锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2019）内2502民初5589号原告：娜某，现住锡林浩特市。委托诉讼代理人：宝某，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。委托诉讼代理人：萨某，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。被告：田某，现住锡林浩特市。委托诉讼代理人：董某，内蒙古合志律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，内蒙古合志律师事务所律师。原告娜某诉被告田某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告娜某委托诉讼代理人宝某、萨某，被告田某及其委托诉讼代理人董某、张某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告娜某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付2016年至2018年两年度的房屋租金2525000元；2、依法判令被告给付原告两年度的供热取暖费50万元；3、请求人民法院依法判令被告以2525000元为基数自原告起诉之日起按人民银行同期贷款利率向原告按日支付逾期付款违约金，至被告履行完毕之日止，总计3025000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年6月19日，原告与案外人李某签订《房屋租赁合同》，约定原告以每年100万元的金额租赁李某所有的杭办巴达拉街临街业楼一至三层楼房（锡市金钥匙家具城），租期自2016年7月1日起至2021年6月30日止。原告承租后与被告达成口头协议，将所租赁的房屋转租给了被告，约定2016年支付150万元租金，2017年135万元。契约达成后，原告如约将房屋的使用权交付于被告，被告也对外招租家具经营户进场经营，并向经营户收取了两年的房屋租金，但被告未按双方约定向原告支付房屋租金。因原告也是在房屋所有权人处租赁的房屋，2016年至2018年期间，原告已向房屋所有权人支付了200万元房屋租金，但两年间均是由被告使用房屋对外招租获取收益，因此其应当向原告支付该笔租金，被告迟迟不支付租金，2018年下半年原告解除与被告的租赁合同法律关系，收回房屋使用权，被告共拖欠房屋租金2525000元，期间被告也未支付过供热费，原告为其垫付了两年的供热费用50万元。根据《中华人民共和国合同法》第107条、227条之规定，被告未向原告支付转租租金的行为已构成违约，其应当按照约定向原告承担违约责任，支付租金并承担逾期利息。综上所述，被告的违约行为损害了原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告方的全部诉讼请求。被告田某辩称，原告要求被告给付2016年至2018年两年度房屋租金没有事实法律依据，原告未具体阐述具体承租时间、期限、承租范围都没有具体予以说明。原告与被告之间没有书面租赁合同，所以原告的诉求中被告不予认可；结合原告在诉状中陈述的事实理由与常理不符，原告应当知晓签订房屋租赁合同，尤其是对租赁房屋的价款、范围，应当形成书面材料，所以原告所陈述的房屋租赁价款并不真实也不符合常理。涉案房屋由于近些年涉诉较多，导致房屋贬值，商户入住少，所以双方未签订正式书面合同，被告租赁房屋后也只是试着经营，所以被告根据入住的商户所交的租金，已经全部支付原告娜某租赁费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告娜某出具的与案外人李某签订的《房屋租赁合同》，以此证明涉案房屋由原告娜某以年租金100万元租赁，租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日，租赁期间具有转租权。对此，被告田某质证称对合同的真实不予认可，不能证明存在真实的房屋租赁关系，原告也未提交给案外人李某缴纳租赁费的证据，并且在房屋租赁合同中明确约定了应由李某签字后方可转租该房屋。本院认为，原告娜某与案外人李某之间的房屋租赁合同，仅对合同当事双方具有约束力，不能类推到本案，与本案无关联性。二、原告娜某提交了交接协议、12张交费说明、15张收据，证明被告田某租赁房屋后，被告田某也对外招租家具经营户进场经营，并向经营户收取了两年的房屋租金，2016年至2018年期间均是由被告田某使用房屋并对外招租获取收益。在交费说明中，也标注了各经营户缴纳的租赁费中包含了两年的取暖费。对此被告田某质证称，对交接协议、收据的三性均不予认可，这是原告自己出的缴费证明，上面没有被告田某与商户之间交易往来的签字认可，不能证明是被告田某收的钱，交费说明并不能证明我们具有交付取暖费的义务，跟被告田某是否具有交付取暖费没有关联性。本院认为，原告娜某出具的交接协议系被告田某与案外人于某之间的协议，与本案无关联性，本院不予认定。12张交费说明是复印件，且仅能证明商户交付被告田某摊位租金，无法证明被告田某拖欠取暖费的事实。15张收据亦是复印件，收款人是锡林浩特市金钥匙家具有限责任公司，无法证明系田某收取。三、原告娜某提交的通话录音一份，证明录音当中被告田某认可原、被告双方之间存在房屋租赁法律关系并承认了欠付原告房屋租金这一事实，对欠付原告租金200多万没有提出异议，通话当中还就补签合同交租金事宜，承诺过几天就一个准确答复，但至今未履行其交付租金的义务。对此被告田某质证意见为，真实性予以认可，但对原告娜某所要证明的问题不予认可，在通话中被告田某并没有对房屋的租赁价格予以认可，双方通话录音中体现了原、被告双方对房屋租赁范围存在较大争议，才导致之后双方对房屋租赁价款没有达成一致意见，并不能证明房屋租赁价款，且通话录音当中原告娜某明确表示涉诉房屋由被告田某先使用。本院认为，通话录音仅能够证明双方之间确实存在租赁关系，但双方对租赁期限、租金等并未确定，故原告娜某仅凭与被告田某之间的通话录音，无其他旁证作证的情况下，无法证明双方之间房屋租赁的租金数额。四、原告娜某提交的取暖费交费凭证，证明原告已向供热公司交付了2016至2017的供热费用，因时间较长原告方处仅保存了部分票据，原告分数次支付了供热费用，正是因为原告交付了以往拖欠的费用，所以现金钥匙家具城才得以正常使用。被告田某质证称，真实性认可，证明目的不认可，双方未约定取暖费。本院认为，由于双方未签订书面租赁合同对取暖费的负担进行约定，无法证明取暖费应当由被告田某交纳的事实。五、被告田某提交的转帐凭证及支付租金明细，证明已经支付原告娜某租金1252460元，对此原告娜某质证称，被告田某支付的是2016年7月、10月及2018年1月的租金，至2018年8月29日双方通话录音为止，被告田某并未支付全部的租金。本院认为，双方对租金数额约定不明，无法确定是否全部支付，原告娜某也未提交相关证据证明田某尚有部分租金未支付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告娜某与案外人李某签订了房屋租赁合同，取得租赁房屋的使用权后，继而将房屋转租给了被告田某，但原、被告双方未签订书面租赁合同，对租金的价款未进行书面约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条的规定：“租赁合同的主要内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”租金在租赁合同中属于主要条款，原告娜某作为出租人，其将租赁房屋有意出租给被告田某使用，应当与被告田某就租金数额事先进行约定，在对租金数额未进行明确约定的情况下，将租赁房屋交付给被告田某使用，租金风险应当由原告娜某自行承担。被告田某已经支付了租金1252460元，而原告娜某未能举证双方约定了具体租金数额，因此，应承担举证不能的法律后果。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告娜某的诉讼请求。案件受理费31000元，由原告娜某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 那仁孟和审 判 员 丽  娜人民陪审员 张 耀 辉二〇二〇年四月十日书 记 员 白 叶 飞本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。