葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1402民初2380号原告张艳军，男，1972年8月1日生，汉族，个体，现住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人张鹏，系辽宁岱恒律师事务所律师。委托诉讼代理人张艳德，男，1967年3月22日生，汉族，个体，现住盘锦市双台子区。被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司），住所地葫芦岛市连山区中央大街15号。法定代表人王磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人吴春伟、曾宇，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。原告张艳军与被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张艳军及其委托诉讼代理人张鹏、张艳德，被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司委托诉讼代理人吴春伟、曾宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳军诉称，2013年8月8日，原告与被告签订乐都汇购物中心《店铺租赁合同》。合同中约定，被告将位于葫芦岛市店铺出租给原告，原告用于经营“金百合麻辣烤鱼店”，租期62个月，且合同中明确约定2013年10月16日为乐都汇购物中心开幕日。合同中约定了租金、管理费、租赁保证金、装修保证金的数额和支付时间。同时双方在合同第12.3条款中约定：“若任何一方做出任何虚假陈述，或违反或未能全面履行合同项下的义务，除非对方以书面形式豁免其有关义务的履行，违约的一方应对对方因其违约产生的全部损失包括调查费用及律师和会计师收费，或任何其他形式的损失作出全额赔偿。”合同签订后，原告为按时开业与金百合总部签订加盟合同，并对店面进行了装修装饰，组织购货，且为了实际经营需要聘请了多名员工，一切准备就绪等待开业。2013年11月7日，被告在乐都汇购物中心召开会议，由总经理英国凯伦女士主持并强令要求承租店铺于2013年11月27日必须开业，否则将店铺围挡和视为不配合商场工作。后由于被告没有通过消防验收，不具备开业的法定条件，2013年11月27日没能开业。原告认为，根据双方合同约定，被告负有消防验收合格、负责商场整体开业的义务，被告应将符合租赁用途的店铺交付原告使用，以便实现合同目的。而被告违反该义务，进而导致原告不能实现合同目的，并给原告造成了经济损失，构成违约，对于原告因此造成的各项损失，应予赔偿。故诉至法院，要求被告赔偿原告店铺装修装饰损失155万元、加盟费60万元、利润损失60万元，本案诉讼费、律师费、评估费及其他相关费用均由被告承担。被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司辩称，一、特易购公司交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，并不构成违约。原告承租的店铺位于乐都汇购物中心四层，2013年10月12日，特易购公司取得《建设工程消防验收意见书》，购物中心土建部分整体验收合格。2013年11月26日，购物中心地下一层、地上一层全部商铺（不含肯德基、必胜客）装修工程消防验收合格。2014年3月9日，购物中心二层有3364平方米商铺装修工程验收合格；2014年4月23日，购物中心（包含原告商铺在内）地上二层（5527平方米、19家商铺）、三层（2636平方米，2家商铺）商铺装修工程验收合格。随着商场入住率的逐步提高，2014年8月12日，购物中心二层（2家，291平方米）、三层（1家，144平方米）、四层（4家，2225平方米）商铺装修工程验收合格。2014年4月30日，原告经营的商铺取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。根据消防法第十五条规定，原告租赁的店铺已经取得合法的消防合格证明，可以交付使用。原告于2014年8月26日正式营业，在此之前，购物中心已于2013年11月27日开业经营。本案中，之所以是在整体消防验收合格后分批次取得消防安全检查合格证，就是因为从2013年商场开业后逐步提升了商户入驻率，新商户逐步进场装修，装修完成后陆续进行消防验收取得消防安全检查合格证并开业。这与全国各地很多大型商场的陆续提高入住率和逐步增加开业商户数量的运营模式都是一致的。因此，原告以购物中心没有开业为由，主张特易购公司构成违约没有事实依据。