安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1323民初818号原告：安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司,住所地安徽省宿州市灵璧县祥和庄园11号楼2单元204室,统一社会信用代码:91341323594276660H。负责人:邵应斌,总经理。法定代表人:邵应斌,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘飞，安徽卓泰律师事务所律师。被告：安徽华康医药集团华康大药房连锁有限公司,住所地安徽省宿州市经济技术开发区金河路路南,统一社会信用代码:91341300799811751H。法定代表人:王显俭,执行董事兼总经理。原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司（以下简称广业公司）与被告安徽华康医药集团华康大药房连锁有限公司（以下简称华康公司）租赁合同纠纷，本院于2020年1月15日立案受理后,于2020年3月19日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人潘飞到庭参加诉讼。被告华康公司经本院传票传唤、无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广业公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原、被告双方于2017年10月18日签订的《租赁合同》,并判令被告将坐落于灵璧县迎宾大道“凯旋门”项目21栋105、106、107铺位恢复原状,返还给原告;2、依法判令被告向原告支付租金5760元,并按照合同约定的租金标准3168元每月向原告支付自2019年10月18日起至实际返还租赁房屋之日的房屋占用费;3、依法判令被告向原告支付违约金21427元,逾期付款利息3117元(以38016元为基数,按月利率2%的标准自2019年8月8日起暂计算至2019年12月8日,此后继续计算至房屋实际返还之日止);4、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2017年10月18日,原告与被告签订《租赁合同》,合同约定原告将坐落于灵璧县迎宾大道“凯旋门”项目21栋105、106、107铺位出租给被告使用。该租赁合同约定租赁期限自2017年10月18日至2020年10月17日,面积为144m2;合同租金为20元/平方米/月,租金自租赁期间第3年起每年递增10%,12个月为一个支付周期。并在合同第12.1条、第14.4及14.5条明确约定,若承租人逾期缴纳租金,甲方可解除合同收回房屋,承租人自行承担其所有损失,承担月利率2%的逾期付款违约金,逾期超过十日还应承担合同总价款20%的违约金。并在合同第13.2条约定“自本合同解除或终止之日起5日内,乙方必须清理完毕经营场地,原状返还甲方的场地,乙方未在前述期限内恢复场地原状(乙方拒不恢复场地的,甲方有权从乙方保证金内直接扣除相应金额,保证金额度不足以弥补甲方损失的,甲方有权向乙方追索)并交还甲方场地的,每延迟一日须按照日租金的3倍向甲方支付违约金直至全部搬离之日止”。合同中还对房屋交付现状、物业水电费的承担、争议解决方式等都作出了明确具体的约定。依照合同约定,被告需于2019年8月18日前支付完毕第三个租赁年度的租金共计38016元,然而经过原告方多次催要,被告均未能按合同约定全部履行支付租金义务。被告的上述行为严重违反合同约定,损害原告方合法权益。为维护原告方合法权益,特具状起诉。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年10月18日,广业公司（甲方）与华康公司（乙方）签订《租赁合同》,主要约定:1、甲方将坐落于灵璧县迎宾大道“凯旋门”项目21栋105、106、107铺位（面积为144平方米），出租给乙方使用；2、租赁期限:自2017年10月18日至2020年10月17日;3、租金及支付：为20元/平方米/月,合同第一年免租期两个月，免租期内无需交付租金；租金按12个月为一个支付周期，乙方须按照先付款后使用原则，在本合同签订当日向甲方支付第一个付款期应付租金，每个付款期届满前两个月预付下一个付款期租金，租金自租赁期间第3年起每年递增10%；4、乙方装修期间不得破坏建筑主体结构或对其他商户、住户造成不利影响，如有此类情况发生，甲方有权要求乙方修复并赔偿相关所有损失、5、乙方拖欠甲方任何一项或多项费用达十五个工作日以上的，甲方有权解除合同；如乙方未按照本合同约定按时足额缴纳租金的，乙方应按月息2%向甲方支付逾期付款违约金。逾期超过十日，甲方有权解除合同，同时，乙方应当按照合同租赁总额的20%向甲方支付违约金。6、合同解除或终止之日起5日内,乙方必须清理完毕经营场地,原状返还甲方的场地,乙方未在前述期限内恢复场地原状(乙方拒不恢复场地的,甲方有权从乙方保证金内直接扣除相应金额,保证金额度不足以弥补甲方损失的,甲方有权向乙方追索)并交还甲方场地的,每延迟一日须按照日租金的3倍向甲方支付违约金直至全部搬离之日止。合同签订后，案涉房屋交付被告使用，被告对原房屋进行了改造将隔墙全部打通，并按照合同约定支付第一年及第二年租金。第三年度租期自2019年10月18日-2020年10月17日，租金约定为38016元；被告按约定应于2019年8月18日前支付完毕，原告多次电话催缴，并于2019年12月15日书面通知被告缴纳第三年度租金,被告至今未支付。广业公司遂提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告广业公司按约将租赁房屋交付华康公司使用,已履行了合同约定的义务,华康公司接受、使用租赁屋后未按约向广业公司支付到期租金,经广业公司多次催要,被告华康公司无正当理由,仍拒不支付,已构成根本违约。按照合同约定,华康公司拖欠租金逾期十日以上,广业公司即有权解除合同。广业公司于2020年1月15日向本院起诉，被告于2020年2月27收到本院向其送达的起诉状等诉讼材料，可认定为被告已收到原告解除合同的通知，租赁合同已经解除。根据合同法的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，故，华康公司在返还租赁房屋、恢复原状同时，还应按租赁合同约定的3168元/月租金标准支付原告2019年10月18日至房屋实际返还之日的租金。涉案房屋租赁合同对迟延支付租金约定违约金为合同租赁总额的20%,三年租赁总额为101376元（28800+34560+38016），违约金应为20275元，因该约定的违约金系双方真实意思表示，在签订合同时，被告应该充分认识到逾期交付租金应承担的后果；且被告未到庭请求法院对此项予以调整，视为放弃申辩权利。故，对双方约定的违约金计算标准，本院予以支持。原告还要求被告对逾期支付的租金，应按第三年度租金额为基础计算逾期付款利息，本院认为违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅，上述的违约金已足以补偿原告的损失，且利息与上述的违约金条款重复，为体现公平正义原则，对该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司与安徽华康医药集团华康大药房连锁有限公司于2017年10月18日签订的《房屋租赁合同》，终止履行;二、安徽华康医药集团华康大药房连锁有限公司于判决生效后十日内将租赁房屋恢复原状，返还安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司房屋（坐落于灵璧县迎宾大道“凯旋门”项目21栋105、106、107铺位）；三、安徽华康医药集团华康大药房连锁有限公司于判决生效后十日内支付安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司房屋租金（按照合同约定的租金标准3168元/月自2019年10月18日起至实际返还租赁房屋之日）；四、安徽华康医药集团华康大药房连锁有限公司于判决生效后十日内支付安徽广业房地产开发有限公司分公司房屋违约金20275元；五、驳回安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司的其他诉讼请求。案件受理费278元,由安徽华康医药集团华康大药房连锁有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  张莺歌二〇二〇年四月十五日法官助理耿婷书记员周雪附法律条文:《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。