江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1191号上诉人（原审被告）：王正林，男，1976年12月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）：朱延洪，男，1959年10月9日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：查文霄，江苏苏明律师事务所律师（代理上述两上诉人）。委托诉讼代理人：李文颍，江苏苏明律师事务所律师（代理上述两上诉人）。被上诉人（原审原告）：苏州苏城旧机动车交易市场有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区春申湖东路68号。法定代表人：王剑平，总经理。委托诉讼代理人：夏国龙，系公司员工。委托诉讼代理人：朱云霞，系公司员工。上诉人王正林、朱延洪因与被上诉人苏州苏城旧机动车交易市场有限公司（以下简称苏城旧机动车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2019）苏0507民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王正林、朱延洪上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院对于上诉人与被上诉人基于租赁关系的多项基础事实未能查明，存在事实认定不清，从而导致租金、物业费、车位费计算标准存在错误。一、案涉租赁场地上的所有承租户，包括本案上诉人在内，均与被上诉人签订《临时协议》，对原租金标准进行变更及打折，因此本案租金存在计算错误，原审法院未能依法查明这一事实，属于事实认定错误。上诉人与被上诉人于2018年8月14日签订《临时协议》，该协议中明确约定2018年6-8三个月仍按原租赁合同的标准缴纳房屋租赁费及其他相关费用，但从2018年9月起，被上诉人愿意给予上诉人优惠，每月只需缴纳房屋租赁费20000元。双方此前签订的租赁协议中约定租金标准为每年200000元，考虑到双方临时协议中写明“租金给予优惠”，因此《临时协议》中的20000元应当包括物业管理费在内。在系列关联案件中，均有相关租金变更的协议，一审法院对这一事实应当知晓并清楚，但一审判决中却未对此事实予以阐明。二、自2018年8月1起，案涉租赁房屋及场地因为拆迁原因多次停水停电，严重影响两上诉人的正常经营。因此即便一审法院认为上诉人应当支付后续租金，该损失也应当在租金中予以扣除，但一审法院却忽视了这一事实，判决上诉人向被上诉人支付全部租金，显然不当。案涉场地多次停水停电，不能满足上诉人的正常经营需求，并且当时系被上诉人主动提出要求上诉人暂时不要撤离现场，以便其向房东和政府索要高额拆迁补偿。因此，该损失理应在租金中予以扣除，而拆迁导致停水停电会影响正常经营这是众所周知的事实。三、在后续租赁期间，被上诉人并未按约提供物业管理服务，相反案涉房屋及场地多次停水停电，因此上诉人有权拒绝支付物业费，对于这一事实一审法院也未查明，存在事实认定不清。四、上诉人自2018年7月1日起便不再使用案涉车位，并提供案涉车位施工的相关证据，故无需支付车位租赁费，但一审法院却未予以采信，也未查明相关事实，认定不清。苏城旧机动车公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。苏城旧机动车公司向一审法院起诉请求：1、王正林、朱延洪立即向苏城旧机动车公司支付2018年8月1日暂计至2019年2月28日其所占用的苏城旧机动车公司的房屋和场地费共计人民币185500元；2、王正林、朱延洪立即搬离其所无理占用的上述苏城旧机动车公司的房屋和场地；3、全部诉讼费用由苏城旧机动车公司承担。一审审理中，苏城旧机动车公司明确，第1项诉讼请求变更为要求苏城旧机动车公司立即支付2018年8月1日起至2019年2月28日止的房租116667元（按20万元/年标准计算7个月）、物业管理费58333元（按10万元/年标准计算7个月）、车位费10500元（5个车位，每个车位按3600元/年计算7个月）；因王正林、朱延洪已经搬离，故放弃第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年5月31日，苏城旧机动车公司（甲方）与朱延洪、王正林（乙方）签订《场地租赁协议》一份，约定：“甲方向乙方出租位于苏州市相城区，用于乙方的旧机动车经营业务。租赁期为一年，自2017年6月1日至2018年5月31日止，租金为贰拾万元整……乙方须签协后三个工作日内应一次性付清全部费用后方能进场，否则本协议不生效。