广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终872号上诉人（原审被告）：叶金水，男，汉族，1955年9月24日出生，住广东省博罗县**************，身份证号码：442************014。委托诉讼代理人：黄景辉，广东惠泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：博罗县湖镇镇建成建材门市部，住所地：博罗县***********边。投资人：苏惠国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘厚顺，广东泰伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。上诉人叶金水与被上诉人博罗县湖镇镇建成建材门市部确认合同无效纠纷一案，不服博罗县人民法院（2019）粤1322民初716号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人黄景辉、被上诉人的委托诉讼代理人刘厚顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签署的《土地转让合同》是双方真实意思表示，未违反任何法律强制性规定，应当合法有效。上诉人与被上诉人签署的《土地转让合同》是双方真实意思表示，合同签订后，上诉人已经按照合同约定向被上诉人支付了第一期款项人民币200000元。但由于被上诉人的原因，其一直不配合上诉人办理相关不动产登记转移及报建手续，导致合同无法继续履行。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条明确规定，依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。《土地管理法》第二条第三款也规定，土地使用权可以依法转让。《物权法》第一百四十三条规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押，但法律另有规定的除外。本案中，涉案土地已经办理了不动产权登记，并取得不动产权登记证书，证号为粤（2018）博罗县不动产权00***83号，使用期限从1993年5月26日至2043年5月26日止。可见，上诉人与被上诉人签署的上述《土地转让合同》并未违反法律强制性规定，应当合法有效，合同签订后，双方均应全面履行。二、被上诉人故意拖延不配合上诉人办理相关不动产转移登记及报建手续，然后又提起确认合同无效之诉及解除合同之诉，实质上属于恶意违约，其并不享有合同单方解除权。上诉人与被上诉人签署《土地转让合同》后，上诉人已经按合同约定向被上诉人支付了款项。根据合同约定，被上诉人应该协助上诉人办理相关报建手续。但被上诉人收到上诉人的款项后，不积极履行自身合同义务，故意拖延不配合上诉人办理报建手续，导致合同无法继续履行。此后，还提起确认合同无效之诉及合同解除之诉，实质上是被上诉人恶意违约，其并不享有合同单方解除权。恶意违约之人，却故意提起本案之诉，借助法院判决获取非法利益，该行为明显与法律所追求的价值，与社会公平与正义相悖。三、博罗县自然资源局的《复函》明显违反法律强制性规定，应属无效。原审法院依据该《复函》认定涉案合同无法继续履行，属于事实认定及法律适用错误。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。根据上述规定，土地使用权是可以分割转让的。因此，只要上诉人与被上诉人所提交的资料符合法律规定，即可获得相应的行政许可。另外，博罗县自然资源局官方网站办事指南披露的关于“出让后国有建设用地使用权分割转让审批”的受理条件为：1、属于已依法办理出让手续的国有建设用地；2、土地权属清晰无争议；3、符合出让合同约定的转让条件或法院裁定；4、无抵押、查封等限制性条件。本案中，上诉人与被上诉人拟办理的涉案土地分割转让完全符合上述条件。此外，该项审批事项办事指南所披露的申请人的权利为：1、符合法定条件的，申请人有权取得本行政许可；2、申请人享有知情权，实施机关应当将本行政许可事项的办理依据、条件、时限、流程以及所需材料等予以公开公布；3、申请人有权要求实施机关对公开内容予以说明、解释；4、申请人在办理本行政许可事项过程中，享有咨询、办理进度查询、投诉的权利；5、申请人对本行政许可事项的办理结果有异议的，有权依法申请行政复议或提起行政诉讼。本案中，博罗县自然资源局的《复函》已经明确上诉人与被上诉人双方并未向其提交办理涉案地块的《国有土地使用权证书》变更登记申请。在上诉人与被上诉人都没有递交申请的情况下，其《复函》即称不予受理，明显违反《行政许可法》等相关法律的强制性规定。事实上，被上诉人所获得的涉案宗地，原宗地号为博府国用（94）字第补1300001号，是由博罗县**局处分别转让给其他案外人。由此可见，博罗县自然资源局在《复函》中称将不予审理上诉人与被上诉人的申请，可谓是毫无事实依据。上诉人将保留就该《复函》提起行政诉讼及向相关部门投诉、控告、检举的权利。