山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1518号上诉人（原审被告）：王文君，女，1963年6月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：韩义洋，山东京堂木律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张玉纪，男，1973年8月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：安业，山东圣义律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：葛宇飞，行长。委托诉讼代理人：槐林，男，该分行工作人员。委托诉讼代理人：刘强，男，该分行工作人员。被上诉人（原审原告）：赵芳，女，1982年4月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李少艳，山东舜泽律师事务所律师。原审第三人：张明坤，男，1966年2月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：韩义洋，山东京堂木律师事务所律师。上诉人王文君、张玉纪、上海浦东发展银行股份有限公司济南分行（以下简称上海浦东济南分行）因与被上诉人赵芳、原审第三人张明坤确认合同无效纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初5798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王文君上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书并驳回赵芳的起诉；2.本案所有诉讼费用由赵芳承担。事实和理由：重审法院认定事实错误，从而做出了错误的判决。一、本案系合同相对人之外的赵芳要求确认王文君与张玉纪之间的合同无效，而赵芳之所以可以作为本案一审原告是因为其与本案第三人张明坤在2009年也签订了一份房屋买卖合同，也就是说该案涉及两份房屋买卖合同，一份是2009年赵芳与第三人张明坤签订的房屋买卖合同，另一份是2017年王文君与张玉纪签订的房屋买卖合同。重审法院错误的认为，在2009年赵芳与第三人张明坤的买卖合同仍然有效的前提下，王文君再签订另一份买卖合同就属于主观恶意，从而认定了王文君签订的该份合同无效。首先，在现实生活中，特别是2017年房地产市场比较火爆的那个时期，一房二卖甚至多卖并不是个例，法院也并未因一房多卖而判定所有签订在后的买卖合同无效，也就是说在一个交易当中，可能存在多个有效的买卖合同，这个并不违反法律规定，只是在各个有效合同之间如何确定权属需要另行解决。其次，在王文君与张玉纪签订买卖合同时（2017年2月13日）赵芳尚未申请检察院抗诉（检察院抗诉时间为2018年3月23日），当时涉案房产的法律状态是经济南市中级人民法院审理作出（2013）济民一终字第952号判决书，判令赵芳腾房，同时2014年10月27日一审法院对赵芳强制腾房执行完毕，也就是说签订买卖合同时涉案房屋是属于王文君的合法财产且不存在任何交易障碍，反而是赵芳经法院强制执行腾房后，依然违法居住在涉案房屋。赵芳的非法权利不能受到法律的保护，否则有失法律公允。最后，虽然山东省高级人民法院在2019年2月2日作出（2018）鲁民再969号民事判决书驳回了王文君的诉讼请求，但仅仅是认定了2009年赵芳和张明坤签订的合同有效，并未认定王文君是否同意卖房，王文君作为涉案房产的所有权人仍然享有对房产的处分权，也就是说王文君依然可以将涉案房产卖给本案的张玉纪甚至是其他人。如果因第一份合同有效从而认定第二份合同无效明显违背法律规定。二、该案系二审法院发回重审案件，作为重审法院应围绕二审法院提出的疑点进行审查，但重审法院并未听取各方当事人的辩论意见，便盲目认同二审法院的质疑，从而得出了错误的结论。在重审庭审中，王文君对二审法院提出的所有疑点均进行了合理解释。首先，关于涉案房屋买卖时中介问题，王文君和张玉纪中介机构确实不是一个机构，因为双方系通过不同渠道发布和接受房产信息的，王文君发布的信息通过中介而联系到张玉纪的中介，最后再由张玉纪的中介将房源介绍给张玉纪，这在房产交易过程中属于常见现象，中介之间都会有这样的房源沟通。其次，涉案房产的价款及交付问题，涉案房产总价为236万元，其中首付71万元，贷款165万元，这个是本案交易的基本事实，通过上海浦东济南分行的相关贷款资料可以清楚的显示，只是其中有一个小问题，就是王文君的房产在交易时设有抵押，张玉纪交付的首付款71万元不足以支付抵押人的欠款，此时案外人曹会刚通过补足王文君欠抵押人的欠款的方式，从而使王文君与张玉纪的买卖得以正常履行。