北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初5407号原告：邓艳晶，女，1986年7月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：董小静，北京市中腾律师事务所律师。被告：安杰，男，1981年9月21日出生，汉族，无业，住甘肃省兰州市安宁区。被告：黄品月，女，1986年4月18日出生，汉族，无业，住甘肃省兰州市安宁区。二被告委托诉讼代理人：***，北京市京徽律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：刘佳婧，北京市京徽律师事务所实习律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原告邓艳晶与被告安杰、黄品月、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓艳晶的委托诉讼代理人董小静,被告安杰、被告黄品月的委托诉讼代理人***,第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓艳晶向本院提出诉讼请求：1.确认邓艳晶与安杰、黄品月之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E1903162144）及补充协议（编号：BG19271074）、补充协议（编号：BG19289738）于2019年12月1日解除；2.安杰、黄品月向邓艳晶支付违约金946000元；3.安杰、黄品月配合邓艳晶办理网上签约注销手续；4.本案诉讼费由安杰、黄品月承担。事实与理由：2019年3月24日，邓艳晶与安杰、黄品月签署了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E1903162144）及补充协议（编号：BG19271074）。2019年9月8日，双方在第三人的见证下签署补充协议（编号：BG19289738）。根据上述合同及补充协议约定，安杰、黄品月购买邓艳晶名下的坐落于北京市大兴区香海园23号楼5层3单元502房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交总价款473万元，安杰、黄品月支付定金25万元，并应于2019年11月15日前支付房款375万元，其余金额选择商业贷款，然安杰、黄品月到期未按约定支付房款。2019年11月27日，邓艳晶向安杰、黄品月发送通知书要求对方三日内支付剩余款项，但对方仍未支付。根据合同约定，安杰、黄品月逾期付款超过10日的，邓艳晶有权单方解除合同，合同自邓艳晶向对方发出的书面通知达到对方之日起自动解除，并且对方应按照成交总价款20%向邓艳晶承担违约责任。2019年12月1日，邓艳晶向安杰、黄品月发送解除合同通知书，解除了双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。邓艳晶出售是为置换房屋，因对方违约，邓艳晶与第三方合同也面临无法履行，邓艳晶遭受重大损失，双方多次协商未果。为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。安杰、黄品月辩称，同意配合办理注销网签手续，不同意其他诉讼请求。双方已经于2019年11月19日就解除合同达成一致意见，只是在协商解除后的相关赔偿问题，故解除合同的时间是2019年11月19日。不同意第二项诉讼请求，安杰、黄品月虽未按约定期限向邓艳晶付款，但并未给邓艳晶造成相关损失。且安杰、黄品月支付了25万元定金，同意放弃定金算是对邓艳晶的补偿。即便安杰、黄品月需要承担支付违约金的责任，但邓艳晶要求的违约金过高，要求法院给予调整。安杰、黄品月在2019年11月初已与邓艳晶协商网签手续事宜，同意配合办理注销网签手续。邓艳晶提交的其与文周平之间的房产交易存在虚假的可能，其通过伪造损失证据企图索要高额赔偿，如果邓艳晶能够证明在涉案合同解除前，其与文周平之间的房屋交易曾办理过网签登记手续，则安杰、黄品月不再对其交易真实性提出质疑，即便交易是真实的，其与文周平签订合同时邓艳晶不具备购房资格，违返相关规定，对后续损失的产生存在重大过错，损失应由其个人承担，如果具备资格而不做网签，则不符合常理和交易习惯，故邓艳晶所称由此产生的所谓的“损失”不应由安杰、黄品月承担。我爱我家公司述称，本案诉讼请求与焦点问题未涉及我爱我家公司，关于合同解除的问题服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月24日，邓艳晶（出售方、甲方）与安杰、黄品月（买受方、乙方）签订了编号为E1903162144的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定安杰、黄品月向邓艳晶购买涉案房屋，该房屋建筑面积101.95平方米，该房屋规划设计用途为住宅，性质为商品房；经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为473万元，其中房屋主体价格为183万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为290万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为73万元。甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款；第一次，于2019年11月15日前，乙方向甲方支付380万元，资金通过资金存管方式划转；第二次，于2019年11月15日前，乙方向甲方支付10万元，资金通过资金存管方式划转。合同第十条违约条款第（二）款约定，除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：2.乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。合同第十一条合同解除条款第（一）款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担，解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。同日，甲方邓艳晶与乙方安杰、黄品月、丙方我爱我家公司签订了编号为BG19271074的补充协议，约定：由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2019年3月24日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2019年11月25日。因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为E1903162144的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按《居间服务合同》约定执行。2019年3月23日至3月24日，安杰、黄品月分三次向邓艳晶支付定金共计10万元。2019年9月2日，安杰、黄品月向邓艳晶支付15万元，当事人均认可该15万元为定金。2019年9月8日，甲方邓艳晶与乙方安杰、黄品月、丙方我爱我家公司签订了编号为BG19289738的补充协议，约定：第三条：甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款10万元，在网签后自行支付甲方购房款15万元。第四条：由于乙方个人原因，经甲乙双方友好协商同意现将编号为E1903162144的《买卖合同》、《履约服务合同》甲乙双方一致同意，乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为73万元。甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于2019年9月10日前，乙方向甲方支付定金15万元，资金通过自行交接方式划转；第二次，于2019年11月15日前，乙方向甲方支付365万元，资金通过资金存管方式划转；第三次，于2019年11月15日前，乙方向甲方支付10万元，资金通过资金存管方式划转。补充协议签订后，安杰、黄品月未按约定给付购房款。2019年11月13日，黄品月与邓艳晶微信沟通：黄品月：“我们这边商讨了一圈，还是希望继续按合同走，我们双方都在积极地筹钱。我们下家在青岛凑钱，我们这里在咨询抵押问题，还是希望在这个月能完成交易的。因为我们双方都还在努力，所以我们暂时不想解除合同。”邓艳晶：“好的，咱们都把损失降到最低吧，那咱们谈谈延期问题。咱们俩都是诚心换房子的，我的违约金更多，那咱们都积极推进吧。”2019年11月19日，在原、被告与我爱我家公司的名为E1903162144+安杰+邓艳晶（5）的微信聊天群里，黄品月与邓艳晶微信沟通：黄品月：“我们的损失已成定数，所以上次你们说的数额我们也确实接受不了。我们希望以不高于咱俩合同的定金数来解约，你看你们能否接受，实在不行走司法程序也可以。”2019年11月27日，邓艳晶向安杰、黄品月通过微信聊天群的方式发送《通知函》，记载：“请自本通知发出三日内按照约定方式向我方支付房款，如贵方未在三日内支付款项，我方将通过法律途径维护自己的权益。”黄品月回复：“我们这边还是希望解约赔偿金额能在咱们的合同定金内的，但如果定金的金额无法达到你们的要求，一定要走法律程序解决的话，接下来的相关事宜我们的律师将全权负责。”2019年12月1日，邓艳晶在上述微信聊天群中向安杰、黄品月发送了解除合同通知书，记载：“根据补充协议第四条约定，贵方应于2019年11月15日前向我方支付房款375万元，根据合同第十一条第（二）款及第十一条之规定，贵方逾期超过10日的，我方有权单方解除合同，合同自我方向贵方发出的书面通知到达贵方之日起自动解除，并且贵方应按照成交总价款的20%向我方承担违约责任。截至目前，贵方仍未支付上述房屋款项。综上所述，贵方违反合同约定，我方特以此函郑重告知贵方：自贵方收到本函之日起解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，请贵方立即按照合同约定向我方承担违约责任及赔偿责任、配合我方办理注销网上签约手续等，否则我方将通过法律途径维护自己的权益。”庭审中，当事人对邓艳晶提交的如下证据存在争议：1.还款凭证及欠条、两张转账凭证、借条，证明邓艳晶为履行房屋买卖合同提前偿还贷款以及赔偿第三方违约损失而对外借款并支出利息损失。其中还款凭证记载邓艳晶于2019年3月8日全部提前还款561324.38元；欠条记载2019年3月8日邓艳晶向李俊杰借款56万元及利息标准；转账凭证记载2019年3月8日李俊杰向邓艳晶转账汇款56万元；借条记载2019年12月29日邓艳晶向李俊杰借款30万元及利息标准；第二张转账凭证记载2019年12月30日李俊杰向邓艳晶转账汇款30万元。安杰、黄品月对该组证据真实性与证明目的均不予认可，我爱我家公司认为该证据真实性无法核实。