广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3577号原告:曾伟琼，女，1977年2月20日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。被告：邝超华，男，1988年6月28日出生，汉族，住广东省广州市从化区，被告：邝炳坤，男，1958年10月4日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：王薰南、姚少微，广东智洋律师事务所律师。第三人：广州市从化区街口街道办事处，住所地广东省广州市从化区街口街河滨南路8号，统一社会信用代码：114401180075182243。法定代表人：谢钦伟。第三人：从化市城镇地产开发公司，所在地广东省广州市从化区街口街府前路118号二楼，统一社会信用代码：91440101191277079P。法定代表人：李梽平，职务经理。委托诉讼代理人：金明珠，广东格林律师事务所律师。第三人：杨秀玲，女，1963年11月29日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：王薰南、姚少微，广东智洋律师事务所律师。第三人：邝展华，男，1994年7月4日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：王薰南、姚少微，广东智洋律师事务所律师。原告曾伟琼与被告邝超华、邝炳坤,第三人广州市从化区街口街道办事处（以下简称街口街道办事处）、广州市城镇地产开发公司（以下简称城镇公司）、杨秀玲、邝展华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转换适用普通程序，组成合议庭，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告曾伟琼的委托诉讼代理人曾扬，被告邝炳坤及其与第三人杨秀玲、邝展华的共同委托诉讼代理人王薰南、姚少微，第三人城镇公司的委托诉讼代理人金明珠到庭参加诉讼。被告邝超华、第三人街口街道办事处经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾伟琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告邝超华立即将位于从××区街口街××小区××房的房屋过户给原告，第三人予以配合；2.判令被告邝超华赔偿原告的经济损失，按同地段同类型房屋租金标准（136㎡×16元/㎡=2176元/月）计算，自原告付清房款之日即2017年2月7日起至实际交付房屋之日止，暂计至2019年8月6日，合计65280元；3.判令被告邝炳坤、邝展华、杨秀玲停止侵害，立即将位于从××区街口街××小区××房腾空交还给原告；4.被告邝超华将位于从××区街口街××小区××房的房屋交付给原告；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告（乙方）与被告邝超华（甲方）于2016年1月15日签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告邝超华将位于从××区街口街××小区××房的房屋出售给原告，建筑面积136㎡（以房产证面积为准）。该房屋系第三人街口街道办事处安置给被告邝超华的原属第三人城镇地产公司的房屋[详见《从化市街口街城南村下围地段房屋征收安置购房协议书》（征收补偿安置协议书号：026号）]。成交价为110万，该物业移交时间为甲方收齐房款当天。甲方必须在2016年10月15日前取得物业房地产权证，并协助乙方办理过户手续，将房过户给乙方。自乙方按上述条约付清房款当天起，该物业的完整所有权和使用权全部归乙方所有。签订合同后，原告依合同约定已于2017年2月7日支付了全部的购房款110万元。被告于2017年2月7日立下承诺书，“截止今日，本人（邝超华）已收齐你（曾伟琼)购买本人乔安楼A栋一梯1807房房产的购房款110万元整。现本人特向你作出以下承诺：本人承诺于2017年月31日前将乔安楼A栋一梯1807房房产过户给你，并且本人承担过户的所有费用。……”但被告邝超华没有履行合同的约定和承诺，未按约定时间将上述房产交付给原告使用和将房产过户到原告名下，并将房屋交给被告邝炳坤（邝超华父亲）占有使用，原告多次要求被告立即交付房屋及将房屋过户到原告名下，但被告至今没有交付房屋和办理过户手续。另外，1.涉案房产是已由被告邝超华向街口街道办事处签订了一份补偿安置协议书，以拆迁补偿款购买了从化区街口街凤仪东路一巷6号乔安楼小区A栋一梯1802房、1807房，该房屋是属于邝超华本人的，跟邝炳坤及杨秀玲是无关的。2.我方认为原告与邝超华所签订的房屋买卖合同是合法有效的，邝超华所购买的是第三人城镇公司可以办证的商品房，原告跟邝超华签订的房屋买卖合同是合法有效的，该房产的购买没有说必须是街口城南村的村民才可购买，所以我方对被告说的购买资格是不认可的。