贵州省镇远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2625民初47号 原告：吴敏，女，1986年3月29日出生，汉族，贵州省镇远县人，本科文化，镇远县城关三小教师，住镇远县。 原告：吴磊，男，1991年4月19日出生，汉族，贵州省镇远县人，大专文化，自由职业，住镇远县。 被告：杨瑶，女，1993年9月12日出生，苗族，贵州省镇远县人，高中文化，个体户，户籍所在地为镇远县，现住镇远县。 被告：吴国龙，男，1966年5月2日出生，苗族，贵州省黄平县人，农民，住黄平县。 二被告的委托诉讼代理人：龙见本，贵州互重律师事务所律师，代理权限为特别授权。 二被告的委托诉讼代理人：刘克臣，贵州互重律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告吴敏、吴磊诉被告吴国龙、杨瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案。本案由本院审判员母绍先依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴敏、吴磊到庭参加诉讼，被告杨瑶及二被告的委托诉讼代理人龙见本、刘克臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴敏、吴磊向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原、被告吴国龙之间签订的《宾馆租赁合同》。二、请求法院判令二被告连带承担在租赁期内对原告房屋造成的损失共计人民币20000元（1.房柱破损；2.过道墙破损；3.水池破损。）三、请求法院判令被告吴国龙承担合同违约金40000元。四、请求法院判令被告吴国龙、杨瑶承担本案诉讼费用。 事实和理由：2017年3月1日，原告与被告吴国龙签订了一份《宾馆租赁合同》，合同租赁期限从2017年3月1日至2027年3月1日，十年租金共人民币200000元。签订合同当天，吴国龙同时授权给杨瑶与原告签订了一份《宾馆装修设施设备及物品租用交接清单》。但原告并不知情吴国龙、杨瑶私下转租。从签订合同当天起，租赁房屋经营两年多时间来，被告吴国龙从未再次来过租赁场地，一直都是杨瑶在店内经营。租赁房屋的门面内外招牌是《镇远县指韵艺术培训中心》，店铺挂牌营业执照法人代表也是“杨瑶”，平日实际经营人也是“杨瑶”。被告吴国龙签订《宾馆租赁合同》后，房屋被被告吴国龙私下转租给杨瑶，合同上规定，需要经得原告同意的情况下才能转租，被告吴国龙构成根本违约，并且杨瑶在使用房屋时，把房屋一楼的房柱造成损坏，把二楼承重墙的墙体也造成损坏，对房屋安全构成极大威胁。 综上所述，原告认为，原告与被告吴国龙之间的房屋租赁合同是合法有效的，由于被告不能依约履行合同，其私下转租行为，造成原告的房屋安全受到极大威胁，一旦租赁房屋内发生任何的人身伤亡或房屋损坏等安全事故，对原告有极大影响。被告吴国龙、杨瑶的行为显然严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告吴国龙、杨瑶答辩称：一、吴国龙与杨瑶没有转租房屋的事实，没有违反合同约定。2017年2月，被告吴国龙的儿媳杨洋和杨洋的表妹杨瑶开办的指韵艺术培训中心从古镇花园搬迁，需要重新租赁房屋，经考察和协商后租赁原告位于盘龙街的房屋，原告同意从2017年3月1日开始计算租期，此前的时间作为装修期，协商一致后，指韵艺术培训中心即开始装修。2017年3月1日被告吴国龙与原告签订《租赁合同》，和杨瑶共同租用原告的房屋，租期为10年，并于当日交付了10年租金20万元和1万元的保证金。随后，原告将租赁物交付给了承租人杨瑶，被告杨瑶也以承租人身份与原告办理了房屋移交手续。2018年3月1日，原告要求被告对其安装在租赁屋内的空调等电器进行补偿，杨瑶作为承租人按照原告的要求补偿了2万元，原告向杨瑶出具了收据。