广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终665号上诉人（原审原告）：方衡，男，1983年7月20日出生，汉族，住广东省中山市**********。上诉人（原审原告）：郭海云，女，1983年1月29日出生，汉族，住广东省中山市东区*******************。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：王胜，广东保信律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：陈金凤，广东保信律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李烈孚，男，1971年11月11日出生，汉族，住广东省中山市沙溪镇汇源社区*民委员会20组。委托诉讼代理人：林嘉瑶，广东广瀚律师事务所律师。上诉人方衡、郭海云因与上诉人李烈孚房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。方衡、郭海云上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判：1.李烈孚向方衡、郭海云支付房屋差价损失1375620元；2.李烈孚向方衡、郭海云支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利息，以1023000元为基数，自2017年9月27日起计至2018年2月13日；以823000元为基数，自2018年2月14日起计至清偿完毕之日止）。事实和理由：一、涉案房产的评估价格与订立合同时的价格存在1821620元的差价（4051620元-2230000元），方衡、郭海云已无法再以2230000元的价格购买相同地段的房屋，因此该房屋差价损失属于因李烈孚违约而造成的损失，根据“损失填补”原则，方衡、郭海云作为守约方遭受的交易机会丧失及重置房屋差价损失理应由李烈孚承担赔偿责任。且根据诚实信用原则，违约方不能因自己的违约行为而获利，若不支持方衡、郭海云关于房屋差价损失的全部诉求，则方衡、郭海云因对方违约所遭受的损失无法全部被填补，而李烈孚却因其违约行为而获得房屋价格上涨的不正当利益，此对方衡、郭海云显然不公。此外，方衡、郭海云已取得银行同贷书，办理完毕过户抵押手续后银行即可放款，而未能支付剩余房款系因李烈孚违约所导致，一审法院在认定方衡、郭海云的可得利益损失为1821620元后，又在该差价基础上扣减方衡、郭海云尚未支付的购房款、中介费、税费等，计算方法明显错误，导致计算结果与实际损失相差甚远。二、李烈孚占用方衡、郭海云已支付的购房款长达3年半之久，理应支付占用资金的利息。李烈孚的答辩意见按照其上诉意见。李烈孚上诉请求：撤销一审判决第三项，改判李烈孚无需向方衡、郭海云支付房屋差价损失300000元。事实和理由：一、中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋公司）作为居间方，系本案的当事人，一审法院未将其列为当事人，属于遗漏了应当参加诉讼的当事人，一审判决依法应予撤销；二、涉案合同已约定守约方可要求违约方承担房屋转让总价20%的违约金，该违约金足以弥补守约方的损失，方衡、郭海云也未提交关于合同约定的违约金不足以弥补其直接损失的证据，故不应当再判决李烈孚向方衡、郭海云支付房屋差价损失。方衡、郭海云辩称，远洋公司作为居间方，并非涉案房屋买卖合同关系的当事人，其是否参加诉讼不影响法院对案件的审理，不属于应当参加诉讼的第三人。其他答辩意见按照方衡、郭海云的上诉意见。方衡、郭海云于2018年1月12日向一审法院起诉请求：1.解除双方所签订的房地产买卖及居间合同、协议书；2.李烈孚向方衡、郭海云返还房楼款共计1023000元及利息（以1023000元为基数，自2017年9月27日起按中国人民银行同期同类贷款利息计至全部房楼款清偿完毕之日止）；3.李烈孚向方衡、郭海云支付违约金446000元；4.李烈孚向方衡、郭海云返还居间服务费30000元；5.李烈孚向方衡、郭海云支付律师费49000元；以上暂计为1548000元。一审诉讼中，方衡、郭海云将第2项诉讼请求变更为李烈孚向方衡、郭海云返还房楼款共计823000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利息，以1023000元为基数，自2017年9月27日起计至2018年2月13日；以823000元为基数，自2018年2月14日起计至清偿完毕之日止），将第3项诉讼请求变更为李烈孚向方衡、郭海云支付违约金446000元、房屋差价1375620元。一审法院认定事实：1.2016年7月6日，方衡、郭海云作为买方（乙方）与作为卖方的李烈孚（甲方），作为居间方的远洋公司签订房地产买卖及居间合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市东区*********************；该房地产转让总价为2230000元；定金223000元，由乙方在本合同签署之日直接支付至甲方；手续办理至发展商办理该物业产权变更当天支付852000元；剩余1155000元由乙方通过购房商业贷款支付，以物业作抵押；办理该物业转让须向相关部门支付的税、费由乙方承担，应在过户前支付；甲方确认尚有约900000元的贷款未偿还，由甲方自筹资金清偿贷款，且应自本合同签署之日起60个工作日完成该物业注销抵押手续；甲方或乙方违反本合同约定的，或拒不履行其它应尽义务导致交易手续无法正常办理的，每逾期一日，违约方需按标的物转让价的1‰向守约方支付违约金，逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据合同法第93条单方解除本合同，并可要求违约金承担相当于该物业转让价格20%的违约金；因一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；如乙方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担。