广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6112号原告：广州华南海物业管理有限公司，住所地广州经济技术开发区志诚大道302号融汇大厦510房。法定代表人：林伟钦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。被告：广州奥风包装材料有限公司，住所地广州经济技术开发区友谊路三来一补轻工厂房3号3楼。法定代表人：夏文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑碧浩，广东合拓律师事务所律师。第三人：知识城（广州）投资集团有限公司，住所地广州市经济技术开发区志诚大道302号融汇大厦15楼。法定代表人：陈福华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：任颖，系该公司员工。原告广州华南海物业管理有限公司（以下简称华南海公司）与被告广州奥风包装材料有限公司（以下简称奥风公司）、第三人知识城（广州）投资集团有限公司（以下简称知识城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告华南海公司的委托诉讼代理人卢少斌、李歆恬，被告奥风公司的委托诉讼代理人郑碧浩、第三人知识城公司的委托诉讼代理人任颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华南海公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《广州市租赁合同》已于2019年4月26日解除；2.判令被告奥风公司支付拖欠的租金18864元（2019年4月、5月的租金，之前的租金已付清），或占用费（计至返还房屋之日止），水电费34016.5元（暂计至2019年6月30日，应计至返还房屋之日止）；3、判令被告奥风公司支付违约金18864元，被告奥风公司已付的保证金18864元不予退还；4、判令被告奥风公司立即腾空、返还租赁房屋给原告华南海公司；5、本案诉讼费由被告奥风公司承担。原告华南海公司后撤回了第4项诉请，并明确其第二项诉请主张的租金为2019年4月至6月26日期间的租金，后续租金在本案中不再主张。事实与理由：华南海公司是知识城公司的全资子公司，受知识城公司委托，管理、出租广州市黄埔区友谊路3号的轻工厂房。2018年10月，华南海公司与奥风公司签订《广州市租赁合同》，约定由奥风公司承租位于广州市黄埔区友谊路3号3楼，建筑面积786平方米；租赁期限自2018年11月23日至2020年11月22日，每月租金9432元，奥风公司应在每月第15日前支付租金给华南海公司。合同第五条约定，租赁期内，租金、水费、电费、物业管理费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、室内设施维修费等费用由奥风公司承担。合同第八条第四款约定，奥风公司欠缴租金或各类费用逾30日的，华南海公司有权邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除合同，收回房屋。合同第九条第四款约定，奥风公司逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金0.05%向华南海公司支付违约金；逾期超过30日的，华南海公司有权要求解除合同并要求奥风公司按当月2倍租金的金额支付违约金。合同第九条第七款约定，因奥风公司违约致使租赁合同解除的，华南海公司对其预付的租金、其他费用以及履行保证金等均不予退还。合同十二条约定，华南海公司通过诉讼方式实现债权支付的诉讼费、保全费、律师费由奥风公司承担。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，华南海公司积极履行合同。但自2019年3月起，奥风公司未按时缴纳租金，经华南海公司多次催促，奥风公司仍未将拖欠的租金、水电费清偿。截止2019年4月30日，奥风公司共拖欠租金18864元，水电费26921.4元。2019年4月26日，华南海公司委托律师向奥风公司发出律师函，解除双方签订的《广州市租赁合同》，并要求奥风公司清偿欠付的租金、水电费，向华南海公司支付违约金，同时要求奥风公司在2019年5月10日前腾空、返还房屋。奥风公司至今没有清偿任何费用，也没有返还房屋。奥风公司拖欠租金及水电费的行为已经严重违反合同约定，也损害了华南海公司的合法权益，给华南海公司带来很大的经济损失。据此，华南海公司为维护其合法权益，特向法院提出起诉，请求判如所请。被告奥风公司辩称，1.奥风公司不存在违约行为，事实上是华南海公司无故提前解除合同。