云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民初第168号原告：红河州奥林匹克体育运动训练中心。住所地：蒙自市朝阳路红河州体育馆。法定代表人：王萍，职务：主任。委托诉讼代理人：顾刚，云南勤展律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨涌，男，哈尼族，1965年9月6日生，红河州奥林匹克体育运动训练中心副主任，代理权限为特别授权代理。被告：云南鹏飞房地产开发经营有限公司。住所地：云南省蒙自市朝阳路南侧金鹏世纪新都汇奥林匹克广场1幢4层4A-01号。法定代表人：周宾，职务：董事长。委托诉讼代理人：代晨、吴斌，北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告红河州奥林匹克体育运动训练中心（以下简称“奥体中心”）与被告云南鹏飞房地产开发经营有限公司（以下简称“鹏飞公司”）合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾刚、杨涌，被告的委托诉讼代理人代晨、吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥体中心提出诉讼请求：1、判令被告及时履行合同义务，出资650万元用于现八楼体育训练场馆的装修。2、判令被告支付给原告违约金200万元。3、判令被告赔偿迟延交付甲方房屋期间所产生的租金收益约240万元（以待评估的金额为准）。（自2014年12月25日起至交付时止）。4、判令被告按合同约定将“金鹏世纪·新都汇红河奥林匹克广场”中属原告所有的房屋和土地转移登记到原告名下，二次登记产生的税、费由被告承担（转移登记情况详见附表）。以上房屋价值约合4000万元。以上各项共合计5090万元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月18日经红河州人民政府批准，原告奥体中心作为甲方与被告鹏飞公司作为乙方，按相关程序要求，签订《合作开发协议书》，双方合作开发“金鹏世纪·红河州奥林匹克广场项目”(现名为“金鹏世纪·新都汇红河奥林匹克广场”)。约定原告以土地作为出资，被告以资金投入开发，项目建成后，原告将分配部分房产作为投资收益。协议签订后，原告履行了合同义务，合作项目于2014年12月25日在项目竣工后，被告并未如约交付属于原告所有的房屋归原告管理和使用，将属于原告的房屋长期擅自对外出租收取租金。上述房屋现多数登记在被告名下（详见附表）。被告的行为已经构成违约，按约应承担200万元的违约金。另外，原告分别于2015年4月、2016年6月、2017年7月、2018年2月、2018年10月多次以书面通知的形式通知被告，要求被告履行合同义务并说明未能履约的原因。但至今所诉问题仍然无法得到有效解决，原告遂提起本案诉讼。被告鹏飞公司辩称：1、原被告双方之间签订合资合作开发房地产合同，在项目未进行清算之前不可以要求利润分配。2、本案中原告方未全额履行出资义务，原告是违约方。3、目前鹏飞公司对外有巨额债务，作为合作开发一方应当与被告方共同承担对外债务，这是合作双方应尽义务。综上，被答辩人的诉讼请求应依法予以驳回。原告为证明其主张提交以下证据：第一组，事业单位法人证书、法定代表人身份证明书、身份证复印件，欲证明：原告的主体资格及法定代表人身份情况。第二组，企业信用信息公示报告，欲证明：云南鹏飞房地产开发经营有限公司的公示信息情况。第三组，红河州人民政府《关于奥体中心老网球馆改造的会议纪要》、红河州人民政府《关于蒙自市人民政府、红河州文化体育局调整奥林匹克广场项目用地性质的批复》、红河州人民政府《关于金鹏世纪红河奥林匹克广场项目地下工程开挖相关事宜协调会会议纪要》各1份，欲证明：红河州人民政府批复奥林匹克广场项目建设的事实。