河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初177号原告:郜文玲，女，1970年5月13日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：王许可，河南南云律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告:闫建珠，男，1963年2月13日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原告郜文玲诉被告闫建珠为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郜文玲及其委托诉讼代理人王许可，被告闫建珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郜文玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告租金及押金55000元及利息，利息以55000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2017年2月24日计算至实际支付完毕之日）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年原、被告双方签订《房屋转租合同》一份,约定由原告作为次承租人,承租被告所租赁的涧西区重庆路谷水东社区居民委员会所有的位于秦岭路原××医院××楼面积约400平方米的房屋一套,租期自2017年4月1日起算至2025年4月1日,每年租金10万元,租金半年一交。且合同明确约定在承租期间,凡因国家统一规划,开发占用,合同自动终止,被告应退回原告多余部分已交房租,拆迁装修赔偿款归原告所有。2017年2月23日签订租赁合同当天,原告支付被告水电押金5000元,2017年2月24日,原告支付被告半年租金50000元。2017年2月27日,原告即得知所租赁房屋因洛阳市修建地铁一号线项目即将面临拆迁,且正在进行勘探、测绘等前期拆迁准备工作,原告随即找到被告要求解除租赁合同并返还所支付的租金及押金55000元,同时停止装修活动,并将房屋钥匙交还给被告,但时至今日,被告拒绝退还原告租金。原告认为,原告所租赁的房屋因洛阳市修建地铁一号线项目占用纳入拆迁范围,符合《房屋转租合同》所约定的租赁合同解除的条件,并且原告发现面临拆迁时,已经在开始计算起租期之前及时通知被告要求解除合同、返还租金,并退还了房屋钥匙,原告自始至终没有使用房屋,被告拒绝返还租金的行为损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益,特诉至贵院,请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告闫建珠辩称，一、被答辩人要求返还租金无事实依据。2017年2月，被答辩人与答辩人签订《房屋转租合同》一份，且口头约定装修期为一个多月。被答辩人诉状中称，所租赁房屋即将面临拆迁，因此要求解除租赁合同并返还租金及押金。2017年2月，答辩人并未收到任何拆迁通知，且直至2019年8月该房屋才拆迁，该期间答辩人一直向房屋所有人支付该房屋租金，并未断租，且被答辩人承租房屋后，答辩人未再将房屋转租给他人。被答辩人所诉理由并未致使合同目的不能实现，在租赁房屋拆迁前合同有效，被答辩人应当支付答辩人租金。二、被答辩人要求返还租金无法律依据，单方终止合同已构成违约。被答辩人与答辩人签订的《房屋转租合同》系双方真实意思表示，合同有效。合同第八条明确约定合同终止需提前一个月告知，双方协商同意后可终止合同。被答辩人称已将房屋钥匙交回，答辩人并未见到其所交还的钥匙，且答辩人一直未予同意解除合同。被答辩人在未协商一致的情况下，单方终止合同并停止缴纳租金，已构成违约。综上所述，原告诉求无任何事实及法律依据，请求贵院依法予以驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明，2015年6月25日，被告闫建珠（承租方、乙方）与案外人涧西区重庆路谷水东社区居民委员会（出租方、甲方）签订一份《承租协议》，约定：一、甲方将位于秦岭南路路口西侧原九都医院房屋二层约940平方米承租给乙方经营使用。二、承租期十年。自2015年7月1日到2025年6月30日止。第1-5年，每年向甲方缴纳承包金15万元；第6-10年每年向甲方缴纳承包金18万元。(其中：房租、地租各50%)。承租期满乙方享受同等条件下的优先权。三、承包金的缴纳：乙方在承租期间，应按年承包金的数额一次性交清全年费用。先交款后使用。若逾期不交，甲方有权终止协议，另按拖欠时间以银行高额贷款利息加付……五、在承租期内，凡因国家、集体、村统一规划开发占用，乙方应服从开发需要，按照甲方提供的时间要求无偿搬迁和拆除。