中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2018）最高法民再454号 二审上诉人（一审被告）：北京城建建设工程有限公司，住所地北京市海淀区学清路38号B座611室。 法定代表人：苗林庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔戎锋，北京市东卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾志良，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。 二审被上诉人(一审原告)：北京安石投资管理有限公司，住所地北京市海淀区白石桥路48号综合培训楼。 法定代表人：孙景林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳有慧，北京市中通策成律师事务所律师。 二审上诉人北京城建建设工程有限公司（以下简称城建公司）因与二审被上诉人北京安石投资管理有限公司（以下简称安石公司）合同纠纷一案，北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）于2012年12月12日作出(2012)一中民终字第14807号民事判决，已经发生法律效力。本院经审查于2018年8月10日作出(2017)最高法民监53号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。城建公司的委托诉讼代理人沈晓伟，安石公司的委托诉讼代理人闫涛、欧阳有慧到庭参加诉讼。诉讼过程中，城建公司的委托诉讼代理人变更为崔戎锋、贾志良。本案现已审理终结。 城建公司称，再审请求：（一）撒销北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第14271号民事判决和北京一中院(2012)一中民终字第14807号民事判决；（二）确认案涉《联建合同》无效；（三）驳回安石公司要求城建公司办理综合楼产权过户登记并赔偿损失的诉讼请求；（四）本案一、二审诉讼费用由安石公司承担。事实与理由：(一)原判决认定案涉《联建合同》有效，适用法律确有错误。1997年12月15日，联建双方签订案涉《联建合同》时，联建项目土地为军事划拨用地，没有土地使用权证。北京市海淀区白石桥路48号综合培训楼项目(以下简称48号综合培训楼项目)，从规划、立项、开工建设、竣工验收，均系城建公司以自建房的名义进行，从未在相关行政部门进行过联建报批或备案。《联建合同》明确约定一方提供国有划拨土地，另一方提供资金，共同投资建设，建成后按比例分配房屋产权。房屋建成后，联建双方又对联建房屋共同经营出租，充分体现了联建双方共同投资，共享利润、共担风险的法律特征。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称国有土地使用权合同司法解释)第十四条规定:“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”《联建合同》的性质应认定为在国有划拨土地上的合作开发房地产合同。国有土地使用权合同司法解释第十六条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”因联建项目用地为国有划拨土地，联建一方以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产，未经有批准权的人民政府批准，且在起诉前未补办批准手续，《联建合同》应认定为无效合同。(二)原判决判令城建公司继续履行联建合同，办理综合培训楼产权过户手续，无法履行。目前综合培训楼的土地性质仍为国有划拨土地，且土地使用权证办理在北京城建集团有限责任公司（以下简称城建集团公司）名下。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，均规定划拨土地使用权和地上建筑物的转让必须经行政审批。因未经有批准权的人民政府审批，案涉联建项目不具备办理房产过户登记条件。原判决判令城建公司转让房产并办理过户登记，造成行政权与司法权的冲突，客观上无法执行。