四川省兴文县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1528民初2079号 原告：徐雪莲，女，1971年9月18日出生，汉族，住四川省长宁县。 原告：苏清华，男，1968年6月6日出生，汉族，住四川省长宁县。 二原告共同委托诉讼代理人：李梦，四川图强律师事务所律师。 被告：兴文县粤华置地有限公司，住所：兴文县古宋镇光明新城粤华星光天地商业9号楼，统一社会信用代码：915115280833920027。 法定代表人：王杨洋。 被告兴文县星光天地商业管理有限公司，住所：兴文县古宋镇粤华星光天地8-117号，统一社会信用代码：91511528MA630FKE32。 法定代表人：谢娟。 二被告共同委托诉讼代理人：肖军，四川石海律师事务所律师。 原告徐雪莲、苏清华与被告兴文县粤华置地有限公司（以下至判决主文前简称粤华公司）、兴文县星光天地商业管理有限公司（以下至判决主文前简称星光天地管理公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人李梦、二被告的共同委托诉讼代理人肖军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并支付二原告2019年第三季度、第四季度租金30461.47元，并按期支付后续租金；2、判令二被告支付二原告违约金8224.6元（按季租金15230.74元的0.33%计算，暂计算至2019年12月30日，直至被告付清房租为止）。3、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告粤华公司销售粤华.星光天地商铺，宣传如购买商铺，前五年由被告星光天地管理公司负责将商铺进行回租。2017年3月30日，原告购买被告粤华公司位于兴文县粤华.星光天地商业2区0单元1层08号门市，并签订买卖合同（预售）和房屋租赁合同。由被告星光天地管理公司将二原告位于兴文县粤华.星光天地商业2区0单元1层08号门市进行返租使用，租金为每平方米86.77元／月，租金缴纳方式为季付，租期60个月，被告粤华公司承担连带责任。现二被告未按期支付租金，为维护原告的合法权益，特依法起诉，请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告粤华公司辩称：对原告诉称的基本事实无异议，被告只应承担担保责任。 被告星光天地管理公司辩称：1、对原告起诉的基本事实无异议；2、原告诉求不当。原告只能主张已经发生的租金；原告要求违约金计算至2019年12月30日不恰当；原告请求按期支付后期租金不恰当，后期租金尚未发生；按日租金的0.3%计算违约金过高，违约损失应以实际损失为限，建议按银行同期利率计算；建议协商解除租赁合同；违约金请求人民法院酌情认定。 二原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同（预售）》、《房屋租赁合同》，拟证明二原告购买被告粤华公司开发的兴文县粤华.星光天地商业2区0单元1层08号门市后，又将该门市出租给被告星光天地管理公司，并由被告粤华公司提供履约担保的事实。经庭审质证，二被告对二原告提交的上述证据均无异议，本院予以采信。 被告粤华公司、星光天地管理公司未向本院提交证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告徐雪莲、苏清华向被告粤华公司购买位于兴文县粤华.星光天地商业2区0单元1层08号门市，双方于2017年3月30日签订《商品房买卖合同》（预售），约定：该商品房总价款915956元，首付款465956元，余款450000元向兴文石海农商行申请贷款支付。同日，徐雪莲、苏清华（甲方）与星光天地管理公司（乙方）、粤华公司（丙方、履约担保人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于兴文县粤华.星光天地商业2区0单元1层08号的租赁物在租赁期限内出租给乙方，房屋建筑面积为58.06㎡。租赁期限为60个月。租赁起始日期为甲方银行按揭款项到账之日起。租金单价为86.77元／平方米／月，按建筑面积计算。租金缴纳方式：季付，第一次支付时间为：甲方银行按揭贷款到账之日起7个工作日内。物业使用产生的物业管理费、商管费、营业用水、用电机水电公摊等其他相关费用由乙方支付。丙方作为担保方，对乙方的租金支付能力进行担保。如乙方未能如约支付甲方租金，则相关责任及费用由丙方全部承担。违约责任：乙方不按时缴纳租金、物业管理费，除补足应缴租金和物业管理费外，每逾期一天按季租金及物业管理费用总额的0.3%支付违约金给甲方。逾期45日仍未足额缴纳租金、物业管理费，视为乙方违约并承担违约责任，甲方有权采取其他强制措施或终止本合同，不承担其它相关责任。