江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初1205号原告：胡强，男，汉族，1985年1月20日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：周阿求，上海申浩律师事务所律师。原告：张丹丹，女，汉族，1988年10月1日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：周阿求，上海申浩律师事务所律师。被告：南昌和骏房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌高新技术产业开发区紫阳大道2999号紫阳明珠一期办公楼2606室，统一社会信用代码：91360106MA35PE6J5A。法定代表人：江凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余浪，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建文，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：成都煜明装饰工程有限公司，住所地：成都市金牛区北站东一路18号，统一社会信用代码：91510100358656944H。法定代表人：程耀贵,系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖胜勇，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思琴，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。原告胡强、张丹丹与被告南昌和骏房地产开发有限公司（以下简称和骏公司）、成都煜明装饰工程有限公司（以下简称煜明公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡强的委托诉讼代理人周阿求，原告张丹丹及其委托诉讼代理人周阿求，被告和骏公司的委托诉讼代理人徐建文，被告煜明公司的委托诉讼代理人廖胜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡强、张丹丹向本院提出诉讼请求：1.鉴于装修价款部分的约定为“双合同”设置，请求法院依法确认两原告与两被告之间所签署的《南昌市商品房买卖合同》及相关附件部分无效，即合同与附件中关于装修费价款的规定无效；2.请求法院依照合同部分无效的处理原则，责令和骏公司退还其收取的装修费中超过备案价部分的装修费计人民币445320元；责令和骏公司退还多收的分摊共有部分的装修费150858元（计算公式为分摊共有面积34.68＊装修单价4350），两项装修费退款共计596178元，煜明公司对此两项装修费退费负连带退还责任；3.请求法院责令两被告提供套内面积中与备案装修单价4350元相匹配且保证与交房时一致的精装修项目详尽明细及各项报价表，供两原告知情并审核；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两原告与和骏公司之间于2018年7月29日签署《南昌市商品房买卖合同》（合同编号ＧＸ1807290104），合同约定两原告购买和骏公司开发的坐落于南昌高新开发区商品房，预测建筑面积186.66平方米，套内面积151.98平方米，公摊共有面积为34.68平方米，合同第三章第六条“计价方式与价款”中约定单价为人民币15936元，总价为2974613元。两原告转账支付了购房款1494613元并办理了商业贷款1480000元（业已开始还贷），另额外支付了50000元的团购费。据《市区商品住宅预售指导价格备案表》显示，南昌市房管局对和骏公司在雍锦小区的备案价为：毛坯限价每平方米11301元，全装修评估价为每平方米4350元。另据《南昌市商品房买卖网签合同登记备案证明书》显示，3＃楼一单元31层3102室商品房一房一价表为，合同总价2974613元，合同单价15936元，如此推算，则该商品房毛坯单价应为11586元。合同单价中含装修单价4530元，合同总价中含装修总价为811971元，此装修总价含公摊共有面积装修价150858元。公摊共有面积部分也按照4350元单价计装修费明显不合理，理应予以退还。鉴于和骏公司收取了合同第三章第六条“计价方式与价款”中约定的811971元如此高额的装修费，但在备案合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》中列出的装修水准，是简单得不能再简单的所谓“装修”，完全与其收取的八十余万元高额装修费明显无法匹配对应。对此可以视为备案合同附件六关于装修标准的约定，其实与毛坯交付并无多大区别。