广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初80号原告：罗友凤，女，汉族，1982年9月4日出生，住址广东省封开县***************************，公民身份号码：350************221。委托诉讼代理人：梁满开，男，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟开，男，广东共明律师事务所律师助理。被告：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：封开县********。统一社会信用代码：9144122********956。法定代表人：罗敏峰，经理。委托诉讼代理人：姚文杰，女，广东金羊律师事务所律师。第三人：佛山市李某1房地产营销策划有限公司，住所：佛山市高明区*****************，统一社会信用代码：91440608MA4UX6868B。法定代表人：李某1。第三人：李某1，男，汉族，1976年7月22日生，住广东省封开县***************************，公民身份号码：432************311。原告罗友凤与被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称晨辉隆公司）、第三人佛山市李某1房地产营销策划有限公司（以下简称佛山李某1营销公司）、李某1商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗友凤的委托诉讼代理人梁满开、梁伟开，被告晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰以及第三人佛山李某1营销公司、李某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗友凤向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即向原告退还定金100000元及其利息(利息以100000元为本金，从2019年11月13日起计至实际清偿之日止，按贷款市场报价利率计算，暂计至起诉之日，即488.88元)，合共100488.88元；二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月21日，原告与被告签订了《佰隆山河商品房认购书》，约定：由被告将位于封开县********佰隆山河19-1幢32号出售给原告；由原告在签署该认购书时交付定金100000元。(具体见《佰隆山河商品房认购书》)签约当日，原告按上述认购书交付了100000元定金，被告当即向原告出具了相应的收款收据。2019年11月13日，原告及第三人李某1、佛山李某1营销公司与被告共同签订三方协议，约定原告购买的上述32号商铺的款项直接由被告支付给第三人佛山李某1营销公司的销售佣金中抵付。即被告于签订上述三方协议时已全额收到原告支付的上述32号商铺价款(具体见《收据》、《19-1幢32号商铺房款支付协议书》)。被告应退还原告于2018年10月21日所交付予被告的定金100000元，但被告经原告多次追讨未果。2019年12月19日，原告向被告发出《律师函》，要求被告在收到该函后3日内速与原告联系，并立即向原告返还定金100000元。但遭被告无理拒绝，原告无奈，唯有诉诸法院。鉴于以上事实，被告拒绝退还多收款项，原告有权依法请求法院判令被告立即向原告退还定金100000元及其利息(利息以100000元为本金，从2019年11月13日起计至实际清偿之日止，按贷款市场报价利率计算，暂计至起诉之日，即488.88元)，合共100488.88元，并由被告承担本案诉讼费用。综上所述，被告拒绝履行退款义务，有违情理法理，请人民法院依法作出公正判决，以维护原告的合法权益。被告晨辉隆公司答辩称，一、原告与佛山李某1营销公司所约定的抵账（销）行为无效。理由如下：1、根据《合同法》第99条、100条规定，无论法定抵销或约定抵销，必须具备双方当事人“互负债务、互享债权，且存在的两个债权债务，必须合法有效”的必要要件才能生效。抵销是以在对等额内使双方债权消灭为目的，以双方债权债务的存在为必要前提。