四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0524民初481号 原告：魏发梁，男，1969年4月25日出生，汉族，住四川省叙永县。 原告：潘启芳，女，1970年7月17日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：魏发梁，男，与原告潘启芳系夫妻关系。 被告：叙永县万佳百百货有限责任公司，住所：四川省叙永县叙永镇银顶村2组98号（川滇黔现代公路物流港）A区四期，统一社会信用代码：91510524078879609M。 法定代表人：刘艳秋。 委托诉讼代理人：李会明，男，系该公司员工。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，住所：四川省叙永县党校宿舍二楼，统一社会信用代码：915105245883637764。 负责人：刘勇。 委托诉讼代理人：牟新平，男，系该公司员工。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司，住所：四川省成都市金牛区三洞桥路15号4楼，注册号：510000000017475。 法定代表人：罗平。 第三人：叙永县万佳购商贸有限责任公司，住所地叙永县陕西街236号（东来国际负一、二、三楼）。 法定代表人：胡恩云，公司执行董事。 原告魏发梁、潘启芳与被告叙永县万佳百百货有限责任公司（以下简称万佳百公司）、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称嘉联分公司）、四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依职权追加叙永县万佳购商贸有限责任公司（以下简称万佳购公司）为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序于2020年3月20日公开开庭进行了审理，原告魏发梁、被告万佳百公司委托诉讼代理人李会明、被告嘉联分公司委托诉讼代理人牟新平到庭参加诉讼，被告嘉联公司、第三人万佳购公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告租金25300元，并按2%承担违约金11132元（从2015年至2019年2月28日止），合计36432元；2.判令被告从2019年3月1日起至2020年2月29日止的租金16387.2元，并按2%承担从2019年3月1日起至2020年2月29日止的违约金1802.5元（1356.6元×2%×66月）。事实和理由：2014年2月21日，原告与被告万佳百公司签订《承包经营合同》（实为房屋租赁合同），将原告位于叙永县房屋租赁给其使用，被告嘉联分公司为其提供租金担保。租赁期限为：2013年10月25日至2023年10月24日。月租金为：2300元，支付方式为月付。合同签订后，被告万佳百公司从2015年起至2020年2月29日累计尚欠租金41687.2元及其违约金。经原告多次催问，被告均以各种理由拒绝支付。根据双方签订的《承包经营合同》第13条第2款约定：乙方须按期足额向甲方交纳承包费。第16条第2款第1项约定：乙方未按期交纳甲方承包费，乙方按逾期期间每月支付甲方所欠承包费2%的违约金。被告万佳百公司至今未按合同履行支付义务，构成违约，同时被告嘉联分公司对租金应承担担保责任。据此，原告依据我国合同法，依法诉至法院，请求判如所诉。 被告万佳百公司辩称：1.被告万佳百公司与原告签订《承包经营合同》属实，但原告没有按合同约定向被告交付营业执照，导致被告无法经营。被告万佳百公司承租的房屋实际由嘉联分公司在使用，嘉联分公司又将该房屋转租给第三人万佳购公司实际经营；2.原告应收取的承包费，一直都是第三人万佳购公司支付给被告嘉联分公司，然后由被告嘉联分公司支付给原告，还有多少没有支付给原告，被告万佳百公司不清楚；3.在叙永县住房和城乡规划建设局的主持下，原告与第三人万佳购公司达成协议，由万佳购公司直接支付租金给原告，2019年1月31日前欠付的租金由嘉联分公司承担，该约定是有效的，该协议实际上已变更了双方签订的《承包经营合同》，因此，被告万佳百公司请求解除其与原告签订的《承包经营合同》。 被告嘉联分公司辩称：对差欠原告魏发梁、潘启芳2015年至2019年2月28日止，11个月租金25300元的事实无异议，但违约金计算方式应按合同约定进行计算。对差欠2019年3月1日起至2020年2月29日止的租金的事实无异议,具体数额由法院审查，但违约金计算方式应按合同约定进行计算。 被告嘉联公司未作答辩。 第三人万佳购公司未作答辩。 本院经审理认定如下事实：原告魏发梁与潘启芳系夫妻关系。