辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0602民初372号原告：辽宁宗裕房地产开发有限公司。住所地：辽宁省抚顺开发区顺大街S·F国际鑫城小区2号楼M2号。法定代表人：许文斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐文峰，系辽宁圣权律师事务所律师。被告：贺业飞，男，1979年4月11日出生，满族，住丹东市元宝区。原告辽宁宗裕房地产开发有限公司与被告贺业飞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁宗裕房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐文峰到庭参加了诉讼，被告贺业飞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁宗裕房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（含房产备案合同）以及被告赔偿原告违约金暂定2万元。事实与理由：2013年10月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：被告购买原告开发的宗裕城小区学院东街19-16号3单元707室，建筑面积58.55平方米的住宅一套，总价款为204511元，首付款64511元，剩余14万元由乙方办理银行按揭贷款。认购书签订后，被告仅交纳首付款，剩余14万元房款乙方未能办理银行按揭贷款，导致商品房买卖不能继续履行，故原告提起诉讼，请依法裁判。被告贺业飞未出庭，未答辩。经审理查明，原告（出卖人）与被告（买受人）于2013年10月1日签订了编号为GF-2000-0171，合同编号为20131001039号的《商品房买卖合同》一份，合同约定：“出卖人：辽宁宗裕房地产开发有限公司注册地址：抚顺开发区高湾街2#1号门市营业执照注册号：210400000020296企业资质证书号：建开企[2011]1056号法人代表人：许文斌联系电话：0415-2583392邮政编码：118000买受人：贺业飞2106041979××××××××地址：辽宁省丹东市元宝区金山镇山城委2组553047邮政编码：118000联系电话：187××××0176根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于元宝区、大沙河以西、编号为099的地块的土地使用权。【一土地使用权出让合同号】【一土地使用权划拨批准文件号】【厂划拨土地使用权转让批准文件号】【国有土地使用证】为(2013)063304121号该地块土地面积为105096.850平方米，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2013年3月26日至2083年1月7日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】宗裕城。建设工程规划许可证号为210600201300026施工许可证号为210600201308070201302814。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为丹东市住房和城乡建设委员会(房产)商品房预售许可证号为预许字第2013029号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：第学院东街19-1603【单元】707号房。该商品房的用途为住宅-成套住宅，属钢混结构，层高为2.90，建筑层数地上17层，地下0层。该商品阳台是【封闭式】该商品房【合同约定】建筑面积共58.550平方米，其中，套内建筑面积48.500平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.050平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米3492.930元，其中阁楼单价为(人民币)每平方米0元，总金额(人民币)204511.000元整。贰拾万零肆仟伍佰壹拾壹元零角零分元整。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：(1)按产权登记面积为准，房款额多退少补。2、双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按x利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积×100%因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式买受人于2013年9月28日前向出卖人支付首付64511元整，余按揭贷款额14万整，于合同签订之日起30日内到账。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；(2)X(3)X(4)X(5)X(6)X(7)X买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付款退还给买受人，并按同期银行存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人接到入住通知7日内未办理交付手续，以通知要求之日起缴纳取暖费、物业管理费等各项入住费用。取暖费收取2014年到2015年度，物业费是从2014年9月1日开始征收。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2、出卖人赔偿装饰、设备差价。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电进户日2、供燃气以燃气公司开栓日期为准如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、双方协商解决2、X第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、双方协商并指定日期办理。第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十七条双方可以就下列事项约定。1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归全体业主所有2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归全体业主所有3、该商品房所在楼宇的命名权丹东市地名办4、该商品房所在小区的命名权丹东市地名办5、X6、X第十八条买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共16页，一式4份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人3份第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向丹东市房地产交易管理所申请登记备案。”原告及其法定代表人许文斌在出卖人处盖章，被告在买受人处签字。合同签订后至今，原告依据合同中被告所载明的被告联系方式查找被告，要求其履行合同义务，办理相应手续，交付剩余房款，但始终找不到被告，而且被告也未以其他任何方式与原告取得联系，导致原、被告双方所签订的合同无法全面履行，为维护自身的合法权益，原告无奈提起本次诉讼。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同依法应认定有效。被告依约交纳了首付款64511元，但是其未按照合同约定，在合同所约定的期限内办理按揭贷款手续，在长达六年的时间内亦没有就此与原告进行协商解决，其所做所为实际上也就是无继续履行合同的诚意，原、被告双方合同中对此也有明确的约定，故原告要求与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》（含房产备案合同），是依法维护自己的权利，既有事实依据，并且也符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，亦符合法律规定，应予支持。但违约金的具体数额应按双方签订的《商品房买卖合同》中第七条约定，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金，即2045（204511×1%）元，原告应将剩余款项62466元（64511元-2045元）返还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告辽宁宗裕房地产开发有限公司与被告贺业飞于2013年10月1日签订的合同号：20131001039《商品房买卖合同》（含房产备案合同）；二、被告贺业飞于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁宗裕房地产开发有限公司违约金2045元；三、原告辽宁宗裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告贺业飞剩余首付款62466元；四、驳回原告辽宁宗裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如原告辽宁宗裕房地产开发有限公司与被告贺业飞未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告贺业飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  殷业光二〇二〇年四月二十七日书记员  王小焱