上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初23443号原告：冷淑华，女，1953年5月5日出生，汉族，户籍地吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：郑明虎，上海市六角律师事务所律师。被告：上海林冠置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：徐海博。原告冷淑华诉被告上海林冠置业有限公司定金合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冷淑华之委托诉讼代理人郑明虎到庭参加了诉讼，被告上海林冠置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告冷淑华向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告已经交付的定金3万元。事实和理由：2019年5月，帮被告销售的人员电话联系原告，推销位于浙江省嘉善县嘉汇城市广场的房产。原告表示自己资金并不宽裕，只能凑够两到三成的首付，如果每月房租可以抵销月供，原告可以考虑购买。帮被告销售的人员遂按照两成和三成首付的情况，帮助原告计算了月供金额，还承诺销售的房产包租，每月租金保底3500元以上，故原告于2019年6月1日与被告签署了《嘉汇城市广场定金合同》。2019年9月，原告凑够两成首付后，遂联系被告签署房屋买卖合同，但被告却突然告知原告银行贷款只能贷五成，另外二到三成可以安排首付贷，但首付贷只能贷三年，被告工作人员帮原告重新计算了月供，但每月房租完全不能偿还新计算出的月供，已经远远超出原告经济承受能力。原告当场提出因被告前期未如实告知这些情况，合同无法继续履行并要求退还定金，被告态度蛮横予以拒绝。原告认为被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至本院，作如上诉请。被告上海林冠置业有限公司未到庭答辩。经审理查明，2019年6月1日，原告(乙方、买受方)与被告(甲方、销售公司)签订《嘉汇城市广场定金合同》，约定定购人所定购的商品房位于嘉汇城市广场1幢2003室，建筑面积约为45.33平方米，该商品房销售单价为13,429.20元/平方米，总房款608,746元。该商品房的装修设计服务费80,000元，此笔费用需另行支付，不计入买卖合同签约总价。付款方式按揭。定购人应于签订定金合同当日，向出卖人支付定金3万元整。第三条第二款约定，定购人应于2019年7月20日之前，与出卖人签订《商品房买卖合同》和支付房款及装修设计款项，如中途表示不愿意与出卖人签订《商品房买卖合同》和支付购房款及装修设计款项，视为定购人单方面违约，已交纳的定金根据《合同法》规定的定金法则归出卖人所有。定购人未在第三条第二款约定的期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》，视为定购人不愿意与出卖人签订《商品房买卖合同》，出卖人无向定购人催告的义务，定购人已支付的定金不予退还。合同签订当日，原告向被告支付定金3万元。庭审中，原告提供原告女儿与帮被告销售的人员、售房经理以及售房经办人的微信聊天记录。根据微信聊天记录显示，2019年7月11日，原告女儿发微信给帮被告销售的人员称，最近很忙，等不忙了再约你哈，帮被告销售的人员回复称，嗯嗯好嘞。原告女儿又称，前面说好了的，一直没时间去，暑假里一般孩子都有很多活动。帮被告销售的人员回复称，理解理解啦孩子最重要，没事哒。2019年7月26日，原告女儿发微信给帮被告销售的人员称，我宝宝比赛是八月十四号，我妈妈要她比赛完了再回东北，估计九月初回来。帮被告销售的人员回复称，这么久啊，我和售楼部说一下情况。2019年8月7日，帮被告销售的人员发微信给原告女儿询问，下周末有时间草签吗，原告女儿回复称，这周、下周都没时间，下周在北京陪她比赛。帮被告销售的人员答复称，我完全能理解你，我这边再跟售楼部说下，您忙完联系我吧。原告女儿称，我知道，我也着急，我看看，我从北京回来可以去下吧？帮被告销售的人员称，咱们互相理解一下，您这边有特殊情况也能理解。2019年9月11日，原告女儿询问帮被告销售的人员，明天可以去办理合同和贷款么？帮被告销售的人员回答，让售楼部给您调档案查去了，稍等哈。原告女儿称，别弄错了，还得跑一趟，平时没功夫。帮被告销售的人员称，去掉你付的三万定金，两成首付十七万，三成首付24万，您放心。原告女儿问，一共多少钱啊？不对吧。帮被告销售的人员回答，售楼部打过来的电话。原告女儿称，两成17万，那差不多。帮被告销售的人员答，恩。原告女儿称，一共二十万对吧，两成，3加17。帮被告销售的人员答，两成你再补19万就行了，售楼部打电话过来的。