平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初304号原告：陈卫家，男，1973年8月30日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。被告：平顶山鼎峰物业服务有限公司，住所地河南省平顶山市新华区中兴路佳田大厦A座22楼2205号，统一社会信用代码91410400397548516W。法定代表人：段秋军，总经理。委托诉讼代理人：高好民，河南博识律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军生，男，汉族，1974年6月21日出生，住河南省林州市，系公司员工。原告陈卫家与被告平顶山鼎峰物业服务有限公司（以下简称鼎峰公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈卫家，被告鼎峰公司委托代理人高好民、李军生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈卫家向本院提出诉讼请求：1.判决鼎峰公司按陈卫家正常市场评估房屋的价格为标准，赔偿自2018年1月1日至2019年12月31日的租赁损失共计19800元，利息从起诉之日起支付至租赁损失支付之日止；2.诉讼费由鼎峰公司承担。事实及理由：2004年左右，陈卫家购买平顶山市佳田房地产开发有限公司开发的位于中兴路与建设路交叉口佳田国际大厦的二楼B099号商铺，总面积为12.5㎡，陈卫家与平顶山市佳田房地产开发有限公司签订正式《商品房买卖合同》，并经行政机关正式备案登记，并已缴纳完毕所有契税等相关款项。交房后，为统一经营获得更好的收益，陈卫家又于2005年与平顶山市佳田物业管理有限公司签订了商铺租赁合同，将商铺租赁给该公司统一经营，由该公司按陈卫家总购房款的8.5%每年为标准分月向陈卫家支付租金，租赁合同期限为十年。2005年11月30日，平顶山市佳田物业管理有限公司注销，在其基础上又成立了鼎峰公司，由该公司对全体业主的商铺行使统一占用、使用、收益和管理，在未通知陈卫家履约主体已变更的情况下，鼎峰公司仍按原合同中约定的标准将租金分月打入陈卫家个人账号。2015年6月，陈卫家与佳田物业管理有限公司签订的租赁合同到期，在与鼎峰公司协商回购、续租相关问题时得知已更换管理人，且得知鼎峰公司向后来签约的业主支付的租赁标准为总购房款的10％，陈卫家对此不予认可，认为应按相同标准履行。因双方无法达成一致，后与鼎峰公司就房屋租赁问题起诉至新华区法院，审理过程中，经双方抽签，由评估公司对其房屋做《房屋租赁损失评估》时，佳田大厦二楼的评估价为每月66元/㎡。该评估结果已得到法院的确认，新华区法院在（2017）豫0402民初3539号判决书中已按照该评估标准对此房屋进行判定，且本案是因鼎峰公司侵占陈卫家房屋而造成损失中的一部分，因此应按评估报告中的标准对陈卫家进行赔偿，故陈卫家提起诉讼。鼎峰公司辩称，不同意陈卫家的诉讼请求。1、本案涉及的业主有200多户，双方2005年到2015年的第一个10年期的商铺租赁合约约定，鼎峰公司按陈卫家总购房款的每年8.5%为标准分月向其支付租金，合同租期为10年，双方一直照此履行，没有争议。2015年6月，原合同到期后，上述200多户中的绝大多数业主按照双方原来约定的原价回购或续租，继续履行了双方的合同，双方没有协商一致签订新的商铺租赁合同之前，鼎峰公司仍然愿意按照2005年双方的约定标准向陈卫家继续支付商铺租金，这也符合商铺租赁市场的现状，和绝大多数业主的选择。2、鉴定适用的日期为2017年12月18日-2018年12月17日，这个在原来评估报告中有显示。类似情况有一批案件已进入诉讼，部分做出了判决。判决书也是分为两段判决，2017年12月18日-2018年12月17日适用的是评估标准，除此之外的时间适用的是原房屋租赁价格标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2004年8月14日，陈卫家与河南佳田实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买河南佳田实业集团有限公司出卖的位于本市中兴路与建设路交叉口佳田国际大厦的2楼B099号商铺，合同约定该商铺建筑面积12.50平方米，单价8621元，总购房款为107767元。陈卫家已付清该商铺的房款。2.购买商铺后，陈卫家又与佳田物业公司签订了商铺租赁合同，将商铺租赁给该公司统一经营，租赁合同期限为10年，每月租金按照总购房款的8.5%每年为标准分月支付。3.2013年12月，佳田物业管理有限公司注销，成立了鼎峰公司。陈卫家后因租金问题将鼎峰公司诉至本院，在该案审理中，陈卫家等21户业主申请对佳田国际大厦的2、3层其所有商铺的目前正常市场租赁价格（每平方米月租金）及上述商铺每平方米目前正常的市场价值进行评估。经本院委托，2017年12月18日，河南省豫通房地产评估咨询有限公司出具豫郑豫通评字[2017]12182号房地产评估报告，本次估价的价值时点为2017年11月13日，陈卫家的2楼B099号商铺单价为13906元/㎡，房产总价为17.38万元，租金为66元/月/㎡。本院于2018年6月6日就本案作出（2017）豫0402民初3539号民事判决书，该判决书中对陈卫家自其起诉主张权利之当月2017年7月1日开始至2017年12月31日六个月的租金适用鉴定的租金价格66元/月/㎡。因鼎峰公司仅将租金支付至2017年12月31日，故引起诉讼。本院认为，鼎峰公司占用、使用陈卫家的商铺双方形成房屋租赁关系，鼎峰公司应向陈卫家及时支付租金。因陈卫家与鼎峰公司之间没有签订新的房屋租赁合同，双方对房租标准没有达成一致意见，鼎峰公司亦不能提供证据证明同位置商铺房租比往年降低，故本院认定陈卫家2楼B099号商铺的租金按照豫郑豫通评字[2017]12182号房地产评估报告中66元/月/㎡的标准顺延至本案中的2019年12月31日。因鼎峰公司仅将租金支付至2017年12月31日，故其应向陈卫家支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的租金19800元（商铺面积12.5平方米×66元/月/平方米×24个月）。因鼎峰公司愿意按原租赁合同支付租金，但与陈卫家未达成一致意见而未支付，并非怠于支付租金，且欠付租金本金每月变化，故本院支持自2020年1月1日起以欠付年租金19800元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息，超出部分不予保护。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：平顶山鼎峰物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈卫家平顶山市佳田国际大厦2楼B099号商铺的租赁费19800元及利息（利息以19800元为本金自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该租金实际支付完毕之日止）；二、驳回陈卫家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，由平顶山鼎峰物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长 王 芳审判员 李晓东审判员 孙正宇二〇二〇年四月二十九日书记员 张 珂附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。