贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初934号原告贵阳创天公交车体网络联合广告有限公司，地址：贵阳市南明区青云路231号。法定代表人：叶舟，职务：董事长。委托代理人刘涛、黄栋，贵州语和律师事务所律师。被告贵州红星利尔商业发展有限公司，地址：贵阳市云岩区野鸭乡马王庙黎苏路48幢2层。法定代表人：齐强，职务：董事长。被告贵州红星利尔置业有限公司，地址：贵阳市云岩区浣纱路壹号综合楼6楼叁号房。法定代表人：薛涛，职务：董事长。二被告委托代理人王雪乂，贵州好时律师事务所律师。原告贵阳创天公交车体网络联合广告有限公司（以下简称创天公司）诉被告贵州红星利尔商业发展有限公司（以下简称红星利尔商业公司）、贵州红星利尔置业有限公司（以下简称红星利尔置业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘涛、黄栋，被告红星利尔商业公司、红星利尔置业公司共同委托代理人王雪乂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、依法确认《以房抵款三方协议》合法有效；2、判令被告贵州红星利尔置业有限公司、贵州红星利尔商业发展有限公司协助原告办理位于贵阳市云岩区房屋过户手续；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年11月6日，案外人贵阳兴立浩广告策划有限公司（以下简称兴立浩公司）分别与贵州红星利尔商业发展有限公司、贵州红星利尔置业有限公司签订《广告合同》，其后兴立浩公司与原告就“红星城市广场”广告发布建立合作关系并签订《广告发布合同》，约定由原告进行“红星城市广场”的广告发布。原告按约制作并发布了“红星城市广场”相关广告，经由被告方对接人确认并签字后，原告与被告进行结算，确定广告款为911612元。因被告无力支付该款项，提出将位于贵阳市云岩区房屋抵扣广告款。2016年7月8日原被告签订以房抵款协议，但在该协议落实期间，因两家红星公司负责此事项的人员不断更换，房屋始终未进入过户流程，其后原告也多次要求被告履行过户义务，但被告拒不履行，为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求支持如前诉请。被告红星利尔商业公司辩称，我公司仅与兴立浩公司签订广告合同，合同下的债务只是针对兴立浩公司而非原告，对于涉案三方协议我公司不知情也没有在协议上加盖公章。被告红星置业公司辩称，原告诉请确认协议有效，我方无异议，但是我公司没有收到全部购房款，根据三方协议可以拒绝办理过户手续，对于原告诉请第二项系一项行为，无判决及强制执行的效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告企业公示信息各一份，证明原被告主体资格。二被告对该组证据无异议。2、广告合同两份，证明被告委托兴立浩公司发布广告事实。二被告对该组证据三性无异议。3、广告合同一份，证明兴立浩公司委托原告发布相关广告。二被告认为该合同主体为兴立浩公司与原告签订，二被告均未参与，无法核实真实性。4、制作发布通知一份、图片4张，证明原告已经履行应尽义务。二被告认为该组证据系原告单方面制作，该组证据无被告签章确认，其内容无法核实。5、选房确认单复印件、承诺函、以房抵款三方协议各一份，证明约定以房抵款事实。二被告对三方协议真实性无异议，但该协议无被告红星利尔商业公司签章，债务的转让应该书面通知；承诺函三性无异议，选房确认单系复印件，无被告签章，对三性不予认可。6、催款函一份，证明原告请求被告履行义务。被告对该组证据三性无异议，但达不到原告证明目的，根据三方协议被告红星置业公司应在2016年12月底交付房屋，后因其它原因房屋并未交付，原告又于2017年2月7日发出催款函，可见双方之间的房屋买卖合同已经不再继续履行，双方仅仅存在一个欠款债权纠纷，原告应该在法律规定的时效期间主张权利，从2017年2月7日后原告从未再次向二被告主张归还款项的通知，截止目前主张欠款的诉讼时效已过。7、谈话记录一份，证明原告催收情况。二被告表示不认识被谈话主体，对该证据不予质证。8、会员申请书一份，证明原告另行支付1万元团购费。二被告认为该证据系原告与案外人签订，二被告未参与，对于其真实性无法核实，与本案无关。二被告当庭无证据提交。