北京市房山区人民法院民 事 判 决 书??（2020）京0111民初3553号原告（反诉被告）：梁跃鹏，男，1989年11月11日出生。委托诉讼代理人：张玉娟，北京安太律师事务所律师。委托诉讼代理人：张巍，北京安太律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王树安，男,1963年4月30日出生。原告梁跃鹏（反诉被告）与被告王树安（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁跃鹏的委托诉讼代理人张玉娟、张巍，被告王树安（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁跃鹏向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除房屋租赁合同；2.请求判令王树安将房屋返还梁跃鹏；3.请求判令王树安支付2019年6月16日至实际返还房屋之日的租金，依年租金100000元计算。事实与理由：2018年12月，梁跃鹏与王树安签订了《商铺租赁合同》，王树安承租坐落于北京市房山区某某街16-01-05等地块G1配套商业1层103号房屋用于餐饮经营，双方约定租赁日期为2018年12月22日至2024年3月14日，年租金100000元，梁跃鹏给王树安一定的装修免租期，自2019年3月15日至2024年3月14日收取房租。双方约定2019年3月15日至2020年3月15日为押一付三方式支付房租，每个付款期前王树安向梁跃鹏支付租金，王树安支付了第一期房租25000元和第二个付款期的10000元租金后，便一直拖欠房租。梁跃鹏多次向王树安收取房租，王树安以各种理由予以推诿，并于2019年11月2日向梁跃鹏出具欠条，确认2019年12月15日前向梁跃鹏支付房租65000元。2019年12月15日后，王树安一直未支付所拖欠房租。梁跃鹏要求解除《商铺租赁合同》并返还房屋，遭到王树安拒绝，至今王树安依然强行占据该房屋。梁跃鹏为维护自己的合法权益，诉至贵院，请求贵院依法判如所诉。王树安针对梁跃鹏起诉的事实、理由以及诉讼请求辩称，一、王树安已于2019年12月告知梁跃鹏父亲不再租赁房屋，梁跃鹏表示同意，双方租赁合同已于2019年12月20日解除；二、王树安已经实际返还房屋；三、同意支付计算至2019年12月14日的租金，但需扣除房租押金8333元、交至物业公司的装修押金3000元、剩余水电气费用约300元以及律师寄送材料的快递费用。王树安于庭后发表书面补充答辩意见，称租赁合同未成立，房屋占有使用费与资金占用费可相互抵消。王树安已将全部物品搬离，且受到疫情影响，王树安于2019年12月20日后未再进入涉案房屋，占有使用费应计算至12月20日。王树安于2020年3月11日向本院交寄反诉状，提出诉讼请求：1.判令梁跃鹏支付装修损失120000元、装修押金3000元及交通费143元。事实与理由：王树安与梁跃鹏关于《商铺租赁合同》的纠纷一案中，《商铺租赁合同》在王树安和梁跃鹏之间并未真正成立。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十二条的精神，合同不成立时，应当参照适用合同无效的法律规定。故本案装修损失应当参照适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条。根据该条规定，如果梁跃鹏同意利用已经形成附合的装饰装修物，应当由梁跃鹏折价进行补偿，如果梁跃鹏不同意利用，由双方各自按照导致合同不成立的过错分担现值损失。本案中梁跃鹏放任其父亲冒充其名义签订《商铺租赁合同》，致使《商铺租赁合同》不成立，应当承担全部的过错，并且导致王树安为此花去装修押金3000元及交通费143元。故依法提起反诉，请求判令赔偿装修损失。梁跃鹏针对王树安反诉的事实、理由及诉讼请求辩称，不同意王树安全部反诉请求。王树安与梁跃鹏之间房屋租赁合同已经生效，并已经实际履行，王树安租赁房屋的根本原因，是使用和经营房屋。王树安违反合同约定，未支付房屋租金，并提出解除租赁合同，违约方为王树安，其装修损失应由王树安个人承担。另外，装修押金收取方并不是梁跃鹏，梁跃鹏无返还押金义务，交通费无事实依据及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：出租方（甲方）梁跃鹏与承租方（乙方）王树安签订《商铺租赁合同》，其中约定：甲方将坐落于北京市房山区某某街16-01-05等地块G1配套商业一层103租赁给王树安，建筑面积30.98平方米，房屋的产权人为梁跃鹏。租赁期自2019年3月15日至2024年3月14日止。甲方不提供装修，甲乙双方协商讨论由乙方出资装修，甲方不得予以干涉。乙方向甲方承诺租赁该商铺作为乙方经营餐饮使用。