广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初225号原告：江强，男，汉族，1989年2月14日出生，住址：江西省宜春市万载县************，公民身份号码：362************517。委托诉讼代理人：王丽玉、李俊杰，广东恩慈律师事务所律师、实习律师。被告：惠州兆利丰实业有限公司，住所地：博罗县**********侧，统一社会信用代码：914********886195P。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：余小东，广东商盾律师事务所律师。原告江强诉被告惠州兆利丰实业有限公司（以下简称“兆利丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丽玉、李俊杰,被告兆利丰公司委托诉讼代理人余小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自2017年以来，被告通过公众号“兆利丰盛世丰华”以及其他网站平台（如搜狐网、东莞日报等）多次发布宣传文章向大众表明“盛世丰华占地约5.84万㎡......整个小区是由9栋13个单元的高层住宅楼和沿街底层商业及相关配套组成。项目规划分两期开发，其中7/8/9栋为一期......目前是整个石湾最低容积率的高层项目......”、“盛世风华小区里面配备有游泳池、绿色跑道、休闲凉亭......等配套......”。鉴于被告对外宣传文章所描绘的社区环境与原告“社区设施方便健全、邻里关系和睦友善、社交关系广泛和谐”的大社区大配套购房理念相符，原告决定了解并购买该小区内一期物业。进行预备购买前的详细了解时，被告销售以陈设于销售中心的沙盘充分向原告展示了被告包含一期中3栋住宅楼的最终的9栋13个单元的高层住宅楼和沿街底层商业及相关配套，并以玻璃晶体展示了“二期”用地规划及配套设施（泳池、跑道、凉亭、幼儿园等）。至此，原告同意购买小区内一期物业并与被告签订了《盛世丰华铭邸.商品房认购书》,于2018年10月11日与被告签订《商品房买卖合同》约定以905950元（9189.99元/平方米）购买被告位于博罗县***********************。2018年10月18日，原告便向被告支付首期款275950元。后续原告以贷款方式向被告付清余下房款630000元。2019年8月，大批业主对被告存在虚假宣传、二期项目与配套设施实际不存在一事进行投诉。2019年9月15日，被告对投诉作出回复，此时原告方知晓被告宣传资料中所称的“盛世丰华占地约5.84万㎡......整个小区是由9栋13个单元的高层住宅楼和沿街底层商业及相关配套组成。项目规划分两期开发，其中7/8/9栋为一期......目前是整个石湾最低容积率的高层项目......”、“盛世风华小区里面配备有游泳池、绿色跑道、休闲凉亭......等配套......”实际只是被告所规划的蓝图。博罗县石湾镇人民政府所作出的博石府函（2019）323号文件《石湾镇人民政府关于盛世丰华铭邸住宅小区业主信访事项的处理意见》指出：“......据我镇调处小组现场核实，销售中心沙盘中，除项目规划外，确实以玻璃晶体展示了所谓的‘二期’用地规划及配套设施......盛世丰华小区是一个独立的住宅小区，地块面积和边界四至清晰，根据依法审批的及报建图纸显示，该项目小区已按规划审批内容完成了所有建筑物和设施配套建设，不存在二期项目规划......石湾盛世丰华小区北侧相邻地块（即你们在诉求中提及的所谓‘二期’用地）......我镇将加紧办理该宗用地的审批手续.....”。原告认为，自2017年起，被告便开始通过于公众号“兆利丰盛世丰华”以及其他网站平台（如搜狐网、东莞日报等）发布宣传文章、现场展示宣讲等方式向大众表明被告所建设的盛世丰华小区分为一期与二期项目，完成二期项目后整个盛世丰华小区将成为配备有游泳池、绿色跑道、休闲凉亭、泳池、幼儿园等配套设施的大型便民舒适便捷社区。鉴于此类宣传与现场了解时被告销售人员对二期项目开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，原告方决定以9189.99元/平方米价格购买被告位于博罗县***********************，被告对二期项目开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定实际已构成《商品房买卖合同》的合同内容。