广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初5480号原告：杜广闻，男，1970年10月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码440************315。委托诉讼代理人：杜凤仪，女，1965年3月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码440************326，与原告为姐弟关系。被告：江宇涛，男，1980年5月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************119。原告杜广闻诉被告江宇涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月25日、4月13日两次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人杜凤仪及被告江宇涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告完整复原交还佛山市禅城区汾江南路131号一区*********使用权给原告，并支付所拖欠的2020年2、3月租金10000元及支付至商铺交还使用权给原告之月止的租金；2、被告依据双方签订的合同向原告支付因逾期不缴交租金，所产生每天按月总额罚0.5%的滞纳金（2月份至3月16日）1525元，并支付至交还商铺使用权给原告之日止；3、被告即日缴交因被告使用商铺所产生的物业管理费612.87元及电费159.45元等至交还商铺使用权给原告之日止的所有费用；4、被告向原告缴纳的保证金10000元归原告所有；5、本案诉讼费用由被告承担。原告诉讼请求第四项增加请求如下：被告缴交2020年4月物业管理费及公摊水电费204.29元；被告缴交垃圾费240元。另，原告增加诉讼请求要求被告支付修复商铺水电设施的费用3000元、支付恢复一楼通往二楼夹层的钢结构楼梯费用4000元及支付清理商铺垃圾的费用500元。事实与理由：原告与被告于2019年3月26日签订了一份即时生效的租赁合同。原告同意将座落在广东省佛山市禅城区汾江南路131号一区*********租给被告作商业用途，租赁期从2019年4月10日起至2024年4月9日止，共伍年。乙方迁出时，需将上述商铺完整交还甲方。本合同第三项、签合同时，乙方交10000元作租赁按金，按金不作租金用途。每月交租金一次，在每月1号前付清，逾期不交租，每天按月租总额罚0.5%的滞纳金，如拖欠15天仍不交租，则甲方有权终止本合同，并没收乙方所交的按金。第一年及第二年每月租金5000元整，第三年及第四年每月租金5400元整，第五年每月租金5832元整。在租赁期内，乙方负责缴交本商铺的物业管理费和水电费及其它有关杂费，乙方不得拒付，否则甲方有权终止本合同，并没收按金。被告自2020年2月1日至今违反合同拖欠2至3月共两个月租金10000元及1至3月的物业管理费612.87元和电费159.45元等至交还本商铺使用权给原告之日止的所有费用。被告在2020年2月15日向原告提出可否延缓缴交2月租金，经双方协商一致约定必须在2020年2月25号前缴交2月租金，原告在2月25日没有收到被告承诺缴交的租金，联系被告追缴交租金，被告提出解除租赁合同。原告曾提出协商方案：(如被告继续履行合同，2、3月租金可减半收取）,但被告多天不作回应，不交所欠租金也不交回商铺钥匙及存折物品，所欠多月的物业管理费及电费也不作缴交。为此，原告特提起本案诉讼。被告辩称：1、关于原告诉讼请求第一项，被告有以下异议：①被告在承租原告商铺时，已缴纳按金10000元，以及预支租金5000元，转账记录中16524元由按金10000元，预支租金5000元及原告提供的扣费存折余额所组成，该存折当时余额有1932.66元，在被告承租原告商铺时，原告欠交商铺物业管理费408.58元，故被告转账1524元以抵扣存折中剩余余额及所欠物业管理费。因此被告所预支的5000元租金可抵交2020年2月份租金；②从原告与被告的微信沟通记录中可以看出，被告在2月25日向原告提出终止租赁商铺，原告于2月26日确认并开始协商交接事宜，基于双方同意原则，原告理应收取商铺租金到2月份止，3月份及后不再产生租赁费用。2、关于原告第二项诉讼请求，从合同中可看到，原告与被告双方均无约定具体交租时间，合同中约定的滞纳金计算时间无法确定，故不能以此作为依据计算所谓滞纳金。