江苏省连云港经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏0791行初28号 原告：阎亮，男，1975年12月22日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：钟玉红，江苏润国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范懿杰，连云港市赣榆区黑林法律服务所法律工作者。 被告：连云港市赣榆区自然资源和规划局，住所地连云港市赣榆区青口镇华中路102号。 法定代表人：李入洋，局长。 出庭行政机关负责人：陈会改，该局党组成员。 委托诉讼代理人：孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。 第三人：嵇军胜，男，1987年7月3日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：王昭忠，江苏榆和律师事务所律师。 原告阎亮不服被告连云港市赣榆区自然资源和规划局（以下简称赣榆区资源局）、第三人嵇军胜不动产行政登记一案，本院于2019年9月16日作出（2019）苏0791行初232号行政裁定书，驳回原告的起诉。江苏省连云港市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）苏07行终250号行政裁定书，指令本院继续审理。本院于2020年1月9日立案后，依法向被告、第三人送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告阎亮的委托诉讼代理人钟玉红、范懿杰、被告赣榆区资源局的委托诉讼代理人孟庆阳、第三人嵇军胜的委托诉讼代理人王昭忠到庭参加诉讼，赣榆区资源局党组成员陈会改出庭应诉。本案现已审理终结。 2014年10月29日，原房产管理处（现并入赣榆区资源局，下均称被告）根据当事人的申请，将位于连云港市赣榆区××农贸市场××东××、建筑面积150.43平方米的房屋（以下简称涉案9号房屋）转移登记在嵇军胜名下，并向其核发连房权证青字第××号房屋所有权证。 原告阎亮诉讼请求：依法撤销被告作出的房屋转移登记及核发连房权证青字第××号房屋所有权证的行为，由被告承担诉讼费用。事实和理由：2006年4月8日，原告与连云港强某房地产开发有限公司（以下简称强某公司）签订经过预售登记的商品房买卖合同，购买强某公司开发建设的赣榆区青口镇西关路农贸市场A1幢东第8号、第9号房屋（以下简称8号房屋和9号房屋）。2006年5月16日，原告与中国建设银行股份有限公司赣榆支行（以下简称建设银行赣榆支行）签订个人住房借款合同，继而签订房地产抵押合同（按揭），原告以所购买的8号房屋和9号房屋作为抵押物，向建设银行赣榆支行按揭贷款20万元支付购房款，此贷款于2018年5月15日偿还完毕。但是，原告持贷款偿还完毕的证明材料到被告处解除抵押登记时，却被告知9号房屋早在2014年10月即由被告向第三人嵇军胜办理了房屋登记发证行为。2018年10月10日，原告向被告提出不动产登记异议，被告以未查询到8号房屋和9号房屋抵押登记的信息为由，于2018年11月7日告知不予受理原告提出的不动产登记异议申请，并告知原告不服可以向法院提起诉讼。经咨询，8号房屋和9号房屋的抵押登记信息尚在。故依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 原告向法庭提交了以下证据材料： 1、商品房买卖合同，在合同的第一页加盖的是赣榆县商品房预售登记专用章，证明上述合同经过预售登记备案。 2、房地产抵押合同，在最后一页有原告签字、抵押权人盖章、负责人签字、担保人强某公司，同时加盖原房产管理处抵押鉴证专用章，证明涉案房产经过抵押登记。 3、异议申请书，证明原告向被告申请撤销涉案房屋的不动产权登记。 4、不动产登记不予受理告知书，证明被告告知原告申请行为不予受理，同时证明原告是适格的诉讼主体。 5、建设银行赣榆支行出具的个人信贷资料及证明一份，证明原告于2018年5月15日结清了20万元贷款。 6、个人住房借款合同，证明原告与建设银行赣榆支行贷款的法律关系。 7、强某公司的企业档案查询信息，证明该公司于2007年12月23日营业期限已经终止，为第三人加盖公章进行售房以及相关的办证行为都是虚假的。 8、录音材料1份（原房产管理处工作人员樊某），证明原告购买的9号房屋在登记系统中是存在的，被告关于没有查询到9号房屋抵押登记相关信息的主张与事实不符。 