安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初1036号 原告（反诉被告）：张伟，男，1985年5月16日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告（反诉被告）：齐丹丹，女，1983年2月6日出生，汉族，住安徽省临泉县。 两原告共同委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阜阳市利华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处顺昌路168号。统一社会信用代码913412006897546884（1-1）。 法定代表人：王光伟，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉洁，该公司法律顾问。 原告（反诉被告）张伟、齐丹丹与被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司（以下简称：利华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张伟、齐丹丹的委托诉讼代理人于明湖、被告（反诉原告）利华公司的委托诉讼代理人李玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张伟、齐丹丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告延期协助办理产权登记的违约金25649.87元（按中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准，按年利率6.09%从2017年5月23日计算暂计算至2018年2月6日，实际应计算至实际履行之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年原告购买被告建设的位于临泉县城关镇幸福路南侧育才路东侧体育场西侧的利华中央公馆22#商住楼5层501室商品房一套，面积110.77平方米，每平方米单价人民币5358.45元，合同实际总价款人民币593555元，在合同签订当日一次性付清；被告应在该商品房验收合格后，于2015年12月31日前将合同约定的商品房交付买受人使用，但是被告一直迟迟不履行协议，直到2016年5月底才电话通知原告交房，但当原告要求被告出示房屋验收手续证明及房屋实测面积以证明房屋符合交房条件时遭到被告无理拒绝，被告仍然不符合交房条件，原告因急用房屋，无奈于2016年5月28日接收房屋，到了合同约定的办理权属登记的日期2017年5月23日，被告仍然没有将办理权属登记需要的其提供的资料提交登记机关，导致原告迟迟不能办理房屋产权登记证书，直到2018年6月8日，原告才收到被告寄送的可以办理房屋产权登记证书的通知，但是当原告到被告售楼部要求办理产权登记时被告要求原告支付合同外额外的价款，不然拒绝履行协助办理产权登记义务。综上，原告与被告签订《商品房买卖合同》合法有效，原告已经依约履行付款义务且被告设置层层阻碍拒不履行合同义务，违反双方合同约定，根据《中华人民共和国合同法》的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告利华公司辩称，1、利华公司已经如约履行权属登记资料的提供义务，不存在违约事实。临泉县房地产管理局的测绘时间，不应计入利华公司的提交资料时间，利华公司于2017年5月4日将办理权属登记所需资料提交给临泉县房地产管理局，已经如约履行合同约定的提供资料义务。自2017年12月27日房屋交付使用之日起算，并没有超过360日，不存在逾期事实。原告主张的逾期协助办证违约金没有事实依据，不应予以支持。2、退一步讲，即使认定因利华公司的责任，导致逾期提供权属登记资料，原告在不要求退房的情况下主张违约金，不符合合同约定，不应当予以支持。3、利华公司一直积极履行协助义务，原告逾期办理登记是其自身原因造成的，应承担相应违约责任。4、原告起诉面积计算错误，商品房面积为107.56平方米，每平方米单价5313.31元，合同价款571499元。综上所述，被答辩人主张的诉讼请求没有依据，依法应当驳回。 被告（反诉原告）利华公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金685元（按总房款的日万分之一，从2014年5月22日计算至2014年6月3日）；2、反诉被告支付反诉原告违约金34345元（按贷款金额同期银行贷款利率的两倍，从2018年3月26日计算至2019年4月4日）；3、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2014年4月19日，原告购买被告建设的位于利华?中央公馆22#商住楼501室商品房一套，双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房面积为107.56平方米，每平方米单价人民币5313.31元，合同实际总价款人民币571499元，首付款191499元，银行按揭贷款380000元，反诉原告作为反诉被告按揭贷款的阶段保证人。《商品房买卖合同》约定：买受人应当在合同签订三日内备齐并办理按揭贷款手续，30日内未办理完成的，应承担逾期付款违约责任。反诉被告于2014年6月3日办理完成，违反上述约定，反诉原告据此要求反诉被告支付逾期付款违约金685元。