江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初7007号原告：中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，统一社会信用代码91320900840136218U，住所地在盐城市解放南路121号。负责人：王雪芹，该行行长。委托诉讼代理人：凌海，该行职员。委托诉讼代理人：李娟，该行职员。被告：周中为，男，1978年2月21日生，住盐城市亭湖区。被告：张丽萍，女，1980年1月27日生，住盐城市亭湖区。被告：江苏博翔置业有限公司，统一社会信用代码91320913699389135N，住所地在盐城市盐渎公园西门北侧D区B栋。法定代表人：孙冈，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（下称农行中汇支行）与被告周中为、张丽萍、江苏博翔置业有限公司（下称博翔置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用普通程序组成合议庭审理，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托诉讼代理人李娟到庭参加诉讼，被告周中为、张丽萍、博翔置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行中汇支行向本院提出诉讼请求：1、被告周中为、张丽萍立即偿还原告贷款本金268614.32元、暂算至2019年9月14日的利息4920.76元，合计本息273535.08元及自2019年9月15日起至实际履行之日止按合同约定的利息（含罚息、复利等）；2、博翔置业公司对上述债务承担连带保证担保责任。3、原告对被告周中为、张丽萍设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。事实和理由：2017年1月9日，被告与我行签订《个人购房担保借款合同》，约定我行向被告发放29万元、期限为20年的贷款用于购买位于盐城市亭湖区“**居”*幢*室住房，合同还约定了借款的用途、利率、还款方式、逾期还款责任、争议解决、担保等。被告并以该房产向我行提供抵押担保并办理了抵押预登记手续。2017年1月12日，我行依约向被告周中为发放贷款29万元。被告取得贷款后经常逾期，截止2019年9月14日，被告已拖欠贷款5期，逾期贷款本息9118.82元，已根本性违约。我行多次催收未果。被告周中为、张丽萍、博翔置业公司未答辩。经审理查明：2017年1月9日，周中为、张丽萍（借款人、抵押人）、博翔置业公司（保证人）与农行中汇支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：1、借款用途：借款人应将借款用于购买房产；2、借款金额、期限、利率：借款金额29万元，期限为240个月，自2017年1月9日起至2037年1月8日止；借款执行年利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基率为基础下浮10%后确定，逾期借款的罚息从逾期之日起在合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%；3、借款的发放及还款方式：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入指定账户，采用等额本息还款法；4、贷款抵押：借款人以所购的位于盐城市亭湖区“**居”*幢*号房屋作为履行借款协议的抵押担保，抵押担保范围为：借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，抵押人应于本合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续；5、违约责任：借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按约定对借款人计收罚息和复利。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未足额偿还借款本息超过90天即构成违约，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；6、费用的承担：与本合同有关的公证、登记、评估、鉴定、见证、运输、保管等费用由借款人、保证人、抵押人承担。7、阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2017年1月12日，农行中汇支行将借款29万元划入周中为指定的账户。2017年1月11日，周中为、张丽萍将其所有的位于盐城市亭湖区“**居”*幢*号房屋抵押给农行中汇支行，并办理了抵押预告登记，登记的债权数额为29万元。截止2019年9月14日，周中为、张丽萍欠农行中汇支行贷款的本金268614.32元、利息4920.76元，合计本息273535.08元。农行中汇支行催要未果，保证人亦未履行保证责任，遂诉至本院。另查明：截止本案审理期间，借款所购不动产未办理抵押登记手续。上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同和申请表、借款凭证、预购商品房抵押预告登记申请书、文书地址送达确认书、欠款明细、还款明细等证据证明，本院经审核予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告周中为、张丽萍、博翔置业公司签订的个人购房担保借款合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的民事行为，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按合同约定将借款汇入被告周中为指定的账户，被告取得借款后应当按合同约定履行还款责任，现其连续5期未能还款，已构成根本违约，原告根据合同约定有权要求被告一次性偿还全部借款本息、罚息。被告博翔置业公司根据合同条款亦应当对借款人周中为、张丽萍的上述借款承担连带责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，根据物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，故抵押预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，原告不能据此对抵押物享有优先受偿权。被告在答辩期内未提出抗辩，视为对质证权利的放弃，对原告主张的事实本院予以确认。综上，原告的诉讼请求依法应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周中为、张丽萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行支付借款本息273535.08元，并承担利息和罚息（从2019年9月15日起至实际还款之日止以本金268614.32元为基数按借款合同约定利率标准计算）。二、被告江苏博翔置业有限公司对上述债务承担连带责任；被告江苏博翔置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5402元，由被告周中为、张丽萍、江苏博翔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 长  俞建中人民陪审员  苌飞飞人民陪审员  单 虎二〇二〇年四月二十三日法官 助理  顾 骥书 记 员  郁 丹附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。