广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1227民初43号 原告：孙立峰，男，汉族，1962年11月7日出生，住所地广东省深圳市南山区。 原告：陈冬梅，女，汉族，1963年11月2日出生，住所地广东省深圳市南山区。 原告：孙某，女，汉族，2004年2月12日出生，住所地广东省深圳市南山区。 原告陈冬梅、孙某的委托诉讼代理人：孙立峰，男，汉族，1962年11月7日出生，住所地广东省深圳市南山区。系原告陈冬梅之夫、孙某之父。 被告：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。 法定代表人：罗振聪，总经理。 委托诉讼代理人：覃小峰，男，1988年3月19日出生，壮族，住所地广西东兰县，该公司员工。 原告孙立峰、陈冬梅、孙某与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于同年3月24日公开开庭进行了审理。原告孙立峰（也是原告陈冬梅、孙某的委托诉讼代理人）、被告的委托诉讼代理人覃小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》；2、判令被告退回购房款394800元，并赔偿税金损失11844元和利息损失129297元（利息计算方式：按中国人民银行同期同类贷款利率6.55%，从2015年1月14日至被告还清房款之日止）。 事实和理由：2015年1月14日原、被告签订两份《商品房买卖合同》，合同约定被告把位于出售给原告用于居住。2019年7月，原告收到被告的交房电话通知，来到巴马进入房屋查看，发现该房屋没有6幢交房应有的正规商品房所配置的房门及门牌号，房屋内只有简易墙，房屋前面只配有玻璃推拉门，没有独立的房门和门锁，不符合住宅的要求，也不符合合同约定的交房要求。为维护原告的合法权益，依法起诉，请予支持。 被告辩称，1、原、被告签订的合同真实有效，原告在购买房屋时已知悉合同条款，也知悉被告在售楼部的公示，签订合同时，合同有房屋平面图，规定了房屋的布局等，被告按照合同约定及根据该项目在规划局报规的相关图纸和文件进行开发建设，建设完成后交付给原告。完全是按图施工，未做任何更改，达到交房条件。因此原告所述未达到交房条件不符合事实和法律依据；2、根据合同约定，案涉房屋自检合格之日起达到交房条件，房屋具有瑕疵购房人不能以此要求退房。案涉房屋已通过自检，是原告拒绝收房，因此原告在诉求中所称的事实并不符合合同中约定的达到解除合同的条件；3、原告所述无事实依据，不能作为退房依据，则原告要求退房退款和利息无事实和法律依据。 原告围绕诉讼请求依法提交的证据有： 1、身份证复印件3份，证明原告的身份； 2、《商品房买卖合同》复印件2份，证明双方签订的合同合法有效； 3、税收缴款书复印件2份，证明原告交了11844元的税款； 4、汇款凭证复印件1份，证明转账交了2万元的定金； 5、相片3张、光碟1张，证明案涉房子的现状。无房门、无采光、无门锁，前后门阳台都没有锁，房间的门也没有。 被告为证实其辩解向法庭提交以下证据： 《商品房买卖合同》复印件2份，证明该房屋目前是属于交房瑕疵，不是未达到交房标准。合同19页附件4第四点有规定，商品房自检验收合格之日起达到交房条件，目前该房已达到验收合格，如有瑕疵应进行整改，不得以此拒收房屋。 经组织双方庭审质证，原、被告对对方当事人提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认，但是能否达到该证据的证明目的将在本院认为部分予以阐述。 庭后，被告向法庭提交《建设工程质量竣工验收意见书》复印件、《不动产权证书》复印件各1件，对于《建设工程质量竣工验收意见书》复印件，该证据上涉及时间等具体日期均为空白，且“验收结论”栏为空白，本院对此证据不予采信；对于《不动产权证书》复印件，本院予以采信。 综合全案证据，本院确认法律事实如下：被告通过出让方式取得巴马瑶族自治县城东母鸡山下的地块土地使用权，面积66202平方米，被告即在上述地块开发建设“印象巴马”项目。之后，巴马瑶族自治县房地产管理所向被告颁发了巴房预（2014）第002号商品房预售许可证，预售项目名称为印象巴马二期6#。 2015年1月14日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定:原告购买被告开发位于印象巴马小区商品房两套，商品房房号为6号楼2－101号房、6号楼2－102号房，建筑面积均为47.23平方米/套，每套的套内建筑面积为45.49平方米，按建筑面积计价，每平方米单价为4179.55元，每套商品房总价款197400元，两套的总价款为394800元，原告已支付完全部房款。《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款：买受人在签订《商品房买卖合同》当日内一次性支付该商品房总价款（含认购定金）。”第八条约定：“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、……。2、该商品房经综合验收合格。3、……。”第九条约定：“……如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”。同时，在合同的附件三“装饰、设备标准”约定：“入户大门：住宅入户采用国内著名品牌高级防盗门。”在合同的附件四：合同补充协议第三条“出卖人逾期交房的违约责任”约定“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”合同补充协议第八条第4款约定：“商品房自检验收合格之日起，即达到交房条件，如房屋存在瑕疵应按《商品房质量保证书》中的规定，由出卖人立即进行整改。买受人不得以此为由认定房屋质量不合格，不得以此作为拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。”