吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终842号上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林省中制家车新能源管理股份有限公司，住所地长春高新技术产业开发区顺达路789号鸿达光电子产业园三号楼1层、2层和四号厂房2层西侧。法定代表人：田校丞，董事长。委托诉讼代理人：王冠华，公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司，住所地长春高新技术产业开发区顺达路789号。法定代表人：王佳楠，总经理。委托诉讼代理人：王泽宇，吉林朗业律师事务所律师。上诉人吉林省中制家车新能源管理股份有限公司（以下简称中制公司）因与被上诉人长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司（以下简称鸿达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2019）吉0193民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鸿达公司原审提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告2017年12月26日签订的《鸿达光电子产业园房屋租赁合同》于2019年3月22日解除；2.请求判令被告立即返还并搬出原告位于长春高新产业开发区顺达路789号鸿达光电子产业园三号楼1层、2层和四号厂房2层西侧（建筑面积12945.09平方米）房屋；3.请求判令被告支付原告自2019年6月2日至被告搬离房屋之日止的房屋占用费及利息，截止2019年7月2日房屋占用费为307661.67元（房屋占用费按23元／平方米／月标准计算，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.请求判令被告支付违约金人民币297737.07元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年12月26日，原、被告签订《鸿达光电子产业园房屋租赁合同》（或称“房屋租赁合同”），约定原告将位于长春高新产业开发区顺达路789号鸿达光电子产业园三号楼1层、2层和四号厂房2层西侧（建筑面积12945.09平方米）房屋出租给被告，签订合同后原告将房屋交付给被告吉林省中制家车新能源管理股份有限公司使用，按房屋租赁合同约定，被告应于2019年3月1日前缴纳上半年房屋租金，被告中制公司未按照合同约定履行支付房屋租金义务，根据房屋租赁合同第十一条违约责任“欠缴各项费用达10000元或长达10个工作日的，甲方有权解除合同收回房屋及附属设施设备”。原告于2019年3月12日向被告送达《合同违约通知书》，告知被告如10日内仍未缴清拖欠款项，原告将按照合同约定解除房屋租赁合同，后原告向被告送达《合同解除确认书》确认双方房屋租赁合同解除时间为2019年3月22日，截至2019年6月26日被告仍非法占用原告房屋没有搬离，无奈原告依法诉至贵院，请求人民法院判如所求，维护原告合法权益。中制公司原审辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，原被告之间有过协商、有过沟通，是有处理意见的，在协商过程中被告交纳过部分房租，被告认为应该按照协商的内容履行。我方没有收到解除合同通知书，原告单方给我方停电，给我方造成了损失，是我们双方协商的内容无法履行。中制公司原审提出反诉请求：1.依法判令鸿达公司向中制公司赔偿损失2800000元，(暂计算至2019年8月19日，最终数额应计算至提供电源之日止）；2.反诉案件受理费由鸿达公司负担。2017年12月26日，中制公司与鸿达公司签订了《鸿达光电子产业园房屋租赁合同》，鸿达公司将长春市高新区顺达路789号鸿达光电子产业园三号楼1层、2层和四号厂房2层西侧出租给中制公司。2019年5月1日，鸿达公司擅自将中制公司使用的电源切断，导致中制公司无法正常经营,业务无法正常开展，每天损失高达35000元，大写:叁万伍仟元整，且鸿达公司一直到起诉之日仍然没有提供电源，中制公司一直单方承担这巨大损失，该损失完全因鸿达公司擅自切断电源所致。