贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2648号原告：伍军，男，土家族，1969年6月9日生，住贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。原告：张鑫，女，苗族，1971年10月30日生，住贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：伍军，张鑫之夫。被告：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号，统一社会信用代码：91522601750174720W。法定代表人：何金云，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙，贵州维律律师事务所律师。原告伍军、张鑫诉被告贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称：丰球房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍军、被告丰球房地产公司的委托诉讼代理人兰银龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》附件三装修、装饰标准第10条及附件五合同补充协议第四条无效；2、请求判令被告十日内返还原告测绘费188.94元、电表开户费520元、燃气管道开通费2200元、有线电视开通费265元，合计3173.94元；3、被告支付自2015年7月16日至返还之日的资金占用费（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的凯里市迎宾大道39号丰球豪庭商住楼一套。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付相应购房款，被告向原告收取测绘费、电表开户费、燃气管道开通费及有线电视开通费等费用合计3173.94元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第四十一条：“房地产开发企业交付商品房，应当向买受人出示或者提供下列资料：……（三）具有资质的房产测绘机构出具的商品房面积测量证明文件”、《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第三十四条第一款：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”、《房产测绘管理办法》（中华人民共和国建设部、国家测绘局令第83号）第十条第一款：“房产测绘所需费用由委托人支付”的规定可知测绘报告由开发商提供，由开发商委托，测绘费应由开发商承担，被告另行向原告收取测绘费的行为违反了法律规定，应当退还。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款：“商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定可知，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。被告向原告另行收取电表开户费、燃气管道开通费及有线电视开通费的行为已违反法律规定，应当退还。综上所述，被告另行向原告收取测绘费、电表开户费、燃气管道开通费及有线电视开通费等费用的行为已违反法律规定，收取的费用应当退还。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。被告丰球房地产公司辩称，一、答辩人向被答辩人收取涉案燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费等符合双方约定，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，被答辩人要求退还上述费用，于法无据。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，被答辩人不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一、二款的规定否定合同及附件、补充协议关于燃气管道开通费、电表开户费承担的约定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件三第10项约定，供电一户一表相关费用由买受人承担，宽带、闭路电视开户费由买受人自行承担。《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第四项约定，出卖人统一为买受人垫付2200元管道燃气安装费给管道燃气特许经营单位，买受人须将2200元付给出卖人，出卖人收到该款后即通知管道燃气特许经营单位开发票给买受人，并为买受人开通管道燃气。由此可见，涉案燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费等双方约定是由被答辩人承担。上述约定不违反法律及行政法规的强制性规定，约定自成立时生效，对双方均有约束力。其次，答辩人向被答辩人收取的燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费是经相关单位委托而收取，该费用并非由答辩人最终占有使用，答辩人只是代收人，且在代收后已全部支付给了相关单位，被答辩人要求答辩人退还该费用及利息没有事实依据。再次，测绘费虽然合同没有约定由谁承担，但在答辩人收取时，被答辩人并未提出异议，且自愿承担。二、被答辩人的起诉已过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》第七条已约定了涉案商品房的总价款，而被答辩人在支付燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费、测绘费等费用时，是明知其支付这些费用后，购房支出款项总额超过了总房款，此时，其知道或应当知道权利已受到损害；而且，法律具有公开性，被答辩人在缴纳涉案费用之日即应当知道权利受到损害。根据法律规定，诉讼时效期间是从权利人知道或者应当知道权利受到损害时起计算三年，但被答辩人在支付涉案费用后至起诉之日已超过诉讼时效，其已丧失了胜诉的权利，故依法应当驳回其诉请。综上所述，答辩人向被答辩人收取涉案燃气管道开通费、电表开户费、有线电视开通费、测绘费等符合双方约定，且未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。