黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终322号上诉人（一审被告）：绥化市北林区信达小额贷款有限责任公司，住所地绥化市北林区南二西路22号。法定代表人：李增祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶振明，男，1948年9月19日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：魏积辉，男，1964年7月27日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（一审原告）：崔影，女，1989年10月5日出生，现住黑龙江省望奎县。委托诉讼代理人：岳春辉，黑龙江东旭律师事务所律师。一审第三人：望奎县森淼房地产开发有限公司。法定代表人：贾全福，该公司经理。上诉人绥化市北林区信达小额贷款有限责任公司（以下简称信达公司）与被上诉人崔影、一审第三人望奎县森淼房地产开发有限公司（以下简称森淼公司）案外人执行异议之诉一案，不服绥化市中级人民法院（2017）黑12民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、法庭调查的形式审理了本案。信达公司的委托诉讼代理人陶振明、林柏树，崔影的委托诉讼代理人岳春辉到庭参加诉讼，森淼公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。信达公司上诉请求：1.撤销一审判决，维持执行异议裁定书；2.撤销崔影与森淼公司签订的《房屋抵款协议书》；3.驳回崔影的诉讼请求；4.一、二审案件受理费由崔影承担。后信达公司撤回上诉请求第2项。主要事实与理由：一、崔影主张案涉房屋系其以物抵债所得，但证据未能形成证据链条，其主张不能成立。崔影未能说明其与森淼公司的债务关系是如何形成的，未能说明《房屋抵债协议书》中所提森淼公司欠其工程款的工程项目名称，工时明细及工时费的单价以及双方工程结算凭证。一审仅凭《房屋抵债协议书》及崔影庭审后提交的不动产税务发票就认定抵债事实成立，不妥当。且税务发票的开具时间是2017年1月15日，而法院查封当日，望奎县房产管理局信息显示该案涉房屋为未出售，税务发票的开具日期是不可信的。二、崔影主张其对案涉房屋在法院查封前实际占有使用证据不足，热力公司两次出具的证据证明内容不一致，第一次出具的票据明确记载缴款人名称森淼公司，第二次出具的书面证言证明取暖费被崔影缴纳，前后矛盾。第一份证据是书面证据，且是原始证据，应予采信。第二份书面证言缺乏客观真实性，不应采信。三、一审法院判决崔影享有的排除强制执行的权利，确认案涉房屋为崔影所有适用法律不当，应予纠正。在法院查封前，案涉房屋所有权为森淼公司所有。崔影早已取得不动产税务发票，随时可办理产权登记，对未能办理产权登记负有主要责任。以房抵债协议是以物抵债的债的履行方式，而非真正意义房屋买卖行为。四、崔影签订的《以房抵债协议书》是双方恶意串通，损害信达公司合法权益的违法无效行为。案涉项目实际是案外人崔殿武个人挂靠投资建设，项目开发建设全部归崔殿武个人所有，而崔影与崔殿武系父女关系。崔影辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确。2016年6月10日，崔影通过抵偿方式获得案涉房屋，2017年1月6日，森淼公司开具了房屋增值税发票，崔影占有该房屋并交纳热费等。绥化市中级人民法院（2015）绥中法执字第29-5号执行裁定书是2017年3月27日作出，在崔影获得该房屋时，因开发公司的原因不能办理产权证，崔影对此没有过错，现在该小区已经能办理不动产权证。案涉小区开发建设初期在办理热费时，热力公司统一登记为开发公司名称，但是实际使用热力交纳热费的人是崔影，小区其他业主也是一样，随着小区管理的成熟逐渐变更到业主本人名下。无论是直接的房屋买卖合同还是抵债获得房屋均是合法方式，并且实际履行了交付房屋开具发票的责任，崔影已经具备了准物权权利并非简单的合同之债，应当依法予以保护。本案不存在恶意串通行为，协议的签订履行均是双方合法自愿的结果。森淼公司未到庭，未发表意见。崔影向一审法院起诉请求：1.确认望奎县盛世豪城小区二期1号楼2、3、4号商服归崔影所有；2.