广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1742号原告（反诉被告）：广州市安庭物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街东环路397号301之三，统一社会信用代码914401137756935783。法定代表人：刘思坚，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈渐佳，广东华誉品智律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭小鑫，男，1969年1月8日出生，汉族，住广州市番禺区。原告（反诉被告）广州市安庭物业管理有限公司（以下简称安庭物业公司）与被告（反诉原告）彭小鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安庭物业公司的委托诉讼代理人陈渐佳，被告（反诉原告）彭小鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安庭物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费3075元（从2013年6月1日起暂计至2019年9月30日），并从欠缴之日起按欠款金额的每日万分之2.1计付滞纳金至付清之日止，现暂计至2019年9月30日的滞纳金为736.2元；物业管理费及滞纳金应计至实际付清日，现暂计至2019年9月30日的金额合计为3811.2元；2.判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，安庭物业公司明确其第1项诉讼请求中的物业管理费从2013年6月1日起计至2019年9月30日止为3078元，之前笔误写为3075元。事实和理由：2005年12月l8日，原告与江南新村业主委员会签订一份《物业管理委托合同书》，后双方还于2006年8月10日签订一份《补充协议》，约定由原告为被告所在的江南新村商住小区提供物业管理服务。原告进场后，一直为江南新村商住小区服务至今，但被告作为江南新村商住小区的业主，并没有依约定向原告支付物业管理费。虽经原告多番催促，但被告仍拒绝履行交费的义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告彭小鑫辩称：一、自从安庭物业公司于2006年进入江南小区以来，从2006年1月到2013年5月底，在反诉被告违反双方签订的《物业管理委托合同》第四章规定的每壹年向业主公布一次收入开支的情况下，反诉原告都向反诉被告缴纳了管理费。二、在没有业主委员会监督的情况下，反诉被告为了自己的利益造成业主公共安全及财产严重受损，反诉原告家就被连续偷走了4部电动车。反诉被告根本不按双方合同约定的事项去办事，小区内垃圾无人清理、堆积成山，业主曾投诉至广东珠江台，通过新闻爆光该情况。反诉被告私自拆掉2017年业主委员会免费安装的车牌监控收费系统。业委会只是把公共广告费同合同约定的业主的30%利益让给了免费为小区安装监控的公司，难道这样就要拆除安装不到一年的新车牌监控收费系统，并用业主的公益金重装新的监控系统吗？此外，反诉被告还私自公告须修树枝按2000元／棵计；招聘50-60多岁未经保安公司培训、工资低廉的老人为小区保安，造成业主财产被盜、安全得不到保障。反诉被告的上述行为违反了合同第五章第1点第3项，管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。根据《物业管理条例》第四十六条的规定，物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。三、反诉被告私自吞吃公益金（停车费），未经业主半数以上同意用做合同以外事项开支。2006年1月至2008年12月底，反诉被告都没有公开过公益金收支情况，业主也不知道反诉被告究竟占用了多少公益金。反诉原告只知道因新业主委员会于2016年12月成立后才对反诉被告进行清算。从2009年到2016年12月反诉被告非法占用公益金就高达2448879.27元。2009年至今，反诉被告还是没有公开公益金收支情况。反诉原告大概估算，小区内业主固定车辆为800辆，停车费月收入就有8万元，不计临时停车收费，年收入就有960万元，仅算到2020年3月，公益金都有312万。请问这个款项去了哪里？在这请问物业交税金同附加的款项、公众停车责任险、公共部分维修费、翻新及改造车位同车位划线、全区防盗门翻新同更换系统、全区外墙维修、河涌边制水泥平台整改、车辆放行条、创文区捡清树枝、杂物、外墙防水补漏等，要我们帮你付吗？更可笑的是因反诉被告严重违约，造成业主没有交管理费而支出民事律师诉讼费2万元，反诉被告用业主的公益金去告业主。四、因反诉被告批准303房业主私自改建造成反诉原告家前后楼板开裂漏水，反诉原告自去年6月份投诉至今都没有修复。反诉原告家前大厅阳台墙身因外墙公用水管漏水发霉不能使用，投诉后一直得不到修理，最后还是反诉原告自己掏钱叫盾牌防水公司维修。五、反诉被告在诉讼中要求反诉原告按日万分之2.1支付违约金，但在双方合同中并没有约定违约金，难道违约金可以由反诉被告任意强加给业主吗？