陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终1387号上诉人（原审被告）：王秀迎，女，1979年10月9日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：樊温博，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宏明，陕西新庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安汉华房地产开发有限公司。住所地：西安曲江新区雁曲四路499号曲**著中城34幢10102室。法定代表人：黄色环，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐丹，陕西菲格律师事务所律师。原审第三人：北京银行股份有限公司西安分行。住所地：陕西省西安市高新区沣惠南路16号。负责人：赵政党，该分行行长。委托诉讼代理人：高雅，女，1983年5月2日出生，汉族，住西安市碑林区，该分行员工。委托诉讼代理人：李靓，女，1989年1月27日出生，汉族，该分行员工，住西安市新城区。上诉人王秀迎因与被上诉人西安汉华房产开发有限公司（以下简称汉华公司）、原审第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初10046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秀迎上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由汉华公司承担。事实与理由：1、本案诉讼请求系解除合同，其协助办理备案注销手续及房屋抵押登记注销手续，其向汉华公司支付违约金14505.56元，其并未提起反诉，但一审法院在无视事实和法律的情况下，支持了汉华公司的诉讼请求，再起并未提起反诉的情况狭隘，单方面以职权处分了其合法权利，违反不告不理原则。2、《商品房买卖合同》不应解除，应当继续履行。汉华公司在一审中辩解涉案合同系西安市房管局的制式合同，推定其已经知悉该合同所有的条款，但西安市房管局所公示的《商品房买卖合同》并没有涉案合同的附件五和附件六，附件五和附件六系汉华公司私自修改添加的，且该两项条款是有利于汉华公司的，属于霸王条款，签订合同前应当向其明示，否则属无效条款。即使认定附件五和附件六对其具有约束力，其也未构成根本违约，因为其已将全部购房款支付给汉华公司，其已完全履行了合同义务，不存在解除合同的事由，即使其未按期支付银行按揭，也是与北京银行西安分行之间的法律关系，汉华公司代偿后，可以向其追偿。汉华公司在未履行合同义务的前提下，以违约向其提起诉讼，要求解除合同，明显违反法律规定。3、汉华公司解除权的起算点是2015年11月16日，而汉华公司起诉时间是2019年4月24日，已过解除权的除斥期间，即使按照诉讼时效三年计算也已经超过，法院不应支持汉华公司的诉请。汉华公司辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确，王秀迎的上诉不能成立，请求驳回上诉维持原判。1、一审判决未有超出其公司诉请范围的判项，不存在违反不告不理之说，更不存在侵犯王秀迎合法权利之说。2、王秀迎的行为已经违反合同附件五补充协议之约定，解除合同的条件已经成就，王秀迎要求继续履行合同无事实和法律依据。商品房买卖合同及附件属于合法有效的合同，对双方均具有约束力，现在王秀迎主张合同中部分条款对其不具有约束力无事实及法律依据，王秀迎无权要求继续履行合同。王秀迎逾期支付月供的行为均构成新的违约事实，应当从最后一次还贷之日起进行计算，王秀迎所述除斥期间的计算方法错误。北京银行西安分行述称，1、根据合同相对性原则，借款合同系王秀迎、汉华公司与其签署且合法有效；商品房买卖合同为王秀迎、汉华公司签订且合法有效，借款合同与商品房买卖合同相互独立，王秀迎、汉华公司之间的房屋买卖纠纷不能影响借款合同的效力，因此在商品房买卖合同被法院终审确认无效或者被撤销、解除且王秀迎另行妥善解决借款债务承担问题前，王秀迎仍应该履行借款合同义务的还款和担保义务。2、如果王秀迎、汉华公司之间的商品房买卖合同被法院解除，而合同当事人请求解除借款合同的，汉华公司应向其清偿剩余贷款本息。3、一审判决要求其与判决生效日其二十日内配合汉华公司办理上注销手续，按照西安市房管局抵押登记注销流程，王秀迎在贷款本息结清后，需向其提出注销与抵押登记申请，并按照房管局要求在撤销预抵押登记申请等相关资料上签字，其才能将注销资料递交房管局，并由房管局办理预抵押登记注销。汉华公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15053775），王秀迎协助其公司办理《商品房买卖合同》备案注销手续及房屋抵押登记注销手续；2、王秀迎向其公司支付违约金14505.56元；3、诉讼费等各项合理费用由王秀迎承担。一审法院认定事实如下：2015年，汉华公司（出卖人）与王秀迎（买受人）签订编号为Y15053775的《商品房买卖合同》，约定王秀迎购买位于西安市曲江新区的曲江·华著中城第26幢2单元10层21002号房屋；房屋总价款柒拾贰万伍仟贰佰柒拾捌元整。合同约定采用贷款方式:买受人于2015年5月27日前付清首付款贰拾贰万伍仟贰佰柒拾捌元整,余款伍拾万元整以银行按揭贷款方式支付,按揭所需的费用由买受人承担；合同附件五第二条第3款约定，如买受人不能按期支付月供而违约，由此给出卖人造成的一切损失均由买受人承担；买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权解除合同；出卖人在买受人已支付的房款中扣除总房款2%的违约金以及出卖人承担保证责任的本金、利息、罚息及出卖人实现债权的费用后，将剩余款项在买受人履行完毕合同解除及撤销合同备案登记手续后，无息退还买受人；若已付房款不足以赔偿出卖人损失，出卖人有权予以追偿。合同附件六第七条第2款约定若买卖双方解除合同，买受人应配合出卖人在解除合同之日起5个工作日内办理商品房买卖合同的注销手续，因买受人原因未办理商品房买卖合同注销手续的，自解除合同的第6个工作日其按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金，直至该商品房买卖合同办理完注销手续。上述合同签订后，王秀迎向汉华公司支付房屋首付款。王秀迎辩称，本案为房屋买卖合同纠纷，其作为买受人，在银行放贷之后已经履行了支付房款的义务，不存在解除合同的事由；抵押贷款合同系房屋买卖合同的从合同，其未履行还款义务，系其与第三人北京银行西安分行之间的法律关系，汉华公司代偿后，可享有向其追偿的权利，汉华公司已经合同附件五第二条第3款对其没有约束力。2015年9月开始，王秀迎逾期向第三人偿还本息。