上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初14103号原告（反诉被告，以下均称原告）：上海纳图电气科技有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇中发路318号。法定代表人：楼盈盈，总经理。委托诉讼代理人：高飞，上海段和段律师事务所律师。被告（反诉原告，以下均称被告）：上海华芮实业有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇亭枫公路5889号4幢1层104室。法定代表人：郭玉帅，执行董事。委托诉讼代理人：严绿臆，上海明迈律师事务所律师。原告上海纳图电气科技有限公司与被告上海华芮实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日受理后，依法适用简易程序。2019年12月26日，被告上海华芮实业有限公司提出反诉，故本院决定对本诉和反诉进行合并审理，并于2019年12月26日、2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告上海纳图电气科技有限公司的委托诉讼代理人高飞、被告上海华芮实业有限公司的委托诉讼代理人严绿臆到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。原告上海纳图电气科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金275,000元；2.被告支付违约金，以275,000元为本金，自2019年8月5日起至实际付清日止，按年利率24%计算。第二次庭审时，原告变更诉讼请求为：1.要求解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同》，解除日为2020年3月18日；2.被告支付拖欠租金，计算至2020年3月18日，共计559,166.66元；3.被告按年租金的50%支付违约金550,000元；4.被告于合同解除之日起五日内将厂房返还原告，并支付交房期间的房屋占有使用费3,055.55元/天。事实和理由：2019年3月7日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于朱泾镇中发路318号厂房部分出租给被告，租赁期自2019年4月15日起至2025年9月14日止，年租金1,100,000元。2019年4月15日，被告向原告支付了2019年4-8月的租金458,333元及保证金60,000元，之后，原告如期交付了厂房。依据合同约定，2019年8月5日，被告应向原告支付2019年9月至12月的租金275,000元，但是被告并未按约支付。且合同约定，双方如有一方违约，必须支付另一方年租金50%的违约金。现原告认为合同已无继续履行的必要，故要求解除合同。被告上海华芮实业有限公司辩称，同意原告变更后的第一、第四项诉请，但是不同意支付租金及违约金。原告出租的厂房年久失修，墙体多处渗漏不能修复，消防基础设施也不完善。所以，被告其实一直未交付可正常使用的厂房。被告曾多次与原告协商并以《律师函》方式进行催告，要求原告将厂房修缮至可使用状态，但是原告一直未履行应尽的义务。被告拟将厂房出租给食品公司用于仓储，但是由于原告未能履行修缮义务，导致被告无法转租厂房。因此，被告行使抗辩权，未支付原告租金。被告提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2019年10月16日解除；2.原告返还被告已经支付的自2019年4月15日至2019年9月14日的租金及保证金共计518,333元；3.原告赔偿被告电梯费用279,000元；4.原告支付年租金50%的违约金550,000元。第二次庭审中，原告变更第一项诉请为同意合同于2020年3月18日解除；变更第二项诉讼请求为扣除已经转租的1200平方米厂房的6个月的房租，原告返还被告已经支付的租金及保证金共计435,833元；第三、第四项诉请未作变更。事实和理由：原告的厂房年久失修，外立面大面积渗水，因此，原告未实际交付可以正常使用的厂房，已经构成违约。原告应返还被告已经支付的租金、保证金，并支付违约金和安装电梯的费用。原告对被告的反诉请求答辩称，除合同解除外，不同意其余诉请。原告已经实际交付了厂房，被告对厂房进行了改造，该房屋已经在被告的控制之下。厂房是具有资质的建设单位进行施工并通过了验收的，并不存在质量问题。被告提出的漏水，可能是由于连续的暴雨导致的轻微渗水，但是并不会导致房屋不能使用的后果。且在被告告知房屋漏水后，原告进行了积极的修缮，已经修缮完毕并通过了验收。因此，原告已经履行了出租方的义务，并无违约行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的厂房租赁合同、补充协议、上海市房地产权证、房地产登记簿、银行电子回单、涉案房产照片1-6、视频、快递运单，被告提交的防水施工合同、补充协议、电梯购销、安装合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的环保局备案意见单、经济委员会复函、建设用地合格证明、施工企业营业执照、资质证书、安全生产许可证、中标通知书、建筑施工许可证、竣工验收合格决定书、合格证、竣工验收建设交通委员会备案证书、竣工验收消防备案凭证，被告对真实性无异议，且这些证据与本案具有一定关联性，本院结合其他证据进行认定。