安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初894号 原告：周辉，男，1983年5月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：周建普（系原告父亲），男，1953年9月15日出生，汉族，住址同上。 被告：世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区滨江公园2号，统一社会信用代码91340200664226205N。 法定代表人：李政梅，总经理。 委托诉讼代理人：尹家德，安徽文理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈名，安徽文理律师事务所实习律师。 原告周辉与被告世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周辉的委托诉讼代理人周建普，被告世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司的委托诉讼代理人尹家德、陈名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周辉向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告共10年2个月的公共能耗费4263.9元；2、被告支付原告利息3837.15元；3、被告因欺诈三倍赔偿原告12791.7元。事实与理由：原告父亲于2019年9月预交全年物业综合费后与被告多次发生争议，原告要求被告出具书面物业收费细则规定，未果。原告为了维权，查阅购买该房时的相关材料原件，发现被告在交与原告的《芜湖世茂滨江花园业主手册》分摊方式一栏原文条款被被告事先有预谋的加以涂色覆盖，原告无法看清条款真实内容，所以原告为了查清情况并保存证据，特复印此页原样留存，事因至此，原告试图擦除部分涂色覆盖层，还原了原件条款内容，即“电梯起始层免收，二楼收取20%、三楼收取50%，减收免收部分由四楼和四楼以上住户平均分摊”，但被告自2009年10月至2019年12月期间一直全额收取能耗费，被告的欺诈行为侵犯了原告的知情权和财产权，因与被告协商未果，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告世茂天成物业服务集团有限公司芜湖分公司辩称：一、被告没有实施欺诈行为。原告声称被告在《芜湖世茂滨江花园业主手册》中在电梯运行费分摊方式中将“起始层免收，二楼收取20%，三楼收取50%，减收免收部分由四楼和四楼以上住户按户平均分摊”等字眼刻意涂抹掩盖，使其遭受到了蒙蔽，以此主张被告对原告进行了欺诈，应当适用《消费者权益保护法》第五十五条规定予以三倍赔偿，但原告陈述该手册是在其购房时由房地产开发公司提供，而非被告向其提供，被告也未对该手册上所载内容向原告做出任何承诺和保证，原告以此手册来主张被告对其欺诈，是毫无根据的。该手册仅仅是开发商为了商品房的预售向购房者提供的宣传手册，原、被告并非权利义务双方，该手册也不具备合同的效力，对原、被告不具有约束力。被告也并不符合欺诈的构成要件，被告主观上没有欺骗原告使其陷入错误认识的故意，客观上也没有对原告做出误导、欺瞒的行为。从结果上看，公共能耗费的缴纳是基于物业服务合同，而非是在受到被告欺骗的情况下才去交的。况且，所交的公共能耗费都用于小区公用设施的费用支出了，并且对小区业主进行了费用支出明细的公示，被告未因此受益，原告也享受了物业提供的公用设施的相关服务。因此，被告没有对原告实施欺诈行为。二、关于公共能耗费收取的问题应当以原、被告之间签订的物业服务合同约定为准。1、公共能耗费用包含电梯、水泵运行费以及所有公用设施的水费、电费、小区绿化及用水等费用。原告错误的将电梯费用等同于公共能耗费，以为电梯费用按照50%缴纳，公共能耗费也要同样按照50%的比例缴纳，从而忽视了电梯费用只是公共能耗费中一部分的关系。2、关于公共能耗费，物业方在与原告签订的三个时期的物业服务合同中都有约定，公共能耗费是包含在物业费里面的。原告所在住宅为超高层住宅，各个楼层都是按照统一的标准收取、分摊公共能耗费，并不会因为楼层的不同而有所区别。《芜湖市物业服务收费管理实施办法》（芜价经费[2009]132号）第二十条规定“高层和小高层二次加压水泵运行费按照需加压用户实际用水量分摊，电梯运行费、维修、维护费、安全检测费等按户分摊，电梯起始层免收，二楼收取20%，三楼收取50%，四楼以上全额收取（含四楼），双方有约定的，从其约定”。被告认为关于电梯运行费的收取应当按照《芜湖市物业服务收费管理实施办法》第二十条中的“双方有约定的，从其约定”。而原、被告之间的约定自然就是那三个不同时期签订的物业服务合同。分别是2009年至2014年的《前期物业管理服务协议》、2015年至2017年被告与滨江花园小区业主委员会签订的《芜湖世茂滨江花园小区（1#地块、2#地块）物业服务合同》、2018年至2020年被告与滨江花园小区业主委员会签订的《芜湖世茂滨江花园小区（1#地块、2#地块）物业服务合同》，后两个物业服务合同由代表全体业主的业主委员会与被告签订，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，对双方应具有法律约束力，所以被告全额收取物业费有依据。三、即使抛开《芜湖市物业服务收费管理实施办法》（芜价经费[2009]132号）第二十条中的“双方有约定的，从其约定”不看，仅仅适用第二十条中的“电梯运行费、维修、维护费、安全检测费等按户分摊，电梯起始层免收，二楼收取20%，三楼收取50%，四楼以上全额收取（含四楼）”，被告全额收取电梯费用的做法也符合第二十条的规定。该住宅为超高层住宅，因此其住宅一楼下面有一个负一层（地下停车层），且电梯的使用区间是地下停车层到住宅43层。