山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初1087号 原告：山东恒欣房地产开发有限公司，住所：枣庄市市中区龙头路与西昌路交汇处。 统一社会信用代码：913704005578807971。 法定代表人：周来杰，董事长。 委托诉讼代理人：朱绪发、苗龄月，山东舜翔（枣庄）律师事务所律师。 被告：刘晓玉，女，1973年11月28日出生，汉族，户籍地枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：李松，山东龙头律师事务所律师。 被告：褚衍设，男，1960年6月8日出生，汉族，户籍地枣庄市市中区。 原告山东恒欣房地产开发有限公司（以下简称恒欣房地产公司）与被告刘晓玉、褚衍设房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒欣房地产公司委托诉讼代理人朱绪发、苗龄月与被告刘晓玉委托诉讼代理人李松到庭参加诉讼，被告褚衍设经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告恒欣房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签署的编号YS0060969的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告办理该商品房买卖合同的网签备案撤销手续；3.判令被告腾交枣庄市市中区房产；4.判令被告按照《商品房买卖合同》总金额的20%支付违约金，并赔偿原告全部损失；5.判令被告偿还原告向中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行（以下简称工商银行市中支行）支付的代偿款37120.51元及利息（以代偿款37120.51元为基数，以同期中国人民银行贷款利率计算，从代偿之日起计算至被告实际履行完毕之日止）；6.本案的诉讼费用、保全费用、保全保险费用、律师费由被告承担。事实与理由：2015年8月12日，原告与被告签订编号为YS0060969的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的枣庄市市中区住房一套，总房款599924元。2015年9月7日，被告与工商银行市中支行签订个人购房借款/担保合同，原告对借款提供连带保证责任。现因被告未按期归还按揭贷款本息，工商银行市中支行已通过诉讼程序要求原告承担保证责任。原告在接到法院传票后向被告发出书面通知，催其还款，被告接到书面通知后三个工作日内仍未还款。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告刘晓玉辩称，一、原告要求解除《房屋买卖合同》、限期办理网签及腾房、支付违约金，违反法律规定，不应予以支持。原告不存在行使解除权的约定条件及法定条件。在房屋买卖合同中，购房者的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。本案中，答辩人采取首付＋贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而原告也依约交付了房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“合同消灭的原因，有下列情形之一的，合同的权利义务中止：（一）债务已经按照约定履行”。在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕之情形下，原告显然无法行使约定的解除权。法律规定并未赋予原告法定解除权。原告的法定解除权只有一个，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者购房者延迟支付购房款，经催促后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。因此，原告法定解除权仅限于购房者延迟支付购房款之情形，而原告承担阶段性担保责任后，法律并未赋予其法定解除权。否则会导致购房者已经办理完预告登记的房屋转移给原告，等同于“流质”，为法律所禁止。原告享有担保追偿权，但不享有物权请求权。在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕之情形下，答辩人依法对案涉房产享有物权期待权，即便原告承担阶段性担保责任，其仅对答辩人享有普通债权，不享有物权请求权。二、该案涉房产已经被枣庄市市中区人民法院进行了两次查封，并且该案涉房产已经在被执行阶段，已经丧失返还房屋的条件。代理人庭审前向枣庄市不动产管理中心查询，该案涉房产已经被查封。（2016）鲁0402民初2155号，查封时间为2016年8月4日至2019年8月3日，该案件转化执行（2017）鲁0402执383号，续封时间为2019年6月12日至2022年6月11日；（2016）鲁0402民初2154号，查封时间为2016年9月7日至2019年9月6日，该案件转化执行（2017）鲁0402执384号，续封时间为2019年8月26日至2022年8月25日。