广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初248号原告：韶关市博奥源物业服务有限公司，住所：韶关市武江区西河芙蓉东路芙蓉新城西区******（限作办公室使用）。法定代表人：葛红琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷志升，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈飞，女，该公司员工。被告：林勇华，男，1975年12月6日出生，住韶关市武江区*****************。被告：王临，女，1980年6月23日出生，住韶关市武江区*****************。原告韶关市博奥源物业服务有限公司与被告林勇华、王临物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告韶关市博奥源物业服务有限公司的委托诉讼代理人雷志升，被告林勇华到庭参加诉讼。被告王临经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市博奥源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费及水电公摊合计2507.5元；2、判令被告支付物业服务费及水电公摊费滞纳金494.98元；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告受韶关市武江区***业主委员会委托，为该小区提供物业服务。被告为该小区业主。原告提供物业服务收费按报行政主管部门备案的标准计收，住宅为每月每平米1元，水费按实（加损耗）计收，公共用水用电按住户分摊计收。被告自2018年9月起拒交物业服务费、水费及公摊水电费等，具体如下：1、2018年9月至2019年10月欠交物业服务费，2018年9月至2019年9月水费、水电公摊合计2507.5元；2、因拒交物业服务费及水电公摊产生滞纳金494.98元。根据《物业管理条例》的规定，依约定按时缴交物业服务费为业主的义务。原告就被告长期拒交物业服务费及水电公摊，数月来已多次催收未果。现惟有向人民法院起诉，请准其所诉，依法判决。被告林勇华答辩称：一、原告与金泽园旧业委会（以下简称：旧业委）于2016年所签的《金泽园小区物业管理服务合同》不合法。原因如下：1、该《合同》的招标和签订未经金泽园业主大会或大多数业主同意的前提下签订，非广大业主意愿。根据国务院颁布的《物业管理条例》，原告与旧业委的行为已经侵害了广大业主对物业管理服务的选择权。2、该《合同》的实行对抗韶关市中级人民法院（2017）粤02民终1069号判决。原告与旧业委逼走原小区物业公司，强迫金泽园业主接受原告提供物业服务的行为属违法侵权行为。其行为是不尊重法院判决，是对国家法治精神的挑衅。二、原告管理松散，小区环境急剧下降，难以维持小区安全。原告非法进驻小区后，其管理松散，对小区的环境、安全起不到应尽责任，小区的环境卫生及保安管理远不及原物业公司，给小区住户的健康及财产安全留下隐患。具体表现如下：1、保洁人员配备不足，原告为节省成本，追求利润最大化，在没有充分调研的前提下，采用电动扫地车替代人工保洁员。其结果小区卫生不能保障，而业主的公摊电费增加，原告成本下降。小区内的游泳池无人清理，游泳池变养蚊池。小区鱼池无人清理维护。2、小区安保人员配置不足，新改造的门禁系统如同虚设，外来人员随便进入小区，安保人员存有在岗玩手机，睡觉等现象，而被告没有尽到监督管理的职责，小区的保安成为原告收费工具。3、未经小区广大业主同意，在无规划，无方案的情况下随意更改小区公共用地用途，损坏绿化，破坏小区景观。至今小区内依然堆放有大量建筑垃圾无人清理，严重影响小区居住环境，其行为已侵害小区业主权益。4、原告没根据政府要求建立应急响应机制，对管理人员培训不足，在2019年小区金宝楼发生消防事故中，原告管理人员不知道突发事件发生后的应急处理措施，虽未造成严重后果，但如果因此引发的后果将不堪设想。以上几点与原告提出的管理目标完全不符合。同时也充分证明原告不具备管理好金泽园小区的能力。因此，小区很多业主对原告非常不满，为保障业主的合法权益不再受侵害，业主拒绝支付原告一切费用，迫使原告撤出金泽园小区。三、本案不存在无因管理关系。原告与旧业委勾结，非法进驻金泽园小区，强迫业主在不知情的情况下接受其提供的不合格的物业服务，其行为出发点是谋利为目的。四、停车费收取不合理。根据物权法规定，小区道路属小区业主共同所有，原告利用对保安的管理权，用业主出资聘用的保安，在业主的道路上，收取业主停车费。而收取的停车费用途开支未见公开，是否存在侵吞业主权益行为。五、原告所提出的公摊水费无相关数据支持，请原告提供相关计算方式及依据。综上所述，本案中原告勾结旧业委会负责人，采用非法手段进驻金泽园小区，强迫小区业主接受其提供的不合格的物业服务，其行为已经侵害了小区广大业主的合法权益。作为小区业主都希望一个安定整洁的居住环境，但面对原告的违法行为，无章的管理，本人只能选择拒绝支付的方式来维护自身合法权益不再受到侵害。当前国家大力提倡法治，要求政府依法施政，企业要依法经营。但本案中原告为追求利益，罔顾国家法律法规，对法院判决不予执行，严重侵害金泽园业主的合法权益。因此，本人作为一个守法市民请求法院对原告的诉讼请求不予支持，从而体现法律的尊严。被告王临未作答辩。本院经审理查明：两被告系韶关市武江区*****************业主，房屋建筑面积为107.22㎡。2016年1月15日，涉案小区韶关市武江区***业主委员会（以下简称“业委会”）在金泽园住宅小区张贴公告，告示：“关于金泽园小区更换前期物业服务公司（韶关市***物业服务有限公司）事宜，经本小区双过半业主表决同意更换。现金泽园业委会决定，委托广东盛远招标有限公司对本小区的物业服务进行公开招标，招标时间定于2016年1月25日下午15时。