西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终5号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗介，男，1968年12月28日出生，汉族，四川省资阳市人，经商，现住四川省资阳市乐至县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：桑吉拉姆，西藏拉姆律师事务所律师。委托诉讼代理人：顿珠仁增，西藏拉姆律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：丁平福，男，1972年9月21日出生，汉族，甘肃省临夏县人，经商，现住甘肃省临夏县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赖春梅，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：卜晓月，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。上诉人罗介因与被上诉人丁平福租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗介的委托诉讼代理人桑吉拉姆，被上诉人丁平福的委托诉讼代理人赖春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗介向本院上诉请求：撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1545号民事判决第一项、第二项，支持罗介的诉请。事实与理由：1、原审认定事实不清，适用法律错误。原审认定双方之间签订的租赁协议无效，认定理由未详尽阐述，导致上诉人不能准确表达上诉观点。2、上诉人的身份在原审庭审中已有充分证据予以证实，无需再此阐述。上诉人提供的证据《承诺书》并非单方出具。请求二审法院支持上诉人的诉求。丁平福辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求驳回罗介的上诉请求。罗介向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间的《大棚租赁协议》；2、判令被告支付原告300000元租金、违约金90000元，共计390000元；3、判令被告承担本案诉讼费。丁平福向一审法院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉人与被反诉人于2016年3月1日签订的《大棚租赁协议》为无效；2、依法判令被反诉人向反诉人赔偿损失858645元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。罗介辩称，反诉被告享有出租权，双方的合同关系依法有效，对于反诉请求均不予认可。一审法院认定的事实：2014年8月14日，中国人民武装警察部队保障部（以下简称武警西藏总队）在西藏商报上刊登了招租公告，租赁期限为5年，拉萨嘉华汽车维修有限公司（以下简称拉萨嘉华公司）予以中标。2015年3月10日，罗介作为拉萨嘉华公司的委托代理人与中国人民武装警察部队后勤部签订了一份《武警部队房地产租赁合同》，租赁期限自2015年3月10日起至2016年3月9日。合同第十条第四项第二款约定：不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报武警部队基建营房部门审核备案后实施。2016年3月9日合同期满，武警西藏总队保障部与拉萨嘉华公司未再签订书面合同，双方形成不定期租赁合同关系。2016年4月1日，武警西藏总队后勤综合保障基地向罗介发出《停租通知书》，上载明：“根据武警总部、西藏总队文件精神，全面停止武警部队空余房地产租赁。现你单位（个人）承租的总队第三招待所及原司训队空余房地产于2016年4月1日停止对外租赁。”2016年10月13日，武警西藏总队保障部向拉萨嘉华公司送达了《关于做好缴纳2016年度租赁费用的通知》，上载明：“你方于2014年9月25日参加我单位组织的后勤培训中心竞价招租活动，以最高报价确定为中标企业。由于军委及武警总部全面停止对外有偿服务相关要求，合同目前只签订了一年（2015年3月10日至2016年3月9日），首期合同及租金已于2016年3月9日到期。现根据上级最新文件精神，你单位租赁项目，在不新建、改建、维持现状的前提下，可严格履行报批手续，暂时维持运行（视同不定期租赁合同），待军委新的政策下达后执行。由于你方首期租金早已到期，请贵公司尽快筹措资金，缴纳第二合同年度租金，逾期未缴纳，将视同放弃租赁资格，我方有权收回租赁标的，相应后果由你方自行承担。”罗介同日在通知上签字。2018年3月9日武警西藏总队保障部就拉萨嘉华公司之间的房屋租赁合同关系向一审法院提起诉讼，武警西藏总队保障部请求：1、解除原被告双方的不定期租赁合同关系，并判令被告将承租的位于拉萨市××路租赁物【（坐落号：武总藏：00006号）的建筑房屋4226平方米及场地96000平方米】交付给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金424万元人民币（自2016年3月10日至2018年3月9日）；3、被告承担本案诉讼费。一审法院就该案依法作出（2018）藏0102民初447号民事判决书，判决为：1、解除中国人民武装警察部队保障部与拉萨嘉华汽车维修有限公司之间的不定期租赁合同关系；2、拉萨嘉华汽车维修有限公司于本判决生效之日起15日内向中国人民武装警察部队的案涉房屋、土地及地上附着物；3、拉萨嘉华汽车维修有限公司于本判决生效之日起15日内向中国人民武装警察部队保障部支付租金4240000元。该判决已于2018年5月24日生效。至今拉萨嘉华公司未向武警西藏总队保障部返还租赁物。2016年3月1日，罗介（甲方）与丁平福（乙方）签订《大棚租赁协议》，罗介将西面5个大棚和东面6个大棚租赁给丁平福经营使用。