上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1337号原告：张丽，女，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：朱涵蕾，上海国年律师事务所律师。被告：王梅，女，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：余若水，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。原告张丽与被告王梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽及其委托诉讼代理人朱涵蕾、被告委托诉讼代理人余若水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还转让费人民币(以下币种同)85,000元；2、判令被告归还保证金22,000元；3、判令被告支付违约金22,000元。审理中，原告变更诉请3为：判令被告偿付原告损失22,000元。事实和理由：2018年9月28日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市嘉定区城中路XXX号-XXX号店铺，用于经营奶茶店，租期一年，自2018年10月1日至2019年9月30日。合同签订后，原告按约支付了租金，并支付了租赁保证金22,000元和转让费85,000元。签约时，被告称自己是该店铺的产权人，并未告知原告其系承租人的身份。原告直至办理营业执照时才知晓实际产权人为上海金沙置业有限公司。并且该店铺地址已经被注册，原告客观上无法办理营业执照，被告直至2018年11月8日才向原告提供办证材料。在此期间，原告的商铺因未办照一直无法经营。此外，因被告与产权人之间的租赁合同约定没有转租权，原告明确告知被告，因以后的经营行为无法得到保障故不会再和被告续签，并要求被告带其一起去产权人处与产权人直接签约。2019年9月，被告要求续签，原告拒绝，被告便经常来店铺中并贴招租广告，导致原告最后一个月无法正常营业。现原告已经付清所有租金等费用，并已将钥匙交还被告，被告应归还租赁保证金。被告故意隐瞒其并非产权人的实际情况收取高额转让费，却实际上仅转租了一间空屋，并无任何设施设备，也没有将实际承租权转让，故原告要求返还已经支付的转让费。另，因被告原因导致原告一个多月无法办理营业执照而无法经营，最后一个月又严重干扰原告正常经营，严重损害了原告的合法权益，应赔偿原告损失22,000元。被告辩称，不同意原告所有诉请。理由如下：1、转让费是商铺租赁行业中商铺原权利人和继受人之间的交易惯例，具体在本案中包括商铺的地理位置、商圈地段、经营环境、客户群体购买力等隐形价值和无形资产；该转让费是双方口头协商一致的结果，法律并未禁止，属于有效约定，原告在合同主要履行期间，均未提出异议，应当视为了解并接受转让费支付要求；目前，租赁合同已经全部履行完毕，原告支付转让费的目的已经全部实现。综上，原告要求返还转让费无事实和法律依据。2、原告并未提前两个月告知被告不再续租，故该保证金按约不予退还。3、在与原告签订租赁合同之后，其积极配合办理商铺登记手续，并无违约行为，原告请求被告承担损失并无依据。本院经审理查明如下事实：2018年3月27日，案外人上海金沙置业有限公司(以下简称金沙公司)与王梅签订了《房屋租赁合同》，约定金沙公司将位于上海市嘉定区城中路XXX号-XXX号商铺(以下简称涉案房屋)出租给王梅，租赁期限自2018年4月1日至2019年12月31日。2018年9月28日，张丽(承租方，乙方)与王梅(出租方，甲方)签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积26.71平方米，租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日止；租金为11,000元/月，每六个月为一期支付，租赁保证金22,000元；甲方提供所需店铺办证材料；补充条款约定，合同到期后，乙方不再续租的，应提前二个月告知甲方，少于二个月的，乙方所教的保证金，甲方有权不予退还。