上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78917号原告：李二玲，女，1989年4月21日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：郭迎利，上海申浩律师事务所律师。被告：上海西武投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：芦文芹。第三人：巩晨愿，女，1991年11月29日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县黄圩镇巩沟村巩沟庄206号。原告李二玲与被告上海西武投资管理有限公司、第三人巩晨愿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李二玲及委托诉讼代理人郭迎利到庭参加了诉讼。被告上海西武投资管理有限公司(以下简称上海西武公司)经本院公告传唤、第三人巩晨愿经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李二玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还多付的租金人民币(以下币种均同)35,094.40元；2.判令被告依约支付赔偿金16,000元。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告退还多付的租金26,708元。事实和理由：2017年10月31日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同一》)，合同约定被告将上海市浦东新区西营路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给第三人使用，租赁期间为自2017年11月4日起至2019年11月3日止。《租赁合同一》履行过程中第三人将系争房屋转租给原告，双方于2018年3月1日签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同二》)，合同约定租赁期限为自2018年3月2日起至2019年3月1日止，该转租行为得到被告认可，该份合同系在被告在场的情况下签订，且于当日被告与第三人在《租赁合同一》第10.4条作了第3点的补充约定，约定第三人已将2018年3月2日至2019年3月1日期间的租金支付给被告。2018年5月10日，应被告要求，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为自2018年5月18日起至2019年5月17日止，支付标准为3,200元/月。被告告知原告不需要与第三人解除《租赁合同二》，同时也未告知第三人其与原告签订了《上海市房屋租赁合同》，原告于当日通过电话告知第三人签订《上海市房屋租赁合同》的相关事宜，第三人表示不同意与原告解除《租赁合同二》。后经原告、被告、第三人协商，各方确认《租赁合同二》与《上海市房屋租赁合同》均保留，原告仍向被告支付租金，原告向第三人支付的租金后由被告返还给原告(即被告向原告出具的《承诺书》)。原告于2018年3月2日通过第三人交接钥匙入住系争房屋，使用房屋至2019年5月5日，后因受到产权人的驱赶搬离系争房屋。原告先后支付元宝E家本息共计35,574.40元，原告支付第三人租金共计32,154元，原告支付被告租金共计33,754元，被告共退还原告29,175元，现原告与元宝E家的本息已全部结清，原告在系争房屋内居住的日期为自2018年3月2日至2019年5月5日，实际应支付的租金共计45,226元。原告确认支付元宝E家的本息包含11个月租金，实际租住14个月4天，还应支付3个月4天的租金，故从原告支付给第三人及被告的租金共计65,908元中扣除被告已退还的29,175元及3个月4天的租金10,026元，即为第1项诉讼请求中要求被告退还的26,708元。2019年1月29日，原、被告签订《房租结算协议》，但是没有履行。2019年2月22日，原、被告签订了《双方协议》，推翻了前述《房租结算协议》，被告要求倒签日期为2018年11月15日，部分履行，被告尚欠原告多付的租金未退还。故原告提起诉讼。上海西武公司未作答辩。巩晨愿递交书面材料，称第三人与被告合意在双方于2017年10月31日签订的《租赁合同一》的第10.4条中添加了第3项；第三人与原告于2018年3月1日签订了《租赁合同二》，当时被告在场，第三人于2018年3月1日搬离系争房屋，原告于2018年3月2日入住系争房屋；原告共向第三人支付租金32,154元；原、被告于2018年5月10日又签订了一份租赁合同，经原告、被告及第三人协商，《租赁合同一》、《租赁合同二》均予以保留。本院经审理认定事实如下：被告(甲方、出租方)与第三人(乙方、承租方)于2017年10月31日签订《租赁合同一》，合同约定被告将系争房屋出租给第三人使用，租赁期间为自2017年11月4日起至2019年11月3日止，租金标准为3,600元/月，合同第10.4条约定：“……2018年3月2日至2019年3月1日乙方为年付，月租金为人民币叁仟元一个月，年租金总计人民币叁万陆仟元(2018年3月1日通过银行转账一次性支付)贰万陆仟伍佰贰拾元。”合同另对其他事项作了约定。2018年3月2日，案外人张某某代被告的法定代表人芦文芹出具收条，载明“今收到巩晨愿通过银行转账方式支付上钢十村XXX号304(室)2018年3月2日至2019年3月1日年租金贰万陆仟伍佰贰拾元(￥26,520元)。”第三人(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)于2018年3月1日签订《租赁合同二》，合同约定第三人将系争房屋出租给原告使用，租赁期限为自2018年3月2日起至2019年3月1日止，租金标准为3,200元/月，押一付三，原告于付款月的7日之前将房租付给第三人。合同另对其他事项作了约定。2018年3月2日第三人向原告交付了系争房屋，原告陆续通过支付宝转账、银行转账向第三人支付系争房屋的租金和押金32,154元。