江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终835号上诉人（原审被告）：太仓市新塘建明自选商店，住所地江苏省太仓市浏河镇新塘丁泾路，统一社会信用代码92320585MA1PR8430L。经营者：陆建明，该商店经理。委托诉讼代理人：马广宇，上海市协力（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕晓菊，女，1972年8月21日出生，汉族，住江苏省太仓市。原审第三人：梁勇，男，1973年12月2日出生，汉族，住江苏省太仓市。原审第三人：周建飞，男，1956年1月10日出生，汉族，住江苏省太仓市。原审第三人：赵红梅，女，1969年8月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。原审第三人：杨彩娥，女，1961年2月25日出生，汉族，住江苏省太仓市。原审第三人：强忠明，男，1963年11月22日出生，汉族，住江苏省太仓市。上诉人太仓市新塘建明自选商店（以下简称建明自选商店）因与被上诉人滕晓菊、原审第三人梁勇、周建飞、赵红梅、杨彩娥、强忠明合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初4526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。建明自选商店上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判，一、二审诉讼费用由滕晓菊承担。事实与理由：1.本案应为合伙纠纷，而非房屋租赁纠纷，应当以关于个人合伙的法律规定以及案涉合伙人之间的合伙协议约定作为审理依据。一审法院对案件定性有误，适用法律有误。2.一审未能查明案涉房屋的实际使用面积、2018-2019年期间单位租金标准，认定12000元/年的租金不知如何计算得出。3.本案中，滕晓菊作为原告没有提供任何证据证明其增加租金的诉请，一审也认为其应当承担举证不能的法律后果，但仍判决支持滕晓菊的诉讼请求，有违法院客观中立的原则。滕晓菊辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，判决公正，请求二审法院予以维持。建明自选商店的上诉请求及事实理由均无事实和法律依据，不能成立。1.本案是根据协议主张2018年度、2019年度房屋租金，不是合伙经营收入分配，故不属于合伙纠纷。2.一审法院对于2002年10月9日的协议书已经明确解读，综合市场租金价格的增长变化等因素综合考虑作出判决，确定建明自选商店支付两年度房屋价值补偿金各12000元是正确的。梁勇、周建飞、赵红梅、杨彩娥、强忠明未作陈述。滕晓菊向一审法院起诉请求：建明自选商店支付滕晓菊2018年度和2019年度的租金各24000元，合计48000元。一审法院认定事实：在太仓市新塘供销社改制的背景下，陆建明（建明自选商店经营者）、梁勇、周建飞、赵红梅、杨彩娥、强忠明、滕晓菊七人于2002年2月共同出资向太仓市新塘供销社购买位于菜场南面的自选商场房屋，合同价格200000元，实际支付180000元；自选商场的房屋为二层框架结构，房屋所有权证上的登记建筑面积为405.5平方米，房屋转让合同订立时合同记载面积为503平方米；涉案房屋土地使用权为划拨方式取得，上述七人事后并未完成涉案房屋的不动产转移登记。上述七人合作经营的商店的正式名称为太仓市新塘建明自选商店，陆建明于2001年1月已办理了该商店的工商登记，登记类型为个体工商户。2002年10月，陆建明、梁勇、周建飞、赵红梅、杨彩娥、强忠明、滕晓菊七人为明确合作经营事项，于2002年10月9日签订《建明自选商场协议书》。该协议书约定：“建明自选商场为股份制合作商店，于2002年10月9日盘点，得商品资金为32万元、购房资产为18万元，合计总资产约为50万元”，“股份制人员为七人”，“每人拥有资本柒万壹仟伍佰元”；“三、从即日起每年房屋租金定为2.00万元”（注：此处租金数字有改写痕迹）；“四、投资人有权自由退出，退出时商品资金以实盘为准，房屋产权在有人接纳的情况下可以转让，反之只能领取已定房租”。庭审中双方当事人确认：协议书约定的租金20000元低于当时房屋租金的正常市场价格（当事人陈述当时市场正常价格约为30000元），之所以约定较低价格，是为了限制人员退出、保障商店人员稳定和持续经营。2009年，滕晓菊因个人原因退出合作经营。