辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0102民初2191号 原告：赵明，男，1989年12月24日出生，汉族，住辽宁省东港市。 被告：李若寒，女，1983年12月23日出生，汉族，住内蒙古锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：王仕华，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李奇鑫，北京德恒（沈阳）律师事务所实习律师。 被告：刘子季，男，1984年10月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。 委托诉讼代理人：王仕华，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李奇鑫，北京德恒（沈阳）律师事务所实习律师。 原告赵明诉被告李若寒、刘子季租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告赵明，被告李若寒、刘子季的共同委托诉讼代理人王仕华、李奇鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵明诉称，2019年3月15日，原告与被告李若寒签订《房屋租赁合同》，双方约定原告从被告李若寒处转租位于沈阳市和平区桂林街16号（1门）的门市房，用于经营自制饮品，房屋面积为36平方米，租赁期限为9个月，从2019年3月15日至2019年12月15日。签订合同时，二被告的房屋租期尚未到期，还剩余两个多月。在签订上述《房屋租赁合同》前一天即2019年3月14日，原告向被告李若寒支付了上述房屋的兑费（转让费）4万元。同日，被告李若寒向原告出具收条一份，收条中载明收到兑费4万元。被告李若寒还在该收条中承诺，在其房屋租赁期限届满后，原告可以与房屋所有权人即辽宁天顺集团有限公司（以下简称“天顺公司”）正常续签以继续租赁该房屋，如不能正常续签，则返还原告全部转让费4万元。当时，原告是了解案涉房屋的产权人为天顺公司而非二被告的。后来（2019年5月15日之前），案涉房屋的产权人即天顺公司给原告打过电话，表示不想将该房屋继续出租，而此时被告李若寒的房屋租期已经届满。另外，原、被告在签订《房屋租赁合同》后、被告李若寒的房屋租赁期限尚未届满前，原告与房屋所有权人即天顺公司取得过联系，原告告知天顺公司被告李若寒的房屋租期即将届满，能否将房屋继续出租给原告，当时天顺公司表示不能确定，称“到时候再看”，所以2019年5月15日（被告李若寒的房屋租期已经届满之后），原告与被告李若寒又重新签订一份收条，其中约定，被告李若寒承诺原告能够正常使用案涉房屋一年，从2019年5月15日至2020年5月14日，如中途房屋被收回，被告李若寒立即返还原告房屋转让费4万元。2019年9月24日，天顺集团向包括原告在内的沈阳市和平区桂林街16号楼房各承租业户下发不再继续出租房屋的通知，要求于2019年9月27日之前搬出。原告遂于2019年10月初从该房屋内搬走。原告是从2019年3月14日起开始使用案涉房屋的，直到2019年10月初从该房屋搬离。另外，在被告李若寒的房屋租赁期限届满后，原告就直接向房屋产权人天顺公司缴纳房屋租赁，按每三个月缴纳一次，但双方并未签订书面租赁协议。原告曾给被告打电话协商解决，但是多次打电话，被告均拒绝接听，原告发送微信和短信消息，其也均不予回应。原告并没有与天顺公司签订过房屋租赁合同，二被告提到的原告与天顺公司签订的房屋租赁合同，事实上是被告李若寒持该协议与原告签订的。原告认可该房屋租赁合同上原告的签字属实，但对该协议上加盖的天顺公司的印章，原告不了解其是否真实，并且，该租赁合同也是被告李若寒为了配合原告办理工商营业执照而签订的。被告李若寒向原告出具的两份收条中4万元的兑费是保证原告能够使用案涉房屋一年时间，并非针对该房屋内的物品、装修的使用。而且，天顺公司明确告知原告此房屋不再出租后，原告没有动用、挪用房屋内的任何物品。原告已以微信方式告知被告其所有物品均留在该房屋内，让其自行处理。原告与被告李若寒签订《房屋租赁合同》的目的就是承租使用涉案房屋一年。