四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14919号 原告：成都云上企业营销策划有限公司。住所地：成都高新区肖家河二环路南四段16号12幢1楼。 法定代表人：侯自强。 委托诉讼代理人：霍建中，四川扩信律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：李作人，四川扩信律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：王文豪，男，1989年4月19日出生，汉族，住四川省郫县。 被告：四川天艺豪韵教育咨询有限公司。住所地：成都高新区锦城大道790号1栋4层403号。 法定代表人：王文豪。 原告成都云上企业营销策划有限公司（以下简称云上公司）与被告王文豪、四川天艺豪韵教育咨询有限公司（以下简称天艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云上公司的委托诉讼代理人霍建中、李作人到庭参加诉讼，被告王文豪、天艺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告云上公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告王文豪之间签订的《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除；2．二被告向原告支付拖欠的房屋租金47624.73元，并向原告支付违约金93647.28元，且原告已收取的25575元保证金不予退还；3．二被告立即腾退并向原告返还成都市高新区的房屋，并从《房屋租赁合同》解除之日起至实际腾退房屋之日止按当年日租金的200%计算向原告支付房屋占有使用费（自2018年12月27日起算，暂计至2019年10月26日为592038元）；4．二被告支付欠缴的物业服务费、水电费及其垃圾处置费29936.17元（物业费计算至2019年10月31日，水电费及垃圾处置费计算至2019年9月30日，物业费和电费应计算至实际腾退之日止所实际发生的费用）；5．被告天艺公司立即将注册地迁出租赁房屋；6．本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告云上公司明确第四项诉讼诉请求中要求二被告支付欠缴2019年5月1日至2020年3月31日的物业费为19437元、2019年1月5日至2019年10月3日的水费627.21元、污水费289.8元、电费12542.4元、电力服务费5981.76元，2019年1月1日至2019年9月30日的生活垃圾处置费1458元，共计40336.17元。事实和理由：2014年12月11日，原告与被告王文豪签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：被告王文豪向原告租赁位于成都市高新区的房屋，建筑面积为465平方米，租赁期为10年，自2014年12月11日起至2024年12月10日止，双方还对租金标准、违约责任等进行了约定，上述《房屋租赁合同》签订后，被告王文豪将租赁房屋实际用于其控制的被告天艺公司的生产经营，并将租赁房屋作为被告天艺公司的注册地址。2018年12月26日，因被告王文豪连续拖欠租金已逾6个月且经原告多次催缴无果，原告向被告王文豪发出《解除合同通知》，通知被告解除《房屋租赁合同》，要求被告及时腾退并承担违约责任。但《解除合同通知》发出后至今，被告并未腾退房屋，也未补缴所欠付原告的租金，亦未按照合同约定承担违约责任，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告王文豪、天艺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。 经审理查明，云上公司系位于成都高新区民丰大道西段400号1栋4层401号房屋所有权人。后该地址变更为成都高新区锦城大道790号1栋4楼403号。 2014年12月11日，云上公司（甲方、出租人）与王文豪（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于四川省成都市高新区，建筑面积为465平方米。租赁期内，乙方使用该租赁物的用途仅限于：教育咨询及艺术培训、教育、乐器的销售维修以及售后服务。租赁期为10年，自2014年12月11日起至2024年12月10日止（含首尾两日）：2014年12月11日至2015年4月10日为装修免租期，免租期期满之日起为起租日。乙方付清本合同项下全部应付费用后，甲方应于2014年12月11日前将出租房屋交于乙方，交付后因该房屋产生的物业管理费、水电气、通讯、卫生、网络等相关费用及该房屋的使用责任等均由乙方自行承担。