湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终2083号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄石市艺盛文化艺术有限责任公司。住所地：黄石市黄石大道649号。法定代表人：杨志成，该公司董事长。委托诉讼代理人：周世斌，湖北佳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英杰，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行。住所地：黄石市白马路3-109号、3-202号、3-302号。代表人：王强，该行行长。委托诉讼代理人：黄本莲，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛栋，湖北人本律师事务所律师。上诉人黄石市艺盛文化艺术有限责任公司（以下简称“艺盛文化公司”）因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行（以下简称“邮政银行黄石分行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2018）鄂0202民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均无新证据提交，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。艺盛文化公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判邮政银行黄石分行向其公司支付租金和房屋占有使用费287279元、逾期支付租金违约金530000元、解除合同违约金1500000元；2、一、二审诉讼费由邮政银行黄石分行承担。事实与理由：原审对《房屋租赁合同》因邮政银行黄石分行违约而导致解除的事实确认无误，但对违约金的约定内容和理解适用有误，法官滥用自由裁量权导致判决结果显失公平。一、关于迟延履行违约金的计算方式，《房屋租赁合同》约定“逾期支付租金和逾期交付租赁房屋的自逾期之日按年租金的1%计算和支付违约金，累积不超过3个月租金”，邮政银行黄石分行以公安机关扣押和提取2015年度租金2000907元为由拖欠支付租金，直至2018年11月30日才将三年租金支付其公司，其中2015年度租金2000907元逾期近三年之久，即使按银行贷款利率（5.65%×120%）计算，利息损失近400000元，合同约定不超过违约金不超过三个月租金，其公司主张530000元并不过高，原审法院将违约金调整为80000元背离客观事实和法律规定，属于滥用自由裁量权。二、《房屋租赁合同》第三十三条约定“租赁期间，如乙方需要退租，必须提前三个月书面通知甲方，双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金按壹佰伍拾万元计算”，该条约定的是承租人解除合同违约金，并非不当履行合同违约金，所针对的违约情形为承租人提前解除合同，且该条表述的“租赁期内”包括了租赁期的任一时间点，而非将违约金用时间来分摊，因此，承租人之前已经部分履行合同的情形不能作为该违约金调整的依据，原审法院将邮政银行黄石分行之前履行合同的情形来酌定调整违约金背离了合同当事人的真实意思表示。根据合同约定，租金采用渐进递增方式计算，原告提出退租请求时，租期尚剩2年有余，预期租金收益为4900000元，邮政银行黄石分行知道自己的违约行为将给其公司造成4900000元的损失，合同中约定的1500000元违约金并未超出邮政银行黄石分行的认知，且邮政银行黄石分行违约退租，其公司需要重新招租，根据市场行情，该租赁房屋至少有六个月以上的空置期，其公司最少将损失1200000元的租金损失，如果考虑到市场风险，1500000元的违约金并不过高。三、根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的证据规则，邮政银行黄石分行提出调整违约金的要求，应就“违约金过高，应当进行调整”承担举证责任，但邮政银行黄石分行未提供任何证据，原审法院对违约金进行调整缺乏事实和法律依据。四、根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”，原审法院应当充分考虑以上因素，特别是其公司的损失和预期利益，实际上，自邮政银行黄石分行交付房屋至今，其公司虽然多次发布招租信息，但房屋一直处于空置状态，原审判决严重不公。邮政银行黄石分行辩称：原审事实清楚，适用法律正确，应予维持。邮政银行黄石分行向原审法院起诉请求：1、判令艺盛文化公司与邮政银行黄石分行解除于2009年11月19日签订的房屋租赁合同；2、判令艺盛文化公司于合同解除时向邮政银行黄石分行返还合同保证金500000元；3、本案诉讼费用由艺盛文化公司承担。艺盛文化公司向原审法院反诉请求：1、判令邮政银行黄石分行支付其公司欠缴租金和房屋使用费287279元、逾期支付租金违约金530000元、解除合同违约金1500000元；2、判令邮政银行黄石分行承担诉讼费用。原审法院认定事实：2009年11月19日，邮政银行黄石分行（乙方）与艺盛文化公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：房屋地址为黄石市磁湖影视文化中心（三明汇金广场）黄石大道651-A2号；房屋用途为邮政银行黄石分行经营用；房屋他项权证书登记人为艺盛文化公司；房屋租赁期限自2009年10月28日起至2019年10月28日止（租赁期为10年）；乙方应支付甲方合同保证金500000元，合同期满后，如乙方不再续租，在乙方结清使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、环境卫生费用后十日内甲方退还乙方合同保证金500000元；房屋租金按年支付，2009年10月28日至2012年10月28日期间，每年支付金额为1680000元，2012年10月29日至2019年10月28日期间，每年的租金在前一年租金的基础上递增6%；第一年租金在合同签订十日内支付，第二年起，每年租金于当年12月28日前支付；甲方收取租金时应提供合法有效的发票，否则乙方有权拒绝支付租金；租赁期间，如乙方需要退租，必须提前三个月书面通知甲方，双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金按1500000元计算；乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起按年租金的1%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金。