河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0503执异19号案外人：温娜，女，1973年10月26日生，汉族，住安阳市龙安区。委托代理人：任根顺，河南安昌律师事务所律师。委托代理人：马蓉蓉，河南安昌律师事务所律师。申请执行人：中原银行股份有限公司安阳分行，住所地安阳市文峰大道与光明路交叉口西北角。负责人：聂国庆，该行行长。委托代理人：王瑞芬，该行员工。被执行人：王世宽，男，1962年10月15日生，汉族，住安阳市殷都区。在本院执行申请执行人中原银行股份有限公司安阳分行（以下简称中原银行）与王世宽等7名被执行人金融借款合同纠纷一案中，案外人温娜对本院查封安阳市龙安区祥云街与梅东路交叉口东南角香洲名郡4幢1单元5层西户501号房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人温娜称：2016年3月16日，案外人与王世宽和张雪萍夫妇就位于安阳市龙××街与××交叉口东南角香洲名郡4幢1单元5层西户501号房产，达成房屋买卖合同，商定成交价格为450000元人民币，2018年4月6日以后的房贷由案外人偿还，2018年4月6日前交付该房屋。因双方为亲戚关系，案外人于2018年1月6日交付定金5000元，2018年4月6日，王世宽夫妇将该房屋交付案外人使用，2018年5月13日，案外人通过银行转账给王世宽下余的40000元购房款，王世宽将该房屋的原买卖合同、银行贷款手续交付给异议人。对此有双方签订的购房合同、定金和房款收据、银行转款凭证、原购房合同、该房屋的银行贷款手续予以证实。案外人认为，案外人与王世宽和张雪萍夫妇经双方达成合意，签订了房屋买卖合同，付清了房款，并且从2018年4月6日起对涉案房屋行使了占有、使用、收益和处分的权利，并交纳该房屋的物业、水电、气暖等各种费用。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人原因未办理过户登记。本案中案外人符合上述规定，故请求解除对涉案房产的查封，中止对该房产的执行。本院查明，原告中原银行与被告安阳市华中新型环保建材有限公司、安阳市宏达纺织有限公司、李宝珠、郑宝亮、王世宽、朱千明、朱林金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月18日作出（2018）豫0503民初2544号民事判决书，该判决书认定：“2014年10月10日，被告华中公司作为借款人与原告中原银行签订流动资金借款合同，借款用途为购水泥，借款金额为80万元，借款期限自2014年10月10日起至2015年10月9日止，月利率为11‰，还款方式为按约足额支付利息、一次还本。借款人到期不偿还借款本金的，贷款人对逾期借款按合同利率加收50%的罚息。借款人不能按时偿还借款利息的，借款期内不能按时支付的利息按合同约定的利率计收复利，借款逾期后改按罚息利率计收复利。同日，被告宏达公司、李宝珠、郑宝亮、王世宽、朱千明、朱林与中原银行签订保证合同，自愿对上述债务承担连带责任保证，保证范围包括主合同下的债务本金、利息、罚息、复利等费用，保证期间为自主合同债务人履行债务期限届满之日起两年。中原银行按约发放借款，华中公司未按约还款。截止2017年11月20日，华中公司尚欠中原银行借款本金75万元及利息5228.69元、罚息329945元。”判决结果为：“一、被告安阳市华中新型环保建材有限公司于本判决生效后三个月内偿还原告中原银行借款本金750000元及截止到2017年11月20日的利息5228.69元、罚息329945元，2017年11月21日之后的利息、罚息按合同约定计算至实际受偿日；二、被告安阳市宏达纺织有限公司、李宝珠、郑宝亮、王世宽、朱千明、朱林对上述第一项债务承担连带清偿保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告安阳市华中新型环保建材有限公司追偿。”判决生效后，被告均未按照判决书履行义务，中原银行向本院申请执行。在执行过程中，本院于2019年9月4日作出（2019）豫0503执960号执行裁定书及协助执行通知书，于2019年9月19日在安阳市不动产登记中心查封了王世宽名下安阳市龙××街与××交叉口东南角香洲名郡4幢1单元5层西户501号（产权证号：安阳市房建安阳房管字第××号）。