江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初13554号原告（反诉被告）：吴文胜，男，1958年4月3日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：李平，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘大勇，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）:任月兰，女，1963年2月10日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘皖，江苏永润律师事务所实习律师。被告:周春华，男，1957年9月23日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘皖，江苏永润律师事务所实习律师。原告（反诉被告）吴文胜与被告（反诉原告）任月兰、被告周春华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案，被告（反诉原告）任月兰依法提起反诉，后依法适用简易序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）吴文胜及其委托诉讼代理人李平、刘大勇，被告（反诉原告）任月兰、被告周春华的共同委托诉讼代理人辛晓斌、刘皖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴文胜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖协议；2.判令被告将南京市秦淮区康景路26号汇景家园景康苑3幢2单元X室房屋归还给原告；3.判令两被告向原告支付违约金30000元、律师费10000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年原告因南京市扇骨营拆迁获得购买夹岗经济适用房资格。原告与被告周春华分别于2011年1月31日、10月26日签订《协议》各一份，约定原告将购买夹岗经济适用房资格转让给被告周春华。2012年7月19日，原告与被告任月兰签订《协议》一份，约定“兹有吴文胜有甲岗安置房一套，今转卖给任月兰本人。”同时约定“2010年1月1日以后因国家出来的新文件，因夹岗产生额外费用由任月兰承担，若任月兰一个月内不给，罚款叁万，……任月兰拿到夹岗的房产证三个月内过户到任月兰名下，超过三个月，罚款叁万。……注：周春华如果在和吴文胜电话吵架，夹岗的房屋不卖给任月兰，按原价格退钱。注：若违约上面己定的协议，双方协议好，任月兰罚款没收夹岗经济适用房，吴文胜罚款叁拾万元整。”协议签订后，原告多次催促被告任月兰尽快办理登记和更名手续，被告不主动也不配合，以各种理由推托、言语又极不文明，原告最终以遗失登报的方式才办理了房屋产权证。从2018年6月到2019年9月的这段时间内，原告以发送短信、打电话、发《履行催告函》、当面交涉等方式催促两被告办理房屋过户手续达二十余次。被告任月兰均以各种理由搪塞且出言不逊、谩骂威胁，态度很恶劣，甚至要以原告讹诈、骚扰为由报警或到法院起诉，拒绝办理过户手续，给原告造成很大精神压力。被告的行为完全违背了双方之间《协议》的约定，其违约使原告另行购买房屋时需要付出更大代价，原告为此付出了大量时间和精力，还支出了律师费、交通费等费用。原告为保障自身权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）任月兰、被告周春华辩称，首先，双方的买卖协议已经基本履行完毕，被告已经支付了全部的房款并已经实际占有使用房屋，原告要求解除买卖协议没有事实和法律依据。其次，被告没有任何的违约行为，原告主张的违约金和律师费也没有依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）任月兰向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告将南京市秦淮区康景路26号汇景家园景康苑3幢2单元X室房屋不动产权过户登记至反诉原告名下；2.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年反诉被告因房屋拆迁获得购买经济适用房的资格，2011年1月31日、2011年10月26日、2012年7月19日，反诉原告与反诉被告分别签订房屋买卖协议三份，约定将经济适用房转卖给反诉原告。2013年反诉原告取得并入住了诉争房屋。