广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15667号原告：刘晓龙。委托代理人：黎炜业，广东海云天律师事务所律师。被告：广州益鹏房地产开发有限公司。法定代表人：陈益廷。第三人：汕头市建安（集团）公司。法定代表人：林志鹏，职务总经理。委托诉讼代理人：梁镇南，广东永航律师事务所律师。原告刘晓龙诉被告广州益鹏房地产开发有限公司、第三人汕头市建安（集团）公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎炜业及第三人的委托代理人梁镇南均到庭参加了诉讼，被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满，被告没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告拟购买房屋，被告为海珠区上渡路“翔韵雅居”的开发商，海珠区雅乐街“翔韵雅居”第C幢首层43、45（自编号）房原为被告用于作为售楼部使用。2009年9月22日，原、被告商定将涉案房屋出售给原告，总房价款为1847300元。被告当天收取了原告购房款1847300元，并收取了交易契税和办证费用。因当时涉案房屋尚作为售楼部使用，被告在2009年12月才将涉案房屋交付被告。2012年3月1日，经原告多次催促，被告与原告签订了编号为xxX的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合同约定：被告将翔韵雅居C幢第1层101房出售给原告，该商品房的门牌地址为海珠区上渡路雅乐街43-47、49号101房，该商品房产权登记建筑面积共419.6229平方米，其中套内建筑面积369.37平方米，共有分摊面积50.2529平方米，总房价款为1847300元。双方签订的合同约定：被告应自合同签订之日起90日内到房地产登记机构为原告办妥产权转移登记手续，并将以原告为产权人的《房地产权证》交付原告。如被告造成原告不能按照合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。按照上述约定，被告应在2012年5月30日前为原告办妥并交付涉案房屋的房地产权属证书，但被告并未按照合同规定时间为原告办理。原告多次找到被告要求办理涉案房屋的权属证书，被告总以种种理由推脱敷衍，故为维护原告的合法权益，提起本案诉讼，要求判令：1、被告协同原告办理广州市海珠区上渡路雅乐街x-x号、x号x房的房地产权属证书；2、被告向原告支付从2012年5月31日起至被告办妥房地产权属证书之日止的违约金（每日按总房款1847300元的0.05%的标准支付）；3、被告向原告提供所收取购房款的销售发票；4、本案的诉讼费等由被告承担。被告没有提交答辩意见及举证。第三人述称：一、第三人对原告诉状陈述的事实及提出的诉讼请求没有异议。二、第三人与被告于2002年6月20日订立的《借款抵押协议》不违反法律规定，合法有效，且已经履行完毕。借款合同订立后，第三人依约出借给被告的两笔借款共计170万元。被告没有依约履行提供抵押物并办理登记的责任，更未能按时归还借款。之后，第三人依借款合同约定提出将该款转为购房款并先后再汇给被告其他购房款项295550元，但被告并没有因此与第三人签订商品房买卖合同。2009年9月14日、2009年9月22日，该借款债权（共计1995550元）经三方同意并确认，转为第三人代原告支付给被告的购房款，原告与第三人也早己结清该款。三、第三人“指定”原告购买被告的房产只是出于安全、可靠收回借款债权的考虑。实际上，第三人只是“介绍”了原告去购买被告的房产，第三人与原告是完全不同的两个民事主体，换句话说，原告购买了被告的房产并不等于第三人购买了被告广州益鹏公司的房产。四、第三人从未利用不合法或不合理的手段（如不予办理抵押涂销、不予移交竣工楼盘或明显低于市场售价等情形）胁迫、影响被告与原告的房产交易事宜。相反，被告与原告双方均是出于自愿、按照市场规则签订了《商品房买卖合同》并办理了网签；对此，第三人不知情、更没有干预。五、第三人将1995550元出借款债权转为代付原告的购房款并最终与原告结清该欠款，没有从原告与被告的房产交易行为中获得额外的好处及任何不正当利益，这既维护了第三人自身的合法权益，又化解了被告公司的资金困难，还客观上促成了被告与原告的房产交易。上述合理合法的行为，各方当事人至今均没有提出任何异议。经审理查明：2002年6月20日，被告（甲方）与第三人（乙方、签约人为原告）签订《借款抵押协议》，约定：甲方位于海珠区××路东侧“益鹏名庭”的开发项目，因前期资金周转原因，于2002年3月13日已向乙方借款柒拾万元，现甲方又提出向乙方再借款壹佰万元，1、甲方将上述项目工程交给乙方承建；2、本协议签订当天内乙方借壹佰万元给甲方，在此之前甲方已向乙方借款柒拾万元，甲方必须保证从本次借款之日起60天将两笔借款共壹佰柒拾万元全部归还给乙方。甲方将上述项目位于下渡路东侧的“益鹏名庭”靠愉景路首层不小于600㎡的商铺作为借款抵押物。