苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初15895号原告：苏州中源公司纺织有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇富乡工业集中区。法定代表人：蔡跃峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢会芳，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶谦，江苏天辩律师事务所律师。被告：苏州同德立纺织有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇富乡工业区30号。法定代表人：杨培峰，该公司执行董事。被告：杨培峰，男，1970年11月24日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。原告苏州中源公司纺织有限公司（以下简称中源公司）与被告苏州同德立纺织有限公司（以下简称同德立公司）、杨培峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告同德立公司、杨培峰下落不明，需公告送达开庭传票等诉讼材料，本院于2020年1月14日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告中源公司的委托诉讼代理人谢会芳到庭参加诉讼，被告同德立公司、杨培峰经本院公告送达，公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中源公司向本院提出诉讼请求：1.中源公司与同德立公司之间签订的编号为2018010的《房屋租赁合同》于2019年9月25日解除；2.同德立公司立即搬离其租赁的房屋并清空房屋；3.同德立公司立即支付拖欠的租金(占有使用费)暂计199010元(自2019年6月15日起，按照年租金人民币477625元的标准，暂计算至2019年11月15日，计算至实际搬离完毕之日止)；4.同德立公司立即支付拖欠的水电汽费合计15687.96元(暂计算至2020年3月31日，之后产生的费用另行主张)；5.杨培峰对同德立公司的上述一至四项债务承担连带清偿责任；6.由同德立公司、杨培峰承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月2日，中源公司与杨培峰签订一份编号为2018010的《房屋租赁合同》，合同约定杨培峰向中源公司承租位于苏州巿吴江区富乡工业区的部分房产，租赁面积2198平方米，租赁期限三年，自2018年6月15日至2021年6月14日，第一年租金373660元，第二年租金按照巿场价格协商，同时合同约定如果承租方逾期支付租金，每逾期一日，则需按照日租金的两倍支付滞纳金，如承租方拖欠房租累计一个月以上的，出租方有权解除合同，并要求承租方按照合同总租金的20%支付违约金。后中源公司与同德立公司于2019年6月15日签订《房租调价确认书》，确认2019年6月15日至2020年6月14日期间的租金为477625元，但是同德立公司并未按照合同约定按时支付租金。故2019年9月25日，中源公司向同德立公司邮寄了一份《苏州中源公司纺织有限公司关于解除房屋租赁合同和追究违约责任的通知书》，通知其解除双方之间于2018年6月2日签订的《房屋租赁合同》，并要求其按照合同约定支付拖欠的租金及滞纳金和违约金，根据签收单据显示同德立公司于2019年9月25日签收。但是其收到通知以后，既不支付租金又不搬离清场，故致本案诉争。又因同德立公司系一人有限公司，杨培峰系其唯一自然人股东，若杨培峰不能证明自己财产独立于公司财产的，应对公司债务连带清偿责任。同德立公司、杨培峰均未作答辩。本院经审理查明事实如下：2018年6月2日，中源公司作为出租方（甲方）与杨培峰作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1、甲方将其拥有的座落于富乡工业区部分房屋出租给乙方，该房屋建筑面积共2198平方米，每平方米170元，坐落方位见附件平面图；2、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；3、乙方租赁房屋为生产用房，乙方向甲方承诺在租赁期限内未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途；4、本合同租赁期为三年，自2018年6月15日起至2021年6月14日止；5、房屋租金373660元为未含税价，税金62453元由乙方自愿承担并与年租赁费用同时交付甲方，乙方向甲方付清年租赁费用及税金后，甲方向乙方出具租赁发票；第二年年租金在第一年租金基础上按市场协商；房屋租金的支付方式为先付后用，本合同签订后一次性付清，第二年房租金在第二年租期起始之日提前一个月支付，以后每年房租金按照第二年相对应的交付日期支付；6、因租赁房屋所产生的水、电、汽费用等由乙方承担，电费根据甲、乙双方约定由乙方使用100KV并由乙方承担每月贴变费，同时按甲方峰平谷平均电价另加0.1元/度结算，汽按罗森热电零售价每吨加5元，每一月结算一次，乙方独立合法经营，不得以甲方的名义对外经营，经营所涉及的工商、税、工资、工伤、政府收费等费用由乙方自行负担；7、甲方交付租赁房屋时应保证出租房屋符合约定的使用安全要求，交付后在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任均由乙方负责，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状并向乙方收取恢复工程实际发生的费用；8、甲方交付房屋时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的应于10日内向对方主张，乙方应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品甲方有权处置；9、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（7）拖欠房租累计一个月以上；10、乙方需付甲方租房保证金60000元。