2018年底，反诉被告以买卖经济适用房协议无效为由诉至南京市秦淮区人民法院，法院经审理于2019年作出（2018）苏0104民初11770号民事判决书，确认房屋买卖协议有效，驳回了反诉被告的诉讼请求，随后反诉被告又采用各种手段纠缠，向反诉原告索要各种费用，导致房屋无法正常过户。反诉原告认为双方签订的房屋买卖协议合法有效，均应严格按照协议执行，现反诉被告因利益驱动采取各种违约手段，妄图达到解约目的，违反了契约精神，应承担全部民事责任。综上，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）吴文胜辩称，在反诉原告与反诉被告的房屋买卖交易过程中，反诉被告没有任何违约行为，反诉原告存在违约，并应当按照协议约定承担相应的违约责任，故请求法院驳回反诉原告的诉讼请求本院经审理认定事实如下：吴文胜前妻系周春华表妹，周春华、任月兰系夫妻关系。吴文胜原居住的南京市秦淮区扇骨营135号西房屋，2008年因危旧房改造被拆除。同年10月13日，吴文胜与拆迁单位签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，获得被拆迁房屋的货币补偿款126528元和相关拆迁补助费用。因吴文胜属被拆迁住房的困难户，经其本人申请，根据相关政策，吴文胜取得了购买经济适用住房的资格。2011年1月31日和10月26日，吴文胜与周春华签订《协议》各一份，约定吴文胜将上述经济适用房卖给周春华，其中2011年10月26日《协议》中载明周春华已付给吴文胜186000元。2012年7月19日，吴文胜与周春华又签订《申明》一份，约定吴文胜的上述经济适用房已和任月兰重新签订协议，之前和周春华所签的协议和借条全部作废。同日，吴文胜与任月兰签订《协议》一份，约定吴文胜将取得的经济适用房转卖给任月兰，任月兰分几次支付给吴文胜170000元；过渡费和存折12658元的利息归吴文胜所有；另2010年9月1日能仁里1村12幢102室房屋正常过户，若涉及到夹岗房屋的损失与吴文胜无关；能仁里房屋在2010年1月1日前所产生的费用与任月兰无关，2010年1月1日以后因国家政策，由夹岗房屋产生的额外费用由任月兰承担，任月兰一个月内不给，罚款30000元，否则吴文胜不配合过户；吴文胜配合任月兰房屋过户，任月兰拿到夹岗的房产证三个月内过户至任月兰名下，超过三个月，罚款30000元；吴文胜不配合拿房罚款30000元；从签订协议开始，之前和周春华的协议、借条作废；2012年9月1日起，能仁里房屋正常过户，若牵涉夹岗房屋的经济损失或拿不到房与吴文胜无关；周春华如果再和吴文胜电话吵架，上述经济适用房不卖给任月兰，按原价格退钱；另注明还有16000元未付给吴文胜。2013年1月6日，任月兰以吴文胜名义与南京景汇建设有限责任公司签订《南京市经济适用住房买卖契约》，购得诉争房屋，建筑面积67.39平方米，房款256755.9元，同时还办理了入住手续并实际居住至今。2018年9月29日，吴文胜向周春华、任月兰邮寄通知书一份，称周春华、任月兰违背承诺，周春华仍继续参与经济适用住房的买卖一事，且拒绝办理房屋过户手续。现咨询得知双方签订的经济适用住房买卖协议损害了国家和社会公共利益，属无效协议，故正式通知吴文胜与任月兰签订的协议是无效的，请在接到通知后七日内协商处理无效合同的后续事宜，并在一个月内腾空房屋，恢复原状交还给吴文胜，逾期不还，吴文胜将通过法律途径主张权益。后吴文胜于2018年11月7日诉至本院，要求确认其与任月兰签订的房屋买卖协议无效，并要求任月兰、周春华腾空返还诉争房屋。本院经审理认为虽然诉争房屋也规定有五年后才能上市交易的条件，但其性质与《经济适用住房管理办法》中所规定的经济适用住房完全不同，两者的政策目的及保护的法益不同。本案中的经济适用房系对原告作为被拆迁人的整体补偿，具有对价性，而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性，故本案原告因拆迁安置所购经济适用住房的买卖，并不涉及到损害社会公共利益，应当认定为有效。后本院于2019年2月1日作出（2018）苏0104民初11770号民事判决，驳回吴文胜的诉讼请求。2019年2月28日，吴文胜向任月兰发出《履行催告函》，载明：“1.请你方在收到本函后7日内，携带你方保管的《经济适用住房买卖契约》、销售不动产统一发票等相关所有的办证资料原件，联系我办理房屋的初始不动产登记证书。2.若你方不自行办理初始不动产登记证书，请在收到本函后7日内，将你方保管的《经济适用住房买卖契约》、销售不动产统一发票等相关所有的办证资料原件全部交给我方，由我方办理房屋的初始不动产登记证书。3.再次告知你方，房屋的初始不动产登记证书办理完毕后，请在三个月内办理完毕过户手续。同时，请你方按照协议约定，将未付的16000元付清。4.我方再次声明，我方会严格按照协议约定，正常配合办理初始不动产登记证书及过户手续。5.