为维护中制公司的合法权益，特提起反诉，请人民法院依法判决。鸿达公司原审辩称：中制公司要求赔偿损失没有事实及法律依据，鸿达公司无需承担任何赔偿责任，具体如下：1.中制公司租赁的房屋用电形式系预存电费形式，电卡没有余额自动断电，鸿达公司未采取任何拉闸切断电源行为，而是限制中制公司预存电费金额，目的是为了中制公司的工作人员可以主动多与鸿达公司取得联系，从而达到督促中制公司拖欠房租的目的，中制公司自2019年3月1日起违反房屋租赁约定，未按时缴纳房租，中制公司2019年5月8日自行安装发电机发电，安装发电机时仍有余额，不存在因停电造成损失的问题；2.中制公司逾期缴纳房租根本违约在先，截止本次庭审之日，仍未付清房租，鸿达公司依据房屋租赁合同的约定于2019年3月向中制公司送达合同违约通知书，告知中制公司拖欠房租违约行为，以及如10日内未缴纳房租将正式解除合同关系，收回房屋，后鸿达公司向中制公司送达合同解除确认书，鸿达公司按照房屋租赁约定及合同法规定，依法依约解除租赁合同，中制公司赔偿损失没有事实及法律依据；3.依照房屋租赁合同第4条第4项，中制公司未按约定及时缴纳租金或租期未满中途退出，鸿达公司有条件立即单方解除租赁合同并无条件收回房屋，因此造成损失的鸿达公司不承担任何责任；4.影响中制公司的营业收入因素较多，退一步讲，即便存在中制公司损失的问题，中制公司拒绝缴纳房租违约在先，并未采取适当的措施防止其损失扩大，因此即便产生损失也应自行承担。原审法院审理查明：鸿达公司与中制公司于2017年12月26日签订了《鸿达电子产业园房屋租赁合同》（以下简称合同），合同由鸿达公司作为甲方、中制公司作为乙方，约定将甲方所有的坐落于长春市高新产业开发区顺达路789号鸿达电子产业园三号楼1层、2层和四号厂房2层西侧，总面积12945.09平方米的房屋出租给乙方使用，租期为2018年1月1日至2024年3月31日，租金为第一年22元/㎡/月，租金为第二年23元/㎡/月，租金为第三年24元/㎡/月，第四、五、六年为25元/㎡/月，支付方式为第一年租金3417503.76元，分两笔执行，首笔租金于2018年1月1日支付200万元整；第二笔租金1417503.76元于2018年7月1日付清，第二年租金（2019年4月1日至2020年4月1日）分两笔执行，2019年3月1日前缴纳上半年租金，2019年9月1日前缴纳下半年租金。另合同第四条第4款约定，如乙方未按租赁和确定的时间和方式交纳租金或中途退租，甲方有权立即单方解除本合同并无条件收回租赁房屋，不返还已缴纳的租金，因此造成乙方损失的，甲方不承担任何赔偿责任。同时合同第十一条第2款约定了甲方有权解除合同的10种情形，其中第9种情形为欠缴各项费用达到10000元或长达10个工作日的，解除合同的后果为甲方收回房屋及附属设备，不予返还租金，并且乙方应向甲方支付一个月的房费作为违约金。合同第十一条第4款约定，在承租期内，乙方逾期交纳本合同约定租金和应由乙方负担的费用的，乙方除需补齐逾期交纳的租金和费用外，每逾期一天，则应按逾期金额总额的1%向甲方支付违约金；拖欠到达20日，甲方有权解除合同，收回该房屋及附属设施设备，并按前述标准向乙方收取拖欠的租金与相应的违约金。合同签订后，中制公司如约交纳了第一年的房屋租金，鸿达公司将租赁物交付于中制公司使用，时至2019年3月12日，鸿达公司因中制公司没有按照合同约定交纳第二年度房租为由，向中制公司送达了《合同违约通知书》，用以告知中制公司没有按照租赁合同的约定交纳房租，已经构成实质违约，并希望友好协商解决，催促中制公司在收到通知书的十日内缴清所欠款项，否则将行使合同约定的单方解除权，确定合同于2019年3月22日予以解除，收回房屋。在催缴无果后，鸿达公司又于2019年6月19日向中制公司送达《合同解除确认书》，敦促中制公司补缴拖欠房租、返还房屋。另查明，中制公司分别于2019年4月8日、4月25日、4月26日、4月29日向鸿达公司尾号为“012476”的建行账户累计存款60万整。再查明，2019年4月26日鸿达公司的物业部门工作人员以中制公司尚欠房租由拒绝了中制公司的电费充值请求，后导致租赁房屋断电，中制公司在没有电力供应的情况下，于2019年5月8日开始自备发电设备发电照明。