我司因为曾经委托佛山李某1营销公司销售佰隆·山河商住小区项目，我司共应支付佛山李某1营销公司4080000元销售佣金，除已支付了现金1605637元外，我司尚欠佛山李某1营销公司剩余的销售佣金是事实，但佛山李某1营销公司并没有欠我司债务。双方签订《抵账协议》、《补充协议》是应佛山李某1营销公司的要求，我司将佰隆·山河19-1幢48号、49号、32号商铺销售给佛山李某1营销公司，以我司需支付佛山李某1营销公司销售佣金等额抵付佛山李某1营销公司指定的第三方（李某1、罗友凤、苏碧珍）需付的一次性购房款。也就是协议约定的“用房款合并抵付销售佣金”的债务抵销行为。但本案关键问题是从《抵账协议》签订至今，佛山李某1营销公司所指定的第三方与被告尚未签订《商品房买卖合同》，佛山李某1营销公司指定的第三方所需付的一次性购房款尚未确立，佛山李某1营销公司债务不能有效存在。佛山李某1营销公司只有债权而无债务，我司只有债务而无债权不发生抵销问题。2、佛山李某1营销公司所指定的第三方与被告能否签订《商品房买卖合同》具有风险及不确定性，签订《商品房买卖合同》备案合同决定了债务抵销行为是否成立，在没有确定签订《商品房买卖合同》之前，约定债务抵销是颠倒顺序。3、《抵账协议》、《补充协议》约定的债务抵销行为没有可操作性。《补充协议》约定：我司收到佛山李某1营销公司开具的合法有效的销售佣金发票1955400元时，视同我司收到佛山李某1营销公司代第三方（李某1、罗友凤、苏碧珍）支付的一次性购房款，同时佛山李某1营销公司视同收到我司支付的对应金额的销售佣金。但直到庭审之日，我司只收到发票1767760元，还没收齐佛山李某1营销公司合同约定的销售佣金发票1955400元。可见抵销行为没有可操作性。二、原告、第三人李某1与我司之间的房屋买卖关系不成立，理由如下：1、原告、第三人李某1与我司之间至今没有签订《商品房买卖合同》，更没有备案。2、《19-1幢32号商铺房款支付协议书》不具有《商品房买卖合同》的效力；且该协议书是基于原告与佛山李某1营销公司所签订的主合同《抵账协议》、《补充协议》的从合同，该从合同必须以主合同所约定的抵账（销）行为成立为前提，是自身不能独立存在的合同。由于《抵账协议》、《补充协议》主合同所约定的抵账（销）行为无效，故此我司无需与佛山李某1营销公司指定的原告签订《商品房买卖合同》并协助其办理不动产权证。三、原被告之间签订的《佰隆·山河商品房认购书》至今合法有效。1、原告罗友凤于2018年10月21日就购买19-1幢32号商铺与我司签订了《佰隆·山河商品房认购书》并交付了定金10万元，该《佰隆·山河商品房认购书》至今合法有效，尚待履行。没有任何依据可以证明该合同无效或已失效或者合法解除。2、《佰隆·山河商品房认购书》第4）约定，在未签署《商品房买卖合同》之前，此认购书将作为正式合同，故该认购书具有房屋买卖合同的相应效力。3、虽然该《佰隆·山河商品房认购书》没有约定具体签署《商品房买卖合同》的时间，但是根据《合同法》第62条的规定，我司可以随时要求原告履行签订《商品房买卖合同》，原告逾期不履行合同义务的，我司有权没收原告交付的定金。综上，原告的诉请无法律和事实依据，请法院依法驳回。第三人李某1述称，原告所诉与事实相符。案涉商铺的购买款已经由佛山李某1营销公司支付完毕，被告应退还原告于2018年10月21日所交付被告的定金10万元。被告拒绝归还原告定金严重侵害原告的合法权益，请法院依法判决。第三人佛山李某1营销公司述称，原告所诉与事实相符。案涉商铺的购买款已经由我司支付完毕，被告应退还原告于2018年10月21日所交付被告的定金10万元。被告拒绝归还原告定金严重侵害原告的合法权益，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：1、2017年9月1日，甲方晨辉隆公司与乙方佛山李某1营销公司签订《佰隆·山河销售委托合同》，约定甲方就开发的封开县佰隆·山河商住小区项目委托乙方销售管理,销售委托有效期：2017年9月1日至2018年12月31日。双方在合同签名盖章确认。合同签订后，佛山李某1营销公司依约对佰隆·山河商住小区进行销售。合同履行期满后，双方结算，被告晨辉隆公司应支付第三人佛山李某1营销公司4080000元销售佣金，至2019年8月15日已支付了1605637元销售佣金，剩余佣金尚未支付。