山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终737号 上诉人（原审原告)：日照市宏德房地产开发有限公司,住所地日照市海滨五路北段东侧。 诉讼代表人：日照市宏德房地产开发有限公司管理人。 负责人：胡明，组长。 委托诉讼代理人：解伟，日照市宏德房地产开发有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：徐丽，日照市宏德房地产开发有限公司管理人工作人员。 被上诉人（原审被告）：马宗臣，男，1984年6月12日出生，汉族，居民，住山东省莒南县坊前镇可乐坡村57号。 委托诉讼代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄媛，山东海洋律师事务所律师。 原审第三人：日照百货大楼有限公司，住所地山东省日照市东港区泰安路179号国际大厦001号楼03单元501、502、503号房。 法定代表人：靳照，董事长。 委托诉讼代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄媛，山东海洋律师事务所律师。 上诉人日照市宏德房地产开发有限公司（以下简称宏德公司）与被上诉人马宗臣及原审第三人日照百货大楼有限公司（以下简称日照百货公司）与破产有关的纠纷一案，不服山东省日照市中级人民法院（2019）鲁11民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宏德公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持宏德公司的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由马宗臣负担。事实与理由:一、宏德公司与马宗臣之间无商品房买卖合同法律关系，而是宏德公司与日照百货公司之间存在借贷法律关系。首先，宏德公司与马宗臣之间至今未签订商品房买卖合同，只是由开发商将涉案房屋网签至马宗臣名下。至2019年仍发《欠款对账函》给宏德公司，称宏德公司仍欠借款本金2000万元，利息9769409元，且明确继续主张借款本金、利息，马宗臣的上述行为更证明双方之间并非商品房买卖合同关系，而是借贷关系。其次，从现状来看，涉案的房屋和车库都没有交付，宏德公司一直持续控制、管理房屋和车库，马宗臣一直没有主张交付不符合常理,也证明了双方之间也不是真实的房屋买卖合同关系。二、宏德公司与马宗臣之间并未就以物抵债达成协议。1.在宏德公司的法定代表人、财务负责人、销售副总交付给管理人的资产清册中，明确将涉案房产、车位登记为公司资产，证明宏德公司从未认可以房抵债，双方并不存在以物抵债的合意。2.2016年12月12日，宏德公司给马宗臣的《关于日照百货大楼有限公司欠款对账函数据不符的说明》原文是“上述本金，经贵公司同意转抵我公司开发建设的幸福里房款，并已办理网签手续”，原文明确说的是“房款”，而非以房抵债，且上述说明仅是对马宗臣欠款对账函数据提出异议，同时确认宏德公司早已以幸福里“房款”偿还债务的事实，并非同意以房抵债。一审法院判决认定宏德公司与日照百货公司达成了用幸福里项目房款转抵所欠日照百货公司本金的合意与事实不符。3.宏德公司与日照百货公司并未就抵债价格达成一致意见，双方并未签订书面的以物抵债协议，涉案25套房屋、52个车位的办理网签的日期为2016年3月13日，网签的价格为35024947元，而该金额远远超过宏德公司欠日照百货公司的借款本息之和(截至2016年3月13日，借款本金仅为2000万元，利约200万元)，马宗臣主张宏德公司已经将全部25套房屋以及车位网签给马宗臣抵债，二者价值上的巨大差异必然使双方对抵债价格难以达成一致意见，本案不具备以物抵债的基础。4.即使马宗臣主张以涉案25套房屋、52个车位冲抵宏德公司的借款，物的价值远超借款金额约1500万元，以该价格抵债显失公平，以物抵债协议依然因违背公平原则而无效。5.马宗臣主张的以物抵债与本案证据明显矛盾，一方面马宗臣在2019年4月17日仍发函给宏德公司，向宏德公司主张借款本息。另一方面，若存在以物抵债，则全部房屋出售后所获得购房款均应支付给日照百货公司，但是本案中只有部分出售房款支付给日照百货公司用于偿还借款，其余大部分出售房款均由宏德公司所有。6.涉案房屋仅仅办理了网签手续，并未办理房屋权属转移手续，网签备案是防止开发商一房二卖的行政手段，不能发生物权变动效力，马宗臣所主张的以物抵债并未实际履行。本案中使用“网签”一词的描述不是很准确，准确的说法应该“录入备案系统，但未签订合同”。