停止对该房屋的强制执行；3.信达公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月10日，森淼公司因欠崔影工程款，用案涉房屋抵顶工程款，双方签订两份《房屋抵款协议书》，第一份协议书用案涉2号、3号商服抵顶工程款1,108,161元，第二份协议书用案涉4号商服抵顶工程款3,234,141元。2017年1月15日，森淼公司为崔影开具了黑龙江增值税普通发票四张。崔影对案涉商服占有使用。另查明，信达公司与森淼公司、任艳峰借款合同纠纷一案，一审法院于2017年3月27日作出（2015）绥中法执字第29-5号执行裁定书，查封案涉商服。在执行过程中，崔影向该院提出异议，主张案涉商服归其所有，应停止执行。该院作出（2017）黑12执异127号执行裁定，驳回崔影异议请求。一审法院认为根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：望奎县盛世豪城小区二期限号楼（一层）2、3、4号商服是否归崔影所有，是否应停止对案涉商服的强制执行。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，崔影提供的证据能够证明其对案涉房屋享有排除强制执行的权利。理由如下：1.崔影举示的《房屋抵款协议书》及不动产税务发票，能够证明森淼公司欠崔影工程款，双方形成合意，用案涉商服抵顶工程款是其真实意思表示，双方并已实际履行。2.望奎县阳光热力有限公司出具的证明及收热费票据，能够证明崔影在法院查封案涉房屋之前，已对房屋实际占有使用。3.现不能办理产权登记，是由于开发商原因所致，不能归责于崔影。综上，崔影对案涉房屋具有排除强制执行的权利，其诉讼主张予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：一、确认望奎县盛世豪城小区二期限号楼（一层）2、3、4号商服归崔影所有；二、停止对望奎县盛世豪城小区二期限号楼（一层）2、3、4号商服的强制执行。案件受理费19,634元，由信达公司负担。本院二审期间，崔影向本院举示证据一组：案涉房屋租赁户金盛铁锅炖饭店营业执照，金盛铁锅炖经营者吴海凤及其丈夫李茂林身份证复印件、结婚证明，李茂林出具的情况说明各一份；案涉房屋电业局客户缴费卡；电业局查询缴费照片一张及交费凭证；取暖费缴费查询单一张。以上证据意在证明：案涉房屋在查封前已经实际入住。本院组织当事人进行了证据交换和质证。信达公司对以上证据的形式要件并无异议，对证明的问题有异议，电费凭证客户名称是盛世豪城，并未体现交款人姓名；供热费收据用户名是李茂林，但查询单是2014-2018年的查询记录，李茂林称其是2016年11月租赁，不会产生2014年的查询记录，不能证明所要证明的问题。本院认证认为，崔影举示的供暖费查询单体现自2014年至2019年每年均已交纳供热费，租赁户李茂林于2017年6月交纳电费并更名，再结合李茂林证言等证据，可证实崔影于查封前已合法占有案涉房屋，本院采信上述证据。案涉盛世豪城小区二期其他争议房屋的案件审理过程中，即望奎县人民政府作为另案提出执行异议之诉的案外人，其举示望奎县房地产服务中心分别于2019年6月10日、2019年6月25日出具的《情况说明》二份，并附望奎县政府常务会议纪要（第3次）与《关于加快我县房屋产权证办理工作的建议》。上述证据与本案所涉房屋是否能办理产权登记存在关联性，应统一认定。本院组织本案当事人双方对上述证据进行质证。崔影对上述材料真实性及证明问题均无异议。信达公司对以上证据的形式要件并无异议，但同时提出望奎县政府在一审期间将森淼公司于2016年办理案涉房屋产权证作为证据举示，《情况说明》所述内容与实际情况不符。且崔影承认未能办理房屋产权证的原因是其未交纳房屋过户登记契税。本院认证认为，望奎县房地产服务中心系望奎县负责办理房产登记的行政管理部门，其出具的《情况说明》与所附相关材料内容相符。望奎县人民政府在另案中一审法院举示的产权证书，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。但法律、行政法规另有规定的除外”的规定,森淼公司办理的产权证书系开发单位基于开发建设取得的初始登记，不能等同于购房人办理的产权登记，且《情况说明》中明确载明了其为购房户办理不动产证的依据，2017年7月8日后为购房人办理不动产权证。