云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初897号 原告：戴普学，男，1973年11月29日出生，彝族，居民，住弥勒市。 原告：周玲，女，1973年10月15日出生，彝族，居民，住弥勒市。 委托诉讼代理人：汤继平，云南砺剑律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：潘丽仙，女，1955年10月15日出生，彝族，居民，住弥勒市。 被告潘丽仙的委托诉讼代理人暨被告：罗彪（系被告潘丽仙之子），男，1979年8月22日出生，彝族，居民，住址弥勒市。代理权限：特别授权。 被告：云南龙悦房地产经纪有限公司。住所地:昆明市西山区二环西路明波立交桥旁昆明宏盛达月星商业中心3栋2811室。 法定代表人:孙小波，系该公司经理。 委托诉讼代理人：罗群，女，系该公司职员，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：王瑶，男，系该公司职员，代理权限：一般代理。 原告戴普学、周玲与被告潘丽仙、罗彪、云南龙悦房地产经纪有限公司（以下简称龙悦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理，原告戴普学、周玲及二原告的委托诉讼代理人汤继平，被告潘丽仙的委托诉讼代理人暨被告罗彪、被告龙悦公司委托诉讼代理人罗群、王瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴普学、周玲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告三方签订的《房产买卖居间合同》；2.依法判令三被告向原告双倍返还购房定金6万元（大写：陆万元整）；3.判由被告承担本案全部案件受理费。事实和理由：二原告系夫妻。被告潘丽仙与被告罗彪系母子关系。2019年8月21日，原被告三方在龙悦公司弥勒分公司办公室签订了《房产买卖居间合同》，合同上被告罗彪以被告潘丽仙代理人的身份签名、捺印。合同约定:被告潘丽仙将其所有的坐落于弥勒市房屋出售给二原告；房屋成交价为74.6万元；签订合同时，原告需支付购房定金人民币11万元；付款方式为:2019年10月1日前支付购房首付款41万元，剩余房款33.6万元，由二原告于房屋过户当日通过向银行申请按揭贷款形式支付给被告潘丽仙。签订合同时，三被告告知原告:买卖房屋在弥勒市农村信用社（因已更名为云南弥勒农村商业银行股份有限公司，后文简称：弥勒农村商业银行）设有抵押，尚有抵押尾款40万元未还清。因此，合同同时约定:被告潘丽仙必须于2019年10月1日前办理房屋抵押解除手续。签订《房产买卖居间合同》当天，二原告向被告龙悦公司交付了定金11万元。2019年8月23日，原被告三方和弥勒农村商业银行工作人员到弥勒市法院协商支付房屋首付款并解除买卖房屋的抵押手续事宜。到弥勒市法院后，原告被告知:被告潘丽仙、罗彪与弥勒农村商业银行的借款纠纷已于2013年经弥勒市人民法院审理后进入执行程序，执行金额高达80余万元，远超签订合同时三被告告知原告的40万元。由此，原告提出，若原告的房屋首付款付给弥勒农村商业银行，弥勒农村商业银行能否办理抵押解除手续，如不能办理，原告将暂缓支付购房首付款41万元。被告龙悦公司提出，为了保证原告资金安全，要求原告把41万元购房首付款打在弥勒农村商业银行一个托管账户上，然后叫被告潘丽仙、罗彪去弥勒农村商业银行办理房屋抵押解除手续，拿回房产证给原告去办理房屋过户手续，房产过户到原告名下当天，由弥勒农村商业银行将41万元购房首付款作为被告潘丽仙、罗彪的还款收回；如无法解除房屋抵押，则由弥勒农村商业银行退还原告购房首付款。为此，龙悦公司还写了一份《房产买卖居间合同》补充协议，但弥勒农村商业银行拒绝签字。2019年9月26日，原被告三方和弥勒农村商业银行再次到弥勒市法院商谈房屋抵押解除事宜，法官建议把41万元购房首付款打入法院账户，房产办清过户手续后，再把购房首付款从法院账户转入弥勒农村商业银行，但弥勒农村商业银行的工作人员说要回去请示领导后再答复，之后就没有音讯。2019年10月10日，原告电话询问被告龙悦公司弥勒农村商业银行是否有答复？龙悦公司说等其核实。2019年10月20日，龙悦公司电话告知原告:弥勒农村商业银行不同意解除房屋抵押，叫原告去退购房定金。2019年10月28日，龙悦公司的工作人员王瑶、葛金方通过手机银行转账向二原告退还了8万元购房定金，并告知原告剩余的3万元定金已被该公司转交给被告潘丽仙、罗彪。原告随即电话要求被告罗彪退还该3万元购房定金，但罗彪以原告未按合同约定支付购房首付款已构成违约为由，拒绝返还该3万元购房定金。