福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初469号 原告：刘国强，男，1963年7月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：纪瑞婷，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡仲勇，福建联合信实律师事务所律师。 被告：马立铅，男，1985年1月1日出生，汉族，住河北省邢台市平乡县。 原告刘国强与被告马立铅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国强的委托诉讼代理人纪瑞婷、胡仲勇到庭参加诉讼，被告马立铅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘国强向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘国强与马立铅于2015年9月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令马立铅立即腾空并向刘国强交还位于厦门市湖里区的房屋，并将案涉房屋恢复原状（包括但不限于拆除擅自搭建的隔墙、隔断等）；3.判令马立铅向刘国强支付自2019年9月15日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金（按每月3700元标准）及违约金（以应付未付金额为基数，自逾期之日起按日千分之三的标准计至实际付清之日止）；4.判令马立铅向刘国强支付房屋占用费（以每月3700元的租金为标准，从《房屋租赁合同》解除之日的次日起计算至马立铅实际向刘国强交还租赁房屋之日止）；5.判令马立铅立即向刘国强支付自2018年11月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的物业管理费、公维金；6.判令刘国强无须向马立铅退还押金（保证金）3500元。事实和理由：刘国强与马立铅于2015年9月10日签订《房屋租赁合同》，约定由马立铅承租刘国强名下位于厦门市湖里区的房屋，租赁用途仅作住宅使用，马立铅不得擅自挪作它用；租赁期限自2015年9月15日至2018年9月15日止；月租金为3500元，租金按季度结算，首次租金马立铅于2015年9月15日交付给刘国强；马立铅若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向刘国强支付违约金；马立铅应于本合同生效之日向刘国强支付押金（保证金）3500元，合同期满，若马立铅无违约行为，刘国强应在合同到期当日将押金无息退还给马立铅；马立铅若存在（一）未经刘国强同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的、（二）未经刘国强同意，擅自拆改房屋结构、损坏房屋或改变承租房屋用途、（三）拖欠租金累计达十五日等情形之一的，刘国强有权单方解除合同并要求马立铅在五天内退还房屋，同时没收押金，押金不足以弥补刘国强损失的，刘国强有权要求马立铅赔偿；租赁期间，马立铅还应承担物业管理费、水电费等费用；租赁合同生效之日起，第三年租金提升为3700元／月；解除当日，马立铅应将租赁房屋恢复原本的配置；等等内容。 本案中，租赁合同2018年9月15日届满后，马立铅仍继续使用租赁房屋并向刘国强支付租金，双方继续依照租赁合同之约定履行。 马立铅在承租期间，未经刘国强同意，擅自拆改租赁房屋结构，将三房一厅拆改为五个房间，并违反双方约定进行转租。2019年6月份，刘国强发现马立铅前述行为，要求马立铅交还租赁房屋；然，马立铅以需要处理与次承租人相关事宜为由，请求再续租两个月；之后，刘国强多次要求马立铅明确租赁房屋交接的具体日期，但马立铅均不予回复，也未交还租赁房屋，并拖欠刘国强自2019年9月15日起的租金；更有甚者，2019年11月8日，刘国强获悉马立铅根本没有告知次承租人其转租未经刘国强许可，亦未向次承租人通知收回房屋，且还继续收取租金。 刘国强认为，其与马立铅签订的租赁合同在2018年9月15日届满后，马立铅仍继续使用租赁房屋并向刘国强支付租金，根据《合同法》相关规定，租赁合同继续有效，对双方均具有法律约束力。马立铅未经刘国强同意，擅自将租赁房屋转租、擅自拆改房屋结构，并拖欠刘国强自2019年9月15日起的租金，已严重违反了租赁合同之约定，损害了刘国强之权益，刘国强依约有权解除租赁合同，并要求其承担相应的法律责任[包括腾空、恢复原状并归还租赁房屋，支付拖欠的租金，支付拖欠租金而产生的违约金，支付拖欠的物业管理费，没收押金（保证金）等]。 此外，因马立铅至今尚未将租赁房屋交还刘国强并办理相关交接手续，故在租赁合同解除后，马立铅应依照3700元/月的租金标准，向刘国强支付房屋占有使用费。 综上所述，刘国强提出前述诉讼请求，恳请人民法院依法公正判决，支持刘国强的所有诉讼请求。 马立铅未作答辩。 刘国强围绕诉讼请求依法提交了《厦门市土地房屋权证》、《房屋租赁合同》、《个人客户账户明细清单》、支付宝转账账单截图、情况说明、结婚证、彩虹花园缴费通知单、证明、物业费发票及公维金收据，马立铅未到庭提出异议，上述证据系原件或原始载体，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘国强系厦门市湖里区房产的所有权人。2015年9月10日，刘国强作为甲方（出租方），马立铅作为乙方（承租方），双方签订一份编号为1312252的《房屋租赁合同》，约定：1.马立铅从刘国强处承租涉案房屋,租赁用途为住宅，房屋租赁期限自2015年9月15日至2018年9月15日，第一年至第二年月租金为3500元，第三年租金为3700元，租金按季度结算，首次租金应于2015年9月15日交付，下次租金交付时间分别为，若马立铅逾期支付租金，每逾期一日按月租金的千分之三向刘国强支付违约金；2.马立铅于合同生效之日向刘国强支付押金3500元，合同期满，若马立铅无违约行为，刘国强应在合同到期当日将押金无息退还给马立铅；3.马立铅有下列情形之一的，刘国强有权单方解除合同并要求马立铅在五日内退还房屋，同时没收押金。押金不足以弥补刘国强损失的，刘国强有权要求马立铅赔偿：未经刘国强同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的，未经刘国强同意，擅自拆改承租房屋结构、损坏房屋或改变承租房屋用途；拖欠租金累计达十五日；利用承租房屋从事非法活动或存放危险物品；4.