山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终279号上诉人(原审被告):济宁龙灏置业有限公司,住所地济宁市汶上县经济开发区。法定代表人:吴万龙,职务：董事长。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。被上诉人(原审原告):孙某某,女,1993年10月5日出生,汉族,居民,住汶上县。被上诉人(原审原告):王某某,男,1996年11月3日出生,汉族,居民,住。原审被告：陈某某，男,1970年8月20日,汉族,居民,住汶上县。原审被告：汶上县聚鑫房地产经纪有限公司，住汶上县县城麟祥花园A4-A5门面北数第一间。法定代表人：吴鑫,职务经理。原审第三人：韩某某,男,1972年5月5日出生,汉族,居民,住汶上县。委托诉讼代理人：韩先朋，山东明廉律师事务所律师。原审第三人：王某某,男,1975年5月10日出生,汉族,居民,住汶上县。上诉人济宁龙灏置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服汶上县人民法院(2018)鲁0830民初3822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。济宁龙灏置业有限公司上诉请求：1、撤销汶上县人民法院作出的(2019)鲁0830民初3822号民事判决,改判驳回孙某某、王某某的诉讼请求;2、诉讼费用由孙某某、王某某承担。理由：一、一审法院判决济宁龙灏置业有限公司向孙某某、王某某交付房屋是错误的。1、济宁龙灏置业有限公司与孙某某、王某某之间不存在商品房买卖合同关系,双方更没有履行房屋买卖合同,涉案房屋是对韩某某货款的担保。济宁龙灏置业有限公司与韩某某之间存在建材、酒水买卖关系,济宁龙灏置业有限公司是应韩某某的要求向孙某某、王某某出具认购协议书、收据，这是作为对货款的担保。现韩某某还应退还济宁龙灏置业有限公司货款。一审法院仅仅凭济宁龙灏置业有限公司出具了717514元的收据就认定该公司已经足额收取了涉案房屋的购房款显然是错误的。一审法院没有查清楚韩某某、陈某某、王某某是如何向济宁龙灏置业有限公司支付的购房款,属于认定事实不清。事实上,韩某某、陈某某、王某某、孙某某、王某某均没有向济宁龙灏置业有限公司支付购房款。济宁龙灏置业有限公司向韩某某、孙某某、王某某出具认购协议书、收据不是双方买卖房屋的合意,不是买卖房屋的真实意思表示,根据《中华人民共和民法总则》第一百四十六条之规定,涉案的认购协议书应当认定无效。本案涉及货物买卖等其他法律关系,必须查明和认定各方真实的法律关系,才能作出正确判决。如上所述,济宁龙灏置业有限公司根据韩某某的要求向其出具了《隆兴华府认购协议》作为借款担保,至于韩某某与陈某某、王某某之间存在何种法律关系济宁龙灏置业有限公司不得而知,但济宁龙灏置业有限公司与韩某某之间的债务已经清算,韩某某也承诺将持有的用于担保的《隆兴华府认购协议》收回,但至今未完全履行(一审韩某某录音为证)。一审法院认定孙某某、王某某将717514元房款支付给了陈某某,但陈某某与龙灏公司之间并不存在任何直接或间接的法律关系,因此须查明龙灏公司与韩某某之间、韩某某与陈某某之间、陈某某与孙某某、王某某之间的法律关系。2、孙某某、王某某主张从陈某某处购买的涉案房屋,根据合同相对性原则,孙某某、王某某只能向陈某某主张交付房屋。涉案房屋没有登记到陈某某名下,根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定,陈某某没有取得涉案房屋的物权,无权出卖涉案房屋。一审法院根据孙某某、王某某与陈某某签订的房屋买卖合同判决济宁龙灏置业有限公司交付房屋违反了法律规定。3、一审法院在认定认购协议书是预约合同的情况下,判决济宁龙灏置业有限公司交付房屋是错误的。一审法院认定涉案认购协议书为预约合同,认购协议书既然是预约合同,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定,在没有签订本约合同的情况下,一审法院不能强制济宁龙灏置业有限公司交付涉案房屋。