重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初27964号 原告（案外人）：谭华星，女，1955年12月28日出生，汉族，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：赵光华，重庆君毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐建华，重庆君毅律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：重庆两江新区科易小额贷款有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码91500000092418569E。 法定代表人：代兵，公司董事长。 委托诉讼代理人：李含斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李威，北京德恒（重庆）律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：邱道清，男，1963年4月12日出生，汉族，住重庆市开县。 第三人（被执行人）：重庆尊诚房地产开发有限公司，住所地重庆市开县汉丰街道永兴社区南山中路221号，统一社会信用代码91500234671041807R。 法定代表人：谢家田，公司董事长。 诉讼代表人：重庆经纬资产清算有限公司，重庆尊诚房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：颜坤，男，重庆经纬资产清算有限公司员工。 委托诉讼代理人：陈浩，男，重庆经纬资产清算有限公司员工。 原告谭华星与被告重庆两江新区科易小额贷款有限公司（以下简称科易小贷公司）、第三人邱道清、重庆尊诚房地产开发有限公司（以下简称尊诚房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日受理后，依法适用普通程序于2019年12月25日和2020年1月14日两次公开开庭进行了审理。原告谭华星及委托诉讼代理人赵光华、徐建华，被告科易小贷公司的委托诉讼代理人李含斌，第三人邱道清到庭参加诉讼。第三人尊诚房地产公司的管理人委托公司员工颜坤、陈浩代表尊诚房地产公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭华星向本院提出诉讼请求：1.停止对位于重庆市开县XX街道XX路X号X幢X-X-1房屋的执行并解除查封；2.确认原告与邱道清于2008年7月签订的《房屋转让协议》合法有效，并要求邱道清协助原告立即将位于重庆市开县XX街道XX路X号X幢X-X-1房屋过户至原告名下。事实和理由：被告科易小贷公司与第三人尊诚房地产公司、邱道清等公证债权文书一案，重庆市江北公证处于2016年12月14日作出（2016）渝江证字第13045号执行证书，被告科易小贷公司依据该执行证书向重庆市渝北区人民法院申请执行，法院于2017年3月28日作出（2017）渝0112执97号之三执行裁定书、协助执行通知书，查封了邱道清名下位于重庆市开县XX街道XX路X号X幢X-X-1房屋。基于上述执行，原告于2019年5月向渝北区人民法院提出执行异议申请，请求停止执行并依法解除对重庆市开县XX街道XX路X号X幢X-X-1房屋的查封。2019年10月11日，原告收到渝北区人民法院作出的（2019）渝0112执异467号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为该执行裁定书“原告明知涉案房屋属于移民安置房，不能变更登记，而未能办理房屋过户登记系可归责于原告自身的原因”的认定是错误的，理由如下：一、国家及地方法律法规没有移民安置房不能办理变更登记的相关规定。二、原告与邱道清签订购房合同的时间、全部支付房款时间及实际入住时间都在涉案房屋查封前，且原告一直居住在该房屋内并缴纳水电气费等。三、邱道清为尊诚房地产公司进行担保的时间是2015年9月29日，原告与邱道清签订购房合同、全部支付房款时间及实际入住时间也是在此之前。四、2015年6月12日，重庆市开县国土资源和房屋管理局为该房屋办理了312房地证2015字第XXX号证书。领取房产证后，原告一直催促邱道清办理房屋过户手续，但邱道清一直拖延，直到2017年8月才同意与原告办理过户手续，但该房屋于2017年4月查封。