广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终17609号上诉人（原审上诉人）：深圳中洋通国际供应链有限公司，住所地深圳市福田区南园街道深南中路新城市广场。法定代表人：王创举，总经理。委托诉讼代理人：张建民，广东微众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彬，广东微众（盐田）律师事务所律师。被上诉人（原审被上诉人）：王欢，女，汉族，1982年9月9日出生，户籍地址湖北省黄石市西塞山区，委托诉讼代理人：马俊昌，广东巨龙律师事务所律师。上诉人深圳中洋通国际供应链有限公司（以下简称中洋通公司）因与被上诉人王欢租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。中洋通公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判驳回王欢的全部诉讼请求；2、本案一审二审诉讼费全部由王欢承担。事实与理由：原审法院对于中洋通公司和王欢之间的租赁合同关系存在事实认定错误及法律适用错误问题，依法应予以纠正，具体如下：一、中洋通公司与王欢之间并未对租赁合同达成一致意见，因此未签订书面租赁合同，为不定期租赁合同关系。原审法院却以单独的证人证言认定中洋通公司与王欢之间口头达成了一致的租赁合同，租赁期限、租金标准按照中洋通公司与深圳市美XX品位家居连锁有限公司（以下简称“美XX公司”）租赁合同。这样的事实认定明显证据不足。原审法院已经查明中洋通公司与王欢之间未签订正式的书面租赁合同。然而原审法院却根据王欢申请的证人姚某的证人证言，认定中洋通公司与王欢口头达成一致：王欢按照中洋通公司与美XX公司签订的租赁合同的收费标准和租赁期限租赁涉案店铺，租期为2年，第一年免租期间为2个月。如此重大具体的事实，在没有任何辅助证据的情况下，原审法院仅仅凭一个证人证言就认定双方达成一致意见。那么如果双方确实达成一致意见，为什么不签订具体的租赁合同？证人自称具有王欢授权，沟通的对象也为中洋通公司的法定代表人，在已经达成一致的情况，两位具有相应权限的代表却没有签订相关书面的租赁合同，这明显不符合正常的日常生活经验准则及商业常识。双方之所以未签订书面的租赁合同，恰恰是因为双方之间未对租赁合同的条款达成一致意见。据中洋通公司了解，证人与王欢之间为夫妻关系，其证人证言具有直接利害关系，不能予以采信。庭审中，证人否认了相关说法。中洋通公司当庭向原审法院申请调查取证，未能得到原审法院的准许。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，与当事人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。然而，原审判决却以证人证言作为认定双方租赁合同内容的主要证据，这样的事实认定明显证据不足！中洋通公司现向二审法院提出调查证人与王欢婚姻关系的调查取证申请。事实上该证人证言也确实为虚假的证人证言。王欢提交的补充证据七《联络函》（该《联络函》为王欢出具）第二页第一段显示：“我方提请在2018年11月8日向深圳中洋通国际供应链有限公司支付2018年11月8日至12月7日的店面租金，请你方办理相关收款手续。”如果真的如证人所言，租赁期限同中洋通公司与美XX公司签订的租赁合同，有2个月免租期，那么租金应当从2018年12月5日开始计算。为何王欢在交了1个月租金的情况下，还要要求支付2018年11月8日至12月7日的店面租金。王欢与证人之间如此自相矛盾的行为恰好可以证明证人证言本身的虚假性。这一点原审法院未能予以审查，以致错误采信证人证言，造成本案的错判，希望二审法院依法予以纠正。二、中洋通公司解除合同在合理期限之前多次通知王欢，履行了法定通知义务，属于合法行使解除权。