文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初730号原告：广州市番禺区美图物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号，统一社会信用代码914401137083775401。法定代表人：钟绮文，职务总经理。委托诉讼代理人：吴毅明，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊，广东捷成律师事务所实习人员。被告：黎月明，女，汉族，1977年7月16日出生，住广州市番禺区，原告广州市番禺区美图物业管理有限公司（以下简称美图公司）诉被告黎月明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告美图公司的委托诉讼代理人吴毅明、李俊及被告黎月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美图公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠缴的物业管理费人民币4164元及滞纳金1557元（物业管理费从2018年11月1日起按每月347元的标准暂计至2019年10月31日止；滞纳金从2018年12月11日起，以拖欠的物业管理费为基数，按每天千分之二利率的标准计算至付清之日止，暂计算至2019年11月30日止为人民币1557元）;2、请求判令被告向原告支付欠缴的车位管理费人民币1200元及滞纳金376元（车位管理费按每月120元的标准，从2019年11月1日起暂计至2019年10月31日止，滞纳金从2019年2月11日起，以拖欠的车位管理费为基数，按每日千分之二的标准计算至付清之日止，暂计至2019年11月30日为376元）;3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告以被告已在2020年1月21日缴交拖欠的物业管理费4164元、在2020年2月4日缴交拖欠的车位管理费960元为由，申请变更诉讼请求为：1、请求判令被告向原告支付欠缴的物业管理费人民币694元及滞纳金2056元（物业管理费从2019年11月1日起按每月347元的标准暂计至2019年12月31日止；滞纳金从2018年12月11日起，以拖欠的物业管理费为基数，按每天千分之二利率的标准计算至付清之日止，暂计算至2020年2月18日止为人民币2056元）;2、请求判令被告向原告支付欠缴的车位管理费人民币360元及滞纳金558元（车位管理费按每月120元的标准，从2019年11月1日起暂计至2020年1月31日止，滞纳金从2019年2月11日起，以拖欠的车位管理费为基数，按每日千分之二的标准计算至付清之日止，暂计至2020年2月18日为558元）;3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告接受金沙湾花园五区（金沙御苑）业主的委托为金沙湾花园五区（金沙御苑）（下称“该小区”）提供物业管理服务，被告是该小区*栋1**2房住宅及地下室：-1层2**号、3**号车位的业主，该住宅的建筑面积为138.68平方米。原被告双方签订有《金沙湾花园五区（金沙御苑）前期物业服务协议》、《金沙湾花园五区（金沙御苑）前期物业服务协议补充协议》、《金沙湾花园五区（金沙御苑）临时管理规约》，对物业管理服务内容、物业管理质量标准、物业管理费及相关费用收费标准等均进行了约定；其中，住宅物业服务费单价为2.5元／㎡／月，已售汽车位物业管理费（个）现暂按60元／个／月标准收取，物业公摊电费分别由用该设施的相关业主分摊承担：各单元业主（住户）需于每月10日前缴交上月的物业管理费，逾期未缴清物业服务费及其他相关费用的，原告按欠费总额以每天千分之二向被告计收滞纳金。签订上述协议后，被告一直接受原告提供的物业服务。被告每月需向原告支付该住宅物业管理费347元、车位物业管理费120元。但自2018年11月起至今，被告无故拖欠物业管理费、车位物业管理费。原告多次向被告催缴，并书面发函要求被告支付拖欠的费用，但被告至今尚未支付欠费。截止2019年11月30日，被告拖欠物业管理费、车位管理费共计5364元；截止2019年11月30日，以上欠款共产生滞纳金为1933元。原告认为：原、被告双方之间签订的《金沙湾花园五区（金沙御苑）前期物业服务协议》、《金沙湾花园五区（金沙御苑）前期物业服务协议补充协议》、《金沙湾花园五区（金沙御苑）临时管理规约》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。原告向被告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定向原告支付物业管理费。被告的行为己构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法做出判决。被告黎月明辩称，我方不同意支付滞纳金，2014年-2016年我方要求物业公司将管理费的发票开给我方，但是公司一直没有给我方开发票，是由于被告拖欠我方发票，我方才会拖欠管理费。我方已经补齐管理费了，被告公司没有损失。合同约定的滞纳金的计算方式是超过了月息6%的标准，高出民间借贷标准，所以应该是无效的。我方确认已经缴纳至2019年10月的管理费，不清楚2019年11月1日之后的管理费有无缴纳，是物业管理处让我方缴纳多少我就缴纳多少。如果还没缴纳，我方同意缴纳物业管理费和车位管理费，确认每月房屋管理费的标准是347元，车位管理费标准为120元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。查明事实如下：黎月明是位于广州市番禺区沙湾镇中良路32号*栋1**2房（以下简称涉讼房屋）及番禺区沙湾镇中良路32号地下室3**号车位（以下简称3**号车位）的登记权属人，涉讼房屋建筑面积为138.68平方米。涉讼房屋于2015年3月交付黎月明使用至今，3**号车位于2014年10月交付黎月明使用至今。另有番禺区沙湾镇中良路32号地下室2**号车位（以下简称2**号车位），于2016年11月30日交付黎月明使用至今。2015年3月20日，黎月明与广州市番禺区沙湾房地产开发公司签订金沙湾花园五区金沙御苑（以下简称涉讼小区）《临时管理规约》，约定建设单位依法选聘美图公司向本小区提供前期物业管理服务。