苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初9831号原告：孙逸翔，男，1986年5月10日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：李纯，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈迪，江苏鸿永律师事务所律师。被告：南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市工业园区东环路1508号星东环大厦1幢902室。负责人：施昆。第三人：吕浩，男，1995年8月4日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。第三人：李小刚，男，1987年11月2日出生，汉族，户籍地江苏省靖江市，居住地江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：王晓兰，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘圣楠，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。原告孙逸翔与被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司（以下简称南京乐伽苏州分公司）、第三人吕浩、第三人李小刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序公开审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序公开开庭审理了本案。原告孙逸翔的委托诉讼代理人沈迪、第三人李小刚的委托诉讼代理人刘圣楠到庭参加诉讼，被告南京乐伽苏州分公司、第三人吕浩经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙逸翔向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为LJSFXXXX的《南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司租赁合同》，被告支付自2019年9月24日至起诉之日止的房屋租金6400元及违约金6506.8元(违约金自2019年9月25日起按照每日106.67元/日计算至起诉之日)；2.判令第三人吕浩与第三人李小刚签订的《房屋租赁合同书》无效；3.判令第三人李小刚迁出上述房屋，并支付原告自起诉之日至迁出之日的房屋使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第2项诉讼请求，明确第1项诉讼请求为：判令原、被告签订的编号为LJSFXXXX的《南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司租赁合同》于2020年3月12日解除，被告支付自2019年9月24日至2020年3月12日止的房屋租金18133.9元及违约金6506.8元(违约金自2019年9月25日起按照106.67元/日计算至起诉之日)，其他各项未作变更。事实与理由：原、被告于2018年5月20日签订编号为LJSFXXXX的《南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司租赁合同》一份，约定原告向被告出租位于苏州市姑苏区某某花园X幢XXX室房屋，租期为2018年5月25日至2021年6月23日，租金为3200元/月，按季度支付。被告于2019年9月24日起未再向原告支付房租，其在苏州的经营地也人去楼空，但租赁房屋现由第三人李小刚实际使用。原告认为被告未按约支付房屋租赁的行为及第三人李小刚占有使用房屋的行为已侵犯了其合法权益，故特向人民法院提出如上诉讼请求。被告南京乐伽苏州分公司未作答辩。第三人吕浩未作陈述。第三人李小刚陈述，不同意原告解除与被告的房屋租赁合同，请求人民法院依法驳回原告要求李小刚支付房屋占有使用费的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、收房明细、不动产权证、房屋支付明细、微信转账记录、公众号截图、收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月20日，原告孙逸翔（出租人、甲方）与被告南京乐伽苏州分公司（承租人、乙方）签订编号为LJSFXXXX的房屋租赁合同一份，约定甲方将其所有的位于苏州市姑苏区某某花园X幢XXX室房屋出租给乙方使用，建筑面积为114.94平方米，租赁期限为自2018年5月25日起至2021年6月23日止，租金标准为3200元/月，房屋押金为一个月租金3200元，支付形式为季付，第一次支付房租时间为2018年6月24日，以后依法按季类推；甲方同意乙方转租房屋给他人；乙方应按约支付房租，如逾期超过五天后每逾期一天，按照日租金标准向甲方支付违约金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外）。合同签订当日，孙逸翔向南京乐伽苏州分公司交付了涉案房屋，南京乐伽苏州分公司也依约向孙逸翔支付了房屋押金3200元。后南京乐伽苏州分公司将房屋转租给他人居住使用，该公司自2019年9月24日起不再向孙逸翔支付租金。现房屋实际居住人为第三人李小刚。审理中，第三人李小刚陈述：其于2019年5月14日通过苏州友泰房产中介服务有限公司与南京乐伽苏州分公司的员工吕浩签订房屋租赁合同一份，约定由其承租涉案房屋，租赁期为自2019年6月3日起至2020年6月4日止，租金为2700元/月，其已向吕浩支付了一年的房屋租金和一个月的押金。本院认为，孙逸翔与南京乐伽苏州分公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依约履行各自应负义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同；合同自通知到达对方时解除。本案中，南京乐伽苏州分公司自2019年9月24日开始未按约向孙逸翔支付房租并下落不明，其行为已经构成根本违约，孙逸翔有权要求解除合同。解除合同的通知应自本院向南京乐伽苏州分公司送达起诉状副本的公告发出满60日即2020年3月12日视为送达。故孙逸翔与南京乐伽苏州分公司签订的房屋租赁合同于2020年3月12日解除，南京乐伽苏州分公司对合同解除前共五个月零十七天的未付房屋租金应予支付，经核算金额为17813元，孙逸翔主张超出部分，本院不予支持；为减少诉累，上述金额扣除南京乐伽苏州分公司已付押金3200元，南京乐伽苏州分公司还需支付14613元租金。关于逾期付款违约金，孙逸翔主张自2019年9月25日起至其在本案起诉之日2019年11月25日止按照合同约定的日租金标准计算违约金为6506.8元，该约定标准过高，本院酌情调整该期间的违约金为180元。合同解除后，南京乐伽苏州分公司应当向孙逸翔返还涉案房屋，但此后房屋仍由李小刚实际占有使用，孙逸翔同样有权基于房屋所有权人身份要求李小刚腾空返还房屋，并要求其支付自合同解除之日起至李小刚实际返还之日止的房屋占有使用费，本院确定计算标准参照孙逸翔与南京乐伽苏州分公司签订的涉案房屋租赁合同约定的租金标准3200元/月计算。至于李小刚所述其已将相应期间内的租金一次性支付给了南京乐伽苏州分公司的吕浩，因与本案并非同一法律关系，本院不予理涉，李小刚可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、原告孙逸翔与被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司于2018年5月20日签订的编号为LJSFXXXX的房屋租赁合同于2020年3月12日解除。二、被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起10日内向原告孙逸翔支付房屋租金14613元、逾期付款违约金180元，合计14793元。三、第三人李小刚于本判决生效之日起10日内向原告孙逸翔腾空返还位于苏州市姑苏区某某花园X幢XXX室房屋（建筑面积为114.94平方米），并支付相应房屋占有使用费（以3200元/月为标准，自2020年3月12日起至实际返还之日止）。四、驳回原告孙逸翔其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元，由原告孙逸翔负担50元，被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司负担1140元，第三人李小刚负担130元。公告费600元，由被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司负担。被告及第三人负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付原告孙逸翔。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。审 判 长  耿杰圣审 判 员  翁迎晓人民陪审员  周伟明二〇二〇年四月二十一日书 记 员  陈丽华