吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终896号上诉人（原审被告）王博江，男，1991年8月9日生，汉族，身份证号220284199108091910，现住址长春市朝阳区万达文华公馆1栋501室。委托代理人：贾瑷宁，吉林敦宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）房晗，女，1973年2月7日生，汉族，身份证号220104197302073824，现住长春市朝阳区红旗街东一胡同169号。委托代理人：侯元村（系房晗丈夫），男，1971年5月26日生，满族，无职业，现住长春市朝阳区宽平大路13号。上诉人王博江因与被上诉人房晗房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王博江上诉请求：1.依法撤销长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2733民事判决书第一项关于违约金15000元的判决、撤销判决书第二项判决，依法予以改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在违约事实错误。1.根据双方签订的《房屋租赁合同》，若上诉人不再承租案涉房屋，仅需提前30日通知被上诉人，并在租期届满时清空房屋即可，上诉人在承租期满前依约通知被上诉人不再续租，并腾空房屋，且多次相约交接房屋，上诉人不存在违约行为。被上诉人诉状中仅主张厨房有油烟污渍，并未主张有损坏及炉灶不能使用的情况，对厨房有油烟污渍的情况双方没有争议，一审法院依据厨房有油烟污渍、有损坏及炉灶不能使用的情况认定上诉人违约是错误的，《房屋租赁合同》中未约定因卫生问题可以拒绝收房。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决违背了“不告不理原则”。被上诉人一审起诉请求共三项，分别是交还钥匙等；支付超期交还房屋产生的违约费用、拖欠的水费、电费、物业费共计10,433.76元；房屋修理费20000元。一审法院判决上诉人支付违约金15000元，超出了被上诉人主张的违约金数额，违反了不告不理原则。2.根据《合同法》的相关规定，一方违约后，另一方有防止损失扩大的义务，未采取适当措施导致损失扩大的，违约方不承担赔偿责任。本案中，被上诉人收回房屋不存在客观障碍，其租金损失应由其自行承担。同时，损失计算应以实际损失为限，一审法院保护预期利益于法无据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。房晗辩称，要求维持原判。房晗向一审法院起诉请求：1．王博江立即将已到期的房屋交还给房晗，交还全部钥匙、2个电梯卡及燃气储值卡；2．王博江支付超期交还房屋产生的违约费用、拖欠的水费、电费、物业费共计10，433.76元（截止到2019年5月15日。其中违约费用自房屋租期到期日2019年3月15日起至交还房屋之日止，按合同约定的每月5,000.00元为标准，超过一天也算一个月；水、电费、物业费自房屋租期到期日2019年3月15日起至交还房屋之日止），房屋押金2,900.00元归房晗所有，不再退还王博江；3.王博江修复损坏的房屋设施及装修包括被水浸泡的地板、破裂的卫生间陶瓷水盆、污损及破裂的墙面设施装备，将满是油烟污渍的房间打扫干净，恢复房屋出租前原状。庭审中，房晗将第三项诉讼请求变更为，要求王博江支付维修费用20,000.00元。一审法院认定事实：一、2017年3月17日，王博江、房晗签订《房屋租赁合同》，甲方为房晗，乙方为王博江，约定，甲方将位于长春市朝阳区红旗街765号华亿红府1栋1304室房屋出租给乙方，租期自2017年3月15日至2018年3月15日，月租金2，900.00元，付款方式为年付，共计34，800.00元。乙方应在租金到期30日前告知甲方是否续租，如不通知，视为乙方不续租（并扣除押金），房屋租赁到期乙方如不搬离，押金不退，且自2018年3月16日起，每月需支付房租5，000.00元，不满一个月按一个月计算。