新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2020）豫0702民初527号原告：新乡市亚华物业管理有限公司，统一社会信用代码914107006672080455，住所地河南省新乡县朗公庙镇政府院内。法定代表人：李福建，经理。委托诉讼代理人：杨学虎，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：王京宝，河南豫北律师事务所律师。被告：吕吉兵，1971年10月29日出生，汉族，住新乡市。原告新乡市亚华物业管理有限公司（以下简称“亚华物业公司”）与被告吕吉兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚华物业公司的委托诉讼代理人杨学虎、王京宝，被告吕吉兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚华物业公司诉称，2014年4月23日，其与被告吕吉兵签订前期物业管理服务协议。亚华物业公司按照协议约定履行合同义务，但吕吉兵却未按合同约定支付2015年4月10日至2019年5月31日的物业管理服务费，已构成违约，并应支付违约金。为维护自身合法权益，亚华物业公司现依法提起诉讼，请求判令吕吉兵支付亚华桂竹园小区物业服务费7489元、违约金5590.70元，共计13079.70元。被告吕吉兵书面辩称，原告亚华物业公司与河南新基房地产开发集团有限公司第一分公司（原新乡新基房地产开发集团有限公司第一分公司，以下简称“新基房地产公司”）签订的物业管理委托合同履行期限届满后，亚华物业公司决定自2014年11月30日起终止对吕吉兵所在小区的物业管理服务并向小区业主进行了告知。2015年1月4日，吕吉兵所在小区的业主委员会召开业主大会，决定解聘亚华物业公司，但该公司拒绝退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料，业主委员会遂提起诉讼。2017年8月30日，修武县人民法院（以下简称“修武法院”）作出（2017）豫0821民初645号民事判决，认定亚华物业公司的服务截止时间为2015年1月4日，该判决现已生效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施等，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。按照亚华物业公司所述，吕吉兵的物业费交纳至2015年4月10日，已超出该公司的服务截止时间，因此，应当驳回其诉讼请求，并由亚华物业公司承担本案诉讼费。原告亚华物业公司向本院提交的证据材料有：1、营业执照1份、法定代表人身份证（复印件）1份、法定代表人身份证书1份；2、2014年4月23日亚华·桂竹花园前期物业管理服务协议1份；3、2018年1月26日消防技术服务（保养）合同（合同编号：JX2018-029）1份、2019年6月5日桂竹园小区物业交接清单1份；4、2019年7月15日新乡首创水务有限责任公司客户基础信息变更申请表1份；5、2019年10月22日结案证明1份；6、2019年10月28日修武法院（2019）豫0821执220号结案通知书1份；7、2019年7月3日协议1份；8、2019年1月4日新乡高新技术产业开发区收文处理签1份，上述证据共同证明其诉讼请求。被告吕吉兵向本院提交的证据材料有：1、2017年8月30日修武法院（2017）豫0821民初645号民事判决书1份；2、2017年11月23日焦作市中级人民法院（以下简称“焦作中院”）（2017）豫08民终3410号民事判决书1份；3、焦作中院法律文书生效时间通知书1份；4、2014年11月21日原告亚华物业公司关于终止“桂竹花园”一期小区物业管理的决定（亚华物业【2014】第19号）1份；5、2017年12月19日强制执行申请书1份；6、2014年4月23日收据（№1019870）1份，上述证据共同证明其答辩意见。庭审期间，被告吕吉兵对原告亚华物业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8均无异议，但仍坚持其答辩意见。亚华物业公司对吕吉兵提交的证据1、2的真实性无异议，但主张因客观情况导致无法及时履行生效判决。对证据3无异议。对证据4的真实性无异议，但主张其并未终止物业服务。对证据5有异议，认为其内容不属实。对证据6有异议，认为其只能证明吕吉兵已经交纳的物业费。经庭审质证，原告亚华物业公司提交的证据1、2、5、6客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。对证据3、4、7的真实性予以确认。被告吕吉兵提交的证据1、2、3、4、5、6客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：吕吉兵为亚华桂竹花园小区6号楼1单元13层西户（建筑面积153.807平方米）业主。2014年4月23日，吕吉兵与亚华物业公司签订前期物业管理服务协议，双方约定：小高层的物业管理服务费以建筑面积按每月每平方米0.98元收取；交纳时间为每年1月1日至20日前；吕吉兵违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，亚华物业公司有权要求其补交，并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，连续六个月未交纳，亚华物业公司有权通过法院强制追缴。2014年11月21日，亚华物业公司作出决定，称其与新基房地产公司签署的物业管理委托合同将于2014年11月30日到期，鉴于小区部分业主多年拒绝交纳物业费、要求亚华物业公司撤出管理小区等原因，该公司决定自2014年11月30日起终止桂竹花园一期小区物业管理服务，同时函告小区各位业主。同年12月20日，新乡市桂竹园小区业主委员会（以下简称“桂竹园业委会”）成立，并向新乡高新区物业管理部门备案。2015年1月4日，桂竹园业委会采用书面征求意见的形式召开桂竹园小区业主大会，决定解聘亚华物业公司并聘请河南军戎物业服务有限公司为其管理区域的物业服务企业。后桂竹园业委会要求亚华物业公司按《新乡市物业承接查验实施细则》确定的各项内容予以交接，但后者拒不配合办理交接手续。桂竹园业委会于2015年6月12日向本院提起诉讼，要求亚华物业公司履行交接义务，返还业主财产。后因亚华物业公司、新基房地产公司申请回避，案件最终移送修武法院。2017年8月30日，修武法院作出（2017）豫0821民初645号民事判决，认定亚华物业公司实际服务截至时间为2015年1月4日，并判令亚华物业公司向桂竹园业委会办理交接手续，新基房地产公司承担连带责任。亚华物业公司不服，提起上诉。2017年11月23日，焦作中院作出（2017）豫08民终3410号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因亚华物业公司未履行该判决所确定的义务，桂竹园业委会向修武法院申请执行。2019年10月22日，桂竹园业委会出具结案证明，称除交配电部分外其他均已执行到位，同意人民法院对案件结案处理。同年10月28日，修武法院向亚华物业公司、新基房地产公司发出（2019）豫0821执220号结案通知，称上述判决已全部执行完毕，现已结案。另查明，吕吉兵已将物业费交纳至2015年4月11日。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施等，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，亚华物业公司于2014年11月21日决定终止桂竹花园一期小区的物业管理服务，后经人民法院终审认定，该公司实际服务的截止时间为2015年1月4日，因此，亚华物业公司现提起诉讼要求作为小区业主的吕吉兵支付2015年4月10日后的物业费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。亚华物业公司辩称在人民法院终审判决后因配电设施无法分离等客观原因导致其并未按判决要求退出桂竹花园一期小区，而是继续向该小区业主提供部分物业服务，并在庭审时提交了相关合同等证据以期证明，但其只能证明亚华物业公司未能及时履行人民法院生效判决所确定的义务，导致作为案件原告的桂竹园业委会申请执行，而不能对抗前述司法解释的相关规定及人民法院生效判决所认定的事实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：驳回新乡市亚华物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费127元，减半收取63.50元，由新乡市亚华物业管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  李 琦二〇二〇年四月二十六日代书记员  曹纪珂新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）