张越培购买二期周转房地下储藏室是其个人行为，与李海章、协议约定均无关，与本案亦无关。4.对2017年5月12日河南医学高等专科学校65000元收据的真实性无异议，关联性有异议，证明目的有异议。李海章于2015年9月转款15.36万元，2016年7月转款8万元给张越培用于购买案涉房屋，但张越培并未将这两笔缴纳房款的收据给李海章，该证据不能证明是张越培用自己的资金还是用李海章转账给她的资金缴纳的房款，张越培未依照合同约定把交款收据交给李海章的行为证明张越培有占有案涉房屋、不履行合同的意思。本院经审查对张越培提交证据的真实性予以认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于2012年7月20日上诉人张越培与被上诉人李海章签订的《集资（福利）房转让协议》的效力问题。根据双方合同约定的内容，实质是张越培转让购房指标，李海章以张越培的名义购买河南卫生职工学院集资（福利）房。《集资（福利）房转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议。若案涉转让房屋存在无法办理不动产登记的情况，影响的是合同履行，并不能以此确定合同无效，因此，张越培认为案涉房屋是教职工公寓福利房只有使用权，没有所有权，案涉合同无效的上诉理由，本院不予采纳。张越培称2017年10月25日其与李海章经协商口头终止案涉协议。李海章称其向张越培索要之前交款凭证，张越培没有交付交款凭证，反而提出了不再履行协议。在2017年10月25日之前，李海章不存在违约行为，张越培提出不履行合同系单方解除合同，构成违约。根据张越培的举证，双方当事人在2017年10月并未就合同解除以及之后的法律后果协商达成一致。李海章向张越培提供银行卡，接收退回款项的行为，不能证明李海章同意仅退款，放弃向张越培主张解除合同的违约责任。至于张越培之后未通知李海章交纳剩余房款，自己交纳，能够说明在2017年10月25日之后张越培与李海章的《集资（福利）房转让协议》未再继续履行，但不能证明李海章存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方合同明确约定违反合同约定的违约金为5万元，李海章要求张越培按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定违约金过低，不足以弥补李海章的实际损失，一审判决资金占用期间的利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。综上所述，张越培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由张越培负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年四月十七日书记员  李唯丽