江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初5154号原告（反诉被告）：孙祥文，男，1993年2月9日生，汉族，住江苏省徐州市丰县。委托诉讼代理人：范鹤周，江苏瑞莱律师事务所律师。被告（反诉原告）：缪丹刚，男，1977年9月21日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：周鹏飞，上海君澜（无锡）律师事务所律师。原告（反诉被告）孙祥文与被告（反诉原告）缪丹刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，后依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙祥文及其委托诉讼代理人范鹤周，被告（反诉原告）缪丹刚及其委托诉讼代理人周鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙祥文向本院提出本诉诉讼请求：1、判令缪丹刚继续履行双方签订的《无锡市存量房屋买卖合同》，配合孙祥文办理房屋过户手续；2、判令缪丹刚向孙祥文交付无锡市新吴区奕淳公寓7号2902室。事实和理由：2018年12月5日，在无锡市龙宇不动产经纪顾问有限公司（以下简称龙宇公司）居间撮合下，孙祥文与缪丹刚签订《无锡市存量房屋买卖合同》，约定孙祥文向缪丹刚购买无锡市新吴区奕淳公寓7号2902室房屋，房屋总价1200000元，首付款500000元，余款700000元办理银行贷款。上述合同签订后，孙祥文向缪丹刚交付首付款500000元，后由于银行贷款政策原因，房贷审批缓慢，孙祥文及时告知缪丹刚将自筹资金支付剩余房款。孙祥文筹到资金后，通知缪丹刚办理交接手续，并履行房屋过户等配合义务，但缪丹刚拒不接受房款，也不履行房屋过户义务。孙祥文特诉至法院，要求判如所诉，并愿意将应付购房款提存至法院。缪丹刚本诉辩称：不认可孙祥文主张的事实，案涉《无锡市存量房屋买卖合同》已于2019年6月30日解除，已无继续履行的必要与依据。缪丹刚向本院提出反诉诉讼请求：1、判令确认解除孙祥文与缪丹刚签订的《无锡市存量房屋买卖合同》；2、判令孙祥文支付违约金240000元；3、判令孙祥文赔偿律师费损失24000元。事实和理由：在《无锡市存量房屋买卖合同》履行过程中，孙祥文向多家银行申请办理700000元贷款，但由于自身征信问题一直未能办妥贷款，在贷款请求屡次被拒后，龙宇公司通知孙祥文须自行筹集剩余房款，但孙祥文迟迟未能履行支付剩余房款的义务，缪丹刚于2019年6月12日发函通知，明确要求孙祥文在2019年6月30日前积极办理贷款或自行筹集资金，否则将行使合同解除权。但孙祥文仍未能积极履行付款义务，双方虽然在2019年7月通过短信就违约后补救方案进行协商，但始终未能达成一致意见。缪丹刚认为，孙祥文未按约付款已构成根本违约，故提起本案反诉。孙祥文反诉辩称：缪丹刚认为双方合同关系在2019年6月30日解除，没有事实依据，孙祥文在2019年6月12日收到催款函，而非解除合同通知书，事实上，在2019年7月19日缪丹刚还通过微信向孙祥文追问尾款筹集情况，由此充分说明双方尚未涉及合同解除问题，缪丹刚的催款函内容，系对合同履行期限的单方变更，而非解除合同通知。因此，缪丹刚要求确认解除《无锡市存量房屋买卖合同》没有事实依据，请求驳回缪丹刚的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认无争议事实如下：2018年12月5日，在龙宇公司居间介绍下，孙祥文作为买受人与缪丹刚作为出卖人签订《无锡市存量房屋买卖合同》，归纳其约定内容如下：1、缪丹刚将无锡市新吴区奕淳公寓7号2902室出卖给孙祥文，该房屋已由缪丹刚对外设定抵押，由缪丹刚最迟于2019年1月25日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由缪丹刚自行承担；2、房屋成交价格为1200000元，其中房屋成交价1170000元，房屋内家