重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终440号上诉人（原审被告）：陈道棉，男，1976年6月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：罗仁栋，重庆思仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐成玉，女，1974年2月15日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：蒲蓉，重庆翔荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田野，男，1968年10月2日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：蒲蓉，重庆翔荣律师事务所律师。上诉人陈道棉因与被上诉人唐成玉、田野房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2019）渝0151民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2020年3月27日进行了询问。上诉人陈道棉及其委托诉讼代理人罗仁栋、被上诉人唐成玉、田野及其共同委托诉讼代理人蒲蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈道棉上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回唐成玉、田野的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由唐成玉、田野承担。事实和理由：陈道棉与曾龙辛童签订了《门面转让合同》虽系复印件，但该合同已经（2019）渝0151民初2342号民事判决所确认，应予采信，故双方形成了转让门面的关系，并非转租关系。田野现场见证了该合同的签订，唐成玉当时在海南，但也与其进行了电话沟通，故该合同是各方在协商一致基础上签订的。陈道棉与唐成玉协商一致，曾龙辛童直接向唐成玉支付租金，房屋年租金由52900元下调至46000元，其后三年多的时间，曾龙辛童一直按该标准向唐成玉支付租金，双方均未对此提出异议。因此，该合同应认定为曾龙辛童与出租人唐成玉、田野成立了新的租赁合同关系，而非陈道棉向曾龙辛童转租房屋，陈道棉退出了原租赁关系，曾龙辛童享有房屋的租赁权，原租赁人承担的原租赁合同规定承租人的权利义务随着其租赁权的消灭而消灭，陈道棉不再承担原租赁合同义务。唐成玉、田野共同辩称，陈道棉在租赁期内将房屋转让给曾龙辛童，不是租赁期满后的转让行为，二者之间形成转租关系。，陈道棉与曾龙辛童之间的关系与本案无关联性。唐成玉、田野与陈道棉签订的租赁合同约定承租人不得损害房屋结构，并以原结构交还，但事实上房屋结构已被改变，两间房屋的共墙被拆除，给被上诉人造成了损失，其负有恢复原状的义务。唐成玉、田野向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告立即将二原告共用的位于重庆市铜梁区门面中间的隔墙及水电修复；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年被告与二原告分别签订了《房屋租赁合同》，约定二原告将各自所有的位于铜梁区门面租赁给被告使用。被告在使用过程中将两个门面中间的隔墙拆除，并将两个房屋的水电进行了重新布置、安装。现合同期满，根据原、被告签订的租赁合同约定，被告应当将共用墙及水电设施恢复，但被告一直拒绝履行该义务。一审法院认定事实：2011年5月12日原告田野（甲方）与被告陈道棉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的座落于明月广场半月路××号门面出租给乙方使用，租赁期限从2011年12月14日至2016年12月13日。乙方承租时应当仔细检查房屋设施设备，若有问题在交付前由甲方修缮完好后交乙方，乙方承租后负责房屋的修缮事务。合同期满，乙方不得损坏房屋结构并按原来的装修结构交归甲方。2011年5月20日原告唐成玉（甲方）与被告陈道棉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的座落于半月路××号门面出租给乙方使用，租赁期限从2011年5月20日至2014年6月11日。乙方承租时应当仔细检查房屋设施设备，若有问题在交付前由甲方修缮完好后交乙方，乙方装修不得破坏主体结构（框架梁）。乙方承租后负责房屋的修缮事务。合同期满，乙方不得损坏房屋结构并按原来的装修结构交归甲方。2014年4月28日原告唐成玉（甲方）与被告陈道棉（乙方）就上述房屋再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2014年6月12日至2017年6月11日，同时亦约定方承租时应当仔细检查房屋设施设备，若有问题在交付前由甲方修缮完好后交乙方，乙方装修不得破坏主体结构（框架梁）。乙方承租后负责房屋的修缮事务。合同期满，乙方不得损坏房屋结构并按原来的装修结构交归甲方。被告陈道棉在2011年承租两原告的门面后，因两门面相邻，便将两门面中间共用墙打掉使用。2015年11月6日被告陈道棉（转让方甲方）与曾龙辛童（顶让方乙方）签订《门面转让合同》，约定甲方将位于铜梁区门面转让给乙方使用，租期按原租赁协议。门市转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行向原有门面租赁合同上所规定的条款。原告唐成玉事后知道门面被转租。2015年12月4日原告田野与曾龙辛童合伙人祖娜就本案诉争24号门面签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限三年。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案被告陈道棉从2011年承租了原告唐成玉位于半月路××号门面以及原告田野位于半月路××号门面。因两门面相连，在承租后将两门面中间共用墙拆除。直到2015年被告陈道棉将两门面转给曾龙辛童使用。