河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0326民初4号原告(案外人)：洪志强，男，汉族，1970年5月10日生，住汝阳县。被告(申请执行人)：万正平，男，汉族，1963年8月16日生，住汝阳县。委托诉讼代理人：任鹏飞，河南昌兰律师事务所律师，特别授权代理。第三人(被执行人)：鲍红森，男，汉族，1962年5月4日生，住汝阳县。第三人(被执行人)：尚汉森，男，1959年9月20日生，住汝阳县。第三人(被执行人)：张成稳，男，1963年8月13日生，住伊川县。第三人(被执行人)：伊川县艺源山庄有限公司，住所地：洛阳市伊川县葛寨乡葛寨村。法定代表人：张成稳。原告洪志强与被告万正平、第三人鲍红森、尚汉森、张成稳、伊川县艺源山庄有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪志强，被告万正平及委托诉讼代理人任鹏飞到庭参加诉讼，第三人鲍红森、尚汉森、张成稳、伊川县艺源山庄有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告洪志强向本院提出诉讼请求:1.请求依法撤销(2017)豫0326执448号查封公告、(2019)豫0326执异71号《执行裁定书》；2.确认汝阳县××路××号神舟龙水岸5号楼1单元401房产归洪志强所有；3.由第三人鲍红森承担本案诉讼费。事实与理由：汝阳县人民法院于2017年9月8日作出(2017)豫0326执448号查封公告，对原告洪志强所有的汝阳县××路××号神舟龙水岸5号楼1单元401房产进行查封，后原告提出执行异议申请，法院于2019年11月21日作出(2019)豫0326执异71号《执行裁定书》，裁定驳回异议人洪志强的异议请求。原告洪志强通过中间人鲍红森购买涉案房产，2016年3月18日双方到洛阳办理公积金解押手续，原告支付了206620元，2016年3月22日原告与鲍红森签订购房协议并将剩余房款支付完毕，2016年5月初9原告搬进该房产居住至今。2017年9月8日原告洪志强看到门上贴有(2017)豫0326执448号查封公告，当日到汝阳县人民法院执行局，书面提交执行异议。法官询问第三人鲍红森证实涉案房产已经在2016年转让给原告洪志强，并且证实原告洪志强在2016年3月22日已经付清房款并实际入住。涉案房产因为开发商原因，一直不能办理房产证，直至2019年8月，开发商通知可以办理不动产证，原告洪志强对购房后未办理过户手续没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十二条第二项规定，原告为维护自己的合法权益，请求确认汝阳县××路××号神舟龙水岸5号楼1单元401房产归洪志强所有。被告万正平辩称：关于洪志强对涉案房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。基于法律行为发生的不动产物权变动，除需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中涉案房屋属于不动产，依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而涉案房屋至今并未登记到洪志强名下，故洪志强主张对涉案房屋享有所有权没有事实和法律依据，依法应不予支持。关于洪志强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，应审查洪志强是否具备相应的条件。上述司法解释规定要求提出执行异议的买受人应在人民法院查封之前与出卖人签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部或相应比例的购房款。原告洪志强虽能提供就案涉房屋与鲍红森签订的购房协议书，鲍红森出具的收条、洛阳市住房公积金管理中心出具的还款凭条，但收条显示房屋是卖给秦红霞，款项也是由秦红霞支付，与洪志强无关，无法证明洪志强已按协议约定支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款。因此，洪志强不具备《物权法》规定的不动产物权期待权的保护条件，对其要求停止对案涉房屋执行的异议请求，依法应不予支持。第三人鲍红森、尚汉森、张成稳、伊川县艺源山庄有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：申请执行人万正平依据本院(2017)豫0326民初211号民事调解书书，向本院申请执行鲍红森、尚汉森、张成稳、伊川县艺源山庄有限公司借贷合同纠纷一案，要求被执行人给付申请执行人100万元及违约金等其他损失。