江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1402号上诉人（原审被告）：张跃东，男，1983年10月4日出生，汉族，住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：王韬，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州苏城旧机动车交易市场有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区春申湖东路68号。法定代表人：王剑平，总经理。委托诉讼代理人：夏国龙，系公司员工。委托诉讼代理人：朱云霞，系公司员工。上诉人张跃东因与被上诉人苏州苏城旧机动车交易市场有限公司（以下简称苏城旧机动车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院作出的（2018）苏0507民初7890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张跃东上诉请求：二审法院撤销一审判决，依法改判驳回苏城旧机动车公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.苏州跃翔汽车贸易有限公司成立于2011年4月19日，法定代表人为张跃东。虽然相关房屋租赁合同由张跃东签字的，但是张跃东作为法定代表人代该公司签订合同，合同权利义务的实际享有及承担方应是苏州跃翔汽车贸易有限公司。2.苏城旧机动车公司仅向一审提交了一段视频录像以证明张跃东在2018年6月1日至2018年12月31日期间占用了涉案场地。该视频录像的内容只显示了在苏城旧机动车公司所述的拍摄时间节点张跃东曾租赁使用过的场所内还有车辆停放，但该录像视频无法证明其具体录制时间、停放的车辆是否为张跃东所有、涉案场地是否确为张跃东占用、苏城旧机动车公司诉求的时间段内张跃东是否持续占用该处场地等诸多事实问题。苏城旧机动车公司没有提供其他证据加以佐证其陈述的真实性和诉求的合理合法性。3.张跃东向一审提供了2018年6月租赁合同到期时涉案场地已因涉及动迁而开始进行道路施工的证据材料，苏城旧机动车公司对于该材料的真实性并未否认，作为二房东的苏城旧机动车公司显然知道当时涉案场地的状况。张跃东在2017年6月8日就已设立了富跃（苏州）汽车销售服务有限公司，该公司经营着大约4万平米的二手车经营场所。2017年始，张跃东因涉案场地涉及动迁，已着手开始将经营场地转移到其他地方，张跃东并未继续占用涉案场地进行经营。苏城旧机动车公司书面辩称，服从一审判决。苏城旧机动车公司向一审法院起诉请求：1.张跃东立即向苏城旧机动车公司支付2018年6月1日暂计至2018年12月31日其所占用的苏城旧机动车公司的房屋和场地租金共计人民币356000元；2.张跃东立即搬离其所无理占用的上述苏城旧机动车公司的房屋和场地；3.全部诉讼费用由张跃东承担。审理中，苏城旧机动车公司明确，第1项诉讼请求变更为要求张跃东立即向苏城旧机动车公司支付2018年6月1日起至2018年12月31日止的房租233300元（按40万元/年标准计算7个月）、物业管理费116700元（按20万元/年标准计算7个月），2018年6月至7月的车位费6000元（10个车位，每个车位3600元/年计算2个月）；第二项诉讼请求不在本案中主张。一审法院认定事实：2016年5月30日，苏城旧机动车公司（甲方）与张跃东（乙方）签订《场地租赁协议》一份，约定：“甲方向乙方出租位于苏州市相城区，用于乙方的旧机动车经营业务。租赁期为两年，自2016年6月1日至2018年5月31日止，首年租金为肆拾万元。次年按照市场物价增长指数再行商定……乙方须签协后三个工作日内应一次性付清全部费用后方能进场，否则本协议不生效。本协议到期后乙方如需延期，须在到期前30日内办妥续签手续并交清续租费。否则，甲方有权在租赁期限到后立即收回租赁物另行出租……”。同日，苏城旧机动车公司（甲方）与张跃东（乙方）又签订《补充协议》一份，约定：“乙方向甲方支付租赁场地物业管理费贰拾万元/年。物业管理费支付时间与租赁协议签订时用时交付(一次付清)。甲方保障乙方场地及设施的正常使用并提供必要的日常维护。甲方提供公共场地的清洁卫生服务……租赁协议条款和本补充协议如有矛盾的，以本补充协议为准，其他条款不变……本协议经甲、乙双方签字或盖章即行生效。”又查，2014年5月9日，苏州苏城机动车检测中心服务有限公司（下称苏城公司）、苏州市永联铝业有限公司、苏州合丰财富投资管理有限公司（下称合丰公司）、河南省淅川铝业（集团）有限公司经江苏省高级人民法院主持调解，自愿达成调解协议，江苏省高级人民法院作出（2014）苏民再提字第0061号民事调解书予以确认，调解内容为：“一、合丰公司将坐落于苏州相城区春申湖东路68号的房地产合计建筑面积为11036.06平方米(其中南边建筑物面积为2221.61平方米，北边建筑物面积为8814.45平方米)出租给苏城公司使用。租金为12元/平方米•月，租赁期限自2012年7月1日至2021年12月31日。二、苏城公司在每年的6月30日之前缴纳上半年租金，每年的12月31日之前缴纳下半年的租金。