首先奥风公司向华南海公司支付租金是由华南海公司先开具相应的租赁发票，奥风公司在收取发票后通过银行转账方式支付租金，水电费支付方式也是由华南海公司向奥风公司送达水电费结算表，双方核对后奥风公司再通过银行转账向华南海公司支付。根据合同法第77条规定，当交易习惯与合同约定不一致时应认定交易习惯起到变更合同约定的效力，并以交易习惯的标准来判断双方的履约行为；其次，在2019年4月8日华南海公司向奥风公司送达解除合同通知书，该通知书载明由于黄埔区政府开发区西区进行升级改造部署租赁房屋作为三旧改造的范围，因此华南海公司决定于2019年5月10日解除合同，并要求奥风公司返还房屋，奥风公司在收到上述通知书后通过委托律师以律师函的方式与华南海公司协商解除合同的事宜，但华南海公司在口头与奥风公司协商时表面是一套，暗地里却各种手段，准备证据材料向法院起诉，因此华南海公司的行为已经严重违约，且违反诚实信用原则，奥风公司也会在通过另案起诉追究华南海公司及知识城公司的责任；2.根据合同约定，保证金华南海公司是无权没收，因此无论何原因解除合同，华南海公司应退还保证金；3.华南海公司并非本案适格主体，首先奥风公司于2009年开始租赁该房屋，本次租赁合同是续签合同，之前有部分租金或水电费是直接支付给知识城公司，因此根据合同法第402条规定，受委托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人签订合同，该合同直接约束委托人和第三人，其次华南海公司提供的证据中只有土地的使用权，涉案房屋的房产证并无提交。知识城公司辩称，知识城公司与华南海公司不是委托代理关系。华南海公司有权对涉案物业进行租赁、管理，与奥风公司签订租赁合同。知识城公司与奥风公司没有签订任何合同，不存在租赁关系及其他合同关系，因此知识城公司与本案没有直接利害关系，不应参加诉讼。经审理查明，2018年11月23日，华南海公司（出租人、甲方）与奥风公司（承租人、乙方）签订《广州市租赁合同》，约定：华南海公司将坐落于广州市黄埔区友谊路3号3楼（以下简称涉案厂房）出租给奥风公司作为从事工业使用，房屋建筑面积786平方米。第二条租赁期限、租金及押金约定，（一）租期自2018年11月23日至2020年11月22日止，月租金为9432元；（三）租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按支票或银行转账付款方式缴付租金给甲方；（四）押金乙方交纳18864元保证金到广州开发区商业发展集团有限公司，以甲方开具保证金单据为准；租赁期满或合同解除，乙方结清相关费用并按期搬出时，甲方凭保证金单据原件把押金无息退回乙方。如乙方未按合同约定付清相关费用，甲方有权将押金用于抵扣相关费用，剩余部分不予以返还；不足以抵扣的，乙方应据实予以补足。第五条其他相关费用的承担约定，租赁期内，租金、水费、电费、物业管理费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、室内设施维修费等费用由乙方承担。房屋租赁税费、房屋主体结构维修费由甲方承担。第八条合同的解除或变更约定，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权通过向本合同填写的通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除本合同，收回房屋：1.欠缴租金或各类费用逾30日的。第九条违约责任约定，（四）乙方逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权要求解除合同并要求乙方按照当月2倍租金的金额支付违约金；（七）因乙方违约致使租赁合同解除的，甲方对其预付的租金、其他费用以及履行保证金等均不予退还，因甲方违约致使租赁合同解除的，乙方有权要求赔偿一定的经济损失。第十二条双方约定其他事项，1.如遇三旧改造、政府拆迁等行为，甲方提前三个月时间通知乙方，合同自然解除，甲乙双方不负违约责任。2.乙方须按时缴纳租金、水电费、管理费等相关费用，否则视为违约，甲方有权停水、停电，由此造成的一切损失由乙方自行负责。若拖欠租金时间超过两个月以上（含两个月），甲方有权解除双方之间的租赁合同，没收保证金，并有权通过诉讼方式追究贵司的一切责任。本合同自双方签字盖章之日起生效。2019年4月8日，华南海公司向奥风公司发出《解除合同通知书》，载明：根据区政府就开发区西区升级改造工作部署，华南海公司管辖物业开发区友谊路轻工厂房3、4号楼厂房作为“三旧改造”区域范围，现要求华南海公司配合政府行动规划，限期拆除，以推动西区升级改造。经华南海公司研究决定：2019年5月10日前收回奥风公司租用的涉案厂房，解除合同。请奥风公司做好相关搬迁工作，并及时缴清租金、水电等费用，交还房屋。