苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初7741号原告：中科鼎实环境工程有限公司，住所地北京市密云区经济开发区科技路46号。法定代表人：殷晓东，董事长。委托诉讼代理人：赵佳佳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：田子毅，男，该公司员工。被告：南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司，营业场所江苏省苏州工业园区东环路1508号星东环大厦1幢902室。负责人：施昆。被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。法定代表人：姜千。原告中科鼎实环境工程有限公司（以下简称中科公司）与被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司（以下简称南京乐伽苏州分公司）、被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称南京乐伽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月20日公开开庭审理了本案。原告中科公司的委托诉讼代理人田子毅到庭参加诉讼，被告南京乐伽苏州分公司、南京乐伽公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中科公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告南京乐伽苏州分公司、南京乐伽公司返还原告支付的两套房屋租赁费64320元、房屋定金5360元、房屋押金5360元以及发票税费3216元，合计78256元；2.请求判令被告南京乐伽苏州分公司、南京乐伽公司向原告支付违约金10720元；3.请求判令被告南京乐伽公司向原告支付至实际支付之日止的上述款项利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；4、请求判令诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加主张请求判令解除原告与被告南京乐伽苏州分公司之间签订的两份房屋租赁合同，同时明确第3项诉讼请求中的利息计算标准调整为自租赁合同解除之日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：2019年6月27日，原告与被告南京乐伽苏州分公司签订两份《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告提供的位于苏州市城市生活广场B幢XXX0室和XXX3室两间房屋，租赁期限自2019年6月27日起至2020年6月26日止，月租金每间均为2680元（不含税金），押金每间均为2360元，定金每间均为2360元，发票税金每间以每月134元计算，以上各项费用合计78256元。合同签订后，原告的员工共向南京乐伽苏州分公司支付78256元，并于2019年7月9日向其提供了开具发票的相关信息。经原告多次催促，南京乐伽苏州分公司于2019年7月15日向原告交付了XXX0室房屋钥匙和XXX3室房门密码、水卡、电卡。2019年7月29日，原告发现涉案两间租赁房屋无法入住，其中XXX3室房门密码被人更换，XXX0室房屋产权人不允许原告入住。后亦联系不上南京乐伽苏州分公司。另，南京乐伽苏州分公司系南京乐伽公司在苏州设立的一个分公司。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提出如上诉讼请求。被告南京乐伽苏州分公司未作答辩。被告南京乐伽公司均未作答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、付款凭证、收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月，原告中科公司（承租人、乙方）与被告南京乐伽苏州分公司（管理人、甲方）签订合同编号分别为0012748和0012716的《房屋租赁合同》两份，约定中科公司租赁南京乐伽苏州分公司提供的位于苏州市城市生活广场B幢XXX0室和XXX3室两间房屋，租赁期限均为12个月，即自2019年6月27日起至2020年6月26日止，租赁用途为居住，每间房屋月租金均为2680元（不含税金），租金支付方式为年付；每间房屋押金均为2680元，租赁期限届满或合同解除后，押金扣除应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿费用后，剩余部分无息返还乙方；甲方已获得房屋出租人授权，代为收取房屋管理收益（包括但不限于房屋租金、押金等），相应发票由房屋出租人开具，相关税费由乙方另行承担；甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同的，甲方行为构成违约，乙方有权解除合同，同时甲方须按两个月租金向乙方支付违约金。2019年6月24日，中科公司向南京乐伽苏州分公司支付XXX0室和XXX3室两间房屋租赁定金2000元，于2019年6月30日再支付租赁定金3360元，于2019年7月9日支付两间房屋一年租金和一个月押金及开票税金合计72896元，以上合计为78256元。审理中，中科公司陈述：1.我们与南京乐伽苏州分公司签订合同时，双方口头约定开具发票的税金标准为每间房屋134元/月；2.2019年7月15日，南京乐伽苏州分公司向我们交付了XXX0室的房屋钥匙和XXX3室的房门密码及相应水卡、电卡，后我们陆续搬东西至两间房屋内，但实际上并未住人；3.2019年7月29日，XXX3室的房门密码被房东更换，我们的行李被扔出房外；XXX0室的房东也明确不让我们居住，后我们于2019年8月10日搬离；我们联系南京乐伽苏州分公司也没有回应。另查明，南京乐伽苏州分公司系南京乐伽公司在苏州设立的一个分公司。本院认为，中科公司与南京乐伽苏州分公司签订的涉案两份房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依约履行各自应负义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同；合同自通知到达对方时解除。本案中，南京乐伽苏州分公司未能在租赁期内持续为中科公司提供合同约定的租赁房屋并下落不明，其行为已经构成根本违约，中科公司有权要求解除合同。解除合同的通知应自本院向南京乐伽苏州分公司送达起诉状副本的公告发出满60日即2019年12月21日视为送达。故中科公司与南京乐伽苏州分公司签订的两份房屋租赁合同于2019年12月21日解除。鉴于中科公司在签订涉案两份租赁合同后，使用XXX3室房屋自2019年7月15日起至2019年7月29日止共计14天，使用XXX0室房屋自2019年7月15日起至2019年8月10日止共计26天，经核算，该期间的租金合计为3573元应当支付，剩余已付租金、押金、定金、开票税金合计74683元应当由南京乐伽苏州分公司返还。关于违约金，因南京乐伽苏州分公司在合同有效期内存在提前解除合同情形，符合合同关于其承担违约金的约定，故南京乐伽苏州分公司应当就该违约行为向中科公司支付违约金，考虑到中科公司的实际损失等，本院认为该违约金约定标准过高，故调整涉案两份合同的违约金金额均为一个月租金即2680元，合计为5360元。关于利息损失，因前述违约金的确定已考虑到了该项因素，故该主张不再支持。南京乐伽苏州分公司系南京乐伽公司在苏州设立的一个分公司，南京乐伽公司应对南京乐伽苏州分公司的上述付款义务不能履行部分承担付款责任。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告中科鼎实环境工程有限公司与被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司签订的合同编号分别为0012748和0012716两份房屋租赁合同于2019年12月21日解除；二、被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起10日内向原告中科鼎实环境工程有限公司返还房屋租金、押金、定金、开票税金合计74683元，并支付违约金5360元，以上合计80043元；三、被告南京乐伽商业管理有限公司对被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司的上述付款义务不能履行部分承担付款责任；四、驳回原告中科鼎实环境工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2024元，由原告中科鼎实环境工程有限公司负担50元，被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司、南京乐伽商业管理有限公司共同负担1974元。公告费900元，由被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司、南京乐伽商业管理有限公司共同负担。两被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。审 判 长  耿杰圣审 判 员  宁晓鹏人民陪审员  宋丽芳二〇二〇年四月二十四日书 记 员  陈丽华