北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26033号原告：张树荣，女，1935年11月28日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。原告：张跃俊，男，1958年4月16日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。二原告委托诉讼代理人：李书江，北京市中孚律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。被告：张广信，男，1957年8月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：张秀侠，女，1957年5月5日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。二被告委托诉讼代理人：李凯巍，北京市一格律师事务所律师。原告张树荣、张跃俊与被告张广信、张秀侠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）京0115民初298号民事判决书，原告张树荣、张跃俊提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）京02民终10972号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张树荣、张跃俊的委托诉讼代理人李书江、郭元春，被告张广信及张广信、张秀侠的委托诉讼代理人李凯巍到庭参与诉讼。本案现已审理终结。张树荣、张跃俊向本院提出诉讼请求：1、张广信、张秀侠将位于北京市大兴区榆垡镇南张华街34号房屋及院落交付给张树荣；2、诉讼费由张广信、张秀侠承担。事实与理由：2012年，张广信因资金短缺，使用张跃俊位于北京市大兴区黄村镇兴华南里25号楼15层1-1502房屋（以下简称1502号房屋）向招商银行股份有限公司北京分行办理了抵押贷款，贷款金额为208万元。贷款期限届满后，张广信为偿还上述借款，以张跃俊的名义及房产作抵押在多家贷款机构申请贷款。2017年1月，张广信以张跃俊的名义与国美小额贷款有限公司（以下简称国美公司）签订了借款合同，借款155万元，并将张跃俊的1502号房屋作为抵押担保。后张广信资金困难，导致上述借款严重逾期。2018年7月3日，张树荣、张跃俊与张广信、张秀侠签订协议，约定由张跃俊代张广信偿还国美公司的贷款本金、利息及违约金1843337.5元，张广信将自己所有的位于北京市大兴区榆垡镇南张华街34号院的房产（以下简称涉案房屋）抵偿给张跃俊，双方还约定抵偿房产的受让人为张树荣。协议签订后，张树荣、张跃俊如约履行了义务，归还了上述逾期贷款本金、利息及违约金，但张广信、张秀侠拒绝按约定交付涉案房屋。张广信、张秀侠辩称，不同意张树荣、张跃俊的诉讼请求。第一，双方签订的协议书应确认为无效。协议书的签订并非张广信、张秀侠出卖涉案房屋的真实意思表示，张广信与张秀侠已于2015年9月25日离婚，故与张秀侠无关。张树荣在本村已拥有一宗宅基地，张跃俊并非本村村民，没有权利购买农村房屋，张广信、张秀侠已无其他宅基地或房产。张广信多次与张跃俊及其配偶协商还款事宜均被拒绝，张树荣、张跃俊恶意致使协议书条件成就，目的即将涉案房屋据为己有。第二，协议书存在显失公平情形，属于应予撤销的合同，涉案房屋的实际价值远远高于张广信通过张跃俊房产抵押获得的155万元贷款。张广信签订的是空白合同，内容是张树荣、张跃俊后填写的，签字和180万元都是后补的，故张广信不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月3日，张树荣（甲方）与张广信、张秀侠（乙方）、张跃俊（丙方）签订《协议书》，约定：鉴于：1.2012年，乙方因资金短缺，使用丙方1502号房屋向招商银行股份有限公司北京分行做抵押贷款208万元，并依法办理了抵押登记，上述借款全部由乙方使用。2.上述借款期限届满后，乙方未能按照借款合同约定偿还。为了偿还借款，乙方多次以丙方名义向相关借款机构申请借款，并用丙方上述房产提供抵押担保。2017年，乙方以丙方名义与国美公司签订了借款合同，借款本金155万元，乙方用丙方上述房产向国美公司提供了抵押担保。本协议签订时，上述借款还款期限已经届满，且已经逾期半年有余。丙方随时面临被诉及抵押房产被强制执行风险。3.位于大兴区榆垡镇南张华街34号的房屋[北房（正房）七间，面积230.4平方米；东西厢房六间，面积约100平方米；宅基地南北长32米、东西宽28米（详见抵债房屋基本情况确认表）]为乙方于1990年5月投资建造，所有权人为乙方。4.甲方系丙方母亲，本协议中约定的丙方权利，丙方指定甲方行使，乙方对此表示同意。为此，本协议各方经充分协商，就丙方代乙方偿还国美公司借款后的相关事宜达成本协议，以便共同遵守。一、协议事项：本协议签订时，因乙方未能偿还国美公司借款。乙方同意，本协议签订后，为避免丙方抵押房产被强制拍卖，丙方代乙方偿还完毕国美公司相应借款后，乙方用涉案房屋抵偿给丙方，用于偿还欠付丙方的债务。丙方指定甲方为房产受让人。丙方代乙方偿还完毕国美公司借款后，丙方对乙方所享有的债权即转让给甲方。