广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终508号上诉人（一审原告）：珠海晏大纺织工业有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区斗门镇龙山工业区**********（301A厂房）。统一社会信用代码：914**********387XF。法定代表人：庄文红，总经理。委托诉讼代理人：郭海斌，广东法宗律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市龙山工业区管理委员会，住所地：广东省珠海市龙山工业区管理委员会。统一社会信用代码：124***********691R，负责人：梁荣固。委托诉讼代理人：黄素红，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市*****管理委员会，住所地：广东省珠海市斗门区*******。统一社会信用代码：114***********527L，负责人：陈家平。委托诉讼代理人：刘志艳，管委会法制办工作人员。上诉人珠海晏大纺织工业有限公司（以下简称晏大公司）因与被上诉人珠海市*****管理委员会（以下简称富山管委会）、被上诉人珠海市龙山工业区管理委员会（以下简称龙山管委会）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晏大公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持晏大公司一审全部诉讼请求；3.一、二审受理费由富山管委会和龙山管委会负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.本案一审中，晏大公司提交了涉案土地上有建筑物的照片，但富山管委会和龙山管委会当庭表示不知道照片是否真实，也不知道涉案土地上是否有建筑物。富山管委会和龙山管委会作为政府职能部门，理应为工业园区内的企业做好服务，但案件从起诉到开庭历经二个多月，完全可以审查清楚涉讼土地上是否有建筑物。一审庭审后，一审法院承办法官和书记员与各方当事人的代理人到了涉讼土地现场，看到晏大公司提交照片证据的房屋在涉讼土地之上，并且现场作了笔录，对土地位置进行了确认，各方代理人进行了签名。然而，一审判决书对此没有任何阐述。2.一审法院对涉讼土地是否有建筑物这一明显、重要的事实不予认定，更不要说这个建筑物是富山管委会和龙山管委会交付土地之前或是交付之后他人修建的事实，这些都是本案争讼的重要事实，如何认定，一审法院应当释明。一审法院对这个重要事实采用模糊的办法处理，不认定，不否认，就是认定事实不清。二、一审法院不依据法律规定判决案件，而是主观臆断，此举有悖于法律规定，也有失专业水准。1.一审法院判决理由是：“晏大公司主张龙山管委会尚有8546.16平方米土地尚未交付使用，但并未提交证据证明其曾向龙山管委会和富山管委会提出过异议，这并不符合常理。”一审法院不依法判决，而是主观臆断。晏大公司到斗门区工业园兴办企业，开始土地不需要那么大，工业园暂时没有全部交付土地也不会影响晏大公司的正常生产经营，迟点交付也没有关系，这完全符合常理。晏大公司在工业园内进行经营，从与工业园处理好关系考虑，口头提出交地要求，未书面提出，也符合常理。工业园这些年换了很多次领导，晏大公司和富山管委会、龙山管委会的现任领导提出过交付涉讼土地事宜后才提起本案诉讼。一审法院以“不符合常理”驳回晏大公司请求，更不符合常理。晏大公司与富山管委会和龙山管委会的建设用地使用权转让合同纠纷属于合同纠纷的一种，依据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，龙山管委会作为履行交付土地义务的当事人，应举证证明已经将涉案土地交付给了晏大公司，否则应承担举证不能的后果，而不是晏大公司举证不能被驳回诉请。2.