广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终674号上诉人（原审原告）：孙恒超，男，1975年10月18日出生，汉族，住湖北省枝江市*********。上诉人（原审原告）：黄文娟，女，1974年10月25日出生，汉族，住湖北省枝江市*********。委托诉讼代理人：孙恒超（系黄文娟的配偶），住湖北省枝江市*********。被上诉人（原审被告）：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914***********552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。上诉人孙恒超、黄文娟因与被上诉人中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙恒超、黄文娟上诉请求：撤销一审判决，改判富裕达公司向孙恒超、黄文娟支付逾期办理房地产权属证书的违约金（计算方式：以348507元为基数，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准7.33875%，从2018年4月29日计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至2019年11月30日约为40641.41元）;2.判令富裕达公司从2019年12月1日起至商品房产权登记手续办妥之日止产生的违约金款项，富裕达公司每隔三个月向孙恒超、黄文娟支付相应期间的违约金。事实和理由：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以超过实际损失额为限；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；另外，因富裕达公司未按约定提供房地产权属证书，孙恒超、黄文娟不能行使所购商品房占有、使用、收益、处分四项权能，商品房市场价值贬损，一旦所购房产灭失或断供，孙恒超、黄文娟最低需承担金融机构计收的逾期贷款利率标准的利息。综上，一审法院判决由孙恒超、黄文娟承担逾期办证违约金是否低于实际损失的举证责任属适用法律错误。本案案情与（2018）粤20民终4281号民事判决案情基本一样，该案按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算逾期办证违约金，本案逾期办证违约金利率标准应参照该案裁决。富裕达公司至今仍未能确定办理产权证书的日期，富裕达公司潜在破产风险，办理产权证书有可能无限期拖延下去，孙恒超、黄文娟要求三个月清算一次违约金合理合法，本案违约金应计至孙恒超、黄文娟取得产权证书之日。孙恒超、黄文娟也不应承担本案的诉讼费。富裕达公司辩称，双方在合同中关于违约金计算标准的约定合法有效，不存在不对等的问题。即使显失公平，对方也没有在一年内行使撤销权。对方没有证据证明合同约定的逾期办证违约金低于实际损失，不存在违约金需调整的基础事实，对方要求增加违约金没有事实和法律依据。富裕达公司在（2018）粤20民终4281号案中没有针对违约金的标准提出上诉，二审法院才按一审判决处理。关于违约金计算截止时间问题，同类案件的处理都是截止到富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。这考虑到了部分业主不配合办证和行政机关迟延出证的因素，也符合合同约定。一审对诉讼费的处理也是正确的。孙恒超、黄文娟于2019年7月22日向一审法院起诉请求：1.判令富裕达公司向孙恒超、黄文娟支付逾期办理房地产权属证书的违约金32022.62元（计算方式：以348507元为基数，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准7.33875%，从2018年4月19日计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至2019年7月20日约为32022.62元）;2.判令富裕达公司从2019年7月20日起至商品房产权登记手续办妥之日止产生的违约金款项，富裕达公司每隔三个月向孙恒超、黄文娟支付相应期间的违约金。一审法院认定事实：2015年8月30日，孙恒超、黄文娟（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1501077999），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市*********汇泰都城花园3期17幢303房的商品房，总房价款348507元；付款方式为银行按揭付款。出卖人应当在2016年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见《附件六合同补充协议》，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充协议》，其中第六条第3款约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：1.买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；2.买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；3.买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；4.由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；5.因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；6.买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；7.买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；8.不可抗力；9.属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。还有有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。富裕达公司向孙恒超、黄文娟出具发票，确认其已支付了全部购房款，双方并办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。富裕达公司与孙恒超、黄文娟确认富裕达公司于2016年11月19日将商品房交付给了孙恒超、黄文娟。孙恒超、黄文娟还交纳了契税5227.61元。富裕达公司交房后一直未办理涉案商品房的产权转移登记备案手续。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。孙恒超、黄文娟与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。孙恒超、黄文娟已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司在交付商品房后360个工作日内未能为孙恒超、黄文娟向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于计付逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及一审法院经审理认定的事实，分析如下：关于计付违约金的起算时间，一审庭审中孙恒超、黄文娟与富裕达公司一致同意从2018年4月29日起算，一审法院予以确认。关于计付违约金的截止时间，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。