乙方已于2017年3月15日签约时付甲方押金2，900.00元，到期甲方验收无误无息退还乙方。乙方不得随意破坏房屋装修、结构及设施、设备，家具、家电，否则应按价赔偿。水、电、燃气、有线宽带等所有费用由乙方支付，物业费用由甲方承担。房屋仅限乙方住房使用，乙方不得改变使用性质。任何一方有违约情况发生，违约方应向守约方支付违约金2，900.00元，损失超过违约金时，另行追价赔偿。因乙方使用不善造成的房屋及其相连设施的损失和维修费用由乙方承担并赔偿损失。二、2018年4月6日，因楼上漏水致案涉房屋棚顶、墙壁、地板等室内装潢及部分家具被浸泡。房晗曾于漏水后联系楼上住户对案涉房屋进行修复，修复期间房晗、王博江均未在屋内居住，王博江将房屋钥匙交给楼上住户，并于2018年5月8日收房。三、2019年4月5日，朝阳供电分公司向房晗送达《停止供电通知书》，告知其拖欠电费17.08元，并自2019年4月10日起停止供电。长春水务集团朝阳供水公司《交纳水费提醒单》显示，截至2019年5月16日，案涉房屋拖欠水费77.65元。四、房晗、王博江实际租赁期间为2017年3月15日至2019年3月15日，双方曾于2019年3月15日、3月22日、3月26日相约交接房屋，但因就房屋是否符合交还标准存在争议，故未能交接。后王博江于2019年6月13日向房晗交还案涉房屋及钥匙、电梯卡、燃气卡等物品。五、诉讼过程中，房晗申请对案涉房屋卫生间陶瓷洗手盆裂纹破损产生原因、更换或维修卫生间陶瓷洗手盆、房屋顶棚及墙面裂纹及色差、被浸泡的地板所产生的材料费及人工费进行鉴定；王博江申请对屋内天棚、墙壁等部位出现裂缝的原因进行鉴定。后因王博江的申请项目鉴定机构无法完成、房晗撤回其鉴定申请，鉴定程序终结。一审法院认为，一、房晗、王博江签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。二、因房屋已于2019年6月13日交还完毕，故对房晗的第一项诉讼请求不再审理。三、关于房晗主张的违约费用。经现场踏查，案涉房屋存在厨房部分位置污损严重，炉灶不能正常使用等情况，即使王博江曾做出交还房屋的意思表示，因双方未达成合意，仍不能视为王博江依约履行了交房义务，其逾期交房行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，王博江逾期交房造成房晗租金损失，双方约定的违约金2，900.00元过低，故房晗要求按照合同约定租金标准支付违约金的请求，一审法院予以支持，即王博江应支付房晗违约金15，000.00元（5，000.00元／月×3个月），同时根据合同约定，押金2，900.00元归房晗所有，不予退还王博江。四、根据合同约定，王博江应当负担占用房屋期间拖欠的电费17.08元、水费77.65元，物业费依约由房晗负担。五、关于房晗主张的维修费用20，000.00元，因其未能就损坏原因、维修金额提供证据，故对该项请求不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、王博江于本判决生效后立即支付房晗违约金15，000.00元、电费17.08元、水费77.65元；二、房晗已收取的押金2，900.00元不予返还王博江；三、驳回房晗其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134.00元，由王博江负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：1.2019年6月13日，一审法院对案涉房屋进行实地踏查并制作《房屋现场踏查及交接笔录》及《房屋踏查物品清单》，王博江承认洗手盆有一圈裂痕；料理台与墙面连接处有3米开胶；炉具灶不能正常使用；冰箱有油渍、有刮痕、有化水、有杂物未清理系由其使用造成，但认为是其正常使用房屋造成的损耗。2.一审庭审中，房晗明确其第二项诉讼请求违约费用的起止时间及计算标准为自房屋租期到期日2019年3月15日起至交还房屋之日止，按合同约定的每月5000元为标准，超过一天也算一个月。3.