江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1081民初2072号原告：张利金，女，1973年4月24日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：娄星，江苏宗申律师事务所律师。被告：仪征市时代广场商务管理有限公司，住所地在江苏省仪征市真州镇工农北路65号。法定代表人：石云云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谈再明，该公司法律顾问。原告张利金与被告仪征市时代广场商务管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张利金的委托诉讼代理人娄星、被告仪征市时代广场商务管理有限公司的法定代表人石云云及其委托诉讼代理人谈再明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张利金向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除与被告的租赁合同关系；2、依法判令被告立即返还原告营业款85116.4元（94573.7元-9457.3元）和利息(从2018年4月19日按同期银行贷款利率支付至实际给付之日止)；3、依法判令被告赔偿原告违约损失合计163733.33元（其中装修损失23733.33元，经营损失14万元）；4、依法判令被告返还原告租金保证金4万元；5、依法判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告在2017年3月19日签订了《仪征市时代广场商铺租赁合同》，合同约定了原告作为承租方承租被告位于仪征市时代广场二层Ｂ区商铺。租期从2017年8月10日至2020年4月30日，合同签订后原告对上述承租的商铺进行了装修。同时双方订立的合同其中第4条第3、4款分别约定“收费标准：按综合管理费标准，甲方规定扣除乙方拾个点营业额（含宣传费、物业管理费），超过规定销售额部分则扣六个点的营业额”，“甲方的扣点是拾个点，但由于皮衣、皮草资金周转问题，营业额满二万五千元，甲方就要支付乙方扣点剩余的营业额”。双方在履行过程中，原告将每次销售的货款交付给被告财务，被告出具收款收据给原告。根据合同的约定被告财务在营业额满25000元后，扣除扣点返还给原告，但2018年3月份后，原告和部分商户在达到营业额条件后，被告拒绝按约定返还该营业款，原告和部分商户多次和被告交涉均无果后，在2018年4月底集体向贵院提起诉讼，后原告在得到被告所谓的承诺后，随即单方向贵院申请撤诉，但被告未兑现承诺，同时在2018年9月底被告未经原告同意，擅自将原告经营的商铺转给他人使用，造成原告无法继续经营，同时部分商户就营业款返还经过贵院及扬州中院审理后支持了该些商户的主张。现被告行为构成根本违约，为维护原告的合法权益不受侵犯，现提起本案诉讼，请求法院依法判决。被告仪征市时代广场商务管理有限公司辩称：1、原告在合同履行期间已经构成了预期违约且是根本违约，其一，原告单方撤场，其在撤场时还损坏了被告公司的消防设施，其二，在被告方以电话、短信及书面通知原告的情况下，原告均表示不再履行合同的意思。2、关于未结算的营业款数额，目前留有余额营业款94573.7元数额属实，但根据合同约定，按照总销售额即目标数230万扣点10%即为23万元，原告的总销售额为1569573.7元，已结算了1475000元，剩余应当扣点数额为230000-1475000×10%=82500元。3、被告并未扣留原告的营业款，截止目前为止，被告一直都是要求原告前去结算账目，只是原告对于结算数目存在争议而未能结算完毕。4、账目结算的异议存在多种原因，除合同约定的销售目标额扣除营业款10%外，原告在租赁经营期间还违背合同约定存在逃单行为。5、因违约行为是原告主动违约，故要求被告承担违约责任显然无据。关于合同的履行，我方一直要求原告来继续经营，但被告就是无动于衷，最后甚至就明确以账目未结为理由私自撤场解除合同，因此原告主动违约而要求被告承担违约责任，显然不能成立。6、履约保证金不应退还。根据合同第九条第4款约定，因原告提前撤场或解约的，履约保证金不予退还，并作为违约金赔偿给被告，此约定明确，对双方具有约束力。本院经审理认定事实如下：2017年3月19日，原告张利金与被告仪征市时代广场商务管理有限公司签订了仪征时代广场商铺租赁合同一份，原告承租被告位于仪征时代广场2层Ｂ区商铺，建筑面积为294.5平方米，租赁期限自2017年8月10日至2020年4月30日止。