3.邝炳坤及杨秀玲认为涉案房产是家庭共有财产不是事实，该案件是二次起诉，在第一次起诉过邝超华，当时街口街道办事处有提交证据，办理拆迁补偿协议及结算都是邝超华一人签名，均未出现邝炳坤及杨秀玲，而且根据政府拆迁文件，只有在城南村下围地段实际居住的人员才可以作为拆迁安置人员（公安部门的户籍信息登记为准），本案邝炳坤及杨秀玲均不在城南村居住，不是本案的安置人员，当时只有邝展华、邝超华同属一个户口，而且根据当时的拆迁安置文件，可以分户进行补偿，据上次开庭了解，邝超华与街口街道办事处签署安置购房协议书，本案涉案房屋与邝展华无关。被告邝炳坤辩称:一、原告并非涉案房产所在村集体居民，不具备取得从××区街口街××小区××房的资格，其与被告邝超华签署的《房屋买卖合同》属于无效合同。首先，原告不具备受让涉案房产的法律资格。涉案房产系由被告邝炳坤、第三人杨秀玲、邝展华共同所有的街口镇城南村六队通过征收置换而来，属于拆迁征收衍生的房产，必须由具备原村集体资格的成员持有。原告作为非城南村的城镇户口，其依法不具有购买及获得涉案房产的资格。其次，涉案房产系邝炳坤家庭共有财产，被告邝超华的卖房行为属于无权处分。结合邝炳坤提交的《集体土地建设用地使用证》《农村常住居民登记表》等证据材料，涉案房产由邝炳坤、杨秀玲、邝展华共同所有被征收房产置换而来，属于被征收房产延伸的物权，在没有邝炳坤、杨秀玲、邝展华共同处分意思的情况下，即使被告邝超华签署了相关转让文件，但《房屋买卖合同》未经权属人追认，被告邝超华的处分行为属于无权处分，涉案合同应归于无效。最后，涉案房产不具备转让条件，依法属于不得转让的房产。结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）、第（六）条的规定，房产未经其他共有人书面同意，或未依法登记领取权属证的，不得转让。结合本案事实，涉案房产尚未登记并取得权属证书，同时亦属于邝炳坤、杨秀玲、邝展华所共有的征收安置房产，即使被告邝超华与他人签署了《房屋买卖合同》，但依法不符合转让条件，事实上也无法办理相应权属证书。二、原告明知涉案房产系通过征收方式取得且有其他权属人，其受让房产时并非善意。首先，原告完全可通过征收结算文件，得知涉案房产权属人非被告邝超华所独有。结合原告提交的《安置房购买结算书》及《街口街城南村下围地段房屋征收丈量登记确认表》显示，原被征收房产住户除被告邝超华以外，还有第三人邝展华。退一步讲，根据《房屋买卖合同》第三条的约定“乙方已亲自视察并清晰物业现状、交付使用现状及产权情况”，原告在明知涉案房产并非被告独有的情况下，仍与其签署《房屋买卖合同》且未取得其他产权共有人的同意，其不具备善意取得的主观要件。其次，原告不知晓涉案房产权属情况违背常理。原告的丈夫李惠祥早巳认识邝炳坤多年，其完全可通过联系邝炳坤，获知被告邝超华是否有权利单独签署《房屋买卖合同》；同时，原告在知晓涉案房产为征收安置房的前提下，亦应知悉征收安置房涉及其他家庭成员的份额，且被告邝超华不具备单独处分的权力。再次，原告有知晓涉案房产权属情况的途径与能力。原告在签署《房屋买卖合同》之前，完全可根据《从化市街口街城南村下围地段房屋征收补偿安置协议书》所载明的见证方从化市街口街城南村民委员会，了解被征收房产原居住成员信息及涉案房产的权属情况，并进一步向邝炳坤、杨秀玲、邝展华进行核实。最后，原告在明知无法取得涉案房产权证后，仍向被告邝超华支付款项，应由其承担不利的法律后果。结合原告提交的《房屋买卖合同》第四条第(3)款，及第五条的约定，被告邝超华向原告承诺2016年10月15日前取得涉案房产房地产权证，再收取剩余的55万元购房款项。结合原告提交的《收据》显示，2016年10月15日之后，原告明知被告邝超华未能取得涉案房产相应权属证书，不仅未进一步核实房屋权属情况及无法办理产权登记原因，居然继续在2017年1至3月继续向被告邝超华付款。也就是说，即使原告支付涉案款项的情况属实，但其在明知无法取得产权登记情况下，仍继续付款的行为已超出善意购买的合理范畴。三、原告并未能证明其足额支付了购房款，不应视为“支付了合理对价”。一方面，原告提交的《收据》，无法充分证明被告邝超华已足额收到原告支付的购房款。被告邝超华未到庭，也与被告邝炳坤、杨秀玲、邝展华失去联系，并无法确认相应《收据》是否被告邝超华本人签署及出具。同时，部分款项数额巨大，以现金方式交付违背常理，如落款日期为2016年1月19日的7万元，以及2016年3月1日的22万元等《收据》，原告均未能提供对应取款或转账记录，证明其将前述款项已交付给被告邝超华。另一方面，原告是否通过银行转账足额向被告邝超华支付了合计65万元款项存疑。结合原告提交的《中国建设银行转账凭证》，在被告邝超华及付款人李惠祥均未能出庭接受询问核实相关事实的情况下，无法确认该笔款项用途是否为原告支付给邝超华的购房款项，以及被告邝超华是否收到了相应款项。结合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，在本案原告未能充分举证其已全额支付了合同约定购房款项的情况下，应当视同其受让涉案房产的价格不合理，其无权取得涉案房产所有权。