广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申767号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李玉君，女，1963年3月7日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王太林，广东昂首律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄妙贤，女，1958年7月20日出生，汉族，住广州市天河区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：林国强，男，1959年10月16日出生，汉族，住广州市天河区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：林展勇，男，1985年6月30日出生，汉族，住广州市天河区。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州流花支行，住所地：广州市越秀区站前路237号。负责人：谢明东。再审申请人李玉君因与被申请人黄妙贤、林国强、林展勇及原审第三人中国工商银行股份有限公司广州流花支行房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终12197号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李玉君申请再审称：本案属于房屋买卖法律关系，而非简单的名为房屋买卖实为民间借贷法律关系。理由如下：1、申请人与被申请人双方签订《购房协议书》意思表示一致且真实。《购房协议书》中约定买卖的广州市白云区黄石路天云街5l号1102房房屋所有人为黄妙贤与林辰勇，黄妙贤与林展勇为母子关系，林国强是黄妙贤的配偶、林展勇的父亲，其三人均在该《购房合同书》上签名捺印。虽然林展勇的签名由黄妙贤代签，但林展勇参与整个卖房过程，由于林展勇与黄妙贤的特定关系，李玉君有理由相信该房屋出卖是黄妙贤与林展勇的共同意思表示。纵观本案《购房协议书》，无任何约定内容可以反映出该合同为民间借贷“担保”，根本没有能够反映名为房屋买卖实为民间借贷的蛛丝马迹。2．申请人李玉君与被申请人黄妙贤、林国强、林展勇签订《购房协议书》的当日，即2007年5月18日，被申请人黄妙贤、林国强另外向申请人李玉君配偶方富荣借款12万元（此处为一次性现金交付，根据申请人工商银行账号：36×××15《交易明细》，2007年4月2日，申请人提取现金35万元整，具备现金交付借款12万元的客观条件。），黄妙贤、林国强签有《借据》《收款收据》，落款时间为2007年5月18日。《借据》及《收款收据》这两项书面证据说明了申请人李玉君的配偶与被申请人借贷关系的的确确是存在的。与此同时，2007年5月18日，被申请人黄妙贤、林国强出具《声明书》，明确记载将案涉房屋产权转让给申请人李玉君。后申请人李玉君的配偶方富荣通过李玉君的账户分别于2007年5月19日转款30000元、2007年5月21日转账78061.15元到黄妙贤的银行账号，其余以现金形式给付给被申请人黄妙贤及林国强，被申请人黄妙贤于2007年5月21日签署《收据》一张，内容为：今收到房款人民币：拾贰万元正。回到民间借贷案件[(2008)天法民二初字第1230号]这个案子上，当时方富荣提交的2007年5月19日转款30000元、2007年5月21日转账78061.15元到黄妙贤的银行账号的转款凭证其实是此民间借贷案原告方错交证据材料，该转款凭证对应的应当是购房款。由于本案存在两个12万元，故而广州市天河法院也支持了此民间借贷案原告方的诉讼请求。此后，申请人李玉君请求被申请人黄妙贤、林展勇、林国强过户案涉房屋，被申请人黄妙贤、林展勇、林国强以方富荣错交的银行转款凭证来让法庭认定本案属于“名为买卖实为借贷”。从证据来看，被申请人黄妙贤、林展勇、林国强并没有证据否认《购房协议书》的效力，其提交的证据只能证明存在一个借贷法律关系，其并没有证据能很好地解释为何2007年5月18日签署了《收款收据》和《声明书》，为何在2007年5月21日又签署一份《收据》。3、看双方的行为是否符合日常交易习惯。第一，关于房屋价格。该房屋买卖总价款是首期款12万元加上银行抵押贷款余额204746.15元，总价324746.15元，该价格属于市场合理交易价格。第二，关于房屋交付问题。《购房协议书》中约定乙方必须在2007年12月30日前将房屋交付给甲方使用，房屋交付甲方使用后所产生的孳息归甲方所有。