广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12779号原告：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地广东省广州市番禺区市桥街清河东路239号，统一社会信用代码914401011914373514。负责人：毛丽冰，职务行长。委托诉讼代理人：刘子奋，系该公司员工。委托诉讼代理人：冯少东，系该公司员工。被告：广州萝岗万达广场有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科丰路89号402房，统一社会信用代码91440116074610821B。法定代表人：齐界，职务总经理。委托诉讼代理人：梁龙丽，系广东合成泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佩仪，系广东合成泰律师事务所律师。原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行与被告广州萝岗万达广场有限公司保证合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的委托诉讼代理人刘子奋、广州萝岗万达广场有限公司的委托诉讼代理人梁龙丽、黄佩仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的诉讼请求为：1、判令被告对（2017）穗仲案字第7482号《裁决书》所确定的何金明的债务向原告承担连带保证责任，立即偿还人民币贷款本金余额817216.99元及贷款利息、罚息和复息10270.03元（暂计至2019年9月4日），本息合计961175.87元（利息、罚息、复息按合同约定利率计算至贷款本息清偿完毕之日止），以及仲裁受理费25823元、财产保全费4719元；以上共计991717.87元。2、判令被告承担全部诉讼费用及实现债权的所有费用。事实和理由：2013年12月18日，被告与原告签订的《楼宇按揭合作协议》项下，对借款人何金明2014年2月28日一手《楼宇按揭合同》合同0117004201400115号约定向原告借款人民币104万元，期限10年，用于购买位于萝岗万达广场自编D3-1、D3-2栋2层235房屋，并以该房屋作为贷款提供抵押担保；在于2014年9月5日办妥了房地产预告登记证明手续（粤房地预登穗字第××号、05××63号），担保上述贷款本息和实现债权的一切费用。在2013年12月18日，原告与被告签订了《楼宇按揭合作协议》，约定被告对借款人何金明一手《楼宇按揭合同》合同0117004201400115号的债务承担连带保证责任，期限至办妥《房地产他项权证》止。上述合同签订后，2014年3月4日，原告依约向被告与原告签订的《楼宇按揭合作协议》项下对借款人何金明一手《楼宇按揭合同》0117004201400115号发放了104万元贷款。此后借款人何金明未能按时还本付息，截至2017年6月16日止贷款本金余额817216.99元（其中欠供6期贷款本金46665.16元）及拖欠贷款利息、罚息和复息22598.83元（暂计至2017年6月16日止），共计人民币839815.82元。基于上述原因，原告于2017年7月7日向广州仲裁委员会申请仲裁，经仲裁委裁决[（2017）穗仲案字第7482号《裁决书》]并向法院申请执行【（2018）粤0112执62号】，但抵押物变卖无果，广州市黄埔区人民法院对执行案[（2018）粤0112执62号之四]裁定终结执行的裁决。借款人何金明违反一手《楼宇按揭合同》约定不能按期还辑，被告未履行连带保证责任，使原告的合法权益受到严重侵害，原告特向贵院提起诉讼，请求判令被告承担连带保证责任、被告立即偿还被告与原告签订的《楼宇按合作协议》项下对借款人何金明一手《楼宇按揭合同》合同0117004201400115号上述借款本息961175.87元（含利息、罚息及复息）、被告承担全部仲裁费、诉讼费用。恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告广州萝岗万达广场有限公司辩称：第一，既有债务人提供抵押担保，又有第三人提供保证担保的情况下，根据《物权法》第176条的规定，原告应当通过抵押物优先受偿，不足部分再由被告承担补充责任。即使法院终结本次执行，但案涉房屋仍然是债务人财产，仍可用于清偿债务。因此原告可以申请法院恢复执行案涉房屋，行使优先受偿权，不足部分再由被告承担补充责任。第二，案涉房屋于2015年6月24日办理了竣工验收备案，于2016年1月12日办理初始登记，案涉房屋早已具备办理不动产权转移登记手续和抵押登记的条件，即被告保证责任的解除条件早已具备，只是由于何金明和原告怠于办理产权转移登记手续和抵押权登记手续义务不当阻碍所附解除条件未成就，根据《合同法》相关规定，保证责任的解除条件已成就，被告无须承担连带保证责任。