贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1034号上诉人（原审被告）：袁富康，男，1974年3月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张羽呈，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗勇涛，男，1978年2月25日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：罗某，男，2005年2月23日出生，布依族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：栗艳，女，1973年4月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系罗某之母。三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋振刚，北京致敦（贵阳）律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：黄美，北京致敦（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人袁富康因与被上诉人罗勇涛、罗某、栗艳房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初6316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人袁富康上诉请求：1、撤销原判，依法改判并驳回被上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、关于租金支付时间、期限及合同解除权行使时间，根据双方签订的《房屋租赁合同》第一条、第二条、第六条都已作出明确约定，按照该租赁合同条款的文义理解，作为承租方的上诉人应该每半年支付一次租金，下半年的租期为每年的7月1日至12月31日，支付租金的时间及合理期限应当是7月1日之前的15天即6月16日至30日，逾期支付租金可以解除合同的时间也应当是半年租金期满15天后即7月15日之后。故，上诉人交纳租金的时间（7月2日）虽然超过了交纳租金的合理期限，但并未超过可以解除合同的15天最后期限，也未损害被上诉人作为出租人的任何利益，更不影响合同的继续履行，一审判决对于租金支付期限及合同解除权行使时间事实的认定明显错误。二、（2017）黔0116民初3758号民事判决并未对《房屋租赁合同》明确约定的租金支付时间进行解释和更改，一审判决对该3758号生效判决书的内容未经认真理解与分析，错误的将被上诉人单方诉称理由当作一审判决审查认定的事实而作为定案依据，得出上诉人应当在2016年6月15日之前支付租金的事实认定，严重违背了公正性。三、根据《房屋租赁合同》第五条第1款约定，被上诉人负有保证租赁房屋属于自有产权，保证上诉人对房屋的正常使用权，保证不因产权纠纷或债务原因影响房屋的正常使用义务。本案上诉人于2011年2月购买的租赁房屋，但剩余尾款一直未支付，造成房屋出卖人多次到上诉人租赁房屋内声称欲收回房屋，上诉人对相关事实进行核实，故导致延期2天支付租金合情合理，又符合不安抗辩权的法律规定。四、上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》继续履行，符合双方的利益需求，系对合同主体之间诚实守信原则的推动与促进，解除合同不仅会给上诉人造成难以弥补的损失，而且还会助长被上诉人任意任意撕毁合同、肆意践踏法律尊严等不良之风。被上诉人罗勇涛、罗某、栗艳二审辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，被上诉人与上诉人明确约定合同解除条件，如上诉人延期支付租金则有权解除合同。实际情况是延期最短的一次是17日，最长的一次是227天；2、被上诉人与上诉人多次发生纠纷，已不具备履行条件，但上诉人明知违约仍坚持合同履行，上诉人延期支付租金，且多次电话侮辱被上诉人，不具备履行条件；3、对于不安抗辩权，买卖不破租赁，请法院依法判决。被上诉人罗勇涛、罗某、栗艳原审诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费由被告承担。原审查明：2011年2月11日，原告栗艳（买受人）、原告罗某（共有人）、罗勇涛（共有人）与案外人贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司（出卖人，以下简称金阳建投房地产公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人以按揭方式向出卖人购买案涉房屋。同日，双方在贵阳市住房和城乡建设局对案涉房屋进行商品房预售合同备案登记。