乙方应向甲方按时、足额支付租金，租金标准为租金按照租赁房屋的建筑面积计算，前两年每月租金为55元整，该房屋租金自第三年开始逐年递增，递增方式和递增条款比例为每年租金在前一年租金总额的基础上递增5%，具体每一年的租金标准如下：2014年12月11日至2016年12月10日期间的月租金标准为25575元／月；2016年12月11日至2017年12月10日期间的月租金标准为26853.75元／月；2017年12月11日至2018年12月10日期间的月租金标准为28196.44元／月；2018年12月11日至2019年12月10日期间的月租金标准为29606.26元／月；2019年12月11日至2020年12月10日期间的月租金标准为31086.57元／月。第一年乙方按季度向甲方支付租金，从第二年开始到第五年乙方按六个月为一期向甲方支付租金。乙方应于本合同签订时向甲方支付首期租金76725元。此后，乙方应在上一期租金到期之日基础上提前7日向甲方一次性预付下一期的租金。租赁保证金为25575元，乙方应于合同签订时向甲方支付租赁保证金，该保证金不计利息。本租赁合同期满或者解除后，在乙方无违约责任且没有对甲方或者第三方造成损失的前提下，甲方应当在收回并验收该房屋后3日内，将该保证金无息退还乙方；若因乙方原因造成该房屋、设施设备发生毁损、灭失或者给甲方或者第三方造成人身、财产损失的，甲方有权从该保证金中予以扣除，乙方应在3日内补足保证金。乙方承租物业自收房之日起，暂按租赁面积每月每平方米3.8元的物管费标准向物业管理公司缴纳物业管理费，因乙方使用租赁房屋所发生的水电费、电话费、煤气费、光纤费等一切与乙方使用租赁房屋及经营有关的费用均由乙方自行承担，上述费用不包含在租金之内。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租、转借、转让他人。租赁合同期满或者终止后，乙方应当在3日内无条件腾退租赁房屋，并按甲方的要求返还房屋，乙方将自行添置的物品、设施设备移走。若乙方未在本合同终止后3日内腾退并向甲方完好交付租赁房屋的，甲方有权按照当年日租金标准的200%向乙方收取房屋占有使用费。如乙方未按本合同约定按时、足额向甲方交纳租金的，每逾期一天，应按该年度租金总额万分之二的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期缴纳租金超过30天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付该年度应付租金总额20%的违约金，并赔偿甲方的损失。如乙方未按时、足额支付物管费及其他费用（包括但不限于水费、电费、气费、光纤费、电话费、垃圾处理费等），甲方有权督促乙方按时缴纳相关费用，逾期5日仍未缴付的，乙方除应足额缴纳相关费用外，乙方还应每日按逾期未缴费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金。若因乙方未按时足额缴纳上述费用而产生的一切后果，甲方不承担任何责任；若甲方代乙方垫付的，甲方有权向乙方追偿。乙方有下列情形之一的，甲方有权提前终止或者解除合同并无条件收回房屋，且不退还保证金：……（3）乙方未按时、足额支付租赁保证金、租金或者其他费用逾期超过30日的。 上述合同签订后，云上公司向王文豪交付了租赁房屋，王文豪支付了保证金25575元。 2015年1月5日，天艺公司注册成立，住所地为成都高新区锦城大道790号1栋4层403号，法定代表人为王文豪。 在合同履行过程中，王文豪未按约向云上公司支付自2018年7月11日起的房屋租金，2018年10月24日，王文豪向云上公司支付28196.44元，于2018年11月17日向云上公司支付50000元，2018年12月26日，云上公司向王文豪发出《解除合同通知》，载明双方签订《房屋租赁合同》后，云上公司按约向王文豪交付了租赁物业，但王文豪未按约定支付租金，截止2018年12月20日，王文豪已经拖欠租金计72616.62元。经云上公司多次催告，王文豪仍未予以支付，已构成严重违约，鉴于此，云上公司郑重告知：双方签订的《房屋租赁合同》于王文豪收到本函之日解除；王文豪自收到本函之日起3日内向云上公司支付拖欠的租金72616.62元以及相应违约金67663.08元；王文豪在收到本函之日起3日内完成租赁物业的全部退场工作。该邮件于2018年12月27日签收。 王文豪于2019年3月6日向云上公司支付5807元，于2019年4月22日向云上公司支付10000元，于2019年5月12日向云上公司支付10000元，于2019年9月16日向云上公司支付5000元，此后，王文豪未再支付租金。 2020年3月19日，云上公司收回案涉房屋。 上述事实，有原告的当庭陈述、工商登记信息、门（楼）牌号变更证明、房屋租赁合同、解除合同通知、邮单、公证书等证据予以证明。 本院认为，云上公司与王文豪签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有拘束力。云上公司按约定将租赁房屋交付了王文豪，王文豪应按约支付租金，王文豪未按约支付自2018年7月11日起的租金，逾期超过30日，云上公司有权按照合同约定解除合同，云上公司向王文豪发出解除合同通知，该通知于2018年12月27日到达王文豪，故双方签订的房屋租赁合同于2018年12月27日解除，对云上公司请求确认《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，王文豪应当腾退房屋给云上公司，并应按照合同约定的租金标准支付租赁期间的租金以及合同解除后至房屋腾退前的实际占有使用费。