甘肃省灵台县人民法院民事判决书（2020）甘0822民初136号原告（反诉被告）：姚某，住灵台县。委托诉讼代理人：姜某，甘肃律杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋某,干部,住灵台县。委托诉讼代理人：曹某，干部，住灵台县。系宋某之妻。委托诉讼代理人：王某，甘肃纳容律师事务所律师。被告：甘肃梅地亚房地产代理有限公司。法定代表人：李某，该公司董事长。原告（反诉被告）姚某与被告（反诉原告）宋某、甘肃梅地亚房地产代理有限公司（以下简称“梅地亚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚某及其委托诉讼代理人姜某、被告（反诉原告）宋某及其委托诉讼代理人曹某、王某、梅地亚公司法定代表人李某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚某向本院提出诉讼请求：1、要求宋某和梅地亚公司继续履行与她签订的《房屋买卖成交合同》，由宋某向她移交位于××县的房屋一套。2、要求宋某、梅地亚公司共同配合她办理上述房产过户手续。事实及理由:2018年初宋某将自己所有的××县的楼房委托给梅地亚公司挂牌出售，2018年7月6日她与宋某、梅地亚公司签订《房屋买卖成交合同》，约定：她通过梅地亚公司向宋某购买上述房屋，房款510000元，首付款160000元，银行按揭贷款35万元，通过支付宋某定金2万元确定买卖关系；她应当将定金和购房款存入梅地亚公司履约保证金专户，否则视为违约；2018年8月15日前办理房屋过户手续。同月16日她与宋某在灵台县房产管理局签订《存量房买卖合同》，合同内容同原来双方签订的《房屋买卖成交合同》一致，签订合同后她即通过梅地亚公司向宋某支付房屋定金20000元，后她又按照合同约定向梅地亚公司支付房屋首付款160000元，预付房屋过户手续费用10000元，合计170000元，后她得知梅地亚公司实际负责人吴全福因涉嫌挪用资金罪等客观障碍发生，致使她无法缴纳下欠款350000元，她至今尚未实际取得上述房屋所有权。宋某辩称，姚某起诉与事实不符，他只收到10000元，当时并未说是定金，定金和购房款应交给卖方签收并出具收款凭证。《平凉市存量房买卖合同》与《房屋成交买卖合同》内容不一致。不安抗辩权只有卖方行使。他至今没有收到房款，姚某未按约定完成定金支付，买卖关系不能确定，三方签订的合同不能生效。房款未交付，他符合行使不安抗辩权，符合法定解除合同的情形。《存量房买卖合同》是对《房屋成交买卖合同》的变更，姚某和梅地亚公司隐瞒买受人信息，从吴全福的刑事判决书中可以看出，吴全福挪用了姚某交给梅地亚公司的房款160000元，是姚某与梅地亚公司共同违约，导致合同履行不能，他也是受害人。因梅地亚公司从2018年3月至7月一直拿后面客户的钱付前期客户的钱，说明梅地亚公司在他7月签合同时知道款项不能按期交付，还故意隐瞒不说，欺骗他签了合同，属于以合法形式掩饰非法目的和欺诈情形，《房屋成交买卖合同》应属无效合同。当时签订房屋买卖成交合同时，他媳妇疏忽了把应当签他的名字写成她的名字了，但这份合同他认可，他们双方没有办理过房产过户手续。宋某同时提出反诉：要求、1、解除他与姚某签订的《平凉市存量房买卖合同》；2、要求姚某配合他在灵台县房产管理局解除网签手续。反诉事实及理由：2018年7月初，他出售位于××县家属楼一套，曹丽得知卖房信息后，带着一男一女来看房（后来得知是李天乐和姚某），说是给他们亲戚看的买。之后曹丽和他商量价格，并说她是梅地亚公司的，那天看房的人愿意买房。2018年7月6日他与姚某、梅地亚公司三方签订《房屋买卖成交合同》，约定：房款510000元（首付款160000元，按揭贷款350000元，含定金20000元），卖方签收后，须出具收款收据；过户、交房、付款等均通过梅地亚公司办理，之后他收到定金10000元。7月16日他与姚某签订《平凉市存量房买卖合同》，约定：房款510000元（首付款160000元，按揭贷款350000元），2018年8月15日前买房者支付房屋款510000元、卖房者交房。2018年7月下旬李天乐打电话来告知他吴全福跑路了。他在合同规定的期限内未收到任何相关款项，姚某在以上合同履行中未按照约定将房款支付给他，现依法请求解除合同。梅地亚公司法定代表人当庭辩称，他是梅地亚公司的法人，但一切合同都是与吴全福签订的，与他无关。房屋首付款都是交给吴全福的账户，没有进入梅地亚公司的账户，房屋买卖成交合同也已经签了，贷款未批时就已经出了问题，所以贷款就未放下来。姚某委托诉讼代理人当庭出示了以下证据：1、《存量房买卖合同》1份。2、《房屋买卖成交合同》1份。3、收据3张。4、用户交易凭证1份。5、费用清单1份。6、灵台县人民法院刑事判决书1份。上述证据以证明姚某与宋某、梅地亚公司签订的《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》合法有效。