上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初12693号原告：何迎飞，男，1984年7月13日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市。原告：张宵郡，女，1967年9月3日出生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市。上列两原告共同委托诉讼代理人：黎群，上海市联诚律师事务所律师。被告：张冰英，女，1972年8月22日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托诉讼代理人：张偲杰，上海申骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈智雯，上海申骏律师事务所律师。第三人：上海意泰建材市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区北青公路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：蔡爱玲，董事长。委托诉讼代理人：张尚志，男。第三人：金卓虎，男，1976年11月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省临海市杜桥镇应山塘村XXX-XXX号。原告何迎飞、张宵郡诉被告张冰英、被告上海意泰建材市场经营管理有限公司(以下简称意泰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年8月8日第一次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人黎群、被告张冰英的委托诉讼代理人张偲杰、被告意泰公司的委托诉讼代理人张尚志到庭参加诉讼。审理中，依据原告的申请，本院依法追加金卓虎作为第三人参加诉讼。本案于2019年10月23日第二次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人黎群、被告张冰英的委托诉讼代理人张偲杰、被告意泰公司的委托诉讼代理人张尚志及第三人金卓虎到庭参加诉讼。后原告申请撤回对被告意泰公司的起诉，本院依法通知意泰公司作为第三人参加诉讼。本案于2019年12月17日第三次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人黎群、被告张冰英的委托诉讼代理人张偲杰、第三人意泰公司的委托诉讼代理人张尚志及第三人金卓虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何迎飞、张宵郡向本院提出诉讼请求判令：1、解除两原告与被告张冰英签订的《商铺租赁权转让协议》；2、被告张冰英、意泰公司向原告退还已支付的租金人民币1,045,527元、物业费92,072元、空调费61,381元、装修押金5,000元、垃圾费2,558元、综合保证金30,000元等共计1,236,538元；3、被告张冰英向两原告退还转让费50万元；4、被告张冰英、意泰公司赔偿两原告实际损失63.30万元。事实和理由：2016年12月22日，张冰英与意泰公司签订《上海意邦建材家居世界租赁合同》。张冰英向意泰公司承租位于上海市青浦区北青公路XXX号三区二层编号为G2-88、89、90、95、96、97房屋，用于经营浙江菜餐馆，租赁面积为1,023.02平方米。2017年5月25日，两原告与张冰英签订《商铺租赁权转让协议》，张冰英将上述房屋租赁权转让给两原告，两原告享有张冰英在租赁合同中享有的全部权利义务。两原告按约向张冰英支付了一年租金1,045,527元、空调费61,381元、装修押金5,000元、垃圾费2,558元、综合保证金3万元、15个月的物业费92,072元，共计1,236,538元。张冰英将1,236,538元支付给意泰公司，意泰公司出具收款收据，两原告另向张冰英支付转让费50万元。