北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26380号原告：沙初犊，男，1974年12月18日出生，汉族，北京市海淀区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：朱洪喜，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告：贺海水，男，1969年8月13日出生，汉族，内蒙古自治区通辽市科尔沁区人，住北京市朝阳区，身份证号×××。委托诉讼代理人：张白羽（贺海水之妻），1978年8月13日出生，汉族，北京市朝阳区人，住该处，身份证号×××。被告：汤会新，男，1973年11月27日出生，汉族，北京市顺义区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：古彦龙，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律服务工作者。原告沙初犊与被告贺海水、汤会新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员罗旭华独任审判，公开开庭进行了审理。原告沙初犊的委托诉讼代理人朱洪喜，被告贺海水的委托诉讼代理人张白羽，被告汤会新的委托诉讼代理人古彦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙初犊向本院提出诉讼请求：1．二被告共同退还原告购房款220万元及利息（从2019年8月12日计算至实际付清之日止，以220万元为计算基数，按照年利率百分之六计算）；2．二被告赔偿原告装饰装修损失80万元；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：二被告将位于北京市顺义区×镇×村×路×号院合法拥有的房屋转让给原告，即由贺海水与原告于2017年5月19日签订《转让协议》：贺海水将2006年4月4日签订的《苗圃承包合同书补充协议》中所购苗圃机井、场部房屋，即位于北京市顺义区×镇×村×路×号院合法拥有的房屋转让给原告。后原告支付220万元的房款，后原告进行装修、装饰花费80万元。但于2019年6月1日×镇人民政府对涉诉的房屋认定为违建进行了强制拆除。后贺海水对×镇人民政府的强拆行为进行行政复议，虽行政复议的结果是撤销了×镇人民政府做出的（2019）第×号《强制拆除决定书》，但该涉诉房屋为违法建筑是确定的，故原告为维护其合法权益依法诉至贵院请求裁判。被告贺海水辩称：不同意原告沙初犊的全部诉讼请求，要求人民法院依法判决自己对原告沙初犊不承担任何赔偿责任。具体理由如下：1．自己于2015年8月将本案诉争房屋及土地租赁权转让给本案被告汤会新，转让完成后，被告汤会新即成为该土地使用权人和房屋所有权人，本案诉争房屋买卖合同行为系汤会新与沙初犊二人之间发生的转让行为，与自己无关，所有转让费用均为汤会新个人收取，汤会新收取220万元转让费用后，未向自己进行任何分配。自己应汤会新、沙初犊二人要求在相关转让协议上签字，二人要求自己签字的理由是自己为土地的原始租赁人和房屋建设人，这样做手续完备，但自己实际未参与二人的转让行为，也未收取任何费用，自己与原告签署的协议中也未约定任何转让费用。综上，自己虽然在相关房屋转让协议中签字，但并非实际交易主体，对原告不承担任何返还和赔偿义务。2．本案诉争房屋现已被认定为违法建筑拆除，故自己就本案诉争房屋所签署的相关转让合同效力为无效合同，在合同无效的情况下，双方应各自承担返还义务，而自己未向原告收取任何费用，故对原告无任何返还义务。3．原告在受让本案诉争房屋时，即明知或应当知道该房屋手续不齐全，其对房屋进行的任何装饰、装修、添附行为，均为自行扩大损失的行为，应自行承担不利后果，自己对此不应承担任何赔偿责任。综上，自己并非本案诉争房屋买卖合同的实际交易主体，未收取原告任何费用，不应对原告承担连带赔偿责任。