陕西省西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0111民初7955号 原告：王某甲，女，汉族。委托诉讼代理人：王某乙，男，汉族，系原告丈夫。被告：李某甲，女，汉族。被告：魏某，男，汉族。第三人：西安某某新区某某房地产信息咨询服务部。经营者：何某某，男，汉族。委托诉讼代理人：李某甲，女，汉族，该服务部员工。原告王某甲与被告李某甲、魏某、第三人西安某某新区某某房地产信息咨询服务部（以下简称“某某房地产服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员王菊娜独任适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王某甲及其委托诉讼代理人王某乙、被告李某甲、魏某、第三人某某房地产服务部的委托诉讼代理人李某甲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某甲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告王某甲与被告李某甲、魏某签署的房屋买卖合同；2.判令被告退还原告定金、购房款550000元；3.判令被告支付原告违约金330000元，居间服务费3300元；4.判令被告退还原告2018年1月至10月期间物业费、水费1700元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月5日，原、被告在第三人居间介绍下签署了《西安市存量房买卖合同》，原告向被告支付550000元用于购买被告在西安市某某区XX大道XX段XX号（建筑名称某某某）3号楼1单元2203室及车位，被告于付款当天将房屋交于原告入住，合同约定被告应于2019年7月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，被告最迟应于2019年10月15日前办理完毕解除抵押登记手续。原告和第三人从2019年7月开始多次督促被告办理解除抵押登记手续及办理房屋所有权证，但时至今日，被告都以种种原因拖延办理解押手续和房屋产权手续，原告多次联系被告办理均未果。现诉至法院，望判如所请。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求判令被告退还家具费16500元，支付原告房屋溢价损失210000元。被告李某甲、魏某辩称：1.不同意解除房屋买卖合同，双方系等证交易，涉案房屋产权证目前登记在开发商名下，合同无法继续履行并非其个人原因所致，且根据合同约定，原告起诉时尚不具有解除权；2.其仅同意退还原告1700元物业费，原告主张的其他款项其均不同意退还和支付。第三人某某房地产服务部述称：同意解除合同，请求法院判令被告承担居间服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：西安市存量房买卖合同、收条2张、银行转账5张、收费票据4246.95元、催收通知书、处置抵质押品通知书、卖方告知单、诉前收费票据、西安市房屋情况查询结果证明、西安市不动产登记簿，本院对其真实性予以确认，并与庭审笔录共同在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的房屋买卖居间合同、房屋交易服务合同、佣金收据2张、代收票据1张、微信聊天记录、催告函，经本院核实，对该组证据的真实性予以确认；原告提交的贝壳找房网截图1张，本院对其真实性予以确认，因二手房一房一价，故对该证据与本案的关联性，本院将结合其他证据及事实综合认定。被告提交的2017年2月西安某某房地产开发有限公司收款收据、第三人提交的催告函，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年9月5日，原告王某甲（乙方、买受人）与被告李某甲、魏某（甲方、出卖人）及第三人某某房地产服务部（丙方、居某某）签订《西安市存量房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于西安市某某区XX大道XX段XX号（建筑物名称某某某）3幢1单元12203室房屋，建筑面积86.41平方米，总价款为1100000元。该房屋已经设定抵押，抵押权为交通银行。甲方应于2019年7月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年10月15日前办理完毕解除抵押登记手续。定金人民币220000元乙方于签订本合同当天支付甲方50000元，于2018年9月15日前支付甲方剩余170000元，甲方于办理首付款资金监管当天将此定金划转至二手房交易结算资金专用账户。首期房价款（不含定金）330000元，乙方于见到甲方夫妻双方详细版征信报告后当日支付甲方，甲方于办理首付款资金监管当天转至二手房交易结算资金专用账户。双方约定待甲方收齐定金及首期房价款后当天将房屋交予乙方使用。甲方需结清该房屋交付日之前发生的所有物业、水、电、暖气等费用。其中合同第四条产权转移登记相关手续约定为：“4.2购审时间/条件：甲乙双方均认可本次交易为等证过户，待甲方网签备案时间满三年、房产证成功办理且将（解除抵押的）房产证原件交予乙方查看无误后方可办理本次交易的后期手续，双方协商约定，待上述条件达成后五个工作日内，甲乙双方共同向西安市XX房XX市场XX房资格审核的相关资料……”合同第六条违约责任约定：“6.1本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币330000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费、房屋差价损失等；另违约方还应赔偿守约方已经向居某某支付的居间服务佣金。6.1.1本合同签署后，若甲方未能按照本合同中3.1条约定将该房屋交付乙方或由于甲方原因未能按本合同第四条约定办理产权转移手续，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（6.1.1.1和6.1.1.2不作累加）：6.1.1.1逾期在三十日之内，按照合同约定的期限届满之次日起至房屋交付或办理产权转移手续之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付购房款万分之五的滞纳金，于实际交房或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。