广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终823号上诉人（一审原告、反诉被告）：张健斌，男，1989年6月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区*********，公民身份号码：440************313。上诉人（一审原告、反诉被告）：刘芮嘉，女，1989年7月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区****8*****，公民身份号码：440************522。两上诉人共同委托诉讼代理人：熊潇笑，广东良匠律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：林海，男，1981年10月27日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县***********，公民身份号码：362************21X。委托诉讼代理人：吴朝颖，广东慕正律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷晓光，广东慕正律师事务所律师。一审被告（反诉第三人）：东莞市巨树房地产经纪服务有限公司，住所地：广东省东莞松山湖高新技术产业开发区科技五路5号星城翠珑湾2号商业、住宅楼商铺101号，统一社会信用代码：91441900MA525MUU1P。法定代表人：吴某1。上诉人张健斌、刘芮嘉因与被上诉人林海、一审被告东莞市巨树房地产经纪服务有限公司（以下简称巨树公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初25482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张健斌、刘芮嘉向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认解除张健斌、刘芮嘉与林海、巨树公司签订的《东莞市存量房屋买卖合同》；2.林海向张健斌、刘芮嘉支付违约金310000元；3.巨树公司返还张健斌、刘芮嘉支付的物业保证金3000元；4.本案全部的诉讼费用由林海、巨树公司共同承担。林海向一审法院提起反诉，请求判令：1.张健斌、刘芮嘉向林海双倍返还定金200000元；2.张健斌、刘芮嘉向林海赔偿中介费用30000元；3.由张健斌、刘芮嘉承担本案的一切诉讼费用。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除张健斌、刘芮嘉与林海、东莞市巨树房地产经纪服务有限公司签订的《东莞市存量房屋买卖合同》；二、东莞市巨树房地产经纪服务有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向张健斌、刘芮嘉返还物业保证金3000元；三、驳回张健斌、刘芮嘉的其他诉讼请求；四、张健斌、刘芮嘉应于判决发生法律效力之日起三日内向林海返还定金100000元；五、驳回林海的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2997.5元（张健斌、刘芮嘉已预交），由张健斌、刘芮嘉负担；一审反诉受理费2375元（林海已预交），由林海负担1342.39元，由张健斌、刘芮嘉负担1032.61元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初25482号民事判决。上诉人张健斌、刘芮嘉向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项；2.撤销一审判决第四项；3.判令林海向张健斌、刘芮嘉支付违约金310000元；4.