云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终247号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司富宁县支行。住所地：云南省文山壮族苗族自治州富宁县新华镇迎宾路67号。负责人：杨建伟，该行行长。委托诉讼代理人：朝艳侠，云南杨柏王律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：韦国江，男，壮族，1971年10月10日生，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。被上诉人（原审被告）：李加英，女，壮族，1972年8月20日生，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。共同委托诉讼代理人：叶华欢，云南七乡律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：富宁步步高房地产开发有限公司。住所地：云南省文山壮族苗族自治州富宁县新华镇新华街45号。法定代表人：李观华，该公司执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗光礼，云南七乡律师事务所执业律师，特别授权。上诉人中国农业银行股份有限公司富宁县支行（以下简称农行富宁支行）与被上诉人韦国江、李加英、富宁步步高房地产开发有限公司（以下简称步步高房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服云南省富宁县人民法院(2019)云2628民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。农行富宁支行上诉请求：1.请求撤销原审民事判决书；2.改判解除双方签订的《个人购房担保借款合同》；判决韦国江一次性偿还农行富宁支行截止2019年8月19日的借款本金2298369.71元（未减除2019年8月19日后偿还金额）；判决李加英、步步高房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任；判决韦国江、李加英对提供位于富宁县抵押物的拍卖、变卖所得价款，农行富宁支行享有优先受偿权。事实与理由：一审认定部份事实不清，适用法律不当，导致判决结果错误。一、一审认定：2016年6月15日，韦国江通过其帐户向步步高房地产公司帐户转账3015000元作为购房首付款的事实不清。农行富宁支行提供了韦国江通过其帐户转给步步高房地产公司的3015000元，系步步高房地产公司法定代表人洪云东同日转给韦国江，韦国江又将该款转交给步步高房地产公司作为购房首付款。所以，韦国江交给步步高房地产的购房首付款不是自有资金，而是步步高房地产公司为取得农行富宁支行按揭贷款，通过上述方法，完成房地产公司与韦国江的房产交易，套取农行富宁支行贷款。二、首先，原审认定，2015年9月15日步步高房地产公司与农行富宁支行签订《一手房贷款业务银企合作协议》合法有效，协议约定：“……6.4在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续前，由乙方为借款人提供阶段性保证担保的，应按以下要求交纳保证金……6.4.2乙方为个人商用房贷款提供担保的，应按甲方合作项目发放的个人商用房贷款余额的10%缴纳保证金，并存入保证金专户……”。其次，原审认定，2016年6月15日农行富宁支行与韦国江、李加英、富宁步步高房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，合同中明确约定：“……保证人承诺，保证人、法定代表人、住所地、通讯地址等发生变化，保证人应立即书面通知贷款人；借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所做的任何保证或承诺，贷款人有权限期纠正违法行为、停止发放贷款、提前贷款执行利率、提前收回已放的贷款等。”再次，原审认定，步步高房地产公司于2019年8月13日将法定代表人洪云东变更为李砚华，公司股东由洪云东、洪尚培变更为李砚华，公司由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），变更以上事项步步高房地产公司未书面通知农行富宁支行。综上所述，原审认定《一手房贷款业务银企合作协议》及《个人购房担保借款合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，各方均应依约履行合同义务。依据《合同法》第八条、第九十三条第二款的规定，步步高房地产公司未履行合同约定的足额交纳保证金义务；在法定代表人、股东、公司变更为自然人投资或控股时，未书面通知；韦国江、李加英未按合同约定如实告知首付款系洪云东当天通过银行转帐3015000元到其帐户后，又转至步步高房地产公司帐户的事实。针对上述违约事实，农行富宁支行有权依据合同约定选择解除合同，提前收回借款。韦国江、李加英答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。步步高房地产公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。农行富宁支行向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除农行富宁支行与韦国江签订的《个人购房担保借款合同》；2.韦国江一次性偿还农行富宁支行借款本金截止2019年8月19日借款本金为2298369.71元；3.李加英、步步高房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4.