河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终501号上诉人（原审被告）：叶长树，男，1973年5月27日出生，汉族，住信阳市羊山新区。被上诉人（原审原告）：河南兰庭物业管理有限公司信阳分公司，住所地为信阳市羊山新区新十六大街博士名城5号楼商铺。法定代表人：林秀平，公司经理。委托诉讼代理人：林雄财，男，1992年9月7日出生，汉族，该公司经理。上诉人叶长树因与被上诉人河南兰庭物业管理有限公司信阳分公司（以下简称兰庭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初7742号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶长树，被上诉人兰庭物业公司的委托诉讼代理人林雄财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人叶长树上诉请求：一、撤销一审法院判决；二、判决上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理协议》无效；三、上诉费由被上诉人承担；四、免除未入住期间的所有物业费用，并报销本人自费做防水的费用4000元；五、2014年1月1日在开发商交房时，收取的1年的物业费，是在协议无效的情况下收取，应予以退还；六、本人未入住期间的收取的1000元公用水电费，应予以退还。事实与理由：一、双方签订的协议无效。《前期物业管理协议》无甲方代表人签字，根据本协议第十七条之规定，此协议无效。未经双方共同签字的协议，是无效协议，故本人无义务遵守协议和履行协议。二、从情理上讲，物业公司人员不作为。1、2015年初，我到了博士名城小区，进入了自己的未装修的房屋，发现北面阳台和北面卧室有漏水迹象，随即我电话向4号楼的楼长梁师傅和物业的贾助理进行了电话反映，梁师傅称你们那栋楼漏水的有十几家，不是你一户，他们已经向公司的工程部反映了，等候处理，贾助理称漏水一事，他知道，正在向他们的上级反映。2、自2015年初到2018年10月，我先后多次向物业反映，他们多次推脱，我在此期间，我也多次邀请他们两人到家中查看，他们也亲眼看到了漏水现象，也称向他们的上级反映，就是迟迟没有解决。2018年10月份，我先后找了不少于20个做防水的师傅，他们看了以后，均不愿意接这个防水活，后有一个师傅愿意接这个活，但必须是10倍的价格，无奈我做了两个空调外机台子的防水，我付防水费用4000元。3、自2018年10月份空调外机台子防水做了之后至今，从未发现漏水。4、因为房屋漏水前后四个年头，多次向物业反映，均未解决，物业不作为，我为何要交物业费呢。三、从判决书中看，我认为此判决不当。判决书称：“房屋漏水多次反映没有解决，被告提出房屋漏水不是物业服务范围，被告认购房屋时有缴纳维修基金，因此应当另行主张权利。”此说法不当，本人发现房屋漏水时间大约是2015年年初，与交房时间已过一年，已过了保修期，协议中第七条约定房屋专项维修资金的管理与使用第二项第五项已明文规定。物业公司有使用维修基金的权利，而为何不维修呢。四、从协议的相关内容看，相关内容属霸王条款。1、协议中第四条物业服务费用第四项：空置房仍按以上相应的缴费标准缴交。此项属霸王条款，本人房屋未装修，未在此居住，未享受安保服务，未产生生活垃圾等，故不应全额缴纳。2、本协议第四条第八项：以上费用不包括公共水电费；带电梯住宅的电梯运行电费分摊和电梯维保。本人未在此居住，未使用电梯，不应缴纳此费用。先期缴纳的1000元，已被物业以每月22月基本扣完。五、从服务质量上看：1、小区内公共厕所设施损坏、卫生差，长期无人维修和打扫（附照片为证）。2、小区地下车库东出口常年关闭未使用，造成业主出行诸多不便，物业的目的是减少人工开支。（附照片为证）六、本人有两点不明之处，需请教物业：1、物业用房从2014年至2019年上半年，一直在小区东面的门面房办公，而现在移到了小区北面的车库办公，据我了解，物业用房纳入建设成本，归全体业主所有，请问物业我们的物业用房到底在何处？2、电梯内的广告费用收入应当每半年公示一次，归全体业主所有，多年来从未见过公示，从未向业主发过任何广告收入费用。（附照片为证）综上所述，请求法院依法判决！被上诉人兰庭物业公司答辩称，1、原审判决并无错误，事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，不应撤销。原审法院依据《兰庭物业前期物业管理协议》判决被答辩人支付物业管理费并无不当，合同明确约定双方的义务，答辩人积极履行合同约定的义务，但被答辩人拒不履行合同的义务，且被答辩人提出的理由并非是拒交物业管理费的抗辩理由；2、协议合法有效，对双方具有约束力；3、被答辩人的第四项诉求并非本案的审理对象，即使业主并未入住也应交纳物业管理费；4、协议有效，答辩人与开发商签订的合同效力及于全体业主，被答辩人的第五项诉求明显不当；5、被答辩人的第六项诉讼请求也明显不当且无法律依据，应不予支持。兰庭物业公司信阳分公司向一审法院起诉请求：1、要求被告立即支付拖欠的物业费7959元；2、支付逾期付款利息；3、承担诉讼费用。一审法院认定事实：被告叶长树是博士名城4号楼1504号房屋的业主，房屋总面积共计134.44平方米。2014年1月1日，被告与原告河南兰庭物业管理有限公司信阳分公司签订了《兰庭物业前期物业管理协议》，合同约定，住宅物业管理服务费按照1.10元/月/平方米的标准计取物业费（包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，所有公共场地的清洁保洁，小区内生活垃圾的清运，公共环境的消杀灭，小区内所有公共绿化的养护，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，防范本物业区域内的违法犯罪行为，维护本物业内公共安全秩序，实行24小时值班及巡逻制度）。