山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初5541号 原告：济南市纺织科学研究院，住所地济南市。 法定代表人：李勤锋，院长。 委托诉讼代理人：翟剑波，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海侠，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告：江真，女，住济南市。 委托诉讼代理人：于树勇，山东海扬律师事务所律师。 原告济南市纺织科学研究院与被告江真房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南市纺织科学研究院的委托诉讼代理人翟剑波，被告江真的委托诉讼代理人于树勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告济南市纺织科学研究院向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2005年4月1日签订的关于济南市某院内2号楼3单元601室的《房屋买卖协议》；2.被告将位于济南市某院内2号楼3单元601室的房屋过户至原告名下；3.本案起诉费、保全费等诉讼费用全部由被告负担。诉讼中，原告济南市纺织科学研究院变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告于2005年4月1日签订的关于济南市某院内2号楼3单元601室的《房屋买卖协议》已于2018年11月4日解除。事实与理由：原被告双方于2005年4月1日签订了《房屋买卖协议》，协议约定：原告将位于济南市院内2号楼3单元601室的房屋卖给被告，被告自合同签订之日向原告支付购房款134050元，原告协助被告办理房产手续。协议签订后原告依照《房屋买卖协议》的约定将涉案房屋办理至被告名下，但时至今日，被告一直未能按照约定向原告支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告有权解除双方签订的《房屋买卖协议》。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告江真辩称，1.原告合同解除权未在合理期间内行使而依法消灭，其解除《房屋买卖协议》的诉求没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”；首先，根据双方2005年4月1日签订的《房屋买卖协议》第二条约定，自合同签订之日被告将房款交付给原告。2005年5月份，双方办理的房屋的物权转移登记。如原告以被告迟延支付购房房款为由解除合同，应在被告应付款次日即2005年4月2日起至迟应在房屋物权转移登记时起一年内行使，逾期其单方解除权消灭。原告时隔14年之久行使合同解除权显然不应得到法律支持。合同解除期间起算时间为“解除权发生之日”，而非是“知道或者应当知道”解除权发生之日；该一年期间为除斥期间，无中止、中断、延长事由。其次，根据上述法律规定，原告应依法履行催告程序，其未经催告，直接请求解除不符合法律规定。再次，根据合同法第九十六条规定，合同解除权系合同当事人自己行使的权利，不是法院主动干预、直接“判决解除”事项。其行使解除权后当事人如有异议，应由人民法院或者仲裁机构确认“合同是否解除”，在其未依法主动行使合同解除权之前，直接请求法院“判决解除”不符合法律规定。2.本案合同标的物“房屋”已完成物权转移登记，原告对“房屋”已不具有任何权利，包括针对房屋的“合同解除权”。在《房屋买卖协议》的标的物“房屋”已经完成物权转移登记的情况下，被告已经合法取得房屋占有、使用、收益、处分的完整所有权权利，双方关于房屋的请求权已有合同之债转化为“物权”，原告对于《房屋买卖协议》中房屋已经不具有任何合同权利或者物权。如果被告未付款，原告对于房屋的权利转化为请求付款的权利，已无权对房屋本身主张任何权利，除非合同是无效的。这也是法律维护交易安全性、稳定性的必然要求；3.被告已支付房款，至少已支付大部分房款。鉴于争议房产所在的2号楼整个3单元房产系被告原单位济南新纪元电子有限公司与原告合作所建，根据争议房产档案内《收款收据》证据显示，新纪元公司已经代被告支付全部房款。根据历城区人民法院（2018）鲁0112民初10265号案件中提供的证人证言、会议纪要证据以及原告自认，济南新纪元电子有限公司与原告合作建房以分配给包括被告在内的员工，约定新纪元公司出资100万元，新纪元已实际出资83万元。据此，原告至少已收到涉案房屋五分之四以上的房款。综上所述，原告诉求解除《房屋买卖协议》无事实和法律依据，请求驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2004年11月2日，济南市财政局出具济财统[2005]2号《关于同意济南市纺织科学院研究院处置住房的批复》，载明：“济南市纺织科学研究院：你单位《关于处置住房的请示》（济纺科研行字[2004]07号）收悉。经研究批复如下：一、同意你单位处置位于天桥区田庄东路4号院内的十八套住房；二、该住房处置前应按国家有关规定进行资产评估并以评估结果作为转让底价；三、根据国家有关规定，该住房必须通过政府有关部门认可的交易场所进行交易，处置收入按照有关规定使用；四、资产评估结果、转让价格等有关资产处置资料须经我局审核后，才能进行资产处置。” 2005年4月1日，济南市纺织科学研究院（作为甲方）与江真（作为乙方）签订《房屋买卖协议》（加盖了济南市纺织科学研究院的公章）一份，双方约定：“一、甲方自愿将其所有的坐落在某号院内2#住宅楼三单元501室的房产，建筑面积75.30平方米（含共用分摊面积）卖于乙方。乙方对上述房产作了充分了解，自愿购买。二、双方协商议定上述房产价格为人民币小写：134050元，大写：壹拾叁万肆仟零伍拾元整。自本合同签订之日，乙方向甲方支付购房现金人民币：壹拾叁万肆仟零伍拾元整。三、付款方式：现金。甲方在收到全部房款之日起三日内，将房屋钥匙交于乙方，并记录水电表的基数。