第四组，《合作开发协议书》1份，欲证明：2011年11月18日原被告双方签订合作开发协议，合作开发金鹏世纪·新都汇红河奥林匹克广场项目的事实。第五组，蒙自市建设项目竣工规划，欲证明：金鹏世纪·新都汇红河奥林匹克广场项目已于2015年2月12日竣工备案的事实。第六组，《会议纪要》、《函件》、《催告通知书》、邮件回执各1份，欲证明：原告通过会议、书面通知等形式多次通知、催告被告履行合同的事实。第七组，金鹏世纪租金调查情况、商铺交接书、汇算价单、收据，欲证明：被告出租、出售项目物业实际形成收益的事实。第八组，云南鹏飞房地产开发经营有限公司土地使用权证（部份），欲证明：被告取得项目土地使用权证的事实。第九组，照片26张，欲证明：被告擅自出租属于原告的物业及第八层的体育场馆待装修后投入使用的事实。被告质证认为：第一至三组，三性及证明目的均认可。第四组，合作开发协议三性和证明目的均认可。第五组，三性认可，证明目的认可。第六组，三性及证明目的均不认可。因为1、在会议纪要以及通知书中都没有鹏飞公司签字盖章。2、对方提交的EMS回单中文件内容中没有载明邮寄的文件与原告所举的证据有内在关联性。第七组，三性及证明目的不认可。因为，1、原告方没有向法庭提交原件进行核实。2、上述证据是从案外人取得，无法辨认与鹏飞公司是否有关系。第八组，三性及证明目的均认可。第九组，真实性、合法性均认可，关联性和证明目的不认可。因为上述物业是鹏飞公司合法财产，有权对其出租，获取收益之后来支付鹏飞公司面临的负债。被告针对其主张提交以下证据：第一组，1、红河州体育局“奥林匹克广场”（暂定）项目建设合作框架协议书（2011.2.26），2、红河州人民政府关于奥体中心老网球馆改造的会议纪要（2011.6.29），3、红河州人民政府关于蒙自市人民政府、红河州文化体育局调整奥林匹克广场项目用地性质的批复（2011.8.10），欲证明：因红河奥体的改造需要，红河州政府及相关部门批准同意金鹏世纪红河奥林匹克广场项目用地性质变更和相关的项目建设工作。4、承诺书（2011.10.20），5、合作开发协议书（2011.11.18），6、关于“红河奥林匹克广场”项目合作建设的资金申请书（2011.11.14），7、蒙自市发展和改革局关于同意云南鹏飞房地产开发经营有限公司红河州分公司金鹏世纪-红河奥林匹克广场项目开展前期工作的函（2012.1.11），8、红河州人民政府关于金鹏世纪红河奥林匹克广场项目地下工程开挖相关事宜协调会会议纪要（2012.3.6），9、红河州文化体育局关于免收合作开发项目中体育设施及配套用房“城市基础设施配套费”的请示（2012.9.25），10、房地产开发五证，欲证明：红河奥体与鹏飞地产签订了合作开发“金鹏世纪红河奥林匹克广场”项目的协议，鹏飞地产作为对外的项目开发主体。第二组，11、收据及转账支票存根（400万），12、申请（防火区调整），13、测绘报告（红河奥体实际所获收益大于协议的约定），14、办公用房照片（已交付红河奥体），15、工程三方委托协议书（运动场馆），16、运动场馆照片（未完工已停工），欲证明：按照协议的约定，鹏飞地产一直在积极履行协议，红河奥体也积极协调相关工作。第三组，17、房屋抵押情况表，18、判决书、裁定书、调解书，19、云南鹏飞房地产开发经营有限公司涉诉情况统计，欲证明：金鹏世纪项目目前处于亏损状态，物业已被抵押，鹏飞地产已被业主和其他债权人起诉、执行；红河奥体作为合作开发房地产项目的一方当事人，在未形成利润，未进行清算之前，不能要求分配利润。补充证据：收据两张，欲证明：原告未履行出资义务，被告仅收到3057万元，与合同约定的3360万元相去甚远。原告质证认为：第一组1-3，三性均认可，证明目的均不认可。4-10，承诺书说明第四组证据中主张我方未履行出资义务违约的问题，就说明了资金是如何而来，资金数额是多少。