江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初1206号原告：张小兵，男，汉族，1989年2月1日出生，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：李忠民，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋善祺，江西志龙律师事务所律师。被告：南昌和骏房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区紫阳大道2999号紫阳明珠一期办公楼2606室，统一社会信用代码：91360106MA35PE6J5A。法定代表人：江凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余浪，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建文，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：成都煜明装饰工程有限公司，住所地：成都市金牛区北站东一路18号，统一社会信用代码：91510100358656944H。法定代表人：程耀贵,系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖胜勇，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思琴，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。原告张小兵与被告南昌和骏房地产开发有限公司（以下简称和骏公司）、成都煜明装饰工程有限公司（以下简称煜明公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小兵及其委托诉讼代理人李忠民、蒋善祺，被告和骏公司的委托诉讼代理人徐建文，被告煜明公司的委托诉讼代理人廖胜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小兵向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带偿还购房预付款334715元及上述购房款占用期间的利息（自收款之日至还清之日止按年利率6%计算，暂计算至2019年5月20日，利息为28450.76元）。截止起诉之日两项合计363165.76元。2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年12月20日，原告到被告和骏公司开发的雍锦半岛小区售楼部看房，和骏公司售楼部销售人员带领原告看了样板房，双方达成以下初步意向：原告购买雍锦半岛小区室，首付款1010887元，房屋装修标准为不低于样板房的豪华装修。和骏公司提出，先付清首付款再签合同。原告因此根据和骏公司的指示，于当天下午在雍锦半岛售楼部分六次刷卡交清了约定的首付款。由于当天时间太晚，没有正式签订购房合同。2017年12月21日，和骏公司销售人员刘霓持编号为1000730528的《南昌市商品房买卖合同》到原告办公室，原告签署后，和骏公司以需送交登记备案为由将合同文本收回。直至2019年2月16日，原告才从和骏公司获得登记备案后的《南昌市商品房买卖合同》，原告仔细查看后发现，双方签订的该份合同与原来双方达成的“房屋买卖意向”有较大差别：该合同约定的房屋单价为每平方米14460.74元，总金额贰佰零伍万陆仟壹佰柒拾贰元整，首付款为676172元，余款办理银行按揭；对装修标准的约定也大为缩水，并明确“双方所有约定均以《商品房买卖合同》及其附件为准”。鉴于双方已签署并经登记备案的书面合同改变了2017年12月20日达成的“房屋买卖意向”的事实，原告同意且要求按登记备案的1000730528号《南昌市商品房买卖合同》履行，并因此请求和骏公司退还原告超付的购房款334715元，和骏公司以该款为装修款且系煜明公司收取为由拒绝退还。原告此时才明白，原来自己2017年12月20日交付的1010887元购房款，被和骏公司在当日私自拆分成首付款和装修款两部分，其中首付款为676172元，装修款为334715元，装修款部分在刷卡时直接支付到煜明公司银行账户。原告认为，2017年12月20日根据和骏公司的指示，向其支付购房款1010887元，在不知情的情况下将其中的334715元转入煜明公司账户，是和骏公司故意欺骗的结果。煜明公司与原告从未有过任何接触，不存在合同关系，其收取原告334715元购房款没有法律根据，应当向原告返还该笔款项并支付利息。和骏公司的欺骗行为导致原告向煜明公司错误支付，应对原告的损失承担连带赔偿责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告和骏公司辩称，1.《装修改造委托书》系《商品房买卖合同》的附件，两者同时履行共同构成房屋买卖交易模式，《商品房买卖合同》约定的价款只是该交易模式中的一部分，原告将两协议强行拆分与事实不符。原告向和骏公司购房时，就已经知悉并认可和骏公司将销售精装房的总价款拆分为《商品房买卖合同》约定的房屋价款和《装修改造委托书》约定的装修款。原告与和骏公司交易时的真实合意是：上述两份合同约定的价款共同构成原告向和骏公司购买房产的真实总房价款。《装修改造委托书》是原告自愿签署的，但原告从未与煜明公司协商过房屋如何装修。事实上，涉案项目的房屋由和骏公司安排煜明公司批量装修后统一向购房者交付。《装修改造委托书》没有对相关装修条款的明确约定，例如装修合同主要内容对应的设计图纸、单价、面积、材料具体规格类型等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定，明显不属于真正为了装修而签署装修合同。需要特别指出的是，《装修改造委托书》中对电梯及内墙保温的约定显然是开发商的常规工程范围，煜明公司作为装修公司不可能为原告提供电梯安装及墙体保温服务。2.双方签订相关书面文件及原告多次付款履约行为可以证明，原告已经明确知悉装修费实际上属于房价款的一部分。双方于2017年12月17日签署的《商品房定购书》约定的总价（2390887元）包含了商品房买卖合同约定的房屋价款(2056172元)、装修改造委托书约定的价款（334715元），足以证明原告在定购该房屋时就房屋总价已达成一致。