上述行为完全独立于王文君与张玉纪的交易行为之外，与本案无关；同时关于王文君收到上海浦东济南分行贷款后对相关贷款的处置也与本案无关。再次，关于张玉纪是否符合限购政策问题，政府政策并不属于法律，同时政策属于下位法，在其与法律规定不一致时，应遵从法律的规定，我国现有法律并未对房屋购买限制进行规定。最后，涉案房产交付问题，房产作为不动产，交付是以登记的方式进行的，涉案房产经房产管理部门登记已经过户至张玉纪名下，作为王文君已经履行完交付手续，同时，王文君在交付涉案房产时也对房产的现状进行了说明，这里需要说明的是，现在法院在对房产进行依法拍卖时都对房产进行瑕疵说明即法院不负责腾房，那么，作为出卖人王文君也有权利不负责腾空房屋即对外出售。通过以上可以看出，王文君与张玉纪的整个交易过程完全真实有效，且不存在任何的欺诈和串通。三、重审法院错误的认定王文君的卖房行为损害了赵芳的利益。首先，在认定损害利益之前法院应当审查赵芳的利益是合法利益还是非法利益，如果是合法利益才能被法律所保护，根据现有涉及到该房产的法律文书显示，虽然赵芳和第三人张明坤签订的合同有效，但该合同是否能够履行法院并未做出认定，赵芳对涉案房产既无使用权也无所有权，根本无从谈起其有什么合法权益。其次，王文君的卖房行为也从未损害任何人的利益，王文君自始至终都没有表示过或追认过同意将房产卖给赵芳，王文君是否同意卖房不能以法院推定来认定，必须经当事人明确表示，并且在王文君将房产出卖之前因为赵芳违法占有涉案房产阻碍了王文君的抵押权人实现债权，给王文君造成了巨大损失。综上所述，王文君不存在与张玉纪恶意串通损害赵芳利益的行为，涉案合同不应认定为无效，望二审法院在查明本案事实的情况下，依法撤销一审法院的判决并驳回赵芳的起诉。张玉纪辩称，同意王文君的上诉意见。上海浦东济南分行辩称，同意王文君的上诉意见。赵芳辩称，第一，一审认定恶意串通事实正确，判决正确。第二，赵芳提交的张坤生身份信息情况看，赵芳认为本案是王文君、张坤生及上海浦东济南分行冒用张玉纪的身份恶意抵押，现因恶意串通，且因房屋买卖合同主体不合法，抵押贷款主体虚假，赵芳认为房屋买卖合同无效。张明坤述称，同意王文君的上诉意见。张玉纪上诉请求：1.撤销一审判决，驳回赵芳的全部诉讼请求，或发回重审；2.一审、二审案件诉讼费用由赵芳承担。事实和理由：一、一审法院认为张玉纪在明知赵芳已经与张明坤签订房屋合同的情况下仍与王文君签订房屋买卖合同，存在主观恶意，损害赵芳利益，一审这种事实认定是完全错误的，必须依法纠正。首先，赵芳在诉争房屋上购买权力没有任何优先于张玉纪的权益存在。在张玉纪与王文君签订的房屋买卖合同之前，赵芳签订的房屋买卖合同的效力还不存在生效认定，赵芳对房屋也不具有使用权，济南市中级人民法院（2013）济民一终字第952号判决，要求将诉争房屋交付给王文君夫妇，并且已经一审法院强制执行。在这种情况下，赵芳对于该房屋没有任何实际现实的利益存在，房屋所有权人是王文君夫妇，赵芳也不具有合法的使用权，更不具有优于张玉纪的优先购买权。如果认定赵芳的购买权优先于张玉纪，既没有法律依据，更是与现实存在拍卖中，存在多个买家价高者得的现实相违背。其次，张玉纪在签订和履行房屋买卖合同中，不存在任何主观恶意，一审判决认定张玉纪有主观恶意，是不顾事实，简单、武断的认定事实。张玉纪通过介绍、签订此合同之前，根本不认识赵芳，更与赵芳没有矛盾，不存在主观恶意损害赵芳利益的主观动机。张玉纪签订的房屋买卖合同价格比赵芳的购买价格更高，更符合市场行情，张玉纪以更高的代价取得房屋所有权，自始至终是完全遵守市场规律和诚实信用原则履行的，张玉纪签订并履行此买卖合同并不存在主观恶意损害赵芳利益存在的情形。一审认定张玉纪签订房屋买卖合同就是串通，损害了赵芳利益，完全是违背了事实和法律。第三，张玉纪的房屋买卖合同不存在法定无效的情形，赵芳的房屋买卖合同如果存在利益损失，应当根据赵芳的房屋买卖合同处理，一审不顾法律和事实，以牺牲张玉纪的合法利益来解决另一个赵芳买卖合同的纠纷，完全是错误的，必须依法纠正。一审判决认为“王文君和张玉纪以签订房屋买卖合同的方式相互串通，客观上共同实施了损害赵芳利益的行为。”这种认定完全是客观归罪的错误认定，张玉纪的房屋买卖合同不存在法定的无效情形，更不存在所谓恶意串通的事实，仅仅是一个正常的房屋买卖合同，即使客观上可能损害的了赵芳的利益，也不能以此为理由认定张玉纪的房屋买卖合同无效。何况如前所述，赵芳在此房屋买卖合同中并不具备优先于张玉纪的任何利益，何况张玉纪已经通过合法手续，取得房屋所有权。二、重审一审法院认定事实明显不当，认定王文君与张玉纪签订的合同为恶意串通合同，系毫无依据的主观猜测。1、重审一审法院认定王文君与张玉纪签订的合同为恶意串通合同，赵芳未提交任何充分有利证据予以证明。