四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终153号 上诉人（原审原告）：资阳万达广场第一届业主委员会，住所地资阳市万达广场SOHO公寓楼B座2024。 负责人：陈楚介，职务：主任。 委托诉讼代理人：傅全洪，四川则思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽君，四川则思律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市万象美物业管理有限公司资阳分公司，住所地资阳市雁江区九曲河一段右岸1号。 法定代表人：尤琴。 委托诉讼代理人：胡磊，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨广华，北京市中闻（深圳）律师事务所律师。 上诉人资阳万达广场第一届业主委员会（以下简称万达业委会）因与被上诉人深圳市万象物业管理有限公司资阳分公司（以下简称万象美物业）物业合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初4473号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万达业委会的委托诉讼代理人傅全洪、陈丽君，被上诉人万象美物业的委托诉讼代理人胡磊、杨广华到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 万达业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决错误。被上诉人向法庭提交的2017年11月至今的物业服务记录是完整的伪证。根据前期物业合同，前期物业范围仅包括SOHO公寓和步行街商铺，并非万达广场150907平方米总面积，被上诉人的物业记录也充分证实其没有向90000平方米购物中心从事物业服务。本案上诉人通过召开业主大会，广泛征求业主意见，经占总人数91%业主签字确认，成立业主委员会，选聘物业服务企业，其合法性、效力性已得以确定。前期物业合同应当减去购物中心90000平方米才能计算总面积，那么业主就已过半。一审驳回上诉人的诉讼请求，损害了社会公共利益，保护恶势力强拿硬要，侵吞人民群众的合法财产。 万象美物业辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。本案应看合同是否予以解除。根据法律规定，合同解除需要协商一致或按法律规定解除。本案非协商解除。业主大会依法选出了新的物业企业，前期服务合同自然终止。法律规定终止的前提是业主选出物业服务企业，而不是业委会选出。业委会只是执行机构。全体小区业主人数过半、面积过半做出选择。上诉人选聘物业服务企业时无视小区全体业主的权益，仅仅是几个人闭门协商的方式做出了决定，且代表业主签订合同，这个行为是对业主权利的践踏，不能代表业主，所以不能发生终止前期合同的效力。一审是正确的。上诉人上诉的理由是前期物业服务合同的变更而不是解除，上诉人质疑前期物业公司是涉黑行为。履行合同的瑕疵行为不是二审法院审理的范围也不是本案民事审理的范围。如果刑事立案，我们请求中止审理，移交公案机关。 万达业委会向一审法院起诉请求：1.被告限期退出资阳市雁江区万达广场SOHO公寓楼物业服务区域，并向原告交接全部物业资料，协同相关部门查验共用部位、共用设施设备情况，配合新物业公司进驻，清退在作出解聘之后非法继续收取的物业服务费及广告费等其他费用；2.被告必须配合原告聘请专业机构对物业服务资金、维修资金、共用部分的收支情况进行审计；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月9日，大连万象美物业管理有限公司资阳分公司与资阳万达广场投资有限公司签订《资阳万达广场前期物业管理服务合同》，约定物业管理区域为资阳万达广场商业区，建筑面积为150907平方米（东至二环路口Ｂ二段，南至娇子大道，西至规划道路，北至万达华府）；ＳＯＨＯ公寓物业服务费为每平方米2.18元／月，室外步行街商铺物业服务费为每平方米2.88元／月；合同终止时间为业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时。本案涉诉区域（即万达广场Ａ地块商业区域），包括Ｔ7商业楼和Ｔ8、Ｔ9公寓，面积约为150867平方米，另有地下室建筑面积约43215.6平方米。2018年9月19日前，资阳万达广场投资有限公司持有房屋面积为120946.7平方米。2018年10月起，资阳万达广场投资有限公司陆续将自持房屋转移登记在资阳万达实业有限公司名下。2017年11月11日，Ｔ8、Ｔ9公寓业主召开业主大会，成立资阳万达广场第一届业主委员会，并于2017年11月13日在资阳雁江区贤祠街道办事处备案，备案物业管理区域为150867平方米。2017年11月21日，原告与成都德昌物业服务有限公司资阳分公司签订物业服务合同，同时发函要求被告退场。2017年12月23日，成都德昌物业服务有限公司资阳分公司向原告万达业委会申请更换物业服务公司为四川神州德祥物业服务有限公司。次日，原告万达业委会同意该申请，并于2018年1月1日与四川神州德祥物业服务有限公司签订物业服务合同。 