2.方衡、郭海云分别于2016年7月8日、同年9月20日、同年10月28日、同年11月21日向李烈孚支付定金223000元，300000元、200000元、300000元，合计1023000元。李烈孚于2018年2月13日向方衡退回200000元。此外，方衡还向远洋公司支付中介费30000元，并为提起本案诉讼，支出律师费49000元。3.中山市不动产登记资料查询结果记载：案涉房屋于2016年11月9日办理了产权登记，登记的建筑面积为225.09平方米；该房屋先后于2016年11月9日、2017年1月3日办理了抵押登记，抵押权人分别为中国建设银行股份有限公司中山市分行、杨昆；截至2018年5月11日该查询结果打印之日抵押登记仍未消除。一审诉讼中，李烈孚对其逾期注销抵押登记且对外抵押房屋构成违约的事实予以确认。4.一审诉讼中，依方衡、郭海云的申请，一审法院依法委托广东正中联行土地房地产评估有限公司（以下简称正中联行评估公司）就案涉房屋在价值时点2018年1月12日市场价值进行评估。该公司于2019年1月30日出具房地产估价报告，认为案涉房屋在价值时点市场价值（已扣相关税费）为3745300元，预计房地产转让时的卖方税费为306347.49元，房地产市场评估价值为4051620元。方衡、郭海云预交评估费11863元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖及居间合同由买方方衡、郭海云，居间方远洋公司，卖方李烈孚共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖及居间合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系方衡、郭海云与李烈孚的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。李烈孚同意方衡、郭海云解除房地产买卖及居间合同的请求，故该合同因双方意思表示一致而解除。李烈孚对其逾期注销抵押且再行对外抵押房屋构成违约的事实予以确认，且有相应证据予以证实，故一审法院予以认定。该违约行为是案涉合同继续交易的客观障碍，且长期未能消除，属根本违约。据此，方衡、郭海云请求返还已付购房款823000元（1023000元-200000元），并支付违约金446000元（2230000元×20%）、中介费损失30000元、律师费损失49000元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。至于已付款的利息，因缺乏相应的法律依据，一审法院予以驳回。关于房屋差价损失应否得到支持的问题。该损失是合同履行后的可得利益损失。案涉房屋的成交价相较于方衡、郭海云请求解除合同时的估价相差1821620元（4051620元-2230000元）。该差价为案涉合同正常履行后方衡、郭海云可以获得的利益，但方衡、郭海云实际只履行了1023000元的付款义务，若想取得可得差价利益还应继续支付剩余购房款1207000元，并需负担交易产生的税费约306347.49元、中介费30000元（该费用前述内容认定由李烈孚负责赔偿，方衡、郭海云最终没有实际负担）、贷款利息等，故相应的支出应当在可得利益中予以扣减。基于以上因素，并综合考虑李烈孚的过错程度，及李烈孚订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失等情况，一审法院认为扣除前述支持的违约金、居间费损失、律师费损失之外，酌定李烈孚还需再行赔偿差价损失300000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除方衡、郭海云与李烈孚于2016年7月6日签订的房地产买卖及居间合同中房屋买卖合同部分；二、李烈孚于一审判决生效之日起七日内向方衡、郭海云返还购房款823000元，并支付违约金446000元、中介费损失30000元、律师费损失49000元；三、李烈孚于一审判决生效之日起七日内向方衡、郭海云支付房屋差价损失300000元；四、驳回方衡、郭海云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28589元，诉讼保全费5000元，合计33589元（方衡、郭海云已预付），由方衡、郭海云负担13265元，李烈孚负担20324元（李烈孚负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付方衡、郭海云）；评估费11863元（方衡、郭海云已预付），由李烈孚负担（李烈孚于一审判决生效之日起七日内迳付方衡、郭海云）。二审期间，方衡、郭海云提交个人二手房贷款初审结果（同贷书）复印件一份，拟证明方衡于2017年7月11日已取得银行的贷款初审结果，银行确认会按照约定发放相关贷款用于购买涉案房屋。经质证，李烈孚认为该证据并非二审新证据，且没有出示原件以核对，故不确认真实性、合法性及关联性，并认为该贷款初审结果非正式贷款合同，方衡、郭海云实际只履行了1023000元的付款义务。李烈孚未向本院提交新证据。双方对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案双方当事人对一审判决解除方衡、郭海云与李烈孚于2016年7月6日签订的房地产买卖及居间合同中的房屋买卖合同部分，以及李烈孚向方衡、郭海云返还购房款823000元、支付违约金446000元、中介费损失30000元、律师费损失49000元均未提出上诉，故本院对上述部分予以维持。结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点有二：一是远洋公司是否应作为本案必须参加诉讼的当事人；二是李烈孚是否应向方衡、郭海云赔偿房屋差价损失，具体金额为多少。