北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1072号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司，住所地北京市通州区漷县开发区鑫隅街323号。负责人：黄艳全，经理。委托诉讼代理人：黄双双，女，1989年10月7日出生，湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司员工，户籍地湖北省浠水县。委托诉讼代理人：戴君，北京灿鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国铁路北京局集团有限公司北京工务段，住所地北京市东城区永外彭庄丁48号。负责人：宋广浩，段长。委托诉讼代理人：李沛，女，1989年10月23日出生，中国铁路北京局集团有限公司北京工务段职员,住北京市东城区。委托诉讼代理人：许冉，男，1986年3月5日出生，中国铁路北京局集团有限公司北京工务段职员，住北京市东城区。上诉人湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司（以下简称宏鑫建设北京分公司）与被上诉人中国铁路北京局集团有限公司北京工务段（以下简称铁路北京工务段）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏鑫建设北京分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方一审全部诉讼请求并支持我方一审全部反诉请求或者发回重审。事实和理由：1.铁路北京工务段并非涉案院落所有权人，无权与我方签署房屋租赁合同，本案租赁合同应属无效；2.我方使用涉案院落及房屋时进行了装修翻建，共计花费1420809元，合同无效导致我方受有损失，对方应予以赔偿。铁路北京工务段辩称：不同意宏鑫建设北京分公司的上诉意见，一审判决事实认定正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。铁路北京工务段向一审法院起诉请求：1、判令宏鑫建设北京分公司腾退所租赁的坐落于北京市通州区五里店西路铁路林场的房屋、院落，拆除自建房；2、判令宏鑫建设北京分公司支付欠付的2017年1月1日至2018年12月31日的租金231200元及违约金34680元，并支付自2018年12月31日至实际腾退房屋之日的租金；3、判令宏鑫建设北京分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年，铁路北京工务段（原名称为北京铁路局北京工务段）作为出租方（甲方）、宏鑫建设北京分公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市通州区通西林场部分房屋和院落以及苗圃地租给乙方使用，其中道路左侧房屋4间，建筑面积100平米，院落5000平米，道路左侧苗圃地占地6237平米，道路左侧苗圃地占地10224平米，临近大门口右侧空地占地910平米，总计面积22471平米；租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，租赁期满，甲方收回该房屋，如乙方有意继续承租，应提前30-60日向甲方提出书面续租申请，同等条件下乙方享有优先权，征得甲方同意后，双方重新签订房屋租赁合同；房屋年租金为115600元；租赁期满后，乙方应返还该房屋及其附属设施，乙方添置的物品可由其自行收回，对装饰、装修的部分恢复原状，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。乙方不得随意拆、改和破坏房屋建筑结构及设备设施，如需改造应提出书面申请，征得甲方同意，由甲方以书面形式通知乙方，改造所需费用由乙方自理。退租时，除另行约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向甲方交纳恢复工程所需费用。严禁乙方在承租房屋周围及院落擅自搭建任何形式的房屋或建筑物。乙方不支付或者不按约定支付租金、维修费、管理费达30日以上的、擅自拆改或损毁房屋主体结构、搭建违章建筑物的，应按年租金的15%向甲方支付违约金。若租期满后或合同解除后，15日内，如果乙方仍然封闭房屋及其附属设施，甲方有权强行进入房屋及附属设施，乙方留置的任何物品均视为遗弃，甲方有权单方处置。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，宏鑫建设北京分公司占有使用合同约定的房屋及院落，并向铁路北京工务段支付了一年租金115600元。合同到期后，双方并未续签书面租赁合同，宏鑫建设北京分公司仍继续占有使用合同约定的房屋及院落至今，且并未向铁路北京工务段支付费用。庭审中，铁路北京工务段向法院提交了《国有土地使用证》，载明双方合同所约定的房屋及院落所在土地使用者为北京铁路局北京铁路分局。宏鑫建设北京分公司主张其在所承租房屋及院落内进行了装修和翻建，为此其提交了支付装修费的收据佐证，但未能提供证据证明其装修和翻建经由铁路北京工务段书面同意。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据本案查明的事实，铁路北京工务段与宏鑫建设北京分公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日到期，双方并未续签租赁合同，故宏鑫建设北京分公司应当将租赁物返还，故对于铁路北京工务段要求宏鑫建设北京分公司腾退所租赁房屋、院落的诉讼请求，法院予以支持，且宏鑫建设北京分公司应按约定将租赁物恢复原状，故对于铁路北京工务段要求宏鑫建设北京分公司拆除自建房屋的诉求，法院予以支持。合同到期后，宏鑫建设北京分公司仍继续占有使用租赁物，应当向铁路北京工务段支付相当于租金标准的占有使用费，故对于铁路北京工务段要求宏鑫建设北京分公司支付2017年1月1日至其实际腾退租赁物之日的占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。宏鑫建设北京分公司在双方合同到期后拒不返还租赁物，且在合同期限内，私自搭建建筑物，且未提供相应审批手续，也未能提供证据证明铁路北京工务段对此知晓，其行为违反了合同约定，故对于铁路北京工务段主张的违约金，法院予以支持。关于宏鑫建设北京分公司提出的房屋权属问题，与双方租赁合同的效力无关，也并不妨碍铁路北京工务段要求其返还租赁物，故对其相应答辩意见，法院不予采纳，对于其要求确认双方签订的合同无效的反诉请求，于法无据，法院不予支持。宏鑫建设北京分公司私自进行翻建及装修，其要求铁路北京工务段赔偿其损失并无合同依据，故对其相应反诉请求，法院不予支持。判决：一、湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司于判决生效之日起三十日内自坐落于北京市通州区通西林场的房屋、院落（含附属苗圃地）腾退，将自建房屋拆除，并将上述房屋、院落（含附属苗圃地）返还给中国铁路北京局集团有限公司北京工务段；二、湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司于判决生效之日起三十日内向中国铁路北京局集团有限公司北京工务段支付房屋使用费，自2017年1月1日起算，计算至其实际履行完毕判决第一项所涉义务之日止，房屋使用费按每年115600元标准计算；三、湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司于判决生效之日起三十日内向中国铁路北京局集团有限公司北京工务段支付违约金34680元；四、驳回湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费5288元，由湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司负担，于判决生效之日起七日内执行清。一审反诉案件受理费7420元，由湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司负担（已交纳）。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据需要提交。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案二审期间的争议焦点为涉案《房屋租赁合同》的效力问题，宏鑫建设北京分公司上诉主张铁路北京工务段并非涉案房屋所有权人，故而与其签署的《房屋租赁合同》应属无效，就此，本院认为，房屋所有权的归属与涉案《房屋租赁合同》是否有效并无直接关联，房屋出租人并非房屋所有人的情况亦属平常，宏鑫建设北京分公司的上诉主张缺乏依据，本院不予采纳，涉案《房屋租赁合同》并无违法之处，应属有效，双方均应按约履行。宏鑫建设北京分公司在租赁期间届满后未按约定返还租赁物，且在合同期限内，未经出租人同意亦未经审批私自搭建建筑物，其行为已经违反合同约定，构成违约，应承担相应的责任，一审法院支持铁路北京工务段依据《房屋租赁合同》所提之诉求处理正确，本院予以维持。因宏鑫建设北京分公司私自进行翻建及装修，其要求铁路北京工务段赔偿其损失缺乏依据，一审法院未予支持处理正确，本院亦予以维持。综上所述，宏鑫建设北京分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12708元，由湖北宏鑫建设集团有限公司北京分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 张印龙二〇二〇年四月十三日法官助理 杨俊逸法官助理 曾琪惠书 记 员 卢园园