福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民初351号 原告:福建乐欣工程发展有限公司三明分公司，统一社会信用代码913504008556150278，住所地福建省三明市梅列区红岩新村1幢502室。 负责人：尤玉蒸，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘珍福，福建枫桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤咏红，福建枫桦律师事务所律师。 被告：福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司，统一社会信用代码913504260543040856，住所地福建省尤溪县西城镇七口北街285号3号楼202、203室。 法定代表人：张初妙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余作耀，男，该公司职工。 原告福建乐欣工程发展有限公司三明分公司（以下简称“乐欣工程公司”）与被告福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司（以下简称“嘉洲房地产公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐欣工程公司的委托诉讼代理人刘珍福和汤咏红、被告嘉洲房地产公司的委托诉讼代理人余作耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乐欣工程公司向本院提出诉讼请求：1.判令嘉洲房地产公司支付工程款计7,632,613元；2.判令乐欣工程公司在嘉洲房地产公司欠付工程款范围内，对尤溪县嘉和花园项目房地产进行折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权;3.判令嘉洲房地产公司承担本案的案件受理费。事实和理由:嘉洲房地产公司将其开发的尤溪县嘉和花园一、二期消防工程（含1#-18#及地下室）发包给乐欣工程公司施工，工程施工地点在尤溪县西城火车站北侧B区，双方于2013年2月16日、2013年8月15日分别签订两份《消防工程施工承包合同》，合同对双方的权利义务均作了明确约定。合同签订后，乐欣工程公司按约履行合同义务，已基本完成施工任务，但由于嘉洲房地产公司未按约支付工程进度款，导致乐欣工程公司无法做最后的消防设备安装及验收。2020年1月3日，双方对已完工程进行结算后签订《补充协议》，确认乐欣工程公司已完工程价款计9,322,613元，扣除嘉洲房地产公司已支付的工程款1,690,000元，尚余工程合同价款7,632,613元未付。嘉洲房地产公司承诺对上述欠款分三期付款，其中：第一期于补充协议签订后三日内支付4,000,000元工程款；第二期于2020年2月28日前支付2,000,000元工程款；第三期于2020年3月31日前支付1,632,613元工程款。若嘉洲房地产公司有一期未按约付款，视为全部付款条件成就，乐欣工程公司有权就未付款项全额向嘉洲房地产公司主张权利。同时，双方确认未完工的最后消防设备安装施工包括报警、通风风机、水泵项目，乐欣工程公司收到嘉洲房地产公司支付的第二期工程款后，双方就最后消防设备安装施工项目所需的材料另行协商，确定实施方案。工程最终完工时，乐欣工程公司负责消防验收合格交付给嘉洲房地产公司。双方结算确认后，嘉洲房地产公司却再次违约，未按承诺支付工程价款，乐欣工程公司经催讨未果，造成其巨大的经济损失。综上，双方签订的《消防工程施工承包合同》合法有效，应受法律保护，乐欣工程公司依法享有《中华人民共和国合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权，请求依法判如所请。 嘉洲房地产公司辩称，乐欣工程公司的诉讼请求属实，其请求的工程款金额经双方核实无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年2月16日，嘉洲房地产公司作为发包人（甲方），乐欣工程公司作为承包人（乙方），双方签订《消防工程施工承包合同》，合同载明“一、工程概况:工程名称尤溪县嘉和花园一期工程（含1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼及地下室工程）。工程地点：尤溪县西城火车站北侧B区。工程内容：含自动报警系统、喷淋系统、消火栓系统和通风系统的施工以及负责办理消防部门的竣工验收。二、工程承包方式:包工包料…四、质量标准：合格（按建设管理部门及消防部门颁布的最新的消防工程验收标准作为验收标准，工程须经建设主管部门及消防部门验收合格，并出具消防验收合格证）；五、合同价款：1.本合同价款采用税前造价下浮的可调价格合同，合同价款计价如下⑴乙方所承包的消防工程范围的工程量计价套用相应定额，按税前总造价下浮35%进行结算；⑵本工程的劳动保险费用按丁类计取；⑶本工程类别按三类计取；⑷建筑安装工程税率按规定计取…六、组成合同的文件:1.合同价款；2.标准、规范及有关要求文件；3.图纸；乙方向甲方承诺按照合同约定进行施工。甲方向乙方承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项…九、工程质量1.工程质量应当达到约定的质量标准，质量标准的评定以国家或行业的质量检验评定标准为依据；2.本工程以施工图纸、作法说明、设计变更和《建筑安装工程质量检验评定统一标准》等国家制定的施工及验收规范为质量评定验收标准…十二、合同价款与支付1.本工程实行按实际完成的工程量进行结算；2.工程款的支付：签订合同、乙方材料进场，并在每月25日前向甲方报送经监理及预算部门确认的当月已完成的合格工程量报表，甲方应在15天内审核，并按甲方审核已完成当月工程量的60%支付工程款，工程施工完成经消防部门验收合格后20日内甲方支付乙方工程结算总价款的95%，保留工程总价款的5%作为工程质量的保证金，保修期内如无发生工程质量问题，保修期满15日内结清余款。保修期为两年；3.由于甲方原因造成工程停建、缓建的，甲方应支付乙方已施工完成的项目工程造价款给乙方…十五、违约责任:1.若乙方不能按期完工及验收，乙方应按延误的工期向甲方每天支付合同总金额1‰的违约金；2.如甲方逾期支付工程款，则甲方应自逾期之日起每日按应付款金额的1‰向乙方支付违约金，乙方也可停工，待工程款拨到后再施工等等。