山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初1702号原告：张某某，男，1990年7月26日出生，汉族，住嘉祥县。委托诉讼代理人：韩苗苗，山东恒正律师事务所律师。被告：吴某，男，1989年11月2日出生，汉族，住济宁太白湖新区。第三人：济宁市中佳营销策划有限公司，统一社会信用代码：91370800MA3CFQKP8G，驻济宁高新区冠亚星城B1商铺一至二层89号房。法定代表人：遇朋，总经理。委托诉讼代理人：何小红，山东德衡（济宁）律师事务所律师。原告张某某与被告吴某、第三人济宁市中佳营销策划有限公司（以下简称：中佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法由审判员仝义杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人韩苗苗、被告吴某、第三人中佳公司的委托诉讼代理人何小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金共计2万元；3、判令被告支付违约金3986元（根据合同约定的房屋总价款71万元，除以房屋面积88.82平方米等于7993.70元，被告明确不履行合同的日期是2019年12月23日，按照房屋每平方米增长270元计算）；4、判令被告赔偿原告支付的中介费8000元、律师费3000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月4日，原、被告通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定：第三人为原、被告双方提供居间服务，原告购买被告位于济宁市房屋，总价款为71万元。原告于合同签订当日向被告支付1万元定金，向第三人支付8000元佣金，并于银行审批过户当日将首付款30万元（含定金）支付给被告，剩余款项在银行发放贷款之日由银行直接支付给被告。被告收到首付款当日，到有关单位办理解除抵押手续。如一方违约，违约方需向合同相对方支付本合同总房价款3‰的违约金。合同签订后，原告依约交纳了定金、支付了佣金。但原告备齐首付款后联系被告，要求其办理房产解押手续，被告却拒绝办理解押手续，并表示不再出售该房屋。原告认为被告的违约行为侵害了原告合法权益，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告吴某辩称，因我对象李红霞不同意出售该房屋，且该房屋有贷款，如果李红霞不配合，无法在银行办理解押，我同意解除涉案房屋买卖合同，定金可以返还，但不同意双倍返还，同意支付违约金，不同意支付佣金，因为我不知道存在佣金的事实，原告支付的律师费，我不同意负担。第三人中佳公司述称，第三人已经按照买卖合同中的居间条款，为原、被告提供居间服务，第三人不存在任何违约情况，故对本案不承担任何责任。关于定金及违约金是否应当支付，第三人认为应依据原、被告之间的买卖合同及相关法律规定确定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》一份，可以证明经第三人居间协调，原、被告就济宁市鸿顺官邸x号楼xx单元x层xxxx号房屋达成买卖合意，并约定了房屋的价款、定金数额、居间费用、违约责任等事实，与本案具有关联性，对其证据的证明效力，本院予以认定；对原告提交的由济宁农村商业银行股份有限公司金城支行出具的《115401活期查询》账单一份，可以证明原告自2019年11月10日至2019年11月18日筹款145000元的事实，与本案具有关联性，对其证据证明效力，本院予以认定；对原告提交的《购房定金收条》一份，可以证明原告向被告支付定金1万元，被告吴某同意该定金由第三人代为保管的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的《佣金确认书》、由第三人出具的《收款收据》（收据号码：190xxxx号），可以证明原告向被告支付涉案佣金8000元的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的手机号码为158××××8557的中国移动通信客户详单、手机号码为132××××9099的通话详单一份、手机通话录音光盘一份、安居客网页页面截图、济宁房房网页面截图各一份，经质证，被告及第三人予以认可，该证据可以综合证明被告签订涉案房屋买卖合同后，反悔不同意出售涉案房屋的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的原告与山东恒正律师事务所签订的《委托代理合同》、山东恒正律师事务所出具的《山东增值税电子普通发票》各一份，可以证明原告为实现债权支付诉讼代理费3000元的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定。2、被告吴某拥有位于济宁太白湖新区房屋一处。2019年11月4日，原、被告在第三人居间斡旋下，在第三人处签订《房屋买卖合同书》（合同编号：190xxxx）一份。合同当事人为：出卖方（甲方）被告吴某；买受方（乙方）原告张某某；居间方（丙方）第三人中佳公司。合同约定：原告购买被告所有的，位于济宁太白湖新区房屋一处；房屋价款71万元；合同签订当日，乙方支付甲方定金1万元；付款方式为按揭贷款，乙方于银行审批过户当日，将首付款30万元交付给甲方或丙方，剩余房款41万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；违约责任：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费用等）；签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方或者双方违约，导致本合同解除、终止履行，或甲、乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受的佣金损失，由违约方承担同等金额的赔偿责任等内容。合同签订当日，原告张某某向第三人中佳公司支付购房定金1万元，第三人中佳公司向原告出具《购房定金收条》一份，载明：“今收到买方张某某身份证号码，买卖房屋坐落位于济宁鸿顺观邸小区x号楼xx单元xx层xxxx号房的购房定金，人民币（大写）壹万元整（小写￥10000.00元整）”的内容。