湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初489号原告：信达投资有限公司，住所地北京市西城区闹市口大街9号院1号楼。法定代表人：张巨山，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵野，北京市长安律师事务所律师。被告：湖南德源典当有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路188号。法定代表人：傅伟，该公司负责人。委托诉讼代理人：肖育，湖南海川律师事务所律师。原告信达投资有限公司与被告湖南德源典当有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信达投资有限公司向本院提出如下诉讼请求：1．请求贵院依法判令被告立即支付原告房屋租金1116180元（该租金暂计算至2019年11月6日，此后的费用按3.9元／天／平方米）的标准一直计算至被告返还房屋之日止），合计1709244.5元；2、请求贵院依法判令被告将占有使用的位于湖南省长沙市，面积为424平方米的房屋返还原告；3、请求贵院依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），该合同约定：原告将位于湖南省长沙市平方米，合计面积为424平方米的房屋租赁给被告，作为其办公用房使用；租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日；租金标准为一层3.63元／天／平方米、二层1.5元／天／平方米，年租金合计为395405元；租金支付方式为每月6月1日和12月1日前，被告分别支付半年租金197702.5元给原告，如被告未按约定期足额支付租金长达20日的，应以一个月的租金总额32436元作为违约金支付予原告。被告应于合同租赁期满或合同解除后，将上述房屋及其附属设施返还原告，如被告未按约定时间返还房屋的，应按约定租金标准的1.5倍（即3.9元／天／平方米）继续支付租金。原、被告所签上述合同生效后，被告在合同约定租赁期限内，仅于2016年7月11日向原告支付令了半年租金197702.5元，且合同约定租赁期限届满后，被告始终未支付剩余租金予原告，也未依约与原告办理返还房屋的手续。基于上述被告违约事实，2018年9月3日，原告依照合同约定，以公证送达的形式，向被告邮寄了《合同解除通知函》，通知其解除合同，并要求其限期支付租金、违约金、搬离房屋等内容。但截止至2019年11月6日，原告未收到被告支付的房租租金、逾期返还房屋期间的租金、违约金；被告也未与原告办理返还上述房屋的手续，更未搬离上述房屋，将上述房屋返还原告。原告为维护其合法权益，故向本院提起诉讼。原告提交了以下证据：证据1、中国建设银行、中国信达资产管理公司文件（建总函【2002】484号《关于加快办理中国建设银行划转中国信达资产管理公司固定资产有关手续的通知》及附件）；2、2008年4月11日，中国信达资产管理有限公司与信达投资有限公司签订的《资产转让协议》，拟证明：1、本案所涉位于湖南省长沙市的房屋（以下简称“租赁房屋”），通过国有资产划转、国有资产转让行为，原告已合法有效的享有租赁房屋的所有权；2、原告基于其为租赁房屋的所有权人，享有将该房屋对外出租，并收取租金的权利；证据2、1、2014年11月26日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”）；2、2015年12月24日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》（以下简称“现合同”）；3、《资产到账确认单》；4、《案件标的金额所涉具体项目和计算明细》，拟证明1、原告与被告签订的两份《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容和形式符合我国法律规定，不违反强制性法律规定，应认定为合法有效；2、依据原合同和现合同的相关约定，同时，因现合同是原、被告双方就原合同约定的续租事宜而签订的事实，应认定原告已依约向被告交付了租赁房屋；3、依据现合同的相关约定，被告应按期足额向原告支付租赁房屋的租金，同时，合同约定租赁期限届满后，在原、被告就续租事宜未重新达成一致意见时，被告应搬离租赁房屋，并返还予原告。但截止至2019年11月6日，被告仅支付原告半年租金197702.5元，也未搬离租赁房屋，返还予原告。被告的上述行为根本上违反了现合同的约定，应认定被告构成对现合同的实质性违约，需承担相应违约责任；证据3、1、原告发出的信司便函【2018】15号《合同解除通知函》；2、中华人民共和国北京市求是公证处出具的（2018）京求是内经证字第1160号《公证书》；3、编号为1015982739026号的《全球邮政特快专递回执》，拟证明1、原告基于被告的违约行为，依照现合同的相关约定，向被告发出《合同解除通知函》，应认定现合同已解除；2、原告向被告发出《合同解除通知函》，行使并主张自身权利，已构成诉讼时效中断的法定情形。综合证明1、双方的租赁合同合法有效；2、原告履行了交付房屋的义务。被告拒不缴纳合同约定的租金，在合同解除通知发出后，拒不交房，已经构成根本违约。因此被告要依约依法承担全部责任，指补交所欠租金、按照合同约定承担延迟缴纳租金的法定违约责任、赔偿原告相关损失及依法将租赁房屋交还原告。被告湖南德源典当有限责任公司辩称：1、被告缓交2016至今的房租不是拖欠而是行使不安抗辩权，是原告违约在先。原告要求被告承担违约金没有法律依据；2、原告临时更改合同，改变了租期等，当时就有争议，经协商才签订。