河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初5497号原告:新乡市红旗区渠东办事处马小营村民委员会第九村民小组，地址：新乡市红旗区友谊路东段。负责人：陈学富,第九村民小组组长。委托诉讼代理人：李玉国、董超（实习），河南师大方正律师事务所律师。被告：姜文龙，男，汉族，1978年10月27日出生，住新乡市。原告新乡市红旗区渠东办事处马小营村民委员会第九村民小组（以下简称：马小营村委会第九村民小组）诉被告姜文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马小营村委会第九村民小组的委托诉讼代理人李玉国、董超，被告姜文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马小营村委会第九村民小组向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2017年7月1日签订的《承包合同》；2、判令被告立即腾空、搬离租赁房屋，并将房屋交还给原告；3、判令被告支付自2019年7月1日起，按照年租金15万元计算至实际搬离之日止的房屋占有使用费（暂计至2019年8月31日为25479.52元）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月1日，原告马小营村委会第九村民小组时任组长姜胜录等人与被告姜文龙签订《承包合同》，原告将位于红旗区渠东一路砂轮厂家属院南侧隔壁院内的房屋租赁给被告使用，合同期限自2017年7月1日起至2037年7月1日止，租金于每年7月1日交纳，并约定，若被告无故拖欠租金，原告有权终止合同并收回房屋的使用权。2019年7月1日，被告本应依据合同约定交纳2019年7月1日至2020年6月30日的租金，但被告迟迟不予交纳。经多次催要无果，原告于2019年7月14日依据合同约定向被告发出公告，决定解除《承包合同》，限期搬离租赁房屋。但时至今日，被告仍然占用原告房屋，拒不搬离。综上，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼。被告姜文龙辩称：承包合同中的第五条第一款写的非常明确，在承包期限内甲方必须确保乙方正常使用房屋，现在该房屋已经成危房，有照片为证。当时的承包建筑商就是现在的第九小村民小组组长陈学富。承包合同的第六条第二款，在承包期内如因甲方原因终止合同或乙方不能正常使用该房屋，甲方需要赔偿乙方装修费及搬迁费，该费用约170万元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年7月1日，甲方姜胜录、李秀花、姜四根、姜胜利、姜胜贵代表马小营村委会第九村民小组与乙方姜文龙签订了《承包合同》，主要约定：甲方将位于红旗区渠东一路六号院包括大门两边门面房承包给乙方使用；该院内有水、没电，所有房屋门窗、地面完好；承包期限自2017年7月1日开始2037年7月1日终止；承包租金每年7月1日缴纳，每年租金15万元，乙方在承包期内不得拖欠租金，否则甲方有权停止其承包权；承包期内所有水、电等一切费用由乙方自行承担；承包期内乙方有下列情况甲方有权终止合同并收回房屋使用权：乙方私自将房屋转包给其他人，乙方利用房屋进行非法活动的，乙方无故拖欠租金；承包期内甲方必须确保乙方正常使用该院的所有房屋；在承包期内如因甲方原因终止合同或乙方不能正常使用该房屋的情况下甲方需赔偿乙方装修及搬迁费，在承包期内如因乙方原因终止合同的乙方装修及电源归属甲方所有；乙方承包后要及时对房屋进行检查如需维修及时通知甲方，正常门窗损坏由乙方维修；合同到期后如乙方不再继续承包该房屋，甲乙双方就乙方装修、电源进行协商解决。合同签订后，姜文龙使用案涉房屋主要经营新乡市红旗区松鹤养老院，并支付了2017年7月1日至2019年6月30日两年的租金。后因姜文龙拖欠2019年7月1日之后的租金，马小营村委会第九村民小组诉至本院。另查明，案涉马小营村委会第九村民小组租赁给姜文龙的房屋，因赵明忠对部分房屋提出异议，2018年12月15日，甲方赵明忠与乙方马小营村委会第九村民小组签订《租赁协议》，主要约定：甲方把坐落在红旗区渠东一路6号院内约500多平方米自有的房屋租赁给乙方使用，土地属于乙方，租赁期限为2018年7月1日至2023年6月30日止；租金每年3万元，每年7月5日前一次性交纳，如有逾期，按日万分之五赔偿；另乙方需补交2017年7月1日至2018年6月30日期间租金30000元；乙方在租房期间不能从事违法犯罪活动，否则甲方有权终止合同，但甲方不能干涉乙方对外转租；若该房屋合同未到期，乙方未租赁出来，或未使用的情况下，甲方不收房租。合同到期后乙方有优先承租权并在期满前一个月续签。如在乙方不再续约的情况下，甲方有权向外出租，出租后甲方应向乙方交纳土地使用费；该合同为双方补签合同，所以签订日期与履行日期不一致。2018年11月29日，马小营九组作出《通知》：每年7月1日前，由松鹤养老院承包人姜文龙替马小营九组代付租金3万元交给赵明忠，剩余12万元交给马小营九组，姜文龙在通知上签字同意。还查明，关于案涉姜文龙租赁房屋，原告马小营村委会第九村民小组除了提供其与陈学富签订的建房协议外，未提供任何房屋建设的合法手续。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，直到本院庭审结束，原告马小营村委会第九村民小组也未向本院提交案涉房屋建设的合法手续，因此，本案马小营村委会第九村民小组与姜文龙签订的租赁协议即承包合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故合同无效后，合同履行时马小营村委会第九村民小组交付的房屋应当返还，故本院对马小营村委会第九村民小组要求姜文龙腾空、搬离从其处租赁房屋，并将房屋返还的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，案涉租赁合同无效，马小营村委会第九村民小组起诉的租金应认定为其主张占有使用费。因姜文龙占有使用费支付至2019年6月30日，之后仍占有使用，故对于2019年7月1日之后的占有使用费，仍应按照年租金15万元的标准，支付至实际返还房屋之日止。姜文龙辩称，案涉房屋系危房，影响其正常使用，但并没有提供其要求马小营村委会第九村民小组维修或者其自行维修的相关证据，且其使用案涉房屋也一直经营至今，故本院对其以此来抗辩房屋占有使用费支付的意见，不予采纳。合同无效后，当事人的损失可另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姜文龙于本判决生效之日起三十日内将所租赁的位于新乡市红旗区渠东一路六号院（松鹤养老院内）房屋腾空并返还新乡市红旗区渠东办事处马小营村民委员会第九村民小组。二、姜文龙于本判决生效之日起三十日内按每年15万元的标准向新乡市红旗区渠东办事处马小营村民委员会第九村民小组支付自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；三、驳回新乡市红旗区渠东办事处马小营村民委员会第九村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437元，由姜文龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  张敬美审判员  张习坤审判员  高 飞二〇二〇年四月三十日书记员  崔晓雁