辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初81号原告（案外人）：李艳梅，女，1966年2月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告（申请执行人）：沈阳中宸置业有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区全运路109-1号2层247-9115室。法定代表人：董艳杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：白红彦，女，1972年9月10日出生，回族，公司工作人员，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：侯光远，辽宁良友律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街415号。法定代表人：胡定海，该公司董事长。委托诉讼代理人：李林，男，1960年9月28日出生，回族，公司工作人员，住沈阳市皇姑区。原告李艳梅与被告沈阳中宸置业有限公司（以下简称“中宸公司”）、第三人沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称“中驰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李艳梅，被告中宸公司委托诉讼代理人白红彦、侯光远，第三人中驰公司委托诉讼代理人李林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李艳梅向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2018）辽01执异1850号裁定，解除对“东北医药城”二期网点胜利南街9门的查封，房屋价值6,774,108元；2.请求确认李艳梅与中驰公司于2013年12月20日签订的《东北医药城二期网点认购协议书》合法有效；3.诉讼费由中宸公司承担。事实和理由：2013年12月20日，李艳梅与中驰公司签订《东北医药城二期网点认购协议书》认购“东北医药城”二期胜利南街9门网点，认购协议书签订后，李艳梅依约向中驰公司支付购房款350万元，已交付51.6%以上的房款，且于2015年11月30日办理入住，同日与物业公司办理验房交接手续，已缴纳物业费、水费、电费、垃圾清运费等，装修入住使用至今。至此李艳梅已按合同约定向中驰公司支付购房款并已依法占有前述房产。李艳梅作为房产的正当权益人，对未办理房产过户登记无过错，其合法财产应受法律保护，执行裁定对前述房产的执行严重侵害了李艳梅的合法权益。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求法院支持李艳梅的诉讼请求。被告中宸公司辩称，一、原告并未与第三人签订合法有效的《商品房买卖合同》，不符合执行异议复议规定第28、29条第一款，不能排除执行。二、原告购房时，房产属于在建工程，不属于可销售的范围，第三人至今未取得竣工验收手续及预售许可证，即使原告真支付了房款，也是在第三人欺骗下支付的，属于对第三人的一般债权，不享有房产的物权。三、房产属于中驰国际二期，与一期不同。性质上属于写字间，不属于住宅，至今没有竣工验收，没有预售许可证，不具备初始登记。根据《最高院审理商品房案件解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。第三人没有取得预售许可证，与原告签订的买卖合同违反法律强制性规定，应当确认为无效。另，没有网签备案，《认购书》不产生备案合同公示及物权变动效力，不符合规定第28条第一款，不能排除执行。四、房屋现为在建工程，至今未竣工验收亦未交付使用，无水无电无电梯无人实际占有。五、房屋未经竣工验收合格，不具备交付及居住条件，不得交付，第三人擅自交付违法，业主也不可以居住使用。六、房屋未经初始登记，原告无法主张所有权。综上，房屋属于在建工程，原告入住及使用不合法，其主张无法被法律保护。补充：原告是经营性购房，涉诉三套门市房，不符合规定第29条第二款，其签订的买卖合同及认购协议不产生物权期待权，也不产生物权变动的效力，原告缴纳房款属于对第三人的一般债权，要求核实原告的住房情况。第三人中驰公司公司述称，支持原告诉请，我公司已取得土地使用证、规划许可证，根据沈和政发2013四号文件《关于2013年和平区重点项目绿色“通行卡”有关情况的通知》，对和平区范围内的重点项目边建设、边销售、办理手续，我公司根据政策规定与原告签订认购协议书，且收到原告合同约定的房款，交付了房屋，因此我公司同意原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，中驰公司与李艳梅签订《东北医药城二期网点认购协议书》（以下简称“《认购协议书》”）约定李艳梅认购“东北医药城”二期网点胜利南街9门房屋，房屋建筑面积162.80平方米，单价41,610元，总房款6,774,108元，约定付款方式为签订协议时交付定金10万元，60日内付清首付款300万元，其余3,774,108元做银行贷款。2013年12月20日，中驰公司为李艳梅出具20万元房款收据，注明“9门10门定金”，李艳梅提交银行明细证明当日刷卡支付20万元；2014年2月20日，中驰公司为李艳梅出具290万元房款收据，注明“补9门房款”，李艳梅提交银行明细证明当日刷卡支付290万元；2015年3月6日，中驰公司为李艳梅出具20万元房款收据，注明“补9门房款”，李艳梅主张该日期支付另一套房屋的房款100万元，并提交转账支付120万元的银行凭据；2015年3月13日，中驰公司为李艳梅出具30万元房款收据，注明“补9门房款”。