河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初5012号原告：平顶山名门天街商业管理有限公司，住所地平顶山市新华区凌云路与园林路交叉口北100米路西（怡购城名门天街MALL六楼），统一社会信用代码：91410400317532080H。法定代表人：戎伟杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李广，男，1977年8月5日生，汉族，系该公司员工。被告：平顶山市新华区大唐美容店，住所地平顶山市新华区凌云路名门天街5-04-3号。经营者：赵蕾，女，1987年6月7日生，汉族，住平顶山市新华区。原告平顶山名门天街商业管理有限公司（以下简称名门天街管理有限公司）诉被告平顶山市新华区大唐美容店（以下简称大唐美容店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告名门天街管理有限公司的委托诉讼代理人李广，被告的经营者赵蕾均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。名门天街管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令1、被告向原告支付租金共计41000元整及其逾期利息201720元整（租金为50元/月/m2，租赁面积为150m2，计算期间自2019年3月15日至2019年8月26日共计164天，主张至被告实际支付租金之日止。逾期利息按每日逾期支付金额的3%支付，计算期间自2019年3月15日至2019年8月26日共计164天，主张至被告付清应付款之日止）；2、判令解除原、被告于2018年11月12日签订的租赁与管理服务合同；3、判令被告于判决生效之日起三日内迁出标的铺位，并以毛墙毛地标准向原告交还标的铺位；4、判令被告缴纳的履约保证金6000元及装修押金10000元原告不再退还，直接用于冲抵被告拖欠的原告租金；5、判令被告对其办理充值卡的顾客办理退费手续；6、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月2日，原被告签订房屋租赁与管理服务合同，将位于平顶山市××与园林路交叉口北100米路西名门天街购物中心第【s4】幢（建筑号【S4】号）单元【5】层【5-04-3】号商铺出租给乙方用于美容店经营，租赁期限和计租期均为2018年12月15日至2020年12月14日，后乙方按照约定办理完相关的装修等手续后进店经营，经营期间多有顾客办理充值卡消费，金额不等。2019年5月19日，被告向原告提出不再补交房租和退回履约保证金的要求，未得到原告同意，次日，被告无故关门停业经营，店门紧缩直至现在仍未开门营业，导致办理充值卡的顾客也无法退费，甚至被平顶山晚报于2019年7月25日公开报道此事，对原告商场商誉造成了负面影响，被告拖欠租金和擅自停业经营的行为已经严重侵害了甲方的合法权益，虽经多次沟通均无果，故诉至法院。大唐美容店辩称，原告是在敲诈，我在2019年5月20日已经不干了，2019年5月21日原告就已经将该店铺锁住门了。我和原告协商退还我的押金及退租问题，但是原告一直说换负责人了，不给我解决该问题，直至我收到法院的传票。经审理查明，2016年2月27日，甲方名门天街管理有限公司，乙方赵蕾签订《铺位租赁与管理服务合同条款》A01一份，约定由赵蕾承租位于第【s4】幢（建筑号【S4】号）单元【5】层【5-04-3】号房屋，租赁期限及计租期限均为：2018年12月15日至2020年12月14日，费用标准为：“1、综合服务费标准为15元/㎡，小计2250元。2、①自2018年12月15日起至2019年12月14日止，租金为24元/月/㎡、管理费为16元/月/㎡,、物业费为10元/月/㎡。②自2019年12月15日起至2020年12月14日止，租金为【25.5】元/月/㎡，管理费为17元/月/㎡，物业费为10元/月/㎡”。并约定履约保证金6000元。名门天街管理有限公司于甲方处签字确认，赵蕾于乙方处签字确认。当日，双方签订《铺位租赁与管理服务合同》一份，约定：“一、铺位租赁，甲方将位于平顶山市××与园林路交叉口北100米路西名门天街购物中心的铺位（铺位的位置见A01中的A0102）出租给乙方，乙方同意承租。