重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初8838号原告：重庆翌天房地产有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道凤岭街，统一社会信用代码91500115597978975B。法定代理人：吴太国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王平，重庆长晟律师事务所律师。被告：李兴欢，男，1991年11月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。第三人：重庆苍龙达贸易有限公司，住所地重庆市渝北区双龙西路1幢，统一社会信用代码9150011255678738XL。法定代表人：钟佳，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：吴红梅，女，该公司员工。原告重庆翌天房地产有限公司（以下简称翌天房地产公司）与被告李兴欢、第三人重庆苍龙达贸易有限公司（以下简称苍龙达贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翌天房地产公司的委托诉讼代理人王平、被告李兴欢、第三人苍龙达贸易公司的委托诉讼代理人吴红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翌天房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告双方于2018年12月4日解除租赁合同并腾空返还商铺，并由被告李兴欢按95元/月/平方米的标准支付从2018年12月4日起至腾还商铺时止的房屋占有使用费；2、判决被告李兴欢向原告翌天房地产公司支付违约金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告翌天房地产公司明确诉讼请求为：要求被告李兴欢按95元/月/平方米的标准支付2018年12月4日起至2020年1月9日止的房屋租金及2020年1月10日起至商铺腾还时止的房屋占有使用费。事实及理由：2016年11月4日，原告翌天房地产公司委托第三人苍龙达贸易公司与被告李兴欢签订《天工幸福里商铺招商租赁合同》，约定由被告李兴欢承租原告翌天房地产公司所有的位于长寿区渡舟街道桃源XX路XX号的商铺，租期5年，从2016年11月4日起至2021年11月4日止。2016年11月4日起至2019年11月4日止为免租期，2018年11月5日前一次性支付2019年11月5日起至2020年5月4日的租金25382元，以此类推。但被告李兴欢至今未支付租金，已构成根本违约。第三人苍龙达贸易公司代理原告翌天房地产公司多次与被告李兴欢协商，但被告李兴欢无理拒绝支付租金且强行占用该商铺拒不腾退至今。为维护原告翌天房地产公司的合法权益，故起诉至法院，请求依法判决。被告李兴欢辩称，我与原告翌天房地产公司、第三人苍龙达贸易公司签订合同的时候，是看了招商广告去的，原告翌天房地产公司和第三人苍龙达贸易公司隐瞒了商铺的真实情况，还打着长寿商务局权威授权打造长寿美食步行街的幌子，使我在重大误解的情况下签订的合同。原告翌天房地产公司把很多门面都租给了与打造美食街不符的商户，且承诺入驻人人乐超市也至今未能入驻，不符合广告宣传单的内容。根据《合同法》42、52、54、58条的规定，我们签订的合同是无效的。原告翌天房地产公司出租给我的商铺存在漏烟、漏油、漏水等问题，我多次要求整改，对方都以各种理由推脱，我从2017年3月份就停止经营了。原告翌天房地产公司的行为存在欺诈，我不同意腾还商铺，也不同意支付占有使用费和违约金。第三人苍龙达贸易公司述称，原告翌天房地产公司陈述属实，同意原告翌天房地产公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于重庆市长寿区渡舟街道桃源XX路XX号的商铺为原告翌天房地产公司所有。2016年10月1日，原告翌天房地产公司与第三人苍龙达贸易公司签订《委托书》，约定原告翌天房地产公司将案涉商铺委托第三人苍龙达贸易公司进行管理、运营，期限自委托书签订之日起至2022年12月31日。2016年11月4日，第三人苍龙达贸易公司（甲方、出租方）与被告李兴欢（乙方、承租方）签订《天工幸福里商铺招商租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将运营管理的重庆“天工睿城幸福里”商业用房租赁给乙方使用，第一条，1.1，位于重庆市长寿区渡舟街道桃源XX路XX号。1.2，面积44.53㎡（该面积为计算租金面积）。1.3，乙方确认甲方已告知该商铺情况且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解。1.4，商铺用途为经营餐饮（辣小碗）；第二条，租期5年即从2016年11月4日起至2021年11月4日止；第三条，3.1.1，2016年11月4日至2019年11月4日为免租期。