上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0104民初23597号 原告：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：洪国斌，总经理。 委托诉讼代理人：秦华，上海衡铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周凯程，上海衡铭律师事务所律师。 被告：王丽秀，女，1972年2月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：朱某某(系王丽秀丈夫)，男，1968年5月20日出生，汉族，住址同上。 原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司与被告王丽秀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年4月3日起至2016年12月30日期间的租金及使用费50,371元(已扣除预付款48,000元)；2.判令被告支付原告2016年2月9日至2016年4月2日的期间逾期支付租金的违约金896.76元(每日按年租金的万分之三计算，暂计2016年4月2日)；3.判令被告支付原告2016年4月3日至2016年12月30日期间的逾期返还房屋的违约金15,110.30元(按欠付租金的30%计算)；4.判令被告支付原告2015年4月3日至2016年12月30日期间的物业费9,816.17元；5.判令被告支付原告2015年4月3日至2016年12月30日期间的逾期支付物业费的违约金(每日按应缴纳金额的千分之三计算，暂计至2016年12月30日)；6.判令被告支付原告2017年1月10日至2019年9月24日的租金49,000元(已扣除已付款16,000元)；7.判令被告支付原告自2017年9月10日起至实际支付之日止的逾期支付租金的违约金(每日按年租金的万分之三计算，暂计至2019年9月24日为5,356.80元)。 事实和理由：原、被告签订《租赁经营合同》一份，约定，由被告承租上海市徐汇区龙华路XXX号龙华XX城2楼2033号商铺(以下简称2033号商铺)，租期自2015年4月3日起至2016年4月2日止。每月租金为4,700元，每月物业费为469元，租金及物业费每月支付一次，当期租金届满30日前支付下一期租金。合同签订后，被告预付48,000元。合同履行过程中，自2015年4月3日起，被告开始拖欠原告商铺租金及物业管理费。2016年4月2日，合同到期后被告没有返还2033号商铺。2017年1月24日，原、被告签订《补充协议》，确认：截止至2016年10月30日，被告拖欠原告租金及物业费78,024元；拖欠原告2016年10月30日至2016年12月30日租金及物业费10,338元；若被告于2017年1月25日前支付15,000元，4月30日前支付63,024元，则免除2016年10月30日至2016年12月30日租金及物业费10,338元，否则，不予免除，同时按照合同约定支付滞纳金；被告从2033号商铺迁移至2058号商铺，月租金2,000元。协议签订后，被告支付了16,000元，此后未再支付任何费用。原告多次催讨无果，故向法院提起诉讼，请求判如所请。 王丽秀辩称，原告主张的欠付租金的期间是对的，但是2033号商铺面积有问题，公摊面积较大，应当核定面积后再结算费用。原告原先租赁的是副楼，后换租到2033号商铺，换租时被告提出不再经营，原告经理承诺帮助解决租金问题，但后来并未解决，被告承租商铺经营没有挣到钱，原告也没有缓收租金，造成租金一直拖欠。原告主张的2033号商铺逾期付款违约金标准过高，违约金的起算日应从被告最后付款日起算。2058号商铺只是用于存放被告的物品，原告参照2033号商铺租赁合同关于违约金的约定主张2058号商铺的逾期付款违约金不合理。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)签订《龙华XX城租赁经营合同》一份，约定乙方租用甲方位于上海市徐汇区龙华路XXX号龙华滨江XX城2033号商铺，建筑面积为39.1平方米(乙方已对2033号商铺的位置、结构、室内条件均予以实地考察并确认符合乙方全部要求)。租赁期限自2015年4月3日起至2016年4月2日止，甲方开始计算乙方的租金日为自2015年4月3日起算。按建筑面积39.1㎡计算，租金为每日每平方米4元，每月租金4700元。2015年4月30日，一次性支付首付1个月租金4700元，租期从2015年4月3日至2015年5月2日。乙方应在当期租金届满前30日前向甲方支付下一期租金。物业管理费12元/㎡/月，乙方应于签约同时缴交一个月的物业管理费469元，上列物业费已包含水费、空调费、公共区域电费，但不包含各铺的分表电费及电话费、宽带网络费等。乙方应于签约同时，向甲方缴交2000元的履约及保证商品质量之押金。甲方应于甲乙双方约定签约日当天付清全部款项后将2033号商铺交付乙方，该时间为本合同约定“交铺日”，确认2033号商铺按现状正常移交。