二、债务数额：截止至本协议签订时，乙方拖欠国美公司借款本金、利息、违约金共计1843337.5元，最终以国美公司的还款通知为准。三、交付：按照本协议约定，丙方代乙方偿还完毕国美公司借款后，丙方即可持相关偿还借款资料要求乙方将涉案房屋交付甲方，双方办理交接手续。四、乙方承诺：1.乙方承诺对本协议约定房产拥有完全的所有权，本协议签订时，该房产无任何他项权利。2.本协议签订后，乙方不再对涉案房屋做任何处置，否则丙方、甲方有权以涉嫌刑事犯罪（诈骗）为由向公安机关报案。3.丙方按照国美公司的要求偿还完毕借款后，即视为甲方已经支付完毕涉案房屋的转让款。按照本协议约定，该房产即归甲方所有。若相关政府部门统一的话，乙方应协助甲方办理相应房产登记手续。五、回赎：本协议签订后三个月内，若乙方能够将丙方代其偿还的国美公司借款（包括本金、利息及违约金）全部偿还丙方或甲方，甲方可将本协议约定抵偿借款的涉案房屋归还乙方，但乙方需向甲方支付应还款的1.5%/月的利息。该协议另附《抵押房屋基本情况确认表》，记载了涉案房屋的情况，并有张广信的签字和指印。2018年7月9日，张跃俊（通过牛俊英账户）向国美公司转账1556587.5元，于2018年7月11日向国美公司转账286750元。张广信、张秀侠认可张跃俊代其向国美公司还款155万元借款的事实，认为利息及违约金系张跃俊恶意导致，故对利息及违约金不予认可，但未提交相应的证据予以证实。另查，贷款人国美公司与借款人张跃俊、牛俊英签订《借款合同》（合同编号GMXD-FJ20161222-BJ002A），约定借款金额为1550000元，借款期限为6个月，年利率10.2%，月利率0.85%，担保人张跃俊，担保方式抵押担保。抵押权人国美公司与抵押人张跃俊、牛俊英还签订《抵押合同》，约定主合同为编号GMXD-FJ20161222-BJ002A的借款合同，抵押物为1502号房屋。张广信、张秀侠认可上述借款合同及抵押合同系张跃俊、牛俊英代其向国美公司进行的抵押借款。涉案房屋于1997年12月取得集体土地宅基地使用证。张广信与张秀侠于1979年12月18日登记结婚，于2015年9月25日在北京市大兴区民政局登记离婚，双方签订的离婚协议书约定双方无债权债务，未对涉案房屋的分割进行约定。张树荣系农业家庭户，住址为北京市大兴区榆垡镇南张华华南街14号。本院认为，本案的争议焦点是双方签订的房屋协议是属于民间借贷的担保还是债务履行方式的变更（以房抵债），张广信、张秀侠应否基于双方之间的协议书履行交付义务。对此，本院根据双方提交的证据及相关陈述，综合认定如下：北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十五条规定“民间借贷与以房抵债的处理：当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。”从以上规定可知，当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。本案中，经审理查明，双方当事人借款及签订房屋协议的具体经过如下：2012年，张广信、张秀侠使用张跃俊1502号房屋向招商银行股份有限公司北京分行做抵押贷款208万元，并办理抵押登记，借款由张广信、张秀侠使用。上述借款期限届满后，张广信、张秀侠未偿还，又以张跃俊名义向借款机构申请借款，并用张跃俊上述房产提供抵押担保。2017年，张广信、张秀侠以张跃俊名义与国美公司签订借款合同，借款本金155万元，且又用张跃俊上述房产向国美公司提供了抵押担保。在该借款还款期限届满且已经逾期，张跃俊抵押的房产面临被强制执行风险的情况下，张树荣与张广信、张秀侠、张跃俊于2018年7月3日签订协议书，约定张跃俊代张广信、张秀侠偿还国美公司相应借款（1843337.5元），张广信、张秀侠则用其涉案房屋抵偿给张跃俊，并将涉案房屋交付给本村村民张树荣（张跃俊之母）。依据上述查明事实，综合协议书的内容，按照上述相关规定判断，本案可以确认张跃俊与张广信、张秀侠之间并不是直接的民间借贷关系，而是张广信、张秀侠使用张跃俊的名义并用其1502号房屋抵押担保向金融机构借款，在逾期不能偿还的情况下，由张跃俊代为偿还借款，而张广信、张秀侠则用其所有的涉案房屋抵偿给张跃俊。双方签订涉案房屋的协议书明显属于以房抵债，并不是当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。另外，张树荣系涉案农村宅基地上房屋所在集体经济组织成员，其与张广信、张秀侠之间的农村房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效合同。综上所述，张树荣、张跃俊基于其与张广信、张秀侠之间的农村房屋买卖合同，要求张广信、张秀侠履行交付涉案房屋的合同义务，符合相关规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：于本判决生效后三十日内，张广信、张秀侠将位于北京市大兴区榆垡镇南张华街34号院落的房屋全部腾空并交付给张树荣。案件受理费21390元（张树荣、张跃俊预交10695元），由张广信、张秀侠负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  滕会清人民陪审员  熊宝银二〇二〇年四月十七日书 记 员  杨京爽