贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终291号 上诉人(原审被告)：平塘县锦富置业有限公司，住所地贵州省平塘县平湖镇。 法定代表人：肖树华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王宏，贵州宏匀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑均，男，汉族，1975年6月1日生，四川省岳池县人，户籍地四川省岳池县，现住平塘县。 被上诉人（原审原告）：司强华，女，汉族，1975年5月24日生，四川省岳池县人，户籍地四川省岳池县，现住平塘县。 上诉人平塘县锦富置业有限公司因与被上诉人郑均、司强华商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省平塘县人民法院（2019）黔2727民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 平塘县锦富置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误慌到判决错误。交易房屋逾期办证完全因为政府原因造成，平塘县国际商贸物流城建设项目是平塘县政府招商引资项目，总投资7亿元并列入省重点项目。2015年平塘县政府为筹备旅游发展大会，仓促招商开工建设。上诉人中标后，为支持政府工作，应政府要求在手续未完善，政府前期工作未完成的情况下开工建设。在上诉人的努力下目前一期工程（23栋楼）已全部完成，包括被上诉人购买的商品房，但因为政府原因工期已严重超期。一是政府拆迁纠纷造成多次停工和部分一期项目工程延期开工，严重影响工期。二是政府为提高土地利用率对规划方案进行调整，直到2019年7月28日，平塘县城镇规划委员会才将规划调整方案的经济技术指标送达上诉人。三是依住建局要求，验收工作不能单项进行，须一期工程整体进行，虽然被上诉人的房屋早已交付，但验收工作却需要等待一期工程整体验收。因需消防验收、规划验收后才能办理验收备案办理房屋产权证。上诉人于2018年1月20日完工并质量验收，同年7月26日申请消防验收。而规划验收工作平塘县规划委员会2019年才回复调整方案，导致规划验收未完成。双方购房合同约定，办理房屋权属登记工作涉及到政府相关部门，非因出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因造成不能按期办理房屋权属证明的，出卖人才承担责任。 郑均、司强华二审未答辩。 郑均、司强华向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告未按合同办理房产所有权初始登记及交付房屋转移登记的有关文书违约金71,081.08元（暂计至2019年7月16日），并继续支付违约金至实际办理所有权登记并交付房屋转移登记的有关文书时止;2、判令被告完成商品房初始登记并交付房屋转移登记的相关文书;3、由被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告与被告于2017年4月10日签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于贵州省平塘县平塘国际电子商贸物流城第8栋2单元3层302号房一套，房屋总价款为366,020.00元，合同第二十二条转移登记条款规定：“（一）出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前期约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，自约定之日起180日内，按已付房价款的0.1%承担违约责任；约定之日起180日以后，按日利率0.01%支付违约金。”同时原、被告签订的附件十二合同第十条第2项规定：“办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因出卖人原因造成时间延误，出卖人不承担责任”。因被告在约定时间内并未按合同约定取得商品房初始登记并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，导致原告起诉主张权利。另查明：因政府的拆迁后续工作问题，造成被告平塘县国际商贸物流城开发部分项目的延误，也因机构改革的原因，州消防部门的建设工程消防实际审查验收职责转移到住房城乡建设管理部门，移交承接期为2019年4月1日至6月30日。被告在本案法庭辩论终结前未补缴相关土地出让金和人防异地建设费。上述事实，有双方当事人的陈述、庭审举证、质证，本院予以确认。争议焦点：1、原告计算的违约金是否符合规定？2、是否因政府职能部门原因的不可抗力造成被告违约？被告是否完全承担违约责任？一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了房屋的买卖价款、交款时间、房屋交付时间、交付条件及违约金的计算方式等条款，系双方真实意思表示，且不违反法律的有关规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，理应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2018年8月28日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过180天原告可以选择解除合同进行退房；原告不选择退房的，被告应从逾期之日起，在180天内按总房价的1‰支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，超过180天后，每日按总房价的0.1‰支付逾期交付违约金，直至实际具备交付之日止。