江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初175号原告：廖某国，男，1990年1月7日生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市蓉江新区。原告：袁某1，女，1990年9月30日生，汉族，江西省全南县人，住赣州市蓉江新区，系原告廖某国妻子。委托诉讼代理人：李某生，江西海融（信丰）律师事务所律师，特别授权。被告：信丰某置业有限公司（以下简称信丰某公司），统一社会信用代码：91360722MA35H****，住所：信丰县。法定代表人：张某丁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：文某华，江西南芳律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：许某月，江西南芳律师事务所律师，特别授权。被告：中国某银行股份有限公司信丰支行（以下简称某信丰支行），统一社会信用代码：9136072286036*****，住所：信丰县。负责人：张某1，系该行行长。委托诉讼代理人：赖某华，男，系该行行长，一般代理。委托诉讼代理人：邱某1，女，系该行职工，一般代理。原告廖某国、袁某1诉被告信丰某公司、某信丰支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李某生和被告信丰某公司的委托诉讼代理人文某华、某信丰支行的委托诉讼代理人赖某华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖某国、袁某1向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告信丰某公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20180912*****）；2、请求依法解除原告与被告信丰某公司、某信丰支行签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：清华誉府字信丰2018年***号）；3、请求依法判令被告信丰某公司双倍返还原告定金6万元；4、请求依法判令被告信丰某公司返还原告首付款220065元、浇筑费12800元及利息（利息自2018年9月12日起按月利率0.5%计至实际付清款之日止，至2019年11月12日已发生利息16300.55元）；5、请求依法判令被告信丰某公司返还原告房款5037元和赔偿原告契税11354.6元、住宅专项维修基金2392元及利息（利息自2019年8月27日起按月利率0.5%计至实际付清款之日止，至2019年11月27日已发生利息281.75元）；6、请求依法判令被告信丰某公司返还原告截止判决生效之日止的按揭款及利息（截止2019年11月30日按揭款201751.15元、利息6682.27元，自2019年12月1日起按原告实还按揭款并依月利率0.5%计息至付清日止）；7、请求依法判令被告信丰某公司自判决生效之日向被告某信丰支行偿还清华誉府信丰2018年***号《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本息和费用；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告廖某国与袁某1系夫妻关系；被告信丰某公司系“清华誉府”楼盘开发商。2018年8月27日，原告向被告信丰某公司交纳定金3万元予购买其开发的“清华誉府”一期7#-2-701房屋，2018年9月12日签订《赣州市商品房买卖合同》，约定前述房屋建筑面积118.85平米、6900元/平米、总价820065元，首付250065元（含定金3万元），按揭贷款57万元，交房时间为2019年6月30日前，逾期超过90日买受人有权解除合同等内容，原告按约定于2018年9月12日向被告信丰某公司支付首付款220065元及改房浇筑费12800元。2019年2月1日，原告作为借款人及抵押人、被告信丰某公司作为保证人、被告某信丰支行作为贷款人共同签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号清华誉府信丰2018年***号），约定原告向被告某信丰支行按揭贷款57万元、贷款期限240个月、按月等额本息还款，由被告信丰某公司承担阶段性连带责任保证至抵押物办理正式抵押登记日止。合同签订后，被告某信丰支行依约将按揭款57万元打给被告信丰某公司，原告亦自2019年3月1日起还按揭，截止2019年11月份，原告已还按揭款201751.15元。2019年8月26日，原告按被告信丰某公司要求向其补交面积差房款5037元，并按其要求于2019年8月27日交纳契税11354.6元及住宅专项维修基金2392元。被告信丰某公司未按合同约定的2019年6月30日前交房，逾期超过90日仍未交房；为此，原告依合同约定分别于2019年10月11日、11月15日两次向被告信丰某公司邮寄《退房通知函》要求解除房屋买卖合同并退款等，被告信丰某公司收到前述函件未予回复。