2014年4月28日，原告栗艳（出租人、甲方）与被告袁富康（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将拥有房屋产权的金华园（南园）Ａ16-1-1商铺出租给乙方使用。2016年1月9日，双方另行签订新的《房屋租赁合同》，主要约定：1.租赁期限自2016年7月1日至2024年6月30日；2.该房租金按半年支付，前两年年租金为人民币叁拾柒万元整。乙方在上次所缴租金前满15日向甲方支付下期租金；3.第3、4年租金全年为肆拾万元整，第5、6年租金全年为肆拾叁万元整，第7、8年租金全年为肆拾陆万元整；4.租赁期间因乙方使用该房屋而产生的物管、水、电、气、闭路、网络、电话、垃圾等费用由乙方支付；5.乙方未按规定时间、金额交纳相关费用超15天的，除收取乙方滞纳金银行同期利率4倍外，甲方有权解除本合同。后双方因案涉房屋租赁产生纠纷向法院起诉，原告栗艳、被告袁富康不服本院于2017年4月10日作出的（2016）黔0115民初1419号民事判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2017年7月17日作出（2017）黔01民终3787号民事裁定书，裁定发回重审。原审法院依法另行组成合议庭审理，并于2018年6月20日作出（2017）黔0115民初3758号民事判决书，判决结果为：一、被告袁富康于本判决生效之日起十日内向原告栗艳支付租赁房屋2016年7月1日至2018年6月30日的租金人民币740,000元；此后租金支付义务按照原、被告于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》履行；二、驳回原告栗艳的其他诉讼请求；三、反诉被告栗艳于本判决生效之日起十日内向反诉原告袁富康赔偿未能正常经营期间的经营损失人民币81,336元、房屋装饰装修损失人民币26,115元，并支付房屋漏水维修费用人民币40,996元及评估费人民币3600元；四、驳回反诉原告袁富康的其他诉讼请求。原告栗艳不服前述判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民于2018年12月29日作出（2018）黔01民终6711号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案原告栗艳、被告袁富康于2019年1月11日领取二审判决书。综上，根据（2017）黔0115民初3758号民事判决书及（2018）黔01民终6711号民事判决书的认定事实及判决结果，法院对生效判决中已经认定的事实不再重复说明。本案被告袁富康应按照二审判决生效之日（2019年1月11日）起十日内向原告栗艳支付租赁房屋2016年7月1日至2018年6月30日的租金人民币740,000元；此后租金支付义务按照原、被告于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》履行。本案原告栗艳应于二审判决生效之日（2019年1月11日）起十日内向本案被告袁富康赔偿未能正常经营期间的经验损失81,336元、房屋装饰装修损失26,115元，并支付房屋漏水维修费用40,996元及评估费3600元，共计152,047元。被告于2019年1月21日通过银行转账的方式分三次向原告栗艳分别支付187,953元、400,000元、400,000元，共计987,953元，其中587,953元为抵扣原告栗艳应赔偿被告袁富康的152,047元费用后的2016年7月1日至2018年6月30日的应付租金，400,000元为按照《房屋租赁合同》中约定的2018年7月1日至2019年6月30日的应付租金；后，被告于2019年7月2日向栗艳支付200,000元，此为2019年7月1日至2019年12月30日的应付租金。2019年7月24日，原告栗艳向被告袁富康发送《解除房屋租赁合同通知函》一份，载明“……您的上述违约行为完全符合租赁合同约定的解除条件。本人经慎重考虑，决定行使合同解除权，解除该租赁合同。现特向您发送本解除合同通知函，租赁合同自本通知书送达之日起自动解除……”。被告袁富康收到前述通知函后，于2019年7月25日通过短信回复，释明其未违反合同约定，不同意解除《房屋租赁合同》。另查明，2019年8月27日，案外人金阳建投房地产公司以原告栗艳未按约支付购房款为由向贵阳仲裁委员会提起仲裁，要求栗艳支付剩余购房款2,430,000元。原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告栗艳与被告袁富康签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定及效力性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同履行义务。案涉《房屋租赁合同》中约定房屋租金的支付方式为“该房租金按半年支付，前两年年租金为人民币叁拾柒万元整。乙方在上次所缴租金前满15日向甲方支付下期租金”。