四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1423民初1号 原告：祝定芝，女，1941年10月19日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，现住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：邓静，北京市中友律师事务所律师。 被告：洪雅县顺诚房屋中介所，住所地四川省眉山市洪雅县洪川镇上正街10号。 经营者：王丽。 委托诉讼代理人：韩祯祥，四川恒初律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶静雅，四川恒初律师事务所律师。 原告祝定芝与被告洪雅县顺诚房屋中介所（以下简称顺诚中介所）不当得利纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝定芝及其委托诉讼代理人邓静，被告顺诚中介所经营者王丽及其委托诉讼代理人韩祯祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祝定芝向本院提出诉讼请求为：一、请求法院判令被告将取得的不当利益人民币100000元返还给原告；二、判令被告支付原告利息50000元（以100000元为基数，自2012年5月10日起支付至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、判令被告支付原告利息，以100000元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；四、诉讼费用由被告承担。 事实和理由： 2012年5月3日，原告在被告的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定购买案外人李本芬坐落于四川省洪雅县11号金马安置房2幢5单元402号的房屋，建筑面积为126.17平方米，原告转账30万元到被告指定的账户，并向被告支付了2000元的佣金。 因案外人李本芬一直拒绝配合原告过户，原告被迫诉至法院。在2019年12月9日庭审中，获知李本芬委托被告以20万元出售案涉房屋，并且也只收到20万元售房款。庭审后，原告多次与被告商量退还多支付的10万元购房款，但被告拒不配合，原告故诉至法院。 被告顺诚中介所辩称，一、原、被告之间不存在不当得利返还的法律关系，而是居间法律关系。本案案涉安置房存在两次独立交易，第一次是李本芬将房屋出售给徐某，第二次是徐某将房屋出售给本案原告，该两次独立交易均系我介绍促成，我代收代支房款的行为系提供的居间服务，并且我未实际占有房款，不应向原告返还；二、徐某基于更名方便的原因，在房屋买卖合同上签署李本芬的行为系虚假民事行为，应归于无效。双方之间的交易应以真实的民事行为来判定，即房屋买卖合同的交易双方为原告与徐某，合同的权利义务也只在真实的交易双方之间产生约束力。 本院经审理认定事实如下： 2012年4月26日，李本芬、李双宏作为甲方，徐某作为乙方，顺诚中介所经营者王丽作为丙方，三方签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定：甲方现有面积126.17㎡的房屋，地址金马安置房二幢五单元402房，甲方委托丙方提供中介服务，将该房出售给乙方，经丙方协调，甲、乙双方达成协议如下：在签订本合同时，甲方向乙方出示该房及本人的有关合法手续；一、售价为20万元；二、付款方式：乙方购房款分三次支付，首款于2012年4月26日前支付甲方5万元，在产权监理所将此房屋产权证交产权监理处受理的同时（或办理产权公证时）乙方付给甲方13万元；九、中介佣金费的支付，甲乙双方签章生效时，甲方（乙方）按房屋售价金额1%支付佣金，计向丙方支付佣金费2000元；十、合同签订后，甲方不得以任何方式违约，如有违约行为，甲方需赔偿乙方违约金20%，另支付乙方因购买此套房屋所产生的装修费和其他费用共计20万元；第三次付款在甲乙双方到开发商处更名时，乙方将一次性支付剩余2万元整给甲方。 2012年5月3日，甲方李本芬、乙方本案原告祝定芝、丙方王丽又签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定：甲方现有面积126.17㎡的房屋，地址金马安置房二幢五单元402房，甲方委托丙方提供中介服务，将该房出售给乙方，经丙方协调，甲、乙双方达成协议如下。