江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初8178号原告（反诉被告）：南京市大厂葛塘影剧院，住所地南京市沿江工业开发区葛塘街道葛关路。法定代表人：武中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩业人才，江苏雨花石律师事务所律师。被告（反诉原告）：卞家宝，男，1968年7月13日出生，汉族，居民，住南京市六合区。委托诉讼代理人：寇居节，江苏宁瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）南京市大厂葛塘影剧院（下称葛塘影剧院）与被告（反诉原告）卞家宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）葛塘影剧院委托诉讼代理人吴宝国、韩业人才与被告（反诉原告）卞家宝及其委托诉讼代理人寇居节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛塘影剧院向本院提出诉讼请求：1.判令卞家宝立即交还位于南京市六合区XX路XX号附属门面房；2.判令卞家宝支付2019年8月1日至2019年9月10日租金3288元；3.判令卞家宝自2019年9月11日起支付房屋占有使用费2466元/月，直到交还房屋之日止；4.判令卞家宝支付2019年7月3日至2020年4月22日期间的电费7376元；5.本案诉讼费由卞家宝负担。事实与理由：2014年1月6日，葛塘影剧院、卞家宝签订租房协议一份，葛塘影剧院将位于附属门面房租赁给卞家宝使用，租赁期限两年，即2014年1月1日至2015年12月31日，租金每年29600元，当月10日前付清本月房租。协议签订后，双方按约履行，租期届满后，双方没有续签合同，卞家宝继续租赁该房屋，双方形成不定期租赁合同关系。因租赁房屋年久失修，存在重大安全隐患，葛塘影剧院于2019年9月10日通知卞家宝解除租赁合同，交还租赁房屋并支付拖欠的租金。卞家宝收到通知后，没有按通知要求履行，继续占用该房屋。卞家宝的行为违反合同法及相关法律规定，损害葛塘影剧院的合法权益，现诉至法院请求判如所请。被告卞家宝辩称：1.双方形成的房屋租赁关系近20年，并非葛塘影剧院称的2014年1月开始租赁。卞家宝自2001年租赁案涉房屋至今，双方仅在部分年份签订了书面合同，绝大部分时间双方没有签订书面合同，但是书面合同所载明的租赁期限，并非双方实际约定的租赁期，双方的租赁期限另有约定；2.案涉房屋租赁期限至征地拆迁时止，或者截止2022年底，在2002年因影剧院出现特大淹水情况，导致租户损失巨大，为了解决租户的问题，双方沟通协调，双方达成一致意见，将房屋的租赁期限续签至国家拆迁时为止，由国家补偿卞家宝，所以双方租赁期限应该截止到拆迁止，如果超过，则租赁期应该到2022年；3.葛塘影剧院解除合同的理由不能成立，影剧院虽然存在设施设备陈旧，房屋年龄较长，但是上述因素并未实质影响双方合同的履行，在近20年租赁期限内，双方并未产生安全隐患的纠纷和争执，实际上是葛塘影剧院面临征地拆迁，为了减少拆迁补偿，不顾租户的利益，违反双方协议，单方面要求解约，是变相侵害卞家宝的利益；4.卞家宝对案涉房屋进行了大量投资，自承租以来多次装修装潢，2018年下半年，按照街道部门的要求对店铺内的基础水电管线进行更换，花费58000元左右，2019年上半年，卞家宝对案涉房屋进行更新改造，投入110000元；5.卞家宝并未拖欠任何电费，一直按照每度电1元标准向葛塘影剧院交纳电费，但是电力部门收费标准是低于该标准的，因此卞家宝不但没有拖欠电费，葛塘影剧院还需要向卞家宝返还多收取的电费。反诉原告卞家宝向本院提出诉讼请求：1.判令葛塘影剧院继续履行租赁合同；2.判令葛塘影剧院向卞家宝支付房屋的维修费73400元，退还电费44660.16元；3.反诉诉讼费由葛塘影剧院承担。事实与理由：同卞家宝本诉辩称意见。反诉被告葛塘影剧院辩称：1.葛塘影剧院、卞家宝之间的租赁合同已经于2019年9月10日解除，合同已经终止，双方不存在租赁关系，卞家宝要求继续履行合同没有事实和法律依据；2.租赁协议第五条明确内部设施及装潢费用等卞家宝自理，葛塘影剧院不承担任何费用。