上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初16428号原告：桂元元，女，1982年9月15日出生，汉族，户籍地辽宁省。委托诉讼代理人：宋永其，上海市银星律师事务所律师。被告：上海餐鼎栈商务咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：杨秀英。原告桂元元与被告上海餐鼎栈商务咨询有限公司(上海餐鼎栈公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案。2020年3月23日,本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告桂元元到庭参加诉讼，被告上海餐鼎栈公司经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告桂元元向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年12月20日就上海市杨浦区逸仙路XXX号商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年5月8日解除；2、被告返还原告租赁保证金110,000元及进场费60,000元；3、被告赔偿原告装修损失202,000元；4、被告赔偿原告店招及广告损失48,000元；5、被告赔偿原告经济损失29,000元；6、被告支付原告违约金110,000元；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月20日，原、被告就上海市杨浦区逸仙路XXX号商铺签订《商铺租赁合同》，被告将其从案外人上海擅铭商务服务有限公司(下称上海擅铭公司处承租的上述商铺出租给原告用于经营餐饮。合同约定租期6年，自2018年12月20日至2024年10月31日，月租金5.5万元，每两月支付一次，从2019年2月12日起付。签订合同后，原告即对房屋进行装修，并依约支付首期两个月租金11万元、租赁保证金11万元及进场费6万元。原告试营业期间，因被告拖欠上家上海擅铭公司房租及水电费用，系争商铺遭多次断电，并于2019年4月19日收到断电通知并于当天彻底断水断电。2019年5月5日，又收到书面清场通知，要求各商户2019年5月8日前搬离，5月8日商铺上锁，原告无法进入，故原、被告双方的租赁合同应于2019年5月8日解除。导致合同解除的违约责任在被告，被告应当返还原告租赁保证金及进场费，并按合同约定向原告支付违约金。原告装修店铺，共花费装修费用18万元及排烟排风设备费用2.2万元(不包括家具设备及软装)，另制作店招花费2.2万元，制作社区宣传广告花费2.6万元，进行抖音、电视台等推广宣传花费2.9万元，上述费用被告均应赔偿。被告上海餐鼎栈公司未应诉答辩。经审理查明：2019年4月22日，上海餐鼎栈餐饮管理有限公司名称变更为上海餐鼎栈商务咨询有限公司。2018年9月17日，案外人上海济霖贸易有限公司与案外人上海擅铭商务服务有限公司就上海市杨浦区逸仙路XXX号部位1、2、3、4、6、7(共6本产证)签订《物业租赁合同》，租赁期限为2019年1月31日至2029年1月30日，合同还对其他事项进行了约定。同日，案外人上海济霖贸易有限公司出具《转租证明》，证明案外人上海济霖贸易有限公司同意上海擅铭商务服务有限公司于2018年9月18日至2029年1月30日就上述房屋进行转租。2018年10月31日，被告(乙方)与案外人上海擅铭商务服务有限公司(甲方)就上海市杨浦区逸仙路XXX号101室，面积约318平方米签订《房屋租赁合同》。约定租赁期限为2018年11月1日至2024年10月31日，并约定租赁期间乙方不得转租或转让，如乙方转租或转让，需征得甲方书面同意，租期为2018年11月1日至2024年10月31日，租赁费为150万元每年，签约当日乙方支付租赁保证金、租金及物业费。即首次房屋租金，2019年1月1日至2019年3月31日三个月租金，合同签订当日乙方支付给甲方，否则视为乙方违约。以后每三个月支付一次，先付后用，在上个租期结束之前，提前十五天支付……2018年11月6日，原告桂元元(甲方)与案外人谭某(乙方)签订《合伙协议书》，约定甲、乙双方合伙开办五区后门小郡肝串串香，甲方出资60%，出资方式现金，占股60%；乙方出资40%，出资方式现金，占股40%。