湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民初69号原告：湖北顺安水利水电安装制作工程有限公司，住所地阳新县兴国镇兴国大道8号。法定代表人：梁传丰，公司经理。委托诉讼代理人：曹鹏程、石美兰，湖北睿范律师事务所律师。被告：武汉安广厦建筑工程有限公司，住所地武汉市汉南区汉南大道368号。法定代表人：许国良，公司董事长。委托诉讼代理人：吕召富，湖北群力律师事务所律师。第三人：阳新山海实业发展有限公司，住所地阳新县兴国镇五马坊正街医药综合楼三楼。法定代表人：陈松涛，公司董事长。原告湖北顺安水利水电安装制作工程有限公司（以下简称湖北顺安公司）与被告武汉安广厦建筑工程有限公司（以下简称武汉安广厦公司）、第三人阳新山海实业发展有限公司（以下简称山海实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，于同年5月30日公开开庭审理了本案。原告湖北顺安公司的委托诉讼代理人曹鹏程，被告武汉安广厦公司委托诉讼代理人吕召富到庭参加诉讼，第三人山海实业公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告湖北顺安公司向本院提出诉讼请求：1、立即停止对其所有的位于京海大厦商住楼101铺商业门面的强制执行，并解除对该商业门面的查封；2、本案诉讼费用由武汉安广厦公司承担。事实和理由：2019年2月14日，其公司收到黄石市中级人民法院送达的（2017）鄂02执异125号《执行裁定书》，认为驳回其公司提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、武汉安广厦公司所申请执行的京海大厦商住楼101铺商业门面为其公司所有，而不属于山海实业公司所有。2010年2月3日，阳新县土地储备中心以还建方式收购其公司所有的京海大厦的土地使用权，并与其公司签订《国有土地使用权收购合同》，约定土地交易买受者把该宗土地所建建筑物第一层1900平方米的商铺和第二层（该宗地东南角）157平方米建筑面积的房屋产权还建给其公司，其公司拥有产权。该宗地的买受者即山海实业公司亦与其公司约定：土地的第一层1901.37平方米的商铺和第二层（靠烟草局侧前排）239.1平方米建筑面积的房屋产权归其公司所有。因上述商铺和房屋产权证一直未能办理到其公司名下，其公司于2015年1月30日将山海实业公司起诉至阳新县人民法院，并判决山海实业公司将京海大厦商住楼101铺商业门面的相关产权证明办理到其公司名下。综上认为其公司对该商铺享有物权；二、被拆迁人对取得补偿安置房屋的优先权，优先于商品房购房人的债权优先权和工程承包人的优先受偿权，如果允许将该补偿安置房屋予以拍卖，则该优先权就会落空，对其公司的权利造成不可弥补的伤害。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”由此可见，被拆迁人对取得补偿安置房屋的优先权，优先于商品房购房人的债权。另外，根据最高人民法院法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，购房人优先权高于建筑工程承包人的优先受偿权。因此，其公司对京海大厦商住楼101铺商业门面的优先权，优先于武汉安广厦公司的建设工程优先受偿权。原告湖北顺安公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、黄石市中级人民法院（2017）鄂02执异125号执行裁定书。拟证明其公司作为案外人已向法院提出执行异议，但被以异议理由不成立为由裁定驳回；证据二、阳新国用（94）字第260503005、260700008号《国有土地使用证》。拟证明涉案土地的四至及其公司系涉案土地的合法土地使用权人；证据三、《联合建综合大楼合同书》。拟证明其公司与山海实业公司约定：大楼建好后，山海实业公司应将地上一层所有建筑及二层（靠烟草局侧前排）的房屋产权证办理到其公司名下，费用由山海实业公司承担；证据四、《土地收购审批表》。拟证明其公司与山海实业公司的约定经县国土资源局、土地收储中心、土地储备委员会批准同意。