五、执行裁定下达前未经听证，该案的其他情况如下：尊诚房地产公司向被告科易小贷公司提供了抵押担保的车位200多个，该资产拍卖或变卖后足以偿付被告的债权，且也应当先执行该抵押担保物；尊诚房地产公司的破产管理人已与被告协商，先解压50个车位进行出售，按市场价值该部分车位出售后款项足以归还所欠债务；原告入住涉案房屋的家庭成员有87岁患有高血压、心脏病的母亲彭XX，还有63岁患有高血压、糖尿病的谭华星以及63岁患有脑垂体癌症的唐XX，且都系退休教师并只有唯一一套住房。综上，根据相关法律规定，原告对上诉房屋享有的权利符合法律规定，能够排除执行，请求法院支持原告的全部诉讼请求。审理中，原告自愿将诉讼请求变更为：1.停止对位于重庆市开县XX街道XX路X号X幢X-X-1房屋的执行并解除查封；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告科易小贷公司辩称，（2019）渝0112执异467号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人邱道清辩称，对原告的诉讼请求没有意见。因涉案房屋系移民房，2015年之前不能办理房产证，2015年之后可以办理房产证，我出的委托书委托原告办理的房产证，房产证办理好后一直在原告手中，原告多次要求我过户，但因过户就无法享受国家移民政策，我想领完移民款后过户给原告，且也可以少缴税，固而不愿意给原告办理过户，直到拖至2017年。 第三人尊诚房地产公司辩称，不了解相关情况，没有意见，也不是适格主体。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了房屋转让协议、国网重庆市电力公司电费清单、重庆市国家税务局通用机打发票、景苑小区业主缴物业费记录、312房地证2015字第XXX号房地产证、收据、开县旧县城企业职工移民统建房专用缴款单、收条、重庆市开县旧县城国有破产企业和改制企业职工租住非成套房移民迁建销号合同、无房证明、抵押合同、借款合同、保证合同、（2015）渝江证字10401号公证书、（2016）渝江证字第13045号执行证书、（2019）渝0112执异467号执行裁定书及（2017）渝0154破申3号民事裁定书等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实： 2015年9月29日，被告科易小贷公司（甲方）与第三人尊诚房地产公司（乙方）签订《借款合同》（科易小贷2015年借字第09130号），主要载明：乙方因经营需要向甲方借款6000000元，借款期限6个月，自2015年9月29日起至2016年3月28日。为确保按时偿还借款本息，乙方同意就本合同向公证处申请赋予强制执行效力的公证，在发生违约情况下，甲方可直接向公证处申请执行证书并向人民法院申请强制执行。 同日，被告科易小贷公司（甲方）与第三人尊诚房地产公司（乙方）签订《抵押合同》，主要载明：本合同担保的主合同为甲方与债务人签订的编号为（科易小贷2015年借字第09130号）的《借款合同》及其项下所有分合同、借款借据。乙方自愿提供合法拥有所有权且有权处分的房屋（以权证载明信息为准）为主合同项下发生的所有债权提供抵押担保，抵押物为登记在尊诚房地产公司名下的280个车位。 同日，被告科易小贷公司（甲方）与第三人邱道清（乙方）、案外人黄光明（乙方）等签订《保证合同》，主要载明：乙方为借款人主合同（科易小贷2015年借字第09130号《借款合同》）项下应履行的和承担的责任向甲方承担连带责任保证，保证期间为主债权的清偿期届满之日起两年。当债务人未依约履行债务时，无论甲方对主合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押及其他任何形式的担保方式），乙方均应承担担保责任项下全部保证担保责任并放弃一切担保法以及物权法上针对甲方的抗辩。为确保及时履行保证责任，乙方同意就本合同向公证处申请赋予强制执行效力的公证，在发生违约情况下，甲方可直接向公证处申请执行证书并向人民法院申请强制执行。 2015年10月15日，重庆市江北公证处出具（2015）渝江证字10401号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，主要载明，自上述《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。 2016年12月14日，重庆市江北公证处出具（2016）渝江证字第13045号执行证书，主要载明：申请执行人科易小贷公司可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为尊诚房地产公司、邱道清等。执行标的为：本金（人民币）肆佰肆拾壹万元整及利息、罚息、复利以及申请执行人为实现债权产生的费用。 被告科易小贷公司凭借该13045号执行证书向本院申请强制执行。