9、连云港工商行政管理局行政处罚决定书，证明强某公司因为在2007年度没有接受年检，被连云港工商局行政处罚吊销营业执照，根据公司登记管理条例的规定，被吊销营业执照应当按照规定进行清算，不能实施任何经营行为。 被告赣榆区资源局答辩称：答辩人作出的涉案房屋转移登记发证行为事实清楚，适用法律正确，程序合法。2014年9月11日，强某公司和嵇军胜向答辩人申请办理房屋转移登记，并提交了双方的身份材料、商品房买卖合同、房地产分户平面图、契税发票、销售不动产统一发票等材料，答辩人经审查申请人提交的材料，并询问了申请人制作了询问笔录，认为材料齐全并符合法定形式，依法核准登记，并向嵇军胜核发了连房权证青字第××号房屋所有权证。至于原告提出9号房屋在转移登记到嵇军胜名下前已经办理过抵押登记，答辩人在相关登记系统中未查询到登记记录，原告的主张无事实根据。请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告向法庭提交了以下证据和法律法规依据： 1、房屋所有权转移登记申请书，证明强某公司和嵇军胜共同申请9号房屋办理房屋所有权转移登记的事实。 2、身份证、户口簿页、婚姻登记记录证明、婚姻状况声明书。 3、商品房买卖合同。 4、销售不动产统一发票。 5、契税发票。 6、房地产分户平面图。 证据2-6证明登记申请人根据规定提交申请登记材料，材料齐全，符合法定形式，申请登记的房屋产权清晰，无权属争议。 7、原房产管理处房屋登记询问表，证明房屋登记机构根据规定就申请登记有关事项对申请人进行询问并制作询问表。 8、房屋所有权证存根，证明被告于2014年10月29日作出转移登记，嵇军胜于2014年11月17日领取连房权证青字第××号房屋所有权证。 法律法规依据：《房屋登记办法》。 第三人嵇军胜述称：1、原告所诉与事实不符，被告向第三人作出的登记发证行为符合法律规定。2006年4月8日，第三人与强某公司签订商品房买卖合同，第三人全额支付了购房款和房屋维修基金并占有该房屋，第三人将房屋装修居住至今。2014年9月11日，第三人凭商品房买卖合同、购房发票、契税发票等材料依法申请不动产登记，被告依法作出登记并向第三人核发房屋所有权证，第三人依法取得9号房屋的物权，依法应予保护。2、原告所述其与强某公司于2006年4月8日签订商品房买卖合同及所谓办理房屋抵押登记等事宜与第三人无关，且缺乏真实性。原告如果认为强某公司侵犯其合法权益，可以向强某公司主张。原告主张其商品房买卖合同已经预售登记、对9号房屋办理了抵押登记无证据证实，与事实不符。请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人嵇军胜向法庭提交了以下证据： 1、商品房买卖合同。 2、连房权证青字第××号房屋所有权证。 证据1-2证明第三人是涉案房屋的所有权人。 3、销售不动产统一发票、契税发票、专项维修基金发票，证明第三人依照合同约定，履行了付清购房款的义务，并缴纳了契税及专项维修基金。 对被告的证据，原告质证称：证据1，形式和内容都不符合法定形式，首先从申请人提交的营业执照这一栏，被告所提交的证据里没有强某公司所谓的营业执照，营业执照可以查明公司是否到经营期限，是否具有经营资质，在申请人未提供营业执照的情况，被告对该房屋办理登记，明显没有尽到合理审慎的审查义务。申请书上虽然加盖有单位公章和私人印签，但因为经办人并无公司的任何授权委托书，李某1也无法定代表人证明书，且李某1在2014年已经去世，因此，该盖章行为不能证实是强某公司的行为。证据2，真实性没有异议，但不能达到其证明目的。证据3，真实性有异议，从合同的内容看，签订时间是2006年4月8日，和原告的商品房买卖合同是同一天，强某公司不可能在同一天将同一套房屋售卖给两个人，我们认为被告所提交的第三人嵇军胜的商品房买卖合同形成时间是伪造的，请求法庭对合同形成时间予以鉴定。并且，该合同中存在大量错误，如施工许可证错误、房屋所在地块错误，土地面积错误、计价款方式与价款错误、涉案房屋层高错误、价格大小写相互矛盾等，从这两方面看被告没有尽到合理审查义务。证据4，真实性没有异议，但是不能证实第三人交付了该发票上的购房款，因为该发票上注明是代开，发票上的数额与合同约定的数额相互矛盾。契税发票真实性没有异议，但契税发票上的数额和发票数额也不相一致，所以我们认为从合同的价款以及发票契税的价款都存在明显矛盾，被告明显没有尽到合理合法审查的义务。证据6没有异议。证据7真实性有异议，因为该笔录没有强某公司法定代表人签字，仅有公章和私人印签不能证实是公司的行为，理由同证据1。证据8，不能证实被告行为具有合法性。对被告的证据，第三人无异议。 