原审法院却认为“双方口头约定租赁期限为两年，但未签订书面的租赁合同，对此原中洋通公司双方均存在过错，而中洋通公司作为出租人以双方成立不定期租赁关系为由行使解除权虽符合法律规定，却在一定程度上违背了商业活动中的诚实信用原则，故对于王欢未能承租并使用案涉场地产生的损失，中洋通公司应承担主要责任”。该认定明显系事实认定及法律适用错误。《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当釆用书面形式。当事人未釆用书面形式的，视为不定期租赁。”《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原审法院认可中洋通公司与王欢之间为不定期租赁合同关系。那么根据王欢提交的证据八《关于撤离美XX家居208、209号商铺的通知函》及补充证据七《联络函》显示：中洋通公司分别在2018年10月16日、2018年10月30日及2018年11月5日三次通知王欢。中洋通公司已经在合理期限之前通知了王欢，该事实也为王欢自认。中洋通公司解除权的行使完全符合法律规定。中洋通公司完全依据法律规定行使解除权，又何来的过错呢？合法权利的正当行使又怎么会被认定“在一定程度上违背了商业活动中的诚实信用原则”呢？依法裁判首先应当是依据具体的法律规定，在法律没有具体规定的情况下，再依据诚实信用等一般原则，但是应当禁止有法律规定的情况下不适用法律规定，却向一般条款逃逸适用一般原则，这无疑会架空法律的具体规定。中洋通公司正当合法的行使合同解除权，根本不存在所谓的过错，更不存在违背诚实信用原则。三、原审法院判决中洋通公司赔偿王欢损失人民币422450元，没有事实依据与法律依据。(一）中洋通公司依据法律规定，合法行使解除权，为合法的权利行使行为，不是违约行为，更不存在所谓的过错，因此没有理由承担损害赔偿责任。原审法院依据合同法第九十七条的规定，来认为中洋通公司应当赔偿损失。问题是合同法第九十七条的规定只是合同解除后的状态，并不是独立的请求权依据，并不能单独根据该规定要求赔偿损失，还是应当回归到具体的法律规定。中洋通公司依据《合同法》第二百三十二条法律规定，合法行使解除权，为合法的权利行使行为，不是违约行为，更不存在所谓的过错，因此没有理由承担损害赔偿责任。(二）60万转让费是否真实发生是存在重大疑问。王欢没有提供其与深圳拉XX装饰工程有限公司（以下简称拉XX公司）之间真实的转账凭证，只有两张收据予以证明。根据王欢的说法60万元分两次支付，前面一次10万元，后面付了50万元，全部是用现金支付，拉XX公司开具了两张收据。然而，这样的做法明显不符日常生活经验法则。根据王欢提供的证据五《招商银行转账汇款业务回单》显示当王欢向中洋通公司支付76815元的时候是用银行转账的。然而王欢在支付金额更大的10万元和50万元的时候，却突然使用现金了。而且支付的对象同样也是一家公司。这种明显自相矛盾而且违反生活常理的说法，原审法院居然还予以釆信。事实上，庭审中当原审法官问起关于10万元是如何支付的？证人的说法是“证人看到王欢(王欢)支付10万现金给拉XX公司。”而王欢本人的说法是“10万现金王欢（王欢）委托证人支付给拉XX公司。”证人与原王欢关于10万现金如何支付都是自相矛盾！庭审过程中，中洋通公司特别向原审法官强调了证人与王欢关于10万元支付说法自相矛盾这一点，不过最终原审法院也还是釆信支付60万元现金的说法。(三）王欢在2018年8月28日与拉XX公司签订转让协议，然而王欢却是在2018年10月8日与中洋通公司确立不定期租赁合同关系，60万元转让费用与中洋通公司不具有因果关系。根据王欢提供的证据一《深圳市美XX品位家居连锁有限公司商场二楼208-209店面拉XX定制家具展品转让协议》显示，2018年8月28日王欢就与拉XX公司签订转让协议，而此时王欢尚未与中洋通公司确立任何租赁合同关系。王欢签订转让协议的行为在先，与中洋通公司建立不定期租赁合同关系在后，两者之间根本不存在因果关系。王欢都还未能确定是否能承租下该店铺，却急急忙忙签订60万的转让协议，这是正常的商业行为吗？