广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初17720号原告：叶肖群，女，汉族，1969年1月7日出生，住广东省深圳市宝安区***********，公民身份号码为440************824。委托诉讼代理人：郑俊谦，广东腾弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑号谦，广东腾弘律师事务所辅助人员。被告：王建松，男，汉族，1973年1月23日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码为441************531。委托诉讼代理人：李云聪，广东智顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国枫，广东智顺律师事务所律师。原告叶肖群诉被告王建松租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法适用简易程序，分别于2019年12月9日、2020年2月20日公开开庭进行了审理。原告叶肖群及其委托诉讼代理人郑俊谦（其中叶肖群仅参加第一次庭审）、被告王建松的委托诉讼代理人李云聪和李国枫到庭参加诉讼。双方有调解意愿，申请本院给予30天的庭外和解期限，该期间不计入审限。在本案审限到期前，双方均同意继续适用简易程序延长三个月审理。本案现已审理终结。原告叶肖群向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同书无效；2.被告向原告返还龙源美食租赁押定金56280元、水电费押金10000元；3.被告赔偿原告586613元（包括装修费、原告员工遣散费）；4.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年4月，原告通过转租（商铺转让）方式与被告签订租赁合同，租赁东莞市百汇商业广场A栋一楼A102铺作为经营餐饮店使用，合同第五条约定原告向被告支付租赁押定金56280元、水电费押金10000元；第七条约定原告在经营中转租，必须经被告书面同意并到被告处办理转租手续，被告不再收取进场费，但收取10000元作为手续费。2018年4月26日，第三人广东万鹏产业园运营有限公司进驻百汇商业广场（原告经营场所楼上），在征得被告同意的情况下进行违法装修，安全防护措施严重缺失，原告员工及顾客的人身安全均无法得到保障，严重影响原告经营，业绩一落千丈，难于维持生计，原告对此强烈要求被告保障原告权益，被告均置之不理，后经原告到相关部门调查了解，被告租赁给原告的铺面属于违章建筑，被告诚信与责任心缺失，使原告损失惨重。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王建松辩称：原告请求返还龙源美食押定金没有依据，因为龙源美食与本案没有关联性，龙源美食不是本案当事人。原告要求被告赔偿损失586613元没有证据证实相关的损失。合同无效原告也有过错，应承担相应责任。原告的诉讼请求不明确，损失的证据不足，原告的投入已经全部搬走，评估报告也能看出相应的装修并不是原告投资，所以装修的损失不应由原告主张，而应由前手租客主张，原告主体不适格。原告承租时并未支付转让费，被告是带装修出租的。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，被告作为甲方、原告作为乙方签订租赁合同书，约定：乙方承租甲方的东莞市厚街镇珊美社区******************，计租面积930平方米，作为经营餐饮店使用；租期五年，从2016年6月18日至2021年6月17日；乙方须在每月8日前交纳当月租金、管理费及上月水电费；2016年8月1日至2018年7月31日期间每月租金为28140元，2018年8月1日至2020年7月31日期间每月租金为29547元，2020年8月1日至2021年6月17日期间每月租金为31024元；签订合同时，乙方应向甲方交付56280元作为租赁定金及10000元水电押金。原、被告双方均确认案涉商铺于2016年6月18日由原告的亲属叶润东经营，后叶润东转让给原告，原、被告双方于2018年4月16日补签了租赁合同书。案涉租赁物未取得房地产权证书或者建设工程规划许可证。原告提交了收款收据，显示2018年4月16日原告向被告缴纳了水电押金10000元、租赁定金56280元，被告确认原告支付了上述押金和定金，但主张上述费用并没有说明是支付的龙源美食店的押金。双方均确认案涉商铺经营的是龙源美食店，原告主张该店由原告经营，被告主张租赁合同书是原告签订，但不清楚是谁经营龙源美食店。被告王建松曾就场地占用使用费等起诉原告叶肖群，在审理过程中，东莞市中级人民法院于2019年12月2日组织双方对案涉租赁物进行交接，原、被告双方根据交接情况制作了出场放行条，显示冻库一套、养鱼水泵7台、空调17台、碗碟一批、厨具30套、茶壶茶杯蒸笼一批均由原告搬走，双方并确认龙源食府的厨房设备、空调设备及所有可移动物品已全部清空。庭审中原告明确表示诉讼请求第三项中的损失只包括装修费，不包括员工遣散费。原告为证明其装修损失提交了广东正量土地房地产资产评估有限公司出具的编号为粤正量资询价字（2018）0005号资产价值咨询报告，该报告的评估基准日为2018年10月20日，评估结论的使用有效期为一年，评估师在综合考虑案涉租赁物装修的成本、折旧等情况下鉴定案涉租赁物的装修的市场价值为463103元。