判令本案一审、二审诉讼费全部由林海承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实有误。案涉《东莞市存量房屋买卖合同》合法有效，且能合理履行。一审判决认定的“合同并未对林海申请公积金贷款为普通贷款还是快贷作出明确的约定”、“合同约定与东莞市公积金贷款政策不符”明显与事实不符。案涉三方签订的《东莞市存量房屋买卖合同》已经对案涉房屋交易的流程作出明确约定，三方理应按照合同约定的交易流程去交易。通过上述合同第五、六、七条可见案涉房屋交易的流程应为：签订合同当天支付定金10万元—2019年5月10日前向银行或公积金中心提交贷款申请—网签—取得70万元同贷书—过户完税，当天支付75万元—林海取得不动产权证—银行发放贷款70万元给张健斌、刘芮嘉—张健斌、刘芮嘉收齐房款后将房屋交付给林海。涉案的房屋买卖合同系巨树公司提供的格式合同，而该交易流程也是经三方签字确认的，该交易流程符合正常的交易习惯。申请公积金贷款不需要以交易房屋产权已过户至买受人名下为前提，涉案合同采取了阶段性担保贷款方式与东莞市政策相符。根据东莞市公积金贷款政策，二手房公积金贷款方式可分为二手房阶段性担保贷款以及二手房非阶段性担保贷款。前者无需办理过户，采取申请人委托担保公司的方式进行担保，后者则需将房产过户至买受人名下。根据合同约定的交易方式“先支付房款后过户”表明涉案房产公积金贷款属于二手房阶段性担保贷款方式。综上，东莞市公积金二手房贷款方式仅仅两种，既然涉案合同约定交易方式与非阶段性担保贷款方式不同，则只能为阶段性担保贷款方式。因此，张健斌、刘芮嘉认为签订涉案房屋买卖合同后，张健斌、刘芮嘉、中介公司再与张健斌、刘芮嘉协商担保贷款的事宜，不是对原合同约定不明之内容进行补充协商，而是对原合同已约定之内容进行变更协商，双方未就变更内容达成一致，则应该按照原签订合同之内容进行交易且该交易完全能合理履行完毕。一审判决认为双方未就贷款达成一致意见或合同未就贷款方式明确约定均与事实严重不符，认定事实有误。（二）一审判决根据《合同法》第九十七条之规定，对张健斌、刘芮嘉要求林海承担违约责任不予支持的法律适用是错误的。1.合同解除不是合同自始无效，合同解除与追究违约责任不互斥。张健斌、刘芮嘉依旧可根据原合同约定的违约条款要求林海承担违约责任。2.张健斌、刘芮嘉、林海以及巨树公司对涉案的房屋买卖合同签字确认了，是三方真实意思表示，且条款没有违反法律法规等强制性规定，合同合法有效。林海就应严格遵循合同的约定进行，受到合同的约束。若合同双方未就合同变更达成一致，则认为原合同约定不明，那么签订房屋买卖合同形同虚设，任何一方都可随意更改合同条款，交易没有任何的保障，将导致房产交易行业乱象丛生，与行业规则和常理不符。（三）事实上，林海不符合东莞市住房公积金贷款的可申请贷款条件，即无论涉案合同约定何种公积金贷款方式，林海均无法在合同约定的期限内提交申请资料（不符合可贷款条件，公积金管理中心不收取资料），同时亦未按合同约定在期限内自筹资金交付张健斌、刘芮嘉。林海在一审中自认在2019年4月底时已经收到公积金中心的口头通知，称其无法申请贷款，根据合同第五条第一款第2项的约定，如非政策原因导致银行或住房公积金管理中心批贷金额少于林海拟贷款金额的，林海应在银行或住房公积金管理中心通知之日起五个工作日内自筹差额部分款项给张健斌、刘芮嘉。根据林海一审陈述，公积金管理中心是不会出书面通知的，而是口头通知，则其应该在被告知的五个工作日内自筹资金支付给张健斌、刘芮嘉，但林海没有自筹，还刻意隐瞒该情况拖延时间，经一再追问合同履约情况，才与张健斌、刘芮嘉协商变更公积金贷款方式，意图以张健斌、刘芮嘉不同意变更合同约定交易方式，不同意过户房产为由，企图混淆视听，颠倒黑白，实无诚信可言，构成严重违约。同时，没有证据证明住房公积金中心已经出具书面指引要求张健斌、刘芮嘉将涉案房产过户至林海名下才可办理贷款申请。