重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终664号上诉人（原审原告）：重庆桥伟物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道金龙路268号，统一社会信用代码91500112759293515M。法定代表人：谭建军，总经理。委托诉讼代理人：张祖伦，男，1949年2月24日出生，汉族，系公司职工，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：余兵，男，1968年2月11日出生，汉族，系公司职工，住重庆市江北区。上诉人（原审被告）：重庆市南岸区双子星座业主委员会，住所地重庆市南岸区光电路30号3栋2楼。负责人：何君，主任。委托诉讼代理人：陈霞，重庆栋华律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈虹宇，重庆栋华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宇，男，1955年3月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：何君，女，1960年11月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈霞，重庆栋华律师事务所律师。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：沈虹宇，重庆栋华律师事务所律师。上诉人重庆桥伟物业管理有限公司（以下简称桥伟公司）、重庆市南岸区双子星座业主委员会（以下简称双子星座业委会）与被上诉人何君、陈宇物权保护纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初5475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人桥伟公司的委托诉讼代理人张祖伦、余兵，上诉人双子星座业委会及被上诉人何君、陈宇的委托诉讼代理人陈霞，被上诉人何君、陈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桥伟公司上诉请求：改判增加被上诉人何君、陈宇对原审判决第一项支付房屋占用费承担连带责任。事实和理由：纠纷从始至今，何君、陈宇对所作出的妨碍桥伟公司使用自己办公室的行为，一直未提供业委会的书面委派、决定、通知等证据，不能证明是代表业委会决定所为。业委会辩称何君、陈宇的妨碍行为是业委会决定的，也没有提供书面的委派、决定、通知等证据，其辩解是为何君、陈宇开脱。何君虽是业委会主任，但不能因此认定何君的一切言行都是代表业委会。何君、陈宇应对自己的违法行为负责，对业委会支付房屋占用费承担连带责任。被上诉人双子星座业委会、何君、陈宇辩称，双子星座业委会和何君、陈宇未对双子星座X保安宿舍使用。何君、陈宇系业委会成员，其行为均是代表业委会履行职务的行为，即使法院认为业委会对桥伟公司构成侵权，其赔偿责任也应由业委会承担，与个人无关。双子星座业委会上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回桥伟公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。桥伟公司诉请保护的房屋是双子星座X，与一审法院最终判决其承担房屋占用费的房屋即物业用房三间不是同一标的物，一审法院判非所请。桥伟公司无权因所谓的与前物业公司的置换行为取得对三间物业用房的使用权。在双子星座业委会成立后，业委会层多次提出要求桥伟公司返还三间物业用房均遭拒绝。双子星座X号房屋的实际使用人不是业委会，业委会不应承担任何赔偿责任。2.一审法院适用法律错误。即使桥伟公司经与原物业公司置换取得三间物业用房的使用权，其权利亦不属于用益物权，一审法院基于用益物权判决业委会承担责任系法律适用错误。一审法院判决业委会承担每月1500元的租金损失缺乏法律依据。被上诉人桥伟公司答辩称，关于涉案房屋的产权、位置、互换使用由来、受到上锁阻塞通道妨碍，造成办公损失等问题，一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，程序正确，应予维持。桥伟公司向一审法院起诉请求：1.双子星座业委会、何君、陈宇立即排除对桥伟公司办公用房（产权证渝（2017）南岸区不动产权第X号）通道上锁、阻塞通行等妨碍行为；2.