济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初302号 原告：山东日升房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：察可军，董事长。 委托诉讼代理人：黄斌，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑雅群，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 被告：济南二建集团工程有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王雪广，董事长。 委托诉讼代理人：荣俊通，男，1985年5月28日出生，汉族，该公司职工，住山东省曹县。 被告：济南融基置业有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：刘永凯，董事长。 委托诉讼代理人：郑本刚，男，1986年10月4日出生，汉族，该公司职工，住山东省邹城市。 原告山东日升房地产开发有限公司（以下简称日升公司）与被告济南二建集团工程有限公司（以下简称二建公司）、被告济南融基置业有限公司（以下简称融基公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告日升公司的委托诉讼代理人黄斌、郑雅群，被告二建公司委托诉讼代理人荣俊通，被告融基公司委托诉讼代理人郑本刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 日升公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将位于历下区环山路108号中创开元山庄B3-2-xxxx号房产变更登记至原告名下；2.判令两被告向原告支付逾期办证违约金（以120.523万元为基数，按日万分之五约定利率计算，2019年7月4日至2019年12月1日的违约金为90994.90元，2019年12月2日至实际办理不动产权证之日止的违约金另行计算）；3.诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：2009年7月6日，原告与被告1签署《协议书》一份，协议约定：“原告以自己开发的九如山庄A3号独栋别墅；被告1以270万元工程款和被告1所属中创开元山庄B3-2-xxxx号住宅进行相关抵偿，双方互不相欠；本协议签订之日5日内相互办理房屋交接，最晚于2010年10月底前办理完毕，不能按期办理的，每拖延一日承担房屋买卖合同总价款万分之五的违约金。”2009年7月17日，原告与被告2签署《补充协议》一份，约定：“原告与被告1签订的原抵偿协议中与该补充协议相同的条款所约定的权责转移，由本协议原告、被告2双方按照本协议约定承担。”被告2也已承认被告1对中创开元山庄B3-2-xxxx号房产享有处分的权利。2019年7月3日，原告将九如山庄A区3号楼101过户至被告2名下，两被告至今未办理中创开元山庄B3-2-xxxx号房产的过户手续，经原告多次催要，两被告仍未办理，为维护原告的合法权益，请求依法判决，判如所请。 诉讼过程中，日升公司明确要求办理所有权转移登记手续的涉案房屋的最新坐落为济南市历下区环山路108号27号楼xxxx室。 二建公司辩称，我公司已经退出与原告的抵偿协议书的法律关系，原告在原抵偿协议书中约定将九如山庄三号别墅抵偿给我公司，面积为530平方米，实际面积为474.99平方米，与约定面积相差55.01平方米，原告以欺诈的方式与我公司签订了这个抵偿协议已存在实质性的违约。 融基公司辩称，同意二建公司的答辩意见。原告第一项诉求实际无法办理，因为原告诉讼请求中的房屋坐落信息与原告提交的房屋权属状况信息不一致，因此无法办理。因双方之前签订的协议书，双方均不具备向对方办理产权过户的条件，原告与我公司对办理房产证的信息的时间未再进一步进行协商，违约金也没有再协商，因此其要求违约金没有任何合同依据。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院对证据进行了审查。日升公司向本院提交《协议书》、《补充协议》、（2018）鲁0112民初10444号《民事判决书》及该案庭审笔录、房屋权属状况信息，融基公司提交生效证明、强制执行申请书、受理执行案件通知书、执行结案通知书，当事人对上述证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认并在卷作证。由上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2005年10月16日，日升公司与二建公司签订建筑工程施工合同一份，约定由二建公司承包位于济南市历城区仲宫镇二仙村北南郊美林生态居住区的设计图纸范围内的土建、外装饰、安装工程及设计变更内容的工程。 2009年7月6日，日升公司作为甲方与与作为乙方的二建公司签订《协议书》一份，内容为：1、工程款审计核算后经双方协商认同；甲方欠乙方工程款总计人民币贰佰柒拾万元整（2700000.00元）。2、甲方以自己开发的九如山庄A3独栋别墅（面积530平方米、单价7700元/平方米、总价款408.1万元），经查明，该房屋面积为474.99平方米。乙方以上述270万元工程款和其所属中创开元山庄B3-2-xxxx号住宅（面积185.42平方米、单价6500元/平方米，总价款120.523万元）进行相互抵偿，差额部分17.577万元算作（做）乙方诉讼费、保全费及延付款滞纳金，抵偿后，互抵房屋面积如有差异不再调整，双方互不相欠。3、双方保证所抵房屋产权清晰，手续合法，本协议自签订之日起5日内相互办理房屋交接，各自根据对方指定的购房人签订房屋买卖合同，并开始根据各自房屋手续状况办理房产证，最晚于2010年底前办理完毕；不能按期办理的，每拖延一日承担房屋买卖合同总价款万分之五的违约金。4、本协议签订后5日内，乙方需将所持有的甲方九如山庄全部的工程技术资料交还给甲方。 