对原告的证据，被告质证称：证据1，签订时间是2006年4月8日，与第三人提交的商品房买卖合同签订时间是同一天，因此对于原告合同的真实性无法确认，强某公司涉嫌一房两卖。证据2，原告虽然与建设银行、房地产公司签订房地产抵押合同，但是没有办理抵押登记手续，没有领取房屋他项权证书，不能对抗善意第三人。证据3-4无异议。证据5，形式的真实性无异议，但是从银行出具的证明中可以看出，涉案房屋没有办理抵押登记，没有取得房屋他项权证书，抵押的合同效力只能对当事人产生效力，对外不产生效力。证据6，是复印件，对其真实性不予确认。证据7真实性无异议，但是对证明目的有异议，不能证明在相关材料上加盖的印章都是虚假的。证据8，证人未出庭作证，对其真实性不予确认。证据9，真实性没有异议，但是吊销营业执照只是行政处罚，不影响作为公司在法律上的主体资格对外实施民事行为。 对原告的证据，第三人质证称：证据1，形式上的真实性无异议，但实际上是虚假的。因为原告没有提供商品房首付款的票据，也没有提供契税发票和专项维修基金支付证明。证据2，形式上的真实性无异议，但是实际上是虚假的，该抵押合同并没有办理抵押登记，不产生物权效力。证据3-6、8与第三人无关。证据7无异议，但是对证明目的有异议，不能证明在相关材料上加盖的印章都是虚假的。证据9，真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。 对第三人的证据，原告质证称：对于3份证据的合法性均有异议。被告对第三人的证据均不持异议。 本院对被告的证据认定如下：证据1，登记申请书，虽然加盖有强某公司的公章和李某1的私人印章，但无强某公司对经办人的授权委托书，也无强某公司具体经办人的签名，也未提交强某公司的营业执照，不足以证明是强某公司与第三人共同提出的登记申请，不予采信。证据2、5、6予以采信。证据3，即房屋买卖合同，从形式上看虽然填写的内容与原告提交的合同有所不同，但根据现有证据不足以否定其真实性、合法性，予以采信。证据4，根据被告庭审中陈述，属于为了办理房屋登记而后补的，且与合同中载明的价款不一致，不予采信。证据7，不予采信，理由同证据1。证据8，证明被告作出了涉案登记、发证行为，予以采信。对原告的证据认定如下：证据1、2、5-7具有真实性、合法性及关联性，予以采信。证据3、4与本案无关联性，不予采信。证据8，与本院查询的结果不一致，不予采信。对第三人的证据认定如下：证据1同被告证据3，证据2同被告证据8，证据3予以采信。 第一次诉讼中，原告阎亮向本院提出调取证据申请，请求本院到原房产管理处调取8号房屋和9号房屋抵押登记的档案信息。经本院到原房产管理处查询，原房产管理处保存有阎亮和建设银行赣榆支行申请房屋抵押登记的申请材料，但登记申请书无审核意见、无复核意见、也无审批意见。在原房产管理处房屋登记系统中，未查询到8号房屋和9号房屋曾经办理过抵押登记的记载。 根据确认的证据及各方当事人庭审陈述内容，本院审理查明：2014年9月11日，嵇军胜向被告提出房屋所有权转移登记申请，要求将强某公司开发建设的涉案9号房屋转移登记在嵇军胜名下，申请书上有嵇军胜签名、加盖强某公司公章及其法定代表人李某1私人印章，嵇军胜的身份证、户口簿及无婚姻登记记录的证明，双方于2006年4月8日签订的商品房买卖合同，房地产分户平面图、2014年9月11日开具的销售不动产统一发票（办证用）和契税发票。被告受理申请人提交的上述申请材料后，针对登记相关事项对申请人进行了询问，制作了房屋登记询问表，嵇军胜在询问表上签字，加盖了强某公司公章和李某1的印章。被告经审查申请人提交的登记材料，认为申请人提交的材料符合办理转移登记的情形，遂于2014年10月29日作出房屋权属登记，将9号房屋转移登记在嵇军胜名下，并向嵇军胜核发了连房权证青字第××号房屋所有权证，嵇军胜于2014年11月17日领取房屋所有权证。被告原具体经办涉案登记的工作人员在庭审中陈述称：强某公司开发完小区后就始终找不到人了，小区的居民集体上访，后来我们区里成立了一个专门机构处理强某公司的历史遗留问题，多次召开联席会。强某公司被吊销营业执照后销售发票肯定开不了，所以造成当事人申请办理登记的材料不齐全这个问题。后来通过联席会的方式解决问题，补开了相关材料，包括销售发票。在办理登记时我们没有联系强某公司，因为联系不上。强某公司的公章和李某1的私章都在强某公司原工作人员手里保管，相关工作人员是由业主自己联系的。在办理登记申请时，在申请表和询问表上基本上加盖强某公司的公章，提交网签备案的合同，业主就可以办证了。 另查明：2006年4月8日，原告阎亮与强某公司签订商品房买卖合同，双方约定阎亮购买强某公司开发建设的8号房屋和9号房屋，房屋总面积共计320平方米，总金额47.36万元。