河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终924号 上诉人（原审原告）：刘海珍，女，1969年1月14日出生，汉族，个体工商户，住河北省隆化县。 委托诉讼代理人：张国志，隆化县隆化镇众望法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：赵春雷，男，出生，蒙古族，隆化县检察院职员，住河北省隆化县。 委托诉讼代理人：唐立新，河北山庄（隆华分所）律师。 被上诉人（原审被告）：何苡晴，女，出生，满族，个体工商户，住河北省隆化县。 委托诉讼代理人：张春虎，河北乾昌律师事务所律师。 第三人：刘海冬，男，出生，汉族，个体工商户，户籍地隆化县，现河北省隆化县。 上诉人刘海珍因与被上诉人赵春雷、何苡晴及第三人刘海冬案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省隆化县人民法院（2019）冀0825民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人刘海珍的委托诉讼代理人张国志，被上诉人赵春雷的委托诉讼代理人唐立新，被上诉人何苡晴的委托诉讼代理人张春虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海珍上诉请求：一、依法撤销隆化县人民法院（2019）冀0825民初2984号民事判决。二、依法改判解除、停止对隆化县隆化镇龙骧东苑Ｄｌ幢2单元17层2171号的房屋的查封，停止对该房屋的拍卖。三、依法确认位于隆化县房屋的买方系上诉人，该隆化县房屋归上诉人所有。四、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人赵春雷与第三人刘海冬因民间借贷纠纷一案，隆化县人民法院于2018年9月25日作出（2018）冀0825执1366号执行裁定书，裁定：“查封刘海冬共有的登记于其妻子王晓利名下隆化县房屋，期限为3年。”上诉人就该房屋依法向隆化县人民法院提出执行异议，主张诉争房屋系上诉人购买，要求解除、停止查封。隆化县人民法院裁定驳回了上诉人的异议请求。上诉人不服该裁定提起执行异议之诉，隆化县人民法院判决驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。1、根据上诉人一审中提供的“买卖协议”，足以证实2018年5月13日上诉人即已经购买了王晓利所有的涉案房屋，双方签订了书面的买卖合同，该合同系在人民法院2018年9月25日查封之前签订，该合同系双方真实意思表示，合法有效。2、根据上诉人一审中提供的房屋交付协议、物业费、电梯费收据、装修合同、装修费打款凭证、房屋贷款偿还明细、装修及使用照片等一系列证据材料，足以证实上诉人在人民法院查封之前，已经合法占有该不动产，并对该不动产实施了管理、使用。3、根据上诉人一审中提供的房款“收条”、“银行交易明细”等一系列证据，能够证实上诉人依约定履行了全部付款义务。4、因本案房屋系贷款购房，根据双方合同第八条约定：该房屋能够办理房产手续时（以开发商通知为准等情形），乙方还清银行贷款后，甲方应负责协助办理过户手续。可见，办理过户登记建立在约定条件成就后，且协助办理过户系出卖方义务；办理过户系合同主要义务之一。本案正是在开发商给出卖方办理产权登记，上诉人偿还贷款期间，且准备还清贷款前，该房屋被法院查封，导致涉案房屋无法办理过户登记，故，对于无法办理过户登记系存在合理的客观理由，上诉人不存在任何过错。综上，上诉人一审期间提供的证据足以证实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定之情形，享有足以排除强制执行的权益。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、一审法院认定“本案涉诉房屋在未取得房屋产权证书的前提下房屋所有权人、房屋共有权人即与原告刘海珍签订房屋转让合同行为违反了法律的强制性规定”，适用法律错误。首先，原判适用《土地管理法实施条例》第三十八条规定适用法律严重错误。《土地管理法实施条例》第三十八条内容为：“依照《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。”而并非一审判决中的，《土地管理法实施条例》第三十八条：下列房地产，不得转让：“（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的：（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”的内容。所以，《土地管理法实施条例》第三十八条不适用于本案，一审法院适用本条作出判决，适用法律严重错误，且所列法律条文内容错误。其次，一审法院适用《城市房地产转让管理规定》第六条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，不适用于本案，属于适用法律明显错误。该条规定是为确定不动产合法权利人所进行的限制，只是对房屋权属变更的管理性规定。而《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之强制性规定，属效力性强制性规定。故，一审法院适用的上述规定不产生合同无效或不成立的法律后果，并认定房屋买卖合同效力的依据。