并且，卞家宝所有的维修都没有经过葛塘影剧院同意，其默认维修的费用自行承担，所以卞家宝要求葛塘影剧院支付维修费用违反合同约定；3.关于电费的主张，葛塘影剧院认为双方之间的电费计算标准是按照商业用电、加上电损后，按照1元每度计算是双方认可，并且通过实际履行加以确认的，综上请法庭驳回卞家宝的反诉请求。本院经审理查明后认定事实如下：2011年4月10日，甲方葛塘影剧院、乙方卞家宝签订《租房协议》，约定甲方将位于门面房租赁给乙方，租期一年，自2011年1月1日起至2011年12月31日，租金为每年21200元，当月的10日前付清本月租金。甲方只提供门面房供乙方使用，执照、税费、管理费等各种一切费用均由乙方自理。甲方每月由专人上门抄电表，按有关标准收取水电费、乙方应及时上交，否则甲方有权停水、停电。乙方在承租期间，未经甲方同意，不得擅自改变房屋结构，不得将房屋转让。承租期间，内部设施及装潢费用、卷帘门维修均由乙方自理，甲方不承担任何费用，合同期满后，乙方可自行拆除、恢复原样交于甲方。乙方必须服从甲方的安全管理，自觉防范，如在经营过程中发生安全事故，责任自负，对甲方造成的损失，乙方应赔偿。乙方在承包期内，无特殊情况，未能甲方允许，不得中途退出或私自转让合同，否则，将承担一切责任。本合同自签字日起，乙方需向甲方交押金2500元，合同期满后，由甲方一次性退还乙方，凭甲方开的收据退还押金。2012年1月10日，双方另行签订同一格式《租房协议》，约定租期为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日，租金为每年23600元。2014年1月8日，双方再次签订同一格式《租房协议》，约定租期为两年，自2014年1月1日至2015年12月31日，租金每年29600元。2019年9月10日，葛塘影剧院在卞家宝门面房张贴《解除租赁合同通知》，内容为葛塘影剧院与你们订立的门面房“租房协议”，现租赁场地因年久失修，存在重大安全隐患，特书面通知全体承租户，自2019年9月10日起解除双方的租赁协议，相关事项通知如下：一、请在2019年9月20日前将承租房屋清空并交还葛塘影剧院；二、请将2019年9月20日前拖欠的租金交付葛塘影剧院；三、如逾期履行或不履行上述一、二条之规定，葛塘影剧院将通过司法程序收回租赁房屋。卞家宝自2019年8月份开始未交纳租金，7月份开始葛塘影剧院未收取电费，自2004年上半年开始，葛塘影剧院按照每度电1元收取。2019年7月3日最后一次收取电费电表读数为99925（45598+31925+22402），2020年4月22日读数为107301（50487+34389+22425）。另认定：1997年12月1日，南京市人民政府农村集体资产管理办公室出具《南京市农村集体资产产权登记证》，内容为根据南京市人民政府农村集体资产管理办公室印发的《南京市农村集体资产产权登记管理暂行办法实施细则》的规定，经审定，同意大厂区葛塘影剧院依法占有、使用农村集体资产，并负有加强农村集体资产管理，维护农村集体经济组织的合法权益，确保农村集体资产保值增值的职责，特发此证。庭审中，卞家宝提供如下证据：1.提供照片一组，证明房屋存在漏水情况，破坏内部装潢，影响正常使用，卞家宝进行了修理；3.提供收据3张，证明2019年上半年对房屋进行维修，总花费73400元，其中2张收据系王某出具，包括店面瓦工、木工、漆工23800元，水电工整体装修加外线改线12200元，1张收据系南京某装饰部出具，金额为37400元，收款事由为八间屋顶材料费用；4.证人郑某证言，郑某出庭称1996年4月24日至2004年2月10日期间担任葛塘影剧院法定代表人，当时葛塘影剧院破烂不堪，通过招商引资的方式把商户招租进来，1998年、2002年发大水葛塘影剧院被淹没，租户损失严重，具体数额不清楚，因为承租户损失比较大，找了政府领导，政府领导让郑某做工作，郑某承诺在影剧院条件好转或者关闭、拆迁时弥补承租户,与卞家宝达成口头协议，租赁期至涉案房屋拆迁之日止。本院（2019）苏0116民初8180号案件中，郑某出庭称葛塘影剧院东面一排门面房10多间质量不好，容易漏水、积水，起初每年都给租户维修两次，还要做屋面防水。