山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初9375号原告:生蕊,女,1971年1月2日出生,汉族,住青岛市市北区。委托诉讼代理人:于峥,北京市京师(青岛)律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘栋,北京市京师(青岛)律师事务所律师。被告:秦皇岛德能贸易有限公司,住所地秦皇岛市海港区北港大街10号。法定代表人:刘元强,执行董事兼经理。第三人:王旌,女,1998年4月10日出生,汉族,住青岛市市北区。第三人:王旗。第三人:王竹清,男,1933年9月9日出生,汉族,住青岛市市北区。第三人:朱巧云,女,1937年8月12日,汉族,住青岛市市北区。四位第三人共同委托诉讼代理人:于峥,北京市京师(青岛)律师事务所律师。四位第三人共同委托诉讼代理人:刘栋,北京市京师(青岛)律师事务所律师。原告生蕊与被告秦皇岛德能贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及四位第三人的共同委托诉讼代理人于峥、刘栋、被告法定代表人刘元强通过互联网诉讼平台到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款本金及违约金合计535.46万元；2.判令被告支付起诉日之前购房款逾期支付违约金合计3498636元；3.判令被告支付起诉日之后直至实际付款日，购房款违约金（违约金以535.46万元为基数，自2019年8月9日起按照同期银行贷款利率的4倍计算至实际支付之日）；4.判令被告赔偿原告因本案支出的律师代理费10万元；5.确认原告代收的涉案房屋房租有30%为原告所收取的管理费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付购房款本金及违约金合计3069569元；2.判令被告支付起诉日之前,购房款逾期支付违约金合计3226719元；3.判令被告支付诉日之后直至实际付款日,购房款违约金(违约金以3069569元为基数,自2019年10月23日起,按照同期银行贷款利率的4倍计算至实际支付之日)；4.判令被告支付房屋空置期间,申请人为市南区*、(B)室代缴的物业费87436元;5.判令被告支付申请人垫付的福州南**户房屋暖气安装费6279元、锅炉配套费6800元，维修费25300元；6.判令被告赔偿原告因本案支出的律师代理费10万元；7.确认购房款本金违约金全面清偿之后,原告代收的涉案房租有30%为原告的管理费。事实与理由：2015年2月3日,原、被告签署《房屋买卖合同》约定：原告将包括延安路*套房屋分三批销售给被告,被告分期付款；如被告违约延期付款,每逾一日按照该宗房屋价格的千分之二支付违约金。合同签订后,原告依约履行了房屋过户义务,但被告未及时依约付款,2017年3月3日,原、被告签署《关于解除后续事宜处置协议》重新确定:1、因被告拖延付款:截至2016年3月10日,被告尚欠购房款、逾期付款违约金合计535.46万元。自2016年3月20日起,被告应以前述535.46万元为本金,按照一年期四倍银行基准贷款利率支付2016年3月21日至实际付清上述款项期间的利息。2、双方解除市北区*号网点、城阳区*3房屋的买卖协议,违约金不再追究。3、若被告未能依约付款,原告有权代表被告向承租人收取被告名下房屋的租金。收取租金的税后部分,扣除原告应得的30%管理费后,优先充抵被告的欠款及违约金,直至付清为止。4、甲方因实现债权而支付的律师费等费用由被告承担。5、因履行本协议产生纠纷,双方同意由合同主要履行地青岛市市北区人民法院管辖。该合同签订当日,双方另行签署了《房屋租赁托管协议书》并办理了委托收取房租《公证书》，开始收取房租以保证债务的实现。日前,被告不顾合同约定,不断骚扰租户,阻挠原告收取房租，导致原告无法如约收取房租抵顶债务。原告无奈诉至贵院,并因请律师代理本案支出10万元整。请求贵院判如所请。被告辩称，至2019年10月1日前方原告房款共计3069569元；对原告第二项要求支付违约金3226719元没有意见；对第三项请求不认可，因原告主张过高，原告已经主张过违约金了，该部分利息原告就不能再主张了；第四项请求与被告无关，不清楚原告是否交纳过该部分费用；对于原告的第五项请求，被告不让原告装暖气及锅炉，暖气及锅炉费被告不同意支付，可以支付给原告维修费25300元；第六项的律师费与被告无关；原告的第七项请求在合同中有规定，被告无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人各方没有争议的事实，本院确认如下：生蕊与王强系夫妻关系。2015年2月3日，王强与被告就被告购买王强的十一处房屋事宜签订房屋买卖合同。