陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终13498号上诉人（原审原告）：李忠亚，男，1991年12月11日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：高婷，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西圣迪特房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区黄渠头南路与公园南路丁字西北角。法定代表人：张城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张亚炜，陕西再创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，陕西再创律师事务所实习律师。上诉人李忠亚因与被上诉人陕西圣迪特房地产开发有限公司（以下简称圣迪特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年1月20日，李忠亚（乙方、认购方）与圣迪特公司（甲方、出售方）签订《项目认购书》，约定乙方认购曲江·公园里2号楼2单元06层20604号房屋（建筑面积121.69平方米），房屋总价968,000元，优惠后总价为939,154元，并勾选了“按揭付款”的支付方式；其中，第2条约定，乙方应当在签署本认购书之日起7日内到甲方售楼部签署《商品房买卖合同(预售)》及相关补充协议，《商品房买卖合同(预售)》一旦签订，本认购书的效力即行终止，如乙方逾期未签署《商品房买卖合同(预售)》，甲方有权单方解除本认购书，乙方所认购房屋甲方可另行出售，乙方所交定金不予退还，甲方不再以任何方式另行通知；第3条，乙方于签署本认购书同时缴纳定金人民币￥20,000元(大写：贰万元整)，签署《商品房买卖合同(预售)》后，乙方所缴纳的定金自动冲抵其应交房款；第4条，乙方在约定时间内签署《商品房买卖合同(预售)》时，应确保已根据本认购书第四条约定交清总房款首付款，逾期未缴纳或未足额交清，甲方有权拒绝与乙方签署《商品房买卖合同(预售)》并单方解除本认购书，乙方所交定金不予退还，如需贷款，乙方还需签约同时提交并签署办理贷款手续所需的全部资料、缴纳相关费用，如乙方逾期提交签署的贷款资料，甲方有权拒绝签署《商品房买卖合同(预售)》并单方解除本认购书，乙方所认购房屋甲方可另行出售，乙方所交定金不予退还。第5条，本认购书签订后，不得更名、换房、退房，若遇特殊情况需办理更名、换房、退房手续，则需按照甲方相关变更流程提交书面申请，在乙方提交书面申请且甲方审批同意后，方可办理相应变更手续，否则甲方有权拒绝办理变更手续，如乙方因此逾期签署《商品房买卖合同(预售)》，甲方有权单方解除本认购书，乙方所认购房屋甲方可另行出售，乙方所交定金不予退还。第6条，在签订《商品房买卖合同(预售)》前，如遇不可抗力致使甲方不能向乙方出售所购房屋，本认购书即行终止，届时甲方将定金无息退还，双方均不追究对方的任何经济法律责任。第7条，在签订《商品房买卖合同(预售)》时，乙方需按照贷款银行的信贷政策要求缴纳足额首付款及相关费用。后期由于银行贷款政策的变化或乙方个人征信问题致使乙方需要补交相应首付款及其他相关资料的，乙方需配合银行完成购买该房屋的所有按揭贷款手续直至银行放贷。合同签订后，李忠亚通过POS机刷卡分别于2017年1月20日、2017年1月24日、2017年2月16日（两笔）支付10,000元、10,000元、78,371元、92,000元；共计向圣迪特公司支付190,371元（包含定金20,000元）。圣迪特公司于2017年2月16日向李忠亚出具2份《收款收据》，载明收取李忠亚首付190,371元，手续费552元。后，李忠亚因个人征信问题未能办理银行按揭贷款。李忠亚提交西安市公安局雁塔分局曲江派出所卷宗材料，为了证明圣迪特公司在《项目认购书》未解除的情况下，擅自将李忠亚认购的房屋“一房二卖”。其中，曲江派出所的2017年3月19日的《询问笔录》中，马航伟称：“因为他们没有按期来办理房产相关手续，我们按照合同约定将房子卖给其他人，他们三个人来售楼部要这套房子，在与我们协商时客户就要那套交了首付款的房子，可是房子已经被我们出售给其他人，他们就闹起来。”圣迪特公司对该组证据的真实性认可，但称内容中陈述的“一房二卖”并非客观事实，事实是2018年5月才将涉案房屋出售。