福建省长泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0625民初844号 原告：长泰闽虹文化产业投资有限公司，住所地：福建省长泰县马洋溪生态旅游区十里村，统一社会信用代码：91350625694375922F。 法定代表人：林燕梅，任执行董事。 委托诉讼代理人：王生腾，福建远大联盟（长泰）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖乐发，福建远大联盟（长泰）律师事务所律师。 被告：林玉新，男，1977年10月21日出生，汉族，住福建省仙游县。 原告长泰闽虹文化产业投资有限公司与被告林玉新商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长泰闽虹文化产业投资有限公司的委托诉讼代理人王生腾到庭参加诉讼。被告林玉新经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长泰闽虹文化产业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除长泰闽虹文化产业投资有限公司与林玉新签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062508012500024）及《补充协议》；2.判令林玉新协助长泰闽虹文化产业投资有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：35062508012500024）注销备案手续；3.判令林玉新向长泰闽虹文化产业投资有限公司支付解除合同违约金169725元及律师费10000元；4.判令林玉新向长泰闽虹文化产业投资有限公司支付代垫款89378.62元及违约金（以代垫款为基数按日万分之八从2018年6月22日起计算至实际还款之日止）；5.本案诉讼费、保全费、公告费等由林玉新承担。 事实和理由：2016年5月17日，长泰闽虹文化产业投资有限公司与林玉新签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.林玉新向长泰闽虹文化产业投资有限公司购买位于长泰县兴泰开发区，建筑面积为109.5平方米。2.该房屋总价为848625元，付款方式为分期付款：林玉新于2016年6月17日前支付258625元，余款590000元向银行申请贷款支付。3.自合同生效之日起30日内，由长泰闽虹文化产业投资有限公司向长泰县房地产交易与权属登记所办理合同登记备案。4.合同履行过程中发生争议由房屋所在地人民法院管辖。 《商品房买卖合同》附件十一补充协议约定：1.应贷款机构及林玉新要求，长泰闽虹文化产业投资有限公司作为林玉新按揭贷款的担保人，林玉新承诺：长泰闽虹文化产业投资有限公司担保期间，如因林玉新逾期归还按揭贷款本息而导致长泰闽虹文化产业投资有限公司承担担保责任，则林玉新应在长泰闽虹文化产业投资有限公司承担担保责任之日起三天内向长泰闽虹文化产业投资有限公司偿还代偿的贷款本息及滞纳金等；林玉新未按约定向长泰闽虹文化产业投资有限公司偿还的，每逾期一天，应按长泰闽虹文化产业投资有限公司代偿金额的日万分之八支付违约金；林玉新逾期偿还超过30天的，长泰闽虹文化产业投资有限公司有权解除购房合同，收回该商品房；因此解除合同的，林玉新除应按约定向长泰闽虹文化产业投资有限公司偿还代偿款及利息外，还应按购房合同总价款的20%支付违约金，由此产生的其他各项费用和损失均由林玉新承担。2.长泰闽虹文化产业投资有限公司为了向林玉新追究违约责任或其他债权等而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费等）均由林玉新承担。 合同签订当日，长泰闽虹文化产业投资有限公司向长泰县房地产交易与权属登记所办理合同登记备案，林玉新向长泰闽虹文化产业投资有限公司支付首付款258625元。 因林玉新未按月还款已逾期多次，中国工商银行股份有限公司长泰支行向长泰闽虹文化产业投资有限公司送达《扣款通知书》，向长泰闽虹文化产业投资有限公司扣收林玉新截止至2019年12月27日结欠的本息合计89378.62元。因此，长泰闽虹文化产业投资有限公司提出上述诉讼请求。 林玉新未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年5月17日，长泰闽虹文化产业投资有限公司（出卖人）与林玉新（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1.林玉新购买长泰闽虹文化产业投资有限公司开发的坐落于福建省长泰县兴泰开发区，预测建筑面积109.5平方米。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7750元，总价款为848625元。3.买受人采取贷款方式付款（商业贷款），买受人应当于2016年5月17日前支付首期房价款258625元，占全部房价款的30.48%，余款590000元向中国工商银行股份有限公司长泰支行申请贷款支付。3.逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照本合同附件十一《补充协议》第四节第二十一条约定处理。4.争议解决方式。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，或依法向房屋所在地人民法院起诉。 2016年5月17日，双方还签订了附件十一：补充协议。该补充协议约定：1.按揭贷款担保：应贷款机构及买受人要求，出卖人作为买受人按揭贷款的担保人，买受人承诺：出卖人担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担担保责任（贷款机构向出卖人扣收买受人应支付贷款本息及滞纳金等），则买受人应在出卖人承担担保责任之日起3天内向出卖人偿还代偿的贷款本息及滞纳金等；买受人未按约定向出卖人偿还的，每逾期一天，应按出卖人代偿金额的日万分之八支付违约金；买受人逾期偿还超过30天的或因买受人原因造成出卖人承担担保责任2次以上（含2次）的，出卖人有权解除购房合同，收回该商品房；出卖人因此解除合同的，买受人除应按约定向出卖人偿还代偿款及利息外，还应按购房合同总价款的20%支付违约金，因此而产生的其他各项费用和损失均由买受人承担。2.买受人逾期付款违约责任。本条所指的逾期付款指买受人不能按购房合同或本协议约定，准时足额支付应付款项的行为。逾期在90日之内的，自逾期之日起至实际支付之日止，买受人每日按应付款的万分之二向出卖人支付逾期付款违约金。逾期超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照合同总价款的20%向出卖人支付违约金，合同解除后，出卖人扣除应支付的违约金等款项外，退还买受人已付剩余购房款。