福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3677号 原告：宁德市永盛物业管理有限公司福州市晋安区分公司，住所地福建省福州市晋安区前横路169号综合办公楼第三层301-302室，统一社会信用代码913501113375403013。 负责人：陈得清，经理。 委托诉讼代理人：陈丽芳，女，该公司员工。 被告：福建鼎鼎汇金电子商务有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇前横路169号盛辉国际十六层05-06单元，统一社会信用代码91350100MA31G06RXB。 法定代表人：马利春。 被告：马利东，男，1982年10月3日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 原告宁德市永盛物业管理有限公司福州市晋安区分公司（以下简称永盛物业公司）与被告福建鼎鼎汇金电子商务有限公司（以下简称鼎鼎电子公司）、马利东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永盛物业公司的委托诉讼代理人陈丽芳到庭参加诉讼，被告鼎鼎电子公司、马利东经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.解除《物业管理服务合同》和《物业合同补充协议》；2.被告鼎鼎电子公司偿付原告自2018年12月10日起至返还房屋、停车位之日止的物业费、停车费（暂计至2019年7月15日止物业费为16936.20元、停车费为22500元）；3.被告鼎鼎电子公司偿付原告自拖欠物业费、停车费之日起至款项付清之日止的违约金（按月利率2%计算）；4.被告马利东对上述物业费、停车费及违约金承担连带偿付责任。事实和理由：2017年8月21日，原告（甲方）与被告马利东（乙方）签订《物业管理服务合同》（合同编号：SH2O171605-O6WY)，约定原告为被告马利东提供其承租的坐落于福州市晋安区鼓山镇前横路169号盛辉国际项目写字楼地上部分的第16层05-06单元（面积282.27平方米）的物业管理服务。合同还约定办公用房按建筑面积收费标准为2017年12月31日前按6元／㎡／月，自2018年1月1日起至2025年10月19日止按8元／㎡／月收取；每次缴纳费用时间为当月10日前，如遇国家规定节假日顺延；被告马利东违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告马利东补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准收纳违约金，逾期超过30日的，原告有权采取停止供应水电等手段追讨债务，由此造成被告马利东的损失由其自行承担；本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章及被告马利东与盛辉物流集团有限公司签订的《写字楼租赁合同》约定执行。2018年1月24日，应被告马利东的要求，原告与被告鼎鼎电子公司、马利东签订《物业合同补充协议》，约定被告鼎鼎电子公司同意按原合同所有的约定向原告承担原合同中被告马利东所有的权利和义务，被告马利东对被告鼎鼎电子公司履行原合同向原告承担连带责任；被告鼎鼎电子公司逾期支付费用的，每逾期一日按逾期支付总费用的千分之三向原告支付违约金，逾期超过15日的，原告有权单方解除原合同和补充协议；因盛辉物流集团有限公司与被告鼎鼎电子公司或马利东解除《写字楼租赁合同》的，原合同和补充协议自然解除，但被告鼎鼎电子公司仍按原合同和补充协议的约定，向原告交清期间未缴交的所有费用；被告鼎鼎电子公司、马利东承诺并保证互相对原合同和补充协议的履行向原告承担连带保证责任。原告按照原合同和补充协议约定履行了合同义务，但被告鼎鼎电子公司自2018年12月开始逾期缴交物业费及停车费，原告多次催款，被告鼎鼎电子公司都置之不理，原告遂向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告鼎鼎电子公司未作答辩。 被告马利东未作答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了企业信用信息公示报告、马利东身份证复印件、写字楼租赁合同、租赁合同补充协议、物业管理服务合同、物业合同补充协议、催款函及快递查询单、解除物业服务合同通知及快递查询单、照片等证据，经庭审审查，本院对真实性予以确认，并采纳作为定案依据。结合原告的庭审陈述，本院认定事实如下： 2017年8月21日，盛辉物流集团有限公司（甲方）与被告马利东（乙方）签订一份《写字楼租赁合同》（合同编号：SH20171605-06)，约定甲方将坐落福州市晋安区鼓山镇前横路169号盛辉国际项目写字楼地上部分的第16层05-06单元（面积282.27平方米）出租给乙方作为办公使用等内容。同日，原告（甲方）与被告马利东（乙方）签订一份《物业管理服务合同》（合同编号：SH2O171605-O6WY)，约定甲方为上述房屋提供物业管理服务，乙方自2017年10月20日起向甲方交纳物业管理费及停车服务费等费用；办公用房按建筑面积收费标准，2017年12月31日前按6元／㎡／月收取，自2018年1月1日起至2025年10月19日止按8元／㎡／月收取；每次缴纳费用时间为当月10日前，如遇国家规定节假日顺延；甲方向乙方提供2个固定停车位，车位租用费2017年12月31日前为300元／月／车位，自2018年1月1日起至2025年10月19日止为500元／月／车位，车位服务费2017年12月31日前为100元／月／车位（除地面临时停车位），2018年1月1日起视市场情况进行合理调节；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金，逾期超过30日的，甲方有权采取停止供应水电等手段追讨欠款，由此造成乙方的损失由乙方自行承担；本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章及乙方与盛辉物流集团有限公司签订的《写字楼租赁合同》约定执行等内容。