吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终196号上诉人（原审原告）：段安龙，男，1997年6月23日生，汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：李会生，吉林博伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常亮，男，1983年3月28日生，汉族，住长春市净月开发区。委托诉讼代理人：杨钊，吉林华盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张迪，女，1986年7月10日生，汉族，住长春市经开区。委托诉讼代理人：杨钊，吉林华盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宽城区华大合众房产中介所（个体工商户），住所地长春市宽城区华大天朗国际A-1/A-66幢134号房。经营者：田艳。委托诉讼代理人：耿萍，吉林鹏信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱明远，吉林鹏信律师事务所律师。上诉人段安龙因与被上诉人常亮、张迪、宽城区华大合众房产中介所（以下简称合众房产中介所）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。段安龙上诉请求：要求常亮返还房屋买卖定金20,000元、合众房产中介所返还中介费20,000元，案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案系房屋买卖合同纠纷，案涉房屋的买卖交易行为只能发生于房屋所有权人与买受人为合同主体的当事人之间。根据本案一审调查的事实，被上诉人常亮不是案涉房屋的所有权人这已经毋庸置疑，因此常亮不具有对房屋的所有权，根据合同的相对性原则，本房屋买卖合同的权利义务指向绝对的排除被上诉人常亮。换句话说，被上诉人常亮不能以其自己的名义完成合同义务。一审法院认为在原房主的配合下可以让合同得以履行就判定解除合同系上诉人违约，没有事实和法律依据。二、在一审程序中，被上诉人出具了原房主赵晶晶、胡永亚对常亮的委托销售房屋的授权委托书，众所周知，委托房屋销售的授权委托书必须经由公正证明程序方可发生法律效力，这一点从赵晶晶、胡永亚原始委托张迪销售房屋的公证程序就可以看出。在发生被上诉人常亮以其个人名义和上诉人签订案涉房屋的买卖合同的错误行为后，其为了应付上诉人的诉讼赫然补签授权委托书，该委托书是否经过公证，一审法院并未审理便采纳该证据系程序违法。因此常亮以其个人名义与上诉人签订房屋买卖协议，上诉人因此要求解除协议并无不当。三、虽然房屋所有权人赵晶晶、胡永亚证实其将房屋出售给了张迪，但该房屋并未办理权属转移登记手续，在产权登记机关的登记簿上所有权人仍然系赵晶晶、胡永亚。根据我国《物权法》的相关规定，该不动产的所有权人仍然排除本案被上诉人张迪，与被上诉人常亮更是没有一丝一毫的法律关系。即便房屋所有权人真的与张迪发生了买卖合同关系，法律保护的也只是其合同有效的相关法律关系。绝不能等同于法律直接确定了该房屋权属权利已经由张迪享有。被上诉人张迪与常亮一审自认系朋友关系，而并非夫妻关系或者是案涉房屋共有人关系，不能因被上诉人张迪一句我和常亮共同买的这个房子（未提供任何证据）就确定常亮具有房屋所有权，常亮就可以作为案涉房屋的所有权人身份与上诉人签订买卖合同。四、被上诉人宽城区华大合众房产中介所，作为有偿居间服务机构，其有义务保障为上诉人提供的居间服务内容真实、可靠。在其居间参与签订的《房屋买卖三方协议》中，一个与房屋所有权人没有一丝一毫法律关系的人出现在房屋出售人的位置上，造成合同根本无法履行，其具有不可推卸的责任，上诉人没有要求该被上诉人承担赔偿责任仅仅要求原数返还居间服务费，理应获得人民法院的支持。综上，请二审人民法院依法查明事实，撤销一审判决，支持上诉人的一审诉请。常亮、张迪辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当维持。华大中介所辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当维持段安龙向一审法院起诉请求：1.解除原告与二被告签订的二手房买卖（三方合同）；2.被告张迪、常亮立即返还原告交纳的购房定金4万元；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年2月18日，被告张迪与案外人胡永亚、赵晶晶签订《房屋买卖合同》，将胡永亚和赵晶晶共同所有的，位于长春市宽城区万星幸福城A区6栋306室，产权证号为不动产第XXXX号，丘地号：6-12／43-46306，建筑面积为130.62平方米的房屋以1,210,000元的价格出卖给张迪。合同签订后，被告张迪将全部购房款给付给了胡永亚、赵晶晶，房屋产权证号变更为吉（2019）长春市不动产权第XXXX号，但该房屋产权并未变更至被告张迪名下。2019年3月13日，吉林省长春市春信公证处出具（2019）吉长春信证内民字第1393号公证书，内容为：“兹证明赵晶晶、胡永亚于二〇一九年三月十三日来到我处，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”委托书的具体内容为：“委托人赵晶晶、胡永亚是夫妻关系，在赵晶晶、胡永亚名下有一处不动产房屋坐落于长春市宽城区北亚泰大街与北环城路万星幸福城A区6号楼306号，建筑面积：130.62平方米，丘（地）号：6-12／43-46306，不动产权证书编号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号。