浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初646号 原告：绍兴嘉兆实业有限公司（统一社会信用代码91330624081683244H），住新昌县南明街道人民东路127号佳艺东都3楼。 法定代表人：周芳胜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：贺晋红，北京京师（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵公明，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告：周香表，女，1964年1月29日出生汉族，户籍地址永康市，现住新昌县。 被告：周学龙，男，1964年1月1日出生汉族，户籍地址永康市，现住新昌县。 两被告委托诉讼代理人：苏登峰，浙江啸天律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人：俞炜，浙江啸天律师事务所实习律师。 原告绍兴嘉兆实业有限公司（以下简称嘉兆公司）与被告周香表、周学龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案，案号为（2019）浙0624民初4785号，经本院审理认为，嘉兆公司与本案没有直接利害关系，裁定驳回嘉兆公司起诉。嘉兆公司不服向浙江省绍兴市中级人民法院提起上诉。经审理，浙江省绍兴市中级人民法院裁定撤销本院（2019）浙0624民初4785号民事裁定，指令本院继续审理。本院对原告嘉兆公司与被告周香表、周学龙物业服务合同纠纷一案于2020年3月2日立案，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告嘉兆公司的委托诉讼代理人贺晋红、赵公明、被告周香表、周学龙的委托诉讼代理人苏登峰、俞炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉兆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费6795.36元；2、判令被告支付违约金1974元（违约金按每年24%的标准计算，暂计算至2019年10月30日，实际至履行完毕之日止）；上述1、2项总计8769.36元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年6月20日签订了《新昌海洋城前期物业服务协议》，约定由绍兴嘉兆物业管理有限公司（以下简称嘉兆物管公司）为被告提供物业服务，被告所购房屋位于新昌海洋城2幢156室，面积为47.19平方米。协议第四条约定物业费标准为6元/平方米/月，缴费方式为首期缴费满1年，每年每个收费周期（6个月）首月5日之前缴纳物业费。嘉兆物管公司及嘉兆公司委托绍兴海洋城商业管理有限公司（以下简称海洋城商管公司）为该物业提供了物业服务。因业主指定物业公司嘉兆物管公司已于2017年12月12日注销，原告为嘉兆物管公司的全资股东，是适格的原告。但经原告多次催缴，被告至今未支付物业费。 被告周香表、周学龙辩称：1、原、被告之间没有前期服务合同关系，也没有签订过物业服务合同，因此原告无权主张物业服务费，而且原告将物业服务区域内全部物业服务业务一并委托给他人，前期物业服务合同无效；2、被告接受的物业服务是由海洋城商管公司提供的，海洋城商管公司可以按照实际成本收取物业管理费，根据业主对所接受的服务进行评估并参照嵊州吾悦广场商铺的物业收费标准，被告认为实际物业成本为每月每平方米3元；3、即使原告有权收取物业费，那么其主张的违约金也过高。 原告嘉兆公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 1、《新昌海洋城前期物业服务协议》、嘉兆物管公司企业基本信息、授权委托书、清算报告、股东决定一组，证明原告是本案适格主体； 2、会议纪要一份，证明原告与海洋城商管公司共同决议由海洋城商管公司向业主发送催款函，物业费统一由原告结算收取的事实； 3、海洋城商管公司情况说明一份，证明海洋城商管公司受原告委托，与原告共同提供物业服务，双方约定由原告统一结算收取物业费并作为诉讼主体向业主主张权利； 4、嘉兆公司与海洋城商管公司的企业基本信息、框架图及银行汇款单一组，证明原告与海洋城商管公司同属海洋城控股有限公司的全资子公司，二者高度重合，证明原告不定期将经营费用转入海洋城商管公司； 5、部分服务合同及服务记录汇总一组，证明原告已向被告提供了物业服务； 6、物业管理费备案申请函、费用测算单一组，证明协议约定的物业费收费标准符合法律标准并且符合海洋城实际情况； 7、催款函EMS面单及签收截图一组，证明原告已向被告催讨过物业费。 8、证人汪某证言一份，证明海洋城商管公司接受嘉兆公司委托，从事部分物业管理工作，物业费虽由海洋城商管公司出面催讨，但款项直接进入嘉兆公司账户，嘉兆公司是本案适格主体。 被告周香表、周学龙对原告嘉兆公司所举证据质证认为：对证据1《新昌海洋城前期物业服务协议》的真实性无异议，但前期物业是由房产商指定的，嘉兆物管公司是本案原告的子公司，原告是房产商，中间存在商业利益，该协议关于收费标准不公平，存在利益绑架；企业基本信息、授权委托书真实性无异议，但嘉兆物管公司未经业主方许可，无权将全部物业委托海洋城商管公司代为管理；清算报告本身不能证明原告是本案物业服务适格主体；股东决定盖章处未写时间，嘉兆物管公司注销证明商业主体消灭，现又委托海洋城商管公司提供物业服务，自相矛盾的，也不存在联合提供物业服务，实际上也只有海洋城商管公司提供服务。