二、原告接收店铺后，实际经营开展经营活动，特易购公司同样不构成违约。2013年11月27日，乐都汇购物中心正式开业；2013年8月15日，特易购公司向原告交付商铺；2013年11月26日，原告在涉案店铺注册了葫芦岛市连山区乐都汇金百合麻辣烤鱼店，原告于2014年8月26日正式营业。营业后，原告经营情况良好，同时向特易购公司报送了营业数据。因此，特易购公司已经向原告交付了能够开业经营的店铺，原告也实际经营。原告主张特易购公司违约同样没有事实依据。三、特易购公司已经对原告进行补偿，原告无权再行主张任何赔偿。2015年9月11日，原告与特易购公司签署《补充协议》，特易购公司对原告的装修损失、货物损失、品牌加盟费、员工工资给予55万元的补偿，并已实际支付。双方同时约定，《补充协议》签订之日起，原告不再因租赁合同向特易购公司主张任何赔偿及补偿，同时租赁合同3.3条也不再适用，原告无权再向被告主张任何索赔。四、原告主张的损失没有依据。即使法院认定特易购公司构成违约，在原告已经实际开业经营的情况下，其在开业时投入的固定资产应当按照其实际使用年限进行折旧，而其投入店铺的可移动物品不应计入原告的损失范围。而且，原告所主张的损失如果成立，损失的发生受多种因素的影响，包括整体商业环境、消费方式、消费观念，以及原告自身经营方式、经营能力等，所谓的损失也不应当完全由特易购公司承担。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，维护特易购公司的合法权益。经审理查明，2013年8月8日，原告与被告签订了乐都汇购物中心《店铺租赁合同》，被告将位于乐都汇购物中心铺位号为L4F010、面积471平方米的餐饮铺位出租给原告，租期为62个月（包括装修期），自交付日起算租期，交付日为2013年8月16日，如与实际交付日不一致的，以进场移交表日期为准，开业日为2013年10月16日，如实际开业日早于上述开业日的，以乙方实际开业日为准。2015年9月11日，原告张艳军（乙方）与被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司）（甲方）签订《补充协议》，约定：自租赁合同生效之日起，截止本补充协议签订之日止，因甲方原因给乙方造成的经营店铺的损失由甲方给予补偿，补偿范围包括但不限于装修损失、货物损失、品牌加盟或代理费损失、员工工资损失等数额合计55万元。自本补充协议签订之日起，乙方不再因租赁合同向甲方主张任何赔偿及补偿，或要求甲方给予任何免租期，租赁合同第3.3条的约定不再适用。另查明，乐都汇购物中心现已消防验收合格，具备开业条件，但尚未整体开业。原告已于2015年9月收到被告给付的补偿款55万元。还查明，本案在审理过程中，经原告申请，本院报送葫芦岛市中级人民法院委托辽宁鸿翔资产土地房地产评估有限公司对原告租赁店铺的装修价值进行评估，评估基准日为2014年5月25日，评估结论：装饰部分367681.76元，电气部分95496.09元，给排水部分8581.23元，可移动资产248249元，合计装修价值为720008.08元。原告为此次评估交纳评估费2万元。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《店铺租赁合同》、《告知函》、检查合格证、邮寄回执、电子邮件、装修合同、清单、图纸、收款收据、记账单、经葫芦岛市中级人民法院委托辽宁鸿翔资产土地房地产评估有限公司作出的评估报告书、评估费发票、被告提供的建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、乐都汇开业照片、乐都汇开业广告、租户进场移交表、租户装修竣工、开业许可证、活动沟通函、补充协议等证据材料载卷佐证，经开庭质证及本院审查，可以作为本案定案依据，本院予以采信。本院认为，原、被告之间签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。依据双方签订的《补充协议》，被告对原告的经济损失已经进行了补偿，且原、被告在《补充协议》中约定乙方（原告）不再因租赁合同向甲方（被告）主张任何赔偿及补偿，故原告要求被告赔偿店铺装修装饰损失155万元、加盟费60万元、利润损失60万元的诉讼请求没有事实及法律上的依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告张艳军的诉讼请求。案件受理费15296元，由原告张艳军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  王晶晶人民陪审员  杜月迪人民陪审员  刘 颖二〇二〇年四月二十四日书 记 员  安 俏