山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0125民初562号原告：李孝德，男，1960年11月2日出生，汉族，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：陈道慧，济南济阳浩阳法律服务所法律工作者。被告：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳县济北开发区银河路东、汇鑫路西。法定代表人：李在明，系执行董事、经理。委托诉讼代理人：王野，男，1992年11月29日出生，汉族，济南帝华房地产开发有限公司员工，住。委托诉讼代理人：张先昌，男，1993年11月10日出生，汉族，济南帝华房地产开发有限公司员工，住。原告李孝德与被告济南帝华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告李孝德的委托诉讼代理人陈道慧到庭参加诉讼，被告济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告逾期交房违约金27257元；2.判令被告支付逾期办证违约金3292元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年3月18日，我与被告签订商品房买卖合同，购买帝华幸福苑18号楼3单元2601室商品房。合同约定出卖人应在2016年6月30日前综合验收合格后交付我使用。被告于2019年1月30日才将符合规定和综合验收标准的房屋交付给原告，期间，被告通过物业储值卡的方式向原告支付112天的违约金3687元，合同约定的违约金万分之0.1标准过低，要求法院判令被告向原告支付828天的违约金27257元，逾期办证违约金3292元。综上，被告严重侵犯了我的合法权益，为了维护我的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告帝华公司未答辩。李孝德围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、发票、储值卡、房产证，帝华公司未予质证。对李孝德提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年3月18日，李孝德购买帝华公司开发建设的位于济阳区（期房）。2016年3月18日，帝华公司（即出卖人）就上述商品房与李孝德（即买受人）签订商品房买卖合同。根据该合同约定，该商品房建筑面积90.12㎡，总价款为329166元。其中，该合同约定：“第六条付款方式及期限买受人按下列第5种方式按期付款：……5.商业银行贷款，买受人于2016年2月25日前支付首付款人民币229166元，余款人民币100000元办理银行按揭。买受人自本合同签订之日起15日内提供银行要求的所有按揭资料。第八条交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定，将经竣工综合验收备案，同时满足本合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。李孝德已经向帝华公司支付了全部购房款。2016年6月30日前，帝华房地产开发有限公司因故未能如约向李孝德交付涉案房屋。2016年10月20日，帝华公司将验收合格的涉案房屋交付李孝德。2019年1月29日，李孝德区18号楼通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案。2019年1月30日，济阳县住房和城乡建设管理委员会同意该18号楼竣工综合验收备案。2016年10月21日，帝华公司以储值卡的形式支付李孝德112天逾期交房违约金3687元。涉案房屋所在的18号楼于2019年4月2日办理不动产权证书。涉案房屋于2019年11月7日办理不动产权证书，证号为鲁（2019）济阳县不动产权第0012889号。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方均具有约束力。本案中，李孝德与帝华公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵循诚信原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。帝华公司未能按照合同约定准时将经综合验收合格的商品房交付李孝德，构成实质违约，依法应当承担继续履行、支付逾期交房违约金的违约责任。该合同约定，帝华公司如逾期交房超过90日后，李孝德要求继续履行合同的，合同继续履行，帝华公司按日向李孝德支付已付房价款的万分之一零点一。关于逾期交房违约金的计算，虽然合同约定每日按照购房款的万分之零点一计算，但是合同约定的逾期交房违约金万分之零点一相当于年利率0.365%，该逾期交房违约金的约定明显过低，参照帝华公司与其他业主签订的合同中逾期交房违约金约定为每日万分之一以及同地段房屋租赁价格，故本院对原告主张的逾期交房违约金调高至按照每日万分一计算予以采纳。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用。帝华公司在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下即交付给李孝德使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定。帝华公司虽于2016年10月20日实际交房，但该日期不属于符合合同约定条件的交房日期。鉴于涉案楼房已于2019年1月29日通过建筑工程质量与安全生产监督部门的竣工验收，因此应以2019年1月29日为正式交房日期，故帝华公司仍应当按照涉案房屋总价款的日万分之一的标准，向李孝德支付自2016年6月30日至涉案房屋竣工验收备案之日即2019年1月29日间的逾期交房违约金31040元（329166元×943天×0.0001），并扣除2016年10月21日已经支付的112天违约金3687元，李孝德主张帝华公司支付剩余828天的逾期交房违约金27257元有事实及法律依据，本院予以支持。关于逾期办证违约金，涉案房屋所在的18号楼已经于2019年4月2日办理不动产权证书，因此，帝华公司已经按照合同约定，履行了合同义务，故对原告主张的逾期办证违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十八条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李孝德支付逾期交房违约金27257元；二、驳回原告李孝德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，减半收取计282元，由原告李孝德负担31元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担251元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宗寿强二〇二〇年四月十六日书记员  韩 超