贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终736号上诉人（原审被告）：赫惠，男，1978年10月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王华，贵州黔都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州玖能行能源科技有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B601室。法定代表人：刘国权，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴儒艳，该公司财务经理。委托诉讼代理人：倪再辉，贵州贵达律师事务所律师。上诉人赫惠因与被上诉人贵州玖能行能源科技有限公司（以下简称玖能行公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初9311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赫惠向本院上诉请求：撤销原判，依法改判并驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、2019年1月，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》及《补充协议》，在签订合同之前，被上诉人派人到现场进行考察，上诉人对场地的相关情况也作了详细介绍。被上诉人对所租赁的场地情况非常清楚，上诉人把场地权属证出具给被上诉人查看，被上诉人完全知晓场地具体情况。关于场地面积情况，双方有微信沟通，但在一审中，由于被上诉人未到庭，被上诉人的代理律师以其不清楚情况为由，法院并未对上诉人提供的证据进行质证。二、签订合同后，被上诉人告诉上诉人花园、公共通道、建筑设施等要排除在使用面积之外，其将自己能使用的面积排除在外本就不合理，对此双方进行了协商，虽然没有写进合同，但双方应该遵守。三、双方签订合同后，被上诉人说场地内的鸡棚等场所不适应其对场地的使用，上诉人为此花费3万元进行整修，以达到其场地使用要求。原审对此不加以理会，对上诉人的合法权益不予保护。四、被上诉人迟迟不对场地加以使用，上诉人催促多次，其以各种理由拖延，致使场地一直空置，给上诉人造成很大经济损失。五、并不是上诉人的原因导致合同不能履行，完全是被上诉人的责任导致合同无法履行。被上诉人多次要求修改合同，上诉人没有答应。被上诉人玖能行公司二审答辩：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当予以维持。上诉人所述催促我方履行合同，但因合同面积差距过大，导致没有履行。上诉人不同意退还租金及保证金没有法律依据。如上诉人认为遭受损失应当另行起诉。玖能行公司向原审法院起诉请求：⒈解除原、被告签订的《电动汽车充电站场地租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）以及《电动汽车充电站场地租赁合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）；⒉判决被告返还原告保证金及租赁款共计616500元；⒊判决被告支付原告违约金169950元；⒋本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。原审法院经审理认定事实如下：2019年1月29日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）分别签订《租赁合同》及《补充协议》，其中，《租赁合同》主要约定，甲方出租给乙方的场地位于贵阳市云岩区高粱滩场地1号位置，该场地总面积3800平方米；乙方实际向甲方租赁该场地的面积3000平方米，具体包括场地2600平方米，房屋400平方米。租赁期自起租日起至结束日共计3年，起租日为2019年3月1日，结束日为2021年7月1日。自起租日起，年租金为55万元／年。乙方需在合同签订后3个工作日内将5万元保证金支付至甲方指定账户。本合同终止后15天内，甲方需将保证金无息返还给乙方。甲方保证其在本合同中的一切承诺、保证及陈述的真实性、准确性和完整性。否则，乙方有权解除合同，同时甲方还须承担违约责任，具体为：在乙方进行充换电项目建设改造之前，甲方须向乙方支付本合同首年租金的30%作为违约金；在乙方进行充换电项目建设改造之后，甲方须按本合同第7-5条的赔偿标准向乙方进行违约赔偿。合同还就出租场地情况，场地维修责任及返还要求，转租和转让，其他条款等等事项进行了约定。《补充协议》主要就：甲方同意将场地租赁范围外，桥下位置（面积大约300平方米）无偿提供给乙方作为停车用。甲方承诺合同中约定租金年递增10%取消，租金变更为每年566500元（含税价）等等事项进行了约定。2019年1月30日，原告通过银行向被告支付了保证金5万元及租金566500元。