西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终1114号上诉人（原审原告）：韦娟，女，1978年6月27日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：黄磊，西安市未央区三桥法律服务所法律所工作者。上诉人（原审被告）：西安市浐灞生态房地产开发有限公司。住所地：西安市浐灞生态区浐灞大道1号浐灞上午中心5A15室。法定代表人：武海靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宁，陕西金镝律师事务所律师。上诉人韦娟因与上诉人西安市浐灞生态房地产开发有限公司（以下简称浐灞房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初4098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韦娟上诉请求：1、依法变更一审判决为：浐灞房地产公司向其支付逾期交房违约金68122.13元人民币（违约金计算期间为2016年7月1日至2019年5月30日），即在一审判决给付的违约金数额上增加15444.43元；2、本案诉讼费用由浐灞房地产公司承担。事实与理由：浐灞房地产公司在一审中提交的第二组证据，仅反映出2016年11月至2017年6月间相关行政管理部门根据天气污染、中高考情况发出了相应的应急相应和施工管理通知，但此组证据无法证明浐灞房地产公司真实的实际停工期间，浐灞房地产公司亦无证据证明其实际停工期间的天数。一审未予认定2016年11月至2017年6月期间违约金，没有事实及法律依据，应按其诉请认定违约金金额。另，其违约金暂计至起诉前的2019年5月30日，其上有主张该日之后违约金的诉权，一审在判决项中未予明确违约金计算期间，实为不妥，应予以变更明确。浐灞房地产公司辩称，1、双方签订的认筹书性质属于预约合同，不应直接产生逾期交付责任。2、一审韦娟认购金融小区住宅其背景及原因系基于其所在单位永安财险承诺入住浐灞生态区，因永安财险至今未入区，相关事宜现正由浐灞管委会金融园办沟通处理。浐灞房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决。2、一审、二审诉讼费用由韦娟承担。事实与理由：1、双方签订的《西安金融小区诚意认筹书》性质属预约合同，依法不直接产生预期交房违约责任。经西安市中级人民法院（2019）陕01民终3233民事裁定书确认，双方签订的认筹书虽对单价、总价、支付方式、交付标准等作出约定，但合同主体、结付尾款时间及方式等未尽事宜均处于需待条件具备时进一步协商状态，由其明确待签订《商品房买卖合同》后《认筹书》效力终止，故《认筹书》属预约合同，基于预约合同而产生的违约责任中不包括因逾期交房导致的违约金。2、案涉金融小区属具有一定政策性的福利性质团购房，因被上诉人所在单位未依约定进驻浐灞生态区，存在现违约行为，故应由行政机构统一协调解决更为妥当。韦娟辩称，本案合同对当事人的信息，房屋基本情况，付款方式，交付时间等均有明确约定，该认筹书并不是简单的商品房预约合同，其已经具备了商品房买卖合同的条款，其已经按照合同约定支付50%的房屋价款，且涉案房屋的建设已经完毕，双方当事人均应当按照合同约定确定认筹书的。浐灞房地产公司请求撤销一审判决无事实和法律依据，一审法院在本案所涉的违约行为上所查明的基本事实属实，仅是在违约金金额的处理上有瑕疵，浐灞房地产公司的第二点上诉事实与本案无关，并非本案所需要审理的，请求驳回浐灞房地产公司的上诉。韦娟向一审法院起诉请求：1.判令浐灞房地产公司支付韦娟逾期交房违约金68122.13元（暂计算至2019年5月30日）；2.本案诉讼费用由浐灞房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年8月韦娟与浐灞房地产公司签订了《西安金融小区诚意认筹书》（以下简称认筹书）一份，约定韦娟购买位于西安市浐灞生态区，建筑面积159平方米，房屋总金额为640847.91元。该认筹书中第四条约定：“第一次付款，在签订人出书前支付总房款的50%，为320423.96元。第二次付款在第一次房款交纳完毕一年半以后，预售许可证办理完毕后十五日内（以浐灞房地产公司通知为准），且小区建设工程完成50%以上（各住宅楼正负零，部分住宅楼主体施工）后，支付总房款的剩余款项320423.96元……”第五条约定：“1、甲方应在2016年06月30日前工程完工，经主管质监站质量验收合格后，交付乙方使用。