广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10935号原告（反诉被告）：广州顺丰速运有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路776号3-4楼全层。法定代表人：姚俊，经理。委托诉讼代理人：周美娟，公司职员。委托诉讼代理人：苏剑贤，公司职员。被告（反诉原告）：广州市炜晔园林工程有限公司，住所地广东省广州市黄埔区文冲江北东约塘堂街6号501房。法定代理人：苏某，经理。委托诉讼代理人：杨树筠，广东曜灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭桂鹏，广东曜灵律师事务所实习人员。广州顺丰速运有限公司（以下简称“顺丰公司”）与广州市炜晔园林工程有限公司（以下简称“炜晔公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年12月17日公开开庭进行了审理。顺丰公司委托诉讼代理人周美娟、炜晔公司法定代表人苏某及委托诉讼代理人杨树筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令炜晔公司承担返还租赁保证金30000元；2.判令炜晔公司承担本案的诉讼费。事实和理由：顺丰公司承租炜晔公司位于广州市黄埔区文冲江北东约“双贝”（广东省广州市黄埔区敬业路48号），并于2017年5月11日签订《停车场地租赁合同》及2017年10月16日签订《停车场地租赁合同补充协议》，并按照合同约定向炜晔公司支付租赁保证金72000元。因本场地无法满足顺丰公司使用，顺丰公司己于2019年2月26日前告知炜晔公司，顺丰公司需要提前解除合同，并同意按照双方签订《停车场地租赁合同》第7条第（二)款相关规定，“任何一方违反本合同约定中途解除合同，违约方应按照一个月租金金额向对方支付违约金”。但炜晔公司收到解除场地通知后拒绝返还剩余30000元保证金给顺丰公司。顺丰公司为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，请求判如所请。炜晔公司针对本诉答辩称：顺丰公司在租赁合同未到期时违约，根据合同约定顺丰公司在租赁合同期限未满应当与炜晔公司协商达成一致才能退还保证金。顺丰公司在未与炜晔公司取得解除合同的一致意见时违反合同约定，没有移交场地，直接开始不交租金的行为构成违约，所以，租赁保证金本身就是双方约定的违约金，在顺丰公司违约情况下，其无权向炜晔公司要求返还租赁保证金，且顺丰公司拖欠了两个月的水电费未支付。炜晔公司提出反诉请求：1.判令顺丰公司向炜晔公司支付拖欠租金105000元（从2019年3月26日开始起算至2019年6月11日）及其滞纳金165060元（从2019年3月26日开始起算至2019年6月11日）；2.判令顺丰公司向炜晔公司支付拖欠水电费5695元（从2019年2月26日起计算至2019年3月31日）及其滞纳金15450.33元（从2019年3月26日起算至2019年6月11日）；3.判令诉讼费用由顺丰公司承担。事实和理由：2017年5月11日、2017年10月16日，顺丰公司、炜晔公司分别签订《停车场地租赁合同》及《停车场地租赁合同补充协议》，协议约定：炜晔公司出租位于广州市黄埔区文冲江北东约“双贝”（广州市黄埔区敬业路48号）一场地给顺丰公司；租赁期限自2017年7月21日始至2020年7月20日，每月租金42000元，每月25日提前支付下月租金。顺丰公司逾期支付租金、水电费，每逾期一日按逾期付款额的3%支付滞纳金给炜晔公司，顺丰公司向炜晔公司支付保证金72000元。顺丰公司2019年2月25日单方面向炜晔公司要求提前终止合同，并于2019年3月7日向炜晔公司邮寄《押金退还申请函》，提出直接将违约金与保证金进行抵扣的要求，而后便开始拖欠租金及水电费。依据《停车场地租赁协议》第七条第二款的约定，“任何一方违约违反本合同约定中途解除合同，违约方需按一个月租金金额向对方支付违约金；如乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，保证金可冲抵违约金，乙方损失自行承担：1.拖欠租金、水电费达一个月”。顺丰公司单方要求提前终止合同并直接将违约金与保证金进行抵扣的方式明显属于违约行为。因顺丰公司无故拖欠租金、水电费，炜晔公司于2019年6月3日向顺丰公司邮寄《催款函》告知其已经构成违约，要求尽快支付租金、水电费及滞纳金，但顺丰公司仍然不理会，故炜晔公司2019年6月11日向顺丰公司邮寄书面《告知函》，解除双方合同关系。截止至反诉之日，顺丰公司一直拖欠租金105000元及滞纳金165060元、水电费5695元及滞纳金15450.33元，共计291205.33元。经炜晔公司多次催告，顺丰公司仍然未履行其付款义务。为维护炜晔公司的合法权益，特提出反诉，请求法院支持炜晔公司的反诉请求。顺丰公司针对反诉答辩如下：1.炜晔公司要求我方支付租金是没有事实和法律依据的，因为双方合同已于2019年3月31日已经终止解除，恰炜晔公司已经收到我方提前退租知会，也同意了，我方通过EMS寄递《押金退还申请函》及炜晔公司法定代表人通过手机号码为189××××1348向丰巢快递柜取件。