被告吴某在该收条中书写了“同意将此购房定金暂存于21世纪不动产”的内容，并签名捺印，现该款项存放于第三人中佳公司处。同日，原告张某某与第三人签订《佣金确认书》一份，约定的佣金金额为8000元，由原告张某某当场向第三人中佳公司支付了涉案合同佣金8000元。2019年11月7日，被告吴某告知原告及第三人，其妻不同意出卖涉案房屋，合同不能履行的事实。原、被告及第三人因合同不能履行，定金、佣金违约金、实现债权费用如何支付的问题发生纠纷，原告张某某诉至本院，请求法院支持其诉讼请求。被告吴某同意支付违约金、返还定金，但不同意双倍返还定金、支付涉案佣金及实现债权费用。另查明，2019年12月16日，原告张某某与山东恒正律师事务所签订《委托代理合同》，原告张某某因实现涉案债权，向山东恒正律师事务所支付诉讼代理费3000元。再查明，2020年4月17日，原告张某某庭后向本院提交撤诉申请书，申请撤回了对被告李红霞的起诉，本院认为，原告张某某的撤诉申请，系对其诉讼权利的处分，符合法律规定，本院依法予以准许。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、关于被告吴某是否应当向原告张某某承担双倍返还涉案定金的民事责任的问题？定金合同系从合同，依附于主合同的存在而存在，主合同有效，定金合同则有效，主合同无效，则定金合同无效。另外，定金合同系实践性合同，所谓实践性合同，就是实际履行后才发生效力的合同。定金合同当事人不能约定定金合同生效的时间，因为这是由法律明确规定的。定金合同的生效时间，即定金交付时间，不交付定金合同不生效。因此，判断一个定金合同是否存在与生效，最关键的是看定金是否给付。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式进行约定。当事人应当在合同中同时约定交付定金的期限，定金合同应当从当事人实际交付定金时起生效。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同书》中约定的定金条款，系定金合同的内容。该房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，则定金合同亦合法有效。在合同履行的过程中，原告依据合同的约定，在房屋买卖合同的当场，向第三人交付购房定金1万元，第三人当场亦向原告张某某开具1万元的《购房定金收条》一份，被告吴某亦同意将该1万元定金暂存于第三人处，本院对原告支付涉案合同定金1万的事实，予以认定，定金合同亦在原告张某某交付1万元定金为生效要件，发生法律效力；《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还订金。依据上述认定，被告吴某收取原告张某某购房定金1万元，事实存在，其在签订《房屋买卖合同》后，单方面毁约，构成违约，应承担双倍返还订金的违约责任，鉴于第三人中佳公司同意退还原告张某某涉案定金1万元，被告吴某应承担向原告张某某支付定金罚金1万元的民事责任。二、关于被告吴某是否应当承担原告张某某向第三人中佳公司支付佣金8000元赔偿责任的问题？本案中，原、被告及第三人在涉案《房屋买卖合同》中明确约定了“签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方或者双方违约，导致本合同解除、终止履行，或甲、乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受的佣金损失，由违约方承担同等金额的赔偿责任”的内容，该约定合法有效，被告吴某应向原告张某某承担赔偿8000元佣金的民事责任。三、被告吴某是否应当承担向原告张某某支付其实现涉案债权费用3000元诉讼代理费民事责任的问题？原、被告及第三人在涉案《房屋买卖合同》中明确约定了“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费用等）”由违约方承担的内容。原告张某某通过诉讼的方式实现债权，向本院提交了其与山东恒正律师事务所签订的《委托代理合同》及诉讼代理费发票，经质证，被告予以认可。且本院准许原告委托律师出庭参加诉讼，表明原告张某某与律师事务所之间形成了委托代理合同法律关系，依据涉案《房屋买卖合同》约定，原告张某某所产生的律师代理费损失，应由作为违约方的被告吴某承担。原告主张的律师代理费3000元，并不超过《山东省物价局、山东省司法厅关于延长律师服务收费标准执行期限的通知》规定的收费标准，被告吴某应支付原告张某某律师代理费3000元综上所述，本院认为，原告要求解除涉案《房屋买卖合同》，被告吴某亦同意解除涉案《房屋买卖合同》，本院依法予以准许；原告张某某要求被告吴某支付违约金3986元，被告吴某亦同意支付该款项，本院据此不持异议，依法予以支持；原告张某某要求被告吴某双倍返还定金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，被告吴某不同意双倍返还定金，理由不当，本院不予支持；原告张某某要求被告吴某赔偿佣金损失8000元，理由正当，本院予以支持；原告张某某要求被告吴某支付其实现债权费用3000元，理由正当，本院予以支持；被告吴某不同意赔偿原告张某某佣金损失8000元，不同意支付原告张某某实现债权的费用3000元，证据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告张某某、被告吴某、第三人济宁市中佳营销策划有限公司于2019年11月4日签订的《房屋买卖合同》；二、被告吴某于本判决生效之日起三日内支付原告张某某定金罚金1万元；三、被告吴某于本判决生效之日起三日内支付原告张某某实现债权的费用3000元；四、被告吴某于本判决生效之日起三日内支付原告张某某违约金3986元；五、被告吴某于本判决生效之日起三日内赔偿原告张某某佣金损失8000元；六、第三人济宁市中佳营销策划有限公司于本判决书生效之日起三日内返还原告张某某购房定金1万元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元，减半收取337元，由被告吴某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仝义杰二〇二〇年四月十七日书记员  徐顺贤