上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初23856号原告：上海东方海外凯旋房地产有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：罗臻毓，董事长。委托诉讼代理人：何蓓，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨平昌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：亿骏餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：ANDREWROACHREDDY，职务不详。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司与被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司的委托诉讼代理人何蓓到庭参加诉讼。被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市长宁区长宁路XXX号长宁来福士广场(W)01层10号房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《房屋租赁合同》及《租赁期限变更补充协议》于2019年3月7日解除；2.被告支付拖欠的2018年10月1日至2019年3月7日的租金及物业管理费合计987,106.76元，2018年10月1日至2019年1月31日的水费1,244.25元、电费84,924.35元，2018年10月23日至2019年2月19日的燃气费14,611.80元；3.被告支付因欠付租金和物业管理费而产生的滞纳金，其中，以2018年10月租金和物业管理费188,890.80元为本金，自2018年10月9日起算，以2018年11月租金和物业管理费188,890.80元为本金，自2018年11月2日起算，以2018年12月租金和物业管理费188,890.80元为本金，自2018年12月4日起算，以2019年1月租金和物业管理费188,890.80元为本金，自2019年1月3日起算，以2019年2月租金和物业管理费188,890.80元为本金，自2019年2月2日起算，以2019年3月1日至3月7日租金和物业管理费42,652.76元为本金，自2019年3月2日起算，以上均算至实际付清之日止，按每日千分之一标准计算；因欠付水费和电费而产生的滞纳金，其中，以2018年10月水费和电费26,007.59元为本金，自2018年12月1日起算，以2018年11月水费和电费17,287.62元为本金，自2019年1月1日起算，以2018年12月水费和电费22,840.37元为本金，自2019年2月1日起算，以2019年1月水费和电费20,033.02元为本金，自2019年3月1日起算，以上均算至实际付清之日止，按每日千分之一标准计算；因欠付燃气费而产生的滞纳金，以14,611.80元为本金，自2019年4月16起算至实际付清之日止，按每日千分之一标准计算；4.被告已缴纳的保证金651,924元归原告所有；5.被告支付相当于六个月租金及物业管理费之和的违约金1,133,344.80元；6.被告支付房屋占有使用费1,930,818.36元(自2019年3月8日起至2019年6月11日止，按每日每平方米60.16元标准计算)；7.被告支付房屋复原费用129,317.57元;8.被告支付逾期注销违约金，自2019年3月8日起至实际注销之日止，按每日每平方米60.16元标准计算；9.被告配合原告办理燃气用户的注销手续。事实和理由：2017年2月9日，原、被告签订租赁合同，约定被告向原告承租涉讼房屋，2017年5月31日，双方另签订补充协议，约定租期变更为2017年7月25日至2022年7月24日，合同对租金及物业管理费标准、水电费、保证金、违约责任等作出约定。原告依约完成交房义务。自2018年10月起，被告未再足额支付过租金、物业管理费等费用，鉴于被告逾期付款超过1个月，原告遂根据合同约定于2019年3月5日发函要求解除合同。合同解除后，被告应当恢复原状并返还涉讼房屋，然而其并未履行此项义务，故原告自行聘请第三方将房屋复原。截至起诉之日，被告仍未按约注销或变更(迁出)以涉讼房屋为注册地的经营地址。综上，被告的行为构成严重违约，理应承担违约责任，并赔偿原告因此承受的巨大损失。原告遂提起本案诉讼，望判如所请。被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司未作答辩。原告上海东方海外凯旋房地产有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对于上海市房地产权证，《房屋租赁合同》，《租赁期限变更补充协议》，解约函及邮寄面单、签收记录，租金、物业管理费、水电费账单及签收单，水电煤付款凭证，保证金缴纳明细及收据，清场聊天记录，出门许可证，复原工程合同、发票、竣工验收报告及付款明细，被告所设长宁分店工商信息，与上海暖桂餐饮管理有限公司(以下简称暖桂公司)签订的《房屋租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人。