云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终402号上诉人（原审被告）邓薇，女，汉族，1983年5月6日出生，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）马国贵，女，汉族，1968年5月29日出生，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）李琼，女，汉族，1972年12月18日出生，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）罗会琼，女，汉族，1969年3月29日出生，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审被告）曹艳松，男，汉族，1985年8月13日出生，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：杨香云、向明花（实习），云南振城律师事务所律师，特别授权代理。上诉人邓薇与被上诉人马国贵、李琼、罗会琼等合同纠纷一案，不服云南省昭阳区人民法院（2019）云0602民初3925号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新的证据，不开庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的法律事实是：昭阳区梵沐轩足浴会所租用的房屋为昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼1、2、3、4、5、6、15号门面及2楼1号门面。2019年1月1日，昭阳区梵沐轩足浴会所的经营者（个体工商户）曹艳松与被告邓薇签订《商店租赁付款协议》：“会所租金为每年450000元；2018年5月至2019年5月一年的房租已经付清；曹艳松于2019年1月1日向邓薇支付该出租商品房2019年5月1日至2020年5月1日的租金100000元，2019年2月4日前再支付100000元，余下的房租250000元于2019年5月1日前一次性付清”。该协议签订后，被告曹艳松即向被告邓薇支付了房租100000元。2019年1月15日，三原告通过网络竞价的方式购买了由昭通市昭阳区人民法院公开拍卖的昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼15号门面及2楼1号门面。2019年6月1日，三原告向被告曹艳松送达《通知》：“必须在2019年6月15日前支付租金，逾期《商店租赁付款协议》自动解除，并及时交清水、电费及物管费等一切费用”。被告曹艳松收到该通知后仍未交付房租。三原告现诉至原审法院，请求判令：一、解除《商店租赁付款协议》；二、二被告连带支付原告2019年1月5日起至2019年6月15日期间的房租230000元，以及按照《商店租赁付款协议》的租金标准支付2019年6月16日到房屋实际交付给原告时止的房租；三、被告缴清门面房的水、电费及物管费；四、由二被告承担本案诉讼费。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。三原告支付价款购买了昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼15号门面及2楼1号门面，依法取得了上述两个门面的所有权，理应享有收取上述两个门面租金的权利。根据“买卖不破租赁”的原则，被告曹艳松依据其与被告邓薇签订的《商店租赁付款协议》，有权继续使用所租赁的房屋，同时，也有向房屋所有权人即三原告支付房租的义务。虽然邓薇主张其在收取房租时，对应收租金进行了减免，但其并未提供证据予以佐证，其应承担举证不能的法律后果，即依照签订的《商店租赁付款协议》的内容，被告邓薇已收取了2018年5月至2019年5月的房租450000元及2019年5月1日至2020年5月1日期间的部分房租100000元。由于三原告于2019年1月15日即取得了本案涉案标的的所有权，故被告邓薇应将其收取的2019年1月15日起至2019年5月1日期间105天的房租及2019年5月1日之后的房租100000元中属于原告的房租返还给三原告；因昭阳区梵沐轩足浴会所使用的门面为昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼1、2、3、4、5、6、15号门面及2楼1号门面，租金共计450000元，其中昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼1、2、3、4、5、6号门面的年租金共计68600元，所以，三原告所应收取的门面年租金为381400元，每天的租金为1045元，故被告邓薇应返还三原告的租金为：1、2019年1月15日起至2019年5月1日期间105天的房租为1045元/天×105天＝84755元；2、2019年5月1日后的房租为100000元×（381400÷450000）＝84755元，即84755元÷1045元/天＝81天（截止到2019年7月20日）的房租，合计194480元。被告曹艳松主张其只是昭阳区梵沐轩足浴会所的工作人员，负责管理工作，其并非老板也不是股东，但被告曹艳松也未提供充足的证据予以佐证，并且该足浴会所的营业执照的登记信息是个体工商户，经营者为曹艳松，故被告曹艳松的主张不予采信，以及被告曹艳松系完全行为能力人，应当明了其签署《商店租赁付款协议》的后果，即应承担支付租金的义务，故被告曹艳松应向三原告支付相应的租金，其系本案适格的被告；因被告曹艳松未按照《商店租赁付款协议》的约定时间支付余下租金，也未在三原告所限定的时间内支付余下租金，故被告曹艳松未履行其按期支付租金的义务，三原告主张解除《商店租赁付款协议》的诉讼请求，原审依法予以支持；被告曹艳松应立即返还三原告的出租门面，并且应按照每天的租金1045元的标准向三原告支付从2019年7月21日起至实际交还房屋时为止的租金。三原告诉请被告缴清水、电费及物管费，因收取上述费用的权利人非本案原告，本案不作处理，但依据“诚实信用”原则，被告邓薇及曹艳松应及时缴清各自管理使用期间的物管费及水电费。