沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初683号原告陈强，男，1982年6月9日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托代理人田苗，系辽宁铭博律师事务所律师。被告杨文，女，1963年7月27日出生，住址沈阳市皇姑区。委托代理人宇雷，男，1962年12月26日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。原告陈强与被告杨文房屋租赁合同纠纷一案，本院于受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈强及其委托代理人田苗，被告杨文及其委托代理人宇雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈强诉称，2014年6月19日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，租赁房屋位于沈阳市铁西区59门，房屋交付时为清水房。房屋交付后原告对该房屋进行装修装饰：搭建二层、三层楼板，铺设地热、地板，水电管道施工，卫生间搭建及屋内全部装修等，并添置电视、空调、舞蹈把杆、医用地胶、监控、灯具等家具家电设备、物品。原告为经营所需，对原本是清水房的租赁房屋进行的全部添附（添置）合计人民币114869.3元。后双方因房屋租赁合同纠纷，经沈阳市铁西区人民法院审理后作出（2017）辽0106民初11453号民事判决书，判令双方解除《商铺租赁合同》，原告向被告支付物业费。现该判决已经生效，并执行完毕。在原告要求被告交还租赁房屋添置物时，遭到被告拒绝，同时被告也不同意向原告支付折价款，并且还在无偿使用屋内的全部添置物。综上，原告认为，租赁房屋的全部添置物均系原告所有，在原被告双方解除房屋合同关系以后，原告依法有权将添置物搬走，或取得被告支付的相应折价款。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告返还出租房屋内由原告出资购买的未形成添附的物品；2、要求被告支付该未形成添附物品自双方合同解除2017年11月27日至实际交付日期的使用费,要求被告支付已经形成添附物品自2017年11月27日至本案审理终结期间内的使用费,上述合计使用费用30000元；3、本案诉讼费等费用由被告承担。被告杨文辩称，一、依据双方2014年6月19日签订的商铺租赁合同第三条第三项规定，乙方经营所发生的其他费用与甲方无关，第五条第二项规定，乙方应承担该商铺发生的与乙方经营有关的一切费用，均由乙方负责。原告诉讼请求的全部添附物均是原告为经营的自愿行为，并非被告的要求所为；二、双方的商铺租赁合同因原告擅自解除合同，违约转租给第三人，已经法院判决解除，原告两项诉讼请求都是因原告擅自解除合同，违约转租给第三人所产生的问题，完全应由原告承担全部责任；三、原告擅自解除商铺租赁合同，在被告不知情的情况下，违约转租给案外人高煜博，并收取了40000元兑店费，兑店费就涵盖了原告诉讼请求的全部添置物，全部添置物的所有权已转移给了第三人高煜博，原告陈强已经没有全部添置物的所有权，40000元兑店费包括原告学校品牌价值、生源及装修装饰等全部添置物，原告诉讼请求是不合理的虚报数额；四、40000元租金是低于当时市场80000元租金均价的一倍，本身就包含了装修装饰物等添置物的补贴部分，2014年北一路万达商铺100多平方米的租金为8-10万元，因为考虑到承租方的实际经营业态的不确定性和装修的投入，就以低于租金一半的价钱出租了，低租金就是对对承租方的添置物的补贴；五、原告已领取了本属于被告杨文的4万元扶持款，应该归还，2014年北一路万达集团为启动金街市场，促使业主配合集团的商业推进计划，尽快出租商铺，搞活市场，出台搞活市场扶持政策，内容是商铺业主在指定时间内以低于市场出租价位出租商铺的，给予40000元低租金扶持补贴款，具体补贴方式为以促销代金券的名义，用现金分八次每次5000元领取，被告的1-59门商铺即符合扶持补贴政策，原告让其妻子分8次、每次5000元，共领取现金40000元扶持款，因原告违反了约定条件，故被告要求原告予以返还40000元扶持款；六、要求原告陈强恢复被告的商铺二道防寒门原状，北一路万达金街商铺每户都有二道防寒门，二道防寒门是万达集团公司以北方的寒冷标准、肯德基进户门的设计风格，造价20000元标准给每户商铺业主安装的，原告未经被告同意擅自将所承租商铺防寒门拆除并出卖盈利，使涉案商铺现在冬季防寒无法达标靠热风幕加温，故请求原告恢复商铺防寒二道门原状。经审理查明，2014年6月19日，原告陈强（承租方、乙方）与被告杨文（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于沈阳市铁西区59门商铺，建筑面积107.11平方米。