广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1010号原告：潘卫，男，1983年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************************，公民身份号码440************017。被告：佛山市新锋房地产开发有限公司，住所地佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914***********206F。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：林洁珍，女，1986年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，公民身份号码440************642，系公司员工。原告潘卫诉被告佛山市新锋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付实测公摊面积差房价款2892.11元（2258402元÷132.75平方米×0.17平方米）及利息（以2892.11元为本金，2018年12月12日至2019年8月19日按同期银行贷款利率计付，2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定原告向被告购买位于佛山市禅城区澜石大马路4号1区*******，商品房建筑面积共133.16平方米，其中套内建筑面积107.77平方米、分摊共有建筑面积25.39平方米，总价款2258402元。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款2258402元。2018年12月12日，原告取得《不动产权证书》，涉案房屋登记的分摊建筑面积为25.22平方米，比合同约定少了0.17平方米。因合同未约定共有分摊面积的差异如何计算，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应向原告支付公摊面积差房价款2892.11元及利息。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，现合同已履行完毕，被告已按合同约定交付房屋，并不存在违约行为，原告诉请被告支付房价款，于法无据，亦违背合同的契约精神。二、原、被告关于房屋买卖所订立的合同完全基于双方真实意思表示，在双方均按合同约定履行完毕相关权利义务后，原告作为完全民事行为能力人对房屋面积差异处理方式提出异议，明显违反了《中华人民共和国合同法》第八条的规定。三、原告主张被告支付房价款无合同约定、无事实依据、无法律规定。首先，按买卖合同约定，支付房价款的义务方是原告，原告的诉请颠倒合同义务承担主体。其次，被告按合同约定收取价款，原告亦未向被告多付价款，被告不存在向原告支付房价款或返还房价款的义务。四、被告无需向原告支付任何款项。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的大前提是“房屋的套内建筑面积或者建筑面积”，并非原告主张的“公摊面积”。其次，原、被告签订的买卖合同约定按“套内建筑面积计算”，面积差异处理约定“按照套内建筑面积”作为面积处理方式。合同签订后至交付前，原告未曾以任何形式就该面积处理方式向被告提出任何异议，原告的诉请实质是对已生效且经行政机关登记备案并履行完毕合同的单方变更。再次，涉案商品房的套内建筑面积、建筑面积误差比均不足0.6%，按照买卖合同补充协议第九条的约定，双方互不进行补偿，被告按合同约定、法律法规规定均无需向原告支付任何款项。最后，分摊共有建筑面积计算标准是以套内建筑面积作为基数，单独分割将导致重复计算，显失公平。原告提出“参照”司法解释推定合同未约定分摊共有建筑面积的误差处理方式，实为意图通过主观片面意识歪曲立法、司法精神，以满足其一方的利益诉求。请求依法驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业公示信息。拟证明原、被告的主体适格。2、购房合同。拟证明原、被告之间存在买卖合同关系。3、购房发票。拟证明原告依约履行合同，向被告付清房款。4、不动产登记证书。拟证明被告向原告交付的商品房面积比合同约定的有所减少，其中公摊面积少了0.17平方米，被告应当返还减少面积的价款。诉讼中，被告提交以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议。拟证明原、被告于2017年1月签订买卖合同，截至诉讼时已满三年，被告已依约履行交付义务；合同明确约定以套内建筑面积作为计价方式，并明确约定面积差处理方式，被告无需向原告支付任何款项。2、收楼通知书、收楼温馨提示、收楼确认书。拟证明被告已按合同约定履行主要交付义务，原告已确认收楼。经质证，本院认证：原告的证据1，买卖双方的身份信息与购房合同载明的一致，本院予以采信；原告的证据2,被告查看原件后无异议，本院予以采信；原告的证据3有原件核对，被告亦确认收到全额房款，本院予以采信；原告的证据4系产权登记部门依法核发的权属证书，被告亦未举证反驳，本院亦予采信。被告的证据1有原件核对，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告的证据2，原告无异议并确认已于2017年12月19日收楼，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为201********501的《商品房买卖合同（预售）》，约定“……第三条、商品房基本情况……3.该商品房为第一条规定项目中的禅城区澜石大马路4号1区六座21层2101房……4.该商品房的房产测绘机构为佛山市金尺房地产测绘服务有限公司，其预测建筑面积共133.16平方米，其中套内建筑面积107.77平方米，分摊共有建筑面积25.39平方米……第六条、计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20955.76元，总价款为2258402元……第十三条、面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同……”。原告（买受人）与被告（出卖人）还签订了《补充协议》，约定“……四、对买卖合同第六条‘计价方式与价款’补充约定如下：1、买卖双方选择按套内建筑面积计价方式计算该商品房价款的，双方同意按本协议第九条约定执行……九、对买卖合同第十三条‘面积差异处理’变更如下：买卖合同第六条约定买卖双方选择按套内建筑面积计价方式计算该商品房房价款的，如该商品房的实测面积与买卖合同第三条载明的预测面积发生误差，双方同意按照下列原则处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%），双方互不进行补偿，即该商品房价款总金额不变。2、套内建筑面积误差比绝对值超出0.6%在3%以内（含3%），按照买卖合同约定的套内建筑面积单价据实结算。3、套内建筑面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行买卖合同……”。2017年12月19日，原告办理了六座2101房的收楼手续。2018年12月12日，原告取得六座2101房的产权登记，权证号为粤（2018）佛禅不动产权第0135008号，登记的建筑面积为132.75平方米，专有建筑面积为107.53平方米，分摊建筑面积25.22平方米。2019年2月19日，被告向原告开具六座2101房的房价款发票，金额为2258402元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》均系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。据前查明，商品房买卖合同约定的分摊共有建筑面积为25.39平方米，而六座2101房产权登记的分摊建筑面积为25.22平方米，即原告主张的面积差异情况属实。原告已依约向被告支付了全额购房款，但最终取得的房屋分摊建筑面积却比合同约定减少0.17平方米，因此，被告实际交付的合同标的物不符合合同约定，已构成违约。关于公摊建筑面积差异的处理。《商品房买卖合同（预售）》第六条、第十三条和《补充协议》第四条、第九条的约定表明，双方关于面积差异处理的约定只是针对套内建筑面积，对公摊建筑面积差异如何处理并没有明确约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持……”的规定，出卖人应当退还由于公摊建筑面积缩水产生的差价款，具体计算方法以总房款÷合同约定建筑面积×实际减少公摊建筑面积为宜。按照上述计算方法，被告应当向原告退还的房款金额为2883.21元[2258402元÷133.16平方米×（25.39平方米－25.22平方米）]。原告诉请超出部分，本院不予支持。被告抗辩无需返还房款的理由于法无据，本院不予采纳。至于原告诉请的利息，因原、被告对公摊建筑面积差异如何处理并没有明确约定，被告应否向原告退还差价款直至本次诉讼时才予确定，故本院酌定被告自起诉之日即2020年1月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息。原告主张自2018年12月12日起算利息，本院不予采纳，其诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市新锋房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告潘卫返还房款2883.21元并支付利息（以2883.21元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月8日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告潘卫的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25元，由被告佛山市新锋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年四月十四日书记员 冯裕雯