江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初7135号原告：谢晨，男，1992年7月23日出生，居民身份整号码320826199207234836，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：魏家巍,江苏龙俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：嵇钰淼，江苏龙俊律师事务所实习律师。被告：翟从亮，男，1985年4月22日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：田美玲，女，1986年8月30日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：徐小春，男，1986年3月10日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：贾春林，涟水县中心法律服务所法律工作者。被告：席正，男，1972年1月6日出生，汉族，居民，住涟水县。原告谢晨诉被告翟从亮、田美玲、徐小春、席正房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理，原告谢晨及其委托诉讼代理人魏家巍、嵇钰淼，被告田美玲，被告徐小春及其委托诉讼代理人贾春林到庭参加诉讼。被告翟从亮、席正经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年4月9日组成合议庭第二次公开开庭进行了审理，原告谢晨及其委托诉讼代理人魏家巍、嵇钰淼，被告翟从亮，被告徐小春的委托诉讼代理人贾春林，被告席正到庭参加诉讼。被告田美玲经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢晨向本院提出诉讼请求：1.解除原告谢晨与被告翟从亮、田美玲、徐小春、席正于2017年6月24日签订的《房屋转让协议》；2.四被告共同向原告返还购房款197304元、支付违约金100000元，共计297304元；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：原告经席正、徐小春介绍，于2017年6月24日自翟从亮处购买其与妻子田美玲名下的，位于涟水县，约定价款为450000元，翟从亮要求原告将首付款付给席正，房屋的贷款从合同签订之日起由原告偿还，原告一直还款至2019年9月，并约定徐小春、席正承担担保责任。被告将房屋的相关材料，包括钥匙交给了原告。后原告发现房屋已经被别人占用，才知晓房屋已被翟从亮卖给他人。为了维护自身的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告翟从亮、田美玲辩称，2016年，徐小春借我们20多万元，后来徐小春没钱还，让我们买他房子，过了一年，徐小春让我们将房子卖给谢晨。我们同意解除房屋买卖合同，不同意归还购房款和违约金，因为没有收到钱。被告徐小春辩称，对双方房屋买卖事实无异议，房屋的实际所有人是徐小春，因为原告未按约定支付房款给徐小春，徐小春已于2018年10月份通知原告解除合同，因此对原告诉请要求解除合同无异议。对于原告归还的银行按揭贷款徐小春愿意给付原告，要求承担违约金无事实法律依据。被告席正辩称，卖给谢晨我是知道的，又卖给谢晨之外的我不清楚；110000元首付款已将交给被告徐小春；我是房屋买卖双方的担保人。审理中，原告谢晨变更诉讼请求：1.解除原告谢晨与被告翟从亮、田美玲、徐小春、席正于2017年6月24日签订的《房屋转让协议》；2.判令被告翟从亮、田美玲退还原告已付首付款110000元，已付按揭款，并承担违约金100000元；3.判令被告徐小春、席正对上述款项承担连带担保责任；4.被告席正退还原告已付购房款43000元；5.本案诉讼费用由四被告承担。被告经审理认定事实如下：原告谢晨经同学的父亲即被告席正介绍，欲购买涟水县中央城房屋，于2017年5月1日向被告席正交付购房款153000元，被告席正向原告出具了1张收条。2017年6月22日，原告与被告翟从亮签订1份《房屋转让协议》，约定被告翟从亮将自己合法拥有的，位于涟水县房屋转让给原告，房屋总价为450000元，双方一致同意原告一次性付清全款，房屋交付给原告后，被告翟从亮应当将房屋产权证办理至原告名下，相关费用由被告翟从亮承担。后因涉案房屋暂不能办理产权过户手续，2017年6月24日，原告与四被告重新签订1份《房屋转让协议》，约定被告翟从亮、田美玲将自己拥有的涟水县房屋转让给原告，银行按揭贷款340000元由原告谢晨负责偿还，首付款110000元由被告席正付清，与原告无关，房屋总款450000元原告已付清给被告翟从亮；房屋交付给原告后，被告翟从亮、田美玲应于2019年6月30日前与原告办理该房屋的过户手续，将产权、水电卡办理至原告名下，办理产权证的相关费用由被告翟从亮、田美玲承担；如甲方存在债务问题，该房屋引起一切纠纷由被告翟从亮、田美玲负责，甲方自愿退还原告房款450000元，并承担违约金100000元、原告的装修款100000元。