湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初1227号 原告：唐某2，男，1970年3月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 原告：唐某1，男，2003年5月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 法定代理人：唐某2，男，1970年3月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系原告唐某1之父。 两原告共同委托诉讼代理人：贺伟，湖南商周律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：邓程，湖南商周律师事务所律师。 被告：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。 法定代表人：曲晓东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李硕芬，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田亮，湖南湘军麓和律师事务所实习律师。 原告唐某2、唐某1诉被告长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐某2、原告唐某1的法定代理人唐某2、原告唐某2、唐某1的共同委托诉讼代理人贺伟、邓程、被告万达公司的委托诉讼代理人李硕芬、田亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐某2、唐某1向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年5月30日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：20110642107）；2、被告向原告返还首付款2898758元，并支付自2012年4月12日起至全部款项返还之日的利息，暂计算至2020年3月3日止共计1121430元（按中国人民银行同期贷款利率4.9%计算）；3、被告向原告返还已付贷款共计663685.14元，并支付自2013年2月14日起至全部款项返还之日止的利息，暂计算至2020年3月3日止共计306992元（按约定的月利率6.0042‰计算）；4、被告向原告赔偿从2013年12月起至合同解除之日止的租金损失，暂计算至2020年3月共计2059800元（租金损失按27464元／月计算，共计75个月）；5、被告向原告返还契税231150元、印花税2889元、抵押手续费5760元，共计239799元；6、被告承担本案的诉讼费、鉴定费等费用。事实与理由：2012年5月30日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定由原告购买被告开发的开福万达广场Ａ区4栋1层107号商铺，房屋建筑面积为85.8平方米，层高为9.05米，总房价为5778758元，交付期限为2013年11月30日前。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，但被告在原告毫不知情的情况下，擅自在门面中央增加2.5米宽的梁柱，并将公共通风口及地下通道楼梯规划至该门面，且至今未通知原告。因被告擅自调整规划，致使房屋内部结构及面积产生重大调整，面积误差比绝对值已超出3%，根据法律规定及合同约定，原告有权解除合同。2014年，原告就解除合同等事项多次与被告进行协商，被告向原告承诺给予500万元补偿款，返租商铺并将商铺装修好，在商铺内安装电梯。但被告至今未完成电梯安装，也未向原告支付租金，在其施工过程中严重损坏商铺内部结构，影响了商铺的使用功能，致使原告的合同目的不能实现。为维护原告的合法权益，特具状法院，恳求支持。 被告万达公司辩称，1、被告未调整规划，涉案商铺面积误差比未超过3%。根据涉案商铺所在楼栋的规划设计图，公共通风口及地下通道楼梯并未在涉案商铺内，又据被告工作人员与代理律师一同实地勘查，肉眼可见公共通风口及地下通道楼梯均在涉案商铺外面，并不占用涉案商铺面积和影响内部结构。规划设计图标明了梁柱和墙体的位置，现涉案商铺的梁柱和墙体（该墙体系装饰墙，可以拆除）与规划设计图一致，未发生规划变更。涉案商铺产权登记面积为85.69平方米，合同约定建筑面积为85.8平方米，面积误差比未超过3%。又涉案商铺层高为9.05米，分上下两层，交付时有通往二层的楼梯，按照《建设工程建筑面积计算规范》等相关规定，二层面积应计入建筑面积，故该85.69平方米是含上下二层的面积，并非指一层面积。原告不能只计一楼的面积，从而认为一楼的建筑面积应达85.69平方米。因此，原告所述的被告擅自调整规划，致使商铺内部结构及面积产生重大调整，面积误差比超过3%的主张不成立；2、原告已收房，并已实际占有使用涉案商铺。根据《房屋买卖合同》约定，房屋交付的条件为取得竣工验收备案证明文件，乙方逾期办理房屋交付手续的，视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将房屋交付给乙方。涉案商铺已取得竣工验收备案证明文件，达到交付条件，被告于2013年12月13日即已将《入伙通知书》邮寄送达给原告，并对该过程进行了公证，由此可认定涉案商铺已交付原告。根据长沙市雨花区人民法院出具的（2019）湘0111执异20号裁定书，原告唐某1自认原告唐某2出租涉案商铺取得了唐某1的同意。又经被告工作人员与代理律师一同实地勘查，涉案商铺处于经营状态，经营者确认其承租该商铺多年，租金压一付三，租金按期支付至出租人指定账户。以上证明原告已经收房，并通过出租获取涉案商铺收益。因此，原告所述其至今未办理收房手续的主张不成立；3、本案不符合解除合同的条件。首先，根据买卖合同约定，乙方收房后，房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构出具结论确认该房屋发生地基基础或主体结构质量问题，乙方才能解除合同。