为此，原告诉至弥勒市人民法院，因三被告隐瞒买卖房屋上设立的抵押金额已超出该房屋的成交价款的事实，导致原被告三方签订的《房产买卖居间合同》因被告不能按合同约定解除房屋抵押而无法履行，合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，故原告请求支持上述三项诉讼请求。 被告潘丽仙及被告罗彪辩称：我是委托中介公司即龙悦公司销售房屋，我已经向龙悦公司工作人员说清了房屋的抵押情况，该房屋尚在弥勒农村商业银行设有抵押贷款，买方需在偿还完贷款本金40万后才能办理过户；其次，我诚心诚意出售该房屋给原告，并在法院法官调解下，积极主动商谈房屋价款的支付及解除抵押的具体事宜；第三，在我出具的6万元的收据上，所使用的是“订金”，而不是“定金”，另外我的房屋仍然可以自由买卖，我没有违约行为，不同意赔偿原告。 被告龙悦公司辩称：首先，原告将我公司列为被告是错误的，其次我们不应承担诉讼费。我公司已经完成了居间服务的内容，也不是未履约的对象，不存在退定金。我方已履行完成居间服务，且二原告还未支付中介费，所以我方不同意解除居间合同，也不存在定金双倍赔偿，请求驳回第二条、第三条诉讼请求。按照约定，原告方在买房时已经知道房子的抵押情况，11万定金是交由被告罗彪及潘丽仙，我方不承担赔偿责任。 原告为证实其主张，向本院提交了以下证据： 1.《房产买卖居间合同》1份，《收据》2份，欲证实：（1）原、被告三方于2019年8月21日签订《房产买卖居间合同》，约定由被告潘丽仙将其所有的坐落于弥勒市房屋以74.6万元的价格卖给原告的事实；（2）买卖房屋设有抵押，合同约定被告潘丽仙须于2019年10月1日前办理抵押解除手续的事实;（3）原告按合同约定的时间及金额足额向被告云南龙悦房地产经纪有限公司交付了购房定金11万元的事实。（4）合同能够证明的其他约定事项。 2.《房产买卖居间合同》补充协议1份，欲证实：原、被告三方曾与房屋抵押权人弥勒农村商业银行就解除房屋抵押手续事项进行过协商，但弥勒农村商业银行拒绝解除抵押的事实。 3.银行转账短信打印件2份，欲证实：云南龙悦房地产经纪有限公司弥勒分公司工作人员王瑶、葛金芳于2019年10月28日向原告退还购房定金8万元的事实。 经质证，被告潘丽仙、罗彪对证据1、3无异议，对证据2有异议，认为该合同与事实不符，且无任何一方的签字认可。被告龙悦公司对证据1中的收据有异议，认为定金并非交给龙悦公司，而是交给被告潘丽仙及罗彪，对证据2有异议，认为没有签章；对证据3不认可证明目的。 被告潘丽仙、罗彪向本院提交如下证据： 1.弥勒农村商业银行合规和风险管理部出具的协商说明一份，欲证实被告积极促进双方买卖，且弥勒农村商业银行同意将40万打入该行账户后解除房屋抵押合同，可取回房产证进行过户，被告潘丽仙、罗彪并未违约。 2.收据1份，欲证实6万是预订款，不是定金。 经质证，原告对证据1有异议，认为在前期协商过程中，弥勒农村商业银行一方工作人员并未承诺过该证据中的内容；对证据2，认为无法证明该款属于房屋预付款。龙悦公司对证据1、2均无异议。 被告龙悦公司未向本院提交证据。 本院依职权调取的证据： 1.民事调解书〔（2013）弥民二初字第508号〕1份，说明被告罗彪、潘丽仙于2011年6月29日，以被告潘丽仙所有的坐落于弥勒市房屋作抵押，向弥勒农村商业银行贷款40万元，被告罗彪须于2013年9月30日前一次性偿还欠款47.559763万元，若不能如期还款，于2013年10月1日起按月利率9.4133‰计算利息至还清本息之日止。 2.谈话笔录1份，经本院核实，弥勒农村商业银行同意在原、被告双方先支付40万元本金后，解除房屋抵押，待房屋过户后，由弥勒农村商业银行对购房尾款优先受偿。 经质证，原告对本院调取的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但其内容与前期商谈的内容不一致。被告潘丽仙、罗彪及龙悦公司对本院依职权调取的证据1、2均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1，能证明原告的第1、2项证明目的及合同约定的其他事项，对能证明的事实，本院予以采信，该组证据不能证明被告龙悦公司已收到定金11万，对此证明目的不予采信；证据2，由于没有三方的签章，对该证据不予采信；证据3，来源合法，真实有效，本院予以采信。对被告潘丽仙及罗彪提交的证据1，结合本院依职权调取的证据2，本院予以采信；证据2，本院认可原告已交付该款项的事实，且被告罗彪已收到3万元的事实。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻，被告潘丽仙与被告罗彪系母子，被告龙悦公司系从事房地产咨询、房产经纪服务的公司。2019年8月20日，原告通过被告龙悦公司的介绍，选中被告潘丽仙所有的座落于弥勒市房屋，当日原被告三方达成房屋买卖协议，原告向被告龙悦公司支付购房定金5万元，被告龙悦公司出据“弥勒市慧心小区Ｄ1-2-602号房屋购房定金（定购价74.6万）”的收据给原告收执，经办人为该公司员工王瑶、罗群。