河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终236号 上诉人（原审被告）：徐常彦，女，1974年10月16日出生，汉族，住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：刘佳，河北鼎诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:郭玉斌，男，1960年12月1日出生，汉族，住张家口经济开发区。 被上诉人（原审原告）：李效连，女，1959年8月21日出生，汉族，住张家口经济开发区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯正禄，河北环舟律师事务所律师。 上诉人徐常彦因与被上诉人郭玉斌、李效连房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐常彦的委托诉讼代理人刘佳，被上诉人李效连及郭玉斌、李效连的委托诉讼代理人冯正禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐常彦上诉请求：请求二审法院依法撤销(2019)冀0791民初1305号民事判决，发还重审或依法改判驳回被上诉人一审诉求，认定上诉人对房产享有占有、使用、居住、收益的权利。事实和理由：一、房屋买卖协议实际上是对涉案房屋占有、使用、收益以及对拆迁补偿收益权利的一种转让。法律意义上的房屋买卖指的是房屋所有权的买卖，如果交易是要办理房屋过户登记手续的，而本案中的房屋买卖协议实际上是房屋使用权、收益权、拆迁获得补偿款等相关权利的转让。我国房屋所有权实行登记确权制度，被上诉人只是将契证交付给上诉人，也即被上诉人当时就知道房屋产权不能过户，所以双方其实是房屋的占有使用权、收益及拆迁补偿权利的一种转让。故在协议中的第二条约定被上诉人将房屋手续及房屋一并交付给上诉人使用，并对房屋的占有、使用、收益及拆迁补偿款的获取等进行约定，该约定是不违反法律强制性规定的，现上诉人也未要求被上诉人办理过户登记手续，被上诉人也无权要求上诉人返还房屋。二、审判实践中，法院是维护交易稳定的，对农村宅基地的房屋买卖，对购买人占有、使用、收益的取得是支持的。现代社会，农村宅基地房屋出售给城镇居民是普遍存在的，最高人民法院也曾召开民商事审判会议，专门对农村宅基地案件形成意见。而且各地，例如上海等地都出台了关于审理农村宅基地房屋买卖的原则意见。在审判实践中，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关部门批准如合同已实际履行完毕，且购房人已经实际使用居住该房屋的，对合同效力暂不表态。实际中应当本着维护交易稳定的原则，认定购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。结合张家口地区的实际，现在棚户区改造面临大量的类似问题，在拆迁款的分配上也主要支持购房人取得补偿款的权利，也即认可购房人对房屋占有、使用、收益的权利。一审法院根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要精神，机械的认为涉案房屋所在地不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，所以认定房屋买卖协议无效，显然没有考虑客观实际，是不合理的。 郭玉斌、李效连辩称，徐常彦的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郭玉斌、李效连向一审法院起诉请求：判决确认被告徐常彦与原告郭玉斌、李效连于2016年3月间买卖张家口经济开发区七排三十七号房屋的行为无效,双方并进行相互返还。 一审法院认定事实：原告郭玉斌、李效连夫妻二人在张家口经济开发区内共同所有院落一处，内有土木结构房屋三间174.83平方米。2016年3月，经姚某介绍，李效连将上述院落及房屋以173000元的价格出售给非本村村民的被告徐常彦。双方于2016年3月30日，签订了买卖协议并交付了购房款及房产。 原告提供如下证据：1、张家口经济开发区村民委员会证明三份：郭玉斌、李效连在该村的房屋，原来契证号为0045342，登记的坐落位置为西一条第六排，但经过重新统计变为现在的富民南街七排37号，但契证没有相应变更，也没有办理土地使用权证和宅基地证。郭玉斌于2016年3月份将自己位于鹄突地村富民南街七排37号房院一处卖给外村人徐常彦，至2017年11月20日一直无任何装修。2、证人姚某书面证言：证实其介绍原被告双方买卖房屋的情况。3、证人马某于2018年2月20日出具的证明一份：其于2014年5月租郭玉斌、李效连的住院一处，此院坐落在经开区，每年房租1500元，2014年至2015年两年房租交给郭玉斌、李效连共3000元，2016年3月份，郭玉斌、李效连将此房卖给徐常彦，所以2016年至2017年两年房租交给徐常彦，每年1500元，两年共3000元。4、郭志君书面证言、银行账户明细：郭玉斌向徐常彦出售本案房屋，其代替郭玉斌收取除定金以外的16万余元房款后转交给郭玉斌的情况。5、二原告的结婚证、户籍信息。 被告徐常彦提交如下证据:1、被告徐常彦户口本：被告徐常彦户籍地址为天津市宝坻区，为非农业家庭户口。2、协议书：甲方郭玉斌，乙方徐常彦。甲方欲将本村甲方名下的住房一处出卖给乙方，供乙方赡养老人之用。房屋基本情况：该房屋坐落于姚家房镇鹄突地村西一条第六排，是1978年5月20日自建的土木结构房屋，共三间，四邻分别为东侧紧邻刘汉彪、西侧紧邻郭进有、南侧巷道、北侧巷道。房屋成交价款：乙方出资173000元，一次性付清后，甲方将所在地人民政府姚家房镇财政所批准，由鹄突地村委会监证核发的证书编号0045342的《契证》及有关该房屋手续及房屋一并交给乙方使用……。买卖期内，由于政府和第三人的占用、征用、拆迁带来的全部收益由乙方全部独立享有……”该房屋买卖协议另载明了房屋装修费用、甲方声明、违约责任等其他事项。该协议甲方处写有李效连本人及李效连代郭玉斌的签字，乙方处有徐常彦签字、捺印，见证人处有姚某签字、捺印。下方盖有鹄突地村委会印章。签订时间为2016年3月20日。3、契证：坐落为姚家房镇鹄突地村西一条第六排，房屋三间的产权人为郭玉斌。该地契原件由被告人徐常彦持有。 一审法院认为，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》精神，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定无效。即农村宅基地房屋买卖合同是否有效，要看是否是试点地区，如在试点地区，可按照国家政策及相关指导意见处理，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，买卖合同应认定无效。本案所涉房屋买卖时，标的物系集体所有土地中宅基地上的房屋，且我市非宅基地改革试点地区，原告郭玉斌、李效连将该房屋转让给非本集体经济组织成员的徐常彦，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应确认双方的房屋买卖关系无效，故对本诉原告要求确认郭玉斌、李效连与徐常彦的房屋买卖关系无效之诉讼请求，法院予以支持。因被告徐常彦已经撤回反诉，故就其因合同无效所产生的损失，其可以另行主张。判决：一、原告郭玉斌、李效连与被告徐常彦的房屋买卖合同关系无效；二、原告郭玉斌、李效连于判决生效之日起十日内返还被告徐常彦购房款人民币173000元；三、被告徐常彦于判决生效且原告返还购房款之日起十日内返还原告郭玉斌、李效连坐落于张家口经济开发区房屋及契证。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。本案李效连将属于张家口经济开发区集体所有，郭玉斌、李效连使用的宅基地使用权及该宅基地上的房屋转让给本集体经济组织以外的徐常彦，违反了上述法律的强制性规定，一审判决按照上述法律规定判决双方的房屋买卖合同关系无效，并判决双方相互返还房屋及房屋价款具有事实依据和法律依据，本院对徐常彦的上诉理由不予支持。 综上所述，徐常彦的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由徐常彦负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年四月八日 书记员  施 洋