北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初60216号原告（反诉被告）：中国兽医药品监察所，住所地北京市海淀区中关村南大街8号。法定代表人：李明，所长。委托诉讼代理人：陆春久，北京市瑞驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京歆雨文化有限公司，住所地北京市海淀区丰慧中路7号新材料创业大厦8层817-129室。法定代表人：郝自冲，经理。委托诉讼代理人：彭瑾，北京市一法律师事务所律师。原告（反诉被告）中国兽医药品监察所与被告（反诉原告）北京歆雨文化有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中国兽医药品监察所（以下简称兽医药品所）委托诉讼代理人陆春久，北京歆雨文化有限公司（以下简称歆雨公司）委托诉讼代理人彭瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兽医药品所向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋立即腾空后交还原告；2．被告支付拖欠的房屋租金1101672元，并自2019年8月24日起按照合同约定的标准支付房屋占用费至实际腾退之日，水电费718170．81元、采暖费143808元；3．被告支付违约金93732元；4．诉讼费被告承担。事实与理由：原、被告于2015年3月9日签署《房屋租赁合同》，被告承租原告位于海淀区中关村南大街x号威地科技大厦辅楼x层x号房屋，租赁期5年，自2015年3月9日至2020年3月8日。自2016年开始，被告便不能正常交纳房租及水电、供暖等费用。原告多次催缴，并与被告沟通解决方案，无果。歆雨公司辩称,不同意原告全部诉讼请求。合同签署后，我方依约履行合同，但原告对租赁房屋整栋楼宇进行外立面装修，严重影响我方正常经营活动，导致我方营业损失60多万元，与原告协商，原告要求我方自行评估。我方评估后，原告一直未履行赔偿约定。原告诉请的租金计算标准与合同约定不符，采暖费计算面积有误，2014年中旬我方给原告支付消防款项6万元，我方认为应与租金抵扣，还有10万元押金也应抵扣。现反诉要求：原告赔偿我方营业损失60万元，装修损失暂计1万元（最终以评估报告认定的金额为准）。兽医药品所针对歆雨公司反诉辩称，不同意其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年3月9日，兽医药品所（甲方）与北京瑞雪歆雨餐饮有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，房屋位于海淀区中关村南大街x号威地科技大厦辅楼x层。租期自2015年3月9日至2020年3月8日。本合同免租期为30天，自2015年3月9日至2015年4月8日。乙方承租房间须按时向甲方交纳房屋租金。房屋建筑面积856平方米，每天每建筑平方米2元，每月租金合计52073元。年租金624880元。租金支付周期三个月。乙方于本合同签署后3日内，应向甲方缴纳10万元押金，作为乙方履行本合同各项条款的保证金。乙方承租房间第一个付款期的房屋租金须于本合同签署后3日内交付。此后每个周期房屋租金须在房屋租金费用发生前10日内向甲方交付。合同到期后，乙方交还承租房屋及缴清各项费用，在乙方全部履行本合同各项条款的情况下，甲方应在30天内凭押金收据将押金退还乙方。押金不计利息。甲方有权直接以乙方缴纳的押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及其他违约赔偿责任，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内由乙方承担（1）电费：1．21元/度；（2）水费8．15元/立方米；（3）供暖费46元/平米/采暖季；（4）物业管理费（另行签订物业管理合同）。以上费用如遇国家政策调整，按新调整政策执行。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金、押金及其他应缴费用达10日的。欠缴各项费用达2万元的。乙方有上述情形的，应按年租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。在租赁期内，因甲方未能保证乙方正常经营所需的水、电、暖供应，给乙方造成损失的，甲方应予赔偿；属非甲方故意原因造成的乙方损失，乙方不得要求赔偿。非甲方故意的范围是指：施工、管线改造、设备检修、增容扩容、设备和管线出现故障以及非甲方能力所及的其它因素。但甲方保证，凡甲方计划的正常设备维护、更新、改造需中断供应的，甲方提前24小时通知乙方。2016年10月9日，北京瑞雪歆雨餐饮有限公司更名为歆雨公司。目前，歆雨公司支付房租至2018年6月7日，涉诉房屋仍由歆雨公司占用。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．