吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0721民初5020号 原告（案外人）：杜荣发，男，1958年1月3日生，汉族，现住址吉林省松原市乾安县。 委托诉讼代理人：石萍，吉林群兴律师事务所律师。 被告（申请执行人）：乾安县德建房地产开发有限公司。住所地乾安县乾安镇德建街。 法定代表人：王战武，系经理。 委托诉讼代理人：杨静，吉林捷盈律师事务所律师。 第三人（被执行人）：乾安县宏源房地产开发有限公司。住所地乾安县乾安镇昆池街。 法定代表人：汪家喜，系经理。 委托诉讼代理人：孙化一，前郭县中信法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司。住所地乾安县鸣凤街。 负责人：汪家喜，系经理。 委托诉讼代理人：孙化一，前郭县中信法律服务所法律工作者。 原告杜荣发与被告乾安县德建房地产开发有限公司（以下简称德建公司）、第三人乾安县宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源公司）、松原市鹏宇房地产开发有限责任公司乾安分公司（以下简称鹏宇乾安分公司）执行异议之诉一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜荣发的委托诉讼代理人石萍、被告德建公司委托诉讼代理人杨静、第三人宏源公司及鹏宇乾安分公司共同委托诉讼代理人孙化一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决不准许对坐落于乾安县福地居小区二期综合楼楼下南侧x号车库的强制执行，请求人民法院解除该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告及第三人连带承担。 事实和理由：被告德建公司因与第三人宏源公司合同纠纷一案，被告德建公司依据（2018）吉0721执1486号执行裁定书对第三人宏源公司名下的车库进行强制执行，而后原告向前郭县人民法院提起执行异议申请，前郭县人民法院于2019年8月6日下达（2019）吉0721执异58号执行裁定书，驳回原告的异议申请。前郭县人民法院驳回认定的事实错误，在查封之前，原告已于2016年5月13日在宏源公司处购买，签订了合法有效的买卖合同，同年5月29日宏源公司收到全部购房款130,000元，并出具收据，收据明确写明：“购福地居南侧x号车库款”。并且原告入住后缴纳了相关的取暖费，水电费，都足以证明在该车库查封前原告已经实际入住。在购买后，原告多次和宏源公司沟通要求办理产权，宏源公司推诿不予办理，而后得知宏源公司没有钱向相关部门缴纳相关税费，导致产权不能办理，其原因不能归责于原告，属于宏源公司的责任，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，原告对上述房屋享有合法权利，查封前已经实际占有并且足以排除被告对该财产的执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，特向贵院提起诉讼，请求查明案情，依法保护原告的合法权益。 原告向法院提交证据如下：1、原告杜荣发与宏源公司商品房买卖合同；2、购房收据（现金13万元）；3、乾安县农村信用合作联社存款明细账；4、杜荣发户口簿；5、收据（金额1,000元，电表、电费、物业费）6、乾安县聚太供热有限责任公司收费票据。 德建公司辩称，按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，杜荣发所提异议不能排除人民法院的执行，具体理由如下：一、杜荣发与宏源公司之间不存在合法有效的书面买卖合同，因此不能排除执行。1.德建公司与鹏宇乾安分公司于2014年6月19日达成的《地块交接确认书》，将德建公司享有使用权的2,100平方米土地以产权调换的方式转让给鹏宇乾安分公司，鹏宇乾安分公司给予德建公司40个车库作为回迁补偿。鹏宇乾安分公司将开发项目转让给宏源公司后，宏源公司又与杜荣发签订《商品方面买合同》，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，德建公司请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。因此，杜荣发与宏源公司不存在合法有效的书面合同，因而不能排除执行。 2.杜荣发提供的书面的《商品房买卖合同》不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定的要件，没有明确交付时间等内容，书面合同并未生效，因而不具备合法的书面合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，杜荣发的异议诉讼，不能排除法院执行。 二、杜荣发不存在合法占有案涉车库的事实，因而不能排除执行。 按照吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题二十一的解答精神，杜荣发主张合法占有案涉车库，其应当提供案涉车库的交接单、入住手续、缴纳维修基金发票、交纳水、暖、燃、电及物业管理费的凭证。