且被答辩人的起诉已超过诉讼时效。因此，依法应当驳回其无理诉请。本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，以原告伍军、张鑫为买受人、被告丰球房地产公司为出卖人，双方就买卖丰球豪庭第商品房事宜签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015004028），双方对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式等进行了约定。其中《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准第10条打印有以下内容：“其他：电一户一表进至户门，水一户一表进厨房和卫生间，电话、宽带网、有线电视到户门。供电一户一表相关费用由买受人承担，宽带、闭路电视开户费由买受人自行承担。”在附件五：合同补充协议第四条打印有以下内容：“根据《市人民政府关于进一步加强管道燃气设施配套建设和推广使用的意见》（凯府发[2007]43号）新建房地产项目必须建设管道燃气之规定，出卖人已统一为买受人代为垫付2200元管道燃气安装费给管道燃气特许经营单位。本合同经房地产管理部门备案登记之日起十日内，买受人须将2200元付给出卖人，出卖人收到该款后即通知管道燃气特许经营单位开发票给买受人，并为买受人开通管道燃气。买受人不按时足额支付出卖人为其垫付的2200元，须向出卖人承担违约责任。”合同签订后，被告于2015年7月16日向原告收取测绘费188.94元、燃气开通费2200元、有线电视开通费980元和电表开户费520元，并向原告出具了《收据》。嗣后，原告认为被告收费无据，遂起诉要求退还。另查明，在房屋建设过程中，被告与凯里市新能燃气有限公司于2010年3月18日签订《凯里市城市管道燃气安装协议》，约定由凯里市新能燃气有限公司为被告开发的“丰球豪庭”（绿都四期）项目899户居民的小区管道燃气（庭院管、户内管、燃气表）工程进行设计、施工、验收、通气等工作，被告按2200元每户向凯里市新能燃气有限公司交纳管道建设维护费。本院认为，合同当事人法律地位平等，应当遵循公平原则确定各方的权利、义务。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准第10条及附件五合同补充协议第四条是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合贵州省人大常委会制定并于2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用，以及贵州省人民代表大会法制委员2014年4月17日给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复“新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。”被告以代收为名向原告收取前述规定中已明确计入商品房销售价格的相关费用，属于免除其自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利情形，故原告诉请被告返还燃气管道开通费2200元、电表开户费520元，本院予以支持。被告向原告收取的有线电视开通费为980元，原告仅诉请退还有线电视开通费265元，系其处分自己的诉讼权利，应予准许，故原告诉请被告返还有线电视开通费265元，本院予以支持。对于被告提出已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为“三通费”属房开商应承担的建设成本，购房人作为普通消费者，无从广泛知晓涉及房地产开发管理的相关法规及政策性规定，本案权利主张的时效理应从购房人知道权利受侵害之日起计算，且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”的规定，本院认为本案中约定由买受人承担相关费用的合同内容被确认无效后，原告同时请求被告返还因该约定所收取的相关费用，并未超过诉讼时效，故对被告提出的诉讼时效抗辩不予采纳。关于原告主张退还测绘费188.94元的请求，被告答辩时提出原告起诉已过诉讼时效。因原、被告在《商品房买卖合同》及合同附件中均未作约定，原告在2015年7月16日向被告交纳该费用时就知道或应当知道其权利受到侵害，原告于2020年3月20日才向本院提起诉讼，其起诉已超过3年诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，故对原告要求退还测绘费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告有关利息的主张，因被告收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算自2015年7月16日至被告返还之日的利息，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准计算自2015年7月16日起至被告退还全部款项之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告伍军、张鑫与被告贵州丰球房地产开发有限公司于2015年5月14日签订的《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准第10条及附件五合同补充协议第四条中约定由买受人承担配套设施建设安装费用的内容无效；二、被告贵州丰球房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告伍军、张鑫燃气管道开通费2200元、电表开户费520元和有线电视开通费265元，合计2985元；并以2985元为基数按照中国人民银行公布的同期同类人民币存款基准利率计算自2015年7月16日起至被告退还全部款项之日止的利息；三、驳回原告伍军、张鑫的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院（缴纳上诉费账户：户名：黔东南苗族侗族自治州财政局；账号：24×××59；开户行：中国工商银行贵州省凯里市北京路支行，并在附页栏注明法院上诉费及案件当事人名称，以便与案件对号）。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  梁新宇二〇二〇年四月二日法官助理欧阳嘉丽书记员王松弦