重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初1064号原告：夏燕，女，1983年2月14日出生，住重庆市九龙坡区。被告：重庆满励城房地产经纪有限责任公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪桃花溪街A座1-4层部分，统一社会信用代码：9150010508632665XU。法定代表人：付尖兵。原告夏燕与被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司（以下简称“满励城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏燕到庭参加了诉讼，被告满励城公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告夏燕向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《物业管理委托合同》；2、被告向原告交还房屋，并按1,600元/月的标准支付房屋交付前的租金；3、被告赔偿原告违约金、房屋租赁期间的损失等合计4,800元。事实和理由：2018年4月30日，原告与满励城公司江北石马河分公司签订了《物业管理委托合同》，约定原告将位于重庆市九龙坡区青龙村18号1幢X-X号的房屋以4,800元/季度的价格出租给被告托管及转租。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告，但被告未按约定支付原告租金，也未将房屋交还原告，原告为此诉至法院。被告满励城公司未答辩也未提交证据材料。原告夏燕围绕诉讼请求依法提交了《物业管理委托合同》、微信及短信聊天截图、燃气费、电费交付凭证、账户交易明细、电费催费提醒、不动产权证等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：位于九龙坡区石坪桥青龙村18号1幢X-X号房屋产权人现登记在原告夏燕名下。2018年5月6日，原告作为甲方（委托方）与作为乙方（管理方）的满励城公司江北石马河分公司就位于重庆市九龙坡区青龙村18号1幢X-X号的房屋签订了《物业管理委托合同》。该合同约定：甲方将上述房屋交予乙方管理并对外出租；委托期为3年，自2018年5月10日起至2021年5月10日止；乙方管理甲方房屋，每月固定租金回报为1,600元，一年合计为17,600元；甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房屋的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）；在乙方付租日期内，房屋内所发生的水、电、煤气、物管费等由乙方承担，其他费用由甲方承担；甲方每年给乙方30天，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取房租、物管费等。合同附表载明的付款日期为：第一次付款2018年5月6日3,200元，第二次付款2018年8月10日4,800元，第三次付款2018年11月10日4,800元……第八次付款2020年2月10日4,800元……。合同签订后，原告将案涉房屋交付给满励城公司江北石马河分公司，后满励城公司江北石马河分公司予以了注销。审理中，原告陈述，因案涉合同的相对人满励城公司江北石马河分公司已经注销，故起诉的满励城公司江北石马河分公司的总公司也即被告满励城公司；2020年2月27日，经与被告工作人员联系后，原告将案涉房屋自行收回。原告同时明确诉讼请求为：第一，原告认为被告未按约支付租金导致案涉合同解除；第二，依据案涉合同的约定被告应于2020年2月10日向原告支付4,800元，被告仅于2020年4月1日向原告支付了1,600元，便未再支付租金，故被告还应向原告支付2020年3月10日至4月10日期间的租金1,600元；第三，被告应向原告支付租赁期间产生的电费287.05元、燃气费60.06元以及物业费239.2元以及违约金合计4,800元，违约金酌情主张。审理中，原告举示了电费、燃气费的支付凭证以及微信聊天记录，拟证明2020年2月产生电费287.05元、燃气费60.06元以及2020年2月和3月合计两个月产生的物业费为239.2元（每月119.6元）。本院认为，被告满励城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，应视其放弃诉讼权利，故本院对本案依法缺席判决。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，满励城公司江北石马河分公司系被告满励城公司依法设立的分支机构，但因满励城公司江北石马河分公司已经注销，故原告以其总公司也即被告满励城公司主张权利，于法有据，本院予以支持。本案中，案涉的《物业管理委托合同》约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现也无证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效或可变更、可撤销的情形，故案涉合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金……。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。依据上述规定可知，租赁合同的性质决定了支付租金是承租人的主要义务。因为出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人取得租赁物使用权的代价即是支付租金。所以，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告作为承租方理应按照合同约定向原告支付相应的租金。现被告未举示证据证明其于2020年2月10日向出租人按时足额履行了支付后续房屋租金的义务，原告主张解除双方之间的租赁合同，理由正当，应予支持；鉴于原告已于2020年2月27日将案涉房屋收回，故本案合同的解除时间本院酌定为2020年2月27日。对于被告是否欠付租金的问题。本案中，依据原告在庭审中的陈述，原告已于2020年2月27日将案涉房屋收回，之后被告并未控制、使用案涉房屋，故原告主张被告支付2020年3月10日至4月10日期间的租金的诉讼请求，本院依法不予支持。鉴于原告已于2020年2月27日将案涉房屋收回，故原告主张被告交还房屋的诉讼请求，已无判决之必要，故对该项请求，本院不予支持。案涉合同约定，租赁期间的水费、电费、物管费等费用由被告负担。本案中，原告依据交费凭证等主张租赁期间产生的电费287.05元、燃气费60.06元，合法有据，本院予以支持。对于物业服务费，因2020年2月原告已将案涉房屋收回，故本院仅对2020年2月产生的物业费119.6元，予以支持。对于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”。本案中，双方未就被告逾期支付租金的行为约定违约金条款，故对原告主张违约金的诉讼请求，因无合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告夏燕与重庆满励城房地产经纪有限责任公司江北石马河分公司就位于重庆市九龙坡区青龙村18号1幢X-X号的房屋签订的《物业管理委托合同》已于2020年2月27日解除；二、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告夏燕支付电费287.05元、燃气费60.06元、物业服务费119.6元，上述费用合计466.71元；三、驳回原告夏燕其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 倘军伟二〇二〇年四月七日法官助理 舒建国书 记 员 许安娜