江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14378号原告（反诉被告）：昆山仙霖三康管理咨询有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇长丰路1288号2幢，统一社会信用代码91320583083146485F。法定代表人：张翔瑜,该公司总经理。委托诉讼代理人：韩玟、丁敏姣，江苏凡创律师事务所律师。被告（反诉原告）：昆山方向发展股份有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇农业示范区内，统一社会信用代码91320500746823855J。法定代表人：杨静康，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘学松，顾军，江苏大名大律师事务所律师。原告（反诉被告）昆山仙霖三康管理咨询有限公司与被告（反诉原告）昆山方向发展股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月13日、2019年8月30日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案转普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月11日开庭进行审理。原告委托诉讼代理人韩玟、被告委托诉讼代理人顾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、被告退还租金50万元，承担违约金20万元，赔偿设备装修等转让费损失60.9万元、营业损失120万元。总计250.9万元。二、被告承担全部诉讼费。事实和理由：2017年11月17日，原被告双方签订《房屋租赁协议》，原告承租被告位于昆山市的房屋，用于经营中医养生健康产业。租期从2017年11月20日至2027年11月19日止，共十年，年租金100万元，如果一方违约，承担年租金20%的违约金。合同签订后，原告进行经营。2018年11月20日至2019年11月19日的租金，原告已经交纳了80万元。2019年3月20日，被告因与江苏昆山农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷执行案，昆山市人民法院作出(2019)苏0583执恢117号之一《执行裁定书》，裁定除去被告出租给原告的房屋上的租赁权，解除原告对该租赁房屋的占有。昆山市人民法院同时作出(2019)苏0583执恢117号《解除占有协助执行通知书》，要求协助执行解除占有。至此，原被告双方签订的租赁合同，因被告的原因而无法履行，原告停止经营(本年度只经营了四个月)，被告构成对原告的违约。根据合同规定，被告应当退还六个月的租金，共计50万元，承担全年租金总额20%的违约金共计20万元。另，原告承租时，承诺向原承租人苏州元贞中草药养生服务有限公司支付设备装修等作价款共计70万元。原告租赁10年，只经营了一年零四个月(16个月)，相当于十年租期的13%(16个月/120个月)，就因被告原因解除合同，但该70万元必须由原告向苏州元贞中草药养生服务有限公司支付，构成原告的另外损失，应当由被告承担。因此被告应当承担该费用的87%，即609000元。租赁期间，原告平均月收益20万元。因被告原因停止经营后，需要重新寻找租赁房屋，重新装修，合理期限至少6个月。在此期间，原告不能取得正常收益，属于原告的损失，金额120万元，应当由被告承担赔偿责任。综上，原被告双方签订的租赁协议合法有效，因为被告的原因导致原告无法继续经营，租赁权已被除去，占有权也被解除，被告应当承担违约赔偿责任。被告（反诉原告）辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回，原告至今尚结欠截止2019年7月16日的租金和各项税费70余万元，被告依法享有涉案房屋租赁协议的权利，并要求原告结清所签租金、各项税费，承担相应违约责任，对此向被告提起了反诉。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付欠付截止2019年7月25日的房产税、土地使用税、滞纳金、清洁费，合计278292.11元(该数字为预收的80万租金，扣除至2019年7月25日的应付租金、房产税、土地使用税和清洁费后剩余金额，详见附件清单)；2、判令反诉被告支付逾期付款违约金10万元；3、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：因反诉被告起诉反诉原告房租租赁合同纠纷一案已经由昆山市人民法院依法受理，2019年7月25日，原被告双已经办理了相应的退房手续，已实际解除了租赁合同关系。但反诉原告，认为反诉被告违约在先，应当承担违约责任，故提起反诉，事实理由如下。2018年11月17日，诉争双方签订《房屋租赁协议》，由仙霖公司承租方向公司位于坤上市千灯镇长丰路1288号2幢的房屋由于经营活动。