山东省济南市钢城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0117民初505号原告：山东银座佳驿酒店有限公司，住所地济南市历下区东关大街76号，统一社会信用代码：91370000664890894B。法定代表人：冯焕金，执行董事。委托诉讼代理人：王静，该公司职工。委托诉讼代理人：罗玉龙，该公司职工。被告：莱芜西冶金茂置业有限公司，住所地济南市钢城区黄庄镇西冶社区内，统一社会信用代码：91371200793917600K。法定代表人：杨志勇，总经理。委托诉讼代理人：袁书朋，上海市建纬（济南）律师事务所律师。第三人：中铁十四局集团有限公司，住所地济南市历下区奥体西路2666号铁建大厦A座，统一社会信用代码：913700001630559891。法定代表人：吴言坤，董事长。委托诉讼代理人：李海龙，山东保君律师事务所律师。第三人：莱商银行股份有限公司，住所地济南市莱芜区龙潭东大街137号，统一社会信用代码：91370000016955421XT。法定代表人：岳隆杰，董事长。委托诉讼代理人：朱恒敏，该行职工。原告山东银座佳驿酒店有限公司（以下简称银座公司）与被告莱芜西冶金茂置业有限公司（以下简称金茂公司）、第三人中铁十四局集团有限公司（以下简称中铁公司）、莱商银行股份有限公司（以下简称莱商银行）不当得利纠纷一案，本院于2020年4月3立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银座公司的委托诉讼代理人王静、罗玉龙，被告金茂公司的委托诉讼代理人袁书朋，第三人中铁公司的委托诉讼代理人李海龙、第三人莱商银行的委托诉讼代理人朱恒敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银座公司提出诉讼请求：1.依法判决被告返还不当得利2337856.43元及利息（以2337856.43为基数，自2019年4月30日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）;2.依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年1月13日，原告与被告签订《租赁合同》，承租了被告位于钢都大街168号金茂广场1号楼1层至3层、13层至18层以及地下停车场等物业（以下简称“涉租房产”），租赁期限为20年。2014年11月14日，原莱芜市中级人民法院以（2013）莱中执字第1-10号执行裁定书将涉租房产的13层至18层裁定归中铁公司所有;2015年9月16日，原莱芜市钢城区人民法院以（2014）钢执字第223号执行裁定书将涉租房产的1层至3层裁定归莱商银行所有;地下停车场仍归被告所有。房屋所有权发生变动后，中铁公司和莱商银行未与被告就租金分割标准达成一致，中铁公司和莱商银行也未履行《租赁合同》约定的物业服务。被告一直负责涉租房产的物业服务，多次采取停水停电等措施。2017年7月，被告向原告出具书面承诺，保证“收款后，与中铁十四局、莱商银行的纠纷由我单位独自解决处理与银座佳驿无关。并保证与两单位的纠纷处理不影响佳驿酒店的经营，保证佳驿酒店不因该纠纷受到损失，若有损失由我单位承担。”为保证酒店正常经营，原告被迫向被告支付租金至2019年4月30日。依据另案（2019）鲁01民终7368号民事判决书的生效判决，原告可向被告主张返还不当支付的租金。原告曾函被告要求返还不当支付的租金，被告以该租金已用于涉租房产的物业维护和公共区域维修为由拒绝返还。金茂公司辩称，2009年，金茂置业为了市场宣传，带动其他楼房的销售，以极低的租金将涉案楼房出租给原告，双方签署《租赁合同》及补充协议，合同约定被告有收取租金的权利，也约定了被告有提供物业、停车场、广告位、消防、电梯等设施以及公共区域、公共设施维护的义务。当时为了能让原告入驻，租金和维护费用基本持平。自2015年起，原告停止支付租金，合同约定的维护原告酒店运营的费用由被告先行垫付或对外赊欠。直到2017年，被告告知原告无力再垫付维护酒店费用，要求原告支付酒店维护费用，原告怕酒店停业，要求被告以收取租金的名义，来收取维护运营费用，并要求被告书写了承诺书，为明确酒店维护费用的具体数额，原、被告共同委托山东天诺价格评估公司对佳驿酒店公共建筑公用设施维护费用及固定服务项目的价格进行了鉴定，确定2014年11月份至2019年2月22日，以上费用为2393593元。本案案由错误，诉讼请求错误，原被告之间不是不当得利关系，双方系租赁合同关系。2009年原被告签订《租赁合同》，2014年、2015年期中一部分所有权发生转移，但仍有2000平的停车场所有被告，被告仍是涉租房产中的房东，即仍是租赁合同的一方当事人，仍要履行租赁合同的义务。原被告之间仍属于房屋租赁合同关系，四方之间围绕租赁合同的履行产生了维修费、公共设施维护费等众多费用的支付，以及各方如何承担，发生了纠纷，原告应依据租赁合同起诉，依据租赁合同条款理清费用数额，承担主体，而不是依据不当得利要求返还。