《商品房买卖合同》补充协议第九条约定，买受人在接到出卖人通知15日内向出卖人提供办理房产证证明材料，逾期不能提供的，买受人须应向出卖人按同期银行贷款利率两倍支付贷款保证金利息。反诉原告于2018年3月10日通知反诉被告办理房产证及抵押事宜，反诉被告于2019年4月4日办理完成抵押，保证金19000元退还，已违反上述协议约定，反诉原告据此要求反诉被告支付违约金34345元。综上，反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议属于有效合同，反诉被告违反合同约定，依法应当承担相应责任。反诉原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，提起反诉，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）张伟、齐丹丹辩称，1、原告并未逾期付款；2、产权办理合同约定的在接到出卖人通知的十五日内，而本案被告是在2018年6月6日才第一次通知本案原告办理产权登记。 原、被告围绕其诉讼请求及抗辩主张向本院提举相关证据，依据原、被告的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实为：2014年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告购买被告建设的位于临泉县城关镇幸福路南侧育才路东侧县体育场西侧的利华?中央公馆22#商住楼5层501室商品房一套，合同约定面积110.77平方米，单价每平方米5358.45元，合同实际总价款人民币593555元。 合同第六条约定，2014年4月11日已付首付款213555元整，剩余房款380000元整办理按揭贷款，贷款资料需在3日内备齐并办理银行按揭手续。 合同第七条规定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期付款额与该起的实际已付款的差额确定。 合同第十五条约定，被告需在房屋交付使用后360日内报产权登记机关将出卖人应提供资料备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。《合同补充协议》第一条约定，买受人选择按揭贷款方式支付的，买受人首付房款交清后，签订合同时，向出卖人提供办理按揭贷款所需的材料，并按银行要求办理按揭手续，因买受人责任，导致30天内按揭手续未完成，主合同付款方式自动转为一次性付款，买受人在出卖人通知7日内付清全部购房款，同时买受人应承担主合同第七条规定的逾期付款的违约责任。 合同补充协议第九条约定，按揭贷款的买受人，因出卖人为买受人向贷款银行支付了担保金，该商品房的产权证须有出卖人统一办理，买受人将办理产权证的相关资料，在接到通知15日内向出卖人提供，对逾期不能提供证明材料的，买受人须向出卖人按同期两倍银行利率支付贷款担保金利息，否则构成违约，一切责任由买受人承担。并约定，买卖双方一切有关该商品房的责任，均以主合同和补充条款为依据，其他任何口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。 2016年5月28日，原、被告签订合同补充协议，将房屋单价修改为5313.31元/平方米，房款总价588555元。2018年6月6日，原、被告再次签订合同补充协议，约定经确权后，涉案房屋建筑面积为107.56平方米，双方确认合同约定的建筑面积比确权面积多3.21平方米，商品房单价5313.31元，出卖人应退买受人房价款17056元，双方最终确认总房价款为571499元。 2014年4月22日，被告利华置业与中国建设银行股份有限公司临泉支行签订住房委托贷款协议。2014年6月3日，涉案房屋贷款380000元发放至被告公司账户，同时银行扣除贷款总额5%的担保金。2016年5月份，被告通知原告接收房屋，原告于2016年5月28日接收房屋。2018年6月6日，原告接收被告公司于2018年6月4日邮寄的办理房产证通知书。同日，利华公司为原告补开售房款增值税发票。2018年7月18日，原告取得案涉房屋不动产权属证书，证书记载抵押权登记期限自2018年7月4日至2034年5月19日。2019年4月4日，银行扣除的担保金19000元退回被告账户。 另查明：利华中央公馆22#楼分别于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字[2016]278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。2017年5月4日，利华中央公馆22#楼竣工验收备案。2017年5月4日，被告利华置业委托阜阳市金正房地产测绘有限公司临泉分公司对涉案小区进行面积实测，2017年7月该测绘公司资质到期，终止业务办理，被告利华置业又委托阜阳朋和测绘有限公司对涉案小区进行面积实测。2018年7月23日，临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县利华中央公馆小区不动产登记的情况说明》，说明被告利华置业于2018年1月11日向不动产登记中心提供有关资料申请利华中央公馆小区18#-22#栋房屋的所有权首次登记，于2018年2月5日、6日完成了上述建筑的登记事项。2018年12月6日，临泉县房地产管理局出具证明，临泉《利华?中央公馆》项目具办人员于2017年5月4日向该局申请产权登记备案，该局要求其缴纳房屋质量保证金，该项目提交资料审核后于2017年5月10日缴纳了房屋质量保证金439万元。