现经博罗县石湾镇人民政府所作出的博石府函（2019）323号文件《石湾镇人民政府关于盛世丰华铭邸住宅小区业主信访事项的处理意见》确定，被告实际尚未取得预期用于建设二期项目的用地，被告应当依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定向原告承担履行合同义务不符合约定的的违约责任，即按2000元/平方米向原告返还房款差价98.58平方米×2000元/平方米=197160元。诉讼请求：1、请求判决被告按2000元/平方米向原告返还房款差价98.58平方米×2000元/平方米=197160元；2、请求判决被告承担本案诉讼费用。被告兆利丰公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》及其相关附件依法成立并生效，关于商品房买卖的相关事项已在买卖合同及附件中作明确约定，所约定的成交价格符合市场价格，且双方已在合同中确定“具体内容以本合同约定为准”，故被告不存在违反合同约定的事实，原告要求返还房款差价的诉讼请求，不具备事实和法律依据，不应支持。理由为：首先，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件不违反国家相关法律规定，属有效合同，双方应按诚实守信的原则依法履行合同约定的义务。原告在购买涉案商品房时，已仔细阅读《商品房买卖合同》及附件的详细内容，双方在自愿的基础上订立合同，属真实意思表示，现合同已经全面履行完毕。其次，《商品房买卖合同》明确约定，被告取得坐落于博罗县*******侧（原府前路）地段地块的建设用地使用权，国有土地使用权证号为【粤(2016)博罗县不动产权第0000226号】，土地使用权面积为12424平方米。被告经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为盛世丰华铭邸。再次，涉案商品房交易实际成交价格符合市场价格。该销售价格的构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，符合市场价格，且经双方合意。最后，双方签订的附件十一“双方另行书面约定”中第14部分“特别提示与共同确认”内容中第14.3条明确约定：“出卖人在房产销售过程中使用的广告、楼书、图片、示范房、模型、多媒体文件仅用于宣传和展示，均不构成要约或者合同内容，具体内容以本合同约定为准。示范房仅做售楼展示作用，不作为交楼及改建样板，出卖人不对买受人的改建做任何承诺，实际交楼标准以本合同约定为准（买受人在交楼前委托对所购买商品房进行部分改建的，则以买受人签署的改建后图纸为交楼标准）。未列入合同条款或者与本合同及附件内容不符的，概以本合同及附件内容为准。”第14.4条约定：“买受人确认在整个购房过程中与出卖方及销售相关的中介、服务机构、平台公司无任何争议，确认贵公司及相关的销售人员不存在欺诈、强迫及其他违法违规行为，本人自愿购房并参与各项营销活动、自愿选择相应的服务商和供应商并自愿缴纳费用。本人以上述原因向任何部门投诉出卖人的，视为放弃购买，出卖人有权单方终止原合同及本补充协议。”综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》已对商品房买卖的相关事宜做了明确的约定，被告在房产销售过程中使用的广告、楼书、图片、示范房、模型、多媒体文件仅用于宣传和展示，均不构成要约或者合同内容，双方已明确具体内容以《商品房买卖合同》及附件约定为准。因此，被告不存在任何违约，原告的诉讼请求，不具备事实依据，不应支持。二、应当依法驳回本案原告的全部诉请。在本案中，双方经合意签订《商品房买卖合同》及附件，且答辩人已经支付了相应的购房款，并向银行办理了按揭，而被告已将商品房按约定交付原告，已经实际完成了交易。为了保护市场交易的稳定性，法院应当驳回原告的全部诉请，否则在此后社会房产交易的过程中会出现大量此类现象，因商品房价格的波动或者是其他原因，买受人起诉请求返还房款差价根本就是无稽之谈。经审理查明，被告兆利丰公司系位于博罗县*********盛世丰华铭邸小区的开发商。2018年10月11日，原告与被告兆利丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定原告购买被告兆利丰公司开发的上述小区1号楼8层02房，建筑面积98.58平方米，单价9189.99元/平方米，总价为905950元。