上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初87264号原告：上海中心大厦建设发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路XXX号XXX室。法定代表人：顾建平，总经理。委托诉讼代理人：张伟庆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈壬戌，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海国太航空服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：范佳。原告上海中心大厦建设发展有限公司与被告上海国太航空服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告上海中心大厦建设发展有限公司的委托诉讼代理人张伟庆到庭参加诉讼。被告上海国太航空服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海中心大厦建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年7月27日解除；2.判令被告支付原告自2015年11月16日起至2016年2月15日装修免租期和免租期的租金人民币(以下币种同)4,829,004.75元；3.判令被告支付原告违约金10,451,818.5元；4.判令被告支付原告的租赁保证金5,225,909.25元充抵上述第3项诉讼请求中被告应付违约金，原告无需返还；5.被告支付原告房屋复原费暂计3,778,237元(具体按实际发生的复原费用为准)。事实与理由：2015年1月13日，原、被告签订《上海中心大厦预租意向书》，约定被告意向承租上海市浦东新区银城中路XXX号XXX-XXX室(以下简称系争房屋)，原告应支付定金1,741,969.75元，在正式签订租赁合同后定金转为保证金，被告于2015年1月15日支付了前述定金。2015年11月16日，原告向被告交付了系争房屋，之后被告进行了装修。2015年11月24日，原、被告就上述租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定了租期、装修免租期、保证金、租金、合同解除权、违约金等事宜。被告支付了保证金5,225,909.25元，但一直未支付首期租金。另，2016年7月5日，上海市公安局对于前述保证金采取了冻结措施。原告依约享有合同解除权，于2016年7月27日向被告发出了解约函，告知被告合同于2016年7月27日解除、原告有权向被告主张相关违约责任。根据合同约定，被告还应在合同终止之日以交付时的原状向原告返还系争房屋，但其一直未恢复原状。综上，为维护自身合法权益，原告提起诉讼，望判如所请。被告上海国太航空服务有限公司未作答辩。本院经审理确认如下事实：2015年1月13日，原告(预出租人)与被告(预承租人)就系争房屋签订了《上海中心大厦预租意向书》。2015年1月15日，被告按意向书约定向原告支付了定金1,741,969.75元。2015年11月16日，原、被告签订了《上海中心大厦客户单元交接单(整层)》，原告向被告交付了系争房屋。2015年11月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》。该合同第12-3.1条约定，(5)该房屋的装修免租期列于附表一第一部分。装修免租期内，乙方无须支付该房屋的租金，但仍须支付该房屋的物业管理费、附表一第四部分所列的其他费用。若本合同由于乙方的原因提前终止，乙方应补交装修免租期内的租金(该房屋租赁面积×免租装修天数×该房屋日租金标准)。第12-7条约定，(1)乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理。乙方应最迟在本合同租赁期届满或终止之日17：00时之前，把该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或者甲方书面认可的清洁的、可租用及良好的使用状态下(自然损耗除外)，交还甲方。同时，乙方须将该房屋所有钥匙及通向该大厦各部分的钥匙(如有)交还甲方。(3)若乙方未按本条第(1)款约定的状态将该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物返还予甲方，甲方有权自行对该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物作出合适的修缮或代为恢复原状，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。(5)若乙方在本合同租赁期届满或提前终止之日未向甲方返还该房屋，在不影响甲方根据本合同享有的其他权利的前提下，甲方有权在租赁期届满或提前终止之日七日后，在乙方不到场的情况下进入该房屋并更换门锁，行使收回该房屋的权利。甲方对因此而引起的损坏及乙方的损失概不负责。如该房屋内还遗留有乙方的任何装饰、家具、装备、物料、设备或其他任何物品，双方约定作为乙方的遗弃物处理。甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得有异议，也不得追究甲方责任包括要求甲方赔偿。同时，甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用(包括但不限于搬迁费、仓储费等)。第12-9.2条约定，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任一事件发生后经书面通知乙方而提前终止本合同：(4)租期中任意连续的12个月内乙方逾期支付应付任何款项连续达十五日(含)或累计达三十日(含)以上的。(8)乙方破产或进入清算程序(因重组或合并原因进行清算者例外)，或乙方被接管人接收的，或乙方的财产被查封、冻结或强制执行。第12-10条约定，(1)若甲方根据本合同第12-9.2条的约定提前终止本合同，则在不影响甲方根据法律法规和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的六个月租金和六个月物业管理费之和计算。(2)甲方有权(但无义务)从乙方交纳的租赁保证金及乙方根据本合同向甲方预付的租金(未实际使用部分)充抵乙方应支付的违约金或赔偿金。如果冲抵后不足赔偿甲方所受之损失(包括但不限于律师费、诉讼费及该房屋空置期间甲方根据本合同的本可收取的租金、物业管理费及其他费用)，甲方有权向乙方追索差额。第12-18.1条约定，按照本合同须向一方送达的任何文件或通知，应以书面形式按收件方不时书面指定的地址或传真号码发出。