辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初334号原告：沈阳华显置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市苏家屯区蕙兰二街27，统一社会信用代码91210111696536347E。法定代表人：李广有，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈浩，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常喜晶，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：刘全，男，1958年10月31日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。被告：沈宝凤，女，1978年9月2日出生，汉族，住辽宁省西丰县。被告：韩纪红，男，1975年11月21日出生，汉族，住辽宁省西丰县。原告沈阳华显置业有限公司（以下简称“华显置业公司”）与被告刘全、沈宝凤、韩纪红案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利担任审判长并审，与人民审判员荆立群、周苏阳组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告华显置业公司的委托诉讼代理人常喜晶，被告刘全到庭参加诉讼。被告沈宝凤、韩纪红经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告华显置业公司诉称，原告与被告沈宝凤、韩纪红于2015年12月28日签订了《商品房买卖合同》，约定该二被告购买原告开发建设的位于沈阳市苏家屯区房屋，后进行了备案登记。由于被告沈宝凤、韩纪红未按照合同约定支付案涉房屋首付款且拖欠房屋贷款，原告向沈阳市苏家屯区人民法院提起了对被告沈宝凤、韩纪红、中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（即贷款银行）的诉讼，请求解除与被告沈宝凤、韩纪红的《商品房买卖合同》，并要求被告沈宝凤、韩纪红配合办理撤销商品房备案登记。经沈阳市苏家屯区人民法院审理作出（2016）辽0111民初7073号民事判决书，判决支持了原告的上述诉讼请求，该民事判决已于2017年11月20日生效。在该案执行过程中发现涉案房屋被被告刘全申请法院保全查封。在进入执行程序后，经过原告多次沟通，并向沈阳市和平区人民法院提交了执行异议申请，2019年12月20日，原告收到法院送达的（2019）辽0102执异825号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议申请。原告认为，法院驳回原告提出的执行异议申请缺乏事实与法律依据。被告刘全所申请执行的涉案房屋为原告所有，并不属于被告沈宝凤、韩纪红所有。涉案房屋先于被告刘全申请保全之前就已经生效的（2016）辽0111民初7073号民事判决确认，解除了原告与被告沈宝凤、韩纪红的《商品房买卖合同》，虽然未进行撤销备案登记，但是被告沈宝凤、韩纪红获得涉案房屋产权的事实依据已经消失，即对涉案房屋不可能再发生物权转移，也不具有被列为被告沈宝凤、韩纪红执行财产范围的可能性。即使原告与被告沈宝凤、韩纪红的《商品房买卖合同》在房产管理部门进行了合同备案登记，但该备案登记仅是房产部门的行政管理行为，并不产生物权转移的法律效力。同时，撤销备案已为被告沈宝凤、韩纪红必须履行的现实义务，未履行的原因在于被告沈宝凤、韩纪红，不能因此否认原告的所有权。因此，在案涉《商品房买卖合同》确认解除后，无需重新确认案涉房屋的物权，涉案房屋的所有权即为原告，被告沈宝凤、韩纪红对涉案房屋再无任何物权权利，也无任何可期待的权益，被告刘全也无权对原告所有的涉案房产申请执行。（2019）辽0102执异825号执行裁定以沈阳市苏家屯区人民法院作出的民事判决未就涉案房屋进行权属确认为由驳回原告的执行异议申请显然是错误的，并且（2016）辽0111民初7073号民事判决的生效日期在前，而被告刘全申请保全预查封案涉房屋在后（2018年5月16日）。综上，涉案房屋虽然已经备案登记在被告沈宝凤、韩纪红名下，但尚未办理不动产物权的产权登记，故被告沈宝凤、韩纪红仅享有该《商品房买卖合同》的债权，涉案房屋的所有权仍然归原告所有，该房屋的占有情况是一直处于闲置状态，被告沈宝凤、韩纪红因个人原因不能支付房屋的首付款及拖欠房屋贷款，违约造成二人与原告之间解除《商品房买卖合同》，原告是在解除商品房买卖合同的民事判决生效后，办理撤销登记时，才发现涉案被被告刘全申请的法院预查封的。综上，原告作为房屋的所有权人，为维护合法权益，请求法院停止对涉案房屋的执行。现原告诉至法院，请求法院依法停止对位于沈阳市苏家屯区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；判令被告承担本案全部诉讼费用。被告刘全辩称，我不同意原告华显置业公司的诉讼请求。