葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1402民初1973号原告毕磊，女，1956年10月10日生，汉族，个体，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人王玉坤，系辽宁百维律师事务所律师。委托诉讼代理人梁爽，男，1983年9月19日生，汉族，个体，现住葫芦岛市龙港区。被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司），住所地葫芦岛市连山区中央大街15号。法定代表人王磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人吴春伟、曾宇，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。原告毕磊与被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕磊及其委托诉讼代理人王玉坤、梁爽，被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司委托诉讼代理人吴春伟、曾宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕磊诉称，2013年10月25日，原告与被告签订乐都汇购物中心《店铺租赁合同》。合同中约定，被告将位于葫芦岛市店铺出租给原告，原告用于经营“阿尔卑斯披萨自助西餐厅”，租期62个月（即五年零两个月，其中两个月为装修期），约定开业日期为2013年12月16日，同时还约定了租金和管理费给付方式、违约责任等条款。合同签订后，原告对店铺进行装修、购置餐厅用具、招收员工和培训、办理阿尔卑斯餐厅加盟以及工商、税务等经营手续。被告的购物中心未能如其开业，给原告造成了经济损失。后原告与被告协商，双方同意截止至2015年7月1日，以原告总投资数额为基数，能够计算的投资款分摊五年（租赁期），按一年期间分摊投资款（因延误一年多未能正常营业）50万，由被告赔偿给原告，双方因此签订了《补充协议》，协议中约定被告的购物中心应在2015年11月27日前开业，并保证开业率达到75%。《补充协议》签订后，被告的购物中心一直未能按时开业，原告的餐厅没能正常营业，被告一再延期开业的行为系严重违约行为。原告所经营的餐厅是加盟店，除了店铺装修、员工培训和支付工资，缴纳加盟费、管理费和信誉保证金等损失外，在信誉上给原告造成了无法弥补的损失，这些损失是因被告造成的，被告应予赔偿。故原告诉至法院，要求解除双方签订的《店铺租赁合同》及《补充协议》，赔偿原告经济损失及退还租赁保证金共计5020733元，本案诉讼费用由被告承担。被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司辩称，一、特易购公司交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，并不构成违约。原告承租的店铺位于乐都汇购物中心三层，2013年10月12日，特易购公司取得《建设工程消防验收意见书》，购物中心土建部分整体验收合格。2013年11月26日，购物中心地下一层、地上一层全部商铺（不含肯德基、必胜客）装修工程消防验收合格。2014年3月9日，购物中心二层有3364平方米商铺装修工程验收合格；2014年4月23日，购物中心（包含原告商铺在内）地上二层（5527平方米、19家商铺）、三层（2636平方米，2家商铺）商铺装修工程验收合格。随着商场入住率的逐步提高，2014年8月12日，购物中心二层（2家，291平方米）、三层（1家，144平方米）、四层（4家，2225平方米）商铺装修工程验收合格。2014年4月30日，原告经营的商铺取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。根据消防法第十五条规定，原告租赁的店铺已经取得合法的消防合格证明，可以交付使用。原告于2014年8月25日正式营业，在此之前，购物中心已于2013年11月27日开业经营。本案中，之所以是在整体消防验收合格后分批次取得消防安全检查合格证，就是因为从2013年商场开业后逐步提升了商户入驻率，新商户逐步进场装修，装修完成后陆续进行消防验收取得消防安全检查合格证并开业。这与全国各地很多大型商场的陆续提高入住率和逐步增加开业商户数量的运营模式都是一致的。因此，原告以购物中心没有开业为由，主张特易购公司构成违约没有事实依据。二、原告接收店铺后，实际经营开展经营活动，特易购公司同样不构成违约。2013年11月27日，乐都汇购物中心正式开业；2013年10月23日，特易购公司向原告交付商铺；2014年5月13日，原告在涉案店铺注册了阿尔卑斯比萨自助西餐厅，原告于2014年8月25日正式营业。营业后，原告经营情况良好，同时向特易购公司报送了营业数据。因此，特易购公司已经向原告交付了能够开业经营的店铺，原告也实际经营。原告主张特易购公司违约同样没有事实依据。三、特易购公司已经对原告进行补偿，原告无权再行主张任何赔偿。2015年7月1日，原告与特易购公司签署《补充协议》，特易购公司对原告2015年7月1日以前的装修损失、货物损失、品牌加盟费、员工工资给予50万元的补偿，并已实际支付。双方同时约定，《补充协议》签订之日起，原告不再因租赁合同向特易购公司主张任何赔偿及补偿，同时租赁合同3.3条也不再适用，原告无权再向被告主张任何索赔。