被告(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)于2018年5月10日签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定被告将系争房屋出租给原告使用，租赁期限为自2018年5月18日起至2019年5月17日止，租金标准为3,200元/月，年租金38,400元，押一付十二，合同第九条约定：“租金支付方式为元宝月付。”合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告陆续通过支付宝转账向被告支付系争房屋的租金和押金33,754元。被告于2018年5月10日向原告出具《承诺书》，载明：“上海西武投资管理有限公司应于2018年5月25日、8月25日、11月25日当日，以银行转账或支付宝转账方式支付李二玲人民币玖仟陆佰元(￥96,000元)，三次共计人民币贰万捌仟捌佰元(￥28,800元)。上述费用由李二玲代付巩晨愿。若因西武投资未能及时支付李二玲上述钱款造成的任何法律纠纷和责任，由西武投资承担。本承诺书以李二玲办理元宝月付审核通过生效。”2018年5月15日，案外人晋商消费金融股份有限公司经原告申请向原告发放35,200元个人消费贷款，原告陆续通过银行卡自动扣款、银行卡转账向尾号为0502、0533、0017的账户以及元宝亿家互联网信息服务(北京)有限公司的尾号为0556的账户支付共计35,574.40元。审理中，原告提供原、被告于2019年1月29日签订的《房租结算协议》，载明：“租户李二玲于2018年5月18日应上海西武投资管理有限公司(以下简称西武投资)要求通过元宝E家支付房租，亦即西武投资以李二玲的名义从元宝E家贷款11个月房租共计35,200元，并且在李二玲贷款申请通过之时，元宝E家已把11个月的房租共计35,200元打入西武投资公司账户，从2018年6月开始李二玲每月10号通过元宝E家APP支付每月房租，亦即每月分期还款。2018年5月18日，李二玲支付给西武投资4个月房租共计12,800元(押一付三)，其中三个月的房租西武投资已按照约定返还给李二玲用来支付前三个月的房租。应西武投资要求，李二玲于2018年8月份之后停止通过元宝E家支付房租，至此李二玲已分别于6月10日，7月10日及8月10日通过元宝E家支付了3个月房租，还有8个月的房租尚未通过元宝E家支付。2018年8月25日，应西武投资要求李二玲支付给上家租户巩晨愿三个月房租，共计9,600元，亦即9月份、10月份和11月份的房租。2018年10月10日元宝E家自动扣了李二玲一个月的房租3,200元，2018年10月12日元宝E家又自动扣了李二玲两个月的房租6,400元，前后共计9,600元。除上述款项外，上家租户巩晨愿还于2018年3月1日收取了李二玲一个月押金，共计3,200元，尚未退回。综上所述，李二玲在元宝E家办理的11个月分期，已完成了6个月的分期，还剩余5个月分期未还完。该5个月分期的费用加上李二玲于2018年10月份被元宝E家扣的3个月房租，共计25,600元，应由西武投资退还给租户李二玲。目前租户李二玲与西武投资达成以下协议：……。”原告称上述协议并未实际履行，原、被告又于2019年2月22日签订了《双方协议》(落款为2018年11月15日)，载明：“……一、李二玲将按照与西武于2018年5月17日签署的合同日期，租住到2019年5月l7日，将于2019年5月17日当天从房屋搬出。在此之前，西武不能以任何理由要求李二玲从该房屋提前搬出，否则除了退回李二玲已经支付的剩余房租外，还需要支付给李二玲两个月房租作为赔偿。……四、西武需要退还给李二玲7个月零15天的房租，共计23,948元(贰万叁仟玖佰肆拾捌元整)。元宝E家滞纳金共计374.40元(叁佰柒拾肆元肆角整)；支付给巩晨愿的一个月押金共计3,200元(叁仟贰佰元整)；支付给西武的一个月押金，共计3,200元(叁仟贰佰元整)。西武将按照如下说明退还上述费用：……。如果西武不能按照以上约定如期退款，累计两个月及以上超期还款的话，需要支付给李二玲三个月房租作为赔偿。……”上海西武公司于2018年6月9日至2019年2月10日期间通过支付宝转账共支付原告22,400元，于2019年2月22日至2019年5月6日期间通过支付宝转账共支付原告6,775元。审理中，原告称其实际使用房屋至2019年5月5日，因受到产权人的驱赶于2019年5月5日搬离系争房屋。以上事实由原告递交的《上海市房屋租赁合同》、《收条》、《承诺书》、《房屋租赁合同》、《个人信用报告》、《房租结算协议》、《双方协议》、银行转账记录、支付宝转账记录等证据，以及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》、《房租结算协议》、《双方协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应恪守。原告依约履行了支付租金、押金的合同义务。被告作为出租方，未妥善处理其与系争房屋产权人之间的租赁事宜，致使被告提前搬离系争房屋，未保证原、被告间的租赁合同切实履行。现《上海市房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，原告已足额支付了其实际使用系争房屋期间内的应付租金，故原告要求被告退还原告多付的租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，故本院予以支持。由于被告未能按照《双方协议》的约定保障原告使用房屋至2019年5月17日，亦未能按照《双方协议》的约定退还相应款项，故原告要求被告依约支付赔偿金16,000元的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海西武投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李二玲租金退款26,708元；二、被告上海西武投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李二玲赔偿金16,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867.70元，由被告上海西武投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  全炜琦审 判 员  陈裔佼人民陪审员  丁国龙二〇二〇年四月二十六日书 记 员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。