山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1339号上诉人（一审被告）：王先宝，男，1967年11月2日出生，汉族，住烟台市经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜危晴、孙慧，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张鹏，男，1986年9月27日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：张芳芳、舒宇，山东晨之光律师事务所律师。一审被告：烟台市宏荷房地产开发有限公司。住所地：烟台市福山区北一路。法定代表人：郭肇斌，经理。上诉人王先宝因与被上诉人张鹏、一审被告烟台市宏荷房地产开发有限公司（简称宏荷公司）确认合同效力纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院(2017)鲁0611民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。王先宝上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人张鹏承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人张鹏与一审被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》有效这一事实不清，证据不足。1、对于被上诉人与一审被告所签订的房屋销售合同上加盖的合同专用章(2)应为虚假的。一审被告在公安部门进行印章备案的时间为2009年7月16日，而被上诉人与一审被告签订合同的时间为2009年6月19日，按照常理推断，应先有合同专用章，之后才会有合同专用章(2)，由此可见被上诉人与一审被告所签订的房屋销售合同上加盖的合同专用章(2)应为虚假的。2、被上诉人与一审被告签订的《房屋买卖合同》第二十四条明确约定上述合同双方签订后自登记备案之日起生效，事实上该合同并未备案，且被上诉人在一审中提交的证据不足以证明其履行了合同的主要义务尤其是支付涉案房屋购房款的义务，被上诉人既未提交银行流水等证据证明其实际履行了付款义务，亦未提交证据证明其与一审被告进行了房屋的交接，一审被告亦未到庭对上述事实进行确认。此外，一审法院在上诉人、被上诉人均未提交银行流水证明实际支付了购房款的情况下，认定被上诉人支付了购房款，而未认定上诉人支付了购房款，一审法院对该事实的认定标准明显存在差异。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定”之规定，上述房屋买卖合同尚未生效。因此，在上述买卖合同尚未生效的情况下，且一审被告印章虚假的情况下，一审法院认定被上诉人与一审被告签订的《商品房销售合同》有效明显事实不清、证据不足。二、一审法院认定上诉人王先宝与一审被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效这一事实不清、证据不足。1、上诉人属于善意第三人，上诉人与一审被告之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。上述合同签订后上诉人依法取得了涉案房屋的不动产权属证书，按照物权法的相关规定上诉人为涉案房屋的所有权人。2、上诉人与一审被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订商品房买卖合同之前，实地考察过涉案房屋并经查询后得知涉案房屋并未进行备案登记，上诉人已尽到了审慎的审查义务。上诉人与一审被告签订的商品房买卖合同中约定的购房价款合理，不存在明显过高或过低的情形，上诉人亦支付了相应的对价，且上诉人与一审被告之间不存在利害关系，不具有与一审被告进行串通的动机，因此上诉人主观上不存在恶意，不存在与一审被告恶意串通的情形，至于一审被告主观上是否具有恶意与上诉人无关。被上诉人主张上诉人与一审被告之间属于恶意串通，并非提交任何证据予以证明，而仅仅以所谓的常理来进行判断推测，购房者购买房屋可以分为刚需购房和投资性购房，因此在房屋买卖的过程中上诉人所主张的所谓“常理”并非现实中唯一的情形，也不具有排他性，按照“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人对于其主张未提交任何证据证明理应承担不利的法律后果。如果被上诉人认为一审被告主观上存在恶意一房两卖，可以依法向其主张权利，而无权要求确认上诉人与一审被告之间签订的商品房买卖合同无效。