江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终344号上诉人（原审被告）：吉安市华佑装饰工程有限公司，住所地：吉安市青原区青原大道东侧和济春天（尚东国际公馆）36、37楼101-104、201-203号商铺。统一社会信用代码：913608003147642062。法定代表人：祁振剑，总经理。委托诉讼代理人：尹远明，江西钧略律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）：苏细毛，男，1967年1月30日出生，汉族，住吉安市吉州区。原审被告：祁振剑，男，1976年12月10日出生，汉族，住吉安市吉州区。上诉人吉安市华佑装饰工程有限公司（以下简称华佑公司）因与被上诉人苏细毛、原审被告祁振剑房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华佑公司委托诉讼代理人尹远明、被上诉人苏细毛到庭参加诉讼，原审被告祁振剑经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华佑公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回起诉或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由苏细毛承担。事实和理由：1、苏细毛的诉讼主体不适格。本案中，案涉房屋并非苏细毛所有，虽然苏细毛在一审中提交了房产证以及其与案外人李卫成、吴立宣的租赁合同，但是在无有效证据证明苏细毛已经承租吴立宣的案涉房屋或者得到吴立宣认可的情况下，不能认定苏细毛是本案适格的诉讼主体。2、即使苏细毛是适格的诉讼主体，一审认定事实方面也存在错误。（1）华佑公司与苏细毛签订租赁合同的同时，双方亦签订了苏细毛投资15万元入股华佑公司的协议，而且根据当时的协议签订前提是承租案涉房屋，苏细毛以租金入股，一审法院未对该笔入股资金计入租金中。（2）华佑公司租赁案涉房屋使用时间截止至2019年6月，租金只能计算至2019年6月。因苏细毛和李卫成故意到案涉房屋断水断电，导致华佑公司无法经营。华佑公司欲把财产搬离，受到苏细毛及李卫成的阻扰，并非华佑公司不愿意搬离，该责任应由苏细毛自行承担。（3）苏细毛于2019年6月6日以通告的形式通知华佑公司的法定代表人祁振剑，在2019年6月26日之前，未交纳租金的话就解除租赁合同。华佑公司认为系苏细毛的原因导致华佑公司无法经营，苏细毛已通知解除合同，华佑公司亦同意解除合同。因此，应认定租赁合同于2019年6月26日解除，华佑公司不应支付之后的租金。（4）一审期间，华佑公司在搬离案涉房屋时，苏细毛扣留了华佑公司12台空调，价值16000元，应在租金中予以核减。苏细毛辩称，1、房东吴立宣同意苏细毛进行转租，一审中吴立宣的丈夫拿了房产证到法院，故苏细毛诉讼主体适格。2、当时苏细毛是看好华佑公司的，但是了解华佑公司对外欠债情况，就没有入股，华佑公司也没有给苏细毛分红过。3、华佑公司在装修案涉房屋时，卖掉了案涉房屋内的20多台空调，故扣留其12台空调用以折抵被华佑公司卖掉的20多台空调。4、华佑公司不主动搬离，直至听了一审法院法官的话才陆续搬离。故请法院驳回上诉人的上诉请求。苏细毛向一审法院起诉请求：1、解除苏细毛与祁振剑、华佑公司之间签订的租赁合同；2、祁振剑、华佑公司支付拖欠的租金（从2018年6月27日起按42000元/月计算至搬出之日止）；3、要求祁振剑、华佑公司腾退搬出吉州区吉州大道滨江一期A幢15、16、17、18、19、20、21、22、23号门面及苏细毛搭建的建筑物共计900平方米；4、诉讼费用由祁振剑、华佑公司承担。一审诉讼中，苏细毛于2019年10月16日申请撤回第1项和第3项诉讼请求，认为祁振剑、华佑公司自2019年9月30日起已陆续将其财产从案涉租赁物搬离，但还未全部搬离，要求租金计算至2019年10月10日。一审法院认定事实：2015年5月8日，苏细毛（乙方）与案外人李卫成、吴立宣（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将其所有的坐落于吉安市吉州区吉州大道滨江一期Ａ栋门面15室至24室等共有面积900平方米出租给乙方从事经营，租赁期为20年，租期从2015年5月10日至2035年5月9日止；二、租金：2015年5月10日至2035年5月9日每月租金42000元，人民币大写肆万贰仟元整。每两年租金在上年基础上递增5%，合同到期如续租，租金由甲方根据市场行情调整，同等价格，同等条件下，乙方享有优先承租权，并在2035年4月1日前和甲方签订租赁合同。押金：乙方必须在签订租赁合同之日起付清店面押金，共计人民币大写计伍万元，押金在乙方租赁期满缴清租金、水电费还给甲方后方可退回押金，不计利息。否则，甲方有权用乙方押金修复被乙方更改和损坏的设施，并保留对押金不足补偿部分的追偿权。甲方开户行：工行吉州支行户名吴立宣、李卫成（共同账户）账号62×××54。李卫成、吴立宣在甲方处签名，苏细毛在乙方处签名。