针对被告李若寒、刘子季提供的证据，房屋租赁合同可以印证案涉房屋出租方即天顺公司是被告李若寒签署，原告怀疑天顺公司的公章有造假嫌疑，所以原告并未与涉案房屋所有权人签署租赁合同，但该合同系由原告向市场监管部门提供的；微信聊天记录中的内容并非原告与被告李若寒所交流，而是原告店内员工述说此门市房不再出租，店内物品已经搬空。店内员工所表达含义实际是天顺公司不将案涉房屋租给原告了；关于工商登记信息中显示的“存续”，因为原告与被告李若寒存在债务纠纷，所以不能注销。因注销营业执照是有明确规定的，需要具备不能存在债务纠纷的条件。因案涉4万元的兑费中有一部分是打到了被告刘子季的账户中（有支付宝转账记录），所以，原告将被告刘子季一并作为被告起诉至法院。综上，现原告起诉到法院，请求依法判令被告李若寒、刘子季返还原告房屋兑费（转让费）40,000元；案件诉讼费用由被告李若寒、刘子季承担。 被告李若寒辩称，我方不同意原告赵明的诉讼请求。具体理由如下：一、案涉房屋是我方于2018年9月4日从案外人肖雨桐处以45,000元的价格承兑的，租赁期限至2019年5月15日。后因我怀孕，遂于2019年3月14日以兑费4万元的价格将案涉房屋出兑给原告赵明。原告赵明在我方的案涉房屋租期届满后向房屋产权人天顺公司支付房屋租金并签订一年期的《房屋租赁合同》，其双方已形成房屋租赁合同关系。2019年3月14日，原告赵明与我方签署收条后，我方将案涉房屋交与原告赵明经营使用。2019年5月15日，我方的房屋租期届满后，由原告赵明直接向房屋产权人即天顺公司支付租金，天顺公司收取房屋租金后，案涉房屋也是由原告赵明一直占用，用于经营自制饮品。另，根据我方查询，原告赵明于2019年3月19日向沈阳市和平区市场监督管理局八经所申请设立个体工商户沈阳市和平区御贡贡茶饮品店时，提供了其与天顺公司签订的《房屋租赁合同》，合同中约定对于案涉房屋的租赁期限从2019年3月5日起至2020年3月4日止，租期一年，用于经营自制饮品销售，面积为36平米。根据以上事实可见，原告赵明已经和案涉房屋所有权人即天顺公司签订了为期一年的房屋租赁合同，并向天顺公司实际支付了房屋租金，完全达到了原告赵明在我方房屋租期届满后，由其继续使用房屋的合同目的，即我方的承诺实际上已全部兑现。二、原告赵明在使用案涉房屋期间自行决定不再承租房屋，系其自身原因，而其要求我方返还4万元兑费则无事实及法律依据。原告赵明陈述，其于2019年9月24日接到天顺公司不再继续出租案涉房屋的通知，要求其于2019年9月27日之前搬走，这与客观事实不符。事实上，天顺公司并没有具体执行该通知的内容，且该通知内容中解除房屋租赁合同的条件为：租赁合同到期，合约自动解除。原告赵明与天顺公司的《房屋租赁合同》于2020年3月4日到期，故该通知的效力不及于原告赵明。相反，在2020年2月24日天顺公司联系原告赵明时，原告赵明却向天顺公司明确表示不再承租案涉房屋。据此，原告赵明在使用案涉房屋期间，自动放弃房屋使用权，我方对此并无过错，不应返还其所述的兑费4万元。关于原告赵明提供的证据材料质证如下：我方对于房屋租赁合同的真实性、关联性和合法性均有异议，该租赁合同并非双方真实的租赁意思表示，是因原告赵明向市场监管部门申请执照时所应提交的经营场所的使用证明文件，当时原告赵明找到我方要求配合其签署，但由于我方提交的经营场所产权证记载的产权人与该合同的出租方李若寒不相符，所以该份文件并不符合市场监管部门的要求，故该份合同是不真实的，不发生任何法律效力。我方对2019年3月14日的收条的真实性、关联性和合法性均无异议，该收条上清晰记载原告赵明以4万元的价格承兑案涉房屋，其中也并未表明4万元兑费系承诺原告赵明使用案涉房屋一年，而仅写明在案涉房屋到期后，原告赵明能与房屋所有权人即天顺公司正常续签，也即正常使用案涉房屋，事实上，我方已经完成了该收条中载明的所有义务，将房屋交付原告赵明使用，并且在房租到期后，原告赵明也向房屋所有权人支付租金，形成了事实上的房屋租赁合同关系。2019年5月15日的收条是在我方的房屋租赁期限到期后，原告赵明找到我方，让我方在其早已准备好的收条上签字，当时原告赵明告诉我方该收条的内容与2019年3月14日的收条内容一致，我方没有多想，也没有多看，就在该欠条签了自己的名字，这是我方在错误认识下签署了该收条。关于2019年9月24日通知的真实性无异议，关联性有异议，该通知中并没有指向收件人是本案原告赵明，而且该通知的针对群体并不包括原告赵明在内，因原告赵明的房屋租赁合同是在2020年3月4日到期，而且据了解，天顺公司在下发该通知后，并没有实际执行该通知的内容，案涉房屋隔壁的租户仍继续在场经营，天顺公司也并没有实施强制性清场，原告赵明自行撤离案涉房屋，放弃经营，纯是其自身的原因，故其无权以上述证据要求我方返还4万元房屋兑费；对于2019年10月12日的微信截图，这表示原告赵明在与天顺公司房屋租赁期间内，其撤出场地，放弃经营，与我方没有关系，也无须通知我方。