黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终77号 上诉人（原审被告）：徐兆玲（申请执行人），女，1973年5月1日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：尹力清（系上诉人徐兆玲丈夫），男，1969年2月2日出生，住黑龙江省穆棱市。 被上诉人（原审原告）：赵云龙（执行案外人），男，1991年10月2日出生，住黑龙江省穆棱市。 原审第三人：穆棱市正圆房地产开发有限公司（被执行人），住所地黑龙江省牡丹江市穆棱市八面通镇民主委。 法定代表人：梁栐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘绍海，男，1965年5月17日出生，穆棱市正圆房地产开发有限公司副经理，住黑龙江省穆棱市。 上诉人徐兆玲因与被上诉人赵云龙、原审第三人穆棱市正圆房地产开发有限公司（以下简称正圆公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省穆棱市人民法院（2019）黑1085民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 徐兆玲上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院基本事实认定不清，适用法律错误。因第三人至今未取得商品房预售许可证明，其与被上诉人签订的商品房买卖合同系无效合同，一审法院刻意回避该事实，虽在判决书主文结尾处援引《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，却不以“因不符合该司法解释规定的四种情形，其权利不能够排除执行”为由，驳回被上诉人的诉讼请求，裁判明显错误。一审法院许可不具有诉讼代理资格的王东参加诉讼属于审理程序错误。 赵云龙未到庭答辩。 正圆公司述称，请求维持原判。 赵云龙向一审法院起诉请求：1.停止对（2019）黑1085民初17号民事裁定查封穆棱市XXX镇XXXXX区X栋X单元XXX室房屋的执行；2.本案诉讼费用由徐兆玲承担。 一审法院认定事实：徐兆玲与正圆公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年5月27日作出（2019）黑1085民初17号民事判决。徐兆玲上诉至牡丹江市中级人民法院，牡丹江市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）黑10民终848号民事判决，驳回上诉，维持原判决。该案在诉讼过程中，徐兆玲于2019年5月27日向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年5月27日作出（2019）黑1085民初17号民事裁定，查封了正圆公司名下坐落于穆棱市XXX镇XXXX小区X区X栋X单元XXX室住宅一处、5号车库一处。徐兆玲与正圆公司房屋买卖合同纠纷一案的判决书发生法律效力后，徐兆玲向一审法院申请强制执行。执行过程中，赵云龙向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年8月13日作出（2019）黑1085执异15号执行裁定，驳回其异议，赵云龙提起本次诉讼。2015年4月15日，赵云龙与正圆公司签订了商品房买卖合同，合同约定，赵云龙以205000元的价格购买了正圆公司开发建设的XXXXX区X栋X单元XXX室，赵云龙于同日交纳了购房款,并于2017年开始实际占有使用争议房屋。在本案诉讼前，争议房屋所在的小区尚未取得商品房预售许可证明。另查明，一审法院在审理徐兆玲与正圆公司房屋买卖合同纠纷一案中，徐兆玲提出要求“确认徐兆玲与正圆公司签订的XXXX小区住宅、车库的两份商品房买卖合同无效”中的住宅就是涉案房屋即XXX镇XXXXX区X栋X单元XXX室。一审法院认为，本案争议的焦点是赵云龙对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；徐兆玲的抗辩理由是否成立；是否应停止对穆棱市XXX镇XXXXX区X栋X单元XXX室的执行。审查案外人的权利能否排除执行，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。涉案房屋所在的XXXXX区由正圆公司开发建设多年，一直未能办理商品房预售许可证明，且存在拆迁安置、一房多卖等问题，属问题楼盘。赵云龙与正圆公司签订的商品房买卖合同后，于一审法院查封前已占有房屋，并支付全部价款，且未办理产权登记赵云龙自身没有过错，赵云龙享有要求正圆公司交付（办理产权登记）争议房屋的请求权即物权期待权。徐兆玲申请执行的债权，是因为购买该楼盘包括争议房屋在内的房屋而发生的纠纷，其要求确认合同无效，并要求返还购房款的主张得到一审法院支持，从而取得了金钱债权，同时正圆公司也被依法确认其应承担金钱给付之债。徐兆玲的债权并非针对案涉房屋这一特定财产才能实现，在赵云龙占有争议房屋，且正圆公司对赵云龙购房事实及诉讼主张无异议的情况下，为维护交易稳定和保护交易现状，赵云龙享有的物权期待权优先于徐兆玲的金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”的规定，因赵云龙已依据其与正圆公司的买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的涉案房屋，虽未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为，赵云龙对涉案房屋享有交付请求权，故一审法院确认赵云龙对争议房屋享排除强制执行的民事权益，徐兆玲的抗辩理由不成立，应停止对穆棱市XXX镇XXXXX区X栋X单元XXX室的执行。经一审法院审判委员会讨论决定，综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：停止对穆棱市XXX镇XXXXX区X栋X单元XXX室的房屋的执行。案件受理费4375.00元，由徐兆玲负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据双方当事人陈述、法庭调查及本院对一审证据的认证意见，二审法院采纳一审法院认定的证据，并认定一审法院查明的事实。 本院认为，上诉人徐兆玲在一审法院申请执行的债权，是因为购买涉案房屋而发生的纠纷，其要求确认合同无效，并要求返还购房款的主张得到一审法院支持，从而取得了金钱债权。而赵云龙与正圆公司在一审法院查封涉案房屋前已签订了房屋买卖合同，并现金交纳完毕购房款，且已实际占有涉案房屋，虽未办理房屋变更登记，但并非因赵云龙自身存在主观过错。赵云龙作为涉案房屋的买受人，其享有要求正圆公司交付（办理产权登记）争议房屋的请求权即物权期待权。本院认为，虽然正圆公司在向赵云龙出售涉案房屋时未取得预售许可证，但在正圆公司对赵云龙购房事实及诉讼主张无异议的情况下，为维护交易稳定和保护交易现状，赵云龙享有的物权期待权优先于徐兆玲的金钱债权。一审法院依法确认被上诉人赵云龙对涉案房屋享有排除执行的民事权益并无不当。关于上诉人主张一审法院存在程序错误的问题，本院认为，一审庭审时，赵云龙到庭参加诉讼，其一审期间委托诉讼代理人身份是否适当未影响案件审理结果，亦未影响徐兆玲诉讼权利的行使，不属于严重违反法定程序的情形。 综上所述，上诉人徐兆玲的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4375元，由上诉人徐兆玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李冬梅 审 判 员 杨大奎 审 判 员 刘 洋 二〇二〇年四月七日 法官助理 孙 驰 书 记 员 伊金萍