……三、履约保证金，乙方应在【本合同签订后3日】内向甲方支付履约保证金，履约保证金金额见A01，该履约保证金不计利息。……七、相关约定……7.2为保证商场的整体经营效果，标的商铺交付后，乙方应当及时办理装修手续并进场装修，保证在甲方通知的商场开业前提前7日装修完毕并备足货品等，达成营业条件；甲方商场开业后，乙方不得擅自中止经营或关门停业或采用其他任何方式使标的铺位处于非正常营业状态，并保证有充足的货源上架，能够满足正常营业需求，乙方违反本条款约定的，每日甲方有权扣除履约保证金的10%，乙方违反本条款约定超过7日的，视为严重违约。……八、标的铺位的返还，乙方应于合同终止后三日内迁出标的铺位，并以毛墙毛地标准向甲方交还标的铺位。……9、违约责任，9.1乙方未按合同约定支付任何一项费用（包括租金、商业管理费、商业服务费、履约保证金及补款等）的，每逾期一日应当按照逾期金额的3%向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清应付款为止。乙方逾期付款超过3日的，甲方可以采取断水、断电、封门等措施以暂时中止乙方使用标的铺位的部分或全部，直至乙方付清应付费用和违约金为止，由此造成的一切损失由乙方全部承担……9.3乙方延迟缴纳任何一项费用（包括租金、商业管理费、商业服务费、履约保证金及补款等）超过7日的或延迟交纳任何一项费用累计超过3次的，甲方均有权立即解除本合同。甲方解除合同的，乙方除应据实支付租金和商业服务费都能费用外，甲方还有权扣除乙方支付的履约保证金。……十四、合同生效及其他，14.1《A01铺位租赁与管理服务合同条款》是本合同必要条款，与本合同有机统一，不可分割。……”名门天街管理有限公司于甲方处签字确认，赵蕾于乙方处签字确认。另查明，2019年5月13日，名门天街管理有限公司向赵蕾送达《通知函》一份，主要内容为名门天街管理有限公司向赵蕾催缴其经营的店铺自2019年3月15日至2019年6月14日期间租金、管理费和物业费用合计22500元。赵蕾当庭确认已经收到该函。2019年6月12日，名门天街管理有限公司向赵蕾送达《关于交还租赁店铺等事宜的通知函》一份，主要内容为因赵蕾未缴纳2019年3月份至6月份的租金、管理费和物业费合计22500元，名门天街管理有限公司按合同的约定解除双方签订的《铺位租赁与管理服务合同条款》，并要求赵蕾在合同解除后3日内结清拖欠的各项费用并交还租赁房屋，“否则我公司将自行处理租赁房屋的一切财务并收回租赁房屋”，且在甲方实际收回标的房屋之前，甲方有权要求乙方按照最后年度租金、商业管理费及物业服务费标准的2倍支付超期占用标的房屋而产生的占用使用费。赵蕾当庭确认已经收到该函。再查明，经本庭当庭询问，名门天街管理有限公司当庭确认其主张的租金是自2019年3月15日至2019年8月26日期间的租金，逾期利息以41000元为基数，按照每日逾期支付金额的3%支付，主张至被告付清应付款之日止。同时，赵蕾虽辩称2019年4月底之前的房屋租赁费已经全部支付完毕，但截至本案庭审结束，其未能提供任何证据予以证据。而名门天街管理有限公司当庭认可其公司因赵蕾未支付2019年3月15日至2019年7月15日的租金于2019年5月21日将该租赁房屋锁住。同时查明，赵蕾所经营的店铺名称为平顶山市新华区大唐美容店，住所地平顶山市新华区凌云路名门天街5-04-3号，为个体工商户。名门天街有限公司当庭表示要求人民法院对平顶山市新华区大唐美容店缴纳的履约保证金6000元及装修押金10000元直接冲抵租金。上述事实，由名门天街管理有限公司向本庭提供的《名门天街租赁与管理服务合同》、《租赁与管理服务合同条款》、平顶山市新华区大唐美容院营业执照、《催缴租金通知函》、《关于交还租赁店铺等事宜的通知函》及庭审笔录在卷为凭，且经双方当事人当庭质证予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。赵蕾与名门天街管理有限公司签订的《租赁与管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效，双方应按合同约定恪守履行。通过庭审调查可知，赵蕾未按合同约定支付2019年3月15日至2019年6月14日期间租金、管理费和物业费用是本次纠纷发生的原因。