广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10975号原告：梁春娃，女，1973年10月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：刘晓涵，广东合富律师事务所律师。被告：广州市博兴信息科技发展有限公司，住所地广州市天河区中山大道建工路19号第六层607房（仅限办公用途）。法定代表人：黄进元，职务总经理。委托诉讼代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。梁春娃与广州市博兴信息科技发展有限公司（以下简称博兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。梁春娃的委托诉讼代理人刘晓涵、博兴公司的委托诉讼代理人韦荣革均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁春娃提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还租赁保证金人民币63600元；2.判令被告向原告退还水电周转金人民币3001元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月15日，原告与被告签订《租赁合同》，原告向被告租赁位于广州市番禺区繁华路57号繁华中心57号101铺的房屋用于经营，该房屋权利人广州市番禺口岸房地产开发有限公司（以下简称口岸公司）同意被告将上述房屋转租给原告。原告与被告签订的《租赁合同》第6条第6.1款约定，在租赁合同签署后的五个工作日内，乙方（即原告）向甲方（即被告）支付人民币63600元的租赁保证金，作为履行合同的担保。《租赁合同》第五条第5.2款第3项约定水电周转金3001元，在签署本合同后于2016年12月12日一并付予甲方。后原告向被告交付租赁保证金63600元及水电周转金3001元，被告于2016年12月10日向原告出具两张《收据》确认收到。2017年2月13日，口岸公司向被告等次承租人发出《解除合同通知书》，以被告连续欠租两个月为由，决定自2017年2月15日起解除口岸公司与被告签订的《租赁合同》，并收回涉案房屋所在物业。2017年4月16日，口岸公司将涉案房屋及所在物业收回，并按被告分租给原告等其他租户合同约定的租金标准收取各租户的租金。因为被告拖欠租金，构成严重违约，致使口岸公司与被告签订的《租赁合同》已于2017年4月16日事实解除，被告已于2017年4月16日搬离该物业，不再履行原、被告双方《租赁合同》约定的义务，因此，被告应当向原告退还原告缴纳的租赁保证金及水电周转金。现依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关司法解释，向贵院提起诉讼，提请贵院依法维护原告合法权益。博兴公司辩称，不同意原告的全部诉求，基于两个理由：第一，被告与口岸公司解除合同之日并非2017年4月16日，该日期只是口岸公司用暴力方式占用物业的日子，被告与口岸公司的合同是通过法院判决解除的，法院的判决之日是2018年12月19日。口岸公司曾经要求法院确认解除日期为2017年4月16日，但是法院未予以认可。因此被告与口岸公司的合同是判决解除非事实解除。基于此事实，原告和被告的租赁关系从法理上将应当延续至口岸公司与被告合同被法院解除之日。第二，从事实管理方式看，被告是在2017年4月16日被口岸公司驱赶之后，无法再经营，没有实际管控租赁物，而本案原告的起租时间为2017年3月6日开始，从事实上看，原告至少应向被告交租至2017年4月16日。现据我方财务核对原告只缴纳了一个月的租金，是在缴纳保证金的同时缴纳一个月的租金，且次月的水电费也没有缴清。因此原告无权请求全部退还其所诉请的费用，即便要退还应当扣除其尚欠2017年4月6日至2017年4月16日的租金3001元和水电费，但是水电费现暂不能明确。