湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0981民初1929号 原告：吴双，女，汉族，1990年6月25日出生，住湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：谭谈，沅江市琼湖法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解、提起反诉、上诉、代收法律文书、代收执行款项等。 被告：湖南金旺房地产开发有限公司，住所地沅江市桔城大道。 法定代表人：阳金辉。 第三人：中国银行股份有限公司沅江支行，住所地沅江市琼湖西路361号。 负责人：何慧军。 委托诉讼代理人：王伟，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。 原告吴双与被告湖南金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴双及委托代理人谭谈到庭参加诉讼，本院依原告申请依法追加了中国银行股份有限公司沅江支行（以下简称中国银行）作为本案第三人参加诉讼，被告金旺公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴双向本院提起诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2012年1月9日签订的《商品房买卖合同》，责令被告返还给原告购房款约422386元并赔偿损失；2、一并解除原告与第三人中国银行股份有限公司沅江支行与被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；3、被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2012年1月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定：1、原告购买被告玉珊瑚花苑综合2栋二单元606号房，总金额为422386元整，首付132386元整，余款290000元按揭贷款，期限20年等等；2、被告通过出让的方式取得了位于乔××路南侧编号为××号地块的土地使用权，土地面积为18亩。合同签订后，原告即按约支付首款132386元，并通过按揭支付至2017年10月20日。然而直到2016年11月，被告一直都未将房产交付原告使用，也未为原告办理《房屋产权证》，事后原告才得知被告并未取得该宗地的土地使用权，且该宗地的土地使用权属于沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会，也正因为如此，才导致房产证迟迟无法办理。被告在明知未取得该土地而向作为消费者的原告称其已经以受让的方式取得了土地使用权是一种明显的消费欺诈行为。另外，因原告与第三人中国银行于2012年3月21日签订了《商品房担保贷款抵押合同》因该房屋一直未交付给原告，导致原告无法也无必要支付按揭贷款，原告多次就房屋赔偿问题与被告协商未果，故诉至法院。 被告金旺公司未向本院提交答辩意见,亦未向本院提交证据。 第三人中国银行述称，原告与第三人签订的贷款合同依然可以继续履行，如果被告金旺公司存在违约行为，原告可以向被告主张违约责任，而不需要解除合同。第三人向原告提供了290000元的按揭贷款，并办理了抵押备案登记，第三人的相关债权物权权益应依法受到保护，至2019年8月28日原告尚欠第三人贷款本金243438.34元及利息22543.25元，原告已构成违约，原告作为违约方无权提出解除合同，因此请求驳回原告对第三人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的所有证据均具有真实性、合法性、关联性，其证明效力予以认可。第三人中国银行提供的两份证据吴双还款明细和贷款还款历史，对这两份证据的证明效力本院均予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年1月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买玉珊瑚花苑综合2栋二单元606号房，建筑面积共163.83平方米的商品房一套，房屋单价为每平方米2578.2元，总金额为422386元。合同第一条明确约定：出卖人以出让方式取得位于乔××路南侧，编号为2009第000101号土地的土地使用权。土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号为沅江市09年字第1号。该块土地面积为18亩，规划用途为商住，土地使用年限自2009年1月7日至2058年12月23日。2012年1月9日，原告吴双向被告支付了首付及费用132386元，余款290000元按揭贷款。2012年3月21日，原告吴双（借款人）与第三人中国银行（贷款人）、被告金旺公司（保证人）签订了《商品房担保贷款抵押合同》，约定原告吴双以其购买的沅江市作为抵押物向第三人中国银行贷款290000元，贷款期限20年，采用按月等额本息还款方式还款，同时办理了抵押手续，编号为2012年沅中银字183号《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》。合同签订后，第三人中国银行依约向原告吴双发放了贷款290000元，并向沅江市房产局办理了涉案房屋贷款抵押登记备案。截止2017年10月12日，原告吴双累计向第三人中国银行偿还借款本金46561.66元，利息89865.04元。 另查明，诉争房屋所在地块的土地使用权属于沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会。建成至今被告金旺公司仍未履行合同约定向原告吴双实际交付房屋，亦未履行办理权属登记的义务。原告吴双未实际占有诉争房屋。 本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同是否应予以解除问题；二、房屋买卖合同被依法解除后的法律后果。现分述如下： 一、原、被告之间签订的房屋买卖合同，应否予以解除的问题。 当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告于2012年1月9日签订房屋买卖合同时，对于诉争房屋的土地性质在合同条款第一条“项目建设依据”中已作出明确约定：出卖人以出让方式取得位于乔××路南侧，编号为2009第000101号的地块的土地使用权。但该土地使用权人实际为沅江市琼湖街道办事处韩家汊社区居民委员会。至法庭辩论终结前，被告金旺公司仍未取得该宗土地的使用权，亦未为原告办理诉争房屋的权属登记，本案房屋事实上无法交付，合同目的无法实现。故对原告要求解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。 二、房屋买卖合同被依法解除后的法律后果。 合法有效的商品房买卖合同是个人住房贷款合同得以签订的前提。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。故原告吴双请求解除与第三人中国银行以及被告金旺公司之间签订个人一手住房贷款合同符合法律规定，予以支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，吴双与中国银行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》生效后，中国银行即向借款人吴双发放贷款290000元。合同履行中，截止2017年10月12日，原告吴双累计向第三人中国银行偿还借款本金46561.66元，利息89865.04元，尚欠中国银行借款本金243438.34元。当《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》被解除后，被告金旺公司应向吴双返还已还的贷款本金46561.66元、利息89865.04元；应向中国银行返还剩余的贷款及利息，即借款本金243438.34元及利息（按合同约定的利率计算利息）。在被告金旺公司清偿剩余贷款债务后，解除原告吴双与第三人中国银行签订的《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》。 合同被解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同被解除后，被告金旺公司应返还吴双已支付的房款，并赔偿因此所产生的损失。因此，被告金旺公司应返还原告吴双已付购房首付款和费用及已偿还的贷款本息，并赔偿利息损失。因庭审过程中原告吴双明确表示放弃要求被告赔偿损失的诉讼请求，该表示系原告的真实意思表示，亦符合我国法律法规，本院对此予以支持，故被告金旺公司仅需返还吴双已支付的房款，无需赔偿损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吴双与被告湖南金旺房地产开发有限公司于2012年1月9日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告吴双与被告湖南金旺房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司沅江支行签订的编号为2012年沅中银字183号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 三、被告湖南金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴双返还已付购房款及费用132386元； 四、被告湖南金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴双返还贷款本金46561.66元、利息89865.04元； 五、被告湖南金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司沅江支行返还《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》剩余借款本金243438.34元及利息（按合同约定的利率计算利息）；自被告湖南金旺房地产开发有限公司清偿上述贷款及利息完毕之日起，《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》予以解除； 六、驳回原告吴双的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7636元，由原告吴双承担2749元，由被告湖南金旺房地产开发有限公司承担4887元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  龚 攀 人民陪审员  姚再毛 人民陪审员  曾雪军 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  欧 烜 附：有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。