法院审理案件应当以事实为根据，不能仅凭主观臆断判决案件，赵芳提交的证据均不能认定张玉纪与王文君之间存在恶意串通。2、张玉纪与王文君不存在任何恶意串通的可能性。两人在房屋买卖前素不相识，也没有共同的亲戚朋友。张玉纪因孩子多，居住不开，换一个大一点儿的房产改善居住条件，通过济南慧丰房地产信息咨询有限公司的高向山了解到该房源，并通过孙丰刚办理了房屋贷款。3、张玉纪购房是为了居住需要，在签订房屋买卖合同时是善意的。赵芳与王文君买卖合同纠纷经审理已经做出判决，认定赵芳的合同为无权处分，应当腾出涉案房屋。法院的判决对于公众来说具有权威性和公信力，试想一下，如果连法院的终审判决书、和执行完结的文书都不能相信，法律还有权威性吗？关于赵芳腾房的判决济南市天桥区人民法院（2014）天执字第599号已经于2014年10月27日执行完毕。在2017年2月13日王文君作为房屋所有权人，张明坤与赵芳签订的合同已经被终审法院认定为无权处分，并且已经执行完毕。王文君出售自己名下房产不存在任何问题。张玉纪为了改善居住条件以合理的价格购买涉案房产，完全合法，已经办理了所有权转让登记已经构成善意取得，已经合法取得了房屋所有权。4、王文君作为房屋所有权人，出售自己名下的房产，完全没有恶意串通的必要。虽然济山东省高级人民法院（2018）鲁民再969号民事判决书撤销了（2013）济民一终字第952号判决，但王文君与张玉纪在签订合同时出售房屋不存在任何障碍，更无需与张玉纪进行恶意串通出卖房屋。直到2019年2月2日山东省高级人民法院判决书才认定赵芳与张明坤的合同有效，即便认定为有效也不能因此否认张玉纪与王文君的房屋买卖合同效力，不能依据后面的事实来推断之前的行为是否属于恶意串通，这是基本的逻辑。5、就涉案房产2017年2月13日签订买卖合同价格为236万元，是张玉纪与王文君买卖的实际价格，2017年2月27日在房管局过户时签订的房产网签合同价格为122万元，之所以价格不一样是房产过户时的评估价值与银行评估价值不一致，这种情况在现实中大量存在，并不能因此认定恶意串通。王文君辩称，同意张玉纪的上诉请求和事实。上海浦东济南分行辩称，同意张玉纪的上诉请求和事实。赵芳辩称，第一，一审认定恶意串通事实正确，判决正确。第二，赵芳提交的张坤生身份信息情况看，赵芳认为本案是王文君、张坤生及上海浦东济南分行冒用张玉纪的身份恶意抵押，现因恶意串通，且因房屋买卖合同主体不合法，抵押贷款主体虚假，赵芳认为房屋买卖合同无效。（2013）济民一终字第952号判决明明驳回了王文君请求确认合同无效的请求，说明涉案房屋仍然存在权属纠纷，张玉纪明知涉案房屋卖给赵芳存在权属纠纷，也明知赵芳实际居住，主观上存在恶意。张明坤述称，同意张玉纪的上诉请求和事实。上海浦东济南分行上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判；2.本案诉讼费用由赵芳承担。事实和理由：一、本案一审认定事实不清，应当查清事实后改判。王文君与张玉纪签订的房屋买卖合同合法有效，双方以合理的价格，并经过房管部门的合法程序将涉案的房屋过户至张玉纪名下。因购房前双方从未见过，主观上不存在双方串通侵害第三方利益的可能。王文君与张玉纪的房屋买卖行为没有侵害任何人的合法利益，山东省高级人民法院判决仅认定了赵芳与张明坤的买卖合同有效，但是否履行属于赵芳与赵明坤的个人意志。对于王文君与张玉纪的买卖合同，张玉纪支付了房屋的全部价款，并已经办理过户，双方合同也已履行完毕。王文君以另行签订买卖合同的方式对丈夫张明坤签订的合同表示不予追认，且张玉纪的买卖合同已经履行完毕，赵芳与赵明坤签订的房屋买卖合同已经履行不能，赵芳应当追究张明坤不能向其履行合同的违约责任。张玉纪在受让该房产时主观上相信王文君对涉案房屋享有权利，且（2013）济民一终字952字民事判决已经判决赵芳腾出涉案房产，张玉纪完全有理由相信王文君对涉案房产享有全部权利，张玉纪在完成涉案房产转移登记之前为善意，且以合理的价格购买房产，并已经办理完毕过户手续，张玉纪符合善意取得的条件。即使张玉纪在办理完毕过户手续后主观上变更为恶意，也不能认定其本身善意取得的无效。赵芳并没有充分证据证明张玉纪主观上存在恶意，仅靠录音及相关推测就认定恶意串通不合情理。二、一审法院判决适用法律错误，应当依法改判。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，恶意串通导致合同无效。但恶意串通的构成要件，主观上要双方当事人恶意串通，即当事人双方有共同目的，希望通过订立合同侵害国家、集体、第三人的利益；客观上合同侵害了国家、集体、第三人的利益。王文君与张玉纪之前并不认识，在主观上不存在订立合同侵害赵芳权益的可能性，面对涉案交易存在的疑点，王文君等已经对涉案质疑作出合理解释，剩余举证责任仍应当由赵芳承担，原告没有提交新证据，应当承担举证不能的责任。