安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终951号上诉人（原审被告）：李爽。委托诉讼代理人：陈伟。被上诉人（原审原告）：芜湖欧亚达正元家居市场管理有限公司。法定代表人：翟笃胜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王飞，安徽银佳律师事务所律师。上诉人李爽因与被上诉人芜湖欧亚达正元家居市场管理有限公司（以下简称欧亚达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初7987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人各方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李爽上诉请求：1、请求二审法院依法撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2019)皖0202民初7987号民事判决,驳回欧亚达公司的全部诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由欧亚达公司承担。事实与理由:一、欧亚达公司未依法将出租房产的抵押转让情况如实书面告知李爽,理应承担相应的违约赔偿责任。根据一审庭审调查和欧亚达公司现场负责人翟厚兵的谈话录音内容以及(2016)沪民初9号民事判决书可以知晓,欧亚达公司在出租案涉商铺时即已于2012年将出租房产整体对外抵押贷款4亿元。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。本案导致李爽及上百家入驻商户无法维持正常经营以及整个商场濒临歇业倒闭的真实原因,就是欧亚达公司资金周转困难,资金链断裂而将整个商场产权整体出让给上海永久建筑集团有限公司（以下简称永久公司）,永久公司又将商场委托香江家居管理运营,并将原全国知名的欧亚达家居品牌进行了撤换和更名,由于香江家居与欧亚达家居相比,无论是知名度、品牌效应还是管理运营模式均未得到广大消费者的认可,从而导致整个商场经营惨淡,入驻商户损失惨重。同时在2018年7月间,欧亚达公司将商场房产整体出让给永久公司之后,即已失去了出租房产的所有权和出租权,欧亚达公司在失去店铺所有权和出租权的情况下,并没有得到受让人永久公司委托其继续收取承租人租金、物业等费用的书面授权,故欧亚达公司作为本案一审原告主体身份并不适格。二、欧亚达公司在案涉商铺租赁合同履行过程中,严重违反了合同的附随义务,依法理应承担不利的法律后果并赔偿李爽的损失。《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定，当事人应遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等任务。本案中，李爽承租案涉商铺时的商场招牌是全国知名家居连锁商场欧亚达家居,而李爽作为承租商户也是基于对欧亚达品牌家居商场的收益预期而入驻经营的,同时还按照欧亚达公司统一装修标准和要求,投入了大量资金对店铺进行了全面装修装饰。为此，欧亚达公司负有了确保承租期内提供始终与订约之初相同或基本相近的欧亚达家居的知名品牌效应和经营氛围等之合同的附随义务。欧亚达公司整体出让商场并更换招牌的行为,导致市场知名度严重下降,整个家居商场濒临关门倒闭,原入驻的商户纷纷撤场,造成了大家根本无法继续经营并持续亏损的窘状。三、李爽在履约过程中并无违约行为,故理当受到法律充分保护。李爽在签订租赁合同并入驻后,不仅依照欧亚达公司的要求进行了装修,同时诚实守信、规范经营,在欧亚达公司房产出让、更换招牌前均如约缴纳房租、物业及电费,从无拖欠。在商场发生上述变故后,由于无法维持正常经营,遂多次口头向欧亚达公司现场负责人翟厚兵提出撤场,后又于2019年1月递交了书面撤场报告。欧亚达公司一直不安排工作人员与李爽对接并办理撤场及保证金退费等手续,商场保安也不允许李爽腾空店铺和搬离货物。按照双方合同约定，欧亚达公司在案涉商铺租赁合同履行过程当中存在多项违约行为,其诉讼请求与客观事实严重不符。欧亚达公司辩称：一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，应当依法予以维持。