另外，4万元房屋兑费包含该房屋内所有的设备，其所有权已经归原告赵明所有，已不再属于我方，故我方对该微信截图的真实性、关联性和合法性均有异议。二被告系夫妻关系，但与原告赵明就案涉房屋出兑相关事宜的交涉都是由被告李若寒出面处理的。关于案涉房屋的相关事宜，被告刘子季均是听被告李若寒所述。另外，原、被告之间是房屋承兑关系，不是房屋转租关系，4万元房屋兑费包含我方剩余的二个月房屋租金以及店铺内的装修、设备。关于被告李若寒与原告赵明于2019年3月15日签订的房屋租赁合同，是原告赵明到市场监管部门申请个体工商户执照时，市场监管部门要求其提供的。原告赵明遂找到被告李若寒，要求配合其签订房屋租赁合同以便办理营业执照所用，并非原告赵明所述的转租案涉房屋9个月的真实的租赁合同。案涉房屋于2019年3月14日至2020年2月24日期间，一直由原告赵明实际占用。综上，请求驳回原告对我方的全部诉讼请求。 经审理查明，位于沈阳市和平区桂林街16号1门房屋所有权登记在案外人天顺公司名下。2018年9月，被告李若寒承租该房屋，租期至2019年5月15日。 2019年3月14日，原告赵明经与被告李若寒协商，双方就由原告赵明转租案涉房屋达成一致意见。同日，被告李若寒向原告赵明出具收条一份，其中载明：“今日收赵明房屋兑费肆万圆整（和平区桂林街16号），本人承诺房屋到期后赵明能与房主正常续签，如若不能正常续签返还全部兑费。收款人：李若寒1522241198312234520，付款人：赵明2106811989××××××××2019.3.14”。2019年3月15日，被告李若寒（出租方/甲方）与原告赵明（承租方/乙方）签订书面《房屋租赁合同》一份，该合同约定：乙方承租案涉房屋用于“经营自制饮品销售”，面积36平方米，租赁期9个月，从2019年3月15日起至2019年12月15日止；此合同为转租合同，租赁期满后，如乙方仍继续租赁本场地，乙方须与原房主即天顺公司重新签订续租合同；合同终止，乙方须保持所租赁摊位及附属设施完整无缺（自然损耗除外），经营摊位经过装修的，所有装修设施无偿归甲方所有；租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方。合同双方还就各自权利义务等事项进行了约定。 上述租赁合同签订后，原告赵明即使用该房屋用于经营饮品零售，并于2019年3月19日经沈阳市和平区市场监督管理局核准在该房屋地址注册设立个体工商户“沈阳市和平区御贡贡茶饮品店”（以下简称“御贡贡茶饮品店”），并自此起，由原告赵明直接向案涉房屋所有权人即天顺公司缴纳房屋租金。 2019年5月15日，原告赵明与被告李若寒共同签署“收条”一份，该收条载明：“本人李若寒今收到赵明（桂林街16号，御贡贡茶）房屋兑费人民币40,000元（肆万圆整）。本人承诺赵明能正常使用上述地址所在房屋壹年，于2019年5月15日至2020年5月14日止。如中途赵明所使用房屋被房东收回，本人将立即返还赵明人民币40,000元（肆万圆整）的上述房屋兑费。如中途赵明自动放弃上述房屋使用权，房屋兑费人民币40,000元（肆万圆整）不予返还。” 2019年9月24日，案涉房屋所有权人即天顺公司发出通知：“由于租赁合同到期，合约自动解除。我公司位于沈阳市和平区桂林街16号1门的门市，不再出租，请各位租户于2019年9月27日前上交钥匙，并补齐合同逾期的租金。谢谢配合！” 另查明，原告赵明申请设立个体工商户御贡贡茶饮品店时向沈阳市和平区市场监督管理局提交《房屋租赁合同》一份，用于证明其所设立个体工商户御贡贡茶饮品店具备合法的经营场所。根据该《房屋租赁合同》，签订双方系出租方（甲方）为天顺公司，承租方（乙方）为原告赵明。合同约定：乙方承租案涉房屋用于“经营自制饮品销售”，面积36平方米，租赁期1年，从2019年3月5日起至2020年3月4日止。其余合同内容和此前原告赵明与被告李若寒于2019年3月15日所签订的《房屋租赁合同》。 再查明，被告李若寒与被告刘子季系夫妻关系，二人于2017年4月28日登记结婚。 现原告赵明起诉来院，要求二被告向其返还案涉房屋兑费40,000元。 