北京市昌平区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0114民初21012号原告：北京市龙凤山企业经营管理有限公司，住所地北京市昌平区城南街道龙水路22号院1号楼4层401。法定代表人王化民，执行董事。委托诉讼代理人康万福，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人孙大山，北京市昌平区沙河镇法律服务所法律工作者。被告：北京天然建材有限公司，住所地北京市昌平区南口镇前洼村东南。法定代表人杨玉深，经理。委托诉讼代理人**丽，北京京宁律师事务所律师。原告北京市龙凤山企业经营管理有限公司（以下简称龙凤山公司）与被告北京天然建材有限公司（以下简称天然建材公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙凤山公司委托诉讼代理人康万福、孙大山，被告天然建材公司委托诉讼代理人**丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙凤山公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决终止原被告之间1998年9月30日签订的《北京市南口采石厂出售部分产权协议书》及《补充协议》。2．依法判决被告腾退占有的原南口采石厂生产范围内（范围为：洞口中心线以西220米，向东至采石四分厂采场东界。其中生产场地为山根以南，洞口中心线以西80米、以东100米）及非法占用的其它土地。3．诉讼费由被告承担。事实与理由：1998年9月30日，原告与被告签订《北京市南口采石厂出售部分产权协议书》及《补充协议书》，约定将原北京市南口采石厂砂石分厂、采石二分厂、采石四分厂房屋及场地（范围为：洞口中心线以西220米，向东至采石四分厂采场东界。其中经营场地为山根以南，洞口中心线以西80米、以东100米），随后成立了北京天然建材有限公司，即本案的被告，2001年，原南口采石厂被依法注销，其权利义务由北京市龙凤山砂石厂承继；2017年北京市龙凤山砂石厂转制更名为北京市龙凤山企业经营管理有限公司，即原告。原被告之间签订的《北京市南口采石厂出售部分产权协议书》及《补充协议》，从2003年至今已不能实际履行，依据《北京市南口采石厂出售部分产权协议书》第三条第一款及《补充协议书》第二条中关于土地使用的约定，为租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第214条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的超过部分无效。因此上述合同内容实际已于2018年10月到期，合同终止。此外，根据《北京市人民政府会议纪要（第257号）》及2018年11月21号《北京市国资委会议纪要》，南口采石厂的生态修复系保证冬奥会、世园会顺利进行的重要工程，需被告依法尽快腾退场地。特提起诉讼。被告天然建材公司辩称，不同意原告诉求。涉案地块上没有房屋，不涉及房屋租赁，双方为了盘活国有资产解决职工安置问題，双方之间不是租赁合同关系，不适用合同法关于租赁合同的规定，双方应为资产转让法律关系。一、首先依据现有证据，原被告之间形成的是产权买卖法律关系，并非租赁法律关系，二、依据双方的真实意思表示可以看出，被告股东杨玉深等32人在购买诉争土地及资产同时，原告方承诺保证乙方使用权50年（国有矿山用地）。后杨玉深等32人成立了天然建材公司，并同意由国企职工转置自主经营。并对当时的所谓不良资产（诉争地）进行再利用开发，投入了大量的人力和资金，使现在形成了餐饮、住宿、采摘、垂钓一体的旅游项目，企业运营情况非常好。三、原告2018年9月15日向被告下发了《关于暂停一切经营活动的通知》，并阻碍被告经营，属严重违约行为。原、被告签订的产权出售协议合法有效，应受到法律的保护，即使遇到国家征地拆迁等不可抗力的政策，也应当给被告依法进行赔偿。四、原、被告就腾退拆迁补偿问题经过多次磋商，已经同意对诉争地块进行了价值评估，并且原告也承担了评估费，只是原告认为评估价值过高不予履行。被告方则认为评估价值未包括养鱼价值及停产停业补偿及物品搬运费，需另行主张。依据企业腾退补偿，应包括上述款项。经审理查明：1998年9月30日，北京南口采石厂（甲方）与杨玉深等本厂32名职工（乙方）签订《北京市南口采石厂出售部分产权协议书》及《补充协议书》，约定甲方将原北京市南口采石厂砂石分厂、采石二分厂、采石四分厂房屋及场地（范围为：洞口中心线以西220米，向东至采石四分厂采场东界。