北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初14748号原告田小清，女，1964年7月7日出生。委托代理人黄南洋，男，1964年6月4日出生。被告北京山水汇豪物业管理有限公司，住所地北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建1号楼。法定代表人孙波，经理。委托代理人雷志军，男，1977年11月29日出生。委托代理人彭会明，男，1977年6月28日出生。被告北京太平人和停车管理有限公司，住所地北京市房山区腾龙家园32号楼2层32-1。法定代表人姜悦亮，总经理。委托代理人连维鹏，男，1987年10月26日出生。原告田小清与被告北京山水汇豪物业管理有限公司（以下简称山水汇豪公司）、北京太平人和停车管理有限公司（以下简称太平人和公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈增担任审判长，与审判员辛崇增、人民陪审员豆宝贵组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田小清的委托代理人黄南洋、被告山水汇豪公司的委托代理人雷志军、彭会明，被告太平人和公司的委托代理人连维鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告田小清向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即停止收取原告的地面停车费；2、判令二被告退回已经收取的原告地面停车费7元。3、判令二被告私自出租xx小区南区的地面停车位的行为非法无效，对原告无法律约束力；4、请求将xx小区南区多位业主提起的同类诉讼作为共同诉讼并案处理，并追加其他尚未提起诉讼的业主作为本案共同原告；5、诉讼费由二被告承担。事实与理由：小区基本情况。房山区xxx小区，包括物业服务区域独立的南、北两区，系由汇豪实业投资有限公司分别于2007年前后和2012年前后建成。1-33号楼属南区（以下简称c南区），其余属北区（以下简称c北区），原告购买了该小区A号楼的房屋成为c南区的业主。c南、北两区迄今未成立业主大会和选举产生业主委员会。首钢物业、北京泰宇物业管理有限公司等先后为c南区的业主提供物业服务，现物业服务公司为山水汇豪公司，山水汇豪公司是未经c南区业主共同决定、于2012年前后自行上位、向c南区业主提供物业服务的物业管理公司，该公司从未与原告签订物业服务合同。被告太平人和公司系由山水汇豪公司委托的停车收费管理公司。二被告在小区违规建临时停车场并违规收取地面停车费和出租地面停车位。从2015年年初至2017年5月，被告山水汇豪公司在未按《北京市机动车停车管理办法》第十一条及《北京市物业管理办法》第十一条第六款的相关规定征求业主同意情况下，强占c南北两区业主房前屋后的公共活动场地，建设了573个地面停车位，建成所谓的临时停车场，并于2017年5月15日发出通告，决定于2017年6月1日起正式启动地面停车收费。从2017年6月1日起，二被告强行启动停车收费，并开始向业主出租所谓的地面停车位。小区业主坚决维护，自发地向他们提出严正交涉，引发持久的矛盾冲突。但二被告依然我行我素，继续在c南北两区出入口强行拦车收费，侵犯包括原告在内的广大业主的正当利益。关于原告所提诉讼请求的法律依据。原告认为，根据京发改（2015）2688号文件《关于本市停车场收费管理有关问题的通知》第六条之规定，从2016年1月1日起，c南区地面停车是否收费及收费标准调整作为重大物业管理事项，应由小区全体业主依法共同决定。依照《北京市物业管理办法》第十一条第八款之规定，小区地面停车是否收费及收费标准调整，作为重大物业管理事项，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”（简称双过半）。二被告在未经双过半业主同意的情况下即强行在小区出入口拦车收取地面停车费，并私相授受，出租地面停车位，中饱私囊，显然属于违规收费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告请求人民法院判令二被告立即停止收取原告的地面停车费，并将已收取的地面停车费7元退还原告。关于二被告出租地面停车位，原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款之规定，c南区的公共活动场地及被告汇豪物业公司于2015年开始在其上建设的地面停车位为c南区业主共有，二被告私自出租这些地面停车位牟利，不但违反了京发改（2015）2688号文件第六条的规定，还违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第七条的规定，并严重侵害了小区业主的公共利益，根据《民法通则》第五十八条第五款之规定，二被告私自出租这些地面停车位的行为是非法无效的，对原告无法律约束力。另外，由于二被告强收c南区业主的地面停车费并私自出租地面停车位，侵犯了本小区所有业主的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、五十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条之规定，原告请求法院将c南区多位业主提起的同类诉讼作为共同诉讼并案处理，并将c南区尚未提起诉讼的业主追加为本案共同原告。综上，原告所提诉讼请求于法有据，请求法院予以全部支持。被告山水汇豪公司辩称：应当驳回原告的起诉。理由如下1、原告已经以同一事实、理由和诉请向北京市房山区人民法院起诉，被驳回起诉后上诉至北京市第二中级人民法院又被驳回上诉，两级法院均认定原告不具备诉讼主体资格，现原告再次基于同一事实、理由和诉请重复提起诉讼，应直接驳回原告的起诉。2、只有有车的业主才会涉及到交费，才享有作为原告的权利，各原告均未提交其有车且需要在小区内停放的相关证据，据此，各原告的主体不适格。