吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0322民初95号原告马小志，男，汉族，1969年12月13日出生，现住梨树县。身份证号码：×××委托代理人徐长昆，吉林奇谋律师事务所律师。被告郑铁华，男，汉族，1954年12月31日出生，现住梨树县。身份证号码：×××委托代理人梁伟，吉林梁伟律师事务所律师。第三人李晶，女，汉族，1960年6月29日出生，现住梨树县。身份证号码：×××委托代理人范启东，男，汉族，1992年9月28日出生，现住梨树县小城子镇街道二委四组，与李晶系母子关系。身份证号码：×××第三人袁春连，女，汉族，1966年1月13日出生，现住梨树县。身份证号码：×××原告马小志与被告郑铁华、第三人李晶、袁春连案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐长昆、被告郑铁华及其委托代理人梁伟、第三人李晶委托代理人范启东、第三人袁春连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马小志向本院提出诉讼请求：一、立即停止对坐落于××县南面积675.45平方米（登记产权人：李晶、范恩明，不动产权证号：吉2017梨树县不动产权第XXXX号）房屋价值60万元部分的执行，并依法解除查封；二、依法确认上述房屋为原告马小志所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年1月12日，原告从第三人李晶处购买案涉房屋，双方签订书面《房屋买卖协议》，原告已将购楼款全部付清，案涉房屋亦实际交付给原告占有、使用，且双方于2019年4月22日在梨树县公证处办理了《房屋买卖协议》公证。由于第三人李晶原因未能及时将案涉房屋过户到原告马小志名下，但案涉房屋所有权已实际转移给原告所有。2019年10月11日，因被告与第三人之间民间借贷纠纷，案涉房屋（价值60万元部分）被梨树县人民法院查封。2019年12月19日，原告马小志向梨树县人民法院提出书面执行异议，要求依法解除对案涉房屋（价值60万元部分）的查封。2019年12月31日，梨树县人民法院作出（2019）吉0322执异67号执行裁定书，裁定驳回原告马小志的异议请求。原告认为，原告已与第三人李晶签订合法的《房屋买卖协议》，并付清全部楼款，且已实际占有使用，只是由于第三人李晶原因未能及时办理产权过户手续，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告马小志就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。梨树县人民法院作出的上述执行裁定，认定事实及适用法律均存在错误。故原告提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告郑铁华辩称，原告所述不是事实，请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。一、原告诉称其与李晶签订房屋买卖协议并交付使用不是事实。2019年10月14日，李晶在接受法院工作人员询问时表示案涉房屋其用于经营酒店，没有抵押贷款，也未被其他法院查封，如果变卖、出租案涉房屋向法院报告。从李晶的回答可以看出，在查封案涉房屋时，该房屋由李晶使用并且不存在已经卖出的事实，原告称其占有使用案涉房屋是虚假事实。二、原告与李晶的房屋买卖协议是虚假的，原告并没有实际交付购楼款，原告在梨树镇居住，到小城子镇购买房屋没有实际意义，且原告没有提供交付143万元的证据。双方签订协议的时间是2019年1月12日，办理公证的时间是2019年4月22日，在办理公证时双方称签订协议即交付143万元购楼款，但如何进行交付不清楚，故该协议不是真实的。