江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终144号 上诉人（原审原告）：蔡国斌，男，1968年7月1日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江区。 委托诉讼代理人：张海水，江西明实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西长喜房地产开发有限公司，住所地江西省余江区富豪小区A栋101号，统一社会信用代码91360622754212579Q。 法定代表人：徐长喜，董事长。 委托诉讼代理人：徐加良，江西华星律师事务所律师。 上诉人蔡国斌因与被上诉人江西长喜房地产开发有限公司（以下简称长喜公司）买卖合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市余江区人民法院（2019）赣0622民初1746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡国斌上诉请求：l、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，即判令被上诉人履行车库买卖合同；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：本案彭秋水代表被上诉人销售案涉阳光家苑小区车库，与上诉人签订《车库买卖合同》，法律上应该认定为上诉人与被上诉人之间的买卖合同关系；彭秋水代表被上诉人开发销售阳光家苑二期房屋的事实已经为终审判决所确认，没有足以推翻终审判决认定事实的新证据的，必须依据该生效判决认定事实。一审判决非法推翻生效判决的事实认定，其作出的重新认定自相矛盾，法律论证逻辑混乱，适用法律根本错误，应予撤销改判。一、一审判决书依据未经质证的证据认定事实。一审判决书列示被上诉人举证中包括了被上诉人公司章程、阳光家苑二期项目开发协议，但被上诉人的公司章程与阳光家苑二期开发协议这两份证据根本未经庭审出示、质证，一审作为认定事实的依据错误。二、一审判决关于彭秋水与被上诉人之间法律关系的认定自相矛盾、逻辑混乱。一审判决认定“阳光家苑二期项目系彭秋水、吴华中、夏亿春三人借用被告公司的资质从事的房地产开发项目”，却又认为“彭秋水与原告签订车库买卖协议书为其个人行为，并非获得被告的授权”。借用资质就是挂靠经营，根本上由彭秋水代表被挂靠的被上诉人从事开发经营，意味着彭秋水从被上诉人处取得概括性全面授权，代表被上诉人从事整个项目包括全部房屋在内的开发销售行为，无需再就每一单独建筑物的销售另行授予代理权。一审判决已经确认挂靠经营、概括授权，却又认定彭秋水向上诉人销售车库没有取得被上诉人的代理权，自相矛盾。三、一审判决不符合法定条件推翻生效判决认定的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项及第二款的规定，除有相反证据足以推翻的情形外，生效判决确认的事实应作为裁判依据。已经生效的鹰潭市中级人民法院（2019）赣06民终451号判决书已经认定彭秋水为项目负责人，认定彭秋水等人挂靠被上诉人开发建设，认定彭秋水代表被上诉人销售阳光家苑二期房屋。一审判决在被上诉人非但未提交任何足以推翻该事实的新证据，反而再次认可其让彭秋水等人挂靠借用资质开发建设阳光家苑二期项目的情形下，推翻生效判决认定的事实，违反法律规定。已经生效的鹰潭市中级人民法院（2019）赣06民终451号判决书系基于双方对借用资质挂靠开发建设的认可、当事人签署了体现挂靠开发建设法律关系的相关协议、彭秋水以项目承包人及负责人名义销售阳光家苑项目为当地社会公众普遍知晓等证据，综合分析认定彭秋水为项目负责人，并非立足于该案购买人对于所购买房屋进行了图纸改造而认定彭秋水代表被上诉人销售房屋的。四、项目部就设在项目所在地，实际销售该项目房屋，被上诉人举证的财务账本记载了该项目部开发建设销售房屋的开支费用承包，这样的项目部系被上诉人的内设职能部门，彭秋水与其他挂靠合伙人都需要以该项目部、以被上诉人的名义开发建设销售。一审判决认定项目部为另一个非法人组织是错误的。综上所述，本案《车库买卖协议书》的卖方主体应该认定为被上诉人。被上诉人拒不履行协议，上诉人起诉要求其继续履行，法院应依法支持上诉人的上诉理由。 长喜公司答辩称：1.彭秋水等人借用长喜公司的资质是为了规避法律规定，借用资质的行为应认定为无效，无效的法律后果是恢复原状，也就是说该土地和开发的行为均是彭秋水等人合伙的行为，与长喜公司无关；2.上诉人购买车库是与彭秋水本人签订的协议，款项也是转入彭秋水个人账户。正常的商品房买卖，应当是通过售楼部人员引导与公司签订协议并备案，也就是说上诉人交易的对象为彭秋水个人，并非长喜公司，不能认定为表见代理。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。 蔡国斌向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原、被告之间阳光家苑二期车库买卖合同，交付车库直至办理产权登记；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：阳光家苑二期项目系彭秋水、吴华中、夏亿春三人借用被告公司的资质从事的房地产开发项目。2017年7月20日，彭秋水与原告就阳光家苑二期第二栋（2#楼）东北靠楼梯的3号、4号南北向二直车库签订车库买卖协议书，约定两车库面积67.184平方米，单价为6,700元，总计人民币450,000元。双方均在协议书上签字，并在甲方加盖“江西省长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部合同专用章”。