北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初1344号原告：王井云，女，1977年9月10日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被告：王超杰，男，1987年6月18日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告王井云与被告王超杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王井云、被告王超杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王井云向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2.要求被告退还原告租金10万元；3.要求被告赔偿原告装修费、加盟费等损失共计20万元。事实和理由：2019年8月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告租用被告位于怀柔区南大街某号底商，建筑面积为60平米，租赁期限为3年，自2019年8月1日至2022年7月31日，约定年租金10万元。2019年7月11日，原告将租金支付给被告，原告开始对房屋进行装修改造，支付装修费5万元。后原告加盟曼画公司品牌折扣店，支付加盟费2万元。后原告在经营过程中才知道此房实际产权人是北京久泰利恒商贸有限公司（以下简称久泰利恒公司），久泰利恒公司已经起诉原告腾退房屋，且被告给原告断电造成原告无法正常经营，给原告造成巨大经济损失。因被告将房屋转租给原告并没有得到房屋产权人久泰利恒公司的允许，导致双方签订的房屋租赁合同无效，故起诉至法院。被告王超杰辩称，我是有渔财富公司的员工，管物业。有渔财富公司从久泰利恒公司租赁了整栋楼，因为有渔财富公司法定代表人不在就让我和原告签订合同，公司公章也拿不出来就没有盖章，房租是我收的，但我又按照法定代表人要求转给一个叫周婷婷的人，我不认识周婷婷，有渔财富公司现在涉嫌刑事案件，房屋是有渔财富公司租赁给原告的，与我没有关系，我不同意原告的诉讼请求。此外，即使返还房租我也只同意返还给原告从2020年4月1日以后的房租，以前的我不同意返还。本院经审理认定事实如下：2019年8月1日，被告王超杰作为出租人，原告王井云作为承租人，双方签订了《房屋租赁合同书》约定：“本租赁合同所指租赁物为北京市怀柔区南大街某号底商，建筑面积为60平方米。租赁期限自2019年8月1日至2022年7月31日。年租金为10万元（含暖气费）……。”2019年7月11日，即租赁合同签订前，原告王井云将第一年（2019年8月1日至2020年7月31日）租金10万元交付给被告王超杰。后，王井云对案涉房屋进行装修并经营曼画服装服饰。因怀柔区南大街某号产权人久泰利恒公司向本院起诉要求王井云腾退房屋，故王井云提起本案之诉，要求‘法院确认其与王超杰签订的租赁合同无效，王超杰返还租金10万元并赔偿其装修费、加盟费等损失20万元。’被告王超杰不同意原告的诉讼请求，主张与王井云签订租赁合同的相对方系有渔财富公司，其从王井云收取10万元租金后已按公司法定代表人要求转给周婷婷个人，但同时表示不能就上述主张出示证据。原告王井云对被告王超杰否认其系房屋出租人一节予以否认，表示其从未听说过有渔财富公司。王井云在庭审中详细陈述其租赁房屋前后过程为：王井云欲租赁房屋进行经营，到南大街某号大院外向周围询问房屋情况，周围人告知其到南大街某号院内后院找人，那里有人管房子，王井云即问保安，保安将被告王超杰的联系方式告知王井云，王井云找到王超杰后签订租赁合同，房租也直接通过银行转给王超杰个人。在王井云装修案涉房屋期间曾受到久泰利恒公司阻止并告知房屋有纠纷，王井云曾就此事询问王超杰但王超杰告知“没事儿，继续装”。就王井云上述陈述内容，被告王超杰未予否认。就原告诉讼请求中要求的损失20万元，王井云主张包括房屋装修费5万元、曼画加盟费2万元，其余13万元均系原告进货的货款。原告王井云就其主张出示《房屋租赁合同书》、工商银行汇款10万元凭证、漫画服饰的收货单、广州曼天雨实业有限公司出具的销售订单（用于符合曼画服饰品牌店要求的装修材料，包括店铺内形象墙、试衣镜、收银台、裤夹、轨道灯具等总价14374.13元）、16件展柜运费1100元、北京情逸建筑装饰有限公司出具的装修费5万元收据及工程款13600元收据、工商银行借记卡账户历史明细清单、其他品牌服饰单、快递费单据。被告王超杰对《房屋租赁合同书》、工商银行10万元汇款凭证无异议，对装修费与工程款收据、工商银行借记卡账户历史明细清单不予认可，认为装修费相互矛盾，对其余证据中没有公章的单据均不认可真实性，对所有进货单据的关联性均提出异议，认为王井云服饰是否卖出与本案没有关系；被告对其主张未出示证据。就原告王井云装修部分，经本院现场勘察如下：1.案涉房屋位于怀柔区南大街某号整体楼房西侧，店门外安装曼画广告牌一个；2.房屋内房顶为石膏板（内设木龙骨），石膏板上安装一圈轨道射灯；3.房顶石膏板上安装固定挂衣架10个；4.案涉房屋内门口西侧有一菱形石板形象背景墙，上安装试衣镜一面；5.案涉房屋东墙开凿出一处正方形凹入口，上安装玻璃；6.房屋北墙上悬挂一木质装饰；7.房屋内试衣间原为一大间，王井云装修时将试衣间隔为两个小试衣间，中间隔断为非实体墙的隔板；8.房屋墙面挂有装饰画，房内有沙发；9.房屋大门、房内厕所、地面，王井云未进行过装修改动。就案涉房屋内固定的装修损失数额问题，原被告双方均认可固定装修（包括固定挂衣架10个）损失为2万元。