鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初1107号原告：鞍山市美佳物业服务有限公司，住所地：鞍山市千山路268号。法定代表人：周树生，该公司负责人。委托诉讼代理人：彭滔，该公司员工。被告：刘文杰，男，汉族，1981年4月19日出生，住所地：鞍山市立山区。委托诉讼代理人：刁娜，女，满族，1981年8月25日出生，住所地：鞍山市立山区。（被告刘文杰之妻）原告鞍山市美佳物业服务有限公司（以下简称美佳物业公司）与被告刘文杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2015年11月1日至2018年12月31日物业服务费4767.02元，滞纳金5434.40元，共计10201.42元。2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：鞍山市美佳物业服务有限公司是一家从事物业管理的企业，原告与被告签订了《前期物业服务合同》约定，物业服务费由原告按建筑面积以0.5元/月/平向被告收取，电梯费30元/月，2016年3月28日，沿海智慧新城小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同补充协议》合同约定住宅物业费标准0.8元/月/平方米。自2015年11月1日起算，业主应履行缴费义务，按吋足额缴纳物业服务费用，欠缴物业服务费用应承担违约责任。（逾期交纳的，每逾期一日应按欠费总额的千分之一支付违约金）。被告系原告所管理的沿海智慧新城小区×号楼×单元×业主，该房屋建筑面积为125.72㎡,被告一直接受原告提供的物业服务，但却拖欠应缴纳的物业服务费用，在此期间，原告多次进行催缴，被告一直没有给付。被告不履行合同义务拖欠物业服务费用的行为不仅影响了原告正常工作的开展，同时也侵害了广大交费业主的合法权益。为了维护原告及广大交费业主的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第8条、第107条、中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第7条第5款、第42条、第67条及相关法律法规，原告要求被告履行其缴费义务，承担违约责任。望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告刘文杰辩称：我不同意给付，2015年4号楼发生漏水，造成楼梯间墙面损毁，我多次找到物业公司，物业公司协调解决，再就是物业公司说不归他们管理。主卧室窗户防风挂钩脱落，物业公司来人了，说得拆掉窗户，不能修了，后来再找到物业公司，他们说过保修期了。客厅门窗开裂，已经开始漏水泥块，楼宇门灯坏了一直没有修理，电梯间里物业公司改变线路，有线脱落，导致安全隐患，反映给物业后，物业公司给的答复是有亮就行。门禁卡合一按照时间顺序不同，门禁卡不好使，进不了门，我回不了家，只能和别的业主一起进门。业主委员会不是由业主选举产生，不具备法律效力，因此业主委员会与原告签订的物业合同无效。我家住2楼没有乘坐电梯的必要，物业公司强迫我缴纳电梯费及电梯电费。我不存在电梯费。楼道内常年堆积杂物，存在极大安全隐患。楼宇门处吊灯被物业公司私自拆卸拿走，至今未归还。物业服务水平不达标，服务意识差，同时物业公司侵占业主利益，丧失诚信。经审理查明：原告美佳物业公司为被告刘文杰所在的鞍山市沿海智慧新城小区的物业服务公司，被告刘文杰系鞍山市沿海智慧新城小区×号楼×单元×室业主，案涉房屋建筑面积125.72平方米。另查，2012年11月5日，原告美佳物业公司与被告刘文杰签订《前期物业管理服务协议》一份，甲方为美佳物业公司、乙方为刘文杰，该协议主要约定了“住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，非住宅按照建筑面积每月每平方米1元；电梯维修费及安全检测费按照每户30元/月收取。因乙方原因空置的房屋按照建筑面积每月每平方米0.5元；逾期缴付按每天0.3%交纳违约金。”；2015年7月25日，原告美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》一份，甲方为案涉小区业主委员会、乙方为美佳物业公司，该委托合同主要约定了“业主（或物业使用人）应在每月25日前按月交纳当月物业服务费；电梯费为30元/月/户，业主（或物业使用人）应在每月25日前按月交纳当月电梯费；物业费标准：高层住宅为1元/平方米/月、商业物业为1元/平方米/月；业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应支付欠费金额的千分之一作为违约金；2016年3月28日，原告美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》一份，该协议主要约定了“原合同物业费高层住宅标准1元/平方米/月更改为0.8元/平方米/月”。2018年7月25日，原告美佳物业公司与鞍山市立山区沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订《物业服务合同》一份，该合同主要约定了“物业服务费用：多层住宅为0.5元/月·平方米（不包含电梯费）；高层住宅为0.5元/月·平方米（不包含电梯费）；商业用房为1元/月·平方米。业主逾期交纳物业费，每逾期一日按欠费总额的万分之五支付违约金。合同及协议签订后，原告美佳物业公司对业主提供了物业服务，被告刘文杰自2015年11月1日-2018年12月31日未缴纳物业费和电梯费。上述事实有原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：《前期物业管理服务协议》一份、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》一份、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》一份、《物业服务合同》一份、催缴照片一组。