江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初488号原告：袁春平，男，1964年6月9日出生，汉族，宜春市袁州区人，住袁州区。委托代理人：陈醉，袁州区秀江法律服务所法律工作者。被告：刘春香，女，1976年8月14日出生，汉族，宜春市袁州区人，住袁州区。被告：鲍洪伟，男，1997年12月8日出生，汉族，宜春市袁州区人，住袁州区。被告：鲍某，女，2014年1月21日出生，汉族，宜春市袁州区人，住袁州区。委托诉讼代理人：周勇，江西日泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭林，江西日泰律师事务所律师。原告袁春平与被告刘春香、鲍洪伟、鲍某确认合同有效纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈醉、被告刘春香、鲍洪伟、鲍某及其委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认2012年9月10日签订的房屋转让协议有效，并要求被告继续履行产权过户登记手续，已付款13万元，总价款计20万元。2、本案诉讼费由被告承担。被告刘春香、鲍洪伟、鲍某辩称：涉案《房屋转让协议书》违反法律禁止性规定，同时非夫妻双方共同的意思表示，应认定为无效，理由如下：1、2008年因袁州新城的建设需要，被告刘春香与鲍小平（已故）共有的位于袁州区线材厂内的房屋被征收，在补差价73120元后，分得了一套80.55平方米的拆迁安置房（2015年2月12日交付），该安置房只有集体土地证（向徐田社区工作人员询问，因客观原因暂无法取得相关证明），且未在不动产部门办理备案登记。在鲍小平（已故）2019年3月3日去世后，原告自称其与鲍小平就涉案安置房已于2012年9月10日签订了《房屋转让协议书》，并且支付了13万元购房款，刘春香对此毫不知情，也未有刘春香的任何签字（协议书上的签字并非刘春香本人签字），且明确表示不同意卖房，该房屋主要是为儿子结婚准备，才会借钱补差价购买，但原告袁春平不顾刘春香的劝阻撬锁强行装修，刘春香多次报警寻求帮助，并派家人入住，在派出所民警的协调下，刘春香家属暂时搬离，原告也停止了施工，随即原告起诉至贵院。2、涉案《房屋转让协议书》并非当事人的真实意思表示，原告也非善意第三人。安置房屋为刘春香和鲍小平（已故）的共同财产，刘春香作为该房屋的共有人并未在涉案买卖协议上签字，签订转让协议后至2019年原告才向刘春香主张权利，在此之前刘春香并不认识原告。依据《城市房地产管理法》第三十八条第四项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产不得转让”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”之规定，刘春香未通过任何形式认可该份《房屋转让协议书》是其真实意思的表示；同时在长达七年的时间内，如原告与鲍小平（已故）存在真实的转让协议。为什么不在2015年建成后要求交房，而是在2019年3月3日鲍小平去世后，向刘春香主张权利，并强制装修，意图造成“实际占用”、“死无对证”的既成事实。3、涉案《房屋转让协议书》规定的房屋未依法登记取得权属证，属不得转让的房产。依据《中华人民共和国物权法》第十条第一款“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”及城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的”不得转让的规定，案涉房屋至今未在不动产部门登记，也未取得不动产权属凭证，故法律禁止转让。刘春香未收取过袁春平任何的购房款或其他性质的任何款项，已故鲍小平实际收取的金额及款项性质恳请贵院依法查明，并且依据民事证据规则确认举证责任的分摊。刘春香家庭经济条件拮据，2012年起一直居住在廉租房，自己在开发区工厂上班补贴家用，鲍小平生前长时间患有疾病，为低保人员。2019年鲍小平去世后，留下一儿一女（现6岁未成年）由刘春香抚养，涉案房屋为家庭唯一住房（补差价7万多元），无论出于自身或对子女的考虑，无论何时，都不会同意出售该房屋。鲍小平（已故）生前有赌博的恶习，原告出具的全部是收条，并未有其他证据相印证，对于支付的真实性及款项性质存疑。综上所述，被告刘春香认为，涉案《房屋转让协议书》并非答辩人及鲍小平（已故）的真实意思表示，案涉房屋依法禁止转让，同时被答辩人也并非善意第三人，该协议书应认定无效，请求贵院驳回其的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，2012年9月10日，原告袁春平与鲍小平签订《房屋转让协议》，协议约定甲方（鲍小平）将袁州区线村厂房屋一套（楼层、面积待抽签后定）转让给乙方（袁春平），价格为2500元/平方米。协议签订后，袁春平于2012年9月12日、2015年5月15日前后预付定金6万元、4万元给鲍小平，鲍小平出具两张收条给原告。原告袁春平于2012年11月17日、2015年8月12日以房屋押金形式分别支付2万元、1万元给鲍小平，鲍小平亦开具两张收条给袁春平。根据袁春平出具的收条前后共计支付13万元给鲍小平，约定以后在房屋总价中扣除，余款在交房时一次性付清；甲方交付房屋时，应该为乙方办理产权证、契税证、土地证办证费用由甲方承担（过户费甲乙各承担50%）。被告刘春香与死者鲍小平于1997年2月18日结婚，2008年10月29日由宜春市袁州区房屋拆迁有限公司与鲍小平签订房屋拆迁安置补偿合同，合同约定由鲍小平补差价73120元房屋款另外得40平方米的面积。2015年2月12日被告刘春香夫妇拿到该安置房，安置房产权确认证上登记的名字为鲍小平、刘春香，面积为80.55平方米。另查明，原告袁春平与死者鲍小平签订的房屋转让协议书上被告刘春香的签名系他人代签，其身份证号码亦是错误的，且签订时被告刘春香不在现场，刘春香亦未收到原告袁春平任何款项。本院认为，2015年2月12日被告刘春香与鲍小平取得安置房（本案涉案房屋），房屋产权确认证上登记为鲍小平、刘春香共有。原告与鲍小平于2012年9月10日签订房屋转让协议，而那时该房屋未明确所属权，依据《中华人民共和国物权法》第十条第一款“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”在权属未明确情况下，鲍小平无权对该房屋进行处分。而权属确认证上登记的为鲍小平、刘春香两人共有，这就明确了该房屋的所属性质属于夫妻共有，原告抗辩称涉案房屋属于鲍小平的生前个人财产并没提供证据加以证明，故本院对原告的抗辩理由不予支持。本案涉案房屋属于刘春香与鲍小平的共有财产，依据《城市房地产管理法》第三十八条第四项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产不得转让”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”之规定，原告与鲍小平签订的《房屋转让协议书》刘春香的签字非刘春香本人，且刘春香的身份证号亦是错误的，同时原告庭上亦认可刘春香的签字是由鲍小平代签的。在该协议书签订后，鲍小平亦未知会刘春香，刘春香也没通过任何形式进行追认，直到原告向刘春香主张该房屋的权利时才知道这份《房屋转让协议书》的存在，故本院认为该份协议非被告刘春香的真实意思表示。原告与鲍小平签订该协议时让鲍小平代签被告刘春香的名字，由此可见原告应知该房屋属于夫妻两人，在明知的情况下仍然与鲍小平单方进行房屋转让，不能构成善意第三人，故该份协议是无效的协议。根据《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项、《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定：驳回原告袁春平的全部诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计币2150元由原告袁春平自负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）审 判 员 漆建忠二〇二〇年四月十三日代书记员 邹 蓉