湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终282号上诉人(原审被告）：耒阳市恒兆房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市蔡子池街道办事处和谐花园小区7栋1楼。法定代表人；黄奕彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴原园，湖南教正律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：刘靖华，男原审被告：蒋友规，男上诉人耒阳市恒兆房地产开发有限公司(以下简称恒兆公司)因与被上诉人刘靖华、原审被告蒋友规房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院(2019)湘0481民初9874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。恒兆公司上诉请求：撤销原判，改判驳回刘靖华对恒兆公司的诉讼请求。事实和理由：1.恒兆公司从未与刘靖华发生过任何经济往来，至于蒋友规从刘靖华处领取款项的去向，与恒兆公司无关。2.蒋友规虽与恒兆公司存在合作关系，案涉项目部也是恒兆公司的项目部，但蒋友规无权代表恒兆公司，其私刻印章的违法行为所产生的法律后果，不应由恒兆公司承担。3.刘靖华并未按认购书的约定，在规定时间内与恒兆公司签订正式的商品房买卖合同。4.原审判决认定事实、适用法律错误，导致判决有失公允。刘靖华辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋友规述称，同意恒兆公司上诉意见。刘靖华向一审法院起诉请求：1.确认刘靖华与恒兆公司、蒋友规就金塘时代城2702、2706房所签订的《商品房认购协议书》无效，返还购房款920176元，并按月利率6.525‰赔偿从交付购房款之日起至清偿之日的利息，暂计算69000元。2.恒兆公司、蒋友规承担诉讼费。一审法院认定事实如下：2011年8月8日，刘靖华以其妻曹玲的名义，与蒋友规及刘亚玲、周玉芳四人签订《南都豪庭原始股份协议书》，合伙投资开发建设南都豪庭项目，主要内容为；1、股份比例分别为蒋友规55%、曹玲20%、刘亚玲15%、周玉芳10%；2、曹玲、刘亚玲、周玉芳三人总投资控制在1500万元，其缺口部分由大股东即被告蒋友规筹集；售房款优先建房及办理相关手续费用，其次退还本金，再分红利。后四人再签订补充协议书，约定周玉芳退出，由高艳受让。2011年8月28日，曹玲等4合伙人将南都豪庭工程施工建设项目发包给蒋国成（系蒋友规之子，耒阳市方正房地产开发有限公司法定代表人）承包，该项目已在2014年竣工。该项目在建设期间，刘靖华以转账、现金方式共投入资金5380000元。2015年6月6日，刘靖华经与蒋友规结算，蒋友规应给付刘靖华股份本金、分红款共8500000元。之后，蒋友规以房屋抵偿、支付资金的方式向刘靖华支付了部分款项，尚有4757723元没有偿还。2015年4月30日，恒兆公司（甲方）与蒋友规（乙方）签订《房地产合作开发协议书》，合作开发位于耒阳市群英南路大塘角位置的土地，其中约定；1.甲方提供土地使用权，乙方出资负责宗地内房地产开发项目建设、营销、质保期内维修；2.乙方对房地产合作开发项目自筹资金，以甲方名义独立开发，自负盈亏，承担开发报建手续及费用，建筑设计方案须经甲方同意；3.合作开发项目新建商品毛坯房面积分配；（1）第一、二层商业面积产权归甲方所有；（2）本项目开发的物业管理权归甲方所有，按相关物业法规执行；（3）甲方可无偿获取五个地下室车位使用权。之后，蒋友规投资完成了建设项目，主体设计25层，超规划设计建成27层。蒋友规在建设期间，未经恒兆公司同意，自制了耒阳市恒兆房地产开发有限公司金塘时代城项目部（以下简称金塘时代城项目部）印章使用，恒兆公司发现后，要求蒋友规停用自制印章，2018年9月14日经报公安机关批准，恒兆公司制作了金塘时代城项目部印章交给蒋友规使用。蒋友规因不能向刘靖华清偿合伙债务，经与刘靖华协商，以所开发建设的金塘时代城项目房屋抵偿。