3、关于原告第三条请求中提及的物业管理费及水电费用，被告有以下异议：原告与被告发生相关法律关系，是基于原告与被告签订的《商铺租赁合同》，签订该合同的主体是原告与被告。被告有履行该合同的义务。但被告没有与物业管理处签订任何合同协议，被告无需要向物业管理处承担任何责任，与物业管理处产生相关法律责任的是原告，不是被告。根据租赁合同中第4条规定：“被告负责缴交商铺的物业管理费和水电费，被告不得拒付，否则甲方有权终止本合同，并没收按金。”根据《中华人民共和国合同法》第108条中规定，被告不履行合同，须承担违约责任。而根据该租赁合同中的约定，违约责任就是没收按金。因此被告已承担相应违约责任，无须承担其他责任。4、对于本次诉讼，被告有以下陈词：根据《中华人民共和国合同法》第117和118条中规定，因为不可抗力原因不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。根据双方的微信通话记录，被告也已及时通知原告，以减轻可能对原告造成的经济损失。本次诉讼的起源是因为新冠肺炎，而新冠肺炎是属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况的不可抗力原因。而由于这原因，对被告的正常经营造成致命的影响，甚至在后期的搬离过程中也严重延误了搬离进程。以至于从原告的眼中看来是被告在不断的拖延时间，最后诉诸法律。从微信记录上显示，在3月4日的时候，原告与被告约定了周六（3月7日）进行交接手续，到了3月7日早上10点19分，原告询问被告何时能交接，当时被告已经联系了一个朋友可以来帮忙搬运，但货车要11点30分左右才有空，由于已接近中午，如果再有其他事情耽误，当天完工可能会比较晚，于是被告在10点28分回复原告今天可以搬好，预计明天交接。原告不接受这建议，要求今天。这时候被告正在联系帮忙的朋友，并提前到商铺里收拾剩余东西，为节约时间，因此没有第一时间回复原告。当被告去到商铺门前，使用电闸开关时，发现无法启动，商铺被断电了。于是被告询问隔壁店铺拿管理处的电话，拨打后希望管理处开电就可以继续收拾，但管理处告知是业主要求断电，要开电就要业主通知他们才能操作。于是被告找到当时协助租商铺的中介，让她致电原告，告诉原告货车已在门外等候，让原告告诉管理处开电后搬离。而原告后来发了个联系电话，拨打该号码后，对方推诿说是管理处要追讨相关管理费后才能开电。但是被告咨询过附近的店铺，同样没交管理费的情况下却没有被断电，是何原因？最后因为无法达成一致，无法进到商铺内搬离设备，被告的朋友就只能离开，最终无法完成交接，并引发此次纠纷。5、对于原告的行为，根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此原告的赔偿诉求是不合法的。另外由于商铺内有被告的公司财物，被原告及物业管理公司以非法手段占有，并以此要挟被告交纳不属于被告责任的费用，其行为已经涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第270条“侵占罪”和第274条的“敲诈勒索罪”。6、对于本案，被告一直持友好协商的态度去沟通处理，并已就该案交待详情。疫情肆虐，每个人都是受害者，请法院审理。针对原告增加的诉讼请求，被告补充发表答辩意见如下：1、关于楼梯，被告向法院提交的图片可以证实涉案商铺在装修前已经没有楼梯，被告拆除的楼梯是被告自己加装的，故原告无权要求恢复。2、关于水电修复，被告已经安装好一个水龙头开关，另一个水龙头之所以没有安装开关，是因为水龙头下方没有出水孔，所以被告采取了专业的器材对该水龙头进行了封口，这样就不会漏水。被告在法院组织现场勘查后已经接好了电线，涉案商铺现状一、二层均可通电，只是没有单独的开关控制，开总闸即可通电，从被告提交的装修报价单也可以看出开关、插座和布线都是被告自己弄的，被告向原告返还的商铺现状已经比被告接收商铺时要好，原告要求被告进一步恢复水电设施没有依据。3、关于清理垃圾，一楼的垃圾被告已经进行部分清理，二楼的垃圾因为楼梯拆除没有进行清理，但被告接手涉案商铺时商铺内本身就有很多杂物，故原告要求被告进行清理没有依据。诉讼中，原告举证如下：1、原、被告的身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《房地产权证》。证明原告系涉案商铺的所有权人。3、《商铺租赁合同》。证明经双方协商一致，在平等自愿的基础上签订的生效租赁合同。4、《缴费通知单》。证明涉案商铺欠交2020年1月至3月的物业管理费及公摊水电费合计612.87元。