河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终501号上诉人（原审被告）：商丘市嘉润置业有限公司，住所地：河南省商丘市神火大道168号联合大厦7楼，统一社会信用代码：914114007407038366。法定代表人：刘兵。委托诉讼代理人：李攀飞，河南诚念律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马驰（马新宽），男，汉族，1971年10月20日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：姬晓东，河南京港律师事务所律师。上诉人商丘市嘉润置业有限公司（以下简称嘉润置业）因与被上诉人马驰房屋买卖合同纠纷一案，不服商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初5849号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人嘉润置业委托诉讼代理人李攀飞、被上诉人马驰委托诉讼代理人姬晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉润置业向本院提出上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求赔偿损失883618.88元及以后的损失，并承担本案上诉费用。事实与理由：1、双方之间的房屋抵债协议未约定具体的房屋交付时间，一审判决上诉人自2017年12月赔偿被上诉人租金损失错误。2、原审认定涉案房屋在2017年12月份具备交付条件，并让上诉人自2017年12月承担租金损失无事实依据。3、双方签订的抵债协议有多份，最晚一份的形成时间是2018年7月，一审判决自2017年12月开始赔偿租金损失，无依据。4、一审认定租金损失的标准缺乏依据，未经有关部门评估，仅凭部分租赁合同便认定租金标准，无依据。综上，即便上诉人承担逾期交房的违约责任，也应从被上诉人主张交付，而上诉人拒不交付之后开始计算，即从被上诉人提起本案诉讼之日起计算。马驰答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、涉案房屋在2017年已经具备交付条件，因上诉人单方原因至今涉案房屋未办理综合验收手续，不能作为嘉润置业主张不具备交房条件的理由；案外人在2017年12月就与联合大厦物业公司签订物业合同并开始计算缴纳物业费。虽然双方未约定交房条件，但房屋实际建设竣工并经验收合格，符合交付条件后嘉润置业应及时交付房屋，而非经被上诉人多次催告后仍拒不交付。2、被上诉人配偶与嘉润置业在2018年7月19日签订的房屋买卖协议涉及的标的物是联合大厦的15、16层的房屋，与本案所涉标的物即联合大厦17、18层房屋无关。3、一审法院认定的租金标准是参照联合大厦其他楼层的三方租赁合同从低计算的，嘉润置业一审对此未提出相反证据且未提出对房租标准评估鉴定申请，一审认定房租标准并无不当。马驰向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《房屋买卖协议书》，向原告交付联合大厦第17层共计1340.11平方米的房屋（价值4,020,330元）；2、依法判令被告按同栋楼上房屋的租金标准向原告赔偿因未按时交房给原告造成的经济损失，直至被告向原告交付屋房之日（自2017年12月起，截至2019年6月底已发生的损失共计883,618.88元）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定，被告于2014年8月借原告1,000万元，约定月利率2%。至2015年10月14日，共计1,280万元，被告已支付利息130万元，尚欠本息合计1,150万元，无力偿还。被告开发的坐落在商丘市××区神火大道与××路交叉口西南角联合大厦由原告马驰部分承建。2015年至2018年间，被告与原告、原告之妻其签订多份合同。经双方协商，被告将欠原告的借款及工程款用联合大厦的15、16、17、18层分别抵偿给原告，并签订房屋买卖合同，总房款为（13,576,926元＋12,342,660元）。庭审中，原、被告认可15、16、18层已经全部交付使用，原告已经将15、16出租给其他人，原告于2017年将18层出售给他人。被告将17层717平方米房屋交付给原告，原告已出让给其他人。尚有1340.11平方米房屋，被告没有交付。一审法院认为，原、被告之间系买卖合同关系。被告认可15、16、18层已经全部交付使用，被告于2017年12月将18层交付给原告，17层中717平方房屋于2018年3月份实际交付给原告，余下1340.11平方没有交付给原告，是造成本纠纷的主要原因，被告应承担主要责任。被告没有交付房屋事实清楚，证据充分，故原告要求被告继续履行《房屋买卖协议书》，向原告交付联合大厦第17层中1340.11平方米房屋的诉讼请求应予支持。关于原告要求被告按同栋楼上房屋的租金标准向原告因未按时交房给原告造成的经济损失，直至被告未向原告交付屋房之日（自2017年12月起，截至2019年6月底已发生的损失共计883,618.88元）的损失诉讼请求，房屋延期交付原因是被告违约造成，对原告的该项诉讼请求予以支持。对于被告辩解17、18层抵偿的是工程款，15、16层抵偿的借款，双方对工程款没有结算。一审法院认为关于用房屋抵偿工程款及借款事宜，原告持有的合同，17、18层抵偿的是借款，15、16层抵偿的工程款，而被告持有的合同，15、16层抵偿的是借款，17、18层抵偿的工程款，无论是哪个楼层房屋抵偿借款或工程款，被告用15、16、17、18层抵偿原告借款及工程款（13,576,926元＋12,342,660元）是事实。尽管房屋买卖合同没有约定交房日期，但符合交付条件后，经原告要求被告交付后，被告以双方工程没有结算，不予交付房屋。关于双方工程款是否结算完毕不是本案审理范围，被告以双方工程款没有结算为由，不交付房屋的辩解理由不能成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：一审法院判决如下：一、被告商丘市嘉润置业有限公司继续履行《房屋买卖协议书》，于判决生效后十五日内向原告马驰（马新宽）交付坐落在商丘市××区神火大道与××路交叉口西南角联合大厦××中××1340.11平方米房屋。二、被告商丘市嘉润置业有限公司赔偿原告马驰损失883,618.88元，以后损失从2019年7月份起，按每月每平方米32元计算至联合大厦17层中的1340.11平方米房屋全部交付完毕之日止。案件受理费46,032元，由被告商丘市嘉润置业有限公司承担。二审中，嘉润置业围绕争议问题向法庭提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对有争议的问题，本院认定如下：涉案房屋所在联合大厦在2018年、2019年陆续有人入住，说明涉案房屋虽未办理综合验收手续，但实际具备入住条件。供水安装合同与供水安装发票与其他证据矛盾，达不到上诉人的证明目的，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审相同外，另查明：涉案房屋所在联合大厦未办理综合验收，但涉案项目一半以上的房屋已经投入使用。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方对以房抵债的事实以及涉案房屋应予交付均无异议，主要争议是何时开始计算租金损失及租金损失的计算标准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《商品房销售管理办法》第四十条规定，房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。从上述法律规定，可以看出，房屋经验收合格后交付是法定条件。同时，双方在以房抵债合同中，未约定房屋交付时间。故对于房屋的交付时间应从被上诉人主张时起算，被上诉人并未提交书面证据证明其主张交房的时间。故上诉人请求以被上诉人主张权利（即起诉之日）作为房屋应交付的时间，本院予以支持。对于租金损失标准，嘉润置业未提出相反证据，也未对租金标准申请鉴定，一审法院参照同一栋楼其他租赁合同从低计算并无不当。综上，上诉人上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定基本事实清楚，但认定租金损失从2017年12月起算不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初5849民事判决第一项；二、变更商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初5849民事判决第二项为商丘市嘉润置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿马驰租金损失，损失从2019年7月4日起算，按每月每平方米32元计算至联合大厦17层中的1340.11平方米房屋全部交付完毕之日止。一审案件诉讼费46032元，二审案件诉讼费12636元，由商丘市嘉润置业有限公司承担38962元，马驰承担19706元。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 段智明审判员 白中哲二〇二〇年四月三十日书记员 王楠楠