云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终264号上诉人（原审被告兼反诉原告）：韦美查，男，1962年4月14日生，汉族，云南省马关县人，住马关县。委托诉讼代理人：龙波，云南商维律师事务所执业律师，特别授权。委托诉讼代理人：韦延武，云南临吉律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审原告兼反诉被告）：李召金，男，1971年5月2日生，汉族，云南省马关县人，住马关县。委托诉讼代理人：付连帅，云南鼎祥律师事务所执业律师。上诉人韦美查因与被上诉人李召金合伙协议纠纷一案，不服马关县人民法院（2017）云2625民初1457号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年8月24日作出（2018）云26民终240号民事裁定，将案件发回重审。马关县人民法院重审后作出（2019）云2625民初1513号民事判决，韦美查不服向本院提起上诉。本院2020年2月3日立案后，依法组成合议庭于2020年3月25日组织上诉人韦美查及其委托诉讼代理人龙波、韦廷武，被上诉人李召金及其委托诉讼代理人付连帅到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。韦美查上诉请求：依法撤销原审判决，并改判驳回李召金原审诉讼请求；一、二审诉讼费用由李召金承担。事实及理由：一、原审认定事实不清，改变案由错误。1.2003年11月韦美查出资102323元购买位于块水淹田后，李召金才找到韦美查欲与韦美查共同享有上述地块的使用权，韦美查考虑到是自己人，就同意双方各享有上述地块的50%。因韦美查已经先支付了购地款，就由李召金补50%（即51161.5元）的购地款给韦美查。李召金也陆续支付给了韦美查部分购地款，但是至今李召金尚未付清应付的50%购地款，且李召金拒绝结算支付。2.马国用（2006）第0000957号《国有土地使用权证》，地号201-01-01-Ｅ-30项下地块自颁证时起就为韦美查与李召金共同享有使用权。依法在共有关系存续期间任何人不得单独处分。因此，李召金在共有关系存续期间无权处置共有财产，其未经韦美查同意擅自将该地块转让的行为为无效行为。李召金2015年3月23日将该地块中的100平方米转让给张玉成、2016年9月18日将该地块中的另宗地转让给付能海及2017年将部分土地转让给马关县坡脚镇山车中心校的行为无效。无效的民事行为自始无效，不受法律保护。3.本案争议的标的物为国有土地使用权，即不动产。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定。上述争议标的物至今仍然为韦美查与李召金共有使用权，韦美查与李召金之间从未对上述地块履行过变更登记手续。即不能确定谁拥有多少平方面积、谁使用哪一个方位的地块的问题，也就无法确定谁对上述地块中的多少面积、哪个方位拥有处分权的问题。故李召金擅自转让宗地中部分地块的行为不发生法律效力。4.宋某、余某为李召金、韦美查双方的亲戚，韦美查说卖地仅限于宋某、余某购买才同意。为附条件的买卖。就因为最终宋某、余某没有购买，韦美查才不同意。从宋某、余某二人的录音可知，该二人均未见到李召金付钱给韦美查。并且该二人所说的数额也不一致，纯属传来证据，无相应证据相印证，不能作为定案依据。5.原审法院调取的付海能、黄明会的证言，也仅说明了李召金将其与韦美查共有的土地卖给付海能、张玉成。并没有看到李召金与韦美查转让土地的过程和李召金付钱给韦美查的情况，纯属道听途说，不足以证实韦美查将土地转让给李召金的事实。综上，本案争议焦点为李召金是否付清应付的50%购地款，是否有权处分马国用（2006）第0000957号《国有土地使用权证》，地号201-01-01-Ｅ-30项下地块的问题。要认定李召金的处分行为的效力，就必须查明韦美查、李召金双方是否有并地的事实、是否已经付清应付的50%购地款，以及是否登记在李召金的名下为前提。而原审法院在没有任何证据证实韦美查是否收到李召金土地转让款的情况下，主观臆断的认定韦美查收到李召金支付的24000元转让款，纯属认定错误，显失公平。二、原审判决错误。1.原审法院仅以李召金提交的一份录音中谈到的20000元钱（余某录音）和24000元（宋某录音），而不认真审查是什么钱，是谁付给谁，还是其他经济往来等问题；更没有审查李召金是否将原合伙购买土地的102323元的1／2即51161.5元支付给韦美查，就主观认定韦美查处分了自己享有的份额而进行判决，严重违背客观事实。2.证人宋某系李召金的舅弟，存在利害关系，不能作为本案证人。况且，宋某也不知道韦美查是否收到24000元（见录音），余某与李召金系姨夫关系，不能作为本案证人，余某也不清楚并地的事情（见录音）。