四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初5766号 原告：中国工商银行股份有限公司广元分行，住所地广元市利州区利州东路一段584号。 负责人：刘翔，系该分行行长。 委托诉讼代理人：郑林，四川广府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何佳敏，四川广府律师事务所律师。 被告：杨大明，男，汉族，生于1973年4月1日，住四川省巴中市巴州区。 被告：张莉丽，女，汉族，生于1976年7月16日，住四川省旺苍县。 二被告共同委托诉讼代理人：宋琳平，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被告：四川煜弘实业有限公司，住所地成都市青羊区光华东三路398号3栋2单元3层302号。 法定代表人：李大才，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：何国泉，四川力发律师事务所律师。 被告:张维，男，汉族，生于1966年3月10日，住四川省旺苍县。 被告:王丽蓉，女，汉族，生于1966年6月12日，住四川省旺苍县。 被告：张超，男，汉族，生于1971年11月23日，住四川省广元市利州区。 被告:彭媛，女，汉族，生于1974年6月16日，住四川省广元市利州区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：高佳慧，四川同方正（广元）律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司广元分行（以下简称工行广元分行）诉被告杨大明、张莉丽、四川煜弘实业有限公司（以下简称煜弘公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理，于12月5日依法适用普通程序公开开庭进行审理，庭审过程中，被告煜弘公司申请追加张维、王丽蓉、张超、彭媛为本案被告，本院予以准许。本院于2019年12月31日再次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人何佳敏，被告杨大明、张莉丽的委托诉讼代理人宋琳平，煜弘公司的委托诉讼代理人何国泉，被告张超、彭媛的委托诉讼代理人高佳慧均到庭参加诉讼，被告张维、王丽蓉经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告向本案提出的诉讼请求：1.解除原告与杨大明、张莉丽于2012年4月23日签订的两份《个人购房借款担保合同》；2.判令杨大明、张莉丽立即偿还原告借款本金1469460.97元、2502624.28元及利息（包括应付未付和以后所发生的利息，利息计算至借款还清之日止），煜弘公司对该两笔借款本息清偿承担连带担保责任；3.判令原告对被告已设置抵押预告登记的贷款抵押物享有优先受偿权；4.本案诉讼费及原告为实现债权而发生的一切费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第一项诉讼请求；将第二项诉请明确为：判令被告杨大明、张莉丽立即偿还原告借款本金1469460.97元和2502624.28元及利息（截止2019年12月4日，本金1469460.97元的利息为166315.57元；本金2502624.28元的利息为320165.69元；从2019年12月5日起至2019年12月31日止，分别以1469460.97元和2502624.28元为基数，按年利率6.86%计算；从2020年1月1日起至付清之日止，分别以1469460.97元和2502624.28元为基数，按中国人民银行公布同期贷款利率上浮40%即1.4倍计算）；将第三项诉请明确为：判令原告对位于广元市利州区的房屋享有优先受偿权；将第四项诉请明确为：本案的诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2012年4月23日，原告与被告杨大明、张莉丽签订编号为【广元分】行【苴国路】支行【2012】年【宏旺翡翠城二期】002号《个人购房借款担保合同》。二被告向原告申请个人购置商用房贷款300万元，用于购买宏旺翡翠城二期商用房，贷款期限10年。同时约定以该房屋及土地作为抵押担保，并到房地产管理部门办理了房屋按揭贷款预告抵押登记。2012年5月15日，原告依据合同约定向二被告发放贷款300万元，全部履行了合同约定的义务。2018年7月以来，二被告出现连续违约，不能偿还借款，后经原告多次催收未果。截止2019年4月，二被告已连续违约数10期，累计违约月数22期以上。 同日，原告还与二被告签订了编号为【广元分】行【苴国路】支行【2012】年【宏旺翡翠城二期】001号《个人购房借款担保合同》。二被告向原告申请个人购置商用房贷款500万元，用于购买宏旺翡翠城二期商用房，贷款期限10年。同时约定以该房屋及土地作为抵押担保，并到房地产管理部门办理了房屋按揭贷款预告抵押登记。2012年5月15日，原告依据合同约定向二被告发放贷款500万元，并将该笔贷款按照二被告出具的《委托转账付款授权书》授权划转至售房单位在原告处开立的结算账户，全部履行了合同约定的义务。从2018年5月以来，二被告出现连续违约，不能偿还借款，后经原告多次催收未果。截止2019年4月，二被告已连续违约12期，累计违约月31期。 