南京市高淳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0118执异3号案外人：郑可兰，女，汉族，1968年7月8日生，住所地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：王正，江苏永元律师事务所律师。申请执行人：嘉兴卓运投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区。执行事务合伙人：江苏成安股权投资基金管理有限公司。被执行人：永上集团南京线缆股份有限公司，住所地江苏省南京市高淳区。法定代表人郑建成，该公司董事长。被执行人：郑建成，男，汉族，1976年4月4日生，住所地浙江省乐清市。被执行人：高小敏，女，汉族，1976年11月16日生，住所地浙江省乐清市。被执行人：郑建权，男，汉族，1985年2月28日生，住所地浙江省乐清市。本院在执行嘉兴卓运投资合伙企业（有限合伙）（以下简称卓运投资）申请执行永上集团南京线缆股份有限公司（以下简称永上线缆公司）、郑建成、高小敏、郑建权借款合同纠纷一案中，案外人郑可兰向本院提出书面异议。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2016年1月25日，本院对中国工商银行股份有限公司高淳支行（以下简称高淳工行）诉永上线缆公司、郑建成、高小敏、郑建权借款合同纠纷一案作出（2015）高商初字第340号民事判决：永上线缆公司给付高淳工行本金27999999.56元及利息，高淳工行对永上线缆公司位于高淳区经济开发区花山路21号1幢、2幢的房屋（产权证号××××、××××），在抵押担保范围内享有优先受偿权等。根据高淳工行的申请，本院于2016年7月25日立案强制执行，案号为（2016）苏0118执1056号，2016年11月30日裁定终结本院（2015）高商初字第340号民事判决书的本次执行程序。之后，高淳工行将债权转让给卓运投资。卓运投资于2018年7月申请恢复强制执行，本院立案执行，案号为（2018）苏0118执恢340号。在执行过程中，本院拟依法拍卖被执行人永上线缆公司名下位于南京市××区经济开发区××路××、××幢不动产。案外人郑可兰、吴少春向本院提出位于南京市××区经济开发区××路××幢不动产在抵押给高淳工行前已租赁给其占有使用，请求在拍卖永上线缆公司名下位于南京市××区经济开发区××路××、××幢不动产时带租拍卖。本院于2019年9月9日作出（2018）苏0118执恢340号之一执行裁定：案外人郑可兰、吴少春对永上线缆公司名下位于高淳区经济开发区花山路21号1幢不动产的租赁权不得对抗本案申请执行人。郑可兰提出异议称，一、卓运投资依据已生效的(2015)高商初字第340号民事判决，申请执行永上线缆公司，在执行中将对永上线缆公司名下位于南京市××经济开发区××路××号1幢、2幢(产权证号：××××号、××××号)不动产进行拍卖。二、案外人与永上线缆公司于2014年8月11日签订房屋租赁合同，永上线缆公司将名下位于南京市××经济开发区××路××号厂房其中1万平方米出租给案外人作为生产线缆车间使用(产权证号：××××号)，租赁期限为2014年8月11日起至2024年8月10日，根据合同约定在合同签订一年内付清租金438万元视同租金支付完毕，案外人在约定期限内已支付434.32万元，基本付清(尚余少量款项，需双方对账后结清)。为了让投资利益最大化，合同签订后案外人就在此租赁物中从事经营生产线缆产品实际使用至今，且从租赁使用一开始就以租赁房产“高淳经济开发区花山路21号”为住所，申请注册“南京淳盾电子科技有限公司”，经过准备注册材料到报批核准，用了短短两个月的时间，于2014年10月22日正式成立。在2015年就和诸多公司广泛开展了业务，公司聘用员工、缴纳社保，依法向税务部门申报纳税，一直生产经营至今，公司现有员工24人，经过五年的生产经营，已经形成了自己的品牌。三、裁定书中“租赁协议约定一年内付清十年438万元的租金明显不符合常理”的认定是错误的。首先，合同约定十年的租金不是438万元，是780万元；房屋租赁合同约定“该租赁房屋租金人民币80万元/年，第一年免3个月租金20万元，十年共计租金780万元，乙方在合同签订一年内付清租金，支付438万元视同支付完毕”。