上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4673号原告：刘永彬，男，1981年10月12日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市。被告：上海灏洪新型建材有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：朱怀洪，总经理。第三人：王伟，男，1982年7月12日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市怀远县榴城镇苏集村二组9号。原告刘永彬诉被告上海灏洪新型建材有限公司(以下简称“灏洪公司”)、第三人王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2020年4月20日公开开庭进行审理，原告刘永彬、被告灏洪公司的法定代表人朱怀洪、第三人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永彬向本院提出诉讼请求：1、要求解除刘永彬、灏洪公司双方于2018年11月7日签订的《厂房租赁合同》；2、要求灏洪公司支付3个月的租金作为违约金即人民币113,751元；3、要求灏洪公司支付滞纳金(按照每延迟一日滞纳金2,000元标准，自2019年10月25日起计算至2019年12月15日止)；4、要求灏洪公司支付租金(按照每月租金37,917元标准，自2019年11月25日起计算至实际搬离日止)。事实和理由：2018年11月7日，刘永彬、灏洪公司就位于上海市青浦区老朱枫公路XXX号XXX幢厂房签订租赁合同，合同期限3年，自2018年11月25日至2021年11月2日。合同约定,租金每月37,917元，房租到期前，须提前一个月缴纳下期房租，每延迟一日须缴纳2,000元/日的滞纳金。如果延迟超过半月未交房租视为乙方违约，甲方可解除协议并追究乙方违约责任，另外约定违反合同者需支付3个月违约金。灏洪公司曾拖欠支付原告租金，刘永彬诉至本院，经法院判决后，灏洪公司仍不予支付，且一直在使用系争厂房。灏洪公司本应在2019年10月25日前支付2019年11月25日至2020年5月25日的房租，至今也未付。刘永彬认为，灏洪公司拖欠租金行为已严重违约，故诉至本院，要求判如所请。灏洪公司辩称：同意诉请1，法定代表人朱怀洪是在庭审时才见到刘永彬通过微信方式送达的解除合同通知书，之前没看过微信信息。关于诉请2、诉请3，不同意支付，且违约金标准过高，滞纳金无约定。灏洪公司租金是支付至2019年8月25日，之后灏洪公司认为刘永彬不可靠就不敢向刘永彬支付租金。大概2019年11月份，大房东怕刘永彬收了下家的租金不付给大房东房租，就和灏洪公司说暂时不要将租金付给刘永彬，刘永彬和灏洪公司双方都有责任，故灏洪公司不承担违约责任和滞纳金。关于诉请4，同意支付租金，但合同约定的面积与实际不符，租金应予调整。第三人王伟述称：2019年9月，其通知刘永彬至大房东家里收取租金，但是刘永彬未去。现因合同约定的面积与实际不符，不愿支付租金。不同意支付违约金，且标准过高。确认刘永彬于2019年12月30日通过微信方式送达王伟解除合同通知书。经开庭审理查明，系争房屋位于上海市青浦区练塘镇富民经济开发区老朱枫公路XXX弄XXX号，产权登记在案外人上海伟峰针织服饰有限公司名下，登记面积837.10平方米。2018年11月7日，刘永彬(出租方、甲方)与灏洪公司、王伟(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将青浦区老朱枫公路XXX号XXX幢厂房出租给乙方，厂房建筑面积1,485平方米(其中公摊135平方米)，每日每平方米租金0.84元，月租金37,917元，年租金455,000元(按365天计算)，不含税费，税票由乙方自行开据；付六压一，37,917元作为押金使用，首次需要付款6个月房租及37,917元押金共计265,417元；每年的4月25日、10月25日前缴纳房租。在房租到期前，“须提前一个月缴纳下期房租，每延期一日须缴纳2,000元/日的滞纳金”(注：引号中文字上划有黑线)。如果延迟超过半个月未交房租视为乙方违约，甲方可解除协议并追究乙方的违约责任；押金不作为房租使用，合同到期后如果乙方不再租赁该厂房，在房屋验收合格且乙方将押金条交于甲方后，甲方无息将押金退还给乙方；租期自2018年11月25日起至2021年11月24日止，厂房自2018年11月4日交付给乙方使用，至2018年11月24日为免租期，如果乙方违约或者不履行合同则也需要正常缴纳免租期内的房租；厂房租赁期间，如甲乙双方提前退租或按照合同条款违约的，违约方须赔偿3个月租金作为补偿。合同尾部乙方处有灏洪公司公章及其法定代表人朱怀洪的签名、第三人王伟的签名。合同另约定了其他事宜。2018年11月4日，刘永彬交付灏洪公司、王伟系争厂房。合同签订后，灏洪公司和第三人王伟按约向刘永彬支付押金37,917元，并陆续向刘永彬支付租金。后因灏洪公司未按约足额支付刘永彬截至2019年11月24日的租金，故刘永彬起诉灏洪公司要求支付拖欠租金、免租期租金及违约金等，本院于2019年8月6日受理并立为(2019)沪0118民初14729号案件。