2、2018年4月26日，甲方晨辉隆公司与乙方佛山李某1营销公司依据2017年9月1日所签订的《佰隆·山河销售委托合同》，达成《抵账协议》。协议约定甲方将佰隆·山河商业门面（物业登记备案编号为18#-148号、18#-149号）两间销售给乙方，以上两间商业门面的成交价总计1297650元抵扣佛山李某1营销公司销售佰隆·山河项目的对应相等数额的住宅代理佣金。双方在合同上签名盖章确认。3、2018年10月21日，原告罗友凤与被告晨辉隆公司签订《佰隆·山河商品房认购书》,约定原告认购被告开发的【佰隆·山河】19-1幢32卡商铺，面积87.3平方，总价款654750元。认购书签订后，原告当日给被告支付定金10万元。被告出具了《收据》。4、2019年11月13日，甲方晨辉隆公司与乙方佛山李某1营销公司就2018年4月26日签订的《抵账协议》及追加19-1幢32号商铺，总计三个商铺房款合并抵付乙方部分销售佣金事实，签订《补充协议》，约定甲方用位于封开县********“佰隆·山河”项目一期，商铺编号为“佰隆·山河”19-1幢32号、18-1幢48号、18-1幢49号共3个商铺的总房款（总房款为1955400元），等额抵付应付乙方销售佣金1955400元。乙方指定第三方分别与甲方签订《商品房买卖合同》，具体如下：指定19-1幢32号、18-1幢49号商铺的第三方为李某1、罗友凤；指定18-1幢48号商铺的第三方为苏碧珍。甲方收到乙方开具的合法有效的销售佣金发票1955400元时，视同甲方收到乙方代第三方支付的一次性购房款，同时乙方视同收到甲方支付的对应金额的销售佣金，并由甲方依据3个商铺所对应的房款，分别开具销售发票给乙方指定的第三方。双方在协议上盖章签名确认。5、同日，甲方晨辉隆公司、乙方佛山李某1营销公司与丙方李某1、罗友凤三方就19-1幢32号商铺房款支付达成《19-1幢32号商铺房款支付协议书》，协议约定根据甲乙双方于2019年11月13日签订的《补充协议》，乙方指定丙方为第三方，购买甲方位于封开县********“佰隆·山河”19-1幢32号商铺，实测建筑面积87.22平方米，约定合同单价为7500元/平方米，总价款654150元；丙方与甲方签订该商铺的《商品房买卖合同》后，丙方应支付给甲方的一次性房款，乙方要求甲方从支付给乙方的销售佣金中抵扣，如果因为乙方或丙方原因，不能按时完成抵付手续，丙方无条件继续履行商铺买卖合同所有条款，按约定一次性支付房款。三方在协议上签名盖章确认。李某1与罗友凤两人系夫妻。6、至2019年8月1日，被告晨辉隆公司确认已收到第三人佛山李某1营销公司开具的金额共为3373397元的发票。2020年3月2日，第三人佛山李某1营销公司再开具了金额共260000元的销售代理费发票并交付被告，但被告拒收。原告主张被告签订《19-1幢32号商铺房款支付协议书》时已收取19-1幢32号的全部价款，故应退还其10万元定金，但被告拒绝履行退款义务，遂向本院提起诉讼。以上事实，有原告提供的《佰隆·山河商品房认购书》、《收据》、《19-1幢32号商铺房款支付协议书》，被告提供的《佰隆·山河销售委托合同》、《抵账协议》、《补充协议》、《19-1幢32号商铺房款支付协议书》《佛山市李某1房地产营销策划有限公司，销售佣金发票汇总表》、《封开县晨辉隆房地产开发有限公司付款佛山市李某1房地产营销策划有限公司明细表》、《佰隆·山河商品房认购书》、《收据》以及第三人提交的《收据》、《19-1幢32号商铺房款支付协议书》等证据予以证实，且原被告及第三人均在庭审均无提出异议，本院予以确认。原告罗友凤于2020年1月16日向本院申请财产保全，本院作出了（2020）粤1225民初80号民事裁定书进行了财产保全。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，争议的焦点主要有：（一）原、被告及第三人佛山李某1营销公司之间的抵账行为是否有效。首先，本案中，被告晨辉隆公司委托第三人佛山李某1营销公司对其开发的封开县佰隆·山河商住小区项目进行销售管理，但被告未能支付全部销售佣金，被告应履行支付销售佣金的义务，即被告对第三人佛山李某1营销公司负有到期债务；后双方约定晨辉隆公司将19-1幢32号商铺销售给第三人佛山李某1营销公司指定的第三方即李某1、罗友凤以抵销尚未支付的部分佣金，该约定实质是第三人佛山李某1营销公司为李某1、罗友凤代付19-1幢32号商铺的房款，即第三人佛山李某1营销公司对晨辉隆公司负有支付房屋价款的到期债务。