广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初1229号原告：刘爱深，女，1972年1月4日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州市番禺区番发房地产有限公司，住所地广州市番禺区市桥街清河东路266号20-21层。法定代表人：杨峰。委托诉讼代理人：关敏玲，广东仲衡律师事务所律师。原告刘爱深诉被告广州市番禺区番发房地产有限公司（以下简称番发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘爱深，被告番发公司的委托诉讼代理人关敏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘爱深向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付30000元退款；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告与原告在2009年11月16日签订《喜盈雅境苑小汽车位使用协议》，约定被告将位于广州市番禺区桥南街南城路343号喜盈雅境南苑地下第1254号小汽车车位转让给原告，价款为135000元（签订合同当月起三个月内分两期支付完毕），该车位的使用期限与该车位产权证上注明的该车位所占用土地的使用年限一致，期限从车位交付之日起至2052年11月6日。双方又约定当该车位达到办理权属转移登记条件时，原告应在收到通知后15日内与被告签订关于该车位的正式买卖合同，并向被告递交办证资料及费用，委托被告办理将车位的权属转移登记至原告名下的手续。上述合同签订后，原告按约交付了相关款项，被告已将涉案车位交付原告使用，但被告至今仍未办理产权转移登记手续。综上所述，被告违反合同基本的诚实信用原则，利用提供格式合同的便利，意图侵犯原告合法权益的目的暴露无遗。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告番发公司辩称，一、番发公司与刘爱深签订是车位使用协议并非买卖合同。番发公司与刘爱深签订的《喜盈雅境苑小汽车位使用协议》（下称“使用协议”）明确约定了由番发公司将涉案车位交刘爱深有偿使用，并约定了总的使用费。使用权限、使用用途和使用限制等内容，因此，该协议应属于有偿使用协议。二、涉案车位可办理权属转移登记的条件仍未成就。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割，合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”由于番发公司与刘爱深签订的是汽车位使用协议，并没有签订汽车位买卖合同，导致涉案车位办理权属转移登记的条件仍未成就。此外，根据《广州市房地产开发项目车位和车库租赁管理规定》（穗建规字【2019】5号第六条规定，“车位租售方案和拟出租、出售车位、车库的产权证明文件应在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天。车位租售方案及现场公示情况的公证文书应当报房地产行政主管部门备案”。另，根据关于执行《广州市房地产开发项目车位和车库租赁管理规定》的补充通知第三条（二）规定：“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，开发企业应采取竞标、摇珠等公开竞争方式出售、出租。”虽然上述规定的有效期为五年，但在相关部门未依法对上述规定评估修订的情况下，国土资源和房屋管理局现仍按该规定执行。在番发公司与刘爱深双方已签订车位使用协议的前提下，如果按上述规定进行售前公示和以竞标、摇珠等公开竞争方式进行出售，势必将会侵犯刘爱深的使用权，导致该车位现时无法办理初始登记，从而未能达到办理权属转移登记的条件。因此，办理车位权属转移登记的条件未能成就，且未能成就的原因并不属于番发公司过错。再且，在《使用协议》中未对车位权属转移登记的时间作出约定，所以番发公司只要在该权属转移登记在车位使用协议期内办理并不违约；番发公司亦未有向刘爱深发出通知明确该车位产权无法转移登记到刘爱深名下，因此《使用协议》第三条约定的条件未能成就，刘爱深要求番发公司支付30000元的退款的诉求是没有法律、事实上的依据。三、如果按照《使用协议》的约定向刘爱深退回30000元将会对番发公司造成显失公平的结果。《使用协议》的签订时间为2009年11月16日，约定由刘爱深向番发公司支付135000元的使用费，刘爱深有权使用车位至2052年11月6日。刘爱深使用车位的时间足足长达43年，但使用费却仅为135000元，平均每月的使用费仅仅为261元。如果要求番发公司继续履行《使用协议》退还三万元的约定，那么刘爱深平均每月的使用费仅仅为203元，远远低于当今车位租赁的市场价格。自2009年至今，无论是车位的销售价格还是租赁价格，均已经翻了几番，符合情势变更的情形，如果继续履行该条款势必会对番发公司造成显失公平的结果。