广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初724号原告：何焕玲，女，1991年2月27日出生，汉族，住佛山市三水区**************，公民身份号码440************023。委托诉讼代理人：朱丽珍，广东金舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱勇跃，广东金舵律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。原告何焕玲诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告何焕玲及其委托诉讼代理人朱丽珍，被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的《物业使用权转让合同》《装修协议》；2.被告退回已付转让款、装修款246647元及支付违约金（违约金以230312元为本金从2019年3月30日起按每日千分之一的标准支付至被告实际清偿之日止，暂计至2019年12月26日为62414元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告就位于佛山市南海区*********盛明广场的房屋达成租赁意向，双方签订了租赁合同和装修合同。合同约定总转让款230312元，装修款60500元。原告已按约定支付到期应付款项合计246647元。但被告未能按约定时间交付物业予原告。双方于2019年7月签订了《补充协议》，约定被告每月支付2900元补贴至被告实际交付物业之日止，最迟交楼时间为2020年9月30日，如一方不遵守补充协议，视为对物业使用权转让合同、装修协议和补充协议的违反，守约方有权要求违约方承担法律责任。被告现违反了上述协议的约定，已构成根本违约。原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。装修协议以物业交付为条件，现由于被告违约导致合同目的无法实现，应予以解除。被告盛明公司辩称，一、原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、被告盛明公司同意原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》。原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款及装修款无事实与法律依据，原告在计算被告应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的款项5800元。原告应当将其已经收取共计5800元的补贴款用于抵扣其诉请返还的物业使用权转让款或装修款。四、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明公司主张逾期交付的违约责任。无效部分也不存在违约金的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。当事人对真实性没有异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证，其他证据没有原件核对，本院不予确认其证据效力。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场2座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。至本案庭审终结时尚未竣工验收。2017年12月5日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（下称涉讼转让合同），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编2座0920号物业的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为230312元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年12月8日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。2019年7月19日，原告和被告签订《补充协议》，约定被告自愿按每月2900元补贴原告，直到该物业实际交付原告使用为止，最迟交楼时间不超过2020年9月30日。如任何一方不遵守此协议，视为对前述合同及本协议的违约，守约方有权要求违约方承担法律责任。原、被告一致确认原告共向被告支付246647元。被告于2019年8月和9月各支付2900元予原告。2020年1月3日，原告提起本案诉讼。被告于2020年3月4日收到本案应诉材料。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼物业办理了规划报建手续，《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间的约定无效。至本案庭审辩论终结之日，被告没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，盛明公司迟延交付涉讼物业已超出《物业使用权转让合同》约定的期限。双方签订补充协议后，被告也未能按照补充协议的约定按期支付补贴款予原告，原告请求解除《物业使用权转让合同》和《装修协议》，符合双方约定和法律规定，本院予以支持并确认涉讼物业转让合同有效期间的约定及装修协议于被告收到本案应诉材料之日即2020年3月4日解除。被告应返还已收取的转让款186147元、装修款60500元予原告。《物业使用权出让合同》约定合同因盛明公司逾期交付超过90天而解除的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款186147元为本金从逾期之日即2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。被告因延期交付而补贴原告5800元，应从上述违约金中予以扣除。经核算，至本案庭审终结日（2020年3月18日），被告应支付的违约金为32854.95元，扣减后，被告仍需支付计至2020年3月18日尚欠的违约金27054.95元及以186147元为本金自2020年3月19日起至实际清偿之日止按日万分之五计付的违约金。《盛明广场装修协议》解除，盛明公司应返还装修款60500元予原告。原告诉请的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告何焕玲与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年3月4日解除；二、确认原告何焕玲与被告佛山盛明置业有限公司签订的《盛明广场装修协议》于2020年3月4日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款186147元予原告何焕玲；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付截止至2020年3月18日尚欠的违约金27054.95元及以186147为本金从2020年3月19日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告何焕玲，本项随上列第三项清；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告何焕玲；六、驳回原告何焕玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2967.96元（原告何焕玲已预交），由佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年三月三十日书记员 谢雯艳