上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初21863号原告：张力，女，1985年4月13日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：乔猛，上海沪紫律师事务所律师。被告：蒋雄文，男，1966年12月21日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：史蕾，上海市捷华律师事务所律师。原告张力与被告蒋雄文房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告张力及其委托诉讼代理人乔猛、被告蒋雄文的委托诉讼代理人史蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张力提出的诉讼请求：1、蒋雄文向张力返还租赁保证金人民币13000元(以下币种均为人民币)；2、蒋雄文返还张力剩余房屋租金5633元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：系争上海市顺义路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)产权人为蒋雄文、高璐、蒋睿洋。2019年2月13日，张力与蒋雄文的代理人顾伟就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定由张力承租系争房屋，租赁期限自2019年2月20日起至2020年2月19日止，每月租金13000元，每三个月支付一次，保证金13000元。合同履行期间，张力按约支付保证金13000元，并于2019年5月19日向蒋雄文支付2019年5月20日至2019年8月19日之租金共计39000元。2019年6月，张力与隔壁502室住户发生矛盾，并于7月23日报警。经向邻居了解，502室住户精神不正常。基于自身安全考虑，张力致电蒋雄文妻子高璐，表示基于502室的实际情况，要求提前解除合同，高璐同意并退还张力保证金及剩余租金。2019年8月3日，张力通过微信告知蒋雄文，其将于2019年8月6日搬离系争房屋，希望蒋雄文配合办理交接手续。然，蒋雄文不同意解除合同，并要求张力承担违约责任。现张力向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。被告蒋雄文辩称，2019年7月23日张力与隔壁502室住户发生冲突系因原告占用公共通道造成邻里纠纷，张力以502室住户精神不正常为由要求提前解除合同缺乏相应依据。经多次沟通，2019年8月1日，被告出于善意表示同意解除合同，但对于合同解除后的违约金及其他权利义务，双方并未协商一致。现蒋雄文认为，张力提前解约的行为构成违约，应当按照合同约定支付一个月的租金作为违约金。张力支付的保证金用于冲抵违约金，故其无需将保证金返还张力。鉴于张力实际于2019年8月7日将系争房屋钥匙交付中介，可予同意退还2019年8月8日至8月19日期间的租金。另外，系争房屋内尚有水电煤费用159.72元张力未结清。不同意张力的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、蒋雄文、高璐、蒋睿洋为系争房屋权利人。二、2019年2月13日，蒋雄文出具《委托书》，载明：本人因工作繁忙不能亲自办理系争房屋的租赁事宜。特委托顾伟作为我的代理人，全权代表我办理相关租赁事宜。对委托人在办理上述租赁事项过程中所签署的文件，我均予以认可，并承担相关法律责任。委托期限自签字日起至上述租赁事项办完为止。三、同日，顾伟持上述《委托书》作为出租方(甲方)，张力作为承租方(乙方)，德佑房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)，就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为居住使用，租赁期限自2019年2月20日起至2020年2月19日止；房屋月租金为13000元，租金以三个月为一期支付；租赁保证金(押金)数额为一个月的租金，即13000元，由乙方支付甲方；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有限电视费、网络费等房屋使用费由乙方承担；在乙方承租期内，水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有限电视费、网络费等相关费用若由乙方自行承担的，乙方应在期满(退租)时自行结清；如乙方未及时结清的，甲方有权直接从押金中扣除相关费用；乙方在合同期限届满前，非本合同9.3条款约定情形，提前解除合同的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金。