1、对于李爽在上诉状中所称的欧亚达公司未将出租房屋进行抵押情况进行书面告知，我们认为涉案的租赁房屋是否进行抵押，与本案没有关联性，本案是房屋租赁纠纷案件。2、关于合同的附随义务，第一，李爽与欧亚达公司的租期是2018年6月1日到2019年5月30日，李爽在合同租赁期限内多次拖欠租金，截止到2019年5月31日，共拖欠租金是87859.11元；截止到2019年2月20日，拖欠电费是3786.3元。李爽的行为已经构成根本违约，其应当按照合同约定及时支付上述款项。第二，欧亚达公司在公司的运营过程中是有权选择品牌的延续或者是更换。依据双方之间的合同约定，欧亚达公司即便进行了品牌更换，其也无需向李爽承担补偿或赔偿损失。李爽在上诉状中所称的事实不具有客观性，也不符合相关的法律规定，请求二审法院依法予以驳回。欧亚达公司向一审法院起诉请求：1、判令解除欧亚达公司与李爽签订的《卖场租赁合同》；2、判令李爽腾空其租赁的A2-20/21号铺位；3、判令李爽支付至实际腾空之日止拖欠的租金、物业费、电费等费用共计91645.41元（暂计算至2019年5月31日欠租87859.11元和截止于2019年2月28日欠电费3786.3元）；4、判令李爽以拖欠的91645.41元为基数按照日万分之三的标准支付自2019年6月21日起至实际给付之日止的违约金。一审法院认定事实：2017年6月1日起，李爽开始承租欧亚达公司所有的贰楼编号为A2-20/21号铺位从事经营，双方签订《卖场租赁合同》。合同约定租期自2017年6月1日至2018年5月30日止，每月租金13144元，按季支付租金，实行先付费后使用的原则，首期租金在签订租赁合同当日付清，其后各期租金于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清，合同期限内租金交三免一。物业服务费每月2191元，支付时间及方式同租金。李爽支付履约保证金1.3万元、商品质量保证金1.5万元。合同第九章第一条约定，乙方（李爽）未按时交纳租金、物业服务费、税费、电费、空调服务费等费用的，每逾一日，甲方按未缴纳金额的万分之三向乙方收取违约金并有权暂停向乙方返款。如超过20日仍未缴清，甲方有权终止本合同和停止物业服务。同时乙方未按时缴纳电费，逾期超过20日的，甲方有权暂停乙方用电，由此造成的损失由乙方自行承担。合同到期后，双方续签《卖场租赁合同》，租期自2018年6月1日至2019年5月30日止，其他约定同前述合同内容。李爽陈述其2019年1月向欧亚达公司申请退场并终止经营，但因双方对租金、质保金等问题未能协商妥当，李爽一直未能腾空房屋。一审法院认为，欧亚达公司与李爽签订的《卖场租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方签订的租赁合同至2019年5月30日期限届满，故欧亚达公司主张解除租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。租赁关系解除后，承租人应腾空并返还租赁房屋，故对欧亚达公司主张李爽腾空讼争房屋的诉讼请求予以支持。李爽使用租赁商铺，应当支付使用期间至实际腾空之日止的租金、物业费、电费，截至2019年5月31日，李爽欠付欧亚达公司各项费用共计91645.41元，李爽应当支付。李爽辩称租金应计算至2019年1月，但其未能提供证据证明欧亚达公司已于2019年1月同意其退场，故对该辩称不予采纳。折抵履约保证金1.3万元、商品质量保证金1.5万元，李爽仍应支付63645.41元。欧亚达公司主张按日万分之三标准计算违约金，有合同依据，且不违反法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，一审法院判决：一、解除欧亚达公司与李爽于2018年6月1日签订的《卖场租赁合同》；二、李爽于判决生效之日起十日内腾空并返还欧亚达正元家居店贰楼编号为A2-20/21号铺位；三、李爽于判决生效之日起十日内支付欧亚达公司租金及电费63645.41元；四、李爽于判决生效之日起十日内支付欧亚达公司以63645.41元为基数按照日万分之三的标准计算自2019年6月21日至实际给付之日止的违约金。一审案件受理费2290元，由欧亚达公司负担550元，李爽负担1740元。