本院经审理认定以下事实：2015年11月6日，案外人兴立浩公司作为乙方与红星利尔商业公司作为甲方签订一份《广告合同》，主要约定：一、发布内容：红星城市广场；二、发布期限2015年11月5日至2016年11月4日，实际发布时间以发布通知书为准；三、媒体形式、线路及数量：1、位置：整车，2、媒体形式：单层车、双层车，3、数量及线路：2路、9路、18路、32路、34路、35路、46路、50路、231路、251路、301路各壹台，共计壹拾壹台；远期媒体如遇原客户续约，双方友好协商调整线路；五、广告费用及付款方式：广告总费用为493410元，付款方式为：1、甲方应于2015年11月11日前将媒体发布费221705元和广告上刊费50000元共计271705元支付给乙方；2、甲方应于2015年11月20日将媒体发布费221705元支付给乙方；3、款项支付时，乙方需提供合法、合规的有效发票。如广告发布期间需要更换画面，费用为：双层车20000元/台/次，单层车8000元/台/次，如甲方未按合同约定按时支付款项，在截止付款日后，合同自动终止，乙方有权单方停止甲方广告，已产生的费用乙方有权要求甲方支付，乙方并保留追究法律责任的权利。同日，案外人兴立浩公司（乙方）又与被告红星利尔置业公司（甲方）签订一份《广告合同》，约定内容同上。同日，兴立浩公司作为甲方与原告作为乙方签订一份《广告合同》，主要约定：一、发布内容：红星城市广场；二、发布期限2015年11月5日至2016年11月4日，实际发布时间以发布通知书为准；三、媒体形式、线路及数量：1、位置：整车，2、媒体形式：单层车、双层车，3、数量及线路：2路、9路、18路、32路、34路、35路、46路、50路、231路、251路、301路各壹台，共计壹拾壹台；五、广告费用及付款方式：广告总费用为874880元，付款方式为：1、甲方应于2015年11月11日前将媒体发布费387440元和广告上刊费100000元共计487440元支付给乙方；2、甲方应于2015年11月20日将媒体发布费387440元支付给乙方；如广告发布期间需要更换画面，费用为：双层车20000元/台/次，单层车8000元/台/次，如甲方未按合同约定按时支付款项，在截止付款日后，合同自动终止，乙方有权单方停止甲方广告，已产生的费用乙方有权要求甲方支付，乙方并保留追究经济责任的权利。……2016年7月8日，原告创天公司作为丙方与红星利尔置业公司作为甲方、兴立浩公司作为乙方签订一份《以房抵款三方协议》，主要约定：鉴于：1、乙方（广告发布方）和甲方于2015年11月6日签订（以下简称《广告合同》）。乙方为甲方所开发的贵阳红星城市广场项目做公交车体广告宣传的单位，合同价款合计为493410元，广告发布款由甲方支付给乙方。2、丙方为乙方指定到甲方的购房人，由甲方与丙方直接签订购房合同。3、甲方和丙方于2016年7月10日签订合同编号为／的《商品房买卖合同》，受让甲方所有的位于贵阳市云岩区房屋，本合同房屋面积120.34平方米，房屋转让价款为911612元。现甲、乙、丙三方经协商一致，就广告款及房价款的支付等事宜，根据相关法律、法规之规定达成以下主要条款，供各方共同遵照执行：1、乙方同意丙方的部分购房款中455806元由其代为支付，甲方也同意该购房款中455806元用乙方广告款抵扣（房款总价911612元）。在无特殊情况下，甲乙丙三方于2016年12月30日前办理完成购房、广告款款项等相关手续。乙方开具广告服务发票给甲方，甲方开具购房收据给丙方，丙方按照相关规定到时凭购房收据换取不动产发票，甲乙丙三方的税费由三方各自承担，各自完善。2、在2016年7月10日之前甲方按《广告合同》应支付给乙方的广告款款项如不足丙方应支付的购房款，房款差额部分，由丙方按《商品房买卖合同》约定的期限内用贵州红星利尔商业发展有限公司欠乙方广告款455806元补足。甲方按《广告合同》应支付给乙方的广告服务款款项抵销丙方应支付的购房款后的剩余部分，甲方根据《广告合同》约定的付款方式支付给乙方。3、甲、乙、丙三方同意，甲方在2016年12月底向丙方交付房屋，但在未收到全部房价款的100%之前，甲方有权不给予丙方办理房屋产权过户手续。4、如丙方房款支付延后，丙方不承担按《商品房买卖合同》相关条款的约定支付违约金等违约责任……同时，二被告共同向原告出具一份《承诺函》，载明：兹有贵司在红星利尔置业公司开发的红星城市广场购买商品房一套，成交价为911612元（不含维修基金费用和团购费用），鉴于兴立浩公司与红星利尔置业公司、红星利尔商业发展有限公司之间有广告发布合作事宜，根据原合同红星利尔置业公司、红星利尔商业发展公司与兴立浩公司的广告款总计为986820元，经三方共同协商同意，将原合同广告发布期12个月，减少31天，调整后的广告款总价为911612元。兴立浩公司已根据《广告合同》完成各项工作，经三方共同协商同意，兴立浩公司同意将红星利尔置业公司及红星利尔商业公司广告款911612元替创天公司抵扣购房款。