重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1716号上诉人（原审被告）：重庆中庚建设工程有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路223号，统一社会信用代码91500109556778459E。法定代表人：王建新，总经理。委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孔星，男，1989年1月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人（原审原告）：刘玉，女，1986年8月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨庆，重庆方腾律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：万天辉，重庆方腾律师事务所实习律师。上诉人重庆中庚建设工程有限公司（以下简称中庚公司）因与上诉人孔星、刘玉商品房预售合同纠纷一案，双方均不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初9128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中庚公司的委托诉讼代理人肖渭川，上诉人孔星、刘玉的共同委托诉讼代理人杨庆通过在线庭审方式参加了询问。本案现已审理终结。中庚公司上诉请求：撤销原审判决；改判驳回孔星、刘玉全部诉讼请求；一、二审案件受理费由孔星、刘玉负担。主要事实和理由：一审法院认定中庚公司未及时申请办理预购商品房登记备案，属于事实认定错误。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定，及中庚公司一审举示的《重庆市商品房联机备案登记表》，足以证明该公司已于2017年7月24日完成了涉案房屋的合同登记备案。孔星、刘玉辩称，网签合同和办理备案登记是两个行为、两个义务，开发商构成违约，应当按照合同约定支付违约金。孔星、刘玉上诉请求：撤销原审判决；改判中庚公司支付孔星、刘玉逾期办理合同登记备案违约金28257元；一、二审案件受理费由中庚公司负担。主要事实和理由：原审法院将合同约定的违约金调整为3000元于法无据；原审法院认定补充协议中关于逾期备案相关条款有效，属于对事实审查不清，补充协议约定的上述条款应为无效的格式条款。中庚公司辩称，双方在签订合同期间完成了合同备案，不存在违约；如果法院认定我方存在违约，我方认为违约金过高，对方并无实际损失；双方签订的补充协议是有效的。孔星、刘玉向一审法院起诉请求：1.中庚公司支付孔星、刘玉逾期办理合同登记备案的违约金28257元；2.中庚公司为孔星、刘玉安装单独水表和电表，做好一户一表；3.本案诉讼费由中庚公司承担。一审法院认定事实：2017年7月24日，孔星、刘玉（乙方、买方）与中庚公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市北碚区房屋预售给乙方，建筑面积为51.07平方米，总成交金额为387611元，付款方式为一次性付款。该合同第十二条关于办理合同登记备案的约定为：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机关申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。该合同附件五《补充协议》第五条关于合同登记、产权登记和预告登记的约定中第1、对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：（1）乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳公共维修基金、税款、手续费等，缴纳标准以本项目所在区域房管局同期规定为准。乙方在未缴纳公共维修基金、契税前，甲方将不能为其办理合同登记备案手续，且所引起的逾期办理合同登记备案手续的后果由乙方自行承担。……（3）乙方所购物业未处于抵押状态，甲方承诺签订合同后180个工作日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《合同登记备案》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务。孔星、刘玉支付中庚公司购房款的情况为：2017年6月14日支付30000元定金、2017年6月29日支付357611元，合计387611元。2017年6月29日，孔星、刘玉还向中庚公司支付了契税、转移登记费、权证印花税、合同印花税、大修基金、按揭印花税合计16463.33元。2019年6月25日，中庚公司取得涉案房屋所在楼栋的不动产权证（大证）。关于涉案房屋的一户一表，孔星、刘玉代理人认可大部分业主反映已实际安装到位。关于中庚公司是否存在逾期办理合同登记备案的行为，双方存在争议。孔星、刘玉认为，补充协议系格式条款，应属无效，根据双方签订的合同约定，中庚公司应于2017年8月3日之前办理合同登记备案，但中庚公司一直没有办理，孔星、刘玉暂计算至2019年8月2日，中庚公司逾期天数729天，按每日已付房款万分之一计算违约金，违约金应为28257元。中庚公司对此并不认可，并举示了打印的《重庆市商品房联机备案登记表》一份，拟证明合同签订当天已经完成了涉案房屋的合同登记备案；因为按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条的规定，北碚区属于联机备案登记区，中庚公司在签订合同当天及时办理了网签及联机备案手续，实际上已经完成了合同约定的登记备案义务，只是没有及时去领取合同登记备案证，存在履行瑕疵，并非违约。另中庚公司认为，双方签订的合同及补充协议均系真实有效。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条规定，商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人应当在签约之日起十五日内向预售房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。