福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0622民初64号 原告：张寿喜，男，1976年9月5日出生，汉族，住福建省云霄县常山农场下云管区。 委托诉讼代理人：赖坤贤，漳州市云霄县维正法律服务所法律服务工作者。 被告：漳州富通物流商贸有限公司，住所地漳州市常山华侨经济开发区新寮管区寮后324号，统一社会信用代码913506226875212821。 法定代表人：庄瑞志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘伟东，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 原告张寿喜与被告漳州富通物流商贸有限公司（以下简称漳州富通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张寿喜及委托诉讼代理人赖坤贤、被告漳州富通公司委托诉讼代理人刘伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张寿喜向本院提出诉讼请求：1.判令漳州富通公司向张寿喜支付逾期办理过户事宜的违约金1088000元及利息（利息自张寿喜起诉之日起至还清违约金之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由漳州富通公司承担。事实和理由：张寿喜与漳州富通公司系房产买卖合同关系。双方于2016年4月28日签署了一份协议书，漳州富通公司将其位于漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢4号及位于漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢5号房屋贰座以2600000元出让给张寿喜。协议书中对张寿喜、漳州富通公司之间的权利义务进行了详细约定。张寿喜依据协议书中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据协议书第四条约定，本协议签订后，甲方即漳州富通公司应在签订协议后二年内向房地产管理部门办理产权变更手续及土地拆分手续。办理过户手续、土地拆分手续和乙方名义的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》所需的税费（包括甲方应缴的税收）均由甲方即漳州富通公司承担。又根据协议书第五条约定，本协议自双方当事人签字后生效，双方当事人均应自觉履行。（一）若任何一方违反本协议或不履行本协议条款，给对方带来名誉、经济损失，应赔偿受害方的一切损失；（二）任何一方如不履行上述条款，需支付房价20%的违约金给另一方。本协议书双方于2016年5月4日向福建省漳州市公证处申请办理公证。2017年2月18日，张寿喜与漳州富通公司又签署了另一份协议书，漳州富通公司将其位于漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢6号及位于漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢××号房屋贰座以2840000元卖给张寿喜。协议书中对张寿喜、漳州富通公司之间的权利义务进行了详细约定。张寿喜依据协议书中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据协议书第三条约定，本协议签订后，甲方即漳州富通公司应在签订协议日开始算起一年内，向房地产管理部门办理产权变更及土地拆分手续。本2栋房产办理过户到张寿喜所指定的名下，所需的一切税及费用均由甲方即漳州富通公司承担。协议书第四条又约定：本协议自双方当事人签字后生效，双方当事人均应自觉履行，若任何一方违反本协议或不履行本协议条款，给另一方带来名誉、经济损失的需支付本房价总款20%的违约金给受害方所有。因漳州富通公司原因致使张寿喜至今无法取得以上四栋房屋的所有权证和国有土地使用权证，张寿喜多次向漳州富通公司催告办理过户，漳州富通公司均不理睬。张寿喜于2018年8月14日向云霄县人民法院起诉，后双方达成调解协议，云霄县人民法院于2018年9月30日作出(2018)闽0622民初2015号民事调解书。该民事调解书生效后，张寿喜向法院申请强制执行，后双方达成执行和解协议，现漳州富通公司又未按照执行和解协议的约定履行。 漳州富通公司辩称，1.