河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0227民初8号 原告：魏小均，男，1995年10月12日生，汉族，军人，住迁西县。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘晓会，女，1965年6月24日生，汉族，农民，住迁西县，系原告魏小均母亲。 被告：迁西县华天房地产开发有限责任公司。住所地：迁西县城关立新街1号。 法定代表人：王恩印，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：崔广生。 委托诉讼代理人（一般代理）：君英，河北乾伦律师事务所律师。 原告魏小均与被告迁西县华天房地产开发有限责任公司（以下简称华天房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏小均委托诉讼代理人刘晓会，被告华天房地产公司委托诉讼代理人崔广生、君英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏小均向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告返还原告契税10648.35元，并自2012年12月26日起按同期银行贷款利率计算利息至契税返还之日止；2.请求法院判决被告自2012年12月26日起至不动产产权证确权之日止，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息7.35%（4.9%＊150%）标准，以已付房款352260元为本金，计算支付迁西县房产延迟办证违约金；3.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2010年10月25日，原被告签订《商品房买卖合同》。原告从被告处购买了迁西县。原告已支付房款352260元，并向被告交付契税款10648.35元、公共维修基金7045元。《商品房买卖合同》第15条约定，被告于房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由被告到产权登记机关办理房屋所有权证。如因被告责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告有权要求被告承担违约责任。双方约定协商解决，未明确约定违约金数额。房屋交付日期是2011年1月6日，而被告至今未给原告办理好房产证。原告和其他业主一直与被告协商解决房屋产权证办理事宜，并多次催促被告尽快解决。被告承诺办理中，但至今原告所购买的楼房仍未能确权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2019年中国人民银行贷款基准利率4.9%，逾期贷款利率在基准利率标准上上浮30%-50%。故原告为维护其合法权利向贵院起诉，望依法判决。 被告华天房地产公司辩称，我公司已提交了办理房屋产权登记所需资料，办理房屋产权登记需要一个复杂的过程，并非我公司一家能够独立完成。我公司自交房后就一直在积极办理房屋权属登记事宜，但因案涉房产所在小区的承建方未能及时交付工程竣工验收资料配合工程验收，致使房屋权属登记一直拖延。2019年6月6日，工程竣工验收合格。2019年9月26日，我公司将办理房屋产权登记所需的全部资料提交到了迁西县住建局。目前，包括原告在内的嘉苑华庭小区所有业主的房屋产权登记手续正在办理中，相信短期内将办理完毕。我公司已将代收的契税上交给税务机关，无法返还给原告。因此我公司未占用原告契税款，不应支付利息。在原告未与我公司协商解决逾期办证违约金之前，原告无权向法院提起诉讼。原告与我公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”第3项约定的是“双方协商解决”。根据上述约定，就本案涉及的违约金问题原告应先与被告公司协商解决，但此前原告从未找过被告公司要求支付逾期办证违约金。因此，在双方未进行协商且不能协商一致的情况下，原告无权提起本案诉讼，请法庭驳回原告的诉讼请求。无论原告是否有权提起本案诉讼，其要求的违约金也计算错误。被告公司于2011年1月6日交房。按合同约定，被告公司应于2012年12月26日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关。因未按约定时间提交办证资料，被告公司应自2012年12月27日起承担违约责任。自2012年12月27日至2020年1月6日原告提起诉讼，原告从未向被告公司主张过逾期办证违约金。2017年10月1日施行的《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效从知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故原告主张违约金的诉讼时效期间应从原告诉讼之日即2020年1月6日起倒推3年，即从2017年1月7日起计算，此前的违约金已超过3年的诉讼时效。另外，被告公司已于2019年9月26日向迁西县住建局提交了办理房屋产权登记的相关资料，故原告要求支付违约金的期间应为2017年1月7日起至2019年9月26日止。原被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定原告在规定期限内不能取得房地产权属证书时被告应如何承担违约责任。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对此情形进行了规定，但也只是规定可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而非必须适用。因此，违约金的计算也可参照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，迁西县人民法院（2015）迁民初字第92号民事判决书就是按此标准计算的逾期办证违约金。经查，2019年中国人民银行一至五年贷款年利率为4.75%。因原告仅能请求2017年1月7日起至2019年9月26日止的违约金，故本案违约金以年利率4.75%的标准计算为宜。 本院经审理认定事实如下：2010年10月25日,原告魏小均与被告华天房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告以出卖方式将迁西县嘉苑华庭2号楼2单元701室房产出卖给原告，原告向被告支付了购房款352260元。后原告将契税10648.35元及公共维修基金7045元交付被告，由被告代交政府相关部门用来办理房屋产权登记手续，被告为原告出具了收据。原被告双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：……3、双方协商解决。”因涉案房产一直未能办理房屋产权登记手续,原告诉至本院。 上述事实，有原被告陈述、《商品房买卖合同》、不动产发票、税收完税证明、收据等证据在卷佐证。以上证据经本院审查及组织当事人质证，足以作为认定本案事实的依据。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，该合同合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于契税款，被告华天房地产公司虽代税务机关予以收取，但缴纳契税系商品房购买人应负义务，且契税款已经被交付至税务机关并开具了完税证明，原告要求被告返还契税款现已缺乏事实依据，本院不予支持。至于迟延办理房屋权属证书违约金的问题，依据《交房手续确认单》及《嘉苑华庭业主入住通知》，能够认定被告于2011年1月6日向原告交付案涉房产的事实。而据被告所述，被告于2019年9月26日向迁西县住建局提交了办理房屋权属登记的相关资料。按原被告之间的《商品房买卖合同》第十五条之约定，被告已构成合同违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条中双方约定协商解决，未明确违约金数额，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告主张逾期利率上浮50%不违反法律规定，亦与本案中被告违约程度相匹配，本院对此标准予以支持。关于违约金起算日，应以实际交房之日（2011年1月6日）后推720日的次日为违约金起算日，计算为2012年12月27日。故，本院确定被告应自2012年12月27日起至房屋权属证书办理完毕之日止以已交房款（352260元）为本金按相应标准（2019年8月20日前以中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%为标准，2019年8月20日及以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准）向原告支付迟延办理权属证书违约金。本案原告多次找被告协商解决此事，已构成诉讼时效中断，故对被告主张时效抗辩的理由本院不予采信。 综上所述，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告迁西县华天房地产开发有限责任公司应自2012年12月27日起至房屋权属证书办理完毕之日止以352260元为本金向原告魏小均支付迟延办理权属证书违约金，违约金支付标准为：2012年12月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%为标准进行计算，2019年8月20日至房屋权属证书办理完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准进行计算； 二、驳回原告魏小均其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66元，减半收取计33元，由被告迁西县华天房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  魏玉箫 二〇二〇年四月二日 书记员  范小乐