文书内容广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5952号上诉人（原审被告）：中山路得斯空调有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区大岭工业区1号第1栋厂房四楼。法定代表人：曾生辉，总经理。委托诉讼代理人：杜朝阳，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玉英，广东凯行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王少和，1964年12月31日出生，汉族，住广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：欧献强，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。原审被告：欧阳健平，男，1962年8月29日出生，澳门居民，住所地中山市火炬开发区。上诉人中山路得斯空调有限公司（以下简称路得斯公司）因与被上诉人王少和、原审被告欧阳健平财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路得斯公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判路得斯公司不用支付铺位占用费。2、撤销一审判决第二项、第三项铺位占用费计算所依据的价格过高，请求依法改判。事实和理由：一、一审法院对路得斯公司开始使用涉案商铺的时间，事实认定错误，举证责任分配错误。路得斯公司是2010年3月才成立的，住所地是中山市火炬开发区大岭工业区1号第1栋厂房四楼。2016年底由于公司发展壮大才另外租赁了本案涉案房产三卡物业。2017年3月法院工作人员来查封时，路得斯公司曾生辉所说的2010年3月开始，指的是路得斯公司整个公司的成立时间，并非是众人所在的查封现场的时间。王少和认为路得斯公司2016年12月前就使用了涉案物业，应当由王少和承担举证责任，一审法院举证责任分配错误。二、路得斯公司基于租赁合同关系使用涉案物业，属于合法占有善意占有，基于买卖不破租赁的原则，王少和应当尽合理告知义务。王少和取得房产权利后应当积极履行告知义务，其以找不到使用人为由，规避其应尽的告知义务。三、王少和购买涉案商铺后未及时主张权利，自己对损害的发生有重大过错。王少和于2014年9月已经拍得涉案物业，在长达两年多时间里，完全可以采取张贴告知书等方式行使权利，称两年多找不到人不符合常理，路得斯公司一直正常营业，从未收到王少和的通知。四、一审对涉案商铺的计算单价过高，根据公平合理原则，应综合考虑路得斯公司原来的租金价格水平。路得斯公司与欧阳健平协商加租涉案物业每卡租金1000元，和之前租赁的四楼五楼一起租金共计每月14000元，自2017年1月起路得斯公司已经按照该租金标准支付给欧阳健平，路得斯公司考虑虽然涉案物业有产权瑕疵，但多年来一直是欧阳健平收取租金，没有出现异常，租金也较为优惠才租赁涉案物业。评估报告明显依据不足，该物业一直是当成问题物业出租，且涉案周围的物业租金水平也都是与此相差不多，请求法院考虑涉案物业的历史状况、租金水平，公平合理作出判决。王少和辩称，本案有谈话录音证明，由于路得斯公司使用商铺是封闭的，以至于王少和多次找不到路得斯公司的工作人员，诉保查封时法官去的现场是在第2栋的第1层，并非是路得斯公司正式租用的四五楼。是在王少和已经购买的物业里谈话，当时说话的语言环境是在2栋楼，并非在1栋楼，1栋楼和2栋楼是分开的。欧阳健平与路得斯公司不存在租赁合同的关系。路得斯公司占用的是2栋1层,王少和买过来的时候，王少和去过，但是前门是关起来的，后门也是关起来的。路得斯公司是关门进行生产，我们已尽到告知义务。路得斯公司在起诉后一直没有腾退房屋给我方。在长达一年多以后，在2018年下半年才腾出来。路得斯公司长时间占用房屋。铺位占用费评估问题，一审法院通过摇珠对面积以及评估费标准依法进行评估，合法有效。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告欧阳健平未到庭参加诉讼，也未向本院递交书面意见。王少和向一审法院起诉请求：1.判令路得斯公司、欧阳健平将占用的尚未交换的一卡铺位腾退给王少和；2.判令路得斯公司、欧阳健平向王少和支付从2014年10月其至2017年3月份的铺位占用费233706元；3.路得斯公司、欧阳健平向王少和支付从2017年4月1日起至2018年3月份止的铺位占用为124428元（10369元/月×12个月）；4.判令路得斯公司、欧阳健平向王少和支付从2018年4月起至2018年9月30日止，未交还的其中一卡铺位的占用费12869元（10369元/月÷428.44平方米×第一层共265.88平方米÷3卡×6个月）；5.判令路得斯公司、欧阳健平从2018年10月1日起，每月向王少和支付为交换的一卡铺位的占用费2144元（10369元/月÷428.44平方米×第一层共265.88平方米÷3卡）。一审庭审中，王少和撤回诉求5，一审法院口头裁定准许。一审法院认定事实：2014年9月5日，坐落于中山市火炬开发区××幢的房地产（以下统称涉案房屋）依法登记在王少和名下，其房产证号为02××13，土地证号为国（2014）易15xxx9，房产登记字号为2014-易15xx9。王少和取得涉案房屋后，发现该房屋现由路得斯公司占有使用。