福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初174号 原告：漳州悦华官园房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区步文镇后坂村东洋社96号，现住址福建省漳州市龙文区桂溪名都大厦702室。统一社会信用代码：91350600779641214F。 法定代表人：胡春生，经理。 委托诉讼代理人：范倩倩，女，该公司工作人员。 被告：罗荣贤，男，1970年5月7日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：林锦明，福建尚坤律师事务所律师。 原告漳州悦华官园房地产开发有限公司（以下简称“漳州悦华官园公司”）与被告罗荣贤商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告漳州悦华官园公司的委托诉讼代理人范倩倩，被告罗荣贤及其委托诉讼代理人林锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州悦华官园公司向本院提出诉讼请求:1.判令罗荣贤继续履行合同并支付逾期未缴纳购房款1340000元。2.判令罗荣贤支付逾期付款违约金160800元（违约金暂计至2019年6月27日，至实际付清欠款之日止）。诉讼过程中，漳州悦华官园公司变更诉讼请求为：判令罗荣贤支付逾期付款违约金203680元。事实与理由：2018年3月15日，漳州悦华官园公司与罗荣贤双方签订了《商品房买卖合同》及其附件，罗荣贤向漳州悦华官园公司购买了坐落于龙文区商品房。根据合同约定，该商品房总价款为1916448元，付款方式为按揭分期付款：罗荣贤应于签订合同时支付200000元，于2018年2月28日前支付376448元，尾款1340000元应于2018年10月30日前付清（以银行按揭贷款方式支付）。罗荣贤已支付购房款576448元，银行按揭款项1340000元逾期未付。诉至法院后，罗荣贤配合办理按揭贷款手续，并于2019年8月30日付清银行按揭款项1340000元。根据双方签订的商品房买卖合同约定，罗荣贤应当于2018年10月30日前付清银行按揭款项1340000元，若罗荣贤未按合同约定的时间付款，自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，应按日向漳州悦华官园公司支付逾期应付款万分之五的违约金。罗荣贤已逾期付款，应当按照合同约定承担违约责任。罗荣贤逾期付款的行为严重损害了漳州悦华官园公司的合法权益，双方多次协商未果，故特诉请人民法院依法判决，维护漳州悦华官园公司合法权益。 罗荣贤辩称，一、罗荣贤符合贷款征信条件并按要求提交了全部贷款资料，提交的资料已齐全，不存在违约行为。工商银行未能放贷，责任不在于罗荣贤，漳州悦华官园公司主张逾期付款违约金，没有事实根据和法律依据。1、罗荣贤征信记录良好，符合贷款政策条件。在签订《商品房买卖合同》前，根据漳州悦华官园公司置业顾问对罗荣贤首付成数的评估，漳州悦华官园公司经与其合作的贷款银行确认，罗荣贤符合贷款政策，可以贷款。根据漳州悦华官园公司的评估确认情况，双方才签订涉案的商品房买卖合同。同时，罗荣贤也按漳州悦华官园公司的要求备齐并提交了贷款所需的全部证件和证明材料，按时配合办理贷款手续。因此，罗荣贤在合同履行上不存在违约行为，也不存在过错。2、本案的贷款银行由漳州悦华官园公司指定，贷款手续由漳州悦华官园公司办理对接。在罗荣贤贷款资料齐全的情况下，工商银行却不予放贷，责任不在于罗荣贤。综上，漳州悦华官园公司主张逾期付款违约金，没有事实根据和法律依据。 二、漳州悦华官园公司于2019年5月才通知罗荣贤需及时向卡里存入26万元事实，但漳州悦华官园公司发函自认按揭款1340000元的付款期限于2019年4月30日届满。银行都尚在审批中，怎存在付款期限届满？可见，漳州悦华官园公司的主张相互矛盾，漳州悦华官园公司的诉讼请求明显没有依据，不能成立。漳州悦华官园公司要求罗荣贤在接到通知后第二天就要存入26万元。26万元确实数额大且第二天就要付款，这明显强人所难，根本无法及时做到。但罗荣贤在接到通知之后，积极与贷款银行沟通银行贷款办理手续事宜，且一并积极与漳州悦华官园公司进行沟通，漳州悦华官园公司也同意由罗荣贤筹款，其要与银行进行协商。2019年7月份，漳州悦华官园公司才通知工商银行退件的事实。罗荣贤在得知工商银行退件后，积极找漳州悦华官园公司沟通、商量解决办法，及时通过寻找其他银行联系贷款事宜，并以短时间内通过向其他银行申请贷款支付了购房款。