关于焦点一。李烈孚与方衡、郭海云是在远洋公司的居间下签订房地产买卖与居间合同，该合同包含两种法律关系，一是李烈孚与方衡、郭海云之间的房屋买卖合同关系，二是李烈孚、方衡、郭海云与远洋公司之间的居间合同关系。本案审理的是李烈孚与方衡、郭海云之间的房屋买卖合同关系，远洋公司并非涉案房屋买卖合同关系的当事人，非本案必须参加诉讼的当事人，本院对李烈孚主张一审法院遗漏远洋公司作为本案当事人的上诉理由不予支持，一审法院未将远洋公司列为当事人参加本案诉讼并无不当。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中李烈孚对其逾期未能注销抵押且再行对外抵押涉案房屋构成违约的事实予以确认，其依法应承担违约责任。而关于房屋价格上涨差价是否属于方衡、郭海云的损失，本院认为，守约方所遭受的损失主要为守约方基于信赖合同履行原本可以获得的履行利益的损失。履行利益系基于债务人履行行为，债权人直接获得的利益，是当事人在订立合同时对允诺所作出的最基本的期待，订立合同的目的就在于获得预期的履行利益。在违约方拒绝履行的情况下，因对方违约而遭受损失的守约方应该得到的履行利益是违约方应转移标的物的全部价值。如果出卖人没有按照合同约定交付标的物，则买受人有权根据替代购买该标的物所支付的一切费用要求履行利益的赔偿。在房屋买卖合同中，交易标的物为房产，买受人订立合同的最基本期待为取得房产。出卖人违约不履行合同致使买受人无法取得合同约定的房产这一买受人所享有的履行利益，该履行利益受房地产市场价格涨跌的影响，买受人另行购买该同类房产而须额外支出的费用即为买受人所遭受的损失。故买方因卖方违约而遭受的房屋差价损失属于作为守约方的买方损失。本案中，方衡、郭海云因李烈孚的违约行为，在中山市商品房价格已上涨的情形下，其再购买与涉案商品房相类似的房屋必然要支出高于其与李烈孚签订房屋买卖合同时的市场对价，也不能享有若李烈孚履行合同可以获得房屋所有权以及基于此带来的增值等其他利益。方衡、郭海云遭受的房屋差价损失属于履行利益损失，是在合同完全履行的情况下能够获得的利益，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款中规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”损害赔偿范围。李烈孚上诉认为其与方衡、郭海云在房屋买卖合同中约定违约责任是房屋转让总价的20%，双方已对违约责任作出了明确约定，该约定的违约金足以弥补方衡、郭海云的损失，不应再支持房屋差价损失。对此本院认为，双方约定的此违约责任是违约金。而损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式，如果支付的违约金不足以补偿受害人所遭受的损失，违约方还应承担损害赔偿责任以弥补违约金的不足部分，即违约金可与赔偿损失并用，二者并用以实际损失作为责任的最高限额。涉案房屋经当事人申请，一审法院依法委托评估机构作出的市场评估价值为4051620元，高于双方当事人在涉案房屋买卖合同中约定的交易价格（2230000元），且该房屋差价高于双方合同约定的房屋转让总价的20%的违约金，故李烈孚应向方衡、郭海云赔偿房屋差价损失，本院对李烈孚该点上诉意见不予采纳。关于房屋差价损失的具体金额。一审法院委托正中联行评估公司出具的房地产估价报告载明涉案房屋在价值时点2018年1月12日的市场评估价值为4051620元。正中联行评估公司作为具有房地产估价资质的专业机构，其出具的房地产估价报告不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证认定不能作为证据使用”的法定情形，且双方当事人对此均不持异议，故本院对该房地产估价报告予以采信，并据此认定方衡、郭海云的房屋差价损失为1821620元（4051620元-2230000元）。鉴于一审法院已支持方衡、郭海云关于房屋转让总价20%的违约金446000元的诉求，而违约金与赔偿损失并用时应以实际损失作为责任的最高限额，故本院认定李烈孚应赔偿方衡、郭海云的房屋差价损失为1375620元(1821620元-446000元)。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。至于方衡、郭海云主张占用资金的利息，前述支持的违约金及房屋差价损失已足以填补方衡、郭海云的损失，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。对当事人未上诉的其余部分，本院依法不予审查。综上所述，方衡、郭海云的上诉请求部分成立，本院予以支持，其他予以驳回。李烈孚的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1169号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1169号民事判决第三项、第四项；三、李烈孚于本判决生效之日起七日内向方衡、郭海云支付房屋差价损失1375620元；四、驳回方衡、郭海云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28589元（方衡、郭海云已预交），由方衡、郭海云负担200元，李烈孚负担28389元；诉讼保全费5000元、评估费11863元，合计16863元（方衡、郭海云已预交），由李烈孚负担。二审案件受理费20281元（方衡、郭海云已预交14481元，李烈孚已预交5800元），由方衡、郭海云负担106元，李烈孚负担20175元。经核对上述费用，李烈孚于本判决生效之日起七日内迳付方衡、郭海云共计59627元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年四月二日书记员  张欣琪