甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终157号 上诉人（原审原告）：王某，男，1968年3月5日出生，汉族，甘肃省山丹县人，个体工商户，住山丹县。居民身份号码:×××。 委托诉讼代理人：薛某，甘肃金都律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：柳某，男，1962年3月7日出生，汉族，甘肃省临泽县人，自由职业，住张掖市。居民身份号:×××。 上诉人王某因与上诉人柳某排除妨害纠纷一案，不服甘州区人民法院（2019）甘0702民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王某上诉理由及请求：本案是一起侵权纠纷案件，上诉人一审主张的物业、取暖、税费等费用15955元，是被上诉人非法入住上诉人房屋期间造成的直接损失之一，与出租房屋造成的拖欠行为截然不同，该损失已经实际造成，上诉人作为房主必然要负担的费用。对于该费用上诉人既是权利主体，而不是担保人或法律上负有代偿（或者垫资）义务的主体，同时，法律也无相应的规定，故一审法院要求上诉人先行交纳的论述毫无法律根据，且严重违背公平公正的基本司法理念，应当予以纠正。请求：二审人民法院撤销原一审判决第四项，依法改判被上诉人承担物业、取暖、税费等费用155955元，被上诉人承担本案的诉讼费用。对柳某上诉的答辩意见：柳某的上诉观点不能成立，一审法院认定事实是清楚的，适用法律正确，请求驳回上诉人柳某的上诉请求，支持上诉人王某的上诉请求。 柳某上诉理由及请求：1、一审法院认定事实不清、法律适用错误。（一）被上诉人所诉均不属实，被告已将本案诉争房屋交由案外人安爱红占有、适用。被告的行为不构成侵权，理由如下：案外人安爱红拖欠上诉人借款，2016年10月8日，安爱红、李喆将涉案房产作价60万元抵顶给上诉人及上诉人妻子张霞。后通过诉讼安爱红向申诉人及张霞偿还了部分借款。2019年7月，安爱红要求上诉人及张霞将涉案房屋退还，2019年10月12日，上诉人将房屋交付给了安爱红和李喆。因涉案房屋以前在李喆名下，安爱红、李喆将该房屋抵顶给上诉人及上诉人妻子张霞，被告系合理占有，所以，上诉人不承担原告所诉的经济损失。（二）根据《物权法》等有关规定，不动产的所有权自房屋登记之日起算，在本案中，被上诉人于2018年12月21日才进行不动产登记，但在一审判决中，却将租金的起算点自2017年算起，这严重违背客观事实与法律规定，请求二审法院予以查明并纠正。（三）本案诉讼请求在张掖市甘州区人民法院（2018）甘0702民初1249号民事裁定书，驳回了被上诉人诉讼请求。根据“一事不再理”的原则，一审法院应当驳回被上诉人的诉讼请求。请求撤销张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初1263号民事判决书，依法改判或者发回重审，被上诉人承担本案的一、二审的诉讼费用。对王某上诉答辩意见：涉案房屋我从来没有居住过，一审法院对2016年10月8日安爱红、李喆给我抵顶房屋的事实没有认定，按照物权法的规定，在取得房屋产权时才能有效。 王某向一审法院起诉请求：1、要求被告停止侵害、搬出非法居住的××区；2、要求被告赔偿各项经济损失58840.43元，并按每月984.45元的标准赔偿损失至房屋实际交付之日止；3、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理认定的事实，2016年10月16日，原告王某作为乙方，案外人李喆作为甲方，双方签订《房屋抵顶协议》一份。协议约定，2016年10月16日，李喆向原告借款55万元，李喆自愿将其所属的的位××区房屋一处（建筑面积132㎡），折合人民币55万元，抵顶给原告；李喆于2017年12月30日前向原告还款20万元，剩余借款顺延一年还清，如李喆不能按时还款，将本协议抵顶的房屋交付原告。另李喆欠原告的借款全部抵清。协议还就其他事项进行了约定。 2017年8月11日，原告王某作为买受人，张掖市新乐房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（现售）》一份。合同约定，原告购买张掖市新乐房地产开发有限公司开发的××区房屋一套，建筑面积为129.25平方米，单价为每平方米2980元，总价款为385165元，双方还就其他事项进行了约定。 