为选聘专业的物业服务公司，欢迎广大业主积极推荐有资质、有实力、服务好的物业服务公司参与。”之后，经面向社会公开招标，本案原告中标。中标后，原告（乙方）与业委会（甲方）签订了《金泽园小区物业管理服务合同》，约定：物业管理服务费为电梯楼每月每平米1.00元、步梯楼每月每平米0.60元（均以业主的房屋产权证中记载的建筑面积为主）；业主或物业使用人应在每月10日前向乙方交纳当月的物业管理服务费，逾期交纳的，从逾期之日起，乙方有权每日按照业主逾期应交费部分的千分之一计算滞纳金，并由乙方直接向违约业主收取；本合同自甲乙双方盖章并乙方进驻小区之日起生效。针对业委会作出解聘金福园公司及选任韶关市博奥源物业服务有限公司的决定是否合法的问题。韶关市***置业有限公司作为金泽园小区的业主，于2016年8月23日向本院提起业主撤销权之诉，要求：“1、依法撤销金泽园业委会及业主大会作出的解聘韶关市***物业服务有限公司的决定；2、依法撤销金泽园业委会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定；……”。本院受理后，在2017年4月27日作出（2016）粤0203民初1779号民事判决，判决：“一、撤销被告韶关市武江区***业主委员会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定；二、驳回原告韶关市***置业有限公司的其他诉讼请求。”韶关市***置业有限公司不服该判决，向韶关市中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月9日作出（2017）粤02民终1069号民事判决，驳回了韶关市***置业有限公司的上诉，维持原判。判决生效后，原告于2018年9月6日开始进驻涉案小区提供物业服务，并于2019年1月8日在韶关市武江区住房和城乡建设局备案。被告认为原告与业委会签订的物业管理服务合同不合法，原告收取物业服务费没有依据，故其自2018年9月起拒绝向原告交纳物业服务费、水费、水电公摊费。原告经催收未果，遂诉至本院要求解决。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见及庭审查明的事实，现本案争议的焦点是：一、原告与业委会签订《金泽园小区物业管理服务合同》的效力；二、两被告是否应向原告缴纳2018年9月至2019年10月的物业服务费及滞纳金，2018年9月至2019年9月的水费、水电公摊费及滞纳金。一、关于原告与业委会签订《金泽园小区物业管理服务合同》的效力问题。韶关市中级人民法院在（2017）粤02民终1069号案中最终认定业委会选聘韶关市博奥源物业服务有限公司的决定不合法，现该判决已发生法律效力，故本院在本案中不再对此予以阐述。因业委会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定选聘原告并与其签订《金泽园小区物业管理服务合同》，且在起诉前也无证据证明取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数过半数的业主追认，故业委会与原告签订的《金泽园小区物业管理服务合同》应认定为无效。二、关于两被告是否应向原告缴纳2018年9月至2019年10月的物业服务费及滞纳金，2018年9月至2019年9月的水费、水电公摊费及滞纳金的问题。虽然业委会与原告签订的《金泽园小区物业管理服务合同》为无效合同，但事实上原告已为该小区提供了物业服务，并在韶关市武江区住房和城乡建设局进行了备案。而两被告作为韶关市武江区*****************的业主，实质上亦接受了原告提供的物业服务，原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。因合同无效并非原告的过错造成的，原告在履行了物业服务义务后，可参照合同约定标准要求被告支付物业服务费。至于被告林勇华答辩称原告未尽到管理服务的义务，无权收取物业服务费，并提供了三组照片予以证实。对此，本院认为，仅凭被告林勇华提供的三组照片，不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。故被告林勇华的上述抗辩不成立。因原告系2018年9月6日才进驻金泽园小区，其物业服务费的起算时间应为2018年9月6日，故原告主张的物业服务费的金额有误，经计算应为1483.21元（107.22元/月×13月＋107.22元/月÷30天×25天）。至于原告主张的2018年9月至2019年9月的水费及水电公摊费，两被告作为涉案小区的业主，对于使用公用设施产生的水电费负有分摊支付的义务，也应按时交纳物业公司代收代缴的水费，原告主张水费及水电公摊费964.42元，并向本院提交了费用明细及相关票据，虽然被告林勇华对此存有异议，但未提供相关证据予以反驳，故本院对原告主张的该笔费用予以支持。关于滞纳金的问题。因原告与业委会之间签订的《金泽园小区物业管理服务合同》无效，原告要求两被告支付滞纳金没有依据，本院不予支持。被告王临经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第十二条第三款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、被告林勇华、王临应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月6日至2019年10月的物业服务费1483.21元，2018年9月至2019年9月的水费及水电公摊费964.42元，合计2447.63元给原告韶关市博奥源物业服务有限公司；二、驳回原告韶关市博奥源物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告林勇华、王临共同负担。本判决为终审判决。审判员  彭志光二〇二〇年四月一日书记员  杜颖希