安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初516号原告：冯大朋，男，1985年4月8日出生，汉族，住安徽省砀山县。原告：邓姗姗，女，1991年3月1日出生，汉族，住安徽省砀山县高铁新区。上述二原告共同委托诉讼代理人：贾东峰，安徽贾东峰律师事务律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：贾国宁，安徽贾东峰律师事务律师。被告：砀山帝奥置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇东城路住建局院内，统一社会信用代码91341321395565638J。法定代表人：薄坤发，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：房锦文（实习律师），安徽梨苑律师事务所律师。原告冯大朋、邓姗姗与被告砀山帝奥置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯大朋、邓姗姗委托诉讼代理人贾东峰、被告砀山帝奥置业有限公司的委托诉讼代理人朱怀良、房锦文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯大朋、邓姗姗向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金9000元；3.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金11250元。事实与理由：两原告系夫妻关系。2018年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定，原告购买被告位于砀山县砀城路与东升路交叉路口梨花广场壹号1栋4单元508室，房屋总价款500000元。逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。逾期办证的，自房屋交付之日起90日内未取得该房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金。原告于2018年12月22日交付了全额房款，但被告实际交房日期为2019年5月14日，至原告起诉时止，被告交房违约时间为5个月，被告应向原告支付11250元交房违约金,且从交房时2019年5月14日起至原告起诉止，被告都没有为原告办理房屋所有权证书，被告的违约办证时间6个月，被告应向原告支付9000元办证违约金。综上，被告应当为原告办理房屋产权证书并支付上述违约金。砀山帝奥置业有限公司辩称，关于交房问题，公司在2019年5月14日已向冯大朋、邓姗姗交房，并签订了收房承诺书，冯大朋、邓姗姗承诺不再向砀山帝奥置业有限公司索要商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金。关于逾期办证问题，不能按约办证的原因系政府造成，同时需要购房人协助，砀山帝奥置业有限公司没有相应过错，不应因政府的原因承担违约责任。请求法庭驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月8日，砀山帝奥置业有限公司（出卖人）与冯大朋、邓姗姗（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），约定，原告购买被告位于砀山县砀城路与东升路交叉路口梨花广场壹号1栋4单元508室，房屋总价款500000元。关于逾期交房，双方约定，逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。关于逾期办证，双方约定，自房屋交付之日起90日内未取得该房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金。合同还约定了其他内容。2018年12月22日，冯大朋、邓姗姗向砀山帝奥置业有限公司交付了全额房款500000元。砀山帝奥置业有限公司于2019年5月14日向冯大朋、邓姗姗交付房屋，同时签订收房承诺书，冯大朋、邓姗姗承诺不再向砀山帝奥置业有限公司索要商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金及相关事项。2019年6月5日，冯大朋、邓姗姗向本院提起诉讼，2019年8月30日撤回起诉。2020年1月20日，冯大朋、邓姗姗再次向本院提起诉讼，请求砀山帝奥置业有限公司立即为其办理房屋所有权证并支付逾期交房违约金11250元及逾期办理房屋所有权证的违约金9000元。诉讼期间，砀山帝奥置业有限公司提交了工程竣工验收报告、建设工程规划核实测量成果资料、竣工验收备案表等，证明砀山帝奥置业有限公司在2018年12月25日已经具备商品房交付条件。另查明，案涉整栋楼房已于2019年12月20日在砀山县不动产服务中心办理了不动产权初始登记，涉案房屋具备办证条件。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2018年5月8日，冯大朋、邓姗姗（买受人）与砀山帝奥置业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，没有法律和行政法规规定的无效情形，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订之后，冯大朋、邓姗姗于2018年12月22日履行了支付全部购房款的义务，砀山帝奥置业有限公司于2019年5月14日向冯大朋、邓姗姗交付房屋，但砀山帝奥置业有限公司未按照合同约定的期限为冯大朋、邓姗姗办理房产证，故砀山帝奥置业有限公司应根据合同约定承担逾期办证的违约责任。砀山帝奥置业有限公司称办理房产证并非靠其单方行为可以完成，需要政府部门的和购房人的配合，但其该理由并非合同约定的事项，且《合同法》第一百零七条规定的违约责任系无过错责任，故砀山帝奥置业有限公司主张其无过错，不应承担违约责任的理由无法律依据，本院不予支持。关于逾期办证的违约金的问题。依双方合同约定，交房后的90日内，出卖人应当为买受人办理房屋产权证书，逾期未办理房屋产权证书且买受人不同意解除合同的，出卖人应依约给付买受人逾期办证违约金，违约金自实际交房之日后的第90日起按照购房款总额的日万分之一计算。由于案涉整栋楼房于2019年12月20日才在砀山县不动产服务中心办理不动产权初始登记，这说明涉案房屋此时才具备办证条件，同时亦说明在此时间之前涉案房屋不具备办证条件。因此，本案原告诉求的逾期办证违约金应计算至2020年1月20日较为符合实际情况，涉案房屋实际交付时间为2019年5月14日，故依照房屋买卖合同的约定及买受人的诉求，砀山帝奥置业有限公司（出卖人）应给付冯大朋、邓姗姗（买受人）逾期办证违约金为8050元（房屋实际交付日2019年5月14日加上90日为2019年8月12日，自2019年8月12日之日起计算至2020年1月20日为161天，乘于房款总额500000元的日万分之一）。关于逾期交房违约金的问题。2019年5月14日，冯大朋、邓姗姗（买受人）与砀山帝奥置业有限公司签订收房承诺书，承诺不再向砀山帝奥置业有限公司索要商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金及相关事项，该承诺是对自己民事权利的处分，系双方真实意思表示，且不违反法律的规定，本院予以确认。故，冯大朋、邓姗姗（买受人）主张砀山帝奥置业有限公司给付逾期交房违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于冯大朋、邓姗姗主张砀山帝奥置业有限公司立即办理房屋所有权证书的问题。经审理查明，2019年12月20日涉案房屋已具备办证条件，这说明涉案房屋办理房屋所有权转移登记条件已成就，故冯大朋、邓姗姗诉求砀山帝奥置业有限公司办理房屋所有权证书，本院予以支持。但由于合同约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因此砀山帝奥置业有限公司在为冯大朋、邓姗姗办理商品房的房屋所有权转移登记时，冯大朋、邓姗姗应当予以配合，按规定及合同约定缴纳办证的相关费用及提供相关办证资料。综上所述，冯大朋、邓姗姗诉讼请求部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、砀山帝奥置业有限公司于本判决生效后三十日内为冯大朋、邓姗姗办理房屋所有权证（办证时，冯大朋、邓姗姗应当予以配合，按规定及合同约定缴纳办证的相关费用及提供相关办证资料）；二、砀山帝奥置业有限公司于本判决生效后十日内给付冯大朋、邓姗姗逾期办证违约金8050元；三、驳回冯大朋、邓姗姗的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，由砀山帝奥置业有限公司负担61元，冯大朋、邓姗姗负担92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘存领二〇二〇年四月二十四日书记员  张迷迷附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。