江西省横峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1125民初161号原告：徐六英，女，1973年6月3日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省上饶市横峰县。委托诉讼代理人:邓建年,横峰县法律服务所法律工作者。被告：蔡翔，女，1968年12月27日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。委托诉讼代理人：黄知平（系被告的丈夫），男，1957年4月1日出生，住江西省横峰县。委托诉讼代理人：谢良忠，江西廉诚律师事务所律师。原告徐六英与被告蔡翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法由审判员刘萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐六英及其委托诉讼代理人邓建年和被告蔡翔及其委托诉讼代理人黄知平、谢良忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐六英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付一次性搬家费3000元、停产停业损失费17640元、装饰装修费17045元、空调移装费300元、电话宽带移装费200元，合计38185元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年3月16日，原被告签订《店面租赁合同》，约定租期一年；约定如遇政府拆迁，政府补偿给乙方（原告）的搬迁费、装修装饰评估费、停产停业损失费等甲方（被告）不得扣留。2019年7月12日，被告与横峰县城市房屋征收管理办公室签订了《横峰县城市棚户区改造房屋征收货币补偿协议》。此后，原告多次与被告协商相关费用支付未果，故诉至法院。被告蔡翔辩称，1、原被告签订的《店面租赁合同》已在原告第一次起诉时被横峰法院判决依法解除，被告已按判决退还原告租金11883元，被告不存在补偿原告诉请的相关费用；2、原告诉请要求被告支付装修装饰费用与合同约定的装修装饰评估费是不同的两个概念，征收协议上无此补偿项目，且店面原有装修都是被告装修的，原告只是添置一些卖衣服必须的用品，并未进行过装修，故不应支付原告装修装饰费用17045元；3、停产停业损失是补给房屋所有权人的，原告无权获得该笔费用，但被告同意给付原告实际停业损失一个半月；对原告要求的搬家费3000元、空调拆装费300元，被告同意支付；综上请求法院驳回原告不正当的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，被告对原告提交原告身份证复印件、横峰县城市棚户区改造房屋征收货币补偿协议、房屋征收补偿金额结算表、被征收房屋装修评估明细表三性无异议，本院予以确认；对原告提供的电话录音、收条、领条的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为收条上的转让费系房租，不是装修费，电话录音是双方友好协商时，被告答应原告装修的花费归原告所有，领条上无被告签名，且被告是以原告不主张退还剩余房租为前提的情况下才同意的；对证人徐某、李某的证人证言，被告认为其内容不真实，且原告无其他证据相佐证。原告对被告提交的两份营业执照的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为与本案无关联，对被告提交民事判决书、房屋装修评估明细表的三性无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月4日原告从案外人刘其锦处转租被告店面经营童装店。2019年3月16日原告徐六英作为承租人（乙方）与被告蔡翔（甲方）订立《房屋租赁合同》。双方约定：被告蔡翔将位于横峰县房管局大楼下店面出租给原告徐六英使用。房屋租赁期限为一年，即2019年3月16日至2020年3月16日，租金为23000元/年，按年缴纳，承租方应在每年3月16日前缴清。双方在合同第七条约定，如遇政府拆迁，政府给予乙方应得的补偿甲方不得扣留（含搬迁费、店面装修装饰评估费、停产停业损失费等）。房租未到期遇政府拆迁，多余房租予以退还给乙方。合同签订后，原告以现金的方式缴纳了房屋租金23000元。2019年7月12日，被告蔡翔与丈夫黄知平与横峰县房屋征收管理办公室签订《横峰县城市棚户区改造房屋征收货币补偿协议》，被告获得补偿金额为782102元。其中一次性搬家费3000元、停产停业损失17640元、装饰装修17045元、空调移装费500元、电话宽带移装费200元，共计38385元。原告与被告进行了协商，被告口头同意给付原告征收补偿金额38185元，但履行当中又反悔。原告于2019年9月10日搬离涉案店面。另查明，因原告要求被告退回多余租金，被告于2019年9月11日向本院提起诉讼，请求判令被告退回租金15333元。同年10月21日，本院依法作出（2019）赣1125民初1060号民事判决，解除原、被告签订的店面租赁合同，被告在判决生效之日起十日内返还原告租金11883元。判决后，双方当事人均未上诉，被告将租金11883元支付给原告。原告因与被告就拆迁补偿费未达成一致意见，故诉至本院。