宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0303民初657号 原告：王小刚，男，生于1972年12月3日，汉族，住宝鸡市高新区。 委托诉讼代理人：符宝龙，陕西炎城律师事务所律师。 被告：杨爱文，女，生于1949年4月16日，汉族，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：王小强，身份信息同下，系杨爱文之子。 被告：王小强，男，生于1974年8月9日，汉族，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：陈军岐，陕西高理律师事务所律师。 原告王小刚与被告杨爱文、王小强确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王小刚提出诉讼请求：1、判令二被告于2013年8月5日订立的“宝鸡市房产买卖协议书”无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告杨爱文系原告与被告王小强之母，原告父亲王某某于2012年6月10日过世，父亲王某某生前拟将与母亲杨爱文名下两套共有房产，即渭滨区XXXX号和金台区XXXX号分给原告和王小强一人一套。2019年9月母亲杨爱文欲将卧龙寺房产赠与原告时遭到王小强极力反对，王小强告知原告XXXX的房子早就属于他了，XXXX房产他也不同意给原告，经家庭近亲属多次调解无果。2019年10月原告在查询XXXX房产权属情况时才得知该房早于2013年8月5日即由母亲杨爱文过户登记给王小强。原告认为母亲杨爱文在未征得原告同意的情况下早于2013年8月5日将房产过户给王小强，侵犯了原告继承父亲王某某房产份额的权利，依法应属无效法律行为。王小强在已取得父母一套房产的情况下再次抢夺父母名下另一套房产的做法，违背父亲遗愿，引发家庭矛盾，应得到法律谴责。 原告为支持其诉讼请求，提供证据如下： 1、户籍证明、户口注销证明，证明原告是父亲王某某的合法继承人之一。王某某生前并未订立书面遗嘱，二被告又对王某某生前遗愿不认可、不履行，遗产应当由法定第一顺序继承人继承。 2、协议，证明二被告确认王某某口头遗愿的真实性并承诺按遗嘱内容履行义务，在家庭会议讨论决议后王小强突然变卦，拒绝在协议上签字。 3、房产登记询问表、房产转移登记申请书、房产买卖协议书，证明二被告未经原告同意转移登记渭滨区XXXX号房产的事实客观存在。 4、询问笔录，证明被告杨爱文承认房屋买卖未支付购房款的事实客观存在，房产以每月500元租金出租，杨爱文意愿是与王某某名下两套房产两个子女一人一套。 二被告答辩称，原告诉状所述王某某去世时间属实，但原告称王某某将房产给二个儿子一人一套不属实。原告称协议是因被告原因未达成也不属实，是因为原告自己原因导致。本案涉及的房产是杨爱文通过买卖方式处分给王小强，符合法律规定，合法有效。河堤新村房子一直有王小强占有、使用，原告实际上知道该情况。二被告均是该财产的共有人，根据《物权法》规定，持有三分之二以上份额的共有人可以处分财产，故被告处分行为合法有效，请求驳回原告诉讼请求。 被告为支持其辩称意见，提供证据如下： 1、宝鸡市房产买卖协议书、销售不动产统一发票发票联、记账联、陕西省契税纳税申报表、契税完税证、税收通用完税证、房权证。证明被告房屋买卖自愿合法，手续完整有效。 2、房款补费收据、测绘制图费、工本费、勘丈费、登记费收款票据，证明被告王小强曾于2002年4月为该房屋承担房款和办证费用。 3、宝鸡市康复医院诊断证明、临床记忆结果分析与报告、宝鸡市康复医院心理诊断专家系统测评表，证明杨爱文患有老年痴呆症。 上述证据，经当庭质证，本院认定如下： 原告提供的证据，二被告对证据1、3真实性无异议，对证据2认为原告舅舅代写过协议，协议真实性无异议，但协议上没有双方当事人本人签字，证明目的不认可。证据4杨爱文被诊断为老年痴呆，其陈述很难反映事情真实性，证明目的不认可。本院对证据1、3真实性予以采信；证据2反映的双方对该协议协商过程及家庭矛盾具体内容采信，但因协议未经双方签字确认，不具有法律效力；证据4系由律师对杨爱文的调查笔录，杨爱文虽被诊断为老年痴呆，但并不因此必然丧失民事行为能力，并且被告王小强也是依据杨爱文签名的授权委托书代其亲参加诉讼，因此，证据4依法采信。 被告提供的证据，原告对证据真实性无异议，对证明目的有异议，本院对证据真实性予以采信。 根据当事人陈述及上述认定的证据，本院查明以下事实： 王某某与杨爱文系夫妻关系，二人育有二子，长子王小刚、次子王小强。2012年6月10日王某某因病去世。 王某某、杨爱文婚后购买渭滨区XXXX号住房一套，2002年该房屋不动产产权证颁发，房屋所有权人登记为杨爱文，房屋建筑面积57.08平方米。2013年8月5日杨爱文与王小强签订《宝鸡市房产买卖协议书》，杨爱文将案涉房屋出售给王小强，约定成交价格为143841.60元。当日王小强缴纳了契税。2013年8月12日案涉房屋所有权人变更登记为王小强，单独所有。 王某某、杨爱文婚后购买金台区卧龙寺XXXX住房一套，房屋所有权人登记为王某某，2019年该房屋因旧城改造被拆迁。 王某某去世后，其遗产未经继承。2019年9月杨爱文、王小刚、王小强在亲属杨文正、杨文长、杨文兴等人在场见证下就房产归属、老人赡养的问题进行协商，但王小刚、王小强未能就母亲杨爱文赡养问题及父亲遗产继承问题协商一致。2019年8月杨爱文经宝鸡市康复医院诊断为老年痴呆症。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。关于被告杨爱文是否有权处分渭滨区XXXXX号住房，原告认为案涉房屋属于被继承人共同共有，被告杨爱文无权处分；二被告辩称杨爱文享有案涉房屋三分之二份额，其有权处分该不动产。因案涉房屋属于杨爱文与王某某夫妻共同财产，王某某去世后，其继承人有权对遗产进行继承，在尚未对遗产进行继承时，案涉房屋应属杨爱文、王小刚、王小强共同共有；处分共同共有的不动产应当经全体共同共有人同意，被告杨爱文将案涉房屋处分给王小强，未经原告同意，属于无权处分；对二被告抗辩意见不予采信。 对于二被告签订的房产买卖协议效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。本案被告杨爱文将案涉房产出卖给王小强的行为虽属无权处分,但二被告签订的房产买卖协议系双方真实意思表示，其买卖合同的债权行为当为有效。原告认为被告王小强未支付合同价款，二被告属于虚假交易、以合法形式掩盖非法目的之意见，因支付价款属于合同履行内容，并不能影响合同的效力，现有证据不足以证明二被告签订的协议有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，故对原告关于合同无效的主张，本院不予支持。 同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。本案被告王小强明知其父去世后遗产尚未继承，案涉房产中有原告继承份额，王小强在取得该房产时并非善意，且其亦未提供证据证明其支付了合理对价，虽案涉房产已经转移登记，但王小强不符合善意取得之条件，原告王小刚有权依法追回案涉房产所享有权属部分，原告可另行主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、九十七条、第一百零三条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王小刚的诉讼请求。 案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告王小刚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。 审判员  杨潇蕊 二〇二〇年四月二十八日 书记员  白天骄