河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异39号 案外人：刘某亮，男，1964年6月4日出生，汉族，现住河北省邢台市桥西区。 申请执行人：武某秀，女，1944年9月11日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥西区。 委托代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司），住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室，统一社会信用代码911305005619725986。 法定代表人：贺某强，董事长。 委托代理人：张勇，北京高润律师事务所律师。 被执行人：贺某强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托代理人：张勇，北京高润律师事务所律师。 在本院执行武某秀与福麟公司民间借贷纠纷一案中，案外人刘某亮于2020年3月17日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人向本院提出异议称，请求法院依法中止对位于邢台市房产，解除对上述房产的查封。 事实与理由：2014年3月26日，郭某周与福麟公司签订《工程承包施工协议》，约定由郭某周承包建设福麟璟良城项目8栋、9栋楼及北侧地下车库工程。因福麟公司拖欠郭某周工程款，2016年3月31日，经双方协商一致签订《协议书》，同意用上述拖欠的工程款购买由福麟公司开发建设的位于邢台市房产，并登记于案外人名下。贵院在武某秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇2号楼3单元101号、2号楼3单元102号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。根据民诉法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市，2号楼3单元102号房产的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武某秀答辩称，案外人刘某亮的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外人刘某亮不是涉案房屋的权利人，案外人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，刘某亮的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人福麟公司、贺某强答辩称，1、在石家庄市中级人民法院执行、查封前，答辩人福麟公司已实际将涉案的位于邢台市石门）2-3-101、2-3-102两套房产出售给案外人刘某亮。郭某周承揽了福麟公司开发的位于邢台市福麟御璟良城项目（福麟小区）8＃、9＃楼及北侧地库工程施工，并与福麟公司于2014年3月26日签订《工程承包施工协议》，因福麟公司拖欠郭某周工程施工款，2016年3月31日，经双方协商共同签订《协议书》，福麟公司用位于邢台市石门）1-1-102房产、-112号地下室、5-102号房产、-210号地下室、2-3-101号房产、-103号地下室、2-3-102号房产、-233号地下室、67号和90号车位，以上总计四套房产、四个地下室、二个车位抵付郭某周1622641元工程款（在石家庄市中级人民法院查封过程中查封了案外异议人的2-3-101号、2-3-102号房产），同时约定将5-102号房产、-210号地下室、2-3-101号房产、-103号地下室、2-3-102号房产、-233号地下室、67号和90号车位办理到案外人刘某亮名下，福麟公司于2016年3月31日向案外人刘某亮出具福麟小镇（南石门）项目上述房产、地下室及车位的《收据》及《【福麟小镇】认购书》（其中包括2-3-101号、2-3-102号房产）。至此，涉案房产已实际出售给案外人刘某亮。 案外人向本庭提交如下证据： 证据一、0003130#、0003127#收据； 证据二、2-3-101号、2-3-102号房产的《福麟小区认购书》； 证据三、福麟公司与郭某周《协议书》； 证据四、《工程承包施工协议》； 申请执行人武某秀对以上证据的质证称： 对证据一0003130#、0003127#收据（2016年3月31日被执行人出具）证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。据案外人提供的以房抵债协议可以证明案外人没有向福麟公司支付购房款。对证据二《福麟小区认购书》的真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。对该证据的关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人刘某亮在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。对证据三福麟公司与郭某周《协议书》的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。该协议书不能证明福麟公司与郭某周之间存在真实的债权债务关系，也不能证明案外人已经取得涉案房屋的合法权益。对证据四《工程承包施工协议》，真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该协议因违反建筑法的有关规定而无效。该协议不能证明郭某周已经完全履行合同义务，也不能证明福麟公司欠郭某周合同价款的事实。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人刘某亮没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。涉案房屋登记在被执行人名下，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人刘某亮对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。案外人刘某亮仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。 案外人刘某亮的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外异议人刘某亮不是涉案房屋的权利人，案外异议人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行，刘某亮的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 福麟公司、贺某强质证称，对质证的真实性、合法性、关联性没有异议，涉案房产已实际出售给案外人刘某亮。 本院查明，武某秀与福麟公司、贺某强民间借贷合同纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决。武某秀向本院申请执行，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇2号楼3单元101号、2号楼3单元102号房屋。 另查明，2014年3月18日，福麟公司郭某周签订《工程承包协议》，约定由郭某周承包福麟公司开发的福麟御璟良城项目（福麟小区）8#、9#楼及北侧地库工程施工工程。后因福麟公司欠郭某周工程款，双方达成抵扣工程款《协议书》，约定福麟公司将福麟小区（御璟良城）项目的其中两套房源给刘某亮抵付此笔工程款中一部分，即本案查封房产2-3-101号、2-3-102号房产。福麟公司于2016年3月31日向案外人刘某亮出具福麟小镇（南石门）项目上述房产、地下室及车位的《收据》及《【福麟小镇】认购书》（其中包括2-3-101号、2-3-102号房产）。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人虽与福麟公司签订认购书，福麟公司为案外人出具了房款收据，但收款收据并非案外人实际支付了房款，且案外人没有向本院提供在本院查封前实际占有涉案房屋的相关证据，案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人刘某亮的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年四月十三日 书记员  郭智芳