广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1740号 原告（反诉被告）：管玉斌，男，1992年3月6日出生，苗族，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：梁威军，广西求衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：于波，男，1982年3月16日出生，汉族，住北海市。 委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 被告（反诉被告）：黄丹，女，1979年6月16日出生，汉族，住北海市银海区。 委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 原告（反诉被告）管玉斌与被告（反诉原告）于波、黄丹租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）管玉斌的委托诉讼代理人梁威军、被告（反诉原告）于波、黄丹的共同委托诉讼代理人赵成民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管玉斌向本院提出诉讼请求：1.解除合同；2.被告向原告赔偿装修损失39400元；3.被告退还原告押金5000元；4.被告退还原告的第一季度租金10000元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告2019年4月22日签订宾馆出租合同，约定被告将座落于北海市银海区银滩社会主义新农村自建回区12苑C1型8号宾馆出租给原告，但是合同上没有明确每季度多少号上交租金，原告支付清第一季度租金10000元并使用房屋。然而第二季度刚开始，在没有结束第二季度期间，被告未得到原告的同意，并且没有通过任何法律形式通知原告，直接将房屋转租他人，致使原告原定的业务无法展开。在此期间，原告多次要求被告履行合同义务，但是对方拒不履行合同，对原告置之不理。致使原告损失装修费39400元，定金2000元（后作为押金），押金3000元（押金一共5000元），由于被告违约出租房屋于他人，原告的业务无法展开，白白上交了10000元的第一季度租金。原告严重怀疑被告的信誉，请求解除原被告的合同。原告与被告签订的合同有效，被告违约事实清楚，请求法院判如所请。 被告于波、黄丹辩称：原告的第1项诉请不明确，被告在反诉状中已经明确合同解除的时间。原告的第2项至第4项诉请没有证据及法律依据，由于原告违约，原告还欠被告的租金，被告在反诉状中已经说明。 反诉原告于波、黄丹于2019年9月20日向本院提交反诉状，反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2019年4月22日签订的《宾馆租赁合同》；2.反诉被告向反诉原告支付2019年7月23日至2019年9月1日期间的房屋租金5000元；3.反诉被告承担反诉原告为其垫付的2019年7月23日至2019年9月1日期间的电费和水费合计2837.9元；4.因反诉被告违约，反诉原告不予退还押金5000元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月22日签订一份《宾馆出租合同》，约定将反诉原告经营的座落于北海市银海区银滩社会主义新农村回建四区十二苑C1型8号宾馆出租给反诉被告经营宾馆和饭店。约定租金每季度支付一次，反诉被告第一次支付一个季度租金10000元是2019年4月21日；但至下一个季度支付租金日—2019年7月21日，反诉被告应支付下一个季度2019年7月22日至2019年10月22日期间的租金，经过反诉原告督促，反诉被告以没有资金为由不予支付。2019年4月15日反诉被告向反诉原告缴纳2000元定金，2019年4月21日缴纳3000元，合计5000元押金。反诉原告认为，反诉被告逾期支付租赁房屋租金，经过催告仍然拒付，是明显违约行为，反诉原告依法不应退还押金5000元给反诉被告。反诉被告租赁期间使用水费754.96元，电费2082.94元，合计为2837.9元，此费用由反诉原告垫付。反诉原告经过与反诉被告反复协商，就续交房屋租金、水电费和赊账装修费等事项没有达成协议，反诉原告为了不扩大租赁房屋的闲置损失，于2019年9月20日签订租赁合同，约定自2019年10月25日起将租赁房屋出租给案外人。请求法院依法判令反诉被告承担民事责任，以维护反诉原告合法民事权利。 反诉被告管玉斌辩称：反诉被告没有违约，因此认为反诉原告的第2项至第4项诉请没有事实及法律依据。 原告管玉斌就其陈述的事实向本院提交的证据有： 证据1.身份证，拟证实原、被告的主体资格； 证据2.