广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初34470号原告：区海明，男，1972年8月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。被告：何秀明，女，1964年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市三水区，被告：卢元锦，男，1963年4月17日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市三水区，被告：广州方圆地产顾问有限公司，住所地广州市天河区体育东路28号701房之一。法定代表人：谢丽华。委托诉讼代理人：金映儿，公司职员。委托诉讼代理人：林诗婉，公司职员。第三人：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区猎德大道68号广州民生大厦。负责人：黄红日，行长。委托诉讼代理人：王赞，公司员工。委托诉讼代理人：翟懿嗣，公司员工。第三人：颜玉珍，女，1974年1月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。原告区海明与被告何秀明、卢元锦、广州方圆地产顾问有限公司（以下简称方圆公司）、第三人中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行广州分行）、颜玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告区海明、第三人颜玉珍及其共同委托诉讼代理人周华、母丽慧，被告方圆公司的委托诉讼代理人金映儿、林诗婉到庭参加了诉讼。被告何秀明、卢元锦经本院公告传唤，第三人民生银行广州分行经传票传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告区海明向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告何秀明、卢元锦之间的《存量房买卖合同》（合同编号：1700988）、《补充协议》、《补充协议（二）》以及《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）。二、依法判令被告何秀明、卢元锦共同向原告返还已付定金和首付款共计199万元，并支付违约金98万，合计297万元。三、依法判令被告方圆公司返还中介费50000元，并对原告在第二项请求金额在50%的范围，即148.5万元金额内承担补充清偿责任。四、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：原告的妻子颜玉珍（乙方）通过方圆公司（丙方）于2019年2月16日与何秀明、卢元锦签订《存量房买卖合同》（合同编号：1700988），合同约定，颜玉珍购买两被告位于广州市白云区翰云路296号703房的房屋，建筑面积115.3169平方，总房价4900000元。颜玉珍于2019年2月18日前向被告方圆公司支付中介费5万元，分别于2019年2月18日、2月25日以及2月26日向两被告支付首期楼款49万元、部分楼款10万元以及购房定金140万（由于定金不得超过成交价20%，故98万元为定金，42万为房款），共计199万元。2019年2月26日，颜玉珍与三被告签订关于案涉房屋的网签合同（合同编号：穗存量房合字××号）。2019年7月28日，颜玉珍与两被告签订补充协议，约定变更原合同第五条产权转移登记为“甲方向原贷款银行取回他项权证后1个工作日内办理”。案涉房屋成交总价为490万元，颜玉珍已向两被告支付199万元，但两被告在收取199万资金的情况下没有办理提前还贷，以资金短缺为由，未能按合同约定时间提前还贷、申请涂销抵押登记，导致双方无法如期过户，故颜玉珍无法按合同办理银行贷款按揭支付剩余房款291万元。为此，颜玉珍（乙方）、原告（丙方）与两被告（甲方）于2019年9月5日签订补充协议（二），由原告继受原合同、补充协议下颜玉珍的所有权利义务及颜玉珍支付的199万购房款，原告成为原合同、补充协议的主体。补充约定：“二、……撤销甲乙双方2019年2月26日签订原协议二（网签合同）……双方凭借更改的网签合同申请办理银行购房按揭贷款，在按揭贷款银行出具同意贷款书次日，甲方应办理本协议出让房屋原贷款银行的提前还款、涂销抵押手续，向原贷款银行赎回房屋产权证，并于涂销抵押手续完成当日内于丙方办理房屋过户手续等；三、若甲方未能在丙方申请贷款银行同意贷款书次日，向原贷款银行办理提前还贷、涂销抵押及赎回房屋产权证等手续……应按物业成交总价为基数，每日向丙方支付0.5%的违约金……七、……本补充协议二与原协议一、新签网签合同、原补充协议约定内容有冲突、不一致部分，以本补充协议（二）约定为准履行…。”原告与两被告在签订补充协议（二）的当日（2019年9月5日）按约定办理案涉房屋的新网签合同（合同编号：穗存量房合字××号）。后原告在依据补充协议（二）的约定办理银行同意贷款手续的过程中，按揭公司和银行发现案涉房屋存在查封、出租情况，无法办理同意贷款书。再从两被告了解，案涉房屋是由于两被告拖欠案外人款项而被起诉查封（案号（2019）粤0112民初9632号），案涉房屋在出卖原告之前亦已出租给第三方租期长达十年之久，另外两被告存在大量外债及信用卡欠款。