河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终25号 上诉人（原审被告）：陈常明，男，1975年11月9日出生，汉族，住大名县。 委托诉讼代理人：毕少霞，河北天雄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐红丽，女，1977年5月5日出生，汉族，住大名县。 委托诉讼代理人：张俊杰，河北缔业律师事务所律师。 上诉人陈常明因与被上诉人徐红丽买卖合同纠纷一案，不服河北省大名县人民法院（2019）冀0425民初3044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈常明上诉请求：1、请求邯郸市中级人民法院将大名县人民法院做出的（2019）冀0425民初3044好民事判决发回重审或依法改判；2、徐红丽承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、原审法院判决对本案认定事实不清，证据不足。徐红丽和陈常明之间系房屋买卖合同关系，但徐红丽对本案所买卖的房屋没有合法、有效的所有权。徐红丽向原审法院提交了大名县房权证字第××号房屋所有权证，该房产证登记在河北万合客运有限公司大名汽车客运站名下，即该房屋的所有人是河北万合客运有限公司。徐红丽没有向原审法院提供自己是房屋买卖合同房屋所有人的任何证据，其向原审法院提供的大名县房权证字第××号房屋所有权证恰恰证明徐红丽不是该房屋的所有权人，该房屋的所有权人应是河北万合客运有限公司，而非徐红丽。因此，徐红丽没有向原审法院提供自己是房屋所有权人合法、有效的证据，徐红丽对自己没有合法、有效所有权的房屋，就没有法律上认可的对该房屋的处分权。其对该房屋没有合法的所有权，就不具有和陈常明签订房屋买卖合同的主体资格。2、徐红丽对买卖的房屋没有合法、有效的所有权，不具有签订房屋买卖合同的主体资格，该房屋买卖合同应为无效合同。原审法院对买卖合同中的标的物房屋的定性错误，徐红丽对该房屋不具有合法的所有权，原审法院认定河北万合客运有限公司大名县汽车客运站将该房屋共计21间门市楼（含上下两层）出售给王伟和**，王伟又将所有份额转让给了**，只有徐红丽的口头陈述，徐红丽并未提交河北万合客运有限公司和王伟、河北万合客运有限公司和**及王伟和**的房屋买卖合同。徐红丽提供的证据严重不足，不能形成完整的证据链，徐红丽没有合法、有效的证据证明徐红丽对买卖合同的标的物具有所有权。徐红丽无权对该房屋进行法律上的处分，没有资格签订该房屋的买卖合同。徐红丽在该合同签订的过程中具有欺骗的性质，根据《合同法》第132条：出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。因此，请求邯郸市中级人民法院确认该合同属于无效合同。3、原审法院判令陈常明向徐红丽支付剩余房款40000元，对陈常明要求徐红丽为其办理房屋产权变更登记的主张不予支持，是错误的。要求陈常明以40000元为基数以6%的年利率向徐红丽支付逾期还款利息属于适用法律错误，显属不当。原审法院对陈常明要求徐红丽在协助其办理所购房屋变更手续后再行支付40000元购房款的主张不予支持是错误的。陈常明称和徐红丽约定，在徐红丽办理产权变更手续后再行支付下欠的40000元购房款完全符合房屋买卖的行业规定及同行规则。陈常明购买徐红丽房屋款共计280000元，陈常明分两次已给付徐红丽购房款240000元，下欠40000元，徐红丽办理房产变更手续应是陈常明支付下欠40000元购房款的前置条件。房屋出卖人在出卖人在出卖房屋时应提供自己对所卖房屋具有完全所有权的房产证明，即房产证，并协助房屋购买方办理房产证变更手续，这是购买房屋的通行规则和基本遵循。《合同法》第136条规定：出卖人应当按照约定或交易习惯向买受人支付提取标的的物单证以外的有关单证和资料。陈常明虽然对该口头约定不能举证证明，但在购买房屋时也应该遵守该行业基本规则。原审法院判决陈常明以40000元购房款为基数，按年利率6%向徐红丽支付逾期还款利息，明显属于适用法律错误。本案中的购房款40000元是欠款性质，不是借款，不适用于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干重大问题的决定》第29条的规定。基于该买卖合同无效的事实，徐红丽应返还陈常明前期支付的购房款，并要求徐红丽按照房款总额的20%赔偿陈常明的经济损失。综上，徐红丽对房屋买卖合同中的房屋没有合法、有效的房产所有权证，也就是对买卖的房屋没有法律上的所有权。徐红丽无权对该房屋进行法律上的处理，请求二审法院确认陈常明和徐红丽签订的房屋买卖合同无效，徐红丽返还陈常明支付的购房款24万元，由陈常明将房屋退还给徐红丽，并由徐红丽赔偿陈常明因买卖合同无效造成的经济损失。 徐红丽答辩称：1、徐红丽是该房屋的合法所有权人，对此，有该房屋的房产证、房屋买卖合同（万合集团将房产出售给王伟），之后王伟将该房屋转让给徐红丽和**二人，徐红丽、**系夫妻关系，将该房产转让给陈常明，是徐红丽和**的真实意思表示。因此，徐红丽是该房产的合法所有权人；2、诉争房屋转让给陈常明之后，陈常明一直使用该房产，没有受到过万合集团、王伟和**等人的干涉；3、陈常明出具了该欠款条，就表明其应当付款，事实清楚、证据充分；4、**和徐红丽从来没有向陈常明许诺过办理房产证或不动产登记证的行为，也没有让其缓交40000元的情况，其上诉状所述内容不实。