陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民初2097号原告（执行案外人）：柳建森，男，1967年2月12日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：何宏斌，陕西树理律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐静，陕西树理律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：周建明，男，1967年5月25日出生，汉族，住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：周亮，男，1985年11月13日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：吴宇鑫，女，1981年2月6日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市莲湖区。第三人（被执行人）：陕西银磊房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区唐延路旺座现代城A座1703室。法定代表人：张和平，该公司经理。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，该公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。第三人（被执行人）：张和平，男，1960年5月12日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，陕西银磊房地产开发有限公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。原告柳建森与被告周建明及第三人陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊公司）、张和平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳建森及其委托诉讼代理人何宏斌、齐静，被告周建明的委托诉讼代理人周亮、吴宇鑫，第三人银磊公司、张和平的共同委托诉讼代理人曹刘姓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳建森向本院提出诉讼请求：1.停止对位于榆林市榆阳区房产及一个地下车位的强制执行，并解除查封；2.确认位于榆林市榆阳区系柳建森合法所有；3.本案诉讼费用由周建明负担。事实和理由：涉案房屋及一个地下车位为柳建森的合法财产，与银磊公司无关。柳建森与银磊公司的法定代表人及股东张和平、股东王拖林民间借贷纠纷一案，榆林市法院作出（2015）榆民初字第08059号民事调解书，确认张和平、王拖林与柳建森之间的债权债务关系。银磊公司为张和平、王拖林二人所有，且该二人为夫妻关系。柳建森与张和平、王拖林及银磊公司达成协议，三方自愿将银磊公司涉案房屋及一个地下车位作价转让与柳建森，柳建森与张和平、王拖林的债权债务进行抵销。柳建森与银磊公司于2015年11月27日签订了《君岳华府购房协议》及《君岳华府地下车位买卖合同》，根据《合同法》第四十四条、《物权法》第十五条规定，柳建森与银磊公司签订的两份合同均合法有效，且柳建森已于2016年初至今一直居住该房屋及使用车位。之所以未办理过户登记，是因为银磊公司欠债过多，君岳华府小区处于半停工状态，售楼部也经常没人，导致至今未办理网签。涉案房屋及车位虽未完成过户，但完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。周建明与张和平及银磊公司之间的纠纷并非为涉案房屋及车位的物权纠纷，而是借贷纠纷，双方在柳建森与银磊公司签订房屋买卖合同之前未就该房屋设定抵押，故周建明就该房屋不享有优先受偿权。被告周建明辩称，银磊公司开发的涉案地下车位目前没有产权证，不能进行买卖，因此柳建森与银磊公司于2015年11月27日签订的《君岳华府地下车位买卖合同》无效，且没有实际的交款凭证。该房屋至今未办理网签，且没有实际交付和占用。柳建森提供的民事调解书与本案没有关联，亦不能证明其已以房抵债支付了房屋及车位款，另，调解书的义务人是张和平和王拖林，而不是银磊公司，调解协议确定的债务与房屋和车位的卖方银磊公司没有关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件必须同时满足，缺一不可。本案，柳建森并未在法院查封之前签订合法有效的合同，亦未实际支付房屋及车位款，更没有办理过户登记。请求驳回柳建森的起诉。第三人银磊公司述称，其同意柳建森的诉讼请求，认可柳建森陈述的事实和理由。第三人张和平述称，其同意柳建森的诉讼请求，认可柳建森陈述的事实和理由。经审理查明，周建明与张和平、银磊公司借贷合同纠纷一案，本院于2015年12月17日作出（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定：查封、冻结银磊公司、张和平的价值2800万元银行存款或其他财产。