本协议到期后乙方如需延期，须在到期前30日内办妥续签手续并交清续租费。否则，甲方有权在租赁期限到后立即收回租赁物另行出租……”。同日，苏城旧机动车公司（甲方）与朱延洪、王正林又签订《补充协议》一份，约定：“乙方向甲方支付租赁场地物业管理费壹拾万元/年。物业管理费支付时间与租赁协议签订时用时交付(一次付清)。甲方保障乙方场地及设施的正常使用并提供必要的日常维护。甲方提供公共场地的清洁卫生服务……租赁协议条款和本补充协议如有矛盾的，以本补充协议为准，其他条款不变……本协议经甲、乙双方签字或盖章即行生效。”一审又查，2014年5月9日，苏州苏城机动车检测中心服务有限公司（下称苏城公司）、苏州市永联铝业有限公司、苏州合丰财富投资管理有限公司（下称合丰公司）、河南省淅川铝业（集团）有限公司经江苏省高级人民法院主持调解，自愿达成调解协议，江苏省高级人民法院作出（2014）苏民再提字第0061号民事调解书予以确认，调解内容为：“一、合丰公司将坐落于苏州相城区春申湖东路68号的房地产合计建筑面积为11036.06平方米(其中南边建筑物面积为2221.61平方米，北边建筑物面积为8814.45平方米)出租给苏城公司使用。租金为12元/平方米•月，租赁期限自2012年7月1日至2021年12月31日。二、苏城公司在每年的6月30日之前缴纳上半年租金，每年的12月31日之前缴纳下半年的租金。此外，2012年7月1日至2014年4月30日的租金，苏城公司于2014年6月5日之前一次性付给合丰公司。苏城公司如未能按期足额给付租金，合丰公司有权单方解除租赁合同。三、苏城公司在租赁期间，因使用租赁物而发生的包括但不限于水、电、气、通讯、环保、绿化、消防、卫生、治安等任何报批手续及相关费用，由苏城公司承担。四、租赁物的用途按政府批准为准，限于二手车交易市场，不得作为他用，如改变用途则视为违约，合丰公司有权单方解除租赁合同。五、在苏城公司无违约情形下，合丰公司不得擅自解除合同。否则，合丰公司承担赔偿苏城公司投资损失的责任。六、因自然灾害、国家建设、规划变化、拆迁等情况下，本协议自动终止。七、租赁期限届满后，苏城公司在租赁期间内形成的附合于土地、房屋的不可拆除的装饰、装修物归合丰公司所有。八、因拆迁、征用、规划调整而产生的赔偿、补偿权利按国家相关规定处理，双方不得提出任何异议。九、双方关于该租赁关系的纠纷一次性了断，再无任何争议。十、双方当事人一致同意本调解协议自各方在调解协议上签字或盖章之日(2014年4月30日)起即生效。江苏省高级人民法院将根据该协议制作民事调解书，任何一方拒不签字不影响本协议效力。十一、本协议一式两份，留江苏省高级人民法院和江苏省苏州市中级人民法院各一份存档。”该民事调解书已生效。2018年8月22日，合丰公司以苏城公司未按期足额支付租金为由向一审法院提起诉讼，要求确认其公司与苏城公司的租赁合同解除，苏城公司按照原租赁协议约定的租金标准向其公司支付2018年8月5日起至2019年2月28日止的房屋占有使用费。一审法院于2019年5月27日作出(2018)苏0507民初5363号民事判决。苏城公司不服该判决，向江苏省苏州市中级人民法院上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）苏05民终7179号民事判决，认为：“一审法院认定案涉租赁合同于2018年7月5日因合丰公司行使解除权而解除处理不当，本院对此予以纠正。另外，在合丰公司主张案涉租赁合同于2018年7月5日解除的诉请不能成立的情况下，合丰公司据此要求主张合同解除后的占有使用费的基础亦不存在，故本院对合丰公司主张的自2018年8月5日至2019年2月28日的房屋占有使用费亦不予支持。租赁合同因案涉房屋被拆除已无法继续履行自动终止，若双方后续因拆迁安置补偿、房屋租金及占有使用费发生争议的，双方可依法另行主张”，据此作出终审判决：“一、撤销苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初5363号民事判决；二、驳回合丰公司全部诉讼请求”。一审再查，苏城公司、苏城旧机动车公司的法定代表人均为王剑平。两公司于2019年1月20日共同出具说明，载明：“苏城旧机动车公司是苏城公司的关联企业，法定代表人也为同一人。本案所涉土地和房产是苏城公司签下总租赁合同后，授权并交由苏城旧机动车公司分割出租经营的。”一审庭审中，苏城旧机动车公司与王正林、朱延洪一致确认：王正林、朱延洪自2011年起开始承租位于苏州市相城区房屋场地用作展厅，合同一年一签，签订至2018年5月31日；王正林、朱延洪确有使用展厅对面的五个车位，但未与苏城旧机动车公司就该车位签订书面合同；王正林、朱延洪已付清了至2018年7月底的租赁费用；押金无需在本案中处理。