广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初67号原告（反诉被告）：郑志坚，男，1993年3月22日出生，汉族，住广东省鹤山市****办事处玉桥村民委员会原里村61号，公民身份号码：440************317。被告（反诉原告）：胡建强，男，1956年8月29日出生，汉族，住广东省鹤山市沙坪镇石湖社区*********，公民身份号码：440************617。委托诉讼代理人：胡燕平，广东皓朗律师事务所律师。原告郑志坚与被告胡建强买卖合同纠纷一案及反诉原告胡建强（以下仍称被告）与反诉被告郑志坚（以下仍称原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序。被告胡建强在举证期限内以原告郑志坚违反合同约定，违约解除租赁合同为由对郑志坚提起反诉。本院决定将本诉与反诉合并审理。后因防疫需要，本院于2020年2月7日裁定中止本案的诉讼，并于2020年3月23日决定恢复审理。原告郑志坚、被告胡建强的委托诉讼代理人胡燕平到庭参加诉讼。现已审理终结。原告郑志坚向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还保证金11195元（房屋保证金原为12000元，解除合同后仍欠被告水电费805元，保证金抵扣，共11195元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年2月1日签订房屋租赁合同，2019年10月8日原告通过微信向被告申请次月即2019年11月解除租赁关系。被告已回复答应，到2019年11月后原告搬离租赁房屋，并向被告申请退还房屋保证金，2019年11月20日被告验房后告知原告需要修缮后才退还保证金。原告修缮完毕后被告经验收仍不满意修缮情况。原告与被告协商可以赔偿一定的房屋缺陷补偿费用，但被告认为原告是违约。多番协商不成，原告遂诉至法院。被告胡建强辩称，一、原、被告之间的关于退租的问题是由原告的女友与被告的妻子李惠嫦进行交涉的，所以被告并不清楚李惠嫦是否有向郑志坚一方回应过可以退回保证金，收到原告起诉后，被告曾经就此问题咨询过妻子，李惠嫦否认做过此承诺，可以确认的是被告本人是不同意退回保证金，也没有承诺过可以退回保证金；二、原、被告之间不存在对解除房屋租赁合同达成协商一致的情况，原告虽然提前向被告提出解除租赁合同并且问询过是否可以退回保证金，但并不表明双方就解除租赁合同达成一致的处理意见。原告坚持要求退出，无论被告是否同意都只能被动接受结果，原告提出提前退租的行为，恰恰证明了原告违反租赁合同中关于租赁期限的约定，表明了其存在单方解除租赁合同且已经造成预期违约的事实，退一步讲，假设有证据证明李惠嫦有回应过可以退回保证金且法院判决认为被告方需要返还租赁保证金的，也不代表原告就不需要承担其他的违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第三款的约定，承租方违约的除了租赁保证金不作退回外，承租方还应按照两个月的租金向出租方支付违约金，可以肯定是在本案中至始至终双方都没有对相当于两个月的违约金如何处理做过任何的协商，被告从未表明放弃追究原告此违约责任，现在被告作为守约方完全有权利按照合同约定要求承租方支付相应的违约金12000元；三、关于原告正式退租时间，虽然原告是在2019年10月表示要提前退租，但从双方微信记录来看，李惠嫦也是作出了相应的挽留，是被动接受原告的退租行为，且其在微信中也表示租一个月就要交一个月的租，实际上也表明了被告要求以原告最终撤场作为租赁合同正式解除的时间，而并非原告自己提出解除的时间，原告虽然在2019年10月初微信中提出自己已经搬清了房屋的物品，但并没有得到被告的确认，也没有证据证明其当时实际已经搬清屋内的物品，并将房屋完好地返还给被告，实际上原告撤场时造成了租赁物内部的很多毁损以及坑洞，被告一直要求其修补，但修补的结果并不理想，所以直到2019年11月底，原告未能将租赁物完好地返还给被告，这其实与原告在起诉状中的陈述是相互印证的，时至今日租赁物的墙体没有完全修复且原告遗留了一部分物品，如几块大型的玻璃仍没有搬离，原告撤场时对房屋的毁损行为无疑会影响被告对外另找承租方，原告并非合同期限届满的正常解除租赁合同，而是提前退租，所以应当以其将租赁物完好地返还给出租方作为租赁合同的解除时间。