重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初407号原告：胡忠，男，1968年5月18日出生，汉族，住重庆市梁平区。原告：廖昌琼，女，1975年11月24日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：胡忠（系廖昌琼之夫），特别授权。被告：重庆皇华文典房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道州屏环路24号，统一社会信用代码：9150023373982741XY。法定代表人：周兴兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宣海，男，该公司职工，特别授权。原告胡忠、廖昌琼与被告重庆市皇华文典房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法由审判员付荣慧独任审判，适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告胡忠、被告的委托诉讼代理人陈宣海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约金9707元，从2016年12月31日至2017年12月18日，违约金按日万分之0.5计算为每日27.5元，共计353天；2、判令被告承担逾期办理产权证的违约金19057.5元，从2018年2月19日至2020年1月13日，违约金按日万分之0.5计算为每日27.5元，共计693天；3、判令被告承担逾期交房期间原告的租房费用10350元，租房期间为2016年12月30日至2017年12月18日，共计11.5个月，每月房屋租金900元。以上三项共计39114.5元。4、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年1月30日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告所开发的位于重庆市忠县某商品房一套，房屋总价款为551676元，房屋套内面积为99.27平方米；被告应于2016年12月30日前交付房屋，并在交付房屋后60日内向忠县房管所提交办理《房地产权证》的相关资料。但被告未按照合同约定交房和办理产权证书，严重侵害了原告的权益。通过原告多次上门协商，并经县有关部门协调，双方于2017年12月18日达成接房协议。但案涉房屋至今仍未达到合同约定的交房条件，被告也未向原告书面说明无法按期交房的合理原因。综上，原告诉至本院，望判如所请。被告辩称，1、被告系案涉房屋所在小区的开发商，与原告签订商品房买卖合同以及案涉房屋至今尚未办理产权登记等事实属实；2、被告已于2017年12月8日将案涉房屋交付原告，故迟延交房违约金只应支付至交房之日；3、被告迟延交房系多种原因所致，故逾期办理产权证的违约责任不应只由被告承担；并且，逾期办理产权证的违约金应从2018年3月8日起计算；4、原告的第三项诉讼请求无合同约定和事实依据，不同意支付。经审理查明：2015年1月30日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将坐落于忠县某住宅一套出售给原告，房屋建筑面积为118.64平方米，房屋价款为551676元；购房款支付方式为2015年8月13日支付房屋首付款158000元，余款34万元向银行申请贷款；被告应当于2016年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，若因被告原因导致迟延交房的，被告应按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，并于被告实际取得登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款551676元。2017年12月8日，被告将案涉房屋交付原告。另查明，案涉商品房至今尚未通过竣工验收备案登记，被告也未取得土地房屋登记机构出具的办理案涉商品房房地产权证的登记受理单。上述事实，有原告、被告委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《重庆市物业专项维修资金专用收据》、《重庆市契税缴税证明》、交接房协议等证据材料在案佐证，本院予以采信。本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。双方应当依据诚实信用原则，全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金数额如何确定的问题。根据合同约定，被告应当于2016年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，否则，被告应按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金。本案中，被告于2017年12月8日将房屋交付原告，且房屋至今未通过竣工验收备案登记，被告未能依照合同约定的交房条件交付房屋，其行为已构成违约，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。虽然在原告接房时，被告不具备约定交房条件，但原告已实际接房，应视为双方以行为变更接房条件，故在原告接房之日止被告不再支付逾期交房违约金。综上，被告应支付从2016年12月31日起至2017年12月8日止，按日以已付购房款万分之零点五计算的违约金，金额为551676元×万分之零点五/天×343天=9461.24元。关于逾期交房违约金数额如何确定的问题。依照合同约定，被告应当在房屋交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，否则，应按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金。本案中，被告于2017年12月8日交付房屋，故其应于2018年2月6日前取得土地房屋登记机构出具的办理案涉房屋房地产权证的登记受理单，但被告至今未取得，其行为已构成违约，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。现因原告在诉讼请求中明确了逾期办理产权证的违约金计算至2020年1月13日，故被告应支付从2018年2月7日起至2020年1月13日，按日以已付购房款万分之零点五计算的违约金，金额为551676元×万分之零点五/天×706天=19474.16元。被告抗辩逾期办理房地产权证系多方原因所致，其不应承担全部违约责任。但被告对其抗辩意见未提供证据加以证实，故本院不予采信。关于逾期交房期间原告产生的租房损失应否由被告承担的问题。依照合同约定，如被告逾期交房，则其应按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金。因原被告并未就逾期交房期间被告还应支付租房损失进行约定，且本院已支持原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，故原告的该项诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告重庆皇华文典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告胡忠、廖昌琼支付逾期交付房屋的违约金9461.24元；二、被告重庆皇华文典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告胡忠、廖昌琼支付逾期办理房地产权证的违约金19474.16元。三、驳回原告胡忠、廖昌琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取389元，由原告胡忠、廖昌琼负担25元，被告重庆皇华文典房地产开发有限公司负担364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  付荣慧二〇二〇年四月十七日书记员  李克桢