北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26260号原告：北京迪维森工程咨询有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路15号院7号楼3层0321室。法定代表人：刘东，执行董事。委托诉讼代理人：何文钧，女，该公司员工。被告：北京中天至诚商务有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路15号院7号楼4层0410室。法定代表人：王元，职务不详。原告北京迪维森工程咨询有限公司（以下简称迪维森公司）与被告北京中天至诚商务有限公司（以下简称中天至诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迪维森公司的委托诉讼代理人何文钧到庭参加诉讼，被告中天至诚公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告迪维森公司向本院提出诉讼请求：1.判令中天至诚公司偿还迪维森公司租赁房屋押金48000元；2.本案诉讼费由中天至诚公司承担。事实和理由：迪维森公司于2017年12月27日与中天至诚公司签订了房屋租赁合同。该合同约定租赁期限为一年，租赁日期自2018年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金为16000元。迪维森公司于2017年12月27日缴纳16000元押金，2018年1月8日缴纳租金32000元押金，共计缴纳3个月的押金。2018年10月9日，迪维森公司与中天至诚公司续签租赁合同一年，租赁期限自2019年3月1日起至2020年2月28日，原合同三个月押金转为续签合同押金。中天至诚公司于2016年与中航技易发投资有限公司签订写字楼租赁合同，并对外转租给迪维森公司。迪维森公司于2019年9月18日看见墙面张贴的公告得知，中天至诚公司未及时缴纳与中航技易发投资有限公司的房租租金，中航技易发投资有限公司提出解除合同，收回写字楼。迪维森公司与中天至诚公司的合同仍在有效期间，中天至诚公司的上述行为已经严重影响迪维森公司使用房屋。迪维森公司为维护自身合法权益，故诉至法院。被告中天至诚公司未作答辩，亦未参加本院庭审。原告迪维森公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因中天至诚公司未参加本院庭审，亦未对证据提出书面异议，视为其放弃了质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月27日，中天至诚公司（出租方，甲方）与迪维森公司（承租方，乙方）签订了编号为ZHJ20172006的《租赁协议》，约定如下：甲方拥有位于北京市经济技术开发区荣华南路15号院中航技广场D座3层整层房产（以下简称涉案房屋）的出租权，有权按照法律规定将涉案房屋出租给乙方使用，乙方对所承租的房产已经现场查验，并进行了充分的了解。1、租赁单元：甲方同意按照本协议的条款向乙方出租，乙方同意按照本协议的条款从甲方承租涉案房屋第3层0321单元。双方确认租赁单元的建筑面积为85平方米。2、租赁期限：租赁单元的租赁期限为1年，自2018年3月1日起至2019年2月28日，期间遇以下情况应顺延：装修期自2018年2月1日起至2018年2月28日止。3、租金及有关费用：租赁单元租金为每月租金16000元。租金的付款期限为每三个月支付一次（首个付款期除外）。乙方应于租赁期限起始日或本协议签署之日（以两个日期中在先的日期为准）后3日内，向甲方支付三个月的租金48000元作为预付的第一个付款期的租金。此后乙方应于每一个付款期结束日前10个日历日（含）前不作任何扣减的向甲方支付下一个付款期的租金。具体付款明细如下：合同签订当日，需支付三个月押金48000元及2018年3月1日至2018年5月31日期间共计3个月的租金48000元；2018年5月20日前，需支付2018年6月1日至2018年8月30日期间共计三个月的租金48000元；2018年8月20日前，需支付2018年9月1日至2018年11月30日期间共计三个月的租金48000元；2018年11月20日前支付2018年12月1日至2019年2月28日期间共计三个月的租金48000元。4、租赁保证金：双方协商一致，本协议项下乙方应交纳的租赁保证金为48000元，相当于三个月的租金之和。2018年10月9日，迪维森公司与中天至诚公司就涉案区域的续租签订了编号为ZHJ20182025的《租赁协议》（以下简称《续租协议》），其上约定，租赁期限为1年，自2019年3月1日起至2020年2月28日。租金为每月16000元，乙方具体付款明细如下：2019年2月18日前，需支付押金48000元，其中“备注”栏载明：“原租赁合同三个月押金转为此合同押金已付”；2019年2月18日前，需支付2019年3月1日至2019年5月31日期间共计三个月的租金48000元；2019年5月20日前，需支付2019年6月1日至2019年8月31日期间共计三个月租金48000元；2019年8月20日前，需支付2019年9月1日至2019年11月30日期间共计三个月的租金48000元；2019年11月20日前，需支付2019年12月1日至2020年2月28日期间共计三个月的租金48000元。