江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初1604号原告:余菊花，女，1971年8月7日生，汉族，江西省分宜县人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽、郭翔星，江西弘杰律师事务所律师。被告:龙瀚，男，1984年3月9日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市。委托诉讼代理人：刘国华，江西至开律师事务所律师。原告余菊花（下称原告）与被告龙瀚(下称被告)租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日第一次公开开庭进行了审理，原告余菊花及委托诉讼代理人杨七芽、郭翔星、被告龙瀚及其委托代理人刘国华到庭参加了诉讼，法庭准许被告当庭提出的对案涉租赁场地面积进行鉴定的申请；2019年12月17日本院对该案第二次公开开庭进行了审理，原告余菊花及委托诉讼代理人杨七芽、郭翔星、被告龙瀚及委托代理人刘国华到庭参加了诉讼，法庭依证据规则将鉴定责任分配给原告，后原、被告双方达成一致意见，自行对案涉房屋进行了面积测量并向法庭提交了双方确认的场地租赁面积。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告立即腾空场地、恢复原貌并将租赁房屋交还给原告；2.判决被告支付原告租金及卫生费480816元，延期付款违约金146951.05元，合计627767.05元（租金、卫生费、违约金暂计算到2019年2月28日）；及以480816元为基数，按月2%支付自2019年3月1日起至付清之日止的延期付款违约金；3.判决被告按月租金32830元，月卫生费1200元为标准支付从2019年3月1日起至实际腾空房屋之日止的租金及卫生费；4.判决被告支付原告水电费14581.9元（水电费截至到2019年1月31日止）及按月利率2%支付自2019年2月1日起至付清之日止的延期付款违约金；5.本案诉讼费用、保全费、保险担保费等由被告共同承担。事实和理由：2016年4月20日，原、被告签订三份《房屋租赁合同》，约定原告提供坐落于新余市五金工业园建筑面积总共为1340平方米给被告使用，租赁期限从2016年6月1日到2017年5月31日，以上合同对租金及支付方式、双方权利义务、违约责任等均作出了相应约定。2016年6月29日、2017年1月18日，双方再次签订了二份《房屋租赁合同》，约定原告再次提供坐落于新余市五金工业园的房屋给被告使用，以上合同对租赁面积、期限及租金支付方式、双方权利义务、违约责任等也作出了相应的约定。上述合同签订后，原告按约提供了房屋给被告使用。合同期满后，双方未续签合同，但租赁场地仍然由被告在继续承租使用，并按照已签订的合同交纳租金及卫生费、水电费。然而，被告从2017年起就开始陆续拖欠原告租金、卫生费、水电费等。为此，原告多次向被告催讨，并要求原告腾空场地交还房屋，但被告拒绝交纳租金、卫生费、水电费等，也不腾空房屋交还场地。协商未果后，原告为维护合法权益计而诉至法院。被告辩称，1、已经完全按照合同要求按实际建筑面积计算支付了房屋资金950545元（从2016年4月21日至2019年2月3日止），合同约定过卫生费，但原告从未提供卫生服务，要予以扣除；2、原告在2019年2月4日对被告陈述的一号和二号馆进行锁门和拉闸；3、一号和二号馆存在墙面和屋顶漏水现象，被告自己请人来维修共花费11.5万元，按照合同约定应由原告支付；4、二号馆被告投资建设和装修共花费151.2万元，建设时原告同意以投入的资金折抵租金，建设的成本应由原告承担。