四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1302民初1185号 原告:南充市安居房屋经营管理有限公司，住所地南充市顺庆区滨江北路市政府新区4号楼802室。 法定代表人：席娟，总经理。 委托诉讼代理人：肖云海，四川皓宇律师事务所律师。 被告：杨宇，男，汉族，1965年3月7日生，住南充市顺庆区。 原告南充市安居房屋经营管理有限公司（以下简称安居公司）与被告杨宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案。本案依法由审判员钟海英适用简易程序公开开庭进行了审理，原告安居公司的诉讼代理人肖云海到庭参加了诉讼，被告杨宇经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理，现已审理终结。 原告安居公司提出如下诉讼请求：1.解除原、被告间签订的租赁合同并判令被告返还南充市顺庆区1幢1单元15层4号租赁住房并恢复房屋原状；2.判令被告支付拖欠的2018年3月28日至2019年7月12日止的住房租金5270元、物业管理费798元、垃圾清运费100.08元；3.判令被告支付拖欠的自2016年3月28日至2019年7月12日止水费807元、燃气费2209元（含逾期缴费滞纳金1104.7元）；4.判令被告按原日租金2倍标准向原告支付2018年3月28日起至付清房租之日止期间的违约金；5.判令被告交纳的租房保证金2000元归原告所有。事实与理由：原告系经营管理顺庆区白土坝公共租赁住房的国有企业；2016年3月28日，原告与被告杨宇签订了《南充市安居苑公共租赁住房租赁合同》，将南充市顺庆区1幢1单元15层4号公租房租赁与被告居住使用，期限3年，自2016年3月28日起至2019年3月27日止，月租金339.9元。租赁期限届满后，被告继续居住、使用案涉房屋至2019年7月12日止；被告拖欠自2018年3月28日至2019年7月12日期间的房屋租金5270元、物业管理费798元、垃圾清运费100.08元，拖欠2016年3月28日至2019年7月12日期间的水费807元、燃气费2209元（含逾期缴费滞纳金1104.7元）。原告多次去人、去电、去函催收欠款，但被告既不支付拖欠费用，也不腾退房屋。原告为维护企业合法权益，避免国有资产流失，遂诉来本院。 原告提交了以下证据：1.原、被告身份证明；2.租赁合同及安居苑公租房文明建设管理办法；3.公共租赁住房入住通知书；4.2019年6月12日南充日报第六版复印件；5.南充市房地产管理局南房〔2014〕1号文件及南充市人民政府办公室南府办发〔2017〕40号文件；6.案涉房屋水费发票、燃气费发票复印件共30份。 被告杨宇未答辩也未提交有证据。 因被告未到庭参加诉讼，其行为应视为对其自身所享有诉讼权利的放弃，应自行承担因此产生的不利法律后果，故本院审查后对原告所提交的证据予以认定并在卷佐证。 本院根据原告方陈述及认定的前述证据认定如下事实： 2016年3月18日，南充市安居房屋经营管理公司向被告杨宇发出南充市安居苑公共租赁住房入住通知书，编号为20160318053，通知被告准予其入住顺庆区惠民街39号安居苑1幢1单元15层4号房屋，载明房屋面积为51.50㎡，要求于同月21日至31日携带相应通知书、身份证等及六个月的房屋租金及物业费、房屋保证金前往案涉房屋所在小区物业服务中心办理入住手续。2016年3月25日，南充市安居房屋经营管理公司与被告杨宇签订了《南充市安居苑公共租赁住房租赁合同》一份，合同中明确南充市安居房屋经营管理公司系住房保障主管部门依法委托（授权）的管理机构；明确出租房屋坐落顺庆区1幢1单元15层4号，户型为一室一厅一厨一卫，建筑面积为51.50㎡；第四条约定租赁期限为叁年，自2016年3月28日起至2019年3月27日止；第五条第（一）项约定“安居苑公租房租金标准为6.6元／月·平方米，即每月339.9元，承租人按半年度支付租金，提前十个工作日支付下个半年度的租金”，并约定了支付方式；第六条约定“承租人在房屋交付前，向出租人支付第一次房屋租金时，一并付给出租人租房保证金（一室一厅2000元、二室一厅2500元），租赁期满返还房屋时，承租人无违约行为的，出租人全额退还”；第七条第（二）项约定“房屋租赁期间，发生的与使用承租房屋相关的费用，包括但不限于水电气费、物业服务费、电视电话网络费、垃圾处理费由出租人承担。