重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终2161号 上诉人（原审原告、案外人）：谯毅，男，1984年10月5日出生，土家族，住重庆市秀山县。 委托诉讼代理人：王利，重庆春雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨斯棋，重庆春雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市巴南建设（集团）有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞箭河路5号附9号，统一社会信用代码91500113203436859R。 法定代表人：陈孝斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：游国熹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂静，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆中先置业有限公司，住所地重庆市渝中区中山路155号3楼，统一社会信用代码915001037453447725。 法定代表人：吴登明，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：重庆亘阳房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区武陵路222号南A栋2-2，组织机构代码56160325-8。 法定代表人：罗湘君，该公司总经理。 上诉人谯毅因与被上诉人重庆市巴南建设（集团）有限公司（以下简称巴南建司）、原审第三人重庆中先置业有限公司（以下简称中先公司）、原审第三人重庆亘阳房地产开发有限公司（以下简称亘阳公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2019）渝04民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人谯毅的委托诉讼代理人王利，被上诉人巴南建司的委托诉讼代理人游国熹、聂静到庭参加诉讼。原审第三人中先公司、亘阳公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 谯毅上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持谯毅一审诉讼请求；2.由巴南建司承担全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定亘阳公司未收到案涉房屋房款28万元的事实错误；2.一审法院认定2006年谯毅与黄廷开、罗湘君签订的《商业买卖协议》所载中和镇迎凤路（迎凤大厦）和2010年谯毅与亘阳公司签订的《重庆市商品房买卖合同》所载迎凤路5号云鼎星座X商业门面中的合同标的物不一致系认定事实错误；3.一审法院认定谯毅未能证明在查封之前合法占有案涉房屋系事实错误；4.一审法院错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条，应当适用《执行异议复议规定》第二十九条。谯毅在签订案涉房屋买卖合同之时并无可供居住的房屋，《执行异议复议规定》第二十九条第二款判定买受人名下无其他用于居住房屋的时间点应是购买房屋之时而非提出执行异议之时。 巴南建司辩称，谯毅的上诉理由不成立，应依法驳回上诉并维持原判。事实和理由：1.谯毅没有于人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同并交付房款；2.谯毅签订的《重庆市商品房买卖合同》是人民法院查封后签订的，不适用排除执行的法律规定；3.案涉房屋系商业门面，占有在人民法院查封后，根据《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，谯毅均不能排除执行。 中先公司、亘阳公司未发表意见。 谯毅向一审法院起诉请求：1.停止对位于秀山土家族苗族自治县（以下简称秀山县）中和街道X商业门面的执行；2.确认谯毅与亘阳公司签订的《重庆市商品房买卖合同》有效，并确认案涉房屋归谯毅所有；3.依法判令亘阳公司协助办理产权过户登记；4.本案诉讼费用由巴南建司承担。 一审法院认定事实：云鼎星座房地产开发项目位于秀山县中和街道迎凤路5号，开发业主经过几次变更，最先为重庆市秀山县腾达房地产开发有限公司，后变更为中先公司，2010年11月又变更为亘阳公司。工程由巴南建司承建，于2008年6月5日取得预售许可，于2009年主体工程完工。2009年，因云鼎星座项目工程款纠纷，巴南建司向重庆市第四中级人民法院提起诉讼，请求中先公司支付工程款，并申请对云鼎星座项目进行诉讼财产保全。2009年12月9日，重庆市第四中级人民法院作出（2009）渝四中法民保字第8-1号民事裁定，准许保全申请，对云鼎星座项目5层商铺和105套住宅进行了查封，案涉房屋在查封之列。巴南建司因云鼎星座项目工程款纠纷，先后提起多起诉讼，云鼎星座项目财产保全到期后均申请了续保，重庆市第四中级人民法院分别于2011年11月14日、2012年11月14日、2013年11月14日、2014年11月14日、2015年11月15日就云鼎星座项目财产保全事项作出（2009）渝四中法民初字第34-3号裁定、（2009）渝四中法民初字第34-5号裁定、（2009）渝四中法民初字第34-6号裁定、（2009）渝四中法民初字第34-7号裁定、（2015）渝四中法民初字第16-1号裁定，对上述房产进行了续查封。