参照【河北省石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终7473号民事判决书】；【安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12民终2807号民事判决书】第三，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，上诉人签订的《买卖协议》合法有效。所以，一审判决认定上诉人“签订房屋转让合同行为违反法律强制性规定”适用法律明显错误。2、一审法院认定：“本案原告（上诉人）、第三人不能提供充分证据证明该涉诉房屋未办理过户登记手续、未取得房屋所有权证当事人无过错的证据，”认定事实和适用法律错误。根据2019年ｌｌ月8日最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知［法（2019）254号］第127条：【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】：“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条款。对于其中的第4个条件（四是非因买受人自身原因未办理过户登记），一般而言，买受人未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”之规定。本案中，上诉人对未办理过户登记不存在任何过错，且有客观合理的理由。首先，王晓利及第三人在开发商处购买房屋后，开发商正在积极给其办理产权证，在开发商尚未给其办理房屋所有权证书前，王晓利及第三人客观上无法给上诉人办理过户登记。所以，只有开发商给王晓利及第三人办理所有权证书后，才涉及到办理给上诉人办理过户登记（举个例子：先有父母，才能有孩子，父母还没出生，孩子从何而来？），故，本案未办理过户登记是开发商尚未给出卖人办证，出卖人尚未取得房产证，何谈给上诉人过户，故本案未过户系有客观原因，上诉人不存在任何过错。其次，根据《买卖协议》第八条：“该房屋能够办理房产手续时（以开发商通知为准等情形），乙方还清银行贷款后，甲方应负责协助办理过户手续”，可见，买卖双方对涉案房屋过户事宜是有明确约定的，属于合同约定的主要义务条款，只有满足约定情形时，房屋才能办理过户登记，该约定合法有效，在相应条件未成就前未办理过户登记才是正常的、合理的。故，合同约定的“开发商给予办理房产手续”“贷款还清”的过户条件未成就，显然属于不能归责于上诉人的原因。第三，一审法院以“原告（上诉人）、第三人不能提供充分证据证明……当事人无过错的证据，故本院查封涉诉房屋符合法律规定”属于对法律的扩大解释；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的第四项为：“非因买受人自身原因未办理过户登记，”本条规定的是“买受人”，而原判扩大为“原告、第三人”即包括了：“买受人和出卖人双方”，进而认定为“不能提供出卖人和买受人双方当事人无过错的证据，”增加了买受人即上诉人的举证义务，结果就是将不属于上诉人的过错强加给了上诉人承担。该扩大解释于法无据，是对法律的错误适用，更是对上诉人合法权益的剥夺，严重侵害了上诉人的合法权益。所以，通过上诉人提供的证据，以及一审判决已经查清认定了涉案房屋开发商未给王晓利及第三人办理房屋产权证，即王晓利及第三人尚不具备将房屋过户登记给第三人的条件。故，未办理过户登记显然不属于上诉人的原因，且上述客观原因合法、合理、符合合同约定。而现有证据亦不能证明是上诉人自身原因未办理房屋过户登记。三、一审判决严重侵害了上诉人合法的物权期待权，不利于交易安全的保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案，双方签订的合同合法有效，上诉人对涉案房屋具有完全的物权期待权，被上诉人与第三人之间属于“金钱债权执行”，上诉人的物权期待权足以排除被上诉人申请法院的执行行为，否则，上诉人的交易行为将得不到法律的保护，依法成立、有效且上诉人已经履行全部义务的合同将失去法律保障。综上所述，从按揭房屋买卖协议的要约、承诺过程，从房屋交付协议书的签订过程，从购房款的现金支付过程，从上诉人对房屋的装修过程，从银行转账装修款过程，从偿还ｌ6个月的房贷过程，从房屋的实际占有使用上，都能反映出隆化县龙骧东苑Ｄｌ幢2单元2171号房屋已由上诉人购买，上诉人依法享有了该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，该房屋应归上诉人所有。房屋未办理过户登记不属于上诉人的责任，上诉人无任何过错。上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定之情形，对涉案房屋享有的物权期待权足以排除法院的强制执行。一审判决认定事实错误，适用法律错误。请依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第二项之规定撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 赵春雷辩称：一、上诉人与第三人之间的房屋买卖合同不具有真实性。