辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初15652号原告：大连弘润置业有限公司，统一社会信用代码91210200311410162X，住所辽宁省大连市甘井子区辛寨子大辛寨子村7-2-1。法定代表人：潘猛，系董事长。委托诉讼代理人：靳海燕，系辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓，系辽宁昭明律师事务所实习律师。被告：万树军，男，1970年3月19日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：权娜，女，1986年7月21日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。原告大连弘润置业有限公司（以下简称“原告”）与被告万树军、被告权娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法由审判员马雯菁适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人靳海燕律师、王晓律师，被告万树军，被告权娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告万树军签订《大连城光生活广场场地租赁合同》，约定由被告万树军承租原告位于大连市甘井子张前路西侧博士园改造项目E区E01号地上三层公区3号商铺，租赁期限为24个月，自2018年12月22日至2020年12月21日。商铺面积12平方米（实际面积为25.2平方米），双方确认商铺最终的租赁面积以实测报告中显示的该商铺实测场地面积为准。第一个租赁年度月保底租金为5400元。2019年4月19日，原告与二被告签订了《补充协议》，约定原合同中被告万树军的全部权利义务由被告权娜继受，二被告承诺对原《租赁合同》项下承租人的履行行为及全部义务、责任共同向原告承担连带责任。被告权娜于2019年6月14日向原告提交商户撤场申请单，要求提前解除合同，原告同意被告权娜的申请，但要求其支付欠款。因被告万树军实际租赁面积为25.2平方米，超出合同面积13.2平方米，二被告应按照合同约定缴纳超出合同面积部分的租金。故诉请判令：1、二被告支付租金5100元（自2019年3月22日至2019年6月14日）；2、二被告支付超合同面积租金5478元（自2018年12月22日至2019年3月15日按照13.2平方米计算）；3、二被告向原告支付赔偿金（按照合同第14.2.1条约定，以欠付租金5400元为基数，自2019年3月25日起至实际给付完毕之日止，暂计2000元）；4、二被告向原告支付违约金5400元。二被告均辩称，不同意原告的诉讼请求。被告权娜已于2019年4月12日向原告支付2019年3月22日至2019年6月14日的租金，不欠原告租金。从原告与二被告签署的《补充协议》内容来看，“原合同约定的商铺租赁面积12平方米，原告已按合同约定向被告交付商铺，三方均无异议”，说明原告向二被告交付的商铺只有12平方米，原告及二被告均无异议。被告权娜只是未按合同约定交付保证金5100元，且被告权娜提出撤场也是因为商场人流稀少，确实经营困难，商场的空余铺位也很多，二被告对原告造成的损失非常有限，原告请求的违约金过高，请求法院酌情减少违约金数额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、原告与被告万树军签订《大连城光生活广场场地租赁合同》（原告为甲方、被告万树军为乙方），约定：乙方租赁甲方所有的商场内的店铺一处，店铺租赁面积约为12平方米（以最终实际测绘的场地面积为准），租期自2018年12月22日至2020年12月21日，第一年度保底租金为5元/天/平方米，乙方应于每个自然季最后一个月25日前支付下个季度的保底租金，租赁保证金为5400元。合同第14.2.1条约定：乙方违反本合同的约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金或本合同约定的其他费用的，每逾期一日应按逾期付款金额的1‰向甲方支付赔偿金。合同第15.3条约定：乙方无合同约定或法律依据单方面提前解除合同，或甲方根据本合同第15.1条的约定解除本合同，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用不予退还，同时乙方还须向甲方支付相当于一个自然季的租金和一个自然季的物业管理费之和的金额作为违约金。后原告与二被告签订《补充协议》，就被告万树军的全部权利义务由被告权娜继受达成约定：二被告承诺对原合同项下承租人的履行行为及全部义务、责任共同向原告承担连带责任，被告万树军承担该责任不因其将原合同项下的权利义务转让给被告权娜而减免。另外，该协议中原告及二被告确认被告万树军已于2019年2月26日向原告支付了2018年12月22日至2019年3月21日期间租金5400元，但没有支付商铺租赁保证金5400元，该费用由被告权娜在该协议签约后十日内交付给原告。根据原告提供的查询汇款明细记载，被告权娜于2019年4月12日向原告收款账户汇款5400元并备注为保证金。2、被告权娜于2019年6月14日以经营不善无力经营为由向原告提出撤场申请，原告亦表示同意。同日，原告向被告权娜发出二份付款通知函，通知其按5元/天/平方米支付2019年3月22日至2019年6月14日期间实际经营面积12平方米的租金5100元及2018年12月22日至2019年3月15日超合同面积租金5478元。3、关于超合同约定面积经营一节，原告提交视频材料一份，但通过视频无法判定被告万树军是否存在超合同约定面积经营以及超合同约定经营的面积。原告庭后提交的《案件事实核实报告》记载：“由于我方职能部门较多，当初签订补充协议为招商部门负责，其并不知悉被告存在超合同面积经营的情况，故并未在补充协议中对超合同面积租金进行约定，……”本院认为，原告与被告万树军签订的《大连城光生活广场场地租赁合同》、与二被告签订的《补充协议》均系当事人的真实意思表示且不违反法律相关规定，合法有效。原告提供的证据已可证明被告权娜于2019年4月12日向原告支付的系该商铺的租赁保证金而非租金，故被告权娜理应向原告支付拖欠的租金5100元（2019年3月22日至2019年6月14日）。被告万树军虽将原合同中的全部权利义务让与给被告权娜，但根据《补充协议》中的承诺，被告万树军仍需对该合同义务承担连带责任，故二被告应连带支付拖欠的租金5100元。关于原告主张的超面积部分的租金，因原告提供的证据无法证明二被告使用的店铺面积经过最终实际测绘为25.2平方米，故本院不予支持。关于原告主张的违约金、赔偿金一节，被告权娜逾期支付租金及单方解除合同确构成违约，故原告的诉请符合合同约定，但考虑到二被告向原告支付保证金5400元已不予退返，且被告权娜逾期未付的租金数额较小，租赁商铺面积亦较小因其解约对原告商场的整体经营产生的影响有限，故二被告主张减少第3、4项赔偿金、违约金的答辩意见本院予以采纳，对于应赔偿的两项违约金数额，本院酌定为1500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告权娜、被告万树军连带支付原告大连弘润置业有限公司欠付租金5100元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告权娜、被告万树军连带赔偿原告大连弘润置业有限公司违约金1500元。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连弘润置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币125元（按照原告最后诉请标的17978元及简易程序减半计算），由原告自行承担100元，被告权娜、被告万树军连带承担25元并支付原告。因原告撤回部分诉请，故本判决生效后本院退回案件受理费137元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二〇年四月三日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。