2017年2月9日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：由甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费以及其他费用的租用面积为334.32平方米，乙方承诺租赁该房屋作为经营“T.G.I.Friday’s餐厅及饭店/茶馆”之用途；乙方租赁该房屋是为设立分支机构使用，乙方承诺将在实际开业日前办妥分支机构的登记注册手续并取得分支机构的营业执照，分支机构成立后，乙方应当确保分支机构按本合同约定履行合同义务，乙方对分支机构的一切行为承担责任；该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起5年的时间，暂定为2017年4月1日至2022年3月31日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月的装修期，暂定为2017年1月1日至2017年3月31日；双方暂定该房屋交付日为2017年1月1日；第一个租金计收年度的含税月保底租金为150,444元,第二个租金计收年度的含税月保底租金为155,458.80元……；该房屋的每月含税物业管理费为33,432元；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方支付房屋租赁保证金611,805.60元；乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金40,118.40元；乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月的预付租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；甲方目前对该房屋的含税市场推广费每月为0元；租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用(本款各项费用合称“能源费用”)均应由乙方承担；乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米60.16元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米60.16元的违约金；本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出，乙方地址一为上海市长宁路XXX号(W)01层10号，地址二为上海市宣化路XXX号华宁国际北塔2101座。2017年2月15日，原告出具《收据》，确认收到被告支付的租赁保证金611,805.60元。2017年5月31日，原、被告签订《租赁期限变更补充协议》，约定将涉讼房屋交付日变更为2017年4月25日，装修期变更为2017年4月25日至2017年7月24日，租赁期变更为2017年7月25日至2022年7月24日，本协议作为《租赁合同》不可分割的一部分，与《租赁合同》具有同等的法律效力，未在本协议中约定的其他条款均保持不变，以《租赁合同》为准。同日，原告出具《收据》，确认收到被告支付的能源保证金40,118.40元。2017年7月17日，被告以涉讼房屋为注册地注册成立了长宁路分店。被告自2018年10月起，一直拖欠租金、物业管理费未付。原告向被告出具其欠付电费、水费的账单，其中，2018年10月合计26,007.59元，应付日为2018年11月30日；2018年11月合计17,287.62元，应付日为2018年12月31日；2018年12月合计22,840.37元，应付日为2019年1月31日；2019年1月合计20,033.02元，应付日为2019年2月28日。被告均签收了上述账单。原告已付清涉讼房屋所在商场2018年10月至2019年1月期间产生的电费、水费。被告另以长宁路分店开设燃气账户，并欠付燃气费，其中，2018年10月23日至2018年11月19日合计3,984.90元，2018年11月21日至2018年12月19日应付合计4,567.10元，2018年12月20日至2019年1月17日应付合计4,259.10元，2019年1月18日至2019年2月19日应付合计1,800.70元。上述燃气费合计14,611.80元，最后付款日为2019年4月15日。原告于该日代被告支付完毕。2019年1月29日，原告发送电子邮件，告知被告双方约定被告于2019年1月31日暂停营业，被告按照要求于店铺复原前(最迟时间为2019年2月28日前)付清所有欠款。2019年1月30日，被告发送电子邮件，征求原告其能否在1月31日之后搬移所有设备，2月1日搬移食品和饮料。原告回复，其将于2019年1月31日之后不再提供能源供应，烦请被告于2019年1月31日之前搬清设备及食品，并尽快付清欠款，协商好解约事宜、店铺复原等相关事宜。被告继续发送电子邮件称，1月31日是最后的营业日期，其不可能在此之前把所有要售卖的食品和设备都搬走，由于原告决定2月1日停止供电，被告将于2月1日停止营业。原告回复，其将于2019年1月31日停止能源供应，双方约定的终止时间为2019年1月31日。被告对此回复，双方商定的最后一个营业日是1月31日，请原告澄清能源供应是否在1月31日停止，因为已为该日业务做了库存，希望原告能让被告在该日正常营业，被告从2月1日起将会停止营业。嗣后，原告发送电子邮件，告知被告双方约定最终的终止时间为2019年2月28日。2019年1月31日，原告通过电子邮件形式向被告发送终止协议，并在邮件中再次强调，被告需在2019年2月28日之前将所有欠款付清，将店铺复原以毛坯状态交还并进行证照注销。2019年2月1日起，原告对涉讼房屋停止能源供应，被告亦停止营业。2019年2月18日，被告向原告发送电子邮件，告知其收到2019年1月31日原告发送的终止协议，同意租赁合同于2019年2月28日终止，订金用于抵消未付款项，2月28日之前无法全额支付未付款项，希望免除6个月的罚款，让其售卖可移动资产，以低价将已装修、已改造的物品出售给租客，来抵冲未付款项。