2018年5月22日，张掖市新乐房地产开发有限公司出具证明一份，载明2013年9月27日，李喆订购张掖市新乐房地产开发有限公司开发的××园住宅一套，缴付房款383050元，后李喆将该房转让给王某，双方签订了买卖协议。受让人王某根据协议，补缴了剩余房款及房屋维修基金。在张掖市新乐房地产开发有限公司开具了该房屋的不动产增值税发票，并签订了商品房买卖合同。该房屋产权因张掖市新乐房地产开发有限公司与张掖市不动产登记管理中心尚未进入产权登记程序，暂未办理。 2018年12月21日，原告就该涉案房屋取得国有建设用地使用权/房屋所有权证书，不动产登记号为甘（2018）张掖市不动产权第XXXX号，国有建设用地使用权自2010年11月10日起至2080年11月9日止。2019年8月28日，原告委托张掖一鼎房地产评估咨询有限公司对该涉案房屋自2016年8月1日至2019年9月1日期间的净租金价值进行评估。2019年8月30日，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出张一鼎评字[2019]080号价格评估报告书，确定评估标的在2016年8月1日至2019年9月1日期间的房屋净租金市场价格为36385元。其中每年每平方米单价为91.4元，年净收益11813.45元。为此，原告支付评估费2500元。 张掖市新乐物业管理有限责任公司出具证明一份，载明涉案房屋所欠费用如下：2016年暖气费3231.3元，2017年暖气费3231.3元、物业费1861.2元、水费605.2元，2018年暖气费3231.3元、物业费1016.3元、水费218.1元，2019年物业费2016.3元、水费400元，2017年至2019年路灯分摊费用144元，合计15955元。 另查明，2017年2月27日，被告柳某及其妻子张霞将安爱红、李喆、李新民诉至甘州区人民法院，要求安爱红、李喆、李新民偿还借款40万元，承担利息183015.08元，合计583015.08元。经审理作出（2017）甘0702民初1914号民事判决书，判决：“一、被告安爱红、李新民偿还原告柳某、张霞借款400000元，承担利息120000元，合计520000元，于本判决生效之日起五日内付清；二、被告李喆在本案中不承担民事责任；三、驳回原告柳某、张霞的其他诉讼请求。” 2018年1月30日，原告王某将被告柳某诉至甘州区人民法院，要求被告立即停止侵害、搬出现非法居住的××区的房屋，并赔偿各项经济损失20000元。经审理作出（2018）甘0702民初1249号民事裁定书，驳回了原告王某的起诉。 再查明，2019年1月3日，被告柳某及其妻子张霞向张掖市国土资源局对涉案房屋登记提出异议。张掖市国土资源局出具甘（2019）张掖市不动产证明第0000038号不动产登记证明，载明因柳某、张霞与安爱红、李喆、李新民民间借贷纠纷案，依（2018）甘0702民初1249号民事裁定书王某与柳某排除妨碍纠纷案，现由柳某、张霞提出异议申请。异议申请期限自2019年1月2日起至2019年1月16日止。异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的证明材料，逾期不提交的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 又查明，2017年2月19日，被告入住涉案房屋。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”根据上述法律规定，被告未经原告同意，入住涉案房屋的行为，侵犯了原告的房屋所有权，故对原告要求被告立即停止侵害、搬出涉案房屋的诉请，依法予以支持。庭审中，被告称其已于2019年10月12日将涉案房屋交付给了案外人安爱红。对此，原、被告之间因涉案房屋发生争议诉至法院，被告亦向张掖市国土资源局对涉案房屋提出异议登记，其明知涉案房屋系原告所有，仍将房屋交付他人，依法应承担继续向原告交付房屋的义务。 关于原告主张要求被告承担涉案房屋物业费、水费、电费、暖气费共计15955元的诉请。原告并未向张掖市新乐物业管理有限责任公司交纳上述费用，该笔费用应由张掖市新乐物业管理有限责任公司主张。原告要求被告承担上述费用没有法律依据，不予支持。 