云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0627民初1412号原告申波，男，汉族，生于1987年2月10日，云南省镇雄县人，住镇雄县，现住云南省镇雄县。原告孙丽，女，汉族，生于1989年7月23日，云南省镇雄县人，住镇雄县，现住云南省镇雄县。原告申波之妻。被告云南滇力工程项目管理有限公司，统一社会信用代码：91530102695677121C，住址：云南省昆明市五华区江东和谐家园A2幢1001号。法定代表人沈佼，董事长。委托代理人张真，云南北上律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告申波、孙丽诉被告云南滇力工程项目管理有限公司（以下简称滇力公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月15日、4月26日两次公开开庭进行审理。原告申波、孙丽，被告滇力公司的委托代理人张真均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申波、孙丽诉称：被告滇力公司在镇雄县旁开发镇雄九天慧都龙城房地产项目，在取得相应预售许可后向市场预售房屋。2016年11月3日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，购买上述项目的7幢22层2201号房屋。合同约定：房屋总价款为人民币489006元；付款方式为按揭贷款，其中首付款为149006元；交房期限为2017年12月31日前；如被告未按合同约定交房，逾期30天后，按原告方已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。合同签订当日，原告方按约向被告支付首付款人民币149006元及契税7336元，银行已将按揭贷款人民币340000打入被告账户，现原告方已将按揭贷款全部偿还完毕。之后，原、被告双方依法向镇雄县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。交房期限届满后，被告未按约交房。2019年1月，被告已具备交房条件，但被告向部分业主交房后，却以原告方首付款未进入被告账户为由拒绝向原告方交房。综上，原告方认为双方签订的《品房购销合同》是双方真实意思表示，且该合同已经登记备案，符合法律规定。原告方按约在被告公司销售人员带领下向被告支付了首付款，被告出具了收款收据表示对原告方的付款行为予以认可，且银行已将原告方的按揭贷款发放给了被告，被告不能以其公司内部管理不善、用人不当导致其自身损失为由拒绝向原告方交房。综上，请求人民法院依法判令，1.被告滇力公司继续履行合同，向原告方交付镇雄.九天.会都龙城7幢22层2201号房屋；2.由被告按日利率0.01%计算支付原告方自2018年1月1日起至2020年4月15日止的违约金共计人民币40343.88元。被告滇力公司辩称，1.本案诉讼标的涉及到被告公司售楼部销售经理成某的刑事犯罪，根据先刑后民原则，本案应中止或延期审理；2.被告未收到原告方的首付款149006元，仅收到原告方的按揭贷款340000元及契税7336元，因此被告未向原告方交房不构成违约，被告不同意支付违约金。只要原告方向被告补交首付款149006元，被告同意向原告方交房。根据原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.本案是否应当中止或延期审理；2.原告方是否已履行向被告支付购房首付款的义务；3.被告是否应当支付原告方违约金40343.88元。原告方针对其诉讼主张，向法庭提举以下证据：1.商品房购销合同（附登记备案表）一份，拟证明2016年11月3日，原告方向被告购买了位于镇雄县房屋。合同主要内容为：1.房屋建筑面积为143.91平方米，单价为每平方米3398元，总价款为489006元；2.买受人于合同签订当日首付149006元，余款340000元向中国建设银行股份有限公司镇雄县支行贷款支付；3.甲方（被告）应于2017年12月31日前将经建设单位验收合格的房屋交付给乙方（原告方）；4.如甲方（被告）未按合同约定交房，逾期30天，按乙方（原告方）已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。