北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初33959号原告：何秀媛，女，1954年10月15日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王步峰，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乾旭，北京市法大律师事务所实习律师。被告：杨维铭，男，1969年10月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张依伦，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵正阳，北京市康达律师事务所实习律师。原告何秀媛与被告杨维铭合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何秀媛及其委托诉讼代理人王步峰、王乾旭，被告杨维铭及其委托诉讼代理人张依伦、赵正阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何秀媛向本院提出诉讼请求：1、要求被告协助原告办理坐落于北京市丰台区马家堡东路108号院9号楼2层XX号房屋的过户登记手续；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告母亲与原告的姨父系同事关系。被告上学前在原告的姨母家里长大，原告家与姨母家同住一个四合院里，原告的母亲也经常帮助看护被告，被告称呼原告二姑，称呼原告的母亲奶奶。近50年来，原被告家关系很好，往来密切，每年春节被告都来原告家看望原告母亲及原告。2006年，被告在远洋地产工作，获得了北京市丰台区大红门住宅区A-05区9号楼第2层3单元0202号房屋的内部购买资格，并与北京银帆基业房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订了《远洋自然房屋认购书》。但由于需要付全款，被告无购房资金，被告便将购房资格送给了原告。双方协商一致，由原告出资借被告的名购买该房屋，待被告取得房屋所有权证后再将所有权转移给原告。由于双方关系很好，当时没有签订书面借名买房合同。2006年5月25日，原告借用被告名义与房产公司签订了《北京市商品房预售合同》，价款506644元。原告分别于2006年8月9日，2006年11月24日向房产公司支付购房款486644元，2007年3月22日原告办理了入住手续，支付房屋面积测量误差房款差价1309元，并支付了印花税、公共维修基金等款项。入住后，原告对房屋进行了装修，并一直由原告居住至今。涉案房屋的买卖合同、付款发票及收据一直由原告持有。2019年3月2日，被告到原告家看望原告及原告母亲，称可以办理房屋产权证了，取走房屋买卖合同与房款发票、印花税收据等原件，说需要先约时间，叫原告等通知，并说五一以后，最迟六月中旬一起去办房产证，但被告至今未与原告联系办理房屋转移登记事宜。经查询，涉案房屋已办理房屋所有权证，登记地址为北京市丰台区马家堡东路108号院9号楼2层XX号。现被告违反约定，拒绝将房屋所有权转移登记给原告，并通知原告要卖掉房屋，要求原告腾房，原告为维护自己合法权益，故诉至法院。杨维铭辩称，不同意原告的诉讼请求，2006年，我通过摇号获得了远洋自然家园项目商品房认购资格，并与北京银帆基业房地产开发有限公司签署了《远洋自然房屋认购书》、《北京市商品房预售合同》。该房屋为普通商品房，非保障性住房等特殊性质房屋，因原被告两家关系密切，原告家有住房需求，故双方口头约定，购房后房屋一直由原告一家暂时居住。2019年4月22日，反诉人缴纳了房屋契税7619.3元，5月，办理了不动产产权证书，房屋产权人为被告。契税发票、购房发票都是由被告持有，原告无法证明购房款的性质，原告提交的家具家电收据也不能证明其借名买房的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和法院的调查，本院认定事实如下：杨维铭曾以买受人的名义与出卖人北京银帆基业房地产开发有限公司（以下简称银帆基业公司）签订《远洋自然房屋认购书》，约定买受人所购买的商品房为出卖人所开发的位于北京市丰台区远洋自然家园项目中的第9幢3单元2层202号房屋（以下简称202号房屋）。买受人应当在签订本《认购书》当日支付购房定金20000元人民币，买受人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方。双方另就房屋的购买约定了其他权利义务。上述认购书签订后，杨维铭向银帆基业公司支付20000元，并获得202号房屋的购房资格。2006年5月25日，出卖人银帆基业公司与买受人杨维铭签订《北京市商品房预售合同》，约定由银帆基业公司向杨维铭出售位于202号房屋，并约定房屋总价款为506644元。之后，何秀媛支付了购房款486644元。2007年3月21日，因202号房屋的实测面积与预售是面积存在误差，何秀媛补交房款差价1309元。2008年1月29日，何秀媛缴纳住宅专项维修资金10159元。202号房屋交付后，由何秀媛进行装修并居住使用至今，且《商品房预售合同》、购房款发票等原件均由何秀媛持有。