而本案中，杜荣发并未提供上述证实合法占有的相关材料，因此，不能认定其合法占有案涉车库。因而无法排除执行。 三、杜荣发并未实际交付案涉车库全部价款，不能排除执行。 按照吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》（以下简称《吉林高院执行解答》）问题二十一的解答精神，杜荣发主张已经支付案涉车库价款，应当提交案涉车库的不动产发票，而杜荣发并未提供，其只提供了一枚白条收据，不能证实已经交纳购买车库款。在此情况下，按照《吉林高院执行解答》问题二十一的解答，杜荣发应当提交相应的收款收据及银行转款凭证。杜荣发在起诉状中自认现金缴纳购房13万元，而杜荣发提供的梁桂芳的银行明细，梁桂芳并非合同签订主体，与本案无关，并且其提供的交易明细发生的数额，也不足以支付全部购房款，因而不能认定其完成了现金交付13万元，杜荣发并未实际交付全部购房款，因而不能排除执行。 四、杜荣发改变案涉车库的用途，因而不能办理过户登记，过错完全在于杜荣发。 本案中，杜荣发非法占有案涉车库后，擅自将车库改变用途，用于商企经营及居住，改变车库的设计结构，导致无法办理权属变更登记。案涉车库所在小区其它业主巳经办理网签备案、预告登记、权属变更登记等手续，因而不能办理权属变更的过错完全在于杜荣发，因此不能排除执行。 综上，杜荣发的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不符合《吉林高院执行解答》第十七问答、第二十一问答精神，不足以排除执行，人民法院应当依法判决，驳回杜荣发的诉讼请求。 宏源公司、鹏宇乾安分公司述称，同意原告的诉讼请求。 宏源公司向本院提交商品房预售许可证一份。 本院经审理认定事实如下：德建公司因与宏源公司、鹏宇乾安分公司合同纠纷一案，吉林省乾安县人民法院（以下简称乾安法院）于2017年8月16日作出（2017）吉0723民初2132号民事裁定书，查封了案涉车库。乾安法院又于2017年12月8日作出（2017）吉0723民初2132号民事判决，判令鹏宇乾安分公司给付德建公司998万元，宏源公司承担连带责任。该判决发生法律效力后，德建公司向乾安法院申请强制执行。2018年8月，德建公司向吉林省松原市中级人民法院申请提级执行，吉林省松原市中级人民法院作出（2018）吉07执监44号执行裁定书，裁定该案由本院执行。本院立案后，于2019年2月27日作出（2018）吉0721执1486号执行裁定，对案涉车库进行了续查封，并张贴了查封公告。原告于2019年2月向本院提出执行异议，本院作出（2019）吉0721执异58号执行裁定，驳回了原告的异议，原告在法定期限内向本院提起本案诉讼。 另查明，2016年5月16日，原告与宏源公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以13万元购买宏源公司福地居南侧从西向东x门车库。2016年5月29日，从杜荣发妻子梁桂芳银行账户中支取115,171.28元，于同日将购车库款和物业费交到宏源公司。2016年10月16日，杜荣发首次交纳供热费用。之后杜荣发占有使用案涉车库至今。 本院认为，本案的焦点问题是，原告依现有证据是否享有排除强制执行的合法权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告主张排除执行必须符合上述规定的全部情形。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”就已签订合法有效合同的情形，原告提交了《商品房买卖合同》，宏源公司对此当庭予以认可，原告同时提供了交房款时银行支取115,171.28元的记录予以佐证；在合法占有方面，原告提交交费凭证的出具时间在乾安法院2017年8月16日查封之前，可以证明合法占有的事实；在支付全部房款方面，有原告妻子银行账户支取记录予以佐证，该银行流水为第三方出具，证明力较高，可以认定原告交付房款的事实；在未办理过户方面，原告虽未提供曾申请过户方面的材料，但结合案涉其他当事人的陈述以及当地办理产权证照的实际情况，可以认定未能办理过户非原告的主观过错。综上所述，原告对案涉车库享有的是基于买卖合同履行后的物权期待权，德建公司主张与宏源公司之间存在土地使用权转让协议对案涉车库具有优先受让权，因德建公司已将该权利变更为给付现金并由生效裁判确认给付，因此，原告对案涉车库享有的权利优于德建公司享有的金钱债权。综上，本院对原告主张排除执行的请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行乾安县乾安镇福地居二期综合楼楼下南侧从西向东数15门车库（房屋编号为1789542）。 案件受理费100元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 本院（2019）吉0721执异58号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  **山 人民陪审员  李文龙 人民陪审员  孙德军 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  刘佳岐