一审法院也曾要求龙山管委会提交已经将诉讼土地征地款支付给被征地村民的相关证据，但是，龙山管委会以相关证据需要保密为由拒绝提交。晏大公司曾要求涉讼土地的占据者拆除建筑物，腾退土地，但是，占据者称其没有得到土地补偿款，故予拒绝。综上，一审判决认定事实不清，不适用法律判决案件，主观臆断，请求二审法院查明事实，依法改判。富山管委会辩称：一、一审判决认定事实正确，合法有据。富山管委会提交的证据显示，晏大公司已在包括8545.16平方米在内的全部土地上进行了规划建设等工作，已对案涉土地处于实际的占有、使用、管理和控制状态，且该状态持续多年。二、晏大公司不能在案涉8545.16平方米土地上施工，是第三方侵权造成，而且第三方侵权发生在2004年龙山管委会交付土地之后。自2004年至2018年9月期间，晏大公司没有向富山管委会催告提出“交付土地”的请求，2014年珠海市斗门区国土局依法两次收回了晏大公司闲置土地114487.9平方米，该公司亦没有向富山管委会或斗门国土局提出“交付8545.16平方米土地”的要求。直到2018年9月25日晏大公司发来《土地使用与厂房验收协助函》，晏大公司自己称“我公司食堂、宿舍、办公综合楼地段大约10亩（即案涉8545.16平方米土地）被小濠冲村村民霸占”，“目前企业发展需要，新的规划已经批准，但村民不允许进入测量、探桩，私自修建围墙、大铁门封锁，内养恶犬、派老人在内居住”等等。可见，包括案涉8545.16平方米在内的全部土地早已交付给了晏大公司，十多年来晏大公司在上面持续地占有、使用,开展了一系列规划建设和生产工作。由于晏大公司对该土地是分期开发建设的，部分未开发建设的土地被第三方非法侵占，导致其无法进场开工。综上，请求二审法院依法驳回晏大公司上诉，维持原判。龙山管委会辩称：一、一审法院认定事实清楚，分配举证责任正确，适用法律正确，请求法院维持原判。二、2003年11月15日，龙山管委会与晏大公司原法定代表人岑丽芬签订《用地合同书》，将位于龙山工业区内的面积为200亩的工业用地出让给岑丽芬。后岑丽芬设立晏大公司，2003年11月28日龙山管委会同意将位于龙山工业区、宗地号：预2105182、面积为201.81亩的土地（以下简称涉案土地）出让给岑丽芬设立的晏大公司作为工业及其配套建设用地。2004年8月19日、9月7日，珠海市国土资源局斗门分局向晏大公司发放了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，2005年3月8日珠海市国土资源局斗门分局为晏大公司颁发了《房地产权证》。至此，龙山管委会已完成土地出让手续，将面积为201.81亩的土地移交给晏大公司。且《房地产权证》明确载明使用权面积并附有宗地图，晏大公司对涉案土地的位置和范围清楚知晓，晏大公司支付全额的地价——并在土地上进行建设，即其确认土地无争议，同意接收土地，而龙山管委会交付土地是整体交付，并不存在有部分土地未交付的情况。因此，龙山管委会已履行了《用地合同书》约定的交付土地的义务，已完成举证责任。三、晏大公司提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利诉讼后果。如前述，龙山管委会已完成举证责任，此时举证责任转移到晏大公司，晏大公司主张龙山管委会未履行交付土地义务，应提供证据予以证明，一审法院分配举证责任正确。晏大公司主张其兴办企业之初不需要那么大土地，故而没有向龙山管委会就未交付部分土地的问题提出异议，但没有证据予以证明，也不符合常理。若龙山管委会在交付土地时存在部分土地未交付的情况，晏大公司应提出异议或双方以签订补偿协议等书面方式明确下来，但晏大公司并没有就此提出异议或提供书面证据予以证明，其主张口头向龙山管委会提出交地要求，也没有证据予以证明。且该面积为201.81亩的土地曾被珠海市国土资源局斗门分局两次收回部分土地，若涉案土地处于未交付、被他人侵占导致晏大公司无法使用的状态，晏大公司理应提出一并解决用地问题的要求，然而其却从未提出过有部分土地未交付的问题。