江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初6752号原告：蔡新意，男，1985年11月25日出生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：秦娇娇、武广有，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告：徐燕燕，女，1986年1月13日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：秦娇娇、武广有，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：吴建清，男，1956年10月27日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：周鹰，江苏三诚律师事务所律师。第三人：无锡安盛居房产咨询有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道绿景雅苑13-4。法定代表人：王加君，该公司总经理。原告蔡新意、徐燕燕与被告吴建清、第三人无锡安盛居房产咨询有限公司（以下简称安盛居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后,依法由审判员杨晓敏适用简易程序独任审理，后经批准于2020年2月3日转入普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡新意及其与徐燕燕共同的委托诉讼代理人秦娇娇、武广有、被告吴建清的委托诉讼代理人周鹰、第三人的法定代表人王加君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡新意、徐燕燕向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金30万元、律师费5万元、居间服务费2.7万元，以上款项共计37.7万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月20日，其与第三人签订《居间服务合同》，与被告签订《无锡市存量房屋买卖合同》，约定交易房屋为无锡市锡山区春合苑8号402室，总价款150万元等。另约定被告应于交完土地出让金3个工作日内与其共同办理贷款申请手续。合同签订后，其依约向被告支付了定金及首付款合计34万元，另将26万元首付款汇至资金监管账户。2019年9月2日，被告拒不配合办理贷款申请手续，在其发送律师函后才于2019年9月12日配合办理贷款手续。2019年9月16日，其接到第三人通知，因第三人操作失误致使网签备案合同错误，需要重新签订，但被告拒不配合。故诉至法院，要求被告继续履行合同并赔偿损失等。因诉讼中，被告已配合原告办理完所有手续，故撤回部分诉讼请求。被告吴建清辩称，其不存在任何违约行为。相反，原告的起诉是与第三人合谋来谋取其利益，请求依法驳回原告的诉请。原告一直没有按约支付26万元、29万元，共计55万元的首付款，所以才拖到9月2日去办理的手续。9月2日的手续本来已经办完了，后因为原告与第三人的原因，导致在银行没法办理贷款，其一直在银行等到下午4点，第三人让其离开之后才离开的。没法办理银行贷款手续是因为没有55万的凭据，当时提供不了，差额为6000元左右，第三人要求其写一张收到6000元的收条，被其拒绝。后经过与第三人沟通于9月12日双方在不动产登记中心和银行顺利办完手续。9月20日左右，第三人通知说网签出错了，要求重新办理相关手续。因为要重新办理网签和贷款手续，所以付款时间肯定会延后，其要求第三人给出明确的付款时间，第三人当时是同意的，所以三方就一起去办理重新网签和贷款手续。当天，其要求第三人书面书写一个大概的付款时间，第三人明确拒绝，所以当天没有办理相关手续。其回去之后，考虑原告在这个事情中是没有过错的，原被告是一样的心情，所以就主动提出早点办完此事，但是原告方不同意，要求其赔偿违约金才能继续进行下去。第三人述称，与原告意见一致。经审理查明：2019年7月20日，吴建清（甲方）与徐燕燕、蔡新意（乙方）在安盛居公司（丙方）的居间介绍下签订《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定由徐燕燕、蔡新意向吴建清购买坐落于无锡市锡山区东亭春合苑8号402室房屋，转让价为150万元，当天应支付定金5万元，第一笔首付款29万元于“无锡市叙成里20-602房贷尾款到账5个工作日内”向吴建清支付，第二笔首付款26万元于“无锡市叙成里20-602房贷尾款到账5个工作日内”付至存量房资金监管账户，余款90万元双方应于交完土地出让金3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于违约责任，合同载明：“（一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的……（四）本合同中其他条款已有违约责任约定的，依照其他条款约定处理。（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。”同日，吴建清、徐燕燕、蔡新意与安盛居公司签订《居间服务合同》一份，约定吴建清、徐燕燕、蔡新意共同委托安盛居公司提供代办服务，包括收集办理过户相关手续应提交的材料，向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项；收集办理贷款相关手续应提交的材料，向相关机构申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项等。上述协议签订后，蔡新意向安盛居公司支付居间费27000元，向吴建清支付定金5万元。2019年8月26日，蔡新意向吴建清转账支付房屋首付款29万元。2019年9月2日，本案所涉房屋的土地出让金缴纳完毕，蔡新意、徐燕燕与吴建清在安盛居公司工作人员陪同下至工商银行办理贷款手续。