河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1326民初2779号原告（反诉被告）：王振清，男，生于1968年7月29日，汉族，住淅川县。委托诉讼代理人：卢红然，淅川县丹阳法律服务所法律工作者。特别授权。被告（反诉原告）：刘凤，女，生于1985年1月24日，汉族，住淅川县。委托诉讼代理人：杨丰献，男，生于1970年3月15日，汉族，住淅川县。系被告（反诉原告）刘凤舅舅。特别授权。委托诉讼代理人：刘吉中，河南德高律师事务所律师。特别授权。原告王振清与被告刘凤土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，被告刘凤对原告（反诉被告）王振清提出反诉，本院适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王振清及其委托诉讼代理人卢红然，被告（反诉原告）刘凤的委托诉讼代理人杨丰献、刘吉中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王振清向本院提出诉讼请求：1、请求被告（反诉原告）立即偿还拖欠原告（反诉被告）的土地租赁费5万元及违约金9275元；2、要求被告（反诉原告）自行拆除土地上的非法建筑；3、诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：被告（反诉原告）刘凤于2015年5月份经被告（反诉原告）大伯刘某从中介绍租赁原告（反诉被告）承包他人的土地。双方经协商后共同丈量土地为134亩，同年5月29日双方签订了土地流转合同。合同约定年租赁费为5万元，并约定了付款时间为每年8月15日前付清，逾期按每日万分之五承担违约金。合同签订后，被告（反诉原告）最初两年按合同约定于每年8月15日前付清了租赁费。2018年度的租赁费经原告（反诉被告）多次催要，被告（反诉原告）无故拖欠未付。另外被告（反诉原告）在该承包的土地上私自建房，且未取得任何部门批准的合法手续，属于违法建筑。被告（反诉原告）辩称，1、原告（反诉被告）主体资格不适格，被告（反诉原告）租赁合同的土地出租方为淅川县马蹬镇双泉观村民委员会，王振清仅是双泉观村民委员会的法定代表人；2、原告（反诉被告）出租的土地面积与合同约定严重不符，实际丈量面积只有八十亩，原告（反诉被告）存在严重违约行为，被告（反诉原告）有权按照合同法的规定拒付租赁费。且原告（反诉被告）未按合同约定处理好与村民的关系，致使被告（反诉原告）使用土地时遭到多名群众阻拦，种植的树苗被当地群众毁掉，致使被告（反诉原告）遭受种植费用损失15000元；3、原告（反诉被告）与他人签订承包合同承包土地的亩数为85亩、承包期限为20年，但与被告（反诉原告）签订的租赁土地亩数为134亩、期限为30年，存在明显的欺诈；4、2015年双方签订合同时被告（反诉原告）已按合同约定交纳了两年土地租赁费10万元，但原告（反诉被告）以土地需要整治为由，2017年2月份才将土地实际交付被告（反诉原告），被告（反诉原告）已经支付的租赁费应当支付到2019年8月15日。原告（反诉被告）诉请支付土地租赁费没有事实依据，请求法院予以驳回；5、被告（反诉原告）为了种植方便建造几间简易房，并非原告（反诉被告）诉称的违法建房，且原告（反诉被告）要求拆除建房与本案没有实际法律依据。被告（反诉原告）同时对其遭受的种植费用损失15000元提起反诉，要求原告（反诉被告）予以赔偿。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）反诉提出的答辩意见为，被告（反诉原告）遭受的损失是受到当地村民的损害，与原告（反诉被告）无关。原告（反诉被告）流转给被告的土地是完好无损，被告（反诉原告）经营不善让原告（反诉被告）承担损失费不能成立，请求法庭驳回被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）为支持其主张，向本院提供以下证据：1、2015年5月29日双方签订的土地流转合同，证双方租赁土地的事实、支付租赁费数额、履行期限、逾期支付应承担的违约金；2、土地续租协议、土地流转会议记录、土地流转合同、补地明细、收款收据，证原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的土地系其与淅川县马蹬镇双泉观村委会及相应组集体签订合同承包的土地，且已向发包方支付了相应的费用，其承包的土地亩数远远超过出租给被告（反诉原告）的土地面积；3、原告（反诉被告）申请证人刘某、陆某出庭作证，以证其与被告（反诉原告）合同上约定的土地面积是共同丈量的结果。