除应退给乙方剩余租期已交的租金外，本协议终止，互不追究……2017年2月23日，原告郜文玲（受转租方、乙方）经案外人李忠良介绍与被告闫建珠（转租方、甲方）签订一份《房屋转租合同》，约定：一、甲方首先保证征得房屋所有权人同意，拥有转租权利。如在此问题上出现异议，责任由甲方承担。二、甲方将依法承租的秦岭路原××医院××楼（面积约400平方，含楼梯间75平方）转租给乙方经营使用，租期为八年，自2017年4月1日至2025年4月1日止，每年租金为10万元整，租金半年交一次，付款方式为先交款后使用，甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。合同到期，甲方如继续外租，同等条件下，乙方拥有优先租用权。三、在承租期间，凡因国家统一规划，开发占用，乙方应服从开发规划需要，合同自动终止，甲方退回乙方多余部分已交房租，拆迁装修赔偿款归乙方所有……八、违约责任：双方要信守合同条款，如中途甲方或乙方欲终止协议，除不可抗力因素外，需提前一月告知对方，双方协商同意后方可终止协议，若双方任何一方违约不执行协议，除清算房租，将赔偿对方等同于半年租金的赔偿金。若因为房屋所有人原因导致合同无法正常执行，后果由甲方负责，由甲方赔偿乙方所有损失。九、合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，签字后开始生效。其它未尽事宜，由双方协商解决。十、水电设施押金五千元，租赁期满无人为损坏（正常装修改造、自然损耗老化不属损坏）全额退还。甲方签字：闫建珠，时间：2017年4月1日。乙方签字：郜文玲，2017年4月1日。签约地点：房屋所在地。2017年2月23日，原告郜文玲向被告闫建珠支付水电押金5000元，被告闫建珠向原告郜文玲出具了一份标注日期为2017年4月1日的收据。2017年2月24日，原告郜文玲通过银行向被告闫建珠支付房屋租金50000元。后原告得知所租赁房屋因洛阳市规划修建地铁一号线可能面临拆迁就将所租赁房屋的钥匙交给了案外人李忠良，且并未装修使用该租赁房屋。2017年8月3日，洛阳市人民政府发布了《洛阳市人民政府关于洛阳市轨道交通1号线工程房屋征收工作的通告》。2019年8月份，该涉案租赁房屋被拆除。庭审中，原告提供的2019年8月10日原告与案外人李忠良的通话录音中显示，案外人李忠良称已经把钥匙交给了被告闫建珠。以上事实，有相关《承租协议》一份、《房屋转租合同》一份、水电押金收据一份、银行流水一份、通话录音一份及当事人陈述等相关证据予以证实。本院认为，原告郜文玲与被告闫建珠签订的《房屋转租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应对其效力依法予以认可。双方当事人均应按照合同履行各自的义务。本案中，双方当事人对于《房屋转租合同》中约定的“在承租期间，凡因国家统一规划，开发占用，乙方应服从开发规划需要，合同自动终止，甲方退回乙方多余部分已交房租，拆迁装修赔偿款归乙方所有”的条款无异议，但是对于合同自动终止的时间有异议。原告郜文玲主张，原告于2017年2月27日已经得知所租赁房屋因洛阳市修建地铁一号线项目即将面临拆迁，且正在进行勘测、测绘等前期拆迁准备工作，且于同日将租赁房屋的钥匙交给了案外人李忠良，李忠良又把钥匙交给了被告闫建珠，故合同已经自动终止。但被告闫建珠否认李忠良已经把钥匙交给自己，故在原告未能提供任何要求终止租赁合同的书面通知的情况下，本院对原告主张的合同自动终止的时间不能予以认可。本案庭审中，被告闫建珠承认，其于2017年8月份社区拆迁征求意见时知道了修建地铁一号线的事情。故综合全案证据，本院认为将本案中《房屋转租合同》的终止时间确定为2017年8月较为适宜。因为原告已经于2017年2月24日向被告闫建珠支付了2017年4月1日至2017年9月30日6个月的租金50000元以及水电押金5000元，故被告闫建珠应返还原告郜文玲剩余两个月（2017年8月-2017年9月）的租金16666.66元（50000元÷6个月×2个月）以及水电押金5000元，共计21666.66元。关于利息，应以21666.66元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2017年8月3日起计算较为适宜。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告闫建珠于本判决生效后十日内返还原告郜文玲剩余租金及水电押金共计21666.66元及利息（利息以21666.66元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2017年8月3日起计算至返还完毕之日止）；如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即逾期履行则加倍执行迟延履行金的债务利息。二、驳回原告郜文玲的其它诉讼请求。本案受理费1339元，由原告承担809元，由被告闫建珠承担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张智峰二〇二〇年四月二十二日书记员  杨 静