安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1323民初1705号原告：安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司，住所地灵璧县灵城北部迎宾大道东侧杨河路南侧,统一社会信用代码91341323MA2MYCOY7P。负责人：潘亮，该分公司经理。委托诉讼代理人：章超，安徽安友律师事务所律师。被告：张素君，男，1969年1月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。委托诉讼代理人：田思凡，安徽鑫光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李尧，安徽鑫光律师事务所实习律师。原告安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司（以下简称金邦灵璧分公司）与被告张素君房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月1日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告金邦灵璧分公司的委托诉讼代理人章超，被告的委托诉讼代理人田思凡、李尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金邦灵璧分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告给付2019年1月1日至2019年12月31日租金40436元，并支付违约金3000元。2、请求判决被告恢复原状返还房屋，并按照162.48元/日(参照第四年租金59306元)标准自2020年1月1日起支付原告租金至房屋返还之日止(至起诉之日约14000元)。3、请求判决被告承担诉讼费。事实与理由：2016年9月，金邦灵璧分公司(甲方)与被告(乙方)签订《灵璧大市场商铺租赁合同》一份，该合同约定原告将大市场18栋110、111、112、113四间商铺总面积374.41平方米出租给被告使用，期限四年，租金数额为：第一年租金13478元，第二年租金26957元，第三年租金40436元，第四年租金59306元。支付方式为合同签订之日支付第一年租金，并于当年满前30日支付次年租金，以此类推。然而被告仅支付第一年租金后即违约，以各种理由拒付第二年租金和电费、物业费等。后原告起诉经灵璧县人民法院(2018)皖1323民初4489号民事判决书和宿州市中院(2019)皖13民终182号民事判决书判决，并经灵璧县人民法院强制执行，被告才在2019年8月支付了第二年租金。根据原、被告之间签订的《灵璧大市场商铺租赁合同》约定，被告本应在2019年1月1日前30天内支付第三年租金40436元，却未支付，已构成违约。且原、被告之间的合同关系虽然经宿州市中院(2019)皖13民终2817号民事判决书判决解除，但是直到2019年底才生效，且生效后被告仍占用原告房屋没有返还，为此起诉，请求依法判决支持原告诉求。张素君辩称：1、原、被告之间的房屋租赁合同已由宿州市中院判令解除，原因是因为原告违反了合同的主要义务，致使被告合同目的不能实现。被告保留追究原告造成本案租赁合同解除的违约责任的权利。在本案租赁合同解除的情况下，不存在被告还需支付原告租金和违约金的情况。2、在原告违反合同义务致使合同目的不能实现的时候，被告已经向原告交付房屋钥匙，要求解除本案租赁合同。综上，驳回原告全部诉求。经审理查明：2016年9月份，由被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《灵璧大市场商铺租赁合同》一份，合同主要内容为：第一条：“商铺概况：1、……。2、该商铺房屋坐落于灵璧大市场18栋110、111、112、113号。租赁范围为该商铺房屋及附属设备设施。该商铺房屋总面积为374.41平方米。3、……。”第二条：“1、乙方租赁该商铺房屋仅作为经营建材（业态）兔宝宝衣柜木门、欧帝滑动门（品牌）的商业店面，乙方如需更改经营场所内的经营范围，应经甲方书面同意后方可调整。2、……。3、……。”第三条：“租赁期限该商铺租赁期限为4年，自2017年1月1日至2020年12月31日。”第五条：“租金及支付方式1、甲方承诺，乙方在该商铺房屋租赁期间内，享受3个月（自交付之日起算）免租金政策。2、该租赁商铺房屋的租金标准为：第一年3元／平米／月，年租金为13478元；第二年6元／平米／月，年租金为26957元；第三年9元／平米／月，年租金为40436元；第四年13.2元／平米／月，年租金为59306元。3、租金支付时间和支付方式，本合同签订之日支付第一年房屋租金，并于当年合同租赁期限届满前30日支付次年全年租金，依次类推。”第七条：“其他费用1、……。2、乙方在装修前须缴纳1000元/间装修保证金（领取商铺装修时缴纳），保证装修期内产生水、电、垃圾清运及其他费用以及约定期限内完成相应装修，经甲方验收合格并具备开业条件，否则甲方有权解除本合同并不予退还装修保证金；若乙方在甲方通知开业前完成装修并经甲方验收合格后30日内则装修保证金剩余部分给予无息退还。3、……”第十三条：“合同的解除1、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：（1）……被依法列入房屋拆迁范围的。（2）……不可抗力致房屋毁损的。3、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该租赁商铺房屋（1）不支付或者不按照约定支付租金达30日的。（2）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达3000元的。……。”第十四条：“违约责任1、……。2、乙方有本合同第十三条第3款约定的情形之一的，除本合同约定应承担的约定不退还款项外，乙方还应向甲方支付违约金3000元，若乙方给甲方造成的损失超过违约金的，甲方有追偿的权利。3、……。4、乙方未按约定时间支付租金或欠缴相关费用，乙方应按照拖欠租金或欠缴相关费用的每日万分之五向甲方支付违约金。”2018年9月10日，原告曾以被告拖欠房租费和物业费为由，向本院提起诉讼。