上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初1410号原告：上海佳信物业管某有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈华远，执行董事。委托诉讼代理人：候浩彦，上海市沪南律师事务所律师。被告：上海徐房建筑实业公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：余晖，总经理。委托诉讼代理人：莫煦，上海市申汇律师事务所律师。原告上海佳信物业管某有限公司与被告上海徐房建筑实业公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年1月24日公开开庭进某了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海佳信物业管某有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2013年7月1日至2018年11月30日的物业费311,892.80元(2.5元/平方米/月*1949.33平方米*64个月)。事实和理由：2013年1月1日,原告与案外人上海市徐汇区环线广场业主大会签订物业服务合同,约定由原告为环线广场提供物业服务,被告系环线广场地下车库产权人,面积1949.33平方米。根据合同第七条约定,物业服务费标准为2.5元/月/平方米。合同订立后,原告即开始为被告提供物业服务,并垫付地下车库所产生的电费至今。2013年7月1日起,被告再未支付过任何费用。原告曾于2015年4月15日与被告协商未果;2016年1月18日,原告发函向被告及其自行聘请的上海业成物业管某有限公司催讨物业服务费及电费,被告收悉函件后与原告结清了部分费用。原告认为,业主大会与原告订立的《物业服务合同》对该物业范围内全体业主有约束力。现被告作为地下车库业主拒绝支付物业服务费用的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。原告于2018年11月30日撤出所在小区，所以物业费计算至该日。现原告向法院提起诉讼，要求判如所请。上海徐房建筑实业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告收费标准没有依据，根据物业合同第七条，地下室也即地下车库的收费标准应与产权人约定收取，但原、被告从未就此进某约定，原告主张的2.5元/月/平方米适用于办公楼、商业用房，并不适用于地下车库。地下车库是开阔的场地，与办公楼、商务楼不同。物业合同第七条约定了2.5元/月/平方米的具体四项服务组成，地下车库仅涉及了其中的部分，故被告认为地下车库的物业费标准应为0.8元/月/平方米，即包括“3、公共区域的清洁卫生服务费用(三级)：0.35元/月·平方米”和“4、公共区域秩序维护服务费用(三级)：0.45元/月·平方米”。地下车库由被告另行委托他人提供物业服务，原告并未提供物业服务。地下车库的消防系统、消防报警设施设备均由被告自行出资安装，由相应的安装单位进某维护保养，而且这些设备设施也需要有资质的单位进某维护保养，原告并无资质，原告也未提供过相应的服务。另外，原告的诉请超过诉讼时效，应以法院受理日期向前倒推三年，超过的部分不应获得支持。原告2013年进驻环线广场后，仅缴纳了一年的水费，自2014年10月起，原告虽向业主收取水费，但并未向供水公司支付，至今拖欠供水公司水费53万余元，业主支付的水费被原告截留。因为水表是登记在徐汇区建筑材料公司名下，该公司与被告同属徐房集团，已划归为被告，被告与该公司是一块牌子、两个班子，所以供水公司一直向被告催缴水费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年9月，上海市宜山路XXX号地下车库(以下简称系争车库)权利人登记为被告，建筑面积1949.33平方米。系争车库所在小区原由上海业成物业管某有限公司(前期物业)提供物业管某服务，该物业公司于2012年12月31日退出小区。2012年5月8日，上海市徐汇区环线广场业主大会成立。2013年1月，上海市徐汇区环线广场业主大会(甲方)、原告(乙方)签署《物业服务合同》，其中约定：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就环线广场的物业管某服务事宜,订立本合同。座落位置：徐汇区宜山路弄515号四至范围。