河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终736号上诉人（原审被告）：申新芳，男，1971年5月4日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：崔清理，河南宁璋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新乡市君诚钢管制造有限公司，住所地河南省延津县石婆固乡马庄村北。法定代表人：常铖。上诉人申新芳因与被上诉人新乡市君诚钢管制造有限公司（以下简称君诚公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（2019）豫0726民初2264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人申新芳委托诉讼代理人崔清理，被上诉人君诚公司法定代表人常铖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申新芳上诉请求：请求撤销一审判决，驳回君诚公司的起诉，继续履行合同。事实及理由：1、一审认定的事实与解除合同的理由不能成立。申新芳与君诚公司以及村委会三方签订的合同，支付全部租赁费，并对场地进行了投资。租赁期间因君诚公司原因导致租赁场地大门被法院查封，申新芳无法正常通行，征得君诚公司同意将围墙扒一段作为出入通用，并非申新芳故意毁坏财物，且合同期满可以恢复原状，或随时可修复，这不应该作解除合同的理由，一审判决不能成立，申新芳不存在违法经营的情形。上诉人在租赁场地内投资了近80万元，建有房屋，硬化地面，种有树木，打有机井等，一审没有提出赔偿申请是因为我们不主张解除合同，但如果一定要解除合同，我方要求赔偿损失。2、合同第九条解除合同的三种情形，均未发生。一审判决解除合同错误。3、一审违反法定程序，漏列当事人。合同中马庄村委会作为出租方作为租赁场地的土地所有人，未参与诉讼，不符合法定程序。综上，请求撤销一审判决，驳回君诚公司起诉，或遗漏当事人发回重审。君诚公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。合同是双方签订，与村委会无关，不应追加村委会参加诉讼。申新芳没有合法营业执照及相关环评资质，从事违法经营，故应当解除合同。至于赔偿问题，是因为申新芳的违法行为所致，君诚公司不应当承担。君诚公司一审诉讼请求：1、判令解除双方的租赁合同；2、判令申新芳将毁坏的围墙恢复原状；3、本案诉讼费由申新芳承担。一审法院认定事实：双方于2011年10月30日签订租赁合同一份，主要内容为君诚公司（乙方）将涉案土地租赁给申新芳（丙方）使用，位于延津县石婆固镇马庄村（乙方院内），面积为厂北围墙向南26.25米，北围墙长140.25米，南围墙长156.5米，厂内道路长105米，宽为2.5米，总面积为4157平方米；丙方在此土地上从事国家规定的合法经营，如从事国家规定的不合法经营的，乙方有权中止合同；丙方在合同期内，有义务维护乙方的围墙等的完整、完好，如出现损坏等情况，丙方有义务基于维修等恢复其功能；租赁期限自2011年11月1日至2031年10月31日；租金为每亩地每年壹仟贰佰元整（1200）元，合计为149652元，合同签字生效后预付3万元，下余租金于2012年9月15日前付清；丙方不承租时，赔偿乙方损失3万元，乙方不出租给丙方时，赔偿丙方3万元，乙方因其他原因造成违约的，除赔偿丙方在租赁土地上的全部基建投入外，另再赔偿丙方30万元。申新芳已将该租赁费149652元付清君诚公司。2019年7月24日、2019年9月18日延津县大气污染防治攻坚指挥部办公室两次发文，在查实新乡市君诚钢管制造有限公司院内洗沙场在未履行任何环保手续，擅自投入建设和生产，无治污措施的基础上，要求对包括君诚公司院内的洗沙场在内的散乱污企业进行取缔。审理中，君诚公司称北墙长140多米，申新芳毁了100米左右，要求申新芳恢复成原来的状态，即两米五高，二四墙体，每四个一个柱子；出租给申新芳6亩多地，当时与申新芳一起找马庄村的支书，将转租的事给该村支书马振亚说了，土地性质已变更为工矿用地了。申新芳称双方未经村委会；常铖因欠款，被人起诉到法院，后法院将厂里的大门锁了，申新芳无法进出，君诚公司让申新芳扒翻8米围墙，但申新芳扒了80米；申新芳将租赁费15万元都交过了，不能解除合同，若解除，君诚公司需给申新芳30万元。君诚公司对此称申新芳所述不实，当时大门已通，申新芳说和别人合伙，走之前的路不合适，要往北边扒个门，君诚公司同意，并告知可以合伙不能转租，待后来去看时，100多米的围墙都扒了；合同解除后，申新芳应清理、恢复，租赁费该退会退，院里现都是申新芳的东西；申新芳从事不合法经营被取缔过。申新芳对此称场地现在申新芳占用着，但未经营，墙尚未修好；开始租赁时是做仓库、养殖，后来申新芳兑地皮和马庄村的几个人洗沙，因环保检查就停了，一直没有干。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方针对涉案土地签订了土地租赁合同，经审查，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按该合同约定全面履行自己的义务，违反合同约定，应承担相应的违约责任。