张冰英与意泰公司对两原告承租房屋的用途为经营餐馆是明知，后原告委托施工单位进场装修、并定制厨房设备、空调设备，但因两被告未履行承诺，导致装修中断，原告共花费装修费63.30万元。为筹备开业，两原告聘用员工实际支付筹备期的员工工资和员工宿舍承租费花费几十万元。在投入大量人力、物力，两原告基本完成店铺装修和开业筹备工作之后，因两被告无法提供房屋消防验收手续、本身排污不足，影响环评申办，但两被告未采取积极措施整改，导致商铺无法满足餐饮经营条件，未办理工商营业执照、无法开业，直接导致原告无法实现合同目的。2018年11月，被告意邦公司未通知原告，便将装修、设备拆除处置，目前房屋另行出租。《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。综上，两原告作为承租方已履行全部承租义务，被告对两原告承租房屋用于餐饮经营明知,且系争房屋性质是商业用房，被告对于餐饮用房在开业前必须通过消防安全检查的法律规定明知，但被告在签订房屋租赁合同后均未履行办理消防验收手续的法定义务，导致两原告无法开业经营、无法实现合同目的。两原告要求解除合同的过错方是被告，因合同履行落空，被告张冰英收取的转让费也应返还给两原告，遂原告诉至法院作如上诉请。后在审理中，原告认为，系张冰英迟迟无法协调出具符合工商注册要求的住所证明(场地使用的租赁协议或证明)，导致两原告无法申领工商营业执照无法合法经营，客观上进一步影响消防报验。根据合同约定，消防验收是出租方和转租方的合同义务，不是原告的合同义务。张冰英未采取积极措施与产权人协调、整改，导致无法办出营业执照、消防报验及环评手续，无法开业经营，导致合同目的无法实现，故撤回对意泰公司起诉，变更诉讼请求为：1、解除两原告与被告张冰英签订的《商铺租赁权转让协议》；2、被告张冰英向原告退还已支付的租金、物业费、空调费、装修押金、垃圾费、综合保证金等共计1,236,538元；3、被告张冰英向两原告退还转让费50万元；4、被告张冰英赔偿两原告损失63.30万元。被告张冰英辩称，不同意原告的全部诉请。不同意撤销对意泰公司的诉讼及变更诉请，会导致责任变化。最初是两原告要承租涉案房屋，张冰英是意泰公司大客户，可拿到房源，原告拜托张冰英先承租后再转让给原告。本案不是转租而是租赁权的转让，张冰英自始至终不是承租主体，是帮原告和意泰公司建立租赁关系。对于诉请1，转让协议已履行完毕，不存在解除的依据。根据原告陈述，是想要撤销而非解除，撤销权已过除斥期间。双方未约定5年租期，原合同只有1.25年；对于诉请2，是意泰公司收取原告租金，张冰英不存在返还，原告陈述办不出消防等不是事实，涉案房屋大消防手续已办出，原告装修后要自己办理2次消防，张冰英及意泰公司均未违约。其余各项费用是张冰英收取后转交给意泰公司，实际产生租赁关系是两原告与意泰公司，与张冰英无关；对于诉请3、4，转让费张冰英已收到，转让协议已履行完毕，张冰英帮原告拿到的租金低于市场价，原告经营风险与张冰英无关。第三人意泰公司述称，诉请1、3与意泰公司无关，诉请2、4不同意。涉案合同到期后，原告或张冰英均未与意泰公司续签。合同签订后意泰公司交付房屋，原告实际装修，是其自身原因导致装修停工。当时原告承租时涉案商铺所在市场火热，餐饮区租金高于其他商铺，张冰英是意泰公司大客户，预定涉案商铺。基于商铺火爆，原告要求张冰英转让并支付转让费。转让协议签订后，两原告与意泰公司建立了租赁关系。后经过半年冷却，原告停止装修，但其他餐饮区签订合同，办理了正常经营的手续。二次消防是原告装修后在开业前报验，试营业期间可以经营，是原告自身原因不能开业。装修是意泰公司拆除的，起因是金卓虎起诉，因金卓虎伪造被告张冰英签名，后金卓虎撤诉。金卓虎是原告的合伙人，一起经营涉案商铺。合同是2018年7月8日到期，金卓虎在2018年6月28日起诉，已无要承租的表示。且该案审理中，合同已到期，原告对此明知，但未续租。2019年3月，案外人承租涉案商铺时拆除了装修。合同7.2约定装修归属，由此产生的费用从租赁保证金中扣除。