陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民初2082号原告（执行案外人）：薛瑞刚，男，1981年4月22日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：何宏斌，陕西树理律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐静，陕西树理律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：周建明，男，1967年5月25日出生，汉族，住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：周亮，男，1985年11月13日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：吴宇鑫，女，1981年2月6日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市莲湖区。第三人（被执行人）：陕西银磊房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区唐延路旺座现代城A座1703室。法定代表人：张和平，该公司经理。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，该公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。第三人（被执行人）：张和平，男，1960年5月12日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，陕西银磊房地产开发有限公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。原告薛瑞刚与被告周建明，第三人陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊房地产公司）、张和平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛瑞刚及其委托诉讼代理人何宏斌、齐静，被告周建明的委托诉讼代理人周亮、吴宇鑫，第三人银磊房地产公司、张和平共同的委托诉讼代理人曹刘姓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛瑞刚向本院提出诉讼请求：1.停止对位于榆林市榆阳区长城北路君岳华府6号楼一单元501室房屋的执行行为，并解除对该房屋的查封；2.确认涉案房屋归原告薛瑞刚所有。事实和理由：2015年8月18日，薛瑞刚与银磊房地产公司签订《商品房预售合同》，并于同日按照合同约定交付了首付款218523元，地下室全款48690元，剩余部分由银磊房地产公司在银行办理按揭。合同签订后，在榆林市住房和城乡建设局进行了网签。银磊房地产公司也按合同约定将涉案房屋交付薛瑞刚管理使用，薛瑞刚装修后，一直居住至今，从未有过任何纠纷。后因银磊房地产公司的原因，导致银行按揭未能办理。2017年9月22日，西安市中级人民法院作出(2016)陕01执992号之三执行裁定：解除银磊房地产公司位于榆林市榆阳区产的查封。2018年12月3日，西安市中级人民法院(2018)陕01执恢209号执行裁定认定事实错误，该房产的权属人是薛瑞刚在2015年8月18日已办理了网签，由于银磊房地产公司拖欠相关费用，致使产权证未能办理。薛瑞刚从来未接到西安市中级人民法院要求其将剩余购房价款交付西安市中级人民法院的裁定和通知。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，薛瑞刚的财产来源合法，且签订合法有效的书面买卖合同，在榆林市住建局办理了网签，实际占有该房5年之久完全符合上述法律规定。西安市中级人民法院查封该财产认定事实错误，应立即停止执行该财产，并撤销对该财产的查封，请求判如所请。被告周建明辩称，一、涉案房屋于2015年12月17日已被法院查封。周建明与银磊房地产公司、张和平民间借贷纠纷一案向西安市中级人民法院起诉时就申请了财产保全，法院接受保全后查封了涉案房屋即由银磊房地产公司开发的位于榆林市榆阳区，查封时间为2015年12月17日。查封后西安市中级人民法院也分别向银磊房地产公司、张和平、榆林市榆阳区房管局送达（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定书和协助执行通知书，该查封系法院依申请查封，合法有效。查封后因薛瑞刚提出异议，张和平答应还款，周建明同意解除对该房屋的查封。二、薛瑞刚并未支付房屋全款，亦未办理过户登记。房屋解封后薛瑞刚并未全额支付购房款，亦未将房屋剩余款支付给执行法院。且涉案房屋至今亦未办理过户登记。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，四个构成要件必须是同时满足，缺一不可。本案中，薛瑞刚并未全额支付购房款，亦未将房屋剩余款项支付给执行法院。综上，法院的执行符合法律规定，请求法院驳回薛瑞刚的诉讼请求。第三人银磊房地产公司述称，银磊房地产公司同意薛瑞刚的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。第三人张和平述称，张和平同意薛瑞刚的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，周建明与张和平、银磊房地产公司因民间借贷合同纠纷一案，本院于2015年12月17日作出的（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定：查封、冻结银磊房地产公司、张和平的价值2800万元银行存款或其他财产。同时，作出（2015）西中民三初字00311-1号协助执行通知书载明：查封、冻结银磊房地产公司位于榆林市半的君岳华府房产（预售证号201319）。查封期间，对该财产不得转让、过户、设立他项权利。上述文书送达至榆林市房屋产权管理处及榆林市不动产登记服务中心。本院于2016年1月29日作出的（2015）西中民三初字00311号民事调解：一、银磊房地产公司于2016年2月28日前偿还周建明借款2270万元及利息408.6万元（利息计算至2015年11月2日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算。二、张和平对上述债务承担连带清偿责任。三、2014年9月19日所借周建明的50万元，由张和平于2016年4月18日前还清，并支付利息122500元（利息计算至2016年1月28日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算。四、案件受理费185864元（周建明已预交）减半收取92932元，由银磊房地产公司、张和平承担。上述民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊房地产公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向本院申请强制执行。本案执行过程中，周建明向本院提出申请，因涉案房屋在查封前已经房产管理机关备案至薛瑞刚名下，要求对涉案房屋予以解除查封。遂本院于2017年9月22日作出（2016）陕01执992号之三执行裁定：解除银磊房地产公司位于榆林市榆阳区产查封。