广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终631号上诉人（原审原告）：黄永超，男，1983年8月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：阳江市江城区京汇房地产代理有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。法定代表人：洪笛峰，该公司经理。委托诉讼代理人：陈慧，广东拓进律师事务所律师。上诉人黄永超因与被上诉人阳江市江城区京汇房地产代理有限公司（以下简称京汇公司）居间合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄永超上诉请求：1.撤销（2019）粤1702民初6665号民事判决书，改判京汇公司返还13000元报酬给黄永超。2.本案诉讼费由京汇公司承担。事实与理由：京汇公司在提供服务过程中，未向黄永超如实、详细提供与订立合同有关的事实，没有尽到审慎的注意义务，应当返还13000元报酬给黄永超。对此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，依法改判。理由如下：1.京汇公司介绍的阳江市江城区*******房当时尚在银行抵押，京汇公司只告知黄永超该事实，没有向黄永超说明该房屋尚在抵押的情况下若交易可能存在的风险。黄永超从支付购房定金到签订《垫资赎楼合同》期间，京汇公司均没有向黄永超告知涉案房屋的任何情况，更没有提示和说明全款支付给了王清霞所存在的巨大风险，最终导致王清霞收取全款后挥霍掉时还蒙在鼓里。这可以看出京汇公司根本就没有尽到审慎的义务。2.上述房屋在服务期间，多次被查封和起诉，但京汇公司都没有向黄永超报告过该事实。京汇公司作为房产中介服务公司，应当尽可能详细地提供与订立合同有关的事实，京汇公司有能力、有条件去调查了解房屋被查封、起诉的事实。上述房屋的原屋主陈必浩在2019年1月23日以买卖合同纠纷向江城区人民法院起诉王清霞，于2019年2月27日撤诉。这发生在服务期间，京汇公司也知道这事，但京汇公司没有提示、告知黄永超有关的风险。反而在没有任何交易安全保障的情况下让黄永超签订《垫资赎楼合同》，并让黄永超再支付16万元给王清霞。3.黄永超在京汇公司的服务下，从2019年1月20日支付定金3万元到2019年2月27日支付16万元购房款这段时间，总共支付了24万元给王清霞，由王清霞用于房屋还贷赎证。这段时间京汇公司应当有义务向房屋抵押银行了解核实是否已还贷，以评估风险并报告给黄永超。但事实证明，京汇公司根本就没有去了解核实，因为京汇公司的法定代表人洪笛峰在2019年3月2日转账28万元给玉清霞后仍未核实该款是否用于还贷赎证，直到2019年3月20日才知道后报警处理。4.京汇公司存在利用职务便利损害黄永超利益的行为。京汇公司让黄永超签订《垫资赎楼合同》并非是帮助黄永超交易，而是让黄永超成为王清霞的债务担保人，并且债务存在虚高。根据《垫资赎楼合同》约定，京汇公司的法定代表人洪笛峰垫资313600元给王清霞赎证，黄永超作为债务担保人。313600元是虚假数字，实际只有28万元，多出的33600元是高利来的。在王清霞被刑拘后，王清霞和洪笛峰才承认实际只垫资28万元，黄永超才知道被骗。在整个事件中，黄永超作为买方，没有存在任何过错，而京汇公司作为收费的中介服务商，中间还参与高利垫资王清霞的赎楼服务，负有不可推卸的责任。京汇公司的行为损害了黄永超的利益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，依法改判。京汇公司二审答辩称：原审判决查明事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。京汇公司只负责介绍房源，该房屋介绍给黄永超时并不存在纠纷，是按正常的二手房交易流程办理相关手续，王清霞在黄永超交付房款后，将房款挪作他用，不是京汇公司所能预见，京汇公司已经履行合同的义务，收取的中介费13000元不予以退还。2.黄永超虽委托洪笛峰代为办理该合同所涉及的银行还款、房屋交易及银行按揭的全部手续，当黄永超将资金全部转入王清霞账户，洪笛峰也无能力监管王清霞的银行账户，黄永超对其中的风险应由其个人承担。黄永超向一审法院起诉请求：1.判决京汇公司返还报酬13000元给黄永超；2.判决京汇公司赔偿黄永超经济损失24万元；3.本案诉讼费由京汇公司承担。一审法院认定事实：京汇公司是有限责任公司，法定代表人是洪笛峰，经营范围：房地产代理服务；房地产信息咨询服务；房地产项目营销策划；商品房销售；代办银行按揭服务、代办房产证服务、房地产价格评估；商务信息咨询；物业服务、物业租赁；广告设计、制作、发布、代理；商业活动策划。2019年1月12日，黄永超、京汇公司签订一份《承购确认书》，约定黄永超有意购买阳江市江城区*******房，京汇公司居中介绍，如成功黄永超需向京汇公司按成交价的2%支付咨询及中介服务费。