云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终104号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄玉花，女，1971年2月16日生，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：张国庆，普洱市思茅区倚象镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：朱玉权，男，1978年12月16日生，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：饶春燕，女，1984年9月29日生，现住云南省普洱市澜沧县。上诉人黄玉花因与被上诉人朱玉权、饶春燕房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄玉花上诉称：一、一审判决第二项驳回黄玉花其他诉讼请求，黄玉花认为其一审期间已向合议庭提交了相关证据证明诉讼主张。朱玉权、饶春燕是否应退还黄玉花在房屋租赁中已投资的附属设施款81370元，根据相关法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失。本案中，因朱玉权、饶春燕在未取得建设工程规划许可证而建盖房屋出租，主要责任属朱玉权、饶春燕，而且朱玉权对附属设施投资款81370元表示认可，但一审中对此并未作出评判。因此，本案中黄玉花造成损失，其损失应由有过错的一方承担，一审判决未能划分清楚本案中的过错责任应由哪方承担，而是驳回黄玉花的其他诉讼请求，属认定事实不清。二、一审判决认定黄玉花存在未尽到注意义务，亦存在过错，因此将黄玉花上升为过错行为，并承担相应的过错责任，实属一审认定事实错误。饶春燕、朱玉权未提交书面答辩意见。黄玉花向一审法院起诉请求：1.请求判令解除黄玉花与朱玉权、饶春燕于2018年8月28日签订的《房屋租赁协议》；2.由朱玉权、饶春燕退还黄玉花房租126700元，并按年息6％支付自2019年1月1日至付清欠款止的资金占用费；3.由朱玉权、饶春燕退还黄玉花附属设施投资81370元；4.由朱玉权、饶春燕承担本案诉讼费。饶春燕向一审法院反诉请求：1、解除饶春燕与黄玉花2018年8月28日签订的《房屋租赁协议》；2.黄玉花向饶春燕支付违约金100000元；3、驳回黄玉花的诉讼请求；4、黄玉花承担本诉和反诉全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月27日，黄玉花与朱玉权签订《房屋租赁协议》。2018年8月28日，黄玉花与饶春燕签订《房屋租赁协议》。同日，朱玉权在其与黄玉花签订的《房屋租赁协议》上注明：由于饶春燕与黄玉花签订新的协议，双方同意黄玉花与朱玉权签订的协议无效。黄玉花（乙方）与饶春燕（甲方）签订《房屋租赁协议》约定：甲方将其在云南省普洱市思茅区南屏镇懒火地饶春燕拥有的土地上建盖的仓库出租给乙方使用；租期为十年，从2018年12月1日起至2028年12月1日止，租用面积为576㎡；租金从仓库交到乙方手中之日起算，即2018年12月1日至2021年12月1日，按8元/㎡计算，从第四年至第六年在原租金基础上增加10％，从第七年至第十年在原租金基础上增加15％；由于甲方资金紧缺，双方协商一致，签订合同之日乙方预付两年80％的租金，待仓库交到乙方手中之日，乙方一次性付清剩余两年20％的租金，甲方收取房屋租金，开具收据给乙方为凭；租房期间，由于甲方原因造成的违约，乙方有权要求相应的赔偿，若乙方未经甲方同意转租，则乙方构成违约，由乙方负责赔偿。2018年9月3日，饶春燕与徐方华微信聊天记录载明：徐方华代黄玉花询问租房事宜，饶春燕要求黄玉花将房屋租金交给其前夫朱玉权。2018年12月29日，朱玉权向黄玉花出具《收条》，载明收到黄玉花租金126700元。2019年3月10日，朱玉权向黄玉花出具《附属设施投资明细》，认可黄玉花附属设施投资81370元。另查明，上述合同签订时，所涉房屋尚在建盖过程中，由于饶春燕、朱玉权建盖房屋并未取得建设工程规划许可证，故相关部门已要求朱玉权限期拆除。合同所涉房屋饶春燕、朱玉权一直未能向黄玉花交付使用。上述房屋被认定为违法建筑，已被拆除。又查明，朱玉权与饶春燕于2003年2月10日结婚，于2016年2月26日离婚。离婚协议约定：涉案房屋土地使用权归饶春燕。一审法院认为，当事人之间订立合同，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，黄玉花与饶春燕约定租赁的房屋系饶春燕未取得建设工程规划许可证而建盖，故黄玉花与饶春燕签订的《房屋租赁协议》依法应属无效，对于双方主张解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”黄玉花按饶春燕的指示已向朱玉权支付了租金126700元，饶春燕系合同相对方，朱玉权认可返还上述租金，故该款黄玉花有权要求饶春燕、朱玉权返还，黄玉花的该项诉讼请求，予以支持。签订协议时，饶春燕、朱玉权并未告知黄玉花其建盖房屋未取得建设工程规划许可证，朱玉权、饶春燕存在过错；黄玉花签订协议时，未审查租赁房屋、土地的相关权属证书，未尽到注意义务，亦存在过错。饶春燕、朱玉权占用黄玉花租金的行为给黄玉花造成了资金占用损失，黄玉花主张由饶春燕、朱玉权按年利率6％支付自2019年1月1日至还清租金之日止的资金占用费的诉讼请求，由于双方均由过错，一审法院支持按年利率3％计算资金占用费。黄玉花主张的附属设施投资损失，因该附属设施添附于朱玉权、饶春燕建盖的房屋内，属于违法建筑的一部分，上述损失，黄玉花应自行承担。因黄玉花与饶春燕签订《房屋租赁协议》无效，该协议约定的违约条款亦无效，黄玉花基于协议约定主张违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、饶春燕、朱玉权于本判决生效之日起十五日内返还黄玉花租金126700元，并按年利率3％计算向黄玉花支付自2019年1月1日至还清租金之日止的资金占用费；二、驳回黄玉花的其他诉讼请求；三、驳回饶春燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4421元，由黄玉花负担1729元，由饶春燕负担2692元；反诉受理费1150元，由饶春燕负担。二审中，当事人没有提交新证据。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，出租人饶春燕将未取得建设工程规划许可证而建盖的房屋租赁给承租人黄玉花，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定饶春燕与黄玉花于2018年8月28日签订的《房屋租赁协议》无效符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，饶春燕与黄玉花签订的《房屋租赁协议》无效后，黄玉花将租赁房屋返还饶春燕的同时，饶春燕应当将收取的租金返还黄玉花。因案涉租金系朱玉权收取并向黄玉花出具收条，朱玉权亦认可返还租金，故一审判决饶春燕、朱玉权共同返还黄玉花租金126700元及相应资金占用费，本院予以维持。对于黄玉花上诉主张的附属设施投资损失81370元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，虽然黄玉花提交了朱玉权认可的附属设施投资明细清单，但黄玉花不能提交证据证明饶春燕同意其对租赁房屋进行改善或增设，结合朱玉权在一审庭审中的陈述，一审法院对黄玉花主张的附属设施投资损失81370元不予支持符合法律规定，本院予以维持。综上所述，黄玉花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4421元，由黄玉花负担。本判决为终审判决。审判长 张  坤审判员 田  田审判员 邱 继 娇二〇二〇年四月三十日书记员 欧阳成愉