2019年10月10日，原告向两被告催告，由于案涉房屋存在查封不能办理同意贷款书，要求立即解决房屋查封的问题，否则将依法追究违约责任。2019年10月18日，两被告表示其已经穷尽办法，无法解除案涉房屋的查封。两被告的行为属于严重违约行为，导致案涉房屋无法如期办理过户手续，即使完成过户，因买卖不破租赁，原告购房居住的目的也不能实现。被告方圆公司作为专业的房地产中介公司，应当尽到勤勉尽职义务，应告知买受人案涉房屋的相关情况以及交易过程中相关的程序与风险。由于三方协商过程中，方圆公司未告知颜玉珍在房屋买卖中付款的惯例以及房屋未过户前支付巨额房款的风险，亦未告知案涉房屋存在长期租约的事实，存在严重过错，应承担相应的赔偿责任。被告何秀明、卢元锦辩称，无答辩。被告广州方圆地产顾问有限公司辩称，一、关于案涉房屋的租赁问题，在2019年2月16日签署的《存量房买卖合同》签署页的《郑重告知》中最后一段已写明客观上无法查证，买方需自行向卖方了解相关情况或证明。我司在交易前已带双方实地看房，包括后来多次协商亦是在案涉房屋进行，该房屋自始至终均是业主一家居住，业主始终对我司隐瞒存在租约事实，租约也未备案，我司无从得知该房存在租约，即使存在租约，也不会影响该房屋的交易过户，不会影响合同目的实现。二、我司就有关交易政策和程序、双方采取的交割付款方式等情况进行书面告知与风险提示，双方在合同中签字确认选择自行交割房款，我司没有任何义务或权利去干涉付款金额和节点，交易过程中，我司工作人员多次提醒原告注意被告的信用风险，并建议其向法院申请财产保全以降低相应的法律风险，我司不存在任何过错。三、合同约定守约方已支付中介费，我方不退还，由违约方直接赔偿，原告要求我方退还中介服务费，有悖于合同约定。四、原告要求我司在请求金额50%范围内承担补充清偿责任，该违约金要求明显过高，该补充清偿责任主张没有任何事实和法律依据。第三人中国民生银行股份有限公司广州分行述称，原告的起诉与我行没有关系。第三人颜玉珍述称，对原告的诉讼请求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的不动产登记查册表、存量房买卖合同、广州市存量房买卖合同、补充协议、银行流水、收款收据、结婚证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告何秀明、卢元锦为白云区翰云路296号703房的登记产权人，2017年11月8日，何秀明、卢元锦将涉案房屋向民生银行广州分行抵押，办理抵押登记，最高债权额3300000元。2019年9月30日，广州市黄埔区人民法院查封涉案房屋属卢元锦占有的产权份额。2019年2月16日，卢元锦、何秀明（甲方、卖方）与颜玉珍（乙方、买方）、方圆公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（合同编号：1700988），房地产地址为白云区翰云路296号703房，该房地产按套出售，总金额4900000元，划去不带租赁合同。签订合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金（首次付房款时自动转为房款的一部分），首期款：乙方应于2019年3月1日前向甲方支付房款1500000元，第二期：乙方应于2019年3月28日前向甲方支付房款1010000元；第三期：乙方应于2019年2月19日前向甲方支付房款390000元；剩余房款：除前述房款外，剩余房款1900000元，由乙方于2019年3月1日前自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天2019年8月10日。待甲方向原银行取回他项证明和乙方银行出具银行贷款书两个条件达成后的15日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记。丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2019年2月16日前乙方向丙方支付中介服务费50000元。乙方向甲方支付1500000元前要做三方网签2019年3月1日前，甲方应于向原银行申请还贷（3月17日前），合同下方郑重告知注明如房产存在租约，因租约是否备案登记，我司客观上无法查证（政策中规定租赁双方均可查询是否备案登记），故买方需自行向卖方了解有关情况或证明。签订合同后，颜玉珍向中介方方圆公司支付中介费5万元。2019年2月18日，卢元锦出具首期楼款收据，确认收到颜玉珍首期楼款49万元；2月25日，卢元锦、何秀明出具楼款收据，确认收到颜玉珍首期部分楼款10万元；2月26日，何秀明、卢元锦出具购房定金收据确认收到颜玉珍购买涉案房屋140万元，以上合计199万元。2019年2月26日被告卢元锦、何秀明（甲方、卖方）与颜玉珍（乙方、买方）、方圆公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定该房产不带租赁合同，办理网签。