2、原告提交的江阴集缘建筑防水工程有限公司出具的关于4#车间渗漏维修情况说明，被告对验收的部分证言存在异议，认可原告曾经修缮的部分证言。该证据属于证人证言，在无证人出庭作证的情况下，本院仅对被告认可的部分予以认定。3、被告提交的告知函、律师函、微信聊天记录、邮政快递单据、照片等证据，原告有异议，这些证据能证明双方交涉过程，本院结合其他证据进行认定。4、被告提交的上海冠厨食品贸易有限公司的承租意向书、催告函、解除合同通知函，原告有异议，在没有其他证据予以佐证形成证据链的情况下，无法证明涉案厂房漏水是导致被告无法转租的唯一原因，无法达到其证明目的，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月7日，原告上海纳图电气科技有限公司（甲方）与被告上海华芮实业有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市金山区朱泾镇中发路318号厂房（东边厂房的二层、三层）租赁给乙方，厂房租赁面积为8,000平方米。关于租赁用途，双方约定乙方自行投资转租、管理和生产使用，由乙方作为仓储、物流及生产等用途。关于租赁期限，双方约定从2019年4月15日交付，期限为6年。自2019年4月15日起至2025年9月14日止。合同第四条约定：乙方每年应向甲方支付厂房租金1,100,000元，分四次付清，每三个月支付一次租金。乙方须提前一个月支付甲方下一期房租，支付时间以当月5日为准。乙方需在2019年4月15日前向甲方支付保证金人民币60,000元整和第一次的5个月的租金458,333元，余下租金分别以三个月一次付款直至合同期满后，乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额退还乙方。乙方应每三个月支付一次租金，逾期15天未支付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利。由此造成的经济损失由乙方负责。合同第六条约定：甲乙双方如有一方违约，必须支付另一方违约金，按年租金总额的50%作赔偿。合同签订当日，甲乙双方又签订《补充协议》，约定：乙方支付给甲方首期房租共计458,333元，并就支付方式作出了约定。合同签订后，被告支付了首期房租458,333元及保证金60,000元。2019年4月25日，甲乙双方再次签订《补充协议》，约定：乙方在厂房内增设一台3吨的电梯，该电梯暂由乙方全额出资，工程总费用为279,000元。租赁期满，如甲乙双方未达成共识、无租赁关系，该电梯的费用由甲、乙双方各承担50%，待乙方撤场后3个工作日内，甲方向乙方支付上述该电梯50%的费用，该电梯的所有权及使用权属于甲方。租赁期满，如甲乙双方达成共识在原租赁合同的基础上再续租三年以上，期满后乙方撤场，该电梯的所有权及使用权属于甲方，甲方无需承担该电梯的费用。同时，乙方与案外人南通东日电梯有限公司签订了《电梯购销/安装/土建工程合同》，就涉案厂房电梯安装作出了约定，项目总价为279,000元。2019年6月19日，被告向原告发告知函，函件称：涉案厂房年久失修，墙体多处严重渗漏，消防设施未完善，导致被告方无法正常使用，故要求原告尽快将厂房修缮完毕，交接给被告。且由于被告无法正常使用租赁物，因此需要将合同交付日期期限顺延。2019年7月2日，原告与案外人集缘建筑防水工程有限公司签订《防水施工合同》，约定：涉案厂房4#生产车间外立面做防水涂料，施工面积3800平方米，合同总价为124,000元，施工期限30天。施工结束后，保修六年，如有漏水现象，及时修复。合同签订后，案外人于2019年7月25日结束维修，由原告支付了相关款项。2019年9月16日，被告向原告发出《律师函》，称：原告仍未完全履行交付义务，导致被告损失惨重，要求原告在收到函件七日起将厂房修缮至可正常使用的状态，且因厂房不符合交付条件，被告将暂停支付租金，待厂房满足交付条件后再履行。且如果原告在上述约定期间内未能履行义务的，被告有权解除《厂房租赁合同》，并要求原告承担违约责任。2019年10月15日，被告向原告发出《解除合同律师函》，称：虽然厂房经过修缮，但是仍大面积漏水，无法使用，被告合同目的无法实现，因此行使法定解除权，解除双方签订的《厂房租赁合同》。另查明，原、被告之间的《厂房租赁合同》签订后，被告已将涉案厂房三楼部分厂房（面积约1000平方米）转租给案外人。截止至2019年12月26日，案外人尚在使用这部分厂房。2019年8月5日，被告应向原告支付第二期2019年9月至12月的房租，被告未支付。遂涉讼。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点是双方是否存在违约行为。原告认为已经交付合格的房屋，不存在违约行为，被告延迟交付租金，应承担违约责任。被告认为原告未交付可以正常使用的房屋，导致被告合同目的无法实现。本院认为，涉案合同约定厂房于2019年4月15日交付，且双方签订租赁合同后，被告对该厂房进行了电梯的安装，部分厂房转租给了案外人并收取转租费，结合被告多次发函给原告称厂房存在漏水的现象，可以知道被告已经占有、使用、收益涉案厂房，该厂房已经在被告的控制之下，因此，虽无书面交接单据，但案涉租赁标的物实际已经予以交付。