杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初3727号 原告：朱江浩，女，1986年10月24日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：曾成安，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鑫秋，浙江五联律师事务所律师。 被告：浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司,住所地浙江省杭州经济技术开发区学正街386号阳光华城创富中心北1幢901-1，统一社会信用代码9133010131353787XK。 法定代表人：胡继承，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘福特,浙江天复律师事务所律师。 原告朱江浩与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告朱江浩及其委托诉讼代理人曾成安、黄鑫秋到庭参加诉讼，被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除原、被告签署的编号为XSD2017B254的《物业使用权转让合同》和编号为HWT2017B254的《物业委托管理合同》；2.判令被告返还物业使用权转让金540000元并支付违约金27000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告就位于杭州钱塘新区蒲公英天地B2幢1层113室的房屋于2018年4月8日签订了编号为XSD2017B254的《物业使用权转让合同》，约定原告受让被告转让的物业使用权，该物业位于蒲公英天地B2幢1层113室，建筑面积为22.03平方米。原、被告又于同日签订编号为HWT2017B254的《物业委托管理合同》，原告委托被告管理位于蒲公英天地的B2幢1层113室。《物业使用权转让合同》约定，被告应当于2018年12月31日前将该物业交付给原告。该合同第八条约定，逾期超过6个月后，原告有权解除本合同，此时，被告应当自原告书面解除合同通知到达被告之日起30日内退还全部已收转让金，并按原告累计已付款项的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2018年4月8日按合同约定一次性向被告账户打入540000元，被告开具了收据。后被告一直拖延交付房屋。2018年12月，被告向原告发送《项目延期交付致歉信》，表示将延期交房，具体交房时间以房屋交付通知书为准。被告至今仍未按合同交付房屋，已构成严重违约。为维护自身合法权益，原告诉至本院。 被告书面辩称：被告仍然在积极履行合同，不存在恶意违约行为。原、被告签订《物业使用权转让合同》后，目前案涉物业已竣工且处于装修状态。虽然由于存在诸多客观因素，导致被告未能按约如期向原告交付物业，但被告仍然在积极履行合同，与原告沟通逾期交房事宜，并不存在恶意违约的行为。综上，被告请求依法判决。 本院经审理认定事实如下： 2018年4月8日，原、被告签订合同编号为ＸＳＤ2017Ｂ254的《物业使用权转让合同》，该合同约定：休斯顿投资管理（杭州）有限公司（以下简称休斯顿公司）以出让方式取得杭政储（2003）50号地块的建设用地使用权，地块位于杭州经济技术开发区。经批准，在上述地块上建设商业综合用房，项目名称为阳光华城二期，推广名为蒲公英天地·泛娱乐小镇。现休斯顿公司委托被告转让该物业使用权。原告受让的物业使用权为本合同批准建设项目中的Ｂ2幢1层113室，建筑面积为22.03平方米。原告受让的房产土地使用年限自2005年7月22日至2055年7月22日止。该物业用途为综合（办公），属框架结构。该物业的使用权转让期限为20年，自2018年12月31日至2038年12月30日，期限届满后，原告无偿使用至2055年7月22日。该物业使用权转让金为586957元。原告于2018年4月8日向被告一次性支付钱款540000元。被告应当于2018年12月31日前将该物业交付给原告，但如遇以下情况，被告可以根据实际情况分别处理：（1）遭遇不可抗力，被告可据实予以延期；（2）因政策或法律法规的改变或政府行为导致该物业无法按期交付，且被告在该事由发生之日起30日内书面告知原告的，被告可据实予以延期；（3）因项目整体利益需要，被告可在约定交付日起六个月内据实予以延期，但超出六个月交付的按逾期交付处理。该物业达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原、被告双方同意由被告进行统一管理，原告在签订本合同的同时与被告签订《物业委托管理合同》，将该物业委托给被告管理。原、被告双方同意由被告代为办理该物业的交付手续，完成物业交付后并告知原告，视为被告完成该物业的交付。除本合同约定的特殊原因以外，被告如未按本合同约定期限将该房产交付原告使用，按下列方式处理：1.逾期不超过6个月，自本合同约定最后期限届满的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付钱款项万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过6个月后，原告有权解除本合同，此时，被告应当自原告书面解除合同通知到达被告之日起30日内退还全部已收转让金，并按原告累计已付款项的5%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期6个月后被告按日向原告支付已付款项万分之一的违约金。 同日，原、被告签订合同编号为HWT2017B254的《物业委托管理合同》。该合同约定：原告委托被告管理的物业位于蒲公英天地B2幢1层113室，委托管理期限为6年，自2018年12月31日至2024年12月30日。