安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1002民初955号原告：方玲，女，住安徽省祁门县。委托诉讼代理人：李晓光，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪一格，安徽地平律师事务所实习律师。被告：朱荣洁，男，住安徽省黄山市黟县。被告：黄山得心房产经纪有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：毛顺飞，总经理。原告方玲诉被告朱荣洁、黄山得心房产经纪有限公司（以下称得心房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告方玲及其委托诉讼代理人李晓光、汪一格、被告朱荣洁、被告得心房产经纪公司的法定代表人毛顺飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方玲向本院提出诉讼请求：1.确认方玲与朱荣洁、得心房产经纪公司已解除《房屋买卖居间合同》；2.朱荣洁返还方玲定金3万元，若定金在得心房产经纪处，得心房产经纪有协助义务；3.本案诉讼费由朱荣洁、得心房产经纪公司承担。事实与理由：方玲欲购买房屋自住，得心房产经纪公司系房产中介，朱荣洁委托得心房产经纪公司出售名下坐落于黄山市屯溪区八一大道*号长宏御泉湾椰枫府***室房屋。2019年9月16日，方玲与朱荣洁的代理人毛顺飞及得心房产经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，约定将案涉房屋出售给方玲，告知方玲朱荣洁将房屋委托得心房产经纪公司办理买卖事宜，并告知房屋内层高系4.88米，当日方玲支付定金2万元，得心房产经纪公司出具定金收条。2019年10月8日，方玲经过测量后发现房屋内层高仅4.74米，与得心房产经纪公司所称差距较大。2019年10月12日，方玲已发函通知朱荣洁、得心房产经纪公司解除该合同。现已过3个月异议期，合同已解除，朱荣洁应返还方玲3万元。为此，方玲向法院提起诉讼。朱荣洁辩称：朱荣洁委托得心房产经纪公司的毛顺飞与方玲签订案涉《房屋买卖居间合同》，并告知方玲层高4.85米，而非4.88米，该高度系朱荣洁与开发商黄山盛华物房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中明确注明的，且经过黄山市恒平公证处公证过。方玲所述房屋内层高4.74米，房主朱荣洁及房产中介方均未测量过不得而知，且需经过专业的测量机构专业的测量仪器才能得知，故告知方玲的层高4.85米而非其所理解的内层高4.85米，是方玲理解错误。2019年10月12日得心房产经纪公司已发函提醒告知方玲应于2019年10月15日前来得心房产经纪公司办理签约付款手续，否则根据案涉合同第六条规定朱荣洁有权解除合同，另行出售房屋，且方玲无权要求朱荣洁返还已收取定金。同日得心房产经纪公司收到方玲解除合同的函并转告朱荣洁，其表示不同意解除。2019年10月13日得心房产经纪公司发函告知方玲不同意解除合同，并再次提醒其继续履行。要求方玲赔偿朱荣洁交通费、误工费800元。得心房产经纪公司辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，得心房产经纪公司与方玲系居间合同关系，得心房产经纪公司非本案的适格被告。得心房产经纪公司收取定金3万元的当日将该款转入朱荣洁账户，作为居间人已经促成合同成立，现方玲单方违约，且未支付约定的居间报酬，若法院认定得心房产经纪公司是适格被告，得心房产经纪公司保留起诉权利要求方玲继续支付提供居间服务相应报酬佣金。合同签订前，方玲找到得心房产经纪公司工作人员委托看房，工作人员带其对案涉房屋进行现场查看后，无异议后签订房屋买卖居间合同，后方玲找到得心房产经纪公司提出征信问题无法贷款要求解除合同，朱荣洁未同意。后方玲又提出要求得心房产经纪公司继续看房，看房过程中提出为装修提供数据，以其自行带来卷尺等测量工具进行测量，并询问房屋层高，得心房产经纪公司工作人员答复层高大概4.8几米，具体开发商应有相应的数据，方玲用不专业的卷尺测量了大概4.7几米左右，当场质问为何与答复层高不一致，得心房产经纪公司提出可去售楼部询问具体情况，售楼部工作人员对此也表示不清楚，层高系房地产行业通用术语，朱荣洁表示不同意解除合同，方玲以此为由提出解除合同不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月16日，朱荣洁（甲方）、方玲（乙方）与得心房产经纪公司（丙方）签订房屋买卖居间合同，合同约定：甲方自愿将坐落于黄山市屯溪区八一大道长宏御泉湾椰枫府***室房屋出售给乙方，建筑面积69.26平方米（实际面积以产权证为准），不动产权证号为黄（昱）字第***号；乙方对出售的房屋已充分了解并自愿购买上述房屋；房屋总价款为85.8万元；合同签订当日，乙方支付甲方购房定金3万元，在支付首付款时购房定金冲抵首付款；甲乙双方约定于2019年10月15日前支付首付款41万，购房尾款44.8万元通过银行商业贷款方式支付给甲方；房屋系毛坯房；甲乙双方中若任何一方未按照本合同的约定全面履行自身义务的，视为违约，守约方有权单方面解除合同；届时如乙方违约不履行合同，则定金/首付款金额由甲方没收，如甲方违约不履行合同，则甲方应按收取定金/首付款金额双倍返还给乙方；同时违约方需支付丙方该房屋成交价2%的中介服务费；合同还对其他事项进行了约定。