从租赁至今，整栋房屋的电费也是由杨瑶缴纳，原告再将自己承担的电费用现金或微信转账给杨瑶。合同签订至今，指韵艺术培训中心的营业执照一直悬挂在一楼，租赁房屋一直用于指韵艺术培训中心的培训，并由杨瑶负责日常的经营管理。故被告吴国龙与杨瑶之间没有转租事实，原告的主张没有事实依据。 二、原告要求二被告赔偿对房屋造成的损失20000元无事实依据。被告对租赁房屋的使用是正常合理使用，并没有变动承租房屋建筑主体和墙体结构。原告主张的一些细小的墙面裂缝系房屋自身质量造成，没有任何证据证实系由被告造成，与被告的正常使用没有关联性。其他钉颗钉子、瓷砖破损一角等细小瑕疵也不构成法定解除合同的条件。同时，被告已交付了1万元保证金，租期结束后可对破损部分所需维护费用进行补偿。原告主张的20000元损失赔偿没有事实依据。 三、原告起诉被告欲解除合同的行为系恶意毁约行为，严重违反了诚实信用原则，不享有合同解除权。原告与被告订立房屋租赁合同后，被告已经履行了自己的义务，付清了全部租金，原告订立房屋租赁合同的目的已经实现，原告有义务继续履行合同，实现被告订立合同的目的。根据2019年最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期租赁合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”原告欲收回房屋恶意违约的行为违反了该条第（1）款的规定，被告拒绝解除合同并不违反诚实信用原则。综上，原告恶意违约的行为不享有合同的解除权。 此外，被告还提出原告吴磊不具备适格的主体资格。 为支持自己的诉讼请求，原告出示了下列证据材料：1.《宾馆租赁合同》复印件，证明是与被告吴国龙签订的合同。2.《宾馆装修设施设备及物品租用交接清单》复印件，证明与杨瑶只是签订清单，不是签订房屋租赁合同。3.房屋的主体结构过道墙受损照片、水池受损照片、地下室使用照片共20张复印件，证明原告房屋主体结构、过道墙受损了，水池被弄坏了，房屋的硬件设施受损；同时，被告还私自使用了原告的地下室，根据合同约定，地下室是没有租给被告的。4.租赁房屋的店铺内外招牌照片共2张、租赁房屋的店铺营业执照照片复印件，证明是杨瑶在以指韵艺术的名字经营租赁房屋，并不是吴国龙在经营。5.房产证复印件，证明本案争议的房屋是原告的房子。6.证人莫某的证言，证明证人从2018年7月份在吴敏家租房，从租房至今没有看见本案的被告吴国龙过，另外证人朋友的孩子在指韵艺术培训中心学习，从办理手续至今没有吴国龙签字。 被告出示了下列证据材料：1.二被告的身份证复印件，证明二被告主体资格及身份情况。2.移交清单复印件，证明杨瑶作为承租人与原告办理租赁物移交的事实。3.收据复印件，证明（1）被告已经付清全部租金的事实；（2）合同履行过程中杨瑶作为承租人对原告电器等物品进行补偿的事实。4.电费交费账单、微信截图复印件，证明租赁房屋的电费由杨瑶支付，原告将电费交杨瑶的事实。5.营业执照复印件，证明租赁房屋之前就已经办理指韵艺术培训中心营业执照的事实。 上述原、被告双方出示的证据材料，经当庭举证、质证，本院已当庭对其真实性予以采信。 本院经审理认定以下事实：原告吴敏在镇远县拥有单独所有的自建房一幢。2017年3月1日，原告吴敏、吴磊（甲方）与被告吴国龙（乙方）签订一份《宾馆租赁合同》，约定将原告吴敏该幢房屋的一间门面及2、3楼给乙方使用。合同中备注租赁范围不含地下室和3楼的一个房间。租赁期限为10年，自2017年3月1日至2027年3月1日，租金共计200000元。双方约定，合同期内，乙方可转租，但乙方必须与甲方商量，甲方同意后，乙方才可转租。同时，双方还约定若有一方违约，赔偿对方违约金人民币40000元。 合同签订后，被告吴国龙向原告吴敏交纳了10年租金共计200000元及10000元保证金。由于原告出租的房屋已装修过，原告吴敏于签订合同的当日将房屋内的一些设施设备等物品进行清点后交接给被告杨瑶，双方在交接清单上签字认可。 被告吴国龙租下该房屋后，交由被告杨瑶用于开办“镇远县指韵艺术培训中心”，被告杨瑶即实际使用了该租赁房屋。