广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初638号原告：林如珍，女，汉族，1955年4月10日生，委托诉讼代理人：陈焕如，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕旋，广东宝城律师事务所实习律师。被告：刘立军，男，汉族，1977年10月13日生，户籍地址湖南省邵阳县，被告：胡成祥，男，汉族，1967年11月21日生，户籍地址湖北省汉川市，原告林如珍诉被告刘立军、胡成祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈焕如到庭参加诉讼，被告刘立军、胡成祥经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告刘立军解除房屋租赁合同关系，并立即向原告返还租赁的房屋；二、判令被告刘立军支付原告2018年9月起至房屋租赁合同关系解除之日止的租金（暂计到10月份为146000元），以及支付原告房屋解除之日起到实际返还房屋之日止的房屋占用费（占用费的支付标准为租金的两倍）；三、判令被告刘立军支付原告2018年8月、9月、10月电费、水费等各项费用合计暂计43210.9元；四、判令被告刘立军向原告支付逾期支付租金及水费电费等各项费用的违约金，按拖欠的总天数乘以拖欠费用总额的3‰计算至付清欠款之日止；五、判令被告刘立军赔偿原告将房屋恢复原状的费用暂估为225000元；六、判令被告刘立军赔偿原告律师费28900元；七、被告胡成祥对上述债务承担连带清偿责任；八、本案案件受理费、公告费、担保费等诉讼费用由两被告承担。庭审时原告变更第二项诉讼请求中10月份的租金从73000元变更为76650元，为此暂计到10月份的租金从146000元变更为149650元。被告刘立军、胡成祥未提交答辩状，亦未到庭应诉。经审理查明，原告（甲方）与被告刘立军（乙方）于2017年10月1日签订《商铺租赁合同》，约定由被告刘立军承租原告位于深圳市龙岗区布吉街道布吉路73-83号（单号）时代广场四楼整层物业，承租期限至2017年10月1日至2022年9月30止，每月租金为73000元，自2019年10月1日起至2021年9月30日，每月租金76650元。合同第四条约定，每月1日前付清当月份月租金。另依据合同第三条第二款及第三款约定，每月物业管理费为3200元，管理费及实际发生的水电费于每月1日前支付上月发生的费用。合同第五条约定，逾期支付与本租约有关的租金及其他费用需支付，违约金按拖欠的总天数乘以拖欠费用的总额的3%。合同第六条约定，签订本合同之日起当日内，乙方应向甲方支付租赁保证金219000元，水电保证金20000元，合计239000元。双方合同期满或终止后，若乙方无合同约定的违约行为，甲方在结清应由乙方承担的全部费用及赔偿损失后（包括但不限于租赁金、水电费用和违约金、赔偿等），并完成清场及与甲方相关责任人作完交接手续后，甲方应于七个工作日内将租赁保证金及水电保证金本金的余额退还给乙方（不计息）。合同第十条约定，乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同时，乙方应在甲方解除合同之日起五个工作日内交回租赁房屋，同时保证金作为违约赔偿金不予退回，乙方须赔偿甲方的直接经济损失及间接损失。另乙方还须支付甲方为维护自己的权益而支付的律师费、诉讼费等损失。1、拖欠租金30天以上（含30天），拖欠各项费用（包括但不限于水、电费、维修费、赔偿、逾期违约金等所有由乙方承担或支付的税费）达1000元的。合同第十二条约定，租赁期满终止，或甲方按合同的约定解除或终止后，乙方应将房屋恢复原状（毛胚）返还甲方，逾期不办理退房手续的，每日收取相当于两倍租金的房屋占用费。2007年10月1日被告胡成祥签署《连带责任保证书》，为被告刘立军提供连带责任担保，担保责任包括：承租方按合同需向出租方支付及承担的全部费用及赔偿（包括但不限于租金、水电费用、卫生费、管理费、网络费、租赁税、违约金、赔偿等一切应由承租方承担的费用赔偿等）。出租方为承租方垫付的各种费用及出租方为实现债权而支付的诉讼费用、律师费、公告费等一些费用，担保期限为从承租人应当支付上述费用及赔偿期限届满之日起5年。之后被告刘立军拖欠2018年9月份以后的租金，至今未支付，另未支付2018年8月之后的水电、水费、电费、管理费。原告于2018年10月29日向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，在2018年11月1日妥投。