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，应维持原判。 徐红丽向一审法院起诉请求：l、要求陈常明依法偿还徐红丽欠款四万元及逾期还款的利息；2、本案诉讼费用由陈常明承担。 一审法院认定事实：坐落在大名县角的房屋，登记在河北万合客运有限公司大名汽车客运站名下，证书号为：大名县房权证字第××号。2015年12月15日，河北万合客运有限公司大名汽车客运站将该房屋共21间门市楼，含上下两层，出售给王伟（大名县人，**之弟）和**（徐红丽之丈夫），后王伟将自己所有份额转让给了**。2016年，徐红丽将该房屋的其中一间门市楼，含上下两层，出售给陈常明，价款28万元，双方未订立书面合同。陈常明分两次给付徐红丽房屋价款24万元，尚有4万元未与支付。2016年6月7日，陈常明为徐红丽出具欠条一支，载明：“欠条，今欠现金肆万元整，（40000），2016年6月30日以前算清，陈常明，2016年6月7日”。后徐红丽催要未果，诉至一审法院。庭审中，陈常明要求徐红丽为其办理房屋产权变更登记后，才向徐红丽支付剩余房款40000元。徐红丽将请求陈常明支付购房款的利息明确为，以4万元为本金，以年利率6%为利率计算，陈常明支付逾期（2016年6月30日）还款的利息。 一审法院认为：陈常明承认徐红丽的诉讼请求部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。徐红丽丈夫**向河北万合客运有限公司大名汽车客运站购买了坐落在大名县角的房屋即二层门市楼共21间，取得了该房屋的合法所有权。徐红丽与**系合法夫妻，将其共有的房屋其中的一间出售给陈常明，该买卖合同是双方真实意思表示，不违背法律禁止性规定，合法有效。陈常明欠徐红丽购房款4万元，并出具欠据，且在欠据上注明当年6月30日结清。现陈常明辩称依照约定应在徐红丽办理房产证后结清购房款，但徐红丽否认双方有此约定，陈常明也未举出证据予以证实此约定，且陈常明该辩称与欠据书写的当年6月30日结清的事实不符，故一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”故徐红丽要求陈常明支付4万元购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。徐红丽要求陈常明按年利率6%计算逾期还款期间的利息，因徐红丽、陈常明在陈常明书写欠条时未约定利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的决定》第二十九条规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，徐红丽的该项请求，一审法院予以支持。徐红丽作为房屋出卖人，有协助陈常明办理产权变更登记的义务，办理房屋产权变更登记需徐红丽、陈常明及有关登记部门共同完成，故陈常明辩称需办理产权变更登记后才向徐红丽支付剩余房款40000元，既无双方约定，又于法相悖，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百五十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 陈常明于判决生效之日起十日内，向徐红丽支付购房款40000元，并自2016年7月1日始，按照年利率6%计算，向徐红丽支付利息，至购房款偿清日止。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取计400元，由陈常明负担。 二审期间双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：关于徐红丽是否拥有案涉房屋的处分权。**之弟王伟认可以其名字签订合同，购买了案涉房屋，实际所有人为**、徐红丽夫妇。徐红丽为证明该主张，提交了王伟与万合集团邯郸天润房地产开发有限公司的房屋买卖协议，并申请王伟出庭证明房屋系**夫妻所有，徐红丽提交的证据和证人证言能够证明**、徐红丽已取得案涉房屋所有权，故徐红丽有权处分该房产。因此，陈常明上诉称该房屋徐红丽无处分权的理由，本院不予采信；相应陈常明以此理由而称合同无效的主张，本院不予支持。关于陈常明应否承担逾期付款的利息上诉请求，陈常明出具的欠条中，已明确欠款40000元于2016年6月30日前算清，但陈常明并未偿付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金计算方法，出卖人主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因此，徐红丽利息损失的主张，于法有据，陈常明的该上诉请求，本院不予支持。关于陈常明上诉称房屋过户后才应付款，因陈常明并未提交过户才付该款的证据，故陈常明的该理由，本院亦不支持。至于陈常明要求过户的请求，应待符合过户条件时，再予处理。综上所述，陈常明的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人陈常明承担。 本判决为终审判决。 审判长  李忠军 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇二〇年四月二日 书记员  侯 煜