双子星座业委会、何君、陈宇赔偿2017年9月11日至2019年1月10日期间对桥伟公司办公用房及通道上锁、阻塞等妨碍桥伟公司使用办公室16个月的损失32000元（2000元/月），并从2019年1月11日起按2000元/月计赔至排除妨碍之日止。一审法院认定事实：桥伟公司系重庆市南岸区光电路30号第3栋幼儿园、居委会房屋所有权人，桥伟公司将自己所有的几间房屋作为交换给双子星座小区的物业公司使用，后双子星座小区的物业公司2017年8月20日变更为北京市均豪物业管理有限公司重庆分公司，仍继续使用桥伟公司的房屋（建筑面积84.66平方米），而桥伟公司使用的是物业用房。2017年9月11日，桥伟公司向铜元局派出所报案称：“在光电路双子星座桥伟物业，称办公室前面的门被人锁了，现无法进入单位办公。2017年9月11日9时20分，双子星座车库桥伟物业余兵报警小区业委会将其办公室大门锁了，经了解：双子星座更换物业，因移交问题和物业扯皮。民警已联系业委会和桥伟物业沟通处理此事。”2018年5月2日，桥伟公司向铜元局派出所报警称：“在光电路30号，办公室被小区业委会强制加锁，报警人余兵报称物业纠纷，民警陈杰出警后，建议双方协商解决，派出所也会将该情况向铜元局街道汇报。”双子星座业委会陈述“桥伟公司长期霸占三间办公用房，双子星座广大业主认为桥伟公司应当返还房屋作为活动室，由于房内放置桥伟公司物品，业委会主任何君通过正常方式与桥伟沟通，为保护桥伟物品才把通道上锁，目的不是阻碍桥伟公司办公…关于陈宇去制止也是合情合理的并无不妥…于2018年1月1日上锁，去年撤诉后也曾将通道打开”、“将通道上锁的行为是业委会决定的”，涉案房屋现已被设置为老年活动室。北京市均豪物业管理有限公司重庆分公司出具说明：“我公司是在2017年8月20日正式入场双子星座小区接管物业管理。入驻该小区时，我司继续使用了前物业前台接待办公区进行新的装修。因该房间位置在上楼第一间比较方便业主办事，后经了解该房屋产权属于重庆桥伟物业管理有限公司建筑面积为84.66平方米，在之前物业重庆扬子江饭店物业管理有限公司管理期间用最里面的3间房间给予桥伟进行互换使用，为避免双方再次装修的麻烦，我司希望能继续保持房间互换将物业前台接待后面一间房间换出。”一审另查明，桥伟公司已将涉案房屋内的物品搬完，现房屋设置为老年人活动中心，桥伟公司已未使用涉案房屋。一审法院认为，用益物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有占有、使用和收益的权利。重庆扬子江饭店物业管理有限公司将物业用房三间与桥伟公司的办公用房进行互换使用，双子星座业委会对桥伟公司使用的办公用房通道上锁、阻塞通行等行为，妨碍了桥伟公司办公，故桥伟公司请求双子星座业委会排除对桥伟公司办公用房（产权证渝（2017）南岸区不动产权第X号）通道上锁、阻塞通行等妨碍行为，后双子星座业委会将通道打开，桥伟公司将涉案房屋内的物品搬离，未使用该房屋，现该房屋已成为老年人活动中心，故对桥伟公司请求将办公用房通道上锁、阻塞通行排除妨害，不予支持。关于将通道上锁是何人所为的认定？双子星座业委会陈述“桥伟公司长期霸占三间办公用房，双子星座广大业主认为桥伟公司应当返还房屋作为活动室，由于房内放置原告物品，业委会主任何君通过正常方式与桥伟沟通，为保护桥伟物品才把通道上锁，目的不是阻碍桥伟公司办公…关于陈宇去制止也是合情合理的并无不妥…于2018年1月1日上锁，去年撤诉后也曾将通道打开”、“将通道上锁的行为是业委会决定的”，涉案房屋现已被设置为老年活动室，该房屋腾空后的受益人为业委会，何君为业委会主任，故上锁人为双子星座业委会。关于桥伟公司请求双子星座业委会支付2017年9月11日至2019年1月10日的房屋占用费32000元，双子星座业委会将通往桥伟公司办公室的通道上锁、阻塞通行的行为影响了桥伟公司对涉案房屋的使用，给桥伟公司造成损失。该院酌情根据市场同地段租赁价格，按照每月1500元/月计算，故该项费用为24000元（1500元/月×16月）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告重庆市南岸区双子星座业主委员会于本判决生效之日起十日内向原告重庆桥伟物业管理有限公司支付房屋占用费24000元；二、驳回原告重庆桥伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费680元，由被告重庆市南岸区双子星座业主委员会承担（原告已垫付，被告履行上述支付义务时迳付原告）。”