广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初904号 原告：深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司，地址：玉林市江南区新民路北侧.江南大道西侧弘景金色蓝湾A16#203，统一社会信用代码：91450900598401801G。 法定代表人：赖金国，总经理。 委托代理人：高小雁，深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司项目主任。 委托代理人：林春吉，深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司法务。 被告：邓斌，男，1969年12月8日出生，汉族，住玉林市。 原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司与被告邓斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司的委托代理人南瑞芳到庭参加了诉讼。被告邓斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司向本院提出请求：1、判令被告向原告支付物业服务费1158元（2017年1月1日至2017年12月31日），电梯维护费300元（2017年1月1日至2017年12月31日），专项维修基金193.2元（2017年1月1日至2017年12月31日），公摊水费1.1元（2017年1月1日至2017年12月31日），公摊电费17.8元（2017年1月1日至2017年12月31日），违约金573.21元（以物业费为基数，按应交金额每日千分之三，自2017年2月至2017年12月），共计2243.31元（暂计至2017年12月，以后另计）;2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告是广西玉林市玉州区东巷20号金色蓝湾小区C3-503号房屋的所有权人，房屋面积为160.9平方米。2015年5月18日原告与金色蓝湾小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告为金色蓝湾小区提供物业服务，合同签订后原告按合同约定积极履行相关权利义务,依法依约对被告房屋所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2017年1月1日至2017年12月31日未缴纳物业服务费及其他应交费用合计1670.1元。根据《物业管理服务合同》第四十一条约定，甲方违反协议，未能让业主按期拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方业主补交并从逾期之日起每天按所欠费用的3‰收取违约金。以此计算，被告拖欠12个月物业费等相关费用所产生的违约金为573.21元，以上欠费共计2243.31元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院。 原告为证明其主张提供了以下证据：1、企业法人营业执照，用于证明原告是依法成立的企业，符合诉讼主体资格；2、被告的身份证，用于证明被告的诉讼主体资格；3、《物业管理服务协议》，用于证明原告与被告所在小区业主委员会签订有物业管理服务协议，约定了收费标准，现被告未按协议上的内容履行；4、清运生活垃圾协议书，用于证明原告履行了物业合同上的义务；5、水费发票、污水处理费发票、电梯电费发票，用于证明原告为被告垫付相应费用；6、服务记录，用于证明原告积极履行了自己对业主的职责；7、挂号信回执，用于证明对被告的催费情况；8、欠费明细表，用于证明被告的具体欠费情况。 被告邓斌没有答辩，亦未提供任何证据。 综合本案证据和庭审事实综合分析，本院确认案件法律事实如下：原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司是物业服务企业，其的经营范围：物业管理服务。2015年5月18日，原告与金色蓝湾小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：“由金色蓝湾小区业主委员会委托原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司对金色蓝湾小区物业管理服务。第二十九条物业管理服务费用；1、本物业的管理服务费用执行国家、自治区、市有关物业管理服务费用的相关规定；2、收费标准；物业服务费（住宅0.6元／月／平方米；商业经营性用途物业1.2元／月／平方米；非商业（杂物房）按住宅标准）每月收取一次；电梯维护费、电梯年检费（按25元／户，2楼20元／户）；生活垃圾费（代收高层住宅7元／月／户，商业15元／月／户）；专项维修资金（0.1元／月／平方米）；公共水、电费由全体业主公摊（根据具体使用对象，针对性分摊）；3、本物业业主出租物业时，物业管理服务费仍由业主交纳，业主与承担人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；本物业业主转让物业时，须结清物业管理服务费和所欠乙方其他费用，新业主有监督、追缴、连带责任；由乙方无偿使用的物业管理用房和业主活动用房不需要缴纳物业服务费用；4、物业管理服务费按月缴纳，业主和物业使用人应在每月10日前向乙方交纳当月的物业管理服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；对三次通知仍拖欠的，可采取停水等措施追缴。5、考虑成本上涨等诸多因素，本着双方相互谅解的原则，本合同第三年起将根据市场及成本因素协商上调物业服务费标准不低于17%。第四十一条甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权向甲方业主催促补交并从逾期之日按千分之三交纳违约金。”的合同。合同签订后原告按合同约定积极履行相关权利义务,原告已经实际为该小区的全体业主提供了物业管理服务。被告邓斌享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务等费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2017年1月1日至2017年12月31日，累计欠费1670.1元，其中包括物业管理费1158元、公摊水费1.1元、电梯维护费300元、公摊电费17.8元、专项维修基金193.2元，被告邓斌经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。原告遂诉至本院。 本院认为，被告邓斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是放弃自己答辩的权利，本院依法作缺席判决。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定”、第十条规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”本案中，2015年5月18日，原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司与金色蓝湾小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，为金色蓝湾小区提供物业管理服务，虽未与金色蓝湾小区全体业主单独签订书面的物业管理服务合同，但原告已经实际为该小区的全体业主提供了物业管理服务，被告均享受了相应的物业服务内容，因此原告与被告形成了事实上的物业管理服务合同关系。该物业管理服务合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有损害第三人的利益，是合法有效的，应受法律保护。故原告收取物业费的请求，其收取的物业费是根据与金色蓝湾小区业主委员会签订《物业管理服务合同》及对全体业主的标准是一致的，被告应当按照该合同收费标准向原告支付尚欠的物业费。即2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费，被告应支付原告物业服务费为2017年1月1日起至2017年12月31日止（160.9平方米×0.6元／月×12个月=1158.48元），原告请求被告邓斌支付物业服务费1158.48元，本院应予支持1158元。但原告请求按合同约定，每拖欠一日按3‰计算违约金过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的：过分高于造成的损失”故被告应向原告支付的物业服务费逾期付款违约金的计算方式为：（1158元×30％=347.4元）。另原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司主张公摊水费1.1元、电梯维护费300元、公摊电费17.8元、专项维修基金193.2元。原告提供了该小区总水电费发票及公摊明细表之间相互印证，形成证据链。足以证实原告上述费用，该公摊费用是真实合法的，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告邓斌向原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司支付2017年1月1日至2017年12月31日止的物业服务费1158元； 二、被告邓斌应支付违约金347.4元给原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司； 三、被告邓斌支付2017年1月1日至2017年12月31日止公摊水费1.1元、电梯维护费300元、公摊电费17.8元、专项维修基金193.2元，合计512.1元给原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司； 四、驳回原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取为25元，由被告邓斌负担。 如果未按判决生效之日起十日内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员 梁 波 二〇二〇年四月二十四日 书记员 王唯宇