基于案涉房产已经被查封及进入执行阶段，在房产进行执行阶段后，其再次在该房产所设立的权利义务应属于无效，因此，原告所诉要求返还房屋及办理网签已是不可能，且没有前提条件及法律依据。三、原告所要求支付违约金为总金额的20%没有法律依据，且加重答辩人的责任，设定数额过高，属于格式合同属于无效条款。在答辩人违反与中国工商银行的贷款约定中，涉及追偿款项为37120.51元，其实际损失应为同期银行贷款利率，并不存在其他直接性的实际损失。在《商品房买卖合同》中，双方权利义务已经履行完毕，在合同消灭的情况下设立违约金，此约定应属于无效条款。综上所述，原告所诉请第一、二、三、四项没有法律依据，其所涉及的《商品房买卖合同》约定内容违反法律规定，依法应予以驳回。原告所诉请第五、六项待法庭调查阶段发表质证意见。 被告褚衍设未答辩。 经审理查明，2015年8月12日，恒欣房地产公司、刘晓玉签订《商品房买卖合同》，合同编号为：YS0060969，房屋代码为：343522，并进行了网签备案。合同主要约定：刘晓玉购买恒欣房地产公司开发的位于枣庄市市中区房屋一处，房屋建筑面积144.56平方米，房款总计599924元，付款方式为贷款方式支付，买受人首期支付全部房价款的41.66%即249924元，其余价款向中国工商银行借款支付……。同日，双方签订《补充协议》，约定：由出卖人提供借款担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为《商品房买卖合同》附件，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，自买受人接到出卖人发出书面通知后三个工作日内，买受人仍未还款的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，并要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的20%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括追偿所支出的各项费用，如诉讼费、律师费、执行费、公证费等），合同解除后出卖人有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还给买受人……。2015年9月7日，工商银行市中支行作为贷款人与借款人刘晓玉、共同借款人褚衍设、保证人恒欣房地产公司共同签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：01605002012015一手贷0001419），约定：刘晓玉向工商银行市中支行借款35万元，用于购买枣庄市市中区龙头西路东湖豪庭19号楼7B01室房屋；贷款期限为240个月；担保方式为保证、抵押，保证为阶段性连带责任保证，抵押物为枣庄市市中区龙头西路东湖豪庭19号楼7B01室房屋（未办理抵押登记）；还款方式为按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权解除本合同……。合同签订后，刘晓玉支付了购房首付款，并通过按揭贷款的方式支付了剩余房款。恒欣房地产公司也将案涉房屋交付给刘晓玉。 另查明，2018年9月14日，工商银行市中支行以刘晓玉、褚衍设连续三期未还款为由，将刘晓玉、褚衍设、恒欣房地产公司诉至本院【案号：（2018）鲁0402民初3568号】，诉讼请求：“1.判令解除原、被告之间签署的编号A：01605002012015一手贷0001419号《个人购房借款/担保合同》；2.判令刘晓玉、褚衍设二被告共同偿还原告借款本金328412.46元、积欠利息4071.01元（截止至2017年12月20日，按照年息4.9%计算，详见历史还款明细）及从2017年12月21日以后按合同约定罚息、复利等，直至结清全部贷款本息为止（依据借款合同第九条约定，罚息利率以借款本金328412.46元为基数，利率按照合同利率上浮50%计算，复利以借款实际拖欠的利息为基数，按照合同约定利率上浮50%计算）；3.判令被告恒欣房地产公司对本案承担连带担保责任；4.本案诉讼费用全部由被告承担”。本院经审理后于2019年5月8日作出（2018）鲁0402民初3568号民事判决，判决：“一、解除原告工商银行市中支行与被告刘晓玉、褚衍设、恒欣房地产公司于2015年9月7日签订的编号A：01605002012015一手贷0001419号《个人购房价款/担保合同》；二、被告刘晓玉、褚衍设于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告工商银行市中支行借款本金328412.46元及利息4071.01元（截至2017年12月20日，利息为4071.01元；从2017年12月21日起至实际给付之日止的利息，按编号A：01605002012015一手贷0001419号《个人购房价款/担保合同》约定的方式计算）；三、被告恒欣房地产公司对判项二所列债务承担连带清偿责任；四、驳回原告工商银行市中支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6287元，由被告刘晓玉、褚衍设、恒欣房地产公司负担”。