江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初471号 原告：赣州市威昇实业发展有限公司，住所地江西省赣州市赣州经济技术开发区金龙路，统一社会信用代码91360700789707889J。 法定代表人：刘斌，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭斌、高杰，江西南芳律师事务所律师。 被告：赣州市益源餐具消毒保洁有限公司，住所地江西省赣州市赣州经济技术开发区机场路，统一社会信用代码91360700792846759T。 法定代表人：李晙澎，系公司执行董事兼总经理。 被告：苏俊明，男，汉族，1981年11月1日出生，身份证住址江西省赣州市章贡区。 被告：黄盛，男，汉族，1982年9月9日出生，身份证住址江西省赣州市于都县。 委托诉讼代理人：郭基玉，江西海融律师事务所律师。 原告赣州市威昇实业发展有限公司（以下简称“威盛实业公司”）诉被告赣州市益源餐具消毒保洁有限公司（以下简称“益源保洁公司”）、苏俊明、黄盛租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州市威昇实业发展有限公司委托诉讼代理人彭斌、高杰，被告黄盛委托诉讼代理人郭基玉到庭参加诉讼，被告赣州市益源餐具消毒保洁有限公司、苏俊明经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣州市威昇实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付房屋租金23020元及利息33079元；2.依法判令被告向原告支付原告为恢复租赁物原告支出的修理费人民币67646元；3.依法判令原告不予退还被告支付的押金32400元，上述合计156145元；4.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2011年5月28日，被告苏俊明因经营需要承租原告位于赣州经济技术开发区的房产，该房产面积900平方米双方签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2011年6月15日至2017年6月14日，租赁期间第一年租金为12元每平方米，以后每年递增5%，租金调整日为6月15日，同时租赁合同就双方的权利义务作了明确约定。被告承担该租赁物为被告赣州市益源餐具消毒保洁有限公司经营使用，原告依约将租赁物交付给被告使用，被告应当按照约定支付租金等相关费用。合同履行期间，被告经常拖欠原告租金。2016年7月22日，被告提出解除租赁合同，并向原告出具《欠条》一张，《欠条》明确约定被告欠付原告租金约133020元，实际金额以实际退房日期结算，即以搬走设备、恢复墙面、地面、水管、窗户下水道的日期为最后房租结算日。并约定8月份支付4万元，9月份支付4万元，10月份按实付清，未付清租金的按照月息2%计算利息。但是，被告把厂房内的设备搬迁后，并没有将租赁物的墙面。地面等进行修复。原告为恢复墙面、地面，修理水管、窗户、下水道等支付67646元，依约该部分费用应当由被告承担。至起诉之日被告共计支付租金11万元。经原告多次向被告主张，要求被告支付剩余租金、修理费违约金等被告均未能向原告支付相关费用，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护合法权益诉至本院。 被告赣州市益源餐具消毒保洁有限公司、苏俊明未作答辩。 被告黄盛答辩称，其作为原告威昇实业公司与被告益源保洁公司房屋租赁合同纠纷一案的保证人，并非实际债务人。因原告未能在保证期间内向其主张权利，其对本案的保证责任免除，不再承担本案民事责任。事实及理由：其对原告诉状中陈述原告与被告益源保洁公司之间存在房屋租赁关系，益源保洁公司在租赁合同履行过程中拖欠租金的事实无异议。2016年7月22日，原告与被告益源保洁公司之间就所欠租金支付及租赁合同解除的后续事宜进行协商。双方于当天达成一致意见，解除租赁合同，并确认截至2016年9月15日，被告益源保洁公司所欠房租金额为133020元。合同解除后，由被告益源保洁公司搬走设备、恢复墙面、地面、水管、窗户、下水道。所欠款项在2016年10月31日之前分期分批付清，如逾期付款按月利息2分计息。押金32400元可用于抵扣房租，但如未按约定恢复租赁房屋设施，则押金不退。被告益源保洁公司在2016年7月22日向原告出具了金额为133020元的《欠条》一张，并将双方协商的事项记录在该《欠条》上。其作为保证人对《欠条》中的给付内容提供保证担保。原告与其未约定保证方式，也未约定保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定“当事人对保证方式没有约定或约定不明确的额，按照连带责任保证承担保证责任。”本案中原告与其未约定保证方式，其在本案中应承担连带责任保证。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的额，债权人有权自主债权履行期届满起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案原告与其未约定保证期间，保证期间应从2016年11月1日起计算6个月。