北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初9805号原告：陈丽华，女，1953年6月26日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：武飞，北京市国乐律师事务所律师。被告：北京胧月农业生态园有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村517号。法定代表人：高东旭，总经理。委托诉讼代理人：高军伟，男，北京胧月农业生态园有限公司法务部主任。原告陈丽华与被告北京胧月农业生态园有限公司（以下简称胧月公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告陈丽华的委托诉讼代理人武飞，被告胧月公司的委托诉讼代理人高军伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《温室大棚租赁合同》及《合作社服务合同》无效；2.判令被告返还原告已经支付的租金23800元；3.被告承担诉讼费。事实和理由：原被告于2015年7月27日签订《温室大棚租赁合同》及《合作社服务合同》，约定被告将位于北京市昌平区旧县村北京胧月农业生态园C04号日光温室租赁给原告使用，使用年限20年，至2032年6月30日止，租金148000元，已于2015年7月28日交付。被告宣称该日光温室可以改造成为用于长期居住生活的房屋，合同中亦约定原告可以对日光温室进行装修，同时约定了日常生活所需水、电、电话、宽带、有线电视、物业等相关标准。目前涉案日光温室因违反相关法律法规，已于2018年7月被全部拆除。根据国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》中确定“温室用地”属于设施农业用地范围。而涉案温室并未办理相关备案审批手续，本身系违法设施。根据我国《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案被告宣称涉案日光温室可以改造用于长期居住生活，并提供与日常生活有关的基础设施和服务违反了《土地管理法》的有关规定，依据合同法第五十二条被诉合同系无效合同。根据合同法第五十八条规定合同无效或被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还。被告行为严重侵害了原告的合法权益，故起诉。被告胧月公司辩称，生态园当时经营的大棚有一百多个，根据国家规定要拆除，在2018年7月到2018年8月，我们组织协议的解除和纠纷的处理，与原告签订了解除温室大棚租赁合同协议书，双方第一条是解除合同，第二条是被告向原告一次性支付费用，原告愿意接受款项，第四条双方已友好协商解决完毕，双方再无其他纠纷。结合证据材料及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2015年7月27日，出租方（甲方）胧月公司与承租方（乙方）陈丽华签订《北京胧月农业生态园租赁合同》，园址位于北京市昌平区城南街道旧县村，占地面积80亩；乙方所租赁的种植单元为C04号；租赁期限自2012年7月1日至2032年6月30日止生态园土地使用费不变，2032年6月30日后土地使用费按照国家标准的市价收取，甲方承诺在同等条件下，乙方为土地第一租赁方；交工日期为2013年12月31日；日光温室租赁费为148000元，第一年社员服务费3000元，后续每年按时交付；付款方式一次性；甲方权利义务包括生态园成立种植专业合作社，每年收取乙方交纳的社员服务费；甲方保证水、电、电话、宽带接口入日光温室及正常使用；按照甲方设计装修标准，由甲方施工，装修费按乙方选取不同装修规格收取，如乙方自找施工队装修，甲方收取装修款总价的百分之五的手续费；乙方权利义务包括加入甲方的合作社，按时交纳各种费用，包括合作社社员服务费；乙方不得在承租区内建设任何违章建筑，否则后果自负，因此造成的损失及后果由乙方承担，甲方有权终止本合同。同日，双方签订《合作社服务合同》，约定乙方种植单元C04号，每年向甲方交纳社员服务费3000元，签订合同当日交纳第一年费用，明年起每年签合同日按时交纳；另有手写字样“备注：免一年物业费”。