租赁合同，拟证实原、被告的租赁关系； 证据3.收据，拟证实原告向被告支付押金3000元、定金2000元，第一季度租金10000元； 证据4.装修合同及购买材料支付凭证，拟证实原告租赁房屋后对房屋进行了装修所花费的费用及购买材料的费用； 证据5.微信聊天记录、反诉人提供的电话录音，拟证实在2019年8月7日被告已经将涉案的商铺转租给他人； 证据6.原告与苏某的微信聊天记录和预算单，拟证实原告将案涉商铺装修事宜委托苏某装修费用共计37110元； 证据7.视频截图三份，拟证实被告于2019年7月21日再次贴招租广告。 原告管玉斌申请证人苏某出庭作证，拟证实其装修情况。 被告（反诉原告）于波就其抗辩及反诉的事实向本院提交的证据有： 证据一、宾馆出租合同，拟证实被告按照约定履行宾馆出租合同的事实；约定每年租金4万元，每季度支付一次房屋租金；管玉斌违约其诉讼请求缺乏证据支持； 证据二、宾馆出租合同不动产权证书、经营场所使用证明，拟证实被告（反诉原告）的妻子被告黄丹与不动产权所有人郑潮签订《宾馆出租合同》的事实；约定被告有权转租的事实； 证据三、商铺租赁合同，拟证实管玉斌逾期交纳房屋租金、被告（反诉原告）为了减少损失将房屋转租给第三人的事实； 证据四、被告（反诉原告）通过微信为管玉斌支付水费和电费，拟证实管玉斌违约履行宾馆出租合同的事实； 证据五、企业基本信息，拟证实被告（反诉原告）于波系北海市银海区植森海边宾馆个体经营者的事实；被告（反诉原告）经营宾馆业务，转租房屋主体合法的事实； 证据六、照片三张，拟证实被告（反诉原告）于波系北海市银海区植森海边宾馆个体经营者的事实；被告（反诉原告）经营宾馆业务，转租、承租的部分房屋的事实；管玉斌没有履约经营营业的事实； 证据七、被告（反诉原告）与管玉斌电话录音，拟证实管玉斌明确表示因资金紧张不继续履行宾馆出租合同的事实；管玉斌确认违约承担房屋租金、水电费等的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：管玉斌提交的证据4中关于与苏某部分的证据符合证据的真实性、合法性以及关联性，本院予以认可；对管玉斌自行购买及支付的部分证据，无法证实其真实性以及关联性，本院不予认可；对证据5无法证实其真实性，本院不予认可；对证据7无法达到其证明目的，本院不予认可。 综合全案证据，本院确认法律事实如下： 涉案位于北海市银海区银滩社会主义新农村回建四区十二苑C1型8号的房屋实际权属人为案外人林炳凤及郑潮共同共有。2019年3月1日，案外人郑潮与被告黄丹签订《宾馆出租合同》约定：郑潮将涉案房屋租给黄丹使用；租赁期限自2019年3月1日至2022年2月30日，共三年。黄丹与被告（反诉原告）于波为夫妻关系。原告（反诉被告）管玉斌与黄丹签订《宾馆出租合同》约定：黄丹将位于北海市银海区银滩社会主义新农村回建四区十二苑C1型8号宾馆租给管玉斌使用；房屋租赁期限自2019年4月22日至2022年2月30日；租金按每年40000元（每季度一付，一个月付3300元整，共付9900元整）；自合同签订之日起22日内，管玉斌应向黄丹支付5000元押金；管玉斌未按时交纳租金，黄丹有权用押金冲抵管玉斌租金及违约金；管玉斌在经营期间可以跟黄丹商量改做营业方式；黄丹在合同期满前，不能终止合同，如有黄丹终止合同，赔偿管玉斌一切损失，如有管玉斌终止合同，黄丹不负责赔管玉斌损失（管玉斌赔黄丹一切损失）；管玉斌在租赁期间，每期没交完房租费，黄丹有权收回房屋并且有权扣除押金。2018年4月15日，于波向管玉斌出具《收据》载明：管玉斌租商铺定金2000元，中间有任何变故，定金不退还，收款人于波。同年4月21日管玉斌向黄丹分别转账3000元、10000元。其后，黄丹出具《收据》载明：2019年4月22日-5月22日-6月22日，付10000元房费，黄丹已收。在原告装修后，因原告未交纳第二季度租金，被告在原告租赁的房屋外张贴招租广告。2019年10月25日，黄丹将涉案房屋出租给案外人龙岗，租赁期限自2019年10月25日起至2022年2月30日止。 2019年5月4日，管玉斌与案外人苏某签订《合同》约定：苏某帮管玉斌装修银滩镇疍家小镇回建四区12苑C1型8号，装修内容包括隔墙吊顶、吧台搭建、广告招牌等，以上装修内容总费用31800元，后续有增加的项目费用另算。签署本合同后先付工程款20000元，待完工后五天内付完剩余工程款11800元。当日，管玉斌通过手机向苏某支付20000元。2019年4月22日、5月2日，管玉斌通过手机分别向苏某支付2000元、3300元。以上共计25300元。 综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.本案的违约方是谁；2.原告管玉斌与被告（反诉原告）于波的诉讼请求是否具有事实和法律依据。 关于本案的违约方是谁的问题。