张寿喜向答辩人主张违约金所依据的两份协议书因违反合同法第五十二条之规定，应认定为无效。根据张寿喜提供的两份协议书约定，答辩人用房屋抵债的方式支付福建兴艺建设集团有限公司、福建朗城建筑工程有限公司工程款，因此上述协议书是答辩人与福建兴艺建设集团有限公司、福建朗城建筑工程有限公司对双方之间所签订的《建设施工合同》关于工程款支付的补充和修改。福建兴艺建设集团有限公司、福建朗城建筑工程有限公司虽与答辩人签订《建设施工合同》，但施工项目的实际施工人是张寿喜，张寿喜分别挂靠两家公司承揽答辩人的工程项目，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，应认定福建兴艺建设集团有限公司、福建朗城建筑工程有限公司与漳州富通公司签订的《建设施工合同》无效，故作为补充合同的上述协议书也应认定为无效，张寿喜无权根据协议书要求答辩人支付违约金。2.退一步讲，即使法院认定协议书有效，张寿喜也无权向答辩人主张高达1088000元的违约金。2017年2月18日协议书本质上是答辩人与福建朗城建筑工程有限公司约定由答辩人向张寿喜履行债务，因此根据合同法规定，本案有权主张违约金的应是福建朗城建筑工程有限公司而非张寿喜；涉案房屋未能过户给张寿喜，但目前涉案房屋已由张寿喜实际使用并进行部分出租、部分售卖，虽答辩人未及时办理涉案房屋的过户事宜，并未给张寿喜造成经济损失，因此根据合同法及合同法司法解释的关于违约金的相关规定，对本案张寿喜主张的违约金不予以支持。 张寿喜为证明自己主张的事实，提供如下证据： 1.公证书、协议书各一份，证明漳州富通公司将其位于漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢4号、5号房屋出卖给张寿喜，双方约定了漳州富通公司应办理产权变更手续及土地拆分手续给张寿喜的时间及违约责任。 2.漳州富通物流商业楼2＃幢认购协议书一份，证明张寿喜进行认购，漳州富通公司要将4号、5号房屋卖给张寿喜。 3.工程结算付款协议书一份，证明张寿喜已将购房款全部支付给漳州富通公司。 4.2016年4月22日协议书，证明张寿喜已经按合同约定将4号、5号房屋的购房款全部付清给漳州富通公司。 5.2017年2月18日协议书、漳州富通物流商贸有限公司商业1＃楼工程工期与付款补充协议，证明福建朗城建筑工程有限公司、漳州富通公司协议同意漳州富通公司将其位于漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢6号、××号房屋出卖给张寿喜、漳州富通公司应办理产权变更手续及土地拆分手续给张寿喜的时间及违约责任。 6.汇款凭证，证明张寿喜已经按合同约定将6号、××号房屋的购房款全部付清给漳州富通公司。 7.（2018）闽0622民初2015号民事调解书、8.生效证明，证明漳州富通公司未能按规定的期限内将双方买卖房屋权证和国有土地使用权过户给张寿喜时，张寿喜可以另行主张违约金的事实，该调解书于2018年9月30日送达双方当事人。 9.执行和解协议，证明漳州富通公司未能按规定的期限内将双方买卖房屋权证和国有土地使用权过户给张寿喜时，张寿喜可以恢复执行原调解书。 10.国有土地使用权证、11.房屋所有权证，证明漳州富通公司未能按规定的期限内将双方买卖房屋权证和国有土地使用权过户给张寿喜。 漳州富通公司向法庭提供如下反驳证据： 1.涉案房屋使用情况现场照片一份，证明涉案房屋由张寿喜实际使用并对外出租，涉案房屋未能实际过户给张寿喜并未给张寿喜造成损失，张寿喜主张的违约金过高。 2.银行汇款凭证，证明福建兴艺建设集团有限公司、福建朗城建筑工程有限公司虽与漳州富通公司签署《建设施工合同》，但是施工项目的实际施工人是张寿喜，张寿喜分别挂靠两家公司承揽漳州富通公司的工程项目，漳州富通公司曾向张寿喜本人支付过工程款。 