成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初124号 原告（反诉被告）：刘秀梅，女，汉族，1972年7月20日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：侯昊旻，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李斌，四川天天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王成秀，女，汉族，1972年11月18日出生，住四川省广元市利州区。 被告：李崚，男，汉族，1973年5月8日出生，住成都市金牛区。 共同委托诉讼代理人：涂伟，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告刘秀梅与被告王成秀、李崚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭对本反诉合并进行了审理。原告刘秀梅的委托诉讼代理人侯昊旻、李斌，被告王成秀、李崚及其委托诉讼代理人涂伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘秀梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠房屋租金33000元；2、判令被告向原告支付原告垫付的水费、电费、物业费等合计361元；3、判令被告按照年利率20%的标准立即支付所欠房屋租金的违约金（自2019年4月15日起计算至实际付清之日）；4、判令二被告承担连带责任。事实和理由：2017年10月15日，原告与被告王成秀签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于建设路56号的房屋，租赁期限自2017年10月15日至2019年10月14日共24个月，并约定月租金为5500元，由被告在每年的4月15日和10月15日前预先支付后续半年的租金给原告。原告已按合同约定将房屋提供给被告使用，但被告至今仍欠付2019年4月15日至2019年10月14日合计6个月的租金33000元。另外，原告于2019年10月15日为被告垫付了水费、电费、物业费等合计361元。现根据《合同法》第226条、第114条等相关法律规定，向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告王成秀、李崚辩称，1、我方租用刘秀梅案涉商铺时间长达10年，期间从未有无故拒付或者拖欠租金行为。这最后半年租金共33000元未实际支付是因我方在个人权利被侵害后，为了保护合法权益并减轻损害的扣押自救行为，且在扣押前后都有向刘秀梅明确告知，一旦双方纠纷得到解决，会立即返还此租金；2、刘秀梅应当返还我方保证金10000元，我方在签订房屋租赁合同的时候，支付给刘秀梅共计10000元房屋租赁保证金，根据双方2017年10月15日续签的《房屋租赁合同》第六条“甲方在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方”的约定，现租赁合同已于2019年10月14日期满，刘秀梅应当依合同约定退还此保证金。3、支付违约金应以违约为前提，但在本案中，违约方为刘秀梅。刘秀梅作为出租人在出售房屋前未履行法定的通知义务，侵害了承租人对承租房屋的优先购买权，属于违约行为，应承担相应的赔偿责任。我方为减少损失，对到期房租予以扣押，同时积极向刘秀梅主张权利。此属权利受到侵害后的正当自救行为，不应视为违约。其次，根据双方租赁合同第十五条“违约金、赔偿金应当在确定责任后十日内付清”的约定，违约金的给付条件为责任归属确定后由违约方支付，而本案纠纷发生后，双方对责任归属始终无法达成一致意见，如何确定尚待法庭解决，故对该原告主张的违约金无法律依据。4、我方在2018年10月15日续交房租前，为了确认承租房屋无异常变化，确保自身权利不受侵害，专门向刘秀梅询问是否将要出售，刘秀梅明确予以否定，但至2019年1月，我方才从第三方买受人处得知所租商铺已被出售，而后立即向刘秀梅主张权利。