原告陆续支付的款项（1010887元）加上按揭贷款金额（1380000元）之和与《商品房定购书》约定的金额（2390887元）也是完全一致的。综上，以上事实充分证明原告于2017年12月21日签署商品房买卖合同是其经过深思熟虑的真实意思表示，原告对标的房屋的总价是由商品房买卖合同约定的价款与委托装修款共同构成的事实是明知的，双方签署的协议合法有效，原告主张存在超付购房款与事实不符。3.《商品房买卖合同》、《装修改造委托书》系各方自愿签署，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。原告签署《商品房买卖合同》、《装修改造委托书》以及其他相关书面文件时，各方是基于当时的市场行情，按上述两个合同约定的价款之和作为购房总价款买卖房屋，该实际购房总价是双方真实、自愿的合意。原告与和骏公司所签署的上述合同不违反法律法规规定，不存在无效情形，《商品房买卖合同》、《装修改造委托书》合法有效，各方应当遵照履行。综上，恳请法院从双方订立合同时的真实意思出发，以诚实守信为原则，维护和骏公司合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。被告煜明公司辩称，1.委托装修费是房屋总价的一部分。《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》和《授权委托书》是《商品房买卖合同》的附件，委托装修费与买卖合同约定价款共同构成涉案房屋的总价款。《装修改造委托书》由原告在和骏公司处签署，煜明公司不在场，原告从未与煜明公司协商过具体装修事宜，并且委托装修费的支付也是原告在和骏公司处由和骏公司的工作人员经办完成，费用虽然进入了煜明公司的银行账户，但该费用实质是房屋总价的一部分，与买卖合同约定价款不可分割，实际权利义务人是和骏公司。对于这一事实，原告明知。2.《装修改造委托书》合法有效，《装修改造委托书》是原告自愿签署，并且原告明知委托装修费是房屋总价的组成部分，两被告没有诱导、欺诈行为，不存在无效、可撤销等情形。委托书合法有效。各方均应依约履行。3.煜明公司与和骏公司共同对涉案房屋进行了装修，装修标准符合约定，《装修改造委托书》已经实际履行并且涉案房屋符合交房条件，原告无权要求返还委托装修费。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交的收款收据2张（NO：00941518号、NO：0000303号）、《商品房买卖合同》、中国工商银行个人贷款借款凭证、鉴定报告意见书一份、发票，被告对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认；原告向本院提交的《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》、《授权委托书》，原告对该《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》的“张小兵”签名上的指印的真实性提出异议，并申请本院委托鉴定，鉴定结论为2017年12月21日《南昌雍锦半岛小区装修改造委托书》和《房屋装修改造承诺书》“张小兵”签名上的指印均不是张小兵所捺印，故本院对该《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》不予采信；被告和骏公司向本院提交的《商品房定购书》，原告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；被告和骏公司向本院提交的《商品房买卖合同》、《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》、《授权委托书》，被告对其签名的真实性予以认可，且该证据与原告提交的《商品房买卖合同》、《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》、《授权委托书》能相互印证，本院对《商品房买卖合同》、《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》、《授权委托书》的真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：2017年12月17日，原告张小兵与被告和骏公司签订一份《商品房定购书》，约定：原告购买被告和骏公司开发的高新区创新一路X小区X栋X单元X房屋一套，建筑面积142.19平方米，房屋总价2616723元，优惠后总价2390887元，定金20000元。2017年12月21日，原告与被告和骏公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告和骏公司开发的位于南昌市高新区房屋一套，建筑面积142.19平方米。合同第四条约定计价方式与价款，出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款，房屋单价14460.74元／平方米，总金额2056172元，出卖人不得再向买受人价外收费。合同第六条约定付款方式及期限，买受人须在合同签订当日付清首付款676172元，余款138万元办理银行按揭。合同第八条约定交付期限，出卖人应在2019年9月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人（按同期市场价）据实向买受人补足装饰、设备差价。合同附件三约定了雍锦半岛（1＃-8＃楼）项目住宅精装房装修配置标准，建筑标准的建筑结构、建筑层高；装修标准有：1.室内部分的墙面、地面、天棚、门、窗、卫生间；2.公共部分的外墙、标准层电梯厅、楼梯间、地下车库等内容。2017年12月21日，张小兵作为委托人向和骏公司出具《授权委托书》，主要内容为张小兵作为X栋X单元X号房屋的买受人，授权煜明公司（受托人）代委托人履行接房手续（缴纳房屋税费、物业服务费、领取非装修钥匙除外），委托人对受托人接房行为予以认可。同日张小兵作为委托人与煜明公司作为受托人签署《南昌雍锦半岛小区装修改造委托书》、《房屋装修改造承诺书》，装修改造委托书主要内容为：张小兵委托煜明公司对涉案房屋进行装修，委托方式为包工包料，委托事项的费用由委托人支付，金额为334715元一次性付款；委托人同意并授权受托人代委托人履行接房手续；委托事项应当在受托人代为履行前述接房手续后3个月内完成。