广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终685号 上诉人（原审原告）：王萍，女，1970年12月31日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：江梦，女，1987年6月17日出生，汉族，住贺州市。 上诉人王萍因与被上诉人江梦房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王萍上诉请求：请求二审法院撤销（2019)桂1102民初3036号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。 事实和理由：一、上诉人是涉案房屋所有权人，该套房屋的物权清楚，属于上诉人单位房改房，并依法取得产权登记，享有涉案房屋的财产收益权并依法受到法律保护。1、涉案房屋系上诉人单位房改房，自1997年全款购得涉案房屋并于1998年取得房屋所有权证，该套房屋的物权清楚，上诉人依法享有财产收益权并受到法律保护。2、涉案房屋的产权均没有发生转移，该套房屋的权属清楚，上诉人随时有权行使权利，人民法院应当依法予以支持。一审判决忽视物权法定原则性问题，剥夺了《物权法》所赋予不动产权权利人自由处分财产的权利。3、上诉人在与被上诉人订立租赁合同之前，不管与被上诉人父亲建立租赁关系或者借用关系均不影响上诉人向被上诉人主张解除租赁合同关系收回涉案房屋权利。4、上诉人与被上诉人订立租赁合同从而建立租赁关系，是独立的承租主体和法律关系，这一法律事实是不可否认的，双方缔结的租赁合同合法有效，双方应当遵守和履行，一审判决以被上诉人父亲交租过髙为由并据此否定本案租赁关系和承租法律事实，其判决逻辑和判决理由毫无事实和法律依据，丧失司法裁决公信力。5、一审判决认定被上诉人之父之前交付租金过高亦没有裁判依据，而是仅凭法官个人意志主观认定，违背了以事实为根据，以法律为准绳的裁判原则。故只要涉案房屋产权没有发生转移的事实存在，无论被上诉人之父与上诉人建立租赁关系或借用关系，均无法影响涉案上诉人与被上诉人缔结租赁合同关系的认定，因此，一审判决以上诉人无法举证证实为由否定涉案租赁关系，实属裁决错误。二、一审判决审理程序不当和实体处理错误。1、一审审理中被告江梦提出涉案房屋已由其父亲购买并取得涉案房屋的产权，涉案租赁关系不成立的辩解，但未提出独立诉讼请求或反诉甚至无任何证据予以证实，针对一审被告的抗辩，一审原告已经提出不在本案审理范围应另案主张权利或在本案提出反诉一并审理的异议，但一审审理中法官亦未履行释明义务，告之一审被告在本案中可提出反诉或另行诉讼，但在审理中却围绕一审被告此项抗辩理由进行重点审理，导致越权超出一审原告诉讼范围审理，由此可见，一审审理程序违法，审理导向错误，而导致裁判依据严重错误。2、一审判决驳回诉讼请求实际上等于剥夺了一审原告所有权和否定不动产产权登记的法律效力保护。只要存在涉案房屋产权没有发生转移的法律事实，无论被上诉人之父与上诉人建立租赁关系或借用关系，均无法影响涉案上诉人与被上诉人缔结租赁合同关系的认定，应当支持一审原告解除与一审被告的租赁关系并承担退房义务及占用期间的租金，因此，一审判决实体处理明显损害了一审原告的合法权益，应当依法予以纠正。综上所述，一审判决以上诉人与江振雄的关系混淆并否认上诉人与被上诉人之间的租赁关系，属于审査对象及法律关系错误，以上诉人不能证明租赁关系而驳回上诉人关于收回房屋的诉求，以偏概全，有失司法裁判公信力，为此，请求二审法院依法改判纠正，以维护上诉人的合法权益。 江梦辩称，坚持一审庭审意见。 王萍向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁关系。2、被告在判决之日起十日内腾退贺州市园林街1栋701号房屋并交还原告。3、被告向原告支付房屋占用费2000元（占用费以40元/天计算，自2019年8月1日起计至房屋实际交还之日止，现暂计至2019年9月20日2000元）及水电、污水处理费646.1元。4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告原系桂源电力公司职工，涉案房屋为桂源电力公司职工福利房，原告于1997年购买涉案房屋。1998年8月23日，原告取得房屋所有权证，涉案房屋所有权人为原告。2004年4月29日，原告与中国银行贺州分行签订《家居装修借款合同》，约定原告借款4万元，借款期限为60个月，每月应还贷款本息775.88元。被告江梦与案外人江振雄系父女关系。被告及其家人一直居住在涉案房屋。2006年11月20日至2009年5月18日期间，江振雄每月向原告中国银行账户存入800元用于抵扣原告的贷款。自2012年至2019年7月，涉案房屋的电表、水表户名均为江振雄，被告及其家人一直以江振雄名义缴纳水电费、垃圾费及污水处理费。2016年9月20日，被告父亲江振雄过世。根据现行政策，八步城区户籍的适龄儿童就读小学如无房产证或不动产权证的，须提供房屋租赁合同，被告遂找到原告签订房屋租赁协议用于其女儿曾静茹就读小学。2017年8月7日，被告与原告分别签订了两份《房屋租赁协议》，两份协议均约定被告向原告租赁贺州市园林街1栋701号房屋即本案涉案房屋，房屋租金每月1200元。其中一份协议约定租期自2015年8月7日起至2018年8月6日止，此份协议被告递交到建设路小学，用于曾静茹就读。