第三人金卓虎述称，同意原告诉请，但金卓虎应作为原告。原告与金卓虎是合伙经营涉案商铺，商铺是由金卓虎协调装修，是从张冰英手中转租。当时承诺租期是5年，先让原告签1年，原告与张冰英未签订合同，原告在2016年12月19日将涉案合同对应的钱款支付张冰英，张冰英收到钱款后未出具凭证，都是张冰英与意泰公司协商合同事宜。因一直在国外，张冰英推脱与原告签订合同的事宜。2016年12月22日，张冰英将租赁合同出示给原告，一直推脱签订转租或转让协议，直到2017年5月25日，原告与张冰英签订转租协议。2017年4月9日商场开业，当时意泰公司取得的是建材消防手续，但是系争商铺未取得消防手续。原告经营餐饮要通过环评，意泰公司要将煤气接到商铺内。2017年3、4月，金卓虎发现系争商铺不符合餐饮经营，餐饮区消防未通过验收，故装修中断过。意泰公司让继续装修，表示在办理消防。因营业执照需承租人本人办理，因张冰英一直在国外，故一直推脱。2017年6月，装修完工去办理营业执照，工作人员表示未办出大消防不给办理。执照不能办出的原因是张冰英未配合，原告至今无法使用系争房屋。经开庭审理查明：2016年12月22日，被告意泰公司(甲方)与被告张冰英(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区北青公路XXX号三区二层G2-88、89、90、95、96、97房屋出租给乙方用于经营浙江菜，房屋建筑面积1,023.02平方米。第2条约定，该房屋租赁期为1.25年，自2017年4月9日至2018年7月8日，其中从2018年4月9日至2018年7月8日为免租期。第3.1条约定，租金单价为2.8元每平方米每天。第3.2条约定，合同签订后五个工作日内，乙方应向甲方一次性支付租金1,045,527元。第3.4条约定，合同期内乙方应向甲方支付物业管理费,每平方米每月物业管理费6元，共计92,072元。空调费每年收6个月，每月每平方米8元，空调费共计61,381元。第4.1条约定，乙方同意在本合同签订时支付给甲方综合保证金3万元。综合保证金包含但不限于租赁保证金和质量保证金，当乙方撤场对甲方有未付债务时,甲方有权动用保证金弥补自己的损失，保证金不足的，甲方有权继续向乙方追偿。第4.2条约定，除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除,且乙方在租赁场地所售商品或服务“三包”期(一般情况下,以乙方在租赁场地经营最后一天起计)满6个月后(以甲方对外承诺的为准，但不得少于“三包”期满6个月)，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额(不计利息)返还乙方。6.2条约定，租赁期限内乙方不得将该房屋的全部或者部分转租给第三方或交第三方使用，亦不得将该房屋的承租权全部或者部分转让给第三方，否则甲方有权单方面解除本合同，并按本合同第7.4条追究乙方违约责任。第6.4条约定，甲方同意乙方可以对该房屋进行装修、添附，但不得改变和破坏房屋的结构构件,外墙防护(窗、保温层)，公用管道，安全消防等设施。装修添附时应当遵守《装修管理公约》(详见附件1)，并且装修方案和图纸须征得甲方书面同意，租期届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方应按当时房屋现状或按甲方要求在返还该房屋时将该房屋恢复原状，若乙方怠于行使恢复原状义务的,则视为其未交还该房屋处理,甲方有权选择：a、按照7.3条之约定追究乙方违约责任；b、自行或委托第三方恢复原状，相关费用由乙方承担。第7.1条约定，乙方在租赁期满后,如需续租,应在租赁期满前二个月内书面通知甲方，甲方同意乙方在同等条件下享有优先续租权。第7.2条约定，乙方应在租赁期限届满前三日内将该房屋及附属设施、设备按租用之前的状况(自然损耗及正常折旧除外)交还给甲方。如乙方未能如期交还房屋或交还后仍有留置的任何物品，除获得甲方书面认可同意留置或延期交还房屋，否则在租赁物业期内一切遗留财物等，均视为乙方予以无条件放弃，并由甲方按照法定之废弃物处置，由此产生的费用从乙方综合保证金中扣除。