乙方如未按本合同规定的时间交付租金、开门营业或中途关门停业，按下列方式处理：1、乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同租赁物年租金的万分之三支付违约金……；2、租赁期满，乙方应如期交还2033号商铺，逾期返还的，则每逾期一天应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金。乙方未能依照本合同所约如期如数缴纳物业管理费、水电等费用，每逾期一天应按应缴纳金额每日千分之三向甲方交纳违约金。双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、数据等，除本合同约定的或者相关规定的送达方式送达外，任何一方可以以本合同所列明的地址(包括办公经营场所、商铺、单位、住所地)传真或邮寄送达。合同并就其他内容进行了约定。 合同签订后，原告向被告交付了2033号商铺，被告陆续支付租金等费用共计48,000元，但租期内未按约及时支付租金等费用。合同期满后，被告继续使用2033号商铺。 2017年1月24日，原、被告签订《补充协议》，约定：一、双方共同确认：2033号商铺租金每月为4,700元，物业费每月为469元。起租日是2015年4月3日。截止2016年10月30日，被告欠原告租金及物业费合计78,024元。二、因被告长期处于欠费状态，多次催讨未付，自2016年10月30日至2016年12月30日，原告根据催款通知精神以及2016年12月14日被告出具的《商铺租金及物业费缴付承诺书》，对2033号商铺加安全锁，此两个月的租金及物业费计10,338元。三、考虑到被告资金周转困难实际情况，对被告欠付原告租金及物业费额度及还款方式，双方同意作如下调整：1、被告承诺在2017年1月25日前支付15,000元；在2017年4月30日前结清余款63,024元；2、若被告能按照本款第1条承诺缴付欠款，则原告同意免除2033号商铺2016年10月30日至12月30日两个月的租金及物业费。若被告未按期缴付欠款，则被告必须支付该款项。同时，原告按照租赁合同相关条款向被告收取滞纳金等费用。自2017年1月10日起，被告在2033号商铺经营的所有商品及经营柜台(可移动的)，全部迁移到2058号商铺存放。被告存放在2058号商铺的所有商品物品，在被告结清所欠的2033号商铺租金及物业费前，必须存放在2058号商铺内，作为欠款的信用担保抵押物(原告拍照存档)，不得擅自搬离或带出。同时，被告同意将2033号商铺交还原告。五、被告须向原告缴纳2058号商铺的场地使用费每月2,000元(先付后用，自2017年1月10日起算)。六、原告可根据2058号商铺对外招商需要，有权将2058号商铺对外招租，被告必须无条件予以配合并按照原告要求及时做好2058号商铺清铺工作(原告提前7天通知被告)。嗣后，应被告未能按约支付拖欠的费用，原告遂诉至本院。 审理中，原告提供案外人上海萃众毛巾总厂与浙江省天台县山河路桥工程有限公司于2003年7月11日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，合同约定上海萃众毛巾总厂将上海市徐汇区龙华路XXX号房屋出租给浙江省天台县山河路桥工程有限公司，租赁期15年，自2003年7月11日起至2019年7月25日止。原告表示2033号商铺权利人为上海萃众毛巾总厂。上述合同承租人的法定代表人与本案原告的法定代表人为同一人，合同签订后就将房屋整体交给原告实际使用，原告再分割转租给商户经营。原告与权利人的事实租赁关系实际于2019年9月24日终止，原告此后已撤离该市场，不再管理，故租金等仅主张至该日期。被告称其已搬离2058号商铺，但是钥匙还在被告处。 审理中，双方确认：被告2033号商铺的使用截止日期为2016年12月30日，后转移至2058号商铺，2058号商铺用于存放被告从2033号商铺搬出来的物品。被告已付2033号商铺的费用共计48,000元，已付2058号商铺的费用共计16,000元，原告诉请金额已经扣减了被告已付费用。同时，原告表示，2033号商铺租期于2016年4月届满，此后被告继续占用，应支付使用费。第1-5项诉讼请求的欠付费用是关于2033号商铺的，第6-7项诉讼请求的费用是关于2058号商铺的。两个商铺逾期支付租金违约金均是从扣除被告已付款后的欠租日起算的。2058号商铺的补充协议未约定相关违约金，原告主张的相关违约金是参照2033号商铺租赁合同的约定计算的。被告称，2058号商铺并非正常的商铺，只是原告提供的储藏物品的地方，原告参照2033号商铺租赁合同的相关约定计算违约金不合理。 审理中，原告表示，因补充协议明确被告的付款期限为2017年1月25日，故将第2、5、7项诉讼请求中违约金的计算期间变更为自2017年1月26日起计算至实际支付之日止。同时，原告申请撤回了第3项诉讼请求。 审理中，原告确认收到被告支付的押金2,000元，同意将该保证金返还被告，可在执行过程中用以抵扣被告应付款项。被告对此表示同意。 