太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1262号原告：太原市小店区恋家房屋中介服务部，住所地太原市小店区许坦西街开元小区A5-5-102。经营者：吴宝宝，男，1987年9月12日出生，汉族，住山西省侯马市市府路4号侯运二区46号楼5单元523号。委托诉讼代理人：张治中，男，该公司员工，住太原市小店区平阳路大马小区4号楼4单元302号。委托诉讼代理人：高丕泽，山西文英律师事务所律师。被告：胡亚丽，女，1974年8月8日出生，汉族，住山西省太原市。被告：李小兵，男，1971年5月1日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：陆丽萍，太原市小店区平阳法律服务所法律工作者。原告太原市小店区恋家房屋中介服务部与被告胡亚丽、李小兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市小店区恋家房屋中介服务部的委托诉讼代理人张治中、高丕泽，被告李小兵及其委托诉讼代理人陆丽萍到庭参加诉讼，被告胡亚丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市小店区恋家房屋中介服务部向本院提出诉讼请求：1、依法裁决解除双方签订的《房屋出租委托合同》。2、依法裁决由被告胡亚丽退还原告剩余期限（2020年1月7日至2020年10月26日）租金14140元；装修费用40000元，违约金8750元，上述费用共计62890元。3、被告李小兵对上述款项承担连带还款责任。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月26日，原告与被告胡亚丽签订《房屋出租委托合同》。被告胡亚丽将其位于太原市小店区汉唐官邸小区A幢五单元15层1504号房屋（毛坯房）出租给原告，由原告代其行使房屋出租事宜，合同约定租期自2015年8月26日起至2020年10月26日，每月租金1458元，由原告负责出资装修，将房屋用于转租，原告每年将租金都转入指定的被告李小兵银行账户。2020年1月6日，原告突然发现无法打开房门，与被告李小兵进行电话沟通，被告李小兵表示除非原告给其更换木地板，否则解除合同。根据双方签订的《房屋出租委托合同》，被告胡亚丽未经原告同意，提前收回房屋，已经构成违约，原告按约要求被告退还剩余租期房租、赔偿装修费用、支付违约金。为此，原告提起诉讼。李小兵辩称，原告诉请与事实不符，被告没有提前收房屋。原告要求退还的租金数额太高。被告愿意适当退一些。根据双方签订的合同，装修是由原告承担。被告是守约方。因为原告违约，所以被告不存在违约情况。胡亚丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡亚丽于2015年6月17日购买了太原市汉唐官邸小区A幢五单元15层1504号房屋。2015年8月26日，原告太原市小店区恋家房屋中介服务部（乙方）与被告胡亚丽（甲方）签订《房屋出租委托合同》。合同约定，甲方自愿将其拥有的房屋出租给乙方，乙方有权以乙方的名义转租给他人；甲方全权授权乙方作为其房屋出租代理人，乙方为出租本合同标的房屋而履行的必要事项无需再取得甲方的另外授权；合同期内，该房屋的一切使用、出租权利均由乙方独立行使；合同期满，甲方恢复对该房屋的使用权利和出租权利；甲方提供之房屋座落于太原市小店区汉唐官邸小区A幢五单元15层1504号；该房屋现状为清水房（毛坯房），由乙方负责出资装修；合同期届满时交还该房屋给甲方；甲乙双方约定该房屋出租委托代理期限自2015年8月26日起至2020年10月26日止，共计62个月，其中2个月为免租期，乙方在此期间不需向甲方支付房租，用于乙方装修寻找承租客户，办理入住手续等；该房屋每月租金为1458元，租金以现金的方式，由乙方支付给甲方；乙方以银行转账方式支付租金的，甲方指定李小兵的账号作为收款账户，支付明细为：2016年10月26日、2017年4月26日各支付8750元；2017年10月26日、2018年10月26日、2019年10月26日各支付17500元。合同期限内，因使用该房屋而发生的水费、电费、天然气费、有线电视收视费、物业管理费、卫生费等费用由乙方负责；甲方如有逾期交付房屋超过七天的，或者未经乙方同意提前收回该房屋的、因甲方拒绝或拖延履行应承担的责任义务，影响乙方对外出租或承租人居住等行为之一的，乙方有权终止或者提前解除合同，甲方必须支付乙方该房屋年租金的50%作为违约金，并赔偿乙方的装修费用；乙方如有逾期支付房租，甲方书面催收通知达到后超过七天仍未支付等行为之一的，甲方有权终止或者提前解除合同，乙方必须支付甲方该房屋年租金的50%作为违约金，如违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应予以赔偿；补充协议中约定，每年到打款日乙方应按时支付房租，（如乙方到时未打款逾期一星期，甲方将收回房屋包括屋内所有设施、设备）；合同五年承租期满，乙方应将房屋内所有家具留给甲方；在承租期内，如有违法活动与甲方无关。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告胡亚丽向原告交付房屋，原告支付租金。原告承租期间发生漏水的情况。2019年11月8日，原告向被告李小兵转账支付17500元。二被告因漏水事件及迟延交付房租，要求终止租赁合同。原告于2020年1月6日未再占有使用房屋。上述事实，有房屋出租委托合同、照片、转账记录、通话录音及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原告太原市小店区恋家房屋中介服务部与被告胡亚丽签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，被告胡亚丽向原告交付案涉房屋，原告向二被告支付房租。原、被告争议的焦点是双方是否存在违约行为。2019年10月26日至2020年10月26日的房租，原告应于2019年10月26日支付，实际于2019年11月8日向二被告支付房租，原告存在逾期交纳房租的行为，但二被告接收了原告的房租，并未收回房屋，应视为被告胡亚丽同意继续履行合同。被告胡亚丽在接收房租后，于2020年1月6日又提前收回案涉房屋，该行为构成违约。原告于2020年1月6日未再占有使用案涉房屋，现双方均同意解除合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已交纳2019年10月26日至2020年10月26日的房租，原告于2020年1月6日未再占有使用案涉房屋，故被告胡亚丽应向原告退还2020年1月6日至2020年10月26日的房租14085元[即17500元－（1450元/月×2个月＋1450元/月÷31天×11天）]。关于装修费，根据合同约定，合同五年承租期满，原告应将房屋内所有家具及装修留给被告胡亚丽，现合同五年期未满，被告胡亚丽收回房屋，房屋内的所有家具及装修留给被告胡亚丽，被告胡亚丽应折价支付原告，根据家具及装修的种类和使用年限，本院酌情由被告胡亚丽向原告支付3000元。关于违约金，被告胡亚丽提前收房构成违约，但双方约定的违约金过高，酌情确定为年租金的10%即1750元。二被告系夫妻关系，原告向被告李小兵支付房租，故原告主张二被告承担连带责任，本院予以支持。被告胡亚丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分，本案依法缺席审理裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告太原市小店区恋家房屋中介服务部与被告胡亚丽于2015年8月26日签订的《房屋出租委托合同》于本判决生效之日解除。二、被告胡亚丽、李小兵于本判决生效之日起十日内退还原告太原市小店区恋家房屋中介服务部房租14085元并支付装修费3000元、违约金1750元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取736元（原告已预交），由原告太原市小店区恋家房屋中介服务部负担527元，被告胡亚丽、李小兵负担209元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 田晓彩 二○二○年四月三十日书记员 王一晴