贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1362号上诉人（原审原告）：陈书艳，女，1987年12月08日出生，苗族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。上诉人（原审原告）：陈兴其，男，1983年07月09日出生，汉族，住贵州省开阳县。上诉人（原审原告）：陈六六，女，1992年08月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。三上诉人共同委托诉讼代理人：王德坤，贵州济仁律师事务所律师，执业证号：15201201410392600。三上诉人共同委托诉讼代理人：杨应璋，贵州济仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：何达，男，1970年10月23日出生，汉族，住四川省遂宁市。委托诉讼代理人：唐俊，贵州非攻律师事务所律师，执业证号：15201201410366349。委托诉讼代理人：张志明，贵州非攻律师事务所实习律师。原审第三人：童国防，男，1951年06月07日出生，汉族，住贵州省开阳县。上诉人陈书艳、陈兴其、陈六六因与被上诉人何达、原审第三人童国防房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院（2019）黔0121民初3467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈书艳、陈兴其、陈六六上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是以房屋现状整栋出租，本案诉争的酒店停车场和酒店大厅入口均在承租范围，根据合同约定，被上诉人有义务保证房屋的独立性，无债权债务纠纷影响上诉人经营管理；2、虽被上诉人另案诉讼第三人排除妨害已经先予执行，但该案并未开庭审理，诉争范围权属未确定，一审判决妨害已经排除无事实法律依据；3、因诉争酒店停车场和酒店大厅入口为酒店进出唯一通道，在产权争议不确定情况下，继续履行合同对上诉人不公平，上诉人有权依据法律规定，在房屋权属有争议情况下导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同，一审法院适用法律错误。被上诉人何达辩称：1、堵塞酒店是第三人的行为，并非何达的行为，在第三人堵塞酒店后，何达积极地采取合法的措施并向开阳县法院提起诉讼排除妨碍，并申请了先予执行，现堵塞酒店的障碍物已经清除，何达已经积极履行出租人的义务，上诉人其顾忌的是第三人是否会有再次堵塞酒店的可能性而不愿意继续经营酒店，不经营酒店是上诉人自己的行为，并未有其他阻碍。2、上诉人提出的“合同因产权出现争议已经发生客观变化”，对于该理由我方不予认可，在人民法院未确认权属的归属之前，就应该参照原有的状态，上诉人以未来可能发生的事情作为理由，其上诉请求没有法律及事实依据，综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第三人童国防无答辩意见。陈书艳、陈兴其、陈六六向一审法院起诉请求：判令解除原、被告于2019年2月24日签订的《租房合同》。一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于开阳县，土地证号为开城国用（2012）第3701号，规划许可证号为筑规建字（开阳）052号，案涉租赁房屋未办理产权证。房屋的原所有人为童庆丰、**飞夫妇（系第三人童国防的儿子儿媳）。2013年10月19日，**飞将房屋租给范勤德、范禄全兄弟用于开设开阳县逸家快捷酒店。2018年8月17日，原告陈书艳、陈六六与范勤德签订《酒店转让协议》，约定范勤德将该酒店转让给原告经营。**飞、童庆丰出具书面意见，表示同意酒店转让。协议签订后，原告对酒店进了重新装修。2019年3月20日，原告陈书艳与遨游酒店信息技术（深圳）有限公司签署《ＯＹＯ酒店管理服务协议》，将开阳县逸家快捷酒店的日常运营管理独家授权给遨游酒店信息技术（深圳）有限公司。2019年2月20日，童庆丰、**飞因欠被告何达借款，遂与被告何达签订《以物抵债协议书》，约定“童庆丰、**飞将位于开阳县开城国用（2012）第3701号国用土地（面积以土地证为准）及土地上整幢楼以现有状况（包括10楼的办公用品）抵给债权人何达”。同年2月29日，被告何达与童庆丰、**飞对以物抵债的标的物进行现场清点交付，双方签署了《以物抵债协议履行情况确认书》，明确以物抵债标的物明细为临街停车场、开城国用3701号国在土地范围内负二层至第十一层房屋和水塔等附属设施用平台。同时约定：原告陈书艳、陈兴其代表开阳县逸家快捷酒店与被告何达按照原租房合同约定的权利义务另行签订租房合同，原酒店与**飞签订的租房合同自行解除。