北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初14802号原告（反诉被告）：金正武，男，1995年4月7日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。被告（反诉原告）：北京姚家园东方远大农副产品市场有限公司，住所地北京市朝阳区平房乡姚家园北二路路北1269号，统一社会信用代码91110105558505809T。法定代表人：赵金禄。委托诉讼代理人：张维云，北京寰恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄帅，北京寰恒律师事务所实习律师。原告（反诉被告）金正武（以下称其姓名）与被告（反诉原告）北京姚家园东方远大农副产品市场有限公司（以下简称东方远大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人张维云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金正武向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除双方所签的两份《场地租赁合同》；2、要求东方远大公司退还两个合同未使用的租金27435元；3、要求东方远大公司退还两个合同押金20000元；4、要求东方远大公司支付营业额损失40000元、员工工资18000元。事实和理由：2019年5月11日，金正武与东方远大公司签订了《北京市场地租赁合同》，约定金正武承租C001商铺，面积9.1平方米，经营项目为煎饼凉皮，租期1年，自2018年11月1日至2019年10月31日，租金100元/天，租金年付，年租金为36500元，履约保证金10000元，租期届满，若金正武不续租，应在租期届满前前30日以书面形式提出申请退还保证金，若金正武违约，履约保证金不予退还。2019年5月11日，金正武与东方远大公司签订第二份《北京市场地租赁合同》，约定金正武承租C002商铺，面积7.66平方米，租期1年，自2019年1月10日至2020年1月19日，租金半年付，每月租金4427元，第一次缴纳租金时间为2019年1月3日、第二期缴纳租金时间为2019年6月3日，履约保证金10000元。C002商铺与前述C001商铺相邻，水电费、物业管理费均由东方远大公司收取，两个商铺所涉及的水费为15元/吨、电费1.8元/度、卫生费300元/月、物业管理费0.5元/天/平方米，均由金正武负担，其中水电费、物业费由东方远大公司收取。2019年9月8日上午，东方远大公司的市场管理人员在对摊位卫生检查时，发现金正武的员工未按要求穿工作服、未按要求标准佩戴口罩，遂进行提醒，但态度极为恶劣，甚至提出要求罚款20000元，否则就封店。金正武的员工遂与市场管理员发生了争吵，后期金正武向市场管理员道歉，但东方远大公司仍坚持罚款20000元。当天，东方远大公司就把店铺的水电停了，过几天后又贴了封条，导致金正武无法营业。C001摊位租金已付至2019年10月31日、C002摊位租金已付至2020年2月9日，对于已付未使用的租金和押金，东方远大公司均应退还。而且，因为东方远大公司的不合理管理行为，导致金正武经营损失。故提出本诉。东方远大公司针对本诉辩称：1、关于合同解除的事实，我司无异议，但我司并不构成违约，是金正武违约导致了合同解除。2、关于押金，C001摊位已租期届满，金正武所付的押金应先行抵扣占有使用费，不应直接退还。C002摊位的押金我司认可收取，但不同意退还，因为合同尚未到期，且金正武违约，故不应退还。3、不同意金正武主张赔偿损失的请求。金正武不按照卫生部门的要求经营，我司进行管理提示，金正武应该积极配合改正并接受处罚，但其拒不接受管理，扩大了经营损失，责任应由其自行承担。4、C001摊位的租金不应退还，反而还应由金正武另行补交2019年11月1日至2019年11月28日期间的占用费。双方就C001摊位的租期是截止2019年10月31日，但直至2019年11月28日经法院组织审理，金正武才将摊位清空交还给我司，这期间产生了占有费。C002摊位的租金，金正武虽付至2020年1月9日，但依约定，若中途解约，租金不退。所以，我司也不应退还该摊位的租金。5、金正武所述我司管理方式不合理，甚至出现野蛮处罚的说法不是事实。