因双方并未在“录入”后打印的销售合同上签字，销售合同不成立，马宗臣据此主张涉案房屋物权没有法律依据。通览本案，宏德公司在主管网站上录入涉案房屋的行为无非是在马宗臣要求下担保其借款债权，当宏德公司承诺售房款及时归还马宗臣的情况下，马宗臣才配合解除备案，从双方后续履行合同的过程来看，在后续销售的15套房屋过程中，都是马宗臣同意解除备案，宏德公司另行销售，所售房款一部分由宏德公司留存，一部分支付马宗臣债权，因此双方显然不是房屋买卖合同关系，而是作为马宗臣债权的担保，宏德公司与马宗臣之间从来就不存在以物抵债的情况。三、宏德公司与马宗臣之间并无真实的房屋买卖意思表示，案涉房屋及车位的网签手续应当认定为无效，宏德公司与马宗臣之间并无任何业务往来，宏德公司实际上欠马宗臣3000万元借款，与马宗臣之间并无借款关系，也没有房屋买卖关系。将涉案房屋及车位网签给马宗臣实际上是为宏德公司向日照百货公司的借款提供担保，宏德公司与马宗臣之间并无真实房屋买卖的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条之规定，宏德公司与马宗臣双方之间并无房屋买卖的合意，双方以虚假意思表示所为的网签行为应属无效。四、若确认案涉房屋及车位网签行为有效，严重侵害其他债权人的合法权益。首先，因宏德公司资不抵债，日照市中级人民法院于2019年3月22日裁定受理了宏德公司的破产重整申请，现宏德公司正处于破产重整程序中。若认定案涉房屋及车位的网签行为有效，则案涉商房屋及车位不属于破产财产，这必然导致破产财产减少，其它债权人债权得以清偿的可能性降低。其次，涉案房屋的施工单位已经向管理人申报了在建工程优先权，涉及建设工程优先权金额约2000万元，即使以物抵债存在，也侵害了施工单位的优先权，应属无效。 马宗臣辩称，一、马宗臣与宏德公司之间商品房买卖合同关系成立，各方已达成以房转抵欠款的合意。1.根据《关于日照百货大楼有限公司欠款对账函数据不符的说明》，可以证实宏德公司拖欠借款已经转抵其开发的幸福里房款。由于日照百货公司系单位，为便于操作及变现，宏德公司根据日照百货公司的指示将商品房网签至马宗臣名下。2.宏德公司在上诉状中称只是由于开发商将涉案房屋网签至马宗臣名下，本案中的开发商就是宏德公司，该陈述足以说明是三方达成以房抵债后，宏德公司主动将商品房网签到了马宗臣名下。3.鉴于抵顶房屋数量较多，而日照百货公司最终需要将商品房另行出售，再加上涉案房屋因宏德公司的原因被查封暂无法办理过户手续，所以为了方便二次出售，方便次购买人办理房屋按揭，所以未办理交接，但该事实并不能否认各方已达成房款转抵欠款以及商品房买卖合同关系的成立。二、宏德公司与马宗臣、日照百货公司已达成以物抵债协议。1.对于已达成以物抵债协议的事实，《关于日照百货大楼有限公司对账函数据不符的说明》和宏德公司主动为马宗臣办理网签的行为可以证明。2.虽然网签的价格超过了宏德公司欠日照百货公司的借款，但从《关于日照百货大楼有限公司对账函数据不符的说明》所载明的内容可以认定，宏德公司是将网签房屋作价2000万元抵顶借款本金，至于网签合同中的价格，并非当事人的真实意思表示。其次，从网签房屋再次出售的情况看，实际出售价格也远远低于网签价格，不存在显失公平。3.马宗臣认为认定案件事买不能依靠单个证据，虽然日照百货公司曾经于2019年4月17日向宏德公司发过函件，但该函件系日照百货公司工作人员认识上的失误所致，不能以宏德公司所主张的一个函件来认定整个案件的事实。4.一审中各方当事人提供的所有证据中，均无担保字样，所以宏德公司主张的以房屋作担保是不成立的，根据谁主张谁举证的原则，宏德公司主张的担保显然不能成立。三、是否有真实的房屋买卖意思表示，要以双方提交的证据予以确认。宏德公司与日照百货公司之间借贷关系属实，宏德公司是根据日照百货公司的指示才将涉案房屋网签至马宗臣名下。宏德公司认为意思表示虚假，但并未提供任何证据予以证明。四、宏德公司的管理人在一审中提交的财产交接表中，已明确注明涉案房屋系归日照百货公司所有，涉案房屋并不在破产财产的交接范围内。是否侵害其他债权人权益的问题，是其他债权人另行主张的问题。 日照百货公司陈述意见同马宗臣的答辩意见。 宏德房地产向一审法院起诉请求：1.判令马宗臣配合宏德公司办理编号分别为20160313033、20160313032、20160313031、20160313029、20160313025、20160313022、20160313011、20160313012、20160313015、20160313020的商品房买卖合同及补充协议对应的10套房屋及24个车位的网签登记备案注销手续。