贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔0425执异4号异议申请人（案外人）:张金凯，男，1987年1月7日生，汉族，户籍所在地：贵州省紫云苗族布依族自治县,现住贵州省紫云苗族布依族自治县。申请执行人：郑燕和，男，1969年10月1日生，汉族，住贵州省紫云苗族布依族自治县。被申请执行人：罗仁佳，男，1988年10月30日生，汉族，原住贵州省紫云苗族布依族自治县。在本院执行(2020)黔0425执恢6号郑燕和与罗仁佳民间借贷纠纷一案中，案外人张金凯于2020年4月23日对本院下达(2020)黔0425执恢6号执行裁定书查封紫云县云城首座一期2幢2单元13-1号商品房的行为提出书面异议。本院受理后，依法由审判员姚正超担任审判长，与审判员田中志、房叶组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人（案外人）张金凯向本院提出异议申请：请求人民法院中止执行（2020黔0425执恢6号执行裁定书的执行内容。事实及理由：贵院因郑燕和与罗仁佳民间借贷纠纷一案，查封紫云县云城首座一期2幢2单元13-1号商品房，该商品房的使用权应归属异议申请人，异议申请人与罗仁佳、饶宁夫妇于2019年1月15日签订了《房屋转让协议》，把该商品房卖给异议申请人张金凯。协议第二条约定，双方商定该房屋转让总价格为380000元，同日，异议申请人向罗仁佳、饶宁夫妇支付了38万元，该夫妻向异议申请人出具了收条。2019年1月23日，异议申请人与罗仁佳、饶宁夫妇进行了房屋交付手续，把《商品房买卖合同》（合同编号ＹＣＳ2141）、紫房预松山镇字第××号《房屋预告登记证明》、钥匙交给了异议申请人，异议申请人拿到钥匙后就请人重新装修了该房屋并入住至今。因云城首座消防至今没有验收过关，所以商品房无法办理过户登记手续。2019年下半年被执行人罗仁佳就下落不明至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被告执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，异议申请是案外人，请求中止对上述财产的执行，切实维护异议申请人的合法权益。申请执行人郑燕和未提出任何意见。被执行人罗仁佳未提出任何意见。异议申请人张金凯向本院提交证据如下：1.身份证，用于证明异议申请人身份信息。2.（2020）黔0425执恢6号执行裁定书，用于证明2020年2月29日，我院裁定冻结、划拨被执行人罗仁佳银行存款人民币104160元。如其银行存款不足，则查封、扣押、冻结、变价、拍卖、变卖其等值的其他财产。3.（2020）黔0425执恢6号公告，用于证明我院查封被执行人罗仁佳名下位于云城首座一期2幢2单元13层1号（产权证号：Y1300479；面积121.8平方米；用途住宅）2020年4月8日我院发出公告责令被执行人罗仁佳在2020年4月30日前迁出房屋。4.房屋转让协议，用于证明异议申请人张金凯与被执行罗仁佳及妻子饶宇于2019年1月15日签订房屋转让协议，罗仁佳、饶宇将其位于云城首座第2幢2单元13层1号房屋以380000元的价格转让给张金凯。5.房屋交付清单，用于证明2019年1月23日罗仁佳、饶宇向张金凯交付云城首座第2幢2单元13层1号房屋的钥匙一把、《商品房买卖合同》（合同编号ＹＣＳ2141）一份、紫房预松山镇字第××号《房屋预告登记证明》一份。6.收条，用于证明2019年1月15日罗仁佳、饶宇收到张金凯转让云城首座第2幢2单元13层1号房屋转让款380000元。7.《商品房买卖合同》（合同编号YCS2141），用于证明罗仁佳于2013年6月2日以315462元购买云城首座第2幢2单元13层1号房，罗仁佳已将该合同交付张金凯。8.紫云自治县商品房合同登记备案表，用于证明罗仁佳购买云城首座第2幢2单元13层1号房，合同编号YCS2141，于2013年6月13日办理备案。罗仁佳已将该备案表交付张金凯。9.房屋预告登记证明（紫房预松山镇字第××号），用于证明罗仁佳购买云城首座第2幢2单元13层1号房，于2013年7月22日办理商品房预告登记。罗仁佳已将该证明交付张金凯。10.证明（云城首座业主委员会出具），用于证明云城首座小区消防验收未通过，不能办理产权登记。11.微信付款截图，用于证明张金凯于2019年6月3日向紫云品众家政服务公司支付2305元物业水电费，2020年1月18日向紫云品众家政服务公司支付1886元物业水电费。本院审查查明：紫云自治县人民法院于2020年2月29日作出（2020）黔0425执恢6号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨被执行人罗仁佳银行存款人民币104160元。如其银行存款不足，则查封、扣押、冻结、变价、拍卖、变卖其等值的其他财产。本院在查询被执行人财产状况时，查明被执行人罗仁佳名下位于贵州省紫云苗族布依族自治县岩湾云城首座一期2幢2单元13层1号（产权证号：Ｙ1300479；面积121.8平方米；用途住宅）的房产，于是向紫云苗族布依族自治县自然资源局不动产登记中心发放协助执行通知书，要求协助查封该商品房，该房屋已于2020年3月10日被查封，查封期限为三年（自2020年3月10日起至2023年3月10日止）。并向被执行人罗仁佳发出公告，责令被执行人罗仁佳在2020年4月30日前迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。另查明，被执行人罗仁佳于2013年6月2日与贵州恒科房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YCS2141），约定以315462元购买云城首座第2幢2单元13层1号房。于2013年7月22日办理预购商品房预告登记。本院认为，张金凯于2019年1月15日与被执行人罗仁佳签订《房屋转让协议》，约定张金凯购买登记在罗仁佳名下的位于贵州省紫云苗族布依族自治县岩湾云城首座一期2幢2单元13层1号商品房。双方虽然订立《房屋转让协议》，并将房屋交付张金凯使用，但张金凯仅提供收条用于证明其已支付全部价款，未能提供转账凭证等其他相关证据证明付清全部房款佐证，无法查实异议申请人张金凯是否已实际支付全部购房款。且张金凯购买该房屋后也没有及时变更备案登记，其购房时明知该房屋在银行有按揭房款未偿还，仍选择购买，因此不能办理过户登记，属于自身原因导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，张金凯向罗仁佳购买该房屋的行为并不能排除法院的执行行为。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第五项、第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议申请人张金凯的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  姚正超审判员  田中志审判员  房 叶二〇二〇年四月三十日法官助理高龚娴书记员邵云