综上，被告信丰某公司的行为显属根本违约，为维护原告的合法权益，依据《赣州市商品房买卖合同》约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”、第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”、第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，请依法支持原告的诉讼请求。原告廖某国、袁某1为证明其主张向法庭提供证据如下：1.身份证、结婚证、企业信息：证明原、被告的主体资格。2.2018年8月27日收据、刷卡单：证明原告于2018年8月27日向被告信丰某公司交纳定金3万元予购买其开发的“清华誉府”一期7#-2-701房屋。3.《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20180912*****）：证明原告购买的前述房屋建筑面积118.85平米、6900元/平米、总价820065元，首付250065元（含定金3万元），按揭贷款57万元，交房时间为2019年6月30日前，逾期超过90日买受人有权解除合同等。4.2018年9月12日收据、支付宝转账凭证：证明原告按约定于2018年9月12日向被告信丰某置业有限公司支付首付款220065元及改房浇筑费12800元。5.《个人购房借款/担保合同》（合同编号清华誉府信丰2018年***号）：证明原、被告于2019年2月1日签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告某信丰支行按揭贷款57万元、贷款期限240个月、按月等额本息还款，由被告信丰某公司承担阶段性连带责任保证至抵押物办理正式抵押登记日止。6.借记卡账户明细清单、工行业务凭证、按揭还款明细表、2019年8月26日收据、税收完税证明、专项维修资金交存通知单：证明原告自2019年3月1日起还按揭，截止2019年11月份，原告已还按揭款201751.15元。原告按被告信丰某公司要求向其补交面积差房款5037元，并按其要求于2019年8月27日交纳契税11354.6元及住宅专项维修资金2392元。7.退房通知函、邮政特快专递单及查询结果：证明被告信丰某置业有限公司未按合同约定的2019年6月30日前交房，逾期超过90日仍未交房；为此，原告依合同约定于2019年10月11日、11月15日两次向被告信丰某公司邮寄《退房通知函》要求解除房屋买卖合同并退款等，被告信丰某公司收到前述函件未予回复。被告信丰某公司辩称：1、房屋已经具备交付条件，且通知了原告收房，2019年8月26日，原告到公司补缴面积差部分房款，2019年8月30日，原告到相关部门缴纳契税和维修基金，原告以其行为向答辩人表示放弃解除合同的权利，其再主张解除合同有违诚信，答辩人不同意退房。2、《个人购房借款/担保合同》不具备解除的条件，无法解除；如解除，请一并免除答辩人的保证责任。3、定金是预约合同中的定金，双方已经签订了正式的本约合同，即《商品房买卖合同》，预约合同的定金条款在本约合同中不再适用。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告第三项诉讼请求为双倍返还购房定金，原告的第三项诉讼请求包含要求答辩人承担违约金（利息），二项诉讼请求同时主张，与“违约金与定金的选择行使”的法律规定相违背，应予驳回。4、如判决被告退还购房款，该笔款项确定以后，应直接支付至本案第二被告用于偿还银行贷款，多余部分再向原告支付，如不足有差额，由原告自行偿还，被告仍然享有追偿的权利。因《个人购房借款/担保合同》的原因，答辩人将长期为原告的贷款承担担保责任，在答辩人的保证责任免除以前，答辩人不同意将购房款及利息直接退还给原告。浇筑费用与中汇公司无关，中汇公司不负有返还义务。5、答辩人并未收取原告的契税及住宅专项维修基金，该费用应当由原告向有关部门申请退还，答辩人可给与协助。6、《商品房买卖合同》与《个人购房借款/担保合同》是两个相互独立的合同，原告购房与按揭贷款并不存在必然的、一一对应的关系，被告没有义务解决《商品房买卖合同》以外的其他问题。因此原告第六、七项诉讼请求超过了《商品房买卖合同》约定，缺乏法律依据。7、原告的主要给付诉讼请求缺乏法律依据，答辩人不同意承担本案的诉讼费用。被告信丰某公司向法庭提供的证据有：2019年11月7日的《交房通知书》，证明涉案房屋已符合交房条件，并已通知原告交房。被告某信丰支行辩称：1、商品房买卖合同纠纷与借贷合同纠纷是两个不同的法律关系，原告请求解除借贷合同应当另行起诉，故我行并非适格被告。2、2019年2月1日，原告因购案涉房产向我行申请住房按揭贷款57万元，我行与原告及信丰某公司三方自愿并签订《个人购房借款/担保合同》，该合同合法有效，并且我行依约发放贷款，履行了相应的合同义务。三方依约于2019年5月31日自愿办理了案涉房产的预抵押登记。若无《个人购房借款/担保合同》约定的解除事项发生，合同继续有效。3、众所周知，银行住房按揭贷款业务是银行的传统业务，实践证明这种业务模式便捷可靠，符合银行、开发商和广大客户的需求，已被社会广泛的接受并使用。如果三方中出现累及三方的违约行为，甚至造成群体性的解约事件，势必对金融秩序造成巨大的冲击，无益于建立诚信的市场交易环境。