苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初12909号原告：邢佐青，女，1982年10月18日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：钱惠金，江苏均锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍传斌，江苏均锐律师事务所律师。被告：朱志春，男，1978年11月27日生，汉族，住东台市。原告邢佐青与被告朱志春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2019年12月18日依法裁定本案由简易程序转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邢佐青及其委托诉讼代理人钱惠金到庭参加第一、第二次诉讼，被告朱志春到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。邢佐青向本院提出诉讼请求：1.判决被告承担违约金108000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月4日，原告与被告经苏州恒运房地产代理有限公司介绍，就原告享有所有权的位于苏州市吴江区两商业用房出售给被告，双方协议约定房屋价格为54万元整，定金2万元整，于合同生效后5日内签定苏州市房管局提供的网上存量房买卖合同及7日内办理资金托管，房价包括屋内家电家具，双方应积极配合所有交易流程并提供相关材料，如有一方违约则赔付对方总房价的20%作为补偿款，并支付居间服务费等内容。合同签定后，被告支付了定金2万元，分别交予原告1万元，中介公司为原告代收1万元。约定网签合同时间到达，双方前往房管局时，被告称钱未准备齐，致使网签落空。期间，被告以各种理由拖延网签，在原告敦促下，被告表示不再购买涉案房屋。双方房屋买卖系真实意思表示，必须全面履行，现被告不履行，纯属违约，应当承担违约责任。为保护原告合法权益，故诉至法院。朱志春辩称，因案涉房屋有抵押，导致交易没有完成，其并未拖延办理网签。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月4日,邢佐青作为甲方(卖方),朱志春作为乙方(买方),苏州市恒运房地产代理有限公司（以下简称居间方）作为居间方三方签订《房屋买卖定金合同》一份,主要内容：第一条约定：甲方自愿将座落于苏州市吴江区的房屋出售给乙方，属性为私房，房屋面积为37.65㎡+37.65㎡，房产证号为90××01、90××04。第二条约定：该房屋总价款为54万元，乙方于2019年4月4日前支付甲方定金2万元，定金最终冲抵房款，房价款的支付方式为现金购买。第三条约定：甲乙双方约定本合同生效后5日内签定苏州市房管局提供的网上存量房买卖合同及7日内办理资金托管手续。第四条约定：经甲、乙双方约定办理该房转让手续所产生的相关税费承担方式为乙方承担税。第五条约定：甲方自愿把“两证”(房产证、土地证)交给居间方保管至本协议履行完毕为止。第六条约定：甲方应于领证领款当天将上述房屋正式交付给乙方，于2019年4月30日前将上述房屋名下的户籍迁出，于交房当天前将该房屋内水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等相关费用全部结清。甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续。第八条关于抵押的约定：若本合同签定之前，该房屋已抵押他人，甲乙双方决定采取解决抵押的方式为：甲方自行解决。第九条约定：甲乙双方如有一方不能遵守本合同所约定的条款，则视作违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的50%的违约金，同时还需向居间方支付相当于定金金额50%的佣金，如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金已视作违约金。居间方向定金收取方收取违约金的50%作为违约金。第十一条补充约定：①此房价包括6015、6016两套房屋；②此房价包含屋内家电家具；③甲乙双方应积极配合所有交易流程并提供相关材料，如有一方违约，则赔付对方总房价的20%作为补偿款，并支付居间方服务费用。邢佐青在合同尾部甲方处签名并注明身份证号码,朱志春在乙方处签名并注明身份证号码。合同签订当日，朱志春支付定金2万元，其中1万元交付邢佐青，另外1万元由居间方代收。案涉合同履行过程中，双方前往房管局办理过户手续时，因案涉房屋所有权存在抵押，双方就房款支付及解除抵押权事宜发生争议，致使合同未能继续履行，故引起本案诉争。另查明：1.2019年6月8日，因双方未能完成案涉房屋买卖的付款、过户等手续，居间方工作人员、邢佐青、朱志春及其妻子就合同是否履行进行沟通，但未能达成一致意见。2.2020年3月20日，邢佐青向朱志春发送短信：“你好，朱先生，我们之前签订的关于迎春商业广场房子的买卖合同，你至今未按合同支付房款，请问这套房子你还要不要了？”朱志春回复：“不买了。”3.到庭证人周某陈述：“……签合同以后，我们知道了房子有抵押，也没有解押，这事那事的，本来承诺一星期就要解除抵押的，但是两三个月都没有解除，我们当时想房子卖不了就不买了，定金退给我们……最后房子可以过户了，但是要求买方先把钱给他们去解除抵押，我方就不同意……是他朋友打电话给我说要36万，但是本来说好了是30万，是因为这个没过户，差6万块钱。”4.邢佐青确认：截至2020年3月23日第二次庭审当日，案涉房屋所有权仍未解除抵押，房产证原件尚在抵押权人处。以上事实，有邢佐青提供的《房屋买卖定金合同》、三方现场沟通录音光盘及文字整理稿、手机短信截屏，朱志春提供的到庭证人周某的证言，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,原告邢佐青与被告朱志春以及居间方签订的《房屋买卖定金合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，双方就涉案房屋签订房屋买卖定金合同后，被告朱志春已按合同约定履行了支付定金的义务。随后双方在办理房款交付、过户等手续过程中，因案涉房屋所有权存在抵押，双方就解除抵押事宜发生争议，致使合同未能继续履行。而双方签订的《房屋买卖定金合同》中关于抵押有明确约定，即若本合同签定之前，该房屋已抵押他人由甲方自行解决，亦即由原告邢佐青解决。庭审中，邢佐青确认截至2020年3月23日案涉房屋所有权仍存在抵押，房产证原件尚在抵押权人处。故可以确认原告邢佐青并未履行该义务，而案涉房屋所有权抵押不解除，房屋买卖合同就无法继续履行。现被告朱志春以案涉房屋存在抵押为由，不继续履行合同的行为，并无不妥，不构成违约。原告邢佐青主张被告朱志春于过户当日所带款项不能足额支付案涉房屋价款，存在违约，本院认为，原告提供的证据不足以证明其主张，退一步而言，即使被告朱志春带有足额购房款，但原告未解除案涉房屋所有权上的抵押权，亦不能完成房屋买卖的交易流程，故对原告的主张不予采信。综上，原告邢佐青要求被告朱志春承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邢佐青的诉讼请求。案件受理费收取2460元，由原告邢佐青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨小红人民陪审员  周卫东人民陪审员  蒋建平二〇二〇年四月十六日法官 助理  孙星星书 记 员  王曙敏附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。