2017年3月3日，王强、生蕊作为甲方，被告作为乙方，双方签订《关于解除后续事宜处置协议》，主要内容为：根据甲乙双方2015年2月3日签订的《房屋买卖合同》及基于该合同分别签订的关于青岛市**《房屋买卖合同》、青岛市**户房屋等七套房屋及网点《房屋买卖合同》、青岛市**C206户网点《房屋买卖合同》、《承诺函》等合同的约定,因履行合同过程中产生的问题,甲方已经解除了上述一揽子《房屋买卖合同》，经平等协商,达成如下补充协议:……截止2016年3月10日,乙方尚欠甲方购房款233万元，还应再支付甲方逾期付款约人民币242.46万元,定金60万元,共计535.46万元，该款项乙方应当于2016年3月20日之前支付给甲方,由于乙方逾期,故甲乙双方约定自2016年3月20日起,乙方除应支付上述5354600元外,还应当以该款项为本金,按照一年期四倍银行基准贷款利率支付2016年3月21日至乙方实际付清上述款项期间的利息；在甲方通过上述房租收益抵顶完毕乙方的欠款后,乙方仍同意并授权甲方继续管理并对外出租上述九套房屋,所得收益甲乙双方按照3:7的比例分配,乙方的收益暂由甲方保管,并按照乙方的指示汇入乙方指定的账号；在甲方管理上述房屋期间,因该房屋产生的物业、水、电等费用由乙方承担,甲方可以从收取的房屋租金中优先扣除并支付；乙方承诺,本协议签订后五日内,向人民法院回对甲方的全部诉讼；若乙方未能按时按约支付本协议第2条约定的款项的,或者未按照本协议第3条约定履行义务的,则乙方除应当继续按照该两条约定的方式及计算标准继续支付购房款及约金、利息外,还应当再支付甲方违约金人民币伍拾万元。甲方也有权提起诉讼解决纠纷,甲方因实现債权而支付的包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、拍卖费、评估费等费用由乙方承担；以及其他约定。第三人王竹清、朱巧云系王强的父母，王强育有一女一子即第三人王*、王*。王强于2018年8月死亡注销户口。本案诉讼中，王竹清、朱巧云、王*、王*向本院提交书面申请同意将本案中所有的权益归于原告生蕊。庭审中，原告陈述了其第1项诉讼请求中306.9569万元购房款本金的计算方法为：至2016年3月10日被告共欠款535.46万元,至2019年10月23日,原告共收到房租228.5031万元，故被告尚欠本金为:535.46万元-228.5031万元=306.9569万元。原告还陈述了第2项诉讼请求中逾期支付违约金322.6719万元的计算方法：至2016年3月10日,被告共欠款数额535.46万元，欠款期间的利率计算方式为一年期四倍银行基准贷款利率即日利率0.052%，自原告2017年5月1日收到第一笔房租后,分段计算逾期支付违约金,至2019年10月23日,逾期支付违约金总数为32.6719万元。被告对上述两项请求予以认可。原告为本案诉讼支付律师费10万元。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交发票5张，用以证明其支付涉案房屋物业、热力费87436元。被告质证认为上述证据与被告无关。本院认为，上述发票未载明系因本案房屋产生的物业、热力费，故该组证据与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据。2、原告提交收款收据一张，用以证明原告为涉案房屋垫付暖气安装费6279.35元、锅炉配套费6800元。被告质证认为锅炉、暖气不是被告要求安装的，也看不出来安装在我的房屋里。本院认为，上述收据未载明系因本案房屋产生的费用，故该证据与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据。本院认为，王强的继承人（不包括原告）均申请将本案中所有的权益归于原告，该申请系符合法律规定，本院予以确认。被告认可原告主张的第1、2、7项诉讼请求及第5项诉讼请求中的维修费25300元，本院予以准许。原告提出的第3项诉讼请求与被告认可的第2向诉讼请求系分段计算的相同权利，也符合《关于解除后续事宜处置协议》的约定，对原告的该项请求应予支持，因自2019年8月20日起中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故相关违约金标准应相应调整。原告主张的律师费10万元符合双方约定，本院予以支持。原告主张的其他请求证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告秦皇岛德能贸易有限公司支付原告生蕊购房款本金及违约金3069569元；二、被告秦皇岛德能贸易有限公司支付原告生蕊计算至2019年10月23日的违约金3226719元；三、被告秦皇岛德能贸易有限公司支付原告生蕊以3069569元为基数、自2019年10月24日起至实际付款之日止的违约金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算；四、被告秦皇岛德能贸易有限公司支付原告生蕊维修费25300元、律师代理费10万元；五、本案购房款本金违约金全面清偿之后原告生蕊代收的涉案房租有30%为原告的管理费；六、驳回原告生蕊的其他诉讼请求。以上一至四项，于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74473元，原告负担2310元，被告负担72163元，保全费5000元由被告负担，于本判决生效后十日内履行完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李焕章人民陪审员  赵景溪人民陪审员  何冬梅二〇二〇年四月十三日书 记 员  官 寰