王文豪应向云上公司支付2018年7月11日至2018年12月27日的租金为28196.44元/月×5个月＋29606.26元/月×17天÷30天/月=157759.08元，王文豪已支付109003.44元（28196.44元＋50000元＋5807元＋10000元＋10000元＋5000元），尚欠付48755.64元，云上公司自愿主张47624.73元，本院予以支持。对云上公司主张王文豪腾退案涉房屋的诉讼请求，云上公司已于2020年3月19日收回案涉房屋，故对云上公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对云上公司主张王文豪支付合同解除之日至实际腾退房屋之日止按当年日租金的200%支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，合同解除后，王文豪并未将案涉房屋返还云上公司，应当向云上公司支付自2018年12月28日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。云上公司主张按合同约定的按当年日租金的200%计算房屋占有使用费，明显已超出了云上公司可能受到的损失，本院酌情调整为按当月租金价格计算，故王文豪应向云上公司支付自2018年12月28日起至2019年12月10日按每月29606.26元的标准、自2019年12月11日至2020年3月19日止按每月31086.57元的标准计算的房屋占有使用费。 对云上公司主张已收取的保证金25575元不予退还的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定王文豪未按时、足额支付租赁保证金、租金或者其他费用逾期超过30日的，云上公司有权解除合同并无条件收回房屋，且不退还保证金，故对云上公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对云上公司主张王文豪支付违约金93647.28元的诉讼请求，本院认为，按照双方合同约定，王文豪逾期租金超过30天的，云上公司有权解除合同，王文豪应向云上公司支付该年度应付租金总额20%的违约金，因本院对云上公司主张不退还保证金的诉讼请求予以支持，本院已对云上公司因解除合同所遭受的损失进行了弥补，故对云上公司主张王文豪支付违约金93647.28元的诉讼请求，本院不予支持。 对云上公司主张王文豪支付2019年5月1日至2020年3月31日的物业费为19437元、2019年1月5日至2019年10月3日的水费627.21元、污水费289.8元、电费12542.4元、电力服务费5981.76元，2019年1月1日至2019年9月30日的生活垃圾处置费1458元，共计40336.17元，云上公司未提供证据证明该费用已实际产生，故对云上公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 对天艺公司是否承担共同责任的问题，本院认为，案涉房屋租赁合同系云上公司与王文豪签订，天艺公司并非合同相对方，云上公司主张天艺公司作为实际使用人应共同承担上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。云上公司主张王文豪未经云上公司同意将案涉房屋转租于天艺公司，天艺公司作为次承租人应当支付占有使用费，本院认为，云上公司未提供证据证明王文豪将案涉房屋转租给天艺公司，故对云上公司主张天艺公司支付房屋占有使用费，本院不予支持。 对云上公司主张天艺公司将注册地迁出租赁房屋的诉讼请求，不属于人民法院民事案件的受案范围，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认王文豪与成都云上企业营销策划有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除； 二、王文豪于本判决生效之日起十日内向成都云上企业营销策划有限公司支付租金47624.73元； 三、成都云上企业营销策划有限公司已收取的保证金25575元不予退还王文豪； 四、王文豪于判决生效之日起十日内向成都云上企业营销策划有限公司支付从2018年12月28日起至2019年12月10日止按每月29606.26元的标准、从2019年12月11日起至2020年3月19日止按每月31086.57元的标准计算的房屋占有使用费； 五、驳回成都云上企业营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35440元、公告费350元，由王文豪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李荣芳 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  廖 真