合法性、关联性、真实性认可，证明目的不认可。第二组，第11点三性无异议，证明目的不认可。原告不是建设工程的义务这，被告才是建设改成的义务者。12-13的三性均无异议。14-16真实性、合法性、关联性均无异议，第14点办公用房第六层交给奥体中心使用了。第三组，真实性、合法性均无异议，关联性及证明目的不认可。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合本案案件事实综合进行评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月18日经红河州人民政府批准，原告奥体中心作为甲方与被告鹏飞公司作为乙方，签订《合作开发协议书》，双方合作开发“金鹏世纪·新都汇红河奥林匹克广场”。协议约定：1、“乙方负责该项目于2013年12月31日止完成全部建设工作（协议第七条第五款）”；“应分配给甲方的运动场馆、办公室及商场面积，自完工交付之日起由甲方自行经营、管理”（第六条第一款）；“项目建成后，应分配给甲方的建筑物部份，由乙方负责为甲方办理产权证及土地证”（第七条第九款）。2、“第七层运动场馆的五块篮球场、六块网球场（建筑面积9006平方米）在乙方土建部份完工后，由甲方聘请专业施工单位按照国家相关质量标准和使用要求进行施工，室内设施、设备共需建设资金650万元由乙方承担”（第八条第一款）。3、“守约方可要求违约方赔偿因此造成的实际经济损失，并由违约方给付守约方违约金200万元（贰佰万元）”（第九条第二款），等。协议签订后，合作项目进行了施工，于2014年12月25日在项目竣工。诉讼中，双方确认了应分配给原告的第一层9套，二层9套、三层10套，明细表中序号为1--28号，面积共计约3000㎡。上述应分配给原告的第一、二、三层商铺及第六层部分的产权证均办理到被告名下，并对外办理了抵押登记手续，其中第一、二、三层商铺由被告管理并对外出租收取租金，并对外设定了抵押权。因涉及另外的民事纠纷案件，现正在执行过程中。应分配给原告的第六层房屋一直由原告作为办公场所使用至今。还查明，2020年3月18日被告鹏飞公司出具《租金收益情况说明》：第一、二、三层商铺租金2015年至2017年收入共计约90万元，2018年和2019年商场因支付租金收益纠纷遭受业主大面积围堵，商户未能正常经营，商场未能正常收取商户租金，商场大面积处于空置状态，亏损严重。又查，案涉项目完工后，被告未出资650万元对第七层（现第八层）体育场馆室内设施、设备的装修施工，致使该场馆至今未投入使用。鹏飞公司（甲方）、奥体中心（乙方）、云南健健体育场地设施工程有限公司（丙方）三方签订了一份《工程三方委托协议书》，约定：“根据2011年11月18日云南鹏飞房地产开发经营有限公司和红河州奥林匹克体育运动训练中心共同合作开发“金鹏世纪·红河奥林匹克广场”协议的相关条款；云南鹏飞房地产开发经营有限公司将按要求无偿为红河州奥林匹克体育运动训练中心回复其所拆除的原有运动场地和设施，由于新恢复的体育场地设施必须达到国际、国家网联、篮协、羽联等承办相关高水平赛事的特殊质量要求，为确保工程质量，经充分协调，达成如下协议：甲方将金鹏世纪广场7楼篮球场建设项目邀请丙方进行施工。5、支付方式：在合同签订一周内，由甲方先支付丙方30%材料费，至工程验收合格，经监理方和造价审计方审计完毕后，甲方再拨付工程造价的65%工程款，预留工程造价的5%作为质保金，在质保期1年后满后，一次付清。6、本项目甲方支付给丙方建设包干总经费（含监理费、审计费）为：410万元。”协议还对其他内容进行了约定，该协议没有落款时间。原告分别于2015年4月、2016年6月、2017年7月、2018年2月、2018年10月多次以会议、书面通知的形式通知被告，要求被告能够依约履行合同义务并书面说明未能履约的原因。