江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终483号上诉人（原审被告）：罗善亨，男，1952年1月1日生，汉族，吉安县人，住吉安县。被上诉人（原审原告）：白鹤苑小区业主委员会，住所地吉安县城白云路24号门卫室。负责人：肖焕章，该委员会主任。委托诉讼代理人：彭小良，男，1961年4月2日生，汉族，吉安县人，住吉安县。系白鹤苑小区业主委员会成员。委托诉讼代理人：肖运平，江西庐陵律师事务所律师。上诉人罗善亨因与被上诉人白鹤苑小区业主委员会（以下简称白鹤苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服吉安县人民法院（2019）赣0821民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗善亨上诉请求：1、撤销江西省吉安县人民法院（2019）赣0821民初2749号民事判决；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、白鹤苑业委会选举程序不合法，选举无效。业委会选举大会参会人数存在疑问。本小区分两个性质房产，副食品集资房1-4栋，白鹤苑A-C栋，副食品集资房共有业主53名，大多数业主未参与选举大会。白鹤苑业委员是白鹤苑A、B、C三栋业主在1-4栋大部分业主不知情的情况下选举产生，所选出的业委会成员班子不能代表1-4栋业主意愿，且选举过程及结果未向业主公示，选举程序不合法，选举无效；2、业委会未完全履行物业管理职责，素质极差，存在以恐吓、围攻、欺骗、辱骂等违法方式要挟业主缴费，侵犯了其他住户的合法权益；3、上诉人一直有向相关部门投诉小区存在的问题，相关单位一直未给出合理的解决方案，所以一直拖延缓交物业费。强烈要求公开公正重新选举业委会，尽快解决小区内存在的问题，维护业主合法权益，听取广大业主建议，人性化管理，实施合理性收费。被上诉人白鹤苑业委会辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。白鹤苑业委会成立是在社区居委会的倡议指导下进行，经过了合法民主程序，召开了业主大会并在小区内进行了公示，是合法的，符合小区绝大多数业主的内在要求。小区业主交纳物业管理费是业委会的决定，符合物权法的规定。对每年交纳物业服务费300元的决定，绝大部分业主以主动交纳物业费的行为表示拥护和支持；2、上诉人罗善亨的上诉请求没有事实与法律依据。白鹤苑业委会成立在具体操作中虽然存在一些材料方面的瑕疵，但并不必然影响其成立的效力。关于小区管理方面可能存在的问题，业主可以向业委会反映，业委会在能力范围内协调解决，但不能成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。小区业委会是小区业主选举产生的自治组织，并不是物业服务企业，其收取的物业服务费只能保障小区门卫等基本管理，上诉人在上诉状中所反映的大部分问题并非是业委会能解决的问题，有些问题只能向有关部门反映期待解决，有些问题只能进行规劝，并无强制执行的能力。白鹤苑业委会向一审法院起诉请求:1、判令被告罗善亨即时向原告交纳2018年7月至2019年7月一年的物业管理服务费300元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：白鹤苑小区共有房屋七栋、住户119户，地处吉安县敦厚镇文山社区居民委员会（以下简称文山社区居委会）辖区范围。被告罗善亨系白鹤苑小区A栋501室业主。2018年6月初，经部分业主申请，在文山社区居委会指导下，白鹤苑小区成立了业主筹备委员会，并将筹备委员会成员名单在小区进行了公示。7月初，业主筹备委员会通过在小区内各单元门口张贴告示及业主相互告知的方式告知业主2018年7月9日晚上在小区院内召开全体业主大会。2018年7月9日晚，文山社区居委会党委书记郭英兰、工作人员万惠兰、肖芬芳到场组织召开业主大会，通过举手表决的方式选举出七名业主委员会成员，选举结果在小区进行了公示。2018年7月16日，业委会召开会议，决定小区聘请两名保安人员；每户业主每年交300元小区服务费，有车的业主按每辆车一次性交500元停车费；车库或柴间出租的，承租者每年交100元服务费，如业主或直系亲属使用则不收费；等等。2018年7月11日和7月18日，原告将物业管理费的收取标准以及用途二次进行公示。小区绝大多数业主按照公示的内容交纳了物业管理费，仅被告及其他两户业主未交。原告亦按照公示的内容对小区的各项设施进行了建设、修缮。一审法院认为：一、业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会……。成立业主委员会既有法律法规的明文规定，也是出于业主更好地行使小区共同管理权利的需要。白鹤苑小区业主委员会是在部分业主申请、相关部门指导下，通过民主投票程序选举出来的，成立后业主委员会做出的决议也得到了绝大部分小区业主的认可及执行。白鹤苑小区业主委员会的成立既符合法律规定也符合小区业主的利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，原告白鹤苑业委会的决议对被告罗善亨有约束力，有权要求被告罗善亨支付物业管理费。