广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初643号原告：章静，女，1984年11月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈润婷，广东绿儒律师事务所律师。被告：戴满佳，男，1989年9月9日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：黄若菲，女，1991年8月10日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。第三人：广州市金房房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇太平洋海鲜城大楼北侧1号铺。法定代表人：陈剑清，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：方治华，该公司工作人员。原告章静与被告戴满佳、黄若菲、第三人广州市金房房地产代理有限公司（以下简称“金房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告章静的委托诉讼代理人陈润婷、第三人金房公司的委托诉讼代理人王永华、方治华到庭参加诉讼，被告戴满佳、黄若菲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告章静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告章静与被告戴满佳、黄若菲的房屋买卖合同关系；2.判令被告戴满佳、黄若菲向原告章静双倍返还定金合计1040000元；3.判令被告戴满佳、黄若菲向原告章静返还已付购房款80000元（已支付的款项600000扣除定金520000元）;4.判令被告戴满佳、黄若菲赔偿原告章静居间费损失30000元；5.判令本案的全部诉讼费用由被告戴满佳、黄若菲承担。事实和理由：2019年5月16日，章静作为买方，戴满佳、黄若菲作为卖方，在金房公司的居间代理下签订了编号为100767号的《房地产买卖合同》，约定戴满佳、黄若菲以2600000元的总价向章静转让其名下所有的位于广州市黄埔区颂贤街5、7号（住宅自编号22#、商业自编号6#）13层1307房。合同第四条约定买卖双方同意该物业交付使用的时间为2019年10月15日前；第六条约定因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务的，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价15%的违约金。……合同附件约定，付款方式为银行按揭付款，其中定金56万元，买方应当在签署本合同时自行交付给卖方，银行按揭贷款180万元以商业贷款方式支付。同日，章静与戴满佳、黄若菲签订《补充协议》，补充协议第1条约定签订合同当天卖方将一手房商品房买卖合同和购房发票交给买方，买方需向卖方支付定金60万元；第2条约定卖方拿到房产证原件当天，将房产证交由买方保管，同时。买方需再支付首付款20万元，合计首付款（含定金）80万元；第4点约定，卖方保证最迟于2019年10月15日前将该物业交付给买家使用。合同签订当天，章静按照合同约定向戴满佳、黄若菲支付定金60万元，并由戴满佳、黄若菲出具定金收据两份（金额分别为56万元以及4万元，合计60万元）。在合同签订后不久，章静发现涉案房屋被人民法院查封且戴满佳、黄若菲一直拖欠开发商装修款约51万元，为了保障合同顺利履行，章静多次短信催告戴满佳、黄若菲解除涉案房屋上的查封，尽快支付拖欠的开发商装修款，以保障在2019年10月15日前能顺利将涉案房屋交付给章静使用。但时至2019年12月17日，戴满佳、黄若菲仍无法将案涉房屋交付给章静使用，无奈之下，章静决定按照合同约定行使合同解除权。章静认为，戴满佳、黄若菲未按照合同约定在2019年10月15日前将涉案房屋交付使用，其行为己经构成根本违约并严重损害了章静的合法权益，章静根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特诉请人民法院判允前列诉讼请求，以维护章静的合法权益。被告戴满佳、黄若菲未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人金房公司陈述，对章静的诉讼请求没有意见。确认合同履行过程中，因房屋被查封无法继续交易。房屋被查封后，金房公司多次联系戴满佳、黄若菲，但是无法联系上戴满佳、黄若菲，所以无法与其协商，章静也无法与戴满佳、黄若菲协商合同解除及相关事宜。经审理查明，2017年10月27日，黄若菲与广州中耀实业投资有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定黄若菲向广州中耀实业投资有限公司购买茉莉花园住宅自编号22#、商业自编号6#颂贤街5、7号（住宅自编号22#、商业自编号6#）13层1307房，广州中耀实业投资有限公司应于2019年9月30日将作为本合同标的物的房屋交付黄若菲。2018年2月9日，该房屋预告登记至黄若菲名下。2019年5月16日，黄若菲、戴满佳（卖方）与章静（买方）、金房公司（经纪方）三方共同签订了《房地产买卖合同》（合同编号100767），约定：卖方同意将位于广州市萝岗区（现黄埔区）颂贤街5、7号（住宅自编号22#、商业自编号6#）1307房以成交价260万元出售给买方，房屋建筑面积为101.2306平方米。合同第三条约定，卖方合法持有《广州市商品房买卖合同》（编号201710265409），卖方保证对上述物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对该物业主张权利的情况;如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。合同第四条约定，买卖双方同意该物业交付使用的时间为2019年10月15日前。合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则按以下方式处理：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期日每日总楼价1‰向守约方支付违约金;（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价15%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还……。