北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2776号原告(反诉被告)：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼B1。法定代表人：孙兵，总经理。委托诉讼代理人：郝宁宁，北京郝宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：李直，男，1950年10月17日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：郭宁（李直之妻），女，1974年6月12日出生，住北京市通州区。原告北京鼎铭物业管理有限公司（以下简称鼎铭物业公司）与被告李直物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京鼎铭物业管理有限公司的委托诉讼代理人郝宁宁，被告李直及其委托诉讼代理人郭宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼎铭物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李直支付2007年2月至2019年9月1日期间的物业服务费180209.44元；2.本案的诉讼费由李直承担。事实和理由：鼎铭物业公司自2012年4月26日起受托为东方银座小区全体业主提供服务至今，李直系位于×小区×号楼×室（以下简称涉诉房屋）的业主。合同履行至今，鼎铭物业公司已经按照合同约定为李直所在小区提供了物业管理服务，李直作为小区的业主之一，接受了鼎铭物业公司的服务却拒不履行交纳物业管理费用的义务，在2007年2月1日至2019年9月1日期间共拖欠物业费180209.44元。根据《都会经典大厦（东方银座）小区前期物业服务合同》（以下简称涉诉前期物业服务合同）第八十七条第（1）项的约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，还应当向鼎铭物业公司交纳滞纳金。现李直的拒交行为已经构成逾期的法律后果。为维护自身权益，鼎铭物业公司诉至法院。李直辩称,不同意鼎铭物业公司的诉讼请求。理由如下：鼎铭物业公司未能履行服务承诺和国务院《物业管理条例》第45条及《消费者权益保护法》第19条等规定，对北京麦当劳食品有限公司东直门餐厅（以下简称麦当劳东直门餐厅）在居民楼内开设餐厅，在李直居室窗下设置烟道和烟气排放口的违法事实不制止不纠正，拒不向国家有关行政管理部门报告，致李直及家庭成员无法在所购房屋内居住和生活，极大地损害了李直的物权合法权益。其长期不作为，已构成不作为侵权的过错。案件审理中，李直提出反诉请求：1.判令鼎铭物业公司向李直支付因未尽职责和义务造成的另租房屋房租损失286200元，已交纳的另租房屋的物业管理费18480元，两项合计304680元；2.鼎铭物业公司向李直退还已经向其交纳的物业管理费8565.88元。事实和理由：鼎铭物业公司未能履行服务承诺和相关法律法规的规定，对麦当劳东直门餐厅在李直居室窗下设置烟道、烟道口及排放大量油烟、异味，严重侵扰并危害李直和家庭成员日常生活及人身健康的违法事实，拒不向国家有关行政管理部门报告，致使李直及家庭成员无法在所购房屋内居住和生活，极大地损害了李直的物权合法权益。鼎铭物业公司长期不作为，系对物业服务合同的违约行为，应当承担民事法律责任。2004年8月，李直购买涉诉房屋。涉诉房屋居室下方坐落着麦当劳东直门餐厅。该餐厅烟道和烟道口设置于C座住宅楼四、五层间通风道附设的百叶窗内，该百叶窗的位置距离涉诉房屋窗下不足两米。麦当劳东直门餐厅面积325平方米，每天营业24小时，两三台风机不停运转，把大量炸薯条、炸鸡翅的油烟和异味从涉诉房屋居室下面的“百叶窗”里排放出来，严重侵扰并危害着反诉人和家庭成员的日常生活及人身健康。鼎铭物业公司在长达14年的时间里，拒不将上述违法事实报告给国家有关行政管理机关予以及时处置。鼎铭物业的不作为行为，使得李直及家庭成员不得不搬离涉诉房屋，另行租房居住已达159个月，另行支付房租286200元，并缴纳另租房屋的物业管理费18480元，两项合计304680元。因为鼎铭物业公司的不作为，李直要求其退还已经交纳的2006年6月至2007年1月期间的物业管理费8565.88元。对于李直提出的反诉请求，鼎铭物业答辩称，不同意李直的反诉请求。李直所述排烟问题的主体为麦当劳公司，不是鼎铭物业公司，李直所受损失与本案无关，不同意退还已经交纳的物业服务费。