重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1457号上诉人（原审被告）：李彪，男，1986年7月29日出生，汉族，职业不详，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：夏桂华（李彪之母），女，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：李应明（李彪之父），男，住重庆市潼南区。上诉人（原审被告）：李超，男，1996年6月8日出生，汉族，职业不详，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：夏桂华（李超之母），女，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：李应明（李超之父），男，住重庆市潼南区。被上诉人（原审原告）：重庆梓恩物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区人和街15号5-6、5-7#，统一社会信用代码91500103678672863T。法定代表人：叶德芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄云，重庆嘉陵律师事务所律师。上诉人李彪、李超因与被上诉人重庆梓恩物业管理有限公司（以下简称梓恩物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初17512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2020年4月14日进行了询问。上诉人李彪及上诉人李彪、李超共同委托诉讼代理人夏桂华、李应明、被上诉人梓恩物业的委托诉讼代理人黄云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李彪、李超共同上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回梓恩物业的起诉或依法改判；2、一、二审诉讼费由梓恩物业承担。事实和理由：1、梓恩物业从未向李彪、李超催收物管费，但一审法院却认定梓恩物业于2019年3月7日通过邮寄的方式向上诉人催收了2014年6月至2018年12月的物管费，明显错误。在此情形下，本案不应被受理，即使受理了也应裁定驳回起诉。2、梓恩物业对小区内车辆乱停乱放、卫生环境差、有难闻臭味等问题不予处理，每月对上诉人房屋门前的卫生最多只打扫两次，对毁坏的防护网未予修复，没有公示、分配小区公共区域收益，擅自动用大修基金修复小区院坝。以上行为表明梓恩物业未尽到物业服务合同约定的维修、养护、管理义务。3、梓恩物业于2019年7月12日起诉支付物管费，那么其只能要求2016年7月12日至今的物管费，之前的费用因超过诉讼时效而不应主张。梓恩物业辩称，梓恩物业已向李彪、李超寄送了催费通知书。上诉人提出的物业服务不到位的问题不属实，其也未举证证明，应承担举证不能的法律后果。梓恩物业自2014年6月1日起一直为上诉人提供物业服务，从未中断，物业服务合同并未约定物管费的支付时间，业主应在物业公司通知时缴纳物管费，故梓恩物业的诉请并未超过诉讼时效。上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，现其在二审中提出不应得到支持。梓恩物业向一审法院起诉请求：1、判决被告支付2014年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5956.5元（1.20元/平方米/月*90.22平方米*55个月）及违约金（以每月欠付的物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍的标准，从欠付之日起计算至付清之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月11日，梓恩物业（乙方）与重庆市沙坪坝区科强.锦龙苑业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区石小路64号科强.锦龙苑小区提供物业服务，合同期限自2014年3月11日起至2019年3月10日止。合同第七条约定住宅按建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费、公共能源、力调）收取物业服务费；本物业的公用设施能源公摊费，由乙方负责在收取物管费时一并收取，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。合同第八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，每日应按照银行同期贷款利率的四倍标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告一直对科强.锦龙苑小区提供物业服务。另查明，重庆市沙坪坝区石小路64号附2号3-8号房屋登记的所有权人为被告李彪、李超，该房屋建筑面积90.22平方米。2019年3月7日，原告通过邮寄的方式向被告催收了2014年6月至2018年12月期间的物业服务费。一审审理中，二被告为证明原告未对小区地面、墙面的垃圾进行清扫举示照片2张，原告认为该证据无法达到被告的证明目的。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与科强.锦龙苑小区业主委员会签订的《物业管理合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原告及小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为业主二被告实际提供了相应的物业服务，二被告应当支付物业管理服务费。被告李彪、李超针对欠缴物业管理服务费的原因，提供了小区照片2张予以证明，但该证据无法充分证明原告的物业服务未达相关标准或服务质量严重过低可以达到减免物业管理服务费的程度，也无法证明原告承诺以物业服务费抵扣开发商应支付二被告的补偿费用。至于小区院坝损坏后，原告申请动用大修基金进行维修，系原告按约履行物业服务义务的表现。被告若认为原告未依法公示公共收益、未向业主支付公共收益以及未依法申请动用大修基金维修小区院坝，以及业主委员会作出增加物业服务费的决定损害业主合法权益的，可以另案提起主张。综上，二被告应当向原告支付物业管理服务费。根据合同约定计算，二被告应向原告交纳2014年6月1日至2018年12月31日期间物业服务费为5954.52元（1.20元/平方米×90.22平方米×55个月），对原告主张超过该金额的部分不予支持。关于被告李彪、李超是否应当支付违约金的问题。《物业管理合同》约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，每日应按照银行同期贷款利率的四倍标准向乙方支付违约金。但对被告何时应向原告交纳物业管理服务费并无合同约定，无法界定何时为逾期。因此，原告向被告主张逾期交纳物业服务费违约金没有明确的合同依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李彪、李超于本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆梓恩物业管理有限公司2014年6月1日至2018年12月31日期间物业服务费为5954.52元；二、驳回原告重庆梓恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告李彪、李超负担。二审中另查明，1、李彪对梓恩物业2019年3月7日向其邮寄催收通知单予以了确认，但认为，该时间三年之前的物业服务费已超过诉讼时效，不应主张。2、李彪、李超提交照片2张，拟证明梓恩物业对其住宅周边的清洁工作不到位。梓恩物业质证后认为，照片拍摄于2019年，与本案梓恩物业诉请的物业费期间无关，且照片显示的地方没有道路通行，人员无法进入，并不存在上诉人所描述的清洁存在严重问题的情形。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，关于梓恩物业的起诉是否符合法律规定的问题。梓恩物业在一审中举示了邮局出具的《国内挂号信函收据》，该收据载明“寄达地：石小路64-2-3-8，收件人姓名：李彪、李超”，还备注了“物业费催收函”字样，邮戳时间为2019年3月7日，梓恩物业还举示了其于2019年3月7日向李彪、李超邮寄的《欠费催收函》，催收函载明李彪、李超拖欠2014年6月至2018年12月期间物业服务费共计5956.50元。以上两份证据相互印证，证明梓恩物业于2019年3月7日通过邮寄的方式向李彪、李超催收了2014年6月至2018年12月的物管费，李彪在二审中对此也予以了确认，一审法院的相关认定并无不当，梓恩物业的起诉符合法律规定。关于梓恩物业提供的物业服务是否符合合同约定的问题，李彪、李超虽在一、二审中举示了照片证明小区地面有垃圾，该证据只能证明梓恩物业在履行物业服务时有瑕疵，但不能充分证明梓恩物业存在长期性、持续性的不履行物业服务、管理义务，并已达到应扣减物业服务费的程度。故李彪、李超不能据此主张免交或减交物业管理费。关于李彪、李超诉称梓恩物业未公示、分配公共收益的问题，因不属本案物业服务合同纠纷的审理范围，其可另案解决。关于梓恩物业的起诉是否超过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”李彪、李超在一审中未提出诉讼时效抗辩，现其在二审中提出，并未举示新的证据证明梓恩物业的请求权已过诉讼时效，且《物业服务合同》没有约定每期物业服务费的缴纳时间，梓恩物业经催收后主张权利，并未超过诉讼时效。故本院对其在二审中提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上所述，李彪、李超的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李彪、李超负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年四月二十日法官助理  江满意书 记 员  程 容