西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终1926号上诉人（原审原告）：王荣军，男，1988年12月20日生，汉族，住陕西省商洛市山阳县。委托诉讼代理人：张康，陕西学进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安明瑞进达合能置业有限公司，住所地西安市长安区长安国际企业总部A08号103室。法定代表人：李杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：门睿，女，1986年6月21日，汉族，员工，住。被上诉人（原审被告）：陕西多宝置业有限公司，住所地陕西省西咸新区沣东新城征和四路2168号自贸产业园4号楼2层4-2-3025室。法定代表人：纪立超，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭潇翔，陕西信邦律师事务所律师。上诉人王荣军与被上诉人西安明瑞进达合能置业有限公司（以下简称明瑞进达公司）、陕西多宝置业有限公司（以下简称多宝置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。王荣军上诉请求：请求依法改判按照贷款利率标准计算返还购房款利息，并计算至实际给付之日；依法改判支付王荣军违约金66700.1元。事实与理由：因明瑞进达公司拖延给付购房合同原件，导致无法按照合同约定办理产权证，导致王荣军的商业经营行为无法按预期落实，造成损失。请求按照合同违约条款支付违约金。多宝置业公司答辩称，双方签订《合同公馆商铺订购单》，实际上王荣军未支付房款，王荣军应承担相应责任。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。明瑞进达公司答辩称，商铺前期是通过更名给王荣军的，签订商品房买卖合同后办理按揭时王荣军不配合导致合同尚未签订。请求驳回上诉维持原判。王荣军向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除其和明瑞进达公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令返还已付购房款667001元（多宝置业公司向王荣军返还195271元、明瑞进达公司返还471730元），支付按购房款的10%计算的违约金66700.1元、赔偿同期银行贷款利息46819.76元。一审法院经审理查明：合能公馆的楼盘是明瑞进达公司开发的楼盘。2018年4月，王荣军看到合能公馆的售楼广告后，前往合能公馆售楼部咨询时，多宝置业公司的工作人员接待了王荣军，王荣军和多宝置业公司的员工王萌在售楼部签订了订购单，确定王荣军购买合能公馆2-20111号、面积为25.18平方米的商铺，订购单上确定的成交总价为787001元，王荣军当场缴纳了10000元定金。之后，王荣军和王萌继续协商该商铺买卖事宜的具体情况，王荣军在出卖方为明瑞进达公司的商品房买卖合同上的买受人一栏签了字（该合同确定涉案商铺的价格为591730元），并将合同交由明瑞进达公司；在多宝置业公司员工王萌的介绍下，王荣军陆续支付了购房款667001元，也陆续向王荣军出具了购房款收款收据3张，其中2018年5月23日的收款收据上的收款金额为118346元、收款人印章为明瑞进达公司的财务专用章，2018年5月25日的收款收据上的收款金额为353384元、收款人印章为明瑞进达公司的财务专用章，2018年8月23日的收款收据上的收款金额为195271元、收款人印章为多宝置业公司的财务专用章。王荣军持王萌交给王荣军的《按揭办理确认书》去浦发银行咨询并办理按揭贷款事项时，发现该确认书上的合同总价为591730元，王荣军认为该款与787001元不一致，对此产生疑问，故而发生纠纷，双方对纠纷未能协商解决，王荣军也没有继续办理按揭贷款事项，遂向递交了民事起诉状（立案登记的时间为2019年2月27日），要求继续履行合同。诉讼中，王荣军从明瑞进达公司的委托代理人处拍照获得了王荣军签订的商品房买卖合同，但该合同上并无明瑞进达公司的盖章确认、只是一份只有王荣军单方签字的合同、合同上也没有合同登记号，随后双方对于继续履行合同的价款也没能协商一致，王荣军遂于2019年11月6日申请变更了诉讼请求，要求解除合同、返还价款、支付违约金和利息。一审法院认为：民事诉讼中，当事人对其主张的事实，有责任提供相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案王荣军举证的证据，可以证明就合能公馆2-20111号商铺的买卖问题，王荣军和明瑞进达公司初步达成了以591730元价款购买涉案房屋的口头协议、王荣军与多宝置业公司初步达成了包含王荣军与明瑞进达公司达成的591730元购房款在内的总计价款为787001元的订购协议，王荣军向多宝置业公司支付了195271元购房款、向明瑞进达公司支付了471730元购房款、合计支付了667001元购房款之事实，依法予以认定。