2018年6月26日，苏细毛（甲方）与祁振剑、华佑公司（乙方）签订《门面租赁合同》，租赁地址：共计约900平方米，租用期限甲方同意乙方租用柒年，自2018年6月27日起至2025年6月27日，租赁期内，甲方对乙方承租前2个月的房租进行减免，即合同签订之日起的2个月不收房租；房屋租金每月肆万贰千元整人民币，每两年租金在上年基础上上涨百分之五，付款方式按季付款，提前一个月交付；租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）未如期缴纳租金；（2）合同未到期，乙方要求退租；（3）乙方违法经营，被有关部门勒令停业；（4）未经甲方同意，擅自更改，破坏房屋结构；（5）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的。苏细毛在该合同的出租方处签名，华佑公司在承租方处加盖公章，祁振剑签名。2018年7月6日，祁振剑向苏细毛儿子苏超6215581509004035403的账户转账50000元；2018年8月3日，祁振剑向袁琪6216666500001206143的账户转账30000元和100000元，共计130000元；2019年3月20日，祁振剑通过微信向苏细毛转账5000元；2019年3月31日，祁振剑向袁琪6217002110001791101的账户转账30000元；2019年4月17日，祁振剑通过微信向袁琪转账10000元；2019年4月30日，华佑公司支付袁琪42000元，且制作请款单一份，载明：收款单位苏细毛、袁琪，金额人民肆万贰仟元整，用途滨**佑装饰店面6月份租金，袁琪在单据上签名注明“袁琪已收”。2019年6月6日，苏细毛向祁振剑发通告，内容为：“尊敬的祁振剑先生：你好，你已承租我滨江一期15号、16号、17号等门面（共计900平方米）至今拖欠租金拾多万元，由于电话联系不到你，发信息你不回，我将来你店告知。如祁振剑先生你，在2019年6月26日前你未交纳房租的话，我将会停水停电、解除租赁合同。特此通告房东苏细毛2019年6月6日”。2019年6月28日上午9：38，苏细毛在与祁振剑的微信聊天中留言：“马上月底了，上次说的时间到了，我也拿了时间给你，你说了月底搬出去，我要招租”。后华佑公司、祁振剑未支付剩余房屋租金给苏细毛。2019年7月，案涉租赁物的房东李卫成对租赁物停水停电。一审法院认为，原告苏细毛与被告华佑公司签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务，且在行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用原则。原、被告在签订书面租赁合同后，原告已将租赁物提供给被告华佑公司经营使用，被告理应履行支付全部租金的义务，被告关于原告主体不适格的辩解，不予采信。关于原告要求被告支付拖欠租金的金额问题。原告现主张被告支付自2018年6月27日起至2019年10月10日止的租金，因原、被告在双方的租赁合同中约定从合同签订之日起的2个月不收房租，故被告支付租金的起算时间应是2018年8月27日，对原告要求被告从2018年6月27日起支付租金的诉讼请求，法院不予支持，对被告的相关辩解，予以采信；原告在庭审中只认可收到被告的租金为104000元（被告转给苏超的50000元+被告通过微信转给苏细毛的5000元+被告转给袁琪的42000元+空调款抵扣的7000元），对于被告转给袁琪的170000元（被告于2018年8月3日转账130000元+2019年3月31日转账30000元+2019年4月17日转账的10000元），原告苏细毛不予认可，其认为是被告祁振剑与袁琪的其他经济往来，因双方约定的租金为42000元/月，被告应按每天1400元（42000元÷30天）的标准向原告支付租金，如果被告支付给袁琪的170000元不算作租金，至2019年6月26日，被告拖欠原告的租金应为316000元（42000元×10个月-104000元），但原告在诉状中称“被告仅付184000元租金”以及在2019年6月份发给祁振剑的通告称“至今拖欠租金拾多万元”，原告的表述前后不相符，再结合被告华佑公司支付袁琪42000元时制作的请款单，可认定被告已支付给原告的租金为274000元（104000元+170000元），被告关于其已支付给袁琪的170000元应视为其交纳的租金的辩解，予以采信；被告虽在2019年7月起未使用案涉租赁物营业，但其并未积极采取有效措施，在本案开庭时其物品还在租赁的商铺内，在2019年9月30日起才陆续将物品搬离商铺，导致损失进一步扩大，在双方协商解除合同后，原告有权要求被告腾空房屋，但应给被告一定的腾房时间，本院酌定租金计算至2019年9月30日，故被告华佑公司尚应支付原告租金为277600元（42000元/月×13个月+1400元/天×4天-274000元），原告要求租金计算至2019年10月10日的诉请，法院不予支持，对被告关于租金只能计算至2019年6月底的辩解，法院不予采信。华佑公司系有限责任公司，祁振剑系公司法定代表人，根据法律规定，被告祁振剑以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。