原告为支持其诉讼请求向法庭提交了如下证据：一、房屋租赁合同5份，证明：1、原、被告在2016年4月20日签订三份房屋租赁合同，约定原告提供坐落于新余市五金工业园建筑面积总共为1340平方米给被告使用，租赁期限从2016年6月1日到2017年5月31日；2、原、被告于2016年6月29日又签订一份房屋租赁合同，约定原告提供坐落于新余市五金工业园建筑面积为650平方米给被告使用，租赁期限从2016年7月15日到2017年7月15日；3、原被告于2017年1月18日再次签订一份房屋租赁合同，约定原告提供坐落于新余市五金工业园建筑面积为1900平方米给被告使用，租赁期限从2017年1月15日到2018年1月14日，五份合同综合证明被告从2016年4月20日到2018年1月14日总共向原告承租3890平方米，并对租金、卫生费、履约保证金、违约责任等作出相应约定，以上各合同签订后双方未再续签新的租赁合同。二、通知函1份，证明合同到期后，被告既不续签合同也不缴纳费用，原告于2018年6月5日向被告发出通知要求被告腾空房屋、交还场地的事实。三、诉讼财产保全责任保险费发票1份，证明原告因本案诉讼保全发生保险650元，该费用应由被告承担。四、诉讼费用的计算清单1份，证明原告提供诉讼费、违约金、卫生费等的计算方式。五、国有土地使用证一份，证明案涉场地的面积。六、钢结构厂房材料结算单一套，证明案涉场地面积与租赁合同面积一致。被告为支持其答辩意见，向法庭提交了如下证据：一、付款凭证1份，证明2016年4月21日至2019年2月3日止通过手机转账支付给原告950545元；二、一号二号馆墙体漏水和工作人员的聊天记录1组、付款凭证1份、付款协议书1份，证明被告因租赁物墙体漏水支付维修费11.5万元；三、现场照片29张，证明一号馆为被告装修，二号馆被告做了建设;原告在2019年2月4日对一号和二号馆进行拉闸和锁门；2018年4月1日原告使用的二号馆面积只有840平方；四、二号馆签订的承包合同及付款证明各1组，证明被告建设二号馆实际支付151.2万元。双方提交的经双方确认面积的租赁合同书五份，确认原、被告5份租赁合同原告实际交付租赁的面积为：1、原、被告在2016年4月20日签订的三份房屋租赁合同建筑面积总共为1296.23平方米（分别为594平方米、390平方米、312.23平方米）；2、原、被告于2016年6月29日签订的房屋租赁合同建筑面积为588平方米；3、原、被告于2017年1月18日签订的房屋租赁合同建筑面积为1789.1平方米，五份合同总租赁面积为3673.33平方米。经本院组织双方当事人质证及审查，对原告提交的第一组证据，结合双方对实测面积的确认，本院对该组证据予采信，但全部房屋之租赁面积确认为3673.33平方米；对原告提交的第二组证据，被告对其真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，对该组证据的真实性本院予以确认，对其证明目的本院稍后综述；对原告提交的第三组证据，本院认为保全保险费用的支出为非必要之诉讼费用，在当事人没有约定的情况下，本院不予支持；对原告提交的第四组证据，本院认为该组材料系原告诉讼所依据的自认之事实而非证据，本院不予评析；对原告提交的第五、六组证据，因其与原、被告确认的场地面积不相符，本院不予采信。对被告提交的四组证据，原告对其真实性皆有异议。对于被告提交的第一组证据，因其为复制件，被告亦未按法庭要求庭后提交原件与原告核对，对该组证据本院不予采信，但原告当庭认可双方自签订合同时到2019年2月3日其实际收到被告支付的租金总额为810600元，对该金额本院予确认；对被告提交的第二、四组证据及第三组证据中有关场馆建设与维修的照片之待证事实，法庭已向被告释明其应通过另行诉讼予解决，被告亦同意另行处理，对上述两组证据本院不予评述；对第三组证据中的有关证明原告在2019年2月4日对一号和二号馆进行拉闸和锁门照片，本院认为，该组照片虽有实地场景参照，但无法通过照片确认原告实施了锁门和拉闸行为，本院对该组证据不予采信。