陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终1261号上诉人（原审被告）：许泾，女，汉族，1963年7月31日出生，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：李岩，男，汉族，1983年11月14日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张钰晨，陕西锦路律师事务所律师。原审第三人：西安枫之叶房地产信息咨询有限公司。住所地：西安市雁塔区科技路新西蓝小区1幢010102号商铺。法定代表人：惠国超，系该公司经理。上诉人许泾因与被上诉人李岩、第三人西安枫之叶房地产信息咨询有限公司（以下简称枫之叶公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。许泾上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回李岩在一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由李岩承担。事实和理由：1、一审法院认定李岩向其支付了30万元定金属于认定事实错误，其收到的定金只是10万元，剩余20万元是枫之叶公司占有并且已经退还李岩。2、其要求李岩支付30万元定金的目的在于给法院清偿执行款20多万元以解除涉案房屋的查封，给李岩过户，但因李岩与枫之叶公司始终不支付20万元定金，才直接导致其无钱向查封法院缴纳执行款，造成涉案房屋无法解封，致使合同无法履行，违约主体是李岩和枫之叶公司。3、合同约定的支付定金的时间是2018年11月17日，事实上李岩支付定金10万元是在2018年11月19日，李岩迟延支付，构成违约。其余20万元始终未支付，构成根本违约。其不存在违约行为，不应向李岩承担一分钱的违约责任。4、李岩与枫之叶公司恶意串通向法院提供伪造的2018年11月17日的定金收据。综上，一审法院认定事实不清、相互矛盾，判决结果错误，请求改判驳回李岩的诉讼请求。李岩辩称，1、三方合同约定定金由枫之叶公司保管，其在合同签订之前及当天共向枫之叶公司的法定代表人惠国超支付了30万元定金，许泾于当天也向其出具了《收据》。2、按照合同约定，双方应于2019年1月27日前办理完网签、资金监管协议并办理过户手续。但因涉案房屋存在查封导致无法办理过户手续，经与许泾多次协商，直至2019年4月仍无法办理，其无奈才通知许泾解除合同。3、其于2019年4月28日向一审法院申请诉前财产保全时，经向西安市不动产登记中心核查，涉案房屋上已存在四个查封，且现阶段，涉案房屋被西安市雁塔法院正在拍卖中，债权标的额在300万元左右，可见，许泾的违约事实多么明显。请求二审法院驳回上诉，维持原判。枫之叶公司陈述称，违约方是上诉人许泾，许泾没有按照合同约定的时间办理过户手续。李岩向一审法院提出诉讼请求：1、判令许泾向其返还已经收取的100000元购房定金；2、许泾向其支付违约金531000元；3、李岩为购买房屋支付的居间服务费53100元由许泾承担；4、本案的诉讼费用（包括案件受理费、保全费、评估费等）由许泾承担。一审法院经审理查明，2018年11月17日，李岩与许泾、枫之叶公司签订《房屋买卖定金协议》，约定李岩出资1770000元购买许泾所有的位于西安市雁塔区科技路新西蓝6号楼5单元0301室房屋，定金为300000元。同日，三方签订《居间买卖合同》一份，合同第一条约定：乙方（李岩）同意购买甲方（许泾）坐落于西安市雁塔区科技路新西蓝6号楼5单元0301室拥有的房产住宅，建筑面积为132.20平方米。合同第二条约定，上述房产的交易总价为1770000元；在本合同签订之日，乙方向甲方支付300000元作为购房定金。合同第六条约定，本合同签署后，若甲方中途违约或因甲方原因导致交易未能完全履行的，则甲方所收取的购房定金双倍返还乙方，并按房价款的40%向乙方支付违约金。合同第七条约定，甲方双方约定网签时间、签署资金监管协议时间、到房管局过户交易时间均为2019年1月27日前；合同第八条约定，甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。合同第十三条第五款约定，甲乙双方同意定金暂由丙方保管。合同签订前后，李岩委托其母许秀恩分别于2018年11月4日、2018年11月17日向枫之叶公司法定代表人惠国超转账50000元及250000元，共计300000元。2018年11月7日，李岩向枫之叶公司支付居间服务费53100元。2018年11月19日，枫之叶公司法定代表人惠国超将100000元定金转交许泾，许泾出具收条一份。