四、涉案房产既未依法完成产权登记公示手续亦未交付原告实际占用使用，原告依法不符合善意取得的构成要件，其取得涉案房产权属的条件并未成就。结合《物权法》第一百零六条的规定，转让的不动产依法应登记的必须进行登记。也就是说，即使原告与被告邝超华签署了《房屋买卖合同》，但涉案房产既未依法办理产权过户登记手续，也未交付给原告占有使用，原告取得涉案房产权属条件尚未成就，其无权要求办理涉案房产过户手续。五、即使被告邝超华收取了原告款项，亦属于原告与被告邝超华个人之间的款项纠纷，应由原告自行向被告邝超华追讨。结合原告提交的《保证书》第二点，如2017年4月30日未能办理房产过户手续的，相应的法律后果是由被告邝超华退还原告款项而非继续办理过户手续。也就是说，在至今涉案房产尚未办理过户手续的情况下，本案纠纷已属于原告与被告邝超华之间的欠款纠纷，只能由被告邝超华退还相应款项，原告无权要求取得涉案房产产权。综上，房屋作为家庭重大财产，涉及家庭成员居住的基本要求，被告邝超华的处分行为已超出一般家庭事务的范畴。但原告在明知、应知涉案房产属于他人家庭共有财产置换而来的情况下，仍要求取得涉案房产权属的诉讼请求缺乏事实与法律依据。另，原告起诉状第三项及增加诉请第四项的内容与本案纠纷不是同一法律关系，一个是合同纠纷，一个是侵权纠纷，不应在同一案子中处理，我方认为原告应另案起诉。涉案合同违反了土地管理法第62条的法律强制性规定，属于无权处分。第三人从化市城镇地产开发公司述称：1.在2013年12月30日，第三人城镇公司与从化市土地储备开发中心签订过一份协议书，主要内容为终止土地储备开发中心的委托征地拆迁协议书，拆迁交由街口街道办负责，第三人从化市城镇地产开发公司后续主要负责拆迁楼的日常管理及首层房屋的招商工作。2.原被告双方关于涉案房屋交付使用情况，我方意见是由法庭根据案件的证据及事实情况进行断定，如果需要将房屋交付原告使用的我方没有意见。3.涉案房屋的拆迁工作，目前仍未结束，具体由街道办进行主要负责工作，涉案房屋的办证工作需在拆迁项目全部完成后，方能办理产权证。第三人杨秀玲、邝展华述称：答辩意见与被告邝炳坤答辩意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2016年1月15日，原告与邝超华签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于广州市从××区街口街××小区××房的物业；建筑面积136㎡；物业移交时间为邝超华收齐房款当天。合同第二条约定，邝超华必须保证对该物业享有完整所有权以及没有产权纠纷和债权债务纠纷，邝超华必须保证该物业为可买卖的商品房。第四条约定，房款为110万元，分三期付款：一期房款签订合同时由原告支付100000元，含定金90000元；二期房款原告须于2016年1月31日前支付45万元；三期房款原告须于邝超华取得物业《房地产权证》后房产过户当日支付55万元。第五条，原告必须在2016年10月15日前取得该物业房地产权证，并协助原告办理过户手续，将房产过户给原告。2016年1月14日，邝超华出具《收据》收到定金3万元。2016年1月19日，原告丈夫李惠祥转账5万元给邝超华，称现金支付2万元，邝超华出具《收据》收到定金7万元。2016年1月28日，原告丈夫李惠祥转账45万元给邝超华。2016年3月1日，原告丈夫李惠祥转账18万元给邝超华，称现金支付4万元，邝超华出具《收据》收到房款22万元。2016年3月17日，原告丈夫李惠祥转账20万元给邝超华，称现金支付3万元，邝超华出具《收据》收到房款23万元。2017年1月22日，因邝超华未能按照约定在2016年10月15日前将涉案房产过户给原告，被告邝超华出具《保证书》，保证于2017年3月31日前将涉案房产过户给原告；如未能按上述时间过户给原告（含因限购政策等原因造成原告不能购入该房产），本人保证于2017年4月30日前退回邝超华已支付的购房定金及房款100万元和赔偿违约金20万元，逾期未能付清的，按日千分之五的比例支付滞纳金。2017年1月23日，原告称现金支付4万元，邝超华出具《收据》收到房款4万元。2017年2月5日，原告称现金支付2万元，邝超华出具《收据》收到房款2万元。2017年2月6日，原告称现金支付1.5万元，邝超华出具《收据》收到房款1.5万元。2017年2月7日，原告称现金支付2.5万元，邝超华出具《收据》收到房款2.5万元。2017年2月7日，被告邝超华向原告出具《承诺书》确认收到原告110万元购房款，承诺于2017年3月31日前将涉案房产过户给原告；如未能按上述时间过户给原告（含因限购政策等原因造成原告不能购入该房产），本人承诺于2017年4月30日前退回邝超华已支付的购房定金及房款110万元和赔偿违约金22万元，逾期未能付清的，按日千分之五的比例支付滞纳金。被告邝超华未按照约定将房屋交付及过户至原告，引发本案诉讼。