被告主张业委会成立不合法，无充分证据证实，本院不予采纳；二、《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。被告的房屋在白鹤苑小区内，与其他六栋房屋共享小区共用部分的使用权。被告既然对小区的共用部分享受了权利，就应当承担相应的义务，包括分摊小区共用部分及公共设备的费用、管理事务的费用等。原告收取的物业管理费用均用于小区共用部分的改良、修缮及管理，被告理应负担其应当分摊部分的费用；三、关于被告提出的原告收费过高的主张。原告对于物业管理费的用途已经进行了公示，被告对此未提出异议。根据公示的内容可认定，原告收取的物业管理费用基本与小区物业管理的支出持平，不存在收费过高的情况。被告仅以其他小区的收费情况做对比，而非从本小区的实际情况出发，其主张本院不予采纳。四、物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用，业主拒缴物业费，将影响原告因缺乏资金对小区进行维护管理，损害全体业主的利益。如果原告未履行好业主委员会的职责，业主可以通过及时反映、及时沟通等合理合法的方式维护权利，不应简单的拒缴物业管理费用。综上所述，原告要求被告支付物业管理费300元的诉讼请求，依法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告罗善亨应在本判决生效之日内给付原告白鹤苑小区业主委员会2018年7月至2019年7月的物业服务费300元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告罗善亨负担。二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人罗善亨提交了如下证据：证据1是2019年11月22日《联名书》，大约有50名业主捺手印，证明目的是业主大会参会人数存在疑问，选举无效，原告在法庭上提供假证词；证据2是2018年7月11日晚另一案件上诉人罗海根代理人在朋友圈发布对白鹤苑小区近期发生事件不满信息，证明目的是业主委员会以谎言误导业主签名，证实其本人积极参与小区管理；证据3是2018年7月10日文山社区在小区贴出《公示》，证明目的是小区公示与判决书存在疑问；证据4是小区车库照片，证明目的是业委会未完全履行物业管理职责，素质极差，存在以恐吓、围攻、欺骗、辱骂等违法方式要挟业主缴费；证据5是《收款收据》，证明目的是疫情期间被上诉人强制上诉人的儿子儿媳交纳了物业管理费600元。被上诉人白鹤苑业委会质证认为，对证据1《联名书》的真实性、关联性、合法性有异议；证据2是另一案件上诉人罗海根代理人的微信记录，内容是她个人意见，不属于证据范围；对证据3《公示》的真实性没有异议；对证据4业主的车库用于出租或者其他，只要不影响整个小区的管理，业委会没有这个权限去限制属于业主自己的产业；对证据5《收款收据》认可，上诉人的儿子儿媳已交纳了拖欠的两年物业管理费600元。本院认为，证据1《联名书》为另一案件上诉人罗海根制作，并上门一户户找人签名捺印而形成的，其真实性和合法性不予认定，该证据不予采纳；证据2是另一案件上诉人罗海根代理人的微信信息，属于其个人的主观意见，不属于证据范围；证据4业主的车库用于出租或者其他，与本案纠纷的处理没有关联性，不予认定；证据3《公示》和证据5《收款收据》的真实性、关联性、合法性予以确认。被上诉人白鹤苑业委会提交了如下证据：证据1是照片8张，证明目的是被上诉人所收费均用于小区设施建设，使小区环境有较大改观；证据2是小区2018年7月至2019年7月一年物业收费票据117张，证据目的是除二上诉人外，其他业主均自愿交费，说明收取物业费得到绝大多数业主的赞同和支持；证据3是小区2019年7月至2020年7月一年物业收费票据113张，证据目的是除二上诉人外，其他业主均自愿交费，说明收取物业费得到绝大多数业主的赞同和支持，但同时，也说明极少数业主受上诉人影响，暂不交费，采取观望态度；证据4是文山社区居委会出具的证明三份，证明目的是白鹤苑业委会成立是在小区居民的强烈要求下，经社区领导主持下，召开业主大会选举了业主委员会组成人员，业主委员会成员选举肖焕章为主任，业主委员会对小区管理取得明显成效，特别是防控疫情时期，起到了积极作用。上诉人罗善亨质证认为，证据1照片8张是小区的，垃圾桶设置不合理，影响业主生活环境；门禁设置不合理，电话打不通或不说话；小区唯一较好的是小区车子摆放整齐了，但没有控制外来车辆进入，只要缴费就能进入；路灯确实增加了；摄像头在业委会成立前向商业局申请安装了；对证据2、3物业收费票据的真实性承认，但是怎么来的存在很大疑问，以什么方式收费；对证据4关于肖焕章是小区业委会主任的证明，怀疑它的真实性，是业主选出来的，还是社区把他点名来的？疫情防控志愿者成员更多是义工和业主，基本没看到业委会成员。本院认为，上诉人经质证所提出的怀疑，不影响对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性的确认。