在签订本合同时，甲方向乙方出示该房及本人的有关合法手续；一、售价为30万元；二、付款方式，乙方购房款分二次支付，首款于2012年5月3日前支付甲方3万元，在产权监理所将此房屋产权证交产权监理处受理的同时（或办理产权公证时）乙方付给甲方27万元；九、中介佣金费的支付，甲乙双方签章生效时，甲方（乙方）按房屋售价金额1%支付佣金，计向丙方支付佣金费2000元；十、甲乙双方协商，如到时拿双证时超出500元整，由甲方负责，双方协商，从签订合同时起十天之内到中介方处付完全款并办更名手续。该份合同签订后，原告于2012年5月3日向王丽转款3万元，2012年5月10日向王丽转款27万元。 2012年5月14日，李本芬向祝定芝出具《收条》并载明：今收到祝定芝购金马安置房二幢五单元402号房，价格30万元整，经双方协商成交。庭审中已经查明，该收条并非李本芬本人所书写，系被告申请的证人徐某所书写。 2019年8月20日，祝定芝与李本芬、李双宏、王凌、李文雅就房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，经本院主持调解，双方达成如下协议：祝定芝与李本芬、李双宏、王凌、李文雅对川（2018）洪雅县不动产权第0003600号项下房屋（洪雅县洪川镇禾森大道11号2幢5单元4楼2号）的买卖关系予以认可，不持异议；李本芬、李双宏、王凌、李文雅均认可该房屋已由祝定芝购得并同意在2019年12月31日前协助祝定芝办理过户手续，过户产生的所有费用（包含但不限于过户费、税费、测绘费、工本费等）由祝定芝自愿承担。 在（2019）川1423民初1269号案件庭审中，李本芬、李双宏、王凌、李文雅提出如下意见：1、与祝定芝签订的《房屋买卖合同》上，李本芬的签名不是我李本芬书写的；2、30万元的《收条》也不是我李本芬打的，当时我不在家；3、房屋买卖我们只收到20万元，钱也不是祝定芝直接给我们的，我们不清楚是谁付款谁购房；4、认可房屋已经出售给了祝定芝，价款为20万元；5、我们还有10万元没有收到，将另案起诉顺诚中介所。 2019年11月26日，李双宏出具《情况说明》并载明：大概在2012年我因欠朋友的钱。所以找中介公司看有没有人买我家的房子，结果洪雅县洪川镇上正街顺城中介所说他们买，我当时想要25万元，但他们说以后还要去过户，还要花钱，只出20万元，我当时要钱比较急所以就同意了，签署了同意出售洪雅县洪川镇禾森大道11号金马安置房2幢5单元402号的房屋协议书，并把协议书交给了上正街顺城中介所的王丽。当时我母亲没有在洪雅，他们还要我母亲一起签字，所以又把我母亲从亲戚家叫回来签字，房屋总共卖了20万元。庭审中，原告将李双宏的陈述上述事实的视频画面回放，被告认可该视频画面中的人为李双宏。 被告申请证人徐某出庭作证，其证人证言为： 王丽的丈夫之前和我是同事，所以认识了王丽。我和原告是房屋买卖关系，这套房子是我经过顺诚中介所经营者王丽买到手后，又经过顺诚中介所经营者王丽出卖给祝定芝的。卖给原告的房款是30万元，收条是我亲自打的，部分是银行转账，部分是现金。2012年4月26号的房屋买卖合同上，我的名字是我老公龚明昌代我签的。案涉安置房是先在李本芬那买的，花了20万。李本芬出卖给祝定芝的这份房屋买卖合同李本芬的签字是我签的，是为了更名需要。收条也是我签的，我卖房子的时候见过原告一次。 2012年大概5月份购买李本芬的房子，购房款是怎么支付的我不清楚，当时是我丈夫经手的。房屋地址在洪雅县交通局对面。几楼几号记不清楚了。 祝定芝支付我的房款是我委托顺诚中介所经营者王丽代收，后来顺诚中介所经营者王丽转给我的，但委托顺诚中介所经营者王丽代收款项我没有书面授权顺诚中介所经营者王丽。 顺诚中介所经营者王丽通过银行转了20多万，其他因为时间久了，记不清楚了，现金好像第一次是3万，在顺诚中介所经营者王丽铺子上由王丽给我的。李本芬的房源是通过顺诚中介所经营者王丽知道的。为何不让祝定芝直接将房款付给我的原因是我和王丽是熟人，所有都是让她帮忙弄的。房屋买了第二天就简单装修和粉刷，打扫卫生，工人在哪请的、材料在哪儿买的记不清了。装修等总共花了大概两三万，因工钱比较贵。 2012年5月3日的房屋买卖合同上李本芬的名字是我签的，为何要签李本芬的名字是当时李本芬不在，因为是安置房，为了过户需要，所以我代签的。李本芬是口头委托我的，没有书面委托书。我收到过祝定芝转给我的钱，是祝定芝转给了顺诚中介所经营者王丽，由顺诚中介所经营者王丽转给我的。转了20多万元，具体多少金额记不清了。 