济南高新技术产业开发区人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁0191民初661号原告：济南嘉瑞丰田汽车销售服务有限公司，住所地济南市历下区工业南路丁家庄地段，统一社会信用代码913701026898037772。法定代表人：孟海涛，董事长。委托诉讼代理人：陈亮，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晓倩，北京市京师（济南）律师事务所实习律师。被告：李华，女，1979年12月12日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：郭洁琼，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振强，山东齐鲁律师事务所律师。第三人：济南国际会展中心有限公司，住所地济南市工业南路高新开发区科技文化广场北侧，统一社会信用代码91370100720704874D。法定代表人：王赓，董事长兼总经理。原告济南嘉瑞丰田汽车销售服务有限公司（以下简称济南嘉瑞丰田公司）与被告李华占有排除妨害纠纷一案,本院于2020年2月21日立案后，为查明案件事实，本院依济南嘉瑞丰田公司申请依法追加济南国际会展中心有限公司（以下简称济南国际会展中心）为本案第三人，并依法进行了审理。济南嘉瑞丰田公司向本院提出诉讼请求：1.判令李华将位于济南市高新区工业南路与舜华路交界处的济南国际会展中心E座一层占用的房屋返还给济南嘉瑞丰田公司；2.判令李华支付济南嘉瑞丰田公司自2019年5月31日起暂至2020年1月15日（立案起诉之日）的房屋占有使用费119080元（被告占用的房屋面积约400㎡，按1.3元/天·㎡的租金标准计算，一天费用为520元），自2020年1月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费按上述计算方式另行计算；3.本案诉讼费、鉴定费由李华承担。诉讼中，原告济南嘉瑞丰田公司将第2项诉讼请求变更为：依法判令李华支付济南嘉瑞丰田公司自2019年5月31日起暂至2020年1月15日立案起诉之日的房屋占有使用费139919元（因庭前证据交换双方确认占用房屋面积为470平方米，按1.3元每天每平方的租金计算为每天费用为611元，自2020年1月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费按上述计算方式另行计算）；将第3项诉讼请求变更为：本案诉讼费由李华承担。事实与理由：位于济南国际会展中心E座一层的房屋为济南国际会展中心单独所有。2019年5月，济南国际会展中心委托济南建招工程咨询有限公司对涉案租赁房屋以竞争性谈判的方式进行招标，最终济南嘉瑞丰田公司中标，并于2019年5月31日与济南国际会展中心签订《济南国际会展中心E座租赁合同》，约定租赁房屋的地理位置为济南国际会展中心E座一层，租赁房屋建筑面积为6071.6㎡，该房屋租赁期自2019年5月31日起至2024年8月30日止。合同第3.2.1条约定：本项目所在出租房屋内，现还存在部分租赁合同已到期的承租人，乙方已充分知悉，乙方自行协调、清退该部分承租人。至今高新开发区舜华振泽西餐厅（该企业系个体工商户，经营者为李华，现已注销，由李华实际经营管理）仍实际占有使用该层房屋约400㎡的面积,济南嘉瑞丰田公司多次要求其返还，均不予理睬。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，济南嘉瑞丰田公司有权要求李华返还房屋并支付房屋占有使用费。李华辩称，济南嘉瑞丰田公司并非涉案房屋的合法占有、使用人，不能适用物权法第245条的规定要求李华排除妨害，涉案房屋系李华自济南银城物业管理有限公司（以下简称济南银城物业公司）处合法租赁，自2015年一直占有、使用至今，济南嘉瑞丰田公司并非该房屋的所有权人，也并非涉案房屋的出租人，无权要求李华返还房屋，并支付相关费用。首先，济南嘉瑞丰田公司无权要求李华向其返还房屋。