福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初15200号 原告：刘玉霞，女，汉族，1981年9月8日出生，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：陈桂华，福建天恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王姝旻，福建天恩律师事务所律师。 被告：施妹妹，女，汉族，1951年12月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：林蕊，女，汉族，1979年11月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。 两被告共同委托诉讼代理人：黄晓东，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 第三人：福建可观房地产经纪有限公司，住所地福州市闽侯县上街镇科技东路8号创业大厦附属楼3楼304-A133。 法定代表人：肖基昌，董事长。 委托诉讼代理人：汪丁闽，公司员工。 第三人：福州市可观睿孚房地产服务有限公司，住所地福州市闽侯县上街镇科技东路8号创业大厦附属楼3楼304-A134。 法定代表人：叶招莲，董事长。 委托诉讼代理人：黄觅燊、陈淑，公司员工。 原告刘玉霞与被告施妹妹、林蕊以及第三人福建可观房地产经纪有限公司（以下简称可观公司）、福州市可观睿孚房地产服务有限公司（以下简称可观睿孚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王姝旻，被告施妹妹及二被告委托诉讼代理人黄晓东，第三人可观公司的委托诉讼代理人汪丁闽、第三人可观睿孚公司的委托诉讼代理人陈淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玉霞向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与两被告之间签订的房屋买卖合同；2、依法判令两被告向原告支付违约金300000元；3、依法判令两被告向原告支付本案律师代理费27000元；4、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年10月3日，原告经第三人居间介绍下，与两被告就位于福州市鼓楼区的房产买卖事宜达成一致意见，并签订了《房屋买卖合同》。合同约定，两被告将其所有的位于福州市鼓楼区的房产（房屋产权证号为：闽（2018）福州市不动产权第0049713号及闽（2018）福州市不动产权第0049714号）出售给原告，房屋总价款为3000000元，合同购房保证金为70000元，原告应于合同签订当日支付50000元，另于合同签订后两日内支付20000元；同时双方约定合同违约金为300000元，若有一方违约，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金，且若一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。双方签订合同时，因被告林蕊未到场，被告林蕊委托被告施妹妹代为签订，被告施妹妹向原告承诺两日内补齐被告林蕊委托被告施妹妹签订房屋买卖合同的授权确认函或公证委托书，并签署了《产权人及共有权人未到场声明》，同时约定若被告林蕊未提供相应的材料导致《房屋买卖合同》无法履行，则应向原告支付赔偿金300000元。合同签订后，原告已按约支付了合同保证金，但被告林蕊却拒绝履行房屋买卖合同，并且两被告在合同签订后又将上述房产另行出售给其他第三方。两被告的行为导致本案的房屋买卖合同已经无法履行，属根本违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任，经原告与被告多次协商未果，被告不但拒绝履行合同义务，也拒绝承担违约责任，原告无奈之下，惟有向法院提起诉讼。综上所述，原告认为，两被告拒绝履行合同义务，并将房屋二次出售的行为，已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，为此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法判决。 被告施妹妹、林蕊辩称，一、林蕊从未授权施妹妹签订讼争《房屋买卖合同》，且事后也未对施妹妹的无权代理行为表示追认，刘玉霞要求林蕊承担违约责任，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。讼争《房屋买卖合同》函头及落款处的“林蕊”均非林蕊本人的签名，该合同签订时林蕊本人也未在现场。施妹妹未经林蕊授权以林蕊名义签订讼争《房屋买卖合同》构成无权代理，林蕊不予追认，该合同对林蕊不具有法律效力。刘玉霞依据讼争《房屋买卖合同》向林蕊主张违约责任，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。二、施妹妹与刘玉霞已就解除讼争《房屋买卖合同》协商达成协议，刘玉霞嗣后反悔又发函催告履行合同甚至提起本案诉讼，既违反合同约定又有违诚信，依法应驳回刘玉霞对施妹妹的诉讼请求。（一）施妹妹系受可观公司、可观睿孚公司及刘玉霞欺诈被迫签订讼争《房屋买卖合同》。讼争《房屋买卖合同》签订时，施妹妹已经高达68岁，认知水平已经倒退至较低水平，仅会书写自己名字。