广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执复74号 复议申请人（异议人、案外人）：广州富力地产股份有限公司，住所地:广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼。 法定代表人：李思廉，该公司董事长。 委托代理人：陈伟，该公司职员。 被执行人：刘志军，男，1979年12月15日出生，汉族，原户籍地广州市白云区，现于广东省韶关监狱服刑。 被执行人：李慧君（曾用名：李湘湘），女，1980年5月20日出生，汉族，原户籍地广州市白云区。 复议申请人广州富力地产股份有限公司（下称富力公司）不服广东省广州市白云区人民法院（下称白云法院）（2019）粤0111执异150号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 白云法院在执行被执行人刘志军、李慧君退赔一案中，查封了刘志军名下位于广州市花都区金熙二街1号1911房。案外人富力公司提出书面异议，称：2013年12月26日，刘志军与其司签订《广州市商品房买卖合同〔预售〕》，约定由刘志军购买其司位于广州市花都区金熙二街1号1911房的房产，总房价为522893元。合同签订后，刘志军仅支付了262893元购房款，剩余购房款本金26万本应于2014年1月26日之前支付，但至今未支付。因刘志军欠付其司巨额购房款，已构成根本违约，且经其司多次催告仍未支付，迫不得已，其司向中国广州仲裁委员会提起仲裁，要求解除与刘志军签订的《广州市商品房买卖合同〔预售〕》并追究刘志军的其他违约责任。2017年2月28日，中国广州仲裁委作出如下裁决：一、富力公司与刘志军签订的《广州市商品房买卖合同》于2016年8月16日解除；二、刘志军向富力公司支付解除合同违约金104578.6元；三、刘志军应配合富力公司到交易登记管理部门办理合同注销手续等相关行政手续；四、仲裁费19275元由刘志军承担。至此，涉案房屋买卖合同已被依法解除，刘志军并未取得涉案房屋所有权，也依法不享有涉案房屋的物权期待权。由于涉案房屋仅办理了商品房预售合同网签，未办理房屋预告登记，涉案房屋仍然登记在富力公司名下，富力公司为涉案房屋的唯一合法产权人，而法院对涉案房产的查封为预查封，预查封保全的利益为债权，不影响富力公司依法行使涉案房屋买卖合同所约定的合同解除权；同时，涉案房屋买卖合同被依法解除之后，刘志军不可能再依据该合同取得房屋的所有权，预查封权属推定的依据已不复存在，法院对涉案房屋进行查封已没有合法依据，理应停止涉案房屋的执行，并予以解封。故请求法院停止对属于富力公司的位于广州市花都区金熙二街1号1911房的房产的执行，并解除查封。 白云法院查明，广州市白云区人民检察院指控刘志军、李慧君犯非法吸收公众存款罪一案，白云法院于2017年12月14日作出（2016）粤0111刑初1987号刑事判决，判决：一、被告人刘志军犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑九年三个月，并处罚金五十万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，经折抵刑期3日，即自2017年3月10日起至2026年6月6日止。罚金自判决生效之日起五日内缴纳）；二、被告人李慧君犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，并处罚金十万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2015年11月12日起至2018年11月11日止。罚金自判决生效之日起五日内缴纳）；三、追缴被告人刘志军、李慧君的违法所得、财物（详见扣押、查封清单），按各投资人未收回金额比例发还各投资人，追缴不足部分责令上述二被告人退赔，并按各投资人未收回金额比例发还各投资人（各投资人名单及未收回金额详见大同司法会计鉴定所大同检字〔2017〕203号司法鉴定意见书及明细表）。该判决已于2017年12月26日发生法律效力，白云法院于2018年2月1日以（2018）粤0111执1630号对该判决涉财产退赔部分立案执行。执行过程中，白云法院于2018年2月11日轮候查封了刘志军名下位于广州市花都区金熙二街1号1911房。白云法院经查，涉案位于广州市花都区金熙二街1号1911房（即位于广州市花都区富力金港新城1区1栋1911房）的房产开发企业为“广州富力地产股份有限公司”；房屋状态为预售，合同状态为正式合同，确权状态为已确权；合同编号为20131221318X，姓名为刘志军，占有份额为单独所有；房屋抵押状态为未抵押，查封状态为查封。 白云法院另查，2015年3月5日，中国广州仲裁委员会受理了郑捷与刘志军、李慧君等民间借贷纠纷一案（案号：〔2015〕穗仲案字第1023号）；后，郑捷向中国广州仲裁委员会提出财产保全申请，请求查封或冻结刘志军、李慧君等名下价值1267034.16元的财产；中国广州仲裁委员会遂于2015年3月5日将该申请提交白云法院；白云法院立案后于2015年3月9日对该案作出（2015）穗云法立保字第58号民事裁定，查封或冻结刘志军、李慧君等名下价值1267034.16元的财产；2015年4月23日，白云法院以（2015）穗云法立保字第58号民事裁定首轮查封了刘志军名下的位于广州市花都区金熙二街1号1911房。