山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初1631号原告：张君，女，1975年4月10日出生，汉族，山东东方男科医院有限公司会计，住济南市市中区，委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甲，山东舜天律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。原告张君与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张君的委托诉讼代理人张常会，被告绿地西河公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人王晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张君向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期违约金96125.27元（房屋、储藏室自2018年5月15日起、车位自2018年1月1日起至2019年12月31日）；2.判令被告支付逾期交付房屋、储藏室、车位违约金（自2020年1月1日起至本判决生效之日止）。事实和理由：2014年9月25日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的绿地新都会广场小区的房屋一套。合同签订后，原告按约支付了购房款。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将取得开发项目分期综合验收备案证明的房屋交付原告使用，但被告至今未按照合同约定履行有效交房的义务，为此原告诉至法院。绿地西河公司辩称，一、被告于2018年5月16日已向原告交付房屋，不应支付房屋交付之后的违约金。合同约定的交房条件为取得分期综合验收备案证明，涉案房屋虽未取得该证明，但双方已于2018年5月16日办理了房屋交付手续，也就是说，双方在履行合同时已实际变更了房屋交付条件，且原告已认可了涉案房屋的交付条件并接收了该房屋。根据我国合同法的相关规定，违约金是建立在产生实际损失之上，原告在接收房屋之后不存在任何实际损失，故被告无需向原告支付交房之后的违约金。二、自被告向原告下发交房通知之日起，涉案房屋的交付条件已符合相关法律规定，原告因自身原因未能收房的，被告不应承担逾期交房的违约责任。国务院于2018年3月19日下发的《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案楼宇已经取得了建筑工程竣工验收报告，济南城建档案馆于2017年4月17日接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。国务院《关于修改和废止部分行政法规的决定》自公布之日即2018年3月19日施行，被告通知原告办理收房的截止时间为2018年5月17日，也就是说，被告通知原告收房之时，涉案房屋交付条件已符合现行法律规定，在原告收到该通知后，原告已于2018年5月16日收取房屋，被告不应承担任何违约责任。三、涉案楼宇未取得分期综合验收备案证明，是由于涉案项目的教育用地未拆迁等客观原因，该情形符合合同中约定的可据实顺延交房日期的情形，故在被告向原告交房之日以前，合同约定的交房期限未成就，被告无需向原告支付违约金。合同第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明，但涉案楼宇未能取得该证明，是基于涉案项目的教育用地未拆迁等客观原因所致。关于这一点，包括原告在内的广大业主是知悉的，教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，非作为土地使用权受让方的被告所能左右，因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。合同第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。四、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照合同约定，非被告自身原因造成的逾期交房的情形，被告无需向原告支付违约金。补充协议第三条第7款约定，被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告的，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，即只有被告因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，被告才应按照合同约定支付违约金。否则，被告不应承担任何违约责任。综上，原告在接收房屋之后未产生任何实际损失，被告不应向原告支付交房之日以后的违约金；鉴于综合验收程序已经被废除，被告通知原告办理交房手续时，涉案房屋的交付条件已符合现行法律规定，在原告收到收房通知后，被告不应承担此期间的违约责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年9月14日，张君作为买受人与作为出卖人的绿地西河公司签订济南市商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于济南市××××路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场的预售商品房，楼号为绿地西河片区，建筑面积140.21平方米，房屋价款为1382260元。出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》等。同日，双方签订商品房买卖合同补充协议，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方（注：绿地西河公司）应在发生该情形后30日内通知乙方（注：张君），并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。