综上，因反诉被告严重违约，反诉原告才停交物业管理费。请求法院根据实情判决，维护业主的合法权益。另，反诉原告彭小鑫向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失及滞纳金7740元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因外墙下进水产生的维修费2200元；3.判令反诉被告承担本案中的全部费用。事实与理由：反诉原告收到诉状才第一次看到反诉被告同江南业委会签订的服务合同等其它文件。合同规定是3年续签，但反诉原告从来没有见过反诉被告向业主公布收入开支情况，可见反诉被告提供的服务合同和公告一直是10多年前的合同而且公司名称也不同，反诉被告提交的资质证书有效期也是到2015年1月31日。此外，反诉被告在合同到期后的管理严重违反了双方的合同约定，所招保安全部都是一些工资很低的老人且没有经过培训，工作期间也没有按约定维护好公共秩序、保护好业主的财产，造成业主财产多次被盗。反诉原告多次去物管处理要求赔偿，可反诉被告却说是业主自己没保管好财务，质问反诉原告怎么不去买保险，应该问公安要等。此外，业主房屋进水须要维修却不予理会，小区内垃圾无人清运、堆积成山，反诉被告私贪公益金、做假账，2006年至2009年、2017年至2020年收支账单都没有，小区违规乱拆建等。综上，反诉被告这种不负责任的违约行为是对法律的践踏。反诉被告安庭物业公司辩称：一、反诉原告提出的反诉请求不符合民诉法规定的相关要求，因为本案的本诉是物业管理服务纠纷，反诉原告提出的是一个侵权损害赔偿，两者不是相同的法律关系以及法律标的，因此不符合民诉法的相关规定，应予以驳回。二、反诉被告已经根据双方的合同约定履行了相应的义务，而反诉原告没有举出充分证据证明反诉被告存在违约行为，所以不应该支持反诉原告的反诉请求。举例就反诉原告认为反诉被告没有向全体业主公布所有的收入开支情况，但在反诉原告提供的证据4里恰恰就有反诉被告关于停车费开支的说明。三、对于反诉原告要求反诉被告赔偿其被盗车辆损失，反诉被告认为没有任何事实与法律依据，首先反诉原告的车辆不是反诉被告盗取的，也不是反诉被告的原因导致被盗，同时反诉被告与反诉原告也没有建立保管合同关系，因此反诉原告的损失不应该由反诉被告承担。况且目前车辆是否真的被盗，是否已经找回，事实不清，反诉原告也没有提供相应的证据证实，反诉原告的诉请不应得到支持。四、对于反诉原告要求反诉被告就其外墙入水问题进行赔偿，反诉被告也认为没有事实和法律依据。一是目前没有确凿证据证明发生了损失，损失多少。其次，如反诉原告所言，造成其外墙入水的原因是其楼上的住户，而不是反诉被告，因此要求反诉被告赔偿没有道理。最后，反诉原告与反诉被告成立的是物业管理合同关系，合同没有约定反诉被告对于反诉原告的这种损害负有维修义务。对于反诉原告的投诉，反诉被告已经及时与反诉原告楼上住户进行协调，并且将有关情况向当地居委反映，也联系了住建部门上门沟通协调，但由于双方分歧较大，没有达成协议。但我方认为反诉被告已尽到足够的协调义务，因此不应该承担相应的赔偿责任。综上，我方认为反诉原告的反诉违反法律规定，也没有相应的事实依据，请求法院全部予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：彭小鑫是位于广州市番禺区东环街东环路江南新村1街1座3梯203房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为77.9平方米。2005年12月15日，广州市番禺区江南新村业主委员会作为委托方（甲方，以下简称江南新村业委会）与广州市绿庭雅苑物业管理有限公司作为受托方（乙方，以下简称绿庭雅苑公司）签订了《物业管理委托合同书》（以下简称委托合同），约定甲方通过招投标的方式，确定乙方为中标人，委托乙方对江南新村小区（以下简称涉讼小区）进行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属建设物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关工程图纸、住户档案与竣工验收等资料等，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主和物业使用人收取相关费用等；委托管理期限为三年，自2006年1月1日起2008年12月31日止；本物业的物业管理服务费，由乙方向业主或物业使用人收取，第一年的收费标准为按建筑面积计，住宅每月0.52元/平方米，以后每年收费标准的调整，参照广州市物价局公布的指导价或由乙方与甲方协商确定。诉讼中，安庭物业公司称上述合同原件已遗失，但在本院之前受理的安庭物业公司起诉涉讼小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，原告曾将该份合同原件作为证据予以提交。经查，安庭物业公司的上述陈述属实。在本院作出的（2016）粤0113民初7584号及（2016）粤0113民初7594号民事判决书（已生效）中，对上述合同的真实性进行了审查并予以确认。