评估明细中显示收银台的现值为2706元，门头广告牌的现值为14996元、侧门头广告牌的现值为1004元、正门广告牌的现值为3376元、侧门及路边广告牌的现值为1266元、侧门广告牌的现值为1055元、餐厅铁皮字的现值为308元。原、被告双方均确认上述装修已经拆除。另外立式组合柜（评估报告编号78、79）的现值为5456元，被告主张该组合柜属于可以移动的，原告也应搬走。原、被告双方均确认被告将案涉租赁物交给叶润东时案涉租赁物已由前手租客装修过，被告要求扣除该部分装修价值，原告则主张前手租客的装修风格与原告的风格不同，叶润东在接手后重新进行了装修，原告也投入了部分装修。评估报告中评估清单记载了装修年份，显示大部分装修时间是在2016年6月，还有部分是在2017年12月及2018年3月，被告主张该装修时间都是在原告接手店铺之前，故案涉商铺并不是原告投资装修的，原告无权诉请装修损失。本案在审理过程中，被告提出重新鉴定申请，理由是：一、原告提供的报告书为原告单方委托，没有做现场公证，未经双方共同指定，有偏向于原告的可能，对其合法性、真实性不确认；二、评估报告中多数的装饰装修工程项目并不是原告装修的，而是前手租客装饰装修，原告没有提供装修的票据凭证，并不能证实评估报告中装饰装修工程项目均是由原告装修，理应对前手租客装饰装修的部分项目与原告装饰装修的部分项目作出区分；三、原告承租使用案涉商铺已有时日，装饰装修难免会有使用磨损，存在折旧的事实，故除了大部分装饰装修项目并不是原告支出外，还应参考装饰装修使用折旧的情况，另外各项评估项目的价值明显偏高；原告提供的评估报告将收银台、立式组合柜等未形成附合装饰装修物仍列入装饰装修工程项目中进行评估，显然有失公正，理应对形成附合装饰装修物与未形成附合装饰装修物作出区分。本院认为：涉案租赁物未取得产权证书或建设工程规划许可证，依照《最高人民法院》第二条的规定，本院认定租赁合同书无效。对于原告要求被告退还龙源美食租赁押定金56280元、水电费押金10000元的诉请，原告提交了收据显示其向被告缴纳了租赁押定金56280元、水电费押金10000元，被告认为上述费用不是缴纳的龙源美食店的押定金，但对收取该费用没有作出合理解释，故本院对被告的抗辩不予采信。上述租赁押定金和水电费押金的金额与租赁合同书约定的金额一致，本院认定上述租赁押定金和水电费押金即是租赁合同书中约定的租赁押定金和水电费押金，因租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告应向原告返还租赁押定金56280元、水电费押金10000元。对于原告诉请的装修损失。首先对于原告是否有权利诉请装修损失的问题。虽然案涉商铺系原告从叶润东处接手，不管商铺的装修是叶润东出资的还是原告接手之后才装修的，叶润东将案涉商铺转手给原告的时候应当是一揽子转让，即将商铺的装修价值亦一并转让了，不管原告有无向叶润东支付对价，案涉商铺的装修价值自转手之日即属于原告，故原告有权向被告诉请装修损失。其次，对于重新鉴定的问题，虽然原告提交的评估报告的有效期为一年，但截至原告起诉之日，尚未超过该有效期，原告单方委托并不必然导致评估结果不客观，至于被告所主张的折旧，评估报告中亦有考虑该因素，评估价值是考虑到装修成本及折旧等情况下做出的，其作出评估价值是现值而不仅仅是原始装修支出。对于被告主张的可以拆除的部分，原告亦确认已经拆除，该部分可以从评估报告中剔除。故本院对被告的重新鉴定申请予以驳回。原、被告双方均确认叶润东在承租案涉商铺时案涉商铺曾经上一手租客装修，但原告主张前手的装修风格与原告需要的装修风格不一致，故全部打掉了重新装修，但原告使用了部分装修，也就是双方对租赁物交付时租赁物的装修状况无法达成一致，且均未提交相应的证据，本院认为即使前手的装修风格与原告需要的风格不一致，但并不是所有的装修原告均无法使用，在评估报告的基础上考虑该情况，并扣除被告主张的可以拆除的装修价值（经计算为30167元），本院酌定装修损失为300000元。根据《最高人民法院》第九条第二款“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，被告作为出租方，其理应知道案涉租赁物未取得产权证书或者建设工程规划许可证，其仍将房屋出租给他人使用；原告作为承租方，其在承租前理应审查租赁物是否取得产权证书或建设工程规划许可证，但其并未审查。原告和被告对导致案涉租赁合同无效均有过错，本院酌定由双方各分担一半的装修损失，故被告需向原告赔偿装修损失150000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告叶肖群与被告王建松于2018年4月16日签订的《租赁合同书》无效；二、限被告王建松于本判决生效之日起五日内向原告叶肖群返还租赁押定金56280元、水电费押金10000元；三、限被告王建松于本判决生效之日起五日内向原告叶肖群赔偿损失150000元；三、驳回原告叶肖群的其他诉讼请求。如被告王建松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5164元，原告已预交，由原告负担3453元，由被告负担1711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 熊 丹二〇二〇年四月一日书记员 陈翠环强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。