王正林、朱延洪另主张在2018年5月31日后又于苏城旧机动车公司补签了为期3个月的合同，但未提供依据，苏城旧机动车公司对此不予认可。以上事实，由当事人工商信息、《场地租赁协议》、《补充协议》、（2014）苏民再提字第0061号民事调解书、(2018)苏0507民初5363号民事判决书、（2019）苏05民终7179号民事判决书、说明以及当事人陈述等附卷佐证。苏城旧机动车公司主张，至最后一期租赁合同期满即2018年5月31日后至2019年2月28日期间，王正林、朱延洪仍正常使用案涉房屋及车位，应支付该期间段的租金、物业管理费和车位费。为证明其主张，苏城旧机动车公司另举证照片打印件、收据复印件、视频、情况说明复印件。照片打印件显示涉案房屋外墙悬挂有“韵通精品车行”、“辽海精品车行”字样。收据复印件显示均于2019年2月28日出具，交款单位分别为“韵通”、“辽海”，金额分别为1144元、740.5元。苏城旧机动车公司称“韵通精品车行”、“辽海精品车行”系王正林、朱延洪经营，交纳费用为电费。情况说明复印件显示由苏城旧机动车公司出具，下方显示写有“情况属实”并加盖“苏州市相城区人民政府澄阳街道办事处”印章，内容为：“因春申湖路改扩建工程的需要，相城区澄阳街道的相关职能部门于2019年3月1日之后，根据有关协议和规定，对春申湖路68号院内东侧，合丰公司所有的地块上的房产（苏城旧机动车公司租用的汽车交易展厅）逐步进行了整体拆除。截止至2019年2月28日，原在上述房产内的展厅内经营的全体商户，均保持原占用状态。在2019年3月1日以后，上述全体实际占用的商户已逐步得到了妥善安置，目前均已自愿有序地搬离完毕。”经质证，王正林、朱延洪对该组证据真实性无异议，但认为因承租房屋场地拆迁导致其无法正常经营，2018年7月1日其使用车位有工人施工，之后无法使用。王正林、朱延洪认为，其于2018年5月份左右就搬离，剩余部分车辆在承租区域，但系苏城旧机动车公司要求的，目的是拿拆迁款。大房东实际在2018年5月1日也不收取苏城旧机动车公司的房租了。王正林为证明其主张，另举证：证据1照片打印件、微信聊天记录，拟证明在2018年7月1日车位上有人施工事实，以及该旧车交易市场内有张贴通知要求承租户在2018年10月30日清空场地并搬离，该交易市场内还喷有“拆”字样，王正林为拆迁事宜曾去信访部门进行登记。证据2、照片打印件，拟证明其与合丰公司签订补偿协议，合丰公司虽未盖章，但有履行第一期补偿款。经质证，苏城旧机动车公司对该组证据中车位施工照片及微信聊天记录无异议，对其他证据不予认可，对证明目的不予认可。车位区域的施工是根据政府要求进行配合，也与王正林协商过，施工完毕不影响使用。通知并无盖章，且王正林、朱延洪实际正常经营至2019年3月才搬离。对证据2不予认可，并无合丰公司盖章，也与本案无关。一审法院认为，苏城旧机动车公司与王正林、朱延洪签订的《场地租赁协议》及《补充协议》，均为事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，根据苏城旧机动车公司提供的证据结合双方陈述，可以证实王正林、朱延洪在租赁期限届满后仍继续使用租赁物，王正林、朱延洪自2018年8月1日起未再支付租金，故苏城旧机动车公司要求王正林、朱延洪按场地租赁协议约定的年租金200000元为标准支付2018年8月1日起至2019年2月28日止的房租116667元，以及按补充协议约定的物业管理费100000元/年标准支付上述期间的物业管理费58333元，于法有据，一审法院予以支持。王正林、朱延洪虽抗辩在2018年5月份搬离，但就此未提供充分依据，且其亦认可仍留有车辆在承租区域，故一审法院对其抗辩不予采纳。关于苏城旧机动车公司主张2018年8月1日起至2019年2月28日止的车位费10500元（5个车位，每个车位按3600元/年计算7个月），一审法院认为，双方虽未就车位签订书面租赁合同，但王正林、朱延洪亦认可实际使用了5个车位，且对苏城旧机动车公司主张的车位费计算标准没有异议，故苏城旧机动车公司要求王正林、朱延洪支付上述期间的车位费10500元，一审法院予以支持。王正林、朱延洪抗辩已与苏城旧机动车公司协商于2018年7月1日起不再使用车位，又抗辩称自2018年7月1日后车位因施工导致一直无法使用，苏城旧机动车公司对此均不予认可。