2.本案诉讼费用由马宗臣承担。 一审法院认定事实：2013年11月12日，宏德公司向日照百货公司借款3000万元，约定借款利率为年利率12%，最迟还本付息时间为2014年3月10日。同日，日照百货公司通过中国工商银行日照东港支行向宏德公司转账3000万元，宏德公司向日照百货公司出具承诺函和收款凭证。借款到期后，宏德公司因无力偿还上述借款，于2014年7月14日向日照百货公司出具新承诺函，承诺上述借款本息最迟于2014年10月9日前偿还，自2014年3月10日起，借款年利率由12%调整为15%，逾期归还则自逾期之日起按年利率18%支付利息。后原告分别于2014年10月8日、2015年2月13日向日照百货公司各还款本金500万元。截至2015年12月，宏德公司共向日照百货公司偿还利息7408333元。2016年3月13日，宏德公司将其开发的包括涉案10套房产及车位在内的幸福里小区25套房产及相应车位网签至马宗臣名下。2016年12月12日，宏德公司向日照百货公司出具《关于百货大楼公司欠款对账函数据不符说明》，载明：“经核实，截止2016年11月30日止，我单位尚欠贵公司借款本金20000000（人民币贰仟万元整），利息正在核实中；上述本金，经贵公司同意转抵我公司开发建设的幸福里项目房款，并已经办理网签手续（贵公司安排网签在日照百货公司马宗臣名下）”。后上述25套网签房产陆续对外出卖15套，宏德公司将上述房产出卖所得款7265587元中的3322258元支付给日照百货公司。2017年3月12日，日照百货公司和宏德公司向日照市房管局就上述出卖房产办理了网签更名申请。2019年4月17日，日照百货公司向宏德公司出具欠款对账函，载明：“为确认双方账目，现将我公司与贵公司发生业务往来尚未结清的余额进行核实，截止2019年3月31日，贵公司尚欠我公司款项余额为大写人民币贰仟玖佰柒拾陆万玖仟肆佰零玖元（￥29769409元，其中本金20000000元，利息9769409元），请予以核对，若无差错请盖章确认。” 2019年3月22日，一审法院作出（2019）鲁11民破申3号裁定书，裁定受理宏德公司重整申请，并于2019年4月23日作出（2019）鲁11破申4号决定书，指定山东德衡律师事务所为破产管理人。 2019年6月6日，宏德公司破产管理人向马宗臣送达《解除合同通知》，主要内容为宏德公司与马宗臣签订了《房屋买卖合同》，但该房屋买卖行为实际是宏德公司为支付日照百货公司的款项作出的担保，根据法律规定，该担保方式无效，且“以房抵债”的行为在房屋办理产权登记之前不享有物权，双方之间仍属于债权，管理人决定解除宏德公司与马宗臣之间的房屋买卖合同，将房屋作为破产财产予以处置。 另查明，宏德公司在起诉时亦将日照五金交电化工有限公司列为第三人，庭审中宏德公司申请撤回对日照五金交电化工有限公司的起诉，一审法院当庭予以准许。 一审法院认为，当事人对涉案涉案争议房产及相应车位网签在马宗臣名下无争议，但对于网签在马宗臣名下的原因和目的存在争议。宏德公司主张网签在马宗臣名下系应日照百货公司的要求为日照百货公司的借款提供担保，其与日照百货公司之间并未就涉案房屋签订房屋买卖合同。马宗臣及日照百货公司主张因宏德公司无力偿还借款，双方协商用宏德公司开发的幸福里项目房产抵顶欠款，涉案房产通过以物抵债的形式抵顶给日照百货公司，并备案登记在马宗臣名下，双方之间房屋买卖合同关系合法有效。对于宏德公司关于涉案房产网签在马宗臣名下系为偿还日照百货公司借款提供担保的主张，日照百货公司并不认可，宏德公司提供的证据亦不能证实网签行为系为借款提供担保。马宗臣及日照百货公司的陈述与宏德公司向日照百货公司出具《关于百货大楼公司欠款对账函数据不符说明》以及宏德公司欠日照百货公司巨额款项、宏德公司按照日照百货公司要求将房产网签至马宗臣名下等事实相互印证，能够证实宏德公司与日照百货公司达成了用幸福里项目房款转抵所欠日照百货公司本金的合意。尽管双方就房款转抵欠款事宜未进一步细化约定，双方之间亦未据此进行账目清算，但双方当事人之间就房款转抵欠款的合意系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，宏德公司根据日照百货公司的要求将涉案房产网签至马宗臣名下系基于宏德公司与日照百货公司达成房款转抵欠款合意的前提下进行的法律行为，虽然网签行为不直接产生物权变动效力，但无证据证实宏德公司的网签行为属无效行为，涉案网签房产未进行实际交付和完成过户登记并不影响网签行为本身的合法有效。因此，在宏德公司未举证证实其网签行为属于非法、无效或者网签行为的基础法律关系依法解除的情况下，请求马宗臣注销网签备案登记手续无事实和法律依据，不应得到支持。