广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初19378号原告：广州市白云区总工会，住所地广东省广州市机场路，统一社会信用代码。负责人：黎鉴明。委托代理人：何国贞、谢振兴，均系广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市天河区凤凰长者康复中心，住所地广东省广州市天河区凤凰街柯木塱，统一社会信用代码。法定代表人：王南山，院长。委托代理人：林伟，广东格林律师事务所律师。原告广州市白云区总工会（下简称白云区总工会）诉被告广州市天河区凤凰长者康复中心（下简称凤凰康复中心）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白云区总工会的委托代理人何国贞、谢振兴，被告凤凰康复中心的委托代理人林伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白云区总工会诉称：广州市天河区柯木塱*街9号物业是原郊区疗养院门诊部旧址，该物业于1981年由广州市委移交给郊区人民政府管理，此后郊区人民政府便将该物业移交给郊区总工会代管。原告成立后，该物业便一直交由原告经营管理。2007年4月30日，原告和被告签订《租赁协议》，约定原告将其位于广州市天河区柯木塱*街9号（原郊区疗养院门诊部旧址）有效土地面积600平方米、物业360平方米出租给被告，租赁期为12年，从2007年4月30日起至2019年4月30日止；租金为每年18000元，且每三年递增5%；被告应于每年5月8日第五个工作日支付给原告，否则每天按0.10%的标准计算滞纳金。上述《租赁协议》签订后，原告依约将租赁物业交付被告使用，被告在租赁期内一直按18000元/年的标准交纳租金。鉴于租赁期限即将届满，且原告接上级单位文件通知，凡即将到期的出租、承包、委托经营合同不得续签，应尽快恢复疗养院业务。为此，从2019年2月起，原告多次主动找被告协商，表示租赁合同到期后立即交还租赁物业，并付清此前2007年4月30日至2019年4月30日期间欠付的递增租金7564.50元，但被告一直以各种理由拒绝交还租赁物业和清付欠租，原告多次协商未果。原告认为，原告和被告签订的《租赁协议》合法有效，现租赁期限已经届满，在原告明确表示无法续签的情况下，被告理应按时交还租赁物业，现被告拒绝交还租赁物业的行为已严重损害了原告的合法权益。为维护原告的正当权益，特诉至法院，请求法院判令：一、被告将位于广州市天河区柯木塱*街9号（原郊区疗养院门诊部旧址）的租赁物业交还给原告；二、被告向原告支付自2019年5月1日起计至实际交还租赁物业之日止的占有使用费（按照2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金标准20837.25元/年计算）及滞纳金（以每月拖欠的占有使用费1736.44元为本金，自当月15日起计至实际付清之日止，按照每日0.10%的标准计算）；三、被告向原告支付2007年4月30日至2019年4月30日期间的递增租金7564.50元及滞纳金（自起诉之日即2019年5月27日起计至实际付清之日止，按照每日0.10%的标准计算）；四、本案诉讼费由被告承担。被告凤凰康复中心辩称：一、凤凰康复中心并非合同当事人，不是本案的适格被告。《租赁协议》上只有王南山的签名，没有被告的盖章，被告并非合同当事人，与原告不存在租赁合同关系。在12年租赁期间，租赁物业的租金均由王南山个人支付，实际履行合同的主体也是王南山。根据合同相对性原则，凤凰康复中心不是本案适格被告，原告起诉凤凰康复中心缺乏理据。二、原告未能提供征地文件、房屋产权证书或者不动产登记证等证据,根本不能证明其是本案所涉土地、房屋的合法权属人。2004年10月，经天河区长寿之家（老人院）的院长介绍，王南山获悉郊区疔养院门诊部可以出租，后通过朋友与原告取得联系，说明想租赁郊区疗养院门诊部做养老院。2004年12月16日，原告的领导人员和王南山一起确认现场的状况，同意将本案所涉房屋和土地交付给王南山使用，由王南山重新接水源、电源，进行装修并报有关部门批准后再使用。2006年上半年装修期间，多次有其他人找王南山要求支付租金，表示是他们自己集资征地，与原告无关。王南山将此情况向原告反映，原告于2006年6月30日出具《关于天河区柯木塱*街9号土地房屋租赁证明》，说明空地和物业是由原告出租给王南山。2007年4月，原告的领导人员要求和王南山签订租赁协议，王南山予以同意，但要求原告要办好物业产权手续。