如果是，那也只是其本人自甘风险的行为，不应由中洋通公司承担赔偿责任。(四）王欢与拉XX公司之间为合同关系，根据合同的相对性原理，不能约束中洋通公司。《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”当王欢与拉XX之间签订了转让协议，建立了合同关系。即使因为中洋通公司这个第三方行使解除权的原因而不能使用店铺的装修装饰，这也是由拉XX公司来承担相关违约责任。中洋通公司注意到王欢的证据五美XX公司（出租方）与拉XX公司（承租方）《租赁合同自然终止协议》约定“在2018年8月31日租赁合同到期后，承租方需拆除自行装修部分，恢复原场地装修；否则，出租方代为拆除。”也就是拉XX公司明知道装修部分在2018年8月31日需要拆除，不拆除的话出租方也可以代为拆除。如果说拉XX公司真的仍然在2018年8月29日转售于王欢，依法应当由拉XX公司对王欢承担相关赔偿责任。(五）60万元经济损失也超出了中洋通公司的预见可能性。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同义务一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由于合同的不公开性，王欢与拉XX公司之间签订了什么样的协议，确立了什么样的关系，对于中洋通公司而言是无法预见的。中洋通公司从美XX公司承租商铺，关于装修装饰这些添附物的处理原则上由美XX公司与上一个承租人拉XX公司之间予以解决，无论是否拆除都是美XX公司与拉XX公司之间的权利义务。对于中洋通公司而言，当其从美XX公司处承租下整个商铺，中洋通公司对于商铺就有相应的使用权，包括是否保留原来装修或者对此重新予以装修。中洋通公司怎么可能预见到还要承担这个装修装饰转让的经济损失？该经济损失明显不符合《合同法》的可预见性规定。(六）原审法院认定中洋通公司承担主要责任，赔偿70%损失，明显系滥用自由裁量权，无相关事实依据与法律依据。二审庭审补充如下上诉意见：一、一审判决还是没有查明一个关键事实，即中洋通公司与王欢是否就装饰装修、扩建及因此形成的附和物处理达成了约定。二、一审判决没有查明装饰装修、扩建及因此形成的附和物处理的约定情况，在一审判决第10页及第6行至11行的说理是属于适用法律错误，最高院法释[2009]11号关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十二条规定，中洋通公司没有同意王欢装饰装修，租赁期间届满时，王欢请求中洋通公司补偿附和装饰装修费用的，不予支持。三、王欢从拉XX公司处受让的定制产品的所有权归属问题，一审判决并未查明。首先，该类产品是拉XX公司进行装修装饰附和而成，正在拉XX与美XX之间的租赁合同有效期内，拉XX有权占有使用收益，租赁合同结束后，拉XX公司拆除该等附和物既是权利也是义务。拉XX转让给王欢，王欢应当拆除，除非其获得了美XX公司或中洋通公司的许可，才可以在208、209店铺继续使用。其次，拉XX公司在合同到期后没有如该等定制产品，其归属应根据合同约定来确定，即归属于美XX公司，中洋通公司从美XX公司处承租后，占有使用收益的权利应归属于中洋通公司，而不是王欢。综上，原审判决中存在诸多事实认定及法律适用错误，严重损害了中洋通公司的合法权益。为了维护中洋通公司的合法权益，特向贵院上诉，望贵院依法支持中洋通公司的上诉请求！王欢答辩称，一、王欢与中洋通公司签订的租赁合同，主要是口头合同，终期为两年。二、中洋通公司同王欢没有签订书面的租赁合同，应当承担全部责任，其理由是未签订书面合同的原因是由于中洋通公司的原因而没有签订，中洋通公司之所以不签订租赁合同是因为中洋通公司同美XX公司已经就本案涉案的房屋即店铺达成了协议，美XX公司同意把涉案店铺租赁给中洋通公司，因此中洋通公司不需要再另行与王欢签订书面合同。所以中洋通公司就不同意签订书面合同。