重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终286号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆两江新区香樟树职业培训学校，住所地重庆市北部新区汇金路4号5层，统一社会信用代码525001910598936675。法定代表人：柯玉文，校长。委托诉讼代理人：庄浩，重庆峰岸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆优力能热力设备有限公司，住所地重庆市北部新区汇金路4号，统一社会信用代码91500000622188810J。法定代表人：雷梓，经理。委托诉讼代理人：付涛，重庆丽达律师事务所律师。上诉人重庆两江新区香樟树职业培训学校（以下简称香樟树学校）因与被上诉人重庆优力能热力设备有限公司（以下简称优力能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2020年3月31日进行了询问。上诉人香樟树学校的法定代表人柯玉文及其委托诉讼代理人庄浩、被上诉人优力能公司的委托诉讼代理人付涛到庭参加了审理。本案现已审理终结。香樟树学校上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回优力能公司的诉讼请求、支持香樟树学校的反诉请求。事实和理由：1、双方于2019年6月26日协商房租事宜过程中，上诉人通过《关于解除函的复函》提出了用设备、空调抵扣租金的方案，被上诉人并未否认，应视为默认。被上诉人于2019年7月9日向上诉人表达了设备属于不可搬离的物资，实际上是通过行为表达了同意利用的想法。被上诉人承认至一审开庭时，房屋的装修、空调设备均未拆除。被上诉人作为园区经营者，其对装饰装修、空调设备不允许搬离且维持现状的行为，即为同意利用。2、在争取政府补贴问题上双方均存在过错，被上诉人作为园区业主应提交相应材料进行申报，故租赁合同的解除双方都有过错。优力能公司辩称，1、双方并未就设备达成同意利用的合意，优力能公司无须向上诉人支付房屋装修补偿费。2、双方签订的补充协议明确了租赁差额，与政府补贴事宜无关。优力能公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年12月26日签订的《重庆互联网智能产业园租赁合同》于2019年6月1日解除；2.香樟树学校支付2017年1月1日至2019年5月31日的差额租金347317.2元及房屋占有使用费，计算方式为：以38590.8元/月为基数，从2019年6月1日计算至交还房屋时止；3.香樟树学校支付2019年3月21日至6月20日水费86.45元、2019年3月21日至6月20日电费1587.6元、2019年4月1日至6月30日物管费30872.64元、2019年2月21日至2019年6月20日公摊费2778.53元；4.香樟树学校立即将案涉房屋恢复原状，即搬离设备、拆除装饰装修，恢复至清水房状态；诉讼费由香樟树学校承担。香樟树学校向一审法院提出反诉请求：优力能公司支付房屋装修补偿费398477.5元；诉讼费用由优力能公司负担。一审法院认定事实：2016年12月26日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）就案涉房屋签订《重庆互联网智能产业园租赁合同》，第1.2条约定：承租单元产权建筑面积1286.36平方米，乙方应当按照承租单元建筑面积缴纳租金、物业服务费等各项费用；第2.1条约定：承租期为2017年1月1日至2022年2月29日，自交付日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至承租期限届满。甲方承诺给予乙方免租期2月，并平均分摊到乙方承租期前两年内，即在乙方承租期内每年免租期为1个月，并在承租期内的每年第一个季度使用；第3.1条约定：第一年租金单价为20元／月／平方米，25727.2元／月（具体租赁时间及租金详见《房屋租金明细表》），租金为甲方净收租金；第3.2条约定：经双方协商一致，此租金单价为变动单价，是否变动主要分以下两种情况：（1）租赁第一年期乙方能通过市中小企业局、两江新区产业局认定并获得市区两级政策补贴的，租金补贴共计17元／平方米，则房屋租金按合同价格执行；（2）若合同执行截止2018年12月31日仍未通过市中小企业局、两江新区产业局认定，乙方应按10元／平方米无条件向甲方补齐前期已租赁期租金，即租金实际起租金额为30元／平方米。且房屋租赁递增基数按补齐后金额起算，若乙方在收到甲方书面告知函1个月内未按要求补齐所欠租金的，甲方有权单方面解除合同并不退还履约保证金和已付租金。