本案中，孔星、刘玉与中庚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《重庆市商品房买卖合同》第十二条及附件五补充协议第五.1.（3）条约定由中庚公司在签订合同后180个工作日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因中庚公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房登记备案，中庚公司应按逾期时间对孔星、刘玉承担违约责任。虽然案涉商品房所在地区已经实行网上签约、联机备案，但根据双方合同约定，中庚公司作为预售人仍然应当承担申请办理预购商品房合同登记备案手续并取得预购商品房买卖合同登记备案证明的义务；中庚公司辩解称联机备案即为办理了合同登记备案，但并未举示房屋所在地土地房屋登记机构出具的证据证实其辩解主张成立，故一审法院认为网签合同与申请办理预购商品房登记备案手续是两个行为、两项义务，中庚公司未按照合同约定在180个工作日的期限内申请办理预购商品房合同登记备案，其已构成违约，孔星、刘玉有权按照合同约定主张中庚公司承担违约责任。孔星、刘玉关于中庚公司构成逾期办理合同登记备案违约的理由成立，一审法院予以支持。关于违约金的问题。按照合同约定，因甲方原因未能按期向土地房屋登记机构提交办理合同备案登记，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；虽然中庚公司未在办理房屋产权证之前为孔星、刘玉办理合同备案登记的事实存在，但鉴于孔星、刘玉已经取得房屋产权证，且中庚公司已办理了网上签约备案，故中庚公司的违约行为未造成实际损失，故中庚公司认为约定的违约金过分高于损失请求调低，一审法院酌情按照3000元予以主张，对超出的部分不予支持。关于孔星、刘玉提出的第二项诉讼请求，因孔星、刘玉代理人自认涉案小区大部分房屋已做到一户一表，并安装到位，也未在本案中举证证明未安装一户一表，故一审法院对该项请求依法不予支持。一审法院判决：“一、被告重庆中庚建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告孔星、刘玉违约金3000元；二、驳回原告孔星、刘玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，减半收取253元，由被告重庆中庚建设工程有限公司负担。”二审中，双方均未举示新的证据。本院二审查明：中庚公司举示的《重庆市商品房联机备案登记表》载明：“……交易双方必须在该申请表打印后10日内，持商品房买卖合同，本申请表以及相关证件到重庆市北碚不动产登记中心完善合同登记手续……”对于该项内容，孔星、刘玉认为，办理合同备案登记需要开发商提交相应材料并取得登记受理单，再去领取不动产权登记证书。中庚公司认为，书面的登记备案证明需到相关部门完善，开发商去领取要有购房者的委托书，而购房者没有出具委托书；另，虽然双方没有去办理，但不影响合同备案登记完成的事实。本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点包括：一是中庚公司是否存在未及时办理预购商品房登记备案的违约行为；二是双方签订的补充协议中关于逾期备案相关条款是否属于无效的格式条款；三是一审判决对逾期办证违约金进行调整是否合适。现分别评判如下：1.关于中庚公司是否存在未及时办理预购商品房登记备案的违约行为的问题。孔星、刘玉与中庚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，中庚公司应在90日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因中庚公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房登记备案，中庚公司应按逾期时间对孔星、刘玉承担违约责任。在合同实际履行过程中，虽然中庚公司上诉称其以联机备案的形式完成了涉案合同的登记备案，但依据《重庆市商品房联机备案登记表》载明的“……交易双方必须在该申请表打印后10日内，持商品房买卖合同，本申请表以及相关证件到重庆市北碚不动产登记中心完善合同登记手续……”可以看出，联机备案登记只是双方完善合同登记手续的程序之一，并不能以完成联机备案作为申请办理商品房登记备案手续的全部内容，故一审法院认定中庚公司的履约行为与合同约定的相应义务不符，进而判定中庚公司存在未按约办理预购商品房合同登记备案的违约行为并无不当，本院予以维持。对于中庚公司的相关上诉理由，因缺乏事实依据，本院不予采信。2.关于双方签订的补充协议中关于逾期备案相关条款是否属于无效格式条款的问题。《中国人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该法第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，孔星、刘玉并未举证证明双方签订的补充协议中关于逾期备案相关条款的约定违反上述法律规定，故其上诉主张相关条款属于无效格式条款于法无据，本院依法不予支持。3.关于一审判决对逾期办证违约金进行调整是否合适的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据前述规定，违约金的性质主要是补偿性的，同时有限度地体现惩罚性。本案中，虽然中庚公司未在办理房屋产权证之前为孔星、刘玉办理合同备案登记的违约事实客观存在，但鉴于孔星、刘玉已取得房屋产权证，且中庚公司已办理网上签约备案，其违约行为未给购房者造成实际损失，故一审法院依据中庚公司的抗辩意见对该违约金予以适当调整并无不当，本院予以维持。对于中庚公司和孔星、刘玉的相关上诉理由，因缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，中庚公司与孔星、刘玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费431元，由重庆中庚建设工程有限公司负担50元，由孔星、刘玉负担381元。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年四月十六日法官助理 刘 莉书 记 员 陈 宇书 记 员 喻 瑜