和骏公司为了规避当地的房价调控，与此同时操纵两原告在同日签署了《南昌雍锦小区装修改造委托书》、《房屋改造承诺书》、《授权委托书》，该三份材料通过一纸《特别约定》将装修改造捆绑在备案合同之上，对本应由备案合同实现的应由和骏公司实施的装修内容，变相地由另行签订的改由煜明公司实施的装修改造合同（即上述三份协议）来实现，导致两原告为此须另行在合同总价2974613元之外向煜明公司账户再额外支付装修费用445320元，实际共支付所有价款3469933元（2974613＋445320＋50000）。两被告操纵在备案合同之外用“双合同”的模式对装修部分进行两次收费，导致两原告累计支付两次装修款，且装修款竟然高达1257291元（备案合同中的811971元加上另付的445320元），折合套内面积内装修单价为8272.74元（1257291／151.98）的天价装修单价，其装修单价几乎逼近毛坯单价，远远高于4350元的备案单价。其在房管局备案的毛坯总价是2162642元（备案合同总价减去811971元装修价），而装修两项累计总达1257291元，明眼人即可看出，装修总价与毛坯总价明显不成比例。即使如此天价的装修，但按照三份材料交付的装修标准来看仅是普通的精装，并不是所谓的豪华的天价装修。且将毛坯价加上两项装修价，则其总价远远超过备案价格。两被告通过“双合同”模式恶意规避与当地政府限价政策。为保障在被告退还多收的装修部分价款之后可能存在的对装修部分的偷工减料问题，两原告在此恳请法院责令两被告提供套内面积中与备案装修单价4350元相匹配且保证与交房时一致的精装修项目详尽明细及各项报价表，以供两原告知情并审核。事后经查得知，煜明公司系四川蓝光生态环境产业有限公司全资设立，执行董事为程耀贵，而查四川蓝光生态环境产业有限公司系四川蓝光和骏实业有限公司全资设立，执行董事亦为程耀贵，而和骏公司股东为四川蓝光和骏实业有限公司与中铁信托有限公司。可见两均系四川蓝光和骏实业有限公司旗下，可见两被告通过“双合同”的模式恶意规避当地政府的房地产调控限价政策，逃避纳税义务，损害社会公共利益，且降低了其自身的违约成本，导致一手住宅房官方数据失真，严重扰乱了市场价格信号，与政府调控背道而驰，使房价明降暗升，使房产价格调控流于形式。同时两被告设置的委托交收楼条款，让和骏公司直接向装修公司煜明公司交楼，两原告不能实质性地参与收楼，查看检查房屋工程质量的权利无法保障。且和骏公司委托煜明公司批量装修，容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序，对购房者来说很不公平，同时也造成政府税收减少，明显会损害社会公共利益，且“双合同”由两被告所主导和操控。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告和骏公司辩称，1.《装修改造委托书》系《南昌市商品房买卖合同》的附件，两者同时履行共同构成房屋买卖交易模式。原告向和骏公司购房时，就已经知悉并认可和骏公司将涉案房屋总价拆分为《商品房买卖合同》约定的房屋价款和《装修改造委托书》约定的委托装修费。双方真实合意是：两部分价款共同构成涉案房屋的总价，和骏公司按《商品房买卖合同》和《装修改造委托书》约定的装修配置标准向原告交付精装房。《装修改造委托书》与《商品房买卖合同》签署时，煜明公司不在场，原告也从未与煜明公司协商过装修事宜。事实上，涉案房屋由和骏公司安排煜明公司批量装修后统一向购房者交付。《装修改造委托书》没有对装修条款例如装修合同主要内容对应的设计图纸、单价、面积、材料具体规格类型等进行明确约定，虽然约定了装修价的总额，却没有关于金额如何构成的约定，明显不属于真正为了装修而签署。需要特别指出的是，《装修改造委托书》中对电梯及内墙保温的约定显然是开发商的常规工程范围，煜明公司作为装修公司不可能为原告提供电梯安装及墙体保温服务。原告在同时签订合同时，就已经明确知悉委托装修费实际上属于房价款的一部分。双方于2018年7月4日签署的《商品房定购书》约定总价为3469933元（优惠后实收3419963元），包含商品房买卖合同约定的房屋价款2974613元、《装修改造委托书》约定的价款445320元，足以证明双方就房屋总价已达成一致。原告2018年7月4日支付定金50000元、7月29日支付1444613元，合计首付款1494613元（另贷款148万元），与买卖合同约定相符；原告7月29日支付委托装修款445320元，与《装修改造委托书》约定相符，和骏公司实收总价3419933元。原告在诉状自认支付了总价3469933元（其中有5万元是原告支付给澳亚科技网络公司，与和骏公司无关）。本次房屋买卖自2018年7月4日签署《商品房订购书》，至2018年7月29日签署《装修改造委托书》、《商品房买卖合同》，7月29日支付委托装修费和首付款，整个过程持续25天，原告有充足的时间来决定是否购买该房屋。