2019年3月5日，原告向被告约定的地址二发送《解约函》，被告于同年3月7日收到函件。2019年3月27日，原告向被告约定的地址二发送《提醒函》，敦促被告于2019年4月10日之前将涉讼房屋恢复原状，并保留追索逾期恢复原状的责任。被告于次日收到函件。2019年4月3日、4月4日，被告撤场搬离涉讼房屋，并由原告出具《出门许可证》。2019年5月2日，原告通过微信向被告确认如何处理尚遗留在涉讼房屋的部分物品，被告回复，“都不要了，您处理吧”。2019年5月14日，原告与暖桂公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给该公司使用，该房屋交付日为2019年7月1日，原告同意给予该公司3个月的装修期，即2019年7月1日至2019年9月30日，租赁期自2019年10月1日至2025年6月30日。此后，原告委托上海市室内装潢工程有限公司(以下简称室内装潢公司)对涉讼房屋进行装修复原，工程内容包括拆除地砖、地面修复、顶吊拆除、门头拆除、墙面拆除、隔墙拆除，还有消防复原、垃圾清运、成品保护等，合同总价为129,146.07元，约定的工期为2019年5月20日至2019年6月20日。2019年6月11日，原告验收通过复原工程。2019年8月1日，原告支付了室内装潢公司复原工程款129,146.07元。原告另向本院提供账单，载明涉讼房屋2019年2月1日至2019年2月28日预估的电费、水费合计171.50元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁期限变更补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。被告自2018年10月起拖欠租金及物业管理费，逾期超过一个月，构成违约。原、被告通过电子邮件协商一致，确认双方的租赁关系于2019年2月28日终止，据此，本院认定租赁合同及补充协议于该日解除。鉴于双方已协商解除，原告主张解除日应为被告收到解除函之日即2019年3月7日，本院难以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告欠付2018年10月1日至2019年2月28日的租金及物业管理费，其理应依约支付，需要指出的是，原、被告最初约定于2019年1月31日终止租赁关系，原告亦提前告知被告其于该日之后不再供应能源，被告基于此回复原告其将于次日起停止营业，故停止能源供应及营业系双方为准备解约而达成的合意，嗣后，原告确自2019年2月1日起停止供应能源，被告也自该日起停止营业，但是，原告停供能源，客观上将导致被告无法正常使用涉讼房屋，故本院酌定2019年2月的租金及物业管理费予以减半。原告还主张2019年3月1日至2019年3月7日的租金和物业管理费，鉴于上述期间合同已解除，故租金应转换为使用费，关于该期间使用费，本院将如下展开分析，而该期间物业管理费主张，于法无据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2018年10月1日至2019年2月28日的租金及物业管理费合计850,008.60元。关于原告主张被告支付拖欠的2018年10月1日至2019年1月31日的电费、水费合计86,168.60元、2018年10月23日至2019年2月19日的燃气费14,611.80元，本院认为，上述期间的电费、水费账单被告均已签收，原告已付清涉讼房屋所在商场上述期间的电费、水费，而燃气费账单载明的户名为被告所设长宁路分店，原告也代付了14,611.80元。据此，原告的该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张欠付租金和物业管理费的滞纳金，本院认为，被告应依约于每月第一个工作日或之前预付下个月的租金、物业管理费，被告拖欠2018年10月1日至2019年2月28日的租金及物业管理费，应自应付之日之次日起支付滞纳金，滞纳金针对迟延支付租金、物业管理费的违约行为，鉴于双方租赁关系已于2019年2月28日解除，故原告要求计算至实际付清之日，本院不予采纳，本院认定应截止至2019年2月28日，关于滞纳金的标准，原告主张按每日千分之一收取，符合约定，本院予以支持。据此，被告应向原告支付因逾期支付2018年10月1日至2019年2月28日租金及物业管理费而产生的滞纳金合计78,389.68元。关于原告主张欠付电费、水费和燃气费的滞纳金，本院认为，对于逾期支付能源费用的，合同约定可按每日千分之一标准收取滞纳金，被告拖欠2018年10月1日至2019年1月31日的电费、水费合计86,168.60元、2018年10月23日至2019年2月19日的燃气费14,611.80元，故应自应付之日之次日起支付滞纳金，其中，原告向被告送达的电费、水费账单已载明各期应付之日，燃气费账单载明最后付款日为2019年4月15日，但是如前所述，滞纳金针对迟延付费的违约行为，截止日应为合同解除日，原告主张为实际付清之日，本院难以采信，另上述应付之日在解除日之后形成的滞纳金，本院不予支持。据此，被告应向原告支付因拖欠2018年10月1日至2018年12月31日的电费、水费而产生的滞纳金合计3,934.05元。关于原告要求没收租赁保证金、公共事业保证金并支付相当于六个月租金、物业管理费之和的违约金，本院认为，原告已按每日千分之一主张了滞纳金，其性质亦属违约金，而没收保证金以及再行支付违约金，均系迟延支付租金及物业管理费所致违约责任的承担，被告于2019年4月4日即撤场搬离涉讼房屋，2019年5月14日，原告与暖桂公司签约，将涉讼房屋另行出租，而除涉讼房屋复原期间及复原后确须合理时间交付下家外，现原告并无证据证明其所受损失超过滞纳金和保证金的总额，若对于支付滞纳金、没收保证金以及支付违约金的诉请同时予以支持，则将导致原、被告间利益严重失衡。