北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初65078号原告（反诉被告）：北京德坤君健物业管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路121号院7号楼8层960。法定代表人：陈彩华，经理。委托诉讼代理人：包树良，北京科仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天奇阳光百货商城有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡官庄村化工路东侧。法定代表人：张书兰，董事长。委托诉讼代理人：王仁红，北京金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜梦飒，北京金台律师事务所律师。原告北京德坤君健物业管理有限公司（以下简称德坤君健公司）与被告北京天奇阳光百货商城有限公司（以下简称天奇阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院审理后于2017年8月28日作出（2017）京0105民初25631号民事判决书。天奇阳光公司对判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）京03民终3742号民事裁定书，撤销原判，发回重审即为本案。本案依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。天奇阳光公司提起反诉，本院予以受理。德坤君健公司委托诉讼代理人包树良、何碧玉，天奇阳光公司委托诉讼代理人王仁红、杜梦飒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德坤君健公司向本院提出诉讼请求：判令天奇阳光公司退还租金480万元、押金40万元，共计520万元，并以520万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，支付自2014年3月14日至实际付清之日的利息。事实与理由：双方于2012年3月8日签订《租赁合同》，约定天奇阳光公司将位于北京市朝阳区垡头个园68号天奇阳光百货北楼一层（建筑面积1550平方米），以及天奇阳光百货南楼一层（建筑面积210平方米），出租给德坤君健公司。双方在合同中约定：二层商业整体开业，肯德基及物美超市等项目入驻该商场，使该商场形成良好的商业氛围后免租期才开始起算。合同签订之后，德坤君健公司如约向天奇阳光公司支付了520万元的租金（含押金40万元），但肯德基以及物美超市迟迟未能入驻，致使该商场至今未形成商业氛围，德坤君健公司自始至终无法按照合同约定进行使用，其他经营项目亦难以开展。同时，由于天奇阳光公司未按约定办理该商场的消防验收以及行政许可手续，使得德坤君健公司的其他店面商铺也无法经营，经济损失严重。为维护自身合法权益，德坤君健公司提起本次诉讼。天奇阳光公司辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求。双方于2012年3月8日及2012年7月20日分别就不同的场地签订租赁合同，之后关于免租期顺延的补充协议系针对第二份合同签订。双方签订的合同合法有效，德坤君健公司实际使用租赁的场地并转租获得收益，也按照合同约定向天奇阳光公司缴纳了部分租金。之后双方于2013年8月7日签订了《承包经营合同》，天奇阳光公司将包括上述两份合同在内场地及其他场地一并交付给德坤君健公司经营，双方之间是承包经营的关系。2014年4月25日、5月26日，天奇阳光公司书面向德坤君健公司催缴后期租金，但其一直推诿，之后天奇阳光公司于2015年6月6日书面解除了双方的租赁合同并要求腾退场地，但德坤君健公司直到2017年4月30日才将场地交还。为了维护天奇阳光公司合法权益，请法院判决：1、确认双方于2012年3月8日、2012年7月20日签订的两份《房屋租赁合同》及2013年8月1日签订的《承包经营合同书》于2015年6月6日解除；2、德坤君健公司向天奇阳光公司支付2012年12月28日至2015年6月6日的租金2155928.4元；3、德坤君健公司向天奇阳光公司支付2015年6月7日至2017年4月30日期间的占有使用费9113424.6元。德坤君健公司针对被告提起的反诉辩称：不同意天奇阳光的反诉请求，其陈述与事实不符。天奇阳光公司曾与物美、肯德基分别签了租赁合同，并以商场形成了良好的商业氛围为由招租。德坤君健公司与天奇阳光公司签订租赁合同后就免租期达成共识，即自物美开业起计算七个月，但之后由于天奇阳光公司的原因导致肯德基、物美未入驻商场，商业氛围未形成，德坤君健公司不得不退出，且退出时间系在免租期内。