广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31708号上诉人（原审被告）：文学林，男，1978年8月16日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审原告）：刘为明，男，1980年2月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：颜业祺，广东瀛尊律师事务所律师。上诉人文学林因与被上诉人刘为明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初29277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人文学林上诉请求：一、撤销福田区人民法院（2019)粤0304民初29277号民事判决第一、二、三、四项；二、改判驳回刘为明的诉讼请求或将本案发回重审；三、一、二审的诉讼费用由刘为明承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒刘为明。1.本案刘为明起诉的案由房屋租赁合同纠纷。文学林与案外人董某于2011年11月30日签订了《房屋租赁合同使用书》并经律师见证。该合同是双方真实意思表示，文学林具有合法的出租、转租权。且上述租赁合同在先，案外人贾某竞买涉案房产在后。深圳中级人民法院在拍卖公告中明确注明“所拍卖的房屋按现状拍卖”。如案外人主张商铺的所有权应该通过合法、合理途径进行，但刘为明私自与案外人达成协议，将商铺交付给案外人，过错在于刘为明。在文学林与董某的租赁合同未解除、也未经法定程序被确认无效的前提下，刘为明一直在使用涉案商铺，文学林已履行合同义务。文学林认为一审判决认定文学林转租涉案房产的权利已丧失毫无事实和法律依据，导致严重错判。2.一审法院认为“双方之间的《店铺租赁使用合同书》已于2017年12月23日解除”与事实不符。事实上，刘为明至一审起诉前从未向文学林发出过解除合同通知。一审法院仅凭微信记录就推定合同已解除于法无据。并且该微信聊天内容并没有明确解除合同的意思表示，也不符合解除合同的方式。故此，一审法院认定合同解除时间与事实不符。二、一审法院认定文学林赔偿刘为明装修、搬迁改造装修损失费等严重违背事实和法律。如前所述，文学林合法承租房产，依法享有占用、使用权益，在未依法认定租赁合同无效的前提下，文学林的承租、转租权是受法律保护的。本案是刘为明没有按合同履行，违约责任在于刘为明。刘为明一审中主张的损失依据是其单方制作，未经评估鉴定，且与本案租赁合同关系之间并不存在必然的因果关系，不能作为定案依据。一审法院认定文学林承担上述损失没有法律依据，系认定错误。三、一审法院认定文学林返还刘为明租赁保证金64000元、转让费27500元于法无据。1.涉案合同解除过错责任在于刘为明，故文学林无须退回刘为明租赁保证金。2.文学林与刘为明之间约定50000元是解除上一份合同增加的费用。该约定是双方的真实意思表示，也没有违反法律强制性的规定，并且不在本案合同约定的范围内。故此，一审法院认定不符合法律规定，请二审法院予以改正。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法支持文学林的合法合理诉求，以维护文学林的合法权益。刘为明答辩称：一、广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03执恢105号《通知书》认定，承租人文学林在查封期间未经查封法院准许，擅自将查封房产转租给刘为明使用，所签订的租赁合同对新的产权人贾某不具有约束力。该通知书还责令刘为明将租金交付新产权人贾某。因新产权人贾某不同意履行原租赁合同并要求刘为明返还房屋，刘为明将涉案房屋交付新产权人贾某是完全依照法律规定进行的，而非文学林主张的擅自私下交付。二、文学林擅自转租已设定抵押且由法院查封的涉案房屋，致使刘为明无法继续使用涉案房屋，文学林存在违约行为，应承担相应的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院驳回文学林的上诉，维持原判。刘为明向一审法院提出起诉请求：1.确认刘为明、文学林双方签订的《商铺租赁使用合同书》已于2017年12月30日解除；2.判令文学林向刘为明退还租赁保证金64000元以及转让附加费50000元；3.