河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0227民初2号 原告：裴明江，男，1958年10月12日出生，满族，住河北省迁西县。 被告：唐山市中视金桥房地产开发有限公司，住所地：河北省迁西县城关紫玉街北。 法定代表人：周峰，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙荣平，女，唐山市迁西县太平寨法律服务所基层法律服务工作者。 原告裴明江与被告唐山市中视金桥房地产开发有限公司（以下简称中视金桥房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴明江、被告中视金桥房地产公司委托诉讼代理人孙荣平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裴明江向本院提出诉讼请求：要求被告支付物业费1400元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将物业费变更为2402元；事实及理由部分将“金桥国际1号楼2017年2月14日才验收合格”变更为开始验收，7.5个月变更为13个月。事实及理由：2014年9月6日，原被告签订了预购楼合同，第十四条被告承诺交付时供水供电等达到使用标准。2016年6月30日被告通知交付时不交钱不让看房，于2016年6月30日被告方的下属物业公司要取了2016年7月3日至2017年7月3日的物业费2241元，2016年7月3日看房时，无水无电、无燃气、门禁、基础配套设施等全无，楼房尾工工程正在进行。被告口头称已验收合格未提供房地产行政主管部门综合验收合格的文件。原告找至2017年10月申请建设局查得：金桥国际1号楼2017年2月14日开始验收，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条之规定，未经项目的所在地主管部门综合验收合格后，不得交付使用的强制性规定。依据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，已竣工未交付给买受人的物业的物业服务费用由建设单位交纳，收费日与竣工合格日相距13个月，合计物业服务费2402元应由被告承担。综上，中院认为，房屋未经验收就进行交付可向唐山市中视金桥房地产开发有限公司主张，找被告至今未果，所以诉诸法律请法院判决被告支付物业费。 被告中视金桥房地产公司辩称，被答辩人“民事起诉状”所述内容与事实严重不符。1．答辩人与被答辩人于签订了商品房买卖合同，并按合同约定的交房时间及条件如期通知该栋业主领取钥匙，而本案的被答辩人于领取了金桥首郡1号楼2单元2层12021号楼房的钥匙。该楼房有建设工程规划许可证、施工许可证、有河北省建设工程竣工验收报告，是严格按照政府部门规划批准建设的小区，答辩人开发建设的1号楼房质量合格，具备合同规定的单体验收合格的交付条件。而被答辩人诉状中所述的金桥首郡1号楼于2017年2月14日才验收合格是以在质量监督管理部门登记的竣工验收备案表登记时间为交房时间，是被答辩人单方的认可，该认可完全脱离了双方合同的约定，属于私自扩大合同约定的解释。2．被答辩人在诉状中提及的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的详细内容为：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”通过本条中规定可以看出，关于交房条件，法律法规要求必须验收合格，但对于达到交房条件的验收合格到底是开发商主张的由建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，还是业主主张的由质量监督管理部门出具的《竣工验收备案表》，该条法律法规中并没有明确规定。故答辩人交付给被答辩人的楼房属于竣工项目，已经验收合格，没有违反法律的强制性规定。况且该条款第十七条于2018年进行了修改，第十八条已经废止。3．被答辩人在已经接收了金桥首郡住宅小区1号楼2单元12021号楼房，并在金桥首郡房屋交验单中亲笔签字已经实际接收，与此同时还签订了《房屋装修管理协议书》、《金桥首郡物业服务管理协议》，并交纳了至的物业费2241元，该房屋已经实际接收入住，不符合被答辩人诉状中所诉的《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定条件。故本案中争议的楼房已经出售且已经交给了迁西县中视金桥物业服务有限公司进行了管理，该物业公司与被答辩人裴明江签订了《金桥首郡物业服务管理协议》，答辩人（建设单位）为何交纳？综上，答辩人认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”等相关规定，被答辩人的诉请缺乏事实及法律依据，请求一审法院依法判决驳回原告诉讼请求。 原告裴明江对自己提出的诉讼请求向法庭提交如下证据：1．发票三张、2．购房合同，上述证据证明原、被告的商品房买卖合同关系成立，证明交房日是2016年6月30日，交付时，供水供电达到使用条件；3．合同文本，证明购房合同中第八条第五款内容（该商品房经单体验收合格就符合交付条件，是被告加的，该条依规无效）；4．《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、十八条，证明房地产开发项目竣工后房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上的地方人民政府房地产主管部门提出竣工验收申请，主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行验收，未验收合格的不得交付使用。依据第十八条应进行综合验收，依据合同法五十二条之规定，违反法律的强制性规定，2016年7月3日交付无效。5．房产证，证明1号楼属于住宅小区等群体房地产开发项目，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条之规定进行综合验收，依据第十七条规定综合验收合格后方可交付使用；6．