上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初18081号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚某某，女。委托诉讼代理人：张某某，男。被告：陶智钧，男，1953年4月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：梁蔚飞，上海德禾翰通律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告陶智钧居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人张某某、被告陶智钧的委托诉讼代理人梁蔚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付佣金232,000元；2、要求被告支付逾期违约金，自2016年8月30日起至实际支付日止,按拖欠佣金232,000元的日万分之五计算;3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：在原告的居间撮合下,就被告买卖位于上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室物业事宜,与案外人成功签署了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》,依据法律规定及该协议约定,原告已居间成功,被告应依约向原告支付佣金232,000元,但被告无理由拒付。故原告提起上述诉请。陶智钧辩称,不同意原告的诉讼请求。被告之所以与案外人签订买卖合同，是因为被告明确告知原告需要贷款690万元才能购房，原告明确承诺可以贷款690万元，且原告的工作人员也参与了贷款事宜，但原告最终没有协助被告获得足额贷款，导致被告与案外人的买卖无法继续履行，法院判决被告支付案外人违约金145万元。原告的错误造成了被告的损失。本院认定事实如下：2016年8月，朱某(出卖方、甲方、签署日期2016年8月29日)、被告(买受方、乙方、签署日期2016年8月20日)、原告(居间方、丙方)签署《房地产买卖居间协议》，其中载明：甲方将上海市徐汇区天钥桥路XXX弄徐汇苑XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给乙方，总房价款1450万元，居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功,甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议约定总房价款的1%支付丙方佣金,双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在《房屋买卖合同》成立后,若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成,则丙方仍有权依约收取佣金,或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。2016年8月，朱某(出卖方、甲方、签署日期2016年8月29日)、被告(买受方、乙方、签署日期2016年8月20日)签署《房屋买卖合同》，其中载明：甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款1450万元，付款方式：首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日,通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)155万元；第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款690万元，银行贷款，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款,签订一切相关合同,办理其它一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。其他房价款(若有)乙方应于2016年12月31日前支付甲方房价款200万元整)。贷款不足(若有)：乙方应于本合同约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续,若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的,应当在申请办理过户手续同时将相应部分房价款支付甲方。补充约定：该房地产转让价款为1450万元。《上海市房地产买卖合同》为1050万元，《附属设施设备及室内装饰转让协议》为400万元。《佣金确认书》(无落款日期)记载：佣金支付人被告，成交房地产为系争房屋，成交金额1450万元，经原、被告及本交易相对方协商，被告应向原告支付的佣金为232,000元，支付时间栏空白。被告应按照支付时间向原告支付佣金,若未经原告同意而迟延支付,原告有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算)。本佣金确认书约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的,以本佣金确认书为准。2016年8月29日，案外人朱某(卖售人、甲方)与被告、王某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方向乙方出售系争房屋，转让价款为10,500,000元。甲、乙双方确定，在2017年2月10日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲、乙双方同意按以下方式处理：甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同附件三约定，乙方应于签订本合同后当日内支付甲方部分首期房价款1,500,000元，且乙方应于2016年12月31日前支付甲方第二期首期房价款2,000,000元。乙方通过居间方转付甲方购房定金50,000元。如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款3,550,000元。甲方同意乙方通过贷款银行申请6,900,000元整贷款的形式支付第二期房价款。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于2017年2月10日前赴上海市徐汇房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)当日将其补足并支付给甲方。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，被告方共支付房款155万元。后朱某与陶智钧、王某某因系争房屋买卖产生纠纷、诉至法院。法院审理中，原告员工林某某出庭作证称：陶智钧在签订合同之前，通过中介电话联系了银行工作人员并确认了其可以获得足额贷款；新政出台，对陶智钧有重大影响，陶智钧无法获取贷款后积极联系中介与朱某，但最终双方未达成一致。法院经审理认定：陶智钧在签订合同时对自身能否足额办理出银行贷款应当有所预期，且双方在合同中亦明确约定，若陶智钧无法办理贷款，应在2017年2月10日前办理收件手续时补足房款并支付给朱某。故陶智钧应对其无法办理银行贷款，并导致合同无法继续履行，承担相应的违约责任。法院判决解除双方买卖合同，陶智钧、王某某支付违约金145万元。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书、上海市房地产买卖合同、民事判决书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告经原告居间介绍，与案外人订立了上海市房地产买卖合同。买卖合同已经成立，原告有权要求被告支付佣金。被告辩称，原告未能协助被告获得足额贷款，但是前案中被告也陈述系因新的政策出台导致被告无法获得贷款，且生效判决也认定系因被告违约导致买卖合同无法继续履行，故实难将买卖合同解除的责任全部归咎于原告，被告以此拒付佣金，依据不足，本院难以采信。但原告收取全额佣金的前提是不仅要促成买卖双方签约，还附有协助过户、房屋交接等后续服务的义务。但是被告与案外人的买卖合同已经法院判决解除，买卖合同解除后，其后续原应由原告负责的协助办理过户等已免除，原告未全部履行完房屋买卖过程中的居间服务义务，不应获得全部佣金。本院结合原告已经提供服务内容的推进程度等因素，酌情减少相应的佣金。审理中，原告自愿撤回逾期违约金之诉讼请求，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款规定，判决如下：陶智钧于本判决生效之日起十日内向上海中原物业顾问有限公司支付佣金128,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780元，由陶智钧负担2637元，由上海中原物业顾问有限公司负担2143元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 理人民陪审员  宣永明人民陪审员  陈国元二〇二〇年四月十五日书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。