该合同加盖了兴文县星光天地商业管理有限公司和兴文县粤华置地有限公司印章，徐雪莲、苏清华在合同上签字、捺印。合同签订后，二原告向被告粤华公司支付了全部购房款，被告星光天地管理公司向原告徐雪莲、苏清华支付租金至2019年6月底，此后的租金未予未付，双方由此酿成纠纷，原告诉讼来院，请求判令二被告支付租金及违约金。 本院认为：二原告与二被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》约定，租金按季支付。2019年第三、第四季度以及2020年第一季度租金合计45340元（取整数）现已到期，被告星光天地管理公司至今未支付原告，已构成违约，原告请求被告星光天地管理公司支付前述三个季度到期租金，本院予以支持。 关于违约金问题，《房屋租赁合同》第十条约定：“违约责任：1、乙方不按时缴纳租金、物业管理费，除补足应缴租金和物业管理费外，每逾期一天按季租金及物业管理费用总额的0.3%支付违约金给甲方……”该合同条款所约定的违约金过分高于了因被告迟延履行给原告造成的资金利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，被告主张违约金过高并请求予以适当减少，本院予以支持。根据案涉租赁合同的履行情况、原告的损失以及预期利益等综合因素，违约金的计算方式本院确定为：2019年第三季度租金的违约金计算方式为：从2019年10月1日起，以2019年第三季度租金15113元（取整数）为基数并按月利率2%计算，至本季度租金付清为止；2019年第四季度租金的违约金计算方式为：从2020年1月1日起，以2019年第四季度租金15113元（取整数）为基数并按月利率2%计算，至本季度租金付清为止；2020年第一季度租金的违约金计算方式为：从2020年4月1日起，以2020年第一季度租金15113元（取整数）为基数并按月利率2%计算，至本季度租金付清为止。 关于保证责任问题，《房屋租赁合同》第七条约定：“丙方作为担保方，对乙方的租金支付能力进行担保。如乙方未能如约支付甲方租金，则相关责任及费用由丙方全部承担。”根据《中华人民共和国担保法》第十七条第一款：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。”第二款：“一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任”之规定，被告粤华公司为被告星光天地管理公司的案涉债务提供保证担保，其保证方式为一般保证，保证范围包括房屋租金及违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条：“一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。”之规定，在对被告星光天地管理公司的财产依法强制执行后仍不能履行本案债务时，由被告粤华公司承担保证责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告兴文县星光天地商业管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告徐雪莲、苏清华2019年第三、四季度以及2020年第一季度租金合计45340元。 二、被告兴文县星光天地商业管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告徐雪莲、苏清华违约金（2019年第三季度租金的违约金计算方式为：从2019年10月1日起，以2019年第三季度租金15113元为基数并按月利率2%计算，至本季度租金付清为止；2019年第四季度租金的违约金计算方式为：从2020年1月1日起，以2019年第四季度租金15113元为基数并按月利率2%计算，至本季度租金付清为止；2020年第一季度租金的违约金计算方式为：从2020年4月1日起，以2020年第一季度租金15113元为基数并按月利率2%计算，至本季度租金付清为止）。 三、在对被告兴文县星光天地商业管理有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述第一项、第二项债务时，由被告兴文县粤华置地有限公司承担保证责任。 四、驳回原告徐雪莲、苏清华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费349元，由被告兴文县星光天地商业管理有限公司、兴文县粤华置地有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 杨 刚 人民陪审员 陈 尧 人民陪审员 任建平 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员 罗 清