(三)原判决判令城建公司赔偿安石公司损失6500万元，适用法律确有错误。联建双方从签订《联建合同》至发生诉争十余年间，均未积极主动要求或配合对方去相关行政部门办理联建报批，联建房屋未办产权证书，双方均存在过错，均有损失。案涉《联建合同》与商品房买卖合同在合同性质、当事人的权利义务等方面完全不同。原判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释），将安石公司视为联建房屋买受人，且在其未完全支付联建房屋价款的情况下，按照联建房屋的市场价格计算迟延办理房产证违约金，判决城建公司承担损失赔偿责任，适用法律确有错误。 安石公司辩称，（一）关于案涉《联建合同》的性质。《联建合同》是联建双方在划拨土地上联合建设，房屋建成后，经政府批准缴纳土地出让金、转让联建房屋的合同。其不是划拨土地使用权转让合同，也不是国有土地使用权合同司法解释规定的合作开发房地产合同。48号综合培训楼项目(A座)是基建项目，不是以销售盈利为目的的房地产开发项目，项目经依法立项，项目主体为城建公司，资金来源为自筹。（二）案涉《联建合同》合法有效。1.认定《联建合同》效力的法律依据是《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，该司法解释于2009年实施后，人民法院认定合同效力应当以法律和行政法规为依据，而不应以国有土地使用权合同司法解释为依据。《联建合同》约定，房屋建成后向政府缴纳土地出让金，其中已包含向政府申请土地使用权出让，保证国家的土地收益的意思表示，未损害国家利益。2.联建房屋建成后才能进行评估和测绘，拟定土地出让金的数额，报北京市人民政府批准，政府批准后由负责土地资源管理的部门办理协议出让手续。《联建合同》不应因尚未履行审批手续而被认定无效。3.如认定《联建合同》无效，将会导致联建这一90年代普遍存在的建设模式整体无效，损害交易稳定性，依据《联建合同》联建的房产已经建成并投入使用20余年，无法恢复到《联建合同》签订前的状态。（三）《联建合同》可以履行。1.北京市对联建房产如何办理房屋登记有专门的规范。《北京市房屋登记工作规范(试行)》《北京市不动产登记工作规范(试行)》规定了划拨土地上联建房屋所有权办理初始登记的情形。联建房屋的分割有法可依、切实可办。2.关于城建公司能否继续履行合同，一审法院经向行政机关咨询，答复是完全可以办理。3.根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《关于北京市国有企业改革中划拨土地使用权管理的若干意见》等相关规定，政府鼓励划拨用地转为出让用地。（四）关于城建公司应否赔偿安石公司迟延办理过户登记的损失问题。案涉房产因未办理房产证而无法入市，安石公司无法取得增值收益，无法融资。安石公司的损失绝非使用房产或取得租金能够覆盖。原判决参照商品房买卖合同司法解释第十八条规定酌定损失，适用法律正确。 安石公司向一审法院起诉请求：城建公司为“白石桥路48号综合培训楼”中属于安石公司的房产部分办理产权证书，并赔偿因迟延办证给安石公司造成的损失9740.86万元。 一审经审理查明：1997年12月15日，北京楠迪技贸发展中心（以下简称楠迪技贸中心）作为乙方与甲方北京市第一城市建设工程公司(以下简称第一城建公司)签订了《联建合同》，就48号综合培训楼项目的合作事宜进行了约定。主要内容包括：合作项目的规模约7500平方米—8500平方米；乙方暂定投入3200万元；甲方负责土地的征用、拆迁和三通一平，负责旧楼的拆除、客户搬迁违约金的赔偿等费用，乙方投资整栋综合培训楼所有建设安装费、设计费、土地出让金、水电增容、变电室拆除移位再临时建设等费用，大市政及四源费、固定资产调节税等全部税费(第四章第2条)；建成后综合培训楼总面积如在8000平方米，产权分成比例为5:5，不足8000平方米，分成比例为6(甲方)：4(乙方)，8000平方米以上部分，产权归投资方所有；本合建楼甲方分配南侧部分，乙方分配北侧部分，从设计及功能上要形成两个独立的系统；甲方负责综合培训楼的规划设计批复所需的有关文件，并协助乙方办理有关手续，甲方负责把该综合培训楼乙方所拥有部分房屋产权及土地使用权于房屋达到正常使用后90天内为乙方办好权属文件（第五章第2条）。《联建合同》已在相关行政部门备案。 