合同第二条为租期和开业条款，约定租期自2014年8月20日起至2019年8月19日止，甲方同意在合同签订后，收到第一年租金之日起（下称“进场日”）将该商铺按届时现状移交给乙方，乙方同意在进场日开始对该商铺进行装修和开业筹备，自乙方进场日至2014年8月19日为装修期，装修期内乙方无需支付租金，仅需承担进场日起该商铺发生的能源费用，装修期届满次日为计租日，无论乙方届时是否开业，乙方应自计租日起支付该商铺租金、物业服务费及能源等该合同约定的费用。合同第三条为租金条款，约定租期前三年租金每年40000元，第四年50000元，第五年55000元。合同第四条为租赁押金条款，约定乙方应在本合同签订时向甲方交纳每个商铺5000元的租赁押金。合同第八条为商铺交还条款，约定本合同终止当日内，乙方应将该商铺以清洁状态交还甲方。另查明，2017年7月26日，被告陈强（出租方、甲方）与案外人高煜博（承租方、乙方）签订租赁合同，双方约定甲方将位于59门租赁给乙方经营使用，租赁期限为一年，从2017年8月19日起至2018年8月18日止，租金50000元，于合同签订时一次性付清，签订合同时乙方须向甲方缴纳合同保证金5000元，合同期满乙方按照甲方要求办理退租的相关手续，并由甲方对其所承租房屋进行验收合格后，方可凭租赁合同和收据退还保证金。2017年11月10日，杨文因陈强未经其同意在承租期间将房屋转租给案外人高煜博，向本院提起诉讼，请求解除合同并支付违约金，本院于2018年4月11日作出（2017）辽0106民初11453号民事判决，判令双方于2014年6月19日签订的《商铺租赁合同》于2017年11月27日解除。2017年11月15日，高煜博作为原告向本院提起诉讼，基于其与陈强于2017年7月26日签订的《租赁合同》，请求判令陈强偿还房屋租金、兑费、装修损失及违约金，经两级人民法院审理，沈阳市中级人民法院于2018年7月25日作出（2018）辽01民终7170号民事判决，判令双方签订的《租赁合同》于2017年11月27日解除，返还部分房屋租金、兑店费并赔偿部分物品损失。又查明，被告向原告交付涉案房屋时为清水房，原告为经营需要对房屋进行了装饰装修，庭审中，原告提供了商铺施工现场检查记录表、施工协议及购买施工材料的票据等证据材料，拟证明原告于2014年6月29日至2014年7月末期间对房屋进行装饰装修，支出装修费用约120000元，本案原告主张返还未形成附合的装修装饰物，并主张未形成附合装修装饰物合同自解除后两年的使用费以及形成附合的装修装饰物的补偿款共计30000元。再查明，本案审理过程中，经办案人及当事人双方均在场（沈阳市铁西区59门商铺）的情况下现场勘查、清点，原告主张返还的物品包括：一楼物品，一楼卫生间洗手盆、一至二楼不锈钢楼梯扶手、门口牌匾金属支撑架、乐视电视及遥控器、相框五个（一大四小、三黄一白）、摄像头一个、电视挂架一个、欧普超量LED灯一个，广告投射灯两个（一楼一个门口一个）、卫生间挂灯两盏、舞蹈服人形展架一个（黑色）、儿童粉色无袖舞蹈服一件、宜家咖啡色十六格柜子一个、黑色皮质靠椅两把、宜家咖啡色六格鞋柜一个、黄色胡桃夹子木偶一个、咖啡色藤椅靠凳四把、宜家玻璃柜一个、蓝色带轮办公椅一个、宜家白色木质相框及画布、底座一套、白色挂钟一个、宜家置物盒蓝色两个、白色立式鞋柜一个、包楼体扶手毡子三片（绿色）、近棚顶两排筒灯十八盏加轨道、金色木质相框加黑色展示托；二楼物品，格兰仕空调一个、二至三楼楼体铺设的红方地毯、消防应急灯一个、二楼不锈钢楼梯扶手、摄像头一个、黑白条纹藤椅三把桌子一个、包楼体扶手毡子两片（绿色）、紫色卡通芭蕾人物板一个、白色圆桌一个、咖啡色带抽屉柜桌一个、灭火器两个、十字绣装饰画（如意字样）一个、吊灯两个；三楼物品，热泵及管件四个、镜子八面、智能监控头一个、扬子空调一个、无线路由器网线一段、吊灯六个、LED灯泡六个、灰色芭蕾人物板一个、瑜伽吊床五个、沙袋架及沙袋、条纹海绵垫一个、白色八格柜子一个、音响组合一套（包括球形低音炮一个、立柱扩音器四个、金色箱型公放一个）、垃圾桶一个（绿色）、玻璃不锈钢相框一个、白色挂钟一个、消防指示灯一个、灭火器两个；一楼、二楼、三楼地板，其中三楼为白色，一楼二楼为浅棕色。被告对原告主张返还的部分物品有异议，其中包括，牌匾金属架、咖啡色藤椅靠凳、蓝色带轮办公椅、二楼白色圆桌、三楼把杆中的一个、三楼六个吊灯灯泡、沙袋及支架、宜家绿色垃圾桶、三楼的两个灭火器，被告称上述物品并非原告所有。本案审理过程中，原告放弃对被告提出异议的牌匾金属架、三楼六个吊灯灯泡、宜家绿色垃圾桶及两个灭火器等物品主张返还请求权。另，被告称，原告承租房屋期间房屋另存在部分物品，包括安全出口的充电器、两个灭火器、户外广告桌四把椅子及阳伞一套，现不在涉案房屋内，要求原告返还，针对被告主张返还的物品，原告不予认可，原告称曾有部分物品放置在一楼储藏间，物品是否还在与原告无关。