农行富宁支行对于抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由韦国江、李加英、步步高房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年7月20日，步步高房地产公司与农行富宁支行签订《一手房贷款业务银企合作协议》，该协议约定：农行富宁支行同意作为步步高房地产公司销售“丰尚国际财富中心”项目的按揭贷款银行，同时约定：“……4.4合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与甲方签订的个人购房担保借款合同为准……6.1.2乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人商用房贷款提供连带责任保证担保，……6.2乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用……6.3.2为个人商用房贷款提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至办妥以甲方为抵押权人的该房屋所购房屋的抵押登记后贰年止。6.4在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前，由乙方为借款人提供阶段性保证担保的，应按以下要求交纳保证金……6.4.2乙方为个人商用房贷款提供担保的，应按甲方合作项目发放的个人商用房贷款余额的10%交纳保证金，并存入保证金专户……”并就其他保证责任以及违约责任、纠纷处理做了相关的约定。2015年9月17日，步步高房地产公司出具《阶段性保证担保承诺书》，约定：同意为购买位于富宁县的所有购房户向农行富宁支行办理个人住房按揭贷款本金及利息提供阶段性连带责任担保，担保期限为从借款人与农行富宁支行签订的借款合同生效之日起两年内（含两年，并将办好的两证复印件交到农行富宁支行），如两年内步步高房地产公司未办理好借款人的房产与土地使用证，担保期限顺延至办好“两证”（并将办好的两证复印件交到农行富宁支行）为止，在此期间，若借款人不能按期清偿债务，由步步高房地产公司按照借款人、保证人与农行签订的借款合同约定履行债务并承担相应的责任，并承诺优先于抵押物处置承担保证责任。2016年6月15日，韦国江、李加英夫妇与步步高房地产公司签订《商品房购销合同》，购买步步高房地产公司位于富宁县门面，签订购房合同后，2016年6月22日，韦国江通过其账户（62×××72）向步步高房地产公司账户（24×××37）转账3015000元作为购房首付款。2016年8月23日，韦国江、李加英与步步高房地产公司签订的《商品房购销合同》在富宁县房地产管理所登记备案，登记号为ＦＮ201600564号。2016年8月12日韦国江向农行富宁支行申请120个月的个人购置商业用房贷款3000000元。2016年8月22日，农行富宁支行与韦国江、李加英签订《个人购房担保借款合同》，约定：农行富宁支行（贷款人）向韦国江、李加英（借款人）发放个人购置商用房贷款3000000元，贷款期限为120个月，贷款利率以贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定。利率调整以6个月为一个周期，借款期间与中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（2）种方式进行浮动，即如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整；采用ＬＰＲ方式的，第一周期执行的ＬＰＲ为借款发放日前一工作日的1年期ＬＰＲ，此后每周期执行的ＬＰＲ为借款发放日在该周期首月借款对应日前一工作日的1年期ＬＰＲ;如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整。借款人授权贷款人将贷款一次性划入步步高房地产公司指定账户，贷款利息自实际放款日起计算，借款按实际天数计算利息；借款按月等额本息还款法还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按照合同约定日期偿还的贷款，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。保证人承诺保证人法定代表人、住所地、通讯地址等发生变化，保证人应立即书面通知贷款人；借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所做的任何保证或承诺，贷款人有权限期纠正违法行为、停止发放贷款、提高贷款执行利率、可以提前收回已发放的贷款等。2016年8月24日，韦国江用位于富宁县丰尚国际财富中心Ａ-301号房办理了不动产抵押登记，设定抵押期限为2016年8月24日至2028年8月24日，抵押期限12年。2016年8月24日，农行富宁支行向韦国江发放了贷款3000000元，并按其指定将该贷款汇入步步高房地产公司账户（24×××58），双方形成《借款凭证》载明：贷款期限120个月，贷款发放日2016年8月24日，贷款到期日2026年8月23日，贷款年利率5.88%，逾期利率8.82%，采用按月等额本息还款法。农行富宁支行发放贷款后，借款人韦国江按期足额偿还本息至今。另查明，步步高房地产公司于2019年8月13日将法定代表人洪云东变更为李观华，公司股东由洪云东、洪尚培变更为李观华，公司市场主体类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。变更以上事项步步高房地产公司未书面通知农行富宁支行。