杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初12012号 原告：金科物业服务集团有限公司杭州分公司，统一社会信用代码91330104MA28L8776D，住所地杭州市拱墅区上尚庭10幢101室。 负责人：任南军。 委托诉讼代理人：朱昌蕾，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。 被告：杭州市萧山区湖畔宽邸小区第二届业主委员会，住所地杭州市萧山区湖畔宽邸北区物业服务中心旁。 诉讼代表人：李永新，主任。 委托诉讼代理人：朱俊，浙江王建军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文娟，浙江王建军律师事务所律师。 原告金科物业服务集团有限公司杭州分公司（以下简称“金科杭州分公司”）与被告杭州市萧山区湖畔宽邸小区第二届业主委员会（以下简称“湖畔宽邸第二届业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，于同年11月14日公开开庭进行了审理。原告金科杭州分公司委托诉讼代理人虞晓锋、被告湖畔宽邸第二届业委会委托诉讼代理人朱俊均到庭参加诉讼。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，本案于2020年1月23日中止审理，并于同年4月7日恢复审理。审理期间，双方当事人曾申请庭外协商，本院予以准许，故本案依法扣除审限二个月。本案曾委托杭州市萧山区人民调解委员会调解未果。本案现已审理终结。 金科杭州分公司向本院提出诉讼请求：1.湖畔宽邸第二届业委会向金科杭州分公司支付合同履行期间（自2017年7月1日起至2018年5月3日止，计十个月零三天）的物业服务酬金1217578元（具体计算方式为：物业服务酬金2900000元/年÷12个月×10个月-尚在金科杭州分公司处结余的费用1199088.69元，计1217578元）；2.湖畔宽邸第二届业委会向金科杭州分公司支付自2018年5月1日起至实际付清物业服务酬金之日止因拖欠物业服务酬金而产生的违约金314666元（自2018年5月16日起暂计至2019年6月30日止，计517天）；3.湖畔宽邸第二届业委会返还金科杭州分公司履约保证金150000元；4.湖畔宽邸第二届业委会支付金科杭州分公司赔偿金50000元；5.本案诉讼费、保全费由湖畔宽邸第二届业委会承担。诉讼过程中，金科杭州分公司变更第1、2项诉讼请求为：1.湖畔宽邸第二届业委会向金科杭州分公司支付合同履行期间（自2017年7月1日起至2018年5月3日止，计十个月零三天）的物业服务酬金2416667元（具体计算方式为：物业服务酬金2900000元/年÷12个月×10个月，计2416667元；若湖畔宽邸第二届业委会同意将金科杭州分公司保管的结余款项1199088.69元直接抵作物业服务酬金，则其尚须支付1217578元）；2.湖畔宽邸第二届业委会向金科杭州分公司支付自2018年5月16日起至实际付清物业服务酬金之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金（该款暂计至2019年6月30日止为：1217578元×0.0005/天×410天，计249603元）。事实和理由：2017年，杭州萧山湖畔宽邸业主委员会（以下简称“湖畔宽邸业委会”）与金科物业服务集团有限公司（以下简称“金科集团公司”）签订了《杭州市萧山区湖畔宽邸小区物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”），约定由金科杭州分公司为坐落于杭州市萧山区休博园内的杭州市萧山区湖畔宽邸小区（以下简称“湖畔宽邸小区”）提供物业管理服务，合同期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止；物业服务费支付方式为酬金制，湖畔宽邸业委会应向金科杭州分公司支付的物业服务费用为每年2900000元，并按每月241666.67元进行支付，由湖畔宽邸业委会于次月15日前将上一个月的物业服务费转入金科杭州分公司账户。合同签订后，金科杭州分公司接管了湖畔宽邸小区并按约提供物业服务，但湖畔宽邸业委会及湖畔宽邸第二届业委会却一直未按照《物业服务合同》约定支付物业服务酬金。2018年2月3日，杭州市萧山区城厢街道休博园社区居民委员会（以下简称“休博园社区居委会”）发布《关于湖畔宽邸业主大会决议的公告》，宣称通过其主持召开湖畔宽邸小区临时业主大会并通过决议，解除湖畔宽邸业委会与金科集团公司之间的《物业服务合同》，金科杭州分公司遂于同年5月3日撤出湖畔宽邸小区。自2017年7月1日正式入场，该公司在该小区共计提供物业服务十个月零三天。在此服务期间，金科杭州分公司代理湖畔宽邸业委会及湖畔宽邸第二届业委会向小区业主收取各项费用合计1675527.02元，扣除相关支出476438.33元后，结余1199088.69元。