云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初269号原告：遆光晨，男，1972年10月31日出生，汉族，身份证住址长春市宽城区。委托诉讼代理人：龙波，景洪市允景洪街道法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：云南湄公河置业有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市景亮路70号。统一社会信用代码：915328005501166654。法定代表人：周盛民，男1964年11月23日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市。原告遆光晨与被告云南湄公河置业有限公司（以下简称“湄公河置业公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告遆光晨的委托诉讼代理人龙波、被告湄公河置业公司的法定代表人周盛民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遆光晨向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方于2019年2月3日共同签订的《桃花源户型定制协议》为无效合同，被告向原告返还购房款226900元；2.判令被告向原告赔偿资金占用期间利息的损失，即以购房款226900元为基数，自2019年2月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月3日，原告与被告签订了《桃花源户型定制协议》，约定原告购买由被告开发的“桃花源”项目2栋5单元602号房，房屋建筑面积96.92平方米。协议签订后，原告分两次累计向被告支付购房款226900元，由被告向原告出具收据。但被告签下协议后未切实履行相关签订正式《商品房购销合同》的义务，且至今该项目迟迟未能动工。经原告向有关部门询问、投诉，才得知被告至今未取得建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。原告多次找被告协商退还购房款一事，被告一直以各种理由置之不理，故原告起诉至人民法院，请求判如所请。被告湄公河置业公司辩称，认可合同无效，同意退还原告已经支付的购房款，但是项目未能施工是涉及到铁路土地征收导致系不可抗力，并非被告原因，原告主张被告支付资金占用期间的利息损失无事实依据，应予以驳回。原、被告双方各自围绕其主张向本院提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。原告提交的证据1身份证复印件；证据2《桃花源户型定制协议》、收据（2019.2.3）、收据（2019.2.14）、银行交易明细；证据3《委托书》、受托人身份证复印件可以证明原告主张的证明内容，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据1《受理通知书》（2020.3.10）、《通知书》（2020.3.12）与本案无关，本院不予采信；证据2《土地证》、《规划证》因被告未能提交原件，真实性无法核实本院不予采信。土地征收现场照片拍摄时间和地点不明确，不能证明被告欲证明的内容，本院不予采信。根据庭审举证和认证，本院认定本案法律事实如下：2019年2月3日，原告遆光晨作为合同乙方委托其父亲遆忠义与被告湄公河置业公司（合同甲方）签订《桃花源户型定制协议》，约定乙方向甲方定制桃花源项目2栋5单元602号住宅用房，建筑面积96.92㎡，总价款726900元。乙方应于成功选房当日支付人民币226900元。协议还约定了其他内容。协议签订后，原告即向被告支付首期购房款226900元。现原告以被告未取得案涉项目的商品房预售许可证为由诉至本院要求确认《桃花源户型定制协议》无效诉至本院。庭审中被告对于尚未取得案涉房屋项目的商品房预售许可证明的事实予以认可且认可预计的项目开盘时间为2019年10月。本院认为，商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现。商品房预约合同一般包括双方当事人的基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋,又能暂缓付款,以冷静思考或筹措资金;开发商签订预约合同可以锁定购房者,有利于按计划售房。案涉《桃花源户型定制协议》双方约定日后签订正式商品房买卖合同,该定制协议系商品房买卖双方对今后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定,是对双方交易房屋的初步确认,而不是对商品房买卖结果的直接确认,故该认购书在性质上是商品房买卖预约合同,不是商品房买卖合同。因案涉定制协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故原告将该定制协议性质认定商品房买卖合同的主张本院不予采纳。双方之间经协商签订的该预约合同,意思表示真实,内容合法有效,应为有效合同。原告主张定制协议为无效合同的诉讼请求本院不予支持。鉴于原告已经依约履行了定制协议的主要合同义务，即向原告支付了226900元的房款,但被告截止开庭时仍未取得商品房预售许可证,致使原告的合同目的无法实现。庭审中被告对于向原告返还购房款226900元的诉讼请求亦无异议，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于利息损失问题，被告庭审中认可预计的案涉房屋项目开盘时间为2019年10月，结合双方在定制协议中约定“如乙方（原告）未能在开盘后30日内之甲方（被告）营销中心与甲方付清相应房款并签署《商品房购销合同》，甲方有权立即单方解除本认购协议并将房源另行处置……”的内容，被告虽辩称未能按时开发房屋项目系由于铁路征收土地所导致系不可抗力，但被告的证据不能证明被告的该答辩意见，故本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”的规定，因原告对于双方约定的房屋项目开盘时间未能进行举证证明，故本院采信被告自认的预计2019年10月开盘的时间点，故原告要求被告支付利息的诉讼请求本院自2019年11月1日起予以支持。鉴于自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此对于利息本院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持至被告实际返还购房款之日止，原告主张超过部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，判决如下：一、被告云南湄公河置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告遆光晨返还购房款226900元并支付利息（依本金226900元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月1日计算至购房款实际返还之日止）；二、驳回原告遆光晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4704元，由被告云南湄公河置业有限公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃审 判 员  李 华人民陪审员  金 萍二〇二〇年四月十日书 记 员  刀启娜