被告在约定的时间内未能履约，应承担相应的违约责任。关于不可抗力应该属于客观上不能克服的因素，主要是指国家政策的影响或者地震等自然灾害。是否验收，主要受到建设工程的进度、申请的期限、启动的时间、资金的到位等原因限制。被告项目工程中的商品房建设，应当通过审批才进行施工，也应该建设具有一定规模后才开始出售，所以被告提出因政府拆迁因素影响验收的辩解不能成立；如果因政府违约，那属于另一法律关系，被告可以主张对方的违约责任，用以救济本方的赔偿责任；其次,在消防验收方面，机构改革造成审查验收职责移交，虽然对验收有一定影响，确属于被告主观努力不能达到的愿望，但该承接期为2019年4月1日至6月30日，已在应当交付时间之后，理论上该移交承接对合同约定期限没有影响，所以，被告的消防改革造成其违约原因理由不能成立。且原、被告在合同中约定，自超期之日起180天内，只按1‰承担较低的违约金，已属于被告预测可能因为其他因素造成超期交付的可能。对于违约金的计算方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”该案中，未能办证就是影响物权的管理、产权证用于抵押的信贷、产权的转移登记等生活的便利及其他间接损失。对于被告的违约，赔偿损失是法定义务，违约金的承担是补偿和惩戒；不单独计算赔偿损失数额的，违约金包含赔偿范围。原、被告约定的违约金最高比例计算方式，被告未提出异议。从合同约定的字面理解，从逾期之日起，在180日内按总房价的1‰支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，超过180日的，按日0.1‰计算违约金，即2019年7月16日前的违约金为：366,020.00元×1‰+366,020.00元×0.1‰×142日=6163.50元；因办理房屋所有权证，不仅要具备验收合格，还需要原告缴纳相关税费、自行到相关管理部门办理登记事宜。所以，只要被告向原告交付或通知原告领取具有可以办理交付办理商品房转移登记的有关文书，即可属于履行合同义务。因原告自行主张的违约金过高，超出支持部分产生的诉讼费用应自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、由平塘县锦富置业有限公司自本判决生效之日起30日内支付给原告郑均、司强华逾期交付办理该商品房转移登记的有关文书违约金6163.50元（暂时计算至2019年7月16日）。2019年7月16日后的违约金，以366,020.00元为本金，按日利率0.1‰继续就算至被告交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止。二、驳回原告郑均、司强华的其他诉讼请求。本案案件受理费789.00元（已减半收取），由原告负担700.0元，由被告负担89.00，（原告已预交垫付，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。 二审中，平塘县锦富置业有限公司向本院提交如下证据：政府规划委员会批准规划调整方案、答复、工程质量验收会议结论、商铺安置请求、请求暂缓缴纳人防易地建设费的请示、项目有关情况的说明、微信截图三张、不动产登记中心证明、竣工验收备案表、请示尽快迁改电网报告、补充协议第十条第二款。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：政府相关部门的原因导致逾期办证，是否应当免除出卖人的违约责任。 本院认为，本案双方当事人在《商品房销售合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同第二十二条转移登记条款约定：“（一）出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前期约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，自约定之日起180日内，按已付房价款的0.1%承担违约责任；约定之日起180日以后，按日利率0.01%支付违约金。”上诉人平塘县锦富置业有限公司未在约定的时间内取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人郑均、司强华，应当依照约定和法律规定承担违约责任。关于政府相关部门的原因导致逾期办证，是否应当免除出卖人的违约责任的问题，上诉人在二审举证以双方在合同附件十二《合同补充协议》第十条第二款约定“出卖人可接受买受人委托代办产权证，买受人应一次性交清办理该商品房产权证的相关费用，此费用由出卖人代收，凭发票与买受人结算。办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任。”为由，主张逾期办证是因为政府相关部门的原因造成的，其不应当承担违约责任。该条款约定的是委托代办产权证事宜，属取得商品房所有权初始登记并移交房屋转移登记的有关文书后的房屋权属登记环节事项，与本案没有关联性。另外，因政府相关部门等第三方原因造成的违约，亦不属于法律规定应当免除违约责任的法定事由。 综上所述，上诉人平塘县锦富置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人平塘县锦富置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白桂刚 审 判 员 唐新春 审 判 员 陈福江 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 罗燕玲 书 记 员 杨 洁