云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终116号上诉人（原审被告）郭凡，男，1981年10月2日生，住云南省普洱市景谷傣族彝族自治县。上诉人（原审被告）李菊，女，1982年11月26日生，住云南省普洱市景谷傣族彝族县。被上诉人（原审原告）：杨学程，男，1965年3月1日生，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李加标，云南天溯律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李季桦，云南天溯律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李忠莲，女，1968年5月21日生，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李加标，云南天溯律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李季桦，云南天溯律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人：洪成艳，女，1994年11月6日生，住云南省普洱市思茅区。上诉人郭凡、李菊因与被上诉人杨学程、李忠莲，原审第三人洪成艳房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初4111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭凡、李菊上诉请求：一、请求二审法院依法撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初4111号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人一审主张继续履行《房屋买卖合同》，将位于普洱市思茅区房屋（下称涉案房屋）过户至其名下。而上述《房屋买卖合同》第七条明确约定：“如一方违约，守约方有权终止合同,对守约方造成全部经济损失（包括但不限于房屋装修、房价浮动、诉讼费、律师费等）由违约方全部承担，并由违约方赔偿守约方交总金额20%的违约金。”根据该约定，房屋装修、房价浮动等经济损失只有在终止或解除合同时才会产生，因此，该条款应为以终止或解除合同为前提的违约责任条款。一方要求赔偿律师费损失及交易总金额的20%的违约金应同时满足以下条件：1.主张一方为守约方；2.以终止或解除合同为前提。然本案中，首先，被上诉人并非“守约方”。根据上述合同约定双方办理涉案房屋过户手续的期限明确约定为“甲方取得初始登记的《房屋所有权证》30个工作日内”，上诉人于2017年4月15日就已取得本案涉案房屋的不动产权证书，并于当日找到被上诉人要求被上诉人支付尾款并办理过户手续，被上诉人不予配合而未能办理，存在违约行为。其次，本案被上诉人诉讼主张系要求继续履行合同，非终止或解除合同。因此，本案情形并不适用上述《房屋买卖合同》第七条的约定，一审法院根据上述约定认定本案事实并据此判决明显错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院判决被上诉人支付违约金的同时赔偿被上诉人实际经济损失（律师代理费），属适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》28条之规定，违约金的请求应以实际损失为基础，即违约金以弥补损失为原则，则违约金和赔偿损失不应同时适用。故一审法院判决上诉人支付被违约金的同时又判决上诉人赔偿被上诉人实际经济损失（律师代理费）属适用法律错误。三、一审法院即便适用违约金约定，认定的违约金也明显过高，且责任分担明显不公，均应予以调整。即便一审法院认为本案涉案房屋因抵押且被查封不能办理过户手续，上诉人存在违约行为，按照涉案房屋总价款（385000元）的20%认定违约金也明显过高，显失公平，应予以调整。本案中，被上诉人的实际损失应理解为因涉案房屋不能过户的实际损失，则本案即便认定违约金，也应以“因涉案房屋不能过户的实际损失”为基础，然被上诉人并未能对该实际损失进行举证，应承担举证不利的法律后果。且鉴于本案还存在如下客观情况：1.上诉人已依约将涉案房屋交付被上诉人，履行了合同的主要义务，未损害被上诉人预期利益；2.被上诉人尚欠购房款45000元未支付，即未全面履行支付房款的义务；3.对于涉案房屋未能办理过户，被上诉人亦存在违约行为；4.被上诉人一审主张的律师费损失明显不属于因涉案房屋不能过户的实际损失。因此，被上诉人一审主张违约金及实际损失均不应得到支持。另，一审法院认定涉案房屋未能办理过户，被上诉亦存在违约行为，应承担相应责任。但对于双方责任划分明显不公，应予以调整。杨学程、李忠莲、洪成艳均未提交书面答辩状。杨学程、李忠莲向一审法院提出诉讼请求：1.由郭帆、李菊继续履行《房屋买卖合同》，将位于普洱市思茅区房屋过户至杨学程、李忠莲名下；2.由郭帆、李菊向原告赔偿违约金77000元及因违约给杨学程、李忠莲造成的实际经济损失15000元，合计92000元；3.本案的诉讼费用由郭帆、李菊承担。一审法院认定事实：杨学程与李忠莲系夫妻关系，2015年8月2日，杨学程与郭帆、李菊签订《房屋买卖合同》，杨学程为乙方，郭帆、李菊为甲方，约定甲方向乙方出售位于普洱市思茅区房屋，房屋价款为38.5万元，由乙方于2015年8月2日前向甲方支付购房定金1万元，于2015年8月20日前向甲方支付首付款29万元，甲方取得初始登记的《房屋所有权证》30个工作日内，甲、乙双方积极配合到普洱市房地产交易中心办理房屋产权转移登记手续，同日，乙方将剩余的购房尾款8.5万元全额支付给甲方，双方如有违约行为，由违约方承担因违约行为导致的守约方的损失，包括但不限于诉讼费、律师费，并由违约方赔偿守约方交易总金额20%的违约金。2015年8月3日，郭帆、李菊收到广厦房产转交的原告支付的购房定金1万元，2015年8月15日，李忠莲向郭帆支付房款29万元。郭帆、李菊于2017年4月15日取得案涉房屋的《不动产权证书》，该房屋登记在郭帆、李菊名下，共有情况为共同共有，不动产权证号为云（2017）普洱市不动产权第××号、云（2017）普洱市不动产权第××号。