安徽省固镇县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0323民初807号原告：周静静，女，1983年3月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。原告：卓启辉，男，1983年3月17日出生，汉族，户籍地安徽省固镇县。两原告共同委托诉讼代理人：沈明玥，安徽辉泰律师事务所律师。被告：蚌埠粤通置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市固镇县城关镇谷阳路司法局东侧原城关国税分局二楼，统一社会信用代码91340323MA2NW316XE。法定代表人：管以江，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐欢，该公司法务员。原告周静静、卓启辉与被告蚌埠粤通置业有限公司(以下简称蚌埠粤通公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人沈明玥、被告委托诉讼代理人徐欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周静静向本院提出诉讼请求：一、确认《商品房买卖合同》、《补充协议》已于2019年5月24日解除；二、被告返还两原告支付的首期房价款157678元；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月份,被告的销售经理向原告及其前夫卓启辉介绍在蚌埠恒大滨河左岸购房只需支付两成首付款,剩余房款可以向银行申请购房贷款的方式购房，经过多方比较并考虑自己的经济实力,原告及其前夫卓启辉与被告于2018年11月10日签署了《蚌埠恒大滨河左岸商品房认购书》,认购书约定原告及其前夫卓启辉认购被告蚌埠恒大滨河左岸3幢1单元1603号房屋,房屋总价款为747678元。基于对被告的信任,原告于签约当日向被告缴纳了定金10000元以及首期房款147678元。2018年11月15日,双方签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定以商业贷款方式付款,其中首付款为157678元,剩余590000元申请贷款支付。合同签订后,原告及其前夫卓启辉向多家银行申请贷款,却均被告知需要支付三成首付款才可以办理贷款。因经济实力有限,无力补齐三成首付款,导致未能成功办理购房贷款。此后,原告与被告协商退房事宜，被告却以原告违约拒绝退还原告支付的首付款。根据《补充协议》的约定,买受人未按《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行贷款逾期20天以上的视作买受人单方解除本合同。据此,原告与被告签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除,被告依法应当退还原告支付的首付款。被告拒不退还的行为已严重地侵害了原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法支持原告诉请，保护原告合法权益。蚌埠粤通公司答辩称：1、被答辩人诉请确认解除双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无事实与法律依据。原、被告双方签订的《蚌埠恒大滨河左岸商品房认购书》属于预约合同，基于认购书的约定，双方于2018年11月15日就购房详细事宜签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同签订后，认购书作为预约合同已经终止，且该《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方未就《商品房买卖合同》及《补充协议》解除达成一致，被答辩人也不曾基于合同或答辩人违约而享有单方解除权，被答辩人以附件十一补充协议第二条第（一）第1项约定要求解除合同，但该约定适用于按揭申请办理手续逾期提交情形，被答辩人系自身欠款原因导致的银行拒贷，根据此条款也是答辩人享有单方解除权，在答辩人未通知解除的情况下，该合同应该继续履行。2、被答辩人诉请返还购房款157678元无事实和法律依据。原告诉称需要支付三成首付款才能办理贷款并非事实，无法办理贷款系被答辩人前夫卓启辉在银行有欠款，银行要求至少提供20万存单，但被答辩人未能提供导致贷款未能审批，且答辩人多次通过电话、短信、函件形式要求被答辩人补交相关款项，但被答辩人拒绝办理。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第（一）第3、4项约定，被答辩人要求终止合同的，应当按照总房款10%向答辩人支付违约金。周静静、卓启辉为证明其主张的事实与诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息，拟证明原、被告诉讼主体资格。蚌埠粤通公司对此组证据及证明目的均无异议。