庭审中，被告提供《促销付款审批表》、委托书、收款签收单等证据材料，拟证明原告领取了万达广场向被告发放的扶持款40000元，因原告违约，应向被告返还。原告称上述款项是促销付款，是商场针对经营者搞的促销活动，万达以上述金额购买原告的舞蹈课程，兑换成每张价值500元的现金券，万达以抽奖的形式将现金券发放给顾客，顾客持现金券到原告处学习舞蹈消费时原告需要根据票面价值相应减少收费。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商铺租赁合同》、判决书、商铺施工现场检查记录表、施工协议、购买施工材料票据、照片、装修材料设备清单、视听资料，被告提供的会议纪要、照片、《促销付款审批表》、委托书、收款签收单、证人证言等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原告在承租房屋期间经被告同意对案涉房屋进行装饰装修，双方在租赁合同中未对未形成附合的装饰装修物的处理作出特别约定，现双方租赁合同已解除，原告请求返还可拆除的装饰装修物，于法有据，本院予以支持。关于应返还的可拆除装饰装修物的具体内容，本院认为，原告主张返还的洗手盆、地板、楼梯扶手、地热泵及管件等物品，因已形成附合或拆卸即造成价值重大贬损或恢复原状的成本更高，不宜返还；关于被告不认可为原告出资购买的物品，因被告向原告交付房屋时为清水房，屋内装饰装修均为原告完成，并且原、被告房屋租赁合解除后，房屋新的承租人仍将涉案房屋用做舞蹈教室经营使用，并沿用众多原告装饰装修物品至今，因此，依据举证责任的分配原则，应由被告提供证据证明其提出异议的物品为其或案外人购买，在被告不能提供证据证明其提出异议的物品的来源的情况下，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，被告应向原告返还原告主张的除洗手盆、地板、楼梯扶手、地热泵及管件以外的室内物品。关于原告主张的使用费30000元的问题，本院认为，依据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。本案中，原、被告签订的租赁合同因原告违约而解除，双方合同中对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，被告在合同解除后仍对应向原告返还的室内物品持续使用，并且对原告的装修成果沿用至今，本院酌定被告应向原告给予装饰装修补偿金2000元。关于被告主张的原告向其返还40000元扶持款及返还相应物品的问题，因被告未提出反诉，并且，收款签收单全称为商品或等价物物品（代金券）收款签收单，无法认定该款项必然归被告所有，且原告领取款项时系经被告同意，被告主张的二道门、充电器、灭火器、户外广告桌椅等物品，被告亦未提供证据证明上述物品现由原告占有或经原告处分获利，故被告向原告主张返还，无事实及法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨文于本判决发生法律效力后十日内向原告陈强返还装饰装修物品，具体物品包括：一楼物品，乐视电视及遥控器、相框五个（一大四小、三黄一白）、摄像头一个、电视挂架一个、欧普超量LED灯一个，广告投射灯两个（一楼一个门口一个）、卫生间挂灯两盏、舞蹈服人形展架一个（黑色）、儿童粉色无袖舞蹈服一件、宜家咖啡色十六格柜子一个、黑色皮质靠椅两把、宜家咖啡色六格鞋柜一个、黄色胡桃夹子木偶一个、咖啡色藤椅靠凳四把、宜家玻璃柜一个、蓝色带轮办公椅一个、宜家白色木质相框及画布、底座一套、白色挂钟一个、宜家置物盒蓝色两个、白色立式鞋柜一个、包楼体扶手毡子三片（绿色）、近棚顶两排筒灯十八盏加轨道、金色木质相框加黑色展示托；二楼物品，格兰仕空调一个、二至三楼楼体铺设的红方地毯、消防应急灯一个、摄像头一个、黑白条纹藤椅三把桌子一个、包楼体扶手毡子两片（绿色）、紫色卡通芭蕾人物板一个、白色圆桌一个、咖啡色带抽屉柜桌一个、灭火器两个、十字绣装饰画（如意字样）一个、吊灯两个；三楼物品，镜子八面、智能监控头一个、扬子空调一个、无线路由器网线一段、吊灯六个、灰色芭蕾人物板一个、瑜伽吊床五个、沙袋架及沙袋、条纹海绵垫一个、白色八格柜子一个、音响组合一套（包括球形低音炮一个、立柱扩音器四个、金色箱型公放一个）、玻璃不锈钢相框一个、白色挂钟一个、消防指示灯一个；二、被告杨文于本判决发生法律效力后十日内向原告陈强支付装饰装修补偿金2000元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费550元，由原告陈强承担500元，由被告杨文承担50元。公告费260元，由被告杨文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 楠审 判 员  张 淼人民陪审员  刘炳辉二〇二〇年四月七日法官助理陈南书记员戴雨彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。