南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0118民初191号原告：王玲，女，1979年9月21日出生，汉族，南京市人，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：刘春祥，江苏秋林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培鸿，江苏秋林律师事务所实习律师。被告：南京市高淳区新城意象房地产开发有限公司，住所地南京市高淳区固城街道小高山科技创业园二楼。法定代表人：王鸿飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：史爱明，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红霞，江苏东银律师事务所实习律师。原告王玲与被告南京市高淳区新城意象房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玲及其委托诉讼代理人刘春祥、王培鸿，被告房地产公司的委托诉讼代理人史爱明、张红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2018年4月5日至2019年10月5日共计1年零6个月的经营收益（租金）180388.5元，以后按合同约定另行计算；2、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告支付2018年4月5日至2020年4月5日期间租金收益合计240518元。事实和理由：原告购买了位于高淳区星湖商业街××号铺（建筑面积78.09M2，购房总价1597721元），后与被告签订南京高淳《星湖商业街》委托经营管理合同，将商铺委托给被告进行商业经营，经营期限自2017年1月5日起至2020年4月5日止，其中前3个月为免租的装修时间，租金为房款总价的7%。收益时间分别为：第一年2017年4月5日至2018年4月5日，租金在房款中直接抵扣；第二年2018年4月5日至2019年4月5日，租金半年支付一次；第三年2019年4月5日至2020年4月5日，租金半年支付一次。原告依约履行了合同，被告自第一年的租金抵扣房款后，再没有向原告支付过租金。双方之间的委托经营管理合同合法有效，理应受到法律的保护，被告应按照合同约定支付租金。现诉至法院，请求依法判决。被告房地产公司辩称，本案案由不是租赁合同纠纷，原告与被告是委托人与受托人的关系，从原、被告签订的委托经营管理合同名称和抬头可以看出双方的法律关系是一种委托关系，原告是委托人，被告是受托人，双方签订合同时是认可委托关系的。根据合同的内容和形式上看，双方签订的是委托合同，被告取得房屋后并未将房屋出租给他人而取得收益。根据双方在合同约定中的委托事项看，原告是委托被告对商铺进行市场培育、开业筹备、宣传推广等事项，使商铺的吸引力逐步提高，使原告购买的房产提升价值。根据原告提交的租金申请表，被告对按照商品房总价1717980元的7%计算第一年收益无异议，但是第一年的收益已在购房款中抵扣，之后没有产生收益，故不应支付原告诉称的租金。本院经审理认定事实如下：2017年4月1日，房地产公司（甲方）与王玲（乙方）签订《星湖商业街区商品房预售合同》一份，约定：甲方预售给乙方的商品房为淳溪镇湖滨大道165号2幢165-19号室，该商品房设计用途为商业，层高4.79米，建筑面积78.09平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为20460元/平方米，总价合计1597721元；乙方以全额付款方式于2017年4月1日前支付总价款1597721元；甲方应于2017年6月30日前向乙方交付该商品房；甲方延迟交付该商品房的，应承担按照已收价款的万分之0.1/天计算，向乙方支付延迟期间的违约金等；双方另对合同生效条件、争议解决方式等进行了约定。后王玲按照约定全额支付了购房款。同时，委托人王玲（甲方）与受托人房地产公司（乙方）另签订《南京高淳星湖商业街委托经营管理合同》一份，就甲方委托乙方经营商铺事宜达成如下一致意见：甲方委托乙方经营的商铺坐落于高淳区星湖商业街××号铺，建筑面积78.09平方米；甲方委托经营的商铺为商业使用；委托经营期限自2017年1月5日起至2020年4月5日止，上述委托经营期满，乙方有意继续受托经营的，应提前六个月书面通知甲方，同等条件下，乙方享有优先受托经营商铺的权利；甲方委托乙方经营商铺，并委托乙方对商铺进行市场培育、开业筹备、宣传、推广、市场管理等，通过乙方的专业运作，使受托商铺的商业氛围、吸引力逐步提高。