2、蚌埠恒大滨河左岸商品房认购书，拟证明原告于2018年11月10日认购被告商品房一套，认购书中被告要求原告于2018年11月6日支付首期房款并办理完毕按揭贷款申请。蚌埠粤通公司提出如下质证意见：该组证据真实性没有异议，但对证明目的有异议。原告所述的2018年11月6日支付首期房款并办理完毕按揭贷款申请，因为双方于2018年11月15日已签订正式的商品房买卖合同，认购书作为预约合同已终止，双方应以商品房买卖合同约定为准。3、发票一张，拟证明原告于签订认购书当日交纳了首期房款157678元。蚌埠粤通公司对此证据及证明目的均无异议。4、《商品房买卖合同》、《补充协议》，拟证明原、被告于2018年11月15日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告认购蚌埠恒大滨河左岸3幢1单元1603室，首付款为157678元，占全部房价款的21%，剩余590000元申请银行贷款。另外《补充协议》约定原告应在认购书约定日期内办理完毕银行按揭贷款，如逾期20天以上视作原告单方解除本合同，本条款属于附解除条件的合同条款，当解除条件达成之时，合同就自行解除。蚌埠粤通公司提出如下质证意见：真实性无异议，对证明目的有异议。被告所述《补充协议》约定原告应在认购书约定日期内办理完毕银行按揭贷款，如逾期20天以上视作原告单方解除本合同，本条款属于附解除条件的合同条款，当解除条件达成之时，合同就自行解除，并不适用于原告的违约情形，应当适用附件11补充协议第2条（一）3、4条款。另外，解除合同应当有正式的解除协议文本或书面解除通知。5、离婚证及离婚协议，拟证明原告与前夫卓启辉于2019年9月30日已办理离婚，双方约定蚌埠恒大滨河左岸3幢1单元1603室归原告所有。蚌埠粤通公司提出如下质证意见：真实性没有异议，离婚协议第三条约定双方婚姻存续期间债务由男方偿还，说明原告及前夫在婚姻存续期间存在债务可能，也能从侧面佐证被银行拒贷的原因。6、网络新闻，拟证明截至2018年11月，蚌埠市九家银行首套房贷款比例首付款均实行3成起。蚌埠粤通公司提出如下质证意见：对该组证据三性均有异议，该组证据与本案没有关联性，被告实际已办理多起20%首付贷款的案例。截止2018年11月，银行20%首付贷款在蚌埠是可行的。蚌埠粤通公司为支持其主张向本院提供了如下证据：1、《蚌埠恒大滨河左岸商品房认购书》、《商品房买卖合同（含补充协议）》，拟证明原、被告双方基于认购书约定，签订《商品房买卖合同》，内容不违反法律规定，系双方真实意思表示。周静静、卓启辉提出如下质证意见：真实性、证明目的均无异议，但是被告所说认购书已经终止的说法是不属实的，因为补充协议中关于何时办理银行贷款要参考认购书中时限的约定，除此之外商品房买卖合同以及补充协议当中没有关于何时办理贷款的相关约定，因此认购书并没有终止。2、被告项目其他业主刘丰收20%首付《商品房买卖合同》、被告项目其他业主刘丰收20%首付后，贷款到账银行电子回单一张，到账短信截图一张，被告员工与原告前夫聊天记录截图七张，拟证明固镇项目20%首付可以办理按揭贷款，原告未能办理系前夫在银行欠款所致。周静静、卓启辉提出如下质证意见：对商品房买卖合同、聊天记录真实性无异议，但对银行电子回单、短信截图的真实性有异议，且对该组证据证明目的均有异议，该组证据并不能证明原告的前夫在银行有欠款，聊天记录中被告要求原告前夫补办20万的定存单以及要求原告将车办理过户抵押，正是由于银行贷款政策发生改变，两成首付已不足以申办贷款，所以要求原告及前夫提供更高的资产证明，且聊天记录中也反映不出原告前夫欠款的事实。关于刘丰收办理贷款的相关证据，因为没有原件，真实性无法核实，即使这个是真实的，也是可以通过刘丰收拿资产做抵押以及交20万定存单办理两成贷款，故该组证据并不能证实单纯两成首付就足以从银行办理贷款。恒大定点贷款银行是邮政储蓄银行，结合原告刚才提交的证据，能够反映邮政储蓄银行在2018年底已要求3成首付。3、被告向卓启辉发送的挞定短信截图一张，被告向卓启辉寄送的挞定函件以及邮寄底单照片一张，签收记录截图一张，拟证明原告未能办理贷款后，被告向原告以多种方式通知补交房款，但被告置之不理。周静静、卓启辉提出如下质证意见：真实性无异议，但对证明目的有异议。因为补充协议中约定是买受人按照认购书约定的日期办理完毕按揭贷款申请手续，但是认购书中所约定的贷款完成时间为2018年11月6日，该日期事实上不可能完成按揭贷款申请的，据此双方对于按揭贷款办理完成的日期视为约定不明，被告向原告发送的催办贷款通知，要求原告在2019年5月4日补办完成相关贷款，该日期视为对于贷款日期的重新约定，原告在该日期逾期20日之后，没有办理完成贷款，视为原告单方解除商品房买卖合同以及补充协议，据此合同已经解除。通过原、被告双方在庭审的举证、质证，结合当事人的陈述及法庭调查，本院确认以下事实：2018年11月10日，两原告与被告签订了《蚌埠恒大滨河左岸商品房认购书》，其中约定两原告自愿认购被告蚌埠恒大滨河左岸3幢1单元1603室商品房一套，总房款为747678元；在签署认购书时，两原告支付10000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），两原告需于2018年11月6日前支付首期房款147678元，剩余590000元购房款，两原告需在2018年11月6前办理完毕银行按揭贷款申请手续。