四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0524民初561号 原告：邓德忠，男，1956年10月9日出生，汉族，住四川省叙永县。 被告：叙永县万佳百百货有限责任公司，住所：叙永县叙永镇银顶村2组98号（川滇黔现代公路物流港）A区四期，统一社会信用代码：91510524078879609M。 法定代表人：刘艳秋。 委托诉讼代理人：李会明，男，该公司员工。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，住所：叙永县党校宿舍二楼，统一社会信用代码：915105245883637764。 负责人：刘勇。 委托诉讼代理人：牟新平，男，该公司员工。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司，住所：成都市金牛区三洞桥路15号4楼，注册号：510000000017475。 法定代表人：罗平。 第三人：叙永县万佳购商贸有限责任公司，住所：叙永县陕西街236号东来国际二楼。 法定代表人：胡恩云。 原告邓德忠与被告叙永县万佳百百货有限责任公司（以下简称万佳百公司）、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称嘉联分公司）、四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）、第三人叙永县万佳购商贸有限责任公司（以下简称万佳购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法通知万佳购公司为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行审理。原告邓德忠、被告万佳百公司委托诉讼代理人李会明、被告嘉联分公司委托诉讼代理人牟新平到庭参加诉讼；被告嘉联公司、第三人万佳购公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告邓德忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告万佳百公司、嘉联分公司、嘉联公司支付原告2015年至2020年2月29日的房屋租金106855元；2、判令三被告按月利率2%计付前述相应期间的违约金39186元。事实和理由：原、被告于2014年5月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于叙永县。因房屋销售时设计为一个商业综合体，被告承诺售后包租。签订买卖合同时，原告与被告万佳百公司签订《承包经营合同》，约定被告万佳百公司承租原告位于叙永县房屋；租赁期限为2013年10月2日至2023年10月1日；月租金分别为2041元和3018元，支付方式为月付（每月15日前支付），如逾期支付租金，每月按所欠租金金额的2%计付违约金。被告嘉联分公司提供履约担保。从2015年起至2020月2月29日止，被告共拖欠原告租金106855元。原告认为根据双方签订的《承包经营合同》第13条第2款“乙方须按期足额向甲方交纳承包费”及第16条第2款第1项“乙方未按期交纳甲方承包费，乙方按逾期期间每月支付甲方所欠承包费2%的违约金”的约定，被告构成违约，应向原告支付违约金39186元。原告为此诉至法院。 被告万佳百公司辩称：其与原告邓德忠签订《承包经营合同》属实，但万佳百公司只在2014年经营了几个月后便由第三人万佳购公司经营，原告请求的租金应由第三人支付，被告嘉联分公司承担连带担保责任。2019年以后，原告等业主与被告嘉联分公司、第三人达成协议，而万佳百公司并未参与，实际已取消了万佳百公司的权利义务，故租金不应再由万佳百公司承担。 被告嘉联分公司辩称：原告邓德忠与嘉联分公司签订《承包经营合同》属实。2019年2月前确实欠了原告的租金；但租金交付应累计连续计算，不应单独计算其中某个月份未交租金。2019年2月1日后，嘉联分公司的确未再支付租金。根据合同约定，原、被告均存在违约行为，不应计算违约金；如果法院认为要计算违约金，就按合同约定计算。 被告嘉联公司未答辩。 第三人万佳购公司未陈述意见。 本院经审理认定如下事实：被告嘉联分公司系被告嘉联公司在叙永县设立的分公司,位于叙永县的“东来国际”项目系被告嘉联分公司开发建设，原告邓德忠系“东来国际”项目购房户。2014年，原告作为发包方（简称甲方）、被告万佳百公司作为承包方（简称乙方）、被告嘉联分公司作为担保方（简称丙方），共同签订两份《承包经营合同》。