显然，罗荣贤并不存在怠于履行付款义务的行为。恰恰相反，罗荣贤在获知工商银行无法放贷后，及时、积极主动寻求向其他银行贷款进行付款。最终贷款成功并支付了购房款的事实足以证实罗荣贤不存在过错、更不存在违约。 三、涉案的商品房买卖合同及补充协议系漳州悦华官园公司提供的格式条款，在格式条款中硬性规定按揭款放款时间，并规定高额的逾期违约金，且未向罗荣贤进行提示和说明，违反合同法公平原则，依法应认定无效。在商品房销售领域，贷款银行由开发商指定，并且贷款手续由开发商负责办理，属于该领域众所周知的交易习惯。根据该交易习惯，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均应由开发商负责。罗荣贤作为普通的购房者，在贷款由第三方银行审批，贷款手续由开发商负责对接的情况下，客观上是无法掌控贷款的进度和放款时间。其次，商品房买卖的特点之一即是标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房者而言，如果银行迟延审批放款或按揭贷款未获批准，则很难在规定时间内一次性付清余款。因此，漳州悦华官园公司拟定的格式条款显然加重了购房人的付款义务。漳州悦华官园公司对相关格式条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，也未在订约时提请罗荣贤予以充分注意及说明。并且漳州悦华官园公司违背贷款银行由其指定并且负责对接按揭贷款手续的客观事实，以格式条款方式对按揭贷款办理作出有利于自己的约定，以限制自己责任，这样的订约方式显然有违法律的基本精神。据此，漳州悦华官园公司拟定的格式条款，不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也加重了罗荣贤的合同义务，属于《合同法》第四十条规定的“加重对方责任”的情形，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第六条、第十条之规定，依法应当认定无效。 四、退一步说，基于本案合同的履行处于金融政策调控背景下，银行未能放款同样不能归责于罗荣贤。1、本案合同履行处于国家金融领域去杠杆的宏观政策背景下，金融机构审批贷款更加严格，在国家管控发放贷款额度的情况下，审批发放贷款的周期会延长或无法放贷，也在情理之中，这也是罗荣贤在签订合同时无法预料的，不能将此归责于罗荣贤。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。可见，因不可归责事由未能取得贷款无须承担违约责任。2、另外，与罗荣贤购买同一楼盘同批次的购房者，甚至早于罗荣贤签订《商品房买卖合同》的，银行均于2019年4月份以后才放款，放款时间点均超出合同约定的期限。若法院判决本案罗荣贤因此赔偿违约金，从而形成判例裁判规则，购买此楼盘同批次购房者都将可能面临开发商索赔，将会造成不特定的多数购房者面临诉讼风险，不利于社区和谐稳定。 综上所述，罗荣贤依约定和要求按时向漳州悦华官园公司及银行提交了贷款所需证件材料，本案工商银行无法发放贷款，不能归责于罗荣贤。因此，漳州悦华官园公司的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请法庭依法驳回其诉讼请求。 漳州悦华官园公司提供以下证据证明其主张：1、罗荣贤身份证复印件，以证明罗荣贤的身份。2、商品房预售许可证，以证明涉案商品房符合预售条件。3、《商品房买卖合同》及附件，以证明双方签订了《商品房买卖合同》及附件，约定了罗荣贤的付款义务以及违约的处理方式。4、发票，以证明罗荣贤已按照合同约定支付部分购房款，但未按合同约定付清剩余款项。5、商品房买卖合同网上备案登记证明书，以证明双方签署的《商品房买卖合同》已进行备案登记。6、《已到期应缴款通知书》，以证明罗荣贤未如约履行付款义务，漳州悦华官园公司发函通知其履行付款义务。 经庭审质证，罗荣贤对证据1真实性无异议。证据2没有原件，真实性由法庭核实。证据3真实性无异议，证明内容有异议，双方约定的违约责任承担方式属于加重罗荣贤的责任的情形，应当认定无效；违约条款未向罗荣贤尽到充分的提示说明。证据4真实性无异议，该部分的款项是首付款，首付款已支付完毕，不存在违约情形。证据5真实性无异议。证据6真实性无异议，证明内容有异议，恰恰能证明漳州悦华官园公司2019年5月才通知罗荣贤需支付1340000元，与让罗荣贤在卡里存入26万元的事实吻合；漳州悦华官园公司自认按揭款1340000元的付款期限于2019年4月30日届满，但该函载明违约时间截止至2019年5月20日违约金也才13400元，与漳州悦华官园公司的主张相互矛盾。 