安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初2149号 原告：上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区南二环路3818号天鹅湖万达广场1-8幢8-办2114，统一社会信用代码91340100343829080P。 负责人：陈凤华，总经理。 委托诉讼代理人：金昂，该公司员工。 被告：余军。 原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司与被告余军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵卫东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）的委托诉讼代理人金昂，被告余军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告硕雅物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2015年4月1日至6月30日所欠的物业服务费319元；2、判令被告立即向原告支付从2015年7月1日至2018年12月31日所欠的物业服务费4470元；3、判令被告立即向原告支付自违约之日起至被告支付之日，按照合肥市翠竹园小区业主委员会和硕雅物业合肥分公司签订的物业服务合同的约定计算的违约金701元（计算至2018年5月31日，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍）；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告系翠竹园B区的物业服务企业，被告在该小区拥有一面积为164.62平方米（含地下室25.12平方米）的住宅用房。原告一直为被告提供不间断的优质物业服务。被告自2015年4月1日（小区自治管理）起至今一直拒付其应付的物业管理费。期间原告多次向被告催交，被告均不予理会。为此，原告特具状法院，请依法判允。 被告余军辩称：本案纯属恶意诉讼，答辩人与硕雅物业合肥分公司没有合同关系，硕雅物业没有向答辩人提供过任何物业管理服务，却无理要求当事人履行合同。当事人所在小区由翠竹园小区业委会B区自治小组实行自治管理，小区业主大会没有选聘过物业公司，当事人一直按时将物业费交给自治小组，从未拖欠过物业费。本案的合同签订双方分别是翠竹园小区业委会张久玉和硕雅物业合肥分公司夏晓光，但当事人所在的小区业主大会和当事人根本没有选聘硕雅物业，更没有授权同意业委会张久玉签订物业合同。本案合同的乙方硕雅物业合肥分公司不具有法人资格，明显违反国务院物业管理条例第三十二条的规定，即从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 根据《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，本案物业服务企业并不是业主大会依法选聘的，所以对业主不具有约束力。本案原告实际上是一个挂靠在上海硕雅公司的皮包公司，签订合同的甲乙双方其实是一方，是自己与自己签订合同，欺骗法院，坑害业主。 原告虽然提供了合肥市中级人民法院两份生效判决书，但被告认为法院没有查明事实，合同没有经过业主大会的追认，业主大会决议根本不存在，答辩人曾数次要求业委会提供表决票核查真伪，但业委会张久玉拒不提供，现申请法院调查真相。同时本案的物业合同未经备案。在小区业主就物业合同向政府主管部门投诉后，合肥市房产局2015（109）号文件作出了认定：翠竹园小区业委会违法擅自聘请未办理备案登记的异地物业公司情况属实，责令限期整改。但业委会至今拒不召开业主大会，所以业委会与原告签订的物业合同非法无效，应当依法予以撤销。 本案物业合同明显系双方恶意串通签订的，该合同非法无效。当事人调查发现，本案原告系一个无营业场所无资质，没有一个工作人员的空壳皮包公司，该皮包公司及其负责人陈凤华从未对当事人及所在小区提供过任何物业服务，小区是业主自治管理。当事人发现本案的合同，其内容要么严重违反法律规定，要么事实错误，如合同第1、3、4、6、8条等都存在上述问题，请求法院对原告恶意诉讼进行处罚。综上，答辩人与本案原告没有合同关系，答辩人所在小区是“自治管理”，没有聘请原告，所以答辩人应当向业委会交纳物业费，标准是管理小区的实际支出然后依据面积分摊，对原告主张的物业费用答辩人不同意交纳。 经审理查明，余军系合肥市蜀山区翠竹园小区B区业主，其在该小区拥有一套面积为164.62平方米（含地下室25.12平方米）的住宅。2015年4月1日至6月30日期间，翠竹园小区B区实行自治管理，相关物业费用由自治小组收取。2015年7月15日，合肥市翠竹园小区业主委员会与原告硕雅物业合肥分公司签订了《物业管理服务合同》，约定自2015年7月1日至2020年6月30日止由硕雅物业合肥分公司为翠竹园小区B区提供物业管理；合同第三条第1.1）约定：多层住宅每月每平方米建筑面积0.7元，小高层住宅每月每平方米1.19元。合同第五条约定，自2015年4月1日B区自治小组接管物业管理起的所有收支项目，整体移交给乙方（硕雅物业合肥分公司）；甲方（翠竹园小区业委会）授权乙方继续收取自2015年4月1日起翠竹园B区自治小组自主管理期间的物业服务等各项费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，硕雅物业合肥分公司即进驻该小区提供物业管理服务。 2015年7月15日，作为甲方的翠竹园小区业委会和翠竹园B区自治小组与作为乙方的硕雅物业合肥分公司签订了一份债权债务转让合同书，约定转让的债权为翠竹园B区2015年4-6月份共52户物业费欠费，金额为22804元（见甲方核查确认单）。同日翠竹园B区自治小组和业委会向原告出具核查确认单，载明：翠竹园B区108栋401业主余军，房屋建筑面积164.62平方米（其中地下室25.12平方米），收费标准为每月每平方米建筑面积0.7元执行，地下室和阁楼面积按折半计算，3个月欠物业费合计319元［（139.5﹢25.12÷2）×3×0.7］，该欠费（债权）转让给硕雅物业合肥分公司。