《房屋租金明细表》约定2017年1月1日至2020年2月29日，租金为25727.2元／月，租金按季度支付，每次租金在下一季租期开始前10日内交付，以后交付时间以此类推，先交租金后使用；双方签订租赁合同之时，乙方须向甲方缴付首期租金77181.6元；乙方须于2016年12月21日或之前向甲方支付履约保证金50000元；第5.2条约定：乙方向甲方交还承租单元前，应对承租单元进行打扫和清空，确保墙面、地面的干净整洁，并自行承担由此产生的费用，使承租单元处于完好和可出租状态。乙方如对该承租单元进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在本合同终止之日前将其卫生间、公共部分恢复到承租单元双方交接时的原结构，由此产生的费用由乙方承担。如乙方不将该承租单元的其他部分恢复原结构，则乙方应当提前20个工作日告知甲方并征得甲方书面同意。第6.4条约定：租赁期满未能续租或租赁期间解除合同时，乙方应当在租赁期满或解除合同后15日内将物业内设施以良好的状态交还甲方，此期间内按当年度租金标准计付房屋占用费；15日后乙方仍未交还的，每逾期1日，甲方按照本合同当年实际日租金的2倍向乙方收取房屋占用费；逾期超过30日的，视为乙方放弃租赁单元内财物的所有权，甲方有权采取径行进入房屋，自行决定以丢弃、变卖、拍卖等方式处理场内弃物，将房屋予以收回并另行出租，由此造成的损失由乙方全部承担。合同签订后，原告将案涉房屋以清水房状态交付被告。2019年3月21日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《补充协议》，第1条约定：乙方同意自2019年1月1日起，执行新的租金标准，即按承租区域面积30元／平方米，38590.8元／月；第2条约定：因乙方未能享受两江新区政府租金补贴，故乙方愿意补齐2017年1月1日至2019年5月31日（含2个月免租期）的租金差额，每月10元／平方米，实际使用月份27个月，合计金额347317.2元，乙方承诺分三次支付，即2019年6月15日前付第一笔115772.4元，2019年9月15日前支付第二笔115772.4元，2019年12月15日前支付第三笔115772.4元；第3条约定：乙方承诺除按时补齐租金差额外，准时支付每季度房屋租金、每月物管费和水电费等全部费用，如有拖欠，甲方有权立即执行单方面解除合同且乙方无异议，由此产生的全部损失由乙方自行承担，与甲方无关。原告陈述其是依据第2条要求被告支付补差租金，被告则认为该条约定是在其长期租赁的情形之下，且付款时间是分批支付。另查明：2018年12月1日被告出具授权委托书，称授权公司员工刘刚签署案涉租赁合同和补充协议承租期间的一切文件和资料，对其签署的有关文件，均予以认可。2018年12月20日，原告向被告发送《工作联系函》，要求被告明确是否通过市中小企业局、两江新区产业局相关政策补贴，如有请于2018年12月31日前提供批示复印件盖鲜章至客户服务中心，如无请于2019年1月10日前补齐24个月租金差额1286.36平方米×10元／平方米／月×24个月＝308726.4元。同日，被告工作人员刘刚签收该函件。后原告向被告出具了《解除函》，内容为“租赁合同签订后，自2019年4月1日起被告即未按约支付物业管理费、水电费及公摊、房屋租金、违约金等，原告多次书面及口头催告无果。现根据合同约定解除双方签订的租赁合同及补充协议，上述协议自本函送达之日解除，被告应于收函5日内交还房屋等”，解除函的落款时间为2019年5月31日。被告回函称“其已于6月1日收到解除函，现回复如下：1.同意解除房屋租赁合同，其将于6月底前搬出；2.装修费498755元，中央空调284000元，按税法规定折旧，装修费折余价值249377.5元，空调折余价值149100元；3.租赁保证金77181.6元；4.补充协议约定补缴10元／月／平方米，原告合同即使约定了不含税价，但补充协议并未说明按10元／月／平方米补缴租金仍是不含税价，故按税法规定应当开具正式发票；故最终回复意见如下：按解除函内容，被告需缴纳租金差价347317.2元，水电费3685.75元，物管费30872.64元，6月房屋占用费38508.9元×1.5＝57886.2元（鉴于贵司不准许其处理租赁房屋内所有权归我司的资产，若由此造成的房屋实际占用时间超过6月30日，我司不予支付超过时间的房屋占用费），合计为439761.79元。我司资产折余价值398477.5元，租赁保证金77181.6元，合计475659.1元，故贵司应支付差价35897.31元，并同时补开已交租金、物管费的发票”。2019年7月9日，被告工作人员刘刚申请退租，退租申请书上申请单位退租情况说明记载：企业自身经营状况异常，申请提前退租；受理人现场主管意见栏记载：同意离场，张祯祥；财务人员意见栏记载：欠2019年6月1日至8月31日租金115772.4元，欠2017年1月1日至2019年5月31日补差租金347317.2元，欠2019年4月1日至7月31日物管费41163.52元，欠2019年2月21日至6月30日水电费4452.58元，李姣姣；主管人员审核意见栏记载：已完成撤场，履约保证金不退回，唐源。