现君诚公司主张申新芳在租赁的院内从事违反经营，并推翻北侧围墙100米左右，并据此要求解除与申新芳的土地租赁合同，对此法院认为，结合君诚公司提交的及法院依法调取的延津县大气污染防治攻坚指挥部办公室的文件以及申新芳审理中的自认，可以确认申新芳利用租赁君诚公司的场地进行洗沙经营，但申新芳因未办理相关手续，被多次要求取缔，系从事违法经营，此与双方在合同中的约定相悖，背离了合同中从事合法经营的约定，为未按合同约定使用租赁物的情形，另，申新芳称君诚公司允许其扒翻8米围墙，但申新芳自认未经君诚公司同意擅自扒翻80米，超过部分应为擅自毁损租赁物，都给君诚公司造成了一定的损失，《中华人民共和国合同法》二百一十九条、第二百二十二条规定，“承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，依据上述规定，君诚公司要求解除与申新芳签订的土地租赁合同，法院予以支持。关于君诚公司要求恢复原状的主张，合同解除后，院内属于申新芳的物资等，申新芳应自行清理，推翻的北侧围墙，申新芳应根据现存同期建造的围墙的式样、规格进行恢复建设，使整个墙体连接完毕。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，依据上述规定，合同解除后，尚未履行的合同义务中止履行，至于本案，双方之间存在的是租赁合同关系，故合同解除后，租赁物由承租人返还其相对的出租人则是应有之义，即申新芳在合同解除后，应当将租赁的场地恢复原状，并返还君诚公司；而关于租金部分，本案中双方约定的租赁期限2011年11月1日至2031年10月31日，截至2019年11月30日，租期为8年零1个月，租金为60484.35元，尚余89167.65元，依据上述规定，同时避免当事人讼累，剩余租金君诚公司应当返还申新芳，具体应返还的租金数额待执行时自2019年12月1日起以89167.65元为基数按照每月623.55元的价格据实扣减。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条、第二百二十二条之规定，判决：一、解除君诚公司与申新芳于2011年10月30日签订的土地租赁合同。二、申新芳于判决生效后三十日内将毁坏的租赁君诚公司的院内北围墙恢复原状，并将租赁场地清理完毕后返还君诚公司；君诚公司应于申新芳返还租赁场地的同时退还申新芳下余租金（下余租金以2019年12月1日所余租金数额89167.65元为基准，按每月623.55元的标准扣减至申新芳返还之日止）。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由申新芳负担。二审中，申新芳向本院提交的新证据为8张照片，证明其在租赁场所内实际进行了投入建设。经庭审质证，君诚公司对上述证据的真实性无异议，认可其在场地内建设了临时活动板房并硬化了地面，对其它并不清楚。同意合同解除后，能拆除的部分申新芳可以拆除，不能拆除部分不予赔偿。本院认证，对上述证据的真实性君诚公司并无异议本院对上述证据的真实性予以确认，但实际投入的建设项目君诚公司认可部分予以确认，不认可部分应当以现场实物为准。对于一审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，二审的争议焦点为：1、君诚公司与申新芳签订的《土地租赁合同》是否应当解除；2、本案是否需要追加马庄村村委会参加诉讼。一、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的。本案中，申新芳与君诚公司签订了《土地租赁合同》，应当按照合同的约定从事合法经营。申新芳长期在租赁场地从事洗沙经营，但并未取得合法的营业执照和相应的环评手续，属于非法经营，且经延津县大气污染防治攻坚指挥部办公室多次下文进行断电关停、取缔，致使双方的租赁合同无法继续履行，正常的租赁使用等合同目的不能实现，君诚公司依法享有法定解除合同的权利。另，申新芳自认未经君诚公司同意擅自推翻了围墙80米，超过君诚公司同意拆除的8米部分应属于擅自毁损租赁物，均给君诚公司造成了一定的损失，故原审法院依法判决解除合同并无不当，本院予以支持。对于申新芳在租赁场地内的建设投入，由于其并未在原审中提出赔偿请求，在二审中虽然提出主张，但并未提交投入的具体数额，故对申新芳该项上诉主张本院不予审理，申新芳可以另行主张。二、案涉的《土地租赁合同》上虽然甲方标注为马庄村委员会，但马庄村委会并未在合同上加盖印章，也未派员在合同上签字认可，其并非本案《土地租赁合同》的主体。结合合同的具体履行情况，马庄村委会对案涉的合同履行并未提出异议，也未向君诚公司或申新芳提出过独立的主张，故马庄村委会不属于必要参加诉讼的当事人，申新芳要求追加马庄村委会参加诉讼的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，申新芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由申新芳负担。本判决为终审判决。审判长  **民审判员  李 立审判员  张金帅二〇二〇年四月二十七日法官助理谢子杨书记员仝桐