2019年6月15日，中源公司与杨培峰达成《房租调价确认书》，双方约定自2019年6月15日至2020年6月14日的租金调整为477625元。杨培峰在《杨培峰租用中源厂房用电、用水收费说明》上签字，确认2019年7月1日至2019年7月31日止的水、电费为4870.27元。2019年8月22日，杨培峰在《对账单》上签字，确认截至2019年7月31日，其预交给中源公司的水、电、汽费剩余16469.59元。中源公司在庭审时确认，中源公司建造案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证；同德立公司支付租金至2019年6月14日，租金调整后未支付过租金；同德立公司向中源公司交纳了保证金6万元；并主张：2019年8月产生水、电、汽费4801.55元，2019年9月产生水、电、汽费6897.75元，2019年10月产生水、电、汽费5453.15元，2019年11月产生水、电、汽费3000元，2019年12月产生水、电、汽费3005.1元，2020年1月至3月每月产生电费（贴变费）3000元，故计算至2020年3月31日尚欠水、电、汽费15687.96元。另查明：2018年10月15日，同德立公司登记成立，其一人股东（发起人）为杨培峰，注册地址为吴江区桃源镇富乡工业区30号。再查明：中源公司提交的土地使用权证载明，证号为吴国用（2008）第23131007号，土地使用权人为江苏众诚鸭业有限公司，土地座落为桃源镇铜罗开发区，地类（用途）为工业，使用权类型为出让。2010年，江苏众诚鸭业有限公司（甲方）与中源公司（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》，约定：甲方将位于吴江市铜罗开发区面积为37287平方米的土地使用权转让给乙方，土地使用权转让后时，土地使用权出让合同和文件中所载明的权利义务随之转移给乙方，土地用途为工业，土地使用权终止日期为2055年10月25日，地价为1073.87万元。合同附件为《国有土地使用权证》（2008）字第23131007号、双方房地产转让协议、受让人付款凭证等。2011年4月18日，中源公司作为发包人与吴江市八都建筑有限公司作为承包人签订《建设工程施工合同》一份，工程内容为吴江市富乡工业园施工图纸所标明的全部工程量及补充条款特别约定内容即土建部分，合同价款5196270元。2014年1月25日，双方就工程款进行结算，并签订结算协议书。以上事实，由中源公司提交的土地使用权证、国有土地使用权转让合同、建设工程施工合同及结算协议、《房屋租赁合同》、《房租调价确认书》、《杨培峰租用中源厂房用电、用水收费说明》、对账单，以及中源公司委托诉讼代理人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，被告同德立公司的设立发起人杨培峰与原告中源公司之间于2018年6月2日签订的房屋租赁合同依法成立，被告同德立公司成立后已经实际享有合同权利并履行合同义务，但因案涉租赁房屋的建造未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，故上述房屋租赁合同应认定为无效合同，现原告中源公司主张要求确认《房屋租赁合同》于2019年9月25日解除的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故原告中源公司有权要求被告同德立公司立即清空、返还租赁房屋，并支付自2019年6月15日起按照477625元/年计算的占有使用费。关于被告同德立公司交纳的保证金60000元，本院认为，因案涉租赁合同为无效合同，双方应当互相返还，故原告中源科技应当向被告同德立公司返还60000元，自被告同德立公司结欠原告的占有使用费中扣除。关于原告中源公司主张的水、电、汽费15687.96元。本院认为，原告中源公司提交的现有证据仅能证明截至2019年7月31日，被告同德立公司预交的水、电、汽费剩余16469.59元。但自2019年8月1日起，产生的水、电、汽费金额未经被告同德立公司签字确认，原告也未能举证证明实际产生的水、电、汽费金额，故原告中源公司的该项主张无事实依据，本院不予支持。关于被告预付的16469.59元，双方可待被告同德立公司办理退房后另行结算处理。被告杨培峰作为被告同德立公司的一人股东，未能举证证明该公司财产独立于其个人财产，其依法应对被告同德立公司的上述债务承担连带清偿责任。被告同德立公司、杨培峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州同德立纺织有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于苏州市吴江区桃源镇富乡工业区的租赁房屋腾空并返还原告苏州中源公司纺织有限公司。二、被告苏州同德立纺织有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州中源公司纺织有限公司支付占有使用费（自2019年6月15日起至实际返还房屋之日止，按照每年477625元的标准计算，并扣除已支付的60000元）。（以上付款义务如采用转账方式履行，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：6228400407190349260）三、被告杨培峰对被告苏州同德立纺织有限公司履行上述付款义务承担连带清偿责任。四、驳回原告苏州中源公司纺织有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9716元，诉讼保全费1520元，合计11236元，由原告苏州中源公司纺织有限公司负担2266元，由被告苏州同德立纺织有限公司、杨培峰负担8970元，被告应负担之数于本判决生效之日起十日直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  刘成文人民陪审员  张兴官人民陪审员  夏银素二〇二〇年四月二十日法官 助理  曹欢欢书 记 员  陈 思相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。