文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初19635号原告：彭俊英，女，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告：杨宏，男，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。第三人：杜保琳，女，1933年9月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘睿凡（杜保琳之外孙），男，住重庆市沙坪坝区。第三人：重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号6-1号，统一社会信用代码91500107MA5YT5J85A。法定代表人：周燕，重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司经理。委托诉讼代理人：田贵林，男，重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司员工，户籍地贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：段晓红，女，重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司员工，住重庆市万州区。原告彭俊英与被告杨宏、第三人杜保琳、重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司（以下简称华谊诚祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭俊英、被告杨宏、第三人杜保琳的委托诉讼代理人刘睿凡、第三人华谊诚祥公司的委托诉讼代理人田贵林、段晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭俊英向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》；2、被告杨宏退还原告租金11100元，押金4000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将被告杨宏位于重庆市沙坪坝区房屋（以下简称涉案房屋）通过第三人华谊诚祥公司租来作美容院，并于2018年11月6日签订了租房合同，租赁期限从2018年11月6日起至2019年11月6日止，每月房租3700元。原告交纳了三个月的房租11100元，押金4000元，中介费1850元。原告在使用过程中，涉案房屋业主杜保琳于2018年12月22日找到原告收取租金，原告才知道被告杨宏不是房东，是杨宏租的杜保琳的房子，杜保琳要求原告在一周之内搬出。被告杨宏冒充房东与原告签订租赁合同，收取了原告租金及押金，现原告已与房屋所有权人签订租赁合同并开始履行，原被告之间签订的租赁合同由于被告原因事实上无法履行。遂起诉至本院，请求判如所请。被告杨宏辩称，1、由于被告和邹佩娟向房东单健租赁的涉案房屋无法办理餐饮方面工商手续，房东单健同意退租，并欠退我们三个月的房租10800元和押金4000元，并说她因照顾老人无瑕顾及，让我们和华宇物管中介王兵帮她另找租赁户承租，并约定用下一个租赁户的押金和租金冲抵应退我们的租金和押金。房屋租出去后，我们将与租户签的合同全部都传与单健看了，单健也认可了，并且约定等租户交下一季度的费用时，由我们配合她与现租户重新签订合同合同。在通过中介房租时，我们也告知了房屋情况，所以中介在收取中介费时只收了200元中介费，以上情况说明涉案房屋的租赁过程我们是守信用的，是有依有据的。至于后来原告受房东单健儿子的威胁，也是由房东单健不守信用故意挑起的事端，并从中作梗想在我们两方之间多收钱，原告应向房东单健索赔。2、被告从未冒充是房东，是原告自己编造出来的，而且也把房主杜保琳的身份证复印件给了原告的，是房东单健叫我帮忙出租的，合同签订后每页都传给房东单健看了的，整个事情的前后全部过程房东单健都是事先知情且认可的，而目前的现状是租户彭俊英的店一直在该租赁房内经营使用，她已经与房东达成了租赁协议合同。3、我认为我与原告签订的物业租赁合同有效。原因是这个合同已经得到了执行，至于房东单健威胁彭俊英搬离租赁房而强行收取的费用应由房东单健退还。不同意退还原告租金和押金。第三人杜保琳述称，杜保琳于2018年8月31日委托刘睿凡、单健全权代理本案标的房屋租赁一事，受托人单健于2018年9月20日与杨宏及邹佩娟签订房屋租赁合同。2018年12月20日，由于未收到第二期租金，刘睿凡、单健前往涉案房屋查看，发现使用人已由杨宏、邹佩娟变为本案原告彭俊英，经与彭俊英交涉得知其与杨宏就涉案房屋签订了租赁合同，在告知杨宏非此房屋业主，且无出租权利后，刘睿凡及单健要求彭俊英于2018年12月31日前搬离此房屋，后经协商，刘睿凡及单健与彭俊英于2019年1月5日重新就涉案房屋订立了租赁合同，起租日追诉至2018年12月20日。第三人华谊诚祥公司述称，1、被告杨宏当时到我司登记时就说涉案房屋是他本人的，并且还把房屋钥匙放在了我司，原告彭俊英找房源的时候，我司就将杨宏的房屋推荐给原告。当时在与杨宏签订合同时，杨宏只出示了房产证的复印件，没有出示身份证，杨宏一直说房屋是他老婆的，当时叫他老婆把身份证拿出来，他老婆也说身份证没带，后来彭俊英要求出示房东身份证的时候，杨宏是通过微信拍照的方式将身份证发给我司工作人员的，身份证相当模糊，无法辨认，彭俊英要求重新补充一份清晰的身份证，交在我司的门店，杨宏没有答应，杨宏把身份证复印件交给了原告，至于交的谁的身份证复印件我司不清楚。2、房东后面与原告签订合同的情况我司不知情，第三人杜保琳没有委托我司与原告签订合同，杨宏与彭俊英在与我司签订合同时，杨宏没有出示委托书，也从未说过他是转租此房屋。