河北省建设工程竣工验收备案证明书，证明原告所购楼房1号楼2017年2月14日才开始组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收，并于2017年7月26日按规定才备案通过；7．《建设工程质量管理条例》，证明第十七条、第四十九条、第五十六条第八项印证了验收合格后交付日应以按规定备案后为准，2017年7月26日后才可以交付，已经明确未经验收是违规的，交接也是无效的。8．物业费收据、入住通知书，证明2016年6月30日要取了2016年7月1日至2017年6月30日的物业费2241元。每月186.75元×13个月=2402元，入住通知书证明是提前2016年接收房时就让预交物业费；9．房屋验收交接单，证明2016年7月3日验房，门窗缺边、无水无电、无住房使用批准文件、无单体验收合格、无综合（联合）验收合格；10．用水申请，证明2016年7月没有供水；11．供用水协议，证明2016年9月29日被告才与供水公司签订供用水协议，开始施工；12．供水台账，证明2017年3月才开始供用水；13．供水公司发票，证明2017年3月开始供用水；14．物业管理条例第四十一条第二款，证明已竣工未交付给买受人的物业费应由建设单位交纳。综合验收合格前的物业费，应由被告支付；15．中院判决书，证明中院认为物业费应向被告主张权利；16．物业服务合同，第一条证明该协议是依据物业管理条例作出的，物业管理条例大于物业服务合同、第九条证明物业服务费按照购房合同收取、第二十五条明确规定本协议未规定的事宜按照中华人民共和国有关法律规定、政策规则执行。 被告为证明自己的主张向法庭提交如下证据：1．商品房买卖合同复印件一份，证明该合同第5页第八条交付期限规定“出卖人应当在2016年6月30日前……，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5．该商品房经单体验收合格，同时买受人已经付清全部购房款。”通过该条款可以证明：答辩人与被答辩人就商品房买卖的交付时间及条件做出了详细的约定，双方应当严格遵守条款的约定；2．河北省建设工程竣工验收报告复印件一份，证明2016年6月20日被答辩人的房屋已经由勘察、设计施工等六部门验收合格。符合双方合同约定的单体验收合格，可以交付使用；3．房屋验收交接单复印件一份，证明，被答辩人领取了12021号房屋钥匙，并在验收交接单中亲自签字接收；4．房屋装修管理协议及用电明细复印件一份，证明被答辩人于2016年7月3日对该房屋进行装修，并已经实际入住；5．金桥首郡前期物业服务合同复印件一份，证明答辩人于2014年9月1日已经将该金桥首郡前期物业交付给迁西县中视金桥物业服务有限公司管理；6．金桥首郡物业服务管理协议复印件一份，证明被答辩人与迁西县中视金桥物业服务有限公司签订了物业服务管理协议，该被答辩人房屋的物业管理已经由开发商转移给了迁西县中视金桥物业服务有限公司，且被答辩人已经缴纳了物业费，居住期间也享受了物业公司的管理服务，不符合原告诉状中诉说的《物业管理条例》第41条第二款相关规定。 本院经审理认定如下事实：2014年9月6日，原告裴明江与被告唐山市中视金桥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的金桥首郡小区1#楼2单元2层12021号的商品房，属高层住宅，建筑面积105.57平方米，附属用房17.87平方米。合同约定2016年6月30日前该商品房经单体验收合格交付买受人使用。同日，原告裴明江与迁西县中视金桥物业服务有限公司签订《金桥首郡物业服务管理协议》，约定多层住宅物业费为2元/月·建筑平方米；高层住宅物业费为1.6元/月·建筑平方米；商业物业费为1元/月·建筑平方米。甲方（裴明江）所购物业物业费为2027元/年，附属用房物业费为343元/年。2016年6月20日，案涉房屋经验收合格。2016年6月30日，原告按住宅1.6元/月·建筑平方米、地下室1元/月·建筑平方米向迁西县中视金桥物业服务有限公司交纳2016年7月1日至2017年6月30日的物业费2241.3元，迁西县中视金桥物业服务有限公司为原告开具收据。2016年7月3日，原告在被告房屋验收交接单中签字，领取了12021号房屋钥匙。同日，原告与迁西县中视金桥物业服务有限公司签订《金桥首郡房屋装修管理协议书》。 另查明，2014年9月1日，被告（甲方）与迁西县中视金桥物业服务有限公司（乙方）签订《金桥首郡前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对金桥首郡小区提供前期物业服务。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、原告与迁西县中视金桥物业服务有限公司签订的《金桥首郡物业服务管理协议》合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，原告已按其与迁西县中视金桥物业服务有限公司签订的《金桥首郡物业服务管理协议》约定，交纳了2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费2241元，现原告以被告房屋未经验收合格，违规交房为由，主张验收合格前的物业费应由被告承担，其依据是《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”事实上，案涉房屋已经出售给原告裴明江，且原告与物业公司亦签署了案涉房屋的物业服务合同，原告自接收房屋之日起开始享受物业公司提供的物业管理服务，原告作为物业买受人按时足额交纳物业服务费系其应尽的合同义务，故原告依据上述第四十一条第二款并不恰当。被告是否存在违规交房的情况，不属本案审理范围。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告裴明江的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告裴明江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  韦凤侠 二〇二〇年四月三日 书记员  李明娜