另，晏大公司主张涉案土地被他人侵占，但其提供的证据仅能证明涉案土地上建有搭建物，无法证明该搭建物的具体建筑时间，晏大公司也没有提供其他证据证明该搭建物是在龙山管委会出让涉案土地时已存在，更无法证明龙山管委会未履行交付土地的义务。因此，晏大公司提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利诉讼后果。综上所述，恳请二审法院依法裁判，驳回晏大公司的上诉请求、维持原判。晏大公司向一审法院起诉请求：1.龙山管委会、富山管委会出让给晏大公司的位于珠海市斗门区**********土地（地号：440403003010GS00001，房地产权证珠字第0300084173号）73200.32平方米中的8546.16平方米，立即拆除地上搭建物，平整土地按净地标准交付给晏大公司；2.龙山管委会和富山管委会承担本案受理费。一审判决认定事实：2003年11月15日，龙山管委会（甲方）与晏大公司原法定代表人岑丽芬（乙方）签订《用地合同书》，约定甲方同意在龙山工业区内转让一块用地给乙方投资兴建工业项目，用地位于龙山工业区内即黄杨大道南侧，珠海市海一饲料有限公司东侧，面积为200亩，具体详见规划国土红线图为准；该宗地为工业用地，乙方必须按规划要求和规划用途使用土地。如若改变功能，必须与甲方协商，经甲方同意，并报国土规划部门审批；用地地价以现状毛地地价每亩1.8万元计算，总地价为360万元；乙方在签订合同7天内即付地价款30%即108万元，作为履行合同的定金，定金抵作地价款，乙方取得《建设用地批准书》后两个月内分两次付清余下款项，如果乙方不能按时支付地价款，从滞纳之日起2个月，甲方有权终止合同；该用地内的青苗及附着物的补偿由甲方负责，甲方负责五通（包括通水、通电、通讯、通排水管、通路）到用地红线边，平整土地费由乙方负责，其余由甲方负责监督工程进度，保质保量，按规定时间内如期平整妥当后交回乙方使用；乙方的土地使用权（国土证）由甲方负责办理，乙方需提供有关资料，办证费用由甲方负责；使用权属乙方所有，使用时限按国家规定为50年，自办理该宗地的建设用地批准书之日起算，期满后按国家有关政策规定确定土地使用权；乙方在取得建设用地批准书后三个月内必须进场施工，否则从第四个月起至第六个月止还未进场投入施工的，地价款则按原地价款上浮50%计算，一年内不投资建设的，甲方有权收回土地使用权，乙方已付地价款不予退还；乙方购地后必须按龙山工业区总规划要求进行设计建设规划方案，并把方案送甲方及规划部门审批和办理报建手续后才能进行施工，基建及施工承办商由乙方负责自行联系。2003年11月28日,龙山管委会向晏大公司出具《关于珠海晏大纺织工业有限公司工业用地的批复》，批复内容如下：一、同意将位于龙山工业区，宗地号预2105182，面积为134539.58平方米（折合201.81亩）的土地出让给贵公司作为工业及其配套建设用地；二、请你公司十五日内带资料到我工业区规划环保建设局办理用地手续，并按有关规定缴纳税。2004年8月19日，珠海市国土资源局斗门分局发放了《建设用地规划许可证》（编号斗规地许字[2004]0147号），载明用地单位为晏大公司，用地位置为斗门区斗门镇黄杨大道南侧，用地面积为134539.58平方米。2004年9月7日，珠海市国土资源局斗门分局发放了《建设用地批准书》，载明用地单位为晏大公司，批准用地面积为134539.58平方米。2005年3月8日，珠海市国土资源局斗门分局为晏大公司颁发了《房地产权证》，证号为粤房地证字第C3260080号，载明土地坐落珠海市龙山工业区（黄杨大道南侧），土地地号为预2105182，用途为工业，使用权面积为134539.58平方米。