本院二审期间，上诉人双子星座业委会举示下列证据：1.2017年10月25日《告知》、2018年7月15日《通知函》及EMS邮寄单，拟证明桥伟公司占用三间物业用房从未得到上诉人或全体小区业主的许可，不论之前是因何种原因桥伟公司得以占用该三间物业用房，在小区业委会成立之后且明确表示不愿意继续将房屋给桥伟公司使用后，被上诉人就应当将该三间房屋及时归还上诉人。2.2018年7月15日和2018年3月28日会议记录及图片各1张，拟证明对桥伟公司长期占用三间物业用房采取措施是经过业主委员会开会讨论通过的，并非何君、陈宇的个人行为，不应当由个人承担任何赔偿责任。在一审法院判决的赔偿期间，上诉人未实施任何行为阻碍桥伟公司使用双子星座X号房屋。3.物业办公室门牌照片5张和双子星座X号房屋的门牌照片1张复印件，拟证明对比一审中被上诉人提交的双子星座X号房屋张贴有“业委会办公室”的图片，可以看出物业公司制作的标识和此张图片的标识区别很大，物业公司统一制作的标识是绿色，且下方有波浪形的线条，证明该“业务会办公室”不是上诉人或者物业公司张贴，上诉人并未对双子星座X号房屋有任何的侵占或者阻碍行为，该房间一直是作为物业公司的保安宿舍使用，不应当由上诉人对该房屋承担任何侵占赔偿责任。4.《情况说明》1份，拟证明一审中被上诉人举示的《说明》是被上诉人虚构现在的物业前台系其房屋的事实，诱导物业公司做出愿意将物业前台与X号房屋交换的意思表示。该份《说明》不是物业公司的真实意思表示，不能证明桥伟公司与物业公司存在房屋交换的事实，不能证明桥伟公司因房屋交换取得对三间物业用房有权占有的事实。经质证，桥伟认为前述证据均不属于新证据，对证据1、2的真实性及关联性均不予认可，对证据3的真实性不认可，对证据4的真实性、关联性、合法性不予认可。本院认为，证据1-3载明的内容不能达到双子星座业委会的证明目的，证据4缺乏出具人员的签名，对其真实性不予认可，本院对前述证据均不予采信。二审与一审查明的事实一致。本院认为，关于双子星座业委会应否支付桥伟公司产权证渝（2017）南岸区不动产权第X号房屋占用费的问题。首先，桥伟公司陈述重庆扬子江饭店物业管理有限公司用三间物业用房与讼争房屋互换使用，北京市均豪物业管理有限公司重庆分公司接管双子星座小区后继续使用讼争房屋。双子星座业委会亦认可北京市均豪物业管理有限公司重庆分公司自入住双子星座小区以来，一直将讼争房屋作为物业公司的保安宿舍使用。同时，北京市均豪物业管理有限公司重庆分公司也对重庆扬子江饭店物业管理有限公司与桥伟公司互换房屋使用，其使用讼争房屋的情况作了说明。前述证据能够相互印证，证实桥伟公司用讼争房屋与双子星座小区三间物业用房互换使用的事实，桥伟公司据此取得双子星座小区三间物业用房的使用权。双子星座业委会上诉认为桥伟公司无权因前物业公司的置换行为取得双子星座小区三间物业用房使用权的理由不成立，本院不予支持。其次，双子星座业委会对双子星座小区三间物业用房的通道实施上锁、阻塞通行的行为，导致桥伟公司既无法使用该物业用房，也无法将物业用房内的物品搬至讼争房屋办公，造成桥伟公司客观上无法使用讼争房屋的后果。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，本案桥伟公司无法实际使用讼争房屋系因双子星座业委会的行为所致，双子星座业委会应对此造成的损失承担赔偿责任。双子星座业委会上诉提出其成立后多次要求桥伟公司返还物业用房遭拒绝，并未提供充分证据予以证明。而且，权利的行使应当符合法律规定，即使双子星座业委会要求桥伟公司返还物业用房，也应通过合法的途径予以救济，而非采取通道上锁、阻塞通行的行为。再次，一审法院根据市场同地段租赁价格酌情确定租金损失标准为1500元/月并无不当。双子星座业委会对此提出的异议不成立。关于何君、陈宇是否对双子星座业委会向桥伟公司支付房屋占用费承担连带责任的问题。因双子星座业委会在庭审中明确表示对通道上锁、阻塞通行的行为系双子星座业委会的行为，而非何君、陈宇的个人行为，虽然行为实施时双子星座业委会未出具相应的授权委托手续，但双子星座业委会的当庭认可也构成事后追认，应将前述行为认定为双子星座业委会的行为。桥伟公司上诉提出何君、陈宇应承担连带责任的理由不成立，本院不予支持。综上所述，桥伟公司、双子星座业委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人重庆桥伟物业管理有限公司负担340元，重庆市南岸区双子星座业主委员会负担340元。本判决为终审判决。审判长  冉崇高审判员  陈 霞审判员  周 琦二〇二〇年四月二十一日（院印）书记员  刘素馨