广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异67号 案外人：云浮市骐乐文化传播有限公司，住所地云浮市云城区牧羊路2号之二。（统一社会信用代码91445302086770208B） 法定代表人：莫汝键。 委托代理人：陈少雁，女，1991年2月2日出生，汉族，该公司员工，住广东省汕头市澄海区。 委托代理人李洁，女，1996年9月28日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省庆阳市西峰区。 申请执行人：广州市白云区力意建材经营部，住所地广州市白云区机场东门自编08号703房。（统一社会信用代码91440101583355654L） 投资人：董意成。 被执行人：云浮市景瑞投资置业有限公司，住所地云浮市云城区翠石路农信大厦五楼。（统一社会信用代码91445300682441582Q） 法定代表人：钟小燕。 在本院执行申请执行人广州市白云区力意建材经营部（以下简称力意经营部）与被执行人云浮市景瑞投资置业有限公司（以下简称景瑞公司）买卖合同纠纷一案中，案外人云浮市骐乐文化传播有限公司（以下简称骐乐公司）对本院查封景瑞公司名下位于云浮市云城区牧羊路2号东方时代广场首层1C025商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人骐乐公司称，2013年12月25日，案外人骐乐公司与被执行人景瑞公司签订了21套《商品房买卖合同》及其补充协议，协议购买位于云浮市云城区牧羊路××东方时代广场××套商铺，合同总价款为3500万元，其中包括本案所查封的商铺1C025。骐乐公司依约于2014年1月17日付清了全部购房款3500万元，前述21套商铺也办理了网签至骐乐公司名下。为收取租金回报收益，骐乐公司将全部商铺委托给了云浮市时代广场物业服务有限公司代为经营。后景瑞公司一直以资金紧张、无法完税等理由没有为骐乐公司办理前述商铺的过户办证手续。之后，景瑞公司更因资金链断裂导致项目烂尾。骐乐公司已于2018年9月向佛山仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会于2019年1月15日作出生效裁决，裁定景瑞公司协助骐乐公司办理房产证并支付相应的违约金。贵院查封的商铺1C025系骐乐公司已经付款购买的物业，实际属于骐乐公司所有，不属于景瑞公司资产，更不能用于抵偿景瑞公司的债务。综上，请求贵院解除（2018）粤0111执10690号裁定书中对于云浮市云城区牧羊路××东方时代广场××1Ｃ025商铺的查封。 申请执行人力意经营部称，一、涉案房屋并未实际交付案外人，案外人从未合法占用过涉案房屋；佛山市仲裁委员会的仲裁裁决书写明：“在本案中，被申请人至今没有按约定将经验收合格的商铺交付申请人使用，也没有为申请人办理涉案商铺的房产证”，并裁决被执行人景瑞公司向案外人交付房屋，恰恰证明了涉案房屋从未交付给案外人，且案外人从未实际占用过涉案房屋。该房屋权属人是景瑞公司，不能对抗金钱债权人查封、执行标的房屋。二、“商铺委托经营合同”仅是开发商向业主承诺定期返利的促销形式，案涉标的商铺既未实际交付，也无第三人承租，不具备公示效力，不能对抗执行申请人。实际上，案涉标的房屋始终处于空置状态，景瑞公司也曾在听证笔录中陈述因履行能力不足，未依照委托经营协议向业主支付租金。案外人未能举证证明已实际接受标的商铺或经第三方承租，故案外人不得以“执行异议规定”第二十八条对抗执行申请人。请法院裁定驳回异议申请人的执行异议申请。 被执行人景瑞公司称，2013年12月25日，骐乐公司与景瑞公司签订《商品房买卖合同》，骐乐公司购买景瑞公司名下位于云浮市云城区牧羊路××东方时代广场××1Ｃ025商铺。骐乐公司已支付该商铺全部购房款。因此，被执行人对案外人提出执行异议申请的事实和理由予以认可，同意异议人申请依法解除（2018）粤0111执10690号裁定书对于云浮市云城区牧羊路××东方时代广场××1Ｃ025商铺的查封。 本院查明，本院于2018年4月13日受理了原告力意经营部与被告景瑞公司买卖合同纠纷一案。