2017年10月20日，王少和申请对涉案房屋进行测量，中山市测绘工程有限公司于2018年4月8日作出了最终的测量鉴定报告，涉案房屋的总面积为428.44平方米，其中一层的面积为265.88平方米。2017年3月30日，王少和申请就涉案商铺从2014年10月1日起至2017年3月30日止，每个月的占用费进行造价评估。广东国信土地房地产估价咨询有限公司于2018年7月27日作出了房地产估价报告[粤国信报字（2018）第10xxxJCZ号]，评估涉案商铺在2014年10月1日至2017年3月30日期间的总占有费为233706元，具体明细如下：            时间段              每月租金（元/月）              月数（月）              占有使用费（元）                  2014年10月1日-2014年12月31日              5849              3              17547                  2015年1月1日-2015年12月31日              6647              12              79764                  2016年1月1日-2016年12月31日              8774              12              105288                  2017年1月1日-2017年3月30日              10369              3              31107                  合计                            30              233706      且广东国信土地房地产估价咨询有限公司针对《对评估报告的意见》进行了复核，于2018年8月24日作出了维持原估价的复核说明。一审庭审后，王少和向一审法院提交了一份庭后补充意见，述明：1.确认路得斯公司于2017年12月归还了二卡商铺，另一卡商铺也于2018年9月30日搬空。2.同意按照路得斯公司在庭审中陈述的时间进行计算占用费，即诉求3、4的占用费比原来减少了，具体计算为2017年4月至2017年10月31日止的三卡铺位占用费共计72583元（10369元/三卡/月×7个月）；2017年11月1日至2018年9月30日止的铺位占用费为23592元[10369元/三卡/月÷428.44平方米×（第一层共265.88平方米÷3卡）×11个月]。一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。对于双方均确认的事实，一审法院予以认定。本案的争议焦点主要有：一、路得斯公司开始使用涉案房屋的时间；二、欧阳健平应否承担占有使用费；三、涉案房屋占用费的计算标准。关于焦点一。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。王少和在2014年9月5日获得涉案房屋的产权登记证书，从即日起其作为涉案房屋的合法所有权人有权对该房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。路得斯公司称其是于2017年开始使用涉案房屋的，但未提交证据予以证明，一审法院不予采信。因此王少和作为本案涉案房屋的所有权人要求路得斯公司向其支付占用费的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。关于焦点二。欧阳健平所称其已经与涉案房屋的建设单位达成一致协议，其据此协议享有占有、使用涉案房屋的权利。对此，其一未提交合法有效证据予以证实，其二即使确有其事，其仅对建设单位的权利亦仅为债权请求权，以此抗辩王少和的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。欧阳健平非涉案房屋的产权人而出租涉案房屋，其出租行为无效。涉案房屋为不动产，不动产产权以登记为公示原则。因此，路得斯公司应当知道欧阳健平无权出租涉案房屋而承租，应当与其共同承担占用涉案房屋的相关民事责任。故王少和要求路得斯公司、欧阳健平连带向其支付涉案房屋占用费的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。关于涉案房屋占用费的计算标准。路得斯公司称其已按每卡每月1000元向欧阳健平支付了租金，欧阳健平对此予以确认，但均未提交证据予以证明，一审法院不予采信。经一审法院委托造价评估得出的结果为涉案房屋于2014年10月1日至2017年3月的总占有使用费为233706元。因路得斯公司于2017年12月归还了二卡商铺，另一卡商铺也于2018年9月30日搬空，故2017年4月至2017年10月31日止的三卡铺位占用费共计72583元，2017年11月1日至2018年9月30日止的铺位占用费为23592元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、路得斯公司、欧阳健平于判决发生法律效力之日起七日内连带向王少和支付从2014年10月起至2017年3月份止的铺位占用费233706元；二、路得斯公司、欧阳健平于判决发生法律效力之日起七日内向王少和连带支付2017年4月1日起至2017年10月31日止的铺位占有费72583元；三、路得斯公司、欧阳健平于判决发生法律效力之日起七日内向王少和连带支付2017年11月1日起至2018年9月30日止的铺位占有费23592元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6648元，诉讼保全费1570，共计7218元，测量鉴定费5000元，评估费10000元，由路得斯公司、欧阳健平负担。