一审法院认为，首先，涉案《一手房贷款业务银企合作协议》、《商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦无导致合同无效的其他法定情形，合法有效，各方均应依约履行合同义务。其次，涉案《一手房贷款业务银企合作协议》系农行富宁支行与步步高房地产公司双方签订，根据合同的相对性，其中关于购房首付款及保证金的约定，只能约束合同的相对人，故步步高房地产公司保证金不足的违约行为，不能约束借款人，且本案中农行富宁支行并没有充足的证据证明购房首付款系步步高房地产公司垫付，农行富宁支行提供的证据仅能证明步步高房地产公司原法定代表人洪云东与韦国江之间存在资金往来，故农行富宁支行所提的步步高房地产公司违反与其对购房首付款及保证金的约定的主张不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，本案中农行富宁支行依约履行了放款义务，借款人韦国江自借款后，一直按时履行还款义务，足额偿还本息，并未出现逾期违约的行为，且抵押物也处于正常使用中，虽然步步高房地产公司变更法人代表未书面通知农行富宁支行，违反了《个人购房担保借款合同》中第9.1.4条（发生以下事件时，保证人应立即书面通知贷款人：保证人名称、法定代表人……）的约定，理应承担相应的违约责任，但是根据《个人购房担保借款合同》中11.4条（发生以下情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿……(4)借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证或承诺。）关于违约责任的约定，承担违约责任的方式有多种，从有利于合同目的实现及社会经济稳定的角度出来，本案中步步高房地产公司作为担保人，其违约行为未构成根本违约，且借款人一直按时足额还款，合同目的能够实现，本案的具体情况不符合上述法律规定的解除合同的情形，故农行富宁支行要求解除其与韦国江、李加英、步步高房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》的诉求，不予支持。综上所述，农行富宁支行的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十一条、第九十四条、第一百九十六条之规定，判决如下：驳回中国农业银行股份有限公司富宁县支行的诉讼请求，案件受理费25186元，减半收取计12593元，由中国农业银行股份有限公司富宁县支行负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经过二审询问，农行富宁支行对一审认定的事实无异议，但认为遗漏认定以下事实：1.步步高房地产公司没有按照约定足额存入10%保证金；2.步步高房地产公司代为支付首付款的事实；3．借款人与步步高房地产公司股东存在亲属关系。本院认为，首先，关于足额存入保证金的问题，系步步高房地产公司与农行富宁支行之间的协议约定，只能约束步步高房地产公司与农行富宁支行。步步高房地产公司未足额存入10%的事实，与本案无关。其次，农行富宁支行提交的证据均不足以证明，步步高房地产公司代为支付首付款的事实。最后，韦国江、李加英与步步高公司股东是否具有亲属关系，并不影响本案认定。故，农行富宁支行所提异议均不能成立，本院不予支持。韦国江、李加英、步步高房地产公司对一审认定的事实均无异议。对一审法院确认的本案法律事实，有相应证据予以证明，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审中的主要争议焦点为：案涉合同应否解除的问题。农行富宁支行上诉认为，步步高房地产公司未按照合同约定足额交纳保证金，公司法定代表人、股东、公司类型由有限公司变更为自然人投资或控股公司未进行书面通知，韦国江、李加英也未按合同约定如实告知首付款系步步高法定代表人洪云东的转账款项，韦国江、李加英、步步高房地产公司构成违约，案涉合同应予解除。本院认为，农行富宁支行的上诉理由不能成立，具体理由如下：首先，关于步步高房地产公司应足额交纳保证金的约定，涉及该公司与农行富宁支行签订的《一手房贷款业务银企合作协议》中所约定的权利义务，属于另一个法律关系。而本案仅涉及韦国江、李加英与农行富宁支行签订的《个人购房担保借款合同》。故步步高房地产公司未足额交纳保证金的事实，与本案无关。其次，《个人购房担保借款合同》中并未明确约定，首付款应为韦国江、李加英自有资金。韦国江、李加英用于支付商铺的首付款系他人借款，未构成违约。农行富宁支行提交的证据也不足以证明，步步高房地产公司为韦国江、李加英垫付了购房首付款。况且，关于不得垫付首付款的约定，也仅涉及步步高房地产公司与农行富宁支持之间的权利义务，不能以此作为《个人购房担保借款合同》应予解除的事由。第三，根据《个人购房担保借款合同》的约定，步步高房地产公司对其变更法定代表人、股东、公司组织形式等公司信息，负有向农行富宁支行进行书面通知的义务，但该合同并未约定，步步高房地产公司作为保证人，不得对法定代表人、公司组织形式进行变更。从合同义务的性质来看，通知义务作为合同的附随义务，违反通知义务并不构成根本性违约。此外，《个人购房担保借款合同》也未对通知时间作出明确约定。因此，不能认定，步步高房地产公司未履行书面通知义务，已构成《个人购房担保借款合同》的解除事由。另，韦国江、李加英在履行《个人购房担保借款合同》过程中，按时足额向农行富宁支行偿还本息，未存在违约行为。故，案涉《个人购房担保借款合同》不符合解除合同的条件。综上所述，农行富宁支行的上诉理由不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25186.00元，由中国农业银行股份有限公司富宁县支行负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 刘 曼审判员 陆启慧二〇二〇年四月二十四日书记员 李思颖