四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1302民初622号 原告（反诉被告）：南充市佳居物业管理有限公司，住所地南充市涪江路139号丝绸大厦。 法定代表人：雍其凯，总经理。 委托诉讼代理人:明燕，该公司员工,住南充市嘉陵区。 被告（反诉原告）：陈代均，男，1973年3月12日生，汉族，个体工商户，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：王子石，四川首力律师事务所律师。 南充市佳居物业管理有限公司（简称佳居物业）与陈代均物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案，依法适用简易程序公开进行审理。本案审理中，陈代均提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳居物业的委托诉讼代理人明燕、被告（反诉原告）陈代均及其委托诉讼代理人王子石到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 佳居物业向本院提出诉讼请求：1.判令陈代均向佳居物业支付物业服务费6068元、生活垃圾处置费299元、违约金1820元，共8187元；2.由陈代均承担本案诉讼费用。事实和理由：佳居物业与滨江首座小区业主委员会签订《物业服务合同》，由佳居物业对滨江首座小区进行物业管理服务，服务时间自2014年8月1日起至2019年7月31日止，物业服务费收费标准为住宅1.2元每月每平方米，垃圾处置与清运费收费标准为6.5元每月每户。该合同还约定，业主应当在每年1月1日前向佳居物业交纳物业服务费，未能按时足额缴纳物业服务费的，应当按照总金额的30%的标准支付违约金。陈代均系滨江首座1栋2单元29楼2号房屋（建筑面积109.92平方米）业主，其欠缴2015年10月21日至2019年7月31日期间的物业服务费6068元（109.92平方米×1.2元/月/平方米×46月），垃圾清运费299元（6.5元/月×46月），违约金1820元（6068元×30%），共计8187元。我方多次向陈代均催收，其拒不缴纳。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。 陈代均辩称：1.佳居物业并未按合同约定履行相关的物业管理和服务，应当驳回原告的诉请；2.垃圾清运费是服务费的一部分，属于重复收费；3.我不交物业服务费是事出有因，不存在违约；4.物业公司的资质是三级，但物业合同中确是二级，其属于超出资质收费。 陈代均提出如下反诉请求：1.由反诉被告佳居物业对反诉原告所居住的楼栋的楼顶及外墙漏水部分进行维修。2.反诉被告佳居物业赔偿反诉原告因其维修公共部分反而导致外墙漏水给反诉原告造成的财产损失及误工损失8000元。3.反诉被告立即更换反诉原告家的木质地板及粉刷墙壁。4.按50%比例减少反诉原告应交的物业服务费，并按50%比例退还之前多收的费用。5.公布物业公用部分、公共设施设备以及相关场所经营所得的收支账目；公示物业公司员工从业资质及物业管理用房使用情况；公布历年编制的房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案；公布历年物业费使用情况；公示历年来制作的养护计划操作规程，对房屋共用部分、公用设施设备进行检查情况；公布发现安全隐患或险情及时排除的情况；公布编制物业服务年度计划；公布一次公共物业维修专项资金使用情况；公布物业服务项目、收费标准、水费和电梯分摊情况。6.对小区公用的设备进行维修。7.案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：佳居物业与滨江首座小区业主委员会于2014年7月22日签订的《物业服务合同》，该合同约定佳居物业的义务为：房屋建筑本体共用部位的维修、掩护；公用设施、设备的养护、维修、运行；选聘专营公司承担本物业的专项服务；负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案；向业主和物业使用人告知物业费使用情况；按养护计划和操作规程，房屋共用部分、公用设施设备进行检查，发现安全隐患或险情及时排除；负责编制物业服务年度计划；物业公共服务需达标；向全体业主和物业使用人公布一次公共物业维修专项资金使用情况，将物业服务项目、收费标准在物业服务区内公示等。反诉被告至今未完全履行上述合同约定的义务，未达到合同约定的服务质量，且向业主违规收取停车费、水电费等，构成根本性违约。反诉原告入住小区后，反诉人所居住楼栋的楼顶漏水，反诉被告于2016年1月18日左右委托无资质的人员进行维修时，其粗暴施工，反而造成更严重漏水，由32层漏到26层，造成居住在29楼的反诉原告家的天花板、墙壁、地板、家具损坏。在反诉原告强烈要求下，反诉被告象征性地进行了维修，但并未解决实际问题，反诉原告多次要求反诉被告继续维修并赔偿反诉原告的财产和人工损失，反诉被告置之不理。