河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初690号原告：王德龙，男，汉族，1972年8月26日出生，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：张元卓，河南荣祥律师事务所律师，执业证号4113201410855584（特别授权）。被告：杨俊青，男，汉族，1976年8月27日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：张泽红，河南大法律师事务所律师，执业证号14113201611250691（特别授权）。原告王德龙与被告杨俊青为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德龙及其委托诉讼代理人张元卓、被告杨俊青及其委托诉讼代理人张泽红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除与被告之间于2018年3月7日所签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告退还自2020年1月26日至2020年3月20日（54天）的租赁费19232元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告在内乡城邮政广场西侧门面房一间、二楼五间的房屋于2018年3月17日出租给乙方经商。合同约定租期为5年，房租一年一交。每年提前一个月付清下一年的租金。原告将房租交到2020年3月20日，使用到2020年1月26日后，因新冠病毒发生，被迫关门，全国封城，原告与被告协商解除租赁合同，被告坚持不同意。根据《合同法》的规定原告与被告之间所签订的租赁合同属于无效合同。如果房屋没有规划许可证，就是标的物不合法，就应该确认合同无效。原告为支持其诉请，向本院提供如下证据：1、2018年3月17日房屋租赁合同一份，证实双方签订了一份租赁合同，形成了租赁关系，约定了付款方式及期限。照片两份，第一份照片证实2020年3月22日原告将租赁被告的钥匙通过EMS方式邮给被告，并附有告知书一份，告知因受疫情影响，店铺倒闭，原告无力承租下去。原告作为外省人员只好通过电话沟通，房屋不能再租赁。另一份照片，证明MOMO店形势不好，被迫关门的事实。证人证言，证实原告货物挤压严重，经营不下去的事实。被告辩称，一、原告诉请解除2018年3月17日与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还租赁费19232元，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。《合同法》94条规定的解除合同的条件包括：因不可抗力致使不能实现合同目的。我国《民法通则》153条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见、不能避免并不能克服是对不可抗力范围的原则规定，一般说来，不可抗力包括：自然灾害、战争、社会异常事件、政府行为。原告所述2020年1月26日之后因新冠肺炎疫情发生被迫关门，属于不可抗力的大环境，根据《合同法》94条的规定要求解除合同，被告对该条款的理解显然有误。不可抗力事件的发生，对履行合同的影响可能有大有小，有时只是暂时影响到合同的履行，可以通过其他办法来实现合同的目的，对此不能行使法定解除权。也就是说只有在不可抗力达到了致使不能实现合同目的的程度，才能解除合同，并不是说出现不可抗力就必须解除合同。且从2020年3月10日起，我县已经安全有序全面恢复社会经济秩序，县城内的服装店已经可以开始营业，本案中，疫情的发生只是暂时影响到合同的履行，对合同的继续履行影响不大，原告不具备行使法定解除权的必要条件。且疫情是否属于不可抗力应当由法院来认定，我们认为疫情属于履行合同过程中的特殊事件、特殊时期，属于常规的经营风险，双方都没有预见也都没有过错。被告出租的房屋来源合法，有向第三人出租的权利，《房屋租赁合同》属于有效合同，合同的双方应当继续履行合同。争议房屋系张雷全所有，张雷全有土地使用证及房权证，对房屋拥有所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利。张雷全将房屋出租给被告，没有违反任何法律规定。被告租赁了包括本案出租房屋在内的内乡邮政广场西临县衙路的五间两层建筑面积为690平方米的房屋，有将房屋租赁给第三人的权利。《合同法》明确规定：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告根据合同的约定交付了房屋，全面履行了义务，原告应当根据合同的规定履行支付租金的义务。到目前为止，原告本应支付2020年3月20日至2021年3月19日的房租13万元，但原告非但没有按照合同约定按时足额支付房租，却起诉被告要求解除合同，并返还2020年1月26日至2020年3月20日的房租19232元，明显属于恶意诉讼，意在拖延支付租金的时间，增加被告的经济成本，被告将保留追索赔偿的权利。