但是，因王荣军与多宝置业公司、明瑞进达公司最终并未签订书面的商品房买卖合同，而商品房买卖合同属于要式合同，双方对于继续履行合同的价款等关键问题最终未能达成一致意见，致王荣军与明瑞进达公司之间的口头买卖合同关系无法继续履行，王荣军与多宝置业公司之间达成的订购协议也无法继续履行，对此亦予认定。故王荣军要求解除其与明瑞进达公司之间的商品房买卖合同（口头合同）的诉讼请求成立，应予判决支持。根据审理查明的情况，可以确认导致本案商品房买卖合同无法继续履行之后果的原因，是本案双方没有就涉案房屋的价款问题协商一致、也没有签订正式的书面合同导致的，双方的过错责任是对等的，对此予以认定。在合同无法继续履行之后，收取王荣军的购房款应予退还，故王荣军要求被瑞进达公司退还购房款471730元的诉讼请求，要求多宝置业公司退还购房款195271元的诉讼请求，均有充分的证据支持和法律依据，均应判决支持。但是，因双方之间并无关于违约金的明确约定，王荣军要求承担违约金的诉讼请求，缺少证据支持，应予判决驳回。因在收取王荣军的购房款之后、并未与王荣军最终签订正式的商品房买卖合同，其长期占有王荣军的购房款的行为，给王荣军造成了一定的利息损失，从公平原则出发，王荣军有权要求其承担利息，但基于双方对合同的不能继续履行之过错责任相等，利息宜按照同期中国人民银行存款利息的标准予以确定，王荣军超出上述计息标准主张的利息支付请求应予判决驳回。辩称其没有实际收到王荣军交付的购房款、也不同意退还购房款、并拒绝承担利息的辩称意见，缺少证据支持和法律依据，均不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王荣军与被告西安明瑞进达合能置业有限公司就合能公馆2-20111号商铺的买卖问题达成的口头买卖合同；二、本判决生效后十日之内，由被告西安明瑞进达合能置业有限公司向原告王荣军返还购房款471730元；三、本判决生效后十日之内，由被告陕西多宝置业有限公司向原告王荣军返还购房款195271元；四、本判决生效后十日之内，由被告西安明瑞进达合能置业有限公司向原告王荣军支付购房款的利息（利息的计算方式为：以471730元为基数、按照中国人民银行同期存款利率为标准计息、从2018年5月25日起计算至2019年11月6日止）；五、本判决生效后十日之内，由被告陕西多宝置业有限公司向原告王荣军支付购房款的利息（利息的计算方式为：以195271元为基数、按照中国人民银行同期存款利率为标准计息、从2018年8月23日起计算至2019年11月6日止）；六、驳回原告王荣军之其余诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11605元，王荣军已预交，由西安明瑞进达合能置业有限公司承担7000元，由陕西多宝置业有限公司承担3000元，西安明瑞进达合能置业有限公司、陕西多宝置业有限公司对自己应承担的受理费，应于本判决生效后十日之内给付王荣军；余款1605元由王荣军自行承担。二审中，王荣军提交了两份《商铺租赁合同》，证明其因本案纠纷受到的经济损失，多宝置业公司认为该证据真实性无法确定，而且与本案无关联性。明瑞进达公司质证同多宝置业公司意见。经审理查明，一审法院查明事实属实。经审查，王荣军一审起诉时关于购房款利息的诉讼请求仅请求至一审开庭之日，故其二审关于购房款利息的上诉请求中超过一审诉讼请求范围的部分，本院依法不予审查。本院认为，案涉房屋是由明瑞进达公司开发，王荣军与多宝置业公司就案涉房屋签订了总价款为787001元的订购协议，随后王荣军向多宝置业公司支付了195271元购房款、向明瑞进达公司支付了471730元购房款。后王荣军与多宝置业公司、明瑞进达公司之间就继续履行合同未能协商一致，导致合同无法继续履行。现双方当事人对解除合同均无异议，本院对一审法院判决解除双方合同予以确认。关于王荣军要求明瑞进达公司支付违约金的主张。涉案双方在合同中没有就违约金问题进行明确约定，王荣军要求明瑞进达公司支付违约金合同依据不足，一审法院以证据不足由对王荣军该项请求予以驳回，裁量并无不当。本院对王荣军就违约金问题提出的上诉意见，不予采纳。至于利息问题。涉案双方未能签订正式的书面房屋买卖合同的主要原因在于双方未能协商一致，多宝置业公司及明瑞进达公司虽没有违约行为，但明进瑞达公司收取王荣军的购房款，并长期占有该款的行为，确会给王荣军造成了一定的利息损失，一审法院综合以上情况，并考虑到合同性质、约定内容、履行实际，以及当事人过错等因素，判令明进瑞达公司、多宝置业公司以各自实收购房款数额为基数，按照同期中国人民银行存款利息的标准,向王荣军支付所占用购房款期间的利息，裁处符合公平原则和诚信原则，酌定适度，亦无不妥。王荣军上诉要求按照贷款利率标准计算购房款利息，事实及法律依据不足，本院对其该项上诉意见亦不予采纳。综上，王荣军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2434元，由王荣军负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇二〇年四月十七日书记员 周美丽