现反诉原告的房屋仍在漏水，无法居住。综上，为维护反诉原告的合法权益，特诉请人民法院依法判决。 佳居物业针对反诉辩称，案涉楼顶外墙不是我公司维修的，是房屋开发商主持的，楼顶漏水与我公司无关；我公司对小区公共设备维有定期检查维护，是履行了管理职责的；反诉原告要求我公司公布收支账目等请求是另一法律关系，故反诉原告的全部反诉请求均应予以驳回。 本院审理查明：佳居物业与滨江首座小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由佳居物业对滨江首座小区进行物业管理服务，服务时间自2014年8月1日起至2019年7月31日止，物业服务费收费标准为住宅1.2元每月每平方米，垃圾处置与清运费收费标准为6.5元每月每户。该合同还约定，业主应当在每年1月1日前向佳居物业交纳物业服务费，未能按时足额缴纳物业服务费的，应当按照总金额的30%的标准支付违约金。陈代均系滨江首座1栋2单元29楼2号房屋（建筑面积109.92平方米）业主，其欠缴2015年10月21日至2019年7月31日期间的物业服务费6068元（109.92平方米×1.2元/月/平方米×46月），垃圾清运费299元（6.5元/月×46月），违约金1820元（6068元×30%），共计8187元。物业公司向陈代均催收无果后，遂诉至本院，并提出了如前诉讼请求。陈代均以佳居物业对楼顶漏水维修不当，导致楼顶漏水加剧，使其家中财产受损为由拒不支付物业服务费，并反诉要求物业公司赔偿损失、履行物业公司义务等。 另查明，佳居物业在滨江首座小区的公共设施及环境维护、绿化养护、车辆管理方面存在一定的瑕疵。 上述事实有原告提交的营业执照、《物业服务合同》、张贴催费通知书照片等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此原告佳居物业与滨江首座小区业主委员会签订《物业服务合同》对该小区全体业主具有约束力。佳居物业为小区业主提供物业管理服务，陈代均作为该小区业主接受了佳居物业提供的物业管理服务，其应当支付相应的物业管理服务费，故对佳居物业要求被告支付其物业服务费6068元的诉讼请求本院予以支持。由于佳居物业的物业服务和管理存在瑕疵，故本院对其主张的违约金诉讼请求不予支持。对反诉原告要求按50%比例减少其应交物业服务费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。垃圾处理费是由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，佳居物业要求陈代均支付该项费用299元的诉讼请求本院予以支持。 至于反诉原告陈代均的反诉请求，因其所举证据不能证明案涉楼栋的楼顶系佳居物业粗暴施工导致更加漏水，也不能证明其损失情况，故对其要求反诉被告佳居物业对反诉原告所居住的楼栋的楼顶及外墙漏水部分进行维修、由反诉被告佳居物业赔偿反诉原告因其维修公共部分反而导致外墙漏水给反诉原告造成的财产损失及误工损失8000元、由反诉被告立即更换反诉原告家的木质地板及粉刷墙壁等诉讼请求本院不予支持。对反诉原告要求佳居物业按50%比例退还之前多收的费用、对小区公用的设备进行维修的诉讼请求，因其已交费用是多少、小区哪些公用设备需要维修等都不明确，故其该项反诉请求未达到具体明确之要求，不符合民事案件受理条件，应驳回其此项的起诉。对反诉原告要求佳居物业公布相关收支账目、公示相关情况的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主有权请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况。反诉原告陈代均作为业主虽有权要求佳居物业公布、公示共有部分的使用和收益等情况，但其向人民法院起诉时诉讼请求应当明确具体，本案中反诉原告未明确公开的方式、范围等，其该项诉讼请求亦未达到具体明确之要求，不符合民事案件受理条件，故应驳回其此项起诉。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈代均于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）南充市佳居物业管理有限公司物业管理费6068元、生活垃圾处置费299元，合计6367元； 二、驳回原告（反诉被告）南充市佳居物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈代均的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费25元，由被告陈代均负担20元，由原告南充市佳居物业管理有限公司负担5元；本案反诉受理费100元，由反诉原告陈代均承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨发光 二〇二〇年四月十四日 书记员  舒 凤