根据双方签订的《停车场租赁合同》第七条第二项及4.2条相关规定，顺丰公司已经履行了及时通知义务，也向炜晔公司法定负责人安排的管理人员苏光红送达了提前《退出知会函》，其也同意并在《退出知会函》中确认，退租日2019年2月26日，所以，炜晔公司要求我方承担4-6月的租金没有法律依据；2、对于炜晔公司起诉的水电费，电费金额我方予以确认，未交原因是因为炜晔公司一直拒绝退还我方剩余的保证金，所以未缴纳；对于炜晔公司要求支付的滞纳金没有依据，是炜晔公司违约导致，其滞纳金的计算标准超过本金的三倍不符合法律规定，请求法院对该滞纳金部分予以驳回；3、因为本案纠纷是炜晔公司原因导致，因此诉讼费用应由炜晔公司自行承担。经审理查明：2017年5月11日，炜晔公司（甲方）与顺丰公司（乙方）签订《停车场地租赁协议》，协议约定：甲方将其位于广州市黄埔区文冲江北东约“双贝”（广州市黄埔区敬业路48号），面积2000平方米山地临时提供给乙方作停车场使用；租赁期限自2017年7月21日始至2020年7月20日止，乙方应支付每月租金28000元，按月支付，并于前一月25日前以转账方式清付当月租金。乙方于本合同签订之日支付保证金72000元，租赁期满或合同解除时，甲方应在乙方退出场地3天内将保证金全额无息退还给乙方。违约责任：如乙方逾期支付租金、水电费，每逾期一日按逾期付款额的3%支付滞纳金予甲方；任何一方违反本合同约定中途解除本合同，违约方需按一个月租金金额向对方支付违约金；乙方拖欠租金、水电费达一个月，甲方有权解除本合同，保证金可冲抵违约金，乙方损失自行承担。2017年10月16日，炜晔公司（甲方）与顺丰公司（乙方）又签订《停车场地租赁补充协议》，约定：甲方同意乙方在原协议的租赁场地广州市黄埔区敬业路48号的基础上扩租1000平方米，用途为停车场，地址：广州市黄埔区敬业路48号自编之二。租金每月14000元，租赁期限自2017年7月21日始至2020年7月20日止。其他未尽事宜，仍按原协议约定执行。上述协议签订后，炜晔公司依约将场地交付给顺丰公司，顺丰公司也向炜晔公司支付保证金72000元。合同履行过程中，2019年2月25日顺丰公司向炜晔公司发出《退出知会函》称，因我司业务不断扩大，贵司场地已不能满足使用，我司将于2019年3月31日（提前终止合同）正式退出该场地，双方租赁合同于2019年3月31日终止，请贵司在2019年3月20日前协助办理解除租赁合同的相关手续。其中该函件《回执》载明：已经收悉贵司《退出知会函》，双方同意协商解决终止合同的相关事宜。炜晔公司的员工苏光宏在《回执》上签名。2019年3月7日，顺丰公司向炜晔公司发出《押金退还申请函》称，我司已于2019年2月26日函告贵司需提前退出场地，并将于2019年3月20日前正式退出场地，根据《停车场租赁合同》第7条第2款（二）约定，我司需向贵司支付1个月租金42000元作为违约金。现我司以前期支付的72000元保证金抵扣违约金，抵扣后剩余保证金30000元，请贵司与2019年3月23日前退还我司。该函件通过快递方式寄送，炜晔公司于2019年3月14日签收。2019年3月19日，顺丰公司向炜晔公司发出《场地交还通知书》称，我司于2019年3月19日已按照双方前期签订的停车场地租赁合同相关条款完成场地退出，请贵司与2019年3月21日前协助我司办理相关场地交还手续，逾期不办理视为贵司同意接受该场地，后续产生的相关责任与费用与我司无关。并请贵司于2019年3月23日前退还我司剩余押金30000元。该通知书通过快递方式寄送，炜晔公司于2019年3月21日签收。2019年6月3日，炜晔公司向顺丰公司发出《催款函》称，截至2019年6月3日顺丰公司仍欠我司2.5个月租地租金105000元及水电费5149.5元，已违反场地租赁协议（三）第1条约定，并构成违约，请贵司收到此函后尽快将拖欠的租金及水电费付清我司。另附协议书复印件、滞纳金清单。2019年6月11日，炜晔公司向顺丰公司发出《告知函》称，本公司于2017年5月11日、10月16日与贵司协商达成场地租赁书面协议，将我司位于广州市黄埔区文冲江北东约“双贝”（广州市黄埔区敬业路48号）的两块山地租给贵司作为停车场，但贵司未能按协议履约，截至2019年6月11日尚欠我司2.5个月租地租金105000元及水电费5149.5元，贵司行为已严重违反协议之（三）第1条约定，贵司需承担违约责任并赔偿损失，保证金已冲抵违约金，合同已被解除，请贵司收到此函后尽快将拖欠的租金及水电费付清我司。另附协议书复印件、滞纳金清单。顺丰公司否认收到上述两份函件。庭审中，顺丰公司确认尚欠炜晔公司2019年2-3月水电费5695元。另查，案涉土地属于广州市黄埔区文冲街文冲第二股份经济合作社农村集体所有，土地规划用途为城乡建设用地。2013年6月10日，广州市黄埔区文冲街文冲第二股份经济合作社（甲方）与广州市粤峰园绿化工程有限公司（乙方）签订《农村集体所有土地临时有偿使用合同书》，约定将甲方位于文冲江北东约“双贝”约8000平方米山地临时提供给乙方作合法有偿使用，临时租用土地期限为2013年7月1日至2023年6月30日。