上述裁定及协助执行通知书已送达至榆林市不动产登记中心。后本院于2018年12月3日作出（2018）陕01执恢209号执行裁定：续行查封银磊房地产公司名下位于榆林市君岳华府的6幢1单元501号房产。薛瑞刚作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的6幢1单元501室房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异989号执行裁定：驳回原告薛瑞刚的执行异议申请。薛瑞刚遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2015年8月18日，银磊房地产公司与薛瑞刚签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0032206），约定薛瑞刚购买榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府商住小区第6幢1单元501室，房屋代码为86089。该商品房预测建筑面积共137.46平方米，其中套内面积121.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.91平方米。双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4000元，总金额为549840元。付款方式采用其他方式：个人住房按揭贷款，首付款为：169840元(按揭首套住房的首付款为总房价的30％以上，按揭第二套住房的首付款为总房价的60％以上），剩余房款由出卖人联系协助买受人与银行办理以万元为单元的整额按揭贷款，贷款金额为380000元。贷款发生的费用由买受人承担。买受人应配合并提供相关所需的证明材料，如果银行贷款不足清偿房款，买受人应在七日之内补清不足部分。因政策或其它原因导致银行不顺利贷款或银行认为买受人不具备贷款条件时(批准期限超过3个月，视为不能贷款)，买受人须按本条中第1种方式（在本合同签订之日一次性支付合同总价款）付款。同日，双方签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0032208），约定薛瑞刚购买榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府商住小区第6幢03号房，房屋代码为86802。该商品房预测建筑面积共27.05平方米，其中套内面积20.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.89平方米。双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1800元，总金额为48690元。付款方式及期限薛瑞刚在本合同签订之日一次性支付合同总价款。2015年8月18日，银磊房地产公司向薛瑞刚出具《收据》（NO.3135151）载明：薛瑞刚现金支付48683元；《收据》（NO.3903103）载明：薛瑞刚现金支付169840元。2015年9月2日，银磊房地产公司向薛瑞刚出具《收据》（NO.3132690）载明：薛瑞刚支付现金800元，事由合同公证费、保险费。2015年10月15日，银磊房地产公司向薛瑞刚出具《收据》（NO.3128194）载明：薛瑞刚现金支付2550元，事由天然气开口费；同日，银磊房地产公司向薛瑞刚出具《收据》（NO.6531452）载明：薛瑞刚现金支付7560元，事由维修基金。薛瑞刚称其与榆林市乔峰物业管理有限公司签订《君岳华府协议》，因银磊房地产公司欠榆林市乔峰物业管理有限公司物业费未结清，银磊房地产公司与薛瑞刚商议需要先将拖欠的物业费结清，故薛瑞刚与榆林市乔峰物业管理有限公司协商将签订时间倒签至2015年4月1日,薛瑞刚结清了倒签日期后的物业费。2019年11月4日，榆林市住房和城乡建设局出具《网签证明》载明：薛瑞刚，身份证号，购买榆林市榆阳区长城北路以东、三道沟以南君岳华府小区6-1-501室，于2015年9月28日网签。上述事实，有（2019）陕01执异989号执行裁定书、《商品房预售合同》、收据、《网签证明》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案审理的焦点为：薛瑞刚就位于榆林市榆阳区的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十”。本案经查，薛瑞刚与银磊房地产公司于2015年8月18日签订《商品房预售合同》，约定薛瑞刚购买榆林市榆阳区长城北路东三道沟以南君岳华府商住小区第6幢1单元501室，总金额为549840元。根据薛瑞刚提交的银磊房地产公司向其出具的《收款收据》显示，薛瑞刚以现金方式支付涉案房款169840元，不包含地下室款项48683元部分，截止目前，薛瑞刚仅支付涉案房款的30%。庭审中，薛瑞刚未举证证明涉案6-1-501房屋系其唯一房屋；薛瑞刚承认其与榆林市乔峰物业管理有限公司签订的《君岳华府协议》系倒签，说明在涉案房屋查封之前，韩壮壮并未实际合法占有涉案房屋。因薛瑞刚的主张不符合上述规定之情形，故应认定其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请的事实和理由不能成立。薛瑞刚提供榆林市住房和城乡建设局出具的《网签证明》，就涉案6-1-501号房屋于2015年9月28日已网签至薛瑞刚本人名下，以主张薛瑞刚享有涉案6-1-501房屋的所有权。依照《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”和《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，商品房预售合同网上签约及网上登记备案系商品房预售合同备案的重要方式，仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有创设权利的功能，不产生《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力，不具有不动产登记簿的公示公信功能，亦不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”规定之情形。故薛瑞刚以涉案6-1-501房屋已网签至其名下而主张享有涉案房屋的所有权，依据不足。关于涉案房屋在执行程序中的查封行为是否合法一节，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；……”。案外人执行异议的目的是排除人民法院对特定执行标的的执行，而本案中，薛瑞刚的诉讼请求是解除对涉案房屋的查封并确认其对涉案房屋享有所有权，故，涉案房屋在执行程序中的查封行为是否合法不属于本案执行异议之诉的审理范围，本案不作评述。综上所述，薛瑞刚主张停止对涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实依据且证据不足，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条、《城市商品房预售管理办法》第十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告薛瑞刚的诉讼请求。本案案件受理费9298元，由原告薛瑞刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年四月二十三日书记员  孙婉侠