河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1002民初3282号 原告：田国强，男，1973年2月24日出生，汉族，住河北省廊坊市大城县。 委托诉讼代理人：陈华静，河北天枢律师事务所律师。 被告：廊坊市明达融资担保有限公司，住所地廊坊市安次区光明西道39号博通小区S1B-1-303。 法定代表人：纪志金，职务董事长。 委托诉讼代理人：张晓春，河北拓石律师事务所律师。 被告：贾留香，女，1971年9月4日出生，汉族，住河北省廊坊市经济技术开发区。 原告田国强与被告贾留香、被告廊坊市明达融资担保有限公司（以下简称明达担保公司）执行异议之诉一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告田国强及其委托诉讼代理人陈华静、被告明达担保公司委托诉讼代理人张晓春到庭参加诉讼，被告贾留香经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 田国强向本院提出诉讼请求：请求依法中止对位于天津市河西区房屋的执行措施。事实与理由：在被告明达担保公司与其他各被告借款合同纠纷一案中，廊坊市安次区人民法院对位于天津市河西区房屋查封并采取了执行措施，但该房屋早于2019年1月22日就被贾留香卖给原告，并已交付给原告占有，原告支付了240万元房款，该房屋的银行贷款也一直由原告偿还，故该房屋的实际所有人为原告，原告向廊坊市安次区人民法院提起了执行异议，但被法院以（2019）冀1002执异25号执行裁定予以驳回。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法227条的规定，特提起执行异议之诉，望法院依法裁判。 明达担保公司辩称，法院已判决被告贾留香作为担保人连带偿还答辩人借款，答辩人已经申请执行并查封了诉争房屋，拥有该房屋的合法处置权。原告称其在法院查封之前已签订合法有效的买卖合同并合法占有该不动产的表述与事实不符，原告并未支付全部价款，该房屋仍登记在被执行人贾留香名下，由贾留香按时还贷款，原告无法证实非因自身原因无法办理过户。该房屋未装修无人居住，没有占有交付的相关证据。原告只有支付全部房款并实际占有房屋，且对未办理房屋过户登记不存在过错，才可申请停止对房屋的查封、扣押、冻结，因此原告提出排除强制执行的理由不能成立。 贾留香未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：原告明达担保公司与被告贾运通、被告刘美珍、被告贾留香、被告王雅琳等人追偿权纠纷一案，明达担保公司申请财产保全，2019年3月7日，我院作出（2019）冀1002民初654号民事裁定书，裁定查封被申请人贾留香等人价值相当490万元的财产，并于2019年3月8日查封了案涉房屋。2019年5月16日,我院作出（2019）冀1002民初654号民事判决书，判决内容为：一、被告贾运通于本判决生效之日起十日内偿还原告廊坊市明达融资担保有限公司代偿的本金4900000元、利息57400.85元，并支付逾期期间利息（以代偿的本金4900000元为基数,自2019年3月6日起至4900000元实际还清之日止，按照月息2%的标准计算）；二、被告河北强盛密封材料有限公司、被告廊坊中包首发包装有限公司、被告贾运通、被告王万松、被告杨丹丹、被告李乐强、被告刘美珍、被告张中强、被告胡增来、被告崔成亚、被告张达、被告王建强、被告贾留香、被告徐明辉、被告刘春兰、被告毛丽强、被告王建敏、被告张保录、被告贾留辅、被告**尚、被告李乐华、被告刘胜岩、被告王雅琳对上述第一项承担连带责任；三、驳回原告廊坊市明达融资担保有限公司的其他诉讼请求。后明达担保公司向我院申请强制执行，2019年8月28日，我院作出（2019）冀1002执625号公告，内容为:本院在执行（2019）冀1002民初654号明达担保公司与贾运通、刘美珍、贾留香等人追偿权纠纷一案中，依法查封了被执行人贾留香名下位于天津市河西区房屋房产，责令房屋居住人限期迁出房屋。 被告贾留香与天津绿诚全运村建设开发有限公司签订了商品房买卖合同购买天津市河西区房屋并进行了预售商品房买卖预告登记。2019年1月22日，原告田国强与被告贾留香签订房屋买卖协议，协议约定，贾留香以240万元将房屋转让给田国强，转让后由田国强偿还按揭贷款，贾留香应配合田国强进行还款。同年2月12日，田国强通过银行转账支付贾留香购房款240万元。在我院查封涉案房屋后，田国强以其为该房屋实际所有人为由向本院申请执行异议，请求中止该房屋的执行并予以解封。本院于2019年10月22日作出（2019）冀1002执异25号执行裁定书，认为本案涉及的执行标的物在天津市不动产登记中心登记的产权人为贾留香。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据，异议人田国强提供的证据不能对抗不动产物权的法定登记机关，故异议人的异议理由不能成立，依法驳回了田国强的异议申请。 另查明，天津市人民政府办公厅于2017年3月31日发布津政办发[2017]48号文件《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该意见中规定非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。该实施意见自2017年4月1日起实施。原告田国强非天津市户籍居民，在天津没有固定工作，未缴纳社会保险。以上事实有原告田国强提交的（2019）冀1002执异25号执行裁定书、原告与被告贾留香签订的房屋买卖协议、银行转账凭证、收条、被告明达担保公司提交的（2019）冀1002民初654号民事判决书、（2019）冀1002民初654号民事裁定书、（2019）冀1002执625号公告、天津市商品房买卖合同、不动产预告登记证明及当事人的当庭陈述可证。 本院认为，本案的争议焦点为：原告田国强是否享有足以排除强制执行的民事权益。天津市自2017年4月1日起实施的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》中规定：非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。田国强与贾留香订立房屋买卖合同的时间是2019年1月22日，此时天津市的调控意见已经实施，田国强明知自己不是天津市户籍居民，在天津市没有固定工作，未缴纳社会保险，不能办理房屋产权过户登记，应当属于因自身原因未办理过户登记的情形，对此，田国强应当承担对其不利的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 因田国强属于因自身原因未办理过户登记，故其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，田国强的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告田国强的诉讼请求。 案件受理费21630元，由原告田国强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  高文学 人民陪审员  王德增 人民陪审员  张凤荣 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  王 滢 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。