河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1326号 上诉人（原审原告）：秦某某，男，1970年1月3日出生，汉族，住河北省石家庄市赞皇县。 委托诉讼代理人：李占廷，河北李占廷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄艺尚房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市赞皇县赞皇镇东环路西侧。 法定代表人：李某某，任总经理。 委托诉讼代理人：马印朋，河北晟舜律师事务所律师。 上诉人秦某某因与被上诉人石家庄艺尚房地产开发有限公司（以下简称艺尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省赞皇县人民法院（2019）冀0129民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦某某上诉请求：一、撤销赞皇县人民法院（2019）冀0129民初1360号民事判决书。二、解除上诉人与被上诉人订立的《认购意向书》。三、判决被上诉人返还上诉人购房款277915元并支付相应利息。四、判决被上诉人给付上诉人277915元赔偿款。五、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不准，适用的法律并不能判决驳回上诉人的诉讼请求。一、依法解除上诉人与被上诉人订立的认购意向书。上诉人与被上诉人订立的认购意向书是双方当事人的真实意思表示，认购意向书对上诉人购买被上诉人幵发的“东城紫郡”房屋的位置、价款、建筑面积、交房时间等均作出了明确的约定。在上诉人与被上诉人订立认购意向书的当日双方又订立了协议书，协议书明确约定被上诉人因采光问题自愿赔偿上诉人277915元,此款直接抵付上诉人购买“东城紫郡”楼盘的首付。在上诉人与被上诉人订立了认购意向书和协议书后，被上诉人给上诉人出具了收款收据，该收据中的收款事由为1-2-1303房屋首付(上诉人所购房屋）。在上诉人与被上诉人订立的认购意向书中约定，被上诉人于2016年12月31日前将上诉人所购房屋交付上诉人使用。但交房期满至今已达三年之久，经上诉人多次催交被上诉人仍拒绝交房，根据被上诉人的种种表现，上诉人有理由认为被上诉人已不可能按约定履行向上诉人交房的义务，上诉人已无法实现购房目的。合同法第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被上诉人迟延交房的行为已构成根本性违约，上诉人有权要求解除认购意向书。二、上诉人要求被上诉人返还已付购房款、支付利息及承担不超过购房款一倍赔偿责任的事实和法律依据。一审庭审调查证实，被上诉人在出售上诉人购买的房屋时，并没有取得商品房预售许可证，没有将其没有取得商品房预售许可证明的情况告知上诉人，故意隐瞒了该事实。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失；并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。故上诉人的诉讼请求有证据支持，且法律依据明确。三、本案涉及的债权人的权利转让合法。合同法第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；(二）按照当事人的约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。合同法第80条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，案外人赵俊玲将采光赔偿款的权利转让给上诉人时通知了被上诉人，且经被上诉人同意，在此情况下被上诉人与上诉人订立了协议书，并给上诉人出具了收款收据，被上诉人与上诉人订立的协议以及被上诉人给上诉人出具收款收据的行为印证了赵俊玲出具的书面证明的真实性。该债权转让行为不存在法律规定不得转让的情形，该转让不违反法律规定。四、一审判决认定上诉人并未实际支付购房款实属错误。在被上诉人给上诉人出具的收款收据中显示：交款单位为秦某某(上诉人）；数额为277915元；收款事由为1-2-1303房屋首付（上诉人所购房屋），收据上加盖印章为“石家庄艺尚房地产开发有限公司财务专用章”。被上诉人认可该印章是其公司印章，认可该印章的真实性，从而也就认定了收据的真实性。该收据是被上诉人依据与上诉人订立的协议书和认购意向书出具的，收据中的收款方式为转账实际上是抵账，即以采光赔偿款抵付房屋首付款。