依据原告与二被告签订的《借款／担保合同》第十四条第一款、第二款之约定，二被告已构成违约，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期并解除本合同，提前收回二被告所欠原告贷款本金及利息。同时，依据该合同的第十八条、第十九条、第二十ー条之约定，被告以其合法所有的上述商用房为该笔贷款提供了抵押担保并办理了抵押登记，该担保范围包括主合同项下原告主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、补偿金、贷款人（原告）实现债权的费用和借款人（被告）所有其他应付费用。现被告借款已经到期（包括提前到期），本息未清偿。原告抵押权实现的情形已经发生，有权依法处置该抵押物并优先受偿。 第三被告作为开发商，在被告一、被告二办理该两笔借款时，向原告出具《担保函》一份，同意为发放该笔贷款提供阶段性担保。现其阶段性担保责任并未消除，第三被告应当按照《担保函》的约定，承担连带担保责任。 被告杨大明、张莉丽共同辩称，1.对原告诉请第一项无异议，但二被告没有能力履行合同；2.对诉请第二项欠款本金以法院核实为准；关于利息的计算，解除合同前按合同约定计算，逾期的利息的违约金、罚息属于重复计算，对解除合同后的差额应按银行同期贷款利率计算，不能按照合同约定计算；3.本案抵押物是预告登记，在办理房产证期间内进行了物权登记，不享有优先权；4.对原告主张的诉讼费和保全费无异议。 被告煜弘公司辩称，1.原告所称个人借款合同和担保合同客观真实，也向被告杨大明、张莉丽发放了贷款；2.还款情况以原告举证和杨大明、张莉丽的质证意见为准；3.煜弘公司向原告出具担保函后，原告与被告张莉丽未签订个人房屋买卖合同，被告煜弘公司不是本案的保证人，不承担连带担保责任。4.原告称被告杨大明、张莉丽在被告煜弘公司处买房与客观情况不符，案涉房屋的实际购买人系被告杨大明、张莉丽和案外人张维、张超、王丽蓉、彭媛，请求追加上述四人为本案的共同被告；5.驳回原告对被告煜弘公司的诉讼请求。 被告张超、彭媛共同辩称，被告煜弘公司申请二人作为本案被告没有事实和法律依据，二人仅是与案涉房屋有利害关系，而应作为第三人参与诉讼。请求法院经审理认定二被告主体不适格，驳回相应申请。 被告张维、王丽蓉未到庭应诉，亦未在法定期限内提交书面答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月11日，被告杨大明、张莉丽因购买被告煜弘公司（当时名称为广元市宏旺实业有限公司）位于宏旺翡翠城二期房屋，向原告提交《个人商用房贷款申请表》及《委托转账付款授权书》各2份，委托原告将杨大明、张莉丽在原告处的个人借款500万元和300万元分别转入被告煜弘公司工行账户，贷款期限10年。同时，被告煜弘公司向原告出具《担保函》2份，主要内容为：1.煜弘公司作为借款人杨大明的保证人，同意为借款人杨大明因购买房屋而在原告处的借款500万元和300万元提供阶段性担保；2.保证期间，自《借款合同》确定的每期还款日之次日起两年。如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间自贵行向借款人通知的还款日之次日起两年；3.担保范围，《借款合同》项下贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金和实现债权的费用；4.保证方式，连带责任保证担保。 2012年4月23日，原告作为贷款人与被告杨大明、张莉丽作为借款人及抵押人，被告煜弘公司作为保证人，三方协商一致并分别签订编号为【广元分】行【苴国路】支行【2012】年【宏旺翡翠城二期001】号、【宏旺翡翠城二期002】号《个人购房借款／担保合同》，主要内容为：1.被告杨大明、张莉丽向原告借款500万元和300万元，用于购买建筑面积867.02㎡、503.31㎡的房屋；2.借款期限10年；3.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮40%确定；4.借款人按月等额本息还款法（按月计息）；5.借款人不享有宽限期；6.罚息利率在基准利率的基础上加收50%确定，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；7.借款的担保方式为抵押、保证；8.保证人煜弘公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等实现债权的费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，但在抵押人已正式办理完毕抵押登记手续，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后，保证人可免除保证责任；9.抵押物为杨大明、张莉丽购买的位于广元市利州区宏旺翡翠城二期2幢2层1、2号建筑面积503.31㎡、867.02㎡的房屋，担保范围为《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等承担保证责任；10.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的属于违约，债权人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用和解除合同。 2012年5月2日，被告杨大明、煜弘公司在广元市房屋的按揭抵押贷款登记，编号为2012-1052、2012-1053。 