甲乙双方指定的最初地址、传真号码以及收件人见本合同附表二。第12-18.2约定，(2)如以快递的方式发出，若双方在同一城市，则于投送快递当日视为已送达收件人。合同附表一(合同主要条件)中约定，装修免租期：自交付日起3个月，即2015年11月16日至2016年2月15日。计租起始日：装修免租期内甲方通知乙方入住办公的，计租起始日为装修免租期届满之次日；装修免租期届满甲方未通知乙方入住办公的，计租起始日为乙方入住办公日。租赁期：自交付日起共计36个月，即2015年11月16日至2018年11月15日。该房屋租赁面积为2646.03平方米。租金：该房屋月租金为1,609,668.25元，乙方应于本合同签署后5个工作日内向甲方支付一个月的租金作为首期租金，以后乙方应于每月第25日之前向甲方支付下一个月的租金，先付后用。物业管理费为每月132,301.50元。合同附表二中约定，乙方注册地址为上海市浦东新区泥城镇新城路XXX号XXX幢XXX室。2015年12月4日，被告向原告支付租赁保证金3,483,939.50元，加上由定金转化而来的保证金，被告共计支付了租赁保证金5,225,909.25元。2016年7月，原告向被告注册地快递寄送了关于解除双方租赁合同的《公函》，载明因被告未按约支付租金及物业管理费以及因为被告涉嫌非法集资犯罪致被告支付至原告账户的保证金于2016年7月5日被上海市公安局冻结，故通知被告：双方之间的租赁关系于本函发出之日解除，原告保留依约向被告追究违约责任的权利；被告还应于合同解除后返还系争房屋，否则原告将根据合同约定行使收回房屋的权利。另查明，因被告母公司国太投资控股(集团)有限公司涉嫌集资诈骗，2016年7月5日，上海市公安局冻结了本案原告相关账户中的10,352,101.62元，其中含被告支付的系争房屋租赁保证金5,225,909.25元以及国太投资控股(集团)有限公司的另一子公司中晋资产管理(上海)有限公司向原告承租房屋的保证金5,126,192.37元。2018年9月19日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02刑初20号刑事判决书，判决：一、国太投资控股(集团)有限公司犯集资诈骗罪……十二、在案扣押、冻结款项分别按比例发还集资参与人……该案执行过程中，上海市第二中级人民法院裁定继续冻结、划拨上海市公安局冻结的被执行人或案外人名下银行账户内的存款……，并于2019年5月21日扣划了本案原告前述账户中的10,352,101.62元。原告对此提出书面异议，2019年9月25日，上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02执异151号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。该执行裁定书中载明“本院已经发生法律效力的刑事裁判文书中明确载明在案扣押、冻结款项分别按比例发还集资参与人，本院据此实施的执行行为合法有据，并无不当，异议人中心大厦公司提出其对扣划资金享有合法权利等异议理由，实质是针对执行依据内容的异议，不属于执行异议的审查范畴，应通过其他法定程序解决。”原告称，系争房屋交付被告时有基础装修，被告承租后租金分文未付；本案中不主张租金，但保留诉权；2016年8月4日，原告自行收回了系争房屋。为证明复原费用，原告起诉本案时提供了其于2019年9月5日分别与相关单位签署的《64楼整层机电复原工程合同文件》《64楼整层装修复原工程合同文件》，分别约定价款为1,680,073.04元、2,098,164.02元。庭审中，原告出示的上述合同原件均有附件。机电复原工程合同所附报价单上载有许多新增项目，原告表示应该也是恢复原状的内容，被告可能将原有设施拆除了。本院要求原告于庭后补交上述两份合同的所有附件，但至本案判决作出之日，原告未提交相应附件。原告另表示，就上述两项复原工程，已付进度款分别为840,036.52元、1,049,082.01元，由于疫情影响，尚未最终结算。以上事实，有《上海中心大厦预租意向书》《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》《上海中心大厦客户单元交接单(整层)》《公函》、付款凭证、(2019)沪02执异151号执行裁定书等以及原告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告在承租系争房屋后，未按约支付租金连续超过十五日，且被公安机关采取了查封措施，原告按约享有合同解除权，原告已于2016年7月27日向被告送达解约函，故原告要求确认双方之间的租赁合同于该日解除，本院予以支持。租赁合同因被告违约而解除，原告要求被告支付装修免租期租金以及按六个月的租金和六个月的管理费之和计算的违约金，均具有合同依据，本院予以支持。对于原告要求以被告支付的租赁保证金冲抵违约金的诉讼请求，因该笔保证金已在相关生效刑事判决执行过程中被上海市第二中级人民法院扣划，且原告的执行异议已被驳回，故原告的该项诉请缺乏履行基础，本院难以支持。关于复原费用，虽合同约定原告有权在被告未按合同约定归还系争房屋的情况下代为恢复原状，由此产生的费用由被告承担，但鉴于原告未提供确凿证据证明两份复原工程合同项下的金额确实系其代为履行被告的恢复原状义务而发生的费用，且该两项费用尚未最终结算和支付完毕，故本案中对于原告要求被告支付复原费的诉请，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海中心大厦建设发展有限公司与被告上海国太航空服务有限公司就上海市浦东新区银城中路XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2016年7月27日解除；二、被告上海国太航空服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中心大厦建设发展有限公司装修免租期租金4,829,004.75元；三、被告上海国太航空服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中心大厦建设发展有限公司违约金10,451,818.50元；四、驳回原告上海中心大厦建设发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163,224元，由原告上海中心大厦建设发展有限公司负担49,739元、被告上海国太航空服务有限公司负担113,485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  陈裕国人民陪审员  田有娣二〇二〇年四月十七日法官 助理  许瑞芬书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。