又查明，合同涉及的应分配给原告的第一、二、三层商铺给1000㎡以及第六层的部分房屋均被被告将产权证办理在其名下，均对外办理了抵押登记手续，其中第一、二、三层商铺涉及另外的民事纠纷案件，现正在执行过程中。诉讼中，原、被告双方一致认可红河州至诚测绘有限公司提供的金鹏世纪·新都汇红河奥林匹克广场1幢7楼面积结果表中载明7楼建筑面积为“休息室298.30㎡、二间办公室166.64㎡和37.74㎡、工具间2.66㎡、体育储藏室13.75㎡、卫生间93.02㎡、体育训练室9152.44㎡”共计9764.55㎡。诉讼中，原告申请撤回部分诉讼请求：1、撤销诉讼请求中第一项，即撤销由被告出资650万元，用于现八楼体育训练场馆装修的诉讼请求。2、撤销诉讼请求中第三项，即判令被告赔偿迟延交付原告房屋期间所产生的租金收益约240万元的诉讼请求。3、撤销诉讼请求中第四项中的部份诉讼请求，即撤销将金鹏世纪·新都汇的第一层、第二层、第三层中属原告所有房屋转移登记到原告名下的诉讼请求；撤销将第六层、第七层房屋的产权转移登记到原告名下的诉讼请求。经征询被告意见，被告对原告撤回部分诉讼请求无异议。本院认为原告撤回部分诉讼请求，不违反法律规定，亦不损害其他人的利益，本院予以准许。综合双方当事人的诉辩主张和本案的事实，本案争议焦点为：被告鹏飞公司是否存在违约行为？原告主张的200万元违约金双方应当支持？本院认为，原、被告双方签订的《合作开发协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力。关于将第七层房屋办理到原告名下的问题，被告不持异议，同意协助原告办理产权登记手续，并已实际在办理产权登记过程中。双方一致确认第七层应办理到原告名下的房屋建筑面积为9764.55㎡，本院予以确认。该部分房产至今未办理产权证，亦无其他权利纠纷，原告的该项请求可以实现，本院予以支持。关于违约金的问题。本院认为，合同签订后，合作项目已经于2014年年底竣工验收，2015年年初对外销售和经营运行。被告至今未将约定的房屋办理到原告名下或交付原告，相反，在未告知原告或取得原告同意的情况下，将应分配给原告的房产的产权证办理在自己名下，并对外进行融资担保，办理了担保登记手续，致使上述房屋至今无法办理到原告名下，被告的行为已经构成违约，对原告造成了较大的经济损失，被告的上述违约行为应当予以制裁，承担相应的违约责任。合同第九条第二项约定“协议签订后，双方应严格遵守执行。任何一方不履行、不完全履行、迟延履行或者履行不符合协议要求应按违约处理。造成对方损失的，守约方可要求违约方赔偿因此造成的实际经济损失，并由违约方给付守约方违约金200万元”。原告依据该条款约定提起违约金的主张符合合同约定，同时，原告亦书面承诺在以后的关联诉讼中，不再重复主张该违约金。结合被告违约行为的过错大小及给原告造成的损失大小，原告在本案中主张200万元违约金并无不当，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告云南鹏飞房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十五日内将“金鹏世纪·新都汇红河奥林匹克广场”第七楼（建筑面积为9764.55㎡）的产权证办理到原告红河州奥林匹克体育运动训练中心名下；二、被告云南鹏飞房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告红河州奥林匹克体育运动训练中心违约金200万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296300元、保全费458元，共计296758元由被告云南鹏飞房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  曾国忠审判员  刘 莉审判员  薛少倩二〇二〇年四月十三日书记员  杨 晨