广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终140号 上诉人（一审原告）：黄汉忠，男，1974年2月28日出生，汉族，身份证住址：广西贵港市港北区。现住百色市右江区。 被上诉人（一审被告）：李实，男，1965年7月7日出生，壮族，大学文化，中国人民银行百色市中心支行干部，现住百色市右江区。 被上诉人（一审被告）：黄艺萧，女，1970年6月26日出生，壮族，百色市政务服务中心工作人员，现住百色市右江区。 上诉人黄汉忠因与被上诉人上诉人李实房屋买卖合同纠纷一案，不服百色中院右江区人民法院（2019）桂1002民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2020年3月11日到庭进行审理，上诉人黄汉忠，被上诉人李实、黄艺萧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄汉忠上诉请求：撤销一审判决第三项，改判为对讼争的房屋进行评估后依法改判。事实和理由：（一）、一审把不按市场价格购买的房产升值损失作为本案的定案依据，没有事实和法律依据。上诉人于2010年6月30日以每平方米2288.462元的价格共计23800元向被上诉人购买涉案房屋，支付了5000元定金及10万元价款后，约定被上诉人交房产证给上诉人办理按揭贷款后付清余款，但被上诉人一直没有把房产证交给上诉人，致使上诉人未能支付余款，直到2018年3月10日上诉人按分期付款方式交付了购房款。一审法院却把被上诉人不是按市场价出卖的同一栋楼四楼的甘忠山房屋的评估价作为本案的定案依据。由于上诉人是以市场价格2288.46元／平方米购买，而甘忠山是以1711.53元购买，况且作出评估的百色市德公资产价格评估有限公司的评估报告，明确说明该评估报告只适用于甘忠山的案件，一审把该评估报告作为本案的认定事实依据，没有事实和法律依据。（二）、一审法院选中的评估机构广西科正房地产土地资产评估有限公司，也要求以百色市德公资产价格评估有限公司作评估比较客观，并不是说百色市德公资产价格评估有限公司的评估可以直接采用。由于上诉人购买的房屋与甘忠山购买的房屋价格不同，低于市场价与市场价的评估结果会完全不同，而一审法院以百色市德公资产价格评估有限公司的评估结论有效期为一年由，直接采用该评估结论，没有法律依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 李实、黄艺潇辩称：一审判决不是以德公资产价格评估有限公司的评估结论有效期来判决决，而是一审委托的广西科正评估公司为了保持评估结果的一致性，才不作评估。德公评估公司的评估结论，也是根据室内房屋装修和房产升值率得出的。被上诉人愿意赔偿，但也不能按无时限的逾期价格来计算赔偿额。上诉人的上诉理由不成立，二审应当驳回上诉，维持原判。 黄汉忠向一审法院起诉请求：1、请求解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求被告返还购房款226000元，装修费5万元，同时赔偿因被告过错造成原告损失282000元，合计558000元给原告。 一审法院认定事实如下： 百色市右江区城东路九龙苑小区第一排第三栋住宅楼系百色市政法委干部李诚（李实之兄）所建，2004年农历7月17日李诚去世。因向中国工商银行百色市右江支行借款建房，2004年10月12日该房产办理过集资房抵押（百房桂百他字第07252号）。2012年6月30日,甲方李实与乙方黄汉忠签订《房屋买卖合同》，合同规定：甲方将其拥有的位于百色市右江区，甘忠山购买的是第四层，百色市房产管理局的《房屋分幢平面图》记载三至四层面积同为104㎡）出售给乙方，房屋总价238000元，合同签订后乙方即支付购房预付款100000元给甲方，余下购房款138000元由乙方以办理抵押贷款的方式支付。2012年8月21日李实取得桂百房权证百字第××号产权证，该产权证标明楼房总层数5层，建筑面积505.60㎡，房屋所有权人：李实、黄艺萧共2人。2018年3月6日，收款人李实向付款人黄汉忠立下《收据》，确认收到黄汉忠交来百色市右江区城东路九龙苑小区第一排第三栋住宅楼的第三层住房购房款总共226000元。当日李实即将房屋钥匙交予黄汉忠，经2个多月装修，黄汉忠于当年6月10日入住。因房产用于借款抵押，一直办理不了产权过户手续，如今由于欠有银行贷款本息，整栋楼房将被拍卖受偿，黄汉忠遂向一审法院提起诉讼。 李实与黄艺萧于1992年6月16日登记结婚（百字第446号），2016年初离婚。 一审中，原告黄汉忠与被告李实同意装修费按照23000元予以补偿。因讼争房产的现在市场差价不能协商一致，原告黄汉忠提出评估请求。11月13日原告黄汉忠向一审法院递交申请书，请求对右江区城东路九龙苑小区第一排第三栋住宅楼的第三层房屋及应得土地使用权按2019年10月右江区同地段商品房出售价格进行评估。在一审法院的主持下，原、被告经抽签选定广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司作为评估机构，对右江区城东路百色市政法委大院内2#-3号第三层104平方米房产证号为桂百房权证百字第××的房屋进行价值评估。同月27日，广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司给一审法院发来《司法评估工作联系函》，认为评估第三层房屋价值存在以下困难： 1、该栋房屋为整栋天地楼，共4层。现原告购买其中的第三层，该房屋目前2-4层有独立于1层的楼梯进出，能独立使用，但楼梯所占用空间为整栋住宅楼的一部分，同时占用1层的部分空间，公用部分无法明确分摊，我司从评估角度不能明确判定该因素对价值的影响程度。 