被告（反诉原告）为支持其主张，向本院提交以下证据：1、2015年5月29日土地流转合同，以证其租赁土地的事实及合同约定租赁的土地面积为134亩；2、原告（反诉被告）于2003年、2017年与双泉观村民委员会签订的土地租赁协议和土地续租协议，证原告（反诉被告）承包土地面积为85亩、期限20年；原告（反诉被告）约定向被告（反诉原告）出租土地134亩、期限30年，原告（反诉被告）明显存在欺诈行为，被告（反诉原告）有权拒付租赁费；3、原审卷宗王付印等证人出庭作证的证言，证被告（反诉原告）在使用土地时因合同约定的范围有多处系当地村民的承包耕地，曾遭到当地村民的阻拦，所种植的猕猴桃树苗被村民拔掉，给被告（反诉原告）造成了很大的经济损失，且原告（反诉被告）直到2017年才交付土地的事实；4、被告（反诉原告）绘制现场平面图，证明本案争议的土地状况；5、被告（反诉原告）购买猕猴桃树苗收据，证被告（反诉原告）购买猕猴桃树苗价值15000元；6、土地租赁合同复印件，证原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提供其向村委会租赁的土地为140亩。原告（反诉被告）及被告（反诉原告）提供的证据经开庭出示，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据发表质证意见为：对证据1合同的真实性无异议，但不能证明原告（反诉被告）具有主体资格，原告（反诉被告）是以双泉观村法定代表人的身份与被告（反诉原告）签订的合同；证据2真实性无异议，该证据反而能够证明原告（反诉被告）存在违约行为，原告（反诉被告）承包的土地面积只有85亩，向被告（反诉原告）出租土地的时间是在2015年，原告（反诉被告）获得土地的时间却是2017年，说明与被告（反诉原告）签订合同时并没有取得土地，由此导致被告（反诉原告）50亩土地无法使用；证据2中其他证据不知情；对于原告（反诉被告）出庭证人刘某证言所证土地面积丈量为134亩认为不属实；证人陆某证言所证量地时树已经全部砍伐与刘某证言相矛盾，所证丈量了不同的两块地与合同约定明显不一致。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供证据发表的质证意见为：证据1、2、3真实性无异议，对被告（反诉原告）的证明方向有异议；证据4平面图与本案无关联性；证据5猕猴桃树苗系被告（反诉原告）的购买行为，与原告（反诉被告）无关；证据6不能证明系原告（反诉被告）提供给被告（反诉原告）的，与本案无关。庭审后，原告（反诉被告）向本院提交了土地租赁合同及收条，证原告（反诉被告）向村民租赁土地10亩。该证据经被告（反诉原告）阅后无异议。本院对原、被告（反诉原告）提供的证据作以下认证：原告（反诉被告）提供的证据1、2系书证，出庭证人系原始现场见证者，故本院予以采信。被告（反诉原告）提供的证据1、2、3系书证，原告（反诉被告）对其真实性无异议，本院予以采信；证据4系被告（反诉原告）自行绘制，不作为证据使用；证据5仅能证明被告（反诉原告）购买树苗的费用，不能直接证明被告（反诉原告）反诉请求损失，本院不予采纳；证据6明显与原告（反诉被告）提交的相应证据矛盾，且为复印件，本院对该证据不予采信。原告（反诉被告）庭后提交的证据被告（反诉原告）无异议，本院予以采信。根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2004年原告（反诉被告）王振清作为淅川县马蹬镇双泉观村的村民，承包了本村林场土地栽植杨树，原告（反诉被告）王振清种植杨树的土地包括双泉观村委会85亩土地，原承包期限十年；下营组王兀锦10亩土地，承包期限十年；寇三组李占华、梁兰花10亩土地，承包期限二十年；以及寇一、寇二组的部分土地。2015年，被告（反诉原告）刘凤经其大伯刘某从中介绍，欲租赁原告（反诉被告）王振清承包的林场土地用于种植经营，原告（反诉被告）王振清将土地上原种植的杨树砍伐。2015年5月29日，原告（反诉被告）王振清、被告（反诉原告）刘凤丈夫刘潮（刘德朝）通过被告（反诉原告）刘凤父亲、中间人刘某在场见证，雇佣陆某使用GPS对租赁土地进行丈量，经丈量原告（反诉被告）王振清原种植杨树的土地面积为134亩。丈量后，被告（反诉原告）刘凤丈夫刘潮代刘凤与原告（反诉被告）王振清签订一份预先设定的格式《土地流转合同》，合同首页王振清将其住址“马蹬镇双泉观”及名字“王振清”分别写在合同预设的“流转方（甲方）”栏内和“法定代表人”栏内，刘潮在合同预设的“接转方（乙方）”栏内写上了“刘凤刘潮代签”，在住址“河南省淅川县马蹬镇青龙村东沟组130号”写在“法定代表人”栏内；合同中土地四至、经营期限的起止日期、面积、承包费用、付款的日期等内容为预设空格，其他内容为预定内容。合同的主要内容为：流转经营期限为30年，自2015年8月15日开始至2044年8月14日止；甲方（王振清）保证明确、合法拥有土地经营权，甲方必须确保四置（应为四至）清晰无争议，一切因所有权或置界产生的纠纷给乙方（刘凤）造成的损失由甲方承担全部赔偿责任；流转土地面积134亩，每亩每年承包费元（该处空格未填写），共计50000元；承包费每一年付一次，付款时间在每年的公历8月15日前付清，乙方逾期不付按每日万分之五的违约金赔付甲方。合同签订后，被告（反诉原告）刘凤分别于2015年8月15日、2016年8月15日向原告（反诉被告）王振清缴纳了两年土地租赁费共计10万元。