证据五、中国土地市场网发布的《阳新县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告（阳国土告字[2010]04号）》。拟证明涉案宗地要求在收购范围内所建建筑物第一层（约1900平方米）及涉案宗地东南角即靠烟草局第二层157平方米房屋产权还建给其公司；证据六、阳新县人民法院作出的（2015）鄂阳新民二初字第00064号民事判决书。拟证明2015年1月30日，其公司起诉至阳新县人民法院要求山海实业公司履行将本案商铺和房屋产权办理到其公司名下的办证义务，2015年11月25日，阳新县人民法院判决山海实业公司将京海大厦商住楼101铺商业门面的相关产权证明办理到其公司名下。证据七、网签材料。拟证明涉案房屋已经网签到其公司名下。被告武汉安广厦公司辩称：一、湖北顺安公司对山海实业公司享有的是债权，对执行标的京海大厦商住楼101铺商业门面不享有物权。1、湖北顺安公司与阳新县土地储备中心签订的是《国有土地使用权收购合同》，基于该合同，湖北顺安公司不应对山海实业公司享有的是债权和物权；2、湖北顺安公司与山海实业公司签订的是《联合建综合大楼合同书》。湖北顺安公司基于该合同享有的权利是合同债权。二、湖北顺安公司对执行标的京海大厦商住楼101铺商业门面不享有优先权。山海实业公司不是本案拆迁人，湖北顺安公司也不是被拆迁人。故湖北顺安公司以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定主张对执行标的享有优先权，是适用法律错误。三、《国有土地使用权收购合同》及《联合建综合大楼合同书》均是指房屋建成后地上一层1900平方米房屋，且《联合建综合大楼合同书》指的是广东阳新商会大厦，而本案争议的执行标的是京海大厦商住楼101铺商业门面，根据执行程序中的评估报告，该商铺面积为987.37平方米，二者在名称、面积上均不一致。湖北顺安公司主张权利的房屋与执行标的不是同一房屋。为此请求驳回湖北顺安公司的诉讼请求。被告武汉安广厦公司未提交证据。第三人山海实业公司未出庭，亦未答辩。经庭审质证，被告武汉安广厦公司对原告提交的证据一无异议，对证据二、三的真实性有异议，认为无原件，无法核实，同时对关联性有异议；对证据四的真实性无异议；对证据五的证明目的有异议；对证据六无异议，该证据证明武汉安广厦公司与山海实业公司是联合开发关系；对证据七，认为网签程序不当，其公司正在申诉之中。经本院审核，上述证据，真实、合法，与本案具有一定关联性，本院予以采信。但对上述证据证明内容及是否能够实现证明目的，本院将进行综合认定。根据原、被告的陈述和证据的审查认定，本院对本案事实确认如下：事实一、已发生法律效力的[2015]鄂阳新民二初字第00064号民事判决认定：2009年9月8日，原告湖北顺安公司与第三人山海实业公司签订《联合建综合大楼合同书》，双方约定：原告以土地使用权及原有房屋参股，第三人山海实业公司全额出资，双方联合新建广东阳新商会大厦（即京海大厦）一栋；涉案大楼1—3层设计为商用，4层以上为住宅，规划总占地面积4,316平方米，总建筑面积37,064.11平方米，住宅面积29,120平方米，建筑底层面积1,901.37平方米；原告协助第三人山海实业公司做好搬迁工作、协助办理涉案建筑手续并派员监督建筑工程质量和进度；第三人山海实业公司办理涉案建筑的一切手续并承担相关费用；涉案建筑建成后，地上一层所有建筑面积1,901.37平方米（以建成后实际面积为准）及二层靠烟草局侧前排的239.1平方米（以建成后实际面积为准）建筑面积的房屋归原告所有，房屋所有权手续由第三人山海实业公司办理并承担相关费用，除归原告所有的一层商业楼层及二层239.1平方米（以建成后实际面积为准）房屋外，其余均归第三人山海实业公司所有；建设工期3年，从房屋动工撤迁之日起算至完工交付之日；若第三人山海实业公司延期交付房屋，按每月（不足一月按一月计算）20,000元计算违约金。2010年2月3日，原告与阳新县土地储备中心签订《国有土地使用权收购合同》，双方约定：阳新县土地储备中心收购原告位于阳新县××镇××大道，土地使用证号为阳国用（94）字第260503005号土地；收购采用还建方式进行补偿，即土地交易买受人把本次土地收购范围内依据规划所建建筑地面一层约1900平方米的商铺（实际面积为准）及本宗地东南角地面二层157平方米建筑面积的房屋还建给原告，原告拥有其产权；合同签订后，涉案土地的使用权由阳新县土地行政主管部门报阳新县政府批准后收回，原告不再享有土地使用权。