金科杭州分公司收取各项费用和支出款项均从案涉《物业服务合同》约定的原、被告双方的共管账户中进行，该账户户名为金科杭州分公司，部分款项系金科杭州分公司以现金方式收取后再存入共管账户。经与金科杭州分公司会计核实，该公司名下的前述共管账户仅系为湖畔宽邸小区开设的一般账户，而非该公司的基本账户，该账户发生的资金往来仅与湖畔宽邸小区有关。湖畔宽邸小区住户总数为542户，共有车位736个（均为地下停车位），计费面积为114900平方米，建筑物总面积为191200平方米，共有建筑物20幢，目前金科杭州分公司已代为收取的物业费、公共能耗费比例不足60%。金科杭州分公司将前述结余款项抵扣物业服务酬金后，湖畔宽邸第二届业委会尚欠该公司物业服务酬金1217578元。该款虽经金科杭州分公司催讨，湖畔宽邸第二届业委会至今未付。因目前在金科杭州分公司名下的共管账户中的余款及该公司通过该共管账户收支的款项，与该公司应向湖畔宽邸第二届业委会收取的物业服务酬金分属不同法律关系，故湖畔宽邸第二届业委会实际上尚欠金科杭州分公司物业服务酬金2416667元。因其单方面提前终止合同，属于违约行为，故应按照《物业服务合同》第七条约定退还金科杭州分公司支付的履约保证金150000元，并按照《物业服务合同》第十条第2.1.1款约定向金科杭州分公司支付赔偿金50000元。案涉《物业服务合同》履行过程中，因出现湖畔宽邸业委会主体资格消灭等原因，导致金科杭州分公司无法按时收到物业服务酬金，故湖畔宽邸第二届业委会还应按照《物业服务合同》第六条第4款、第5款约定，向金科杭州分公司支付所欠款项每日万分之五的违约金。金科杭州分公司在撤场前多次向湖畔宽邸第二届业委会主张物业服务酬金未果，还在撤场后向其发送过一份《律师函》，现金科杭州分公司自愿将前述违约金的起算时间确定为2018年5月16日，放弃在此日期之前的违约金。金科杭州分公司认为，首先，金科杭州分公司要求湖畔宽邸第二届业委会支付物业服务酬金具有合同依据。其一，案涉《物业服务合同》明确约定由金科杭州分公司向湖畔宽邸业委会提供物业服务，并按照每年2900000元收取酬金。本案中，金科杭州分公司为湖畔宽邸业委会提供物业服务的期间为10个月，故要求其支付物业服务酬金2416667元（2900000元/年÷12个月×10个月）具有合同依据。鉴于共管账户中尚有结余款项1199088.69元，庭审中湖畔宽邸第二届业委会亦同意直接将该款项抵扣物业服务酬金，故湖畔宽邸第二届业委会实际仅须支付1217578元即可。其二，金科杭州分公司在本案中主张的是物业服务酬金而非物业费。该物业服务酬金可以通俗地理解为包干制物业费，这与向业主直接收取的物业费是不同的，但也可以认为该酬金系来源于向业主收取的物业费，即由物业费转化而来，但它并非纯粹意义上的物业费。事实上，湖畔宽邸小区公摊收益、广告收益及停车位车辆停放费等均可成为案涉物业服务酬金的来源。其次，湖畔宽邸第二届业委会作为本案被告不存在法律上和履行上的障碍。其一，业主委员会具有一般民事主体资格，系适格的原告或被告，甚至可以作为第三人参加诉讼。其二，本案生效法律文书确定的义务不存在履行上的障碍，因为每个小区都有电梯广告收益、经营性用房租金收益、场地租金收益、停车费收益等公共经营性收益，案涉《物业服务合同》第九条第3款关于“本物业管理区域内的房屋归属全体业主所有的，产生的收益及其他多种经营类的收益，将去除成本后的利润部分按照7：3分配（成本由全体业主承担），即全体业主享有70%，物业公司享有30%”的约定亦可予以印证。事实上，在金科杭州分公司为湖畔宽邸小区提供物业服务期间，湖畔宽邸业委会肯定存在公共经营性收益，否则其不可能与金科集团公司签订酬金制的《物业服务合同》并约定物业服务酬金为每年2900000元。其三，至于湖畔宽邸第二届业委会关于其若直接向金科杭州分公司支付相应物业服务酬金，将必然损害其他已交纳物业费的业主的合法权益的辩称，显然缺乏相关依据。因为向《物业服务合同》的一方即金科杭州分公司支付物业服务酬金，系作为《物业服务合同》的另一方即湖畔宽邸第二届业委会应当履行的合同义务。若因支付合同项下的物业服务酬金而使得该小区已交纳物业费的业主的合法权益被未交纳物业费的业主所侵害，这也是湖畔宽邸第二届业委会应自行解决的内部问题，与合同相对方即金科杭州分公司无关，该公司无予以关切的法定义务。再次，关于原、被告双方在案涉《物业服务合同》履行过程中是否存在违约行为及违约责任的认定。其一，从湖畔宽邸第二届业委会提交的现有证据来看，其并不能证明金科杭州分公司在履行合同期间因重大服务瑕疵而存在违约行为。相反，湖畔宽邸小区业主之间矛盾较深，在无任何理由的情况下即相互攻伐，推翻原业主委员会，且一并解除了原业主委员会与金科集团公司签订的《物业服务合同》，导致金科杭州分公司无法继续履行合同，该行为已构成违约。根据《杭州市物业管理条例》的相关规定，业主委员会、业主大会通过决议解聘物业服务企业的，物业服务企业应当予以接受，但如果一方违约的，守约方可另行通过诉讼等方式主张权利。