以上事实说明原告签署《商品房买卖合同》、《装修改造委托书》是其经过深思熟虑的真实意思表示，原告明知涉案房屋总价由商品房买卖合同的价款加委托装修费共同构成，原告主张返还委托装修费没有依据。2.《商品房买卖合同》、《装修改造委托书》系各方自愿签署，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告签署《商品房买卖合同》、《装修改造委托书》以及其他相关书面文件时，各方是基于当时的市场行情，按上述约定的价款之和作为购房总价款买卖房屋，该实际购房总价3419933元是双方真实、自愿的合意。两被告既没有诱导，更没有欺诈原告签署合同、委托书等相关文件，不存在任何无效情形，《商品房买卖合同》、《装修改造委托书》合法有效，各方应当遵照履行。3.原告主张退还分摊共有部分的装修费没有事实和法律依据。房屋建筑面积包含套内面积和公摊面积，既是法律规定，也是市场交易惯例。双方明确约定房屋总价按建筑面积收取，并且原告明知购买的是精装修房，本案是商品房买卖合同纠纷，而非装饰装修合同纠纷，装修费实际是购房款总价的组成部分，不能从房屋总价中剥离出来单独计算。开发商精装修项目中的设计、材料采购、施工等各方面均与普通市场行情不同，与普通市场报价不具有可比性；况且装修项目的报价，属于和骏公司与煜明公司的商业秘密，原告无权要求披露，原告要求知情和审核既没有法律依据，也没有合同依据。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请人民法院查清事实，正确适用法律，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告煜明公司辩称，1.委托装修费是房屋总价的一部分。《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》和《授权委托书》是《商品房买卖合同》的附件，委托装修费与买卖合同约定价款共同构成涉案房屋的总价款。《装修改造委托书》由原告在和骏公司处签署，煜明公司不在场，原告从未与煜明公司协商过具体装修事宜，并且委托装修费的支付也是原告在和骏公司处由和骏公司的工作人员经办完成，费用虽然进入了煜明公司的银行账户，但该费用实质是房屋总价的一部分，与买卖合同约定价款不可分割，实际权利义务人是和骏公司。对于这一事实，原告明知。2.《装修改造委托书》合法有效，《装修改造委托书》是原告自愿签署，并且原告明知委托装修费是房屋总价的组成部分，两被告没有诱导、欺诈行为，不存在无效、可撤销等情形。委托书合法有效。各方均应依约履行。3.煜明公司与和骏公司共同对涉案房屋进行了装修，装修标准符合约定，《装修改造委托书》已经实际履行并且涉案房屋符合交房条件，原告无权要求返还委托装修费。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交的《南昌市商品房买卖合同》（合同编号GX1807290104）、附件《南昌雍锦小区装修改造委托书》、《房屋改造承诺书》、《授权委托书》、购房款发票及付款凭证、还贷证明、装修费用收据及付款凭证、《市区商品住宅预售指导价格备案表》、《南昌市商品房买卖网签合同登记备案证明书》、四川蓝光生态环境产业有限公司工商信息、鉴定报告意见书、发票，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；政府信息公开申请答复书与本案无关，本院不予采信；江西省商品房销售明码标价销售公示，盖有和骏公司公章，本院对其真实性予以采信。被告和骏公司向本院提交的《商品房定购书》，原告对该证据的真实性提出异议，但未提供相反证据予以证明，本院对该《商品房定购书》的真实性予以确认；对于《特别约定》，原告对该证据的真实性提出异议，并申请本院委托鉴定，鉴定结论为该《特别约定》中落款乙方处的“胡强”、“张丹丹”署名字迹不是胡强、张丹丹本人书写形成，同部位押名指印不是胡强、张丹丹本人捺印形成，故本院对该《特别约定》不予采信；对于《房屋买卖合同》及《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》、《授权委托书》，原告认可其真实性，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年7月4日，原告胡强、张丹丹与被告和骏公司签订《商品房定购书》一份，该定购书约定，原告购买被告和骏公司开发的高新区某小区某栋某单元某室房屋一套，建筑面积186.66平方米，房屋总价3699929元，买受人选定的付款方式及相应优惠为按揭付款，付款方式优惠1%+其他优惠（特惠3%+按时签约+5万抵10万），优惠后总价3469933元，定金50000元。2018年7月29日，原告与被告和骏公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告和骏公司开发的位于南昌市高新区房屋一套，建筑面积186.66平方米。