双方在沟通过程中，刘秀梅说其是在出售房屋之前已履行通知义务且有短信为证，事实上所谓通知是在其房屋出售之后的补救行为。出租人出卖租赁房屋，应在不少于15天的合理期限内将包括价格等条件的出售信息通知承租人，如果刘秀梅在此仍坚持已履行法律规定的通知义务，恳请法庭要求其出示并调查其与第三方买受人签订房屋买卖合同并办理登记手续前履行通知义务的明确证据。 反诉原告王成秀向本院提出诉讼请求：判令反诉被告刘秀梅向反诉原告王成秀赔偿案涉商铺优先购买权损失120000元（其中搬离案涉商铺商业利益损失75000元，重新租赁替代商铺装修费用损失45000元）。事实和理由：王成秀自2009年10月15日至2019年10月14日租赁刘秀梅位于成都市建设路56号的商铺用于经营时装销售生意。2019年元月，王成秀从案涉商铺第三方买主处得知刘秀梅已将商铺出售，即向刘秀梅要求享受优先权及相关赔偿，刘秀梅予以拒绝，继至2019年4月之间，双方多次协商未果。面对刘秀梅的违约行为及不赔偿态度，王成秀为避免自身损失无法挽回，将如无纠纷本会依约支付的下一期房租扣留，但同时表示相关损失赔偿解决后将如数退还此房租费用。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关法律规定，我方认为，刘秀梅在房屋租赁期间内不通知承租人即私自出售房屋的行为严重损害我方本应依法享有的优先购买权，应承担相应赔偿责任。我方主张的损失包括以下两项，一是刘秀梅在承租商铺经营10年累计的包含商誉、客户、经营环境等在内的商业利益价值，案涉商铺地处建设路繁华地段，其所处位置蕴含商业价值，也因此我方在第一次承租案涉商铺时，愿意向第三方房屋转租人支付转让费75000元，此转让费即是该商铺地段价值的体现，之后经过我方十年持续经营，又在此商铺积累了自己的商誉、客户等商业利益，仅以最初的转让费为标准要求赔偿当属合理。同时，此项转让费是我方因丧失优先购买权导致的直接损失。根据双方租赁合同第二十条的规定：“双方约定的其他事项：1、乙方承租后，必须满一年以上方可转让，……，3、乙方转让铺面的方式以及费用与甲方无关”，如果我方选择继续经营，无论是承租房屋还是购得商铺，都可以继续享有此商铺蕴含的商业利益，如果选择不再经营，可按照租赁合同约定将此商铺转让，同样可以实现此商业利益。现因刘秀梅的侵权行为，未通知便私自出售房屋，且第三方买受人自己使用商铺，导致我方不能继续经营，也无法通过转租实现商业利益，对此因丧失有限购买权的直接损失，刘秀梅应当予以赔偿。二是我方因丧失购买承租房屋的机会，且房屋第三方买受人在购得房屋后选择本人使用商铺，导致我方无法续租商铺，因而不得不另外寻找商铺继续经营，由此产生的新租商铺装修费支出应由刘秀梅赔偿。综上，依法向法院提起反诉，望公正判决，维护我方合法权益。 反诉被告刘秀梅辩称，1、我方在存在出售意愿时就已经告知对方，但对方没有任何购买意愿；2、对方明确表示同意我方对外出售，从双方对卖房后关于后续履行问题的聊天记录可以看出；3对方在我方将房屋出售前的合同履行期间，就已经存在不继续经营转让他人的意愿。根据这一情形，也足以判断出对方不存在任何购买意愿；4、我方存在卖房意愿并告知王成秀之后直到出售房屋有3个月之久，在这期间，王成秀持续经营至合同到期且未表露购房意愿，并在我方出售房屋之后直接提出优先购买权赔偿损失，我方有理由怀疑王成秀系故意为之。综上，我方已经履行了通知义务，在对方明确表示无任何购买意愿的情况下，我方选择将房屋出售他人，没有侵害其优先购买权。另我方对王成秀提出的具体赔偿范围和数额不予认可，该诉请没有证据支撑，亦没有相关法律依据，请求驳回对方全部诉讼请求。 经审理查明，2017年10月15日，出租人（甲方）刘秀梅与承租人（乙方）王成秀签订《房屋租赁合同》载明：“第一条甲方同意将坐落在建设路56号房屋出租给乙方作营业使用，房屋建筑面积42平方米，该房屋的基本情况已截于本合同附件。……第四条甲乙双方协定该房屋租赁期限自2017年10月15日至2019年10月14日共24个月。第五条月租金按5500元（人民币）计算。