租金及支付约定表明：十年的租金本应780万元，但如果承租方在合同签订一年内付清438万元视同租金支付完毕，该约定对承租方是一个优惠条件，是出租方尽快获得现金流量的策略，承租方可以用438万元而不是780万元的便宜价格租赁房屋，出租方可以一年短期内就获取几百万的大量资金而不是每年几十万，各取所需，合同本来就是双方的合意，经营者都会考虑资金的应用成本，用活资金，这绝不是“明显不符合常理”，而是基本的“成本核算”，是完全符合经营逻辑的。故裁定书中“租赁协议约定一年内付清十年438万元的租金明显不符合常理”的认定属于事实不清，是错误的。四、裁定书中“郑可兰作为法人的南京淳盾电子科技有限公司在抵押后才领取以涉案房屋为住所地的营业执照”作为裁定理由，于法无据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”，可见影响“带租拍卖”的是租赁权，只要租赁在先，就应带租拍卖，而租赁使用房屋，并不以是否“领取以涉案房屋为住所地的营业执照”为必要条件，它只是使用租赁物的表征，领取了营业执照可以证明房屋的租赁使用；反言之，如果没有领取营业执照并不说明没有租赁使用。所以，既然租赁合同在抵押合同签订前，就不能在法律没有相关规定之外再生条件来排除“带租拍卖”。五、2014年8月11日签订房屋租赁合同时，花山路21号产权证号为××××号的不动产并没有抵押给高淳工行，案外人为“租赁在先”，且依约付清了10年租金，该租赁合同合法有效，且尚处于租赁期内，案外人从一开始租赁到现在一直在使用厂房生产经营，如强行要求异议人搬出租赁厂房，会使得一直正常生产经营的异议人蒙受巨大的经济损失，减少本地人员的就业岗位，这将不利于保护善意承租人的合法权益，贵院对被执行人财产拍卖时，应保留承租人合法享有继续承租权。请求：带租拍卖永上线缆公司名下位于南京市××区经济开发区××路××号的厂房。另查明，永上线缆公司名下位于南京市××区经济开发区××路××幢厂房设立抵押登记时间为2014年8月12日，本院于2015年8月5日查封。郑可兰提供的签订时间为2014年8月11日的房屋租赁合同载明：永上线缆公司将位于南京市××区经济开发区××路××号厂房其中1万平方米出租给郑可兰使用(产权证号：××××号)，租赁房屋用途为车间生产使用，合同签订时已交付郑可兰；租赁期限自2014年8月11日起至2024年8月10日止；租赁房屋租金人民币80万元/年，第一年免3个月租金20万元，十年共计租金780万元，乙方在合同签订一年内付清租金，支付438万元视同支付完毕；签订合同之前已支付现金定金10万元。根据郑可兰提供的银行转账凭证，郑可兰自2015年1月12日至2015年7月31日止，郑可兰通过其个人银行账户向永上线缆公司的银行账户转账合计424.32万元，其中2015年2月7日转账7.5万元未注明款项用途，2015年4月9日转账6.8万元和2015年4月29日转账10万元均注明为往来款，其余款项均注明为房租。本院认为，承租人在租赁物被抵押之前签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，租赁关系不受抵押权的影响，应带租拍卖。本案中，根据郑可兰提交的落款时间为2014年8月11日的房屋租赁合同，从时间上看房屋租赁合同订立时间在2014年8月12日案涉房屋设立抵押登记之前，亦在被查封之前。但从房屋租赁合同“在合同签订一年内付清租金，支付438万元视同支付完毕”的约定，以及郑可兰提供的银行转账凭证看，郑可兰在2015年1月12日至2015年7月31日期间向永上线缆公司银行账户转账合计424.32万元，其中24.3万元不能证明系用于支付房租，郑可兰亦未提供永上线缆公司出具的收取定金和房租的证据，故郑可兰提供的证据不能证明其在合同签订一年内已付清租金438万元。虽然房屋租赁合同载明租赁房屋在合同签订时已交付郑可兰，但郑可兰没有提交在案涉房屋设立抵押权之前已实际占用使用该房屋的证据，故郑可兰亦不能证明在案涉房屋设立抵押权之前已实际占用使用租赁房屋。因此，郑可兰主张带租拍卖案涉房屋，理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人郑可兰的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张小帆审判员  赵锁宝审判员  魏猷龙二〇二〇年四月三十日书记员  周谷媛