3.合同解除。出卖人或买受人依购房合同或本协议约定解除合同的，买受人应承担以下义务：（1）合同解除之日起10日内，买受人应与出卖人共同向主管部门申请办理注销购房合同备案登记等相关手续。买受人不及时配合办理，出卖人有权暂不退还其已支付的购房余款，由此产生的责任和损失由买受人承担。（2）属按揭贷款付款的，买受人应在购房合同解除后10日内，自行与贷款机构办理贷款合同解除事宜；同时，买受人同意由出卖人直接将买受人已支付的购房款项向贷款机构偿付买受人应付的剩余贷款本息及违约金等费用。4.出卖人为了向买受人追究违约责任或其他债权等而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费等）均由买受人承担。5.特别提示。买受人确认，在签订购房合同及本补充协议前，出卖人已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款内容及其他合同重大事项（包括买受人违约应承担的违约责任及支付违约金）等对买受人做出了特别提示，买受人已充分理解并同意双方签订的购房合同及本补充协议约定的所有内容。 2016年5月18日，该商品房买卖合同在长泰县房地产交易与权属登记所办理登记备案。 2016年5月18日，林玉新向长泰闽虹文化产业投资有限公司支付了首期房价款258625元。2016年6月17日，林玉新、长泰闽虹文化产业投资有限公司与中国工商银行股份有限公司长泰支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：借款人林玉新向贷款人中国工商银行股份有限公司长泰支行办理个人购置住房贷款590000元，由长泰闽虹文化产业投资有限公司承担连带保证责任。2016年7月11日，长泰闽虹文化产业投资有限公司出具票据收到按揭贷款590000元。 2018年6月22日，中国工商银行股份有限公司长泰支行向长泰闽虹文化投资产业有限公司发放《扣款通知书》：至2018年6月22日，购买长泰闽虹文化产业投资有限公司所开发的“闽虹文创园”住房项目（6号405室）的借款人林玉新在中国工商银行股份有限公司长泰支行贷款已产生5个月未还款逾期，积欠本金7722.24元，积欠利息11146.14元，合计18868.38元；根据签订的按揭贷款业务合作协议，从长泰闽虹文化产业投资有限公司开立的账户（账号：14×××30）中扣收贷款本金7722.24元，表内利息11146.14元，予以偿还林玉新在中国工商银行股份有限公司长泰支行的逾期本息。 2018年6月25日，中国工商银行股份有限公司长泰支行再次向长泰闽虹文化投资产业有限公司发放《扣款通知书》：至2018年6月25日，购买长泰闽虹文化产业投资有限公司所开发的“闽虹文创园”住房项目（6号405室）的借款人林玉新在中国工商银行股份有限公司长泰支行贷款已产生1个月未还款逾期，积欠本金0元，积欠表内利息98.1元，表内欠息复息0.53元，表外欠息0.78元，合计99.41元；根据签订的按揭贷款业务合作协议，从长泰闽虹文化产业投资有限公司开立的账户（账号：14×××30）中扣收表内利息98.1元，表内欠息复息0.53元，表外欠息0.78元，予以偿还林玉新在中国工商银行股份有限公司长泰支行结欠的表内外利息。至2019年12月27日止，长泰闽虹文化产业投资有限公司为林玉新偿还贷款89378.62元。 2019年1月30日，长泰闽虹文化产业投资有限公司与福建远大联盟（长泰）律师事务所签订《法律事务委托代理合同》，委托福建远大联盟（长泰）律师事务所办理本纠纷案，并于2019年3月4日支付律师费10000元。 本院认为，长泰闽虹文化产业投资有限公司与林玉新签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，该商品房销售合同关系合法有效，应受法律保护，双方应按照法律规定及合同约定全面履行自己的义务。如一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 根据双方合同约定，以按揭贷款方式付款，出卖人作为买受人按揭贷款的担保人，如买受人逾期偿还超过30天的或因买受人原因造成出卖人承担担保责任2次以上（含2次）的，出卖人有权解除购买合同。现林玉新未按照合同约定及时向中国工商银行股份有限公司长泰支行偿还银行按揭贷款本息，导致长泰闽虹文化产业投资有限公司因承担保证责任代为偿还多期贷款本息共89378.62元，林玉新已构成违约，双方约定的商品房买卖合同解除条件已经成就，故长泰闽虹文化产业投资有限公司有权解除合同。商品房买卖合同被解除后，林玉新应配合长泰闽虹文化产业投资有限公司到房地产管理部门申请办理注销购房合同备案登记等相关手续。 林玉新因违约，应根据双方约定支付违约金，但双方约定违约金按照合同总价款的20%计算确实过高，本院将本案违约金酌情调整为按照合同总价款的10%计算为84862.5元。 双方在补充协议约定出卖人为了向买受人追究违约责任或其他债权等而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费等）均由买受人承担，故长泰闽虹文化产业投资有限公司请求林玉新支付律师费10000元，不违反法律规定，本院予以支持。 因林玉新逾期偿还按揭贷款，导致长泰闽虹文化产业投资有限公司承担保证责任，至2019年12月27日止已代林玉新偿还按揭贷款本息共计89378.62元，林玉新应予以偿还。 林玉新经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除长泰闽虹文化产业投资有限公司与林玉新签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》； 二、林玉新应于本判决生效后十日内配合长泰闽虹文化产业投资有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案登记等相关手续； 三、林玉新应于本判决生效后十日内支付长泰闽虹文化产业投资有限公司违约金84862.5元、律师费10000元； 四、林玉新应于本判决生效后十日内返还长泰闽虹文化产业投资有限公司代为偿还按揭贷款89378.62元； 五、驳回长泰闽虹文化产业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5336.55元，由长泰闽虹文化产业投资有限公司负担1351.73元，林玉新负担3984.82元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  蒋龙勇 人民陪审员  林文明 人民陪审员  杨芬秀 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  杨炳南