北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初47765号原告：北京市海淀区圆明园旅游服务公司，住所地北京市海淀区圆明园内管理处办公用房(绮春园敷春堂地区)，统一社会信用代码91110108600436246A。法定代表人：张浩博，经理。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京紫禁丹青文化发展中心，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼04号，注册号110114010381672。法定代表人：丁国忠，总经理。原告北京市海淀区圆明园旅游服务公司（以下简称圆明园旅游公司）与被告北京紫禁丹青文化发展中心（以下简称紫禁丹青中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圆明园旅游公司委托诉讼代理人刘晋卿，被告紫禁丹青中心法定代表人丁国忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。圆明园旅游公司向本院提出诉讼请求：1、确认我方与紫禁丹青中心于2009年6与28日签订的《联营协议》及相关补充协议于2019年1月9日解除；2、判令紫禁丹青中心将北京市海淀区圆明园内原经营科小院腾空并交还给我方；3、紫禁丹青中心向我方支付2017年拖欠的租金及管理费3237元；4、紫禁丹青中心支付我方自2018年1月1日起至2019年1月9日止的租金及管理费311228元；5、紫禁丹青中心支付自2019年1月10日起至将租赁物交还之日止的使用费；6、紫禁丹青公司支付自2009年7月1日至2019年1月9日止的卫生费19057．5元；7、紫禁丹青中心支付自2019年1月10日至将实际租赁物交还之日止的卫生费；8、紫禁丹青中心支付违约金60775．4元；9、紫禁丹青中心支付房屋闲置期间的租金损失151920元；10、本案诉讼费由紫禁丹青中心承担。事实与理由：2009年6月28日，我方与紫禁丹青中心签订了《联营协议》（以下简称协议），我方将原经营科小院出租给紫禁丹青中心使用，期限五年，自2009年7月1日起至2014年6月30日止。协议签订后，我方将租赁物交付紫禁丹青中心。2015年4月24日，我方与紫禁丹青中心签订了《关于原经营科小院之补充协议》（以下简称补充协议一），将租赁期限延长至2016年6月25日。2016年7月5日，我方与紫禁丹青中心签订了《补充协议》（以下简称补充协议二），约定租赁期限按自然月进行顺延，顺延期限满一个自然月的，如公园无统一安排，且双方无异议，可再自动顺延一个自然月，以此类推；如公园对园内经营工作进行统一规划安排，本补充协议即可终止。在协议及补充协议履行过程中，紫禁丹青中心严重违约，拖欠2017年部分租金及管理费、2018年全年租金及管理费。因紫禁丹青中心严重违约，我方2019年1月9日向其送达了合同终止通知书、腾退通知，解除了协议及相关补充协议。我方认为，双方签订的联营协议名为联营，实为租赁合同，联营协议及补充协议均合法有效，紫禁丹青中心应当依约支付相应费用；由于其违约，我方有解除权，并有权要求紫禁丹青中心支付相应违约费用。故我方诉至法院，请求依法判决。紫禁丹青中心辩称，我们双方签订联营协议时，涉案房屋基本属于危房，我花了一年的时间重修和装修，花了200百多万。一开始准备做内部接待，后来出了八项规定，政策可能不太允许，2013年我就提出将房屋做艺术品展览，对方也同意了。后来基本弄完的时候，因为对方公司的原因，人民公园因为没有保护好古迹石头被媒体曝光，导致我们没有办法开业。等了有两年都没开业，但对方说我停业的损失没有办法做补偿，2015年签订了补充协议做了免费开放的场所，到2017年左右不走拍卖程序了，就可以卖东西了，但市场已经不行了，所以也基本上没有什么营业收入。后来我找人合作重新进行了装修，但2018年5月份对方以各种原因就不让我开业了。我这边没有相关证据能证明我的损失，我一直想和对方进行调解，对方没有人来与我沟通。我愿意与对方调解解决纠纷。我可以找人接摊子并支付我认为应当支付的租金，我也希望对方给我相应的补偿，我认为我的损失对方应当负责。除非对方赔付我相应的装修费,折价也行,否则我不能同意解除联营协议。此外，合同应依据公平原则，虽然我方没有交付租金，但不是由于我方造成的。我方承租房屋后，没有实际收入，请法院综合考虑本案案情作出判断。本院经审理认定事实如下：2009年6月28日，圆明园旅游公司（甲方）与紫禁丹青中心（乙方）签订《联营协议》，主要内容为：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就原经营科小院使用一事达成协议，同时双方于2009年2月6日签订的联营协议中关于圆明园福海七间平方房的相关条款自动解除；甲方负责提供原经营科小院作为乙方经营项目的使用场地；乙方经营范围：商务客房、阳光餐厅、休闲庭院；联营期内，未经甲方同意，乙方不得转租和擅自改变或增加经营范围与电器设施；联营期限5年，自2009年7月1日至2014年6月31日止，合同期满后，甲方如愿意继续出让该经营地点的使用权，乙方有意续签的，在同等条件下，甲方也可以优先考虑乙方的续签权；第一年租金及管理费为25万元，其中年租金17．