山西省太原市中级人民法院民事裁定书（2020）晋01民终2006号上诉人（原审原告）：太原星河御廷房地产开发有限公司，住所地太原市小店区寇庄西路120号6-3-501号，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈长爽，总经理。委托诉讼代理人：赵瑞芳，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘麟锐，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁春燕，女，一九七五年八月六日出生，汉族，住太原市，公民身份号码×××。上诉人太原星河御廷房地产开发有限公司（以下简称星河御廷房地产公司）因与被上诉人梁春燕房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7334号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。星河御廷房地产公司上诉请求：1．依法撤销一审民事裁定，对本案进行实质性审查并改判支持上诉人的原审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费保全费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、本案并非确权案件，案涉房屋的所有权登记在上诉人名下，上诉人与被上诉人梁春燕之间是债权关系。根据《物权法》等规定和合同约定，上诉人有权行使解除权，但原审法院以裁定驳回起诉的方式剥夺了上诉人的该项权利。（一）案涉房屋所有权登记在上诉人名下，上诉人是案涉房屋的物权人。《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十六条规定，“不动产登记簙是物权归属和内容的根据”。第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但持相反证据证明的除外”。因此，案涉房屋由上诉人开发建设，上诉人已依法取得该房屋的产权证书，根据法律规定，上诉人为案涉房屋的所有权人。（二）案涉房屋的《商品房买卖合同》仅办理了网签备案登记手续，是一种行政管理措施，不具备物权设立或变动的效力，上诉人与被上诉人之间仍是债权关系，上诉人有权行使合同解除权。从《物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在梁春燕名下，梁春燕进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中梁春燕对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。因此，梁春燕虽然与上诉人签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，但因欠付银行按揭贷款，并未办理房屋产权转移登记，其对该房产不享有物权。上诉人因代偿梁春燕银行贷款后行使合同解除权，于法有据，并不存在侵害其他人权益的问题。根据《商品房买卖合同》补充协议第一条（四）款一项的约定，以及合同法第九十三条、第九十四条的规定，上诉人有权解除合同。二、法院对案涉房屋的查封不影响预售商品房合同当事人行使商品房买卖合同的约定解除权。（一）被执行人合同权利未受到有害处分。预查封是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。是否允许当事人在预查封后解除合同，要看被执行人的合同利益是否受到无法预期的减损。本案售房合同中约定了开发商承担还贷保证责任后未能受偿可以解除合同。条件成就时解除合同是购房人在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故约定解除权可以行使。但预查封后的合意解除则由于预查封时不可预期，可能造成对被执行人合同利益的不当减损，不应被准许。（二）合同约定的解除条件已经成就。合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，上诉人与梁春燕签订商品房买卖合同明确约定了解约条款。而上诉人承担担保责任，未能受偿的解约条件已经成就，上诉人选择诉讼途径解除合同，合理适当。（三）商品房买卖合同的目的无法实现。商品房买卖出卖人订立合同目的是出售房屋、取得房款，本案上诉人在承担还贷保证责任后，获取房产对价的合同目的落空。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定，买受人“未能订立担保贷款合同”（即无法足额支付房款）而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。而买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。因此，另案强制执行申请人预查封的是梁春燕对案涉房屋的物权期待权，其仅应对梁春燕享有的债权采取强制执行措施，无权对案涉房屋物权进行处分。一审法院先后两次驳回上诉人起诉，剥夺了上诉人作为物权人的合同解除权，严重侵犯了上诉人的合法权益。