安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初512号原告：张超超，男，1982年7月9日出生，汉族，住安徽省砀山县。原告：郭瑾瑾，女，1982年2月4日出生，汉族，住安徽省砀山县。上述二原告共同委托诉讼代理人：贾东峰，安徽贾东峰律师事务律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：贾国宁，安徽贾东峰律师事务律师。被告：砀山帝奥置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇东城路住建局院内，统一社会信用代码91341321395565638J。法定代表人：薄坤发，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：房锦文（实习律师），安徽梨苑律师事务所律师。原告张超超、郭瑾瑾与被告砀山帝奥置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张超超、郭瑾瑾委托诉讼代理人贾东峰、被告砀山帝奥置业有限公司的委托诉讼代理人朱怀良、房锦文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张超超、郭瑾瑾向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金12332.5元；3.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金39056元。事实与理由：两原告系夫妻关系。2016年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定，原告购买被告位于砀山县砀城路与东升路交叉路口梨花广场壹号1栋4单元1208室，房屋总价款456800元，房屋交付时间为2017年7月15日。逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。自房屋交付之日起90日内未取得该房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金。原告于2017年7月15日交付了全额房款，至原告起诉时止，被告交房违约时间为19个月，被告应向原告支付39056元交房违约金。且从交房时2019年2月1日起至原告起诉止，被告都没有为原告办理房屋所有权证书，被告的违约办证时间9个月，被告应向原告支付12332.5元办证违约金。综上，被告应当为原告办理房屋产权证书并支付上述违约金。砀山帝奥置业有限公司辩称，公司已与张超超、郭瑾瑾签订补充协议，双方协商同意逾期交房时间从2017年1月15日推迟到2017年7月30日前交房，双方同意互不追究责任。关于交房问题，在2019年2月1日已向张超超、郭瑾瑾交房，并签订了收房承诺书，张超超、郭瑾瑾承诺不再向砀山帝奥置业有限公司索要商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金。不能办证的原因系政府造成，砀山帝奥置业有限公司没有相应过错，不应因政府的原因承担违约责任。请求法庭驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月31日，砀山帝奥置业有限公司（出卖人）与张超超、郭瑾瑾（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），合同主要条款约定，原告购买被告位于砀山县砀城路与东升路交叉路口梨花广场壹号1栋4单元1208室，房屋总价款456800元，房屋交付时间为2017年1月15日。关于逾期交房，双方约定，逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。关于逾期办证，双方约定，自房屋交付之日起90日内未取得该房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金。2016年10月31日，双方又签订补充协议：内容为，双方协商同意逾期交房时间从2017年1月15日推迟到2017年7月30日前交房，双方同意互不追究责任，其他有关事项按《商品房买卖合同》（预售）中条款执行。2017年7月15日，张超超、郭瑾瑾向砀山帝奥置业有限公司交付了全额房款456800元。砀山帝奥置业有限公司于2019年2月1日向张超超、郭瑾瑾交付房屋，同时签订收房承诺书，承诺不再向砀山帝奥置业有限公司索要商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金及相关事项。2019年6月5日，张超超、郭瑾瑾向本院提起诉讼，2019年8月30日撤回起诉。2020年1月20日，张超超、郭瑾瑾再次向本院提起诉讼，请求砀山帝奥置业有限公司立即为其办理房屋所有权证并支付逾期交房违约金39056元及逾期办理房屋所有权证的违约金12332.5元。诉讼期间，砀山帝奥置业有限公司提交了工程竣工验收报告、建设工程规划核实测量成果资料、竣工验收备案表等，证明砀山帝奥置业有限公司在2018年12月25日已经具备商品房交付条件。另查明，案涉整栋楼房已于2019年12月20日在砀山县不动产服务中心办理了不动产权初始登记，涉案房屋具备办证条件。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2016年10月31日，张超超、郭瑾瑾（买受人）与砀山帝奥置业有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，该合同及补充协议系双方真实意思表示，没有法律和行政法规规定的无效情形，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订之后，张超超、郭瑾瑾履行了支付全部购房款的义务，但砀山帝奥置业有限公司未按照合同约定的期限为张超超、郭瑾瑾办理房产证，故砀山帝奥置业有限公司应根据合同约定承担逾期办证的违约责任。砀山帝奥置业有限公司称办理房产证并非靠其单方行为可以完成，需要政府部门的和购房人的配合，但其该理由并非合同约定的事项，且《合同法》第一百零七条规定的违约责任系无过错责任，故砀山帝奥置业有限公司主张其无过错，不应承担违约责任的理由无法律依据，本院不予支持。关于逾期办证的违约金的问题。依双方合同约定，交房后的90日内，出卖人应当为买受人办理房屋产权证书，逾期未办理房屋产权证书且买受人不同意解除合同的，出卖人应依约给付买受人逾期办证违约金，违约金自实际交房之日后的第90日起按照购房款总额的日万分之一计算。由于案涉整栋楼房于2019年12月20日才在砀山县不动产服务中心办理不动产权初始登记，这说明涉案房屋此时才具备办证条件，同时亦说明在此时间之前涉案房屋不具备办证条件。因此，结合本案的实际情况，本案原告诉求的逾期办证违约金应计算至2020年1月20日较为符合客观实际，涉案房屋实际交付时间为2019年2月1日，故依照房屋买卖合同的约定及买受人的诉求，砀山帝奥置业有限公司（出卖人）应给付张超超、郭瑾瑾（买受人）逾期办证违约金为12013.84元（房屋实际交付日2019年2月1日加上90日为2019年5月2日，自2019年5月2日之日起计算至2020年1月20日为263天，乘于房款总额456800元的日万分之一）。关于逾期交房违约金的问题。2019年2月1日，张超超、郭瑾瑾（买受人）与砀山帝奥置业有限公司签订收房承诺书，其承诺不再向砀山帝奥置业有限公司索要商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金及相关事项，是对自己民事权利的处分，系双方真实意思表示，没有法律和行政法规规定的无效情形，合法有效，本院予以确认。故，张超超、郭瑾瑾（买受人）主张砀山帝奥置业有限公司给付逾期交房违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于张超超、郭瑾瑾主张砀山帝奥置业有限公司立即办理房屋所有权证书的问题。经审理查明，2019年12月20日涉案房屋已具备办证条件，这说明涉案房屋办理屋所有权转移登记条件已成就，故张超超、郭瑾瑾诉求砀山帝奥置业有限公司办理房屋所有权证书，本院予以支持。但由于合同约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因此砀山帝奥置业有限公司在张超超、郭瑾瑾其商品房的房屋所有权转移登记时，张超超、郭瑾瑾应当予以配合，按规定及合同约定缴纳办证的相关费用及提供相关办证资料。综上所述，张超超、郭瑾瑾诉讼请求部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、砀山帝奥置业有限公司于本判决生效后三十日内为张超超、郭瑾瑾办理房屋所有权证(办证时，张超超、郭瑾瑾应当按规定及合同约定缴纳办证的相关费用及提供相关办证资料)；二、砀山帝奥置业有限公司于本判决生效后十日内给付张超超、郭瑾瑾逾期办证违约金12013.84元；三、驳回张超超、郭瑾瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费543元，由砀山帝奥置业有限公司负担417元，张超超、郭瑾瑾负担126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘存领二〇二〇年四月二十四日书记员  张迷迷附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。