重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1475号上诉人（原审原告）：彭刚，男，汉族。被上诉人（原审被告）：向东，男，苗族。上诉人彭刚因与被上诉人向东房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初4224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。彭刚及向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭刚上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.本案诉讼费由向东承担。事实和理由：1.签收补充协议时，彭刚身患糖尿病，没有仔细看协议内容就签字了。2.签完字之后发现内容不合理，第一、与原合同约定的先付款再过户不一致，第二没有约定过户给谁，约定不明。3.彭刚与向东协商时，向东陈述协议已签订、生效，之后彭刚找过中介处理，要求签订《补充协议》说明，明确过户对象，但向东拒绝签订。向东答辩称，1.补充协议是对付款和过户进行调整，因之前系按揭，之后变为全款。2.补充协议系彭刚自行拟定，中介打印，向东并未签字。3.彭刚陈述的过户人员向东可以随时配合。综上，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。向东向一审法院起诉请求：1.彭刚立即向东返还定金50000元。2.彭刚立即向向东赔偿55000元。3.彭刚立即向向东赔偿中介费5000元。4.本案诉讼费由彭刚承担。一审法院审理查明：2017年5月12日，彭刚（甲方）与向东（乙方）、重庆到家了网络科技有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定，第一条房屋基本概况：房屋坐落于重庆市沙坪坝区；建筑面积283.87平方米。第二条成交价格：1.甲乙双方协商后该房屋成交总价为1500000元。2.该房屋办理产权过户手续所发生的税费，双方一致同意由乙方独自负担。3.该房屋配套设施过户所产生的相关费用，双方一致同意由乙方独自承担。4.该成交价包含房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付予乙方前实际使用产生的所有费用。5.该成交价所包含的室内物品、设备设施等，以《物业交割清单》所列为准。第三条付款约定（本条各款项不计利息）2.按揭贷款：（1）第一次：乙方于签订本合同当日交付人民币50000元整予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管；（2）第二次：乙方须于过户当日交付人民币150000元整予甲方。（3）第三次：乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款人民币1300000元整用于支付甲方房款，贷款类型为商业货款，双方须于2017年5月30日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续；按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付予甲方；（5）第五次：乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时交付人民币上述第二条预留5000元整予甲方作为尾款。第四条中介服务费、权证代办费、按揭服务费、过户税费及其他费用的约定：1.中介服务费：甲乙双方签订本合同时，须向丙方支付中介服务费，其中乙方须支付人民币15000元整。第五条相关约定：2.甲方承诺于收齐房款当日或者2017年7月15日之前将该房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付于乙方，以钥匙及相关手续交接为标志；该房屋固定设施不可移除破坏。3.甲方须于2017年7月1日之前将落户于该房屋的户籍关系迁出。5、乙方办理产权转移登记手续之日起4个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。第六条违约责任：1.本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。2.如甲方未按约定期限交付房屋或迁出户口，则甲方向乙方支付违约金人民币20000元整。3、本合同签订后，若因非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介服务费丙方不予退还；尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。第八条补充条款：1.甲方承诺该房屋无其他产权纠纷，若有则视为违约。2.乙方的贷款金额以银行实际审批为准。3.甲方承诺该房屋无赠予税和继承税。4.乙方有权将该房屋过户到指定人员名下。同日，向东通过微信向彭刚妻子刘运岭支付购买涉案房屋的定金50000元。彭刚向向东出具收条一份。2018年12月5日，向东（乙方）与彭刚（甲方）签订《补充协议》。协议约定，甲方自愿以按揭形式把沙坪坝区天马路205号附3号18-2号房屋卖给乙方，该房屋建筑面积为283.87平方米，套内为247.37平方米，交易总价为人民币1500000元，乙方在2017年5月份已经预付定金人民币50000元，因为银行政策原因，一直未办理后续事宜，现在经过甲乙双方协商，在2018年12月12日前，甲乙双方在过户当日，乙方在过户前，先给甲方转房屋款人民币200000元，甲方无条件给乙方过户，在过户后，乙方马上给甲方转剩余所有房屋尾款人民币1250000元。如果过户时，甲方需要配偶在场，则过户时间延后到甲方配偶来后3个工作日内。若乙方最迟在2018年12月15日前未到场办理过户等相关手续，则甲方不退还乙方定金人民币50000元整，则合同作废，双方互不追究责任。若甲方最迟在2018年12月15日前未到场办理过户等相关手续，则甲方退还乙方定金人民币50000元整并赔偿乙方人民币55000元整后，则合同作废，双方互不追究责任。乙方有权将此房屋过户到指定人员名下。此合同最迟可顺延到2018年12月15日。2018年12月12日，向东、彭刚、中介机构原工作人员蒋雄到沙坪坝区不动产交易所办理涉案房屋过户事宜。向东表示同意先给付彭刚200000元，彭刚要求另行签订协议，一次支付1450000元。向东拒绝按彭刚要求签订协议。2018年12月14日，向东给彭刚打电话，表示愿意全款购买涉案房屋，彭刚以电话无电为由挂断电话。2018年12月17日，向东要求中介方工作人员蒋雄给彭刚打电话，向东同意按照《补充协议》约定先给付彭刚200000元，要求彭刚过户后再支付剩余房款。蒋雄即给彭刚打电话，彭刚认为《补充协议》已过期。2019年1月11日，向东通过ＥＭＳ邮政特快专递向彭刚发出《解除房屋买卖合同通知书》。