3.1.2，2019年11月5日至2020年5月4日期间租金为95元/㎡/月，共计租金总额为25382元，乙方于2018年11月5日前一次性支付。3.1.3，2020年5月5日至2020年11月4日期间租金为95元/㎡/月，共计租金总额为25382元，乙方于2019年11月5日前一次性支付。3.1.4，2020年11月5日至2021年5月4日期间租金为100元/㎡/月，共计租金总额为26718元，乙方于2020年5月5日前一次性支付。3.1.5，2021年5月5日至2021年11月4日期间租金为100元/㎡/月，共计租金总额为26718元，乙方于2020年11月5日前一次性支付；第四条，4.1，租赁保证金15000元。4.2.3，乙方应按时交付租金，租金支付逾期的，每逾期一日按应付款总额的万分之五支付违约金，若逾期超过30日，则乙方构成根本性违约，甲方有权单方解除本合同，因乙方交付租金构成根本违约甲方解除合同的，乙方应向甲方支付违约金贰万元；第五条，5.3，乙方接房后1个月内进行装修，2个月内必须开业经营，否则视为根本性违约，甲方享有解除合同权利，由此乙方在免租期内也应按第二周期半年标准向甲方支付房屋租金。若有特殊情况的乙方应当提前一周内以书面向甲方提出延期申请，甲方可根据实际情况以书面方式适当放宽期限；第十一条，3，如因双方在履行本合同中发生纠纷的，则守约方有权直接向违约方主张权益，违约方应承担守约方因主张权益而支付的一切费用（包括不限于诉讼费、保全费、公告费、担保费、律师费、差旅费等）。前述《合同》签订当日，第三人苍龙达贸易公司将案涉商铺交由被告李兴欢使用，被告李兴欢占用上述商铺至今，期间被告李兴欢未向原告翌天房地产公司及第三人苍龙达贸易公司支付租金。同时查明，本院于2020年1月9日将原告翌天房地产公司的起诉状副本等法律文书送达给被告李兴欢。庭审中，被告李兴欢认可其在第三人苍龙达贸易公司处领取了原告与第三人签订的《委托书》并用于办理工商登记手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：被告李兴欢举示了商户照片38张、案涉租赁商铺室内照片8张及宣传单2张，拟证明其承租的商铺存在漏烟、漏油、漏水的问题，其向原告翌天房地产公司和第三人苍龙达贸易公司多次反映均未修好，且原告翌天房地产公司对美食街的打造与宣传单不符，存在欺诈。原告翌天房地产公司对以上照片及宣传单不予认可，其认为虽大部分商户照片可以看出是在案涉商铺一带拍摄的，但是该照片的形成时间无法确认，且与履行本合同无关联性。案涉租赁商铺室内照片上显示的时间是2020年3月24日，是在被告李兴欢停止经营后补拍的，不能证明被告李兴欢在经营期间就已经出现漏水的事实，即便存在漏水，漏水的原因也不能证实，且该法律关系与本案租赁合同关系是不同的法律关系。宣传单与本案履行租赁合同没有关联性，宣传资料是一种倡议型的宣传，商铺免租3年在租赁合同中也有体现，不存在对被告李兴欢有误导的事实，被告李兴欢在签订租赁合同前，对相应商铺进行了考察，且在合同中明确了租赁房屋的用途，是其的真实意思表示。第三人苍龙达贸易公司对以上照片的意见与原告翌天房地产公司一致，其陈述案涉租赁商铺室内照片系2019年拍摄，因为被告李兴欢没有经营商铺，也没有将商铺内的物品搬走，导致下水道堵塞，物业多次联系被告李兴欢无果，其公司报警后被告李兴欢还是不同意将物品搬走。其公司对宣传单的真实性无异议，称打造美食街是针对外街，当时确实是餐饮店，内街很多商铺是已经出售出去的，无法干涉业主的经营范围。超市是于2017年开始动工，但由于案涉小区业主反对至今未开。本院认为，因被告李兴欢举示的商户照片多为同一商业街其他商户的门头照，无法确认拍摄时间，且不能显示与本案案涉商铺租赁合同的履行存在关联性，故本院对其举示的商户照片不予采信。对被告李兴欢举示的案涉租赁商铺室内照片，显示时间为2020年3月24日，与其陈述的其2017年3月停止经营的时间时隔较久，无法确认照片中的霉点及粉尘产生的时间及原因，该证据不能达到被告李兴欢的证明目的，本院不予采信。对宣传单，从内容来看确系被告李兴欢承租商铺所在商业街的宣传广告，也载明了“5000㎡人人乐大型超市意向入驻”、“吃货街”等内容，但均系未来的计划性宣传，不能视为原告翌天房地产公司或第三人苍龙达贸易公司对被告李兴欢所作承诺，且双方在租赁合同中亦未对此进行约定，故该证据不能证明原告翌天房地产公司或第三人苍龙达贸易公司对被告李兴欢存在欺诈的行为，故该证据不能达到被告李兴欢的证明目的，本院不予采信。本院认为，第三人苍龙达贸易公司与被告李兴欢签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定自觉履行各自的义务。被告李兴欢辩称在签订合同时第三人苍龙达贸易公司存在欺诈，但其未举示充分证据加以证明，故本院对该辩解意见不予采信。原告翌天房地产公司与第三人苍龙达贸易公司签订《委托书》，双方形成了代理关系。