2014年11月27日，珠海市国土资源局斗门分局（甲方）与晏大公司（乙方）以及富山管委会（丙方）签订《收回土地使用权协议书》，约定：一、乙方同意由甲方收回上述用地中的53148.64平方米，本地块具体位置详见附件《珠海晏大纺织工业有限公司分割示意图方案》土地使用权；二、甲方收回上述地块如涉及有关补偿事宜的，由丙方负责与乙方协商解决，甲方不做任何补偿；三、乙方确保甲方收回本地块无抵押、查封，且产权清晰、土地权属无争议，收回本地块前发生的债权、债务以及由此引起的经济纠纷和法律责任与甲方、丙方无关，乙方同意按现状将本地块交给甲方，纳入政府的储备土地，丙方应协助甲方做好本地块清场工作；五、乙方同意在本协议书签订之日起五日内将上述用地产权证（粤房地证字第C3260080号）等相关资料原件一并交回甲方（由丙方代收），并协助甲方和有关政府部门办理本地块相关资料原件的土地变更手续，如乙方逾期未交回上述相关资料，视为上述相关资料原件自行作废，甲方有权自行向房地产登记部门等办理上述相关资料原件的土地变更手续。2014年12月31日，珠海市国土资源局斗门分局（甲方）与晏大公司（乙方）以及富山管委会（丙方）签订《收回土地使用权协议书》，主要内容为：甲、乙、丙三方经友好协商于2014年11月27日签订了《收回土地使用权协议书》，甲方收回乙方名下上述土地中53148.60平方米土地使用权，则乙方名下剩余81390.94平方米土地使用权，现根据珠海市*****产业发展规划需要，为节约、集约用地，加快推进斗门区的经济发展，经甲、乙、丙三方友好协商，并经斗门区人民政府同意，达成了如下协议：一、乙方同意甲方收回其位于斗门镇黄杨大道（现珠海市*****范围内）81,390.94平方米土地中的8190.62平方米土地使用权；二、甲方收回本地块如涉及相关补偿事宜的，由丙方负责与乙方协商解决，甲方不做任何补偿；三、乙方必须确保本地块的产权清晰和土地权属无争议，无抵押、查封，本地块在被收回前发生的债权、债务以及由此引起的经济纠纷和法律责任与甲方、丙方无关，由乙方自行负责；四、本协议签订之日起五日内，乙方应按土地现状将本地块交付给甲方，纳入政府储备用地，丙方应协助甲方做好本地块的清场工作；五、乙方应在本协议签订之日起五日内将上述用地有关产权证原件提供给甲方（由丙方代收），并协助甲方、丙方和有关政府部门办理土地变更手续，如乙方逾期未提供的，则视为涉及本地块的有关产权证原件自行作废，甲方有权自行向房地产登记中心等相关部门申请办理涉及本地块产权证原件的注销手续。2015年3月3日，珠海市国土资源局斗门分局为晏大公司颁发了《房地产权证》，证号为粤房地证珠字第0300084173号，载明土地坐落珠海市龙山工业区（黄杨大道南侧），土地地号为440403003010GS00001，面积为73200.32平方米。《房地产权证》附记中记载：原地号为预2105182，土地用途为工业，用地面积含公共配套，属整体使用；本宗地已办理斗门区斗门镇龙山工业区黄杨大道西2013号“302号厂房、303号厂房”自建房登记，总建筑面积28630.98平方米，扣除土地分摊面积9458.85平方米后剩余63741.47平方米（含公共配套属整体使用）。另查明，晏大公司成立于2004年2月5日，原法定代表人为岑丽芬，于2017年12月19日法定代表人变更为庄文红。一审法院认为，龙山管委会与晏大公司原法定代表人岑丽芬签订的《用地合同书》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。岑丽芬按合同约定付清了地价款，龙山管委会亦按合同约定为岑丽芬成立的公司即晏大公司办理了《房地产权证》（证号为粤房地证字第C3260080号，用地面积为134539.58平方米）。后晏大公司使用上述土地，在土地上建设厂房并经营，可见龙山管委会已履行了交付上述土地的义务。在原证号为粤房地证字第C3260080号的《房地产权证》上以及被珠海市国土资源局斗门分局两次收回部分土地后办理的证号为粤房地证珠字第0300084173号《房地产权证》上均载明了土地的具体坐标以及附有宗地图，且晏大公司也一直使用涉案土地，晏大公司对涉案土地的位置和范围应当是清楚知晓的，晏大公司主张龙山管委会尚有8546.16平方米土地未交付晏大公司使用，但晏大公司并未提交证据证明其曾向龙山管委会和富山管委会提出过异议，这并不符合常理。