本案中，双方所签订的《铺位租赁与管理服务合同》中明确约定：“乙方逾期付款超过3日的，甲方可以采取断水、断电、封门等措施以暂时中止乙方使用标的铺位的部分或全部，直至乙方付清应付费用和违约金为止，由此造成的一切损失由乙方全部承担”。本案中，名门天街管理有限公司当庭自认其公司因赵蕾未支付2019年3月15日至2019年7月15日的租金于2019年5月21日将该租赁房屋锁住。后于2019年6月12日，名门天街管理有限公司向赵蕾送达《关于交还租赁店铺等事宜的通知函》一份，告知赵蕾解除双方签订的《铺位租赁与管理服务合同条款》，并要求赵蕾在合同解除后3日内结清拖欠的各项费用并交还租赁房屋，而赵蕾当庭确认已经收到该函，且未提出异议，则应认定该《铺位租赁与管理服务合同条款》已于2019年6月12日解除，且按双方的约定，名门天街有限公司有权计算租赁费至2019年6月12日。但自双方解除该协议后，名门天街有限公司未采取法律途径维护自己的合法权益，而是继续将被租赁房屋锁住，事实上必然造成赵蕾无法正常使用租赁房屋。故在名门天街有限公司的相关损失可通过追究其违约责任予以保护的情况下，对2019年6月12日迁之后的租赁费用不应由赵蕾所经营的平顶山市新华区大唐美容店承担。经计算，自2019年3月15日至2019年6月12日共计90天（即3个月），则平顶山市新华区大唐美容店相关租赁费用的计算应以双方合同中约定的50元/月/㎡（租金为24元/月/㎡、管理费为16元/月/㎡、物业费为10元/月/㎡）*150平方米*3个月=22500元，超出此标准的部分，本院不予支持。同时，双方所签订的《铺位租赁与管理服务合同》中虽约定：乙方未按合同约定支付任何一项费用（包括租金、商业管理费、商业服务费、履约保证金及补款等）的，每逾期一日应当按照逾期金额的3%向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清应付款为止。但此违约金标准标准明显过高，本院酌定以平顶山市新华区大唐美容店应支付租赁费用22500元的30%计算违约金，即6750元，超出此标准的部分，本院不予支持。综上，平顶山市新华区大唐美容店应支付租赁费用22500元，违约金6750元，共计29250元，扣除名门天街有限公司当庭表示要求人民法院对平顶山市新华区大唐美容店缴纳的履约保证金6000元及装修押金10000元直接冲抵租金。则对名门天街有限公司要求平顶山市新华区大唐美容店支付租赁费用及违约金共计13250元的诉讼请求，本院予以支持，超出此标准的部分，于法无据，本院不予支持。同时，双方于协议中明确约定：“标的铺位的返还，乙方应于合同终止后三日内迁出标的铺位，并以毛墙毛地标准向甲方交还标的铺位。”故对名门天街有限公司要求平顶山市新华区大唐美容店向其以毛墙毛地标准交还标的铺位的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：确认平顶山名门天街商业管理有限公司与平顶山市新华区大唐美容店于2018年11月12日签订的《租赁与管理服务合同》已于2019年6月12日解除；平顶山市新华区大唐美容店于本判决书生效之日起十日内向平顶山名门天街商业管理有限公司支付租赁费用及违约金共计13250元；平顶山市新华区大唐美容店于本判决书生效之日起三日内向平顶山名门天街商业管理有限公司以毛墙毛地标准交还标的铺位的（位于平顶山市名门天街第【s4】幢（建筑号【S4】号）单元【5】层【5-04-3】号房屋）；驳回平顶山名门天街商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4326元，由平顶山名门天街商业管理有限公司承担2163元，由平顶山市新华区大唐美容店承担2163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本并同时交纳上诉费，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙运涛审判员  王焕丽审判员  张文革二〇二〇年四月二十七日书记员  姚丽娜附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。