吉林省延吉市人民法院 行 政 判 决 书 （2020）吉2401行初28号 原告李淑子，女，1958年7月26日出生，住吉林省延吉市。 委托代理人李花月（原告李淑子的女儿），女，1986年5月13日出生，住吉林省延吉市。 被告延吉市房产管理中心（延吉市房产局），住所地延吉市建工街388号。 法定代表人金东，局长。 委托代理人池铜汉，科员。 委托代理人李中山，吉林敖联律师事务所律师。 第三人延边罗京实业集团有限公司，住所地延吉市公园路58号。 法定代表人罗今子，董事长。 委托代理人周晓岗，副总经理。 第三人王立明，男，1956年10月24日出生，汉族，住延吉市公园街58号。 原告李淑子诉被告延吉市房产管理中心（延吉市房产局）、第三人延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）、王立明房屋行政撤销一案，本院于2020年3月12日受理后，依法适用简易程序，于同年4月10日公开开庭进行了审理。原告李淑子及其委托代理人李花月，被告延吉市房产局的委托代理人池铜汉、李中山到庭参加诉讼。第三人罗京公司、王立明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李淑子诉称，李淑子与其丈夫李范俊（已病故）、女儿李花月长期共同居住在延吉市河南街xx胡同xx-x-11号，房屋所有权证编号1xxx42（产籍卡号:1x-8-xx），建筑面积62.68平方米房屋内。2007年9月11日，李淑子、李范俊与延边恒基房地产开发有限公司、延吉市富元拆迁有限公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，协议约定:延吉市富元拆迁有限公司将坐落在原地1号楼4层的房屋作为产权调换房屋。同年10月11日，李淑子、李范俊向延边恒基房地产开发有限公司财务缴纳房屋面积差价款18050元。2012年2月7日，又向罗京公司财务缴纳房屋面积差价款32600元和房屋各种费用7468元，同时领取了四季阳光小区C座4楼2号房的房号和钥匙，并装修居住至今。七年来，李淑子在延边恒基房地产开发有限公司、延吉市富元拆迁有限公司至今尚未兑现协议中“办理房屋产权证”的承诺的情况下，每年都交纳取暖费、物业费、水电费等各种费用。2019年2月，延吉市人民法院执行局欲将位于延吉市建工街延青委四季阳光C座4楼2号房屋进行查封时，李淑子才知道自己长期居住的房屋居然已于2011年10月12日被延吉市房产局登记备案至王立明名下。李淑子作为被拆迁户，具有优先取得该房屋所有权的物权属性，且经延吉市人民法院依法作出的（2019）吉2401执异65号执行裁定书和（2018）吉2401执2440号之二执行裁定书确认李淑子与罗京公司签订的房屋拆迁产权调换协议合法有效，其效力优于王立明对案涉房屋的预告登记效力。2019年11月15日，延吉市人民法院又作出（2018）吉2401执968号执行裁定书，解除对王立明名下的位于延吉市xx胡同xx号xx小区3单元x02(产籍号为11-7-89，面积为94.37平方米)房屋产籍手续的冻结。延吉市房产局将案涉房屋登记备案在王立明名下的行为违反了《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定，严重侵犯了李淑子的合法权益，故李淑子诉至法院，请求：1.判令撤销延吉市房产局作出的王立明名下的YSXXXX07号登记备案行政行为；2.延吉市房产局重新将案涉房屋登记备案在李淑子名下，具体由罗京公司配合办理；3.本案诉讼费由延吉市房产局及罗京公司、王立明承担。 被告延吉市房产局辩称，延吉市房产局是根据罗京公司与王立明的申请，办理的商品房买卖合同登记备案，法律依据是《商品房预售管理办法》第十条之规定。 第三人罗京公司提交书面意见述称，同意李淑子在本案起诉状中的诉讼请求。 第三人王立明未陈述意见。 本院经审理查明：2007年9月11日，延吉市富元拆迁有限公司、延边恒基房地产开发有限公司与李淑子、李范俊夫妻二人签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定延吉市富元拆迁有限公司受延边恒基房地产开发有限公司委托，负责拆迁李范俊、李淑子的房屋（房屋所有人为李范俊、坐落为延吉市xx胡同xx-x-11号、栋号为1x-8-xx、建筑面积为62.68平方米、产权证号为吉房权延字第1xxx42号、房屋用途为住宅)，并以原地1号楼4层J号房屋作为产权调换房屋，即现在的四季阳光小区3单元402房屋。