三、中洋通公司应当赔偿王欢的损失，中洋通公司在上诉状中所谓提出的合理期限并称既然有了合理期限通知了王欢就不应当承担赔偿损失，王欢认为由于中洋通公司主观存在过错，再加上合理期限也并非合理，同时合理期限也并没有法律规定中洋通公司不承担责任。相反，依照法律规定，既然是中洋通公司解除了合同就应当承担赔偿责任。四、中洋通公司在上诉状中提出了种种疑问，比如说有关一审时的证人与王欢是夫妻关系以及60万元的转让费是否有资金进行支付等等问题，这些问题是中洋通公司的一种怀疑，如果中洋通公司认为其所提出的异议是真实的，那么应当进行举证证明该事实的存在，但中洋通公司无论在一审期间还是二审开庭之前均未向法院提交相关证据证明。因此，作为中洋通公司应当承担举证不能的责任。五、原审判决基本符合法律规定和事实，尽管没有支持王欢的全部诉求，但王欢为了息事宁人，把更多的精力用于公司的经营与管理中未再提出上诉，希望二审法院能够维持原审判决，驳回中洋通公司的诉求。现就中洋通公司在本案二审开庭时提出的补充意见回应如下：一、关于王欢与中洋通公司是否对装饰装修、扩建等问题达成了约定，一审判决明确决定要求中洋通公司就本案的装修款项和租赁物的一些展品是由王欢在自行履行租赁合同中所行使的权利，就该项费用的支出与展品的整体转让价格均在诉求当中，无需中洋通公司与王欢之间达成新的约定。既然中洋通公司单方要求解除原租赁合同就应当对王欢就此方面的支出予以赔偿。二、关于一审法院没有查明附和物处理的酌定情况，该案在一审时王欢曾经向法院提交了由罗湖区公证处进行公证的租赁物中的附和物照片、录像及装饰扩建的装修合同。王欢所支付的扩建费、装修费在一审时均已查明。因此时中洋通公司已经同意王欢租赁该店铺及其使用里面的展品，故中洋通公司无需再同王欢签订该方面的协议。三、关于受让定制产品的所有权归属问题，王欢在一审时向法院提交了所定制产品的转让协议，该协议中约定拉XX公司以60万元的价格转给了王欢，因此该定制产品的所有权理应为王欢所有。既然拉XX公司已经将附和物和店铺转给了王欢，至于如何使用、如何处分就归王欢享有。因此，拉XX公司也不再享有该附和物的权利和义务。中洋通公司强行占有了该定制产品，分文未付地使用了该定制产品，完全是非法的，违反法律规定的，所以对于中洋通公司这种强词夺理的行为，应当对王欢赔偿损失。至今中洋通公司仍在非法地占有和使用、收益该定制产品，对于该定制产品所创收的收益，王欢将保留继续追索的权利。具体答辩意见详见书面答辩状。王欢一审起诉请求：1.中洋通公司赔偿王欢店铺产品转让费人民币60万元；2.中洋通公司赔偿王欢装修、材料费3500元；3.中洋通公司返还房屋租、押金76815元；4.中洋通公司承担公证费8000元；5.中洋通公司承担本案受理费。一审法院查明以下事实：深圳市罗湖区宝安北路4008号北新家居中心3栋2层（美XX家居）为深圳市美XX品味家居连锁有限公司承租经营。2018年9月15日，中洋通公司向王欢出具两份收款收据，内容为收到王欢美XX208-209铺位2018年10月8日至11月7日的租赁押金38407.5元和1个月租金38407.5元。同日，王欢向中洋通公司转账支付76815元。王欢向中洋通公司付款后，接收了美XX208-209铺位。2018年11月5日，中洋通公司向王欢发出《关于撤离美XX家居208、209号商铺的通知函》，要求王欢于2018年11月7日前搬离美XX家居208、209号商铺，并办理水电费结清手续。王欢不同意中洋通公司解除租赁关系的决定，于2018年11月15日向一审法院提起诉讼。根据双方诉辩意见，一审法院对案件争议的事实认定如下：一、王欢与中洋通公司之间的合同关系，王欢主张授权姚某与中洋通公司协商租赁深圳市美XX品位家居连锁有限公司二楼208-209铺面事宜。王欢提交了2018年8月29日出具给姚某的授权书，内容为王欢授权姚某全权处理与中洋通公司关于租赁位于深圳市美XX品位家居连锁有限公司二楼208-209铺面事宜。