原告所在楼层为住宅的3层，应以地下停车层为起始层计算，就是位于四楼的位置，对其按照四楼收取全额的电梯费用也并不违反第二十条中的规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案经审理认定事实如下：原告系芜湖市镜湖区世茂滨江花园2-4#楼2-301室业主，该楼系超高层住宅。被告系该小区的物业管理服务单位。2009年10月2日，原告与芜湖世茂房地产开发有限公司、上海世茂第一太平物业管理有限公司芜湖分公司签订《芜湖世茂滨江花园前期物业管理服务协议》，约定芜湖世茂房地产开发有限公司将案涉小区委托给上海世茂第一太平物业管理有限公司芜湖分公司实行前期物业管理，原告向上海世茂第一太平物业管理有限公司芜湖分公司缴纳超高层住宅物业管理费（含公共能耗费），其中超高层住宅的物业公共服务费（综合服务费）按建筑面积每月每平方米为1元；超高层住宅的高速电梯、二次供水泵、公共照明等共用能耗费暂定每月每平方米为0.6元。后芜湖市世茂滨江花园小区（1#地块、2#地块）业主委员会与被告两次签订物业服务合同，合同期限分别为2015年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2020年12月31日，约定缴纳物业费的标准为：2015年物业服务费为1.6元/月/㎡（维持原价格不变，含电梯、水泵运行费及公共能耗费用）；2016年1月1日起，物业服务费上调至1.8元/月/㎡（含电梯、水泵运行费及公共能耗费用），公共能耗费定价为0.6元/月/㎡。原告自2009年11月开始按合同约定的缴费标准缴纳物业管理费至2019年12月。现原告以被告涂改《芜湖世茂滨江花园业主手册》，存在欺诈行为，致使原告多缴纳公共能耗费为由，要求判如所请。 另查明：1、2007年，芜湖市物价局和芜湖市房地产管理局共同发布的《芜湖市物业服务收费管理实施办法》（芜价经费[2007]79号）第二十一条规定，“高层和小高层住宅公共照明电费按户分摊；二次加压水泵运行费按用户实际用水量分摊，电梯运行费、维修、维护费、安全检测费等按户分摊（电梯起始层免收，二楼收取20%，三楼收取50%，减收免收部分由四楼和四楼以上住户平均分摊），双方有约定的，从其约定”。2009年，芜湖市物价局和芜湖市住房和城乡建设委员会共同发布了《芜湖市物业服务收费管理实施办法》（芜价经费[2009]132号），其中第二十条规定，“高层和小高层二次加压水泵运行费按照需二次加压用户实际用水量分摊，电梯运行费、维修、维护费、安全检测费等按户分摊，电梯起始层免收，二楼收取20%，三楼收取50%，四楼以上全额收取（含四楼），双方有约定的，从其约定”，该办法自2010年1月1日起执行，原（芜价经费[2007]79号）文件同时废止。2017年，芜湖市发改委（物价局）和芜湖市住房和城乡建设委员会共同发布了《芜湖市市区普通住宅小区物业服务收费管理实施办法》，其中第二十三条规定，“住宅电梯及物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费的分摊，双方有约定的，从其约定。未约定的实行单独列帐，据实分摊”，该办法自2017年9月1日起施行，（芜价经费[2009]132号）文件同时废止。2、原告提交的《芜湖世茂滨江花园业主手册》中业户须知一栏中的电梯运行费分摊方式有涂盖现象，涂盖的内容为“电梯起始层免收，二楼收取20%、三楼收取50%，减收免收部分由四楼和四楼以上住户平均分摊”。庭审时，原告陈述该业主手册系开发商芜湖世茂房地产开发有限公司交付，其交付时上述内容看不清，后其用酒精棉擦除上述涂盖处显示上述内容。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，原告诉称被告存在涂盖业主手册的行为，但被告不予认可，现原告未能提交其他证据佐证其主张，且原告在庭审时确认该业主手册系案外人交付，交付时上述内容看不清，故本院无法认定被告有涂盖业主手册的行为。其次，原告主张其居住的楼层为三层，按业主手册的约定以及相关规定应按50%的标准缴纳公共能耗费，而不应不分楼层按统一标准收取。对此，本院根据原告主张的物业费多缴纳期间为2009年11月至2019年12月，依照相应时段分别适用的《芜湖市物业服务收费管理实施办法》（芜价经费[2007]79号）、《芜湖市物业服务收费管理实施办法》（芜价经费[2009]132号）、《芜湖市市区普通住宅小区物业服务收费管理实施办法》的收费规定，虽然1-3层的公共能耗标准与其他楼层有所不同，但也规定了有约定的从其约定，故应尊重双方之约定。本案中，原告与芜湖世茂房地产开发有限公司、上海世茂第一太平物业管理有限公司芜湖分公司签订的《芜湖世茂滨江花园前期物业管理服务协议》、芜湖市世茂滨江花园小区（1#地块、2#地块）业主委员会与被告签订的两份物业服务合同，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规的禁止性规定，对双方当事人应具有法律约束力，其中业主委员会系代表全体业主，其签订合同的效力应及于原告，上述三份合同中的物业管理费中均包含了公共能耗费，但对公共能耗费的分摊未区分楼层，故依据前述物业服务收费管理实施办法，原告应按照该三份合同的约定来支付物业管理费。综上，原告主张被告存在欺诈行为，应退还多收取的公共能耗费并支付相应利息，以及三倍赔偿多收取的公共能耗费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告周辉的诉讼请求。 案件受理费减半收取161元，由原告周辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  申军 二〇二〇年四月十五日 法官助理汤伟 书记员胡学明 附：本案适用条款 《中华人民共和国物权法》 第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。