吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初545号原告：盛某，男，1990年10月13日生，蒙古族，无业，现住镇赉县。委托诉讼代理人：白某，吉林君朔律师事务所律师。被告：大安市吉祥房地产开发有限责任公司，地址大安市长白街10号。法定代表人：田某，该公司总经理。被告：大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司，营业场所镇赉县科苑小区B区1号楼2单元102室。负责人：杨某，该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：赵某，大安市吉祥房地产开发有限责任公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：孟某，吉林梦成律师事务所律师。原告盛某与被告大安市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称吉祥公司）、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司（以下简称吉祥公司镇赉分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人白某，二被告共同委托诉讼代理人赵某、孟某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盛某向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即支付逾期办理产权证的违约金（以总房款342294元为基数自2017年12月11日起至2020年1月8日止，参照人民银行逾期贷款利息赔偿）；二、请求判令被告立即支付占用原告契税款期间的利息[以5134.4元（342294元×1.5％）为基数自2017年9月13日起至2020年1月8日止]；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月13日，原告购买被告开发建设的的位××镇商品房一套。建筑面积118.9平方米，总房款342294元。2017年9月13日被告将未经验收合格的商品房擅自交付给原告，直至2020年1月8日才给原告办理产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件的司法解释》第十八条规定，被告应当承担逾期办理产权证的违约责任。按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告于2017年9月13日无故收取原告本应该交给税务局的契税款。直至2020年1月8日才返还给原告，应当给付原告资金占用期间的利息。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，望贵院予以支持。吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司辩称，一、原告主张违约金没有事实依据和法律依据，被告与原告除签订商品房买卖合同外，还签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同均对《商品房买卖合同》中的关于取得房屋所有权证书的约定和处理方式的约定作出变更，属于双方当事人真实意思表示，符合法律规定，且该合同在房屋管理部门登记备案，双方应按照该合同条款履行的合同义务。因此对于两份合同相矛盾条款或者《商品房买卖合同》中没有约定条款，都应按照双方《商品房买卖合同（预售）》条款执行。《商品房买卖合同（预售）》中取得的商品房所有权的时间为商品房交付之日起365日内，并对于违约作出特别约定，因此被告不应给予原告违约金。二、被告主张契税款的利息没有法律依据，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》时，被告为了方便业主可以一次性办理房屋所有权证书，不用原告多次往返房屋管理部门，因此经业主同意，被告收取契税款并代为缴纳契税。该契税款如果原告主张返还，被告同意全额返还。但被告主张利息没有法律依据，综上，被告认为原告主张违约金和契税款的利息没有事实依据、法律依据，请求人民法院依法驳回原告的两项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月4日，盛某与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同已在房屋管理部门备案登记。盛某以342294元的价格购买吉祥房地产公司开发建设的的位××镇房屋一套，建筑面积为118.9平方米。该合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金。2016年7月13日，盛某又与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，盛某向吉祥公司镇赉分公司共交付购房款72294元，剩余房款270000元在银行办理的贷款。该合同对关于产权登记未作出明确约定。2017年9月13日，盛某向吉祥公司镇赉分公司交纳契税款5134.4元，吉祥公司镇赉分公司向盛某交付涉案房屋。另查明，涉案房屋于2020年1月8日办理了房屋产权权证，吉祥公司镇赉分公司将契税款交给税务局。认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》、收据4份及双方当事人陈述。一、关于第一项诉讼请求。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。但是《商品房买卖合同（预售）》在房屋管理部门进行登记备案，也是房产部门办理产权证的合同依据，其作为正式合同文本，买卖双方应受该合同的约束。关于《商品房买卖合同（预售）》与《商品房买卖合同》约定不一致的内容，应以《商品房买卖合同（预售）》约定的为准。《商品房买卖合同（预售）》中对不能如期办理产权证的违约方式进行了明确约定，出卖方应按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约方式履行。《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未如约办理房屋产权证，“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金”，即出卖方不支付违约金。吉祥公司镇赉分公司虽存在违约行为，但合同中明确约定支付违约金的数额为“全部房价款万分之0”。故本院对盛某要求吉祥公司镇赉分公司承担违约责任，以总房款为基数计算逾期办理房屋所有权证的违约金的请求不予支持。二、关于第二项诉讼请求。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”，据此规定，本院认为，吉祥公司镇赉分公司无权向盛某收取契税款5134.4元（342294元×1.5%）。关于盛某要求返还契税款的利息，本院认为，因资金占用期间的利息损失系法定孳息，故应予以保护。因吉祥公司镇赉分公司为吉祥公司设立的分支机构，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”据此规定，虽是吉祥公司镇赉分公司与盛某签订《商品房买卖合同》，但吉祥公司仍应对吉祥公司镇赉分公司的民事行为承担责任。盛某于2017年9月13日交纳房屋契税款，吉祥公司镇赉分公司于2020年1月8日为盛某办理房屋产权登记时将此款交给税务机关。故吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司应自2017年9月13日起至2020年1月8日止给付占用房屋契税款期间的利息（2017年9月13日至2019年8月19日期间按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日至2020年1月8日期间按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效后立即给付盛某房屋契税款的利息（以5134.4元为基数，2017年9月13日至2019年8月19日期间按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日至2020年1月8日期间按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告盛某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取），由被告大安市吉祥房地产开发有限责任公司、被告大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审判员  韩丽丽二〇二〇年四月三十日书记员  赵书淼