上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初53192号原告：上海蓝颜餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：高红生，总经理。委托诉讼代理人：汪红彬，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：印震豪，男，1993年7月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。原告上海蓝颜餐饮管理有限公司(以下简称蓝颜公司)与被告印震豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告蓝颜公司法定代表人高红生及其委托诉讼代理人汪红彬、被告印震豪委托诉讼代理人魏艳、端咏梅到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告蓝颜公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；2.被告支付原告自2019年11月1日至11月7日的房屋租金6,183元、物业费440元，并按实际使用数额支付水电煤等费用；3.被告支付原告自2019年11月8日起至实际搬出之日止的房屋使用费(每天3,000元)、物业费(每天20元)，并按实际使用数额支付水电煤等费用；4.被告支付原告逾期缴纳租金违约金17,886元；5.被告支付解约违约金79,500元；6.被告立即将房屋恢复至出租时的原状并交付给原告；7.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请为：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；2.被告支付原告自2019年11月1日至11月7日的房屋租金6,183元、物业费140元；3.被告支付原告自2019年11月8日起至实际搬出之日止的房屋使用费(每天3,000元)、物业费(每天20元)；4.被告支付原告逾期缴纳租金违约金17,886元；5.被告支付解约违约金79,500元；6.被告立即将房屋返还给原告；7.被告支付未办理营业执照注销手续的违约金，按2,650元每天自2019年12月7日起支付至实际注销或迁出之日止；8.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告(乙方)承租位于上海市静安区芷江中路XXX-XXX号西首一大间，建筑面积约为100平方米；租赁期为2019年4月8日至2024年3月7日止，装修免租期自2019年4月9日起至2019年4月30日止；每月租金为26,500元，物业管理费用为每月600元；房屋租金按3个月一付，先付后用，每期租金应提前15日支付；应付的任何一笔租金发生部分或全部逾期的，每逾期一日，则按总租金的1%支付违约金；乙方拖欠租金或水费、电费等其他费用超过5天的，原告(甲方)可书面通知其解除合同，乙方并应向甲方按月租金的3倍支付违约金，给甲方造成损失的还应补足造成的损失与违约金的差额部分。根据合同约定，被告应于2019年10月15日交付第三期租金及物业管理费81,300元。当天，原告工作人员短信提醒被告，被告置之不理。同年10月20日、10月23日，原告又发函催告被告缴纳房租事宜，但被告仍不予理睬。同年11月6日，原告正式发函通知被告解除《房屋租赁合同》，要求其支付租金、将房屋恢复原状并搬离。被告经多次催告，拒不履行合同主要义务，构成严重违约，遂涉诉。被告印震豪辩称，确实存在逾期缴纳租金、管理费的事实，但逾期支付的原因是由于水电费涉及同号3家商铺之间的分摊，需原告召集各商家协商解决，但原告未予解决。原告不但擅自提高水电费收费标准，强迫被告承担不由其使用的水电费，还要求被告向另外2家商铺收取水电费。当时被告向原告表示，只要解决水电费的问题就立即支付房租，故原告存在过错在先，被告系行使不安抗辩权。即使存在欠费，被告已预付履约保证金，逾期费用一般可以先以保证金抵扣。2020年1月7日，被告已向原告支付租金、物业费81,300元，即至庭审时已不存在欠费。租赁合同租期长达5年，现实际使用不到一年。被告为该商铺投入了大量装修、经营成本，如解除合同会造成较大损失，希望合同继续履行，维持合同的稳定性。即使判令合同解除，原告主张的房屋使用费过高，应按租金标准计算；违约金标准亦过高，请求酌情调整；营业执照未迁的违约金不应支持，因解约违约金足以弥补原告损失。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。上海市静安区芷江中路XXX号XXX-XXX层房屋产权人为案外人顾某某，房屋用途为店铺，建筑面积388.69平方米。2016年5月10日，顾某某与案外人陈某签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给陈某，租赁期限自2016年7月11日至2024年7月10日，陈某有权将商铺分割转租给第三方。