黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0206民初47号原告：唐维，女，1980年6月8日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市富拉尔基区。被告：李洪伟，男，1981年9月16日出生，汉族，无职业，现住齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：李振宇，黑龙江淞泽律师事务所律师。原告唐维与被告李洪伟占有物返还纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王谊兰独任审判，分别于2020年3月30日、2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告唐维，被告李洪伟委托诉讼代理人李振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐维诉称，唐维于2017年5月20日与齐齐哈尔市交通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，齐齐哈尔市交通房地产开发有限公司将坐落于齐齐哈尔市××区××新村小区××单元××室房屋出售给唐维，唐维交付房款后，该公司给唐维开具收据一份。而被告李洪伟在没有任何手续的情况下，强行抢占唐维购买的该房屋居住至今。故诉至法院，请求判令李洪伟立即停止侵权，从坐落于齐齐哈尔市××区××新村小区××单元××室的房屋内搬出。被告李洪伟辩称，一、李洪伟没有任何侵权行为，对诉争房产的占有是合法占有。李洪伟与齐齐哈尔市交通房地产开发有限公司于2017年3月5日就诉争房产签订了2000-0171号房屋买卖合同，并支付了购房款284315.00元。该公司为李洪伟出具了交付房款收据及房屋买卖合同，故李洪伟对诉争房屋是合法占有。二、原告唐维起诉的诉讼主体错误，唐维应当向齐齐哈尔市交通房地产开发有限公司主张买卖合同的效力，交付买卖合同所指向的房屋，李洪伟不是唐维房屋买卖合同的主体，故请求驳回唐维的诉讼请求。经审理查明，原告唐维于2017年5月20日与齐齐哈尔市交通房地产开发有限公司（以下简称交通房地产公司）签订《商品房买卖合同》，交通房地产公司将其公司开发的坐落于齐齐哈尔市××区××新村小区××单元××室房屋出售给唐维，该房屋建筑面积为94.77平方米，每平方米价款为3800.00元，总价款为人民币360126.00元。唐维于签订合同当日交付房款后，交通房地产公司给唐维出具收据一份，并将房屋交付唐维。唐维因交通房地产公司未为其办理房屋网签认证手续，曾于2019年4月25日诉至本院，请求判令交通房地产公司为其办理房屋网签认证手续，本院经审理后，于2019年5月16日作出（2019）黑0206民初1035号民事判决书，判决“交通房地产公司于2019年6月16日之前在房产登记部门为唐维办理房屋网签认证手续”。后唐维又于2019年9月10日诉至本院，要求交通房地产公司为其办理该房屋的所有权证，该案在审理过程中，经本院主持，双方于2019年9月12日自愿达成如下调解协议“交通房地产公司于2019年9月22日前配合唐维办理房屋权属过户登记手续”。因交通房地产公司未履行该调解书，唐维于2019年10月22日向本院申请强制执行，本案在执行过程中，因该房屋在房产部门无法办理更名过户手续，故唐维向本院撤回了执行申请，本院于2019年11月13日作出（2019）黑0206执1351号执行裁定书，裁定终结该案执行。在本案庭审中，被告李洪伟提供诉争房屋所在的红岸新村小区12号楼交通房地产公司与案外人邱忠立签订的施工合同、合作开发合同、2015年交通房地产公司给邱忠立出具的授权委托书，及2017年3月5日李洪伟与交通房地产公司签订的《商品房买卖合同》和交付房款收据，证明诉争房屋所在的12号楼是交通房地产公司委托邱忠立建设施工，并授权邱忠立对该12号楼享有全部的处置权，邱忠立的行为与法人具有同等法律效力，直至该12号楼销售完毕，邱忠立有出售诉争房屋的合法授权。并称诉争房屋是邱忠立出售给李洪伟的，李洪伟不是直接从开发商处购买的，合同和收据及房屋钥匙也都是邱忠立提供给李洪伟的，是2017年3月5日签完合同后拿的房屋钥匙，2019年5月份入住的，只是进行了简单装修（刮了墙、地上铺的地板革、安装了两道门，因为不常住，所以卫生间厨房都没装修）。在本案庭审中，原告唐维称其购买诉争房屋时是交付的全款，其交付房款后，交通房地产公司就给了房屋钥匙，由于诉争房屋大门安装的是装修锁，怕不安全，因此，其就换了一把锁，并将家里的一部分东西搬了进去。李洪伟是在2019年七八月份的时候撬锁强行装修住进去的，在此期间唐维报过警，并将判决书贴在了他门上，但他也不搬出来，他就说房子是他买的。由于诉争房屋一直办不了过户手续，因此唐维就在2019年起诉了交通房地产公司。