约定：租赁期限为4年，自2016年3月1日起至2020年2月28日止，每年租金为120000元，签订协议之日向甲方一次性交纳一年租金，之后于每年的1月31日前向甲方一次性交纳下一年的全部租金。合同第九条关于合同的解除约定，若因武警部队原因（包括军事需要和非军事需要）提前解除合同的，甲方应当按照与武警部队签订的合同提前通知乙方，若军事需要解除合同或不可抗力解除合同，双方互不补偿，但甲方应按乙方实际使用期限计收租金，未使用的租金退还给乙方……。第十条第一项约定，乙方应按照本协议约定按时交纳租金，每逾期一日，应当向甲方承担应交纳租金千分之三的违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除本协议，乙方所增设的物品及设施无偿归甲方所有，甲方不给与乙方任何补偿。第十一条约定合同期满或因乙方原因导致合同终止的，乙方在承租范围内的装修、装饰及建筑物、构筑物应完好归甲方，甲方不给予任何补偿。对此，2019年8月19日拉萨嘉华公司出具证明：“兹证明罗介有权在××区（坐落号：武总藏字第0006号）的房地产内与丁平福等签订租赁协议。”另查明，丁平福于2017年7月31日向罗介支付了30000元租金，于2017年10月11日支付了30000元租金，承诺2017年10月底付清60000元租金，但至今未向罗介交付租金。一审法院认为，罗介取得案涉租赁物是基于拉萨嘉华公司与武警西藏总队保障部之间签订的《武警部队房地产租赁合同》。拉萨嘉华公司有权在其依法享有承租权及转租权范围内行使其民事权利，其认可罗介以个人名义将其租赁物转租并无不妥，但罗介的转租行为是否有效，需以拉萨嘉华公司对案涉租赁物是否享有转租权为必要条件。依据《武警部队房地产租赁合同》合同约定，如拉萨嘉华公司转租必须征得武警西藏总队保障部的书面同意，但截止庭审当日，原告并未提交有力证据证明武警西藏总队保障部书面同意案涉转租协议的事实，对此原告应当承担举证不能之责。罗介与丁平福签订的《大棚租赁协议》应为无效。合同无效，自始没有法律约束力。原告要求解除《大棚租赁协议》的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。丁平福要求确认协议无效的诉讼请求，一审法院予以支持。罗介要求丁平福支付租金300000元，因协议无效，罗介无权主张按照合同约定支付租金，对该项诉讼请求一审法院不予支持。罗介要求丁平福支付违约金90000元，其主张是基于丁平福未如约交纳租金的行为，如前所述，丁平福不存在依据合同约定支付租金的义务，故对于罗介的该项诉讼请求，亦不予支持。丁平福要求罗介赔偿装修损失408645元及预期收益损失450000元共计858645元，对此，《武警部队房地产租赁合同》是罗介作为拉萨嘉华公司的委托代理人签订的，对于该租赁合同中转租条款罗介应属于明知。罗介未经武警西藏总队保障部同意转租，并在《大棚租赁协议》中明确了4年租赁期限及租金给付标准，致使丁平福认为其可以在4年租赁期限内使用并进行装修投入，罗介应当承担相应的赔偿责任，且对于转租合同无效应当承担主要过错责任，丁平福作为承租人应当对租赁物的权属进行认真审查，该租赁物的权属情况丁平福可以通过调查、咨询予以掌握，丁平福的投资判断失误也是造成损失的一个重要因素，故丁平福对案涉协议无效也应承担一定过错责任。但对于被告的损失应以实际产生的损失为计算依据，经本院释明，丁平福对装修残值不申请司法鉴定，故一审法院无法确定其实际损失，对其该项诉讼请求，一审法院无法计算不予支持。丁平福要求罗介赔偿预期收益损失450000元的诉讼请求，罗介有权主张合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说，只要债务人履行了合同，债权人就一定能取得该利益。丁平福的经营收益具有不稳定和不确定性，丁平福的该项主张并不属于在合同关系正常发展情况下其必定会取得的收益，故对于丁平福的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认罗介与丁平福签订的《大棚租赁协议》无效；二、驳回罗介的全部诉讼请求；三、驳回丁平福的其他反诉请求。二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，双方的争议焦点为：上诉人罗介与被上诉人丁平福签订的《大棚租赁协议》是否有效的问题。对此本院评析如下：上诉人罗介以其为拉萨嘉华公司实际出资人，认为上诉人罗介系本案适格主体，并在一审提交拉萨嘉华公司出具《证明》证实其与被上诉人丁平福签订《大棚租赁协议》已经得到拉萨嘉华公司的认可，案涉合同非转租行为。被上诉人丁平福认为，上诉人罗介非本案适格主体，且上诉人罗介在明知拉萨嘉华公司与武警西藏总队的《武警部队房地产租赁合同》只剩9天的情况下，仍然与其签订为期4年的《大棚租赁协议》，该行为违背了拉萨嘉华公司与武警西藏总队的合同约定，应认定《大棚租赁协议》无效。本院认为，上诉人罗介在一审开庭前提交拉萨嘉华公司出具的《证明》，该《证明》所载内容：“兹证明罗介有权在××区（坐落号：武总藏第0006号）的房地产内与丁平福等签订租赁协议”，从内容只能够反映出拉萨嘉华公司对此事知情，但并未明确上诉人罗介是以什么样的方式取得案涉租赁物的处分权利，亦未证实上诉人罗介是否具备租赁案涉租赁物的权利，拉萨嘉华公司对案涉土地的权利基础来自于《武警部队房地产租赁合同》这一主合同，而按照《大棚租赁协议》内容，上诉人罗介将《武警部队房地产租赁合同》所涉部分租赁物转租与被上诉人丁平福，其行为违反了主合同的约定。一审法院认为拉萨嘉华公司转租必须征得武警西藏总队保障部的书面同意，且因上诉人罗介对有权转租事实并未举证证明，故一审法院认定案涉《大棚租赁协议》无效并无不当，本院予以支持。综上，上诉人罗介的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元（罗介已预交），由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 德吉卓嘎审 判 员 四朗多杰审 判 员 吉 红 霞二〇二〇年四月二十六日书 记 员 次仁达娃