贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3138号上诉人（原审被告）：贵州三利房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号。法定代表人：李新华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢恩治，男，1978年6月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。系贵州三利房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：徐瑛，女，1974年2月27日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州三利房地产开发有限公司（以下简称三利公司）因与被上诉人徐瑛商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初8830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。三利公司上诉请求：1.请求依法撤销本案一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，且缺乏证据证明。一审判决因未明确案涉商品房价格是否已包含“四通费”而认定上诉人应当退还“四通费”缺乏依据；《补充协议》第五条的内容并未免除上诉人的责任和加重被上诉人的责任，且上诉人已对《补充协议》的内容向被上诉人进行了有效提示，一审判决认定《补充协议》第五条无效错误。2.一审判决适用法律错误。本案应当认定四通费交纳之日为被上诉人知道或应当知道权利受到损害之日，故被上诉请求退还“四通”费已过诉讼时效，且一审判决按照同期银行存款利率计算“四通费”的资金占用费无法律依据。被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。徐瑛向一审法院起诉请求：1.判令确认徐瑛与三利公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；2.判令三利公司向徐瑛退还已收取的煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费共计4503元；3.判令三利公司以上述款项为基数，按照人民银行同期贷款利率的四倍向徐瑛支付自2015年11月起至实际付清之日止期间的资金占用利息；4、本案诉讼费由三利公司承担。一审法院认定事实，2014年7月21日，徐瑛与三利公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定徐瑛购买三利公司开发的位于贵阳市云岩区新添大道南段302号大上海商贸城·上海之春项目的房屋一套，合同对所购房屋具体房号、面积、购房总价款等进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条约定“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1.上水、下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；……4.燃气按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有线电视交付时线路敷设到户；7.宽带网络交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。……”。第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第五条对合同第七条补充约定“商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费。”。合同签订后，徐瑛于2015年11月30日向三利公司支付煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费共计4503元，三利公司于同日向徐瑛出具加盖三利公司印章的《收据》一张，该《收据》载明违约金抵扣4503元。之后，徐瑛认为《补充协议》第五条对煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费的约定属于格式条款，三利公司未对该条款予以说明，且违反相应法律法规，三利公司另行收取上述费用的行为属重复收取，无法律和事实依据，要求三利公司退还该费用，三利公司不予退还，徐瑛遂诉至一审法院，请求如前。一审法院认为，合法的商品房买卖合同关系依法受法律保护。本案争议焦点在于以下几个方面：一是《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条是否有效；二是本案是否过诉讼时效；三是三利公司收取的煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费是否应当退还；四是资金占用损失如何计算。首先，关于《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条的效力方面。其一，《补充协议》第五条与主合同《商品房买卖合同》第七条、第二十九条相悖，虽徐瑛、三利公司双方于《补充协议》第五条约定商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费，但该约定变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，若《补充协议》中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。其二，《补充协议》第五条违反法律法规的规定，国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第五条效力的依据，但其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据。其三，《补充协议》第五条系三利公司提供的格式条款，加重了徐瑛的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，三利公司提供的《补充协议》第五条，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。因此，《补充协议》第五条应认定为无效。其次，关于诉讼时效方面。其一，关于诉讼时效是否适用于合同或合同条款无效的认定方面，徐瑛主张为合同条款无效，属确认之诉，不属于诉讼时效的客体范围，对于合同无效的请求，不仅当事人可以提出，非合同当事人的第三人也可以提出，人民法院、仲裁机构亦可以主动审查合同的效力，因此，诉讼时效不应适用于关于合同效力的认定。其二，关于徐瑛主张退还上述款项的请求是否过诉讼时效方面，对徐瑛基于合同无效而提出的返还主张，其诉讼时效应自《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条被确认无效之后起算，一审法院已确认《补充协议》第五条为无效条款，徐瑛主张退还上述的诉请并未超过诉讼时效。再次，关于三利公司收取的煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费是否应当退还方面。其一，《补充协议》第五条已被确认为无效条款，无效条款自始无法律约束力。