福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初6737号 原告：薛来义，男，1962年11月30日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：潘贺时，福建中亚海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭科泉，福建中亚海天律师事务所实习律师。 被告：平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心,住所地福建省平潭综合实验区岚城乡。 法定代表人：郑云东，主任。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 第三人：平潭综合实验区农业农村局，住所地福建省平潭综合实验区北厝镇金井湾商务营运中心。 负责人：陈佳丁，局长。 委托诉讼代理人：阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 第三人：平潭锦顺驾驶培训有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇。 法定代表人：薛龙伟，董事长。 委托诉讼代理人：念云钦，女，1956年4月10日，汉族，住福州市鼓楼区，系公司员工。 原告薛来义与被告平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心、第三人平潭综合实验区农业农村局、第三人平潭锦顺驾驶培训有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛来义及其委托诉讼代理人潘贺时、被告平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心的委托诉讼代理人吴玲玲、第三人平潭综合实验区农业农村局的委托诉讼代理人阮逸嫔、第三人平潭锦顺驾驶培训有限公司的委托诉讼代理人念云钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛来义向本院提出诉讼请求：1、判令平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心将原租赁场地以出租给平潭锦顺驾驶培训有限公司的同等租金出租给薛来义；2、平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心赔偿薛来义按每年6万元从2017年5月12日起至场地出租给薛来义时止计算违约金；3、平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心赔偿薛来义对租赁场地的改造费20万元；4、诉讼费用由平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心承担。事实和理由：薛来义通过招投标竞标取得平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心出租的位于平潭城关朝阳桥旁东围墙内的管理房屋、鱼苗池及所有的场地（除二层办公楼的第一层）。租金为每年3万元，承租期为7年（自2010年5月11日起至2017年5月11日止），双方于2010年5月11日签订《租赁承包合同》，合同明确约定：合同期满后，若平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心继续出租或联营，薛来义可优先承包。合同签订后薛来义对租赁场地改造花费30万元。在合同期满前薛来义多次要求继续承租该租赁场地，平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心口头答应要再次招投标，但在未告知薛来义的情况下，于承租期满后直接将该场地以每年9万元的租金承租给平潭锦顺驾驶培训有限公司，并得到主管单位第三人平潭综合实验区农村发展局的允许。薛来义也多次通过信访要求继续承租，甚至要求平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心及平潭综合实验区农村发展局将该租赁场地通过招投标方式对外出租，平潭综合实验区农村发展局虽然明确同意原租赁场地以招投标方式对外出租，但至今仍然没有实施，而且平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心仍然继续承租给平潭锦顺驾驶培训有限公司，该行为系明显的违约。 平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心辩称：一、薛来义诉请平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心将原租赁场地出租给平潭锦顺驾驶培训有限公司的同等租金出租给薛来义的请求无事实和法律依据，依法不应予以支持。1、平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心与薛来义的原《租赁承包合同》租赁期限届满后，平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心并未继续出租涉案原租赁物，自然不存在同等条件下的优先承租权问题。2、原《租赁承包合同》已终止并解除，且案涉原租赁场地已不具有继续出租或由平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心对外招租的可能性，薛来义已无行使优先承租权的基础。3、即使平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心存在继续对外出租的可能，基于薛来义在履行原合同期间严重违反合同约定，故其优先承租权亦已丧失。