广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12331号原告（反诉被告）：肖增文，男，1937年6月4日出生，汉族，住广州市海珠区。原告（反诉被告）：龚西林，女，1939年12月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告（反诉原告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市萝岗区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：麦超文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽锋，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。原告（反诉被告）肖增文、龚西林与被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖增文、龚西林以及被告（反诉原告）澳美公司的委托诉讼代理人麦超文、王泽锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖增文、龚西林向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司向肖增文、龚西林支付违约金179816元（自延迟办理房产证之日起，以购房款总额179816元为本金，按每日千分之一的标准计算，违约金以本金为限）；2.本案诉讼费由澳美公司承担。肖增文、龚西林当庭增加诉讼请求：3.判令澳美公司退还已收取办理房产证费用1998元及利息（暂计至2019年11月14日）；4.判令澳美公司向肖增文、龚西林开具购房款总额179816元的正式发票。事实与理由：1997年5月14日，肖增文、龚西林与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定肖增文、龚西林购买澳洲山庄×××房，成交价为179816元，其中首期款38149元，楼宇封顶总价的10%即17981元，入伙通知交总价的5%即8990元，其余楼款按揭支付。肖增文、龚西林按约定按时向澳美公司支付上述相应款项，于2015年5月支付总价完毕。澳美公司只开具了收据，没有按照法律规定向肖增文、龚西林开具正式发票。肖增文、龚西林按照澳美公司的通知于1999年1月6日向增城市房地产交易所、财政局缴纳预交房契税总价的3%即5394.48元，即契税已经在房管部门做了“合同鉴证”和“房产登记”。《房地产买卖契约》约定澳美公司于1998年12月30日交付房屋，但澳美公司违约延迟至2000年7月10日强行要求肖增文、龚西林交付入伙期（即交楼）款8990元，而肖增文、龚西林实际被动收楼时间为2001年3月7日。由于澳美公司违规经营和管理不善，所建房屋未经政府授权部门作工程、供电、供水、消防等验收，就通知购房人收楼，本来是属于违规行为。肖增文、龚西林考虑到如果不按澳美公司通知收楼，会引起对澳美公司的被动违约，故肖增文、龚西林忍受了被动收楼。依照契约附件，澳美公司应在2001年6月7日前为肖增文、龚西林办理房产证，但迄今为止尚未办理，原因是澳洲山庄未能通过政府的授权部门作工程、供电、供水、消防等验收，无法办理房产证。因此澳美公司应当向肖增文、龚西林支付违约金。案涉房屋还经常断水、断电，生活基础设施有问题，无法居住。肖增文、龚西林自2000年以来一直持续向澳美公司声称主张相关权利，黄埔法院此前已有关于澳美公司的案例，请法院参照先前的案例判决支持肖增文、龚西林的诉讼请求。被告（反诉原告）澳美公司本诉答辩称，一、澳美公司已在2001年3月7日将案涉房屋交付给肖增文、龚西林，案涉房产已于1999年2月2日办理房地产登记，双方《房地产买卖契约》仅约定“甲方（澳美公司）协调办理房地产登记”，并没有明确约定办证的结果，而且楼盘已为“烂尾楼”，因此澳美公司领取案涉房产的权属登记证明已存在事实上和法律上履行不能的现状，肖增文、龚西林要求澳美公司向其支付迟延办证违约金的请求无事实基础，无约定依据，请求驳回该诉请。二、案涉合同签订后，案涉房屋所在地块行政区域历经两次变更，加上《建筑法》及《广东省房地产登记条例》等法律法规进行了实施或修改，客观情况的变化导致办证的条件和标准都发生了重大的变化。澳美公司并不存在恶意违约的情形，但目前该合同已形成合同僵局，且发生了情势变更，继续履行对双方均不利，依据我国相关法律规定，应当解除案涉合同。三、我国并非判例法国家，肖增文、龚西林主张参照黄埔法院先前的判例要求支持其诉讼请求事项，缺乏法律依据。因此，肖增文、龚西林诉请无事实、约定依据，且已过诉讼时效，应予驳回。四、不同意肖增文、龚西林要求澳美公司开具179816元正式发票的诉讼请求。该诉讼请求不属于人民法院的受理范围。合同中并未约定澳美公司有义务为肖增文、龚西林开具发票；澳美公司已按原增城市地税局的要求缴交完税，因涉及推倒重建，若需要开票，可向现在的黄埔区税务局申请,而且开具增值税专用发票属于行政法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，因此法院应当不予受理。被告（反诉原告）澳美公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除双方于1997年5月14日签订的《澳洲山庄商品房买卖合同》，澳美公司退还肖增文、龚西林已交购房款179816元；2.本案反诉及本诉的案件受理费由肖增文、龚西林承担。事实和理由：澳美公司与肖增文、龚西林于1997年5月14日签订了《澳洲山庄商品房买卖合同》，肖增文、龚西林购买座落于:澳洲山庄聚龙居×××房。根据合同约定肖增文、龚西林付款方式为18年免息分期付款，肖增文、龚西林于2015年5月付清全部购房款179816元，案涉房屋也于2001年3月7日交付给肖增文、龚西林使用。