由于起诉要求办理网签认证手续，无法执行，因此唐维又起诉要求办理办理房屋登记手续，由于交通房地产公司在庭审中同意配合办理，因此双方就达成了调解协议。但由于交通房地产公司没统一办房照，因此调解书生效之后法院无法强制执行。李洪伟对诉争房屋就进行了最简单的装修，是在水泥地面上铺的地板革，刮了墙，卫生间还是水泥地面，没装修，没看见安装的门。并称李洪伟提供的购房合同及交付房款收据一看就是后补的，因为在李洪伟抢占诉争房屋时，从未让唐维看过他买房的合同和收据，他只是说他给12号楼干塑窗活欠他的工程款，用诉争房屋抵顶的。唐维知道诉争房屋所在的12号楼确实是邱忠立的，但唐维购买的诉争房屋是动迁户的房子，交通房地产公司又给动迁户安置了别的房子，所以诉争房屋就是开发商交通房地产公司的了，唐维购买之前是都问过的，并提供2016年1月27日交通房地产公司与齐齐哈尔市祥暖供热有限公司（法定代表人宋宝祥）及邱忠立三方签订的“置换协议”（内容为：经三方协商一致，制定以下协议，因邱忠立自买自建自销红岸新村小区12号楼，其中邱忠立与交通房地产公司签署的合作开发协议中，在建设完毕后返还给开发公司900平米房源，用于回迁安置，其中12号楼2单元501室在返还房源中，因此房源予给回迁，回迁住户年岁过高，经公司研究与齐齐哈尔市祥暖供热有限公司法定代表人宋宝祥换红岸新村小区7号楼1单元401室给予回迁户，置换的12号楼2单元501室归齐齐哈尔市祥暖供热有限公司法定代表人宋宝祥自行处理与开发公司无关，开发公司置换的7号楼1单元401室归开发公司予给回迁。此置换协议邱忠立只是协议证言人无法律效力）予以证明，经本院向邱忠立调查，邱忠立称该“置换协议”上的字不是其签的，也没有过协议上所说的置换房屋的事情，诉争房屋所在的红岸新村小区12号楼是其和交通房地产公司联合开发的，但全是其自行建筑施工的，按照其和交通房地产公司的协议，其施工完毕后可以自行销售，只需返还给交通房地产公司900平方米房屋即可，在其返还的八九套回迁房屋中不包括诉争房屋，其也从未用诉争房屋去解决过任何回迁问题，红岸新村7号楼1单元401室也与其无关，而且其与交通房地产公司也尚未进行结算，并称是其将诉争房屋卖给了李洪伟，李洪伟是花钱买的，不是因欠工程款抵顶的。交通房地产公司在唐维于2019年9月10日起诉要求其办理诉争房屋的产权登记的案件庭审笔录中称诉争房屋所在的红岸新村小区12号楼在扣除10户回迁房屋后，剩余的经协商由邱忠立支配，唐维购买的诉争房屋就包括在10户回迁房屋之内。以上事实有原告唐维提供的2017年5月20日《商品房买卖合同》、交付房屋收据、（2019）黑0206民初1035号民事判决书、（2019）黑0206民初1932号民事调解书、（2019）黑0206执1351号执行裁定书、2016年1月27日交通房地产公司与齐齐哈尔市祥暖供热有限公司（法定代表人宋宝祥）及邱忠立三方签订的“置换协议”、2017年4月19日宋宝祥承诺书，被告李洪伟提供的交通房地产公司与案外人邱忠立签订的红岸新村小区12号楼施工合同、合作开发合同、交通房地产公司与2015年给邱忠立出具的授权委托书，2017年3月5日李洪伟与交通房地产公司签订的《商品房买卖合同》和交付房款收据，本院于2019年3月31日调查邱忠立笔录，本院调取的（2019）黑0206民初1932号民事案件庭审笔录，当事人的陈述等证据在卷为证。本院认为，根据被告李洪伟关于其诉争房屋来源的陈述，诉争房屋虽是其从案外人邱忠立处所购买，但案外人邱忠立也有交通房地产公司的售房授权，邱忠立向李洪伟提供的商品房买卖合同及交付房款收据也均是以交通房地产公司名义所出具，因此，李洪伟与原告唐维双方因购房所签订的商品房买卖合同的相对方均为交通房地产公司，诉争房屋均是以交通房地产公司的名义所出售，而且邱忠立与交通房地产公司之间的授权卖房行为，是其双方之间的内部约定，不能对抗第三人，因此,交通房地产公司存在对诉争房屋“一房二卖”的行为。虽然唐维与交通房地产公司就诉争房屋所签订的买卖合同的效力及交通房地产公司应尽的协助办理网签认证和产权过户登记手续的义务已经法院生效的判决书及调解书予以确认，并经法院强制执行，但由于协助办理产权过户登记手续的标的未能执行，而根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，取得房屋物权的途径为转移登记的完成，因此，唐维就诉争房屋的诉讼及执行行为未最终完成产权过户登记，尚未取得诉争房屋的物权。在唐维尚未取得诉争房屋物权，又存在李洪伟对诉争房屋主张权属的情况下，诉争房屋属权属不明状态，因此，现本院对诉争房屋是否需返还问题无法处理，唐维可待诉争房屋权属明确后，另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回原告唐维的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告唐维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  王谊兰二〇二〇年四月三日书记员  王 欢