河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初5009号原告：贾威威，男，汉族，1989年12月18日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：王文飞，河南开瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾海周，男，汉族，1964年4月2日出生，住河南省舞阳县。系贾威威之父。被告：漯河市融创置业有限公司，住所地漯河市源汇区柳江西路三里桥村村民委员会三楼。法定代表人：陈民强，该公司董事长。委托诉讼代理人：何超，河南信博律师事务所律师。被告：河南泰坤建筑安装工程有限公司，住所地漯河经济开发区香山路5号。法定代表人：柳继军，该公司董事长。委托诉讼代理人：何超，河南信博律师事务所律师。原告贾威威诉被告漯河市融创置业有限公司（以下简称融创公司）、河南泰坤建筑安装工程有限公司（以下简称泰坤公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾威威的委托诉讼代理人王文飞、贾海周，被告融创公司、被告泰坤公司的共同委托诉讼代理人何超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾威威向本院提出诉讼请求：1.判决融创公司、泰坤公司返还购房款344400元；2.判决融创公司、泰坤公司按照银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息(自2015年11月3日至实际还清之日）;3.判决解除双方签订的商品房买卖合同；4.融创公司、泰坤公司负担本案诉讼费。事实与理由：2014年至2015年期间，贾威威与案外人张国发、张成杰、张要锋、杨秀香、杨春兴、贾海周等系***基金会的小股东。在融创公司、泰坤公司开发融创·未来水岸一期梅园期间，***基金会经过贾威威及众人的允许后，将众人入股的资金投入到该楼盘开发使用，作为对楼盘的出资。融创公司以购房资金的形式对贾威威一行人作出了统计。其中张国发出资4万、张成杰2万、张要锋2万、杨秀香6.5万、杨春兴1.5万、贾海周14.7万。出资到期后，融创公司、泰坤公司未按约定向众人返还款项，在此情况下，经过融创公司、泰坤公司的同意，贾威威出钱将其他人的出资款返还，并取得了众人向融创公司、泰坤公司主张的债权。后经贾威威与融创公司、泰坤公司协商，贾威威的出资款作为购房款使用，融创公司、泰坤公司将开发的房屋一套交付给贾威威。贾威威与融创公司于2015年11月3日签订了《订房协议》，该协议约定的房屋为未来水岸2号楼1单元11层211104号房，面积123平方米，单价2800元／平方米，总房款344400元（详见协议）。泰坤公司于2015年11月3日向贾威威出具收据一份：今收到贾威威未来水岸2#楼1单元11层211104号房款344400元。协议签订后，融创公司迟迟不履行义务，未按照协议约定签订正式购房合同，也没有交付给贾威威房屋。贾威威多次找融创公司、泰坤公司协商，均无结果。至今融创公司、泰坤公司也没有履行交房义务。综上所述，融创公司、泰坤公司拒不履行义务的行为，损害了贾威威的合法权益，根据法律规定诉至法院。融创公司辩称,融创公司与贾威威之间虽签订《订房协议》，但该协议并未实际履行，贾威威也没有将购房款实际交付于融创公司，双方未实际履行该《订房协议》，融创公司与贾威威之间根本不存在商品房买卖合同关系。现贾威威请求融创公司返还购房款没有任何事实及法律依据。泰坤公司辩称，泰坤公司未实际收到贾威威的任何购房款项，贾威威请求泰坤公司返还购房款没有任何事实及法律依据。本案事实情况是泰坤公司与案外人漯河市百瑞商务服务有限公司及项国建签订房屋预售协议书，协议约定:“泰坤公司将部分房屋出售给漯河市百瑞商务服务有限公司及项国建，漯河市百瑞商务服务有限公司及项国建向泰坤公司支付房屋价款”。但协议签订后，漯河市百瑞商务服务有限公司及项国建并未向泰坤公司支付任何房屋款项，项国建只是将其持有的贾威威等人的理财票据寄存到泰坤公司，但该理财凭证并不能直接转化为购房款，泰坤公司与漯河市百瑞商务服务有限公司及项国建之间因《房屋预售协议》并未实际履行便没有产生房屋买卖合同关系，泰坤公司与贾威威之间更不可能产生房屋买卖合同关系。经审理查明，2015年11月3日，经案外人项国建联系，泰坤公司持融创公司给予的空白合同书及收据，以融创公司（甲方）的名义与贾威威（乙方）签订《融创·未来水岸一期—梅园订房协议》（以下简称《订房协议》）一份。该协议约定：甲方融创公司乙方贾威威；房源认筹：房号:2号楼1单元11层21104号房面积:123㎡单价2800/㎡总房款344400元；内容说明：1.本协议签订后，乙方按如上房号价格正式确定购买该房源，项目具备条件签订正式的购房合同时，以产权部门核准的面积多退少补。2.本协议签订后，甲方有义务为乙方保留协议房源。3.签订正式的购房合同时，乙方应在接到甲方通知后的15个工作日内积极配合甲方签订购房合同，购房合同签订后，本协议自动失效；等等。合同签订后，泰坤公司以融创公司的名义向贾威威出具收据一份，载明融创公司收到贾威威房款344400元。该收据加盖了融创公司的印章。贾威威交付购房款的实际情况是：贾威威将购房款3万元及部分亲友在河南省诚信贷款信息咨询有限公司的借款凭证交付给泰坤公司。另查明，2015年，融创公司作为发包人（甲方），泰坤公司作为承包人（乙方）签订《〈三里桥项目融创?