蒋友规以金塘时代城项目部的名义（甲方）与刘靖华（乙方）于2018年8月27日按一房一签的方式，分别签订了10份《商品房认购协议书》，将金塘时代城1104室（认购金额477224元）、1108室（认购金额477224元）、1404室（认购金额479917元）、1408室（认购金额479917元）、1501室（认购金额479318元）、1503室（认购金额478058元）、1505室（认购金额478058元）、2408室（认购金额487832元）、2702室（认购金额460088元）、2706室（认购金额460088元）抵偿刘靖华的欠款，共4757724元，均约定：1.乙方选择一次性付款的，须于甲方开盘后一星期内与甲方签署《耒阳市商品房买卖合同》及合同补充协议，并于签订合同的当日支付全额房款以及相关的代收代缴费用；2.乙方在签订认购协议书后七天内，携带认购协议书、定金票据到指定地点缴纳应缴首付款，该定金自动转为购房款，同时签署耒阳市商品房买卖合同；3.如乙方未按本认购协议所约定的期限签署正式耒阳市商品房买卖合同，则乙方不再享有本协议第一条约定的价格，按甲方当时的销售单价计算房款。逾期15天甲方有权将房源另行出售，定金不予退还。这10份认购协议的甲方均由蒋友规签名后加盖金塘时代城项目部印章。刘靖华因是以债权抵偿购房款，故蒋友规以金塘时代城项目部的名义向刘靖华出具10份收据，确认分别收到了刘靖华支付的10套房屋的购房款，共4757723元（其中1408室购房款479916元），并在收据上注明；投资款抵购房款。刘靖华于当日向蒋友规出具了收条，确认南都豪庭项目的投资款4757723元已全部返回。后蒋友规经刘靖华同意，将1501室变更为1803室，1503室变更为1805室、1505室变更为1807室，抵偿金额未变。认购协议书签订后，刘靖华并未在约定期限内与恒兆公司签订涉案房屋的正式买卖合同。2019年3月28日，经刘靖华联系，案外人徐小英与恒兆公司签订了《商品房买卖合同》，由恒兆公司将2408室出售给徐小英，徐小英支付的购房款487832元交给恒兆公司、蒋友规，恒兆公司、蒋友规以为刘靖华清偿其他债务的方式，将该房屋的购房款返还给了刘靖华；1108室也以同样的方式，由恒兆公司、蒋友规将1108室的购房款477224元返还给了刘靖华。对于1104室、1404室、1408室、1803室、1805室、1807室这六套房屋，恒兆公司已另行出售，其中1104室实卖价454727元，1404室实卖价457465元，1805室实卖价470010元，共1382202元；1408室、1803室、1807室出卖后，恒兆公司向刘靖华支付了200000元，但未将刘靖华预付的该六套房购房款共2872491元中的实卖价款另2619494元返还给刘靖华。对于本案以外的六套房屋，刘靖华已另案提起了诉讼。对于涉本案位于第27层的二套房屋，刘靖华认为超过了审批范围，属违章建筑，不符合购买、交付的法定条件，要求恒兆公司、蒋友规返还购房款。经刘靖华催讨未果，从而引起纠纷。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效；第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于恒兆公司具有房地产开发资质，因而恒兆公司、蒋友规签订的《房地产合作开发协议书》为有效合同。在该合同中，已明确了合作双方的权利义务，即恒兆公司提供土地，在房屋建成后取得第一、二层商业面积的产权；蒋友规出资建设，自负盈亏，在房屋建成后，取得除第一、二层商业面积以外物业的产权，并负责销售，因而蒋友规有权以恒兆公司的名义组建金塘时代城项目部，从事项目建设、销售工作，并由恒兆公司、蒋友规共同承担民事责任；即使蒋友规自制金塘时代城项目部的印章，但因销售的是除第一、二层以外的房屋，故不违反双方的约定，也不损害恒兆公司的合法权益，应为有效行为。蒋友规虽是以金塘时代城项目部对外销售，但金塘时代城项目部显然是恒兆公司、蒋友规为完成合作项目设立的机构，刘靖华也有理由相信该项目部确为恒兆公司设立，故应由恒兆公司、被告蒋友规共同对刘靖华承担民事责任。刘靖华与蒋友规在合伙开发南都豪庭项目过程中，经结算，蒋友规应返还刘靖华本金、投资分红款8500000元，在本案认购行为发生前，尚有4757723元没有偿还。蒋友规为向刘靖华清偿债务，将属其所有的10套房屋抵偿给刘靖华，以金塘时代城项目部的名义与刘靖华签订10份认购协议书，并向刘靖华出具10份收据，确认收到了刘靖华支付的购房款共4757723元，从而消灭了蒋友规与刘靖华因南都豪庭项目形成的债务，该债务抵偿行为具有事实依据，不违反法律规定，为有效行为。