江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初11747号原告：邹国健，男，1984年10月23日出生，汉族，住湖南省祁东县。原告：张凤，女，1987年5月10日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：王飞龙，江苏姑苏律师事务所律师（代理上述两原告）。被告：周希涛，男，1971年11月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：徐勤，女，1975年11月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：许南华、袁苏芹，江苏同丰律师事务所律师（代理上述两被告）。第三人：昆山市吉信房产咨询有限公司千灯分公司，住所地江苏省昆山市千灯镇少卿路南侧108号，统一社会信用代码91320583MA1MTD1X97。负责人：张开文，该公司经理。原告邹国健、张凤与被告周希涛、徐勤、第三人昆山市吉信房产咨询有限公司千灯分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行审理，因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年10月17日、2020年4月8日公开开庭进行了审理，两原告及委托诉讼代理人王飞龙、被告周希涛及两被告委托诉讼代理人许南华、第三人的负责人张开文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告提出如下诉讼请求：一、依法判决确认原被告间的房地产买卖合同合法有效；二、判令两被告继续履行房地产买卖合同，限期交付位于昆山市房屋并协助原告办理该房屋的不动产转移过户登记手续；三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方经第三人昆山市吉信房产咨询有限公司千灯分公司居间，于2018年1月10日签订《房地产买卖合同》一份，约定将被告所有的位于昆山市房屋作价300万元转让给原告，现被告意欲违约，多次协商沟通未果，拒不履行合同约定的义务，原告万般无奈特诉请至贵院，恳请贵院及早判如所请。两被告辩称：2018年1月10日，双方签订《房地产买卖合同》。按照约定，原告应在2018年8月31日前办理购房贷款审批手续，贷款审核通过后5日内办理房屋过户手续，但是，合同签订后，原告的购房贷款一直没有通过审批。为此，原告分别于2018年9月30日、10月15日、11月14日、12月16日和2019年1月2日通过短信、书面通知要求原告和第三人尽快办理贷款审批手续，或者原告以自有资金支付购房余款，但是，原告和第三人一直没有通过贷款审批，原告也没有以自有资金支付购房余款。期间，虽然第三人曾多次与原告、答辩人到银行办理贷款手续，但最终均未能通过贷款审批。由于原告长时间未能通过购房贷款审批，也未以自有资金支付购房余款，且对答辩人的通知不予理睬，在不得已的情况下，答辩人于2019年2月23日发出《解除合同通知书》，通知原告和第三人解除《房地产买卖合同》并没收定金25万元，原告和第三人均已收到《解除合同通知书》。依照法律规定，在原告、第三人收到《解除合同通知书》时，《房地产买卖合同》已经解除。二、原告诉讼请求没有法律依据。如上所述，由于双方签订的《房地产买卖合同》已经解除，在未经人民法院对《解除合同通知书》的效力依法作出认定前，原告无权要求履行合同。综上，答辩人认为，由于原告严重违约，答辩人依法有权解除《房地产买卖合同》并没收定金。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。第三人辩称：被告在发通知之前口头表达过要解除合同，导致后期贷款办理不顺畅，我希望双方还是按照合同继续履行约定。具体意见以我公司盖章的情况说明为准。经庭审查明，认定事实如下：原告作为乙方，被告作为甲方，第三人作为中介方，于2018年1月10日共同签订一份《房地产买卖合同》(合同号201XXXXjxf)，约定两被告将其位于昆山市房屋转让给原告，房屋总面积为314.50+(储藏室49.50）平方米，总价3000000元。合同约定2018年01月10日签定本合同当日，两原告支付两被告购房定金人民币250000元，在2018年04月10日前两支付两被告购房首付款450000元，原被告双方需无条件配合第三人办理上述房屋的网签过户手续，提供所有相关资料。2018年08月31日前办理两原告的贷款审批手续，原被告双方需无条件配合贷款审批手续并提供审批相关资料，两原告贷款金额为人民币2300000元，由两原告贷款银行在原被告双方过户后办两原告二证后直接拨款给两被告提供的银行帐户。原被告双方在两原告贷款审核通过后5日内办理过户手续(贷款审批通过消息，以第三人告知原被告双方，并以短信为凭)。被告同意等原告的社保满足购买条件后再由中介方为上述房屋办理网签备案手续(原告的社保到2018年07月31日满12个月)。双方还约定：甲、乙双方签订合同后，乙方中途悔约，应书面通知甲方、中介方，已付购房定金归甲方所有；甲方中途悔约，应书面通知乙方、中介方，并自悔约之日起的五天内支付乙方已付定金的双倍数额给乙方。如乙方未能按照上述付款时间支付甲方房款的、或者甲方未能按时在上述约定时间内配合乙方办理上述约定手续，均视为违约，守约方任何一方均可单方面解除合同。甲方收到全部房款当日，甲方将上述房屋所有资料及房屋钥匙交給乙方。合同签订后，两原告陆续支付了700000元房款，但后续款项未支付。2018年6月，被告向原告提出解除合同，原告表示不同意解除。此后，被告多次向原告发送函件或者短信，要求原告尽快办理贷款手续。2019年2月23日，被告再次向原告发函，称由于原告自身的原因致使购房贷款长时间无法通过审批，而原告亦没有筹集资金支付购房余款。为此，我们多次通知你们尽快办理贷款审批或以自有资金支付购房余款，但是，直至本通知书发出之日，你们仍然未通过购房贷款审批，也未以自有资金支付购房余款。你们的违约行为已经导致《房地产买卖合同》无法履行，我们签订立合同的目的已经无法实现。为此，我们郑重通知如下：一、自你们收到本通知书时，《房地产买卖合同》(合同号201XXXjxf)解除；二、购房定金25万元予以没收。2019年3月11日，被告向原告银行账户转款450000元，用途载明为退还购房预付款。此后，双方就合同及房款问题仍有争议，未能协商一致，故而引起本案纠纷。另查明，两原告在签订《房地产买卖合同》时，均不具备购房资格。2018年12月3日，本案房屋买卖交易进行了合同备案，该备案合同显示的房屋交付时间为2018年11月20日，早于备案时间，而涉案房屋并未交付给原告，现涉案房屋仍登记在两被告名下，并实际由两被告使用。又查明，两原告原系夫妻关系，二人于20XX年登记结婚，于20XX年离婚，又于20XX年复婚。两被告系夫妻关系。再查明，在本案最后一次庭审中，原告称其愿意将扣除在被告手中的250000元之后的剩余房款2750000元在庭后15日内支付至法院，但之后原告并未付款。本院认为：原、被告之间的房屋买卖协议系双方真实意思表示，所约定的内容亦不违反法律规定，双方由此建立起的房屋买卖合同关系合法有效，双方均应依法履行各自义务。根据合同的约定，涉案房屋应当在贷款审批通过后办理过户手续，并在被告收到全部房款当日交付给买方，但截至目前，上述所约定的过户及交房的条件均未成就，在贷款受阻时原告未采取补足房款等积极措施予以弥补，在被告的多次告知下，至今未通过贷款审核，也未支付全部房款。被告基于上述情况，已经发函要求解除合同，故原告要求继续履行合同的条件并不具备，本院对原告该项诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邹国健、张凤与被告周希涛、徐勤之间的《房地产买卖合同》(合同号201XXXjxf)有效。二、驳回原告邹国健、张凤的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由原告邹国健、张凤负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 陈 伟人民陪审员 曾 洁人民陪审员 屠 杰二〇二〇年四月二十九日书 记 员 程雨婷