判令文学林赔偿刘为明损失299294元（其中转让费损失96325元，原装修损失107869元，搬迁装修损失39000元，设备损失56100元）；4.判令诉讼费用由文学林承担。一审法院认定事实：2011年11月30日，文学林与案外人董某签订《房屋租赁使用合同书》，约定文学林承租董某名下深圳市福田区景田××1×号商铺（以下简称1×号商铺），租赁期间为2012年2月1日至2027年1月31日止。2015年8月18日，刘为明与案外人王某签订《转让合同书》，约定王某将其经营的位于福田区景田南路××大厦××、××号铺的汽车美容店转让给刘为明，转让价格为350000元。该合同第三款第4点约定“因房屋展期到五年租期，业主（文学林）所收的另外人民币伍万元附加费，不在转让费之列，由刘为明在签订租赁协议时自行支付给业主（文学林）”。2015年8月20日，刘为明与案外人黎某签订《房地产租赁合同书》，约定黎某将其名下位于深圳市××号铺（以下简称××号商铺）出租给刘为明，租赁面积为105.67平方米，租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日止。2015年9月1日，刘为明与文学林签订《店铺租赁使用合同书》，约定文学林将1×号商铺转租给刘为明，租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日止，租赁面积为245.24平方米。《店铺租赁使用合同书》第四条约定，租金按每月32000元整收取，于当月5号之前付清；签订本合同后文学林向刘为明收取64000元整作为房屋租赁保证金，合同正常期满后押金无息退还。当日，文学林将1×号商铺交付给刘为明使用。2017年9月22日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03执恢105号之一《执行裁定书》，裁定因涉案1×号商铺的产权人董某发生借款合同纠纷，涉案房产经网络司法变卖，转让给案外人贾某所有，所有权自裁定送达贾某时起转移。2017年12月6日，深圳市中级人民法院向刘为明和文学林发出（2016）粤03执恢105号《通知书》，载明：“本院查明：上述房产系本案抵押物，已于2011年2月24日抵押给申请执行人兴××公司深圳分行，并由福田区人民法院查封至2017年9月22日。2012年8月24日，被执行人董某未经申请执行人兴××公司深圳分行同意，将上述房产出租给文学林。2015年8月20日，文学林又擅自将上述查封房产出租给刘为明”，并认为“本案中上述房产设定抵押在前，发生租赁在后，承租人文学林在查封期间，未经查封法院准许，擅自将查封房产转租给刘为明使用，所签订的租赁合同对新的产权人贾某不具有约束力。因此，法院认为上述房产存在的租赁合同关系应当依法予以除去，并将追究文学林妨害执行的法律责任”。刘为明收到上述法律文书后，就涉案1×号商铺的后续事宜及赔偿问题与文学林进行协商，未得到解决。期间，刘为明就涉案1×号商铺的续租问题与新产权人贾某协商。因双方未协商一致，刘为明与贾某于2017年12月12日签订《关于限期搬离锦文阁1×铺的协议》，约定刘为明不再续租1×号商铺，并限期搬离。据刘为明陈述，其已于2017年12月30日搬离涉案1×号商铺。另查明：一、文学林确认收到刘为明租赁押金64000元及50000元转让费，但主张50000元的性质为解除原租赁合同以及财务成本增加的补偿费。二、刘为明与案外人深圳市建×公司（以下简称建×公司）于2015年9月1日签订《装修工程施工合同》，约定对涉案106、107号铺进行装修，工程造价为132690元，承包方式为包工包料（仅限报价单所列项目）；具体付款方式为：合同签订后即付预付款92883元，工程竣工验收后结清尾款33172.5元，工程质保金6634.5元在工程竣工验收后六个月结清。刘为明与建×公司于2015年12月27日又签订了《得朋宝马专修增加工程》，约定增加工程总价48272元。根据刘为明提交的其本人的招商银行户口历史交易明细表及其借用刘某1的平安银行个人账户汇总信息清单显示，刘为明于2015年9月7日向建×公司转账支付53076元；于2015年9月17日向建×公司转账支付39807元；于2015年10月4日向建×公司转账支付48272元；于2016年1月28日向建×公司转账支付16704.2元及33172.5元；于2016年8月10日向案外人王某1支付10500元作为消防申报工程款；于2017年5月1日向案外人胡某支付6634.5元作为垫付装修尾款；上述转账装修款项合计为197666.2元，消防工程款项为10500元。