广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1315号上诉人(原审被告、反诉原告）：林光辉，男，1975年7月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区*********，公民身份号码：330************11X。委托诉讼代理人：陈秋如，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：马腾宇，广东港联律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：麦赞新，男，1968年4月24日出生，汉族，住广东省东莞市*********************，公民身份号码：442************373。委托诉讼代理人：陈熙，广东莞信律师事务所律师。原审被告：黄梅桂，女，1979年11月3日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区*********，公民身份号码：441************02X。委托诉讼代理人：陈秋如，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：马腾宇，广东港联律师事务所律师。上诉人林光辉因与被上诉人麦赞新及原审被告黄梅桂房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、麦赞新与林光辉于2018年3月30日签订的《厂房宿舍租用合同》已经于2019年7月15日解除；二、林光辉于一审判决发生法律效力之日起三日内向麦赞新支付租金49000元及滞纳金49000元；三、林光辉于一审判决发生法律效力之日起三日内向麦赞新支付占用费10493元；四、林光辉于一审判决发生法律效力之日起三日内向麦赞新赔偿因违约造成的损失294000元；五、驳回麦赞新的其他诉讼请求；六、驳回林光辉的反诉请求。本案本诉一审受理费减半收取为38828元，保全费9590元，由麦赞新负担4795元，林光辉负担43623元；本案反诉受理费4400元，由林光辉负担。林光辉上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判林光辉无需支付滞纳金49000元；二、撤销原审判决第四项，改判林光辉向麦赞新支付违约金81600元；三、撤销原审判决第六项，改判麦赞新返还租赁押金500000元；四、麦赞新承担本案的一审、二审诉讼费用及保全费用。在二审期间，林光辉提交了代理词，其在代理词中其明确第二项上诉请求变更为依法撤销原审判决第四项，林光辉无需向麦赞新支付因违约造成的损失294000元。事实和理由:一、一审法院不应当判决林光辉承担迟延支付租金的滞纳金违约责任。《厂房租赁解除协议书》已证明林光辉委托原租客向麦赞新支付七月份租金，林光辉已经履行支付租金的义务。根据合同第五条规定，原租客已向麦赞新支付七月份租金，而麦赞新拒绝收取7月1日至7月15日期间的租金，故麦赞新拒绝接受租金而产生的经济损失由麦赞新承担，不应归责于林光辉。林光辉无需承担该部分逾期支付租金的滞纳金违约责任。二、一审法院判决林光辉赔偿因违约所造成的损失294000元，没有事实和法律依据。林光辉的违约行为，没有造成涉案房屋三个月是完全空置损失。协商解除合同期间，林光辉按照麦赞新要求与所有原租户解除租赁关系，安排原租户与麦赞新签订新的租赁合同，除了厂房一楼为空置状态外，其余商铺、厂房均正常对外出租，没有空置。林光辉仅造成麦赞新租金差额损失27200元。合同解除后，麦赞新与原租户正常履行租赁合同，根据麦赞新提交的《说明》P6列表可知，除了5号商铺的租金无法查明外，现麦赞新每月收取房屋租金70800元，即林光辉的违约行为造成麦赞新的损失仅为租金差额，每月损失租金27200元（98000元-70800元）。原审法院判决违约金294000元相当于麦赞新造成实际损失的1080.88%，显然违约金过分高于造成的损失。一审判决违约金294000元的数额是基于没收500000元押金的前提下做出，明显没有法律依据。假设本案适用定金罚，则林光辉向麦赞新支付的500000元押金，相当于涉案房屋5.1个月的房租，相当于18.4个月租金差额损失，显然押金500000元足以弥补麦赞新的全部经济损失。另外判决违约金294000元，则本案是违约金高达794000元。一审法院第四项、第六项判决违约金总额超出麦赞新的诉讼请求，违反处分原则，二审法院应予以改判。法院应根据麦赞新的实际损失确认本案违约金，建议酌定违约金以林光辉造成的损失差额27200元为基础，按照三个月计算，即违约金为81600元。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，麦赞新已选择违约金条款，则林光辉请求返还押金属于合理诉求，应当予以支持。《厂房宿舍租用合同》约定有定金条款及违约金条款，麦赞新已经选择适用违约金条款，则不再适用合同第7条、第14条定金条款。