第7.6条约定，双方特别承诺,双方皆已充分审阅了本合同约定之各项违约责任，并明白无误地了解其法律后果，各项违约责任不存在竞和并可累计使用，双方在任何时候都不会以违约责任畸高而要求调整或主张无效。第9.1条约定，该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行安装和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲乙双方分别在合同附件2、附件3中加以列明，双方同意该附件作为甲方向乙方交付房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。合同附件2《房屋交付使用状况》约定，本合同适用三区，一区三区商铺交付使用状况为：1、交付标准为毛坯。7、消防：房屋和地下车库均设置消防栓灭火系统、火灾自动报警系统和自动喷淋灭火系统。等。另查明，在上述合同签订前，原告分别于2016年12月19日向张冰英支付120万元、2016年12月20日支付张冰英50万元。2017年1月12日，金卓虎向张冰英支付36,500元。上述合同签订当日，意泰公司于2016年12月22日向张冰英出具6份收据，交款事由分别为：涉案商铺(G2-88、89、90、95、96、97)的租金(收款方式定金转)1,045,527元、物业费92,072元、空调费61,381元、综合保证金3万元(收款方式定金转)、垃圾费2,558元、装修押金5,000元。2017年5月25日，张冰英(甲方、转让方)与两原告(乙方、承让方)签订《商铺租赁权转让协议》(下简称转让协议)，约定甲方将自己位于上海市青浦区北青公路XXX号三区二层(编号：G2-88.89.90.95.96.97)面积为1,023.02平方米的店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归乙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。三、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。等。2017年5月29日，何迎飞申报对涉案商铺装修，经营种类为餐饮，并向意泰公司提交装修方案。同日，其以商户负责人的身份签收意邦物业提供的商业管理区域《工程装修手册》。后，原告对涉案商铺进行装修。但原告未能申领营业执照，取得相关消防验收手续。上述租赁合同到期后，各方均未续签。2019年3月，上述商铺中的装修被意邦公司拆除，现商铺已另行出租。还查明，金卓虎起诉意泰公司、张冰英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日以(2018)沪0118民初8608号受理。该案中，金卓虎要求解除与张冰英签订的租赁权转让协议；其余诉请与本案原告主张相同。意泰公司在该案中称，张冰英与金卓虎之间没有合同关系，意泰公司已将房屋交付金卓虎，张冰英是意邦大客户，同意其转租。张冰英在该案中称，意泰公司同意其转租，其与金卓虎未签订过转让协议。该案中，金卓虎认为是意泰公司未办出消防，导致其无法办理营业执照，没有煤气导致进场装修无法办理相关执照。张冰英发过函，商场更名，张冰英退出，由金卓虎与意泰直接签订合同。后，金卓虎就其持有的转让协议中“张冰英”签字申请鉴定，鉴定结论为该签名非张冰英所签，后金卓虎于2018年12月12日撤诉。2019年7月4日，何迎飞、张宵郡提起本案诉讼。又查明，位于上海市青浦区北青路XXX弄XXX-XXX号产权人为上海意邦置业有限公司(下简称意邦置业)。上海市国际建材家居品牌中心(三期A地块)于2013年10月14日取得上海市消防局建设工程消防验收意见书，明确建设工程基本符合国家、地方有关消防规范、标准和审核要求，其中，已验收建筑如需扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)，应依法申报消防设计审核或备案，属于公共聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。