北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初59727号原告：吴秀梅,女,1966年4月20日出生,汉族,无业,住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘庆涛,北京市立方(深圳)律师事务所律师。被告：张玲,女,1990年4月5日出生,壮族,北京麦隆咖啡见习经理,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:辛峰,男,1973年2月15日出生,汉族,北京米时光餐饮管理有限公司员工,住北京市海淀区。第三人:郑迎超,男,1980年7月12日出生,汉族,户籍地山东省济南市历下区。原告吴秀梅（以下简称原告）与被告张玲（以下简称被告）、第三人郑迎超（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人郑迎超、被告及其委托诉讼代理人辛峰到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2016年8月26日签订的《房屋租赁合同》2018年3月28日解除;2、被告支付原告租金224000元;3、被告支付原告房屋占有使用费158666元。事实与理由：原、被告于2016年8月25日签订《房屋租赁合同》,约定原告将其所有的北京市朝阳区东三环中路XXX号楼1至2层(东北角)房屋出租给被告用于经营,租赁期限为五年,自2016年8月26日起至2021年8月25日止,租金为每月25000元,租金支付方式为押二付三,租金从第二年开始每年递增8%;因被告拖欠房租,经原告同意允许被告对外转租,2017年原、被告以及第三人签订《补充协议》，约定由第三人作为次承租人租赁该房屋经营,租金标准为每月30000元,但次承租人也未能如期支付房租。鉴于上述情况,原告向被告发出通知,要求其支付拖欠的房租。2018年3月28日原告委托律师发出律师函,通知《房屋租赁合同》解除,并催缴拖欠租金,但被告非但不配合,而且阻挠新租户进行装修,并多次毁坏原告门锁,锁上并继续占有房屋,据不腾退,导致新租户无法施工,给原告造成极大的经济损失,有鉴于此,特向贵院提出诉讼,请求维护原告的合法权益!被告辩称，第一项,同意解除合同,但是原告应退还被告押金5万元,并支付2个月的房租50000元作为补偿款;第二项,被告不存在拖欠租金的问题,被告共支付了125000元,包括两个月租金作为押金和三个月租金,但自2016年10月中旬开始,被告发现诉争地点的燃气不能使用,后经查询,发现诉争地点的燃气是民用燃气,表小功率不够。被告后来才发现诉争地点虽为商业用房,但不能用作餐饮,无法办理餐饮执照。从10月中旬开始，被告就不再经营,故不同意支付原告后续租金;第三项，被告从2017年4月开始就把诉争房屋转租给了第三人,后被告也一直没有使用诉争房屋,不同意给付房屋占有使用费。第三人未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租且乙方承租的房屋位于北京市朝阳区东三环中路XXX号楼1至2层1357（东北角），建筑面积约80平方米，租赁期限为五年，自2016年8月26日至2021年8月25日止，租赁用途为商用，租金为每月25000元。甲方另向乙方收取2个月的该房屋租金作为押金,押金不可冲抵租金使用。本合同履行完毕,且乙方已付清本合同所约定之乙方所应交纳的所有费用后,押金由甲方全额无息退还乙方。该房屋租金的支付方式为:押二付三，乙方应于每次该房屋租金到期前7日向甲方支付下次该房屋租金。如遇特殊情况,由甲乙双方自行协商解决。本合同签订当日,乙方应向甲方支付该房屋的首期全额租金及押金)125000元。乙方在租赁期间,未经甲方同意不得擅自将该房屋转租、转借他人使用。乙方如延期支付该房屋租金或拖欠相关费用累计数额等于或超过一个月该房屋租金时,甲方有权终止本合同,收回该房屋,且乙方所交押金不予退还。手写补充协议部分:1、经甲乙双方友好协商，租期为五年，从第二年开始每年递增8%(每年递增8%字面上有划痕)；2、甲方现状交房，屋内所有设施设备保养维修由乙方负责。该合同未注明签署时间。被告表示，因为未达成每年递增8%的意见，故该部分被划除。经核实，原被告分别提交的《房屋租赁合同》上的“每年递增8%”均有划除痕迹。