内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终440号   上诉人（一审被告）：赵智军，男，1971年5月9日出生，群众，现住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审原告）：包头市维众物业服务有限责任公司。   法定代表人：李燕杰。   委托诉讼代理人：班彦龙。   上诉人赵智军因与被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司（以下简称维众物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初1369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   赵智军上诉请求：撤销一审判决，重新审理并做出判决。在二审期间，赵智军明确其上诉请求为：撤销一审判决，改判赵智军向维众物业公司支付物业服务费400元。其上诉主张的事实和理由是:   一、一审法院认定赵智军与维众物业之间存在合同关系的事实及引用的法律是错误的。根据维众物业公司的诉状和一审法院认定的事实,与维众物业公司签订《物业服务合同》的主体是百灵庙镇解放街居民委员会,而不是赵智军。一审法院认为因赵智军所在小区并未选举产生业主委员会,故引用《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定,居委会有权代表赵智军签订合同。但百灵庙镇作为乡镇地区,所有小区一直没有成立业委会。居委会与维众物业公司进驻小区时并没有事先告知和公示,在赵智军完全不知情的情况下就强行入驻小区,还用欺骗的手段让小区业主签字，其意志不能代表赵智军意志,其签订合同只能代表居委会的行为,不能代表赵智军的签订行为,赵智军与维众物业公司之间并不存在合同关系。   二、赵智军不认可一审判决认定的物业费、诉讼费的数额和计算标准。维众物业进驻小区后，承诺过服务到位，赵智军也本着有物业进驻是好事的想法,默认了维众物业公司的服务。但维众物业公司之后的服务根本达不到其所承诺的服务标准。法院也查明维众物业公司服务并不到位。一审判决中所提到的《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》等文件并没有向民众公开过，物业收费标准竟然高达0.6元。百灵庙镇作为乡镇地区,其生活标准是不能同市区相比的,且小区整体建设水平环境也与市区小区差距很大,维众物业公司的服务质量也不符合0.6元的收费。达茂联合旗人民政府此举剥夺了赵智军的知情权，没有得到赵智军的认可，是不合法的。   维众物业公司辩称：一、案涉《物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力。二、维众物业没有按照合同约定的每月、每平方米0.8元收取物业费，而是按照政府指导价每月、每平方米0.6元收取的，合理合法。三、请求二审法院驳回赵智军的上诉请求，维持一审判决第一项，并改判支持维众物业一审关于违约金的诉讼请求。   维众物业公司向一审法院提出诉讼请求判令：一、赵智军给付维众物业公司2017年10月1日到2017年12月31日期间的物业服务费64.48㎡×0.4元/㎡×3个月＝77元；2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业服务费64.48㎡×0.5元/㎡×12个月＝387元；2019年1月1日到2019年12月31日期间的物业服务费64.48㎡×0.6元/㎡×12个月＝464元。以上三项共计928元。二、赵智军给付维众物业公司逾期缴纳物业费的违约金，违约金分别以464元为基数，按照年利率24%从2018年5月1日起计算到2019年12月31日为186元；以464元为基数，按照年利率24%从2019年5月1日起计算到2019年12月31日为74元；以上两项违约金共计260元。之后的违约金分别计算至实际给付之日；三、案件受理费由赵智军承担。   一审法院认定的事实：本案涉及的瑞兴小区未成立业主委员会。赵智军系瑞兴小区业主。2016年10月1日，维众物业公司与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会（以下简称解放街居委会）签订《物业服务合同》，约定解放街居委会代表全体业主将瑞兴小区委托维众物业公司进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业服务费标准按住宅建筑面积每月、每平方米0.8元，物业服务期限从2016年10月1日起至2026年9月30日。还约定业主或物业使用人于每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费，业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。维众物业公司在瑞兴小区进行的物业服务项目包括：物业共用部位的维护和管理、物业公共设施的日常运行和维护、物业公共区域的清洁卫生服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。但维众物业公司在进行物业服务过程中，有物业服务不到位的情况。   赵智军位于××旗西户的房屋建筑面积为64.48㎡。2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，赵智军至今未交。   一审法院认为：物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对本案的争议焦点，赵智军是否应当交纳物业服务费问题，应从以下几方面进行分析。   第一、维众物业公司与解放街居委会签订的《物业服务合同》对赵智军是否具有约束力问题。根据《中华人民共和国住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中瑞兴小区未成立业主委员会，维众物业公司在达茂旗百灵庙镇人民政府的指导和监督下，与居民委员会签订《物业服务合同》，并且有半数以上业主签字同意，程序符合法律规定，该物业服务合同依法对作为瑞兴小区业主的赵智军具有约束力。   第二、赵智军是否应当交纳物业服务费问题。维众物业公司与解放街居委会签订《物业服务合同》后，为瑞兴小区提供了物业服务，赵智军作为该小区业主也接受了维众物业公司的物业服务，即双方之间已形成了物业服务合同关系，故赵智军应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，即应当每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费；   第三、物业服务费收取标准如何确定及违约金如何支付的问题。