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的产权人为杜保琳，房屋建筑面积为100.74平方米。2018年8月31日，杜保琳出具《委托书》，委托单健（杜保琳之女）、刘睿凡（杜保琳之外孙）代为办理与涉案房屋租赁相关的一切事宜，委托期至2023年8月31日止。2018年9月20日，单健（甲方）与邹佩娟、杨宏（乙方）签订《物业租赁合同》，约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积100.74平方米，供乙方经营下午茶及各类甜品。租赁期限自2018年9月20日至2019年9月19日，甲方应于2018年9月20日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋月租金为3600元，租金按季支付，乙方在首期租金时同时支付押金4000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分乙方凭收款证明向甲方退还。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方延迟交付房屋达10日，乙方有权单方解除合同，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。乙方不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元，利用房屋从事违法活动，或未经甲方书面同意擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租期期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。合同签订后，邹佩娟、杨宏向单健支付了租房押金4000元及2018年9月20日至2018年12月19日期间的房屋租金10800元。2018年11月5日，杨宏出具《收条》，确认收到彭俊英租房定金4000元，此款从2018年11月6日起主动转为押金。2018年11月6日，杨宏（甲方）与彭俊英（乙方）签订《物业租赁合同》，约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积100.74平方米，供乙方办公使用。租赁期限自2018年11月6日至2019年11月6日，甲方应于2018年11月6日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋月租金为3700元，租金按季支付，乙方在支付首期租金时同时支付押金4000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分乙方凭收款证明向甲方退还。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方延迟交付房屋达10日，乙方有权单方解除合同，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。乙方不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元，利用房屋从事违法活动，或未经甲方书面同意擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租期期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。甲方负责结清至2018年11月前的水电气费，自2018年11月6日起，上述费用由乙方承担，租赁期满若不再续租，双方估算期满当月应由乙方承担的水电气费，从押金中扣除。2018年11月5日，杨宏出具《收条》，确认收到彭俊英2018年11月6日至2019年2月6日期间三个月的租金11100元。2019年1月5日，刘睿凡（甲方）与彭俊英（乙方）签订《物业租赁合同》，约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积100.74平方米，供乙方办公使用。租赁期限自2018年12月20日至2019年12月19日，甲方应于2018年12月20日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋月租金为3700元，租金按季支付，乙方在支付首期租金时同时支付押金4000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分乙方凭收款证明向甲方退还。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方延迟交付房屋达10日，乙方有权单方解除合同，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。乙方不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元，利用房屋从事违法活动，或未经甲方书面同意擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租期期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。本合同系甲乙双方协商一致后于2019年1月5日补充订立，双方同意将合同效力追溯至2018年12月20日，鉴于乙方受误导与杨宏于2018年11月6日订立了无效租赁合同，目前正在通过法律手段追索租金11100元及押金4000元，甲方同意本合同项下租金及押金按如下方式收取：1、2018年12月20日至2019年2月6日租金5550元及押金4000元，待乙方向杨宏追索收回后支付给甲方；2、2019年2月6日前支付2019年2月6日至2019年3月20日租金5550元；3、2019年3月2日前开始正常按季支付租金。