5、电费缴费短信通知。证明涉案商铺欠交2020年1月、2月的电费，3月份的缴费通知单4月份才会送达。6、原告与被告的微信聊天记录。证明原、被告双方协商一致，被告承诺2月份租金延缓至2月25日前必须缴清；原告在2月25日没有收到被告缴交的租金联系被告追缴；被告在2月25日、26日向原告提出解除涉案商铺租赁合同；原告在2月28日联系被告，双方协商一致在3月1日作商铺交接手续；被告在2月28日承认提前提出解约是事实上的违约行为；原告在2月29日曾经向被告提出协商方案：如被告继续履行涉案合同，原告承诺2、3月租金可减半收取，但被告必须要在2月29日内缴交2、3月减半租金共5000元作为诚意；原告多次联系被告，要求被告尽快做交接商铺手续及要求被告清缴所欠的一切费用。但被告不予理会。7、银行存折流水。证明被告2019年3月至2020年4月拖欠垃圾费240元。8、物业管理处出具的证明一份。证明涉案物业购买时水电设施齐全且有安装楼梯。9、缴费通知单。证明涉案物业2020年4月应缴物业管理费及公摊水电费合计204.29元。10、照片。证明被告在法院组织双方勘查现场后并没有清理商铺的垃圾，且只安装了一个水龙头。诉讼中，被告举证如下：1、网银转账截图及原告名下的存折。证明被告在2019年3月25日向原告支付按金10000元、首月租金5000元及原告存折余额1524元。2、菲份眼部护理中心装修报价单、装修前图片、装修后图片。证明涉案商铺在被告装修前是没有安装楼梯，被告提交的装修前图片上显示的是被告为了看楼自己搭设的竹梯；被告为搭设楼梯花费3570元。3、被告与房产中介2020年3月26日的微信聊天记录。证明原告指定被告将钥匙交还给中介，且原告已经委托中介出租商铺。经质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；本院经审查对证据2、4、5的真实性予以确认；证据3的商铺租赁合同有原件核对，本院对真实性予以确认。虽被告当庭出示的合同原件在第三条未填写交租日期，关于交租日期本院将在下文结合其他证据予以论述；被告对证据6-10的真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认。被告提交的证据1，原告无异议，本院经审查予以确认；证据2的报价单有原件核对，本院经审查对真实性予以确认。证据2的图片无法看出拍摄时间，本院不予采信；证据3的微信聊天记录已经当庭出示手机原始载体，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉案物业位于佛山市禅城区汾江南路131号1区****P7号，原告为该物业权属人。原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）于2019年3月就涉案物业签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方同意将座落在佛山市禅城区汾江南路131号1区****P7号铺租给乙方作眼保健护理用途，该商铺建筑面积94.9平方米。二、本合同租赁期从2019年4月10日起至2024年4月9日止，共五年。乙方迁出时，需将上述商铺完整交还甲方。三、签合同时，乙方交10000元作租赁按金，按金不作租金。每月交租一次，在每月1号前付清。逾期不交租，每天按月租总额罚0.5%的滞纳金，如拖欠15天仍不交租，则甲方有权终止本合同，并没收乙方所交的按金。第一年、第二年每月租金5000元整。四、在租赁期内，乙方负责缴交本商铺的物业管理费和水电费及其他有关杂费，乙方不得拒付，否则甲方有权终止本合同，并没收按金。五、租赁期满，甲方无息退还按金给乙方。租赁期未满，乙方不租，按金归甲方，并付清所欠费用。六、乙方出资安装的水电设施、室内装修，在合同期满时归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。……。十四、装修期从2019年3月26日到2019年4月9日，免租金，其他费用由乙方付。根据原、被告的微信聊天记录：1、被告于2020年2月15日以无法营业为由向原告提出暂缓2月份的租金，原告答复按合同每月租金应1号前付清，考虑到本次疫情同意被告最迟25号前缴清本月租金。被告答复“好的，谢谢。”。2、2020年2月25日，原告通过微信询问被告“今天是25号，租金还未收到，请尽快处理。”，被告于当晚答复因疫情影响商铺无法恢复正常的店铺运营故提出不再续租。原告于次日询问被告“不再续租”是否表示解除合同、退还商铺，并告知被告约时间交还商铺钥匙和存折。