2007年4月30日，双方签订了《租赁协议》，并明确约定“二、租赁期限及租金：1、……领到合法牌照后另议。如产权证在三至五年内未完善有关手续，适当延长租赁期。”承租期间，因土地和房屋的产权人不清晰，屡次有人找王南山要求支付租金，王南山曾多次到国土和房屋管理部门查询天河区柯木塱*街9号的土地、房屋产权情况，但均被告知没有查询到上述土地使用权和房屋的登记情况。原告提供的证据仅仅是证明原郊区疗养院的8名退休职工待遇问题，与本案无关联性，无法证明上述土地和房屋的合法产权来源。上述土地和房屋并没有相应的产权资料，没有在国土和房屋管理部门登记，原告也没有证据证明其拥有合法的权属，因此，法院应当依法驳回原告的起诉。另，原告称上述物业于1981年由广州市委移交给郊区人民政府管理，这是没有任何事实依据的，上述物业在1981年尚不存在，是1986年才开始建设。三、原告并非房屋的权利人，其要求被告交还租赁物业缺乏依据。更重要的是，被告已投入3000000元用于租赁物业的维修和改造升级，将其改造成一家可供老年人入住、残疾人康复居住的养老院，至今未有收益，原告要求收回租赁物业将给被告造成巨大经济损失，导致入住的多名老年人、残疾人无家可归。租赁期间，王南山根据《租赁协议》第二条第1款关于“如产权证在三至五年内未完善有关手续，适当延长租赁期”的约定，多次向原告要求协商续租事宜，原告亦一直承诺会继续出租给被告经营养老院。2016年，被告在天河区民政局、爱心企业以及个人的帮助下，启动了“阳光工程-凤凰长者康复中心微改造项目”。2017年10月25日，原告的领导人员还到现场指导改造项目，赞同被告的微改造方案。被告的微改造项目共获得捐款和财政资助资金489000元，其中《关于下拨2017年区本级福利彩票公益金资助项目资金的通知》资助“凤凰长者康复中心微改造项目”资助金150000元，《关于下拨2018年区本级福利彩票公益金资助项目资金的通知》资助广州市天河区凤凰长者康复中心“消防和厨房改造工程”资助金200000元。天河区领导个人和爱心企业通过广州市天河区慈善总会捐赠平台，捐款139000元也用于被告的微改造项目。目前“凤凰长者康复中心微改造项目”第一期已投资约1000000元。原告要求收回物业将导致被告的投资血本无归，财政资助资金浪费，造成巨大经济损失，更严重的是导致入住的多名老年人、残疾人无法安置，给社会带来不良的影响。四、原告拒收王南山的租金却要求被告支付滞纳金，该项诉讼请求缺乏依据。王南山于2019年5月6日向原告支付了一年租金，但原告退回给了王南山，原告再主张滞纳金缺乏依据。五、原告请求的递增租金已超过诉讼时效，不受法律保护。王南山已按原告要求补交了2014年递增费1800元、2018年递增费1082.25元，但原告没有要求王南山补交过其他年份的递增费，现原告请求补交所有年份的递增租金，已远远超过法律规定的三年诉讼时效，不受法律保护。综上所述，原告的起诉缺乏事实根据和法律依据，请法院依法驳回原告的起诉，以维护被告的合法权益。经审理查明：2007年4月30日，白云区总工会（出租方/甲方）与凤凰康复中心（承租方/乙方）签订《租赁协议》（抬头显示承租方/乙方为凤凰康复中心，落款签章处显示乙方为凤凰康复中心，乙方的法定代表人处有王南山签名，但未加盖凤凰康复中心印章），约定甲方出租物业位于广州市天河区柯木塱*街9号（原郊区疗养院门诊部旧址）（下简称案涉物业），有效土地面积600平方米，物业360平方米（600平方米内建筑），无水电设施、无门窗；租赁期为12年，即从2007年4月30日至2019年4月30日，在租赁协议签订之日起生效，每三年为一递增期，递增率为5%，累计计率；租金按年支付，租金18000元/年，每年5月8日支付，否则收取滞纳金0.10%按天累计计率；未经甲方同意，乙方不得随意加建建筑物；因加建和违建所产生的一切后果，由乙方负责等。2019年2月15日，白云区总工会向凤凰康复中心发出《告知函》，表示双方签订的租赁合同将于2019年3月期满，请凤凰康复中心做好合同期满的相关工作。2019年2月24日，凤凰康复中心向白云区总工会发出《复函》，向白云区总工会提出按原租赁协议约定的条款顺延20年。2019年3月26日，白云区总工会向凤凰康复中心发出《回复函》，表示根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条及《中华全国总工会关于加强和规范工人疗养院管理的意见（试行）》的规定精神和原合同，白云区总工会依法不能与凤凰康复中心顺延租约，请凤凰康复中心提前做好租赁物业返还前的各项准备工作；2019年4月30日合同期满当天，请凤凰康复中心派员与白云区总工会做好租赁物业的交还工作。