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，当事人双方在《卖场租赁合同》第七章经营管理中约定，甲方（欧亚达公司，下同）因整体经营结构、经营品牌调整的需要，甲方提前30天将调整方案通知乙方（李爽，下同），乙方得配合甲方相关调整安排，甲方做即为乙方另选铺位的安置和装修补偿工作。如本合同系为续订合同或乙方系承接第三方转让商铺而签订本合同的，甲方调整整体经营结构、经营品牌而调整租赁铺位而变更本合同或终止本合同的，乙方不再要求甲方对其装修或经营作出任何补偿。2012年1月12日，安徽正元发展有限公司与中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行签订《抵押合同》，约定安徽正元发展有限公司以其名下的涉案欧亚达正元家居市场为其向中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行的4亿元借款提供抵押担保。另在二审中，当事人双方均确认，2019年4月30日，欧亚达公司与武汉欧亚达控股集团有限公司终止《特许经营合同》，武汉欧亚达控股集团有限公司不再授权欧亚达公司使用“欧亚达”品牌。本院认为，综合当事人双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、欧亚达公司就本案是否有诉讼主体资格。二、涉案房屋作为抵押担保是否对李爽的租赁权造成损害。三、欧亚达公司在履行涉案租赁合同时是否违反附随义务，且对李爽的权益造成损害。四、李爽在涉案租赁合同履行中是否存在违约行为，且应承担一审判决所确定的法律义务。对此，分析如下：一、关于欧亚达公司主体资格的认定。涉案《卖场租赁合同》的签订主体分别为欧亚达公司和李爽，作为合同的相对方，就合同履行产生的纠纷，欧亚达公司当然有权提起诉讼。李爽上诉主张欧亚达公司已将涉案租赁房屋在内的商场产权整体出让给永久公司，欧亚达公司对此予以否认，李爽也未能提供充分证据予以证实，本院对此不予采信。二、关于涉案房屋作为抵押担保是否对李爽租赁权造成损害的认定。在签订涉案《卖场租赁合同》前，合同所涉的房屋已经抵押，当事人各方对该事实均无异议。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承担人自己承担。本案中，没有证据证实欧亚达公司已书面告知李爽涉案房屋已抵押的事实，但该抵押行为与李爽所主张的导致商场经营困难、“欧亚达”品牌被取消授权缺乏关联性，亦无证据证实债权人对该抵押权的行使导致涉案《卖场租赁合同》已无法继续履行。李爽该部分上诉理由不能成立。三、关于欧亚达公司是否违反合同附随义务的认定。李爽认为，租赁期间，“欧亚达”品牌被取消授权，欧亚达公司违反了“确保承租期内提供始终与订约之初相同或基本相近的欧亚达家居的知名品牌效应和经营氛围等之合同的附随义务”，依法应承担不利的法律后果并赔偿损失。涉案《卖场租赁合同》约定，如本合同系为续订合同或乙方系承接第三方转让商铺而签订本合同的，甲方调整整体经营结构、经营品牌而调整租赁铺位而变更本合同或终止本合同的，乙方不再要求甲方对其装修或经营作出任何补偿。据此，欧亚达公司租赁期间与武汉欧亚达控股集团有限公司终止《特许经营合同》，系对经营品牌的调整，其行为并不违反当事人之间的合同约定，李爽主张该行为违反合同附随义务的理由不能成立。四、关于李爽就涉案合同履行法律责任的认定。本案系租赁合同纠纷，租赁期间，李爽未按合同约定支付租金，构成违约，且欧亚达公司提起一审诉讼时，该租赁合同已到期，一审法院据此判决解除双方租赁合同关系并要求李爽限期腾空房屋向欧亚达公司交付，符合合同约定，并无不当。同时，一审认定的应支付租金数额及违约金计算标准均有合同依据，本院予以支持。李爽认为其未能及时退场系商场保安不允许腾空店铺和搬离货物、且欧亚达公司不与其办理撤场手续、退还保证金等原因所致,但未能提供证据予以证实，本院对此不予采信。综上，李爽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1391元，由李爽负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年四月二十日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。