本院认定事实如下：李直系涉诉房屋的所有权人，该房屋建筑面积149.18平方米，性质为公寓。自2004年至今，鼎铭物业公司一直为包含涉诉房屋在内的东方银座提供物业服务。2012年4月28日，都会经典大厦（东方银座）的开发建设单位东方银座广场有限公司作为甲方，鼎铭物业公司作为乙方，双方签订《北京市东城区都会经典大厦（东方银座）小区前期物业服务合同》（以下简称涉诉前期物业服务合同）。该合同约定，物业名称：都会经典大厦（东方银座）；坐落位置：北京市东城区东直门外大街48号；四至：东至规划的二环辅路、西至东直门南大街东侧绿地、北至东直门外大街南侧规划绿地、南至都会经典大厦（东方银座）南大街甲2楼四号楼。委托物业服务范围:房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；房屋建筑本体共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管……都会经典大厦（东方银座）规划红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理；都会经典大厦（东方银座）规划红线内公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位；交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；维持公共秩序，包括监控、巡视、门岗值勤和防火等保安工作；组织开展社区文化娱乐活动；管理与物业相关的工程图纸、产权人和使用人档案及竣工验收资料……合同期限：东方银座前期物业管理委托年限为期共五年，自2012年4月26日至2017年4月25日止。合同期限已满，业主大会仍未召开，业主委员会仍未成立，东方银座广场有限公司与北京鼎铭物业管理有限公司签订小区前期物业服务合同有效期顺延，至业主大会成立，业主委员会所选聘物业管理有限公司签订的物业服务合同生效时本合同终止。乙方的权利和义务：依据本合同向产权人或使用人收取相关费用和酬金。根据有关法律、法规及本合同的规定，制定都会经典大厦（东方银座）的各项物业管理制度。负责编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、绿化、设备年度维修养护计划和大、中修方案报甲方审核，在甲方认可的情况下组织实施。有权要求甲方和产权人、使用人配合乙方的管理服务行为；有权依照法律、法规、本合同和《管理公约》的规定对产权人、使用权人违反物业管理规定的行为采取相应的处理措施；对产权人、使用权人违反法规、规章的行为提请有关部门处理。对都会经典大厦（东方银座）的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在都会经典大厦内改、扩建完善配套项目，须经甲方书面同意并报政府有关主观部门批准后方可实施。开展有效的社区文化活动和便民服务工作。保证不断提高服务质量、控制成本、降低能耗。应以勤勉尽责的原则、按乙方承诺的管理目标对都会经典大厦（东方银座）进行物业管理，如因乙方的过错而给产权人或使用权人造成损失或侵害，依法承担相应赔偿责任。乙方负责对都会经典大厦（东方银座）房屋建筑设备、设施的质量进行全面检查。对都会经典大厦的公共性服务费、代办公众性服务费、特约服务费分开收支，单独建账。维修专项基金和折旧基金，在银行开立专门账户。每年向甲方、产权人、使用人公布一次账目。对于因管理费收缴不及时或不能收缴造成管理费不敷使用时，乙方应立即通过法律手段向欠缴人追讨……乙方向产权人或使用人收取物业服务费标准：公寓8元/月/建筑平方米。物业服务费由乙方按季/月向产权人收取；物业服务费标准每年按政府公布的物价指数和行业指导标准由甲、乙双方协商进行调整。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交月/季度管理费的千分之三交纳滞纳金；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护费用按《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》和《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的相关规定处理，具体情况由甲、乙双方另行协商。2016年1月1日，双方签订《补充协议》，约定：一、自2016年1月1日起将物业服务收费方式由酬金制变更为包干制，由甲方向乙方支付固定的物业服务费用，标准为高层住宅8元/平方米·月。