福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1128号 原告：陈福荣，男，1973年11月22日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄国春，福建湄海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：方春苹，福建湄海律师事务所执业律师。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码XXXXXXXX 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师。 原告陈福荣与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称正鼎公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈福荣的委托诉讼代理人方春苹、被告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈福荣向本院提出诉讼请求：1.正鼎公司立即为陈福荣代为办理坐落于福建省莆田市荔城区车位的《不动产权证书》的登记手续，并将《不动产权证书》交付给陈福荣；2.正鼎公司支付给陈福荣逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金（以1226702元为基数，自2017年3月16日起至正鼎公司办理并向陈福荣交付上述房屋《不动产权证书》之日止按日0.02%计算）；3.正鼎公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，陈福荣变更上述第二项诉讼请求为：“正鼎公司支付给陈福荣逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金（以1226702元为基数，自2017年3月20日起至正鼎公司办理并向陈福荣交付上述房屋《不动产权证书》之日止按日0.02%计算）”。事实和理由：2012年5月16日和2013年1月27日，陈福荣与正鼎公司分别签订《商品房买卖合同》两份，约定陈福荣向正鼎公司购买坐落于福建省莆田市荔城区车位，其中套房总价款976702元，车位总价款25万元，同时双方合同约定了房屋交付条件和期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定和逾期办证违约责任等相关合同条款。双方在合同第十四条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权证证书的，双方同意按下列第（2）项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.002%向买受人支付违约金。”;合同附件六补充协议约定“出卖人代买受人办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》（即现行《不动产权证》）”。合同签订后，陈福荣按约定一次性付清全部的购房款1226702元。2012年5月16日，正鼎公司向陈福荣收取办理套房产权证的契税29301元；2013年1月27日，正鼎公司向陈福荣收取办理车位产权证的契税7500元。2013年6月29日双方进行房屋、车位交接，当日，陈福荣向正鼎公司缴纳了土地证、印花税、预告登记费、产权证明费、房产转移登记费共3043元及交付了其他物业等费用。正鼎公司收取陈福荣办证费用后，至今都没有依合同约定履行代为办证的义务，至今正鼎公司仍未将涉案房屋权属转移登记至陈福荣名下。综上，正鼎公司的行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于正鼎公司提供格式合同中约定的正鼎公司逾期办证应支付的违约金明显过低（年利率仅为0.73%），且该条款明显低于合同其他部分违约金条款，正鼎公司对违约金条款未尽到提醒注意及说明义务，故本案应当调高逾期办证的违约金。 正鼎公司辩称，1.由于正鼎公司客观原因，正鼎公司尚未向各位业主办理不动产权证书，待客观原因消除之后正鼎公司在第一时间为各业主办理不动产权证。2.陈福荣主张的逾期办证违约金计算标准有误，请求予以调整，商品房买卖合同第14条第1款第2点有明确约定，涉案房产同一楼盘的其他案件逾期违约金标准在法院审理并判决也是按日0.002%计算；约定陈福荣取得车位不动产权证是交房后的365日，而不是陈福荣所称的90日。3.对其他事实无异议。 陈福荣围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织正鼎公司进行证据交换和质证。对正鼎公司无异议的身份证1份、《商品房买卖合同》及补充协议2份、销售不动产统一发票3张、收款收据4张、入伙通知书1份、交房通知书1份、住宅交房缴费明细单1份、代收代缴费用明细1张，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 正鼎公司以出让方式取得位于莆田市荔城区、编号为莆国用XXXXX号的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用XXXXX号。正鼎公司经批准，在该地块上建设商品房，暂定名为正鼎·东街口，建设工程规划许可证号为建字第XXXXX号，施工许可证号为荔建管证XXXX号，商品房预售许可证号为XXX）莆房许字第XXX号。 2012年5月16日，正鼎公司与陈福荣签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXX）,约定陈福荣以总价款976702元向正鼎公司购买正鼎·东街口XXX商品房一套。该合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人在签订《商品房买卖合同》当日一次性付清全额购房款976702元。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六《合同补充协议》第四条第3项中约定：办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》所需的相关税费均由买受人承担，由出卖人代收代缴。 2013年1月27日，正鼎公司与陈福荣签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXXXX）,约定陈福荣以总价款250000元向正鼎公司购买正鼎·东街口030号车位1个。该合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人于2012年12月1日缴交车位定金50000元，在签订《商品房买卖合同》当日一次性缴交车位款250000元。