因此，对收据中“转帐”的理解应结合协议书、认购意向书及收款收据而认定为抵账。事实上，交付方式只要不是现金，均可理解为转账。因此，应认定上诉人己实际支付了购房款的首付。五、被上诉人提交的郑慧鹏与李海中的协议书并不影响上诉人与被上诉人订立的协议书和认购意向书的效力。该协议没有显示订立日期，没有加盖被上诉人公司印章，不能证实是被上诉人公司的行为；该协议的订立时间是2015年10月份，而上诉人与被上诉人订立协议书的时间为2015年11月份，两份协议并不矛盾，也不重合。根据合同的相对性原则，该协议对上诉人与被上诉人订立的协议和认购意向书没有任何约束力。六、关于本案的法律适用问题。一审判决驳回上诉人诉讼请求的法律依据是合同法第五十二条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，但依据这些法律规定并不能判决驳回上诉人的诉讼请求，恰恰相反依据这些法律规定足以支持上诉人的诉讼请求。综上，被上诉人与上诉人订立的认购意向书、协议书以及被上诉人给上诉人出具的收款收具，相互印证了上诉人以采光赔偿款抵顶购房款的事实，在被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明且在被上诉人逾期交房已达三年仍拒绝交房的情况下，上诉人已无法实现购房目的，上诉人有权要求解除上诉人与被上诉人订立的认购意向书，要求被上诉人退还购房款、支付利息并绐付上诉人赔偿款，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 艺尚公司答辩称，1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。答辩人开发的东城紫郡房产至今没有取得商品房预售许可证，依法应认定双方签订的认购意向书无效，一审法院的认定无效符合事实和法律规定，上诉人主张解除认购意向书没有法律依据。2、上诉人要求返还购房款277915元不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述双方签订的认购意向书无效，法律后果是因合同取得的财产相互返还，那么本案中双方均认可上诉人并没有直接给付答辩人购房款项，返还无从谈起。3、上诉人所陈述的采光影响问题与本案不是一个法律关系。首先，在起诉状中上诉人称答辩人影响其采光，但事实上上诉人在答辩人开发房屋旁边并没有房产，双方不存在利益关系；其次，在庭审中上诉人称是因为郑慧鹏债权转让取得债权，但因为答辩人所建房屋没有预售许可证等合法手续，郑慧鹏等二十多户多次上访，答辩人在不影响其采光等情况下和各户签订了采光补偿协议书，赔偿各户几千至一万元不等，协议已经履行完毕，采光纠纷已经处理终结，上诉人提交的协议书、收据不是我公司所出，是上诉人和个別人的个人行为，况且严重显失公平，在对采光是否影响没有查明的情况下补偿其277915元，严重不符合事实，若郑慧鹏因采光问题有质疑，只能通过其他途径另行处理。最后，合法的债权才能转让，郑慧鹏的所谓债权能否成立不是本案的审理范围，且在一审诉讼中上诉人才提到债权转让的事实，从来没有通知过答辩人，债权转让不能成立，因此答辩人对采光的协议书不予认可。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承扔不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；本案中答辩人所建房屋没有商品房预售许可证是众所周知的事实，郑慧鹏等二十多户，也是因此多次上访，所以上诉人主张一倍赔偿款不符合法律规定不能成立。综上，一审判决事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，故请求贵院查明事实，依法驳回上诉维持原判。 秦某某向一审法院起诉请求：一、依法解除原被告于2015年11月15日订立的认购意向书。二、判决被告返还原告购房款277915元并支付相应利息。三、判决被告给付原告277915元的赔偿款。四、判决被告负担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：被告艺尚公司开发位于赞皇县的“东城紫郡”项目。原告秦某某称，因涉案房地产项目影响原告房屋的采光，经原被告协商，双方于2015年11月15日订立了协议书，协议书中约定，被告艺尚公司因采光问题自愿赔偿原告秦某某277915元，此款直接抵付原告购买东城紫郡楼盘首付。同日，双方签订《认购意向书》，原告购买被告开发的东城紫郡项目1号楼2单元1303号房屋，并用上述赔偿款直接抵付了该房屋的首付款。