安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2352号 上诉人（原审原告）：彭文，女，1966年7月9日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：李延新（彭文之夫），1962年6月17日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：张军战，安徽润天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥市包河区园林小区业主委员会，住所地安徽省合肥市包河区园林小区5栋302号。 负责人：赵克全，主任。 被上诉人（原审第三人）：安徽省鹏徽物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路1189号金龙国际A座16层（1602-1603、1605），统一社会信用代码913401007728491782。 法定代表人：赵严，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴文红，安徽正申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宣礼玮，安徽正申律师事务所律师。 上诉人彭文因与被上诉人合肥市包河区园林小区业主委员会（以下简称园林小区业委会）、安徽省鹏徽物业管理有限公司（以下简称鹏徽公司）业主撤销权纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2019)皖0111民初16456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 彭文上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判撤销园林小区业委会关于选聘物业服务公司的决定以及以该决议与鹏徽公司签订的物业服务合同及补充合同；2、判令被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人在2017年10月鹏辉公司入驻园林小区时即应当知道园林小区业委会在此之前做出选聘物业服务公司的决定的事实，缺乏证据予以证明。1、园林小区业委会选聘物业服务公司，没有征得业主同意。因此上诉人不知道其选聘物业服务公司的决定。2、园林小区原有自己的物业服务人员，一直都是自己的物业服务人员为业主服务。上诉人不知道更换物业服务公司之事。3、致园林小区成立以来，小区不向业主收取物业服务费。鹏辉公司也没有向业主收取服务费。因此上诉人不知道业委会选聘鹏辉公司为小区提供物业服务。4、鹏辉公司以悬挂鹏辉公司铜牌的事实，推定上诉人知道其入住园林小区，是逻辑错误，缺乏因果关系：首先，没有证据证明铜牌是何时悬挂的。其次，即使悬挂铜牌，也不能推定上诉人看到了铜牌。物业服务用房在小区门口的拐角，其墙上悬挂铜牌不足以让所有的业主都会看见。原审法院仅以鹏辉公司悬挂铜牌认定上诉人知道园林小区业委会选聘鹏辉公司的决定缺乏证据。二、上诉人有充分证据证明上诉人在一审中斥期间起诉。上诉人在一审期间提供办理不动产权证书、园林小区物业关于办理房产证的通知、物业服务合同及补充合同、商铺租赁合同等证据证明，上诉人在2018年10月、11月份才知道园林小区业委会聘请鹏辉公司为小区提供物业服务的事实。三、园林小区业委会选聘物业服务公司的决议，确实损害了业主的利益。园林小区业委会和鹏辉公司签订物业服务合同及补充合同是园林小区业委会决定的具体表现，物业服务合同及补确实损害业主的利益。1、鹏辉公司占有业主商铺租金517761.15元。物业服务合同约定三年服务费合计979838.85元。服务项目包括绿化养护、垃圾清运，安全巡查、房屋建筑本体公共部分维护管理等，以上项目的服务费用均应由鹏辉公司自行承担。但园林小区业务业委会却把业主所有的商铺租金让渡给鹏徽公司，三年租金共计1497600元。扣除服务费用后，鹏辉公司侵占业主资金51771.15元。2、商铺租金明显低于市场价格，租赁期限六年，造成业主损失100余万元。3、约定的装修期间七个月过长，且免租金，直接造成业主损失291200万元。4、业主共有的停车位被鹏辉公司出租，收取高额的停车费。5、被上诉人利用公共通道搭建房屋出租，收取租金被其占有。四、上诉人请求撤销园林小区业委会与鹏辉公司签订的物业服务合同及补充合同有法律依据。1、园林小区业委会于第3人签订物业服务合同及补充协议时，没有召开业主大会，征得业主同意，且严重损害业主的合法权益，违反物权法第76条的规定，业主享有撤销权。2、案涉物业服务合同及补充合同的签订是依据园林小区业委会的决定。该物业服务合同损害业主利益，既应当撤销园林小区业委会的决定，也应当撤销业委会与鹏辉公司签订的物业服务合同及补充合同。 园林小区业委会未作答辩。 鹏徽公司答辩：一、上诉人作为小区业主，应当知道答辩人2017年起即为园林小区提供物业服务。2017年11月，答辩人即于园林小区唯一出入口（东门）的物业办公室门口悬挂印有“安徽省鹏徽物业管理有限公司”字样的铜牌。自2017年底开始，答辩人每年均向包括上诉人在内的有停车需求的业主收取每年360元的汽车停车费。同时答辩人为小区业主修建电动车停车棚，为所有小区业主提供统一的电动车停放和充电服务，并收取电动车的充电费用。