王欢申请证人姚某出庭作证，证人姚某向法庭陈述：2018年8月，王欢与中洋通公司的法定代表人王创举达成一致，共同合作租赁美XX家居二楼经营家居卖场，姚某与中洋通公司方的王创举及案外人杨某某于2018年8月27日签订了书面协议《美XX家居二楼卖场合作协议》。证人姚某称，其与王欢是朋友关系，王欢有意经营家居装饰，于是授权证人姚某与中洋通公司协商租赁案涉店铺的租赁事宜。姚某代表王欢与中洋通公司达成一致，王欢自己独立经营，王欢按照中洋通公司和深圳市美XX品位家居连锁有限公司的签订的租赁合同的收费标准和租赁期限租赁案涉店铺，租期为2年，第一年免租期间为2个月。证人姚某与中洋通公司达成一致后，通知王欢向中洋通公司缴纳租金。王欢同时与美XX家居208、209号商铺原租赁方深圳拉XX装饰工程有限公司商谈，王欢承接深圳拉XX装饰工程有限公司原装修。王欢缴纳租金后，王欢进场后进行了施工改造。后来王欢与中洋通公司方的王创举未能协商一致，王欢与中洋通公司未签订书面合同，中洋通公司于2018年11月要求王欢退场。2018年10月5日，中洋通公司与深圳市美XX品味家居连锁有限公司签订了《房屋租赁合同》，租赁美XX家居二楼共计4616平方米的铺位（含本案的208、209铺位）经营家居卖场，合同期限自2018年10月5日至2019年8月31日。根据上述证据，以及王欢已经向中洋通公司缴纳一个月租金及押金的事实，一审法院认定证人姚某受王欢的委托，与中洋通公司洽谈共同向深圳市美XX品味家居连锁有限公司租赁美XX家居二楼经营家居装饰，由中洋通公司与深圳市美XX品味家居连锁有限公司签订租赁合同，王欢承租其中的208、209商铺，租赁期限、租金标准按照与中洋通公司与深圳市美XX品味家居连锁有限公司的租赁合同。二、王欢为履行租赁合同投入的资金，2018年8月28日，王欢与深圳拉XX装饰工程有限公司签订《深圳市美XX品位家居连锁有限公司商场二楼208-209店面拉XX定制家具展品转让协议》，双方约定由王欢受让深圳拉XX装饰工程有限公司位于深圳市美XX品位家居连锁有限公司商场二楼208-209店面的固装家具、定制家具、灯具、门窗系统、办公家具等店面产品，转让费为60万元。深圳拉XX装饰工程有限公司分别于2018年8月27日、9月26日向王欢出具收款收据，载明共收到王欢装修转让定金及余款共计60万元。2018年11月7日，王欢因本案诉讼向深圳市罗湖公证处申请拍照行为保全。深圳市罗湖公证处接受委托后进行了保全，出具（2018)深罗证字第37910号公证书，内容为2018年11月8日对深圳市罗湖区泥岗东路1099号（标志有“美XX家居”的大楼）二楼内标志为“RAFA拉XX定制”的商铺现场的外部环境及内部软装家具进行拍照录像。根据其拍照的内容显示，店铺场地内有各种独特装修风格的家居装饰。王欢为此支出公证费8000元。2018年9月29日，王欢与案外人叶某某签订《美XX208-209店面装修施工协议》，委托案外人叶某某对深圳市罗湖区宝安北路美XX家居208-209店面进行装修，开工日期为2018年10月15日。案外人叶某某于2018年10月17日、11月2日分别向王欢出具收据载明收到王欢装修费1500元、2000元，共计3500元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。王欢主张与中洋通公司之间存在租赁合同关系，提交了中洋通公司向王欢收取租金和押金的收款收据为证并申请证人姚某出庭作证，一审法院对王欢诉称的事实予以采信，即中洋通公司向深圳市美XX品位家居连锁有限公司租赁二楼后，按照与深圳市美XX品位家居连锁有限公司的租金标准及租赁期限将208、209转租给王欢。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。王欢与中洋通公司之间未签订书面合同，王欢与中洋通公司之间成立不定期租赁合同。中洋通公司于租赁期间的免租期内要求中洋通公司搬离案涉铺位的行为属于行使其解除合同的权利，符合法律规定，合同于2018年11月7日解除。