两原告已于2018年11月10日向被告支付定金以及首期房款共计157678元，但一直未能按照认购书约定办理完毕银行按揭贷款。后两原告与被告于2018年11月15日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，根据该商品房买卖合同第七条以及补充协议第二项对合同第七条补充约定，两原告选择贷款方式付款，于2018年11月6日前支付首期房价款157678元，占全部房价款的21%，余款590000元向贷款机构申请贷款支付。两原告必须在《楼宇认购书》约定日期办理完毕银行按揭申请手续，逾期20天以上视作两原告单方解除合同，两原告应向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金。被告无须通知两原告，可另行销售该商品房；如果公积金中心批准的按揭贷款额低于两原告申请金额，该差额部分两原告应在银行、公积金中心通知或者被告通知之日起10日内付清，否则视为逾期付款，逾期20天以上的视作两原告单方解除合同，两原告应向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金；如果两原告的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，两原告应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，否则，视为逾期付款，逾期20天以上的视作两原告单方解除合同，两原告应向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《蚌埠恒大滨河左岸商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定，周静静、卓启辉应当按照认购书约定于2018年11月6前办理完毕银行按揭贷款申请手续，但周静静、卓启辉至今也未获银行最终审批同意办理完毕银行按揭贷款手续，且周静静、卓启辉提供的证据也不足以证明无法办理银行按揭手续的责任方在于蚌埠粤通公司，故按照商品房买卖合同第七条以及补充协议第二项对合同第七条补充约定，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》可以视作周静静、卓启辉已经单方解除，在庭审中原、被告双方也明确表示涉案合同已经无法履行，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》可以解除，蚌埠粤通公司在合同解除后也应将已付购房款157678元返还给周静静、卓启辉。因双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双务合同，双务合同的当事人互负对待给付义务，周静静、卓启辉也存在违约情形，理应按照约定支付蚌埠粤通公司相应违约金。鉴于双方签订的商品房买卖合同以及补充协议系蚌埠粤通公司提供的格式合同，蚌埠粤通公司应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，而按照补充协议中对合同第七条的补充约定，两原告违约需支付蚌埠粤通公司商品房总价款10%的违约金，按照补充协议中对合同第十二条的补充约定，如果蚌埠粤通公司逾期交房，只需支付周静静、卓启辉不超过房屋总价2%的违约金，该购房合同补充协议明显在减轻蚌埠粤通公司的责任，加重周静静、卓启辉的责任，且在合同订立时，蚌埠粤通公司也并未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，提请对方注意这些限制、加重对方责任的条款，存在过错，故本院按照公平原则，对违约金予以调整，周静静、卓启辉按照商品房总价款5%承担违约责任较为公平。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告周静静、卓启辉与被告蚌埠粤通置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》。二、被告蚌埠粤通置业有限公司返还原告周静静、卓启辉首期购房款157678元，同时原告周静静、卓启辉支付被告蚌埠粤通置业有限公司违约金37383.9元。经抵扣，被告蚌埠粤通置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告周静静、卓启辉购房款120294.1元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1727元，原告周静静、卓启辉负担410元，被告蚌埠粤通置业有限公司负担1317元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  蒋永根二〇二〇年四月二十四日书记员  单莉雅