广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29961号原告：赵春英，女，1975年出生，汉族，住佛山市****，公民身份号码***********。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。原告赵春英诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告赵春英，被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的《物业使用权转让合同》、《装修协议》；2.被告退回已付转让款188675元、装修款60500元；3.被告支付违约金（以第2项为本金从2019年8月1日起按日千分之一计算至被告清偿之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月26日对位于佛山市南海区*********盛明广场的房屋达成租赁意向，双方签订了租赁合同和装修协议。合同约定成交价234500元，装修款60500元。原告已按约定支付到期应付款项。但被告未能按约定时间交付物业予原告。双方其后签订解除合同协议书。被告逾期交楼已构成违约。请法院支持原告诉请。被告盛明公司辩称，原告与被告签订的《物业使用权转让合同》已经协商于签订《解除合同协议书》之日解除。原告诉请的违约金无约定或法定依据，应当予以驳回。涉讼的物业使用权转让合同已经双方协商解除，双方基于涉讼的物业使用权转让合同而产生的权利义务已经终结。退而言之，原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。被告自愿按照《解除合同协议书》的约定履行退款义务。法院认定转让合同超出20年部分无效的话，转让合同超出20年部分的所对应的物业使用权转让款本金不应当适用违约金条款。原告与被告签订的《装修协议》并未约定任何的违约金条款，原告要求被告以装修款60500元为基数按照日千分之一的标准计付违约金无事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。双方就对方提交的证据真实性均无异议，本院确认其真实性并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场2座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。至本案庭审终结时尚未竣工验收。2017年9月26日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（下称涉讼转让合同），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目***物业的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为234500元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年9月26日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。原、被告一致确认原告共向被告支付转让款188675元及装修款60500元。2019年8月19日，原、被告签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除涉讼转让合同及《装修协议》，被告退还原告已支付款项249175元及支付原告补偿金4350元，合计253525元，分3期支付，第一期于2019年9月20日前退还100000元，第二期于2019年11月15日前退还79350元，第三期于2020年1月10日前退还74175元，被告如期全额退款之日为双方签订的涉讼转让合同、《装修协议》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。2019年12月16日，原告提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼物业办理了规划报建手续，《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间的约定无效。至本案庭审辩论终结之日，被告没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，盛明公司迟延交付涉讼物业已超出涉讼转让合同约定的期限，致使双方签订《解除合同协议书》。双方于2019年8月19日签订《解除合同协议书》，虽然《解除合同协议书》约定被告如期全额退款之日为涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》正式解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》，且此后双方亦并未再继续履行涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》，故本院确认涉讼转让合同中有效租赁期间的约定及《盛明广场装修协议》实际已于2019年8月19日解除。涉讼转让合同部分无效，有效部分的约定及《盛明广场装修协议》亦已解除，因此被告应返还已收取的转让款188675元、装修款60500元予原告。根据《解除合同协议书》的约定，被告如期全额退款后，双方就涉讼转让合同全部权利义务方了结，现被告未按期退款，即便涉讼转让合同已协商解除，原告亦有权根据涉讼转让合同的约定，向被告主张其逾期交付致使合同解除的违约责任。涉讼转让合同约定被告从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，该违约金标准过高，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告以原告已实际支付的转让款188675元为本金从逾期之日即2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。原告同时主张装修款亦按日千分之一计付违约金没有约定依据，但考虑原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告从原告主张权利之日即2019年12月16日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予原告。原告诉请的违约金超出以上核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告赵春英与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2019年8月19日解除；二、确认原告赵春英与被告佛山盛明置业有限公司签订的《盛明广场装修协议》于2019年8月19日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款188675元及该款从2019年3月31日起至付清款日止按日万分之五计算的违约金予原告赵春英；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及该款从2019年12月16日起至付清款日止按年利率4.35%计算的利息予原告赵春英；五、驳回原告赵春英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3118.53元（原告赵春英已预交），由佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年三月三十日书记员 谢雯艳