经查，被告在生效判决规定的履行期限内向原告支付了2016年7月1日至2018年6月30日的租金及2018年7月1日至2019年6月20日的租金，是在案件终了后的合理期限内履行支付义务，原告主张被告2019年1月21日支付2018年7月1日至2019年6月20日的租金为迟延履行支付义务，原审不予采信。原告向法院提交了原审法院作出的（2017）黔0115民初3758号民事判决书，主张在该生效判决的“本院认为”部分已认定被告应于2016年6月15日前向原告支付2016年7月至2017年1月租金的这一事实，故被告应支付租金的时间为当年的6月15日前及12月15日前。经查，原告用以支持其主张的判决书内容为“……原告栗艳主张该请求的依据为被告袁富康存在违约行为，即未在2016年6月15日前支付2016年7月至2017年1月的租金及滞纳金；拖欠2015年1月1日至2016年5月31日期间的物管费。首先，关于欠付租金及滞纳金的问题。原告栗艳于2016年5月12日诉至法院，此时，被告袁富康交纳租金的期限条件尚未成就，5月12日后，因该案涉诉，且原告栗艳的诉请之一为解除原被告间的《房屋租赁合同》，此种情形下原、被告间租赁法律关系并不稳定，被告袁富康有理由相信该租赁合同随时会被解除，因此其未支付相应租金具有合理抗辩事由，不应构成对租赁合同的违约，亦不应产生相应的滞纳金……”据该段判决书内容，被告袁富康应在2016年6月15日前支付租金，但因有合理抗辩事由故未按时支付。故在抗辩事由消失后被告应继续按约履行支付义务，即应于2019年6月15日支付2019年7月1日至2019年12月30日的租金，但被告在2019年7月2日才支付该期租金，按照合同中“乙方未按规定时间、金额交纳相关费用超15天的，除收取乙方滞纳金银行同期利率4倍外，甲方有权解除本合同”的约定，被告未按规定时间交纳房屋租金超15天，达成合同约定的解除合同条件。被告辩称因原告未支付购房款尾款，造成房屋出卖人多次到案涉房屋声称欲收回房屋，但未向法院提交相关证据。被告向法院提交的仲裁申请日期为2019年8月27日，在被告应付租金日期之后，故被告行使不安抗辩权的理由无法成立，原审对被告该辩解不予采信。再者，双方应本着诚实信用原则履行合同，但原、被告之间因案涉房屋多次产生纷争，明显欠缺租赁合意。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求解除案涉《房屋租赁合同》于法有据，原审予以支持。案涉合同解除后，原告应向被告退还被告已支付而未到期的房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：解除原告栗艳与被告袁富康于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由被告袁富康负担。二审期间，上诉人袁富康提交银行电子回单一份，证明上诉人于2019年12月27日向栗艳支付2020年1月至6月期间的租金20万元。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人袁富康与被上诉人栗艳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，系合法有效的合同，对当事人双方具有法律约束力。本案争议焦点为：合同履行过程中，袁富康是否超过合同约定的租金支付期限支付租金而达到解除合同的条件。经审查，案涉《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为：租金按每半年支付一次，“乙方（袁富康）在上次所缴租金前满15日向甲方（栗艳）支付下期租金”。从该条款的文字表述看，承租方应当每半年交纳一次租金，但具体交纳租金的期限存在两种解释，即：一、上半年租赁期限届满之日起倒推15日即每年6月16日至30日为下半年租金支付的合理期限；二、每年6月15日之前的15日即每年6月1日至15日为下半年租金支付的合理期限。袁富康于2019年7月2日支付2019年下半年（7月1日至12月30日）的租金，确属拖延履行租金支付义务的违约行为。而根据租赁合同违约责任的约定：承租人未按规定时间交纳租金费用超过15日的，出租人可按银行同期利率4倍收取滞纳金，并有权解除合同。因此，被上诉人栗艳可对袁富康迟延支付租金收取逾期付款的滞纳金，但在双方对于租金支付期限的理解存在分歧的情况下，袁富康拖延支付租金的行为并不产生租赁合同的目的不能实现的后果，不构成根本性违约。综上，被上诉人栗艳要求解除合同的诉请，缺乏充分事实理由，双方可对合同条款进行补充约定而不宜直接解除租赁合同，故本院对被上诉人栗艳等解除合同的诉请予以驳回。原判认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初6316号民事判决；二、驳回罗勇涛、罗某、栗艳的诉讼请求。一审案件受理费减半收取100元、二审案件受理费200元，均由罗勇涛、罗某、栗艳负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年四月二十六日书记员 潘盛机