2019年3月5日，陈某与蓝颜公司签订《房屋租赁合同》，将上海市静安区芷江中路XXX号-XXX号出租给蓝颜公司，租赁期限自2019年3月28日至2024年3月27日，陈某同意蓝颜公司对房屋进行转租、分割转租或转让。2019年4月8日，蓝颜公司(甲方)与印震豪(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所出租的房屋；房屋坐落为上海市静安区芷江中路XXX-XXX号西首一大间(以下简称系争房屋)，建筑面积约100平方米；甲乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已视察过该房屋的现状，并对该房屋的适用性、可利用空间、位置及套内容积、实用性能、共享部位、共享设施等均无异议，房屋按照现状交付；甲方租赁该房屋给乙方经营便利店使用；租赁期限自2019年4月9日至2024年3月27日止；装修免租期自2019年4月9日至2019年4月30日止，免租期内不用缴纳租金，但须支付物业管理费及因使用产生的水、电、通讯等费用；房屋每月租金26,500元，物业管理费600元；房屋租金在租赁期内第一、二年不递增，第三年递增6%……；房屋租金3个月一付，先付后用，每期租金应提前15日交付；应付的任何一期租金发生部分或全部逾期的，每逾期一日，则乙方按总租金的1%向甲方支付违约金；具体交租日期为2019年4月8日81,300元，2019年7月15日81,300元，2019年10月15日81,300元，2020年1月15日81,300元，2020年4月15日81,300元……；乙方在合同签订时支付租赁保证金79,500元；乙方应在本合同租赁期满或提前解除后的2日内返还该租赁房屋，未经甲方同意无正当理由逾期返还该房屋的，除承担相应的违约责任外，每逾期一日，乙方还应按30元/平方米/天(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费；乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态；合同到期后，内部固定装饰部分，乙方不得拆除，自然保留，甲方不对其做任何补偿；乙方应当于合同租赁期满、或合同解除后30天内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销和变更手续，否则每逾期一天，应向甲方支付合同标准租金三倍的违约金；乙方拖欠租金或税费、电费等其他费用超过5天的，守约方可书面通知违约方解除合同，违反合同的乙方，应向守约方按月租金的3倍支付违约金，给守约方造成损失的，还应补足造成的损失与违约金差额部分。合同签订后，印震豪支付保证金79,500元，并按期支付了前两期的租金、物管费。审理中，双方均认可系争房屋自2019年5月1日起计付租金。印震豪对系争房屋进行了装修，2019年6月底装修完毕。由于公共事业部门开具的账单针对芷江中路XXX号，而该号实际有3家商铺，印震豪遂在装修中分装了独立电表、水表，自装修完毕后开始计数使用，但公共事业部门开具的账单仍针对总表。印震豪以系争房屋地址注册公司并办理了营业执照，与案外人上海福满家便利有限公司签订《合作经营合同》，于2019年7月初起在系争房屋对外经营“全家便利店”。2019年9月，蓝颜公司要求印震豪支付水、电费共12,959.3元。其中，电费单价1.2元，共10,716度；水费单价5.5元，共18.2立方米。印震豪支付了12,800元，余款未付。随后，印震豪就水电费计费标准及数量向蓝颜公司提出异议，要求按公共事业部门收费标准缴费并解决与同号其余两家商铺的分摊问题，在上述问题解决之前，暂不付租金。因未收到第三期租金，蓝颜公司于2019年10月20日发函给印震豪，要求其在收到该函2日内支付租金、物业费及违约金；如逾期未收到上述款项，则原租赁合同即刻作废，蓝颜公司将强制收回房屋。蓝颜公司在该函中还表示，对于印震豪提到的缴付电费事宜，蓝颜公司不再过问；电费缴纳的事亦不影响印震豪使用房屋，不构成拒绝或拖延支付房租的理由。蓝颜公司在本案审理中表示，收费标准系参照商业标准收取，且由于印震豪未支付装修期间的水、电费，故12,959.3元中亦包含该部分费用。2019年10月23日，蓝颜公司向印震豪发送告知书，表示因印震豪未依2019年10月20日函件要求支付款项，亦未收到任何回复，故通知房屋租赁合同即刻解除，要求印震豪2日内搬离房屋，赔偿3个月的租金的违约金及其他损失。2019年11月6日，蓝颜公司向印震豪发送通知函，通知解除《房屋租赁合同》，要求印震豪立即搬离。该函印震豪于2019年11月7日签收。2020年1月7日、15日，印震豪各向蓝颜公司支付81,300元，转账备注为租金、管理费。蓝颜公司坚持要求解除合同，同意将上述款项在印震豪应付金额中扣除。另查明：1.芷江中路XXX号2019年6月26日至7月25日总水费为132.33元，2019年7月26至8月25日总水费为122.88元。上述两期账单均由蓝颜公司先行支付，之后账单则由印震豪支付。公共事业部门供水单价2.62元，污水处理单价2.34元。2.芷江中路XXX号2019年7月产生的总电费为9,521.82元，2019年8月产生的电费为9,574.51元。