该邮件因“上门无人、电联收件人拒收”被退回。同日，向东以短信方式向彭刚的手机135××××2319发送《解除房屋买卖合同通知书》。该通知书主要内容为：2018年12月12日当日，贵我双方及中介方均到达房屋交易中心准备办理过户，但因你要求在办理过户手续前必须将所有房屋款1450000元直接支付至你的银行账户，并不同意第三方提出的将所有房屋款项支付至房屋交易中心的资金监控中心托管，故而当日未成功办理过户手续。2018年12月17日前，本人多次前往房屋交易中心要求你过来配合办理过户，但你均拒绝前来，你拒绝前往房屋交易中心办理过户手续的行为，致使本人基于房屋买卖合同及补充协议约定取得房屋的合同目的不能实现，已构成违约。现本人根据合同法第九十三条、九十六条的规定，向你发出解除房屋买卖合同通知书，房屋买卖合同自本通知书到达之日起解除。请你在收到本通知书之日起3日内返还50000元定金并赔偿55000元赔偿金。一审另查明，至2018年12月12日，向东的银行账户上有余额1482500元。重庆到家了网络科技有限公司阳光水城分公司出具《情况说明》。该情况说明载明重庆到家了网络科技有限公司阳光水城分公司收到向东支付的中介费5000元。该情况说明未加盖单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖（居间）合同》中房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，该合同系有效合同。对《补充协议》，彭刚主张向东在打印时篡改双方事先约定的内容，彭刚因疏忽大意而签订该协议，意为说明《补充协议》违背其真实意思表示。该院认为，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，合同被撤销前仍属有效合同。彭刚并未请求撤销《补充协议》，其本人亦陈述“因为签了字，所以我也准备按补充协议履行”，故该院确认《补充协议》系有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当严格按照合同约定行使权利并履行义务。2018年12月12日，向东、彭刚、中介机构原工作人员蒋雄到沙坪坝区产权交易所办理涉案房屋过户事宜时，彭刚要求与向东另行签订协议，并在遭到向东拒绝后，不同意履行《补充协议》。彭刚的行为属违约行为，向东有权要求解除合同。2019年1月11日，向东以短信方式向彭刚的手机135××××2319发送《解除房屋买卖合同通知书》，通知彭刚双方签订的房屋买卖合同自本通知书到达之日起解除。彭刚承认收到该短信，故该院确认向东与彭刚签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同及补充协议于2019年1月11日解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。向东与彭刚签订的《补充协议》约定“若甲方最迟在2018年12月15日前未到场办理过户等相关手续，则甲方退还乙方定金人民币50000元整并赔偿乙方人民币55000元整后，则合同作废，双方互不追究责任。”故彭刚应当返还向东定金50000元，并赔偿向东损失55000元。向东举示重庆到家了网络科技有限公司阳光水城分公司出具的《情况说明》。因该情况说明未加盖单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合民事诉讼法对单位向人民法院出具证明材料的要求，故对该情况说明的证明力，该院不予采信。且因双方已约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，现向东未举证据证明双方约定的损失赔偿金不足以弥补其损失，故该院对向东要求彭刚赔偿中介费5000元的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第一百一十五条的规定，判决：“一、被告彭刚于本判决发生法律效力后立即返还原告向东定金50000元。二、被告彭刚于本判决发生法律效力后立即赔偿原告向东55000元。三、驳回原告向东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半交纳1250元，保全费1070元，合计2320元（原告已预交2320元），由原告负担25元，被告负担2295元。被告负担部份限被告于本判决发生法律效力后立即向本院交纳。”二审中，彭刚向本院举示了如下证据：1.录音稿；2.重庆到家了网络科技有限公司阳光水城分公司店长何尔健出具的《证明》。彭刚称，录音稿第4页及证人证言可证明彭刚要求向东明确《补充协议》约定的过户对象，但向东未予明确。向东质证称，1.录音稿真实性认可，但录音稿并未体现彭刚要求明确过户对象；2.证人证言真实性无法确认，与原合同无关联性。彭刚二审中明确，其不申请相关证人出庭作证。对彭刚举示的证据应否采信，本院将在本院认为部分进行评述。二审中，彭刚称《补充协议》有效，但有瑕疵，因没有明确指定过户人员的身份。二审查明的其余事实与一审一致。经双方当事人一致确认，本案的主要争议焦点为：1.《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》是否合法有效；2.彭刚是否存在违约行为。针对上述焦点问题，本院分别评述如下：一、关于《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》的效力《房屋买卖（居间）合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《补充协议》亦是双方当事人真实意思表示，且约定内容并不违反法律、行政法规强制性规定。《补充协议》约定，向东有权将案涉房屋过户到指定人员名下，其虽未明确指定过户人员的身份，但只须向东在过户前指定即可，《补充协议》的效力并不受此影响。《补充协议》虽对《房屋买卖（居间）合同》约定的房款支付方式进行了变更，但相关内容经双方当事人签字确认，故合法有效。二、关于彭刚是否存在违约行为的问题《补充协议》签订后，向东、彭刚、中介机构原工作人员蒋雄到沙坪坝区产权交易所办理涉案房屋过户事宜时，彭刚要求与向东另行签订协议，并在遭到向东拒绝后，不同意履行《补充协议》。彭刚的行为属违约行为，向东有权主张解除合同，并要求向东承担合同约定的违约责任。彭刚称，在办理过户事宜时，曾要求向东明确过户对象，但向东予以拒绝。彭刚为此举示的录音证据仅反映其要求向东另行签订协议，不能证明其要求向东明确过户对象，且向东予以拒绝的事实。彭刚举示的《证明》属于证人证言，彭刚明确不申请相关证人出庭作证，本院对该《证明》不予采信。综上，彭刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由彭刚负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二〇年四月二十八日书记员 董昫顗