若你方既不自行办理初始不动产登记证书，也不将你方保管的所有相关的办证资料原件全部交给我方办理，拒不办理过户手续，则我方将有权向你主张30000元违约金，同时有权解除双方协议，收回房屋。”收到上述协议后，任月兰未配合办理诉争房屋的权属登记手续，亦未将相关材料原件交付吴文胜。2019年5月9日，吴文胜缴纳了诉争房屋契税2570.61元、维修基金6072元。吴文胜分别于2019年3月23日、4月8日登报挂失房款票据、购房合同。2019年5月10日，诉争房屋不动产权登记至吴文胜名下。2019年5月14日，吴文胜向任月兰、周春华发送短信，载明：“房产证我已办好，最后通知你，请在三个月内联系我并携带合同约定尾款（16000元）及相关的办证费用和过户费用与我一同前往办理房屋过户手续。”2019年9月12日，吴文胜再次向任月兰、周春华发送短信，载明：“距上次催告到现在已有四个月，你却依旧没有要办理过户的意思，现在再次通知你一次，请你在七天内联系我并同我一同去办理过户手续。按照约定，办理房产证和过户手续等与该房屋有关的所有费用都归你缴纳，同时还有合同约定的尾款、违约金，请一并带齐。若超过9月19日没有同我去办理过户手续，我将按照合同约定收回房屋。”此后，任月兰仍未配合办理过户手续。2019年10月29日，吴文胜与北京中银（南京）律师事务所签订《委托代理协议》，委托其代理本案诉讼，并为此支付律师代理费10000元。在案件审理过程中，吴文胜还提供录音证据一组，以证明其多次催告任月兰办理诉争房屋过户手续，但是对方均不予配合。任月兰质证认为上述录音均系双方争执内容，且吴文胜要求涨价，实际系吴文胜没有履行合同的诚意。任月兰陈述其同意支付吴文胜已经缴纳的契税、维修基金，并同意负担因诉争房屋过户所产生的相关税费、上市收益金等费用。另，任月兰申请就协议约定违约金标准予以酌减。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于吴文胜要求解除其与任月兰签订的房屋买卖协议并返还诉争房屋的诉讼请求，本院认为，吴文胜在与任月兰签订房屋买卖后，任月兰已经支付大部分购房款，并实际占有使用诉争房屋至今，虽然双方在合同履行过程中存在纠纷，但吴文胜并不能因此享有合同解除权，故对于吴文胜的上述诉讼请求，本院不予支持。关于吴文胜要求任月兰支付违约金30000元的诉讼请求，本院认为，双方合同中明确约定“吴文胜配合任月兰房屋过户，任月兰拿到夹岗的房产证三个月内过户至任月兰名下，超过三个月，罚款30000元”，任月兰经吴文胜多次催告并未配合办理过户手续，理应承担相应违约责任。现任月兰申请就违约金标准予以酌减，本院综合考虑本案双方合同履行情况、过错程度等酌定任月兰支付吴文胜违约金10000元。关于吴文胜要求任月兰支付律师费10000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于任月兰要求吴文胜协助办理诉争房屋过户手续的诉讼请求，本院认为，诉争房屋现已符合上市交易的条件，故吴文胜理应配合任月兰办理诉争房屋的过户手续，但双方协议中还注明任月兰尚欠付尾款16000元，故其主张过户需向吴文胜支付该笔购房尾款，另双方合同还明确约定了诉争房屋相关费用应由任月兰负担，且其亦自愿负担吴文胜已支付的契税、维修基金以及过户所需税费、上市收益等费用，本院对此予以确认。关于任月兰认为其不欠付购房尾款16000元的诉讼主张，本院认为，虽然周春华与吴文胜协议中曾载明已支付房款186000元，但是在任月兰此后与吴文胜签订的协议中亦明确约定此前协议全部作废，同时明确备注尚欠付16000元，故对于任月兰的上述诉讼主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）任月兰于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）吴文胜购房尾款16000元、违约金10000元、契税2570.61元、维修基金6072元，合计34642.61元；二、原告（反诉被告）吴文胜于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）任月兰办理南京市秦淮区景康路26号3幢二单元X室房屋的不动产权过户手续，将上述房屋不动产权过户登记至被告（反诉原告）任月兰名下；三、驳回原告（反诉被告）吴文胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4450元，减半收取为2225元，反诉案件受理费40元，合计2265元，由原告（反诉被告）吴文胜负担2040元，被告（反诉原告）任月兰负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年四月二十七日见习书记员  朱秋萍