合同签订后，第一城建公司以自己的名义办理了以下手续。1997年12月29日，48号综合培训楼项目取得《建设工程规划许可证》。1998年3月19日，48号综合培训楼项目取得北京市规划委员会下发的《关于建设城建集团一公司综合培训楼项目可行性研究报告的批复》。1998年8月11日，48号综合培训楼项目取得《建设工程开工证》。1999年5月12日，48号综合培训楼项目取得《中华人民共和国国有土地使用权证》。1999年9月8日，48号综合培训楼项目竣工。1999年11月29日，48号综合培训楼项目取得《北京建设工程质量合格证书》。 2000年，第一城建公司更名为北京城建一建设工程有限公司（以下简称城建一公司），并改制成为城建集团公司的子公司。2006年6月2日，城建一公司更名为城建公司。另查，楠迪技贸中心于2001年9月13日被北京市工商局海淀区分局吊销。吊销时，工商登记显示的股东为沈成心（楠迪技贸中心之法定代表人）、孙景林（安石公司之法定代表人）、赵世界、张梦辉。2004年12月15日，上述四人形成《股东会决议》，决议内容为：本中心在48号综合培训楼项目中7000余平方米的产权和综合楼加层900余平方米、平房240平方米及本中心在48号综合培训楼项目的全部投资收益，全部转让给安石公司并立即交付。安石公司的股东为沈成心与孙景林。 1999年6月29日，楠迪技贸中心作为乙方与甲方城建集团公司签订《联合经营协议书》，约定：甲乙双方联合成立“北京城建楠迪物业管理有限责任公司”（以下简称城建楠迪物业公司），注册资金200万元，其中城建120万元，楠迪80万元，全部为货币出资，联营期限二十年；从1999年7月1日起实行委托经营；甲方拥有除培训楼7000平方米（最后以竣工图分配面积为准）外的全部产权，乙方拥有培训楼7000平方米产权和综合楼5504平方米、加层900平方米、平房240平方米的八年经营权；根据甲乙双方各自产权和经营权情况，按二十年联营期综合测算经营收益比例确定为甲方60%、乙方40%。此后，城建楠迪物业公司自2000年起每年按比例向双方分配收益，乙方所分得的款项多在600万元上下，该收益包括但不限于48号综合培训楼项目所占的份额，且自2003年起，收益实际由安石公司取得。 2011年1月12日，城建公司致函安石公司，内容为：我公司决定拟对中关村南大街48号院改扩建；为此，我公司全权委托刘海山同志（原城建公司董事长）就1997年10月第一城建公司（现更名为：城建公司）与贵公司签订的《联建合同》即联合建设综合培训楼事宜以及1999年6月29日城建集团公司与贵公司签订的《联合经营协议书》相关事宜进行商谈。之后，双方进行了协商，并形成2011年1月18日《会议纪要》。 2000年1月14日，北京市城市规划管理局对第一城建公司做出京规行决字(2000)第004号《行政处罚决定书》，第一城建公司在建设48号综合培训楼项目过程中，未经批准擅自增加四层、增加建筑面积744平方米已构成违法建设。《行政处罚决定书》的决定内容为:同意保留使用，罚款148800元。2000年1月14日，楠迪技贸中心向银行交纳了上述罚款。 诉讼期间，经一审法院向相关行政机关咨询，现行的法律规范与1999年时相比有较大差异，虽然需重新报批、备案某些手续，但并非不能履行，相关手续均需以城建公司的名义申请及办理，且需先全部办至城建公司名下后，再通过相关手续进行拆分。 诉讼中，双方对以下几个问题存在争议:（一）安石公司是否为本案适格主体。（二）《联建合同》的效力。（三）城建公司是否有办证义务，如果有，楠迪技贸中心是否违约在先，城建公司是否有权行使先履行抗辩权。（四）是否已具备办理48号综合培训楼项目产权手续的条件。（五）安石公司在收取收益后是否存在损失，其所主张损失的依据是否适当。 一审法院认为：第一，楠迪技贸中心将《联建合同》项下收益转让给安石公司，城建公司直接向安石公司发函表明认可该项转移权利义务行为，且该行为未损害城建公司利益，应为合法有效。第二，《联建合同》已在相关行政部门进行过备案的前提下，继续履行该《联建合同》并不存在明显障碍。在建设过程中已经取得土地使用权证，《联建合同》合法有效。第三，由于各项审批手续均系以城建公司的名义取得，城建公司在履行合同的具体义务时，应当起主导作用。《联建合同》未约定履约顺序，城建公司先履行抗辩的主张无法成立。