江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0824民初278号原告：江西银湾物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦A栋3602室（第36层）。统一社会信用代码：913601006809201926。法定代表人：胡祝帮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。被告：彭春发，男，1982年1月18日出生，汉族，峡江县人，住新干县。原告江西银湾物业管理有限公司与被告彭春发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕文娟、被告彭春发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西银湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业服务费9152元，违约金1830元，合计10983元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为鑫桂园小区X栋X单元XX室的业主。原告和峡江县飞鸿投资发展有限公司于2010年12月19日签订了《鑫桂园前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，并约定小高层住宅物业服务单价为0.9元/m2。被告房屋面积为135.59m2。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2013年10月1日起停止缴纳物业服务费，截至2019年12月31日，欠费月数75个月，每月物业服务费为122.031元。据此，被告欠缴物业服务费共计9152元。同时，按约定被告应承担物业服务费欠费日万分之五的违约金，原告本着惩罚和教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金1830元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。被告拖欠物业服务费的行为严重影响了原告的正常管理工作，特诉至法院，望判如所请。被告彭春发辩称，物业费是应该交，但物业公司的服务水平达不到标准。小区里照明设施很多已经损坏；消防设施不全，只有一、二楼层的消防栓箱有消防水袋，其他楼层什么消防设施都没有；小区门禁系统形同虚设，从没有使用过，门禁门是坏的；地下电线裸露，存在安全隐患；房屋装修私搭乱建严重，物业没有去管理；保安人员不履行管理登记职责，外来人员可以随意出入；平时发现问题找保安，保安直接回复不归他管或者管不了等等。总之，原告只管收物业费，却不履行物业服务，仅仅只是对小区的卫生进行了清扫。所以，我只能按物业公司标准的50%交费。本院经审理认定事实如下：新干县鑫桂园小区系由峡江县飞鸿投资发展有限公司开发建设。2010年12月19日，原告与峡江县飞鸿投资发展有限公司签订《鑫桂园前期物业服务合同》，合同约定由原告为该小区提供物业管理服务，物业服务费标准为：小高层0.9元/月/m2，同时约定业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用、维修基金的，应从逾期之日起按应缴费用每日万分之五的标准向乙方即原告支付违约金。此后，原告开始为该小区提供物业管理服务。被告彭春发系该小区X栋X单元X室房产（房屋面积为135.59m2）的业主，于2013年6月8日确认收房。被告彭春发入住后至今从未交纳物业服务费。另查明，原告在提供物业服务过程中，存在照明设施损坏未及时维修、消防设施不齐全、单元门门禁系统损坏未及时维修、小区内车辆乱停乱放未有效管理等情形。鑫桂园小区至今未成立业主委员会。本院认为，因鑫桂园小区未成立业主委员会，原告与该小区的建设单位峡江县飞鸿投资发展有限公司签订的《鑫桂园前期物业服务合同》合法有效，该合同对小区全体业主依法具有约束力。原告已提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳相应的物业服务费，而被告入住至今从未交纳物业服务费。现原告要求被告交纳截至2019年12月31日共计75个月的物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告在提供物业管理服务过程中，存在部分物业管理服务不到位的情形，未完全履行其物业管理服务的义务，应适当核减物业服务费，原告要求被告全额交纳物业服务费本院不予支持。被告入住至今长达六七年时间，从未交纳物业服务费，明显有违诚实信用原则，此行为应予以批评。原告要求被告支付违约金符合法律规定和合同约定，但亦应适当予以核减。综合考虑原告提供的物业管理服务的瑕疵及被告未交物业服务费时间的长短等情形，本院酌情核减15%的物业服务费及违约金，由被告交纳85%的物业服务费和违约金。故被告需向原告交纳物业服务费7779.48元（0.9元/月/m2×135.59m2×75月×85%）及违约金1555.5元（1830元×85%）。应当指出，本院核减物业服务费的目的在于督促原告尽快纠正物业管理服务上的瑕疵，改进、提升服务质量，并非是支持业主不交物业服务费的行为。物业服务企业不履行或不完全履行物业管理服务义务的，业主可通过合法途径向物业服务企业主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。物业服务企业提供的物业管理服务的受益者为小区的全体业主，而业主按时交纳物业服务费是维持物业服务企业生存的基础，若业主不按时交纳物业服务费，则物业服务企业难以维持企业的经营，更加无法改进、提升服务质量，物业服务企业和业主之间的关系将会恶性循环，最终受损害的仍是小区业主。因此，当物业服务企业与业主之间存在纠纷时，双方应友好协商解决，而不应采取对抗式办法解决，业主应按时交纳物业服务费，物业服务企业应当虚心听取业主的正当、合理的意见，改进、提升自身的服务质量，共同构建和谐、文明小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告彭春发应于本判决生效之日起十日内向原告江西银湾物业管理有限公司交纳物业服务费7779.48元并支付违约金1555.5元，合计9334.98元；二、驳回原告江西银湾物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取计37元（原告已预交），由原告负担12元，被告负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  吴祥考二〇二〇年四月八日书记员  聂俊艳提示：本判决生效后，权利人可以申请执行。申请执行的期间为二年。附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。