恒欣房地产公司不服该判决，向枣庄市中级人民法院提起上诉。枣庄市中级人民法院经审理查明：“截止至2020年2月9日，刘晓玉、褚衍设将此前拖欠的借款本金和利息偿还完毕，尚有借款本金299223.69元未偿还，工商银行市中支行共扣除恒欣房地产公司交纳的保证金37120.51元（其中本金15174.01元，利息21946.5元）……”。枣庄市中级人民法院认为：“……根据刘晓玉的还款明细，其在工商银行起诉前，截止至2017年12月20日，刘晓玉、褚衍设已连续三个月、累计14次未按时足额偿还贷款本息，根据《个人购房借款/担保合同》第14.1条、第14.2条的约定，工商银行市中支行有权宣布《个人购房借款/担保合同》项下借款立即到期，要求刘晓玉、褚衍设立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。因此，工商银行市中支行要求解除案涉《个人购房借款/担保合同》，合法有据，应予支持……”，据此，枣庄市中级人民法院于2020年3月16日作出（2019）鲁04民终4290号民事判决，判决：“一、维持枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初3568号民事判决第一项；二、撤销枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初3568号民事判决第二、三、四项；三、刘晓玉、褚衍设偿还工商银行市中支行借款本金299223.69元及利息（以299223.69元为基数，自2020年2月9日起至实际给付之日止，按照《个人购房借款／担保合同》约定的利率计算），于本判决生效后十日内付清；四、恒欣房地产公司对本判决第三项确定的给付义务承担连带清偿责任；并在承担清偿责任后，有权向刘晓玉、褚衍设追偿；五、驳回工商银行市中支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6287元，由刘晓玉、褚衍设、恒欣房地产公司共同负担5788元，由中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行负担499元；二审案件受理费6287元，由恒欣房地产公司负担5788元，由工商银行市中支行负担499元”。恒欣房地产公司向刘晓玉、褚衍设下达《通知》一份，内容为：“因你未按期归还银行按揭贷款本息，现特向你发出书面通知，望你按期还款；如自接到本通知后三个工作日内，仍未还款的，我方有权依据约定单方面解除《商品房买卖合同》，并要求你按照《商品房买卖合同》总金额的20%支付违约金，并赔偿我方全部损失（损失包括追偿所支出的各项费用，如诉讼费、律师费、执行费、公证费等）”，恒欣房地产公司于2019年1月26日在枣庄日报刊登了该《通知》。 又查明，因刘晓玉、褚衍设未按时偿还按揭贷款，工商银行市中支行从恒欣房地产公司账户扣款情况为：2017年5月31日扣划9253.37元；2017年9月28日分别扣划4046.17元、3762.09元、1479.20元；2018年1月31日分别扣划3999.71元、3823.91元、1469.05元；2018年5月29日分别扣划3886.76元、1447.77元、3952.48元。共计扣划代偿款37120.51元。刘晓玉、褚衍设于2016年9月20日离婚。2019年2月27日，恒欣房地产公司诉至本院。庭审中，恒欣房地产公司要求刘晓玉、褚衍设承担（2018）鲁0402民初3568号和（2019）鲁04民终4290号案件中恒欣房地产公司支出的律师代理费27300元、公告费200元，及一、二审诉讼费各5788元；恒欣房地产公司要求刘晓玉、褚衍设承担因本案支出的律师代理费22328元、公告费1270元、保全责任保险费1520元及本案的案件受理费、保全费，为此恒欣房地产公司提交了委托代理合同一份、代理费发票一份（金额22328元）、枣庄日报社公告费发票一份（金额750元）、山东法制报公告费发票两份（金额260元、200元）、保全责任保险费发票一份（金额1520元）。现案涉房屋因褚衍设、刘晓玉所涉其他案件，被法院作为褚衍设、刘晓玉的财产采取查封保全措施。 上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、民事判决书、发票，以及原、被告在庭审中的陈述等在卷佐证。 本院认为，原告恒欣房地产公司与被告刘晓玉签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，被告刘晓玉向原告支付购房首付款，并通过按揭贷款支付了购房余款，原告将案涉房屋交付给被告刘晓玉。