广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤52民终783号上诉人（原审被告）：胡先章，男，1985年7月24日出生，汉族，住江西省井冈山市************。被上诉人（原审原告）：魏锐彬，男，1976年8月29日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区*************。委托诉讼代理人：林潮和，广东广铭律师事务所律师。上诉人胡先章因与被上诉人魏锐彬租赁合同纠纷一案，不服广东省揭阳市榕城区人民法院（2019）粤5202民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。胡先章上诉请求：1.撤销揭阳市榕城区人民法院(2019)粤5202民初1607号民事判决；2.请求魏锐彬退还3万元的押金、员工工资损失3万元、关门一个月的店面损失6万元、店面装修损失12万元，共计24万元；3.一、二审案件诉讼费用由魏锐彬负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、根据魏锐彬的房屋的使用现状，该租赁房屋消防不合格，魏锐彬没有经过消防合格验收就出租给胡先章，属于违反法律的强制性规定，给胡先章带来巨大的人身安全隐患。违反了《中华人民共和国消防法》第十条的规定，该《商铺租赁合同》无效。二、一审法院认定胡先章与魏锐彬之间的《商铺租赁合同》约定营业执照由胡先章自行办理，否认魏锐彬在胡先章办理营业执照必须提供产权、场所证明等相关证明，《商铺租赁合同》虽没有明确说明魏锐彬在胡先章办理营业执照过程中必须提供相关证明，但是根据办理个体工商户相关要求的规定中，规定房屋所有权人必须提供相关的证明，而这些证明只有魏锐彬能提供。其次，胡先章在签订合同之初要求魏锐彬提供产权及场所证明，魏锐彬承诺说有，胡先章基于信任就轻信了魏锐彬(其实是魏锐彬实行欺诈)，结果，店面装修之后，魏锐彬迟迟拿不来证明，导致胡先章店面被工商彻查，店面被迫关门，造成店面几十万的装修费损失，店面关门无法营业，每天损失几千元。场所证明是胡先章开办店面获得合法营业资格的必须要件，虽租赁合同条款没包含在内，但这是合同继续履行的必然条款之一，魏锐彬无法提供，实属必然违约的行为。最后不得已胡先章在2018年11月底将店面关闭。一审法院对事实认定不准确，权属证明和场所证明是店面获得营业执照的必备资料，而且只有魏锐彬才有资格和权利获得，必须由魏锐彬提供，不然根本不能办理营业执照。一审法院枉顾国家工商部门的实际规定，漠视胡先章的诉求。签订租赁合同后，胡先章多次要求魏锐彬提供证明，在微信中多次联系魏锐彬。胡先章提供了非常充分的证据证明多次要求魏锐彬提供场所及权属证明，但魏锐彬没能提供。在魏锐彬迟迟拿不到场所证明的前提下多次电话、微信联系魏锐彬解除合同、退还押金，魏锐彬不予答复。一审判决居然以“魏锐彬否认胡先章提供的微信聊天记录”就否认了该证据的真实性。众所周知，微信是当今人与人之间最重要的通讯工具，甚至取代了手机的作用，在这么重要的证据面前，一审法官直接不予认可，实在荒唐。法官是对证据进行辨别，进行论证，而不是直接不予认可。法官是最中立的人，怎么能直接否认?一审法官如果不能确认，应该到腾讯软件公司总部进行核实确认，而不是直接否认。充分说明一审法官枉法裁判。三、胡先章与魏锐彬的租赁合同属于无效的合同，造成胡先章损失的，魏锐彬应该赔偿。胡先章于2018年11月底就因为工商部门的彻查不能开店，关门了。为此店里六个员工的工资、住宿、餐食、水电等费用胡先章必须支付。据店面经营统计，每天营业额2000-5000元不等，以每天2000元计算，计算一个月计30天，员工工资平均每月5000元。因此，胡先章要求魏锐彬向胡先章支付每天的损失共计6万元，六个员工一个月工资共计3万元。因魏锐彬原因，胡先章装修的费用全部损失，魏锐彬应该赔偿胡先章12万元。根据合同约定，胡先章给了魏锐彬3万元的押金，魏锐彬应该返还。因此，魏锐彬应该向胡先章支付24万元。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项之规定，胡先章请求二审法院依法改判，支持胡先章的上诉请求。