广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初46号原告：李岳茜，男，汉族，1976年7月22日生，住广东省封开县***************************，公民身份号码：432************311。原告：罗友凤，女，汉族，1982年9月4日出生，住址广东省封开县***************************，公民身份号码：350************221。两原告的委托诉讼代理人：梁满开，男，广东共明律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：梁伟开，男，广东共明律师事务所律师助理。被告：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：封开县********。统一社会信用代码：9144122********956。法定代表人：罗敏峰，经理。委托诉讼代理人：姚文杰，女，广东金羊律师事务所律师。第三人：佛山市李岳茜房地产营销策划有限公司，住所：佛山市高明区*****************，统一社会信用代码：91440608MA4UX6868B。法定代表人：李岳茜，该公司经理。原告李岳茜、罗友凤与被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称晨辉隆公司）、第三人佛山市李岳茜房地产营销策划有限公司（以下简称佛山李岳茜营销公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李岳茜及两原告的委托诉讼代理人梁满开、梁伟开，被告晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰，以及第三人佛山李岳茜营销公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李岳茜、罗友凤向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告立即协助两原告办理不动产权证；二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月13日，原告与被告及第三人共同签订了《19-1幢32号商铺房款支付协议书》、《19-1幢49号商铺房款支付协议书》(笔误：19-1幢49号商铺实为18-1幢49号商铺)，约定由原告购买由被告开发建设的位于封开县********“佰隆山河”19-1幢32号商铺及18-1幢49号商铺，实测建筑面积分别为87.22平方米、86.75平方米，约定合同单价均为7500元/平方米，总价款分别为654150元、650625元；原告应支付的上述购房款，由被告从支付给第三人的销售代理费中抵扣(具体见《19-1幢32号商铺房款支付协议书》、《19-1幢49号商铺房款支付协议书》)。经了解核实，被告一直拖欠第三人的巨额销售代理费以种种借口拒绝支付；被告所开发建设的房屋及商铺均可办理不动产权证，但被告至今一直拒绝与原告签订上述商铺的《商品房买卖合同》。2019年11月27日，原告委托律师郑重向被告发出《律师函》，要求被告在收到该函后五日内速与原告联系，与原告签订上述商铺的《商品房买卖合同》，并协助原告办理产权登记手续。但遭被告以种种无理借口拒绝，原告无奈，唯有诉诸法院。鉴于以上事实，被告严重违反协议所约定，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，原告有权依法请求法院判令被告立即与原告签订位于封开县********“佰隆山河”19-1幢32号商铺、18-1幢49号商铺的《商品房买卖合同》及办理网签登记备案，并在合理期限内协助两原告办理不动产权证，由被告承担本案诉讼费用。综上所述，上述两份协议均是三方的真实意思表示，并无违反法律及强制性规定，是受法律保护的商品房买卖合同关系。被告违背承诺，拒绝履行所约义务，有违情理法理，请人民法院依法作出公正判决，以维护原告的合法权益。封开县晨辉隆房地产开发有限公司辩称，一、原告与佛山李岳茜营销公司所约定的抵账（销）行为无效。理由如下：1、根据《合同法》第99条、100条规定，无论法定抵销或约定抵销，必须具备双方当事人“互负债务、互享债权，且存在的两个债权债务，必须合法有效”的必要要件才能生效。抵销是以在对等额内使双方债权消灭为目的，以双方债权债务的存在为必要前提。我司因为曾经委托佛山李岳茜营销公司销售佰隆•山河商住小区项目，我司共应支付佛山李岳茜营销公司4080000元销售佣金，除已支付了现金1605637元外，我司尚欠佛山李岳茜营销公司剩余的销售佣金是事实，但佛山李岳茜营销公司并没有欠我司债务。