2018年11月26日，本院作出（2018）皖1323民初4489号民事判决书，判决：一、张素君应于判决书生效后10日内付给安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司自2018年6月27日至2018年12月31日房屋租金13773元。二、驳回安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司其他诉讼请求。张素君对该判决不服提出上诉，经宿州市中级人民法院审理，于2019年3月27日作出（2019）皖13民终182号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月21日，原、被告双方因房屋租金亦或水电费、物业费等原因产生矛盾，原告将被告店铺的供电停掉，直至2019年6月26日恢复供电。2019年4月2日，被告向本院提起诉讼，要求解除与原告之间签订的商铺租赁合同、赔偿装修损失等。2019年8月15日，本院作出（2019）皖1323民初2094号民事判决书，判决：一、解除原告张素君与被告安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司签订的《灵璧大市场商铺租赁合同》；二、被告安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司于本判决书生效后10日内赔偿原告张素君房屋装修损失费78142.82元；三、驳回原告张素君的其他诉讼请求。原告对该判决不服提出上诉，经宿州市中级人民法院审理，于2019年11月9日作出（2019）皖13民终2817号民事判决书，判决：一、维持安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初2094号民事判决第一项，即“解除张素君与安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司签订的灵璧大市场商铺租赁合同”；二、撤销安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初2094号民事判决第三项，即“驳回张素君的其他诉讼请求”；三、变更安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初2094号民事判决第二项，即“安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司于本判决生效后10日内赔偿张素君房屋装修损失费78142.82元”为“安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司于本判决生效后10日内赔偿张素君房屋装修损失费40000元”；四、驳回张素君的其他诉讼请求。上述事实有原、被告陈述、商铺租赁合同、民事判决书四份等相关证据在卷佐证，并经当庭质证核实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告所签订的《灵璧大市场商铺租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。在案涉合同解除之前，原、被告双方均应依约履行各自义务。原告将案涉房屋交付被告使用，被告也应按合同约定及时支付租金。关于被告支付租金的租期期间及数额。被告应按合同约定支付至合同终止之日。合同解除条款即第十三条第1、2项明确约定，在经原、被告双方协商一致可以解除合同；存在房屋被列入拆迁范围、不可抗力情形下合同终止以及第3项原告享有的单方解除权，并未约定被告单方享有解除合同的权利。即在双方协商不成，被告只可通过诉讼途径依法解除，且是否予以解除取决于法院生效裁判结果。依据宿州市中级人民法院（2019）皖13民终2817号民事判决书，应以该终审判决日期作为原、被告双方之间合同解除的日期，即2019年度房屋租金计算至2019年11月9日。欠付租金数额为38077.2元（40436元/年÷12月×11.3月）。原告请求被告支付2019年度全年租金，于法无据，本院依法不予支持。鉴于原告将被告店铺采取停电措施，本院认为，原、被告在履行合同过程中，无论因房屋租金、水电费或物业费等原因产生矛盾，均应按合同约定的途径解决，而非采取停电措施。长达5个月的停电，对被告店铺正常经营必然产生较大影响，直接关系到租赁合同目的实现。原告停电行为具有过错，应承担相应责任。结合案涉合同履行情况、原被告双方过错程度，本院酌情裁量原、被告双方各自承担50%责任。即被告实际需支付2019年度租金为19038.6元（38077.2元×50%）。关于原告主张恢复原状返还房屋。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张恢复原状，未提供证据证明向被告交付房屋时初始状态，也未提供证据证明房屋现状及附属设备处于非完好状态。该主张，本院依法不予支持。依照租赁合同第八条第1款约定，该合同解除时被告应当返还房屋。该主张，本院依法予以支持。另根据合同第五条第3项租金支付时间和支付方式“本合同签订之日支付第一年房屋租金，并于当年合同租赁期限届满前30日支付次年全年租金，依次类推。”的约定，被告拖欠租金已达30日以上，应当支付违约金3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告张素君于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司自2019年1月1日至2019年11月9日期间的房屋租金19038.6元、违约金3000元，合计22038.6元。二、被告张素君于本判决生效后十日内返还原告安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司《灵璧大市场商铺租赁合同》中约定的房屋。三、驳回原告安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取618元，原告安徽金邦商业运营管理有限公司灵璧分公司负担300元，被告张素君负担318元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  李鸿新二〇二〇年四月三十日法官助理张帅书记员周祥附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。