辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0603民初82号 原告：杨倩，女，满族，1985年1月25日出生，住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：孙为贤，辽宁远方律师事务所律师。 被告：蒂森电梯有限公司，住所地广东省中山市南区。 法定代表人：约某.某某，系该公司董事长。 委托代理人：蔡周蒲，男，汉族，1989年7月1日出生，住上海市闵行区。 委托代理人：马子荀，女，汉族，1988年10月16日出生，住黑龙江省肇东市。 第三人：丹东牛顿方式房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区。 法定代表人：卓某，系该公司总经理。 原告杨倩诉被告蒂森电梯有限公司、丹东牛顿方式房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨倩及其委托代理人孙为贤到庭参加了诉讼，被告蒂森电梯有限公司（以下简称蒂森公司）、第三人丹东牛顿方式房地产开发有限公司（以下简称牛顿公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2012年10月26日，原告杨倩与第三人牛顿公司签订《商品房买卖合同》，以408240元的价格（贷款210000元，首付款198240元）购买了第三人开发的位于振兴区安民镇银河大街*号*单元**号房屋。2012年11月1日，原告向第三人支付首付款198240元，第三人为其出具购房发票。2012年11月7日，原告与丹东市住房公积金管理中心、建设银行振兴支行签订了《丹东市个人住房公积金抵押借款合同》，以诉争房屋抵押贷款21万元，并于次月起开始还款。2013年12月10日，第三人为原告办理了入户手续，原告按要求交纳了装修保证金等相关费用。但因第三人原因，原告一直未办理所有权登记相关手续。2019年1月20日，原告在全部偿还了个人贷款本息，抵押担保借款全部结清后，到丹东市不动产登记中心准备办理诉争房屋所有权解除抵押登记手续时，发现该房屋已由被告申请查封。为此，原告向丹东市振兴区人民法院提出了书面异议，但振兴区人民法院2019年10月31日作出（2019）辽0603执异99号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议。原告认为：原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所列明的排除执行的情形，（2019）辽0603执异99号执行裁定书作出的驳回原告异议的裁决错误。为维护原告的合法权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，向法院提起诉讼，请求解除对本案诉争执行标的物丹东市振兴区安民镇银河大街*号*单元**号房屋的查封，停止对该诉争房屋的执行；由被告蒂森电梯有限公司承担本案的诉讼费用。 被告蒂森公司未到庭，提供书面答辩意见辩称：一、原告杨倩没有取得案涉房屋的所有权。根据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。案涉房屋所有权仍归第三人牛顿公司所有，原告没有取得案涉房屋的所有权。二、原告杨倩不符合商品房消费者物权期待权的保护条件，不具有足以排除强制执行的民事权益，不能排除强制执行。原告不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件。其一，原告杨倩在执行听证程序中已明确表示案涉房屋不是其唯一住房，其在案涉房屋所属同一市同一区，即丹东市振兴区表厂路另有用于居住的房屋（此事实，在原告提供的证据（2019）辽0603执异99号执行裁定书第3页中认定并记载）。其二，原告杨倩在购买案涉房屋也不是为满足其基本居住需求、用于居住。原告本身另有用于居住的房屋，且案涉房屋面积为129.6平方米。可见，原告明显不是基于消费需求购房，而是基于投资需求购房。案涉房屋对原告不具有生存权意义上的居住保障功能，不具有优先保护的价值和意义。三、原告杨倩系因其自身原因未能办理过户登记，不能排除强制执行。原告杨倩自2012年10月购买案涉房屋后，直至2019年1月才申请办理不动产登记，然，法院在2017年才查封案涉房屋。可见，原告未能办理过户手续，主观上系因其自身原因怠于办理过户登记，自身没有尽到合理注意义务，且在法院查封案涉房屋前，客观上也并不存在非原告不能控制的原因而不能办理过户登记。故原告未能办理过户登记手续，系其自身原因。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人牛顿公司未到庭亦未提供书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年10月26日，原告与第三人牛顿公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由第三人牛顿公司开发的坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街*号*单元**号房屋一处，该合同约定了商品房的销售方式、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容。合同签订后，原告于2012年11月1日支付了首付款198240元。第三人牛顿公司为其出具购房发票。2012年11月7日，原告与丹东市住房公积金管理中心、建设银行振兴支行签订了《丹东市个人住房公积金抵押借款合同》，以诉争房屋抵押贷款21万元，并于次月起开始还款，至2019年1月20日，原告杨倩的21万元住房公积金贷款借款本息已全部偿清。2013年12月10日，第三人牛顿公司为原告办理了入户手续，2014年5月15日原告按要求交纳了装修保证金等相关费用，原告据此装修房屋并使用至今。但因第三人牛顿公司原因，原告未能办理房屋不动产权登记手续。 2016年，被告蒂森公司与第三人牛顿公司因买卖合同事宜发生争议，诉至丹东市振兴区人民法院，2016年11月9日，经本院（2016）辽0603民初988号民事判决书判决：被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司于本判决生效后3日内给付原告蒂森电梯有限公司货款458020元及利息。该判决生效后，被告蒂森电梯有限公司向本院申请强制执行，执行过程中本院于2017年12月4日作出(2017)辽0603执1236之一号执行裁定书，依法查封本案诉争房屋。 原告得知涉案房屋被依法查封后提出执行异议，经本院(2019)辽0603执异99号民事裁定书裁定，以原告另有房屋居住为由，驳回了原告的异议请求。原告对该裁定不服，在法定期限内提起本案诉讼。 本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、金园大厦入户通知书、本院(2017)辽0603执1236之一号执行裁定书、本院(2019)辽0603执异99号执行裁定书及原、被告的陈述等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：民事诉讼法设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。在执行异议之诉案件的审理过程中，根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。因此，判断本案中原告就案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，就应从权利的形成时间、权利内容、权利性质以及对权利主体的利害影响等方面进行分析。从本案查明事实看，原告与被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，原告给付了购房款、被告丹东牛顿方式房地产开发有限公司向原告交付了房屋。在此情况下，原告对案涉房屋所享有的请求办理房屋权属登记的权利与被告蒂森电梯有限公司对丹东牛顿方式房地产开发有限公司的债权均为平等债权。从权利内容看，被告蒂森电梯有限公司对第三人丹东牛顿方式房地产开发有限公司债权的实现以丹东牛顿方式房地产开发有限公司实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向案涉房屋;而原告对案涉房屋所享有的请求办理房屋权属登记的权利则直接指向案涉房屋本身，其权利针对性更加强烈。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该两条法律规定是一般条款与特别条款的关系:如该两条法律规定在适用上产生竟合，购房者可选择适用，并非能够适用其中一条就自然排斥适用另外一条。本案中，原告在房屋查封前已经签订合法有效的书面买卖合同并占有该房屋，已经支付全部购房款，且非因原告原因未办理房屋权属登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形 综上，本院基于案件事实，认定原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。被告蒂森公司、第三人牛顿公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为对法律赋予庭审中享有的相关权利的放弃，依法由其承担相关不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行丹东市振兴区人民法院(2017)辽0603执1236之一号执行裁定书裁定所查封的坐落于丹东市振兴区安民镇银河大街*号**室，建筑面积129.60平方米的房屋； 二、本院(2019)辽0603执异99号执行裁定书于本判决生效后自动失效; 案件受理费200元，公告费800元，合计1000元，由被告蒂森电梯公司负担200元，由第三人丹东牛顿方式房地产开发有限公司负担800元（原告均已预交） 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审 判 长  王晓丹 人民陪审员  牛彩云 人民陪审员  宋怡霞 二〇二〇年四月七日 书 记 员  黄秋莹