2019年7月28日，卢元锦、何秀明（甲方、卖方）与颜玉珍（乙方、买方）签订《补充协议》，对存量房买卖合同进行变更，1、原定于2019年3月28日，乙方向甲方支付101万元，由于甲方延期向原贷款银行申请还贷，所以付款时间改为原贷款银行需扣款日的前一天支付；2、按网签合同约定于2019年7月30日前交楼，改为成功过户后7天内交楼；3、原定于待甲方向原贷款银行取回他项权利证、乙方银行出具同意贷款书，二个条件达到后15天内办理，因同意贷款书早已出具，所以，现改为甲方向原贷款银行取回他项权利证后1个工作日内办理；4、本合同协商不成，可提交广州仲裁委员会仲裁或向该房屋所管辖的法院申请诉讼，诉讼费由违约方支付；5、甲方应于3月17日前向原贷款银行申请还贷，银行在2019年5月中旬就通知可以还款，由于甲方手上资金不足，现约定，甲方最迟应于2019年11月30日前向银行还贷，如逾期未还，属于合同第十三条，延迟办理产权登记，甲方应每天向乙方按成交价0.05%的标准支付违约金；6、交易不成的违约责任：甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按该房地产成交价的20%，乙方不按合同约定买入该房产，应当向甲方支付违约金，违约金按该房地产成交价的20%。2019年9月5日，卢元锦、何秀明（卖方、甲方）与颜玉珍（乙方、原买方）、区海明（丙方、现）签订《补充协议（二）》涉案物业成交总价490万元，截止本补充协议签署之日，乙方已向甲方支付199万元，但因甲方资金短缺，未能按合同约定时间申请涂销抵押登记，导致双方无法如期过户，故乙方无法按合同办理银行贷款按揭支付剩余房款291万元；原合同约定乙方办理银行按揭贷款支付房款，银行需要乙方丈夫区海明个人名义办理贷款方可同意贷款七成，否则不同意贷款，故双方同意《存量房买卖合同》变更为丙方区海明为购房人，双方在白云区不动产交易中心的《存量房买卖合同》网签合同由丙方区海明与甲方签订，甲方撤销与乙方的《存量房买卖合同》网签合同。三方再次达成如下协议：一、甲乙双方签订的原协议一、原协议二（网签合同）、原补充协议变更为丙方与甲方履行合同权利和义务，乙方不再与甲方发生《存量房买卖合同》关系，乙方支付的199万购房款由丙方继受；丙方区海明通过向银行申请按揭贷款343万元方式用于支付第二期及剩余房款共计291万元，按揭贷款多出的52万元部分，为甲方向丙方的借款52万元，甲、丙双方另行签订《借款合同》约定还款内容。二、甲、丙双方于2019年9月4日到白云区不动产交易中心重新办理网签合同，撤销甲乙双方2019年2月26日签订原协议二（网签合同），次日，双方凭更改的网签合同申请办理银行购房按揭贷款，在按揭贷款银行出具同意贷款书次日，甲方应办理本协议出让的房屋原贷款银行的提前还贷、涂销抵押手续，向原贷款银行赎回房屋产权证，并于涂销抵押手续完成当日内与丙方办理房屋过户手续，甲方办理原银行提前还贷、涂销抵押手续，向原贷款银行赎回房屋产权证等手续均应通知丙方到场，了解该行为是否属实，丙方有权复制相关办理手续文件。三、若甲方未能在丙方申请贷款银行同意贷款书次日，向原贷款银行办理提前还贷、涂销抵押及赎回房屋产权证等手续，或者拒绝办理房屋过户手续以及没有通知丙方到场，应按物业成交总价为基数，每日向丙方支付0.5%的违约金，逾期超过10日，丙方有权甲方解除双方房屋买卖合同，自丙方通知解除合同之日，甲方应向丙方退还所有支付款项，同时应向丙方支付上述物业成交总价的20%的违约金……六、任何一方违约，违约方应承担守约方为主张权利所支付的一切费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费和所有其他应付合理费用。七、本补充协议（二）与原协议一、新签网签合同、原补充协议具有同等法律效力，本补充协议二与原协议一、新签网签合同、原补充协议约定内容有冲突、不一致部分，以本补充协议（二）约定为准履行，其他没有变更约定部分，双方继续按照原协议一、新签网签合同、原补充协议的约定履行……。9月5日，卢元锦、何秀明（甲方、卖方）与区海明（乙方、买方）、方圆公司（丙方、房地产中介服务机构）重新签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），并办理网签，约定涉案房屋按整套出售并计价，总金额490万元；该房产不带租赁合同；按揭方式付款，首期款：乙方应于2019年9月5日前向甲方支付房款147万元，剩余房款343万元，由乙方于2019年9月5日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料，乙方递件过户成功当天，以转账方式向甲方支付剩余房款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为成功过户后7天内交楼；乙方应向丙方支付中介服务费5万元，基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，丙方有审查买卖当事人委托关系，房地产资料真伪的义务，丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责，因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用。原告区海明与颜玉珍为夫妻关系，区海明与颜玉珍确认与被告卢元锦、何秀明及中介方人员在房屋现场签署合同，此后还到过涉案房屋二次，被告卢元锦、何秀明均在里面生活，并没有告知有出租情况，直至2019年10月10日知道房屋被黄埔区法院查封，与被告卢元锦一起去查册确定被查封后询问被告在外欠钱情况，卢元锦才说了租赁情况，被告方圆公司表示是听原告陈述才知道有租赁情况。