另查明，2014年9月24日，被告邝超华与第三人街口街道办事处分别签订两份《广州市从化区街口街城南村下围地段房屋征收安置购房协议书》、一份《补充协议》，以及一份《安置房购买结算书》，一份协议书主要就房屋拆迁的面积、补偿标准、补偿款、安置方式等事宜达成协议。另一份协议书主要就购房位置、价格、结算方式、产权登记等进行约定，其中约定邝超华认购街口街凤仪东路一巷6号乔安楼小区A栋一梯1802和1807房等。补充协议主要就带头搬迁奖励问题达成协议。另查，涉案房产现登记在第三人城镇公司名下，因涉及涉案楼盘的相关拆迁工作，需要等拆迁项目全部完成后方能为业主办理产权证。另，根据原告的申请，本院于2019年8月28日作出民事裁定书，裁定：一、轮候查封登记在第三人从化市城镇地产开发公司名下位于从化市街口街××房的房产（权利证号0114008763)；二、轮候查封原告曾伟琼提供担保权属李惠祥位于从化市城郊街河滨北路××房产（权利证号0114007520）；三、轮候查封原告曾伟琼提供担保权属李惠祥位于从化市城郊街河滨北路××房产（权利证号0114007524）。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告邝超华签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可见，虽然签订该合同时，被告邝超华尚未办理涉案房产的不动产权证，不是涉案房产登记权属人，但不影响合同的效力，且《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条属于管理性规定，非效力性规定，故被告邝炳坤认为涉案《房屋买卖合同》无效的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告要求被告邝超华过户涉案房产的诉讼请求，涉案房产现登记在第三人城镇公司名下，第三人城镇公司明确表示房屋的拆迁工作由第三人街口街道办事处负责，需要等待拆迁项目全部完成后，方能办理产权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因涉案房产现尚未办理不动产权证至被告邝超华名下，根据物权登记原则，邝超华现尚未成为涉案房产的所有权人，且涉案房产现阶段还不能办理房地产权手续，因此无法办理房产的过户手续至原告名下，故对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告邝炳坤、邝超华、第三人杨秀玲、邝展华将涉案房产先行交付给原告的诉讼请求，由于现涉案房产登记的权属人为第三人城镇公司，被告邝炳坤、第三人杨秀玲、邝展华与邝超华之间就涉案房产的权属存在争议，涉案房产最终能否办理产权证至房屋出卖人被告邝超华名下尚未可知，现阶段原告要求被告邝炳坤、邝超华、第三人杨秀玲、邝展华交付涉案房产，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告邝超华按照同地段租金2176元（16元/平方米×136平方米）的标准赔偿损失的诉讼请求，双方在《房屋买卖合同》和《保证书》中均约定了不能依约过户的违约责任，但没有约定逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方在《房屋买卖合同》第一条第6项中约定，物业移交时间为收齐房款当天，被告邝超华出具的收据显示其于2017年2月7日前收齐110万元购房款，被告邝超华不能按照约定将房产交付给原告，也不到庭与原告协商处理，被告邝超华的违约行为给原告造成了不能占有使用涉案房产的租金损失，被告邝超华理应赔偿从逾期交房之日起（2017年2月8日）暂计算至原告本案起诉之月（2019年8月8日），共计30个月的租金损失给原告。参照广州市房地产租赁管理所《2017年广州市房屋租金参考价》街口街地段租金7元/㎡；《2018年广州市房屋租金参考价》凤仪东路路段租金17元/㎡；《2019年广州市房屋租金参考价》凤仪东路路段租金15元/㎡；原告涉案房屋的租金损失为：2017年为9520元（136㎡×7元/㎡×10个月）；2018年为27744元（136㎡×17元/㎡×12个月）；2019年为16320元（136㎡×15元/㎡×8个月），合计53584元。综上所述，被告邝超华经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邝超华于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿损失53584元给原告曾伟琼；二、驳回原告曾伟琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3806元，由原告曾伟琼负担2666.4元，被告邝超华负担1139.6元；财产保全费5000元，由原告曾伟琼负担4444.16元，被告邝超华负担555.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄丽平人民陪审员  钟结清人民陪审员  刘建明二０二０年四月十三日书 记 员  谢晓颖