法院确认合同解除后林光辉应承担的违约赔偿数额后，麦赞新继续占有押金已没有法律依据，故林光辉要求返还押金属于合理诉求，应当予以支持。四、请求二审法院综合考虑林光辉的违约原因，采取的补救措施及麦赞新的实际损失，适当调整违约金金额。林光辉解除涉案合同并非恶意。林光辉身患重度忧郁症是本案合同解除的原因。林光辉积极采取补救措施降低麦赞新的经济损失。麦赞新收回房屋后，立即收取房屋租金，至今已顺利将剩余商铺及厂房对外出租，麦赞新的实际损失较低。麦赞新未在法律规定期限内向法院提交书面答辩意见。黄梅桂未在法律规定期限内向法院提交书面答辩意见。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：一审期间，麦赞新向法院提交了一份《说明》，麦赞新在该《说明》中确认其代收了1、2、9、10号商铺、二楼、三楼厂房、二、三、四楼宿舍2019年7月16日至7月31日占有使用费35400元，2019年8月份占有使用费70800元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《厂房宿舍租用合同》合法有效，双方应遵照执行。双方对原审法院判令《厂房宿舍租用合同》已于2019年7月15日解除无异议，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人林光辉上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为:林光辉应否向麦赞新支付滞纳金49000元、损失294000元，麦赞新应否向林光辉返还押金500000元。对此，本院分析如下：首先，案涉租赁合同第五条约定，林光辉必须在每月5日前向麦赞新付清当月租金，逾期每日按5%收取滞纳金。双方对林光辉尚拖欠麦赞新2019年7月1日至15日期间租金49000元的事实无异议，本院对此予以确认。林光辉上诉主张其已经委托原租客向麦赞新支付2019年7月1日至15日期间租金49000元，但麦赞新拒绝接收，并提供了《解除合同确认书》、收据及微信聊天记录予以证明。但前述证据均不能证明案外人在2019年7月5日前曾向麦赞新交2019年7月1日至15日期间的租金而麦赞新拒绝接收，故本院对林光辉该项主张依法不予采纳。林光辉逾期交纳租金，已经构成违约，原审法院根据本案的实际情况酌情认定林光辉应支付滞纳金49000元，并无明显不当。其次，案涉《厂房宿舍租用合同》第十四条约定，林光辉应按时交纳租金及其他应付的一切费用，逾期七天麦赞新有权终止合同，不用通知林光辉并没收全部押金等。如前所述，林光辉至今未支付2019年7月1日至15日期间的租金49000元，原审法院认定麦赞新有权没收林光辉押金500000元，并无不当。林光辉上诉请求判令麦赞新向其返还押金500000元缺乏依据，本院依法不予采纳。再者，案涉《厂房宿舍租用合同》第二十条约定，厂房租赁期内，林光辉或麦赞新需要提前终止合同，须提前六个月书面通知对方，并且违约方要补偿守约方不少于三个月租金的损失。本案中，林光辉因逾期支付租金导致麦赞新提前终止合同，麦赞新主张依据前述合同约定要求林光辉承担相应的损失。原审法院认定林光辉应向麦赞新赔偿因违约造成的损失294000元。林光辉上诉主张原审认定的违约金过高，请求法院予以调低，同时又主张赔偿损失294000元与没收押金500000元麦赞新只能选择其一。林光辉逾期未支付2019年7月的租金，案涉租赁合同于2019年7月15日解除后，林光辉已于2019年7月16日、7月28日将案涉租赁物返还给麦赞新，同时麦赞新也已向1、2、9、10号商铺、二楼、三楼厂房、二、三、四楼宿舍等租户收取了2019年7月16日起的占有使用费每月70800元。结合本案实际情况，考虑到前述已支持麦赞新没收押金500000元的主张，而该押金数额已达5.1个月的租金数额，故本院认为麦赞新没收押金500000元足以弥补因林光辉的违约造成的损失，本院对麦赞新诉求林光辉赔偿损失的诉求不予支持。原审法院在认定麦赞新有权没收押金500000元的基础上再判令林光辉应向麦赞新赔偿损失294000元不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人林光辉的上诉请求部分成立，本院予以支持，其他上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14578号民事判决第一、二、三、六项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14578号民事判决第四项、第五项；三、驳回麦赞新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费38828元、保全费9590元，由麦赞新负担47859.64元，林光辉负担558.36元；一审反诉受理费4400元，由林光辉负担。二审案件受理费12230元，由麦赞新负担4265.27元，林光辉负担7964.73元。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二〇年四月二十一日书记员 王兆东