在该《复函》明显违反法律强制性规定的情况下，一审法院即采纳该《复函》作出事实认定，实属逻辑不清，法律适用错误。综上，一审事实认定不清，判决法律适用错误，严重侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。上诉人庭审时补充上诉意见：1.一审重审法院根据最高院民诉法解释第251条规定，准许原审原告及被上诉人在本案发回重审阶段变更诉讼请求，属于法律适用严重错误，依法应当撤销原判决。2.一审重审时被上诉人变更诉讼请求为解除合同，未举证证明不能履行或者实践合同的证据，应承担举证不能的后果。3.本案一审重审法院超越审理权限，剥夺上诉人行政许可申请权、行政复议权、行政诉讼权，依法应当撤销原判决。被上诉人辩称，请求二审法院在查明事实基础上，正确适用法律，驳回上诉人的上诉请求。一审原告向一审法院起诉请求：１、依法判令确认原、被告双方于2016年6月27日签订的《土地转让合同》无效。２、本案诉讼费由被告负担。一审开庭审理中，原告增加诉讼请求：原告返还被告已经支付的土地价款。原告向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：1、依法判令解除原告与被告于2016年6月27日签订的《土地转让合同》，并由原告向被告返还购地款人民币200,000元；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原、被告双方于2016年6月27日签订《土地转让合同》，约定：一、原告将其位于博罗县***********总面积为9,523.7平方米国有土地中分割出的B8和B9单元的土地使用权转让给被告，各单元地面建筑面积为：宽5米×长14米，按规定建筑时地面长度须缩小1米，二楼突出1.5米为阳台，实际各单元转让面积计算为：宽5米×长15米=75平方米；二、现该地块的用途为综合用地；三、转让总价格为人民币450,000元，每平方米人民币3,000元，转让总价分二期支付，第一期在签订合同之日支付定金，地价款45%，计人民币200,000元，第二期在原告协助被告办理好国有土地使用权出让协议，把该土地的国有土地证交付给被告时支付余款人民币250,000元；四、原告在办理好国有土地证后再给被告协助国有土地证过户手续。被告确认已经按合同约定于2016年6月27日向原告支付价款人民币200,000元，并有原告提供的《收据》为证。另查明，涉案土地登记在原告名下，并办理了《不动产权证书》（不动产权证号：粤2018博罗县不动产权第00***83号），面积为8,575平方米，坐落于博罗县*********，用途为城镇住宅用地。涉案土地办有《建设用地规划许可证》（博住建地字第4413222017-0145号），用地性质为居住用地，用地面积8,575平方米。再查明，为查明涉案土地的真实情况，一审法院于2019年4月2日向博罗县自然资源局发函。博罗县自然资源局作出《关于的复函》（博自然资函[2019]115号），回复主要内容为：一、虽然案涉地块的不动产登记信息中的土地用途记载为城镇住宅用地，但案涉地块的实际用途应当系“工业综合”用地；案涉地块一直处于空地状态，建成建材未曾对该地块进行投资开发，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款的规定，目前案涉地块的使用权并不具备转让条件。综上，我局认为涉案地块不能划分成若干宗小型地块予以转让。即便可以转让，我局亦认为存在不妥之处，因个人并非经营主体，而工业用地的出让、转让一般是附带配套工业项目的，若是将工业用地登记在个人名下，则可能会造成无法使用土地的情况。二、经查询，我局未发现有邹志才等人向我局提交办理案涉地块《国有土地使用权证书》变更登记申请的相关信息，即便邹志才等人向我局提交办理案涉地块的《国有土地使用权证书》变更登记申请，我局亦会以上述第一点的内容为理由而不予受理。一审法院认为，本案是国有土地转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条关于“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，及《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告持有登记在其名下的案涉土地的《不动产权证书》及《建设用地规划许可证》，原、被告签订《土地转让合同》约定由原告将涉案土地转让给被告，是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定。至于是否依据合同办理了土地的转让登记属于合同履行的结果或影响合同履行的情况，故依法认定原、被告于2016年6月27日签订的《土地转让合同》有效。原、被告对合同效力均无异议。关于被告抗辩原告不能在本案发回重审阶段变更诉讼请求的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条的规定：“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事民诉法第一百四十条规定处理。”