河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初439号原告：苗云芝，女，汉族，生于1955年12月27日，住唐河县。委托代理人：杜国明，男，汉族，住唐河县。系原告苗云芝之夫。委托代理人：张玉平，河南海涛律师事务所律师。被告南阳东实置业有限公司。统一社会信用代码：914113000508763505。法定代表人：刘丙生，该公司经理。地址：南阳市新华西路港达商贸城1幢。委托代理人：徐晓玉、秦泰，河南达圣律师事务所律师。原告苗云芝与被告南阳东实置业有限公司（以下简称东实置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗云芝及其委托代理人杜国明、张玉平、被告东实置业的委托代理人秦泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗云芝诉称，原告控股开办的唐河县天润标准化厂房租赁有限公司（以下简称天润租赁）与南阳小康百草朝阳生物科技有限公司（百草科技）因租赁纠纷一案，经唐河县法院审理作出（2015）唐民二初字第66号判决书，判令百草科技支付原告租金及违约金，经原告与被告和百草科技三方协商同意，将百草科技欠原告的款结算为120万元，直接转为原告向被告东实置业的购房款，由被告东实置业向原告交付位于唐河县××大道与××大道交汇处西北角友兰首府商品房商业广场一层最西边房屋二间。为此，2017年7月11日与被告东实置业签订了《友兰首府商品房认购协议书》，并交纳了各种税费56718元。但被告东实置业至今未向原告交房，严重侵害了原告的合法权益。为此，请求人民法院依法判令被告东实置业立即向原告交付友兰首府商品房商业广场一层最西边房屋二间。原告苗云芝为支持自己的诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、（2015）唐民二初字第66号判决书一份，证明百草科技应偿还原告120万元；2、2016年12月7日达成的执行协议，证明百草科技20万元和价值100万元房屋两间；3、《友兰首府商品房认购协议》，证明应由百草科技向原告履行的交房义务转让给本案被告东实置业，双方当事人同意；4、缴费税费等费用共计56718元，证明被告东实置业收到原告交纳的办证交房费用等，被告东实置业同意履行交房义务；5、规划许可证和房屋照片一组，证明涉案房屋系合法建筑和涉案房屋的具体情况；6、天润租赁营业执照和登记资料，证明原告系天润租赁法定代表人，控股股东。被告东实置业辩称，1、原告与被告不具有真实的房屋买卖法律关系，故被告依法不应当向原告交付房产。双方虽然签订了《友兰首府商品房认购协议》，但双方并无真实的房屋买卖意思表示，该协议书的签订仅是对他人之债所做的担保。2017年7月，被告公司股东李朝阳利用股东身份私自对外提供担保，该行为未经公司股东会确认，故该担保行为无效。原告所述该房产系抵偿百草科技租赁欠款，该事被告并不知情，也无参与抵偿一事，并且该租赁欠款的债权人为天润租赁，并非原告苗云芝，苗云芝个人不享有该笔债权。故原告要求被告交付房产无法律依据；2、原、被告签订的《友兰首府商品房认购协议》系商品房预约合同，商品房预约合同不具有强制履行的特征，因双方未签订本约，故原告无权要求被告交付房产。因原、被告签订的《友兰首府商品房认购协议》实为担保，双方并未对房屋单价、房屋面积及房号进行确定，不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容，故原告请求交付房产并不具有确定性，双方实际无法履行该认购协议。综上所述，原告所诉无事实法律依据，应予驳回其诉讼请求。被告东实置业提交商品房预售许可证，证明该商品房已取得预售许可，预售合法。经庭审质证，被告东实置业对原告提供的第一组证据真实性无异议，对证明方向有异议，该判决书仅判定欠租赁费合计93万元，并非120万元；对第二组证据对真实性存异议，被告并非协议任何一方；对第三组证据真实性无异议，对证明方向有异议，该协议书并非真实的商品房买卖协议，双方无买卖的合同，仅系提供担保时，故该协议中并无约定房屋面积及单价；对第四组证据，对收据真实性无异议，对证明方向有异议，该收据中未显示收费的事项，并且该收据系公司售房人员统一通知购房后交纳的后期费用时对原告的误通知，在发现后已多次通知原告前去退费，但原告一直不去；对第五组证据无异议；对第六组证据对真实性无异议，即便原告系天润租赁的控股股东，也不完全享有天润公司的所有债权，其债权人应为公司法人即天润公司。被告东实置业提供的证据原告无异议。本院认证认为，原告所举证据来源合法，能够相互印证，被告东实置业仅对证据2的真实性提出异议，但也没有证据否定该证据的真实存在，故原告所举证据均为有效证据。被告东实置业提供的证据原告无异议，为有效证据。