浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初14699号 原告：宁波融创东新置业有限公司（统一社会信用代码为91330204MA281HB187）。住所地：宁波市鄞州区樟树街515号053幢（9－5）。 法定代表人：张维民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴平波、张路，该公司员工。 原告：马超波，女，1986年12月29日出生汉族，无固定职业，户籍所在地宁波市海曙区，现住宁波市江北区。 第三人：中国建设银行股份有限公司宁波市分行（统一社会信用代码为91330200844062252X）。住所地：宁波市鄞州区宝华街255号。 代表人：方建平，该行行长。 委托诉讼代理人：戴剑英，该行员工。 原告宁波融创东新置业有限公司与被告马超波、第三人中国建设银行股份有限公司宁波市分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法由审判员毛增辉适用简易程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告宁波融创东新置业有限公司的委托诉讼代理人吴平波，被告马超波、第三人中国建设银行股份有限公司宁波市分行的委托诉讼代理人戴剑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波融创东新置业有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、解除原、被告签订的编号为鄞2017009号000924的《商品房买卖合同》，被告配合原告完成《商品房买卖合同》备案的注销；2、被告支付原告违约金1274407.2元，从被告已支付的房款中直接扣除；3、被告可退房款首先用于归还被告尚未清偿的贷款本息，并扣除原告可计收的违约金或赔偿金，再将余款退还被告。事实和理由：2017年6月30日，原、被告签订编号为鄞2017009号000924的《商品房买卖合同》1份，被告向原告购买东悦府一期4号楼2602室房，建筑面积144.31平方米，房款4248024元。合同第七条第三款约定，被告选用银行按揭方式付款。被告于2017年9月5日通过向第三人贷款的方式支付购房款210万元。但被告未按时向第三人归还贷款累计逾期达四期，第三人以书面形式要求原告履行担保责任。原告知悉后已向被告多次催办及发函，被告至今未完全清偿。 被告马超波答辩称：与原告签订《商品房买卖合同》，并通过向第三人贷款的方式支付部分购房款属实，也存在逾期归还贷款的事实；在逾期期间，被告并没有接到原告或第三人的催款函。现被告已全部付清逾期的贷款本息，也按约每月支付按揭款，但原告一直拖延不为被告做产权证。现不同意解除《商品房买卖合同》，也不同意支付原告违约金。 第三人中国建设银行股份有限公司宁波市分行陈述称：根据合同约定，在产权证做出以前，若被告违约未能还款，则原告需承担保证责任；被告在履行过程中确存在逾期偿还贷款本息的行为，但现已全部付清拖欠的贷款本息。同意继续履行相应的合同。 原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》1份，拟证明被告向原告购买商品房，并就房款支付方式及违约责任等作出约定的事实； 2、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《履行担保义务通知书》、《个人贷款对账单》、《拖欠明细》各1份，拟证明被告向第三人贷款210万元用于支付房款，被告从2019年3月起逾期偿还第三人贷款本息，5－9月完全逾期，连续或累计超2期的事实； 3、《还款提示函》、顺丰速运客户存根和签收记录各1份，拟证明原告已催告被告及时归还按揭款，并告知其逾期归还按揭款风险的事实； 4、公证书及光盘1份，拟证明原告已在销售房屋时于显著位置对合同条款进行了公示，被告理应阅读并知悉的事实； 被告为支持自己的主张，向本院提交如下业主群微信聊天记录1份，拟证明在签订合同时，原告并未给业主介绍相关合同条款内容，而是让业主在签字的地方直接签名。 上述证据，经庭审质证，对原告提交的第1项证据，被告对真实性无异议，认为签订合同时原告没有告知过被告相关条款，也不知道原告为被告贷款进行担保的事项；第三人无异议。对原告提交的第2项证据，被告对真实性无异议，对逾期情况也无异议，认为不知道原告为被告贷款进行担保的事项；第三人无异议。对原告提交的第3项证据，被告认为没有收到过原告和第三人的上述通知；第三人无异议。对原告提交的第4项证据，被告认为不知道有公证事项，也不认可公证的内容；第三人无异议。