四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初431号 原告（反诉被告）：吴丕贵，男，1963年8月23日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：黄娟娟，四川有度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴豪，男，1987年6月6日出生，汉族，住四川省达县。 被告（反诉原告）：眉山大地龙盛电子商务有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区城南岷家渡1号。 法定代表人：姚国庆，执行董事。 委托诉讼代理人：杨梦轩，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 原告吴丕贵诉被告眉山大地龙盛电子商务有限公司房屋买卖合同纠纷一案及眉山大地龙盛电子商务有限公司反诉吴丕贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。原告吴丕贵的委托诉讼代理人黄娟娟、吴豪、被告眉山大地龙盛电子商务有限公司的委托诉讼代理人杨梦轩，反诉原告眉山大地龙盛电子商务有限公司的委托诉讼代理人杨梦轩、反诉被告吴丕贵的委托诉讼代理人黄娟娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴丕贵向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《“南湖世家”车位补充协议》（房屋价值527,913元，车位价值150,000元）；2.请求法院判令被告向原告返还已支付的购房款和车位款首付共计208,913元。3.请求法院判令被告向原告支付资金占用利息暂计为8,380.89元（以208,913元为基数，按照年利率6%计算至实际付清之日止）。4.请求判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2018年8月31日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》、《“南湖世家”车位补充协议》，合同约定了原告购买被告位于南湖世家5栋1单元1703号的商品房一套，总价款527,913元及玫瑰园20期南湖世家负二楼1654号车位，车位款150,000元。合同签订后，原告按照合同约定于2018年8月31日前支付购房首付款158,913元，车位首付款50,000元。被告在购房宣传中称车位属于赠送，在原告签订合同后得知车位需要自己购买，且原告前期在买房过程中，曾告诉过被告可能存在贷款无法办理下来的情况，但是被告工作人员告知可以办理，合同签订后，原告积极配合被告办理按揭贷款，但原告车位按揭贷款未通过，导致原告的合同目的不能实现。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告眉山大地龙盛电子商务有限公司辩称，原被告于2018年8月31日签订案涉合同及协议后，在后期的银行贷款申请过程中，原告蓄意向银行及被告隐瞒其具有逾期未还贷款的征信瑕疵事实，如此才导致银行贷款无法通过。根据双方的购房合同补充协议约定，在购房者因自身信用问题导致银行拒贷后，购房者应当一次性补清剩余购房款项，但是原告长期拒绝履行合同约定。1.案涉合同均系原被告双方达成一致意见基础上签订，已经成立生效并得到实际履行，被告已经严格按照合同约定履行合同义务且没有任何过错。原被告双方针对车位部分所采取的销售模式分为两种，如果购房者选择同时购买住宅和车位，则可以享受大幅度优惠。如果选择不购买车位，则不享受此方面优惠。原告出于获得购房优惠的目的，选择同时购买地下车位，购车协议由原告亲笔签名，说明原告对购买车位这一事实清楚且认可。事实上，在原告选择购买车位的情况下，其所购买的案涉物业销售单价比同期其他购房者所购买的同栋同楼层同单元物业销售单价便宜了每平方两千元以上。总的优惠金额达到16万元。说明被告已经良好履行了优惠。2.因原告在申请贷款时，向银行及被告均蓄意隐瞒自身存在逾期贷款瑕疵，因此贷款没有通过审核的过错完全在于原告一方。3.因原告过错导致银行贷款出问题，原告本应该根据合同约定一次性补贴剩余购房款及车位价款，但原告长期拒绝履行合同约定，已经构成严重违约。 反诉原告眉山大地龙盛电子商务有限公司向本院提出诉讼请求：1.由反诉被告依据合同约定向反诉原告支付违约金共计202,791.3元（房屋买卖合同违约金527,913元+车位买卖合同违约金150,000元）。2.请求判令由反诉被告承担反诉受理费。事实与理由：案涉双方于2018年8月31日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，以及《四川省商品房买卖合同（预售）》（即“车位买卖合同”）及其《补充协议》，约定由反诉被告购买由反诉原告开发出售的“玫瑰园南湖世家20期——5栋1单元17层3号商品房及其车位”。