诉讼中，鼎铭物业公司与李直均认可2007年1月8日，李直缴纳了2006年7月1日至2007年1月31日的物业费8354.08元。缴纳该期间的代收冷水费59.4元、代收热水费120元、代收中水费32.4元。2007年2月1日至2019年9月1日期间，李直未缴纳涉诉房屋的物业服务费用，且均认可物业服务费的标准为每平米8元每月。案件审理中，李直出示北京麦当劳食品有限公司东直门餐厅的烟道口及百叶窗照片打印件、投诉函、物业复函等材料，证明麦当劳餐厅的排烟设施对涉诉房屋造成了污染。对此，鼎铭物业公司认为李直应向麦当劳东直门餐厅主张相应权利。另查，李直曾起诉北京麦当劳食品有限公司、北京麦当劳食品有限公司东直门餐厅排除妨碍纠纷一案，2017年9月15日，北京市东城区人民法院（2017）京0101民初5724号作出判决，驳回了李直的诉讼请求。2019年7月8日，李直再次起诉麦当劳东直门餐厅相邻纠纷一案，因属于重复起诉，北京市东城区人民法院作出（2019）京0101民初13343号裁定，驳回了李直的诉讼。李直不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终12034号裁定，驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，李直主张因鼎铭物业公司的不作为，造成李直在他处另行租住房屋，产生损失。为证明其主张，李直出示2005年9月26日李直作为承租人，与出租人浴辉签订《租房协议书》及房租支付依据，该协议书约定浴辉同意将位于北京市昌平区北七家镇名佳花园一区15号楼一单元162室（以下简称昌平房屋）租给乙方居住。短租租金不少于2000元/月；长租1800元，不再上浮租金。同时李直提供转账凭证复印件等证据证明因另租房屋所发生的支出，但李直也表示在其另租昌平房屋的同时，其亦将涉诉房屋对外出租并取得房租。对此，鼎铭物业公司不认可上述证明房租支出证据的真实性，且认为该证据与本案无关。李直同时出示昌平房屋的物业费支出凭证的复印件，证明其因另租房屋造成了损失18480元。对此，鼎铭物业公司不认可该复印件的真实性，且认为与本案无关。此外，李直提供其与涉诉房屋租户的聊天记录打印件，用以证明鼎铭物业公司于2008年之后不为涉诉房屋提供空调维修服务，对此，鼎铭物业公司不予认可。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鼎铭物业公司与东方银座广场有限公司签订的涉诉前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该合同对涉诉小区的业主亦具有约束力。鼎铭物业公司接受东方银座广场有限公司的委托，对涉诉房屋所在小区进行前期物业管理服务。鼎铭物业公司依约提供了物业管理服务，被告应当按照涉诉前期物业服务合同的约定标准交纳相应期间的物业服务费。现鼎铭物业公司要求李直交纳2012年4月28日（前期物业合同签订之日）后拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。对于鼎铭物业公司所主张的2007年2月1日至2012年4月27日的物业服务费，因双方认可物业服务费的标准亦为每月8元/米，且鼎铭物业公司确为李直所购涉诉房屋提供了物业服务，故对该部分的诉讼请求，本院亦予以支持。李直以麦当劳东直门公司排烟问题违反相关规定而拒交物业费，与本案系不同法律关系，且经过生效判决的认定，麦当劳东直门公司不存在侵权行为。故李直所持抗辩意见不能成为拒绝交纳物业服务费的理由，本院不予采纳。对于李直在反诉中所主张的租房损失和租赁房屋物业费的损失，因其搬离涉诉房屋的原因并非鼎铭物业公司所造成，且在此期间李直亦将涉诉房屋出租填补损失，故本院不予支持。对于李直要求退还已经交纳的物业服务费的诉讼主张，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：一、李直于本判决生效后十五日内给付北京鼎铭物业管理有限公司自2007年2月1日至2019年9月1日的物业费180209.44元；二、驳回北京鼎铭物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回李直的全部反诉请求。本诉案件受理费1952元，由被告李直负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费2936元，由反诉原告李直负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 耿侃二〇二〇年四月二十七日法官助理 成竹书 记 员 岳源