总建筑面积：44449.47平方米;其中办公楼建筑面积32367.63平方米,商业建筑面积10132.51平方米,地下室建筑面积1949.33平方米。第七条乙方根据下述约定,按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)办公楼：2.50元/月·平方米，(二)商业用房：2.50元/月·平方米，(三)地下室：与产权人约定收取。上述物业服务收费分项标准(元/月·平方米)如下：一、非住宅物业1、综合管某服务费(三级)：0.60元/月·平方米，2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：1.10元/月·平方米，3、公共区域的清洁卫生服务费用(三级)：0.35元/月·平方米，4、公共区域秩序维护服务费用(三级)：0.45元/月·平方米。第九条乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用,盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十条物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在每季初月15日前履行交纳义务，乙方开具发票。第十一条停车场收费分别采取以下方式：1、露天停车场车位经核定为36个,属于全体业主共用的,业主和物业使用人有优先使用权,车位使用人应按露天机动车车位300-600元/辆·月的标准向乙方交纳停车费,乙方按实在每月15日前将上月车辆收费情况告知甲方,并按季与甲方结算停车费收支账目。第二十五条本合同中下列词语的定义是：(五)共用部位,是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。(六)共用设施设备,是指：1、一幢大楼内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备;2、物业管某区域内,由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施。(七)公共区域,是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管某区域内,由全体业主、使用人共同使用的区域。第三十一条本合同为期贰年,自2013年1月1日起,至2014年12月31日止。(审理中，双方确认，物业服务合同所载“地下室”即是指系争车库。)后原告为系争车库所在小区提供物业管某服务，物业服务合同约定的期限届满后，原告继续为小区提供物业服务。之后，原告于2018年12月1日撤离小区。2013年4月23日，被告(甲方)、上海业成物业管某有限公司(乙方)签署《宜山路XXX号地下停车库委托服务协议》，其中约定：鉴于宜山路XXX号环线广场聘用的物业公司即原告没有对地下车库提供物业服务，且原告没有和被告就地下车库的物业服务费达成一致，现甲方委托乙方对地下停车库提供物业服务，在委托期限内，甲方无需向乙方支付物业服务费，甲方也不向乙方收取任何费用(包括但不限于停车费等经营性收益)。停车费和其他经营收入归乙方所有，不向甲方缴纳。车库所发生的各类费用、税收由乙方自行负担。甲方全面委托乙方管某地下停车库以及相关所有设施设备(包括但不限于消防泵、喷淋设备、报警设备、照明设备等所有相关设备)的维修、养护和管某。做好地下车库的清洁卫生工作，并将地下停车库及设施设备预防性消毒工作，作为日常保洁服务的组成部分。2016年1月18日，原告向上海业成物业管某有限公司发送函件(复印件)，向其催缴88.54平方米办公用房的物业费、电费。2016年2月3日上海业成物业管某有限公司复函(复印件)，对原告计算的物业费提出异议，对电费计算无异议。(原告称，原告是同时向被告、上海业成物业管某有限公司发函，被告以上海业成物业管某有限公司名义向原告复函。被告称其并未收到或看到上述函件，也从未委托上海业成物业管某有限公司代表被告复函，且上述函件的内容均是关于上海业成物业管某有限公司办公用房的费用，与被告的系争车库无关。)审理中，经原告申请、双方均同意就系争车库的物业费标准进某评估，原告支付相应评估费，后本院委托评估机构对系争车库的物业服务费标准进某评估。