沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初17170号原告:大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区法定代表人:许敬畏，该行行长。委托诉讼代理人:于婉婷，该公司员工。被告:夏庆来，男，1967年1月30日出生，汉族，住址辽宁省灯塔市。被告:曹桂娥，女，1967年7月26日出生，汉族，住址辽宁省灯塔市。被告:沈阳蓝德温泉渡假村有限公司，住所地辽宁省新民市法定代表人:金辉。原告大连银行股份有限公司沈阳分行与被告夏庆来、被告曹桂娥、被告沈阳蓝德温泉渡假村有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连银行的委托诉讼代理人于婉婷到庭参加诉讼。被告夏庆来、曹桂娥、沈阳蓝德温泉渡假村有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告夏庆来偿还借款本金26948.41元及至款项还清之日止的所有欠息（包括利息、罚息，其中截至2019年6月20日，利息1446.34元、罚息377.22元），截至2019年6月20日所欠借款本息合计28771.97元。2、请求法院判令被告曹桂娥对上述欠款承担连带清偿责任。3、请求法院判令被告沈阳蓝德温泉渡假村有限公司承担连带保证责任。4、请求法院判令原告对位于辽宁省新民市室的房屋享有有优先受偿权。5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月28日，原告与被告夏庆来签订编号为D03—101—11858的《个人一手房贷款借款合同》，合同约定，贷款期限120个月，自2013年10月24日至2023年10月24日，贷款金额为6万元，贷款执行年利率为6.4625%，以等额本息法还本付息，逾期贷款按照当期合同执行利率上浮50%计算罚息。同日，原告与被告李文华签订编号为D03—101—11858的《个人一手房贷款抵押合同》，合同约定本抵押合同抵押担保范围为借款合同项下生的全部债务，抵押房屋坐落于辽宁省新民市，并办理了抵押登记；被告曹桂娥与被告夏庆来系夫妻关系，已于2011年10月26日签署《共同还款责任确认函》，此函约定曹桂娥承诺与夏庆来对该项贷款承担共同还款责任，若被告夏庆来违反借款合同的约定，曹桂娥将无条件及时清偿夏庆来在借款合同项下应向原告偿付的全部款项。被告沈阳蓝德温泉渡假村有限公司在与原告签订的《个人一手房贷款借款合同》中提供阶段性担保，承诺1、如发生夏庆来退房、换房、转卖或者其他导致解除购房合同或在规定时间内无法办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，导致夏庆来未按合同约定按期足额偿还贷款本息及其他应付款项，沈阳蓝德温泉渡假村有限公司自愿且不可撤销地为此合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，实现债权的费用承担连带保证责任。沈阳蓝德温泉渡假村有限公司应于收到原告通知后五日内代为履行还款义务，否则原告全从其在原告处开立的任何帐户中直接扣划相应款项。合同签订后，原告依照约定履行的放款义务，于2011年11月28日向被告夏庆来发放贷款6万元。2018年4月17日贷款发生逾期，截至2019年6月20日已经逾期共430天，逾期利息1446.34元、罚息377.22元。依据《个人一手房贷款借款合同》以及《个人一手房贷款抵押合同》的约定，被告连续三个月或累计六个月未偿还本息和相关费用，原告有权要求被告夏庆来立即偿还贷款本金并结清利息，对被告未按时足额偿还贷款本息的行为，原告按逾期利率收取利息。原告享有抵押物有限受偿权。被告夏庆来经本院公告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告曹桂娥经本院公告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告沈阳蓝德温泉渡假村有限公司经本院公告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2011年12月26日，原告作为贷款人（甲方），被告夏庆来作为借款人（乙方），被告沈阳蓝德温泉渡假村有限公司作为保证人（丙方），三方签订《个人一手房贷款借款合同》，合同约定：第二条贷款金额、用途、期限及利率一、贷款金额：甲方根据乙方的申请，经审查同意向乙方发放住房贷款，贷款金额为60000元，即乙方所购买商品房总价款122100.00元的49%。二、贷款用途：贷款必须且只能用于乙方与丙方签订的《商品房买卖合同》项下乙方所欲购买的商品房，该商品房坐落于辽宁省新民市，建筑面积28.21平方米。三、贷款期限为120个月。自2011年12月26日起至2021年12月26日止。四、贷款利率1.贷款基准年利率为7.05%，执行年利率为7.755%。2.本合同项下贷款利息自甲方划拨贷款之日起计算，按月结息，按积数计息，结息日按中国人民银行规定执行。3.如遇国家贷款利率调整，按中国人民银行规定执行，甲方不再另行通知乙方，并按下列方式调整：实行浮动利率，按次年初1月1日调整。…第三条贷款的发放与支付二、贷款支付（一）支付方式为受托支付。乙方不可撤销地授权甲方在本合同生效（或登记备案）后，以乙方购买楼房款名义将贷款一次性划入丙方指定账户。