四、甲方保证上述房产权属清楚、合法，若房产发生产权纠纷，由甲方负责解决，造成经济损失的由甲方赔偿。同时协助乙方办理房产手续。五、办理房产手续所需要交纳的有关税、费，由乙方（买方）承担。六、违约责任：甲乙双方自合同签订后，中途若乙方违约，应书面通知甲方，甲方在三日内将乙方已支付的购房款（不计利息）返还给乙方；若甲方违约，应自违约之日起三日内将乙方所支付的购房款（计利息）返还给乙方。七、双方约定的其他事项：1.此房产若买卖，只可按当年房产评估价买给甲方。2.此房只准购房当事人居住，不得出租或借给他人居住。” 济南市纺织科学研究院与江真签订《房屋买卖协议》后，济南市纺织科学研究院按照协议约定将坐落在某院内2#住宅楼三单元601室的房产过户至江真名下。 2018年11月3日，济南市纺织科学研究院作出解除合同通知，以江真一直未履行付款义务为由解除合同，并将该通知通过邮寄方式于2018年11月4日送达给江真。 另查明，2018年11月8日，济南市纺织科学研究院为原告，以江真为被告向济南市历城区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求：1.判决确认原告与被告于2005年4月1日签订的关于济南市某院内2号楼3单元501室和601室的《房屋买卖协议》已于2018年11月4日解除；2.判决被告于2018年12月31日之前协助原告将位于济南市某院内2号楼3单元501和601室的房屋过户至原告名下；3.本案的案件受理费、保全费由被告承担。在诉讼过程中，原告济南市纺织科学研究院将第一项诉讼请求变更为：判决确认原告与被告于2005年4月1日签订的关于济南市某院内2号楼3单元501和601室的《房屋买卖协议》不成立。2018年12月28日，该院作出（2018）鲁0112民初10265号民事判决书，载明：“本院认为，根据原告在房管部门办理涉案房屋产权转移手续时提交的证据，可以看出原告有转让涉案房屋的意思表示；根据被告江真在《济南市房产管理局房屋权属登记表》上领证人处签名可以看出江真有受让涉案房屋的意思表示，故双方之间的《房屋买卖协议》成立，对原告要求确认涉案两份《房屋买卖协议》不成立的主张，本院不予支持。原告要求被告协助其办理涉案二房屋过户至原告名下的诉讼请求，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告济南市纺织科学研究院的诉讼请求”。原告济南市纺织科学研究院对判决不服，与法定期限内向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院经过审理后于2019年10月15日作出（2019）鲁01民终3792号民事判决书，载明：“本院认为，本案二审争议焦点为：纺织科学院与江真之间的两份房屋买卖合同是否成立及纺织科学院要求江真将涉案房屋过户至纺织科学院名下的诉讼请求能够支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”本案中，纺织科学院提交的其与江真于2005年4月1日签订的两份房屋买卖协议，均经过纺织科学院与江真的签字或盖章，虽然该两份房屋买卖协议中“江真”签名并非系其本人所签，但纺织科学院已按照该协议约定，将涉案房产过户至江真名下，江真亦在《济南市房产管理局房屋权属登记表》上领证人处签名，明确表示对涉案房屋有受让的意思。且根据纺织科学院在房管部门办理涉案房屋产权转移手续时提交的证据，可以看出纺织科学院有转让涉案房屋的意思表示，现虽辩称签订的房屋买卖协议并非其真实意思表示，但并未提交有效证据予以证明。鉴于双方在2005年5月份将涉案房产过户至江真名下，在长达13年之后再以房屋买卖协议不成立为由诉至法院，仅依据纺织科学院提交的现有证据，本院对此难以认定。故纺织科学院要求确认双方之间的涉案两份房屋买卖协议不成立，并协助其办理涉案二房屋过户至其名下的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，纺织科学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：判决驳回上诉，维持原判。” 诉讼过程中，原告济南市纺织科学研究院述称，双方签订的《房屋买卖协议》中约定的购房款被告江真未支付。被告江真辩称其本人没有支付购房款，但济南市某院内2号楼3单元总房款80余万元是由被告江真所在的单位济南新纪元电子有限公司支付的。 本院认为，济南市中级人民法院(2019)鲁01民终3792号民事判决书已认定原告济南市纺织科学研究院与被告江真于2005年4月1日签订的《房屋买卖协议》成立，且本案中原告济南市纺织科学研究院未提交能够证实该协议不成立的证据，故认定原告济南市纺织科学研究院与被告江真于2005年4月1日签订的《房屋买卖协议》成立。关于原告济南市纺织科学研究院与被告江真签订的《房屋买卖协议》于2018年11月4日是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。本案中，原告济南市纺织科学研究院与被告江真于2005年4月1日签订的《房屋买卖协议》，且原告济南市纺织科学研究院已将位于某院内2号楼3单元601室过户至被告江真名下，原告济南市纺织科学院主张被告江真未支付购房款行使解除权亦应当在法律规定期限内行使，2018年11月3日原告济南市纺织科学院在签订房屋买卖协议之日起长达13年之后才行使解除权，已超过合理期限，故原告济南市纺织科学院要求确认与被告江真于2005年4月1日签订的《房屋买卖协议》已于2018年11月4日解除，并要求被告江真将位于济南市某院内2号楼3单元601室房屋过户至其名下的请求，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告济南市纺织科学研究院的诉讼请求。 案件受理费100元，财产保全费5000元，共计5100元由原告济南市纺织科学研究院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘彩凤 审 判 员  季 丹 人民陪审员  苏 博 二〇二〇年四月七日 书 记 员  郝慧明