贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初296号 原告重庆嘉宝管理顾问有限公司瓮安分公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县银盏镇工业园麒龙摩尔城C2C3区7栋1层7-1-22、23号，统一社会信用代码91522725MA6GQXJEXW。 负责人王清梅，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人彭龙，系该分公司项目经理，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人张崇志，系该分公司项目副经理，代理权限为特别授权。 被告贵州骅睿锦程商业顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市关山湖区中天会展城第B8组团1-12栋1层88号房，统一社会信用代码91520190322489291H。 法定代表人赵华，系该公司执行董事。 本院于2020年1月13日立案受理原告重庆嘉宝管理顾问有限公司瓮安分公司（以下至判决主文前简称“嘉宝公司”）诉被告贵州骅睿锦程商业顾问有限公司（以下至判决主文前简称“锦程公司”）物业服务合同纠纷一案，于2020年3月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉宝公司委托诉讼代理人彭龙、张崇志与被告锦程公司法定代表人赵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉宝公司的诉讼请求：1、请求人民法院判令被告给付物管费200081.04元，违约金71897.61元，水电费29199元，总计301177.65元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年1月1日，原告嘉宝公司与贵州麒龙置业有限公司（以下简称“麒龙公司”）签订了前期物业管理合同，约定：瓮安麒龙置业摩尔城A1、A2区、A3区、B1区、D1区D2区、C1区、C2区商住楼、C2C3区、C2C3区12号楼（观澜）区项目（前期物业服务合同）约定，由嘉宝公司提供物业管理服务。原告一直依法对被告经营的瓮安麒龙摩尔城项目购物中心小时光美食城（2-23至2-30、2-49至2-59、2-79）房屋从2018年1月1日至2019年12月31日期间实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。可被告经营的前述房屋一直拖欠原告的物业管理费200081.04元、违约金71897.61元、水电费29199元未缴纳。原告的工作人员经多次催收，被告不予理睬。特依法诉讼，请求判令如上之所请。 被告锦程公司的答辩意见：锦程公司没有和嘉宝公司签订任何协议、合同，不和原告嘉宝公司有任何来往；锦程公司的合同是和贵州凯祺公司签订的，且只和贵州凯祺公司签有合同，有关费用锦程公司只同意和贵州凯祺公司协调；锦程公司不知道嘉宝公司的费用是怎么来的；现在嘉宝公司在锦程公司不知情的情况下把锦程公司的门锁了，因此造成了锦程公司的损失；锦程公司不同意原告嘉宝公司的诉讼请求，只愿意与贵州凯祺公司谈物业费的问题。 经审理查明：2016年1月1日，麒龙公司作为“甲方”，瓮安凯祺商业管理有限公司（以下简称“凯祺公司”）作为“乙方”，双方签订《商铺委托管理合同》，由甲方委托乙方管理包含“麒龙摩尔城C2、C3区购物中心1、2、3、8、9、10、11栋，共492间商铺，面积：48730.86平方米”在内的商铺，期限为20年，从2016年1月1日起至2036年12月31日，约定“本商场物业管理费具体收费标准按物价部门认可的标准收取，并严格按照物业管理公司制定的《物业管理手册》相关内容执行”，“乙方在经营过程中产生的水、电费由物管公司统一收取，若乙方欠费，所导致的一切后果由乙方自行负责”，乙方“1、依法享有对所承约商铺的合法使用权；2、接受甲方或甲方委托的专业机构统一管理，并遵守本合同、本合同相关附件及各管理运营合同的规定；3、同意按照本合同约定及时、足额向甲方或甲方委托的专业机构支付违约金、物业服务费，运营管理费和其他费用……”，等等。 2017年7月28日，凯祺公司作为“甲方（出租方）”，锦程公司作为“乙方（承租方）”，双方签订《房屋租赁合同》，约定：“房屋坐落于瓮安县经济开发区麒龙?摩尔城C2C3区（缤纷摩尔购物中心）8号、11号楼二层（在本合同中也称“房屋”、“租赁房屋”、“本房屋”或“该房屋”），租赁区域建筑面积共计3306.03平方米。商铺编号2-23至2-30、2-49至2-59、2-79号商铺，共20间”，“租赁用途主题美食广场（含餐饮、娱乐、零售、儿童娱乐等业态）”，“房屋租赁期共计10个自然年，自2017年10月1日至2027年9月30日”，“6.1租赁期内，与乙方经营所产生的直接关联费用，包括但不限于水电煤气、移动通讯、电视网络等其他关联行政性收费，由乙方自行承担。6.2公共部分电费承担，乙方仅承担在其经营范围内部的公共照明，电梯公摊电费。6.3该房屋交付时，甲乙双方书面确认该房屋的水、电、燃气等抄表数。若甲方未结清该费用，乙方可代为支付（该费用在乙方应交付甲方的租金中予以扣除）”，“7.1乙方应当按照本合同约定缴付租金、保证金及本合同规定的其他费用”，“7.2乙方应当遵守法律、法规、小区物业服务合同、管理规约等相关规定，营业不得影响小区内业主的正常生活”，等等。 