由于澳洲山庄楼盘烂尾，市政府于2013年4月7日作出了《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》穗建开【2013】491号，其中第二条载明“从办理房产证角度进一步完善相关手续己无可能。经萝岗区政府研究认为，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建…”在该文件带动下，广州市规划局萝岗分局于2015年7月28日作出了《关于“富琼名邸”项目(原澳洲山庄盘活重建项目）修建性详细规划方案的审查意见》穗规批【2015】140号，上述实际上将肖增文、龚西林原购买的房屋拆除重建，按原面积1：1.1比例安置原澳洲山庄业主，并协助办理新房的房产证。澳美公司在上述变更后于2016年、2018年两次向广州市规划局申请报建受阻，重建完全没有希望。也就是依据现行政策及法律规定，按照原合同继续履行已无任何可能。《澳洲山庄商品房买卖合同》在履行过程中双方已形成合同僵局，该合同在法律和事实上已无法继续履行，案涉房屋无法办理房产证的原因不在澳美公司，澳美公司不存在恶意违约的情形。澳美公司要求解除合同，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，请人民法院支持澳美公司的反诉请求。原告（反诉被告）肖增文、龚西林反诉答辩称，不同意澳美公司的反诉请求，理由如下：1.双方签订的《澳洲山庄商品房买卖契约》明确约定了澳美公司为肖增文、龚西林办理房产证的义务，且澳美公司已经收取了肖增文、龚西林办理房产证的费用，肖增文、龚西林一直以为澳美公司会为其办理房产证，直至2019年2月27日才知道权利被侵害，因此，不存在诉讼时效已过的情况；2.肖增文、龚西林已支付完毕全部房款，案涉房屋也预告登记在肖增文、龚西林名下，澳美公司要求解除双方签订的《澳洲山庄商品房买卖契约》严重损害肖增文、龚西林的权益。澳美公司非法利用所谓“政府确定澳洲山庄为烂尾楼”的理由企图躲避其债务。双方订立的《澳洲山庄商品房买卖契约》依法成立，造成案涉楼盘烂尾的原因是澳美公司不合法、不合规、不合理经营管理，因此澳美公司应承担违约责任；3.澳美公司于2001年3月7日交楼，并向肖增文、龚西林收取了办房产证的手续费、代办费，也收取了办理房产证的资料。因此，肖增文、龚西林要求澳美公司支付逾期办理房产证的违约金合情、合理、合法。经审理查明，1997年5月14日，肖增文、龚西林（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居×××房（以下简称案涉房屋）出售给肖增文、龚西林，房屋建筑面积为56.09平方米，合同总价款为179816元，付款方式为十八年免息分期付款。甲方应在1998年12月30日前将房屋交付给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。附件第二条房屋交付状况2-2条约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-4条约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5条约定，甲方应于1998年12月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害；2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2条约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-3条约定，乙方选择最高十八年免息分期付款（共216期）。签约首期38149元于1997年5月14日支付，分期付款每月应缴531元。肖增文、龚西林于1997年5月14日支付首期款38149元，澳美公司向其出具了首期款的收款收据。1999年1月7日，肖增文、龚西林缴纳了案涉房屋的契税5394.48元。双方均确认肖增文、龚西林于2015年5月已支付全部购房款179816元。2001年3月7日，澳美公司出具《收据》，载明收到肖增文、龚西林案涉房屋新村管理基金3596元，办证手续费1798元，代办费200元，水电费周转金200元。同日，澳美公司向肖增文、龚西林交付了案涉房屋，肖增文、龚西林签收了《收楼回执》。为证明在2013年就已经出现了合同履行不能的客观事实，无法协助办理房产证，澳美公司提交了《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开[2013]491号）的复印件。其中审议通过的《澳洲山庄盘活重建工作方案》中载明：1992年，澳美公司征用了当时增城县镇龙镇金坑村约1000亩土地进行房地产开发，后由于该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾，所有购房人无法办理房产证……二、盘活的总体思路。由于该项目大部分楼房已烂尾十多年，年久失修存在安全隐患，影响城市整体景观；已建房屋报建资料不全、未经规划部门审核批准擅自建设、不具备消防验收条件等，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性，经研究认为，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目问题的较好办法。四、工作措施。（一）各开发共建单位按市场运作方式处理。明确购房业主名单，由澳美公司与所有购房业主签订同意拆除重建确认书和相关安置补偿协议。对不同意拆除重建方案的业主，对其房屋按现状予以保留；对于确实无法联系到的业主，要做好在启动区预留等面积房屋和财产保全工作。（二）运用多种监控手段保障项目稳步推进。4.