2019年4月20日，法院作出（2018）黔0121执823号执行裁定：被执行人**飞将位于开阳县开城国用（2012）第3701号土地及土地上的房屋作价876.96万元，交付申请执行人何达抵偿（2016）黔01民初846号民事调解书确定的债务。2019年2月24日，被告何达作为甲方与原告陈书艳、陈兴其作为乙方了签订《租房合同》，约定：房屋出租的范围与面积为负二层180平方米、负一层180平方米、一层124平方米（临街门面除外）、三至八层1284平方米、九层160平方米，楼顶全部露天阳台，面积以测量实际面积为准；房屋租期为十年，从2014年2月1日起至2024年2月1日止；十年租金为三百万元，每年为三十万元；甲方出租房是以现状方式出租，乙方在承租房屋后对一切设施根据自己需要及要求自行解决，与甲方无关；甲方必须保证该房屋的独立性，无债权债务影响乙方经营管理，如有上述情况，将对造成的损失给予赔偿。2019年4月29日，第三人童国防书面通知原、被告，告知双方如需继续使用平台（原、被告所称的通道），要与第三人协商使用的方案。2019年5月20日，第三人童国防以该酒店停车场外围和通道系其修建为由，将其个人物品堆放在通道内。2019年7月27日，第三人童国防将酒店大厅入口堵塞。原告陈兴其等人多次报警，开阳县公安局南山派出所也多次出警处理。因开阳县逸家快捷酒店无法正常营业，遨游酒店信息技术（深圳）有限公司于2019年8月16日书面通知开阳县逸家快捷酒店，要求解除《OYO酒店管理服务协议》。原告陈兴其等人要求被告何达解决，被告何达于2019年8月6日向本院提起诉讼，请求判令童国防排除妨碍。同年8月26日，何达申请先予执行，法院于同日作出（2019）黔0121民初3247号民事裁定：童国防立即清除通往开州大道开城成国用（2012）第3701号国有土地及土地上房屋通道和消防通道上堆砌的沙袋墙、碎木板及床等障碍物。2019年9月4日，童国防向法院申请复议。2019年9月11日，法院作出（2019）黔0121民初3247-3号民事裁定：驳回童国防的复议请求。2019年9月4日，法院予以强制执行。童国防提出执行异议，法院于2019年9月10日作出（2019）黔0121执异28号执行裁定：驳回异议人童国防的异议。一审法院认为：本案的争议焦点为：原、被告双方签订的《租房合同》是否应当解除。法院认为，合同依法成立后，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《租房合同》未对合同的解除进行约定，原告要求解除《租房合同》，只有符合法定的解除情形时才能解除。原、被告签订的《租房合同》明确约定租赁物的范围与面积为“负二层180平方米、负一层180平方米、一层124平方米（临街门面除外）、三至八层1284平方米、九层160平方米，楼顶全部露天阳台，面积以测量实际面积为准”，这部分建筑物本身不存产权争议，故原告主张被告未保证其独立性而违约，其理由不能成立，法院不予支持。开阳县逸家快捷酒店不能正常经营的原因系前往酒店大厅的通道无法正常使用，而双方签订的《租房合同》并未约定案涉通道是否属于出租范围，堵塞通道的行为也不是被告何达实施，且法院通过先予执行，现已排除妨碍。原告所提供的证据不能证明被告何达构成根本违约，本案也没有不可抗力致使不能实现合同目的情形，故原告要求解除《租房合同》的理由不能成立，不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，判决：驳回原告陈书艳、陈兴其、陈六六的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告陈书艳、陈兴其、陈六六负担（原告已预交11,500元，退还原告11,450元）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人陈书艳、陈兴其与被上诉人何达签订的《租房合同》未对合同的解除进行约定，故上诉人主张解除案涉《租房合同》需符合合同法定解除条件。案涉《租房合同》明确约定的租赁物范围不存在产权争议，案涉开阳县逸家快捷酒店曾不能正常经营的原因系前往酒店大厅的通道无法正常使用，但堵塞通道系第三人童国防，且法院已经通过先予执行排除妨碍，故上诉人主张租赁房屋权属有争议导致租赁房屋无法使用的上诉理由不能成立，上诉人主张租赁合同目的不能实现的上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人陈书艳、陈兴其、陈六六的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈书艳、陈兴其、陈六六负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二〇年四月二十八日法官助理徐贞兰书记员李敏