由乙方在每年的4月15日和10月15日前将租金支付给甲方，付款方式为现金结算。第六条乙方向甲方交纳壹万元整（已付）的保证金，甲方在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。……第十二条租赁期届满或者解除合同之日，双方应共检查交接房屋和设备，如发现有损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿。……第十四条违约责任……2、乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。……第十七条在租赁期内需要缴纳的税费、公共费用、水电费、物业管理费、各种规费等，由乙方承担。……第二十条双方约定的其他事项1、乙方承租后，必须满一年后方可转让，否则壹万元保证金自动转为违约金不再退还乙方。……” 2018年9月28日，刘秀梅与王成秀在微信上聊天记录显示：11:13王成秀说：“刘姐合同上说的是满一年就可以转让哒？没有你想的那样严重哈，谢谢你这么多年的支持，我们还是毕竟合作了差不多十年了！小王也不是那种不讲理的人哈！我现在是想要转让，做不走了，就肯定只给三个月的租金？再一个你现在在卖铺子，万一你卖出去了，难道到时候房租你又退我哇？如果真的要付半年，你那里还有我的一万押金，那我就在补你6500就半年了，现在这排铺子确实也只能租这个价呀？刘姐我做这一年我都是亏起房租的哟？就是亏起房租我也拖满了一年才准备转让的哦，都是安合同在办事，不可能生意不好我还继续亏嘛，你说是吧！”12:07王成秀说：“刘姐，如果铺子转让不出去，我把铺子还给你，那剩下的租金咋办呢？还有一个如果你把铺子卖出去了，剩下的租金又咋办？”14:34刘秀梅说：“协商解决”15:42王成秀说：“我的意思是退还是不退？这个时候我肯定要问清楚，心里要有一个保障，别到时候你推来我推去，但房费是交给你的，肯定到时候我会去找你退，该你的我一分钱不会少，多交给你的肯定要退给我才行，多几天就算了，如果半个月或一个月必须退，如果你把铺子卖了，想要把剩下的租金转让给下一个房东，哪我们三方应当面交代清楚，如果没有交待清楚（我不知道）钱还是找你退，说清楚了你说给半年就给半年，至少我放心！”19:42刘秀梅说：“我要说明一下：1、我卖铺子八字还没一撇；2、如果你转铺子你剩余多少个月的房租是跟你转让费是有关系的，这个你应该很清楚；3、如果我把铺子卖了肯定是三方一起商量并且你们还要重新签合同得嘛，我理解你的心情，我要卖铺子也会把你安排好的。”庭审中，双方对于聊天记录的完整性均表示认可。另外，王成秀当庭表示对欠付的房屋租金以及水费、电费、物业费无异议，仅对违约金有异议。对于如何告知王成秀关于出售房屋相关事宜，刘秀梅称当时是通过去店铺当面聊天和电话聊天的方式告知王成秀有意愿将案涉房屋出售，售价140万元，虽然没有相关证据证明，但根据提供的双方微信聊天记录证明王成秀在2018年9月28日之前已知晓其有出售房屋意愿。 2018年11月20日，刘秀梅将案涉房屋出卖给案外人杨攀兵、方伟，并于2019年1月16日产权变更登记至案外人杨攀兵、方伟名下。王成秀租赁案涉房屋至合同约定到期日即2019年10月14日，期满后便未续租。 另查明，王成秀与李崚系夫妻关系，也当庭认可夫妻双方租赁案涉房屋共同经营时装销售生意。 上述事实，有原被告身份信息，《房屋租赁合同》、微信聊天记录、收据以及原被告当庭陈述在案予以佐证，本院予以确认。 本院认为，刘秀梅与王成秀之间的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王成秀承租了刘秀梅的案涉房屋，应按照《房屋租赁合同》约定向出租人刘秀梅支付租金，王成秀共欠付2019年4月15日至2019年10月14日的租金共计33000元，故刘秀梅诉请王成秀支付剩余未付房屋租金的主张，本院予以支持。关于刘秀梅诉请王成秀支付其垫付案涉房屋的水费、电费、物业费的主张，因《房屋租赁合同》中明确约定了此项费用在王成秀承租期内由其自己承担，庭审中，王成秀对该费用不持异议，故对于该主张本院予以支持。