广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初570号 原告：赵桂云，女，1960年11月8日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：唐磊，广西广合律师事务所律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江南区沙井大道。 法定代表人：黄玉仍，董事长。 原告赵桂云与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后,依法适用简易程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告赵桂云的委托诉讼代理人唐磊到庭参加诉讼；被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵桂云向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2017年10月27日签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》合同编号：合建房字【2017】第063A号、第065号无效。被告返还原告已支付的首付款208097元并赔偿利息损失18809.97元（利息损失计算标准：以208097元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准年利率4.15%，从2017年10月27日起暂时计算至2019年12月31日，以后继续计算至付清之日止），以上共计226906.97元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月被告向原告宣称其与案外人南宁市江南区沙井街道同乐村6组正在合作进行商品房开发，开展商品房预售活动。在被告低价诱惑下原告于2017年10月27日与被告签订了二份名为《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号为合建房字【2017】第063A号、第065号），采取由被告建设房屋，原告支付建房价款的方式购买了位于南宁市江南区项目名称“欧洲科尔马小镇”中波尔多金座B1101、B1102号房屋，两套房屋总价520240元。原告于2017年10月27日向被告共支付了208097元的首付款。但是时至今日，被告开发的以上项目楼盘都没有任何的施工进展，以上房屋至今也未取得房屋预售许可证。原告本人没有任何的房地产开发资质和经验，原告在被告诱导下签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》名为合作建房合同实为商品房买卖合同，根据我国的相关法律法规属于无效合同。为此，原告曾多次找被告要求退还缴纳的首付款，但是被告均以各种理由予以推脱，原告认为被告的行为已经严重损害了原告的合法利益，以致于原告遭受了重大损失。有鉴于此，为了维护原告的合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，请求法院判如所请。 被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司未提交答辩意见和证据。 根据原告的起诉，法庭归纳本案的调查重点为：1.原被告双方签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》是什么性质的合同？该合同的效力应如何认定？2.原告要求被告退还已支付的合作建房款及相应的利息有何依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织进行了举证。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：原告与被告于2017年10月27日签订《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》两份，合同编号分别为：合建房字【2017】第063A号、合建房字【2017】第065号。其中合建房字【2017】第063A号合同约定原告与被告合作建房的房屋位于南宁市江南区，项目名称“欧洲科尔马小镇”波尔多金座B1101号房，该物业合同约定的建筑面积114.24平方米，合作建房单价为3030.86元/㎡，总价款为346246元，原告应于合同签订时交付总价款的40%即138499元。合建房字【2017】第065号的合同约定原告与被告合作建房的房屋位于南宁市江南区，项目名称“欧洲科尔马小镇”波尔多金座B1102号房，该房屋建筑面积58.3平方米，合作建房单价为2984.46元/㎡，总价款173994元，原告在签订合同时应支付总价款的40%即69598元。两套房原告享有使用期限均为自2020年3月31日起至2086年9月30日止。双方还约定，如该项目所占用的土地得以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，被告应协助原告办理相关变更手续，具体土地性质变更费用及房屋产权登记的费用以届时有关部门的规定为准，由原告承担。“欧洲科尔马小镇”项目总用地面积为7160平方米，用地单位为南宁市江南区沙井街道同乐村6组，用地性质为商业服务业用地。 合同签订当天，原告向被告交付B1101号房的首付款138499元，B1102号房的首付款69598元，合计已交付合作建房款208097元。 至本案法庭辩论终结时，被告未提供证据证明涉案项目已取得《商品房预售许可证》。 本院认为：原、被告签订的两份《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同书》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终得到两间房屋，原告的出资除了得到房屋使用权外，双方亦存在办理房屋产权约定，从合同约定看，原告付款得到房屋的目的系得到房屋的产权，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。被告未取得商品房预售许可证，销售农村集体用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。在签订合同时，原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。原告要求被告从支付房款之日起按全国银行间同业拆借中心公布的基年利率4.15%支付利息损失有悖原告自身应承担的责任。故本院对原告主张的利息不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告赵桂云与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司签订的两份《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号分别为：合建房字【2017】第063A号、合建房字【2017】第065号）无效； 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司返还原告赵桂云合作建房款208097元； 三、驳回原告赵桂云的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4596元，由原告赵桂云负担160元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担4436元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇二〇年四月十四日 书记员  周 微 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。