沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初12932号原告：深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区中华路9号4层A-19，统一社会信用代码91210102MAOP4D8FOF。负责人：郑建源，系该公司经理。委托代理人：成明，系辽宁同方律师事务所律师。被告：尹光浩，男，1976年11月20日出生，朝鲜族，住黑龙江省绥棱县。原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司诉被告尹光浩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员董秀坤、魏晓萍组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人成明到庭参加诉讼，被告尹光浩经公告送达未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司诉称，原告接受房屋产权单位的委托和授权许可，负责沈阳市和平区商用物业项目的对外出租及管理工作。2017年6月28日，原告与被告签订《商铺租赁合同》铺位号：F4-08、09，将坐落于沈阳市和平区,面积为944.15平方米的商铺出租给被告经营使用。合同约定租赁期限自2017年6月29日至2022年6月28日；租金为自交付日起120天固定租金为55661.86元、120天届满次日至第一租赁年度届满日固定租金为52732.29元/月、第二租赁年度固定租金为55368.9元/月、第三租赁年度固定租金为58140.27元/月、第四租赁年度固定租金为61046.41元/月、第五租赁年度固定租金为64099.02元/月；管理费为23215.47/月；租金的增值税税率为5%、管理费的增值税税率为6%，均由被告承担，在支付相关费用时一并支付给原告；被告应当在每月15日前向原告支付；租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由被告承担，被告应按原告通知要求支付该等费用；被告逾期支付租金或合同规定的其它任何应付款项超过十五天的，原告有权书面通知解除合同，并要求被告承担违约责任；被告擅自中途退租的，即构成严重违约，原告有权单方解除合同或者继续履行，并有权向被告索赔；原告按合同约定行使解除权的，被告己支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，被告还应向原告支付合同解除当月固定租金(含税)和管理费（含税）之和三倍的金额作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告应补足损失的差额部分；在租赁期限内，被告逾期支付合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项（含税）的0.1%支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺。但被告于2018年2月开始拖欠原告租金、管理费等各项费用，并于2018年10月开始擅自停止营业。鉴于被告的上述违约行为，经原告多次书面催促、告知无效的情况下，原告依约行使解除权，书面通知被告双方的《商铺租赁合同》于2018年10月18日正式解除。根据《商铺租赁合同》的约定，被告应当向原告补交租金和管理费，向原告支付违约金和滞纳金。在多次催要无果的情况下，为维护自身合法权益，原告诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付租金484835.10元（2018年2月1日至2018年10月18日）；2、请求法院判令被告向原告支付管理费211155.95元（2018年2月1日至2018年10月18日）；3、请求法院判令被告向原告支付水费1537元；4、请求法院判令被告向原告支付违约金248237.25元；5、请求法院判令被告向原告支付滞纳金257351.11元（以被告实际拖欠租金和管理费的金额和天数，按照每日0.1%的标准支付至实际给付之日，现暂计算至2019年5月31日）；6、请求法院判令被告向原告支付拆铺费用95066.73元；7、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告放弃第五项要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告尹光浩经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：ShenyangHoldingCompanyLimited系沈阳市和平区，建筑面积33042.22平方米房屋的所有权人。2016年11月，原告（甲方）与ShenyangHoldingCompanyLimited（乙方）就沈阳印象城项目签订《物业管理服务委托协议》，约定：乙方委托甲方为其委托代理人就位于沈阳市和平区，建筑面积151308.34平方米房屋代表乙方于租户签署租赁合同、收取租金及其他费用，并向租户就收取租金出具发票；将代乙方收取的所有收入（包括但不限于租金收入和停车场收入），在扣除本协议允许的税费和其他费用后将余额支付给乙方；协议有效期限为三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止……。2017年6月28日，原告代表ShenyangHoldingCompanyLimited（甲方）与被告（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同通用条款第4.1约定，若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项即甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起3日内补足租赁保证金。乙方无权以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。4.2约定，租赁关系终止时，在乙方完成以该商铺为注册地址的相关工商变更或注销手续、该商铺交还状态已经甲方验收合格，乙方已经妥善处理完其发行的储值卡/会员卡等善后事宜并经甲方确认的前提下，甲方应在乙方交还该商铺且完成本款约定的其他事项后的三个月内将租赁保证金、公用事业保证金等在按照本合同约定作出扣除（如有）后一次性无息退还乙方。