大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初11003号原告：凌颢，男。原告：石美琳，女。委托诉讼代理人：凌颢（系原告石美琳配偶），即原告凌颢。被告：大连元兴物资有限公司。法定代表人：于占兴。被告：大连弘昆矿山机械厂，住所地的大连市旅顺口区双岛湾街道台山西村，统一社会信用代码91210212691412679E。法定代表人：王坤。第三人：王坤，男。原告凌颢、石美琳与被告大连元兴物资有限公司（以下简称元兴公司）、被告大连弘昆矿山机械厂（以下简称弘昆机械厂）、第三人王坤案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凌颢（原告石美琳的委托诉讼代理人）、被告元兴公司的法定代表人于占兴、第三人王坤（被告弘昆机械厂的法定代表人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）辽0211执异279号执行异议裁定；2、在（2018）辽0211执3065号执行案件中停止对甘井子区融田西园25号楼1701室的执行；3、确认原告与王坤之间的房屋买卖合同合法有效，王坤履行合同并协助办理房屋产权过户手续。原告诉称,2018年8月17日，大连市甘井子区人民法院对元兴公司与弘昆机械厂买卖合同纠纷一案作出（2018）辽0211执3065号执行裁定并查封了王坤名下位于大连市甘井子区融田西园25号1701室的诉争房屋。2018年8月29日，二原告依法对该房屋被执行查封提出了执行异议，大连市甘井子区人民法院于2018年10月22日作出（2018）辽0211执异279号执行异议裁定，驳回了二原告的执行异议申请。二原告享有案涉房屋的物权期待权，是该房屋的合法所有人和实际权利人，该房屋被执行查封直接侵害了原告的合法权益，原告不服上述执行异议裁定，故依法提起本案诉讼。二原告与王坤原为借贷关系。2013年2月以来，二原告多次借款给王坤，王坤无力偿还，于2018年5月16日经双方结账后签订了债务清偿协议，一致同意终止借款合同关系，建立二手房买卖关系，并签订了房屋买卖合同，王坤将位于甘井子区融田西园25号楼1701室以200万元的价格卖给二原告，用其欠款抵顶了二原告应当向其支付的购房款，即将借款本金200万元转化为购房款，剩余欠款王坤另外向原告出具了借条，该成交价与当时同小区的房屋实际成交价接近，该交易公平合理。同日，王坤向原告凌颢交付了房屋钥匙，二原告合法取得并占有了该房屋并用以自住。二原告为尽快办理该房屋的过户登记，主观上已尽努力并无过错。法院在二原告不知情的情况下查封了该房屋，导致二原告无法为该房屋办理过户手续。二原告在2018年7月19日对该房屋做完产调显示该房屋无协助执行信息后，即着手办理该房屋的权属证书。王坤没有钱缴纳契税，7月25日，二原告代王坤缴纳了契税，并全程陪同王坤办理不动产权证的准备事项。按照双方约定，王坤应该在六个月内筹措资金归还银行按揭贷款后，将房屋过户给二原告。王坤面对88万的按揭贷款无能为力，为此二原告设法在江苏常熟银行申请了95万元的贷款，待垫资赎证后过户。但在8月22日拿到该房屋的产权证后还没来得及过户，便得知该房屋于2018年8月17日被法院查封。二原告认为，二原告对案涉房屋享有合法的实体权利，并且足以排除对该财产的执行。故诉至法院。被告元兴公司辩称，不同意原告的诉讼请求。二原告与王坤之间的借贷利息过高，弘昆机械厂欠元兴公司40多万元的货款没给，查封是王坤和他媳妇以及法院法官一起去五一广场房产查封的房子，因此不同意二原告的诉讼请求。被告弘昆机械厂辩称，不同意原告的诉讼请求。欠人家钱是要还的，所以把房子拿出来了，如果还不上钱就用房子。第三人王坤述称，不同意原告的诉求请求。弘昆机械厂欠原告及被告元兴公司钱，本意是要还双方钱的。元兴公司起诉弘昆机械厂，在执行阶段没有办法了，就把房子拿出来了。本院经审理查明，（2018）辽0211民初824号民事调解书主文记载，弘昆机械厂给付元兴公司货款459236元及利息5万元，合计509236元。弘昆机械厂未按期履行民事调解书所确定的给付义务，元兴公司申请强制执行，案号为（2018）辽0211执3065号。在执行过程中，弘昆机械厂法定代表人王坤自愿用登记在其个人名下的位于大连市甘井子区融田西园25号17层1号房屋提供担保，并称如到2018年12月31日前该调解书确定的义务仍未履行，法院可直接对该房产进行拍卖。因此本院作出（2018）辽0211执3065号执行裁定书，裁定查封上述房屋。后二原告作为异议人向本院提出执行异议，要求中止执行上述执行裁定书并依法解除对上述房屋的查封。本院于2018年10月22日作出（2018）辽0211执异279号执行裁定书，驳回了二原告的异议请求。二原告不服，向本院提起本案诉讼。另查，第三人王坤自2013年2月起多次向二原告借款。