审理中，被告杨宏举示了照片两张，拟证明因为涉案房屋不能办理餐饮工商执照，告知单健后，她同意退租，并叫我们和华宇中介帮她把房屋另找租赁户，并转交一把钥匙给华宇中介。杨宏举示了杨宏与刘睿凡的微信聊天截图及邹佩娟与单健的聊天截图，拟证明杨宏与彭俊英合同签订后，将合同的全部内容告知了房东单健，还证明单健没有时间来处理租房的事情，因为家里要照顾老人。杨宏举示了视频资料一份、通话录音资料四份，拟证明在单健答应退房后，杨宏向华宇物业交付钥匙的视频录像。对该部分证据，原告除了对视频资料的真实性无异议，对其余证据的真实性均有异议，对证明目的均有异议。第三人杜保琳对该部分证据的真实性均有异议，表示看不清楚照片内容，微信聊天截图不清晰，对证明目的均有异议。第三人华谊诚祥公司对部分证据真实性和证明目的均有异议。审理中，原告彭俊英述称刘睿凡和单健于2018年12月20日到涉案房屋查看后，原告才知晓涉案房屋不是杨宏的，然后原告就联系杨宏到华谊诚祥公司洽谈解决这个事情，但是大家并没有协商好。2018年12月21日，刘睿凡就要求原告在2018年12月31日之前搬离涉案房屋，后经过协商，原告与刘睿凡于2019年1月5日重新签订了房屋租赁合同。另外，原告及第三人杜保琳一致认可原告系从2018年12月20日开始向杜保琳交纳的房屋租金。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的物业租赁合同、收条，被告举示的银行交易通知截图、收条、物业租赁合同，第三人杜保琳举示的房地产权证、委托书、物业租赁合同等证据以及各方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，关于原告要求解除原被告于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》的诉讼请求。本案中，虽然被告并非涉案房屋的所有权人，但被告履行了交付房屋的合同义务，原告向被告交纳了押金、房屋租金并实际占有使用了房屋，原被告双方签订的《物业租赁合同》亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效合同，原被告双方均应当按照合同约定全面履行权利义务。至于原告是否有权单方解除合同，本院认为，首先，被告杨宏承租涉案房屋时与出租人签订的《物业租赁合同》约定“乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。”可见，被告转租涉案房屋需要征得出租人的书面同意。但根据原告及第三人华谊诚祥经纪公司的陈述，被告在向原告出租房屋时并未告知其系转租行为，也并未出具出租人的委托授权等文件。其次，被告抗辩称系第三人杜保琳委托其另外寻找租赁户，被告将涉案房屋出租给原告是经过了杜保琳的同意。对此抗辩，被告举示了微信聊天记录截图，并无原始载体，即使聊天内容属实，也无法从聊天内容得出被告是经得杜保琳的同意才与原告签订了《物业租赁合同》，被告举示的照片、视频资料及通话录音资料也并不能证明被告向原告出租房屋是取得了第三人杜保琳的同意，被告应当承担举证不能的法律后果，本院对被告的此抗辩不予采信。综上可见，被告并无转租涉案房屋的权利，第三人杜保琳在知晓其有转租行为的情况下也并未予以同意，相反，第三人杜保琳与原告就涉案房屋的租赁事宜已经重新签订了《物业租赁合同》，导致原被告双方于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》已经实际无法继续履行，在此情况下，原告有权单方解除合同。对于合同解除的时间，根据原告与第三人杜保琳签订的《物业租赁合同》的书面约定及双方的陈述可见，租赁期限从2018年12月20日开始起算，第三人杜保琳从2018年12月20日开始向原告收取房屋租金，即原告与第三人杜保琳从2018年12月20日开始就涉案房屋便重新建立了房屋租赁合同关系，基于此，本院认定原被告双方于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》于2018年12月19日解除。关于原告要求判令被告退还原告租金11100元、押金4000元的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告双方签订的《物业租赁合同》已经于2018年12月19日解除，被告应当将剩余房屋租金和房屋押金退还给原告。原告已向被告支付了2018年11月6日至2018年2月6日的租金11100元，被告应当向原告退还2018年12月20日至2018年2月6日期间的剩余房屋租金5729.03元。同时，被告向原告收取的房屋押金4000元，亦应当退还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、原告彭俊英与被告杨宏于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》于2018年12月19日解除；二、限被告杨宏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告彭俊英退还房屋押金4000元、房屋租金5729.03元，共计9729.03元。三、驳回原告彭俊英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，减半收取89元（原告已预交），由原告彭俊英负担29元，被告杨宏负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇二〇年四月八日书记员  卢静