广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初10260号 原告：卢秉瑶，女，1989年5月9日出生，瑶族，户籍所在地广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：卢国忠，男，1951年1月17日出生，汉族，户籍所在地广西柳州市柳北区，系原告父亲。 被告：广西名丞创展房地产投资有限公司，住所地南宁市那洪大道9号南宁恒大城商业楼一层1B05号，统一社会信用代码91450100310202898F。 法定代表人：赵炜。 委托诉讼代理人：卫志坤，广西利业律师事务所律师。 第三人：广西菜爸爸市场管理有限公司，住所地南宁市那洪大道9号南宁恒大城商业楼一层1B05号，统一社会信用代码91450100MA5NAHAJ7C。 法定代表人：龙融容。 原告卢秉瑶与被告广西名丞创展房地产投资有限公司、第三人广西菜爸爸市场管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告卢秉瑶的委托诉讼代理人卢国忠、被告广西名丞创展房地产投资有限公司的委托诉讼代理人卫志坤，到庭参加诉讼。2020年2月26日，本案转为普通程序，本院于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告卢秉瑶的委托诉讼代理人卢国忠到庭参加诉讼。被告广西名丞创展房地产投资有限公司、第三人广西菜爸爸市场管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案已审理终结。 原告卢秉瑶向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告于2018年1月1日签订的《菜爸爸商铺使用权转让合同书》；2.被告全额返还原告所交的“使用权转让金”58839元；3.支付资金占用期间的利息（从2018年7月1日起到2019年12月31日止，共17个月，按月利率0.5%计息）58839元*0.5%*17月=5001.31元，以上两项共计63840.31元。事实与理由：2018年1月11日，原告与被告签订了一份《菜爸爸商铺使用权转让合同书》。该“合同书”约定，于2018年6月30日前，被告将位于广西南宁市江南区商铺（建筑面积共计2.8平方米）的使用权转让给原告，原告依合同约定于2018年6月26日前共向被告支付了全额转让金58839元。被告收到该款项后出具了“收据”给原告收执，但被告没有按合同约定于2018年6月30日前交付该商铺使用权给原告，且至今尚未能够交付该商铺使用权给原告。致使原告不能按合同约定对该商铺行使占有、使用（经营）、收益的合同目的。经原告委托代理人和对该连锁生鲜市场进行统一经营管理的第三人之经理谢庆生在第三人住所地当面沟通以及上网微信对话沟通，谢庆生经理确认：“摊位存在，但没有合同约定的实际面积，也不具备经营的条件，待货架商将1至8号摊位安装货架到位后才‘具备经营的条件’，这时才能将1至8号摊位（注：含原告的003号商铺摊位）交付给我们1至8号商铺的业主。”（注：由第三人代为交付该商铺给原告，同时和原告签订“物业委托经营与管理协议”)。原告认为，被告未能按合同约定时间交付该003号商铺使用权给原告，致使原告不能实现对该商铺行使占用、使用（经营）、收益的合同目的，是被告实际违约。此外，原告还认为被告将三堵墙敲掉，将1B08至1B05这几间房屋打通改为市场，已经涉嫌擅自改变竣工后房屋建筑结构，该涉嫌违法行为可能由城市管理综合行政执法机关查处，影响到原告承租铺面使用；依照《南宁市农贸市场管理办法》第十二条“农贸市场改造完成后，规划行政主管部门进行建设工程规划条件核实时，应当邀请商务、工商等行政主管部门共同核查农贸市场是否按照农贸市场建设技术规范和规划条件进行建设的，不予通过建设工程规划条件核实；规划行政主管部门应当责令农贸市场业主进行改正，改正完成并通过建设工程规划条件核实后，方可组织验收、交付使用”，现被告将房屋打通改为市场后，没有通过建设工程规划条件核实，亦影响原告承租铺面的使用。综上，被告行为导致原告承租铺面目的无法实现。 被告广西名丞创展房地产投资有限公司于第一次庭审时辩称：1.原告、被告双方签订的商铺转让合同未违反双方真实意思表示，并未违反法律强制规定，且被告提供商铺是合法租赁标的，并已于2018年11月11日正式交付原告使用；2.合同签订前包括合同内容中均有约定该摊位面积性质位置等相关内容，原告已于现场查看，原告现摊位所在的问题是其与第三人广西菜爸爸市场管理有限公司日常托管经营所产生的纠纷，与被告无关；3.原告在此要求解除合同并要求全额退款转让金58839元及要求被告支付资金占用期间的利息无事实法律依据。 第三人广西菜爸爸市场管理有限公司未提交书面意见，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条之规定，第三人广西菜爸爸市场管理有限公司有陈述意见、举证、质证的权利。第三人广西菜爸爸市场管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃陈述意见、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。 经审理查明：2017年6月11日，案外人杨俊与南宁金碧恒大置业有限公司签订一份《南宁市商品房买卖合同》，由杨俊向南宁金碧恒大置业有限公司购买位于江南区南宁恒大城商业楼一层1B08号房屋。2017年6月14日，杨俊与被告签订一份《房屋出租（使用权转让）授权委托书》，杨俊委托被告全权行使位于江南区南宁恒大城商业楼一层1B08号房屋的出租和经营管理权利。2017年11月12日，南宁金碧恒大置业有限公司为该房屋办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。 2018年1月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《菜爸爸商铺使用权转让合同书》，合同主要内容如下：1.甲方将所拥有的南宁市江南区恒大城菜爸爸连锁生鲜市场003号铺使用权转让给乙方，建筑面积共计2.8平方米（包含公摊面积）；2.交付时间为2018年6月30日前；3.本合同期满或因故提前终止合同后，乙方应立即返还该商铺及附属设施、设备；4.