西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初14072号 原告:陕西宇兴房地产开发有限公司。住所地:陕西省西安市雁塔区。 法定代表人:拓孝莲,系该公司经理。 委托代理人:武晓宣、陈岭,陕西云德律师事务所律师。 被告:王倩，女，汉族，1995年2月2日出生，住西安市雁塔区。 委托代理人:李佳斌、宣敏,陕西法智律师事务所律师。 原告陕西宇兴房地产开发有限公司与被告王倩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人武晓宣、陈岭，被告委托代理人李佳斌到庭参加了诉讼,本院依法进行审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年10月30日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,合同约定由被告购买西安曲江国际会展投资控股有限公司开发的“曲江银座”项目1单元07层03号房,建筑面积共67.56平方米,房屋总价款为人民币726270元。合同第五条约定:“买受人于本合同签订日支付首付人民币226270元,剩余房款人民币500000元办理银行按揭贷款。”合同第六条约定:“买受人如未按合同规定的时间付款,逾期超过60日后,出卖人有权单方解除合同,买受人按总房款的2%向出卖人支付违约金。出卖人退还买受人已付房款。”合同签订当日,原、被告双方签订《补充协议》,《补充协议》第五条约定:“因买受人原因致使合同解除的,买受人除应当承担全部违约责任外,还应向出卖人支付合同价款5%的违约金,并赔偿由此给出卖人造成的全部损失。” 2018年7月22日,原告通知被告前往“曲江银座”售楼中心办理银行按揭手续,支付剩余房款,然而被告在收到通知后拒不配合办理银行按揭手续,后原告多次催促,仍拒不办理。现原告有权依据双方签订的《房屋买卖合同》第六条之约定解除合同并要求被告支付因其违约行为产生的违约金。 综上,原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当履行合同约定的义务，办理按揭手续，向原告支付剩余房款，被告拒不交付房款，拒不配合原告办理手续的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告按总房款的2%向原告支付违约金,共计36313.5元；三、本案诉讼费由被告承担。 被告王倩辩称，一、涉案房屋的买受人已于2018年3月29日变更为王倩、夏智哲，因此，本案遗漏案件当事人夏智哲。二、被答辩人不是本案适格的原告,依法应当裁定驳回其起诉。2017年10月30日,答辩人与西安曲江国际会展投资控股有限公司签定了《商品房买卖合同》,合同约定答辩人购买由西安曲江国际会展投资控股有限公司开发的“曲江银座”项目1单元07层03号房屋,建筑面积为67.56平方米,房屋总价款为人民币726270元。西安曲江国际会展投资控股有限公司与被答辩人陕西宇兴房地产开发有限公司系合作开发关系,西安曲江国际会展投资控股有限公司为该项目的立项主体及备案主体,该项目“六证”包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋预售许可证》以及以后的《房屋产权证》均载明涉案楼房的开发商为西安曲江国际会展投资控股有限公司,被答辩人陕西宇兴房地产开发有限公司仅为代为销售该涉案房屋及代为收缴购房款,并在合同上加盖了被答辩人的公章,但其并非涉案合同的出卖人。依据《商品房预售管理办法》第六条之规定:“开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售”。西安曲江国际会展投资控股有限公司为该楼盘《商品房预售许可证》的预售主体,而非被答辩人,被答辩人并非该涉案房屋的实际出卖人。故被答辩人无权提起解除答辩人与西安曲江国际会展投资控股有限公司之间的《商品房买卖合同》,故被答辩人并非本案适格的起诉主体。三、答辩人已对该涉案房屋的出卖人西安曲江国际会展投资控股有限公司另案起诉至雁塔区人民法院,雁塔区人民法院已受理该案。合同签订后,答辩人依约缴纳50%以上购房款416270元（其中5万元未出具购房款收据）。由于西安曲江国际会展投资控股有限公司未能将涉案房屋由商业性质变更为住宅性质,从而导致其无法为被答辩人办理住宅性质的房屋网签手续,继而导致答辩人无法办理银行按揭手续。现涉案房屋早已装修并实际入住。答辩人因已起诉至雁塔区人民法院要求西安曲江国际会展投资控股有限公司继续履行该《商品房买卖合同》(按商业性质),并办理涉案房屋的网签手续,同时赔偿损失。被答辩人诉状所称的逾期付款应承担违约责任与客观事实严重不符,本案合同的违约方应为出卖人即西安曲江国际会展投资控股有限公司。综上所述,被答辩人并非本案适格的主体,其起诉无事实及法律依据,请求人民法院依法予以驳回。 经审理查明，2017年10月30日，(出卖人)西安市曲江国际会展投资控股有限公司与（买受人）王倩签订《商品房买卖合同》。合同约定：王倩、夏智哲购买位于西安市曲江新区XX路XX单元XX层XX号房，该商品房为毛坯房，建筑面积67.56平方米。每平方米10750元，房屋总价款726270元。被告在签订合同当日，支付首付款366270元，剩余房款360000元办理银行按揭。