河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异55号 案外人：范建立，男，1972年5月1日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 上述二被执行人的委托代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市桥西区房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人范建立称，请求依法中止对位于邢台市桥西区的执行，解除对该房产的查封。事实与理由： 河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司承揽邢台福麟公司开发建设的福麟小区消防工程，2016年6月16日双方达成协议同意以福麟小区xx号房产抵顶工程款，并已案外人的名义于2016年6月16日签订了福麟小区认购书。法院在执行武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小区xx号房产，因在法院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，且已合法占有该不动产，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求解除对该房产的查封。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向法院提出执行异议申请，请求法院依法中止对位于邢台市桥西区的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一、2016年6月16日福麟公司向案外人出具的案涉房屋购房款收据一张，金额1623092元； 证据二、2016年6月16日案外人与福麟公司签订的福麟小镇区认购书； 证据三、2016年6月16日福麟公司与河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司签订案涉房屋在内的工程款抵顶协议书一份； 证据四、福麟公司与河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司签订的《消防工程施工承包合同》一份。 另外，案外人还提交河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司证明一份、邢台市热力公司集中供热代收凭证河北银行代收暖气费收款凭证及邢台燃气集团有限责任公司证明，证明邢台福麟小区xx，范建立于2016年6月24日领取《燃气用户使用登记证》。 申请执行人武大秀答辩及质证意见，对证据1质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。根据案外人提供的以房抵债协议可以证明案外人没有向邢台福麟房地产开发有限公司支付购房款。 对证据2福麟小镇认购书质证意见：1、真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。2、关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人范建立在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据3质证意见：1、对该协议书真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。2、该协议书不能证明邢台福麟房地产开发有限公司与河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分分公司之间存在真实的债权债务关系，也不能证明案外人已经取得涉案房屋的合法权益。 对证据4质证意见：1、对协议的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、该协议不能证明河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分分公司已经履行合同义务，也不能证明邢台福麟房地产开发有限公司欠河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分分公司工程价款的事实。综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人范建立没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。 涉案房屋登记在被执行人名下，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人范建立对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人范建立仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。 案外人范建立的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外人范建立不是涉案房屋的权利人，案外人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，范建立的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人福麟公司、贺志强答辩称，邢台福麟房地产开发有限公司已实际将涉案房产位于邢台市桥西区福麟御璟良城项目（福麟小区）xx号房产出售给案外人范建立。 河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司承揽邢台福麟房地产开发有限公司开发建设的福麟御璟良城（福麟小区）消防工程，因邢台福麟房地产开发有限公司拖欠河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司工程款1887536元，2016年6月16日经双方协商签订《协议书》，邢台福麟房地产开发有限公司用福麟小区xx号房产、xx号地下室、xx号和xx号车位抵付工程款1887536元，并于当日按河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司要求向案外人范建立出具xx号房产、xx号地下室、xx号和xx号车位的《收据》及《福麟小区认购书》，至此，涉案房产已实际出售给案外人范建立，且涉案房屋已实际交付案外人。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于邢台市桥西区的福麟小区（福麟御璟良城）xx号房产。 另查明，福麟公司与河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司签订《消防工程施工承包合同》，约定河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司承揽福麟御璟良城住宅小区消防工程，工程总造价价为441万元。 2016年6月16日河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司与福麟公司签订协议书，约定因甲方福麟公司欠乙方河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司消防工程款1887536元，经双方协商达成如下协议：xx室：房屋面积238.69平方米，优惠后总价为162.3092万元；地下室x号，面积33.58平方米，单价1800元／㎡，合价款6.0444万元；车位2个，车位号xx、xx，单价为102000元／个，合价款20.4万元。该房产的登记为：范建立，身份证号为：1305031972××××××××。以上房屋、地下室、车位合计总价为1887536元。一、甲方福麟公司以房屋抵顶债务后，甲方为乙方办理房产证等相关事宜，如果乙方将房屋销售给他人，所产生的费用由乙方自行承担。二、自协议签订后，办理相关财务手续，则甲乙双方债权、债务关系终止。三、网签合同签甲方给予乙方一次免费更名机会。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。 还查明，2016年6月16日案外人范建立与福麟公司签订福麟小区认购书，约定案外人购买福麟小区×××号，建筑面积238.69平方米，总价款1623092元。福麟公司于2016年6月16日为案外人范建立出具×××室1623092元的房款收据，案外人于2016年6月24日领取《燃气用户使用登记证》。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，由于福麟公司欠付河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司施工工程款，河北鑫隆安全技术有限公司邢台利民分公司与被执行人福麟公司协议约定以案涉房屋×××在内的一套房屋、两个车位以及地下室，以上述款项抵顶工程款，并由福麟公司向案外人办理房产证等相关事宜。并且案外人范建立与被执行人福麟公司在本院查封之前业已签订福麟小区认购书，约定购买案涉房屋，被执行人并为其出具×××室号房屋1623092元的收据，且案外人于2016年6月24日领取《燃气用户使用登记证》已合法占有案涉房屋。至此，案外人与被执行人福麟公司签订了案涉房屋买卖合同，支付全部价款，且案外人已合法占有该不动产，故案外人所提异议符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人邢台福麟房地产开发有限公司名下的位于邢台市桥西区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年四月二十六日 书记员  贾胜杰