等。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述、租赁合同、网上银行电子回单、借记卡明细清单、收据、银行明细、转账凭证、转让协议、装修审批表、签收回执、建设工程消防验收意见书、上海市房地产权证、民事裁定书、庭审笔录、司法鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：一、原告与张冰英间不是租赁权转让而是转租，否则不会约定张冰英协助原告办理营业执照等的过户手续，意泰公司收取出具的收据付款人应写原告而非张冰英。涉案商铺是金卓虎与张冰英联系，金卓虎代原告支付部分费用。当时张冰英催原告先付款，基于对张冰英的信任，原告先付款。50万也相当于中介费，因为张冰英租下来比较便宜。签订转让协议时原告未看过合同，不知租期。张冰英口头承诺租期是5年，但合同租期1.25年，不符合交易习惯。除去免租期、装修期，原告实际无法经营。合同约定续租要提前2个月通知意泰公司，但张冰英未提出续租。意泰公司未认可过与原告的租赁关系，双方未签订过租赁合同，原告无法续租，但事实上履行应是原告与意泰公司。是原告起诉后，意泰公司才追认了被告转租。二、涉案商铺是经营建材，原告经营餐饮系商业用途，用途变更需重新取得消防报验，但张冰英未报验。合同约定消防统一由意泰报审，二次装修也应由意泰公司报验。原告要申领执照，消防说是房屋原因无法通过消防，无法做餐饮。申报营业执照要有场地使用证明，原告向意泰公司主张过开具。收到张冰英通知后，原告要求张冰英协助更名但其未更名，也未协助原告办理执照过户。办理出营业执照的前提是由原告出面签租赁合同，或有产权人同意转租的证据，但因无产权人同意的证据，两原告多次口头要求张冰英、意泰公司提供，无结果。无法办理执照的根本原因是张冰英未提供住所证明，也未履行申报消防的合同义务。三、原告与金卓虎之间是合作关系，金卓虎对涉案商铺进行装修，部分装修费是由金卓虎支付。但合同是由原告签订，原告主张后再与金卓虎结算。对意泰公司提出的占有使用费不同意以保证金扣除，保证金不同意在本案中处理。为此，原告提供了：1、2018年2月6日微信聊天记录(张冰英发给张宵郡)，张冰英表示：“市场已经同意更名，这两天你什么时候有空？我陪你去一下市场，办理一下更名。考虑看到二楼商户的意见，市场同意租约最长可以延期到2019年3月8日，从今天起算，仍然有一年多的时间。由于你已经装修的差不多了，现在开业还来得及……”，欲证明直至2018年2月6月，张冰英一直认可合同主体是张冰英和意泰公司，未变更为原告，更名不是协调，原被告是转租关系。2、工程协议书及银行回单，欲证明约定装修合同价50.6万，已付37.5万元；3、明细表、微信转账记录、工商登记信息，证明空调设备约定136,470元，已付13.30万元给该企业的法定代表人；4、合同、报价表、流水回单，欲证明厨房设备装修花费10万元；5、收据及微信转账，欲证明消防设备手续花费，2-5证明诉请是原告的装修损失及其他损失。张冰英对证据1真实性无异议，但不认可证明目的，张冰英只是帮原告与意泰公司协调；证据2中工程协议书真实性不认可，银行流水无异议，但与本案无关；对证据3-5真实性不认可，原告未装修完毕。意泰公司对证据1-4的质证意见同被告，证据5真实性无异议，支付消防费用1.5万元。被告张冰英表示：一、签订转让协议后，将租赁权全部转让给原告，其已退出。原告在2016年12月9日支付租金，涉案合同是在张冰英收取原告款项后签订，未看到合同不可能支付租金，后补签转让协议。张冰英未实际使用过涉案商铺，只是负责牵线搭桥。如果是转租，涉案租赁合同原件不可能在原告处。二、办理营业执照更名是附随义务，原告可携带租赁合同原件及转让协议直接办理执照。原告表示商铺存在瑕疵，但未提供书面说明未办出营业执照的原因，未办出的原因系原告二次装修未通过验收，装修并未完成。