经原、被告当庭一致陈述，被告处尚存有原告未结算的营业款85116.4元。合同签订后，原告已向被告缴纳履约保证金4万元。上述事实，有原、被告当庭一致陈述及原告提供的商铺租赁合同等证据予以证实，本院对上述事实与证据均予以确认。本案的争议焦点是：1、原告与被告签订的商铺租赁合同是否已达解除条件，如已达到解除条件，解除日期为哪天？2、原告存于被告处的营业款85116.4元，被告是否应当返还？3、原告主张营业款利息（自2018年4月19日起按中国人民银行银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止）是否具有事实和法律依据？4、原告方要求被告赔偿违约损失合计163733.33元是否具有事实和法律依据？5、原告要求被告返还履约保证金4万元是否具有事实和法律依据？针对第一个争议焦点，原告提供《仪征市时代广场商铺租赁合同》、接处警记录证实原、被告所签合同租期未满，被告于2018年9月25日已经擅自将原告承租的商铺转租给第三人，构成根本违约，原告依法享有合同解除权，合同解除时间应是起诉之日（2019年3月7日）。经质证，被告主张原、被告所签商铺租赁合同符合法定解除条件，理由是原告单方预期违约，其违约情形表现在两个方面：1、原告于2018年5月份将所有货物撤出并将场地内全部设施拆除，2、被告于2018年9月19日向原告发出书面通知，要求原告三日内进场装修，原告接到我方通知后无任何反应。被告提供微信聊天记录、书面通知、快递存根、光盘一张、《仪征时代广场物业管理公约》证实其陈述内容。经质证，原告主张收到通知日期是9月22日，原告于2018年9月25日准备上货时发现被告单方将商铺租给第三人，于是报警交涉此事；另外，原告对被告提供的微信聊天记录内容予以认可，但是该份聊天记录恰恰证实原、被告双方对营业款返还产生矛盾，但双方均没有解除合同的意思表示；被告主张原告于2018年5月份撤场也不是事实，原告只是在2018年9月1日将旧货予以更换，并对灯具也进行了更换，此行为表明原告是在积极履行合同；即使被告主张原告构成根本违约，解除权的行使也应以通知的形式作出；对被告提供的《仪征时代广场物业管理公约》不予认可。经本院询问，被告当庭陈述其于2018年9月19日通过微信及邮寄的方式将书面通知发送给原告，原告未能按期进场装修，因此，原、被告解除合同的时间是2018年9月22日。针对第一个争议焦点，本院认为，根据原、被告双方所签《仪征市时代广场商铺租赁合同》第三条约定：本合同有效期限从2017年8月10日起至2020年4月30日止，至原告起诉之日，租赁合同尚未期满。根据被告提供《仪征时代广场物业管理公约》第五条第2款约定：商户应严格按照商管公司要求的装修时间进场装修，如无故逾期达三天以上，仪征时代广场有权收回商户的经营区域。按照被告发送的通知及《仪征时代广场物业管理公约》要求，原告应当于2018年9月22日前（含9月22日）进场装修，如原告再逾期三天以上，即原告于9月25日仍未进场，被告才有权收回经营区域。被告向原告发送的通知上仅表明原告逾期未能进场构成违约，并不能视作解除合同的意思表示。另外，被告主张原告在合同期限内进行了清场，构成预期违约的意见，本院认为，原告在承租期间内并未向被告发出解除租赁合同的通知，且原告主张所谓的清场行为实际是原告更换旧货的行为，本院对被告的该项主张亦不予采信。综上，被告在合同期间内将原告承租商铺转租他人，构成违约，原告有权主张解除双方之间的租赁合同。原告主张合同解除之日应为原告起诉之日的意见，本院认为，根据相关法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，因此，原、被告之间租赁合同解除之日应为被告收到本院发送应诉材料之日（2019年3月15日）。针对第二、三个争议焦点，经原、被告当庭一致认可，被告处尚存有原告未结算的营业款85116.4元。原告提供（2018）苏1081民初1872号民事判决书，主张该份判决书的判决内容与本案原告的该项诉求属于同一类型，本案原告曾就未结算的营业款85116.4元向仪征市人民法院起诉过，后因被告的承诺暂时撤诉，撤诉后被告并未将营业款返还原告，原告主张利息自第一次向法院起诉之日起计算。经质证，被告主张没有扣留原告的营业款，营业款的发放是要双方进行结算后才能支付，原告一直没有配合结算，导致原告暂时没能支付，被告对原告利息的主张亦不予认可。针对第二、三个争议焦点，本院认为，根据双方所签《仪征市时代广场商铺租赁合同》第四条第4款约定，被告的扣点是拾个点，但由于皮衣、皮草资金周转问题，营业额满贰万五千元，被告就要支付原告扣点剩余的营业额。