2012年5月15日，原告依约向被告杨大明发放贷款500万元和300万元，该贷款发放凭证显示贷款期为2012年5月15日至2022年5月15日，按月归还利息和本金，产品代码为个人商用房贷款，支付类型为委托支付。 上述贷款发放后，被告杨大明、张莉丽于2012年5月15日至2018年7月15日期间，向原告偿还【广元分】行【苴国路】支行【2012】年【宏旺翡翠城二期001】号合同项下500万元贷款本金2497375.72元、利息1962827.46元，剩余本金2502624.28元及利息未偿还；于2012年5月15日至2018年6月30日期间向原告偿还【广元分】行【苴国路】支行【2012】年【宏旺翡翠城二期002】号合同项下300万元贷款的本金1530539.03元，偿还利息1192937.44元，剩余本金1469460.97元及利息未偿还。二被告已连续违约10期以上，累计违约22期以上以上。经核算，截止2019年12月21日，被告杨大明、张莉丽应偿还原告案涉两笔借款本金共计3972085.25元（2502624.28+1469460.97）元，利息517385.98（339791.44+177594.54）元。 另查明，本案被告煜弘公司原名称为广元市宏旺实业有限公司，于2016年3月30日更名为四川煜弘实业有限公司。被告杨大明与张莉丽系夫妻关系。 还查明，2018年8月1日，煜弘公司以与杨大明、张莉丽、张维、王丽蓉、张超、彭媛房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，该案经本院审理并作出（2018）川0802民初4079号民事判决书，后杨大明、张莉丽、张维、王丽蓉、张超、彭媛不服该判决，遂提起上诉，该院经审理并作出（2019）川08民终1029号判决书，判决：“……杨大明、张莉丽、张维、王丽蓉、张超、彭媛于该判决生效之日起三十日内共同向煜弘公司支付购房本金2314261元，并从2017年9月28日起按年利率6%计算利息到付清之日止……”。在本案的审理过程中，被告煜弘公司以与被告杨大明、张莉丽签订的《商品房买卖合同》，实际系杨大明、张莉丽、张维、王丽蓉、张超、彭媛共同出资购买，被告杨大明、张莉丽与原告签订的《个人购房借款/担保合同》中借款500万元和300万元均是用于购买案涉房屋为由，申请追加张维、王丽蓉、张超、彭媛为本案被告。 上述事实，原告所举原、被告身份信息、结婚证、企业信息、《个人购房借款/担保合同》《担保函》、按揭抵押贷款登记表、委托转账付款授权书、个人贷款正常发放凭证、借据历史明细列表等证据；被告煜弘公司所举《民事上诉状》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同备案表》《判决书》等证据，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条关于缺席审判的规定，被告张维、王丽蓉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提供答辩意见和证据，本院只有针对原告的诉请和本案的现有证据进行审查和裁判。 一、原告与被告杨大明、张莉丽订立的【广元分】行【苴国路】支行【2012】年【宏旺翡翠城二期001】号、【宏旺翡翠城二期002】号《个人购房借款/担保合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效,有效期内各方均应按照约定履行义务。原告依约向被告杨大明指定的账户分别发放贷款500万元和300万元，被告杨大明、张莉丽在贷款到期后仅向原告偿还部分借款本金和利息，截止2019年7月15日，被告杨大明、张莉丽仅偿还原告案涉两笔借款本金3972085.25（2502624.28+1469460.97）元、利息517385.98（339791.44+177594.54）元，剩余部分至今未偿还。据双方签订的上述二份《个人购房借款/担保合同》中明确约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的属于违约，债权人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”二被告已连续违约10期以上，累计违约22期以上，存在重大过错。故，原告诉请被告杨大明、张莉丽偿还借款欠付本金及相应利息，理由正当，合法有据，本院予以支持。 二、关于利息的计算标准问题。原告与被告杨大明、张莉丽、煜弘公司签订的两份《个人购房借款/担保合同》中约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮40%确定即1.4倍，审理过程中，原告确定从2019年12月4日至12月31日止，两份合同项下的所欠本金按年利率6.86%计算利息；从2020年1月1日起至付清之日止，分别按中国人民银行公布同期贷款利率上浮40%即1.4倍计算。案涉合同因被告的违约而解除，针对该合同解除后的利息损失，原告诉请按照按人民银行同期同类贷款利息的1.4倍计算，符合本案案情和法律规定，本院予以支持。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》[法（2019）254号]“关于合同纠纷案件的审理”中的关于“借款合同”中明确：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消”。