贵司先与红星利尔置业公司签订《商品房买卖合同》，红星利尔置业公司承诺：在红星利尔商业发展公司将广告款支付给贵司后，兴立浩公司再支付剩余购房款，如因红星利尔商业公司延期支付贵司款项导致兴立浩公司在购房合同中的延期支付，我司不追究兴立浩公司的违约责任。后因二被告未与原告签订《商品房买卖合同》，也未向原告交付涉案房屋、办理涉案房屋产权转移登记，原告遂诉至本院，提出如前诉请。庭审中，原告代理人述称：因被告欠款较多，又逢房价上涨，所以被告拒绝与我方签订《商品房买卖合同》。《以房抵款三方协议》第一条约定内容，经现场联系原告公司经办人，答复称二被告所欠债务共计911612元，二被告分别承担其中一半金额；该协议中虽无被告红星商业公司签章，但其出具《承诺书》，表明其知情。涉案房屋现登记于被告红星利尔置业公司名下，因红星利尔商业公司认为其非权利人，无权处置房屋，故未在《以房抵款三方协议》中签章，且被告红星利尔商业公司已承诺由其补足。二被告代理人述称：对于双方未签订《商品房买卖合同》的原因作为代理人不清楚，《以房抵款三方协议》系原被告双方的真实意思表示，但广告款属债权关系，且原告发出催款函，应视为发出解除《以房抵款三方协议》的意思表示；根据该协议第三条约定，双方现因其它原因没有交付房屋，也没有签订《商品房买卖合同》，本案不能成立商品房买卖合同纠纷。涉案房屋已取得初始登记，在庭审后七日内提交初始登记信息。庭审后，本院依照原告创天公司申请，向其开具调查令，以在贵阳市不动产登记中心调取涉案“贵阳市云岩区房屋”的信息。后原告创天公司向本院反馈，在贵阳市不动产登记中心没有该套房屋的登记信息，登记显示没有北京西路66号这个编号，也没有贵阳红星城市广场Ｄ1-9-10号房屋，无该房屋初始登记信息，是否取得初始登记信息不明，但是我方经现场查看，该套房屋是存在的，门牌号也是正确的。二被告在庭审后七日内亦未向本院提交涉案房屋初始登记信息资料。经本院再向其核实，二被告代理人称：经庭后与二被告公司工作人员核实，涉案房屋至今未取得初始登记信息。案件审理过程中，本院依法向案外人兴立浩公司法定代表人徐欢进行调查，徐欢称：《以房抵款三方协议》系我方与创天公司及红星利尔置业公司签订，真实性我方无异议，我方同意原告依据该份协议提出的诉讼主张，对于原告诉请，我方无异议。本院认为：原告创天公司与被告红星利尔置业公司、案外人兴立浩公司签订的《以房抵款三方协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按协议约定履行各自义务。对于该协议是否解除问题，原告虽于2017年2月7日发出一份《催款函》，载明如二被告未在2017年2月28日前按《以房抵款三方协议》落实相关事宜，则将采取法律途径追偿欠款。庭审中，被告并不认可其收到该《催款函》，且即使收到，该《催款函》也未明确表示解除《以房抵款三方协议》，故该协议仍系有效协议，并未解除。对于被告应否协助原告办理涉案房屋产权过户登记问题。首先，对于房款是否付清问题，根据二被告向原告出具的《承诺书》内容可知，二被告欠付原告广告款共计911612元，与《以房抵款三方协议》中约定的涉案房屋转让价款金额相符，且二被告亦同意用该广告款抵扣涉案房屋购房款，故本案房款应已付清。其次，根据《以房抵款三方协议》第3条“在未收到全部房价款的100%之前，甲方有权不给予丙方办理房屋产权过户手续。”约定，被告红星置业公司在已收取原告全额购房款前提下，本应协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续，但经本院依法向原告开具调查令，原告反馈称“无该房屋初始登记信息”，二被告虽表示该房屋已办理初始登记信息，但未向本院提供，经本院向其核实，该房屋至今未取得初始登记信息，原告该主张属客观不可能，可待具备过户登记条件时再行主张。故对原告该诉请，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百一十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、确认原告贵阳创天公交车体网络联合广告有限公司与被告贵州红星利尔置业有限公司、案外人贵阳兴立浩广告策划有限公司于2016年7月8日签订的《以房抵款三方协议》有效；二、驳回原告贵阳创天公交车体网络联合广告有限公司其余诉讼请求。案件受理费4350.5元，由二被告共同负担（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇二〇年四月二十七日书记员 李安涛