2018年1月24日，盛辉物流集团有限公司（甲方）与被告马利东（乙方）以及设立中的鼎鼎电子公司（丙方）签订一份《租赁合同补充协议》，约定甲方同意乙方将双方签订的原合同房屋转租给丙方，丙方同意按原合同所有的约定向甲方承担原合同中乙方所有的权利和义务，乙方对丙方履行原合同向甲方承担连带责任。同日，原告（甲方）与被告马利东（乙方）以及设立中的鼎鼎电子公司（丙方）签订一份《物业合同补充协议》，约定丙方同意按原合同约定向甲方承担原合同中乙方的权利和义务，乙方对丙方履行原合同向甲方承担连带责任；丙方须按时向甲方缴纳原合同约定的所有费用，逾期支付的，每逾期一日按逾期支付总费用的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方有权单方解除原合同和补充协议等内容。2018年1月26日，被告鼎鼎电子公司正式成立。被告鼎鼎电子公司在履行上述合同过程中，自2018年12月起未再向原告支付物业费、停车费，原告遂于2019年3月1日向被告鼎鼎电子公司、马利东邮寄催款函，限期要求其支付拖欠的物业费、停车费等，但该邮件无人签收。诉讼中，原告向本院提交一份说明，自述盛辉物流集团有限公司已于2020年3月1日自行收回租赁房屋，原告于同日自行收回一个停车位另行出租。 本院认为，诉争《物业管理服务合同》、《物业合同补充协议》系签约各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，各方均应依约履行各自义务。原告为诉争租赁房屋、车位提供管理服务，但被告鼎鼎电子公司自2018年12月起未支付物业费、停车费，双方约定若被告鼎鼎电子公司逾期缴纳合同约定的费用超过15日的，原告有权解除合同，现原告诉请解除诉争物业服务合同及补充协议，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告鼎鼎电子公司自2018年12月起未支付物业费，至盛辉物流集团有限公司于2020年3月1日自行收回租赁房屋时止，被告鼎鼎电子公司共拖欠15个月的物业服务费，故其应支付原告物业服务费33872.4元（8元/月/平方米×282.27平方米×15个月）。原告于2020年3月1日自行收回一个诉争停车位，本院认为其根据实际情况可以一并收回另一诉争停车位，及时止损，两个车位的停车费均应自2018年12月起计至2020年3月1日止，故被告鼎鼎电子公司应支付原告停车费18000元[（500+100）元/月/车位×2车位×15个月）]。被告鼎鼎电子公司无故拖欠物业费、停车费，应向原告支付违约金，但合同约定按日千分之三标准计付违约金，明显过高，现原告自愿将违约金计付标准调整为月利率2%，于法无悖，可予准许，故被告鼎鼎电子公司应自每月逾期付款之日即每月11日起，以当月累计欠付的物业费、停车费总金额为基数，按月利率2%标准计付违约金至还清款项之日止。 被告马利东在诉争合同中承诺对被告鼎鼎电子公司履行的合同债务承担连带责任，但双方未约定保证期间，原告应自主债务履行期届满之日起六个月内要求其承担保证责任。根据诉争合同约定，被告鼎鼎电子公司应于2018年12月10日前支付当月的物业费、停车费共计2858.16元（2258.16元+600元），其保证期间应计至2019年6月10日，但原告于2019年7月4日才诉至本院，依法可免除被告马利东对该期物业费、停车费的保证责任，故被告马利东应对自2019年1月起至2020年3月1日止的物业费、停车费共计49014.24元（33872.4元+18000元-2858.16元）及相应的逾期付款违约金承担连带保证责任，其承担连带保证责任后，有权向被告鼎鼎电子公司追偿。两被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、解除原告宁德市永盛物业管理有限公司福州市晋安区分公司与被告福建鼎鼎汇金电子商务有限公司、马利东签订的《物业管理服务合同》和《物业合同补充协议》； 二、被告福建鼎鼎汇金电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁德市永盛物业管理有限公司福州市晋安区分公司支付自2018年12月起至2020年3月1日止的物业费33872.4元、停车费18000元，并自2018年12月11日起，以每月累计欠付的物业费、停车费总金额为基数，按月利率2%标准计付违约金至还清款项之日止； 三、被告马利东对上述第二项被告福建鼎鼎汇金电子商务有限公司应支付物业费、停车费中的49014.24元及相应的逾期付款违约金（自2019年1月11日起，以每月累计欠付的物业费、停车费总金额为基数，按月利率2%标准计付至还清款项之日止）承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向被告福建鼎鼎汇金电子商务有限公司追偿； 四、驳回原告宁德市永盛物业管理有限公司福州市晋安区分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4049元，由被告福建鼎鼎汇金电子商务有限公司、马利东共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  杨景明 人民陪审员  翁显英 二〇二〇年四月十日 法官助理林楠 书记员陈新建 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。