张玉纪决定购买涉诉房屋时，涉诉房屋是可以办理过户的，且有相关法律文书证明涉案房屋的权属，能够办理产权变更更说明其享有购房资格。王文君与张玉纪的房屋买卖行为没有侵害任何人的合法利益，本案系“一房二卖”，依据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”张玉纪已经完成了房屋过户手续，合同已经履行完毕，从保护善意取得的角度，也不应该认定合同无效。综上所述，一审法院作出确认合同无效的判决，事实认定不清，适用法律错误，应当依法改判王文君与张玉纪的房屋买卖合同有效。王文君辩称，同意上海浦东济南分行的上诉意见。张玉纪辩称，同意上海浦东济南分行的上诉意见。赵芳辩称，同对张玉纪的答辩意见。张明坤述称，同意上海浦东济南分行的上诉意见。赵芳向一审法院起诉请求：1.确认王文君与张玉纪签订的商品房买卖合同无效；2.本案的诉讼费用由被告承担。2019年10月30日原告赵芳增加诉讼请求：1.确认张玉纪与上海浦东济南分行签订的个人购房担保借款合同无效。张玉纪、上海浦东发展银行股份有限公司济南分行协助注销设定在济南市的抵押权登记。2.王文君、张明坤履行与赵芳签订的房屋买卖合同。协助赵芳办理涉诉房屋的过户手续。2019年11月21日一审法院开庭审理过程中，原告赵芳变更诉讼请求，即撤回2019年10月30日书面增加的诉讼请求，请求确认张玉纪与王文君房屋买卖合同无效，将涉案房屋房产登记由张玉纪名下恢复至王文君名下。2019年11月26日一审法院开庭审理过程中，原告赵芳再次变更诉讼请求，撤回上述增加和变更的诉讼请求，明确本案诉讼请求：1.要求确认张玉纪与王文君签订的商品房买卖合同无效。2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本案诉争系被告王文君与张玉纪之间签订的《商品房买卖合同》，合同涉及的房屋位于济南市的房屋一套。2010年5月，王文君诉至济南市天桥区人民法院，提起原告王文君与被告赵芳、第三人张明坤房屋买卖合同纠纷一案，要求确认：1、赵芳与张明坤之间的房屋买卖合同无效；2、判令被告腾出济南市天桥区某室房屋。一审法院作出（2010）天民一初字第177号民事判决书，判决：1、赵芳与张明坤于2009年5月28日签订的房屋买卖合同无效。2、判令赵芳自判决生效之日起30日内，将济南市天桥区某室房屋腾交给王文君及张明坤。赵芳不服民事判决书并提出上诉。2014年1月6日，济南市中级人民法院作出（2013）济民一终字第952号民事判决书，判决：1、维持（2010）天民一初字第177号民事判决第二项；2、撤销（2010）天民一初字第177号民事判决第一项及诉讼费负担部分；3、驳回被上诉人王文君要求确认上诉人赵芳与原审第三人张明坤签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。2014年10月27日天桥区法院依法执行赵芳腾房，当天执行完毕。2017年5月，赵芳向一审法院提起涉及本案的一审诉讼，同时申请山东省人民检察院对（2010）天民一初字第177号民事判决书、（2013）济民一终字第952号民事判决书提起抗诉。2018年7月30日山东省高级人民法院做出（2018）鲁民抗69号民事裁定书提审该案。2018年11月1日济南市天桥区人民法院做出（2017）鲁0105民初2617号民事判决书，判决认为：赵芳主张王文君与张玉纪签订的房屋买卖合同系恶意串通、损害了其合法权益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的导致合同无效的情形，为此诉至法院。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的适用包括两个构成要件，一是主观上存在恶意串通，二是客观上损害了国家、集体或者第三人的利益，只有满足了上述两个构成要件，才会导致合同无效。已经发生法律效力的（2013）济民一终字第952号民事判决，确认了张明坤将涉案房产出售给赵芳的行为属于无权处分。王文君作为涉案房产登记所有权人以及事实上的共有权人，已经将涉案房产出售给张玉纪，并办理了所有权转移登记手续，现涉案房产所有权已经登记在张玉纪名下，王文君已经以其实际行为明确表示了不予追认赵芳与张明坤签订的房屋买卖合同。赵芳与张明坤签订的房屋买卖合同，对王文君不具有拘束力，王文君并不负有向赵芳履行该房屋买卖合同的义务，赵芳因此也无法取得涉案房产的所有权。（2013）济民一终字第952号民事判决已经判决赵芳腾出涉案房产，在王文君不予追认赵芳与张明坤签订的房屋买卖合同的情形下，赵芳对涉案房产所签订的房屋买卖合同属于履行不能，其对涉案房产已经不享有取得物权的期待权利，而仅应追究张明坤不能向其履行合同义务的违约责任。