安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初666号 原告：奚爱玉，女，1967年9月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：吕光富，安徽竞诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张薇娜，安徽春蓝律师事务所律师。 被告：余长玲，女，1967年5月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：余长文，男，1968年10月18日出生，汉族，住址同上。 原告奚爱玉诉被告余长玲、余长文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奚爱玉及其委托诉讼代理人吕光富、张薇娜，被告余长玲、余长文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奚爱玉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年1月20日签订的《房屋买卖合同》；2、被告余长玲返还购房款111700元，被告余长文返还原告垫付的面积差价款104003元，两被告赔偿损失326706元（542409元-215703元）；3、本案诉讼费用、评估费由两被告承担。事实与理由：2016年1月20日，原、被告双方签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于芜湖市镜湖区房屋（建筑面积为62.42平方米，其中28平方米属于承租面积）出售给原告，原告按照合同约定支付了相应的价款共计215703元，被告履行了交房义务，并且由原告占有使用至今。2018年10月，该房屋已经具备办证条件。此后，原告曾多次要求被告办理涉案房屋的产权证及过户手续，但被告以各种理由拖延时间，拒不配合办理，而且还向原告多次提出加价要求。原告为维护自身合法权益，诉至法院要求判如所请。 被告余长玲辩称：我与余长文是姐弟关系。案涉房屋是余长文的，当时我欠了很多外债，因为一时冲动，背着余长文通过中介把房屋卖给原告。但是原告明知房屋不是我的，还和我签订了合同，签订合同的时候，我将余长文的电话丢给原告，原告一直没有联系过他。 被告余长文辩称：案涉房屋的买卖我不知情，直到2019年12月，原告的儿子打电话给我，我才知晓。请求法院确认房屋买卖合同无效，原告向我返还房屋及协议等材料，但原告代我垫付的购买案涉房屋承租面积的款项，我可以返还给原告。 本院经审理认定事实如下：两被告系姐弟关系。被告余长文自有的位于林场（产权证号2008××××号）房屋被拆迁，安置于镜湖区，安置面积62.4㎡，其中租赁面积28㎡。被告余长玲将镜湖区房屋挂在芜湖昱恩房产中介对外出售，2016年1月20日，被告余长文不在场，被告余长玲（甲方）以委托代理人名义与原告（乙方）签订房屋买卖合同，约定：1、甲方将位于镜湖区房屋（建筑面积62.42㎡，其中承租面积28㎡）出售给乙方，房屋售价12万元；2、自签字日起，乙方一次性支付购房款10万元，扣除的2万元作为过户保证金，待房屋过户至乙方名下，一次性支付给甲方；3、承租面积28㎡的费用由乙方承担。合同签订当日，原告支付被告余长玲购房款5万元，被告余长玲将该房屋交付给原告。原告于2016年3月24日、4月9日、8月9日、9月30日陆续支付被告余长玲剩余购房款共计5万元。2016年9月30日，被告余长玲出具收条，载明收到原告购房款10万元，剩余2万元待房屋过户至原告名下，原告支付给被告余长玲，收条同时载明所有的手续都是由被告余长玲代被告余长文办理。原告亦在该收条上签字确认。原告另于2018年3月26日垫付案涉房屋承租面积5000元预购房款，2018年4月10日垫付建投租金1000元，2019年9月29日垫付承租面积购房款98003元。案涉房屋自交付原告后至今由原告占有使用，2018年3月26日，经原告与被告余长玲协商一致，原告向被告余长玲支付增加的购房款1700元。2019年10月27日，原告向被告余长玲支付购房款1万元。后因两被告一直未配合原告办理房屋过户手续，遂成讼。本案审理过程中，被告余长文表示，其未授权被告余长玲代为出售该房屋，对房屋买卖事宜亦不知情，且不同意出售案涉房屋给原告，但愿意退还原告承租面积的购房款104003元。 本案审理中，原告方申请对案涉房屋2020年3月2日的价值进行评估，本院委托安徽天恒房地产土地评估有限公司对案涉房屋2020年3月2日的价值进行评估，该评估公司出具的评估意见为2020年3月2日房屋市场参考价格为542409元。原告方支付评估费1630元。 上述事实，有原告提交的身份信息查询、房屋买卖合同、收条1份、镜湖区安置房承租面积预售协议、关于交纳安置房承租面积购房款的通知、收据、徽商银行电子回单、微信聊天记录、物业费发票及收据、房地产估价报告、镜湖区安置房承租产权出售购买价款确认表、镜湖区安置房承租部分产权出售工作单、被告余长玲提交的收款收据、收条6份、双方当事人的陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告余长玲于2016年1月20日签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但案涉房屋系被告余长文的拆迁安置房，被告余长玲签订该合同未取得被告余长文的授权，现被告余长文不同意出售案涉房屋，致使房屋买卖合同无法继续履行，原告合同的目的无法实现，故对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。因被告余长玲的无权处分行为，致合同解除，其行为明显违背诚实信用原则，合同解除后，被告余长玲应承担违约责任，故本院对原告要求被告余长玲返还购房款111700元的诉讼请求予以支持。关于原告垫付的案涉房屋承租面积购房款104003元，被告余长文是受益人，其也表示同意返还承租面积购房款104003元，本院对原告要求被告余长文返还购房款104003元的诉讼请求予以支持。因被告余长玲拒绝继续履行合同处于芜湖市房屋价格上涨时期，原告不能按照合同价款购房造成购房的差价损失，该损失与被告余长玲违约行为有因果关系，被告余长玲应赔偿原告相应损失。同时，结合本案相关证据可以看出，原告在签订合同时明知被告余长文未在该合同上签字也未授权被告余长玲代签合同，故原告未尽审慎义务，对于合同无法继续履行亦存在一定过错。根据合同的履行情况、被告的违约情况，参照评估意见，依据诚实信用原则和公平原则，本院酌定被告余长玲应赔偿原告损失20万元。因被告余长文不是合同的签订主体，原告亦未提供证据证明，被告余长文授权被告余长玲代为签订房屋买卖合同，故本院对其要求被告余长文赔偿该损失的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告奚爱玉与被告余长玲于2016年1月20日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告余长玲于本判决生效之日起十日内返还原告奚爱玉购房款111700元，赔偿原告奚爱玉损失20万元； 三、被告余长文于本判决生效之日起十日内返还原告奚爱玉承租面积购房款104003元。 四、驳回原告奚爱玉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3768元，由原告奚爱玉负担1507元，被告余长玲负担2261元；评估费1630元，由原告奚爱玉负担652元，被告余长玲负担978元（原告已交至评估机构，被告应负担的部分于判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  雷潇 二〇二〇年四月二十九日 法官助理桂亚运 书记员王任慧子 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。