辽宁省朝阳县人民法院行 政 判 决 书（2019）辽1321行初23号原告：张大超，男，1987年10月22日出生，汉族，无业，住辽宁省朝阳市双塔区。委托代理人：张晓初，男，1964年2月24日出生，汉族，职工，住朝阳市双塔区。原告：李井梅，女，1969年12月2日出生，汉族，职工，住辽宁省朝阳市双塔区。原告：李淑慧，女，1970年9月24日出生，汉族，干部，住辽宁省朝阳市双塔区。李井梅、李淑慧委托代理人：张福怀，男，1957年5月20日出生，汉族，职工，住朝阳市双塔区。三原告共同委托代理人：房占伟，朝阳县古山子镇法律服务所法律工作者。被告：朝阳市双塔区房屋征收办公室，住所地朝阳市双塔区凤凰新城管理区北安居。法定代表人：弥勇，主任。委托代理人：杨亚梅，辽宁中平律师事务所律师。委托代理人：周子誉，男，朝阳市双塔区房屋征收办公室工作人员。原告张大超、李井梅、李淑慧诉被告朝阳市双塔区房屋征收办公室不履行行政协议纠纷一案，于2019年9月16日向朝阳市双塔区人民法院提起行政诉讼。朝阳市双塔区人民法院受理后，于2019年9月20日报请朝阳市中级人民法院指定管辖。朝阳市中级人民法院于2019年10月18日以（2019）辽13行辖2号行政裁定书裁定：本案由朝阳县人民法院管辖。本院于2019年10月28日受理后，于2019年10月29日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭审理了本案。原告张大超的委托代理人张晓初、原告李井梅、李淑慧的委托代理人张福怀、三原告的委托代理人房占伟，被告朝阳市双塔区房屋征收办公室委托代理人杨亚梅、周子誉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告朝阳市双塔区房屋征收办公室于2014年8月15日与张书新、李淑慧、李井梅签订了《国有土地上房屋征收房屋协议》：征收人用拟建的C地块朝阳大街一段C-9-1号北数网房点同被征收人的有照房屋318.72平方米按照1：1.25的比例进行产权调换，置换面积398.40平方米网点楼房。2017年2月15日，协议约定的30个月过渡期满，被告未按约定交付置换房屋。原告张大超、李井梅、李淑慧诉称，2014年8月15日，张书新（张大超母亲）、李井梅、李淑慧拥有产权位于原朝阳大街一段23号的商网房（房屋产籍号朝房权证所字第××号，面积318.72平方米）被朝阳市双塔区政府征收占用。被告朝阳市双塔区房屋征收办公室代表朝阳市双塔区政府与被征收人签订了征收补偿协议，协议约定：一、征收人用拟建的房屋同被征收人的有照房屋，按照1.25:1比例进行产权调换，置换面积398.4平方米，且一层、二层对等，回迁位置在规划征收范围内C地块（朝阳大街一段C-9-1号北网房点，安置网点房产权归被征收人所有）；二、支付被征收人搬迁费、停产、停业损失费用79980.24元；三、如征收人未按协议约定条款交付被征收人网点房或少于安置面积的部分，则按应交付房屋面积的市场价格（每平方1.1万元）的二倍承担违约责任。四、征收过渡期为30个月。协议签订后，三原告按约定履行了义务，2016年12月回迁安置网点晟安首府10号楼竣工，2017年2月15日30个月过渡期满，被告未能按约定交付房屋，同时该交付房屋在双塔区孟克城中村改造指挥部监交下，将其全部交由孟克村委会实际占用并出租，原告多次与被告交涉，并通过信访形式多次找被告解决问题。2018年10月本案被告作为原告诉晟安房地产公司、孟克村委会、双塔区头等舱歌厅（回迁房承租方），要求返还上述房屋及确定租赁无效的诉讼请求被双塔区法院、市中院二级法院依法驳回，不予支持。2019年8月15日被告向原告发出信访事项答复意见书朝双征信告字（2019）28号，告知原告该回迁商网已被孟克村占用且已无法收回，原告可向人民法院提起诉讼。被告作为政府机关，背信弃义，一女二嫁，征占原告房屋五年多，既不给房，也不给钱。为维护原告的合法利益，向法院提起诉讼，请求：要求被告按照双方签订的补偿协议，立即给付回迁网点（398.4平方米）的房款4，382，400.00元，立即给付违反补偿协议违约金4，382，400.00元，被告立即给付装修及附属物等价补偿款，停业损失，合计79，980.24元，被告立即给付上述补偿款及违约金从超过过渡期至实际全部给付期间，按同期中国人民银行贷款利率（4.75%）计算的利息，诉讼费用由被告承担。