山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1885号上诉人（原审原告）：太原君泰盛世房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街158号1幢4层401号。法定代表人：杨苗，董事兼总经理。委托诉讼代理人:薛文莉,山西瑞哲律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨磊,山西瑞哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李恩东，男，1979年出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人:贾春政,山西科略律师事务所律师。上诉人太原君泰盛世房地产开发有限公司因与被上诉人李恩东房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初8694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。太原君泰盛世房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决,并改判:(1)解除上诉人与被上诉人于2018年12月24日签订的《商品房买卖合同》;(2)被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金33000元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。(一)被上诉人无法申请到银行按揭贷款是由于自身原因导致。2016年3月31日,上诉人与被上诉人达成房屋买卖合同意向,并签订了《商品房认购书》,被上诉人向上诉人支付了购房首付款281268元。后由于其他原因导致房屋暂时无法网签备案,上诉人不仅将原因如实告知被上诉人,而且上诉人也一直积极协调处理与被上诉人之间的《商品房买卖合同》网签备案事宜,并于2018年12月24日完成网签备案。《商品房买卖合同》网签备案后,上诉人即通知被上诉人向银行提交贷款相关的资料,至今一年时间,被上诉人一直无法通过银行的贷款审批,是其个人原因导致,与上诉人无关。因此,上诉人实际网签备案时间虽比预期时间晚,但不能成为被上诉人无法向银行申请到按揭贷款或不向上诉人支付剩余购房款的借口。二、一审判决适用法律错误。首先,由于被上诉人李恩东提供的贷款资料不齐全,导致银行按揭贷款审批无法通过。2019年5月21日,上诉人按被上诉人《商品房买卖合同》中预留的居住地址向其邮寄送达了欠款催款函,要求其于2019年5月28日前向银行补全贷款资料或一次性付清房款。虽然被上诉人抗辩其未收到,但是一审庭审中被上诉人多次强调是由于信贷政策的变化导致他至今无法申请到贷款,故其对自身无法办理银行按揭贷款这一事实是明知的。其次,被上诉人办理完网签备案合同至今已一年时间,既无法申请到银行按揭贷款,也不能一次性付清所购房屋余款,故被上诉人显然不具备继续履行合同的能力,其行为直接导致上诉人因签订《商品房买卖合同》收取购房款这一目的无法实现。现上诉人根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项“买受人逾期超过90日付款的,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金”的规定;《预领取房屋装修钥匙协议》29第五条“乙方在与甲方签订《商品房买卖合同》之后,未按合同约定期限及时支付全部购房款,甲方有权选择与乙方解除双方所签订的一系列协议,将所交付的房屋收回。”的规定;以及《合同法》第九十四条第(四)项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,上诉人均有权依法解除双方签订的合同。因此,上诉人主张解除与被上诉人之间的《商品房买卖合同》,并要求被上诉人支付违约金,有明确的事实与法律依据。综上,请求二审法院依法查清事实，撤销原一审判决,并依法改判支持上诉人的上诉请求。李恩东辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。被上诉人于2016年3月与上诉人签订商品房买卖合同，建立买卖关系，因上诉人其他诉讼原因房产被查封，导致无法办理合同备案手续，拖延近3年时间。目前，房屋已交付装修使用，导致按揭未能够办理的原因是上诉人造成的。请求解除合同的除斥期间已经早已超出，因此请求驳回上诉人的上诉。太原君泰盛世房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告于2018年12月24日签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告支付原告逾期付款违约金33000元。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告李恩东与案外人王鸿系夫妻关系。2016年3月31日,原告太原君泰盛世房地产开发有限公司(出卖人)与被告李恩东(买受人)签订了《商品房认购书》。