第四，《联建合同》存在继续履行的可能性，城建公司关于不具备办理产权手续条件的异议不成立。最后，安石公司关于投资不能循环利用、不能核减成本等主张客观存在。可以参照商品房买卖合同司法解释所确认的标准计算损失，在计算时还应综合考虑过错因素、实际损失、信赖利益损失等。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条第一款、第八十四条、第一百零七条、商品房买卖合同司法解释第十八条规定，作出(2012)海民初字第14271号民事判决：（一）城建公司继续履行1997年12月15日《联建合同》，办理北京市海淀区白石桥路四十八号综合培训楼项目的产权手续，并最终依据《联建合同》的约定将产权进行分割，过户至安石公司名下，于判决生效之日即时执行;（二）城建公司赔偿安石公司损失6500万元，于判决生效后三十日内给付;（三）驳回安石公司的其他诉讼请求。如果城建公司未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费528843元，由安石公司负担122043元，城建公司负担366800元。 城建公司不服一审判决，上诉请求：改判驳回安石公司全部诉讼请求。 二审查明事实与一审一致。 二审法院认为:合同内容是确定缔约双方权利义务内容的依据，依法成立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失的责任。第一，本案中，城建楠迪物业公司将本应归楠迪技贸中心取得的收益交付给安石公司，城建公司在协商48号综合培训楼项目相关事实时直接发函给安石公司等事实均表明城建公司对于楠迪技贸中心向安石公司转移权利义务的行为是明知且认可的。对于安石公司在本案中的主体资格予以确认。 第二，楠迪技贸中心与城建公司在1997年签订《联建合同》，该种方式是当时较为普遍的建设模式，虽然履行时在表面上与房地产开发、土地使用权转让存在类似或相同现象，但本质上并不相同。虽然现行的法律、法规对于联建的规定更为严格、严谨，但在涉诉《联建合同》已在相关行政部门进行过备案的前提下，继续履行该《联建合同》并不存在明显障碍。虽然在签订《联建合同》时尚未取得土地使用权证，但在建设过程中已经取得，该项瑕疵已获得有效弥补，则城建公司再据此主张《联建合同》为无效，显然于法无据，至于土地出让金，安石公司表示同意交纳，故该项障碍亦不存在。城建公司关于《联建合同》应为无效的主张，不予支持。 第三，依据《联建合同》，双方的联建方式是楠迪技贸中心负责全部出资，城建公司负责报批手续与施工建设。通常情况下，联建双方很难分清谁应为主谁应为从，需“联”方可顺利履行。但本案中，由于各项审批手续均系以城建公司的名义取得，故楠迪技贸中心在交纳各项行政费用时均需以城建公司的名义进行，则城建公司在履行合同的具体义务时，无疑应当起主导作用。仅就《联建合同》第五章第2条的约定，城建公司至少应当在约定的期限内将其应当出具的手续出具给相关行政管理部门。现其虽然提出先履行抗辩，但《联建合同》第四、第五章之间并无明确的先后顺序，故其适用先履行抗辩的条件并不存在，即使适用先履行抗辩，楠迪技贸中心所欠数额与标的物的整体价值差距较大，则适用亦明显失当，有权利保护过度之嫌。至于交纳各项费用，如前所述，城建公司应处于主导地位，故在其并无证据证明其已为楠迪技贸中心或安石公司出具相关手续，系基于后者的原因未能交纳的前提下，其先履行抗辩的主张均无法成立。 第四，如果不按约定履行义务，则永远不会具备办理的条件。针对城建公司所提出的异议:48号培训楼项目确实存在违法建设，但已接受过行政处罚，处罚决定中亦明确同意保留使用，故此项瑕疵不应成为障碍;48号综合培训楼项目尚未进行测绘亦为事实，但并无法律、法规显示现在已不能进行测绘，故只需申请即可;《联建合同》对于不动产面积的分配是明确、具体、可操作的，且在签订《联合经营协议书》时，又进一步对所有权的位置予以明确，即使存在一些细枝末节需要调整，亦不应构成对于大局的影响。故城建公司关于是否具备办理产权手续条件的异议均不成立。 最后，针对安石公司在获得城建楠迪物业公司按比例分配的利润后是否仍存在损失，二审法院认为，损失客观存在，一个近万平方米的不动产，其所产生的价值绝不仅仅限于每年几百万元。且安石公司关于投资不能循环利用、不能核减成本等主张均客观存在。