广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终376号 上诉人（一审被告）：恒大地产集团梧州御湖置业有限公司，住所地广西梧州市龙圩区苍海路一号。统一社会信用代码：91450400MA5L7FEC1Y(1-1)。 法定代表人：朱楠，总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，男，该公司职员。 被上诉人（一审原告）：邹杰兵，男，1991年9月24日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 上诉人恒大地产集团梧州御湖置业有限公司因与被上诉人邹杰兵商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2019）桂0406民初1558号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 恒大地产集团梧州御湖置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金20,000元，上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一、双方签订的车位《梧州恒大绿洲车位认购书》（以下简称《认购书》）属于预约合同，其根本目的是确保签订本约，不应以磋商不成为由解除。签订预约合同并支付所约定的价款后，被上诉人即享有对合同标的物的请求权，双方商品房买卖合同的实质要件已经成立，签订书面《商品房买卖合同》仅为满足商品房交易行政要求的形式要件，不影响双方合同关系的效力。即使暂不签订正式合同，也不影响合同目的的实现。如果是因为房屋出卖人主动拒绝与被上诉人订约，那么当被上诉人持《认购书》向法院诉请要求继续履约时，法院是否也应以预约合同磋商不成而判决解除相应预约合同？本案因客观原因导致暂时无法签订正式合同，但其延后的时间仅一个月余，期间上诉人也一直遵守预约合同的约定为被上诉人保留了房号并进行着签约准备，本案并不存在影响预约合同目标无法实现的情形，上诉人始终表示愿意与被上诉人订立正式合同，在签约条件已经具备的情况下，预约合同应当继续履行。二、被上诉人无权单方面解除预约合同。本案合同依旧有继续履行的条件，并不符合合同约定的解除条件，也不符合法律规定的法定解除事由，因此被上诉人拒绝继续履约行为已构成根本违约，上诉人有权依据定金罚则扣收定金作为违约金。 邹杰兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 邹杰兵向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《认购书》；2.判决被告向原告双倍返还定金40,000元；3.判决被告向原告返还车位购房款112,300元；4.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月23日，原告与被告签订了《认购书》，《认购书》约定：原告自愿向被告认购A区负一层077号车位，该商品房按套出售，面积约13.78㎡，总金额132,300元；原告同意签署本认购书时，支付人民币20,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），被告在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；原告选择一次性付款并须于2019年9月23日前支付首期款46,150元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款（即66,150元）在2019年10月5日前付清，原告必须按双方约定的付款方式和期限到广西梧州市龙圩区梧州恒大绿洲营销中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该车位，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该车位；如原告履行完毕本认购书义务，但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，不再承担其他责任；原告同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若原告不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为原告违约，被告可以单方面终止本认购书，另行销售该车位，原告无权要求返还定金；该车位按套计价，不作任何面积补差及补偿；双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，如被告按上述电话、通讯地址等联络不到原告，则视为被告已履行通知送达义务，原告应承担由此引起的全部责任等内容。2019年9月30日，梧州市住房保障和房产管理中心通过商品房预告网签备案网向各开发企业、金融机构发出内容为“为进一步优化交易网签服务，我中心将于2019年10月1日18:00至8日8:00时，对门户网站（××）进行维护升级，期间网站暂停对外服务。如需网签备案、交易资金系统，请通过域名网址进行登录。网址如下：一、梧州市商品房交易网签平台：http://222.217.195.107:8881/PortaiHomePage/Defauit.aspx,二、梧州市商品房预售资金监管系统：http://222.217.195.107:8118/Portai/Login.aspx”的《通知》。被告提供商品房预告网签备案网上申请（185）的微信聊天记录（2019年10月4日早上09:49、2019年10月4日早上08:47—10:45）以及与原告的微信聊天记录（2019年11月4日周一14:58）和营销中心的照片，证明是因客观原因导致暂时无法签订合同和通知原告签订合同，并在营销中心公示合同文本和车位信息。