原告女儿询问，你前面和后面说的不一样，怎么回事？帮被告销售的人员称，明天早上过去你直接当面算，不就可以了嘛。原告女儿称，不可以，我带不够钱回去取么？帮被告销售的人员答，那就带19万。帮被告销售的人员接着询问原告女儿，明天过来签合同么，我好安排人。原告女儿答复，过去啊。2019年9月12日早上，原告女儿向帮被告销售的人员发送自己的定位，询问被告为什么被告的车还没到，帮被告销售的人员答复称，早上限行所以耽误了一点时间。原告女儿询问，那今天能弄完么？帮被告销售的人员称，可以的。原告女儿询问，贷款呢？帮被告销售的人员回复称，您首付付完就可以办贷款。原告女儿询问，今天可以办完贷款么？到哪里了，还需要多久？帮被告销售的人员答复称，四分钟，可以办完的。原告女儿询问，那我们出去了，在门口等？帮被告销售的人员答复称，好。原告女儿又询问，是哪个车啊？帮被告销售的人员回复称，9562。当日中午，原告女儿发微信给帮被告销售的人员询问，你们在哪里啊，房子买不了了怎么回事？帮被告销售的人员称，我在谈客户，你跟案场联系。当天，原告女儿又微信联系被告售房经理称，经理，还记得我吧，今天过去嘉善售楼处他们为什么跟我说只能贷款五成，其余的三成要一年内付给开发商，之前不是这么跟我说的啊，你不是说我有事都可以问你的么，你是我这次买楼的销售经理，你都懂，人呢？被告售楼经理未回复。当晚，原告女儿还给售房经办人发微信询问，他们为什么不早点告诉我银行只能贷五成，这个不是应该早点说么？并给他发了之前销售人员写给原告计算贷款比例的纸条。售房经办人称，他们也不知道当时怎么给你说的啊，知道早就告诉你了。原告女儿称，你看看他们给我算的，都是两成三成的，没有五成的。售房经办人称，你现在纠结这个没用。原告女儿称，当时说了我没钱自然不买啊，我就那么点钱。售房经办人称，我们也绝对不可能忽悠你，后面你买不了也没用的。原告女儿称，问题是银行就贷五成，我付两成，其余三成他们今天告诉我要一年之内付给开发商，这不是开玩笑么？售房经办人称，对啊，就是这样。原告女儿称，我凑个两成都很难，其余三成怎么付？售房经办人称，所以今天给你算了小面积的，你又接受不了。原告女儿称，那我知道的话一开始就不会订房，小面积也买不了，她们不肯让。售房经办人称，就差2万，不是没让，已经最低了，你们又嫌楼层低。原告女儿称，如果我买不了，她们也应该早点告诉我，我可以考虑其他小面积的，这不是瞎耽误功夫？售房经办人称，关键没人知道你这个事啊。原告女儿称，那我也没有，两万你给我啊，怎么没人知道，他们给我写的单子就是这样写的。售房经办人称，不是还给你期限了嘛，半年时间呢。原告女儿称，半年我去哪里弄两万？我不吃饭？售房经办人称，所以也就卡在这里了啊，两万对于成年人来说应该问题不大啊，就看你是不是真的想买小面积了。原告女儿称，我没有男人，有孩子，就我一个人养一家人，成年人上有老下有小吧。售房经办人称，价格我给你申请了，最低了，而且就这最后一套，首付最低的。原告女儿称，那不是你的错，我知道的，你尽力了。售房经办人称，你们走后我还问了一下，最低了。原告女儿称，不是最低，是不肯给我，太黑。售房经办人称，你要不信，你随便找人，没有比这价格还低的。原告女儿称，不是那个问题，错在他们，他们得给我赔偿。售房经办人询问，怎么赔偿呢，原告女儿说，他们当初没有说，我才买不了的，你不-懂么？售房经办人称，又没骗你钱，而且你买的是房子。原告女儿称，所以他们得让利啊，否则没有诚意，我本来就没有那么多钱，你说骗了没有？我没买到房子，钱少了，不是骗我？售房经办人称，价格是按照之前价格给你的，高楼层的首付要28万元，你更不够。原告女儿称，那叫公平不叫赔偿。售房经办人问，你觉得如何赔偿合理呢？你买的是房子，价格给你最低，以后房子涨价升值了是你自己的钱，别人也拿不到，你可以出租可以自己住，涨价了还可以转手卖掉，这是你自己资产。原告女儿称，让利润啊，我本来就没有那么多钱对吧，他们造成我的损失，太小气了。售房经办人称，总价四十几万的房子，人家也不可能亏本卖给你，就算愿意，房管局还有备案价，低于备案价你合同都签不了。原告女儿称，没有诚意。2019年9月13日，原告女儿又询问，对了你是他们公司的员工么，你怎么不带牌子啊？售房经办人称，市场部的。原告女儿询问，那之前的员工怎么换了？比如以前的经理，我上次来也没看到你。售房经办人称，没换，就你说的那个人不在了。原告女儿说，那个姓楚对吧，你不是新来的么？你是新来的吧，昨天那个女经理和那个男的都不是原来的。售房经办人称，都是原来的。原告女儿称，不是，我都没见过，包括你。售房经办人回复称，那你总共去过几次，不可能所有人都认识。原告女儿说，不是认识，是看到，并要求对方把昨天女经理给原告算的那个单子给原告女儿拍一下，原告女儿要看看上面的贷款数额，原来算的不对。售房经办人称，没有了。原告女儿称，那你去帮我问问，原来他们贷了八成说是每个月四千，现在是多少？