4、优先承租权的行使有合理期限限制，双方签订的租赁合同于2017年5月11日到期，而该场地至今未进行出租，即使平潭综合实验区农村发展局基于社会安定考虑于2018年12月底同意平潭锦顺驾驶培训有限公司过渡搬迁使用场地，期间空置期已明显超出薛来义所享有的优先承租权的合理期限。5、薛来义系为谋取租金差价而主张优先承租权，其目的缺乏正当性。二、薛来义主**潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心赔偿按每年6万元从2017年5月12日起至场地承租给薛来义时止计算违约金，及租赁场地改造费20万元，无事实与法律依据，依法应不予支持。 平潭综合实验区农村发展局述称：1、本案为合同纠纷，平潭综合实验区农业农村局并非合同双方当事人，薛来义在起诉时无权将平潭综合实验区农业农村局直接列为第三人，请求依法驳回薛来义对第三人平潭综合实验区农业农村局起诉。2、薛来义所述与事实不符，请求依法驳回薛来义对平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心的诉讼请求。薛来义陈述“被告在未告知其情况下，于承租期满后直接将该场地以每年9万元的租金承租给锦顺驾校，并得到主管单位即平潭综合实验区农业农村局的允许”，与事实不符。实际上，薛来义并未按照其与平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心签订的租赁合同规定的用途使用租赁场地，而是未经同意将场地转租平潭锦顺驾驶培训有限公司进行非法牟利。租赁期满后，基于管理国有资产的需要，平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心多次催促薛来义及实际使用人平潭锦顺驾驶培训有限公司限期搬离。正是基于薛来义的违约给国有资产的管理带来了不便及经济损失，并引发系列社会矛盾。平潭综合实验区农业农村局作为政府部门基于社会治安的安定稳定，无奈同意平潭锦顺驾驶培训有限公司暂时将原租赁场地进行搬迁过渡使用。同时，涉案租赁物已按区资产清查规定申报，根据2018年11月13日《平潭综合实验区财政金融局关于收回国有资产的意见》可知，案涉租赁物需由财政金融局报管委会审批后予以处置。且原《租赁承包合同》第二条明确约定：若因上级政府（政策性变更）开发征用需要，应服从征用，终止合同。故涉案原租赁场地已不具有由平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心继续出租或对外招租的条件，薛来义自然不存在优先承租权，请求依法驳回薛来义的诉讼请求。 第三人平潭锦顺驾驶培训有限公司述称，薛来义向平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心承租的地块将近70多亩，刚开始薛来义将其中的30余亩以每年3万元的租金转租给平潭锦顺驾驶培训有限公司，后来又将其他土地转租给平潭锦顺驾驶培训有限公司，总租金是每年9万元。到2017年租赁期满，平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心就开始多次要求平潭锦顺驾驶培训有限公司搬离。后因薛来义举报平潭锦顺驾驶培训有限公司没有租赁场地而侵占经营，导致平潭锦顺驾驶培训有限公司被交建局责令暂停业务，引起驾校上千名学员和教练、学校三方矛盾，并集体上访。平潭综合实验区农村发展局基于社会稳定，同意平潭锦顺驾驶培训有限公司从2018年12月26日开始临时过渡半年使用，并要求及时找新场地搬迁。后因审批手续还没有结束，半年期限满后，平潭综合实验区农发局同意平潭锦顺驾驶培训有限公司三个月一流转临时使用，请求法院驳回薛来义的诉讼请求。 薛来义围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：《租赁承包合同》，身份证复印件及《协议书》，一般缴款书（收据），《通知》，《关于继续承包城关鱼苗池场地报告》，平潭县农村发展局平潭县农发信告（2018）1号《关于薛来义信访事项受理告知书》、平潭县农发信告（2018）14号《关于薛来义和肖良健同志信访事项受理告知书》、平潭县农发信复（2018）14号《关于薛来义、肖良健同志信访事项答复意见书》，平潭综合实验区农村发展局《关于同意延期使用租赁场地的函》，《关于及时还清鱼苗场地承包金及租赁合同到期的通知》。 平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心围绕其抗辩意见依法提交了以下证据：薛来义与陈瑞云签订的《租赁承包合同》，薛来义与薛龙伟签订的《补充合同》，2017年6月19日《福建省政府非税收入票据》，2017年6月19日致函薛来义《关于及时清理鱼苗场地承包方的动产、财产部分的通知》、2017年6月20日《解除租赁合同通知书》、2017年7月12日致函薛来义《限期清场通知书》、2017年7月12日致函平潭锦顺驾驶培训有限公司《限期清场通知书》、《文件签收登记表》、2017年9月5日致函平潭锦顺驾驶培训有限公司《再次限期清场通知书》、2017年9月11日锦顺驾驶培训有限公司《关于驾校再次场地清场通知的回复》，2017年9月1日《平潭综合实验区水利综合服务中心关于要求退回违规缴纳三十六脚湖水库管理处场地租赁租金的通知》、2017年9月5日平潭锦顺驾驶培训有限公司《关于提前缴纳场地租金款说明报告》，2018年10月24日《限期清场通知书》，2018年11月8日岚农发函（2018）952号《平潭综合实验区农村发展局关于商请收回国有资产的函岚农发函》、2018年11月13日《平潭综合实验区财政金融局关于收回国有资产的意见》平潭综合实验区农村发展局岚农发（2018）806号《通知》，2018年12月12日平潭锦顺驾驶培训有限公司《关于申请迟延驾校教练场地临时用地的申请》、2018年12月26日《平潭综合实验区农村发展局2018年第23次局长办公会议纪要（2018）23号》、2019年1月28日岚交建运管（2019）5号《平潭综合实验区交通与建设局关于同意暂时恢复平潭锦顺驾驶培训有限公司招生工作的通知》，2019年5月13日平潭锦顺驾驶培训有限公司《关于申请延长使用驾校教练场地临时用地的报告》、2019年6月13日《平潭综合实验区农村发展局2019年第11次局长办公会议纪要》、2019年7月14日《平潭综合实验区农村发展局关于教练车停车场临时用地项目规划选址涉海意见的复函》、2019年7月18日《平潭综合实验区规划局关于教练车停车场临时用地规划的意见》。 