合同签订后，邮政银行黄石分行依约支付了500000元合同保证金。合同履行过程中，邮政银行黄石分行于2017年6月28日向艺盛文化公司送达《房屋退租通知书》，内容为：因各种原因导致我行重新调整网点规划布局，现以书面形式通知贵公司，我行将于2017年10月28日前退租。2017年7月11日，邮政银行黄石分行再次向艺盛文化公司邮寄送达《解除租赁合同通知书》，内容为：自2013年以来，由于贵公司的法定代表人及股东被法院以挪用资金罪施以强制措施，且公司一直处于歇业状态，已严重影响到租赁合同的履行，我行现根据法律规定及《房屋租赁合同》的约定，特提前三个月书面通知贵公司解除租赁合同，我行将于2017年10月28日前退租。艺盛文化公司于2017年7月20日回函称：若贵行执意退租，我司除了及时收回应收的租金外，将适当收取违约金1000000元。2017年11月29日，邮政银行黄石分行与艺盛文化公司协商一致解除《房屋租赁合同》。2017年12月12日，邮政银行黄石分行与艺盛文化公司签订《租赁房屋交还确认书》，内容为：经双方友好协商，一致同意终止《房屋租赁合同》，邮政银行黄石分行已将艺盛文化艺术公司位于黄石市磁湖影视文化中心（三明汇金广场）黄石大道651-A2号房屋腾空，没有对房屋造成损坏，已交清水、电等费用。邮政银行黄石分行已付清截至2017年10月28日前的租金。自2017年10月29日起至2017年12月12日实际退还房屋之日止的租金及房屋占有使用费287279元，邮政银行黄石分行至今尚未支付。500000元合同保证金，艺盛文化公司未予退还。原审法院认为，邮政银行黄石分行与艺盛文化公司于2009年11月19日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止规定，应为合法有效并生效，双方均应按约全面履行各自的义务。根据庭审查明的事实，艺盛文化公司已按约将房屋交付给邮政银行黄石分行经营使用，邮政银行黄石分行在接收租赁物后，未按约支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，对于艺盛文化公司要求邮政银行黄石分行支付租金和房屋占有使用费287279元以及违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的数额问题：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。结合本案，根据《房屋租赁合同》关于租赁期限为10年及“违约金按1500000元计算”的约定，合同自2009年10月28日起至2017年11月29日解除之日止，已履行8年零1个月，故酌定应当支付的解除合同违约金为300000元。另外，邮政银行黄石分行逾期支付租金给艺盛文化公司造成的最直接经济损失，就是该房屋可获得的租金收益，故酌定应当支付的逾期支付租金的违约金为80000元。综上，邮政银行黄石分行应支付违约金的数额为380000元。关于合同解除问题：根据庭审查明的事实，2017年11月29日，邮政银行黄石分行与艺盛文化公司协商一致解除《房屋租赁合同》，故确认邮政银行黄石分行与艺盛文化公司于2009年11月19日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月29日解除。关于合同保证金的返还问题：根据《房屋租赁合同》约定，邮政银行黄石分行结清使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、环境卫生费用后十日内，艺盛文化公司应退还合同保证金；且双方在《租赁房屋交还确认书》中已载明邮政银行黄石分行已交清水、电等费用，故500000元合同保证金艺盛文化公司应当退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、确认邮政银行黄石分行与艺盛文化公司于2009年11月19日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月29日解除；二、艺盛文化公司于判决生效后十日内返还邮政银行黄石分行合同保证金500000元；三、邮政银行黄石分行于判决生效后十日内支付艺盛文化公司租金和房屋占有使用费287279元及违约金380000元；四、驳回艺盛文化公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费8800元，由邮政银行黄石分行负担；反诉案件受理费12669元，由艺盛文化公司负担9021元，邮政银行黄石分行负担3648元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：原审法院对双方约定的违约金予以调整是否合适。违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，虽然兼具“补偿和惩罚”的双重功能，但还是以弥补损失为主。本案中，双方虽然明确约定了逾期支付租金违约金的计算方式，考虑到艺盛文化公司的合同履行行为也存在一定瑕疵，从平衡双方当事人利益的角度考虑，原审法院酌定逾期支付租金违约金80000元并无不当。关于提前解除合同违约金，对于租赁合同来讲，承租方违约提前解除合同给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及房屋寻租空置期的租金损失，对于因邮政银行黄石分行提前解除合同导致的具体损失数额，艺盛文化公司并未提供充分证据证明，原审法院依据合同履行情况及约定违约金数额酌情调整解除合同违约金为300000元并无不当。综上所述，艺盛文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19650元，由黄石市艺盛文化艺术有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  严云峰审判员  朱兴国审判员  曹晓燕二〇二〇年四月十五日法官助理李彦瑾书记员孟楠