河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终588号 上诉人（原审被告）：尚永利，男，1953年8月11日出生，汉族，住河北省永清县，现住廊坊市永清县。 被上诉人（原审原告）：张钦若，男，1990年2月8日出生，汉族，住河北省永清县。 被上诉人（原审原告）：李泽桥，男，1987年7月12日出生，汉族，住河北省永清县，现住永清县。 上诉人尚永利因与被上诉人李泽桥、张钦若租赁合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 尚永利上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定，被上诉人系因为上诉人的原因致使不能继续租赁，为认定事实错误。二、原审法院判决房屋的损失由上诉人承担是错误的，且损失数额证据认定错误。 李泽桥、张钦若答辩称，上诉人所说涉案房屋是上诉人的没有争议我不同意，没有房本也没有合同，我方没有看到，目前为止没有向我方出示，不是他建的，他也没有房本。案外人杜文军和永清三堡村签有租赁合同，有正式的盖章，尚永利不能提供合法证据证明房屋归上诉人所有。发生案件后我方报警，刑警多次要求我方到刑警队进行说明，刑警队已经结案。上诉人一直在采取上访的形式，因为尚永利是为了自己的养猪场。上诉人多次承诺多次退款房租给我方，但是至今没有收到款项。我方认为该案不适用物权法，因为房屋土地不属于尚永利，尚永利是欺诈的形式出租给我方，我方认为是被欺骗的，应当退还给我方租金和经济损失。尚永利与他人有纠纷并未告知我方，村委会早已解除了尚永利的使用通知，但是我方并不知晓。我方是从闫某处转租过来的，尚永利让我找闫某，当时转租时跟闫某说了需要加盖房子，让闫某跟尚永利说，尚永利同意后我方才租的该房屋。 李泽桥、张钦若向一审法院起诉请求：一、判决被告尚永利返还原告租金12000元；二、判决被告赔偿原告损失110000元，以上共计122000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告尚永利自称位于永清县中国石化加油站东侧临街平房八间，系其自己所建，但未向本院提交该八间房屋的合法使用权或所有权的手续。2016年9月，被告尚永利将上述八间房屋中的西边四间租给案外人闫某，后经被告尚永利同意，案外人闫某又将上述四间房屋转租给了原告张钦若、李泽桥。2017年8月开始，原告张钦若、李泽桥对租赁的涉案房屋进行装修、并在院内搭建彩钢洗车棚，准备用来经营汽车美容、洗车业务，并为门店取名天天有喜汽车美容会所。房屋转租的期限届满后，原告张钦若、李泽桥于2017年9月20日，与被告尚永利续签了租房协议。协议约定，甲方尚永利将（位于永清县城内）裕丰街中国石化加油站东边四间门店及院内部分区域租给乙方张钦若、李泽桥，如房屋涉及拆迁，甲方尚永利应积极协助乙方张钦若、李泽桥争取已建彩钢棚、门店损失赔偿。租期一年，租金每年壹万贰仟元整，租金一次性付清。到期续租。如有特殊情况停租，甲方尚永利退还乙方张钦若、李泽桥剩余部分租金。2017年10月，二原告对涉案房屋的装修及搭建洗车棚等工作即将结束时，案外人杜文军带人到原告的汽车美容会所捣乱，声称被告尚永利的土地有偿使用协议已经于2014年3月1日到期，被告尚永利没有权利使用和处理房屋，永清县永清镇三堡村已于2017年9月5日将涉案房屋出租给了杜文军。原告张钦若、李泽桥被迫停止了装修及搭建洗车棚的施工。2017年11月左右，进入涉案房屋后院洗车棚的大门被人用土堆封堵，车辆无法通行。 另查明，2017年9月20日原、被告签订租赁协议后，原告张钦若、李泽桥以转账的方式向被告尚永利交纳了一年的租赁费12000元。原告张钦若、李泽桥在涉案房屋租赁（含转租）期间，整修涉案房屋前后院、装修涉案房屋、在房屋后院搭建彩钢洗车棚、拉防护网、改水、改电、换门窗、硬化院子地面、制作、悬挂天天有喜汽车美容会所标识广告牌、购买设备等，共支付人工费、租赁建筑器械费、设备款、建筑、装修材料款等各项费用合计92189.3元。 一审法院认为，被告未向本院出具有涉案房屋的合法所有权或使用权的手续，原、被告之间签订的租房合同，效力无法确认。