上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84378号原告(反诉被告)：黄昭君，女，1990年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王聪，上海市为平律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海南园房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：高幸奇，董事长。委托诉讼代理人：倪轶敏，上海市中天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王罗杰，上海市中天阳律师事务所律师。原告(反诉被告)黄昭君(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司(以下简称被告)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理，原告黄昭君的委托诉讼代理人王聪、被告上海南园房地产有限公司的原委托诉讼代理人张敏俊到庭参加诉讼。审理中，被告上海南园房地产有限公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2019年12月25日再次公开开庭进行了审理，原告黄昭君的委托诉讼代理人王聪、被告上海南园房地产有限公司的委托诉讼代理人倪轶敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄昭君向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期办理小产证的违约金人民币265,945元(以实际总房价款3,423,089元为基数，2018年8月8日至2019年8月19日期间按中国人民银行一年至五年贷款利率4.75%上浮50%计算，2019年8月20日至2019年9月9日期间按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)上浮150%计算);二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月9日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区惠南镇人民东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。上述预售合同约定被告应于2018年7月31日前办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证(大产证)，在取得大产证后7日内(即2018年8月7日前)向原告交付《房屋交接书》，但被告迟迟未能取得大产证，直至2019年9月10日才将《房屋交接书》交付给原告，导致原告不能及时办理小产证，被告显属违约。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告上海南园房地产有限公司辩称，政府部门已认定项目开竣工延期非被告原因导致，故原告的诉请不能成立。根据合同第十条及补充条款一第六条等相关约定，原告签署了《房屋交接书》，故双方对办理大产证的时间已经进行了变更，原告已认可办理产证的时间延期至2019年9月4日。原告主张的违约金起算时间有误，应当扣除97天。系争房屋已按期交付给原告使用，原告不存在损失，故无需支付违约金。如果被告存在违约，原告主张的违约金计算标准过高，应该按照同期银行存款利率计算。要求驳回原告的诉请。被告上海南园房地产有限公司向本院提出反诉请求：一、判令原告支付逾期付款违约金12,166.49元(应付房款1,242,266元，2016年8月16日至2016年8月28日期间逾期11天，按照日万分之一标准计算；应付房款100万元，2016年9月9日至2016年12月27日期间逾期108天，按照日万分之一标准计算)；二、案件受理费由原告承担。事实和理由：根据原、被告签订的《上海市商品房预售合同》约定，原告应于2016年8月6日支付房款1,242,266元，但其至2016年8月28日方付清；原告应于2016年9月9日支付房款100万元，但其至2016年12月27日方付清。根据上述预售合同第七条约定，未按约定时间付款，应当支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一标准计算。被告为此提起反诉，要求判如所请。针对反诉，原告黄昭君辩称，被告提出的诉请中有部分已过诉讼时效。对于100万元房款的违约金，原告认可2016年11月29日至2016年12月27日期间共计29天没有过诉讼时效，此部分按照日万分之一标准计算无异议；其余部分已经过诉讼时效，要求驳回。本院经审理认定事实如下：2016年8月9日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,542,266元，于2016年8月9日支付首付房款30万元，于2016年8月16日前支付房款1,242,266元，于2016年9月9日前支付房款200万元；乙方若未按合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同；甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，甲方如未按合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之一计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过30天，乙方有权单方面解除合同；甲方承诺于2018年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除合同；双方于甲方取得大产证后7日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件，双方在签署《房屋交接书》之日起90日内向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领小产证等等；双方另在补充条款一第六条中约定：如房屋未达到第十条约定交付条件，但乙方选择接收该房屋的，视为双方对该房屋交付条件的变更等等。原告已向被告付清购房款，但其中一笔应于2016年8月6日支付的房款1,242,266元迟至2016年8月28日支付；另一笔应于2016年9月9日支付的房款100万元迟至2016年12月27日支付。被告已按合同约定时间将系争房屋交付给原告使用。2019年9月4日，被告取得大产证。2019年9月10日，被告通知原告办理小产证事宜。2019年9月17日，原、被告签署《房屋交接书》，双方确认系争房屋总房价款为3,423,089元，原告已付清全部购房款。2019年10月，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告提供一份《关于惠南东城区B5-5地块靖海苑二期项目开竣工时间情况的函》，其上主要内容为：被告于2004年取得系争房屋在内的项目地块国有土地使用权，于2007年取得房屋拆迁许可证，于2014年6月30日取得项目建筑工程施工许可证。由于项目地块内存在违法建筑，而房产公司(即本案被告)无法与当事人协商自行拆除；2014年12月2日执法部门开具《限期拆除决定书》后，经行政复议，行政判决，法院一、二审，催告，强制拆除决定等，2016年8月经执法部门对违法建筑实施强制拆除，该地块达到净地；因地块动迁未形成净地(非企业主观原因)，致使上述项目开竣工延期。被告以政府部门认定项目开竣工延期非被告原因导致为由，主张不应由被告承担相应责任。原告认为此份函件只是行政上办理产权证所需，无法证明非被告原因所致。上述事实，由上海市商品房预售合同，签收单及收据，办证通知，房屋交接书，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效。根据上述预售合同约定，被告应于2018年7月31日前办出系争房屋的大产证，取得大产证后7日内双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起90日内办理小产证。经查被告实际至2019年9月4日方办出大产证，并于2019年9月10日通知原告办理小产证事宜。被告虽抗辩办证延误并非被告原因所致，但被告所称的系争房屋所在地块存在违法建筑的情况发生于原、被告签订预售合同之前，被告知晓可能导致延误风险但仍向原告承诺了办证期限，故本院对于被告的上述抗辩意见不予采纳。原告与被告签署《房屋交接书》系办理小产证所需，被告以双方签署《房屋交接书》为由主张已对办理大产证时间进行了变更，因缺乏依据，本院对此亦不予采纳。被告逾期办理大产证致使原告不能按期办理小产证，属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定的由于出卖人的原因致使买受人逾期取得房屋权属证书的情形，故被告应承担相应的违约责任。根据预售合同约定推算，被告应至迟于2018年11月5日配合原告办理小产证，故逾期办理小产证的违约金应自2018年11月6日起算。原告要求违约金按照实际总房价款3,423,089元为基数及违约金计算至2019年9月9日并无不当，本院对此予以采纳。庭审中被告对于原告提出的违约金的计算标准持有异议，认为系争房屋已按期交付使用，未造成原告损失，计算标准过高。本院综合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，酌情予以调整。根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告在本案审理中向本院提起反诉，要求原告支付逾期付款违约金，原告以部分诉请已过诉讼时效为由进行抗辩。因被告未提供相关证据证明其于2019年11月28日之前已向原告主张权利，故其诉请中2016年11月29日前的部分已超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，本院对于超过诉讼时效的部分不予支持。庭审中原告对2016年11月29日至2016年12月27日期间，以100万元为基数，按照日万分之一标准计算的逾期付款违约金无异议，故应予以支付。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海南园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄昭君逾期办理小产证的违约金(以3,423,089元为基数，自2018年11月6日起至2019年8月19日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率标准计算；以3,423,089元为基数，自2019年8月20日起至2019年9月9日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算)；二、反诉被告黄昭君于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海南园房地产有限公司逾期付款违约金(以100万元为基数，自2016年11月29日起至2016年12月27日止，按照日万分之一标准计算)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,289元，减半收取计2,644.50元，由原告黄昭君负担1,224.50元，被告上海南园房地产有限公司负担1,420元；反诉案件受理费52元，由反诉原告上海南园房地产有限公司负担27元，反诉被告黄昭君负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇二〇年四月二日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。