江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初1034号原告：程建，男，汉族，1983年8月13日生。被告：尹海棠，女，汉族，1986年10月3日生。原告程建与被告尹海棠房屋租赁合同纠纷一案，原告程建向本院提出诉讼请求：1、被告尹海棠向其支付自2019年7月21日至2019年10月20日的房租8400元、自2019年10月20日至2019年11月3日的房租1307元；2、被告支付逾期付款违约金500元；3、被告赔偿违约金1万元；4、被告支付快递费12元、水费55.6元、电费112元、燃气费51.87元；5、被告赔偿主卧室门600元、客厅LED灯40元、厕所门口地板200元、水龙头50元、卫生打扫和搬运费200元；6、其与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月20日终止；7、被告赔偿其精神损害抚慰金5000元。本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。本院经审理认定事实如下：2015年3月4日，原告程建与案外人王某签订《租赁合同》一份，约定：王某将其所经营的位于南京市江宁区房屋（简称704室）转租给程建做培训班所用，租赁期限自2015年3月15日起至2020年3月14日，第一年租金1900元/月，第二年租金2000元/月，第三年租金2100元/月，第四年租金2300元/月、第五年租金2400元/月，程建不得将租赁房屋改作本合同规定以外的其他用途，不得私自转租、转借、转让所承租的房屋。合同签订后，王某将704室交付给程建，程建对704室进行了简单装修。2018年10月18日，原告程建在未征得王某同意的情况下，将704室擅自转租给被告尹海棠用于家庭居住，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限自2018年10月21日起至2020年3月14日止，租金为2800元/月，付款方式为押一付三，押金为2800元，租赁期间内产生的水费、电费、网费、物业管理费均由尹海棠承担，租赁期满，设施无损，费用结清后一次性退还（不计利息）。合同还约定任何一方违约需赔付违约金1万元。尹海棠入住后，因其儿子高紫杰出现胸闷、咳嗽等症状，尹海棠怀疑704室内甲醛浓度超标，尹海棠于2019年5月23日通过微信告知程建不再承租704室，程建明确表示不同意。2019年7月25日，尹海棠诉至本院，要求解除《房屋租赁合同》，程建返还押金2800元，赔偿其违约金1万元，后尹海棠撤回起诉。因尹海棠未支付自2018年7月21日起的租金，程建于2019年10月17日向尹海棠发出《收房告知》一份，要求尹海棠于3日内搬离704室，程建为此支付快递费12元。2019年11月3日，尹海棠将704室返还给程建，双方签订《交接证明》一份，载明：今收到尹海棠租住704室大门钥匙三把，屋内房门钥匙七把，南主卧室门补锯掉了，水龙头被换掉了，卫生没有打扫，客厅缺一灯泡，厕所门处的地板，水表示数164平方米，燃气表示数121.943，电表无法抄，明日电话查询，截止到2019年11月3日的物业费由尹海棠承担，移动网络后面退还移动公司，如果退不了，产生的损失由尹海棠负责。2019年10月21日，程建诉至本院，要求尹海棠支付租金、违约金，赔偿其各项损失、精神损害抚慰金，后程建撤回起诉。2020年1月16日，程建再次诉至本院。另查明：被告尹海棠曾委托南京恒泰检测技术有限公司对704室内的游离甲醛是否超标进行检测，经检测，704室北次卧在2019年10月22日的甲醛浓度为0.07mg/m³，而最高允许浓度为0.08mg/m³。尹海棠还委托湖南立诺检测技术有限公司对704室内主卧门板甲醛释放量是否超标进行检测，经检测，门板甲醛释放量为1.8mg/L，而限值为1.5mg/L。庭审中，被告尹海棠申请证人王某出庭作证，王某陈述：原告程建将704室转租给尹海棠并未征得其同意，直至程建与尹海棠发生纠纷，其才知道程建将704室转租给了他人，其不想介入二人纠纷，程建曾要求其出具书面的转租同意书，其明确表示拒绝。程建认为王某在2019年6月就已经知道其将704室转租给他人，王某对转租是知情并同意的。尹海棠认为通过王某明确表示不同意为程建出具书面的转租同意书来看，程建系无权转租，其与程建签订的《房屋租赁合同》系无效合同。庭审中，被告尹海棠认可尚欠水费55.6元、电费112元、燃气费51.87元，主卧门板下方缺角系其自行锯下送去检测，厕所门口地板系在其承租704室期间损坏，水龙头是老化后由其自行更换了新的，其搬离704室时已经对房屋进行了打扫，尹海棠否认客厅LED灯系其拿走。原告程建陈述704室系其五年前装修，被告尹海棠退租时其自己进行了打扫，程建对主卧门板、水龙头、LED灯泡的购买价格未提交相应证据。双方均同意将押金2800元在本案中一并处理。本院认为：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告程建在未征得王某同意的情况下擅自将704室转租给被告尹海棠且变更了房屋用途，已经构成无权处分。根据三方陈述，程建曾要求王某出具书面的转租同意书，而王某明确表示拒绝，可见王某不同意程建擅自转租。即使程建陈述属实，程建在2019年6月与尹海棠发生纠纷后就将转租事宜告知了王某，而程建在2019年11月3日就将704室从尹海棠处收回，那么王某对是否同意程建转租再明确表示意见已无实际意义。故本院认定程建与尹海棠签订的《房屋租赁合同》无效，程建要求解除合同的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定处理。对于租金，尹海棠承租704室至2019年11月3日，尹海棠应当支付自2019年7月21日起至2019年11月3日止的房屋占有使用费9707元（2800元×3个月+2800×14天/30天）。对于逾期付款违约金500元、违约金1万元，因《房屋租赁合同》无效，本院不予支持。对于水费、电费、燃气费，尹海棠表示认可，本院予以支持。对于快递费，系程建要求尹海棠支付租金的合理支出，本院予以支持。对于主卧室门，系尹海棠擅自破坏，鉴于程建无法举证证明门板价值且门板已经使用4年多时间，本院酌定尹海棠赔偿100元。对于厕所门口地板，系尹海棠承租期间损坏，本院酌定尹海棠赔偿50元。对于客厅LED灯，程建无法证明系尹海棠拿走，本院不予支持。对于水龙头，此前的水龙头使用寿命已经届满，尹海棠进行更换并未损害程建利益，本院不予支持。对于卫生打扫、搬运费，系程建自己对704室的卫生进行了打扫，而非程建实际发生的损失，本院不予支持。对于精神损害抚慰金，本案系合同之诉，程建要求尹海棠赔偿精神损害抚慰金5000元缺乏法律依据，本院不予支持。经计算，尹海棠需要向程建支付房屋占有使用费9707元、快递费12元、水费55.6元、电费112元、燃气费51.87元、各项损失150元，合计10088.47元，扣除押金2800元，尹海棠还需支付7288.47元。被告尹海棠辩称系因原告程建交付给其的704室内甲醛浓度超标，严重影响其及家人健康，其多次与程建协商无果后，其才要求提前解约。根据尹海棠自行对704室内甲醛浓度进行的检测，屋内甲醛浓度并未超标，故此辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告尹海棠于本判决发生法律效力之日起10内向原告程建支付房屋占有使用费、快递费、水费、电费、燃气费并赔偿损失合计7288.47元。二、驳回原告程建的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取241元，由原告程建负担175元，由被告尹海棠负担66元。本判决为终审判决。审判员  叶斐二〇二〇年四月十四日书记员  孙清