辽宁省大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0211民初5240号 原告：杨禹，女。 委托诉讼代理人：贾翱，系北京大成（大连）律师事务所律师。 被告：大连鑫安建筑安装工程有限公司。 被告：宁春孝，男。 二被告均委托诉讼代理人：孙丽玲，系辽宁亿信律师事务所律师。 原告杨禹（以下简称“原告”）与被告大连鑫安建筑安装工程有限公司（以下简称“被告鑫安公司”）、被告宁春孝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人贾翱律师，二被告的委托诉讼代理人孙丽玲律师均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2017年8月2日，原、被告共同签订购房《协议书》，约定被告负责为出售给原告的房屋在一年内办理此房屋产权证，累计逾期超过30日时，原告有权解除该《协议书》并要求被告承担违约金。截至起诉，被告仍未履行办理房产证义务，同时被告在签订该《协议书》时存在严重的欺诈行为，被告的行为给原告造成重大损失。故诉请：1、两被告连带共同返还原告房款600000元；2、两被告连带赔偿原告损失400000元。庭审中，原告明确其系与被告鑫安公司形成房屋买卖合同，但被告宁春孝系被告鑫安公司的股东和实际控制人，房款亦由被告宁春孝收取。 二被告均辩称，房屋系由被告鑫安公司出售给原告，不同意原告的诉讼请求。被告出售给原告的房屋是低于市场价格，考虑是朋友关系，所以低价出售，且房屋已经交付原告使用，如果原告想解除合同，被告鑫安公司同意解除，但原告需将房屋完好无损的返还，被告鑫安公司也可将房款返还。关于被告宁春孝，原告对于被告宁春孝的诉请是不明确的，其既要求共同又要求连带承担责任，两者是不同的。被告宁春孝虽为股东，但仅以出资为限对公司承担责任，原告不能基于被告宁春孝的股东身份而要求其承担责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告提供一份其与二被告于2017年8月2日共同签订的《协议书》，主要内容为：“大连鑫安建筑安装工程有限公司愿意将大连中盛建筑工程有限公司抵押给自己工程款的房屋，面积为119.64平方米的房子，总房款陆拾万元整（600000.00元）卖给杨禹所有，杨禹应于2017年8月2日前将总房款陆拾万元一次性支付给卖方。其他约定：1、卖方负责在一年内办理此房屋产权证，办理产权证时，卖方通知买方准备齐全相关证件。因买方原因造成产权证无法按期办理的，卖方不负责任。2、因卖方原因影响产权证办理，每逾期一日，向买方支付千分之一的违约金。累计逾期超过30日时，买方有权解除此购房协议且要求卖方承担总房款百分之十的违约金。3、卖方保证一带山河小区94号楼-2单元-2楼-2号面积为119.64平方米的房子归大连鑫安建筑安装工程有限公司所有。”在合同“卖方”处，被告鑫安公司加盖公司印章；同时被告宁春孝签字加摁手印并填写身份证号。 原告另提供被告鑫安公司于合同签订同日向其出具的收款收据，载明收到原告以现金形式交付的购房款600000元，该收据中被告鑫安公司加盖公司公章。关于该款项支付方式，原告称全部款项是支付至被告宁春孝个人银行账户内并提供银行凭证。 关于被告宁春孝签订合同及收取款项，被告宁春孝称其系作为被告鑫安公司的员工进行上述行为。 关于上述《协议书》的履行情况，原、被告均认可房屋已交付使用，但产权证至今未办理。原告称产权证未能办理的原因是因房屋系超建。关于房屋，被告鑫安公司称房屋是由开发商顶账而得但未提交具体抵款协议。 另查，根据工商登记信息显示，被告鑫安公司于2019年10月16日进行登记变更，原公司股东关芳、宁春孝退出，变更赵卫军为独资股东及法定代表人，赵卫军的出资为500万元，为认缴出资，认缴出资日期为2034年12月31日。 本院认为，被告宁春孝虽在《协议书》中签字摁手印，但原告及被告鑫安公司均认可其二者为该《协议书》的相对方，故本院不再对于被告宁春孝是否应作为合同相对方承担责任进行认定及处理。原、被告虽均未对该《协议书》的效力予以举证及辩论，但该《协议书》是否合法有效是判定原、被告诉辩的依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”现被告鑫安公司向原告出售的房屋并未进行权属登记，被告鑫安公司也未能提交其取得该房屋相应处分权的证据。