2016年6月2日，中国广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第1023号裁决，上述仲裁裁决生效后，白云法院依郑捷的申请于2016年7月28日对该仲裁裁决立案执行（案号：〔2016〕粤0111执5983号）。2018年6月25日，白云法院执行部门出具（2016）粤0111执3974号《移送执行兼参与分配函》，基于（2018）粤0111执1630号执行案发出的《商请移送执行函》，决定将执行过程中已依法查封的被执行人刘志军名下位于广州市越秀区沿江西路143号之一2501房、广州市花都区富力金港新城1区1栋1908、1909、1910、1911、1912、1913房等七套房屋以及被执行人刘志军名下的车牌号码粤Ａ×××××、被执行人李慧君名下的车牌号码粤Ａ×××××两辆汽车的车辆档案等财产统一移交在（2018）粤0111执1630号案中执行处理，同时将该批财产所涉执行刘志军、李慧君的〔2016〕粤0111执5957、5981、5983号、〔2017〕粤0111执5549、8507号等27件执行案请求在（2018）粤0111执1630号执行案中参与分配。 2018年5月3日，白云法院向广州市公安局白云区分局出具（2018）粤0111执1630号《商请移送执行函》，商请该局根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》的有关规定，将其查封的被执行人刘志军名下位于清远市清城碧桂园假日半岛澜花语岸一街2号、广州市越秀区沿江西路143号之一2501房、广州市花都区富力金港新城1区1栋1908、1909、1910、1911、1912、1913房等八套房产以及冻结的刘志军、李慧君名下之银行存款等财产移送白云法院执行；次日，广州市公安局白云区分局出具《移送执行函》，明确将上述被查封冻结的财产移送白云法院执行。2016年10月27日，中国广州仲裁委员会受理了富力公司就《广州市商品房买卖合同〔预售〕》（合同编号：20131221318X，合同标的为位于广州市花都区富力金港新城1区1栋1911房〔即广州市花都区金熙二街1号1911房〕）与刘志军商品房买卖合同纠纷一案（案号：〔2016〕穗仲案字第11802号）；2017年2月28日，中国广州仲裁委员会对该案作出（2016）穗仲案字第11802号裁决书，裁决：（一）确认富力公司与刘志军签订的《广州市商品房买卖合同〔预售〕》（编号：20131221318X）于2016年8月16日已解除；（二）刘志军向富力公司支付解除合同违约金104578.6元；（三）刘志军在收到裁决书之日起15日内配合富力公司到交易登记管理部门办理《广州市商品房买卖合同〔预售〕》（编号：20131221318X）的合同注销手续等相关行政手续；（四）对富力公司的其他仲裁请求不予支持；（五）仲裁费为19275元，由刘志军承担（该费用已由富力公司预缴，由刘志军迳付富力公司）等。 白云法院认为，在白云法院对生效刑事判决涉财产部分执行过程中，案外人富力公司对该院查封位于广州市花都区金熙二街1号1911房的房产提出异议，主张其对该房产有实体权利，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款的规定，故该院依法应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定对此进行处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。该案中，案外人富力公司认为中国广州仲裁委员会已于2017年2月28日作出（2016）穗仲案字第11802号裁决书，裁决刘志军向富力公司购买涉案位于广州市花都区金熙二街1号1911房所涉《广州市商品房买卖合同〔预售〕》（合同编号：20131221318X）解除，并据此以刘志军并未取得涉案房屋所有权也依法不享有涉案房屋的物权期待权，富力公司才是涉案房屋的唯一合法产权人为由，提出排除执行的异议申请；但由于白云法院实际已在2015年4月23日以（2015）穗云法立保字第58号民事裁定首轮查封了产权人为刘志军的位于广州市花都区金熙二街1号1911房房产，（2015）穗云法立保字第58号财产保全案的后续执行案件（案号：〔2016〕粤0111执5983号）以及其余对涉案房屋轮候查封在前的案件现已将各自对被执行人刘志军查封冻结的财产（包含涉案房产）统一移送至（2018）粤0111执1630号执行案中执行处理及参与分配。由此可见，在（2016）穗仲案字第11802号裁决书作出前近两年，涉案位于广州市花都区金熙二街1号1911房就已被白云法院依法查封，且对该房屋的查封状态多年来持续至今（甚至在〔2016〕穗仲案字第11802号仲裁案立案及处理期间，涉案房屋仍处于被白云法院查封的状态）；因此，案外人富力公司现依据白云法院查封涉案房产之后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，依法不予支持。