上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初58484号原告：刘海平，女，1949年8月18日出生，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：张素红，上海普衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翻，上海普衡律师事务所律师。被告：张毅，男，1966年11月13日出生。被告：叶巧桂，女，1943年8月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：张宇，女，1969年6月5日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上述两被告共同委托诉讼代理人：张毅，男，1966年11月13日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告刘海平与被告张毅、叶巧桂、张宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。简易程序审理期限届满后，经双方当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案于2020年4月14日公开开庭审理，原告刘海平及其委托诉讼代理人张素红、陈翻、被告张毅(暨被告叶巧桂、张宇的共同委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海平向本院提出诉讼请求：判令三被告继续履行买卖合同，协助将上海市静安区愚园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户至原告名下。事实与理由：系争房屋产权人为张根富，三被告分别为张根富之子、之妻、之女。2016年6月29日，张根富(甲方，其声称是张根富)及张毅与原告(乙方)签订协议书，约定系争房屋以199万元转让给原告，双方于2016年12月31日前互相配合办理产权过户手续，甲方同意乙方于2016年7月5日之前搬进系争房屋居住。协议签订后，原告按约支付了相关款项，张毅代表被告将系争房屋交付给原告，系争房屋由原告实际居住至今。2016年11月15日，张毅受张根富委托与原告签订了网签合同，原告支付除户口押金以外的全部房款。后因张根富身体原因，系争房屋过户手续一直无法办理。2017年2月14日，原告出具收条，载明因张毅过错，张毅将原告支付房款189万元交还原告代管，下次网签时交至交易所资金监管公司监管。同日，张毅代张根富与原告签订补充协议，约定如系争房屋在2017年6月30日前仍不能过户，由张毅承担协议违约责任并赔偿原告损失，若张根富家庭发生意外，由张毅负责摆平。同日双方又约定，原告向张根富银行账户支付70万元，下次网签时把剩余房款支付至第三方托管机构再办理房屋产权过户手续，张毅代张根富出具收条一份。后原告多次催促张毅代张根富履行房屋过户手续，张毅一直拖延。2018年4月10日，张根富去世，其继承人为三被告。期间，原告多次催付被告网签，被告均以各种理由拒绝，无奈原告提起诉讼，要求判如所请。三被告针对原告的诉讼请求共同辩称，同意继续履行合同、办理过户手续，但要求按照300万元总价继续履行，原告还需支付房款230万元，理由是：之前签订的协议是按照原来方式支付，但原告支付70万元后就没有再付过房款；且原告原先同意张毅儿子的户口留在系争房屋内，后又反悔，故被告不同意按照之前的价格成交。本院经审理查明以下事实：三被告分别为张根富之子、之妻、之女。系争房屋产权登记在张根富一人名下。2016年6月，张根富与原告就买卖系争房屋达成合意，并向原告交付了其委托张毅代为办理相关手续的委托书。后原告于同月15日、16日各向张根富支付定金5万元。2016年6月29日，张毅代张根富(甲方)与原告、案外人汤某某(乙方)签订《协议书》，载明：甲方和家人一致同意把系争房屋卖给原告或汤某某，总价199万元；乙方付给甲方定金40万元，以后转为购房款；违约金为总房价20%，计40万元；乙方付定金后如反悔不购买则属违约，甲方有权没收定金；甲方如遇房屋升值反悔不卖房屋则属违约；甲方保证该房屋在交易之前无抵押贷款、无民间抵押、无人员挂靠户口，也无其他经济纠纷，否则甲方属违约；2016年12月31日前甲乙双方互相配合完成该房屋在交易所交易过户；交易过程中所有的税费、杂费由乙方承担支付；甲乙双方在签订正式房屋买卖合同(网签)当天，乙方需支付总房价的50%(含定金)首付款给甲方，剩余的50%购房款以联名账户形式存于甲方指定银行，待双方交易过户完成后当天，乙方需配合甲方到银行撤销乙方的名字，将此购房款一次性支付给甲方，如届时乙方以种种理由不撤销并拖欠甲方尾款则视为违约，并按欠款金额的日息千分之三按实际拖欠日支付滞纳金；甲方同意在收到乙方支付首付款后于2016年7月5日之前可以搬住该房屋。当日，原告向张根富账户支付90万元。2016年7月5日，张毅将系争房屋交付给原告，后原告搬进系争房屋居住。2016年11月15日，张毅找他人代替张根富至交易中心与原告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同)，载明：总价199万元。审理中，被告称，2016年6月20日张根富摔了一跤，后自当年7月地开始产生后遗症，生活逐渐无法自理，丧失语言功能，神智有时清楚有时不清楚，有老年痴呆症状，无法到场签字，故找他人代签；被告叶巧桂、张宇对房屋交易的整个过程都清楚，对张毅代理张根富的行为都认可。