广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28370号上诉人（原审被告、反诉原告）：代清华，女，1972年2月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：唐麦斯，男，1993年4月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系代清华之子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王亚军，女，1986年2月13日出生，汉族，住河南省西平县，上诉人代清华因与被上诉人王亚军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初11330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人代清华上诉请求：1.撤销宝安区人民法院(2019)粤0306民初11330号民事判决。2.判令王亚军支付2019年4月房屋租金2500元、2019年5月房屋租金2500元，共计5000元。3.判令王亚军支付拖欠房屋租金的滞纳金820元（自2019年4月1日暂计至2019年9月11日，共164天）。4.解除双方的房屋租赁合同。事实与理由：合同履行期间，双方因沟通问题始终未能就解除正兆景嘉园9栋402房的《房屋租赁合同》达成一致。一审中，王亚军提供的证明双方已解除该房屋租赁合同的证据并无原件。一审认定该合约已解除有失偏颇。王亚军答辩称：一、涉案房屋租赁合同签订后，王亚军一直按合同约定履行，支付了全部的物业费、水电费和房屋租金。二、王亚军发现涉案房屋存在漏水问题后及时告知了代清华，希望能予以尽快处理。但代清华一直未处理，给王亚军的生活造成严重影响。三、双方协商解除租赁合同后，王亚军严格按照代清华要求的时间搬离了涉案房屋。四、一审期间，王亚军提交的证据已经证明王亚军将涉案房屋完好地交付给了物业管理处的陈主任。王亚军在交还房屋时通过微信与代清华沟通过，代清华同意由陈主任验房，陈主任验房无误后签下了字据。但之后，王亚军要求代清华退还押金，代清华就以各种借口拒绝，王亚军在无奈之下才提出诉讼。综上，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。王亚军向一审法院提出起诉请求：判令代清华归还王亚军租房押金5000元及退还半个月租金1250元，并支付违约金5000元；合计11250元。代清华向一审法院提出反诉请求：1.判令王亚军支付代清华2019年4月-6月每月租金2500元，共计7500元；2.判令王亚军支付代清华拖欠房租的滞纳金250元（自2019年4月1日开始暂计至2019年5月21日，共50天）；3.解除双方房屋租赁合同。一审法院认定事实：王亚军于2018年12月30日经中介公司（深圳市乐有家房产交易有限公司）与代清华签订光明华夏二路正兆景嘉园9栋402房《房屋租赁合同》。双方约定：租金每月2500元，押金5000元，租期1年；如果出租方单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方双倍返还定金；如果承租方逾期交付租金及其他费用，每逾期1日，出租房有权加收拖欠部分1‰滞纳金，逾期10天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过人民币833元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金，出租方有权没收定金并向承租方进一步追究责任。王亚军支付租金至2019年3月止。王亚军于2019年3月4日通知代清华房屋漏水情况，代清华联系相关人员至王亚军处进行维修，双方争议由此引发。一审法院认为，关于违约金问题。根据双方约定，违约金的赔偿前提是出租方单方提前终止合同。但是根据微信聊天记录可得知，王亚军、代清华双方已于2019年3月8日之前达成王亚军搬离房屋之合意，即王亚军、代清华实际上已协议解除合同，本案中不存在出租方单方提前终止合同的情况。因此，法院对王亚军要求代清华赔偿违约金5000元的主张不予支持。关于退还押金及租金。由于双方租赁合同关系已经协议解除，代清华应当退还王亚军押金5000元。王亚军于2019年3月14日搬离房屋，但其已交满2019年3月租金，代清华应当退还王亚军半个月的租金1250元。因此，法院对王亚军要求退还押金5000元和半个月租金1250元的主张予以支持。关于解除房屋租赁合同。王亚军、代清华双方于2019年3月8日之前达成王亚军搬离房屋之合意，且王亚军于2019年3月14日搬离房屋，法院确认双方房屋租赁合同于2019年3月14日起解除，代清华该项诉求，法院予以支持。关于欠付租金与滞纳金。如上所述，由于双方之间合同关系实际上已经协议解除，当事人无须继续履行《房屋租赁合同》中所约定的义务，即承租方无继续支付租金之义务。因此，法院对代清华要求王亚军支付2019年4月之后租金与滞纳金的主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认王亚军与代清华签订的《房屋租赁合同》于2019年3月14日起解除；二、代清华应于本判决生效之日起十日内返还王亚军押金5000元及半个月租金1250元，共计6250元；三、驳回王亚军的其他诉讼请求；四、驳回代清华的其他诉讼请求。本案诉讼费41元，由王亚军承担18元，由代清华承担23元；反诉费用25元，由代清华承担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，根据双方在一审期间均无异议的微信聊天记录，2019年3月14日，代清华要求王亚军将涉案房屋的钥匙交给物业公司，并表示收到房子后会找专业人士验收，如果没有任何问题将在30个工作日内退还押金；王亚军表示会予以配合，并将涉案房屋屋内情况及相关设施拍摄视频发送给了代清华；在王亚军询问代清华涉案房屋钥匙要交给物业公司谁签收时，代清华表示“你交到管理处，前台会写一个已收到钥匙就可以了”。一审期间，王亚军提交了其主张是涉案房产所在小区物业公司陈主任于2019年3月14日所出具的《收条》，载明“今收到王亚军女士交来正兆景9栋402房门卡一张、钥匙一套6把、装修钥匙1把、房间钥匙3把。万家乐抽油烟机发票和说明书各一份。双方已检查房子，各拍视频给业主。业主已收到。”本院认为,本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。双方当事人均无异议的微信聊天记录可以显示，双方已就解除租赁合同并于2019年3月14日交还涉案房屋协商一致。代清华也已明确表示王亚军将涉案房屋钥匙交至物业公司即可。而王亚军提供的《收条》与微信聊天记录可以相互印证，足以证明王亚军在2019年3月14日已按照代清华的要求将涉案房屋钥匙及相关物品交至了物业公司。现代清华又以物业公司无其授权为由否认王亚军已交还房屋的事实，明显有违诚信，本院对其主张不予采信。因双方已解除了租赁合同，王亚军也已按代清华要求在2019年3月14日交还了涉案房屋，故代清华上诉要求王亚军支付2019年4月和5月的房屋租金及滞纳金，理由不成立，本院不予支持。一审认定双方租赁合同于2019年3月14日解除并无不妥。王亚军已预交了2019年3月整个月份的涉案房屋租金，代清华理应退还2019年3月半个月租金1250元。代清华在微信聊天记录中表示，其收到房子验收无误后将退还王亚军押金。但至王亚军提起本案诉讼之日，代清华并未告知王亚军其验收后发现涉案房屋存在问题，应视为代清华已确认涉案房屋完好，代清华应退还王亚军押金5000元。综上，代清华的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费101.75元，由上诉人代清华承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年四月七日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。