江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初6163号原告：南京欣城峰景业主委员会，住所地江苏省南京市六合区大厂欣乐路19号。负责人：张可可，该业委会主任。委托诉讼代理人：张刚，江苏无妄律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔云广，江苏无妄律师事务所实习律师。被告：扬州市信和物业服务有限公司六合分公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区欣乐路298号欣城峰景1号楼。负责人：李军，该公司经理。委托诉讼代理人：成杰，江苏中望律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋小祥，江苏中望律师事务所律师。被告：扬州市信和物业服务有限公司，住所地江苏省高邮市屏淮中路西侧（康华园三期）。法定代表人：李军，该公司总经理。委托诉讼代理人：成杰，江苏中望律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋小祥，江苏中望律师事务所律师。第三人：南京清坤物业管理有限公司，住所地江苏省南京市江北新区葛塘街道葛中路241号102室。法定代表人：常忠清。委托诉讼代理人：华国平，该公司项目经理。原告南京欣城峰景业主委员会（下称欣城峰景业委会）诉被告扬州市信和物业服务有限公司六合分公司（下称信和公司六合分公司）、扬州市信和物业服务有限公司（下称信和公司）、第三人南京清坤物业管理有限公司（下称清坤公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欣城峰景业委会委托诉讼代理人张刚、崔云广与被告信和公司六合分公司、信和公司委托诉讼代理人成杰、蒋小祥、第三人清坤公司委托诉讼代理人华国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣城峰景业委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决信和公司六合分公司、信和公司归还欣城峰景业委会停车位管理费239个*80元/月*42个月=803040元；2.请求法院判决信和公司六合分公司、信和公司归还欣城峰景业委会停车卡押金230个*100元/个=23000元；3.请求依法判决信和公司六合分公司、信和公司归还欣城峰景业委会小区公共区域的经营收入14600元（广告、快递收入）；4.请求依法判决信和公司六合分公司、信和公司支付水电费10992.41元（其中2019年4月电费10447.5元，2019年3月水费289.15元，2019年4月水费255.76元）；5.请求依法判决信和公司六合分公司、信和公司承担维修小区消防设施设备的费用99113.5元；6.请求依法判决信和公司六合分公司、信和公司承担违约责任（按照信和公司六合分公司、信和公司造成的损失的30%计算）；7.诉讼费信和公司六合分公司、信和公司负担。事实与理由：2012年3月18日，欣城峰景小区开发商南京某投资实业有限公司与信和公司六合分公司签订《前期物业服务合同》，合同期限为2012年4月1日起至2015年3月31日，2016年5月1日，欣城峰景业委会、信和公司六合分公司签订《欣城峰景物业管理委托合同》，合同期限为2016年5月1日至2019年4月30日，2019年5月1日，清坤公司提供物业管理服务。2012年4月1日至2019年4月30日，信和公司六合分公司在未征得全体业主同意的情况下，将小区部分公共区域进行停车位出租、发布广告等经营，却未公布相关收支情况，也未与欣城峰景业委会核算。同时由于长期疏于管理，未委托专业机构对小区消防设施设备进行维修和养护，导致整个消防系统完全丧失消防使用功能，存在重大消防安全隐患。现诉至法院请求判如所请。被告信和公司六合分公司、信和公司辩称，欣城峰景业委会诉讼主体资格存在问题；停车管理费已经根据约定全部返还欣城峰景业委会，与广告收入共计195440元。停车卡押金并非押金，是业主办理停车的成本费。水电费是代收代缴公共区域。消防费用应该用维修基金维修，合同中也如此约定。第三人清坤公司称，清坤公司是在信和公司六合分公司撤场后入场的，是欣城峰景业委会委托的新的物业公司，现在配合欣城峰景业委会做好修缮工作。本院经审理查明后认定事实如下：2012年3月18日，甲方南京某投资实业有限公司、乙方信和公司六合分公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对欣城峰景花苑提供前期物业管理服务事宜，物业类型高层住宅，座落地址六合区大厂XX路XX号，占地面积约17667.6平方米，建筑面积约57832.89平方米。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护，物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修待房屋交付使用前一个月另定立三方合同。合同对其他事项进行了约定。2016年4月22日，甲方欣城峰景业委会、乙方信和公司六合分公司签订《欣城峰景物业管理委托合同》，约定小区建筑面积57898.45平方米，住宅户497户，小区为高层住宅3幢，小区目前拥有机动车露天泊位109个，室内专用车位125个，小区共有高层3幢，配置电梯10部，小区设置完全电子视屏监控系统，消防监控系统。服务等级，欣城峰景物业设定适用于南京市物业管理四级三类服务标准进行管理服务。委托管理事项，房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理。房屋建筑本体公用设备的维修、养护、管理和运行服务。本物业规划红线内属物业管理的市政公用设施的维修养护和管理。本物业规划红线内的属配套服务公共设施的维修养护和管理。公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通、车辆行驶及停泊等。本合同期限为2016年5月1日至2019年4月30日。乙方根据有关法律、法规政策和本合同的规定，制订该物业的各项管理办法，规章制度、实施细则，开展各项管理经营活动，如设摊、广告、车辆秩序维护费。公共收益费分成甲方为6，乙方为4，每年11月30日前打上业委会账户。负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施，重大维修费用由维修基金支付。