本院依法对本案的证据认定如下：漳州富通公司对张寿喜提供的证据2-3、7-11的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；漳州富通公司对张寿喜提供的证据1、4形式真实性无异议，但认为张寿喜与福建兴艺建设集团有限公司系挂靠关系，涉案工程项目实际施工人是张寿喜，涉案公证书的两套房屋实际是用于抵偿张寿喜的工程款，该约定因违反法律规定是无效的，本院经审查认为，福建兴艺建设集团有限公司、张寿喜与漳州富通公司之间的建设工程施工合同关系，与本案不属同一法律关系，漳州富通公司可另行主张，对上述证据，本院予以确认；对证据5真实性无异议，但认为协议书上漳州富通公司与福建朗城建筑工程有限公司约定将尚欠的工程款用6号、××号房屋进行抵偿，协议上一方为福建朗城建筑工程有限公司，应由漳州富通公司向福建朗城建筑工程有限公司履行债务，本院经审查认为，协议书中漳州富通公司与福建朗城建筑工程有限公司协商同意将漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢6号、××号房屋抵做工程进度款，出卖给张寿喜所有，据此张寿喜作为买受人对上述房屋拥有所有权和处分权，故漳州富通公司抗辩应向福建朗城建筑工程有限公司履行合同义务与事实不符，对上述证据，本院予以确认；对证据6真实性、合法性无异议，但认为该款项未实际支付给漳州富通公司，只是走一个流水账，本院经审查认为，漳州富通公司已确认收到张寿喜支付的购房款2840000元，且未提供证据证明其主张，对漳州富通公司的质证意见，不予采纳。 张寿喜对漳州富通公司提供的证据1真实性无异议，但认为无法证明张寿喜将房屋出租他人，与本案也没有关联性，对张寿喜的质证意见，本院予以采纳；对证据2，张寿喜认为该证据没有原件，对其真实性无法质证，即使事实，张寿喜仅是作为工程管理人员，并未收到款项，该款项是付到公司账户，该证据与本案也没有关联性，对张寿喜的质证意见，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月2日张寿喜与漳州富通公司签订【漳州富通物流商业楼2#幢】认购协议书，约定张寿喜认购漳州富通公司开发的漳州华侨经济开发区【富通物流商业楼2#幢】第04、05号房（房号编辑由东往西01-09），总价款为2600000元。同日，漳州富通公司与福建兴艺建设集团有限公司、张寿喜签订工程结算付款协议书，同意将富通物流商业楼2#幢第04、05号房价款用以抵扣尚欠福建兴艺建设集团有限公司、张寿喜的部分工程款2600000元。2016年4月22日漳州富通公司与福建兴艺建设集团有限公司签订协议书，双方协商同意以张寿喜向漳州富通公司购买位于漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢4号、5号房屋贰座以购房款2600000元用以偿还漳州富通公司所欠福建兴艺建设集团有限公司的部分工程款2600000元。漳州富通公司与张寿喜于2016年4月28日再签署了一份协议书，协议书主要条款包括：漳州富通公司自愿将其位于漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢4号、5号房屋贰座以价格2600000元出让给张寿喜，张寿喜将购房款以现金方式支付给福建兴艺建设集团有限公司用以抵偿漳州富通公司所欠福建兴艺建设集团有限公司部分主体工程款2600000元；协议签订后，漳州富通公司应在签订协议后二年内向房地产管理部门办理产权变更手续及土地拆分手续；本协议自双方当事人签字后生效，双方当事人均应自觉履行。（一）若任何一方违反本协议或不履行本协议条款，给对方带来名誉、经济损失，应赔偿受害方的一切损失；（二）任何一方如不履行上述条款，需支付房价20%的违约金给另一方。2016年5月4日该协议书于福建省漳州市公证处办理了公证。2017年2月14日，漳州富通公司作为发包方与福建朗城建筑工程有限公司作为承包方签订漳州富通物流商贸有限公司商业1#楼工程工期与付款补充协议，双方于第二条付款方式中约定1、基础完成拨款现金500000元，发包方并将漳州富通公司所有的，位于漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢6号房权证常字第××号、7号房权证常字第××号，以每栋1420000元的价格抵给承包方作为进度款（注：本2栋房屋总价款2840000元，发包方应在合同签订日期起一年内将以上2栋房屋过户到承包方指定的户名名下，本2栋房屋过户及签订后所有产生的一切税费全由发包方承担）。漳州富通公司与福建朗城建筑工程有限公司、买受人张寿喜于2017年2月18日再次签署了一份协议书约定：协商同意漳州富通公司将其位于漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢6号、××号房屋贰座抵给福建朗城建筑工程有限公司作为进度款并出卖给张寿喜所有；协议书签订后，漳州富通公司应在协议书签订一年内向有关部门办理产权变更及土地拆分手续，该2栋房屋办理过户到张寿喜所指定的名下，所需一切税费均由漳州富通公司承担；协议书自各方当事人签字后生效，各方当事人均应自觉履行、若任何一方违反协议书或不履行协议书条款，给另一方带来名誉、经济损失的需支付房价总款20%的违约金给受害方所有等。