该涉案房屋自2015年8月15日至2019年9月10日，王秀迎账户共计偿还本息、罚息合计93637.09元；其中，汉华公司共向第三人支付代偿款项为89637.07元，王秀迎自行偿还4000元。汉华公司申请诉讼保全，购买保全保险支付费用1665.18元，其主张保全费、购买保全保险费系其实现债权的合理费用，应由王秀迎承担。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。汉华公司与王秀迎签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力,双方均应按照约定履行各自义务。王秀迎辩称，该合同附件五对其没有约束力一节，一审法院依法不予采信。王秀迎辩称，本案的房屋买卖合同与抵押贷款合同系不同的法律关系，汉华公司代偿后，可向其追偿一节，因双方在《商品房买卖合同》中明确约定了合同解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”王秀迎作为买受人按揭购买汉华公司开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，第三人直接扣除汉华公司保证金偿还贷款本息，导致汉华公司代为偿还贷款本息。依据双方签订《商品房买卖合同》及附件的约定，王秀迎的行为已经构成违约，双方签订的《商品房买卖合同》解除的条件已经成就。故对王秀迎的该项辩称，一审法院依法不予采信。现汉华公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求王秀迎按照合同约定向汉华公司支付商品房总价款2%的违约金，符合合同约定及法律规定，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已进行备案登记，现《商品房买卖合同》依法予以解除，王秀迎理应协助汉华公司办理该合同的备案注销登记手续和注销商品房抵押预告登记手续。因该房屋王秀迎曾支付过首付款225278元及按揭贷款4000元，因双方合同解除，汉华公司应向王秀迎返还全部首付款及已付贷款共计229278元。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故，汉华公司代王秀迎向第三人北京银行西安分行支付清偿剩余贷款本息等债务后，第三人亦应协助汉华公司办理涉案房屋的抵押预告登记注销手续。因双方在《商品房买卖合同》附件五第二条第3款对双方返还款项的方式有明确约定，且该约定也不违反法律规定，故双方实际返还对方款项时可以相互折抵。另，汉华公司诉中保全购买保单保险费，应属其实际损失，汉华公司主张保险费系其实现债权的合理费用，应由王秀迎承担，一审法院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，遂判决：一、原告西安汉华房地产开发有限公司与被告王秀迎签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15053775）及附件予以解除；被告王秀迎于本判决生效之日起十日内协助原告西安汉华房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15053775）登记备案注销手续。二、被告王秀迎与第三人北京银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起二十日内配合原告办理商品房抵押预告登记的注销手续。三、被告王秀迎于本判决生效之日起十日内向原告西安汉华房地产开发有限公司支付合同解除违约金14505.56元、保全保险费1665.18元。四、原告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告王秀迎返还229278元。上述第三、四项履行中可以相互折抵。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11053元，保全费5000元，共计16053元，由被告王秀迎承担。鉴于上述费用原告已预交，被告应当于支付上述款项时，将其应当承担的费用一并给付原告。在履行中可与第四项判决内容相互折抵。二审中，双方均未提交新证据。经审理查明，原审认定事实属实。二审中，汉华公司表示其愿意偿还王秀迎所欠北京银行西安分行剩余贷款。本院认为，汉华公司与王秀迎签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容没有违反国家法律法规的规定，应为合法有效合同，对双方当事人均产生法律约束力。现王秀迎上诉称，该合同附件五、附件六对其没有约束力的理由，本院不予采信。合同签订后，王秀迎按照合同约定缴纳了首付款，剩余房款在北京银行西安分行办理了按揭贷款，2015年9月王秀迎开始逾期支付月供至今，北京银行西安分行多次扣划汉华公司账户的保证金偿还贷款本息。二审争议焦点为：汉华公司是否享有合同约定的解除权，解除权是否已过除斥期间。关于汉华公司是否享有合同约定的解除权，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同附件五第二条第3项约定：“如买受人不能按期支付月供而违约，由此给出卖人造成的一切损失均由买受人承担；买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权解除合同；出卖人在买受人已支付的房款中扣除总房款2%的违约金以及出卖人承担保证责任的本金、利息、罚息及出卖人实现债权的费用后，将剩余款项在买受人履行完毕合同解除及撤销合同备案登记手续后，无息退还买受人；若已付房款不足以赔偿出卖人损失，出卖人有权予以追偿。”王秀迎与汉华公司在合同中已明确约定解除合同的条件，即“买受人逾期支付月供超过三期”，王秀迎自2015年9月起开始停止向北京银行西安分行支付月供至今，逾期支付月供已超过三期，其行为已构成违约，至此合同约定的解除条件成就，汉华公司有权解除合同。关于解除权是否已过除斥期间，因王秀迎逾期支付月供的行为一直持续至今，其违约的事实持续发生，因此合同解除权的除斥期间应当从其最后一次逾期支付月供的日期起算，截止起诉之日，汉华公司的解除权并未超过除斥期间。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决双方签订的《商品房买卖合同》予以解除，判令王秀迎配合汉华公司办理商品房抵押预告登记的注销手续于法有据，本院予以确认，对于王秀迎该项上诉请求本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8922元，王秀迎已预交，由王秀迎承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年四月二日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