在此长达四年时间，作为出租方的原告对门面的使用状况并未提出异议，由此可以认定被告陈道棉拆除中间共用墙并非私自拆除。原告唐成玉与被告陈道棉签订的租赁合同期限截止日期为2017年6月11日，而被告陈道棉在租赁期限届满前将门面转给曾龙辛童使用，但曾龙辛童并未与原告唐成玉另行签订租赁合同，由此可以认定被告陈道棉对唐成玉的门面构成转租行为，原告唐成玉对该转租行为未提出异议，视为同意。根据法律规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。被告陈道棉虽然将原告唐成玉的门面转租给曾龙辛童，但其对于出租人即原告唐成玉仍然负有租赁合同的履行义务。至原告唐成玉起诉时其与被告陈道棉约定的租赁期限已经届满。根据合同法第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。由此可以认定被告陈道棉向原告唐成玉返还房屋应当符合约定或者租赁物性质使用后的状态。另根据原告唐成玉与被告陈道棉签订的两份《房屋租赁合同》，其中均约定合同期满，乙方不得损坏房屋结构并按原来的装修结构交归甲方。而两原告房屋共用墙属于两个独立门面所必需的房屋结构。无论从物理属性还是从权利归属独立来看，原告唐成玉将空间独立，使用属性独立的门面交由被告陈道棉使用，被告陈道棉在归还时就应当保障原告唐成玉的门面独立性。这也符合合同中不得损坏房屋结构的约定。2015年被告陈道棉将原告田野门面转租后，原告田野与次承租人曾龙辛童的合伙人祖娜另行签订了房屋租赁合同，此时原告田野与被告陈道棉的租赁合同事实上属于合意解除，陈道棉已正式退出该门面的租赁关系。虽然陈道棉就原告田野而言退出了门面租赁关系，但其对原告唐成玉而言，仍负有恢复门面隔墙的责任。而就物理属性而言，两原告所属门面的隔墙属于一体，无法分开恢复。综上关于两原告要求被告陈道棉立即将二原告共用的位于重庆市铜梁区门面中间的隔墙修复的请求，于法有据，一审法院予以支持。关于两原告要求被告修复水电设施的请求，从证据上看，无证据证明两原告将门面交付时已就门面内水电设施进行单独布局并使用；从经济角度考虑，一旦将两门面单独出租，现有装修格局以及设施必将全部改变，到时租赁户必然会对水电设施进行重新设计施工，无修复水电必要。为此一审法院从证据角度，考虑到经济成本，对两原告要求修复水电设施的请求不予支持。关于被告陈道棉辩称，门面已转让，被告陈道棉已经退出租赁关系，为此应驳回原告对被告的诉请的意见，如前所述，就唐成玉的门面被告陈道棉并未退出租赁关系，合同关系期满终止，租赁方有依约返还租赁物的义务。此义务不能随意转让，若转让必须征得权利人明确认可,无证据证明原告唐成玉认可了被告陈道棉将返还租赁物的义务转让给次承租人。为此被告的辩称意见不能成立，依法不予采纳。判决：一、被告陈道棉于本判决生效后十五日内将原告田野所有的位于铜梁区半月路××号门面以及原告唐成玉所有的位于铜梁区门面中间共用墙体修复；二、驳回原告唐成玉、田野的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半交纳40元，由被告陈道棉负担。二审中，陈道棉提交了拍摄于2020年3月的照片一张，拟证明案涉房屋在2020年3月仍然由曾龙辛童使用，房屋暂不具备修复条件。被上诉人对该事实予以认可。本院查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，唐成玉与陈道棉于2011年5月20日签订《房屋租赁合同》，该租赁合同到期前，双方又于2014年4月28日签订《房屋租赁合同》，租期至2017年6月11日。2015年11月6日陈道棉与曾龙辛童签订《门面转让合同》，虽然陈道棉提交的是复印件，但结合一审法院（2019）渝0151民初2342号判决书，该《门面转让合同》应予采信，一审法院对该证据不予采信不当，本院予以纠正。对于该转让合同，陈道棉认为与曾龙辛童之间是转让行为而非转租行为，陈道棉退出了与唐成玉的租赁关系，不再承担承租人义务，而唐成玉认为陈道棉与曾龙辛童之间是转租行为，陈道棉仍承担原租赁合同义务。对此，本院认为，陈道棉与曾龙辛童签订《门面转让合同》时，陈道棉与唐成玉之间的租赁合同还未到期，虽然陈道棉在签订该转让合同时与唐成玉协商降低了房屋租金，并在之后由曾龙辛童向唐成玉支付租金，但唐成玉与曾龙辛童之间并未签订书面租赁合同，曾龙辛童是根据与陈道棉签订的《门面转让合同》的约定使用涉案门面，双方约定由曾龙辛童代替陈道棉履行原租赁合同上所规定的条款，此约定只能约束陈道棉与曾龙辛童，但不能约束唐成玉，故一审法院认定陈道棉与曾龙辛童之间是转租关系正确。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。故陈道棉仍应履行原租赁合同的义务。双方之间的租赁合同于2017年6月11日到期，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故陈道棉与唐成玉之间成立不定期租赁关系。陈道棉使用门面期间将与田野门面间的共墙拆除，唐成玉在此期间未提出异议，虽然该不定期租赁关系未解除，但根据双方原签《房屋租赁合同》的约定，合同期满，乙方不得损坏房屋结构并按原来的装修结构交归甲方，上述合同中没有唐成玉保证陈道棉拆除共墙将两门市一体使用的条款约定，本案中也没有证据证明在合同期满后唐成玉仍同意陈道棉至租赁合同解除前将该共墙拆除使用，且唐成玉提起本案诉讼要求恢复，故陈道棉负有恢复隔墙的义务。陈道棉与田野于2011年5月12日签订的《房屋租赁合同》到期前，田野与曾龙辛童合伙人祖娜就前述门面于2015年12月4日签订了《房屋租赁合同》，表明田野与陈道棉之间的租赁合同事实上已解除，此时，涉案门面由曾龙辛童等人租赁使用，双方合同事实解除时，田野并未要求陈道棉恢复与唐成玉门面之间的隔墙，陈道棉本不负有向田野恢复隔墙的义务，但因两门面之间系共墙，双方具有相邻关系，故陈道棉仍应恢复共墙。综上所述，陈道棉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈道棉负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年四月七日法官助理  江满意书 记 员  程 容