对于安石公司按商品房买卖合同司法解释所确认的标准计算损失的主张是否合理，二审法院认为，作为参照是可以的，但在计算时还应综合考虑过错因素、实际损失、信赖利益损失等。 基于以上认定，可以得出以下结论:《联建合同》合法有效，安石公司承接楠迪技贸中心在该合同中的权利义务，向城建公司主张继续履行合同，即为其应分得的不动产办理产权手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，应予以支持。造成48号综合培训楼项目迟迟不能办理产权手续的原因，主要在于城建公司不能正视其在履行合同时应当起到的主导作用，尤其在履行合同约定的办理产权手续义务时，具有明显的过错，依法应当承担赔偿责任。鉴于安石公司在取得所有权证后，相应不动产即具有市场价值，故其参照商品房买卖合同司法解释中的规定主张权利，具有一定的合理性，但其以全额主张，未综合考虑相关因素，显属不当。一审法院结合前述相关各项因素酌情确定的由城建公司赔偿安石公司损失的数额适当。二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2007）第一百五十三条第一款第一项之规定，作出(2012)一中民终字第14807号民事判决:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366800元，由城建公司负担。 本院对有争议的证据和事实认定如下：关于《联建合同》能否继续履行，48号综合培训楼中属于安石公司的房产和土地使用权能否转移至其名下问题。本院向北京市规划和自然资源委员会（以下简称北京市规自委）发函征求意见：因48号综合培训楼所占用土地系划拨土地使用权，按照现行政策能否办理有偿出让手续？北京市规自委复函（京规自函〔2019〕2971号）记载：案涉建筑位于北京中心城区范围内，根据党中央、国务院批复的《北京城市总体规划（2016-2035）》，中心城区范围内的用地和建筑，应做为实施城市总体规划的重要资源进行严格管理。按照《关于加强规划和自然资源领域内部约束监督的意见》，原以划拨方式取得使用权的用地，一般不办理土地有偿出让手续。 城建公司认可京规自函〔2019〕2971号复函的真实性、合法性、关联性，主张该复函证明案涉房产未能办理过户并非城建公司违约，而是因政策原因无法办理划拨土地的出让手续。安石公司认可京规自函〔2019〕2971号复函的真实性，但不认可其合法性、关联性，主要理由是：该复函所依据的规范性文件并未明确规定案涉房产所占用的划拨土地不能办理有偿出让手续；原判决已于2012年生效，而北京市规自委依据2016年文件作出答复，不应适用本案。 安石公司就案涉48号综合培训楼中属于安石公司的房产能否转移至其名下问题，亦向北京市规自委发函询问，北京市规自委复函（京规自函〔2020〕355号）记载：在城建公司配合办理相关手续情况下，安石公司可依法依规办理以下事项：首先为城建公司办理房屋所有权首次登记。完成首次登记后，可以办理48号综合培训楼项目中属于安石公司房屋面积对应的土地有偿出让手续。待办理完土地有偿出让手续后，可按照《北京市不动产登记工作规范》及《联建合同》有关条款及约定将属于安石公司的房屋产权转移至安石公司名下。 安石公司认为京规自函〔2020〕355号复函证明其依据《联建合同》取得48号综合培训楼相应面积房屋产权没有任何障碍。城建公司对该复函的合法性、关联性不予认可，认为其出具程序、内容违法，不属于办理不动产所需批准文件，亦未回答国有划拨土地能否办理土地有偿出让问题，复函所述办理流程违反“一体登记”的不动产登记基本原则，无法完成。 鉴于双方当事人对北京市规自委两次复函的理解存在分歧，本院再次向北京市规自委发函，请其确认两次复函内容是否存在矛盾，以及按照现行政策能否将48号综合培训楼中属于安石公司的房产和土地使用权转移至其名下。北京市规自委向本院复函（京规自函〔2020〕637号）记载：一、京规自函〔2019〕2971号与京规自函〔2020〕355号复函内容不冲突。按照《关于加强规划和自然资源领域内部约束监督的意见》，原以划拨方式取得使用权的用地，一般不办理土地有偿出让手续；如确需办理土地有偿使用手续，需报请北京市规自委研究批准，依法依规可以办理。