2019年12月20日，本院作出（2019）豫0503执960号之一执行裁定书，拍卖上述房产。另查明，案外人温娜提供的证据证明，2016年3月16日，王世宽、张雪萍夫妻作为甲方与乙方温娜签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房产及地下室转让给乙方，该合同第一条的补充条款第二项约定：甲方对该房产向银行做了230000元20年的按揭贷款，已自2010年3月开始偿还至2018年4月（98个月）；合同第二条约定：涉案房产成交价格为人民币450000元。自正式交付该房产之日起，对该房产甲方的银行按揭由乙方独自承担，若产生逾期等责任由乙方承担。在未办理产权证之前，甲方同意乙方使用甲方的名字继续偿还该房产剩余142个月的按揭。房价款的支付方式、支付时间为：自合同签订后乙方向甲方支付50000元现金作为定金，甲方向乙方出具收到条。剩余房款400000元在三个月内由乙方一次性支付给甲方。合同第四条第一项约定：甲、乙双方同意，甲方于2018年4月6日前交付该房产。2018年1月6日王世宽出具的收据载明：“今收到温娜购买王世宽位于安阳市××××路南段香洲名郡B区4号楼1单元5楼西户501号的订金50000元。现金支付。”2018年5月13日，温娜通过建设银行向王世宽银行账户转款400000元，当日，王世宽出具收据，该收据载明：“今收到温娜购买王世宽位于安阳市××××路南段香洲名郡B区4号楼1单元5楼西户501号的购房款400000元。房款已付清。”案外人提供的2018年8月至2020年3月向安阳水务集团缴纳水费发票20份，以上发票显示的购买方名称为张雪萍，地址为香洲名郡4-1-5西。安阳市华润燃气有限公司出具的缴费凭证可以证明2018年6月至2020年3月缴纳9次缴纳燃气费的事实，该凭证载明的用户编号为1002945211，用户名称为张雪萍。案外人提供了27份2018年6月至2020年3月缴纳电费凭证，上述凭证显示用户名称为张雪萍，地址为河南省安阳市××××路南段路东香洲名郡B区4号楼西单元5层西户。案外人提供了其与张安敏的结婚证以及张安敏的卡号为：62×××60的账户明细，以证明上述水、电、气费用是案外人温娜的丈夫张安敏所缴纳。案外人提供的安阳市鑫源物业服务有限公司于2020年3月27日出具的证明载明：“兹证明，姓名温娜，性别女，身份证号4105021973××××××××，居住于香洲名郡B区4号楼1单元5层西户，该业主2020.7.31号之前物业费已交，特此证明。”案外人还提供了2019年3月至2019年12月共计8份存入户名为张雪萍的中国工商银行还款账户的存款凭证，上述凭证客户签名处显示为“张安敏”。又查明，根据安阳市不动产档案馆出具的预告登记情况记载表显示，涉案房产在不动产管理部门进行了预购商品房预告登记，预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第××号，权利人为张雪萍，共有人为王世宽。涉案房产还办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第××号，抵押权人为：中国工商银行股份有限公司安阳分行，债权数额为：230000元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人温娜在与王世宽、张雪萍夫妻于2016年3月就涉案房产签订购房合同时，就明知该房产有银行抵押贷款仍然坚持购买，其对抵押的风险应为明知。并且案外人在2019年9月19日涉案房产被查封前并未还清银行贷款以涤除抵押权的预告登记并办理房产过户登记，所以案外人在未办理房产过户登记上具有过错。并且根据（2018）豫0503民初2544号民事判决书所查明的事实，本案中王世宽出售涉案房产发生于其所担保的债务发生之后，不能排除其出售房产具有逃避债务及执行的怀疑。故案外人温娜的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人温娜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 **人民陪审员程向军人民陪审员 刘        微二〇二〇年四月二十八日书 记 员 南        刚