海南省东方市人民法院民事判决书（2020）琼9007民初894号0海南省东方市人民法院民事判决书（2020）琼9007民初894号原告：孙瑞霞，女，1969年8月7日出生，汉族，海南省东方市人。原告：邹满英，女，1972年11月26日出生，汉族，海南省东方市人。以上两原告共同委托诉讼代理人：张小梅，广东深天成（文昌）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。被告：陈喜界，男，1976年3月10日出生，汉族，广东省普宁市人。被告：苏凤婵，女，1979年10月6日出生，汉族，广东省普宁市人。以上两被告的共同委托诉讼代理人：曾德娟，海南华颂律师事务所律师。原告孙瑞霞、邹满英与被告陈喜界、苏凤婵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告孙瑞霞、邹满英的共同委托诉讼代理人张小梅、被告陈喜界、苏凤婵的共同委托诉讼代理人曾德娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙瑞霞、邹满英向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、依法判令两被告协助原告将位于海南省东方市xxx房屋过户登记至原告名下；三、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年12月12日，原告与被告苏凤婵的委托代理人陈喜界签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方(被告)将位于海南省东方市解放路北侧(土产综合楼)4-5号1-2层房屋(房屋所有权证号为房权证东字第08752号)出售给乙方(原告)，房屋总价款为185万元；签订合同当日，乙方(原告)向甲方(被告)支付定金25万元，2019年12月25日前支付150万元，余款10万元于2020年6月30日前付清；甲方(被告)在收到乙方支付的第二笔150万元后三日内，与乙方(原告)共同前往不动产登记中心办理本协议项下房屋的不动产权过户登记手续，并积极协助乙方办理不动产权过户过程需提交的相关资料等条款。合同签订后，原告依约向被告支付了175万元购房款，在合同约定的期限内，被告未协助原告办理涉案房屋过户登记手续。经原告催告，被告仍未协助原告办理涉案房屋的过户登记手续，被告已构成违约。原告认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，属合法有效的合同。原告已依约履行了付款义务，被告应当依约履行过户义务。现被告不配合原告办理房屋的过户登记手续，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。被告陈喜界、苏凤婵辩称：陈喜界与原告所签订的《房屋买卖合同》显失公平，依法应当予以变更。一、原告应先将余款100000元支付给被告。陈喜界因对房屋买卖事宜没有全面了解，仓促之下与原告签订《房屋买卖合同》，约定房款分为三笔支付，且约定在2019年12月25日前第二笔付款完毕之时就应当协助办理过户，第三笔款项直至2020年6月30日才付清。被告认为，约定协助过户的时间与第三笔尾款支付时间相差较久，显然对被告不公。根据当地交易习惯，尾款的支付时间应与协助过户时间一致，这样才能保障被告的合法权益。故被告认为，应当先将余款100000元支付给被告后，被告才能依约协助原告办理房屋相关过户手续。二、应将房屋全款1850000元变更至1950000元。陈喜界对东方市市区内的商住房屋价格并不了解。在与原告确定房屋买卖价格时，并未与苏凤婵进行协商沟通，使得苏凤婵无法将东方市市区内的商住房屋价格与陈喜界说明，导致陈喜界将房屋转让时，只按照东方市一般家庭住宅的价值1850000元认定予以确认。苏凤婵认为，陈喜界签订合同时出现了误解，误将商住房屋当做住宅房屋予以转让，使得涉案转让商住房屋价值无法得以公正体现，为了保障被告的合法权益，被告认为应当按照商住楼的价值进行转让，因双方已经签订协议，为友好履行合同，被告要求在原价格上增加100000元即可。综上所述，请求法院依法查明事实，作出公正判决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审举证、质证。本院认证如下：原告提交的《房屋买卖合同》、《收条》、邮政储蓄银行和交通银行的网上转账回执、《房屋所有权证》、公证书、结婚证、户口本和两被告的身份证、短信、（商品）住宅不动产登记信息查核情况说明等证据材料，来源合法，客观真实，与本案有关联，这些证据能够相互印证，形成证据锁链，证明被告转让房屋给原告合法有效。本院对其真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年12月12日原告与被告苏凤婵的委托代理人被告陈喜界签订一份《房屋买卖合同》，其中约定，甲方（被告）同意将其共同拥有位于海南省东方市xxx的产权转让给乙方（原告），房屋总价款为185万元；房屋买卖过户产生的房屋所有交易税（营业税、个人所得税、契税、价格调节基金、手续费、贷款费用等）和服务费等费用全部由买受方承担，出卖方不承担任何费用；双方签订合同当日，乙方（原告）向甲方（被告）支付定金25万元，2019年12月25日前支付150万元，余款10万元于2020年6月30日前付清；甲方（被告）在收到乙方（原告）支付的第二笔150万元后三日内，与乙方（原告）共同前往不动产登记中心办理本协议项下房屋的不动产权过户登记手续，并积极协助乙方（原告）办理不动产权过户需要提交的相关资料，办理过户过程中所产生的税费由乙方（原告）承担。被告陈喜界与被告苏凤婵系夫妻关系，被告苏凤婵委托被告陈喜界与原告孙瑞霞、邹满英签订房屋买卖合同等办理其它事宜。双方于2019年1月18日到广东省普宁市公证处进行了公证，公证处出具（2019）粤揭普宁第168号公证书。房屋的所有权证已于2008年1月25日登记在被告苏凤婵名下。合同签订后，原告依约先后向被告支付了175万元购房款，被告向原告出具了《收据》。因被告至今未协助原告办理房屋过户登记手续，将涉案房屋的产权办理过户登记至原告名下，原告遂于2020年4月1日向本院提起诉讼。本院认为，本案争议焦点：一、原告孙瑞霞、邹满英与被告陈喜界于2019年12月12日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效;二、被告是否要协助原告将位于海南省东方市xxx房屋产权过户登记至原告名下。一、原告孙瑞霞、邹满英与被告陈喜界于2019年12月12日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，虽然未办理物权登记，但不影响合同的效力。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。因此，原告与被告双方签订的《房屋买卖合同》应当继续履行，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。故原告诉请确认原告与被告双方于2019年12月12日签订的《房屋买卖合同》有效于法有据，本院予以支持。二、被告是否要协助原告将位于海南省东方市xxx房屋产权过户登记至原告名下。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖合同》中约定，被告在收到原告支付的第二笔150万元后三日内，与原告共同前往不动产登记中心办理本协议项下房屋的不动产权过户登记手续，被告负责为原告办理具名为孙瑞霞、邹满英的涉案房屋的房屋产权证。合同签订后，原告己依约履行了付款义务，将购房款1750000元支付给被告，被告应当依约履行过户义务。但被告一直未为原告办理房屋的产权过户登记手续，至今仍未将涉案房屋登记过户至原告名下。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当按照约定全面履行合同义务，将涉案房屋的产权登记过户至原告名下。被告未履行该义务，损害了原告的合法权益，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行合同义务的违约责任，协助原告办理涉案房屋的产权过户登记至原告名下。故原告诉请被告协助其将涉案房屋的产权过户登记至原告名下，有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、确认原告孙瑞霞、邹满英与被告陈喜界于2019年12月12日签订的《房屋买卖合同》有效;二、限被告陈喜界、苏凤婵于本判决生效之日起十日内，协助原告孙瑞霞、邹满英将位于海南省东方市xxx的产权办理过户登记至原告孙瑞霞、邹满英名下。案件受理费21450元，减半收取10725元（原告孙瑞霞、邹满英已预交），由被告陈喜界、苏凤婵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 郑海雄二○二○年四月九日书记员 林 茹附：本案所适用的法律条文内容《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。