崔影自称能够办理产权证时间与望奎县房地产服务中心所证明情况不符，信达公司虽主张采信崔影自认，但该说法已被另案相关证据证实不能成立。故本院对崔影自述不予采信，对上述证据予以采信。本院二审依据一审相关证据补充查明，森淼公司于2016年8月办理案涉房屋产权证。二审另查明，望奎县盛世豪城小区二期工程于2016年3月22日取得预售许可证。再查明，望奎县人民政府于2016年4月6日召开政府常务会议，明确要求针对各小区不同情况，采取一事一议的方式逐个办理房屋产权证，要先行为群众办理房屋产权证。对于开发项目欠缴税金或手续不齐全的，由相关部门负责追缴税金或完善手续，各小区房屋产权证办理工作自2016年4月15日开始。还查明，望奎县房地产服务中心于2019年6月10日、2019年6月25日出具《情况说明》，主要载明：“该项目于2016年3月22日取得预售许可证，当时因工程未取得竣工验收备案证，无法办理产权登记证。……2016年4月6日，望奎县政府为解决望奎县房地产领域存在的不能办理房屋产权证等问题，召开第3次常务会议……为15个房地产开发企业开发的小区办理了房屋权属初始登记，其中包括盛世豪城小区二期，但因开发商手续不全，致部分小区（包括盛世豪城小区二期）购房户均无法办理房屋转移登记。至2017年7月8日后，黑龙江省委办公厅下发35号文件，为解决历史遗留问题，才开始为购房户办理不动产证。”除此，本院二审查明事实与一审法院认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，本案主要争议焦点为：崔影是否享有足以排除强制执行的民事权益。信达公司上诉主张崔影所称案涉房屋系以物抵债所得，证据不充分。崔影在一审期间举示《房屋抵款协议书》，并说明所欠费用为人工五项。森淼公司在一审庭审时对崔影参与施工、欠款事实并无异议。以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立并生效。在抵债物为不动产，抵债的债权人亦未取得不动产物权的情况下，现行司法解释仍对债权人以其享有的债权足以排除强制执行作出了一定的例外规定。参照《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本院对崔影所享有的民事权益进行审查。崔影与森淼公司在人民法院查封前签订《房屋抵款协议书》，对争议房屋的位置、面积、价款等基本情况进行了具体约定，双方对房屋价值与抵债数额达成一致，该以物抵债协议合法有效。《房屋抵款协议书》中载明购房款以抵债方式处理，并出具收到购房款收据，应视为崔影支付房款的行为已完成。上述行为均发生在案涉房屋被法院查封前，信达公司未能举示证据证明崔影与森淼公司存在恶意串通的情形，不能否定以物抵债协议的真实性。信达公司在本院询问时自述，法院查封时，其见到案涉房屋处已贴有出租字样，此时间为森淼公司与崔影签订《房屋抵款协议书》、出具购房发票之后，表明案涉房屋的实际占有人、对外出租人为崔影，另结合崔影举示的缴费票据、承租人证言、热力公司出具的情况证明等证据，可认定崔影在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。望奎县房产服务中心出具的《情况说明》可证实案涉房屋取得预售许可证后，因案涉工程未办理竣工验收登记在一段时间内仍无法办理产权过户，后因省委办公厅、省政府35号文件的对此类小区的特殊规定，至2017年7月8日之后，才为案涉小区办理产权过户登记，可认定案涉房屋在人民法院查封前系因森淼公司的过错无法办理产权过户手续，崔影对未能办理产权证照无过错。故一审法院认定崔影对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益正确，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。信达公司上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,634元，由绥化市北林区信达小额贷款有限责任公司负担。审判长  李艳梅审判员  李维东审判员  安学思二〇二〇年四月一日书记员  孙思宇