宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初8330号原告：固原泰合房地产开发有限公司。法定代表人：何宗斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：路彩琴，宁夏则德律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：朱瑞兵，男，1983年2月23日出生，汉族，宁夏固原市人，系该公司办公室主任，住宁夏固原市。代理权限为特别授权。被告：宁夏天耀家居有限公司。负责人：李敏，系该公司股东。委托诉讼代理人：董强，宁夏学仕律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告固原泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合地产公司）与被告宁夏天耀家居有限公司（以下简称天耀家居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰合地产公司的委托诉讼代理人路彩琴、朱瑞兵及被告天耀家居公司的委托诉讼代理人董强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款3902029.40元并按同期银行贷款利率承担自2019年1月18日起至实际清偿之日止的利息；2.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：自2016年起，被告在原告处承揽装饰装潢工程，双方签订并履行了多份销售安装合同。在结算工程款时，被告提出用原告B19号两层公寓楼抵顶装修款，自己开办经营公寓酒店，对于超出工程款的部分房款，被告向原告出具了欠条。基于长期的合作信任，原告同意上述协议并将购房合同、收据等开出交给了被告。2019年1月8日，经双方结算，被告尚欠原告购房款3902029.40元未付。综上所述，原告与被告之间因工程结算顶抵房屋以及购买房屋形成的合同之债，事实清楚，合法有效。被告应当向原告支付房款，并按照银行同期贷款利率标准赔偿因长期拖欠给原告造成的资金占用损失。天耀家居公司辩称：1.原告第一项诉请要求支付购房款数额不正确，应当结合法庭提交的证据予以确认；2.在双方达成以房抵账协议的过程中，原告承诺给被告返还房屋装修费1896608.40元，但原告未向被告实际支付，故应当在所欠房款总额中予以扣减，剩余房款愿意支付；3.原告起诉中要求支付利息的诉请，因双方并未明确约定履行期限，且被告未及时支付购房款是因原告在交付房屋后未积极履行协助办理房屋过户手续等行为导致，而非被告有意拖欠，故不同意支付利息。对泰合地产公司提交的证据中，经天耀家居公司质证后对证据的三性及证明目的无异议的证据，本院对其证明效力予以确认并在卷佐证。对原告提交的关于薛贵房产的欠条复印件及皮阿诺的橱柜欠款、电梯赔偿款的证据，天耀家居质证后对证据的关联性及证明目的提出异议，本院经审查认为上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够与泰合地产公司提供的（2018）宁0402民初3162号判决书中查明的案件事实内容相互佐证，故对上述证据的证明效力予以确认并在卷佐证。对天耀家居公司提供的《承诺书》复印件及抵账房详单复印件，泰合地产公司质证后以上述证据系复印件，无原件核对为由，对证据的三性及证明目的均提出异议，本院经审查认为，天耀家居公司对提交证据复印件的原因予以解释，即公司原法定代表人王建刚因病突然去世，原件寻找不到，此情形属于特殊情况，且《承诺书》中记载的“装修费返还日期从2017年6月底算起满一年开始返还”及抵账房详单列明的房屋房号、面积、房款、装修费款能够与原告在本案中及（2018）宁0402民初3162号案件中提交的结算清单中列明的应收款项第二项B19装修费后的备注“返装修费2017年6月30日”及（2018）宁0402民初3162号判决书中确定的涉案房屋的信息及内容相互印证，原告辩称备注系工作人员的失误造成，但该结算单已向法院提供三次而未更改不合常理，故对天耀家居公司提供的证据的三性及证明目的予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：自2016年起，被告在原告处承揽装饰装潢工程，双方签订并履行了多份销售安装合同。同年12月27日，原告向被告出具了《承诺书》，约定原告顶抵给被告的公寓楼享受公司内部销售返装修费政策，即所抵顶的公寓销售价、装修费按照现行市场价执行，抵顶后只返还装修费，装修费返还日期从2017年6月底起满1年开始返还，2年等额返还全部装修费。同年12月28日，原、被告签订了《欧派工程销售、安装合同书》，约定由被告为原告泰合嘉园B区16号公寓楼的橱柜、电器、衣柜进行制作安装。合同总价款3522400.00元，原告愿意以泰合嘉园B区19号公寓楼五层16套公寓作为安装款予以顶抵，公寓楼销售价格5687949.00元抵顶被告施工工程款5687949.00元，剩余2165549.00元继续抵顶被告为原告安装该公寓楼的集成吊顶费用（另行签订合同），再剩余款项如原、被告就B区14号酒店玻璃隔断能协商一致，则继续顶抵，多退少补。如达不成一致意见，则被告于2017年6月底满后7日内向一次性向原告付清，本合同签订后，双方办理顶房手续。