根据当事人的陈述及其提供的证据并结合庭审笔录，本院可以认定以下事实：2016年4月20日，原、被告签订三份房屋租赁合同，约定原告提供坐落于新余市五金工业园建筑面积总共为1340平方米的房屋租给被告使用，租赁期限从2016年6月1日到2017年5月31日；2016年6月29日原、被告又签订一份房屋租赁合同，约定原告提供坐落于新余市五金工业园建筑面积为650平方米租给被告使用，租赁期限从2016年7月15日到2017年7月15日；2017年1月18日原、被告再次签订一份房屋租赁合同，约定原告提供坐落于新余市五金工业园建筑面积为1900平方米的房屋给被告使用，租赁期限从2017年1月15日到2018年1月14日，上述五份合同约定原告租赁给被告的房屋面积总共为3890平方米,同时都约定：1、租赁期间水费、电费由被告承担；2、在租赁期满前一个月，被告应以书面形式通知原告是否继续租赁；3、合同期满，被告必须恢复租赁场所的原貌；4、未按时支付租金及其他费用的，每延期一日按应支付费用的5%计收延期付款违约金。2016年4月20日签订的面积为600平方米的租赁合同（下称合同一）另外约定：1、租金按建筑面积计算并按年结算一次性付清，月租金为10元/平方米，合同签订之日起支付一年租金72000元；2、被告每月承担卫生费300元并按年3600元于交纳租金时一并支付给原告。2016年4月20日签订的面积为330平方米的租赁合同（下称合同二）另外约定：1、租金按建筑面积计算并按年结算一次性付清，月租金为10元/平方米，合同签订之日起支付一年租金39600元；2、被告每月承担卫生费200元并按年2400元于交纳租金时一并支付给原告。2016年4月20日签订的面积为410平方米的租赁合同（下称合同三）另外约定：1、租金按建筑面积计算并按年结算一次性付清，月租金为8元/平方米，合同签订之日起支付一年租金39360元；2、被告每月承担卫生费100元并按年1200元于交纳租金时一并支付给原告。2016年6月29日签订的面积为650平方米租赁合同（下称合同四）另外约定：1、租金按建筑面积计算并按年结算一次性付清，月租金为9元/平方米，合同签订之日起支付一年租金70200元；2、被告每月承担卫生费200元并按年2400元于交纳租金时一并支付给原告。2017年1月18日签订的面积为1900平方米租赁合同（下称合同五）另外约定：1、租金按建筑面积计算并按年结算一次性付清，月租金为12元/平方米，合同签订之日起支付一年租金273600元；2、被告每月承担卫生费400元并按年4800元于交纳租金时一并支付给原告。以上合同签订后双方未再续签新的租赁合同。在本案审理过程中，双方共同对案涉房屋之面积进行了测量，双方确认五份合同总计建筑面积为3673.33平方米。2018年6月30日，被告将合同五中的房屋退还了754.8平方米归原告使用。被告从2016年4月21日至2019年2月3日，向原告支付租金总额为810600元。现原告以被告从2017年起就开始陆续拖欠原告租金等费用、经催讨后拒交并拒绝交还房屋为由诉至法院并提出上列诉请。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，原、被告双方所签订的五份租赁合同，系双方之真实意思表示，合同内容亦没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方均应切实履行。在五份合同约定的一年租赁期各自届满后，双方没有按约定的程序进行续签，但被告仍占有使用原告之房屋，原告在2018年5月6日通知函之前并没有提出异议，依法应认定原、被告之间围绕五处租赁房屋形成了无固定期限租赁合同关系，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，虽然原告仅于2018年5月6日针对合同一、合同二、合同三向被告下达通知函，但原告诉讼至今，被告有足够时间处理五份合同解除后的相关事宜，因此，本院对原告要求解除租赁合同、被告立即腾空场地、恢复原貌并将租赁房屋交还给原告的诉讼请求予支持。围绕本案，原、被告双方形成如下争议焦点：1、被告的租金如何计算以及是否支付完毕？2、卫生费应否扣除？3、被告对一号和二号馆的维修花费应由谁承担？4、二号馆的建设及装修费用应由谁承担？