三、一审法院错误理解法律概念和最高法院的指导意见，在无合理法律依据的情况下驳回起诉，属于适用法律错误。一审裁定适用法律均与本案无关，不能作为定案的依据。同时，根据民事诉讼法和最高法院关于适用民事诉讼法解释的规定，本案不属于驳回起诉的法定情形，一审裁定无法律依据。二O一八年五月二十八日，最高人民法院发布《关于人民法院立案、审批与执行工作协调运行的意见》第八条规定，“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”。根据《民事案件案由规定》，“确权诉讼”应属于一级案由“物权保护纠纷”下的“物权确认纠纷”。而本案的案由是房屋买卖合同纠纷，属于一级案由“合同纠纷”下属的“房屋买卖合同纠纷”，本案不是确权诉讼，不适用上述意见的规定。最高人民法院是在宪法、法律、法规和司法实践的基础上制定审判指导意见，一审法院在片面理解指导意见且无相关法律依据的情况下裁定驳回上诉人的起诉，属于适用法律错误。综上，恳请二审法院对本案进行实质性审查，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人梁春燕经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。星河御廷房地产公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告之间编号201503921250的《商品房买卖合同》；2．判令被告协助注销编号201503921250《商品房买卖合同》的网签备案登记；3．判令被告向原告支付原告代其偿还的银行按揭贷款本息等合计97574.89元（暂计至二O一七年十二月三十一日），及至商品房买卖合同解除之日止原告代被告偿还的银行按揭贷款本息等全部款项（以实际发生为准）；4．判令被告向原告支付第三项代偿款项的资金占用利息（从代偿之日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5．判令被告向原告支付违约金210800元；6．判令被告向原告支付房屋折旧费354144元（暂O算至二O一七年十二月三十一日）及至被告向原告返还太原星河御廷住宅项目1-1-2202号房之日止的房屋折旧费（从交房之日起按照总房款的0.6%/月的标准计算）；7．判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二O一二年十月，原告星河御廷房地产公司（开发商）与渤海银行股份有限公司太原分行（贷款人）签署《个人住房按揭贷款合作协议》（编号：按揭合作20121030），约定为促进“星河御廷住宅项目1#、2#、3#号”楼盘的房产销售，贷款人在开发商取得商品房预售许可证后，贷款人同意向符合贷款人贷款条件的该楼盘购房人（借款人）提供个人房屋按揭贷款；贷款人按照其有关个人住房贷款的规定，经审查合格后向符合其贷款条件的借款人发放个人住房贷款，并与借款人订立《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》，开发商在此不可撤销地及无条件地同意作为借款人的保证人提供连带责任保证，保证期间为从本协议项下贷款人每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至开发商协助相应的借款人办妥相应房产的权属、抵押登记手续，并将《房屋所有权证》复印件和《房屋他项权证》原件交贷款人收执之日止。原告星河御廷房地产公司（出卖人）与被告梁春燕（买受人）于二O一五年七月十日签订《商品房屋买卖合同》（编号201503921250），合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于星河街1号、编号为并政地国用（2011）第00057号的地块的土地使用权，土地使用年限自二O一一年一月二十八日至二O六O年十一月四日。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预（销）售许可证号为（2012）并商房预售字第0075号。买受人购买出卖人开发的位于太原市星河街1号太原星河御廷住宅项目1幢1单元22层2202号房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积为156.5平方米，单价为每平方米13469.65元，总金额为2108000元；买受人采取银行按揭贷款付款的方式，首付款为638000元，贷款金额为1470000元。上述合同附件四《合同补充协议》第一条“付款方式及期限的约定”第四款约定，买受人采取按揭贷款方式，因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款，出卖人有权选择以下方式处理：买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应当在接到出卖人书面通知之日起十日内将出卖人代付的按揭贷款余额及利息、滞纳金、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费等）、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的全部款项支付给出卖人，并按日（即自出卖人代买受人还款之日起至买受人向出卖人支付全部款项之日止）向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项万分之一的违约金，若买受人逾期偿还该款项及违约金超过二十日的，出卖人有权解除合同并收回该商品房，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总房款10%的违约金。