经原告申请，本院委托深圳市华联价格事务所有限公司对涉案时代广场四楼整层物业的房屋恢复毛胚的费用进行评估鉴定，经鉴定该费用为137994元，原告为此支出评估鉴定费用6800元。本院认为，原告与被告刘立军于2017年10月1日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行义务。被告刘立军违反合同约定，拖欠房租、水电费等达数月之久，原告依据合同规定，向其邮寄发出《解除租赁合同通知书》，该合同自2018年11月1日妥投之日予以解除。被告刘立军应向原告支付2018年9月起至房屋租赁合同关系解除之日止的租金及支付原告房屋租赁合同关系解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费的支付标准，按合同约定为租金的二倍。鉴于被告刘立军已支付租赁保证金219000元、水电保证金20000元，合计239000元，按照合同约定如被告违约后，保证金作为违约赔偿金不予退回。原告的损失主要为房租损失，在没收该保证金后，原告再主张双倍租金，明显超过其实际经济损失，故本院对原告关于双倍租金的主张不予支持，房屋占用费的支付标准，按合同约定的租金计算。被告刘立军同时还应支付原告2018年8月、9月、10月的电费、水费、垃圾管理费、电梯费、管理费及上述费用的违约金，关于违约金的计算标准，合同约定及原告诉讼请求的主张均过高，本院调整该标准为拖欠每日按拖欠金额的万分之五计算，其中2018年8月水费1044元、电费10231.5元、污水处理费278.4元、燃油费231.7元、垃圾处理费136.9元、电梯费770元、路灯费786元、管理费3200元；2018年9月水费1354.5元、电费10938元、污水处理费361.2元、燃油费200.6元、垃圾处理费177.6元、电梯费630元、路灯费616元、管理费3200元；2018年10月份水费1543.5元、电费2632.8元、污水处理费411.6元、燃油费48.2元、垃圾处理费202.4元、电梯费437元、路灯费579元、管理费3200元。被告刘立军还应赔偿原告将房屋恢复原状（毛胚）的费用137994元，支付原告律师费28900元。被告胡成祥对被告刘立军应付的上述费用承担连带赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林如珍与被告刘立军于2017年10月1日签订的《商铺租赁合同》于2018年11月1日予以解除；二、被告刘立军应于本判决生效之日五日内向原告林如珍支付2018年9月起至自2018年11月1日的租金149650元以及自2018年11月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（占用费的支付标准按合同约定的租金标准计算）；三、被告刘立军应于本判决生效之日五日内支付原告林如珍2018年8月水费1044元、电费10231.5元、污水处理费278.4元、燃油费231.7元、垃圾处理费136.9元、电梯费770元、路灯费786元、管理费3200元；2018年9月水费1354.5元、电费10938元、污水处理费361.2元、燃油费200.6元、垃圾处理费177.6元、电梯费630元、路灯费616元、管理费3200元；2018年10月份水费1543.5元、电费2632.8元、污水处理费411.6元、燃油费48.2元、垃圾处理费202.4元、电梯费437元、路灯费579元、管理费3200元。同时支付上述费用的违约金，其中8月份的费用共16678.5元，违约金从2018年9月1日起算，其中9月份租金73000元的违约金从2018年9月1日起算，9月份的其他各项费用17477.9元的违约金，从2018年10月1日起算，其中10月份租金76650元的违约金从2018年10月1日起算，10月份的其他各项费用9054.5元的违约金，从2018年11月1日起算，均按拖欠的总天数乘以拖欠费用的总额的万分之五；四、被告刘立军应于本判决生效之日五日内支付原告林如珍将房屋恢复原状（毛胚）的费用137994元；五、被告刘立军应于本判决生效之日五日内支付原告林如珍律师费28900元；六、被告胡成祥对被告刘立军上述应付的费用承担连带赔偿责任；七、驳回原告林如珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8328元,鉴定费6800元，公告费1000元，合计16128元（原告已预交），由被告刘立军、胡成祥负担。如判决需公告送达，由此产生的费用原告可凭交款票据一并申请执行。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  许 光人民陪审员  赵屿曼人民陪审员  凡 超二〇二〇年四月十八日书 记 员  曾晓未