但原告未在保证期间内要求其承担保证责任，因此其不再承担本案的保证责任。另原告与被告益源保洁公司在《欠条》中既约定了逾期付款利息，又约定了不退回押金。被告所应承担的违约责任明显超过了原告的实际损失。并且原告提供的租赁物修缮费用票据只是临时收据，并非正规发票，该票据不能证实修缮费用的真实性。请法庭在法律规定范围内确定原告的合理损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了原营业执照、法人证、企业信息、被告益源保洁公司营业执照、被告苏俊明、黄盛身份证复印件、《厂房租赁合同》、《欠条》、工程报价单、鉴定费发票、租金支付流水等证据。本院认定事实如下：原告威昇实业公司原名称为赣州市威昇眼镜有限公司，于2010年5月10日将名称变更为赣州市威昇实业发展有限公司。2011年5月28日，原告威昇实业公司与被告苏俊明签订《厂房租赁合同》，出租方（甲方）为原告威昇实业公司，盖有威昇实业公司财务专业章并由法定代表人刘斌签字，承租方（乙方）为被告苏俊明，由被告苏俊明签字。合同约定原告将坐落在赣州经济技术开发区的房产，面积900平方米，出租给被告苏俊明；租赁期限共六年，自2011年6月15日至2017年6月14日止；双方在签订本协议2日内，乙方向甲方缴纳租赁期间保证金，保证金为人民币32400元，合同期满后若乙方不再续租，甲方应在15日内无息将保证金退还乙方，否则每逾期一日按保证金的千分之三向乙方缴纳违约金。合同签订时，被告苏俊明为被告益源保洁公司法定代表人。2016年7月22日，被告益源保洁公司向原告出具《欠条》一张，记载“今欠威昇实业（原威昇眼镜有限公司）至9月15日房租约133020元，实际金额以实际退房日期结算（即什么时候搬走设备、恢复墙面、地面、水管、窗户、下水道的日期为最后房租结算日），压金全部退回，所欠款项（金额为实际结算为准）在10月31日前还清”。同时记载8月份支付4万元，9月份支付4万元，10月份按实付清，10月31日没有付清按月息0.02分；压金32400元在租金中减去，不恢复不退压金。欠条落款处盖有被告益源保洁公司公章，被告苏俊明与黄盛作为担保人签字。因被告益源保洁公司搬离租赁物时未将租赁物进行修复，原告自行承包给赣州市湘恒装饰工程有限公司进行修复。赣州市湘恒装饰工程有限公司向原告出具收据若干张，显示因原益源洗碗厂厂房翻新收到原告共计支付67646元。2019年10月11日，原告向本院申请鉴定，提出对出租的位于赣州经济技术开发区的房产店面的维修修缮的费用进行鉴定。后由本院委托鉴定机构进行鉴定，于2019年12月23日，由福建平诚工程造价咨询有限公司出具相关鉴定意见书，鉴定翻新工程造价为64555.04元，鉴定费用为3000元。 另依据原告提供的中国农业银行银行卡交易明细显示，被告益源保洁公司已支付的厂房租金11万元，分别于2016年10月21日、2017年1月26日、2017年5月31日、2017年12月15日、2017年10月19日、2018年4月29日支付30000元、10000元、20000元、20000元、10000元、20000元支付给原告。 本院认为，原告与被告益源保洁公司签订《厂房租赁合同》，合同真实有效，形成合法租赁关系。虽双方合同中承租方仅有被告苏俊明签字，但因被告苏俊明在签订合同时为被告益源保洁公司的法定代表人，且依据合同内容与因租赁合同出具的租金欠条已盖有被告益源保洁公司公章，应当认定系被告益源保洁公司承租该厂房。原告已向被告益源保洁公司提供租赁物，被告益源保洁公司应当支付相应租金。因被告益源保洁公司拖欠租金，双方已合意解除合同，且由被告益源保洁公司对所欠租金133020元出具欠条给原告，现被告益源保洁公司已支付部分所欠租金110000元，仍欠租金23020元，故本院对于原告要求被告益源保洁公司支付租金23020元的诉请予以支持。而被告苏俊明与被告黄盛作为租金欠条中的担保人，对保证方式与保证期间未作约定，应当按照连带责任保证承担保证责任，保证期间为债权人有权自主债权履行期届满起6个月内要求保证人承担保证责任。因原告未提供在保证期间要求被告苏俊明、黄盛承担保证责任的相应证据，应视为原告未要求保证人承担保证责任，则被告苏俊明与黄盛免除保证责任，对于原告要求被告苏俊明、黄盛承担相应支付责任的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付为恢复租赁物支出的修理费67646元，原告自行修复支出的费用仅有收据凭证，本院依照相关鉴定报告，认定修复费用为64555.04元。关于原告不予退还被告支付的压金32400元的诉请，双方欠条上约定被告益源保洁公司未履行恢复租赁物的义务，则不予退还压金，而现原告已修复租赁物并要求被告益源保洁公司承担修复费用，实际损失已得到补偿，该笔压金32400元应当在修复费用64555.04中予以抵扣，故被告益源保洁公司支付原告恢复租赁物修理费32155.04元。关于原告提出的租金利息33079元，原告系自2016年8月31日分段计算至2019年1月23日，但因欠条中明确记载2016年10月31日没付清则按月息0.02分计算利息，遂原告计算利息方式有误，利息应当自2016年10月31日以后按月息0.02分计算。而被告益源保洁公司分六笔已支付的110000元，其中2016年10月21日支付的30000元未逾期，而自2016年11月1日以后支付的产生逾期支付利息，利息本金扣减为103020元。