原告庭审时向法庭提交了以下证据：1、《征收房屋协议书》；2、孟克城改回迁返还网点房交接单；3、辽宁省朝阳市双塔区人民法院（2018）辽1302民初3065号民事判决书；4、辽宁省朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终274号民事判决书，用以证明涉案房屋在2016年12月15日被孟克村民委员会接收；5、朝双征信告字（2019）28号信访事项答复意见书；6、继承权公证书；7、放弃继承权公证书；8、死亡医学证明书、死亡注销证明；9、双塔区盛隆城中村改造有限公司预销售结算单及香梅湾置业计划；10、中国人民银行贷款利率表。被告朝阳市双塔区房屋征收办公室辩称，一、答辩人与原告签订《征收房屋协议书》事实客观存在，答辩人在协议签订后，就将被征收房屋的装修和附属物的作价补偿14386元和一次性搬迁费、停产停业损失65594.24元，共计79980.24元的款项存入双塔区房屋征收办的专储账户，但原告一直未领取。原告不领取该款项非答辩人的原因造成，其要求答辩人支付该款项的利息没有依据。二、协议约定违约金数额过高。协议书第五条约定：如征收人未按协议约定条款交付被征收人网点房或少于安置面积的部分，则按需交付房屋面积的市场价格的二倍承担违约责任。该约定违反《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的规定，违约金约定数额过高，人民法院应依法予以调整。三、原告与答辩人签订的《征收房屋协议书》，选择的是产权调换方式。协议书项下回迁安置房屋因孟克村委会在接收完开发企业移交的网点后未向答辩人交付用以回迁安置，而是自行占用。期间，原告多次向答辩人主张回迁安置，答辩人为此起诉孟克村委会，要求其交付房屋，人民法院驳回了答辩人的诉讼请求。原告因为不能回迁安置进行信访，答辩人于2019年8月15日向原告作出信访答复意见告知该房屋无法回迁安置，原告才要求货币补偿。在此之前，原告一直是按照协议约定以产权调换方式要求回迁安置。故原告的主张从超过临时过渡期起计算利息没有依据。被告朝阳市双塔区房屋征收办公室向本院提交了以下证据、依据：1、《征收房屋协议书》；2、孟克城改回迁返还网点房交接单；3、孟克城改回迁返还网点面积明细表；4、朝双征信告字[2019]28号信访事项答复意见书；5、辽宁省朝阳市双塔区人民法院（2018）辽1302民初3065号民事判决书；6、辽宁省朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终274号民事判决书。经庭审质证，本院对上述证据认定如下：1、原、被告均提供的《征收房屋协议书》,用以证明为实施孟克城中村改造，针对坐落在朝阳大街一段23号房屋产籍号为朝房权证所字第××号网点的拆迁补偿问题，征收部门与被征收人已就征收补偿事宜达成协议。并对就安置网点房的位置、面积、差价结算、装修和附属物的补偿、一次性搬迁费、停产停业损失及违约责任等作出了明确约定。本院认为，《征收房屋协议书》能够证明被告朝阳市双塔区房屋征收办公室于2014年8月15日与张书新、李淑慧、李井梅签订了《国有土地上房屋征收房屋协议》：征收人用拟建的C地块朝阳大街一段C-9-1号北数网点房同被征收人的有照房屋318.72平方米按照1：1.25的比例进行产权调换，置换面积398.40平方米网点楼房的事实。2、被告提供的孟克城改回迁返还网点房交接单、信访事项答复意见书朝双征信告字[2019]28号、辽宁省朝阳市双塔区人民法院（2018）辽1302民初3065号民事判决书、辽宁省朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终274号民事判决书，用以证明被告未按约定履行协议的原因系开发商将回迁房屋交付给孟克村委会，我单位现已经积极采取了相关的补救措施；原告提出异议，认为被告提供的证据恰能证明早在2016年12月15日，被告根据朝阳市双塔区政府的要求将回迁房（包含与原告置换的房屋）交付给孟克村委会，因此致使原被告双方签订的补偿协议无法履行。本院认为，被告提供的该组证据能够证明被告未能按协议约定交付房屋的事实。3、原告提供的双塔区盛隆城中村改造有限公司预销售结算单及香梅湾置业计划、中国人民银行贷款利率表，用以证明由于被告没有按协议约定交付房屋，给原告造成了损失及计算损失所用标准，要求被告以现金方式赔偿损失。被告提出异议，对于一次性搬迁费及装修附属物补偿款已经口头通知过原告领取，系原告自己不领取，该部份不应有利息赔偿。