吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终459号 上诉人（原审被告）：何劲航，男，1978年2月19日出生,汉族，住吉林省磐石市。 委托诉讼代理人：王卫星，吉林吉天行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：都铁君，男，1968年10月14日出生,汉族，住吉林省磐石市。 委托诉讼代理人：宋建玮，吉林乾华律师事务所律师。 原审被告：赵明哲，男，1978年11月6日出生,朝鲜族，住吉林省磐石市。 委托诉讼代理人：王秋萍，吉林永赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄明诚，吉林永赞律师事务所律师。 原审被告：吉林市飞龙股份有限公司。住所：吉林省磐石市石咀镇永宁小区。 法定代表人:赵明哲，该公司经理。 委托诉讼代理人：王秋萍，吉林永赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄明诚，吉林永赞律师事务所律师。 上诉人何劲航因与被上诉人都铁君及原审被告赵明哲、吉林市飞龙股份有限公司（以下简称飞龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何劲航及其委托诉讼代理人王卫星，被上诉人都铁君及其委托诉讼代理人宋建玮，原审被告赵明哲、飞龙公司共同委托诉讼代理人王秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何劲航上诉请求：1.撤销吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民初86号民事判决中第二项何劲航承担连带责任的内容。2.何劲航不承担一审诉讼费，二审诉讼费由都铁君承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律均存在错误。1.何劲航为赵明哲与都铁君之间房屋买卖合同提供担保的前提是该房屋必须登记在赵明哲名下。在《房屋转让协议书》的实际履行过程中，都铁君和赵明哲没有将房屋登记在赵明哲名下，而是登记在案外人名下。该行为已经构成对合同内容的变更，且这种变更未告知担保人何劲航，更未征得何劲航同意。根据《中华人民共和国担保法》第二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条之规定可知，将房屋登记在他人名下的行为是对合同履行方式的变更，属对主合同内容的变更，担保人何劲航不应承担担保责任。2.《房屋转让协议书》虽未明确约定反担保，但可以推断出赵明哲有反担保的意思表示。该协议书第七条第三项明确约定了在赵明哲不能支付购房尾款时以标的房屋提供担保。根据物的担保优于人的保证的原则，现案涉房屋作为担保物已由房屋买卖双方登记在第三人名下，已侵害担保人何劲航的利益并加重何劲航的负担，何劲航不应再承担保证责任。3.一审审理遗漏应当参加诉讼的当事人，案涉房屋目前登记在案外人名下,为查清事实应追加案外人参加诉讼。 都铁君辩称，1.《房屋转让协议书》《情况说明》《欠条》均可证明何劲航有明确的意思表示对赵明哲不履行支付房屋价款时承担保证责任，即何劲航是对房屋买受人的债务承担保证责任。2.合同从未约定一定要把房屋登记在赵明哲名下，只是约定都铁君有责任协助更名过户。3.都铁君有证据证明何劲航配合赵明哲将案涉房屋登记在他人名下，不存在主合同内容的变更。4.本案不存在遗漏应当参加诉讼的当事人，何劲航该项主张意在拖延诉讼。 赵明哲、飞龙公司述称，对一审判决认定的欠款事实无异议，赵明哲认可将房屋登记到七家公司名下的事实，但该行为未告知何劲航。 都铁君向一审法院起诉请求：1.判令赵明哲向都铁君给付购房剩余价款2,500万元；2.判令赵明哲向都铁君给付自2017年6月21日起至2019年3月7日期间的利息1,840,410.95元以及从2019年3月8日起至欠付房款全部给付之日止的利息按年利率5%计算；3.判令何劲航、飞龙公司在第一项、第二项给付范围内向都铁君承担连带给付责任；4.本案全部诉讼费由赵明哲、飞龙公司、何劲航告共同承担。 一审法院认定事实：都铁君是磐石市烟筒山镇盛奭综合商场的实际开发人。2016年6月20日，都铁君与赵明哲、吉林市民营经济投资担保公司、何劲航四方签订《房屋转让协议书》。合同写明:都铁君(甲方)自愿将其享有所有权的房屋出售给赵明哲(乙方),赵明哲同意买受，因吉林市民营经济投资担保公司(丙方)在都铁君处享有债权故介入甲乙双方买卖，何劲航(丁方)自愿现作为赵明哲履行债务的连带保证人。都铁君所出售的房屋坐落在磐石市烟筒山镇，名称为：盛奭综合商场(1—6层,包括水、电、消防、供热等附属设施)，总面积以测绘为准。(包括临街门市两套，不包括已出售给赵明哲的现为磐石吉银村镇银行使用的面积)。