贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终536号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄顺玉，男，1969年10月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李觐勇，贵阳市花溪区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告)：贵州西部建材城开发有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区石板镇花鱼井村办公楼。法定代表人：李建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁陈，男，1988年10月4日出生，住贵州省贵阳市花溪区，系该公司员工。委托诉讼代理人：高峰，男，1971年1月9日出生，住贵州省贵阳市云岩区，系该公司副总经理。上诉人黄顺玉因贵州西部建材城开发有限公司（以下简称“西部建材城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初7856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄顺玉向本院上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人未按照广告宣传承诺履行广告宣传义务，未及时处理消防事宜，致使上诉人不得已解除合同、搬离门面。原审法院未全案审查，裁判结果不公。上诉人在商铺内留存部分物件及柜子，被上诉人在未及时履行告知义务情形下，随意损害和丢失上诉人的财产，应赔偿相应损失。另外，原审未向上诉人释明案件管辖问题，合同约定双方纠纷由贵阳仲裁委仲裁，原审法院受理本案程序违法。被上诉人自认拆除上诉人财物，损害了上诉人权益。被上诉人西部建材城公司二审答辩：合同约定争议地点是花溪法院所在地，原审法院受理本案没有问题。原审法院现场查看并制作现场笔录，应以现场笔录为准确认本案事实。西部建材城公司向原审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2017年6月17日签订的《西部建材城开发有限公司商铺租赁合同》；2、被告立即将西部建材城B区2栋1层9、10、24号铺交还原告；3、按照合同约定向原告支付（2018年7月1日至2019年6月30日）租金54460.48元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告（反诉原告）黄顺玉向原审法院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告装修折价损失20000元及财产损失19710元；2、原告退还被告押金30000元；3、本诉及反诉诉讼费由原告承担。原判查明：2017年6月17日，原告与被告签订两份《贵州西部建材城开发有限公司商铺租赁合同》（合同编号：ＸＢ-2012017060070；ＸＢ-2012017060071）约定原告将位于花溪区铺出租给被告，租赁期限：2017年7月1日起至2020年6月30日止，共计叁年。合同第三条约定，商铺租赁金按年度支付，被告必须在下一个年度租赁周期前20天向原告交纳下一年度租赁金；年度租赁期对应的租赁金额如下：2017年7月1日至2018年6月30日4个月租金，共计：￥17662元（壹万柒仟陆佰陆拾贰元）；2018年7月1日至2019年6月30日9个月租金，共计：￥45418元（肆万伍仟肆佰壹拾捌元）；2019年7月1日至2020年6月30日12个月租金，共计：￥68126元（陆万捌仟壹佰贰拾陆元）。商铺租赁保证金为10000元／间，保证本合同期限内，被告完全履行本合同的约定，本合同期限内，被告无违约行为，本合同期限届满后10日内，全额无息退还给被告；被告交纳的保证金，用于保证被告不得有下列行为或者情形：……（2）不按时向原告交纳各种费用……。合同第十七条约定在本合同期限内，被告有下列情形之一的，原告有权解除本合同，预交保证金不予退还，作为违约金支付原告，造成其他经济损失，必须据实赔偿：……（六）违反本合同的其他条款和保证条款的。2017年6月28日，原、被告又签订一份《贵州西部建材城开发有限公司商铺租赁合同》（合同编号：ＸＢ-2012017060079）约定原告将位于花溪区铺出租给被告，相关约定同上述合同。上述三份合同签订后，被告缴纳部分租金后，尚欠原告2018年7月1日至2019年6月30日的租金54460.48元。原告西部建材城遂诉至法院，诉请如前。审理中，原告西部建材城公司提交2019年5月21日原告与案外人杨玉英签订的《Ｂ区2栋1层9、10、24号商铺租金物管费用协议书》主张被告黄顺玉应在2019年6月30日前支付租金54460.48元。被告黄顺玉认可杨玉英系其合伙人，但辩称没有参与签订上述协议。同时，被告黄顺玉提交9张照片主张案涉商铺因消防管道损坏，造成其灯具受损，且被告在搬离商铺后，其店内装修材料已被原告拆除。原告西部建材城不认可该照片，辩称被告黄顺玉商铺漏水是因为被告私自损坏消防设施，且被告提交的照片中可以看出，被告在搬走时已经拆除其商铺内的物品，原告西部建材城是在多次通知被告，其拒不到场的情况下拆除了部分材料。原审法院于2019年10月31日组织原、被告对案涉商铺进行实地勘察，并制作《现场笔录》。经现场查看确认案涉商铺中仅余一张收银桌。