双方签订《抵账协议》、《补充协议》是应佛山李岳茜营销公司的要求，我司将佰隆•山河19-1幢48号、49号、32号商铺销售给佛山李岳茜营销公司，以我司需支付佛山李岳茜营销公司销售佣金等额抵付佛山李岳茜营销公司指定的第三方（李岳茜、罗友凤、苏碧珍）需付的一次性购房款。也就是协议约定的“用房款合并抵付销售佣金”的债务抵销行为。但本案关键问题是从《抵账协议》签订至今，佛山李岳茜营销公司所指定的第三方与被告尚未签订《商品房买卖合同》，佛山李岳茜营销公司指定的第三方所需付的一次性购房款尚未确立，佛山李岳茜营销公司债务不能有效存在。佛山李岳茜营销公司只有债权而无债务，我司只有债务而无债权不发生抵销问题。2、佛山李岳茜营销公司所指定的第三方与被告能否签订《商品房买卖合同》具有风险及不确定性，签订《商品房买卖合同》备案合同决定了债务抵销行为是否成立，在没有确定签订《商品房买卖合同》之前，约定债务抵销是颠倒顺序。3、《抵账协议》、《补充协议》约定的债务抵销行为没有可操作性。《补充协议》约定：我司收到佛山李岳茜营销公司开具的合法有效的销售佣金发票1955400元时，视同我司收到佛山李岳茜营销公司代第三方（李岳茜、罗友凤、苏碧珍）支付的一次性购房款，同时佛山李岳茜营销公司视同收到我司支付的对应金额的销售佣金。但直到庭审之日，我司只收到发票1767760元，还没收齐佛山李岳茜营销公司合同约定的销售佣金发票1955400元。可见抵销行为没有可操作性。二、原被告之间的房屋买卖关系不成立，理由如下：1、两原告与我司之间至今没有签订《商品房买卖合同》，更没有备案。2、两原告诉求我司协助办理不动产权证的依据是《19-1幢32号商铺房款支付协议书》、《19-1幢49号商铺房款支付协议书》，该两份协议书不具有《商品房买卖合同》的效力；且该两份协议书是基于我司与与佛山李岳茜营销公司所签订的主合同《抵账协议》、《补充协议》的从合同，该从合同必须以主合同所约定的抵账（销）行为成立为前提，是自身不能独立存在的合同。由于《抵账协议》、《补充协议》主合同所约定的抵账（销）行为无效，故此我司无需与佛山李岳茜营销公司指定的原告签订《商品房买卖合同》并协助其办理不动产权证。3、原告罗友凤已于2018年10月21日就购买19-1幢32号商铺与被告签订了《佰隆•山河商品房认购书》并交付了定金10万元，该《佰隆•山河商品房认购书》至今合法有效，尚待履行。在此情形之下，我司也不可能与佛山李岳茜营销公司指定的两原告签订《商品房买卖合同》并协助办理19-1幢32号商铺不动产权证。综上，两原告的诉讼请求无法律和事实依据，请法院依法驳回。第三人佛山李岳茜营销公司述称，2017年9月1日，被告将其开发项目佰隆•山河委托我司销售管理。2019年11月13日，原告与被告及我司共同签订了《19-1幢32号商铺房款支付协议书》、《19-1幢49号商铺房款支付协议书》（笔误：19-1幢49号商铺实为18-1幢49号商铺），约定由原告购买由被告开发建设的位于封开县********佰隆•山河19-1幢32号商铺及18-1幢49号商铺，实测建筑面积分别为87.22平方米、86.75平方米，约定合同单价均为7500元/平方米，总价款分别为654150元、650625元；原告应支付的上述购房款，由被告从支付给我司的销售代理费中抵扣。被告所开发建设的房屋及商铺均可办理不动产权证，虽经原告多次催促，但被告均以各种借口拒绝与原告签订上述两商铺的《商品房买卖合同》。二、鉴于以上事实，被告严重违反协议所约定，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，原告有权依法请求法院判令被告立即与原告签订上述两商铺的《商品房买卖合同》及办理网签登记备案，并在合理期限内协助两原告办理不动产权证等。被告严重违约，原告为保护自身合法权益，诉至法院也是情理之中。综上，原告所言与事实相符，其诉讼请求合理合法，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1、2017年9月1日，甲方晨辉隆公司与乙方佛山李岳茜营销公司签订《佰隆·山河销售委托合同》，约定甲方就开发的封开县佰隆·山河商住小区项目委托乙方销售管理,销售委托有效期：2017年9月1日至2018年12月31日。双方在合同签名盖章确认。合同签订后，佛山李岳茜营销公司依约对佰隆·山河商住小区进行销售。合同履行期满后，双方结算，被告晨辉隆公司应支付第三人佛山李岳茜营销公司4080000元销售佣金，至2019年8月15日已支付了1605637元销售佣金。2、2018年4月26日，甲方晨辉隆公司与乙方佛山李岳茜营销公司依据2017年9月1日所签订的《佰隆·山河销售委托合同》，达成《抵账协议》。