2019年4月1日，凤凰康复中心向白云区总工会发出《回复函》，表示白云区总工会根据中华全国总工会文件要求凤凰康复中心退出是错误的，请白云区总工会予以纠正并给予凤凰康复中心提供继续生活康复的场所。现白云区总工会以凤凰康复中心在租赁期满后拒绝交还案涉物业为由，向法院提起诉讼。诉讼过程中，白云区总工会、凤凰康复中心均确认案涉物业在租赁期间用于经营长者康复中心，至今仍由凤凰康复中心占有使用。白云区总工会提交了《广州市白云区人民政府办公室文件处理表》《广州市白云区人民政府办公室文件呈批表》《关于移交原郊区工人疗养院8名退休人员的请示》《关于成立郊区职工疗养院和人员编制问题的批复》（均为复印件），以证明案涉物业由白云区总工会经营管理。凤凰康复中心确认上述证据的真实性。白云区总工会提交了凤凰康复中心的档案资料，以证明凤凰康复中心于2005年8月22日成立，自成立时起至今，王南山就是唯一的举办者且一直担任法定代表人；凤凰康复中心的住所地为案涉物业，凤凰康复中心是案涉物业的承租人。凤凰康复中心确认该证据的真实性。凤凰康复中心提交了白云区总工会于2006年6月30日向王南山发出的《关于天河区柯木塱*街9号土地房屋租赁证明》，以证明案涉物业是出租给王南山。白云区总工会对该证据的真实性予以确认，但认为该证据应是双方正式签订租赁合同之前为了配合凤凰康复中心办理相关手续时出具的，当时经办人是凤凰康复中心的法定代表人王南山，所以该证明的抬头就写了王南山，但不因此证明白云区总工会认可案涉物业的承租人就是王南山。白云区总工会主张根据《中华全国总工会关于加强和规范工人疗养院管理的意见（试行）》的要求，凡即将到期的出租、承包、委托经营合同不得续签，并应尽快恢复疗养院业务。凤凰康复中心主张其投入巨资对案涉物业进行了维修改造，并提交了维修改造费用发票多张及收据、收款收据等证据。白云区总工会确认上述证据的真实性，但认为对于凤凰康复中心主张的装修事宜，凤凰康复中心从未告知或提出申请，白云区总工会并不知情。白云区总工会主张按照合同约定，应当递增租金，但凤凰康复中心未按照递增金额支付租金，只是于2014年、2019年各补交了一次递增的费用，所以其要求凤凰康复中心支付租金差额7564.50元及自起诉之日（即2019年5月27日）起的滞纳金。为予证明，白云区总工会提交了广州银行业务凭证作为证据。凤凰康复中心确认上述证据的真实性，但表示其没有计算过上述租金差额的总额，并认为白云区总工会只是在2014年、2019年曾经要求其补交租金差额，其余时间均没有要求。凤凰康复中心认为已于2019年5月6日向白云区总工会支付了一年的租金（即2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金），但之后白云区总工会退回了该租金，所以其不应该向白云区总工会支付占有使用费的滞纳金。白云区总工会确认凤凰康复中心于2019年5月6日向其支付了2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金，但其已将该款项全部退还给凤凰康复中心。另，白云区总工会表示案涉物业应该至今没有办理权属登记，也没有相关的规划审批手续，本院向其释明《租赁协议》应属无效，其坚持原诉讼请求不变更。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，白云区总工会表示案涉物业没有办理权属登记及规划审批手续，且双方当事人亦未提供证据证明案涉物业取得建设工程规划许可证，故《租赁协议》依法应属无效。本院向白云区总工会释明后其坚持原诉讼请求不变更，本院将依法对其原诉讼请求进行审处。另，虽然凤凰康复中心抗辩称《租赁协议》的承租人为王南山，但根据《租赁协议》上抬头及落款处均显示承租人为凤凰康复中心、王南山是作为凤凰康复中心的法定代表人的身份而签名，租赁期间案涉物业用于经营凤凰康复中心，以及凤凰康复中心多次以承租人的身份向白云区总工会发函要求继续租赁案涉物业等事实，本院认为凤凰康复中心的上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳，并确认凤凰康复中心是《租赁协议》的承租人。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，凤凰康复中心与白云区总工会签订《租赁协议》并基于该协议而占有使用案涉物业；《租赁协议》无效，凤凰康复中心则依法应将案涉物业交还给白云区总工会，凤凰康复中心对于案涉物业的权属问题的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。