本院于2017年3月28日作出（2017）渝0112执97号之三执行裁定书、协助执行通知书，查封了邱道清名下的位于重庆市开县XX街道XX路X号X幢X-X-1房屋。 谭华星以案涉房屋归其所有为由提出书面异议，要求中止对案涉房屋的执行。2019年10月10日，渝北区人民法院作出（2019）渝0112执异467号执行裁定书，驳回了谭华星的异议请求。原告收到该裁定书后不服，在法定期限内提起本案之诉。 本案中，原告谭华星为证明其于2008年从邱道清处购买案涉房屋,已支付全部购房款并实际入住，出示了《销号合同》、《房屋转让协议》、《收条》、《委托书》、《开县旧县城企业职工移民统建房专用缴款单》、《统建还房结算收据》、《房屋产权证书》、水电费发票、《缴纳物业费记录》、《有线电视缴费记录》等证据原件，具体内容如下： 2008年7月4日，开县商业委员会（甲方）与第三人邱道清（乙方）签订《重庆市开县旧县城国有破产企业和改制企业职工租住非成套房移民迁建销号合同》，主要载明：乙方原租住的非成套公有住房属淹没登记房屋，自愿申请购统建房一套进行移民搬迁。乙方应交购买房屋预算金额为50277.34元。按开县府办（2004）188号文件的规定，乙方应交申购建房款=（518元/㎡×60㎡+680元/㎡×40㎡）-（3.71元/年×工龄年数×原租房㎡）。实际应交购房款按《房地产权证》确认的面积和楼层进行结算。在签订本合同时，向甲方交清申购房预算款，在领取新《房地产权证》时，按该证确认的面积和楼层进行结算，多退少补。 以第三人邱道清为甲方（卖方），原告谭华星为乙方（买方）签订了《房屋转让协议》，主要约定：一、甲方自愿将开县破产企业职工统建房裕华小区还房给甲方100㎡的住房一套转让给乙方。二、房屋转让价格，每平方米为950元，共计币：玖万伍仟元正。三、付款方式：协议签订时，乙方一次性付给甲方人民币44700元，甲方应缴纳的建房款50277.34元由乙方缴纳。今后办理房屋产权证时，该房屋的结算由乙方全额承担。四、水、电、天然气、有限电视的费用全额由乙方承担。五、该房屋的销号合同由甲方办理后，交给乙方。六、房屋过户办理及相关费用由乙方办理并全额承担一切税费，甲方配合乙方办理，并提供相关手续。七、房屋抽签，由乙方办理，甲方提供房屋抽签委托书……。 2008年7月4日，第三人邱道清出具《收条》一张，载明：“今收到谭华星购房款44700.00元（大写：肆万肆仟柒佰元整）。”以及重庆农村商业银行股份有限公司开县支行金贸路分理处出具《开县旧县城企业职工移民统建房专用缴款单》，载明：交款人：邱道清，收款单位：开县商业委员会（企统迁），人民币伍万零贰佰柒拾柒元叁角肆分（¥50277.34），电话号码138XXXX4789。原告另提交了中国移动缴费发票一份，证明该电话号码系谭华星所有。 2008年8月30日，第三人邱道清（委托人）向谭华星（受委托人）出具《委托书》一份，主要载明：其不参加“裕华小区”分房抽签，现委托谭华星为其代理人，全权代理其抽签。 2015年6月2日，开县淹没工矿企业及其职工住房搬迁工作领导小组办公室出具《收据》一张，主要载明：交款单位：邱道清（景X-X-X-1），人民币：捌仟贰佰玖拾伍元五角（8295.5元），收款事由：统建还房结算。 2015年6月12日，开县国土资源和房屋管理局出具312房地证2015字第08016号房地产证书，主要载明：权利人：邱道清，坐落：开县XX街道X路X号X幢X-X-1，房屋建筑面积：108.07㎡，套内建筑面积：95.94㎡。 至原告起诉时，邱道清仍未为原告办理案涉房屋过户登记手续。 另查明，重庆广播电视信息网络有限公司开州分公司出具《有限电视缴费记录》，显示客户姓名为谭华星，详细地址X路X栋X单元X-1，自2011年12月24日至2018年6月25日有8次预存缴费记录。 重庆开州水资源开发有限公司出具发票4张，均载明：户名：唐怡红，地址：景苑X-X-X01，项目：生活用水水费、垃圾处置费、污水处理费，抄表日期为2015年6月-9月。 2019年6月4日，开县诚信物业服务有限公司景苑物业服务中心出具《景苑小区业主缴物业费记录》，主要载明：诚信物业服务有限公司自2014年入住开州区X路X号景苑小区以来，该小区X幢X单元X01房物业管理费一直由业主谭华星交纳。 2019年12月9日，重庆市开州区规划和自然资源局不动产登记中心出具《无房证明》，载明：谭华星截止2019-12-0914:53在开州区无住房权属登记记录。 庭审中，原告陈述其一直在缴纳涉案房屋的电费，并举示了其向国网重庆市电力公司开州区供电分公司缴纳涉案房屋电费的发票4张。 