从该条款可以看出，原告的营业一旦满贰万五千元，被告就应当积极履行返还原告营业款的义务。被告主张因原告未能配合结算导致营业款未能及时返还原告，但被告未能提供证据予以证实，本院对被告的该项主张不予采信。被告处尚存有原告未结算的营业款85116.4元，应当予以返还，本院对原告的该项诉求依法予以支持。原告主张被告应承担相应利息（自第一次起诉之日即2018年4月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）的意见，不违反法律规定，本院依法予以支持。针对第四个争议焦点，原告主张装修损失23733.33元，提供照片两份证实原告装修花费35600元，原告主张按照合同期对装修进行折旧，装修残值应为23733.33元（35600元×2/3）。经营损失共计140000元，原告提供美丹路2018冬季订货会订货单1份、海宁市萨摩亚服饰订货单1份、银行小票4张、收据2份，证实原告为了履行合同进行了订购行为，原告主张经营性损失的依据是2017年原告共计销售了160万元的商品，利润率是20%，净利润是32万元，折合每月的利润额是5.3万元，原告主张两个半月的经营损失大约是14万元。经质证，被告主张装修本身就是原告义务，不存在合同解除或者终止被告需对原告作出补偿这一说法，另外，被告对原告提供的订货单、收据等证据真实性无法确定，即使原告为了下一步经营作出准备，原告也已在润霖广场租赁了商铺继续从事服装销售，并不存在原告主张的损失，原告主张按照上一年度利润主张营业损失的也不合理。针对第四个争议焦点，本院认为，原告主张装修损失23733.33元，但未能提供证据证实原告装修费用是多少；另外，结合原告当庭陈述及本院所作调查笔录可以看出，原告在2018年4月清场以后对店内装修部分也进行了拆除，本院依法对原告装修损失不予支持。关于经营损失，原告未能提供证据证实其经营损失的实际数额，本院认为，原告的经营损失是客观存在的，本院考虑其缴纳租金的标准，依法酌定其经营损失。根据原、被告当庭一致陈述，原告2017年9月28日至2018年4月30日总营业额是1569573.7元，商场扣点10%作为商铺租金，本院依法酌定其营业损失为44845元（1569573.7元*10%÷7月*2月）。针对第五个争议焦点，原告提供2017年3月19日被告出具的收据1份、POSS机签购单1份，证实被告收取了原告涉案商铺租赁保证金4万元。经质证，被告对保证金真实性无异议，但是在合同正常履约的情形下，被告可以退还保证金，本案因原告主动违约撤场，因此被告主张保证金不应退还。针对第五个争议焦点，本院认为，根据双方所签《仪征时代广场商铺租赁合同》第四条第3款约定：被告应于本合同签订时向原告一次性缴付履约保证金计人民币4万元。（合同期满三个月后一次性无息返还给原告）本院认为，涉案租赁合同的解除系因被告违约，故被告应将履约保证金4万元退还原告。综上所述，被告仪征市时代广场商务管理有限公司在租赁合同期间内将原告承租商铺转租他人，构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告返还营业款85116.4元及利息，退还保证金4万元的诉求，本院依法予以支持。另外，本院依法支持原告营业损失44845元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，本院判决如下：一、原告张利金与被告仪征市时代广场商务管理有限公司于2017年3月19日签订的《仪征市时代广场商铺租赁合同》于2019年3月15日解除；二、被告仪征市时代广场商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张利金营业款85116.4元及利息（自2018年4月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）；三、被告仪征市时代广场商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张利金经营损失44845元；四、被告仪征市时代广场商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张利金保证金40000元；五、驳回原告张利金其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5632元,依法减半收取2816元，由原告负担967元，被告负担1849元，此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 刘 洁二〇二〇年四月二十八日书记员 徐铭晨