对徐某的证人证言，本院确认如下：一是2012年5月3日，甲方李本芬、乙方本案原告祝定芝、丙方王丽又签订《房屋买卖合同》和30万元的《收条》中，李本芬的名字为徐某所签，徐某签李本芬的名字没有李本芬的书面委托书；二是徐某陈述房屋买了后就简单装修和粉刷并打扫卫生等，装修总共花了大概两三万元的事实因无证据证实，不予确认；三是其陈述购房款是中介通过银行转了20多万，现金好像第一次是3万，在顺诚中介所经营者王丽铺子上由王丽给我的亦因无证据证实，且与出具的《情况说明》中陈述购房款由我收取自相矛盾，故对徐某的该证人证言不予确认。 庭审中同时查明：1、原告自认已向被告支付了中介费用2000元，被告认可； 2、案涉房屋不动产权证书川（2018）洪雅县不动产权第××号原权利人为李本芬、李双宏、王凌、李文雅，现不动产权证书已变更为川（2020）洪雅县不动产权第0000302号，权利人为祝定芝； 3、原告提交的证据《拆迁安置合同书》《金马小区安置户选房经济核定书》乙方一栏原为李本芬，改为了祝定芝。本院依职权在洪雅县不动产登记中心查询到《拆迁安置合同书》《金马小区安置户选房经济核定书》乙方一栏均为李本芬，并没有改动为祝定芝； 4、2012年4月26日，李本芬向李双宏出具《委托书》，授权李双宏全权办理出售金马安置房二幢五单元402房的事宜。李双宏分别于2012年4月26日、4月27日、5月10日出具三份《收条》，主要内容为：今收到王丽代徐某购金马安置房二幢五单元402房购房款5万元、13万元、2万元属实。 上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》《收条》《银行流水及工商银行收费凭证》《李双宏情况说明》《不动产权证书复印件》《拆迁安置合同书》《金马小区安置户选房经济核定书》《开庭笔录》（2019）川1423民初1269号《民事调解书》《视听资料（光碟）》和被告提交的《房屋买卖合同》《徐某情况说明》《收条》等证据予以证实。 本院认为，本院归纳的本案争议焦点问题并经当事人同意和当事人提出的争议焦点问题为：1、在不动产登记中心调取的《金马小区安置户选房经济核定书》和《拆迁安置合同书》户主名字与原告提交的不一致，应当如何认定？2、本案房屋买卖是否只与李本芬有关，与其他人无关的认定？3、本案是不当得利还是居间合同关系以及2012年5月3日的房屋买卖合同效力的认定？现逐一分析认定如下： 1、关于对在不动产登记中心调取的《金马小区安置户选房经济核定书》和《拆迁安置合同书》户主名字与原告提交的不一致，该如何认定？ 对此本院认为，将户主由李本芬改为祝定芝，被告及证人徐某提出，是由于更名过户的需要而为，但本院依职权调取的《金马小区安置户选房经济核定书》和《拆迁安置合同书》中，并没有户主名字的变更，仍然为李本芬。因此，认定《金马小区安置户选房经济核定书》和《拆迁安置合同书》户主为李本芬而不是祝定芝，该房屋的权利人开始为李本芬及家人所有，并不是原告祝定芝。 2、对本案房屋买卖合同关系是否只与李本芬有关，与其他人无关的认定 对此本院认为，案涉房屋的买卖合同关系，已经本院（2019）川1423民初1269号《民事调解书》所确认，即案涉房屋的原所有权人李本芬、李双宏、王凌、李文雅对川（2018）洪雅县不动产权第0003600号项下房屋（洪雅县洪川镇禾森大道11号2幢5单元4楼2号）的买卖关系予以认可，不持异议；李本芬、李双宏、王凌、李文雅均认可该房屋已由祝定芝购得并同意在2019年12月31日前协助祝定芝办理过户手续，过户产生的所有费用（包含但不限于过户费、税费、测绘费、工本费等）由祝定芝自愿承担。因案涉房屋的原全部所有权人已经认可与原告祝定芝的房屋买卖合同关系，所以对本案案涉房屋买卖合同关系是否只与李本芬有关，与其他人无关的争议，已经不是本案的争议焦点问题，无需另行作出认定。 3、对本案是不当得利还是居间合同关系以及2012年5月3日的《房屋买卖合同》效力的认定 不当得利主要是指没有法律上的依据，自己获得利益而使得他人遭受损失。居间合同是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。 本案中，2012年4月26日，李本芬、李双宏作为甲方，徐某作为乙方，顺诚中介所经营者王丽作为丙方，三方签订的《房屋买卖合同》和2012年5月3日，甲方李本芬、乙方本案原告祝定芝、丙方王丽又签订《房屋买卖合同》，二者系不同的房屋买卖法律关系，即合同的相对方不同。 对李本芬、李双宏作为甲方，徐某作为乙方，顺诚中介所经营者王丽作为丙方，三方签订的《房屋买卖合同》，该合同已经实际履行，李双宏已经收到购房款20万元。