合同第四条中约定，“乙方每月缴纳费用时间为每月10日之前；住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取，空置房仍按以上相应的交费项标准缴纳，以上费用不包含公共水电费，带电梯住宅的电梯运行电费分摊和电梯保修。”第六条约定，“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、租金等代收代缴收费服务，收费标准执行政府有关规定。”第七条约定，“本物业建立公用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。乙方在购房时须按政府相关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。”第十一条违约责任约定，“乙方违反本协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，同时甲方可采取停止部分服务的行为，未缴三个月以上的甲方可采取通过法律途径等措施催缴。”。另查明，被告叶长树的物业费交至2015年2月28日。自2015年3月1日至2019年8月31日，共欠物业服务费共计7959元。被告经原告催缴后仍未缴纳，原告来院起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。因此，原告要求被告支付拖欠的物业管理费共计7959元的诉讼请求，予以支持。被告提出不缴纳物业费的抗辩理由是协议无效，且已过期，所以不认可。房屋漏水多次反映没有解决。被告提出房屋漏水不是物业服务范围，被告认购房屋时有缴纳维修基金，因此应当另行主张权利；被告提出的协议无效，因为原告只加盖了公章没有签名，因此不认可，原告的该意见，于法无据，不予采纳。良好的关系需要双方的维护，小区相当于一个大家庭，物业公司应当尽职尽责的搞好服务，业主也需要积极履行自己的义务，方能改善双方的关系，使该小区居民安居乐业。被告拖欠物业费，于法无据，其辩解理由不予采纳。另外原告主张被告按合同约定支付逾期利息，根据本案的具体情况，原告的该项主张不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告叶长树于本判决生效之日起十日内向原告河南兰庭物业管理有限公司信阳分公司支付2015年3月1日至2019年8月31日期间的物业管理服务费7959元；二、驳回原告河南兰庭物业管理有限公司信阳分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告叶长树承担。二审审理期间，上诉人叶长树向本院提交了照片、录音，拟证明物业管理服务不到位和物业公司知晓房屋漏水的事实。被上诉人兰庭物业公司质证称，对房屋漏水和我们去查看过没有异议，但是不认可证据与本案的关联性，即使物业服务存在瑕疵也不是上诉人拒交物业费的理由。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方签订的《前期物业管理协议》是当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。叶长树以兰庭物业公司未签字为由主张合同无效，合同虽无兰庭物业公司法定代表人签字，但合同中加盖有兰庭物业公司的公章，但并不影响合同的成立，双方分别签字、盖章的行为足以表明双方就订立合同作出意思表示并达成一致。该小区没有选聘新的物业管理企业，而一直是由兰庭物业公司继续管理，故双方之间的物业服务合同关系一直持续。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”兰庭物业公司依约对小区提供物业管理服务，物业公司与小区的业主之间存在物业服务合同关系，叶长树作为小区业主应依约支付物业服务费。叶长树主张其居住的房屋出现漏水渗水现象，长期向物业公司反映未能解决，且为维修支出了大量费用，应免除交纳物业费的义务，兰庭物业公司对漏水事实表示认可。《晟和佳苑前期物业服务合同》第二十四条约定，在保修期内所有公共部位、公共场地的维修保养费用由信阳晟和房地产开发有限公司承担，保修期过后房屋共用部位的小修、养护费用由兰庭物业公司承担；大中修费用单项价值超过100元的费用，从专项维修资金中支出或全体业主承担。兰庭物业公司作为物业服务企业，在为博士名城提供物业管理过程中确实存在未及时协调维修房屋、未积极推动启用公共维修基金维修公共场地漏水等情形，怠于履行合同约定的维护和管理义务，存在一定的管理服务瑕疵，因此在计算叶长树欠缴的物业服务费时酌情扣减30%较为合适。经计算，叶长树应当向原告河南兰庭物业管理有限公司信阳分公司支付2015年3月1日至2019年8月31日期间的物业管理服务费5571元。综上，叶长树的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初7742号民事判决第一项为：叶长树于本判决生效之日起十日内向原告河南兰庭物业管理有限公司信阳分公司支付2015年3月1日至2019年8月31日期间的物业管理服务费5571元；二、维持信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初7742号民事判决第二项。一审案件受理费25元，由上诉人叶长树负担；二审案件受理费50元，由上诉人叶长树负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  周振力审判员  付 巍二〇二〇年四月二十日法官助理李艺璇书记员郑仪菲