而讼争《房屋买卖合同》及系列交易服务合同均为格式合同，多达十来页上万字，施妹妹本人根本不可能阅读并完全明白知晓合同条款含义，可观公司、可观睿孚公司也从未向施妹妹宣读或解释合同条款及签字的含义。可观公司、可观睿孚公司及刘玉霞为促成本案交易，赚取佣金及买到学区房，在明知讼争房产系施妹妹与林蕊按份共有，施妹妹尚未取得林蕊出卖讼争房产的授权；林蕊本人在福州，因上班工作未能到现场，并非其它客观原因无法到场签订合同而需授权施妹妹签订合同；在合同签订当日施妹妹拒绝以300万元价格，且要在合同签订后半年才开始正式履行合同的条件出卖讼争房产；施妹妹要求可观公司经理林云给林蕊打电话，林蕊明确表示不同意以前述条件出卖讼争房产；讼争房产为学区房划片福州延安小学，在卖方市场行情下施妹妹根本不着急卖房等情况下，仍然诱骗（施妹妹先签字，后再取得林蕊授权）、软磨硬泡（施妹妹走到哪，可观公司经理就跟到哪）让施妹妹签订讼争《房屋买卖合同》。参照2019年12月27日发布并将于2020年5月1日生效的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条规定，“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”结合上述事实，足以认定可观公司、可观睿孚公司及刘玉霞通过欺诈方式诱导施妹妹签订讼争《房屋买卖合同》。（二）可观睿孚公司向施妹妹退还讼争房屋产权证的行为，证明施妹妹与刘玉霞、可观睿孚公司已就纠纷协商达成协议。2019年10月3日，施妹妹作为合同甲方与刘玉霞作为合同乙方签订讼争《交易服务合同》第三条第（一）款约定，“甲方违反《房屋买卖合同》导致乙方解除该合同及本合同的，甲方无权要求丙方退还该房屋权属材料原件；在甲乙双方就纠纷处理协商一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关判裁并执行完毕后，甲方有权要求丙方退还前述材料原件；……。”施妹妹受刘玉霞、可观公司及可观睿孚公司欺诈签订讼争《房屋买卖合同》当日，林蕊当晚工作下班回家得知前述事实后及时与刘玉霞、可观公司及可观睿孚公司交涉。次日，四方经再次交涉，刘玉霞口头同意解除合同并由可观公司退还7万元保证金以了结此事。此后，可观睿孚公司依据前述合同约定及各方当事人达成的协议将讼争房产的产权证原件悉数退还施妹妹。可观睿孚公司退还产权证原件的行为证明，本案各方当事人已经就纠纷处理协商达成一致意见，即讼争《房屋买卖合同》不再履行，施妹妹收回讼争房产产权证原件，刘玉霞收回讼争房产的保证金，且已实际履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上述相互返还的行为，属于法律规定的合同解除后恢复原状的行为，进一步印证施妹妹与刘玉霞已就纠纷协商处理达成一致。（三）林蕊报警、投诉等行为证明，刘玉霞系在讼争纠纷处理达成协议后又恶意反悔主张继续履行合同，进而以履约不能为由试图达到主张30万元高额违约金的目的。如上所述，讼争纠纷已经协商处理得到解决。2019年10月14日，刘玉霞恶意向施妹妹发送《催告函》，要求施妹妹提供林蕊授权施妹妹签订讼争《房屋买卖合同》的公证委托书。林蕊看到函件后才知道可观公司、可观睿孚公司及刘玉霞之前还曾诱骗施妹妹签订《产权人及共有权人未到场声明》。经与刘玉霞交涉未果，林蕊于2019年10月17日向福州市鼓楼区公安局打电话报警，林蕊及其配偶钟宇牧于同日还向福州市鼓楼区住房保障和房产管理局打电话投诉，以讼争纠纷已经解决，刘玉霞及可观公司、可观睿孚公司利用欺诈施妹妹所签订的讼争《房屋买卖合同》恶意主张权益为由进行报警、投诉。上述报警、投诉虽然最终未能解决本案纠纷，但是可以证明刘玉霞在本身没有实际损失的情况下，在讼争纠纷已经协商处理了结后又恶意反悔主张继续履行合同，进而以履约不能为由试图达到主张30万元高额违约金的目的。刘玉霞违反诚信的行为应当依法予以规制，对其诉讼主张依法应予驳回。三、刘玉霞诉请施妹妹及林蕊支付30万元违约金及2.7万元律师代理费，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。如上所述，施妹妹、林蕊将讼争房产出卖给案外人周燕菲，系正当处分自身财产的合法行为，不构成违约，刘玉霞要求施妹妹及林蕊承担30万元违约金及2.7万元律师代理费，缺乏事实和法律依据。刘玉霞也未举证证明其已实际支付2.7万元律师代理费，故对刘玉霞的诉讼请求应当依法予以全部驳回。 第三人可观公司辩称，2019年10月3日，原被告双方经协商就买卖案涉房屋签署《房屋买卖合同》及其补充协议，第三人系案涉交易的居间方，被告施妹妹在《房屋买卖合同》补充协议及未到场声明中均承诺提供被告林蕊配合办理房产交易的书面授权材料以办理交易手续。交易过程中，被告违约拒绝履行合同约定义务，并将房屋转售他人，导致纠纷产生，而第三人在居间服务已经终止且在没有收取任何居间费用的情况下，多次介入纠纷调处，尽到了居间方应尽义务。本案系房屋买卖合同纠纷，因被告违约引发，第三人不是买卖合同当事人，有关被告责任认定问题，请法庭依法裁量。 第三人可观睿孚公司辩称，2019年10月3日，原被告双方经协商就买卖案涉房屋签署《房屋买卖合同》及其补充协议后，鉴于房产交易专业性及复杂性，原被告双方与第三人签署《交易服务合同》，共同委托第三人为案涉房屋交易提供交易服务，因此第三人是本案的交易服务人。