湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初6862号原告：沈某，男，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：李劲，系湖北诚明律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉市硚房集团有限责任公司，住所地武汉市硚口区沿河大道436号丽水康城办公楼。法定代表人：陈玉琳，系公司董事长。委托诉讼代理人：周静雯，湖北万泽律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：朱胜敏，系公司员工（一般授权）。第三人：武汉市硚口区城区改造更新局，住所地武汉市硚口区沿河大道518号。负责人：胡俊，该局局长。委托诉讼代理人：谢鹏飞，湖北重友律师事务所律师（一般授权）。原告沈某诉被告武汉市硚房集团有限责任公司（以下简称硚房集团）及第三人武汉市硚口区城区改造更新局（以下简称硚口改造更新局）物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告沈某及其委托诉讼代理人李劲，被告硚房集团的委托诉讼代理人周静雯、朱胜敏，第三人硚口改造更新局的委托诉讼代理人谢鹏飞均到庭参加诉讼。调解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告沈某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告之间存在事实租赁关系；2、请求法院判令被告与第三人共同承担将武汉市硚口区朱家北巷35号房屋拆迁补偿款1208173.05元支付给原告的责任；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：案外人周进喜系位于武汉市硚口区朱家北巷35号房屋原承租人，周进喜生前于1983年4月明确表明其死后涉案公有房屋让给沈某居住，且收取原告对价2000元。周进喜1984年去世后，原告家庭居住至今。被告于1995年12月25日将《武汉市公有房屋住宅租约书》交付原告，双方成立了书面租赁关系，该公有房屋住宅租约书上载明双方于1995年12月25日签订了本公有房屋住宅租约，签订至今已达24年之久。自1984年开始，原告每月向被告支付房租，被告向原告收取房租至今已35年，且知晓涉案房屋由原告租住，但从未向原告提出异议，也未要求其搬离，且在涉案房屋住房证换证时将换的新证交给原告。根据《合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同。但法律另有规定的除外。”虽然被告一直未给原告办理承租人更名手续，但并不影响双方之间成立事实租赁关系，且办理变更承租人名字的行为是被告的管理职责，这是被告不履行管理职责的表现，被告应当承担不作为的过错责任，应当确认原告与被告之间存在事实上的租赁关系。原告女儿沈艳妮自出生至今32年一直生活在诉争房屋，是诉争公有房屋承租人的共同居住人，其为重症、精神残疾人，城市居民最低生活保障人员，常年由原告抚养，照顾其生活。现涉案房屋面临拆迁，第三人为征收人，原告为被拆迁人。按《武汉市国有土地上房屋征收补偿实施办法》第四十二条“对被征收人、公有房屋承租人中的最低生活保障家庭、残疾人等特殊生活困难家庭给予困难补助。具体补助标准由各区人民政府制定。”的规定，原告应得到的房屋征收补偿的拆迁权益在同等待遇范围内应不低于武汉市硚口区房屋征收管理办公室与罗桂华订立的《房屋征收补偿协议书》中约定的1208173.05元。综上，为维护原告合法权益，诉至本院。被告硚房集团辩称：1、本案直管公房承租权的确认属于行政纠纷范围，原告应当将承租权的确认提起行政诉讼；2、答辩人系直管公房经营管理单位，并非拆迁人，不是支付拆迁补偿款的义务人，沈某要求答辩人支付拆迁补偿款没有事实和法律依据；3、沈某未提供充足证据证明其向原承租人周进喜支付了2000元对价，受让了涉案房屋承租权的事实，也没有充足证据证明其缴纳房租并实际居住；4、周进喜将其去世后的承租权转让给沈某的行为无效，沈某不因此享有涉案房屋承租权；5、答辩人从未与沈某就涉案房屋的租赁事宜订立租约，并且沈某不具备成为涉案公房承租人的条件；6、答辩人即使收取了沈某房租，也是基于维护国家利益和维护社会稳定的需要，没有进行强制清退，并非认可其承租人资格。