综合以上证据和一审判决认定的证据分析，本院二审查明事实如下：2018年6月10日，白鹤苑小区业主筹备委员会《关于成立白鹤苑小区业主筹备委员会的告示》，内容：各位业主，为改善小区环境，创建平安和谐小区，应广大业主要求，经业主推荐成立“小区业主筹备委员会”，现将成员名单公布如下：郭英兰、肖焕章、彭冬生、万智洪、万惠兰。落款处文山社区居委会盖公章代。2018年7月9日，白鹤苑小区业主筹备委员会《公示》，内容为：各位业主，2018年7月9日晚8：30，小区业主筹备委员会组织召开了全体业主代表大会，会议推选成立了“白鹤苑小区业主委员会”，现将委员会成员名单公示如下：肖焕章、彭小良、万智洪、薛勇、刘建平、彭冬生、孙伍俚。落款处文山社区居委会盖公章代。2018年7月10日，文山社区居委会《公示》，内容为：各位业主，为构建一个文明、平安、和谐的小区环境，应广大居民要求，经7月9日晚召开居民代表大会，产生了第一届“白鹤苑小区业主委员会”，现将名单公布如下：主任肖焕章，副主任彭小良，委员刘建平、万智洪、彭冬生、孙伍俚（会计）、薛勇（出纳）。落款处文山社区居委会盖公章。2018年7月16日，白鹤苑小区业主筹备委员会《公示》，内容为：各位业主，2018年7月9日晚8：30，全体业主代表大会推选产生了“白鹤苑小区业主委员会”，经业主委成员会议推选，成员职务及分工如下：主任肖焕章，副主任彭小良，委员刘建平、万智洪、彭冬生、孙伍俚（会计）、薛勇（出纳）。落款处文山社区居委会盖公章代。白鹤苑业委会成立后，刻印了公章，在小区张贴了《业主公约》，建立了电动感应门栏杆，设立了门卫，规范了小区车位，安装了摄像头等，并从2018年7月20日开始向业主收取小区物业服务费，小区业主119户中有117户交纳了2018年7月至2019年7月物业服务费，在2019年9月开始有113户业主交纳了2019年7月至2020年7月物业服务费。2020年2月13日，上诉人罗善亨的亲属向白鹤苑业委会代交了2018年7月至2020年7月两年物业服务费600元。二审期间，文山社区居委会出具三份《证明》，《证明》一：兹有我辖区白鹤苑小区业主委员会，该小区成立业主委员会是在小区各居民强烈要求并在社区监督指导下成立的，当时社区书记郭英兰和网格员万惠兰、肖芬芳在场组织召开了业主大会；《证明》二：兹有居民肖焕章，男，身份证号3624211962××××××××，于2018年7月9日经白鹤苑小区业主委员会成员推选为吉安县白鹤苑小区业主委员会主任职务；《证明》三：兹有我辖区白鹤苑小区业主委员会，该小区成立业主委员会之前小区环境脏乱差，成立业主委员会后，小区环境换新颜。特别是今年新冠××疫情暴发后，小区业委会在肖焕章主任的带领下，组织了多名志愿者，并自觉地在小区内值班值守。二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，业主委员会是由业主选举产生，属于业主自治管理性质的非法人民间组织，其成立是否合法有效，不属于本案的审理范围。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、白鹤苑业委会成立后是否履行了管理职责？2、上诉人作为白鹤苑小区业主能否拒付物业服务费？关于第一个争议焦点白鹤苑业委会成立后是否履行了管理职责问题。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《物业管理条例》第十九条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本案中，白鹤苑业委会成立后，张贴了《业主公约》，建立了电动感应门栏杆，设立了门卫，规范了小区车位，安装了摄像头等，应当充分肯定白鹤苑业委会为改变小区之前脏乱差的环境，在积极努力履职尽责，进一步改善了小区卫生环境和通行秩序等。鉴于小区物业服务管理具有持续性、整体性的特点，白鹤苑业委会还须继续依法履行管理职责，维护小区公共利益和业主的合法权益。上诉人上诉主张白鹤苑业委会成立后未履行管理职责与义务，缺乏充分有效证据证实，本院不予支持。关于第二个争议焦点上诉人作为白鹤苑小区业主能否拒付物业服务费问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。小区业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业服务费用，如果业主不按时交纳或拒绝交纳物业服务费，必然影响小区物业管理，损害了小区其他按时交纳物业服务费的业主的合法权益。所以，上诉人拒付物业服务费的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定和《物业管理条例》第七条规定。综上所述，上诉人罗善亨的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于上诉人罗善亨的亲属在本案一审判决后，已代上诉人罗善亨交纳了之前拖欠的2018年7月至2020年7月白鹤苑小区物业服务费，上诉人罗善亨之前拖欠的物业服务费应不再交纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗善亨负担。本判决为终审判决。审判长 周 慧审判员 欧阳骥审判员 胡 婧二〇二〇年四月二十日书记员 傅雅婷