交易过程中，双方就《房屋买卖合同》履行发生争议，被告拒不配合办理交易手续，为此第三人多次介入调处，协调各方，多方催促被告履约，完满履行了交易服务合同约定义务。本案系因被告拒绝履行合同约定义务引发，有关被告方责任认定，请法庭依法裁量。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告施妹妹、林蕊系母女关系，系位于福州市鼓楼区的房产[房屋产权证号为：闽（2018）福州市不动产权第0049713号及闽（2018）福州市不动产权第0049714号]的所有权人，共有情况为按份共有，各自份额为50%。 2019年10月3日，原告刘玉霞与被告施妹妹签订《房屋买卖合同》，约定被告施妹妹将其与被告林蕊共有的位于福州市鼓楼区的房产出售给原告刘玉霞，房屋总价款为3000000元，合同购房保证金为70000元，原告刘玉霞应于合同签订当日支付50000元，另于合同签订后两日内支付20000元；同时双方约定合同违约金为300000元，若有一方违约，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金，且若一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。同时，被告施妹妹向原告刘玉霞出具《产权人及共有权人未到场声明》，约定若被告林蕊未提供相应的材料导致《房屋买卖合同》无法履行，则应向原告刘玉霞支付赔偿金300000元。同日，原告刘玉霞与被告施妹妹以及第三人可观公司、可观睿孚公司签订《交易服务合同》，共同委托第三人为案涉房屋交易提供交易服务。2019年10月8日，可观公司向原告刘玉霞出具购房保证金70000元的《收款收据》。2019年10月14日，原告刘玉霞向施妹妹发送《催告函》，要求被告施妹妹提供被告林蕊授权被告施妹妹签订讼争《房屋买卖合同》的公证委托书。审理中，被告林蕊表示不同意出卖涉案房产。 另查，2019年10月3日，被告施妹妹、林蕊与案外人周燕菲签订《房屋买卖合同》，约定成交价为306.6万元，并于2019年10月23日签订《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》。为提起本案诉讼，原告刘玉霞与福建天恩律师事务所于2019年10月17日签订《委托代理合同》，约定律师代理费27000元，福建天恩律师事务所开具发票。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，各方均应遵守相关法律法规并按照双方之间的合同约定诚信履行。关于案涉合同效力问题，虽然被告施妹妹出卖涉案房屋未经被告林蕊同意或追认，不符合《中华人民共和国物权法》关于按份共有人处分共有物的法律规定，但因此签订的合同并不必然无效，在无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形下，该合同自成立时生效。二被告辩称施妹妹受原告及第三人欺诈胁迫下签订合同，但未提供证据佐证，本院对其该项主张不予采信。因此，《房屋买卖合同》合法有效，对合同当事人双方即原告刘玉霞和被告施妹妹产生约束力，被告林蕊未在《房屋买卖合同》上签字，且本案不存在表见代理的情形，故《房屋买卖合同》对被告林蕊不具有约束力。 关于《房屋买卖合同》的解除问题，两被告辩称其在另售他人之前已与刘玉霞已就解除讼争《房屋买卖合同》达成合意，但其提供的证据不足以佐证，对此本院不予采纳。庭审中，被告林蕊表示不同意向原告出卖涉案房产，且其已将涉案房产另售案外人周燕菲，致使本案合同履行不能，原告刘玉霞合同目的无法实现，原告刘玉霞以诉讼方式通知被告施妹妹解除《房屋买卖合同》，产生合同解除法律后果，《房屋买卖合同》于诉讼材料送达被告施妹妹之日起依法解除。 关于《房屋买卖合同》解除后的违约责任，被告施妹妹作为共有产权人之一，在出具《产权人及共有权人未到场声明》后未能提供相应的材料导致合同无法履行，存在主要过错；原告刘玉霞作为房屋买受人，在订立合同时理应标的持谨慎态度，在两共有产权人未全部签署的情况下签订合同，亦有一定过错。就原告刘玉霞主张的违约金300000元，被告施妹妹、林蕊均提出违约金明显过高，原告刘玉霞亦未举证证明违约行为对其造成的损失，故综合考量双方过错程度、款项交付金额、产权实际份额及合同履行情况等因素，根据诚实信用原则和公平原则，本院酌定被告施妹妹向原告刘玉霞支付违约金30000元。关于原告主张律师代理费27000元，符合合同约定，但综合考量上述因素，本院酌定支持律师代理费18000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告刘玉霞与被告施妹妹于2019年10月3日签订的《房屋买卖合同》依法解除； 二、被告施妹妹于本判决生效之日起十日内向原告刘玉霞支付违约金30000元； 三、被告施妹妹于本判决生效之日起十日内向原告刘玉霞支付本案律师代理费18000元； 四、驳回原告刘玉霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费适用简易程序减半收取16988元（已由原告预交33976元），由原告刘玉霞承担5663元，由被告施妹妹承担11325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇二〇年四月十五日 法官助理余玲 书记员陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。