三、即使原告与李晶签订了房屋买卖协议，但是由于没有在产权登记部门办理变更登记，依据法律规定，未经登记物权变更不发生法律效力。我们认为这是关于效力性的强制规定，因为他们没有办理变更登记手续，所以房屋买卖行为没有发生法律效力。综上，原告与李晶的房屋买卖行为，不能对抗法院查封，原告的诉讼请求应予驳回。第三人李晶述称，2016年范恩明、李晶向马小志借款90万元，到2019年结算时本息共计140多万元。因为没有能力偿还，所以将案涉房屋抵押给马小志，在2019年1月签的协议，2019年4月做的公证。因为范恩吉车祸去世，范恩明、李晶一直在处理范恩吉的后事，所以没有到房屋产权部门去办理过户。期间马小志多次上门要求范恩明去办理过户，但范恩明、李晶没有时间和精力去办理。第三人袁春连述称，没有任何意见，案涉房屋与我没有关系，服从法院的判决。为支持各自主张及辩解，当事人举证、质证如下：原告举证：证据一、2019年12月16日马小志执行异议申请书、梨树县人民法院（2019）吉0322执异67号执行裁定书，证明原告从第三人李晶处购买房屋被梨树法院查封后，原告向法院提出执行异议，被法院裁定驳回，现依法向法院提起执行异议之诉。被告郑铁华及第三人李晶、袁春连均无异议。证据二、案涉房屋不动产权证书、2019年1月12日的房屋买卖协议及李晶、范恩明收到购房款的收据，证明第三人李晶于2019年1月12日将其所有的涉案房屋卖给原告并签订了书面房屋买卖协议，原告已付清了购房款，李晶已经交付了房屋。被告郑铁华质证称，对不动产权证书没有异议，对房屋买卖协议和收据有异议。房屋买卖协议是虚假的，不真实的。仅有143万元的收据不能证明原告向李晶、范恩明实际交付了购房款143万元。如此大额的交付，应提供交付方式的证据，且交付方式应符合常理。第三人李晶质证称，协议是真实的，由李晶、范恩明签字。购房款143万元是在2016年通过银行转账交给范恩明的，当时转账90万元，加上后续的利息，总共是143万元。第三人袁春连无异议。证据三、2019年4月22日梨树县公证处公证书及公证费票据，证明原告与李晶签订的房屋买卖协议经过了公证处的公证，支付公证费3745.00元，从而证明李晶将涉案房屋卖给原告真实合法，双方签订的房屋买卖协议合法有效。被告郑铁华质证称，对该组证据有异议。公证书不能证明房屋买卖协议是真实的，原告没有提供购房款143万元是如何交付的证据。双方没有办理房屋产权变更登记，房屋买卖协议不能发生所有权变更的效力。公证处在询问原告时，也明确指出双方要及时办理产权变更登记，如果不办理变更登记，房屋买卖协议不发生效力。原告提出没有时间办理变更登记，被告认为既然原告和李晶、范恩明有时间去办理公证，就应该有时间去办理变更登记，并且因为办理公证还花费了公证费三千多元，不符合常理。第三人李晶、袁春连均无异议。证据四、（2019）吉0322民初3621号民事裁定书，证明涉案房屋于2019年10月11日被梨树法院查封的事实。被告郑铁华及第三人李晶、袁春连均无异议。证据五、2019年10月17日李晶复议申请书，证明案涉房屋被查封后，李晶向梨树法院提出了复议申请，明确了案涉房屋已于2019年1月12日出卖给马小志，并实际交付，购房款已全部付清。同时证明由于李晶、范恩明的原因导致未能及时办理过户手续，没有将案涉房屋过户到原告名下。被告郑铁华质证称，该份证据只能证明李晶不服查封裁定，提出了复议申请，不能证明2019年1月12日原告实际交付购房款143万元，也不能合理解释房屋没有过户的真正原因。第三人李晶、袁春连均无异议。证据六、2019年9月29日交割协议书，证明原告与李晶签订了书面房屋交割手续，李晶已将房屋实际交付给原告，且原告实际占有案涉房屋的事实。被告郑铁华质证称，根据现有证据不能证明2019年9月29日李晶将房屋实际交付给原告。第三人李晶、袁春连均无异议。证据七、最高院（2019）最高法民申1560号民事裁定书，证明以抵债方式进行的房屋交易可以认定为买受人已实际支付了购房款。