预约合同的标的是签订本约的行为,该行为属于《中华人民共和合同法》的一百一十条规定的除外情形,不宜继续履行。4、一审法院以济宁龙灏置业有限公司出具认购协议书和收款收据的行为来认定济宁龙灏置业有限公司认可陈某某收取房款的行为及来认定该公司已经足额收取了购房款，孙某某、王某某已经履行完毕了支付购房款的义务是错误的。认购协议书显示的购房款为717514元，孙某某、王某某与陈某某约定的购房款为495000元,按照孙某某、王某某的主张也只支付了495000元。没有证据证明陈某某、孙某某、王某某向济宁龙灏置业有限公司支付了购房款。5、涉案房屋没有进行整体验收,不符合交房条件,一审法院强制判决济宁龙灏置业有限公司交付房屋,违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的强制性规定。一审判决应当撤销。二、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第三十七条是错误的。法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。该法条规定:采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。本案中商品房买卖合同书(本约合同)并没有签订,只有济宁龙灏置业有限公司出具的认购协议书(预约合同);孙某某、王某某也没有履行完毕支付房款的义务;孙某某、王某某向陈某某交付房款的行为没有得到济宁龙灏置业有限公司的认可,济宁龙灏置业有限公司出具认购协议书、收据只是作为借款的担保。双方对认购协议书的性质、涉案房屋交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等事宜均未达成协议,没有证据能够证明“一方已经履行主要义务,对方接受”的事实,双方的商品房买卖合同并未成立,所以,一审法院认定本案适用该条款认定商品房买卖合同成立属于适用法律错误。三、本案主要当事人无故不参加庭审,导致案件主要事实无法查明,且存在虚假诉讼的可能。根据孙某某、王某某的陈述,与之签订《房屋买卖合同书》并收取其495000元购房款的是陈某某,而龙灏公司并不认识陈某某,更不存在债权债务关系,其无权处分龙灏公司房屋。孙某某、王某某只是称“龙灏公司欠陈某某的材料款,龙灏公司将该房屋折抵材料款给付陈某某”但陈某某与龙灏公司实际是否存在债权债务关系,这一案件关键问题一审法院只字未提,陈某某又无故拒绝出庭参加诉讼,导致该主要事实无法查清,判决错误。四、涉案房屋已经出售给他人,并且早已交付使用,一审遗漏必须参加诉讼的当事人,应当依法裁定撤销原判决,发回重审。综上所述,请求二审法院依法予以纠正。孙某某、王某某、陈某某、汶上县聚鑫房地产经纪有限公司、韩某某、王某某未提交书面答辩意见。孙某某、王某某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告济宁龙灏置业有限公司继续履行认购协议书并交付房屋；2、如诉请1不能履行，判令三被告退还购房款及利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；3、涉案全部费用由被告承担。案件审理过程中原告将诉讼请求明确为：1、依法判令被告济宁龙灏置业有限公司继续履行认购协议书并交付房屋；2、涉案全部费用由被告承担。一审法院查明：2017年2月13日两原告（乙方、购买方）与被告陈某某（甲方、出售方）在汶上县聚鑫房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定陈某某将位于汶上县户房屋及附属用房以495000元的价格出售给两原告，约定两原告于2017年2月17日前备齐全部购房款，并于改名当日将全房款495000元一次性付清给陈某某。两原告与被告陈某某在上述合同的备注处约定“1、此合同签订后以现金收到条作为有效凭证。2、此合同签订后，甲方的债权债务与乙方无关。3、甲乙双方保证所提供证件真实有效，如有问题，由提供方承担一切法律责任。4、此合同签订后，甲方负责改名。”