3.韦美查自始至终没有同意李召金处置上述宗地中的部分地块，李召金也明知土地的转让须经登记才发生法律效力。在未经共有权人韦美查同意的情况下私自处置共有财产，已经严重侵犯了韦美查的合法财产权益。原审不但不追究李召金法律责任，反而判决让韦美查协助侵权者李召金办理土地使用权变更登记手续，将该地使用权变更为李召金单独享有，明显判决错误。综上所述，李召金擅自处分共有财产的行为侵犯了韦美查合法财产权益，依法应予纠正。恳请二审法院查明案件事实，秉公处理本案。依法撤销原审判决，并改判认定李召金、韦美查合伙关系存在。驳回李召金原审诉讼请求，维护当事人合法权益。李召金答辩称：一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，恳请二审依法驳回上诉，维持原判。李召金向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认李召金与韦美查之间的口头合同有效，韦美查退伙关系成立，由韦美查协助李召金办理土地变更登记手续。2.本案诉讼费由韦美查负担。韦美查向一审法院提出反诉请求：判决李召金将出卖宗地所得价款50%即158945元返还给韦美查以赔偿经济损失。一审法院经审理确认本案法律事实如下：2002年，李召金、韦美查（乙方）共同与文山州业达房地产综合开发公司（甲方）签订《山车新大街土地及水淹地出让合同书》。约定文山州业达房地产综合开发公司将山车新大街土地出让给李召金、韦美查。受让土地后，2006年11月16日马关县人民政府颁发马国用（2006）第0000957号《国有土地使用权证》给李召金、韦美查，确认李召金、韦美查对坐落于坡脚镇山车街地号为201-01-01-E-30，面积578.60平方米的土地享有使用权，其用途为城镇单一住宅用地。后李召金与韦美查口头约定韦美查将其应得前述土地份额转让给李召金，由李召金支付其应得土地份额折价款24000元，且韦美查已收取李召金支付的其应得土地份额折价款24000元。2015年3月12日李召金将该地块中的100平方米转让给张玉成，并收取转让金149890元，2016年9月18日李召金将该地块中的另1宗地转让给付海能，并收取定金100000元。现李召金以与韦美查已于2007年将双方共有马国用（2006）第0000957号《国有土地使用权》的土地作价48000元，其中韦美查应得份额韦美查以24000元价款转让归李召金单独享有，且李召金已支付韦美查24000元为由，要求法院判决确认双方口头转让土地使用权的协议有效，并要求判决由韦美查协助办理土地使用权变更登记手续；韦美查则以其与李召金未达成将共用土地转让归李召金单独使用的口头协议、且未收到李召金24000元为由，要求法院判决驳回李召金的诉讼请求，并反诉请求判决李召金将出卖宗地所得价款50%即158945元返还给其以赔偿经济损失。一审法院认为，李召金、韦美查因合伙购买土地共同向土地登记机关申请登记现产生争议的马国用（2006）第0000957号《国有土地使用权证》，因土地使用权证上载明使用权人为李召金和韦美查。李召金主张韦美查已将其应得土地份额转让给了李召金且已向韦美查支付了其应得土地份额价款24000元。韦美查对李召金上述主张予以否认而产生争议，因此双方之间的纠纷应为合伙协议纠纷。李召金、韦美查就该地使用权份额的转让虽未签订书面合同，但结合录音光碟及摘要以及宋某、余某、付海能、黄明会的证言，足以认定李召金、韦美查对争议地转让事宜已达成口头协议，双方约定韦美查将该争议地中其应得份额使用权转让给了李召金，并收取了李召金支付的其应得份额土地转让款24000元，现该争议地应全部归李召金享有。该协议系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，依法双方均应按照约定履行各自义务。因达成口头协议后，李召金已支付韦美查转让款，但韦美查至今未协助李召金办理该地使用权变更登记手续，其行为已构成违约，依法应承担相应责任，故李召金要求韦美查协助将该土地使用权变更登记到其名下的请求于事实、法律有据，一审法院应依法予以支持。韦美查的抗辩和反诉主张请求于事实、法律无据，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第52条规定，判决：一、原告（反诉被告）李召金与被告（反诉原告）韦美查口头约定韦美查将其马国用（2006）第0000957号《国有土地使用权证》共有土地中应得份额转让给李召金的协议有效，由被告（反诉原告）韦美查于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）李召金办理马国用（2006）第0000957号《国有土地使用权证》的土地使用权变更登记手续，将该地使用权变更为李召金单独享有。