呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初4728号原告：徐冬，男，无固定职业，住乌海市。委托诉讼代理人：赵域强，内蒙古惠泽律师事务所律师。被告：内蒙古兰德民族大厦商贸发展有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区电影院街5号（民族大厦楼内）。法定代表人：王永军，该公司董事长。委托代理人：郁鹏飞，该公司员工。原告徐冬与被告内蒙古兰德民族大厦商贸发展有限公司（以下简称兰德公司）确认合同有效纠纷一案,本院于2019年12月12日立案后，本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐冬的委托诉讼代理人赵域强、兰德公司的委托诉讼代理人郁鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐冬向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令原被告双方签订的商品房买卖合同有效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月1日原告徐冬与被告兰德公司达成商品房买卖协议书，由原告购买兰德公司开发的位于呼和浩特市玉泉区内蒙古兰德民族大厦6、7、8号底店，总成交价格为35000012元，其中涉案的6号底店的成交价为18118112元。协议签订后原告按照协议约定支付了购买房屋价款，兰德公司也将上述底店交付了原告经营使用。由于兰德公司开发的兰德民族大厦整体未交工，所以一直无法给原告办理房产证。同时上述底店在原告购买前已经由被告兰德公司对外租赁，房屋成交后由兰德公司与承租方中国民生银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称民生银行）协调，将上述房屋的租赁合同的出租人变更至原告的名下，并由原告与民生银行重新签订了房屋租赁合同，原告一直经营收益上述房屋至今。2019年原告经多方打听得知兰德民族大厦的房屋可以办理房产证，便要求兰德公司予以办理，此时原告才得知涉案房屋已经网签他人，原因是兰德公司向案外人杨某、吴某借款时作了网签对借款进行了担保。原告认为公司之间合法订立的合同应当予以保护，原告与兰德公司签订的房屋买卖合同不存在法律规定的无效和可撤销的情形，原告已按照合同约定支付了购房款，被告兰德公司已将房屋交付原告经营收益。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。因此原告提起诉讼请求人民法院确认原被告双方的商品房买卖合同有效，以维护原告的合法权益。被告兰德公司辨称，认可原告所述事实情况当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对此本院逐一认定如下：原告徐冬向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同3份。证明：2014年7月1日原被告双方签订三份商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的尚泉生活馆6、7、8号底店，单价70000元/平米，总面积747.89平米，共计35000012元，首付400万元，余款在2014年7月15日前一次性付清；被告兰德公司质证认为真实性、合法性、关联性认可。本院对该组证据予以采信。2、承兑汇票4张，共计400万；银行转账凭证2张，2473万元；户口本、结婚证6份；房款收据6份。证明：原告购买涉案房屋所支付的购房款，支付方式400万元承兑汇票，2473万元银行转账（系2540万元承兑汇票，提前承兑贴息67万元），该2473万元系原告父亲转给被告法人王永军账户14000000元，原告母亲转给王永军10730000元；被告兰德公司质证认为真实性、合法性、关联性认可。本院对该组证据予以采信。3、协议书；房屋租赁合同；银行转账明细；租赁费发票。证明：原告购买涉案房屋时，该房屋已被被告方出租，原告购买后重新与民生银行签订了房屋租赁合同，2014年-2019年度的房租由原告收取，租赁税费由原告承担，同时证明2014年7月开始涉案房屋已经交付原告，原告一直使用收益至今。被告兰德公司质证认为真实性、合法性、关联性认可。本院对该组证据予以采信。被告兰德公司向本院提供的证据：购买房屋明细，拟证明原告所购买房屋系事实存在，位于玉泉区大南街兰德大厦（尚泉生活馆）一楼底商。原告徐冬质证认为被告举证情况属实，原告所支付的房款除去400万元承兑汇票，2473万元银行转账，剩余购房款的给付为200万元被告已收取的房屋租金，以车辆抵顶购房款360万元（×××奔驰550抵顶160万元，×××路虎揽胜抵顶200万元，共计35000012元）。因该证据系被告兰德公司自行出具，故在审判时综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告徐冬与被告兰德公司于2014年7月1日签订了三份《商品房买卖合同》(编号：591-593)，约定将兰德公司开发建设的位于呼和浩特市××区西侧暂定名为兰德民族大厦尚泉生活馆1层6号商业用房，建筑面积为389.23平方米；1层7号商业用房，建筑面积121.37平方木；1层8号商业用房，建筑面积119.80平方米。其中6号商业用房单价46548.6元，总价18118112元，房款已支付2000000元，剩余16118112元于2014年7月15日之前付清；7号商业房70000元每平米，总价为8495900元，房款已支付1000000元，剩余7495900元于2014年7月15日之前付清；8号商业房70000元每平方米，总价为8386000元，房款已支付1000000元，剩余7386000元于2014年7月15日之前付清。后2014年7月8日原告徐冬的父亲徐凤鸣、母亲奥美玲为被告兰德公司的法人王永军转账24730000元，其中2540万元承兑汇票提前承兑贴息67万元，承兑汇票支付400万元；其中购房款的给付200万元为涉案房屋出租被告兰德公司已收取的房屋租金，直接进行了抵顶。被告兰德公司自认以车辆抵顶购房款360万元（×××奔驰550抵顶160万元，×××路虎揽胜抵顶200万元）。原告徐冬支付完全部的购房款之后，被告兰德公司为原告徐冬出具了共计35000012元的收据，故兰德民族大厦尚泉生活馆1层6号、7号和8号商业用房的房款原告徐冬已全部支付完毕。后2014年7月8日原被告签订协议书，约定了房屋的出售事宜以及告知原告徐冬涉案房屋目前系在出租的状态，原告徐冬随即与中国民生银行股份有限公司呼和浩特分行签订《房屋租赁合同》，约定将涉案的房屋出租于案外人中国民生银行股份有限公司呼和浩特分行，并约定了房屋的租金以及支付方式，后将2014年9月1日至2019年的房租支付于原告徐冬。目前，位于位于呼和浩特市××区西侧暂定名为兰德民族大厦尚泉生活馆1层6号商业用房处于包头市九原区人民法院的查封状态。本院认为，原被告双方于2014年7月1日签订的有关呼和浩特市××区西侧暂定名为兰德民族大厦尚泉生活馆1层6号商业用房的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效。且依据庭审调查可知，目前该商品房具备相应的土地使用权证、施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关证件，原告徐冬在签订合同之后也支付了相应的房屋价款，且目前涉案呼和浩特市玉泉区大北街西侧暂定名为兰德民族大厦尚泉生活馆1层6号商业用房均已交付原告徐冬使用和收益，符合商品房交易的一般特征。虽目前房屋被包头市九原区人民法院查封，但是依据已生效判决书可以证实，被告兰德公司与案外人杨某和吴某有关兰德民族大厦尚泉生活馆6号商业用房签订的《商品房买卖合同》的目的系为了抵押担保而设立，并非商品房买卖关系，而是借贷关系，故本案中三份《商品房买卖合同》也不存在侵害第三人权益的情况，系合法有效的合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：依法确认原告徐冬与被告内蒙古兰德民族大厦商贸发展有限公司于2014年7月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：591）有效。案件受理费100元，由被告内蒙古兰德民族大厦商贸发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王 琳审 判 员 王俊翠人民陪审员 伯晓华 二〇二〇年四月二十五日书 记 员 苏 钰