2010年7月，经相关部门及阳新县政府同意，涉案土地挂牌出让，由第三人山海实业公司竞拍到涉案土地。2010年9月，原告搬离原址，第三人山海实业公司开始动工拆除原建筑物及构建物，涉案新建建筑命名为“京海大厦”，至一审辩论终结前，该建筑主体已完工但未具备交付条件，第三人山海实业公司亦未为原告办理相关产权证明。2015年6月18日，阳新县人民法院受理第三人山海实业公司进入破产清算的申请，并指定黄石立信破产清算有限责任公司为破产管理人。原告遂起诉，要求第三人山海实业公司立即履行合同将相关商铺和房屋产权办理到原告名下，并赔偿300,000元的延迟交付违约金（从2013年10月1日起计算至实际交付之日）。阳新县人民法院认为当事人所签合同合法有效，于2015年11月25日作出[2015]鄂阳新民二初字第00064号民事判决：第三人山海实业公司于判决生效后十日内为原告办理京海大厦的地面一层约1900平方米商铺（以实际面积为准）及东南角地面二层127平方米房屋的相关产权证明以及支付违约金20万元。驳回原告的其他诉讼请求。事实二、原告武汉安广厦公司与被告山海实业公司建设工程合同纠纷一案，黄石市中级人民法院立案受理后，于2014年11月10日作出（2014）鄂黄石中民二初字第00050号民事判决书，判决：山海实业公司在本判决生效后三十日内向武汉安广厦公司支付490万元，并从2013年7月1日起以490万元为基数，按照每月3%支付逾期付款违约金至款项还清之日止。案件在诉讼过程中，武汉安广厦公司于2014年7月16日向法院申请财产保全。2014年7月21日，黄石市中级人民法院向阳新县房地产管理局送达执行裁定书和协助执行通知书，查封山海实业公司位于阳新县××大厦商住楼××商铺及××套商品房。2015年1月19日，武汉安广厦公司依据已经发生法律效力的（2014）鄂黄石中民二初字第00050号民事判决书，申请强制执行，嗣后，该案进入执行程序。2015年3月11日，武汉安广厦公司向法院提出拍卖查封财产申请，黄石市中级人民法院于2015年3月12日委托评估公司对已查封财产进行评估。2015年5月4日，因案外人湖北顺安公司主张京海大厦商住楼101门面房归其所有，故黄石市中级人民法院暂停对该商业门面房的拍卖。事实三、2015年6月3日，张辉、刘建时、孔亮刚、廖伟、吴建华、余龙兴、成群锋、费宇芳、胡美桂、邓龙生以被执行人山海实业公司不能清偿到期债务为由，向阳新县人民法院申请对被执行人山海实业公司进行破产清算。被执行人山海实业公司在法定期限内未提出异议，阳新县人民法院于2015年6月18日作出（2015）鄂阳新破字第00001号民事裁定：受理张辉、刘建时、孔亮刚、廖伟、吴建华、余龙兴、成群锋、费宇芳、胡美桂、邓龙生对被执行人山海实业公司的破产清算申请。2015年6月23日，阳新县人民法院向黄石市中级人民法院送达中止民事执行程序通知书，并指定黄石立信破产清算服务有限责任公司为山海实业公司破产管理人。2015年8月20日，山海实业公司破产管理人以债务人财产不足以清偿破产费用为由，提请终结破产程序并准予辞去管理人职务。2015年8月31日，阳新县人民法院作出（2015）鄂阳新破字第00001-1-2号决定书，驳回其申请。2015年9月30日，破产管理人再次向阳新县人民法院申请辞去管理人职务。阳新县人民法院鉴于山海实业公司现阶段债权债务关系并未全部清理明晰，资产权益并未分配的现状，再次对破产管理人予以挽留，并积极筹措管理人费用（报告阳新县委、县政府，由阳新县财政先行垫付破产费用10万元）。2015年11月2日，为顺利推进山海实业公司破产清算，经破产管理人申请，阳新县人民法院向黄石市中级人民法院出具公函，请求协助解除对山海实业公司名下京海大厦房产的查封。黄石市中级人民法院于2015年11月11日，裁定对京海大厦上述查封房产予以解除。从2016年3月14日起，经破产管理人申请，阳新县人民法院同意，申请执行人武汉安广厦公司申请保全查封的1套门面房及25套住宅房屋，陆续网签备案或过户登记至他人名下；2016年10月28日，上述101号商业门面网签备案登记在湖北顺安公司名下。