另一份协议约定租期自2017年8月7日起至2018年8月6日止，该协议备注“另：房租以收据为准。另议有一份合同为方便小孩读书日期与本有误以本合同为主。2017年8月7日”，原、被告双方在该备注上捺印。签订协议后，被告每月支付1200元租金给原告直至2019年7月。2019年8月6日，原告向被告发出《解除承租合同通知》，主要内容：鉴于2017年8月3日承租人江梦与出租人王萍签订《房屋租赁协议》承租出租人位于贺州市园林街1栋701号楼房房屋居住使用，该合同承租期截止至2018年8月6日已到期，承租期届满后双方未能签订续租协议，以不定期租赁方式租赁出租人房屋，因此对该房屋出租管理带来诸多不便，为此出租人决定解除与承租人江梦租赁关系，收回出租房屋，请承租人江梦自收到或见到本通知之日起三十日内自行办理腾空房屋并交清水电费用，如若承租人在限期办理期间自行搬离的，免计该月房租。原告于2019年9月将涉案房屋水表、电表户名变更为其本人，并缴纳了2019年8月的电费及2019年9月的水电费、污水处理费。 一审法院认为，首先，涉案房屋原是由被告父亲江振雄与原告协商居住，江振雄过世后被告及其家人仍继续居住在涉案房屋，原告主张被告父亲江振雄从2005年开始向其租赁涉案房屋，但原告并未提交相应的租赁协议予以证实；原告主张江振雄2006年至2009年期间每月向其账户存入的800元的性质系江振雄交付的房屋租金，对此一审法院认为按照当时同一地段同等面积的房屋租金标准，每月按800元计收租金明显过高，不符合合同订立的公平原则，故对此主张不予采信。其次，被告及其家人一直居住占有涉案房屋，江振雄自2009年5月18日后未再向原告支付任何款项，而原告一直未向江振雄主张过房屋租金，亦未要求其搬离，这不符合常理逻辑。综上，结合庭审中双方的诉辩来看，原告提交的证据并不足以证实原告与被告系租赁关系，故依法驳回原告诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告王萍的诉讼请求。一审案件受理费100元（原告已预交），由原告王萍负担。 二审中，双方没有提交新证据。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人争议的焦点是双方是否存在真实房屋租赁合同关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，双方当事人为证明各自的主张，在原审时已经分别提交了相关证据。上诉人提交了涉案房屋的所有权证书、房屋租赁协议等证据，可以证实涉案房屋的产权证书上登记的产权人为上诉人，也可以证实上诉人与被上诉人就涉案房屋于2017年8月7日签订《房屋租赁协议》，租期自2017年8月7日起至2018年8月6日，被上诉人自2017年8月7日起至2019年7月向上诉人交纳了租金；但上诉人没有提交2017年8月7日前相应的租赁协议及交纳租金等相关证据，故无法证明其与被上诉人的父亲江振雄就涉案房屋存在租赁合同关系和江振雄自2005年起向其租赁涉案房屋，江振雄2016年9月20日去世后，被上诉人于2017年8月7日与其签订了涉案房屋租赁协议，继续在涉案房屋租住的主张。被上诉人提交的证据，可以证实其父亲江振雄自2006年11月20日至2009年5月18日期间，江振雄每月向上诉人中国银行约定的还贷账户存入800元用于抵扣上诉人的贷款。且自2012年至2019年7月，涉案房屋的电表、水表户名均为江振雄，被上诉人及其家人一直以江振雄名义缴纳水电费、垃圾费及污水处理费，江振雄及其家人自2009年5月18日后未再向上诉人支付任何款项，而上诉人也一直未向江振雄及其家人主张过房屋租金，亦未提出过要求其搬离的主张。同时也可以证实被上诉人女儿曾静茹于2011年8月12日出生，至2017年8月12日满6岁，属2017年秋季新学期小学一年级适龄新生，其与上诉人就涉案房屋于2017年8月7日签订租期自2017年8月7日起至2018年8月6日《房屋租赁协议》及房产证复印件等材料已经提交给贺州市八步区建设路小学，作为被上诉人女儿曾静茹报名入学需要提交租房证明等材料的主张。但不能充分证实涉案房屋是被上诉人父亲江振雄向上诉人购买的主张。故原审判决根据全案证据认定上诉人与被上诉人就涉案房屋于2017年8月7日签订租期自2017年8月7日起至2018年8月6日《房屋租赁协议》不是双方真实意思表示，判决认定上诉人与被上诉人之间就涉案房屋不存在真实的房屋租赁关系，事实依据充分，适用法律和实体处理正确，符合《最高人民法院》第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”和第七十三条第一款“双方当事人就同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方的，人民法院应当综合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”之规定，本院予以维持。上诉人的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人王萍的上诉请求不能成立，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宏维 审 判 员 陈立峰 审 判 员 黄义奎 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 贺昌盛 书 记 员 刘晓玲