合伙期限6年，自2018年11月20日起至2023年11月19日止……被告上海餐鼎栈公司(甲方)与原告桂元元(乙方)签订的《商铺租赁合同》载明，第一条、租赁商铺地址上海市杨浦区逸仙路XXX号。第二条、租赁期限六年，自2018年12月20日至2024年10月31日止，甲方于2018年12月20日前将该商铺交付给乙方使用。第三条、该商铺的月租金为55,000元整每月。租金每二个月支付一次，下一期租金于每次房租到期日前7天支付，租金2019年2月12日起算，该商铺的租金二年内不变，自第三年开始，月租金每二年递增8%，租金以现金或转账方式支付，甲方收到乙方租金、租赁保证金后开具收据给乙方。若转账则汇入以下账户：户名陈萍萍，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行农业银行延吉中路分行，手机号XXXXXXXXXXX。第四条、乙方在签订合同时交付给甲方110,000元作为承租该商铺的保证金。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、通讯费、水电费等费用后当天无息返还乙方。甲、乙双方约定，双方若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，违约金为110,000元。第五条、甲方保证该商铺产权清楚，并符合出租房屋使用要求。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的民事或刑事赔偿责任，由此给乙方造成经济损失的，甲方还应负相应的经济赔偿责任。同时甲方签订本合同时承诺，其出租该商铺已征得该商铺全部权利人及其配偶同意。甲方在本合同及与该商铺出租事宜有关而签署的任何文书均代表所有权利人及其配偶意见，若因此而产生的任何法律问题，经济纠纷导致合同无法正常履行，则与乙方及居间方无关，甲方负全部的法律责任。若因此造成乙方无法正常居住等违约行为，甲方负有全部的违约责任。甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约行为致使本合同无法正常履行，则甲方须退还保证金，同时将按合同约定违约金额赔偿给乙方，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负相应的赔偿责任……合同首、尾部均有被告公司印章及个人“董杰”的签字。2018年12月18日，案外人谭某与案外人韩某某签订的《五区后门小郡肝串串香门面装修协议》约定，工程地点逸仙路XXX号，工程名称五区后门小郡肝串串香(逸仙路店)，工程面积300平方米，工程总价180,000元。承包范围及方式：包工、包质量、包安全、包进度、包文明施工。工程款支付方式：乙方材料进场甲方预付乙方材料费(即工程款总价40%)，工程施工进度达到60%甲方再付工程款总价30%，工程结束后甲方付清工程余款……2018年12月19日，原告向案外人陈萍萍转账10,000元，向案外人“董杰”转账60,000元。2018年12月27日，原告向案外人陈萍萍转账200,000元。庭审中，原告陈述2018年12月19日签合同当天，原告现金给付“董杰”10,000元。2018年12月19日，原告与案外人成都市眼睛兄弟餐饮管理有限公司签订《五区后门小郡肝串串香单店合作协议书》，约定门店详细地址逸仙路XXX号……2018年12月28日，案外人韩某某出具收据显示，今收到江湾逸仙路串串香门店装修费60,000元；2019年2月12日，案外人韩某某出具收据显示，今收到江湾逸仙路串串香门店装修费30,000元；2019年3月16日，案外人韩某某出具收据显示，今收到江湾逸仙路串串香门店装修费15,000元。原告另提供显示为“转账-来自谭某”、转账时间分别为2019年1月12日、13日、14日、30日、28日及2019年2月1日的微信转账截图共计75,000元、案外人“韩某某”的身份证复印件及案外人谭某与备注为“韩总”、昵称为“芷函装饰”的微信聊天截图等证据，庭审中，原告陈述上述75,000元的微信转账截图及韩某某的身份证复印件，系韩某某本人通过微信提供给谭某，韩某某其已收到装修款。2019年3月21日，案外人韩某某出具《收条》显示，今收到江湾镇逸仙路XXX号二楼五区后门小郡肝串串香门面装修款计180,000元。