第一条约定，小区土地使用权面积为12424平方米，国有土地使用证号为：粤（2016）博罗县不动产权第0000226号。第二条约定，案涉商品房已取得预售许可证，证号：博罗房预许（2018）058号。合同附件十一第14.3条约定：“出卖人在房产销售过程中使用的广告、楼书、图片、示范房、模型、多媒体文件仅用于宣传和展示，均不构成要约或者合同内容，具体内容以本合同约定为准。……未列入合同条款或者与本合同及附件内容不符的，概以本合同及附件内容为准。”第14.4条约定：“买受人确认在整个购房过程中与出卖方及销售相关的中介、服务机构、平台公司无任何争议，确认贵公司及相关的销售人员不存在欺诈、强迫及其他违法违规行为，本人自愿购房并参与各项营销活动、自愿选择相应的服务商和供应商并自愿缴纳费用。……”合同签订后，原告支付了全部房款。2019年11月14日，博罗县国土资源局国土资源测绘所对案涉商品房所在楼宇出具《博罗县不动产面积测绘成果报告书》。11月20日，案涉小区取得博罗县住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。原告提供了搜狐网的网页，证明被告兆利丰公司宣传案涉小区占地5.84万平方米，有9栋13个单元高层商住楼，分两期开发，其中一期共3栋占地1.24万平方米，小区有游泳池、绿色跑道、幼儿园等配套等内容。被告否认上述证据的真实性、合法性及关联性。被告在售楼部展示的沙盘中，在售3栋楼宇为实景模型，北侧为玻璃晶体制作的虚幻模型。另查明，2019年11月13日，博罗县石湾镇人民政府作出《关于盛世丰华铭邸住宅小区业主信访事项的处理意见》，载明：1、据现场核实，销售中心沙盘中，除项目规划外，确实以玻璃晶体展示了所谓的“二期”用地规划及配套设施。2、盛世丰华铭邸小区北侧相邻地块即业主诉求的“二期”用地，符合石湾镇总体规划和土地利用总体规划，在《博罗县石湾镇总体规划调整（2009-2025）》中规划用途为二类居住用地，总面积为4万平方米。石湾镇政府将加紧办理该宗用地的审批手续，预计在2020年底前挂牌供地。无论是否由被告兆利丰公司取得土地使用权，两块土地的权利人均可以依法通过协商方式将两个相邻住宅小区合并为一个住宅小区，……我镇政府可以组织各方协调。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规，强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。关于原告所称的被告“二期”宣传应否作为合同内容的问题。本院评判如下：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”广告及宣传资料视为要约的前提为，应当是对“商品房开发规划范围内”的房屋及相关设施所做的宣传。本案中，双方的买卖合同第一条明确小区占地为12424平方米，第二条载明预售许可证号。原告称被告宣传小区占地5.84万平方米，二期附有大量配套。所谓的二期明显不在合同约定的开发规划范围内，故原告主张不符合上述规定。二、合同附件十一第14.3条明确约定房产销售过程中的广告、模型等，均不构成要约或者合同内容，具体内容以本合同约定为准。第14.4条约定，买受人确认出卖人及相应的销售人员不存在欺诈等违规行为，买受人自愿购房。以上条款系原告的真实意思表示，对原告具有约束力。三、按照一般生活经验，对于普通人而言，商品房价款数额巨大，购置商品房是重要的决定，购房者应当对商品房外部片区、小区内部设计、价格，尤其是预售许可证载明的内容进行充分的知悉和判断，谨慎地签署商品房买卖合同，并遵守合同约定。综上，原告作为完全民事行为能力人，自愿签订书面合同，知晓合同约定的小区范围并不包含二期，现又主张受被告二期虚假宣传的诱导而签订合同，与事实不符，本院不予采信。无论被告是否存在二期虚假宣传的情形，二期宣传均不构成合同的内容。因此，原告主张被告宣传的二期规划应当视为合同内容，进而要求被告赔偿损失，无合同及法律依据，本院不予支持。另外，若被告违反房地产广告的相关规定，存在虚假宣传的情形，属于行政监管范畴，应由有关行政机关予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江强的诉讼请求。案件受理费2121元，由原告江强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  曹  万  畅二〇二〇年三月三十一日法官助理  许  燕  婷法官助理  兼书记员刘秋菊