此外，2012年7月1日至2014年4月30日的租金，苏城公司于2014年6月5日之前一次性付给合丰公司。苏城公司如未能按期足额给付租金，合丰公司有权单方解除租赁合同。三、苏城公司在租赁期间，因使用租赁物而发生的包括但不限于水、电、气、通讯、环保、绿化、消防、卫生、治安等任何报批手续及相关费用，由苏城公司承担。四、租赁物的用途按政府批准为准，限于二手车交易市场，不得作为他用，如改变用途则视为违约，合丰公司有权单方解除租赁合同。五、在苏城公司无违约情形下，合丰公司不得擅自解除合同。否则，合丰公司承担赔偿苏城公司投资损失的责任。六、因自然灾害、国家建设、规划变化、拆迁等情况下，本协议自动终止。七、租赁期限届满后，苏城公司在租赁期间内形成的附合于土地、房屋的不可拆除的装饰、装修物归合丰公司所有。八、因拆迁、征用、规划调整而产生的赔偿、补偿权利按国家相关规定处理，双方不得提出任何异议。九、双方关于该租赁关系的纠纷一次性了断，再无任何争议。十、双方当事人一致同意本调解协议自各方在调解协议上签字或盖章之日(2014年4月30日)起即生效。江苏省高级人民法院将根据该协议制作民事调解书，任何一方拒不签字不影响本协议效力。十一、本协议一式两份，留江苏省高级人民法院和江苏省苏州市中级人民法院各一份存档”。该民事调解书已生效。2018年8月22日，合丰公司以苏城公司未按期足额支付租金为由向一审法院提起诉讼，要求确认其公司与苏城公司的租赁合同解除，苏城公司按照原租赁协议约定的租金标准向其公司支付2018年8月5日起至2019年2月28日止的房屋占有使用费。一审法院于2019年5月27日作出（2018）苏0507民初5363号民事判决。苏城公司不服该判决，向本院上诉，本院于2019年11月8日作出（2019）苏05民终7179号民事判决，认为：“一审法院认定案涉租赁合同于2018年7月5日因合丰公司行使解除权而解除处理不当，本院对此予以纠正。另外，在合丰公司主张案涉租赁合同于2018年7月5日解除的诉请不能成立的情况下，合丰公司据此要求主张合同解除后的占有使用费的基础亦不存在，故本院对合丰公司主张的自2018年8月5日至2019年2月28日的房屋占有使用费亦不予支持。租赁合同因案涉房屋被拆除已无法继续履行自动终止，若双方后续因拆迁安置补偿、房屋租金及占有使用费发生争议的，双方可依法另行主张”，据此作出终审判决：“一、撤销苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初5363号民事判决；二、驳回合丰公司全部诉讼请求”。再查，苏城公司、苏城旧机动车公司的法定代表人均为王剑平。两公司于2018年12月17日共同出具说明，载明：“苏城旧机动车公司是苏城公司的关联企业，法定代表人也为同一人。本案所涉土地和房产是苏城公司签下总租赁合同后，授权并交由苏城旧机动车公司分割出租经营的。”庭审中，苏城旧机动车公司与张跃东一致确认：涉案租赁房屋至2018年5月31日之前的租金、物业管理费均已交纳。以上事实，由当事人工商信息、《场地租赁协议》、《补充协议》、（2014）苏民再提字第0061号民事调解书、（2018）苏0507民初5363号民事判决书、（2019）苏05民终7179号民事判决书、说明以及当事人陈述等附卷佐证，一审法院予以确认。苏城旧机动车公司主张，与其公司建立租赁关系的是张跃东个人，2016年、2017年的租金也是张跃东个人交纳；张跃东另使用10个车位至2018年7月，双方口头约定车位费3600元/年/个，基于其公司要求，张跃东以现金支付；至2019年3月，张跃东仍正常使用租赁房屋，因涉及拆迁，经协商同意免除张跃东在2019年1月之后的租金。为证明其主张，苏城旧机动车公司另举证照片打印件、收据复印件及视频，拟证明张跃东租赁期满后实际经营的事实，同时收据显示张跃东在2016年、2017年分别交纳了600000元。经质证，张跃东对照片、收据的真实性不予认可，对上述证据的证明目的不予认可，照片不能证明其在2018年5月31日之后仍使用租赁房屋事实，也不能证明其使用有车位，不存在协商减免租金的事实。张跃东主张，其在2018年5月31日已经搬离，搬至相城区御窑路1888号经营二手车。为证明其主张，张跃东另举证跃翔公司的营业执照复印件、定车协议复印件、车辆销售合同复印件、电子业务回单，拟证明租赁房屋的实际使用方是跃翔公司，张跃东是该公司法定代表人，租金虽从张跃东个人账户支出，但附言载明是跃翔展厅房租。经质证，苏城旧机动车公司对该证据证明目的不予认可，认可张跃东为承租人，且系张跃东支付的租金。一审法院认为：苏城旧机动车公司与张跃东签订的《场地租赁协议》及《补充协议》，均为当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制型规定，应为合法有效。苏城旧机动车公司和张跃东系《场地租赁协议》及《补充协议》的合同主体，苏城旧机动车公司向张跃东交付了租赁房屋，履行了合同义务，其依据合同要求张跃东承担支付租金、物业管理费的民事责任，合法有据，一审法院予以支持，张跃东应按合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，根据苏城旧机动车公司提供的证据，可以证实张跃东在租赁期限届满后仍继续使用租赁物，张跃东自2018年6月1日起未再支付租金，故苏城旧机动车公司要求张跃东按场地租赁协议约定的年租金400000元为标准支付2018年6月1日起至2018年12月31日止的房租233300元，在合理范围内，一审法院予以支持。