后原告按约定用B区19号公寓楼的五层、六层共计30套房屋（总价款8813532元）、B19-602室房屋（后出售给贺某，价款433182元）、B19-710公寓房屋（后出售给韩金华，价款423819元）顶账及其他房屋、车位抵账。被告就顶抵后剩余的购房款及房屋装修费向原告分别出具了欠条，现扣除被告给泰合大厦12-16层装修的地砖及衣柜款188800.00元，下余欠款3902029.40元未付，其中包含顶抵房屋的装修费1896608.40元。另查明，同年12月28日，原告与案外人贺某签订了《房屋买卖合同》，约定将被告从原告处顶抵装修款取得的××区、六层共计32套房屋出售给贺某，房屋总价款8600000.00元。因此产生的纠纷在（2018）宁0402民初3162号案件中已予以处理，该案中被告的法定代表人王建刚对尚欠原告房款等费用4090829.40元无异议。该案处理后，被告的法定代表人王建刚因病去世。本院认为，原告与被告之间签订的以房抵账的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同签订后，顶账的房屋已经出售给案外人，完成了合同的大部分义务，因此，双方应当按照约定全面履行合同项下的剩余义务。对于原告主张支付购房款3902029.40元的诉请，双方对下欠3902029.40元无异议，争议的焦点是《承诺书》的内容能否作为定案依据，装修费1896608.40元是否应当按照承诺书的约定扣除。对此分析如下：首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”及《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据”的规定，本案中被告因其法定代表人王建刚去世，公司经营混乱，无法提交《承诺书》的原件，但结合原告提供的其于2019年1月18日作出的结算单可以看出，结算单应收款项中对B19号装修费款单独列出，并备注“返装修费2017年6月30日”，且该内容能够与被告提交的《承诺书》复印件内容相互印证。原告辩解该备注系套用其他表格时未清除造成的笔误，该辩解缺乏合理性，故该《承诺书》复印件能够认定本案案件事实，证明原告就顶抵后返还装修费一事向被告做出承诺，双方对顶抵房屋的装修费总额1896608.40元均予认可的事实的存在；其次，按照房屋买卖合同的一般交易习惯，对于装修后的房屋进行买卖，在签订合同时会将房屋装修费直接计入房价总款内。本案中，被告就顶抵房屋的装修费欠款单独向原告出具欠条，且所欠装修费总额与原告提交的结算单应收款项中单独列为一项的装修费返款数额相同，此操作不符合房屋买卖合同的一般交易习惯；再次，从原告提供的（2018）宁0402民初3162号民事判决书查明确认的事实可以看出，在原告与被告以房抵账协议履行过程中，被告将从原告处抵账得来的32套房屋以总价款8600000.00元出售给贺某，而被告从原告处抵账取得的其中31套房屋的总价款就要9247314.00元，上述交易发生在同一时间段内，且合同履行期内固原市辖区并未发生房地产经济“泡沫”，如否认《承诺书》约定的内容，被告还需向原告支付1896608.40元的装修费，这明显不符合商业合同的盈利性目的及交易常理。综上，结合双方提供的证据和本案的具体情况，本院认为《承诺书》复印件能够作为认定本案案件事实的根据。双方之间达成的扣减装修费的协议有效。装修费数额按照双方认可的1896608.40元的予以扣减，故对剩余房款2005421元本院予以支持。超出部分不予支持。对于原告主张的要求支付利息的请求，因双方合同进行过约定，且原告已经向被告全部交付了涉案房屋，履行了主要义务，被告也将房屋出售给他人，取得了相应价款，因在（2018）宁0402民初3162号民事判决书确认原告对出售房屋的过户存在协助义务，原告现按照该判决确定的时间2019年1月18日主张起算时间合理，本院按照相关规定予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第一百一十一条规定，判决如下：由被告宁夏天耀家居有限公司于本判决生效之日起十日内向原告固原泰合房地产开发有限公司支付购房款2005421元及利息（利息以购房款2005421元为基数，自2019年1月18日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38016元，由原告固原泰合房地产开发有限公司负担15173元，被告宁夏天耀家居有限公司负担22843元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 张清伟审判员 郑银花人民陪审员 穆晓敏 二○二○年四月十日书记员 谢明娟附：相关法律规定一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第七十条书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。提交外文书证，必须附有中文译本。四、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第一百一十一条民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的；（三）原件在他人控制之下，而其有权不提交的；（四）原件因篇幅或者体积过大而不便提交的；（五）承担举证证明责任的当事人通过申请人民法院调查收集或者其他方式无法获得书证原件的。前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。