重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1715号上诉人（原审被告）：蔡军，男。委托诉讼代理人:何太芳（系蔡军之表姑妈）。被上诉人（原审原告）：重庆创博物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道63号1幢2-14，统一社会信用代码91500222091212286M。法定代表人：刘雨，总经理。委托诉讼代理人：黄净，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。上诉人蔡军因与被上诉人重庆创博物业管理有限公司（以下简称创博物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初8212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人蔡军的委托诉讼代理人何太芳、被上诉人创博物业公司的委托诉讼代理人黄净到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡军上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.创博物业公司与綦江区古南街道北渡社区居委会所签物业服务合同为无效合同。2.一审法院已查明物业服务内容部分不到位、岗职人员基本没有配置，物业公司已违约在先。3.蔡军已告知一审法院，创博物业公司利用一号楼共用部位收取其他单位或个人费用，未公示告知业主。4.公共能源费按每户每月10元收取，未公示其组成内容，是否包含电梯电费未查明。5.一号楼屋性不明确，业主与建设单位所签购房合同载明为限价商品房，土地使用性质为划拨地，但房屋产权证属农房性质。创博物业公司收费应明确标准。6.因创博物业公司工作人员管理不当，造成电梯损坏，经维护后可使用，但工作人员长期不开启，电梯井长期漏水、造成锈蚀，不能正常使用，一审未明确该费用由谁负担。综上，物业服务合同无效；2015年-2017年期间创博物业公司未对一号楼提供物业服务，2015年-2017年各业主所缴费用应清退；2017年-2019年期间创博物业公司在代管要求下，只给予了部分服务，收费不应按一审认定的标准计算，应重新核算，予以减免。创博物业公司辩称，蔡军的上诉意见不能成立。创博物业公司与北渡社区居委会签订的前期物业服务合同合法有效。创博物业公司为蔡军提供了实际的物业服务，蔡军应按前期物业合同约定支付物业费。创博物业公司没有违约行为，尽到了物业合同约定的服务义务，对于业主的意见，创博物业公司也积极听取并改进。在蔡军未交纳物业费的情况下，创博物业公司仍在提供物业服务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。创博物业公司向一审法院起诉请求：判令蔡军立即向创博物业公司支付自2015年9月至2018年9月期间的物业服务费和公共能源费3897.17元及违约金6438.06元，并承担本案案件受理费。一审法院认定：蔡军是北渡保障房小区1号楼X-X号房屋业主，古南街道北渡保障房小区共有四幢楼，其中1号楼为限价商品房，其余三幢房屋为保障性房屋。2014年、2015年，重庆市綦江区住房保障局发布相关文件载明，保障性住房的物业管理由街道办事处（镇人民政府）组织实施，可以采取承租人自主或委托物业服务公司管理的形式，实行有偿服务。2015年9月10日，蔡军与古南街道北渡保障房所在社区组织綦江区古南街道北渡社区居民委员会签订《北渡保障房前期物业服务合同》，约定创博物业公司为北渡保障房小区提供物业管理服务，服务期限为2015年9月10日至2018年9月9日。约定物业服务事项为：物业共用部位的日常维修（小修）、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项资金的使用；装修管理；法律政策规定管理服务等事项。合同约定物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式：1、物业服务费用标准为：住宅：1元/月.平方米（建面、含电梯费）；公共能源费用按每户每月10元收取等。随后，创博物业公司对该小区提供了物业服务。蔡军从2015年9月至2018年9月9日，共欠物业服务费3504.96元（97.36㎡×1元／月·㎡×36个月），公共能源费360元（10元×36个月）。创博物业公司曾用催收函和张贴催费单等方式多次对蔡军进行了催收。一审另认定，蔡军所在房屋的一号楼均系限价商品房，土地性质为划拨用地。购房合同约定蔡军的房屋纳入北渡公租房小区（即保障房小区）物业服务公司统一管理。