另外，原告要求的损失过高，协议中约定的1.1万元每平方米房价没有明确依据，而且协议中第五条只是针对安置房屋交付的实际面积与协议面积的误差多于或少于的面积约定市场价格是每平米1.1万元。本院认为，原告提供的该组证据能够证明案涉房屋现在的市场价格高于协议约定的价格，被告不能按协议约定交付房屋的行为给原告造成了损失的事实。4、原告提供的死亡医学证明书、死亡注销证明、朝阳市公证处作出（2018）朝证民房综字第××号继承权公证书、放弃继承权公证书，用以证明张书新因病去世，其遗产继承人中丈夫张晓初、母亲陆玉珍因放弃其遗产继承权，其子张大超取得继承权，张大超具有本案的诉讼主体资格。被告未提出异议；本院认为，原告提供的该组证据能够证明张书新于2015年5月2日因病去世。张书新的继承人分别为其子张大超、丈夫张晓初、母亲陆玉珍，张晓初、陆玉珍声明放弃继承张书新遗产，张书新遗产由张大超继承的事实。5、朝阳益友房地产评估有限责任公司作出的朝益房司估字（2020）第008-1号、朝益房司估字（2020）第008-2号房地产评估报告及辽宁慧衡土地资产评估事务所作出的辽慧衡评司报字（2020）第004号房屋租金资产评估报告，原告对该三份评估报告没有异议；被告则认为这三份报告的评估结果严重超出市场价格，所以对这三份报告不予认可，申请重新评估。而且申请评估时被告只对2017年房屋交工时的价格和现价申请进行评估，没有申请对租金进行评估。本院认为，因被告提出违约金过高，本院要求其补充的证据，该三份评估报告系由被告申请、朝阳市中级人民法院委托、原被告双方摇号选定的评估机构对2017年2月15日的房价、租金及2020年2月25日的房价作出了评估，可以证明2017年2月15日的房价、租金及2020年2月25日的房价情况。经审理查明，2014年8月15日，被告朝阳市双塔区房屋征收办公室与被征收人张书新、李淑慧、李井梅签订了《国有土地上房屋征收房屋协议》，约定：“一、征收人用拟建的房屋同被征收人的有照房屋进行产权调换，回迁位置在规划征收范围内C地块朝阳大街一段C-9-1号北数网点房。安置网点房产权归被征收人所有。二、被征收房屋坐落朝阳大街一段23号，建筑面积318.72平方米，房屋产籍号朝房权证所字第××号，房屋用途网点，房屋结构砖混，房屋总层数六，房屋所在一层，房屋朝向东。三、差价结算（一）被征收人产权调换的网点房实行统算、最后回迁时互找差价的办法，即：如调换网点房面积扩大或缩小，征收人按市场价格（1.1万元）与被征收人互找差价。（二）由于被征收人的产权房为一层网点楼房，按规划设计现为二层网点房的实际情况，征收部门与被征收人的有照房屋按照1:1.25进行产权调换，互不找差价，被征收人有照房屋面积318.72m2，按照比例应置换面积398.40m2一层二层对等网点楼房。（三）被征收房屋的装修和附属物作价补偿14386元。（详评估报告）。（四）一次性搬迁费、停产停业损失合计65594.24元。（五）上述第（三）至（四）款所列，价款合计79980.24元，[由征收人承付]。四、被征收人须在协议签订十五日内完成搬迁，将房屋及房屋配套设施完整交于征收人。五、本协议签订后双方必须共同信守，如征收人未按协议约定条款交付被征收人网点房或少于安置面积的部分，则按需交付房屋面积的市场价格（每平米1.1万元）的二倍承担违约责任。如被征收人未在约定日期交付房屋，征收人将不再付给被征收人协议约定的被征收房屋的装修和附属物作价、一次性搬迁费、停产停业损失的补偿。六、临时过渡期为30个月，如因征收人的责任延长过渡期的，征收人对被征收人增加停产停业损失在回迁时结清。”协议签订后，被征收人张书新、李淑慧、李井梅按照协议约定完成搬迁，将房屋及房屋配套设施完整交付给了征收人。2016年12月15日，朝阳市双塔区晟安房地产开发有限公司与朝阳市双塔区凌河街孟克村民委员会签订了《孟克城改回迁返还网点房交接单》,将承建的回迁网点房晟安首府10#楼规划建筑面积为4269.3平方米的网点房（包括涉案房屋）移交给孟克村委会。2017年8月15日，孟克村委会将朝阳大街一段21-10号网点房面积434.49平方米承包给案外人王晓霞开办了双塔区头等舱歌厅。2018年7月11日，被告朝阳市双塔区房屋征收办向朝阳市双塔区人民法院提起民事诉讼，要求晟安公司、孟克村委会、双塔区头等舱歌厅三被告返还朝阳大街一段晟安首府10号楼110-111-210-211号房屋，并确认孟克村委会与头等舱歌厅的租赁关系无效。