关于第一个争议焦点，依据原告所提交的“标的计算清单”，被告依五份租赁合同约定的租金与卫生费支付条款按合同约定的面积于租赁期内支付了绝大部分租金与卫生费，仅余租金1960元未付，但由于租赁物面积的变更致使租金变少，被告实际上是足额支付了约定的租赁期内的租金与卫生费，而原告存在没有交付实足面积的租赁物的行为。亦即在合同约定的一年租赁期间，被告实际支付的租金与卫生费为72000元+3600元+39600元+2400元+39360元+1200元+70200元+2400元+273600元+4800元-1960元=507200元，但其按实际租赁面积应付租金与卫生费为506873.5元，其实际多付租金326.5元。在新的租赁关系中，截止到2019年2月28日，共产生租金及卫生费合计为572407.39元（合同一：20个月*594平方米*10元/平方米+20个月*300元/月=124800元；合同二：20个月*390平方米*8元/平方米+20个月*100元/月=64400元；合同三：20个月*312.23平方米*10元/平方米+20个月*200元/月=66446元；合同四：21.4个月*588平方米*9元/平方米+21.4个月*200元/月=117528.8元；合同五：13.43个月*1034.3平方米*12元/平方米+3个月*754.8平方米*12元/平方米+13.43个月*400元/月=199232.59元），从原告自认事实中可知，2018年5月29日起至2019年2月3日，被告分五笔支付给原告款170000元，因此，截止到2019年2月28日，核减去前述多付的租金326.5元，被告还欠原告租金及卫生费402080.89元。据此，对原告要求被告支付租金及卫生费的诉讼请求本院部分支持为402080.89元。关于第二个争议焦点，被告认为虽然各合同都约定了卫生费，但原告从未提供卫生服务，要予以扣除，本院认为被告之答辩意见没有证据支持，本院不予采信。对于第三、四个争议焦点，经法庭释明后被告同意另行处理，本院不予评述。关于违约责任问题，被告在答辩中提出其按所租赁房屋实有面积向原告支付清了租金及卫生费，不存在违约情形。本院认为，通过前述对所发生租金及卫生费的计算，被告并没有向原告支付清租金及卫生费，但同时，通过原、被告双方实地的测量，原告所提供的租赁物确实存在面积短缺的瑕疵，虽然本院不能认定原告提供有瑕疵的租赁物是否出于过错，但被告通过其对租赁物一年的使用，其对该瑕疵有发现并向原告提出解决的陈述应确认为属实。确保向出租人提供符合约定条件的租赁物是出租人的义务，在被告提出房屋租赁面积有瑕疵并要求解决的情况下，原告对该问题不予处理，进而导致被告出现拖延支付租金等费用的行为，不能视为被告有违约行为，因此，对原告要求被告支付延期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告支付水电费的诉讼请求，由于原告没有向法庭提交相应水电费支出证据，本院不予支持。关于保全保险费，本院认为其为非必要之诉讼支出，原、被告双方亦未在合同中予以约定，对原告之该部分诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告余菊花与被告龙瀚2016年4月20日、2016年6月29日、2017年1月18日签订的五份房屋租赁合同；二、被告龙瀚应于本判决生效之日始一月内将上述五份房屋租赁合同所涉房屋恢复原貌并交还给原告余菊花；三、被告龙瀚应于本判决生效之日起十日内向原告余菊花支付房屋租金及卫生费402080.89元；四、被告龙瀚自2019年3月1日起应按上述五份合同之约定按实际租赁面积向原告余菊花支付房屋租金及卫生费至其将所租赁房屋交还原告余菊花之日止；五、驳回原告余菊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10080元，减半收取计5040元，保全费3770元，合计8810元，由被告龙瀚负担5643元，原告余菊花负担3167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  范珍平二〇二〇年四月十五日法官助理李天发书记员易娇