审理中，原告称由于其是邮寄的书面解除函，被告也予以了回函，但被告并未实际退还案涉房屋，故在回函之后签订了退租申请书。对于物业费的收取，重庆天酬物业管理有限公司向原告出具委托书，委托原告自2017年1月1日起代为收取被告的物业管理费，被告也向原告支付过物管费及水电费。审理中，原告举示了水电费费用清单及物管费用清单，其上载明被告2019年3月21日至6月20日期间水费为86.45元、2019年3月21日至6月20日期间电费为1587.6元、2019年4月1日至6月30日期间物管费为30872.64元、2019年2月21日至2019年6月20日期间公摊费为2778.53元，庭审时被告对金额有异议，但未举示证据。审理中被告举示了1.格力中央空调安装工程合同书（被告与重庆同泽冷暖设备有限公司）、付款说明等，以证明中央空调价值，约定中央空调安装工程总价为234900元，其中空调设备174200元、安装及人工材料费用60700元，重庆同泽冷暖设备有新公司表示已收到全部合同价款；2.办公场地装修合同（被告与魏昭），以证明装修价值，约定合同价款为460000元；3.微信记录，照片（退租前、退租后）、视频，以证明现案涉房屋内还有装饰装修，原告同意利用；微信记录中唐源于7月2日表示“请于2019年7月10日前完成办公室清场，可搬移物资：办公桌椅、办公设备。不可搬移物资：空调设备、盥洗设备，强弱电设备，监控设备。如未能搬离，我司将依据合同相关条款执行”。质证时，原告对证据1、2真实性有异议，对证据3微信记录予以认可，但表示唐源仅有签订合同的权限，无办理退租和解除合同的权限，且当时唐源表示的意思乃是弱电等设备不像桌椅等能快速搬离，不搬不影响继续出租，现原告要求并愿意配合被告搬离设备、拆除装饰装修，恢复至清水房状态，对证据3照片、视频真实性有异议，认为不清楚拍摄地点及时间。对于房屋的现状，原告称2019年7月9日起已收回房屋，房屋现在其掌控中，尚未出租，由于被告尚有桌椅板凳、空调、弱电、监控等设备在案涉房屋内，故应当继续计算房屋占有使用费。一审法院认为，《租赁合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人各方均应依约全面履行各自的义务。原告请求确认租赁合同于2019年6月1日解除，审理中被告认可租赁合同于当日解除，故一审法院对此项诉讼请求予以支持。至于租赁合同解除的过错方，原告称系因被告逾期支付租金、物业费等。因补充协议约定，被告未按月支付物业费、水电费等，原告可解除租赁合同。据庭审查明，被告确存在未按期支付上述费用的情形，原告发函解除租赁合同，被告也表示认可，故租赁合同解除的过错方在于被告。被告称租赁合同解除系因双方过错，因政府补贴需原告申请，然合同中并未就此进行约定，故一审法院对此项辩称意见不予采纳。根据补充协议约定被告自愿补齐2017年1月1日至2019年5月31日（含2个月免租期），实际使用月份27个月的租金差额347317.2元，现无证据证明被告已支付，一审法院对此项诉讼请求予以支持。被告称该条约定是在其长期租赁情形下才产生与合同约定不符，一审法院不予采纳。至于分期支付，虽合同约定租金差额乃是分三期支付，但现合同已解除，原告有权要求被告立即全额支付。租赁合同解除后，被告继续占用房屋应当支付房屋占有使用费，案涉房屋于2019年7月9日返还原告，故被告应当参照合同解除时的租金标准支付2019年6月2日至2019年7月9日的房屋占用使用费48881.68元（38590.8元／月＋38590.8元／月×8天÷30天），一审法院对此项诉讼请求予以支持。至于此后的房屋占有使用费，因系原告工作人员唐源于7月9日表示空调设备等不可搬，即使此后案涉房屋内存有被告的相关设备，亦不能认定其继续占有房屋，故此后的房屋占有使用费被告不应支付。至于水电、物业费，因物业公司出具授权委托原告代为收取被告的物业费，合同履行期间被告亦向原告支付过水电公摊及物业费，故原告现有权要求被告支付上述费用。审理中，原告举示了水电费用清单及物业费清单以证明被告的用水用电量及欠付物业费，被告对金额有异议，但未举示证据予以证明，应由其自行承担举证不能的不利责任，一审法院依法采信原告的证据，对原告要求被告支付2019年3月21日至6月20日期间水费86.45元、2019年3月21日至6月20日期间电费1587.6元、2019年4月1日至6月30日期间物管费30872.64元、2019年2月21日至2019年6月20日期间公摊费2778.53元的诉讼请求予以支持。原告要求被告将设备搬离，拆除案涉房屋装饰装修，以恢复至清水房状态。被告亦反诉要求支付装修补偿费，具体包括空调设备折旧费及装饰装修残值费。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉房屋虽系清水房状态交付，然合同并未约定返还的房屋应当拆除装饰装修，恢复至清水房状态，故一审法院对原告要求被告拆除装饰装修并将房屋恢复至清水房状态的诉讼请求不予支持。