贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终472号上诉人（原审原告）：余庆林木房地产开发有限公司。住所地，贵州省余庆县白泥镇乌江北路101号。注册号：520329000006149（1-1）。法定代表人：黄奎，该公司负责人。委托诉讼代理人：李力，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何洁，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华文，女，1969年5月7日出生，汉族，住贵州省余庆县。上诉人余庆林木房地产开发有限公司（以下简称林木公司）因与被上诉人华文房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省余庆县人民法院（2019）黔0329民初2141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年3月6日进行了二审调查询问，上诉人林木公司的委托诉讼代理人李力，被上诉人华文到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。林木公司上诉请求：1、撤销贵州省余庆县人民法院（2019）黔0329民初2141号民事判决，发回重审或者改判支持林木公司的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由华文承担。事实和理由：1、一审判决拒绝追加华文的丈夫姚忠辉为本案被告，导致判决遗漏当事人，严重违反法定程序。由于林木公司与华文签订的涉案《租赁合同》是在华文与其丈夫姚忠辉婚姻存续期间，且根据华文一审中提供的姚忠辉的朋友圈记录截图，姚忠辉参与涉案商铺直接经营并且是商铺的实际经营者，姚忠辉作为华文的代理人在举证质证环节，对林木公司提供的该组证据无异议且认可，因此涉案商铺是华文与姚忠辉共同生产经营，因此华文欠缴的租金及应支付的违约金属于其与姚忠辉的共同债务，姚忠辉为本案的必要共同诉讼人，一审庭审中，林木公司递交了追加姚忠辉为本案被告的申请及相关证据材料，但一审法院却以合同的相对性为由驳回林木公司的申请，故一审判决违反法定程序；2、一审判决认定事实错误，确定违约金是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，而违约所造成的损失除直接损失还包括依约履行的可得利益，具体到本案当中林木公司的损失除了欠付的租金836756元外，还包括依约履行的可得租金3169775元损失，林木公司的损失高达400余万元，因此林木公司一审请求的违约金额并未超过损失的30%，违约金不存在过高的情形，故一审判决关于酌情调减违约金错误，请求二审人民法院依法支持其上诉请求。华文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回林木公司的上诉请求，维持原判。林木公司向一审法院起诉请求：1、判令华文支付房租费836756元；2、判令华文支付违约金117745.68元；3、由华文承担诉讼费用。审理中，林木公司变更第二个诉讼请求为：要求华文支付2019年3月30日前的违约金482482.80元，之后的违约金以670115元为基数，按年利率24%计算至支付完毕之日止。一审法院认定事实：林木公司与华文于2010年4月1日签订了《房屋（商场）租赁合同》，华文租赁林木公司所有的位于余庆县商场。2011年12月4日双方另行签订了《房屋（门面）租赁合同》，华文租赁林木公司所有的位于余庆县三个门面经营。双方在两份合同中分别约定了租赁期限及租金，同时约定了违约责任。签订合同后，华文交纳了合计70000元押金给林木公司，并进场进行了经营。2018年10月，华文向林木公司发出书面联络函。联络函中，华文认可自己欠林木公司2016年3月31日至2019年3月30日前的商场和门面租金合计670115元，并要求提前终止两份租赁合同。林木公司收到联络函后未提出异议。后华文继续使用商场及门面，2019年7月21日华文将商场和门面交还给林木公司。后双方为租金等协商未果，林木公司遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，双方签订的两份租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，是生效的合同，依法受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第二百二十六条“承租人应当按照约定期限支付租金”之规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。林木公司已将租赁物交给华文使用，华文就应按约定的期限支付租金给林木公司。华文至今未全部支付租金的行为，属违约行为，应承担相应的违约责任，对林木公司要求华文支付租金的请求，予以支持。审理中，双方对华文欠2019年3月30日前租金合计670115元无异议，现双方争执的是2019年3月31日至6月30日租金数额。华文认为其与林木公司法定代表人之妻达成了口头协议，这期间的租金按10万元计算，但提交的证据不足以证明其主张，故不予支持。