二审期间胡先章补充上诉理由：1.店面没有任何消防管道设施。2.没有场地证明无法办理营业执照。2019年4月办下来后我们的店都关了半年了，也确定不再租赁了，所以就没有再去办营业执照。3.装修费有依据。魏锐彬辩称，一、胡先章主张租赁合同无效理由不能成立，理由如下：《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制规定，一经签订对双方当事人具有法律效力。该商铺由产权人榕城区东郊村大约于90年代建成，整幢楼已配备有消防设施，一直出租给他人作为商业经营场所，从没有因为消防问题不合格受到消防部门的查处。胡先章诉称租赁房屋消防不合格缺乏事实依据。与胡先章商铺相邻的服装铺、手机铺均属同一幢楼，一直在营业之中，都没有受到消防部门查处的事实，足以印证说明租赁房屋不需要另行单独办理消防验收手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案租赁合同不具有上述无效情形之一，胡先章主张租赁合同无效理由不能成立。二、魏锐彬履行租赁合同中没有违约行为，租赁合同约定办理经营所需营业执照由胡先章负责，事实依据如下：1.双方在《商铺租赁合同》中约定由乙方自行办理租赁商铺经营所需的工商登记等手续。胡先章诉称魏锐彬没有提供场地证明不符合事实，当时为了协助胡先章办理工商登记手续，魏锐彬曾多次到产权人东郊村开具场地证明，因该村整套干部涉嫌黑、恶势力组织犯罪受到公安机关查处，该村暂时没有负责人无法开具场地证明，未能及时开具场证明具有客观原因，也不是魏锐彬的责任。为此魏锐彬已向当地工商部门说明无法出具场地证明的原因，工商部门知道东郊村干部受查处一事也表示理解，从没有前来制止或查处胡先章的经营活动。胡先章诉称于2018年11月份受工商部门查处而关闭严重违背事实，胡先章至今没有提供受到工商部门查处依据。2.经过魏锐彬的多方努力，于2019年4月15日从东郊村开具场地证明给胡先章，但胡先章一直不办理经营执照，至今仍未办理工商登记手续。事实上是胡先章内部合伙之间存在矛盾导致无法经营，而借机将无法经营的责任推在魏锐彬身上。上述事实及按租赁合同约定，足以说明魏锐彬在履行合同中不存在违约行为，胡先章不付还租金存在违约，事实清楚。三、胡先章请求魏锐彬退还押金及赔偿其损失理由不能成立，应驳回其上诉请求。双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。胡先章要求退还押金3万元及赔偿经营损失、装修费合计24万元缺乏事实依据，也不符合法律规定，应予以驳回。综上所述，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持，胡先章上诉理由不能成立，应驳回其上诉请求。魏锐彬向一审法院起诉请求：1.判决胡先章付还魏锐彬租金9.6万元及违约金（其中：自2019年1月1日起至还清之日止，日违约金按逾期金额4.8万元的1‰计；自2019年7月1日起至还清之日止，日违约金按逾期金额4.8万元的1‰计）；2.由胡先章承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：邢景洲向出租方揭阳市榕城区东郊经济联合社承租东园大厦，于2017年3月23日向出租方揭阳市榕城区东郊经济联合社提出书面申请，要求在租赁合同期限内将东园大厦转租给第三方，出租方同意转租。2017年3月24日，邢景洲与魏锐彬签订《商铺租赁协议书》，邢景洲将位于市区进贤门大道和榕华大道交汇处的东园大厦建筑物一幢（即环宇大厦对角）整幢出租给魏锐彬，其中大厦六楼一间建筑面积30平方米及七楼天面移动通讯基站机房不包括在出租范围内。租赁期限为2017年7月1日起至2035年6月30日止。