原告及第三人陈述，在其办理向资金监管账户缴款手续时，该银行要求其支付266000元，高于其与被告约定的26万元，其要求被告另行出具6000元收条，但被告拒绝出具，且认为其贷款非法。被告陈述，他当时并未实际收到6000元，故不应该出具收条。双方因此发生争执，手续无法办完，便各自离开银行。2019年9月7日，蔡新意、徐燕燕与北京市京师（无锡）律师事务所签订委托合同一份，蔡新意、徐燕燕委托该所参与其与吴建清房屋买卖合同纠纷案件的一、二审诉讼、执行等。双方约定律师费50000元，该所于2019年9月17日、2019年9月27日分别开具了金额为10000元、40000元的律师费发票。嗣后，蔡新意、徐燕燕委托北京市京师（无锡）律师事务所向吴建清发送署期为2019年9月8日的律师函一份，载明吴建清应于2019年9月2日交完土地出让金后三日内配合其办理贷款申请手续，但经多次催促尚未办理，望其在收到律师函后三日内配合其办理贷款申请手续，否则即视为吴建清构成根本违约。2019年9月12日，蔡新意、徐燕燕与吴建清在安盛居公司工作人员陪同下又至农业银行办理贷款手续，该银行要求蔡新意向资金监管账户汇款26万元，与双方买卖合同约定一致，三方办理完相关贷款手续后便各自离开。2019年9月16日，安盛居公司致电吴建清，告知其网签有错，需重新办理手续，吴建清表示其在9月17日至9月19日期间要外出旅游，不方便办理手续。此后，吴建清与安盛居公司多次沟通，安盛居公司认可网签出错系其失误造成，同时表示大约在2019年11月30日前吴建清可以拿到全部购房款，但不同意出具书面承诺。2019年9月26日，蔡新意、徐燕燕与吴建清在安盛居公司工作人员陪同下至产监处重新办理网签手续。吴建清与安盛居公司工作人员就是否出具付款时间的书面承诺一事发生争执，蔡新意遂先行离开，当日未办理任何手续。次日，吴建清向安盛居公司发函载明，尽管网签错误系安盛居公司过失，为了体现其诚意，其还是配合蔡新意等至不动产登记中心办理手续，但安盛居公司等在没有办理完手续的情况下自行离开，故其要求安盛居公司全力配合双方办理变更登记手续，如在2019年11月15日前不能办理完毕且获得银行放款，其将要求解除买卖合同等。2019年9月30日，吴建清再次致电安盛居公司工作人员，催促办理相关手续，但安盛居公司工作人员表明蔡新意方已向法院起诉，其不再配合办理相关手续。本案审理中，原被告双方在安盛居公司工作人员陪同下，再次至不动产登记中心及银行办理网签、贷款及不动产权属变更登记手续。三方在不动产登记中心经询问后了解到，因房屋产权证登记的车库面积和房屋面积未拆分开，故需重新办理产证再进行网签手续等。现全部手续已经办理完毕。原告主张被告存在三次违约，第一次是强行要求原告提前支付房屋首付款，否则要终止与原告的买卖合同；第二次是在缴纳完土地出让金后，被告未在3个工作日内配合其办理贷款申请手续；第三次是被告拒不配合其办理“网签变更手续”，并发函要求解除与原告的买卖合同。因买卖合同已经履行完毕，故其不再主张继续履行合同。以上事实，有无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同、律师函、委托合同、律师费发票、付款凭证、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：吴建清就本案房屋买卖合同的履行是否应当承担违约责任，如需承担责任，相应的违约金应当如何计算？依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告主张被告存在三次违约行为。关于其主张的第一次违约行为，经查，原告支付首付款的时间确早于合同约定，但原告所举证据尚不足以证明系因被告强行要求所致，也未举证证明被告想以此为由终止合同，即使原告系在被告要求下提早支付首付款，原告的行为也表明双方对付款时间达成了新的合意，并不构成违约。关于其主张的第二次违约行为，双方在2019年9月2日缴纳完土地出让金后即共同至工商银行办理贷款手续，后因工商银行要求的缴纳至监管账户的金额与合同约定不一致，双方就此变更未达成一致意见而导致办理失败，而非被告未按约履行所致。此后，双方于2019年9月12日在农业银行按照合同约定的金额向资金监管账户缴纳了款项后即成功办理了贷款手续。原告主张被告系因其发送了律师函才同意配合办理手续，未举证证明，本院不予采信。并且，双方在缴纳了土地出让金后十日内即办理妥当了贷款手续，也不符合合同约定的根本违约条件。关于其主张的第三次违约，首先，网签变更手续并非合同约定的必经程序，安盛居公司作为中介服务机构在首次办理时未了解清楚全部情况，导致前序手续出现错误，与被告无关；对被告而言，重办手续必然会导致迟延收到购房款，其出于对安盛居公司的不信任要求其对后续手续及付款时间作出承诺亦为人之常情。其次，2019年9月26日办理手续时，提前离开的并非被告，而被告在此后发函的主要内容也是催促安盛居公司为双方提供服务，尽快办理不动产权属变更登记等，而非直接要求变更或解除合同。再次，在被告发函后，原告并未对此作出回应，而被告在此后几日内又致电安盛居公司，催促办理相关手续。在本案审理过程中，被告也始终配合办理相关手续。综上，原告所举证据不足以证明被告在履行合同过程中存在拖延办理的违约行为。之所以手续办理存在一定程度的延迟，一方面，系因非原被告双方的原因导致的网签手续错误，另一方面，双方在履行合同过程中，存在沟通不畅、互不信任的情况，因此无法做到互谅互让，在发生合同约定以外情况时不能即时处理，最终导致拖延。故原告要求被告向其支付违约金、律师费、居间服务费等无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告蔡新意、徐燕燕的诉讼请求。案件受理费6956元，由蔡新意、徐燕燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨晓敏人民陪审员  邱新华人民陪审员  华 奋二〇二〇年四月十五日书 记 员  许纪菁