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告提供的证据有：照片若干，视频一组欲证明物业公司在物业管理服务中存在问题。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，该组证据无法记录原告整体服务的全貌，故被告提供的证据不足以充分证明其主张，本院对上述证据不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告刘文杰、案涉小区业主委员会、案涉小区所在社区居民委员会先后与原告美佳物业公司签订了《前期物业管理服务协议》、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》，《物业服务合同》系该被告刘文杰、案涉小区业主委员会、案涉小区所在社区居民委员会与原告美佳物业公司的真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《最高人民法院》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”的规定，物业公司向被告刘文杰所在小区提供物业服务的行为合法有效。原告履行了服务义务后，若业主未按约定交纳物业费，业主应承担向原告支付物业费的违约责任。被告刘文杰对拖欠物业费事实无异议，本院对此予以认定，虽然被告刘文杰主张其居住二楼不应承担电梯费，但考虑到二楼为电梯上升必经楼层，二楼住户亦可使用电梯，故被告的抗辩不足以排除二楼居住用户使用电梯可能性，且被告亦未提供证据加以证明，因此本院对被告关于其不应承担电梯费的抗辩不予采信，被告刘文杰应向原告美佳物业公司支付拖欠的电梯费。本院对原告美佳物业公司主张被告刘文杰给付其拖欠物业费及电梯费的诉请予以支持。关于被告刘文杰应给付物业费及电梯费数额一节，因案涉小区业主委员会于2016年3月28日与原告美佳物业公司就2015年7月25日双方签订的《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》中有关高层住宅标准由1元/平方米/月变更为0.8元/平方米/月，故该物业费标准应从该委托合同签订之日2015年7月25日执行，又因案涉小区所在社区居民委员会于2018年7月25日与原告美佳物业公司签订《物业服务合同》关于高层住宅为0.5元/月·平方米变更了前期《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》中《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》高层住宅标准为0.8元/平方米/月的约定，该标准亦应从该委托合同签订之日2018年7月25日执行，因此，物业费标准按0.8元/平方米/月计算的时间段应为2015年7月25日至2018年7月24日。原告美佳物业公司主张物业费的其他时间段，按高层住宅0.5元/月·平方米计算，有合同依据，故本院对于其他时间段高层住宅物业费标准按0.5元/月·平方米计算予以认定。经核算被告刘文杰应给付3624.8元（0.8元/月·平×125.72平×32个月+0.8元/月·平×125.72平×24天÷31天+0.5元/月·平×125.72平×5个月+0.5元/月·平×125.72平×7天÷31天=3624.8元），因原、被告对于电梯费30元/月/户标准无异议，经核算被告刘文杰应给付1140元（30元/月/户×38个月）。上述费用合计4764.8元，鉴于原告美佳物业公司主张被告刘文杰支付的物业费及电梯费数额高于被告刘文杰应向其支付的数额，故本院对原告美佳物业公司主张被告刘文杰支付过高部分不予支持。关于原告美佳物业公司主张被告刘文杰支付其滞纳金（自欠费之日起按日千分之一标准算）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的千分之一按日支付滞纳金，该滞纳金的性质实质为违约金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日至判决指定付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准给付原告欠款违约金为宜。关于被告刘文杰辩称：物业公司提供物业服务不到位而拒交物业费一节，本院认为原告已实际提供物业服务，被告的抗辩及举证不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告刘文杰该项辩称不予采信。关于被告刘文杰辩称：“业主委员会不是由业主选举产生，不具备法律效力，因此业主委员会与原告签订的物业合同无效”一节，本院认为业主委员会以其公章对外履行职能，物业公司与业主委员会签订的《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》，有业主委员会的公章，物业公司有理由相信业主委员会具有资质。双方签订物业合同后，物业公司为案涉小区提供了物业服务，若小区业主对此有异议，应通过召开业主大会对物业公司进行解聘，现小区业主未对物业公司进行解聘，应视为对物业公司与业主委员会签订物业服务委托合同的追认。该合同对全体小区业主具有约束力，故本院对被告刘文杰该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，判决如下：一、被告刘文杰于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山市美佳物业服务有限公司自2015年11月1日-2018年12月31日止的物业费3624.8元、电梯费1140元，合计4764.8元及违约金（自2020年4月14日起至判决指定付款之日止，以4764.8元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息）；二、驳回原告鞍山市美佳物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费55元（原告已预缴），减半收取27.5元，由被告刘文杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 张 玲二〇二〇年四月二十九日书记员 郭京京