甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终337号上诉人（原审被告）：张鸿莲，女，1961年10月4日出生，汉族，住平川区。被上诉人（原审原告）：李槐严，女，1988年1月24日出生，汉族，住平川区。委托诉讼代理人：张斌（李槐严丈夫），男，1986年月7日出生，汉族，住平川区。原审第三人：张丽莉，女，1983年8月4日出生，汉族，住平川区。上诉人张鸿莲因与被上诉人李槐严、原审第三人张丽莉房屋租赁合同纠纷一案，不服平川区人民法院（2019）甘0403民初2493号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张鸿莲上诉请求：撤销原审判决，依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人签订的《租房合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，无效合同是指违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、集体、个人合法权益的合同，上诉人与被上诉人签订的《租房合同》既不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无损害国家、集体、个人合法权益之情形。故一审认定合同无效无法律依据。其次，一审法院认为，上诉人未经出租人甘肃煤炭工业学校书面同意，未取得转租权，擅自转租合同无效。事实上，因租赁房屋面积过大为充分利用，上诉人早在2018年已取得出租人书面同意可以转租。因装修房屋上诉人未能在一审举证期间及时找到、提交该证据。既便如此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，即出租人在六个月内对转租未提出异议，即视为同意转租。被上诉人租赁房屋时间为2019年1月1日，至其2019年11月提起诉讼已近一年时间，且在2019年5月13日，出租人甘肃煤炭工业学校与赵金荷租赁合同到期，2019年5月14日甘肃煤炭工业学校与上诉人签订了《房屋租赁合同》，在此期间出租人及赵金荷均应知道房屋转租一事，应视为同意转租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定并非认定承租人与次承租人之间的转租合同无效的法律规定。故，次承租人与承租人签订的合同合法有效，双方均应按约定全面履行各自的权利和义务。李槐严的委托诉讼代理人辩称，上诉人上诉状中陈述的事情其不知情。原审第三人张丽莉未到庭未作陈述。李槐严向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《租房合同》；2、判令被告退还房租4230元（从2019年7月15日至2019年12月31日，每月940元），返还押金2000元，其他代垫费用1071.5元，以上共计7301.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：张鸿莲与张丽莉系母女关系。2019年1月1日，张鸿莲与李槐严协商一致签订《租房合同》，合同主要内容包括：出租人（甲方）：张鸿莲，承租人（乙方）：李槐严，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：一、房屋坐落于白银市平川区长征东路煤校商铺，建筑面积47平方米，租赁用途美术培训；二、租赁期限自2019年1月1日至2020年12月30日，甲方应于2019年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成；租金及押金：按年交付，每年的12月30日前交清房租，租金总计11280元整；押金人民币贰仟元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；三、乙方在租赁期内的水费、电费、取暖费按月缴费，水、卫生室内设施维修费，由乙方自己承担；四、乙方在租赁期内学生上下课的安全问题一概由乙方全部负责，甲方不承担任何责任；五、租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租应提前2个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；六、乙方在租赁期未满解除合同，应向甲方付全年房屋租金的30%作为违约金，并且乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；七、乙方不按时缴纳房租，甲方将按每天50元收取滞纳金。《租房合同》签订后，李槐严通过微信转账方式向张丽莉支付房租及押金13280元，张鸿莲将房屋交付给李槐严使用。在租房期间，李槐严另外向张鸿莲交付水电费等共计1574.5元。由于李槐严与张鸿莲对水电费等问题存在争议，李槐严于2019年7月15日搬离所租赁的房屋。庭审中，张鸿莲承认已收到李槐严交纳的房租及押金13280元及水电费。现李槐严诉请判令解除《租房合同》，返还租房费用、押金及其他费用。另外查明，2018年4月10日，甘肃煤炭工业学校与赵金荷签订《甘肃煤炭工业学校房屋租赁合同书》，甘肃煤炭工业学校将位于白银市平川区长征东路53号，面积共576平方米出租给赵金荷，租赁期限共1年，自2018年5月15日至2019年5月14日，并约定不得将房屋转租给他人使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当对出租的房屋享有处分的权利。本案中，甘肃煤炭工业学校将房屋出租给赵金荷，并在合同中约定转租房屋应当取得甘肃煤炭工业学校书面同意，被告并未取得涉案房屋的转租权，因此被告不能以自己的名义对外出租涉案房屋，原、被告之间签订的《租房合同》为无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此被告应向原告返还未实际使用房屋期间的租金及押金，返还租金费用为4230元，押金为2000元。原告其他诉讼请求，无法律及事实依据，本庭不予支持。第三人张丽莉不承担责任。综上所述，原告的部分诉讼请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条的规定判决：一、解除张鸿莲与李槐严签订的《租房合同》；二、张鸿莲返还李槐严6230元，于本判决生效后十五日内一次性付清；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张鸿莲负担。二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，一审中，上诉人提交了其与被上诉人签订的《租房合同》，证明双方于2019年1月1日达成租赁协议，约定上诉人将涉案房屋租赁给被上诉人开设培训班。上诉人上诉称2019年5月14日其与甘肃煤炭工业学校签订的《房屋租赁合同》。上述证据证明上诉人与被上诉人签订《租房合同》时，上诉人对涉案房屋尚不具有处分权，其租赁行为无效。根据一审中上诉人的当庭陈述，上诉人称其与甘肃煤炭工业学校签订了合同，从煤校租来后转租给被上诉人。本院认为，被上诉人关于解除双方合同的请求，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，因上诉人隐瞒了其对案涉房屋不具有处分权而与被上诉人签订《租房合同》，该合同可撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，上诉人应向被上诉人返还实际使用房屋期间的租金4230元及押金2000元。综上所述，张鸿莲的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张鸿莲负担。本判决为终审判决。审判长  高登云审判员  栾春鹏审判员  刘红雅二〇二〇年四月十四日书记员  张 敏