江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初17942号原告：昆山市中孵创新管理服务有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇中科创新广场1号楼8室，统一社会信用代码91320583MA1NW9P40K。法定代表人：余定诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，北京盈科(昆山)律师事务所律师。被告：昆山宜而慧电子商务有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇和丰路108号太平洋商业广场1627室，统一社会信用代码91320583MA1WR2H92J。法定代表人：邱起双，该公司总经理。被告：陈崇文，男，1981年3月28日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告昆山市中孵创新管理服务有限公司（以下简称“中孵公司”）与被告昆山宜而慧电子商务有限公司（以下简称“宜而慧公司”）、陈崇文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法由审判员鲍丽娟适用简易程序实行独任审判，因被告宜而慧公司、陈崇文的应诉材料无法送达，本院采用公告送达方式，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告中孵公司的委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼，被告宜而慧公司、陈崇文经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中孵公司提出诉讼请求：1、判令确认原告和被告宜而慧公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除；2、判令被告宜而慧立即配合将承租房屋留存的相关设备等移到原告指定的其他场所封存，腾空涉案房屋交还给原告，并配合原告处理变现以冲抵所欠原告的债务；3、判令被告宜而慧向原告支付租金497420元、空调费15708元、电费25234元、违约金132387.02元、占用费583639.46元、物业管理费62832元、代垫装修费700000元、空置费596904元，共计2614124.48元；(暂计至2019年8月16日，请求支付至实际履行之日止。详见款项清单明细)；4、判令被告陈崇文对诉求3与被告宜而慧公司承担连担责任；5、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年4月2日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告承租原告的房屋(位于江苏省昆山市花桥镇XX大道XX号XXX广场X座XX-XX层，租金建筑面积为2618平方米)用于经营公司办公使用，租赁日期自2018年5月20日起到2023年5月19日止，合同第十八条、二十条和补充条款第4条、第6条约定了被告违约后，原告可以行使的权利和主张的赔偿。原告在合同签署后一直积极履行合同，但被告至今尚未支付2018年11月20日之后的租金、物业费、空调费、水费、电费、占用费、违约金等，而按照合同约定被告应每半年支付一次租金，而且该期租金应在2018年12月1日前支付。经过原告多次催要，被告仍拒绝支付，原告于2018年5月9日前多次通知被告要求支付拖欠租金、物业费、空调费、水费、电费、占用费、违约金等，被告接到通知后仍拒绝履行，原告无奈之下于2019年5月13日通知被告解除合同，并要求将承租房屋留存的相关设备等移到原告指定的其他场所封存，腾空涉案房屋交还给原告，并配合原告处理变现以冲抵所欠原告的债务，但被告依然拒绝。另原告为履行房屋租赁合同为被告宜而慧公司代垫了装修费用约70万元，现因被告宜而慧公司违约因此原告要求被告宜而慧公司予以支付。被告陈崇文为被告宜而慧公司的投资人和实际控制人，并作为合同义务人在履行过程中承担合同责任。综上，为了维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。被告昆山宜而慧电子商务有限公司未作答辩。被告陈崇文未作答辩。