由此，自2017年1月26日支付的30000元起，被告益源保洁公司每笔逾期支付的租金在优先抵扣前期所产生的利息后再抵扣本金计算利息（详见附表），故截至2019年1月23日，被告益源保洁公司应当支付原告租金利息共计326.39元。被告益源保洁公司、苏俊明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证以及辩论等权利，所产生不利的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赣州市益源餐具消毒保洁有限公司应当支付原告赣州市威昇实业发展有限公司租金人民币23020元及利息人民币326.39元； 二、被告赣州市益源餐具消毒保洁有限公司应当支付原告赣州市威昇实业发展有限公司恢复租赁物的修理费人民币32155.04元； 三、上述判项限被告赣州市益源餐具消毒保洁有限公司于判决生效之日起三个月内付清。 四、驳回原告赣州市威昇实业发展有限公司其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3423元、鉴定费3000元，由被告赣州市益源餐具消毒保洁有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  曾燕星 人民陪审员  温世敏 人民陪审员  明心好 二〇二〇年四月二十九日 法官助理王卉 代理书记员  吴 帆 附表 利息计算                            时间                       已付租金（元）                       逾期时间                       逾期天数                       本金（元）                       利息（元）                               2016年10月21日                       30000                       2016年11月1日-2017年1月26日                       87                       133020-30000=103020                       62.74                               2017年1月26日                       10000                       2017年1月27日-2017年5月31日                       125                       103020-（10000-62.74）=93082.74                       81.45                               2017年5月31日                       20000                       2017年6月1日-2017年10月19日                       141                       93082.71-（20000-81.45）=73164.16                       72.21                               2017年10月19日                       10000                       2017年10月20日-2017年12月15日                       57                       73164.16-（10000-72.21）=63236.37                       25.23                               2017年12月15日                       20000                       2017年12月16日-2018年4月29日                       135                       63236.37-(20000-25.23) =43261.6                       40.88                               2018年4月29日                       20000                       2018年4月30日-2019年1月23日                       269                       43261.6-（20000-40.88）=23302.48                       43.88                               利息总计：326.39元                               以上计算均四舍五入保留小数点后两位，按照月息0.02分，日息约0.0007分计算利息。