北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初829号原告（反诉被告）：寻美，女，1990年5月21日出生，汉族，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：牛建国，男，1955年10月7日出生，汉族，现住北京顺义区。被告（反诉原告）：刘昊博，男，1978年12月2日出生，汉族，现住北京市西城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：葛书婷，北京瀛和律师事务所律师。原告（反诉被告）寻美与被告（反诉原告）刘昊博房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）寻美的委托诉讼代理人牛建国，被告（反诉原告）刘昊博的委托诉讼代理人葛书婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寻美向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方所签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告退还租金47500元（两个月零15天租金）及逾期产生的10%违约金4750元及产生的利息；3、判令被告向原告赔付擅自处理原告购买的一套沙发、净水器、床架、盆栽植物等家居用品4000元；4、判令被告支付给原告垫付的水电煤气费等；5、本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2019年4月1日原、被告双方协商签订了房屋租赁合同，约定由原告承租被告位于北京市顺义区×街道别墅房屋一处，租赁期限为壹年（自2019年4月1日起至2020年3月31日止），每月租金19000元（一年租金228000元），押金19000元；租金缴纳方式为六个月一付，金额为114000元，于2019年3月30日已支付133000元（付六押一）。因原告于2019年6月份购买一辆新能源车需在车库中安装充电桩，与被告协商安装，被告不予配合。由于车辆无法充电十分不便，原告不得已提出提前退租要求，并于2019年6月18日告知被告，被告同意按合同约定办，并在7月初已找多家房屋中介公司安排租户看房。原告于2019年7月15日前搬出该房屋，并电话、微信、短信告知被告交接房屋，被告及其妻子均不接电话，微信、短信也不予理睬。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告无视房屋租赁合同约定不仅未依约退还租金，而且于7月底将该房屋门锁更换，并租予他人。给原告造成了经济损失。被告应依法退还租金并承担相应责任。被告刘昊博辩称：同意原告第一项诉讼请求，被告认为合同在2019年9月30日已经解除，因为对方没有交纳租金。不同意原告其他诉讼请求。双方于2018年2月26日签订房屋租赁合同，合同期满双方均同意继续履行该房屋租赁合同，双方达成一致租赁期至2020年3月31日，租金6个月一付，2019年9月30日原告应付下半年租金，原告至今未付租金，符合法定解除合同情形。因原告自行搬离，不存在我方擅自处理原告购买的家具等物品，租赁期间的水电费等都应由原告缴纳，不存在垫付水电燃气费等情形。刘昊博向本院提出反诉请求：依法判令被反诉人承担不合理使用家具等物品造成的损失20000元。事实与理由：2019年8月20日，刘昊博接到物业管家电话，本案标的房屋地下车库的卷帘门向外部流水，家中电话及对讲系统无人接听。刘昊博来到标的房屋，敲门无人应答，打开房门后发现地下车库积水，家具破损、厨房台面碎裂、屋内散布宠物粪便和毛发。经过清点，真皮沙发一组3个被咬烂和污物污染，实木书柜1件被火烛烤焦、厨房整体橱柜台面破裂2处、卫生间洗手台碎裂一处、厨房下水管道堵塞1处、浴缸下水堵塞一处、地板踢脚地面瓷砖及过门石破损4块，燃气锅炉损坏。至今，承租人未与出租人做标的房屋的交接，煤电水卡及地下车库的门钥匙都是出租人新配的。反诉人请求法庭酌定损失的赔偿数额。寻美反诉辩称：不同意反诉请求。理由是：一、沙发是非常老旧的沙发，租赁时被告称沙发可以由我方处理掉，当时被告已经不想要了，在地库里；二、每年雨季，各家地库都反水，是小区建造和市政管道不对接，所以会反水。因我们已经搬出了，管家只能找房东；三、房屋交接时清洁度是有照片的，墙我都重新粉刷了。8月20日以后对方把房屋钥匙换了。实木书柜没有被烤焦。整体厨房台面破裂在我方入住的时候就是这样，是原来存在的。卫生间及洗手台是老问题，入住之前就有。这个房屋的租金低就是因为有多处破损。下水管道堵塞的事情我不知道，我们住的时候没有堵塞。浴缸也没有堵塞。地板踢脚线损坏在租住之前就已经坏了。地面瓷砖和过门石原告就损坏。燃气锅炉损坏是老问题，是硬件的问题，我们只是使用。