另查明，大连万象美物业管理有限公司资阳分公司2019年9月25日经资阳市雁江区市场监督管理局准予变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司资阳分公司。 一审法院认为，关于原告主体问题。原告是经资阳雁江区贤祠街道办事处备案登记的业主委员会，案涉物业区划内的业主对该备案未申请撤销，被告否定原告主体资格没有事实和法律依据。原告提起本案诉讼主体适格。 关于被告的前期物业服务合同是否终止问题。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，前期物业服务合同约定的物业服务期限为业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。 被告作为前期物业服务企业，并非由业主召开业主大会选聘，其物业服务合同的终止与否取决于原告与新的物业服务企业签订的物业服务合同是否生效。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，业主大会决定选聘物业服务企业的时候，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告提交的证据证明其选聘物业服务企业仅部分业主在《关于暂定成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司入驻资阳万达SOHO公寓楼A座、B座的决定》上签字，且在该决定上签字的业主未达到专有部分占建筑物总面积过半数的要求。 原告未提交证据证明新选聘的物业服务企业成都德昌物业服务有限公司资阳分公司、四川神州德祥物业服务有限公司系经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意选聘，其与该公司签订物业服务合同未生效，故被告的前期物业服务合同尚未终止。 原告称其物业管理区划仅包括资阳万达SOHO公寓楼A座、B座，显然与原告提交的业委会备案登记面积不相符合，且《物业管理条例》第九条规定“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。故对原告的主张不予采信。 综上，被告与资阳万达广场投资有限公司前期物业服务合同仍在履行中，原告的诉讼请求不符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本案经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告资阳万达广场第一届业主委员会的诉讼请求。案件受理费200元，由原告资阳万达广场第一届业主委员会负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人万达业委会提交的收据、发票、照片、录像不能达到其证明目的，本院不予采信。其提交的物业管理区域审批表、前期物业合同、情况说明，不能达到上诉人的证明目的，但能与业委会备案审批表相印证，证明物业管理区域不仅仅为公寓楼，还包括万达广场商业区域。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人万达业委会上诉认为万象美物业系恶势力、强拿硬要人民群众合法财产。在二审中，万达业委会未提交其已向公安机关举报且公安机关已立案侦查的证据，故本案不符合中止审理的条件，不应中止审理。 案涉物业服务合同中约定合同终止时间为业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时。该约定不违反法律强制性规定，依法有效。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，业主大会选聘物业服务企业，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。上诉人万达业委会认为万象美物业服务的区域仅包括公寓楼和步行街商铺，但从本案的证据来看，业委会备案登记面积、物业管理区域申请审批表上载明的资阳万达广场（A地块纯商业区域）区域划定面积及前期物业服务合同约定的物业面积均能证明该物业管理区域面积不仅仅只包括公寓楼和步行街商铺，故万达业委会称案涉物业管理区域仅包括资阳万达SOHO公寓A、B座的上诉主张不能成立。《关于暂定成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司入驻资阳万达SOHO公寓楼A座、B座的决定》上仅部分业主签字同意，万达业委会提供的证据不能证明在该决定上签字的业主已达到该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的要求，故万达业委会要求判决万象美物业限期退出资阳万达SOHO公寓楼物业服务区域并向业委会交接资料等诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上，万达业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由被上诉人资阳万达广场第一届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗文利 审 判 员 王 力 审 判 员 陈光彬 二〇二〇年四月二十日 法官助理 孙祖亮 书 记 员 孙毓灵