原审法院认为：一、关于鸿达公司与中制公司签订的合同是否于2019年3月22日解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的合同中第四条第四款、第十一条第二款以及第十一条第四款均规定了中制公司逾期交纳租金时鸿达公司可以行使单方解除权，但上述条款规定的中制公司逾期天数不一致，其中合同第十一条第四款规定的逾期天数最长，鸿达公司在《合同违约通知书》亦按合同第十一条第四款主张权利，本院认为应当按照合同第十一条第四款确定鸿达公司行使单方解除权的条件。因双方签订的合同中已经明确约定了第二年度上半年租金的缴纳时间为2019年3月1日，应交纳租金的数额为1786422.42元，中制公司未在2019年3月20日前缴纳第二年度上半年的房租时，合同第十一条第四款约定的解除条件已成就，鸿达公司已获得解除合同的权利。鸿达公司作为出租人向中制公司送达《合同违约通知书》证明其已经履行了催告义务，并在《合同违约通知书》中明确表明如中制公司如未能在收到《合同违约通知书》的十日内还清欠款，鸿达公司定于2019年3月22日解除与中制公司签订的合同，行使合同约定的单方解除权。鸿达公司于2019年6月19日向中制公司送达《合同解除确认书》确认合同于2019年3月22日解除，中制公司收到上述《合同解除确认书》并未提出异议，故上述证据足以证明双方之间的合同已于2019年3月22日解除。综上，鸿达公司要求确认其与中制公司签订的合同已于2019年3月22日解除的诉讼请求，本院予以支持。二、关于鸿达公司要求中制公司返还房屋有无事实及法律依据的问题。合同第四条第4款、第十一条第2款明确约定了如因中制公司违约导致合同解除，鸿达公司有权立即收回房屋。据此，合同已解除的情况下，鸿达公司要求中制公司返还房屋符合合同约定，本院予以支持。三、关于鸿达公司要求中制公司支付2019年6月2日至实际搬离之日的房屋占用费有无事实及法律依据的问题。合同解除后，中制公司负有将租赁物返还鸿达公司的义务，但中制公司至今未向鸿达公司返还租赁房屋，而是一直占用使用租赁房屋，造成鸿达公司房屋被占用期间的租金损失，中制公司应当向鸿达公司支付房屋占用费。关于房屋占用费的计算方式及期限的问题，首先，鸿达公司和中制公司已经在房屋租赁合同中约定第二年度的租金为23元/㎡/月。其次，中制公司对租赁物的无权占有起始之日为2019年3月22日即合同解除之日，但鸿达公司主张的占用费起算时间为2019年6月2日，因鸿达公司认可中制公司在2019年4月下旬向鸿达公司汇款60万元，鸿达公司认为此款应抵充2019年3月22日至2019年6月2日期间的房屋占用费，本院认为，因鸿达公司认可中制公司已经支付2018年1月1日至2019年3月31日期间的租金（含三个月免租期），故中制公司应支付房屋占用费的期间应当自2019年4月1日开始计算，至2019年6月1日为605398.7元，鸿达公司认可中制公司与2019年4月支付的60万元抵充至2019年6月1日的房屋占用费，系其对自身民事权利的处分，本院予以支持。对于鸿达公司同时主张房屋占用费的利息的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，鸿达公司主张的房屋占用费即为中制公司占用房屋期间给鸿达公司造成的租赁费损失，鸿达公司主张房屋占用费损失的同时，主张房屋占用费损失的利息于法无据，本院不予保护。综上，鸿达公司要求中制公司支付自2019年6月2日起至实际返还房屋之日止按照23元/㎡/月的标准计算的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。四、关于中制公司应否向鸿达公司支付违约金297737.07元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，本案中，租赁合同第十一条第2款双方约定了解除合同的后果为甲方收回房屋及附属设备，不予返还租金，并且乙方应向甲方一个月的房费作为违约金。因中制公司逾期支付租金导致合同解除，鸿达公司按照合同约定主张违约金符合法律规定，应予支持。因中制公司的违约行为发生在第二个租金交付年度，应当按照第二年度的房租标准23元/㎡/元计算该项违约金，故鸿达公司向中制公司主张的违约金297737.07元符合法律规定，本院予以支持。