根据物业服务合同约定的价格、维众物业公司提供的物业服务水平、参照本地区物业收费标准、达茂联合旗人民政府（2016）2号《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》通过引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见及《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》扶持补贴标准：按照百灵庙镇辖区范围内每月、每平米0.6元物业管理费收取标准计算，2016年启动对物业公司进行扶持性补贴模式，即物业公司入驻第一年按照每月、每平米0.3元标准补贴；第二年按照每月、每平米0.2元标准补贴；第三年按照每月、每平米0.1元标准补贴等因素综合考量，该院酌情确定瑞兴小区业主自行承担的物业服务费为住宅楼按建筑面积，2016年10月1日至2017年9月30日为每月、每平米0.3元，2017年10月1日至2018年9月30日为每月、每平米0.4元, 2018年10月1日至2019年9月30日为每月、每平米0.5元, 2019年10月1日至2019年12月31日为每月、每平米0.6元,即赵智军应当支付维众物业公司瑞兴小区1号楼1单元6楼西户的2017年10月1日到2017年12月31日期间的物业服务费64.48㎡×0.4元/㎡×3个月＝77元；2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业服务费64.48㎡×0.5元/㎡×12个月＝387元；2019年1月1日到2019年12月31日期间的物业服务费64.48㎡×0.6元/㎡×12个月＝464元。以上三项共计928元。维众物业公司在履行物业服务过程中，存在物业服务不到位，即存在违约的情形，故维众物业公司要求赵智军支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，《包头市物业管理条例》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告赵智军支付原告包头市维众物业服务有限责任公司2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共928元，此款于本判决生效时即付；二、驳回原告包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（维众物业公司已预交)，由被告赵智军负担。   二审经审理查明：除赵智军欠付物业服务费的数额之外，一审判决认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。   在二审期间，维众物业公司认可其在实际履行《物业服务合同》的过程中，每年享受政府补贴的计算周期是以其进驻小区之日起满12个月为一年的计费周期。   本院认为：本案的争议焦点一是双方当事人之间是否存在物业服务合同关系。《中华人民共和国住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《包头市物业管理条例》第二十七条第一款也规定，对因客观原因未能选举产生业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责。虽然赵智军本人与维众物业公司未签订书面的物业服务合同，但维众物业公司与解放街居委会签订的《物业服务合同》对赵智军同样具有约束力。且维众物业公司事实上也为赵智军所在的瑞兴小区提供了物业服务，赵智军作为该小区业主也接受了维众物业公司的物业服务。据此，本院认定双方当事人之间已于2016年10月1日起形成了物业服务合同关系并延续至今，赵智军应按照《物业服务合同》的约定履行交纳物业服务费的义务。赵智军提出的双方当事人之间不存在合同关系的上诉主张，与事实相悖，本院不予支持。   本案的争议焦点二是赵智军所欠2017年10月1日至2019年12月31日期间物业服务费具体数额。按照案涉《物业服务合同》物业服务期限从2016年10月1日起至2026年9月30日的约定，交纳物业服务费的年度区间应为每年的10月1日至次年的9月30日。而一审法院将赵智军的物业服务费收费区间定为2017年10月1日到2017年12月31日为每月0.4元/㎡，之后的二年取整年的计算方法，与合同约定不符，也与维众物业公司在二审期间对此的陈述不符，本院依法予以纠正。具体计算方法是：2017年10月1日到2018年9月30日期间的物业服务费64.48㎡×0.4元/㎡（补贴价）×12个月＝309.504元；2018年10月1日到2019年9月30日期间的物业服务费64.48㎡×0.5元/㎡（补贴价）×12个月＝386.88元；2019年10月1日到2019年12月31日期间的物业服务费64.48㎡×0.6元/㎡×3个月＝116.064元。以上三项共计812.45元。   关于赵智军提出的维众物业公司存在物业服务不到位的问题，一审法院已对此问题做出了处理即驳回了维众物业公司关于违约金的诉讼请求；赵智军提出的其应向维众物业公司支付的物业服务费数额为400元的主张，没有证据佐证，本院不予支持。赵智军提出的“《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》等文件没有向民众公开过，物业收费标准竟然高达0.6元，达茂联合旗人民政府此举剥夺了赵智军的知情权，没有得到赵智军的认可，是不合法的”之上诉主张不能成立。   因维众物业公司未上诉，所以本院对其二审提出的改判支持其关于违约金的一审诉讼请求之抗辩主张不予采纳。    综上所述，赵智军的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初1369号民事判决；   二、上诉人赵智军支付被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共812.45元，此款于本判决生效时立即付清；   三、驳回被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费75元，由上诉人赵智军负担64元，被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司负担11元。   本判决为终审判决。       审 判 长  范丽宏   审判员  王雅琴   审判员  乔瑞全     二〇二〇年四月十三日     法官助理  贺    颖   书 记 员  段鹧庭     附：本判决所适用的法律规定   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。