广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初31517号原告：苏德建，男，1962年3月17日出生，汉族，住址：广东省东莞市**************，公民身份号码：442************335。委托诉讼代理人：李红军，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡春晖，北京德恒（东莞）律师事务所实习律师。被告：东莞市金木展示陈列制品有限公司，住所地：广东省东莞市******第三工业区。法定代表人：符某1。被告：符某1，男，1985年8月12日出生，汉族，住址：海南省陵水黎族自治县************农械厂宿舍，公民身份号码：460************018。原告苏德建与被告东莞市金木展示陈列制品有限公司、符某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告苏德建的委托诉讼代理人李红军到庭参加诉讼。被告东莞市金木展示陈列制品有限公司（以下简称“金木制品公司”）、符某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏德建向本院提出诉讼请求：一、解除苏德建与金木制品公司、符某1签订的《厂房租赁合同》；二、金木制品公司、符某1连带支付拖欠的租金116000元（暂计至2019年8月）；三、金木制品公司、符某1连带支付逾期支付租金违约金92898元（计至实际清偿之日止）；四、本案诉讼费由金木制品公司、符某1承担。事实和理由：苏德建与金木制品公司、符某1于2017年11月1日签订《厂房租赁合同》，由金木制品公司、符某1承租苏德建位于东莞市******的厂房作为金木制品公司的生产经营场地，合同已约定租金及违约条款，但金木制品公司、符某1从2018年7月开始拖欠租金及水电费，故苏德建诉至法院。金木制品公司、符某1在举证期限内没有向本院提交书面的答辩状，亦没有向本院提供任何证据。苏德建对其诉请已提交《厂房租赁合同》、《集体土地建设用地使用证》、现场照片佐证。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，作为甲方的苏德建与作为乙方的符某1、金木制品公司签订《厂房租赁合同》，双方约定：甲方将座落于东莞市***********旁边的厂房第三层租赁给乙方；每月租金11000元，合同生效后乙方须缴交2个月租金共22000元作为合同履约保证金及先支付1个月租金11000元；租期从2017年11月1日起至2022年10月31日止共5年；装修期内免租，实际计租期从2018年1月1日起至2022年10月31日止。金木制品公司、符某1租用厂房后，如期交租至2018年8月，2018年9月及10月各支付了8000元租金。另外，苏德建的厂房只有《集体土地建设用地使用证》，厂房尚未办理建设规划许可证及房地产权证。根据双方提交的证据及质证意见，本院对以上事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，金木制品公司、符某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。一、关于案涉租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。由此，案涉的租赁合同应为无效合同。二、关于厂房占有使用费的计算。虽然案涉租赁合同无效，但《中华人民共和国合同法》第五十八条已规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。金木制品公司、符某1作为共同的承租人，应承担使用费的支付责任。参照案涉合同约定的月租金11000元标准计算占有使用费，金木制品公司、符某1应向苏德建支付2018年10月的占有使用费差额6000元及从2018年11月起每月11000元的占有使用费。因金木制品公司、符某1未将厂房腾空交还苏德建，故对金木制品公司、符某1主张占有使用费计算至腾空之日止，本院予以支持。因双方签订的合同无效，故对苏德建关于违约金的主张，本院不予支持。综上，金木制品公司、符某1应向苏德建支付2018年10月的厂房占有使用费差额6000元及按每月11000元的标准支付从2018年11月起至腾空厂房之日止的占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告苏德建与被告东莞市金木展示陈列制品有限公司、符某1于2017年11月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告东莞市金木展示陈列制品有限公司、符某1在本判决发生法律效力之日起三日内向原告苏德建支付2018年10月的厂房占有使用费差额6000元及按每月11000元的标准支付从2018年11月起至腾空厂房之日止的占有使用费；三、驳回原告苏德建的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5997.97元，其中受理费4433.48元、保全费1564.49元，由原告苏德建负担2667.97元；被告东莞市金木展示陈列制品有限公司、符某1负担3330元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邓灿标审 判 员  卢建文人民陪审员  潘永胜二〇二〇年四月九日书 记 员  谢雪君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因无效合同受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。