被告郑铁华质证称，一、原告诉称其在2019年1月12日交付了购房款，但在公证处工作人员询问时，双方均表示是在签订房屋买卖协议时交付的购房款，根本没有提到以房抵债的事实。结合本案全部事实，双方能去办理公证却不能去办理过户手续，可见房屋买卖协议是虚假的。即使房屋买卖协议真实，由于没有办理过户，也不能发生法律效力，不能对抗法院的查封。从签订房屋买卖协议之后到法院查封前的期间，双方没有办理产权变更登记，属于原告的个人行为。第三人李晶、袁春连均无异议。证据八、2016年4月9日的转款凭证，证明2016年4月9日原告借款给李晶、范恩明90万元的事实，后期该笔借款用来抵顶了案涉房屋的购房款。被告郑铁华质证称，1.转款凭证是复印件，是否真实无法确定；2.转出账户是马雪，不是马小志；3.从原告诉称和公证处询问笔录可以看出，原告是在2019年1月12日签订房屋买卖协议时交付的购房款143万元，交付的购房款与该笔借款90万元没有关系，没有债务转为购房款的计算方式，不能证明该事实。第三人李晶、袁春连均无异议。被告举证：证据一、梨树法院查封案涉房屋时的询问笔录，证明房屋由李晶占有并使用，用于经营酒店，李晶没有提到将房屋卖给原告的事实，从而证明房屋买卖协议是虚假的。原告马小志质证称，1.房屋买卖双方于2019年4月22日办理了房屋买卖协议公证，李晶将房屋出售给原告，在该笔录中李晶明显没有讲明事实；2.李晶在该笔录中只是说房屋她在使用，并没有说房屋归其所有，如果没有卖出的话，李晶应当说房屋归其所有而不是使用。该份证据不能对抗梨树县公证处出具的公证书；3.李晶当庭已明确表示涉案房屋于2019年1月12日卖给原告。第三人李晶质证称，由于范恩明去世，李晶当时头脑不是很清醒，导致没有把事实说清楚。第三人袁春连无异议。证据二、赵彦良、丛玉阁、李文江、赵国的证人证言，证明案涉房屋是由李晶和范恩明管理、使用、收益。原告马小志质证称，由于上述证人证言的出具人没有出庭，无法证实上述证言的真实性，原告不予质证，该证人证言不能作为认定案件事实的证据使用。第三人李晶质证称，范恩明、李晶与原告有亲属关系，签订房屋买卖协议后是暂时居住在案涉房屋内。第三人袁春连无异议。证据三、（2019）吉0322民初3621号之一民事裁定书，证明李晶对查封裁定不服，申请复议被梨树法院驳回。原告马小志质证称，对真实性没异议，但是由于该查封原告已提出执行异议之诉，因此上述裁定已无实际意义。第三人李晶、袁春连均无异议。证据四、梨树法院查封案涉房屋时的照片，证明在查封房屋时，依然由李晶在经营酒店。原告马小志质证称，该份证据与本案没有关联性。第三人李晶、袁春连均无异议。证据五、被告郑铁华申请法院到梨树县公证处调取的公证书及档案材料，证明虽然公证书是真实的，但不能证明双方房屋买卖协议是真实的。特别是公证处在询问原告时，明确说明双方应到房产部门办理变更登记。原告马小志质证称，对真实性没有异议，对被告要证明的问题有异议。该公证书完全可以证实原告与李晶之间房屋买卖的真实性、合法性。依照最高院关于民诉法解释第93条1款规定，以为有效公证文书所证明的事实，当事人无需举证。本案是执行异议之诉，不是房屋买卖纠纷，房屋是否过户不影响排除强制执行。第三人李晶、袁春连均无异议。第三人李晶、袁春连未向法庭提交任何证据。综合当事人举证、质证，结合庭审调查中当事人的陈述及辩解，本院查明：2019年1月12日，原告马小志与第三人李晶、范恩明签订《房屋买卖协议》，约定范恩明、李晶将夫妻共有房屋（坐落在梨树县小城子镇二道街西、健美路南，建筑面积675.45平方米，不动产权证书编号：吉2017梨树县不动产权第XXXX号）作价人民币143万元卖给马小志。双方约定房款于协议之日一次性付清，同时进行房屋交割，乙方（买方）安排时间随时过户，甲方（卖方）无条件配合。协议当日范恩明、李晶出具了收楼款143万元的收据并将产权证书交给原告。2019年4月22日，原告马小志与范恩明、李晶共同到梨树县公证处按双方协议的内容重新签订了《房屋买卖协议》并进行了公证。