2018年5月16日，二原告与王坤签订债务清偿协议，写明截止到2018年5月15日，经双方对账确定王坤欠二原告借款本金216.2万元，利息从2013年2月1日到2018年5月15日，按月息2%结算，应付利息191.5万元，减去已付利息108.7万元后为82.8万元，为扶持王坤二原告核减利息48万元后欠息34.8万元，双方确认王坤共欠二原告本息合计251万元；由于王坤从2016年起未能如约支付利息，已构成事实违约，二原告已经于2018年3月15日通知王坤提前终止借款约定，并要求其提前还本付息，双方经协商一致同意终止双方的借贷合同关系，建立二手房屋买卖合同关系，王坤同意以结欠二原告的借款本息200万元抵顶二原告应当向王坤支付的购房款200万元，王坤的房屋位于大连市甘井子区融田西园25号17层1号，购房总价与当前大连市场行情价接近，双方另行签订二手房屋买卖合同，并到大连市不动产登记中心办理过户手续；该合同还约定了其他事项。在本案庭审过程中，第三人王坤认可二原告提供的其与二原告签订的债务清偿协议、汇总说明、借条等签字均为其本人所签，并对二原告所提供的银行转账凭证不持异议。同日，王坤作为出卖方与二原告作为购买方签订房屋买卖合同，约定二原告购买王坤所有的上述房屋，建筑面积为142.34平方米，单价为人民币每平方米14051元，总价为200万元；付款方式为以王坤结欠二原告的借款200万元抵顶购房款；双方签订该合同后，王坤将房屋交付给二原告；由于王坤出售的房屋在中国银行尚有未结清的房贷，王坤需按月全额归还按揭款，并应在六个月内负有全责义务筹集资金结清银行贷款解除抵押，以便二原告办理产权转移；该合同还约定了其他事项。上述合同签订后，王坤将案涉房屋的钥匙交给了原告凌颢，二原告占有并使用案涉房屋至今。2020年7月25日，原告凌颢用原告石美琳的银行卡通过刷卡的方式为案涉房屋交纳契税22062.7元。上述事实，有债务清偿协议、汇总说明、银行流水、房屋买卖合同、税收完税证明、银联商务签购单、快递单、物业费发票及当事人的陈述、庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案涉房屋虽非为被执行人弘昆机械厂名下之房屋，但因王坤作为房屋登记所有权人在（2018）辽0211执3065号执行案件中用该房屋为被告弘昆机械厂提供担保，并称如被告弘昆机械厂在2018年12月31日前仍未履行民事调解书所确定的给付义务，法院可直接对该房产进行拍卖，故案涉争议可以参照上述法律规定进行处理。依照上述法律规定，本院认为，虽二原告支付房款的方式为以王坤尚欠二原告的借款200万元抵顶了二原告应给付王坤的购房款，但在双方签订的债务清偿协议中明确约定“双方经协商一致同意终止双方的借贷合同关系，建立二手房屋买卖合同关系……购房总价与当前大连市场行情价接近，双方另行签订二手房屋买卖合同”，可以认定二原告与王坤之间在人民法院查封之前已存在房屋买卖合同关系且已经支付全部房屋价款。同时，根据原告提供的快递单、物业费发票以及结合王坤认可将案涉房屋的钥匙交给原告凌颢的事实，可以认定二原告在人民法院查封前已经实际占有并使用案涉房屋。对于案涉房屋是否“非因买受人自身原因未办理过户登记”一节，本院认为，第一，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。实践中，对于该规定的前三个条件理解并无分歧。对于其中的第四个条件理解不一致，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”，本案中，案涉房屋买卖合同中约定“由于王坤出售的房屋在中国银行尚有未结清的房贷，王坤需按月全额归还按揭款，并应在六个月内负有全责义务筹集资金结清银行贷款解除抵押，以便二原告办理产权转移”，二原告在上述约定的王坤负有清偿银行贷款的六个月时限内的2018年7月25日从江苏南通来到大连代王坤交纳房屋契税，可以由此认定二原告有为案涉房屋办理过户登记的积极行为，符合上述会议纪要规定；第二，案涉房屋系登记在王坤个人名下，而王坤个人并非（2018）辽0211执3065号案件的被执行人，王坤在明知已与二原告签订案涉房屋的房屋买卖合同的情况下，仍在上述执行案件中用案涉房屋为被告弘昆机械厂提供担保，导致其与二原告之间的房屋买卖合同无法继续履行，对于二原告而言，该情况的发生确属非因其自身的原因。综上，本院认为，二原告针对案涉房屋所提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条所规定的情形且其权利能够排除执行，本院对其异议请求予以支持。对于二原告要求确认二原告与王坤之间的房屋买卖合同合法有效，王坤履行合同并协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，现二原告所提出的此项诉讼请求并非要求确认其权利，不属上述所规定的在执行异议之诉案件中可以一并作出裁判的诉讼请求，故本案中不予处理。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行大连市甘井子区融田西园25号17层1号房屋。二、驳回原告石美琳、凌颢的其他诉讼请求。案件受理费22800元（原告已预交），由被告大连弘昆矿山机械厂负担，自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告石美琳、凌颢。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 刘欣人民陪审员曹翠华人民陪审员邢秀英二〇二〇年四月二十二日书记员 曹         秀         玲