四、原告主张的损失没有依据。原告经营的商铺系自助餐厅，根据原告向特易购公司报送的每日用餐人数，可以准确计算原告的营业收入，即使原告现在主张的各项费用成立，也只是原告经营过程中的成本。应当以营业收入和营业成本的差额衡量原告的损失范围。原告直接以成本作为损失，而不顾实际经营并取得收入的事实，不应得到支持。五、关于双方解除合同的问题，被告是在2013年10月23日向原告交付了商户，根据诉讼法合同约定，应在2018年12月22日届满，所以解除合同的问题无须再在本案中审理，因为双方租赁合同已经到期。综上，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，维护特易购公司的合法权益。经审理查明，2013年10月25日，原告与被告签订了乐都汇购物中心《店铺租赁合同》，被告将位于乐都汇购物中心铺位号为L3FO15、面积429平方米的餐饮铺位出租给原告，租期为62个月（包括装修期），自交付日起算租期，交付日为2013年10月16日，如与实际交付日不一致的，以进场移交表日期为准，开业日为2013年12月16日，如实际开业日早于上述开业日的，以乙方实际开业日为准。原告按照合同约定向被告交纳了租赁保证金39000元。2015年7月1日，原告毕磊（乙方）与被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司）（甲方）签订《补充协议》，约定：自租赁合同生效之日起，截止本补充协议签订之日止，因甲方原因给乙方造成的经营店铺的损失由甲方给予补偿，补偿范围包括但不限于装修损失、货物损失、品牌加盟或代理费损失、员工工资损失等数额合计50万元。自本补充协议签订之日起，乙方不再因租赁合同向甲方主张任何赔偿及补偿，或要求甲方给予任何免租期，租赁合同第3.3条的约定不再适用。另查明，乐都汇购物中心现已消防验收合格，具备开业条件，但尚未整体开业。原告已于2015年7月2日收到被告给付的补偿款50万元。还查明，本案在审理过程中，经被告申请，本院报送葫芦岛市中级人民法院委托葫芦岛德建工程造价咨询有限公司对原告租赁店铺的装修（不包含可移动物品）造价以房屋现状为基础，按照装修时的市场价格进行鉴定，评估结论：按照装修时的市场价格计算的工程造价结果为人民币1,023,993.68元。被告为此次评估交纳评估费20000元。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商铺租赁合同》、《补充协议》、经营明细表、装修费设计费收据、装修装饰费用收据、加盟管理费及培训费收据、宣传费用收据、员工工资单、水电气费用票据、冷库租金票据、装修保证金票据、租金票据、运费票据、低耗损失、维修费票据、停车费票据、燃油费票据、员工餐费、员工保险费用单据、照片、被告提供的建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、《商铺租赁合同》、租户进场交接表、租户装修竣工、开业许可证、活动沟通函、营业额数据、广告宣传、《补充协议》、银行交易记录、对原告补偿50万元的证明、经葫芦岛市中级人民法院委托葫芦岛德建工程造价咨询有限公司作出的评估报告书、评估费发票等证据材料载卷佐证，经开庭质证及本院审查，可以作为本案定案依据，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。从《店铺租赁合同》的内容、性质及合同履行中的情况综合看，该合同并非一般的房屋租赁合同，被告有负责消防验收合格、负责招商、商场管理及负责商场整体开业的义务，被告应将符合租赁用途的店铺交付原告使用，以便实现合同目的。而商场消防未能全部合格，未能整体开业，导致原告无法经营，进而导致原告不能实现合同目的，构成违约，故原、被告签订的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》应予解除。原告交纳的租赁保证金39000元应予退还。依据双方签订的《补充协议》，被告对原告的经济损失已经进行了补偿，且原、被告在《补充协议》中约定乙方（原告）不再因租赁合同向甲方（被告）主张任何赔偿及补偿，故原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求没有事实及法律上的依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告毕磊与被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司之间的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》，原告于本判决生效后十日内向被告返还租赁店铺。二、被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内退还原告毕磊租赁保证金39000元。三、驳回原告毕磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47045元，由原告毕磊承担46679元，由被告润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  王晶晶人民陪审员  杜月迪人民陪审员  赵雨暄二〇二〇年四月二十九日书 记 员  安 俏