合同第十条约定，卖方同意买方或经纪方可将楼款或定金存入黄若菲名下尾号为4375的中国银行账户中，到账即视为卖方已收取。合同第十九条三方约定其他事项约定：1.买卖双方约定定金加首付款加贷款额应等于总楼价；2.卖方保证在2019年10月15日前交楼给买方；3.卖方原贷款银行有欠款约120万元，交易过户前由卖方结清，交易过户前由卖方正常月供还款；4.双方约定在该物业的房产证登记时间满二年后配合中介方办理过户交易手续；5.未尽事宜以补充协议为准；6.双方签合同当天需签订一份20年长期租赁合同。上述合同附件对付款方式进行了补充约定：卖方同意买方以商业贷款方式支付房款，买方应在签署本合同同时授权按揭机构待定办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年180万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；定金560000元在签署本合同同时自行交付给卖方，首期款（含定金）80万元未有约定支付方式及支付期限，楼价余款180万元在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行直接划入卖方银行账户，如银行批准贷款金额少于买方申请贷款金额的，两者相差金额买方必须在房管局成功受理本次交易递件回执当天直接支付给卖方。上述买卖合同签订当日，黄若菲、戴满佳（卖方）与章静（买方）签订《补充协议》，约定签订合同当天卖方将一手房商品房买卖合同和购房发票交给买方，买方需支付定金60万元给卖方；卖方拿到房产证原件当天，将房产证交由买方保管，同时，买方需再支付首付款20万元，合计支付首付款（含定金）80万元。卖方保证最迟于2019年10月15日前将该物业交付给买方使用。同日，章静向金房公司出具《服务收费确认书》（编号FW0000913），载明金房公司促成涉案房屋买卖合同成立，章静同意向金房公司支付30000元作为中介代理费及咨询费等，该费用的缴交日期为签合同当天支付。上述买卖合同、补充协议及确认书签订后，章静于2019年5月16日分两次通过银行转账方式向黄若菲的账户支付购房款共计60万元，戴满佳、黄若菲向章静出具相应的购房款收款收据。章静于2019年5月16日向金房公司支付咨询及中介服务费30000元。涉案房屋于2019年7月10日被法院预查封，查封时效自2019年7月10日到2022年7月9日。2019年12月17日，章静通过邮寄方式向戴满佳、黄若菲发出《解除合同通知书》，但该邮件以“上门无人、电话关机”被退回。庭审中，金房公司陈述，章静已经按照约定于签订合同当天支付了60万元购房款，之后戴满佳、黄若菲应于2019年10月15日前交付房屋，因涉案房屋还没有办理不动产权证，所以要待产权证办至戴满佳、黄若菲名下之后才能办理卖方赎契、买方申请按揭贷款、办理过户至买方名下、交齐首期款等手续。章静及金房公司均确认戴满佳、黄若菲未交房屋交付给章静。章静称补充协议约定定金为60万元，但由于定金金额不能超过总房款的20%，故定金为52万元，剩余8万元为购房款。还查明，戴满佳与黄若菲是夫妻关系，两人于2013年8月15日登记结婚。戴满佳、黄若菲于2020年3月20日收到本案的起诉状副本。上述事实，有《房地产买卖合同》及附件、《补充协议》、《服务收费确认书》、转账记录、收款收据、中介费收据、查册表、解除合同通知书、快递单、结婚证及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，戴满佳、黄若菲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在审核章静所提交证据的基础上对本案作出认定。戴满佳、黄若菲与章静、金房公司签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，对各方当事人均具有约束力，双方当事人应当严格履行合同义务。关于章静要求解除双方的房屋买卖合同关系。章静已按照合同约定向戴满佳、黄若菲支付相应的购房款，但戴满佳、黄若菲未按照合同约定于2019年10月15日前向章静交付房屋，逾期交付房屋超过十天以上，根据《房地产买卖合同》第六条第二项的约定，章静有权解除合同，而且涉案房屋已被法院查封，导致合同约定的后续买卖事宜无法继续履行，章静无法实现合同目的，故本院对章静要求解除其与戴满佳、黄若菲的房屋买卖合同关系的诉讼请求予以支持。鉴于章静在本案诉讼前未将解除合同关系的通知送达戴满佳、黄若菲，故本院认定解除合同关系的时间为本案起诉状副本送达戴满佳、黄若菲的时间即2020年3月20日。关于章静要求戴满佳、黄若菲双倍返还定金104万元。戴满佳、黄若菲的行为已构成根本违约，根据《房地产买卖合同》第六条第二项的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，戴满佳、黄若菲应承担双倍返还定金的责任。章静按照补充协议约定支付定金60万元，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，涉案房屋的总价款为260万元，故定金数额不得超过52万元，章静要求戴满佳、黄若菲双倍返还定金104万元于法有据，本院予以支持。关于章静要求戴满佳、黄若菲返还购房款80000元。章静已支付60万元款项，其中52万元为定金，剩余8万元应作为购房款。本院对章静要求解除房屋买卖合同关系的请求已予以支持，故戴满佳、黄若菲应将已收取的购房款80000元返还给章静。关于章静要求戴满佳、黄若菲赔偿居间费损失30000元。本院判令双倍返还定金104万元已足以弥补因戴满佳、黄若菲违约给章静造成的损失，章静主张居间费损失30000元本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告章静与被告戴满佳、黄若菲就买卖广州市黄埔区颂贤街5、7号（住宅自编号22#、商业自编号6#）1307房的房屋买卖合同关系于2020年3月20日解除;二、被告戴满佳、黄若菲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告章静双倍返还定金1040000元；三、被告戴满佳、黄若菲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告章静返还购房款80000元；四、驳回原告章静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7575元，由原告章静负担198元，由被告戴满佳、黄若菲负担7377元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王梦二〇二〇年四月九日书记员  张敏张园