五、关于中制公司要求鸿达公司赔偿280万元因断电而造成的损失有无事实及法律依据。合同解除后，因中制公司未按照合同约定返还房屋，鸿达公司限制中制公司在租赁房屋用电的行为系鸿达公司为维护自身权利而采取的自力救济措施，上述行为不违反法律规定，亦未违反合同约定。中制公司未按照合同约定及时返还案涉房屋，而是一直无权占有案涉房屋，其无权占有使用案涉房屋期间产生的损失属于其自行扩大损失，不应由鸿达公司承担。本院对中制公司要求鸿达公司赔偿断电损失的反诉请求，不予支持。关于中制公司认为双方已经达成订立新的租赁合同的意向的抗辩意见，中制公司在诉讼中多次强调其与鸿达公司是有过沟通的，双方就该纠纷达成了处理意见，且在4月下旬向鸿达公司支付过60万元的“房租费”，但从中制公司提供的证据来看，中制公司的相关负责人仅通过微信或短信的方式与鸿达公司的相关人员进行了交流，在此过程中鸿达公司并未作出明确的意思表示，更未签订书面合同，无法认定双方之间成立新的合同关系。虽然中制公司向鸿达公司支付60万款项，但在双方未作出明确意思表示亦未签订书面合同的情况下，无法认定双方之间成立新的合同关系，故本院对中制公司该项抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司与被告（反诉原告）吉林省中制家车新能源管理股份有限公司签订的《鸿达电子产业园房屋租赁合同》于2019年3月22日解除；二、被告（反诉原告）吉林省中制家车新能源管理股份有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司返还租赁房屋（房屋坐落于长春高新技术产业开发区顺达路789号鸿达光电子产业园三号楼1层、2层和四号厂房2层西侧，建筑面积为12945.09平方米）；三、被告（反诉原告）吉林省中制家车新能源管理股份有限公司于本判生效后立即向原告（反诉被告）长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司支付房屋占用费（房屋占用费按照23元/㎡/月的标准自2019年6月2日起计算至吉林省中制家车新能源管理股份有限公司实际返还房屋之日止）；四、被告（反诉原告）吉林省中制家车新能源管理股份有限公司于本判生效后立即向原告（反诉被告）长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司支付违约金297737.07元；五、驳回原告（反诉被告）长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吉林省中制家车新能源管理股份有限公司的反诉请求。案件受理费9854元由，被告（反诉原告）吉林省中制家车新能源管理股份有限公司负担。反诉费14600元，由被告（反诉原告）吉林省中制家车新能源管理股份有限公司负担。宣判后，中制公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.鸿达公司在2019年3月22日后与我方进行过协商，并多次要求补交租金，该行为属于对此前解除通知的变更，原审法院却以2019年3月22日的通知确认解除，属于认定事实错误。既然双方已就租金问题达成一致意见，且鸿达公司认可了我方交付租金，在情况发生变更后又以此前的解除通知确认解除，属于适用法律错误。3.违约金应以实际损失为准，退一步讲，即使我方存在违约，但对方没有实际损失发生，房屋使用一直在持续，原审法院认定我方应承担违约金属适用法律错误。4.我方反诉的损失已经实际发生，且发生的原因系对方未能提供电源所致，鸿达公司应承担赔偿责任。鸿达公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查明：2019年8月12日，原审法院第一次开庭审理时，鸿达公司举证《合同违约通知书》，王冠华一审代理中制公司对该份证据的质证意见为：合同违约通知书上的签名是我的笔迹，我接触过这个东西，应该是5月份送过两次，但是我没有签过字。当时说如果不在合同违约通知书上签字就不给我公司恢复供电，笔迹虽然是我的笔迹，但是我没有签字。本院认为：1.《房屋租赁合同》于2019年3月22日予以解除。