3、若甲方在本次借款之日起计60天内仍无法将两笔借款共壹佰柒拾万元全部归还乙方，从第61天起甲方本项目靠愉景路的首层不小于600㎡商铺归乙方所有，房价为套内面积计每平方米5000元，甲方应于当天与乙方办理上述不少于600㎡面积商铺的内部认购合同（如甲方未按本协议规定时间给乙方办理上述约600平方米商铺的内部认购合同，本协议仍然生效）。两笔借款共壹佰柒拾万元立即自动转为内部认购房款，待本项目出预售证时甲方与乙方指定的买受人签订商品房买卖合同。内部认购合同、商品房买卖合同和本抵押协议规定的购房单价、付款条款等应一致。并立即办理房管局的鉴证手续，购房余款在乙方该工程结算款中结清；本协议自甲、乙双方签订之日起生效，付清借款之日起自动失效；等。2009年9月14日，第三人向被告发出《通知》，主要内容为：贵司与我司在2002年6月20日签署《借款抵押协议》，约定：贵司若不能在《借款抵押协议》签订起60日内(2002年8月19日前）将两笔借款共壹佰柒拾万元全部归还给我司，贵司将翔韵雅居靠愉景路的首层不小于600平方米商铺出售给我司，房价为套内面积每平方米5000元。两笔借款共壹佰柒拾万元立即自动转为内部认购房款。本项目出预售证时贵司与我司指定的买受人签订商品房买卖合同。商品房买卖合同和本抵押协议规定的购房单价、付款条款等应一致。2002年8月19日前，贵司未能向我司清偿170万元，该款自动转为内部认购房款，之后，我司己付清购房余款，贵司也开立了足额的收据。翔韵雅居现己取得预售证，因此，我司现正式通知贵司，我司指定的商品房买受人为：刘晓龙，请贵司立即与我司指定的买受人刘晓龙签订商品房买卖合同，我司原付给贵司的全部购房款1847300元，税费148250元亦全部为刘晓龙支付。2009年9月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），约定：甲方取得位于海珠区××路东侧地段编号为74的地块的土地使用权，规划用途为住宅用地；甲方经批准，在该地块上投资建设翔韵雅居商品房；乙方所购商品房为该约定项目中的海珠区上渡路雅乐街翔韵雅居第C幢首层43、45号房，该商品房的用途为商业，产权登记建筑面积为393.45平方米，其中套内建筑面积为369.46平方米；甲方与乙方约定按产权登记的套内建筑面积计价，单价为5000元，总金额1847300元；乙方已付清全部房款，甲方应于2010年1月底前办妥该房屋的交易过户手续和权属证书；如迟延办理产权登记，甲方应按与汕头市建安（集团）公司于2009年9月19日签订的《协议书》第五条约定承担违约责任；甲方应当在2009年11月30日前将现甲方做售楼部使用的部分房屋交付给乙方，其余部分于2009年9月30日前交付；等。2009年9月22日，被告向原告出具两份《收据》，载明：交款人为原告，翔韵雅居C栋首层43、45号房金额1847300元；预收翔韵雅居A栋1501房、C栋首层43、45房交易契税及办证费用148250元。2012年3月1日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）又签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）（编号：xx3X），约定：甲方取得位于海珠区××路东侧地段编号为74的地块的土地使用权，规划用途为住宅用地；甲方经批准，在该地块上投资建设翔韵雅居商品房；乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，登记机关为广州市房地产交易登记中心，并领取房地产权属证明书，编号为xxx；乙方所购商品房为该约定项目中的翔韵雅居第（C栋）1层101号房，门牌地址为海珠区上渡路雅乐街43-47、49号101房；该商品房的用途为商业，产权登记建筑面积为419.6229平方米；甲方与乙方约定按产权登记的建筑面积计价，单价为4402.29元，总金额1847300元；甲方同意乙方在2012年3月2日前支付全部房价款；乙方委托甲方办理产权转移登记，甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件材料，甲方未告知或者告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；（第十条）如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；甲方按照现房交付；等。附件七：本合同补充协议：乙方应在收楼时须向甲方提交办理房产证所需的全部资料及证明文件，乙方延迟提交的，免除甲方延迟办证的一切责任；对合同房屋交付的补充：乙方签署《商品房买卖合同》并付清全部楼款一个月内，甲方可为乙方办理收楼手续；在本合同签署后，原翔韵雅居43-47、49号101商铺及A1501房签署的购房合同作废；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告《个人名下房地产登记情况查询证明》，其中海珠区上渡路雅乐街43-47、49号101房的商品房为419.6229平方米；2、广州市公安局海珠区分局向被告出具的《申请门牌批复通知书》及门牌编列示意图；3、2010年1月11日，原告与广州益鹏物业管理有限公司就C-43号铺、C-45号铺签订的《翔韵雅居前期物业管理服务协议》；4、签约日期为2010年9月，原告就上渡路雅乐街43号商铺、45-1、45-2商铺签订的