同时，王正林、朱延洪提供的照片仅能证明2018年7月1日当天车位上存在临时施工，不足以证明因施工导致此后车位一直无法使用，故其抗辩缺乏充分依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：王正林、朱延洪于判决生效之日起十日内支付苏州苏城旧机动车交易市场有限公司租金116667元、物业管理费58333元、车位费10500元，合计185500元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，账号：32201997436050630022015822，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部）。本案案件受理费收取为人民币4010元，保全费1447.5元，合计5457.5元，由王正林、朱延洪负担。二审中，王正林、朱延洪提供如下证据：证据一、《临时协议》一份，证明被上诉人与上诉人于2018年8月14日签订《临时协议》，约定2018年6-8三个月仍按原租赁合同的标准缴纳房屋租赁费及其他相关费用，但从2018年9月起，被上诉人愿意给予上诉人优惠，每月只需缴纳房屋租赁费20000元，故原一审判决认定的租金标准和金额有误。证据二、《通知》一份，证明2018年12月23日，因政府拆迁要求，上诉人接到苏州市祥和拆房工程有限公司通知，要求所有的承租户于2019年1月2日自行腾空并撤离，否则，将于2019年1月5日起断水断电，后上诉人便于2018年年底正式搬离涉案场地，因此无须再支付此后的租金。证据三、(2019)苏0507民初1623号判决书一份，证明在被上诉人起诉其他承租户马正林一案中，(1)被告马正林也提交了一份《临时协议》，与本案上诉人提交的《临时协议》除合同主体不同外，其他内容完全一致。被上诉人在该案中对临时协议的真实性及租金打八折的事实是完全认可的，并且认可协议中的每月20000元包含租金及物业管理费在内，法院最终也按照每月租金及物业管理费合计20000元的标准进行判决。(2)被告马正林也提交了上述证据二《通知》，法院判决中亦认可了《通知》的真实性及其证明的事实，认定马正林于2018年12月底搬离，相关租赁费用计算至2018年12月31日。苏城旧机动车公司质证后认为，《临时协议》，是双方约定由上诉人先履行租赁费的付款义务作为前提，再由被上诉人履行后续相应义务的“协议”。由于上诉人没有按约先期履行其付款义务，所以该“协议”在实际中未得到实际履行，所以上诉人也无权要求被上诉人来履行相对应的后续义务。事实上，双方后来就这份《临时协议》都没有向对方提出过任何主张，该协议实质上是名存实亡，没有生效。上诉人在一审中根本没有提出这份《临时协议》作为证据并提出相应的主张。从法律对提出证据的规则和要求看，上诉人在二审期间突然提出的这份《临时协议》是不能成立的。以上事实，《临时协议》、《通知》、(2019)苏0507民初1623号判决书等予以佐证。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对给该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。王正林、朱延洪主张双方当事人已经通过签订《临时协议》对原租金标准进行了变更，王正林、朱延洪应当对此承担举证证明责任。王正林、朱延洪虽提供了《临时协议》，但并未提供相应证据证明双方实际履行了该《临时协议》，王正林、朱延洪在一审抗辩中也未提及该《临时协议》，且明确表示对租金、物业费、车位费的计算标准无异议，因此王正林、朱延洪认为双方已经通过《临时协议》改变租金标准的主张，本院难以采信。关于王正林、朱延洪认为涉案租赁房屋及场地因拆迁多次停水停电，影响其正常经营，以及苏城旧机动车公司未提供物业管理的主张，王正林、朱延洪未能提供充分证据予以证明，也未提供其在正常经营受到影响或苏城旧机动车公司停止物业服务时，曾向苏城旧机动车公司提出异议的相应证据，对王正林、朱延洪的该项主张，本院不予采信。王正林、朱延洪在租赁关系存续期间使用涉案车位，王正林、朱延洪主张其与苏城旧机动车公司协商一致自2018年7月1日起便不再使用涉案车位，苏城旧机动车公司对此予以否认，王正林、朱延洪的该项主张缺乏相应证据予以佐证，本院亦不予采信。王正林、朱延洪二审中提交的(2019)苏0507民初1623号判决书，与本案缺乏关联性，王正林、朱延洪基于该判决提出的相应主张，本院不予采纳。综上所述，王正林、朱延洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4010元，由王正林、朱延洪负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年四月九日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。