河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初9440号原告：河南九街餐饮管理有限公司。法定代表人：付祥全，总经理。地址：信阳市羊山新区新七大道东方今典。委托诉讼代理人：张楠楠，河南银辉律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：陈某，女，汉族，住信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：王章力，河南法正律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：陈红，女，汉族，1976年5月13日生，系陈某之姐。代理权限：特别授权。原告河南九街餐饮管理有限公司（以下简称“九街公司”）诉被告陈某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告河南九街餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人张楠楠，被告陈某的委托诉讼代理人王章力、陈红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九街公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告清偿拖欠的租金113143元；2、判决被告按照租赁合同约定向原告支付违约金3394.29元；3、判决被告立即搬出租赁房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月5日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将其从河南东方房地产开发有限公司处租赁的信阳东方今典小区C区X#X#、D区X#X#X#楼底层商铺中的XX-XXX-XXX共335.45㎡租赁给被告用于经营双伙醉鹅餐饮店。租赁期间为2017年6月5日至2018年12月31日，按35元/㎡计算。租赁合同到期后，双方未续签书面的租赁合同，但租赁关系一直在持续，在不定期租赁期间，租赁费价格上涨，由原来的35元/㎡涨为45元/㎡，但被告在支付了68000元，剩余113143元租赁费以各种理由拖延搪塞拒不缴纳，原告经过数次下发书面通知催告，被告仍拒不缴纳。原告无奈之下按照合同约定，通知被告解除租赁关系，并要求被告缴清租金，限期搬离承租商铺，但被告迟迟不予理睬，原告遂提起诉讼。诉讼过程中，原告九街公司申请将诉讼请求第一项变更为“请求依法判决被告立即向原告清偿2019年1月1日至2019年12月31日拖欠的租金113143元”；第三项诉讼请求变更为“依法责令被告立即搬出租赁房屋，并按45元/㎡支付租赁期满后占用租赁房屋期间的租金直至搬出”。被告陈某辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、双方签订的服务协议实为租赁协议，租赁期限未届满。2017年6月5日双方签订的服务协议实为房屋租赁协议，原告未提供任何服务，从签订的内容及条款均是租赁合同特征，要件，该合同第六条第四项明确约定使用期为五年，即租赁期为五年。至今租赁期未届满，原告所诉租赁期限已届满与事实不符，与租赁合同不一致，依法不应签订新的租赁合同。二、被告未有违约行为，不应承担违约金。被告在履行合同中一直按合同约定履行，并未有违约行为，该合同第五条，第四项规定：如乙方无故拖欠服务费…。该合同第六条第四项规定：第三年根据市场行情适当调整，合同到期后商户在同等条件下优先续用。第三年的租金在双方没有约定的情况下，被告先期交了部分租金(六万余元)，待双方协商好一次性交清。而原告擅自涨价，私自将租金由原来的35元/㎡涨至45元/㎡，并且，为了逼迫陈某缴纳租金，屡次停电，严重干扰了陈某的正常经营，属严重违约行为。被告未交满第三年租金是因为合同有约定，根据市场行情确定，即第三年的租金合同没有约定，在这种情况下，被告陈某仍然先行交付六万余元。被告陈某不属于违约行为，不应承担违约金。况且市场行情不好，经营效益严重下滑，均在亏损状态。而根据合同第六条第四项约定：第三年根据市场行情适当调整。这项约定的真正意思是市场行情好可以适当上调，市场行情不好，理应适当下调。故原告该项诉请不能成立。三、原被告依法签订的合同，租赁期限尚未届满，依法不应搬出租赁房屋。双方签订的合同依法成立并为有效合同，租赁期限未届满，在合同未解除或终止前，被告的合法权益依法应受到保护，原告诉请被告搬离房屋的请求同样不能成立。四、原告河南九街餐饮管理有限公司擅自大幅度涨价，恶意多次停电的行为，已经激起了九街商户的愤慨。综上，被告认为：原告的诉请无事实和法律依据，且是原告违约。请求法院查清事实，做出公正判决，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月5日，原告与被告签订《服务协议》，约定：河南九街餐饮管理有限公司（甲方）将其从河南东方房地产开发有限公司处租赁的信阳东方今典小区C区X#X#、D区X#X#X#楼底层商铺中的XX-XXX-XXX共335.45㎡租赁给陈某（乙方）用于经营双伙醉鹅餐饮店；相关费用计算：2017年乙方支付服务费58000元（第一年优惠方案，服务费部分减免）；2018年乙方支付服务费140889元；履约保证金：每单位餐饮商铺5000元；九街商铺保证乙方可使用五年，2017-2018年不涨服务费，第三年根据市场行情适当调整，合同到期后商户在同等条件下，优先续租。经核算，2017年6月5日至2018年12月31日期间，案涉商铺月租金按35元/㎡计算。合同签订后，九街公司将案涉商铺交付给陈某经营使用。2017年至2018年，陈某按约支付租金198889元及保证金5000元。2019年，陈某在交纳部分租金68000元后，原告于2019年9月23日向被告下发催缴租金通知，该通知载明：该商铺全年（2019年）商铺使用费共计181143元。按此标准，案涉商铺租金上涨为每月45元/㎡。双方就租金上涨事宜未能达成一致，被告未再给付租金。上述事实，有原被告提交的相关证据及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对各方当事人均具有同等约束力。原、被告双方签订的《服务协议》，实为租赁合同是双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的强制性规定，双方均应恪守约定，全面履行各自的合同义务。关于欠付租金数额，原被告签订的《服务协议》第六条第4款约定“九街商铺保证乙方可使用五年，2017-2018年不涨服务费，第三年根据市场行情适当调整…”，庭审中，原告未就租赁费的调整标准予以证明，本院按照2018年双方约定的租金标准确定被告欠付租金的数额为72889元，超出部分不予支持。关于违约金的问题，原告主张被告应按实欠3%加收滞纳金，经审查双方签订的《服务协议》，本院认为该协议没有明确2019年租金的给付时间，且原告单方面上涨服务费，不符合协议约定，也应承担相应的违约责任，故对原告的该项诉请不予支持。同理，九街公司以《服务协议》第6.3条的约定来行使合同解除权，但并未能达到《服务协议》约定的解除合同的条件，陈某也未同意解除合同,故双方之间签订《服务协议》并未解除。结合本案的实际情况，双方应就是否解除合同另行协商，协商不成再行起诉，原告要求被告搬出租赁房屋并支付租赁费的诉请，本案暂不作处理。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈某于本判决生效之日起十五日内给付原告河南九街餐饮管理有限公司2019年度欠付租金72889元；二、驳回原告河南九街餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1315元，由原告河南九街餐饮管理有限公司承担493元，被告陈某承担822元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判员 杨 娟二〇二〇年四月十四日书记员 陈卫卫