综上所述，龙山管委会已实际履行了交付涉案土地的义务，晏大公司主张龙山管委会和富山管委会将8546.16平方米土地交付给晏大公司，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决驳回晏大公司的诉讼请求。一审案件受理费4750元（晏大公司已预交），由晏大公司负担。二审期间，富山管委会提交如下证据：土地使用与厂房验收协助函（珠海晏大纺织工业有限公司2018年9月25日文件），证明晏大公司已在案涉土地上进行了规划、建设和施工准备等工作，包括8545.16平方米在内的全部土地已经交付给了晏大公司占有、使用，晏大公司不能在案涉8545.16平方米土地上施工，是第三方侵权造成，而且第三方侵权发生在2004年龙山管委会交付土地之后。上列证据，经质证，本院经审查认为，该证据来源合法，内容真实，且与本案相关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。本院经审理查明，二审法庭调查中，龙山管委会陈述晏大公司受让的涉案土地上确实存在案外人搭建的建筑物。富山管委会亦陈述涉案土地上确有案外人的建筑物，但不确定该建筑物所占土地是否与晏大公司所主张的8545.16平方米土地完全重合。各方当事人均不知该建筑物的权属人。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：首先，根据二审查明的事实，案涉8545.16平方米土地确实存在案外人的建筑物等，晏大公司在本案是以龙山管委会未按用地合同书的约定清理该地上建筑物并交付该部分土地为由提起本案诉讼，那么晏大公司该主张成立的前提在于该建筑物系在双方签订合同书之前抑或是晏大公司取得涉案土地使用权证之前即已存在，该建筑物存在起始时间的确定，属于事实问题，不涉及合同履行行为，因此适用谁主张谁举证的举证原则，应由晏大公司证明在其取得涉案土地使用权证之前该建筑物已经存在，但晏大公司对此并未提供证据证明，应承担举证不能的后果。其次，本案系不动产转让纠纷，就不动产物权变动，法律并未规定必须具备交付这一形式要件，晏大公司与龙山管委会也没有就涉案土地如何交付作出具体约定。实际上龙山管委会自身并未实际占有使用涉案土地，因此客观上也不必然需要龙山管委会履行退出涉案土地再向晏大公司移交涉案土地这一手续。事实上晏大公司在与龙山管委会签订用地合同书后，在所受让的部分土地上建有厂房等，即晏大公司已实际使用部分土地，但双方就实际已使用的土地也未办理书面或其他形式的交付手续，因此晏大公司以龙山管委会无法提供涉案8546.16平方米的交付手续为由主张龙山管委会实际未向其交付该土地，理据不足，不应采纳。再次，晏大公司在2005年3月8日取得了涉案面积为134539.58平方米的土地《房地产权证》后，还分别于2014年、2015年与珠海市国土资源局斗门分局、富山管委会两次签订《收回土地使用权协议书》，珠海市国土资源局斗门分局收回了部分土地，亦未见晏大公司提供证据证明其就涉案8546.16平方米存在案外人建筑物的问题向龙山管委会、富山管委会提出异议。综上，本院认为晏大公司要求龙山管委会、富山管委会拆除涉案面积为8546.16平方米土地上的建筑物，并交付平整后的土地，证据不充分，不应予以支持。由于晏大公司已取得涉案面积为8546.16平方米的土地使用权，对于案外人在晏大公司涉案8546.16平方米的土地上搭建建筑物使用，晏大公司作为该土地的合法使用权人，其可依法行使物权，排除妨碍。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。晏大公司上诉理据不足，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费4750元，由珠海晏大纺织工业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年四月二十三日书记员  江月娴