河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初686号原告：郑州市名川房地产开发有限公司，住所地郑州市二七区汉江路89号1号楼1层附1号，统一社会信用代码91410100MA46214Q1C。法定代表人：邓仲科，该公司总经理。委托诉讼代理人：金陈利，该公司员工。委托诉讼代理人：林东，河南国基律师事务所律师。被告：王晶，女，汉族，2000年3月19日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：刘红霞，女，1968年4月27日出生，汉族，住郑州市。系被告王晶母亲。原告郑州市名川房地产开发有限公司诉被告王晶房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林东到庭参加了诉讼，被告王晶经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的190××××3280号《商品房买卖合同》已经解除；2.判令被告向原告支付违约金191126.8元；3.判令被告协助原告办理合同编号为190××××3280号的《商品房买卖合同》注销手续及合同备案信息、房屋预告登记信息注销手续，并承担相应费用；4.本案的诉讼费、保全费、保函费、律师费等费用由被告承担；5.原告可以在被告已支付的首付款中扣除违约金及上述费用。事实与理由：原被告于2019年6月14日签订合同编号为190××××3280号的《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），被告购买原告开发的位于郑州市二七区大学南路东、张魏寨路南名门悦橙苑项目2幢（2号楼）2单元7层704号房屋一套。约定房屋总价款1911268元，首付款581268元，商业贷款1330000元，商业贷款约定的付款时间为2019年7月14日。购房合同签订后，因被告未向银行提交有效齐全的按揭资料，原告在约定的付款日期未能收到按揭房款。为此，原告在2019年9月24日按照购房合同约定的送达地址向被告邮寄送达了《催告函》，告知被告其行为已经构成违约，被告应在2019年9月27日前向银行提交申请贷款所需有效齐全的资料并办理完相关贷款手续或到原告售楼中心更改付款方式，否则原告将解除双方签订的购房合同并要求被告承担违约责任。但被告未在催告函约定期限内履行相应义务，原告于2019年10月8日按照购房合同约定的送达地址向被告邮寄送达了《解约函》，解除了双方签订的购房合同，并要求被告支付违约金191126.8元及配合原告办理购房合同注销手续。《解约函》因为被告拒收被退回。《商品房买卖合同》附件四第三条第3款约定，“若××未按照本条款约定履行付款义务，××有权解除合同，××应赔偿××因此遭受的损失（包括但不限于利息、罚息、诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）并按照合同约定总房款的10%承担违约金”。第九条第4款约定，“××按照××提供的地址发出书面通知（包括但不限于交房通知书、催告函、解约函等），无人签收、查无此人或者拒收的，退回当日视为送达之日；他人代收的，自签收第2日起视为送达之日”。原告已经按照约定的送达地址依法向被告送达《催告函》、《解约函》，双方的购房合同现已经确定解除。为维护合法权益，原告诉至法院。本院审理期间，原告变更诉讼请求为：1.判令确认原告与被告签订的合同编号为190××××3280号的《商品房买卖合同》已经解除；2.判令被告向原告支付违约金191126.8元；3.判令被告于判决生效之日起10日内协助原告办理合同编号为190××××3280号的《商品房买卖合同》的注销手续及《商品房买卖合同》备案信息注销手续、房屋预告登记信息注销手续等相关手续，并承担相应费用；4.本案中原告所产生的律师费200000元由被告承担；5.本案的诉讼费、保全费（5000元）、保函费（2738.05元）、公告费等全部费用由被告承担；6.原告主张的上述费用从被告已支付首付款中优先扣除。被告王晶未到庭、未答辩、未举证。经审理，本院查明事实如下：2019年6月14日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号190××××3280），约定被告购买原告开发的位于郑州市××南路东，张魏寨路南名门悦橙苑2幢2单元704号房屋，建筑面积122.5平方米，单价每平方米15602.19元，房屋总价为1911268元（大写：壹佰玖拾壹万壹仟贰佰陆拾捌圆整），付款方式为首付加商业贷款（首付金额为581268元，付款时间为2019年6月14日；商业贷款金额为1330000元，贷款支付时间为2019年7月14日；具体约定以合同附件四第三条内容为准）该合同附件四第三条约定：“××承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件”,“因××的原因导致未能获得银行贷或获得贷款少于申请贷款数额，造成迟延付款、不足额付款等情形，××同意××在7日（不少于7日）内一次性支付，不承担违约责任。若××未按照本条款约定履行付款义务，××有权解除合同，××应赔偿××因此遭受的损失（包括但不限于利息、罚息、诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）并按照合同约定总房款的10%承担违约金”。后被告如约支付了首付款581268元，双方办理了买卖合同信息备案和预购商品房预告登记。2019年9月24日，原告按照《商品房买卖合同》中被告提供的送达地址和联系电话通过中国邮政快递向被告邮寄《催告函》，快递以“原址查无此人”、“未联系上收件人”将该邮件退回。2019年10月9日，原告再次按照前述送达地址和联系电话通过中国邮政快递向被告邮寄《解约函》，告知原告解除双方签订的《商品房买卖合同》。邮政快递以收件人“拒收”将该邮件退回。2020年3月27日，原告与河南国基律师事务所就本案签订委托代理合同，双方约定律师代理费为200000元。该所向原告出具了收费发票。另查明，被告王晶系在校高中生，其母亲刘红霞作为共同还款人向兴业银行申请购房商业贷款。刘红霞因个人征信问题，未通过兴业银行商业贷款审批。且被告亦未变更房款付款方式，后原告诉来本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告向原告履行了部分付款义务，剩余购房款双方约定以商业贷款方式支付，但被告因个人征信原因无法办理按揭贷款，未按约定继续履行支付房款义务，亦未采取变更补救措施，其行为已违反了《商品房买卖合同》及其附件中约定的合同义务。按照合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。本案双方在合同中约定了解除合同的条件，且因被告未履行后期付款义务，解除合同的条件已成就，故原告主张解除与被告签订的编号为190××××3280的《房屋买卖合同》，要求被告协助其办理该合同信息备案登记（包括合同的注销手续）及预购商品房预告登记注销手续的诉讼请求，有合同依据，且不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金数额，原告不能提供其损失大于合同约定的违约金191126.8元（总房款1911268元×10%）的证据，其主张的违约金过高，应予减少，根据本案的实际情况，本院酌定被告支付违约金58126元（按已付房款的10%支付）。关于原告主张的律师费200000元，该费用金额系原告与其受托律师事务所之间的单方约定，数额过高，本院不予支持。原告要求被告应付费用从其已支付首付款中优先扣除，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州市名川房地产开发有限公司与被告王晶签订的编号为12967164的《房屋买卖合同》已经解除，被告王晶配合原告办理合同信息备案和预购商品房预告登记的注销手续；二、被告王晶于判决生效之日起十日内向原告支付违约金58126元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4277元，减半收取2138.5元，原告负担1238.5元，被告王晶负担900元；保全费5000元，由被告王晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘春林二〇二〇年四月十五日法官助理赵媞书记员李果