综上，一审法院认定上诉人与一审被告之间签订的《商品房买卖合同》无效认定事实不清，证据不足。三、被上诉人与一审被告签订的《商品房销售合同》尚未生效，按照物权法确定的“物权优于债权”的原则，理应保护已经依法取得涉案房屋所有权人的合法权益，按照“新法优于旧法”的规定，一审法院应优先适用物权法的相关规定，一审法院违背上述规定适用合同法的相关规定属于适用法律错误。四、一审法院存在违反程序的情形。1、被上诉人与一审被告签订的《商品房买卖合同》中加盖的一审被告的印章明显与一审法院正在审理的原告逄忠省与被告于泳杰确认合同无效(案号（2017）鲁0611民初880号)一案中涉案商品房销售合同中加盖的印章不一致，而被上诉人与一审被告签订的《商品房买卖合同》是否真实以及被上诉人是否合法的取得了涉案房屋的居住权利等对本案事实的认定至关重要，上诉人对一审被告印章的真实性提出异议并在一审被告未到庭对其印章的真实性进行确认的情况下申请司法鉴定以确定印章的真伪符合相关规定，但一审法院在原告不同意的情况下无正当理由驳回上诉人的司法鉴定申请以致本案重要事实无法查清，一审法院此种做法明显违反相关规定。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法查明事实，依法发回重审或改判。被上诉人张鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求以及事实理由没有证据佐证，请求法院驳回。一审被告烟台市宏荷房地产开发有限公司未答辩。张鹏向一审法院起诉请求：1、确认被告王先宝与被告宏荷公司就福山区福海路149号福海阳光花园2号楼附2号楼1单元1301号房产签订的《商品房买卖合同》无效，并判决被告宏荷公司协助原告张鹏办理过户手续；2、诉讼费用由被告承担。一审判决查明，原告（乙方）与被告宏荷公司（甲方）于2008年8月6日签订烟房福预字2007第076-126号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宏荷公司开发的位于福山区房屋一套，总房款398350元，合同约定，买受人一次性付款，签订本合同时付清总房款，交房前付清公共维修基金、办证税费和煤暖投资。合同约定的交房时间为2009年12月30日前。该合同有宏荷公司加盖其合同专用章（2），原法定代表人何红印章，原告张鹏签字摁印。原告（乙方）与被告宏荷公司（甲方）于2010年12月22日签订协议书，约定乙方购买甲方E区-11号车库使用权，面积18平方米，总金额78000元，甲方于2010年12月30日前将乙方购买的车库使用权交付给乙方使用。该协议有宏荷公司加盖其合同专用章（2），原告张鹏签字摁印。原告于2008年8月14日向宏荷公司支付房款398350元。于2009年8月17日支付车位费78000元。于2010年5月18日支付公共维修基金2158.8元、办证税费6432.75元。于2009年8月17日、2011年5月18日向物业公司烟台市宏梦物业管理有限公司支付物管费120元，电费20元；电梯费231元，装修垃圾清运费、公共设施维护费、电卡费共370元，装修材料运输费450元。于2016年8月31日、2017年10月11日向福山区福海阳光物业公司支付物业费616.8元、卫生费120元。于2016年9月30日、2017年9月29日向福山热力集团有限公司支付采暖费2758.45元、2950.9元。于2016年9月1日向福山区自来水有限公司支付预存水费200元。于2016年8月31日至2018年6月6日支付物业管理费、电梯费、电费等相关费用，并提交了相关收据予以证明。原告将涉案房屋装修并居住至今。2015年8月5日，被告王先宝（乙方）与被告宏荷公司（甲方）签订烟房福预字2007第076490号《商品房买卖合同》，约定以总价款661266元购买涉案房屋，合同约定，买受人于签订合同当日一次性付清总房款，出卖人应当于2016年9月18日前交付房屋。宏荷公司加盖其无编号公章及法定代表人郭肇斌印章，王先宝签字摁印。2016年11月16日，被告宏荷公司开具发票，被告王先宝的购房款为661266元；2017年1月5日，涉案房屋的不动产权证（2017烟台市福不动产权第0000259号）办至被告王先宝名下。另，被告王先宝在涉案的福海阳光花园小区同时购买房屋五套，均于2017年办理了不动产权登记。一审法院认为，根据《合同法》规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，所签订的合同无效。本案的焦点为被告王先宝与被告宏荷公司是否存在恶意串通行为，并损害原告张鹏的利益。被告宏荷公司在2010年5月18日已经将涉案房产交付原告张鹏，且张鹏已经实际占用并使用，宏荷公司于2015年8月5日又与被告王先宝签订《商品房买卖合同》，明显知情，且存在过错。