故金科杭州分公司接受2018年2月3日湖畔宽邸业主大会会议关于解除与金科集团公司《物业服务合同》的决议，但这并不代表其放弃追究湖畔宽邸第二届业委会的违约责任。因此，湖畔宽邸第二届业委会应当承担擅自解除案涉《物业服务合同》的违约责任，按照《物业服务合同》约定支付赔偿金50000元。其二，关于湖畔宽邸第二届业委会是否有权单方解除合同及履约保证金退还条件是否成就的问题。因无相应证据证明金科杭州分公司支付的履约保证金存在按照《物业服务合同》约定应予扣除的事实，故湖畔宽邸第二届业委会退还履约保证金150000元的条件已成就。虽然湖畔宽邸第二届业委会认为2018年2月召开的业主大会会议决议解聘金科杭州分公司就是其有权扣除履约保证金的最好例证，但解聘物业服务企业的原因有很多种，金科杭州分公司被解聘并非湖畔宽邸第二届业委会扣除全部履约保证金的充分必要条件。虽然大多数情形下解聘物业服务企业系因物业服务质量不达标所致，但金科杭州分公司为案涉小区提供物业服务的时间较短，在物业服务期间已对消防泵进行启动和保养，只是由于前期物业管理期间消防系统出现问题，金科杭州分公司接管湖畔宽邸小区后，尚未来得及对该设施设备进行全面的整理维修。且该小区设备老化陈旧，金科杭州分公司根本不可能在短期内实现对所有设备的更新转化和墙面的维保更换。因为维修涉及大额资金，即使将该公司一整年的物业服务酬金2900000元甚至三年的物业服务酬金全部用于维修小区设施设备，也无法满足众多配套设施的改造需要。且根据案涉《物业服务合同》约定，案涉小区物业服务费支付方式为酬金制，所有改造费用应由业主委员会召集业主募集并支付或者从物业维修基金中支出。而无论是召集业主筹集资金抑或动用物业维修基金，均取决于湖畔宽邸第二届业委会。若其不履行相应义务，金科杭州分公司无法对案涉小区的设施设备进行改造和更新。但零散的维修及维保，金科杭州分公司均按约履行了相应义务。其三，关于金科杭州分公司主张的违约金。案涉《物业服务合同》第六条第5款明确约定，“若因甲方主体资格消灭或因故不能履行本合同的相关约定，致使乙方不能按照本条第一款按时收到物业服务费（酬金）的，参照本条第四款的约定执行”，而该合同第六条第4款约定“甲方授权乙方有权以原告的身份向拖欠物业费的业主或实际使用人主张物业费及公共能耗费，并加收所欠款项每日万分之五的违约金至实际付清所欠款项为止”。只有在合同有效履行期间，金科杭州分公司才享有前述权利。现因案涉《物业服务合同》已于2018年2月解除，金科杭州分公司根据前述条款被授予的向业主或实际使用人收取物业费及公共能耗费的权利一并消灭，其在合同解除之后已无权向业主收取物业费及公共能耗费，但相关违约责任条款依然可以参照适用。湖畔宽邸第二届业委会在湖畔宽邸业委会主体资格消灭之后，至今一直未向金科杭州分公司支付相应酬金，故金科杭州分公司可参照前述《物业服务合同》第六条第4款约定主张每日万分之五的违约金。综上，湖畔宽邸第二届业委会的相关辩称不能成立，其在案涉《物业服务合同》履行期间存在违约行为，应承担相应的违约责任，并按照合同约定切实履行支付物业服务酬金的义务。综上所述，金科杭州分公司为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持金科杭州分公司变更后的诉讼请求。 湖畔宽邸第二届业委会辩称，对金科杭州分公司陈述的湖畔宽邸小区住户总数、车位数、计费面积、建筑物总面积、建筑物数量及目前物业费、公共能耗费收取比例等予以确认。针对本案主要争议焦点，首先，湖畔宽邸第二届业委会并非案涉物业费的支付主体。其一，虽然湖畔宽邸业委会与金科集团公司签订了案涉《物业服务合同》，但湖畔宽邸业委会系由全体业主选举产生，受全体业主委托并代表全体业主与金科集团公司签订该合同，故湖畔宽邸业委会及湖畔宽邸第二届业委会并非案涉《物业服务合同》项下物业费的支付主体。事实上，根据《物业服务合同》约定，金科杭州分公司系为全体业主及湖畔宽邸小区提供物业服务，应当向业主收取物业费，且该公司收取的物业服务费亦来源于业主交纳的物业费。即使湖畔宽邸第二届业委会名下有财产，也系案涉小区全体业主共有的财产，而非湖畔宽邸第二届业委会享有独立权利的财产。故案涉《物业服务合同》项下实际的权利义务主体为湖畔宽邸小区业主，而非湖畔宽邸第二届业委会。其二，《物业管理条例》第十五条规定的业主委员会职责中，包括“监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”，但未规定承担物业费这一职责。《物业管理条例》第六十五条关于“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”之规定，也表明业主委员会的职责是协助监督业主交纳物业费，物业服务企业应当起诉的对象应为欠费的业主。