江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0113民初7005号原告：南京钟山创意产业发展有限公司，统一社会信用代码913201136825307023，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道紫东路1号。法定代表人：陈帅华，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫乐宇，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：吕佳璟，国浩律师（南京）事务所实习律师。被告：云电科技有限公司，统一社会信用代码91320000MA1MLD1Y36，住所地江苏省南京市栖霞区紫东路2号54幢。法定代表人：杨过，该公司总经理。原告南京钟山创意产业发展有限公司（以下简称钟山公司）与被告云电科技有限公司（以下简称云电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月17日依法公开开庭进行了审理。原告钟山公司的委托诉讼代理人闫乐宇、吕佳璟到庭参加诉讼。被告云电公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告钟山公司向本院提出诉讼请求：1、判令云电公司支付拖欠租金5198691.35元（2016年8月1日至2018年7月31日期间应补足的租金3296731.1元、2018年8月1日至2019年7月31日期间欠缴租金633986.75元以及该期间应补足的租金1267973.5元）；2、判令云电公司支付自2019年8月16日起，按照6元/㎡/天的标准计算的房屋占有使用费；3、判令云电公司支付因逾期支付租金产生的违约金（以158496.69元为基数，分别自2018年8月11日起、2018年11月11日起、2019年2月11日起、2019年5月11日起，均按2‰/天计算至实际给付之日止；以4564704.6元为基数，自2019年8月1日起至实际给付之日止，按2‰/天计算；按3个月租金标准计算的违约金468976.5元）；4、判令云电公司清空并返还租赁的南京紫东国际创意园A4幢三层房屋；5、本案诉讼费用由云电公司负担。事实和理由：2016年5月13日，原、被告签署《南京紫东国际创意园房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），双方约定由被告向原告租赁面积为1736.95㎡的办公房，租期自2016年8月1日起至2019年7月31日止，租金为3元/㎡/天，租金按季度支付。为扶持被告公司发展，双方详细约定了原告给予被告相应的租金优惠。上述合同签署后，被告未按合同约定支付房屋租金。经原告多次催缴，被告均未能支付且长期占有租赁房屋。为维护原告合法权利，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告云电公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，钟山公司系南京市栖霞区紫东路2号54幢301室房屋（以下简称案涉房屋）所有权人，房屋建筑面积为1736.96㎡。2016年5月13日，钟山公司（甲方）与云电公司（乙方）签署租赁合同一份，主要内容包括：乙方向甲方承租面积为1736.95㎡的案涉房屋用于办公，乙方入住南京紫东国际创意园并已在园区注册，税收落入紫东国际创意园；房屋租赁期限3年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，其中2016年6月1日至2016年7月31日为免租装修期。案涉房屋租赁价格为3元/㎡/天，甲方给予乙方租金优惠，其中2016年6月1日至2017年7月31日租金全免，2017年8月1日至2018年7月31日租金为0.8元/㎡/天，2018年8月1日至2019年7月31日租金为1元/㎡/天。租金按季度支付并于当季首月10日前付清。租赁保证金为三个月房屋租金即468976.5元；乙方需征得甲方及物业公司同意后对房屋进行装修。合同期满或因乙方违约导致合同提前终止的，房屋内增添的装饰装修部分等不可移动资产归甲方所有，甲方不给予乙方任何补偿，可移动资产由乙方自行处理；如乙方违反合同约定，甲方有权终止合同，收回租用房屋，另由乙方支付3个月的租金468976.5元作为违约金。乙方不按期缴纳房租、物业费或水电费的，逾期1日，应按欠缴数额的千分之二支付违约金。逾期30日以上的，甲方有权终止本合同，收回租用房屋，乙方应支付甲方3个月的租金468976.5元作为违约金。乙方在合同到期或者提前终止或合同解除后仍继续占用租赁房屋的，应当向甲方按6元/㎡/天支付占用使用费；按照甲方入园企业的税收标准，自乙方与物管公司签订《物业服务协议书》之日算起，纳税统计从本年度签订日期开始计算。乙方承诺，根据乙方实际使用的办公房面积，在园区实际缴纳税收前三年内平均每年不低于2000元/㎡/年。若乙方在园区内实际缴纳税收三年内平均每年低于2000元/㎡/年，或第一年乙方在园区缴纳的税收低于1000元/㎡,第二年乙方在园区缴纳的税收低于1500元/㎡,甲方有权收回租用房屋，同时乙方需向甲方按照3元/㎡/天的标准补足租金。同时乙方应按照租赁合同约定退还所享受的园区优惠，并承担相应的违约责任。