江苏省兴化市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1281执异15号案外人：任某某，男，1965年6月25日出生，汉族，住兴化市。申请执行人：吴某，男，1970年3月11日出生，汉族，住兴化市。被执行人：兴化市某某经贸有限责任公司，住所地兴化市。法定代表人：高某某，董事长。本院在执行申请执行人吴某与被执行人兴化市某某经贸有限责任公司、高某某、唐某某民间借贷纠纷一案中，案外人对法院查封坐落于兴化市XX镇XX村XX粮站东侧别墅第一排由西向东数第一套住房向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。原告吴某与被告兴化市某某经贸有限责任公司、高某某、唐某某民间借贷纠纷一案，江苏省泰州市中级人民法院于2016年9月19日作出（2016）苏12民终1464号民事判决：兴化市XX经贸有限公司于本判决生效后五日内偿还原告吴某借款本金364692.53元及利息（利息从2012年9月8日起至实际还款之日止按年利率6%计算）。该判决发生法律效力后，根据原告吴某申请执行，本院于2016年10月8日立案执行，案号为（2016）苏1281执4081号，在该案执行过程中，本院依法作出（2016）苏1281执4081号，在执行过程中，本院作出（2016）苏1281执4081号之一执行裁定书，查封了坐落在兴化市XX镇XX村XX粮站东侧别墅区第一排由西向东数第一套住房。因案外人张某某对上述查封提出执行异议和执行异议之诉而中止执行。根据吴某的申请，本院于2018年12月28日恢复此案执行，执行案号为（2018）执恢771号，本院于2019年7月29日作出（2018）苏1281执恢771号执行裁定书对涉案房屋进行续封。案外人任某某知悉后，遂向本院提出执行异议。案外人任某某异议称，法院查封的涉案房屋情况是这样：2007年10月12日，兴化市XX镇畜牧兽医站与兴化市某某经贸有限责任公司签订土地使用权转让合同，约定兴化市XX镇畜牧兽医站将其闲置土地使用权（东至食品站围墙、西至巷道、南至兽医站后墙）转让给兴化市某某经贸有限责任公司，协议签订后，兴化市某某经贸有限责任公司在该土地上分别建设商业用房和别墅。其中商业用房于2009年11月29日分包给兴化市临城建筑工程公司施工，我作为承包方法定代表人，别墅区一幢承包给我建造。因兴化市XX经贸有限公司拖欠本人工程款未付，双方发生纠纷，经他人调解，兴化市某某经贸有限责任公司与我于2014年4月23日签订“别墅销售合同”一份：约定兴化市XX经贸有限公司责任公司将其自建的位于兴化市XX镇XX村创业西路XX广电站北侧，紫荆河南边，原临城中学西侧，XX园小区前一幢西边第一号别墅（涉案房屋）抵偿给本人，作价65万元人民币……实际折抵工程款65万元。2014年11月20日，我因资金困难，将涉案房屋以50万元人民币的价格出售给张某某，签订“房屋买卖协议书”，本人于2014年11月19日出具收条一份，内容为收到张某某购房款50万元。2017年3月2日因申请执行人与兴化市某某经贸有限责任公司其他债权债务申请强制执行涉案房屋，导致张某某无法行使权利，2017年7月30日张某某与我签订“解除合同协议书”，约定涉案房屋归本人所有，我给付张某某人民币55万元。我装潢后居住至今。涉案房屋所有权2014年4月23日就已经归本人所有，并实际占用、使用、居住至今……××人××兴化市某某经贸有限责任公司民间借贷纠纷，2016年9月19日泰州市中级人民法院作出（2016）苏12民终1464号民事判决书。2016年9月19日涉案房屋所有权已经不属于兴化市某某经贸有限责任公司，兴化市人民法院2017年3月2日作出兴化市人民法院（2016）苏1281执4081号之一执行裁定书，裁定查封涉案房屋，没有法律和事实依据，侵害了我的合法权益。综上所述，本人请求法院考虑到我2014年4月23日起已经合法、实际占用、使用涉案房屋，且支付房屋对价（折抵工程款）这一事实情况，作出撤销（解除查封）兴化市人民法院（2018）苏1281执恢771号执行裁定书的裁定。申请执行人吴某答辩称：1、任某某无权提起执行异议，据已经生效的法律文书（2018苏1281执异53号、2018苏1281民初4446号民事裁定书）所查明的事实，任某某已经于2014年11月20日将上述房屋“出售”给案外人张某某，因此任某某对上述房屋不再享有任何权益，不能再以自己的名义对该房屋提出任何权利请求或异议。2、任某某在异议申请书中所作的陈述属于虚假陈述，其提出的“2018年7月30日张某某与案外人签订‘解除合同协议书’，约定涉案房屋归其所有，案外人给付张某某人民币55万元，本人装潢后居住至今”与事实不符且涉嫌违法。首先，张某某向法院提出的执行异议和异议之诉俊被法院裁定驳回，既然张某某的诉求被法院两次否定，那么任某某就不能对该房屋再作任何处置；其次，法院已经于2016年作出（2016）苏1281执4801号之一裁定书，查封了涉案房屋，并且在查封当时，法院对上述房屋的现状进行了调查，上述房屋属于毛坯房，没有进行任何装潢、装饰，也没有人居住。因此任某某所谓的“装潢后居住至今”的陈述没有事实根据，及时案外人在所谓的2018年7月30日于张某某解除合同协议书后进行装潢并进行居住，也不能据此作为提出异议的合理理由，因为该房屋自从2016年被法院查封后，任何人对该房屋的装潢都属于非法改变现状，居住也属于非法占有。