广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初575号原告：广州市番禺区钟村祈安置业地产代理行，住所:广州市番禺区。被告：易天顺，男，1972年4月5日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴剑辉，广东法拯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑茜元，广东法拯律师事务所实习人员。原告广州市番禺区钟村祈安置业地产代理行（以下简称“祈安置业地产代理行”）与被告易天顺居间合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的经营者潘景志，被告易天顺的委托诉讼代理人吴剑辉、郑茜元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祈安置业地产代理行向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告支付中介代理费及咨询费10300元和违约金（以10300元为本金，每天按千分之三的标准，支付自2019年11月16日起至实际支付本金之日止的违约金）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年7月25日，在原告祈安置业地产代理行的促成下，被告与买方王立园签订了《房屋买卖协议》(合同号：N02010453)，买卖、居间位于广州市番禺区钟村镇祈福新村青怡7街18D号5楼的房屋。被告在签订《房屋买卖协议》后也签订《服务收费确认书》，确认“基于经纪提供的中介服务及咨伺服务，现本人同意向经纪支付20300元（大写：人民币贰万叁佰元整）作为广州市番禺区钟村祈安置业地产代理行的中介代理费及咨询费”。依据《服务收费确认书》的约定，被告应向原告支付仍未付的中介代理费及咨询费￥10300元，但被告却以各种理由予以拖延。被告应在房管局办理交易过户当天支付全部中介费，若逾期支付该费用，则每逾期一天，按本确认书约定的中介代理费及咨询费的费用总额的5‰向经纪支付违约金，直到清偿之日为止。原告为买卖双方促成交易，所签订的《房屋买卖协议》和《服务收费确认书》是自愿并合法有效的，且被告与买方王立园于2019年11月15日己办妥该房屋的过户手续。根据《服务收费确认书》约定，被告最迟应当在房管局办理交易过户当天支付中介费，而被告在支付部分中介费后，余下的10300元中介费经原告多次催讨拒不支付，且拖延至今。原约定违约金每天按5‰的标准支付，现原告主动减少为每天按3‰的标准支付。经反复协商无果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告易天顺辩称：不同意原告的诉请，被告与王立园并未达成实际交易，原告并未实际促成被告与王立园的买卖合同，据被告所述，王立园在向房管局提交过户手续时，因贷款书上工商银行的盖章不清晰，而后又无立即向银行重新申请盖章，导致其不能按照约定向被告支付190万元的房贷，进而构成违约，故被告并未与王立园进行房屋交易，原告并无促成双方房屋买卖合同；另，根据房屋买卖协议第七条第三款规定，王立园违约，相应的中介代理费与咨询费应由王立园支付，所以被告不应该承担本案违约责任。即使原告的诉请成立，其主张的违约金标准过高，请法院进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月25日，易天顺（卖方）、案外人王立园（买方）与祈安置业地产代理行签订编号为祈安地产（2019）第009号《房屋买卖协议》，约定卖方向买方购买位于广州市番禺区钟村镇祈福新村青怡七街18D号5楼的物业，成交价为203万元；付款方式为涂销抵押后按揭付款；定金50000元，买方应在签订本协议同时无息转交给卖方；买方应在签订本协议之日起10日内签订银行按揭文件及交付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件之日起10日内提供办理银行贷款所需的全部资料，买方应签订本协议同时委托经纪方指定的按揭机构办理按揭手续，并向银行申请30年190万元的银行按揭贷款；银行经审批同意贷款后，在房管部门成功受理本次交易递件当天（如因卖方原因除外），买方应将首期购房款80000元支付给卖方；余下房款190万元，在交易过户及抵押手续完成后，由银行直接转给卖方；一方拒绝按约定收取或支付购房款的，或有其他不履约或不完全履约的情形，视为违约；若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约情形时，违约方除应即时向经纪方支付应付未付的中介代理费及咨询费外，还应即时向经纪方支付守约方应付的中介代理费及咨询费作为违约金，逾期每天按应付中介代理费及咨询费总额的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕为止；买方因名额问题，买方有权过户指定自然人；以银行出具同贷书批复为准，多除少补。