未来水岸施工补充合同〉有关的条款补充协议》（以下简称《补充协议》）一份。双方约定：依据双方签订的《三里桥项目融创?未来水岸施工补充合同》，结合项目实际情况，就融创?未来水岸1#、2#楼工程施工的有关事项特订本补充协议。一、双方合作施工模式：经甲乙双方协商，乙方承建的融创?未来水岸(安置房)1#、2#楼在施工期间不再支付工程款，甲方以2750元/平方米平均价格(2#整体)出售于乙方。……四、其他约定:1.关于出售乙方范围相关约定:出售楼栋为2#楼(地上)，2#楼地下室归甲方所有。出售楼栋面积以房屋管理部门确定面积为准，出售价格为2750元/平方米(平均价)，后期乙方(乙方指定业主)办理手续时，甲方应提供必要手续。2.双方核算办法:双方确定的1#、2#施工承包结算价±房屋管理部门确定的2＃楼地上面积×2750元/平方米出现的差值(若正值:甲方支付乙方工程款，若负值:乙方支付甲方房款)。3.关于乙方购买房屋二次出售价格、税收及相关费用:甲方不得干涉乙方二次销售价格，甲方销售乙方价格为2750元/平方米(平均价)，乙方若销售价格高出甲方销售给乙方价格，高出部分的税收及相关费用由乙方承担(承担金额按政府有关部门核定标准执行)，项目在办理相关手续过程中涉及到乙方应承担的费用部分由乙方承担。4.其他:本补充协议仅指融创?未来水岸1#、2#楼，本协议未涉及到条款按原签订的施工补充合同执行。再查明，2015年12月12日，王宏君作为出售方（甲方）泰坤公司的代表，项国建作为买受方(乙方)漯河市百瑞商务服务有限公司（以下简称百瑞公司）的代表，共同签订《房屋预售协议书》（以下简称《预售协议》）一份。双方约定：经双方协商，甲方将位于柳江西路三里桥村西融创未来水岸2#部分房屋出售给乙方。一、甲方将该部分房屋整体出售给乙方，由乙方出售给具体住户，甲乙双方存在买售关系，第三方(即住户)与乙方存在买受关系。二、甲方负责对第三方办理房屋购买有关手续，所售房款手续由乙方出具，与第三方无直接交易。三、房屋出售手续办理后，乙方需向甲方支付首付款为总房款的40％，2015年春节前再支付总房款的30％，余款待工程具备交工条件后一次性付清。四、该协议为甲乙双方共同约定，如因单方违约造成的损失，由违约方承担。五、协议执行过程中，甲方与第三方无任何责权利关系，第三方不得以任何形式和理由与甲方产生经济往来，如果发生，造成的后果和影响由乙方承担。本院认为，关于案涉《订房协议》的性质问题。《订房协议》约定，甲方有义务为乙方保留协议房源，乙方应在接到甲方通知后的15个工作日内积极配合甲方签订购房合同，购房合同签订后，该协议自动失效。因此，《订房协议》的性质为商品房买卖预约而非本约。关于案涉《订房协议》的缔约主体问题。融创公司因为开发案涉项目拖欠泰坤公司工程款，因此，双方签订《补充协议》，融创公司将2号楼交给泰坤公司销售，用来抵顶工程欠款。其后，泰坤公司又与百瑞公司签订《预售协议》，泰坤公司将2号楼整体出售给百瑞公司，由百瑞公司负责对外销售，泰坤公司负责办理购房有关手续，所售房款手续由百瑞公司出具。2015年11月3日，经百瑞公司法定代表人项国建介绍，泰坤公司以融创公司的名义与贾威威签订《订房协议》并出具了收据，贾威威交付的3万元购房款亦由泰坤公司收取，因此案涉《订房协议》的缔约主体为泰坤公司与贾威威。关于案涉《订房协议》应否解除的问题。《订房协议》系预约，预约的标的是签订本约的行为，而非给付金钱或财物的行为，无法强制履行，并且《订房协议》约定的房屋已作为安置房由他人取得，《订房协议》也已经无法推进到订立本约的阶段，故贾威威请求解除《订房协议》的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，案涉《订房协议》解除后，产生的法律后果是当事人双方相互返还对方的给付。泰坤公司收取了贾威威购房款3万元以及借款凭证，应当将该3万元以及占用期间的银行贷款利息一并返还给贾威威。泰坤公司收取贾威威借款凭证的行为，给贾威威造成房屋买卖合同已经成立且借款凭证能够抵顶购房款的合理信赖，由此引发的纠纷不属于本案的审理范围，当事人双方可另循途径解决。融创公司虽然在空白《订房协议》以及收款收据上加盖了公章，但这是基于泰坤公司对外销售时必须以开发公司的名义签订合同，在整个合同的订立以及收款过程当中，融创公司都无人参与，没有作出意思表示，与贾威威之间不成立房屋买卖合意，并且贾威威对此也是知道或者应当知道的。因此，贾威威请求融创公司承担民事责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除河南泰坤建筑安装工程有限公司与贾威威于2015年11月3日签订的《融创·未来水岸一期—梅园订房协议》；二、河南泰坤建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起三日内返还贾威威购房款3万元及利息损失（利息损失以3万元为基数，自2015年11月3日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日至付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回贾威威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3235元，由贾威威负担2000元，河南泰坤建筑安装工程有限公司负担1235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二〇年四月十二日书记员  明星