原告委托被告向该物业使用权的转让方（即被告）领受物业、进行验收及签署物业交接单，自被告从该物业使用权转让方领受物业之日起视为原告已将该物业交付给被告。委托管理期的第一年至第三年，被告以该物业使用权转让金586957元作为计算基数，按年固定收益率8%向原告支付委托收益；委托管理期的第四年至第六年，以被告每年实际收取该物业租金总额为该物业当年的实际收益，原告与被告按8∶2的比例进行收益分配，被告可分配的部分作为被告统一管理的服务费。委托管理的第一年收益已直接在使用权转让金中扣除，视为原告已收到被告第一年的约定委托收益；同时，被告开始全面接管原告所委托物业，全权负责该物业的交付、招租及运营工作，原告所委托物业的所有权利及义务即刻转移给被告。第二年至第六年委托管理收益每半年支付一次。 原告按约于2018年4月8日向被告支付540000元。2018年12月，被告向原告出具《项目延期交付致歉信》，载明：被告于2018年9月完成项目整体竣工验收工作后立即启动了项目装修工作，原告所受让之物业亦同步开始进场装修；为了配合项目与文海南路地铁口连接贯通工程施工（目前已完工），项目装修暂停近两个月；由于受地铁口连接贯通工程影响及为项目整体发展需要，被告优先安排了A区商业广场商户的进场装修及开业筹备等相关工作，造成了装修工作的一度中断（目前已陆续恢复），导致被告无法在约定的2018年12月31日前交房；具体交付日期以被告向原告发出的房屋交付通知为准；根据双方签订的《物业使用权转让合同》关于‘因项目整体利益需要，甲方可在约定交付日起六个月内据实予以延期，乙方的该物业实际使用期相应顺延，但超出六个月交付的按逾期交付处理’的约定，被告将在保证工程质量的前提下，以最快的速度完工交房；根据双方签订的《物业委托管理合同》的相关约定，在此期间，原告的收益不会有任何影响，后续委托管理收益将按合同约定的金额及时支付给原告，不受房屋延期交付的影响，原告的第二年收益中的第一笔半年收益将会在2019年12月份如期支付。后被告仍未交付案涉物业。 上述事实由原告提交的《物业使用权转让合同》复印件、《物业委托管理合同》复印件、专用收据复印件、《项目延期交付致歉信》复印件以及当事人的当庭陈述予以证明。 本院认为：根据案涉《物业使用权转让合同》约定，原告是以支付物业使用权转让款的方式取得案涉物业一定期限的使用权，合同中并未就案涉物业权属变更进行约定，符合租赁合同关系特征，故双方之间通过签订该合同实际形成租赁合同关系。该合同约定“该物业的使用权转让期限为20年，自2018年12月31日至2038年12月30日，期限届满后，原告无偿使用至2055年7月22日”，实际使用年限为438个月22天（438.73个月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”之规定，本案认定该合同约定的满20年后的198.73个月租期无效，相应费用应予以返还，金额为244601.92元（540000元÷438.73个月×198.73个月）。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据《物业使用权转让合同》约定，被告应于2018年12月31日前交付案涉物业，若被告逾期交付超过6个月，原告有权解除本合同，被告应“退还全部已收房款，并按原告累计已付款项的5%向原告支付违约金”。现被告已逾期交付物业超过6个月，原告有权解除该合同并要求被告退还已收租金及支付违约金。本院对原告要求解除《物业使用权转让合同》的诉讼请求予以支持。如前述分析，该合同约定的满20年后的198.73个月租期无效，相应费用应予以返还，而该合同约定的自2018年12月31日起至2038年12月30日止的租期仍有效，该20年租期对应的租金为295398.08元（540000元÷438.73个月×240个月）。因此，被告应返还原告租金295398.08元，并按原告已付租金295398.08元的5%向原告支付违约金14769.90元。本院已判决解除《物业使用权转让合同》，故《物业委托管理合同》已不能实现合同目的，本院对原告要求解除《物业委托管理合同》的诉讼请求也予以支持。综上，本院对原告的诉讼请求合理部分予以支持。被告经传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告朱江浩与被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于2018年4月8日签订的合同编号为XSD2017B254的《物业使用权转让合同》、合同编号为HWT2017B254的《物业委托管理合同》于本判决生效之日解除； 二、被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱江浩244601.92元； 三、被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱江浩租金295398.08元； 四、被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱江浩违约金14769.90元； 五、驳回原告朱江浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9470元，减半收取计4735元，财产保全申请费3355元，合计8090元，由原告朱江浩负担175元，由被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司负担7915元。原告朱江浩于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江蒲公英广场商业地产管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 周 超 二〇二〇年四月二十日 书记员 许文佳