罗荣贤提供以下证据：1、中国人民银行个人征信查询记录、漳州碧桂园碧湖天骄认购书、商品房买卖合同网上备案申请书、工商银行卡开户记录、按揭贷款保险保费收据、pos单，以证明漳州悦华官园公司与罗荣贤共同对罗荣贤的信用进行查询后，漳州悦华官园公司在确认了罗荣贤符合按揭贷款的要求的情形下才与罗荣贤签订《商品房买卖合同》；罗荣贤提交了办理银行按揭贷款所需的全部资料，办理贷款所需的资料已提交齐全，银行也认可。2、罗荣贤与漳州悦华官园公司经理刘京京聊天记录、罗荣贤与银行工作人员峻伟的聊天记录，以证明罗荣贤提交的按揭贷款资料完整；罗荣贤与漳州悦华官园公司和银行积极沟通贷款事宜，这是罗荣贤积极履行付款义务的行为，罗荣贤不存在违约的情形。所谓的存款26万元一起协助审批并非漳州悦华官园公司所说的贷款资料不完整，只有材料齐全才能送到总行审批，不等于罗荣贤没有提供完整的贷款资料，恰恰证明罗荣贤提供了完整的贷款材料才能送去银行审批。3、《已到期应缴款通知书》，以证明漳州悦华官园公司于2019年5月才通知罗荣贤银行未批贷款需付款的事实，且漳州悦华官园公司自认按揭款1340000元的付款期限于2019年4月30日届满。 经庭审质证，漳州悦华官园公司对证据1中的漳州碧桂园碧湖天骄认购书、商品房买卖合同网上备案申请书、pos单无异议。对征信记录、工商银行卡开户记录、按揭贷款保险保费收据，认为是罗荣贤与银行的交易往来，与其没有关系，不予质证。银行按揭贷款并非只需要提供征信，征信只是银行按揭贷款审批的一个条件，按揭贷款应以银行审批为准，借款的主体是罗荣贤，漳州悦华官园公司只是协助办理贷款手续。对证据2中罗荣贤与银行工作人员的聊天记录有异议，不能证明与其有关系。对罗荣贤与刘京京聊天记录真实性无异议，但罗荣贤没有提供完整的聊天记录，且对证明对象也有异议，罗荣贤有小额贷款，负债太高，银行才要求罗荣贤存入26万元，恰恰证明是罗荣贤的原因导致银行审批不通过，因此罗荣贤应承担逾期付款的违约责任。证据3通知书付款期限是漳州悦华官园公司内部考核的期限，付款期限应以双方签订的合同为准。 本院对上述证据认证如下：罗荣贤对漳州悦华官园公司提供的证据1、证据3-6的真实性无异议，上述证据本院予以认定，作为本院认定事实的依据。证据2经与原件核对一致，予以认定。漳州悦华官园公司对罗荣贤提供的证据1中的认购书、商品房买卖合同网上备案申请书、pos单、证据2中的罗荣贤与刘京京的聊天记录、证据3的真实性无异议，上述证据本院予以认定。罗荣贤提供的证据1中的征信记录、工商银行卡开户记录、按揭贷款保险保费可以证明其有提供银行按揭贷款手续。证据2中罗荣贤与银行工作人员的聊天记录，因聊天对象无法确定，与本案缺乏关联性，不予认定。 综上对证据的分析认定结合双方当事人的陈述，本院对本案事实作如下认定： 2018年3月15日，罗荣贤与漳州悦华官园公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：350600010001032018004900）及《合同补充协议》，由罗荣贤向漳州悦华官园公司购买位于漳州市龙文区商品房。 合同第七条约定：商品房总房价款为1916448元，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的10.44%给出卖人，即200000元；买受人必须在2018年2月28日前付该商品房总房价款的19.64%给出卖人，即376448元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2018年10月30日前，付该商品房总房价款的69.92%（银行按揭款项）给出卖人，即1340000元。 合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2.详见本合同附件十一补充协议第三条的约定。合同补充协议第三条约定：买受人未按约定时间付款的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。 合同签订后，罗荣贤支付漳州悦华官园公司购房首付款576448元，并于2018年4月13日办理案涉房屋的商品房买卖合同网上备案登记。 2019年5月6日至2019年7月11日，漳州悦华官园公司的工作人员刘京京与罗荣贤就按揭贷款事宜多次通过微信进行沟通。其中2019年5月6日的微信聊天内容主要有“刘京京：明天可以存26万吗…因为您家庭信用卡总负债25万元，且现在刚好按揭审批至总行，所以需要存款26万元至还款卡帮助银行审批，如果近期无法存入可能会导致银行退件，而需要您全款付清总房款。”