经质证，被告对合同的三性无异议。2.收款收据二张，拟证明原告方于2016年11月3日向被告支付首付款149006元及契税7336元。主要内容为：已收到申波、孙丽首付款149006元及契税7336元，收款人鲁某，加盖被告财务印章。经质证，被告认可收款收据上加盖的印章是其印章，也认可收到原告方的契税7336元，但称未收到原告方的首付款149006元，收款收据是被告的销售人员成某利用职务之便出具的，成某现在已被公安机关立案侦查。3.业务凭证及户口簿各一份，拟证明原告申波之母余桂艳受原告方委托，按被告公司销售人员的指示将原告方的首付款149006元转入余某账号为62×××75的中国农业银行账户。经质证，被告认为业务凭证显示的收款人并非被告的对公账户，收款人余某既不是被告的工作人员，也与被告无关，被告对此不知情，不能达到其证明目的。4.个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明及中国建设银行个人贷款对账单各一份，拟证明建设银行已将原告方的按揭贷款340000元支付给被告，原告方已于2019年5月7日将银行按揭款全部还清。经质证，被告对证据的真实性无异议，认可收到原告方的按揭贷款340000元。5.云南省农村信用合作联社账户流水明细表一份，拟证明因原告方向被告购买九天慧都龙城7幢2201号房屋，镇雄县住房和城乡建设局于2019年7月5日向原告申波发放购房补助款21586.50元。经质证，被告滇力公司对证据的真实性、合法性无异议，但称与本案无关联性。6.余根和陈婷出具的证明二份，拟证明被告已于2019年1月开始陆续向一期业主交房。经质证，被告称因余根和陈婷未到庭核实，不清楚证据的真实性，但认可九天慧都龙城一期工程确实是从2019年1月开始才陆续向业主交房。7.镇雄县住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）出具的回复、通知各一份，拟证明原告方等人将被告未交房的情况反映至住建局，住建局回复要求各业主依法向法院起诉，住建局又于2020年4月13日向被告发出向原告方等业主交房的通知，但被告仍未交房。经质证，被告对证据的真实性和合法性表示无异议，但称证据并未对原告方是否已付首付款作出认定，不能达到原告方的证明目的。8.商品房购销合同二份、银行业务凭证二份、收款收据一份，拟证明案外人成会、杨泥也向被告购买了镇雄.九天.慧都龙城一期房屋，其二人也按被告公司销售人员指示将购房首付款存入余某账户，被告也出具了收款收据给杨泥，但至今被告仍未向其二人交房。经质证，被告对证据的真实性和合法性表示无异议，认可因被告与成会、杨泥二业主对首付款的支付也存在争议，至今确实未向其二人交房。被告滇力公司针对其辩解主张，向法庭提举了以下证据：1.商品房预售许可证明二份，拟证明被告对九天慧都龙城一期6-15栋商品房取得了商品房预售许可。经质证，原告方对证据的三性均表示无异议。2.镇雄县公安局立案告知书一份，拟证明被告售楼部经理成某因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关立案侦查。经质证，原告方认为被告的工作人员成某是否涉嫌犯罪与业主无关，是被告内部之事。3.九天慧都龙城项目算价单（住宅）及收款收据各一份，拟证明被告并未收到原告方的首付款。被告强调两张单据手写部分均注明了“其中首付款149000元由成某与沈总结算”，该内容说明了被告并未收到原告方首付款。经质证，原告方对收款收据的真实性无异议，表示未见过项目算价单，被告强调的手写内容与原告方无关，对原告方没有法律效力。本案在审理过程中，本院依职权从相关部门调取了以下证据：1.主体结构分部验收申报书一份，载明镇雄九天慧都龙城6-15幢主体结构已于2018年12月18日具备验收条件，但至今总体工程还未验收。2.人民法院协助执行通知书三份，载明2016年至2017年期间，被告开发的九天慧都龙城的土地及部分商铺、车位、住宅分别被云南省昭通市中级民法院、云南省昆明市中级人民法院陆续查封、解冻。3.镇雄县维护稳定工作领导小组关于成立镇雄九天慧都龙城项目矛盾调解领导小组通知、云南滇力工程项目管理有限公司财务共管制度、九天慧都龙城一期项目交房公告各一份，载明了因被告开发的九天慧都龙城的土地及部分商铺、车位、住宅被查封，导致项目停工等问题，为了及时有效地调处项目产生的矛盾纠纷，镇雄县维护稳定工作领导小组于2017年5月26日成立了镇雄九天慧都龙城项目矛盾调解领导小组对项目进行监管，并于2019年5月9日对被告公司的财务进行了共管。