本院于2017年8月31日作出(2017)豫0326执448号之二《执行裁定书》，向汝阳县住房保障和服务中心发出《协助执行通知书》，并作出查封公告，对被执行人鲍红森名下位于汝阳县××路××号神舟龙水岸5号楼1单元401房产予以查封，查封期限为3年。案外人洪志强不服本院(2017)豫0326执448号之二《执行裁定书》并提出异议，请求依法解除对汝阳县××路××号神舟龙水岸5号楼1单元401房产的查封执行。本院经审查于2019年11月21日作出(2019)豫0326执异71号执行裁定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，认为案涉房产登记在鲍红森名下，本院的查封执行并无不当，裁定驳回异议人洪志强的异议请求。案外人洪志强在法定期限内向本院提起执行异议之诉，提供证据如下：1.2016年3月22日甲方洪志强与乙方鲍红森签订的《购房协议》一份，内容为：一、经甲乙双方协商，乙方将位于汝阳县城杜鹃大道中段的神舟龙水岸五号楼一单元四楼401套房，以40万元的价格卖给洪志强。二、洪志强按照协议付清全款40万元。三、鲍红森协助洪志强办理房屋产权过户手续。四、该套房过户前若有任何纠纷与洪志强无关，由鲍红森全部负责处理。五、本协议一式五份，甲乙双方、见证人各一份。六、本协议自签订之日生效。见证人：辛占强、神舟龙水岸售楼部孙岩，甲、乙双方均在协议上签名按印。2.2016年3月18日鲍红森、鲍国森共同出具的收条一份，内容为“房贷贰拾万零陆仟陆佰贰拾元整，由秦红霞交完，神舟龙水岸房子卖给秦红霞，剩余现金到手续办完交清。鲍红森、鲍国森”。2016年3月22日鲍红森出具的收到条一份，内容为“今收到神舟龙水岸5号楼401卖给秦红霞剩余款壹拾玖万叁仟叁佰捌拾元整。鲍红森”。银行转账流水一份，以证明洪志强向鲍红森支付了购房款40万元；3.物业公司收据七张、装修安全协议书一份、业主消防安全责任书、前期物业服务协议、装饰装修管理服务协议、业主临时管理规约，住房公积金交款凭证解押凭证一份、装修款支付款收据一份、生活垃圾处理费票据，以证明洪志强在涉案房屋居住。4.河南省神舟房地产开发有限公司汝阳分公司出具的证明一份，内容为“由于前期办证业务繁琐，汝阳县神舟龙水岸小区于2019年8月份开始办理5号楼不动产权证业务”。5.洪志强与秦红霞的结婚证，以证明洪志强、秦红霞系夫妻关系。被告质证意见：对购房协议真实性有异议，协议乙方为鲍红森，签字时乙方由鲍红森和鲍国森签名，见证人未到庭，真实性无法核实，对付款方式房屋交付时间及过户时间均未明确约定，对该证据不予认可；对收到条真实性无异议，但付款人秦红霞与洪志强的关系不清楚，且只有收条没有银行转账凭证，款项是否实际支付无法核实；河南省农村信用社账户交易明细单系复印件，只显示支出20万，并未显示款项去向，无法证明是用于涉案房产的解押；汝阳县神舟龙水岸物业管理公司出具的收据为手写，应当出具正规发票，对该证据不予认可；对装修安全协议书一份、业主消防安全责任书、前期物业服务协议、装饰装修管理服务协议、业主临时管理规约等证据，装修单位处为空白，物业公司审核人处为空白，物业办公室审批处只有物业公司盖章，没有负责人签字，真实性无法核实不予认可。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人原因未办理过户登记。本案中，本院作出执行裁定的时间在2017年8月，原告洪志强、被告鲍红森于2016年3月22日即本院查封之前已签订购房协议，洪志强已支付全部购房款，并在本院对涉案房产作出查封之前已合法占有该房产；河南省神舟房地产开发有限公司汝阳分公司出具的证明，能证明汝阳县神舟龙水岸小区于2019年8月份开始办理5号楼不动产权证业务，涉案房产未能办理过户并非原告洪志强的原因造成。被告万正平的辩解理由不能成立，原告洪志强的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项第二款之规定，判决如下：一、不得执行本院(2017)豫0326执448号之二《执行裁定书》及《协助执行通知书》中位于汝阳县滨河路3号神舟龙水岸5号楼1单元401室的房产。二、确认位于汝阳县滨河路3号神舟龙水岸5号楼1单元401房产归原告洪志强所有。案件受理费7300元，由第三人鲍红森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李刚强审 判 员  吴文波人民陪审员  陈水平二〇二〇年四月十三日书 记 员  尚苏萌