广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初133号原告：佛山市高明区福泰物业管理有限公司，住所地佛山市高明区***********福泰华庭管理用房1号。统一社会信用代码914***********133N。法定代表人：区某1。委托诉讼代理人：邓财芳，男，系公司员工。委托诉讼代理人：吴友华，男，系公司员工。被告：刘敏德，男，1966年5月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********1***901，公民身份号码440************317。原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司与被告刘敏德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邓财芳到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2017年10月的物业管理费180.3元和小车位管理费15元、2017年7月1日至2017年9月30日的公摊电费38.3元，合计233.6元；2.被告立即向原告支付拖欠费用的违约金（以233.6元为本金，从2017年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年期间，被告购买位于佛山市高明区***************3*1******屋，其中房屋的建筑面积为138.67平方米。2010年7月1日，被告所在的佛山市高明区福泰华庭业主委员会聘请原告为佛山市高明区***********福泰华庭小区提供物业管理服务。当天，佛山市高明区福泰华庭业主委员会与原告签订了《福泰华庭小区物业管理委托合同》，约定就位于佛山市高明区***********福泰华庭小区的物业委托原告管理。同年10月1日，原告接管该小区的物业管理服务。2015年10月1日合同到期后，原告依然按照原《福泰华庭小区物业管理委托合同》的约定向被告所在的福泰华庭小区提供物业管理服务直至2017年11月6日，经原告与佛山市高明区福泰华庭业主委员会交接后撤场。在原告向被告所在的福泰华庭小区提供物业管理服务期间，被告拖欠原告物业管理费、公摊电费、小车位管理费至今未付，上述费用经原告向被告多次催收后无果。原告认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告与佛山市高明区福泰华庭业主委员会签订的《福泰华庭小区物业管理委托合同》对被告具有约束力。合同到期后，原告未撤场并继续为福泰华庭小区提供物业服务，故被告理应按上述合同约定向原告支付相应的物业管理服务费。原告自接管福泰华庭小区物业管理服务至2017年11月6日，一直按照《福泰华庭小区物业管理委托合同》做好各项物业服务。佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会在选举筹备期间一直都与原告密切联系，商讨新旧物管公司交接问题。原告在为福泰华庭小区提供物业管理服务期间一直尽职尽责，管理到位，没有出现违约行为。被告庭前提交答辩状，辩称：一、因原告履行物业合同过程中存在严重疏漏，原告与被告的合同已于2015年期满终止，原告主张2017年各项收费没有任何依据。1.原告没有按照物业合同和国家有关物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务，被告没有和原告续签的意向和事实。2.原告从未公示其管理福泰华庭小区期间物业服务资金的收支情况。3.原告擅自改变公共设施、物业管理用房用地用途。二、原告与被告签订的合同期满后，被告每月的物业管理费均有缴纳，不存在欠费情况，且一直系按照交易习惯交至小区一层物业管理办公室。1.合同相对人是业委会而非被告。2.2015年10月1日后，原告没有举证其所诉称的实际履行合同的具体情况。3.被告收到的证据的欠费记录均系原告单方面制作，被告从来不存在欠费情况。三。即使形成事实上的物业管理关系，但由于原告提供的服务严重不符合同约定，被告基于最高人民法院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权，更何况被告已经按时足额缴纳物业费。四、原告主张违约金没有任何法律和事实依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何证据，视为其放弃相应的诉讼权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，原告提交的证据不足以证明《追缴函》已向被告送达，本院对《追缴函》不予确认。原告提交的其他证据与本案相关，且本案没有出现否定其他证据真实性及合法性的因素，本院对原告提交的其他证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告于2009年购买位于佛山市高明区************************屋，建筑面积为138.67平方米，该房屋于2010年12月7日办理不动产权登记。2010年7月*日，被告所在的佛山市高明区福泰华庭业主委员会聘请原告为佛山市高明区***********福泰华庭小区提供物业管理服务，与原告签订了《福泰华庭小区物业管理委托合同》，合同约定的委托管理期限自2010年10月*日起至2015年10月*日，物业管理服务费为：住宅1.3元/平方米/月，小车位管理费每个15元/月、摩托车位管理费每个*元/月，每月五日前收取应缴费用，对业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交费金额的0.1%计算滞纳金。2015年10月*日合同到期后，原告继续向福泰华庭小区提供物业管理服务。2017年11月6日凌晨，原告退出福泰华庭小区。2017年11月7日，原告与佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会办理了设备设施的交接手续。原告退场后，案外人佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会向被告收取了尚未向原告交纳的物业管理费用233.7元。又查，佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会与原告因物业服务合同违约及损失赔偿问题，已代表全体业主向本院提起民事诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告是物业服务企业，其与佛山市高明区福泰华庭业主委员会签订的《福泰华庭小区物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。合同到期后未续订，原告继续提供服务，小区业主事实上接受其服务，应视为原合同继续有效，但期限为不定期，原告于2017年11月6日终止对案涉福泰华庭小区的物业管理并撤场，原告以自己的行为明确表示不继续履行物业服务合同，双方的物业服务合同关系于2017年11月6日解除。原告按照合同履行了基本的义务，被告理应支付物业服务费用。首先，原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会已就案涉物业服务合同认为原告存在违约及损失赔偿问题，代表全体业主另案向本院提起民事诉讼，故原告在履行物业管理过程中，是否存在违约及是否需要赔偿，应在另案纠纷中予以解决。本案中，被告仍需履行向原告交纳物业管理费的义务；第三，虽然原告在撤场时将业主欠费明细交予佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会，但不能推定原告委托佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会代为向业主收取物业管理费，佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会收取被告的物业管理费用亦没有法律依据，故被告向佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会交纳未付的物业管理费，不能视为已向原告交纳。综上，被告的答辩意见不成立，原告请求被告支付拖欠的物业管理费、公摊电费、小车位管理费合计233.6元，本院予以支持。因原告在2017年11月6日凌晨退出福泰华庭小区的物业管理，原告在该时间突然撤场，也是造成被告未能及时缴纳拖欠的物业管理费用的原因，原告存在一定的过错，在此情况下，被告向佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会交纳了案涉物业管理费、车位管理费、公摊电费，被告没有拖欠上述费用的恶意，但属于交纳对象错误，不发生免除被告向原告交纳相关费用义务的效力，被告仍应向原告交纳案涉费用。同时，原告没有提交充分的证据证明其向被告催交相关费用，导致产生资金被占用的损失，且原告撤场后至今才提起诉讼，期间没有采取适当措施防止损失扩大，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告刘敏德应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司2017年10月的物业管理费、小车位管理费、2017年7月至2017年9月的公摊电费合计233.6元；二、驳回原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告刘敏德负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司，本院不另作收退。本判决为终审判决。审 判 员 伍燕霞二〇二〇年四月七日法官助理 区凤仪书 记 员 徐文杰