当日支付了诚意金5000元给京汇公司，京汇公司出具一份收款收据给黄永超。后来因该房业主不同意转让，京汇公司便转而介绍王清霞名下位于阳江市江城区*******房给黄永超。2019年1月20日，黄永超、京汇公司与王清霞签订《房屋买卖合同》，约定黄永超向王清霞购买阳江市江城区*******房，约定成交价76万元；付款方式为1.定金：签订本合同时支付30000元作为定金，定金自动转为房款；2.首期房款（不含定金），按下列第（1）种方式支付：（1）首付款为210000元，由买方在过户前直接支付给卖方；3、房价余款520000元，按下列第（2）种方式支付：（2）银行按揭付款：买方申请【商业】【公积金】贷款，贷款额为520000元，买方应在签订本合同后120天内办妥按揭贷款申请手续……；合同同时约定买方于本合同签订之日向经纪方支付13000元作为咨询及中介服务费；合同还约定了房屋的房屋所有权证号、面积、房屋交付、违约责任等等条款。签订合同后，京汇公司将收取黄永超的诚意金5000元转交给王清霞，黄永超另支付25000元给王清霞指定的收款人，王清霞即时出具一份《收款收据》给黄永超，确认收到黄永超的购房定金30000元。黄永超又支付了佣金13000元给京汇公司，京汇公司亦出具一份《收款收据》给黄永超予以确认。签订合同后，黄永超分别于2019年2月26日、同月27日转账50000元、160000元给王清霞，王清霞出具两份《收款收据》给黄永超收执。2019年2月27日，黄永超、京汇公司又与王清霞签订一份《垫资赎楼合同》，约定：阳江市江城区*******房抵押在银行，尚欠按揭贷款未还清，京汇公司借款313066元给王清霞用于偿还银行贷款，赎楼（解除抵押登记）回后再过户给黄永超；王清霞向京汇公司支付垫资服务费33600元；三方全权委托京汇公司代为办理本协议所涉及的银行还款、房屋交易及银行按揭的全部手续；黄永超自愿以自己持有的坐落于阳江市江城区*******房的房产为王清霞提供担保，在其无法偿还京汇公司借款时黄永超代王清霞偿付借款、违约金及利息；合同还约定了违约条款等等。2019年3月2日，京汇公司分两次分别转账80000元、200000元到王清霞在广东阳东农村商业股份有限公司的账号62********。之后，王清霞将上述收到的款项挥霍，没有还清银行的按揭贷款，没有解除买卖标的房屋的抵押登记及办理过户给黄永超。黄永超、京汇公司于2019年3月8日向阳江市公安局江城分局报案，该局作为刑事案件立案侦查，王清霞于2019年5月5日被刑事拘留，于2019年5月17日被执行逮捕，案件现在阳江市江城区人民检察院审查起诉中。另查明，王清霞于2018年1月23日办理了阳江市江城区*******房的产权登记，产权证号为粤（2018）阳江市不动产权第0******号，共有情况为单独所有；该房屋于2018年6月11日办理抵押登记，抵押权人为广东阳东农村商业银行股份有限公司；该房屋于2019年4月19日被一审法院查封，申请执行人是谢嘉伟，案号为（2019）粤1702执保160号。一审法院认为，黄永超、京汇公司与王清霞签订的《房屋买卖合同》既包括了黄永超与王清霞之间的房屋买卖协议内容，还包括京汇公司为黄永超提供居间服务的协议内容，本案是黄永超、京汇公司在履行居间合同、京汇公司提供居间服务中产生纠纷，属于居间合同纠纷。王清霞在与黄永超的房屋买卖合同中涉嫌合同诈骗犯罪，与本案有牵连，但与本案居间合同不是同一法律关系，不影响本案居间合同纠纷的审理，因此，京汇公司主张本案不属于民事诉讼范围的理由不成立，一审法院不予采纳。在黄永超、京汇公司的居间合同关系中，京汇公司为黄永超提供了房源信息，并实际促成了黄永超与房主王清霞交易房屋、签订房屋买卖合同，京汇公司履行完了居间人的工作，依照双方的约定收取咨询及中介服务费130000元，合法合理。关于黄永超主张京汇公司在提供居间服务中未尽到审慎的注意义务、给黄永超造成损失的问题。黄永超于2019年1月12日支付购房诚意金给京汇公司，京汇公司为黄永超寻找房源，2019年1月20日，黄永超、京汇公司与王清霞签订《房屋买卖合同》，黄永超支付完购房定金30000元给王清霞，在此时，王清霞是阳江市江城区*******房的产权登记业主，以及该房办理了抵押权人为广东阳东农村商业银行股份有限公司的抵押登记，该情况黄永超是清楚的，京汇公司完成了居间人的如实报告义务：首先，此时王清霞是否欠房屋上一手业主的债务或是否欠其他人债务，不属于交易标的房屋的权利瑕疵，不属于订立房屋买卖合同有关的重要事实；其次，签订《房屋买卖合同》后，虽然王清霞与陈必浩、谢嘉伟等人有经济纠纷，但并非涉及房屋权属的纠纷，京汇公司亦无法了解，也没有证据证明京汇公司故意提供虚假情况来损害黄永超利益；第三，陈必浩与王清霞之间的诉讼在2019年2月27日撤诉结案，没有对本案房屋买卖交易产生实际影响；第四，谢嘉伟与王清霞之间的诉讼，虽然造成交易标