涉案房屋目前为止不属于原告华显置业公司所有，因其已经在房产部门办理了备案登记，被告沈宝凤、韩纪红购买涉案房屋并在中国建设银行办理了该房屋的抵押权登记，所以，对该房屋的处置权应当由中国建设银行优先处理，在该银行受偿完毕后，如有剩余部分，再由我方受偿。综上，该房屋与原告华显置业公司无关。关于我与被告沈宝凤、韩纪红之间的法律关系说明如下：2015年12月28日，被告沈宝凤向我借款4万元，后一直未偿还。我向沈阳市和平区人民法院提起民间借贷纠纷的诉讼，经法院审理并于2018年11月28日作出（2018）辽0102民初7069号民事判决书，判决被告沈宝凤于判决生效之日起十日内偿还我方4万元及利息。在该案审理期间，我方申请保全了被告沈宝凤、韩纪红名下的涉案房产。对于原告华显置业公司提供的裁判文书的证据，我方无异议。对于原告华显置业公司提供的认购协议书、商品房买卖合同、补充协议书，这是被告沈宝凤、韩纪红与原告华显置业公司之间的事情，与我没有关系。另外，根据《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》的规定，只要购房人所购买的房屋经过房产部门备案后，该购房人即具有了购房资格。原告与被告沈宝凤、韩纪红之间系担保法律关系。被告沈宝凤、韩纪红经本院依法传唤均未到庭应诉，亦均未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年12月28日，被告沈宝凤因经营需要向本案被告刘全借款40,000元，本案被告刘全于2015年12月29日通过中国工商银行将该借款转账给被告沈宝凤的丈夫即本案被告韩纪红。双方并签订借款合同一份，约定借款金额为40,000元，借款期限为2015年12月28日至2016年4月28日，利息为月利息5分。本案被告韩纪红在“担保人”处签字按印。后因被告沈宝凤、韩纪红未依约偿还本案被告刘全的上述借款。刘全作为原告于2018年5月8日以民间借贷纠纷为由向本院起诉被告沈宝凤，并申请对被告沈宝凤、韩纪红名下的银行存款80,000元或者具有同等价值财产进行保全。本院经审查对刘全的上述财产保全申请予以准许，并作出（2018）辽0102民初7069号民事裁定书。在财产保全执行过程中，本院于2018年5月16日向沈阳市规划和国土资源局发出（2018）辽0102民初7069号《协助执行通知书》，对被告沈宝凤、韩纪红名下位于沈阳市苏家屯区南京南街1009-C102-10-2房产（建筑面积89.55平方米）采取预查封措施，查封期限三年，自2018年5月31日起至2021年5月30日止。后，该案经本院依法公告传唤被告沈宝凤，其未到庭应诉。本院于2018年11月28日作出（2018）辽0102民初7069号民事判决书，判决：“被告沈宝凤于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告刘全借款本金40,000元及利息（自2016年9月28日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。如果被告沈宝凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，公告费820元，均由被告沈宝凤承担。”该案宣判后，各方当事人均未在法定期间内提出上诉，该判决于2019年3月2日发生法律效力。另查明，原告华显置业公司与被告韩纪红、沈宝凤及第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行商品房销售合同纠纷一案于2016年12月21日由沈阳市苏家屯区人民法院依法受理，经该院依法公告传唤被告韩纪红、沈宝凤，该二被告未到庭。经该院缺席审理并于2017年8月8日作出（2016）辽0111民初7073号民事判决书，判决：“一、解除原告沈阳华显置业有限公司与被告韩纪红、沈宝凤签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告韩纪红、沈宝凤于本判决生效后十日内支付原告沈阳华显置业有限公司违约金人民币12,713元、律师费人民币2,000元，共计14,173元；三、被告韩纪红、沈宝凤于本判决生效后十日内协助原告沈阳华显置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；四、被告韩纪红、沈宝凤于本判决生效后十日内协助原告沈阳华显置业有限公司办理撤销预购商品房抵押权预告登记手续；五、在原告沈阳华显置业有限公司偿还被告韩纪红、沈宝凤对第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行所欠涉案房屋剩余贷款、利息、罚息后，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行于本判决生效后十日内协助原告沈阳华显置业有限公司办理撤销预购商品房抵押权预告登记手续。”该案宣判后，各方当事人均未在法定期间内提起上诉，该判决已于2017年11月20日发生法律效力。本院在执行申请人即本案被告刘全与被申请人即本案被告沈宝凤、韩纪红（2018）辽0102民初7069号民间借贷纠纷一案中，原告华显置业公司作为案外人提出书面执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院经审查，于2019年12月16日作出（2019）辽0102执异825号执行裁定书，认为“案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。