对被告陈述都不认可。本院经审理认定事实如下：刘昊博为顺义区×花园×区×栋-1至4层07号房屋（以下简称“涉案房屋”）的登记所有人。2018年2月26日，寻美与刘昊博在北京美联房地产经纪有限公司居间下，签订《房屋租赁合同》，约定寻美租赁涉案房屋，期限1年，自2018年2月27日至2019年2月26日，每月租金19000元。上述合同期满后，刘昊博（甲方）与寻美（乙方）于2019年3月30日自行签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定寻美租赁涉案房屋，租赁期限为1年，即2019年4月1日至2020年3月31日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承祖的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金和押金约定：租金标准为每月19000元，押一付六，租金半年一付，租金支付日期为2019年4月1日、2019年9月15日，押金19000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。关于其他相关费用的承担方式约定：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费由乙方承担。第八条合同解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达30日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用达壹万元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活功、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之的，应按月租金的10%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10%向乙方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的10%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。寻美于2019年3月30日向刘昊博支付了半年租金。双方认可按照租赁合同约定的押金19000元也已支付。2019年6月18日，代表寻美签订租赁合同的牛建国通过微信向刘昊博表示：“刘先生你好，我换了一辆油电混合动力的新车，需要在车库里安装充电器，物业说要房东的授权书。麻烦您跟我联系一下。”刘浩博回复：“牛先生您好，刚刚打听了一下，车库安装充电桩可能会有火灾隐患，没法同意您安装，您看一下想想其他办法，或者安装在您租的另一套房子。”牛建国表示：“不知道您是听谁说的，安装充电器国家是有标准的，而且须经国家电网批准，并由供电局负责安装相应电表等设施，小区内有多家安装，也需经小区批准，走的是正常程序。除非是私下安装！国家提倡绿色环保，如果连充电桩都不让装，怎么普及？如果我一百多万买的车不能充电，我们在这居住非常不方便。您再考虑一下！谢谢。只是在车库电表旁边加个电表或插座即可，并不影响基础设施。我们离开时会给你回复原状态。”刘昊博回复：“牛老师，地下室充电，我们没法承担相关的责任，没法给你授权，涉及电路改动本身也不包括在租房合同内，抱歉！”牛建国表示：“如果是这样的话，会给我们出行带来不便。我们可能会提前解除租住合同如何？你考虑一下。”刘昊博回复：“按照合同办！”牛建国表示：“好的”。2019年7月1日，牛建国向刘昊博发出微信：“刘先生您好，大约一周左右后准备退租，按合同约定办。”7月7日，牛建国向刘昊博发出微信：“是您让中介安排看房的吗？请确认一下。我们好配合。”7月12日，牛建国向刘昊博发微信：“下周二交接房屋。”7月14日，牛建国向刘昊博发微信：“您能回个微信或回个电话吗。谢谢”7月17日，牛建国向刘昊博发微信：“刘先生你好。61-7那个房子7月15日我们已经做完保洁完全清空，你看能不能抽个时间来交接一下。这房子提前退租也是不得已，新车没法充电，实在是不方便，我满世界找地方充电，太麻烦了。所以我现在只能换一个房子可以充电的地方，这事儿还希望你能理解，提前解约咱们按合同办吧。提前解约是我们的主要原因，具体细节咱就不谈了，都按合同办。然后尽快交接一下，这样的也不影响你将来的下一步租给别人，因为这个事儿上个月我十几号就跟你联系过，说到这个事儿，如果不能装充电桩的话，我们就考虑退房，这事你也同意按合同办。但是最近联系你们一直不接电话，微信也没有回复我。还是咱们面谈比较妥当。谢谢。请回复。”7月23日，牛建国向刘昊博发微信：“刘先生你好，联系多次你不接电话，不回信息，为什么？这样无法解决问题。我们提前终止合同就按合同约定办，违约责任我们可以承担。