上述合同签订后，张丽按约向王梅支付租金，并支付了租赁保证金22,000元。2018年9月29日，张丽还向王梅支付了转让费85,000元。后，因涉案房屋地址已被其他公司注册，张丽无法在该地址注册办理新的营业执照。2018年10月30日，王梅通知张丽原营业执照已经注销，要将相应手续材料交给张丽，后于2018年11月8日将办理营业执照所需材料交付张丽。张丽于2018年11月12日办理出了新的营业执照。此外，王梅还向张丽提供了金沙公司出具的情况说明一份，载明金沙公司同意王梅转让涉案房屋为商业用房。此后，合同持续履行。2019年9月初，王梅提出续签合同，张丽明确表示不再续租。2019年9月16日，张丽委托律师向王梅发送了要求解除合同的律师函，解除理由为：张丽知晓王梅并非涉案房屋产权人且看到王梅和金沙公司的租赁合同中约定王梅并无转租权后要求与王梅一起去金沙公司协调，王梅一直推脱，导致其无法安心正常继续经营。2019年9月30日合同到期后，双方未再续签合同，张丽已将涉案房屋返还给王梅，并已结清租金等相关费用。对上述事实，双方并无争议，本院予以确认。王梅何时知晓张丽不再续租？王梅是否需赔偿张丽无法办理营业执照期间以及租期最后一个月影响正常经营的损失？转让费如何处理？对上述问题，双方意见不一。张丽为证明其主张，向本院提交如下证据：1、商铺租赁合同，旨在证明双方租赁关系；2、王梅与上海金沙置业有限公司签的房屋租赁合同(租赁期限为2018年4月1日至2019年12月31日)，旨在证明涉案房屋是王梅转租的，但其与金沙公司的租赁合同约定不得转租；3、双方微信聊天记录，旨在证明其承租涉案房屋后才发现该房屋地址已被其他公司注册，导致其因未能办理营业执照而无法正常营业，王梅直至2018年11月8日才提供办证材料；亦证明租期最后一个月，王梅要求在涉案房屋张贴招租公告并进行监督，影响了其店铺最后一个月的正常经营；4、个体工商户档案机读材料，旨在证明因王梅的原因，其至2018年11月13日才办出营业执照；5、双方谈话录音光盘及文字记录，旨在证明签约时王梅并未将其并非产权人的事实告知张丽，办营业执照时才知晓，之后就要求王梅带其去金沙公司处与金沙公司签约；交付的涉案房屋是毛坯的空房；王梅告知其与金沙公司签的合同租期还有2年，与事实不符；6、律师函及快递签收凭证，旨在证明其委托律师发送了要求解除合同的律师函，该函件于2019年9月17日被签收，解除的理由是王梅在签订租赁合同时隐瞒其不是产权人的事实，张丽要求去金沙公司处协调，王梅一再推脱；7、金沙公司证明，系王梅提供给张丽的，旨在证明金沙公司提供的材料中并无同意转租的意思表示，且真伪不明；8、员工工资支付记录，旨在证明张丽的直接损失处房租每月11,000元外，还包括每月支付员工工资1万元；9、张丽报警后公安回复信息(2019年9月30日)，旨在证明王梅去涉案房屋骚扰，张丽报警的事实。王梅对上述证据发表质证意见如下：对证据1，证据三性均无异议；对证据2，真实性无异议，但不认可关联性；对证据3，聊天记录中王梅提前告知需要20个工作日注销原营业执照；对证据4，真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据5，录音未经其同意，真实性不发表意见；对证据6，真实性无异议，但关联性有异议，解除函中张丽提出王梅并无转租权，但在租赁期近一年内张丽并未提出该问题，其在办理营业执照时已经收到了金沙公司同意转租证明；对证据7，无异议，其配合张丽去办理个体工商户的注销和重新登记的过程，必然会涉及到金沙置业的产权证明；对证据8，关联性有异议；对证据9，关联性有异议，不认可证明内容，其到涉案房屋是为了办理交接。王梅为证明其意见，向本院提交了如下证据：1、双方2019年9月1-2日的聊天记录，旨在证明张丽直至该时间才告知不再续租；2、重新出租的租赁合同，旨在证明因张丽未提前告知不再续租，导致其临时招租，直至2019年11月才找到新的租客，造成其2个月的房屋空置损失；3、王梅与金沙公司的续租合同(签约时间2019年3月11日)，旨在证明其承租的租期截止日为2021年3月31日，若与张丽续约，其存在转租权基础；4、微信聊天记录，旨在证明2019年9月2日以前，张丽均未提及其到期后将不再续租。