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六《合同补充协议》第七条第2项中约定：买受人协助出卖人办理《车位所有权证》、《土地使用证》，买受人必须提供相关证件、材料或需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知期限内给予配合，有关于办理《车位所有权证》、《土地使用权证》的一切税费按国家规定由买受人进行承担。附件六《合同补充协议》第七条第3项中约定：鉴于本合同约定的楼盘的具体情况，双方同意可以对《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定的初始预登记和买受人取得产权证书的期限相应延长，初始预登记的期限延长不超过180日，买受人取得房屋权属证书的期限延长不超过365日，在延长期内出卖人履行义务，不视为出卖人违约，超过延长期履行义务的，出卖人按第十四条约定承担违约责任。 上述合同签订后，陈福荣向正鼎公司付清了涉案商品房和车位的全部购房款。2012年5月16日陈福荣向正鼎公司预交了涉案商品房的契税29301元、维修基金9104元；2013年1月27日陈福荣向正鼎公司预交了涉案车位的契税7500元、维修基金938元。2013年6月29日陈福荣向正鼎公司预交了涉案商品房和车位的土地证费用1400元、印花税613元、产权证明费400元、房产转移登记费630元；同日，正鼎公司将涉案商品房和车位交付给陈福荣使用。现因涉案商品房和车位的权属至今未转移登记至陈福荣名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，陈福荣与正鼎公司签订的两份《商品房买卖合同》及附件六：合同补充协议，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈福荣已向正鼎公司付清涉案商品房和车位的购房款、车位款，并将涉案商品房和车位的契税等办证费用预交给正鼎公司，正鼎公司于2013年6月29日将涉案商品房和车位交付给陈福荣使用。根据合同约定，正鼎公司应于涉案商品房交付使用后60日（即2013年8月28日）内向当地房屋权属登记机构办理涉案商品房所有权初始预登记，在交付使用后90日内（即2013年9月27日）为陈福荣取得涉案商品房的房屋权属证书；正鼎公司应于涉案车位交付使用后180日（即2013年12月26日）内向当地房屋权属登记机构办理涉案车位所有权初始预登记，在交付使用后365日内（即2014年6月29日）为陈福荣取得涉案车位的权属证书。但涉案商品房和车位的权属至今尚未转移登记至陈福荣名下，正鼎公司逾期代为陈福荣申请办理涉案商品房和车位的权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。现陈福荣诉讼请求正鼎公司代为办理涉案商品房和车位的《不动产权证书》并交付给陈福荣，具有合同依据，本院予以支持。陈福荣诉讼请求正鼎公司支付以1226702元为基数自2017年3月20日起每日按0.02%计算的逾期办证违约金，正鼎公司辩称《商品房买卖合同》中约定的违约金为日0.002%，本院经审查认为，陈福荣未能举证证实逾期办证所造成的经济损失，故应当按照《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准计算违约金。对于违约金计算的截止期限，考虑到正鼎公司系无偿代为陈福荣申请办理权属证书，且双方并未明确约定正鼎公司将权属证书交付给陈福荣的期限，故本案逾期申请办证违约金应计算至涉案商品房和车位权属证书转移登记至陈福荣名下之日止。正鼎公司辩称逾期办证系因客观原因所致，但未提供证据予以证实，故本院不予采信。陈福荣诉讼请求正鼎公司支付逾期申请办证的违约金，经核算：正鼎公司应以已付购房款976702元为基数自2017年3月20日起至涉案商品房的《不动产权证书》转移登记至陈福荣名下之日止按日0.002%向陈福荣支付违约金；正鼎公司应以已付车位款250000元为基数自2017年3月20日起至涉案车位的《不动产权证书》转移登记至陈福荣名下之日止按日0.002%向陈福荣支付违约金。鉴于陈福荣已支付全部购房款和车位款、商品房和车位已交付且陈福荣并未举证逾期办证所造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定商品房逾期办证违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即976702元×30%=293010.6元；车位逾期办证违约金的最高限额为合同标的额（车位款总额）的30%，即250000元×30%=75000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为陈福荣申请办理坐落于福建省莆田市荔城区商品房的《不动产权证书》的登记手续，并在上述《不动产权证书》转移登记至陈福荣名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给陈福荣，陈福荣应当予以必要的配合； 二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为陈福荣申请办理坐落于福建省莆田市荔城区车位的《不动产权证书》的登记手续，并在上述《不动产权证书》转移登记至陈福荣名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给陈福荣，陈福荣应当予以必要的配合； 三、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给陈福荣逾期代为申请办理上述商品房《不动产权证书》的违约金（以976702元为基数，自2017年3月20日起至上述《不动产权证书》转移登记至陈福荣名下之日止按日0.002%计算，该违约金最高限额为293010.6元）； 四、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给陈福荣逾期代为申请办理上述车位《不动产权证书》的违约金（以250000元为基数，自2017年3月20日起至上述《不动产权证书》转移登记至陈福荣名下之日止按日0.002%计算，该违约金最高限额为75000元）； 五、驳回陈福荣对莆田市正鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5330元，减半收取计2665元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担235元，由陈福荣负担2430元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇二〇年四月二十七日 法官助理黎曦 书记员陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。