同日，两原告将495000元现金交付给被告陈某某，被告陈某某向两原告出具收条一份，载明“今收到孙某某购汶上县隆兴华府16号2单元1302室购房款肆拾玖万伍仟元整（495000.00元）房款已付清。”2017年2月17日，两原告（乙方、买受人）与被告济宁龙灏置业有限公司（甲方、出卖方）签订隆兴华府认购协议书，约定被告济宁龙灏置业有限公司将其开发的位于汶上县隆兴华府16号2单元1302户以682968元的价格、储藏室2-237以34546元的价格出售给两原告，约定的付款方式为一次性付款，全款金额为717514元，还约定“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》，签订购房合同后准备相关贷款资料15日内积极配合甲方去银行办理按揭手续。如果乙方不予配合，甲方有权不再另行通知将该房屋另行出售，并扣除乙方所交首付款的20%作为违约金，剩余款项不计利息退还乙方。”同日，被告济宁龙灏置业有限公司向两原告出具收到两原告购房意向金717514元的收据一份。后被告济宁龙灏置业有限公司未就涉案房屋与二原告签订《济宁市商品房预售合同》，涉案房屋现目前未出售。2017年2月26日，汶上县聚鑫房地产经纪有限公司吴文涛向两原告出具保证书一份并加盖公章，承诺两原告购买的涉案房屋后续出现一些问题由山东鲁房负责。另查明，就涉案房屋被告济宁龙灏置业有限公司最初是与韩某某签订的隆兴华府认购协议书，后将买受人变更为王某某，2017年2月17日，又将王某某的名字变更为两原告，办理变更手续时，韩某某、王某某、王某某、孙某某均在提交给被告济宁龙灏置业有限公司的客户更名申请单上签字。庭审中，两原告向法庭提交了被告汶上县聚鑫房地产经纪有限公司的原工作人员赵美琪出具的书面证明一份，该证明载明“我是赵美琪，2017年我在鲁房工作时，证实一家房屋买卖的情况。大概在2017年2月陈某某转让给孙某某、王某某一套位于汶上县隆兴华府16号楼2单元1302室楼房，当时协议的价格是495000元。在2017年2月中旬，孙金连、陈某某和我去隅首附近邮政储蓄银行，孙某某取出495000元交给陈某某后陈某某向孙某某出具收条。孙某某及陈某某、韩某某及我一起去隆兴华府售楼处变更隆兴华府认购协议书，变更到孙某某名下。”2019年5月16日，本院对赵美琪做了笔录，赵美琪在笔录中陈述涉案房屋是其2017年在鲁房上班时经手卖给孙金连、王某某等内容。庭审中，被告济宁龙灏置业有限公司主张涉案隆兴华府认购协议书是对韩某某为济宁龙灏置业有限公司供应钢材、酒水提供的货款抵押，提交了2016年9月9日韩某某与济宁龙灏置业有限公司共同签字的《济宁龙灏置业有限公司与韩某某定供钢筋、酒抵款房源明细及供货结算表》，约定济宁龙灏置业有限公司预用10套房屋抵押、折抵韩某某提供钢筋、酒的货款。韩某某保证在2016年9月30日前将所欠1782919.06元钢筋按济宁龙灏置业有限公司的钢筋用量明细，分批全部运至隆兴华府工地；保证在2016年12月30日前将所欠2453760元酒送至济宁龙灏置业有限公司指定仓库。若未能履行以上保证济宁龙灏置业有限公司有权收回欠款额的抵押房屋。《济宁龙灏置业有限公司与韩某某定供钢筋、酒抵款房源明细及供货结算表》中所列明的10套房屋中没有涉案房屋。被告济宁龙灏置业有限公司提交了售楼处工作人员与韩某某的电话通话录音，证明韩某某表示将涉案房屋认购协议要回。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，该协议书仅对涉案房屋的位置、单价、付款方式进行了约定，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等主要内容未进行约定。同时，结合该协议书明确载明的“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》……”，能够认定该协议书并非商品房买卖合同的本约合同，而是预约合同。