现被告仅要求原告补缴11月份的租金，而不要求后续的租金已经是作出了相应的让步。被告胡建强向本院提出反诉请求：1.原告郑志坚向被告胡建强支付2019年11月份的租金6000元；2.原告郑志坚向被告胡建支付强水电费欠费805元；3.原告郑志坚已支付的房屋保证金12000元归被告胡建强所有，不予退回；4.原告郑志坚向被告胡建强支付违约金12000元；5.本案的反诉费用由原告郑志坚承担。事实和理由：2019年10月初，原告因自身原因向被告表示要提前退租，要求解除房屋租赁关系，被告对此挽留，但原告坚持要提前解约，被告只能接受原告提前退租的现实，但被告从未承诺要向原告退回房屋保证金。根据双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定，原告提前解除房屋租赁合同，已构成违约，而由于原告提前退租，且涉案房屋至今未有新的租户承租，导致被告损失了可预期的确定租金权益。根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，原告应向被告承担违约责任，并按照《房屋租赁合同》的约定，向被告支付两个月租金的违约金，且房屋保证金不作退还；另虽然原告提出2019年10月后解除租赁合同，但实际直至2019年12月初才将房屋返还给被告，2019年11月案涉房屋仍在原告的使用和控制下，故应向被告支付11月的租金6000元。原告针对被告的反诉辩称：一、就租金6000元，其所提交李惠嫦语音的录音显示原告方已于2019年11月4日搬离案涉房屋并通知被告，被告多次因个人原因未到该房屋进行验收，2019年11月该案涉房屋并不在原告的使用和控制之下，通知被告验收后，因被告单方原因延迟验收，期间产生的费用与原告无关，故原告无须承担责任；2、原告承认拖欠水电费805元，待此案判决后再另行确定支付方式；3、就被告反诉要求原告支付违约金12000元，原告提交的相关证据显示就退租一事已与被告方协商退租，被告答应租完再退押金，故被告所说的从未承诺过向原告退回保证金并不属实，所以保证金12000元应退回给原告。另外被告在反诉状中明确原告已提出在2019年10月后解除租赁合同，该合同的解除时间为2019年10月31日。合同解除后因合同法律关系不存在，双方当事人之间权利义务关系也随之消灭，并不能因为被告出尔反尔而认定原告违约。且《房屋租赁合同》仅约定了房屋的租赁期限，并没有就提前解约一事就特别说明，故原告不存在违约责任。综上，请求法院驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月1日，以被告胡建强为出租方（甲方）、原告郑志坚为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于鹤山市雅瑶镇石湖社区***现有的房屋的第三层出租给乙方使用，租赁期为10年，即自2018年2月1日至2028年1月31日。房屋租金为每月6000元（不含税金，租赁税由乙方负责），乙方要在每月9日前付清当月租金。在签订本合同后七日内，乙方向甲方支付保证金12000元，保证金冲抵合同最后期租金。乙方承担水费、电费、管理费等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭证。《房屋租赁合同》第十二条“合同的解除”约定：（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达七日的或在租赁期限内提前违约的；2、交付的房屋不符合合同约定或存在产权瑕疵，影响或导致乙方不能租用的；3、交付的房屋严重危及乙方安全或健康的；4、甲方故意干扰乙方正常经营活动或无故断水、断电、断网、断气达七日以上，导致乙方无法正常经营的；（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不支付或者不按约定时间支付租金及其他费用达20日以上的；2、利用该房屋从事违法活动的。该合同第十三条“违约责任”另约定：甲方违约的，应向乙方全额返还租赁保证金、已付未到期租金和其他费用，并应按照二个月的租金向乙方支付违约金，同时赔偿乙方因此遭受的含装修损失在内的一切经济损失；如乙方违约的，乙方应按二个月的租金向甲方支付违约金。