在公证处公证时，公证处工作人员明确告知原告马小志双方应及时到房屋登记部门进行所有权变更登记，否则不发生所有权变更的效力。双方至今未对该房屋办理产权变更登记。2019年10月11日，郑铁华因与李晶、袁春连民间借贷纠纷一案，向本院提出财产保全申请，本院于当日作出（2019）吉0322民初3621号民事裁定书，裁定查封上述房屋价值60万元部分，并于2019年10月14日向第三人李晶送达了查封裁定。在本院执行人员查封房屋时询问第三人李晶，李晶称房屋由其本人使用，用于经营天乐园大酒店，没有抵押贷款，也未被其他法院查封。查封当时房屋外墙悬挂的招牌为：天乐园大酒店。2019年10月17日，李晶向本院提出复议申请，称本院查封房屋已出卖给原告马小志，要求解除对上述房屋价值60万元部分的查封。本院以（2019）吉0322民初3621号之一民事裁定书，裁定驳回了李晶的复议申请。案件进入执行程序后，马小志于2019年12月16日，以相同理由向本院提出执行异议，本院以（2019）吉0322执异67号执行裁定书，裁定驳回马小志的异议请求。马小志对裁定不服，向本院提起诉讼。另查明，2016年4月9日，马雪通过银行转账向范恩明转款人民币90万元。原告马小志称该款系其出借给范恩明、李晶的借款，加上借款利息共计143万元用于抵顶其购买案涉房屋的购房款。本院认为，本案案涉房屋登记在范恩明、李晶名下，原告马小志虽然就该房屋与李晶、范恩明签订了《房屋买卖协议》，但买卖双方没有办理房产所有权转移登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋尚未发生物权变动，原告马小志不享有涉案房屋的所有权。原告要求确认对涉案房屋享有所有权没有事实及法律依据，本院不予支持。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告需同时满足该司法解释规定的以上条件，才能够排除人民法院对案涉房屋的执行。而原告马小志虽然于2019年1月12日与第三人李晶、范恩明签订了《房屋买卖协议》，并称因李晶、范恩明向其借款未按期偿还，以抵债的方式支付的房屋价款，但其未能提供原借款合同、结算账目及以房抵债协议，价款支付不清，对原告主张已支付全部价款事实，本院无法认定。原告向法庭提交的《交割协议书》，落款时间虽在本院查封裁定书送达之前，但该时间与原告马小志及第三人李晶、范恩明在公证处对房屋交付时间的陈述及本院查封房屋时第三人李晶的陈述及查封时房屋的现状不符，并且第三人李晶申请复议及原告马小志提出执行异议时，均未出示该协议书，该协议不能证明原告实际合法占有该房屋，本院对原告主张实际占有案涉房屋事实不予确认。原告虽主张系因被告家事原因未能办理产权变更登记，但本案案涉房屋坐落于梨树县小城子镇，被告既然能于2019年4月22日配合原告到梨树县公证处办理公证，便可以同时到产权登记部门办理变更登记，本案已具备登记条件，属因买受人自身原因未办理登记。原告主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定规定的排除人民法院执行的条件，其要求停止对案涉房屋（价值60万元部分）执行的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因对案涉房屋是否解除查封依法不属于执行异议之诉的审理范围，原告要求对案涉房屋解除查封的诉讼请求，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告马小志的诉讼请求。案件受理费9800.00元，由原告马小志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长 陈洪伟审 判 员 赵艳平审 判 员 王立新二〇二〇年四月十七日法官助理 （贾贺书 记 员 李 雪