2019年8月21日，原被告三方在龙悦公司弥勒分公司办公室签订了《房产买卖居间合同》，合同上被告罗彪以被告潘丽仙代理人的身份签名、捺印。合同约定:被告潘丽仙将其所有的坐落于弥勒市房屋（产权证号：弥勒县房权证【2010】字第00022492号）出售给二原告，房屋建筑面积196.87平方米，房屋成交价为74.6万元。付款方式为:2019年10月1日前支付购房首付款41万元，剩余房款33.6万元，由二原告于房屋过户当日通过向银行申请按揭贷款形式支付给被告潘丽仙。同时，被告罗彪告知二原告，该房在弥勒农村商业银行设有抵押贷款，抵押金额为40万元，因此，合同约定：被告潘丽仙须于2019年10月1日前办理房屋抵押解除手续，同时，二原告也应于2019年10月1日前支付购房首付款41万元。合同签订当日，原告再次现金支付6万给被告龙悦公司，并由被告罗彪出据“弥勒市慧心小区Ｄ1-2-602号售房购房订金”收据一份给二原告收执。同日，被告龙悦公司向被告罗彪转账3万元，其余款项仍保管于被告龙悦公司。2019年8月23日，二原告因在办理房屋解除抵押过程中，了解到该房屋抵押贷款本金及利息逾80余万元。后因与弥勒农村商业银行协商处理房屋解除抵押登记手续未达一致意见，2019年10月28日，被告龙悦公司工作人员王瑶及葛金方通过手机银行分别转账4.5万元及3.5万元至原告周玲名下。随后，二原告向被告罗彪电话催讨剩余3万元，但被告罗彪以原告未按合同约定期限支付首付款已构成违约为由，拒不支付该款项。在合同签订后，被告龙悦公司尚未收取双方居间费用。 另查明，2011年6月29日，被告罗彪、潘丽仙以被告潘丽仙所有的坐落于弥勒市房屋作抵押，共同向弥勒农村商业银行借款，借款本金40万元，借款期限35个月，借款利息按月利率9.4133‰计付。借款期限届满后，被告罗彪、潘丽仙未按约定偿还本金及利息，弥勒农村商业银行诉至弥勒市人民法院。该案经弥勒市人民法院主持调解达成协议，其主要内容为：被告罗彪、潘丽仙于2013年9月30日前一次偿还借款本息47.559763万元；若被告罗彪、潘丽仙不能如期还款时，自2013年10月1日起按月利率9.4133‰计算利息至还清本息之日止。该案进入执行程序后，截至2020年3月16日本案立案时，被告罗彪、潘丽仙仍未履行还款义务。目前，被告潘丽仙所有的房屋未被查封。 另经本院核实，弥勒农村商业银行表示，在被告罗彪、潘丽仙偿还本金40万元后，可解除房屋抵押手续，协助原告戴普学、周玲及被告罗彪、潘丽仙双方进行房产产权过户登记，卖房尾款交于弥勒市人民法院执行局，由弥勒农村商业银行优先受偿。 本院认为，原、被告三方签订的《房产买卖居间合同》系自愿签订，该合同合法有效。在该合同中，存在房屋买卖关系及居间关系两种法律关系，由于居间关系依赖于房屋买卖关系而存在，故宜在本案中一并处理。在房产买卖关系中，根据合同约定，原告方须于2019年10月1日前交付购房首付款41万元，被告罗彪、潘丽仙也应于同日前办理房屋抵押解除手续，双方的约定属于同时履行，在合同约定期限届满前，双方均未按合同约定履行各自义务。被告罗彪在出售房屋之初，虽仅告知原告戴普学、周玲及被告龙悦公司该房屋抵押款项有40万元，未详细告知利息的具体计付方式，但根据本院核实的情况，该合同仍可履行，被告罗彪的行为并不必然导致合同目的无法实现。故对二原告诉称被告不能按合同约定解除房屋抵押而导致合同无法履行，其行为构成违约的要求，本院不予支持。现二原告要求解除合同，被告罗彪表示同意，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告罗彪已收到的3万元辩称系为第二份收据中的“购房订金”，而非“定金”，综合原被告双方签订的《房产买卖居间合同》第二条第二款，应认定为定金。合同解除后，被告罗彪应将其收到的3万元定金全部返还二原告。由于居间关系基于房屋买卖关系而存在，房产买卖合同解除后，居间合同已无实际履行意义，在此一并予以解除。根据合同相对性原理，被告龙悦公司并非买卖合同的相对方，且也非3万元定金的实际收受主体，在本案中，被告龙悦公司作为中介服务方也未收取佣金，故本院不支持被告龙悦公司承担连带赔偿责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告戴普学、周玲与被告罗彪、潘丽仙及云南龙悦房地产经纪有限公司于2019年8月21日签订的《房产买卖居间合同》。 二、被告罗彪、潘丽仙于判决生效之日起十日内返还原告戴普学、周玲定金3万元。 三、驳回原告戴普学、周玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，减半收取650元，由原告戴普学、周玲负担325元，被告罗彪、潘丽仙负担325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  朱玉 二〇二〇年四月二十七日 书记员  胡艺