原告请求解除合同，却认为《房屋租赁合同》属于无效合同，解除合同与确认合同无效是两个不同的法律概念，不能在一个诉讼中同时使用两个诉权。就解除权而言，不符合法定解除要件，而本合同不属于合同无效的范畴。综上，被告出租的房屋来源合法，符合法律规定，原告要求解除合同没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉请，并责令原告继续履行合同，及时足额支付租赁费。被告为支持其辩称，向本院提供如下证据：证据一：2018年3月17日，王德龙与杨俊青签订的《房屋租赁合同》一份，证明王德龙租赁杨俊青位于内乡邮政广场西侧门面房一间、二楼五间，约定租赁期限为5年，前三年每年租金13万元，后两年每年租金15万元，每年提前付清全年房租的事实；合同手写添附内容证明王德龙已经明知并认可房屋来源合法；证据二：《告知书回复函》、中国邮政邮件寄交单及运单轨迹查询各一份，证明对王德龙收到《告知书回复函》，杨俊青明确要求继续履行合同，且王德龙发出的告知书依法不生效；证据三：杨俊青与张雷全的《房屋租赁合同》及收款人为张雷全的《收据》各一份，证明杨俊青出租给王德龙的房屋在租赁期内，且杨俊青有出租给第三人的权利；证据四：土地使用证及房权证各一份，证明杨俊青租赁的房屋来源合法；证据五：内乡新冠肺炎疫情防控指挥部（第十号）公告一份，证明2020年3月10日起，我县已经安全有序全面恢复社会经济秩序，县城内的服装店已经可以开始营业的事实；证据六：照片一张，证明位于涉案房屋对面的王德龙的另一个服装店仍在营业的事实。被告当庭提起反诉，但在法律规定的期限内未交纳反诉费，应视为其放弃反诉。上述证据经当庭举证，本院认证如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人的陈述及对案件证据的认证，本院对案件事实认定如下：2018年3月17日被告杨俊青将其租赁张雷全的位于内乡邮政广场西侧门面房一间、二楼五间房屋转租给原告王德龙，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为5年，自2018年3月20日起至2023年3月19日，房租一年一交，每年提前一个月付清下一年的租金，前三年每年租金为壹拾叁万元，后两年每年租金壹拾伍万元。协议签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告将房租交到2020年3月20日。2020年1月26日后，因新冠肺炎病毒发生，政府采取封闭措施，原告与被告协商解除租赁合同，被告不同意，双方产生诉争，原告诉至法院。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案是租赁合同纠纷，根据《合同法》第二百一十二条的规定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给租赁人使用，承租人定期给付约定的租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。承租人的合同义务就是按照合同约定给付租金并归还房屋，即金钱给付义务和房屋归还义务。《合同法》司法解释二第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2020年1月起发生在我国的新冠肺炎疫情，各级政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是原告在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该种情形一定程度地对原告所经营的服装销售活动产生了影响，客观上使原告的经营收益受到一定的损失，属情势变更的情形，但这种损失是否造成原告从根据上不能实现合同目的，并向被告履行支付租金的合同义务，原告并无相关证据予以证实。且在疫情发生后的不到两个月的时间内，本地已经解除了封城措施，安全有序全面恢复社会经济秩序，各类商店有条件地恢复了经营活动，且原告在诉争房屋对面经营的服装店仍在正常营业，原告以因疫情而积压货物过多，致使经营困难要求解除合同，不符合客观现实情况，也不符合相关法律规定，故对此诉请不予支持。但原告在疫情期间因经营活动受到限制，客观上造成了一定的损失，这种损失原、被告双方均无责任，故根据公平原则，被告也应承担部分损失，此损失可以适当减少原告的租赁费用为限，即在疫情发生期间原告以每月租赁费减半向被告支付为宜，原告在疫情发生期间已支付的两个月的租赁费可冲抵后期的租赁费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王德龙的诉讼请求。案件受理费330元，减半收取为165元，由原告王德龙承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王充飞二〇二〇年四月二十二日法官助理吴阳书记员范江平