三、刘为明与案外人深圳市城××公司（以下简称城××公司）于2018年1月3日签订《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，约定城××公司对涉案××号铺进行隔墙改造，工程造价决算总计为37051.1元（不含税金）。根据刘为明提交的其本人的招商银行户口历史交易明细表显示，刘为明于2018年1月5日向城××公司转账支付15000元；于2018年1月17日向城××公司转账支付15000元及1937元；于2018年2月11日向城××公司转账支付6000元；上述转账款项合计37937元。一审法院认为，刘为明与文学林签订的《店铺租赁使用合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。根据查明事实，涉案1×号商铺是文学林从原所有权人董某处承租而来，转租给刘为明使用。现根据深圳市中级人民法院相关法律文书显示，贾某成为涉案商铺新的所有权人，刘为明、文学林之间的租赁合同对贾某不具有拘束力。刘为明后与贾某协商租赁事宜未果，贾某要求刘为明限期搬离。在此情形下，文学林转租涉案房产的权利基础已经丧失，涉案转租合同客观上无法继续履行。刘为明据此主张解除涉案租赁合同，系合法行使合同的解除权。关于涉案租赁合同解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据刘为明提交的文学林认可的微信聊天记录显示，刘为明收到1×号商铺所有权人变更的法律文书后，一直与文学林就解决方案进行协商。直到2017年12月23日17点58分，刘为明向文学林发出微信通知如下：“文总下午好，自新业主拿到产权后多次到店主张权益，法院也曾两度到店下达通知，新业主并提出下一步断水断电限期搬离，已经影响到店面客户和员工。为不进一步影响店面经营，公司管理层召集投资人会议磋商。考虑目前新业主过高租金要求和较短的租期条件，店面无法承受继续经营，店面也没有时间与新业主持久僵持下去，最终决定店面缩小经营规模，安排时间有序退场，并就当初1×铺出租房未明确告知房屋存在潜在风险无法履行足月而导致承租人投资损失予以追偿。昨天新业主又到店主张收回房子，并要求限期搬离。为不中断店面正常经营，经过沟通最终与新业主达成《限期搬离1×铺协议》。后续文总可以通过法律主张你的权益，也看文总什么时间方便沟通我们的投资损失事宜？目前的状况也不是我们所有人愿意见到的，感谢文总一直以来的支持”。该微信内容已经明确表明了解除涉案1×号商铺租赁合同的意思表示。故法院认定，双方之间的《店铺租赁使用合同书》已于2017年12月23日解除。关于文学林是否向刘为明返还租赁保证金和转让附加费。涉案合同因文学林违约而解除，刘为明请求返还租赁履约保证金64000元，法院依法予以支持。关于转让附加费50000元。文学林主张该50000元为解除原租赁合同以及财务成本增加的补偿费，但刘为明与王某签订的《转让合同书》中已经明确该笔费用为房屋展期到五年租期文学林所收的附加费，故法院对文学林的主张不予采信。法院根据合同的实际履行情况，酌定文学林向刘为明返还转让附加费27500元。关于文学林赔偿损失的数额。法院认为，因提供合法适租的房产系出租人的义务，现涉案租赁合同因文学林违约而解除，刘为明有权要求文学林赔偿相应的损失。刘为明主张其损失构成为转让费损失96325元、原装修损失107869元、搬迁装修损失39051.1元及设备损失56100元，合计299294元。关于装修损失。刘为明提交的《装修工程施工合同》《得朋宝马专修增加工程》及银行转账支付凭证基本能相互印证，法院对该证据予以采信，认定刘为明支付装修工程款197666.2元。刘为明另提交了注明“得朋宝马汽车维修文锦阁店”消防工程款收款收据（编号1202575）一张，与向案外人王某1支付10500元消防申报工程款的银行转账支付凭证能相互印证，故法院对该笔费用亦予以确认。此外，刘为明提交了一组收款收据、销售单以证明其购买了其他装修材料、设施设备，法院认为，刘为明提交的收款收据、销售单，系由案外人出具且均非购销发票，亦未提供任何支付凭证，难以确定其与涉案商铺装修的关联性，法院对此不予采纳。综上，刘为明对承租的××、1×商铺支付装修、消防工程费用总计208166.2元。