王欢已向中洋通公司交付的租金和押金合计76815元（38407.5元+38407.5元），因合同解除的时间是约定的免租期间，故中洋通公司应退回王欢已支付租金和押金76815元。依照合同法第九十七条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，王欢与中洋通公司就转租事宜口头达成一致后，基于对中洋通公司的信赖，与美XX家居208、209商铺原租赁人深圳拉XX装饰工程有限公司就原装修物使用迖成一致，王欢以人民币60万元承接了深圳拉XX装饰工程有限公司的原装修。另又与案外人叶某某签订《美XX208-209店面装修施工协议》，并支付了装修费3500元，上述协议的签订及费用的支出都是基于王欢对中洋通公司的信赖而做的履约准备。中洋通公司解除与王欢的租赁合同后，王欢不能继续使用受让的装饰，造成损失，王欢因中洋通公司解除合同要求其搬离案涉场地而产生的损失为603500元（600000元+3500元）。依照合同法规定不定期房屋租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，但该解除权的行使应当秉承诚实信用原则，出租人和承租人都应当以善意方式履行合同义务，且法律规定出租人在行使该解除权时应当履行提前通知对方的法定义务，可见对于不定期租赁中的出租人行使解除权应较承租人有更严格的标准。本案纠纷的产生主要原因在于双方口头约定租赁期限为两年，但未签订书面的租赁合同，对此原中洋通公司双方均存在过错，而中洋通公司作为出租人以双方成立不定期租赁关系为由行使其解除权虽符合法律规定，却在一定程度上违背了商业活动中诚实信用原则，故对于王欢未能承租并使用案涉场地的产生的损失，中洋通公司应承担主要责任，一审法院酌定中洋通公司赔偿王欢损失的70%计人民币422450元。此外，关于王欢主张的公证费，因该项损失并非王欢为履行合同而产生的损失，故一审法院不予支持。一审法院判决：一、中洋通公司应于本判决生效之日起十日内退还王欢租金及租赁押金人民币76815元。二、中洋通公司应于本判决生效之日起十日内赔偿王欢损失人民币422450元。三、驳回王欢的其他诉讼请求。案件受理费人民币5342元，由中洋通公司负担。经本院审理查明：一、姚某与中洋通公司及案外人杨某某于2018年8月27日签订的《美XX家居二楼卖场合作协议》约定姚某与中洋通公司及案外人共同经营美XX家居二楼部分卖场，具体面积以和商场签订的租赁合同为准（除去外包面积的实际经营面积）。姚某负责约1500m2的中高端摆场货物及费用。王欢主张该协议中的“除去外包面积的实际经营面积”即是其承租的二楼208-209铺面。对于中洋通公司尚未与案外人深圳市美XX品味家居连锁有限公司（以下简称美XX公司）签订租赁合同时，为何与上述店铺的原承租方深圳拉XX装饰工程有限公司（以下简称拉XX公司）签订了家具展品转让协议的问题。王欢陈述是因当时该两间商铺的合同还未到期，中洋通公司不能将其写在与姚某以及案外人杨某某合作协议中，而是约定将208、209店铺外包给别人来经营，姚某找到王欢，让王欢受让涉案店铺的租赁及其中的展品。因此，王欢才同中洋通公司口头协议将上述店铺租赁给王欢，王欢按照双方的口头约定支付了租金及押金。二、关于王欢如何向拉XX公司支付转让金60万的问题，一审时证人姚某陈述“交易的时候我在，交钱的时候我知道，先交的是定金转账，后期是他们自己交付的。定金转账为10万元，后面的我就不清楚了。”，王欢一审庭审时陈述“第一次10万元定金是姚某帮忙谈好以后，由姚某给的，剩余是分几次，每次都是现金给的。最后整体给我了一个50万元的收据。”，二审时王欢陈述定金是姚某转账，一部分是不定期给现金，一部分是其与拉XX公司之间有其他合作款项。王欢二审当庭出示了一张姚某手机截图的支付宝转账记录，证明其于2018年8月27日向账号尾数为0575的账户转账5万元，微信记录显示该日向“lXXX1985”转账支付1万元，主张另外4万元为其合伙人于某某转给拉XX公司的雷毅，出示了该日的转账截图。