现蔡军的房屋所在一号楼业主未成立业主委员会。同时，该小区确实存在卫生做得不到位、电梯只有一部运行、路灯损坏未及时维修等现象。创博物业公司针对电梯问题进行了答复：电梯只有一部运行的原因是另一部电梯坏了，需要动用大修基金进行维修，但该楼幢的业主没有签字，所以一直没有维修，创博物业公司也没有办法处理。一审庭审中，创博物业公司确认蔡军的房屋未装修，表示对未装修的房屋物业服务费减半收取，但水电公摊费仍应全额支付。对其房屋内的下水管道被损坏表示由于是在房屋内的，不清楚被损坏的原因。一审法院认为，綦江区住房保障局将本区所有保障性住房物业管理的组织实施工作授权给了各街道办事处和镇政府，而綦江区古南街道对将该项工作授权给了下属各社区居委会，故綦江区古南街道北渡社区居民委员会与物业服务企业即创博物业公司签订的物业服务合同，系合法有效合同，依法受法律保护。蔡军的房屋虽然系限价商品房，但该房屋位于北渡公租房小区的一号楼栋，与其他三幢保障性房屋为同一物业管理区域，且限价商品房购房合同中也约定了蔡军的房屋纳入北渡公租房小区物业服务公司统一管理，故蔡军应按照物业服务合同的约定，在长期接受创博物业公司提供物业服务的同时应支付物业服务费用。物业服务费标准按合同的约定并无不当。现蔡军房屋未装修，创博物业公司当庭要求减半收取物业服务费，依法予以确认。故对创博物业公司要求蔡军支付物业服务费1752.48元，公共能耗费360元的请求予以支持。由于创博物业公司在提供服务时确实存在一定的瑕疵，对创博物业公司要求蔡军支付违约金的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：“一、被告蔡军于本判决生效后五日内支付原告重庆创博物业管理有限公司2015年9月至2018年9月9日期间的物业服务费1752.48元，公共能源费360元；二、驳回原告重庆创博物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告蔡军负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。”二审庭审中，双方均未举示新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于物业服务合同的效力问题。蔡军购买的房屋虽然是限价商品房，但《购房合同》中约定，蔡军购买的房屋所在楼栋纳入北渡公租房小区物业服务公司统一管理。綦江区住房保障局将该区所有保障性住房物业管理的组织实施工作授权给了各街道办事处和镇政府，而綦江区古南街道将该项工作授权给了下属各社区居委会。古南街道北渡保障房小区位于綦江区古南街道辖区。綦江区古南街道北渡社区居民委员会与重庆创博物业管理有限公司签订的《北渡保障房前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。该合同虽然不是与业主个人签订的，但保障性住房的物业公司选定权在政府相关部门。綦江区古南街道北渡社区居民委员会接受授权，选定重庆创博物业管理有限公司作为案涉小区的物业服务公司，并签订合同，该合同对包括蔡军在内的小区全体业主均具有约束力。关于创博物业公司违约、未公示公共收益和创博物业公司损坏电梯等行为是否应调整降低物业费收取标准的问题。创博物业公司提供的物业服务虽有一定瑕疵，但物业服务具有整体性和连续性，是一项长期的、持续性工作，就现有证据和事实来看，该瑕疵非较大服务缺失，不构成根本违约，且一审法院已针对存在的服务瑕疵驳回了创博物业公司要求蔡军支付违约金的诉讼请求，故蔡军以此为由要求在减半收取物业费的基础上再行调整降低物业费收取标准的请求于法无据，本院不予支持。另外，上诉人蔡军认为创博物业公司未公示公共收益且电梯系创博物业公司损坏的问题，因侵害业主知情权和财产权的法律关系与本案物业服务合同法律关系为不同的法律关系，不能成为其不履行物业服务合同、要求降低物业费标准的理由，其可以另案主张权利。关于公共能源费问题。公共能源费是小区公共部分运行所产生的费用，在物业服务合同中已经约定该费用按每户每月10元收取。该约定对双方当事人均具有约束力，应当按照该标准执行。一审法院按照当事人的合同约定认定公共能源费的金额正确。综上所述，蔡军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡军负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏审 判 员 周海燕二〇二〇年四月二十七日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