北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初11885号原告：刘月梅，女，1965年11月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：袁文昌（刘月梅之夫），住北京市西城区。被告：刘建保，男，1972年12月17日出生，汉族，住北京市昌平区旧县。委托诉讼代理人：史春辉，北京市诚实律师事务所律师。原告刘月梅与被告刘建保租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘月梅及其委托诉讼代理人袁文昌，被告刘建保的委托诉讼代理人史春辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘月梅向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2011年4月16日签订的《房屋租赁协议》并判令刘建保将其租用的房屋及院落腾退给我方；2.要求刘建保给付2018年7月1日至原、被告《房屋租赁协议》解除日的租金及《房屋租赁协议》解除后至刘建保实际腾退房屋及院落止的占用费，租金及占用费按每月5000元计算；3.诉讼费由刘建保承担。如果法院认定双方签订的《房屋租赁协议》无效，要求刘建保腾退房屋及院落并支付2018年10月1日之后的占有使用费，支付至腾退之日止，按照每月5000元标准计算。事实和理由：原、被告于2011年4月16日签订《房屋租赁协议》。刘建保租用我方租用的位于北京市昌平区十三陵镇西山口村西高速出口东侧路南，占地面积约2500平方米，其中建筑面积约1000平方米的房屋及院落，租期为十年，年租金前五年每年5万元，后五年每年6万元；每2年交一次租金。合同约定：“签订合同之日起第一次缴纳一年租金，后每两年一交。租金必须在缴费当年5月31日之前交纳，否则将视同刘建保放弃租赁，合同终止。”合同签订后，刘建保应于2018年5月31日之前缴纳下两个年度的租金12万元，但刘建保并未按时缴纳租金，刘建保的行为已属违约，我方有权收回所出租的房屋及院落，为此起诉至法院。刘建保辩称：1.不同意解除《房屋租赁协议》，双方签订的《房屋租赁协议》，我方一直在实际经营和生产。关于刘月梅提出的腾退问题，首先，我方在涉案的院落中进行了大量的添附、装修，购买相关设备；其次，我方在涉案院落中进行了增建房屋。因此，刘月梅提出的腾退问题，在没有相关补偿的情况下，我方不同意无条件腾退。2.刘月梅提出的按照合同约定缴纳租金问题，我方对此并没有违约，而是双方针对租金问题，达成新的意见，首先，刘月梅在2018年之所以按月缴纳租金，是因为我方租用的院落，政府要对此进行拆迁，随时都可能拆除，对此原、被告双方都知晓；其次，我方在2018年按月支付租金，刘月梅并未提出异议。综上所述，刘月梅真正要解除合同的原因是因为政府拆迁，但是在我方实际经营并进行装修、添附的情况下，根据双方签订的《房屋租赁协议》，刘月梅的诉求，明显有失公平、合理，请求法院依法驳回其诉讼请求。另外，如果法院认为《房屋租赁协议》无效，我方不同意支付占用费，我方在承租涉案院落后，在院落内进行了大量投资，包括房屋装修和添附，我方已经有损失了，所以占用费我方不同意支付。本院经审理认定事实如下：2011年4月16日，刘月梅（甲方、出租方）与刘建保（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容包括：“……第一条、房屋院落位置。甲方将位于昌平区十三陵镇西山口村西高速出口东侧路南，占地面积约2500平方米，其中建筑面积约1000平方米的房屋院落租赁给乙方自主经营，或出租、合营等方式守法使用。第二条、租赁期限。自2011年6月1日起至2021年5月31日止。租赁期十年，到期后乙方有优先续租权。第三条、使用性质。乙方承租甲方房屋院落只能用于生产加工、办公、仓储、部分员工居住、出租等，乙方保证守法使用。乙方如果做出违反法律规定的行为和事故，甲方不承担任何法律责任，并追究乙方的法律责任。第四条、租金及交纳期限。1.合同期内前五年每年租金五万元人民币，后五年每年租金六万元人民币。签订合同之日起第一次缴纳一年租金为伍万元整人民币，后每两年一交。租金必须在缴费当年5月31日之前缴纳。否则甲方将视同乙方放弃租赁，合同终止……第九条、其他约定。1.合同期内遇占地拆迁，甲方提前通知乙方，自搬出之日起退还乙方本年度余下租金。甲方支持乙方向拆迁单位提出的合法主张。2.签订合同之日起合同生效，乙方付甲方壹万元，2011年5月31日前乙方将剩余年租金付清肆万元整……”协议落款处有刘月梅与刘建保签字。协议还约定有其他条款。协议签订后，刘月梅将租赁院落、建筑交付刘建保使用，刘建保称其对院内房屋进行了装修、增建等，并使用涉案院落用于经营公司，公司名称为北京瑞泽新城科技发展有限公司塑业分公司，经营范围包括：销售塑料制品、纸制品、模具、玻璃制品。现刘月梅、刘建保均认可刘建保已支付租金至2018年9月30日。刘建保称因2015年底时曾接到政府通知涉案租赁院落的拆迁事宜，2018年时政府又说拆迁要动工了，故因拆迁影响未继续交纳租金，自2016年就未再正常使用涉案院落用于生产经营，只能作办公、库房使用，院落一直处于闲置状态，未将涉案院落、房屋交回刘月梅。刘月梅认可村委会曾经通知过拆迁，但称后续一直没再收到拆迁的通知，也就没有再继续商谈拆迁的事情，不清楚刘建保使用涉案院落的后续状况。本案审理过程中，刘建保曾提起反诉，要求刘月梅赔偿各项损失（具体数额待评估鉴定结果出来后确认），之后刘建保申请对其装修、新建部分的现价值进行鉴定，后因其未交纳鉴定费，撤回鉴定申请并撤回反诉。刘建保另申请调取涉案场地拆迁的评估报告，本院向相关部门调取证据时了解，因涉案场地尚未正式签订拆迁协议，故尚未有最终确定的评估报告。另查，涉案租赁院落所占土地性质为设施农用地，房屋建设时未办理建设规划许可手续。上述事实，有《房屋租赁协议》、收条、银行交易记录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。设施农用地是指直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作业栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农用地其性质属于农用地，按农用地管理。非农建设占用设施农用地的，应依法办理农用地转用审批手续。禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农业建设。涉案租赁房屋院落所占土地性质为设施农用地，但刘月梅、刘建保所签订的《房屋租赁协议》约定租赁房屋院落用于生产加工、办公、仓储、员工居住、出租等。本案《房屋租赁协议》约定将农用地出租用于非农业建设，合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现刘月梅起诉要求刘建保腾退返还房屋及院落，本院应予支持。刘建保已支付租金至2018年9月30日，刘月梅要求其支付后续的占有使用费，本院应予支持，对于占有使用费的金额，本院参考双方合同约定的租金标准进行计算。对于刘建保辩称其对租赁房屋、院落进行了装修、增建等，因本案中其撤回了反诉，对其相关主张可另行解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘月梅与刘建保于2011年4月16日签订的《房屋租赁协议》无效；二、刘建保于本判决生效后三十日内向刘月梅腾退返还坐落于北京市昌平区十三陵镇西山口村西高速出口东侧路南其占用的房屋院落；三、刘建保于本判决生效后三十日内支付刘月梅自2018年10月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，按照每日164.38元计算；四、驳回刘建保的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由刘建保负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  张祎慧审判员  郭晓利审判员  高琳琳二〇二〇年四月二十一日书记员  袁 满