由此可见，王文君与张玉纪签订房屋买卖合同的行为，在其双方订立房屋买卖合同关系时，并未侵害赵芳的合法权益。（2013）济民一终字第952号民事判决已经对赵芳、王文君、张明坤之间就涉案房产的纠纷作出生效判决，王文君与张玉纪之间就涉案房产达成的交易行为，无法从主观上认定王文君、张玉纪之间形成了恶意串通以损害赵芳利益的合意。而且，如前所述，赵芳已经在客观上对涉案房产不具备取得物权的期待权，其无理由限制王文君、张明坤再次出售涉案房产。赵芳主张王文君与张玉纪签订的房屋买卖合同系恶意串通、损害了其合法权益，没有证据证实王文君与张玉纪签订的房屋买卖合同时存在主观故意，以及其对涉案房屋存在物权期待权的情形。故赵芳要求确认王文君与张玉纪签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。判决驳回原告赵芳的诉讼请求。对此赵芳提出上诉。2019年2月2日山东省高级人民法院作出（2018）鲁民再969号民事判决书，判决：1、撤销（2010）天民一初字第177号民事判决书、（2013）济民一终字第952号民事判决书；2、驳回王文君的诉讼请求。2019年4月29日，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终1192号民事裁定书。裁定书认为，王文君将坐落于天桥区某某室房屋及附属储藏室出卖给张玉纪，分别签订两份合同，2017年2月13日的房屋买卖合同约定以236万元的总价款出卖给张玉纪，2017年2月27日签订的济南市存量房屋买卖合同约定以122万元的总价款出卖给张玉纪。王文君与张玉纪在涉案房屋买卖过程中存在诸多疑点：一是双方对涉案房屋买卖时的中介陈述不一致，王文君称其是通过济南市东环国际广场一个中介公司出卖给张玉纪的涉案房产。张玉纪称其是通过济南市槐荫区北小辛庄西路40号的济南慧丰房地产信息咨询有限公司的销售经理高向山介绍购买的涉案房产。孙丰刚在电话中称其是张玉纪购买涉案房产的中介，并收取了张玉纪4万元的中介费。二是涉案房款的交付问题，王文君称其已全部收到涉案房款236万元，张玉纪称涉案房款中首付款71万元是经孙丰刚找到曹会刚借的，曹会刚转给王文君的87万元中有71万元是张玉纪所借的首付款，该款由孙丰刚偿还给曹会刚，而王文君的银行流水显示，王文君在收到张玉纪从上海浦东济南分行的抵押贷款165万元后，当日便全部支付给曹会刚。三是关于涉案房屋的实际买卖价款的问题，王文君称因偿还招商银行贷款本金、利息（含罚息）87万元，王文君对招商银行催收贷款的人员说谁能帮忙还清贷款，便出卖涉案房产，房子买多少钱王文君就不管了。张玉纪在与赵芳的电话录音称：我是185万元购买的涉案房产，具体都是他们操作的，我也不太清楚这里面的事实。四是张玉纪在购买涉案房产时并未查看房屋的具体位置、房屋结构、布局，是否有人居住也不了解，便签订房屋买卖合同亦有违常理。五是张玉纪（户籍为河南省民权县）在2017年2月13日购买涉案房产时并不符合在济南购买房屋的相关限购政策。六是涉案房屋并非是出卖人王文君实际交付给买受人张玉纪。综上，张玉纪与王文君在涉案房屋买卖过程中均涉及到案外人孙丰刚、曹会刚参与的事实，一审法院在未查清上述事实的情况下，便直接驳回赵芳的诉讼请求系认定基本事实不清。赵芳要求确认张玉纪与王文君签订房屋买卖合同无效的请求，涉及到案外人上海浦东济南分行的利害关系，一审法院未追加其参与本案诉讼，系遗漏当事人，严重违反法定程序。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项规定，裁定撤销济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初2617号民事判决；本案发回济南市天桥区人民法院重审。重审过程中，原告继2019年10月30日增加诉讼请求后，2019年11月21日开庭审理过程中变更诉讼请求，即撤回书面增加的诉讼请求，并请求确认张玉纪与王文君房屋买卖合同无效，将涉案房屋房产登记由张玉纪名下恢复至王文君名下。2019年11月26日再次变更诉讼请求，撤回增加和变更的诉讼请求，明确本案诉讼请求是1、要求确认张玉纪与王文君签订的商品房买卖合同无效。2、本案的诉讼费用由被告承担。赵芳主张的王文君与张玉纪签订的房屋买卖合同无效举证质证情况如下：1、赵芳主张张玉纪与王文君恶意串通签订涉案房屋的买卖合同，侵犯了赵芳的合法权益。为此，赵芳提交2017年4月21日赵芳与张玉纪的电话录音及2019年3月11日二审询问笔录，证明张玉纪自认没有到现场未实际查看房屋，花费200多万元购买涉诉房屋行为有悖常理，不符合正常交易习惯。济南市中级人民法院的判决书驳回了王文君要求确认张明坤和赵芳的房屋买卖合同无效的诉讼请求，说明涉诉房屋仍然存在权属纠纷。