河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1200号 上诉人（原审被告）：梁平平，男,汉族，1962年8月2日生,住平山县。 委托诉讼代理人：郭卫卫，平山县法律援助中心法律援助律师。 被上诉人（原审原告）：于聪慧，女，1978年10月1日生,汉族,住平山县。 委托诉讼代理人：孙雪娟，河北日星律师事务所律师。 原审第三人：河北康欣房地产开发有限公司，住所地平山县平山镇桥西区正义路路南。统一社会信用代码：91130131592459930Q。 法定代表人：李栋，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩文杰，该公司法律顾问。 上诉人梁平平因与被上诉人于聪慧、原审第三人河北康欣房地产开发有限公司（以下简称康欣房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人梁平平的上诉请求：1、撤销(2019)冀0131民初3664号民事判决书；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人是案涉房屋的合法物权人；上诉人与第三人河北康欣房地产开发有限公司于2013年5月签订《土地转让协议》明确约定兑换案涉房屋，且上诉人现居住其中，故上诉人是案涉房屋的真正物权人。二、被上诉人与第三人之间签订的房屋买卖合同没有履行。在一审期间，被上诉人始终没有提供充足证据证明其与第三人之间签订的房屋买卖合同已实际履行，即被上诉人将20多万购房款已交付第三人。一审期间，被上诉人自称是现金交付，但其并没有提供与交付时间相近的支取记录，这样大量的现金交付，不可能没有银行的相关支取记录；亦没有提供其他证据佐证。被上诉人当庭一句“现金交付”并不能免除其举证责任。综上，一审法院查明事实不清、证据不足且适用法律错误。恳请二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 二审诉讼过程中，梁平平补充如下上诉理由：一、二被上诉人之间的“商品房买卖关系”是虚假的，是伪造的，所签订的“内部认购协议书”是依法无效的。上诉人与被上诉人康欣房地产公司签订《占地补偿协议》约定的交房时间正值房地产火爆、商品房价格上扬之际，被上诉人见利忘义、言而无信、严重违约变相拒绝交房。二被上诉人未能提供现金来源有效凭证的情况下，其购房一说无法令人信服，上诉人有理由相信二被上诉人之间的商品房买卖关系是虚假伪造的。上诉人与康欣房地产公司签订的《占地补偿协议》依法明显属于“拆迁安置补偿协议”性质，二被上诉人之间签订“内部认购协议书”不但交易价格极不合理，而且明显侵犯了上诉人的合法权利，存在恶意串通的性质。二、上诉人依法对补偿协议书中约定具体明确的案涉房屋现有排他性的优先权利，协议约定的两年半交房期限届满后，上诉人没有接到被上诉人康欣房地产公司的交房通知，后来发现同一村有人取得了房屋并开始装修，上诉人在交涉未果之后，无奈自救占有了协议约定的特定房屋。二被上诉人的理由不能对抗上诉人的优先权，请求二审法院撤销原判，依法改判。 被上诉人于聪慧答辩称，根据上诉人的上诉请求答辩以下几点，答辩人于2017年3月24日向河北康欣房地产开发有限公司的法定代表人李栋的父亲李二文支付该套房屋的首付款近十万元，提供于聪慧的个人流水明细一份，2017年3月26日签订了房屋认购书，同时将剩余的房款以现金的方式交付康欣房地产，康欣房地产在收到剩余房款后，向于聪慧出具收据，该收据已在一审中予以提交，于聪慧是个体户经营门市，其家中存放现金是正常的，并且在向康欣房地产支付完首付款后就开始筹备剩余房款的支付，因此剩余房款以现金方式交付是符合常理的。上诉人仅凭怀疑，没有提交任何证据的情况下，称我方是虚假诉讼是没有根据的。我方与康欣房地产签订合同后，康欣房地产向于聪慧交付钥匙。该房屋由于聪慧占有使用，该合同已实际履行完毕。因此一审法院审理事实清楚，适用法律正确。综上应当驳回上诉，维持原判。 原审第三人河北康欣房地产开发有限公司述称，第一点，本案并非拆迁安置补偿合同，上诉人并不享有拆迁安置的相关优惠权利。上诉人与第三人签订的土地转让协议，约定了两种的补偿方式，其中一种是土地转让金。另一种为兑换房屋，但至今为止上诉人与第三人就是否兑换房屋，没有形成一致意见。