贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初4852号原告：罗均，男，1987年4月12日生，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：陈健，贵州鼎晋律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州源茂房地产开发有限公司，住所地：贵州省清镇市花园路湖城国际11号楼二层1号。统一社会信用代码：91520181795295542K。法定代表人：陈剑明。原告罗均与被告贵州源茂房地产开发有限公司（以下简称“源茂房开”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告罗均及其委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼，被告源茂房开经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告罗均向本院提出诉讼请求：1、判令与被告解除《湖城国际·丽水铭都认购书》；2、判令被告双倍返还原告认购定金20000元及利息4631元（利息暂计至2019年9月19日，2019年9月20日至被告返还定金时止，以10000元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）、损失469488元；3、诉讼费、保全费等由被告承担。事实及理由：2013年12月21日，原告与被告签订《湖城国际·丽水铭都认购书》，约定原告认购被告坐落在贵州省清镇市湖城国际丽水铭都9栋2-1-2号房，房屋建筑面积约132.25平方米，单价为2950元/平方米，总价390318元，付款方式为按揭付款，签订商品房销售合同时支付比例不低于现行银行执行标准，首期按成交价的30%即120138元，签订认购书原告缴纳10000元定金后，被告通知原告签订商品房销售合同起5个工作日为预留认购期，在认购期内被告将预留认购的商品房出售或作他用，则双倍返还原告定金。认购书签订后，原告向被告缴纳了10000元定金，被告向原告出具了收条1份。时至今日，被告没有通知原告签订商品房销售合同，支付首付款事宜，相反是原告为购买认购房屋，多次要求被告签订商品房销售合同，要求交付认购房屋，但被告以各种理由拒绝履行认购书项下的义务，原告无奈向清镇市住房和城乡建设局等相关部门反映此事，清镇市住房和城乡建设局多次组织原被告协调，被告均拒绝与原告签订商品房销售合同，拒绝交付认购房屋。现被告还将原告认购房屋另行出售给他人，侵害了原告的合法权益。原告认为，双方签订的认购书合法有效，现被告将原告认购房屋恶意出售给他人，损害了原告重大财产权益，特提起诉讼，诉请如前。被告源茂房开未到庭答辩，也未向本院提交证据材料。围绕本案诉讼请求，原告向本院提交了《湖城国际·丽水铭都认购书》、收据、清镇市住房和城乡建设局受理告知书、信访事项处理意见书、《商品房买卖合同》、源茂房开出具的情况说明，证人王某的证言，本院调取的房屋均价资料等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2013年12月21日，原告罗均（乙方、买受人）与被告源茂房开（甲方、出卖人）签订《湖城国际·丽水铭都认购书》，合同主要约定：一、乙方以人民币10000元定金向甲方订购湖城国际·丽水铭都9栋2-1-2号房，建筑面积约132.25平方米，单价2950元/平方米，总价人民币390138元；二、付款方式为按揭贷款。签订《商品房销售合同》时，支付比例不低于现行银行执行标准，首期（成交价的30%）人民币120138元须于审批通过后并接到售楼部通知7日之内付清。余款（成交价的70%）人民币270000元办理楼款按揭手续；三、甲乙双方商定，特作如下规定和约束：1、本认购书在签订并交纳定金之后甲方通知乙方交纳剩余房款起五个工作日内为预留认购期（甲方以电话或短信形式通知）；2、本预留认购期限届满前，乙方按其选定的付款方式向甲方支付相应购房款，并签订《商品房买卖合同》；3、若乙方超过预留认购期未向甲方支付该房款并签订《商品房买卖合同》的，乙方交纳的定金作为甲方的销售损失不再返还乙方，甲方有权销售此套房屋。若甲方与乙方签订《商品房买卖合同》，则将乙方定金计入购房款中；4、甲方在预留认购期内未经乙方同意，将乙方预留认购的商品房屋出售或作他用，则双倍退还乙方定金；5、银行按揭付款方式的，在签订《商品房买卖合同》时，须备齐一下资料：身份证原件及复印件（夫妻双方）、户口簿原件及复印件（含户主）、婚姻证明、夫妻双方收入证明原件；6、合同一经双方签订，即时生效；7、合同一式叁份，甲方贰份，乙方壹份。认购书签订后，原告向被告交纳了10000元定金，被告向原告出具了收款收据。