故原告要求被告祁振剑承担责任的诉请，于法无据，法院不予支持，对被告的相关辩解，法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吉安市华佑装饰工程有限公司支付原告苏细毛房屋租金277600元，限在本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告苏细毛的其他诉讼请求。案件受理费6790元，由原告苏细毛负担1640元，被告吉安市华佑装饰工程有限公司5150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：上诉人提供一份收条，拟证明2019年9月30日苏细毛扣留了上诉人12台空调作价16000元，应在租金中予以核减。苏细毛认为该组证据是真实的，但是为了折抵之前被华佑公司卖掉的案涉房屋的20多台空调。本院对该组证据予以采纳。被上诉人提供吴立宣的证人证言，拟证明苏细毛是在原房东同意的情况下进行的转租，苏细毛为本案适格的诉讼主体。上诉人认为证人身份请法院核查，且证人出庭作证应在开庭前一周内提交申请。本院对吴立宣同意苏细毛转租的证言予以采信。本院查明，2019年9月30日，苏细毛出具一份收条，载明今收到滨**佑装饰工程有限公司格力空5P壹台叁仟伍佰元，美的3P空调陆台每台壹仟伍佰元合计玖仟元整，美的1.5P空调伍台每台柒佰元计叁仟伍佰元，共计金额壹万陆仟元整。今收人苏细毛（未付款）2019.9.30。吉州区吉州大道滨江一期A幢门面15室至23室房屋登记所有权人为吴立宣，吴立宣同意苏细毛对案涉房屋进行转租。一审法院认定的其他事实与二审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点：一、苏细毛的诉讼主体资格是否适格；二、华佑公司是否需要承担2019年6月至2019年9月的租金；三、租金中是否应核减股金15万元及价值16000元的空调款。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《最高人民法院》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，苏细毛将案涉房屋转租给次承租人华佑公司，该转租期限未超过其与原出租人李卫成、吴立宣签订《租赁合同》的剩余租赁期限，且该转租行为亦得到了原出租人李卫成、吴立宣的同意。因此，苏细毛作为其与华佑公司《门面租赁合同》的出租人，其可以根据合同约定，主张相应的民事权益。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，苏细毛已向华佑公司公告通知：华佑公司在2019年6月26日前未交纳房租，则解除合同。根据本案的查明情况，案涉租赁合同在2019年6月底解除，但是华佑公司在2019年9月30日起才陆续将物品搬离商铺。因此，对于2019年7月和2019年9月期间，华佑公司仍要承担逾期腾房占有使用费。华佑公司称系苏细毛、李卫成阻拦其搬离案涉房屋，但其未提供证据予以证实，本院不予采信。本院认为，按照合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费，符合房屋占有使用费用的市场价值，一审法院虽未区分逾期腾房占有使用费和租金，但其计算方式和期限，并无不当，华佑公司应向苏细毛支付租金和逾期腾房占有使用费共计277600元。关于第三个争议焦点。苏细毛是否入股华佑公司，系另一法律关系，且无证据证明苏细毛与华佑公司约定苏细毛以租金入股华佑公司。因此，华佑公司要求在租金中核减股金15万元，无事实依据，本院不予支持。关于苏细毛扣留的价值16000元的空调处理问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，对于华佑公司的空调，苏细毛与华佑公司并无其他约定，苏细毛应准许华佑公司拆除，但是苏细毛接收了该12台空调，并出具收条载明金额为16000元。现华佑公司要求在租金中核减16000元，本院依法予以准许。对于苏细毛主张该12台空调是用于折抵华佑公司在入驻装修时变卖了案涉房屋原有的空调，因苏细毛未提供证据予以证实，本院不予支持。综上所述，因出现新的证据导致事实认定发生变化，华佑公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条，《最高人民法院》第十条、第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3820号民事判决第二项；二、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3820号民事判决第一项为：吉安市华佑装饰工程有限公司应于本判决生效后十日内向苏细毛支付租金及逾期腾房占有使用费共计261600元；三、驳回苏细毛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6790元,由苏细毛负担1640元，吉安市华佑装饰工程有限公司5150元；二审案件受理费5464元，由苏细毛负担315元，吉安市华佑装饰工程有限公司负担5149元。本判决为终审判决。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年四月十三日书记员  罗 平