诉讼中，力意经营部于2018年4月24日向本院提出财产保全申请，要求冻结景瑞公司银行存款4167150元或查封等值财产。本院于同日作出（2018）粤0111民初4652号民事裁定书，裁定冻结景瑞公司银行存款4167150元或查封等值财产。后本院以（2018）粤0111民初4652号民事裁定书查封了景瑞公司名下位于云浮市云城区牧羊路××东方时代广场××1Ｃ025商铺。 2018年7月31日，本院作出（2018）粤0111民初4652号民事判决书，判决景瑞公司向力意经营部清偿钢材款1700000元及支付逾期付款违约金，并驳回了力意经营部的其他诉讼请求。该判决书生效后，力意经营部向本院申请执行，本院于2018年10月16日受理，执行案号为（2018）粤0111执10690号，执行标的为3583412.20元。 2018月9月26日，佛山仲裁委员会受理了骐乐公司作为申请人，景瑞公司作为被申请人的商品房买卖合同纠纷仲裁案，骐乐公司申请裁定景瑞公司向骐乐公司交付位于云浮市××广场××商铺（××1Ｃ025商铺），并立即向云浮市房地产相关部门办理前述21套商铺的房地产权证并将21套商铺的房地产权证全部交付给骐乐公司…2019年1月15日，佛山市仲裁委员会作出（2018）佛仲字第405号仲裁裁决书，裁决书认为：“申请人已依约全额付款人民币3500万元给被申请人，而被申请人至今没有按约定将经验收合格的商铺交付申请人使用，也没有为申请人办理案涉商铺的房产证”。该裁决书裁决被申请人景瑞公司应于本裁决书作出之日起十日内向骐乐公司交付位于云浮市××广场××商铺（××1Ｃ025商铺）。并承担协助办证及支付违约金等义务。该裁决书于2019年1月17日送达骐乐公司和景瑞公司。 2020年3月11日，本院受理了案外人骐乐公司向本院提出的执行异议，骐乐公司认为其在法院查封前已购买了上述1C025商铺，并已付清全部款项，亦已交付使用。请求解除对云浮市云城区牧羊路××东方时代广场××1Ｃ025商铺的查封。对此，骐乐公司提供了广东省商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、商铺委托经营合同、广发银行进账单、云浮市住房城乡建设信息网查询界面、仲裁裁决书、生效证明等证据材料。 本院认为，案外人骐乐公司对本院查封位于云浮市云城区牧羊路××东方时代广场××1Ｃ025商铺提出异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人对已登记的不动产的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。因涉案位于云浮市云城区牧羊路××东方时代广场××1Ｃ025商铺的房产登记在景瑞公司名下，故可认定景瑞公司系该涉案房产的所有权人，本院裁定查封景瑞公司名下该涉案房产于法有据，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人骐乐公司提交了广东省商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、广发银行进账单、云浮市住房城乡建设信息网查询界面等材料，证实其已与景瑞公司签订了书面合同、并支付了价款。但案外人骐乐公司于2018月9月26日向佛山仲裁委员会提出的仲裁请求中也包括要求景瑞公司向骐乐公司交付涉案1C025商铺。仲裁裁决书也认定：“被申请人至今没有按约定将经验收合格的商铺交付申请人使用”。可见，在本院查封之前，骐乐公司并未实际合法占用涉案1C025商铺。因此，案外人骐乐公司对位于云浮市云城区牧羊路××东方时代广场××1Ｃ025商铺的查封提出的排除执行异议请求，缺乏依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人云浮市骐乐文化传播有限公司的执行异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  柯 学 人民陪审员  陈妙燕 人民陪审员  冯爱芬 二〇二〇年四月七日 书 记 员  黄文敏