本院认为，该组证据无法充分证明邓艳晶借款与本案的房屋买卖事实具有关联性，且无法证明其主张的损失，故对该组证据本院不予采信。2.邓艳晶与文周平签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》、邓艳晶与文周平、北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订的《解约协议书》及邓艳晶向文周平转账的记录，证明因安杰、黄品月违约，邓艳晶无法履行与第三方合同因此赔偿第三方损失。其中《房屋买卖业务签订文件合订本》记载：邓艳晶与文周平于2019年4月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定邓艳晶向文周平购买位于北京市大兴区兴泰街6号院8号楼3层3单元301号房屋，成交价格为500万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为290万元，出卖人和买受人同意自本合同签订之日起260日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；同日，邓艳晶与文周平、链家公司还签订了补充协议，约定邓艳晶于过户前三个工作日内将第一笔首付款500万元以第三方担保支付的方式支付甲方，乙方于过户前三个工作日内将第二笔首付款125万元以理房通支付的方式支付甲方；同日，文周平出具了收据一份，记载收到邓艳晶购买房屋的购房定金10万元。其中《解约协议书》记载：因邓艳晶个人原因大兴区顺驰领海房屋无法出售造成邓艳晶无经济能力购买此房屋，故邓艳晶已支付文周平十万定金不退，再另支付文周平37万元作为赔偿，邓艳晶应于本协议生效之日起2个工作日内履行；链家公司于本协议生效之日起25个工作日内退还邓艳晶支付的居间服务费和保障服务费共计204610元；签订时间为2019年12月29日。转账记录记载：邓艳晶向文周平于2019年4月6日分两次微信转账共计35000元；于2019年4月7日转账65000元；于2019年12月29日转账10万元；于2019年12月30日分两次转账共计27万元，摘要记载为房屋买卖合同解除补偿款。安杰、黄品月对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不认可，认为合同中未载明编号和中介信息、相关的合同重要履行时间节点，条款设定不符合常理和交易习惯，且邓艳晶不具备购房资格，发生在涉案房屋买卖合同解除之后，解约协议中邓艳晶自愿向第三方支付赔偿，为邓艳晶自愿放弃与安杰、黄品月无关，且退还居间服务费的约定与交易规则矛盾；即便上述证据是真实的，也不能证明邓艳晶与文周平之间发生了房屋买卖关系；如果法院认定该证据真实有效，也不能证明邓艳晶的证明目的，该组证据不能证明其确因安杰、黄品月的违约行为导致损失，即便存在损失也不属于违约行为造成的直接损失，依法不属于安杰、黄品月的赔偿范围。我爱我家公司对上述证据不发表质证意见。本院认为邓艳晶提交的该组证据可以证明其与案外人文周平存在房屋买卖以及解除协议、赔偿损失的事实，故本院对该组证据予以采信。3.房屋报价网页截图，证明房屋市场价格下跌，因对方违约邓艳晶受到重大损失，该证据记载涉案房屋同小区相似房屋的出售价格。安杰、黄品月对该组证据的真实性、关联性不予认可，且认为房屋降价的市场行为不能证明邓艳晶的损失，邓艳晶也是卖旧买新，也会购买更便宜的房产。我爱我家公司对该组证据不发表质证意见。本院认为存量房屋价格处于波动之中，邓艳晶主张该项损失并非完全固定，故该组证据无法证明邓艳晶的证明目的，本院不予采信。4.微信聊天记录，证明邓艳晶对楼道发生的自杀事件并不知情，邓艳晶自2018年未在涉案房屋居住，2019年11月经中介告知才知晓此事，电表记录显示涉案房屋无人居住。安杰、黄品月对该证据的真实性、关联性和证明目的均不认可，我爱我家公司对该组证据的真实性认可，称邓艳晶在微信中告知我爱我家公司其对楼道自杀事件并不知情。本院认为该组证据与本案的争议焦点无关，对该组证据不予采信。5.2019年8月8日邓艳晶与中介公司的谈话录音，证明安杰、黄品月已经收到出售房屋的100多万元房款。该录音证据记载：邓艳晶：“他为什么要往后拖时间，我也不明白是不是100多万的什么都给他还了。”中介公司：“对，他100多万贷款都给他还完了。”安杰、黄品月认可已经收到第三方100多万元购房款用于提前清偿房屋贷款，且与第三方进行的售房合同正在继续履行，但称在第三方违约的情况下没有得到任何赔偿或补偿，不认可证明目的。我爱我家公司对该组证据真实性认可。本院认为该证据与本案的争议焦点无关，对该组证据不予采信。6.2019年11月29日的微信聊天记录截屏，证明双方在当日还在协商，未就合同解除达成一致意见，邓艳晶要求继续履行合同，在履行期限前安杰、黄品月已经凑齐了钱但是恶意违约。该证据记载，黄品月在名为“E1903162144+安杰+邓艳晶（5）”的微信聊天群中向邓艳晶发送信息：“我们这两天通过家人在筹备相关的款项，本来差不多能赶在要求时间前凑齐进行交易，但是今天了解到你们的房子楼上六层之前出过事故？楼道内有自杀事件发生？”安杰、黄品月对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为时间点存在矛盾，此时付款的时间已到，其放弃购买涉案房屋也是因为涉案房屋楼道内发生自杀事件。我爱我家公司认可该证据的真实性，证明目的不发表意见。