租赁保证金不作退回，并无偿处理乙方的一切投资源设施。合同签订后，原告向被告缴纳了租赁保证金12000元。后因原告经营困难，原告方遂于2019年10月8日、9日，通过微信与被告胡建强之妻李惠嫦联系，内容有：原告方：老板娘，我们想准备不租这里了，具体手续如何办理？李惠嫦（语音）：你想租到什么时候，租了这个月还是租到过年放假？原告方：如果这个月的话，押金方面是怎么处理？李惠嫦（语音）：那时你走时，租赁合同怎么写就怎么办，按合同办事。你因什么原因租一下就不租了，有什么事情我们可以帮你解决。原告方：一间学校500来个学生，得到几十个会去辅导班，家长不重视我们好难做。原告方：之前押金两个月，是不是如果我租完这个月就可以退？李惠嫦：押金是押金，你租一个月就要交一个月租，租完再退押金。同年11月1日，原告方通过微信告知李惠嫦这两三日就会搬清东西，要求李惠嫦到案涉房屋收取水电费，并在11月4日的微信聊天记录中告知已经全部搞定了，要求李惠嫦收到后回复。李惠嫦后回复“好啦，这两天很忙，我有时间去看下啦”。上述事实，有原、被告提供的证据、庭审笔录证实，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间设立的房屋租赁合同关系合法有效，受法律保护，原、被告应按照合同约定履行各自的权利和义务。归纳双方的诉称、抗辩意见，现对本案的争议焦点评判如下：关于原、被告是否就提前解除合同达成了合意的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，合同的解除有约定解除与法定解除。法律没有规定，当事人双方又缺乏约定的，如需解除合同，须经双方协商一致。本案中，法定解除或约定解除的条件均未成就，原告所提供的证据仅能证明就提前解除案涉租赁合同与被告胡建强的妻子李惠嫦进行过协商，但不足以证明双方达成了合意。现原告单方提前解除案涉租赁合同的行为，已构成违约，应承担违约责任。关于本诉及反诉的各项诉请如何处理的问题。如前所述，原告单方提前解除合同的行为已构成违约，无证据表明被告存在违约的情况，故根据案涉《房屋租赁合同》第十三条的规定，因原告违约，其所缴纳的保证金12000元由被告收取，不予退回；原告还应按照合同的约定向被告胡建强支付两个月的租金共12000元作为违约金。另原告确认案涉房屋产生的水电费为805元，水电费系原告在经营过程中产生的实际支出，被告要求原告郑志坚支付上述水电费，符合合同约定，本院亦予以支持。至于胡建强要求郑志坚支付2019年11月的租金6000元的反诉请求。根据郑志坚提交的微信聊天记录，其已于2019年11月4日告知李惠嫦已清空案涉房屋并要求李惠嫦前往清点、验收。胡建强确认由其妻子李惠嫦管理案涉房屋，故应当视为胡建强已收到郑志坚要求退还房屋的通知。胡建强在对方明确要求退场并已搬离案涉房屋的情况下，应当及时验收，否则应自行承担因未及时收回房屋所造成的扩大损失。故胡建强该点反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑志坚已付的租赁保证金12000元由被告（反诉原告）胡建强收取，不予退还。二、原告（反诉被告）郑志坚于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）胡建强支付违约金12000元。三、原告（反诉被告）郑志坚于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）胡建强支付水电费805元。四、驳回原告（反诉被告）郑志坚的本诉诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）胡建强的其他反诉诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费39.94元（已由原告郑志坚预交），由原告郑志坚负担39.94元。反诉受理费285.06元（已由反诉原告胡建强预交），由反诉被告郑志坚负担229.54元,反诉原告胡建强负担55.52元。反诉原告多预交的反诉受理费229.54元，由本院予以退回；反诉被告郑志坚应向本院补缴反诉受理费229.54元。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 汤有为二〇二〇年四月二十六日法官助理 马惠娴书 记 员 胡小红