中洋通公司对上述截图真实性均不予认可，认为需进一步提交证据证明，现有的证据没有显示与本案的关联性，且王欢陈述与拉XX公司之间还有其他经济往来，所支付的款项有可能系履行其他的支付义务。三、依据王欢提交的拉XX公司（乙方）与美XX公司（甲方）签订的《租赁合同自然终止协议》（无美XX公司签名盖章），显示拉XX公司与美XX公司合同于2018年8月31日期满终止。其中第二条显示，根据《房屋租赁合同》（附件）约定，乙方自愿在合同解除后，拆除自行装修部分，恢复原场地装修；否则，甲方代为拆除，所产生的相关费用由乙方承担，甲方可在乙方的租赁保证金、经营服务保证金、撤场押金中直接扣除。中洋通公司由此主张，拉XX公司租赁到期后，其装修的部分应当予以拆除或由美XX公司拆除。拉XX公司明知道装修部分应在到期前拆除，如真将装修部分转售给王欢，也应当由拉XX公司承担相应赔偿责任，与中洋通公司无关。四、中洋通公司提交的与美XX公司2018年10月5日签订的《房屋租赁合同（附件）》约定的租赁期间为2018年10月8日至2019年8月31日，美XX公司给予中洋通公司2018年10月8日至2018年12月7日的免费装修期。中洋通公司认为，其租赁时间为三年且面积大才有免租期，与王欢并未约定免租期。王欢向中洋通公司缴纳一个月租金和押金后，姚某通过微信将中洋通公司出具的租金收据拍照给该公司法定代表人王创举，提出“收据是有问题的啊，时间应该是12月8日-1月7日的，不应该是10月8日-11月7日的”、2018年9月21日再次发送“拉XX的店面，收据重新按照统一的时间改一下，其他合伙人在问这个问题”，王创举回复“拿过来，我重新修改写一份就可以了”、“让他们直接到我这里就可以了”。五、原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、中洋通公司是否应向王欢退还租金及押金76815元；2、中洋通公司是否应向王欢赔偿损失，如需赔偿，金额为多少。关于第一个争议焦点，本院认为，王欢于2018年9月15日向中洋通公司缴纳了一个月的租金及押金，之后，姚某向中洋通公司法定代表人明确提出涉案商铺的租金收据日期有误，需要更改（即享有两个月免租期），王创举也同意更改，表明其是认可有两个月的免租期。且美XX公司也给予了中洋通公司两个月免费装修期，依据中洋通公司的陈述，其仅向王欢收取租金本钱，王欢相应也应有两个月免租期。因此，中洋通公司2018年11月5日正式通知王欢于2018年11月7日前搬离涉案商铺，解除双方的租赁关系，尚在免租期之内，王欢无需支付使用涉案商铺期间的租金。中洋通公司应当向王欢退还其缴纳的一个月租金及押金共计76815元。中洋通公司上诉请求不予退还，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，王欢与中洋通公司已经就涉案商铺形成了不定期租赁关系，中洋通公司有权要求王欢搬离涉案商铺，但应当在合理期限内提出，并向王欢补偿合理的损失。本案中，双方均确认中洋通公司在2018年10月16日已经通知不再将涉案商铺出租给王欢，因王欢不同意，中洋通公司此后也多次提出要求王欢撤场，于2018年11月5日正式出具书面通知，要求王欢于2018年11月7日前搬离涉案商铺。中洋通公司虽然提前了20天左右通知，但因王欢于2018年9月15日已经向其缴纳了押金，对租赁涉案商铺有一定的经营预期，中洋通公司应当本着诚实信用原则，早日确定与王欢的租赁期间，其在王欢已经委托他人进行店铺装修后才要求王欢搬离，应当对王欢此前为涉案商铺经营所做的准备造成的损失予以赔偿。关于赔偿金额问题，本院认为主要涉及到王欢受让拉XX公司店铺的费用损失及装修损失问题。关于受让拉XX公司店铺损失问题，本院认为，第一，王欢主张其委托姚某于2018年8月与中洋通公司协商租赁涉案商铺一事，姚某与中洋通公司已经达成一致，但该陈述仅有姚某的证言，并无其他证据予以证明。