一份《承包经营合同》约定“……一、甲方将位于叙永县，建筑面积为20.72平方米的商业房屋承包给乙方经营。二、承包期限：10年，自2013年10月2日起至2023年10月1日止。三、承包费：2041.00元／月。四、承包费支付方式：月付。五、丙方为乙方应向甲方交纳的承包费提供连带责任担保，如乙方未按本协议约定交纳承包费，甲方有权直接向丙方收取。六……十二、甲方的权利义务：1.承包期内，无论乙方经营状况如何，甲方均有权按照本合同约定的时间和标准向乙方或丙方收取承包费。2.承包期内，甲方不得单方解除合同……十六、违约责任……2.乙方违约：（1）如乙方未按期交纳甲方承包费，乙方按逾期时间每月支付甲方所欠承包费2%的违约金。（2）……”另一份《承包经营合同》内容除房号为54号、建筑面积为30.65平方米、承包费为3018元／月外，其余内容与前一份《承包经营合同》约定内容一致。《承包经营合同》签订后，原告将房屋交付给被告使用至今，租金实际由被告嘉联分公司每月向原告支付。 2013年11月1日，被告嘉联分公司作为出租方、被告万佳百公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定被告嘉联分公司将位于四川省叙永县营业房负一楼、一楼、二楼出租给被告万佳百公司开办商场。2015年1月30日，被告万佳百公司作为转让人、第三人万佳购公司法定代表人胡恩云作为受让人签订《转让协议》，约定被告万佳百公司将位于叙永县营业房负一楼、一楼、二楼超市转让给胡恩云；并约定《转让协议》签订后，由被告万佳百公司自行解决其与被告嘉联分公司签订的房屋租赁协议事宜，胡恩云重新与被告嘉联分公司签订房屋租赁协议。2015年2月1日，被告嘉联分公司作为出租方（甲方）、第三人作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告嘉联分公司将位于叙永县营业房负一楼、一楼、二楼租给第三人使用；租赁期10年，2013年11月1日起至2023年10月31日止；租金为前三年万佳购公司按每平方米每月32元人民币交纳嘉联分公司，从第四年开始每年的租金在前一年的基础上每年递增4%。 2019年6月28日，“东来国际”商铺业主代表与被告嘉联分公司、第三人万佳购公司在叙永县住房和城乡建设局主持下达成行政调解：“一、叙永县万佳购商贸有限责任公司继续在‘东来国际’一楼、负一楼经营超市，场地租金按原登记面积每平方米40元/月计算（不再递增），二楼租金按原登记面积每平方米25元/月计算（不再递增），一楼、负一楼租金由四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司委托叙永县万佳购商贸有限责任公司直接支付给各业主，按原《承包经营担保合同》差额部分由四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司另行支付，与超市经营者没有关系……五、叙永县万佳购商贸有限责任公司于2019年7月10日前一次性支付2019年2、3、4月的租金，2019年8月10日前一次性支付2019年5、6、7月的租金，2019年9月10日前一次性支付8、9、10月的租金及保证金12万元。之后分别于每季度首月10日前按季度提前支付……” 2019年7月8日，被告嘉联分公司向第三人万佳购公司出具代付通知，通知主要内容为“我公司担保支付的东来国际负一楼、一楼商铺的租金从2019年2月1日起委托你公司代付，具体支付方式等相关内容按住建局2019年6月28日主持的行政调解笔录上的约定履行，各商铺业主的租金标准和金额详见附件表册（附件共6页），其余差额部分由我司承担……”其中，原告邓德忠房屋租金为2054.80元/月。 2015年12月至2019年1月31日，被告嘉联分公司向原告邓德忠支付了部分房屋租金，但尚有2015年12月、2016年10月、2017年3月、7月、11月、2018年6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月及2019年1月的租金未付，共计65767元（5059元/月×13月），扣减2018年2月14日多付的5059元，实际未付租金月份为12月，共计60708元。原告认可前述违约金计算期间从2019年1月31日往前计算12个月，即从2018年2月1日计算违约金。2019年2月1日至2020年2月29日，被告嘉联分公司未向原告交付租金。原告认可从2019年3月1日起，除第三人万佳购公司向原告交付租金外，剩余租金按3002.40元/月计算。 