四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初1724号 原告：凌玉，女，1984年9月1日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：和记黄埔地产（成都）有限公司，住所地四川省成都市高新区芳草东街76号。 法定代表人：周伟淦，职务不祥。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭炎，四川新开元律师事务所律师。 原告凌玉与被告和记黄埔地产(成都)有限公司(以下简称和记黄埔公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员周航独任审判，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告凌玉，被告的委托诉讼代理人周瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，双方于2014年1月23日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买南城都汇4期汇尚园6幢1单元7楼702号房屋，双方约定于商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，但原告于2018年11月才取得证书。现诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期办证违约金73380.6元；二、诉讼中产生的诉讼费用由被告承担。 被告辩称，逾期办证主要是由于原告未按时向被告缴齐核税办证需要的相应材料，导致被告不能为原告办理证件。后由于政府出具相应政策，导致办证不能进行，被告在排除各方面困难后，于2018年10月26日向房管局递件，原告于2018年10月31日办理了房产证，上述办证原因不在于被告，被告不应承担违约责任。 围绕原告的诉讼请求，本案查明事实要素如下： 一、原告与被告于2014年1月23日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于高新区，房屋价款为858253元。 二、双方于合同中约定：出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房。双方于合同第十九条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权属证书之日止。双方于补充合同第十二条中约定：出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房的《国有土地使用证》。买卖合同第十九条所述之出卖人责任是指：1、出卖人的权属证件不齐全；2、出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予/办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。买受人在办理该商品房交付手续时或在下列期限届满之日起30日内，须将办理该商品房权属转移登记而需由买受人提交的文件、缴纳的税费或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人。如买受人逾期将权属转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人，导致买受人取得《房屋所有权》的时间超过双方约定的期限或逾期申请办理该商品房《国有土地使用证》的，出卖人对此不承担违约责任。 三、合同签订当日，原告向被告支付了首付款，之后原告支付完毕全部购房款。2014年7月10日，被告向原告交付了案涉房屋。2014年8月12日，被告公司取得案涉房屋的初始产权登记。 四、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 五、2016年12月15日，原告所购买的案涉房屋完成核税，《税收完税证明》载明契税金额为8582.53元。2018年10月26日，被告和记黄埔公司向成都市国土资源局不动产登记部门递交原告办理不动产权证的相关手续。2018年10月31日，原告取得案涉房屋的川（2018）成都市不动产权第××号《不动产权证书》。 另查明，2016年11月23日开始办理不动产权证书后，土地结算方式发生变化，过去后置到办理分户国土证才需要进行的权籍调查和国土竣工登记，成为办理不动产权证的前置程序，本案中的“南城都汇”项目分八期开发，原告购买的房屋为第四期，实施不动产统一登记以后，要取得分户不动产权证，须待“南城都汇”项目八期所有项目全部竣工后才能启动国土竣工登记，待国土竣工登记工作完成，才能进行不动产证的办理流程为买房人办理分户不动产权证。“南城都汇”项目七、八期目前尚在开发建设中，以此推算，原告等买房人取得不动产权证的期限将长达数年甚至更久。为此，和记黄埔公司于2017年4月13日向成都市不动产中心递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年5月23日向成都市国土资源局递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年4月27日、5月23日，两次向成都高新技术产业开发区管理委员会递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》，请求成都市不动产中心、成都市国土资源局和成都高新技术产业开发区管理委员会协调解决案涉房屋所在“南城都汇”项目因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题。案涉“南城都汇”项目于2018年1月17日由成都市勘查测绘研究院完成界址点的重新勘察测绘工作，形成《面积成果表》，2018年2月7日重新制作完成规划红线图、2018年5月3日完成《国有土地使用权出让合同内容变更审批表》、2018年6月底完成国土分宗竣工验收和数据关联等工作，7月开始陆续为业主办理不动产权证书。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《完税证明》，被告提交的《商品房买卖合同摘要》、《房屋初始登记记录单》、《交付使用通知书》、《不动产权证》等证据及当事人陈述在案为证。 结合查明的事实，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，关于房屋的转移登记，原告同意委托出卖人和记黄埔公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，原告未在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人原告不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人和记黄埔公司向原告按已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。故，原告2014年7月10日收房之日起加上720天之后是2016年6月29日，故，和记黄埔公司应在2016年6月29日前协助原告取得分户房屋所有权证，而原告实际取得案涉房屋的《不动产权证书》的时间是2018年10月31日，本院需要审查的是2016年6月29日起至2018年10月31日原告取得案涉房屋的《不动产权证书》的期间，和记黄埔公司应履行的合同义务内容是什么？是否存在违约行为，应否承担违约责任？ 因《不动产登记暂行条例》的施行，案涉房屋已经不能办理分户房屋所有权证和国土使用权证，原告与和记黄埔公司双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中约定为原告办理的房屋所有权证和国土使用权证，已经被不动产权证书取代，房屋所有权证和国土使用权证客观上已经无法办理。根据成都市国土资源局2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，自2016年11月23日起，申请人可根据《不动产登记暂行条例》的相关规定重新提出办理不动产登记证申请，故双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中对房屋所有权证和国土使用权证办理的时间、违约责任、双方权利义务的约定，自2016年11月23日起因无法执行不再对双方产生拘束力。和记黄埔公司与原告在成都市国土资源局（成都市不动产登记局）《关于实施不动产统一登记的通告》生效后，可以就办理不动产权证书的时间、违约责任、双方权利义务重新磋商和约定，双方至今未对此达成新的协议，故，本院认为办理不动产权证书的时间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上一定的合理期限进行确定较为适宜。 两证合一后，“南城都汇”项目的权籍调查和国土竣工流程变化是客观事实，根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中“若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任”的约定，该特殊情形的出现系《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记所致，不可归责于买房人或者开发商，不能认定为和记黄埔公司违约，故，和记黄埔公司为业主办理不动产权证书的合理期间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收的期限来确定较为合理。 2018年6月“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收，理论上应该给和记黄埔公司提交业主办证资料的合理期限，但原告一户在2017年1月10日已经完成核税工作，虽然因《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记导致客观上无法为原告办理分户房屋所有权证，在成都市政府开放不动产登记申请后，又因“南城都汇”项目分期开发、权籍调查和国土竣工流程变化导致无法完成土地分宗竣工验收、无法为业主办理不动产权证书，但和记黄埔公司作为一直向政府提出土地分宗验收申请、跟踪事件进展的当事人，理应在“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收之前就备齐资料，待土地分宗竣工验收完成就立即提交原告的资料，故，本案中本院确定2018年7月1日为和记黄埔公司履行义务的最后期限。和记黄埔公司在土地分宗竣工验收完成后至2018年10月26日才向不动产权证办理部门提交原告的资料，应属不当拖延，本院认定2018年7月1日至2018年10月25日（10月26日递件），是和记黄埔公司怠于履行协助办证义务的期间，应承担违约责任。违约金计算方式参照合同约定，按照已付房款的每日万分之一计算，和记黄埔公司应承担的违约金金额为10041.56元（858253元×0.0001×117天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、被告和记黄埔地产（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凌玉违约金10041.56元； 二、驳回原告凌玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取817元，由原告凌玉负担700元，由被告和记黄埔地产（成都）有限公司负担117元(该款项原告已预交，被告履行上述给付义务时一并向原告支付)。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 航 二〇二〇年四月十五日 书记员 王朝静