营业执照过户是指租赁合同名字变更为原告，租赁权转让后，张冰英不可能办理营业执照，原告也未提出过要求协助办理执照。为此，被告张冰英提供了微信聊天记录(张冰英与张宵郡)，2017年1月17日聊天中，张冰英微信张宵郡：“意邦市场二楼门面用的是张冰英的名字，实际付款人是金卓虎和张宵郡，张冰英不参与任何经营管理，以后门店所有盈亏与张冰英无关，如果可以，我希望年后改一下名字，用你们自己的名字可以吗。”欲证明被告将权利义务转让给原告，原告知晓并同意，且被告表示年后更名，用原告名字签合同。原告认为不能证明是转让，两第三人对真实性无异议。第三人意泰公司表示：一、当初是原告要承租涉案商铺，张冰英出面低价预定，确定实际承租人后，张冰英与意泰公司签订合同，原告合同相对方是意泰公司。当初持有租赁合同和转让协议可办出营业执照，但原告与办理执照的工作人员发生冲突，导致其无法办理。餐饮区其他商户租金均高于原告，原告受让合同后，每年可节约租金，故原告同意支付转让费。涉案商铺已具备大消防验收，可对外出租，涉案商铺的土地是商业用地，但不限于商业用途，改建是土建，不是用途改变，二次装修的消防需原告自行报验,也不存在未取得消防安全许可证就无法办理营业执照。其他经营餐饮的商户已办出营业执照、消防许可证，并正常营业。转让协议约定的过户是先变更租赁合同再办理营业执照，签订转让协议时知道，但原被告均未要求与意泰公司书面确认、均未向意泰公司主张过办理营业执照和续签合同。装修都是由原告出面，意泰公司确认与原告的租赁关系后，张冰英退出。8608号案件中，意泰公司也提供了商铺正常办理执照、消防验收的证据。为此，提供了：1、租赁合同；2、照片(2018年6月)；3、营业执照；4、卫生许可证；5、消防验收合格证；6、消防安全检查申请受理凭证；7、8608号案件庭审笔录。二、涉案合同实际从2017年4月中旬开始计租，转让合同在2017年5月25日签订，签订后原告才申请装修。原告知道租期是1.25年，张冰英代原告向意泰公司支付款项时扣除了50万转让费。当时一铺难求，一年合同支付一年租金，三年合同支付三年租金，五年合同一次性支付三年租金并给半年免租期。原告愿意签订合同，是因为合同7.1条约定在同等条件下享有优先承租权。金卓虎向陈海东支付1.5万消防验收费，消防验收的基础是办出营业执照，但营业执照未办出故消防未验收。且，消防许可证是在装修完毕后，试营业之前由实际经营者向消防单位自行申报，但原告未装修完毕，不可能验收。未办出的原因是商铺不景气，所以在合同期内，原告未解除合同。为此提供了：1、收据；2、微信支付凭证；3、商户装修审批；4、装修管理协议书。三、涉案商铺拆除时，原告并未投入精装修，仅是基础改建，未全部装修完毕。可移动设备已经另行放置他处，第三人对占有使用费，保留诉权。原告对上述证据真实性均无异议，但与本案无关，消防许可证办出时间是2018年，本案争议时间是在2017年5月。8608号案件中金卓虎也陈述无法办出执照、消防验收；原告已支付消防费1.5万，因是原告装潢，故原告申报装修并领取手册，但负责人是张冰英，意泰公司始终认为合同主体是张冰英，未追认原告。张冰英对证据真实性均无异议，因租金便宜才产生转让费，金卓虎不应作为无独立请求权的第三人；申请人都是原告，不存在替代，原告未要求过被告协助办理执照。第三人金卓虎对原、被告及意泰公司上述证据的真实性均无异议，但认为无法办出营业执照的原因在张冰英和意泰公司，商铺无法使用产生损失应由两者承担，大部分装修费是金卓虎支付。2017年5、6月，是何迎飞带着身份证、装修图纸、租赁合同去办理执照，工商局表示涉案商铺不能办理餐饮执照，是因为没有大消防和煤气，但未出具书面材料不予受理。根据张冰英2018年2月2日聊天记录，商铺如能正常使用，不可能延期到2019年3月，张冰英说了装修基本完成，原告也支付了消防费用。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案租赁合同及转让协议是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。