上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初23985号原告：蒋志宏，男，1979年9月3日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：陈巧红，上海市世通律师事务所律师。被告：余美英，女，1976年10月6日出生，汉族，户籍地江西省上饶市。委托诉讼代理人：高翰青，上海好济律师事务所律师。原告蒋志宏诉被告余美英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2019年12月25日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈巧红、被告余美英及其委托诉讼代理人高翰青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋志宏向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年9月19日解除；二、判令被告返还原告保证金人民币(以下币种均为人民币)17,000元。事实和理由：被告将其承租来的房屋上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室(豪都国际花园XXX-XXX号)用于经营民宿，2019年6月原告经朋友介绍认识被告，被告将涉案房屋以租赁方式转租给原告用于经营民宿。双方于2019年6月4日就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将其承租来的涉案房屋转租给原告，租赁期限为4年半，自2019年6月6日起至2023年12月9日为止，租金每月17,000元，租金按三个月为一期支付，租赁保证金17,000元，合同签订后，原告如约向被告支付租金及保证金。房屋租赁期间，门锁等多处基础设备因过于陈旧而无法使用，原告多次向被告反馈，要求被告及时维修或更换，被告一直未予处理、置若罔闻。此外，因系朋友转介绍，出于信任，原告没有核实市场价，直接在被告提供的显失公平的合同上签字。第一期租金支付后原告才知合同约定的租金远高于市场价，同小区同类似房屋租金在12,000元左右，而被告从房东处承租来的租金只有10,500元。被告以远高于市场价的租金转租给原告，原告实在无力承担，也无法再次转租出去。且被告转租给原告的涉案房屋是用于经营民宿，自合同签订至今，所有民宿订单全部来自被告，而经营民宿必须取得合法手续，涉案房屋并不满足民宿经营条件。综上，原告因不能实现合同目的只能要求解除合同。合同签订后原告多次向被告明确表态要求解除合同，不再续租，原告于2019年9月13日正式腾退房屋，并将解除合同通知书及房屋钥匙快递给被告，被告接收后将信件退回原告，原告于2019年9月19日通过微信将书面解除合同通知书再次发给被告。原告为维护自己的合法权利，同时避免损失的进一步扩大，故原告诉至法院。被告余美英辩称：不同意原告的诉讼请求。针对诉请一，不同意解除合同，要求继续履行合同。理由是根据合同约定，被告应按照合同全面履行合同义务，认可原告支付3个月租金及1个月的保证金，总金额68,000元，原告支付租金至2019年9月5日止，之后的租金未支付。需要说明的是，原告承租的目的是用于居住，并非用于经营民宿，且根据房屋租赁合同约定，可以认定原告经营民宿的行为与被告无关，应由原告承担相应的后果。对于原告陈述的租金过高，不认可原告的意见，被告方从他人承租的租金为每月10,500元，被告方承租后也对房屋进行了投入。针对诉请二，认可收取保证金17,000元，不同意返还。经开庭审理查明：原、被告双方于2019年6月4日签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁给原告使用，租赁期限为4年半，自2019年6月6日起至2023年12月9日为止，租金每月17,000元，租金按三个月为一期支付，第一期租金应于6月6日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的6日前。租赁保证金17,000元，保证金到期无息退还，未经被告书面同意，原告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。原告如果将房屋用做日租房、民宿、办公、轰趴馆、群租等所带来的违法行为一切都与被告无关，都由原告负责。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告支付了3个月租金及1个月的保证金，总金额68,000元，原告支付租金至2019年9月5日止，之后的租金未支付。另查明，案涉房屋已办理了产证，权利人登记为案外人。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、产调信息等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，2019年9月13日，原告向被告寄出解除合同通知书，并于2019年9月15日被签收。2019年9月19日原告又通过微信向被告发送解除合同通知书。该通知书主要内容载明：签订合同后，原告如约向被告支付房租及保证金。房屋租赁期间，房门锁等多处基础设备因过于陈旧而无法使用需要修缮，原告多次向被告反馈，要求被告及时维修或更换，但被告一直未予处理，置若罔闻。此外，被告将承租来的房屋用于经营民宿而后又转租于原告，违反国家法律强制性规定。综上，原告现依据合同法第九十四条相关规定，要求即日起解除租赁合同，现正式通知被告：《房屋租赁合同》自本解除通知书发出后立即解除，若被告对本解除通知书有异议，则应当在收悉本通知书之日起十五日内向人民法院起诉解除合同的效力。原告于2019年9月13日已撤场完毕，并已对撤场的房屋进行录像拍摄，已保存证据，现将房屋钥匙随本解除通知书一并快递退还于被告。2019年10月25日原告寄送给被告的律师函，向被告发函明确合同解除，联系被告及时取回钥匙，并对双方的费用进结算。为此，原告提供了解除房屋租赁合同通知书、邮寄凭证、微信聊天记录、律师函及邮寄凭证等证据，被告对上述证据的真实性无异议，但认为解除房屋租赁合同通知书是被告拒收的，被告并未签收。微信聊天记录上，即便被告确认收到解除合同通知书，被告认为原告不能单方解除合同，也不同意解除合同，被告一直在使用系争房屋。为此，被告提供了照片一组、协议书等证据。原告对协议书证据的真实性予以确认，对照片真实性不予认可。2020年3月20日，被告与案外人邢台市桥西区商务局签订了房屋租赁合同，被告将案涉房屋再行出租给案外人，2020年3月24日案外人搬入案涉房屋。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告以案涉房屋门锁等多处基础设备过于陈旧无法使用,租金过高，涉案房屋并不满足民宿经营条件等为由主张解除合同，其主张缺乏相应的依据和充分的证据，被告认为原告主张解除合同不符合合同约定，原告无单方解除权，不同意解除合同。原告虽主张搬离案涉房屋，但原、被告之间也未办理书面的搬离交接手续，原告以上述理由要求解除合同，本院难以支持。本院也注意到，2020年3月20日，被告与案外人邢台市桥西区商务局签订了房屋租赁合同，被告将案涉房屋再行出租给案外人，2020年3月24日案外人搬入案涉房屋。原、被告之间签订的租赁合同已无法继续履行，可以认定2020年3月24日被告已收回案涉房屋，故应视为原、被告之间的房屋租赁合同已解除。合同解除后，被告收取原告的租赁保证金理应返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告蒋志宏与被告余美英于2019年6月4日签订的房屋租赁合同；二、被告余美英应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋志宏租房保证金人民币17,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币305元，减半收取计人民币152.50元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年四月二十六日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付房屋占有使用费的合同。