长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1277号原告(反诉被告)：湖南长欣房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区三兴街物业管理房。法定代表人：吴道揆，董事长。委托诉讼代理人：毛迪山，湖南瑾辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿平安，公司职员。被告（反诉原告）：杨茂莲，女，汉族，1964年12月30日出生，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：张红英，湖南天恒健律师事务所律师。原告湖南长欣房地产开发有限公司(以下简称长欣公司)与被告杨茂莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，被告杨茂莲提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长欣公司的委托诉讼代理人毛迪山、瞿平安，被告（反诉原告）杨茂莲及其委托诉讼代理人张红英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长欣公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除长欣公司与杨茂莲之间的租赁关系；2、判令杨茂莲立即腾空所租商铺并将商铺归还给长欣公司；3、判令杨茂莲承担本次诉讼费用。被告杨茂莲辩称：杨茂莲与长欣公司签订为期三年的租赁合同。因三兴市场存在消防隐患，长沙市天心区消防大队于2015年1月切断电源，市场无法经营。杨茂莲缴纳了13000元的消防整改费，但由于长欣公司非法关停市场一楼水、电，导致租赁合同无法正常履行。请求法院判令杨茂莲与长欣公司的租赁合同继续履行，退还杨茂莲消防整改费、押金，支付合同违约金、货物积压损失等。反诉原告杨茂莲向本院提起反诉请求：1、判令杨茂莲与长欣公司之间的租赁合同合法有效，继续履行顺延；2、判令长欣公司退还三兴市场一楼46号、59号商铺所投消防整改费13000元，押金800元；3、判令长欣公司赔偿所积压货物损失费8万元；4、判令本案诉讼费由长欣公司承担。反诉被告长欣公司辩称：59号商铺是业主和长欣公司签订的租赁合同，与杨茂莲无关。消防整改投入是杨茂莲自愿投资的，应由杨茂莲自行承担法律后果，与长欣公司无关。不同意杨茂莲的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年7月24日，长欣公司市场部为甲方，与作为乙方的杨茂莲签订《三兴市场铺位租赁合同》。约定：甲方将委托出租的第46号门面出租给乙方，租赁期3年，从2014年7月25日至2017年7月25日；租金单价为每月550元；乙方进场，须预交一个季度的租金，并按临街门面400元/㎡、室内门面300元/㎡缴纳保证金；乙方应按时交纳租金、管理费及水电费，逾期不缴者，甲方有权终止合同，收回铺位保证金不退；因三兴市场消防整改由乙方所投资金，在本合同终止时，乙方自愿将该资金归还给三兴市场，乙方不得因此主张任何权利。三兴市场因存在消防隐患，需停业整改。长沙市坡子街街道办事处八角亭社区与长沙市佳安物业管理有限公司于2015年11月3日向三兴市场业主和经营户发出《通知》，要求经营户于11月4日至11月10日办理清货手续，在此期间未清理完毕的，将一概作为废弃物处理。经整改后，长沙市公安消防支队于2016年11月2日发出《建设工程消防验收意见书》，综合评定该项目改造工程消防验收合格。验收后，街道、社区多次召集长欣公司与业主、经营户就三兴市场重新开业及后续问题进行协商未果。由于杨茂莲未补交租金、管理费等，三兴市场未向杨茂莲所租商铺提供用电。杨茂莲自2015年消防整改开始至今未予经营，其用于经营的货物放置在案涉商铺内。杨茂莲在2014年7月22日向长欣公司支付了2014年7月25日至2014年10月17日的租金1508元、物业管理费144元，并于该日支付了门面押金800元。杨茂莲于2015年5月15日向长沙市佳安物业管理有限公司交纳46号、59号商铺消防整改费13000元。在本案审理过程中，长欣公司陈述由于长欣公司被吊销营业执照，为解决遗留问题，长欣公司市场部成立了长沙市佳安物业管理有限公司来管理三兴市场。另查明，长欣公司出租给杨茂莲的46号商铺系商铺所有权人委托长欣公司对外统一招租。该商铺所有权人于2019向本院提起诉讼，要求长欣公司归还铺位、支付租金等。本院判决长欣公司返还长沙市天心区三兴街组团A1栋046号门面，并支付租金、房屋占用费。该判决已发生法律效力。上述事实，有当事人陈述、《三兴市场铺位租赁合同》、收据、现金存款凭证、《通知》、《建设工程消防验收意见书》等在卷佐证，并经当事人质证，本院予以认定。本院认为，杨茂莲与长欣公司签订的《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定严格履行各自义务。因合同约定的履行期限于2017年7月25日届满后未续签合同，双方形成不定期租赁合同关系，长欣公司依法可随时主张解除租赁合同。同时经生效判决书判决，长欣公司应向所有权人返还案涉商铺，杨茂莲与长欣公司之间的《房屋租赁合同》已无法继续履行。故，长欣公司现主张解除租赁关系、腾空商铺并归还给长欣公司，合理合法，应予支持。杨茂莲诉求继续履行合同，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于杨茂莲诉求退还保证金（押金）、消防整改费和赔偿货物损失费，本院审查后认为：1、杨茂莲承租商铺后仅支付了一个季度租金和管理费，至2015年三兴市场消防整改、停业整顿时已欠付租金和管理费，该押金应抵扣租金和管理费，同时根据合同约定未按期交纳租金、管理费和水电费，保证金（押金）不予退还。2、根据租赁合同第十一条的约定，消防整改费应由杨茂莲承担，杨茂莲不得主张任何权利，杨茂莲现主张长欣公司退还该费用，不符合合同约定，不予支持。3、杨茂莲主张货物积压损失费，由于货物一直由杨茂莲存放在其承租商铺内，其可自行处置，杨茂莲亦未提供货物损失证据以证明损失的事实。同时，长沙市佳安物业管理有限公司及长沙市天心区坡子街街道办事处八角亭社区已于三兴市场临时查封前通知商户，自行办理清货手续，杨茂莲应及时办理清货手续。即使存在因积压货物造成了损失，该损失亦不应由长欣公司承担。综上，杨茂莲主张长欣公司返还押金、消防整改费，赔偿积压货物损失，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南长欣房地产开发有限公司与被告杨茂莲之间的租赁关系；二、被告杨茂莲于本判决生效后三十日腾空所租长沙市三兴市场一楼46号商铺，并返还给原告湖南长欣房地产开发有限公司；三、驳回反诉原告杨茂莲的诉讼请求。本案本诉受理费1300元，减半收取650元，由被告杨茂莲承担。反诉受理费1500元，减半收取750元，由被告杨茂莲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周长军二〇二〇年四月十七日法官助理唐莉代理书记员  邹 舟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。