…第四条贷款的归还一、借款人按等额本息还款方式还本付息。…第六条抵押担保一、对本合同项下的全部债务（包括借款本息及实现债权的费用）由乙方以本合同项下其所购房产提供抵押担保、并由乙方与甲方另行签订《大连银行股份有限公司个人一手住房抵押合同》，作为本合同的从合同。…第七条阶段性担保一、丙方承诺，如发生乙方退房、换房、转卖或其他导致解除购房合同或在规定时间内无法办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，导致乙方未按本合同约定按期足额偿还贷款本息及其他应付款项，丙方自愿且不可撤销地为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用承担连带保证责任。丙方应于收到甲方通知后五日内代位履行还款义务，否则甲方有权从其在甲方开立的任何账户中直接扣划相应款项。二、保证期间为自本合同签订之日起至抵押房产办妥抵押登记之日止。三、丙方保证积极协助办理房屋所有权整，并在房屋所有权证办妥之后，尽力协助甲方及时办理该房产的抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交甲方持有。…第九条违约责任…二、如乙方未按合同约定期限偿还借款本息，对逾期贷款部分，甲方从贷款逾期之日按本合同载明的贷款利率基础上上浮50%计收罚息。三、乙方不能按期支付贷款利息时，甲方对乙方未支付的利息计收复利。四、借款期间，发生下列情况之一时，甲方有权停止向乙方贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物：3.借款期内，乙方连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的。当日，原告作为抵押权人与被告夏庆来、曹桂娥作为抵押人签订《个人一手房贷款抵押合同》一份，约定：第二条本合同所担保的借款合同为D03-101-11858；借款金额为60000元；借款期限为2011年12月26日至2021年12月26日。本合同抵押担保范围为本合同第二条所限定的借款合同发生的全部债务。第五条抵押财产抵押财产评估价值或市场价值总计122100元。抵押物为位于辽宁省新民市，建筑面积28.21平方米。2011年10月26日，二被告给原告出具《无限责任担保承诺书》，内容为：夏庆来在贵行办理个人房屋抵押贷款业务，合同号为D03-101-11858，金额为陆万元整，本人及其家属正式承诺，自愿同意以本人家庭所有财产对借款人在贵行的上述债务承担连带保证责任，并承担无限赔偿责任。2011年12月28日，原告将贷款60000元发放给被告夏庆来，年利率6.4625%。被告夏庆来、曹桂娥履行了还款义务。截止2019年6月20日，被告夏庆来、曹桂娥尚欠本金26948.41元，利息1446.34元、罚息377.22元。上述事实，有当事人陈述，借款合同、抵押合同、贷款客户签署文本、户口本复印件、结婚证复印件、借款人工作收入证明、放款通知书、借款借据、银行卡复印件、存款回单、发票复印件、抵押房产批复等证据，经庭审，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告大连银行与被告夏庆来、曹桂娥、沈阳蓝德温泉渡假村有限公司签订的《个人一手房贷款借款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告大连银行已履行发放贷款义务，被告夏庆来、曹桂娥应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任，对于原告大连银行主张夏庆来、曹桂娥返还全部贷款本金、利息、罚息的的请求，予以支持。关于原告主张被告沈阳蓝德温泉渡假村有限公司承担连带保证责任的问题。根据合同约定，被告沈阳蓝德温泉渡假村有限公司对被告夏庆来向原告的贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用提供连带责任保证，现诉争房屋并未办理房屋产权证，原告并未取得诉争房屋的实际抵押权，故根据合同约定，被告沈阳蓝德温泉渡假村有限公司应当承担连带责任，原告诉请，本院予以支持。关于原告提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告夏庆来、曹桂娥于本判决发生法律效力后三十日内给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金26948.41元；二、被告夏庆来、曹桂娥于本判决发生法律效力后三十日内给付原告大连银行股份有限公司沈阳分行借款利息1446.34元、罚息377.22元（截止2019年6月20日，从2019年6月21日起至债务实际清偿之日止其本金26948.41元所产生的利息、罚息按合同约定计算）；三、被告沈阳蓝德温泉渡假村有限公司对本判决第一项、第二项承担连带责任四、驳回原告大连银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。案件受理费519元，保全费308元，公告费800元，由被告夏庆来、曹桂娥、沈阳蓝德温泉渡假村有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 杨 宁人民陪审员 佟 岗人民陪审员 佟慧艳二〇二〇年四月二十日书 记 员 马 勇