况且土地转让协议第五条明确了在合同签订之日起两年半交房，如不能按时交房，应给付上诉人每亩50万元的土地转让金，结果第三人在2015年的11月24日，也就是两年半的时候无法交房。上诉人也没有要求兑换本案所涉的房屋，同时土地转让协议第六条也明确了本楼盘为大产权房，但是至今为止本案所涉的楼房也没有办理相关的手续，显然也不符合同约定的交房条件，而案涉房屋在2017年出售给于聪慧。当时没有相关手续的房子的房价也就是2700元左右，并不存在价格偏低的问题。况且我们将房屋也交给于聪慧。上诉人在上诉状中所称实际占有房产也是错误的。因为在于聪慧占有期间，上诉人将房屋的防盗门撬坏，然后非法的占有该房产。我公司也对该房产进行了停电停水的措施。所以说该房产的权利人应当是于聪慧。第二点，在另案中一审法院已经判决第三人按照每亩50万元的价格给付上诉人补偿款，另案一审判决后，上诉人也提起上诉。所以说关于上诉人这个上诉请显然是不能成立的。综上所述，请求法院驳回上诉，维持原判。 原告于聪慧向原审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即将原告购买的位于康欣家园1号楼1单元902室房屋内的桌子和床搬走。2、判决被告赔偿给原告造成的各种损失2000元。事实与理由：2017年3月26日，原告购买了第三人开发的位于康欣家园1号楼1单元902室的房产，面积为98.93平米，单价2700元，价款为267111元，储藏间9平米，单价1800元，计16200元，总价款283311元（详见康欣家园商品房内部认购协议书），在协议签订的当日，原告交付全部房款。被告将房屋钥匙交付原告。2018年9月14日，原告交纳物业费等费用1578.5元，并开始准备装修所购的房屋，但由于各种原因，所购房屋一直没有装修。2019年9月25日，被告突然找开锁公司将原告家的防盗门打开，并更换了锁芯，同时放进桌子和床各一个。原告知道后立即向公安机关报警，公安人员赶到现场，对被告进一步的行为进行了制止，但以民事纠纷为由，建议原告通过诉讼解决。在多次协商无效的情况下，特向贵院提起诉讼，望贵院依法审查后，判如原告诉求。 被告梁平平向原审法院辩称，1、关于内部认购协议效力问题，因为本案内部认购协议属于商品房预售行为，且本案第三人在另案诉讼中已承认没有相应的开发手续，以最高院司法解释相关规定该协议应认定无效。2、关于内部认购协议履行问题，原告只是提交了内部认购协议书和第三人出具的收据，只证明了原告和第三人达成了购房合议，并没有提交银行交易记录等相关证据以佐证，故原告应进一步提交证据证明履行了该协议。3、被告提交了土地转让协议且已经实际占有了该房屋，占有即为公示，在原告没有提交房产证等不动产证据的情况下，该房屋的真正物权人属于被告，原告不是该房屋的真正权属人。综上，应驳回原告的诉讼请求。 第三人向原审法院述称：1、原告与第三人签订的商品房认购协议书真实合法有效。在签订协议当时，房屋已经建起且具备了实际的居住条件，原被告签订的协议并不是预售合同而是实际的买卖合同。根据民法的相关规定，该买卖合同已经成立并生效，是否办理登记手续并不影响合同的效力。2、第三人已经按照协议约定将本案所涉房屋交付给原告，至于被告非法撬门入住与第三人没有关系，原告可以向被告主张权利。3、被告与第三人不存在案涉房屋的买卖合同，被告与第三人存在的只是土地转让协议，且该土地转让协议从法律角度而言也应当是无效的。民诉法司法解释明确规定，承包人出让承包的土地应当经发包人同意，而被告与第三人的转让没有经过发包人的同意而实际履行，我们在另案中也同意给付被告土地转让金。被告关于所涉房屋的辩解没有任何事实和法律依据。综上，被告对本案所涉房屋没有任何的权利，如查实被告确实非法撬门进入，应承担相应的责任，请求法院依法判决。 原审法院经审理认定事实如下：河北康欣房地产开发有限公司系平山县城孟贤壁村北康欣家园小区开发商。关于康欣家园小区商品房开发建设项目的各项审批手续，平山县人民政府相关职能部门已经按照解决房地产开发遗留问题的政策处置到位。2013年5月24日，梁平平（甲方）与河北康欣房地产开发有限公司（乙方）签订《土地转让协议》，主要内容为：一、甲方土地位置：孟贤壁村北液压件厂西。二、土地转让金或兑换楼房（1）转让金每亩35万元，一次性付清。（2）甲方兑换乙方住宅楼房或临街门市（上下两层）。多出面积按市场价每平方米2718元购买，交房付款。三、甲方必须协助乙方办理相关土地手续。