云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终534号上诉人（原审被告）：耿吉虎，男，汉族，1974年10月16日生，宣威市人，住宣威市。委托诉讼代理人：高世本，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宣威立康房地产经纪有限公司（以下简称“立康公司”）。法定代表人：刘德松，经理。统一社会信用代码：915303810724853268。地址：宣威市。上诉人耿吉虎因与被上诉人宣威立康房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宣威市人民法院（2019）云0381民初4770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿吉虎上诉请求：一、撤销云南省宣威市人民法院（2019）云0381民初4770号民事判决；二、改判驳回宣威立康房地产经纪有限公司的诉讼请求。事实和理由：（一）、宣威立康房地产经纪有限公司不具有本案原告诉讼主体资格。1、上诉人与被上诉人自始至终不存在房屋租赁合同关系，上诉人只与案外人廖泽昆存在租赁关系，双方于2014年2月27日所签订的租赁合同至2023年4月1日合法有效。2、案外人廖泽昆将上诉人所租赁房屋退还宣威市同洲房地产开发公司，现该房屋已转给宣威立康房地产经纪有限公司，并办理了不动产权证，依据“买卖不破租赁”的原则，在廖泽昆与上诉人及宣威立康房地产经纪有限公司之间并未发生租赁权利义务的转移，上诉人与廖泽昆租赁合同法律关系依然合法有效。（二）、原审法院认定廖泽昆与上诉人签订的《房屋租赁合同书》于2018年8月10日解除属程序违法，且违背客观事实，认定事实错误。1、合同的解除只能是双方当事人协商解除或诉讼判决解除，本案并未涉及合同效力之诉，原审法院擅自替合同当事人解除合同，程序违法。2、原审判决认定“2018年8月10日，原告宣威立康房地产经纪有限公司即开始砌墙隔该租赁房屋，对此被告耿吉虎不持异议”，据此认定合同解除，宣威立康房地产经纪有限公司砌墙本就侵犯了上诉人的合法权益，原审法院凭啥断定上诉人未持异议。（三）、一审判决因房屋面积计算错误，导致租金计算错误，判决上诉人支付宣威立康房地产经纪有限公司租金283225元依据不足。1、原合同确定隔壁次街铺面的2－5楼属于上诉人使用面积，一楼铺面没有在原合同内，现被上诉人将转让给他人的1－5楼的面积计算给上诉人承担，明显不合理。2、上诉人的经营家具主要是铺面和商铺，当时主街的租金和次街的租金本来就有很大差距，次街既没有门面，只是从二楼计算，二楼与门面的租金价值不能等同，被上诉人将租金以均摊方式计算不合理。3、被上诉人将产权证上注明的公摊面积计算给上诉人也不合理。被上诉人宣威立康房地产经纪有限公司未答辩。宣威立康房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付所欠租金598438元；2、判令被告承担本案代理费3000元，合计601438元；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月27日，被告耿吉虎与廖泽昆签订《房屋租赁合同书》，约定把位于宣威市，以及隔壁次街至4Ａ-107铺面的2至5楼的房屋租给被告耿吉虎使用；租期：自2014年4月1日起至2034年4月1日止；租金：每年698000元等。2017年7月17日，宣威市同洲房地产开发有限公司与宣威市锦森康复医院因《商品房购销合同》纠纷，经宣威市人民法院调解并作出（2017）云0381民初2341号民事调解书确定：廖泽昆租赁给被告耿吉虎的房屋（宏阳盛景小区4A-103、4A-105、4A-107号）退还给宣威市同洲房地产开发有限公司，现该房屋已转给原告宣威立康房地产经纪有限公司，并办理了不动产权证。2017年11月6日，原告宣威立康房地产经纪有限公司向被告耿吉虎送达书面通知，通知载明“位于位于的房屋，面积共计4910.96平方米（面积以购房合同或不动产权证为准）。年租698000元，现因廖泽昆将4Ａ-103、4Ａ-105、4Ａ-107号房屋转给宣威立康房地产经纪有限公司（房屋面积共计2281.13平方米，年租324219元）。现通知租户耿吉虎，你于2017年11月10日前将转让部分房屋的租金缴纳至宣威立康房地产经纪有限公司（注：原2017年6月1日前的租金与原合同甲方结算），自2017年6月1日起，该房屋所有权为我公司所有，该租金按转让前总面积和转让的面积均摊后计算。并与我公司协商租赁合同的变更事宜。若到2017年11月10日尚未协商一致或协商无效，我公司将视为你继续履行该房屋原租赁合同，并按合同约定办理。”之后，被告耿吉虎于2018年1月10日向原告宣威立康房地产经纪有限公司交付租金50000元。2018年8月10日，原告宣威立康房地产经纪有限公司即开始砌墙隔该租赁房屋，至2019年7月31日止，原告砌墙隔该租赁房屋基本结束，被告在该租赁房屋中的物品基本搬完。2019年9月9日，原告宣威立康房地产经纪有限公司向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审中，经多次组织双方调解，但未能达成协议。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案廖泽昆与被告耿吉虎签订的《房屋租赁合同书》，对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付日期和方式、合同解除等作出明确的约定，是双方当事人的真实意思表示，合同的形式要件符合《中华人民共和国合同法》的规定，本院确认其合同效力，合同的当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。