山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初8999号原告：青岛保利双峰置业有限公司，住所地青岛市市北区宁安路27号401。法定代表人：邢巍，职务总经理。委托诉讼代理人：朱红娟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。被告：韩磊，男，1966年6月9日出生，汉族，户籍所在地青岛市李沧区。第三人：中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行，住所地青岛市崂山区香港东路362号。法定代表人：朱雨顺，职务行长。委托诉讼代理人：徐文绪，系第三人公司职工。原告青岛保利双峰置业有限公司与被告韩磊、第三人中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱红娟、戚永鑫，第三人委托诉讼代理人徐文绪到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除2015年4月17日原被告双方签署的编号为201500052386的《青岛市商品房预售合同》；2、判令被告向原告支付解约违约金人民币199800元；3、判令被告偿还原告代其向第三人支付的款项及垫款期间按垫付金额日千分之二计算的违约金（至起诉时暂计为人民币5780元）；4、判令被告支付原告律师费人民币47860元；5、判令上述第2、3、4项诉讼请求款项应从合同解除后原告应返还被告的已付购房款中优先扣除；6、判令合同解除后对于被告尚未偿还第三人的贷款本金及欠息，由原告自应返还被告的已付购房款中优先扣除，并直接支付给第三人；7、判令被告将涉案房屋恢复原状返还给原告；8、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月17日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定由被告购买原告开发的位于青岛市市北区合肥路*户房屋，购房款总额为人民币999000元，原被告约定的付款方式为银行按揭贷款方式。后被告向中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行申请商业贷款，原告为其贷款还款承担担保责任；但被告在办理贷款手续后，未按期向贷款银行偿还贷款，导致原告承担担保责任，严重侵害了原告合法权益。被告未答辩。第三人述称，对原告所诉无异议。根据当事人提交的证据及其当庭陈述，本院确认如下事实：2015年4月17日，原、被告就青岛市市北区合肥路*户房屋签署了编号为201500052386的《青岛市商品房预售合同》及其补充条款（以下简称《购房合同》），并办理了网签备案手续。合同约定房款总额为999000元，其中首付款309000元，剩余690000元通过商业按揭贷款支付。《购房合同》附件一第（二）第5款（P11）约定，在被告未能履行其向贷款机构应尽的义务（包括偿还月供款）导致原告作为担保责任人承担担保责任的，对于原告代其向贷款机构偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），其应按日向原告支付千分之二的违约金；若被告无法联系或拒不履行还款义务达60日，原告有权解除《购房合同》，被告应向原告支付总房价款20%的合同解约金。因合同解除所产生的费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费、律师费、公证费、手续费等）由被告承担，原告代被告偿还的款项从被告缴纳的房款中扣回。《购房合同》补充条款第九条第1款（P22）约定，因被告原因导致《购房合同》及补充条款解除的：（1）原告有权在退还被告购房款（无息）前将原告应承担的全部交易税费和违约金先行予以扣除；（2）被告须将案涉房屋恢复至交付时原状，解除案涉房屋上权利负担，并交还原告。《购房合同》补充条款第九条第3款（P22）明确约定，无论哪种原因导致合同解除：（1）在原告应返还的款项中，对于被告尚欠第三人的按揭贷款及利息，原告有权直接返还给第三人；（2）被告应协调配合共同办理完结合同备案或预告登记撤销手续。《购房合同》补充条款第十二条第1款（P23）对预留联系方式真实性承诺及其变更进行了明确约定；该条第4款同时约定，按照预留联系方式投递邮件后出现退回情况时，视为该邮件在寄出后第7日即已送达。2015年6月10日被告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，被告向第三人贷款690000元用于购买涉案房屋，原告为被告提供阶段性连带责任保证。2016年11月19日原告将涉案房屋交付被告。因被告怠于偿还贷款，2019年5月30日，第三人要求原告承担连带保证责任，代被告还款48169.42元。原告于2019年6月27日代被告向第三人偿还贷款48169.42元。2019年7月11日原告按照被告预留地址及所购房屋地址分别向其邮寄《催促还款通知函》，要求被告偿付原告代垫的款项并承担合同约定的违约责任，该邮件被退回，原因为被告无法取得联系。原告于2019年7月19日，按照被告预留地址及所购房屋地址向其邮寄《解约函》。原告提供的青岛市增值税普通发票显示，原告于2020年4月1日因韩磊案支付律师代理费10000元。2020年1月21日青岛市崂山区人民法院以(2019)鲁0212民初895号民事判决，判决解除中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行与韩磊签订的《个人一手住房贷款合同》。本院认为，原、被告双方签署的《购房合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。现被告怠于偿还银行贷款，导致原告向第三人承担保证责任，原告依法履行了催告被告履约的通知义务，根据双方合同约定，原告有权解除双方之间的《购房合同》，原告要求被告支付解约违约金199800元。偿还原告代被告向第三人支付的款项，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。鉴于被告支付解约违约金后，已足以弥补原告因代为被告向第三人支付款项的利息损失，故对于原告主张的被告支付垫付金额日千分之二的违约金，本院不再予以支持。根据原告提供的证据显示，原告现就本案诉讼实际支付律师费10000元，该费用应当作为原告的损失由被告赔偿，原告要求被告赔偿律师费47860元，超出部分本院不予支持。因中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行与韩磊签订的贷款合同已经法院判决解除，根据《购房合同》补充条款第九条第3款约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《购房合同》解除后，对于应退还被告已支付的购房款，原告应优先用于提前清偿《购房合同》项下借款本息，待偿还本息后，原告应当将剩余款项及时退还给被告，具体数额应以原告偿还本息后确定。鉴于双方之间的合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》关于合同解除后法律后果的规定，被告不仅应承担向原告支付代偿还借款本息及相应违约金的违约责任，还应当配合原告办理撤销该合同网签备案手续及商品房预告登记，并应当将涉案房屋恢复原状返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告青岛保利双峰置业有限公司与被告韩磊于2015年4月17日签署的编号为201500052386的《青岛市商品房预售合同》于2020年4月2日（本案开庭之日）解除；二、被告韩磊支付原告青岛保利双峰置业有限公司违约金199800元；三、被告韩磊支付原告青岛保利双峰置业有限公司代韩磊向中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行支付的款项（至开庭之日为48169.42元，以实际发生金额为准）；四、被告韩磊赔偿原告青岛保利双峰置业有限公司律师代理费损失10000元；五、被告韩磊配合原告青岛保利双峰置业有限公司办理撤销合同网签备案手续及商品房预告登记手续；六、被告韩磊将青岛市市北区合肥路*户房屋恢复原状返还原告青岛保利双峰置业有限公司；七、原告青岛保利双峰置业有限公司代被告韩磊向中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行清偿剩余涉案房屋按揭贷款本金及利息，所需款项自原告青岛保利双峰置业有限公司应返还被告韩磊的已付购房款中予以优先扣除；八、原告青岛保利双峰置业有限公司应于韩磊配合办理撤销合同网签备案手续及商品房预告登记手续的同时将剩余房款退还被告韩磊；九、驳回原告青岛保利双峰置业有限公司的其他诉讼请求。以上二至八项，均于本判决生效之日起十日内履行，其中二、三、四项，可从合同解除后原告应返还被告的款项中扣除。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5102元，财产保全费5000元，公告费900元，均由被告韩磊负担，于本判决生效之日起十日内履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 孙 媛审判员 田文静审判员 张 玲二〇二〇年四月七日书记员 孙晓蕾