2007年5月21日，三被申请人出具《委托书》（证据7），委托申请人李玉君的配偶方富荣对案涉房屋进行管理、使用等，并进行了公证。此后被申请人如约将房屋交付给申请人，距今已有十年，申请人也一直将案涉房屋出租收取租金。这种方式符合房屋交易的日常习惯。如果仅为“名为买卖实为借贷”，那么被申请人为何履行了一部分的《购房协议书》？4、从高度盖然性的证明标准上来看，三被申请人共同签署《购房协议书》，被申请人黄妙贤、林国强于2007年5月18日出具《声明书》，被申请人黄妙贤于2007年5月21日出具《收据》，又于2007年5月21日三被申请人出具《委托书》并进行了公证。后三被申请人将房屋交付给申请人，申请人实际占有案涉房屋并将该房屋出租。由于三被申请人未能按照合同约定进行案涉房屋的转按揭工作，申请人也多次催促三被申请人协助办理房屋转按揭，但三被申请人仍未能转按揭成功，申请人迫于无奈将该房剩余按揭还款每月转入被申请人黄妙贤的银行按揭账户，后涉案房屋贷款还款通知联系方式也变更为申请人的13719281532号码，申请人清偿涉案房屋剩余全部贷款共计262273.62元。上述相应证据不仅真实合法，且已经形成完整的证据链，充分印证了房屋买卖合意的真实性，且《购房协议书》三被申请人已经部分履行了。申请人提交的证据已经达到了高度盖然性的证明标准，足以证明申请人与被申请人双方签订的《购房协议书》是合法有效的，且与方富荣与黄妙贤、林国强民间借贷案件相区别。5、本案之所以会错误陷入“名为买卖实为借贷”的情形之中，实则是[(2008)天法民二初字第1230号]案中，此案方富荣错误提交了证据材料，将房屋买卖的付款凭证作为借贷凭证交至法院。但本案中，民间借贷法律关系并不能当然否认房屋买卖法律关系的存在。法律也并不禁止双方当事人在达成民间借贷合意后，又达成房屋买卖的合意。退一步来说，即使本案申请人只支付了借贷款12万元，也不能当然的否认《购房协议书》的合法有效性，《购房协议书》是双方当事人明确意思表示下所签署的具有法律效力的房屋买卖协议，双方当事人理应继续履行《购房协议书》。本案三被申请人与申请人李玉君2007年5月18日达成房屋买卖合意，又于当日以资金流紧张为由向申请人李玉君配偶方富荣达成借款合意，申请人李玉君因案涉房屋已向银行支付完毕按揭款，且房屋历经十年升值颇多。三被申请人见利起意利用法律漏洞恶意地排除申请人李玉君对于案涉房屋的正当权利，其未履行完毕合法有效的《购房协议书》，不配合申请人李玉君进行房屋转按且在案涉房屋按揭款即将还款完毕前撤销方富荣在该房上的相关代理权等，严重违反诚信原则。综上，请求：撤销一、二审裁定；发回重审或依法改判支持再审申请人主张的广州市白云区XXX房过户请求。本院认为：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案申请人李玉君以房屋买卖合同纠纷起诉要求被申请人黄妙贤、林展勇、林国强办理涉案房产过户手续。李玉君起诉提供的《购房协议书》与李玉君丈夫方富荣与黄妙贤、林国强订立《借据》均是在2007年5月18日同一天签订，购房款和方富荣的出借款均为120000元。且方富荣曾在（2008）天法民二初字第1230号民间借贷纠纷一案中提供的支付120000元借款的两张《个人业务凭证》与李玉君在本案一审诉讼中主张已支付购房款120000元的证据是同一付款凭证且付款时间相同，涉案房屋为位于广州市黄石路高尔夫花园小区内电梯房，建筑面积为79平方米，房款交易价格120000元远远低于市场交易价格，与常理不符。一、二审法院综合上述事实，认定本案双方订立的《购房协议书》属于名为房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保并无不当，在一审法院已向李玉君释明但李玉君仍拒绝变更诉讼请求的情况下，一、二审法院裁定驳回其起诉和上诉于法有据，并无不当。李玉君在再审申请书中称其在2011年向广州市越秀区人民法院对工商银行流花支行申请执行案提出执行异议后，于2018年12月与该银行达成协议，代为归还按揭贷款，其与黄妙贤、林国强、林展勇约定先支付的120000元为首期款后再另行支付按揭款，但李玉君均不能提供相应证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。李玉君的再审申请理由缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李玉君的再审申请。审判长 江 萍审判员 苏大清审判员 王晓琴二〇二〇年四月三十日书记员 周夏如