贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初4620号原告：安顺康鸿房地产开发有限公司，住所地：安顺市西航路合掌岩。统一社会信用代码：91520400714395489Q。法定代表人：付永康，系公司总经理。委托诉讼代理人：罗志刚，贵州诺义律师事务所律师。代理权限：特别授权。马蕤，贵州诺义律师事务所实习律师。被告：周頔，男，汉族，住安顺市西秀区。原告安顺康鸿房地产开发有限公司诉被告周頔商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗志刚、马蕤（实习律师）到庭参加诉讼，被告周頔经本院合法（公告）传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安顺康鸿房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决原告按合同原价人民币435514回购被告购买的西秀区东二环路东侧青溪雅郡层1号房；3、判决被告承担回购房屋产生的一切费用；4、判决原告将应付购房款435514元扣除为被告代偿归还的银行按揭贷款370337.45元后，将余款65176.55元支付给被告；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告周頔于2016年11月17日与原告康鸿公司签订商品房买卖合同，约定以435514元的价格购买西秀区东二环路东侧青溪雅郡层1号房，以银行按揭方式付款，并于2016年12月29日在中国建设银行安顺市分行申请发放住房贷款34万元，并约定于2017年1月29日开始还款，银行于2016年12月29日发放贷款；被告自2017年6月起未正常还款，出现拖欠，于2017年8月29日开始不再还款。按照贷款合同的约定，原告负有连带保证责任，银行从2017年8月30日起扣划原告保证金账户予以偿还该笔贷款。原告曾多次催告被告，要求其偿还贷款，均未果。按照原告与被告的商品房买卖合同补充协议规定：“买受人同意当其连续6个月未向贷款银行按时、足额还本付息及支付有关费用时，经过催告，买受人在合理的期限内仍未履行，出卖人通知买受人后，出卖人有权以主合同中商品房销售原价回购买受人商品房，并从应付给买受人的回购款直接支付给贷款银行，用以支付买受人欠银行的借款及利息和有关费用（包括罚息、违约金、损失费等），由此回购产生的税费及损失由买受人承担，该商品房所有权归于出卖人。”。综上所述，原告认为被告已经违反了合同相关规定，原告有权要求以原价回购该房产，被告的行为已经违反合同约定并侵犯了原告的合法权益，被告应当如约将房屋出卖给原告。被告周頔未作答辩，亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。原告围绕诉讼请求依法提交原告营业执照复印件、法人身份证复印件、法人证明，商品房买卖合同复印件、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书复印件、中国建设银行客户专用回单复印件4张、个人贷款还款凭证复印件7张、中国建设银行网上银行电子回执复印件1张、中国建设银行个人贷款对账单3页、中国建设银行个人贷款结清证明复印件、安顺日报公告复印件一份、个人房屋销售贷款合作协议书复印件等证据在卷佐证，足以认定。本院经审理认定事实如下：一、原告（甲方）与中国建设银行股份有限公司安顺市分行（乙方）签订了《个人房屋销售贷款合作协议书》，双方约定：“第二条乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于安顺市西秀区东二环路的经批准命名为《青溪雅郡》的商品房发放个人住房贷款。……第四条甲方承诺……四、甲方同意在乙方承诺贷款度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的所有有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、账产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减……”。二、2016年11月17日，被告周頔向原告购买原告开发的西秀区东二环路东侧青溪雅郡7号楼2单元10层1号房，合同约定房屋总价款为435514元，首付款为95514元，银行按揭340000元。同时双方签订了《商品房买卖合同》，该合同的补充协议第四条约定：“买受人选择银行按揭贷款方式或（及）公积金贷款方式支付房屋价款的，支付首付款后，还应当遵守以下约定：……（七）买受人同意当其连续6个月未向贷款银行按时、足额还本付息及支付有关费用时，经过催告，买受人在合理期限内仍未履行，出卖人通知买受人后，出卖人有权以主合同中商品房销售原价回购买受人商品房，并从应付给买受人的回购款中直接支付给贷款银行，用以支付买受人欠银行的借款及利息和有关费用（包括罚息、违约金、损失费等），由此回购产生的税、费及损失由买受人承担，该商品房所有权归于出卖人。”