租期为十年，协议五年一签；租金标准为人民币100万/年，房产税和土地使用税由仙霖公司承担；水电费按时支付，清洁费500元/月：另外，仙霖公司还应承担房租开票税费。协议约定，租金先付后用，仙霖公司应月每年提前一个月一次性支付；同时，协议还约定，乙方逾期30天未缴纳租金及相关费用应承担年租金10%的违约金，逾期60天仍未缴纳租金及相关费用，该协议自动中止，甲方即收回房屋，所有设备、物品归甲方所有；协议还约定了其他事项。另外，仙霖公司与案外人苏州元贞中草药养生服务有限公司于2017年11月9日签订的《设备转让协议》中，仙霖公司明确承诺将设备转让款中的10万元直接支付给方向公司，抵充案外人结欠的租金，但至今未付。上述协议签订后，仙霖公司即占有使用了涉案房屋，但该公司长期拖欠应付租金、房产税、土地使用税、清洁费等各项费用；截止2018年12月12日，仙霖公司就结欠方向公司租金400774元及房产税、土地使用税及其滞纳金、清洁费若干。在此期间，经方向公司多次催讨，仙霖公司方才于2018年12月12日通过第三方支付租金80万元，扣除已欠租金400774元，剩余租金仅可使用至2019年4月16日；对于其他应付税费，仙霖公司分文未付。为此，仙霖公司向方向公司出具股东会决议一份，承诺于2019年4月17日前补齐缴纳。然而时至今日，虽经方向公司屡次催讨，仙霖公司至今未能补齐本年度应付租金，及结欠的各项税费。反诉原告认为，诉争双方的房屋租赁协议合法有效，仙霖公司怠于支付并长期结欠租金和各项税费的行为已经严重违约，侵害了方向公司的合法权益。因此，方向公司有权要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，并要求仙霖公司结清所欠租金、各项税费，承担违约金等违约责任。综上，反诉原告为了维护自身的合法权益，特具此状诉诸钧院。原告（反诉被告）辩称：1、反诉原告的租赁行为存在欺诈，在签订租赁合同前并未将厂房已被昆山法院查封的事实，告知反诉被告，属于恶意隐瞒真相的违约行为，且合同生效后反诉原告不能保障承租的厂房正常经营也构成了严重违约。反诉原告的房屋是在2016年9月6日被姑苏法院首封，2017年5月31日昆山法院轮候查封，双方签订租赁合同的时间为2017年11月17日，此时反诉原告并未将租赁的情况告知反诉被告。2、反诉被告合同的目的无法实现，并造成了巨额损失，应当由反诉原告承担全部赔偿责任，具体赔偿金额在举证质证时向法庭陈述。综上反诉被告现无法达成合同目的，全部的损失应当由反诉原告承担。经审查，认定事实如下:2017年11月9日，原告作为甲方同案外人苏州元贞中草药养生服务有限公司（以下简称元贞公司，系该协议中的乙方）签订了一份《设备转让协议》，约定：鉴于乙方公司已无法继续经营，现乙方自愿结束在昆山市昆山方向发展股份有限公司X楼房屋租赁由甲方接手租用，双方约定现有设备及中医门诊执照(含许可证)作价70万元自本协议日起转让给甲方（详细以清单为准)，但乙方应配合甲方办理交接。楼内的现有用品和设备(以清单为准)，交接前须完成双方的物品清点，造册登记后交给甲方和物主方存档备案。甲方在乙方物品交接和执照过户完毕时一次性支付给乙方，其中10万元支付给物主方。2017年11月17日，原告作为乙方，被告作为甲方共同签订了一份《房屋租赁协议》，约定：甲方同意提供本公司位于昆山市.88平米，附房1200平米，东侧房约300平米，包括楼内现有设备，具体以清单为准)。乙方用途为配合国家“一带一路”中医健康产业联盟和上合国际公益医学联盟共同打造总部基地，开展中医药的宣传推广、教学传授、国际培训及合作。双方商定租期限为十年，协议五年一签，房屋租金每年人民币100万，十年租金总计人民币1000万，房产税和土地使用税由乙方承担。水电费按实用每月支付，环保及垃圾清洁费乙方每月承担500元与水电费同时支付，乙方承担的房租发票的税费每季度结算支付。该协议租期从2017年11月20日至2022年11月19日为止，总租期从2017年11月20日至2027年11月19日为止。租金每年提前一个月一次性支付，先支付后使用。本协议签订时，乙方即支付第一年租金人民币100万元。乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转帐或现金等方式付至甲方指定或委托账户，甲方出具租房发票，税费由乙方承担。协议签订并交纳租金后，因甲方原因不能履约，甲方应按照年租金总额的20%向乙方支付违约金。协议签订并交纳租金后，因乙方原因不能履约，乙方应按照年租金总额的20%向甲方支付违约金。乙方逾期30天未交纳租金及相关费用应承担年租金10%违约金，逾期60天仍未交纳租金及相关费用该协议自动中止，甲方即收回房屋，所有设备物品归甲方所有，同时甲方保留追诉权利。合同签订后，涉案租赁房屋由原告使用，原告亦向被告支付了第一年的租金100万元。2018年12月12日，被告向原告出具收条一份，载明：本公司应收到2018年11月20日至2019年11月19日期间的房屋租金人民币100万元，现收到房屋租金首批款人民币80万元，不含税金，本公司同意承租方分期支付房租，双方签订的租赁协议继续有效，本公司对此无异议。