甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终347号上诉人（原审原告）：周荣武，男，1982年9月13日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：胡国锋,甘肃天问律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任玉海，男，1968年8月8日出生，汉族，住甘肃省金昌市金川区。委托诉讼代理人：秦峰，甘肃锦荣律师事务所律师。上诉人周荣武因与被上诉人任玉海房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初9201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周荣武提出上诉请求：一、依法撤销原判，并判决撤销上诉人与被上诉人于2015年8月签订的《房屋买卖合同》;二、依法判令被上诉人向上诉人返还购房款1950000元及利息(自2015年10月15日至实际返还购房款为止)；三、依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定上诉人在2016年12月16日就已经知道涉案房屋未出租、空置的事实，从而推定上诉人的请求超过了一年的除斥期间是错误的。第一、合同中关于买受人对房屋实际情况已了解的约定是格式合同中的固有表述，不能据此否定合同中的特别约定:房屋处于出租状态。根据双方签订合同的真实意图及合同的特别约定可以看出，房屋出租是被上诉人在签订合同时的特别承诺，也是上诉人签订房屋买卖合同的前提，否则要这个特别约定干什么?第二、2016年12月16日的询问笔录只能证明上诉人因对涉案房屋的出租状况产生怀疑迟迟不履行合同，不等于上诉人已经知道房屋空置的状况。因为被上诉人从来没有承认过房屋租赁合同解除的事实，上诉人也没有被上诉人解除租赁合同的证据，怀疑不等于已经知道。总之，一审判决认定上诉人早在2016年12月16日就知道涉案房屋未出租的事实是错误的，请二审法院查清事实后依法改判。任玉海辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。周荣武向一审法院起诉请求：1、判令撤销原、被告双方于2015年8月签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款1950000元及同期银行贷款利息(自2015年10月15日至实际返还购房款为止)；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2015年，原告周荣武与被告任玉海签订了《房屋买卖合同》，双方约定：任玉海将位于兰州市城关区张掖路街道大众市场15号负一层、建筑面积1007.88平方米、房屋所有权证［兰房产权证字第××号］的房产出售给周荣武，房屋性质为商铺，设计用途为营业；周荣武对该房屋实际情况已了解，对任玉海所出售房屋和附属设施己充分了解并实地勘察完毕，确认无误，予以认可并自愿购买；房屋成交总价1450万，过户费用由周荣武负担；房屋租赁状态为存在出租，过户后由周荣武、任玉海、承租人三方签订附属协议解决，任玉海承诺原租赁合同真实有效；周荣武已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过任玉海，在确定任玉海所告知的事项后自愿签订本合同；周荣武支付定金100万元与任玉海确定买卖关系，并承诺于2015年8月25日过户前一次性支付全部剩余购房款1350万元，任玉海收到该款后出具收据；交付时间为任玉海收到全部房款后交付房屋，因该房现正在租赁中，交接之日前产生的一切费用由任玉海一次性结清，之后产生的费用由周荣武负担；房屋交接后的租金由周荣武收取；待房款全部付清后，任玉海需配合周荣武将此房产过户到周荣武指定的公司或个人名下。双方还约定了其他事宜。2015年8月3日至10月14日期间，案外人勾伯礼分四笔支付任玉海购房款195万元。之后，因周荣武未按约支付购房款，任玉海将周荣武与勾伯礼起诉至兰州市中级人民法院，要求判令周荣武、勾伯礼继续履行2015年8月的《房屋买卖合同》，由周荣武、勾伯礼支付拖欠的购房款1225万元、违约金290万元、逾期付款利息200万元、律师代理费20万元、其他经济损失90万元并承担诉讼费用。后兰州市中级人民法院作出（2017）甘01民初373号民事判决，判决驳回了任玉海的诉讼请求。任玉海提出上诉，甘肃省高级人民法院于2018年1月10日作出（2017）甘民终478号民事判决书，判决：“一、撤销兰州市中级人民法院（2017）甘01民初373号民事判决;二、由被上诉人周荣武继续履行其于2015年8月与任玉海签订的《房屋买卖合同》;三、由被上诉人周荣武支付上诉人任玉海违约金290万元、律师代理费20万元;四、驳回上诉人任玉海的其他诉讼请求。上述合计310万元，由被上诉人周荣武于本判决生效后三十日内一次性付清。一审案件受理费133100元、保全费5000元、二审案件受理费53800元，合计191900元，由上诉人任玉海负担57570元，由被上诉人周荣武负担134330元”。同时，该判决认定：“结合前述《房屋买卖合同》第六条的约定、周荣武未支付定金及房款的事实、《保证书》和两份《通话记录》的内容、勾伯礼未与任玉海签订购房合同即向其打款195万元的事实以及该195万元的履行期间等综合分析，可认定勾伯礼对于任玉海与周荣武所签的《房屋买卖合同》知悉且系案涉房屋的实际购买人，其支付195万元的行为可视为周荣武的履约行为，故周荣武应继续履行其与任玉海2015年8月所签案涉《房屋买卖合同》”、“庭审中，周荣武称“因涉案房屋的租赁情况与其现场看到的不一致，故不想购买，未交定金”。