2018年3月23日，广州市粤峰园绿化工程有限公司（甲方）与苏某（乙方）签订《农村集体所有土地临时有偿使用合同书》，约定甲方将其位于文冲江北东约“双贝”约8000平方米山地临时提供给乙方合法有偿使用，临时租用土地期限为2013年7月1日至2023年6月30日。2017年12月29日，经广州市黄埔区工商行政管理局准予，炜晔公司变更登记住所、财务负责人、具体经营项目、股东情况等，变更后法定代表人、执行董事兼经理是苏某，监事是苏光耀。上述事实有《停车场地租赁协议》《停车场地租赁补充协议》《退出知会函》《押金退还申请函》《场地交还通知书》《收据》、快递单及妥投证明、《用水用电收费通知单》《催款函》《告知函》《农村集体所有土地临时有偿使用合同书》《准予变更登记（备案）通知书》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，顺丰公司与炜晔公司签订《停车场地租赁协议》《停车场地租赁补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于本案合同的解除问题。顺丰公司于2019年2月26日向炜晔公司发出《退出知会函》，表达提前终止合同的意愿，炜晔公司庭审中表示已收到该函件，但不同意提前解除合同，由于顺丰公司未能提供证据证明案涉合同经双方协商一致解除，故对其协商解除合同的主张，本院不予采纳。因本案合同期限尚未届满，顺丰公司分别于2019年2月26日、3月19日向炜晔公司发出《退出知会函》《场地交还通知书》，告知于2019年3月31日提前终止合同，顺丰公司的行为系违约单方解除合同。违约方不享有单方解除合同的权利，因此，顺丰公司2019年2月26日、3月19日向炜晔公司发出《退出知会函》《场地交还通知书》不发生解除合同的效力。鉴于顺丰公司2019年3月20日已经实际退出场地，其以实际行为表明其不履行合同主要义务，炜晔公司已收到上述两份文件，知悉顺丰公司2019年3月20日正式退出涉案场地，且自述于2019年6月11日函告顺丰公司解除合同，因此，本案合同已经解除。本案因顺丰公司违约解除合同，顺丰公司应承担赔偿损失等违约责任。虽然顺丰公司自愿按照合同约定向炜晔公司支付一个月租金42000元作为违约金。但是2019年4月1日至6月11日期间，炜晔公司存在两个多月的租金损失，顺丰公司支付的违约金不足以弥补炜晔公司该期间的租金损失。因此，顺丰公司除按照合同约定向炜晔公司支付42000元的违约金以外，还应根据其过错责任承担部分租金损失。炜晔公司在已收到顺丰公司的《退出知会函》《场地交还通知书》后，已经明确知悉顺丰公司2019年3月20日正式退出涉案场地，但在2019年4月1日至6月11日期间，炜晔公司没采取适当措施及时收回案涉场地，减少损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。炜晔公司主张顺丰公司支付2019年4月1日至6月11日期间的全部租金缺乏依据。结合本案双方当事人的过错程度及本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，顺丰公司在支付相当于一个月租金42000元违约金后，还应赔偿炜晔公司半个月的租金21000元以弥补炜晔公司损失。顺丰公司已支付租赁保证金72000元，扣除应支付的违约金42000元和半个月租金21000元，故炜晔公司应退回顺丰公司剩余的租赁保证金9000元（72000元-42000元-21000元）。炜晔公司主张顺丰公司支付2019年4月1日至6月11日期间其余租金缺乏依据，本院不予支持。至于欠付水电费的问题，顺丰公司确认尚欠炜晔公司2019年2-3月的水电费5695元未支付，该事实本院予以确认。顺丰公司应向炜晔公司支付水电费5695元。炜晔公司主张逾期支付水电费的违约金标准过高，本院予以调整，顺丰公司应按0.05%/日的标准支付逾期付款违约金。炜晔公司的其他反诉请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州市炜晔园林工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州顺丰速运有限公司返还租赁保证金9000元；二、原告（反诉被告）广州顺丰速运有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州市炜晔园林工程有限公司支付拖欠水电费5695元及违约金(以5695元为基数，按0.05%/日的标准，自2019年4月1日起计至实际付清之日止，违约金金额以不超过本金5695元为限)；三、驳回原告（反诉被告）广州顺丰速运有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州市炜晔园林工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费550元，由广州顺丰速运有限公司负担385元，由广州市炜晔园林工程有限公司负担165元。反诉受理费5668元，由广州顺丰速运有限公司负担283元，由广州市炜晔园林工程有限公司负担5385元。缴费义务人应自本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  臧玉林人民陪审员  张文寅二〇二〇年四月二十八日书 记 员  林 婕