2018年12月27日，镇雄县维护稳定工作领导小组及被告联合向九天慧都龙城一期业主发出交房公告，内容为九天慧都龙城一期分三批次向业主交房，交房时间为：第一批次为2018年12月31日至2019年1月10日，第二批次为2019年1月11日至2019年1月20日，第三批次为2019年1月21日至2019年1月31日。4.情况说明、车位管理费抵扣协议、车位租赁费用抵扣协议、承诺书各一份，载明被告滇力公司已与九天慧都龙城一期已交房业达成违约金赔偿协议，违约金的计算期间全部为2017年12月31日起至2018年12月31日。5.立案决定书一份，载明成某于2019年6月23日因涉嫌职务侵占被镇雄县公安局立案侦查。6.本院对余某的调查笔录一份，余某陈述其与滇力公司没有任何关系，其认识成某，成某曾借用其身份证，但用于什么其不清楚。对于余桂艳、成会、申波将款存入其银行账户的事其不清楚，其也未得上述款项用。7.本院对成某的调查笔录一份，成某陈述：其于2016年3月至2018年底在滇力公司工作，主管日常事务及监管售楼部工作。其确实借用过余某的银行卡，但现在该卡已交在公安机关。其在被告处工作期间，因滇力公司法定代表人沈佼欠其借款，经沈佼同意，其出具了收条等凭证给公司财务后，其就指示申波、成会、杨泥等业主将购房款存入余某账户以偿还沈佼的借款。申波等人存入余某账户的钱其已用于偿还他人欠款了……。8.镇雄县公安刑事侦查大队对鲁某的询问笔录二份，鲁某陈述，其于2015年开始在滇力公司九天慧都龙城售楼部上班担任出纳。大概上了四、五个月后，成某就到售楼部担任销售经理。成某担任经理后就拿公司几十套房子抵债，成某称是抵沈佼欠他的钱。抵房子时，成某会出具收条、收据，或者在销售表上签字注明抵沈佼的投资款等内容，然后成某将其已签好字的上述凭证交到财务处，其和会计刘润就会开具售楼部的收款收据给购房者。对于开出的空单，部分是经电话请示沈佼同意的，但部分并未请示沈佼同意，因成某是其直接领导，成某喊开就开了……。上述证据，经质证，原、被告对证据1、2、3、4、5的三性均无异议，原告申波认为其主张的违约金应对比已交房业主从2017年12月31日开始起算；对证据6，原告方表示对成某借用余某银行卡一事不清楚，原告方将款存入余某账户是受被告工作人员指示。被告对余某的陈述表示无异议，但认为不能证明原告方等人转款的性质；对证据7，原告申波表示无异议。被告否认公司同意成某将申波等业主的首付款打入余某账户，称相应事实应以公安机关侦查的为准。证据8，原告申波表示无异议。被告否认鲁某关于“开出的空单，部分是经电话请示沈佼同意”的陈述。本院审查认为，原告方提举的1、4、5、6、7、8项证据，来源合法，内容客观真实，且被告对上述证据无实质性异议，本院予以采信；原告方提举的2、3项证据系原告方支付首付款的业务凭证及被告向原告方出具的收款收据，虽然业务凭证载明原告方打入首付款的的账号是余某的私人账户，但原告方打款的行为系受被告销售部经理成某的指令，且被告财务处向原告方出具了财务收款收据。另外，通证据的综合分析，原告已将房屋按揭贷款及契税款支付被告，若被告未收到原告方首付款，被告应及时向原告方发出催缴通知，但自原告打款到余某账户至2019年1月长达两年多的期间，被告并未向原告方发出催缴首付款的通知，这明显不符合交易习惯，因此本院确认原告方已将首付款交付被告。被告提举的1项证据，原告方质证无异议，本院予以采信；被告提举的3项证据系项目算价单及收款收据，该收款收据与原告方提举的收款收据属同一份证据，但原告方所持的“顾客联”并无“其中首付款149000元由成某与沈总结算”的手写内容，虽然被告持有的“记账联”及被告单方制作的项目算价单却添加了上述手写内容，但该内容属被告内部管理行为，不能证明被告未收到原告方的首付款；被告提举的2项证据，系立案告知书，该证据来源合法，内容客观真实，但只能证明被告的销售经理成某涉嫌犯罪被立案侦查。通过对本案所有证据进行综合分析，本案无证据显示原告方与成某涉嫌共同犯罪，成某是否涉嫌犯罪不影响本案的处理，因此，该证据不能达到被告主张本案应按先刑后民的原则中止或延期审理的目的。