2017年3月27日，圣迪特公司向李忠亚邮寄一份《解除认购书告知函》，并经过西安市雁塔区公证处公证。其中，《解除认购书告知函》中载明，圣迪特公司多次催促李忠亚签约并提交办理贷款手续所需的全部资料，但李忠亚未按认购书约定的时间履行相关义务，已构成违约，函告：1、自告知函到达之日起，即解除李忠亚与圣迪特公司于2017年1月20日签订的《项目认购书》；2、尽快与圣迪特公司联系，处理后续事宜。李忠亚在收到上述《解除认购书告知函》后，于2017年3月29日向圣迪特公司回复《房子违约处理告知函》，载明其不能接受圣迪特公司的处理……把其在唐顿庄园交首付后的2号楼2单元604室的房子归还，还其一个公平合理的事实。圣迪特公司提交其与案外人签订的《商品房买卖合同（预售）》，证明其于2018年5月31日才将上述涉诉房屋出售给第三人，并非李忠亚所称其见房屋涨价就卖给他人。《商品房买卖合同（预售）》系圣迪特公司与案外人于2018年5月31日签订，圣迪特公司将上述房屋出售给案外人。李忠亚对上述合同真实性认可，但称不能代表圣迪特公司实际出售的时间。李忠亚提交网页截图（房屋备案情况查询单），证明截止2018年5月，李忠亚在房管局网站上查询涉案房屋的备案情况仍未销售。圣迪特公司称，其确系在2018年5月31日才与案外人办理网签。关于李忠亚缴纳的552元，李忠亚称，系圣迪特公司收取的办理银行按揭的手续费；圣迪特公司称，系李忠亚缴费时使用4张卡，产生刷卡的POS机费用。李忠亚于2019年3月7日诉至原审法院称，2017年1月20日，其与圣迪特公司签订《曲江·公园里（推广名唐顿庄园）项目认购书》（以下简称《项目认购书》），约定其购买曲江·公园里2号楼2单元06层20604号房屋，建筑面积121.69㎡，房屋总价款939,154元，按揭支付。其于当天向圣迪特公司支付了定金20,000元，剩余首付款在2017年1月27日付清，因春节放假，直至2017年2月16日，其才通知圣迪特公司到售楼部办理《商品房买卖合同（预售）》签约手续。当天，其向圣迪特公司支付房屋首付款170,371元，定金20,000元也转为首付款，并另支付银行按揭手续费552元。圣迪特公司收走了其的《项目认购书》，并让圣迪特公司在制式的《商品房买卖合同（预售）》文本上签了名字，然后让其到指定的农业银行办理按揭贷款手续。过了几日，圣迪特公司又通知其到建行办理按揭手续。其到建行后，圣迪特公司告知其个人征信有问题，需要时间处理。此时，圣迪特公司见房价大涨，便擅自将其购买的房子出售给第三人，之后才通知其办理退款手续。2017年3月19日，其及家人在售楼部维权沟通时，圣迪特公司员工将其打伤，在其报警后曲江派出所民警处理过程中，其将《项目认购书》的原件要回。圣迪特公司违约在先，擅自将房屋另卖他人，故诉至法院，请求判令：1、圣迪特公司返还其已付购房款190,371元、手续费552元，合计190,923元；圣迪特公司赔偿其已付款项至实际给付之日的利息（以190,923元为基数，利息按照中国人民银行基准利率4.75%上浮30%即年息6.175%，暂自2017年2月17日计算至2019年1月16日为22,596元）；2、圣迪特公司支付其已付房款一倍的赔偿，即190,371元；3、圣迪特公司赔偿因房屋价格上涨给其造成的损失1,007,897元；4、诉讼费由圣迪特公司承担。圣迪特公司辩称，其公司开发建设的曲江·公园里在2016年11月25日取得了预售证，开始了预售工作。李忠亚签订《项目认购书》，载明如果李忠亚逾期提交签署的贷款资料，其有权拒绝签署《商品房买卖合同（预售）》并单方解除认购书，房屋另行出售，李忠亚所交定金不予退还；李忠亚办理商业贷款的中国建设银行检索出其在人民银行征信系统中有过不良记录，未能通过银行贷款审批。2017年3月28日，其公司向李忠亚送达了经西安市雁塔区公证处公证的《解除认购书告知函》，以书面形式告知李忠亚解除上述《项目认购书》，并邀请李忠亚来公司办理解除后的相关手续。2017年3月29日，李忠亚回函要求继续购买上述房屋，但未提出任何关于房屋价款如何筹集的方案。2017年6月2日李忠亚电话表示要求退房退首付款及定金，其公司回复请李忠亚于2017年6月3日早前往办理手续，但李忠亚一直没去，直至诉至法院。李忠亚缴纳的552元手续费并非是贷款的手续费，而是李忠亚选择刷4张卡支付定金及首付款，产生的pos机的手续费。故其公司同意将李忠亚缴纳的首付款170,371元返回，请求驳回李忠亚其余诉讼请求。