协议约定甲方将佰隆·山河商业门面（物业登记备案编号为18#-148号、18#-149号）两间销售给乙方，以上两间商业门面的成交价总计1297650元抵扣佛山李岳茜营销公司销售佰隆·山河项目的对应相等数额的住宅代理佣金。双方在合同上签名盖章确认。3、2018年10月21日，原告罗友凤与被告晨辉隆公司签订《佰隆·山河商品房认购书》,约定原告认购被告开发的【佰隆·山河】19-1幢32卡商铺，面积87.3平方，总价款654750元。认购书签订后，原告当日给被告支付定金10万元。被告出具了《收据》。4、2019年11月13日，甲方晨辉隆公司与乙方佛山李岳茜营销公司就2018年4月26日签订的《抵账协议》及追加19-1幢32号商铺，总计三个商铺房款合并抵付乙方部分销售佣金事实，签订《补充协议》，约定甲方用位于封开县********“佰隆·山河”项目一期，商铺编号为“佰隆·山河”19-1幢32号、18-1幢48号、18-1幢49号共3个商铺的总房款（总房款为1955400元），等额抵付应付乙方销售佣金1955400元。乙方指定第三方分别与甲方签订《商品房买卖合同》，具体如下：指定19-1幢32号、18-1幢49号商铺的第三方为李岳茜、罗友凤；指定18-1幢48号商铺的第三方为苏碧珍。甲方收到乙方开具的合法有效的销售佣金发票1955400元时，视同甲方收到乙方代第三方支付的一次性购房款，同时乙方视同收到甲方支付的对应金额的销售佣金，并由甲方依据3个商铺所对应的房款，分别开具销售发票给乙方指定的第三方。双方在协议上盖章签名确认。同日，甲方晨辉隆公司、乙方佛山李岳茜营销公司与丙方李岳茜、罗友凤三方就19-1幢32号、18-1幢49号商铺房款支付分别达成《19-1幢32号商铺房款支付协议书》、《18-1幢49号商铺房款支付协议书》，协议约定根据甲乙双方于2019年11月13日签订的《补充协议》，乙方指定丙方为第三方，购买甲方位于封开县********“佰隆·山河”19-1幢32号、18-1幢49号商铺，实测建筑面积分别为87.22平方米、86.75平方米，约定合同单价均为7500元/平方米，总价款分别654150元、650625元；丙方与甲方签订该商铺的《商品房买卖合同》后，丙方应支付给甲方的一次性房款，乙方要求甲方从支付给乙方的销售佣金中抵扣，如果因为乙方或丙方原因，不能按时完成抵付手续，丙方无条件继续履行商铺买卖合同所有条款，按约定一次性支付房款。三方在两份协议上签名盖章确认。李岳茜与罗友凤两人系夫妻。另外，根据三方提交的证据显示协议上是记载《19-1幢49号商铺房款支付协议书》，但依据《补充协议》的约定以及三方当事人在庭审中确认，案涉商铺物业登记备案编号应为（18-1幢49号）。现19-1幢32号、18-1幢49号两间案涉商铺已交付两原告使用。5、至2019年8月1日，被告晨辉隆公司确认已收到第三人佛山李岳茜营销公司开具的金额共为3373397元的发票。2020年3月2日，第三人佛山李岳茜营销公司再开具了金额共260000元的销售代理费发票并交付被告，但被告拒收。原告主张被告签订《19-1幢32号商铺房款支付协议书》、《18-1幢49号商铺房款支付协议书》时已收取19-1幢32号、18-1幢49号的全部房款，故被告应协助两原告办理不动产权证，遭到被告拒绝后，遂向本院提起诉讼。以上事实，有原告提供的《18-1幢49号商铺房款支付协议书》、《19-1幢32号商铺房款支付协议书》，被告提供的《佰隆·山河销售委托合同》、《抵账协议》、《补充协议》、《19-1幢32号商铺房款支付协议书》、《18-1幢49号商铺房款支付协议书》、《佛山市李岳茜房地产营销策划有限公司，销售佣金发票汇总表》、《封开县晨辉隆房地产开发有限公司付款佛山市李岳茜房地产营销策划有限公司明细表》、《佰隆·山河商品房认购书》、《收据》以及第三人提交的《佰隆·山河销售委托合同》、《合同终止确认书》、《18-1幢49号商铺房款支付协议书》、《19-1幢32号商铺房款支付协议书》等证据予以证实，且原被告及第三人均在庭审均无提出异议，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，争议的焦点主要有：（一）原、被告及第三人佛山李岳茜营销公司之间的抵账行为是否有效。首先，本案中，被告晨辉隆公司委托第三人佛山李岳茜营销公司对其开发的封开县佰隆·山河商住小区项目进行销售管理，但被告未能支付全部销售佣金，被告应履行支付销售佣金的义务，即被告对第三人佛山李岳茜营销公司负有到期债务；后双方约定晨辉隆公司将18-1幢49号和19-1幢32号商铺销售给第三人佛山李岳茜营销公司指定的第三方即李岳茜、罗友凤以抵销尚未支付的部分佣金，该约定实质是第三人佛山李岳茜营销公司为李岳茜、罗友凤代付18-1幢49号和19-1幢32号商铺的房款，即第三人佛山李岳茜营销公司对晨辉隆公司负有支付房屋价款的到期债务。