请求法庭驳回原告所有诉求。第三人硚口改造更新局辩称：我们注意到起诉状中拆迁和征收并存，拆迁属于民事法律关系，本案诉求中所涉征收补偿属于政府征收行为，二者法律关系性质不同，原告在民事审判庭就行政法律关系起诉，人民法院应当驳回该部分对第三人的起诉。本院经审理查明如下事实：位于武汉市硚口区××楼××房的房屋（使用面积9.14平方米）系硚房集团管理的直管公房，该房屋的原承租人为周进喜。原告沈某及其母亲生前居住在硚口区××楼××房（使用面积14.55平方米），与周进喜系邻居关系。1983年4月，周进喜手写《自愿、收据》一份，内容主要载明：沈家对周进喜照顾很周到，其系孤寡老人，在死后自愿将房屋给沈家住，1983年沈家自愿给了2000元钱。周进喜去世后沈某一直在涉案房屋居住，并向硚房集团缴纳租金，硚房集团出具排头为周进喜的租金发票。2017年，涉案房屋被纳入征收范围，硚房集团停止收取租金，同年9月，硚房集团将涉案房屋所在楼栋整体注销。2018年9月28日，硚口区汉中街基础设施建设和旧城改造项目指挥部在征收过程中发现涉案房屋承租人周进喜去世，遂联系硚房集团要求书面确认该房屋征收补偿权利人。2018年10月，硚房集团做出《专题会议纪要》，指出在依法依规前提下，代表区国资委收回涉案房屋租户的征收补偿费，并做好房屋征收补偿费的专项专储。2018年10月19日，硚房集团向硚房集团第四房管所下发通知，明确该房屋承租人调整为武汉市硚房集团有限责任公司。另查明，硚口区××楼××房原承租人为原告沈某父亲沈何清，其去世后承租人由沈某母亲罗桂华申请登记至罗桂华名下，2017年8月29日，罗桂华与武汉市硚口区房屋征收管理办公室签订《房屋征收补偿协议书》，确定该房屋征收总价为1208173.05元，由被征收房屋价值补偿、装饰装修补偿、附属设施补偿、房屋搬迁补偿、临时安置补偿费、货币补助、困难补助、住房困难补助、按期签约搬迁奖励、小面积奖、房改扣款等组成。本院认为，位于硚口区××楼××房的房屋为硚房集团自管公房，公房承租权的享有应以签订有效的住房公约为前提。《武汉市房地产管理条例》第三十九条规定:“租赁居住房屋,承租人与其有常往户口而他处无住房的同住三年以上的近亲属,对该房屋享有共同承租权。”涉案房屋原承租人周进喜去世后，被告硚房集团未与原告沈某重新签订新的书面住房公约，沈某亦不符合公房承租人的条件，但是周进喜生前表示将房屋转让给沈某，沈某支付转让款2000元，《武汉市直管公房使用权有偿调换转让管理办法》第三条规定：“本办法所称有偿转让是指承租人经出租人同意，按规定的程序将房屋使用权转让给他人，由受让人对转让人予以经济补偿的行为”，虽上述转让行为未取得出租人硚房集团的同意，但周进喜生前将持有的武汉市公有房屋住宅公租约、身份证等交付沈某，沈某在涉案房屋内实际居住三十余年，被告硚房集团也一直在向沈某收取公租房租金直至房屋纳入拆迁范围，且在1995年硚房集团更换新的公房租约时对沈某居住在涉案房屋亦未提出异议，综合上述因素，应当视为硚房集团对于涉案房屋的转让予以追认，涉案公房租约虽然没有办理承租人更名手续，但事实上原告沈某与被告硚房集团已经就硚口区××楼××房建立了新的公房租赁关系，故原告请求确认与被告硚房集团存在事实租赁关系的请求，本院予以支持。根据本院庭审查明的事实及双方提交的证据材料均显示，涉案房屋被纳入征收范围后，并未签订拆迁安置补偿协议，房屋尚未转化为明确的拆迁利益，经本院释明后，原告沈某坚持其诉讼请求，因此原告沈某主张被告硚房集团及第三人硚口改造更新局共同承担向其支付拆迁款1208173.05元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告沈某与武汉市硚房集团有限责任公司之间就武汉市硚口区XX号房存在事实租赁关系；二、驳回原告沈某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7837元，由原告沈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  王林二〇二〇年四月三十日书记员  罗丹