北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初28504号原告：北京乐桥燃气设备有限责任公司，住所地北京市东城区。法定代表人：周克非，总经理。委托诉讼代理人：雷明光，北京市海勤律师事务所律师。被告：李宏斌，男，1970年3月30日出生。原告北京乐桥燃气设备有限责任公司（以下简称乐桥燃气公司）与被告李宏斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告乐桥燃气公司委托诉讼代理人雷明光、被告李宏斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乐桥燃气公司向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2．判令被告承担违约责任，向原告赔偿装修费299027元，设备搬运费6600元；3．判令被告向原告支付一个月房屋租金补偿10833元；4．判令被告退还原告第一期剩余两月租金20000元；5．诉讼费由被告承担，以上合计336460元。事实与理由：2018年9月27日，原、被告签订租赁合同，约定原告承租被告位于北京市房山区周口店镇新街村号院一处（房屋建筑面积400平方米），作为业务培训基地使用，租期5年，自2018年10月27日至2023年10月27日，租金为130000元/年；合同约定，如被告提前终止合同，需提前3个月告知原告，并遵守如下约定：A、被告退还原告租房未到租金，租金数额以原告实际支付给被告的数额为基数计算。B、被告就原告所支出的装修费用按照摊销金额（年度按20%的折旧摊销）加上一个月租金向原告进行补偿。依据该合同约定，原告在2018年9月27日和2018年10月10日分别向被告支付了第一年的租金，总计130000元。并于2018年10月下旬开始对培训基地进行装修，投入装修费用总计373784．68元。但2019年8月7日，原告被告知该房屋不符合建筑规划，需被政府拆迁，且并非属于被告所有，导致被告合同无法继续履行。而原告租赁被告房屋时，被告向原告出示了其房屋为合法建筑的相关证明，使原告相信其对该房屋拥有合法的出租权，原告才与被告签订租赁合同。2019年8月22日，原告因拆迁准备无法继续正常使用该房屋，不得不结束了所组织的培训活动。同时被告也通知原告应着手进行设备的搬离。因此，第一期的最后两个月，因被告原因，原告未能实际使用该房屋，被告需返还该两个月租金20000元。2019年10月12日，原告收到北京市房山区周口店镇人民政府张贴在该房屋的《强制拆除决定书》，该公告表明镇政府于2019年10月17日8时将对该房屋予以强制拆除。至此原告认为被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，严重影响了原告的正常生产经营活动。故为维护合法权益，诉至法院。李宏斌辩称：涉案房屋是我以我的公司（北京时代金涞货物运输公司）名义从我表弟的父亲马文俊那里租赁的。马文俊与新街村大队之间有土地承包合同。土地承包合同、租赁协议及新街村委会证明可以证实我对涉案房屋的权利，我们也没有违章，租赁时所有的手续都签好了，至于房屋拆除是政府的行为，不能把责任归在我身上。当时我和原告协商的是，给我多少赔偿，我就赔偿给原告，我也有损失，也进行了装修，且已经起诉原房主了。我与原告之间的租赁合同自原告搬走的时候已经解除了，具体解除日期应该是2019年10月，且原告搬走是其主动要求的，并非我的要求。2019年10月17日，我与原告之间有一份房屋交割清单，里面写得很清楚。原告装修的所有东西都已经拆走了。原告现在的办公地点也是我给他找的，原告搬走也是我们友好协商的结果。现在国家说村委会大队把土地租赁出去是违法行为，与我没有关系，我也没有对原告进行任何欺诈。国家要拆迁，事先我也根本不知道，就不存在我提前通知一说，所以我不同意原告的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2005年6月22日，北京市房山区周口店镇新街村村民委员会（以下简称新街村委会）与村民马文俊（已故）签订土地承包合同，约定将新街村亩土地承包给马文俊，承包费每年2650元，未约定承包期限。后马文俊在承包土地建房。2017年8月14日，李宏斌以北京时代金涞货物运输有限公司名义与马文俊签订租赁合同，约定马文俊将所建房屋租赁给北京时代金涞货物运输有限公司，租期自2017年9月1日至2022年9月1日，租金每年12万元，并对其他事项进行了约定。2018年9月27日，李宏斌（甲方）与乐桥燃气公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于北京市房山区周口店镇新街村大西坡甲1号院（房屋建筑面积400平方米）租赁给乙方。租期5年，自2018年10月27日至2023年10月27日，租金为130000元/年,并约定如甲方提前终止合同，需提前3个月告知乙方，并遵守如下约定：A、甲方退还乙方租房未到租金，租金数额以乙方实际支付给甲方的数额为基数计算。B、甲方就乙方所支出的装修费用按照摊销金额（年度按20%的折旧摊销）加上一个月租金向乙方进行补偿。装修费用以乙方提供的装修发票金额为准，并对其他事项进行了约定。合同签订后，乐桥燃气公司交付租金13万元。李宏斌交付租赁房屋。2018年10月，乐桥燃气公司对涉案房屋进行装修。2019年8月，乐桥燃气公司被告知涉案房屋因系违法建设需要拆除。后乐桥燃气公司陆续搬离设备，并支付设备搬运费6600元。2019年10月12日，乐桥燃气公司收到北京市房山区周口店镇人民政府张贴在该房屋上的《强制拆除决定书》及公告，公告表明涉案房屋将于2019年10月17日8时予以强制拆除。2019年10月17日，乐桥燃气公司（乙方）与李宏斌（甲方）签订房屋交割清单，载明“1、原房主留下的一切物品完好无损；2、房屋及设施完好无损；3、乙方承租后对6个房间内的卫生间进行拆除，未恢复。