故晨辉隆公司与佛山李岳茜营销公司双方之间互负债务，且互负的债务是合法有效。其次，晨辉隆公司与佛山李岳茜营销公司签订的《佰隆·山河销售委托合同》、《抵账协议》、《补充协议》以及晨辉隆公司、佛山李岳茜营销公司与李岳茜、罗友凤三方达成的《18-1幢49号商铺房款支付协议书》、《19-1幢32号商铺房款支付协议书》均是合同各方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，是合法有效的合同。再者，三方就佛山李岳茜营销公司替李岳茜、罗友凤代付上述商铺应支付的房款从晨辉隆公司应支付的佣金中抵扣是各方的真实一致的意思表示,该抵账行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条以及《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定，该抵账行为是合法、有效的。（二）原、被告及第三人佛山李岳茜营销公司之间的抵账行为是否已经履行完毕。根据《补充协议》约定，晨辉隆公司收到佛山李岳茜营销公司开具的合法有效的销售佣金发票1955400元时，视同晨辉隆公司收到佛山李岳茜营销公司代第三方支付的一次性购房款，同时佛山李岳茜营销公司视同收到晨辉隆公司支付的对应金额的销售佣金。被告晨辉隆公司确认已收到第三人佛山李岳茜营销公司开具的金额共为3373397元的发票。而该3373397元发票是先扣减支付现金佣金金额还是先扣减代付购房款金额双方则没有明确约定，属于约定不明的情况，如果先扣减现金佣金金额则发票余额不足扣减购房款金额，如果先扣减代付购房款金额则发票已足额。但是，于2020年3月2日，第三人佛山李岳茜营销公司再开具了260000元的销售代理费发票并交付被告，至此发票总额3633397元就已经超出现金佣金1605637元和代付购房款1955400元的总和，虽然被告拒收这260000元的发票，但晨辉隆公司消极履行合同的义务的行为并不影响第三人佛山李岳茜营销公司已依约履行完毕其自身的义务的结果。因此，第三人佛山李岳茜营销公司开具的发票金额已符合《补充协议》的约定，本院对被告认为佛山李岳茜营销公司没有开具足额的佣金发票的抗辩意见不予采纳。综上，晨辉隆公司已收到佛山李岳茜营销公司开具的合法有效足额的销售佣金发票，原告及第三人佛山李岳茜营销公司已一次性支付完毕18-1幢49号、19-1幢32号商铺的房款，原被告及第三人佛山李岳茜营销公司之间的抵账行为已履行完毕。（三）李岳茜、罗友凤与晨辉隆公司的商品房买卖合同是否成立的问题。本案中，三方均提交了《18-1幢49号商铺房款支付协议书》、《19-1幢32号商铺房款支付协议书》，同时，被告还提供了罗友凤与其签订的19-1幢32号商铺认购书，两原告是夫妻关系，其承认案涉的两商铺是夫妻共同购买。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，上述认购书和房款支付协议书均具备了商品房买卖合同条款的当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、商品房总价款、付款方式等主要内容，且被告已收受全额购房款，加之案涉两个商铺已交付给了原告罗友凤、李岳茜，故应视为商品房买卖合同已成立。至于双方未签订正式的商品房买卖合同并进行网签备案登记，这是被告作为开发商应履行的义务而怠于履行而已。原告罗友凤、李岳茜与第三人佛山李岳茜营销公司按约定履行了自己的义务，即支付了全部购房款，被告晨辉隆公司未依约协助原告办理案涉房屋所有权转移登记，违反了合同的义务，已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告依约协助两原告办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求应予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告罗友凤、李岳茜办理封开县********“佰隆·山河”18-1幢49号和19-1幢32号两间商铺的房屋所有权转移登记。本案受理费16542.98元，由被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求，向广东省肇庆市中级人民法院预交二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  莫湛慈人民陪审员  明秀娴人民陪审员  许志方二〇二〇年四月八日法官 助理  黎 英书 记 员  张 莉