因此，应确认恒兆公司、蒋友规收到了刘靖华支付的购房款4757723元。刘靖华虽未与恒兆公司继续签订正式房屋买卖合同，但由于认购协议中明确了刘靖华所购房屋的房号，刘靖华且已全额支付了购房款，即履行了应由购房人承担的主要义务，故应认定刘靖华与恒兆公司、蒋友规就金塘时代城2702、2706室建立了房屋买卖合同关系。但恒兆公司、蒋友规合作开发的金塘时代城项目规划报批层数仅为25层，实际建成27层，超建的二层显属违章建筑，涉案二套房屋位于第27层，故属违章建筑，依法不具有买卖、交付的合法性，刘靖华请求确认涉案2702、2706室认购协议书为无效合同，符合法律规定，予以支持。涉案二套房屋的认购协议既已被确认为无效合同，恒兆公司、蒋友规依照该二套房屋认购协议书取得刘靖华支付的购房款应予返还。刘靖华已支付涉案二套房屋的购房款920176元（460088元×2），刘靖华要求恒兆公司、蒋友规返还涉案二套房屋的购房款920176元，符合法律规定，予以支持。刘靖华属具有完全民事行为能力人，在与恒兆公司、蒋友规签订涉案认购协议书时，未能谨慎审查涉案房屋的合法性，致使合同无效，刘靖华也有过错，刘靖华请求恒兆公司、蒋友规赔偿利息损失，不符合法律规定，不予支持。恒兆公司关于未与刘靖华建立房屋买卖关系，不应承担向刘靖华返还购房款责任的反驳主张，与查明的事实不符，也不符合法律规定，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定，判决：一、确认刘靖华与恒兆公司签订的金塘时代城2702、2706室《商品房认购协议书》无效；二、恒兆公司、蒋友规返还刘靖华预付的金塘时代城2702、2706室购房款共920176元，于本判决发生法律效力之日起十天内付清；三、驳回刘靖华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费13692元，减半收取6846元，由恒兆公司、蒋友规负担6501元，刘靖华负担345元。刘靖华已垫付6501元，恒兆公司、蒋友规应在执行中清偿。本院二审期间，恒兆公司围绕上诉请求提交1组新证据，即指令明细信息，拟证明恒兆公司均是与蒋友规发生经济往来关系，从未与刘靖华发生过业务往来的事实。本院组织当事人进行了质证。本院经审查后对该组证据的真实性予以确认，该组证据能否支持恒兆公司的上诉请求，本院将结合本案其他事实在说理部分予以综合认定。原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于恒兆公司应否承担返还购房款的责任。在案证据显示，案涉项目系恒兆公司与蒋友规合作开发，双方签订了《房地产合作开发协议书》，蒋友规根据该协议的约定享有案涉房屋的产权及销售权。恒兆公司为合作开发设立了金塘时代城项目部，蒋友规作为该项目部负责人之一，以恒兆公司金塘时代城项目部名义于2018年8月27日与刘靖华签订了10份《商品房认购协议书》，一般情况下，作为公民的刘靖华，不会也不可能去质疑需要通过技术手段才能鉴别真伪的恒兆公司金塘时代城项目部公章，刘靖华在不明知蒋友规私刻恒兆公司项目部印章的情况下，有理由相信蒋友规的行为代表的是恒兆公司。况且，恒兆公司亦于2018年9月14日即报请公安机关批准，制作了项目部印章交蒋友规使用，故一审法院据此确认刘靖华与恒兆公司、蒋友规就本案所涉2702、2706室建立了房屋买卖合同关系，并无不当。因该2702、2706属于规划报批之外超建的二层内，不具备房屋买卖的合法条件，故本案所涉2702、2706室的认购协议书为无效合同，合同无效则因该合同取得的财产应当予以返还。根据刘靖华提供的案涉2702、2706室的收据，该两份收据均盖有恒兆公司金塘时代城项目部的印章，证明恒兆公司认可收到刘靖华二套房屋购房款共计920176元的事实，故恒兆公司、蒋友规应当返还上述二套房屋的购房款920176元。恒兆公司以其与刘靖华没有合同关系、不存在经济往来，蒋友规系私刻项目部公章为由，主张其不承担本案返还责任，缺乏事实和法律依据，理由不能成立。综上所述，恒兆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13692元，由耒阳市恒兆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年四月十五日法官助理 许晓华书 记 员 刘婉君