云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初2133号原告：沙镔，男，1985年10月3日出生，彝族，住云南省昆明市东川区。被告：昆明凡丁商贸有限公司，统一信用代码：91530103061586762Y。住所：云南省昆明市盘龙区云南映象二期.故乡的云（二）106幢1单元2层202号。法定代表人：朱利祥，总经理。委托诉讼代理人：梅红，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。原告沙镔与被告昆明凡丁商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙镔，被告昆明凡丁商贸有限公司的委托诉讼代理人梅红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙镔向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告解除租赁合同并支付未履行部分商铺租金83999.99元；2、请求判令被告退还已交的保证金10000元、诚信经营保证金2000元；3、请求判决确认被告严重违约，并承担24300元的违约责任；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告沙镔与被告昆明凡丁商贸公司于2018年1月18日签订了一份“ｅ＋鲜生”缤纷集市商铺租赁合同，并一次性支付了铺位租金27000元，租赁期限自2018年3月1日起至2019年2月29日止。2018年6月，昆明凡丁商贸有限公司告知沙镔因其资金周转困难，现提前续租可以享受“交一年房租多送两个月的经营期”的优惠政策，经双方友好协商，沙镔鉴定再续约三年，并于2018年7月2日重新签订了一份“ｅ＋鲜生”缤纷集市商铺租赁合同，并一次性补交了商铺租金81000元，所租赁商铺为止不变，位于云南省昆明市，租期63个月，自2018年3月1日起至2023年5月30日止。2019年4月，云南德龙物业服务有限公司告知沙镔，因昆明凡丁商贸有限公司与其存在经济纠纷，终止合同关系，现已收回昆明凡丁商贸有限公司承租的所有商铺，若原告沙镔想继续租用该商铺，需与云南德龙物业服务有限公司重新签订商铺租赁协议，并重新支付相应的租金。沙镔无力支付租金，于2019年4月30日被云南德龙物业服务有限公司清退出场，之前所签订的协议被迫终止。原告及广大租户曾多次要求昆明凡丁商贸有限公司履行合同义务均未果，且无一人出面解释或承诺退还剩余租金和保证金。为此，原告认为昆明凡丁商贸有限公司已属严重违约，应承担违约责任：一、根据合同约定，原告向被告所租赁商铺的租期为63个月，且原告已一次性向被告支付了租金108000元，但被告只履行了14个月，尚有49个月未履行，未履行部分折合租金83999.99元。二、根据合同约定，原告向被告支付的10000元保证金和2000元的诚信经营保证金在协议期结束后7个工作日内凭收据全额无息退还。三、根据合同约定，若原告正常营业无任何过错，被告单方面解除合同，被告承担年总租金30%的违约金。综上，原告为维护自身权益，因此提起诉讼。被告昆明凡丁商贸有限公司辩称：1、对原告主张解除合同没有异议；2、对租金的计算，我方认为剩余部分的租金应该按150元/平方米每月标准计算，应退74250元；3、违约金的违约责任不在我方，是因为案外人强行解除，我方不应当承担违约责任，如果法庭认为我方应承担责任，请求法庭调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月2日，原告沙镔（承租方、乙方）与被告昆明凡丁商贸有限公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁协议》，约定以下涉案内容：1、甲方出租的商铺（铺位）位于昆明市（铺位），面积为15平方米；2、乙方租期为63个月，自2018年3月1日起至2023年5月30日止。（注：交一年送两个月）；3、乙方在本协议签订之日向甲方支付10000元的保证金、诚信经营保证金2000元。该保证金在本协议期结束后的7个工作日内，在乙方无违约及无拖欠甲方租金、物管费、水电等费用的情况下由甲方凭收据无息退还乙方；4、租金四年一次性支付，按150元／平方米每月标准收取；在第一年签署本协议之日向甲方一次性支付108000元的商铺（铺位）租金；5、乙方在本商铺（铺位）内经营业态为：猪肉、预包装食品；6、若乙方正常营业无任何过错，甲方单方面解除合同，甲方承担年总租金的30%的违约金。庭审中被告昆明凡丁商贸有限公司确认收到原告沙镔交纳的以下费用：1、D021号商铺保证金10000元；2、D021号商铺诚信保证金2000元；3、D021号商铺租金（2018年3月1日-2023年5月30日）108000元。另确认：1、涉案商铺已经于2019年5月1日被云南德龙物业服务有限公司出租给鲁新华，庭审中被告昆明凡丁商贸有限公司也认可原告沙镔于2019年4月30日被清场后就未继续经营使用涉案商铺。本院认为，原告沙镔与被告昆明凡丁商贸有限公司签订的《商铺租赁协议》系当事人真实意思表示，未违反相关法律法规，本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，双方均应诚信履行约定的各项义务。首先，关于合同的解除。原告沙镔已按照协议约定，向被告昆明凡丁商贸有限公司交纳租金、保证金、诚信经营保证金，充分履行了支付义务。但由于被告昆明凡丁商贸有限公司与案外人的纠纷致使涉案商铺被收回清场，致使双方的租赁合同在2019年4月30日后已经不能正常履行，本案租赁合同已经不能实现合同目的。故本院依法确认原告沙镔与被告昆明凡丁商贸有限公司于2018年7月2日签订的《商铺租赁协议》事实上已于2019年4月30日解除。其次，合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方在《商铺租赁协议》约定的租赁期限为：2018年3月1日起至2023年5月30日，结合双方认可涉案标的实际使用到2019年4月30日的事实，现合同解除后被告昆明凡丁商贸有限公司应向原告返还自2019年5月1日至2023年5月30日的已付租金83999.99元（108000元÷63个月×49个月≈83999.99元）。另合同解除后，被告昆明凡丁商贸有限公司应按约返还原告沙镔保证金10000元、诚信经营保证金2000元。第三，关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告沙镔合同履行过程中正常营业无任何过错，被告昆明凡丁商贸有限公司作为出租人不能确保租赁物符合约定的使用状态，已属违约。结合双方在《商铺租赁协议》中“若乙方正常营业无任何过错，甲方单方面解除合同，甲方承担年总租金的30%的违约金”的约定，故本院依法确认被告昆明凡丁商贸有限公司应支付原告沙镔违约金6171.43元（108000元÷63个月×12个月×30%≈6171.43元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告昆明凡丁商贸有限公司在本判决生效后十日内向原告沙镔履行以下金钱给付义务：1、返还已付租金83999.99元；2、返还保证金10000元；3、返还诚信经营保证金2000元；4、支付违约金6171.43元，四项共计102171.42元；二、驳回原告沙镔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2706元，减半收取计1353元，由原告沙镔负担200元、被告昆明凡丁商贸有限公司负担1153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 王 凡二〇二〇年四月二十八日书记员 涂馨月