物业服务费每月每平米1元，垃圾处理费每户6.5元／月。承租人按支付房屋租金的方式支付”；合同第十四条第（二）项约定“承租人有以下行为，出租人有权单方解除合同，提前收回出租房屋：……逾期3个月未支付租金的……”；第十六条第二款约定“承租人逾期支付租金的，自本合同约定的支付日起，每逾期一日，按日租金的2倍向出租人支付违约金”，第三款约定“承租人逾期返还该房屋及附属设施设备、相关物品的，自约定返还房屋之日起，按日向出租人支付原日租金2倍的违约金，并按同期商品住房市场租金标准向出租人赔偿损失”。被告在签订租赁合同时，缴纳了保证金2000元。 另查明，被告杨宇承租房屋后，至今未支付2018年3月28日之后的房屋租金、物业管理费、垃圾清运费，也未返还原告租赁房屋；同时，被告也未支付其承租房屋期间的水费、燃气费，原告安居公司于2019年11月5日支付了案涉租赁房屋2016年3月28日至2017年12月期间的燃气费2209.4元、2016年4月至2019年6月期间水费796.00元（均包含逾期缴费违约金）。 还查明，原告安居公司通过2019年6月12日南充日报第6版以被告杨宇逾期6个月以上未缴纳租金向其发出了解除租赁合同的公告。 再查明，南充市安居房屋经营管理公司于2018年12月20日将名称变更为南充市安居房屋经营管理有限公司。 本院认为，南充市安居房屋经营管理公司的名称虽进行了变更，但其权利义务均由名称变更后的原告安居公司继受，名称变更不影响租赁合同继续履行，原南充市安居房屋经营管理公司因《南充市安居苑公共租赁住房租赁合同》享有的合同权利应由安居公司享有。南充市安居房屋经营管理公司与被告杨宇签订的租赁合同系合同双方的真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应严格按合同约定履行各自合同义务；出租方交付了约定的租赁房屋与承租人杨宇后即已履行了合同主要义务，被告即应按约定履行支付租金等合同义务。被告杨宇在其承租的房屋租赁期限于2019年3月27日届满后，被告在双方并未签订新的租赁合同情况下并未返还租赁房屋与原告，而是继续居住使用，原告也未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期限的租赁，原告安居公司与被告杨宇间房屋租赁合同关系继续存在，但由于被告未按原租赁合同约定期限缴纳租金，且已逾期3个月以上未支付租金，原告作为出租人根据租赁合同第十四条约定可以解除合同，原告根据约定通过公告向被告发出了解除通知，现原告提出的解除其与被告间的房屋租赁合同的请求符合法律规定，本院予以支持。原告与被告间房屋租赁合同被解除后，作为承租人的被告杨宇即应将承租的顺庆区1幢1单元15层4号返还原告；现原告要求被告返还承租房屋的请求符合法律规定，本院对该请求予以支持。至于原告提出的恢复房屋原状的请求，原告所提交证据并未证明被告对承租的房屋进行了任何影响其使用功能或存在任何建筑结构上的改变，原告该请求缺乏事实依据，本院不予支持。 至于被告拖欠的2018年3月28日之后的房屋租金，虽然原告于2019年6月12日通过发布公告的方式将解除双方间房屋租赁合同一事通知了被告，但被告一直在承租房屋内居住至2019年7月12日，且至今未返还房屋，被告应当支付承租并使用房屋期间的房屋租金，现原告要求被告支付拖欠的2018年3月28日至2019年7月12日的15个的房屋租金5270元，其请求不违反法律规定，本院予以准许。 原告安居公司庭审中提出案涉租赁合同第七条第（二）项约定“房屋租赁期间，发生的与使用承租房屋相关的费用，包括但不限于水电气费、物业服务费、电视电话网络费、垃圾处理费由出租人承担”中的“出租人”系笔误，应为“承租人”，即与使用承租房屋相关的费用如水电气费、物业服务费、电视电话网络费、垃圾处理费由承租人承担，结合合同上下文约定内容理解，综合房屋租赁交易习惯中由承租人承担使用租赁房屋期间产生的水电气费、物业服务费、电视电话网络费、垃圾处理费的交易习惯考虑，本院认为原告提出的该处合同中的“出租人”系“承租人”的笔误的意见符合合同目的、生活情理和交易习惯，本院予以采纳，认定被告杨宇承租案涉租赁房屋所产生的水电气费、物业服务费、电视电话网络费、垃圾处理费应由承租人被告杨宇承担。