故对于原告要求没收租赁保证金611,805.60元、公共事业保证金40,118.40元，合计651,924元，本院予以支持；对于原告要求被告再行支付相当于六个月租金、物业管理费之和的违约金，本院不予支持。关于被告支付房屋占有使用费的问题，本院认为，双方租赁关系已于2019年2月28日解除，合同解除后，被告已无权继续占用涉讼房屋并负有恢复原状的义务，被告虽于2019年4月4日搬离涉讼房屋，但仍遗留部分物品在内，直至2019年5月2日，通过微信回复原告，遗留物品由原告自行处置，且被告也未恢复原状，原告自行委托室内装潢公司对涉讼房屋复原，复原工程于2019年6月11日验收通过。据此，本院认定被告应支付2019年3月1日至2019年6月11日期间的使用费。关于使用费标准，因原告自2019年2月1日起停供能源，客观上导致被告无法正常使用涉讼房屋，被告于该日起停止营业，仅遗留设备及物品在内，故原告主张按约定的每日每平方米60.16元标准计算，过分高于实际损失，本院酌定被告按约定月租金标准的50%计算。据此，被告应向原告支付2019年3月1日至2019年6月11日的使用费261,688.98元。关于原告主张被告支付复原费用129,317.57元，本院认为，根据复原工程合同、验收报告、发票、付款明细，本院确认复原工程款129,146.07元实际发生，且合同约定恢复原状责任及产生的相应费用属被告义务，故该笔工程款应由被告负担。原告主张复原费用中还包括水电费，但仅向本院提供了其预估2019年2月的水电费，并无证据证明复原期间实际发生的水电费，为此，该部分水电费的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付复原工程款129,146.07元。关于原告要求被告支付逾期注销工商登记违约金，本院认为，被告以涉讼房屋为注册地注册成立了长宁路分店，根据合同约定，被告应在2019年2月28日合同解除后三十日内即2019年3月30日前注销长宁路分店登记，被告至今未注销其长宁路分店登记，然而，原告已于2019年5月14日与暖桂公司另行签订租约，且现有证据亦无法证明逾期注销给原告造成较大损失。据此，本院酌情将该笔违约金调整为116,500元。关于原告要求被告配合办理燃气用户的注销手续，本院认为，被告所设长宁路分店确在涉讼房屋以其名义开设了燃气用户，现双方租赁关系已经解除，被告无权继续使用涉讼房屋，故原告的该项诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海东方海外凯旋房地产有限公司与被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司就上海市长宁区长宁路XXX号长宁来福士广场(W)01层10号房屋签订的《房屋租赁合同》、《租赁期限变更补充协议》于2019年2月28日解除；二、被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付2018年10月1日至2019年2月28日的租金及物业管理费合计850,008.60元、2018年10月1日至2019年1月31日的电费、水费合计86,168.60元、2018年10月23日至2019年2月19日的燃气费14,611.80元；三、被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付欠付2018年10月1日至2019年2月28日租金及物业管理费而产生的滞纳金合计78,389.68元、欠付2018年10月1日至2018年12月31日的电费、水费而产生的滞纳金合计3,934.05元；四、被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司已缴纳的租赁保证金611,805.60元、公共事业保证金40,118.40元合计651,924元，归原告上海东方海外凯旋房地产有限公司所有；五、被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付2019年3月1日至2019年6月11日的房屋使用费261,688.98元；六、被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付房屋复原工程款129,146.07元；七、被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东方海外凯旋房地产有限公司支付逾期注销工商登记违约金116,500元；八、被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告上海东方海外凯旋房地产有限公司办理上址房屋燃气用户的注销手续；九、驳回原告上海东方海外凯旋房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费46,266.33元，由原告上海东方海外凯旋房地产有限公司负担25,706.33元，被告亿骏餐饮管理(上海)有限公司负担20,560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  严 超人民陪审员  牟世荣二〇二〇年四月二十三日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。