2017年4月20日，天奇阳光公司向德坤君健公司出具承诺书，免除了2016年6月14日至2017年4月30日期间的占有使用费，德坤君健公司不存在拖欠租金及占有使用费的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月8日，德坤君健公司（乙方）与天奇阳光公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定：天奇阳光公司将位于北京市朝阳区垡头个园68号天奇阳光百货北楼一层（建筑面积1550平方米）出租给德坤君健公司，租期12年，自2012年4月15日至2024年7月14日止。天奇阳光公司在签订合同后一周内将场地交付给乙方，因施工等不可预估原因导致延期，则交付时间顺延，免租期相应顺延。最迟不能延期六个月，即至2012年10月15日。自起租日期德坤君健公司一次性享有90天的免租期，若免租期截止商城未整体开业，则起租期顺延至商场整体开业日。在免租期内，德坤君健公司可对所租区域进行室内装修，也可进行经营活动，天奇阳光公司在此期间免收租金、物业管理费和停车管理费。第一年至第三年的租金标准为4.4元每天每平方米，即年租金总额2455200元；第四至六年的租金标准为4.53元每天每平方米，即年租金总额2527740元。在合同签署后三日内，德坤君健公司应押二付六个月的首期租金及履约保证金共计163.68万元（即租金122.76万元、履约保证金40.92万元）支付给天奇阳光公司，此后每半年支付一次租金，德坤君健公司应在每六个月结束前10日预付下期租金。所租区域用于合法经营商业、餐饮（火锅除外）、医院等。履约保证金由天奇阳光公司为德坤君健公司保管，不计利息。合同期满时，在德坤君健公司将所租区域按合同约定交还天奇阳光公司，并全部履行合同各项条款约定的义务后，双方办理完毕场地移交三十日内无任何客户索赔、投诉等问题，且经天奇阳光公司确认德坤君健公司未出现合同约定的其他违约情形及欠缴税费后，天奇阳光公司应于七日内将履约保证金还给德坤君健公司且计利息。2012年7月20日，德坤君健公司（乙方）与天奇阳光公司（甲方）再次签订《租赁合同》，约定：天奇阳光公司将位于北京市朝阳区垡头个园68号天奇阳光百货南楼一层（建筑面积210平方米）出租给德坤君健公司，租期12年。自起租日期德坤君健公司一次性享有150天的免租期，若免租期截止商城未整体开业，则起租期顺延至商场整体开业日。在免租期内，德坤君健公司可对所租区域进行室内装修，也可进行经营活动，天奇阳光公司在此期间免收租金、物业管理费和停车管理费。第一年至第三年的租金标准为5.48元每天每平方米，即年租金总额420000元；第四至六年的租金标准为5.64元每天每平方米，即年租金总额432600元。在合同签署后三日内，德坤君健公司应押二付六个月的首期租金及履约保证金共计28万元（即租金21万元、履约保证金7万元）支付给天奇阳光公司。后，双方签订《垡头??个园租赁合同关于免租期调整的补充协议》，约定：由于客观原因工程延误，导致德坤君健公司未能按时开业给德坤君健公司造成招商损失，作为对德坤君健公司的补偿，天奇阳光公司同意在垡头个园《租赁合同》约定之外给予德坤君健公司两个月的免租期。天奇阳光公司保证2012年7月30日之前将达到交付条件的房屋交付给德坤君健公司装修使用，其他未能约定的事项均以垡头个园《租赁合同》约定为准。2012年11月27日双方签订《补充协议》，约定：1、因多种原因，天奇阳光公司没能按合同约定时间交房给德坤君健公司使用，德坤君健公司再给予天奇阳光公司三个月的宽期，即到2013年2月25日止。2、天奇阳光公司把德坤君健公司已交纳的房租先退还给德坤君健公司，等天奇阳光公司工程及招租手续完备后，德坤君健公司再给天奇阳光公司交纳租金，合同继续有效。3、如到2013年2月25日，天奇阳光公司还没把房屋交付德坤君健公司使用，给德坤君健公司造成的损失双方另议。2012年12月5日天奇阳光公司出具《承诺》一份：承诺所退房租最晚于12月6日全部退还（已退20万元），迟一天按3‰另加。2012年12月24日天奇阳光公司出具《共识》一份：1、2012年12月31日前天奇阳光公司如不退还双方已签定的补充协议中应退房租（已退20万元），天奇阳光公司愿以阳光商城的使用权交由德坤君健公司经营。2、经营费用为年陆佰肆拾万元，在现有基础上下浮扣除应退房租另行协商。德坤君健公司未在该《共识》上签章。2014年2月12日，双方签订《补充协议》，约定：就天奇阳光百货商城租赁事宜，经双方友好协商，对原协议的付款方式及免租期条款做如下修改：付款方式第一年租金由原来的六个月付改为租金十二个月付，押金为一个月，第二年起租金仍为六个月付，押金一个月。