经审理查明，2018年4月2日，原告（出租方、甲方）与被告宜而慧公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于江苏省昆山市花桥镇XX大道XX号XXX广场X座XX-XX楼的房屋出租给乙方办公使用，建筑面积共计2618平方米；具体事项如下：第二条、租赁房屋的单位租金按房地产面积每平方米每月人民币39元/m²计算，租金按半年结算，以6个月为计算周期收取，退租时以实际天数结算。第三条、乙方应于2018年4月4日前交付首期租金，金额人民币596904元。第四条、乙方应于：每计算周期结束后10日内向甲方交付下一周期的租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票。第五条、乙方租用租赁房屋的期限自2018年5月20日起至2023年5月19日止。第九条、在甲方交付租赁房屋前，甲方向乙方收取3个月(不得超过3个月)租金数额的租赁保证金和3个月租金数额的装修保证金，合计人民币612612元，乙方将上述保证金随首期租金同时交付。第十条、租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费(含公共部分水电分摊)、房屋(大厦)物业管理费、物业本体维修基金、空调费、1元/m²月空调维护费等等因使用租赁房屋所产生的费用。第十八条、出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失的，要求乙方恢复房屋赔偿、向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，（一)乙方拖欠租金达30天(壹个月)…以上除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同。第二十条、本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好(属正常损耗的除外)，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，原告与被告宜而慧公司签订《补充条款》，1、甲方给予乙方的免费租赁期一个月，自2018年5月20日起至2018年6月19日止。租赁第一年租金单价按每平方米每月38元收取，第二年恢复原价每平方米每月39元收取；租赁期到2019年11月20日时，甲方退还3个月装修保证金给乙方，乙方也可直接抵扣后续应交租金，甲方给乙方租赁期五年，租金单价每两年上浮5%。2、乙方对租赁房屋进行装修必须事先向甲方提交装修方案及向消防管理机关申请消防报验，并通过相关审批后方可施工。乙方在对租赁房屋装修的过程中不得破坏租赁房地产及其相关的固定设施，如有破坏乙方应赔偿给甲方。乙方自行装修的固定部份及弱电布线等如移除将损害租赁房屋外观及使用的部分，装修完毕后所有权即归属于甲方，乙方不得转让或损毁，如因损毁该等部分影响租租赁房屋使用，乙方应当赔偿给甲方造成的损失。4、乙方如出现拖欠租赁房地产租金等相关费用达到30天，甲方有权通过向乙方停止供水、断电或更换门锁中止乙方使用租赁房屋等方式敦促乙方支付费用。如因甲方上述行为给乙方造成损失的，乙方不得向甲方主张赔偿。乙方未按合同约定时间支付租赁相关费用，甲方有权向乙方收取违约金(标准为：每逾期一天，按欠费当月应交租赁相关费用总额3%收取)。5、合同期满，乙方退租，经甲方验收租赁房屋，如乙方没对该租赁房屋其相关的固定设施造成人为破坏，并结清一切相关费用后，甲方返还乙方全额租赁保证金。6、合同期内，乙方未租满1.5年提前退租，甲方不返还任何保证金。3年内退租，甲方不退还租赁保证金，3年后提前退租，乙方应向甲方提前一个月书面申请，经甲方同意后并验收租赁房屋，如乙方没对该租赁房屋及其相关的固定设施造成人为破坏，并结清一切相关费用后，甲方返还乙方50%租金保证金，如没提前一个月书面申请，甲方则不予以退还租赁保证金。庭审中，原告自认被告宜而慧公司已支付第一期租金596904元，以及合同第9条约定的租赁保证金以及装修保证金共计612612元。2018年12月26日，原告向被告宜而慧公司出具《房租催缴通知》：根据我公司与贵公司签定的合同，贵公司应于2018年11月20日前缴纳2018年11月20日-2019年5月19日期间的房租497420元、空调费15708元，合计513128元。我公司在到期后多次发通知催缴均未能收到，缴费超期已达30多天。