主要理由如下：第三人房产于2018年9月25日被查封，上诉人称其与第三人2018年5月签订房屋买卖合同，时间很近，且上诉人与第三人关系是亲姐弟，具有直接利害关系，从上诉人来讲其本身有住房，无住房实际需求，没有款项交付的证据，买卖双方当事人说法矛盾。这一切均说明，上诉人与第三人的房屋买卖合同是虚假的。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十六条二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，上诉人的权利根本不能排除执行，具体阐述如下：1、买受人对登记在被执行人名下的不动产，这是提出异议的基础条件，而本案涉争房产尚未办理登记手续，从登记角度看房屋尚登记在开发商名下。2、上诉人与第三人之间的所谓的房屋买卖合同是非法无效的，明显是为逃避法院强制执行签订，理由前边已陈述；3、上诉人查封之前并没有占有标的房屋，作为存放物品使用并不属于合法占有，只是基于亲情关系的占用；4、款项没有交付证据，其没有有效证据证明房款已交付；5、上诉人明知不动产未登记在出卖人名下、已经办理了抵押登记，明知房产不能过户，不能过户完全是其自身原因导致。三、物权法关于合同效力的规定，并不是本案中适用的法律，房屋买卖合同如虚假则无效，如有效，也不必然阻却人民法院的强制执行，根据异议规定，审查上诉人异议是否成立要审查未能过户的原因，而不是合同是否有效。综上所述，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 何苡晴辩称：一、一审法院认定的事实正确。l、上诉人在一审过程中所提交的几组证据并不足以排除强制执行。理由如下：经隆化县人民法院查明，上诉人与原审第三人刘海冬系姐弟关系，刘海冬与案外人王晓利系夫妻。2013年6月24日，案外人王晓利以842512元的价格从承德鸿泰集团房地产开发有限公司购买了本案涉诉房屋一处，而上诉人仅以60余万元的低价就从原审第三人与案外人王晓利处购买到该房屋，这个明显低于市价的购房协议明显不符合常理，另外上述几人存在亲属关系，其出具的证据的证明力也是很弱的。2、通过上诉人在上诉状中的自述和上诉人与原审第三人刘海冬、寒外人王晓利签订的购房合同可知，上诉人具有完全民事行为能力，在其签订购房合同过程中理应了解涉诉房屋过户程序问题（比如得偿还银行贷款后才可以过户），但其依然与第三人、案外人签订了购房合同，可以证实上诉人主观上已经意识到即使该房屋不能马上过户，他也愿意承担相应的风险，因此上诉人本身就具有过错，其房屋不能过户不能简单地归结于房地产公司与银行的行为。另外上诉人与原审第三人及案外人所签订的购房合同里所约定的内容仅对其双方产生拘束力，不能约束其他人。二、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《土地管理法实施条例》第三十八条一款（六项）及《城市房地产转让管理规定》第六条（六项）作为一审的法律依据也不存在任何问题。三、一审法院无论是从认定事实，还是从适用法律上都是正确的，上诉人所提交的证据不足以阻碍法院的强制执行，请在查清事实的基础上，驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。 刘海冬未答辩。 原告刘海珍向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除、停止对隆化县的房屋的查封、拍卖；2、依法确认位于隆化县房屋的买方系原告，该房屋归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，本案第三人刘海冬妻子王晓利于2013年6月24日从承德鸿泰集团房地产开发有限公司以按揭的方式购买商品房一处，商品房座落位置：隆化镇龙骧东苑D1号楼二单元2171号，建筑面积191.48㎡，合同价款842512元，该房屋在中国工商银行股份有限公司隆化支行办理了预购商品房抵押权预告登记，登记编号：201404001503，预告登记义务人王晓利，权利人中国工商银行股份有限公司隆化支行，抵押期限2014年4月25日至2044年4月25日，登记时间2014年4月28日。 王晓利与刘海珍签订按揭房屋买卖协议，协议其中约定：王晓利将上述房屋转卖给刘海珍，转让价款65万元，签订合同时刘海珍交付房价款65万元；自合同签订之日由刘海珍代王晓利向工商银行偿还按揭贷款；该房屋能办理房产手续时刘海珍代王晓利还清银行按揭贷款，王晓利负责协助刘海珍办理解押手续。该协议由买房方刘海珍签字捺印，卖方王晓利签字捺印，刘海冬在卖方财产共有人处签字捺印。 何苡晴于2018年6月8日向一审法院提起民事诉讼，要求刘海冬偿还借款本金25万元，一审法院于2018年7月12日作出（2018）冀0825民初2055号民事判决：刘海冬偿还何苡晴借款本金23.5万元，并自2018年1月3日起按年息24%支付利息至借款还清日止，该判决现已生效。 赵春雷于2018年7月27日向一审法院提起民事诉讼，要求刘海冬偿还其借款本金20万元，2018年8月21日一审法院作出（2018）冀0825民初2519号民事判决：刘海冬偿还原告赵春雷借款本金20万元，并自2017年7月28日起按年息6%支付利息至借款本金还清日止，该判决现已生效。 上述两个判决生效后，因刘海冬未履行两个生效判决确定的还款义务，权利人赵春雷、何苡晴向一审法院申请执行。