对房屋内沙发、地面衣架、墙上装饰画、门外广告牌等可移动物品，原告王井云要求与屋内服装服饰一并交给被告王超杰，由王超杰给付折价款，王超杰对此不同意接收和折价。鉴于案涉房屋位于南大街某号整体楼房西侧，属单独建造部分，本院前往怀柔区规划部门进行档案查询，经查询后确认案涉房屋建设时未取得建设工程规划审批手续。另查一：南华大街某号的房屋产权人和国有土地使用权人原系怀建集团，后变更到久泰利恒公司名下。2010年9月，久泰利恒公司曾就本案所涉房屋向我院起诉，要求北京怀建集团建都城商贸有限公司、北京怀建集团有限公司、王明文将包括本案所涉房屋在内的门面房、库房和车库予以腾退，该案案号为（2010）怀民初字第04449号。2011年2月25日，我院以（2010）怀民初字第04449号民事判决书判决：北京怀建集团建都城商贸有限公司、北京怀建集团有限公司、王明文于判决生效后三十日内将位于北京市怀柔区南大街某号院西侧的北京来得利快餐店门面房屋、院内的三间库房、二间车库腾退给久泰利恒公司。我院在该案审理中查明“……久泰利恒公司于2009年10月30日至同年12月1日期间取得该院内的房屋及土地的使用权证。2008年11月1日，芦俊杰与王明文签订房屋租赁协议，将怀柔区南大街某号院西侧门脸房（原彩扩房）出租给王明文经营北京来得利快餐店，后王明文因经营需要对争议房屋进行了装修、扩建……”等事实后认为“久泰利恒公司已于2009年依法取得争议标的物的国有土地使用权证，故对其要求被告腾退诉争门面平房、库房和车库的诉讼请求，予以支持”。2015年4月，久泰利恒公司将南大街某号地上四层、地下一层停车场出租给有渔财富公司，有渔财富公司对租赁房屋包括南大街某号院落内一并自行安排物业人员管理，后因有渔财富公司拖欠久泰利恒公司租金，久泰利恒公司于2019年8月21日向本院起诉要求与有渔财富公司解除租赁合同，我院于2019年9月26日以（2019）京0116民初7104号民事判决书判决‘久泰利恒公司与有渔财富公司的租赁合同于2019年8月26日解除，有渔财富公司于判决生效后十日内将怀柔区南大街某号地上四层、地下一层腾退给久泰利恒公司’。另查二：登记在久泰利恒名下的怀柔区南大街某号房地产于2009年分别持有房屋所有权证和国有土地使用权证，房屋所有权证证号为X京房权证怀字第XXXX号，建筑面积为2503.7平方米（1幢3层砖混结构2278.4平方米、2幢1层砖木结构225.3平方米）；国有土地使用权证证号为京怀国用（2009出）第0175号，面积为2509.66平方米。上述房地产经重新改建并重新取得不动产权证证号为京（2017）怀不动产权第XXXX号，宗地面积2509.66平方米，房屋建筑面积为5216.04平方米。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告王超杰虽主张其与原告王井云签订《房屋租赁合同书》系受有渔财富公司法定代表人指派，其所收取的租金亦按该公司法定代表人要求转给他人，但王超杰未能就此出示相关证据，故对王超杰上述辩称意见，本院不予采信。原告王井云虽以王超杰转租未经房屋产权人允许为由确认合同无效的理由不能成立，但根据法院调取的（2010）怀民初字第04449号民事卷宗及法院前往怀柔区规划局调取的档案材料可以认定，本案所涉房屋建造时未经行政规划审批，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》应当确认合同无效的情形，故本院认定王井云与王超杰于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同书》无效。《房屋租赁合同书》虽被确认无效，但案涉房屋自2019年8月1日以后一直由原告王井云使用，本院在考虑王超杰返还王井云房屋使用费时应当予以扣减，现被告王超杰同意将2020年4月1日以后的房屋使用费返还给王井云，本院对此不持异议，经计算为33333元。至于王超杰是否有权取得案涉房屋使用费则与本案不属于同一个法律关系，此亦不能成为王井云要求王超杰全额返还房屋使用费的理由。根据我国法律规定，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的应当各自承担相应的责任。本院结合《房屋租赁合同书》签订过程，以及王超杰对王井云装修初期对房屋使用权问题的询问答复情况，应当认定王超杰承担全部的缔约过失责任，对王井云因此造成的合理损失应当予以赔偿。关于损失数额，本院逐一加以分析：王井云固定在案涉房屋内的装修损失数额因已经原被告双方协商确定为2万元，本院对此予以确认；案涉房屋内的装饰画、沙发、广告牌、所售卖的服装服饰等可移动物品应由王井云自行移走，王井云要求将上述可移动物品一并折抵损失没有法律依据。原告要求被告赔偿其加盟费2万元未向法庭出示相关证据，且本案所涉房屋租赁被确认无效亦不必然导致品牌加盟的终止，故对原告要求被告王超杰赔偿其加盟费2万元、服装服饰等货款13万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告王井云与被告王超杰于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、被告王超杰于本判决生效后七日内返还原告王井云2020年4月1日至7月31日的房屋使用费33333元；三、被告王超杰赔偿原告王井云装修损失费2万元；四、驳回原告王井云其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告王井云负担2333元（已交纳），由被告王超杰负担567元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  许 英二〇二〇年四月二十一日法官助理  武 慧书 记 员  彭文娟