本案中，案外人沈阳华显置业有限公司主张对位于沈阳市苏家屯区南京南街1009-Ｃ102-10-2（建筑面积89.55平方米）的房产享有所有权，申请停止对案涉房产的查封程序，并出具了（2018）辽0111民初7073号民事判决书。经审查，案涉房产现登记于被执行人韩纪红、沈宝凤名下，本院于2018年5月31日对案涉房产采取了查封措施，而沈阳市苏家屯区人民法院于2017年8月8日作出（2016）辽0111民初7073号民事判决书，解除了被申请人韩纪红、沈宝凤与案外人沈阳华显置业有限公司就案涉房产签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并判决被申请人韩纪红、沈宝凤协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，以上判决内容虽然解除了案外人与被申请人韩纪红、沈宝凤签订的《商品房买卖合同》，但并未对案涉房产的归属作出确认，且案外人在（2016）辽0111民初7073号民事判决书作出后也未办理撤销登记手续，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款的规定。”基于此，本院裁定“驳回案外人沈阳华显置业有限公司的异议请求。”现原告华显置业公司向本院提出案外人执行异议之诉，认为其系案涉房屋的所有权人，应依法停止对案涉房屋的执行，并解除查封措施。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、（2016）辽0111民初7073号民事判决书、（2019）辽0102执异825号执行裁定书、认购协议书、商品房买卖合同、补充协议书、（2018）辽0102民初7069号民事判决书、结婚证及户口簿复印件等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告沈宝凤、韩纪红经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告华显置业公司、被告刘全提供的证据结合其当庭陈述意见，对本案事实予以认定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一、二款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案系案外人执行异议纠纷，故应围绕原告华显置业公司对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权利进行审查。具体分析如下：第一，涉案房屋虽预告登记在被告沈宝凤、韩纪红名下，但尚未办理不动产物权的产权登记，故被告沈宝凤、韩纪红仅享有该房屋《商品房买卖合同》项下的债权，涉案房屋的所有权仍应归其开发建设单位即原告华显置业公司所有。第二，从被告沈宝凤、韩纪红的付款情况来看，根据已生效的（2016）辽0111民初7073号民事判决，除银行贷款外，二被告仅支付房屋首付款10,050元，尚欠首付款116,000元，即其并未全额履行付款义务。第三，从涉案房屋的占有情况来看，各方当事人均未提供证据对被告沈宝凤、韩纪红已实际入住或者以其他方式占用案涉房屋的事实加以佐证。第四，（2016）辽0111民初7073号民事判决书于2017年11月20日发生法律效力，根据该民事判决，解除了原告华显置业公司与被告韩纪红、沈宝凤就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并由被告韩纪红、沈宝凤于判决生效后十日内协助原告华显置业公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续、撤销预购商品房抵押权预告登记手续，而在被告刘全与被告沈宝凤、韩纪红（2018）辽0102民初7069号民间借贷纠纷一案中，该案民事判决生效日期为2019年3月2日。该案中对案涉房屋采取查封措施的时间（2018年5月16日）也是在（2016）辽0111民初7073号民事判决生效之后。基于此，案涉房屋的所有权人应为原告华显置业公司，该民事权利足以排除被告刘全对被告沈宝凤、韩纪红所享有的普通债务的执行。关于原告华显置业公司提出解除对案涉房屋查封措施的诉求，因该项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市苏家屯区房屋（建筑面积89.55平方米）；二、驳回原告沈阳华显置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,541元，由被告沈宝凤、韩纪红负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王金利人民陪审员  荆立群人民陪审员  周苏阳二〇二〇年四月二十日法官助理陈荟茹书记员费杨本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。