太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初261号原告：李金娥，女，1956年11月10日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：崔维，男，汉族，住太原市，系原告之子。原告：张瑞芳，女，1978年5月23日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张金虎，男，汉族，住太原市，系原告父亲。原告：任英爱，女，1957年12月6日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：赵宁静，女，汉族，住太原市，系原告儿媳。原告：刘春英，女，1968年12月9日出生，汉族，住太原市。原告：谷改弟，女，1950年8月4日出生，汉族，住太原市。被告：山西鑫宇旺房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府西街北侧大马工业园区1号院楼房四层401-406号。法定代表人：张通，经理。原告李金娥、张瑞芳、任英爱、刘春英、谷改弟与被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司（以下简称鑫宇旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金娥的委托诉讼代理人崔维、原告张瑞芳的委托诉讼代理人张金虎、原告任英爱的委托诉讼代理人赵宁静、原告刘春英、原告谷改弟、被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司的法定代表人张通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李金娥、张瑞芳、任英爱、刘春英、谷改弟向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告所签房屋买卖合同2份，合同编号2017976和2017977，退还原告所交房屋购房款人民币180000元和320000元；2.请求被告按照年息24%支付房款利息；3.请求被告承担诉讼费用等由本案所产生的一切其他相关费用。事实和理由：原告五人与被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司,在2014年3月29日,分别签订借款协议,以每人人民币6万2千元出借,一年连本带利返还10万元。到期后,被告未能支付原告借款。被告和原告协商后分别更改原借款协议,连本带利作为本金继续出借,并以鑫阳花园小区新建未交工的房屋作为抵押,签订了购房协议(与五位原告分别签订,每位原告一套房屋)。然后到2017年,被告不仅没有还原告借款,还把与五原告签订的抵押的五套房屋出售。五原告经多次索要无果后,到光社街办找王书记反映情况。在王书记的协调下,于2017年8月5日,五原告与被告就所借款项转变为房屋购买款,五原告作为整体与被告签订房屋购买合同2份,编号2017976和编号2017977,其中编号2017976为鑫阳花园小区10栋1单元3层A户房屋,面积为74.5平米,单价为4295元/平米,合计金额为320000元整,其中编号2017977为鑫阳花园小区10栋1单元12层C户房屋,面积为64.4平米,单价为2795元/平米,合计金额为180000元整。在双方签订合同时,五原告原有借款协议合同被收回,换为编号2017976和编号2017977的2份购房合同,所出借款向直接变为编号2017976和编号2017977的2份购房交款收据,收据上盖有该公司财务章。在购房合同中明确写有2018年9月30日,甲方即被告交付房屋,延期时限为6个月,同时每份购房合同附有以下追加条款“一、甲方有权负责给乙方卖房,卖房后按乙方所签金额付给乙方;二、乙方不居住时,不产生任何费用;三、在甲乙双方卖方时,不产生过户费”。在2018年9月30日,被告未交付房屋,6个月延期时间到期后,被告仍未交付房屋。此后,五原告联系房屋所在村委会杜家村村委会，问询后得知被告和杜家村村委会已经就所签订的2套房屋卖与他人。根据购房合同补充协议,被告卖出房屋后,应按照合同所签金额付给原告。五原告多次与被告沟通,要求返还原告的购房款,被告一再推脱,不予退款。根据我国《物权法》和《合同法》相关条款,五原告请求法院判决被告返还购房款;因购房合同本质为原告与被告的借款协议,故请求法院判决按照年息24%支付借款利息;请求法院判决被告依法承担因此案产生的相关费用,包含但不限于诉讼费、保全费、原告交通费等一切相关费用。被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司辩称，被告向五原告分别借款62000元后无力还款故签订两份房屋买卖合同。因交房时原告未去领取钥匙，导致杜家村村委会将两套房屋抵给他人。2019年11月15日向五原告各支付10000元。因被告公司与杜家村村委会系合作关系，故原告应当与杜家村村委会协商处理此事。原告李金娥、张瑞芳、任英爱、刘春英、谷改弟围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同（编号2017976、2017977）、收据两张作为证据。被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鑫宇旺公司向原告李金娥、张瑞芳、任英爱、刘春英、谷改弟分别借款62000元，约定借款期限为一年，到期后被告应当偿还各原告本息100000元。期满后被告无力偿还借款。2017年8月5日，五原告与被告鑫宇旺公司签订编号为2017976号、2017977号房屋买卖合同两份，约定五原告购买被告开发的位于太原市尖草坪区杜家村鑫阳花园小区房屋两套，最迟于2019年3月底交房，房屋总价款分别为320000元与180000元，被告向五原告出具收款收据。2019年11月，被告支付五原告各10000元。至今五原告仍未收房。另查明，涉案房屋产权单位为太原市尖草坪区杜家村村民委员会，系被告与村委会合作开发项目。本院认为，首先，被告将其向五原告借款的本息结算后作为购房款，且被告又给五原告出具了收据，双方就借款问题自行结算，是对自己权利的处分，因此，本院对五原告支付被告购房款500000元的事实予以确认。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”及《中华人民共和国合同法》第七条规定:“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享受的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，被告鑫宇旺公司在未取得房屋所有权人杜家村村委会同意的情况下，与五原告签订房屋买卖合同应属无权处分的行为，且五原告非太原市尖草坪区杜家村村民，非该集体经济组织的成员购买了该集体土地上的房屋，故该房屋买卖合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”五原告与被告签订的房屋买卖合同无效后，被告应将收取原告的购房款予以退还，故原告主张被告退还购房款500000元，本院予以支持，但应当扣除被告已经向五原告分别支付的10000元。最后，关于五原告要求被告按照年利率24%支付房款利息，由于双方结算的购房款中已经包括利息，利息不宜再计算复利，故对原告主张的利息，本院不予支持。综上所述，被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司应当返还原告李金娥、张瑞芳、任英爱、刘春英、谷改弟购房款450000元。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李金娥、张瑞芳、任英爱、刘春英、谷改弟购房款450000元；二、驳回原告李金娥、张瑞芳、任英爱、刘春英、谷改弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵 玮 二〇二〇年四月十三日书记员 梁倩倩