本院认为，根据我国合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同受法律保护，合同各方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，原告赵明与被告李若寒于2019年3月15日签订的就案涉房屋转租的《房屋租赁合同》系双方在自愿平等、协商一致的基础上所达成，体现了双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。在该租赁合同签订前一日（2019年3月14日），原告赵明向被告李若寒支付房屋兑费（转让费）4万元，同时，被告李若寒向原告赵明出具欠条一份，其中除载明收到原告赵明支付的房屋兑费4万元外，还附有如下承诺：“房屋到期后赵明能与房主正常续签，如若不能正常续签返还全部兑费”。此系被告李若寒向原告赵明所作出的附义务性的单方声明，系其真实意思表示，故被告李若寒应依其该项承诺行事，以保证原告赵明所承租的“房屋到期后能与房主正常续签”，如出现“（原告赵明）不能正常（与房主）续签”的情形，则其应“返还全部兑费”。但在上述房屋转租合同的履行过程中，根据庭审中二被告举示的由原告赵明向市场监管部门提供的落款时间为“2019年3月5日”的《房屋租赁合同》可见，原告赵明系认可其与案涉房屋所有权人即天顺公司又重新签订了案涉房屋的租赁合同这一事实，并约定承租期间为1年，即“从2019年3月5日起至2020年3月4日止”。同时，原告赵明亦自认从使用案涉房屋起即自行向天顺公司直接缴纳房屋租金，由此可以认定，案涉房屋已由原、被告间的转租法律关系转化为原告赵明与天顺公司的承租法律关系。庭审中，原告赵明提出对落款时间为“2019年3月5日”的《房屋租赁合同》中所加盖的天顺公司的印章真实性存有异议，但其未提出司法鉴定申请，并且原告赵明自认该租赁合同系其向市场监管部门提供，该情形说明原告赵明对该合同内容的真实性予以认可，故此即使该合同中所加盖天顺公司的印章真实性无法确定，但亦足以认定原告赵明对该合同内容的认可这一事实。综上所述，原告赵明与天顺公司已就案涉房屋重新建立租赁合同关系。对于该房屋在被告李若寒的房租期限（2019年5月15日）届满后是否能够继续向原告赵明出租，应由合同双方即原告赵明与房屋所有权人天顺公司所决定，而非在于被告李若寒、刘子季。根据天顺公司发出的通知，其中关于要求原告赵明限期搬离案涉房屋的时间是2019年9月27日，而原告赵明于庭审中自认其搬出该房屋的时间是“2019年10月初”，由此亦可说明，其未按天顺公司所规定的时间搬离案涉房屋，并继续使用至10月初，天顺公司对该情形亦属知情并认可。此外，结合二被告提供的御贡贡茶饮品店员工孙永鑫与天顺公司工作人员的微信聊天记录，2020年2月24日，御贡贡茶饮品店员工孙永鑫在回答天顺公司关于“此门市确定不租”的问题时明确回答“是的”。该情形亦从另一侧面说明，原告赵明与天顺公司之间就案涉房屋不租续租已达成一致意见。综上所述，对于原告赵明与天顺公司已实际解除案涉房屋的租赁合同这一情形，如完全归责于被告李若寒、刘子季则显失公平，亦不具有充分事实依据。但同时应看到，对于被告李若寒向原告赵明两次出具收条，并明确作出“不能续签即退兑费”的承诺，也不排除系造成目前诉讼现状的条件之一，基于此，综合上述事实，结合原、被告对目前纠纷成因的构成因素情况，并从公平原则的角度考量，本院认为以酌情确定被告李若寒、刘子季向原告赵明返还案涉房屋兑费（转让费）5,000元为宜。 关于二被告的责任承担问题。因被告李若寒、刘子季系夫妻关系，且案涉房屋的转租发生于二被告婚姻关系存续期间，庭审中，二被告亦表示对上述情况知情，故案涉返款债务应由二被告共同承担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李若寒、刘子季于本判决生效之日起十日内返还原告赵明房屋兑费（转让费）5,000元； 二、驳回原告赵明的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元（已减半收取），由原告赵明负担350元，被告李若寒、刘子季负担50元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  王金利 二〇二〇年四月二十二日 法官助理陈荟茹 书记员费杨 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。