北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初9074号原告：中国工商银行股份有限公司北京望京支行，营业场所北京市朝阳区酒仙桥路甲10号3号楼7层7层。负责人：姚毅，行长。委托诉讼代理人：李响，女，中国工商银行股份有限公司北京望京支行职员。委托诉讼代理人：于志军，男，中国工商银行股份有限公司北京望京支行职员。被告：北京星城置业有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路10号。法定代表人：李世亮，董事长。委托诉讼代理人：李方舟，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文军，北京市华城律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司北京望京支行（以下简称原告）与被告北京星城置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李响、于志军，以及被告的委托诉讼代理人李方舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告《商品房买卖合同》项下房屋面积误差款2269208.2元；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金5010839.94元，以已付价款15649060元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，自2012年9月22日计算至2016年11月20日。事实和理由：2001年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：011112），约定：原告向被告购买位于北京市朝阳区酒仙桥路10号某1房产（以下简称涉案房屋），建筑面积共2235.58平方米，房产单价为每平方米7000元，属预售商品房。被告应在2002年12月1日前向原告交付商品房，并应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告在《商品房买卖合同》中就面积差异及面积误差款的计算作出约定。2001年12月30日，原告向被告支付购房款。2004年1月，原告迁至涉案房屋办公；但直至2012年6月，被告仍未能办理涉案房屋产权证，故原告向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，法院经审理作出（2012）朝民初字第某2号民事判决书，判决被告协助原告办理涉案房屋权属转移登记手续。后经法院强制执行，原告于2016年11月21日，取得了涉案房屋的不动产权证书，登记房屋建筑面积为2039.96平方米。被告应对逾期办理产权证、交付房屋面积存在误差等违约行为承担责任，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.被告提出诉讼时效抗辩，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告认为诉讼时效应在房屋办理登记之日起计算两年。2.被告不同意支付违约金的理由为，《商品房买卖合同》签订于2001年，双方在合同中未约定逾期办理房屋产权证的违约金；此外，《商品房买卖合同》签订日期早于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行前，因此原告据此主张违约金没有法律依据。3.被告不同意支付误差款，被告不认可房产证的登记面积，而且《商品房买卖合同》第五条第2款关于面积误差超过3%部分双倍返还价款的约定标准过高，请求法院酌减。本院经审理认定事实如下：2001年12月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：011112），双方约定内容包括：原告向被告购买位于北京市朝阳区酒仙桥路甲10号某1，建筑面积共2235.58平方米，单价为每平方米7000元，总金额为15649060元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同预订面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%的房价款由出卖人双倍返还买受人。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了购房款15361558元。2012年，原告曾以商品房预售合同纠纷将被告诉至本院，要求被告协助办理涉案房屋权属转移登记手续。本院经审理，于2012年9月6日作出（2012）朝民初字第某2号民事判决，判决被告于该判决生效后七日内协助原告办理涉案房屋的权属转移登记手续。查，涉案房屋于2016年11月21日登记至原告名下。据京（2016）朝阳区不动产权第某3号《不动产权证书》记载，涉案房屋建筑面积2039.96平方米。庭审中，被告提出诉讼时效抗辩，主张本案诉讼时效应在《不动产权证书》颁发之日即2016年11月21日起算两年，故原告起诉已超过诉讼时效。原告认可诉讼时效自2016年11月21日起算，但主张诉讼时效为三年，故其起诉未超过诉讼时效。本院认为，本案争议焦点如下：一、原告起诉是否超过诉讼时效；二、涉案合同项下所涉房屋面积如何认定，如存在面积误差，面积误差款金额如何确定；三、原告主张逾期办理房屋产权证的违约金是否有合理依据。本院具体阐释如下：关于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，涉案房屋于2016年11月21日登记至原告名下，原、被告均认可诉讼时效自该日期计算，本院对此不持异议。至民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，故本案应适用三年诉讼时效期间的规定。因此，被告提出的诉讼时效抗辩意见不能成立，本院不予采信，认定原告起诉未超过诉讼时效。关于争议焦点二，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”；合同约定面积为2235.58平方米，《不动产权证书》登记面积为2039.96平方米，面积差195.62平方米。原告根据《商品房买卖合同》关于面积误差款约定的方法计算，要求被告赔偿面积误差款2269208.2元，有事实依据及法律依据，本院予以支持。关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据本案查明事实，原告未能在《商品房买卖合同》约定期限内取得《不动产权证书》，其要求被告支付违约金，有事实依据；原、被告亦未约定逾期办理权属登记的违约金，故本院根据上述规定参照相关标准支持原告的违约金请求，具体金额由本院核定。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告北京星城置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司北京望京支行在《商品房买卖合同》（编号011112）项下商品房面积误差款2269208.2元；二、被告北京星城置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告中国工商银行股份有限公司北京望京支行逾期办理房屋产权登记的违约金3854492.26元；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司北京望京支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31380元，由原告中国工商银行股份有限公司北京望京支行负担4047元（已交纳），由被告北京星城置业有限公司负担27333元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年四月二十七日书记员  张楠