原告提供2018年8月3日卢元锦、何秀明（出让方、甲方）与广州建方房屋租赁管理有限公司（受让方、乙方）签订的《房屋长租权转让协议书》，将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自房屋交付起122个月，即自2018年8月7日至2028年10月7日，采取一次性付款方式的，乙方应在甲方交付房屋之日起10个工作日内通过支票或转账方式向甲方支付租金的100%即492092元。方圆公司出具公司经办人与颜玉珍2019年8月的微信聊天记录，8月27日，经办人建议先去查封何秀明的房子保全财产，怕被其他查封，8月28日，经办人表示不知道业主到底还欠多少外债，建议颜玉珍不再借钱给卖方，9月3日，经办人发出涉案房屋不动产登记查询结果图片。签订合同后，因涉案房屋被查封，无法办理涉案房屋的提前还贷及涂销抵押手续，原告出具2019年10月18日区海明、颜玉珍与卢元锦的谈话录音，卢元锦表示无法借钱解决查封问题，与建方公司租赁贷的问题也无法解决。原告表示方圆公司没有尽到勤勉义务，没有按照广州市房地产中介服务管理条例在服务原告时向原告出具该房屋的基本情况，也没有向被告核实涉案房屋是否存在租赁情况，同时也没有告知原告一次性支付199万元全额款项的风险，方圆公司则表示签订合同后已进行书面风险提示，被告提供房产证复印件，并已进行网上查册。原告表示被告没有说过存在租赁，涉案房屋由被告二人和儿子居住，出售后就搬回佛山居住，现场看房屋时，曾出具一份房产证复印件。方圆公司对存量房买卖合同中划去不带租赁合同解释是存在瑕疵，原告则表示划去不带租赁合同理解为没有租赁合同，因为下一条无户口也划掉，涉案房屋是没有户口的，此后网签合同都写不带租赁合同。本院认为，第三人颜玉珍与被告何秀明、卢元锦、方圆公司签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、原告区海明与第三人颜玉珍、被告何秀明、卢元锦签订的《补充协议（二）》、原告区海明与被告何秀明、卢元锦、方圆公司签订的《广州市存量房买卖合同》均无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。补充协议（二）约定颜玉珍变更为区海明为房屋购买人，颜玉珍支付的199万元购房款由区海明继受，区海明根据上述合同及协议向被告主张权利符合法律规定，本院予以准许。2019年9月5日签订广州市存量房买卖合同后涉案房屋于9月30日被黄埔区人民法院因其他纠纷查封，被告卢元锦、何秀明未能解决纠纷、解除涉案房屋的查封，导致至今无法办理涉案房屋的提前还贷及涂销抵押手续，已构成违约，根据补充协议（二）第三条规定，区海明有权单方解除双方的房屋买卖合同，原告要求解除原告与被告何秀明、卢元锦之间的《存量房买卖合同》（合同编号：1700988）、《补充协议》、《补充协议（二）》以及《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），本院予以支持。补充协议（二）第三条规定，被告卢元锦、何秀明应向区海明退还所有支付款项，同时支付上述物业成交总价的20%违约金，原告要求两被告退还已付定金和首付款合计199万元及支付违约金98万元的请求，本院予以支持。原告要求方圆公司返还中介费5万元，根据广州市存量房买卖合同对中介服务费给付的约定，守约方已支付中介服务费，中介方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，故该请求缺乏依据，本院不予支持。原告要求方圆公司在第二项请求金额50%范围即148.5万元内承担补充清偿责任，涉案房屋的房地产资料是真实的，买卖双方对涉案房屋的交付已进行约定，方圆公司并未隐瞒涉案房屋存在租赁合同，涉案房屋被查封是导致合同无法履行的原因，原告该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告何秀明、卢元锦、第三人民生银行广州分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告区海明与被告何秀明、卢元锦之间的《存量房买卖合同》（合同编号：1700988）、《补充协议》、《补充协议（二）》、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）予以解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告何秀明、卢元锦向原告区海明返还已付定金和首付款合计1990000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告何秀明、卢元锦向原告区海明支付违约金980000元；四、驳回原告区海明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30960元，由原告区海明负担513元，由被告何秀明、卢元锦负担30447元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。财产保全费5000元由被告何秀明、卢元锦负担并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  汤伟萍人民陪审员  庄舜琴二〇二〇年四月十七日书 记 员  郑萍军