案外人谭某(甲方)与案外人上海胜世文化传播有限公司签订《制播合同书》，约定，甲方联系人谭某，地址逸仙路XXX号二楼，录制时间2019年4月1日，播出频道“生活时尚频道《舌尖上的上海》栏目……”费用总计5000元。2019年3月31日，原告转给“舌尖上的上海生活频道”1500元；2019年4月9日，原告转给“上海电视台-生活时尚频道栏目组Amy”3500元。2018年12月29日，首部为上海眼镜兄弟餐饮有限公司(甲方)与上海永钛广告有限公司(乙方)签订《户外招牌制作安装合同》，约定“二、工程的设计及制作要求……7、五区后门1978年始于成都钢管厂的味道合作那个电话逸仙路店，这些都归纳为小字”，合同金额22,000元，尾部甲方谭某签字，乙方上海永钛广告有限公司盖章。2019年1月18日，案外人上海永钛广告有限公司出具《收据》显示，交款单位“小郡肝串串香五区后门”，人民币22,000元，收款事由为“万安路美食广场门头招牌制作”。原告又提供2018年12月29日金额为10,000元的微信转账截图一份，显示“转账-来自无梦相赠”、提供2019年1月17日金额为4000元的微信转账截图一份，显示“转账-来自谭某”、提供2019年1月16日的金额为10,000元的微信转账截图一份，显示“转账-来自谭某”，再提供与备注为“广告”的微信好友的微信聊天截图一份，原告表示该上述微信转账截图系支付的上海永钛广告有限公司的广告费，该截图系上海永钛广告有限公司的工作人员即微信好友“广告”提供，金额不相符是因还增加了其他项目。2019年1月26日，收款人为徐罡天的《收款收据》显示，火锅排烟排风款22,000元。2019年3月22日，“五区后门小君肝串串香公司”(甲方)与上海鹏壹广告有限公司(乙方)签订《上海(人与健康)小区户外广告合同》约定，甲方委托乙方于2019年4月1日至2019年7月30日期间刊登小郡肝串串香的广告，总计人民币27,840元，优惠价26,000元，尾部甲方“五区后门小君肝串串香公司”未签字盖章，乙方盖单位印章。2019年3月26日，原告转给案外人徐寅13,000元。2019年4月2日，原告又转账给案外人徐寅13,000元，同日上海鹏壹广告有限公司出具《收据》显示，交款单位五区后门-小郡肝串串香(逸仙路661门店)，人民币26,000元，收款事由社区宣传广告费。案外人上海今日头条科技有限公司(甲方)与案外人上海统甲餐饮服务有限公司(乙方)签订《巨量引擎数据推广服务协议》约定，甲方以及其提供技术支持的联盟媒体网站或者应用程序已经开通及陆续开通的在移动客户端、网站或者应用程序相关页面的特定位置展示乙方品牌、服务或产品及其他相关的推广服务，包括但不限于……。乙方首次缴纳的费用为8000元。2019年4月2日，原告向“天津今日头条科技有限公司”转账8000元。2019年4月19日，张贴于商铺门上的《通知》显示，逸仙路XXX号美食城所有商户，由于拖欠房租水电费，于2019年4月19日上午11店开始停电，请所有商户互相转告。同日，原告将该通知拍照发给微信好友“董杰”。2019年5月5日，张贴于商铺门上的《清场通知》显示，逸仙路XXX号美食城所有商户，由于拖欠房租水电费，已构成违约。根据双方合同约定，甲方有权强制清场，现通知所有商户2019年5月8日之前搬离场所内所有物品，或者视为放弃场内物品所有权，否则甲方将自行处理。2019年6月24日，案外人上海擅铭商务服务有限公司发出《通知》载明，逸仙路XXX号原上海餐鼎栈餐饮管理有限公司(上海统甲餐饮服务有限公司)已严重违约，合同解除。限商户于2019年6月27日之前将商铺中的物品搬走，28号有工人进场拆除施工，如丢失物品，自行负责。2019年6月27日，《上海公安案(事)件接报回执单》显示，报警人为原告桂元元。报案内容载明：报警人在逸仙路XXX号内，称其房东砸了报警人上述地址的店。其余不明，报警人不在现场，称20分钟后到场，请民警到场处理，租房纠纷，疑似二房东把其店内的物品砸坏。另查明，2019年7月11日，案外人上海擅铭商务服务有限公司诉被告上海餐鼎栈商务咨询有限公司(案号：(2019)沪0110民初13572号)房屋租赁合同纠纷一案，于本院立案受理。案外人上海擅铭商务服务有限公司之诉请为：“判令原、被告双方于2018年10月31日签订的杨浦区逸仙路XXX号101室房屋《房屋租赁合同》于2019年7月20日解除；2、判令被告支付自2019年4月1日起至2019年7月20日止的物业管理费；3、判令被告支付原告为其代缴的水电费；3、判令被告支付自2019年5月1日至2019年7月20日的房租；5、判令被告支付违约金375,000元”。