2、根据我司对房地产交易市场的了解，整栋私人天地楼分层转让的情况在当地较为少见，即使有较少交易情况也有可能存在不能办理过户手续，法律权属不明确，此项因素对交易价格的影响程度也难以量化。我司目前在百色业务开展的情况，尚无法查询到相类似的整栋自建房的交易案例，难以通过比较修正的方法测算评估对象价格。 另外了解到同一栋楼的4层业主已在贵院结案，已委托其他评估公司进行了评估，为保持评估价值的基本一致，避免两个评估公司对同一标的物进行评估因评估方法、参数、案例等选择的差异，造成评估结果存在明显差异，我公司建议委托原评估公司评估。同时为避免我司的评估损害到当事人的利益，我司将所收到的评估资料退回，不对本案的委估房屋进行评估。 一审法院就广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司的《司法评估工作联系函》征求原、被告的意见时，原告认为第4层评估是按差价评估，而不是按市场价评估，不同意按第4层房屋价值定价。被告认为按第1次百色德公资产价格评估有限责任公司的价格评估报告书作为定价依据并不矛盾，是否另行评估由法院确定。 一审法院还查明，2009年10月25日，李实将右江区城东路百色市政法委大院内2#-3号的第四层104平方米房产以178000元出售给甘忠山，因为办不了过户手续，甘忠山2018年11月向一审法院起诉李实，请求解除合同，返还购房款178000元及装修费150000元，赔偿损失88000元。该案在审理过程中，一审法院依据甘忠山的申请对购买的房屋价值和升值委托广西德公价格评估有限责任公司进行评估，2019年5月5日出具《价格评估报告书》（评估报告编号：广德估字﹝2019﹞30号），评估结论为：位于百色市右江区内的装修净值56952元；房产升值83982元。该评估结论有效期为一年，即从2019年5月5日至2020年5月4日止。2019年6月10日一审法院（2018）桂1002民初3752号民事判决书判决：一、确认甘忠山与李实签订的《房屋买卖合同》于2018年11月14日解除；二、由李实返还甘忠山购房款178000元；三、由李实赔偿甘忠山经济损失140934元；四、驳回甘忠山的其他诉讼请求。该民事判决书已经发生法律效力。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案讼争的房产在出售时尚未获得产权证，故李实与黄汉忠签订《房屋买卖合同》时并未损害黄艺萧的权益，合同应该合法有效。《房屋买卖合同》在履行过程中，因不能办理产权过户手续，黄汉忠不愿意再继续缴纳剩余购房款并提出解除《房屋买卖合同》，李实同意解除《房屋买卖合同》并将已收取的购房款退还，一审法院予以准许。黄汉忠购房后投入装修的费用，双方同意以23000元进行补偿，一审法院予以确认。黄汉忠提出的购房差价损失，因其所购房产与一审法院（2018）桂1002民初3752号案甘忠山所购房产系同一栋楼的相同面积，一审法院在（2018）桂1002民初3752号案中就甘忠山所购房产进行了评估，广德估字﹝2019﹞30号《价格评估报告书》现在仍然有效，一审法院据此作为本案定案的根据，将黄汉忠所购房产的升值损失确定为83982元，由李实予以赔偿。黄艺萧作为百色市右江区城东路九龙苑小区第一排第三栋住宅楼的共有人，对李实解除《房屋买卖合同》所承担的本案债务，应该承担连带偿还责任。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百四十三条、第一百二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、解除2012年6月30日甲方李实与乙方黄汉忠签订的《房屋买卖合同》；二、被告李实返还原告黄汉忠购房款226000元；三、被告李实补偿原告黄汉忠房屋装修款23000元，赔偿房产升值损失83982元；四、被告黄艺萧对被告李实的上述债务承担连带偿还责任。一审案件受理费9380元，减半收取4690元，由被告李实负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。对一审判决认定的案件基本事实，本院予以确认。 本院认为，讼争的房屋升值损失应如何确定，是本案争议焦点。从案件事实来看，本案涉案房屋与甘忠山提起诉讼的（2018）桂1002民初3752号案件的房屋分别是同一栋楼的第三、第四层；甘忠山案件的第四层房屋，已在该案中委托广西德公价格评估有限责任公司（以下简称“德公评估公司”）作了评估，确定该第四层房屋的房产升值为83982元；从德公评估公司对第四层房屋作出的《价格评估报告书》来看，其价格评估结论所指的价格是“评估标的在评估基准日，采用公开市场价值标准确定的客观合理价格。”而且该评估结论的有效期为从2019年5日5日至2020年5月4日止。据此，德公评估公司对第四层房屋的价格评估，也是采用公开市场标准来确定的；而本案涉案房屋是同一栋楼的第三层，面积与第四层相等，故两房屋的价值以及升值应当是相近的，具有可参照性。一审法院在委托双方选定的广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司建议委托原评估第四层房屋的德公评估公司，并退回一审法院的委托鉴定的情况下，根据本案涉案房屋与甘忠山案件的第四层房屋的具体情况，参照德公评估公司对第四层房屋的评估结论，认定本案讼争的房屋升值损失为83982元，依据充分。上诉人以其是按市场价格购买第三层房屋，而甘忠山以低于市场价购买第四层房屋，两房屋的价值升值率不同为由，请求对第三层房屋的升值损失作评估，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1900元，由上诉人黄汉忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 亮 审判员 凌文楼 审判员 玉 江 二〇二〇年四月八日 书记员 黄忠恒