本院依职权调取的1、2、3、4、5项证据，来源合法，内容客观真实，且原、被告质证均无异议，本院予以采信；本院依职权调取的6项证据系证人余某的陈述，该证据与成某的陈述相一致，且原、被告质证均无实质性异议，本院予以采信；本院依职权调取的7、8项证据系证人成某与鲁某的陈述，成某及鲁某均陈述在原告方向被告购房期间，成某担任被告公司销售部经理，鲁某是公司出纳，对此内容原、被告均无异议，本院予以采信；成某陈述原告方将款项存入余某账户是受其指示，该内容与原告方陈述相一致且符合本案实际，对此内容本院予以采信；对成某及鲁某的其他陈述，因本案并无相应证据予以佐证，本院对其真实性不予评判。经过法庭审理，结合双方当事人的举证、质证及陈述，本院认定本案法律事实如下：镇雄.九天.慧都龙城一期项目是被告滇力公司在镇雄县旁开发的房地产项目，该项目共有商品房1289套。2015年12月至2016年4月26日期间，被告取得了该项目一期6-15栋的商品房预售许可证明。2018年12月18日，该项目具备验收条件，但总体工程至今未经合格验收。2016年期间，证人成某、鲁某分别担任被告售楼部销售经理及出纳。2016年11月3日，原告申波、孙丽与被告滇力公司签订《商品房购销合同》，约定：1.二原告向被告购买镇雄.九天.慧都龙城项目7幢22层2201号房屋；2.房屋建筑面积为143.91平方米，单价为每平方米3398元，总价款为人民币489006元；3.买受人于合同签订当日首付149006元，余款340000元向中国建设银行股份有限公司镇雄县支行按揭贷款支付；4.甲方（被告）应于2017年12月31日前将经建设单位验收合格的房屋交付给乙方（原告方）；5.如甲方（被告）未按合同约定交房，逾期30天后，按乙方（原告方）已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同签订当日，根据被告售楼部经理成某指令，原告申波之母余桂艳受原告方委托将购房首付款149006元存入余某账号为62×××75的中国农业银行账户，并支付了契税7336元。同日，被告向原告方出具收款收据，主要内容为“已收到原告方首付款149006元及契税7336元，收款为鲁某，加盖被告财务印章”。2017年2月1日，中国建设银行股份有限公司镇雄建设街支行将原告方的购房按揭贷款340000元打入被告账户。之后，原、被告在镇雄县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。2019年5月7日，原告将银行按揭贷款全部还清。同年7月5日，镇雄县住房和城乡建设局向原告申波发放了购房补助款21586.50元。2016年至2017年期间，被告因民间借贷等纠纷败诉，其开发的九天慧都龙城的土的及部分商铺、车位及住宅先后被云南省昭通市中级人民法院、云南省昆明市中级人民法院陆续查封、解冻，导致该项目因资金链断裂被迫停工。为了及时有效地调处项目产生的矛盾纠纷，依法保护各利益群体的合法权益，维护社会稳定，2017年5月26日，镇雄县维护稳定工作领导小组成立了镇雄九天慧都龙城项目矛盾调解领导小组对涉案项目进行监管。2018年12月27日，该项目一期主要工程俊工，基本具备交房条件。镇雄县维护稳定工作领导小组及被告滇力公司联合向九天慧都龙城一期业主发布交房公告，主要内容为，九天慧都龙城一期分三批次向业主交房，交房时间为：第一批次为2018年12月31日至2019年1月10日，第二批次为2019年1月11日至2019年1月20日，第三批次为2019年1月21日至2019年1月31日。此次交房，被告以未收到原告方首付款为由拒绝向原告方交房。此后原告方及未接房业主多次向镇雄县住建局、政法委等相关部门反映，要求被告履行交房义务。2020年3月20日，住建局作出答复，要求原告方等业主向本院诉求解决，同月24日，原告方遂诉至本院。审理中，住建局于2019年4月13日向被告发出通知，要求被告按合同约定向原告方等业主履行交房义务，但被告至今未交房。另查明。截止庭审之日，对于涉案项目，被告已交房1033户，尚有256户未交付。因被告迟延交房，被告向已交房的业主承诺，违约金的计算期间全部自2017年12月31日起至2018年12月31日止。本院审判委员会讨论认为，原告申波、孙丽与被告滇力公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，属合法有效的合同，对原、被双方均具有法律约束力。