贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终549号上诉人（原审被告）：道真自治县大地置业发展有限公司。住所地:道真自治县玉溪镇新城社区尹珍大道346栋1单元1楼1号。法定代表人：吴用旭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林庆伟，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：邓国应，男，1977年12月26日出生，仡佬族，住道真自治县。被上诉人（原审原告）：廖小芳，女，1985年12月24日出生，汉族，住道真自治县。被上诉人共同委托诉讼代理人：翁静、江雪婷，贵州悠南律师事务所律师。上诉人道真自治县大地置业发展有限公司（以下简称大地置业公司）因与被上诉人邓国应、廖小芳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0325民初2236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大地置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定有合同的解除条款，被上诉人作为完全民事行为能力人，对自己签订的内容是完全知情的，根据诚实守信原则，上诉人已经严格按照合同约定履行了相应的义务，被上诉人理应按照约定履行义务，即应当在签订《商品房买卖合同》后30日内向上诉人一次性支付剩余房款，在上诉人与被上诉人另行协商达成一致意见前，是否解除双方签订的《商品房买卖合同》的约定解除权属于上诉人，根据约定优先原则，上诉人认为本案双方签订的《商品房买卖合同》不应当解除。本案实际是因履行方式不能而提起的诉讼，被上诉人以按揭贷款的方式支付尾款并不是履行合同的唯一途径，被上诉人可以与上诉人另行协商，以其他分期付款的方式向上诉人支付购房尾款，这与被上诉人向银行按揭贷款并无本质区别，这完全符合被上诉人选择按揭贷款的初衷。根据商品房买卖合同纠纷案件司法解释第二十三条的规定，解除商品房买卖合同需要具备两个条件，一是因客观原因导致未能订立商品房担保贷款合同，二是因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行。本案被上诉人仅具备第一个条件，并不必然导致合同不能继续履行，且未能订立商品房担保贷款合同可以通过前述方式实际解决。如若仅仅因被上诉人自己按揭不能而提起解除合同，将会严重损害上诉人的合法权益。邓国应、廖小芳辩称，被上诉人对于补充协议是不知情的，在签订合同时，被上诉人主要关注的是主合同中关于购房款的支付方式。补充协议是对主合同付款方式的变更，在签订时，上诉人应向被上诉人进行释明或者就该条款加粗标注以提醒被上诉人。被上诉人的家庭结构及经济情况在不能办理银行按揭贷款后发生了明显变化，且在签订买卖合同时，被上诉人先向上诉人咨询如首付款通过贷款方式支付是否会影响后续按揭贷款的办理，在上诉人答复不会影响后被上诉人才通过贷款支付了上诉人首付款。根据商品房买卖合同纠纷案件司法解释第二十三条的规定，被上诉人享有合同解除权。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。廖小芳、邓国应向一审法院起诉请求：1.解除廖小芳、邓国应与大地置业公司于2018年6月12日签订的《商品房买卖合同》；2.判令大地置业公司返还廖小芳、邓国应商品房首付款142376元、维修基金2102元、印花税141元，共计144619元，并支付资金占用费。一审法院认定事实：大地置业公司（出卖人）与邓国应、廖小芳（买受人）于2018年6月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018002288），合同约定，买受人购买出卖人在道真自治县真悦冠生活广场建设的第大底盘（裙楼）2单元2层2-2-16号房，该商品房建筑面积为35.03平方米，套内建筑面积21.70平方米，房屋总价款为282376元。合同第八条第三款贷款方式付款约定：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款142376元，余款140000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款数额少于申请贷款数额的，逾期，任何一方均有权单方解除合同，出卖人应当退还买受人已付款及银行同期存款的利息。同日，廖小芳、邓国应与大地置业公司签订了《补充协议》，该协议第一条对《商品房买卖合同》第八条补充：以下条款适用于乙方（买受人）选择银行按揭贷款方式支付房款：（1）买受人应当在《商品房买卖合同》签订当日向出卖人提供办理按揭贷款的全部资料，并于《商品房买卖合同》签订后15日内办理完毕银行按揭贷款申请手续：贷款发放时汇入出卖人指定的银行账户：若由于买受人原因逾期办理，按《商品房买卖合同》第十条约定处理。（2）若买受人未能获得银行贷款或未获准全额银行贷款，则买受人须在《商品房买卖合同》签订后30日内一次性向出卖人付清剩余房款，否则出卖人可以单方面解除合同，按《商品房买卖合同》第十条约定处理。