被告汤会新辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告要求返还购房款220万及利息，本身收取的220万是苗圃、房屋及土地使用权的一并转让费，合计为220万，并不仅是房屋的，当时的转让房屋面积为1000平米，在转让协议中明确约定了土地使用权一并转让；第二，这次拆除的违建是2200平米，增加的1200平米是原告自己增加造成的损失，并不是二被告造成的；第三，是否违建，被告贺海水已经向政府行政复议，结果是撤销×镇政府作出的强制拆除决定书，也就是说拆除的这块土地应该是政府拆除违法；第四，拆除是政府拆除行为，并不是二被告拆除的，其损失应该向×镇政府索要，与被告无关；综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：北京市顺义区×镇×村经济合作社（以下简称×村合作社）作为甲方，张柏林、贺海水作为乙方，双方于2006年4月4日签订了《苗圃承包合同书》，约定甲方将村北的108亩苗圃地出租给乙方，租赁期限为25年，自2006年4月4日至2031年4月4日，每年租金43200元。同日，×村合作社作为甲方，贺海水作为乙方，双方还签订了《苗圃承包合同补充协议》，该补充协议载明：乙方承租甲方苗圃，就乙方购买甲方苗圃机井、场部房屋一事达成下列协议（原合同机井、设备一款取消，即甲方权利义务第二条）：1．甲方机井一眼及现有设施一次性卖与乙方，作价7500元。2．甲方低压线路到机井并供乙方使用，丢失损坏乙方赔偿，水电费及其他一切开支乙方自己负责。3．甲方场部房屋及其他建筑一次性卖与乙方，作价7500元。4．以上款项协议签订时一次性上交甲方。5．场部占地1．5亩，每年每亩乙方上交土地租金400元，合款600元，协议签订时立即交齐，以后每年4月4日前与苗木土地租金同时上交甲方。6．甲方场部房屋，乙方在原址翻建、装修自己负责，不得扩大建筑占地面积，合同期满所有建筑物无条件归甲方所有，乙方不得拆迁、变卖。2015年8月10日，贺海水作为甲方，汤会新作为乙方，双方签订《土地租赁协议》，约定甲方将北京市顺义区×镇×村×路×号所属土地约4亩的土地出租给乙方使用（使用面积以实际丈量为准）。乙方租赁土地的用途以村委会原始合同为准。租赁期限为16年，从2015年8月10日至2031年4月4日，租用该地的面积为4亩，每亩年租金为1500元，租金总额为10万元（含现有铁艺围栏）。同日贺海水和汤会新还签订了《房屋转让协议》，该协议约定：经自愿协商一致，贺海水将自己北京市顺义区×镇×村×路×号院合法拥有的一房屋转让给汤会新，双方就房屋转让事宜达成以下合同条乱，以资共同遵守：第一、转让房屋的基本情况（以下简称该房屋）位于北京市顺义区×镇×村×路×号院，房屋机构为砖混，建筑面积约1000平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、花园及其附属设施），庭院实际使用面积2．5亩；第二、双方商定该房屋转让价格为120万元；第三、付款方式为：协议签订当日，乙方给付甲方50万元；五日内给付余款50万元；第四、房屋交付甲方应于合同生效之日起60日内，将上述房屋的全部钥匙交付给乙方后，乙方把余款20万元交付给甲方，甲方完成房屋交付后，上述房屋的占有、使用、受益、处分权归乙方行使；第六、标的物：1．顺义区×镇×村约二亩半四周院墙为准，地上建筑物、树木等设施。2．土地经营权转让（以原始大队合同为准）。第七、甲方有义务积极配合乙方到大队过户。协议签订后，汤会新向贺海水支付了120万元，贺海水将涉诉房屋及土地交付给了汤会新。2017年5月19日，贺海水作为甲方，沙初犊作为乙方，双方签订《转让协议》，该协议约定：经自愿协商达成一致，甲方将2006年4月4日签订的《苗圃承包合同书补充协议》中所购苗圃机井、场部房屋，即位于北京市顺义区×镇×村×路×号院合法拥有的房屋转让给乙方，双方就房屋转让事宜达成以下合同条款，以资共同遵守。第一条：转让标的物，位于北京市顺义区×镇×村×路×号院。该房屋结构为砖混，建筑面积约1000平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、屋前花园）含房屋西侧42*25米小院，以四周院墙为准。第二条：苗圃用地使用权转让，以×村经济合作社原始合同为准。第三条：付款方式为本合同签订之日后，乙方一次性付清转让费。第四条：本合同签订之日起，该房屋所有权即苗圃用地使用权一并转让给乙方。第五条：甲方有义务积极配合乙方到×村委会过户。