福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0722民初621号 原告：汪芝秀，女，1964年2月22日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：毛勇。 委托诉讼代理人：金雪芹。 被告：吴健，男，1994年9月2日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：吴福平，男，1965年10月16日出生，住福建省浦城县，系浦城县仙阳镇早田村民委员会推荐。 原告汪芝秀与被告吴健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪芝秀及其委托诉讼代理人金雪芹到庭参加诉讼、被告吴健的委托诉讼代理人吴福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪芝秀向本院提出诉讼请求：1、解除汪芝秀与吴健签订的《店面租赁协议》；2、判令吴健支付拖欠的水费196.35元，并赔偿汪芝秀自2020年3月8日至8月7日（5个月）的租金损失8580元。事实和理由：汪芝秀与其夫许盛德在婚姻关系存续期间购买了浦城县莲塘镇118号房屋，并以其夫许盛德的名义办理房屋产权证书。1999年8月16日其夫许盛德不幸死亡，该房屋一直由汪芝秀居住和管理。2019年9月7日，汪芝秀与吴健签订了《店面租赁协议》，其中协议第一条约定：“甲方（汪芝秀）将坐落在浦城县莲塘镇莲塘路118号店面出租给乙方（吴健），承租期三年，从2019年9月7日其至2022年9月6日止，店面租金为每年20600元。自合同生效之日起，乙方一次性交清店面全年租金，先缴租金后使用”等内容。合同签订后，吴健与汪芝秀协商，说暂时资金困难，先付半年租金，另一半租金于2020年2月7日之前付清。汪芝秀考虑到吴健开店需要资金，所以同意吴健的请求，故在租赁协议右上方备注：欠下半年租金10300元，2020年2月7日之前付清，并由吴健按手印确认。另吴健在租赁店面期间使用自来水77吨，每吨2.55元，合计196.35元未支付。在双方约定的期限到期后，汪芝秀要求吴健支付店面租金时，吴健以种种理由为借口拒不支付。2020年3月9日，吴健发短信告知汪芝秀钥匙插在门上，汪芝秀次日到店面查看时发现吴健已将东西全部搬离。现提起诉讼，望判如所请。 吴健辩称，承租店面时双方已书面约定如果在租期五个月内有修路的情形，可以减免吴健2个月的租金，但是2019年11月25日相关部门已经发布通知对浦城县莲塘路进行全封闭施工，汪芝秀却不同意减免租金且关于之后两年租赁费应为协议约定的按第一年租金的5%计算，所以双方发生纠纷。吴健多次找汪芝秀协商，同意押金1000元不退，并给汪芝秀一定的补偿，但汪芝秀仍不同意，吴健还曾两次找莲塘司法所请求调解，因汪芝秀要求吴健再付6个月租金而未果。现汪芝秀起诉至法院，因欠缴水费是事实，故同意在押金1000元中扣除水费后另再补偿汪芝秀1700元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（《结婚证》、《死亡注销证明》、《房屋所有权证》、《店面租赁协议》、手机短信记录），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴健向本院提交证据《通知》复印件一份，欲证明已存在《店面租赁协议》中约定的租期五个月内修路事宜；汪芝秀质证认为，该通知书系复印件，对证据的来源及合法性有异议，虽在租赁期五个月政府相关部门联合发布通知对莲塘路进行施工，但仅为莲塘路的其他路段不是涉案路段，并未影响吴健正常营业。本院认为，虽该通知系复印件，但双方对浦城县相关部门联合发布该通知并无异议，故对该证据予以采信。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汪芝秀与许盛德于1986年1月15日办理结婚登记手续。1998年6月20日，浦城县莲塘路118号房屋登记所有权人为许盛德。许盛德于1999年8月16日死亡。汪芝秀与吴健于2019年9月7日签订《店面租赁协议》，双方约定承租期为三年，第一年租金为20600元，之后每年租金按5%递增，押金1000元。若在租期五个月内有修路的情形，汪芝秀减免吴健两个月租金，五个月后修路则不再减免。签订协议后，吴健支付半年租金10300元，约定剩余半年租金10300元于2020年2月7日之前付清。2019年11月25日，浦城县住房和城乡建设局、浦城县公安局交通警察大队、福建惠崇建设有限公司联合发布通知自2019年11月25日起对莲塘路进行全封闭施工。在2020年2月7日，汪芝秀要求吴健交纳剩余半年租金时，双方产生纠纷，经浦城县莲塘司法所调解未果后吴健于2020年3月9日搬离涉案店面。另吴健在租赁店面期间欠缴水费196.35元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。汪芝秀作为涉案房屋的所有权人之一且为该房屋的实际管理者，与吴健签订的《店面租赁协议》合法有效，双方均应按照协议约定的内容履行相关义务。吴健未在约定的时间履行交付租金的义务且其直接搬离店面的行为，已然违反协议约定。根据《中国人民共和国合同法》第九十四条，吴健以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，故对汪芝秀要求解除《店面租赁协议》的诉请予以支持。在吴健租赁店面期间欠缴水费196.35元，吴健对此无异议，故对该诉请予以支持。至于汪芝秀要求吴健赔偿五个月的租金损失8580元的诉请，因吴健的违约行为而导致合同解除，对汪芝秀的利益产生损害，但汪芝秀要求的租金损失过高、时间过长，本院酌定为三个月5148元。因汪芝秀已收取吴健押金1000元，而押金的目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，是一种违约的担保，故该款应予以相应抵扣，即吴健需支付汪芝秀租金的损失为4148元。吴健辩称其系因修路要求减免租金未果且双方对第二年、第三年租金计算方式理解不同才搬离店面，但其仅提供浦城县莲塘路修路的通知而未提交双方就此问题进行协商的证据；而双方签订的《店面租赁协议》中对涉案店面第二年、第三年的租金按5%计算应是指在第一年租金的基础上递增5%，吴健主张第二、三年的租金系第一年租金的5%明显与常理不符，吴健亦未就其主张的租金计算方式提供合理说明，故对吴健的抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除汪芝秀与吴健于2019年9月7日签订的《店面租赁协议》； 二、吴健应于本判决生效之日起十日内支付汪芝秀水费196.35元及赔偿汪芝秀损失4148元； 三、驳回汪芝秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由吴健负担（吴健应于本判决书生效之日起七日内，到本院立案大厅缴纳应负担的诉讼费，逾期未缴纳，将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  江娜 二〇二〇年四月三十日 书记员  陈思 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。