审查其与任玉海签订的《房屋买卖合同》载明:乙方对该房屋实际情况已了解，对甲方所出售房屋和附属设施已充分了解并实地勘察完毕，确认无误，予以认可并自愿购买；乙方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过甲方，在确定甲方所告知的事项后自愿签订本合同”，上述条款表明周荣武签订该合同时对案涉房屋的性状并不持异议”。之后，周荣武与勾伯礼不服该判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2018年12月27日作出（2018）最高法民申5992号民事裁定书，裁定驳回周荣武、勾伯礼的再审申请。2019年7月1日，周荣武申请网页保全证据公证，甘肃省兰州飞天公证处于2019年7月3日作出（2019）甘兰飞天公内字第1360号公证书，对（2017）甘01民终1992号沈国平与任玉海房屋租赁合同纠纷一案民事判决书进行了网页证据保全。该判决书认定：“2015年4月23日，沈国平、任玉海签订《铺面租赁合同》，双方约定:任玉海自愿将具有所有权位于兰州市城关区15号地下室1007.88平方米的铺面出租给沈国平使用，租赁期限自2015年6月1日至2025年6月1日”、“2015年7月30日，任玉海向沈国平发出通知称沈国平未按合同约定履行义务，己构成实质违约，通知解除双方签订的《铺面租赁合同》。2015年9月底，沈国平将租赁房屋交还任玉海”、“任玉海因沈国平未能按约定交纳租金、保证金等合同约定的费用，于2015年7月30日向沈国平发出解除合同的通知，沈国平认可其收到通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，沈国平、任玉海签订的《铺面租赁合同》已于沈国平收到解除通知时解除，故一审确认上述合同已经解除并无不当”。现周荣武认为其于2019年3月才得知任玉海向其出售房屋时房屋处于空置状态，而非出租状态，故周荣武以被告构成欺诈为由向本院提起诉讼。另查，本院在审理原告勾伯礼与被告任玉海、第三人周荣武房屋买卖合同纠纷一案中，于2016年12月16日对周荣武做了一份询问笔录，周荣武在该询问笔录中陈述：“一开始本来我想买的，并且我和任玉海签订了房屋买卖合同，当时他给我说这个商铺已经出租，我接手就可以收租金，但我后来经过考察发现该商铺根本没有出租，与任玉海给我描述的严重不符。再加上我凑不够定金，我就没有付定金，商铺我就再没有要。”一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）、具有撤销事由的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）、具有撤销事由的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，原告行使撤销权的除斥期间的计算，需从原告知道或应当知道撤销事由之日起计算，这应具体分析在撤销事由发生过程中原告是否知道或应当知道，从而认定是否超过法律规定的一年除斥期间。审查周荣武与任玉海签订的《房屋买卖合同》中关于“乙方对该房屋实际情况已了解，对甲方所出售房屋和附属设施已充分了解并实地勘察完毕，确认无误，予以认可并自愿购买；乙方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过甲方，在确定甲方所告知的事项后自愿签订本合同”的约定，可知周荣武在签订该合同时对案涉房屋的性状知晓且并不持异议。加之，本院在2016年12月16日询问周荣武时，周荣武陈述“我后来经过考察发现该商铺根本没有出租，与任玉海给我描述的严重不符”，该陈述能够印证周荣武早已知晓案涉房屋未出租、空置的情况，（2017）甘01民初373号民事判决书亦能印证周荣武知晓该事实。因此，本院认定原告最迟在2016年12月16就已经知道涉案房屋未出租、空置的事实，但其于2019年8月16日才向本院提起诉讼，已经超过法律规定的撤销权行使的一年除斥期间的规定，故对原告要求撤销其与被告于2015年8月签订的《房屋买卖合同》、返还购房款及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称原告之诉违反了“一事不再理”原则的主张，本院认为，原告的诉请是撤销双方之间的《房屋买卖合同》，与双方之前诉讼涉及的诉讼请求并不一致，因此，原告之诉并未违反“一事不再理”的原则，故本院对被告该项辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：驳回原告周荣武的诉讼请求。案件受理费11175元，由原告周荣武承担。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，周荣武作为完全民事行为能力人在进行标的额如此之大的房屋买卖行为时，应对房屋的实际状况包括出租状况履行相应的注意义务，但其在含有以下内容“乙方（周荣武）对该房屋实际情况已了解，对甲方（任玉海）所出售房屋和附属设施已充分了解并实地勘察完毕，确认无误，予以认可并自愿购买；乙方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过甲方，在确定甲方所告知的事项后自愿签订本合同”的《房屋买卖合同》上签字，并在2016年12月16日一审法院对其进行的询问笔录中明确陈述“我后来经过考察发现该商铺根本没有出租，与任玉海给我描述的严重不符”，可知周荣武最迟在2016年12月16就已经知道涉案房屋未出租、空置的事实，但其一直怠于行使自己的权力，于2019年8月16日才向本院提起撤销《房屋买卖合同》的诉讼，一审法院认定已经超过法律规定的撤销权行使的一年除斥期间并无不当。综上所述，上诉人周荣武的上诉请求不能成立，应予驳回；故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22350元，由上诉人周荣武负担。本判决为终审判决。审判长 冯    诚审?判?员???邵云翮审判员 ???周瑞芹二〇二〇年四月二十三日书记员卢淑娟