针对本案争议的焦点，本院评判如下：一、本案是否应当中止审理或延期审理。根据法律规定，先刑后民原则适用的前提条件是涉嫌刑事犯罪的行为与民事行属同一行为，或民事案件的处理应以刑事案件的审理结果为裁判依据。本案中，经审理查明，二原告与被告签订《商品房购销合同》后，二原告已将购房款全部支付给被告，虽然被告的售楼部经理成某因涉嫌职务侵占罪被公安机关立案侦查，但成某的行为系被告内部的管理行为，且没有证据证明二原告向余某转款是与成某恶意串通，因此，原告方的付款行为与成某涉嫌犯罪的行为不属于同一行为；另外根据查明的事实，本案的处理不需要以成某涉嫌犯罪一案的处理结果为裁判依据。综上，本案不适用先刑后民原则。被告辩解本案应按先刑后民的原则中止或延期审理的理由不能成立，本院不予采信。二、原告方是否已经向被告履行支付首付款149006元的义务。根据查明的事实，原告方将购房首付款打入余某的私人账户是受成某的指令，成某作为被告的售楼部经理，不管其指令行为是否经被告法定代表人沈佼同意，原告方有充分理由相信成某的指令行为属被告的职务行为，形成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，其法律责任应由被告承担；加之原告打款后，被告财务处已向原告方出具加盖其财务印章的收款收据，应视为对原告方打款行为的认可，因此本院确认原告方已将首付款149006元交付被告。庭审中，被告认可已收到原告方的按揭贷款340000元及契税7336元，且原告方已向银行履行完毕偿还房屋按揭贷款的义务。综上，原告方已按合同约定履行完全部付款义务，被告理应按约或者在具备交房条件时将涉案房屋交付给原告方，因此原告方主张被告履行交房义务的诉讼请求成立，本院予以支持。被告辩解其未收到原告首付款，要求原告补交首款才同意交房的理由不能成立，本院不予采信。三、被告是否应当向原告方支付违约金40313.88元。本案中，原告方已按约向被告履行完全部付款义务，被告理应按约履行向原告方交付房屋的义务，但交房期限届满，被告因资金链断裂不能按期交房。此后，镇雄县维护稳定工作领导小组为了最大限度保护各方利益群体的合法权益，维护社会稳定，对涉案项目进行监管。在各方的共同努力下，涉案项目于2018年12月31日基本具备交房条件，被告理应于2018年12月31至2019年1月31日期间将涉案房屋交付给原告方，但被告以未收到原告方的购房首付款为由至今未履行交房义务。综上，被告的行为违约，应当承担相应的违约责任。原告方主张被告支付违约金的请求成立，本院予以支持。但原告方主张计算违约金的起算时间为2018年1月1日不合理，根据合同约定，被告逾期交房30天后，按已付款项的0.01%乘以逾期天数支付违约金，因此，违约金的起算时间应为2018年1月31日。虽然合同约定违约金按日利率0.01%计算，但鉴于合同履行过程中，被告资金链断裂无法正常履行合同，为维护社会稳定，镇雄县维护稳定工作领导小组于2017年5月26日对涉案项目进行监管的实际，本院从既保护原告方等业主的合法权益，又兼顾有利于被告生存发展的公平原则考虑，酌情确定违约金按日利率0.005%进行计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、由被告云南滇力工程项目管理有限公司于本判决生效后十日内将其开发的位于镇雄县旁的镇雄.九天.慧都龙城一期7栋22层2201号房屋交付原告方申波、孙丽。二、由被告云南滇力工程项目管理有限公司以489006元为基数，按日利率0.005%计算支付二原告自2018年1月31日起至2020年4月15日止的违约金人民币19682.49元。三、驳回原告申波、孙丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8635元，由被告云南滇力工程项目管理有限公司交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  余 婷人民陪审员  成恒斌人民陪审员  文成坤二〇二〇年四月三十日书 记 员  赵 菊附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工产房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。