其中2019年8月平时用电量9,232度，谷时用电量4,018度。上述两期账单均由蓝颜公司先行支付，之后账单则由印震豪支付。公共事业部门平时用电单价0.853元，谷时单价0.423元。3.印震豪2019年8月单独用电量为12,852度。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，印震豪表示，其在签订合同后还向蓝颜公司支付中介费70,000元，如合同解除，蓝颜公司应予返还。蓝颜公司认可收取70,000元，但表示系口头约定的进场费，不属于本案处理范围。本院认为，蓝颜公司与印震豪签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方理应恪守。合同明确约定每期租金应提前15日支付，拖欠租金或税费、电费等其他费用超过5天的，可书面通知解除合同。本案中，因装修免租期至2019年4月30日止，故实际从2019年5月1日计租。按照3个月为一期的约定，第三期租金对应期间为2019年11月1日至2020年1月31日，该期租金应于2019年10月15日前支付，且不应以蓝颜公司催告为前提，亦不应以有保证金为由不予支付。2019年10月20日，蓝颜公司发函催缴，并明确限定了交款期限。但印震豪未予理睬，在本案2019年12月16日的谈话笔录时仍表示不支付，直至2020年1月才在咨询律师后补缴。虽然租赁双方2019年9月因电费分摊问题出现争议，但认为电费存在多收的情况，可以在应交租金范围内酌情少交，不应拒不履行支付租金的主要合同义务。虽然印震豪事后予以补救，但付款行为已超过蓝颜公司给予的最终付款期限。考虑到蓝颜公司已多次通过口头和书面的方式要求印震豪支付租金，而印震豪均未以积极态度沟通或履行，故蓝颜公司有权行使单方解除权。解除合同的意思表示其实在2019年10月23日的函中已相当明确，但因双方未能明确该函件的送达时间，蓝颜公司以2019年11月7日印震豪签收第二封解约函的时间作为合同解除时间并无不当，本院予以确认。对于印震豪逾期支付的租金，蓝颜公司有权主张滞纳金，但其主张的滞纳金标准过高，本院参照其逾期时间酌情调整为2,048元。合同解除后，印震豪应当及时搬离系争房屋并办理营业执照注销或迁址手续。因合同约定承租人返还房屋时按照正常使用后状态返还，故印震豪可以无需将房屋恢复至毛坯状态。2019年11月7日后，印震豪仍继续占有使用房屋，故蓝颜公司有权主张占有使用费，但合同约定的占有使用费标准过高，本院酌情调整至每月27,100元。对于印震豪未及时办理营业执照注销或迁址手续的违约金，本院酌情调整认定为27,500元。鉴于合同解除系因印震豪违约，故蓝颜公司有权主张解约违约金。综合考虑印震豪违约情形及蓝颜公司的损失，本院酌情确认为26,500元。印震豪已支付的保证金79,500元及其在审理中支付的162,600元应与其应付款项相抵扣。至于印震豪可能多支付的电费及其主张应退的中介费，因其坚持要求合同继续履行，并未就此提出反诉，故本案中不予认定，当事人可另行处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海蓝颜餐饮管理有限公司与被告印震豪签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；二、被告印震豪应于本判决生效之日起七日内清空上海市静安区芷江中路XXX-XXX号西首一大间中的自有物品，并将该房屋归还给原告上海蓝颜餐饮管理有限公司；三、被告印震豪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓝颜餐饮管理有限公司2019年11月1日至2020年3月31日的房租、物业费、房屋使用费共计135,500元及自2020年4月1日至房屋实际返还之日止的房屋使用费，房屋使用费按每月27,100元计；四、被告印震豪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓝颜餐饮管理有限公司逾期付款滞纳金2,048元；五、被告印震豪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓝颜餐饮管理有限公司逾期未办理营业执照注销迁移手续的违约金27,500元；六、被告印震豪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓝颜餐饮管理有限公司解约违约金26,500元；七、被告印震豪已支付保证金79,500元及其在本案审理中支付的162,600元应与上述第三至六项应付款项抵扣，抵扣后尚有剩余的原告上海蓝颜餐饮管理有限公司应予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,235元，减半收取计1,117.5元，由原告上海蓝颜餐饮管理有限公司负担789.5元，由被告印震豪负担328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年四月二十四日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。