广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初940号原告：阮文硕，男，1983年8月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区**********，公民身份号码：441************015。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区**********广东荣耀律师事务所。委托诉讼代理人：阮健娜，广东荣耀律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所地：广东省阳江市******广场中源花园319房，统一社会信用代码：914***********836G。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告阮文硕与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮文硕的委托诉讼代理人阮健娜到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告阮文硕向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助办理阳江市江城区*******************的不动产登记手续；2、判令被告支付逾期办证违约金3772.56元给原告；3、判令被告退还办证费53907元及支付资金占用期间的利息（按年利率6%计算自201*年**月5日起计至退清时止的利息，暂计至起诉之时为20215.13元）给原告；4、判令被告将住宅专项维修资金专用存折交还原告；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：201*年**月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发建设的位于阳江市江城区*******************，合同约定套内建筑面积为140.34平方米，建筑面积为170.05平方米，总房款为754512元，合同第八条约定被告应当在2014年12月31日前将商品房交付给原告使用，在第十五条约定被告应于交付商品房后90日内为原告办理产权登记。原告已按照合同约定向被告付清房款，被告另向原告预收了53907元办证税费和商品房的维修基金12669元，但被告却至今未按照合同约定为原告办理商品房的产权登记。被告向原告预收办证费是没有合同及法律依据的，应予退还。根据合同约定及法律规定，被告应立即为原告办理商品房的产权登记并向原告支付逾期办证违约金。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向人民法院提起诉讼，希判如所请。被告丰怡房地产公司辩称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。因此，对原告涉案商品房至今仍未办理不动产权证，被告表示遗憾。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡房地产公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：1、根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2014年12月31日前交付，在2015年4月1日前办理不动产权证。但原告不知什么原因一直没有要求被告协助办理不动产权证，因此原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经将近五年时间。其提出要求办证及支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、如果原告要求被告协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。3、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告认为原告提出的该项请求没有依据，被告不同意按照原告诉请支付办证费利息。4、关于住宅专项维修资金专用存折，被告同意无息退还办证费时一并归还。经审理查明，2013年10月5日，原告（买受人）阮文硕与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区***********************出售给原告，合同约定建筑面积共170.05平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为754512元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即226512元（其中含已付定金5000元）作为首付房款，余款528000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订当天，原告支付了代收代缴办证税费共53907元给被告。此后并按合同约定付清了购房款共754512元给被告。原告在诉讼中称涉案房屋已于2014年12月31日交付给原告使用。至此，原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2015年10月23日办理了商品房房屋产权权属证明书（商房证字第NO.00033031），产权人为丰怡房地产公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代原告缴交了物业维修资金12669元、初始登记费80元、银行抵押登记费80元、贷款保障保险4515元及预售查档分摊费用10元，共17354元。原告对贷款保障保险4515元不予认可，认为该证据没有经过原告的同意，也没有法律依据，应由被告承担；对预售查档分摊费用10元不予认可，认为该证据未能反映是为原告办理产权登记所产生的费用。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告请求办理不动产权证。房屋交付后，买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记，出卖人提出诉讼时效抗辩的，本院不予支持。鉴于被告对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续的条件，现原告请求被告协助其办理不动产权证，合法合理，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。涉案商品房已按合同约定于2014年12月31日交付，则被告应在商品房交付使用后90日内即2015年3月31日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支逾期办证违约金的诉讼时效期间为三年，原告于2020年2月3日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办理不动产权证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。原告共支付了办证税费共53907元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2014年12月31日，即约定的90天办证期限为2015年1月1日至2015年3月31日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2015年4月1日起向原告支付占用该款项的利息。被告已代原告支付的办证费用17354元，原告对预售查档分摊费用10元不予认可，认为该证据未能反映是为原告办理产权登记所产生的费用，本院对原告的质证意见予以采纳。至于贷款保障保险费，虽然贷款保障保险费不是办证产生的费用，但是被告为原告的利益而代原告支付，被告主张在收取原告的办证费中予以扣减，本院予以准许。本案扣减被告已支付的必要合理费用17344元（17354元-10元），被告应退还剩余办证税费36563元（53907元-17344元）给原告，故被告应以36563元为基数，自2015年4月1日起至付清之日止，按年利率6%计算利息给原告。关于原告请求被告交还住宅专项维修资金专用存折，被告辩称同意无息退还办证费时一并归还，于法无据，本院不予采纳，被告应将住宅专项维修资金专用存折交还给原告。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告协助办理不动产权证、返还办证税费及利息、交还住宅专项维修资金专用存折，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准;原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告阮文硕到相关部门办理位于阳江市江城区********************屋的不动产登记手续；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费36563元及利息（利息以36563元为基数，自2015年4月1日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）给原告阮文硕；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内交还住宅专项维修资金专用存折给原告阮文硕；四、驳回原告阮文硕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费873元（已减半收取，原告已预交），由原告阮文硕负担350元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 王洋子二〇二〇年三月二十五日法官助理 郑慧媛书 记 员 李秋莹附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十二条【诉讼时效届满对义务人的影响】诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。第二百零六条【施行时间】本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。