第5款约定：“依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条所约定的退房权利。” 合同签订后，原告已按约定缴纳两套房的购房款394800元及契税11844元。 2019年7月，被告通知原告收房，原告以涉案商品房未符合合同约定的交房条件而拒收，导致该房至今未完成交付。被告于2020年2月28日签收本院依法送达的起诉状副本、证据副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书。 案经本院主持调解无效。 本院认为，本案两份《商品房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，原、被告均认可合同合法有效，且经审查本案《商品房买卖合同》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原、被告签订《商品房买卖合同》之前，被告已经取得《国有土地使用权证》及《商品房预售许可证》，所以本案《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。根据原、被告的诉辩，本案的争议焦点是：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？ 关于原、被告签订的两份《商品房买卖合同》应否解除问题。本院认为，本案中，被告存在以下违约行为：一是根据合同约定，被告应当在案涉两套房入户大门安装国内著名品牌高级防盗门，但是该两套房至本案开庭审理前没有安装入户门；二是案涉两套房屋未通过综合验收，从被告庭后提供的《建设工程质量竣工验收意见书》复印件来看，该证据上涉及时间等具体日期均为空白，且“验收结论”栏为空白，本院对此证据不予采信，故被告称案涉套房已通过综合验收，符合交房条件的证据不足；三是案涉“印象巴马”项目至本案开庭审理前未建设好消防通道；四是被告未能按合同约定于2015年8月31日前向原告交房。被告的上述违约行为导致交房条件不具备，致使原告构房居住的合同目的无法实现，构成根本性违约。尽管合同补充协议第八条第5款约定：“依据买卖合同第九条第一款第二项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第九条所约定的退房权利。”但是，案涉两份合同系被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，上述合同条款应属本条规定的“免除本方责任、排除对方主要权利”的格式条款，该条款对原告不具有约束力。况且，自合同约定的交房时间至今已近5年，被告还是无法交房，如以此条款的约定排除原告解除合同的权利，致使原告处于无法收房而又不能要求退款的两难境地，对原告而言也是不公平的。综上，被告的行为构成根本性违约，致使原告的合同目的不能实现，原告以案涉房屋不符合交房条件为由，要求解除案涉合同有事实和法律依据，本院予以支持。被告关于案涉房屋已通过验收符合交房条件、房屋只是存在瑕疵的辩解，与查明的事实不符，本院不予采纳。被告于2020年2月28日签收本院送达的起诉状副本等诉讼文书，视为原告主张解除合同的通知于被告签收起诉状副本时送达对方，故合同解除的时间为2020年2月28日。 关于原告请求的利息损失问题。本案双方合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经综合验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。从本案查明的事实看，被告的违约行为致使案涉两份《商品房买卖合同》被解除，尽管在合同第九条第1款第（2）项中约定买受人解除合同的，违约金为买受人已付款的1%，据此计算本案违约金为3948元（394800元×1%），因本案原告自2015年1月14日向被告支付购房款至今已达5年多之久，如适用违约金为买受人已付款的1%，明显对买受人显失公平。本院认为，本案违约金计算方法为：以394800元为基数，自2015年1月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 关于原告已缴纳的契税问题。因契税是原告向税务机关交纳的，并没有交给被告，同时，根据国家税务机关的相关通知，双方解除合同后，税务机关在规定的条件内可以向原告退税，故原告请求被告赔偿税金损失11844元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告孙立峰、陈冬梅、孙某与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司2015年1月14日签订的两份《商品房买卖合同》于2020年2月28日解除； 二、由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内退还给原告孙立峰、陈冬梅、孙某购房款394800元及相应利息（利息计算方法为：以394800元为基数，自2015年1月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 三、驳回原告孙立峰、陈冬梅、孙某的其他诉讼请求。 案件受理费4580元，由原告孙立峰、陈冬梅、孙某负担110元，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担4470元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4580元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王丰贤 审 判 员  覃江萍 人民陪审员  李正贵 二〇二〇年四月十四日 法官 助理  黄 桉 书 记 员  黄媛媛 附：相关法律条文适用 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。