现通知贵公司，请贵公司出具付款日期的保证函，并按照协议加收逾期滞纳金(滞纳金收取标准为每超期一天加收应收取费用的千分之三计算)。2018年12月27日，被告宜而慧公司向原告出具《承诺函》：2018年4月，我司与贵方签约入驻中科创新广场1号楼A座15-16F，并依照租赁合同支付了首期半年的租金，交纳了3个月的房租押金及3个月租金等额的装修押金。2018年5月底，房屋交付我司使用。第二期租金到期应付，因我司自身流动资金期限错配，不能及时支付后期租金。经我司内部协调，确认在2019年3月15日前，我司将足额及时的支付第二期房屋租金。2019年3月12日，原告向被告宜而慧公司出具《房租催缴通知单》：贵公司租用我公司XX-XX层房屋。该房屋已于2018年11月20日起欠租。至2019年3月11日，已欠租达112天，拖欠房租497420元，空调费15708元及滞纳金172411.008元，总额达685539.008元，已超出租赁保证金数额(612612元)。鉴于贵公司拖欠房租数额较多，且时间较长。现特对贵公司通知如下：我公司要求贵公司在2019年3月15日前履行承诺缴清一切费用，如贵公司未能及时缴清费用，我司将按照合同规定，采取断电等手段督促贵公司付清欠款以解决此问题。2019年4月26日，被告宜而慧公司向原告出具《通知》，告知原告关于涉案房屋的相关事宜委托李某进行处理。2019年5月10日，原告的员工杨某通过微信方式向被告宜而慧公司的授权人员李某发送《租赁合同解除联系函》：根据我司与贵司于2018年5月20日签订的房屋租赁合同(租赁江苏省昆山市花桥镇XX大道XX号XXX广场X座XX-XX楼，面积2618m²)，贵司应在2018年11月20日前缴纳2018年11月20日至2019年5月19日期间的租金及空调费共计513128元，我司在2018年11月20日后屡次催缴，贵司先书面承诺在2019年3月15日之前交清，但未能如约交费，后经我司多次催收，贵司多次口头承诺交费而未有实际交费行为。截止今天2019年5月9日，贵司已拖欠季度租金及空调费达170天之久(已产生滞纳金共计：261695.28元)。目前，我司账户仅有贵司的三个月租赁保证金和三个月装修保证金共计612612元。就以上问题，我司向贵司多次积极主动联系约谈处理，4月下旬我司与贵司双方领导当面协商无果，我司将视为贵司单方面违约，与贵司所签房屋租赁合同定于2019年5月13日解除，本着双方友好协商原则，尽快解决相关问题为目的，在此期间：一、贵司所欠我司应缴费用(租金和滞纳金)合计774823.28元，限贵司于2019年5月13日前缴清；二、其他水费、电费等费用，有无应缴或退款贵司需于2019年5月13日前与我司确认并结算；三、若贵司不予支付所欠款项，需5月13日前配合来XX-XX层，以贵司办公室所有物品作为赔偿我司损失，与我司一起确认留存物品并确认价值，不足支付部分请当日结清，没有价值的，贵司自行安排处理；四、由于贵司未能积极履行合同义务，根据《合同法》相关规定，我司有权提前解除合同，并依合同规定，因贵司过失导致的合同解除，贵司另需承担我司先行垫付的XX,XX层装修费用总计193万元。望贵司于2019年5月13日前尽快予以我司答复处理解决，若无任何回复，我司对贵司留存在XX-XX层内的物品拍照留证后进行处理，由此引发的一切后果和损失由贵司承担。2019年5月16日，原告的员工杨某通过微信方式向被告宜而慧公司的授权人员李某发送《处理通知函》：由于贵司在收到我司租赁合同解除联系函后，并未根据我司通知的时间，即5月13日之前，前来我司处理相关事宜，为了维护自身合法权益，我司将有权根据双方约定自行处理贵司留置于XXX广场X座XX,XX楼办公室的相关物品，并根据相关物品的当前市场价格进行出售，充抵贵司的部分违约金赔偿。若相关物品的实际价值不足以清偿实际损失，不足部分我司仍将以法律手段进行追偿。2019年5月31日，被告宜而慧公司向原告出具《协商函》(最终以双方确认为准)：贵司同意继续协商履行双方租赁合同，为了更好地解决目前的问题，我司提议对继续租赁XX办公场所并处理前期租赁事宜建议方案如下：1.截至日前，确认我司所欠费用为：合计人民币306306元。2.贵司暂未退还我司所交押金：合计人民币612612元。3.双方变更原租赁协议，新协议达成之日起继续租赁XX，原租赁协议中XX不再续租。4.新的协议达成签约之日起，我方分六个月将前期费用支付完毕，费用支付日期为每月对应的协议签订日期。5.至此，双方无任何纠纷。