其三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《物业纠纷司法解释》”）第八条第二款规定：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”该规定背后的法理在于，业主委员会本身无相应的对外承担民事责任的财产，不具备民事责任能力，故金科杭州分公司应当向拖欠物业费的业主主张权利。同理，因物业费应向业主主张，故也就不存在所谓的违约金一说。金科杭州分公司关于要求湖畔宽邸第二届业委会承担违约金的诉讼请求所援引的《物业服务合同》条款亦约定，如业主或物业实际使用人逾期交纳物业费，则应由拖欠物业费的业主或实际使用人承担相应的违约金。且金科杭州分公司主张的违约金标准偏高。其四，金科杭州分公司主张物业服务酬金与物业费不同，但二者只是称谓不同，实质上并无不同，均系金科杭州分公司向业主收取的物业费。这在案涉《物业服务合同》中也明确提及。且无论是酬金制物业费抑或包干制物业费，只是最终分配方式不同，并不影响对款项性质的认定，其实质上还是向业主收取的物业费。其五，从法定义务角度来看，收取物业费系物业服务企业根据物业管理法律法规规定所负有的相应义务。其六，从客观情况来看，湖畔宽邸第二届业委会同其他业主委员会一样，不具有独立财产，也就是专门针对业主物业费的独立财产。因为物业费本身系每个业主应当承担的费用，即使业主委员会名下拥有部分财产，该财产亦属于全体业主所有，若将全体业主的财产用于支付部分欠费业主应交纳的物业费，将侵害其他已交费业主的合法权益。其七，即便金科杭州分公司在本案中的诉请得不到支持，其也未丧失向欠费业主主张物业费的权利。虽然其已被湖畔宽邸第二届业委会解聘，但也不影响其向欠费业主主张合法权利。相反，湖畔宽邸第二届业委会无权向业主主张物业费，因为业主委员会与业主之间不存在物业服务关系，亦不清楚业主交纳物业费的情况及应当催讨物业费的对象，而前述信息均由金科杭州分公司掌握。其八，从审执兼顾的角度来看，若法院判决业主委员会承担责任，而业主委员会发生解散情形，则意味着金科杭州分公司无法向任何人主张任何物业服务费。可见，金科杭州分公司直接向湖畔宽邸第二届业委会主张物业服务酬金的前提不成立，存在逻辑错误，其无权向湖畔宽邸第二届业委会主张物业费及可能涉及的违约金等款项，更何况案涉《物业服务合同》明确约定逾期付款违约金应由欠费的业主承担。其次，虽然金科杭州分公司所谓的共管账户到底系该公司基本账户抑或专用于湖畔宽邸小区的一般账户无法确认，但该公司在起诉状中已自认其将收取的各项费用结余款项抵扣了物业服务酬金1199088.69元，且该所谓的共管账户系金科杭州分公司名下账户，故金科杭州分公司在本案中主张全部物业服务酬金没有依据，其无权直接向湖畔宽邸第二届业委会主张案涉2416667元物业服务酬金。即使其有权向湖畔宽邸第二届业委会直接主张物业服务酬金，因其在起诉的事实和理由部分自认开立在其名下的共管账户尚有余款1199088.69元，该款项在其实际控制之下，其也应当扣除该部分款项后再行向湖畔宽邸第二届业委会主张剩余物业服务酬金。金科杭州分公司在本案中主张的其已支出的款项发生在湖畔宽邸业委会任职期间，湖畔宽邸第二届业委会对具体的款项收支情况不清楚也无法确认，但若本案经法院审理之后，认为该所谓的共管账户项下的款项权利归属于湖畔宽邸第二届业委会，前述余款1199088.69元仅系由金科杭州分公司代为保管，且湖畔宽邸第二届业委会应直接向金科杭州分公司支付物业服务酬金，湖畔宽邸第二届业委会同意将该款项直接抵扣其应付的物业服务酬金。再次，湖畔宽邸第二届业委会确认已收到金科杭州分公司支付的履约保证金150000元，但该公司未按《物业服务合同》约定提供物业服务且服务不到位，无权要求湖畔宽邸第二届业委会返还履约保证金。《物业服务合同》约定，金科杭州分公司应负责案涉小区房屋建筑本体共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，小区公共环境的清洁卫生、垃圾收集及清运，交通、车辆行驶及停泊的管理，物业及物业管理档案、资料的收集及整理等。但在实际提供物业服务过程中，金科杭州分公司非常不尽责，导致小区公共设施设备遭到严重破坏、车辆乱停乱放、房屋外墙体脱落、卫生状况差、消防设施瘫痪、供水系统瘫痪，且未做好相应的物业资料收集及物业档案管理工作，亦未完成物业交接、查验等工作，招致全体业主的不满。根据《物业服务合同》第十条第2.1.5款约定：“乙方未能履行合同和遵守有关规定，在甲方发出书面警告后一周内乙方仍无采取补救措施，甲方可要求终止合同。”在合同实际履行过程中，金科杭州分公司未按合同约定履行义务，且经湖畔宽邸业委会及业主多次警告，仍未采取相应补救措施。另根据案涉《物业服务合同》第七条第4款之约定，物业服务满意度测评低于70%的，业委会有权提前解除合同并扣除全部履约保证金。虽然与金科集团公司签订案涉《物业服务合同》及该公司提供物业服务期间，均发生在湖畔宽邸业委会任职期间，湖畔宽邸第二届业委会不清楚湖畔宽邸业委会是否曾组织过对金科杭州分公司物业服务满意度的测评，但通过庭审中金科杭州分公司的陈述可知，其并未按约履行物业管理服务义务。