商铺每年租金为人民币100000元整；2019年3月15日至2022年3月14日，甲方不予以提出房屋租金递增费用；支付方式为2019年3月15日至2020年3月14日以押一付三方式乙方向甲方支付商铺租金，2020年3月15日至2024年3月14日以押一付六方式付款。甲、乙双方约定，该商铺租赁期自2019年3月15日起至2024年3月15日止期限5年共计60个月。租赁合同第七条“装修期间免租”约定，甲乙双方同意，若乙方在交房后进行房屋装修的，则甲方不收取装修期间的租金，自2018年12月22日起至2019年3月15日止。合同第八条“商铺的返还及装修的处理”约定，乙方本着“来装去丢”的原则，属于乙方的家具、电器等设备，由乙方负责搬走；乙方增加的装修，包括新增固定的隔墙、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等乙方不得拆除，归甲方所有。2018年12月30日，王树安支付梁跃鹏33333元，2019年6月26日，王树安支付梁跃鹏10000元。2019年12月，梁跃鹏父亲与王树安微信聊天中对于是否继续租赁房屋等事进行对话。12月20日，梁跃鹏方要求王树安携带合同在涉案租赁房屋处进行当面交接，王树安予以拒绝。12月底，王树安询问梁跃鹏地址并要求邮寄钥匙，梁跃鹏方再次强调需双方当面对所有事情进行交接。双方当事人对以上事实予以认可，本院予以确认。梁跃鹏于庭审中提交欠条一张，欠条内容是2019年6月15日欠房租15000元，2019年9月15日欠房租25000元，2019年12月15日应交25000元，共计65000元，12月15日前一次给清，落款时间为2019年11月2日，并落有王树安的签字。王树安于第一次庭审中陈述没有签过，欠条没有主体，认可名字系其书写。第二次庭审结束后再次发表意见称，不认可欠条，从未签署过任何欠条。鉴于王树安认可欠条中名字系其书写，本院对欠条的真实性予以采信。王树安主张因合同系梁跃鹏父亲代为签署，故合同并未在梁跃鹏与其之间成立。就此，梁跃鹏提交房屋权属登记证书、经营授权书及授权委托书。房屋权属证书显示坐落于房山区某某路16号院1号楼1层1-3的房屋系北京昱辰龙翔文化有限公司单独所有，该企业对外公示信息显示，法定代表人系梁跃鹏，梁跃鹏与梁旭翔系该公司股东。经营授权书显示，北京昱辰龙翔文化有限公司将涉案房屋经营权让与梁跃鹏，梁跃鹏在2018年11月1日至2026年10月31日是期间享有出租权及出租收益。授权委托书显示梁跃鹏委托梁旭翔以其名义代为处理涉房屋的出租事宜。王树安发表质证意见称，租房时未曾见过上述证据，因梁跃鹏的父亲拿着钥匙，故而签订了租赁合同，其对上述证据的真实性均不认可。王树安于第二次庭审结束后交寄补充意见称，对于授权委托书不予认可，“被告要求鉴定机构鉴定笔墨颜色推断授权委托书的真伪”，梁跃鹏未向王树安提供或口头告知授权，且在王树安提出反诉后才提供授权委托书。鉴于王树安于庭后提交的仅为补充意见，并非鉴定申请，且其中所提及的鉴定事项不明，王树安亦无证据对房屋权属登记证书、经营授权书及授权委托书的真实性予以否定，本院对上述证据的真实性予以采信。关于房屋内物品现状，第一次庭审中，王树安自述已将房屋内自有物品搬走，现仅剩余一台冰箱，王树安明确表示放弃现存于租赁房屋内的物品，可以交付房屋钥匙。第二次庭审中，梁跃鹏提交自涉案房屋玻璃门外拍摄的照片，显示房屋内现状，并表示房屋内剩余物品情况与王树安所述不符，具体房屋现状不清楚，在缺少当面确认交接的情况下，难以接收钥匙。关于房屋内装修，王树安主张梁跃鹏应予以补偿，但未就此提交证据。梁跃鹏主张租赁合同中明确约定增加装修归出租方所有，且王树安拖欠租金构成违约在先，无权要求补偿。王树安于庭审中陈述其租赁商铺时曾向物业服务单位交纳装修押金3000元，押金票据已丢失，该笔押金需梁跃鹏配合方可退回，故装修押金应当在其欠付的租金中予以抵扣。王树安提交微信聊天记录，以证明曾告知梁跃鹏需出具资料以便帮助其退还装修押金。梁跃鹏对微信聊天记录的真实性予以认可，表示不了解王树安交纳装修押金的具体情况，且与本案无关。关于水电气费用，王树安主张尚余约三百元未使用，但未就此提交证据，梁跃鹏对此不予认可。关于交通费用，王树安提交手机截屏，显示行程订单，同时以此证明已于2019年12月16日自涉案房屋搬走。梁跃鹏对此证据的关联性不予认可。就房屋现场交接确认一事，2020年3月9日第一次庭审中，梁跃鹏一方要求现场交接，王树安主张因涉疫情风险较大。2020年4月24日第二次庭审中，王树安陈述因工作忙，故而未赴京交接。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同效力，王树安主张涉案租赁合同因梁跃鹏之父代为签署，故而合同并未成立。就此，房屋权属登记证书、经营授权书及授权委托书可证明，梁跃鹏就涉案房屋享有租赁房屋的处分权及获取租金的收益权，其父梁旭翔亦有权代梁跃鹏办理房屋租赁事宜。王树安不认可授权文书签署时间。相关法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故而，授权文书签署时间对本案合同的成立与生效并无影响。