被告与第三人之间系合伙关系，对出租物系共有人关系。涉案房产开始整体出租给原告，后陆续一分为三，按合同法角度考察，三房东之间形成一种法定的合伙关系。按物权法角度考察，三房东之间可类推为共有关系。无论是合伙关系，还是共有关系，被告享有权利和履行义务。本案中被告为了履行合同，免于三方承担违约责任，收取现金，用于支付酒店运营费用，即是原告的要求也是合同的约定，也符合合伙或共有人管理合伙事务或共有物的法院规定。被告收取的资金名为租金，实际维持合同履行，维持酒店运营的公共建筑，公用设施维护费和专项服务的费用。是十四局和莱商银行怠予履行《租赁合同》义务，被告按照原告的要求，租赁合同的约定，履行了租赁合同的义务，收取的资金用于维护酒店的正常运营，受益方是原告，受益方也包括十四局和莱商银行。原告要求返还租赁费没有事实及法律依据。中铁公司，无意见。莱商银行，无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年1月13日，原告与被告签订《租赁合同》，原告承租了被告位于钢都大街168号金茂广场1号楼1层至3层、13层至18层以及地下停车场等物业（以下简称“涉租房产”），租赁期限为20年。2014年11月14日，原莱芜市中级人民法院以（2013）莱中执字第1-10号执行裁定书将涉租房产的13层至18层裁定归中铁公司所有;2015年9月16日，原莱芜市钢城区人民法院以（2014）钢执字第223号执行裁定书将涉租房产的1层至3层裁定归莱商银行所有;地下停车场仍归被告所有。房屋所有权发生变动后，中铁公司和莱商银行未与被告就租金分割标准达成一致，中铁公司和莱商银行也未履行《租赁合同》约定的物业服务。被告一直负责涉租房产的物业服务，多次采取停水停电等措施。2017年7月，被告向原告出具书面承诺，其收款后，与中铁十四局、莱商银行的纠纷由金茂公司独自解决处理与银座公司无关。并保证与两单位的纠纷处理不影响佳驿酒店的经营，保证佳驿酒店不因该纠纷受到损失，若有损失由金茂公司承担。为保证酒店正常经营，原告被迫向被告支付租金至2019年4月30日。原告提交（2019）鲁01民终7368号民事判决书，证实两第三人取得房屋所有权后向原告主张租赁费，法院判决原告向两第三人交纳租赁费，原告已交付给被告的租赁费法院认定被告向原告收取租金，无合同依据及法律依据。原告主张的租金明细：依据判决，2014年11月14日至2017年11月21日中铁应收租金为1331136.96元。2017年11月22日至2019年4月30日不含物业费银座公司共向金茂公司支付租金798573.2元，中铁应收租金为798573.2*0.8247=658583.32元。2015年9月17日起莱商银行应收依据判决，2015年9月17日至2018年5月5日莱商银行应收租金为172505.95元。2018年5月6日至2019年4月30日不含物业费银座公司共向金茂公司支付租金558068.31元，莱商银行应收租金为558068.31*0.1385=77292.46元。上述费用原告已支付金茂公司，因此金茂公司应返还租金为1331136.96+172505.95+658583.32+77292.46=2239518.69元。被告对原告提交的证据的真实性无异议，对原告的计算明细无异议，被告确实收到原告的款项。但被告称原告支付的租金用于支付酒店所需要的管理费用，支付前期拖欠的维修费等。本院认为，被告对租赁房屋的所有权变动后原告所交付的租金数额无异议，被告确实收到此款。根据（2019）鲁01民终7368号民事判决书，房屋所有权变更后，被告再收取其已无所有权房屋租赁费是无法律和事实依据的，此款原告以不当得利向被告主张应予支持。被告认为应扣除物业费及管理费，因本案的案由是不当得利，原告所针对的是出租方，即房屋所有权人，不是物业管理合同，被告要求物业费及管理费应由三个物权所有权人共同主张，本案不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定判决如下：一、莱芜西冶金茂置业有限公司于本判决生效后十日内返还山东银座佳驿酒店有限公司2239518.69元及利息（以2239518.69元为基数自2019年4月30日起至实际给付之日止，按同业拆借中心报价利率计算）；二、驳回山东银座佳驿酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25502元，减半收取12751元，由莱芜西冶金茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  董虹宇二〇二〇年四月二十八日法官助理李金凤书记员张子原附法律条件：《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。