江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终345号上诉人（原审被告）：段新忠，男，1974年4月10日出生，汉族，永新县人，住永新县。上诉人（原审被告）：周秋蓉，女，1979年8月1日出生，汉族，永新县人，住永新县。被上诉人（原审原告）：永新县陈氏房地产开发有限公司，住所地永新县禾川镇站前东路。统一社会信用代码91360830778828431J。法定代表人：陈奕洪，公司董事长。委托诉讼代理人：贺新华，吉安市永新县禾川法律服务所法律服务工作者。上诉人段新忠、周秋蓉因与被上诉人永新县陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省永新县人民法院（2019）赣0830民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人段新忠、周秋蓉、被上诉人陈氏公司委托诉讼代理人贺新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段新忠、周秋蓉上诉请求：1、改判上诉人不予承担逾期付款利息18360元及逾期付款违约金891元，共计19251元；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人在2013年1月10日签订了商品房买卖合同，该合同第八条约定，出卖人在2013年年底前交房。因宏盛苑小区管理杂乱，进出小区内的大门、小门都没有安装，整个小区的外墙没完成到位，上诉人向被上诉人严正交涉，至今还没有领取锁匙。被上诉人违约交房在先，上诉人未支付90000元的购房款在后，不存在上诉人承担违约责任和支付违约金。一审法院判决从2014年起计算逾期付款利息及逾期付款违约金有失事实。因此，请法院依法予以改判。陈氏公司辩称，1、上诉人陈述不属实。2013年已经交房给了上诉人，当时小区里面的相关道路已经修好。由于小区旁边规划为城西市场，当时尚在开发中，故进入小区的路的确没有修好。上诉人已经到了现场领取钥匙，现场提供住宅质量保证书和使用说明书，且当时领取钥匙的有很多人家，并不是只有上诉人一家。2、2013年3月20日宏盛苑小区已经竣工验收符合交付使用条件，2015年年底，宏盛苑小区就可以办产权证。3、上诉人在收房后应向被上诉人及时支付剩余购房款90000元，但是上诉人至今未付，应承担相应的利息。综上，上诉人现在强调的物业问题，不是本案审理的范围。故请求法院公正判决。陈氏公司向一审法院起诉请求：1、段新忠、周秋蓉支付陈氏公司购房款90000元并承担延期支付利息（以未付购房款为基数，按日万分之一利率自2014年1月1日起至付清欠款之日止，其中2014年1月1日至2019年9月1日期间逾期付款利息为18360元）；2、诉讼费由段新忠、周秋蓉承担。一审法院认定事实：2013年1月10日，陈氏公司（甲方）与段新忠（乙方）订立《贴息垫付首付款协议书》，约定：乙方购买甲方宏盛苑项目SZ-5幢2-502号商品房……经甲方同意，乙方先预交部分首付款计伍万捌仟贰佰肆拾捌元整，剩余首付款计人民币玖万元必须在交房之日付清……。2013年1月14日，陈氏公司与段新忠、周秋蓉签订《商品房买卖合同》（合同编号：20130100213），约定：段新忠、周秋蓉购买陈氏公司开发的坐落于永新县房屋，建筑面积137.72平方米，总金额468248元人民币；其中“第六条付款方式及期限买受人按其他方式按期付款：买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首付房款计人民币：壹拾肆万捌仟贰佰肆拾捌元整（148248.00）银行按揭贷款计人民币：叁拾贰万元整（320000.00）。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；……本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经［验收合格］条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起1日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）无买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起10天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……”《商品房买卖合同》、《贴息垫付首付款协议书》签订后，段新忠、周秋蓉按照约定向陈氏公司支付部分购房首付款伍万捌仟贰佰肆拾捌元整，以及办理了银行按揭贷款手续。尚欠陈氏公司部分购房首付款90000元至今。