协议书签订后，张寿喜依约向漳州富通公司支付了购房款2840000元。因漳州富通公司无法在上述协议书约定的时间内向房地产管理部门办理产权变更手续及土地拆分手续，张寿喜于2018年8月14日向云霄县人民法院提起诉讼，云霄县人民法院于2018年9月30日作出（2018）闽0622民初2015号民事调解书约定：1.漳州富通公司应于本调解书送达之日起十五日内将址在漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢4号、5号、6号、××号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证过户给张寿喜，张寿喜应予协助配合，张寿喜愿放弃向漳州富通公司主张违约金的诉讼请求；2.办理上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证过户手续的费用由漳州富通公司负担；3.若漳州富通公司未能在本调解书送达之日起三个月内将址在漳州市常山华侨经济开发区新寮管理区湖滨路2号商业楼2幢4号、5号、6号、××号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证过户给张寿喜，张寿喜可向漳州富通公司另行主张违约金。该民事调解书生效后，漳州富通公司仍未按照调解书约定办理相关过户手续，故张寿喜向云霄县人民法院申请强制执行，执行过程中双方再达成执行和解协议，张寿喜再次给予漳州富通公司对其购买上述4栋房屋办理过户手续的时间宽限至2019年7月15日前，但漳州富通公司未按执行和解协议的约定履行。 本院认为，张寿喜向漳州富通公司购买房产，有双方签订的认购协议书、工程结算付款协议书、协议书、法院出具的调解书、执行和解书等为据，张寿喜支付房款的方式为以漳州富通公司欠付的工程款进行折抵及汇款支付，事实清楚，证据充分，双方形成合法有效的房屋买卖合同关系。张寿喜已按照协议书约定履行支付购房款的义务，漳州富通公司未在协议书约定的时间内履行办理房屋权属变更登记属违约，现张寿喜主张漳州富通物流商贸有限公司向其支付违约金1088000元合法有理，予以支持。双方于协议书中约定承担违约责任的方式为支付违约金，现张寿喜主张以违约金1088000元为基数自起诉之日起至还清违约金之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息依法无据，系重复主张，不予支持。漳州富通物流商贸有限公司抗辩福建兴艺建设集团有限公司、福建朗城建筑工程有限公司与漳州富通公司签订的《建设施工合同》无效，故作为补充合同的上述协议书也应认定为无效，张寿喜无权根据协议书要求答辩人支付违约金，本院经审查认为，漳州富通公司抗辩的建设工程施工合同的效力问题与本案不属同一法律关系，漳州富通公司可另行主张；漳州富通公司抗辩张寿喜已实际使用涉案房屋，未能过户未给张寿喜造成真实性的损失，本案违约金偏高应予以调整，本院经审查认为，判断合同约定的违约金是否过高，应以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对此漳州富通公司未按协议书约定及时办理房屋权属变更登记手续，致使张寿喜至今无法实现其合同权益，漳州富通公司存在明显过错，漳州富通公司亦无法提供充分的证据证明协议书中约定的违约金明显过分高于因违约给张寿喜所造成的实际损失，应承担举证不能的不利后果，本院对其抗辩理由不予采纳。 综上所述，张寿喜的诉讼请求，部分成立，予以支持；部分不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、漳州富通物流商贸有限公司应于本判决生效后十日内支付张寿喜违约金1088000元。 二、驳回张寿喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14592元，减半收取计7296元，由漳州富通物流商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  方建权 二〇二〇年四月十七日 法官助理黄育玲 书记员周晓思 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。