结合张玉纪强制赵芳腾房的恶劣行为可以推断张玉纪明知涉诉房屋王文君与赵芳存在权属纠纷，原告实际居住，仍然与王文君恶意串通，侵害原告的合法权益。经质证，被告王文君对上述证据真实性无异议，认为与已方无关。王文君与张玉纪间没有恶意串通。根据物权法第一百零六条规定涉诉房屋合同是有效的。涉诉房屋买卖合同当事人是双方间不相识，不存在恶意串通；双方按照市场价买卖房屋不存在低价购买；在房屋买卖交易时涉诉房屋不存在纠纷，这是双方明知的事实；双方已办理了房屋产权变更手续。涉诉房屋首付款事实真实，上海浦发济南分行处存有收到条、房屋买卖合同原件。被告张玉纪认为，王文君与张玉纪间不构成恶意串通。张玉纪在购买涉诉房屋，查看了相关判决书、执行完结的法律文书。买房时中介称王文君为了偿还招商银行贷款，急于卖房，每多逾期一天就会有高额的滞纳金、利息。张玉纪与王文君不相识，不存在恶意串通的可能。张玉纪虽未查看房屋，但通过战友了解涉诉房屋质量很好，其战友说该小区的房价都在1.3至1.4万元，而涉诉房屋不到1.2万元，比市场略低，涉诉房屋又符合张玉纪的购房条件，因此，张玉纪决定购买涉诉房屋。涉诉房屋能办理过户，产权变更说明张玉纪具备购房资格。原告诉称的明显低于市场价格不属实，张玉纪花费首付71万元，并从浦发银行贷款165万元购买的涉诉房屋，完全符合当时的交易价值。王文君给张玉纪办理产权变更手续后，原告居住涉诉房屋没有任何法律依据。张玉纪有权要求原告将涉诉房屋腾出。被告上海浦东济南分行认为，上述证据与已方无关。张玉纪在我行办理了住房按揭贷款165万元。我行按照相关规定在办理完抵押登记后为张玉纪发放贷款165万元。第三人张明坤对上述证据质证意见同王文君意见一致。2、赵芳主张张玉纪与王文君串通合同的签订时间。为此，赵芳提交6月30日调取自民政部门的结婚（张玉纪）调查证明1份。证明张玉纪购房资格是2017年2月24日通过与案外人张若辰结婚的方式暂时取得了。购房限购政策明确，在我市限购一套住房需要提供连续24个月以上的在市区交纳个人所得税或社会保险证明。张玉纪2017年2月13日不具备购房资格。2017年3月1日张玉纪与张若辰即办理离婚证。结合两证可以推定张玉纪与王文君串通伪造购房合同。经质证，被告王文君对上述调查证明真实性无异议，认为该证明不能否认张玉纪与王文君签订合同的效力，也不能证明王文君与张玉纪间存在恶意串通。被告张玉纪认为调查证明与本案无关，二审裁定书中列举的第六项仅是涉案房屋买卖过程中存在的疑点，济南市中级人民法院仅是提出该处存有疑点，并不能作为认定事实的依据。被告上海浦东济南分行认为，上述证据与已方无关，第三人张明坤对上述证据质证意见同王文君意见一致。3、赵芳主张张玉纪与王文君之间涉案合同价款明显低于市场价属于不合理低价，不合理低价属于对恶意串通的一种表现。为此，赵芳提出2017年2月27日王文君与张玉纪在房管局的备案合同约定购房款122万元明显低于当时的市场价格。经质证，被告王文君、张玉纪、上海浦东济南分行及第三人张明坤均认为，涉案合同应当以提供给上海浦东济南分行的签订的买卖合同为准。标的额为236万元。4、原告赵芳主张张玉纪支付购房首付款71万元未实际支付。为此，赵芳提出聊天录音里和二审2019年3月11日的调查笔录。证明内容中张玉纪与王文君对首付款的陈述存在虚假陈述。经质证，被告王文君、张玉纪及第三人张明坤均认为，2019年3月11日的调查笔录真实，但是不能证明原告上述主张。被告上海浦东济南分行表示不予表述意见。5、关于张玉纪腾房行为的恶劣性，张玉纪在取得房产证后并没有要求王文君向其履行交房义务，而是自己带着十几个人强行将赵芳一家腾出。空调等设施强制性拆除，这足以说明张玉纪明知涉诉房屋存在纠纷，其认为能低价购买，也有信心将赵芳腾出才与王文君等人串通低价购买。经质证，被告王文君认为在2017年买房时只有一审、二审法律文书是生效的。基于二审法院的一审法院认为部分排除房屋存在纠纷的可能。被告张玉纪认为办理产权变更手续后，张玉纪发现涉诉房屋有人居住，曾多次要求其腾出房屋，也曾要求王文君将涉诉房屋腾出，但根据之前案件执行完结的法律文书原告拒不腾房。在天桥法院有执行完结的法律文书的情况下，双方的纠纷已经处理完毕，原告居住涉诉房屋没有任何法律依据。法院的法律文书具有公信力，张玉纪有理由相信原告与王文君间的纠纷已完全处理完毕。6、被告上海浦东济南分行向一审法院提交房屋买卖合同、抵押合同、收付款的收条等一宗，证明上海浦东济南分行为张玉纪办理了合法有效的贷款。经质证，赵芳对上述证据不予认可。认为房屋买卖合同及首付款收到条上的房价与房管局备案的价款不一致，且没有约定相关的违约条款等合同重要条款。合同的签订时间是在张玉纪没有购房资格时签订的。同时，合同证明第三人明知与赵芳之间还存在房屋买卖纠纷，仍与张玉纪签订。