福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初5337号 原告（反诉被告）：陈越，男，1971年4月11日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：刘勇，男，1970年9月12日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：福建省南平市人民防空办公室，住所地福建省南平市三元路112号，办公地址福建省南平市武夷新区商务楼4号楼B102室。 负责人：肖立刚，主任。 委托诉讼代理人：郑惠平，男，福建省南平市人民防空办公室副主任。 被告（反诉原告）：南平市人防事业综合管理站，住所地福建省南平市三元路112号。 法定代表人：陈健，站长。 委托诉讼代理人：郑惠平，男，福建省南平市人民防空办公室副主任。 原告陈越与被告刘勇、福建省南平市人民防空办公室（以下简称南平人防办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告陈越于2019年12月31日申请追加南平市人防事业综合管理站（以下简称人防管理站）为本案被告，本院予以准许。被告人防管理站于2020年2月3日提起反诉，本院决定与本诉合并审理。本院于2020年3月31日公开开庭审理本案。原告（反诉被告）陈越，被告刘勇，被告南平人防办及被告（反诉原告）人防管理站共同委托诉讼代理人郑惠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈越向本院提出诉讼请求：刘勇、南平人防办、人防管理站共同退还陈越履行保证金5400元，并赔偿资金占用期间的利息损失（自2017年4月2日起至还清履行保证金之日止，按年利率6%的标准计算）。事实和理由：陈越于2010年1月开始从南平人防办下属单位人防管理站承租坐落于南平市延平区店面。双方最后一次签订租赁合同的时间是2014年1月1日，约定租期3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，月租金为3000元，履行保证金为5400元。合同还约定，陈越有优先承租权。陈越和人防管理站经口头协商一致，租金缴纳方式都是由人防管理站开具《福建省政府非税收入缴款通知书》，按其通知书上开具的金额到行政服务中心办理租金缴纳，一般都是按季度或者半年方式一次性缴纳租金，未曾拖欠过租金。因2016年底租赁合同租期即将到期，在2016年10月份，陈越经与人防管理站协商沟通并提交书面的要求继续租赁店面的报告后，人防管理站工作人员同意将店面继续租赁给陈越使用，也开具了《福建省政府非税收入缴款通知书》，通知陈越继续缴纳2016年10月至2017年3月共计6个月租金18000元，陈越也按该通知书的要求及时缴纳该笔租金。2016年12月22日，人防管理站突然叫一群人到陈越店铺，要求陈越腾房，说合同已到期，人防管理站已把店面租赁给别人。人防管理站在陈越租金已交至2017年3月底，且陈越有优先承租权的情况下，突然单方面要求解除租赁合同，明显有违诚实信用这民法基本原则。自从2016年12月22日以来，人防管理站人员就经常到陈越店面吵闹，并多次发短信威胁陈越，要对陈越提起控告，说陈越构成犯罪。人防管理站的行为严重影响陈越店铺生意的正常经营及日常的正常生活，已给陈越造成巨额经济损失及严重的精神负担。2017年4月20日，刘勇带领人防管理站人员又再次闯入陈越店面里，以暴力形式强行收回店面，导致矛盾再次激化，后经紫云派出所民警出警，并调解。刘勇承诺退还陈越全部履行保证金后，陈越在派出所里当场将5400元的押金收据原件交给刘勇，双方达成调解协议。可直至今日，刘勇、南平人防办、人防管理站都没有退还陈越履行保证金，陈越特提起诉讼。 刘勇辩称，刘勇作为被告主体不适格。刘勇未与陈越签订房屋租赁合同，陈越是与人防管理站签订的房屋租赁合同。履约保证金室交给人防管理站，刘勇仅是人防管理站的工作人员，实施签订合同等的行为是职务行为。根据合同相对性原则，刘勇不承担退还保证金的义务，刘勇不是适格被告，请求驳回陈越的诉讼请求。 南平人防办辩称，南平人防办作为被告主体不适格。南平人防办从未与陈越签订房屋租赁合同，陈越是与人防管理站签订的房屋租赁合同。