由于原告（反诉被告）王振清砍伐的杨树树根未挖掉，客观上影响土地利用，加之被告（反诉原告）刘凤在外地未在淅川县，故被告（反诉原告）刘凤未实际利用该土地。原告（反诉被告）王振清将遗留在土地上树根挖掉的同时，雇佣人员、机械对该土地进行整治，将原有的坡地改造为梯田。原告（反诉被告）王振清在2016年将该土地让他人使用一年以抵偿土地整治费用。被告（反诉原告）刘凤由外地回淅川，于2017年2月开始使用该土地栽植猕猴桃树苗。被告（反诉原告）刘凤为便于经营土地，在土地上建造了简易房。原告（反诉被告）王振清于2017年7月10日与淅川县马蹬镇双泉观村委会签订了《土地续签协议》，将之前已到期的85亩土地承包合同期限延续至2034年6月1日；2017年8月15日与寇一组、寇二组签订了《土地流转合同》，明确承包两个组集体土地为35亩，期限至2037年8月15日。其他未予变动，即原承包下营组王兀锦的10亩土地仍为原缴纳承包费的到期时间2023年6月13日；承包寇三组李占华、梁兰花土地10亩（王振清自述合同中显示的20亩包括王兀锦10亩土地）承包期限截止2035年1月1日。被告（反诉原告）刘凤在栽植猕猴桃树苗时，遭到下营组部分村民的阻拦，栽植的部分猕猴桃树苗被下营组部分村民拔掉。被告（反诉原告）于2018年8月15日与下营组部分村民签订合同，以每亩350元的价款租赁下营组村民10亩土地。被告（反诉原告）刘凤在使用土地过程中，淅川县马蹬镇双泉观村委会经协调占用其中一亩土地，原告（反诉被告）王振清由此认可从被告（反诉原告）土地租赁费中减收500元。由于被告（反诉原告）刘凤以原告（反诉被告）王振清交付土地不足为由，未向原告（反诉被告）王振清支付2019年应付土地租赁费，原告（反诉被告）向本院提起诉讼，撤诉后又提起本案诉讼。本案审理过程中，被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）交付的土地不足134亩，本院委托鉴定机构到现场勘验鉴定土地面积时，被告（反诉原告）提出不应将梯田护坡丈量为土地面积范围，以此拒绝鉴定机构勘验鉴定。本院认为，根据本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提出的本诉、反诉意见，本案争议问题应为：1、原告（反诉被告）王振清是否具备诉讼主体资格；2、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方签订的合同是否有效；3、原告（反诉被告）王振清提供给被告（反诉原告）土地的面积是否符合合同约定；4、被告（反诉原告）应否承担支付原告（反诉被告）土地租赁费及违约金的责任；5、被告（反诉原告）反诉请求能否予以支持。本案对争议问题评析如下：一、原告（反诉被告）王振清是否具备诉讼主体资格。被告（反诉原告）刘凤租赁使用的土地虽然含有双泉观村委会的土地，但根据土地流转的情况看，该土地是由原告（反诉被告）王振清承包后又流转给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）取得并使用该土地并非与双泉观村委会形成土地租赁关系，而是与原告（反诉被告）王振清形成土地租赁关系。在原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签合同中，原告（反诉被告）王振清的签名虽然显示在预设的法定代表人栏内，但合同并未显示双泉观村委会为合同当事人，原告（反诉被告）王振清仅是代表个人与被告（反诉原告）刘凤形成土地流转合同关系，原告（反诉被告）王振清为该土地流转合同的当事人，原告（反诉被告）王振清作为该合同的一方当事人当然享有合同约定的权利，具备本案的诉讼主体资格。二、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的合同是否有效。原告（反诉被告）王振清与被告（反诉原告）签订土地流转合同前已经在经营本案争议的土地，与被告（反诉原告）刘凤签订土地流转合同后被告（反诉原告）实际使用土地前，原告（反诉被告）王振清又与部分土地的权利人签订合同对土地承包关系作进一步明确，将承包期限予以延长。该行为虽然发生在原告（反诉被告）与被告（反诉原告）土地流转合同签订之后，且延长的期限未达到原告（反诉被告）与被告（反诉原告）土地流转合同约定的期限，但原告（反诉被告）之前已对土地进行经营，并未虚构事实或隐瞒真相，原告（反诉被告）不存在欺诈行为。即使原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）签订土地流转合同前无权处分本案争议土地，那么原告（反诉被告）之后的行为也是促成、保障土地流转合同正常履行的行为，该行为并不违反法律的强制性规定，并不导致双方合同无效。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签合同是双方的真实意思表示，也不存在其他导致合同无效的情形，故双方所签的土地流转合同为有效合同。