被告徐小春、席正在该份《房屋转让协议》上签字担保，并有刘宝林签字见证。签订《房屋转让协议》后，被告翟从亮、田美玲将用于偿还按揭贷款的银行卡、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《淮安市商品房买卖合同备案证明》、不动产登记证明、契税发票首付款发票、个人贷款支付凭证均交给原告。原告自2017年7月起至2019年9月，每月偿还涉案房屋的按揭贷款，总计归还了46024.2元。另查明，被告翟从亮与被告田美玲系夫妻关系，被告徐小春与被告翟从亮、席正系朋友关系。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的2份《房屋转让协议》、被告翟从亮、田美玲名下的银行卡、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《淮安市商品房买卖合同备案证明》、不动产登记证明、契税发票首付款发票、个人贷款支付凭证、本院与被告翟从亮及刘宝林的谈话笔录、与席正的通话录音等在卷为证，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除的，合同的权利义务终止。本案中，原告谢晨与被告翟从亮、田美玲均同意解除双方于2017年6月24日签订的《房屋转让协议》，本院依法予以确认。因双方解除该《房屋转让协议》，被告翟从亮、田美玲应当返还原告已付的首付款110000元、已付按揭款46024.2元，合计156024.02元。被告翟从亮、田美玲辩称，涉案房屋的实际所有人为被告徐小春，未收到110000元首付款，被告徐小春亦辩称，其为涉案房屋的实际所有人，未收到首付款110000元。对此，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋登记在被告翟从亮、田美玲名下，且由该两被告与原告签订《房屋转让协议》，原告有理由相信被告翟从亮、田美玲即为涉案房屋的所有权人。原告与四被告签订的《房屋转让协议》约定首付款110000元由被告席正负责给付，与原告无关，如被告翟从亮、田美玲未收到首付款110000元，可向被告席正另案主张，故对被告翟从亮、田美玲、徐小春的辩解，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，被告翟从亮、田美玲未能履行与原告签订的《房屋转让协议》，于2019年6月30日前与原告办理该房屋的过户手续，将产权、水电卡办理至原告名下，而是将涉案房屋出售给他人，存在违约行为，应当按照双方的约定，向原告给付违约金100000元。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，被告徐小春、席正在原告与被告翟从亮、田美玲签订的《房屋转让协议》上作为保证人签字确认，未约定保证方式，应当按照连带责任保证方式对被告翟从亮、田美玲应当承担的上述款项承担连带保证责任，故对原告要求被告徐小春、席正承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告席正收到原告购房款153000元，未能促成原告与被告翟从亮、田美玲的房屋买卖合同，且在原告与被告翟从亮、田美玲签订的《房屋转让协议》中约定房屋首付款为110000元，对于原告多给付的43000元应当返还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢晨与被告翟从亮、田美玲、徐小春、席正于2017年6月24日签订的《房屋转让协议》。二、被告翟从亮、田美玲于本判决生效后十日内退还原告谢晨已付的购房款156024.2元，并赔偿原告谢晨违约金100000元，合计256024.2元；被告徐小春、席正对上述款项承担连带赔偿责任。三、被告席正于本判决生效后十日内退还原告谢晨已付的购房款43000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5760元，由被告翟从亮、田美玲、徐小春、席正负担5140元，被告席正负担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××63）。审 判 长  王 丽人民陪审员  严仁武人民陪审员  薛正华二〇二〇年四月十五日书 记 员  钱 泉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务归于同一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。