人防管理站是独立的法人，根据合同相对性原则，南平人防办作为被告主体不适格，请求驳回陈越的诉讼请求。 人防管理站辩称，一、陈越违约，人防管理站有权不予退还保证金，应驳回陈越的诉讼请求。陈越租赁店面期间，于2016年6月1日才向人防管理站缴纳2016年4至6月份租金，于2016年9月23日才缴纳2016年7月至9月份租金，其中7月份的租金逾期80天。陈越未按《南平市人民防空工程租赁使用合同》第三条约定在每月5日前缴纳当月租金，其行为已构成违约。根据双方签订的合同约定，陈越逾期60天不交付房租的，陈越缴纳的保证金不予退还。经调查了解，陈越在租用人防管理站店面期间，未经人防管理站同意，擅自将店面转租给第三方康建辉。根据合同第十一条约定，未经人防管理站同意擅自将人防工程转租、转让、转包租赁他人的，人防管理站有权解除合同，陈越缴纳的保证金不予退还。陈越的多项行为违反合同约定，人防管理站有权不予退还陈越保证金。二、陈越尚欠租金、滞纳金及违约金未支付，即便法院判决保证金应予返还，也应先抵扣租金、违约金及滞纳金。涉案房屋租赁期限至2016年12月31日，但陈越擅自缴纳租金至2017年3月31日以达到继续使用的目的。租赁期满后，人防管理站多次催告陈越返还店面，但陈越仍占用店面至2017年4月21日，其行为已构成违约，人防管理站有权不退还保证金。陈越还应支付租金2100元。陈越在2016年4月、5月及7月至10月期间未按约定在每月5日前缴纳租金，根据合同第三条约定，陈越逾期未缴纳租金的按月租金总额6%增收滞纳金，及第十二条约定陈越逾期交付租金，每逾期一日，按应交租金总额的4‰支付违约金。因此，陈越应向人防管理站支付违约金2652元、滞纳金1326元，共计3978元。因此，陈越应支付人防管理站租金、滞纳金及违约金共计6078元，在陈越未向人防管理站支付上述款项的情况下，人防管理站有权不予退还保证金，即便予以退还，也应当抵扣上述6078元款项。综上所述，请求驳回陈越诉讼请求。 人防管理站向本院提出反诉诉讼请求：1.陈越向人防管理站支付2017年4月1日至2017年4月21日的租金2100元；2.陈越向人防管理站支付违约金2652元、滞纳金1326元。诉讼过程中，人防管理站变更反诉诉讼请求为：1.陈越向人防管理站支付2017年4月1日至2017年4月21日的租金2100元；2.陈越向人防管理站支付违约金2652元。事实与理由：2014年1月1日，陈越与人防管理站签订租赁合同，合同约定租赁期限为3年，从2014年1月1日至2016年12月31日，月租金3000元，租金由陈越每月5日前到市行政服务中心人防窗口向人防管理站缴纳当月租金，逾期未缴纳的按月租金总额6%增收滞纳金，人防管理站逾期交付租金，每逾期一日，按应交租金总额的4‰支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。陈越租赁店面期间，在2016年4月、5月及7月至10月期间未按约定在每月5日前缴纳租金。租赁期满后，人防管理站多次通过张贴通知书及电话、短信通知等方式要求陈越清退返还店面，但陈越拒不归还，一直使用店面至2017年4月21日，也未支付2017年4月1日至4月21日的租金。人防管理站认为，陈越在租赁期满并经人防管理站多次催告后仍占用店面，应向人防管理站支付占用期间的租金。陈越逾期缴纳租金，构成违约，应按合同约定支付逾期缴纳租金的违约金，人防管理站特提起反诉。 陈越辩称，陈越缴纳租金是通过南平人防办开具交款通知书的情况下交款。南平人防办未开具交款通知书，陈越无法缴纳，未付租金的责任在于南平人防办。因责任在于南平人防办，故陈越无需支付违约金。在2017年4月20日派出所调解中，人防管理站的工作人员刘勇承诺免除陈越2017年4月1日至4月20日期间的租金。综上所述，请求驳回人防管理站的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 人防管理站为事业单位法人，举办单位为南平人防办。2010年1月起，陈越向人防管理站租赁坐落于南平市延平区店面。2014年1月1日，人防管理站（出租方、甲方）与陈越（承租方、乙方）签订一份《南平市人民防空工程租赁使用合同》。合同约定：第一条工程坐落、面积及用途。1.甲方将坐落在南平市延平区，建筑面积24平方米，使用面积24平方米的人防工程租赁给乙方使用。