另外原、被告之间合同约定的起租日期不明确，为此被告专门查询了，原告的起租时间是2016年10月1日，从2016年10月1日开始缴纳租金，到2017年4月16日被告租赁物业被收回共计6.5个月，期间原告只是缴纳保证金时预交一个月租金，剩下的5.5个月租金尚未缴纳，应当从保证金中扣除相应的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：2016年6月15日，博兴公司（甲方、出租方）与梁春娃（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：乙方承租位于广州市番禺区繁华路57号繁华中心57号金口岸大厦繁华中心101铺（以下简称涉讼商铺），租赁期为48个月，自繁华中心开业日与装修免租期结束次日中较晚之日起计（合同无约定租赁期限），第一、二年度每月租金为29799元，综合管理费为每月2001元；乙方在签署合同后的五个工作日内向甲方支付相当于第一年度前两个月租金和综合管理费作为租赁保证金；租赁期满或本合同提前终止时，甲方从保证金扣除乙方根据本合同约定应支付违约金及其他费用后，保证金若有剩余或若乙方未发生本合同约定的违约责任、售后服务届满且无赔偿事宜，并在乙方按原样将该房屋交还甲方后，甲方同意在乙方付清租赁期间发生的全部费用并办理注销或迁移手续后在90日内向乙方无息退还保证金；等等。同日，博兴公司出具收据确认收到梁春娃承租涉讼商铺的租赁保证金63600元及水电周转金3001元。2016年7月24日，梁春娃的代理人梁志光与博兴公司签订一份《“繁华中心”商铺交付收费明细表》，载明涉讼商铺于2016年7月24日进行收铺，应交费用均已结清。其后，博兴公司因与广州市番禺口岸房地产开发有限公司（以下简称口岸公司）产生租赁纠纷，口岸公司于2017年4月16日收回包括涉讼商铺在内的物业。双方之间的租赁合同最终被法院判令解除。庭审中，博兴公司同意向梁春娃退还租赁保证金63600元及水电周转金3001元，但认为应先扣除梁春娃尚欠的租金及水电费，水电费金额不能明确。梁春娃为证明其已向博兴公司付清租金及水电费，向本院提交如下证据：1.博兴公司出具的《繁华中心停业通知》，内容包括博兴公司称因消防验收问题致繁华中心一至五楼自2016年12月17日起停止营业，并承诺在消防验收合格并重新开业前，不收取该部分已开业商家的租金和管理费，仅收取商户使用的水电费，在消防验收合格并重新开业后的前三个月，每月按与商户签订的合同规定租金的一半收租；梁志光在该通知上签收。2.博兴公司就涉讼商铺出具的四份《租户缴费通知书》，载明涉讼商铺2017年1月前管理费为4002元、2016年11月20日至2016年12月22日的水电费合计759.6元；2017年2月管理费为2001元，2016年12月22日至2017年1月20日的水电费合计为670.8元；2017年3月12日至2017年3月31日的管理费为1334元，2017年1月20日至2017年2月21日的水电费合计500.4元；2017年4月12日至2017年4月30日半租租金为9436.35元，管理费为2001元，2017年2月21日至2017年3月20日水电费合计598.8元。3.博兴公司出具的三份收据，内容为确认收到涉讼商铺2016年10月20日至2016年11月20日电费1567元、2016年11月20日至2016年12月22日水电费759.6元、2017年1月管理费1500元、2017年2月21日至2017年3月20日电费599元、2017年4月12日至2017年4月30日半租金9436元、2017年4月管理费2001元。博兴公司对上述《收据》均予以确认。诉讼中，本院根据梁春娃的财产保全申请，裁定查封博兴公司名下价值66601元的财产。本院认为，博兴公司与梁春娃于2016年6月15日签订的《租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同签订后，梁春娃依约向博兴公司支付了租赁保证金63600元及水电周转金3001元，后博兴公司因与口岸公司产生纠纷而于2017年4月16日失去对涉讼商铺的管控，博兴公司与梁春娃之间的《租赁合同》因此而实际上无法继续履行，梁春娃诉请博兴公司退还前述租赁保证金及水电周转金有理，且博兴公司亦同意退还，故本院对梁春娃该项诉请予以支持。至于博兴公司对其所主张先予扣除的租金和水电费，均未举证予以证实，具体欠费金额亦未予明确；梁春娃向本院提交了博兴公司退出管理当月及部分之前的租金、管理费及水电费收据，而博兴公司未举证其曾向梁春娃催收过欠款，故博兴公司对其抗辩主张举证不能，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：广州市博兴信息科技发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向梁春娃退还租赁保证金63600元及水电周转金3001元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1465元、保全费686元，均由广州市博兴信息科技发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  陈浩辉人民陪审员  黄丽嫦二〇二〇年四月二十八日书 记 员  杜嘉华