上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初2106号原告：上海龙丰高级轿车修理厂，住所地上海市宝山区。法定代表人：梁立炳，执行董事。委托诉讼代理人：陈栋，上海罗业律师事务所律师。被告：柴磊，男，1983年1月7日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：宓晓亭，高朋(上海)律师事务所律师。原告上海龙丰高级轿车修理厂(以下简称龙丰轿修厂)与被告柴磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙丰轿修厂的委托诉讼代理人陈栋、被告柴磊及其委托诉讼代理人宓晓亭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙丰轿修厂向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年2月26日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告向原告支付2018年10月6日至2019年5月31日止的房屋使用费，按每月8,760元的标准计算；3、判令被告向原告支付2019年6月1日至实际搬离之日止的房屋使用费，按每年20万元的标准计算。事实和理由：2018年2月26日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于上海市宝山区康陆路XXX号D座一楼部分房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，约定年租金为105,120元。2019年案外人起诉要求原告返还上海市宝山区康陆路XXX号D座场地并支付相应占有使用费，现原告早已迁出，但被告至今未迁出，导致原告自2019年6月1日起需根据生效判决按每年40万元的标准向案外人支付占有使用费，故原告提起诉请如上。被告柴磊辩称，前案判决已经确认系争房屋缺少合法建筑应具备的相应证照，被告认可《租赁合同》无效。关于房屋使用费，被告认可目前仍在实际占有系争房屋，但由于原告原因导致系争房屋所属楼房于2018年9月被查封，被告无法正常经营，2018年9月至2018年12月30日查封期间的相应房屋使用费，被告无需支付。现被告实际支付租金至2018年10月5日，要求原告抵扣一个月租金。被告同意支付2019年1月起至目前实际使用之日的租金，但要求按双方合同约定的标准支付。被告不存在恶意拖欠租金行为，原告与大房东发生矛盾诉讼后，未在诉讼过程中告知被告支付方式，为谨慎起见，被告未支付租金。被告实际于2020年3月2日收到二审法院判决书，在未获悉生效判决结果之前，被告认为双方合同尚未到期，原告也未通知被告迁出，被告并不存在恶意占有房屋的行为。且因原告原因造成被告停产停业，产生了相应停业损失约50万元，被告出于妥善解决问题考虑，本案中不提起反诉，但这也是被告之前未支付房屋使用费的原因。综上，不同意按每年20万元的标准支付房屋使用费。本院经审理认定事实如下：2018年2月26日，龙丰轿修厂(甲方)与柴磊(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租的厂房面积160平方米，厂房所在地为宝山区庙行镇康陆路XXX号D座；从2018年3月1日起至2021年10月5日，年租金105,120元，先付后用，每六个月支付一次。除本合同已有的约定外，甲乙双方都不得单方变更、解除、终止本合同。合同期间，甲方不得将乙方租用的厂房和设备另作他用，否则将赔偿乙方因此造成的经济损失。合同签订后，柴磊实际支付租金至2018年10月5日，未支付过押金。2019年，上海空蓝汽车销售服务有限公司(以下简称空蓝公司)以房屋租赁合同纠纷为由另案起诉龙丰轿修厂[案号：(2019)沪0113民初10242号]，该案经审理查明，2017年8月22日，空蓝公司(甲方)与龙丰轿修厂(乙方)签订《场地租赁合同》，约定，甲方将上海市宝山区康陆路XXX号D座，面积为3,093.45平方米的场地租赁给乙方使用(附草图)；租赁用途为汽车修理、仓库。租赁期限自2017年10月6日至2021年10月5日；年租金为124万元。另查明，上海市公安局宝山分局(以下简称宝山分局)于2018年9月7日对犯罪嫌疑人梁立炳作出拘留决定，2018年9月27日对龙丰轿修厂员工袁守霞作出拘留决定。2018年10月5日，宝山分局向梁立炳出具查封决定书，载明，宝山分局在侦查季忻磊等人开设赌场案件中发现梁立炳持有的下列财物、文件可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪，现决定查封：上海市宝山区康陆路XXX号D座。2018年12月30日，宝山分局出具解除查封清单，载明，名称：房屋；数量：壹幢；特征：上海市宝山区康陆路XXX号D座；财产所在地：上海市宝山区康陆路XXX号D座。该案审理中，空蓝公司提供房屋查封照片，证明上海市宝山区康陆路XXX号D座房屋实际于2018年9月7日被上海市公安局宝山分局贴封条查封。龙丰轿修厂对该证据真实性无异议。该案经审理法院认为，空蓝公司与龙丰轿修厂签订的租赁合同名称虽为《场地租赁合同》，但实际租赁标的物为房屋。现空蓝公司仅提供建设用地规划许可证，未能提供租赁房屋的建设工程规划许可证、施工许可证或产权证等能够证明房屋系合法建筑的相关证据，故双方《场地租赁合同》应为无效。上海市宝山区康陆路XXX号D座房屋二楼、三楼已于2019年6月1日由空蓝公司自行收回，不再判令龙丰轿修厂向空蓝公司返还该部分房屋。一楼部分由次承租人实际使用，租赁合同无效，龙丰轿修厂及次承租人柴磊、杨秋萍理应将该部分租赁面积返还给空蓝公司。关于使用费，空蓝公司自2019年6月1日收回系争房屋二楼、三楼，故自2019年6月1日起的使用费应适当减少，酌情确定龙丰轿修厂按每年40万元计算，支付2019年6月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。该案判决后，龙丰轿修厂不服一审判决，提起上诉，2020年1月10日上海市第二中级人民法院做出终审判决：驳回上诉，维持原判。审理中，柴磊表示系争房屋被查封后其一直不知应当向谁支付租金，因担心被赶走，曾在2019年向空蓝公司法定代表人张小街一次性转账过10万元，但该钱款并非租金，柴磊与空蓝公司之间也未签订过租赁合同。现柴磊仍愿意向龙丰轿修厂支付搬离前的房屋使用费。本院认为，前案生效判决已经确认系争房屋无建设工程规划许可证、施工许可证、产权证，不属于合法建筑，故龙丰轿修厂与柴磊之间的《租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，柴磊应根据生效判决内容及时迁出系争房屋，其至今未归还房屋，应当支付相应的房屋使用费。2018年9月7日起至2018年12月底，因龙丰轿修厂承租部分涉嫌开设赌场，包含系争房屋在内的房屋被公安机关整体查封，造成柴磊无法正常使用房屋，现柴磊要求免除该期间的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。2019年1月起至实际迁出之日止，柴磊应当支付房屋使用费，参考合同约定的租金标准，本院酌情确定使用费标准按每月8,760元计算。柴磊已支付的2018年9月7日至2018年10月5日期间的租金8,468元可抵扣相应使用费。至于龙丰轿修厂要求柴磊按照其向空蓝公司支付房屋使用费标准的一半支付相应房屋使用费，本院认为该主张缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告上海龙丰高级轿车修理厂与被告柴磊就上海市宝山区康陆路XXX号D座一楼部分房屋(面积160平方米)签订的《租赁合同》无效；二、被告柴磊于本判决生效之日起十日内，按照每月8,760元计算，支付原告上海龙丰高级轿车修理厂自2019年1月1日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋使用费(其中扣除被告柴磊已经支付租金8,468元)；三、驳回原告上海龙丰高级轿车修理厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,098元，由原告上海龙丰高级轿车修理厂负担1,944元，被告柴磊负担2,154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年四月二十日法官助理 董程程书 记 员 孙 凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。