房产作为特殊的商品，价值较大，按照一般房屋交易习惯，购房人应在购买房屋时全面了解所购买房屋的状态，是否存在其他的权利人，房屋质量及配套设备是否齐全，这是购房人的基本注意义务，而本案中被告王先宝在涉案小区购买五套房屋，在该房屋系现房的情况下却只审查房屋外观，不审查房屋状况和内部状态，明显与一般交易习惯相悖；王先宝与被告宏荷公司签订的《商品房买卖合同》中约定了交房时间，但在达到交房期限后也未向宏荷公司主张交房权利，亦未向有关部门或法院主张，即使在办理出不动产权证后仍未依法主张自己的权利，被告王先宝的行为明显不符合常理，未尽到社会经验所认可的谨慎注意义务，也未达到善意评价标准。被告宏荷公司明知涉案房产已出卖给原告且原告已实际占有使用的事实，却又与被告王先宝签订商品房买卖合同，被告宏荷公司一房二卖的行为明显系恶意。原告作为涉案房屋的实际占有使用人，被告王先宝与宏荷公司在未征得原告同意的情况下，签订商品房买卖合同，并转移房屋权属，对原告的合法权益造成了损害。故法院认为，被告王先宝在涉案房屋买卖合同中并非善意购房人，其与被告宏荷公司买卖涉案房屋的行为可以认定为恶意串通，损害了原告的利益，因此被告王先宝与宏荷公司之间签订的商品房买卖合同应为无效。涉案房屋的产权现已登记在被告王先宝名下，在该产权登记未被撤销的情况下，原告要求被告宏荷公司协助将涉案房屋的产权登记至原告名下的主张，条件尚不具备，法院不予支持。被告宏荷公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院于2019年10月8日判决：一、确认被告王先宝与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司于2015年8月5日签订的烟房福预字2007第076490号《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告张鹏的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费1210元，由被告王先宝、烟台市宏荷房地产开发有限公司负担。本院审理查明的事实同一审一致。本院认为，本案二审双方争议在于，王先宝与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。一审中张鹏提交其与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》及房款、办证税费、公共维修基金收据三张、证人于某证言等，以证实张鹏与宏荷公司于2008年8月6日签订买卖合同，交纳房款398350元、办证税费6432.75元、公共维修基金2158.8元；提交与宏荷公司签订的《协议书》及车位费收据一张，以证实从宏荷公司购买车位使用权支付费用78000元；提交收据22份，以证实自2010年开始占有使用涉案房屋至今。上诉人无充分证据及理由反驳上述证据。王先宝与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》证实双方合同约定的交房日期为2016年9月18日，而合同签订时为现房，不存在一年后交房的可能。涉案房产已交付张鹏，且已实际使用。王先宝在涉案小区购买五套房屋，在该房屋系现房的情况下却只审查房屋外观，不审查房屋状况和内部状态，明显与一般交易习惯相悖。王先宝与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》中约定了交房时间，但在达到交房期限后未向宏荷公司主张交房。根据现有证据和查明的事实，一审法院认为王先宝没有现场查看涉案房屋是否有人居住，王先宝与宏荷公司对涉案房产的交易违背常理，不符合市场的交易习惯，王先宝在涉案房屋买卖合同中并非善意购房人，其与宏荷公司买卖涉案房屋的行为可认定为恶意串通，损害了张鹏的利益，从而认定王先宝与宏荷公司之间签订的商品房买卖合同无效，是正确的。二审中双方均未提交新证据，上诉人的上诉主张多在一审已经提出，上诉人所称“物权优先于债权”不适用本案中物权取得存在诸多重大瑕疵及疑点的情形。一审法院已调查了宏荷公司印章，宏荷公司与另案当事人订立合同的印章是否一致，仅系认定案件事实的一个因素，应根据整个案情来认定合同的效力。综上，一审法院对本案事实的认定准确，说理详细透彻，本院予以支持，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王先宝负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年四月三十日书记员  吕冠晓