关于原告要求被告赔偿经济损失36385.43元，并按每月984.45元的标准赔偿原告损失至房屋实际交付之日止的诉请。一审法院认为，原告委托张掖一鼎房地产评估咨询有限公司对涉案房屋自2016年8月1日至2019年9月1日期间的净租金价值进行评估。张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出张一鼎评字[2019]080号价格评估报告书，确定评估标的在2016年8月1日至2019年9月1日期间的房屋净租金市场价格为36385元。其中每年每平方米单价为91.4元，年净收益11813.45元。庭审中，被告对原告提交的评估报告书提出异议，但又不申请重新评估，故对该价格评估报告书，本院予以认定。原告与新乐房地产开发有限公司于2017年8月11日签订《商品房买卖合同（现售）》，对合同签订之后被告占有涉案房屋期间产生的经济损失应由被告承担。故被告应承担2017年8月11日至2019年9月1日期间的损失23922.24元（91.4元/㎡×129.25㎡÷12个月×24.3个月），并按984.45元/月支付至实际向原告交付房屋之日止。原告诉称，2016年10月，李喆将涉案房屋抵顶给原告并向原告交付房屋，原告又将涉案房屋借给李喆父母暂居。原告与李喆签订房屋抵顶协议是附条件的，即李喆于2017年12月30日前向原告还款20万元，剩余借款顺延一年还清，如李喆不能按时还款，将本协议抵顶的房屋交付原告。故原告的主张所依据的条件并未成就，对其陈述，不予采信。被告辩称，案外人安爱红、李喆将涉案房产作价60万元抵顶给被告及被告妻子张霞。因涉案房屋之前在李喆名下，安爱红、李喆将该房屋抵顶给被告及被告妻子张霞，被告是合理占有，不应承担原告所诉的经济损失。一审法院认为，安爱红欠被告借款未予偿还，与被告签订楼房顶账协议书，将涉案房屋抵顶给被告，但李喆并未在抵顶协议上签字确认，而该房屋又在李喆名下，安爱红无权处分。后李喆将涉案房屋抵顶给原告，原告与张掖市新乐房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（现售）》，并办理的房产证。被告未经原告同意占有使用涉案房屋，应承担相应的损失，故对被告的辩解理由院不予采信。 关于原告要求被告支付评估费2500元的诉请，该评估费为原告实现债权支付的合理必要费用，系原告的损失部分，应当由被告承担，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十七条、第六十四条、第六十六条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：1、被告柳某搬出非法居住的位于张掖市××区房屋；2、被告柳某赔偿原告王某经济损失23922.24元（91.4元/㎡×129.25㎡÷12个月×24.3个月），并按984.45元/月支付至被告实际向原告交付房屋之日止；3、被告柳某支付原告王某评估费2500元；4、驳回原告王某的其他诉讼请求。上述一、二、三项，限被告于判决生效之日起五日内履行完毕。案件受理费1271元，减半收取635.5元，由原告王某负担285元，被告柳某负担350.5元。原告已交纳，被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院退还原告受理费635.5元。 本院二审审理期间，王某向法庭提交向张掖市新乐物业管理有限责任公司交纳物业费、水费、电费、暖气费收费票据15张，金额20904元，拟证明涉案房屋一直是由柳某居住时产生的费用给上诉人造成损失的事实。柳某质证意见是：对改组证据的真实性有异议，我没有见过物业的公章，费用是否已交纳无法证明。对该组证据具备证据的三性，能够证明王某交纳上述费用的事实，本院予以采信。 柳某向法庭提交以下证据：第一组山丹县陆海洋运输服务公司营业执照、道路运输经营许可证、税务登记证、组织机构代码证复印件各一份，山丹县陆海洋运输服务公司资金统计表、山丹县陆海洋运输服务公司给王某的授权委托书一份，工矿产品销售合同复印件一份，拟证明王某和李喆是合伙人。第二组2016年9月22日、10月8日、2017年5月18日安爱红、李喆、李新民、柳某、张霞、张海录音光盘，拟证明涉案房屋李喆于2016年10月8日抵顶给上诉人柳某的事实。