本合同使用费用包干制，根据市场行情甲乙双方根据实际情况相互协商适当调整相关物业单价。乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后年内达到管理标准。管理服务费用，本小区业主按建筑面积1.5元/平方米/月收取，公共能耗费每户300元/年，机动车秩序维护费，露天停车位110元/辆/月，扣返还业委会70000元/年，地下车库停车位210元/月，开发商130元/月，物业80元/月。房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备的维修、养护和更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。违约责任，如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。物业费用和其他费用每半年预交一次，代收代缴费用当月收取。合同对其他事项进行了约定，同时双方办理了交接手续。另认定：2018年9月30日，欣城峰景业委会出具《收据》，内容为今收到物业公司停车费30000元。信和公司六合分公司为办理停车卡收取230人款项，每人100元，信和公司六合分公司系购买，共花费17600元。2019年1月2日，欣城峰景业委会出具《收据》，内容为今收到物业转2018年地面停车费（尾款），金额为40000元。公共区域广告、蜂巢等快递收入12000元(约定4:6分成)，2019年初，信和公司六合分公司分两次共计给付欣城峰景业委会7200元。2019年3月份，欣城峰景业委会缴纳水费289.15元，4月份缴纳水费255.76元，4、5月份缴纳电费20895元。2019年4月27日，欣城峰景小区有业主报警，称消防设施被人报废，物业不管要跑路。江北新区分局山畔派出所出警。4月29日，南京市公安消防支队化学工业园区大队下达《责令限期改正通知书》，存在具体问题为：1、消防控制柜主机存在故障点和屏蔽点；2、消防泵房内消火栓泵和喷淋泵故障，不能正常使用。对第2项责令2019年10月29日前改正。9月4日，清坤公司委托南京某建设项目管理有限公司对欣城峰景小区消防泵房维修工程进行造价咨询，审核结果为送审预算价为108879.78元，核定预算总价为99113.50元。以上事实有当事人陈述、前期物业服务合同、欣城峰景物业管理委托合同、收据、票据、责令限期整改通知书、工程造价咨询报告书等证据在案证实。本院认为，欣城峰景业委会、信和公司六合分公司签订的《欣城峰景物业管理委托合同》系当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。欣城峰景业委会作为合同名义当事人，有权提起本诉讼，信和公司六合分公司认为欣城峰景业委会主体不适格，本院不予采信。《物业服务收费管理办法》第九条第一款规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。本案中，双方对停车位管理费、公共区域的经营收入均有明确约定，且信和公司六合分公司根据约定将相应款项已经支付给欣城峰景业委会，欣城峰景业委会再次主张无事实依据，本院不予支持。信和公司六合分公司在收取款项时，未记载是否为押金，该分公司应在扣除相关办卡费用后将剩余款项予以返还，即5400（23000-17600）元，对此业主将相关权利由欣城峰景业委会主张，本院予以支持。关于收取的广告、快递收入，双方对收入有分配约定，现已给付7600元，再行索要无事实法律依据。对于公共区域的水电费，合同中约定每户每年收取300元公共能耗费，同时约定本合同费用系包干制，信和公司六合分公司收取了公共能耗费，应当对公共能耗部分承担责任，该部分水电费10992.41元（4、5月份电费20895元，酌情认定4月份10447.5元，3月份水费289.15元，4月份水费255.76元）系公共能耗，应由信和公司六合分公司负担。对于消防设施设备费用，该消防设施于2012年初已经交付使用，距离信和公司六合分公司撤场已有较长时间，设备自身有自然损耗。但是，信和公司六合分公司未提供证据证实其对该设备进行维修保养。《中华人民共和国消防法》规定了机关、团体、企业、事业等单位应当履行相应消防安全职责。案涉消防设备已委托信和公司六合分公司管理和养护，该管理和养护不仅仅是指巡查，更应组织检验、维修，同时每年至少进行一次全面检查等，而该分公司并未履行该义务，故该分公司对此次消防设施的现有状态承担相应责任。同时，该分公司在离场时未对设备进行交接，在管理部门下达整改通知后，新的物业公司清坤公司即委托评估公司进行维修和评估，并无不妥。据此，本院综合实际情况，本院酌情认定信和公司六合分公司应承担40%的责任，金额计39645.4（99113.50*40%）元。本院根据本案实际情况已经认定信和公司六合分公司承担违约责任，对于其主张的其他违约责任，本院不予支持。信和公司六合分公司无独立法人资格，不能独立承担责任，信和公司应对其分支机构的债务承担补充清偿责任。综上，依据《最高人民法院》第三条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、被告扬州市信和物业服务有限公司六合分公司于本判决生效后十日内给付原告南京欣城峰景业主委员会办卡剩余款5400元、水电费10992.41元、消防设施设备维修费39645.4元，合计56037.81元，被告扬州市信和物业服务有限公司对上述债务承担补充清偿责任；二、驳回原告南京欣城峰景业主委员会的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13307元，由原告南京欣城峰景业主委员会负担11611元，被告扬州市信和物业服务有限公司六合分公司、扬州市信和物业服务有限公司负担1696元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  薛俊卫人民陪审员  周立群人民陪审员  李鸿云二〇二〇年四月十七日书 记 员  林丹萍人民法院上诉须知（2019）苏0116民初6163号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费13307元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年四月十七日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。