被告确认原告付清购买的车位款的当天（2019年9月23日），因签约的客户太多而来不及签订买卖合同，对来不及签订合同的也没有作出补救措施并予以说明，且其在原告缴款后对部分特定车位进行降价促销，致使原告认为其购买的车位价格偏高而不愿意签订合同。原告认为梧州市住房保障和房产管理中心发出的《通知》以及被告提供的微信聊天记录都是《认购书》约定签订合同之后发生的事情，与被告违约不与原告签订合同无关。原告于2019年9月21日向被告的银行账户刷卡支付20,000元，于2019年9月23日向被告的银行账户转账112,300元。被告确认收到原告支付梧州恒大绿洲车位款132,300元，并于2019年9月23日出具《收据》给原告。 一审法院认为,原告与被告签订《认购书》约定的条款内容，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照《认购书》的约定行使权利和履行义务。因原告与被告对涉案的车位仅签订了《认购书》，尚未签订正式的商品房买卖合同而产生的纠纷，本案案由应定为商品房预约合同纠纷。根据原告与被告签订的《认购书》约定“原告同意签署本认购书时，支付20,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）‥‥‥，原告选择一次性付款并须于2019年9月23日前支付首期款46,150元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款（即66,150元）在2019年10月5日前付清，原告必须按双方约定的付款方式和期限到广西梧州市龙圩区梧州恒大绿洲营销中心支付房款及签署《商品房买卖合同》”等内容，该《认购书》应为预约合同，原告为预约合同所支付的定金应为立约定金。立约定金是当事人在订立主合同之前为担保以后正式订立主合同而约定交付的定金，其作用是当事人双方为了阻止在签订主合同前再向其他人协商此事，且应当履行进一步洽谈合同，进而最终签订主合同的保证。原告支付定金后，因被告未在约定的期限与原告签订合同，原告作为守约方提出本案的诉讼请求并对被告在庭审时表示愿意继续履行《认购书》的约定与原告签订合同而予以拒绝，应合理推定为磋商不成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应将定金20,000元返还给原告。综上所述，由于双方对继续签订合同缺乏合意，对原告请求解除双方签订的《认购书》和返还购房款的诉讼请求，应予准许。对被告提出的辩解意见，理由不成立，该院不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项、第八项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告邹杰兵与被告恒大地产集团梧州御湖置业有限公司于2019年9月23日签订的《梧州恒大绿洲车位认购书》；二、被告恒大地产集团梧州御湖置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告邹杰兵车位购房款112,300元；三、被告恒大地产集团梧州御湖置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告邹杰兵车位定金20,000元；四、驳回原告邹杰兵的其他诉讼请求。案件受理费1,673元（原告已预交法院），由原告邹杰兵负担220元，被告恒大地产集团梧州御湖置业有限公司负担1453元。 本院二审期间，上诉人恒大地产集团梧州御湖置业有限公司向法庭提交两份新证据：证据1、交易网站截图一份，证实上诉人履行了合同的主要义务，为被上诉人保留了房号，商品房在交易网站上已经登记在被上诉人的名下。证据2、《梧州市商品房买卖合同》一份，证明该合同依旧有继续履行的条件，没有影响到被上诉人获取房屋目的的实现。经质证，被上诉人对两份新证据不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因该两份证据不能证实上诉人的主张，本院不予采信。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是《认购书》应否解除，上诉人应否向被上诉人退还20,000元定金的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。本案中，双方当事人签订的《认购书》已经明确载明应当于2019年9月23日签署《商品房买卖合同》，但上诉人未按约定的时间签署涉案《商品房买卖合同》，且在之后的合理期间内仍未采取补救措施，使被上诉人期待的合同利益落空，故被上诉人依法享有解除权。本案《商品房买卖合同》未能订立，其中存在行政部门网签网站升级维护等不可归责于双方当事人的事由，故《认购书》解除后，上诉人依据《认购书》所收取的20,000元定金理应返还给被上诉人，故一审法院判令上诉人向被上诉人退还车位定金20,000元并无不当，本院予以维持。需指出的是，上诉人在二审时请求法院判令被上诉人向上诉人支付违约金20,000元，本院认为，上诉人一审时并未提出上述反诉请求，二审时予以主张，该请求不符合法定诉讼程序，因此，本院对此请求不予审理。 综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张因缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费300元（上诉人恒大地产集团梧州御湖置业有限公司已预交），由上诉人恒大地产集团梧州御湖置业有限公司负担300元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  李 勉 审 判 员  任 军 二〇二〇年四月十日 法官助理  姚石群 书 记 员  吴卓奇