广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终433号 上诉人（原审被告）：谢瑜，女，1984年6月1日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 被上诉人（原审原告）：荔浦县大发房地产开发有限公司，住所地:广西壮族自治区荔浦市荔城镇城东街环东路45号。统一社会信用代码：91450331753722833M。 法定代表人：吴志超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵正红，广西中园律师事务所律师。 上诉人谢瑜因与被上诉人荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称大发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦市人民法院（2019）桂0331民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人谢瑜上诉请求：1.撤销(2019)桂0331民初2015号民事判决，改判“驳回原告诉讼请求”；2．本案一、二审受理费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决认定原被告于2015年7月10日签订《房屋租赁合同》并据此履行，这一事实认定是错误的。实际上双方是在2015年5月10日签订《房屋租赁合同》，上诉人在签订该合同后，办理“90咖啡店”营业执照地址变更就是以该合同向工商登记部门申请资料，且在办理税务证也是以该份合同备案。“5.10”合同与“7.10”合同租赁价格或面积不同，相同的是同一租赁标的。按5.10合同的约定，租金每月4400元，加上清洁费每月300元，也就是每月4700元，三个月租金也就是14100元，被上诉人尚收有上诉人的30000元押金未退还，足以支付尚欠的三个月房租及所谓的违约金（三个月房租金）。2.上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》违反法律禁止性规定，是无效合同，一审判决未予认定无效合同明显错误。2015年5月份，上诉人欲在荔城镇开办一家“90咖啡店”，经过与原告的总经理吴志忠充分协商，决定租赁荔浦市商贸城7号楼一层铺面编号1号门面一、二层部分房屋，用于经营咖啡店。2015年5月10日，上诉人与原告签订《房屋租赁合同》，原告的签合同经手人是吴志忠助理朱经理，上诉人询问了租赁场地是否可以办理《消防安全检查合格证》、《娱乐经营许可证》等相关行政许可，朱经理答复是可以办理的。后来上诉人装修完毕后开业，向消防部门申请办理合格许可证，才知晓该承租房屋土地用途为“城镇住宅用地”，不能作为商业经营用途，不能获得消防许可。显然在签订合同时，甲方（被上诉人）把荔浦市商贸城7号楼1、2层铺面编号外街10.11/201号门面（面积为550平方米）租给乙方（上诉人）作咖啡店行业使用（不能经营其它行业），是明知其出租给上诉人的房屋是住宅用途，不能作商业用途。但被上诉人与上诉人签订定订合同时故意隐瞒其房屋城镇住宅用途不能作为商业经营用途事实，存在欺诈意图，因此，被上诉人与上诉人签订的合同因违反法律强制性规定，是无效合同，应按无效合同的规定进行处理。3.2019年8月份水费明显不合常理，且不是上诉人使用产生，不应当由上诉人承担。2019年8月4日，上诉人已将租赁房屋的钥匙交给被上诉人，全部腾空租赁房屋，不再使用房屋，不再有任何经营行为。水电费不应当由上诉人负担。二、上诉人多次与被上诉人协商解决合同争议，盖因被告上诉人出尔反尔及其土地用途变更不能而未能达成一致，上诉人无过错，不构成违约。上诉人于2019年4月20日、30日与被上诉人的实际控制人吴志忠协商变更原来的《房屋租赁合同》，5月9日与吴志忠的助理江新春协商变更合同，此外在6月份，上诉人与江新春多次微信聊天记录，都在协商解决问题，可以证实早在4月份就通知被上诉人如果不能达成补充协议就不再承租事实。被上诉人先是同意上诉人房租交到6月底，后又讲交到8月4日还保留追究“违约责任”权利，出尔反尔。正是被上诉人不正面积极解决问题，导致双方意见未能达成一致。