租赁期间，马立铅应支付物业管理费、水电费、煤气费等费用；5.租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商一致后终止合同，租赁期间刘国强擅自解除合同的，应赔偿马立铅一个月租金，马立铅擅自解除合同的，无权要求返还押金，马立铅退租时，留置不搬的家具杂物任由刘国强处置；在案涉合同第12条其他约定处，有手写“合同解除当日，马立铅应将租赁房屋恢复原本配置”；6.租赁期满后，若马立铅要求续租，须提前一个月向刘国强书面提出，刘国强在收到通知后十日内向马立铅正式书面答复，若无答复，视为不同意续租，马立铅应退还房屋，如刘国强同意续租，则应续签租赁合同，在同等条件下，马立铅有优先承租权。 合同签订后,马立铅向刘国强的配偶支付了租金和房屋押金3500元。合同于2018年9月15日到期后，双方虽未续签合同，马立铅仍继续使用案涉房屋并按月租金3700元的标准向刘国强支付租金，刘国强已收取案涉房屋2019年9月14日前的租金。2019年9月15日后的租金马立铅未支付。刘国强支付案涉房屋2018年11月1日至2019年12月31日期间物业费1257.7元、公共维修金359.4元，以及2020年1月1日至2020年3月31日期间物业费269.5元、公共维修金77元。 另查明，马立铅于2020年1月19日签收了本院向其送达的载明刘国强要求解除案涉租赁合同诉请的起诉状副本及相关证据。 庭审中，刘国强陈述其于2019年6月发现马立铅未经其同意擅自拆改案涉房屋结构并进行转租，要求马立铅返还租赁房屋，至庭审当日，双方仍未就案涉房屋办理交接手续。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。刘国强与马立铅签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方应当依约履行义务。合同到期后,马立铅继续使用案涉房屋并向刘国强交付租金,刘国强对此未提出异议,故原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。刘国强主张案涉房屋租金支付至2019年9月14日，之后马立铅未如期交付租金，马立铅亦未举证证明其已按期足额交付租金，故刘国强有权解除合同。鉴于刘国强在起诉前并未行使解除权,而本院于2020年1月19日向马立铅送达了载明刘国强要求解除案涉租赁合同诉请的起诉状副本,案涉租赁合同已于2020年1月19日解除，刘国强在本案中请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》并无必要。 合同解除后，马立铅应归还案涉房屋，并将案涉房屋恢复原状，支付欠付的租金。刘国强主张马立铅腾空、向其交付案涉房屋，并将案涉房屋恢复原状，本院予以支持。马立铅未履行向刘国强返还房屋的义务，占用房屋至今，应承担相应的违约责任。刘国强主张马立铅按每月3700元的标准向其支付2019年9月15日至合同解除之日的租金（2019年9月15日至2020年1月19日租金为15540元），并按月租金3700元的标准支付自合同解除次日即2020年1月20日起至房屋实际返还之日止的占用使用费，合法有据，本院予以支持。 双方当事人在租赁合同中约定，租金按季度结算，首次租金应于2015年9月15日交付，双方未对之后租金支付时间进行约定，刘国强主张租金支付时间为每季度首月的15日，根据刘国强提供的马立铅承租以来的支付租金的支付宝及银行转账记录显示，马立铅有规律的在每季度首月15日至20日前后支付该季度租金，可以认定双方约定租金支付时间为每季度首月的15日。因此，马立铅应于2019年9月15日支付2019年9月15日至2019年12月14日期间租金11100元，应于2019年12月15日支付2019年12月15日至2020年1月19日期间租金4440元。按照租赁合同的约定,基于马立铅的逾期支付租金的违约行为,刘国强有权主张相应的违约金,刘国强主张违约金以应付未付租金为基数自逾期之日起按日千分之三的标准计至实际付清之日止，有合同依据，马立铅未到庭对违约金标准发表意见，本院对刘国强的该诉请依法予以支持。 因马立铅自2019年9月15日起欠付租金，根据案涉租赁合同第七条约定，刘国强有权单方解除合同并没收押金，故对刘国强要求不予退还3500元押金的诉请，本院予以支持。 根据案涉租赁合同约定，马立铅应承担租赁期间案涉房屋的物业管理费用，经查，刘国强已实际垫付马立铅承租期内即2018年11月1日至2020年1月19日所实际产生的物业管理费、公维金合计1690.25元，马立铅未到庭抗辩并举证反驳，故马立铅须向刘国强支付物业管理费、公维金合计1690.25元，刘国强的诉请马立铅向其支付自2018年11月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的物业管理费、公维金，合法有据，本院予以支持。马立铅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、马立铅于本判决生效之日起十日内将址于厦门市湖里区的房屋腾空后返还给刘国强，并将该房屋恢复原状； 二、马立铅于本判决生效之日起十日内支付刘国强租金15540元及逾期支付租金的违约金（11100元自2019年9月16日起、4440元自2019年12月16日起，均按日千分之三的标准计至实际付款之日止）； 三、马立铅于本判决生效之日起十日内支付刘国强自2020年1月20日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费（按月租金3700元的标准按日支付）； 四、马立铅于本判决生效之日起十日内支付刘国强物业管理费、公维金合计1690.25元； 五、刘国强无须返还马立铅押金3500元； 六、驳回刘国强的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费602元，减半收取计301元，由马立铅承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  樊珺 二〇二〇年四月十七日 书记员  邹越 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求 承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。