自2017年1月5日起至2020年4月5日，共计3年3个月，免租3个月为装修时间，年收益7%（年收益=乙方铺位成交价款×0.07）；收益时间：2017年4月5日至2018年4月5日，第一年收益（第一年收益=乙方铺位成交价款×0.07)，在乙方与甲方签定该铺位商品房认购协议后，在房款中直接抵扣；收益时间：2018年4月5日至2019年4月5日，第二年收益（第二年收益=乙方铺位成交价款×0.07），于2018年10月5日支付半年收益，剩余半年于2019年4月5日支付完毕；收益时间：2019年4月5日至2020年4月5日，第三年收益（第三年收益=乙方铺位成交价款×0.07），于2019年10月5日支付半年收益，剩余半年于2020年4月5日支付完毕。上述委托经营收益标准为税前收益，乙方以代扣代缴的形式向税务部门支付应由甲方缴纳的税费。乙方按本合同约定的时间和将委托经营收益金额存入甲方的中国农业银行高淳支行账户；乙方支付委托经营收益后，甲方应向乙方开具符合税务部门要求的发票（乙方在代扣代缴税费时已经取得税务发票的除外）；乙方按上述约定向甲方支付经营收益以外的收益归乙方所有；委托经营的收益不足以按照上述约定向甲方支付的，由乙方自行补足；甲方不得擅自单方面解除本合同；乙方应及时足额支付委托经营收益（需要支付委托经营收益的），经甲方书面催告后30日后仍未支付的，乙方每日按照到期未付经营收益的万分之五向甲方支付违约金，经甲方书面催告后90日后仍未支付的，甲方有权解除合同等，双方另就委托经营商铺的用途、乙方责任、委托经营关系的终止和解除、争议解决等事项作出了约定。另查明，案涉房屋总价款为1717980元，双方签订的《商品房预售合同》中购房款已扣除了上述《委托经营管理合同》中第一年收益120259元。2019年12月11日，王玲在房地产公司办理了交房手续，后开始对房屋进行装修。审理中，王玲提交《星湖商业街客户返租资金申请表》一份，载明：客户姓名王玲，总价1717980元，返租比例7%，年返租金额120259元，第一次返租日期2018年10月5日，金额60130元，第二次返租日期2019年4月5日，金额60129元，第三次返租日期2019年10月5日，金额60130元，第四次返租日期为2020年4月5日，金额60129元，房地产公司销售部、财务部进行了审核，分公司总经理、董事长王鸿飞签字同意。房地产公司对上述审批表的真实性予以认可；本院于2019年3月30日对案涉房屋进行了勘察，2幢165-19号室和隔壁165-18号房屋正在同时进行浇筑夹层施工。上述事实，有《商品房预售合同》、《委托经营管理合同》、《星湖商业街客户返租资金申请表》、交房通知书、前期物业服务合同、本院勘察房屋现场照片以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》、《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以认定，双方均应按照合同的约定履行义务。关于案涉《委托经营管理合同》的性质。原告认为虽名为委托经营管理合同，但实为房屋租赁合同。被告抗辩称从合同形式和内容上看，双方签订的是委托合同。对此，本院认为，根据合同约定，原告不得擅自单方面解除合同，不向被告支付相应报酬，明显与法律规定委托合同的特征不符。本案中，原告并不干涉被告的经营活动，被告的委托经营收益也不与原告的投资回报挂钩，且无论被告的委托经营状况如何，合同约定原告每年均有权收取房价款7%的固定收益。另外，被告内部审批表亦载明收益款项为返租资金。基于上述事实，宜认定双方实为租赁合同关系，被告应当按照合同约定支付租金。原告已于2019年12月11日领取案涉房屋，之后房屋已由原告经营，故对其主张的2019年12月11日之后的租金不予支持。租金应从2018年4月5日起计算至2019年12月11日止，经计算，租金应为202436元[（120259元/年×1.5年+（120259元/年÷12月×2.2月）]。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零五条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京市高淳区新城意象房地产开发有限公司支付原告王玲租金202436元，限本判决生效后10日内付清；二、驳回原告王玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3655元，由被告南京市高淳区新城意象房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 周忠强二〇二〇年四月三十日法官助理 袁家伟书 记 员 江 怡