因此在整个履约过程中，上诉人并未存在过错，当然也就不会构成违约，不应当承担支付违约金。三、一审法院未判决双方是否解除或者继续履行签订《房屋租赁合同》，未判决被上诉人退还租房押金3万元，明显错误。无论处理“5.10号合同”还是“7.10号合同”均到达约定期限。法院在审理本案纠纷时，应当对双方是否还应继行、能否履行或者解除合同进行裁决。综上所述，一审判决认定事实诸多不清甚至错误，实体处理也存在错误，依法应当予以纠正，判决支持上诉请求。 被上诉人大发公司未提交书面答辩意见。 被上诉人大发公司向一审法院起诉请求：1.判决被告给付原告2019年6月、7月以及8月1日至8月4日的租金共计73600元、物业费4650元，2019年5月至8月4日的电费18938.5元、水费6718元，以上两项合计103906.5元;2.判决被告给付原告违约金103500元；3.依法确认被告给付的押金30000元归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月10日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，其中原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方）。合同约定，被告租赁原告位于荔浦市滨江商贸城7号楼一层铺面1号门面（面积290平方米）及二层800平方米房屋作咖啡店使用。合同注明租赁物权属清楚，界址明确，水、电到位，可以用于出租，作经营使用，被告对以上房屋已进行多次察看、了解，愿意租用。租期从2015年7月10日始至2025年7月10日止；租金为：2015年12月1日至2019年12月1日，一层铺面租金为50元/平方米，每月计14500元，二层租金为25元/平方米，每月计20000元，每月租金共计为34500元，每月30日前交清下月租金，先交后用；从第五年开始每年按原有租金的5%递增；物业管理费为2元/平方米/月，共计2180元/月；押金30000元，在签合同时一次交纳。违约责任：被告（乙方）必须按约定交纳租金和各种税费，如果不按期交纳，除照收租金外，逾期15日内，按逾期应交纳税费的50%向甲方支付违约金；逾期30日内，按逾期交纳税费的80%向甲方支付违约金；逾期30日以上的，按逾期交纳税费的100%向甲方支付违约金；逾期45日以上的，除按以上标准向甲方支付违约金以外，甲方可立即解除合同，没收乙方押金，收回所出租的房屋。合同的解除和优先权约定：合同生效后，除不可抗力和县级以上政府工作需要解除合同造成合同不能履行的以外，双方不能随意解除合同；如确需解除合同的，任何一方均需提前三个月书面通知对方，给对方三个月的调整期；是乙方要求解除的，乙方还需另外补偿甲方三个月租金标准的违约金；是甲方要求解除的，甲方需减免乙方三个月的租金，乙方租用房屋经甲方书面同意的装修，甲方还应按双方认可的机构或个人对装修残存评估价值向乙方负责。甲方给予乙方五个月的装修免租期，即从2015年12月1日起开始收租金。消防设施安装及审批费用由乙方负责。10年合同期内乙方经甲方同意有权出租和转让。合同签定后，原告依约交付了押金30000元并进场装修经营。 2019年8月4日被告向原告出示书面材料，称“因本物业不能办理文化证、品牌方不得以更换新物业经营，6月21日正式停业，8月4日店铺清理交还荔浦县大发房地产开发有限公司，以后不再复用”。从2019年6月起，被告未再交纳租金及物业费。交还租赁物时，原、被告没有确认电表数及水表数。诉讼中原告出示涉案租赁物2019年5月至8月的电费明细、停租时水电表记载数照片，照片显示水表数为1689、电表数为15740；三张水费发票，分别为2019年5月13日至6月13日水费993元、2019年6月13日至7月15日水费287元、2019年7月15日至9月6日水费5015元。 另查明，荔城镇滨江路新城B区滨江商贸城7号楼规划图显示，该栋楼的一至三层为商场，从第四层（含第四层）起为住宅。2019年1月31日，涉案租赁物所属的7号楼通过消防验收合格。原告大发公司于2017年取得桂（2017）荔浦县不动产权第0012016号不动产权证，证中土地用途登记为“城镇住宅用地”。2019年10月31日，原告将涉案租赁物一楼中的95平方米及二楼重新租赁给他人，并签订了新的《房屋租赁合同》。 