（四）林海严重违约行为侵害了张健斌、刘芮嘉的合法权益。林海未按合同约定的期限申请公积金贷款或者自筹资金支付给张健斌、刘芮嘉，张健斌、刘芮嘉基于合同的预期可得利益受到了严重损失。同时，在房产交易市场价格波动频繁的情况下，由于林海单方违约只是涉案房产涉诉，导致张健斌、刘芮嘉在较长一段时间内无法另行处分房产并获取相应对价，单方面承担了巨大交易风险，作为守约方合法权益严重受损。综上，张健斌、刘芮嘉认为，本案产生纠纷的根本原因在于林海存在贷款不良信用记录，不符合申请公积金贷款的可贷条件且不根据合同约定自筹资金支付首期房款。林海延迟或者消极履行合同支付义务的行为已经构成根本违约，张健斌、刘芮嘉有权按照涉案房屋买卖合同第十一条第二款第2项之约定，要求林海按成交价格百分之二十支付违约金。张健斌、刘芮嘉一审诉求有事实和法律依据，请求二审法院采纳上诉意见，依法改判。被上诉人林海提交书面答辩状答辩称：（一）双方均确认的事实：1.双方合同约定的以公积金贷款办理购房贷款；2.公积金贷款只有“普通贷款（非阶段性担保）”与快贷（阶段性担保）两种，非阶段性担保需将房产过户至买受人名下才能申请贷款，而阶段性担保则无需先行办理过户。（二）双方合同约定的贷款属于公积金“普通贷款（非阶段性担保）”，不是公积金“快贷（阶段性担保）”。1.一审开庭笔录中张健斌、刘芮嘉的陈述：产生快贷的协商的前提是因为林海无法申请公积金贷款后中介公司提出的解决方案，张健斌、刘芮嘉作为非专业人士其认为可以通过快贷去申请公积金贷款继续进行交易，所以在协商的过程中，张健斌、刘芮嘉才同意此种方案。张健斌、刘芮嘉认为是林海无法申请贷款在中介公司的协调下同意了快贷方案，也即是双方原来合同约定的不是快贷方案，否则何须改变呢？2.张健斌、刘芮嘉在一审提交的反诉答辩状第一点中的第（二）点第3款中称，张健斌、刘芮嘉表达的意思是：同意林海延长至七月的前提是林海采取快贷的方式贷款，可见，张健斌、刘芮嘉即确认双方本来并不是采取“快贷”的方式贷款。3.在张健斌、刘芮嘉在一审提供的证据9《刘芮嘉与巨树公司工作人员冷望容的微信聊天记录截图》中“冷望容：但是公积金要先过户再去申请贷款，除非转公积金快贷；刘芮嘉：她的公积金一直申请不下来，怎么搞，我不可能过户的；冷望容：那这样我们跟客户协商一下走快贷，先审批，再过户；刘芮嘉：就是啊。”从上述对话可见，双方原约定的显然不是快贷。4.从林海一审提供的证据2《微信聊天记录截图》记载：“大家好，我是交易中心冷望容，此次交易付款方式为公积金普通贷款，后续所有的交易流程由我和大家共同完成。”（三）双方约定的是公积金普通贷款，只有张健斌、刘芮嘉先行配合案涉房产过户的情况下，林海才能申请公积金普通贷款。林海享有先履行抗辩权，林海的行为不构成违约。1.双方在《东莞市存量房屋买卖合同》第五条第（一）的第2款中约定林海应在2019年5月10日前向住房公积金管理中心提交贷款申请资料。2.但无论是根据东莞市*********的贷款业务指引、还是中介方巨树公司的系统交易进度、巨树公司公示给买卖双方的房屋买卖流程图均显示：在林海提交贷款申请资料前，必须已经办出林海名下的不动产权证。从中可逻辑推出：双方应在2019年5月10日前到房管部门办理网签过户，且林海在2019年5月10日前已经取得林海名下的不动产权证，方可提交公积金贷款申请，即双方到房管部门办理网签过户在前，林海提交公积金贷款申请在后。3.根据《东莞市存量房屋买卖合同》第五条第（一）的第2款中约定“乙方（即林海）应在银行或住房公积金管理中心通知之日起五个工作日内自筹差额部分款项转至甲方（即张健斌、刘芮嘉）”，即使林海不符合贷款条件，林海支付贷款差额的时间最早应该是在2019年5月15日（这其中还未计算房管部门房产证出证时间、以及工作日和日历天的区别）。4.综上1、2、3点，张健斌、刘芮嘉应在2019年5月10日前将房屋过户给林海，即张健斌、刘芮嘉到房管部门网签过户在先，林海支付贷款差额款项在后。5.