二、在48号综合培训楼项目所占土地为划拨取得的情况下，可依法依规首先为城建公司办理房屋所有权首次登记。完成首次登记后，再依规办理48号综合培训楼项目的土地有偿出让手续。待办理完土地有偿出让手续后，可按照《北京市不动产登记工作规范》及《联建合同》有关条款及约定将属于安石公司的房屋产权转移至安石公司名下。 城建公司对京规自函〔2020〕637号复函的真实性予以认可，但是不认可其合法性和关联性，认为该复函未说明依据，不属于人民政府的批准文件。该复函认可京规自函〔2019〕2971号复函所述案涉土地不能办理土地有偿出让的客观事实。该复函不能解决将划拨土地出让给安石公司已经获得或者必能获得批准的问题。安石公司认可京规自函〔2020〕637号复函的真实性、合法性、关联性，认为该复函证明案涉土地并非不能办理土地有偿出让手续，48号综合培训楼中属于安石公司的房产和土地使用权能够转移至安石公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”北京市规自委的职权范围包括北京市自然资源统一确权登记工作、自然资源有偿使用工作等，其对案涉土地能否办理土地有偿出让手续，48号综合培训楼属于安石公司的房产和土地使用权能否转移至其名下等事项所作回复应作为认定案件事实的依据，本院予以采信。北京市规自委的三份复函能够证明尽管48号综合培训楼所占用土地为划拨取得，但是经行政主管部门审批，依法依规可以办理土地有偿出让手续。48号综合培训楼中属于安石公司的房屋产权可以依法依规转移至其名下。 本院查明，1999年5月，案涉项目用地由城建集团公司取得国有土地使用权证，性质至今仍是国有划拨用地。安石公司主张《联建合同》已在行政机关进行过备案，但并未提交《联建合同》进行过备案的证据，原判决认定《联建合同》已在相关行政部门进行过备案，缺乏依据。 2011年1月18日，城建公司与安石公司商谈形成《会议纪要》记载，根据《联建合同》第五章第2条约定，权属文件并未办完，该合同未履行完。就后续安排，城建公司提出三种解决方案，安石公司同意其中两种方案，第一种方案是给安石公司分割房产并办证，第二种方案是由城建公司买断安石公司房产。2011年9月23日，城建公司与安石公司商谈形成《会议纪要》，其中提到因历史原因A座未办理产权证，评估时可将A座视为有产权证的房产进行评估，但土地出让金由安石公司承担，土地出让金从收购款中扣除。 本院再审查明其他事实与原审查明一致。 本院认为，本案再审争议焦点是：（一）案涉《联建合同》的性质和效力；（二）城建公司应否为安石公司办理48号综合培训楼中属于安石公司部分房产的房屋产权证；（三）城建公司应否向安石公司赔偿迟延办理房屋产权证的损失。 （一）关于案涉《联建合同》的性质及效力问题 城建公司主张案涉《联建合同》系合作开发房地产合同，根据国有土地使用权合同司法解释第十四条、第十六条规定，应认定案涉合同无效。本院认为，案涉《联建合同》并未违反法律或者行政法规的强制性规定，应认定为有效。 根据查明事实，城建公司（甲方）与楠迪技贸中心（乙方，后将合同权益转移给安石公司）签订《联建合同》约定，双方联合建设48号综合培训楼项目。由甲方提供土地，乙方提供资金（包括土地出让金），合作建设综合培训楼。综合培训楼建成后，双方各自获得一定面积的房产。实际履行中，案涉项目以城建公司名义取得《建设规划许可证》《建设工程开工许可证》《项目可行性研究报告》等一系列手续，说明该项目符合当时的规划。联建双方并未将案涉项目变性为开发项目，通过对外销售房屋盈利。《联建合同》约定乙方的出资包括土地出让金，说明双方约定在土地变更为国有土地使用权后再转让房屋所有权。联建双方并未违反城市规划或者项目规划，偷逃土地出让金，擅自改变涉案土地性质，进行房地产开发，亦非直接转让划拨土地使用权及地上房产。案涉划拨土地使用权能否变更为国有出让土地使用权以及案涉房产能否办理房产过户登记手续，均系《联建合同》约定能否履行问题，并不影响案涉合同的效力。《联建合同》系利用国有划拨土地联合建房的合同，并非国有土地使用权合同司法解释所规范的合作开发房地产合同，并不违反法律或者行政法规的强制性规定，未损害国家或者社会公共利益。城建公司根据国有土地使用权合同司法解释第十四条、第十六条规定主张案涉合同无效，依据不足，本院不予采纳。 此外，联建双方已经履行了《联建合同》大部分内容。