2019年7月27日，易天顺出具《服务收费确认书》，载明：“本人易天顺现经广州市番禺区钟村祈安置业地产代理行（下称“经纪方”）介绍成功出售位于广州市番禺区钟村镇祈福新村青怡七街18号504房的房屋，基于经纪方提供的中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪方支付20300元作为州市番禺区钟村祈安置业地产代理行的中介代理费及咨询费。该费用的支付日期为在房管局办理交易过户当天，若逾期支付该费用，则每逾期一天按本确认书约定的中介代理费及咨询费的费用总额的千分之五向经纪方支付违约金，直到清偿之日止。本《服务收费确认书》作为确认人所签订的《房屋买卖协议》的附件，具有同等法律效力。”合同签订后，王立园向被告支付了5万元定金以及4万元购房款，王立园指定将房屋过户到案外人陈惠名下，并以陈惠的名义向中国工商银行申请194万元的贷款。2019年11月15日，广州市番禺区不动产登记中心受理了陈惠提交的涉诉房屋转移登记申请。2019年12月12日，陈惠向易天顺转账支付194万元购房款。庭审中，原、被告均确认涉讼房屋买卖交易已完成过户手续，过户至陈惠名下，被告已经收到全部购房款，被告已向原告支付中介服务费10000元。2019年12月25日，祈安置业地产代理行向易天顺邮寄《催付中介代理费及咨询费通知书》，催促易天顺于收到该通知起5日内向祈安置业地产代理行支付中介代理费和咨询费10300元，否则应承担违约责任。被告于2019年12月27日收到该邮件后，未向原告支付中介代理费和咨询费。原告遂诉至本院。庭审中，原告陈述其提供的居间服务包括接受委托后带客户看楼、促成买卖双方签订房屋买卖合同、安排过户直到交易完成等。被告称由于向房管局提交的按揭材料中中国工商银行的盖章不清晰，房管局不受理，需要重新盖章，买方拖延到12月才重新补办好相应资料，以致陈惠在2019年12月12日才将全部房款支付给被告，王立园与陈惠逾期支付购房款违约在先，应由买方支付中介服务费。本院认为，本案为居间服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。易天顺在祈安置业地产代理行的促成下，已成功与买方签订了《房屋买卖协议》，涉诉房屋已经完成过户手续，易天顺已经收到全部购房款，应当按照《服务收费确认书》的约定向祈安置业地产代理行支付相应的报酬。被告辩称原告并无促成其与王立园的交易，与事实不符，本院不予采纳。至于被告主张由于买方违约在先故应由买方支付中介费，首先，《房屋买卖协议》并无约定余下购房款190万元应在过户当天即向被告支付，如按照被告所述系因按揭材料中的盖章不清晰导致放款延迟，买方亦无明显违约行为。其次，被告已于2019年12月12日收到全部购房款，此时买卖双方交易已经全部完成，被告已实际享受原告提供的居间服务并已达到合同目的。再次，如被告认为因买方迟延支付房款的行为对其造成损失，可向买方主张相应权利，被告在本案中并无主张或举证证明原告在提供居间服务过程中存在过错，因此被告不能以此为由对抗原告要求其支付中介代理费及咨询费的主张。综上，被告应向原告支付剩余的中介代理费及咨询费10300元。关于祈安置业地产代理行主张的违约金问题。因被告存在逾期付款的行为，构成违约，理应向祈安置业地产代理行支付逾期付款违约金。虽然《服务收费确认书》明确约定违约金的计算标准，但该违约金的计算标准明显过高，原告亦无举证证明其实际损失，本院根据房屋买卖交易的履行情况，酌情调整为以10300元为基数，自2019年12月12日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止，违约金总额以本金为限。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告易天顺于本判决发生法律效力之日起五日内支付向原告广州市番禺区钟村祈安置业地产代理行支付中介代理费及咨询费10300元以及违约金（以10300元为基数，自2019年12月12日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止，违约金总额以本金为限）；二、驳回原告广州市番禺区钟村祈安置业地产代理行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告易天顺负担。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  陈芝茵二〇二〇年四月十五日书记员  禤庆华