张跃东还应按补充协议约定的物业管理费200000元/年标准支付上述期间的物业管理费116667元。张跃东虽抗辩在2018年5月底搬离租赁房屋，但未提供任何有关搬离及返还房屋的证据，故其抗辩缺乏充分依据，一审法院不予采纳。关于苏城旧机动车公司主张2018年6月1日起至2018年7月31日止的车位费6000元，张跃东对此不予认可，苏城旧机动车公司也未能提供充分依据，故一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张跃东于本判决生效之日起十日内支付苏州苏城旧机动车交易市场有限公司租金233300元、物业管理费111667元，合计344967元（如采用转账方式支付，请汇入苏州苏城旧机动车交易市场有限公司指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022015825）。二、驳回苏州苏城旧机动车交易市场有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币6640元，保全费2300元，合计8940元，由苏州苏城旧机动车交易市场有限公司负担206元，张跃东负担8734元（张跃东负担之款，苏州苏城旧机动车交易市场有限公司自愿垫付，一审法院不再退还，张跃东于本判决生效之日起十日内直接给付苏州苏城旧机动车交易市场有限公司）。二审中，张跃东提供房屋租赁合同一份，证明张跃东在诉争期限已经在其他地方经营。苏城旧机动车公司书面质证表示，该证据不符合二审新证据的要件，对该证据不予认可。包括张跃东在内的二手车经营者为了扩大经营规模，调剂商品，从来都不只开一家门店，也没有规定二手车商只能开一家门店，张跃东也一直开有其他二手车经营门店。该份房屋租赁合同不能否定其在苏城旧机动车公司处租赁房屋的事实。二审中，苏城旧机动车公司提供如下证据：1.（2019）苏05民终7179号民事判决一份，证明苏城旧机动车公司对涉案房屋有经营、出租的权利。2.（2019）苏05民终10258号民事判决一份，证明同类系列案裁判尺度应当统一。3.提供苏州市相城区人民政府澄阳街道办事处出具的情况说明一份，证明截至2019年2月28日原在涉案房屋展厅内经营的全体商户均保持原有占用状态，在2019年3月1日以后，全体实际占用的商户逐步得到妥善安置，并自愿有序搬离完毕。张跃东书面质证表示：1.对（2019）苏05民终7179号民事判决的真实性予以认可，但该材料与本案无关，为苏城旧机动车公司与案外人关于涉案房屋使用权纠纷的判决。2.对（2019）苏05民终10258号民事判决的真实性予以认可，但该材料与本案无关，为苏城旧机动车公司与案外人之间的判决。该案件的情况与本案也完全不同，张跃东未占用苏城旧机动车公司的房屋，因此，苏城旧机动车公司提供该份证据与本案中其主张的租金没有任何关联。3.对情况说明的真实性无法确认，该证据仅为复印件，且在第三方盖章上还有未署名签字人的签字，该签字是在盖章后所签的，真实性存疑。该证据是证人证言，证人应到庭接受询问后，在法院证实了其证言的真实性的情况下，且与其他证据结合，并形成完整的证据链后，才能将其作为有效的证据使用。该材料的内容为苏城旧机动车公司自行草拟的，对于当时诉争场地的描述完全错误。张跃东在2018年5月31日合同到期后，即已搬离诉争场地。第三人并非诉争场地的经营管理方，不可能对于2018年6月1日至2018年12月31日诉争房屋的状况完全掌握。该证据的出具时间为2019年6月8日，一审开庭时间是2019年8月6日，该证据不属于二审中的新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案租赁协议系苏城旧机动车公司与张跃东的真实意思表示，合法有效。租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物，出租人未明确提出异议的，双方形成不定期租赁合同关系。涉案租赁合同和补充协议抬头及落款处均为张跃东，相关租金也由张跃东交纳，一审认定苏城旧机动车公司和张跃东系涉案租赁合同及补充协议的合同主体并无不当。苏城旧机动车公司已提供初步证据证明张跃东在涉案租赁协议到期后继续使用涉案出租场地，张跃东虽抗辩其在租赁协议到期后已搬离涉案场地，但未提供充分证据予以证明，一审据此支持苏城旧机动车公司要求张跃东按照租赁协议标准支付相应租金和物业费的诉讼请求并无不当。综上所述，张跃东的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6640元，由上诉人张跃东负担。上诉人张跃东多预交的上诉费6640元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  郭 锐审 判 员  孙楚楚二〇二〇年四月二十二日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。