根据二审中房晗向法庭提供三次交接房屋的电话录音查明，房晗委托案外人侯元村（系房晗丈夫）交接房屋，2019年3月15日，侯元村、王博江相约交接房屋，因双方对王博江是否对房屋及屋内设施、设备等有毁损及不妥善使用以及应如何处理未达成一致意见，故未交接成功；2019年3月22日，因案外人李经理代表王博江一方要求侯元村返还押金后，才将钥匙交还，故未能交接成功；2019年3月26日，双方约定案外人王经理代表王博江一方与侯元村协商，但因王经理在约定的时间开会，需要晚点到，侯元村不同意继续等待，故未能交接成功，自此至房晗起诉时止，双方均未另行约定房屋交接事宜。本院认为：（一）一审判决未超过原告诉讼请求。一审庭审中，房晗明确其第二项诉讼请求违约金的起止时间及计算标准为自房屋租期到期日2019年3月15日起至交还房屋之日止，按合同约定的每月5000元为标准，超过一天也算一个月。一审法院根据房晗一审庭审中明确的第二项诉讼请求进行裁判，并未超过原告的诉讼请求。（二）关于王博江是否存在违约行为、存在何种违约行为及违约金数额应如何计算的问题。1.王博江的行为违反《房屋租赁合同》第五条第一款的约定。《房屋租赁合同》第五条第一款约定：“甲方（房晗）提供完好的房屋、设施、设备、家具、家电，乙方（王博江）应注意爱护，不得随意破坏房屋装修、结构及设施、设备、家具、家电，否则应按价赔偿。”即承租方在使用房屋时，对屋内设施、设备负有妥善使用之注意义务，不得对屋内设施设备造成物品正常使用寿命之外的损耗。现王博江在使用房屋过程中造成洗手盆裂痕及冰箱划痕的损耗，超过该类物品正常使用寿命的损耗，王博江未尽到对屋内设施、设备妥善使用之注意义务，构成违约，根据《房屋租赁合同》第五条第六款的约定：“任何一方有违约情况发生，违约方应向守约方支付违约金2，900.00元”王博江应当支付2900元违约金。2.双方均存在逾期交接房屋的违约行为。房屋租赁合同到期后，承租方负有按期返还房屋、出租方负有如期接收房屋的义务，否则构成违约，至于合同履行过程中是否存在违约行为、应否返还押金以及损害赔偿等事宜可在房屋交接后另行商定，以上情形不能作为免除按期交接房屋义务的理由。双方曾三次相约交接房屋，其后至一审起诉时止，未另行约定房屋交接事宜。本案中，房晗的委托人侯元村主张因王博江未将房屋设施修复、押金不应返还为由拒收房屋，王博江以房晗不返还押金为由拒绝交付钥匙，以上行为共同造成了房屋未能正常交接的结果，故对于房屋未能实际交接，双方均存在过错，对于逾期交接所产生的房屋空置期的租金损失，本院认定双方对此各承担百分之五十的过错赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能回造成的损失。”关于房屋空置期的租金标准，因双方合同约定的房屋租金标准为每月2900元，以此标准计算损失标准为宜，故房屋空置期（自2019年3月15日合同到期之次日起至2019年6月13日房屋交还之日止，共计89天）的租金损失数额为8603.33元，由王博江承担50%，即4301.67元。综上，王博江应承担的违约损失总计为4301.67元+2900元=7201.67元。（三）案涉《房屋租赁合同》中约定押金的性质为金钱质押，解除合同时应予返还，但因王博江二审表示同意以押金抵消违约金，本院不再判决返还押金。综上所述，王博江的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0104民初2733号民事判决第二项、第三项；二、变更长春市南关区人民法院（2019）吉0104民初2733号民事判决第一项为上诉人王博江于本判决生效后立即支付被上诉人房晗违约金赔偿7201.67元（支付时应扣除押金2900元）、电费17.08、水费77.65元；三、驳回房晗的其他诉讼请求。一审案件受理费134.00元，由房晗负担61元，由王博江负担73元（房晗已垫付）；二审案件受理费248.00元，由房晗负担113元，由王博江负担135元（王博江已垫付）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  冯红红二〇二〇年四月二十六日书记员  张焕平