例如，对案涉小区整体环境的相关物业服务未做到位；按照合同约定，金科杭州分公司每年应有至少两次对高层房屋减压阀进行测压的记录，消防泵应定期启动保养（每个月启动一次）并做好记录，小区业主对房屋进行装饰装修应有相应的监督服务记录，但金科杭州分公司均无法提供相应记录；且金科杭州分公司亦无法证明其在退场前已完成了相应的交接义务。在此情况下，业主通过召开业主大会会议，书面表决通过解除与金科集团公司签订的《物业服务合同》。因此，湖畔宽邸第二届业委会基于《物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，有权行使法定解除权，并扣除相应的履约保证金，且无须支付赔偿金。综上所述，请求法院依法驳回金科杭州分公司变更后的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即金科杭州分公司提交的《杭州市萧山区湖畔宽邸小区物业服务合同》一份、《浙江增值税普通发票》十八份、《关于湖畔宽邸业主大会决议的公告》一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、金科杭州分公司提交的证据。1.《律师函》及相应的EMS国内标准快递面单、《EMS快递查询》各一份，欲证明金科杭州分公司向湖畔宽邸第二届业委会催讨其拖欠的物业服务酬金的事实。2.费用明细一份，欲证明金科杭州分公司在案涉小区提供物业服务期间代收的物业服务费、公摊服务费、车位服务费及支出的水费、电费、公摊能耗费情况。经质证，湖畔宽邸第二届业委会认为，1.对证据1，真实性、合法性、关联性均有异议，《律师函》的签收主体无法核实，且该《律师函》中催讨的相应欠款的实际承担主体应当为拖欠物业费的业主。2.对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系金科杭州分公司单方制作，且金科杭州分公司所谓的共管账户并非仅用于案涉小区的款项收支，故不能真实反映实际情况。经审查，本院认为，1.证据1，《律师函》及相应的EMS国内标准快递面单均系复印件，虽能与《EMS快递查询》相互印证，证明本案原告委托诉讼代理人虞晓锋曾于2018年12月12日向湖畔宽邸第二届业委会主任李永新寄送文件，但湖畔宽邸第二届业委会对其真实性、合法性、关联性均不予认可，且该快递面单未载明内件品名，无法确认是否为前述《律师函》，《EMS快递查询》显示该快递被放入蜂巢快递柜后无收件人取出该快递的后续物流信息，故该组证据无法实现金科杭州分公司的证明目的。2.证据2，系金科杭州分公司单方制作，无相应的收款及付款凭证予以印证，且湖畔宽邸第二届业委会对其真实性、合法性、关联性均不予认可，故本院不予认定。二、湖畔宽邸第二届业委会提交的照片三十三张，欲证明金科杭州分公司在为湖畔宽邸小区提供物业服务期间，未按照合同约定履行物业服务义务，导致小区公共设施设备破损严重、车辆乱停乱放、房屋外墙体脱落、卫生状况差等，给小区造成了严重损失的事实。经质证，金科杭州分公司认为，对该证据的真实性无法确认，且照片拍摄时间均为2018年5月1日，而金科杭州分公司于2017年7月1日入驻湖畔宽邸小区，于2018年2月3日被解聘，自同年2月4日起至同年5月1日止留守该小区提供善后物业服务。在2018年5月1日之前，金科杭州分公司系按照合同约定提供物业服务，所提供的服务亦符合合同约定标准，湖畔宽邸第二届业委会并未能提供相应证据证明在2018年5月1日之前金科杭州分公司提供的物业服务存在重大瑕疵，而金科杭州分公司亦未主张自2018年5月1日起至同年5月3日止的物业服务酬金。且该组证据主要为业主倾倒的垃圾之类的照片，只能反映在照片拍摄时点某处有垃圾堆放现象，并不能证明金科杭州分公司存在长期的物业服务不作为行为并导致案涉小区存在卫生状况差问题。综上，金科杭州分公司不存在未按合同约定履行职责问题，即使该组证据是真实的，也不能作为湖畔宽邸第二届业委会主张减免物业服务酬金的依据。经审查，本院认为，该组证据系打印件，无法与原件核对其真实性，且金科杭州分公司对其真实性不予认可，故本院不予认定。即便该组证据是真实的，结合照片所示经纬度及坐标能够确定拍摄对象及地点，该组证据亦尚不足以证明金科杭州分公司在合同履行过程中存在根本性违约行为，足以使湖畔宽邸第二届业委会拒付或少付物业服务酬金；湖畔宽邸第二届业委会亦未举证证明因金科杭州分公司损坏湖畔宽邸小区的设备、设施、场地而导致的实际损失金额及应扣除的履约保证金金额；湖畔宽邸第二届业委会同样未举证证明湖畔宽邸业委会及湖畔宽邸第二届业委会曾组织或委托第三方组织对金科杭州分公司的物业服务满意度测评且该公司的测评低于70%，从而应扣除全部履约保证金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，湖畔宽邸业委会作为甲方与乙方金科集团公司签订《物业服务合同》一份，约