当日，被告找到原告要求原告支付尾款并办理房屋过户手续，原告因个人原因，未配合被告办理过户手续。杨学程、李忠莲分别于2017年4月28日、2017年10月13日、2018年11月28日向郭帆、李菊支付房款1.5万元、0.5万元、2万元。截止2018年11月28日，杨学程、李忠莲向郭帆、李菊共计支付房款34万元。自2018年2月起，原告多次要求郭帆、李菊协助办理过户手续，郭帆、李菊均未协助办理。案涉房屋由杨学程、李忠莲装修后于2016年10月2日入住至今。另查明，案涉房屋现仍登记在郭帆及李菊名下。郭帆、李菊用案涉房屋办理抵押登记，普洱市国土资源局颁发的《不动产登记证明》中记载：抵押权人为第三人洪成艳，担保债权的数额为35万元，债务履行期限自2019年1月24日起至2020年1月24日止。因被告郭帆与案外人间的其他纠纷，本院作出（2019）云0802执1622号之一《民事裁定书》，将郭帆、李菊的上述房屋进行查封，查封期限自2019年8月13日起至2022年8月12日止。杨学程、李忠莲为本案诉讼聘请律师支出律师代理费15000元。一审法院认为，关于李忠莲是否系适格的问题。一审认为，经查明，杨学程与李忠莲系夫妻关系，向郭帆、李菊购买房屋系夫妻的共同意思表示，李忠莲也履行了向郭帆、李菊支付房款的义务，且郭帆、李菊均认可李忠莲系案涉房屋的买受人，故一审确认李忠莲系《房屋买卖合同》的当事人，系适合的原告。关于杨学程、李忠莲要求郭帆、李菊将案涉房屋过户至原告名下的主张能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同（以下简称《合同法》）第四十四条第一规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，杨学程与郭帆、李菊在平等、自愿的基础上签订《房屋买卖合同》，内容未违反法律规定，合同自成立时生效。原告已按照合同约定向郭帆、李菊支付购房定金及首付款、部分尾款合计34万元，郭帆、李菊应按照约定协助杨学程办理过户手续，现因郭帆、李菊用该房屋办理抵押登记，且因郭帆与案外人间的其他纠纷致该房屋被法院查封，在抵押权注销前及查封解除前，《房屋买卖合同》存在履行上的障碍，故对杨学程、李忠莲要求郭帆、李菊将案涉房屋过户至杨学程、李忠莲名下的主张，一审不予支持，杨学程、李忠莲可待履行障碍消除后另行起诉要求办理房屋过户手续。关于杨学程、李忠莲主张的违约金77000元及律师代理费15000元能否得到支持的问题。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，杨学程、李忠莲郭帆、李菊在《房屋买卖合同》中约定双方应在被告取得《房屋所有权证》的30个工作日内积极配合办理过户手续，并约定由违约方承担守约方因其违约行为导致的律师费等损失及赔偿守约方交易总金额20%的违约金，该约定不违反法律规定，原、被告双方均应受其约束。郭帆、李菊用已向杨学程、李忠莲出售的房屋办理抵押登记并因个人纠纷致房屋被查封，导致房屋现无法办理过户手续，郭帆、李菊存在违约行为，应承担主要责任，同时，郭帆、李菊在取得房屋产权证书的当日即要求原告支付尾款并办理过户手续，原告因个人原因，未按照约定积极配合被告办理过户手续，原告存在一定过错，对所造成的损失及违约金应承担部分责任。违约金按双方约定为交易总金额的20%即77000元（385000元×20%），原告因本案诉讼聘请律师支出的律师代理费为15000元，以上违约金及损失一审确定由原告承担10%的责任，由被告承担90%的责任，故一审支持由郭帆、李菊向杨学程、李忠莲支付违约金69300元（77000元×90%）、律师代理费13500元（15000元×90%），超过部分不予支持。关于原告要求第三人洪成艳协助办理案涉房屋过户手续的主张能否得到支持的问题。一审认为，合同具有相对性，即合同仅在合同当事人之间发生拘束力，本案中，房屋买卖合同的当事人即杨学程、李忠莲与郭帆、李菊，杨学程、李忠莲仅能向合同相对方即郭帆、李菊主张权利，第三人非合同相对方，杨学程、李忠莲无权突破合同相对性原则向其主张权利，故对原告的此项诉请，一审不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告郭帆、李菊于本判决生效之日起十日内向原告杨学程、李忠莲支付违约金69300元及律师代理费13500元，合计82800元；二、驳回原告杨学程、李忠莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由原告杨学程、李忠莲负担210元（多诉部分），由被告郭帆、李菊负担1890元。经二审审理，查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的焦点为：一、被上诉人杨学程、李忠莲的损失金额的认定问题；二、违约金约定是否过高，是否应当予以调整。关于焦点一、双方于2015年8月2日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，为有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同中双方明确约定，“…双方如有违约行为，由违约方承担因违约行为导致的守约方的损失，包括但不限于诉讼费、律师费，并由违约方赔偿守约方交易总金额20%的违约金。…”。故一审将被上诉人聘请委托代理人的支出费用列为被上诉人杨学程、李忠莲的损失并无不当。关于焦点二，双方在合同中约定的违约金的比例为交易总金额20%并没有违反法律的规定。故上诉人郭帆、李菊请求调整违约金的理由不能成立。另，本案纠纷发生的根本原因是上诉人郭帆、李菊将已经出售给被上诉人杨学程、李忠莲的房屋又对他人办理抵押登记，从而导致现在无法办理过户手续。故上诉人郭帆、李菊的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人郭帆、李菊的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人郭凡、李菊负担。本判决为终审判决。审判长 赵 键审判员 张劲松审判员 付学华二〇二〇年四月二十六日书记员 杨 小