2.乙方承租人防工程用途经营针纺织品。第二条租赁期限。租赁期共三年。自2014年1月1日至2016年12月31日止。第三条租金、租金的交纳期限和方式。1.租金：甲方双方议定，乙方租赁甲方人防工程月租金3000元，每年租金为36000元。2.付款期限和付款方式：由乙方每月5日前到市行政服务中心人防窗口向甲方缴纳当月租金，逾期未缴纳的按月租金总额6%增滞纳金，超过两个月未按时缴纳租金的，作为违约责任处理。甲方有权解除合同收回人防工程，履约保证金可抵扣滞纳金和所欠的租金。第四条履行保证金。签订合同时乙方应向甲方交纳履行保证金5400元，合同期满乙方无违反合同约定，在双方办完交接手续后30日，则甲方如数退回履约保证金。履约保证金不计息，乙方如有违约行为，保证金不予退还。第十一条乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，收回人防工程。乙方交纳的保证金不予退还，装修改造的损失甲方不予补偿或赔偿。1.《人防工程使用证》被依法撤销、吊销、注销的；2.逾期60天不交付房租的；3.未经甲方同意，擅自将人防工程转租、转让、转包租赁他人的；4.未经甲方同意，擅自对人防工程进行改造装修的；5.利用人防工程进行非法活动的；6.乙方未按南平市人防办和相关部门要求对工程进行管理，存在治安、消防、防汛等方面安全隐患不进行整改的；7.有严重扰民问题，居民反映强烈，造成群体上访或在社会上造成影响的；8.违反《人防工程维护和安全管理责任书》的。第十二条违约责任。1.任何一方无故单方解除合同，违约方应向另一方支付两个月租金的违约金；2.乙方逾期交付租金，每逾期一日，按应交租金总额的4‰支付违约金；3.乙方擅自将人防工程转租、转让、转包他人的，甲方有权解除合同。乙方还应一次性支付甲方两个月租金的违约金，因解除合同发生的一切损失，乙方自负。第十五条续租。乙方在无违反本合同约定的前提下，在同等条件下有优先租赁权。乙方需要继续租赁，应在合同期满前一个月向甲方书面提出申请，逾期不提出续租申请视为放弃续租，甲方有权将人防工程租赁他人，续租需重新签订租赁合同。合同签订后，陈越向南平人防办支付了履约保证金5400元。 租赁期间，陈越到南平市行政服务中心的人防窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》后，凭该通知书交纳租金，再回到南平市行政服务中心开具租金发票。陈越于2013年3月26日、2013年9月4日至南平市行政服务中心人防窗口开出《福建省政府非税收入缴款通知书》，支付了2013年1月至3月、2013年6月至9月的租金5940元、5940元。2013年12月9日，陈越支付了2013年10月至2014年3月期间租金11880元。2014年11月10日，陈越支付了2014年7月至12月期间的租金18000元。2016年6月1日，陈越支付了2016年4至6月的租金9000元。2016年9月23日，陈越支付了2016年7月至9月租金9000元。2016年10月26日，陈越支付了2016年10月至2017年3月租金18000元。 2017年4月20日，陈越与人防管理站工作人员刘勇因店面租赁事宜发生纠纷，南平市公安局延平分局紫云派出所出警并进行现场调解。经调解双方自愿达成《南平市公安局延平分局现场治安调解协议书》，约定：一、陈越于今日内将店面让出给市南平人防办；二、刘勇承诺其所在的人防办在收到陈越所交的租赁押金发票后经领导审批后，将押金金额退给陈越，此事尽快办理；三、双方不追究对方的任何责任；四、此事就此了结，双方不得再以此事为由挑起事端。当日，陈越将店面和租赁保证金收据交还给人防管理站，人防管理站未向陈越退还履约保证金。陈越遂诉至本院。 本院认为，陈越与人防管理站签订的《南平市人民防空工程租赁使用合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方已建立房屋租赁合同法律关系。双方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为：一、刘勇、南平人防办、人防管理站是否应当共同向陈越退还履约保证金并赔偿利息损失；二、陈越是否应当向人防管理站支付2017年4月1日至2017年4月21日的租金；三、陈越是否应当向人防管理站支付租金的违约金。 