各方对转让协议的性质存有争议，转租的重要特征之一是承租人与出租人间的租赁合同继续有效，承租人不退出租赁关系，而租赁权转让是承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出租赁关系，租赁关系存在于受让人与出租人之间。结合本案事实，从合同签订情况看，虽涉案合同系张冰英与意泰公司签订，约定张冰英承租经营餐饮，然张冰英并无经营餐饮之目的,而系原告欲承租商铺经营餐饮。原告作为商业经营主体，理应在承租前充分考量其经营风险。但在涉案合同签订前，原告便将涉案合同中的租金、物业费、押金、保证金等绝大部分费用一次性支付给张冰英，并于涉案合同签订前支付张冰英50万元，且原告表示50万元相当于中介费，之后再签订涉案租赁合同，虽收据是由意泰公司向张冰英出具，但此操作有别于一般的转租流程和惯例。另，从商铺使用情况来看，张冰英未使用过商铺、未进行过装修。转让协议后，约定租赁合同中权利义务由两原告享有，结合微信记录、商户装修审批表、签收回执、装修管理协议书等证据材料，之后是由原告接收并使用商铺投入装修用于餐饮经营。庭审中，原告确认事实上是其与意泰公司履行合同，故本院有理由相信，涉案商铺系张冰英出面为原告预定并签订租赁合同，转让协议是为原告直接与意泰公司发生法律上的权利义务关系，租赁合同及转让协议的目的都是为原告与意泰公司建立租赁合同关系。根据合同法，当事人一方经对方同意，可将自己在合同中的权利义务一并转让，依此，未经出租人同意的租赁权转让对出租人不发生法律效力。从形式上看，签订转让协议时意泰公司并未盖章，但从庭审举证、前案诉讼、商铺接受、装修情况来看，意泰公司并未对原告或金卓虎承租、使用商铺提出异议，事实上已确认了与原告之间的租赁合同关系。各方对商铺无法办理营业执照、消防验收的归责存有争议，转让协议约定的是张冰英协助办理工商营业执照的过户手续，实则是约定在租赁合同约定的租期内其应完成的附随义务。从庭审举证及事实查明来看，但无证据显示原告与张冰英约定过是以张冰英名义来申办涉案商铺的营业执照和消防验收手续，张冰英未就此向两原告作出过承诺，双方在也未就上述内容达成过合意，且张冰英本身并无经营涉案商铺的目的，原告并未提供证据证明无法验收消防、无法办理营业执照的根本原因在于被告。租赁合同约定由意泰公司进行消防统一报审，但该消防是针对整个商铺的首次装修，并未约定如承租方进行二次装修也由意泰公司进行消防报审。意泰公司已证明涉案商铺所在地块取得大消防验收，其他商户也已办理消防许可证和营业执照，原告主张是涉案商铺用途改变导致其无法办出消防许可证和营业执照，但未就此举证，对该意见，本院难以采信。在转让协议签订后，合同约定的租期内，如两原告无法办出营业执照确系因张冰英未履行协助义务所致，理应在争议或问题产生后及时向张冰英主张相关责任。然，在合同租期内，原告并未主张过解除转让协议并由张冰英赔偿相关损失。在涉案租赁合同并未续签，原告获取涉案商铺使用权及投入装修的情况下，原告支付合同约定的相应费用也系合理。前文已分析涉案商铺未办理营业执照或消防验收的根本原因难以归责为张冰英或意泰公司，原告合同目的无法实现难以归责为张冰英或意泰公司，在租赁合同到期后，原告要求解除转让协议并主张张冰英退还转让费、租金、物业费、垃圾费、装修押金并赔偿损失的诉请，均依据不足，本院纵有心同情其可能存在的经营风险，也难以支持其上述诉请。针对综合保证金，租赁合同到期终止，出租方理应退还。本院经释明，原告及意泰公司均不要求在本案中处理，本院暂不处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告何迎飞、张宵郡的全部诉讼请求不予支持。案件受理费25,756.30元，减半收取计12,878.15元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年四月十三日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。