被告李兴欢认可在《合同》履行过程中，从第三人苍龙达贸易公司处取得了该份《委托书》并用于办理工商营业执照，即被告李兴欢是明知并认可原告翌天房地产公司委托第三人苍龙达贸易公司出租上述商铺的事实。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。原告翌天房地产公司与第三人苍龙达贸易公司系委托代理关系，现因被告李兴欢不履行相关义务，第三人苍龙达贸易公司向原告翌天房地产公司披露被告李兴欢后，原告翌天房地产公司可以行使第三人苍龙达贸易公司作为合同相对方而享有的对被告李兴欢的权利。按照前述《合同》约定，被告李兴欢应在2018年11月5日前一次性支付2019年11月5日至2020年5月4日期间的租金25382元，但其至今未付，其行为违反了租赁合同4.2.3的约定，构成根本违约，原告翌天房地产公司有权行使单方解除权。原告翌天房地产公司陈述其于2018年12月4日口头通知被告李兴欢解除合同，但其在庭审中陈述“我们是口头通知被告来解除合同，但是被告都没有来。”，被告李兴欢陈述“原告通知过我两次去解除合同，具体时间记不清楚了，我当时不同意解除”，从该陈述内容来看，原告翌天房地产公司要求被告李兴欢去解除合同是一种协商邀请，且未阐明解除的理由，该通知不能达到原告翌天房地产公司主张的解除租赁合同的目的，故本院对原告翌天房地产公司的该主张不予采纳。原告翌天房地产公司向本院起诉后，本院于2020年1月9日向被告李兴欢送达了起诉状副本，原告翌天房地产公司解除合同的意思表示于该日达到被告李兴欢，故本院认定原、被告就上述商铺的租赁合同关系于2020年1月9日解除。根据前述租赁合同10.1约定，本合同终止后，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物归甲方所有。因原、被告的租赁合同关系已于2020年1月9日解除，原告翌天房地产公司要求被告李兴欢腾还案涉商铺的请求符合合同约定，故本院准予。对于商铺租金及占有使用费的问题。因原告翌天房地产公司与被告李兴欢的租赁合同于2020年1月9日解除，但被告李兴欢至今仍占用上述商铺，故被告李兴欢应向原告翌天房地产公司支付逾期腾房的占有使用费。《合同》约定，涉案房屋在2019年11月5日至2020年5月4日期间的租金按95元/㎡/月计算，即每月租金为4230.35元（95元/㎡/月×44.53㎡）。对原告翌天房地产公司主张的2018年12月4日至2020年1月8日期间的房屋租金，因2018年12月4日至2019年11月4日期间系合同约定的免租期，双方未对租金进行约定，故本院对原告翌天房地产公司主张的2018年12月4日至2019年11月4日期间的租金不予支持，即被告李兴欢应向原告翌天房地产公司支付2019年11月5日至2020年1月9日的房屋租金9143.01元（4230.35元×2个月+4230.35元÷31天×5天）。《合同》10.1约定，乙方未按期搬离，应每日按月租金10%标准向甲方支付房屋占用费，现原告翌天房地产公司自愿按照95元/㎡/月的标准收取房屋占有使用费，符合法律规定，故被告李兴欢应当按4230.35元/月的标准从2020年1月10日起向原告翌天房地产公司支付至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。对于违约金的问题。《合同》4.2.3的约定，因乙方交付租金构成根本违约甲方解除合同的，乙方应向甲方支付违约金贰万元。被告李兴欢未于2018年11月5日前支付2019年11月5日至2020年5月4日期间的租金，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，庭审中被告李兴欢明确表示不要求调低违约金数额，故对原告翌天房地产公司要求被告李兴欢支付违约金20000元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告重庆翌天房地产有限公司与被告李兴欢于2016年11月4日签订的的《天工幸福里商铺招商租赁合同》于2020年1月9日解除；二、被告李兴欢于本判决生效后十日内向原告重庆翌天房地产有限公司腾空并返还重庆市长寿区渡舟街道桃源XX路XX号商铺；三、被告李兴欢于本判决生效后十日内向原告重庆翌天房地产有限公司支付上述商铺租金9143.01元；四、被告李兴欢于本判决生效后十日内向原告重庆翌天房地产有限公司支付房屋占有使用费（从2020年1月10日起按4230.35元/月的标准计算至实际腾还房屋之日止）；五、被告李兴欢在本判决生效后十日内向原告重庆翌天房地产有限公司支付违约金20000元；六、驳回原告重庆翌天房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费758元，由被告李兴欢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  刘 婕二〇二〇年四月七日法官助理  邓春梅书 记 员  李茂珣