6.1.1.2逾期超过三十日后，则乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应在接到乙方解除合同通知之日起七日内退还乙方已付购房款并承担违约责任，违约责任按照本合同6.1条约定执行；乙方不解除合同的，甲方应继续履行本合同，并按照本合同6.1.1.1条约定履行合同。”同日，原告王某甲（乙方、买受人）与被告李某甲、魏某（甲方、出卖人）及第三人某某房地产服务部（丙方、居某某）签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，为甲、乙双方买卖涉案房屋事宜提供居间服务，由乙方承担居间代理费33000元，合同约定违约责任如下：“3、在居间服务中……甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。违约方应当赔偿守约方已经向居某某支付的居间服务佣金……5、本合同签署后，违约方除承担本合同中约定的相应违约责任外，违约方还需承担守约方聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费，另违约方还应赔偿守约方已经向居某某支付的居间服务佣金。”同日，原告（乙方、买受人）、被告（甲方、出卖人）与案外人（丙方、服务方）西安市某某房地产中介服务部签订了《房屋交易服务合同》，约定就涉案房屋买卖的后续事宜由丙方提供服务，乙方承担丙方过户费500元。合同签订当日，原告按约向被告李某甲支付定金50000元，向第三人支付居间代理费33000元。2018年9月10日，原告向被告李某甲的账户分两笔共转账250000元。2018年9月13日，原告又向被告李某甲的账户转账200000元。2018年9月30日，原告再次向被告李某甲的账户转账66500元。截至起诉时，原告向被告共支付价款566500元，其中包含定金220000元，首期房款330000元，以及家具费16500元。另，被告按约将涉案房屋交付原告居住使用，原告入住后缴纳了2018年度的暖气费、物业费、电梯费等各项费用共计4246.95元。另查明，涉案房屋《商品房买卖合同》的网签备案时间为2016年10月5日。原、被告在签订《西安市存量房买卖合同》时均知晓涉案房屋备案登记时间不足3年，尚不能过户，双方在合同中明确约定被告最晚应于2019年10月15日前办理完毕解除抵押登记手续。但2019年10月15日，被告未能按合同约定办理解除抵押手续，且被告仍未取得涉案房屋的房产证。2019年10月31日，第三人某某房地产服务部通过微信@被告魏某，向被告魏某发送了《催告函》，要求被告尽快办理解押手续。但至本案开庭前，二被告仍未取得涉案房屋的房产证，亦未办理解压手续。本案审理期间，原告坚持要求解除《西安市存量房买卖合同》，由二被告退还其已交房款并承担其损失。二被告不同意解除合同，认为双方签订的合同应当继续履行，其可继续配合原告办理过户手续，同时认为合同约定的330000元违约金过高，其同意按照合同6.1.1.1款约定按照已付房款的日万分之五向原告支付滞纳金至过户之日。原告认为被告逾期办理房屋解押手续，经中介催告后仍拒不履行，原告享有解除权。第三人某某房地产服务部陈述涉案房屋的市场价目前在120万到130万之间。本案经本院调解，未果。本院认为，原告王某甲与被告李某甲、魏某及第三人某某房地产服务部签订的《西安市存量房买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按照合同约定秉持诚实信用原则、严格履行己方义务。根据《西安市存量房买卖合同》约定，被告李某甲、魏某应于2019年7月15日前向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年10月15日之前办理完毕解押登记的手续，但二被告并未按约定履行，二被告的行为已构成违约，原告要求解除其与二被告及第三人签订的《西安市存量房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现原告要求二被告退还定金及首期房价款550000元、家具费16500元，本院予以支持。被告李某甲、魏某付清该款的当日原告王某甲应向被告李某甲、魏某腾交涉案房屋；原告要求二被告退还2018年1月至10月的物业费、水费1700元，二被告同意，本院予以支持。原告要求二被告向其支付居间服务费33000元，符合双方签订的《房屋买卖居间合同》第6.1条约定，本院予以支持。原告要求二被告承担违约金330000元，二被告认为该违约金过高。本院结合合同的履行情况，二被告的过错程度，二被告自2018年9月30日至今占用使用原告定金及首期房价款550000元对原告造成的损失，并综合考虑原告提交贝壳网房屋涨幅210000元的信息及第三人庭审中关于涉案房屋的价格目前在120万到130万的陈述，并适当扣除原告实际居住被告房屋至今所产生的房屋使用费后，酌定调整被告承担违约金的数额为100000元。原告要求二被告支付房屋溢价损失210000元，因本案中二被告仍有继续履行之意愿，原告要求解除合同，本院酌定的违约金已可弥补原告的损失，故原告再行主张房屋溢价损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告王某甲与被告李某甲、魏某及第三人西安某某新区某某房地产信息咨询服务部于2018年9月5日签订的《西安市存量房买卖合同》；二、被告李某甲、魏某于本判决生效后十五日内向原告王某甲退还定金、首期房价款及家具费共计566500元；被告李某甲、魏某付清该款的当日原告王某甲应向被告李某甲、魏某腾交涉案房屋；三、被告李某甲、魏某于本判决生效后十五日内向原告王某甲支付居间服务费33000元；四、被告李某甲、魏某于本判决生效后十五日内向原告王某甲支付物业费、水费共计1700元；五、被告李某甲、魏某于本判决生效后十五日内向原告王某甲支付违约金100000元；六、驳回原告王某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15070元，原告已预交。现由原告王某甲承担4258元，被告李某甲、魏某承担10812元，被告李某甲、魏某将该款项于本判决生效后十五日内给付原告王某甲。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审 判 员    王菊娜 二〇二〇年四月二十四日 法官助理     沈丽媛书 记 员     史博媛 1