福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初717号 原告：融信世欧物业服务集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道晋连路20号世欧王庄城（五区）2号楼36层07、08、09、10、11办公用房。统一社会信用代码：991350111574708155M。 法定代表人：马祥宏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓叶，公司员工。 被告：李真，女，1970年10月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：潘祥勇，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张耀权。 被告：林熙民，男，1995年12月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福州市晋安区。 原告融信世欧物业服务集团有限公司（以下简称融信公司）与被告李真、林熙民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告融信公司的委托诉讼代理人商毅、陈晓叶，被告李真的委托诉讼代理人潘祥勇、张耀权到庭参加诉讼，被告林熙民经本院依法传票送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融信公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付其所欠原告的2017年9月至2019年6月期间物业管理费7921.1元，并自2017年9月起至被告实际全部付款日止按日万分之五标准支付逾期付款违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系专业物业管理服务公司，拥有相应的合法资质。原告与福建世欧投资发展有限公司于2013年3月8日签订《前期物业服务合同》，原告受托对世欧王庄城C-a1地块一期进行物业管理，委托期自合同签订之日起至首届业委大会成立并签订新的物业合同生效之日止。合同订立后，原告按约履行合同义务，服务至今。被告系世欧王庄城C-a1地块一期6#3702单元业主，原告物业管理期间，被告自2017年9月起至2019年6月期间共欠原告物业管理费7921.1元。原告曾多次催款均无果。 被告李真辩称：1.原告作为物业服务公司，未履行约定义务及法定义务，未尽到安全保障义务，故被告行使抗辩权拒绝缴纳物业服务费。福州市晋安区王庄街道晋连路2号世欧王庄城C-a1地块一期6#楼走廊窗户被非法施工改造成推拉窗户，该改造工程未向规划部门申报审批，改造结束后也未进行合格验收。被告认为经过该改造后，推拉窗户安装不牢固，推拉窗户边框只用玻璃胶胶在装修件及幕墙上，年久后玻璃胶老化将存在掉落砸伤人的危险，被告要求原告告知施工单位并拆除改造的窗户恢复原状，但原告拒绝配合。在被告的强烈反对下原告虽没有对被告居住的37楼进行改造，但被告作为业主，其他被非法改造的楼层窗户依然威胁着被告的人身安全；2.原告主张的按日万分之五的违约金计算标准并无事实与法律依据：原告举证的是其与开发商签订的《福建省前期物业服务合同》，根据合同相对性原则，该合同内的条款包括违约责任条款只能约束原告和开发商，违约责任对被告没有法律效力。 被告林熙民未作答辩。 原告融信公司围绕其诉讼请求依法提交了为证。本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证，结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实：原告原名福建融信世欧服务管理集团有限公司，2018年12月11日变更名称为融信世欧物业服务集团有限公司。2013年3月8日，原告与开发建设单位福建世欧投资发展有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，原告受托对世欧王庄城C-a1地块一期进行物业管理。合同载明：乙方（原告）提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主，全体业主（以下简称“业主”）享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；本合同期限为合同签订之日起至首届业委大会成立并与乙方签订新的物业合同生效之日止；甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一天，甲方、业主或物业使用人应当按应交而未交金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。因甲方、业主或物业使用人拖欠物业服务费导致乙方起诉的，由此产生的诉讼费、执行费、律师费均由甲方、业主或物业使用人承担等内容。 另查，被告系世欧王庄城C-a1地块一期6#3702单元业主，房屋面积128.59㎡，物业费单价为2.8元/平方米。被告自2017年9月起至2019年6月止欠缴物业费7921.1元。2019年9月20日，原告融信公司向被告送达催收函。2019年9月25日，原告融信公司于宣传栏张贴王庄B区欠缴物业费业主名单进行公示。 本院认为：《福建省前期物业服务合同》系缔约方真实意思表示,合法有效,其效力及于包括被告在内的所有业主。原告依据合同约定连续提供物业服务,有权按照合同约定的标准主张物业服务费。现原告要求被告支付自2017年9月至2019年6月期间物业管理费7921.1元的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。对于原告主张的逾期付款违约金。被告一直拖欠相关费用的行为,构成违约,给原告造成了利息损失,被告应当予以赔偿,本院以原告实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌情调整被告应向原告支付逾期付款违约金500元。关于被告主张诉争小区内违章改造窗户的问题，被告可向相关主管部门反映亦可另案主张权利,被告据此拒绝缴纳物业费,没有事实依据,本院不予支持。被告林熙民经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视作其放弃当庭陈述、举证和质证的权利，本院依法缺席裁判。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告李真、林熙民应于本判决生效之日起十日内偿还原告融信世欧物业服务集团有限公司自2017年9月起至2019年6月期间物业管理费7921.1元及逾期付款违约金500元； 二、驳回原告融信世欧物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李真、林熙民负担。 本判决为终审判决。 审判员  李伯魁 二〇二〇年四月三日 法官助理黄娜娜 书记员张琳 附主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。