现富裕达公司主张逾期办证违约金计算至法庭辩论终结之日止，《附件六合同补充协议》第六条第3款约定的情况导致买受人不能按合同约定取得房产证权属证书的，出卖人免责或取得相应顺延办证期限的权利，一审法院认为该条款约定的情形在合同约定的期限内出现，富裕达公司才可免责或顺延办证期限，在本案中合同约定的360个工作日内未出现该条款的情形，富裕达公司逾期办证的行为已经构成违约，应承担违约责任，在富裕达公司的违约状态持续的情况下，逾期办证违约金若只计算至法庭辩论终结之日止，显失公平，且容易造成诉累，故一审法院对富裕达公司的该项意见不予采纳。如果出现《附件六合同补充协议》第六条第3款的情形，富裕达公司可另案主张其权利。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。针对本案涉及的违约情形，双方已在合同中明确约定了未能在规定的期限内取得房地产权属证书的违约责任为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向孙恒超、黄文娟支付违约金，孙恒超、黄文娟未提供证据证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，即无法举证合同约定的违约金低于逾期办证期间实际造成的损失。孙恒超、黄文娟应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院对其请求以中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，一审法院确定富裕达公司应每日按已付房价款的万分之一向孙恒超、黄文娟支付逾期办证违约金。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间至一审开庭时已超过了450天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与孙恒超、黄文娟支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补孙恒超、黄文娟的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，一审法院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限。同时，一审法院对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。至于孙恒超、黄文娟要求富裕达公司每隔三个月向其支付违约金，一审法院认为现阶段逾期办证违约金每日增加且暂不能确定具体数额，也无损孙恒超、黄文娟利益，一审法院对该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、富裕达限公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向孙恒超、黄文娟支付逾期办证违约金（以348507元为基数，从2018年4月29日起计至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回孙恒超、黄文娟的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费601元，减半收取300元（孙恒超、黄文娟已预交），由孙恒超、黄文娟负担150元，富裕达公司负担150元（富裕达公司应于一审判决生效之日起七日内迳付孙恒超、黄文娟）。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：一审法院关于逾期办证违约金的处理是否正确。1.关于逾期办证违约金计算标准问题，涉案合同约定：“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。上述约定中，“违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的封顶内容未与富裕达公司违约时限相联系，即无论富裕达公司逾期多久，其只需承担对方已付房价款1%的违约责任，在富裕达公司至今未为买受人办理房屋产权证书的情况下，该违约金封顶金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。合同法第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”根据上述规定，一审法院对双方约定的违约金上限予以调整，违约金金额不应以封顶金额为限是正确的。虽然一审法院对逾期办证违约金上限作出调整，但双方关于每日万分之一计付标准的约定不仅是双方的真实意思表示，也有利于督促出卖人积极及时履行其办证义务，该约定合法有效，双方均应恪守履行。在买受人没有举证该约定明显低于损失的情况下，一审法院根据双方上述约定，以已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计算逾期办证违约金并无不当。孙恒超、黄文娟要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。2.关于计算逾期办证违约金的截止日期问题，涉案合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。从合同约定内容可知，双方并没有约定富裕达公司需在商品房交付使用后360个工作日内取得涉案商品房房地产权属证书，而仅约定富裕达公司在上述期限内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。故一审法院将逾期办证违约金计算至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，符合合同约定，亦无不当。3.一审法院关于逾期办证违约金的计算标准及截止日期虽无不当，但由于富裕达公司办证逾期期限无法确定，在逾期办证违约金的支付上，孙恒超、黄文娟要求定期清算是合理的，本院予以采纳。富裕达公司应于本判决生效之日起七日内向孙恒超、黄文娟支付从2018年4月29日起计至本判决生效之日期间的逾期办证违约金。富裕达公司从本判决生效之次日起每隔三个月向孙恒超、黄文娟支付相应期间的违约金，直至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。一审法院参照双方诉讼胜负比例分配诉讼费用的负担并无不当。综上，孙恒超、黄文娟的上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18915号民事判决；二、中山市富裕达房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向孙恒超、黄文娟支付从2018年4月29日起计至本判决生效之日期间的逾期办证违约金（以348507元为基数，按每日万分之一计算）；从本判决生效之次日起每隔三个月向孙恒超、黄文娟支付相应期间的违约金（以348507元为基数，按每日万分之一计算），直至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止；三、驳回孙恒超、黄文娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费601元，减半收取为300元（孙恒超、黄文娟已预交），由孙恒超、黄文娟负担150元，由中山市富裕达房地产有限公司负担150元（中山市富裕达房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付孙恒超、黄文娟）；二审案件受理费601元（孙恒超、黄文娟已预交），由孙恒超、黄文娟负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年四月七日书记员  杨婉婷