2018年5月30日，魏锐彬与胡先章签订《商铺租赁合同》，约定魏锐彬将位于揭阳市**********交汇处的东园大厦（即环宇大厦对角）沿榕华大道第一层铺面约105平方米出租给胡先章使用；租赁期限自2018年6月1日起至2028年5月31日止，魏锐彬将商铺按现状交由胡先章，并给予胡先章一个月装修期（即2018年6月1日至2018年6月30日）,装修期不计租金，即从2018年7月1日起开始算租金；每月租金8000元（魏锐彬所收租金不含税，如需开票，税费由胡先章负责），每5年递增租金一次，每次递增10%；租金每半年支付一次，胡先章应在每年1月1日、7月1日前支付租金；胡先章在合同签订之日应向魏锐彬交纳商铺首半年租金4.8万元及押金3万元；胡先章按约定期限支付租金，自行办理租赁商铺经营所需的工商登记等手续，胡先章如逾期支付租金，应自逾期之日起，每日按逾期金额的5%支付违约金；合同经双方签字盖章并在胡先章付清押金之日起生效等内容。合同签订之后，同日，胡先章向魏锐彬交付商铺首半年（2018年7月1日至2018年12月31日）租金4.8万元及押金3万元，魏锐彬将租赁商铺交给胡先章经营使用。之后，胡先章便没有按约定期限向魏锐彬交付租金。胡先章主张因魏锐彬未及时提供商铺相关证明材料，其多次通过短信催促，但魏锐彬没有提供，导致商铺经营无法办理营业执照，无法营业。2019年4月15日才拿到村委会出具的场地证明，这半年的租金应由魏锐彬承担。2019年1月18日魏锐彬在商铺发布招租广告横幅，证明魏锐彬已经收回商铺，准备招租。对此，魏锐彬提出异议，主张魏锐彬没有义务为胡先章提供办理营业执照需要的相关材料，也没有在商铺发布招租广告横幅。上述事实，有身份证、《商铺租赁协议书》、申请书、《商铺租赁合同》、收据、聊天记录、照片及当事人的陈述等为证。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。魏锐彬承租取得涉案商铺使用权，于2018年5月30日与胡先章签订的《商铺租赁合同》属双方自愿，不违反有关法律规定，具有法律效力。双方基于租赁合同的约定，已经形成权利义务关系，双方均应按照合同约定履行义务。合同约定由胡先章自行办理租赁商铺经营的工商登记等手续，胡先章提交的聊天记录、照片证据，主张魏锐彬需为其提供办理营业执照所需的场地证明及魏锐彬已收回商铺的事实，因魏锐彬否认聊天记录为魏锐彬、胡先章之间的聊天，也不是魏锐彬在商铺发布招租广告横幅，胡先章该证据不足以证明其主张，一审法院不予采信。胡先章没有按约定期限向魏锐彬支付租金，已构成违约，魏锐彬请求胡先章支付租金9.6万元及违约金（其中：自2019年1月1日起至还清之日止，日违约金按逾期金额4.8万元的1‰计；自2019年7月1日起至还清之日止，日违约金按逾期金额4.8万元的1‰计），合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：胡先章应于本判决发生法律效力之日起十日内向魏锐彬支付租金9.6万元及违约金（其中：自2019年1月1日起至还清之日止，日违约金按逾期金额4.8万元的1‰计；自2019年7月1日起至还清之日止，日违约金按逾期金额4.8万元的1‰计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1230元，由胡先章承担。胡先章应于本判决发生法律效力之日起5日内向一审法院交纳。本院二审期间，胡先章提交以下证据：1.微信聊天截图8页，拟证明胡先章为了店面经营要求魏锐彬提供场所证明，魏锐彬拿不出场所证明，导致胡先章店面被彻查，关店。2.账单详情33页、工程明细单一份、2018年8月及9月1-14日修脚房报表，拟证明胡先章发给员工工资、装修、关门一个月的店面损失等共计24万元。魏锐彬对上述证据的意见为：确认4页微信聊天内容是魏锐彬与胡先章的聊天，但是出具场地证明不是魏锐彬的责任，魏锐彬只是出于好心出面协助到东郊村开具证明，当初也有与胡先章说明是因为该村干部违法被抓，无法开具场地证明。另外4页是否与魏锐彬公司工作人员聊天的内容无法确认。其他证据不属于新证据，是胡先章内部的经营情况，魏锐彬不清楚也与魏锐彬无关。对上述证据及当事人二审争议的事实，本院审查认为：一、关于胡先章主张其店面被工商彻查被迫关门的问题。胡先章提供的微信聊天截图能证明魏锐彬曾向胡先章解释无法提供场地证明的原因，但因胡先章没有提供证据证明工商行政管理部门查处其店面，故胡先章主张其店面因没有场地证明而被工商彻查被迫关门的证据不足，本院不能认定。