贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初3162号原告张云焱，男，1969年11月16日生，汉族，住贵州省正安县。原告刁文桃，女，1979年8月23日生，苗族，住贵州省正安县。委托代理人张纯婷、谌鸿伟，贵州北斗星律师事务所律师、实习律师。被告贵州新里程房地产开发有限公司，住所：贵阳市云岩区省府西路商住楼1幢1层2号。法定代表人：李小文，职务：总经理。委托代理人卢宁、赵严明，贵州泽行律师事务所律师。原告张云焱、刁文桃诉被告贵州新里程房地产开发有限公司（以下简称：新里程房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告张云焱、刁文桃的委托代理人张纯婷、被告新里程房开公司委托代理人卢宁、赵严明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张云焱、刁文桃诉称，2015年10月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区房屋，房屋的建筑面积为71.31平方米，购房总金额为人民币233896.8元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该经济适用住房经建筑工程竣工验收合格的商品房交付买受人使用。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，另定60天作为交房的宽限期，出卖人逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之五的违约金给买受人，本合同继续履行。”合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，向被告付清了购房款；但是被告未在合同约定的时间内向原告交付房屋，其行为给原告造成了损失，其应承担违约责任。因合同约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告受到的损失，故被告逾期交房产生损失应参照同地段同类房屋租金标准予以计算和量化，调整违约金的计算标准。本案涉案房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的》2014贵阳市房屋租金指导价公告》中四级地段，故应参照该地段的同类房屋租金标准计算逾期交房违约金。综上，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金32446.05元（以原告房屋建筑面积71.31平方米为基数，按照每月每平方米17.5元的标准，从被告逾期交房宽限期满次日2017年10月30日暂计算至起诉日2020年1月1日，实际计算至被告向原告交付房屋之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告新里程房开公司辩称，原告主张按照每月每平方米17.5元的标准支付逾期交房违约金无事实及法律依据。首先原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条已对逾期交房的违约责任做出明确约定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，亦是双方的真实意思表示，合同双方应遵从合同的约定。因此，对原告主张的逾期交房违约金应按照合同约定的标准进行计算。其次对于原告提出参照贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014贵阳市房屋租金指导价公告》中的四级地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金。若人民法院经审理认为本案争议违约金计算标准应调整，按照该公告四级地段租金指导价每平方米11元—17.5元/月，原告主张按照每月每平方米17.5元的标准进行计算违约金亦过高。经审理查明，2015年10月31日，原告张云焱、刁文桃作为买受人、被告新里程房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于云岩区房屋一套，71.31㎡，购房款总金额人民币233896.8元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该经济适用住房经建筑工程竣工验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、买受人未按时付款的；3、因国家、地方政策影响或政府行为或市政设施建设、新法律法规的施行等原因导致出卖人无法正常施工，影响出卖人按时交房的；4、因天气状况或停电停水等非出卖人的原因导致出卖人无法正常施工的；5、该房屋建筑工程临近的工程建设施工等因素影响，使该房屋的建筑施工不得不停止的；6、因非出卖人责任出现的堵路、堵工等社会治安、不稳定因素导致无法正常施工的。7、法律、法规、规章及规范文件规定的其他情形”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，另定60天作为交房的宽限期，出卖人逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之五的违约金给买受人，本合同继续履行。”合同签订后，原告按照合同约定向被告新里程房开公司履行了付款义务。2015年10月31日，原告张云焱、刁文桃支付了首付款100896.8元，余下款项办理了银行按揭贷款。庭审中，被告认可原告所购房屋未交付。另查明：贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》（尚未公布新的公告）中载明，四级地段：1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。上述事实，有原、被告陈述、身份证、营业执照、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、购房收据、个人住房贷款凭证、《个人购房借款/担保合同》及庭审笔录等证据在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。依照合同约定，被告应当在合同约定的期限内将经验收合格及符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告未能按照上述合同约定的期限履行交房义务，故被告构成违约，应承担逾期交房违约责任。虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金进行了约定，但是，原告认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告在本案中受到的损失，故对原告要求调整违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算方法，参照同地段的房屋租金指导价，原告主张的17.5元/平方米/月的计算标准过高，应调整为15元/平方米/月较为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，判决如下：一、被告贵州新里程房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告张云焱、刁文桃支付逾期交房违约金（计算方式为：违约金=15元/㎡/月×71.31㎡×逾期时间，逾期时间从2017年10月31日起计算至房屋符合交付条件被告发出通知之日止。如原告在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止）；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，减半收取305元，由被告贵州新里程房地产开发有限公司负担（该款项已由原告预交，被告在履行上述义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。原告可自本判决发生法律效力后二年内向本院申请强制执行。如认为本判决有错误的，可以自本判决发生法律效力后六个月内向贵阳市中级人民法院或者本院申请再审。审判员  谭琳二〇二〇年四月二十四日书记员  盈芳