被告杨宇未交纳承租房屋期间的2016年3月28日至2019年7月12日期止的水费796元、燃气费2229.4元和2018年3月28日至2019年7月12日止的物业服务费798元、垃圾清运费100.75元，其履行合同义务不符合要求，属于违约，原告要求被告支付其应承担的费用符合法律规定，也符合合同约定；现原告要求被告支付的水费金额为807元，该金额超出被告应支付的金额796元，对超出应支付金额范围的11元，本院不予支持；至于原告要求被告支付的燃气费2209元、物业管理费798元、垃圾清运费100.08元未超出被告应承担的金额，本院予以准许。 至于原告主张的违约金，本院认为合同约定违约金的目的在于担保债务的履行，同时具有惩罚违约方并弥补守约方损失的性质。本案中，根据合同约定，被告杨宇应于2018年3月18日前支付2018年3月28日至2018年9月27日期间的房屋租金，但被告未按合同约定期限支付房屋租金，也未按约定支付物业管理费、垃圾清运费以及水费、燃气费，其行为违反了诚实信用原则，属于违约，应向原告承担违约责任，原告要求其支付违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。被告支付租金的逾期起算时间为2018年3月19日，按合同约定，违约金应自该逾期之日起算，原告要求自2018年3月28日起计付违约金，该请求不违反法律规定，本院予以准许。但我国合同法规定的违约金所体现的惩罚是一种有限度的惩罚，故违约金不宜确定得过高；原、被告双方在租赁合同中约定的逾期支付租金的违约金标准为每逾期一日按日租金的2倍按日支付，该标准畸高，应于降低，本院对原告提出的按该标准的计算违约金的意见不予采纳；结合案涉房屋的性质系为解决城镇中中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和符合条件的人员的阶段性居住困难而修建的保障性公共租赁住房和《南充市公共租赁住房管理办法》第三十六条中“租金标准应低于市场租金，对城镇低收入家庭最高不超过市场租金水平的80%确定”的规定考虑，该地段市场租金不低于8.25元/月·平方米，即按市场价计算的日租金为0.28元/日·平方米；本院确定违约金标准按该地段市场租金标准的30%计算，被告每日应支付的违约金为4.12元（0.28/日·平方米×30%×51.5平方米）。 至于原告提出的要求判决被告缴纳的保证金归其所有的请求，本院认为被告缴纳的保证金系为担保其履行合同义务而缴纳，当被告不履行约定义务时，原告可自保证金中扣减被告应承担的债务相应金额的金钱，但保证金的性质并不会因为被告的违约而改变其属于被告所有的性质，原告要求归其所有没有法律依据，本院对其该请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南充市安居房屋经营管理有限公司与被告杨宇间的房屋租赁合同，被告杨宇于本判决生效之日起三十日内返还顺庆区1幢1单元15层4号房屋予原告； 二、被告杨宇支付原告南充市安居房屋经营管理有限公司2018年3月28日至2019年7月12日期间的房屋租金5270元、物业管理费798元、垃圾清运费100.08元和2016年3月28日至2019年7月12日期止的水费796元、燃气费2229.4元； 三、被告杨宇自2018年3月28日起按每日4.12元向原告计付违约金至付清房屋租金之日止； 四、驳回原告南充市安居房屋经营管理有限公司其他诉讼请求。 上述款项限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费40元由被告杨宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟海英 二〇二〇年四月二十日 书记员  徐紫薇