2019年4月24日，枫之叶公司工作人员通过微信向许泾发送《履约通知书》一份，内容为要求许泾收到该通知书后两日内配合李岩办理过户手续。2019年5月2日，枫之叶公司工作人员通过微信再次向许泾发送《解约函》一份，内容为：因许泾收到《履约通知书》后并未理会，也未办理过户手续，故告知许泾收到本通知后，三方签订的《居间买卖合同》解除。2019年9月5日，李岩委托诉讼代理人张钰晨通过EMS再次向许泾发送《解约函》。对此，许泾表示其于2019年9月7日收到《解约函》，认可合同于2019年9月7日已解除。另查明，2017年11月24日，一审法院以（2017）陕0113民初13309号民事裁定书为依据，将案涉房屋予以查封。查封期限为2017年11月24日至2020年11月23日止。2019年4月28日，李岩向一审法院申请诉前财产保全，一审法院作出了（2019）陕0113财保501号民事裁定书，将涉案房屋予以轮候查封，查封期限为2019年5月29日至2022年5月28日止。李岩花费保全费5000元。经询，李岩及枫之叶公司均表示剩余200000元定金枫之叶公司已向李岩退还。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李岩与许泾、枫之叶公司签订的《房屋买卖定金协议》、《居间买卖合同》是各方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。双方在签订《房屋买卖定金协议》、《居间买卖合同》后，李岩按照合同约定向许泾支付定金300000元履行合同义务，许泾未继续履行该合同将涉案房屋过户至李岩名下，现该房屋已被查封，致使上述两份合同的合同目的不能实现，由此可以认定许泾违约事实清楚，应当向李岩承担违约责任。因李岩、许泾及枫之叶公司对上述合同已解除均无异议，法院予以确认。合同解除后，许泾理应将收取李岩的定金100000元向李岩返还。关于违约金一节，根据合同约定，应为40%的购房款，因此约定过高，法院酌情调整为20%，计算为354000元。对于李岩主张的居间服务费，因违约金已弥补李岩的损失，故法院不予支持。对于许泾辩称李岩未将300000元支付许泾，故李岩存在违约，因合同约定定金300000元暂由枫之叶公司保管，李岩已将定金按时足额支付枫之叶公司，不存在违约行为，故对许泾此辩称，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、许泾应于本判决生效之日起十日内向李岩返还定金100000元。二、许泾应于本判决生效之日起十日内向李岩支付违约金354000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回李岩的其他诉讼请求。本案案件受理费10641元及保全费5000元，均由许泾承担。因李岩已预交，许泾应将该款连同上述款项一并给付李岩。二审经审理查明，许泾称在签订合同时其就与枫之叶公司协商好，李岩支付的定金就是用于办理解除雁塔法院对涉案房屋的查封，枫之叶公司对此不予认可，且合同中并无此内容的约定。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李岩与许泾及枫之叶公司签订涉案《房屋买卖定金协议》，约定李岩应向许泾支付定金30万元，同时合同第十三条还约定定金暂由枫之叶公司保管。合同签订当天，李岩连同之前支付给枫之叶公司的5万元，共向枫之叶公司支付了30万元定金，履行了合同约定的支付定金的义务，且许泾也向李岩出具了30万元定金收据，确认了李岩支付定金的事实。许泾上诉称李岩未将定金30万元全部支付给其构成违约的理由，明显与合同的约定不符，且与其向李岩出具定金收据所作出的意思表示相矛盾，故对许泾的该上诉理由，本院不予采信。合同约定2019年1月27日前双方办理合同的网签、资金监管及房屋过户手续，但因涉案房屋存在抵押及法院的查封，导致合同无法继续履行。合同第八条明确约定，如涉案房屋存在抵押等行为，许泾应自行解决，如因该原因导致合同纠纷，许泾承担全部责任。故许泾在合同约定的履行时间前未解决其房屋上存在的抵押及查封，导致无法办理网签、资金监管及房屋过户，涉案房屋买卖合同无法继续履行，许泾应承担违约责任，一审法院认定许泾违约是正确的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8110元，许泾已预交，由许泾承担。本判决为终审判决。审判员 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年四月二日书记员 袁 萱