2012年2月7日，罗京公司收取李范俊、李淑子电费卡、取暖费、超面积房屋差价款32600元后，向李范俊、李淑子交付案涉房屋钥匙。李淑子装修并入住房屋。2012年9月13日,李淑子到吉林省延吉市至诚公证处办理（2012）吉延至诚房证字第1692号公证书，公证内容为李范俊于2001年4月22日死亡，李淑子一人继承李范俊的遗产。 2019年1月30日，本院作出（2018）吉2401执2440号之一执行裁定，查封王立明名下的位于延吉市xx胡同xx号xx小区3单元x02(产籍号为11-7-89，建筑面积为94.37平方米）房屋产籍手续。李淑子对该裁定不服，向本院提出异议。2019年5月6日，本院作出（2019）吉2401执异65号执行裁定，认定李淑子依据2007年9月11日与罗京公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》置换了案涉房屋，并向罗京公司交付超面积的房屋差价款，李淑子作为被拆迁户，对案涉房屋的债权属特种债权，具有物权属性，即李淑子可以优先取得案涉房屋。李淑子与罗京公司的房屋拆迁产权调换协议效力优于王立明对案涉房屋的预告登记效力。在本院查封之前，李淑子已与罗京公司签订合法有效的书面房屋拆迁回迁协议，且合法占有房屋，其权利能够排除执行，李淑子提出异议的理由成立，故中止本院对案涉房屋的执行。2019年11月15日，本院作出（2018）吉2401执968号执行裁定，解除对王立明名下的位于延吉市xx胡同xx号xx小区3单元x02(产籍号为11-7-89，建筑面积为94.37平方米房屋产籍手续的冻结。 另查，2011年10月11日，罗京公司与王立明签订编号为YSXXXX07的商品房买卖合同，并于2011年10月12日到延吉市房产局办理登记备案。 上述事实有当事人的陈述及商品房买卖合同登记备案证明、旧房屋所有权证、产权调换协议书、回迁房屋收据、公证书、房地产评估报告书、（2019）吉2401执异65号执行裁定书、（2018）吉2401执968号执行裁定书等证据予以证明。 本院认为，《城市商品房预售管理办法》第四条规定：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。”因此，延吉市房产局是本辖区负有城市商品房预售管理行政职责的房地产管理部门。该办法第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”故房屋登记备案是一项行政管理行为。 商品房预售合同登记备案的目的是保护商品房预购人的权益，同时有助于对开发企业的预售行为实施监督，维护商品房买卖双方的合法权益。登记备案制度对商品房预售合同向社会公示，防止开发企业“一房多卖”的违法行为发生，保护购房人实现物权的期待权，更好的维护交易双方的利益起到了积极的作用。故登记备案行为对当事人的民事权益产生实际影响时，该登记备案管理行为具有可诉性。 本案中，本院生效的（2019）吉2401执异65号执行裁定已经认定李淑子作为被拆迁户对案涉房屋的债权属特种债权，具有物权属性，可以优先取得案涉房屋。李淑子与罗京公司的房屋拆迁产权调换协议效力优于王立明对案涉房屋的预告登记效力，且经本院（2018）吉2401执968号执行裁定已经解除对王立明名下案涉房屋产籍手续的冻结，故延吉市房产局根据罗京公司提供的错误的房屋相关信息将案涉房屋登记备案在王立明名下，其行为虽无违法，但该登记内容与已生效的裁判文书认定的事实明显不符。因李淑子请求撤销延吉市房产局的登记备案行为具有生效裁判文书确认的事实依据，故本院对该项请求予以支持。对于李淑子请求登记备案至自己名下的请求，不属于一并审理范围，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九条第二款的规定，判决如下： 一、撤销被告延吉市房产管理中心（延吉市房产局）于2011年10月12日作出的编号为YSXXXX07的商品房买卖合同登记备案的行政行为； 二、驳回原告李淑子的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告李淑子已全部预交)，减半收取25元，由第三人延边罗京实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  陈艳 二〇二〇年四月十六日 书记员  李娜