5万元，管理费7．5万元，自第二年其每年租金及管理费在上一年的基础上递增5%；卫生费每年2000元；付款时间：租金及管理费分两次付清，合同签订之日乙方向甲方支付50%年租金及管理费12．5万元，11月20日前支付余下50%的租金及管理费12．5万元，以后每年5月20日前乙方向甲方支付50%的年租金及管理费，11月20日前支付余下50%的年租金及管理费，年卫生费付款时间：每年5月20日前一次性付清；甲方交付该经营场地时，乙方应向甲方支付经营场地使用保证金，具体金额为3万元；协议期满，保证金除抵扣应由乙方承担的租金、卫生费、违法违规罚金、违约金、滞纳金、损害赔偿责任等乙方应承担的相关费用外，剩余部分应如数返还乙方；合同期内，如因乙方原因保证金被查扣，导致所交保证金不足10000元时，乙方须在15日内补足被扣除保证金部分；如遇国家或园内统一规划不能履行时，甲方应在两个月前通知乙方，乙方须无条件停止经营活动服从统一规划的实施，及时腾空房屋；乙方负责对经营场所的装修、设计及改建等工作，并承担相关费用，房屋装修、改建应遵循有关规定，并报甲方批准后方可进行；乙方增添的装修、改建设施所有权合同期满后归甲方所有；乙方应依约缴纳租金及管理费，不得无故拖欠；协议期内，该经营项目的卫生费、电费、水费及经营活动产生的一切费用由乙方负责，乙方应如期足额交纳上述费用；经营期满或者解除协议时，由甲乙双方共同检查经营场所用房和配套设施，检查无异议后，经营场所交还甲方，如发现有损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责补足；乙方应自期满或解除协议之日起3日内无条件搬出圆明园，逾期的甲方有权将乙方强行清出园外，损失由乙方自负；任何一方未能履行本协议规定的条款的，均视为违约；单方违约的，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于每年租金20%的违约金；违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失时，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠费用总额1%或实欠赔偿金总额1%的滞纳金；乙方拖欠租金累计超过其所交保证金额度的，甲方有权解除协议，收回经营场地，对于乙方已交纳的租金、管理费、保证金、卫生费概不退还，造成甲方损失的，乙方仍应赔偿损失；因行政干预、国家或院内统一规划及不可抗力因素导致本协议不能正常履行时，本合同自然解除，双方互免承担违约责任，善后事宜双方另行协商；本协议未尽事宜，甲乙双方通过协商，制定补充协议，补充协议经双方签字盖章后作为本协议的附件，与本协议具有同等法律效力；协议无效、被撤销、权利义务终止，不影响协议中独立存在的争议解决条款的效力。上述协议签订后，双方依约履行。2015年4月24日，圆明园旅游公司（甲方）与紫禁丹青中心（乙方）签订补充协议一，主要内容为：原联营协议履行过程中，因发生订立合同时不能预见的客观情况，对原协议未实际履行的1年零2个月予以相应延长，延长期限自2015年4月26日至2016年6月25日止；乙方须按原联营协议约定的时间和交款方式向甲方缴纳所尚欠费用共计307215元，即在2015年5月20日前乙方应向甲方支付153608元，2015年11月20日前向甲方支付153607元。上述补充协议一签订后，双方依约履行。2016年7月5日，圆明园旅游公司（甲方）与紫禁丹青中心（乙方）签订补充协议二，主要内容为：补充协议一于2016年6月25日到期，根据圆明园管理处统一安排，经双方友好协商，特将原经营科小院补充协议一按月进行顺延；本补充协议期限以原补充协议期限为基准按自然月进行顺延，顺延期限满一个自然月的，如公园无统一规划安排，且双方无异议的，本补充协议期限可再自动顺延一个自然月，以此类推；如公园对园内经营工作进行统一规划安排，本补充协议即可终止；除原联营协议和补充协议约定可提前终止合同的情形外，任何一方欲提前解除本合同时，应提前30日书面通知对方；本补充协议履行期间，该小院租金及管理费以原联营协议约定的最后一年租金及管理费为基准按月收取，具体各月交付金额为：一月25320元、二月25320元、三月25320元、四月25320元、五月25320元、六月25320元、七月25320元、八月25320元、九月25320元、十月25320元、十一月25320元、十二月25320元；双方签订本补充协议时，乙方须一次性支付经营该小院已发生的实际顺延期间的租金及管理费，实际顺延期间不满一个自然月的以实际顺延天数计算，之后，乙方须于每个自然月底前缴纳下一个顺延自然月的租金及管理费；本补充协议履行期间，遇国家政策、行政干预、上级检查等需要终止本补充协议的，本补充协议随即终止，乙方须无条件按原联营协议及其原补充协议条款约定的时间腾退所经营的小院；本补充协议即成为2009年6月28日双方针对该小院签订的额《联营协议》及2015年4月24日双方签订的补充协议一的不可分割的组成部分，除本补充协议中明确所做的补充条款之外，原协议及其原补充协议中双方的权利义务应完全继续有效，本补充协议与原协议、原补充协议有冲突时，以本补充协议为准。