若因此给三原告造成损失，三原告可另行主张经济赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第二百零二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起即解除被告邓薇与被告曹艳松于2019年1月1日签订的《商店租赁付款协议》；二、被告曹艳松于本判决生效之日起10日内返还原告马国贵、李琼、罗会琼位于云南省昭通市昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼15号门面及2楼1号门面；三、被告邓薇于本判决生效之日起15日内返还原告马国贵、李琼、罗会琼2019年1月16日起至2019年7月20日止的房租194480元；四、被告曹艳松于本判决生效之日起15日内给付原告马国贵、李琼、罗会琼从2019年7月21日起至实际交还租赁房屋的房租（按每天1045元予以计算）；五、驳回原告马国贵、李琼、罗会琼的其他诉讼请求。案件受理费4750元，由被告邓薇负担4189元，被告曹艳松负担561元。宣判后，邓薇不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人承担，理由：一审判决认定事实不清，判决上诉人邓薇返还194480元房屋款与实际情况出入较大，裁判错误。1、被上诉人马国贵等三人于2019年1月5日之后才享有收取房租的权利，判决应扣除2019年1月1日至2019年1月15日期间的租金。2、上诉人邓薇在2019年1月1日收到10万元，在2019年1月15日拍卖后，上诉人邓薇就未再继续收取租金。3、一审将其余6间铺面的租金认定为68600元，完全不符合实际市场价值。被上诉人马国贵、李琼、罗会琼未作二审答辩。被上诉人曹艳松答辩称，1、一审庭审中，原告；罗会琼应该到庭参加诉讼却未到庭，而是委托了不具有公民代理资质的李琼参与本案诉讼，本来应该按撤诉处理，一审却作出违法判决，属于程序违法，二审应依法改判或发回重审；2、涉案《商店租赁付款协议》中涉及的租赁物的租金除包含李琼购买房屋，还包括邓薇在李广秀等人手里承租后又转租给曹艳松的铺面，原审判决不仅解除了李琼等人与曹艳松的租赁协议，还解除了邓薇与李广秀等人的租赁关系，但一审未追加李广秀等人参加诉讼，属于程序严重违法；3、一审明知邓薇将李广秀等人的商铺承租并装修后才转租给曹艳松的事实，未对邓薇转租的商铺及李琼等人购买的商铺租金分别进行明确，且未经专业司法评估机构对租金价值进行评估的情况下，就擅自将邓薇转租的租金价格认定为原房东承租时的价格，并因此计算出李琼商铺的租金，导致一审认定事实不清，请求二审发回重审或者委托专业的评估机构对租金价值进行评估后改判；4、曹艳松承租商铺后，对商铺进行装修后才使用，一审在解除合同时，应对合同涉及的房屋装修损失进行裁判，一审仅对案件进行片面审查，导致认定事实不清，判决错误；5、自2019年8月起，邓薇将商铺强制上锁，故对之后的租金应由邓薇向李琼等人支付，一审法院判决由曹艳松承担，认定事实不清，适用法律错误。二审期间，双方除对应退还租金的金额有异议外，对其余事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。另查明，二审中，上诉人邓薇认可因被上诉人曹艳松未按约定交付租金，其于2019年8月请人将昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼15号铺面上锁的事实。归纳当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：原审判决上诉人邓薇返还租金194480元，是否恰当？针对以上争议，本院评判如下：上诉人邓薇已收取2018年5月至2019年5月昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼1、2、3、4、5、6、15号门面及2楼1号铺面的租金450000元及2019年5月1日至2020年5月1日部分租金100000元。被上诉人马国贵、李琼、罗会琼于2019年1月15日购买了昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼15号、2楼1号铺面。故上诉人邓薇应将其收取的2019年1月15日之后的昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼15号、2楼1号铺面租金返还给被上诉人马国贵、李琼、罗会琼。本案昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼1、2、3、4、5、6、15号门面及2楼1号铺面的租金共计450000元，其中昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼1、2、3、4、5、6号铺面系上诉人邓薇向魏晋等人租赁（每年租金合计68600元）。因昭阳区海楼路民欣花园A组1栋1楼1、2、3、4、5、6、15号铺面及2楼1号铺面系合并出租，且民欣花园A组1栋1楼15号、2楼1号系临街门面，故一审认定民欣花园A组1栋1楼1、2、3、4、5、6铺面的年租金68600元，民欣花园A组1栋1楼15号、2楼1号铺面的年租金为381400元，并无不当。上诉人邓薇认为，一审将其余6间铺面的租金认定为68600元，不符合实际市场价值，但其未提供证据证明该6间商铺的市场租金，应承担举证不能的法律后果。故原审判决上诉人邓薇返还其收取的2019年1月15日之后的租金194480元，符合法律规定。被上诉人曹艳松二审期间认为，其不应支付2019年8月后的租金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。因被上诉人曹艳松未提起上诉，原判亦未违反法律禁止性规定，故对其二审主张，本院不予审查。另，上诉人邓薇提起上诉，交纳了上诉费4750元，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，上诉人邓薇应交纳的上诉费为4189元，对于多收取的561元，应予退还。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人邓薇的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费案件受理费4750元，由邓薇负担4189元，曹艳松负担561元；二审案件受理费4189元，由邓薇负担，对于多收取的561元，退还邓薇。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年四月二十六日法官助理张艺书记员陈炻