河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1502民初7264号原告:信阳报晓物业管理有限公司。法定代表人:吴精华，该公司董事长。委托代理人:潘贵恒，系公司总经理。被告：徐海，男，1971年1月14日出生，住信阳市浉河区。委托代理人：杨梅，女，汉族，1977年10月12日出生，住址同上。系被告徐海妻子。委托代理人:李根生，男，汉族，1969年11月29日出生，住信阳市浉河区。原告信阳报晓物业管理有限公司与被告徐海物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳报晓物业管理有限公司委托代理人潘贵恒与被告徐海委托代理人杨梅、李根生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告信阳报晓物业管理有限公司诉称，原告于2016年12月30日与报晓新村开发商河南信房集团置业有限公司签订了《前期物业管理协议书》。多年来，我们按照国务院下发的《物业管理条例》认真履行，并按照前期物业服务管理合同对小区共用设备设施和附属建筑进行维修、养护，对共用绿地花木、建筑小品进行维护和管理，对公共环境卫生、垃圾收集和清运，对雨污水管的更换与疏通，对小区内车辆停放与交通安全、公共秩序的管理，包括安全巡逻、保安执勤、综合治理等都做了大量的工作，被市政府主管部门评定为三星级物业服务企业。根据《物业管理条例》第二章第七条第五款规定：“按时交纳物业服务费用”是业主履行的义务。被告以种种理由拖欠物业服务费用，不仅侵害了原告的合法权益，也是对已缴费的绝大多数业主利益的损害，影响了物业管理工作的正常进行。故原告诉至本院要求，1、要求被告交纳2018年3月至2019年9月所欠物业服务等费用2740.9元（其中：水费158.4元、电费1539.6元、物业费970.9元、公摊费72元）。2、按银行利息三倍支付原告损失。3、诉讼费由被告承担。被告徐海辩称，法官开始说让原告审核我们的身份，没有让我们审核原告的身份，不知道原告具不具备起诉我的条件，他的东西我都没有质证，没有提出审核是不是具备，这个程序都没走，我不知道原告的代理人是什么身份，是原告的工作人员还是律师，这个程序没有走。我们没有欠原告任何钱，如果说原告说我们欠他钱应当拿出证据，我不知道原告为什么起诉我们，我们在报晓新村居住一二十年了，和报晓新村经历的纠纷，还有物业的服务不到位，现在物业说我们欠费，我不知道我从哪里欠费。我们被告在报晓物业居住一二十年，我们每月到物业处主动缴纳水电费，包括物业服务费，从来没有拖欠服务费。在这期间遇到很多情况，为了收费，进行捆绑收费，多次恶意相加，多次嘲弄我们我们居住在这里连这点钱都交不起，作为物业行业，这种态度不知道具不具备物业行业的标准。报晓新村很多业主在报晓物业服务期间对物业服务敢怒不敢言，现在院子杂草丛生，车辆乱停，消防通道堵塞，这就降低我们生活水平，在一个消防通道堵塞直接威胁我们人身安全，作为物业行业最基本的条件都没有达到，我不知道物业具不具备物业服务的标准，近几年的种种行为，因为我们小区是学区房，很多因为小孩上学需要提供水电费，我们去交水电费拒收，我不知道这种行为是不是具备了物业服务行业的职业规范及职业道德标准，我们二十多年来缴纳费用,物业一直没有出具正式发票,我们多次索要发票,物业最后给我们一个定额发票糊弄业主,没有证实发票我们可以拒交。我们居住这么久,报晓物业经常停水停电,干扰业主生活,作为物业服务行业,这种行为我们业主多次报警有出警记录至少十几次,并且辖区街道居委会多次调解明确报晓物业服务不到位。他堵门也是违法的，原告还是充耳不闻，在多家网上媒体有过多次报道，报晓新村造成的一些停水停电影响业主生活。但是就这些情况到现在报晓物业没有一点改观，所以说作为一个物业服务企业，应该是从提高质量下功夫，不该是捆绑收费欺凌行为，这是市场法规不符的，是当今社会绝对不允许的，也是几年来国家扫黑除恶其中包含惩治黑物业的。我以上说的种种情况，原告就具备黑物业的行为。答辩完毕。经审理查明，2017年1月1日，原告信阳报晓物业管理有限公司（乙方）与河南信房集团置业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理协议书》，河南信房集团置业有限公司委托原告对报晓物业业主提供服务，委托管理期限自2017年1月1日至2020年12月31日。