对于原告孙某某、王某某交付房款的问题，根据各方当事人陈述及举证，本案房款系由被告陈某某收取，虽然被告陈某某、王某某、韩某某与被告济宁龙灏置业就涉案房屋之间的关系存在争议，但被告济宁龙灏置业同意向两原告出具涉案房屋的认购协议及收款收据，应认定被告济宁龙灏置业认可陈某某收取房款的行为，且被告济宁龙灏置业有限公司按照其与两原告签订的认购协议约定的房款总数向两原告出具了收款收据，应认定被告济宁龙灏置业亦认可收到了房款717514元，即对于被告济宁龙灏置业来说，被告济宁龙灏置业已足额收取了涉案房屋的购房款，两原告已经履行完毕了支付购房款的房屋买卖合同义务。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，两原告与被告济宁龙灏置业在未按照认购协议的约定签订《济宁市商品房预售合同》（本约合同）时，双方就已经履行了本约合同，那么在两原告与被告济宁龙灏置业之间事实上成立了商品房买卖合同，双方之间存在商品房买卖合同法律关系。原告孙某某、王某某已经以被告济宁龙灏置业有限公司认可的方式支付了购房款，支付房款的义务已履行完毕，被告济宁龙灏置业有限公司应履行向原告孙某某、王某某交付房屋的义务，对于原告孙某某、王某某要求交付房屋的诉讼请求予以支持。对于被告陈某某、第三人王某某、第三人韩某某及被告济宁龙灏置业有限公司之间的债权债务关系不属于本案审理范围，各权利人可根据事实及法律规定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定判决如下：一、被告济宁龙灏置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告孙某某、王某某交付隆兴华府小区16号楼2单元1302室。二、驳回原告孙某某、王某某的其他诉讼请求。案件受理费8725元，诉讼保全费2995元，由被告济宁龙灏置业有限公司负担。二审中，济宁龙灏置业有限公司提交其与吕志君签订的认购协议书及购房款收据、业主手册、房屋验收单、物业费、垃圾费、清运费、电费、装修保证金收据。证明：涉案房屋已经卖给了吕志君，并已经实际交付。经查，涉案房屋自2018年8月3日被汶上县人民法院查封，查封期限为两年，而济宁龙灏置业有限公司其与吕志君签订认购协议书的时间为2019年1月31日，该期间为涉案房屋查封期间。对济宁龙灏置业有限公司提交该组证据的证明力本院不予采信。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，2017年2月13日，孙某某、王某某通过汶上县聚鑫房地产经纪有限公司与陈某某签订《房屋买卖合同书》，陈某某将涉案房屋以为495000元的价格卖于孙某某、王某某。2017年2月17日，孙某某、王某某将上述全部款项交付给陈某某，并于同日与济宁龙灏置业有限公司签订《隆兴华府认购协议书》，同日济宁龙灏置业有限公司向孙某某、王某某出具收到购房意向金717514元的收据。济宁龙灏置业有限公司上诉称其与陈某某不存在任何法律关系，与孙某某、王某某也不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋是为韩锋的货款提供的担保，韩锋还欠济宁龙灏置业有限公司的钱，其无权出卖房屋。根据民事诉讼的举证规则，对于上述意见，济宁龙灏置业有限公司应提交有效证据予以证明。但是济宁龙灏置业有限公司提交的其与韩某某签订的《济宁龙灏置业有限公司与韩某某定供钢筋、酒抵款房源明细及供货结算表》中约定济宁龙灏置业有限公司预用10套房屋抵押、折抵韩某某提供钢筋、酒的货款中并不包括涉案房屋，并且其提交的通话录音也不能明确的表明其所主张的事实。除此之外，济宁龙灏置业有限公司并没有提交其他确实有效的证据证明其所主张的是事实。济宁龙灏置业有限公司向孙某某、王某某签订涉案房屋的认购协议并出具收款收据，在其不能作出合理说明解释并举证证明的情况下，应视为其认可陈某某收取房款，继而认定孙某某、王某某已经履行了支付购房款的合同义务，一审法院判决济宁龙灏置业有限公司应向孙某某、王某某交付房屋合法有据，应予维持。综上，上诉人的上诉请求本院不予支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8725元，由上诉人济宁龙灏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年四月九日书记员  黄 灿