的房屋在2019年4月19日被一审法院查封，但此时黄永超与王清霞已经签订房屋买卖合同并按照合同履行支付了定金30000元、首期款210000元，没有证据证明京汇公司在黄永超支付购房款前知晓涉案房屋将被查封或王清霞欠谢嘉伟大额借款的事实，即没有证据证明京汇公司有故意对黄永超隐瞒情况的行为；第五，黄永超支付购房款240000元给王清霞是依据双方买卖房屋条款的约定，不是京汇公司的过错行为，黄永超、京汇公司在居间协议中没有明确约定京汇公司需监督并确保王清霞收取的所有款项用于银行还贷和赎证，相反，《房屋买卖合同》中约定黄永超需当天支付定金30000元，首付款210000元需在过户前直接支付给王清霞；最后，在本次交易中，京汇公司也确信王清霞卖房给黄永超是其真实意思表示且有能力完成交易，致使其借款280000元给王清霞偿还银行按揭贷款来解除交易房屋的抵押登记，该行为是有利于本案房屋买卖合同的，有利于黄永超顺利办理房屋过户登记的，即京汇公司借款280000元给王清霞没有对黄永超造成损害，黄永超亦无证据证明京汇公司与王清霞有串通行为损害黄永超的利益。一审法院判决：驳回黄永超的诉讼请求。本案受理费5095元，由黄永超负担。本院经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明:黄永超与京汇公司、王清霞签订的《房屋买卖合同》约定京汇公司就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了合同，买方黄永超于合同签订之日向京汇公司支付13000元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，京汇公司无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。本院认为，本案是京汇公司与黄永超在履行居间合同过程中产生的纠纷，本案应为居间合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅围绕黄永超的上诉请求进行审查。本案争议焦点是黄永超请求京汇公司返还13000元居间报酬应否予以支持问题。居间合同是有偿合同，但居间人只能在有居间结果时才可以请求报酬。根据法律规定，单纯的居间合同纠纷，只要促成合同成立，委托人就应支付报酬。首先必须明确无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人，其服务范围有限制，不参与委托人与第三人之间的具体订立合同的过程。所以居间人的活动能否达到目的，委托人与第三人之间的合同能否促成，有着不确定性，也不是完全可由居间人的意志决定的。根据居间人所接受委托内容的不同，居间业务既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。经此过程，一旦委托人与第三人间建立起有效合同，即可认定居间人的活动起了促成作用。如上所述，本案涉及居间合同属媒介居间。本案中，京汇公司作为居间人利用其从事房屋中介服务的优势条件，为黄永超提供了房源信息，并促成黄永超与王清霞洽谈房屋买卖事宜，最终黄永超同意购买王清霞的涉案房屋并与王清霞签订《房屋买卖合同》。京汇公司已按居间合同约定完成其媒介服务的合同义务。黄永超确认京汇公司介绍其购买涉案房屋时京汇公司已告知其涉案房屋尚在银行抵押的事实，并且签订《房屋买卖合同》后就垫资偿还王清霞所欠银行贷款赎楼事宜黄永超还与王清霞、京汇公司的法定代表人洪笛峰签订了《垫资赎楼合同》，约定由洪笛峰为王清霞提供垫资313600元用于清偿银行贷款，黄永超自愿以涉案房屋为王清霞向洪笛峰提供担保。因此，黄永超对该房的抵押情况以及相关购房风险是知悉并清楚的。黄永超与京汇公司、王清霞签订的《房屋买卖合同》约定买方或卖方违约导致交易不能进行或者交易取消的，京汇公司无需退还咨询及中介服务费。黄永超与王清霞签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的登记权利人为王清霞，王清霞与他人的经济纠纷不属于交易标的房屋的权利瑕疵，且陈必浩与王清霞的诉讼纠纷以撤诉方式结案没有对本案房屋交易产生实际影响，而涉案房屋的查封发生于房屋交易之后，不能认定京汇公司存在故意隐瞒情况的行为。黄永超主张京汇公司未履行如实报告义务，请求京汇公司返还居间报酬13000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，黄永超的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由黄永超负担。本判决为终审判决。审 判 长 张国雄审 判 员 梁宗军审 判 员 蔡旻霏二〇二〇年五月八日法官助理 刘晓敏书 记 员 严 律附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。