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价30000元；3、付款方式，房屋转让价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金，双方约定定金为15000元，孙祥文于2018年12月5日支付该笔定金15000元，孙祥文应在业主取得房产证后当日将首付款500000元支付给缪丹刚，孙祥文拟贷款700000元，双方应于首付款到账后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，孙祥文因自身原因未获得贷款机构批准的，缪丹刚同意孙祥文继续向其他贷款机构申请（但最多不得超过5家贷款机构），买卖双方应提交贷款机构所需全部资料，如仍未获得批准的，孙祥文在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，并存入存量房交易资金监管专用账户，孙祥文从约定购房款中留存10000元作为户口迁出保证金，在缪丹刚迁出户口当日支付该笔款项，孙祥文从约定购房款中留存10000元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日支付；4、违约责任，⑴买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，…⑵购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金：…③逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，⑶因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方必须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。上述合同签订当天，孙祥文向缪丹刚支付定金15000元。2018年12月20日，孙祥文向缪丹刚支付首付款485000元，缪丹刚随后自行注销了案涉房屋上设定的对外抵押权。后孙祥文向多家银行提出房屋贷款申请，均未果。在2019年4月、5月期间，孙祥文因不能办理贷款，已开始自行筹集款项支付购房尾款，卖房人缪丹刚、中介龙宇公司对此均已知悉。2019年6月13日，孙祥文收到缪丹刚邮寄的《房屋买卖合同催告函》，缪丹刚在催告函中声称：孙祥文时至今日已逾半年，却迟迟未办下贷款，缪丹刚有理由相信孙祥文已无法获得银行贷款，因此建议孙祥文尽快筹集剩余购房款，要求孙祥文于2019年6月30日前积极办理贷款，否则将视为怠于履行合同义务，恶意拖欠房款，届时若仍不能履行付款义务，则将依法主张解除买卖合同，并追究违约责任。审查孙祥文与缪丹刚微信聊天记录情况。其中2019年7月19日微信聊天记录反映，孙祥文声称已自筹资金50多万元，请求继续履行房屋买卖合同，缪丹刚则认为孙祥文未在2019年6月30日前凑齐700000元，已构成违约，双方在微信交流中则互相指责对方违约；其中2019年7月30日之后的微信聊天记录反映，孙祥文声称已备好尾款，要求缪丹刚配合继续履行合同，交接购房款与房屋，缪丹刚则称案涉合同已解除，无法继续履行合同，双方在微信交流中互相指责对方违约。本案审理中，孙祥文陈述，在2019年7月中旬，买卖双方到中介龙宇公司协商合同继续履行事宜，缪丹刚认为孙祥文违约，提出要求解除合同，孙祥文则不认可违约事实。另查明，缪丹刚于2019年7月15日将案涉房屋抵押给第三人，登记抵押债权金额为900000元。本案审理中，缪丹刚陈述，由于孙祥文一直未能支付购房款，其无法使用购房尾款700000元去投资，遂于2019年7月办理了抵押贷款700000元，抵押登记债权为900000元。再查明，通过使用阿里拍卖询价系统进行市场询价，案涉无锡市新吴区奕淳公寓7号2902室房屋目前市场价值为1472561元。缪丹刚委托上海君澜（无锡）律师事务所代为处理本案诉讼事宜，为此需支付律师费24000元。