再者，宏德公司起诉称其与日照百货公司不存在商品房买卖合同关系，但在向马宗臣送达的《解除合同通知》中却又称双方签订了商品房买卖合同，对同一事实的陈述前后自相矛盾，亦应承担对其不利后果。 综上，宏德公司的诉讼请求不应支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民法共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回宏德公司的诉讼请求。案件受理费400元，由宏德公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，2019年9月6日,马宗臣和日照百货大楼向日照市中级人民法院提起了诉讼，请求确认涉案的商品房买卖合同项下的房产以及车位归其所有，并由宏德公司协助办理房产登记手续。后马宗臣和日照百货大楼向法院提交撤诉申请。日照市中级人民法院于2019年12月12日出具（2019）鲁11民初240号民事裁定书，准许马宗臣和日照百货大楼撤回起诉。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点马宗臣应否配合宏德公司办理相关商品房及车位网签登记备案的注销手续问题。一审法院认定宏德公司与日照百货公司之间存在商品房买卖合同关系，但没有进一步审查涉案商品房买卖合同能否继续履行或应否予以解除，直接影响到宏德公司破产案件的处理。本案中，宏德公司拖欠日照百货公司借款本息，双方同意借款转抵其开发的幸福里房款。宏德公司根据日照百货公司的指示将商品房网签至马宗臣名下。2019年3月22日，一审法院裁定宏德公司破产重整后，宏德公司破产管理人于2019年6月6日向马宗臣送达了《解除合同通知》,载明双方存在债权，但马宗臣并不享有物权，根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，解除双方之间的房屋买卖合同。本院认为，根据宏德公司出具的《关于日照百货大楼有限公司欠款对账函数据不符的说明》、各方当事人陈述以及与办理网签的事实，可以认定马宗臣系日照百货公司指定的网签人，宏德公司与日照百货公司之间存在商品房买卖合同。虽然涉案日照百货公司未在网签合同上签字，但不影响对双方存在以房抵债的合意的认定，且宏德公司在《解除合同通知》中亦认可双方存在房屋买卖合同,故本院对宏德公司关于双方不存在商品房买卖法律关系的主张不予支持。宏德公司与马宗臣办理网签并不起到物权变动的效力。宏德公司进入破产重整后，日照百货公司如要求继续履行双方间的商品房买卖合同的请求应属于个别清偿，依据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，不能对个别债权人的债务进行清偿。另，涉案房产实际是抵偿日照百货公司的借款，显然日照百货公司不属于消费者，购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，亦不符合就涉案房产享有优先受偿的权利。综上，本案诉争的目的在于能否办理网签登记备案的注销手续，即便双方存在商品房买卖合同，且合法有效，但在宏德公司进入破产重整后日照百货公司并不能取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，宏德公司破产管理人可以解除涉案合同。故对于宏德公司要求马宗臣配合办理相关网签登记备案的注销手续的请求，本院予以支持。 综上所述，上诉人日照市宏德房地产开发有限公司上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省日照市中级人民法院（2019）鲁11民初229号民事判决； 二、判令马宗臣配合宏德公司办理编号分别为20160313033、20160313032、20160313031、20160313029、20160313025、20160313022、20160313011、20160313012、20160313015、20160313020的商品房买卖合同及补充协议对应的10套房屋及24个车位的网签登记备案注销手续。 一审案件受理费400元，二审案件受理费400元，均由被上诉人马宗臣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘成安 审 判 员 左玉勇 审 判 员 邝 斌 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 魏江山 书 记 员 张海娇