协调法院对涉及到澳美公司的资产查封事项都采用“活查封”形式，将债权的实现纳入监控账户予以保障，以利于盘活重建的稳步推进等。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案庭审之日，案涉房屋未办理房产证至肖增文、龚西林名下。以上事实，有《房地产买卖契约》、契税完税证明、收款收据、收楼回执、《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》、（2017）粤01民终10549号《民事判决书》等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，澳美公司与肖增文、龚西林签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于《房地产买卖契约》能否解除的问题。本案澳美公司主张依据情势变更原则等要求解除双方签订的《房地产买卖契约》。首先，澳美公司并无确切证据证实案涉房屋无法办理房产证的根本原因在于其主张的新法律法规的施行，且即使存在上述事由也不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形。同时，澳美公司也无确切证据证实案涉房屋无法办理房产证的原因在于行政区划调整，而从澳美公司提交的《澳洲山庄盘活重建工作方案》的内容来看，致使案涉楼盘烂尾还包括“开发商资金断裂后无新资金进入”等原因。其次，在双方签订买卖合同后，肖增文、龚西林作为购房人已付清全部购房款，澳美公司亦已交付案涉房屋给肖增文、龚西林使用，可见对于案涉买卖合同双方已实际履行，澳美公司作为出卖人，其合同目的并非不能实现。至于办理房产证是否属于法律上或者事实上不能履行的问题，均不能成为澳美公司主张解除合同的理由。另澳美公司认为继续履行合同对其明显不公平，亦缺乏相应依据。故本院对澳美公司要求解除《房地产买卖契约》以及退还已交购房款的反诉请求不予支持。关于案涉房屋迟延办证违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》附件第二条房屋交付状况2-4条中明确约定，案涉房屋在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调肖增文、龚西林办理房地产登记手续。澳美公司于2001年3月7日将房屋交付给肖增文、龚西林，按照该约定，澳美公司应于2001年6月7日前协助肖增文、龚西林办理房地产权证，但至庭审之日，案涉房屋权属证书仍未办理至肖增文、龚西林名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助肖增文、龚西林办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，双方未在合同中明确约定逾期办证的违约金，本院酌定以肖增文、龚西林已付购房款总额179816元为基数，自2001年6月8日起，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过已付购房款为限。关于迟延办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证及迟延办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就肖增文、龚西林主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于迟延办证违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于肖增文、龚西林要求退还办理房产证费用及利息问题。肖增文、龚西林已向澳美公司支付了办理房产证的手续费1798元及代办费200元，鉴于案涉楼盘当前情况，澳美公司无法给出确定的办理房产证的时间点，其从2001年一直占用该费用缺乏事实和法律依据。澳美公司应返还肖增文、龚西林办理房产证手续费1798元、代办费200元及利息，利息以1998元为本金，自2001年3月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息的总额以不超过本金1998元为限。关于购房款发票问题。因为开具发票不属于民事案件的受理范围，因此该诉讼请求本院不予处理，肖增文、龚西林可另循其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）肖增文、龚西林支付迟延办证违约金（违约金以179816元为基数，自2001年6月8日起，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过且违约金总额以179816元为限）；二、被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）肖增文、龚西林退还办理房产证手续费1798元、代办费200元及利息（利息以1998元为本金，自2001年3月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息的总额以不超过本金1998元为限）；三、驳回原告（反诉被告）肖增文、龚西林的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3936.3元、反诉案件受理费1948元，均由被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司承担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  臧玉林人民陪审员  潘新标二〇二〇年四月七日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