另，被告作为出租方（甲方）与第三人作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方出租且乙方承租的房屋位于北京市朝阳区东三环中路XXX号楼1至2层商业1351一层东北角，建筑面积约70平方米，该房屋的租赁期限为2年;自2017年4月1日起至2019年3月31日止。甲方同意乙方租赁该房屋的用途为:商业。该房屋租金为每月30000元。甲方另向乙方收取贰个月的该房屋租金作为押金,押金不可冲抵租金使用。本合同履行完毕,且乙方已付清本合同所约定之乙方所应交纳的所有费用后,押金由甲方全额无息退还乙方。该房屋租金的支付方式为:押二付三;乙方应于每次该房屋租金到期前30日向甲方支付下次该房屋租金。如遇特殊情况,由甲乙双方自行协商解决。本合同签订当日,乙方应向甲方支付该房屋的租赁定金5000元；若乙方支付的是租赁定金时,则首期全额租金及押金余额145000元应于2017年3月27日前向甲方一次性付清。乙方如延期支付该房屋租金或拖欠相关费用累计数额等于或超过一个月该房屋租金时,甲方有权终止本合同,收回该房屋,且乙方所交押金不予退还。该租赁合同未注明签署时间。2017年6月6日，被告作为出租方（甲方）、第三人作为承租方（乙方）、原告作为丙方（房主）签订《补充协议》，约定：1、为保证甲、乙、丙三方的利益,乙方2017年7月到9月的房租,由乙方全部直接支付给丙方;乙方于本补充协议签订后3日内,向丙方支付；2、乙方2017年10月到2017年12月的房租,在乙方到期应交纳房租时,由乙方全部直接支付给丙方；3、乙方2018年1月以后的房租,在乙方到期应交纳房租时,由乙方按甲方4000元/月、丙方26000元/月分别支付给甲方和丙方等。针对合同解除时间，原告向本院递交了其于2018年3月28日向被告户籍地邮寄的《律师函》，主要内容为：2016年8月25日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,由被告承租原告位于北京市朝阳区东三环中路XXX号楼1至2层1351(东北角)的房屋一套,租期为五年,自2016年8月26日起至2021年8月25日止,租金支付方式为押二付三,租金为每月25000元,押金为50000元；租赁合同签订后,自2016年11月26日被告开始拖欠房租,已经根本违约,但鉴于被告特殊情况,经原告同意允许被告转租；2017年6月6日,原告与被告以及次承租人第三人签订《补充协议》约定,每月租金30000元,由第三人直接支付给原告,但第三人也未依约支付租金,截至本律师函发出之日,被告拖欠房屋共计244000元；鉴于上述,根据《中华人民共和国合同法》、《中国人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定,郑重向贵方函告如下：一、双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自本《律师函》发出之日解除,押金50000元予以没收;二、请自收到本《律师函》之日起3个工作日内,向原告支付拖欠租金共计244000元;三、请自收到本《律师函》之日起5个工作日内且在支付拖欠租金后,腾退房屋,否则贵方应以每月30000元租金标准支付未腾退期间所产生的房屋占用费；四、如被告怠于支付拖欠租金和腾退房屋的则视为贵方放弃房屋内物品的所有权,因此导致的损失由被告自行负担,原告自行腾退房屋产生的费用也应由被告负担；请被告审慎对待此事,积极按照本《律师函》的要求承担责任，否则,原告向人民法院提起诉讼,依法追究被告的法律责任。针对上述《律师函》，被告表示其并未收到。原告表示其于2018年4月8日已将涉案房屋另行出租，租金标准为每月35000元，但因为被告阻挠，被迫解除了合同，故主张按照35000元每月的标准主张房屋占有使用费。针对该主张，原告提交了其与案外人签署的房屋的租赁合同，被告表示对该租赁合同不知情。诉讼中，本院调取了公安机关的笔录,载明：一、2018年5月16日被告之委托诉讼代理人辛峰的笔录显示，辛峰自认其为北京市朝阳区建外XXX号楼底商至珍饺子馆的店长，2018年5月16日16时40分,其员工给其打电话称店门口来了4至5人把店门给锁了,员工也被锁在里面,然后其报警,17时53分其到了店门口,经了解对方称租了这个房子,但是其是2016年8月26至2021年8月25日租赁此房，租期五年……；二、2018年6月11日原告的笔录显示，原告自认在2016年8月26日收到被告租金及押金共计12．