2013年8月15日，嘉洲房地产公司作为发包人（甲方），乐欣工程公司作为承包人（乙方），双方再签订《消防工程施工承包合同》，合同载明“一、工程概况:工程名称尤溪县嘉和花园二期工程（含11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#及地下室工程）…”工程地点、工程内容、承包方式、质量标准及违约责任等均与前述合同一致。 尤溪县嘉和花园一期消防工程（1#-10#楼及地下室）于2013年3月10日开工。案涉工程选用消防产品为湿式报警阀、室内消火栓、洒水喷头、消防信号蝶阀、消火栓箱、水流指示器等。嘉洲房地产公司于2013年9月30日向乐欣工程公司支付工程款33,074元，2014年3月19日支付工程款52,565元，2014年8月25日支付工程款300,000元，2014年9月16日支付工程款264,361元，2014年10月11日支付工程款300,000元，2014年11月4日支付工程款240,000元，2014年12月11日支付工程款90,000元，2015年2月15日支付工程款150,000元，2015年7月22日支付工程款50,000元，2015年8月26日支付工程款10,000元，2017年8月29日支付工程款50,000元，2017年9月29日支付工程款150,000元，合计支付工程款1,690,000元。2020年1月3日，嘉洲房地产公司作为甲方，乐欣工程公司作为乙方，双方就案涉的两份《消防工程施工承包合同》签订补充协议，约定“一、双方对消防工程已经施工完成部分的工程量进行最终结算，经过核对确认已经施工完成部分的工程最终结算价9,322,613元，扣除甲方已支付的工程款1,690,000元，尚欠工程款7,632,613元未付。二、甲方承诺分三期付款，其中第一期于补充协议签订后三日内支付4,000,000元工程款；第二期于2020年2月28日前支付2,000,000元工程款；第三期于2020年3月31日前支付1,632,613元工程款。若甲方有一期未按约付款，视为全部付款条件成就，乙方有权就甲方未付款项全额向甲方主张权利。三、双方一致确认未完工的最后消防设备安装施工包括报警、通风风机、水泵项目，乙方收到甲方支付本协议第二条第二期工程款后，双方就最后消防设备安装施工项目所需的材料另行协商，确定实施方案。工程最终完工时，乙方负责消防验收合格交给甲方。四、本补充协议确定的事项与《消防工程施工承包合同》相冲突的条款，以本补充协议约定为准，其他条款以《消防工程施工承包合同》约定的为准执行。案涉尤溪县嘉和花园一期、二期工程仍未竣工验收，嘉洲房地产公司尚欠乐欣工程公司工程款7,632,613元未付，嘉洲房地产公司将部分房屋出售交付购房户入住。以上事实有双方当事人的委托诉讼代理人在法庭上的陈述及乐欣工程公司提交的两份《消防工程施工承包合同》、《工程开工报告》、《隐蔽工程验收记录》、《工作联系单》、《工程款支付申报表》、《建筑工程选用消防产品登记表》、《消防产品供货证明》、《工程设计图》、《工程施工图》、《银行电子回单》、《补充协议》等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，嘉洲房地产公司与乐欣工程公司签订两份《消防工程施工承包合同》，嘉洲房地产公司将尤溪县嘉和花园一期、二期消防工程发包给具有自动消防工程施工资质的乐欣工程公司，合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效。2020年1月3日，双方就案涉的两份《消防工程施工承包合同》签订补充协议，双方结算工程最终结算价9,322,613元，扣除嘉洲房地产公司已支付的工程款1,690,000元，尚欠工程款7,632,613元，因嘉洲房地产公司至今仍未清偿上述债务，故乐欣工程公司主张嘉洲房地产公司支付尚欠工程款7,632,613元，本院予以支持。 关于乐欣工程公司对案涉尤溪县嘉和花园一期、二期工程折价或拍卖、变卖是否享有优先受偿权的问题。本院认为，优先受偿权是指由法律规定的特种债权人就债务人的全部或特定财产优先受偿的权利。工程发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。乐欣工程公司已将消防器材、人工费用等物化至案涉尤溪县嘉和花园一期、二期工程之中，涉案工程尚未整体、全面完工，亦未办理竣工验收手续，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”规定，乐欣工程公司对涉案建设工程折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条赋予承包人享有建设工程价款优先受偿权的出发点在于优先保障农民工工资等合法权益的实现，但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故在本案中，尤溪县嘉和花园一期、二期（1#-18#及地下室）房产已部分出售，买受人也陆续入住，为保障买受人的居住权，故乐欣工程公司对尤溪县嘉和花园一期、二期（1#-18#及地下室）项目房产折价或者拍卖、变卖所得价款在尚欠工程款7,632,613元范围内享有优先受偿权，但不得对抗买受人。 综上所述，乐欣工程公司的诉讼请求，事实依据、证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决如下： 一、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建乐欣工程发展有限公司三明分公司支付消防工程款7,632,613元； 二、福建乐欣工程发展有限公司三明分公司对福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司名下尤溪县嘉和花园一期、二期（1#-18#及地下室）项目房产折价或者拍卖、变卖所得价款在尚欠工程款7,632,613元范围内享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65,228元，由福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  林春国 审 判 员  蒋满颖 人民陪审员  陈其显 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  周世明 附本案所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。