请贵院重视案件的审理结果对银行住房按揭贷款业务交易秩序产生影响，建议贵院的审理既要查明案件事实分清责任，亦要引导购房人、开发商树立良好的守约意识，从而维护守约方的合法权益，故请贵院在考虑促进交易和维护秩序稳定的基础上，维护我行的合法权益。4、在《个人购房借款/担保合同》未解除之前我行有权依据上述合同宣布贷款提前到期，要求原告提前归还贷款本息并要信丰某公司履行阶段性连带责任保证。另外，根据我行与信丰某公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第四条之约定“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。”因案涉房屋尚未办理正式抵押登记手续，因此，我行有权要求信丰某公司履行阶段性连带责任保证。被告某信丰支行向法庭提供的证据有：原告的按揭贷款还款明细，证明原告没有违约行为，一直正常还款，截止2020年3月1日，贷款余额为387143.63元。本院经审理查明，认定事实如下：2018年8月27日，原告廖某国、袁某1夫妇向被告信丰某公司交纳定金3万元予以购买其开发的“清华誉府”一期7#-2-701房屋，并于2018年9月12日签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20180912*****），合同第三条、第六条约定：房屋建筑面积118.85平米、6900元/平米、总价820065元；第七条约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币叁万元整，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）银行按揭：买受人在签订本合同当日支付首期购房款30%，即￥250065元，剩余购房款57万元由买受人办理银行按揭贷款；第十一条约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。原告按约定于2018年9月12日向被告信丰某公司支付首付款250065元（含定金3万元）及向案外人刘玉华支付涉案房屋改房浇筑费12800元。2019年2月1日，原告作为借款人及抵押人、被告信丰某公司作为保证人、被告某信丰支行作为贷款人共同签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号清华誉府信丰2018年***号），约定原告向被告某信丰支行按揭贷款57万元、贷款期限240个月、按月等额本息还款，由被告信丰某公司承担阶段性连带责任保证至抵押物办理正式抵押登记日止。合同签订后，被告某信丰支行依约将按揭款57万元付给被告信丰某公司，原告自2019年3月1日起还按揭，在诉讼中亦如期还款，截止2020年3月1日，原告已还按揭款213071.43元（含2019年5月6日提前还款费用2499元）。至今涉案房屋尚未办理正式抵押登记。2019年8月26日，原告依被告信丰某公司通知向其补交涉案房屋面积差房款5037元，并按其通知于2019年8月27日向信丰县税务局交纳契税11354.6元及向信丰县房产管理局交纳住宅专项维修基金2392元。被告信丰某公司未按合同约定的2019年6月30日前交房，截止2019年10月1日逾期超过90日仍未交房，原告依合同约定分别于2019年10月11日、11月15日两次向被告信丰某公司邮寄《退房通知函》要求解除房屋买卖合同并退款等，被告信丰某公司分别于2019年10月13日、11月20日收到前述函件未予回复，导致本诉。被告信丰某公司提供的2019年11月7日致送人为原告的《交房通知书》载明涉案房屋已验收合格并具备交付条件，正式通知于2019年月11月13日开始办理验收交房手续。上述事实，有原、被告的陈述及各自提供的证据证实，证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为，（一）关于《赣州市商品房买卖合同》应否解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告信丰某公司未在合同约定的期限向原告交付房屋，显属违约行为，并致合同约定的解除条件成就，故原告要求解除《赣州市商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。原告虽曾于逾期交房后的2019年8月26日至27日根据被告信丰某公司的通知补交了房款及缴纳了税费等，但该行为发生在合同约定的宽限期内，且此时解除合同条件尚未成就，原告是为诚信履约，不能因此而视为放弃解除权，故对被告信丰某公司提出原告以其行为表示放弃解除合同权利的抗辩，本院不予采纳。（二）关于《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题。鉴于《个人购房借款/担保合同》的基础合同即《赣州市商品房买卖合同》已解除，《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，原告要求一并解除《个人购房借款/担保合同》的请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，本院予以支持。