2、如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期；（1）遭遇不可抗力；（2）由于特殊原因，甲乙双方协商一致予以延期。”第七条第二款约定“甲方如未按照约定时间交房，则以该房屋逾期交房每日已付房款的万分之二向乙方支付违约金”。上述认筹书签订后，韦娟于2013年8月8日按照约定的付款要求，向浐灞房地产公司支付了320423.96元房款。2013年9月1日，浐灞房地产公司向韦娟出具了收款收据，但截至韦娟起诉之日，浐灞房地产公司仍未向韦娟交付房屋，亦未通知韦娟交纳下余房款。截至本案庭审时，涉案小区尚未完工。本案审理中，韦娟认可浐灞房地产公司2016年11月至2017年6月期间因政府通知暂停施工的事实，同意放弃在此期间的违约金。一审法院认为，韦娟、浐灞房地产公司签订的《西安金融小区诚意认筹书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约定履行相应的义务。认筹书约定浐灞房地产公司交房时间为2016年6月30日前，但浐灞房地产公司至今仍未向韦娟交付房屋，构成违约，应承担违约责任。韦娟同意放弃2016年11月至2017年6月期间8个月的违约金，系其对自己权利的处分，不违反法律法规的规定，予以确认。现韦娟要求浐灞房地产公司支付违约金，符合双方约定，本院予以支持。关于违约金的数额，结合合同约定的日万分之二，2016年7月1日至2019年5月30日期间逾期交房违约金为68122.13元，韦娟自愿放弃2016年11月至2017年6月期间的逾期交房违约金为15444.43元，故浐灞房地产公司应向韦娟支付逾期交房违约金为52677.7元。因双方签订的认筹协议中，并未以韦娟所在单位入驻浐灞管委会等作为浐灞房地产公司向韦娟的交房的条件，浐灞房地产公司亦未能提交其他证据证明双方对此达成过一致意见，故浐灞房地产公司主张韦娟所在单位未能入驻浐灞管委会，故其不承担逾期交房责任的抗辩理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告韦娟支付逾期交房违约金52677.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1504元，原告韦娟已预交。现由被告西安市浐灞生态房地产开发有限公司承担，并同上述应付之款一并给付原告韦娟。经审理查明，二审中双方均未提交新证据，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、双方所签订的《西安金融小区诚意认筹书》是否产生逾期交房违约责任。二、违约责任数额的认定。关于焦点一，双方所签订的《西安金融小区诚意认筹书》是否产生逾期交房违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。韦娟与浐灞房地产公司签订的《西安金融小区诚意认筹书》性质虽属于预约合同，但系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。双方在该认筹书中约定韦娟有按时交付房款的义务，浐灞房地产公司有按期交付房屋的义务，双方还约定了相应的违约责任。合同签订后，韦娟已按照认筹书约定履行相应的付款义务，但浐灞房地产公司未按照该认筹书的约定交付房屋，其行为已构成违约，应当承担因此而产生违约责任。关于浐灞房地产公司上诉称按照《入区协议补充协议》韦娟所在单位存在先违约行为，因该协议的合同相对人并非韦娟，该协议不能对韦娟产生法律上的约束力，韦娟并不存在基于该协议约定的违约行为。故一审认定浐灞房地产公司按照认筹书违约条款约定承担相应期间的违约金合理，本院予以确认。对于浐灞房地产公司该项上诉理由，本院不予采纳。关于焦点二，韦娟上诉称一审判决不应扣除2016年11月至2017年6月期间8个月的违约金，因韦娟在一审中已明确放弃该部分违约金，系对自己权利的处分，一审据此认定违约金数额并无不妥，本院予以确认，故韦娟的该项上诉理由，不能成立。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1303元（韦娟已预交186元，西安市浐灞生态房地产开发有限公司已预交1117元），由韦娟承担186元，西安市浐灞生态房地产开发有限公司承担1117元。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年四月××日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