本院认为，原告徐六英与被告蔡翔签订的《房屋租赁协议书》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。2019年7月12日，被告方与横峰县房屋征收办签订《房屋征收货币补偿协议》，讼争店面因被征收，导致合同无法继续履行，2019年9月10日原告搬离讼争店面，此时，距离原告租赁期限届满尚有6个多月的时间，征收拆迁必然会影响到原告的相关合法利益。因原告提起诉讼，本院于2019年10月21日依法判决解除原被告签订的《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同的履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现租赁合同提前解除，对租赁双方均有损失，被告蔡翔已领取补偿费用，原告徐六英可以依据租赁合同，请求被告赔偿一定损失。原告认为根据合同第七条约定，主张补偿金额结算表中搬家费3000元、停产停业损失17640元、装饰装修17045元、空调移装费300元、电话宽带移装费200元，共计38185元均应由其全部享有。根据庭审查明的事实来看，本案争议焦点有二点：一、关于被告是否应支付原告徐六英停产停业损失费、装修补偿费、一次性搬迁费（以下简称“三项费用”）及附属设施补助费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明的，依照有关法律规定”。本案中，原、被告签订的合同是房屋租赁合同，原告是基于租赁合同关系的房屋占有人，双方在合同中约定如遇政府拆迁，政府给予承租方应得的补偿出租方不得扣留，含搬迁费、店面装修装饰评估费、停产停业损失费等，由于在房屋被征收前，原告徐六英仍在经营，且为经营活动进行了一定的经济投入，现因政府对涉案房屋征收拆迁，致使原告无法继续经营，其必然遭受一定的经济损失，根据前述法律规定，原告有权要求因拆迁获得相应的“三项费用”等补助。对被告辩称原、被告的租赁合同中没有原告诉请之明确约定，且租赁合同已被依法解除，原告的诉请无事实和法律依据，要求依法驳回原告诉讼请求的辩解意见本院不予采纳。二、关于如何补偿原告“三项费用”及附属设施补助费的问题。1、关于原告提出停产停业损失费的补偿问题。停产停业损失系因拆迁而产生的经营损失的补偿。案涉房屋系商业用房，并非普通住宅。现被告因拆迁而不能通过出租继续获取租金收益，相应经营损失是必然。而本案原告作为涉案房屋的经营者，在被告方与横峰县房屋征收办签订《房屋征收货币补偿协议》时，虽然没有参加协议的签订，但其合法占有、使用该房屋，因此依法应在被告获得的补偿款中得到相应的补偿。鉴于原告于2019年9月10日搬离了该房屋，原告实际没有在涉案房屋经营时间距离租赁期满虽还有六个多月的时间，但2019年9月11日原告向本院提起诉讼，本院于2019年10月21日依法作出判决解除原、被告签订的《租赁合同》，并由被告返还原告租金11883元。生效后被告按该判决履行了返还租金义务。故本院认为，原告从2019年9月11日起未再有停产停业损失。结合拆迁行为对双方当事人的营业利益影响大小，确定原告获得此部分停业损失费为2940元（2个月×1470元）；2、关于原告提出装修装饰费的补偿问题。从合同约定上看补偿项目是店面装饰装修评估费，而补偿结算表无该项目，只有装饰装修项目，故该约定系原被告对该约定不明。本案中从被告的角度上看，讼争店面在出租给原告之前，被告进行了简单的装修，投入了一定的费用，讼争店面被拆迁后就装饰装修部分必将产生一定的损失。从原告的角度看，证人徐某的证言证明他为原告的承租店面进行了装修，证人李某的证言及照片可证明原告在承租期间进行了装修，虽然原告未就具体费用提供相关证据，但可见原告也投入一定的装饰装修费用，讼争店面被拆迁后原告的装饰装修损失是客观存在的。因此，原被告均有损失，原、被告向法庭提供了横峰县县房屋征收办出具的房屋装修评估明细表载明讼争店面装修及附属设施补偿18个项目共计17045元，原告未能举证所有项目全属原告装修，尚有基础部分系承租方装修，故酌情确认该部分费用中的50%归原告所有，确认原告获得的装修装饰费补偿为8522.5元（17045元×50%）;3、关于原告提出搬家费3000元的补偿问题。在本案中，租赁店面由原告占有和使用，搬家的行为只能发生在原告方，因此该费用补偿给原告更为合理，且被告在庭审中已明确表示同意给付，故对原告该项请求本院予以支持；4、关于原告提出附属物品移装费的补偿问题。从《房屋征收补偿金额结算表》可以看出，被告方得到电话宽带移装、空调移装等物品移装补偿费用，原告在搬离租赁房屋也会发生上述费用，故对原告提出附属物品移装费补偿500元的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蔡翔于本判决生效后十五日内向原告徐六英支付停产停业损失费2940元、装修装饰费8522.5元、搬家费3000元、电话宽带移装费200元、空调移装费300元，共计14962.5元；二、驳回原告徐六英的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费754元，减半收取377元，由被告蔡翔负担200元，原告徐六英负担177元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员 刘 萍二〇二〇年四月二十六日书记员 刘明霞法律附页：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。