现委托人准备将上述房屋出售，特授权委托人张迪作为代理人，并以委托人名义办理如下事项：（一）代为签订不动产转让合同及办理不动产权属转移登记、缴纳税费等相关事宜”；（二）代为协助买方在银行或住房公积金管理中心办理二手房按揭贷款手续并签署相关文件、笔录；（三）代为调取该房屋信息档案证明，办理该房屋项下物业维修资金账户、水、电、燃气、供热更名，以及其他与上述房屋出售相关的一切事宜。受托人在其权限范围内所实施的民事法律行为及签署的相关文书，委托人均予以承认。”2019年5月5日，案外人赵晶晶、胡永亚出具授权委托书，授权张迪、常亮在合众房产中介所办理涉案房屋的出售事宜。2019年5月6日，原告与被告常亮的代理人张迪签订《房屋买卖合同》，约定被告常亮将位于宽城区万星幸福城6栋2单元306室，丘地号：6-12／43-46306，权利证号为0215687号，建筑面积为130.62平方米房屋以壹佰肆拾贰万伍仟元的价格出售给原告。原告先付20,000元定金，该定金由原被告协商由居间方合众房产所收取。合同约定原告以按揭贷款的方式购买该房屋，并于2019年5月9日前将首付款准备完毕。合同第五条第3项规定：“双方签订此合同后，如果甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款返还给乙方，同时甲方承担中介费用；如乙方不购买该房，则定金甲方不予退还给乙方，同时乙方承担中介费用。”第7条约定：“非居间方违约导致合同无法履行，居间方收取中介费、代办费无返还义务，甲乙双方签订合同后违约，交纳丙方相关费用不退还，丙方费用由违约方承担；若甲方违约，丙方费用由甲方赔偿支付乙方。”合同签订后，原告向合众中介所交纳房屋定金20,000元，中介费等相关费用计28,275元。之后，原告认为被告常亮对涉案房屋没有所有权、处分权，没有继续履行该《房屋买卖合同》。一审法院认为，一、关于原告与二被告签订的《房屋买卖合同》是否应当解除的问题。原告主张被告常亮在签订买卖合同时，对涉案房屋没有所有权、处分权要求解除合同。但庭审时，原房屋所有权人胡永亚、赵晶晶已明确表示，其已经将涉案房屋出卖给被告常亮、张迪，并出具授权委托被告常亮、张迪处理涉案房屋出卖的相关事宜。故应当认定被告常亮有权处分该房屋。因此，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被告明确表示同意解除与原告签订的合同，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。二、关于被告常亮、张迪是否应当双倍返还定金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人不履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，因被告常亮对涉案房屋有处分权，且庭审时原告明确表示不购买该房屋，被告常亮、张迪没有违约行为。故对原告以被告常亮对涉案房屋没有所有权、处分权为由主张被告违约，要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告合众房产中介所是否应当返还原告中介费等相关费用28,275元的问题。《房屋买卖合同》中约定，原告与被告签订《房屋买卖合同》即代表合众房产中介所提供的居间服务成立。非居间方违约导致合同无法履行，居间方收取的中介费、代办费无返还义务，原被告签订合同后违约，交纳居间方相关费用不退还，居间方费用由违约方承担。本案中，因原告原因导致合同不能继续履行，故对于原告要求返还中介费20,000元的诉讼请求。本院不予支持。庭审时，合众中介所明确表示对未发生的代办评估费、代办更名服务费、代办贷款服务费共计8,275元可以返还。四、关于被告是否应当承担律师代理费5,500元的问题。因《房屋买卖合同》中对支付律师代理费没有明确约定，此项费用也不是原告所必须支出的费用，且庭审中原告亦未向法庭提交证据证明该费用实际发生，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告与被告于2019年5月6日签订的《房屋买卖合同》；二、被告宽城区华大合众房产中介所于本判决生效后返还原告段安龙8,275元；三、驳回原告段安龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,640元，由被告合众房产中介所负担184元，由原告段安龙负担1,456元。本院二审与一审法院查明事实一致。本院认为：上诉人段安龙与被上诉人常亮、代理人张迪签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。常亮、张迪已取得出卖房屋的授权，有权签署房屋买卖合同并代为完成更名手续。上诉人段安龙在无充分证据证实常亮、张迪存在无法履行《房屋买卖合同》的可能时，未按约定履行合同内容，段安龙构成违约，其要求常亮、张迪返还定金20,000元不符合约定及法律规定，本院不予支持。关于中介费问题，根据《房屋买卖合同》第四条第7款约定“非居间方违约导致合同无法履行，居间方收取的中介费、代办费无返还义务，甲方签订合同后违约，交纳丙方相关费用不退还，丙方费用由违约方承担；若甲方违约，丙方费用由甲方赔偿支付乙方”，本案《房屋买卖合同》因段安龙违约导致合同无法履行，故段安龙要求返还中介费20,000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,438元，由上诉人段安龙负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年四月二十八日书记员 张佳楠