《合同法》第六十七条规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。（四）张健斌、刘芮嘉认为“先申请贷款再过户”的观点和其自己提供的证据是自相矛盾的。本案贷款模式无非两种：普贷和快贷；对应的交易模式也无非是两种：先过户再申请贷款，或先申请贷款再过户。而根据张健斌、刘芮嘉自己在一审中提供的证据9、10、11及一审庭审调查情况，张健斌、刘芮嘉和中介方工作人员冷望容，吴渠均谈到了变更“快贷”的问题。假若张健斌、刘芮嘉认为合同原约定是先贷款再过户的方式，那么在张健斌、刘芮嘉同意变更“快贷”方式后，则相应变更为先过户再贷款的方式了。因为如果变更前后都是“先贷款再过户”的方式，那哪里还有“变更”的必要呢？但张健斌、刘芮嘉在同意“快贷”后，还是不愿意办理过户。（五）双方合同约定的以公积金贷款办理购房贷款，所以本案不存在“贷款银行同贷书”，只会有“住房公积金管理中心的通知”，合同第六条第（二）约定“√取得贷款银行同贷书”明显属于笔误，即本应标记为×，却因笔误标记为√。（六）在林海享有先履行抗辩权的情况下，张健斌、刘芮嘉于2019年6月12日要求解除合同并提出诉讼，张健斌、刘芮嘉以自己的实际行动表明拒绝继续履行合同，其行为已经构成根本违约，应向林海承担违约责任。综上，林海享有先于履行抗辩权，张健斌、刘芮嘉于2019年6月12日要求解除合同并提起诉讼，以实际行动表明拒绝继续履行合同，其行为已经构成根本违约，应向林海承担违约责任，请求驳回张健斌、刘芮嘉上诉请求。一审第三人巨树公司表示其意见与一审时一致，并特别说明关于住房公积金贷款，三方合同中如果没有特别说明，为普通公积金贷款。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕张健斌、刘芮嘉提起的上诉及林海的答辩意见，本院分析如下：案涉《东莞市存量房屋买卖合同》合法有效，对各方当事人均有约束力。根据东莞市*********对办理公积金的规定，公积金贷款有非阶段性担保贷款（普通贷款）与阶段性担保贷款（快贷）两种，非阶段性担保贷款要求将房产过户至买受人名下申请，而阶段性担保贷款则不要求将房产过户至买受人名下，但需要由担保公司提供贷款担保。案涉合同中林海选择了公积金贷款，虽然合同中未特别约定具体的公积金贷款方式，但结合各方当事人均确认真实性的微信聊天记录，负责办理案涉房屋后续交易流程的冷望容一开始就明确了“此次交易付款方式为公积金普通贷款”，对此各方当事人并未提出异议，且后续的交易过程也是要求卖方即张健斌、刘芮嘉一方配合办理过户登记手续。再结合各方在得知未能顺利办理公积金普通贷款后对进行快贷的协商情形，本院认可林海对此的陈述，认定案涉合同约定的公积金贷款应为非阶段性担保贷款（普通贷款）。张健斌、刘芮嘉上诉认为双方约定的为阶段性担保贷款缺乏事实依据，也与双方在合同履行过程中协商的内容不相符，对张健斌、刘芮嘉的该项上诉主张，本院不予采纳。由于公积金非阶段性担保贷款的要求与双方约定的过户流程不相符，按照原合同约定无法继续履行。而双方之后也未能对变更公积金贷款方式协商一致，导致合同未能履行，在双方均同意解除案涉合同后，张健斌、刘芮嘉以林海一方违约导致合同无法履行应承担违约责任的主张缺乏事实依据，一审法院驳回张健斌、刘芮嘉一方要求林海支付违约金的诉讼请求并无不当。二审时，张健斌、刘芮嘉一方未能提出新的事实、证据及理由推翻一审法院认定的事实，而张健斌、刘芮嘉在上诉中主张林海存在的其他违约情形与案涉合同未能履行的根本原因没有直接因果关系，本院对此不予审查。综上所述，上诉人张健斌、刘芮嘉的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人张健斌、刘芮嘉负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  胡文轩审判员  冯婉娥二〇二〇年四月十日书记员  刘淑贞