同时作出（2015）西中民三初字00311-1号协助执行通知书，载明：查封、冻结银磊公司位于榆林市榆阳区半的君岳华府房产（预售证号201319）；查封期间，对该财产不得转让、过户、设立他项权利。上述文书于2015年12月22日送达至榆林市房屋产权管理处及榆林市不动产登记服务中心。本院于2016年1月29日作出（2015）西中民三初字00311号民事调解书：一、被告银磊公司于2016年2月28日前偿还原告周建明借款2270万元及利息408.6万元（利息计算至2015年11月2日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；二、张和平对上述债务承担连带清偿责任；三、2014年9月19日所借周建明的50万元，由张和平于2016年4月18日前还清，并支付利息122500元（利息计算至2016年1月28日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算；四、案件受理费185864元（周建明已预交）减半收取92932元，由银磊公司、张和平承担。上述民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向本院申请强制执行。本案执行过程中，本院于2018年12月3日作出（2018）陕01执恢209号执行裁定：续行查封银磊公司名下位于榆林市君岳华府的房产。柳建森作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的1号楼1单元501室房产为由，提出执行异议申请。本院经审查作出（2019）陕01执异987号执行裁定：驳回案外人柳建森的执行异议请求。柳建森遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，柳建森诉张和平、王拖林民间借贷纠纷一案，陕西省榆林市榆阳区人民法院于2015年11月27日作出（2015）榆民初字第08059号民事调解书，确认当事人自愿达成的如下调解协议：一、张和平、王拖林所欠柳建森借款本金796618元，张和平、王拖林自愿共同于2016年1月1日前一次性向柳建森偿还，张和平、王拖林互负连带清偿责任；二、柳建森自愿放弃其他诉讼请求。柳建森提交其与银磊公司于2015年11月26日签订的《君岳华府购房协议》，约定柳建森购买银磊公司开发建设的君岳华府小区1号楼1单元501号房，建筑面积暂定为158.25平方米，每平方米单价为4820元，总金额共计人民币762765元，一次性付款：2015年11月26日支付总房款的100%为全款，即人民币762765元。柳建森提交其与银磊公司于2015年11月27日签订的《君岳华府地下车位买卖合同》，约定银磊公司将君岳华府小区地下待定号车位转让给柳建森，柳建森选择购买独立车位，合计总价款7万元整。2015年11月27日，银磊公司向柳建森出具《收据》（NO.3402697），载明：柳建森现金支付762765元，事由1-501房款；银磊公司向柳建森出具《收据》（NO.3128684），载明：柳建森现金支付7万元，事由地下车库。柳建森称其与榆林市乔峰物业管理有限公司签订《君岳华府协议》，因银磊公司欠物业公司物业费未结清，银磊公司与柳建森商议需要先将拖欠的物业费结清，故柳建森与物业公司协商将签订时间倒签至2015年4月1日。柳建森结清倒签日期后的物业费。柳建森提交榆林市不动产登记中心于2019年10月31日出具的《榆林市不动产登记资料查询结果证明》，该证明显示柳建森在该中心无不动产登记记录。上述事实，有（2019）陕01执异987号执行裁定书、（2015）榆民初字第08059号民事调解书、《君岳华府购房协议》《君岳华府地下车位买卖合同》、收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案审理的焦点为，柳建森就位于榆林市榆阳区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”柳建森与银磊公司签订《君岳华府购房协议》约定柳建森购买涉案房屋，柳建森与银磊公司签订《君岳华府地下车位买卖合同》约定柳建森购买地下车位（车位号待定），但柳建森并未按照约定向银磊公司支付购房款及车位款，事实是银磊公司用涉案房屋及一个地下车位替张和平、王拖林偿还向柳建森的借款，名为买卖，实为以物抵债，且系银磊公司以自己物抵他人债的情形。涉案房屋及车位仍登记于银磊公司名下，柳建森并不直接取得所有权。柳建森承认其与物业公司签订的《君岳华府协议》系倒签，说明柳建森在法院查封之前并未合法占有涉案房屋。因柳建森的主张不符合上述规定之情形，故应认定其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，柳建森主张停止对涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有，缺乏事实依据且证据不足，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告柳建森的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告柳建森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年四月二十三日书记员  张 佩