三、原告（反诉被告）王振清提供给被告（反诉原告）土地的面积是否符合合同的约定。被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）土地，双方共同对流转的土地进行丈量，丈量结果为134亩，该丈量结果得到双方的确认，并写入合同。双方租赁的标的为不动产土地，故不应存在土地数量不足的问题。双方合同签订后，原告（反诉被告）王振清对本案争议的土地进行整治，将坡地改为梯田，土地地貌发生变化，必然导致土地面积发生变化，但并不由此导致原告（反诉被告）王振清提供土地面积不足的违约问题。被告（反诉原告）在使用土地的过程中，由于发包给原告（反诉被告）王振清土地的下营组部分村民对被告（反诉原告）使用土地提出异议，由此造成被告（反诉原告）对部分土地不能正常使用，被告（反诉原告）使用该部分土地属于原告（反诉被告）提供的土地存在权利瑕疵。由此致使被告（反诉原告）另行以每亩350元的价款直接向土地权利人租赁10亩土地，原告（反诉被告）应承担相应的责任，原告（反诉被告）应当赔偿被告（反诉原告）另行租赁土地支出的3500元租赁费，或减收被告（反诉原告）土地租赁费用。涉及他人重复收取的费用，原告（反诉被告）可另行处理。四、被告（反诉原告）应否承担支付原告（反诉被告）土地租赁费及违约金的责任。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的土地流转合同约定，被告（反诉原告）支付土地租赁费的期限为每年的8月15日，逾期承担日万分之五的违约金。被告（反诉原告）自2017年实际使用土地后仅支付了两年的土地租赁费，未于2019年8月15日支付第三年度的土地租赁费用。如上所述，原告（反诉被告）提供的部分土地存在权利瑕疵，被告（反诉原告）仅可在原告（反诉被告）瑕疵履行相对应的范围内拒绝履行，不能以此拒绝支付原告（反诉被告）全部土地租赁费用。被告（反诉原告）未按照合同约定的期限向原告（反诉被告）支付其应支付的租赁费用，应按照合同约定承担欠付部分日万分之五的违约金。五、被告（反诉原告）的反诉请求能否予以支持。原告（反诉被告）王振清向被告（反诉原告）提供的10亩土地被当地村民提出异议，由此导致当地村民将被告（反诉原告）栽植的猕猴桃树苗予以拔掉，该后果系原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提供的土地存在权利瑕疵造成，原告（反诉被告）王振清应当承担相应的赔偿责任。但被告（反诉原告）仅提供了其购买猕猴桃树苗费用的证据，没能提供猕猴桃树苗被拔数量、栽植费用等方面证据，不能证明其由此遭受的损失。但考虑到被告（反诉原告）实际遭受了损失，因时间长远难以取证，被告（反诉原告）当时可以采取其他方式避免损失扩大（如栽植在其他无争议土地上）等因素，本院将被告（反诉原告）由此所受的损失酌定为2000元。综上，原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）支付土地租赁费总额50000元，核减双泉观村委会占地500元及被告（反诉原告）另行租赁10亩土地支出的3500元土地租赁费，在抵销应当赔偿被告（反诉原告）2000元损失后，被告（反诉原告）实际应支付的土地租赁费用为44000元，被告（反诉原告）应按照合同约定以该数额承担2019年8月15日至付清之日止的承担违约金，标准以日万分之五计算。被告（反诉原告）刘凤在租赁的土地上建造简易房是基于经营所需，原告（反诉被告）诉请拆除该建筑不应属本案民事案件处理范围，且双方土地租赁关系尚未终结，可待租赁关系终结后另行处理。合同涉及的其他问题因当事人未提出诉请，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第六十七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘凤在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王振清2019年应付土地租赁费46000元；二、原告（反诉被告）王振清在本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）刘凤损失2000元；三、被告（反诉原告）刘凤自2019年8月16日起按照金额44000元向原告（反诉被告）王振清承担日万分之五的违约金至44000元支付完毕之日止；四、驳回原告（反诉被告）王振清其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘凤其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，反诉费88元，原告（反诉被告）王振清负担368元，被告（反诉原告）刘凤负担1000元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 陈 璞审判员 王建钊审判员 温 莉二〇二〇年四月二十三日法官助理席维维书记员樊少博