但在该份房屋买卖合同未履行完毕的情况下，徐某将案涉房屋出售给原告，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，2012年4月26日签订的《房屋买卖合同》虽然成立但并未生效。 2012年5月3日，甲方李本芬、乙方本案原告祝定芝、丙方王丽又签订《房屋买卖合同》，在甲方即出卖方一栏仍然是李本芬，名字已经查明为徐某所签，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”该份《房屋买卖合同》因李本芬未授权徐某代为签订，因此，徐某代李本芬所签订的该份《房屋买卖合同》对李本芬及家人不发生效力。 《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”原告不认识李本芬，证人徐某证实只是在卖房屋时见过原告一次。但对原告而言，有理由相信徐某有代理权，因此，徐某代李本芬所签订的《房屋买卖合同》属效力待定。 但是，在（2019）川1423民初1269号案件庭审中，李本芬、李双宏、王凌、李文雅明确提出如下意见：认可房屋已经出售给了祝定芝，购房价款为20万元。李本芬、李双宏、王凌、李文雅的陈述意见，现应当认定为对徐某代李本芬将案涉房屋出售给祝定芝而签订《房屋买卖合同》行使代理权的追认。因此，认定案涉房屋为原所有权人李本芬、李双宏、王凌、李文雅以20万元的价款出售给原告，是其真实意思的表示，即购房价款并不是30万元。李双宏代表家人收到王丽代徐某购房款实际收到20万元，亦是对2012年5月3日，甲方李本芬、乙方本案原告祝定芝、丙方王丽又签订《房屋买卖合同》实际购房款20万元的追认。故被告多收取原告的10万元的购房款未返还，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”的规定，被告占有原告的购房款10万元，已经构成不当得利，应当予以返还。 至于被告提出，原、被告是居间关系，我方提交的两份合同载明本案的被告均是居间方，原告提交的视听资料也证明被告属于居间关系，本案被告只收取了交易双方的居间费用，至于代收款项我方已提供充分证据支付给交易各方，我方并不实际占用原告诉称的10万元，因此不存在不当得利返还。但是，原告提交的证据即银行转款凭证证明，原告将购房款30万元实际转账到被告银行账户上，被告并未提交证据证实未实际收到该30万元购房款。因此，对被告提出并不实际占有原告诉称的10万元，不构成不当得利的辩解理由，依法不予支持。 因本案原告已经按照《房屋买卖合同》的约定，向被告支付了居间费2000元，因此，本案不属居间合同关系。 最后，原告请求被告应支付原告利息50000元（以100000元为基数，自2012年5月10日起支付至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；同时又以100000元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。 对此本院认为，2012年5月3日，甲方李本芬、乙方本案原告祝定芝、丙方王丽签订的《房屋买卖合同》中，并未约定利息，应当视为不支付利息。但由于被告未及时返还该购房款，则原告受到资金占用利息的损失，该损失应当由被告赔偿原告。但利息损失只能从原告起诉之日即2020年1月2日开始计算，按照新的计算方式计算即以10万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际返还10万元之日止。 综上所述，对原告符合法律规定的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下： 一、由被告洪雅县顺诚房屋中介所（经营者王丽）在本判决生效之日起十日内一次性返还原告祝定芝购房款10万元； 二、由被告洪雅县顺诚房屋中介所（经营者王丽）在本判决生效之日起十日内赔偿原告祝定芝的资金占用利息损失（利息损失的计算方式为：以10万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率从2020年1月2日起计算至实际返还10万元之日止）； 三、驳回原告祝定芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为1650元，由原告负担525元，被告负担1125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  岳志祥 二〇二〇年四月十四日 书记员  杨仕梅