安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初51号 原告：王猛，男，1988年11月28日出生，汉族，安徽汇东化工科技有限公司职工，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：彭永康，安徽宏玮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁婷婷，安徽宏玮律师事务所律师。 被告：谢星，女，1989年1月3日出生，汉族，职业不详，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：刘雷，安徽北方之光律师事务所律师。 原告王猛与被告谢星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告王猛及其委托诉讼代理人彭永康，被告谢星的委托诉讼代理人刘雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王猛向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除王猛与谢星的房屋买卖合同；2、请求判令谢星返还王猛本金48万元及利息（计算至2019年10月30日），承担约定的违约金21.6万元，共计702908元；3、本案的诉讼费由谢星承担。事实和理由：2019年5月20日，王猛和谢星以及淮北拓达房产经纪公司签订了房屋买卖合同，合同约定谢星30日内将房屋的抵押贷款48万元还完，同时完成房屋过户手续,王猛基于信任预先支付了2万元定金。谢星收到钱款后，一直推托不履行合同。为此，王猛与谢星以及优诺房产公司，在7月31日重新达成第二份房屋买卖合同，重新约定了2019年10月1日前谢星完成房屋的过户手续的内容,以及任何一方违约，则由违约方承担合同总价款的百分之二十的违约责任。同日，王猛将36万元通过银行转账给谢星，并且在8月20号办理贷款的当天，又转账10万元给谢星。但是，谢星不仅不履行合同，还在隐瞒王猛的前提下于2019年7月26日将房屋进行二次抵押，贷款了25万元，王猛一直找谢星主张权利，但是一次又一次的被欺骗伤害无法维权，造成了王猛巨大的经济损失。谢星的迟延和推脱行为已经严重违背了买卖合同的目的，已经构成合同的根本违约。为维护自身合法权益，根据相关法律规定起诉至法院，望本院支持其诉讼请求。 谢星辩称，1、案涉房屋买卖合同王猛已于2019年10月28日在案涉双方聊天记录中提出解除，其第一项诉讼请求解除合同的诉求为重复请求。2、案涉两份合同均不符合居间合同签订的基本构成要件。第二次合同的签订实质变更了第一次合同中答辩人贷款清偿的期限为无固定期限。且从证据角度，王猛篡改该第二次合同对贷款清偿期限的约定，属对合同条款的伪造行为，其对合同约定2019年10月1日前完成过户的主张并不属实。3、谢星不存在推脱和拖延的恶意行为。因第二次合同的签订未约定清偿贷款期限，根据双方微信沟通情况可见，王猛同意谢星2019年10月31日前完成清贷和过户登记，后又于2019年10月28日单方主张不再购买案涉房屋，要求退还购房款。第二次合同系2019年7月31日签订，该合同的签订视为王猛对合同签订时房屋状态的认可，且10月下旬谢星已腾空房屋并交付钥匙。王猛主张的违约责任无事实和法律依据。4、自双方2019年10月下旬存在争议后，王猛通过多种形式给谢星的工作及家庭生活带来极大影响，造成双方纠纷无法解决。5、王猛主张违约金不应支持，即便考虑支持，违约金约定过高，其主张违约金又主张利息并不合理，应当予以降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、王猛提交的优诺房产房屋买卖定金合同，证明双方签订房屋买卖合同及双方的权利义务。由于谢星在30日内没有还清银行按揭贷款，不能办理注销抵押登记，双方协商找到第二家中介公司重新签订一份房屋买卖居间合同，合同补充协议附件2约定如甲乙双方任何乙方违约，需承担20%违约金，加上定金，已经支付48万元购房款。谢星对该证据真实性合法性部分有异议，认为补充协议未经双方签字，视为双方没约定，定金亦未交给谢星。经审查，本院认为，该证据系格式合同其第七条第2项及第十一条第1项中空格处有手写的日期，谢星提交的该份合同相同位置为空白，其余部分两份合同相同，谢星对该手写部分不认可，故对该证据其余部分的真实性、关联性、合法性，予以认定；对该合同补充协议附件2手写的内容，两份合同内容一致，虽然没有双方的签字，由于该附件与主合同系格式合同中一部分，具有真实性，故予以认定；对定金的收据，谢星认可该收据的真实性，予以确认。2、王猛提交的双方通话录音及记录，证明其一直催促谢星过户，而谢星总以没有办好解押不能办理过户进行推脱，不能履约的事实。谢星对该证据的三性均有异议，认为王猛先同意清偿贷款的时间延长到10月30日，后又自愿延期到10月31日，但是王猛10月30日提起诉讼以及其行为违反了双方的口头约定，存在违约在先的行为。经审查，本院认为，该记录虽然形式不规范，但记录内容能够与微信记录相互印证，故对其真实性、关联性、合法性，予以确认。3、王猛提供的证人证言，证明合同约定的时间和内容。谢星认为该证据形式不合法，不能作为有效证据认定，证人朱冰冰并未在合同代理人经办人或结尾处签字，不能确定其参与了合同的签订和居间行为，其证言不应当采信，结合居间合同一式三份的要求，不能仅以证言认定双方对清偿贷款期限的约定事实。