2018年10月，原告以与被告签订认购书后被告未通知其办理购房手续为由，向清镇市信访局信访，2018年10月15日，清镇市住房和城乡建设局组织原被告双方进行调解，经调解后，被告方表示原告需以3800元/平方米的价格购买案涉房屋，双方协商未果。2019年6月，原告又向清镇市住房和城乡建设局信访，2019年6月3日，被告向清镇市住房和城乡建设局出具《情况说明》，载明其除收取原告10000元定金未签订合同外，还有另外3人也交纳定金而未签订合同，原告等4人认购的房屋已出售，其已无剩余房源。另查明，原告认购的湖城国际·丽水铭都9栋2单元1层2号房屋已被被告于2019年5月14日以343954元（建筑面积132.29平方米）的价格出售给案外人，并签订了《商品房买卖合同》，在房产登记机关办理了产权登记。经查，原告认购的湖城国际·丽水铭都9号楼房屋预售均价为3800元/平方米，2018年10月至2019年5月期间清镇市主城区区域内商品住房成交均价为6533元/平方米。本院认为,本案原、被告双方签订的《湖城国际·丽水铭都认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。从合同内容来看，双方当事人对商品房的房号、建筑面积、单价、付款方式等进行了明确约定，但对商品房的交付时间及交付条件、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购书中没有明确约定，双方在认购书中还明确约定在预留认购期内需签订《商品房买卖合同》，说明双方签订的认购书性质是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。现双方并未签订《商品房买卖合同》，被告未举证证明其已按照认购书向原告履行了通知原告交纳购房款的义务，而原告未在认购期内交纳购房款并签订商品房买卖合同，即被告未举证证明系因原告自身违约导致。而从原告提交的证据体现，在2018年10月行政主管部门组织双方进行协商时，被告已明确表明不愿意按照认购书的价格出卖案涉房屋给原告，且在2019年5月将案涉房屋出卖给案外人，导致双方的合同目的已不能实现，因此本院认定系因被告违约导致双方合同目的不能实现，故对原告要求解除认购书的诉请予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的诉请，原告因信赖该预约合同而丧失了若被正当履行所能够获得的正当利益，即房价上涨所带来的物业增值利益，反言之，若被告拒不履行该预约合同，原告欲在同地段购买同样面积的房屋，不得不因房屋价格上涨而多付出巨额成本，因此房价上涨的可期待利益损失应认定为本案违约损失范围。被告在2018年10月已表明不愿意以认购单价与原告签订商品房买卖合同，而是要求原告以3800元/平方米的价格购买，因此被告已明确表示不履行主要债务，原告在此时就应该采取适当措施比如另行购买其他商品房，或直接以3800元/平方米的价格与被告签订商品房买卖合同等防止损失扩大，因此在2018年10月后因房价上涨导致的损失不予支持，且原告自身仅向被告支付了10000元定金，原告完全可以另行购买其他商品房。经查，原告认购的湖城国际·丽水铭都9号楼房屋预售均价为3800元/平方米，被告当时也表示可按此价格购买，因此认定在2018年10月房屋的销售均价为3800元/平方米，原告认购的单价为2950元/平方米，认购面积为132.25平方米，因此原告的损失为（3800-2950）×132.25=112412.5元。关于原告主张的双倍返还定金及资金占用费的诉请，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，前述认定的损失已涵盖其定金损失，故对其诉请不予支持，但被告应返还已收取原告的定金10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”、第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告罗均与被告贵州源茂房地产开发有限公司于2013年12月21日签订的《湖城国际·丽水铭都认购书》；二、被告贵州源茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告罗均定金10000元；三、被告贵州源茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告罗均损失112412.5元；四、驳回原告罗均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8712元，公告费300元，共计9012元，由被告贵州源茂房地产开发有限公司负担3100元，由原告罗均负担5912元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  柳红强人民陪审员  庄文君人民陪审员  张丽雯二〇二〇年四月十五日法官助理莫舒雪书记员聂璇