张丽对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但认为早在2018年10月就已经告知要和产权人沟通签约，2019年3月也提过，这是最后一次告知；对证据2，证据三性均不认可；对证据3，证据三性均不认可，王梅也从未向其出示，该合同约定的租赁起始时间与前一份租赁合同并不衔接；对证据4，只能证明在合同到期前，其再次要求去金沙公司直接与金沙公司签约。审理中，王梅陈述，双方签约时张丽就知晓其不是产权人，最早是2018年10月张丽要求要去金沙公司，当时张丽想和金沙公司沟通在其租期到期之后直接和金沙公司签订合同，金沙公司表示不接待。关于转让费的性质，张丽称转让的是经营权，不包括品牌和设备。王梅称转让费是商铺租赁行业中商铺原权利人和继受人之间的交易惯例，具体在本案中包括商铺的地理位置、商圈地段、经营环境、客户群体购买力等隐形价值和无形资产，是与租赁期限一并转让给张丽，双方之间约定的转让费确实不包含品牌及设备。张丽陈述其主张返还转让费的依据如下：1、王梅并非产权人，其无权收取转让费，且其并未将其与金沙公司的所有合同剩余权利转让，并自行退出租赁关系。2、双方约定转让费过高，合同虽只签订了一年，但其支付转让费时，王梅承诺可以长期经营。本院认为，本案争议焦点有三：一、王梅是否有权收取转让费？张丽是否有权要求返还其已经支付的转让费？二、张丽是否早在2018年已经告知王梅不再续租？王梅是否有权没收租赁保证金？三、张丽是否有权主张无法办理营业执照期间以及租期最后一个月无法正常经营的损失？针对争议焦点一，双方租赁合同虽未对转让费的金额和性质作出约定，但转让费的实际支付和收款凭证已经表明双方就转让费达成了一致意见。双方约定的转让费实际是对涉案商铺经营权的转让，符合交易惯例，张丽实际支付转让费的目的在于其在租期内能够完整、合法地经营、使用涉案房屋。而上述权利的转让与转让人是否系房屋产权人并无关系，在双方约定的租期内，根据金沙公司的证明，王梅享有涉案房屋的转租权，张丽知晓并实际履行合同至租期届满，其后再提出返还该转让费并无依据。即便如张丽所称王梅向其承诺支付转让费可长期经营该房屋，但合同期届满之前，系张丽自己提出不再续租，故其以无法长期使用为由要求返还转让费缺乏依据。但在租期第一个月内，涉案房屋地址已被其他公司注册，导致张丽因未能在涉案房屋办理新的营业执照而无法正常经营，结合合同约定的租赁期限，本院酌定王梅应返还张丽转让费7,000元。针对争议焦点二，保证金是否应当返还。王梅辩称因张丽未提前两个月告知其不再续签合同，故按照合同约定保证金不予退还。但其在庭审中确认张丽早在2018年10月就要求其陪同去金沙公司，想和金沙公司沟通在租期到期之后，直接和金沙公司签订合同。表明王梅很早就应知晓张丽不会再与其续约，故对其上述辩称意见，本院不予采纳。现租赁合同期限已届满，涉案房屋已经返还王梅，租金等费用已经结清，故对张丽要求王梅返还租赁保证金的请求，本院予以支持。针对争议焦点三，关于张丽主张无法办理营业执照期间的损失，因涉案房屋地址已被其他公司注册，王梅未及时注销，导致张丽在租赁初期支付了租金却无法正常经营，故本院酌定王梅赔偿损失6,000元。至于张丽主张租赁期限最后一个月王梅影响其正常经营导致其营业损失，但并未提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王梅应于本判决生效之日起十日内返还原告张丽转让费人民币7,000元；二、被告王梅应于本判决生效之日起十日内返还原告张丽租赁保证金人民币22,000元；三、被告王梅应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张丽损失人民币6,000元；四、驳回原告张丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,880元，减半收取1,440元，由原告张丽负担1,049元，被告王梅负担391元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年四月二十二日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。