江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终592号上诉人（原审原告）：潘纯学，男，1982年6月15日生，汉族，江西省丰城市人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：彭征，江西爱心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐敏，女，1970年2月1日生，汉族，江西省南昌市东湖区人，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：胡志强，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈沙，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。上诉人潘纯学为与被上诉人徐敏房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初631号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成由审判员易芳担任审判长，与审判员高胜敏、黄若凡参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘纯学的上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，依据合同约定，搬迁速度奖励和停产停业补偿共计1888637.25元应判潘纯学所得；2、本案一、二审诉讼费由徐敏承担。理由是：1、一审判决认定合同条款有重大错误和偏差，潘纯学与徐敏签订的合同是双方真实意思表示，双方没有争议，也无异议，都各自履行合同的义务；2、租赁合同纠纷应当以双方的约定作为审判依据。对合同条款的理解应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思和合同目的；3、潘纯学与徐敏于2017年9月15日签订的《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，双方应当按照约定履行其义务。双方签订合同时的法律地位平等，从2012年8月14日至2017年9月15日的合同，正如合同双方确认的那样“根据《中华人民共和国合同法》有关规定，双方是在平等自愿、等价有偿的基础上，经充分友好协商签订本合同”。二审中，被上诉人徐敏答辩称：潘纯学的诉请无事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、导致双方签订的《店铺租赁合同》终止或解除的原因是因政府为实现公共利益而实行的征用、拆迁，这种行为可认为是一种不可抗力，徐敏对合同的解除、终止没有任何过错，更何况双方在合同的条文中将政府征用、拆迁约定为双方终止合同的免责条款。故徐敏不存在因合同终止需向潘纯学赔偿或补偿的理由；2、双方签订的合同中并未约定将“签约奖励、搬迁速度奖励和停产停业补偿”归潘纯学所有；3、一审时拆迁部门出具了书面证明，证明潘纯学诉称的“签约奖励、搬迁速度奖励和停产停业补偿”归徐敏单独所有，该部分的拆迁补偿与潘纯学的拆迁补偿项目不存在重合之处。涉案店铺拆迁部门针对作为租户的潘纯学有另外的补偿协议及补偿项目；4、潘纯学所称的“签约奖励、搬迁速度奖励和停产停业补偿”归徐敏所得，其获得该补偿有事实和法律依据。被拆迁的房屋产权所有人系徐敏，拆迁办针对产权人的拆迁补偿肯定是和徐敏西面签订拆迁协议，而该款项的用意是鼓励产权人赶紧签约，奖励的主体对象是徐敏，故该拆迁签约奖励归徐敏，潘纯学主张该款归他所有无事实和法律依据；5、变更诉讼请求需在举证期限内完成，而二审法庭给予的举证期限的截止日期为2020年4月8日，故潘纯学当庭变更诉讼请求无法律依据。潘纯学一审诉讼请求：一、判令拆迁补偿款8378162.25元归潘纯学所有；二、本案诉讼费由徐敏承担。原审认定的事实及判决要点：徐敏委托其姨夫卢胜和处理她位于宜春市间商铺的租赁事宜。潘纯学租赁徐敏商铺多年。2017年9月15日，潘纯学与徐敏姨夫再次达成一份《店铺租赁合同》，合同主要约定，徐敏将其所有的位于宜春市间店铺出租给潘纯学，租期为5年，前三年每年租金为240000元，后三年为每年264000元，押金为40000元（实际潘纯学已交纳80000元）；未经徐敏同意，潘纯学不得擅自转租店面；如当地政府征用拆迁，本合同无条件终止，且互不追究责任，租赁费按使用期限计算，拆迁补偿等费用都应归潘纯学所有等。潘纯学在租赁期间，将一些店铺转租给他人经营，卢胜和在庭审时也承认知晓转租的事实，只是他在庭审笔录上签字确认时，将内容作了改动。2018年5月16日，袁州区棚户改造总指挥部通知潘纯学和徐敏等商铺将被征收。2018年12月10日，徐敏与袁州区房屋征收与补偿安置办公室签订了宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议。协议签订后，徐敏按照袁州区棚户改造总指挥部颁发的袁棚改指字（2018）78号文件规定的私产商业店面征收补偿签约实际操作以及商业店面业主和经营户征收补偿明细与标准的要求领取了拆迁补偿款。指挥部规定的商业店面业主与经营户征收与补偿标准如下：1.搬迁补偿费：商业房产的搬迁补偿费按2000元/间计算；商业房产面积超过100m2按20元/m2计算，该补偿费用归现经营户所得；2.停产停业补偿费：按被征收商业房产评估补偿价值5%的标准给予业主停产停业补偿费，另外给与现经营户3%的停产停业补偿费；3.搬迁奖励补偿费：在房屋征收公告规定期限内签订房屋征收与补偿安置协议，搬迁完毕，腾空房屋，经验收合格的给予搬迁奖励，在规定搬迁时间20天以内完成搬迁并交钥匙的，按商业房产征收面积给予业主600元/m2的奖励；4.签约奖励补偿费：在规定签约时间20天以内签订房屋征收补偿安置协议的，按被征收商业房产评估补偿价值的20%给予业主奖励；5.装饰装修补偿费：按照谁装饰装修归谁所得的原则，即如该店面由业主装修出租的，该补偿费归业主；该店面由经营户装修的，装修补偿费归经营户，如业主与经营户在租赁协议上有明确约定的，该装修装饰补偿费以约定条款为主。