合同经朱荣洁的代理人毛顺飞、方玲签字、得心房产经纪公司盖章。同日，方玲向得心房产经纪公司支付购房定金3万元，此后由得心房产经纪公司转交给朱荣洁。2019年9月27日，方玲与得心房产经纪公司工作人员微信聊天中方玲陈述：“这个我要真不想要，这个真不能退钱吗”、“那他这个房子好像漏水呀”；2019年9月29日微信聊天中方玲陈述“合同有问题需要重签”；2019年10月10日微信聊天中方玲陈述“我买的那个908内高多少”；2019年10月12日9时46分微信聊天记录中方玲陈述：“你当时跟我说的内高4.88，经过我们去量了只有4.74，由于内高不够，跟我们当时买的时候说的不一样，我现在通知你解除合同”；同日10时16分聊天记录中得心房产经纪公司工作人员陈述：“我们当时报的是层高4.85，这是房东合同上清楚注明的，我们不可能去测量内高，因为这个需要经过专业的测量仪器才能知道的，不知道的情况下只会告知您层高，是您理解错了，不好意思”。2019年10月12日，方玲向得心房产经纪公司发出解除合同告知函，载明：贵公司告知我方该房屋内部层高4.88米，我方经现场查看测量发现，该房屋的实际内部层高只有4.74米，与你方陈述的4.88米相差较多；由于你方陈述的合同标的物相应数据不实，导致我方在对该房屋情况了解错误的情况下签订《房屋买卖居间合同》并支付定金；我方正式与你方及朱荣洁解除2019年9月16日签订的《房屋买卖居间合同》，请你方在收到本函三日内退还我方支付的定金3万元。此后，得心房产经纪公司将方玲上述告知函告知朱荣洁。庭审中，朱荣洁陈述案涉房屋已于2020年2月左右另行出售给他人并办理了过户手续，并表示同意解除案涉2019年9月16日签订的房屋买卖居间合同。另查明：2013年11月10日朱荣洁与黄山盛华物房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定朱荣洁购买黄山盛华物房地产开发有限公司开发的位于黄山市屯溪区长宏御泉湾椰枫府***室房屋，该房屋用途为住宅，层高为4.85米。本院认为，朱荣洁与方玲及得心房产经纪公司于2019年9月16日签订的房屋买卖居间合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，诉讼过程中，朱荣洁与方玲对2019年9月16日签订的房屋买卖居间合同均同意解除，本院依法予以支持。方玲提出解除原因系购买时中介公司工作人员介绍的房屋净高与实际不符，而净高系房屋可以使用的高度空间，直接影响房屋隔成两层后装修并使用是否依然舒适不压抑，故得心房产经纪公司引导其错误认知并错误抉择，并提供了微信聊天记录及录音等予以佐证。本院经审查认为，聊天记录及电话录音均发生于2019年10月份即合同签订后，且得心房产经纪公司的工作人员在通话中已表示其未进行实际测量，并未对实际层高或内高进行确定；层高与室内净高系房屋住宅建筑设计规范中使用的行业术语，专业性较强，方玲购买房屋的目的是居住，签订合同应对于房屋状况进行较全面的了解，仅凭现有证据不能证明得心房产经纪公司签订合同前告知方玲房屋室内净高4.85米或4.88米，也不能反映案涉房屋因存在层高与内高的差距导致合同目的无法实现，故本院对方玲的上述观点不予采纳。双方合同约定了方玲应于2019年10月15日前向朱荣洁首付款41万元，方玲以通知解除的行为表示不再继续履行合同，其行为已构成违约。案涉合同履行中，方玲并无证据证明朱荣洁或得心房产经纪公司存在违约行为，合同未能继续履行的原因系方玲所致，故方玲应承担相应的违约责任，根据合同约定，方玲无权要求朱荣洁返还定金3万元。关于朱荣洁提出要求方玲赔偿其交通费、误工费800元，朱荣洁未提起相应的反诉诉讼，且方玲因违约已定金不予返还作为损失赔偿朱荣洁，朱荣洁亦未提交证据证明其损失超过定金损失，故对其该项抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告方玲与被告朱荣洁、黄山得心房产经纪有限公司于2019年9月16日签订的房屋买卖居间合同；二、驳回原告方玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告方玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 张 怡二〇二〇年四月二十日书记员 陈进红附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。