天奇阳光公司同意给德坤君健公司自物美开业之日起免租期六个月。另由于第一年租金改为年付，天奇阳光公司在原有六个月免租期基础上增加一个月给予德坤君健公司，共计免租期为七个月。天奇阳光公司向德坤君健公司出具收据显示，2014年2月12日收取了押金40万元、租金3001800元，2014年3月14日收取了租金1798200元，上述共计520万元。2015年4月25日，天奇阳光公司向德坤君健公司发出了《关于催缴房租及承包经营费的函》称：在原两份租赁合同的基础上，天奇阳光公司又将物美商业合同及另外540平方米商业用房交给了德坤君健公司经营，由于物美公司消防建审文件无法办理致使承包经营合同无法执行，德坤君健公司拖欠租金2085556元、尚欠押金80万元，如近期解决消防建审则另需缴纳经营费240万元。2015年5月6日天奇阳光公司向德坤君健公司发出了《关于催缴房屋租金的函》，要求德坤君健公司于2015年5月25日履行支付租金的义务。2015年6月2日天奇阳光公司向德坤君健公司转租的商户发出了《通知》，称因德坤君健公司迟迟未缴纳承包经营费，天奇阳光公司拟收回该商场经营权和管理权；各商户3日内到天奇阳光公司处登记并协商换签协议，如不愿继续经营的，3日内自行撤走所有物品，腾退场地。本案审理过程中，德坤君健公司向本院提交北京朝阳区公安消防支队于2015年5月3日出具的责令限期整改通知书、6月18日出具的临时查封决定书以及其承租场地的照片若干，欲证明其承租的场地消防不合格不具备经营条件。天奇阳光公司称该场地2009年时办理过消防备案并提交2009年8月5日朝阳区公安消防支队出具的消防检查合格证。德坤君健公司认为2012年双方签订租赁合同后需要进行消防检查备案和竣工验收备案，但均未办理。德坤君健公司提交天奇阳光公司于2017年4月20日出具的《承诺书》，内容为：如德坤君健公司在2016年6月14日至2017年4月30日期间有占用朝阳区个园68号天奇阳光百货一层、二层建筑面积6800平方米商业房产项目的情况，则天奇阳光公司免除该期间的占有使用费，此时间段双方互不承担任何债权债务责任。该《承诺书》有天奇阳光公司盖章及法定代表人侯肖平的签字及盖章。天奇阳光公司对《承诺书》的真实性不予认可，并称印章与天奇阳光公司备案的印章不一致。德坤君健称因天奇阳光公司在此期间将场地另行出租给他人获利，为了避免德坤君健公司就此事起诉，故向其出具了该《承诺书》。为此，经德坤君健公司申请，本院调取了天奇阳光公司起诉北京隆固三源商贸有限责任公司（隆固三源公司）企业承包经营合同合同纠纷（2017）京0105民初21736号案件的卷宗，天奇阳光公司起诉书的印章与上述《承诺书》的印章一致。另外天奇阳关公司在起诉书中称其于2016年10月8日与隆固三源公司就天奇阳光百货商城达签订了《承包经营合同书》，此后将商城及相关设施交付给了隆固三源公司。隆固三源公司在答辩意见中称天奇阳光公司隐瞒地块被冻结的事实及相应拆迁文件，双方合同签订后无法将场地交付给隆固三源公司使用，造成合同不能履行。该案件后以天奇阳光公司未到庭应诉，按撤诉处理。天奇阳光公司提交双方于2013年8月1日签订的《承包经营合同书》，欲证明双方在原租赁合同基础上，签订了整体承包经营的合同，并约定了交房时间是2013年8月6日。德坤君健公司认可该合同的真实性，但不认可其证明目的，称因物美超市未实际进场，故该承包经营合同未能实际履行，双方仍然履行的是之前签订的两份《租赁合同》以及相关补充协议；天奇阳光公司提交《协议书》一份，内容为双方关于朝阳区垡头个园阳光百货一层、二层建筑面积约6800平方米的商业房产项目互不承担债权债务责任。天奇阳光公司未在该《协议书》上盖章。德坤君健公司不予认可；天奇阳光公司提交《通知》一份，欲证明其于2015年6月6日通知德坤君健公司解除合同并要求其腾退相应租赁场地。德坤君健公司称并未收到该《通知》。天奇阳光公司另提交德坤君健公司与李京于2016年7月16日就签订朝阳区垡头个园68号天奇阳光百货一层、二层面积约6000平方米的房屋签订的房屋租赁合同及德坤君健公司（甲方）与北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司（乙方）签订的《租赁合同解除协议》（载有：截止2017年4月30日扣除乙方的押金后，乙方欠甲方租金及物业费17258.3元），欲证明德坤君健公司实际管理全部的场地并对外出租获利直至2017年4月30日才撤场。德坤君健公司称曾与北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司、吉明昌签订过合同但并未与李京签订过租赁合同。经询，德坤君健公司称于2015年6月3日撤场，腾退后其租户海澜之家、北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司仍在经营，租金支付至2017年年初。