上述事实有当事人陈述，《土地使用证》《南京市农村集体资产产权登记证》《租房协议》《解除租赁合同通知》、收据、照片，证人证言等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，关于双方租赁合同关系是否解除。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，虽葛塘影剧院前负责人郑某称曾与卞家宝达成租赁期至涉案房屋拆迁之日止的口头协议，但至今涉案房屋也未拆迁，约定租赁期限远远超过六个月，应当视为不定期租赁，而随后卞家宝与葛塘影剧院签订数份书面《租房协议》，均明确了租赁期限。按照双方最后一份《租房协议》约定，双方租赁期于2015年12月31日届满。租赁期限届满后，卞家宝继续使用涉案房屋，葛塘影剧院没有提出异议，双方《租房协议》继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2019年9月10日，葛塘影剧院向卞家宝送达《解除租赁合同通知》，明确表示解除双方不定期租赁合同关系，符合法律规定。卞家宝主张继续履行租赁合同，于法无据，本院不予支持。双方租赁合同解除后，葛塘影剧院主张卞家宝返还涉案房屋并按照合同约定租金标准支付自2019年8月1日至实际交还房屋之日期间的租金及占有使用费，有事实及法律依据，本院予以支持。综合考虑卞家宝实际经营状况，本院给予卞家宝搬迁、腾退时间为二十日。关于维修、装潢费用，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，卞家宝在未与葛塘影剧院续签书面合同，且未经葛塘影剧院同意的情况下，于2019年3月对涉案房屋进行装潢发生的费用，应当由其自行承担。同时，双方签订的《租房协议》明确约定“承租期间，内部设施及装潢费用、卷帘门维修均由乙方自理，甲方不承担任何费用，合同期满后，乙方可自行拆除、恢复原样交于甲方”，故卞家宝主张葛塘影剧院支付装潢费用，无事实及法律依据，本院不予支持。双方约定“卷帘门维修均由乙方自理”，并不意味着葛塘影剧院对涉案房屋完全没有维修义务，卞家宝代为履行维修义务而发生的费用应当由葛塘影剧院承担，若葛塘影剧院未及时履行维修义务导致卞家宝损失亦应予以赔偿。卞家宝提供的照片可以证明涉案房屋存在一定的漏水问题，卞家宝代为维修房屋发生的费用以及因漏水造成的损失应当由葛塘影剧院承担，但卞家宝未能证明其主张的费用单纯为维修费用而不含装潢费用，或装潢损失完全系漏水导致，也未能证明曾提前要求葛塘影剧院维修涉案房屋，以及告知葛塘影剧院维修方案、费用等，考虑到卞家宝对涉案房屋的确进行了一定程度的维修，其加固房屋的措施客观上使葛塘影剧院受益，故其主张葛塘影剧院承担部分费用并无不当，本院根据涉案房屋的现状，结合卞家宝实际使用年限，涉案房屋租金标准低于市场价格等客观事实，酌定葛塘影剧院支付卞家宝维修费用及装潢损失30000元。关于电费，当事人一直按照每度电1元的标准计取，双方从未提出过异议，表明双方对此予以认可，现卞家宝要求返还超过供电公司标准收取的部分，本院不予支持。2019年7月3日最后一次收取电费的电表读数为99925，2020年4月22日的电表读数为107301，葛塘影剧院主张卞家宝支付电费7376元，与实际消耗的用电度数及双方之前履行的电费标准相符，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告卞家宝于本判决生效后二十日内向原告南京市大厂葛塘影剧院交还位于六合区XX路XX号附属门面房（XX水果、XX超市、XX奶茶、XX彩票、中国福利彩票门面），支付自2019年8月1日至实际交还房屋之日的租金及占有使用费（按照每月2466元的标准计算），并支付电费7376元；二、反诉被告南京市大厂葛塘影剧院于本判决生效后十日内支付反诉原告卞家宝维修费用及装潢损失30000元；三、驳回反诉原告卞家宝的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告卞家宝负担。反诉案件受理费1330.6元，由反诉原告卞家宝负担992.6元，反诉被告南京市大厂葛塘影剧院负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇二〇年四月三十日书记员  林爱梅