甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终225号上诉人（原审原告）:郑跃芳，女，1964年8月16日出生，汉族，个体户，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：张财进，内蒙古德方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:甘肃第二建设集团有限责任公司，住所地甘肃省兰州市七里河区晏家坪五村1号。法定代表人：王春景，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐爱水，北京大成(兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:嘉峪关市宝诚置业有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市五一南路延伸段。法定代表人：张喜春，该公司总经理。上诉人郑跃芳与被上诉人甘肃第二建设集团有限责任公司（以下简称甘肃二建）、嘉峪关市宝诚置业有限公司（以下简称宝诚公司）执行异议之诉一案，不服甘肃省嘉峪关市中级人民法院（2019）甘02民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑跃芳委托诉讼代理人张财进，被上诉人甘肃二建委托诉讼代理人徐爱水到庭参加了诉讼。宝诚公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，但向本院提交了书面意见。本案现已缺席审理终结。郑跃芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持郑跃芳一审诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由甘肃二建和宝诚公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，适用法律错误。郑跃芳向一审法院提交的证据能够证实郑跃芳购买和实际占有案涉房屋，郑跃芳对于房屋未进行产权登记不具有过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郑跃芳对案涉房屋享有物权期待权，甘肃二建仅享有普通债权，郑跃芳对案涉房屋享有足以排除执行的权利。2.一审判决认定郑跃芳所购房屋用于出租和转让，并非用于满足基本居住使用，属于主观臆断。郑海跃的证明能够证实其妻郑跃芳和其女郑欣欣从2012年来嘉峪关市经商，2016年郑跃芳成家需购房长期居住，故购买案涉房屋的事实。2019年因回南方发展故出租房屋，购房目的并非用于出租和转让。3.郑跃芳与宝诚公司的借款偿还与支付购房款均是现金往来的关系，直接办理财务核减，符合交易习惯。郑跃芳收到宝诚公司出具的全部购房款收据就应当认定为已支付了全部价款，法律并没有规定必须签订《以房抵债协议》后，签订的《商品房买卖合同》才具有法律效力，最高人民法院（2015）民一终字第180号判例能够证实该观点。4.一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于适用法律错误，本案应适用第二十八条。第二十八条是普适性条款，第二十九条是特别条款，两个条款不是排斥关系，在适用上存在交叉，只要符合其中一条规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，不能以主体不同进行选择适用。甘肃二建辩称，1.一审判决认定事实清楚。郑海跃原系宝诚公司股东，在其任股东期间向宝诚公司转账180万元，宝诚公司出具收据，载明为借款，郑跃芳与宝诚公司之间并无《以房抵债协议》，故郑跃芳声称用上述借款抵顶购房款的真实性不能确定。郑跃芳在原籍浙江居住生活，案涉房屋并非用于自住，而是将两套房屋装修后用于出租，另一套转让给他人。2.一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条正确。被执行人宝诚公司是房地产开发企业，案涉房屋登记在宝诚公司名下且房屋的性质为商品房，符合上述规定的情形，郑跃芳居住在外地，将案涉房屋用于出租和转让，并非用于满足基本居住使用，郑跃芳与宝诚公司之间无书面《以房抵债协议》，以借款抵顶购房款的真实性并不能确定，郑海跃曾系宝成公司股东，郑海跃及亲属名下共有7套房屋，均系郑海跃以股东身份参与非法分红形成，并非借款抵账形成。综上，请求驳回上诉，维持原判。宝诚公司提交书面意见述称，1.宝诚公司认可郑海跃通过股份核减180万元作为购房款，为其妻子郑跃芳购买了宝诚公司开发建设的城市嘉园小区11栋1单元1102号房屋、10栋2单元1102号房屋，于2016年10月29日签订了《房屋买卖合同》并在嘉峪关市房地产管理局办理了网签备案手续。2.宝诚公司认可郑欣欣购买的城市嘉园小区5栋2单元1703号房屋于2018年9月向嘉峪关市房地产管理局缴纳了房屋维修资金。郑跃芳向一审法院起诉请求：解除对甘肃省嘉峪关市胜利中路城市嘉园小区11栋1单元1-1102号、10栋2单元2-1102号两套房屋的查封措施，并停止对该两套房屋的执行措施。