北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85196号原告：吴桂琴,女，1972年2月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：刘福明，男，1966年3月15日出生，汉族，无业，户籍地山东省昌乐县。被告：北京长诚信业房地产经纪有限公司，住所地北京市立清路7号院1号楼1层12F1-C2。法定代表人：赵德超，男，1984年5月20日出生，汉族，北京长诚信业房地产经纪有限公司总经理，住北京市昌平区。原告吴桂琴与被告刘福明，被告北京长诚信业房地产经纪有限公司（以下简称长诚信业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴桂琴、长诚信业公司法定代表人赵德超到庭参加了诉讼，刘福明经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。吴桂琴向本院提出诉讼请求：1、依法确认刘福明与长诚信业公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令刘福明、长诚信业公司按每月4900元的标准连带赔偿自2019年3月9日至实际交还房屋期间的房租损失；3、判令刘福明、长诚信业公司将北京市朝阳区立清路x号院x号楼xx层x单元1803号房屋（以下简称1803号房屋）恢复原状交还给我；4、判令刘福明、长诚信业公司连带赔偿律师费1.5万元、交通费2000元、误工费3000元及打印费1500元。事实和理由：2019年3月7日，未经我同意，刘福明与长诚信业公司在我不知情且不在场的情况下互相串通，伪造我签名签订《房屋租赁合同》，以低于市场价格近30%的极低价格将我与刘福明按份共有产权，正在变更手续过程中的1803号房屋私相授受。3月19日，长诚信业公司员工赵德超电话告知，我才知道上述签约事实，交涉过程中，我拒绝追认合同，要求长诚信业公司交还房屋并支持其向刘福明追讨已付租金。但长诚信业公司拒绝我提议，并将我和刘福明一并起诉。长诚信业公司拒绝向我交还房屋，为维护我和儿子在京基本生存条件，现诉至法院，望判如所请。刘福明未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。长诚信业公司辩称：签约时，刘福明表述与吴桂琴是夫妻关系，我方对于刘福明与吴桂琴之间存在的矛盾并不知情。作为房屋中介公司我方承租房屋后用于转租收益，所以租金价格普遍较低且每年有一个月免租期，刘福明对此知情且同意，双方并不存在恶意串通情形。后来收房时发现1803号房屋电箱被撬、门锁被堵，才得知吴桂琴不同意出租房屋，我方起诉刘福明、吴桂琴偿还房屋租金，联系不上刘福明，后来撤诉。签约后，我方一次性支付刘福明年租金47850元，租金付至2020年3月9日，不同意吴桂琴主张支付房租。我方对1803号房屋进行清理、修缮等维护工作，没有打隔断等破坏房屋结构的行为，目前房屋空置，同意将房屋按现状返还给吴桂琴。吴桂琴基于自身需求聘请律师，并非必要支出，不同意负担律师费、误工费、交通费及材料费等损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴桂琴与刘福明于2007年8月27日登记结婚，婚后于2015年4月29日生育一子刘某某。2018年12月27日，经山东省昌乐县人民法院作出（2018）鲁0725民初xxxx号民事判决书判决吴桂琴与刘福明离婚，1803号房屋归吴桂琴所有。吴桂琴、刘福明均不服该判决提起上诉，山东省潍坊市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）鲁07民终xxxx号民事判决书，驳回上诉，维持原判。经查1，2017年6月28日，刘福明因怀疑吴桂琴有外遇发生争吵进而动手将吴桂琴打至轻伤二级。山东省昌乐县人民法院于2017年11月27日作出（2017）鲁0725刑初xxx号刑事附带民事判决书，刘福明因故意伤害罪判处有期徒刑一年并赔偿吴桂琴经济损失300元。吴桂琴、刘福明均不服该判决提起上诉。山东省潍坊市中级人民法院于2018年2月6日作出（2018）鲁07刑终xx号刑事附带民事裁定书，驳回上诉，维持原判。经查2，1803号房屋原登记为吴桂琴、刘福明按份共有，双方各占50%产权份额。后吴桂琴持法律文书办理房屋产权变更手续，1803号房屋于2019年7月10日登记为吴桂琴单独所有。2019年3月7日，刘福明与长诚信业公司签署《北京市房屋租赁合同》将1803号房屋委托长诚信业公司独家出租并代理签署相关合同，委托租赁期限自2019年3月10日至2022年3月9日。委托价格每月4350元，第二年、第三年每月租金4500元，免租期每年30天不计算租金，从2019年4月10日开始计算租金，房屋租金按半年方式支付，第一年全付。刘福明承诺该房屋为其合法拥有，并且具备合法出租的资格；如因刘福明不具备上述资格而造成的有关争议纠纷，刘福明应负责解决，并赔偿因此而给吴桂琴带来的经济损失。《北京市房屋租赁合同》附有《房屋出租委托书》，将1803号房屋委托长诚信业公司对外出租，委托期限自2019年3月10日至2022年3月9日。