楠迪技贸中心履行了出资义务，案涉房产已经建成，城建公司始终承认安石公司对案涉房产享有所有者权益，《联建合同》并不影响第三人利益，认定《联建合同》有效更有利于法律关系保持稳定和妥善解决纠纷。 （二）关于城建公司应否为安石公司办理48号综合培训楼中属于安石公司部分房产的房屋产权证问题 案涉合同约定甲方负责把该综合培训楼乙方所拥有部分房屋产权及土地使用权，于房屋达到正常使用后90天内为乙方办好权属文件（第五章第2条）。城建公司主张因案涉土地系划拨土地，未经有批准权的人民政府审批，该《联建合同》约定的办理房产过户无法履行。本院认为，城建公司并未提交充分证据证明《联建合同》无法继续履行。 《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”即对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等特殊情况，法院不能判决当事人继续履行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”案涉项目用地性质为国有划拨用地，根据上述规定，转让划拨土地上房屋应经政府审批。本院经向行政主管机关征求意见，行政主管机关的复函证明，原以划拨方式取得使用权的用地，报请行政主管机关研究批准，依法依规可以办理土地有偿出让手续。此外，行政主管机关对48号综合培训楼项目办理产权手续的程序予以明确：首先为城建公司办理房屋所有权首次登记；其次依规办理48号综合培训楼项目的土地有偿出让手续；然后可将属于安石公司的房屋产权转移至安石公司名下。据此，本案并不存在法律上或事实上不能履行的情形。城建公司应履行报批义务，申请政府批准将案涉划拨土地使用权变更为国有出让土地使用权，安石公司也应予以配合，按照《联建合同》约定缴纳土地出让金。土地使用权出让手续办理完毕后，城建公司即能够办理房产过户手续。城建公司在未向行政主管部门提出申请并提交材料的情况下，即主张案涉合同无法继续履行，缺乏依据。安石公司请求城建公司办理案涉房产房屋产权证的诉讼请求应予支持。一审判决城建公司继续履行《联建合同》，办理产权手续，并最终将属于安石公司的房产过户至安石公司名下，并无不当。 （三）关于城建公司应否向安石公司赔偿迟延办理房屋产权证的损失问题 本院认为，原判决判令城建公司向安石公司赔偿损失的依据并不充分。根据查明事实，案涉《联建合同》履行过程中，楠迪技贸中心与城建集团公司于1999年6月29日签订了《联合经营协议书》，通过共同出租案涉房产盈利。楠迪技贸中心和安石公司一直按照约定的权益份额获得案涉房产出租收益。安石公司并未提交证据证明其因未取得案涉房产的房屋产权证而遭受实际损失。 此外，根据2011年1月18日及之后双方当事人商谈形成的《会议纪要》，安石公司并未主张城建公司承担迟延办理房产过户登记的损失，反而认可系因历史原因未能办理房产证。安石公司亦未提交证据证明其在提起本案诉讼之前，曾催促城建公司办理房屋产权证。案涉房产未能办理房屋产权证，并非城建公司单方违约所致。因此，原判决判令城建公司赔偿安石公司损失6500万元，依据不足，本院予以纠正。 本院经民事行政审判专业委员会会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第二项规定，判决如下： 一、撤销北京市第一中级人民法院(2012)一中民终字第14807号民事判决及北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第14271号民事判决第二项、第三项； 二、维持北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第14271号民事判决第一项； 三、驳回北京安石投资管理有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费528843元，由北京安石投资管理有限公司负担264421.5元；北京城建建设工程有限公司负担264421.5元。二审案件受理费366800元，由北京安石投资管理有限公司负担183400元，北京城建建设工程有限公司负担183400元。 本判决为终审判决。 审判长  谢爱梅 审判员  吴晓芳 审判员  王 丹 二〇二〇年四月二十三日 书记员  赵 越