一审法院认定事实：郑跃芳丈夫郑海跃原系宝诚公司股东，在其任股东期间，2013年5月先后两次通过银行共计向宝诚公司转账180万元，宝诚公司出具收据，载明为借款。2016年10月，郑跃芳与宝诚公司签订了《商品房买卖合同》约定郑跃芳购买案涉住房，宝诚公司向郑跃芳出具收据，载明收到购房款714054元、738243元，郑跃芳称购房款从上述借款中抵顶。宝诚公司因拖欠甘肃二建工程款，经甘肃二建申请，一审法院将该两套房屋查封。另外，郑跃芳女儿郑欣欣以同样的方式购买嘉园小区5栋2单元2-1703号住房，价值547404元，亦因同样理由被查封，郑欣欣提起执行异议之诉（另案处理）。郑跃芳和郑欣欣的委托诉讼代理人当庭陈述该三套房屋中两套经装修后出租他人居住，另一套转让给他人。案涉当事人均在原籍浙江居住生活。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中宝诚公司为房地产开发企业，因拖欠甘肃二建工程款，一审法院将宝诚公司名下案涉的房屋查封，郑跃芳以买受人名义申请排除执行，已查明郑跃芳居住生活在外地，且其当庭陈述其和女儿郑欣欣所购的三套房屋用于出租和转让，并非用于满足基本居住需要。另外，郑跃芳与宝诚公司之间无书面《以房抵债协议》，宝诚公司未积极应诉，对郑跃芳主张以借款抵顶购房款的真实性不能确定，故其提出排除执行的申请不符合最高人民法院的上述规定，其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决：驳回郑跃芳的诉讼请求。案件受理费100元，由郑跃芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：郑跃芳对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定还是第二十九条的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定和第二十九条规定是一般条款与特殊条款的关系，在适用情形上存在交叉，可以选择适用，购房人购买开发商名下商品房只要符合其中任何一条规定即可排除申请执行人对不动产的执行。从第二十八条和第二十九条规定保护的侧重点来看，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条主要针对建设工程优先受偿权对房屋消费者物权期待权的保护，本案并不涉及建设工程优先受偿权的问题，但涉及到无过错不动产买受人物权期待权保护的问题，郑跃芳认为应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的主张是正确的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的关键在于郑跃芳通过以房抵债行为转变为房屋买受人是否同时满足上述条件。第一，《商品房买卖合同》签订情况。2016年10月29日，郑跃芳与宝诚公司签订《商品房买卖合同》并备案，而人民法院查封在2018年11月22日。郑跃芳与宝诚公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，郑跃芳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，满足二十八条规定的第一项条件。第二，房屋占有情况。案涉房屋查封时间是2018年11月22日，在此之前，郑跃芳已拿到房屋钥匙，向物业公司缴纳了物业费和垃圾清运费等，物业公司向其开具发票。由此证实，郑跃芳在法院查封之前已占有了案涉房屋，满足二十八条规定的第二项条件。第三，合同价款支付情况。郑跃芳主张其是基于以房屋抵偿借款180万元的行为受让房屋；宝诚置业公司认可以物抵债的事实，但认为抵偿的是180万元股份。经查，案涉两套房屋和女儿郑欣欣主张的房屋的合同价共计为2302686元，郑跃芳提供交款收据显示支付房款1452297元，郑欣欣提供交款收据显示支付房款547404元，二者相加亦未达到足额交付房款的程度。郑跃芳提出房款是以宝诚公司欠其的借款抵偿，但并未提交双方借款凭证、《以物抵债协议》等证据予以证实具体抵顶数额、是否存在违法高息及是否已届履行期等相关事实，且郑跃芳和宝诚公司对具体抵顶债务的性质陈述亦不一致，从而，不能由此认定郑跃芳与宝诚公司已将对账确认的借款本息转变为已付购房款的事实，故不满足二十八条规定的第三项条件。第四，产权登记情况。根据查明的事实，案涉房屋因未经过竣工验收，故未办理房屋产权证。该原因不可归责于作为买受人的郑跃芳，满足二十八条规定的第四项条件。综合所述，郑跃芳的以房抵债行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不能阻却法院对案涉房屋的查封，本院对郑跃芳的主张不予支持。一审判决适用法律错误，但裁判结果正确，本院对一审判决适用法律予以纠正，对裁判结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑跃芳负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 马巧玲审判员 李元博二〇二〇年四月二十五日书记员 杨熙哲