安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初1604号原告：合肥金盛物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区东流路西999号新际商务中心C幢1508，统一社会信用代码913401006973758994。法定代表人：葛子菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞琛琛，该公司员工。委托诉讼代理人：王晓玲，该公司员工。被告：尤乃颖，女，1971年12月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥金盛物业管理有限公司（以下简称“金盛物业公司”）诉被告尤乃颖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告金盛物业公司的委托诉讼代理人庞琛琛，被告尤乃颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012年11月至2019年12月的物业管理费2983.34元及滞纳金(自起诉之日起每天按照应交物业费的千分之三计算至款清时止)；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告金盛物业公司与合肥市万福家园小区业主委员会签订了物业管理委托合同，合同约定由原告对该小区进行物业服务管理，业主向原告支付物业管理费。合同履行期间，原告依约履行了物业管理义务。但自2012年11月起，被告就未向原告支付过物业管理费，原告曾多次向被告催要，但被告拒不履行。原告认为被告拒不支付费用的行为已构成严重违约，故为维护自身的合法权益，特提起本次诉讼，望判如所请。被告尤乃颖辩称：我是合肥市瑶海区当涂路与凤阳东路交口万福家园xx的业主，房屋面积是69.38平方米。原告主张我从2012年11月起未交物业费是属实的，但是之所以没有交是因为：1、我签的物业服务合同是与安徽省力为物业管理有限公司签的，不是原告，与原告没有合同关系；2、我认为3年之前的物业费已经过了诉讼时效，我现在我只愿意交近3年的物业费，原告提供的快递、律师函我都没有收到；3、我认为物业公司没有履行合同义务，服务不符合标准、服务质量差，主要是噪音、闲杂人员随意进出小区、小广告随意张贴、公共环境破坏、卫生脏乱、消防器材只是摆设没有实际作用、小区绿化被车位占用、单元门公共财物损坏无人修理等。本院经审理认定事实如下：尤乃颖系合肥市瑶海区凤阳东路万福家园x幢x室业主，该房屋面积为69.38平方米。2012年12月1日，金盛物业公司与万福家园业主委员会签订一份《物业管理委托服务合同书》，合同约定万福家园小区业主委员会选聘金盛物业公司对万福家园小区提供物业管理服务，委托管理期限，议定为三年，即自2012年12月1日起至2015年11月30日止，业主委员会任期到2014年，业委会更换成员与否，金盛物业公司依然按合同约定对万福家园享有三年合同服务期；物业管理服务费实行包干制方式，按一费制收取，物业管理服务费标准为多层（回迁户）按0.43元/㎡/月收取，多层（非回迁户）按0.5元/㎡/月收取等；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，应从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金，逾期之日为公布缴费通知中规定缴费期限的最后日期，合同签订后，金盛物业公司按约定为万福家园小区提供了物业管理服务。2015年5月24日，金盛物业公司与万福家园第二届业主委员会签订一份《物业管理委托服务合同书》，合同约定：委托服务管理期限为三年，从2014年12月1日至2017年10月8日，业主委员会届满日期为2017年10月8日，期满后在同等条件下由新一届业主委员会优先聘用。合同约定的其他内容与前份物业管理委托服务合同书一致。合同签订后，金盛物业公司继续提供了相关物业服务。2017年10月8日，金盛物业公司与万福家园第二届业主委员会签订一份《物业管理委托服务合同书》，约定：委托服务管理期限为2017年10月8日到2018年5月31日。合同约定的其他内容与前份物业管理委托服务合同书基本一致。合同签订后，金盛物业公司继续提供了相关物业服务。2018年6月21日，金盛物业公司与万福家园第三届业主委员会签订一份《物业管理委托服务合同书》，约定：委托服务管理期限为2018年6月21日到2021年6月21日；金盛物业公司按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅按0.5元/月/平方米收取，其中回迁户按0.43元/月/平方米；高层住宅按1/月/平方米收取等。合同约定的其他内容与前份物业管理委托服务合同书基本一致。合同签订后，金盛物业公司继续提供了相关物业服务。因尤乃颖自2012年11月至2019年12月期间未交纳物业费，金盛物业公司催交未果后遂诉讼来院。以上事实有金盛物业公司提交的《物业管理委托服务合同书》4份、营业执照、证明、律师函复印件、邮政快递单等证据以及当事人的陈述佐证，本院予以确认。本院认为：万福家园小区的业主委员会代表业主，与金盛物业公司签订的《物业管理委托服务合同书》，系双方真实意思表示，且未违反相关法律和行政法规的规定，合法有效，对全体业主和金盛物业公司均具有约束力。现金盛物业公司已根据《物业管理委托服务合同书》约定为案涉小区提供物业服务，尤乃颖作为业主在接受金盛物业公司提供的物业服务后，应按约履行交纳物业管理费的义务。关于缴费期间，金盛物业公司主张尤乃颖未交纳2012年11月至2019年12月期间的物业费，但物业合同约定的服务期限系自2012年12月1日起，且金盛物业公司提供的证明系由万福家园第二届业主委员会出具，不能证明2012年金盛物业公司与万福家园业主委员会签订合同时入驻小区的具体情况。故本院对金盛物业公司主张的2012年11月的物业费不予支持。关于物业费标准，因案涉房产系拆迁安置房，依据合同约定，物业费标准为0.43元/月/平方米，故2012年12月至2019年12月的物业费为2536元(0.43元/㎡/月×69.38㎡×85个月)，本院予以支持。关于尤乃颖抗辩的诉讼时效问题，金盛物业公司提供物业服务是一个持续的过程，且现仍服务于案涉小区，其于2020年1月14日向本院提起诉讼，未超出诉讼时效。关于尤乃颖抗辩的服务不到位的问题，本院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，金盛物业公司提供的物业服务确实存在部分不完善之处，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告尤乃颖于本判决生效之日起三日内支付原告合肥金盛物业管理有限公司2012年12月至2019年12月期间的物业服务费2536元；二、驳回原告合肥金盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，其他费用25元，合计50元，由被告尤乃颖负担。本判决为终审判决。审判员  王雅欣二〇二〇年四月十日法官助理朱敏书记员杨艳梅附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。