。合同签订后，被告向原告支付了首付款95514元。2016年12月29日，被告在中国建设银行安顺开发区支行（以下简称建设银行）贷款340000支付了原告余下购房款。三、从2017年8月起，因被告未及时足额偿还建设银行贷款，导致原告根据原告与中国建设银行安顺市分行签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》，代被告向建设银行偿还其应还贷款的本金及利息（含罚息）。四、2018年9月30日，原告在安顺日报刊登公告，该公告载明：“周頔（男，身份证号：5225011990××××××××）：你已经连续6个月以上未向贷款银行中国建设银行股份有限公司安顺市分行按时、足额还本付息，本公司根据你于2016年11月17日与本公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：566）补充协议第四条第七项之约定向你发出催告，限你在公告之日起15天之内履行合同义务，支付相关款项，赔偿本公司相关损失，否则本公司将以主合同中商品房销售原价回购你向本公司购买的青溪雅郡7号楼2单元10层1号房屋，并从应付房款中扣除本公司已代为偿还的本息及所有仍未偿还的银行贷款本息。”。公告发出后，被告仍未履行还款义务。五、原告代被告偿还建设银行的款项分别为：2017年8月30日偿还本息1793.11元，2017年9月30日偿还本息1855.44元，2017年12月27日偿还本息3722.37元，2018年1月31日偿还本息3710.08元，2018年3月30日偿还本息3710.88元，2018年5月31日偿还本息1855.44元，2018年9月28日偿还本息5603元，2018年9月30日偿还本息1891.47元，2018年12月27日偿还本息5602.59元，2019年3月22日偿还本息5599.79元，2019年6月28日偿还本息3717.19元，2019年7月2日偿还本息331276.09元，以上共计370337.45元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当符合法律规定。原告根据其与中国建设银行安顺市分行签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》，在被告未向建设银行履行还款义务时，代被告向建设银行偿还了其因购买原告房屋而贷款所产生的贷款本息（含罚息）共计370337.45元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告有权以主合同中商品房销售原价回购被告的商品房，并从应付给被告的回购款中直接支付给贷款银行，用以支付被告欠银行的借款及利息和有关费用。即原告可以435514元的价格回购被告购买的西秀区东二环路东侧青溪雅郡7号楼2单元10层1号房，同时还应扣除原告已代其偿还给建设银行的370337.45元，故原告要求按合同原价人民币435514回购被告购买的西秀区东二环路东侧青溪雅郡层1号房，及原告将应付购房款435514元扣除为被告代偿归还的银行按揭贷款370337.45元后，将余款65176.55元（即435514元-370337.45元）支付给被告的诉讼请求，本院予以支持。现原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，因原告已诉请回购本案案涉房屋，故原、被告签订的《商品房买卖合同》在原告向被告支付回购款，完成回购后自然解除。因原告未举证证实原告回购房屋产生的费用，故原告要求被告承担回购房屋产生的一切费用的诉讼请求，本院不予支持。被告周頔未到庭参加诉讼，自动放弃其权利，不影响人民法院对案件的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由原告安顺康鸿房地产开发有限公司以人民币435514元的合同价款向被告周頔回购西秀区东二环路东侧青溪雅郡7号楼2单元10层1号房；二、由原告安顺康鸿房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向被告周頔支付回购款人民币65176.55元；三、在原告安顺康鸿房地产开发有限公司向被告周頔支付上述第二项回购款后，原告安顺康鸿房地产开发有限公司与被告周頔于2016年11月17日签订的《商品房买卖合同》解除；四、驳回原告安顺康鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7932元，公告费人民币600元，共计人民币8532元，由被告周頔负担（该诉讼费原告已预交，由被告在本判决生效之日起三日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉的，则本判决发生法律效力。审 判 长  顾然然人民陪审员  刘 婷人民陪审员  蔡吉艳二〇二〇年四月十四日法官助理邓芸书记员刘少义