济南嘉瑞丰田公司要求李华向其返还房屋的前提应当是李华对济南嘉瑞丰田公司的占有进行了侵夺或妨害，即占有人对于占有物的事实上的管领力因被侵害而被持续的剥夺，也就是在济南嘉瑞丰田公司已经合法取得对租赁房屋的实际占有的前提下，可通过占有排除妨害之诉要求李华排除妨害，但根据房屋现状及济南嘉瑞丰田公司的自认，其与济南国际会展中心签订《房屋租赁合同》后，并未实际占有、使用案涉房屋，济南嘉瑞丰田公司并非案涉房屋的占有使用人，无权要求李华向其返还房屋。其次，济南嘉瑞丰田公司无权要求李华向其支付房屋占有使用费。李华占有、使用涉案房屋，是根据与济南银城物业公司签订的《东城美食街商铺租赁合同1116号》而合法的占有、使用，与济南嘉瑞丰田公司无关，济南嘉瑞丰田公司并非上述租赁合同的出租人，也并非涉案房屋的所有权人，济南嘉瑞丰田公司要求李华向其支付房屋占有使用费缺乏事实及法律依据。同时，济南嘉瑞丰田公司与济南国际会展中心签订的《房屋租赁合同》对合同双方的权利义务以及违约责任等均约定清晰，双方在履行租赁合同过程中产生争议，济南嘉瑞丰田公司可以通过债权保护另行解决。第三，李华与济南银城物业公司签订了《东城美食街商铺租赁合同1116号》，且济南银城物业公司自房屋所有权人处取得了合法有效的授权，双方之间的租赁合同为双方的真实意思表示，合法、有效，且租赁合同中约定的租赁期限到期后，李华继续使用涉案房屋并按照双方的交易习惯向出租人济南银城物业公司的法定代表人高明星的账户转账用于支付租金，出租人从未提出异议，根据《合同法》第236条的规定，李华与出租人之间存在不定期租赁合同关系，李华对涉案房屋依法享有占有、使用的权利。综上，请求法院驳回济南嘉瑞丰田公司的诉讼请求。第三人济南国际会展中心向本院邮寄提交《济南国际会展中心E座租赁合同》、《成交公示》、《成交通知书》、《关于济南嘉瑞丰田公司与李华房屋租赁合同纠纷案件的说明》、《情况说明》各一份，载明：济南国际会展中心与济南嘉瑞丰田汽车销售服务有限公司签订的《济南国际会展中心E座租赁合同》系双方真实意思表示，且济南嘉瑞丰田公司知晓原房屋承租人尚未腾退房屋事实，双方一致约定被原承租人占有的房屋由济南嘉瑞丰田公司清退后使用；济南国际会展中心与济南银城物业管理有限公司不存在合同业务关系，也从未向其出具过该授权委托书，且经初步对比该《授权委托书》上加盖的公章也并非济南国际会展中心公章。本院经审查认为，济南嘉瑞丰田公司（乙方）与济南国际会展中心（甲方）签订的房屋租赁合同第三条第3.2.（1）款约定：“本项目所出租房屋内，现还存在部分租赁合同已到期的承租人，乙方已充分知悉，乙方自行协调、清退该部分承租人”，济南嘉瑞丰田公司主张其系基于该条款，由济南国际会展中心给予其清退李华的权利，依据《侵权责任法》第15条、《物权法》243条、245条的规定，向李华主张权利。李华认为济南嘉瑞丰田公司不享有诉权，无权提起本案诉讼。本院认为，合同具有相对性原则，合同一般情况下仅在合同当事人之间产生效力，第三人不受合同的约束，因此合同当事人不得向第三人主张合同设定的权利。本案中，李华并非济南嘉瑞丰田公司与济南国际会展中心房屋租赁合同的当事人，济南嘉瑞丰田公司以该合同约定向李华主张权利，于法无据。本案诉争房屋的所有权归济南国际会展中心享有，济南嘉瑞丰田公司并非涉案房屋所有权人。济南嘉瑞丰田公司依据其与济南国际会展中心签订的房屋租赁合同，享有对诉争房屋占有使用的权利，但因该诉争房屋未实际交付，故济南嘉瑞丰田公司目前仅享有占有使用的期待权。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条中的权利人应为物权法中所规定的所有权人、用益物权人、担保物权人及基于债权等原因已实际占有该不动产或动产的权利人；《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，系对占有人的占有利益的损害赔偿请求权，亦是对于已实际占有的占有人权利的保护。而本案中济南嘉瑞丰田公司并未实际占有诉争房屋，因此其并非物权法中规定的权利人。综上，济南嘉瑞丰田公司不具有本案诉权，其起诉应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第二百四十三条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告济南嘉瑞丰田汽车销售服务有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王卉二〇二〇年四月二十日书记员  李曼