美图公司与黎月明签订涉讼小区《前期物业服务协议》，约定美图公司担任涉讼小区首届物业管理服务企业，提供物业管理服务包括共用部位的养护管理，共用设施设备运行、维护管理，协助供水、供电、供气，绿化及公共卫生等；住宅物业服务费单价2.5元/㎡/月，已售汽车位物业服务费按60元/个/月标准收取，物业公摊电费分别由共用该设施的相关业主分摊承担；各单元业主（住户）需于每月10日前缴交物业管理费，各单元业主（住户）逾期未缴清物业服务费及其他相关费用的，管理公司按欠费总额以每天2‰向各单元业主（住户）计收滞纳金；本协议自物业买受人签署之日起生效，至本小区内全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。2015年3月20日，黎月明与美图公司签订涉讼小区《前期物业服务协议补充协议》，约定了物业服务费、公摊水电费的计算方式。2020年1月8日，美图公司向本院提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人均确认，自黎月明入住涉讼小区至今一直由美图公司提供物业服务，涉讼小区未成立业主委员会；涉讼房屋物业服务费按2.5元/㎡/月的标准计算为347元/月（2.5元/㎡/月×138.68㎡），2**号、3**号车位管理费按60元/个/月的标准计算。涉讼房屋管理费的支付情况：2020年1月21日，黎月明向美图公司支付了2018年11月-2019年10月的房屋管理费4164元；2020年2月19日，黎月明向美图公司支付了2019年11月、12月的物业管理费694元。2**号、3**号车位管理费的支付情况：2019年12月27日，黎月明向美图公司支付了2019年1月-2月的车位管理费240元；2020年2月6日，黎月明向美图公司支付了2019年3月-10月的车位管理费960元；2020年2月19日，黎月明向美图公司支付了2019年11月-2020年1月的车位管理费360元。本院认为：美图公司与黎月明签订的涉讼小区《前期物业服务协议》及其补充协议合法有效，对双方均有约束力。因并无证据证明涉讼小区已召开业主大会重新选聘物业服务企业，故该合同效力延续至今。黎月明确认涉讼小区一直由美图公司提供物业服务，且对涉讼房屋及2**号、3**号车位管理费金额予以确认，并在诉讼中已缴纳美图公司诉请主张期间的管理费，双方争议的焦点在于黎月明是否应当承担管理费滞纳金。根据《前期物业服务协议》的约定，业主应于每月10日前交纳当月的物业管理费，逾期则按每日2‰的标准收取滞纳金。黎月明于2020年2月19日缴纳2019年11月、12月的物业管理费、车位管理费及2020年1月的车位管理费，已超过合同约定的缴费期限。黎月明抗辩认为美图公司未及时开具发票导致其拖欠管理费，故其不应支付滞纳金。由于美图公司开具发票并非业主缴纳管理费的前置条件，如在业主缴费后美图公司拒不开具发票，业主可循合法途径向相关行政主管部门反映情况，黎月明以此作为其迟交管理费的抗辩理由，本院不予采纳。美图公司主张每月物业管理费的滞纳金从次月11日起计算至欠款清偿之日止，本院予以支持。至于物业管理费滞纳金的计算标准，合同约定按每日千分之二的标准计算，黎月明对此提出抗辩认为违约金标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因美图公司未举证证明黎月明迟交管理费对其造成利息损失以外的其他实际损失，而黎月明在诉讼过程中已将欠缴的管理费缴清，因此，虽美图公司按照每日千分之二的标准主张滞纳金符合合同约定，但以该标准计算的滞纳金明显过高，本院酌情调整滞纳金计算标准为年利率24%。因此，黎月明应向美图公司支付2018年11月至2019年12月房屋物业管理费、2019年1月至2020年1月车位管理费的滞纳金应分别以当月管理费为本金，按照年利率24%的标准，从次月11日起计至款项清偿之日止，房屋物业管理费滞纳金合计金额为682.23元，车位物业管理费滞纳金合计金额为181.01元，计算方式见下表：房屋物业管理费滞纳金汇总表            计费期间              管理费金额（元）              滞纳金起止时间              天数              滞纳金标准              滞纳金金额（元）                  2018.11.1-2018.11.30              347              2018.12.11-2020.1.21              407              年利率24%              92.86                  2018.12.1-2018.12.31              347              2019.1.11-2020.1.21              376              85.79                  2019.1.1-2019.1.31              347              2019.2.11-2020.1.21              345              78.72                  2019.2.1-2019.2.28              347              2019.3.11-2020.1.21              317              72.33                  2019.3.1-2019.3.31              347              2019.4.11-2020.1.21              286              65.26                  2019.4.1-2019.4.30              347              2019.5.11-2020.1.21              256              58.41                  2019.5.1-2019.5.31              347              2019.6.11-2020.1.21              225              51.34                  2019.6.1-2019.6.30              347              2019.7.11-2020.1.21              195              44.49                  2019.7.1-2019.7.31              347              2019.8.11-2020.1.21              164              37.42                  2019.8.1-2019.8.31              