评估结论为：2013年物业费1.95元/平方米·月，其中综合管某服务0.307元/平方米·月、公共区域清洁卫生服务0.236元/平方米·月、公共区域秩序维护服务0.790元/平方米·月、共用部位共用设备设施日常运行保养维修服务0.613元/平方米·月，2014年物业费1.97元/平方米·月，其中综合管某服务0.304元/平方米·月、公共区域清洁卫生服务0.239元/平方米·月、公共区域秩序维护服务0.816元/平方米·月、共用部位共用设备设施日常运行保养维修服务0.613元/平方米·月，2015年物业费1.99元/平方米·月，其中综合管某服务0.298元/平方米·月、公共区域清洁卫生服务0.241元/平方米·月、公共区域秩序维护服务0.841元/平方米·月、共用部位共用设备设施日常运行保养维修服务0.612元/平方米·月，2016年物业费2.02元/平方米·月，其中综合管某服务0.309元/平方米·月、公共区域清洁卫生服务0.245元/平方米·月、公共区域秩序维护服务0.847元/平方米·月、共用部位共用设备设施日常运行保养维修服务0.622元/平方米·月，2017年物业费2.03元/平方米·月，其中综合管某服务0.317元/平方米·月、公共区域清洁卫生服务0.247元/平方米·月、公共区域秩序维护服务0.847元/平方米·月、共用部位共用设备设施日常运行保养维修服务0.622元/平方米·月，2018年物业费2.04元/平方米·月，其中综合管某服务0.325元/平方米·月、公共区域清洁卫生服务0.250元/平方米·月、公共区域秩序维护服务0.847元/平方米·月、共用部位共用设备设施日常运行保养维修服务0.622元/平方米·月。原、被告对于评估报告无异议。原告同意以评估结论所列价格作为本案物业服务费的计算基数。被告认为2013年、2014年的物业服务费已经超过诉讼时效，另外评估结论金额中应剔除原告没有提供服务以及被告自行或另行委托他人提供物业服务的部分，据此被告同意承担最多1/3的综合管某服务项、公共区域秩序维护服务项的费用，同意承担公共区域清洁卫生服务项费用，不同意承担共用部位共用设备设施日常运行保养维修服务项下费用。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有物业服务合同、不动产登记簿、(2018)沪0104民初27226号民事判决书、评估报告等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，关于物业服务的情况。双方一致陈述：系争车库未通行电梯，系争车库出入口并无单独的闸机，小区出入口有一闸机，由原告管某，小区地面停车位由原告管某，系争车库内部由被告自行管某。另外，原告提交2017年上海市徐汇区环线广场业主委员会证明一份，其中记载：兹证明原告自2013年1月起至今，为宜山路XXX号环线广场地下停车库(面积1949.33平方米)提供物业管某服务，具体内容如下：1、地下车库进出车辆电子信息管某；2、地下车库出口至本小区出口间200米道路的清洁、维护；3、地下车库电梯、消防设施(改建中)的清洁、维护、保养、维修；4、代为缴纳地下车库电费。被告对该材料不予认可，称原件、复印件不一致。另外，原告称，原告从未收取系争车库内的停车费，系争车库出入口有监控，由原告管某。被告称，系争车库由上海业成物业管某有限公司管某。系争车库出入口有上海业成物业管某有限公司的工作人员管某车辆进出。系争车库没有水，也从未产生水费。消防的自来水泵是被告自行安装。原告没有维修保养消防设施的资质，被告是另行委托他人保养维护消防设施。系争车库出入口没有监控。电费由原告代收代缴。地下车库出口至小区出口间200米道路由原告清洁。同时，被告提交《消防工程施工合同》、转账记录、备忘录等证据，证明被告委托案外人进某系争车库消防系统的安装、改造。原告称此与原告为系争车库提供物业服务并不冲突，被告作为产权人可以自行聘请他人进某消防设施的安装、调试。审理中，关于诉讼时效的情况。原告称，双方就系争车库的收费标准进某过多次协商，但一直未能达成一致意见。2013年1月至6月，原告按照2.50元/月·平方米标准向使用系争车库停车位的业主收取物业费，并未向被告收取物业费。原告曾于2016年1月18日向被告发送函件，向其催收2013年1月1日起的物业管某费、2013年7月起的电费。原告还提交2017年5月4日上海市徐汇区环线广场业主委员会《证明》(复印件)，载明：证明因环线广场地下车库业主，上海徐房建筑实业有限公司(即被告)自2013年7月起欠付地下车库物业费及电费，上海佳信物业管某有限公司于2015年4月15日与被告双方代表在街道服务中心进某会谈，协商费用支付事宜，双方未能达成支付协议。原告另提交增值税发票，显示名称上海业成物业管某有限公司、代收代付水电费224,749.07元，备注2013年7月-2017年10月，原告称此是上海业成物业管某有限公司代被告支付系争车库的电费。