2019年4月26日，华南海公司向奥风公司发出《律师函》，载明：截至2019年4月23日，奥风公司共拖欠华南海公司租金9432元、水费1584元、电费25337.4元，共计36353.4元，拖欠知识城公司2018年水电费50131.1元。华南海公司根据《广州市租赁合同》第八条约定，自本律师函发出之日起，解除双方的租赁合同。奥风公司于2019年4月27日收到该《律师函》。2019年5月23日，奥风公司向华南海公司发出《律师函》，载明：双方签订的《广州市租赁合同》第十三条约定，“如遇三旧改造、政府拆迁等行为，甲方提前三个月时间通知乙方……”因此，华南海公司无视合同约定，不视实际情况给予委托人足够的搬迁时间,仅提前一个月通知乙方收回租赁物之行为无疑已严重违约，依法应承担相应的法律责任。2019年7月11日，华南海公司向奥风公司发出《催告函》，载明：截至本函发出之日，华南海公司已提前三个月通知奥风公司搬迁，同时充分给予奥风公司搬迁时间，但奥风公司仍未将租用物业交回，现华南海公司再次通知奥风公司，请奥风公司务必于2019年7月15日之前将租用的物业交回华南海公司。奥风公司于2019年7月11日收到该《催告函》。关于涉案厂房拖欠的租金或占用费。华南海公司、奥风公司均确认涉案厂房2019年1月至2月的租金于2019年3月7日支付，2019年3月的租金于2019年6月17日支付，后续的租金奥风公司未再支付。对于3月租金6月份才支付的原因，奥风公司称当时双方正就合同解除进行协商，华南海公司的相关人员也承诺免租三个月，在协商过程中，华南海公司就起诉了，对于承诺免租奥风公司没有证据证明。在2020年4月8日的质证询问笔录中，奥风公司主张其已于2019年5月搬走，但未与华南海公司办理交接手续。华南海公司确认奥风公司于2019年6月26日搬完，但确未办理交接手续，并称涉案厂房有门锁，其至今无法进入。奥风公司确认涉案厂房有门锁，但门锁是损坏的。关于涉案厂房拖欠的水电费。奥风公司对华南海公司主张的水电费数额无异议，并同意支付，但要求免除华南海公司承诺的三个月的租金。关于涉案厂房的保证金。原被告双方确认，奥风公司已经缴纳了保证金18864元，华南海公司主张奥风公司存在拖欠租金的违约事实，故该保证金应当予以没收。奥风公司则认为其不存在违约，相反是华南海公司存在违约事实，故保证金应当予以退还。华南海公司与知识城公司先后就涉案厂房分别签订两份《物业承包租赁合同》，均约定：知识城公司将所属部分物业包含涉案厂房交由华南海公司承包租赁和管理，华南海公司负责承包物业的对外转租和管理，承包租赁期限分别为2014年1月1日起至2018年12月31日止、2019年1月1日起至2019年12月31日止，实行华南海公司承包物业上缴租金和费用包干制。2018年6月13日，知识城公司出具《知识城（广州）投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》，该函件函告各租户：根据该司对物业经营管理工作的调整，该司所辖物业的经营管理工作已全权委托给广州华南海物业管理有限公司统一管理。由华南海公司代我司享有业主的所有权利并履行业主的相关义务（从2011年1月1日起相关租赁协议将由华南海公司与贵司签订，有关房租等相关费用由华南海公司收取并由华南海公司提供相应的发票）。华南海公司主张其与知识城公司是租赁关系，奥风公司则主张华南海公司、知识城公司是委托关系。另查明，涉案物业未办理产权证。1987年5月18日，广州经济技术开发区管理委员会作出穗开管文[1987]第38号《关于成立商建房地产公司的批复》，同意启用“广州经济技术开发区商业服务总公司商建房地产公司章程”，该司为广州经济技术开发区商业服务总公司属下全民所有制企业。1987年8月7日，广州经济技术开发区商业服务总公司作出《关于启用“广州经济技术开发区商建房地产公司”印章的通告》，拟于1987年8月1日起正式启用广州经济技术开发区商建房地产公司印章。1988年1月13日，广州经济技术开发区基建规划办公室向广州经济技术开发区商业服务总公司发出穗开规地临字[1988]第001号（非施工性）《临时用地通知书》，同意广州经济技术开发区商业服务总公司在管理二小区西北角地段，核准面积11836平方米，兴建临时性厂房工程，使用时间2年，由1988年1月15日至1990年1月14日止。1988年5月，广州经济技术开发区基建规划办公室在穗开基建施字（1988年）009号《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》上盖章，审批同意广州经济技术开发区商业服务总公司在开发区友谊路东侧建设“三来一补”轻工厂房，具体为五层框架结构厂房三幢基础部分。