上述合同签订后，云电公司向钟山公司缴纳了租赁保证金468976.5元并在对案涉房屋装修后入住使用。钟山公司自认云电公司已按优惠租金标准缴纳了2017年8月1日至2018年7月31日的租金507189.4元。另查明，2019年8月29日，钟山公司在案涉房屋门口张贴了《限期搬离房屋的通知》，要求云电公司于2019年9月15日前迁出并办理交接手续。审理中，钟山公司称其于2018年8月16日发现云电公司大门敞开且已自案涉房屋内迁出，但现场尚遗留有部分办公桌椅。庭审结束后，本院赴案涉房屋处查看发现，案涉房屋长期处于空置状态，屋内尚遗留有部分办公家具。上述事实有《南京紫东国际创意园房屋租赁合同》、房屋产权证书、照片、情况说明、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。钟山公司与云电公司就案涉房屋签署的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。根据租赁合同约定，云电公司应于2018年8月10日前支付当季租金，逾期30日即至2018年9月10日，钟山公司有权终止合同。云电公司在未按时支付租金的情况下，自行迁出案涉房屋，以其实际行动表明不再继续履行租赁合同，应当承担由此产生的违约责任。钟山公司在2018年8月16日发现云电公司迁出案涉房屋后，应在合理期限内解除租赁合同并收回房屋，防止损失进一步扩大。根据双方合同约定以及案件有关事实，本院酌定钟山公司自行收回房屋的合理期限截止至2018年9月30日。此后的相关损失属于钟山公司未及时收回房屋导致的扩大损失，应由钟山公司自行负担。云电公司在租赁期间未达合同约定的纳税标准，应当补足2016年8月1日至2018年7月31日期间的租金3296731.1元（1736.95㎡×365天×3元/㎡/天+1736.95㎡×365天×2.2元/㎡/天）以及2018年8月1日起至9月30日止的租金317861.85元（1736.95㎡×61天×3元/㎡/天）。钟山公司要求将云电公司缴纳的租赁保证金468976.5元在本案中一并进行抵扣，该要求不损害云电公司利益，本院依法予以准许。在扣除租赁保证金后，云电公司尚应向钟山公司支付租金3145616.45元（3296731.1元+317861.85元-468976.5元）。因云电公司已自案涉房屋迁出，且其遗留的部分办公家具并不妨碍钟山公司按照合同约定自行收回房屋，故对于钟山公司要求云电公司清空返还案涉房屋并支付自2019年8月16日起，按6元/㎡/天计算占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期付款违约金。在本案中，钟山公司主张的逾期付款违约金主要包括以下三个部分：1、2018年8月1日至2019年7月31日期间应付租金的违约金。根据双方合同约定，云电公司未达约定纳税标准，应当按照3元/㎡/天的标准支付租金，但钟山公司仅能就2018年8月1日至2018年9月30日的租金317861.85元主张逾期付款违约金，对于钟山公司主张的2018年9月30日以后租金的逾期付款违约金，本院不予支持。双方约定的逾期付款违约金标准为2‰/天，该标准过高且逾期付款导致钟山公司产生的损失主要为相应利息损失，故本院结合案件事实和相关司法解释规定，对2018年8月1日至2018年9月30日租金的逾期付款违约金确定为以317861.85元为基数，自2018年8月11日起至实际给付之日止按照年利率24%计算。2、关于云电公司应支付的补足部分租金产生的逾期付款违约金。因双方未约定云电公司就补足租金部分需承担逾期付款违约金，故本院对钟山公司该部分诉讼请求不予支持。3、关于钟山公司主张的云电公司应支付的468976.5元违约金。双方签署的租赁合同既约定了逾期付款按2‰/天计算违约金，又约定了逾期付款达30日应另行承担468976.5元违约金。钟山公司在未就云电公司提前搬出案涉房屋导致合同实际无法履而主张违约责任的情况下，仅以云电公司逾期支付租金为由，既要求按2‰/天计算违约金又要求另外再支付468976.5元位违约金，属于就同一违约行为同时主张两笔违约责任。因本院已确认云电公司就逾期支付的317861.85元租金按年利率24%的标准承担违约金，故对于钟山公司要求另行支付468976.5元违约金的诉讼请求，本院不予支持。云电公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法应当承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告云电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京钟山创意产业发展有限公司租金3145616.45元并承担以317861.85元为基数，自2018年8月11日起至实际给付之日止按照年利率24%计算的违约金；二、驳回原告南京钟山创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，公告费560元，合计61360元，由原告南京钟山创业产业发展有限公司负担32646元，由被告云电科技有限公司负担28714元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  林志栋人民陪审员  王春生人民陪审员  易阳春二〇二〇年四月八日法官 助理  韩姗姗书 记 员  杨 莉