进一步说明张玉纪、王文君与张明坤间的恶意串通。上海浦东济南分行没有提交相关的转账记录等付款凭证。首付款仅凭收到条不能证明王文君实际收到张玉纪的71万元。本案是通过王文君原贷款银行招商银行的王健将第一、二被告双方串通起来。71万元的首付款张玉纪至今没有提供付款凭证，仅一张收到条。且张玉纪本人在原一、二审陈述付款行为时前后多次矛盾。被告王文君、张玉纪对被告上海浦东济南分行上述证据无异议。第三人认为涉案房屋买卖合同真实性有效。一审法院认为，本案是确认合同无效纠纷。根据2019年1月14日生效的最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，一审法院已经履行审理合同无效和解除案件人民法院的释明义务，原告明确诉讼请求，即确认被告王文君与张玉纪签订的商品房买卖合同无效。本案争议焦点是王文君和张玉纪之间商品房买卖合同行为是否构成恶意串通，能否适用合同法第五十二条第（二）项认定涉案房屋买卖合同无效。一审法院认为，恶意串通的合同是指合同双方当事人具有损害他人利益的不良动机，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通的构成要件，主观上双方当事人须为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观上，合同损害了国家、集体或者第三人的利益。结合上述法律规定及本案具体案情，从双方当事人签订、履行合同的客观行为来进行分析判断当事人的主观真实意思。王文君将坐落于天桥区某某室房屋及附属储藏室出卖给张玉纪，分别签订两份合同，2017年2月13日的房屋买卖合同约定以236万元的总价款出卖给张玉纪，2017年2月27日签订的济南市存量房屋买卖合同约定以122万元的总价款出卖给张玉纪。首先，位于天桥区某某室房屋，关于王文君和张玉纪是否存在恶意。从双方签订房屋买卖合同的内容、过户及付款的时间及款项走向来看，重审认同二审法院提出六项问题的质疑。面对涉案交易存在诸多质疑，利害关系人未提供充分证据证明合理合法，此行为并不符合常理。综合全案证据材料，一审法院认为，王文君和张玉纪双方在明知赵芳与张明坤之间签订房屋买卖合同，且此合同尚未作出处理结论的前提下，仍然签订房屋买卖合同的行为存在主观恶意。其次，王文君和张玉纪以签订房屋买卖合同的方式相互串通，在客观上共同实施了损害赵芳利益的行为。一审法院认为王文君和张玉纪存在恶意串通，损害赵芳利益的行为。对于赵芳主张确认位于天桥区某某室及附属储藏室的《房屋买卖合同》（即《济南市存量房屋买卖合同》）无效的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，判决：确认王文君和张玉纪之间订立的位于天桥区某某室及附属储藏室的《房屋买卖合同》无效。案件受理费100元，财产保全费5000元，由王文君负担2550元，张玉纪负担2550元。本院二审期间，张玉纪申请证人曹会刚、孙丰刚出庭作证。一、证人曹会刚陈述：我通过中介孙丰刚介绍认识的张玉纪，当时张玉纪找我借了71万元，交给王文君买房子的首付款，因王文君在其他的银行有抵押，后来我又借给王文君16万元把银行抵押取消了，王文君借我的钱已经还给我了。我出借给张玉纪的71万元没有借款合同，也没有欠条、借条，因为当时有担保人孙丰刚就没有约定利息，我是直接向王文君转的款，张玉纪至今没有偿还给我。二、证人孙丰刚陈述：我和张玉纪是朋友关系，张玉纪想要买房子，也比较着急，我就给张玉纪找的钱买的房子，也给他办理的上海浦东济南分行的按揭贷款，当时帮张玉纪办理银行贷款和给张玉纪找首付垫资的钱，张玉纪给了5万元的中介费，张玉纪买的这个房子我只知道大概地址，对这个房子的详细情况不知道，是张玉纪告诉我他要买王文君的房子向我借钱，在张玉纪向我借钱买房子前我不知道这个事。我和曹会刚是合作伙伴关系，曹会刚有资金对外拆借，我给他介绍业务，曹会刚出借给张玉纪的71万元是我的担保，但没有签订担保合同，张玉纪借的钱有利息，利息多少我忘记了，我从未帮张玉纪向曹会刚偿还过借款。张玉纪对上述两证人证言质证称，通过两位证人的证词，可以看出张玉纪在买房时因资金问题向曹会刚借款，并通过孙丰刚的介绍从上海浦东济南分行办理银行按揭贷款，整个过程就是一个正常的买房过程，不存在赵芳所说的张玉纪与王文君之间恶意串通。王文君对上述两证人证言质证称，通过证人的陈述可以看出王文君和张玉纪之前从不认识，两人之间没有串通的可能。曹会刚出庭也解释了关于首付款的问题，可以看出双方并没有恶意串通的问题。上海浦东济南分行对上述两证人证言没有异议。赵芳对上述两证人证言质证称，第一，赵芳认为两证人及张玉纪之间存在串通作伪证，就赵芳了解曹会刚是专门做过桥垫资贷款，其陈述和张玉纪不熟悉的情况下不约定利息不符合常理，且和孙丰刚的陈述作为担保人明确陈述说有利息，具体多少不清楚，说明两证人对该71万元的首付陈述的是虚假的。