该案审理过程中，本院依法追加王伟作为第三人参加诉讼。本院经审理后于2019年12月3日作出判决，认为系争厂房租赁合同系发生在刘永彬与灏洪公司、王伟之间，灏洪公司、王伟共同向刘永彬承担合同约定的支付租金等义务，经本院释明，刘永彬仍坚持仅向灏洪公司主张诉请，系其对自身权利的处分，故判令：一、灏洪公司应于该判决生效之日起十日内支付刘永彬截至2019年11月24日的未付租金116,700元；二、灏洪公司应于该判决生效之日起十日内支付刘永彬自2018年11月4日起至2018年11月24日止的免租期租金25,278元；三、刘永彬的其余诉讼请求不予支持。灏洪公司不服提起上诉，因其未在规定期限内缴纳上诉费，上海市第二中级人民法院于2020年4月13日作出(2020)沪02民终3068号裁定：该案按上诉人灏洪公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。该裁定书现已送达各方当事人。但灏洪公司并未按照上述判决履行债务。2019年12月30日，因灏洪公司未按时支付上述判决所列的租金和自2019年11月25起至2020年5月25日止期间的房租，刘永彬通过微信方式分别向灏洪公司的法定代表人朱怀洪、第三人王伟发送解除合同通知书，并于当日向灏洪公司邮寄解除合同通知书，要求解除合同、支付拖欠租金等。但灏洪公司继续使用系争房屋及拖欠租金，故刘永彬再次诉至本院，要求判如所请。另查明，2018年6月25日，上海伟峰针织服饰有限公司的法定代表人孟伟峰(甲方)与刘永彬(乙方)签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将上海市青浦区朱枫公路XXX弄XXX号房屋出租给乙方生产加工使用，总面积1,350平方米，租赁期限自2018年8月1日起至2024年7月31日止，年租金380,000元，不含税；甲方同意乙方部分转租给另一方，另一方的一切租房事宜由乙方全面负责；合同另约定了其他事宜。因刘永彬未按约支付租金，孟伟峰多次催讨未果，故孟伟峰诉至本院要求解除合同、支付租金及腾退厂房等，本院于2019年11月5日受理并立为(2019)沪0118民初21614号案件。该案审理过程中，刘永彬提出反诉请求，要求继续履行合同、免除租金、禁止阻止刘永彬使用厂房及提供厂房拆迁通知及相关文件等。本院于2019年12月12日作出如下判决：一、孟伟峰与刘永彬于2018年6月25日签订的《厂房租赁合同书》于2019年11月8日解除；二、刘永彬应于本判决生效之日起十日内支付孟伟峰租金和房屋占有使用费(按照每月32,300元，自2019年8月1日起计算至实际支付腾退止)；三、刘永彬应于本判决生效之日起十日腾退位于上海市青浦区练塘镇朱枫公路XXX弄XXX号房屋；四、驳回刘永彬的全部诉讼请求。刘永彬不服提起上诉，上海市第二中级人民法院立为(2020)沪02民终3399号案件，该案尚在审理过程中。以上事实，由刘永彬、灏洪公司、王伟的陈述，刘永彬提供的厂房租赁合同、厂房租赁合同书、上海市房地产权证、批复文件、民事判决书、民事裁定书、解除合同通知书、微信聊天记录、邮件交寄单、厂房图片，本院出示的民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，当事人之间存在如下争议：一、租赁面积；二、“须提前一个月缴纳下期房租，每延期一日须缴纳2,000元/日的滞纳金”是否被划去；三、灏洪公司、王伟是否构成违约。刘永彬称，1、关于合同面积，总租金是总计的，不是根据面积和单价计算得出的，且合同写明1,485平方米中包含135平方米的公摊面积，这与刘永彬和孟伟峰签订合同约定的面积1,350平方米是一致的。本案合同是经过灏洪公司修改后的版本，是双方合意一致的结果。2、合同上关于提前一个月支付租金和每日2,000元的滞纳金文字处的划线性质为下划线，并非删除线。若法院认为是删除线，则变更第3项诉请为：要求灏洪公司支付逾期付款利息损失(以自2019年11月25日起至2019年12月30日止的租金45,500.40元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，自2019年10月25日起计算至实际支付之日止)。3、2019年9月，朱怀洪和王伟确实要求刘永彬前去领取租金，但刘永彬到达约定地点后朱怀洪和王伟不在场，故刘永彬自行离去了。之后虽然有人打电话要求刘永彬回去，但刘永彬不愿返回。因为刘永彬已经告知灏洪公司收款银行卡号，灏洪公司可以直接打钱给刘永彬，并不是必须去现场取钱，其实朱怀洪和王伟要求刘永彬前去也不是真的要付租金。刘永彬原本已将租金付至2019年8月，灏洪公司和王伟若按时支付租金，刘永彬是可以按期支付租金给孟伟峰的，灏洪公司没有付钱给刘永彬，导致刘永彬无钱支付孟伟峰。故灏洪公司、王伟逾期付款超过半个月，刘永彬有权解除合同并要求灏洪公司支付欠付截至实际搬离日的租金、逾期付款滞纳金和解除合同赔偿金。押金由法院处理。灏洪公司称，1、孟伟峰与刘永彬的合同中约定面积为1,350平方米，少于本案租赁合同约定的面积，租金应予调整。2、“须提前一个月缴纳下期房租，每延期一日须缴纳2,000元/日的滞纳金”文字上的划线就是删除线，对变更后的诉请3，本金金额和利息标准予以确认，但是不认可起算日期，应自2019年11月25日起开始计算利息。