被告嘉联分公司系被告嘉联公司在叙永县设立的分公司,位于叙永县的“东来国际”项目系被告嘉联分公司开发建设，原告系“东来国际”项目的购房户。2013年11月1日，原告作为发包方（简称甲方）、被告万佳百公司作为承包方（简称乙方）、被告嘉联分公司作为担保方（简称丙方），共同签订《承包经营合同》，约定：“……一、甲方将位于叙永县，建筑面积为共计23.36平方米的商业房屋承包给乙方经营。二、承包期限：10年，自2013年11月1日起至2023年10月31日止。三、承包费：2300元／月。四、承包费支付方式：月付。五、丙方为乙方应向甲方交纳的承包费提供连带责任担保，如乙方未按本协议约定交纳承包费，甲方有权直接向丙方收取……十二、甲方的权利义务。1.承包期内，无论乙方经营状况如何，甲方均有权按照本合同约定的时间和标准向乙方或丙方收取承包费。2.承包期内，甲方不得单方解除合同……十六、违约责任……2.乙方违约：（1）如乙方未按期交纳甲方承包费，乙方按逾期时间每月支付甲方所欠承包费2%的违约金……” 《承包经营合同》签订后，原告将房屋交付给被告经营使用至今，租金由被告嘉联分公司每月向原告支付。 2013年11月1日，嘉联分公司作为出租方、万佳百公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定由嘉联分公司将位于四川省叙永县出租给万佳百公司开办商场。2015年1月30日，万佳百公司作为转让人、万佳购公司法定代表人胡恩云作为受让人签订《转让协议》，万佳百公司将位于叙永县的超市转让给胡恩云，约定《转让协议》签订后，由万佳百公司自行解决其与嘉联分公司签订的房屋租赁协议的相关事项，胡恩云重新与嘉联分公司签订房屋租赁协议。2015年2月1日，嘉联分公司作为出租方（甲方）、万佳购公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定嘉联分公司将位于叙永县东来国际东来国际大楼营业房负一楼、一楼、二楼租赁给万佳购公司使用，租赁期10年，自2013年11月1日起至2023年10月31日止。租金：前三年万佳购公司按每平方米每月32元人民币交纳嘉联分公司租金，从第四年开始每年的租金在前一年的基础上每年递增4%。 2019年6月28日，“东来国际”商铺业主代表与被告嘉联分公司、第三人万佳购公司在叙永县住房和城乡建设局主持下达成行政调解：“一、叙永县万佳购商贸有限责任公司继续在‘东来国际’一楼、负一楼经营超市，场地租金按原登记面积每平方米40元/月计算（不再递增），二楼租金按原登记面积每平方米25元/月计算（不再递增），一楼、负一楼租金由四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司委托叙永县万佳购商贸有限责任公司直接支付给各业主，按原《承包经营担保合同》差额部分由四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司另行支付，与超市经营者没有关系……五、叙永县万佳购商贸有限责任公司于2019年7月10日前一次性支付2019年2、3、4月的租金，2019年8月10日前一次性支付2019年5、6、7月的租金，2019年9月10日前一次性支付8、9、10月的租金及保证金12万元。之后分别于每季度首月10日前按季度提前支付……” 2019年7月8日，被告嘉联分公司向第三人万佳购公司出具代付通知，通知主要内容为：我公司担保支付的东来国际负一楼、一楼商铺的租金从2019年2月1日起委托你公司代付，具体支付方式等相关内容按住建局2019年6月28日主持的行政调解笔录上的约定履行，各商铺业主的租金标准和金额详见附件表册（其中，原告魏发梁934.4元/月），其余差额部分由我司承担。此后，第三人万佳购公司按被告嘉联分公司的委托，向原告支付了租金。 庭审中，原告与被告嘉联分公司认可截止2019年2月28日止，尚有11个月租金共计25300元未支付，原告与被告嘉联分公司认可计算差欠应收租金的违约金的起算月为自2019年2月份起，倒推11个月，即计算违约金的起算月为2018年2月份起计算。被告嘉联分公司认可应由自己承担的差额租金未支付给原告，差额部分每月为1365.6元（2300-934.4），自2019年3月份起至2020年3月份止，共计为13个月，合计为17752.8元（1365.6×13），以及按合同约定的违约金。 另查明，在本院受理的系列以嘉联分公司、万佳百公司为被告的房屋租赁合同纠纷案中发现，被告嘉联分公司在开发该项目时，在对外销售上述楼层商铺的宣传资料中，均明确了各楼层商铺的销售价格和返租价格。 本院认为，原告与被告万佳百公司、嘉联分公司三方签订的《承包经营合同》，虽名为《承包经营合同》，实为《房屋租赁合同》（以下称租赁合同）。