贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终771号 上诉人(原审被告)：兴仁市宴遇二零一七餐馆，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处汇景苑商铺B1-9-10-11。 投资人：冯福萃。 委托诉讼代理人：曾孔平，贵州旺明律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：贵州金瑞达物业服务有限公司，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处落渭村。 法定代表人：李文荣，系公司董事长。 委托诉讼代理人：胡万飞，系该公司员工。 原审被告：赵玲，女，汉族，1986年9月18日生，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。 上诉人兴仁市宴遇二零一七餐馆(以下简称宴遇餐馆)与被上诉人贵州金瑞达物业服务有限公司（以下简称金瑞达公司）、原审被告赵玲物业服务合同纠纷一案，不服贵州省兴仁市人民法院(2019)黔2322民初3883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人宴遇餐馆的委托诉讼代理人曾孔平，被上诉人金瑞达公司的委托诉讼代理人胡万飞到庭参加诉讼，原审第三人赵玲经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宴遇餐馆上诉请求：撤销一审判决，金瑞达公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一审法院认定事实不清。首先，2018年5月25日《物业管理合同》第5页记载“涉及商户的物业费用，由金瑞达公司向商户协商收取。”根据合同相对性原理，该物业合同并不能约束上诉人，既然未协商达成一致意见，何来双方的真实意思表示？一审法院参照住宅房1元每月的标准支付物业服务费于法无据。从业主委员会的声明也可以看出，两份物业服务合同仅针对小区住户业主，未包含商铺的物业管理服务费。其次，即便双方协商一致，也应按照服务项目收费，小区业主享受的服务项目有8项，按1元每平方米计算每项应为0.125元/平方米，可商铺用户仅享受其中两项(1、化粪池清理服务；2、消防系统服务)，同时双方未对服务内容达成一致意见，被上诉人也未提供合格的服务，如商铺的给水是从市政管网直接接入，与物业提出的二次供水维护无任何关系，有房开公司出具的证明与供水公司收取的清单为证，供电系统也是由供电部门负责，监控系统为小区内部业主服务的，公共区域地下室的保洁与安全秩序等商铺均未享受，这些费用强加于上诉人不合理，一审法院参照业主的收费标准显失公平。 金瑞达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 赵玲在二审审理期间未提出答辩。 金瑞达公司向一审法院起诉请求：1.判令被告宴遇餐馆支付原告物业管理费9565.92元、滞纳金932.68元，共计10498.6元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月25日，原告与兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会签订了物业服务合同即《汇景苑小区委托物业管理合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，合同期限为1年(自2018年6月1日起至2019年5月31日)。2019年5月10日，原告与兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会签订了物业服务合同即《（汇景苑）物业管理服务合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，合同期限为2年（自2019年6月1日起至2022年5月31日）。该两份《物业服务合同》上均约定“住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1元向乙方（原告）交纳；非住宅房屋（商业、写字楼）按建筑面积每月每平方米1.5元向乙方（原告）交纳”。经向兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会成员核实，物业服务合同签订时，对于商铺的物业费用并未与业主委员会协商一致，其中在2018年5月25日签订的物业服务合同后，备注附“涉及商户的物业费用，乙方自行向商户协商收取”。被告宴遇餐馆系兴仁市汇景苑电梯房B1-9-10-11商铺的实际使用人，物业面积为531.44平方米。该房屋系冯福翠（被告宴遇餐馆法定代表人）向被告赵玲租赁所得，双方于2017年10月13日签订了《房屋租赁合同》，租赁期为2018年6月1日至2019年5月31日，合同约定“租赁期间双方所产生的各种税、费均由乙方负责如数缴纳”，因被告宴遇餐馆未向原告缴纳从2018年6月1日至2019年6月30日的物业管理费，故原告诉至一审法院。庭审中，被告宴遇餐馆认可物业管理费由其负责交纳。 一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉物业服务合同系原告与业主委员会签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效。原告作为物业服务企业，为被告宴遇餐馆使用的房屋所在小区提供物业管理服务，被告宴遇餐馆理应按照合同约定交纳物业服务费。但案涉物业服务合同在签订时并未对商铺的物业服务费标准进行协商达成一致意见，后双方也未对收费标准达成一致意见。综合考虑到被告宴遇餐馆使用的房屋与物业服务合同的物业具有共有部分，已实际使用原告提供的物业管理服务，酌情判决被告宴遇餐馆参照合同中住宅房屋1元/月的标准支付物业服务费，从2018年6月1日起至2019年6月30日，合计13个月，物业服务费为531.44平方米×13个月=6908.72元。对于原告主张的滞纳金，因原告一直未与商铺使用人对物管费协商达成统一意见，原告本身也存在过错，且滞纳金不是民事合同应承担的违约责任，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。对于被告宴遇餐馆及赵玲辩称因原告与其对商户的物业管理费并未协商好，原告无理由起诉被告赵玲及宴遇餐馆，应驳回原告的诉讼请求。由于被告宴遇餐馆使用的房屋处于原告提供的物业管理服务范围，物业服务包括的项目较多，对物业的共有部分，被告宴遇餐馆不可能完全不使用原告提供的物业管理服务，其辩称不成立，不予采纳。另原告作为物业管理服务企业，在日常的物业管理服务中，应认真听取业主的意见，积极对收费标准进行协商达成统一意见，努力提高物业服务质量。至于被告赵玲是否承担责任一节，根据《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，被告赵玲理应承担连带交纳责任，但原告仅起诉由被告宴遇餐馆承担交纳物业管理费的责任，宴遇餐馆亦认可由其负担物业管理费，经释明，原告坚持自己的诉请，视为原告对自己诉讼权利的处分，本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，一审法院判决如下：一、由被告兴仁市宴遇二零一七餐馆于本判决生效之日起十日内支付原告贵州金瑞达物业服务有限公司2018年6月1日至2019年6月30日的物业服务费6908.72元；二、驳回原告贵州金瑞达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由原告贵州金瑞达物业服务有限公司负担10元，由被告兴仁市宴遇二零一七餐馆负担20元。 二审中，宴遇餐馆未向本院提交证据。金瑞达公司向本院提交了小区规划图纸一张。经本院核实，该规划图纸系复印件，不符合证据的形式要件，同时宴遇餐馆质证亦认为该图纸来源不合法。故本院对该份图纸不予确认，不作为认定本案案件事实的依据。一审查明的事实，经审查属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：宴遇餐馆是否应该向金瑞达公司缴纳物业服务费。本案中，虽然对商户的物管费收取标准未能在《物业服务合同》达成一致意见，此后，金瑞达公司就商铺部分的物业服务费收标准亦未与商户进行后续协商；但金瑞达公司自签订案涉《物业服务合同》后，即为宴遇餐馆所在小区提供物业服务，物业服务涉及物业管理综合服务、对业主共有部分的日常养护、维修、业主安全保障、垃圾清运等诸多事项。宴遇餐馆也实际上享受到了金瑞达物业公司的服务，一审法院按照公平原则，酌情以住户缴费标准，判决宴遇餐馆按每月每平米1元的标准支付金瑞达公司物业服务费并无不当，本院予以维持。综上所述，宴遇餐馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，审判程序合法，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人兴仁市宴遇二零一七餐馆承担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 查必林 审判员 **敏 二〇二〇年四月二十三日 书记员 徐地梅