都铁君保证该房屋是符合国家及省市房屋上市的有关法律、法规及政策的规定，都铁君有权将该房屋上市交易。双方议定价格，总计价款为:人民币7,500万元。关于价款给付的方式及时间约定：1.合同签订后都铁君协助赵明哲办理过户手续完毕两个月内，赵明哲一次性给付都铁君价款人民币2,000万。2.赵明哲承担偿还都铁君银行贷款1,500万。3.都铁君欠吉林市民营经济投资担保公司的担保贷款人民币1,500万元,由赵明哲代为偿还，并抵顶本协议房屋价款，都铁君无需再向吉林市民营经济投资担保公司履行还款义务。都铁君贷款时向吉林市民营经济投资担保公司交付的风险保证金吉林市民营经济投资担保公司不予返还，吉林市民营经济投资担保公司亦放弃为都铁君履行担保责任后所产生的利息。4.房屋价款余额人民币2,500万元,还款期限为五年(自2016年6月21日至2021年6月20日)，履行期限届满前赵明哲每年按当年剩余未还款金额的0.5%(实为5%)向都铁君支付利息。赵明哲给付都铁君2,000(大写贰仟万元)万元首付款后即日都铁君将房屋及附属设施如数交给赵明哲，同时，都铁君须配合赵明哲做好柜台租赁及其他物业权利的交接。关于四方的权利、义务：1.都铁君必须保证其所交付的房屋产权清晰，无权利瑕疵、无争议、无抵押，有合法的土地使用权。2.都铁君必须保证所交付的房屋不欠水、电、供暖及其他管理费用。3.都铁君必须积极帮助、配合赵明哲办理相关过户手续。4.赵明哲有按约定及时接受房屋的权利。5.赵明哲有按约定及时给付房屋价款的义务。6.何劲航有保证赵明哲及时给付房屋价款的义务。关于违约责任：本协议因都铁君原因导致合同无效的；都铁君不能按约定及时向赵明哲交付房屋及附属设施；协助赵明哲办理过户手续的，都铁君有上述违约行为的应按本协议所涉房屋总价款的30%向赵明哲支付违约金。赵明哲如不能按约定及时给付都铁君房屋价款，赵明哲同意都铁君将房屋产权变为都铁君名下，并由赵明哲承担相应费用。赵明哲在任何一项款项的支付中违约，由保证人何劲航承担连带保证责任。而后，为确保《房屋转让协议书》中第3.4.1条款的实际履行，四方又签订了补充协议，约定：（一）赵明哲就2,500万元房屋价款余额向都铁君出具欠据共计分五张。每张欠据标明欠款500万元。（二）何劲航对赵明哲根据《房屋转让协议书》3.4.1条款及本协议还款承担连带保证责任。（三）赵明哲系飞龙公司法定代表人，已召集飞龙公司股东会，经股东会同意，由飞龙公司对《房屋转让协议书》3.4.1条款提供连带责任担保。（四）飞龙公司在本补充协议签字盖章，即表示同意对甲、乙、丙、丁四方《房屋转让协议书》3.4.1条款提供连带保证责任。补充协议后加盖了飞龙公司公章及法定代表人赵明哲的名章，赵明哲本人签字确认。2016年8月，都铁君按照赵明哲的指示将案涉房屋登记至案外人名下。2016年9月6日，赵明哲向都铁君分别出具了五枚各500万的欠据，写明“赵明哲欠都铁君房屋买受款尾款500万元，还款期限按合同履行，何劲航承担连带责任保证”，何劲航亦在保证人处签字。就合同约定的2,500万元的房屋余款，都铁君自认赵明哲支付了2016年6月21日至2017年6月20日一年的利息125万元。2018年7月31日，都铁君收到赵明哲支付的2018年利息30万元。此后，赵明哲未再偿还本息。另查明，据中国执行信息公开网查询，赵明哲本人在吉林市昌邑区人民法院、吉林高新技术产业开发区人民法院及吉林省磐石市人民法院有多笔被执行债务未偿还完毕，赵明哲个人已于2019年6月5日被列为失信被执行人。 一审法院认为，（一）《房屋转让协议书》及补充协议真实、合法、有效，各方当事人应依约履行。虽然案涉房屋在合同签订时登记在案外人吉林市金巢房地产开发有限公司（以下简称金巢公司）名下，但根据吉林省高级人民法院(2018)吉民申3619号民事裁定确认的事实可知都铁君与金巢公司系挂靠关系，都铁君是案涉房屋的实际权利人，有权处分案涉房屋。同时，案涉房屋转让协议签订后，金巢公司配合协助赵明哲将房屋变更登记至案外人名下，也可以认定为对转让协议的追认。故何劲航提出都铁君无权处分案涉房屋，房屋转让协议无效的主张,依法不能成立。（二）关于案涉2,500万的房屋价款是否已届清偿期的问题。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中确立了合理适用不安抗辩权规则，以维护权利人合法权益。在当前情势下，为敦促诚信的合同一方当事人及时保全证据、有效保护权利人的正当合法权益，对于一方当事人已经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，如果有确切证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方已经提供适当的担保，人民法院可以根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”本案中，诉争的2,500万元房屋价款，合同中约定的还款期限为五年，即自2016年6月21日至2021年6月20日，都铁君至起诉时未届清偿期。