售房经办人称，小面积最适合你。原告女儿说，小面积出租租金也低。售房经办人称，大的你预算不够啊。原告女儿说，昨天那个男的不是让贷款么？售房经办人称，首付不够部分只能贷3年。原告女儿问，为什么只能三年？五成的部分不是可以贷十年？售房经办人回复称，对呀，你房贷部分正常的房贷，那个五成是可以贷十年的。但是就像是你，你定了一套，总价68万对吧，他贷款贷30万，然后你首付要拿出38万元。38万元，你支付20万元的情况下，你是不是有18万元要做贷款，这个18万元只能贷三年，贷不了十年的。原告女儿询问，为什么只能贷三年？售房经办人答，这是有规定的，不然你就可以直接贷款了啊，就没有那么多事。原告女儿询问，是哪里规定呢？而且这钱是从哪里贷出来呢？售房经办人答，银行贷。原告女儿询问，银行规定的？售房经办人答，一个是买房子贷款，一个是首付贷款。2019年9月15日，售房经办人询问，房子现在是怎么考虑呢？原告女儿答，买不起，你们之前也没有跟我说清楚，我就付两成，其他的没法付。售房经办人接着询问，小面积的23万首付，不行吗？原告女儿答，钱不够，凑了半天才凑了两成。之后，原告女儿和帮被告销售的人员进行沟通，帮被告销售的人员称，原告买其他的盘，其可以找他们领导谈，把3万元从房价里面减给原告，但是把那3万元退给原告，自己经理也不会答应的。原告女儿称，关键是不管是什么类型的房子，都不能欺骗我们啊，特别是对于贷款方面的规定，这涉及到我能不能供的起这个房子对不对，这个都欺骗我们我怎么买？当时跟我们介绍贷款的那个大个子销售去哪里了？在售楼部介绍各种信息的那个人？帮被告销售的人员答，对，不管以什么销售方式去欺骗客户，肯定这是不对的。正常贷款的话是要首付五成的，我相信您在任何相关资料上都能查询到，然后当时说首付三成的话，是给您做那个首付贷，就是开发商给你垫资，付三成可以网签，剩下的两成开发商给你垫。那可能是因为开发商后来没钱垫了，所以后来就不垫了。原告女儿称，做首付贷也要告诉我啊。帮被告销售的人员称，确实是应该告诉你，他们不告诉你，这样是不对的。原告女儿称，无论什么情况都要跟我说清楚的，对吧？帮被告销售的人员答，包括我也不带看那个楼盘了，因为他们这个楼盘欠我们公司的佣金都没有发。那如果说你想要挽回你的损失的话，就只有一个渠道，就是这边我介绍你买我们公司代理的其他的楼盘，然后把这个房子的总价里减掉3万，就顶你那个交房的定金，这是我经理给我的一个解决方案。原告女儿称，他们还欠您的钱？那你当时是他们的员工，他们得付工资啊。帮被告销售的人员称，对，从原则上来讲，一切以卖房为目的去隐瞒客户，这东西都是不对的，但是你想现在这个社会，哪里不是有这种销售手段呀。但是这个房子是没有问题的，只是说销售人员为了完成这个卖房指标，他们隐瞒了一部分事实。他们告诉你，这个首付最低付三成，其实需要付五成的，然后其次是不通天然气，然后告诉你，公寓通天然气，但是他们卖的住宅确实是通天然气，其他没有任何隐瞒你的部分，包括他们这个房子质量也是非常不错的。以上事实，由原告提供的嘉汇城市广场定金合同、收据、账户交易明细、微信聊天记录等以及当事人陈述相佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2019年6月1日签订的《定金合同》系双方当事人真实意思的表示，双方均应按约履行。双方在《定金合同》中约定2019年7月20日前签订买卖合同，但其后双方多次进行协商，并最终定于2019年9月12日进行签约。从2019年9月12日及之后双方微信聊天记录可以看出，当日，原告确至被告售楼处打算签订商品房买卖合同，并与售楼处经办人进行了商谈，但因首付款比例和贷款方式与被告之前告知原告的不一致，双方又重新协商付款方式，在协商不成的情况下，被告提出帮原告更换小面积房屋，但原告并未看中，在其后双方的沟通中，也未能就购买标的、价款等达成一致意见，故本院认定未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人就主要条款磋商不成，根据相关规定，被告应返还原告已支付的定金。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告上海林冠置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告冷淑华返还定金3万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费550元，由被告上海林冠置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  陈娟娟人民陪审员  陈铭浩二〇二〇年四月三十日法官 助理  姜厚敏书 记 员  李 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。