对于设备，现案涉房屋内尚存有被告的设备，如上所述，租赁合同解除的过错方在于被告，现原告亦不同意利用设备，故被告应当搬离。被告称此前原告已表示同意利用设备及装饰装修。据庭审查明，双方并未对装饰装修的处理利用进行协商，至于设备，2019年7月9日原告工作人员（唐源）虽表示空调等设备属于不可搬离物资，但并未明确表示同意购买设备，即利用设备。且即使唐源的回复可以认定表达了购买设备的意思，但购买的范围等并不明确，由于该意思表示并不充分，仅为要约邀请，在双方就购买的数量、金额等具体细则达成一致的意思表示之前，原告表示不同意利用设备亦不违反法律法规的相关规定。据此，一审法院对被告的抗辩意见不予采纳，同理对其反诉请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）重庆优力能热力设备有限公司与被告（反诉原告）重庆两江新区香樟树职业培训学校签订的《重庆互联网智能产业园租赁合同》于2019年6月1日解除；二、被告（反诉原告）重庆两江新区香樟树职业培训学校于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）重庆优力能热力设备有限公司2017年1月1日至2019年5月31日的租金差额347317.2元；三、被告（反诉原告）重庆两江新区香樟树职业培训学校于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）重庆优力能热力设备有限公司2019年6月2日至2019年7月9日的房屋占用使用费48881.68元；四、被告（反诉原告）重庆两江新区香樟树职业培训学校于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）重庆优力能热力设备有限公司2019年3月21日至6月20日期间水费86.45元、2019年3月21日至6月20日期间电费1587.6元、2019年4月1日至6月30日期间物管费30872.64元、2019年2月21日至2019年6月20日期间公摊费2778.53元；五、被告（反诉原告）重庆两江新区香樟树职业培训学校于本判决生效之日立即搬离位于重庆市北部新区房屋内的设备；六、驳回原告（反诉被告）重庆优力能热力设备有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）重庆两江新区香樟树职业培训学校的全部反诉请求。本诉案件受理费7618元，减半收取3809元，反诉案件受理费减半收取3639元，由被告（反诉原告）重庆两江新区香樟树职业培训学校负担。二审中，香樟树学校提交自称拍摄于2019年3月29日租赁房屋照片3张，并申请其合作伙伴张涛作为证人出庭作证，张涛陈述优力能公司的前台工作人员在2020年3月29日带其查看案涉房屋时称，该房屋已经另行出租，现场有工人在做墙面和电路的改装，但香樟树学校使用的招牌、桌椅等仍维持原状。优力能公司质证认为，张涛拍摄的照片无法确定时间、地点，故不认可照片的真实性，张涛为香樟树学校的员工，其陈述不属于证人证言，也达不到证明目的；即使优力能公司已将案涉房屋另行出租，因双方的租赁合同关系已经解除，故亦与本案无关。本院查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，租赁合同的解除是因承租人香樟树学校违约所致，其所称政府补贴事宜已经双方签订《补充协议》予以明确，故香樟树学校请求优力能公司支付房屋装修费，本院不予支持。优力能公司是否应向香樟树学校适当补偿该费用，取决于其是否同意利用。虽然香樟树学校于2019年6月26日向优力能公司发出《关于解除函的复函》，提出了用设备、空调抵扣租金的方案，优力能公司于2019年7月9日向香樟树学校提出相关设备不可搬离的主张，对此，本院认为，优力能公司是否对剩余租赁期内装饰装修及设备残值的利用应当以明示的方式表示，不能以推理的方式予以认定，优力能公司对《关于解除函的复函》中香樟树学校提出的装饰装修设备残值抵扣租金等的方案并未明确表示同意，优力能公司基于双方租赁合同纠纷提出相关设备不能搬离也不能说明其同意利用，相反，优力能公司在一审中同意并愿意配合香樟树学校搬离设备、拆除装饰装修、恢复租赁房屋至清水状态，而香樟树学校至今未搬离设备、拆除装饰装修，将租赁房屋恢复至清水状态。由于租赁合同系继续性合同，房屋长期空置将造成租金等损失，香樟树学校在二审中举示的照片及证人证言的证明力较弱，也不能达到优力能公司同意利用的证明目的，故香樟树学校要求优力能公司支付房屋装修补偿费的请求并不符合前述法律规定，本院不予支持。综上所述，香樟树学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7620元，由重庆两江新区香樟树职业培训学校负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年四月七日法官助理  江满意书 记 员  程 容