租赁保证金共计48000元，相当于三个月的租金之和。租赁期内，租赁保证金由甲方保管，并且不向乙方支付任何利息。租赁保证金仅用于：1、抵扣乙方应付而未付的租金及其他乙方应付而未付的费用；2、抵扣乙方因违反本协议以及双方其他约定而应支付的违约金；3、抵扣乙方因违反本协议及双方其他约定而应赔偿甲方的相关损失；4、作为乙方履行本协议项下全部义务的担保。若乙方在整个租赁期限内完全履行本协议各项约定，本协议约定租赁期限届满且乙方按本协议约定书面通知乙方不再续租，甲方将在乙方结清全部费用，并按本协议约定归还租赁单元、完成了不再租赁单元为注册地址的变更手续、履行完毕所有相应义务后，按照本协议约定将租赁保证金（如有剩余）于本协议终止或提前解除（因乙方原因提前解除除外）之日起10天内无息退还乙方。迪维森公司分别于2017年12月27日、2018年1月8日向中天至诚公司支付了押金16000元、32000元。根据迪维森公司提交的银行转账回单显示，迪维森公司将租金支付至2019年8月31日。庭审中，为证明中天至诚公司在《续租协议》约定的租赁期间失去出租权，迪维森公司向本院提交了《告知函》、《关于解除合同及收回租赁单元的通知》、录音等证据。其中中航技易发投资有限公司（以下简称中航技公司）出具的日期为2019年9月3日的《关于解除合同及收回租赁单元的通知》载明：“北京中天至诚商务有限公司：2016年12月我司与贵司签订了《中航技广场写字楼D栋4层租赁合同》，并于2017年8月与贵司签订了《中航技广场写字楼D栋3层租赁合同》。我司分别于2019年4月30日及2019年8月1日，接到贵司关于申请分期缴纳2019年5月1日至2019年8月31日前支付下期租金及物业费的申请。为了与贵司保持长期稳定的合作，我司批准了贵司的两次申请。截至2019年9月2日，贵司仍未缴纳租金及物业费，逾期时间已超过30日，致使贵我双方合同目的不能实现。”根据合同约定，贵司已构成单方根本违约，现解除与贵司签订的《中航技广场写字楼D栋4层租赁合同》及《中航技广场写字楼D栋3层租赁合同》，且租赁保证金不予退还，同时我司保留向贵司追究其他违约责任的权利。特此通知。”北京智享优服商务科技有限公司（以下简称智享公司）出具的日期为2019年9月18日的《告知函》载明：“中航技广场D座层、4层各租户：我司北京智享优服商务科技有限公司已承租中航技广场D座3层、4层房屋，并提供运营管理和服务，有关房屋租赁事宜，请各位租户于2019年9月23日至27日期间与我司相关负责人联系……”。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，中天至诚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。迪维森公司与中天至诚公司签订的《租赁协议》及《续租协议》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。根据迪维森公司提交的证据可知，涉案房屋租赁合同履行过程中，涉案房屋的出租人中天至诚公司失去出租权，故《续租协议》已经不具备履行条件，无法继续履行，现涉案房屋租赁合同已经终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋租赁合同解除系中天至诚公司导致，故迪维森公司有权要求中天至诚公司退还押金。关于涉案房屋的押金，迪维森公司向中天至诚公司支付了押金48000元，迪维森公司于2019年9月30日搬离涉案房屋，房租支付至2019年8月31日。根据涉案房屋租赁合同约定，中天至诚公司应将租房押金在抵扣迪维森公司应支付而未支付的租金后，于涉案房屋租赁合同终止或提前解除之日起10天内无息退还迪维森公司，故对于迪维森公司提出的要求中天至诚公司退还押金的主张，本院予以支持。但对于应退还押金数额，经本院核算，扣除迪维森公司应付而未付的2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金后，中天至诚公司应退还剩余押金32000元，迪维森公司提出的此项主张中超过该数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：北京中天至诚商务有限公司于本判决生效后十日内向北京迪维森工程咨询有限公司退还押金32000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由北京迪维森工程咨询有限公司负担300元（已交纳），由北京中天至诚商务有限公司负担700元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由北京中天至诚商务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  陈珊珊审判员  毛希彤审判员  肖 爽二〇二〇年四月二十四日书记员  张瑞瑞