《转让协议》签订后，涉诉的北京市顺义区×镇×村×路×号院由汤会新交付给了沙初犊，沙初犊于2017年4月26日、6月5日、9月11日、2018年1月3日以银行转账的方式分四次向汤会新共支付了220万元。2018年2月3日，汤会新为沙初犊出具了收条，载明×村苗圃房全部房款220万元已经收到。2019年5月16日，×镇政府对涉诉房屋作出《限期拆除决定书》，主要内容为：贺海水在北京市顺义区×镇×村西北侧建设的2层砖混结构建筑物1处，建筑面积227．5平方米，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《北京市城乡规划条例》第二十九条的规定，属于违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，责令贺海水于2019年5月19日前自行拆除，逾期未拆除，将依法组织拆除。同年5月19日，×镇政府作出《催告通知书》，责令贺海水自接到通知书之日起3日内自行拆除。5月22日，×镇政府作出《强制拆除决定书》，主要内容为：贺海水接到《限期拆除决定书》《催告通知书》后，逾期仍未自行拆除违法建设，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，×镇政府决定于2019年6月1日对上述违法建设进行强制拆除。因未自动履行拆除义务，2019年6月1日，×镇政府将涉诉的×村×路×号院内的建筑物全部予以强制拆除。另，2019年6月6日，北京市规划和自然资源委员会出具《关于核实申请人建筑规划审批情况的函》（京规顺执函[2019]第×号），内容为：经查，位于×镇×村集体土地上的由贺海水建有1层砖混结构房屋3栋，建筑面积2200平方米，未依法取得乡村建设规划许可证。后贺海水对《强制拆除决定书》不服，向北京市顺义区人民政府提出行政复议申请，请求撤销该《强制拆除决定书》。北京市顺义区人民政府于2019年7月11日做出顺政复字（2019）×号行政复议决定书，认为×镇政府提交的证据不能证明其做出涉案强制拆除决定之前，比照正当程序原则履行了现场检查、勘验等程序，给予了申请人行政复议、行政诉讼期限，查清了涉案建筑物的规划许可情况等案件事实，故×镇政府做出的《强制拆除决定书》明显不当，决定撤销×镇政府做出的（2019）第×号《强制拆除决定书》。贺海水称自己与沙初犊并不存在真实的房屋买卖关系，而是沙初犊与汤会新之间存在买卖关系，之所以用自己的名义与沙初犊签订《转让协议》，是应汤会新与沙初犊的要求，因为他们认为自己是与×村合作社原合同的签订者，所以用自己的名义签署合同较为合适，实际上《转让协议》的洽谈、商定都是汤会新与沙初犊决定的，款项也是由沙初犊直接支付给汤会新，自己从未参与过实际事务。汤会新、沙初犊对此表示认可，承认涉诉房屋、土地转让事宜确与贺海水无关，相关地块、房屋在此之前就已经转让给了汤会新，仅因为贺海水是原合同的原始承包人，所以双方商量后决定用他的名义签订《转让协议》。沙初犊称自己受让涉诉房屋后，花费80万元进行了装修、改造、植树等，因此在房屋强拆后，要求赔偿上述损失，为此提交了现场照片、改造工程表、收据、转账凭证等证据予以证实。其中收据显示沙初犊向案外人吴艳领支付了“×苗圃配套改造工程款”78万元，转账凭证显示沙初犊共计向吴艳领转账37万元。沙初犊称吴艳领是该苗圃配套房改造工程的承包人。贺海水、汤会新对上述证据中除现场照片外的其他证据均不予认可，称沙初犊在购买房屋后又自行增建了1200多平方米的建筑，原有的建筑才1000平方米，并且沙初犊还将自己原有的约300平方米彩钢房拆除后进行了扩建，同时二层顶上原来一半是彩钢板一半是露台，沙初犊也进行了改建，因此无法证明其主张的款项都是花在转让房屋的装修装饰上，其自行改、扩建形成的建筑被拆除后应当由其自行承担损失。沙初犊承认确实将原来的彩钢房拆除了，但二层仅仅是在阳台上面加了钢结构，否认增建了1200多平方米的建筑，称自己也不清楚行政复议决定书中载明的2200平方米建筑是怎么回事，认为其指的可能是整个院落的面积，但贺海水、汤会新对此予以否认。上述事实，有当事人双方陈述、《苗圃承包合同书》、《苗圃承包合同补充协议》、《土地租赁合同》、《房屋转让协议》、《转让协议》、转账记录、收条、现场照片、行政复议决定书、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：对于贺海水是否应当承担退还房款及利息、赔偿损失的责任，关键在于贺海水是否为本案适格的被告。