该债权转让协议签订后并未通知被告余军。 又查明，在翠竹园B区部分业主起诉翠竹园小区业委会及硕雅物业合肥分公司确认合同无效纠纷案中，根据合肥中院有关生效判决书认定和查明的事实为：2014年，翠竹园小区召开业主大会，选举成立了合肥市翠竹园小区业主委员会，会议批准通过了议事规则及工作规则。根据议事规则第二章第七条的规定，B区成立自治小组，各区域业主授权各自自治小组成员作为业主代表推选业主委员会委员，决定自治或选聘物业服务企业等内容。2015年3月，原物业公司撤出翠竹园小区B区，B区物业由自治小组实行自治管理。同年6月27日，B区自治小组在该区发布《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》，决定选择专业的物业公司管理B区，经洽谈符合条件的物业公司唯有硕雅物业合肥分公司同意小区对物业服务的各项要求等内容。同年7月14日，B区自治小组与硕雅物业合肥公司在小区发布《上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》，告知硕雅物业合肥分公司于2015年7月15日正式接管翠竹园B区进行物业管理服务以及物业费收取标准等内容。 二审另查明，翠竹园B区自治小组于2015年11月6日以公告的形式向B区全体业主书面征求意见，对是否同意启用本小区房屋维修资金、是否同意自来水出户、是否同意硕雅物业合肥分公司管理本小区进行投票表决。经投票，B区业主共446户，截止2015年12月21日参与投票共343户，其中同意硕雅物业合肥分公司管理本小区的237户，反对的12户，弃权的4户，未作回复的90户。同意的业主占总户数的53.14%，占总面积的55.29%。 再查明，自原告接管翠竹园小区B区的物业管理服务后，原告与部分业主因合同效力、服务质量、收费标准、合同内容违法等产生较多矛盾，原告与业主互有起诉对方。其中在原告以物业服务合同纠纷将多名业主起诉至本院的案件中，原告要求业主给付2015年4月1日至2018年12月31日的物业费及按中国人民银行规定的同期贷款基准年利率的4倍分段计算的违约金，有部分案件经中院二审判决驳回了原告要求给付2015年4月1日至6月30日的物业费的请求；维持了一审法院关于酌情按15%扣减物业费及驳回原告违约金诉请的判决。 庭审中，被告余军提供了一份安徽省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书复印件［（2019）皖民申3517号］，拟证明业主起诉翠竹园小区业委会、硕雅物业合肥分公司撤销权纠纷一案，虽然合肥中院作出了终审判决，但业主不服，现省高院已立案受理再审申请。 由于被告余军对原告的物业资质、物业服务合同的效力、是否从事了物业服务以及物业服务质量、合同内容等提出异议，自硕雅物业合肥分公司进驻翠竹园B区从事物业管理服务后，其一直拒缴物业费。因双方分歧过大，本案调解不成。 上述事实，有原告提供的原告营业执照副本复印件一份、物业管理服务合同书复印件一份、物业费欠费核查确认单复印件一份、债权债务转让合同书复印件一份、催缴物业费照片打印件一张、合肥中院民事判决书复印件一份等，被告提供的省高院受理案件通知书复印件一份、翠竹园B区自治小组公告复印件一张、2015年6月15日原告的营业执照复印件一份、业委会副主任吴臣军的书面证明复印件一份等证据，结合原被告当庭陈述，足以认定。 本院认为，一、关于原告硕雅物业合肥分公司与合肥市翠竹园小区业主委员会签订的物业管理服务合同的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。从本案现有证据来看，原告硕雅物业合肥分公司与合肥翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同经B区业主大会的追认合法有效，该合同对包括被告余军在内的翠竹园B区业主具有法律约束力，本案原被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告在履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，被告应当按约履行给付物业费的义务，现被告拖欠相关物业费的行为违反了合同约定，故对原告要求被告给付物业费的请求本院予以支持。二、关于原告诉请的依据问题。原告主张的2015年4月1日至6月30日期间的物业费319元，系B区自治期间的物业费，该费用虽然系自治小组转让给原告，但该费用的产生并非基于原告与业主间的物业服务合同关系，原告受让的债权与原告为翠竹园小区B区提供物业服务期间形成的债权系两种债权，两种债权性质不同，产生的法律基础不同，债务人享有的抗辩权亦不同。故原告在本案中一并主张受让的债权无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业费4470元，虽然符合合同约定的物业费计算标准，但在原告起诉的其他业主相关案件中，因其在提供服务中存在瑕疵而被中院生效判决确认按15%扣减物业费，根据相同案件相同处理的原则，故本案原告主张的物业费数额应为3800元（4470元×85%），该费用被告应当给付。对原告主张的违约金请求，因系双方就物业服务质量存在争议的情况下，被告逾期未交，不属于恶意违约行为，故对原告的违约金请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告余军于本判决生效之日起十日内支付原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业费3800元； 二、驳回原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半后收取25元，由被告负担20元，原告负担5元。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵卫东 二〇二〇年四月三十日 法官助理汪静秋 书记员甘保玲 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。