江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初494号原告:吴秀花，女，1973年2月22日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：徐征浩，无锡市惠山区长安法律服务所法律工作者。被告：王湘英，女，1960年6月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：陈伦佳，男，1986年11月4日生，汉族，住无锡市。原告吴秀花与被告王湘英、陈伦佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴秀花及其委托诉讼代理人徐征浩、被告王湘英到庭参加了诉讼，被告陈伦佳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴秀花向本院提出诉讼请求：1、确认坐落于无锡市滨湖区的房屋由吴秀花所有，并由被告配合将该房屋产权办理至吴秀花名下；2、判令被告承担原告为请代理人支付的代理费25000元。事实和理由：2017年原被告经中介介绍，由原告向被告购买坐落于无锡市滨湖区房屋，2017年4月12日双方签订《房屋买卖协议》，约定房价420000元，先支付410000元，剩余10000元在将不动产证办理至原告名下后支付。现涉案房屋可以办理不动产证，但被告不予办理。被告王湘英辩称：其不同意原告的诉讼请求，不会配合原告办理房屋过户手续，法院该怎么判就怎么判；房屋成交价实际为36万元；其与姐妹之间就涉案房屋有争论。被告陈伦佳在法定期限内未提供答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，吴秀花（乙方、购买方）与王湘英、陈伦佳（甲方、出售方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将坐落在无锡市滨湖区房屋出售给乙方，房屋面积为94.13平方米，成交价格42万元；双方在签订协议当日，乙方支付给甲方首付款41万元，剩余购房款等该房屋不动产证过户时乙方将剩余1万元全部付清给甲方；甲方必须协助乙方办理房屋产权过户手续；双方约定于2017年4月12日左右前办理房屋交接手续，甲方将房屋及钥匙交于乙方，完成房屋的交接手续；办理过户时所产生的土地出让金、维修基金及该房屋其它费用由乙方承担；甲方明确告知乙方此房屋是农民安居房，现有国家政策不允许办理房屋不动产权证过户手续，乙方知晓并认可，等满足过户条件，甲方有义务必须协助乙方办理一切相关过户事宜。双方在违约责任条款中约定：本协议履行过程中，违约一方需赔偿对方相关维权费用（包括聘请律师的费用、诉讼费和保全等费用）。双方还约定了其他事项。合同签订当日即2017年4月12日，吴秀花支付了购房款41万元（其中以转账方式支付39万元、现金方式支付2万元），王湘英出具了相应数额的收条，并将涉案房屋钥匙和无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、拆迁户公寓房安置单、安置房结算书交给吴秀花。吴秀花拿到房屋后入住至今。现该安置房可以办理不动产权证，吴秀花通过微信要求王湘英协助办证及过户事宜未果遂诉至本院。另查明：涉案房屋是由所有权人为王荣林名下位于无锡市滨湖区房屋被拆迁而产权调换所得之一（共调换到三套房屋）。因王荣林去世，2016年12月30日，其继承人在无锡市滨湖区街道办事处、无锡市滨湖区街道周潭社区村民委员会鉴证下，签订了房产分割协议，约定涉案房屋归王湘英所有。吴秀花在庭审中承诺，愿意承担涉案房屋首次转移登记及过户登记的相关费用，也愿意在涉案房屋过户到其名下后将剩余1万元支付给王湘英。又查明，2019年7月1日，吴秀花与无锡市惠山区长安法律服务所签订委托代理协议，约定：吴秀花委托无锡市惠山区长安法律服务所徐征浩担任吴秀花与王湘英、陈伦佳房屋买卖合同纠纷一案诉讼的委托代理人，代理费为25000元。以上事实，有《房屋买卖协议》、收条、中国农业银行转账业务客户回执、安置房办证通知、微信聊天记录、无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、拆迁户公寓房安置单、安置房结算书、房产分割协议、安置房产权变更申请表、委托代理协议以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。吴秀花与王湘英、陈伦佳签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应依法确认为有效。由于双方没有办理房屋过户手续，影响房屋所有权的依法转移，吴秀花取得涉案房屋是有瑕疵的。法律规定出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。因此，王湘英、陈伦佳应当根据合同的性质、目的和有关法律规定履行交付标的物的义务。涉案房屋己可办理产权证，王湘英、陈伦佳应当按照《房屋买卖协议》约定协助吴秀花办理一切相关过户事宜。故吴秀花请求确认坐落于无锡市滨湖区的房屋归其所有、王湘英、陈伦佳配合其办理该房屋产权过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。但根据相关房屋买卖政策的规定，王湘英、陈伦佳应先办理首次转移产权登记，之后再按约定过户给吴秀花。吴秀花自愿承担首次转移登记费用，应予准许；《房屋买卖协议》约定过户登记的相关费用由吴秀花承担，吴秀花亦自愿承担，本院予以确认。因《房屋买卖协议》约定剩余1万元购房款等不动产证过户时才支付，为减少诉累，且吴秀花也愿意在涉案房屋过户到其名下后将剩余1万元支付给王湘英。故吴秀花应于涉案房屋所有权变更登记完成即日向王湘英、陈伦佳支付剩余房款1万元。如王湘英、陈伦佳不同意接受，吴秀花可直接提存至本院账户。王湘英辩称房屋成交价实际为36万元。根据吴秀花举证的《房屋买卖协议》、收条和中国农业银行转账业务客户回执，足以证明房屋成交价为42万元，王湘英已收到41万元。故对王湘英的辩称，本院不予采纳。王湘英辩称其与姐妹之间就涉案房屋有争论，但根据房产分割协议、安置房产权变更申请表，可以确定涉案房屋由王湘英继承。故对王湘英的辩称，本院不予采纳。关于吴秀花要求王湘英、陈伦佳支付代理费25000元。根据规定，当事人有特别约定的，可以依原告请求判令被告承担代理费，对代理费的数额以行政管理部门的有关规定标准计算。本案中，双方约定“本协议履行过程中，违约一方需赔偿对方相关维权费用（包括聘请律师的费用、诉讼费和保全等费用）”。故王湘英、陈伦佳应支付吴秀花代理费。对于数额25000元，符合有关规定，本院予以确认。陈伦佳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、涉案房屋无锡市滨湖区归吴秀英所有；王湘英、陈伦佳于本判决生效之日起十日内将上述房屋的产权登记于自己名下；王湘英、陈伦佳取得上述房屋权属登记之日起十日内协助吴秀花将涉案房屋无锡市滨湖区产权变更登记至吴秀花名下。上述两次登记的相关费用均由吴秀花承担。二、王湘英、陈伦佳应于本判决生效之日起十日内支付吴秀花代理费25000元。三、吴秀花应于涉案房屋无锡市滨湖区产权变更登记至自己名下后立即向王湘英、陈伦佳支付剩余房款10000元。如果未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3988元，由王湘英、陈伦佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  苏建春二〇二〇年四月十六日书记员  赵 赫本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。