2017年2月9日，张辉等十人申请山海公司破产清算案件，经阳新县人民法院审查，不符合破产条件，阳新县人民法院作出（2015）鄂阳新破字第00001-1号民事裁定，驳回张辉等十人的破产清算申请。2017年3月16日，阳新县人民法院向阳新县房地产管理局送达（2015）鄂阳新破字第00001-1-4号恢复民事执行程序通知书，通知其按顺序恢复原执行措施。2017年3月18日，阳新县人民法院向黄石市中级人民法院邮寄送达（2015）鄂阳新破字第00001-1-3号恢复民事执行程序通知书。2017年5月9日，黄石市中级人民法院在恢复执行申请执行人武汉安广厦公司与被执行人山海实业公司建设工程合同纠纷一案过程中，再次查封山海实业公司京海大厦商住楼101铺商业门面。2017年7月12日，案外人湖北顺安公司向黄石市中级人民法院提出书面执行异议，请求终止执行上述门面房屋，并解除对京海大厦商住楼101商铺的查封。2017年7月21日，黄石市中级人民法院立案受理案外人湖北顺安公司的执行异议申请。2017年11月8日作出（2017）鄂02执恢84-2号执行裁定书，将本案指定阳新县人民法院执行。嗣后，湖北顺安公司以其涉案房屋归其公司所有为由，提出书面异议。黄石市中级人民法院于2018年12月29日作出（2017）鄂02执异125号《执行裁定书》，以湖北顺安公司的主张不能成立，驳回了湖北顺安公司的执行异议。湖北顺安公司于2019年2月14日收到该裁定书，于2019年2月18日向本院提起案外人执行异议之诉。结合诉辩各方观点，本案的主要争议焦点为：原告湖北顺安公司对案涉京海大厦商住楼101铺商业门面是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院作如下评述：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”已发生法律效力的[2015]鄂阳新民二初字第00064号民事判决认定，2009年9月8日湖北顺安公司与山海实业公司签订《联合建综合大楼合同书》及2010年2月3日湖北顺安公司与阳新县土地储备中心签订《国有土地使用权收购合同》，证实湖北顺安公司作为被拆迁人，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对其公司予以补偿安置，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条系对被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。上述两份合同均是当事人之间真实意思表示，内容合法，应为有效。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》[法释（2002）16号]第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，购房人优先权高于建筑工程承包人的优先受偿权。故湖北顺安公司对京海大厦商住楼101铺商业门面的优先权，优先于武汉安广厦公司的建设工程优先受偿权。虽然武汉安广厦公司申请查封在先，但不影响湖北顺安公司作为被拆迁人应优先受偿的权利。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。上述事实证实，湖北顺安公司对京海大厦商住楼101铺商业门面的所享有的权利，足以排除强制执行。故湖北顺安公司要求立即停止对其所有的位于京海大厦商住楼101铺商业门面的强制执行的请求，符合法律规定，本院予以支持。对湖北顺安公司请求对案涉房屋解除查封的问题,本院认为，该请求并非案外人执行异议之诉的审理范围,不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十三条第一款(二)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：一、停止执行京海大厦商住楼101铺商业门面;二、驳回湖北顺安公司的其他诉讼请求。本案诉讼费100元，由武汉安广厦建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  严云峰审判员  朱兴国审判员  曹晓燕二〇二〇年四月二十日书记员  孟 楠