安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初485号原告：滁州市鸿睿物业管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区三里亭路180号，统一社会信用代码91341102689775868U。法定代表人：江俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞久忠，该公司员工。委托诉讼代理人：周娟，该公司员工。被告：李道强，男，1986年6月18日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。原告滁州市鸿睿物业管理有限公司（以下简称鸿睿物业公司）与被告李道强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法由审判员王苏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿睿物业公司的委托诉讼代理人周娟、被告李道强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鸿睿物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决李道强支付2015年12月31日至2019年12月31日的物业管理费、能耗费共9682元[（物业服务费0.71元/㎡/月+公共耗能费0.77元/㎡/月）×136.25㎡×48个月]及滞纳金11859元；2、本案诉讼费由李道强承担。事实与理由：李道强系滁州龙蟠汇景8幢2单元2601室业主，按照其与鸿睿物业公司签订的前期物业管理服务协议及房屋装饰装修约定，其应按住宅的建筑面积缴纳0.71元/㎡/月的服务费、0.77元/㎡/月的公共能耗费，缴纳时间为每年一月份，一次性缴纳。如果未按期缴纳，鸿睿物业公司有权按应缴金额的5%/日加收滞纳金。李道强自2015年12月31日至2019年12月31日共拖欠应缴纳的物业费9682元，鸿睿物业公司多次催要无果。李道强在庭审中辩称：鸿睿物业公司提供的《业主手册》上的签名非其本人所签，系伪造证据。根据《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当于业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。李道强并非恶意拖欠物业费，系因鸿睿物业公司至今未与龙蟠汇景小区的业主委员会签订物业服务合同，故鸿睿物业公司与李道强之间不存在物业服务合同纠纷。请求驳回鸿睿物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鸿睿物业公司（甲方）举证的其与李道强（乙方）签订《丰乐·龙蟠汇景业主手册》，证明其与李道强之间存在物业服务合同关系及相关收费标准。李道强对此不予认可，认为乙方处“李道强”的签名系伪造，且业主手册关于收费标准的约定有涂改。本院认为，李道强辩称业主手册中其签名系伪造，但未提供相关证据予以证明；业主手册中关于收费标准的约定虽有修改，但该标准与鸿睿物业公司与建设单位签订的《物业服务合同》中的收费标准相一致，且未违反相关规定，故本院对该份证据的证明效力予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年5月7日，鸿睿物业公司（甲方）与李道强（乙方）签订《丰乐·龙蟠汇景业主手册》，双方就前期物业管理服务达成协议；前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业费按滁州市物业服务四级标准收取，按房屋建筑面积0.71元/㎡/月向业主收取；二次供水及电梯费按均价0.49元/㎡/月预收（以12层为基础均价每上一层加0.02元，每下一层减0.02元，一楼不收取此项费用）。合同还对物业基本情况、双方权利义务、物业管理服务要求标准及质量、违约责任等其他事项作了相关约定。龙蟠大道18号（龙蟠汇景小区）8幢2单元2601室的所有权人为李道强，房屋建筑面积136.25㎡。2015年12月31日至2019年12月31日李道强未支付的物业服务费为4643元（0.71元/㎡/月×136.25㎡×48个月）、公共耗能费5036元（0.77元/㎡/月×136.25㎡×48个月），共计9679元。另查：龙蟠汇景小区的物业服务等级为四级标准。2011年10月10日，滁州市丰乐房地产开发有限公司（甲方）与鸿睿物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定根据有关法律、法规规定，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将龙蟠汇景小区委托给乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为龙蟠汇景小区的业主及物业使用人，业主及物业使用人均应履行本合同，承担相应的义务；合同期限为与业委会签订新合同截止；物业服务等级标准为四级；高层住宅的物业服务费按房屋建筑面积每平方米0.71元/月向业主收取；物业共用设施设备（电梯、无负压供水水泵等）的运行费用（0.49元/月/平方米，以12楼为基数，每上一层加0.02元/月/平方米，每下一层减0.02元/月/平方米）未计入物业服务费；乙方应于每半年向全体业主公布物业服务费用收支明细情况。合同还对物业基本情况、双方权利义务、物业管理服务要求标准及质量、违约责任等其他事项作了相关约定。上述事实有鸿睿物业公司举证的《营业执照》、《物价价格登记证》、《丰乐·龙蟠汇景业主手册》及鸿睿物业公司的陈述为证，本院予以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定力。鸿睿物业公司与滁州市丰乐房地产开发有限公司签订《物业服务合同》后开始为李道强居住小区提供物业服务。鸿睿物业公司与李道强又于2015年5月7日签订《丰乐·龙蟠汇景业主手册》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。李道强作为龙蟠汇景小区的业主，实际上亦享受了鸿睿物业公司提供的物业服务，应依约交纳物业服务费及公共耗能费共计9679元（2015年12月31日至2019年12月31日）。李道强以未签订书面合同为由认为双方不存在物业管理服务合同的观点无法律依据，本院不予支持。此外，小区的物业服务工作需要物业公司、小区业主、业主委员会相互协调、共同促进，物业服务单位应致力于增加服务意识和提高服务水平以获得小区业主的认同，结合本院审理的鸿睿物业公司诉龙蟠汇景小区其他业主物业费系列案件的实际情况，本院对鸿睿物业公司主张的滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告李道强于判决生效后十日内支付原告滁州市鸿睿物业管理有限公司物业服务费、公共耗能费共计9679元；二、驳回原告滁州市鸿睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告滁州市鸿睿物业管理有限公司负担15元，由被告李道强负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  王苏二〇二〇年四月二十二日法官助理汪洁书记员石阳附：相关法律、法规条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。