该合同第1页加盖有赣榆县商品房预售登记专用章。2006年5月16日，阎亮、刘某作为借款人，与建设银行赣榆支行签订了个人住房借款合同，合同约定阎亮、刘某向建设银行赣榆支行借款20万元，用于购买8号房屋和9号房屋，借款期限15年，合同还约定对8号房屋和9号房屋设定抵押作为借款担保。同日，阎亮、刘某与建设银行赣榆支行签订了8号房屋和9号房屋的房地产抵押合同（按揭），强某公司及其法定代表人李某1在抵押合同上盖章，原房产管理处在抵押合同上加盖了抵押鉴证专用章。2018年5月15日，建设银行赣榆支行出具阎亮结清20万元贷款的证明。其中注明抵押物地址：西关综合市场A1幢由东某第8号房屋、第9号房屋，未填写他项权证号。2018年10月10日，原告阎亮向被告出具申请书，以其合法购买8号房屋和9号房屋，商品房买卖合同经过预售登记、涉案房屋办理了抵押登记，具有对抗第三人的效力，被告将8号房屋和9号房屋分别登记在徐某、李某2和嵇军胜名下的行为违反法律规定，要求被告依法撤销该登记行为及房屋所有权证。2018年11月7日，被告以未查询到原告主张的抵押登记信息、被告办理的转移登记行为事实清楚、符合法律规定为由，决定不予受理原告的申请。原告不服，提起诉讼。 本案的焦点问题是被告作出的房屋转移登记是否符合法律规定。 本院认为：《中华人民共和国行政诉讼》第二十六条第六款规定：行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案房屋转移登记行为由原房产管理处作出，后因机构改革，原房产管理处并入赣榆区资源局，不动产登记职责由赣榆区资源局继续行使，因此，赣榆区资源局是本案的适格被告。 《房屋登记办法》第十二条第一款规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。该法第二款规定了七种可以单方申请房屋登记的情形。第十八条第一款规定：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第三十二条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，第三人嵇军胜基于其与强某公司签订的房屋买卖合同申请办理房屋转移登记，且不属于依法可以单方申请的情形，因此，应当由房屋买卖双方共同向被告提出申请。但是，根据被告庭审中陈述的内容，在当事人申请涉案房屋转移登记时，登记申请表上加盖强某公司公章和李某1私人印章的原工作人员，并不具有强某公司出具的办理房屋登记的授权委托书，因此，在登记申请书上加盖强某公司公章和李某1私人印章的行为不能视为强某公司的行为。同理，在登记询问表上的盖章行为也不能视为是强某公司的行为。同时，依据上述办法第三十三条第（三）项的规定，在办理房屋转移登记时，还应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书，而在涉案房屋转移登记中，申请人并未提交强某公司的涉案房屋的原房屋所有权证书或者房地产权证书。被告未能依照《房屋登记办法》的规定依法进行审查，作出涉案房屋转移登记行为属于主要证据不足。被告关于其转移登记行为符合法律规定的理由不能成立，本院不予支持。 综上，被告作出的涉案房屋登记行为，属于主要证据不足，依法应予以撤销。原告阎亮要求撤销的理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第第（一）项的规定，判决如下： 撤销被告于2014年10月29日作出的将位于连云港市赣榆区青口镇西关路农贸市场A1幢东九户房屋转移登记在嵇军胜名下及核发连房权证青字第××号房屋所有权证的行为。 案件受理费50元（原告已预交），由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交二审案件受理费50元，江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交本院）。 审 判 长  苏 震 审 判 员  刘佃红 人民陪审员  王敏成 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  王静雯 法律条文 [一]、《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国行政诉讼法》第八十五条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。