如贵司有不同意见，请尽快安排双方当面协商，解决相关分歧。2019年6月3日，原告向被告宜而慧公司出具《回复函》：贵公司于2019年5月31日来函协商履行租赁协议事宜，提出条件如下：1、确认欠费总额为306306元；2、我司尚有贵司缴纳租赁保证金612612元为退还；3、变更原协议，变更后不再租赁XX层，仅保留XX层继续租赁；4、新协议达成后，贵司将于6个月内付清欠款，付款日期为每月的新协议签订日期；5、新协议达成后不在追究之前的问题。对于贵司提出的上述建议方案，我司经协商，不能认同。现就函及有关事项回复如下：1、我司不能认同欠款总额为306306元，依照贵司与我司签订的房屋租赁合同，贵司应于2018年11月20日至2019年5月19日应向我司交纳房租及空调费合计513128元，截至5月31号，贵司已逾期192天，按照合同规定，产生的滞纳金295561.73元。合计欠款金额：808689.73元；2、关于XX楼退租事宜，请贵司提出具体退租方案，我司根据方案，考虑是否接受退租。3、贵司协商6个月还清所欠房租，经我司协商，要出具体还款金额。如贵司无异议，请尽快按照双方协商的要求，寻找符合担保条件的个人进行担保，我司根据担保人的情况，决定是否同意担保。2019年7月11日，原告出具《告知函》：就贵司拖欠我司XX-XX层房屋租金及空调费等费用问题，我司曾于2019年5月9日发函解除合同，房屋租赁合同于2018年5月13日解除，同时要求贵司于2019年5月13日前缴清所欠租金、空调费、电费、水费、物业管理费、违约金等费用。合同解除后，贵司就合同解除后的善后事宜提出协商解决方案，但经协商无果，合同解除后贵司仍占用承租房屋至今。为促进双方积极处理合同解除后的善后事宜，现再次告知贵司请立即配合将承租房屋留存的相关设备等移到我司指定的其他场所封存，腾空涉案房屋交还给我司，并配合我司处理变现以冲抵所欠我司的租金及各项费用，否则我司将在见证人的见证下直接进行处理，由此引发的一切后果和损失由贵司承担。庭审中，原告陈述涉案房屋系中科新达江苏创新投资有限公司所有，该公司将昆山市花桥镇XXX广场X,X座房屋委托原告经营，以原告名义与租户订立租赁合同、收取全部收入，委托期限自2017年6月起计算10年；为此，原告提供《物业委托经营管理合同书》予以印证。另原告提供深圳市科技园物业集团有限公司昆山分公司出具的《物业费代收声明》，证明该公司委托原告向被告收取涉案房屋的物业管理费，物业费标准为每平方米每月4元，2018年11月20日至2019年5月19日的物业费共计62832元。另原告提供了一份工程结算审定单复印件一份，证明中科新达江苏创新投资有限公司委托施工单位对涉案房屋进行室内装饰，审定工程款为773107.11元，审定单落款时间为2008年10月10日。庭审中，原告陈述被告宜而慧公司并未将涉案房屋交付给原告，现房屋内仍有被告宜而慧公司的办公家具。另本院于2020年3月9日向原告释明，根据庭审内容，合同已无继续履行的可能，要原告未避免损失的扩大在一个月内对涉案房屋进行清理，但原告未在上述时间进行清理。最后查明，被告陈崇文系被告宜而慧公司原法定代表人。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充条款》、《房租催缴通知》、《承诺函》、《房租催缴通知单》、《通知》、《授权委托书》、《租赁合同解除联系函》、《处理通知函》、微信截图、《协商函》、《回复函》、《告知函》、《物业委托经营管理合同书》、《物业费代收声明》、工程结算审定单、询问笔录以及当事人陈述予以证实。本院认为，原告与被告宜而慧公司之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，被告宜而慧公司应按照合同约定履行义务。根据合同的约定租赁期自2018年5月20日起至2023年5月19日止，租金半年结算，以6个月为计算周期收取，承租方应于每计算周期结束后10日内向出租方交付下一周期的租金，而被告宜而慧公司仅支付了第一期租金596904元，根据补充条款的约定给予免费租赁期一个月即自2018年5月20日起至2018年6月19日止，租赁第一年租金单价按每平方米每月38元收取，故被告宜而慧公司仅支付了2018年6月20日至2018年12月19日的租金。被告宜而慧公司未按合同约定缴纳租金，其行为构成违约，根据合同约定，原告享有约定解除权，原告于2019年5月10日发出《租赁合同解除联系函》，载明涉案租赁合同于2019年5月13日解除，故涉案租赁合同于2019年5月13日予以解除。