事发期间处于朝阳区创卫期间，所以，对于食品卫生的各项检查标准很严格，金正武的摊位未达到“三白”标准（即佩戴白色口罩、白色帽子、白色工作服）。经我司市场管理人员的提示，金正武的员工非但不予理会，还态度蛮横、谩骂管理员，这一点监控视频和周围的商铺都可以佐证。2019年9月8日，我司把摊位封了，后期一直和金正武联系，金正武之后来过一次，和我司吵了一架就走了，之后就再无任何消息。东方远大公司提出如下反诉请求：1、要求确认双方所签C001摊位、C002摊位租约于2018年11月28日解除；2、要求金正武给付C001摊位自2019年11月1日至2019年11月28日期间的占有使用费2800元；3、要求金正武所付的C002摊位押金不予退还；4、要求C001摊位押金优先折抵该摊位应付占有使用费；5、要求金正武给付C001、C002摊位卫生费1200元、物业费502.8元。事实和理由：同本诉答辩意见。金正武针对反诉辩称：1、卫生费和管理费不应由我负担，2019年9月8日后，我就没有再经营了，不会产生垃圾，东方远大公司也不会再给我额外清理垃圾了。2、C002摊位的押金应予退还，导致我无法经营的原因是东方远大公司的不合理管理措施，且将摊位擅自黏贴封条，断水断电，这些都是东方远大公司的违约事实，我并未违约。3、经营损失并非我扩大造成的，是东方远大公司始终坚持要求收取20000元罚款，否则就不允许我经营，但这一要求是不合理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2019年5月11日，金正武与东方远大公司签订了《北京市场地租赁合同》，约定金正武承租C001商铺，面积9.1平方米，经营项目为煎饼凉皮，租期1年，自2018年11月1日至2019年10月31日，租金100元/天，租金年付，年租金为36500元，履约保证金10000元，租期届满，若金正武不续租，应在租期届满前前30日以书面形式提出申请退还保证金，若金正武违约，履约保证金不予退还。2019年5月11日，金正武与东方远大公司签订第二份《北京市场地租赁合同》，约定金正武承租C002商铺，面积7.66平方米，租期1年，自2019年1月10日至2020年1月19日，租金半年付，每月租金4427元，第一次缴纳租金时间为2019年1月3日、第二期缴纳租金时间为2019年6月3日，履约保证金10000元。上述C002商铺与C001商铺相邻，两个商铺所涉及的水费为15元/吨、电费1.8元/度、卫生费300元/月、物业管理费0.5元/天/平方米，均由金正武负担，其中水电费、物业费由东方远大公司收取。金正武承租C001、C002摊位后，经营煎饼、凉皮等。金正武分别缴纳了两个摊位的押金各10000元，并交纳了C001摊位截至2019年10月31日之前的租金、交纳了C002摊位截至2020年2月9日之前的租金。2019年9月8日上午9时许，东方远大公司市场管理员在对市场内摊位卫生状况检查时，发现金正武雇员未按市场规定佩戴口罩、穿工作服，遂向金正武雇员予以提示。关于当日事发情况，东方远大公司提交监控视频影像资料佐证所述。该监控视频显示了2019年9月11日上午8:55分至9：24期间，市场西厅南通道西侧（摊位外部影像）、摊位内部、市场西门外三个位置监控影像。根据监控影像资料可见，金正武雇员未佩戴帽子、未着工服，且金正武雇员与东方远大公司市场管理员之间就卫生检查事宜发生了口角，双方未见肢体冲突。2019年9月11日，东方远大公司在涉案摊位玻璃围挡上黏贴《违纪处罚通告、情况说明》，并附有监控视频影像资料截屏照片两张，载明如下内容：“2019年9月8日上午9：00，市场管理人员在例行日常检查每个摊位卫生以及各项工作落实过程中，发现摊位C001员工未按创卫要求着工服、佩戴口罩，严重违反食品经营者行为要求。在市场管理人员提醒，并要求立即改正的情况下，该摊位员工不予配合，拒不整改，严重抵触管理人员工作，在市场管理人员多次警告未果的情况下，市场管理人员依据《合同》第7条第13款、第8条第8款、第8条第10款及《合同》附件6，市场管理人员给其断电，要求立即整改，摊位员工不但不改正，反而情绪激动，后多次用污秽语言辱骂工作人员，且扬言拿刀威胁其生命，使市场工作人员身心受到伤害，影响极其恶劣，严重扰乱市场秩序。经市场办公室研究决定，给与其停电停业整顿处理。”后，金正武未再就涉案两个摊位从事经营活动，摊位一直处于被东方远大公司查封的状态。