1990年5月19日，广州经济技术开发区商建房地产公司（用地者）与广州经济技术开发区管理委员会签订穗开管地合字[1990]03号《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》，载明：1988年1月13日管委会基建规划办公室以穗开规地临字[1988]第001号文批准用地者临时使用两年，位于开发区管理二小区西北角之土地，于1990年1月14日到期。鉴于用地者现已建成两栋单层钢结构厂房和三栋五层框架结构厂房，与临时用地性质不相符，经双方协商达成以下协议：一、本合同签订之日起三十天内，由管委会指定其土地管理部门将该土地10899平方米（见附图）一次性出让给用地者使用。土地使用期三十年，从1990年1月15日至2020年1月14日，土地用途为工业。1990年7月19日，广州经济技术开发区商建房地产公司（用地者）与广州经济技术开发区管理委员会签订《修改合同书》，协议约定：一、管委会同意将《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》中之土地10899平方米划出2455平方米（如附图所示），使用期为五十年，从1990年1月至2040年1月14日。三、用地者同意按下列要求使用该2455平方米土地：1.土地规划用途：工业（甲类）。2.原用地范围内所建之建筑物及布局，没有按规划要求设计。同意按现状先行使用。但用地者今后在用地内所有改建、重建活动，必须向规划部门另行申请规划设计要点，并按规划部门要求执行。上述两份合同附图显示相关土地均位于友谊路东侧。2019年4月24日，广州开发区西区产业园管委会向知识城公司发出《对的回复》，同意将轻工厂房列入2019城市更新年度计划。2019年5月5日，知识城公司向广州开发区规划和自然资源局请示补交西区友谊路3号、4号厂房出让金。2019年11月28日，广州经济技术开发区商建房地产公司向广州开发区规划和自然资源局补缴土地出让金3496784.27元。本院为查明涉案物业是否有办理报建手续，特向广州开发区规划和自然资源局（市规划和自然资源局黄埔区分局）发函询问。该局于2019年10月22日复函我院，载明：经核查，暂查无广州开发区友谊路3号楼（轻工厂房）的建设工程规划许可证或其他规划报建许可核发记录，也未查到其他存档材料显示办理过建设工程总图审批或建筑单体备案，该局暂无法判断当时是否已按规定办理规划许可。再查，2004年6月22日，广州经济技术开发区商业服务总公司更名为广州开发区商业发展有限公司。2006年5月30日，广州开发区商业发展有限公司更名为广州开发区商业发展集团有限公司。2017年7月31日，广州开发区商业发展集团有限公司更名为知识城（广州）投资集团有限公司，即本案知识城公司。《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》中的用地者广州经济技术开发区商建房地产公司为知识城公司的下属子公司。庭审中，华南海公司、知识城公司均主张涉案租赁合同合法有效，奥风公司则认为合同无效，理由是华南海公司未获得转租权。经本院释明，假如法院认定合同效力与华南海公司主张的不一致，华南海公司仍坚持现在的诉请。奥风公司庭审时还称双方租赁合同没有解除，因奥风公司还在使用涉案场地，且其不主张解除，要求继续履行。华南海公司本案起诉于2019年6月3日立案，起诉状副本于2019年6月20日邮寄送达至奥风公司。以上事实，有《广州市租赁合同》《解除合同通知书》、《律师函》《催告函》、照片、水电费结算单、《企业信用信息公示报告》《改制登记核准通知书》《变更登记（核准）通知书》《准予变更登记（备案）通知书》《关于成立商建房地产公司的批复》《关于启用“广州经济技术开发区商建房地产公司”印章的通告》《临时用地通知书》《关于转发的通知》《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》《修改合同书》《对的回复》《物业承包租赁合同》《知识城（广州）投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》《关于西区友谊路3号、4号厂房补交土地出让金的请示》、票据、复函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案物业虽未取得建设工程规划许可证，但有开发区管委会出具的文件同意将涉案物业交由知识城公司的下属公司进行使用，鉴于涉案物业属历史遗留问题，故本院认定华南海公司与奥风公司签订的《广州市租赁合同》为有效合同，双方应恪守履行。关于华南海公司与知识城公司的关系。知识城公司将其下属公司拥有使用权的涉案物业出租给华南海公司，由华南海公司向其缴纳定额租金并对外转租，双方实质上是租赁合同关系。