被告称，双方仅在2013年协商过物业费事宜，此后再未商谈过。被告从未向原告支付过物业费。2013年初，被告曾要求原告进某消防设施设备维护保养服务，但是原告表示其没有资质、没有能力。从2013年起，被告多次要求原告提供物业服务，包括将电梯开通至系争车库，为系争车库供水、提供消防用水等，但原告并未履行。被告从未收到原告催款函件。上述《证明》被告不予认可，双方并未进某过相关协商。上海业成物业管某有限公司是独立的公司，其支付钱款情况与被告无关，上海业成物业管某有限公司亦无权代表被告付款。本院认为，根据相关法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业管某服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原告与环线广场业主大会签订的物业服务合同应为合法有效，对原告及小区全体业主或物业使用人均有约束力。物业服务合同约定的期限届满后，原告与环线小区业主大会虽然未再签订书面物业服务合同，但原告仍按照原物业服务合同的约定实际提供物业服务至2018年11月，故被告作为系争车库的产权人、小区的业主之一，应依约履行支付物业服务费的义务。被告抗辩部分物业费已超过诉讼时效。根据法律规定，2017年10月1日之前到期的，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。2017年10月1日之后到期的，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据《物业服务合同》，物业服务费用按季交纳，业主应在每季初月15日前履行交纳义务。原告为证明其诉请未超过诉讼时效提供了2016年1月18日催款函件，但原告未能提供该函件已有效送达被告的证据，被告对此亦不予认可，本院对该份证据不予采信，故原告并无证据证明存在诉讼时效中断情形。结合诉讼时效期间的法律规定、物业服务合同的约定、原告于2018年12月6日向本院起诉的事实，本院认定2015年12月7日之前的物业费已过诉讼时效期间，本院不予支持。物业服务合同中并未明确约定系争车库的物业服务费标准，仅约定“与产权人约定收取”，目前并无证据证明双方就系争车库的物业服务费标准已达成一致意见，原告将系争车库的物业服务费标准等同于小区办公楼、商业用房2.5元/月·平方米的标准，依据不足。后双方均同意对系争车库的物业服务费标准进某评估，对评估结论亦无异议，故本院依据评估结论认定系争车库的物业服务费标准。审理中，原告确认系争车库内部由被告自行委托案外人管某。被告承担了部分物业管某义务，在一定程度上减轻了原告为系争车库所提供的物业管某服务。被告也确认原告提供了公共区域的清洁卫生、管某小区进口的电子闸、代收缴电费等服务。结合双方对物业服务情况的陈述、评估结论中分项服务的具体内容、评估结论的各年度物业服务费标准金额，本院依据公平原则，酌情调整被告向原告支付物业管某费用的标准，2015年按1.194元/平方米·月计算、2016年按1.212元/平方米·月计算,2017年按1.218元/平方米·月计算,2018年1.224元/平方米·月计算。则被告应向原告支付2015年12月7日至2018年11月30日的物业服务费计84,965.258元(1949.33平方米*1.194元/平方米·月/31天*25天+1949.33平方米*1.212元/平方米·月*12个月+1949.33平方米*1.218元/平方米·月*12个月+1949.33平方米*1.224元/平方米·月*11个月)。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管某条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：上海徐房建筑实业公司于本判决生效之日起十日内向上海佳信物业管某有限公司支付自2015年12月7日至2018年11月30日的物业管某费84,965.258元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3026元，由上海徐房建筑实业公司负担812元，上海佳信物业管某有限公司负担2214元。评估费30,000元，由上海佳信物业管某有限公司、上海徐房建筑实业公司各负担15,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年四月一日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。