故晨辉隆公司与佛山李某1营销公司双方之间互负债务，且互负的债务是合法有效。其次，晨辉隆公司与佛山李某1营销公司签订的《佰隆·山河销售委托合同》、《抵账协议》、《补充协议》以及晨辉隆公司、佛山李某1营销公司与李某1、罗友凤三方达成的《19-1幢32号商铺房款支付协议书》均是合同各方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，是合法有效的合同。再者，三方就佛山李某1营销公司替李某1、罗友凤代付上述商铺应支付的房款从晨辉隆公司应支付的佣金中抵扣是各方的真实一致的意思表示,该抵账行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条以及《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定，该抵账行为是合法、有效的。（二）原、被告及第三人佛山李某1营销公司之间的抵账行为是否已经履行完毕。根据《补充协议》约定，晨辉隆公司收到佛山李某1营销公司开具的合法有效的销售佣金发票1955400元时，视同晨辉隆公司收到佛山李某1营销公司代第三方支付的一次性购房款，同时佛山李某1营销公司视同收到晨辉隆公司支付的对应金额的销售佣金。被告晨辉隆公司确认已收到第三人佛山李某1营销公司开具的金额共为3373397元的发票。而该3373397元发票是先扣减支付现金佣金金额还是先扣减代付购房款金额双方则没有明确约定，属于约定不明的情况，如果先扣减现金佣金金额，则发票余额不足扣减购房款金额。但是，于2020年3月2日，第三人佛山李某1营销公司再开具了260000元的销售代理费发票并交付被告，至此发票总额3633397元就已经超出现金佣金1605637元和代付购房款1955400元的总和，虽然被告拒收这260000元的发票，但晨辉隆公司消极履行合同的义务的行为并不影响第三人佛山李某1营销公司已依约履行完毕其自身的义务的结果。因此，第三人佛山李某1营销公司开具的发票金额已符合《补充协议》的约定，本院对被告认为佛山李某1营销公司没有开具足额的佣金发票的抗辩意见不予采纳。综上，晨辉隆公司已收到佛山李某1营销公司开具的合法有效足额的销售佣金发票，原告及第三人佛山李某1营销公司已一次性支付完毕19-1幢32号商铺的房款，原被告及第三人佛山李某1营销公司之间的抵账行为已履行完毕。（三）李某1、罗友凤与晨辉隆公司的商品房买卖合同是否成立的问题。本案中，三方均提交了《佰隆·山河商品房认购书》、《19-1幢32号商铺房款支付协议书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，上述认购书和房款支付协议书均具备了商品房买卖合同条款的当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、商品房总价款、付款方式等主要内容，且被告已收受全额购房款，故应视为商品房买卖合同已成立。根据上述房款支付协议书约定的价款，罗友凤于2018年10月21日支付的10万元定金属多支付的房款，被告晨辉隆公司应退还原告罗友凤10万元定金及支付利息。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房定金100000元及利息（利息的计付办法：以100000元为基数，自2019年11月13日起至退清购房定金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告罗友凤。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2309.78元，减半收取即1154.89元，保全费1022.44元，两项合共2177.33元，由被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求，向广东省肇庆市中级人民法院预交二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 员 莫湛慈二〇二〇年四月七日法官助理 黎 英书 记 员 张 莉