姚某、中洋通公司与案外人杨某某在2018年8月27日达成的《美XX家居二楼卖场合作协议》中并未提及王欢或者王欢委托的姚某负责经营涉案商铺，姚某也未与中洋通公司就涉案商铺另行签订任何书面协议，无法确定双方在2018年8月已经对涉案商铺租赁具体事宜达成了一致意见；第二，双方虽然最终就涉案商铺形成了租赁关系，但中洋通公司与美XX公司签订租赁合同的时间为2018年10月5日，租赁期间为2018年10月8日至2019年8月31日，王欢在2018年8月29日与拉XX公司签订转让协议时，拉XX公司尚在与美XX公司的租赁期间内，王欢此时转让该公司的店铺装修及办公家具等，涉及的是与拉XX公司及美XX公司之间的法律关系。依据王欢提交的《租赁合同自然终止协议》显示，拉XX公司合同到期后，其店铺装修应当拆除，或由美XX公司拆除，该协议并未约定美XX公司会向拉XX公司折价补偿店铺装修的费用。王欢在未取得当时的出租方美XX公司的许可或者与美XX公司达成一致的情形下，自行受让该店铺的装修的行为，与此后中洋通公司承租美XX公司的二楼商铺并将该商铺出租给王欢的事实之间并无必然联系；第三，王欢在中洋通公司尚未与美XX公司签订租赁合同，自己也尚未与中洋通公司签订租赁协议明确租赁期间、租赁方式等具体事项时，自行转让他人店铺，应当对可能存在的风险有一定的预期并承担相应的责任；第四，王欢转让拉XX公司的装修及家具，约定转让款为60万元，王欢仅提交了案外人拉XX公司的收据，因该笔转让款金额较大，应当由王欢进一步提供证据证明其实际支付了上述款项。王欢陈述定金10万元是由姚某转账支付，而姚某一审时并未确认是由其转账，仅是陈述“交易的时候我在，交钱的时候我知道，先交的是定金转账，后期是他们自己交付的。”，不能确定定金是由姚某转账支付给拉XX公司。同时，王欢二审时当庭出示的各项转账截图，即使真实，转账金额也与王欢主张的由姚某转账支付定金10万元不相符，转账对象及用途均无法确认。而对于其他50万元如何支付，王欢一审陈述是现金分次支付，二审陈述双方还存在其他交易往来，前后陈述不一致，且均未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。综上，王欢主张由中洋通公司承担其受让拉XX公司店铺的装修损失，依据不足，本院不予支持。对于其受让的办公家具等可移动的用品，王欢可以自行搬离或处理。关于装修损失问题，因王欢于2018年9月15日即向中洋通公司缴纳了租金及押金，王欢此后准备对涉案商铺进行装修，属于合理的开支，其所支出的装修费用3500元，应当由中洋通公司予以赔偿。综上，上诉人中洋通公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，本院部分予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初1800号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初1800号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初1800号民事判决第二项为：上诉人深圳中洋通国际供应链有限公司应于本判决生效之日十日内向被上诉人王欢赔偿损失3500元；四、驳回被上诉人王欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5342元，由上诉人深圳中洋通国际供应链有限公司承担623元，被上诉人王欢承担4719元，二审案件受理费8789元，由上诉人深圳中洋通国际供应链有限公司承担1026元，被上诉人王欢承担7763元。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 张  士  光审判员 邓  亚  玲二〇二〇年四月八日书记员 陈娱芬(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。