云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初237号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司。统一社会信用代码：915305000569843791。负责人：陈志奎，系该公司副总经理。住所地：云南省腾冲市委托诉讼代理人：金建琪，女，1989年2月14日生，回族，住腾冲市，系该公司员工，特别授权代理。被告：王莹，女，1975年4月27日生，汉族，住北京市丰台区，（未到庭）原告雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司与被告王莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司委托诉讼代理人金建琪到庭参加诉讼，被告王莹经本院送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付自2015年11月1日起至2019年10月31日止的物业管理服务费9806.4元；2.请求人民法院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月1日腾冲雅居乐旅游置业有限公司作为开发建设单位依法与原告签订《前期物业管理服务合同》。该合同对物业服务内容、服务费用包括管理及经营做了详细的约定。原告接管雅居乐地产开发有限公司开发建设的雅居乐云南原乡项目小区管理，自2015年1月1日起开始接管，为小区提供物业服务，原告入住接管后多次发出书面告知，包括通知要求被告与原告签订《物业服务合同》并交纳物业费。被告系原告管理的雅居乐云南原乡项目A区山居高黎组团8-506业主，所购房屋建筑面积88.84平方米，至今已经享受原告提供的优质物业服务超过四年。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主与其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告承受了前期物业服务合同项下的权利义务，已经构成物业服务合同的实质当事人，己成为物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据权利、义务相一致原则，被告在享受原告提供高质量物业服务的同时要履行相应的义务。据此，原告与腾冲雅居乐旅游置业有限公司签订的物业合同对被告具有约束力，被告应该按照合同约定支付物业费。在此期间，原告多次通过电话催收，寄发函件并发书面的催收楼通知等方式通知被告，要求被告与原告签订物业服务协议，并支付物业费、滞纳金等费用，但是被告却置之不理，至今仍未支付上述所列费用。在合同履行过程中，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费用时间已达48个月，已构成违约。综上所述，被告拒不交纳物业费的行为已严重违反《前期物业管理服务合同》的约定，侵犯了原告及其他业主的合法权益。原告为维护自己的合法权益，特依法向法院提起诉讼。被告王莹未到庭应诉，亦未提交答辩状。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、被告身份证复印件1份，欲证明被告的身份适格。2、工商变更登记通知书1份，欲证明原告因公司上市，2017年9月13日将雅居乐物业管理服务有限公司腾冲分公司名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司。3、《前期物业管理服务合同》1份，欲证明：1、原告与腾冲雅居乐旅游置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，被告未按约定支付物业服务费用，已经违反该合同第七条关于物业费用支付的约定。4、《商品房购销合同》及《补充协议》各1份，欲证明被告与腾冲雅居乐旅游置业有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》中规定房屋的交接是以商品房经建设单位组织验收合格后，腾冲雅居乐旅游置业有限公司以信件形式通知买受人办理接房手续。5、《收楼通知书》1份，欲证明腾冲雅居乐旅游置业有限公司于2015年9月17日向被告邮寄了收楼通知书，通知被告于2015年9月30日至2015年10月30日前办理收楼及入住手续，原告将于2015年11月1日起开始计收物业费的事实。6、《催收楼通知书》1份，欲证明原告于2019年10月26日通知被告，要求被告尽快办理收楼手续以及缴清所有费用。7、物业服务照片三张，欲证明原告为云南原乡项目A区提供全方位物业服务的事实。8、腾冲三和测绘有限公司房产分户图，欲证明被告所购房屋面积为88.84平方米，物业管理费是按照实有面积计收。被告尹晓波未到庭质证，亦未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8客观、真实，且证据之间能相互印证原告为被告提供物业服务的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月30日，腾冲雅居乐旅游置业有限公司与原告雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司签订《前期物业管理服务合同》，腾冲雅居乐旅游置业有限公司将该公司开发的位于腾冲市生态旅游度假小镇8730664平方米的物业管理服务事项交给原告实施，合同期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，该合同约定高层电梯物管费以每月每平方米2.9元计算，原告按合同的约定履行了前期的物业服务，并承诺高层电梯住宅在前五年物业管理费优惠为每平方米2.3元。2014年2月27日，被告与腾冲雅居乐旅游置业有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》各1份，被告购买了腾冲雅居乐旅游置业有限公司开发的的房屋，此房屋为高层电梯住宅。被告购买的房屋经腾冲三和测绘有限公司测绘专有建筑面积68.65平方米、分摊建筑面积20.19平方米，共计实测建筑面积为88.84平方米。腾冲雅居乐旅游置业有限公司于2015年9月17日按合同约定以书面的形式向被告邮寄了收楼通知书，要求被告于2015年9月30日至2015年10月30日前办理收楼手续，并通知物业管理费将于2015年11月1日起开始计收，之后原告又于2019年10月26日以同样的通知内容以书面的形式再次向被告邮寄了催收楼通知书。现原告认为，被告经多次催收拒不支付物业管理费的行为，已侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，要求被告向原告支付自2015年11月1日起至2019年10月31日止的物业管理服务费9806.4元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，腾冲雅居乐旅游置业有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》，以及腾冲雅居乐旅游置业有限公司与被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规相关规定，上述合同均合法有效。根据《补充协议》第六条约定：“出卖人按合同的约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收的，则收楼通知书约定的验收交接期限届满之第二日起视为出卖人已履行房屋交付义务，该商品房以实际交付买受人使用并开始计算保修期，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理、水电费等相关费用由买受人承担……”。本案中，腾冲雅居乐旅游置业有限公司于2015年9月17日向被告邮寄送达了《收楼通知书》，履行了交房义务，即房屋已视为交付被告管理使用。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即腾冲雅居乐旅游置业有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》，在交房后即对被告具有约束力。原告按《前期物业管理服务合同》的约定接管物业后，一直提供着物业管理服务，被告购买的房屋属原告提供物业服务范围，被告作为业主应当交纳相应的物业费用。被告拒不支付物业费的行为，已侵害了原告的合法权益。原告要求被告王莹支付交房后四年（2015年11月1日起至2019年10月31日）物管费9806.4元的诉讼请求，没有超出《前期物业管理服务合同》的约定，本院予以支持。被告王莹经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告王莹于本判决生效之日起十五日内，给付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司腾冲分公司自2015年11月1日起至2019年10月31日止的物业管理服务费9806.4元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审 判 长  李枝积审 判 员  杨再艳人民陪审员  苏文孝二〇二〇年四月十四日书 记 员  金本宗