关于第一个争议焦点问题。1.关于履约保证金能否退还的问题。本案租赁合同第四条约定：“签订合同时乙方（陈越）应向甲方（人防管理站）交纳履行保证金5400元，合同期满乙方无违反合同约定，在双方办完交接手续后30日，则甲方如数退回履约保证金。履约保证金不计息，乙方如有违约行为，保证金不予退还。”根据该条约定，在陈越无违约行为时，履约保证金应予退还；有违约行为，履约保证金不予退还。又根据双方此后签订的《南平市公安局延平分局现场治安调解协议书》，在南平人防办收到陈越的履约保证金发票后，履约保证金应予退还。因此，治安调解协议书已经变更了租赁合同中关于租赁保证金的退还条件的约定。陈越已依约向南平人防办交付履约保证金发票，则退还履约保证金的条件已成就，履约保证金应予退还。2.关于履约保证金退还的主体。租赁合同约定履约保证金的收取人为人防管理站，但实际收取人为南平人防办。现场治安调解协议书约定由南平人防办退还履约保证金。同时，南平人防办和人防管理站的共同委托诉讼代理人在庭审中明确由南平人防办退还履约保证金，陈越亦表示同意。根据上述事实，本院确定由履约保证金的实际收取人南平人防办向陈越退还履约保证金，人防管理站不承担退还责任。刘勇作为人防管理站的工作人员，与陈越签订现场治安调解协议书的行为是履行职务行为，不应当承担退还保证金的责任。故本院对陈越主张南平人防办退还履约保证金5400元的诉讼请求予以支持，对于陈越主张人防管理站、刘勇退还履约保证金的诉讼请求不予支持。3.关于履约保证金的利息损失。租赁协议第四条明确履约保证金不计息，故陈越主张赔偿履约保证金的利息损失，依据不足，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。2017年4月1日至2017年4月20日（实际退还店面之日）期间，陈越使用租赁店面，并未向人防管理站支付租金。人防管理站主张陈越支付2017年4月1日至2017年4月20日期间的租金2000元（月租金3000元÷30天×20天），具有事实依据，本院予以支持。人防管理站主张陈越支付2017年4月21日的租金，依据不足，本院不予支持。关于陈越提出刘勇已承诺免除陈越2017年4月1日至4月20日期间的租金的抗辩意见。陈越的该项免租意见并未记载于治安调解协议书中，刘勇亦明确否认，故本院对陈越的该项抗辩意见不予采纳。 关于第三个争议焦点。租赁合同第三条约定的租金付款方式为：“由乙方每月5日前到市行政服务中心人防窗口向甲方缴纳当月租金”。第十二条第二款约定：“乙方逾期交付租金，每逾期一日，按应交租金总额的4‰支付违约金。”本案中，陈越于2016年6月1日支付了2016年4至6月的租金9000元，于2016年9月23日支付了2016年7月至9月的租金9000元，于2016年10月26日支付了2016年10月至2017年3月租金18000元。陈越支付租金的时间和方式与租赁合同第三条的约定不符。租赁合同约定租金支付为每月支付，但根据本案《福建省政府非税收入缴款通知书》和《福建省政府非税收入票据》记载，陈越从租赁合同签订前起至租赁合同履行期届满，均是按季度或者半年支付租金，人防管理站从未提出异议。因此，双方以实际行为变更了租赁合同约定的租金支付的方式和时间。陈越支付租金的时间均在当季时间范围内，不构成违约，故人防管理站主张陈越支付租金的违约金，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省南平市人民防空办公室于本判决生效之日起五日内退还陈越履约保证金5400元； 二、陈越于本判决生效之日起五日内支付南平市人防事业综合管理站2017年4月1日至2017年4月20日期间的租金2000元； 三、驳回陈越的其他诉讼请求； 四、驳回南平市人防事业综合管理站的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由南平市人防事业综合管理站负担。反诉案件受理费25元（已减半预收），由陈越负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐华强 二〇二〇年四月二十日 法官助理张玉萍 书记员刘欢 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。