（三）关于涉案合同解除后的责任承担问题。1.关于原告主张双倍返还定金的问题。《赣州市商品房买卖合同》第七条约定的“签订本合同前买受人已向出卖人支付定金人民币叁万元整，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。”据此，本院认为，原告交纳的3万元定金是双方为签订《赣州市商品房买卖合同》的签约保证金，在双方签订该合同后，这3万元定金已经抵作商品房价款，不再适用定金条款。原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。2.关于原告主张的返还购房款、已还按揭款及利息的问题。《赣州市商品房买卖合同》第十二条明确约定“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%计算给付利息”，该约定系双方当事人的真实意思表示，且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，以及该条约定的利息明确不属于违约金，故原告主张双倍返还定金的同时主张利息损失不属于重复主张，况且本院对原告主张的双倍返还定金请求未予支持，据此，本院对原告主张的该项请求予支持。3.关于原告主张的浇筑费、契税、住宅专项维修基金应否支持的问题。2018年9月12日，原告与被告信丰某公司签订《赣州市商品房买卖合同》的当日，原告即向案外人刘玉华的账户支付了12800元浇筑费，从客观行为可以推定原告向刘玉华支付这12800元浇筑费，是按被告信丰某公司的指示而支付的。该浇筑费是《赣州市商品房买卖合同》的补充或附随约定，现被告信丰某公司违约，故原告的该请求成立，本院予以支持。原告依被告信丰某公司的通知，于2019年8月27日向信丰县税务局缴纳了契税11354.6元；向信丰县房产管理局缴纳住宅专项维修基金2392元。原告的上述行为是履行双方签订的《赣州市商品房买卖合同》的约定及附随义务，是履约和守约行为。现被告信丰某公司违约，导致《赣州市商品房买卖合同》解除，违约方应承担守约方的合理合法损失，故原告的该请求，本院予以支持。4、关于原告剩余按揭款如何清偿的问题。根据查明的事实显示，原告的按揭贷款已全部支付给了被告信丰某公司，且截止目前原告仍在按时偿还按揭贷款及仍未还清，鉴于《个人购房借款/担保合同》已解除，为维护各方当事人的合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，自本判决生效之日起的剩余按揭贷款本息（具体金额以被告某信丰支行出具的对账明细为准）由被告信丰某公司一次性偿还给被告某信丰支行，判决生效前原告已还部分由被告信丰某公司返还给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：一、解除原告廖某国、袁某1与被告信丰某置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20180912*****）；二、解除原告廖某国、袁某1与被告信丰某置业有限公司、被告中国某银行股份有限公司信丰支行签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：清华誉府字信丰2018年***号）；三、被告信丰某置业有限公司返还原告廖某国、袁某1首付款250065元及利息（利息自2018年9月12日起按月利率0.5%计至实际付清款之日止）；四、被告信丰某置业有限公司返还原告廖某国、袁某1房屋补差款5037元及利息（利息自2019年8月27日起按月利率0.5%计至实际付清款之日止）；五、被告信丰某置业有限公司赔偿原告廖某国、袁某1契税11354.6元、住宅专项维修基金2392元，合计13746.60元；六、被告信丰某置业有限公司赔偿原告廖某国、袁某1浇筑费12800元；七、被告信丰某置业有限公司返还原告廖某国、袁某1截止判决生效之日已还的按揭款（以被告中国某银行股份有限公司信丰支行出具的还款明细清单为准）及利息（截止2020年3月31日已还按揭款213071.43元、产生利息10858.77元，自2020年4月1日起按原告廖某国、袁某1实还按揭金额并依月利率0.5%计息至付清日止）；八、被告信丰某置业有限公司自判决生效之日向被告中国某银行股份有限公司信丰支行偿还清华誉府字信丰2018年***号《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本息和费用（剩余金额以被告中国某银行股份有限公司信丰支行出具的对账明细清单为准）；九、上述三至八项应付款，限被告信丰某置业有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕；十、驳回原告廖某国、袁某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8450元，减半收取4225元，由被告信丰某置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  兰雨虹二〇二〇年四月三日书记员  邱 璐