但现赵明哲个人在法院有多笔大额债务被申请执行，且已经被列为失信被执行人。虽然赵明哲表示可以其对案外人享有的债权为案涉债务提供担保，但赵明哲并未提供合法有效、数额明确且无其他权利限制的债权凭证为担保财产。赵明哲及飞龙公司所提供的在法院的执行债权，债权人多为案外人吉林市民营经济投资担保有限公司。赵明哲虽为该公司股东，但不必然享有该公司的权利。结合赵明哲已逾期欠付利息的事实，一审法院对各被告抗辩赵明哲具有还款能力的主张，不予采信。都铁君主张赵明哲存在可能丧失履行债务能力之情况，事实依据充分，故根据上述法律规定，可以根据都铁君的请求，判令赵明哲所欠房款2,500万元已届清偿期。（三）关于赵明哲欠付房屋价款及利息数额的计算问题。各方当事人对赵明哲尚欠都铁君2,500万元房屋价款本金的事实并无异议。各方争议的焦点为赵明哲应按何利率计算支付房屋价款的利息。都铁君主张协议书中书写的年利率0.5%是笔误，赵明哲自认协商时系按照年利率5%约定的利息支付标准，同时，在赵明哲与都铁君的通话录音中，赵明哲亦承认合同中的0.5%系笔误，而担保人何劲航参与了房屋转让协议的协商过程，赵明哲系另一担保人飞龙公司的法定代表人，两担保人对年利率5%应当是明知的，故一审法院认为，各方达成的一致意见应为按年利率5%支付房屋价款利息，协议书中记载的“0.5%”应为笔误。赵明哲等人主张按年利率0.5%支付利息，不应予以支持。关于赵明哲已支付利息的数额，都铁君自认赵明哲已经支付了2016年6月21日至2017年6月20日一年的利息125万元。在一审庭审中都铁君又举证了其收到赵明哲支付的2018年利息30万元的收据。赵明哲对于其支付利息的数额庭审中表示“不清楚”，在一审法院向其释明分配举证责任后，其亦未在规定的期限内向一审法院提供支付利息的相关证据，故一审法院视为赵明哲放弃举证的权利，以都铁君自认为准。自2017年6月21日至2018年6月20日赵明哲欠付都铁君2,500万元的利息95万元(125万元-30万元)，自2018年6月21日起至实际给付之日的利息，以2,500万元为本金，按年利率5%计算。（四）关于飞龙公司及何劲航是否应当承担连带保证责任的问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，由于赵明哲所欠房屋价款已届清偿期，故各担保人亦应承担连带保证责任。关于何劲航主张都铁君与赵明哲将案涉房屋登记至案外人名下，属变更主合同内容，未书面通知保证人，故保证人的责任免除。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条规定：“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的,如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任。如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任，债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间，债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。”一审法院根据上述司法解释的规定认为，四方协议中仅约定出卖人配合买受人办理更名过户手续，并未具体约定更名至何人名下，现都铁君按照合同约定配合赵明哲将案涉房屋登记至案外人名下，并不能认定变更了主合同的内容。且在2016年8月都铁君已经按照赵明哲的指示将案涉房屋登记至案外人名下之后，于2016年9月6日，何劲航再次以保证人的身份与赵明哲共同分别为都铁君出具了五枚各500万元的欠据，每份欠据均载明“赵明哲欠都铁君房屋买受款尾款500万元，还款期限按合同履行，何劲航承担连带责任保证”。此时，何劲航如认为房屋买卖合同的更名过户不符合同约定，其有权拒绝在买卖双方结算合同履行过程中形成的五枚欠据上声明何劲航对欠款承担连带责任保证。在一审庭审中，何劲航亦不否认亲自参与了房屋买卖过程中的洽谈、缔约、履行等事项。本案的保证合同并非在主合同之外另行签订，而是体现在何劲航本人及其代表的吉林市民营经济投资担保有限公司共计四方当事人共同签订房屋转让协议书，何劲航对所签订房屋转让协议约定的内容是非常清楚的，不存在履行合同过程中违反合同约定变更的情况。何劲航的上述抗辩主张违反《中华人民共和国合同法》第六条关于“当事人行使权利,履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。