定由甲方委托乙方对湖畔宽邸小区物业管理服务项目实行专业化、一体化的物业管理，本合同签署后实际履行本合同的主体为乙方下属分公司金科杭州分公司，该分公司在为本小区业主实际提供物业服务的前提下享有乙方本合同项下所有权利与义务，若发生包括但不限于如业主欠缴物业费等事项需通过诉讼途径进行处理时有权以实际履行合同的一方当事人的身份，以原告名义通过法院主张相应权利；合同期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止；本物业管理区域的物业服务费支付方式为酬金制（物业服务费用的构成包括物业服务人力成本、固定酬金、法定税费），由甲方向乙方支付本合同约定的物业服务费用为每年2900000元；本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用，上述费用应通过专项维修资金予以列支；甲方委托乙方收取本物业管理区域的物业服务收费（含物业服务费用和代收代缴费）及停车收费，并设立共管账户，该账户由甲方委托乙方管理，甲方对该账务进行监督；乙方按约收取的物业服务费（酬金）按月结算，次月的15日之前（年末12月25日前），甲方将乙方上一个月的物业服务费转入乙方的非共管账户，金额为241666.67元，甲方业主委员会应当予以配合，甲方业主委员会无正当理由，超过一个月不配合将物业服务收费从共管账户转出，乙方有权暂停甲方业主委员会的预留印鉴和共管账户并将相应的物业服务收费直接划入乙方的非共管账户，直至甲方业主委员会纠正为止；业主或者物业使用人逾期不支付物业费的，业主委员会应当督促其限期支付；如业主或物业实际使用人不按照本条款的约定，按约足额交纳物业费、公共能耗费造成乙方可能出现类似不能按本条第一款的约定按时收到物业服务费（酬金）的，甲方授权乙方有权以原告的身份向拖欠物业费的业主或实际使用人主张物业费及公共能耗费，并加收所欠款项每日万分之五的违约金至实际付清所欠款项为止；若因甲方主体资格消灭或因故不能履行本合同的相关约定，致使乙方不能按照本条第一款按时收到物业服务费（酬金）的，参照本条第四款的约定执行；本合同签定后政府备案之日起5个工作日内，乙方须向甲方交纳150000元的履约保证金，甲方应在合同期满终止后的7个工作日内，足额退还乙方的履约保证金；如果甲方在服务期内无理由终止合同，甲方须提前一个月向乙方发出书面通知终止承包，甲方支付给乙方50000元的赔偿金。合同签订后，金科杭州分公司向湖畔宽邸业委会支付履约保证金150000元，并于2017年7月1日正式入驻湖畔宽邸小区提供物业管理服务，于2018年5月3日撤离案涉小区。金科杭州分公司分别于2017年12月11日、2018年2月4日累计向湖畔宽邸业委会开具《浙江增值税普通发票》十八份，合计金额1691666.67元。2018年2月3日，休博园社区居委会发布《关于湖畔宽邸业主大会决议的公告》一份，载明本物业管理区域湖畔宽邸业主大会会议已于2018年1月30日至同年2月3日以书面征求意见形式召开，表决通过罢免湖畔宽邸小区第一届业主委员会，解聘与金科集团公司的物业服务合同；其中解除物业服务合同赞成人数占投票权总人数比例为67.7%，专有部分面积占建筑物专有部分总面积比例为66.0%。另查明，本院应金科杭州分公司书面申请，于2019年12月24日裁定对湖畔宽邸第二届业委会限额在1800000元的财产采取查封、扣押、冻结措施，金科杭州分公司为此支出财产保全申请费5000元。案经调解无效。 本院认为，案涉《物业服务合同》系湖畔宽邸业委会与金科集团公司在自愿、平等、协商一致的基础上所签订，乃双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。根据该《物业服务合同》约定，合同签署后实际履行合同的主体为金科杭州分公司，且该公司在为案涉小区实际提供物业服务的前提下享有合同项下的所有权利与义务，有权以原告名义通过法院主张权利，故金科杭州分公司作为本案原告，主体适格。湖畔宽邸业委会已于2018年2月3日经湖畔宽邸业主大会会议决议罢免，主体资格归于消灭，湖畔宽邸第二届业委会作为其权利义务的承继者，作为本案被告，主体适格，享有案涉《物业服务合同》项下的权利和义务。针对本案主要争议焦点，一、金科杭州分公司要求湖畔宽邸第二届业委会直接向其支付物业服务酬金是否具有合法依据。首先，金科杭州分公司直接向湖畔宽邸第二届业委会主张物业服务酬金具有合同依据。其一，根据案涉《物业服务合同》第五条第1款及第六条第1款约定，在金科杭州分公司为案涉小区提供物业服务期间，物业服务费支付方式为酬金制且每年固定总价、按月结算，该款项的支付主体明确为湖畔宽邸第二届业委会，而非该小区业主。湖畔宽邸第二届业委会应承担的物业服务酬金支付义务系基于合同约定，而非《物业管理条例》及《物业纠纷司法解释》的规定。