被告确认解除合同。此后原、被告一直就何时交还商铺钥匙及存折进行沟通，双方最终确定最迟在2020年3月7日交接。3、2020年3月7日，原告询问被告当天何时交接钥匙和存折，被告称东西还没有搬完，预计3月8日才可以交接。原告继而要求3月7日约时间进行交接。被告在3月7日中午通知原告因商铺断电无法搬运物品。原告确认涉案商铺3月7日由物业管理公司进行断电，断电的原因是被告拖欠涉案商铺物业管理费，原告已经在被告承诺缴纳物业管理费后通知物业重新通电，涉案物业在2020年3月10日已经重新通电。根据涉案物业物业管理处出具的《缴费通知单》，涉案物业2020年1月1日至2020年2月29日应缴物业管理费379.60元、公摊电费18.98元、公摊水费10元；涉案物业2020年3月1日至2020年3月31日应缴物业管理费189.80元、公摊电费9.49元、公摊水费5元；涉案物业2020年4月1日至2020年4月30日应缴物业管理费189.80元、公摊电费9.49元、公摊水费5元。诉讼中，原、被告一致确认：1、被告已经缴纳涉案商铺2019年12月31日之前的电费，涉案商铺2020年1月欠缴电费142.83元、2020年2月欠缴电费16.62元。2、被告承租期间，仅缴纳两个月的垃圾费合计40元，涉案物业每月应缴纳垃圾费20元。3、原告名下的存折流水尚有余额6.24元，原、被告一致同意该金额用于抵扣被告拖欠的费用。庭审中，原告陈述：1、原告诉讼请求第一项所主张的涉案物业2020年2月、3月的租金欠租期间为2020年2月10日至2020年4月9日期间的租金；2、根据存折流水，被告已经缴纳涉案商铺2020年2月的水费，故原告在本案中不再向被告主张水费。3、原告主张被告缴纳的物业管理费、公摊水电费、垃圾费、电费均尚未垫付，目前仍属于欠缴的状态。为查明原、被告于第一次庭审后交接商铺的现状，本院于2020年4月3日组织原、被告前往涉案商铺进行现场勘查，在本次勘查中，被告陈述其已于2020年3月26日下午将相关物品搬离并将涉案商铺的钥匙交还中介，被告之所以将钥匙归还中介是因为商铺已经张贴招租广告，考虑到中介需要钥匙开门带客户看铺，故被告没有就商铺的交接事宜和原告联系而是将商铺钥匙直接交给了中介。原告陈述其于2020年3月27日收到中介电话得知被告将钥匙归还至中介处，原告于次日前往商铺，发现商铺无法正常通电、水龙头开关被拆除、通往阁楼的楼梯被拆除且商铺内散落垃圾，遂将相关情况向法院反馈。被告在本院组织现场勘查时承诺于2020年4月4日前将商铺的水龙头开关重新安装，并接好电线确保商铺内可以正常通电及清理好商铺内的垃圾。至于通过阁楼的楼梯，被告认为原告向其交付商铺时就没有楼梯，被告拆除的楼梯是被告自己加装的，故不同意为原告安装楼梯。原告主张涉案商铺从开发商处购买就已经安装有楼梯，即便被告拆除的楼梯是被告安装的，也不排除是被告拆除原有楼梯的基础上重新安装的，且根据合同的约定，被告的装饰物不得进行拆除。本院在此次现场勘查中要求被告在2020年4月4日前安装好水龙头开关、接好电线至可正常通电并清理好商铺内的垃圾。据本院第二次庭审查明，被告在现场勘查后已经安装好一个水龙头开关，另一个水龙头没有安装开关，被告使用专业的器材对该水龙头进行了封口。涉案商铺现状：一、二层均可通电，只是没有单独的开关控制，开总闸即可通电。一楼的垃圾被告已经进行部分清理，二楼的垃圾因为楼梯拆除没有进行清理。原告庭审中明确其主张的恢复水电系装回一、二楼的线管及灯具，每个灯均有独立的开关并再安装一个水龙头开关。另，根据被告与房产中介2020年3月26日的微信聊天记录，中介询问被告：“江生，你之前租阿间丽日豪庭铺位，业主话你比锁匙我，系米啊？”被告答复：“已经委托左你地出租啦？”中介回复：“是啊”。被告答复：“哦，好既，我呢两日执好野就俾钥匙你啊。”本案认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于涉案《商铺租赁合同》的解除。原告提交的《商铺租赁合同》约定的每月交租日期为每月1号前，该缴费日期的约定与2020年2月15日原告与被告的微信聊天记录中载明的2月份应缴租金日期相互印证，被告在聊天过程中对该应缴费日期亦未提出异议，本院予以确认。本案中，被告未按期缴纳2020年2月份的租金并以商铺受疫情影响无法继续经营为由要求解除合同，原告于2020年2月26日同意被告解除合同并要求被告归还钥匙和存折，本院确认原、被告双方已于2020年2月26日就解除涉案《商铺租赁合同》达成一致意思表示，涉案《商铺租赁合同》于2020年2月26日解除。