2019年3月20日，本院作出(2019)苏0583执恢117号之一执行裁定书，裁定：保留被执行人昆山方向发展股份有限公司所抵押的房产(位于昆山市产)及其场地上的租赁权；除去被执行人昆山方向发展股份有限公司所抵押的房产(位于昆山市产)及附房等上的租赁权，解除昆山仙霖三康管理咨询有限公司对该房产及附房的占有。2019年4月1日，被告向原告发送通知函一份，载明：根据合同的约定，贵公司租用我公司办公大楼以及附属用房欠余的租金以及税款已临近限期，请贵公司尽早筹措资金结清账款，理顺租赁关系并遵守使用规定，以免延误造成再次违约。如在4月15号前再不履行到位将视贵公司违约处理，我公司将采取必要措施，由此造成的损失和违约责任由贵公司承担，我公司仍保留追诉的权利。原告公司经办人田丽芳在该通知函上签字，落款时间为2019年4月2日。在本案庭审中，被告称该函系被告通知原告因原告违约，若未能在2019年4月15日前履行完毕全部款项，涉案合同解除。原告对该函真实性予以认可。2019年7月25日，原、被告共同签订了一份《交接情况说明》，载明：昆山仙霖三康咨询管理有限公司于2019年7月25日与我公司办理了最终的设备及物品清点工作，经双方核实该公司能移动物品已全部搬走，我公司物品除少许损坏外基本齐全。仙霖三康公司不能搬走的原元贞公司的设备及物品，以当日双方清点数为准(附接收清单)。仙霖三康人员已移交钥匙，完全搬出我公司B楼。交接双方人员在本说明上签名或盖章确认。此后，双方因赔偿问题产生争议，协商未果，遂引起本案纠纷。本院认为，原、被告之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，双方之间的租赁合同关系合法有效，双方均应依法依约履行各自义务。在合同履行的过程中，原告的租赁权于2019年3月20日被法院裁定涤除，双方的合同实际已无法继续履行，应当视为解除，此前的租金应当由原告负担。此后，原告并未立即将租赁房屋归还给被告，双方在2019年7月25日共同办理了交接手续，故合同解除后至2019年7月25日的实际占有使用费亦应当由原告负担，此款应按照租金标准计算。根据上述分析，原告应当承担的租金及实际占有使用费的金额应为676712.33元，原告已经支付800000元，超出部分123287.67元，被告应当返还给原告。关于违约金，被告未证明其已将房屋被法院查封的事实在签订租赁合同前如实告知原告，导致个体不能履行的责任在被告，其应当向原告承担违约金，根据合同约定计算的金额为200000元。关于转让费损失，涉及到案外人的权利，原告未对此提交充分证据，本院对其该项诉请依法不予支持。关于营业损失，系原告的估算，本院在处理违约金时已对原告的损失进行考虑，故对原告该项诉请不予支持。关于反诉，原告未提交税务部门出具的通用完税证，其主张的土地使用税、房产税金额均无充分依据，本院对相关税金金额不予认定。关于被告主张的原告逾期付款问题，被告出具的收条明确载明了“同意承租方分期支付房租”，被告仍主张原告逾期付款依据不足，本院对被告主张原告承担逾期付款违约金的诉请依法不予支持。关于清洁费，合同明确约定原告应当每月承担500元，原告未提交证据证明其依据向被告支付该款项，故本院认定被告应当自2017年11月20日起向被告支付此款，直到2019年7月25日，金额为10200元。关于被告主张的原告应代案外人元贞公司支付的租金100000元，此款在原告与案外人元贞公司之间《设备转让协议》中约定了付款的前置条件：物品交接和执照过户完毕，但目前被告并没有证据证明付款条件已经成就，故本院对被告该项主张不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十八条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）昆山方向发展股份有限公司应于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）昆山仙霖三康管理咨询有限公司租金123287.67元。二、被告（反诉原告）昆山方向发展股份有限公司应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）昆山仙霖三康管理咨询有限公司违约金200000元。三、原告（反诉被告）昆山仙霖三康管理咨询有限公司应于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）昆山方向发展股份有限公司清洁费10200元。四、驳回被告（反诉原告）昆山方向发展股份有限公司其他反诉请求。上述第一、二、三项确定的给付义务抵销后，被告（反诉原告）昆山方向发展股份有限公司最终应当支付原告（反诉被告）昆山仙霖三康管理咨询有限公司租金及违约金合计313087.67元（123287.67元+200000元-10200元）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26872元，反诉费3487元，合计30359元，由原告负担27067元，被告负担3292元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈 伟人民陪审员  张金泉人民陪审员  何金芳二〇二〇年四月十四日书 记 员  程雨婷