奥风公司主张知识城公司与华南海公司是委托与被委托的关系，但华南海公司实际上是以自己的名义与奥风公司签订合同，与委托合同关系的本质不符，故本院对奥风公司的主张不予采信。关于合同解除。虽然华南海公司以涉案物业纳入“三旧改造”范围为由于2019年4月8日向奥风公司发出《解除合同通知书》，但广州开发区西区产业园管委会于2019年4月24日才批复同意将涉案物业纳入城市更新年度计划，故华南海公司发出该解除通知时，涉案物业纳入“三旧改造”范围的解除事由尚未成立，故本院认为华南海公司无权以此解除租赁合同，故该解除通知不发生法律效力。2019年4月26日，华南海公司再次向奥风公司发出《律师函》，明确以奥风公司欠租为由要求自该函发出之日起解除双方的租赁合同，奥风公司于次日签收。根据双方签订的《广州市租赁合同》第八条约定，奥风公司欠租超过30日的，华南海公司有权要求解除合同。而根据合同第十二条双方约定其他事项第2条约定，若奥风公司拖欠租金超两个月以上，华南海公司有权解除合同。上述两个条款自相矛盾，根据两个条款在合同中的位置，综合上下文意思判断，第十二条是对整个合同条款的特别约定，故应适用合同第十二条的约定。奥风公司2019年4月以后的租金未向华南海公司缴纳，2019年3月的租金本应于当月15日前缴纳，但却至6月方才缴纳，奥风公司虽主张迟延支付系基于华南海公司工作人员承诺免租三个月，但却未提交证据予以证明，本院对其主张不予采信。华南海公司于2019年4月26日以奥风公司拖欠租金为由发出解除通知时，奥风公司拖欠3月租金的期限未达60天，故此时华南海公司无权据此解除合同。但华南海公司在2019年6月3日起诉时明确提出了解除合同的诉讼请求，此时奥风公司欠付租金已过60天，构成根本违约，华南海公司有权要求解除合同，故本院确认双方签订的《广州市租赁合同》于起诉状副本送达之日即2019年6月20日解除。关于合同解除后的法律后果。奥风公司未按时支付租金构成根本违约，应承担违约责任。华南海公司自愿撤回要求奥风公司腾空、返还涉案厂房的诉请，本院依法予以准许。华南海公司要求奥风公司承担两个月的租金18864元作为解除合同的违约金，符合合同约定，奥风公司虽主张违约金标准过高但未提交证据予以证明，故本院对华南海公司的违约金请求予以支持。此外，华南海公司还要求没收保证金18864元，本院认为上述违约金足以覆盖华南海公司的损失，且双方争议的起因源于华南海公司于2019年4月8日发出的《解除合同通知书》，本院综合上述实际履行情况，酌情对没收保证金的请求不予支持。关于2019年4月至6月26日拖欠的租金或占用费。奥风公司自2019年4月开始即未再向华南海公司支付租金或占用费，华南海公司虽确认奥风公司于2019年6月26日清空涉案厂房，但奥风公司未将涉案厂房交还华南海公司，应支付相关的租金或占用费。双方的租赁合同于2019年6月20日解除，故奥风公司应向华南海公司支付2019年4月至6月19日的租金24837.6元（9432元/月×2个月+9432元/月÷30天×19天）及2019年6月20日至26日的占有使用费2200.8元（9432元/月÷30天×7天）。关于拖欠的水电费。华南海公司主张奥风公司2019年3月至6月拖欠的水电费为34016.5元，奥风公司同意支付，本院予以确认。奥风公司主张华南海公司应免除3个月租金，但未提交证据予以证明，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州华南海物业管理有限公司与被告广州奥风包装材料有限公司签订的《广州市租赁合同》于2019年6月20日解除；二、被告广州奥风包装材料有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州华南海物业管理有限公司支付2019年4月至6月19日的租金24837.6元，支付2019年6月20日至6月26日的占有使用费2200.8元；三、被告广州奥风包装材料有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州华南海物业管理有限公司支付2019年3月至6月拖欠的水电费34016.5元；四、被告广州奥风包装材料有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州华南海物业管理有限公司支付违约金18864元；五、驳回原告广州华南海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2065.2元，由原告广州华南海物业管理有限公司负担243.6元，由被告广州奥风包装材料有限公司负担1821.6元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  臧玉林人民陪审员  张文寅二〇二〇年四月十七日书 记 员  黄宝茵