虽然湖畔宽邸第二届业委会应支付的物业服务酬金主要来源于金科杭州分公司受湖畔宽邸第二届业委会委托收取的物业服务费、代收代缴费及停车费等，并按月从由金科杭州分公司受权管理的用于收取前述费用的共管账户中转移支付，但根据《物业服务合同》第六条第1款之约定，湖畔宽邸第二届业委会系每月将物业服务酬金转入金科杭州分公司非共管账户的义务主体。且从法律概念及属性上看，物业服务酬金系湖畔宽邸第二届业委会基于案涉酬金制《物业服务合同》约定应向金科杭州分公司支付的物业服务报酬，在金科杭州分公司按约履行合同义务时付款条件即成就，与业主应当交纳的物业费、公共能耗费、地下车位使用管理费分属不同法律概念。这从《物业服务合同》第五条第2款及附件“（一）物业服务费用构成明细”载明的内容可以获得印证。在业主未按时足额交纳物业费、公共能耗费、地下车位使用管理费的情况下，湖畔宽邸第二届业委会仍应基于前述《物业服务合同》约定向金科杭州分公司支付物业服务酬金，该报酬的支付不以业主按约足额交纳物业费、公共能耗费等为前提，此乃酬金制物业服务合同与包干制物业服务合同的显著区别所在。其二，虽然根据《物业服务合同》约定，湖畔宽邸第二届业委会已委托金科杭州分公司收取物业费、代收代缴费及停车费，并授权金科杭州分公司在业主或物业实际使用人未按约足额交纳物业费、公共能耗费造成其无法按时收到物业服务酬金的情况下，可以原告身份向欠费的业主或实际使用人主张物业费及公共能耗费、逾期付款违约金等，但前述约定是权利而非义务。且如前所述，金科杭州分公司基于湖畔宽邸第二届业委会的授权而对业主享有的代收物业费、公共能耗费、停车费的权利，并不排除其向湖畔宽邸第二届业委会主张物业服务酬金的权利，其向业主代收的费用进入共管账户后仅由其保管，权利不直接归属于其所有。故其既可以选择基于湖畔宽邸第二届业委会的授权向业主收取物业费、公共能耗费、停车费及逾期付款违约金，并按照《物业服务合同》约定，在其应获取的物业服务酬金额度范围内从共管账户中转移支付相应款项，也可选择直接向湖畔宽邸第二届业委会主张物业服务酬金。湖畔宽邸第二届业委会关于金科杭州分公司只能且应当直接向业主收取物业费的相关辩称，与合同约定不符。其三，结合前述查明事实可知，虽然金科杭州分公司已被湖畔宽邸小区业主大会会议决议解聘，但解聘物业服务企业可能基于多种原因，在案证据尚不足以证明金科杭州分公司被解聘系因其提供物业服务不到位，以及存在未履行合同主要义务或者致使合同目的无法实现的根本性违约行为，足以使湖畔宽邸第二届业委会拒付物业服务酬金。其次，金科杭州分公司要求湖畔宽邸第二届业委会直接向其支付物业服务酬金具备客观履行条件。其一，虽然业主委员会作为代表全体业主的业主大会的执行机构，其自身无独立财产，其名下的财产（包括收取的物业费、公共能耗费、停车费及获得的公共经营性收益等）归全体业主共有，其参加有关诉讼的诉讼风险和后果应由全体业主共同承担，但人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其它合法收益支付，不足部分由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。因此，湖畔宽邸第二届业委会向金科杭州分公司直接支付物业服务酬金不具有法律上或事实上的障碍。其二，湖畔宽邸第二届业委会向金科杭州分公司支付物业服务酬金，并不影响其基于《物业管理条例》规定及案涉《物业服务合同》关于酬金制物业费的约定，向欠费的业主催讨物业费、公共能耗费等，已交费业主在履行其相应义务后，亦无须重复交费。因此，以业主委员会自行管理的资金及其它合法收益先行支付物业服务酬金，并不会损害其他按约足额交纳物业费、公共能耗费的业主的合法权益。综上，因原、被告双方对金科杭州分公司为案涉小区提供物业服务的起止时间无争议，故湖畔宽邸第二届业委会应向金科杭州分公司支付自2017年7月1日起至2018年5月3日止（计十个月零三天）的物业服务酬金，现金科杭州分公司自愿按照十个月计算物业服务酬金（2900000元/年÷12个月×10个月，计2416667元），于法有据，本院予以支持。金科杭州分公司自认在其为案涉小区提供物业管理服务期间，其向小区业主收取的各项费用扣除相关支出后尚结余1199088.69元，且该款项现存于金科杭州分公司开立的账户并由其实际控制，而湖畔宽邸第二届业委会庭审中亦同意将前述结余款项直接用于抵扣其应付的物业服务酬金，故湖畔宽邸第二届业委会尚须支付金科杭州分公司物业服务酬金1217578.31元。该公司仅要求支付1217578元，不违反法律规定，本院予以支持。对金科杭州分公司要求湖畔宽邸第二届业委会支付物业服务酬金2416667元中的合理部分1217578元，本院予以支持。二、原、被告双方在案涉《物业服务合同》履行过程中是否存在违约行为及违约责任的认定。首先，结合前述分析及证据认证意见，尚无证据证明金科杭州分公司在案涉《物业服务合同》履行期间存在违约行为。根据《物业服务合同》第七条第6款约定，湖畔宽邸第二届业委会应定期或不定期对物业服务工作进行抽查和巡查，如有未达到合同约定要求的事项，其应发函督促金科杭州分公司限期整改，但其在本案中并未提供相应证据证明金科杭州分公司存在前述物业服务不达标的情形。