贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初2666号原告：杨再平，男，汉族，1966年2月16日出生，住贵州省岑巩县。委托诉讼代理人：潘小玲，女，苗族，1971年8月21日出生，住贵州省凯里市。系原告杨再平之妻。被告：凯里市屹东房地产开发有限公司，统一社会信用代码91522601785461711E，住所地贵州省凯里市清江路39号。法定代表人：顾贵先，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖功兵、张哲辰，贵州维律律师事务所律师。原告杨再平诉被告凯里市屹东房地产开发有限公司（以下简称“屹东房开公司”）合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理案件后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告杨再平的委托诉讼代理人潘小玲、被告屹东房开公司的委托诉讼代理人张哲辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨再平向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号2010001110）附件五合同补充协议第4条无效；2、屹东房地产公司退还杨再平燃气开户费2200元、电开户费529元、电视开户费265元、测绘费183.4，合计3177.4元，并支付2013年2月3日至2020年3月31日的资金占用利息1309元，之后的资金占用利息以3177.4元为基数，按年利率6%支付至全部款项付清之日止；3、屹东房地产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，杨再平购买屹东房开公司开发的龙泉明珠1栋6单元4-1号商品房一套。2013年2月3日，杨再平按屹东房开公司要求，向屹东房开公司缴纳了燃气开户费2200.00元、供电开户费529.00元、闭路电视开户费265.00元、测绘费183.4元。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条规定：“商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺及相关权益”。前述约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。屹东房开公司的行为违反了国家法律及合同约定，侵害了杨再平的合法权益，依法应退还杨再平交纳的相关费用及利息。被告屹东房开公司辩称：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》第4条约定的房屋价款并不包括其诉请的费用，这些费用没有计入房价之中。在这些费用并未计入房屋价款之中的情况下，双方约定这些费用由杨再平另行承担，并不加重杨再平的购房负担，故不存在违反《合同法》第40条的情形；2、杨再平诉请的费用系屹东房开公司代收代缴的费用，这些费用已如实交付给相关单位，故不存在通过加重对方责任而获得额外利益的情形；3、城镇居民住宅燃气安装费纳入房价，是2018年7月1日《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法（施行）》施行后才开始执行的，屹东房开公司收取杨再平燃气费在前，符合当时的规定；4、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不属于《合同法》第52条所指的法律和行政法规，故本案不存在违反《合同法》第52条的无效情形；5、杨再平的起诉已过诉讼时效，诉讼不应当支持。综上，应当驳回杨再平的诉讼请求。经审理查明，凯里市清江路龙泉明珠楼盘是被告屹东房开公司开发的商业性住宅小区。2013年9月11日，原告杨再平与屹东房开公司签订《商品房买卖合同》（编号2010001110），以总价款321189.00元购买该小区1栋6单元4-1号住宅一套。双方在附件五“合同补充协议”4中约定，水、电、天然气、电视、电话宽带等开户费用由买受人承担。2013年2月3日交房时，屹东房开公司收取了杨再平燃气开户费2200元、电开户费529元、电视开户费265元测绘费183.4元，合计3177.4元。杨再平认为其交纳的购房价款已包含了上述费用，屹东房开公司的行为侵害了其合法权益，遂于2020年3月23日具状向本院起诉，要求屹东房开公司退还上述费用，并按银行同期存款利率支付利息。上述事实，有杨再平的陈述及其提交的商品房买卖合同、收据等证据证实，本院予以确认。本院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定。依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条的规定，商品房买卖合同中的“商品房价格”应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。这是强制性规定，无需再用协议加以明确。原、被告订立的《商品房买卖合同》发生在该条例施行之后，约定应当遵从该条例的规定。然双方在补充协议中将水、电、天然气、电视、电话宽带等开户费用约定由买受人承担，违反了强制性规定，属于无效条款。屹东房开公司依据该无效条款取得的财产应当予以返还。杨再平主张被告退还燃气、供电、闭路电视开户费，并支付相应的利息，于法有据，应当支持。关于测绘费的负担问题。经审查，屹东房开公司出卖给杨再平的商品房计价方式是平方价，即面积乘以价格。实物面积是否达到合同约定面积，证明责任应该在屹东房开公司。在双方没有约定测绘费由谁负担的情况下，屹东房开公司单方将测绘费转移给杨再平负担，加重了杨再平的购买责任，杨再平是可以要求屹东房开公司退还的。但是，杨再平自交纳测绘费之日其就应当知道其利益被侵害，应当在三年内行使退还测绘费请求权。由于杨再平怠于行使权利，导致请求权超过了诉讼时效，已丧失胜诉权，对其要求屹东房开公司退还测绘费的请求，本院不予支持。关于屹东房开公司抗辩的下列问题，本院认为，第一、屹东房开公司抗辩向杨再平收取的开户费系代相关部门收取，已如实交给相关单位，没有因加重对方责任而获取额外利益问题。经审查，屹东房开公司向杨再平收取的燃气、电视、供电开户费，实质上是燃气管道建设维护费、电视安装工料费、低压用户报装工料费，这些费用属于商品房配套设施建设费用，已包含在商品房价格之中，屹东房开公司不应当在商品房价款之外另行向杨再平收取，故不存在代收代缴问题。第二、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》效力问题。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是贵州省人大常委会制定的地方性法规，对在贵州省范围内从事房地产经营的主体具有约束力。违反该条例规定的情形可视为违反法律、行政法规的强制性规定。因此，屹东房开公司以该条例不是法律、行政法规进行抗辩，不能成立。第三、诉讼时效问题。民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。本院在前述论证中已经阐述了原、被告在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故屹东房开公司抗辩原告退还开户费主张已过诉讼时效，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条（四）项的规定，判决如下：一、确认原告杨再平与被告凯里市屹东房地产开发有限公司于2010年9月11日签订的《商品房买卖合同》（编号2010001110）附件五合同补充协议中第4条：“水、电、天燃气、电视、电话、宽带等开户费用由买受人承担”条款无效。二、被告凯里市屹东房地产开发有限公司自本判决生效之日起九十日内退还原告杨再平天燃气开户费2200.00元、电视开户费265.00元、电开户费529.00元，合计2994.00元。并以2994.00元为基数、按中国人民银行同期同类存款利率从2013年2月4日起支付原告杨再平利息至付清上述款项之日止。三、驳回原告杨再平其余诉讼请求。判决生效后，义务人不履行义务的，权利人应在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由原告杨再平负担5.00元，由被告凯里市屹东房地产开发有限公司负担20.00元。本判决为终审判决。审判员  严进二〇二〇年四月七日法官助理潘旭书记员李丽霞