故被告宜而慧公司应支付原告2018年12月20日至2019年5月13日的租金为477523.2元。合同解除后，被告宜而慧公司应根据合同约定及时腾空涉案房屋并将房屋交付给原告，但被告宜而慧公司并未妥善履行承租人的义务，故被告宜而慧公司作为承租人对于损失的发生负有过错。对于出租人而言，出租人亦负有采取积极措施防止损失扩大的义务，原告在2019年5月13日发出解除通知且在往来函件中表明其将对留存涉案房屋的物品进行处理，但截止2020年4月8日，原告未采取任何措施,放任损失扩大,原告亦负有过失，故本院酌情认定由原告与被告宜而慧公司各半承担2019年5月14日至2020年4月8日之间的占有使用费。另经本院释明合同已无法继续履行要求原告在2020年4月8日前自行腾退涉案房屋的情形，原告仍未采取措施防止损失扩大，故对于2020年4月8日之后的占有使用费本院不予支持。对于占有使用费，费用标准参照租金标准计算，其中2019年5月19日之前按每平方米每月38元标准计算，2019年5月20日至2020年4月8日按每平方米每月39元标准计算，故2019年5月14日至2020年4月8日之间的占有使用费共计1108984.8元，其中由被告宜而慧公司负担554492.4元。关于原告主张自2018年11月20日起计算六个月的空调维护费15708元，因合同约定空调维护费标准为1元/m²每月，故原告上述主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的电费，因原告未提供相关证据予以印证，故本院不予支持。关于原告主张的物业管理费，因原告提供的证据无法证明深圳市科技园物业集团有限公司昆山分公司系涉案房屋的物业管理方，且未提供证据证明相关的物业费收费标准，故原告提供的现有不足以印证其主张，本院不予支持。关于原告主张的代垫装修费，首先原告提供的工程结算审定单本院无法核实其真实性，且即使真实，该工程款的审定时间为2008年8月，相关工程应发生在2008年8月之前，而涉案租赁合同签订于2018年，故该装修工程并非因被告宜而慧公司产生，原告主张该项费用无事实和法律依据，本院不予支持。关于612612元的保证金，原告主张因被告宜而慧公司违约导致合同提前解除，租期不满1.5年，根据合同约定原告不返还任何保证金，本院根据合同约定租赁期限、逾期付款的违约约定以及因被告宜而慧公司违约导致合同提前解除给原告造成的租金损失，本院决定保证金不予退还。关于原告主张的逾期付款违约金以及空置费，因没收租金保证金已补偿原告该项费用，本院不再重复支持。关于原告主张被告陈崇文对被告宜而慧公司的上述付款义务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山市中孵创新管理服务有限公司于2018年4月2日与被告昆山宜而慧电子商务有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充条款》于2019年5月13日解除；二、被告昆山宜而慧电子商务有限公司于本判决生效后十日内将位于江苏省昆山市花桥镇XX道1XX号XXX广场X座XX-XX楼的房屋腾退返还给原告昆山市中孵创新管理服务有限公司；三、被告昆山宜而慧电子商务有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市中孵创新管理服务有限公司剩余租金477523.2元、占有使用费556194.1元以及空调维护费15708元；四、驳回原告昆山市中孵创新管理服务有限公司的其他诉讼请求。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220XXXXX50)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费46000元，公告费690元，两项共计46690元，由被告昆山宜而慧电子商务有限公司负担14935元，原告昆山市中孵创新管理服务有限公司负担31755元，此款原告已预缴。被告负担部分在其履行上述判决时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号10×××76。审 判 长  鲍丽娟人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年四月三十日书 记 员  赵亚萍