经甲、乙双方确认，就2018年9月27日签订的租赁协议中，位于北京市房山区周口店镇新街村大西坡甲1号院的房屋及物料，于2019年10月17日进行交割完毕，上述清单中所有物品均与承租方（乙方）无关。”后双方办理房屋交接手续，乐桥燃气公司搬离租赁房屋。现租赁房屋已拆除。2019年11月7日，乐桥燃气公司诉至本院，要求解除合同，并要求李宏斌赔偿损失。诉讼中，经本院释明，乐桥燃气公司同意如合同无效，按合同无效变更相应诉讼请求。对有争议的事实，本院认定如下：对于租赁房屋，李宏斌自述系马文俊承租集体土地所建房屋，所建房屋有新街村委会证明，但未能提交证据证实建房时取得建设规划许可和房屋为农村集体建设用地所建。乐桥燃气公司认为合同无法继续履行系李宏斌未如实告知涉案房屋存在权利瑕疵所致，并自述2019年8月22日起已无法继续正常使用租赁房屋，并于当日搬离租赁房屋，支付搬家费用6600元，乐桥燃气公司自述装修期间花费装修款373784．68元，提交票据、微信转账记录证实装修支出197249．96元，其中2019年8月1日金额30000元的票据显示款项为印刷品，其余款项未能提交装饰装修合同、票据予以证实。乐桥燃气公司要求李宏斌赔偿装修损失299027元，并要求支付设备搬运费6600元，补偿房屋租金10833元，退还剩余租金20000元，共计336460元。李宏斌对装修损失不予认可，自述双方已于2019年10月17日办理完租赁房屋交接，交接单注明清单中所有物品均与承租方无关，且乐桥燃气公司已将装修部分拆除，不存在装修损失。乐桥燃气公司否认对装修物进行拆除，认为双方只是办理租赁房屋交接，并非放弃向李宏斌主张装修损失。对于装饰物是否拆除、拆除多少，双方均未能提交充分证据予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋虽系李宏斌以公司名义从他人处承租，但基于合同相对性，并不影响李宏斌在本案中的诉讼地位，李宏斌为本案出租人。李宏斌租赁给乐桥燃气公司的房屋虽系集体土地上所建房屋，但不能证实系农村建设用地所建，所建房屋亦未取得建设工程规划许可，故李宏斌与乐桥燃气公司签订的房屋租赁合同无效。现乐桥燃气公司已搬离承租房屋，双方于2019年10月17日办理完房屋交接，且租赁房屋现已拆除，均认可合同已无法实际继续履行，本院不持异议。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。乐桥燃气公司承租房屋后进行装饰装修，虽然租赁合同无效，且李宏斌对装饰装修不同意利用，双方应各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。李宏斌作为出租方应保障承租方合理使用租赁物。合同无效系因租赁房屋未取得规划许可而被强制拆除，致使租赁合同无法继续履行。对此，租赁双方均有审查不严之过，其中李宏斌应承担主要过错（应承担70%责任）。乐桥燃气公司与李宏斌签订租赁合同约定如甲方提前终止合同，甲方就乙方所支出的装修费用按照摊销金额（年度按20%的折旧摊销）加上一个月租金向乙方进行补偿。对于乐桥燃气公司主张的装修损失李宏斌应予赔偿。乐桥燃气公司主张装饰装修花费373784．68元，但提交票据、微信转账记录金额为197249．96元，且2019年8月1日的30000元票据为印刷品，不能证实用于装修。故本院酌情认定乐桥燃气公司装修花费167249．96元。李宏斌辩称双方2019年10月17日办理交接时签订房屋交割清单，乐桥燃气公司已将装饰装修物拆除，且对装饰装修双方达成一致意见，乐桥燃气公司不存在装修损失,乐桥燃气公司不予认可。李宏斌未能提交其他证据证实乐桥燃气公司放弃向李宏斌主张装修损失。房屋交割单仅证实双方办理租赁房屋交接，不能证实乐桥燃气公司放弃向李宏斌主张装修损失，故李宏斌不同意赔偿装修损失的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。现因租赁房屋已被拆除，装饰装修现值不具备评估鉴定条件。乐桥燃气公司主张的装修损失，本院依据其提交装修票据、微信转账记录、房屋交割情况、租赁合同约定等因素，酌情确定装修现值为133800元，依据双方过错程度，李宏斌应赔偿乐桥燃气公司装修损失93660元，乐桥燃气公司要求过高部分，本院不予支持。乐桥燃气公司提出设备搬运费6600元，符合实际情况，考虑过错程度，李宏斌承担4620元。房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付的房屋占有使用费的超出实际使用期限的，出租人应于退还。自2019年10月17日房屋交割之日至2019年10月27日止，乐桥燃气公司并未实际占有使用房屋，李宏斌应按合同约定的租金标准退还乐桥燃气公司已支付的房屋占有使用费。乐桥燃气公司使用房屋期限以双方办理房屋交接为准，房屋剩余占有使用费数额，本院酌情予以确定为3560元。同理，因双方签订的房屋租赁合同无效，乐桥燃气公司要求李宏斌支付一个月房屋租金补偿的诉讼请求，本院参照合同约定、双方过错程度酌情确定为7580元。乐桥燃气公司要求过高部分，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、北京乐桥燃气设备有限责任公司与李宏斌于2018年9月27日签订的房屋租赁合同无效。二、李宏斌于本判决生效之日起十日内赔偿北京乐桥燃气设备有限责任公司装修损失93660元、设备搬运费4620元、房屋占有使用费补偿7580元。三、李宏斌于本判决生效之日起十日内退还北京乐桥燃气设备有限责任公司房屋剩余房屋占有使用费3560元。四、驳回北京乐桥燃气设备有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3173元，由北京乐桥燃气设备有限责任公司负担953元（已交纳），由李宏斌负担2220元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  冯永良二〇二〇年四月二日书记员  隗美娜