上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初2913号原告：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：傅薇，女。委托诉讼代理人：南体龙，男。被告：孙功夫，男，1982年2月16日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：阳萍(系孙功夫之妻)，女，1985年11月2日出生，汉族，户籍地重庆市。原告上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋服务公司)与被告孙功夫居间合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年3月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人傅薇、被告孙功夫及其委托诉讼代理人阳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太平洋服务公司向本院提出诉讼请求：判令孙功夫支付太平洋服务公司居间服务费人民币40,000元。事实与理由：2019年3月10日，经公司居间介绍，孙功夫与案外人就上海市青浦区城中西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》，并签订《佣金确认单》，约定应支付公司居间服务费40,000元，但孙功夫至今未予支付。故太平洋服务公司诉诸法院，作如上诉请。孙功夫辩称：不同意太平洋服务公司的诉讼请求。理由如下：一、太平洋服务公司明知孙功夫不具备购房资格，却为了赚取佣金，诱使孙功夫与案外人签订买卖合同，导致孙功夫因合同无法履行赔偿案外人52,000元，并支付律师费15,000元。太平洋服务公司没有真正意义上促成孙功夫与案外人房屋买卖合同成立，依法不能收取居间佣金；二、太平洋服务公司本质上未履行而后续也不可能再履行居间服务义务，由孙功夫支付所有居间服务费，有违自愿、公平、诚实信用及权利义务对等原则；三、《佣金确认单》约定“2019年3月31日之前付2万，过户之前付2万”，故太平洋服务公司要求孙功夫支付所有居间服务费的条件未能成就。综上，太平洋服务公司的诉请缺乏事实基础和法律依据。本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，甲方太平洋服务公司(委托人)与乙方太平洋房地产经纪有限公司(受托人)签订委托收款协议，约定：因太平洋服务公司账号出现问题，委托由太平洋房地产经纪有限公司代为收取佣金，甲方居间的交易案件中所有的中介服务工作均由甲方负责，所有对外联络主体及担责主体均为甲方，与乙方无关。协议另对其他事项作了约定。2019年3月10日，经太平洋服务公司居间介绍，案外人汤某某、施某某(卖售人、甲方)与孙功夫、阳萍(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。同日，孙功夫与太平洋房地产经纪有限公司签订《佣金确认书》，确定就涉案房屋签订买卖合同，孙功夫作为买受方支付佣金40,000元，其中2019年3月31日之前付2万，过户之前付2万。2019年3月29日，汤某某、施某某向孙功夫、阳萍发送《催告函》，函告孙功夫、阳萍共赴中介方补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》，及时履行合同义务。该函另注明业务体联系人包志奇。2019年8月11日，汤某某、施某某向孙功夫、阳萍发送《催告函》，因孙功夫、阳萍未按约于2019年8月10日之前支付700,000元房款，故函告孙功夫、阳萍及时履行合同付款义务。该函另注明居间方联系人刘永强。2019年10月13日，汤某某、施某某(甲方)与孙功夫、阳萍(乙方)签订《协议书》，约定甲方同意乙方解除房地产买卖合同；自双方签订协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争议全部解决；乙方补偿甲方52,000元。另查明，阳萍因与汤某某、施某某房屋买卖合同纠纷案聘请上海君澜律师事务所律师提供诉前调解等相应法律服务，于2019年9月10日与上海君澜律师事务所签订《委托律师合同》，律师费用15,000元。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述、委托收款协议、上海市房地产买卖合同、补偿协议、佣金确认书、催告函、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、协议书、委托律师合同等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以审查确认。审理中，太平洋服务公司主张：一、上海市购房政策系公开政策，孙功夫应当知晓，且买卖合同中有购房资格相关提示。在签订合同前，公司亦告知孙功夫上海市购房政策、交易流程及所需材料，履行了居间方义务。二、在合同签署时，公司已经考虑到孙功夫需出售名下房屋再购买涉案房屋，故根据市场规律、房屋交易周期等因素，由公司业务员与孙功夫、出卖方进行沟通，为孙功夫出售名下房屋预留6个月的置换期。三、孙功夫作为购房者，对自己名下已有房屋能否出售的风险应自担。为证明上述主张，太平洋服务公司提供了孙功夫、阳萍签署的购房人家庭成员及名下住房情况申报表、贷款确认书、缴税过户流程告知书。孙功夫对上述证据真实性无异议，但认为上述材料系应太平洋服务公司要求必须签署，且签署时上述材料内容多处均为空白。孙功夫并主张：一、2019年3月10日业务员约定看房后签订了买卖合同。当天，太平洋服务公司要求签订佣金确认单，为此事，双方争执一直到当晚约12点。二、太平洋服务公司明知孙功夫不具备购房资格，但业务员却保证孙功夫名下的房屋会在6个月内出售。之后，经向其他中介机构咨询，中介机构建议在房屋未出售的情况下不能签网签合同，故孙功夫于2019年3月16日告知太平洋服务公司业务员，要求太平洋服务公司出面解决与房东的买卖合同，但太平洋服务公司不予解决，孙功夫只能委托律师协商解除，并作了相应赔偿。由此可见，太平洋服务公司屡屡故技重施，以欺骗方式让购房者买房。为证明上述主张，孙功夫提供了其名下车辆皖ASXXXX于2019年3月10日23时14分在盈中西路卫中路西南约10米违法停车罚单、阳萍与太平洋服务公司业务员包志奇微信聊天记录、阳萍与太平洋服务公司业务员刘永强通话录音文字整理材料及阳萍与太平洋服务公司盈中西路店员工衣朋举微信聊天记录。太平洋服务公司对上述证据中的罚单真实性无异议，但认为与本案无关，佣金确认书签订时间为当晚8点左右；对阳萍与包志奇的微信聊天记录及阳萍与刘勇强的录音文字整理材料真实性、关联性均不予认可；对阳萍与衣朋举的微信聊天记录真实性不予认可，衣朋举非太平洋服务公司员工。根据庭审查明的事实，本院认为：太平洋房地产经纪有限公司与孙功夫签署的《佣金确认书》合法有效，现太平洋服务公司依据其与太平洋房地产经纪有限公司之协议主张佣金于法有据。本案的争议焦点在于孙功夫是否应当根据《佣金确认书》支付足额居间费用？对此，本院认为：一、居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。但房地产居间服务内容广泛，不仅包括促成买卖双方合同成立，还应当包含协助贷款、审税、过户、交接等一系列后续服务，而居间服务费是包含了前述各项服务的总费用，居间方只有在完成全部服务内容后，才得以收取全额佣金。现孙功夫与案外人买卖合同未能履行，故太平洋服务公司要求全额费用缺乏法律依据。二、根据在案证据及当事人陈述，可以确定，太平洋服务公司在明知孙功夫属限购对象必须出售名下房屋之后才能购买涉案房屋的情况下，不仅未告知孙功夫签署合同之风险，反而以给予孙功夫6个月房屋置换期为条件积极促成合同订立，太平洋服务公司作为专业机构此举显然有违谨慎服务义务，提供的居间服务存在瑕疵，理应减少居间费用。综上，结合太平洋服务公司实际服务、孙功夫与案外人履约等情况，本院酌情确定孙功夫应支付太平洋服务公司居间服务费10,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告孙功夫应于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋房屋服务有限公司居间服务费10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担375元，由被告孙功夫负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 蔡红兰二〇二〇年四月二十四日法官助理 庞建琴书 记 员 钟晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。………二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。