另第三人邱道清在庭审中陈述，原告陈述的事实均属实，且邱道清向原告出具委托书，由原告去办理房产证之后，房产证一直保存在原告手中，取得房产证之后原告多次催促要求邱道清办理过户手续，但邱道清为享受移民政策等原因一直拖延至涉案房屋被查封。邱道清另向本院举示了《关于征地拆迁补偿安置工作有关问题的专题会议纪要》、《国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》等。 本院认为，本案的争议焦点在于原告对案涉房屋的异议能否排除强制执行，本院评述如下： 第一，《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于原告对案涉房屋的异议能否参照适用二十八条之规定，本院评述如下：1.在本院查封案涉房屋多年之前，原告谭华星与第三人邱道清已签订合法有效的书面买卖合同，并将案涉房屋的购房款全部支付完毕；2.原告举示的物业、水电等缴费记录，均系谭华星及家人作为户主进行缴费，足以证明案涉房屋被查封前谭华星已经实际长期占有使用该房屋；3.对于案涉房屋未能办理过户原因是否系原告自身的原因，本院认为：其一，案涉房屋系移民安置房，因移民搬迁而统一建房自愿申购，移民安置房买卖关系并非普通的不动产买卖关系，移民安置房的产权办理会受到移民安置政策的制约。本案中，《重庆市开县旧县城国有破产企业和改制企业职工租住非成套房移民迁建销号合同》中明确约定在领取新《房地产权证》时，按该证确认的面积和楼层进行结算，2015年6月2日，原告补缴房款后于2015年6月12日领取房产证。2015年6月份之前，邱道清因政策原因无法取得房产证，故也无法为原告办理过户手续，故2015年6月12日前未办理房屋过户登记非系原告自身原因。其二，庭审中，原告谭华星和第三人邱道清均陈述，2015年取得房产证后原告谭华星曾多次要求邱道清为其办理过户手续，邱道清为享受移民政策拖延办理，导致该房屋被法院查封，原告谭华星并不存在怠于甚至故意不办理权属变更登记的情形。故2017年3月28日前未能过户亦非原告自身的原因所致。综上，原告对案涉房屋提出的异议符合第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权的要件，能够参照适用该规定。 第二，原告谭华星对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义。本案中，案涉房屋系居住用房，经查，原告谭华星与配偶在开州区并无其他用于居住的房屋，结合以谭华星为户名的《有限电视缴费记录》以及案涉房屋水费、物管费等缴费情况可以看出，谭华星及家人自2011年起就一直在案涉房屋居住，因此，原告谭华星从第三人邱道清处购买案涉房屋确系出于居住的需求也实际用于居住，案涉房屋对谭华星夫妇即具有了居住保障功能，故相较于被告科易小贷公司基于邱道清的连带保证责任而取得的普通金钱债权，原告谭华星的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。 第三，原告谭华星与邱道清不存在恶意串通规避执行的情形。谭华星与邱道清关于案涉房屋的交易行为发生于2008年，即在案涉房屋被查封10年前，谭华星家人实际入住案涉房屋的时间也早于邱道清为尊诚房地产公司提供连带保证责任之前，在案涉房屋被查封之前，原告谭华星已合法占用案涉房屋多年，本案中并无证据表明谭华星与邱道清存在其他关系，故本院认为原告谭华星和邱道清并无规避执行的主观恶意。 综上，原告谭华星从邱道清处购买案涉房屋并非出于恶意串通规避执行之目的，而是为了满足居住需求，且也符合第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权的要件，能够排除申请人金钱债权的执行，故对原告要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请对案涉房屋解除查封，本院认为解除执行措施并非执行异议之诉的审理范围，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。 为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于重庆市开县XX街道XX路X号X幢X-X-1房屋； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费2175元，由第三人邱道清负担1087.5元，第三人重庆尊诚房地产开发有限公司负担1087.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈小丹 人民陪审员  蒋 霞 人民陪审员  田学芳 二〇二〇年四月十三日 法官 助理  吴 丹 书 记 员  宦 艳