347              2019.9.11-2020.1.21              133              30.35                  2019.9.1-2019.9.30              347              2019.10.11-2020.1.21              103              23.5                  2019.10.1-2019.10.31              347              2019.11.11-2020.1.21              72              16.43                  2019.11.1-2019.11.30              347              2019.12.11-2020.2.19              71              16.2                  2019.12.1-2019.12.31              347              2020.1.11-2020.2.19              40              9.13                                                                              合计              682.23      车位物业管理费滞纳金汇总表            计费期间              管理费金额（元）              滞纳金起止时间              天数              滞纳金标准              滞纳金金额（元）                  2019.1.1-2019.1.31              120              2019.2.11-2019.12.27              320              年利率24%              25.25                  2019.2.1-2019.2.28              120              2019.3.11-2019.12.27              292              23.04                  2019.3.1-2019.3.31              120              2019.4.11-2020.2.6              302              23.83                  2019.4.1-2019.4.30              120              2019.5.11-2020.2.6              272              21.46                  2019.5.1-2019.5.31              120              2019.6.11-2020.2.6              241              19.02                  2019.6.1-2019.6.30              120              2019.7.11-2020.2.6              211              16.65                  2019.7.1-2019.7.31              120              2019.8.11-2020.2.6              180              14.2                  2019.8.1-2019.8.31              120              2019.9.11-2020.2.6              149              11.76                  2019.9.1-2019.9.30              120              2019.10.11-2020.2.6              119              9.39                  2019.10.1-2019.10.31              120              2019.11.11-2020.2.6              88              6.94                  2019.11.1-2019.11.30              120              2019.12.11-2020.2.19              71              5.6                  2019.12.1-2019.12.30              120              2020.1.11-2020.2.19              40              3.16                  2020.1.1-2020.1.30              120              2020.2.11-2020.2.19              9              0.71                                                                              合计              181.01      综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黎月明应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区美图物业管理有限公司支付广州市番禺区沙湾镇中良路32号*栋1**2房物业管理费滞纳金682.23元；二、被告黎月明应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区美图物业管理有限公司支付番禺区沙湾镇中良路32号地下室2**号、3**号车位物业管理费滞纳金181.01元；三、驳回原告广州市番禺区美图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告黎月明负担。本判决为终审判决。审判员 张 祎二〇二〇年四月七日书记员 王韵曌