对证据2真实性有异议，该会议纪要由原告及海洋城商管公司制作，会议签到表只能说明开过会议，但是与会议内容没有直接关联，被告不认可会议内容，催款函由是海洋城商管公司出面，该证据是在（2019）浙0624民初4785号案件二审时才提供，被告认为不真实。对证据3的质证意见与证据2一致。对证据4框架结构认可，但框架图只是当事人向法庭所作的说明，企业信息应以工商登记为准，框架图本身并不是有效证据，不能达到原告的举证目的；对汇款单涉及的款项划转真实性无异议，但作为海洋城控股下的子公司，光凭汇款单不能证明他们之间款项来往的性质，且对农商银行转账之外款项往来记录的真实性不予认可。证据5均由海洋城商管公司签订，与原告无关。证据6都是复印件，没有原件，原告当庭讲到商业物业不需要备案，证明目的又说收费标准符合法律标准，那么请原告提供文件依据。证据7海洋城商管公司给被告的催款函确实收到过，而不是原告的催款函。证据8证人承认海洋城商管公司提供物业管理是受嘉兆公司委托，而不是像原告一再强调的嘉兆公司与海洋城商管公司联合提供物业管理，事实上所有物业管理服务都是海洋城商管公司提供的，原告主张的联合提供没有依据，证人证言不能达到原告的举证目的。 被告周香表、周学龙向本院提交了以下证据： 9、原告提供的证据1中的授权委托书、（2019）浙0624民初4785号案件证据清单一份，证明被告购买商铺实际由海洋城商管公司提供物业服务，及原告在本案中提供的证据2、3是（2019）浙0624民初4785号案件二审中提供的且不合理。 原告绍兴嘉兆实业有限公司对被告周香表、周学龙所举证据质证认为：对被告提供的证据9三性均认可，但对于被告的证明目的不予认可，授权委托书的委托行为不代表所有物业服务都由海洋城商管公司提供，本案证据2、3在（2019）浙0624民初4785号案件中未提供是因为当时更多关注了原告是否提供了合理有效的服务，并没有想到被告会因主体问题拒绝支付物业费。 本院对各方当事人提供的证据结合质证意见及庭审相关陈述认定如下：证据1《新昌海洋城前期物业服务协议》系嘉兆物管公司与被告签订，被告认为该协议无效但未提供证据予以证明，本院对其证明力予以认定；证据1嘉兆物管公司企业基本信息、授权委托书、清算报告、股东决定，结合浙江省绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终5200号民事裁定对原告主体的认定，可以证明本案原告为适格主体，本院对上述证据的证明力予以认定，对被告的相关质证意见不予采信。证据2、3虽为原告在（2019）浙0624民初4785号案件上诉过程中提出，但浙江省绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终5200号民事裁定对该两组证据的证明力进行了综合认定，故本院亦予以认定，被告对该两组证据的真实性存在异议但未提供证据予以证明，本院对其相关质证意见不予采信。本院对证据4企业基本信息及框架图的真实性予以认定，银行汇款单可以证明嘉兆公司与海洋城商管公司之间的资金往来关系。证据5服务合同虽均由海洋城商管公司与第三方签订，但结合证据1、2、3，可以证明海洋城商管公司是受原告委托进行物业服务，故海洋城商管公司提供的物业服务应归属于原告。证据6物业管理费备案申请函虽系复印件，但结合费用测算清单及《新昌海洋城前期物业服务协议》中对于物业费的约定，本院对其证明力予以认定。证据7结合证据2可以证明原告通过海洋城商管公司向被告催缴物业费的事实，本院对其证明力予以确认。证据8证人证言能够印证证据1、2、3、5的相关内容，本院对其证明力予认定。本院对证据9的真实性予以认定，但其中授权委托书不能达到被告的证明目的，（2019）浙0624民初4785号案件证据清单中未出现的本案证据2和3经浙江省绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终5200号民事裁定综合认定，故该证据清单也无法达到被告的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周香表、周学龙在新昌县海洋城2幢156室拥有建筑面积为47.19平方米的商铺一间。嘉兆物管公司（甲方）与被告周学龙（乙方）于2017年6月20日签订《新昌海洋城前期物业服务协议》一份，约定由嘉兆物管公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全规范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方交费时间：首次缴费交满1年，之后每年每个收费周期（6个月）首月5日之前；收费标准（按建筑面积）商业外街每月每平方米6元；乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金（不超过千分之二）。原告嘉兆公司系嘉兆物管公司全资股东。2017年10月11日，嘉兆公司决定注销嘉兆物管公司，由其继受嘉兆物管公司物业服务事宜并联合海洋城控股有限公司控股的全资子公司海洋城商管公司为海洋城综合性商业体提供物业服务。2017年10月12日起，嘉兆物管公司开始清算。2017年10月27日起，嘉兆公司、嘉兆物管公司授权海洋城商管公司处理新昌海洋城购物中心A1-2地块物业服务相关事宜。嘉兆物管公司于2017年12月12日注销。2018年11月1日，嘉兆公司与海洋城商管公司召开星街物业费催收专题会，嘉兆公司决定委托海洋城商管公司对星街商铺物业费进行催收，本批次星街物业费的催收统一由海洋城商管公司发催收函并寄送催款函快递，物业费统一由嘉兆公司结算收取。