2019年2月14日，被告在原告制作的土地测绘确认单上签字，该确认单载明：场地面积1107平方米，房屋面积253平方米。审理中，原、被告双方均认可在《租赁合同》及《补充协议》签订后，原告并未实际使用租赁场地。原告在提起本案诉讼前，曾向法院申请诉前财产保全并支付案件受理费4520元，其申请保险公司为其提供担保并支付担保费1600元。原判认为，原、被告所签《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，为有效协议。按约定，被告向原告出租的包括了2600平方米场地及400平方米房屋，但根据在合同签订后原、被告双方的确认，场地面积仅为1107平方米，房屋仅为253平方米，与合同约定相距甚远。被告辩解原告在租赁场地之前就已实地查看，对所租赁的场地清楚无误。在签订合同之前对合同标的进行了解乃正常之举，在了解之后方可决定是否进行租赁，但具体约定的租赁物情形，有关的合同权利义务等却仍应以各方所签合同为准，故原、被告的合同权利义务应以双方约定为准，原告签订合同之前是否实地了解并不构成被告不按合同约定履行的条件，被告辩解意见不能成立，不予采纳。被告确认的场地及房屋面积与《租赁合同》所约定的面积相差甚大，致使原告签订《租赁合同》及《补充协议》的目的不能实现，而此系被告未能按合同约定提供足够租赁面积场地，被告构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，现原告诉请解除《租赁合同》及《补充协议》符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已向被告交纳了保证金5万元及租金566500元，因双方均认可原告未对租赁场地进行使用，在合同解除后，被告应将收取的费用向原告退还，原告现诉请退还保证金5万元及租金566500元于法有据，予以支持。对于原告诉请被告支付的违约金169950元，被告违约不错，但原告在签订合同之前已对实地进行了查看，对所租赁标的物有一定了解，却在与被告签订合同后才进行实测，对合同未能履行其也存在部分原因，而被告向原告返还保证金及租金已承担了违约责任，亦已足以对原告进行弥补，再令其承担违约金于本案实际不符，原告该诉请于法无据，不予支持。对于原告诉请的诉前财产保全费4520元及担保费1600元，该两项费用系因被告违约而给原告造成的损失，被告应予承担，原告该诉请于法有据，予以支持。综上所述，对原告诉请符合法律规定部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、解除原告贵州玖能行能源科技有限公司与被告赫惠于2019年1月29日签订的《电动汽车充电站场地租赁合同》及《电动汽车充电站场地租赁合同补充协议》；二、被告赫惠于本判决生效之日起十日内向原告贵州玖能行能源科技有限公司返还保证金5万元、租金566500元、诉前财产保全费4520元及担保费1600元，共计622620元；三、驳回原告贵州玖能行能源科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5832元，由被告赫惠负担4374元，原告贵州玖能行能源科技有限公司负担1458元。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人赫惠与被上诉人玖能行公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，为有效协议。合同约定：上诉人向被上诉人出租2600平方米场地及400平方米房屋，但在合同签订后双方现场测绘确认的场地面积仅为1107平方米，房屋面积为253平方米，明显与合同约定面积不符，因此，上诉人不能提供符合约定面积的租赁物的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，现被上诉人诉请解除《租赁合同》及《补充协议》符合法律规定，应予以支持。上诉人上诉主张在签订合同之前，被上诉人派人到现场进行考察，上诉人对场地的相关情况也作了详细介绍并把场地权属证出具给被上诉人查看，被上诉人完全知晓场地具体情况等上诉理由，因签订合同之前双方对合同标的进行了解考察属于合同订立前的准备，合同标的物的确定应以合同约定为准，故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于上诉人提出解除合同的经济损失问题，首先，上诉人在本案中并未提出反诉，而仅以自身存在经济损失为由提出抗辩；其次，因案涉合同的解除系上诉人不能提供符合约定面积的租赁物所致，且租赁物并未实际交付给被上诉人，上诉人不能举证证明其主张的经济损失与本案的因果关联性，因此，上诉人的该项辩解理由亦不成立，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10026元，由上诉人赫惠负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年四月二十日书记员 潘盛机