2015年7月28日，胧月公司出具收据载明收到旧县大棚C04号租金148000元。合同签订后，陈丽华对涉案温室大棚进行了装修，包括土地硬化、门窗安装、铺设地面、刷墙等工程。该温室大棚于2018年7月份被强制拆除。陈丽华提交经公证的网页截图、样板间照片及已出租的温室大棚照片，其中网页截图显示通过百度搜索引擎搜索“胧月生态园”，在北京58同城等网站出现昌平生态园的相关信息；在58同城网站搜索昌平区生态园，显示有“（出售）昌平农家院13.5万享受田园生活、度假养老、远离雾霾”的内容，并显示户型为1室1厅1卫，400平米，套内385平方米，售价为13.5万元，住宅类别为普通住宅，房屋类型为使用权，装修程度为毛坯，网页下方显示有“昌平胧月生态农家院远离城市的喧嚣，给孩子一个农耕体验的学习机会，给老人一个回归田园的温馨回忆，给自己一个休闲娱乐的田园世界。本农家院位置优越，距离昌平县城仅2公里，京藏高速陈庄口出2分钟必达…周末到自己的菜园子里种植、浇水、采摘、呼吸新鲜空气，享受慢节奏生活。内部配套齐全，上水、下水、宽带、电入户。物业可托管，24小时电子监控，安全性高…”等内容，宣传图片显示大棚内部为可用于生活居住的房屋，房屋内有沙发、桌椅、床、洗手台等家具家电设施，样板间照片显示大棚已改建为可用于居住生活使用的房屋，房屋内有桌椅、马桶等生活设施，已经出租的一期温室大棚的照片显示温室大棚之间路面已硬化及架设了路灯。2018年8月1日，甲方胧月公司与乙方陈丽华签订解除《温室大棚租赁合同书》协议，约定双方自此协议签订之日起解除《温室大棚租赁合同书》，甲方一次性向乙方支付100000元作为合同解除款，乙方愿意接受此款项；乙方自收到合同解除款当日立即腾温室大棚，如逾期视为自动放弃留置物所有权，甲方可以自由处置；自此协议签订之日甲乙双方就《温室大棚租赁合同书》一事已友好协商解决完毕，双方再无其他任何纠纷；此协议一式两份，甲乙双方签字盖章即时生效，双方各执一份，具有同等法律效力。2018年8月6日，胧月公司支付陈丽华“温室大棚解除和解款”102000元。另查，2017年1月17日，北京市国土资源局昌平分局出具《关于对昌平区城南街道办事处土地使用情况的确认函》，载明根据指界宗地范围，经核实，该两宗地（2016年度三季度卫片102、104号）未在我局办理设施农业用地备案手续”。上述事实，有《北京胧月农业生态园租赁合同》、《合作社服务合同》、《关于对昌平区城南街道办事处土地使用情况的确认函》、收据、转账记录、解除《温室大棚租赁合同书》协议及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。本案中，涉案温室大棚所在土地为农用地，不能用于非农业建设。陈丽华与胧月公司签订的北京胧月农业生态园租赁合同及合作社服务合同虽约定涉案温室大棚用于农业种植，不得在承租区内建设任何违章建筑，但从已查明的事实看出，涉案温室大棚出租并非用于农业生产，而是用于居住生活，实际变更了土地用途且并未经相关部门备案批准，因此胧月公司与陈丽华系通过合法形式掩盖非法目的，双方签订的温室大棚租赁合同及合作社服务合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，温室大棚租赁合同及合作社服务合同签订后，陈丽华支付了胧月公司租金、胧月公司将涉案温室大棚交付陈丽华使用，双方于2018年8月1日签订了解除温室大棚租赁合同书协议，约定了合同解除款的数额，并约定双方就温室大棚租赁合同书再无其他任何纠纷。温室大棚租赁合同及合作社服务合同虽属无效，不存在解除问题，但该协议系双方就涉案温室大棚争议处理达成的一致意见，系双方真实意思表示，且胧月公司已依约支付了“和解款”，陈丽华亦接受了该笔款项，现陈丽华又主张胧月公司返还租金，该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条、第二十五条之规定，判决如下：一、北京胧月农业生态园有限公司与陈丽华签订的《北京胧月农业生态园租赁合同》及《合作社服务合同》无效；二、驳回陈丽华的其他诉讼请求。案件受理费395元，由陈丽华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李红霞人民陪审员  艾亚军人民陪审员  李启忠二〇二〇年四月二十一日法官 助理  朱志磊书 记 员  王 欣