但是随后在办理银行按揭贷款过程中，反诉被告刻意隐瞒了其具有一笔逾期未还贷款因而存在征信瑕疵的事实，导致其贷款未通过银行审核。此种情况下，反诉原告真心实意向其提供了其他购房替代支付方案，但反诉被告却置之不理，拒绝支付剩余房款并执意要求“解除合同但不承担违约责任”、“全款退还所支付款项”，为达成其目的，还曾编造事实诬告反诉原告实施诈骗行为。时至今日，案涉房屋的销售工作已经拖延接近两年，考虑到“反诉原告前期投入的销售成本支出”、“反诉被告未支付金额的资金占用利息”、以及“案涉地区房价下跌因而反诉原告二次销售工作将会造成消极影响”，反诉原告已然遭受了巨额损失。基于反诉被告单方面严重违约，反诉原告已依据合同约定行使解除权，并依法依约要求反诉被告承担合同明确约定的违约责任。故为保护反诉原告之合法利益，特诉至法院。 反诉被告吴丕贵辩称，对于解除合同的要求没有异议，反诉原告没有理由要求如此巨额的违约赔偿。1.反诉原告并没有证据证明因为案涉纠纷对其造成的经济损失，违约责任要以反诉原告存在实际损失为前提。2.在反诉原告确定反诉被告存在违约的前提下，反诉原告有责任采取合理措施进行相关减损，但反诉原告并未采取任何合理措施防止损失扩大，没有理由要求反诉被告承担因损失扩大造成的损失。3.原被告解除合同，反诉原告据此要求违约金应当综合考虑原被告双方过错比例及过错程度和实际损失，而非全部要求反诉被告承担相应的损失。4.反诉原告的违约金过高，要求法庭依法予以调减，调减基础在于反诉原告有证据证明其实际损失。 经审理查明，被告在出售玫瑰园20期·南湖世家房屋时，在安居客、房天下等平台以购买房屋赠送产权车位进行宣传。2018年8月31日，吴丕贵与眉山大地龙盛电子商务有限公司签《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定，由原告购买玫瑰园20期·南湖世家的5幢1单元17层3号房屋，建筑面积80.34㎡，总房款为527,913元，买受人支付购房总价款的30%，其余价款采用向银行按揭贷款的方式，分9年付清。第十条约定逾期付款的处理，除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起3日内按照全部房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金……同日，双方又签订了《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》，第六条对《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条进行补充协议，约定买受人逾期付款30日内，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起3日内按购房总价款的10%支付违约金，解除合同产生的所有费用由买受人承担，出卖人有权从买受人已交纳的款项中直接扣除，且出卖人有权将该商品房另行出售；出卖人同意继续履行合同的，买受人应当立即向出卖人付清应付购房款，同时还应当按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，该违约金自约定的应付款期限届满之次日起计算至实际应付款之日止。在签订了合同与补充协议的当天，吴丕贵与眉山大地龙盛电子商务有限公司又签《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告出售的地下室-2楼1654号车位，面积12.97平方米，总价150,000元，首付50,000元，余款10万元申请银行贷款支付，期限8年。其余约定均《四川省商品房买卖合同（预售）》内容相同。同时又签订了《“南湖世家”车位补充协议》，约定吴丕贵自愿购买“南湖世家”车位号为地下负2层1654号车位，如合同履行期间拒绝办理车位按揭手续或因为自身原因导致按揭未获银行通过，吴丕贵应在5个工作日内至售楼处付清全部车位款，逾期10个工作日未付清车位余款，视为自动放弃车位购买权益，并不再享受购买“南湖世家”住宅时的优惠政策。鉴于选择车位方式能获得更多的住宅购买优惠，吴丕贵不再购买车位后，应向眉山大地龙盛电子商务有限公司支付违约金150,000元以弥补其损失。合同签订后，原告吴丕贵向被告眉山大地龙盛电子商务有限公司转款南湖世家5栋高层-1单元-1703楼款158,913元、南湖世家地下车位-1654-2层车位款50,000元。原告随后向被告提供了2018年8月30日打印的个人信用报告，信息显示原告的各项提示均为“0”。后在办理银行按揭贷款过程中，因原告具有一笔2014年11月的贷款未偿还存在征信瑕疵，原告的儿子吴豪与被告员工胡某多次微信与电话联系，贷款一直未办理下来，导致原告贷款未通过银行审核。