尽管在沙初犊2017年5月19日签订的《转让协议》上载明的转让方为贺海水，但是根据已查明的事实，沙初犊在签订该《转让协议》时已明知其标的物早在2015年8月10日就由贺海水转让给了汤会新，涉诉转让事宜均为沙初犊与汤会新直接协商、确定，贺海水并未参与双方《转让协议》的签订事宜，其系应沙初犊、汤会新之要求为配合签订《转让协议》才作为《转让协议》的转让方签字，并且220万元的转让费用也是沙初犊与汤会新商定后由沙初犊直接支付给的汤会新，贺海水对《转让协议》实际上不承担任何权利义务，显然，贺海水并非所涉《转让协议》的真正合同相对方，《转让协议》所涉及的合同主体应当为沙初犊和汤会新，因此沙初犊要求贺海水与汤会新共同承担退还房款及利息、赔偿损失的责任，缺乏依据，本院对此不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉诉的《转让协议》，载明将2006年4月4日签订的《苗圃承包合同书补充协议》中所购苗圃机井、场部房屋即位于北京市顺义区×镇×村×路×号院的房屋1000余平方米转让给沙初犊，同时在该协议中约定苗圃用地使用权转让以×村经济合作社原始合同为准，尽管双方对《转让协议》涉及的×村经济合作社原始合同指向的苗圃用地的面积、位置等问题存在争议，但无论是依据沙初犊还是汤会新所主张的苗圃用地，都包含了《转让协议》中所载明的大量地上建筑物的，并且从该《转让协议》所约定的转让费的数额来看，也远远高于正常的土地的租赁价格。同时，从土地及其地上物两者之间的属性来看，两者往往密不可分，在转让地上物时势必会连带转让所涉土地的使用权，仅仅针对土地使用权或仅仅针对地上物均不符合农村房屋交易的常态。根据顺政复字（2019）×号行政复议决定书所查明的事实，经管×镇政府的《强制拆除决定书》被撤销，但涉诉土地上用以转让的地上建筑物确实未取得过相应的乡村建设规划许可证，因此《强制拆除决定书》被撤销并不能否定涉诉地上建筑物为违章建筑，所以《转让协议》中关于地上建筑物的转让无效，由于土地及其地上物的不可分性，故双方所签订的《转让协议》中所涉及的土地使用权的转让也无效，因此本院认定《转让协议》因为违反法律法规的禁止性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此转让合同无效后，汤会新作为《转让协议》的实际当事方和房款收取方，应当向沙初犊返还相应款项。对于沙初犊要求赔偿的损失，根据双方的陈述及提交的现场照片等证据，可以认定沙初犊对涉诉房屋进行过装修、改造。沙初犊主张损失为80万元，尽管其为此提交了改造工程表、收据、转账记录予以证实，但是上述证据均为其与案外第三人所形成，汤会新等人对此也不予认可，并且根据现场照片及双方陈述，结合沙初犊未能对《转让协议》载明的建筑面积与行政复议决定书中认定的建筑面积之间的面积差异做出清楚、合理的解释的情况，可推知沙初犊对原有房屋应存在改扩建行为，而并非仅是对原有房屋的装饰装修，因此上述证据根本不足以认定沙初犊所主张的损失数额。综上，由于涉诉房屋已经被拆除，不再具备勘验、评估的条件，因此考虑到原始合同的租赁期限、涉诉房屋购买后的实际使用时间、现场的装修装饰及改扩建情况、双方对导致《转让协议》无效的过错程度等因素，本院根据本案的实际情况酌情确定汤会新应当返还的房款及损失赔偿的数额，对于沙初犊诉讼请求过高部分，本院不予支持。至于沙初犊要求支付的相关利息，显然缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汤会新给付原告沙初犊购房款及损失赔偿款共计二百一十万元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告沙初犊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千四百元，由原告沙初犊负担四千六百二十元（已交纳），由被告汤会新负担一万零七百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  罗旭华二〇二〇年四月十日书记员  赵新月