2019年11月11日，一审法院组织原、被告代理人到涉案租赁物进行现场查看，当天涉案租赁物的电表数为15741，水表数为7（原告陈述新租户进来以后新换的水表），租赁物正在进行新的装修。 在庭审过程中，被告对原告诉请的2019年5月至8月4日电费18938.5元无异议，对水费6295元有异议，认为被告当时已停业，不可能产生这么多的水费。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题；二、原告的诉讼请求是否有法律依据的问题。 关于争议焦点一，一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规定，系合法有效的合同。至于城镇住宅用地可否开发为“商住合一”的建筑物，该建筑物可否用于商业经营的出租，则属于行政部门管辖范围，不应由法院认定。《中华人民共和国物权法》第七十七条并非效力性强制性规定，承租人并非利害关系业主，如其仅以房屋租赁合同违反了该条规定为由，要求确认合同无效，不予支持。 关于争议焦点二，一审法院认为，被告辩称其只营业到6月份，停业时已告知原告不再租用，原告需要时可随时收回房屋，因此其只负担至2019年6月的相关费用，但被告就该辩称未提供证据予以证实，原告亦不予认可，且被告出示给原告的书面材料中明确其使用到2019年8月4日，因此，使用期间的房屋租金及相关费用，被告应予承担，其尚需支付给原告2019年6月、7月以及8月1日至8月4日的房屋租金共计73452元(34500元/月×2个月+34500元/月÷31天×4天）、物业费4641元（2180元/月×2个月+2180元/月÷31天×4天）。 关于违约金问题。被告以原告提供的租赁物无法令其办理相关证照为由提出解除合同，但被告未提供证据证实其无法办理相关证照是因为原告租赁物导致，故被告解除合同不属于合同约定的不可抗力或者县级以上政府工作需要解除合同造成合同不能履行，且被告未与原告协商一致解除合同，并逾期支付租金及物业费，因此，被告依照合同约定应承担擅自解除合同的违约责任。被告认为原告主张的违约金过高，应予调整。一审法院认为，原告就涉案租赁物于2019年10月31日与他人重新签订了《房屋租赁合同》，原告因被告解除租赁合同所造成的实际损失为三个月的房屋租金，结合原告的损失及合同对违约金的约定，一审法院支持原告诉请的违约金103500元。 关于水、电费问题。被告对原告诉请的电费18938.5元无异议，一审法院予以确认；对原告诉请的水费6295元有异议，认为被告当时已停业，不可能产生这么多水费。一审法院认为，该水费系原告代交，被告认为水费有问题，应提供证据予以证实，否则其应承担举证不能的法律后果，对原告诉请的6295元水费，应予支付。 原告诉请没收押金问题。一审法院认为，押金起到担保或保证被告支付租金及相关费用的作用，在被告没有履行相关义务时，原告可自行扣除。本案中，原、被告双方在合同中约定了违约金，且违约金已经能够补偿原告的损失，其再要求没收被告押金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，原告关于被告给付租金73600元、物业费4650元、电费18938.5元、水费6295元、违约金103500元及依法没收被告给付的押金30000元的诉讼请求，一审法院部分支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告谢瑜支付给原告荔浦县大发房地产开发有限公司房屋租金73452元、物业费4641元，合计78093元；二、被告谢瑜支付给原告荔浦县大发房地产开发有限公司电费18938.5元、水费6295元，合计25233.5元；三、被告谢瑜支付给原告荔浦县大发房地产开发有限公司违约金103500元；四、驳回原告荔浦县大发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4861元，减半收取2431元，由被告谢瑜负担2118元，原告荔浦县大发房地产开发有限公司负担313元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的各方均无异议的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案所涉《房屋租赁合同》是否有效；二、被上诉人主张的违约金、水费、没收押金是否应予支持？ 