《房屋租赁合同》；5、两张出具日期为2010年11月11日的租金《收据》复印件，载明收到海珠区上渡路雅乐街43门铺、45-1、45-2商铺的租金；6、出票日期为2002年3月13日的《中国建设银行支票存根》，金额为700000元，收款人为益鹏房地产公司，用途为益鹏房地产公司借款，单位主管陈益廷；被告于2002年3月9日出具的《收据》复印件，载明收到汕头建安集团穗龙公司借款柒拾万元正；7、出票日期为2002年6月20日的《中国建设银行支票存根》，金额为1000000元，收款人为嘉鹏房地产，用途为借款，单位主管为林继明；被告于2002年6月20日出具的《收据》复印件，载明收到汕头建安（集团）穗龙公司借款壹佰万元正，经手人陈益廷；8、翔韵雅居商住小区《工程预算审核书（2009年第二、第三期进度砼补价差）》，其中建设单位为被告，审核人为王小萍、林继明，日期为2009年6月23日；《国家企业信用信息公示系统》显示广州嘉鹏房地产有限公司的法定代表人为陈益廷，被告为该公司股东；9、汕头市建安（集团）公司广州穗龙分公司的《营业执照》，负责人为原告；10、被告于2009年9月22日出具的《收条》，内容为：已收回借据捌份，总金额2547600元；11、查册时间为2015年12月29日的《广州市不动产登记查册表》，记载房产地址在海珠区上渡路雅乐街43-47、49号101房的登记时间是2010年4月16日，建筑面积为419.6229平方米，规划用途为商业，本案没有法院来函摘要内容、没有他项权利内容。第三人质证表示：我方并非证据1-5的材料相对方或当事人，真实性无法确认，合法性和关联性没有异议。对证据6-9的真实性、合法性和关联性没有异议。证据10证明了被告开具给第三人，证明其收到了收款收据的原件，且被告确认原来拖欠第三人的借款欠款均转为第三人代付原告的购房款。我方并非证据11的材料相对方或当事人，真实性无法确认，关联性与我方无关。原告于2018年5月14日提起诉讼，并诉讼中将147300元交到本院代管。2019年10月29日庭审时，原告和第三人一致确认：原告所缴纳的购房款均是第三人出借给被告的欠款。原告表示：其与被告在2009年签订《商品房买卖合同》是因为被告收到了第三人于2009年9月14日发出的《通知》之后，与原告进行协商并签订的，但因为当时原告尚未满足网签的条件，也不愿意立刻着手相应的手续，后在原告不断的催促之下，才于2012年3月1日签订网签合同，原告也是依据2012年的网签合同进行起诉的；除第三人出借给被告的170万元的支票记录外，原告均是委托汕头市建安（集团）公司广州穗龙分公司以现金支付剩余的房款，但由于财务人员更换，无法找到材料，同意将剩余的房款交到法院代管；若法院支持其第一项诉讼请求，同意法院将其缴纳的剩余房款通知被告收取或转至被告的账户中。经本院释明其第三项诉讼请求不属于民事案件的受理范围后，原告仍坚持该项诉讼请求。本院认为：虽然第三人与被告之间存在《借款抵押协议》，但在第三人通知被告指定原告为房屋买受人后，被告又与原告签订了《商品房买卖合同》并办理了网签手续，故第三人与被告之间的借款抵押合同关系，转变为原告与被告之间的商品房买卖合同关系。现原告和第三人均确认原告所缴纳的购房款均是第三人出借给被告的欠款，并就此提交了170万元的支票存根、被告出具的《收款收据》等证据予以证明，被告对上述事实不作否定抗辩，且放弃到庭参加诉讼的权利，应承担不利的后果，故对第三人出借给被告的170万元借款转化为原告支付的购房款的事实，本院予以确认。《商品房买卖合同》约定的购房款总额为1847300元，原告虽主张其还以现金方式支付了剩余的购房款，但对此没有提交证据予以证明，故对该事实，本院不予确认。但诉讼中原告表示同意并交付剩余购房款至法院，并表示在被告协助其办理房地产权属证书后将该款项支付给被告，故原告在诉讼中已足额缴纳购房款余额的事实，本院予以确认。合同约定：被告应当自合同签订之日起90日内到房地产登记机构为原告办妥产权转移登记手续，并将以原告为产权人的《房地产权证》交付原告。现原告已举证证明其在2010年实际收楼，故其要求被告协同其办理涉案房屋的房地产权属证书合理有据，本院予以支持。但由于原、被告之间的房屋买卖关系来源于第三人和被告之间的借贷关系，且直至2019年10月29日庭审时第三人才确认其与被告的170万元借款转化为原告支付给被告的购房款，原告和第三人之间就该款项也已结清，而且原告在诉讼中才将剩余的购房款交由法院代管，故原告要求被告按合同约定支付迟延办理产权登记的违约金，理据不足，本院不予支持。原告要求被告向其提供所收取购房款的销售发票，该事项不属于民事案件的受理范围，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、原告刘晓龙在本判决生效之日起五日内将剩余房款147300元支付给被告广州益鹏房地产开发有限公司，被告在本判决生效之日起十日内，协同原告办理广州市海珠区上渡路雅乐街x-x号、x号x房的房地产权属证书；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费22390元由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇二〇年四月三十日书 记 员  招佐文冯琬晴