本院依法确认案涉借款的利息计算方式为：截止2019年12月21日两笔贷款的利息共计517385.98元；从2019年12月22日起至12月31日止，以3972085.25元本金，按年利率6.86%计算；从2020年1月1日起至付清之日止，以3972085.25元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算）。 三、关于原告诉请对位于广元市利州区的房屋是否享有优先受偿权的问题。原告与被告杨大明、张莉丽、煜弘公司签订的【广元分】行【苴国路】支行【2012】年【宏旺翡翠城二期001】号、【宏旺翡翠城二期002】号《个人购房借款／担保合同》中明确约定了，贷款担保方式为抵押和保证，被告杨大明、张莉丽自愿以位于广元市利州区的房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围为【宏旺翡翠城二期001】号、【宏旺翡翠城二期002】号《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。该约定合法有效，且于2015年5月12日办理了该两套房屋的按揭抵押贷款登记。原告的该项诉讼请求符合双方约定，亦符合法律规定，本院予以支持。 四、关于被告煜弘公司是否对上述债务承担连带保证责任的问题。在原告与被告杨大明、张莉丽、煜弘公司订立的二份《个人购房借款/担保合同》中明确约定了煜弘公司自愿为原告与被告杨大明、张莉丽的上述贷款500万元和300万元的借款提供连带保证责任，并约定了保证范围及期限。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告煜弘公司作为被告杨大明、张莉丽在原告处两笔借款的连带责任保证人，应当在其保证范围内承担连带保证责任。原告要求被告煜弘公司承担连带偿还责任的诉讼请求，理由正当，合法有据，本院予以支持。被告煜弘公司的辩称意见与案涉事实和法律规定相悖，本院不予采纳。 五、关于原告要求被告杨大明、张莉丽承担本案保全费、诉讼费的问题。因被告杨大明、张莉丽未依约履行还款义务从而酿成本案纠纷，而且原告诉请的借款债权也得以支持。故，被告杨大明、张莉丽应承担本案诉讼费、保全费。 六、关于被告煜弘公司要求追加被告张维、王丽蓉、张超、彭媛对上述贷款承担清偿责任的问题。庭审中，被告煜弘公司举出《民事上诉状》和《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同备案表》，予以证明被告杨大明、张莉丽与煜弘公司签订的《商品房买卖合同》中的房屋系杨大明、张莉丽、张维、王丽蓉、张超、彭媛共同购买，原告所发放的案涉贷款均系用于购买该房屋，因此，认为上列被告应当承担偿还原告借款的责任。根据合同的相对性原则，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其他无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中，原告与被告杨大明、张莉丽、煜弘公司订立的二份《个人购房借款/担保合同》中并未有张维、王丽蓉、张超、彭媛的签字确认和意思表示，该四人并非系《个人购房借款/担保合同》的主体。被告煜弘公司也并未举证证实张维、王丽蓉、张超、彭媛与原告和被告杨大明、张莉丽签订的《个人购房借款/担保合同》之间存在有借款合同关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。被告煜弘公司对此承担举证不利的法律后果。另一方面，被告煜弘公司与被告杨大明、张莉丽、张维、王丽蓉、张超、彭媛之间的房屋买卖合同关系与本案的金融借款合同关系，无论是合同主体、标的还是合同内容均不相同，亦无法予以等同。故，煜弘公司要求追加被告张维、王丽蓉、张超、彭媛对上述两笔贷款承担清偿责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条、二百四十一条之规定，判决如下： 一、被告杨大明、张莉丽偿还原告中国工商银行股份有限公司广元分行借款本金3972085.25元及利息（截止2019年12月21日为517385.98元；从2019年12月22日起至12月31日止，以3972085.25元本金，按年利率6.86%计算；从2020年1月1日起至付清之日止，以3972085.25元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、若被告杨大明、张莉丽未按时履行还款义务，原告中国工商银行股份有限公司广元分行对位于广元市利州区宏旺翡翠城二期2幢2层2号建筑面积为867.02㎡、二期2幢2层1号建筑面积503.31㎡的房屋拍卖、变卖价款或者折价款享有优先受偿权。 三、若被告杨大明、张莉丽到期未履行上述还款义务，被告四川煜弘实业有限公司承担连带清偿责任。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广元分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38577.00元、诉讼保全费5000.00元，由被告杨大明、张莉丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  何启蓉 人民陪审员  陈玉素 人民陪审员  周海英 二〇二〇年四月二十七日 法官 助理  奉 俐 书 记 员  曹明辉