但7月15日至9月30日两个半月的房租必须退还。”7月31日，刘建国向刘昊博发微信：7月15日前我们已经搬出61-7，您和夫人一直置之不理，由此影响房屋的正常使用或出租责任自负。我们已经请了第三方做了见证。”针对上述微信，刘昊博一直没有答复。牛建国还向刘昊博的妻子发送短信，表达了类似内容，但也未收到回复。在没有收到刘昊博一方明确意见的情况下，2019年7月15日，寻美、牛建国联系了原中介公司人员和物业管家，从涉案房屋搬离。牛建国庭审中表示，包括寻美买的大的家具等以及水卡、电卡等，因需要当面交接，对方不在，没有交接。开庭过程中，针对寻美提交的微信、短消息内容，刘昊博的委托诉讼代理人对真实性不认可。庭审中，寻美的委托诉讼代理人表示，在其搬出之前，有中介带房客看房，中介称房东口头委托看房。刘昊博的委托诉讼代理人表示，涉案房屋9月18日与他人签订了租赁合同，十一之后入住。本案庭审结束后，刘昊博的委托诉讼代理人表示：2019年7月15日之时租赁合同未解除，刘昊博不应退还7月15日-9月30日期间的租金。理由是2019年7月15日之时租赁合同约定的解除条件未成。约定解除的条件是提前30日通知并支付违约金。寻美未按约定提前30日通知刘昊博退租，寻美未按约定向刘昊博支付月租金10%的违约金，寻美未按法律规定通知刘昊博解除合同。并表示，涉案房屋有盆栽（发财树）1个、床架1个，同意返还。上述事实，有寻美、刘昊博的陈述，寻美提交的租赁合同、付款凭证、微信记录、短信等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，寻美与刘昊博签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同约定的义务。在合同履行过程中，由于安装充电桩的问题，导致寻美决定不再租赁涉案房屋，而按照双方的租赁合同约定，安装充电桩的事由并不构成合同解除的理由，虽然2019年6月18日表达了可能提前解除租赁合同的意思，但本院不能就此认定寻美提出退租。直到2019年7月1日，牛建国表示准备退租，才是寻美提出退租的时间。寻美未到租赁期满提前退租，不符合双方约定的解除条件，属于寻美违约。寻美要求解除租赁合同，刘昊博同意解除，本院确认双方的合同已经解除。关于寻美主张退还的租金、违约金及利息。寻美在不符合合同解除条件下提前退租，属于寻美违约，其无权要求刘昊博支付违约金。双方在租赁合同中关于违约责任中约定：“租赁期内，……乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的10%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金”，寻美提前退租，通知了刘昊博，刘昊博此后消极回避，一直未予回应。刘昊博应按照约定退还租金，即2019年8月1日至9月30日期间的租金，在扣除违约金后退还寻美。寻美主张的利息，因双方在履行合同中存在争议，双方对返还的金额及时间不能确定的情况下，本院对该部分请求，不予支持。关于寻美主张的因刘昊博擅自处理其沙发等家居用品费用以及垫付水电煤气费等。尽管寻美在退房时，物业管家及原中介人员在场，但寻美所述物品没有交接，刘昊博亦不同意赔偿，现有证据本院难以认定刘昊博擅自处理了寻美的家具用品，对寻美要求赔偿该部分费用的请求不予支持。但刘昊博认可涉案房屋内有盆栽（发财树）1个及床架一个，并同意返还，本院不持异议。关于垫付的费用，双方未做交接，寻美没有提交证据，没有主张的明确金额，本院不予处理。关于刘昊博的反诉请求，本院在认定寻美违约的情况下，刘昊博仍有义务加以证明，现有证据不足以证明其主张，本院对刘昊博的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）寻美与被告（反诉原告）刘昊博于二○一九年三月三十日签订的《北京市房屋租赁合同》已解除；二、被告（反诉原告）刘昊博于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）寻美租金三万六千一百元；三、原告（反诉被告）寻美于本判决生效后七日内自行从涉案房屋取走盆栽（发财树）一个、床架一个；四、驳回原告寻美其他诉讼请求五、驳回反诉原告刘昊博的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（201×××年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百零三元，由原告寻美负担二百五十二元（已交纳），由被告刘昊博负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一百五十元，由反诉原告刘昊博负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇二〇年四月二十八日书记员  赵 杰