2019年6月2日的微信聊天内容主要有“刘京京：你钱存了是吗？罗荣贤：还没…存了在跟你说。”2019年6月25日的微信聊天内容主要有“罗荣贤：我准备月底或者月初存进去。刘京京：存了跟我说一下，我再跟银行说。”2019年7月11日的微信聊天内容主要有“刘京京：工行已经给你退件了，你看要不要换一家银行做…那就做厦门银行吧。” 2019年5月20日，漳州悦华官园公司向罗荣贤邮寄《已到期应缴款通知书》。载明：“…现该合同约定的阁下需支付的银行按揭房价款人民币1340000元的付款期限已（分别）于2019年4月30日届满，而阁下未能按时支付，上述房价款共计人民币1340000元，截至2019年5月20日，按合同约定公产生逾期缴纳楼款违约金13400元。请阁下收到本通知书后于2019年5月27日前将上述房价款及违约金，支付到如下楼款专用账户，以免扩大阁下的违约损失…联系人：刘京京（销售顾问）”。 2019年8月30日罗荣贤支付漳州悦华官园公司剩余银行按揭款1340000元。 本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同（预售）》第七条约定是否是格式条款，是否无效？二、罗荣贤是否违约，是否应当支付漳州悦华官园公司逾期付款违约金？如果需要支付，支付的金额是多少？ 关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《商品房买卖合同（预售）》第七条系付款方式及期限约定，该条款系漳州悦华官园公司和罗荣贤经协商后而订立的条款，其内容并非格式条款，且是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，因此，该约定有效。 关于争议焦点二，首先，关于本案的付款期限问题。虽然《商品房买卖合同（预售）》第七条约定罗荣贤应于2018年10月30日前支付剩余银行按揭款项1340000元，但漳州悦华官园公司自认案涉房屋所在的楼盘于2019年1月18日才封顶完工，2019年1月21日银行才发放第一笔按揭贷款，合同所约定的2018年10月30日付清按揭款项客观上不可能实现。且漳州悦华官园公司在2019年5月20日向罗荣贤邮寄的《已到期应缴款通知书》中自认付款期限2019年4月30日届满，也单方改变了合同的付款期限。本案原贷款银行系由漳州悦华官园公司指定，并且贷款手续由其负责协助办理，在原贷款银行拒贷后，罗荣贤更换贷款银行后贷款获批准。且漳州悦华官园公司与罗荣贤自2019年5月6日至2019年7月11日多次就贷款问题进行沟通协商，至2019年7月11日原贷款银行才通知贷款未获批准，在此期间贷款银行仍在审批当中，故应以2019年7月11日为付款截止时间。其次，关于罗荣贤是否违约问题。漳州悦华官园公司自2019年5月起即通知罗荣贤因其未能满足贷款银行的按揭贷款要求，需要再补缴26万元，但其未能及时补缴，导致贷款银行于2019年7月11日退件，贷款未获批准，至2019年8月30日才支付剩余购房款，已经构成违约。最后，关于罗荣贤应当支付的逾期付款违约金金额问题。根据合同约定，罗荣贤应按日万分之五支付漳州悦华官园公司逾期付款违约金，2019年7月12日至2019年8月30日（共计49日），逾期付款违约金为32830元（49日×0.005%/日×1340000元）。 本院认为，漳州悦华官园公司与罗荣贤签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。罗荣贤未依约及时付清剩余购房款项，已经构成违约，应承担相应违约责任。如上所述，应支付的违约金为32830元（49日×0.005%/日×1340000元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、罗荣贤应于本判决生效之日起十五日内支付漳州悦华官园房地产开发有限公司违约金32830元； 二、驳回漳州悦华官园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4355.2元，由漳州悦华官园房地产开发有限公司负担3658.2元，罗荣贤负担697元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  严淑珍 人民陪审员  吴群英 人民陪审员  黄艺玲 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  蔡燕红 申请执行法律条文提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。