圆明园旅游公司确认：补充协议二签订后，紫禁丹青中心只交纳了部分费用，尚拖欠2017年租金与管理费3237元、2018年度至今的租金与管理费以及2009年7月1日起至今的卫生费未交纳。2019年1月9日，圆明园旅游公司向紫禁丹青中心发出《合同终止通知书》，主要内容为：因贵司长期拖欠联营费用，至今仍未按照协议约定向我公司支付2018年度的联营费，现根据《联营协议》、补充协议二的约定，我司终止补充协议二，该协议不再延续，届时请贵司于2019年1月13日前结清所欠的联营费用，腾退房屋。同日，圆明园旅游公司向紫禁丹青中心发出《腾退告知书》，主要内容为：因贵司长期拖欠联营费用，至今仍未按照协议约定向我公司支付2018年度的联营费，合同终止，不再延续；根据《联营协议》、补充协议二约定，现我公司正式通知贵公司请于2019年1月13日24时之前结清所欠的联营费用，无条件撤离贵公司全部人员和物品，如贵公司未能在本通知规定时间内无条件撤离贵公司全部人员和物品，我公司将自行处理贵公司的剩余物品；本告知书自发出之日起生效，特此告知。但紫禁丹青中心至今未腾退案涉房屋。圆明园旅游公司确认：紫禁丹青中心已交纳保证金3万元，该保证金尚未退还，同意从紫禁丹青中心欠付费用中予以抵扣。另查，本案所涉原经营科小院产权人为北京市海淀区圆明园管理处，北京市海淀区圆明园管理处授权圆明园旅游公司出租该房屋。圆明园旅游公司确认其主张的房屋闲置期间的租金损失为如果紫禁丹青中心腾房后有闲置期的损失，其就该主张未提交相应证据证明。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，圆明园旅游公司与紫禁丹青中心签订的《联营协议》、补充协议一、补充协议二均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。根据《联营协议》的内容，双方之间实际为房屋租赁合同关系。圆明园旅游公司已经依约履行了合同义务，紫禁丹青中心理应依约支付房屋租赁费用及合同约定的其他费用。但紫禁丹青中心拖欠相关费用至今，显系违约；此外，根据补充协议二的内容，双方之间的房屋租赁合同为不定期租赁合同，因此，圆明园旅游公司享有合同解除权。关于合同解除的时间，本院参照补充协议二中关于提前30日书面通知的约定确定为2019年2月8日。关于合同解除后紫禁丹青中心腾退房屋前产生的使用费及卫生费，本院参照双方合同的约定确定，紫禁丹青中心已经交纳的保证金，本院予以抵扣。现圆明园旅游公司要求紫禁丹青中心腾空案涉房屋交纳租金及管理费、使用费、卫生费的诉讼请求，均于法有据，本院予以支持。关于圆明园旅游公司中心主张的违约金，本院根据补充协议二约定的月租金标准及《联营协议》约定的违约金标准计算。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于圆明园旅游公司主张的闲置期间的租金损失，因该损失并未实际发生，且无相应证据证明，故本院不予支持。关于紫禁丹青中心辩称的装修损失一节，根据《联营协议》中“乙方增添的装修、改建设施所有权合同期满后归甲方所有”的约定以及本案合同解除系紫禁丹青中心根本违约所致，故本院对其该项抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、北京市海淀区圆明园旅游服务公司与北京紫禁丹青文化发展中心于2009年6月28日签订的《联营协议》、于2015年4月24日签订的《关于原经营科小院之补充协议》、于2016年7月5日签订的《补充协议》于2019年2月8日解除；二、北京紫禁丹青文化发展中心于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区圆明园内原经营科小院腾空交与北京市海淀区圆明园旅游服务公司；三、北京紫禁丹青文化发展中心于本判决生效后七日内向北京市海淀区圆明园旅游服务公司交纳2017年至2019年2月8日租金309149元（已抵扣保证金30000元）；四、北京紫禁丹青文化发展中心于本判决生效后七日内按每日844元的标准向北京市海淀区圆明园旅游服务公司支付自2019年2月9日至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；五、北京紫禁丹青文化发展中心于本判决生效后七日内向北京市海淀区圆明园旅游服务公司支付2009年7月1日至2019年2月8日卫生费19166．67元；六、北京紫禁丹青文化发展中心于本判决生效后七日内按每日5．5元的标准向北京市海淀区圆明园旅游服务公司支付自2019年2月9日至实际腾空房屋之日止的卫生费；七、北京紫禁丹青文化发展中心于本判决生效后七日内向北京市海淀区圆明园旅游服务公司支付违约金60768元；八、驳回北京市海淀区圆明园旅游服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5268元（北京市海淀区圆明园旅游服务公司已预交），由北京紫禁丹青文化发展中心负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孟昕伟二〇二〇年四月一日书记员  杨萧菁