以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告提供的龙华XX城租赁经营合同、补充协议等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。 本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，原、被告就2033、2058号商铺签订的商铺租赁经营合同以及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。被告在合同履行期间，一直未能按约支付租金及物业费，且在补充协议中对欠付租金、物业费等作出确认及付款承诺后仍未按约履行付款义务，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告依据租赁合同及补充协议的约定要求被告支付拖欠的租金及物业费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对此应予支持。 被告虽辩称2033号商铺面积有误差且原告承诺帮助被告解决租金等，但被告对其主张未能提供证据予以证明，且缺乏合同依据，故本院对此难以采纳。 关于原告主张的逾期支付租金、物业管理费的违约金，根据审理查明的事实，双方在补充协议中对被告欠付租金等款项的支付时间作了新的约定，根据相关约定，2033号商铺截止至2016年10月30日欠付的租金及物业费的支付期限为2017年4月30日前，而2016年11月1日至2016年12月30日的租金及物业费的支付是附条件的，其期限并未明确。故原告要求从2017年1月26日起算2033号商铺逾期付款违约金依据不足，本院将起算日期调整为被告承诺结清款项次日即2017年5月1日。至于合同约定的违约金标准以万分之五和千分之三计算，明显高于原告的相关资金占有损失，本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将违约金的计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，同时将计算违约金的本金调整为拖欠费用的金额。 双方在补充协议中仅约定了2058号商铺的使用费标准，并未就其支付时间和方式以及违约责任等事宜作出约定，虽然补充协议约定未涉及的内容，以租赁合同约定为准，但鉴于2058号商铺是原告提供给被告用于存放物品的临时性使用目的，其费用也明显低于2033号商铺的租赁标准，故原告参照2033号商铺租赁合同约定的违约金计算方式和标准主张2058号商铺逾期付款违约金，缺乏依据且有违公平合理，故本院对其主张的2058号商铺的逾期付款违约金相关诉讼请求，不予支持。 对于押金2000元，原告同意返还，被告也无异议，并无不当，本院予以准许，在本案中一并予以处理。 虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、王丽秀于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2033号商铺欠付的租金50,371元； 二、王丽秀于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付2033号商铺租金的违约金(以50,371元为基数，自2017年5月1日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)； 三、王丽秀于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2033号商铺欠付的物业费9,816.17元； 四、王丽秀于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付2033号商铺物业费的违约金(以9,816.17元为基数，自2017年5月1日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)； 五、王丽秀于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2058号商铺欠付的租金49,000元； 六、上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司于王丽秀履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内，返还王丽秀押金2,000元； 七、驳回上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1,343元，由被告王丽秀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员  徐 磊 二〇二〇年四月七日 法官助理  汪景洪 书 记 员  江佳韵 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。