原审法院认为，李忠亚、圣迪特公司双方签订《项目认购书》，约定李忠亚认购圣迪特公司开发的位于曲江·公园里2号楼2单元06层20604号房屋，建筑面积121.69㎡，房屋总价款939,154元。《项目认购书》勾选了“按揭付款”的支付方式。因李忠亚个人征信问题未能办理银行按揭贷款，后双方未签订正式的《商品房买卖合同》，李忠亚未向圣迪特公司提交签署的贷款资料。另，李忠亚未提交证据证明其在与圣迪特公司协商过程中，已经解决其个人征信问题，符合银行办理房屋按揭贷款的条件，亦未提交证据证明双方就付款方式经协商一致进行了变更。故，圣迪特公司享有合同解除权。圣迪特公司于2017年3月27日向李忠亚邮寄一份《解除认购书告知函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，自《解除认购书告知函》到达李忠亚时，《项目认购书》解除。李忠亚回函表示不同意，但未提交证据证明其按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，请求人民法院或仲裁机构确认解除的效力。故，自《解除认购书告知函》到达李忠亚时，双方签订的《项目认购书》解除。圣迪特公司同意将首付款170,371元返还李忠亚，对李忠亚诉请主张的该部分诉请，依法予以支持。关于20,000元定金是否应当返还，在李忠亚缴纳房款时，其中20,000元已经自动冲抵为首付款，且双方解除合同，未对圣迪特公司造成其他损失，结合本案案情，根据公平原则，圣迪特公司应将上述20,000元向李忠亚退还为宜。关于手续费552元，在圣迪特公司开具的《收款收据》中仅载明为“手续费”，双方对手续费的用途陈述不一致，圣迪特公司作为收款一方，其应对收取该款项的用途承担证明责任，圣迪特公司未提交证据证明其陈述，故该款项的用途以李忠亚陈述的内容为准，因李忠亚未能办理银行按揭，故对于办理按揭的手续费552元，圣迪特公司应进行返还。关于李忠亚诉请主张的利息，结合双方证据，本案履行过程中，圣迪特公司不存在违约情形，且圣迪特公司已在《解除认购书告知函》中告知李忠亚处理手续事宜，李忠亚未及时向圣迪特公司办理退费事宜，李忠亚诉请主张的利息，无事实及法律依据，依法不予支持。关于李忠亚诉请主张的已付房款一倍的赔偿、房屋价格上涨的损失，因李忠亚于2017年3月29日向圣迪特公司回复《房子违约处理告知函》，证明李忠亚于2017年3月29日前就收到了圣迪特公司发出的《解除认购告知函》，本案中的《项目认购书》于2017年3月29日前解除。圣迪特公司于2018年5月31日才将房屋另行出售案外人，李忠亚提交的其他证据也无法证明圣迪特公司“一房二卖”。故李忠亚上述诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西圣迪特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李忠亚退还购房款190,371元、手续费552元。二、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17,506元，由陕西圣迪特房地产开发有限公司承担4,300元，李忠亚承担13,206元。因李忠亚已预交，陕西圣迪特房地产开发有限公司在履行上述金钱义务时一并给付李忠亚。宣判后，李忠亚不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定圣迪特公司在本案中享有合同解除权是错误的。最高人民法院民二庭第七次会议纪要（2017.12.2）明确指出“当事人根据《合同法》第96条的规定通知对方解除合同的，必须具备《合同法》第93条或者第94条规定的条件，即需要具备约定或者法定的解除权，合同才能解除。”本案中，圣迪特公司不具备合同解除权，因为其已向圣迪特公司交了首付款，并且在《商品房买卖合同（预售）》上签字，最终没有签订《商品房买卖合同（预售）》是由于其个人征信问题。《项目认购书》第七条明确约定：如后期由于乙方征信问题致使乙方需要补交相应首付款及其他相关材料的，乙方需配合银行完成购买该房屋的所有按揭贷款手续直至银行放款贷。其发现征信问题后，主动配合银行在2017年底解决了征信问题，依照《项目认购书》第七条约定，圣迪特公司应当在此期间等待，根本不具备合同解除权。圣迪特公司是先“一房二卖”，然后以解约形式掩盖其公司非法目的，不应得到支持。二、原审判决将“房屋销售”与“房屋销售备案”概念混淆，认定圣迪特公司没有将房屋“一房二卖”更是错误。