兽医药品所提供票据若干，证明歆雨公司支付押金100000元并将租金支付至2018年6月7日，后未再支付任何费用，歆雨公司存在欠费达10日且数额高于20000元的根本违约行为，故兽医药品所行使解除权，歆雨公司认为兽医药品所频繁装修，影响其经营，故不同意解除合同，就押金，双方均同意抵扣欠付租金；2．歆雨公司提供评估报告一份、光盘一张，证明因兽医药品所对楼宇外立面施工导致涉案场地无法经营，公司存在巨额损失。兽医药品所认为自己并无违约行为；3．歆雨公司出示《物业管理合同》一份，证明物业费部分不属于涉案租赁合同范围，兽医药品所另行出示北京开天物业管理有限公司出具的《关于不再收取歆雨文化公司物业费的情况说明》一份，上载明：我公司是中国兽医药品监察所全资开办的有限责任公司，受中国兽医药品监察所财务管理的统一要求，自2017年6月开始，我公司不再收取北京歆雨文化有限公司的物业费，相关费用由北京歆雨文化有限公司以租金形式直接向中国兽医药品监察所交纳。歆雨公司表示对此并不知情，未经其公司同意；4．兽医药品所要求歆雨公司支付拖欠的水电费718170．81元、采暖费143808元，歆雨公司认可未交纳水电费及供暖费的事实，并对兽医药品所主张的水电费数额无异议，同意支付，但其不认可兽医药品所主张的供暖费计算标准，其主张厨房300平方米的面积并无暖气，该部分不应支付相应的暖气费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，歆雨公司未按照约定支付租金已构成合同约定的根本违约，兽医药品所通过本诉行使单方解除权，鉴于歆雨公司于2019年9月27日收到起诉书等诉讼材料，故本院确认涉案租赁合同于2019年9月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，兽医药品所要求歆雨公司在合同解除后腾退涉案房屋并支付拖欠的租金、水电费、供暖费，具有事实及法律依据，本院予以支持。就租金标准，应以每平方米2元为准，兽医药品所一并要求的物业费与本案并非同一法律关系，本院不予处理。就歆雨公司支付的押金，双方均同意抵扣租金，本院对此不持异议。就欠付水电费数额，歆雨公司认可，本院不持异议。就供暖费支付标准，根据合同约定及交易惯例，兽医药品所主张的标准正确，本院予以支持。就歆雨公司反诉主张的营业损失及装修损失，首先，歆雨公司提供的评估报告书属于单方委托进行，鉴于兽医药品所对该评估报告书不予认可，而歆雨公司又未举证证明兽医药品所曾同意或认可该评估报告书的形成，故本院对该评估报告不予采信。在此情况下，歆雨公司并无任何直接证据证明兽医药品所的施工对其造成的实际损失；其次，即使存在损失，兽医药品所对涉案楼宇外立面的施工也属于合同约定的甲方非故意原因造成乙方损失范围，歆雨公司做为违约方向兽医药品所主张营业损失及装修损失，无任何合同及法律依据，本院不予支持。就兽医药品所主张的合同解除后的房屋占用费，本院将参照原合同约定、实际占用情况及疫情、疫情防控措施对房屋使用的影响予以酌定。就歆雨公司所述的消防款60000元，未提供任何证据证明，本院不予采信。就兽医药品所主张的违约金部分，歆雨公司不同意支付，本院将根据双方的履约情况及过错程度酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、中国兽医药品监察所与北京歆雨文化有限公司于2015年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月27日解除；二、北京歆雨文化有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区中关村南大街x号威地科技大厦辅楼x层房屋腾空交还中国兽医药品监察所；三、北京歆雨文化有限公司于本判决生效后十五内向中国兽医药品监察所支付至2019年9月27日房屋租金713627元、水电费718170．81元、采暖费143808元；四、北京歆雨文化有限公司于本判决生效后十五内向中国兽医药品监察所支付自2019年9月28日起至其实际腾退位于北京市海淀区中关村南大街8号威地科技大厦辅楼1层房屋之日止的房屋占用费（按每日800元计付）；五、北京歆雨文化有限公司向中国兽医药品监察所支付违约金30000元；六、驳回中国兽医药品监察所其他诉讼请求；七、驳回北京歆雨文化有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23259元，由中国兽医药品监察所负担4976元，已交纳；由北京歆雨文化有限公司负担18283元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费9900元，由北京歆雨文化有限公司负担，已交纳4900元，剩余5000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  张金海人民陪审员  彭振义二〇二〇年四月二十三日书 记 员  张立莉