本院认定如下：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，路得斯公司向本院提交了利润表、资产负债表、工资表、租赁合同。拟证明公司至2016年年底前公司规模很小，平均年用工人数每月18人左右，不会租赁本案诉争铺位；路得斯公司与欧阳健平之前签订租赁合同一直租赁的是1幢四楼，本案铺位不属于1幢楼。王少和对上述证据不予确认，称本案诉讼保全查封时，现场录音一审法官以及曾生辉的对话内容显示，路得斯公司的法定代表人确认，“我们的房屋产权应是从2010年开始的。”王少和向本院提交证据：2013年中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司对涉案房产进行评估时，拍摄的评估现场照片1张、中盈公司评估报告复印件1份，中山市第一人民法院对涉案铺位内财产进行续封拍摄的照片6张，录音证据1份，路得斯公司对王少和提交的评估现场照片及评估报告均不予确认；对法院在本案诉讼中续封所查封的其公司财产照片的真实性予以确认，但认为与本案无关；对录音证据内容予以确认，但认为不能证明其公司2016年12月底之前已经使用涉案商铺。欧阳健平经本院传唤未到庭参加诉讼，以致未对上述证据发表意见。经查，中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司出具书面意见，加盖有该公司印章，该意见显示材料上的照片是该公司受委托对涉案房产进行评估时于2013年11月29日拍摄的位于中山市火炬开发区××幢首层铺位的现场照片（以下简称评估现场照片），照片上显示设备和材料与一审法院对路得斯公司进行本案诉讼财产保全时，现场查封的财产中铝合金材料及设备切割机的颜色、形状相一致。录音证据中，路得斯公司工作人员称不知道更换业主，对开始使用铺位时间路得斯公司工作人员称“反正已经有一些时间记不清楚那一天了”。本院另查明，一审中，路得斯公司主张2017年1月才开始租赁涉案铺位，租金已经支付欧阳健平，欧阳健平对此予以确认。欧阳健平向一审法院提交建筑工程合同、工程结算协议书、合作开发用地协议书，用以证明其有权出租涉案房产，欧阳健平还提交厂房租赁合同一份，拟证明王少和主张铺位占用费过高。欧阳健平提交的证据反映其有参与承建工程；欧阳健平称发包方拖欠其300多万元工程款，发展商将涉案房产交给其使用，双方之间没有书面协议，但其从1994年一直在使用。王少和于2017年1月6日向一审法院提起本案诉讼，一审过程中，王少和向一审法院提供人民法院对本案路得斯公司的财产进行诉讼保全时的录音资料，该录音资料反映，法院法官进行查封询问路得斯公司的法定代表人曾生辉称“这个事情第一首先这个不知道，但是这个产权我们用过来应是从2010年开始了，无论实际如何也好，已经有人在我这里收租，这个人是欧阳健平”。本案二审中，路得斯公司称其公司一直是经营空调配件的，型材是用于固定的，2017年3月6日被法院查封的财产有冲床、切割设备和铝合金型材，因为材料有6米长难以运上楼，租涉案铺位用作仓库，在仓库用设备打断材料（铝合金）再拿到楼上加工；冲床和切割机等设备的购买时间记不清楚，我方进入涉案铺位时，里面已经有很多材料、切割机、一些玻璃，具体是谁的我方不清楚；2017年至今仍没有认领，切割机应该是我方的财产。本院认为，关于路得斯公司使用涉案讼争房产铺位的时间问题。王少和主张路得斯公司自2014年10月开始已经在使用涉案商铺，为此，王少和提交的评估现场照片、查封财产照片、录音资料等证据材料，其中评估现场照片是中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司出具的，虽然路得斯公司对该照片不予确认，但未提供证据对此予以反驳，本院对该证据的真实性予以确认。经查，王少和提交的评估现场照片上显示的材料、设备等与本案诉讼保全时在涉案铺位现场查封的路得斯公司的财产颜色、形状相一致，而路得斯公司称其进入本案讼争铺位时，讼争铺位里面已经存在材料和切割机等设备，但没有提供证据证明，路得斯公司也没有提供证据证明被查封的切割机等设备的购买时间，结合路得斯公司使用讼争铺位的用途中需要用切割机等设备打断铝合金型材、路得斯公司2010年成立以来的经营范围等事实以及本案录音资料，本院认定路得斯公司自2014年10月起已经存在有使用涉案讼争房产铺位的事实。至于路得斯公司主张其公司从2017年1月1日开始使用涉案铺位，提供的租赁合同、利润表、资产负债表等证据材料，不能反映其公司实际租赁情况，本院对路得斯公司提交的证据及上述主张不予采纳。另，路得斯公司主张王少和从未向其主张有关使用费权利，因路得斯公司未提供证据证明自2014年10月使用涉案铺位是合法的，故依法路得斯公司应当向王少和支付相应的铺位占用费。关于铺位占用费的确定问题。经王少和申请，一审法院委托有鉴定资质的评估机构对涉案铺位占用费作出的估价报告，路得斯公司称该估价过高未提供证据证实，据此，一审法院采信本案估价报告确定铺位占用费数额，并无不当，本院予以支持。另，当事人未上诉部分，本院在此不予审查。综上所述，路得斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6648元，由中山市路得斯空调有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莉审判员 卢俊辉审判员 梁艳凤二〇二〇年四月七日书记员 邹以颖