依据案涉《房屋租赁合同》的约定，中制公司应于2019年3月1日前交付第二年上半年的租金1786422元，但中制公司未按约给付该笔租金，其行为构成违约。《房屋租赁合同》第四条第4款约定，如乙方未按上述约定及时给付租金，甲方有权立即单方解除本合同。因双方约定的合同解除权条件已经成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，鸿达公司此时享有合同解除权。2019年3月12日，鸿达公司向中制公司送达了《合同违约通知书》，催促中制公司10日内缴清欠付的租金，否则于2019年3月22日解除租赁合同。因中制公司亦未在宽限期内缴纳租金，则《合同违约通知书》产生了合同解除的法律效果，《房屋租赁合同》于2019年3月22日予以解除。中制公司认可其逾期交付租金的行为，但抗辩主张已就延期交付租金与鸿达公司的负责人进行协商并已得到允许，鸿达公司对此不予认可，中制公司现并无证据证实存在该情形，故该抗辩理由证据不足。中制公司另抗辩主张并未收到《合同违约通知书》，通知书上“王冠华”的签字并非本人签署。但王冠华一审代理中制公司对该通知书质证时，表示““签字是我的笔迹”、“接触过这个东西”、“当时说如果不在合同违约通知书上签字就不给公司恢复供电”，即中制公司原审时对鸿达公司向其送达《合同违约通知书》并未提出异议，上诉状中亦未对该通知书上签字的真实性提出异议，现二审时又对该份签字的真实性予以否认，该主张无事实依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。中制公司再抗辩主张，其于2019年4月8日至29日期间，四次总计向鸿达公司支付了60万元，鸿达公司予以接受，应视为同意继续履行租赁合同。因通过银行转账的方式向鸿达公司支付款项系中制公司的单方行为，鸿达公司从未明确表示同意继续履行租赁合同，且中制公司总计支付款项的数额仅为60万元，与合同约定中制公司应给付租金的数额1786422元相距甚远，同时，鸿达公司于2019年4月30日即将案涉房屋断电，其以实际行为表明并不同意继续履行合同，故中制公司单方转账的行为，并不能推定鸿达公司同意继续履行租赁合同。虽然鸿达公司并未将中制公司的转款予以返还，但此时中制公司在合同已经解除的情况下继续占用房屋，已经产生占有使用费，在无法确定中制公司何时搬离房屋的情况下，鸿达公司预留此部分费用并无不当。综上，中制公司上诉主张租赁合同应继续履行的上诉理由不成立，本院不予支持。2.中制公司应按合同约定支付违约金297737.07元。中制公司上诉主张即使其违约，也没有给鸿达公司造成损失，不应支付违约金。但中制公司作为租赁房屋进行经营的公司，具有较高的交涉缔约能力，对在合同履行过程中存在的商业风险应有相应认知，其约定的标准为一个月租金的违约金数额系自由、真实的意思表示结果。同时，违约金系当事人对损害赔偿额的预先约定，具有损失补偿性，因中制公司的违约行为造成租赁合同无法继续履行，则在中制公司迁出后，鸿达公司与其他民事主体重新签订租赁合同并开始履行，必然造成案涉房屋存在一定期间的空置损失，故原审判决判令中制公司向鸿达公司支付违约金297737.07元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。3.鸿达公司不应赔偿中制公司损失。鸿达公司虽于2019年4月26日拒绝了中制公司电费充值请求，造成案涉房屋停电，但《房屋租赁合同》已于2019年3月22日解除，中制公司应在合同解除后将房屋返还鸿达公司，其此时仍占用房屋属于非法占有，鸿达公司以停电为手段要求中制公司迁出，属自力救济行为，故中制公司上诉以鸿达公司停电为由要求赔偿损失，本院不予支持。中制公司另主张由于鸿达公司停电，造成利润下降，房屋占有使用费不应再按照租金标准计算。因房屋占有使用费系因中制公司非法占用案涉房屋而应赔偿鸿达公司的房屋占有使用利益损失，该费用的标准与中制公司的利润水平无关，故该上诉理由亦不成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31581元，由上诉人吉林省中制家车新能源管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年四月二十日书记员  张焕平