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际付款之日起止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权单方解除合同，出卖人解除合同通知自送达买受人之日起生效，出卖人解除合同的，买受人按总房款的2%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人已付房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2017年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同附件四：补充协议第十条约定，本项目为曲江国际会展投资控股有限公司与陕西宇兴房地产开发有限公司合作开发，项目建设及销售主体为陕西宇兴房地产开发有限公司；第十一条约定，出卖人为提升居住品质，对于规划设计反复与政府相关部门沟通，最终将曲江银座公馆项目用地由商业用地性质调整为居住用地性质，并于2017年12月31日变更完成，如出卖人未能在前述时间内将该项目土地使用性质变更，买受人可选择退房，出卖人将在收到买受人正式的书面申请之日起的15个工作日内退还全部已收房款，同时出卖人承担退房的买受人以下损失：按照银行同期活期存款利率的三倍结算利息作为赔偿；十二、本合同为前期草签合同，待正式进行网签（商品房买卖合同）时，本合同自行作废。该合同上有陕西宇兴房地产开发有限公司盖章及被告签名。被告已于2018年3月29日收房。西安曲江国际会展投资控股有限公司为土地使用权人、用地单位、建设单位及销房单位，即五证上载明的权利人为西安曲江国际会展投资控股有限公司。 2017年10月30日，被告给原告缴纳226270元。2018年3月29日，被告给原告缴纳140000元。2018年3月29日，原告给被告出具金额为366270元的收据一张。2017年10月30日，被告交纳50000元。原告表示该笔50000元与其公司无关，其公司未收到该款项。 2018年9月13日，西安市规划局曲江新区分局《关于曲江银座项目申请规划变更事宜不予批准决定书》载明：“西安曲江国际会展投资控股有限公司：你单位于2016年8月向我局申请曲江银座项目规划变更事宜，根据8月21日市政府专题会议精神，该项目已现状建成，变更不符合市政发【2016】32号文件要求，因已经销售，亦不符合国办发【2016】39号文件。经研究，我局对项目申请变更事宜不予批准，将上报资料予以退回。” 2019年4月9日，陕西宇兴房地产开发有限公司通过快递向被告王倩发出《催告函》，催告被告在收到函件后三个工作日前往“曲江银座”售楼部办理网签、银行按揭手续，支付剩余购房款，办理房屋交接手续。如决定不再购买“曲江银座项目”的房屋，在收到函件后三个工作日办理解除合同及退费等相关手续。若未在规定的期限内办理上述手续，则《商品房买卖合同》自动解除。被告表示未收到该函件。 2019年4月20日，陕西宇兴房地产开发有限公司通过快递向被告王倩发出《解除合同通知书》，告知被告陕西宇兴房地产开发有限公司作出如下决定：1、解除我公司与您签订的《商品房买卖合同》；2、您于收到本函5日内前往我公司办理退还已付购房款的相关手续；3、您于收到本函5日内腾空、搬离涉案房屋并将房屋的钥匙返还至我公司。被告表示未收到该通知书。就涉案房产截止目前，双方仍未办理网签手续。 上述事实，有商品房买卖合同、国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、西安市商品房预售许可证、文件、不予批准决定、催告函、解除合同通知书、快递查询单、收款收据、照片及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告陕西宇兴房地产开发有限公司与被告王倩2017年10月30日签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告2017年10月30日在与原告签订《商品房买卖合同》时候明知该房屋的性质为商业用地性质。同时约定了如果房屋性质未能变更，买受人王倩可以选择退房。被告现在不退房，亦不进行网签，亦未交纳剩余购房款。合同约定逾期缴纳购房款超过60日的，出卖人有权单方解除合同。故原告要求解除2017年10月30日签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，依法予以支持。关于原告主张的违约金，原告在本案中亦存在违约行为，故违约金依法不予支持。原告收取被告的购房款，因合同已经解除，应当予以退还。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告陕西宇兴房地产开发有限公司与被告王倩签订的《商品房买卖合同》解除。 二、原告陕西宇兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告王倩返还购房款366270元。 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11063元，由原告承担1063元，被告承担10000元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  宁 莎 人民陪审员  何美艳 人民陪审员  陈 颖 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  李泽诚