其中经营场地为山根以南，洞口中心线以西80米、以东100米）出售给乙方，乙方在南口采石厂生产范围内的土地和矿山资源归甲方所有，甲方保证乙方使用权50年，乙方则按国家有关政策负责缴纳各项费用，购买产权职工的现有住房一次三十年承租给乙方，共11人，租金为48495．60元，乙方欠甲方的水、电、房费及预支工资等费用，共14人，金额为26613．46元，同时甲方与乙方就解除劳动关系达成一致协议，甲方为乙方办理产权证明，乙方在领取产权证明时，与甲方解除劳动关系，甲方积极配合乙方办理重组企业的工商及税务登记、开采许可证等，甲方不得干预乙方生产经营工作，不承担出售产权后的一切法律责任，协议还约定了其他内容，协议后有双方签字及盖章。1999年3月15日，杨玉深等32人发起成立天然建材公司，杨玉深任法定代表人，公司经营范围：开采、销售砂石。庭审中天然建材公司称其接手涉案场地后，先进行了四年采石生产，2003年开始从事垂钓、住宿等生态旅游项目。2001年，北京南口采石厂被依法注销，其权利义务由北京市龙凤山砂石厂承继。2017年12月7日北京市龙凤山砂石厂更名为龙凤山公司。另查，庭审中龙凤山公司提交国有土地使用权，证明涉案地块登记的土地使用者为北京市南口采石厂，1991年1月11日，北京建筑材料集团有限责任公司出具建材集团发[1999]8号批复，载明“同意将南口采石厂砂石分厂评估部分的资产按国家有关政策一次性出售给杨玉深等30名南口采石厂职工，请接到批复后抓紧到有关部门办理相关登记手续”。2018年9月15日，龙凤山公司向天然建材公司发出《关于暂停一切经营活动的通知》，内容为“1．我公司管理范围南口采石厂北山及山场严禁从事一切经济经营活动包括：非法开山、碎石、倾倒石料、外运石料、倾倒渣土、钓鱼等活动。2．对域内改制企业停止生产供电，暂时保留生活用电。3．按政策启动并落实改制企业腾退撤场工作。”2019年6月11日，天然建材公司向龙凤山公司书面提出经济补偿要求，2019年1月28日，天然建材公司与龙凤山公司签订《委托评估、测绘协议书》。2019年6月4日，天然建材公司与龙凤山公司共同委托的房地产估价机构北京建正合生房地产评估有限公司出具关于北京市昌平区南口镇南口采石厂（含采石二分厂和采石四分厂）地上物资产市场价值评估的报告书，后双方因补偿问题未能达成一致。2019年10月，龙凤山公司诉至本院，诉求及理由同诉称。上述事实有国有土地使用证、北京市南口采石厂出售部分产权协议书》及《补充协议书》、产权证明书、建材集团发[1999]8号批复、公司设立登记审核表、公司设立登记申请书、企业申请注销登记注册书、企业名称变更通知、《委托评估、测绘协议书》、评估报告书、通知、要求、天然建材公司章程、解除劳动合同证明书、个人账户转移单、移交档案清单、会议纪要，本院询问笔录及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同纠纷是指当事人之间因就订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务纠纷。本案中《北京市南口采石厂出售部分产权协议书》及《补充协议书》系北京市南口采石厂与杨玉深等32人所签订，庭审中龙凤山公司向本院提交证据证明涉案合同中北京市南口采石厂的权利义务由自己所承继，天然建材公司虽系杨玉深等32人所发起而成立，但原被告均未能向本院提交充分证据证明涉案合同中杨玉深等32人的权利义务由天然建材公司所承继，故根据合同的相对性原则，龙凤山公司以租赁合同纠纷为由起诉要求终止其与天然建材公司之间的合同属于诉讼的被告主体不适格。另外，龙凤山公司虽向本院提交国有土地使用证证明其系争议地块的登记土地使用权人，而争议地块的现占有使用人系天然建材公司，双方之间系因涉案土地的占有、使用及归属等产生的纠纷，本院认为本案原被告之间所争议的法律关系并非租赁合同纠纷，故对于龙凤山公司的起诉应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回北京市龙凤山企业经营管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院审 判 长  杨卫东审 判 员  陈振祥人民陪审员  路玉国二〇二〇年四月二日法官 助理  吴继腾书 记 员  张书豪