另查明，本院受理的系列以嘉联分公司、万佳百公司为被告的房屋租赁合同纠纷案中，被告嘉联分公司在开发该项目时，在对外销售上述楼层商铺的宣传资料中均明确了各楼层商铺的销售价格和返租价格。 本院认为，原告邓德忠与被告万佳百公司、嘉联分公司三方签订的《承包经营合同》名为承包经营合同，实为房屋租赁合同。租赁合同签订后，原告已将房屋交付给被告经营，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：被告嘉联分公司、嘉联公司、万佳百公司、第三人万佳购公司是否应当共同承担向原告邓德忠支付租金、违约金（利息）的责任。 被告嘉联分公司、嘉联公司与万佳百公司的责任问题。本院认为，被告嘉联分公司应当对原告邓德忠的房屋租金承担支付责任。理由如下：首先，被告嘉联分公司作为叙永“东来国际”项目开发者，在对外销售上述楼层商铺的宣传资料中均明确了各商铺的销售价格和返租价格;其次，被告万佳百公司与原告履行《承包经营合同》中，原告的租金均由被告嘉联分公司支付，且《承包经营合同》约定无论被告万佳百公司（乙方）经营状况如何，原告（甲方）均有权按照合同约定时间和标准向万佳百公司（乙方）或嘉联分公司（丙方）收取承包费;最后，被告嘉联分公司与万佳百公司签订的《房屋租赁合同》中，被告嘉联分公司系房屋出租人身份，被告万佳百公司系房屋承租人身份，且约定被告万佳百公司支付给被告嘉联分公司的租金显著低于被告万佳百公司与原告约定的租金。被告嘉联分公司的上述行为，充分说明其在履行向原告销售商铺时作出“售后返租”的承诺。被告嘉联分公司在《承包经营合同》中虽以担保人身份签订合同，但以担保人身份签订合同的目的是规避《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”规定的监管要求，故被告嘉联分公司应当承担向原告支付租金的责任。被告嘉联分公司系被告嘉联公司设立的分支机构，被告嘉联公司应当与被告嘉联分公司共同承担支付责任。被告万佳百公司作为租赁合同约定的承租人，按双方租赁合同约定，应当向原告承担责任。被告万佳百公司辩称应由实际使用人向原告支付租金与合同约定不符，本院不予采纳。综上，被告万佳百公司、嘉联分公司、嘉联公司应当共同对原告承担支付款项的责任。 第三人万佳购公司的责任问题。第三人虽使用了原告邓德忠的房屋，但与原告不具有合同关系，且第三人已按被告嘉联分公司的委托履行了租金支付义务及原告也未向第三人主张权利，故本院确定第三人对被告万佳百公司、嘉联分公司、嘉联公司未支付的款项不承担责任。 至2019年1月31日，被告嘉联分公司尚有12个月租金共计60708元未支付原告邓德忠，故本院对原告主张的2019年1月31日前的租金予以支持。参照《承包经营合同》约定，原告主张按2%计算违约金符合实际，本院依法予以确认。原告在履行《承包经营合同》中无违约行为，本院对被告嘉联分公司辩称双方均违约而不应计算违约金的意见不予采纳。原告认可2019年1月31日前的违约金从2018年2月1日起算，至原告主张的2020年2月29日，被告应支付的2019年1月31日前的租金产生违约金的累计月数为222个月，被告每月应支付租金5059元，前述租金应计算违约金22461.96元（5059元/月×2%×222月）。2019年2月1日至2020月2日29日共计13个月，按行政调解协议约定，扣除第三人万佳购公司应支付的租金后，每月应按3004.20元计算租金。原告主张按3002.40元计算租金未超出前述金额，本院依法予以确认，并确定被告应支付原告该期间的租金合计为39031.20元（3002.40元/月×13月）。至原告主张的违约金计算时间2020年2月29日，应支付违约金累计月数为78个月﹝12×（12+1）/2﹞，应支付违约金4683.74元（3002.40元/月×2%×78月）。上述租金及违约金共计126884.90元（60708元+22461.96元+39031.20元+4683.74元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告叙永县万佳百百货有限责任公司、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告邓德忠房屋租金及违约金（利息）共计126884.90元； 二、驳回原告邓德忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1610元，由被告叙永县万佳百百货有限责任公司、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  葛一波 二〇二〇年四月二十七日 书记员  张 琴