王某质证意见：对营业执照、道路运输经营许可证、税务登记证、组织机构代码证真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，该组证据来源不合法，这是李喆遗留在房屋内的证照，被柳某非法持有提交法庭，与本案李喆给王某抵顶房屋没有关系；对资金统计表、授权委托书、合同的关联性和真实性有异议，这些证据上没有王某的签名。对谈话录音内容的真实性无异议，但是对其具体录音的时间有异议，录音内容中时间有涂改，不排除是柳某根据应诉情况来编制的，且录音内容与本案没有关联性，李喆作为合同签订方是不同意的，李喆抵制将房屋抵顶给柳某，且无法证明房款是由谁交纳的。本院认为，第一组证据与本案无关联性，不予采信。录音笔录无证据印证录音时间是在2016年10月8日，故对此证据本院亦不予采信。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”、第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”、第六十六条“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”、第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，本案中，王某与新乐房地产开发有限公司于2017年8月11日签订《商品房买卖合同（现售）》取得了该房屋的所有权，合同签订后，柳某未经王某同意，入住涉案房屋的行为，侵犯了王某的房屋所有权，柳某应停止侵害，搬出房屋，并承担由此给王某造成的经济损失。二审期间，王某向张掖市新乐物业管理有限责任公司交纳了甘州区滨河新区毓秀花园小区润园1号商住楼3单元102室物业费、水费、电费、暖气费等历年拖欠的费用；2017年2月19日李喆之妻傅佳怡从涉案房屋搬出家具后将房门钥匙交给柳某，柳某实际掌控了该房屋，之后产生的费用应由柳某承担。具体数额为：（一）直接损失13031.58元，其中：1、2017年度物业费1606元（1861.20元÷365天×315天）、2016-2017年暖气费861.68元（3231.30元÷150天×40天）、水费605.2元、公共用电公摊48元；2、2018年度物业费1016.30元、2017-2018年暖气费3231.30元、水费218.10元、公共用电公摊48元；3、2019年物业费2016.3元、2018-2019年暖气费3231.30元、水费101.40元、公共用电公摊48元。（二）房屋租金损失23922.24元（91.4元/㎡×129.25㎡÷12个月×24.3个月），并按984.45元/月支付至实际向王某交付房屋之日止。综上，王某所提“赔偿直接损失”的部分上诉理由成立，本院予以支持；柳某所提“损失起算点应以取得房产证时间为准、上诉人占有涉案房屋是合理占有、违反了一事不再理原则”的上诉理由，柳某对涉案房屋没有所有权而占有不属于合理占有；张掖市甘州区人民法院（2018）甘0702民初1249号民事裁定书驳回了王某诉讼请求是基于王某无法证明其对涉案房屋享有所有权，本案王某取得房屋产权所有权证书，能够证明其对涉案房屋享有所有权，不违反“一事不再理”原则，上述上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院计算数额有误，本院予以纠正。 综上所述，王某的部分上诉请求成立，应予支持；柳某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，唯计算损失数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持甘州区人民法院（2019）甘0702民初1263号民事判决； 二、上诉人柳某赔偿上诉人王某经济损失13031.58元，限于判决生效之日起五日内履行完毕。 二审案件受理费658元，由王某负担73元，柳某负担585元。王某多交纳的案件受理费1198元、柳某多交纳的案件受理费686元本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  宋力国 审判员  岳小芸 审判员  任斌文 二〇二〇年四月二十六日 书记员  张 伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。