后彭秋水于2017年7月20日向原告出具收据，收据内容为：交款单位蔡国斌，人民币肆拾伍万元，收款事由为交车库款。该份收据由彭秋水签字并加盖刻有“江西长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部”的印章。2017年7月23日，原告向彭秋水账户汇入购车库款450,000元。后彭秋水于2017年8月11日死亡。2018年6月15日，被告获《商品房预售许可证》，被批准项目名称为阳光家苑，经审查批准预售阳光家苑二期1-5号楼。2018年12月26日阳光家苑二期项目部注册成立，负责人为夏亿春。 一审法院认为，本案的争议焦点为项目部对外签订的合同是否对法人具有约束力？在确定对外合同是否对法人具有约束力前，首先应界定项目部的性质、民事法律行为能力，以及项目部实施的行为是否得到法人的授权或者其行为是否构成表见代理。具体分析如下：1.原告未提供证据证明本案当中的项目部是彭秋水等三人通过协议的方式挂靠被告公司的资质开发房地产项目而设立的，而实际上项目部的施工、财务、人员与被告之间不存在从属性，不符合法人设立分支机构的特征，其民事主体应当认定为非法人组织。2.原告和彭秋水签订的车库买卖协议书以及项目部出具的收据加盖的印章均为彭秋水持有，且未在公安部门备案。同时，被告否认授权彭秋水刻制项目部的印章，故本案涉及的印章的效力仅能代表彭秋水，不能及与被告或项目部。在本案当中，车库购买款也是汇入彭秋水个人账户。根据合同的相对性的原则可以认定原告主观上交易的相对人为彭秋水。3.车库买卖协议书形成的时间为2017年7月20日，而阳光家苑二期项目获得《预售许可证》的时间为2018年6月。在未获得《预售许可证》前，签订的买卖合同无法向房管部门备案，也违反商品房销售的规定，在没有其他证据可佐证，也没有特别授权的情况下，可以认定被告未向彭秋水或项目部授权对外签订商品房或车库的买卖合同，即彭秋水与原告签订车库买卖协议书为其个人行为，并非获得被告的授权。此外，原告未提供证据证明原告与彭秋水签订合同时，彭秋水告知原告其是以被告的名义从事法律活动，也不具有授予代理权的外观性，原告亦非因为相信彭秋水代表被告而发生交易，故签订车库买卖协议的行为也不能认定为表见代理。综上所述，彭秋水等人通过协议的方式借用被告公司的资质开发房地产项目，成立的项目部与被告之间没有从属性，也没有法人设立分支机构的其他特征，双方实际上为两个不同的主体。彭秋水通过私刻的印章在未经被告授权的情况下与原告签订车库买卖协议书，不发生民事代理的法律效力，双方签订的合同对被告不具有约束力。原告应在彭秋水的遗产范围内主张返还责任。综上，一审法院依照《民法总则》第一百七十一条、《合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告蔡国斌的诉讼请求。案件受理费8,050元，由原告蔡国斌负担。 本院二审期间，长喜公司向本院提交以下证据：证据一、商品房预售许可证，以证明阳光家苑二期1-5号楼是2018年6月15日取得预售许可，6号楼是2018年9月6日取得预售许可。证据二、项目部与彭春水、夏长春工程款结算单以及双方签订的合同一份，以证明2018年9月11日，涉案车库其中一直（阳光家苑2号楼105号车库）被项目部折抵工程款给彭春水、夏长春。证据三、阳光家苑购买柴火间及车库的协议两份，证明阳光家苑2号楼105号车库被一分为二分别于2019年6月12日、2019年7月25日转售给第三人。蔡国斌未向本院提交新证据。 经质证，蔡国斌对长喜公司提交的证据一的真实性、合法性没有异议，但认为长喜公司并未办理规范的商品房出售手续；对证据二有异议，认为彭春水、夏长春与长喜公司的合伙人有亲属关系，合同中没有具体的工程量即直接确定以车库抵工程款，这是违反交易原则的，那么基于彭春水、夏长春抵工程款的协议不成立，则证据三中的两份车库买卖协议也不成立。经本院调查核实，对长喜公司提交的三份证据的真实性予以认可。 在二审调查过程中，本院依职权调取了蔡国斌建行账户2013年1月至2018年12月的明细，证明除涉案450,000元购车库款之外，蔡国斌与彭秋水之间并无其他经济往来。对该银行流水，双方当事人均无异议。 二审经审理查明，蔡国斌与彭秋水签订的《车库买卖协议》中约定的“阳光家苑二期第二栋（2#楼）东北靠楼梯的3号、4号南北向二直车库”，经双方确认系阳光家苑2号楼105号、106号两个车库，其中第105号车库被隔为两个车库，分别于2019年6月12日、2019年7月25日转售给第三人，106号车库也已经进行了装修改造。 二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案的阳光家苑二期项目，系长喜公司出借其资质给彭秋水、吴华中、夏亿春三人进行房地产开发，彭秋水、吴华中、夏亿春三人为此设立了阳光花苑项目部。从本案来看，涉案车库买卖协议是蔡国斌与彭秋水签订并加盖项目部章，但是蔡国斌并没有提供证据证明长喜公司曾授权项目部或彭秋水可以以长喜公司的名义对外出售房屋，且45万元车库款蔡国斌是直接汇入彭秋水的个人账户而非阳光花苑项目部或者长喜公司账户。在二审调查过程中，蔡国斌承认其是基于认为彭秋水系涉案车库的所有权人而签订的车库买卖协议，并非认为彭秋水系代表长喜公司销售涉案车库，且其直至向法院起诉前也从未向长喜公司或阳光家苑项目部主张交付车库。故本案彭秋水签订车库买卖协议、收取款项的行为并不构成表见代理，蔡国斌要求长喜公司继续履行买卖合同的主张，本院不予支持。综上所述，蔡国斌的上诉请求依法成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,050元，由蔡国斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪险峰 审判员  张文胜 审判员  刘 静 二〇二〇年四月二十二日 书记员  陈 娟