法院根据合同实际履行情况、两商铺的面积比例以及租赁期限折旧等因素，酌定文学林赔偿刘为明装修损失80000元。关于转让费损失。因转让费350000元系刘为明向王某支付，并非本案文学林收取，刘为明请求文学林支付转让费损失，无事实和法律依据，法院不予支持。关于设备折价损失。刘为明提交的搬迁处理的设备清单为其自行制作，亦未提交任何设备购买及折价处理的交易凭证予以佐证，故其主张设备折价处理损失56100元，法院不予支持。关于搬迁装修损失。刘为明提交的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》及银行转账交易明细能证明刘为明搬离1×号商铺后，对两商铺进行了隔墙改造，且刘为明为此支付搬迁改造装修费用37937元。因隔墙装修工程亦为刘为明继续经营××号商铺的需要，故法院酌定文学林赔偿刘为明50%的装修费用，即18968.5元。综上，文学林须赔偿刘为明装修、搬迁改造装修费用损失总计98968.5元（80000+18968.5），对刘为明诉求中的超出部分，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决：一、确认刘为明与文学林于2015年9月1日签订的《店铺租赁使用合同书》于2017年12月23日解除；二、文学林应在本判决生效之日起十日内，向刘为明赔偿装修、搬迁改造装修损失98968.5元；三、文学林应在本判决生效之日起十日内，向刘为明返还租赁保证金64000元；四、文学林应在本判决生效之日起十日内，向刘为明返还转让费27500元；五、驳回刘为明的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币7499元（已由刘为明预交），由刘为明刘为明负担4097元，文学林负担3402元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案双方当事人之间存在房屋租赁关系。双方之间签订的《店铺租赁使用合同书》是双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。本案中，文学林从涉案房屋原权利人董某处承租涉案房屋后转租给刘为明，但在文学林从董某处承租涉案房屋时，涉案房屋已被董某抵押给案外人兴××公司深圳分行，并已被司法机关查封。因董某与案外人兴××公司深圳分行的借款合同纠纷，涉案房屋经司法拍卖，所有权转归案外人贾某所有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案所涉《店铺租赁使用合同书》对涉案房屋的新权利人贾某不产生约束力。贾某有权就涉案房屋主张所有权。刘为明在贾某的要求下搬离涉案房屋亦是履行其法定义务的行为。文学林主张刘为明将涉案房屋交付给贾某存在过错，没有法律依据，本院不予支持。因本案当事人之间签订的《店铺租赁使用合同书》客观上已无法履行，而刘为明在2017年12月23日向文学林发出的微信中也表达了解除双方《店铺租赁使用书》的意思表示。因此，一审认定双方之间的《店铺租赁使用书》于2017年12月23日解除并无不妥，本院予以确认。文学林作为涉案房屋的出租人，提供合法适租的房屋系其法定义务。但本案中，文学林未能保证承租人刘为明在双方约定的租赁期限内合法使用涉案房屋，其对双方《店铺租赁使用合同书》的解除负有过错，应承担违约责任。一审判令文学林向刘为明退还租赁保证金64000元及赔偿装修、搬迁、改造装修损失98968.5元符合法律规定，金额未超出合理范围，本院予以确认。关于转让费问题，文学林关于转让费5000元系解除上一份合同增加的费用的主张并没有证据证明，而该费用支付的时间、对象与刘为明和王某签订的《转让合同书》中关于转让费性质和支付方式的表述可以相互印证，故一审认定该转让费系房屋展期到五年租期所收取的附加费，符合证据认定规则。文学林主张不应返还该转让费理由不成立，本院不予支持。综上，文学林的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4109.37元，由上诉人文学林承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年四月二十六日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。