即使原、被告之间的房屋租赁合同有效，原告按照约定向被告交纳房屋租金，被告应当保证原告所租赁的房屋与他人无争议，能够正常使用。原告租赁被告房屋后，在装修、搭建彩钢洗车棚的过程中，被告因房屋权属问题与他人发生争议，且涉案房屋西侧，进入涉案房屋后院的大门被人封堵，导致原告装修及搭建洗车棚施工被迫停止，在近两年的时间里，被告未能妥善解决与他人之间的纠纷，被告租赁房屋欲从事汽车美容、洗车等经营活动无法开展，合同目的不能实现，已具备了解除租房合同的法定要件，故原告主张被告退还原告房屋租金，赔偿原告装修费、建筑材料、人工费等损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告装修房屋、搭建彩钢洗车棚耗时一月有余，被告在一网之隔原告租赁的房院南侧搞养殖，原告所租房屋西侧进入后院的大门也是被告进出养殖场的必经之路，被告称对原告搭建彩钢洗车棚不合常理。原、被告在租房协议中明确约定有彩钢棚的内容，表明被告对原告搭建彩钢棚是明知且认可的，故被告尚永利称对原告修建彩钢洗车棚不清楚的辩解意见，本院不予采纳。被告尚永利称系涉案房屋南侧的养殖场与永清县永清镇三堡村民委员会、杜文军发生争议，与原告租赁的房屋无关，但实际情况是原告租赁的涉案房屋也受到影响，根据合同的相对性，即使因第三人的原因造成被告违约，被告也依法应该向原告承担违约责任，故被告该抗辩理由不能成立。如原告对涉案房屋无合法所有权或使用权，原、被告之间房屋租赁协议未经权利人追认无效情况下，与上述租房协议解除，被告退还原告租赁费、赔偿损失的后果相同。综上所述，依照《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十一条（合同无效情况下，依照《中华人民共和国合同法》、第五十一条、第五十八条）的规定，判决如下：一、被告尚永利于本判决生效后五日内，退还原告张钦若、李泽桥房屋租赁费12000元，赔偿原告张钦若、李泽桥各项损失92189.3元，两项合计104189.3元；二、驳回原告张钦若、李泽桥其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1370元，原告张钦若、李泽桥负担200元，被告尚永利负担1170元。 经审理查明，二审中，上诉人尚永利提交证人证言一份；被上诉人李泽桥、张钦若申请证人闫某出庭作证，证人证明除租房协议约定的四间门店外，上诉人另出租给被上诉人李泽桥、张钦若一块约5-6平方米的空地使用。被上诉人在此空地上建造了彩钢棚。其他事实与原审认定一致。 本院认为，上诉人尚永利就涉案房屋未提交其合法享有所有权及使用权的产权证明而擅自出租，导致双方合同无法履行并造成本案损失，上诉人应当承担民事责任。而被上诉人在租赁涉案房屋时未审查核实房屋有无产权证明，未尽到审慎注意义务，且其在双方约定的空地之外扩大建筑彩钢棚，扩大了本案损失，故其亦应承担部分民事责任。本院根据双方违约及过错程度，酌定上诉人尚永利、被上诉人李泽桥、张钦若各承担涉案损失的50%。被上诉人原审主张损失92189.3元，故上诉人尚永利应赔偿被上诉人李泽桥、张钦若46094.65元，并返还被上诉人租赁费12000元。 综上所述，上诉人尚永利部分上诉理由成立，应予支持。原审判决认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初2733号民事判决； 二、上诉人尚永利于本判决生效后十日内，返还被上诉人张钦若、李泽桥房屋租赁费12000元，并赔偿被上诉人张钦若、李泽桥各项损失46094.65元。上述两项合计58094.65元； 三、驳回被上诉人张钦若、李泽桥其他诉讼请求。 一审案件受理费1370元，由被上诉人张钦若、李泽桥负担517元，上诉人尚永利负担853元；二审案件受理费2384元，由被上诉人张钦若、李泽桥负担900元，上诉人尚永利负担1484元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建刚 审 判 员 李绍辉 审 判 员 崔玉水 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 杜振辉 书 记 员 祁诗唯