对被告提交的证据，原告对真实性、合法性均不予认可，认为被告未提供原件及记录原始载体，该证据作为微信，完全可以由被告自行联系朋友，自行更改备注名进行伪造，人员身份无法核实；几百名业主中仅几个人表明直接签订，恰恰证明绝大部分客户是被告介绍过条款的，更间接证明原告是向被告讲解过条款的事实；第三人认为不清楚。 综合原、被告及第三人的举证、质证意见，本院认证如下：原告提交的第1、2、3项证据，真实、合法且与本案有关联，本院予以确认。原告提交的第4项证据，因公证时间在2018年3月29日，而原、被告签订合同的时间在2017年6月30日，故不能证明在双方签订合同时已有公证文书中反映的内容，故与本案无关联，本院不予确认。被告提交的证据，因未提供记录原始载体，相关人员身份无法核对实，故不具有真实性，本院不予确认。 综上，本院确定以下事实： 2017年6月30日，原、被告签订编号为鄞2017009号000924的《商品房买卖合同》1份，被告向原告购买东悦府一期4号楼2602室房，建筑面积144.31平方米，房款4248024元；支付方式为：于2017年6月30日之前支付1278024元，剩余房款2970000元，被告选用银行按揭方式付款。在该合同附件八第六条关于抵押担保的补充约定中约定：在出卖人为买受人申请银行贷款提供保证担保期间，买受人逾期偿还银行贷款本息连续或累计达2期次的，或因买受人未按时还贷致使出卖人被银行要求承担贷款担保责任的，买受人须立即筹资清偿逾期贷款本息，否则，不论该商品房是否已被预查封，出卖人均有权拒绝交付该商品房或拒绝办理产权转移登记，并且出卖人有权在担保期间随时解除《买卖合同》。出卖人选择解除《买卖合同》的，买受人应向出卖人支付相当于约定总房款30%的违约金。双方还约定了其他事项。 2017年9月4日，原、被告及第三人签订编号为331983679－2012－20170459223号《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定被告向第三人贷款210万元用于支付涉案购房款，借款期限为348个月，即从2017年9月4日至2046年9月4日，购房首付款金额为2148024元。还款方式为等额本息还款，每月归还本息金额为11315.23元。被告于2017年9月5日通过向第三人贷款的方式支付购房款210万元。2017年9月5日，第三人向被告放贷210万元，并将该款按约定汇入原告账户。 被告贷款后，按约向第三人偿还贷款本息。至2019年9月5日，被告共计拖欠5期按揭贷款（包括9月5日一期）。2019年9月5日，第三人向原告发出履行担保义务通知书，认为被告未按合同约定按期归还贷款本息，要求原告履行保证责任。2019年9月18日，原告发函给被告，认为被告从2019年5月5日至今已有四期按揭贷款本息未正常偿还，要求被告立即补交四期贷款本息等，同时，原告保留单方面解除合同，收回该商品房，并要求被告承担总房款30%的违约金的权利。 审理中，被告已全部付清拖欠的按揭贷款本息。现被告按合同约定履行每月还款付息。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条规定：采用格式条款计立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》系独立的合同，原告仅是基于《个人住房（商业用房）借款合同》为被告承担阶段性保证责任。若被告违约履行《个人住房（商业用房）借款合同》，既使发生查封该房屋的情况，而此阶段房屋的权利仍属于原告，而被告也已支付了首付款给原告，故即使原告承担保证责任后，造成损失的风险并不大。而双方签订的《商品房买卖合同》附件八第六条约定的内容，被告若发生“本息连续或累计达2期次的，或原告被银行要求承担贷款担保责任的”轻微的违约行为，被告需承担立即筹资清偿逾期贷款本息、不能接收该商品房或办理出产权转移登记、解除合同、承担总房30%的违约金的违约责任。此约定明显加重了被告的责任，故应认定无效。被告虽存在未按约向第三人偿还按揭款的违约行为，但现已全部付清拖欠的按揭款，第三人也表示愿意继续履行合同，故被告的违约行为并未造成原告任何实际损失。现原告要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约金等诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，判决如下： 驳回原告宁波融创东新置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费50457元，减半收取25228.5元，由原告宁波融创东新置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 毛增辉 二〇二〇年四月七日 代书记员 柳 欢