有口头约定长期租赁，有优先承租权、优先购买权；3、被告续签时要求原告将口头约定写进去，但是原告没写。原告有出卖意愿的时候，被告有提出购买的想法，但是原告没有回应。我方有给出回复函，如果原告可以让我方优先购买，我方立马支付未付的房租。被告提交了以下证据：回复函，拟证明被告并非恶意欠缴租金，也对原告解除合同做出了回应，我方应当有优先购买权。经庭审质证，原告认为被告的证据：1、回复函只是复印件，需要查看原件，真实性无法确认；2、该回复函，被告称是给了回信，但是我方当事人说被告一直没有理睬，而且回复应当有具体的途径，如EMS、公证等；3、内容明显虚假，双方的租赁合同第11条第2款明确的约定与该内容不符。因此对于该证据三性不予认可。被告对于原告的证据1关联性有异议。清单和转让协议无法看到租赁房屋的具体内容，不能证明租赁房屋属于原告的权属范围。对证据2合同三性均无异议。但是合同是原告提供的模板，当时口头达成的共识，到期自动续签、优先承租权、优先购买权都没有写进去，2013年的时候发生过争议，被告要求写进去，但是原告工作人员说是法务部门的模板，因此口头约定的内容无法体现在合同中；确认单无异议；计算明细不予认可。占有房屋租金金额不予认可，被告缓交是原告违约在先，因此一楼应按照3.63元/平方米，二楼按照1.5元/平方米计算；被告没有违约行为，应当是原告支付违约金。对证据3三性认可。我们也给了原告回复函（2018年9月10日），明确表示了我方不解除合同，收到新的租赁合同就交房租。经审查，原、被告的证据符合法律规定，本院予以认定，但是原告按照每平方米3.9元计算占用租金没有合同依据，本院不予采纳。根据认定的证据及庭审陈述，本院确认如下事实：2002年6月3日，中国建设银行将本案涉案房屋（位于长沙市办公用房）划转给中国信达资产管理公司。2008年4月11日，中国信达资产管理公司将该房屋转让给了原告。2014年11月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其名下坐落于长沙市的办公用房出租给乙方，共计二层，一层租赁期为2013年1月1日至2015年12月31日止，租金标准为3.63元／天／平方米，租金为834718.50元；二层租赁期为2013年6月1日至2015年12月31日止，租金标准为1.5元／天／平方米，租金为303024元，上下两层租金合计为1137742.5元。租金支付方式为每半年支付，具体支付时间：合同年期间，每年6月30日和12月31日前。保证金共计32499元。如乙方在合同约定的支付租金之日起20日内不能交清租金，则甲方有权解除合同，收回房屋，并对乙方存放在房屋内的物品行使留置权。合同约定的违约金为32436元。另外，合同确定的一楼租赁面积为210平方米，二楼租赁面积为214平方米。2015年12月24日，原、被告双方续签《房屋租赁合同》一份，延长房屋租赁期至2017年12月31日止，其他内容未变更。2016年7月11日，被告向原告公司汇2016年上半年租金197702.50元。因被告认为该合同侵犯了其法定的优先权，故未再按约定支付租金。2018年9月3日，原告向被告发出《合同解除通知函》，2018年9月10日，被告给原告回函称原告提供的合同剥夺了被告优先购买权、优先承租权和买卖不破租赁权等法定权利而依法行使不安抗辩权不交租金不是恶意拖欠，故不同意解除合同。因此，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，双方当事人均应按照合同履行约定的义务。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。被告作为房屋的承租人，拖欠原告租金560608.5元已经构成单方违约，原告解除合同符合双方约定和法律规定，故本院对原告要求被告支付上述租金和违约金及退还房屋的诉讼请求予以支持。另外，根据双方约定的租赁面积及每平方米租金计算，被告应支付原告从2018年1月1日至2019年11月6日占用租金为：210平方米×3.63元/天/平方米×674天+214平方米×1.5元/天/平方米×674天=730144.2元，对原告超出的部分请求，本院不予支持。2019年11月7日之后至房屋退还给原告时止的占用租金按上述租赁面积及每平方米租金计算，本院应予支持。租赁合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用并占用至今，不存在影响被告行使权利的危害，因此被告以不安抗辩权不履行租金义务是没有法律依据和事实根据，本院对被告的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告湖南德源典当有限责任公司于本判决生效后五日内向原告信达投资有限公司支付租金560608.5元；二、被告湖南德源典当有限责任公司于本判决生效后五日内向原告信达投资有限公司支付从2018年1月1日至2019年11月6日房屋占用租金730144.2元（此后的租金应当按照合同标准计算至实际退房之日止）；三、被告湖南德源典当有限责任公司于本判决生效后五日内向原告信达投资有限公司支付违约金32436元；四、被告湖南德源典当有限责任公司于本判决生效后三十日内将位于长沙市办公用房（面积424平方米）退还给原告信达投资有限公司；五、驳回原告信达投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费20183元，依法减半收取10091.5元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  龙韬二〇二〇年四月二十二日法官助理杨娟书记员童沁琼附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。