2019年3月2日，杨维铭至202号房屋，将购房款发票等原件拿走，表示要办理房屋所有权登记手续。2019年4月22日，杨维铭缴纳契税7619.3元，并支付不动产登记费80元，该房屋登记于杨维铭名下。庭审中，杨维铭先是表示购房发票等原件原本就由其本人持有，在原告出示视频材料后表示不记得去原告家拿单子说的是什么了。之后在第二次庭审中，杨维铭表示双方曾在马年协商过原告将其家中要拆迁安置的房屋给杨维铭，杨维铭把202号房屋过户给何秀媛。何秀媛表示双方确实在房价上涨以后说过这事，但是并未达成一致。另，何秀媛表示愿意承担杨维铭交纳的2万元认购定金及办理产权过程中交纳的税费。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案的争议焦点之一：何秀媛与杨维铭之间是否存在借名买房的合同关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：下列事实，当事人无需举证证明：……根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实。结合上述规定，本院分析如下：第一，涉案房屋的购房款除认购定金外均由何秀媛支出；第二，杨维铭称涉案房屋房款系借款，但并未就此提供相应的证据；第三，何秀媛长期保管《商品房预售合同》、购房发票、专项维修基金的收据的原件，上述涉案房屋的重要资料，正常理应保存于真实权利人处；第四，涉案房屋交付后由何秀媛进行装修，且自购买后至今十余年间，均由何秀媛一家占有使用。综上，通过以上基础事实，并结合日常生活经验法则，本院认为依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定。何秀媛持有涉案房屋的重要资料且占有使用涉案房屋，如杨维铭为真实的房屋权利人，等同于其将自己所有的房屋放任于自己的管理之外，显然不符合常理。同时，何秀媛如在购房当时的物价水平之下，支付近50万元款项并对涉案房屋进行装修而不欲取得房屋的所有权，仅为获得居住房屋的权利，显然不符合事实。另外，杨维铭先是称房屋相关票据原件均由其持有，在原告出示相关证据后，又对相关情况支支吾吾难以做出符合逻辑的解释。综上，因借名买房关系中，房屋所有权名义上为出名人所有，但实际上财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之，而本案中何秀媛与杨维铭之间的关系符合上述情况，故本院结合房屋出资情况、履行情况等方面综合判断，认定何秀媛与杨维铭之间存在借名买房合同关系，且该合同不违反效力性强制性规定，应为有效。本案的争议焦点之二：杨维铭关于以房换房的主张是否成立。首先，本案进行了两次庭审，第一次开庭过程中杨维铭坚持称房屋是其本人购买的，且涉及房屋的购房发票等票据均由其本人持有，但并未提出双方约定交换房屋的事宜，直到第二次开庭前，杨维铭才主张双方曾说过交换房屋的情况；其次，杨维铭自己称双方系在几年前，马年的时候说过换房的这个事情，也说明双方在购房之初并未出现过以房换房的合意；第三，虽何秀媛亦认可双方在饭桌上曾说过这事，但是并未就此达成协议，杨维铭亦未就双方达成合意提供相应的证据。因此，本院对杨维铭关于“以房换房”的主张不予采信。本案争议焦点之三：杨维铭就购买房屋支付部分款项及税费的情况。首先，关于杨维铭支付的20000元认购定金，故该款项系购房款的一部分，应由房屋实际权利人支付；其次，关于何秀媛主张的该20000元系赠与的意见，无相应的证据予以证明，且何秀媛自述称杨维铭曾向中间人主张过要一辆捷达车，但是他们没有答应，按照其自述，杨维铭并无赠与的意思表示；第三，关于杨维铭为办理产权登记缴纳的税费，该税费应由房屋实际权利益人支出。现关于上述20000元认购定金及相应的税费，何秀媛同意承担。综上，杨维铭支付的20000元认购定金及7619.3元的税费均应由何秀媛负担，何秀媛亦表示同意将上述款项一并予以返还，本院在本案中将上述款项一并予以处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、何秀媛于本判决生效之日起十日内向杨维铭支付购房定金20000元并支付利息（利息以20000元为基数，自2006年5月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、何秀媛于本判决生效之日起十日内向杨维铭支付契税7619.3元及不动产登记费80元并支付利息（利息以7699.3元为基数，自2019年4月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、杨维铭于本判决生效之日起十日内协助何秀媛办理坐落于北京市丰台区马家堡东路108号院9号楼2层XX房屋的所有权变更登记手续。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8880元，由杨维铭负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  牛瑾婧人民陪审员  毕明深人民陪审员  陈志芳二〇二〇年四月二十二日书 记 员  肖秋然