3、已经交过费的原告应当视为其对现收费标准认可。4、一二期与四期分别备案，是独立的法律关系，不应混为一谈。5、ddd停车场收费核准于2015年9月30日作出，京发改（2015）2688号通知于2016年1月1日起执行，收费核准在先，新通知执行在后，新通知不溯及执行前的核准行为。6、北京市房山区交通局于2015年7月3日核发了公共停车场备案登记证，之后逐年续期至今，经营手续完备。7、停车场收费核准应当视为房山区发改委的一种具体行政行为，非因法定事由和法定程序，任何单位和个人无权撤销、废止该具体行政行为。8、《物权法》和《北京市物业管理办法》中均未明确规定停车收费事项须经…..业主同意，不应对此过度解读，扩大理解范围。9、《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“建设单位按照比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定”；由此可以看出，建设单位有权自行或者委托他人对车位进行处分。10、ddd停车场现有收费车位原规划即为停车位，其未占用公共部位，不应属于业主共有，在获得收费核准后按标准收费有理有据，即便按照民事活动中的公平原则理解，提供停车服务即可规范停车秩序又可提升小区品质，收取一定费用也无可厚非。11、执行市场定价后，全北京市无一居住区停车场因一纸通知而停止收费或收费标准作废，且绝大多数小区都已经或正在酝酿涨价，我公司目前执行的收费标准在同区域处于最低水平，绝对符合市场定价原则。12、经与房山区发改委沟通，其明确表态，原核准的收费标准有变，但绝无不可收费、不可调价或不得将原收费标准理解为市场价的意思表示。被告太平人和公司的答辩意见同山水汇豪公司的答辩意见一致。经审理查明：田小清系北京市房山区xxxA房屋的业主。山水汇豪公司系为田小清所在小区提供物业服务的企业。山水汇豪公司（甲方）与太平人和公司(乙方)签订《山水汇豪小区停车场委托管理协议》，约定：经甲乙双方友好协商，甲方将位于北京市房山区xxx小区内停车场委托给乙方进行经营管理，为明确双方责、权、利关系，双方自愿达成如下条款：1、停车场位于北京市房山区xxx小区内包含所在地面及地下停车位。车位数量以双方收费依据为准。2、合同有效期为5年，起始日自甲乙双方商定的正式实施经营收费日开始计算，自2017年6月1日至2022年5月30日止。乙方需向甲方支付履约保证金1万元，待合同履行完成后，无息退还；3、甲方对乙方的管理有检查、监督和建议的权利。4、甲方在交付乙方管理前将现有的停车设施设备、交通标识、标牌等一次性交给乙方，合同终止时再由乙方完整交还甲方，如需进一步完善，由乙方负责。5、乙方有按甲乙双方认可的经营模式对该停车场进行管理的权利。6、乙方按照本协议要求经营管理该停车场，并承担管理者责任风险。合同还约定了其他内容。太平人和公司进场经营，收取田小清停车费7元。另查，田小清在2017年以物业服务合同为由将山水汇豪公司、太平人和公司诉至本院，要求判令二公司立即停止收取房山区xxx停车费。后本院以田小清以个人名义起诉，难以代表小区业主共同意志、不具备诉讼主体资格为由，裁定驳回田小清的起诉。田小清不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终4867号民事裁定书，维持本院裁定。再查，北京市房山区交通局给山水汇豪公司颁发北京市公共停车场经营备案证，载明的车位数为地面573个，地下97个。后，依据《北京市机动车停车设施信息报送及经营性停车设施备案管理办法（试行）》，该办法自2019年8月20日起实施，据此，山水汇豪公司不再需要继续办理经营备案证。另，依据《北京市发展和改革委员会、北京市交通委员会、北京市住房和城乡建设委员会关于本市停车收费管理有关问题的通知》，本市驻车换乘停车场、占道停车场（含立交桥下停车场）停车计时收费实行政府定价管理，按照现行程序办理相关手续，并按属地进行明码标价牌统一编号，其他各类停车场停车收费实行市场调节价，不再办理停车收费相关手续。该通知自2016年1月1日起执行。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、北京市停车费定额专用发票、《xx小区停车场承包经营协议》、（2018）京02民终4867号民事裁定书、北京市公共停车场经营备案证、本院调取的房山区发改委及房山区交通局的材料等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：本案中，山水汇豪公司取得了北京市公共停车场经营备案证，管理涉案小区的停车位。太平人和公司依据与山水汇豪公司之间的《山水汇豪小区停车场承包经营协议》，在涉案小区内经营停车场；依据本案事实，涉案停车场的收费实行市场调节价，太平人和公司收取田小清的停车费系市场行为，故田小清要求退还7元停车费的要求，缺乏法律依据，本院不予支持。田小清要求山水汇豪公司及太平人和公司停止收费，关于该诉讼请求，生效的（2018）京02民终4867号民事裁定书依法驳回了田小清的起诉，故在本案中，亦不予支持。田小清要求确认二被告私自出租xx小区南区的地面停车位的行为非法无效，对原告无法律约束力，因该诉求属关涉全体业主利益的重大事项，宜由业主大会选举的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位或组织主张。田小清要求将xx小区南区多位业主提起的同类诉讼作为共同诉讼并案处理及追加其他尚未提起诉讼的业主为本案共同原告的意见，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告田小清的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告田小清负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陈 增审 判 员  辛崇增人民陪审员  豆宝贵二〇二〇年四月十六日书 记 员  陈翠微