4.3约定，如甲方因乙方装修该商铺而遭受任何损失，甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方损失。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起3日内补足装修押金。乙方完成装修经甲方验收并确认合格后，甲方应在验收合格之日起三个月内将装修押金在扣除上述扣款（如有）后一次性无息退还乙方。4.5约定，租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方应按甲方通知要求支付该等费用。乙方在租赁期内拖欠上述任一费用的，甲方有权从公用事业保证金中扣收有关欠款及损失。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起3日内补足公用事业保证金。乙方如要求在非正常工作时间供应空调、暖气或其他设施，应事先取得甲方同意，并承担相应费用。4.6条约定，与本合同相关的应缴税费按照法律规定由双方各自承担（本合同已经有明确约定或双方各有书面约定的除外）。合同7.2约定,甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除合同，同时违约方应按本合同约定承担违约责任。合同7.2.6约定，乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过十五天的。合同8.3条约定，甲方逾期履行本合同项下的任何款项的退还或支付义务的，每逾期1日，按逾期未退还或未支付款项（含税）的0.1%向乙方支付违约金。但因乙方原因造成甲方逾期履行上述义务的，甲方不承担责任。合同9.2条约定，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同，并就所发生的损失向乙方索赔。如甲方认为继续履行合同已无可能和必要，则有权单方解除合同，并按合同约定向乙方索赔。合同9.3条，甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金（含税）和管理费（含税）之和三倍的金额作为违约金（如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前6个月平均月提成租金（含税）和管理费（含税）之和的三倍），如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。合同9.4条，在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项（含税）的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方有权经提前1个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除乙方缴纳相关款项的义务。合同11.1条…未经甲方同意乙方逾期不交还该商铺的，视为乙方放弃对该商铺内一切物品的所有权，甲方有权不经催告即进入该商铺内对乙方物品和装修进行处置而无须承担任何责任。若甲方同意乙方延迟交还该商铺的，除实际发生的水、电等公用事业费用，乙方还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向甲方支付占有使用费。合同11.2，乙方向甲方交还该商铺前，应该将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担，甲方也可直接从乙方的各类保证金中直接予以扣除。如届时甲方书面同意乙方无需将商铺恢复原状的，乙方应使该商铺处于清洁、完好并可出租状态。合同19.8条，乙方同意及确认，原告为甲方委托的代理人，并有权代表甲方签署本租赁合同、收取租金及其他费用并向乙方就收取的款项出具发票或收据。合同专用条款约定甲方出租给乙方的商铺坐落在沈阳市和平区商场内第四层编号为F4-08、09的商铺，建筑面积为944.15平方米；乙方承租经营商铺名称为火炉缘的自助烤肉店，甲方应于2017年6月29日向乙方交付该商铺，租赁期限自2017年6月29日至2022年6月28日，租赁期包含装修期和营业期；该商铺自交付日起开始计租，装修期内乙方须向甲方支付租金及装修管理费、水电费等实际发生的费用。合同23.1.2条，按固定租金/与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金。自交付日起的120天为首次租金支付期间，此期间乙方应向甲方支付的固定租金为55661.86元，提成租金为此租金乙方含税营业额的5.71%。自首次租金支付期间届满次日起至第一租赁年度届满日，固定租金为55.85元/平方米/月，即52732.29元/月，提成租金为乙方每月含税营业额的5.71%。第二租赁年度的固定租金为58.64元/平方米/月，即55368.9元/月；提成租金为乙方每月含税营额的5.71%。第三租赁年度的固定租金为61.58元/平方米/月，即58140.27元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的6.67%。第四租赁年度的固定租金为64.66元/平方米/月，即61046.41元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的6.67%。第五租赁年度的固定租金为67.89元/平方米/月，即64099.02元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的7.62%。首次租金支付期间的租金乙方应在双方签署租赁合同后/日内支付给甲方，以后乙方于每月15日前向甲方支付或结算下月的固定租金，上月的提成租金超过固定租金/的差额，乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付结算。合同23.3条，甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金为239931.9元、质量保证金5000元。23.4条，乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金79977.3元、装修管理费20313.54元；23.5条，乙方应于营业期内向甲方支付该商铺的管理费、宣传推广费。