2018年12月14日,原告太原君泰盛世房地产开发有限公司(甲方)与被告李恩东(乙方)、案外人王鸿(乙方配偶)签订《预领取房屋装修钥匙协议》。协议约定,乙方所购房屋为甲方开发的君泰中央公园A区项目1幢1单元2101号,建筑面积162.18平方米,单价每平方米8578.54元,总金额1391268元。乙方已于2016年3月31日向甲方支付首付款281268元。在签订本协议后,乙方可在未与甲方签订相关《商品房买卖合同》的情况下,提前将房屋装修钥匙预领使用。乙方在与甲方签订《商品房买卖合同》之后,未按合同约定期限及时支付全部购房款,甲方有权选择与乙方解除双方所签订的一系列协议,将所交付的房屋收回。同时,乙方应按总购房款的20%向甲方支付违约金。如乙方采用银行按揭/公积金贷款的方式支付剩余房款,在乙方向银行/公积金中心申请贷款未获得审批后20日内,应将拟贷款金额一次性支付给甲方,完成全部付款义务。否则甲方有权选择与乙方解除双方所签订的一系列协议,将所交付的房屋收回。同时,乙方应按总购房款的20%向甲方支付违约金。协议还约定了其他的内容。落款乙方处有被告李恩东的签字、捺印,乙方配偶处有案外人王鸿的签字、捺印,签订时间。2018年12月24日,原告太原君泰盛世房地产开发有限公司(出卖人)与被告李恩东(买受人)签订合同编号为20180099734的《商品房买卖合同》。合同约定,买受人购买位于太原市龙城北街171号中央公园A区(翡翠阑庭)1幢1单元21层2101号的房屋。买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预(销)售许可证号为(2015)并商房预售字第0185号。房屋建筑面积162.18平方米,房屋单价每平方米8578.54元,总金额1391268元,付款方式为:买受人须于2018年12月18日合同签订之日付清首期购房款贰拾捌万壹仟贰佰陆拾捌元整,剩余购房款壹佰壹拾壹万元整,由买受人以办理银行按揭贷款的方式支付。买受人逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应在2017年8月31日前,将经验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他内容。合同签订后,被告于2016年3月31日向原告支付首付款281268元。原告于2018年12月14日向被告交付案涉房屋。被告对案涉房屋进行了装修。原告陈述,案涉房屋登记在被告名下。关于逾期支付房款,被告认为是因原告涉案的其他诉讼将被告购买的案涉房屋查封,无法办理备案,进而无法向银行申请按揭贷款,被告不存在违约。本案审理过程中,原告提交欠款催款函和EMS快递单、快递查询单,欲证明2019年5月21日邮寄告知被告欠费,要求被告履行付款义务,如果不付款原告享有解除权。被告认为,该催款函中确认双方买卖关系建立于2016年3月31日,原告诉请解除合同的三个月或者一年的除斥期间早已超过,不具备法定解除的条件。原告提供的EMS快递单与快递查询单非同一快递单号,被告未收到该欠款催款函。一审法院认为，原告太原君泰盛世房地产开发有限公司与被告李恩东签订的《商品房买卖合同》、《预领取房屋装修钥匙协议》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行合同。合同签订后,被告向原告支付了部分款项,原告向被告交付了案涉房屋并登记在被告名下。双方的房屋买卖关系建立于2016年3月31日,被告抗辩因原告涉案的其他诉讼将被告购买的案涉房屋查封,无法办理备案,进而无法向银行申请按揭贷款,原告虽不予认可,但亦未给出被告长达三年未能交付剩余房款,原告却不及时主张被告支付剩余房款的原因。现原告以被告未按约定交付剩余房款主张解除合同,合同约定剩余房款以办理银行按揭贷款的方式支付,但未明确约定支付的期限,且原告提供的证据不足以证明原告向被告发过欠款催款函,故原告主张解除上述合同,支付违约金的主张,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:驳回原告太原君泰盛世房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取363元(原告已预交),由原告太原君泰盛世房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，李恩东已按照约定支付了首付款，剩余款项按合同约定以办理银行按揭贷款的方式支付，但合同未明确约定支付的期限。且上诉人太原君泰盛世房地产开发有限公司提交的证据不足以证明其向李恩东发过欠款催款函，故上诉人太原君泰盛世房地产开发有限公司要求解除合同、支付违约金的主张，缺乏事实及法律依据，一审判决并无不当。综上所述，太原君泰盛世房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费726元，由太原君泰盛世房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 范红琴审判员 郭 强审判员 段晋文 二O二O年四月三十日书记员 赵晓琼