上述证据经各方当事人质证，对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 平潭综合实验区农业农村局、平潭锦顺驾驶培训有限公司均未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月11日，薛来义、郑祖彦与原平潭县三十六脚湖水库管理处签订《租赁承包合同》，由薛来义、郑祖彦承租平潭县三十六脚湖水库管理处位于城关朝阳桥旁东围墙内的管理房屋、鱼苗池及所有场地，其中二层办公楼的第一层为平潭县三十六脚湖水库管理处继续使用，其他由薛来义、郑祖彦自行使用。租赁期限7年，从2010年5月11日至2017年5月11日，租金每年承包费3万元，若第二轮有承包，在同等条件下乙方有优先续租承包权，续包每期期限为7年。薛来义、郑祖彦未经甲方同意自行将合同转让、转租他人，应承担租金及相应的责任，并终止合同。合同期满产品应在合同规定期内自行处理清楚，属薛来义、郑祖彦一方的动产、财产部分在2个月内由薛来义、郑祖彦自行处理清楚，不动产部分财产由平潭县三十六脚湖水库管理处所有。合同期满后，若平潭县三十六脚湖水库管理处继续出租或联营，薛来义、郑祖彦可优先承包。2012年3月1日和2014年5月31日，薛来义将承租的场地转租给平潭锦顺驾驶培训有限公司经营机动车驾驶员培训业务。2017年5月10日，薛来义向平潭综合实验区农村发展局提出续租的要求。租赁合同到期后，原平潭县三十六脚湖水库管理处、平潭综合实验区水利综合服务中心、平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心分别多次向薛来义、平潭锦顺驾驶培训有限公司发出限期清场通知。2018年10月30日，平潭综合实验区农村发展局根据开展国有资产清查工作的需要向下属各处（办）、单位发出通知，要求对前期对外出租、出借的各类土地房屋、构筑物等国有资产，凡是履约期满的，严格按照合同规定按期收回，不得再自行继续对外招租或续租。因平潭锦顺驾驶培训有限公司申请临时项目用地正在审批，拒不搬离涉案场地，且学员聚众上访，平潭综合实验区农村发展局为避免事态进一步扩大，确保社会治安的安定稳定，经研究同意平潭锦顺驾驶培训有限公司继续使用涉案场地。 另查明，2015年10月21日，平潭县三十六脚湖水库管理处等部门被整合后设立平潭综合实验区水利综合服务中心。2017年4月1日，平潭综合实验区水利综合服务中心相关职能被整合到平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心，由区农村发展局管理。2019年9月27日，平潭综合实验区农村发展局被并入平潭综合实验区农业农村局，不再保留平潭综合实验区农村发展局。 本院认为，2010年5月11日，原平潭县三十六脚湖水库管理处与薛来义、郑祖彦签订的涉案场地租赁承包合同，系双方当事人真实意思表示，不违反行政法规强制性，合法有效。依法成立并已生效的合同对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。双方合同约定：“合同期满后，若平潭县三十六脚湖水库管理处继续出租或联营，薛来义、郑祖彦可优先承包”。薛来义在承租期间未经平潭县三十六脚湖水库管理处同意将涉案场转租给平潭锦顺驾驶培训有限公司，合同期满后，原平潭县三十六脚湖水库管理处及承受其权利义务的平潭综合实验区水利综合服务中心、平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心多次向薛来义、郑祖彦以及实际使用场地的平潭锦顺驾驶培训有限公司发出限期清场的通知，已明确表示租赁期限已到需搬离，且根据区管委会关于对国有资产清查的相关规定，平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心已不具备将涉案场地继续出租的可能，故薛来义根据合同约定提出优先承租权的条件已不具备。平潭锦顺驾驶培训有限公司目前使用涉案场地，系平潭综合实验区农业农村局为避免事态进一步扩大，确保社会治安的安定稳定，临时同意平潭锦顺驾驶培训有限公司过渡使用涉案场地，而并非平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心继续将场地进行出租。综上，薛来义以其依合同约定享有优先承租权，请求判令平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心将原租赁场地以出租给平潭锦顺驾驶培训有限公司同等租金承租给薛来义，以及要求平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。 关于薛来义提出平潭综合实验区三十六脚湖保护管理中心赔偿租赁场地的改造费20万元的诉请，根据薛来义、郑祖彦与平潭县三十六脚湖水库管理处的租赁合同约定：“合同期满产品应在合同规定期内自行处理清楚，属乙方（薛来义、郑祖彦）的动产、财产部分在2个月内由乙方自行处理，不动产部分财产由甲方（平潭县三十六脚湖水库管理处）所有”。首先，薛来义对该项主张未能提供证据予以印证。其次，薛来义明确该费用系对场地回填等而支出的费用，该主张亦与合同相悖。故对薛来义的该项主张，依法不予采纳。 综上，薛来义的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下： 驳回薛来义的诉讼请求。 案件受理费6475元，由薛来义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  林卫国 审判员  林月琴 审判员  叶 禹 二〇二〇年四月二十七日 书记员  游 琴