姚某已经按照合同约定完全履行了自己的合同义务，姚某要求宋某、梅地亚公司配合办理房屋移交和过户手续合理合法。因为梅地亚公司实际负责人吴全福违规挪用姚某房屋款和银行贷款而涉嫌犯罪，致使姚某无法继续支付下余购房款。经质证，宋某对证据1、6无异议，对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明合法有效，也不能证明姚某已经履行清结了义务，证据3、4与他无关，不发表质证意见，对证据5有异议。梅地亚公司法定代表人李某认为一切都是吴全福的个人行为，与他无关。对证据5有异议，字不是吴全福所写，印章也不知道是怎么盖的。经审查，证据1、2、3、4、6形式、来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，予以采信。证据5既是孤证，又不足以证明姚某的主张，不予采信。宋某委托诉讼代理人当庭出示了以下证据：1、《房屋买卖成交合同》（2018071621号）和《存量房买卖合同》（平存网签2015010819号）复印件各1份。2、宋某收款明细凭证1份。3、（2019）甘0822刑初23号刑事判决书1份。4、宋某与姚某亲戚李天乐的电话录音光盘1份。上述证据以证明两份合同内容不一致，宋某账户只收到1万元，吴全福挪用了姚某交给梅地亚公司的房屋款16万元，梅地亚公司不能及时支付房款导致合同无效，姚某只催促过宋某一次不是多次，宋某已通知姚某中止履行。经质证，姚某对证据1无异议，双方履行的是房屋买卖成交合同，证据2、3证明目的有异议，系自己的主观推断形成的，证据4有异议，仅仅代表姚某参与此事，不能证明通话中的一方是李天乐本人。梅地亚公司法定代表人李某未发表质证意见。经审查，证据4录音光盘经当庭播放，各方当事人对通话的其中一方无法确定是李天乐本人，姚某及其委托诉讼代理人无其他证据予以佐证，不予采信。其余证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，予以采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月15日吴全福用李某的身份信息出资注册成立梅地亚公司，次年2月18日开始营业，吴全福为该公司实际控制人。2018年7月6日、16日在梅地亚公司的见证下，宋某与姚某分别签订了《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》，梅地亚公司提供居间服务，合同约定：房屋价款为510000元，首付房款160000元，银行按揭贷款350000元，姚某将购房款存入居间人梅地亚公司履约保证金专户。于2018年7月9日、11日、13日分三次向梅地亚公司交付房屋定金20000元、房屋首付款90000元、60000元，共计170000元。梅地亚公司于7月11日转交宋某房款10000元，其余160000元被梅地亚公司实际控股人吴全福挪用。嗣后，姚某再未向宋某支付剩余房款。另查明，2018年8月14日，梅地亚公司监事、实际控股人吴全福因挪用梅地亚公司资金向公安机关投案。2019年7月18日吴全福因犯挪用资金罪已被判处刑罚，同时判处由吴全福将所挪用资金退还梅地亚公司。本院认为，姚某、宋某签订《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》，当事人意思表示真实，合法有效。合同履行中，姚某依据约定支付了部分房款，但房款转入当事人约定的梅地亚公司账户被梅地亚公司实际控股人吴全福挪用后姚某也再未支付剩余房款，导致双方《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》再未继续履行。现姚某起诉要求继续履行合同、宋某反诉要求解除合同，合同履行中，因不可归责于买卖双方的过错，导致姚某、宋某继续履行合同已无实际可能，因而姚某要求继续履行合同的请求不予支持，宋某反诉要求解除合同的请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第五项规定，判决如下：一、驳回姚某要求宋某和甘肃梅地亚房地产代理有限公司继续履行《房屋买卖成交合同》，宋某向他移交位于××县的房屋一套，宋某、甘肃梅地亚房地产代理有限公司共同配合办理上述房产过户手续的诉讼请求。二、姚某与宋某签订的《房屋买卖成交合同》、《存量房买卖合同》予以解除。三、宋某于本判决生效后立即返还收受姚某的购房款10000元。案件受理费70元，反诉案件受理费35元，共计105元。由姚某负担案件受理费70元、反诉案件受理费17.50元，宋某负担反诉案件受理费17.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审 判 长 傅更生人民陪审员 曹元文人民陪审员 曹晓彬 二○二○年四月二十六日法官 助理 杨惠玲书 记 员 王红英