2019年12月2日，海洋城商管公司出具情况说明一份，承诺其受嘉兆公司的委托与嘉兆公司共同为星街提供物业运营管理与服务，所有物业费均由嘉兆公司结算收取，也统一由嘉兆公司作为诉讼主体向星街业主主张物业费，嘉兆公司向星街业主实现完全部权利之后，该公司不再向星街业主主张任何权利。原告嘉兆公司与海洋城商管公司共同为被告所购买的商铺提供了物业服务。自2018年1月1日至2019年12月31日，被告周香表、周学龙共需支付商铺物业服务费6795.36元（6元/平方米/月×47.19平方米×24个月）。海洋城商管公司多次催缴，但被告至今未付，致本案纠纷发生。 本院认为：根据浙江省绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终5200号民事裁定，被告与嘉兆物管公司之间签订有《新昌海洋城前期物业服务协议》。虽2017年12月12日，嘉兆物管公司被清算注销，但嘉兆公司作为嘉兆物管公司权利义务的继受主体，其亦接替了嘉兆物管公司享有该协议项下相应的权利义务。根据查明的事实，海洋城商管公司受嘉兆物管公司与嘉兆公司委托提供物业服务，其提供的物业服务亦应归属于嘉兆公司，视为嘉兆公司提供的物业服务。因此，嘉兆公司作为本案原告主体适格，本院对于被告关于原告主体不适格的抗辩意见不予采信。 被告认为原告将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给海洋城商管公司，因此《新昌海洋城前期物业服务协议》无效。对此，本院认为，根据庭审查明的事实，原告以参与决策等方式，与海洋城商管公司共同为星街提供物业运营管理和服务，并由其结算收取物业费，被告亦未提供证据证明原告将该地块全部物业服务业务一并委托海洋城商管公司，故本院对于被告认为《新昌海洋城前期物业服务协议》无效的相关抗辩意见不予采信。《新昌海洋城前期物业服务协议》系嘉兆物管公司与被告的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当全面遵照履行。现原告作为嘉兆物管公司的权利义务继受主体为星街商铺提供物业服务，被告周香表、周学龙作为商铺业主已实际享受了原告提供的物业服务，应当按照约定的收费标准向该物业服务单位按时缴纳相应的物业服务费。 物业服务是一个动态服务。物业公司的职能范围并非包罗万象、无所不能。业主对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗。被告认为案涉商圈物业费价格过高且原告在提供物业服务时存在瑕疵，但未提供充分证据予以证明，因此本院对于被告的相关抗辩意见不予采信。原告要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6795.36元，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持。 被告周香表、周学龙逾期缴纳物业服务费，根据《新昌海洋城前期物业服务协议》的约定，应承担相应的违约责任。上述协议中约定按每天2‰的标准计算违约金，起诉时原告将违约金计算标准降低为年利率24%，上述计算标准均过高，本院综合考虑合同履行及原告因此产生的利息损失情况，认定违约金计算标准在2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍为宜，2019年8月20日以后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍为宜。《新昌海洋城前期物业服务协议》载明物业服务费交纳时间为首次缴费交满1年，之后每年每个收费周期（6个月）首月5日之前，因此被告应在2018年1月5日之前交纳2018年度的物业服务费，2019年1月5日之前交纳2019年1月1日至2019年6月30日的物业服务费，2019年7月5日之前交纳2019年7月1日至2019年12月31日的物业服务费。现原告要求被告支付合理逾期缴纳物业费违约金的诉讼请求，本院予以支持，对于超出本院确定的上述标准的违约金请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告周香表、周学龙支付原告绍兴嘉兆实业有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6795.36元，支付其中3397.68元自2018年1月6日起、1698.84元自2019年1月6日起、1698.84元自2019年7月6日起均至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算的违约金，并支付6795.36元自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算的违约金，限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告绍兴嘉兆实业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告周香表、周学龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告绍兴嘉兆实业有限公司负担4元（已交纳），被告周香表、周学龙负担21元，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  章吉 二〇二〇年四月二十九日 书记员  蔡笑