被告黄顺玉主张其搬离前商铺时通知了原告西部建材城公司，当时商铺中保留有部分小展柜、楼梯、墙上的板材、吊顶的板材，现在前述物品已经被原告搬走，故要求原告赔偿其损失。原告西部建材城公司对此不予认可，辩称被告黄顺玉并未通知原告，也未将商铺大门上锁，商铺内物品丢失与原告无关。被告黄顺玉认可搬离商铺当天未上锁，但辩称搬走后第三天到现场看过，当时商铺是上锁的。原审认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。本案中，双方签订的《贵州西部建材城开发有限公司商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。原告要求解除双方签订的《贵州西部建材城开发有限公司商铺租赁合同》，被告亦同意解除，故原告要求解除涉案合同的诉请，原审予以支持。合同解除后，被告应返还承租商铺给原告，被告黄顺玉已于2019年6月底搬离涉案商铺，现在商铺实际已由原告西部建材城控制，不存在返还商铺的问题，故原告西部建材城公司要求被告黄顺玉返还商铺的诉请，不予支持。关于原告要求被告支付自2018年7月1日至2019年6月30日租金54460.48元的诉请，根据双方约定，被告黄顺玉应在下一年度租赁周期前20天交纳下一年度租金，但直至被告黄顺玉2019年6月底搬离商铺尚欠上一年度租金54460.48元，已构成违约，故原告西部建材城公司的该项诉请，予以支持。关于黄顺玉要求西部建材城赔偿其灯具毁坏的损失的诉请，黄顺玉主张案涉商铺在2017年漏水导致其灯具损失，但被告未向法院提交任何凭证证明其损失实际产生的情况，故黄顺玉的该项诉请，不予支持。关于黄顺玉反诉要求西部建材城公司赔偿其装修折价损失的诉请，黄顺玉称其搬离商铺时未上锁，鉴于黄顺玉也未提交证据证明前述物品系西部建材城搬走。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，黄顺玉应承担举证不能的不利法律后果。同时根据《贵州西部建材城开发有限公司商铺租赁合同》第四条的约定，任何情况下，原告均不承担被告对租赁物的装修、改造费用承担补偿责任。故被告黄顺玉要求原告赔偿其装修折价损失的诉请，不予支持。关于黄顺玉要求西部建材城公司退还30000元押金的诉请，根据合同约定该30000元为保证金，被告逾期交纳租金，已违反了保证金条款，构成违约，被告有权解除合同，同时该30000元将作为违约金进行扣除，不予退还，故黄顺玉的该项诉请，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵州西部建材城开发有限公司与被告黄顺玉于2017年6月21日签订的两份《贵州西部建材城开发有限公司商铺租赁合同》（合同编号：XB-2012017060070；XB-2012017060071）及2017年6月28日签订的一份《贵州西部建材城开发有限公司商铺租赁合同》（合同编号：XB-2012017060079）；二、被告黄顺玉于本判决生效之日起十日内向原告贵州西部建材城开发有限公司支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的商铺租金54460.48元；三、驳回原告贵州西部建材城开发有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告黄顺玉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费（减半收取）581元及反诉案件受理费（减半收取）771元，由被告黄顺玉负担。二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人黄顺玉与被上诉人西部建材城公司签订的《商铺租赁合同》意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，具有法律约束力。合同履行过程中，黄顺玉于2019年6月底自行搬离商铺并拖欠一年租金54460.48元，已构成违约，原审依法解除双方的合同并判令黄顺玉承担违约赔偿责任，并无不当。关于黄顺玉要求西部建材城公司退还保证金并赔偿装修费、留存的财产和损坏灯具的损失的诉请。首先，黄顺玉主张案涉商铺在2017年漏水导致其灯具损失及搬离商铺时留存财产丢失的损失，因黄顺玉未向法院提交证据证明损害原因和财产损失情况，故黄顺玉的该项诉请，应不予支持；其次，关于装修折价损失问题，《商铺租赁合同》第四条约定：任何情况下西部建材城公司均不承担承租人对租赁物的装修、改造费用，而本案系黄顺玉单方违约导致合同解除，故黄顺玉要求西部建材城公司赔偿其装修折价损失的诉请，不符合合同约定，应不予支持；其三，关于3万元保证金问题，租赁合同约定：承租人交纳3万元保证金用于保证承租人租赁期间不得拖欠租金等违约情形，否则，西部建材城公司有权解除合同并不予退还保证金，现因黄顺玉长期拖欠租金导致合同解除，故3万元保证金作为黄顺玉违约的违约赔偿金而不得要求退还。至于案件管辖权问题，租赁合同虽约定双方纠纷由贵阳仲裁委员会仲裁，但原审法院受理本案后黄顺玉并未在答辩期间内提出管辖异议，且其参与诉讼后提出反诉，应当视为放弃合同管辖条款的效力。综上，上诉人黄顺玉的上诉理由均不成立，其上诉请求本院予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2704元，由上诉人黄顺玉负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年四月二十六日书记员 潘盛机