山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1078号上诉人(原审被告)：贾左平，女，1975年11月25日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：任柳雅，山西金贝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军秀，山西金贝律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：任海娥，女，1969年11月5日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：李敏敏，山西恒一律师事务所律师。原审第三人：明晔，女，1957年6月27日出生，汉族，山西大学退休职工，住太原市。原审第三人：姚兴武，男，1956年9月5日出生，汉族，太原市公安局退休干部，住太原市。上诉人贾左平因与被上诉人任海娥及原审第三人明晔、姚兴武执行异议之诉一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾左平上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定被上诉会付了房屋价款系认定错误，而且证据明显不足。2、一审法院适用程序违法。原审第三人在开庭时未出庭，却在庭审之后出具意见，该意见未经质证与答辩，不应采纳，一审法院未经调查予以认定该意见明显错误。3、涉案房屋未办理登记系被上诉人自身原因。4、原审第三人与被上诉人之间的房屋买卖系虚假买卖，房屋买卖合同并非合法有效的合同。综上，请求二审法院查明事实后，支持上诉人的上诉请求。任海娥辩称，答辩人一审提交的一系列证据可以证明购买房屋的真实性；原审第三人出具意见均系本人所为，法院庭审后就答辩人购买房屋的真实性也向相关物业公司进行了核实；购房合同中约定的过户时间为2016年年底，2016年10月房屋被查封，无法办理过户不是答辩人的责任；上诉人主张房屋买卖为虚假，没有任何证据予以证明。原审第三人明晔、姚兴武未到庭亦未陈述意见。任海娥向一审法院起诉请求：1、判令停止对任海娥购买的位于太原市桃园南路84号5幢1单元2层3号（产权证号1000118101）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认位于太原市桃园南路84号5幢1单元2层3号（产权证号1000118101）房屋归任海娥所有；3、本案诉讼费由贾左平负担。一审法院认定事实：贾左平与姚兴武、明晔、鑫邦担保公司民间借贷纠纷一案，于2016年10月21日作出（2016）晋0106财保364号民事裁定书，查封了本案争议房屋，查封时间为2016年10月21日至2019年10月20日（产权证号：晋房权证并字第XXXX号，房屋所有权人明晔）。2017年4月18日，一审法院作出（2016）晋0106民初3243号民事判决，判决姚兴武、明晔自判决生效之日起十日内共同返还贾左平借款本金4979500元及相应利息；鑫邦担保公司承担连带清偿责任。2017年6月26日，因姚兴武、明晔、鑫邦担保公司拒不履行该判决书确定的金钱给付义务，一审法院作出（2017）晋0106执1657号执行裁定书，冻结、扣划姚兴武、明晔、鑫邦担保公司银行存款735508元或查封、扣押相应价值的财产。2016年7月5日，甲方明晔与乙方任海娥签订《房屋买卖合同》，约定，甲方将位于太原市桃园南路84号5幢1单元2层3号自己继承母亲的住房一套卖给乙方，价格48万元，付款方式：合同签订当日支付5万元，两个月内陆续再付35万元，余款在年底办理过户时全部付清。该房屋系明晔于2016年7月4日从母亲处继承，并于2016年8月11日办理房产过户登记，所有权人为明晔。2016年8月9日，姚兴武出具收条，内容为“陆续收到任海娥人民币现金三十五元整，加上签协议时收伍万元，合计收到现金四十万元整。”2019年1月19日，姚兴武再次出具情况说明，内容为“本人2016年8月29日给任海娥写收款收条时，误将其中的三十五万元整写成三十五元整，当时写的合计收到四十万元整没有错。”2019年5月18日，山西省对外贸易进出口公司物业办出具证明，内容为“兹证明任海娥是我小区太原市桃园南路84号5栋1单元203室的业主，从2016年7月份购买此房居住至今，期间产生的水电气暖等各项费用均由任海娥支付。”任海娥于2019年9月24日向本院交纳剩余购房款8万元。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案查明，首先，任海娥于2016年7月5日在涉案房屋查封前即2016年10月21日前就与明晔签订了《房屋买卖合同》。其次，根据物业公司的证明以及证人证言，可以确认任海娥自2016年7月起在涉案房屋居住的事实。第三，姚兴武与明晔认可收到任海娥40万元购房款，且任海娥于2019年9月24日已将剩余8万元价款按照我院要求交付执行。第四，涉案房屋买卖双方约定的办理房屋过户的时间为2016年年底，法院于2016年10月查封涉案房屋时，仍未到合同约定的办理过户手续的时间，因此未办理过户非因买受人的原因。综上，任海娥购买涉案房屋的情形符合上述司法解释规定，其对涉案房屋所享有的权利足以排除执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，故应停止对争议房屋的执行，解除查封。我国物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房产现仍登记在明晔名下，物权变动尚未完成，任海娥要求确认其对涉案房产具有所有权的诉讼请求，没有法律依据，应予驳回。综上，一审法院判决：“一、停止对太原市桃园南路84号5幢1单元2层3号房屋（产权证号：晋房权证并字第XXXX号）的执行，解除查封；二、驳回原告任海娥的其他诉讼请求。案件受理费一百元，由被告贾左平负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，关于一审法院程序是否违法的问题。上诉人提出姚兴武、明晔出具的意见未经质证与答辩也未经法院调查就予以认定系程序违法。关于姚兴武、明晔的意见系当事人围绕案件事实所作的陈述，一审法院结合其他证据予以认定事实，程序并未违法。关于被上诉人是否支付购房款的问题。被上诉人虽然没有转账凭证或银行流水这样直接证据证明其履行付款义务，但被上诉人一审提交了《收条》、《情况说明》、证人证言、建行太原并州南路支行进账单一系列证据，对被上诉人的支付能力及款项来源予以了证明，再结合出卖人的陈述，一审法院认定被上诉人向出卖人支付40万元款项的事实并无明显不当；剩余购房款被上诉人已向一审法院交纳。上诉人主张一审法院对被上诉人支付购房款的事实认定错误，不能成立。关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题。上诉人主张第三人明晔与被上诉人之间的房屋买卖系虚假买卖，案涉《房屋买卖合同》并非合法有效的合同。一审法院查明案涉《房屋买卖合同》签订于法院查封之前且任海娥支付相应的购房款并在合同签订之后一直居住使用该房屋的事实，现上诉人就其主张并未提供证据加以证明，应承担不利后果。关于案涉房屋未办理过户登记是否系被上诉人自身原因问题。案涉房屋买卖双方约定办理房屋过户的时间为2016年年底，但该房屋于2016年10月被一审法院查封，未办理过户并非上诉人自身原因。综上所述，贾左平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由贾左平负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 安源生审判员 李铁柱 二〇二〇年四月三十日书记员 王 唯