管理费为24.59元/平方米/月，即23215.47元/月。23.6条，甲、乙双方确认：本合同中约定的乙方应支付的费用（包括但不限于租金、管理费等）均为不含增值税的费用。租金（含固定租金和提交租金）的增值税税率为5%，管理费（含装修管理费）的增值税税率为6%，水费的增值税税率为3%，电费的增值税税率为17%，乙方应支付的费用所产生的增值税由乙方承担，乙方支付相关费用时应将该费用所产生的相应的增值税一并支付给甲方。合同签订后，原告将涉案商铺交付给了被告进行经营。2017年6月23日，原告为被告出具收款收据载明收取被告租赁保证金239931.9元、质量保证金5000元、装修押金79977.3元。被告向原告交纳了2018年2月1日之前的租金、管理费等。另查明：因被告在承租期间拖欠原告管理费和租金，2018年2月1日起，原告多次向被告下发催款通知书，要求被告支付欠缴的租金、物业管理费等。2018年12月6日，原告向被告发出了《解约函》，函中载明：贵司在未经我司同意的前提下于2018年10月18日擅自停止营业，经我司多次催告后仍未纠正，贵司的行为已经严重违反了《租赁合同》的约定，现就贵司违约事项函告如下：1、贵司单方严重违约行为导致《租赁合同》无法继续履行，我司依约行使解除权，双方签署之《租赁合同》已于2018年10月18日正式解除。2、截至合同解除日，贵司尚欠我司2018年10月18日前之租金、管理费、水电费及滞纳金等上述费用合计738608.20元，贵司务必于2018年12月31日前向我司足额支付上述费用。若贵司实际交还房屋后仍发生本函件中未提及的其他费用，则以实际发生额进行结算，该费用由贵司承担。3、因贵司单方严重违约行为导致《租赁合同》解除，依据《租赁合同》第9.3条之约定，除贵司已支付的全部费用均不予返还外，贵司还需向我司支付月固定租金（含税）和管理费（含税）之和三倍的金额合计239931.90元作为违约金。贵司务必于2018年12月31日前向我司足额支付上述费用。4、贵司务必于2018年12月31日前，搬离房屋内一切设备设施、拆除装修将房屋恢复原状交付我司，贵司逾期搬离的应按照《租赁合同》中签订的租金及管理费作为标准向我司支付逾期期间的房屋占用费及承担因占用房屋给我司造成的一切损失赔偿责任。同时，贵司滞留在房屋内的一切物品均视为自弃，我司有权自行处置，且因房屋恢复原状产生的一切费用亦应由贵司承担。再查明：在被告承租期间，尚欠水费1537元。原、被告双方于2018年10月18终止合同，后原告将涉案房屋恢复原状。上述事实，有原告提交的房屋所有权证、就沈阳印象城项目物业管理有限公司委托协议、房屋电子登记查询、商铺租赁合同、商户结算通知单、通知函、解约函、快递单及电子回执单截图、水费通知单、竣工验收书、拆除图纸、撤场后照片、收款收据等证据及原告当庭陈述在案佐证。经庭审审查，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据结合其当庭陈述，对本案事实予以确认。本案原告代表出租方ShenyangHoldingCompanyLimited与被告的签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告依约履行了交付房屋的义务，被告理应按照合同约定支付租金、管理费等相应费用，故对于原告要求被告支付2018年2月1日至2018年10月18日租金484835.10元及管理费211155.95元的诉请予以支持。合同解除后，原告同意将取得的租赁保证金239931.9元、质量保证金5000元返还，故本院在租金中予以扣除。对于原告主张的水费，依据合同“租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方应按甲方通知要求支付该等费用”之约定，被告承租期间发生的水费应由被告承担，故本院对原告要求被告支付水费1537元的诉请予以支持。对于原告主张的拆铺费用95066.73元的请求，合同约定“乙方向甲方交还该商铺前，应该将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担”，因被告未将商铺恢复原状，原告自行恢复，按合同约定，恢复商铺产生的费用应由被告承担；同解除后被告同意将收取的装修押金79977.30元予以返还，本院将在本项中予以抵扣。对于原告主张的违约金和滞纳金，因就同一违约事实，原告即主张违约金又主张滞纳金，该主张势必加重被告的负担，不宜同时适用，庭审中原告选择了违约金，但约定过高，本院适当调整为给付一个月租金和管理费合计79977.30元作为违约金为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告尹光浩于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司2018年2月1日至2018年10月18日租金239903.20元(484835.10元-5000元-239931.90元，含税)；二、被告尹光浩于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司2018年2月1日至2018年10月18日管理费211155.95元（含税）；三、被告尹光浩于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司水费1537元；四、被告尹光浩于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司拆铺费15089.43元（95066.73元-79977.30元）；五、被告尹光浩于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司违约金79977.30元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费15764元（原告已预交），由原告深圳市印力物业服务有限公司沈阳分公司承担6488元，被告尹光浩承担9276元；公告费800元（原告已预交），由被告尹光浩承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  董秀坤人民陪审员  魏晓萍二〇二〇年四月二十日书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。