买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，装修部分出卖人不予以补偿。第七条约定，合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销、抵押登记注销及担保贷款协议或借款合同解除等手续，买受人应按出卖人发出的解除通知确定的时限内，到出卖人指定地点与出卖人签署合同解除协议、合同备案登记注销文件、抵押登记注销文件及相关解除双方关系的法律文件。第八条约定，房屋交付后，本合同因法律规定或合同约定解除、撤销或者确认无效的，买受人应按照本补充协议第七条的规定办理解除商品房买卖合同的相关手续，买受人应当在前述解除手续办理完毕后三日内向出卖人返还该商品房，同时应按月向出卖人支付总房款0.6%的房屋折旧费。合同签订后，被告梁春燕向原告星河御廷房地产公司交付首付款638000元，被告梁春燕（借款人）与渤海银行股份有限公司太原分行（贷款人）签订了《一手房按揭抵押借款合同》，为购买的案涉房屋办理了按揭贷款。二O一五年八月三日，原告星河御廷房地产公司向被告梁春燕交付涉案房屋。二O一七年十月三十日至二O一九年六月二十七日期间，原告星河御廷房地产公司向渤海银行股份有限公司太原分行共计支付240914.95元，用于偿还被告梁春燕的银行按揭贷款本息。第一笔本息于二O一七年十月三十日垫付81653.48元，第二笔本息于二O一七年十二月二十七日垫付15921.41元，第三笔本息于二O一八年五月十六日垫付32161.89元，第四笔本息于二O一八年六月十四日垫付7965.54元，第五笔本息于二O一八年六月二十二日垫付7928.33元，第六笔本息于二O一八年七月二十三日垫付7925.09元，第七笔本息于二O一八年八月二十日垫付7925.09元，第八笔本息于二O一八年九月二十日垫付7925.09元，第九笔本息于二O一八年十月二十二日垫付7925.09元，第十笔本息于二O一八年十一月二十二日垫付7925.09元，第十一笔本息于二O一八年十二月二十日垫付7925.09元，第十二笔本息于二O一九年一月二十一日垫付7925.09元，第十三笔本息于二O一九年二月二十日垫付7925.09元，第十四笔本息于二O一九年三月二十日垫付7925.09元，第十五笔本息于二O一九年六月二十七日垫付23958.49元。二O一七年十二月五日，原告星河御廷房地产公司向被告梁春燕邮寄了一份《通知》，通知被告梁春燕于接到该通知之日起十日内归还原告代偿的银行按揭款并支付违约金，若超过二十日仍未履行还款义务，原告将解除商品房合同。原告提交的快递单显示二O一七年十二月六日他人代收。另查明，经原告星河御廷房地产公司申请并提供担保，本院作出（2019）晋0105民初7334号民事裁定书，裁定查封被告梁春燕位于太原市星河街1号1幢1单元22层2202号房屋，原告支付财产保全费5000元。涉案房屋已被忻州市忻府区人民法院查封并进行司法拍卖。一审法院认为，本案虽系房屋买卖合同纠纷，但原告星河御廷房地产公司主张解除商品房买卖合同、被告梁春燕返还房屋等诉讼请求实际上涉及涉案房屋的权属确认问题，而本案所涉房屋已被法院司法查封并拍卖，原告可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回原告星河御廷房地产公司的起诉。二审所查事实与一审一致。本院认为，物权公示原则为法律规定的基本原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。被上诉人梁春燕通过与上诉人星河御廷房地产公司签订房屋买卖合同、与银行签订个人购房担保借款合同（由星河御廷房地产公司承担连带责任保证担保），向星河御廷房地产公司购买涉案房屋，房屋虽已实际交付，但向银行按约履行还款义务亦系房屋买卖合同不可分割的组成部分，双方买卖行为并未完全履行完毕，涉案房屋仅办理了网签备案登记，产权至今仍登记在星河御廷房地产公司名下；而网签备案登记属于政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售的管理措施，并不直接产生不动产物权设立或变更的效力。故梁春燕对涉案房屋只享有物权期待权，而非物权。梁春燕拒绝履行合同义务已构成违约，星河御廷房地产公司依约行使合同解除权，提起诉讼，双方属于房屋买卖合同纠纷，而非确权诉讼。本案本院曾以（2019）晋01民终1782号裁定，撤销原驳回起诉裁定，指定原审法院实体审理。现一审仍以原理由裁定驳回起诉，处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7334号民事裁定；二、本案指令太原市小店区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 雷 晨审判员 王 薇审判员 孙广金 二O二O年四月二十日书记员 齐文姝