协议签订后，原告即对报晓新村小区进行物业管理。原告服务期间，被告按双方的约定支付了2018年3月之前的相关费用。原告信阳报晓新村物业管理有限公司于2018年1月8日在报晓新村小区公示《物业服务新标准》、2018年1月13日在小区公示《关于提高物业收费标准的公告》，主要将物业服务新标准对外公示，并对报晓新村小区的基本情况、物业收费标准、提高标准依据成本核算、提高服务级别等情况予以介绍、说明。自2018年3月1日起实行物业收费新标准，物业费由0.35元/㎡每月涨至0.5元/㎡每月。现被告对原告提高物业服务费标准提出异议，并导致2018年3月后的水电费等没有缴纳。2018年7月16日，包括李根生在内的26名业主向本院提起诉讼，提出要求信阳报晓物业管理有限公司公示物业服务合同、停止违法涨价收取物业费的行为等诉讼请求，本院审理后做出（2018）豫1502民初2979号判决书，判决驳回26人的诉讼请求。该26人不服判决上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院于2018年11月20日做出（2018）豫15民终3641号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。截止2019年9月，被告徐海欠水电费1698元，物业费970.9元（按调整后的新标准计算）、公摊费72元。本院认为，对于原告涨物业费的行为是否合法问题，《河南省物业管理条例》第四十八条规定，“。确需调整的，物业服务企业与业主委员会协商，并经业主大会同意。”，原告于2018年1月8日在报晓新村小区公示《物业服务新标准》、2018年1月13日在小区发布《关于提高物业收费标准的公告》，将物业服务新标准对外公示，并对报晓新村小区的基本情况、物业收费标准、提高标准的成本核算依据、提高服务级别等情况予以介绍、说明，自2018年3月1日起实行物业收费新标准，物业费由0.35元/㎡每月涨至0.5元/㎡每月，2018年6月16日，原告出具的《报销物业提高物业管理费是合法的》声明，信阳报晓新村业主委员会在该声明后盖章，并注明“情况属实、调价是通过业主委员会和物业服务公司共同协商制定的”。已生效的信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初2979号民事判决书确认事实：2018年1月13日，被告信阳报晓物业管理有限公司在会同××新村业主委员会协商后，作出《关于提高物业标准的公告》，2018年3月，被告公示新的标准收费后，有636户业主缴纳了物业费，从以上事实并结合《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”之规定，原告已通过书面形式也即通过张贴公告的方式征求过信阳报晓新村业主的意见，且有636户业主（超过该小区一半业主数量）按照新标准缴纳了物业费，业主委员会也予以追认。该方式在形式上符合《物业管理条例》第十二条的规定，故原告上涨物业费具有形式上的合法性。从公平角度考量，被告徐海没有证据证明该物业费上涨违背价格法的相关规定，也未举出足够的证据证明物业公司在管理或服务与物业费不对等，报晓新村物业费由0.35元每平米/月上调至0.5元每平米/月是符合市场规律的正常调价行为，物业费上涨是建立在合同双方公平与利益均衡基础上的，故原告信阳报晓物业管理有限公司上涨物业费是符合法律规定，被告徐海应当按照新标准按时交纳物业费。综合考虑原、被告之间的服务关系，原告要求按银行利息三倍支付损失的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：被告徐海于本判决书生效后十五日内向原告信阳报晓物业管理有限公司支付水电费、物业费等2740.9元。驳回原告信阳报晓物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由被告徐海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接上诉于河南省信阳市中级人民法院，并按对方当事人的人数提交上诉状及副本。审 判 长  张金强审 判 员  王倩倩人民陪审员  王保琴二〇二〇年四月二十八日书 记 员  刘 迟