因此，现白云区总工会要求凤凰康复中心交还案涉物业的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。但考虑到凤凰康复中心搬离案涉物业需要一定的时间，故本院综合案情，酌情给予凤凰康复中心90日的搬离期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《租赁协议》约定租金为18000元/年，每三年递增5%，以此标准计算，2010年4月30日至2013年4月29日期间租金为18900元/月、2013年4月30日至2016年4月29日期间租金为19845元/年、2016年4月30日至2019年4月30日期间租金为20837.25元/年。现白云区总工会主张凤凰康复中心在租赁期间并未足额向白云区总工会支付租金，扣除凤凰康复中心于2014年补交的1800元、于2019年补交的1082.25元后，凤凰康复中心尚欠租金差额7564.50元未支付。凤凰康复中心作为付款义务人，其依法应对支付租金的事实承担举证责任，但其未提供证据证明其已足额支付了上述租金，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对白云区总工会的上述主张予以采信。因此，现白云区总工会要求凤凰康复中心支付上述租金差额7564.50元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。由于《租赁协议》无效，白云区总工会主张的上述租金差额的滞纳金缺乏依据，本院不予支持，但鉴于凤凰康复中心拖欠上述租金差额的行为确实给白云区总工会造成利息损失，故本院判令凤凰康复中心向白云区总工会支付上述租金差额的利息（自起诉之日即2019年5月27日起计至清偿之日止；2019年5月27日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准计算，2019年8月20日至清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。凤凰康复中心对上述租金差额提出诉讼时效抗辩，但根据已查明的事实可知，凤凰康复中心在2019年还向白云区总工会支付了部分租金差额款，因此，该诉讼时效抗辩缺乏依据，本院不予采纳。另，由于凤凰康复中心至今仍未交还案涉物业，白云区总工会要求凤凰康复中心参照《租赁协议》约定的租金标准（即20837.25元/年）支付自2019年5月1日起至实际交还案涉物业之日止的占有使用费的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，但其要求凤凰康复中心支付上述占有使用费的滞纳金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起90日内，被告广州市天河区凤凰长者康复中心将位于广州市天河区柯木塱*街9号（原郊区疗养院门诊部旧址）的租赁物业交还原告广州市白云区总工会；二、自本判决发生法律效力之日起90日内，被告广州市天河区凤凰长者康复中心向原告广州市白云区总工会支付占有使用费（自2019年5月1日起计至交还上述物业之日止，按照20837.25元/年的标准计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市天河区凤凰长者康复中心向原告广州市白云区总工会支付租金差额7564.50元及利息（以7564.50元为本金，自2019年5月27日起计至清偿之日止；2019年5月27日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准计算，2019年8月20日至清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告广州市白云区总工会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费610元，由原告广州市白云区总工会负担50元，被告广州市天河区凤凰长者康复中心负担560元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  苏 琴人民陪审员  伍建红二〇二〇年四月二十七日书 记 员  何靖文黄谱兰卢倩怡