2018年1月1日，麒龙公司作为“甲方（建设单位）”，重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司作为“乙方（物业服务企业）”，双方签订《麒龙摩尔城A1、A2、A3、B1、C1、C2C3、D1、D2区、C2C3区12号楼（观澜）区项目前期物业服务合同》，约定由乙方为麒龙公司建设的包含2017年7月28日，凯祺公司与锦程公司签订的《房屋租赁合同》中约定的锦程公司租赁的坐落于瓮安县经济开发区麒龙?摩尔城C2C3区（缤纷摩尔购物中心）8号、11号楼二层的3306.03平方米的商铺编号2-23至2-30、2-49至2-59、2-79号共20间商铺在内的有关项目提供前期物业服务，期限自2018年1月1日起至2019年12月30日。合同约定的主要内容为：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，A1区、C2C3区1、2、3、8、9、10、11号楼商业的计算标准为2.5元/月?平方米，按年交纳，业主应在接收房屋钥匙次日或开发商公告通知的交房最后期限的次日起缴纳当年物业服务费，之后在上一缴费期满前15日内缴纳下一缴费期的物业服务费；服务内容为该小区房屋共用部位、共用设备及其运行的维护和管理、该小区公共环境卫生、垃圾清运及管道疏通、公共绿化养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护及安全防范等。 2019年9月25日，原告取得营业执照。 2020年1月11日，重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司出具《说明》一份给原告，内容为“重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司于2018年1月1日与贵州麒龙置业有限公司签订的《麒龙摩尔城A1、A2、A3、B1、C1、C2C3、D1、D2区、C2C3区12号楼（观澜）区项目前期物业服务合同》，该合同中约定的重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司履行的权利（物业费债权）由其下属分公司重庆嘉宝管理顾问有限公司瓮安分公司代数履行”。 2020年1月13日，原告以前述诉讼请求、事实及理由诉至本院。庭审中，双方均不同意调解。 上述事实，有双方当事人陈述和原告提交的本院庭审中已当庭认证的全部证据在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信；原告庭审结束后补充提交的证据，不具备证据三性，本院不予认定。 双方的争议焦点为原告的诉讼请求是否应予支持？ 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，麒龙公司与重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司签订《麒龙摩尔城A1、A2、A3、B1、C1、C2C3、D1、D2区、C2C3区12号楼（观澜）区项目前期物业服务合同》，应由麒龙公司与重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司享有权利、履行合同义务。 本案系物业服务合同纠纷，首先应确定双方是否存在物业服务合同关系。从原告嘉宝公司的营业执照来看，2018年1月1日，原告尚未登记取得营业执照。从原告提供的全案证据来看，原告2019年9月登记领取营业执照后，未与麒龙公司签订有2018年、2019年提供物业服务的《前期物业服务合同》，也未与被告租赁房屋小区的业主或者业主委员会签订物业服务合同。重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司于2020年1月11日出具《说明》，并不能证明重庆嘉宝管理顾问有限公司瓮安分公司享有麒龙公司与重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司于2018年1月1日签订的《麒龙摩尔城A1、A2、A3、B1、C1、C2C3、D1、D2区、C2C3区12号楼（观澜）区项目前期物业服务合同》中约定的收取物业费用、违约金及其他水电费用的权利。因此，原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告提供的全案证据不能证明其主张的事实及理由。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告的诉请证据不足，本院不予支持。原告有新的证据后，可依法另行主张权利。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告重庆嘉宝管理顾问有限公司瓮安分公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币2908元，由原告重庆嘉宝管理顾问有限公司瓮安分公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费5816元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 审判员  朱定勇 二〇二〇年四月十日 书记员  谢玉梅