原告提交的认购意向书中载明：“……第三条、甲方（被告）暂定于2016年12月31日前将乙方（原告）所购房屋交付乙方使用，因不可抗力因素双方另行商定……”。对此原告向法庭提交原被告于2015年11月15日签订的协议书、认购意向书、收款收据。被告艺尚公司对原告提交的上述证据发表如下质证意见：1、对协议书的真实性不予认可。该协议书中负责人李海中签字并非本人所签，协议书中石家庄艺尚房地产开发有限公司合同专用章并非我公司公章，也非我公司所加盖，经办人马瑞芬并非我公司职工，乙方秦某某签字并非本人所签，且赔偿标准过高，严重不符合事实，该协议与我公司无关联性；2、对《认购意向书》的质证意见同协议书质证意见和答辩意见；3、收款收据上的财务专用章确实是我公司印章，但票据上的内容并非我公司职工所书写，收据上所谓转账的记录也不真实，该款没有转入我公司，出具两份收款票据也不符合常理。另，原告秦某某称，被影响采光的房子的房主为案外人赵俊玲，原告系赵俊玲的姐夫，赵俊玲将采光补偿款及其他权益转让给了原告，赵俊玲亦将转让的事实通知了被告，经被告同意后，双方订立了协议书、认购意向书，并为原告出具了收据。对此原告向法庭提交了赵俊玲出具的书面证明。被告对该证明的真实性不予认可，认为原告与赵俊玲系亲属关系，该证明不符合事实。被告艺尚公司称，我公司开发的房产手续不全，造成部分业主因采光问题上访，后我公司与24户业主签订了采光补偿协议，我公司并没有故意隐瞒未取得预售许可证的事实。对此被告向法庭提供被告与24户业主签订的采光补偿协议书（包含被告公司与郑慧鹏（赵俊玲丈夫）签订的协议书），用于证实被告补偿业主的费用情况以及相关内容。原告对被告提交的郑慧鹏签订的协议书的真实性不予认可，认为协议当中没有加盖被告公司印章，不能视为公司的行为，也没有显示订立日期，并且原告也没有收到协议中所显示的8000元；即使该协议是郑慧鹏所签，与本案涉及的协议书也不存在矛盾，两份协议是相互独立的，应该以加盖被告公司印章的协议书为准；对其他23份协议书不予认可，与本案不具有关联性。 一审法院认为，商品房预售应当向房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。原告提交的《认购意向书》中约定了房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式等事宜，该《认购意向书》应认定为商品房预售合同。又因被告在本案审理中仍未取得商品房预售许可证，该商品房预售合同违反了法律强制性的规定，应认定为无效商品房预售合同。鉴于解除合同应立足于合同成立有效，故原告主张解除无效的《认购意向书》的请求，法院依法不予支持。至于合同无效的法律后果，根据庭审情况，可以认定原告秦某某并未实际支付购房款。原告称购房款系用赵俊玲的采光补偿款抵顶，并提供了赵俊玲出具的书面证明，被告艺尚公司则提供了郑慧鹏（赵俊玲丈夫）与被告签订的采光补偿协议书，并称郑慧鹏已经实际支取了采光补偿款。鉴于赵俊玲与郑慧鹏均未出庭作证，法庭无法核实上述两份证据的真实性，对于原告秦某某所称的抵顶购房款问题不能查清，故本案中对此不予处理。关于赔偿款问题，原告未提交证据证实被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形，对原告的该项诉讼请求，法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告秦某某的诉讼请求。案件受理费9458元，由原告秦某某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《认购意向书》是买卖双方在签署房屋预售合同或买卖合同之前所签订的，是对双方相关交易的确认，不必然等于房屋预售合同，且被上诉人艺尚公司至今未取得商品房预售许可证，上诉人秦某某也未提供证据证实被上诉人艺尚公司隐瞒该事项，故一审法院认定该《认购意向书》为无效合同且不支持解除无效合同本院予以认可。上诉人秦某某主张返还购房款277915元但并未提供实际的转账证明，被上诉人提供了已经与郑慧鹏就采光问题和解的协议，郑慧鹏对于债权转让事项并未出庭作证，导致本院无法查清债权转让的真实性和合法性，故对上诉人秦某某请求被上诉人艺尚公司返还购房款277915元不予支持。 综上所述，秦某某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9458元，由上诉人秦某某承担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李 伟 审判员  李荣水 二〇二〇年四月九日 书记员  杨 岚