该期间的租金应按双方两份合同中约定的租金标准分别计算。经计算，2019年3月31日至华文交还商场及门面时（2019年7月21日）的租金合计为168031元。即华文欠林木公司租金金额为670115元＋168031元=838146元。现林木公司的诉讼请求中只要求华文支付租金金额为836756元，其请求金额比认定的金额少，是当事人对自己民事权利的处分，符合法律规定，故租金以836756元为准。关于违约金问题。现林木公司要求华文以华文所欠租金670115元为基数，按年利率24%计算至2019年3月30日的违约金482482.80元，之后的违约金按年利率24%计算至支付完毕之日止。双方所签的两份合同中均约定了违约金，华文逾期支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任，故对林木公司要求计算违约金的请求，予以支持。双方合同中约定的逾期支付租金的违约责任及林木公司现在要求的违约金，过分高于林木公司的损失，依法予以调减，酌情按华文所欠租金金额即836756元的3%计算，经计算违约金为836756元×3%=25102.68元。综上所述，华文应支付给林木公司的租金及违约金金额为836756元＋25102.68元=861858.68元。同时，双方对华文交纳的押金70000元，愿意进行抵扣，故华文应支付的金额为861858.68元－70000元=791858.68元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由华文在本判决生效后十日内支付余庆林木房地产开发有限公司租金及违约金合计791858.68元；二、驳回余庆林木房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费16672.50元，保全申请费5000元，合计21672.50元（已预交），由余庆林木房地产开发有限公司负担8664.50元，由华文负担13008元（并在本判决生效后十日内支付给余庆林木房地产开发有限公司）。二审另查明，本案租赁合同约定若华文逾期交付房租累计30日以上的，应按照合同总租金的3%向林木公司支付违约金。其余认定事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：华文应向林木公司支付的违约金数额如何认定。林木公司与华文对于双方之间形成租赁合同关系，以及华文欠林木公司2019年3月30日前的租金670115元异议，一审法院经审查，认定2019年3月31日至华文交还商场及门面时（2019年7月21日）的租金合计为168031元，即华文共欠租金836756元，双方当事人对此均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。华文未按合同约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任。关于华文应向林木公司支付的违约金数额如何认定的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，因双方约定若华文逾期交付房租累计30日以上的，应按照合同总租金的3%向林木公司支付违约金。本院认定林木公司因华文的违约行为造成的损失为应收租金的资金占用损失，故当事人约定的违约金过分高于其造成的损失，应予以调减。本院兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定违约金以所欠租金836756元为基数，自2016年3月31日起按年利率6%计算至上述款项清偿之日止。此外，双方当事人均同意对华文交纳的押金70000元进行抵扣，本院予以确认，抵扣后华文还应向林木公司支付租金766756元。对林木公司关于华文的丈夫姚忠辉应当作为本案被告参加诉讼，与华文共同承担责任，故一审判决遗漏当事人，程序严重违法的上诉理由，本院认为，本案租赁合同系由林木公司与华文签订，故华文的丈夫姚忠辉并非合同相对方，涉案租赁合同的内容对华文的丈夫姚忠辉当然不具法律约束力，故林木公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采信，予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，致裁判结果有误，本院依法予以纠正，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省余庆县人民法院（2019）黔0329民初2141号民事判决；二、由华文在本判决生效后十日内支付余庆林木房地产开发有限公司租金766756元及违约金（以所欠租金836756元为基数，自2016年3月31日起按年利率6%计算至上述款项清偿之日止）；三、驳回余庆林木房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16672.50元，由余庆林木房地产开发有限公司负担4672.50元，华文负担12000元；保全申请费5000元，由华文负担；二审案件受理费16672.50元，由余庆林木房地产开发有限公司负担4672.50元，华文负担12000元。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年四月八日书记员  覃 烨