《北京市房屋租赁合同》及《房屋出租委托书》中委托人均注明“刘福明、吴桂琴”，落款处由刘福明签署“刘福明、吴桂琴”的名字。签约当日，长诚信业公司向刘福明转账支付年度租金47850元。长诚信业公司收房后发现电箱被撬、锁眼被堵，于2019年3月19日与吴桂琴联络。后长诚信业公司以房屋租赁合同纠纷为由将刘福明、吴桂琴诉至本院，要求退还已付租金47850元及违约金8700元，并赔偿粉刷墙壁、维修及保洁等费用2000元，该案现已撤诉。另查1，据吴桂琴提交谈话记录显示，长诚信业公司于2019年3月19日电话中表述：“他说没离婚，我问有没有纠纷，他说没有，然后就租了嘛。然后我不清楚，因为我今天上去开锁，进屋里看了嘛，没发现住。”“因为不了解嘛，因为他这儿呢，拿房产证，因为这么多年了，租房子我一般也没啥事吗，我就租了，然后我现在给他打电话了，他也没接，给他发短信，我说叫他来北京，他不解决我就起诉他”……。另查2，2019年2月22日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司提供居间服务，吴桂琴与申某某签订《北京市房屋租赁合同》以月租金4900元的价格将1803号房屋出租给申某某。经询，吴桂琴表示1803号房屋市场租金标准每月5200元左右；长诚信业公司表示代理出租市场标准每月4600元至4700元左右。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。依据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，应属无效。即指向双方当事人存在通谋串通的主观恶意，客观结果损害了国家、集体或第三人的合法利益，在此情形下订立之合同效力应予否定。恶意串通侧重考量双方当事人主观感受，法院需要审查在案证据结合相关事实对此予以推定。本案中，长诚信业公司签订租赁合同目的在于取得房屋使用权用于出租收益，其以低于市场租金标准的对价签约具备合理性，与之相应亦负担了3年期间的出租风险及维护义务。作为专门从事房屋租赁行业的经纪公司，在刘福明仅持有50%房屋产权情形下签约，长诚信业公司确实未尽审慎义务，存在不规范行为，但该瑕疵行为并不能推定长诚信业公司与刘福明存在故意侵害吴桂琴财产权益的通谋恶意。在不具备房屋处分权情形下签订的租赁合同足以产生履约不能的客观结果，长诚信业公司采用年付租金形式显然面临损失风险，以营利为目的房产经纪公司没有甘愿承担风险的基础和必要，此亦与在案谈话录音等证据相互印证。综合考虑房产行业交易情况，本院认为长诚信业公司所述更具高度可能性，在案证据难以认定长诚信业公司与刘福明存在恶意串通情形；刘福明无权处分亦非合同无效事由，事关履约与否，故吴桂琴要求确认《北京市房屋租赁合同》无效依据不足，本院难以支持。关于损失赔偿，刘福明明知己方不具备房屋处分权，于1803号房屋涉及离婚诉讼处理期间，擅自与长诚信业公司签约出租房屋以获取房租收益，具有明显主观恶意，且造成了吴桂琴房租损失的客观结果。吴桂琴参照房屋租金标准按照每月4900元主张损失理由正当，在此情形下不宜以刘福明获利数额予以判断，但于双方婚姻关系存续期间即2019年3月9日至2019年6月20日期间应由双方按份享有租金收益，本院酌情判处刘福明给付吴桂琴上述期间租金损失8330元，并按每月4900元标准支付自2019年6月21日至房屋实际交还期间的租金损失。综上论证，长诚信业公司不存在侵权行为，吴桂琴要求长诚信业公司承担连带赔偿责任依据不足，本院不予支持。现长诚信业公司同意向吴桂琴归还1803号房屋，本院不持异议，考虑到1803号房屋并非由刘福明占有控制，本院仅判决长诚信业公司按现状向吴桂琴返还房屋。长诚信业公司与刘福明可就房屋租赁事宜另行处理。另，吴桂琴聘请律师费用系己方维权成本，并非直接损失及必要支出，本院不予支持；吴桂琴未能就误工费、交通费及材料打印费予以举证，本院亦难以支持。刘福明经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩及质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告北京长诚信业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区立清路x号院x号楼xx层x单元1803号房屋按现状交还原告吴桂琴。二、被告刘福明于本判决生效之日起七日内支付原告吴桂琴租金损失八千三百三十元，并按每月四千九百元标准支付自二〇一九年六月二十一日至北京市朝阳区立清路x号院x号楼xx层x单元1803号房屋实际交还原告吴桂琴之日止。三、驳回原告吴桂琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告刘福明负担（原告吴桂琴已交纳，被告刘福明于本判决生效之日起七日内给付原告吴桂琴）。案件受理费1550元，由被告刘福明负担（原告吴桂琴已交纳，被告刘福明于本判决生效之日起七日内给付原告吴桂琴）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 孙 琪审判员 文怡昊审判员 付瑞洁二〇二〇年四月十七日书记员 李剑奇