2013年陈氏公司通知段新忠、周秋蓉交房，因段新忠、周秋蓉认为没有符合交付条件，未办理交房手续；段新忠、周秋蓉声称后在陈氏公司通知办房产证的时候将房屋原来的入户门更换，实际控制至今，亦未办理房屋产权登记。案涉房屋所在小区已通过验收并具备办理权属证书条件。2017年7月17日，陈氏公司委托诉讼代理人电话通知段新忠将房款付清，对于段新忠回复内容，陈氏公司委托诉讼代理人主张段新忠声称8月10日会回来，到时再付清；段新忠声称其回复内容没有说付清，是说要把事情搞清楚，房子还没有达到交付条件；楼到现在没有完善，都没有达到交付条件，其怎么可以收房。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》及《贴息垫付首付款协议书》是陈氏公司与段新忠、周秋蓉在平等自愿基础上达成，系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效。段新忠、周秋蓉未按《商品房买卖合同》及《贴息垫付首付款协议书》的约定向陈氏公司支付未付首付购房款，其行为已构成违约。《贴息垫付首付款协议书》约定“经甲方同意，乙方先预交部分首付款计伍万捌仟贰佰肆拾捌元整，剩余首付款计人民币玖万元必须在交房之日付清”、《商品房买卖合同》约定：第六条“……买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首付房款计人民币：壹拾肆万捌仟贰佰肆拾捌元整（148248.00）银行按揭贷款计人民币：叁拾贰万元整（320000.00）”，该约定系双方在平等、自愿及真实意思表示下签订的，对于双方均具有约束力。由于段新忠、周秋蓉的行为已经严重违反了合同的约定，故陈氏公司要求段新忠、周秋蓉支付90000元首付购房款的诉讼请求，法院予以支持。关于陈氏公司主张的违约金的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》第七条规定：“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行”。因段新忠、周秋蓉存在违约行为，故陈氏公司要求段新忠、周秋蓉按合同约定按未付首付购房款日万分之一的利率向出卖人支付违约金的请求，法院予以支持。段新忠、周秋蓉现已更换入户门，实际控制房屋，《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释理解与运用》第75-76页载明：“购房人已实际接收并入住所购买的商品房，这就完成了房屋的实际交付，虽然这仅仅是完成了债法意义上的交付，此时购房人还没有办理该房屋产权登记手续，但事实上他已经实际使用了该房屋和房屋的附属设施设备，也交纳了物业管理费用，享受了物业服务公司的服务，从维护购房人的合法权益出发，应当确认其享有业主的权利，理应成为业主”，段新忠、周秋蓉对其实际控制房屋以及业主身份并无异议，在其实际控制了房屋的前提下，是否入住取决于其自身的选择和安排；其在未向陈氏公司主张获取交付文件后实际控制房屋，就案涉商品房至今亦未提出质量问题等异议，系其对其自身权利的处分，法院认定段新忠、周秋蓉实际接受了房屋，且交房时间在段新忠、周秋蓉未提供证据证明房屋存有严重问题不符合交付条件的前提下，结合该房所在小区建筑已经经过验收并符合办证条件的情况，其接受房屋时间可追溯至陈氏公司通知其交付房屋之时。对于违约金的起算时间，陈氏公司主张自2014年1月1日起计算，法院认为，合同载明交付时间为2013年12月31日，陈氏公司主张在2013年通知段新忠、周秋蓉交付房屋，段新忠、周秋蓉并不否认，在上述前提下，陈氏公司主张自2014年1月1日起计算逾期付款利息并无不当。段新忠、周秋蓉在庭审前的说明不付款的原因有如下说明：4、按照段新忠、周秋蓉购买的5幢2单元502房为137.72㎡计算：137.72×600＝82632元这笔款是多付的；5、储物间4.41㎡计算：4.41×600＝2646元系多付款；6、段新忠、周秋蓉在县城买房是为了孩子读书，拖了4年，这几年在县城租房每月450元计算：450×12×6＝32400元；7、陈氏公司没有按照预期交房，赔偿按照合同1.5％计算：483242×1.5％＝7248.63元；8、以上几笔款赔偿不包含其它赔偿费用；9、几笔款合计为：2000+82632+2646+32400＝119678元；10、宏盛苑植被区被陈氏公司私下卖给龙鹏国际。段新忠、周秋蓉在答辩状提出：陈氏公司至此应给予相应的赔偿：1、鸟瞰图不符、套房面积加储物间面积：(137.72㎡+4.41㎡)×600元/㎡＝85278元；2、宏盛苑小区所有外墙墙体没有完善、入小区门及部分设施业主集资完成，每户2000元左右；3、逾期交房，买房为了孩子县城读书，这几年在县城租房500元/月，12×6×500＝36000元；4、逾期交房，赔偿日计万分之一，(137.72×3400×30％+4.41×3400)×365×6×0.0001＝14337元；5、储物间连门都没有；6、宏盛苑公共区域被陈氏公司私下卖给龙鹏国际。