合同第六条约定计价方式与价款，出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款，房屋单价15936元／平方米，总金额2974613元，出卖人不得再向买受人价外收费。合同第七条约定付款方式及期限，签订本合同前，买受人已经向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于合同签订当日付清首付款1494613元，余款148万元办理银行按揭。合同第十一条约定交付期限，出卖人应在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第十六条约定出卖人关于装饰装修及设备标准承诺的违约责任，该商品房应当适用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第（1）、（3）种方式处理：（1）及时更换、修理；……（3）在无法更换、修理或不适宜进行更换、修理的情况下，由出卖人按采购时的同期市场价据实向买受人补足装饰、设备差价。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。附件六中双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：涂料，局部石材。2、起居室：（1）内墙：乳胶漆；（2）顶棚：石膏板局部吊顶、乳胶漆；（3）室内地面：实木复合地板。3、厨房：（1）地面：定制瓷砖；（2）墙面：定制瓷砖；（3）顶棚：石膏板吊顶、防水乳胶漆；（4）厨具：其他。4、卫生间：（1）地面：定制瓷砖；（2）墙面：定制瓷砖；（3）顶棚：石膏板吊顶、防水乳胶漆；（4）卫生器具：其他。5、阳台：钢筋混凝土或水泥砂浆。6、电梯：（1）品牌：奥的斯机电；（2）型号：无。7、管道：ＰＶＣ。8、窗户：铝合金中空玻璃。9、公共部分：标准层电梯厅：地面：地砖，墙面：墙砖，天棚：乳胶漆、局部吊顶；楼梯间：地面：水泥砂浆地坪；墙面：乳胶漆；天棚：乳胶漆；地下车库：地面：耐磨地坪；双方还对其他权利义务进行了约定。2018年7月29日，胡强、张丹丹作为委托人向和骏公司出具《授权委托书》，主要内容为胡强、张丹丹作为某栋某单元某号房屋的买受人，授权煜明公司（受托人）代委托人履行接房手续（缴纳房屋税费、物业服务费、领取非装修钥匙除外），委托人对受托人接房行为予以认可。同日胡强、张丹丹作为委托人与煜明公司作为受托人签署《南昌雍锦半岛小区装修改造委托书》、《房屋装修改造承诺书》，装修改造委托书主要内容为：胡强、张丹丹委托煜明公司对涉案房屋进行装修，委托方式为包工包料，委托事项的费用由委托人支付，金额为445320元一次性付款；委托人同意并授权受托人代委托人履行接房手续；委托事项应当在受托人代为履行前述接房手续后3个月内完成。附件一的装修范围及标准具体约定如下：1、保温材料：（1）外墙保温：无；（2）内墙保温（有节能要求房间的外维护墙体）：聚苯板。3、厨房：（1）厨具：方太（或同级别品牌）油烟机+燃气灶、摩恩（或同级别品牌）水槽及水槽龙头；（2）橱柜：定制橱柜。4、卫生间：（1）洁具：科勒（或同级别品牌）；（2）隔断：定制淋浴隔断；（3）五金挂件：九牧（或同级别品牌）；（4）浴室柜：定制浴室柜（或同级别品牌）；（5）卫浴龙头、花洒：科勒（或同级别品牌）。5、电梯：（1）电梯品牌名称：西子奥的斯；（2）电梯速度：1.75-2.00米/秒；（3）电梯载重量：1000千克。6、插座开关：西门子（或同级别品牌）。7、新风系统：百朗pm2.5新风系统（或同级别品牌）。8、智能化系统：配置智能魔镜面板。9、中央空调：开利（或同级别品牌）。10、筒灯、射灯：雷士（或同级别品牌）。11、净水器：品牌净水器。如因装修材料、设备生产、供应断货等方面的原因，导致不能满足本协议约定的标准，受托人可用其他不低于本协议约定标准的同档次装饰装修材料和设备替代。另查明，2018年7月4日，和骏公司开出收据，写明收款内容为交某栋某单元某房定金5万元。2018年7月29日，原告向煜明公司转账两笔款项共计445320元，煜明公司同日开出收据，写明交某栋某单元某室房装修款445320元。同日，原告另向和骏公司转账三笔款项共计1444613元，和骏公司当日开出收据，写明收款内容为交某栋某单元某号房房款1444613元。2018年7月29日原告使用POS机刷卡5万元至澳亚网络科技，同日，南昌澳亚网络传媒有限公司出具收据并盖南昌澳亚网络传媒有限公司财务专用章，收款事由写明认购某栋某单元某室，后原告向银行贷款148万元，原告共计支付3469933元。还查明，雍景半岛小区住宅毛坯限价11301元/平方米，住宅全装修评估价格为4350元/平方米，均进行了备案。在本案审理过程中，被告煜明公司向本院举证：《特别约定》，经庭审质证，原告对该《特别约定》中的“胡强”“张丹丹”签名及各自签名上的指印的真实性提出异议，向本院申请司法鉴定，本院依法委托江西神州司法鉴定中心进行鉴定。