第三，何金明和黄桥珍是夫妻关系，案涉债务产生于夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，该债务应由何金明和黄桥珍连带清偿。第四，本案是因为原告不同意以物抵债的方式清偿债务，因此原告应当承担债务未能清偿的不利后果，因此，利息、逾期利息、复利应计算至（2018）粤0112执62号之四《执行裁定书》生效之日止。第五，如法院判决被告承担连带保证责任，请法院根据《担保法》司法解释第42条第一款规定，将对何金明、黄桥珍追偿权载明在判项中，以保证执行阶段被告承担保证责任后可以直接申请强制执行，以避免诉累。第六，因仲裁裁决确定原告对抵押物享有优先受偿权，被告作为担保人在承担范围清偿责任后，在其代为清偿的范围内，原债权人即本案原告对债务人即何金明所享有的权利包括主债权及从权利当然转移给担保人即本案被告。故，被告在代何金明、黄桥珍清偿债务的范围内对案涉房屋拍卖、变卖所得价款应享有优先受偿权。请求法院在判项中明确被告对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。第七，对于何金明因案涉房屋断供而欠原告的具体金额，请法院依法查清。对于何金明在仲裁裁决中已清偿的部分应予以扣减。第八，对于原告诉求实现债权的所有费用，因原告未提供有关费用的支出证明，原就实现债权说有费用缺乏证据予以证实，依法应承担举证不能的责任。关于原告已经对案涉房屋具有优先受偿权已由生效的裁决书予以确定，我方认为在案涉房产未有处理之前，不能再主张我方承担保证责任，否则属于原告将其执行风险转嫁给我方，对我方不公平。因此，假如法院支持原告的诉讼请求，我方当然对案涉房屋享有优先受偿权。关于对案涉房屋拍卖、变卖所得价款后，我方对案涉房屋依法享有优先受偿权的相关案例，我方庭后补充提交给法庭予以参考。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月18日，原被告双方签订《楼宇按揭合作协议》，约定双方就被告开发建设并依法销售的坐落于广州市开发区开创大道以南、科丰路以西的经批准命名为萝岗万达广场商品楼宇进行按揭合作。对购买前述按揭楼宇的购房人（也称预购人），被告有权推荐其向原告申请借款。原告对被告推荐申请借款的购房人，经审查，决定是否发放贷款。对符合条件的购房人，原告与其签订楼宇按揭合同后，向其提供贷款，作为购房人向被告支付的部分房价款。被告同意为本合同所指楼宇的购房人偿还原告购房贷款承担无条件、不可撤销的阶段性连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。被告对每笔借款的保证期间为自原告向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及原告宣布贷款提前到期日）起两年，但在被告为该购房人办妥房屋所有权证及原告作为抵押权人的他项权证之日，被告就该购房人对原告负有的保证义务即解除。被告的保证范围包括原告向每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、评估费等）。原告可以先请求被告对全额债务承担保证责任，也可以先行行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，原告有权向购房人和被告继续追索。原告应积极办理购房人所购房屋的抵押登记手续，如在购房人所购房屋的房屋所有权证颁发后30天内仍未办妥抵押登记手续的，甲方的阶段性连带责任保证自购房人所购房屋的房屋所有权证颁发后第30天解除。协议还约定了其他相关内容。2014年2月28日，借款人何金明为购买前述案涉萝岗区科丰路75号（自编D3-1、D3-2栋）235房的房屋向原告申请按揭贷款，房屋总价2084281元，借款人申请借款金额为104万元。原告批准了借款人的申请，并与何金明签订《楼宇按揭合同》（一手楼适用）（编号：0117004201400115），约定借款期限为10年，借款人采取等额还款法还款，同时约定以前述房屋作为抵押担保，并已办理抵押预告登记。2014年3月4日，原告向借款人何金明发放了104万元贷款。但是何金明未按照合同约定按时履行分期付款义务。原告认为借款人的行为违反了合同约定，为此，向中国广州仲裁委员会对借款人何金明提出仲裁申请。