5万元、2017年4月2日收到被告支付的租金4万元，2017年7月收到第三人支付的租金9万元、2017年11月收到第三人支付的租金1．5万元、2018年1月收到第三人支付的租金4万元，租金尚未结清，之后未再支付租金……在2018年3月18日向被告发送过律函，4月份将房屋出租给新租户，4月17日左右清理了屋内物品，因为辛峰阻挠原因，新租户与原告解除了租赁关系，后辛峰搬来了座椅、冰箱、厨房设备开始营业；5月初原告又找到新租户，但是辛峰占着房屋不出来，5月16日发生纠纷报警，之后辛峰还是一直占着房屋开门营业；三、2018年6月15日被告的笔录显示，被告自认与辛峰为合作关系，系被告签署的租赁合同，系被告的店，辛峰入股负责运营与采购等，在2016年8月至2016年9月、10月，辛峰是店内的实际运营人，2016年10月店由被告打理，后来出现各种纠纷，被告一个人解决不了，辛峰出面帮助被告解决，至珍饺子馆后期的采购和运营也都是辛峰负责，后期营业的金额都转到了被告的账户上面；被告自认尚欠付租金3万元；警方提问房东是否跟被告提出过单方解约时，被告答复房东给被告发过律师函，房东的理由是其拖欠房屋租金问题……庭审中，原告表示其已收到租金26万元，被告尚欠租金224000元，已于2018年8月14日自行收回房屋，现房屋已另行出租。被告表示其对原告2018年8月14日自行收回房屋的事实不知情。本院认为，原告、被告签署的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。本案中，被告经原告同意将房屋进行转租，但转租行为不影响原租赁合同的效力，原、被告仍需按照原合同履行合同义务。原、被告及第三人签署的补充协议，该补充协议约定第三人直接向原告支付部分租金，系被告的债务转移给第三人。根据合同法，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，第三人未按照补充协议约定支付房屋租金，被告应按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，被告如延期支付该房屋租金或拖欠相关费用累计数额等于或超过一个月该房屋租金时,原告有权终止本合同，被告所交押金不予退还。现原告主张被告欠付租金，于2018年3月28日发送了律师函解除合同，被告亦未就租金的支付进行举证，故本院认为原告有权单方解除合同。本院对于被告主张退款押金及给与2个月的租金作为补偿的抗辩意见不予采纳。但根据合同法，原告行使合同解除权时，当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现通过被告2018年6月15日在公安机关的笔录可知，被告已经收到了律师函，故原、被告的合同于被告收到律师函之时已经解除。现原告主张《房屋租赁合同》于律师函发出之日为合同解除日，本院不予支持。针对房屋腾退时间，根据公安笔录，截至2018年5月16日，被告仍在使用涉案房屋，现原告主张其于2018年8月14日收回房屋，被告未举证证明其腾退房屋的时间，故本院对于原告主张2016年8月26日起至2018年8月14日止期间的欠付房租、房屋占有使用费本院予以支持。针对租金标准，现原、被告提交的租赁合同版本均将“每年递增8%”划除，本院对于原告主张每年递增8%不予采信。租金标准按每月25000元计付。针对房屋占有使用费的标准，本院亦参照相关租赁合同约定的租金标准计算。原告已经实际收到房屋租金26万元，本院不持异议。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院视为第三人放弃陈述、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张玲于本判决生效之日起七日内支付原告吴秀梅房租及房屋占有使用费共计三十三万元。二、驳回原告吴秀梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7040元，由原告吴秀梅负担790元（已交纳），由被告张玲负担6250元（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件公告费560元，由原告吴秀梅负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  石海朝审判员  蒙 镭审判员  童雪霏二〇二〇年四月九日书记员  王丽娜