经审查，本院认为，该证据没有经办人的确认，所证明的还贷日期与谢星持有的合同记载不一致，作为中介公司与本案存在利害关系，故对该部分证明内容的真实性不予确认，对违约责任的证明，能够与双方的合同内容相互印证，故予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月20日，谢星（卖方、甲方）与王猛（买方、乙方）、淮北拓达房产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同，合同标的房屋位于淮北市相山区，不动产权证字号为皖（2019）淮北市不动产权第××号，由谢星单独所有。合同主要约定甲方自愿将上述房屋出售给乙方，该房屋成交总价款为108万元，交易定金为2万元，于合同签订时，向甲方支付。该房屋处于抵押状态，甲方承诺于合同生效之日起30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。合同还对其他事项进行了约定，但未就交房时间、办理房屋过户登记时间进行具体约定。合同签订后，王猛既转账支付了2万元的定金。 由于谢星未能在约定的30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，2019年7月31日，谢星（卖方、甲方）与王猛（买方、乙方）又经淮北优诺房地产经纪有限责任公司（中介方、丙方）签订了一份房屋买卖居间合同。该合同主要约定买卖标的房屋及成交总价款、交易定金均与前一份合同相同。合同载明该房屋处于抵押状态，付款方式采取银行按揭方式等。同时，合同附件2补充协议约定:如甲乙双方因某一方原因违约造成房产过户不成功，违约方承担总房价百分之二十的违约金，承担一切法律责任。该合同一式三份，王猛持有的合同中第七条第2项及第十一条第1项中空格处有手写的日期为2019年10月1日，谢星持有的该份合同相同位置为空白，其余部分内容两份合同相同。 合同签订后，王猛于2019年7月31日、8月20日分别向谢星账户汇款36万元、10万元，谢星遂出具了之前交付的定金2万元的收据及本次汇款的收据，合计48万元。后又因谢星未能及时还清贷款，办妥注销抵押登记手续，致纠纷发生，王猛遂诉至本院。 另查明，2019年7月26日，谢星在王猛不知情的情况下将案涉房屋进行了抵押借款，并于2019年7月31日下午办理了抵押权登记担保债权数额为25万元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王猛与谢星所签订的两份房屋买卖合同，不违反法律规定，均系有效合同。双方都应当遵循诚实信用的原则，履行各自的义务。第一份合同约定谢星30日内还清贷款，因谢星没有如期还清贷款，致使合同不能继续履行。第二次签订合同后，虽然双方对约定的还清贷款期限存在争议，即便没有约定，根据双方签订合同的目的，谢星也应当及时还清贷款并办妥注销抵押登记手续，但至起诉时，已经2个月有余，王猛也支付了部分购房款48万元，足够谢星完成还清贷款并办妥注销抵押登记手续，但谢星仍怠于履行义务，而且谢星在双方合同履行期间且在第二次签订合同的当日下午又私自将合同标的物进行抵押贷款，故意违反诚实信用的合同原则，致使王猛的合同目的不能实现，构成了根本违约。应当承担违约责任。谢星辩称不存在推脱和拖延的恶意行为，与事实不符，不予采信。现王猛请求解除合同，谢星亦表示同意解除，故对该项请求，予以准许。合同解除后，谢星已经收取的购房款（含定金2万元）共计48万元，王猛请求返还，应予支持。 关于请求的利息及违约金。合同解除后，王猛所主张赔偿的购房款利息属于利息损失，适用损害赔偿的债上请求权规则，它与违约金在性质、功能上相当，根据合同法的约定优先原则，二者并不能并存，应优先适用违约金条款。本案双方合同约定违约方承担总房价百分之二十的违约金，根据最高人民法院合同法解释(二)第二十九条也规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，明显过高，谢星亦请求予以降低，故本院酌定谢星承担已付房款的6%的违约金，即2.88万元，对超过部分的违约金及利息部分的请求，不予支持。谢星抗辩合同附件2补充协议约定的违约责任条款没有双方的签字，由于该附件与主合同系格式合同中一部分，是手工书写，签订主合同时一并形成，双方持有的合同书中均有该项内容，谢星应当是明知和认可的，该条款对双方具有拘束力，故对谢星的抗辩理由，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除王猛与谢星签订的房屋买卖（居间）合同及房屋买卖定金合同； 二、谢星于本判决生效后十日内返还王猛购房款48万元，并支付王猛违约金2.88万元； 三、驳回王猛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10829元，因适用简易程序减半收取5414.5元，由原告王猛负担1495元，被告谢星负担3919.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  丁敏 二〇二〇年四月二十日 法官助理王宇婷 书记员戴停 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。