该中心出具《司法鉴定意见书》（江西神州[2019]文痕鉴字第395号），写明鉴定意见：2018年7月29日的《特别约定》原件中落款乙方处的“张丹丹”署名字迹不是张丹丹本人书写形成，同部位押名指印不是张丹丹本人捺印形成；2018年7月29日的《特别约定》原件中落款乙方处的“胡强”署名字迹不是胡强本人书写形成，同部位押名指印不是胡强本人捺印形成。本次鉴定花费胡强、张丹丹鉴定费16000元。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循公平、诚信原则。本案根据原、被告双方诉辩意见，本院归纳以下争议焦点进行评析：一、关于《南昌市商品买卖合同》及相关附件、《装修改造委托书》的效力。胡强、张丹丹为购买某小区某楼某单元某号精装修房屋，先后与和骏公司、煜明公司签订《商品房定购书》、《南昌市商品房买卖合同》、《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》、《授权委托书》。《商品房定购书》中约定的优惠后的房屋交易价格为3469933元，与《南昌市商品房买卖合同》中约定的房屋价款2974613元加上《装修改造委托书》中约定的委托费用445320元加上团购费50000元一致，上述合同形成统一整体。其中，原告与《南昌市商品买卖合同》及附件系当事人双方自愿签订，内容不违反法律、法规，且该合同已经备案，故该合同为合法有效，两原告主张其与两被告之间所签署的《南昌市商品房买卖合同》及相关附件部分无效，即合同与附件中关于装修费价款的规定无效，无事实及法律依据，本院不予支持。而《装修改造委托书》，名为委托装修的费用，实为精装修房屋购房款，且原告与案外人煜明公司并未就装修有过磋商，系原告按和骏公司的指示支付至案外人煜明公司的账户，双方并未达成装修升级的意思表示，系和骏公司为规避本市的房地产市场调控政策，将房屋总价款拆分为购房款和委托装修费用两部分，故《装修改造委托书》属于虚假意思表示。依据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。《装修改造委托书》因系虚假意思表示而无效，《装修改造委托书》隐藏的民事法律行为系支付超出限价部分的购房款。该法律行为规避的是本市房地产调控政策，而本市房地产市场调控政策不属于法律、法规的强制性规定，该隐藏行为并不当然无效。故名为订立《装修改造委托书》实为支付购房款的民事法律行为，原告不得以《装修改造委托书》为据，要求煜明公司进行装修改造；煜明公司亦不得以《装修改造委托书》为据，要求原告支付委托装修费用。二、案涉445320元款项、共有部分的装修费150858元的性质。双方就购买某小区某楼某单元某精装修房屋协商确定的房屋交易价格为3469933元，包含了原告主张的445320元款项和共有部分的装修费150858元。其中445320元系以装修升级的名义收取，但该项费用系购买房屋必须支付而非选择性支付的费用。《装修改造委托书》中对装修范围及标准具体的约定，与《南昌市商品房买卖合同》中关于装饰装修的约定，共同构成了被告向购房者公示的交付标准。上述款项系交付以样板房为标准的精装修房屋的购房款；结合本市的房地产市场调控政策，涉案商品房为限售房屋（限售价格为15651元/平方米），超出限价部分的购房款无法写入《南昌市商品房买卖合同》，在双方无装修升级的意思表示前提下，《装修改造委托书》实际是开发商为规避限价而采取的变相加价，名为装修升级款，实为购房款的组成部分。涉案房屋的实际交易价格应当由《南昌市商品房买卖合同》中约定的房屋价款2974613元和《装修改造委托书》中约定的委托费用445320元及团购费50000元共同构成。故本院认定，涉案445320元款项、共有部分的装修费150858元均系房屋总价款的一部分。原告以《南昌市商品买卖合同》及相关附件无效为由要求和骏公司退还超过备案价部分的装修费和共有部分装修费，于法无据，本院不予支持。三、关于提供精装修项目详尽明细及各项报表的问题。《南昌市商品房买卖合同》、《装修改造委托书》中对精装修项目进行了约定，但未约定被告有义务提供详尽明细及各项报表，原告主张被告提供单价4359元精装修项目详尽明细及各项报表，于法无据，本院不予支持。原告主张两被告保证交房时装修标准与提供的精装修项目详尽明细及各项报表一致，因原告尚未收房，本院对该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告胡强、张丹丹的全部诉讼请求。案件受理费11920元，鉴定费16000元，共计27920元，由原告胡强、张丹丹负担11920元，被告南昌和骏房地产开发有限公司负担16000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判长  黄文亮审判员  匡小明审判员  但志燕二〇二〇年四月三十日法官助理吴来娥书记员张丽