而湖畔宽邸第二届业委会未按约足额支付物业服务酬金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《物业服务合同》第六条第1款约定，每月的物业服务酬金应于次月15日之前支付，且根据该合同第六条第4款、第5款约定，在湖畔宽邸第二届业委会未按约支付物业服务酬金时，金科杭州分公司可向其主张欠付款项每日万分之五的违约金。金科杭州分公司于2018年5月3日退场，其在本案中仅主张截至同年4月30日的物业服务酬金，故湖畔宽邸第二届业委会应于同年5月15日前支付相应款项。现金科杭州分公司要求其支付自2018年5月16日起至实际付清物业服务酬金之日止的逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。湖畔宽邸第二届业委会认为合同约定的违约金标准即每日万分之五过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条之约定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。金科杭州分公司因湖畔宽邸第二届业委会的违约行为所遭受的实际损失为欠付款项的相应利息损失，故本院将违约金标准酌情调整为年利率6%（按照2019年8月20日前中国人民银行公布的中长期贷款同期贷款利率即年利率4.75%的1.3倍计算）。综上，湖畔宽邸第二届业委会应支付金科杭州分公司拖欠的物业服务酬金1217578元自2018年5月16日起至实际付清之日止按照年利率6%计算的逾期付款违约金。其二，虽然案涉《物业服务合同》第十条第2.1.1款约定，若湖畔宽邸第二届业委会在服务期内无理由终止合同，其应支付金科杭州分公司赔偿金50000元，但结合前述查明事实可知，湖畔宽邸第二届业委会解聘金科杭州分公司系因休博园社区居委会召开业主大会会议并通过相关决议，其作为业主大会的执行机构，只能执行业主大会会议决议，故案涉《物业服务合同》提前终止不能归责于湖畔宽邸第二届业委会。退一步讲，即便休博园社区居委会通过召开湖畔宽邸小区业主大会会议决议解聘金科杭州分公司不属于湖畔宽邸第二届业委会提前终止合同的正当理由，前述合同约定的赔偿金性质亦属于违约金，其目的在于填补金科杭州分公司因违约所遭受的损失，而该公司未举证证明其因湖畔宽邸第二届业委会单方解除合同所遭受的实际损失及预期利益损失，故对其要求湖畔宽邸第二届业委会支付赔偿金50000元的诉讼请求，本院不予支持。三、案涉履约保证金150000元返还条件是否成就。根据《物业服务合同》第七条第3款约定，湖畔宽邸第二届业委会应于合同期满终止后7个工作日内足额退还履约保证金。结合前述查明事实及证据认证意见可知，湖畔宽邸第二届业委会未能举证证明金科杭州分公司存在《物业服务合同》第七条约定的应予扣除履约保证金的情形，故对金科杭州分公司要求湖畔宽邸第二届业委会退还履约保证金150000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，对金科杭州分公司合理的诉讼请求，本院予以支持；对其不合理的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杭州市萧山区湖畔宽邸小区第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内支付金科物业服务集团有限公司杭州分公司物业服务酬金1217578元； 二、杭州市萧山区湖畔宽邸小区第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内支付金科物业服务集团有限公司杭州分公司以物业服务酬金1217578元为基数自2018年5月16日起至实际付清之日止按照年利率6%计算的逾期付款违约金； 三、杭州市萧山区湖畔宽邸小区第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内返还金科物业服务集团有限公司杭州分公司履约保证金150000元； 四、杭州市萧山区湖畔宽邸小区第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内支付金科物业服务集团有限公司杭州分公司财产保全申请费5000元； 五、驳回金科物业服务集团有限公司杭州分公司的其余诉讼请求。 如果杭州市萧山区湖畔宽邸小区第二届业主委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19850元，减半收取计9925元，由金科物业服务集团有限公司杭州分公司负担1290元，由杭州市萧山区湖畔宽邸小区第二届业主委员会负担8635元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  宋晓敏 二〇二〇年四月七日 书记员  孙涵青