故而王树安关于《商铺租赁合同》不成立的抗辩意见，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，梁跃鹏与王树安签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于梁跃鹏所诉解除合同一节。本案中，王树安于第一次庭审中主张因已告知梁跃鹏不再租赁房屋，且梁跃鹏同意，故而双方租赁合同于2019年12月解除，并提交微信聊天截屏。梁跃鹏主张王树安所提交的微信聊天记录中仅显示王树安单方告知不再租赁涉案房屋，而并非就提前搬离房屋及解除合同一事事先征得梁跃鹏同意。该聊天记录中，梁跃鹏方始终要求与王树安进行交接，王树安予以拒绝，故而该证据无法证明王树安关于租赁合同经出租方同意已于2019年12月解除的主张。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方租赁合同签订后，王树安依约交纳了第一次租金，即2019年3月15日至2019年6月14日的房屋租金；于第二次应当交纳租金时开始出现未依照约定时间及约定数额交纳房租的情形，并至2019年12月时已拖欠数月，构成重大违约。在此情形下，王树安并不享有单方解除租赁合同的权利。王树安所提交的微信聊天记录显示，王树安在事先未征得出租方同意的情况下单方搬离房屋且拒绝进行交接，即王树安未能就解除租赁合同与梁跃鹏达成合意。故而王树安关于双方租赁合同于2019年12月解除的抗辩意见，本院不予采信。王树安拖欠数月房租，构成重大违约，梁跃鹏依法享有单方解除权。梁跃鹏诉至本院要求解除合同，于法有据，本院依法确认双方签订的《商铺租赁合同》于本案起诉书送达至王树安之日，即2020年1月23日解除。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，梁跃鹏要求王树安返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于王树安欠付的房屋租金及应当支付的房屋占有使用费用，双方租赁合同解除前，王树安理应按照合同约定的标准支付房屋租金。关于梁跃鹏主张的2020年1月24日以后的房租，双方的租赁合同此时已解除，王树安应当及时返还涉案房屋，且返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态；但王树安持有商铺钥匙且拒绝对房屋内物品设施、留存费用等事宜与梁跃鹏进行确认交接，使得涉案房屋仍实际处于王树安控制之下，王树安未及时返还房屋给梁跃鹏造成损失，应当向梁跃鹏支付逾期返还房屋的使用费用，房屋的占有使用费用参照双方约定的租金标准予以确定。王树安于庭审中提出抵扣租金的抗辩意见，本院予以采纳并在上述租金及占有使用费用中予以抵扣。王树安主张房屋内尚有剩余的水电气费用，但未予提交证据，且因其拒绝出租方提出的交接确认要求，其该抗辩意见，本院不予采信。王树安已支付房租至2019年6月14日，王树安首次付款中含有房租押金，庭审中双方认可王树安于2019年6月26日支付房租10000元。王树安欠付租金中上述金额均应予以抵扣，经核算，王树安应支付梁跃鹏2019年6月15日至2020年1月23日期间租金42626元；王树安应支付梁跃鹏房屋占有使用费，计算方式为自2020年1月24日起，按照每日273.22元的标准支付至王树安实际交付房屋之日止。关于王树安所诉房屋内装饰装修补偿，王树安未提交装饰装修的证据，且双方租赁合同中明确约定承租方增加的装修，包括新增固定的隔墙、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等承租方不得拆除，归出租方所有。其该项诉讼请求，本院不予支持。王树安所诉的装修押金，由于系王树安向物业公司直接交纳，亦未能证明梁跃鹏嗣后确定可自物业公司获得该笔押金，故本案中本院不予处理，王树安可另行提起主张。王树安所诉的交通费用，王树安的主张缺少法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认梁跃鹏与王树安签订的《商铺租赁合同》解除；二、王树安于本判决生效后七日内将北京市房山区某某路16号院1号楼1层1-3房屋腾空后交还梁跃鹏；三、王树安于本判决生效后七内向梁跃鹏支付租金42626元，并自2020年1月24日起按照每日273.22元的标准向梁跃鹏支付房屋占有使用费至王树安实际交付房屋之日止；四、驳回王树安的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费713元，由王树安负担（已由梁跃鹏预交，王树安于本判决生效后七日内将该费用支付梁跃鹏），反诉案件受理费1381元，由王树安负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。??审 判 员 吴奕晗二〇二〇年四月二十九日法官助理 宁继清书 记 员 果继情