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。原告已履行全额支付购房款的义务，被告应当向其交付符合合同约定的房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任。 原告要求被告赔偿延期协助办理产权登记违约金25649.87元（按中国人民银行近年计取逾期贷款利息的标准，按年利率6.09%从2017年5月2日计算暂时计算至2018年2月6日，实际应计算至实际履行之日止）。本院认为，涉案商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案房屋的实际接收时间为2016年5月28日，依据合同第十五条约定，被告应于2017年5月23日前将办理不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案。不动产登记中心出具的《情况说明》及《不动产权受理通知书》显示，被告于2018年1月11日才将所需材料报不动产权登记中心备案，至此被告的合同约定产权资料报备义务方履行完毕。故原告要求被告支付延期协助办理产权登记违约金合理部分应予支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2017年5月24日计算至2018年1月11日，共计233天，被告应支付违约金为22217.53元（571499元×6.09%×233天÷365=22217.53元）。被告辩称，利华公司已经如约履行合同约定的提供资料义务，在测绘过程中，因业主提出面积异议及测绘机构变更，造成测绘工作延误，故临泉县房地产管理局的测绘时间不应计入利华公司的提交资料时间。本院认为，被告承担的提交资料的义务，应当同时保证提供资料的时效性、真实性和完整性，且合乎报备资料的规范。国务院于2001年4月4日颁布，于同年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产权开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此可见，被告应当在商品房交付使用前就应当将实施测绘，并应将测绘报告作为提交产权登记机关备案的资料予以报送。本案中，被告利华公司以业主对测绘面积有异议以及测绘机构变更、重新测绘延误时间不应计入利华置业提交的资料时间为由，认为不应由其承担责任。本院认为，双方对于合同中的约定系双方的意思自治，对于合同之外的因素导致合同不能履行，除双方另有约定或不可抗力外，不能对抗合同的履行。对于因测绘公司的原因造成其损失的，可另行主张权利。故对被告的该辩解，本院不予采信。 反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金685元（按总房款的日万分之一，从2014年5月22日计算至2014年6月3日）。本院认为，双方在合同第六条及合同补充协议第一条约定，买受人应在签订合同3日内备齐贷款资料并在30日内办理完毕按揭贷款手续。虽然原告没有提供银行按揭贷款时间，但原告不动产权属证书记载抵押登记期限至2034年5月19日，2014年6月3日贷款即到达被告账户，说明原告在2014年5月19日即与银行签订贷款合同，并未违反合同约定期限，至于银行放款时间并非原告所能控制。同时，原告庭后提交2014年5月19日与中国建设银行临泉支行签订的涉案房屋贷款合同，虽未经双方当事人质证，亦能佐证上述情况。故对反诉原告该诉讼请求，本院不予支持。 被告反诉要求原告支付被告贷款担保金利息34345元（按贷款金额同期银行贷款利率的两倍，从2018年3月26日暂时计算至2019年4月4日）。本院认为，《合同补充协议》第九条第二项约定买受人在接收到出卖人办理产权证书的通知后15日内向出卖人提供相关证明资料。被告向本院提交2018年3月10日业主微信群通知办证信息截图，但并不能证明通知到达原告，原告于2018年6月6日收到被告邮寄的办理产权登记的通知，故通知时间应为邮寄方式送达时间，即2018年6月6日。被告并未提供原告向其提交办证资料的逾期的相关证据，但原告收到办证通知书当日即到被告处开具房款增值税发票，并于2018年7月18日取得涉案房屋不动产权登记证书，证书记载抵押期间自2018年7月4日自2034年5月19日，说明涉案房屋银行抵押于2018年7月4日即办理完毕。以上均能显示原告在收到办证通知书后即与被告积极联系办证事宜，提供办证相关资料，至于银行于2019年4月4日才将担保金退还被告，原因不在原告。故对于被告该反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张伟、齐丹丹逾期办证违约金22217.53元； 二、驳回原告（反诉被告）张伟、齐丹丹的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费221元，由被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司负担191元，原告（反诉被告）张伟、齐丹丹负担30元；反诉费338元，由被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  吴中世 二〇二〇年四月二十七日 法官助理吴旭丽 书记员尹振宇 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。