就云鼎星座项目工程款纠纷，最终经重庆市高级人民法院二审，于2017年6月20日作出（2016）渝民终138号民事判决书，终审判决中先公司和亘阳公司向巴南建司支付工程款24715580.5元及利息、资金占用费7790367元、停工损失费3315026元，确认巴南建司在24715580.5元的工程款范围内就云鼎星座项目折价或者变卖、拍卖所得的价款优先受偿。此后，云鼎星座房地产开发项目的尾项工程由重庆伟太建筑工程有限公司（以下简称伟太公司）承建完毕。后巴南建司依据该生效判决向重庆市第四中级人民法院申请执行，执行过程中，重庆市第四中级人民法院于2018年10月9日作出（2017）渝04执67号之一公告，拟对亘阳公司名下的75处建筑面积合计14026.72平方米的房产进行拍卖，本案争议的房屋在查封范围和本次拍卖范围内。谯毅提出执行异议请求解除执行措施，重庆市第四中级人民法院经审查作出（2018）渝04执异697号执行裁定书，驳回谯毅的异议请求，谯毅不服遂提起本案执行异议之诉。 因云鼎星座项目常年被人民法院查封，云鼎星座111套住房中已有部分房屋对外出售，购房户因无法接房将出现群体上访事件，造成社会不安定。为此，秀山县人民政府牵头抽调相关人员组成秀山县房地产开发建设信访突出问题专项治理工作领导小组（以下简称工作组）。在工作组的组织协调下，2014年5月29日，中先公司（甲方）、亘阳公司（乙方）、巴南建司（丙方）、伟太公司（丁方）、重庆市秀山县城乡建设委员会（戊方）五方就巴南建司如何解除云鼎星座111套住房查封事宜达成协议并签订《协议书》。《协议书》并未涉及商业门面。 2006年2月5日，谯毅与罗湘君、黄廷开签订了《商业买卖协议》，约定黄廷开自愿将坐落于重庆市秀山县中和镇迎凤路（迎凤大厦）X商业门面套内面积约260平方米出售给谯毅，总成交价28万元。黄廷开于当日给谯毅出具了收到谯毅购买迎凤大厦260平方米商业门面28万元购房款的收条1张。2010年10月10日，谯毅与亘阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定谯毅购买亘阳公司开发的位于重庆市秀山县中和街道迎凤路5号云鼎星座物理层为第X层、名义层为第X层套内面积为260平方米的商业门面，总成交价28万元。 谯毅在秀山县有其他可用于居住的房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点为：谯毅就案涉房屋享有的权利能否排除巴南建司的申请执行。 首先，虽然各方均认可巴南建司、亘阳公司、中先公司、伟太公司、重庆市秀山县城乡建设委员会于2014年5月29日共同协商达成的一份《协议书》，但从该协议签订的过程和内容来看，上述五方达成这份协议的目的旨在解决巴南建司在诉讼中申请法院冻结的云鼎星座111套住房问题，而未涉及商业门面的问题。因此，谯毅基于案涉的《协议书》来主张排除巴南建司申请对案涉房屋的执行于法无据，不予支持。 其次，《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然谯毅举示了一份2006年2月5日谯毅与罗湘君、黄廷开签订的《商业买卖协议》，但该商业买卖协议约定谯毅所购买的是坐落于重庆市秀山县中和镇迎凤路（迎凤大厦）X层的商业门面，而2010年10月10日，谯毅与亘阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定谯毅购买亘阳公司开发的位于重庆市秀山县中和街道迎凤路X商业门面。两份协议所指向的对象一个为迎凤大厦X层门面，一个为X门面。一份协议的出卖人为黄廷开，一份协议的出卖人为亘阳公司。因为两份协议的出卖人不一致，协议上记载的标的物也不一致，现谯毅主张两份协议所指向的标的物为同一门面，但没有举示充分证据予以证明，故难以认定谯毅在法院查封案涉门面之前就与亘阳公司签订了合法有效的书面合同；另外，即使谯毅主张的两份协议所指向的标的物是同一门面，谯毅主张支付购房款的依据也仅仅是黄廷开出具的1张收条，因28万元支付属于大额款项支付，谯毅没有举示其他证据对该28万元已实际进行支付予以佐证，即使谯毅支付给黄廷开28万元属实，该购房款也是支付给黄廷开个人，并非支付给亘阳公司，谯毅也没有举示亘阳公司给谯毅出具收款依据等证据证明亘阳公司追认该笔购房款的支付，因此，谯毅举示的证据也不足以证明其在法院查封之前向亘阳公司足额支付了购房款；再者，谯毅在本案中虽然主张其已经占有了案涉门面，但没有举示充分证据予以证明，难以认定谯毅在法院查封之前合法占有案涉门面。综上，谯毅对案涉房屋的权益不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，其据此规定主张排除案涉房屋执行的理由不能成立，不予支持。 再次，《执行异议复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。谯毅在本案中未举示证据证明其购买案涉门面系用于居住，且其自认其除开案涉门面以外有用于居住的房屋。故，其也不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形。其据此规定主张排除案涉房屋的执行的理由不能成立，不予支持。 