“房屋销售”的认定不能以办理“房屋销售备案”为前提。2017年3月19日，圣迪特公司销售经理马航伟在西安市公安局雁塔分局曲江派出所的笔录中，亦明确圣迪特公司已将涉案房屋另售他人，且在其与圣迪特公司两年多的沟通中，以及2017年3月开始其陆续在工商局、消协等投诉调解时，圣迪特公司均称涉案房屋已经另售。请求：1、撤销原审判决第二项，改判支持其一审的其余全部诉讼请求请求（即第一项诉讼请求中的利息22,596元、第二项诉讼请求中已付房款一倍的赔偿190,371元和第三项诉讼请求中因房屋价格上涨的损失1,007,897元）；2、一、二审诉讼费用由圣迪特公司承担。圣迪特公司辩称，一、其公司在本案中行使合同解除权符合合同约定及法律规定。《项目认购书》第2条约定，李忠亚应在签署认购书之日起7日内到其公司签署《商品房买卖合同（预售）》；第4条约定李忠亚在签署《商品房买卖合同（预售）》时，交清总房款/首付款，逾期未缴纳或未足额交纳，其公司有权拒绝与李忠亚签署《商品房买卖合同(预售)》并单方解除本认购书，李忠亚所交定金不予退还，如需贷款，李忠亚应提交并签署办理贷款手续所需的全部资料、缴纳相关费用，如李忠亚逾期提交签署的贷款资料，其公司有权拒绝签署《商品房买卖合同(预售)》并单方解除本认购书，李忠亚所认购房屋其公司可另行出售，李忠亚所交定金不予退还。李忠亚交纳定金及首付款后，因个人征信问题无法通过银行贷款审核，其公司本着促成交易的意愿，为李忠亚办理贷款事宜积极寻找其他银行，提议不同的贷款方案，但李忠亚均未采纳。其公司沟通无效之下向李忠亚发出《解除认购书告知书函》，李忠亚收函后未按法律规定提起确认解除函效力之诉，解除函发生法律效力。二、其公司不构成“一房二卖”。1、其公司在认购书解除后才出卖涉案房屋；2、认购书只是预约合同，并非商品房买卖合同本约。故，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，李忠亚、圣迪特公司双方签订《项目认购书》合法有效。双方当事人均应按照《项目认购书》的约定行使权利履行义务。《项目认购书》第2条约定，乙方应当在签署本认购书之日起7日内到甲方售楼部签署《商品房买卖合同(预售)》及相关补充协议，《商品房买卖合同(预售)》一旦签订，本认购书的效力即行终止，如乙方逾期未签署《商品房买卖合同(预售)》，甲方有权单方解除本认购书，乙方所认购房屋甲方可另行出售，乙方所交定金不予退还，甲方不再以任何方式另行通知；第3条，乙方于签署本认购书同时缴纳定金人民币￥20,000元(大写：贰万元整)，签署《商品房买卖合同(预售)》后，乙方所缴纳的定金自动冲抵其应交房款；第4条，乙方在约定时间内签署《商品房买卖合同(预售)》时，应确保已根据本认购书第四条约定交清总房款/首付款，逾期未缴纳或未足额交清，甲方有权拒绝与乙方签署《商品房买卖合同(预售)》并单方解除本认购书，乙方所交定金不予退还，如需贷款，乙方还需签约同时提交并签署办理贷款手续所需的全部资料、缴纳相关费用，如乙方逾期提交签署的贷款资料，甲方有权拒绝签署《商品房买卖合同(预售)》并单方解除本认购书，乙方所认购房屋甲方可另行出售，乙方所交定金不予退还。本案中，双方未能在约定的时间签署《商品房买卖合同(预售)》，是因为李忠亚个人征信问题，不能按约向圣迪特公司提交签署的贷款资料，按《项目认购书》的约定，圣迪特公司享有约定的合同解除权。故原审法院认定本案中的《项目认购书》于2017年3月29日前解除，并无不当。李忠亚上诉称，按《项目认购书》第7条约定，圣迪特公司不享有合同解除权，因该条是对购房人设定的义务，并非购房人可以无期限的办理银行按揭手续。故对李忠亚该上诉意见本院不予采纳。《项目认购书》约定乙方应当在签署本认购书之日起7日内到甲方售楼部签署《商品房买卖合同(预售)》及相关补充协议，从该约定可以看出，《项目认购书》属于预约合同性质，圣迪特公司在2018年5月31日将涉案房屋正式出售他人，并不构成“一房二卖”，故李忠亚上诉要求支持其在原审中的其余全部诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决第一项内容，当事人均未上诉，视其无异议，予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,788元，由上诉人李忠亚负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年四月十七日书记员 陈 歆