关于争议焦点一，本院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效合同。上诉人诉称存在“5.10”合同，但未能提交证据予以证明，且一审中上诉人并未对被上诉人举证的案涉租赁合同提出异议，故本院对上诉人该主张不予采信。上诉人签订合同后便入场装修并经营至2019年6月，双方并未就合同履行提出异议，现上诉人以合同存在欺诈为由主张合同无效，无事实依据，本院不予支持。案涉建筑所属土地为“城镇住宅用地”，如一审判决所述，城镇住宅用地可否开发为“商住合一”的建筑物，该建筑物可否用于商业经营的出租，属于行政部门管辖范围，不应由法院认定。现无证据显示案涉合同违反法律强制性规定，故上诉人关于合同无效的主张，本院不予支持。 关于争议焦点二，违约金问题。双方就合同履行产生分歧，经多次协商均未能达成一致意见，在合同尚未经协商解除或存在法定解除的情形下，双方当事人均应依照合同约定继续履行合同。上诉人未能按照合同约定支付相应租金及物业费，已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。一审法院以涉案合同“二、合同的解除和优先权约定”第一约定的乙方要求解除合同的，乙方还需另外补偿甲方三个月租金标准的违约金，认定上诉人是擅自解除合同，因而判决上诉人向被上诉人支付违约金103500元，符合涉案合同约定，本院予以维持。此外，上诉人在签订涉案合同时，向被上诉人支付了30000元押金作为履约保证金，而履约保证金具有违约金性质，其是合同当事人为了保证依约履行合同，并在交纳押金的一方违约时，以履约保证金抵扣应付款项或者弥补守约方的损失。一审已按合同约定判决了上诉人向被上诉人支付违约金，同时驳回被上诉人关于30000元押金不予退还的诉讼请求，但未将押金予以抵扣。本院认为，为减少当事人的讼累，上诉人交纳的30000元押金应当予以抵扣，抵扣后，上诉人应向被上诉人支付违约金73500元。一审判决对此未予处理，本院予以变更。上诉人上诉认为解除合同是双方协商的补充协议，不存在违约，其不应承担违约责任。对此观点，并未得到被上诉人的认可，且涉案房屋系上诉人于2019年6月自行停业后，于2019年8月3日将涉案房屋自行交还给被上诉人即不再对相关善后事宜进行处理，不能认定为双方协商达成一致的补充协议，因此，上诉人对此的上诉理由不成立，本院予以驳回。 关于水费问题。民事诉讼当事人反驳对方的主张应当提供相应的证据予以证明，本案一审中被上诉人已经提交水费清单，证明欠缴水费数额，并同意如存在多收多缴的情况愿意退还多收部分，但上诉人未能提交证据证明存在多收或错收水费的情况，故本院对上诉人该主张不予支持。 关于是否解除合同的问题。民事诉讼审理范围以当事人诉请为限。被上诉人一审中并未诉请解除合同，上诉人亦未就此提起反诉，且案涉租赁物已另行签订租赁合同租与他人使用，合同解除已成事实，故一审法院判决正确，上诉人主张应当判决解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对上诉人交纳的押金未予抵扣不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区荔浦市人民法院(2019)桂0331民初2015号民事判决第一、二项； 二、撤销广西壮族自治区荔浦市人民法院(2019)桂0331民初2015号民事判决第三、四项； 三、上诉人谢瑜向被上诉人荔浦县大发房地产开发有限公司支付违约金73500元； 四、驳回被上诉人荔浦县大发房地产开发有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费2431元(被上诉人荔浦县大发房地产开发有限公司已预交），二审案件受理费4402元（上诉人谢瑜已预交），合计6833元，由上诉人谢瑜负担4000元，被上诉人荔浦县大发房地产开发有限公司负担2833元。 上述应付债务，义务人应在本判决生效后15日内履行完毕。如果义务人未按本案生效判决规定的期限履行完毕，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年四月二十八日 书记员 叶菁华