本院认为，原告（反诉被告）管玉斌与被告黄丹签订的《宾馆出租合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告已经将房屋交付原告装修使用，原告向被告支付押金、租金，管玉斌已于2019年4月21日向黄丹支付2019年4月22日至6月22日的租金共计10000元。根据双方合同约定，租金的支付方式为每季度一付，并未约定具体支付租金的时间，原告可以在每个季度届满前的任何一日支付，被告以原告不按合同约定支付租金，为挽回损失为由，在尚未解除合同的情况下重新招租，被告已经违约。 关于原告管玉斌与被告（反诉原告）于波的诉讼请求是否具有事实和法律依据的问题。 （一）关于原告诉讼请求问题。1.因涉案房屋已转租他人，没有继续履行的可能，且管玉斌及黄丹均请求解除双方于2019年4月22日签订的《宾馆出租合同》,故原告管玉斌请求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院均予以支持。2.因房屋出租方黄丹的违约行为导致合同无法履行而解除，根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告请求被告返还已支付的租房押金5000元，符合法律规定，本院予以支持；由于原告租用被告转租的房屋后，进行了装修，实际使用了房屋，原告请求被告退还第一季度房屋租金，没有法律依据，本院不予支持；原告租用房屋后已经进行了装修，且已向负责装修的案外人支付装修款25300元，由于该房屋已被被告转租他人，已经造成原告的实际损失；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原告请求被告赔偿损失理由正当，被告应当赔偿原告装修损失25300元，原告请求被告赔偿39400元，没有事实根据，超出部分本院不予支持。 （二）关于反诉原告的反诉请求问题。1.因涉案房屋已转租他人，没有继续履行的可能，且反诉原告与反诉被告均向本院提出请求解除双方于2019年4月22日签订的《宾馆出租合同》,根据合同法第九十三条的规定，当事人协商一致可以解除合同；合同法第九十四条也规定，因一方违约，导致合同目的不能实现的，当事人一方可以请求解除合同，故反诉原告请求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院均予以支持。2.反诉被告在签订房屋租赁合同后，对房屋进行了装修，实际使用了房屋，应当依法向反诉原告支付房屋租金，反诉原告请求反诉被告支付2019年7月23日至2019年9月1日期间的房屋租金5000元，符合法律规定，本院予以支持。3.反诉被告对房屋装修，虽然尚未进行营业，但装修时确实使用反诉原告的水和电，但由于反诉原告所提供的水电费用是整栋楼房的水电费，无法区分反诉被告实际使用水电费的数额，故本院酌情决定由反诉被告向反诉原告支付水电费300元，反诉原告请求反诉被告支付2019年7月23日至2019年9月1日期间的电费和水费合计2837.9元过高，超出部分，本院不予支持；4.本案中，反诉原告违约，应由反诉原告承担违约责任，故反诉原告不予退还押金5000元的主张，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）管玉斌与被告（反诉原告）黄丹于2019年4月22日签订的《宾馆出租合同》； 二、被告于波、黄丹应返还给原告管玉斌房屋租赁押金5000元； 三、被告于波、黄丹赔偿给原告管玉斌装修损失25300元； 四、驳回原告管玉斌的其他诉讼请求； 五、反诉被告管玉斌向反诉原告于波、黄丹支付2019年7月23日至2019年9月1日期间的租金5000元； 六、反诉被告管玉斌向反诉原告于波、黄丹支付2019年7月23日至2019年9月1日期间的水电费300元； 七、驳回反诉原告于波、黄丹的其他反诉请求。 上述给付义务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件本诉受理费1160元（管玉斌已预交）、反诉受理费60.5元（于波已预交），合计1220.5元，由管玉斌负担540元，于波、黄丹负担680.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 人民陪审员  包绮静 人民陪审员  杨 文 二〇二〇年三月十七日 法官 助理  范舒云 书 记 员  姚 琳 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 法信超链：国家法律5篇地方法规4篇案例244篇裁判219544篇期刊92篇 × 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果