上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初83730号原告：上海两港投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王炜，董事长。委托诉讼代理人：周龙泉，上海博济律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。被告：上海璟栋贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：葛进。原告上海两港投资发展有限公司与被告上海璟栋贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海两港投资发展有限公司的委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼。被告上海璟栋贸易有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海两港投资发展有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令原、被告签订的《租赁协议书》于2019年10月9日解除；2.判令被告向原告支付自2019年4月10日起至2019年12月10日止的租金及房屋使用费(按每月人民币8,332元的标准计算)；3.判令被告向原告支付解约违约金(以年租金99,984元为基数，按照每日0.03%的标准自2019年4月1日起计算至实际支付之日止)；4.判令被告向原告支付逾期付款违约金(以24,996元为基数，按照每日0.03%的标准分别自2019年4月1日、7月1日起计算至实际支付之日止)；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号楼房屋的权利人。2018年12月，原、被告签订《租赁协议书》，约定被告向原告承租位于上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号楼702A室房屋(以下简称系争房屋)。该协议约定，原告应于2018年12月10日前向被告交付系争房屋，租赁期限三年，自2018年12月10日起至2021年12月9日止；2018年12月10日至2019年1月9日为免租期；租金每一年上调一次，上调幅度为上一年租金的5%；租金每天每平方2元，月租金8,332元，年租金99,984元；协议签订后三日内，被告应向原告支付租赁保证金8,332元；物业交接后，被告应在每三个月的第一个月的十日前将当期租金支付给原告；被告违反合同第九条第(六)款外的约定，应按第九条第(三)款规定支付违约金外，原告还有权解除协议，日违约金按当年度租金的0.03%，违约天数自违约行为发生之日起至违约行为终止之日；被告逾期支付订金、租金和其他费用的，每逾期一日，按未付金额的0.03%支付逾期付款违约金。协议签订后，原告于2018年12月7日将系争房屋交付被告使用。被告于2018年12月8日向原告支付了第一期即2019年1月10日起至2019年4月9日止的租金24,996元和押金8,332元，此后未再支付任何费用。2019年12月10日，原告自行收回系争房屋。原告曾于2019年6月18日向被告寄送《公函》催讨租金，并通知解除《租赁协议书》等事宜，但无法送达，故原告诉至本院。上海璟栋贸易有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年12月25日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《租赁协议书》，约定原告将位于上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号楼702A室房屋出租给被告，原告于2018年12月10日前向被告交付上述房屋，租赁期限自2018年12月10日起至2021年12月9日止，其中2018年12月10日至2019年1月9日为免租期；租赁保证金为8,332元，每月租金为8,332元；被告应于每三个月的第一个月的十日前将当期的租金汇入原告指定的银行账户。该协议第九条第(二)款约定：“乙方有下列违约行为的，应按照第九条第(三)款的规定向甲方支付违约金，同时甲方有权单方面解除本协议：……(5)违反除第九条(六)款外的本协议其他约定的。”第九条第(三)款约定：“违约方应向另一方支付的违约金计算方法如下：(1)日违约金为当年度年租金的0.03％；(2)违约天数=自违约行为发生之日起至违约行为终止之日止日历天数；(3)违约金金额=日违约金×违约天数。”第九条第(五)款约定：“符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额0.03％的比例支付逾期付款违约金。(1)乙方逾期支付订金、租金和其他应向甲方支付的费用；(2)任何一方逾期支付违约金、赔偿金的。”第九条第(六)款约定：“如乙方提前退租，需提前3个月书面通知甲方；还需支付甲方3个月的租金作为乙方提前退租的违约金。”第九条第(七)款约定：“本协议所要求的通知或通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到之日起生效。双方一致认可的联系方式为：……乙方：上海璟栋贸易有限公司，地址：浦东新区惠南镇双店路XXX号XXX室，……”协议还约定了其他事宜。2018年12月7日，原告向被告交付系争房屋。2018年12月8日，被告向原告支付保证金8,332元以及自2019年1月10日起至2019年4月9日止的租金24,996元。2019年6月18日，原告在系争房屋处张贴《公函》一份，告知因被告未能于2019年4月1日前向原告支付自2019年4月10日起至2019年6月9日止的租金，故原告通知被告双方签订的《租赁协议书》于被告收到本函当日解除，并要求被告于收到本函后十日内结清租金等费用，并返还系争房屋。2019年12月10日，原告自行收回系争房屋。现因被告尚未支付自2019年4月10日起的租金，故原告于2019年8月诉至本院，要求判如所请。审理中，原告表示被告承租系争房屋用于办公，实际经营至2019年5、6月份，并提供2019年8月所拍摄的照片，证明当时系争房屋仅剩余部分办公桌椅。原告表示，其曾向被告住所地浦东新区惠南镇双店路XXX号XXX室寄送《公函》，但无人签收。原告同意将被告支付的租赁保证金8,332元用于抵扣被告的应付费用。以上事实，由原告递交的《上海市不动产登记簿》《租赁协议书》《物业交接单(物业留存)》《业务回单》《公函》、照片等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁协议书》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告在《租赁协议书》对租金标准及支付方式均作明确约定，被告应按约向原告支付相应租金。因被告经催告后仍未能支付自2019年4月10日起的租金，故原告要求解除《租赁协议书》，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告通过向被告住所地发送《公函》并在系争房屋处进行张贴的方式通知被告解除合同，基于被告在《租赁协议书》中认可将其住所地作为联系地址，故本院认定原告发送并张贴《公函》之日为《租赁协议书》解除之日，即2019年6月18日。因被告拖欠租金的行为构成违约，故理应按照协议约定的标准支付相应的违约金。协议第九条第(三)款约定解约违约金的计算方式，即每日按照年度租金的0.03％的标准，自2019年4月1日起计算至协议解除之日止；协议第九条第(五)款约定逾期付款违约金，即每日按照未付金额的0.03％的标准，自2019年4月1日起计算至协议解除之日止。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告拖欠自2019年4月10日起的租金，原告于2019年5、6月获悉被告离开系争房屋，于2019年6月18日发送《公函》通知被告解除协议，原告要求被告支付自2019年4月10日起至2019年6月18日止的租金，本院予以支持。原告在《公函》中要求被告收函后十日内返还系争房屋，在获悉被告已离开的情况下，直至2019年12月10日才自行收回系争房屋，因原告未能及时采取适当措施而导致损失扩大的部分，本院不予支持，故酌定被告支付原告自2019年6月19日起至2019年9月18日止的房屋使用费。审理中，原告同意将收取被告的租赁保证金用于抵扣被告的应付费用，本院予以照准。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海两港投资发展有限公司与被告上海璟栋贸易有限公司于2018年12月25日签订的《租赁协议书》于2019年6月18日解除；二、被告上海璟栋贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海两港投资发展有限公司自2019年4月10日起至2019年9月18日止的租金及房屋使用费(按照每月8,332元的标准计算，其中部分与原告应退还被告的租赁保证金8,332元相抵扣)；三、被告上海璟栋贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海两港投资发展有限公司解约违约金2,340元；四、被告上海璟栋贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海两港投资发展有限公司逾期付款违约金585元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,248元，由被告上海璟栋贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何绍辉审 判 员  顾 慧人民陪审员  张月兰二〇二〇年四月二十日书 记 员  蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。