综上，恳请法院依法驳回刘爱深的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2009年11月16日，番发公司作为甲方与刘爱深作为乙方签订《喜盈雅境苑小汽车位使用协议》（以下简称《使用协议》），约定甲方同意将其自行投资建造的位于广州市番禺区桥南街南城路343号喜迎雅境南苑地下第1254号小汽车位（以下简称涉讼车位）交由乙方有偿使用；该车位的总使用费为135000元，其中2009年11月9日前缴付65000元，2009年12月9日前缴付70000元；当该车位达到办理权属转移登记的条件时，乙方应在收到甲方通知后15日内与甲方签订关于该车位的正式买卖合同，并向甲方递交办证资料及费用，委托甲方办理将该车位的权属转移登记至乙方名下的手续；乙方不按时签订该车位的正式买卖合同或不按时提交办证资料及费用的，甲方有权解除本协议并收回该车位；如该车位产权无法转移登记至乙方名下，则甲方将书面通知乙方，乙方在收到甲方通知后30日内，可向甲方领取人民币30000元退款，乙方收到退款时，应向甲方出具收款收据并加盖指模；该车位的使用期限与该车位产权证上注明的该车位所占用土地的使用年限一致；如该车位产权无法转移登记至乙方名下，则该车位使用期限从该车位交付给乙方之日起至2052年11月6日；该车位使用期限届满，乙方应无条件将该车位完好交还给甲方；如该车位是地下车位，乙方清楚该车位所在车库战时规划为人防工程，该车位在乙方使用但产权未转移至乙方名下期间，如遇政府有关部门要求恢复车库作人防工程，致使本协议无法履行时，乙方承诺即时交还该车位给甲方，唯甲方应退回乙方已支付的未使用期限使用费，乙方同意甲方无须为此再承担任何违约或赔偿责任；该车位只能在喜盈雅境苑小区内转移使用权，且乙方将该车位转予第三人使用的，必须经甲方书面同意；除本合同有约定外，任何一方均不得无故中途解除本协议，如甲方中途无故解除本协议的，除退回乙方已支付的未使用期限使用费外，还应向乙方支付总使用费20%的违约金；如乙方中途无故解除本协议的，除向甲方支付已使用期限使用费外，还应向甲方支付总使用费20%的违约金；甲方须于2009年12月30日前将该车位交予乙方使用；等等。2.番发公司分别于2009年11月25日向刘爱深开具金额为65000元的《发票联》，于2010年3月18日向刘爱深开具金额为70000元的《发票联》，确认收到涉讼车位的车位费。3.本院曾受理了陈泓宇诉番发公司就相同场地不同编号车位要求番发公司办理车位产权登记的案件,案号为（2017）粤0113民初3747号（以下简称3747号案）。在该案中，本院于2017年9月13日就广州市番禺区桥南街南城路343号喜盈雅境南苑地下车位是否办理初始登记及是否符合办理初始登记的条件向番禺国土规划局发函调查。该局于2017年10月19日向本院出具穗番国规函[2017]3183号复函，载明：经查，上述车位没有办理初始登记手续；截止至2017年10月17日，该局也没收到开发企业关于办理上述产权登记的申请。该复函后附《初始登记办理指引》，载明了申请办理初始登记所需的资料清单。2017年11月27日，本院作出3747号案民事判决书，认定包括陈泓宇诉请的车位在内的喜盈雅境南苑地下车位至今未办理房地产初始登记，尚未达到办理权属转移登记的条件，故而驳回了陈泓宇要求番发公司办理车位产权转移登记的诉请。上述判决作出后，番发公司没有提起上诉，现3747号案民事判决书已生效。双方当事人对于以下事实争议较大：刘爱深称，番发公司承诺如涉讼车位可以办理产权证，则以135000元的价格将涉讼车位出售刘爱深，但双方签订《使用协议》至今十年，刘爱深至国土局查备案，得知涉讼车位所在小区即喜迎雅境南苑的地下车位均没有办理产权证，其认为涉讼车位无法办证，故其根据《使用协议》要求番发公司支付30000元退款。而番发公司则称根据《使用协议》约定，若涉讼车位无法办理产权转移登记，需由其发出书面通知后，刘爱深才可领取30000元，而到目前为止其尚未向刘爱深出具任何书面通知，且《使用协议》未明确约定办理产权转移登记的时间，故其在《使用协议》约定的使用期限内办理均可，故刘爱深要求退款无依据。另番发公司认为涉讼车位办理初始登记的前提是对外进行售前公示，以竞标、摇珠等公开竞争方式出售，刘爱深有可能无法购得车位，故现时无法办理初始登记，双方也无签订正式的房屋买卖合同，涉讼车位并不符合办理产权转移登记的条件。此外，《使用协议》的签订时间为2009年11月16日，刘爱深有权使用涉讼车位至2052年11月6日，使用时间长达43年，使用费仅为135000元，平均每月使用费为261元，如番发公司向刘爱深退还30000元，涉讼车位平均每月使用费仅为203元，远低车位租赁的市场价格，如退还30000元会显失公平。本院认为，番发公司与刘爱深就涉讼车位签订的《使用协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。《使用协议》虽未约定办理涉讼车位产权转移登记的具体时间，但番发公司亦应于合理期限内为刘爱深办理。之前本院就同一场地的生效判决认定时番发公司尚未办理包括涉讼车位在内的喜盈雅境南苑地下车位的初始登记手续。自双方于2009年签订《使用协议》时起至今，番发公司均未提交证据证明其向房管部门提交了办理初始登记的申请，在前案业主提起诉讼后，番发公司仍未去申请办理，且在上述案件中，番发公司自认无法履行办理涉讼车位所有权转移的条款，可见番发公司不仅怠于履行其合同义务，也未能举证证明涉讼车位能够办理产权证，故本院对刘爱深就涉讼车位无法办理产权证的主张予以合理采信。至于番发公司抗辩称根据《使用协议》“如该车位产权无法转移登记至乙方名下，则甲方将书面通知乙方，乙方在收到甲方通知后30日内，可向甲方领取30000元退款”的约定，需先由其发出书面通知后刘爱深才可领取退款，本院需明确的是，该条款约定的应为番发公司的合同义务，而非合同权利，该书面通知的合同义务不能作为刘爱深领款的前提，就该抗辩，本院不予采信，故番发公司应向刘爱深退回已支付款项30000元。至于番发公司主张如退回刘爱深30000元将致涉讼车位使用费过低而显示公平的抗辩意见，因刘爱深的使用费于2009年已缴纳完成，番发公司以现时市场价与平均每月车位使用费比较，缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：原告广州市番禺区番发房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向刘爱深退回已支付款项30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，由广州市番禺区番发房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 祎二〇二〇年四月十二日书记员 王韵曌