关于原告诉请的租金。被告自2020年2月起未按期支付租金，自2020年2月10日至合同解除之日，被告仍应按合同约定的租金标准5000元/月向原告缴纳租金。至于合同解除后至被告退还涉案物业之日止的租金，虽然涉案合同已解除，但被告的物品仍占用涉案物业，涉案商铺仍在被告的控制之下，故被告仍应按涉案合同约定的租金标准即5000元/月向原告支付占有使用费至实际返还涉案物业之日止。根据本院查明的事实可知，原告于2020年3月28日从中介处收回涉案商铺的钥匙，且涉案商铺已经开始重新张贴招租广告，本院确认被告向原告返还商铺的时间为2020年3月28日。经核算，自2020年2月10日至2020年3月28日，被告尚需向原告支付租金及占有使用费8000元（5000元/月÷30天×48天），原告主张超出部分，本院不予支持。另，涉案物业已于本判决作出前交接，原告主张的商铺钥匙及存折亦在本判决作出前收回，原告诉讼请求第一项要求返还商铺的诉请已经实现，本院不再重复审查。关于原告诉请的物业管理费（含公摊水电费）、电费及垃圾费。根据《商铺租赁合同》的约定，涉案物业的物业管理费（含公摊水电费）、电费及垃圾费应由被告负担。本案中，被告对欠缴期间及金额均未提出异议，本院确认被告应向原告支付涉案物业2020年1月至2020年3月物业管理费（含公摊水电费）612.87元，2020年1月至2月电费159.45元，2019年4月至2020年3月拖欠的垃圾费200元，以上合计972.32元。因本院前文已确认被告于2020年3月28日将涉案物业交还原告，故原告主张被告支付2020年4月及此后的物业管理费、垃圾费缺乏依据，本院对原告主张超出部分不予支持。此外，庭审中原、被告一致确认存折余额6.24元用于抵扣拖欠的费用，本院予以确认，抵扣后被告尚需向原告支付物业管理费（含公摊水电费）、电费及垃圾费966.08元。关于原告诉请的没收按金。如前文所述，被告存在逾期支付租金及物业管理费、水电费的违约行为，根据《商铺租赁合同》第三条、第四条的约定，原告有权没收被告支付的按金10000元，本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告诉请的滞纳金。因原告没收的保证金已经足以弥补原告因被告拖欠租金产生的损失，故本院对原告主张的逾期交租产生的滞纳金不再支持。关于原告诉请的恢复水电费用3000元、安装楼梯费用4000元。本案中，根据原、被告举证均无法看出涉案商铺交付被告时商铺的通电情况及是否安装有楼梯。但根据《商铺租赁合同》第六条的约定，被告承租期间出资安装的水电设施、室内装修在合同期满时归原告所有，被告不得拆除或损坏。涉案《商铺租赁合同》因被告违约而提前终止，原告要求被告安装使用期间的商铺原状恢复水电及楼梯合法有据。综合涉案租赁物的使用期限、相关设施设备的折旧程度、商铺的交付现状、被告的违约情节、过错程度等因素，本院酌定被告向原告支付恢复电力设施费用1500元、安装水龙头费用30元及安装楼梯费用2000元，以上合计3530元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的清理垃圾费用500元。根据原告提供的商铺现状图片，被告向原告交还的商铺确实散落有一些垃圾，被告未按本院指定的期限及时清理，原告主张被告支付垃圾清理费，合法有据，本院予以支持。至于垃圾清理费的具体金额，本院根据商铺的面积、垃圾的散落情况酌定为300元，原告主张超出部分，本院不予支持。被告抗辩涉案商铺交付被告时商铺内亦散落有垃圾，但未举证证明，本院对其抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江宇涛于本判决生效之日起十日内，向原告杜广闻支付租金及占有使用费8000元；二、被告江宇涛于本判决生效之日起十日内，向原告杜广闻支付物业管理费（含公摊水电费）、电费、垃圾费966.08元；三、被告江宇涛于本判决生效之日起十日内，向原告杜广闻支付恢复电力设施费用1500元、安装水龙头费用30元及安装楼梯费用2000元，以上合计3530元；四、被告江宇涛向原告杜广闻支付的保证金10000元归原告杜广闻所有；五、驳回原告杜广闻的其他诉讼请求。如被告按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取275元，由原告杜广闻负担55元，被告江宇涛负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年四月十六日书记员 吴章斐