关于刘秀梅诉请王成秀支付违约金的主张，《房屋租赁合同》中约定：“承租人逾期交付租金，每逾期一日，由出租人按月租金金额的百分之二收取违约金。”房租交纳时间为4月15日，交纳4月15日至10月14日共计六个月的房屋租金。现承租人王成秀未按照合同约定按时交纳房屋租金已构成违约行为，故刘秀梅诉请王成秀支付违约金的主张具有法律和事实依据。结合刘秀梅的主张，本院以未付租金33000元为基数，从逾期之日即2019年4月16日按照年利率20%的标准计算至实际付清之日止予以支持。 关于刘秀梅主张王成秀与李崚应承担连带责任，本院认为，王成秀与李崚系夫妻关系，虽租赁合同中承租人仅王成秀，但实际是王成秀和李崚租赁案涉房屋共同经营时装销售生意，系夫妻共同债务，故对于该主张本院予以支持。 关于刘秀梅将案涉房屋出售给案外人是否侵害了王成秀优先购买权的问题。本院认为，承租人享有以同等条件优先购买权，旨在维护交易秩序稳定，出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响。优先购买权的前提是租赁合同关系存续、王成秀具有购买租赁房屋的意愿。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定第三款：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。”之规定，结合本院查明事实，刘秀梅出售案涉房屋时间为2018年11月20日，并且根据双方当事人的聊天记录显示，王成秀在2018年9月28日之前就已经知晓刘秀梅想要出售案涉房屋，即在王成秀知晓刘秀梅欲出售案涉房屋到案涉房屋实际出售之日，已超过一个月，而王成秀在此期间亦未透露出想要购买房屋的意愿。故刘秀梅已经履行了合理期限内的告知义务。综上，本院认为刘秀梅并未侵害王成秀的优先购买权。 关于王成秀抗辩其未交纳房屋租金系权利受到侵害的自救行为，故不应支付违约金。本院认为刘秀梅并未侵害王成秀的优先购买权，王成秀应当按照《房屋租赁合同》中约定按时足额交纳租金，否则承担违约责任。故对于该抗辩理由，本院不予认可。 关于王成秀抗辩刘秀梅应当返还保证金的问题，根据《房屋租赁合同》中约定：“在租赁期限届满应当返还保证金及租赁期限届满或者解除合同之日，双方应共检查交接房屋和设备，如发现有损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿。”因双方并未在庭审中对于退还保证金的问题达成合意，也与本案中法律关系没有因果关系，可私下自行协商。本院不予处理。 关于王成秀主张刘秀梅赔偿案涉房屋优先购买权损失12万元的主张，本院认为，因刘秀梅已经履行在合理期限内告知王成秀其要出售案涉房屋的义务。在此期间，王成秀并未有购买案涉房屋的意愿。故刘秀梅将案涉房屋出售给案外人的行为属于对其名下财产的合理处分，并未侵害王成秀的优先购买权，亦不应承担该项损失，故对于王成秀的主张本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王成秀自本判决生效之日起10日内向原告刘秀梅支付租金33000元； 二、被告王成秀自本判决生效之日起10日内向原告刘秀梅支付水费、电费、物管费共计361元； 三、被告王成秀自本判决生效之日起10日内向原告刘秀梅支付违约金，以欠付租金33000元为基数，按照年利率20%的标准从违约之日即2019年4月16日起计算至实际付清之日止； 四、被告李崚对上述债务承担连带清偿责任 五、驳回原告（反诉被告）刘秀梅的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）王成秀的反诉诉讼请求。 如果被告（反诉原告）王成秀、李崚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费739元，反诉受理费1350元，减半收取共计为1044.5元，由被告（反诉原告）王成秀、李崚承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁跃成 二〇二〇年四月二十一日 书记员  纪朝元