2019年11月24日，本院组织庭审调查工作，结合双方意见，释明双方应于2019年11月29日（含当日）之前完成涉案两个摊位的腾退工作。双方就此均无异议，并最终于2019年11月28日完成了摊位腾退交接。关于腾退后的情况，双方均表示无异议。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签租约系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现C001摊位租约涉及的租期截止2019年10月31日，自该日后，双方未续签合同，且东方远大公司已于2019年9月9日即查封了该摊位，所以，本院认定，双方就C001摊位的租约于2019年10月31日终结，双方要求解除合同的请求本院均不予支持。针对C002摊位，双方现已就该摊位涉及的租赁合同不再继续履行事宜已达成共识，所以，本院就合同解除的请求予以准许。关于合同解除时点的认定，考虑到双方已于2019年11月28日实际完成了标的物的腾退交还工作，自此之后，双方事实上已无法存续租赁关系，故本院以2019年11月28日为准认定合同解除的时点。本案争议焦点为：1、应否认定金正武构成违约，并应据此承担C001摊位占用费、C002摊位押金不予退还、两个摊位的卫生费和物业管理费等责任。2、东方远大公司的管理行为和黏贴封条的行为如何看待，是否构成违约。围绕争议焦点，本院认为，金正武承租涉案摊位从事食品经营活动即应遵守政府部门及市场管理部门针对餐饮服务单位卫生标准的要求，并接受东方远大公司的市场管理。根据东方远大公司提交的监控影像显示，金正武雇员在经营活动中确未依规佩戴口罩、未着工服，不仅违反了政府部门关于餐饮服务行业的规定，也违反了市场管理方面的规定，东方远大公司进行管理监督并不构成违约。通过监控视频资料可见，在东方远大公司市场管理员的监管下，金正武雇员拒绝整改，客观上导致东方远大公司采取查封摊位的措施，所以，金正武客观上存在违约的情形。金正武主张东方远大公司管理措施不符合规定，且由此导致其无法经营的意见，本院不予采纳。但是，也应看到，在金正武未欠缴租金的情况下，东方远大公司仅根据其未遵守市场卫生管理方面的规定即对涉案摊位采取查封措施显失公平，有违权利义务对等性的原则，所以，东方远大公司也存在一定的违约情形，对于2019年9月9日之后的租金及占有使用费，不宜由金正武单独承担，双方应就各自的瑕疵履约行为承担相应责任，本院判令金正武负担该期间50%的租金和占有使用费。经核定，金正武应付的C001摊位2019年9月9日至2019年11月28日期间的租金和占有使用费合计4050元；金正武应付的C002摊位2019年9月9日至2019年11月28日期间租金5894元，以上合计9944元。东方远大公司收取的C002摊位自2019年11月29日至2020年1月19日租金应予以退还，东方远大公司收取的C001摊位、C002摊位押金均应予以退还，但可先行折抵金正武应付的C001摊位占有使用费。综上，东方远大公司应退还金正武34713元。关于东方远大公司主张的卫生费、物业费，鉴于其已于2019年9月8日将涉案摊位查封，金正武已无法正常使用，故本院对该项主张不予支持。关于金正武主张的赔偿损失请求，均系间接损失，且未充分举证，难以认定具体数额，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）金正武与被告（反诉原告）北京姚家园东方远大农副产品市场有限公司于二〇一九年五月十一日就C002摊位签订的《北京市场地租赁合同》于二〇一九年十一月二十八日解除；二、被告（反诉原告）北京姚家园东方远大农副产品市场有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）金正武三万四千七百一十三元；三、驳回原告（反诉被告）金正武的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京姚家园东方远大农副产品市场有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1205元，由金正武负担（已交纳）。反诉案件受理费25元，由东方远大公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年四月二十七日书记员  李雅雯