房屋租赁合同签订后，原告已将房屋交付给被告经营的事实，本院依法予以确认。 本案的争议焦点为：被告嘉联分公司、嘉联公司、万佳百公司、第三人万佳购公司是否应当共同承担向原告支付租金、违约金（利息）的责任。 一、关于被告嘉联分公司、嘉联公司与万佳百公司的责任问题。本院认为，被告嘉联分公司应当对原告的房屋租金承担支付责任。其理由如下：首先，被告嘉联分公司作为叙永“东来国际”项目的开发者，在对外销售上述楼层商铺的宣传资料中，均明确了各商铺的销售价格和返租价格;其次，在被告万佳百公司与原告的“《承包经营合同》”履行中，原告的租金均由被告嘉联分公司支付，且“《承包经营合同》”约定无论被告万佳百公司（乙方）经营状况如何，原告（甲方）均有权按照本合同约定的时间和标准向万佳百公司（乙方）或嘉联分公司（丙方）收取承包费;最后，被告嘉联分公司与万佳百公司签订的《房屋租赁合同》中，被告嘉联分公司系房屋出租人身份，被告万佳百公司系房屋承租人身份，且约定被告万佳百公司支付给被告嘉联分公司的租金显著低于被告万佳百公司与原告约定的租金。综上，被告嘉联分公司的上述行为，充分说明被告嘉联分公司在履行向原告销售商铺时“售后返租”的承诺，被告嘉联分公司在“《承包经营合同》”中虽以担保人身份签订合同，但以担保人身份签订合同的目的是规避《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”政策的监管要求，因此，被告嘉联分公司应当承担向原告支付租金的责任，被告嘉联分公司辩解只承担担保责任的理由，本院依法不予支持。被告嘉联分公司系被告嘉联公司在叙永依法设立的分支机构，被告嘉联公司应当与被告嘉联分公司共同对原告的租金承担支付责任。被告万佳百公司作为租赁合同约定的承租人，按双方租赁合同约定，被告万佳百公司在租赁合同期内，有权不经原告同意转租，原告已将房屋交付给被告使用，即使被告万佳百公司没有实际使用原告的房屋，也应当向原告承担支付租金责任，因此，对被告万佳百公司辩解，应由实际使用人向原告支付租金的辩解理由，本院依法不予支持。在房屋租赁合同的履行中，原告不存在违约行为，被告万佳百公司以原告违约为由，请求解除双方的合同无事实依据，本院依法不予支持。综上所述，被告万佳百公司、嘉联分公司、嘉联公司应当共同对原告租金承担支付责任。 二、关于第三人万佳购公司的责任问题。第三人万佳购公司虽使用了原告的房屋，但第三人万佳购公司与原告不具有合同关系，且第三人万佳购公司已按被告嘉联分公司的委托，履行了租金支付义务。因此，第三人万佳购公司对被告万佳百公司、嘉联分公司、嘉联公司未支付的租金不承担责任。 综上，被告嘉联分公司庭审中认可截止2019年2月28日止，尚有11个月租金共计25300元未支付给原告，故对原告第一项诉讼请求中主张被告支付租金25300元的请求，本院依法予以支持。对原告第一项诉讼请求中主张被告支付自2015年起至2019年2月28日止，欠付租金按月2%计算违约金的请求，认可计算差欠应收租金的违约金的起算月为自2019年2月份起倒推11个月，按双方租赁合同的约定，计算违约金的月数符合等差数列的特性（其a1=n，an=1，通项和公式Sn=n×（a1+an）/2），被告应支付违约金的累计月数为66个月【11×（1+11）/2】，被告每月应支付原告的租金2300元，应支付原告2015年—2019年2月28日期间的违约金为3036元（2300×2%×66），故本院依法支持原告此期间的违约金为3036元。2019年3月1日—2020年2月29日，共计为13个月，按行政调解协议的约定，扣除第三人万佳购公司支付的租金后，被告应支付原告租金合计为17752.8元【（2300-934.4）×13】，应支付违约金的累计月数为78个月【12×（1+12）/2】，应支付违约金为2130.3元【（2300-934.4）×78×2%】。上述租金及违约金共计48219元（25300+3036+17752.8+2130.3）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告叙永县万佳百百货有限责任公司、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告魏发梁、潘启芳租金以及违约金（利息）共计48219元； 二、驳回原告魏发梁、潘启芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1166元，减半收取为583元，由被告叙永县万佳百百货有限责任公司、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  谢登虎 二〇二〇年四月九日 书记员  吴珊珊