在使用过程中，被告杨瑶向原告吴敏支付了购买电器款20000元。同时，租赁期间的电费也由被告杨瑶在交纳。 “镇远县指韵艺术培训中心”营业执照上登记的类型为“个体工商户”，经营者为杨瑶，组成形式为个人经营，注册时间为2015年1月12日。 关于原告吴磊主体是否适格的认定。 本院认为，根据原告吴敏提供的租赁房屋产权证书来看，证书上登记的所有权人为原告吴敏单独所有，吴磊并不享有租赁房屋的所有权，即便其在《租赁合同》上签字，也不具备适格的主体，故对其以原告身份参与诉讼的请求，应予驳回。 关于被告吴国龙与被告杨瑶之间行为的认定。 根据《租赁合同》上签字的情况来看，原告吴敏将房屋出租给被告吴国龙，吴国龙即为承租人。“镇远县指韵艺术培训中心”工商登记上的经营者为被告杨瑶，杨瑶即为实际使用租赁房屋的人。实际使用人和承租人不是同一人，从形式上看符合转租的外在表现。被告吴国龙、杨瑶辩称二人系合伙关系，但并未有证据证实吴国龙参与经营管理，即便二被告之间存在合伙关系，但被告吴国龙并未对租赁房屋的事项进行管理，其行为亦可认为是一种转租行为。原告吴敏与被告吴国龙签订《租赁合同》后，便与被告杨瑶办理了物品交接手续，在平时缴纳租赁房屋的电费一事上，也是与被告杨瑶进行对接，另在2018年还收取了被告杨瑶购买租赁房屋内电器设备的款项20000元，且原告吴敏亦同居住在一幢房屋里，其对被告杨瑶实际使用租赁物的情况是明知的。《租赁合同》中约定了可以转租的条款，原告吴敏在明知承租人与使用人不是同一人的情形下，在长达两年多的时间内并未提出异议，且也从行为上认可并接受被告杨瑶的使用行为，现又以自己不明知为由主张解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院不予支持。 关于被告是否还存在其他违约行为，合同能否解除的问题。 原告吴敏提出被告私自占用了其地下室及损坏房屋已构成违约的问题。根据《租赁合同》的内容来看，双方只是备注约定了租赁范围不含地下室，故被告即便未经原告的允许使用了地下室，也不属于违约行为，应由原告以另外的法律关系主张。从原告所提供的照片来看，仅有一处墙壁有裂痕，水池一角有损坏，未有证据体现被告不合理使用租赁房屋及对租赁房屋的主体结构造成严重影响。对于这些损坏行为，根据双方合同中的约定，亦不能成为解除合同的理由。原告吴敏与被告吴国龙签订《租赁合同》后，被告吴国龙即按约定付清了全部租金，履行了其主要义务，原告吴敏对租赁房屋收益的目的已实现，理应遵照诚实信用的原则，保障被告实现使用租赁房屋的目的。但被告在使用租赁房屋的过程中，也应尽到合理维护好租赁房屋的义务。综上所述，原告吴敏与被告吴国龙签订的《租赁合同》合法有效，无法定解除事由，原告主张解除合同并要求被告吴国龙承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张要求被告赔偿其房屋损失的问题。本案的租赁物为房屋，被告租赁用于开办艺术培训中心，其使用也是根据房屋的性质在合理范围内使用，未有证据显示被告的使用行为对租赁房屋主体结构等造成损坏。考虑到双方仍在租赁期限内，且原告在出租时收取了被告的保证金1万元。双方的租赁期限也较长，在合理使用租赁物的过程中，难免也会发生一些损坏，根据双方的约定，被告方在使用租赁物的过程中，负责维护或更新。根据原告所主张的证据来看，不能证实租赁房屋有严重损坏，故对于原告的该项请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十九条的规定，判决如下： 一、驳回原告吴磊的起诉； 二、驳回原告吴敏的诉讼请求。 案件受理费1300元，减半收取650元，由原告吴敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时还应在上诉期限届满后七日内预交上诉费用，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员 母 绍 先 二〇二〇年四月二十三日 书记员 李甜（代）