无法办理贷款购房。原告向本院提起诉讼后，被告于2020年3月6日向原告发送“合同解除通知书”，通知双方于2018年8月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》等一系列协议解除，并要求原告向被告支付违约金202,791.3元。诉讼中，双方均同意解除双方所签订的房屋及车位买卖合同。根据双方当庭的陈述，被告在仅出售房屋时均价约为8,000多元/平方米，送车位时房屋均价约为6,000多元/平方米，送产权车位时另签订买卖车位合同，将优惠的价款用于购买车位。 以上事实，有原告身份证、被告企业登记信息、《四川省商品房买卖合同》（预售）合同编号《四川省商品房买卖合同》（预售）补充协议、合同编号、《南湖世家车位买卖合同》（预售）、《南湖世家车位补充协议》、收款凭证、被告工作人员熊艳娇的工作名片、被告熊艳娇与当事人儿子吴豪的短信记录（2018年11月6日）、被告工作人员胡蓉给原告儿子的快递单号、验资协议单、2018年10月8日的通话录音（通话人是吴豪与胡蓉）、2019年1月14日的通话录音（通话人是吴豪与熊艳娇）、2019年5月13日的通话录音（通话人是吴豪与熊艳娇）、视频资料（各大售房APP上面的宣传资料）、与被告工作人员熊艳娇的微信聊天记录、《四川省农村信用社个人住宅、商业用房借款申请书》（吴丕贵）、《个人信用报告》（银行版）。以上证据，经庭审质证，双方均无异议的证据，本院依法予以采纳。 本院认为，原被告签订的两份《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议、“南湖世家”车位补充协议，是双方当事人自愿达成的协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于本案的本诉问题，原告在与被告签订合同时，均约定为按揭贷款购房和车位，但在办理按揭贷款过程中，因原告的征信与其提供的征信报告不同，无法办理贷款。原告在提供征信时，应当知道其贷款是否清偿完毕，不应有瑕疵，但原告隐瞒了该事实，导致合同无法履行，过错在原告。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失…。据此规定，双方因无法履行合同，并且均同意解除合同，本院依法予以解除。合同解除后，被告取得的原告的购房款和车位款共计208,913元应当返还。因原告未按约履行付款义务，其要求被告支付资金占有利息损失的请求不符合法律规定，应由其自行承担。关于本案的反诉，反诉原告在反诉被告具有过错下要求其承担违约责任，符合双方合同的约定，根据双方《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条的逾期付款处理约定及补充协议，约定买受人逾期付款30日内，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起3日内按购房总价款的10%支付违约金。反诉被告购房总额为527,913元，违约金为52,791.3元，该违约金反诉被告应当支付。其次，对于车位的违约金，该车位总价为150,000元，而违约金约定为150,000元，该约定不符合相关法律规定，应当予以调减。根据双方主合同的约定及反诉被告要求调减违约金的抗辩，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院综合两份合同，按10%的违约金予以考虑，故由反诉被告支付反诉原告车位的违约金为15,000元。综上所述，为维护当事人的合法交易，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下: 一、解除原告吴丕贵与被告眉山大地龙盛电子商务有限公司于2018年8月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《“南湖世家”车位补充协议》； 二、被告眉山大地龙盛电子商务有限公司返还原告吴丕贵已支付的购房款、车位款共计208,913元； 三、驳回原告吴丕贵的其他诉讼请求； 四、由反诉被告吴丕贵支付反诉原告眉山大地龙盛电子商务有限公司违约金67,791.3元； 五、驳回反诉原告眉山大地龙盛电子商务有限公司的其他诉讼请求； 六、以上第二、第四项品迭后，由被告眉山大地龙盛电子商务有限公司于本判决生效后十日内返还原告141,121.7元。 案件受理费5,290元，原告吴丕贵负担290元，被告眉山大地龙盛电子商务有限公司负担5,000元；反诉受理费2,171元，反诉被告吴丕贵负担651元，反诉原告眉山大地龙盛电子商务有限公司负担1,520元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  龙跃明 二〇二〇年四月二十二日 书记员  张诗晨