沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初3521号原告：辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：萧德迎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴绍杰，辽宁循善律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄珊，辽宁循善律师事务所律师。被告：赵景安，男，满族，住辽宁省新民市。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行，住所地沈阳市沈河区。负责人：李柏峰，系该行行长。委托诉讼代理人：兰哲，男，满族，住沈阳市铁西区。原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司（以下简称鹰达卫华公司）与被告赵景安、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行（以下简称建设银行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鹰达卫华公司委托诉讼代理人吴绍杰、被告赵景安、第三人建设银行委托诉讼代理人兰哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鹰达卫华公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告之间的《商品房买卖合同（编号：E1424111422）》；2.请求判令被告将位于沈阳经济技术开发区商品房退还给原告；3.请求依法撤销沈阳经济技术开发区商品房买卖合同备案登记和预购商品房预告登记并由被告承担备案费用319.79元；4.请求判令被告向原告给付原告代其偿还银行贷款本息等共计16,061.71元；5.请求判令被告向原告支付违约金3,212.34(按房屋总价款16,061.71元的20%计算);6.请求判令被告和第三人办理撤销沈阳经济技术开发区商品房预抵押权登记手续;7.请求判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中,原告鹰达卫华公司变更诉讼请求为：1、请求依法解除原告与被告之间的商品房买卖合同；2、请求判令被告将位于沈阳经济技术开发区商品房退还原告；3、请求依法撤销沈阳经济技术开发区商品房买卖合同备案登记和预购商品房预告登记并由被告承担备案费用319.8元；4、撤回“请求判令被告向原告给付原告代其偿还银行贷款本息等共计36698.24元”；5、请求判令被告向原告支付违约金85276元（按照房屋总价款426384元20%计算）；6、请求判令被告和第三人办理撤销沈阳经济技术开发区商品房预抵押权登记手续；7、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（编号：E1424111422）》,被告赵景安购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房(阳光100高尔夫香墅S4-1-22-4，建筑面积88.83平方米,房屋总价款为426384元，被告向原告交纳了首付款,其中29万元采用银行贷款方式支付,原告为被告办理了商品房买卖合同备案、预告登记手续。2015年11月12日，被告与第三人建设银行签订《个人住房借款合同》，原告作为该合同的保证人。按合同约定：第三人向被告发放了个人住房按揭贷款29万元，用于购买位于沈阳经济技术开发区商品房并办理了预抵押登记手续。由于被告偿还了一段时间月供后开始断供，第三人要求原告承担保证责任代被告履行还款义务，原告自2017年12月起至今代被告还款。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议约定，第三条第4款：“在担保期内，如因买受人原因拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为支付的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，向出卖人全额返还代付款项，另支付全部代付金额的20%作为违约金。如超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同。”因此被告应承担相应的违约金并办理相关撤销登记手续。被告赵景安辩称，我方不想解除商品房买卖合同，原告替我方偿还银行贷款本息36698.24元没有异议，违约金和代办费用我方同意给付，我方还是想要该房屋，不同意退房，不同意把房屋备案撤销。第三人建设银行述称，原告已经代替被告结清其名下的全部价款，我方同意按照流程由被告配合解除房产的商品房预抵押权登记手续。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1424111422），约定被告购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房，房屋总价款为426384元，首付款136384元，贷款290000元。附件四《补充协议》第三条第3款约定：“在出卖人担保期内（见个人住房借款合同），如因买受人原因拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为支付的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，向出卖人全额返还代付款项，另支付代付金额的20%作为违约金。如超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，扣除贷款本息、罚息及相关费用及违约金后无息返还买受人剩余购房款。”现该合同已备案。原告已将案涉房屋交付被告。2014年11月12日，原、被告与第三人建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向建设银行贷款290000元，原告作为该借款连带担保人,并约定由原告承担阶段性担保责任，同时以所购房屋进行抵押。合同签订后，被告赵景安共偿还贷款87154.62元。后因被告未按期偿还贷款，经第三人建设银行多次催款，原告替被告代还拖欠银行的贷款共计270035.28元。2019年11月28日，建设银行出具《结清证明》一份，载明：借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2019年11月28日结清，并手写“辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司代赵景安”。以上事实的认定，有商品房买卖合同、《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行个人贷款结清证明及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律及禁止性规定，故该合同合法有效。关于原告提出的要求解除《商品房买卖合同》并将要求被告将案涉房屋退还、撤销合同备案登记和预购商品房预告登记、支付违约金、备案费的主张，原告主张依据的系《商品房买卖合同》附件四第三条第3款的约定：“在出卖人担保期内（见个人住房借款合同），如因买受人原因拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为支付的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，向出卖人全额返还代付款项，另支付代付金额的20%作为违约金。如超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，出卖人解除买卖合同的，扣除贷款本息、罚息及相关费用及违约金后无息返还买受人剩余购房款。”，但该约定内容为在被告不履行借款合同约定的还款义务，导致原告作为保证人代为清偿债务后如何行使追偿权，实为原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的从合同。而《商品房买卖合同》签订后被告向原告交付了全部购房款，原告亦向被告交付了房屋，《商品房买卖合同》已经履行完毕。依据合同法立法本意，为了促进交易，保护交易安全，故本院对原告的该主张不予支持。关于原告要求被告和第三人办理撤销案涉商品房预抵押权登记手续的主张，因该借款合同抵押权的设立、撤销均依据原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与本案不是同一法律关系，原告可另案主张，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司诉讼请求。案件受理费7990元，由原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王坤义人民陪审员  陈思陈人民陪审员  马雪娇二〇二〇年四月二十四日书 记 员  黄秀琦本案判决依据的相关法律第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。