厂房交付后，由于存在外立面渗水问题，原告交付的厂房存在瑕疵，但是原告接受被告建议，与被告介绍的施工单位订立了维修合同，已履行了维修的义务。被告认为修缮后的厂房仍未达到使用标准，但是并未提交证据予以证明，也未提交充分有效的证据证明厂房的大面积空置与厂房质量存在因果关系。被告认为厂房的渗水问题导致合同目的无法实现，对此本院不予采纳。涉案厂房2013年11月竣工验收合格，且系现状交付，被告对厂房交付时的状态应是予以认可的。原告即使存在给付上的瑕疵，也已积极履行了修缮义务，并不构成违约。被告要求原告按年租金的50％支付违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告入驻厂房后，发现厂房漏水现象，原告于2019年7月进行了修缮，之后被告认为原告的修缮仍不符合要求。双方继续在交涉过程中，因此，被告未按约定支付第二期房租，是基于行使同时履行抗辩权，不构成违约。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院亦不予支持。第二次庭审中，原告提出于庭审当日，即2020年3月18日解除该合同，被告也予以同意，因此，涉案合同因双方合意，已于2020年3月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告支付拖欠的租金，计算至2020年3月18日，共计559,166.66元。本院认为，原告已经交付厂房，被告占有、使用、收益了厂房，理应支付拖欠的租金，但是鉴于2020年年初新型冠状病毒肺炎的疫情原因，被告确实存在一定损失，因此，本院酌情扣减被告二个月的租金，被告还需支付至2020年3月18日止的租金共计375,833.33元。原告要求被告五日内返还房屋，并支付交房期间，按3,055.55元每天的标准计算的房屋占有使用费，由于被告予以认可，本院亦予以支持。被告占有、使用、收益了涉案厂房，本无权要求原告返还已经支付的房租，考虑到2019年7月，原告对外立面修缮，影响了被告的正常使用，本院酌定原告返还一个月的租金91,666.66元。同时，鉴于合同已经解除，原告应该退还被告交付的保证金60,000元。关于被告安装的电梯，根据《最高人民法院》相关规定，由于该电梯是经过原告同意而安装，现双方合意解除合同，该电梯剩余租赁期内的残值损失，按照公平原则，由双方分担。考虑到电梯安装至今尚不足一年，且双方《补充协议》约定了如果租赁期满不再承租，原告需要承担电梯50%费用，因此，本院酌定由原告承担139,500元的电梯费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院》第十一条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海纳图电气科技有限公司与被告（反诉原告）上海华芮实业有限公司间2019年3月7日签订的《厂房租赁合同》于2020年3月18日解除；二、被告（反诉原告）上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海纳图电气科技有限公司房屋租金375,833.33元；三、原告（反诉被告）上海纳图电气科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海华芮实业有限公司租金91,666.66元、保证金60,000元；四、原告（反诉被告）上海纳图电气科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海华芮实业有限公司电梯费用139,500元；五、被告（反诉原告）上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起五日内腾退上海市金山区中发路318号厂房（东边厂房的二层、三层）并返还原告（反诉被告）上海纳图电气科技有限公司；六、被告（反诉原告）上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）上海纳图电气科技有限公司自2020年3月19日起至返还厂房期间的房屋占有使用费（按3,055.55元/天计算）；七、驳回原告（反诉被告）上海纳图电气科技有限公司的其余本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）上海华芮实业有限公司的其余反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取7,395元，由原告（反诉被告）上海纳图电气科技有限公司承担4,890元，被告（反诉原告）上海华芮实业有限公司承担2,505元；反诉案件受理费减半收取8,091元，由被告（反诉原告）上海华芮实业有限公司承担6,229元，原告（反诉被告）上海纳图电气科技有限公司承担1,862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 朱炜二〇二〇年四月二日法官助理 胡琼书 记 员 胡琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。