其二，煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费系房屋交付前必要的建设及安装费用，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。其三，煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费包含于商品房售价中，三利公司辩称徐瑛交纳的四通费用并未计算在商品房价格中，但其未提交充分证据予证明，且徐瑛不予认可，根据《商户房买卖合同》的约定，及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件之规定，上述费用应包含在商品房销售价格中。因此，对三利公司的该辩称意见，一审法院不予采信，三利公司理应退还徐瑛上述费用。其四，关于三利公司辩称即使退款亦应按实际交付款项支付方面，因三利公司违约，徐瑛以三利公司应向徐瑛支付违约金用于抵扣上述费用，实质未减少支付，理应按《收据》载明的总费用予以退还。最后，关于资金占用损失如何计算方面，因三利公司收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给徐瑛造成一定的损失，鉴于徐瑛对损失具体金额并未举证证明，结合案情，一审法院酌情以中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率计算资金占用损失，资金占用费应从徐瑛交款之日即2015年11月30日起计算至实际退还完毕之日止。综上，对徐瑛要求判令确认徐瑛、三利公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效的诉请，一审法院予以支持；对徐瑛要求判令三利公司向徐瑛退还已收取的煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费共计4503元的诉请，一审法院亦予以支持；对徐瑛要求判令三利公司以上述款项为基数，按照人民银行同期贷款利率的四倍向徐瑛支付自2015年11月起至实际付清之日止期间的资金占用利息的诉请，一审法院支持由三利公司以未退还煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率向徐瑛支付自2015年11月30日起至实际付清之日止期间的资金占用费，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认徐瑛与贵州三利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；二、贵州三利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还徐瑛独立供水开户费、独立供电开户费、独立燃气开户费、有线电视开户费共计4503元，并以未退还费用为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率向徐瑛支付自2015年11月30日起至实际付清之日止期间的资金占用费；三、驳回徐瑛其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由贵州三利房地产开发有限公司承担（此款徐瑛已预交，三利公司于履行上述判决时一并支付徐瑛）。本院二审期间，上诉人三利公司提交《贵州汇隆会计师事务所报告书》拟作为二审新证据证明：案涉房屋的水、电、燃气等“四通”费用并未包含在房屋售价中。本院认为，该《贵州汇隆会计师事务所报告书》上诉人已在一审庭审中提交，并经对方当事人质证，不属于二审新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、双方补充协议约定由被上诉人另行支付“四通”费是否有效；二、被上诉人诉请退还“四通”费是否已过诉讼时效；三、是否应当计算被上诉人被收取“四通”费的资金占用损失。关于争议焦点一，关于双方补充协议约定由被上诉人另行支付“四通”费是否有效的问题。首先，上诉人三利公司主张，案涉房屋项目建设过程中并未将“四通”费计入房屋售价，故其可以另行收取“四通”费。本院认为，不论上诉人是否将“四通”费计入房屋售价，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。且双方《商品房买卖合同》第七条亦约定：“商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”因此，根据上述规范性文件的规定和双方合同的约定，房屋的配套设施等“四通”费应当包含在房屋价款中不应再向购房人另行收取。因上诉人在本院二审中提交的《贵州汇隆会计师事务所报告书》并非新证据，同时本院认为，上诉人是否将“四通”费纳入开发建设成本并计入房价，属于其自身的商业决策，不能因此对抗规范性文件的规定和双方合同的约定。其次，虽然双方签订的《补充协议》第五条变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用排除在房屋价格之外，并约定将上述费用转嫁给购房人要求购房人另行支付。但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方《补充协议》第五条对主合同条款的变更，事实上属于不合理地加重了买受人责任的条款，应当排除适用。另因，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”以及第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该《补充协议》第五条系上诉人提供的格式合同条款，但该条款的内容明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，且上诉人又未能提交证据证明就该格式条款向被上诉人尽到了特别提示义务，故应当认定双方签订的《补充协议》第五条为无效条款。据此，上诉人依据《补充协议》第五条收取的“四通”费于法无据，理应予以退还。一审法院判决上诉人退还“四通”费，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，被上诉人诉请退还“四通”费是否已过诉讼时效的问题。被上诉人系基于诉请确认《补充协议》第五条无效而一并提出返还“四通”费的主张，该笔费用的返还请求权诉讼时效应从《补充协议》第五条被确认无效时起算，故并未超过诉讼时效，一审判决认定被上诉人请求退还“四通”费未超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，是否应当计算“四通”费的资金占用费的问题。上诉人三利公司主张一审法院按照中国人民银行公布的同期存款利率为标准计算资金占用费无法律依据。本院认为，被上诉人在一审中请求按同期银行贷款利率计算资金占用费，但被上诉人并未提交证据证明其被收取“四通”费的具体损失，鉴于三利公司收取“四通”费缺乏合法依据，其占用该笔费用必然造成被上诉人一定的损失，故一审法院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准计算资金占用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人三利公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人贵州三利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  阮劲松二〇二〇年四月三十日法官助理陈跃霄书记员彭永耀