四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1403民初55号 原告：四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司，住所地四川省眉山市彭山区彭溪镇龙门桥一组。 负责人：戚鑫，经理。 委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向玉莹，四川贤济律师事务所律师。 被告：郭强，男，生于1949年11月21日，汉族，住四川省成都市金牛区。 被告：黄蓉，女，生于1951年4月12日，汉族，住四川省成都市金牛区。 原告四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司（以下简称:艾明物业公司）与被告郭强、黄蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾明物业公司的委托诉讼代理人雷波、向玉莹及被告郭强、黄蓉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告艾明物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费115491元和利息（以物业费总欠款为基数，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日计算至实际付清为止）；2、本案案件受理费等诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系首创成南郡小区业主，原告系首创成南郡物业。自2009年3月起截止到2019年11月，被告累计拖欠物业服务费共计115491元，经原告多次催收，被告仍未按期缴纳所欠物业服务费。原告为维护其合法权益，特提起诉讼。 被告郭强、黄蓉辩称，1、二被告与原告之间没有签订物业服务合同，双方没有法律关系，原告没有任何理由要求被告支付物业费；2、被告未交纳物业费的原因系被告要求与原告签订物业服务合同，但原告一直不签，并且小区收取的物业费很高；3、原告未给被告提供服务，故被告认为原告收取物业费不合理；4、原告按照前期物业公司收费标准收取被告物业费不合理，因之前的物业公司已离开，没有任何人与被告进行交接，并且原告是2013年才进场，原告也未与被告签订任何合同；5、原告现在主张之前的物业费，也超过了法律规定的诉讼时效期限。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实： 二被告系夫妻关系。二被告于2007年11月22日与四川嘉昕房地产开发有限公司（以下简称嘉昕公司）签订《商品房预销售合同》一份，购得位于彭山县住房一套。合同上载明该房建筑面积为338.83㎡。2009年3月1日，被告接收案涉房屋。因彭湖湾一期系嘉昕公司开发建设，前期物业由四川凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱公司）进行物业管理服务，随后变更为四川嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信公司）。后因嘉昕公司经营不善，将资产转售给了四川首创远大房地产开发有限公司（以下简称首创公司），小区名称也变更为首创成南郡，二被告为该小区业主。2012年6月11日，首创公司与原告签订《前期物业服务合同》一份，由原告进行物业管理服务。合同中第六条载明：“乙方（即原告）经物价部门许可后，根据下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用：……（三）联排别墅2.5元／平方米·月；独栋别墅3.0元／平方米·月……”。2013年5月30日，嘉信公司与原告签订《关于原彭湖湾国际生态社区一期物业区域解决方案》一份，约定：以2013年5月30日为物业交接基准日，嘉信公司在基准日之后退出原彭湖湾国际生态社区一期的物业管理，嘉信公司委托艾明物业公司收取物业交接基础日之前的235户业主拖欠的物业费。该方案第四条载明：“甲（即嘉信公司）乙（即原告）双方一致同意：以2013年5月30日为基准日，基准日之前的项目物业服务费由甲方按前期物业合同约定收取并归甲方所有；基准日之后的物业服务费用由乙方收取并归乙方所有，乙方的收费标准应按照甲方的前期物业合同约定的收费标准收取”。被告接收房屋后，至今未交纳物业服务费。为此，原告于2013年9月20日起至2019年10月23日，采取在被告房屋门上张贴的方式多次向被告发送《物业费催款通知单》，但被告否认收到。通知单上载明了欠费时间为2009年3月1日，以及截止时间、欠费月数、欠费金额等内容，尤其载明了建筑面积为358.11㎡、单价为2.5元／㎡。截止2019年11月，被告尚欠物业服务费115491元。原告因催收无果，故起诉来院，提出上述主张。 另查明，被告的案涉房屋于2013年1月28日办理了房产证，产权证号为彭山房权证字第××、00××37号，房产证上载明为二被告共同共有，建筑面积为358.11㎡。 再查明，原、被告之间未签订《前期物业服务合同》。 庭审中，被告提交了9组照片，以证明原彭湖湾一期系烂尾楼、四周开放，小区环境脏乱差、绿化杂乱无章、公共设施年久失修等，原告未提供物业服务，被告也未享受到物业服务。