使用权转让自2018年7月1日至2033年6月30日止，以上日期届满后，乙方享有单方面主动续约10年的权利，且乙方无须再向甲方支付任何费用，即乙方自动取得该物业自2038年7月1日至2048年6月30日止的免费使用权；5.乙方在签署合同的同时缴纳首期款，首期为使用权转让金总款的60%，即35303元；乙方在市场交付前30天向甲方缴纳使用权转让金总尾款的40%，即23536元；乙方向甲方支付使用权转让金至甲方指定的赵炜的银行账户。原告分别于2018年1月11日、2018年6月26日向被告交付使用权转让金35303元、23536元。 上述合同签订后，原告签订一份《恒大城★菜爸爸五星生鲜市场交付确认书》，原告确认案涉商铺于2018年12月11日验收通过，确认交付。庭审中，原告主张被告并未实际交付案涉商铺，且原告主张被告将包含案涉商铺在内的多间相邻商铺打通，分割为多个摊位。 2018年11月15日，本院在审理同类案件过程中，向南宁市规划管理局发函，询问被告打通商铺是否需要再申请建设工程规划许可证。2018年11月26日，南宁市规划管理局函复称：我局规划许可是发给开发商，开发商通过买卖关系将部分房屋卖给购房者，且已取得不动产权证，故房屋购买者将三间相邻房屋打通的行为，已涉嫌擅自改变竣工后房屋建筑结构，根据《南宁市人民政府关于调整城市管理综合行政执法机关行政处罚权范围的通知》（南府发〔2017〕24号）的规定，该涉嫌违法行为由城市管理综合行政执法机关负责查处。 本院认为,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于《菜爸爸商铺使用权转让合同书》的性质问题。转让即买卖，而买卖合同转移的是标的物的所有权。从本案原告与被告签订的《菜爸爸商铺使用权转让合同书》内容进行分析，双方约定转让商铺使用权，且约定了使用权转让期限，因此案涉合同不宜认定为买卖合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁关系终止后承租人须返还原物给出租人。本案中，原告与被告约定被告将商铺交由原告使用，原告支付相应的价款，合同到期后，原告应返还商铺，由此可见，案涉合同符合租赁合同的特征，应定性为租赁合同。 关于《菜爸爸商铺使用权转让合同书》效力问题。《菜爸爸商铺使用权转让合同书》系原告与被告的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有拘束力。 关于原告诉请解除《菜爸爸商铺使用权转让合同书》的问题。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，由《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，明文规定。原告主张被告将包含案涉商铺在内的多间相邻商铺打通，分割为多个摊位，对此，原告提交的多份照片予以证明，而被告作为出租方，并未提出抗辩，应承担相应的不利后果。本院认为，被告将房屋打通改为市场，已涉嫌擅自改变竣工后房屋建筑结构，该涉嫌违法行为可能由城市管理综合行政执法机关查处，影响到原告承租铺面使用。此外，《南宁市农贸市场管理办法》第十二条规定：农贸市场改造完成后，规划行政主管部门进行建设工程规划条件核实时，应当邀请商务、工商等行政主管部门共同核查农贸市场是否按照农贸市场建设技术规范和规划条件进行建设。农贸市场未按照农贸市场建设技术规范和规划条件进行建设的，不予通过建设工程规划条件核实；规划行政主管部门应当责令农贸市场业主进行改正，改正完成并通过建设工程规划条件核实后，方可组织验收、交付使用。现被告将房屋打通改为市场后，未能提供证据证明通过建设工程规划条件核实，亦影响到原告承租铺面的使用。综上，被告行为导致原告承租铺面目的无法实现，原告要求解除《菜爸爸商铺使用权转让合同书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告诉请被告返还转让金并支付资金占用期间利息的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。原告已向被告交付了转让金58839元，合同解除后，原告诉请被告返还该款项的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告还应赔偿损失，按合同约定，被告应于2018年6月30日前将合法铺面交付于原告，现被告违约，原告主张从约定交付时间的次日起计算资金被占用期间的利息损失，于法有据，本院亦予以支持。被告向原告支付的利息应以被告尚欠转让金为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2018年7月1日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至2019年12月31日止。 关于原告申请追加被告法定代表人赵炜为本案被告的问题。本案租赁合同的双方当事人为原告与被告，双方在合同中约定被告指定赵炜的银行账户为使用权转让金的收款账户，该约定系当事人真实意思表示，原告以此为由申请追加赵炜为本案被告，缺乏依据，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定,判决如下: 一、解除原告卢秉瑶与被告广西名丞创展房地产投资有限公司于2018年1月11日签订的《菜爸爸商铺使用权转让合同书》； 二、被告广西名丞创展房地产投资有限公司退还原告卢秉瑶转让金58839元； 三、被告广西名丞创展房地产投资有限公司向原告卢秉瑶支付利息（利息计算方式：以被告广西名丞创展房地产投资有限公司尚欠转让金为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2018年7月1日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至2019年12月31日止）； 四、驳回原告卢秉瑶的其他诉讼请求。 上述付款义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1396元，由被告广西名丞创展房地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄友双 人民陪审员  汪丽英 人民陪审员  奚荫强 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  梁祝凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 ——