一审法院于2018年9月19日作出（2018）冀0825执1337号执行裁定、于2018年9月25日作出（2018）冀0825执1366号执行裁定：对被执行人刘海冬及其妻子王晓利共有的座落于隆化镇龙骧东苑D1幢2单元17层2171号的房屋予以查封。并于2019年7月23日作出（2018）冀0825执1366号、（2019）冀0825执恢1号公告，对该房屋进行司法拍卖，案外人刘海珍提出异议，以已买受该房屋已交付价款并实际占有该房屋非因案外人原因未过户为由要求停止拍卖，解除查封。一审法院依法组成合议庭召开听证会对刘海珍提出的执行异议进行审查，并于2019年9月25日作出（2019）冀0825执异65号执行裁定：驳回案外人刘海珍所提执行异议。刘海珍不服该裁定向一审法院提起执行异议之诉。 另查明，本案原告刘海珍与本案第三人刘海冬系姐弟关系，本案第三人刘海冬与案外人王晓利系夫妻关系。涉诉房屋未取得房屋产权登记证书。 上述事实有原被告在庭审中的诉辩陈述及原告向法庭出示的房屋买卖合同复印件，被告赵春雷向法庭提交的涉诉房屋在工商银行隆化支行房屋抵押预告登记的房屋登记簿、（2018）冀0825民初2519号民事判决书，被告何苡晴提交的（2018）冀0825民初2055号民事判决书等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条、建设部《城市房地产转让管理规定》第六条均明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案涉诉房屋在未取得房屋产权证书的前提下房屋所有权人、房屋共有权人即与原告刘海珍签订房屋转让合同行为违反了法律的强制性规定。最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中假使原告刘海珍陈述的已经向第三人刘海冬支付了全部房价款并实际占有该房屋的事实存在，原告、第三人依法还应提供未办理过户登记手续具有客观合法理由且不存在过错的证据。本案原告、第三人不能提供充分证据证明该涉诉房屋未办理过户登记手续、未取得房屋所有权证当事人无过错的证据，故一审法院查封涉诉房屋符合法律规定。原告的诉讼请求应予驳回。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条一款（六项），建设部《城市房地产转让管理规定》第六条（六项），最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条一款（二）项、最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席判决：驳回原告刘海珍的诉讼请求。 一审案件受理费10300元，由原告刘海珍负担5150元，第三人刘海冬负担5150元。 本院二审期间，上诉人刘海珍提交刘海珍还款交易记录一份（复印件）。证明上诉人一直在偿还房屋贷款。被上诉人赵春雷质证：如果手续经过金融机构盖章或者有原件我方认可真实性，但是对于证明目的我方不认可。房屋现在评估价是120万元，还款单不能证明房屋买卖关系的成立。之所以出现刘海珍偿还房屋贷款的情况，原因是刘海冬当时银行卡已经被冻结无法使用，也可能是刘海珍给其代还或者刘海冬通过刘海珍的卡偿还。被上诉人何苡晴质证：同意赵春雷代理人意见。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，因民间借贷纠纷一案，何苡晴于2018年6月8日向一审法院提起民事诉讼，要求刘海冬偿还借款本金25万元，一审法院于2018年7月12日作出（2018）冀0825民初2055号民事判决：刘海冬偿还何苡晴借款本金23.5万元，并自2018年1月3日起按年息24%支付利息至借款还清日止，该判决现已生效。因民间借贷纠纷一案，赵春雷于2018年7月27日向一审法院提起民事诉讼，要求刘海冬偿还其借款本金20万元，2018年8月21日一审法院作出（2018）冀0825民初2519号民事判决：刘海冬偿还原告赵春雷借款本金20万元，并自2017年7月28日起按年息6%支付利息至借款本金还清日止，该判决现已生效。王晓利（刘海冬之妻）与刘海珍签订按揭房屋买卖协议，协议其中约定：王晓利将上述房屋转卖给刘海珍，转让价款65万元，签订合同时刘海珍交付房价款65万元。涉案房屋未依法办理过户登记手续并取得房屋所有证书。一审法院根据双方诉辩意见及提供的证据认定本案事实，判决驳回刘海珍的诉讼请求并无不当，判决理由已经清晰阐述，本院认同，不再赘述。刘海珍的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。需要指出的是，一审判决引用《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条一款（六项）有误，应为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条一款（六项），本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10300元，由上诉人刘海珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔向京 审判员  于相成 审判员  白 云 二〇二〇年四月三十日 书记员  张伟佳 附页 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……