合同附件一的装修范围及标准约定了内墙保温、厨房、卫生间、电梯、插座开关、新风系统、智能化系统、中央空调、筒灯、射灯、净水器的装修范围及标准。2018年1月5日，原告与被告和骏公司签订的商品房买卖合同通过南昌市房屋商品化办公室登记备案。另查明，2017年12月20日，煜明公司开出收据，写明交雍锦半岛X栋X单元X室房装修款334715元。同日，和骏公司开出收据，写明收款内容为交雍锦半岛X栋X单元X号房房款676172元，备注为POS小计50000元，结转小计626172元。在本案审理过程中，原告向本院举证：被告和骏公司向原告邮寄的《装修改造委托书》和《装修改造承诺书》，经庭审质证，原告对该《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》中的“张小兵”签名上的指印的真实性提出异议，向本院申请司法鉴定，本院依法委托江西景盛司法鉴定中心进行鉴定。该中心出具《司法鉴定意见书》（赣（景）[2019]痕鉴字第101号），写明鉴定意见：2017年12月21日《南昌雍锦半岛小区装修改造委托书》和《房屋装修改造承诺书》“张小兵”签名上的指印均不是张小兵所捺印。本次鉴定花费张小兵鉴定费4000元。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循公平、诚信原则。本案根据原、被告双方诉辩意见，本院归纳以下争议焦点进行评析：一、关于《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》的效力。本院审理过程中，原告对其举证《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》中的“张小兵”签名上的指印的真实性提出异议，经本院委托鉴定后结论为上述文件上“张小兵”签名上的指印均不是张小兵所捺印。被告亦向本院举证《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》，原告认为《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》张小兵签名上指印不是本人的，但对“张小兵”签名的真实性予以认可，并认为不是原告真实意思表示，是受蒙骗而签名，但未提供证据证明，本院对张小兵的意见不予采纳。张小兵的付款行为与在《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》中的签名行为相互印证，故本院对《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》的真实性予以认可。原告与煜明公司签订的《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》，名为委托装修的费用，实为精装修房屋购房款，且原告与煜明公司并未就装修有过磋商，系原告按和骏公司的指示支付至煜明公司的账户，双方并未达成装修升级的意思表示，系和骏公司为规避本市的房地产市场调控政策，而将房屋总价款拆分为购房款和委托装修费用两部分，故《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》属于虚假意思表示。依据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。故原告与煜明公司签订的《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》因系虚假意思表示而无效。《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》隐藏的民事法律行为系支付超出限价部分的购房款。该法律行为规避的是本市房地产调控政策，而本市房地产市场调控政策不属于法律、法规的强制性规定，该隐藏行为并不当然无效。故名为订立《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》实为支付购房款的民事法律行为，原告不得以《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》为据，要求煜明公司进行装修改造；煜明公司亦不得以《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》为据，要求原告支付委托装修费用。二、案涉334715元款项的性质。张小兵为购买雍锦半岛小区X楼X单元X号精装修房屋，先后与和骏公司、煜明公司签订《商品房定购书》、《南昌市商品房买卖合同》、《装修改造委托书》、《装修改造承诺书》、《授权委托书》。《商品房定购书》中约定的优惠后的房屋交易价格为2390887元，与《南昌市商品房买卖合同》中约定的房屋价款2056172元加上《装修改造委托书》中约定的委托费用334715元一致。虽该334715元系以装修升级的名义收取，但该项费用系购买房屋必须支付而非选择性支付的费用。该《装修改造委托书》中对装修范围及标准具体的约定，与《南昌市商品房买卖合同》中关于装饰装修的约定，共同构成了被告向购房者公示的交付标准。结合本市的房地产市场调控政策，涉案商品房为限售房屋（限售价格为15651元/平方米），超出限价部分的购房款无法写入《南昌市商品房买卖合同》，在双方无装修升级的意思表示前提下，《装修改造委托书》实际是开发商为规避限价而采取的变相加价，名为装修升级款，实为购房款的组成部分。涉案房屋的实际交易价格应当由《南昌市商品房买卖合同》中约定的房屋价款2056172元和《装修改造委托书》中约定的委托费用334715元共同构成。故涉案334715元系房屋总价款的一部分。原告以不知情、受欺骗的情况下支付334715元给煜明公司，要求和骏公司、煜明公司返还购房款，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张小兵的全部诉讼请求。案件受理费6747元，鉴定费4000元，共计10747元，由原告张小兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判长  黄文亮审判员  匡小明审判员  但志燕二〇二〇年四月三十日法官助理吴来娥书记员张丽