2018年10月8日，朝阳市双塔区人民法院作出（2018）辽1302民初3065号民事判决，认定“晟安公司所建回迁户配套建设商业网点交付给孟克村委会是经双塔区政府确认和同意的”，驳回了双塔区房屋征收办的诉讼请求。双塔区房屋征收办不服提起上诉。2019年3月14日，朝阳市中级人民法院作出（2019）辽13民终274号民事判决，认定“晟安房地产公司作为移交方，孟克村委会作为接收方，孟克城中村改造工作指挥部办公室作为监交方，三方签订的《孟克城改回迁返还网点交接单》中载明是按照孟克城改办的要求，将网点房移交给孟克村委会。基于上述事实和证据可以认定，被上诉人晟安房地产公司不是私自将诉争房屋交付给孟克村委会，而是经双塔区政府确认和同意的”，驳回上诉，维持原判。2019年8月15日，被告朝阳市双塔区房屋征收办作出朝双征信告字[2019]28号《信访事项答复意见书》：“你户可持征收补偿协议到人民法院提起行政诉讼，主张权利”。2019年9月16日，原告向朝阳市双塔区人民法院提起行政诉讼。朝阳市双塔区人民法院受理后，于2019年9月20日报请朝阳市中级人民法院指定管辖。朝阳市中级人民法院于2019年10月18日以（2019）辽13行辖2号行政裁定书裁定：本案由朝阳县人民法院管辖。原告于2019年10月28日向本院提出财产保全申请，要求冻结被告银行存款1060万元，并提供了担保。本院于2019年10月28日作出（2019）辽1321行初23号行政裁定：冻结朝阳市双塔区房屋征收办公室的银行存款1060万元。2020年4月7日，经被告申请、朝阳市中级人民法院委托，朝阳益友房地产评估有限责任公司作出朝益房司估字（2020）第008-1号房地产评估报告，估价结果为：“估价对象于价值时点2020年2月25日的评估总价为人民币7,968,000.00元（取整），大写：柒佰玖拾陆万捌仟元整。（本次估价结果包含委估房产所分摊的土地使用权价值）”。同日作出朝益房司估字（2020）第008-2号房地产评估报告，估价结果为：“估价对象于价值时点2017年2月15日的评估总价为人民币7,171,200.00元（取整），大写：柒佰壹拾柒万壹仟贰佰元整。（本次估价结果包含委估房产所分摊的土地使用权价值）”。2020年4月7日，辽宁慧衡土地资产评估事务所作出辽慧衡评司报字（2020）第004号《辽宁省朝阳市中级人民法院委估朝阳市双塔区房屋征收办公室与张大超、李井梅、李淑慧不履行行政协议案件房屋租金资产评估报告》：“评估基准日：本项目资产评估基准日是2017年2月15日。评估方法：市场法。评估结论：于评估基准日，委估房屋建筑物租金的评估值为1.1元/平方米/天，人民币大写：壹元壹角整每平方米每天。”另查明，被征收人张书新于2015年5月2日因病去世，继承人分别为其长子张大超、丈夫张晓初、母亲陆玉珍。2018年5月2日，张晓初、陆玉珍声明放弃死者张书新遗产的继承权，并进行了公证。因此张书新遗产均由张大超继承。2018年5月3日，朝阳市公证处作出（2018）朝证民房综字第××号继承权公证书：被继承人张书新的遗产由张大超一人继承。本院认为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款关于“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置或者周转用房，停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”的规定，朝阳市双塔区房屋征收办公室具有与被征收人张书新、李井梅、李淑慧签订《国有土地上房屋征收补偿协议》的法定职权。本案中，双方签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》是经过双方充分协商自愿签订的行政协议，是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方均应当履行该行政协议。朝阳市双塔区人民法院（2018）辽1302民初3065号民事判决书和朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终274号民事判决书均认定“晟安房地产公司不是私自将诉争房屋交付给孟克村委会，而是经双塔区政府确认和同意的”。