第二，曹会刚陈述借完款项后，剩下的事情不知道也属于作伪证，因为165万元的贷款，王文君收到后全部转给曹会刚，这么大的数额记不清，却对之前发生的71万元记的很清楚不符合常理。张玉纪在2019年3月11日调查笔录中陈述说“71万元的首付款是孙丰刚帮他还给曹会刚的，孙丰刚怎么还给曹会刚的不清楚，他是一点一点现金还给孙丰刚的”，结合今天的证人证言，证人及张玉纪串通，对71万元的首付款陈述多处矛盾，综合几点，赵芳认为两证人作的证词属于伪证不应当认可。张明坤对上述两证人证言质证意见同王文君的质证意见。以上事实由张玉纪在二审中申请证人所作证言及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为王文君和张玉纪之间订立的位于天桥区某某室及附属储藏室的《房屋买卖合同》是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，具有损害他人利益的不良动机，是当事人的主观心理状态，需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。本案根据各方当事人的陈述及提交的证据，综合分析如下：第一，从签订涉案房屋买卖合同的过程看。在本院（2019）鲁01民终1192号案件审理中，王文君称其是通过济南市东环国际广场一个中介公司出卖给张玉纪的涉案房产；张玉纪称其是通过济南市槐荫区北小辛庄西路40号的济南慧丰房地产信息咨询有限公司的销售经理高向山介绍购买的涉案房产；孙丰刚在电话中称其是张玉纪购买涉案房产的中介，并收取了张玉纪4万元的中介费。在本案审理中，王文君称其没有通过中介公司挂售过涉案房屋，是通过招商银行的工作人员卖的房子；张玉纪称其在买房的整个过程中与王文君均不认识，没有见过面，都是招商银行王经理办理的，房产证也是王经理办的；孙丰刚称在张玉纪告诉孙丰刚买王文君的房子向孙丰刚借钱时才知道，当时帮张玉纪办理银行贷款和给张玉纪找首付垫资的钱收取5万元中介费。张玉纪、王文君及证人孙丰刚在前后两次陈述均存在矛盾，特别是孙丰刚先陈述其是张玉纪购买涉案房产的中介，现陈述在张玉纪向其借钱时才知道购买涉案房产的情况，存在明显的矛盾。第二，从涉案房产的实际交易价格看。王文君与张玉纪分别签订两份合同，2017年2月13日的房屋买卖合同约定以236万元的总价款出卖给张玉纪，2017年2月27日签订的济南市存量房屋买卖合同约定以122万元的总价款出卖给张玉纪。王文君称其已全部收到涉案房款236万元，又称因偿还招商银行贷款本金、利息（含罚息）87万元，王文君对招商银行催收贷款的人员说谁能帮忙还清贷款，便出卖涉案房产，房子买多少钱王文君就不管了。张玉纪称涉案房款中首付款71万元是经孙丰刚找到曹会刚借的，另从上海浦东济南分行贷款165万元，共计向王文君交付房款236万元。从银行转账记录显示，曹会刚先转给王文君87万元，王文君在收到张玉纪从上海浦东济南分行的抵押贷款165万元后，当日便全部支付给曹会刚，即张玉纪实际仅从上海浦东济南分行的抵押贷款165万元交付给王文君，而王文君实际仅得到房款87万元。张玉纪虽称曹会刚转给王文君87万元有其借曹会刚的首付款71万元，但至今张玉纪并未向曹会刚或孙丰刚偿还过任何款项，且张玉纪与曹会刚未签订借款合同，也未出具过借条、欠条，况且与张玉纪之前称借款71万元由孙丰刚偿还给曹会刚，张玉纪用现金偿还孙丰刚的陈述相矛盾。第三，从买房人是否尽到合理的审慎注意义务看。张玉纪在购买涉案房产时并未实地考察涉案房屋，对房屋的具体位置、房屋结构、布局，是否有人居住，王文君能否交付涉案房屋等均不作了解，便签订房屋买卖合同既不符合正常买房人的心理状态，也未尽到必要合理的审慎注意义务。且张玉纪（户籍为河南省民权县）在不符合在济南购买房屋的相关限购政策、王文君亦不能向其交付涉案房屋的情况下，便签订涉案房屋买卖合同亦有违常理。综上，王文君和张玉纪双方在明知赵芳与张明坤之间签订房屋买卖合同，且此合同尚未作出处理结论的前提下，仍然签订房屋买卖合同的行为在主观上存在恶意串通，在客观上实施了损害赵芳利益的行为。故一审法院确认王文君与张玉纪签订的涉案房屋买卖合同无效，并无不当。综上所述，王文君、张玉纪、上海浦东济南分行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王文君、张玉纪、上海浦东发展银行股份有限公司济南分行各负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年四月三十日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