内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终276号上诉人（原审原告）：王某，退休，现住内蒙古呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：刘某，现住内蒙古五原县。委托诉讼代理人：苏某，五原县隆兴昌镇法律服务所法律工作者。上诉人王某因与被上诉人刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王某上诉请求：1、撤销乌拉特前旗人民法院(2019)内0823民初2146号判决。2、责令被上诉人赔偿上诉人合同租赁损失金50000元,违约金36500元。合计86500元。3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实理由:一审法院认定事实不清,适用法律错误。审理简易,程序有瑕疵。法庭未公开出示被上诉人的答辩状及被上诉人聘请的法律工作者的资质证书。被上诉人提前两年单方毁约,直接为上诉人造成实实在在的50000元的经济损失以及36500元的滞纳金。首先,被上诉人单方毁约,于2017年8月底用最简单的方式电话予上诉人,声称不再履行合同义务。上诉人随即给其明确表示坚决不同意,并要求其依法履行合同。否则,必将诉至于法庭。被上诉人说:“那你也得等到两年以后了哇,你能找到我了”两年后的今天,上诉人将此事诉至法院，一审法庭依法认定了上诉人与被上诉人在自愿合法的基础上签订房屋租赁合同,应受法律保护。可一审法院本应依法判决赔偿上诉人两年实际损失的租金50000元,却一下子缩减到由被上诉人刘某赔偿上诉人租金损失20000元。诉讼费其中的一大部分831元还得由上诉人来负担，该判决不符合法律规定。再则,当被上诉人单方毁约后,无奈之下,上诉人为使两年170000元的租金损失降到最小化,不得不采取相应的补救措施,几经周折,于2017年9月12日将原商铺再次出租并与承租人张杰签定了三年期合同,年租金为60000元。因此,为双方减少了120000元的损失。试想,倘若上诉人两年之内将原商铺上锁关闭或再出租无望，那么,两年的经济损失170000元依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百零九条,被上诉人照样依法如数赔偿,而不是现在要赔的50000元。因此,上诉人再次出租原商铺不只是为了上诉人自己,而是为使双方损失降到最低点,挽回不应有的损失120000元租金费。所以,上诉人的再次出租而非“上诉人同意解除合同”。上诉人虽然采取了相应的补救措施,但仍然有50000元的租金损失,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条,理应依法赔偿。其次,原合同约定不得延付租金,否则,按违约处理,违约一日滞纳金为50元。两年滞纳金为36500元。以上两项合计86500元。请求二审法庭依法支持上诉人的诉讼请求。刘某提交书面答辩意见称，一审中上诉人已承认被上诉人在2017年8月中旬给其打电话，告诉了上诉人不再租赁其房屋。且上诉人在2017年9月12日将房屋租赁给了他人。充分说明上诉人同意解除与被上诉人的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定，被上诉人不应再履行租赁合同。一审法院判决被上诉人给上诉人20000元，是基于被上诉人提前解除合同导致上诉人不能实现预期目的。所以，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王某向一审法院起诉请求：1.请求判令刘某赔偿王某两年的租金损失50000元；2.请求判令刘某赔偿王某违约金36500元；3.案件受理费由刘某负担。一审法院查明事实：2014年8月30日，王某（甲方）与刘某（乙方）签订了房屋租赁协议一份。甲方将位于北环路新建的乡镇大厦第一层东起第二家房号为6号，面积为144.3平米的商用底店租赁给乙方。双方约定：1.从2014年9月1日至2019年9月1日，租期为五年，租金为350000元，租金每年的9月1日前付清，其中第一年为50000元；第二年为60000元；第三年为70000元；第四年为80000元；第五年为90000元，不得延付租金，否则按违约处理，如违约一日给甲方补50元；2.不得擅自转租，特殊情况需要向外转租，必须经甲方书面同意后，方可转租，否则按合同法处理解决；3.乙方在租期内，依法经营，安全经营，一切费用税金由乙方全部承担，不得拖欠；4.乙方租赁期满前两个月，必须告知甲方是否续租，同等条件优先并签订协议；5.内装修按乙方需求装修，但不改变原大格局，包括门脸，费用全部由乙方承担，期满不得拆装损坏，如有损坏折价或重装，应保持原装修的原样；6.甲乙双方必须遵守本协议，如发生违约按合同法协商或司法解决。本协议一式两份，双方各持一份，双方签字后产生法律效力。签订租赁协议后，刘某使用王某方的商铺三年，交纳三年的租赁费180000元（50000+60000+70000），按双方签订合同的预期目的，每年租金平均为70000元（350000÷5）。2017年8月份，由于刘某经营不善，刘某电话通知王某不再租赁其商铺。2017年9月12日，王某将店铺转租他人并与他人签订租赁协议，租期为三年（2017年9月12日至2019年9月12日），租金为每年60000年。一审法院认为，刘某与王某在自愿合法的基础上签订了租赁合同，应受法律保护，刘某应按约定履行租赁协议，刘某提前解除租赁合同，给王某造成了一定的损失，依法应予以赔偿。对于王某请求判令刘某给付违约金36500元50元×730天（2017年8月30日-2019年8月30日）的诉讼请求，从法院已查明的事实，2017年8月份，王某认可刘葆华给她打电话告知了其不再租赁王某的房屋，王某后又将房屋重新出租的事实，可以证实王某方已同意解除双方的租赁合同。根据法律规定，合同解除后，未履行的租金不应继续履行，故也不存在由刘某承担未给付租金的违约金的事实，王某的该诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持。对于王某请求判令刘某赔偿租金损失50000元的诉讼请求，由于刘某方提前解除租赁合同的行为致使王某不能实现租赁合同的预期目的，平均每年租金70000元，王某未收回租金30000元，给王某造成了一定的经济损失。一审法院综合考虑本案的实际情况及过错程度酌定予以赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条的规定，判决：一、刘某于判决生效后二十日内赔偿王某经济损失20000元；二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1962元，减半收取981元，由刘某负担150元；超标的的诉讼费831元由王某负担。二审中双方当事人未提交新证据，二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中王某认可刘某打电话通知其不再租赁涉案房屋，并将钥匙放在邻居处，自己于2017年9月12日将房屋另租他人，双方的租赁合同于2017年9月12日事实上解除，合同解除后，未履行的租金不应继续履行。对王某因刘某提前解除合同产生的预期损失应合理予以赔偿，一审法院按照五年的平均租金与重新出租房屋租金的差额酌情计算损失客观合理。关于一审程序问题，刘某的代理人向法院提交了代理手续和法律服务所的函，本案适用简易程序审理并未违反法律规定。综上，王某的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1962元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长  李智平审判员  霍淑珍审判员  李建刚二〇二〇年四月二十日书记员  杨 萱附：所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；