（3）买受人已详细了解出卖人与买受人贷款银行所签约的《按揭贷款合作协议》及《商品房买卖合同》中约定的出卖人对买受人贷款银行的责任及义务；买受人授权予出卖人：在买受人违反与贷款银行签订的贷款协议后，贷款银行要求出卖人履行担保义务或回购该商品房的情况下，甲方有权无须经买受人同意处置该商品房，由此给出卖人造成的一切经济损失均由买受人承担，并按累计的逾期应付款的3%计算由买受人向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，邓国应、廖小芳向大地置业公司支付首付款142376元、维修基金2102元、印花税141元。邓国应、廖小芳按照大地置业公司要求提供办理按揭贷款的全部资料。该资料经贵州道真农村商业银行股份有限公司联盟支行审查，认为邓国应、廖小芳在该公司旧城支行有个体工商户贷款12万元，故不能办理按揭。事后，廖小芳、邓国应与大地置业公司经协商不能达成协议，致廖小芳、邓国应诉来原审法院，要求解除廖小芳、邓国应与大地置业公司于2018年6月12日签订的《商品房买卖合同》，并要求大地置业公司返还廖小芳、邓国应商品房首付款142376元、维修基金2102元、印花税141元，共计144619元，并支付资金占用费（庭审中，廖小芳、邓国应放弃要求大地置业公司返还维修基金2102元、印花税141元以及资金占用费的诉讼请求）。一审法院认为，廖小芳、邓国应与大地置业公司双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋余款以银行按揭贷款方式支付，廖小芳、邓国应能否办理按揭贷款，需银行审批决定，双方在签订合同时均不能确定其能否办理按揭贷款。本案廖小芳、邓国应未能办理按揭贷款系银行的贷款政策，并非廖小芳、邓国应自身的原因，也非大地置业公司的过错，且廖小芳、邓国应明确表示已无继续履行合同的能力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，对廖小芳、邓国应要求解除合同，并由大地置业公司返还购房款142376元的诉讼请求，依法予以支持。廖小芳、邓国应放弃要求大地置业公司返还维修基金2102元、印花税141元，以及资金占用费的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的合法处分，原审法院予以确认。大地置业公司关于廖小芳、邓国应未能办理按揭贷款系其自身原因所致，应继续履行合同的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十一条第（二）项、第（七）项，第九十四条第五项，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除道真自治县大地置业发展有限公司与邓国应、廖小芳于2018年6月12日签订的《商品房买卖合同》；二、道真自治县大地置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还邓国应、廖小芳购房款142376元。案件受理费3252元，减半收取1626元，由邓国应、廖小芳负担813元，由道真自治县大地置业发展有限公司负担813元。本院二审期间，大地置业公司提出同意邓国应、廖小芳在无法办理银行按揭贷款的情形下采取分期支付方式，邓国应、廖小芳可自主选择0至10年的期限分期支付，并同时免除邓国应、廖小芳分期支付的利息，以0利息的分期支付方式支付购房尾款。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，是否应解除大地置业公司与邓国应、廖小芳签订的《商品房买卖合同》。针对本案争议焦点，本院认为，大地置业公司与邓国应、廖小芳双方于2018年6月12日自愿签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》合法有效。根据双方签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》中第一条第二款“若乙方未能获准银行贷款或未获准全额银行贷款，则乙方须在《商品房买卖合同》签订后30日内向甲方一次性付清剩余房款，否则甲方可单方面解除合同，按《商品房买卖合同》第十条约定处理”之约定。可知，双方约定并未赋予邓国应、廖小芳因未能获准银行贷款而能够单方解除合同的权利，而是邓国应、廖小芳若未能获准银行贷款，则须在《商品房买卖合同》后30日内向大地置业公司一次性付清房款，否则大地置业公司可单方解除合同。故邓国应、廖小芳无权单方解除《商品房买卖合同》，本院对大地置业公司认为《商品房买卖合同》不应当解除的上诉理由予以支持。原判解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求大地置业公司返还邓国应、廖小芳购房款142376元不当，本院予以纠正。因大地置业公司同意邓国应、廖小芳在无法办理银行按揭贷款的情形下采取分期支付方式，邓国应、廖小芳可自主选择0至10年的期限分期支付，并同时免除邓国应、廖小芳分期支付的利息，以0利息的分期支付方式支付购房尾款，邓国应、廖小芳可自行与大地置业公司进行协商还款期限及相应还款金额。综上所述，大地置业公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0325民初2236号民事判决；二、驳回邓国应、廖小芳的诉讼请求。一审案件受理费3252元，减半收取1626元，由邓国应、廖小芳负担；二审案件受理费3252元，由邓国应、廖小芳负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  刘娟娟审判员  何 容二〇二〇年四月三十日法官助理朱桃书记员田林