2009年7月17日，日升公司作为甲方与作为乙方的融基公司签订《补充协议》一份，协议约定根据日升公司和二建公司的抵偿协议，二建公司指定融基公司作为九如山庄A3号独栋别墅房屋购房协议的签约单位，并作如下补充：1、甲方最晚于2010年10月底前为乙方办理完毕房屋产权证，逾期没有办理完毕，甲方向乙方支付每日万分之五的违约金。2、本补充协议签订后，甲方和二建公司签订的原抵偿协议中与该补充协议相同的条款所约定的权责转移，由本协议双方按本协议约定承担，甲方不再向二建公司重复承担本协议约定的逾期办理房产证的违约金。3.本协议一式四份，双方各两份作为双方签订的九如山庄购房协议的补充协议，与原协议具有同等法律效力。二建公司对该协议对其产生的效力予以认可。 九如山庄A3独栋别墅登记的具体坐落为济南市历城区仲宫镇二仙村北九如山庄国际生态旅游度假区美墅组团A区3号楼yyy室（以下简称yyy室房屋）。 2018年11月16日，融基公司以日升公司为被告，二建公司为第三人诉至济南市历城区人民法院，要求日升公司按照上述协议的约定将yyy室房屋登记至其名下，并要求融基公司按协议约定的日万分之五的标准向其支付违约金。该院审理后，作出（2018）鲁0112民初10444号《民事判决书》，判决日升公司将上述房屋的所有权登记至融基公司名下，因融基公司与日升公司均未依约为对方办理相关房屋的所有权登记手续，双方均有违约，故驳回了融基公司所提出的违约金的诉讼请求。该判决现已生效。判决生效后，融基公司通过强制执行将上述别墅的所有权由日升公司登记至融基公司名下，登记时间为2019年7月3日。 另，中创开元山庄B3-2-xxxx号房屋现登记的坐落位置为济南市历下区环山路108号27号楼xxxx室（以下简称xxxx室房屋），登记的所有权人为融基公司。 本院认为，日升公司与二建公司签订的《协议书》及与融基公司签订的《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按照《协议书》的约定，日升公司与二建公司应当在2010年底保证将yyy室房屋及xxxx室房屋分别登记至对方名下。后按照《补充协议》的约定，日升公司应在2010年底将yyy室房屋所有权转移登记至融基公司名下，融基公司将xxxx室房屋的所有权转移登记至日升公司名下。按照该约定，无论是日升公司与二建公司，还是日升公司与融基公司的约定，双方该项互相办理所有权转移登记的义务，在各双方之间均享有同时履行抗辩权。基于该原因，在一方未履行所有权转移登记义务前，不能认定对方违约。但在一方履行义务后，如相对方仍未履行义务，则构成违约。本案中，日升公司已经在2019年7月3日将涉案房屋的所有权转移登记至融基公司名下，在此之后，融基公司负有将xxxx室房屋的所有权转移登记至日升公司名下的义务。日升公司要求融基公司将该房屋所有权转移登记至其名下的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。因该房屋实际登记在融基公司名下，融基公司为该房屋所有权转移登记的义务主体，日升公司要求二建公司与融基公司共同承担所有权转移登记的义务，没有事实依据，本院不予支持。 关于逾期办证的违约金。按照《协议书》的约定，二建公司负有在日升公司为其办理yyy室房屋所有权登记后，为日升公司办理xxxx室房屋所有权登记的义务。虽然二建公司非yyy室房屋的产权人，在客观事实上不能直接为日升公司办理所有权登记，但其系该协议的合同相对方，按照合同约定其有义务保证日升公司履行自己的义务后可以及时取得xxxx室房屋的所有权登记，逾期未能取得的，二建公司应当承担逾期办证的违约责任。二建公司还提出按照《补充协议》的约定，其有关办证的权责全部转移至融基公司以及违约金约定过高的抗辩意见。本院认为，《补充协议》第2条约定：“本补充协议签订后，甲方和二建公司签订的原抵偿协议中与该补充协议相同的条款所约定的权责转移，由本协议双方按本协议约定承担，甲方不再向二建公司重复承担本协议约定的逾期办理房产证的违约金。”该条款约定无法明确所谓的相同条款为何条款。该条款约定了日升公司不应向二建公司和融基公司重复承担逾期办证的违约金，但并没有日升公司放弃原《协议书》中约定的二建公司逾期办证违约金的意思表示。同时该《补充协议》约定为《协议书》的补充协议，与上述协议具有同等效力，并不能因此认定二建公司已经退出《协议书》的法律关系。因此，在融基公司逾期未为日升公司办理xxxx室房屋所有权转移登记的情况下，二建公司仍应承担逾期办证的违约金。双方约定的违约金标准为日万分之五，在日升公司未能明确因逾期办证产生的实际损失的情况下，本院认为该违约金标准约定过高，应当予以调整。本院酌定以贷款利率的1.95倍确定二建公司应承担的逾期办证违约金，日升公司超过该标准的该项诉讼请求，本院不予支持。 日升公司还要求融基公司与二建公司共同承担逾期办证的违约金。但双方签订的《补充协议》中仅约定了日升公司逾期时应向融基公司支付逾期办证违约金，并未约定融基公司逾期办证时，日升公司要向融基公司支付违约金，因此其要求融基公司与二建公司共同承担逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、济南融基置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助山东日升房地产开发有限公司将坐落于济南市历下区环山路108号27号楼xxxx室的房屋所有权转移登记至山东日升房地产开发有限公司名下； 二、济南二建集团工程有限公司于本判决生效之日起向山东日升房地产开发有限公司支付逾期办理所有权登记的违约金（均以1205230元为基数，分别参照中国人民银行公布的同期同类流动资金贷款基准利率的1.95倍，自2019年7月4日起，计算至2019年8月19日止；参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2019年8月20日起，计算至涉案房屋所有权实际登记至山东日升房地产开发有限公司名下之日止）； 三、驳回山东日升房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16466元，减半收取计8233元，由山东日升房地产开发有限公司负担1233元，由济南二建集团工程有限公司与济南融基置业有限公司共同负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年四月二十六日 书记员  贾栋