即使案涉房屋存在被告鑫安公司所述的抵债情形，亦应以原告与开发商签订商品房买卖合同来证明权利人追认的事实，故案涉合同系属成立但未生效。现合同约定被告鑫安公司应在一年为原告办理相应的产权登记，但至今未能履约使合同生效，原告有权解除该已成立合同。原告虽未提出解除诉请，但明确其返还房款的诉请系基于合同解除的前提，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告鑫安公司应将收到原告交付的房款600000元返还原告，原告亦应将收到的房屋返还被告鑫安公司，现庭审中原告称房屋可随时返还，被告鑫安公司也未提出返还房屋的反诉请求，对于房屋返还的事宜，本案中不进行处理，原告与被告鑫安公司应协商解决以避免诉讼的发生产生额外的费用。关于原告主张的损失400000元，本院认为，合同虽约定“买方有权解除此购房协议且要求卖方承担总房款百分之十的违约金”条款，但因合同未能生效无法适用该违约条款。现原告虽主张400000元损失赔偿但未提出相应的证据以证明实际损失，本院根据原告交付房款数额、时间并根据中国人民银行同期贷款利率计算相应的利息损失，同时考虑到被告鑫安公司在原告交付房款后确已将房屋实际交付原告使用至今的事实，同时参考合同所约定的违约条款，对于被告应赔偿原告的损失数额核定为50000元。综上，被告鑫安公司应返还原告交付的房款600000元并赔偿损失50000元。 关于原告要求被告宁春孝承担连带责任的诉请，本院予以支持，理由如下：第一，原告与被告鑫安公司签订案涉合同时，被告宁春孝为该公司股东，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”而《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号中（四）关于公司人格否认第10条规定：“认定公司人格与股东人格是否存在混同，最根本的判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产，最主要的表现是公司的财产与股东的财产是否混同且无法区分。”本案中，被告宁春孝在合同中签字确认，且原告系将房款汇至被告宁春孝个人银行账户内，而同日被告鑫安公司则向原告出具收款收据。被告宁春孝虽辩称其为公司员工的身份收取款项及签署合同，但未能提供相应证据证明。故被告鑫安公司、宁春孝应进一步提供相应的公司账簿等来证明被告宁春孝作为股东收到该笔款项后的相应流转以证明被告鑫安公司与被告宁春孝不存在财产混同的情形。第二，本案在诉讼过程中，被告鑫安公司变更公司登记，被告宁春孝已不再作为被告鑫安公司的股东。在司法实践中，通过公司登记变更以逃避债务的情形较为常见，本案中虽无法仅因被告鑫安公司进行变更登记而作出如上的推定，但被告鑫安公司在被告宁春孝退出公司且新的独资股东为认缴出资的前提下，被告鑫安公司应举证证明其并没有资本显著不足的情形。而本案中如仅依据合同关系判令被告鑫安公司承担返还款项责任，那么一旦被告鑫安公司没有相应公司资产予以返还，将会出现被告鑫安公司利用公司独立人格和股东有限责任把风险转嫁给原告承担的情况。综上两点，因被告宁春孝利用其股东身份在案涉房款上的收取上存在与被告鑫安公司财务混同的情形，且被告宁春孝在诉讼期间退出被告鑫安公司，其应对被告鑫安公司房款返还600000元承担连带给付责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连鑫安建筑安装工程有限公司向原告杨禹返还房款600000元并赔偿损失50000元； 二、被告宁春孝对被告大连鑫安建筑安装工程有限公司返还房款600000元承担连带给付责任。 如果被告大连鑫安建筑安装工程有限公司、宁春孝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告杨禹的其他诉讼请求。 案件受理费6900元（原告按照简易程序及诉请标的1000000元预交），根据诉请支持比例，由原告杨禹自行负担2415元，被告大连鑫安建筑安装工程有限公司负担4485元，被告宁春孝对其中4140元承担连带给付责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为两年。 审判员  马雯菁 二〇二〇年四月三十日 书记员  胡淞岚