故本案，原告在本案庭审过程中变更诉讼请求，予以准许。本案争议的焦点为：原告主张《土地转让合同》无法继续履行和实现合同目的，要求解除合同的诉讼请求是否应予支持。原告把规划属于成片开发的土地直接分割为大小不等的面积与被告等分别签订《土地转让合同》进行转让，而土地分割转让涉及用地性质及规划指标的变更事宜，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条关于“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意”的规定，及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款关于“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记”的规定，原告与被告约定分割案涉土地的部分土地使用权归被告所有,是土地使用权的分割转让，并可能涉及土地用途变更,根据现行法律和行政法规的规定,必须经城市规划和国土资源管理行政主管部门批准，但双方并没有提供当地有关主管部门同意办理土地使用权转让、建设用地规划调整变更的手续的批准文件等相关证据。为查清案涉土地的真实情况，一审法院向博罗县自然资源局发函调查，该局作出《复函》认为，案涉地块不能划分成若干宗小型地块予以转让；即便被告等人向其提交办理案涉地块的《国有土地使用权证书》变更登记申请，其亦会以上述第一点的内容为理由而不予受理。结合上述管理性法律法规的规定，对该份复函予以采纳。原告在没有征得城市规划和国土资源管理行政主管部门批准，擅自对案涉土地分割地块转让，违反了土地管理和土地规划等相关管理性法律法规，且国土部门出具《复函》认为案涉土地不能划分成若干宗小型地块转让，也不能办理变更登记手续，即案涉合同继续履行也不能实现合同目的。在该种情形下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，及第九十四条第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，《土地转让合同》已不具备继续履行的条件，为平衡双方当事人利益，可以允许原告解除合同。故对原告主张解除《土地转让合同》的诉请予以支持。原告在合同解除后，主张向被告返还购地款人民币200,000元，本院予以支持。经依法行使释明权，向双方当事人释明《土地转让合同》应予解除，并询问被告是否主张原告承担赔偿损失或提起反诉，被告在指定的期限内没有提交其损失数额的相关证据，也未提出主张或提起反诉。为平衡双方当事人利益，由原告向被告支付购地款人民币200,000元的资金占用期间的利息，自2016年6月27日起按年利率6%计付至还清全部款项之日止。原告如有新的证据证明存在其他实际损失，可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条之规定，判决如下：一、解除原告博罗县湖镇镇建成建材门市部与被告叶金水于2016年6月27日签订的《土地转让合同》；二、原告博罗县湖镇镇建成建材门市部应于本判决生效之日起十日内向被告叶金水返还土地转让款人民币200,000元及利息（以人民币200,000元为基数，自2016年6月27日起按年利率6%计付至还清全部款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,050元，由原告博罗县湖镇镇建成建材门市部负担人民币5,635元；被告叶金水负担人民币2,415元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案的《土地转让合同》是否应予解除。对此，作如下分析：首先，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款关于“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”的规定，《土地转让合同》所涉的土地属于使用权的分割转让，在未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准并依照规定办理过户登记的情况下，《土地转让合同》并无履行的基础；其次，《关于的复函》（博自然资函〔2019〕115号）是博罗县自然资源局根据涉案土地的实际情况作出，一审法院对该复函予以采纳正确。从该复函内容可知，涉案土地不能划分成若干宗小型地块予以转让，也即涉案的《土地转让合同》继续履行并不能实现合同目的。故，涉案的《土地转让合同》在无履行基础以及继续履行并不能实现合同目的的情况下应予以解除。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8050元由上诉人叶金水负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年四月十日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。