本院认为，各方当事人均认可该证据的真实性，对此本院不持异议，该证据可以看出安杰、黄品月在2019年11月29日仍未与邓艳晶就解除合同达成一致意见，对此证明目的本院予以采信。当事人对安杰、黄品月提交的如下证据存在争议：1.北京市第二中级人民法院（2019）京02民终10414号民事判决书，证明安杰、黄品月经朋友提醒查询到涉案房屋所在的楼梯间发生过非正常死亡事件，且死者是抑郁症自杀。邓艳晶对该证据真实性认可，但不认可证明目的，认为无法证明自杀事件是因为抑郁症。我爱我家公司认可该证据的真实性，证明目的不发表意见。本院对该证据的真实性认可，但认为与本案的争议焦点无关，故不予采信。2.邓艳晶的常住人口信息查询表，证明邓艳晶户籍一直在涉案房屋，未发现其在其他区域居住的信息，邓艳晶对楼梯间发生的自杀事件应当知情，但售房时故意隐瞒。该证据记载邓艳晶的户籍地址为涉案房屋。邓艳晶对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为不能证明居住和知晓自杀事件的事实。我爱我家公司认可该证据的真实性，证明目的不发表意见。本院对该证据的真实性认可，但认为该证据无法证明邓艳晶在售房时存在故意隐瞒，故不予采信。3.北京安定医院门诊病历及诊断证明书，证明安杰患有抑郁症和双相情感障碍，得知楼上存在自杀事件之后坚定放弃购买涉案房屋的决心，这也是导致本案合同不能继续履行的原因。邓艳晶对该证据的真实性请法院核实，不认可证明目的，认为与本案无关，且在邓艳晶提交的录音证据中可以看出安杰精神正常。我爱我家公司对该证据不发表质证意见。本院认为该证据与本案的争议焦点无关，故不予采信。4.2019年11月12日邓艳晶及其丈夫、安杰、黄品月、安杰的朋友以及我爱我家公司经纪人李深圳的谈话录音，证明在约定的首付款期限前，也是邓艳晶发送催款函和合同解除函前，安杰、黄品月主动释明履行能力出现问题，希望能协商解除合同，避免给邓艳晶造成损失或者扩大损失，协商时也明确表达了自愿损失25万元作为补偿以尽快解除合同。该录音中记载：安杰朋友：“因为咱们现在毕竟合同还没有到期，对吧？是我们也是在因为提前预警吗……我的意思是咱们现在合同还没有到期，如果说我们现在想在到期之前能把这个事情促成，因为我们也想把房子卖掉买您的房子。”邓艳晶对该证据的真实性认可，但认为录音不完整，称双方对后续合同的履行做了其他方案，中介也出具了方案，但安杰、黄品月依然未按协商的方案去履行。我爱我家公司认可该证据的真实性。本院认为，当事人均对该证据真实性认可，本院不持异议，该证据记载的内容可以体现双方对于合同解除的事宜正在进行协商，但无法体现对合同的解除达成一致意见，故本院对证明目的不予认可。本院认为，当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案的第一个争议焦点为合同解除的方式、时间。各方当事人均认可签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经解除，对此本院不持异议，对于解除的时间，安杰、黄品月主张双方于2019年11月19日达成了解除合同的一致意见，只是在协商赔偿事宜，但未提交充分的证据予以证实，故对于安杰、黄品月的答辩意见，本院不予采纳。邓艳晶于2019年12月1日通过微信方式向安杰、黄品月发送了解除合同通知书，因安杰、黄品月迟延付款构成违约，符合合同约定的解除条件，邓艳晶的解除行为有效，双方房屋买卖合同及补充协议于2019年12月1日解除，对于邓艳晶的该项诉讼请求，本院予以支持。本案的第二个争议焦点为安杰、黄品月是否需要支付违约金及违约金的数额如何确定。安杰、黄品月未按约定时间向邓艳晶支付购房款，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。合同约定违约金数额为成交总价款的20%即94.6万元，安杰、黄品月认为过高，请求法院调整。结合各方提交的证据，对于违约金的数额，本院参考合同履行情况、当事人的过错程度、邓艳晶的实际损失等因素综合考虑，酌情确定违约金为47万元，与邓艳晶已收取的定金25万元进行抵扣，安杰、黄品月仍须支付邓艳晶22万元违约金。合同解除后，双方签订的存量房屋买卖合同网上联机备案手续应当予以注销，安杰、黄品月同意协助邓艳晶办理，对此本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认邓艳晶与安杰、黄品月签订的编号为E1903162144《北京市存量房屋买卖合同》于2019年12月1日解除；二、确认邓艳晶与安杰、黄品月、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的编号为BG19271074的补充协议于2019年12月1日解除；三、确认邓艳晶与安杰、黄品月、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的编号为BG19289738的补充协议于2019年12月1日解除；四、安杰、黄品月于本判决生效后十日给付邓艳晶违约金220000元；五、安杰、黄品月于本判决生效后十日协助邓艳晶办理注销位于北京市大兴区香海园23号楼5层3单元502房屋的网上签约联机备案手续；六、驳回邓艳晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22320元，由邓艳晶负担1872元，由安杰、黄品月负担20448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 蒋怡琴二〇二〇年四月二十二日法官助理 黄冰瑶书 记 员 都沛涵