该行为不但不能改变房屋的性质，而且该行为属于拒不执行法院裁定的违法行为，应当受到法院的处罚。3、生效法律文书已经确定“涉案房屋是xx公司所建，该公司不具备商品房销售资格，案外人与其签订别墅销售合同违反相关法律规定，且案外人在法院查封前未居住该房屋”，因此基于以上事实，任某某的异议请求不能成立，请求法院驳回其执行异议申请。案外人任某某向本院申请执行异议时提交如下证据，证据一，兴化市XX经贸有限公司别墅销售合同复印件一份，其内容为1，甲方同意将其自建的位于兴化市xx镇xx村创业西路xx广电站北侧，紫荆河南边，原临城中学西侧，xx园小区前一幢西边第一号别墅房出售给乙方。2，面积及价款：每套别墅价格合计人民币陆拾伍万元整。3，付款方式：甲乙双方对有关条款达成一致后，经甲乙双方签字盖章后乙方一次性付清总房款陆拾伍万元。4，产权证办理程序：土地证是一本大证（不分割）证号：兴国用（99）字第99xxx1号，土地性质：国有划拨，地号29-2104-34。房屋产权证待临城镇村所统一上报市住建局办理（目前城区规划范围内的村镇冻结办理）。办证手续费及契税费由乙方支付。5，甲乙双方的责任和义务：一，本别墅房每套有独门小院一座，屋面水泥大瓦，外墙上、中部刷立邦保温漆，下部外墙贴文化石，铝合金双层保温玻璃组合窗户，金属防盗前后门，室内墙面粉刷、毛躁地面，防水卫生间。二，水、电乙方自行安装，乙方做到路通、太阳能管道入户由乙方自行办理开户，费用由乙方自负。三，本别墅为三室、三卫、二厅、二储藏室、二阳台、一书房、一车库、一工人房的双拼别墅房。6，甲方确保屋房二年内保修，但因人为因素损害的不再保修范围内。7，本协议未尽事项，经甲乙双方协商一致可订立补充协议，在双方签章后于本合同具有同等法律效力。8，本合同经甲乙双方签章后即生效。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，存档一份。签订日期为2014年4月23日。证据二，证明复印件一份，其主要内容：因我公司亏损资金特别困难，经多方协商一致，故将其所建的门面房西一套以45万元价格，别墅房前排西一套以65万元的价格，两处房产价款合计壹佰壹拾万元。抵偿我公司所欠其工程款壹佰壹拾万元，此后双方房款两清。以上两处的房屋所有权归任某某所有。特此证明。兴化市某某经贸有限责任公司（盖章）经办人高某某。时间2014年4月23日。证据三，兴化法院（2016）苏1281执4081号执行裁定书送达证xx经贸高某某。2017年3月2日高某某签收时在送达证备注表述：此房已于2014年出售任某某抵偿欠其建筑款。证据四，解除合同协议书复印件一份，甲方张某某，乙方任某某、王红兰，其主要内容：乙方将兴化市XX经贸有限公司抵算65万元工程款的坐落于xx镇（街道）xx村创业西路、xx广电站北侧、紫荆河南边、原临城中学西侧、xx园小区前一幢西边第一号别墅房于2014年11月20日以50万元转让给甲方。双方于协议签订当日已经履行完毕。该房屋于2017年3月2日因兴化市人民法院审理的吴某诉兴化市某某经贸有限责任公司民间借贷纠纷一案被法院查封，虽经甲方依法提出执行异议及诉讼但均被驳回，导致甲方无法行使权利。现经甲乙双方协商一致达成解除合同如下：一，双方自愿解除2014年11月20日签订的房屋买卖协议。二，双方约定，乙方返还甲方购房款50万元及损失5万元，合计55万元。此款于2019年2月4日之前给付30万元；余款25万元于2020年1月24日之前付清。乙方在给付甲方55万元后，甲方将与该项房屋有关的异议裁定、诉讼裁定（包括甲方与xx公司的协议）等法律文书交付给乙方。三，如果乙方不能按上述期限履行给付义务，则甲方可以以总额55万元未给付部分主张利息，按月息2%从2014年11月21日起计算至实际给付之日止。四，甲方于本协议签字当日将该房屋交付给乙方。今后该房屋在乙方未再次转让给他人而被政府征用拆迁的，乙方另行补偿甲方人民币25万元（如果已经转让，则乙方不再补偿甲方25万元）。五，本协议经双方签字后生效。协议书签订时间2018年7月30日。证据五，本院于2019年7月29日作出（2018）苏1281执恢771号执行裁定书即查封涉案房屋。上述证据案外人用来主张对查封涉案房屋享有所有权。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人任某某与被执行人兴化市某某经贸有限责任公司在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议，因被执行人不具有商品房销售资格，致案外人未能将房屋进行过户登记。案外人任某某提出异议符合相关法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第（二）项、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于兴化市xx镇xx村xx粮站东侧别墅区南排由西向东数第一套房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  邵吟春人民陪审员  陈文婷人民陪审员  王红根二〇二〇年四月十三日书 记 员  吕海燕