中国广州仲裁委员会于2017年9月11日作出（2017）穗仲案字第7482号《裁决书》裁决如下：一、解除原告与何金明于2014年2月28日签订的《楼宇按揭合同》（编号：0117004201400115）；二、何金明向原告偿还借款本金817216.99元及至清偿之日的利息、逾期利息、复利；三、原告对何金明所有的位于广州市萝岗区科丰路75号（自编D3-1、D3-2栋）235房（权证编号：粤房地预登穗字第××号）的房产拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿；四、何金明向申请人补偿财产保全费4719元；五、本案仲裁费25823元，由何金明承担。前述裁决书已经发生法律效力，原告已就该裁决书确定的权利向广州市黄埔区人民法院申请强制执行，2018年10月25日广州市黄埔区人民法院作出（2018）粤0112执62号之四执行裁定书，裁定：“执行期间，本院于2018年1月11日向被执行人发送了《执行通知书》和《报告财产令》，责令其履行生效法律文书确定的义务。……轮候预查封被执行人名下位于广州开发区科丰路81号1711房及广州开发区科丰路75号235房（登记地址：萝岗万达广场自编D3-1、D3-2栋2层235房）……本院采取强制拍卖的方式，对被执行人何金明名下的上述房产进行变价处理，以实现申请执行人的诉讼目的，并分别于2018年6月4日、2018年8月5日依法通过淘宝网司法拍卖平台进行第一次、第二次拍卖，但均因无人出价而流拍，2018年8月23日至2018年10月22日，本院对上述房产变卖，变卖期间亦无人出价而流拍，变卖结束后，申请执行人表示不接受上述房产以物抵债；……本院认为，被执行人何金明名下无财产可供执行，本案暂不具备继续执行的条件……裁定如下：终结本次执行程序。”另，为证明案涉房产已经具备办理所有权和抵押权的条件，被告提交了竣工验收备案表、初始登记告知书、房屋清单、广州市住房和城乡建设局业务数据等证据。广州萝岗万达广场有限公司已向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，要求何金明办理案涉房产的不动产转移登记和抵押登记等，广州市黄埔区人民法院已受理。本院认为，原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行与被告广州萝岗万达广场有限公司之间的《楼宇按揭合作协议》是双方真实意思表示，本院予以确认，双方理应按照合同约定履行各自权利义务，被告为借款人何金明的购房按揭贷款提供的连带保证责任成立。原告与借款人何金明之间的借款合同纠纷已经由中国广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第7482号裁决书，该裁决书已发生法律效力，原告已就此向广州市黄埔区人民法院申请强制执行，广州市黄埔区人民法院已作出（2018）粤0112执62号之四执行裁定书，裁定终结本次执行程序。前述原告与借款人之间的债权，既有借款人自己提供物的担保，又有被告提供的连带保证担保，《楼宇按揭合作协议》约定原告可以先请求被告对全额债务承担保证责任，也可以先行行使抵押权。被告辩称案涉房产已经具备办理所有权登记和抵押权登记的条件，原告和何金明怠于办理物权登记，协议约定的保证责任的解除条件已成就。对此，本院认为涉案《楼宇按揭合作协议》第10.1条约定的保证责任的解除条件为自购房人所购房屋的房屋所有权证颁发后第30天解除，但办理涉案房屋所有权证的事项是在被告与借款人何金明之间产生，与原告无关，案涉房产至今并未办理所有权证，被告的该抗辩不能对抗本案原告，故对于被告的该抗辩，本院不予采信。原告要求被告对借款人的债务承担连带保证责任，符合双方约定及法律规定，本院予以确认。虽然（2017）穗仲案字第7482号裁决书已裁决原告对案涉房产享有优先受偿权，但因原告的债权尚未能够通过法院拍卖、变卖程序获得清偿，原告现基于连带保证责任关系要求被告对（2017）穗仲案字第7482号裁决书所确定的何金明的债务向原告承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于被告称其承担连带清偿责任后，有权在清偿责任范围内向债务人何金明及黄桥珍追偿的抗辩，何金明、黄桥珍并非本案当事人，被告可另循法律途径维护自己的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：被告广州萝岗万达广场有限公司对中国广州仲裁委员会（2017）穗仲案字第7482号仲裁裁决书第二、第四、第五裁决项确定的何金明的债务向原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由被告广州萝岗万达广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  温 媛人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇二〇年四月三日书 记 员  张翠莹