因被告刘晓玉、褚衍设逾期偿还房屋按揭贷款，导致银行解除贷款合同并提前收回全部贷款本息。原告恒欣房地产公司作为保证人被银行扣划了37120.51元用于偿还刘晓玉、褚衍设的按揭贷款，并被法院判决对于剩余贷款本息承担连带清偿责任。现被告刘晓玉、褚衍设仍未清偿剩余全部贷款本息。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上述情形，符合《补充协议》约定的合同解除条件。故原告恒欣房地产公司起诉要求解除与被告刘晓玉签订的《商品房买卖合同》（编号：YS0060969），符合合同约定的解除条件，亦不违反法律规定，应予以准许。被告刘晓玉关于不应解除《商品房买卖合同》的辩称，没有法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现案涉房屋的产权登记虽未办理至刘晓玉名下，但已因其他案件被法院查封，原告要求被告刘晓玉协助办理合同网签备案撤销手续及腾交案涉房屋的诉讼请求，因存在履行上的法律障碍及现实不能，本院在此不予支持。至于合同解除后的法律后果，包括相互返还、承担违约责任等，可待障碍消除后由原告另行主张。原告恒欣房地产公司因履行担保责任，代被告刘晓玉、褚衍设偿还银行贷款37120.51元，原告依法享有追偿权。因此，原告要求被告刘晓玉、褚衍设支付代偿款37120.51元及利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于利息损失，应自代偿之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率（2019年8月19日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）计算。《补充协议》约定了律师费等费用的负担问题，但该约定系针对《商品房买卖合同》，因此，本院对于原告要求被告刘晓玉、褚衍设承担（2018）鲁0402民初3568号和（2019）鲁04民终4290号案件中支出的律师代理费的诉讼请求不予支持。原告要求被告刘晓玉依据《补充协议》的约定支付因本案纠纷支出的律师代理费22328元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告承担（2018）鲁0402民初3568号和（2019）鲁04民终4290号案件的诉讼费及公告费的请求，因原告未提交证据证明其替被告交纳了（2018）鲁0402民初3568号案件的诉讼费，而其交纳的（2019）鲁04民终4290号案件的诉讼费及支出的公告费，系因不服（2018）鲁0402民初3568号民事判决提起上诉而支出的费用，并不是代被告支出的相关费用，因此，原告要求被告承担上述费用，没有法律依据，本院不予支持。对于原告因申请诉讼保全而支出的保全责任保险费1520元，系因本案纠纷支出的合理费用，应由被告承担。本案因两次公告送达开庭传票，原告支出公告费460元，该费用应由被告承担。原告主张的其他公告费用，未能提供系因本案支出的证据，本院不予支持。被告褚衍设经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对相关诉讼权利的放弃，不影响本案依法缺席审理与判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告山东恒欣房地产开发有限公司与被告刘晓玉2015年8月12日签订编号为YS0060969的《商品房买卖合同》； 二、被告刘晓玉、褚衍设共同给付原告山东恒欣房地产开发有限公司代偿款37120.51元，并支付利息损失（其中以9253.37元为基数自2017年5月31日起，以9287.46元为基数自2017年9月28日起，以9292.67元为基数自2018年1月31日起，以9287.01元为基数自2018年5月29日起，分别计算至实际给付之日止，2019年8月19日前的利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告刘晓玉给付原告山东恒欣房地产开发有限公司律师代理费22328元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告刘晓玉、褚衍设共同给付原告山东恒欣房地产开发有限公司保全责任保险费1520元、公告费460元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告恒欣房地产公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10413.53元，保全费4320元，合计14733.53元，由被告刘晓玉、褚衍设共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  孙启磊 人民陪审员  鹿秀林 人民陪审员  宋召美 二〇二〇年四月十一日 书 记 员  扈骁铭