同时，还有菜刀和砖块等抛入其花园内，对其生命和财产造成了威胁。对此，原告予以否认。另外，原告提交了该小区业主李青珏与凯莱公司签订的《前期物业管理服务协议》一份，证明独栋别墅的物业费按照2.5元/㎡·月收取。 由于被告认为原告未尽到物业服务责任，对其造成了损失，故提起反诉。本院受理后，向其送达了交纳反诉费通知书，但被告未在规定期限内预交反诉费，也未提出减、免、缓申请，故本院已裁定反诉部分按自动撤回反诉处理。 诉讼过程中，本院对案涉房屋及小区进行了现场走访，并未发现被告提供的照片中所反映的脏乱差现象，但在房屋里的花园处发现有菜刀一把，房屋阳台的玻砖有毁损现象。另外，案涉房屋确系独栋别墅。 以上事实有经过质证的原告提交的原告营业执照、被告的身份信息、《情况说明》、《前期物业管理服务协议》、《关于原彭湖湾国际生态社区一期物业区域解决方案》、《物业费催款通知单》及张贴照片、被告提交的9组照片及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。本案中，原、被告之间虽未签订《前期物业服务合同》，但原告与小区建设单位即首创公司签订了《前期物业服务合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对作为业主的被告同样具有拘束力，双方已实际建立了物业服务合同关系。原告从2013年5月30日起为被告所住小区提供了物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，故被告应向原告支付相应的物业费。被告不交纳物业费，不仅损害了原告的合法权益，而且也间接损害了全体业主的合法权益。被告的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。虽然被告提交了相关照片，但经本院现场走访，并不存在环境脏乱差、绿化杂乱无章等现象，被告以照片来否认原告的物业管理服务行为，本院依法不予支持。但从被告花园里被抛入菜刀、阳台玻砖被损坏的现场来看，原告在日常的管理上也存在一定的瑕疵，故原告在今后的工作中应增强服务意识，加强对业主有关抛洒物的危害的宣传与教育管理措施，以赢得业主对物业服务的理解与支持。对于被告抗辩的诉讼时效问题，因物业费采取的是分期交纳的方式，这使得各期物业费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业费这一债务的整体性。从每一期物业费的债务履行期限届满之日起分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇了双方之间的合同基础，也背离了诉讼时效制度的价值目标，且本案中，原告也采取在房门上张贴《物业费催款通知单》的方式向被告进行了催收，故被告的该辩称理由，本院依法不予采信。综上，原告要求被告给付物业费的主张，本院依法予以支持。 因原告与首创公司签订了《前期物业服务合同》对被告具有约束力，则被告也应按照该合同中约定的独栋别墅3.0元/平方米·月的标准交纳物业费，但原告仅按照之前凯莱公司与其他业主签订《前期物业管理服务协议》中所约定的独栋别墅2.5元/㎡·月的标准主张权利，系原告行使自己的权利，也不损害被告的权益，故本院依法予以准许。 又根据嘉信公司与原告签订的《关于原彭湖湾国际生态社区一期物业区域解决方案》第一.4条、第四条的约定，原告有权向被告收取2013年5月30日前的物业费，不过该物业费应归嘉信公司所有。因案涉房屋的房产证于2013年1月28日办理完毕，但房产证与《商品房预销售合同》上载明的房屋面积不一致，则在2013年1月28日物业费按照商品房预销售合同》上载明的房屋面积计算，之后的按照房产证上载明的房屋面积计算，故相应的物业费计算如下：1、2009年3月1日至2013年1月31日的物业费为39813元（338.83㎡×每月2.5元/㎡×47个月=39813元）；2、2013年2月1日至2019年11月30日的物业费为元73413元（358.11㎡×每月2.5元/㎡×82个月=73413元）。以上共计113226元。 因被告至今未交纳物业费，故原告主张相应利息，于法有据，且利率标准也符合法律规定，故本院依法予以支持。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告郭强、黄蓉于本判决生效之起十日内，给付原告四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司物业服务费113226元及利息（利息计算方式：以本金113226元为基数，从2020年1月6日起至本判决所确定的实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止），息随本清。 二、驳回原告四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1305元，由原告四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司负担26元，被告郭强、黄蓉负担1279元。被告负担部分原告已垫付，被告在给付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 聂 晶 二〇二〇年四月二十八日 书记员 徐玲瑶