福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初707号 原告：朱君美，女，1979年3月25日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 原告：康志华，男，1978年1月24日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：程益民，福建京莆律师事务所执业律师。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：陈锦滨，福建京莆律师事务所执业律师。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区 。统一社会信用代码XXXXXXX。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师。 原告朱君美、康志华与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称正鼎公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱君美、康志华的共同委托诉讼代理人程益民、被告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱君美、康志华向本院提出诉讼请求：1.正鼎公司立即为朱君美、康志华办理房屋权属证书，并交付给朱君美、康志华；2.正鼎公司支付给朱君美、康志华逾期办理房屋权属证书违约金（以购房款1892422元为基数，自2017年1月17日起至朱君美、康志华实际取得涉案房屋权属证书之日止按照日0.002%计算违约金）；3.正鼎公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，朱君美、康志华变更上述第二项诉讼请求为：“正鼎公司支付给朱君美、康志华逾期办理房屋权属证书违约金（以购房款1892422元为基数，自2017年2月17日起至朱君美、康志华实际取得涉案房屋权属证书之日止按照日0.002%计算违约金）”。事实和理由：2013年1月26日，朱君美、康志华与正鼎公司签订《商品房买卖合同》（合同编号ＬXXXXX）及《补充协议》，约定朱君美、康志华购买正鼎公司开发的位于荔城区（Ｆ区）正鼎东街口第XX幢XX层XXXX号房，该商品房的用途为商业，建筑面积85.1平方米，其中套内建筑面积78.82平方米，公共部位共有分摊建筑面积6.28平方米，购房总金额1892422元。合同签订后朱君美、康志华全部支付购房款1892422元且也按合同约定向正鼎公司交缴了办证契税56773元。2013年6月30日，正鼎公司将朱君美、康志华购买的商品房移交给朱君美、康志华使用，之后朱君美、康志华曾多次向正鼎公司索要房屋权属证书，但是正鼎公司以各种理由推脱，至今没有为朱君美、康志华办理房屋权属证书，根据双方签订《商品房买卖合同》第十四条及《补充协议》第七条第三款的约定，正鼎公司的行为明显违反合同的约定，己构成违约。 正鼎公司辩称，1.由于正鼎公司客观原因，正鼎公司尚未向各位业主办理不动产权证书，待客观原因消除之后正鼎公司在第一时间为各业主办理不动产权证。2.朱君美、康志华主张的逾期办证违约金以本案起诉之日往前推3年，超过3年的违约金主张已经过诉讼时效不予支持，违约金的计算标准请法庭依法判决。3.对其他事实无异议。4.商品房买卖合同附件六合同补充协议第七条第三项约定朱君美、康志华取得房屋权属证书的期限是交房后的365日，而不是朱君美、康志华所称的90日。 朱君美、康志华围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织正鼎公司进行证据交换和质证。对正鼎公司无异议的身份证2份、《商品房买卖合同》及补充协议1份、销售不动产统一发票3张、收款收据2张、代收代缴费用明细1张，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 正鼎公司以出让方式取得位于莆田市荔城区（XXX区）、编号为莆国用（2011）第XXXX号的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2011）第XXXX号。正鼎公司经批准，在该地块上建设商品房，暂定名为正鼎·东街口，建设工程规划许可证号为建字第XXXXX号，施工许可证号为荔建管证（XXX）XXXX号，商品房预售许可证号为（XXXX）莆房许字第XXXX号。 2013年1月26日，正鼎公司与朱君美、康志华签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXX）,约定朱君美、康志华以总价款1892422元向正鼎公司购买正××·东街××商品房××套。该合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人在签订《商品房买卖合同》当日一次性付清全额购房款1892422元。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六《合同补充协议》第三条第2项中约定：办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》所需的相关税费均由买受人承担，由出卖人代收代缴。后朱君美、康志华向正鼎公司付清了涉案商品房的全部购房款，2013年1月26日朱君美、康志华向正鼎公司预交了涉案商品房的契税56773元、维修基金6383元，2013年6月28日朱君美、康志华向正鼎公司预交了涉案商品房的土地证费用1400元、印花税946元、产权证明费200元、房产转移登记费560元，后正鼎公司于2013年6月30日将涉案商品房交付给朱君美、康志华使用。现因涉案商品房的权属至今未转移登记至朱君美、康志华名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，朱君美、康志华与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》及附件六：合同补充协议，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。朱君美、康志华已向正鼎公司付清涉案商品房的购房款，并将涉案商品房的契税等办证费用预交给正鼎公司，正鼎公司于2013年6月30日将涉案商品房交付给朱君美、康志华使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，正鼎公司应于涉案商品房交付使用后60日（即2013年8月29日）内向当地房屋权属登记机构办理涉案商品房所有权初始预登记，在交付使用后90日内（即2013年9月28日）为朱君美、康志华取得涉案商品房的房屋权属证书。但涉案商品房的权属至今尚未转移登记至朱君美、康志华名下，正鼎公司逾期代为朱君美、康志华申请办理涉案商品房的权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。现朱君美、康志华诉讼请求正鼎公司为其办理涉案商品房的《不动产权证书》并交付给朱君美、康志华，因正鼎公司没有办证职能，根据本案的实际情况，正鼎公司仅能代朱君美、康志华向有关职能部门申请办理涉案商品房的权属证书并交付给朱君美、康志华。朱君美、康志华诉讼请求正鼎公司支付以1892422元为基数自2017年2月17日起每日按0.002%计算的逾期办证违约金，具有合同依据，本院予以支持。对于违约金计算的截止期限，考虑到正鼎公司系无偿代为朱君美、康志华申请办理权属证书，且双方并未明确约定正鼎公司将权属证书交付给朱君美、康志华的期限，故本案逾期申请办证违约金应计算至涉案商品房权属证书转移登记至朱君美、康志华名下之日止。正鼎公司辩称逾期办证系因客观原因所致，但未提供证据予以证实，故本院不予采信。朱君美、康志华诉讼请求正鼎公司支付逾期申请办证的违约金，经核算：正鼎公司应以已付购房款1892422元为基数自2017年2月17日起至涉案商品房的《不动产权证书》转移登记至朱君美、康志华名下之日止按日0.002%向朱君美、康志华支付违约金。鉴于朱君美、康志华已支付全部购房款、商品房已交付且朱君美、康志华并未举证逾期办证所造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即1892422元×30%=567726.6元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为朱君美、康志华申请办理坐落于福建省莆田市荔城区（XXXX区）正鼎·东街口第XXX幢XXXX号商品房的《不动产权证书》的登记手续，并在上述《不动产权证书》转移登记至朱君美、康志华名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给朱君美、康志华，朱君美、康志华应当予以必要的配合； 二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给朱君美、康志华逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金（以1892422元为基数，自2017年2月17日起至上述《不动产权证书》转移登记至朱君美、康志华名下之日止按日0.002%计算，该违约金最高限额为567726.6元）； 三、驳回朱君美、康志华对莆田市正鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费822元，减半收取计411元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇二〇年四月二十七日 法官助理黎曦 书记员陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。