本案审理中，孙祥文认为，缪丹刚将案涉房屋抵押给第三人，其要求继续履行合同、办理房屋过户手续存在履行障碍，合同目的无法实现，遂于2020年3月30日变更本诉诉讼请求，要求判令解除《无锡市存量房屋买卖合同》，判令缪丹刚返还购房款500000元。缪丹刚则辩称，对解除《无锡市存量房屋买卖合同》无异议，该合同已于2019年6月30日解除，由于孙祥文未在6月30日前付清购房款，已构成在先根本违约，缪丹刚于2019年7月15日对案涉房屋设立抵押权，属于自力救济，不存在违约行为。缪丹刚同意在扣除孙祥文应支付的违约金后，将剩余部分购房款退还给孙祥文。本院认为，孙祥文与缪丹刚签订的2018年12月5日《无锡市存量房屋买卖合同》真实、合法、有效，当事人双方均应按约全面履行合同义务。根据合同约定的付款义务履行方式，买受人孙祥文在不通过贷款支付的情况下，应于收到通知的15日内自行筹齐尾款700000元。但是，孙祥文在收到缪丹刚发出的《房屋买卖合同催告函》后，未能按期自筹购房尾款，已构成违约，且根据合同约定的违约责任条款，孙祥文的违约行为已满足合同解除条件。因此，基于孙祥文延期支付购房尾款已超过督促后十五日，缪丹刚有权行使约定的合同解除权。在2019年7月期间，缪丹刚已将解除合同的意思表示通知孙祥文，当即发生合同解除的法律效力，综合双方当事人陈述及上述查明事实，本院认定双方签订的《无锡市存量房屋买卖合同》已于2019年7月30日解除。合同解除后，孙祥文已支付的购房款500000元，则由缪丹刚予以返还。通过上述审查认定，已确认孙祥文在合同履行中存在违约行为，其应对缪丹刚承担违约责任。合同解除后，不影响其中违约条款的适用，缪丹刚有权根据违约条款约定主张相应违约金及赔偿损失。对缪丹刚因本案诉讼支付的律师费24000元，根据合同违约责任条款约定，该律师费损失应由孙祥文赔偿给缪丹刚。关于孙祥文认为缪丹刚主张违约金240000元过高的辩称意见。经审查，孙祥文按约支付了首付款500000元，虽存在延期筹集购房尾款的行为，但延期期限较为短暂（经督促后，最早于2019年7月30日告知已筹齐购房尾款，实际延期约1个月），其本人愿意继续履行合同的主观愿望较为强烈，孙祥文违约的主观过错程度较轻。除已为审理查明的诉讼成本损失之外，缪丹刚未举证证明其存在其他实际损失。另外，缪丹刚因案涉合同解除所获取的利益，应从其主张的违约金中酌减，譬如缪丹刚已占有使用孙祥文支付的首付款500000元长达一年多，获取了资金使用利益，缪丹刚在2019年7月15日即将案涉房屋对外设立抵押担保，亦在享有该房屋的担保物权利益，且案涉房屋目前市场价值远高于双方成交价，缪丹刚存在较高的预期市场交换价值。因此，综合考虑各项因素，根据公平原则与诚实信用原则予以衡量，本院认为，缪丹刚主张的违约金过分高于其实际损失，应予以调整降低，参照双方确定的定金标准，本院酌定孙祥文支付缪丹刚违约金15000元。综上，在扣除孙祥文应支付给缪丹刚的违约金15000元、律师费损失24000元后，缪丹刚尚应返还孙祥文购房款461000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认孙祥文与缪丹刚签订的《无锡市存量房屋买卖合同》于2019年7月30日解除。二、缪丹刚于本判决发生法律效力之日起十日内返还孙祥文461000元。三、驳回孙祥文的其他本诉诉讼请求。四、驳回缪丹刚的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元、财产保全费5000元，合计13800元（此款已由孙祥文预交），由孙祥文与缪丹刚各半负担（孙祥文同意其预交的诉讼费6900元由缪丹刚向其直接支付，本院不再退还，由缪丹刚在本判决发生法律效力之日起十日内向孙祥文支付）。反诉案件受理费减半收取2630元（此款已由缪丹刚预交），由缪丹刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 戴 雷人民陪审员 杨 玲人民陪审员 廉 洁二〇二〇年四月二十六日书 记 员 钱冰清本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。