广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初769号原告：广州市白云区嘉禾街长红村第四经济合作社，住所地广州市白云区嘉禾街长湴大街七号。法定代表人：陈胜才。委托诉讼代理人：李瑜，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张耀洲，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州美欣视讯电子设备有限公司，住所地广州市白云区均禾街长红村先师街九号。法定代表人：梁建云，经理。委托诉讼代理人：胡正方，广东佰德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄超强，广东佰德律师事务所律师。被告：孙中华，男，1971年9月24日出生，汉族，住广州市天河区，原告广州市白云区嘉禾街长红村第四经济合作社（以下简称长红四社）与被告广州美欣视讯电子设备有限公司（以下简称美欣公司）、孙中华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长红四社的委托诉讼代理人张耀洲，被告美欣公司的委托诉讼代理人黄超强到庭参加了诉讼。被告孙中华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告长红四社向本院提出诉讼请求：1、判令被告美欣公司向原告支付拖欠场地使用费共计624203元（截止至2018年12月31日）；2、判令被告美欣公司向原告支付违约金205986.99元（自2019年1月1日起，以拖欠租金624203元为基数按每月3%的标准计算，暂计至2019年11月，合计205986.99元）；3、判令被告孙中华对原告上述第1、2项诉讼请求承担连带责任；4、本案案件受理费由两被告承担。事实和理由：2012年12月16日，原告与被告美欣公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将广州市白云区均禾街长红村四社坑背（土名）四厂房租给被告美欣公司使用，租赁范围包括厂房、宿舍、办公室、门卫楼及厂区围墙内空地，租金含税每月62280元（每满三年递增10%），租期自2013年1月1日起，期限6年。合同签订后，原告依约将厂房及配套设施交付被告美欣公司使用，全面履行了自身合同义务，但被告美欣公司长期拖欠支付租金。经双方核算，截止至合同期满2018年12月31日，被告美欣公司拖欠租金共计774203元；扣减其交付的押金15万元后，尚欠租金624203元。根据《厂房租赁合同》第八条之约定，被告美欣公司需从2019年1月1日起每月按拖欠租金3%的标准向原告支付违约金。被告孙中华系被告美欣公司的实际控制人，其分别在2018年9月27日、2019年1月30日签订《承诺书》，自愿承诺对被告美欣公司所拖欠的租金及违约金等债务承担连带清偿责任。但是，两原告违背诚实信用原则，迄今未支付所拖欠的租金及违约金，严重损害了原告的合法权益。原告向法院提起诉讼，请求依法判决。被告美欣公司辩称：1、涉案厂房及宿舍没有规划报建手续，故租赁合同无效，则原告无权请求美欣公司支付租金及违约金。2、原告未尽到出租管理义务，未能保障厂房正常持续投入使用，无权要求美欣公司支付房屋无法正常使用期间的租金，更无权主张任何的违约金。被告孙中华辩称：1、孙中华与原告不存在房屋租赁关系，非房屋租赁合同关系主体，长红村委会无权要求其承担责任。2、长红村委会未在保证期间要求孙中华承担连带清偿责任，孙中华无需再承担任何保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据《厂房租赁合同》、《承诺书》、《还款计划书》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月16日，长红四社（甲方）与美欣公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将广州市白云区均禾街长红村四社坑背（土名）四厂房租给乙方使用；租赁范围：一幢（三层）厂房、一栋（四层）宿舍、一栋办公室（四层）、门卫楼，合共建筑面积5650平方米（以实量为准），及厂区围墙内空地约1182平方米；租金每月62280元，每满三年递增10%；租期自2013年1月1日起，期限6年；……美欣公司在上述《厂房租赁合同》中的签约代表为孙中华。合同签订后，长红四社将租赁场地交付给美欣公司使用。后美欣公司出现拖欠租金的情况。2018年2月8日，美欣公司、孙中华向长红四社出具《承诺书》承诺支付欠交租金。同年7月20日，孙中华代表美欣公司向长红四社出具《还款计划书》，承诺支付欠交租金。同年9月27日，美欣公司、孙中华向长红四社出具《承诺书》，承诺支付欠交租金。2019年1月30日，孙中华向长红四社出具《承诺书》，确认：至2018年12月31日，美欣公司尚欠长红四社租金774203元，抵扣押金15万元后，还欠624203元；美欣公司承诺于2019年3月15日前清偿374522元，剩余欠款最迟于2019年5月1日前清偿；孙中华承诺对美欣公司欠付的债务承担连带清偿责任。之后，美欣公司、孙中华均未向长红四社清偿上述债务。同年11月13日，长红四社向本院递交本案起诉材料，向美欣公司、孙中华主张权利，并进入诉前调解程序。另查明，长红四社、美欣公司均确认涉案租赁物未取得合法规划报建手续。本院认为，长红四社与美欣公司订立的《厂房租赁合同》因租赁物无合法规划报建手续而无效。虽然租赁合同无效，但是出租人主张参照合同约定的租金标准收取房屋占有使用费的，应当予以支持。孙中华代表美欣公司确认了至2018年12月31日的欠租数额为774203元。虽然美欣公司对于上述欠费数额及相应证据《承诺书》不予确认，但其未提供证据证明其支付租金的具体数额，应当承担举证不能的不利后果，即本院对长红四社主张的欠租数额予以确认。长红四社主张在欠租中抵销应当向美欣公司返还押金15万元的债务，合理合法，本院予以支持。经抵销后，长红四社主张美欣公司向其支付场地使用费624203元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于美欣公司提出长红四社未能保障厂房正常持续投入使用的抗辩意见，因其在承诺书、还款计划书中均未提出使用异议，且在本案中未提供证据证实相关事实，故本院对该抗辩意见不予采纳。对于长红四社主张美欣公司向其支付违约金的诉讼请求，因租赁合同无效，关于违约金的约定也相应无效，故本院对该诉讼请求不予支持。对于长红四社主张孙中华对美欣公司债务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”因此，长红四社主张孙中华承担连带责任保证已超过法定保证期间，故对长红四社上述诉讼请求不予支持。孙中华就此提出的抗辩意见符合法律规定，本院予以采纳。孙中华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十九条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告广州美欣视讯电子设备有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市白云区嘉禾街长红村第四经济合作社支付2018年12月31日前的欠付场地使用费624203元；二、驳回原告广州市白云区嘉禾街长红村第四经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6051元，由广州市白云区嘉禾街长红村第四经济合作社负担1501元，由广州美欣视讯电子设备有限公司负担4550元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇二〇年四月二日书记员 冼颖斯