最后，关于谯毅提出确认合同效力并确认案涉房屋属于其所有并判令亘阳公司协助办理过户登记的请求问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”谯毅请求确认案涉房屋属其所有，因谯毅与亘阳公司签订合同后，尚未办理产权过户登记，谯毅享有合同上约定的权利，该权利系债权，非物权，故谯毅请求直接确认其为案涉房屋的所有权人的请求在本案中不予支持。谯毅主张确认合同有效及协助办证问题，不属于本案执行异议之诉中的审查范围。 综上所述，谯毅的诉讼请求及理由依法不能成立，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决驳回谯毅的诉讼请求。案件受理费5500元，由谯毅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 谯毅举示以下证据：第一组证据，秀山县中和街道东风社区居委会情况说明原件，拟证明谯毅在人民法院查封前已占有云鼎星座X商业门面260平方米。第二组证据，秀山县中和街道东风社区居委会证明原件、秀山县建设工程质量监督站监督结论及审查意见复印件，拟证明云鼎星座与迎凤大厦是同一幢房屋。第三组证据，（2008）秀民初字第509号调解书、（2015）秀法执恢复字第0052号结案报告、户口登记簿，拟证明谯志荣与谯毅系父子关系，谯毅2006年购房资金是其父谯志荣向田锋借款，该借款直至2014年才还清。 巴南建司质证认为，第一组证据，秀山县中和街道东风社区居委会情况说明的真实性不予确认。案涉工程由巴南建司施工至2009年6月5日停工，2009年12月进行诉讼保全。在此期间仅完成主体部分施工，施工现场停滞并封闭，无论商业房屋还是住宅均未完工，不具有使用条件，谯毅不可能在查封前占有使用商业房屋。且情况说明记载“现”谯毅已占有使用，并不能证明谯毅在查封前占有案涉房屋。第二组证据，秀山县中和街道东风社区居委会证明的证明内容不是居委会职权范围，真实性不予确认。秀山县建设工程质量监督站监督结论及审查意见，由于没有原件，真实性不认可，没有关联性。第三组证据，与本案没有关联性。 巴南建司举示了视频和照片，拟证明谯毅在查封前占有案涉房屋的事实不成立，案涉房屋于2009年12月查封，查封时案涉项目尚未施工完。 谯毅质证认为，视频和照片不属于新证据，没有显示拍摄时间，真实性不认可，也不能达到证明目的。 本院经审查认为，谯毅举示的秀山县中和街道东风社区居委会情况说明未载明谯毅占有案涉房屋的时间，不能达到谯毅在查封前占有案涉房屋的证明目的。秀山县中和街道东风社区居委会证明、秀山县建设工程质量监督站监督结论及审查意见，结合巴南建司认可迎凤大厦和云鼎星座为同一项目，本院予以采信。（2008）秀民初字第509号调解书、（2015）秀法执恢复字第0052号结案报告、户口登记簿，该组证据虽能证明谯毅父亲谯志荣借款的事实，但该借款的去向和用途并无其他证据予以佐证，故该组证据尚不足以证明谯毅是用该借款支付的案涉房屋购房款。视频和照片，客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。 本院认为，本案二审的争议焦点是：谯毅是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院对此评述如下： 关于本案应当适用《执行异议复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。在金钱债权执行中，《执行异议复议规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，系普适性条款。而《执行异议复议规定》第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是针对消费者购置居住用房而规定的特别条款。本案中，案涉房屋系商业门面，不适用第二十九条。 《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”无过错不动产买受人必须符合上述全部四个要件才能排除执行。本案中，谯毅举示的秀山县中和街道东风社区居委会情况说明并未载明谯毅占有使用案涉房屋的时间在人民法院查封之前，也未举示其他证据证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，不符合该条第二个要件，不能够据此排除执行。 关于谯毅请求确认案涉房屋归其所有的问题。本案中，因谯毅与亘阳公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系债权合同，在案涉房屋产权尚未登记至谯毅名下的情况下，谯毅仅对亘阳公司享有交付标的物、协助办理过户手续的债权，而不享有物权，故其不能直接依据《重庆市商品房买卖合同》请求人民法院确认案涉房屋归其所有。因此，谯毅请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于谯毅请求确认《重庆市商品房买卖合同》有效及判令亘阳公司协助办理过户登记的问题，因其均不属于本案执行异议之诉的审查范围，故本院均不予支持。 综上所述，谯毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元，由谯毅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 宾 审 判 员  周 倩 审 判 员  米 阳 二〇二〇年四月二十七日 法官助理  孙 静 书 记 员  谢奇静