人民法院生效的法律文书证明因朝阳市双塔区孟克城中村改造指挥部要求将行政协议标明的置换房屋移交给孟克村村委会，致使朝阳市双塔区房屋征收办公室不能按照与被征收人张书新、李井梅、李淑慧签订《国有土地上房屋征收补偿协议》的约定交付房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款关于“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”的规定，被征收人在朝阳市双塔区房屋征收办公室不履行补偿协议约定的义务时提起诉讼，符合上述法律规定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第二款关于“有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼”的规定，本案被征收人张书新死亡，其子张大超可以提起诉讼。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条关于“被告不依法履行，未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”的规定，按照双方签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》第三条（二）项“征收部门与被征收人的有照房屋按照1:1.25进行产权调换，互不找差价，被征收人有照房屋面积318.72m2，按照比例应置换面积398.40m2一层二层对等网点楼房”的约定，被告朝阳市双塔区房屋征收办公室不能按照行政协议交付置换房屋，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。按照双方签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》第五条关于“征收人未按协议约定条款交付被征收人网点房或少于安置面积的部分，则需按交付房屋面积的市场价格（每平米1.1万元）的二倍承担违约责任”的约定，征收人未按协议约定条款交付被征收人网点房应当按照市场价格（每平米1.1万元）的二倍以每平方米2.2万元的价格赔偿原告损失，并自30个月过渡期满（2017年2月15日），按照同期银行贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息。按照行政协议第三条第（三）被征收房屋的装修和附属物作价补偿14386元，（四）一次性搬迁费、停产停业损失合计65594.24元；（五）上述第（三）至（四）款所列，价款合计79980.24元。被告未向本院提供已经通知原告领取的证据，不能证明已通知原告领取时间，应当按照该协议第四条关于“被征收人需在协议签订十五日内完成搬迁，将房屋及房屋配套设施完整交于征收人”的约定，自被征收人完成搬迁之日（2014年9月1日）按照银行同期贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息。行政协议第六条虽然有“临时过渡期为30个月，如因征收人的责任延长过渡期的，征收人对被征收人增加停产停业损失在回迁时结清”的约定，但判令被告应当自临时过渡期30个月期满之日起给付原告损失及利息，则不应重复计算停产停业损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，被告虽然在答辩中提出“协议约定违约金数额过高”，但经被告申请、朝阳市中级人民法院委托评估的结果证明其理由不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告在判决生效后十日内给付原告房屋及损失876.48万元，并自30个月过渡期满（2017年2月15日）至执行完毕，按照同期银行贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息。二、被告在判决生效后十日内给付原告被征收房屋的装修和附属物作价补偿、一次性搬迁费、停产停业损失合计79980.24元，并自被征收人完成搬迁之日（2014年9月1日）至执行完毕，按照银行同期贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息。案件受理费73713元、保全费5000元、保险费21200元、评估费151392元，合计251305元，由被告朝阳市双塔区房屋征收办公室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  包清志人民陪审员  刘 影人民陪审员  李丽梅二〇二〇年四月二十四日法官助理任红玲书记员杨寒