按照法律规定，面积误差超过3%，购房人才有权解除合同。现面积误差未超过3%，房屋也无地基基础或主体结构质量问题，原告也使用商铺多年，并无严重质量问题，因此，按照合同约定和法律规定，原告无权解除合同。其次，涉案商铺已于2014年10月过户至原告名下，因原告对外负债已经被长沙市雨花区法院正式查封，解除买卖合同将损害案外人的利益，且合同解除后客观上商铺无法返还给被告；4、本案已过解除权的行使期限。首先，根据买卖合同第十三条第4款约定，如原告在解约事由出现后30日内未发出解约通知，则其解约权消灭。即使原告确有解除权，其在2013年12月即已知晓涉案商铺状况，解约事由发生至其提起本次诉讼已逾六年的时间，在此期间，原告从未主张过解除商品房买卖合同，因此，按照合同约定，原告的解除权已消灭；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。《民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”。按照法律规定，原告的解除权也因超过一年的行使期限而消灭。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的长沙市商品房买卖合同及补充协议、现场照片、首付款发票、契税、印花税完税凭证、贷款已还款明细清单、收楼催收函、公证书、竣工验收备案表、107号商铺转移登记申请书及产权登记情况表、竣工图等证据及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 原告唐某2、唐某1系父子关系。2012年5月30日，原告唐某2（原告唐某1为共有人）与被告签订了合同编号为20110642107的《长沙市商品房买卖合同》一份及附件与《商品房买卖合同补充协议》一份，合同及协议约定原告唐某2向被告购买位于长沙市开福区商铺，房屋建筑面积85.80平方米，每平方米67351.49元，房价款总金额5778758元。合同约定本合同签订时原告向被告支付50.16%购房款，计2898758元，包括原告已经支付的定金500000元，余款由原告向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。合同约定被告应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件的该商品房交付给原告使用。《合同补充协议》第十三条第四款（原告为乙方，被告为甲方）约定“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务”。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，并缴纳了印花税等税费。2013年10月10日，涉案商铺所在建筑通过竣工验收。2013年12月13日，被告通过公证的形式向原告邮寄送达《开福万达广场Ａ区万达公馆入伙通知书》、《开福万达广场Ａ区房屋入伙补差明细》、《大连万达物业管理有限公司长沙分公司收费标准一览表》。被告提交上述公证书及相关邮寄内容，但未提交原告签收回执。因原告另还购买同栋的104号商铺，原告称其于2014年初在对104号商铺收房时在对涉案107号商铺验房收铺时发现被告擅自在107号商铺门中央增加2.5米宽的梁柱，并将公共通风口及地下通道楼梯规划至该门面等原因拒绝收房，并从该天起向被告主张维权要求退房。对为何时隔六年才起诉要求解除合同的问题，原告在庭审中陈述称“被告的负责人陈忠斌答应向万达总部向我赔偿500万元，当时万达广场还有一个副老总与一个管销售的在场，并且在万达文华广场请我吃饭，要我找长沙市的领导，也找了黎春秋，跟我申请500万元的赔款，如果赔款达不到，就将107向我返租，帮我装电梯，后来陈忠斌调离万达，我就屡次上报，后来到去年没有办法了，开福区的领导就组织协调，现在万达的两个副老总还在职，他们就要我去打官司，去年开协调会不止十次”。另，涉案商铺已于2014年10月过户至原告名下。对于涉案商铺的现状问题，原告称因自己欠他人债务的原因，该商铺被债权人占用后由债权人向他人出租。 本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件与《长沙市商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同及补充协议的约定全面履行。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。此为合同法中对合同解除权的原则性规定，意即合同解除权的行使必须严格遵循约定解除与法定解除两种方式予以进行。原、被告在《商品房房屋买卖合同补充协议》第十三条第四款明确约定了“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”。本案中，原、被告在合同中对解除权的期限有明确的约定，原告陈述其在2014年对涉案商铺验房收铺时就予以拒绝收房，同时提出退房，但原告没有提交证据予以证实在法律规定的期限内向被告提交书面解除合同的通知，原告在时隔六年之久方提起诉讼，无论是约定解除还是法定解除，均已超过了法律规定的行使期限，原告的解除权已经消灭，故原告要求解除与被告于2012年5月30日签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持；因合同未解除，原告关于要求被告返还首付款2898758元及利息、已付贷款663685.14元及利息、租金损失、契税、印花税、抵押手续费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告唐某2、唐某1的诉讼请求。 本案受理费62834元，因适用简易程序减半收取31417元，由原告唐某2、唐某1承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨 标 二〇二〇年四月二十九日 代理书记员  彭小波