四、甲方土地0.2亩，换楼房面积陆拾陆平米。(壹号楼壹单元玖零贰室)。五、乙方应在合同签订之日起两年半交房，如不能按时交房应一次性付给甲方每亩50万元土地转让金或按市场价。……梁平平在合同中签字，河北康欣房地产开发有限公司加盖公章及法定代表人印章。康欣家园小区于2015年底建好，大部分业主已经入住。对该争议房产，双方没有及时结算、交付。2017年3月16日，于聪慧与康欣房地产开发公司签订《康欣家园商品房内部认购协议书》，康欣房地产公司将该争议房产（面积98.93平方米）卖给于聪慧，于聪慧当日交清了购房款及维修基金、税款等相关费用（商品房单价每平方米2700元，地下室单价每平方米1800元），康欣房地产公司向于聪慧交付了房屋钥匙。2018年9月14日，于聪慧向康欣家园物业管理部门交纳物业费949.7元，电梯使用费300元，垃圾费296.8元，地下室32元，共计1578.5元。梁平平于称2019年9月18日将争议商品房私自撬锁入住。于聪慧于2019年9月25日报警，当时房屋内有桌子和床，警方当时到场，要求双方通过诉讼解决。另，康欣房地产公司与梁平平之间的占地补偿纠纷案件，已另行诉讼处理。 原审法院认为，梁平平与康欣房地产公司签订的《土地转让协议》属于占地补偿性质的协议。根据协议内容，应确定康欣房地产公司最终向梁平平履行的义务是金钱补偿义务，梁平平对争议房产不享有合同权利和实体权利。于聪慧与康欣房地产开发公司签订《康欣家园商品房内部认购协议书》，属于现房买卖性质，属有效合同。双方的给付义务均已履行完毕，于聪慧已领取房屋钥匙，形成合法占有。至于是否办理不动产登记，不影响合同的效力。梁平平私自撬锁入住的行为属于侵权，于聪慧要求梁平平将争议房产内的物品搬走，对此予以支持。因梁平平的侵权行为给于聪慧造成损失，是客观存在的。于聪慧赔偿给原告造成的更换锁芯损失500元、房屋租赁费损失1500元，但其没有提供相应的证据，原审法院酌情认定损失1600元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条的规定，一审判决如下：一、梁平平于判决生效后10日内将其在康欣家园1号楼1单元902室房屋内的物品搬走；二、梁平平于判决生效后10日内赔偿于聪慧损失1600元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，减半收取计65元。由梁平平负担，于判决生效后五日缴纳。 本院二审期间，被上诉人提交一份银行明细，欲证实于聪慧于2017年3月24日根据康欣房地产的指定向李二文账户支付首付款99800元的。被上诉人主张，李二文系康欣房地产法定代表人李栋的父亲。上诉人发表质证意见称，对其真实性无异议，对关联性认为与本案无关。第三人称，对被上诉人的证据三性没有意见，李二文是第三人法定代表人李栋的父亲。本院查明认定的其他事实与原审法院查明认定的事实基本一致。 本院认为，于聪慧与康欣房地产公司签订《康欣家园商品房内部认购协议书》，属于现房买卖性质，属有效合同。双方的给付义务均已履行完毕，于聪慧已领取房屋钥匙，形成合法占有。上诉人与康欣房地产公司签订的《土地转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，并且开发小区已建设完成，双方签订的协议合法有效。双方就占地补偿协议约定：“乙方应在合同签订之日起两年半交房，如不能按时交房应一次性付给甲方每亩50万元土地转让金或按市场价。……”故应认定双方并未就占地补偿事宜达成交付本案所涉房屋的一致意见。另，在康欣房地产公司起诉梁平平拆迁安置补偿合同纠纷的另一案件中，对梁平平请求康欣房地产公司交付房产（1号楼1单元902号）的反诉诉求已经有终审判决对其反诉请求予以驳回。本院认为，在上诉人对自己的诉讼请求未提供新的有效证据的情况下，本院难以认定上诉人依据《土地转让协议》可合法占有案涉房屋，故上诉人私自撬锁入住的行为侵害了被上诉人的合法权益，原审法院对被上诉人于聪慧的诉讼请求予以支持并无不当。 综上所述，上诉人梁平平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由上诉人梁平平负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 高瑞江 审判员 李 祥 二〇二〇年四月二十八日 书记员 田家鑫 ——