天奇阳光称2015年6月6日向德坤君健公司发出解除通知后，因为公司内部问题一直有诉讼故没有及时向对方收回场地，直到2017年4月30日收回。关于德坤君健公司撤场的时间，双方均未举证。双方均确认物美超市未在朝阳区垡头个园68号天奇阳光百货内开业，该场地在2017年年底被拆除。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务；当事人一方延迟履行合同主要债务经催告在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同，合同自解除通知到达对方时解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按照租赁合同的约定全面履行自身义务。天奇阳光公司出具的《关于催缴房租及承包经营费的函》中明确承包经营合同无法执行，现其他在案证据亦不足以认定双方实际履行了《承包经营合同书》，故天奇阳光公司相应意见，本院不予采信。租赁合同签订后，德坤君健公司向天奇阳光公司交纳了租金及押金，天奇阳光公司亦将涉案两处场地交付给德坤君健公司使用，合同已实际履行。之后双方之间因场地交付、免租期、租金等问题产生争议，德坤君健公司最终撤场，双方之间的租赁合同解除。关于德坤君健公司撤场时间，结合双方陈述及德坤君健公司与北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司签订的《租赁解除合同协议》载明的租金结算截止日，本院认为应认定为2017年4月30日。天奇阳光公司未就解除合同通知的送达情况进行举证，其要求确认合同于2015年6月6日解除的反诉请求，本院难以支持。关于押金，鉴于双方之间的租赁合同已经解除，天奇阳光公司占有押金无法律依据，应于退还。关于租金或占有使用费的计算问题，双方多次约定免租期自物美超市开业计算，2015年4月25日，天奇阳光公司发函中已明确表明因消防手续问题物美超市无法进驻，此时德坤君健公司并没有及时退还涉案场地，并转租获取了实际收益，理应适当向天奇阳光公司支付占用费。另，关于2017年4月20日的《承诺书》中天奇阳光公司的印章问题，在另案天奇阳光公司诉隆固三源公司的起诉书中加盖了相同的印章，且《承诺书》中另有其法定代表人签字、盖章，故本院对于《承诺书》的真实性及其中免除德坤君健公司自2016年6月14日至2017年4月30日的占用费的内容予以确认。综上，德坤君健公司应当支付天奇阳光公司2015年4月26日至2016年6月13日期间的房屋租金。关于计算标准，本院将参照合同约定、实际租金支付情况、双方过错情况、德坤君健公司经营受影响的程度等予以酌定。在扣除相应费用的基础上，天奇阳光公司应将剩余租金退还。关于资金占用利息，考虑到双方合同履行产生纠纷后，德坤君健公司继续占用涉案场地，在此期间天奇阳光公司未退还租金并非恶意，故对德坤君健公司要求资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。关于场地占用问题，双方均提交了对方与案外人签订的合同，但尚不足以证明场地的实际占用情况，本院不予采信将根据双方合同约定及履行情况予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条及《《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京天奇阳光百货商城有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京德坤君健物业管理有限公司押金40万元；二、被告（反诉原告）北京天奇阳光百货商城有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京德坤君健物业管理有限公司租金48万元；三、驳回原告（反诉被告）北京德坤君健物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京天奇阳光百货商城有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。反诉费73339元，由原告（反诉被告）北京德坤君健物业管理有限公司负担15000元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京天奇阳光百货商城有限公司负担58339元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 玲审 判 员  王 楠审 判 员  **晶二〇二〇年四月二十五日法官助理  李国龙书 记 员  庞晓婷书 记 员  张 莹