根据双方当事人的陈述及认证确认的证据，本院认定以下案件事实：2015年12月8日，唐河县法院作出（2015）唐民二初字第66号判决书，判决百草科技向原告控股开办的天润租赁支付租赁费及违约金（租赁费自2014年7月1日起按合同约定每月51675元计付至交付租赁物之日止；违约金自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日起，分别以六个月租赁费310050元为基数，按日万分之三计付至本判决生效之日止）。该判决书生效后，2016年12月7日，天润租赁（甲方）、百草科技（乙方）、被告东实纸业原股东王东（乙方担保人）、刘森（丙方）达成协议，协议的主要内容为：1、至2016年10月，甲方同意“（2015）唐民二初字第66号判决书”所判定的履行义务定为1200000元（壹佰贰拾万元）。双方商定乙方以现金20万元加唐河县价值100万元的房产（证照齐全）向甲方履行义务。乙方应当及时履行该义务。2、担保方王东为乙方的担保人即保证责任人，承担担保责任方式为连带保证责任，保证期间为2年自本协议生效始计算。承担保证责任范围：1200000元的支付义务。3（略）。4、如果乙方无法履行甲乙方同意的协议，由担保方代为履行的，乙方和丙方共同承担担保方履行本协议义务的债务，担保方可向乙方和丙方追偿。5、“（2015）唐民二初字第66号判决书”的履行，尊此协议履行，协议人别无争议。2017年7月11日，原告苗云芝（乙方）与被告东实纸业（甲方）签订了《友兰首府商品房认购协议书》，协议书第一条约定：1、乙方认购的房产位于唐河县××大道与××大道交汇处西北角；2、乙方认购的房屋为友兰首府商业广场一层最西边两间。第二条约定按预测建筑面积计算，该房屋成交总金额为1200000元。第四条约定：1、本协议签订后，乙方承诺，严格按本协议约定的时间支付购房款以及其他应缴款项执行，在需要乙方提供资料、完善手续等工作时，乙方确保所留联系方式真实有效，并保证按双方约定时间办理手续，若乙方未按甲方规定期限办理购房手续，甲方有权将乙方所购房屋另行出售，乙方已付定金不予退还；2、本协议签订后，在甲方规定的交款期限内，甲方不得以第三方签订该友兰首府商品房认购协议书或商品房买卖合同，如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金。原告在该合同乙方处签名，被告东实置业在甲方签章处加盖单位印章。随后经被告东实置业工作人员通知，原告缴纳了各种税费七项共计56718元，被告东实置业给原告出具了收据。另查明，被告东实置业于2014年在唐河县××大道和××交叉口西北角开发建设唐河县友兰首府商住小区，并于2015年4月13日取得商品房预售许可证，对开发的房屋进行销售。本院认为：关于债权债务转移问题。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中百草科技与天润租赁之间的债权债务关系，经法院判决生效后，达成了新的协议，在新的协议中，被告东实置业原股东王东签名为百草科技的债务提供担保，此后被告东实置业又与原告签订了友兰首府商品房认购协议书，被告东实置业又通知了原告缴纳了各种税费，应认定各方均认可该债务关系转化为被告东实置业向原告履行交房义务的事实。关于《友兰首府商品房认购协议书》的认定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，该认购协议书具备了商品房买卖合同中关于当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任等主要条款，同时该合同也认可了百草科技的120万元债务转化成房款的事实，且被告东实置业也收取了原告的各种税费。综上，该《友兰首府商品房认购协议书》可以认定为商品房买卖合同。综上，《友兰首府商品房认购协议书》系双方真实意思的表示，并不违反我国法律的强制性规定，原、被告各自应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行合同义务。被告东实置业至今未向原告交付房屋，故原告要求被告东实置业交付房屋，本院予以支持。依据上述事实、理由和法律依据及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：被告南阳东实置业有限公司于判决生效后十五日内将友兰首府商业广场一层最西边房屋二间按合同约定交付给原告苗云芝。案件受理费100元，由被告南阳东实置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交案件上诉费，上诉期限届满后七日内仍未预交案件上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  谷建辉二〇二〇年四月二十二日书记员  谢康军