《中华人民共和国担保法》第六条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”根据该条法律规定，保证人系对赵明哲的还款行为提供保证，并非只对房屋买卖行为提供的保证，故何劲航的该项抗辩理由不能成立。四方在协议中并未约定以案涉房屋设立反担保，故何劲航主张因房屋登记至案外人名下而使其丧失了追偿权的抗辩，既缺乏事实根据，也不符合法律规定，不应予以支持。判决：（一）赵明哲于本判决生效后十日内立即给付都铁君房屋价款2,500万元及利息(自2017年6月21日至2018年6月20日的利息为95万元，自2018年6月21日起至实际给付之日的利息，以实际欠付房屋价款数额为本金,按年利率5%计算)；（二）飞龙公司、何劲航对上述第一项款项承担连带给付责任；（三）飞龙公司、何劲航对上述第一项款项承担连带给付责任后,有权向赵明哲追偿；（四）驳回都铁君的其他诉讼请求。 本院二审期间，都铁君提交证人付仁凤证言一份（经吉林省吉林市江城公证处公证）及金巢公司《授权委托书》一份，证明何劲航在房屋更名过户时即已知晓该房屋登记在他人名下的事实。何劲航的诉讼代理人发表质证意见称，付仁凤本次证言不属于新证据，对付仁凤的身份不认可，何劲航未指使他人办理案涉房屋登记，金巢公司的《授权委托书》无法证明是对哪处房产办理更名过户，该证据从形式及内容上均无法证明待证事实。本院对付仁凤证言、《授权委托书》的真实性予以确认，但付仁凤因腿伤未出庭接受质证。付仁凤称：“何劲航和金巢公司协调委托我办理将盛奭综合商场更名过户到何劲航指定的其他人名下，何劲航给我5,000元报酬。”经查，《授权委托书》仅为金巢公司出具并无何劲航的委托授权，在无其他证据佐证何劲航曾委托付仁凤办理案涉房屋更名过户的情况下，本院对付仁凤证言中关于何劲航曾委托付仁凤办理案涉房屋过户的内容不予采信。 本院审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。 本院认为，一、关于本案是否存在主合同内容变更问题。《房屋转让协议书》为四方协议并设置多个法律关系，其中包括房屋买卖合同关系和担保合同关系。何劲航在该协议中作为担保人进行签字确认，表明其对协议内容的认可。《房屋转让协议书》中未约定都铁君交付房屋须登记在任何指定人名下，既无约定则不存在变更问题。在房屋交付过程中，赵明哲作为买受人对都铁君协助办理更名过户的房屋交付行为无异议，可认定都铁君已按合同的约定完成了交付行为、履行了交付义务。何劲航参与《房屋转让协议书》的订立与履行全过程，且在房屋更名过户后继续以保证人身份在欠据上签名，说明其对都铁君履行行为无异议。现在赵明哲未按合同约定履行支付义务而需何劲航承担担保责任之际，何劲航又以合同无明确约定且无异议的履行行为提出异议，以对抗都铁君的连带责任保证请求权，缺乏合同依据亦有违诚信原则，本院不予支持。 二、《房屋转让协议书》是否约定赵明哲以标的房屋向都铁君提供担保以及是否向何劲航提供反担保问题。《房屋转让协议书》第七条第三项约定：“赵明哲如不能按约定及时的给付都铁君房屋价款，赵明哲同意都铁君将房屋产权变为都铁君名下，赵明哲并承担相应费用。”何劲航上诉认为从该项约定中可推出赵明哲已为债务的履行向都铁君提供了物的担保。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，何劲航所称赵明哲已经以标的房屋向都铁君提供了担保，但未证明何种法定的担保形式、担保物权以何种方式设立，故其以推定得出的结论缺乏法律及合同依据，本院不予支持。 何劲航上诉称，赵明哲所购房屋未登记在赵明哲名下影响何劲航反担保权利的实现。何劲航主张成立反担保应证明存在反担保约定及存在反担保物权的法定情形。《房屋转让协议书》第七条第三项的约定无法推定出赵明哲承诺对保证人何劲航设立反担保的意思表示，且协议各方亦未有实际设立反担保物权之行为。何劲航的该项上诉理由无合同约定及法律依据，本院不予支持。 三、关于一审审理中是否遗漏诉讼参与人问题。赵明哲一审庭审称：“房屋买卖的真实性无异议，我当时向都铁君购买。当时未打算用个人名购买，所以用7个公司分别购买，产权落到公司名下。”二审庭审时赵明哲代理人称：“签订完房屋买卖合同才决定过户到这七家公司名下。相当于挂账的方式，将房屋登记在七家公司名下相当于这七家公司对赵明哲的欠款。”由此可知，赵明哲作为房屋买受人对将案涉房屋登记在案外人名下的事实始终认可，同时对都铁君的房屋交付行为无异议。此部分事实清楚，无需追加七家公司参与诉讼以查明事实，何劲航的该项理由本院不予支持。 综上所述，何劲航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费167,705.01元，由何劲航负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  岳 航 审 判 员  黄一鸣 审 判 员  郭金专 二〇二〇年四月三十日 法官助理  张智超 书 记 员  王 笛