合同9.3条的内容为：甲乙双方同意在租赁期限内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(1)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回；(2)该房屋因社会公共利益被依法征用；(3)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围内；(4)该房屋毁损、灭失、或被鉴定为危险房屋的。四、顾伟出具的《收款收据(租赁)》载明：兹收到承租方张力支付给本人的款项计13000元整。本人确认，上述款项系用于其承租系争房地产的租赁保证金(押金)。五、合同履行期间，张力按约支付房屋租金。2019年5月19日，张力向高璐支付2019年5月20日至2019年8月19日之租金共计39000元。六、租赁过程中，因张力与隔壁502室住户发生纠纷，并于2019年7月23日报警，张力向蒋雄文方表示希望提前退租并搬离系争房屋。七、因双方未就合同解除事宜达成一致，2019年8月1日，张力母亲(薛明)在“租房群(3)”陈述：“我赞成女儿的说法，租金以我们交房日有一天算一天，押金退还给我们就可以了，对我们的意见你们决定同意的话那大家就别再说什么伤感情的话……”蒋雄文方表示：“你们决定哪天交接，提前三天告诉我们吧”、“理解，同意你们的方案，但前提是1、交房当日水电煤数字结清，交房日之前发生费用自押金扣除；2、麻烦家具归原位(如有移动)；3、所有不是我们的物件(特别是厨房卫生间抽屉里的)请清理干净，并做保洁后交房；4、房屋家具如有损坏(我们现在也看不到)，根据程度商议补偿；5、中介到场。”八、2019年8月3日，蒋雄文收到张力要求于8月6日返还房屋的通知。因被告蒋雄文在国外无法办理房屋交接手续，故提出8月14日回国后上门交接房屋的方案，张力对此予以拒绝。双方为此发生争议。蒋雄文在“租房群(6)”中表示：“我们的仁慈是有限度并只给理解相信我们的人，如果我们一味的谦让换来的不是理解，反而觉得我们理亏心虚，我们只好不得不收回之前的关于提前解约的提议，拿起法律武器捍卫我们的正当权益。退租事宜既然你们提出8月6号为退租日，我们就按照合同来办”、“我们意见如下：由于你所提出的提前解除合同的理由不符合租赁合同约定的解约情形，根据合同约定，你需向我额外支付一个月的租金作为违约金，方可解除该租赁合同。具体相关事宜，可于8月14日面谈处理。”九、2019年8月6日，张力自行搬离系争房屋，并于次日将房屋钥匙交给中介公司。十、截止2019年8月6日止，张力在系争房屋内尚有水电煤费用共计159.72元未结清。审理中，针对蒋雄文于2019年8月3日在微信中提出的意见，张力认为系双方在2019年8月1日达成一致意见以后，蒋雄文重新提出的要约，张力并未承诺，故应当以8月1日双方达成的一致意见为准。关于张力在系争房屋内未结清的水电煤费用，双方均同意在本案中一并处理。本案庭审过程中，因双方存在分歧，致调解未成。之后，蒋雄文表示：考虑到疫情关系，本着化解矛盾，避免诉讼时间过长，其同意按原告的诉讼请求一次性返还原告租赁保证金13000元及剩余租金5633元。为此，本院将蒋雄文上述意见告知张力。但张力明确表示，不愿意与被告协商解决，希望法院判决。以上事实有《房屋租赁合同》、委托书、上海市房地产权证、收款收据、建设银行电子回单、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，张力与蒋雄文就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，当事人应恪守合约，全面履行各自义务。张力在合同期内要求提前解除合同，双方在协商过程中产生纠纷。审理中，蒋雄文为尽快解决纠纷，表示愿意按原告诉请将房屋租赁保证金13000元和剩余房租5633元返还张力，表现了其化解矛盾之诚意，也有利于妥善处理双方纷争、节约司法资源，本院予以准许。至于张力尚未结清的水电煤费用共计159.72元，为避免讼累，可在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、准予被告蒋雄文于本判决生效之日起十日内返还原告张力租赁保证金人民币13000元；二、准予被告蒋雄文于本判决生效之日起十日内返还原告张力租金人民币5633元；三、原告张力应于本判决生效之日起十日内支付被告蒋雄文水电煤费用共计人民币159.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币376元，减半收取计人民币188元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二〇年四月二十六日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。