徐敏除商铺拆迁面积补偿款外，领取了签约奖励补偿款6489525元（按被征收商业房产评估补偿价值的20%的标准计算）、停产停业补偿款1622381.25元（按被征收商业房产评估补偿价值5%的标准计算）及搬迁奖励补偿款266256元（按商业房产征收面积给予业主600元/m2的标准计算），总计8378162.25元。按照拆迁部门上述规定的属于潘纯学的搬迁补偿费、停产停业补偿费（按被征收商业房产评估补偿价值3%的标准计算）以及装饰装修补偿款徐敏未去领取，潘纯学获知徐敏领取了8378162.25元补偿款后，以房屋租赁合同中约定了补偿费用应归其所有为由要求徐敏将领取的签约奖励补偿费6489525元、停产停业补偿费1622381.25元及搬迁奖励补偿费266256元，合计8378162.25元支付给他。徐敏拒付，潘纯学遂向法院提起诉讼。另查明，徐敏在拆迁安置补偿合同签订后，收取了潘纯学商铺租金53334元。原审法院认为，徐敏委托其姨夫与潘纯学多次签订租赁合同，租赁时间达数年之久。在租赁过程中，双方均按约定履行了合同中约定的义务。之所以会出现本次纠纷，主要原因是双方未处理好案涉商铺的拆迁事项。潘纯学主张的拆迁补偿款8378162.25元归其所有的请求，是缘于其与徐敏所签租合同中第六条（第五款）中约定了“拆迁补偿等费用都应归潘纯学所有的内容，”该条款属约定不明条款，本身就含糊不清，因为拆迁款涵盖了商铺产权及商铺装饰补偿、搬迁及搬迁奖励补偿、停产停业补偿以及签约奖励补偿。如果按照该条字面理解，上述补偿费应全部归潘纯学所有，显然这有悖常理，也侵害了作为商铺所有人徐敏的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）款规定：履行方式不明确的，按照有利于实现合同的方式履行。本案中案涉的商铺租赁合同因拆迁而被解除，不能归责于双方当事人任何一方。政府部门在拆迁安置过程中，充分考虑了业主与承租户两方的利益，给予了适当的补偿。由此在理解租赁合同中约定的补偿条款时，应综合考量案件的实际情况以及拆迁部门的处理意见，当然也应该注意社会效果。从拆迁部门印发的文件和出具的证明不难看出被徐敏在拆迁部门领取的拆迁款项均属他自己应领取的款项。因此潘纯学仅凭一条约定不明的条款要求徐敏将已归属她的补偿款支付给其于法相悖、于理不合。之于此，潘纯学的此项请求不予支持。至于徐敏抗辩称其不是本案的诉讼主体，潘纯学告错了人。从潘纯学第一项诉请的字面理解，确实如徐敏所说为确认之诉，但综合审理全过程，可理解为潘纯学字面表述不到位。而对于潘纯学增加的诉请，租房押金80000元以及多付的租金53334元。如前所述，双方所签租赁合同因拆迁而被解除，徐敏应将押金退还给潘纯学，徐敏认为潘纯学在租赁期间私自转租，原租赁合同无效，并以此为由拒绝退还押金。前面提到过潘纯学租赁徐敏店面数年之久，徐敏不知道潘纯学转租的事实有违常理，而且徐敏的委托出租人在庭审中也承认知晓转租的事实。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，徐敏的上述抗辩理由不成立，案涉的租赁合同自始至终合法有效，徐敏应将潘纯学的80000元押金予以退回。至于53334元房屋租金，徐敏在与政府拆迁部门签订拆迁安置补偿合同后，就丧失了对案涉商铺的收益权，因此徐敏无权向潘纯学收取商铺租金，该款徐敏应退回给潘纯学。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（五）款、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：一、限徐敏于本判决生效之日起十日内返还潘纯学向其交纳的房屋押金80000元以及房屋租金53334元。二、驳回潘纯学的其他诉讼请求。案件受理费70447元，财产保全费5000元，合计75447元，由潘纯学承担72480.32元，由徐敏承担2966.68元。二审中，上诉人潘纯学、被上诉人徐敏均未提供新证据。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋被政府征收拆迁，政府给予的搬迁速度奖励266256元和房屋补偿价值5%的停产停业补偿费1622381.25元应归潘纯学还是归徐敏享有。一、关于搬迁速度奖励266256元归谁享有问题。袁州区棚户区改造总指挥部为了宜春中心城区灵泉片区的拆迁改造工程整体顺利推进，对征收拆迁的商业房产制定了补偿安置实施方案，搬迁速度奖励是为了鼓励商业经营户在规定的搬迁时间范围内尽早快速搬迁的商业经营户给予一定的奖励。本案涉案房屋虽然权利人是徐敏，但长期出租给潘纯学从事商业经营，因此，本案政府对及时搬迁的经营户给予的搬迁速度奖励由潘纯学享有，既符合设立该奖励的宗旨精神，亦更为合理。原审判决该奖励归房屋出租人徐敏享有不当，应予纠正；二、关于停产停业补偿费归谁享有问题。根据袁州区棚户区改造总指挥部办公室证明，相关征收与补偿安置实施方案中，按被征收商业房产评估补偿价值5%的标准给予业主停产停业补偿费，另外给与现经营户3%的停产停业补偿费。本案原审判决5%的停产停业补偿费归业主徐敏享有并无不当，应予维持。对另外3%的停产停业补偿费，潘纯学可按规定向相关部门主张。综上，潘纯学的部分上诉理由成立，本院予以采纳。原审法院认定事实清楚，但部分处理结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初631号民事判决中的第一项；二、搬迁奖励款266256元归潘纯学享有，如徐敏已领取，限徐敏于本判决生效后十日内支付给潘纯学；三、驳回潘纯学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70477元、财产保全费5000元、二审案件受理费21798元，共计97275元，由上诉人潘纯学负担83750元，由被上诉人徐敏负担13525元。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年四月二十八日法官助理罗武平书记员张媛