2006年8月10日，江南新村业委员会（甲方）与绿庭雅苑公司（乙方）签订了《江南新村物业管理委托服务合同补充协议》，作为上述委托合同的补充协议，就业主的公共用水用电分摊费的收取方式、标准等进行了具体约定。2009年10月15日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向绿庭雅苑公司出具《广州市番禺区物业服务项目备案复函》，载明：“你公司提交的江南新村物业服务项目备案材料收悉，经核查，你公司与江南新村业委会签订的物业服务合同已于2008年12月31日到期。根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，如你公司自愿按照原合同约定继续为江南新村小区提供服务，则物业服务合同自动延续至江南新村业主大会作出选聘决定或相关部门有效决定为止。请你公司尽快作出决定，并书面向项目所在地镇政府（街道办）和我分局报告，同时将相关决定在小区（大厦）公示10天……”。2009年11月15日，绿庭雅苑公司于涉讼小区张贴《关于延续对江南新村小区提供物业服务决定的告示》，表明该公司经研究后决定自愿按照原合同约定继续为涉讼小区提供服务。2012年1月10日，经广州市工商行政管理局番禺分局核准，绿庭雅苑公司名称变更为安庭物业公司。2020年1月15日，安庭物业公司以彭小鑫欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼，要求解决。彭小鑫在答辩期间向安庭物业公司提出反诉，并提交了报警回执及电动车购买票据拟证实其车辆被盗及损失金额，提交了涉讼物业室内照片、维修收据及发票拟证实其房屋内渗水情况及维修损失，提交了小区内环境的照片及公益金情况表等拟证实安庭物业公司未提供符合要求的物业服务。经质证，安庭物业公司仅对彭小鑫提供的加盖有其公司印章的证据予以确认，并认为该些证据证实安庭物业公司有将小区的收支情况予以公示；对于其余证据的三性，安庭物业公司均不予确认，称无法证明彭小鑫主张的事实。诉讼中，安庭物业公司主张彭小鑫自2013年6月起欠缴涉讼房屋的物业管理费，而根据委托合同的约定，涉讼房屋每月管理费为40.5元（0.52元/平方米×77.9平方米），故彭小鑫共拖欠2013年6月1日至2019年9月30日的物业管理费3078元（40.5元/月×76个月）。安庭物业公司另主张委托合同虽未明确约定彭小鑫交纳物业管理费的具体时间及滞纳金的计算标准，但其认为涉讼房屋每月的物业管理费应当在当月月底前支付，且彭小鑫应按照日万分之二的标准向其支付滞纳金。被告彭小鑫确认未向安庭物业公司缴纳上述物业管理费，但认为其不缴纳的原因是安庭物业公司未提供符合约定的物业管理服务。本院认为：安庭物业公司于2005年12月15日与江南新村业委会签订的委托合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。在委托合同到期后，安庭物业公司继续按原委托合同的约定为涉讼小区提供物业服务，与涉讼小区业主形成事实上的物业服务合同关系。物业管理服务是动态的，并具有连续性和整体性，彭小鑫在本案中提供的证据未能充分证明安庭物业公司不按委托合同的约定履行主要义务，且彭小鑫已享受了物业管理服务，应当按照约定向安庭物业公司支付相应的物业管理费。彭小鑫在本案中不享有同时履行抗辩权，其以安庭物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。安庭物业公司主张涉讼房屋每月的物业管理费为40.5元，该标准符合委托合同的约定，本院予以支持。诉讼中，双方均确认涉讼房屋2013年6月1日至2019年9月30日期间的物业管理费未交纳，彭小鑫以车辆丢失、房屋渗水、小区卫生问题为由，拒绝缴纳物业管理费，没有法律依据，本院不予支持。彭小鑫应向安庭物业公司支付2013年6月1日至2019年9月30日止的物业管理费3078元。至于安庭物业公司要求彭小鑫按照每日万分之二点一的标准向其支付滞纳金的诉讼请求，由于《物业管理委托合同书》对此并未作出明确约定，且该合同亦未约定涉讼房屋每月物业管理费的具体缴纳时间，故安庭物业公司的上述请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。对于彭小鑫提出的要求安庭物业公司赔偿其车辆被盗及维修房屋损失的反诉诉请，因彭小鑫提供的证据无法证实上述损失系安庭物业公司的行为造成，故对于彭小鑫的上述反诉诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告彭小鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市安庭物业管理有限公司支付2013年6月1日至2019年9月30日的物业管理费3078元；二、驳回原告广州市安庭物业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告彭小鑫的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元、反诉受理费25元，均由被告（反诉原告）彭小鑫负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  王薇薇二〇二〇年四月七日书记员  黎莹莹