四张收据记载房款共计350万元。李艳梅提交中驰公司出具的《情况说明》，内容为李艳梅购买案涉房屋现共交房款350万元。2018年9月26日，李艳梅提出案外人执行异议申请，提交中驰公司出具的《商品房准住通知单》、物业公司出具的《办入住费用》，以及向物业公司缴纳垃圾清运费、电费、水费的收据，注明时间均为2017年5月10日。本案诉讼中，李艳梅重新提交中驰公司出具的《商品房准住通知单》，注明出具时间为2015年11月30日。李艳梅提交《物业管理规约》承诺书、与物业公司签订的责任书、《业主入住房屋验收记录》，主张案涉房屋实际于2015年11月30日已经交付。李艳梅主张2015年11月28日要求中驰公司交付房屋，因当时部分围挡没有拆除、地面不平，故只能当库房接受，2015年11月30日办理入住手续，实际使用房屋，后围挡拆除、地面修平后缴纳相关费用。李艳梅提交案涉房屋照片，证明其实际占用房屋。李艳梅提交案涉房屋所在地点经营业户营业执照，注册日期为2017年6月23日。另查明：案涉房屋所在建设项目已经取得国有土地使用权及建设用地规划许可证，用地单位为中驰公司，该项目未取得预售许可证，未竣工验收。三箭建设工程集团有限公司与中驰公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年7月23日作出[2014]沈中民二初字第13号民事判决书，判决如下：“一、中驰公司于判决后30日内给付三箭建设工程集团有限公司工程款12,710,242.19元;二、中驰公司于判决生效后30日内给付三箭建设工程集团有限公司工程款12,710,242.19元的违约金按0.05%（从2013年2月5日起至实际给付之日止）……”。该判决生效后，中驰公司并未履行给付义务。后三箭建设工程集团有限公司向本院申请执行。本院于2015年9月21日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第591号。在执行中，本院于2016年6月27日作出（2015）沈中执字第591号查封公告，查封被执行人中驰公司开发的位于沈阳市和平区昆明街和胜利大街之间的二栋在建房产，其中包含案涉房产。2018年5月8日本院作出（2018）辽01执异309号执行裁定，变更中宸公司为申请执行人。李艳梅作为案外人向本院就案涉房产提出执行异议，本院于2018年11月27日作出（2018）辽01执异1850号执行裁定，驳回李艳梅的异议请求，李艳梅不服提起本案诉讼。上述事实，有《东北医药城住宅认购协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据、POS机刷卡凭据、《商品房准住通知单》、《物业管理规约》承诺书、责任书、（2015）沈中执字第591号执行裁定书、（2015）沈中执字第591号查封公告、（2018）辽01执异309号执行裁定书、（2018）辽01执异1850号执行裁定书等证据材料及各方当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，故审查的重点为案外人李艳梅就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制的民事权益，其请求能否得到支持的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”案涉房屋为门市，不属于住宅性质。又依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定情形需要同时满足的情况下，买受人的权利才能够排除执行。本案中，李艳梅提交证据，主张在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并实际占有案涉房屋，但其尚未支付全部价款。虽然李艳梅主张按照合同约定支付了首付款，合同约定其余58万元办理银行贷款，但案涉房屋不具备办理贷款手续条件，故无法按照合同约定履行。本案诉讼中，李艳梅并未提出将剩余房款按照规定交付执行的请求，故不符合规定中排除执行的条件。此外，本案现有证据尚不足以证明李艳梅在查封之前已合法占有案涉房屋。据此，李艳梅作为案外人就执行标的即案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。另，李艳梅诉请撤销执行裁定，并非案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。李艳梅诉请确认其与中驰公司签订的认购协议书合法有效，中驰公司并未提出异议，认可双方之间成立房屋买卖关系，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告李艳梅和第三人沈阳中驰房地产开发有限公司于2013年12月20日签订的《东北医药城二期网点认购协议书》合法有效；二、驳回原告李艳梅的其他诉讼请求。一审案件受理费59,219元，由原告李艳梅负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇二〇年四月十七日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。