二、2014年9月25日，张君作为买受人与作为出卖人的绿地西河公司签订济南市商品房买卖合同及补充协议，张君购买绿地西河公司开发的位于济南市市中区××路北侧、英雄山路西侧绿地××都××广场××预售储藏室，楼号为绿地西河片区，房号室，建筑面积12.17平方米，价款为41256元。合同及补充协议其他内容与上述房屋的约定基本一致。三、2016年7月2日，张君作为买受人与作为出卖人的绿地西河公司签订绿地新都会C2地块车位购买协议，张君购买绿地西河公司开发的位于济南市××××路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场项目车位壹个，建筑面积39.27平方米，价款为13.6万元。合同第三条车位交付及费用承担约定“2017年12月31日前，甲方（注：绿地西河公司）在该车位符合交付条件后以书面形式通知乙方（注：张君），乙方自收到书面通知之日起15日内到甲方指定的地点办理车位交接手续。因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为甲方已交付。自交付之日起，乙方应依法承担与该车位有关的一切费用和风险，包括车位的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费用、维修费用、产权登记所需的契税等各项费用。”第六条违约责任“1.如因甲方原因，未按本协议规定的期限将该车位交付给乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。”四、张君按照合同约定已支付绿地西河公司房屋价款1383344元、储藏室款41629元、车位款13.6万元。五、张君于2018年5月16日接收涉案房屋、储藏室，同年5月10日接收车位。六、绿地西河公司陈述涉案房屋、储藏室的逾期交付违约金已付至2018年5月16日，张君对此没有异议。七、涉案房屋，绿地西河公司已有建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、燃气设施工程竣工验收备案表、供热设施工程竣工验收备案表、建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表、济南建筑节能专项验收认可表、济南市建设工程档案移交证明，至庭审结束时尚未取得分期综合验收备案证明、商品房竣工验收备案表。现张君诉请绿地西河公司支付逾期交付房屋、储藏室、车位违约金截至2019年12月31日96125.27元【①房屋从2018年5月15日起至2019年12月31日止，按房款1383344元乘以万分之一乘以605天得出83692.312元；②储藏室从2018年5月15日起至2019年12月31日止，按储藏室款41629元乘以万分之一乘以605天得出2518.5545元；③车位从2018年1月1日起至2019年12月31日止，按车位款13.6万元乘以日万分之一乘以729天得出9914.40元】及自2020年1月1日起至本判决生效之日止房屋、储藏室、车位的违约金。绿地西河公司称涉案项目因教育用地未拆迁完毕等外在因素导致涉案项目未取得分期综合验收备案证明，但涉案房屋已经经过五方竣工验收合格，水、电、暖、燃气等基础配套设施也均已竣工验收完毕，完全达到了法定居住使用的条件和市政综合验收条件，张君可正常居住使用。绿地西河公司已于2018年5月8日向张君发出交房通知书，通知张君于2018年5月15日至5月17日办理收房（房屋、储藏室、车位）手续，且张君已于2018年5月16日收取房屋、储藏室，2018年5月10日收取车位，绿地西河公司不应再承担逾期交付违约责任。另，车位购买协议中未约定交付条件为取得分期综合验收备案证明，因此车位自2018年5月8日即符合交付条件，不应支付违约金。张君对绿地西河公司的上述陈述不予认可，坚持其诉请。以上事实，有济南市商品房买卖合同、协议、发票、收据、许可证、验收报告、意见书、备案表、认可表、意见表、移交证明、EMS投递明细、邮件查询、通知等及当事人的陈述予以证实。本院认为，张君与绿地西河公司签订的商品房买卖合同及补充协议、购买协议，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”故房地产开发企业向购房人交付的商品房，需备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，是交付的先决条件。由于绿地西河公司至今未取得涉案商品房的竣工验收备案表，未达到商品房交付的法定条件。绿地西河公司于2016年12月31日前未按约交付房屋、储藏室，于2018年5月16日交付张君时，已支付给张君至交付之日的违约金，现张君要求绿地西河公司承担之后的逾期交付房屋、储藏室的违约金，基于前述，绿地西河公司仍应承担逾期交付的违约责任。但张君关于逾期交付房屋、储藏室违约金的计算有误，本院应予纠正。对于张君诉请的车位逾期交付违约金，车位购买协议约定交付时间为2017年12月31日，绿地西河公司于2018年5月10日将车位交付张君，理应承担此期间的逾期交付违约金，张君要求绿地西河公司支付车位交付之后的违约金，无相关依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张君逾期交付房屋违约金，自2018年5月17日起至本判决生效之日止，以房屋款1383344元为基数，按日万分之一计算；二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张君逾期交付储藏室违约金，自2018年5月17日起至本判决生效之日止，以储藏室款41629元为基数，按日万分之一计算；三、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张君逾期交付车位违约金，自2018年1月1日起至2018年5月10日止，以车位款13.6万元为基数，按日万分之一计算；四、驳回原告张君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，原告张君负担80元，被告绿地集团济南西河置业有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  唐绪康二〇二〇年四月二十二日书记员  陈海燕