对于上述要求，段新忠、周秋蓉在法庭辩论阶段提出“要先处理我们的诉求再来谈这些”。经法院庭审后释明，段新忠、周秋蓉表示其证据不足以支持其上述观点的成立，段新忠、周秋蓉辩解要求与陈氏公司诉讼请求可分别主张，为减少当事人诉累以及节约当事人诉讼成本，段新忠、周秋蓉主张在补充证据后另行诉讼，本案处理不影响其具体诉求的诉讼权利及实体权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决：段新忠、周秋蓉限在本判决生效之日起7日内支付永新县陈氏房地产开发有限公司首付购房款90000元和2014年1月1日至2019年9月1日期间逾期付款利息18360元，并自2019年9月2日起至付清上述款项之日止以实际未付首付购房款为基数按日万分之一支付逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2467元，减半收取计1233.5元，由段新忠、周秋蓉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：上诉人共提供三组证据。第一组证据是四份装修及购买家具的收据，第二组证据是小区业主谢伍生的证言证词，两组证据拟证明上诉人于2017年10月份拆了案涉房屋的大门，实际控制了案涉房屋准备装修；第三组证据是宏盛苑业主群微信聊天记录，拟证明宏盛苑小区房屋质量存在问题。被上诉人认为，第一组证据的真实性无法确认，均是手写，且与本案没有关联，装修时间不等于是交房时间；第二组证据属于证人证言，谢伍生应出庭作证，否则不能作为证据采信；第三组证据不能证明房屋的质量问题，且与本案没有关联。本院认为，第一组、第二组证据的真实性无法确认，且与案涉房屋的交房时间不具有关联性；第三组证据为业主之间的聊天记录，对其真实性无法确定，且不能据此认定案涉房屋及宏盛苑小区不能交付使用，故本院对该三组证据不予采信。被上诉人共提供两组证据，第一组证据是宏盛苑SZ5幢一至二单元交房、领锁匙登记表，拟证明2013年10月11日上诉人领取了钥匙；第二组证据是竣工验收备案表，拟证明宏盛苑小区在2013年3月20日已经竣工验收合格，符合交付使用的条件。上诉人认为，虽然在登记表上是周秋蓉代段新忠签名，但是由于被上诉人没有提供住宅质量保证书和使用说明书，所以只有签名，备注处空白；对第二组证据的真实性不予认可。本院认为，第一组证据系上诉人的签名，第二组证据有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位负责人签名及公章，上诉人未提供其他证据予以反驳，故本院对该两组证据予以采纳。本院查明，2013年3月20日，宏盛苑小区SZ-4和SZ-5幢楼的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位意见为质量合格，同意交付使用。2013年10月11日，周秋蓉代段新忠在陈氏公司的宏盛苑SZ5幢一至二单元交房、领锁匙登记表上签名进行了确认。一审法院认定的其他事实与二审查明的一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《贴息垫付首付款协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被上诉人于2013年通知上诉人收房，且上诉人亦于2013年10月11日在被上诉人的交房、领锁匙登记表上签名进行了确认。上诉人否认该时间为交房时间，但其提供的证据不足以反驳被上诉人提供的证据，故本院依法确认交房时间为2013年10月11日。案涉小区于2013年3月20日已经竣工验收合格，符合交付使用条件。上诉人上诉称因宏盛苑小区管理杂乱、存在质量问题等，但上诉人提供的证据不足以证实案涉小区和案涉房屋的房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，以致不能交付使用，故对其该上诉理由，本院不予支持。上诉人未在交房之日向被上诉人支付剩余购房款90000元，被上诉人要求上诉人按未付首付购房款日万分之一的利率自2014年1月1日起计算支付利息，符合《商品房买卖合同》的约定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281.27元，由段新忠、周秋蓉负担。本判决为终审判决。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年四月十日书记员  罗 平