答辩人收取业主的以上费用，均会向业主出具盖有“安徽省鹏徽物业管理有限公司”印章的收据。故，上诉人作为园林小区一个常住居民，应当知道答辩人为园林小区提供两年多物业服务的事实，其起诉已超过了法定的除斥期间。二、案涉《物业服务合同》履行期已近届满。案涉《物业服务合同》约定的物业服务承包时间为2017年9月20日起至2020年9月20日止。答辩人在为园林小区业主提供物业服务两年多时间内，从未收取过小区业主任何物业费。上诉人所称三年租金共计149万余元与事实不符。答辩人入住园林小区时，第一届业主委员会与满天星超市签订的租赁合同每年租金仅有24万元。截至2018年底，第一届业主委员会以违约的方式与满天星超市签订协议解除了原先的租赁合同。答辩人与业委会没有任何损害业主权益的行为，上诉人也无权要求撤销该“决议”。 彭文向一审法院起诉请求：1、撤销被告关于选聘物业服务公司的决议；2、撤销被告与第三人签订的合肥市包河区园林小区物业服务合同及补充合同；3、判令被告与第三人返还门面房及收取的租金；4、判令被告与第三人负担原告支付的法律服务费及诉讼费。 一审法院认定事实如下：原告彭文系园林小区业主，于2006年入住该小区，被告园林小区业委会于2014年11月10日经批准成立。2017年9月，园林小区业委会作出选聘物业公司决议，并委托深圳市东部建设监理有限责任公司对园林小区物业进行招标。2017年9月22日，第三人鹏徽公司中标，并与园林小区业委会签订一份《合肥市包河区园林小区物业服务合同》，合同约定：甲方（园林小区业委会）将园林小区建筑面积43566平方米均为六层建筑、地面机动车停车位150个的物业管理委托乙方（鹏徽公司），承包时间从2017年9月20日起至2020年9月20日止，物业服务费用合同价（中标价）为三年合计979838.85元，乙方依据合同按照原有物业费收取渠道自行向小区业主收取物业费。2017年10月1日，园林小区业委会又与鹏徽公司签订一份《补充协议》，协议约定：“现有鹏徽物业公司承接园林小区管理一切事项。本小区一切费用自负盈亏的管理模式，现本小区商铺4号楼1-2层，建筑面积约1100平方的门面房对外出租了，所收取的租金全部给予鹏徽物业公司安排和使用，为了本小区所有业主的居住环境，全部用于小区维修和部分改造设施工程及人工工资等等。”2017年10月，鹏徽公司与园林小区业委会办完交接手续后，正式入住园林小区。鹏徽公司在小区唯一出入口东门设立物业办公室，并在办公室门口悬挂印有“安徽省鹏徽物业管理有限公司”字样的铜牌。鹏徽公司自2017年10月起为园林小区提供物业服务，没有向业主收取物业管理费，其主要收入来源是根据《补充协议》出租小区公共用房而获得的租金。2019年8月14日，原告以园林小区业委会未经业主同意而作出聘请物业公司决议，并与鹏徽公司签订物业服务合同，严重损害业主合法权益为由，向一审法院提起诉讼。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，原告彭文请求撤销园林小区业委会选聘物业公司决定应当在一年内行使。鹏徽公司于2017年10月入驻园林小区后，在小区唯一出入口设置办公室并挂牌办公，该公司自2017年10月起即按物业服务合同约定为小区业主提供服务。原告彭文作为园林小区的业主，在2017年10月即应当知道园林小区业委会委托鹏徽公司对小区物业进行管理、服务，彭文也应当知道园林小区业委会在2017年10月前作出选聘物业公司的决定。现彭文于2019年8月14日提起诉讼，请求撤销园林小区业委会关于选聘物业公司的决议。从原告知道或应当知道园林小区业委会作出选聘物业公司决定至其起诉之日，已经一年又10个月，显然原告行使业主撤销权已经超过法律规定的一年期限，故原告关于撤销园林小区业委会选聘物业公司决议的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告关于撤销园林小区业委会与鹏徽公司签订的物业服务合同、补充协议、返还门面房、租金等诉讼请求的基础是园林小区业委会选聘物业公司的决议被依法撤销，现不予撤销园林小区业委会的该项决议，因此，原告的上述请求无事实和法律依据，应予驳回。原告关于被告及第三人支付法律服务费的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告彭文的诉讼请求。案件受理费2800元，由原告彭文负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的基本事实清楚，本院二审予以确认。 本院认为，鹏徽公司于2017年10月入驻案涉小区并提供物业服务，彭文作为园林小区的业主，应当知道园林小区业委会在2017年10月前作出选聘鹏徽公司的决定。彭文于2019年8月14日提起本案一审诉讼时，已经超过法律规定的一年期间，丧失撤销权。彭文的上诉请求及理由，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2800元，由上诉人彭文负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 健 审判员 陆文波 审判员 陈 烜 二〇二〇年四月十五日 书记员 王 鹏 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。