2017年7月17日，本案所涉房屋经宣威市人民法院（2017）云0381民初2341号民事调解书确定：该房屋退还给宣威市同洲房地产开发有限公司，现已转给原告宣威立康房地产经纪有限公司，并办理了不动产权证；2017年11月6日，原告书面通知被告其取得房屋所有权的门牌号、面积、开始缴纳租金的时间及相关事宜。被告耿吉虎在通知上签字并于2018年1月10日向原告交付租金50000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原《房屋租赁合同书》对本案原、被告具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。就本案原告宣威立康房地产经纪有限公司要求被告支付所欠租金598438元的诉讼请求，根据本案查明的事实，原告宣威立康房地产经纪有限公司于2017年7月17日取得涉案房屋所有权，2017年11月6日通知被告自2017年8月1日起按转让前总面积和转让的面积均摊后计算向原告缴纳租金，被告耿吉虎于2018年1月10日给付租金50000元后即未按合同履行。2018年8月10日，原告宣威立康房地产经纪有限公司即开始砌墙隔该租赁房屋，对此，被告耿吉虎未持异议。因此本案《房屋租赁合同书》于2018年8月10日解除，被告耿吉虎应当按《房屋租赁合同书》的约定给付租金。给付金额根据《房屋租赁合同书》、产权证载明的面积计算为：333225元（698000元÷4910.96平方米÷12月＝11.84425元每平方米；原告产权证载明的面积2281.13平方米，涉案年租金为2281.13平方米×11.84425元×12=324219元。自2017年8月1日至2017年8月10日止为12个月10天，租金为324219元＋9006元（10天租金）=333225元）。扣除已付50000元给付283225元。原告请求给付代理费的主张未提交证据证实，本院不予支持。故原告宣威立康房地产经纪有限公司的部分诉讼主张依法成立，本院予以支持；超出支持诉讼请求部分的诉讼费（诉讼费9814元，减半收取4907元，诉讼标的601438元，支持283225元，占47%为2306元）由原告承担。被告耿吉虎的抗辩主张未提交证据证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：由被告耿吉虎在判决生效后十五日内给付原告宣威立康房地产经纪有限公司房屋租赁费人民币283225元。案件受理费人民币9814元，减半收取4907元，由被告耿吉虎负担2306元，原告宣威立康房地产经纪有限公司负担2601元。二审中，双方当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。另查明，涉案租赁房屋的面积为1824.904平方米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”亦即出租人在租赁关系期间让与租赁物的，受让人取得出租人的地位。根据本案查明的事实，受让人宣威立康房地产经纪有限公司于2017年7月17日取得涉案房屋不动产权，根据上述法律规定，宣威立康房地产经纪有限公司取得了出租人的地位，其为合同当事人一方，宣威立康房地产经纪有限公司具有原告的诉讼主体适格。根据本案查明的事实，宣威立康房地产经纪有限公司于2017年7月17日取得涉案房屋所有权，2017年11月6日通知耿吉虎自2017年8月1日起按转让前总面积和转让的面积均摊后计算缴纳租金。本案中，宣威立康房地产经纪有限公司2018年8月10日开始砌墙隔该租赁房屋，对此耿吉虎予以认可。二审中，耿吉虎明确自此以后就未再使用涉案租赁房屋，以后也不再使用，故本案的租金应从2017年8月1日计算至2018年8月10日。依《房屋租赁合同书》的约定，耿吉虎仅租赁涉案房屋的2－5楼，一审判决将一楼的房屋面积计算在涉案租赁房屋的面积内不当，二审予以纠正。对于租金的计算应按2014年2月27日《房屋租赁合同书》、涉案租赁房屋的面积为4454.734平方米（2629.83平方米+1824.904平方米），依照《租赁合同书》约定每年租金698000元计算，月租金计算为13.0572元/平方米（698000元÷4454.734平方米÷12个月），涉案房屋租金为293880.35元[（1824.904平方米×13.0572元×12个月）+7942.71元（10天租金）]，扣除耿吉虎已支付的租金50000元，还应支付租金243880.35元。一审中，宣威立康房地产经纪有限公司并未诉请解除合同，故本院不作评判。综上所述，上诉人耿吉虎的上诉请求部分成立；一审认定事实不清楚，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、撤销云南省宣威市人民法院（2019）云0381民初4770号民事判决；二、由上诉人耿吉虎于本判决生效后十五日内给付被上诉人宣威立康房地产经纪有限公司房屋租赁费人民币243880.35元；三、驳回宣威立康房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币9814元，减半收取4907元，由耿吉虎负担1963元，宣威立康房地产经纪有限公司负担2944元；二审案件受理费人民币9814元，由耿吉虎负担8440元，宣威立康房地产经纪有限公司负担1374元。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内，向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判长  邬汉洪审判员  迟少杰审判员  刘跃昌二〇二〇年四月二十三日书记员  杨贺清