3、大房东要求灏洪公司不支付租金，灏洪公司和刘永彬都有责任。如果合同解除了，灏洪公司与王伟将自行与大房东商量租赁事宜。王伟称，关于滞纳金的内容已被删除，不应支付滞纳金。其余意见与灏洪公司一致。根据庭审查明的事实，本院认为：系争厂房租赁合同已经生效判决确认系发生在刘永彬与灏洪公司、王伟之间，且合法有效，双方均应按约依法履行协议内容。刘永彬经前案释明后，本案中仍坚持仅向灏洪公司主张诉请，系其对自身权利的处分，本院予以照准。一、关于租赁面积。本院认为，本案合同中约定的月租金、年租金与每日租金单价、租赁面积并非完全相符，也未约定按实测面积结算租金，且合同已签订一年有余，灏洪公司、王伟从未向刘永彬提出过异议，在使用过程中按照合同约定的标准向刘永彬陆续支付租金，在之前双方诉讼案件中，灏洪公司、王伟也未提出抗辩意见，本案中也未举证证明其主张，故本院对灏洪公司、王伟认为实际面积与合同约定不符、租金应予调整的意见，不予采纳。二、关于“须提前一个月缴纳下期房租，每延期一日须缴纳2,000元/日的滞纳金”是否被划去，本院认为根据划线位置，该划线应确认为删除线。故双方对每日2,000元的滞纳金标准未形成合意。刘永彬要求灏洪公司承担滞纳金，本院不予支持。三、关于灏洪公司、王伟不按时支付租金是否构成违约。灏洪公司、王伟称是因为大房东阻止其二者向刘永彬支付租金。对此本院认为，首先，灏洪公司、王伟未举证证明大房东曾阻止灏洪公司、王伟向刘永彬支付租金；其次，合同具有相对性，灏洪公司、王伟是向刘永彬承租系争厂房，应按约向刘永彬支付租金；再次，灏洪公司、王伟未举证证明，付款期限届满前，因刘永彬未按时支付大房东租金，导致灏洪公司、王伟使用房屋存在阻碍。故灏洪公司、王伟应于2019年4月25日前支付2019年5月25日起至2019年11月24日止的租金、于2019年10月25日前支付2019年11月25日起至2020年5月25日的租金，现灏洪公司、王伟无正当理由至今未付到期租金，刘永彬有权根据合同约定行使解除权。刘永彬已于2019年12月30日向灏洪公司、王伟微信发送解除合同的通知，灏洪公司法人朱怀洪陈述其于庭审当日才看到，对此本院认为朱怀洪手机微信一直处于使用状态，其陈述于庭审当日才看到，系其自身未尽合理注意义务，故本院对朱怀洪的上述意见不予采纳，且王伟确认该解除合同通知书于2019年12月30日送达王伟，王伟亦是本案承租人之一，故本院确认本案合同于2019年12月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故灏洪公司、王伟应在合理期限内返还刘永彬系争房屋、支付欠付合同期内的租金和解除合同之日起至实际腾退之日止的占有使用费、逾期付款利息损失、解除合同违约金。刘永彬虽未明确要求灏洪公司、王彬腾退房屋，但腾退房屋作为租赁合同解除后果应当予以处理，刘永彬要求灏洪公司支付租金直到腾退之日，可视为其要求灏洪公司、王伟及时腾退房屋，为避免讼累，本案对腾退事宜一并予以处理。刘永彬主张的租金、利息损失的计算方式符合法律规定，本院予以支持。关于解除合同违约金，灏洪公司、王伟认为刘永彬主张违约金计算标准过高，本院综合考量本案实际履行情况，认为刘永彬主张违约金标准并未过高，应予支持。关于押金，为避免讼累，本院一并处理，刘永彬应予退还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告刘永彬与被告上海灏洪新型建材有限公司、第三人王伟于2018年11月7日签订的《厂房租赁合同》于2019年12月30日解除；二、被告上海灏洪新型建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘永彬解除合同违约金113,751元；三、被告上海灏洪新型建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘永彬逾期付款利息损失[以2019年11月25日起至2019年12月30日止的租金45,500.40元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，自2019年10月26日起计算至实际支付之日止]；四、被告上海灏洪新型建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘永彬租金和占有使用费(按照每月37,917元的标准，自2019年11月25日起计算至实际搬离之日止)；五、被告上海灏洪新型建材有限公司和第三人王伟应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区练塘镇富民经济开发区老朱枫公路XXX弄XXX号房屋并返还给原告刘永彬；六、原告刘永彬应于上述房屋返还当日退还被告上海灏洪新型建材有限公司、第三人王伟押金37,917元；七、驳回原告刘永彬其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,575元，减半收取计1,287.50元，由被告上海灏洪新型建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年四月三十日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。