云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终114号上诉人（原审原告、反诉被告）：**，男，1967年12月7日出生，汉族，大学本科，住广州市黄浦区，现住丽江市玉龙纳西族自治县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：和武元，男，1975年5月28日出生，纳西族，初中文化，农民，住丽江市玉龙纳西族自治县。上诉人**（以下简称上诉人）因与被上诉人和武元（以下简称被上诉人）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省玉龙纳西族自治县人民法院（2019）云0721民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人**上诉请求：1.依法撤销云南省玉龙纳西族自治县人民法院（2019）云0721民初580号民事判决书第二项；2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实错误。原审关于租赁物系杨荣华合法宅基地的部分有效的认定错误，事实上原审法院采信了被上诉人提交的证据2和证据3，宅基地的具体面积可以确定，即使确定不了面积，举证责任也不在上诉人。二、原判适用法律错误。原判没有分清造成合同目的无法实现的责任。被上诉人是造成合同目的无法实现的过错方，其不诚信行为给上诉人造成了经济损失，应当退还租金及承担相应的违约责任。综上所述，一审未能全面保障上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明事实并予以改判。被上诉人和武元未提交书面答辩意见。上诉人**向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还130000元租金给原告；3.判令由被告承担本案诉讼费用。被上诉人和武元向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告继续履行原、被告于2014年4月4日签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告支付租金130000元；3.本案本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2014年4月4日，原告（反诉被告）**作为乙方与被告（反诉原告）和武元作为甲方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于玉龙县一社的纳西民居院落租赁给乙方，出租房屋面积为整个院落的土地面积和院落之上的建筑面积共3.2亩；租赁期为30年，自2014年4月5日至2044年4月5日止；租金为26000元每年，乙方必须在2014年4月5日前支付130000元作为前五年的租金，以后也按每五年支付一次租金至合同结束；同时约定了双方的权利义务和违约责任等。合同签订后，**向和武元支付了前五年的租金130000元，案涉的土地交由**管理使用。2016年4月18日**与和武元又在该合同上备注：房产主人杨荣华同意租此房产给乙方，并由和武元代理签署，并且和武元将承担所有责任、权利、义务；由于土地建房证颁发延期，因此本合同于2016年4月18日重新确认，租期顺延两年，至2046年4月18日截止，双方确认其它条款不变。后双方为是否解除合同多次协商，均未果，故互诉至法院，要求判如所请。庭审中，**、和武元均确认：房屋租赁合同中租赁物的位置为玉龙县二社，合同中“玉龙县一社”系笔误；租赁物系和武元妻子的叔叔杨荣华享有使用权，因杨荣华智力较低且与和武元一家共同生活，该案涉租赁物的租赁由和武元代为办理；合同甲方签名处“杨楼”系和武元长子，签订该合同时系未成年人；租赁物为宅基地，而非房屋，当时约定由**自行在该地块上修建房屋并进行经营；自2014年4月4日起该租赁物由**管理使用。另查明，玉龙纳西族自治县国土资源局2015年12月20日出具玉龙县［2015］国土集建字第62号《建设用地批准书》，载明：用地单位名称杨荣华，建设项目名称宅基地，批准用地机关及批准文号玉龙县人民政府玉政复［2015］84号，批准用地面积400平方米，土地所有权性质集体，土地取得方式拨用，土地用途住宅，土地座落拉市镇二社，批准书有效期自2015年12月至2016年12月。一审法院认为，**与和武元双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示。合同法及其司法解释规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案双方约定的租赁期为三十年，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，故合同约定租赁期限超过二十年的部分无效，租赁的有效期限为2014年4月4日起至2034年4月3日；双方约定租赁物为3.2亩空地，但合法宅基地的具体面积双方均未能举证证明，故租赁物系杨荣华合法宅基地的部分为有效。经审查，该合同部分无效，并不影响合同其他部分的效力，合同其他部分仍然有效，即合同当事人应当按照合同有效部分的约定履行相应的权利义务。**与和武元签订的合同为房屋租赁合同，但在庭审中双方均确认租赁物为位于玉龙县地，而非房屋，并口头约定由**负责在该宅基地上修建房屋并进行经营，但因未取得建房许可证等问题至今未修建房屋，该合同目的无法实现，故**提出解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请予以支持。在合同签订后，案涉宅基地就一直由**管理使用至今，故**要求和武元返还130000元租金的诉请不予支持。基于案涉合同目的无法实现，和武元要求继续履行合同及支付130000元租金的反诉诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第九十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）和武元于2014年4月4日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告（反诉被告）**的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）和武元的反诉请求。本诉案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告（反诉被告）**负担；反诉案件受理费2900元，减半收取1450元，由被告（反诉原告）和武元负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案有如下的争议焦点：一、本案属房屋租赁合同纠纷还是土地租赁合同纠纷。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》应否解除。三、上诉人要求被上诉人返还租金的请求是否成立。关于争议焦点一。2014年4月4日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》约定，被上诉人将位于玉龙县二社的纳西民居院落出租给乙方，出租房屋面积为整个院落的土地面积和院落之上的建筑面积3.2亩。虽然该租赁合同名为《房屋租赁合同》，合同中亦有关于建筑面积的约定，但是双方均认可并无房屋，实为土地租赁，故本案应为土地租赁合同纠纷。关于争议焦点二。案涉房屋租赁合同系上诉人与被上诉人自愿签订，对双方具有约束力。但合同约定的租赁期为三十年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期不得超过二十年的规定，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。而本案《房屋租赁合同》租期超过二十年部分无效，并不影响其他部分的效力，故合同的其他部分仍然有效，对有效部分双方应依约行使权利承担义务。合同签订后，上诉人依约支付了前五年的租金，被上诉人交付了土地，双方均履行了合同约定。现上诉人以被上诉人未能按合同第三条约定提供房产证、土地证等文件，合同所涉1.8亩土地属基本农田，不具备建房条件，被上诉人构成根本违约为由，要求解除合同，并由被上诉人返还租金。首先，合同签订时，上诉人明知其从被上诉人处承租的土地上并无房屋，故上诉人提出被上诉人未能提交房产证、土地证等文件，构成违约的理由，不能成立，不予采纳。其次，被上诉人认可其出租给上诉人的3.2亩土地经批准只有400平米属于宅基地，其他为耕地，但双方均未提交证据证实合同所涉土地1.8亩属基本农田，且合同也并未约定3.2亩土地为宅基地，也未约定欲建房屋面积，故上诉人提出合同所涉1.8亩土地属基本农田，不具备建房条件，被上诉人构成根本违约的理由，证据不足，亦不能成立。但经审查，《房屋租赁合同》虽未明确约定上诉人承租土地的具体用途，但约定可在宅基地上进行建设或装修，可用于经营活动，被上诉人在一审庭审中亦认可上诉人承租土地是用于商业经营，而3.2亩土地中还含有耕地，合同目的至今不能实现，故一审判决解除《房屋租赁合同》并无不当。关于争议焦点三。合同签订后，上诉人虽然支付了租金，但该土地已由其使用至今，其亦不能提交证据证实被上诉人是造成合同目的无法实现的过错方，故合同目的不能实现的责任应由上诉人自行承担，其要求被上诉人返还租金及承担相应违约责任的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人**负担。本判决为终审判决。审判长  普丽仙审判员  姚中梁审判员  高精红二〇二〇年四月二十七日书记员  熊玉兰