原告称，对张根富的身体情况不清楚，张毅只是说张根富得了肺癌。2016年12月19日，原告向张根富账户支付45万元房款。2017年1月15日，张毅代张根富(甲方)与原告(乙方)签订《协议》，载明：系争房屋已过户至原告名下，但甲方家有数人户口未迁出，所以留下尾款10万元作为户口迁出的信用保证金；等甲方把全部户口迁出后，乙方把10万元无息返还给甲方；如甲方在2017年4月1日还没有把甲方家族人员户口全部从系争房屋迁出的话，甲方就要付违约责任，违约金定为40万元；如甲方违约的话，张毅愿意承担违约连带责任，也可以直接付违约责任；如甲方承担违约责任后，甲方家族人员内的户口仍要在2017内从系争房屋迁出。当日，原告向张根富账户支付44万元房款。2017年2月初，上海市静安区不动产交易中心发现系争房屋网签合同系由他人代张根富所签，遂向张毅送达《申请登记文件补正书》，要求张毅提供张根富本人同意出售房屋的证明材料。后因张毅一方无法补出，系争房屋网签合同被撤销。2017年2月14日，张毅代张根富(甲方)与原告(乙方)签订《收条》一份，载明：由于甲方张根富的儿子张毅欺骗了乙方，欺骗了房产交易所，使甲乙双方交易过户不能按规进行，交易所要求撤销甲乙双方以前所有的交易手续。为此，张毅代替张根富把原来乙方付给张根富的系争房屋189万元暂交由乙方保管。等下次甲乙双方就系争房屋买卖进行网签时一次性交给交易所资金监管公司保管。等上述资金交给房产交易所监管公司时，此收条自动作废或者当着甲乙双方面销毁。由此引起的一切责任和给乙方造成的损失由张毅承担。其他事宜仍按2016年6月29日甲乙双方签的协议执行，只是将张根富尽的义务转由儿子张毅来完成。同日，张毅自张根富账户内向原告退款189万元。张毅代张根富(甲方)与原告(乙方)于同一天又签订《补充协议》一份，约定：由于甲方原因使张根富和刘海平的房屋买卖交易不能如期进行，特补充条款如下：一、如在2017年6月30日之前系争房屋甲乙双方还不能过户交易的话，由张毅承担2016年6月29日甲乙双方签订的协议中的违约责任和赔偿乙方的损失。二、如在规定时间内完成上述房屋过户交易，乙方拿到系争房屋产证，张毅不承担违约责任，只承担实际已给乙方造成的损失部分。三、其他事宜仍按以前签的协议执行。稍后，原告向张根富账户支付70万元，张毅代张根富向原告出具相应收据。审理中，被告称，如果原告在2017年6月30日前支付189万元、期间张根富去世，三被告可以通过遗产诉讼将系争房屋过户至三被告名下后再跟原告交易。原告称，根据2016年6月29日协议首付只需付40万元，是张毅提出要原告多付30万元。2018年4月10日，张根富去世(张根富之父母已先于其去世)，生前未留有遗嘱。后原告与张毅一方就系争房屋未完成网签手续，原告联系张毅要求继续交易，张毅予以拒绝，原告遂提起本案诉讼。现系争房屋由原告实际居住使用。审理中，原告表示愿意支付剩余129万元房款，并将129万元房款交至本院代管。审理中，原、被告均称就系争房屋的房屋买卖合同关系存在于原告与张根富之间。案外人汤某某向本院表示，其与系争房屋的买卖无任何关系，对系争房屋产权及相关合同责任无任何主张，同意系争房屋过户至原告一人名下。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，原告向张根富支付定金时，张根富已向原告提交了委托张毅代为处理房屋买卖事宜的委托书，被告叶巧桂、张宇对张毅代张根富与原告签订相关协议均知情、认可，故张毅代张根富与原告签订相关协议应为有权代理，对张根富产生法律效力，据此原告与张根富之间形成合法有效的房屋买卖合同关系。其次，虽然因系争房屋网签合同因非张根富本人所签而被交易中心撤销，但原、被告均未提出解除房屋买卖合同关系，而是通过签订《收条》、《补充协议》的形式约定了继续履行的具体内容，故本院认为就系争房屋形成的房屋买卖关系应继续履行。现原、被告均同意继续履行相应房屋买卖合同关系、办理过户手续，相关诉请及意见符合法律规定，本院予以准许。最后，关于原告应付房款的金额。审理中，被告称，原告应按照300万元的房屋总价来继续履行。而根据审理查明的事实，原告与张根富于2017年2月14日所签补充协议中对于房屋总价未做特殊约定，且该补充协议同意其他事宜按照在先协议执行，故本院认为，系争房屋交易总价应按照2016年6月29日的协议书确定，基于此原告还应支付房款129万元。被告关于原告还需支付230万元房款的意见，与查明事实不符，本院不予采纳。关于剩余房款，考虑到原、被告均同意继续履行合同关系，本院予以一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、就上海市静安区愚园路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋买卖合同关系继续履行，原告刘海平与被告张毅、叶巧桂、张宇应于本判决生效之日起十日内互相配合办理前址房屋的产权变更登记手续，将前址房屋产权登记至原告刘海平名下；二、原告刘海平应于本判决生效之日起十日内支付被告张毅、叶巧桂、张宇房款1,290,000元(该款已交至本院代管)。案件受理费22,710元，减半收取计11,355元，由被告张毅、叶巧桂、张宇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年四月二十日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。