二、驳回被告（反诉原告）韦美查的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费1739元，由被告（反诉原告）韦美查负担。本院二审期间，韦美查围绕自己的上诉主张，李召金围绕自己的答辩意见，除一审提交的证据外，在二审均未提交新的证据。二审审理中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，李召金无异议。韦美查提出如下异议：一、对一审认定“李召金与韦美查口头约定韦美查将其应得前述土地份额转让给李召金，由李召金支付其应得土地份额折价款24000元，且韦美查已收取李召金支付的其应得土地份额折价款24000元。”有异议，实际是双方没有口头约定，没有付款的依据，韦美查也没有收到24000元；而且说明一点，李召金在前面三次提交的证据录音都是2015年3月24日形成的，之前双方并没有口头协议的事实。关于韦美查提出的异议，涉及韦美查与李召金之间对涉案土地是否达成口头协议，由韦美查退出涉案土地合伙的事实。对此，李召金认为其已经与韦美查达成口头协议，韦美查退出涉案土地的合伙，并由李召金支付韦美查土地补偿金24000元，且上述土地补偿款已经支付给韦美查。为此，李召金在一审提供宋某《手机录音》、宋某及余某的证言。首先，宋某的手机录音主要内容是韦美查和李召金达成口头协议约定：涉案土地作价48000元，由韦美查将自己的份额转让给李召金，但条件是李召金要将涉案土地出售给宋某和余某二人，且李召金已经将土地价款22000元交付给韦美查的儿子，其中2000元是韦美查减让的事实。结合宋某的证言：韦美查是否收到24000元，宋某没有听见说，关于录音中24000元的内容不是宋某陈述的。而证人余某的陈述是：双方因土地产生纠纷余某去调解过，但是没有结果。协商时韦美查说过将土地转让给李召金，也说过收过李召金的24000元，双方没有产生纠纷之前说转让土地的事余某不清楚，也不知道韦美查要卖土地给余某和宋某的事实。当时韦美查叫余某和宋某去购买争议土地是在宋某录音之前。余某没有看见李召金付款24000元给韦美查。但是，听说过付钱的事情。综上证据，首先能够证明双方之间有韦美查将涉案土地中属于自己的份额转让给李召金的事实。而且，李召金主张自己已经向韦美查支付了24000元的土地转让款，有韦美查自己及其儿子韦堂安的陈述和余某的证实，故李召金提供的上述证据相互印证李召金与韦美查之间已经达成土地转让口头协议，李召金已经将24000元土地转让款支付给韦美查的事实。因此，一审对上述事实的认定有证据证明，本院予以维持。韦美查的异议不能成立，本院不予采信。经二审审理，本院确认本案法律事实与一审认定的一致，对一审认定的本案法律事实予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：1.韦美查与李召金之间是否存在韦美查对涉案土地退出合伙的口头协议；2.李召金对韦美查退出合伙份额是否进行了补偿，李召金是否有权对涉案土地进行处置；3.李召金能否要求韦美查协助其办理土地过户手续。韦美查认为，李召金与韦美查之间没有达成由韦美查退出土地合伙的协议，而且韦美查也没有收到李召金支付的24000元土地款；涉案土地仍属李召金和韦美查共同共有，李召金无权处分土地，也无权要求韦美查协助办理土地过户手续。李召金认为，李召金与韦美查就涉案土地已经达成口头退伙协议，韦美查退出合伙，且李召金已经将24000元土地款支付给韦美查，涉案土地属于李召金个人，李召金有权处分涉案土地，韦美查应当协助李召金办理土地过户手续。对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和双方所举证据综合评判如下：本院认为，根据查明的事实，涉案土地由韦美查和李召金共同出资购买后办理了土地使用权证，共有人为韦美查和李召金。因此，对于涉案土地，为韦美查和李召金共同共有。在共有过程中，韦美查与李召金达成口头协议，由韦美查将其对涉案土地的合伙份额转让给李召金，并由李召金支付土地转让款24000元给韦美查。双方之间的土地转让行为已经完成，韦美查退出合伙，涉案土地使用权人为李召金个人。李召金对于属于自己享有使用权的土地有权进行处分。《中华人民共和国物权法》第一百四十五条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”本案，韦美查将涉案土地转让给李召金，李召金应当向登记机构申请变更登记。故在李召金向登记机关申请变更的情况下，作为转让人的韦美查负有协助的义务。综上所述，韦美查的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1739元，由韦美查负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 陆启慧审判员 张雯静二〇二〇年四月十日书记员 刘灿灿