二、关于涉案商铺是否已交还魏锐彬的问题。一审期间胡先章提供照片，主张2019年1月18日魏锐彬在商铺上面拉招租横幅（横幅所附电话号码是魏锐彬公司负责人的电话号码，具体是谁不清楚），魏锐彬已经收回了商铺，准备转租。二审期间胡先章称其于2019年1月18日对方拉了横幅大概半个月后将店铺交还给魏锐彬，没有交接手续。魏锐彬称其没有在店面拉横幅，也不存在跟胡先章办理交接手续这一情况。审判人员询问胡先章是否同意立即把涉案商铺交还魏锐彬使用或者另行出租，胡先章回答：“若魏锐彬不要求我赔偿就同意交还。”本院认为，本案没有证据证明招租横幅所载电话号码是魏锐彬公司负责人的电话号码，胡先章主张该横幅是魏锐彬发布的证据不足，且从发布横幅也不能当然得出魏锐彬已收回涉案商铺的结论，故胡先章主张涉案商铺已交还魏锐彬的证据不足，本院不予采纳。三、上述证据2与本案二审审理范围无关，在本案中不作审查。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：一审开庭时，审判人员询问胡先章对魏锐彬起诉请求违约金按日1‰计算有何意见，胡先章回答：“不是我违约，因为店铺无法营业，无法偿还租金，我不承担违约金。”审判人员又询问胡先章对于违约金按日1‰的标准计算是否觉得合理合法，并由当事人在法庭辩论中围绕“魏锐彬请求按日1‰的标准计算违约金是否偏高”等问题发表意见，但胡先章没有提出违约金调整请求。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、涉案《商铺租赁合同》的效力。二、胡先章是否应支付魏锐彬租金9.6万元及违约金。二审围绕上诉争议问题进行审理。关于涉案《商铺租赁合同》的效力问题。胡先章主张《商铺租赁房屋》无效的理由是租赁房屋没有经过消防合格验收，违反了《中华人民共和国消防法》第十条的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”依照该规定，租赁房屋不符合《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件强制性规定导致租赁房屋无法使用是承租人享有合同解除权的情形之一，并非导致租赁合同无效的原因，所以，胡先章主张《商铺租赁合同》无效的理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定《商铺租赁合同》具有法律效力正确，本院予以维持。关于胡先章是否应支付魏锐彬租金9.6万元及违约金的问题。涉案《商铺租赁合同》有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。胡先章没有按照合同约定支付租金，依法应承担相应违约责任。一审判决胡先章支付魏锐彬租金9.6万元，符合《商铺租赁合同》约定，本院予以维持。一审法院已就当事人是否需要主张违约金过高问题进行了释明，但胡先章没有提出违约金调整请求，故本院对一审判决日违约金按逾期金额的1‰计算予以维持。胡先章主张其店面因魏锐彬没有提供场地证明而被工商彻查被迫关门及其已交还商铺的证据不足，且胡先章已于2019年4月15日取得场地证明，故胡先章以场地证明问题主张其没有支付涉案租金不是违约的理由不成立，本院予以驳回。胡先章在二审程序中请求魏锐彬退还押金、员工工资损失、关门一个月店面损失、店面装修损失等共计24万元，因胡先章在一审中没有提出反诉，且二审期间魏锐彬不同意就上述请求进行调解或由本院一并审理，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院对上述请求在本案中不予审理。综上所述，胡先章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由胡先章负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢树君审 判 员 洪如玉审 判 员 陈爱萍二〇二〇年四月二十日法官助理 曾舒扬书 记 员 黄蓉珂附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。