事实与理由中表述：被告上海餐鼎栈商务咨询有限公司未经原告同意，将所租赁的房屋再次分租给他人，同时被告未按合同约定支付第二期的租金、物业费，并且对之前使用的水、电费也拒不缴纳……2019年3月19日，案外人上海擅铭商务服务有限公司向本院出具《情况说明》显示，“关于逸仙路XXX号餐鼎栈美食城转租说明，合同不得转租，租户承诺不转租，商户是联营的，正常交付房租，没有深入了解转租情况，由于拖欠房租水电费于2019年4月19日通知停电清场，从商户口中得知旗下商户都是转租，我方提出解约。2019年6月24日再次通知清场，商户于2019年7月14日清场完毕”。以上事实由原告提供的《商铺租赁合同》、多组转账凭证、多份收据、《五区后门小郡肝串串香门面装修协议》、韩某某出具的收据和收条、多组微信聊天截图、《户外招牌制作安装合同》、《单点合作协议书》等证据及当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，关于原、被告之间签订的《商铺租赁合同》，案外人上海擅铭商务服务有限公司在其向本院递交的民事起诉状及其向本院出具的情况说明中均陈述其对被告转租系争商铺不知情，且不同意被告转租，上海擅铭商务服务有限公司与被告签订的租赁合同中亦明确约定被告不得转租，庭审中原告亦认可签订租赁合同时被告未向其出具上海擅铭商务服务有限公司同意其转租的证明文件，综上，被告违法转租，原、被告间签订的《商铺租赁合同》违反法律规定，应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租金保证金110,000元，被告应当返还。关于进场费，根据原告提供的现有证据，其仅支付50,000元.庭审中，原告陈述美食广场个体无法办理相关许可证，进场费系以被告为主体办理营业执照、消防许可证和食品许可证所收取的费用。考虑到租赁合同约定的租赁期间为2018年12月20日至2024年10月31日，原告租赁系争商铺并实际开展经营活动至2019年4月18日，后因上海擅铭商务服务有限公司采取停电、清场等一系列措施，原告无法继续正常开展经营活动，故本院按照原告实际使用系争商铺的时间占约定租赁期间的比例，酌情确定被告向原告返还进场费47,240元。关于180,000元的固定装修、22,000元的排烟排风设备及22,000元的门头招牌，本院认为均属于已形成附合的装饰装修物，现合同无效，且现场已清场完毕无法进行鉴定，本院将综合考虑双方的过错、设备设施使用的期间等因素综合确定被告应赔偿的装饰装修现值损失金额。关于26,000元的广告费用及29,000元的的宣传推广费用，原告的诉请无法律依据，本院不予支持。因涉案合同无效，原告主张违约金缺乏法律依据，本院亦不予支持。被告上海餐鼎栈公司经本院公告传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证等诉讼权利，不利后果自行承担，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告桂元元与被告上海餐鼎栈商务咨询有限公司就上海市杨浦区逸仙路XXX号商铺签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告上海餐鼎栈商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告桂元元租赁保证金110,000元；三、被告上海餐鼎栈商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告桂元元剩余进场费47,240元；四、被告上海餐鼎栈商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告桂元元装饰装修现值损失190,000元；五、驳回原告桂元元的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9390元，由原告桂元元承担3557元，被告上海餐鼎栈商务咨询有限公司承担5833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 萍审 判 员  李清梅人民陪审员  崔凤岭二〇二〇年四月十五日书 记 员  李 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。