综上所述，白云法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第一条、第十四条第一款、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，于2019年11月8日裁定驳回案外人富力公司的异议请求。 富力公司不服白云法院的上述裁定，向本院复议称:一、富力公司是涉案房屋的唯一合法产权人，白云法院认定事实不清。⒈富力公司与刘志军就涉案房屋签订商品房买卖合同后，仅办理了网上登记备案，该备案手续仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有不动产登记簿的公示公信功能，不能以此推定刘志军就是涉案房屋的产权人。根据广州市花都区土地房产档案室出具的《产权情况表》，涉案房屋的产权人是富力公司，富力公司才是涉案房屋的唯一合法产权人。⒉按照商品房买卖合同，刘志军至今仍欠付26万购房款，约占总购房款的50%。⒊因刘志军欠付巨额购房款，富力公司已通过仲裁程序依法解除商品房买卖合同。合同解除后，刘志军已不再享有涉案房屋的物权期待权，不可能取得涉案房屋的所有权。⒋涉案房屋从未交付给刘志军。二、白云法院适用法律错误。⒈适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条需要满足以下前提条件：法院已根据第二十五条判断富力公司是否为涉案房屋的权利人，且富力公司依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致。根据《物权法》第九条、第十七条之规定，涉案房屋由始至终登记在富力公司名下，富力公司是合法产权人，且富力公司执行异议所依据的法律文书也不存在与不动产登记材料不一致的情况，白云法院适用该第二十六条第二款驳回富力公司异议请求，明显适用法律错误。⒉涉案房屋从未登记在刘志军名下，白云法院所做的查封为预查封，非正式查封。富力公司依法解除与刘志军的商品房买卖合同后，刘志军不再享有涉案房屋的物权期待权，该房屋不可能再办理转至刘志军个人名下的物权变更，预查封也根本不可能转为正式查封，预查封权属推定的依据已不复存在，法院对涉案房屋进行查封已没有合法依据，应该停止执行并予以解封。⒊涉案房屋尚未交付，刘志军未实际占有，不应被执行。⒋涉案房屋虽然被预查封，但是不影响富力公司行使合同解除权。故请求撤销白云法院（2019）粤0111执异150号执行裁定书；停止对涉案广州市花都区金熙二街1号1911房的执行，解除对该房屋的查封。 对白云法院查明的事实，本院经审查予以确认。 本院另查明，富力公司已收取刘志军支付的广州市花都区金熙二街1号1911房购房款262893元，（2016）穗仲案字第11802号裁决作出后，富力公司未向刘志军退还该款。 本院认为，本案的焦点问题是，商品房买卖合同解除后，案外人富力公司能否排除对涉案房屋的执行。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，涉案房屋于2015年4月23日被白云法院查封，中国广州仲裁委员会于2017年2月28日作出（2016）穗仲案字第11802号裁决，确认富力公司与刘志军签订的商品房买卖合同于2016年8月16日解除。也就是说，生效裁决的作出是在涉案房屋被查封之后，买卖合同的解除也是在涉案房屋被查封之后。富力公司据该生效裁决提出排除执行异议，白云法院不予支持并无不当。 其次，白云法院（2018）粤0111执1630号案是对刑事判决涉财产部分的执行，刘志军等二人须退赔投资人的损失，且刘志军在另案还有其他金钱债务。虽然生效裁决确认富力公司与刘志军签订的商品房买卖合同解除，但在双务合同解除的情况下，卖方富力公司和买方刘志军互负返还义务，在富力公司未返还已收购房款的情况下，如果允许其排除刑事涉财产部分和金钱债权的执行，将会使刑事案件受害人和民事案件债权人既执行不到刘志军名下的财产，又执行不到本应返还给刘志军的购房款，显然有失公允。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条的精神：“为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行”，鉴于富力公司尚未返还已收取的购房款，故不能排除执行。 综上，富力公司请求停止对涉案房屋的执行并解除查封的复议主张不成立，本院不予支持；白云法院裁定驳回富力公司异议请求的处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，裁定如下： 驳回广州富力地产股份有限公司的复议申请，维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111执异150号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  符锐兰 审判员  叶洁靖 审判员  刘 皓 二〇二〇年四月二十八日 书记员  白玉立