退出时，“房屋产权”未进行转让，“商品资金”盘点后滕晓菊已从建明自选商店处领取其应得部分；但双方当事人对于因未发生“房屋产权”转让而应当由滕晓菊领取的房租金额产生争议，此后经中间人协调滕晓菊每年领取金额为7000元。滕晓菊陆续从建明自选商店领取了2009年至2017年的相应金额，其中，因滕晓菊于2009年年中退出，2009年按照7000元的一半领取。因滕晓菊提出提高每年租金标准但建明自选商店未同意，租金自2018年起中断领取。庭审中建明自选商店确认：每年度的租金滕晓菊可在当年度年中领取。以上事实，有双方当事人均提交的建明自选商场协议书，建明自选商店提交的售房协议书、房屋所有权证、土地证和收款凭证（注：当事人庭审中举证的证据均系复印件，一审法院曾从建明自选商店携带资料中复印过具有证据原件特征的建明自选商场协议书、售房协议书、房屋所有权证），一审法院调取的建明自选商店的企业信用信息公示报告，双方当事人的陈述等予以证明。庭审中，双方当事人对7000元的构成存有争议：滕晓菊强调2009年磋商确定的7000元就是笼统的房租金额，而建明自选商店强调2009年磋商确定的7000元系3000元租金加上经营良好时的补贴4000元。建明自选商店为此向法庭提交了2017年11月22日滕晓菊签名的收条，该收条记载“今收到新塘供销社自选商场2017年全年房租叁仟元整，另加2017年全年补贴肆仟元整（在经营情况良好的前提下）二项共计柒仟元整”，滕晓菊提出：收条上的内容并非自己书写，当时签名时并未留意收条上的具体内容，要求建明自选商店出示以往年度的收条以供核对。庭审中建明自选商店表示以往年度的收条均已无法找寻，但一审法院曾从建明自选商店携带资料中复印到过2012年2月13日滕晓菊书写的收条，该收条记载“收2011-2012年房租2年计：壹万肆仟元整”。经庭审向当事人出示后，双方当事人确认该收条确系2012年2月13日收取租金时的收条；但建明自选商店同时提出：该份收条内容均系滕晓菊自行书写，并不能代表建明自选商店的意思，最初收条就是按照建明自选商店举证收条之格式内容书写的。针对双方当事人就7000元构成存在的争议，一审法院认为：1.建明自选商店虽辩称以往年度的收条均无法找寻，但其诉讼行为使得其所主张的最初收条之格式内容的事实存在明显疑点，故一审法院难以采信建明自选商店主张的事实。2.从本案证据所展现的《建明自选商场协议书》中文字表述的准确程度、当事人言称商店系股份合作制企业但实际登记为个体工商户等相关情况来看，双方当事人以及案件第三人在10余年前的法律意识并不强、行事风格亦不严谨；本案在没有其他确凿证据而历年来建明自选商店一直按照每年7000元标准予以支付的情形下，一审法院对该争议事实所能得出的基本判断为：双方磋商形成的年度7000元标准仅是概括性约定，并未对金额组成予以明确划分和附加具体支付条件。一审法院认为，从本案查明事实来看，太仓市新塘供销社改制过程中存在不规范的情形，包括滕晓菊、陆建明在内的涉案七人并未通过制定章程等程序设立股份合作制企业；在建明自选商店登记为个体工商户的框架下，在不违反法律和行政法规的强制性规定的前提下，该协议对上述七人具有对内的约束力。滕晓菊、陆建明以及第三人对于为保障商店人员稳定和持续经营对退出合作经营加以一定限制的做法本身并无分歧；事实上，协议书中所约定的“商品资金”与“购房资产”在投资人退出时予以分别对待、“房屋产权”无人受让情形下以“租金”形式予以房屋价值补偿的基本方式也得到了包括滕晓菊在内的全体人员的认同。案件当事人的真正争议仅在于协议书条款所确定的每年房屋租金20000元的标准是否应当因房租市场价格的明显变动而做出相应调整，这一争议在2009年滕晓菊退出时已经凸显。针对当事人就每年租金支付金额可调性之争议，一审法院认为：1.协议书条款中并未通过进一步的文字表述明确20000元标准适用于以后任何年份任何情况退出时的租金补偿；协议书条款中20000元标准并非随意书写，而是以当时房租市场价格为基数、给予一定程度调低后加以确定；滕晓菊退出时磋商形成了明显高于此前已定20000元租金标准的年支付金额（注：直接按照20000元的1/7折算的年支付金额不到3000元，实际支付金额达7000元），可以映射出当事人可能接受的条款释义空间。综上，协议书条款的简单性、条款租金金额的考量因素以及滕晓菊退出后的实际磋商金额赋予了条款多种解读的可能性。2.协议书条款的解读应当本着遵从协议现有框架并合理填补其内在缺陷的原则，从而尽可能地既体现当事人的共同意思又生发条款的应有效力。一审法院注意到，若将条款僵化理解为永恒不变的20000元，则容易导致退出经营方与继续经营方的利益失衡，而继续经营方则可以通过种种手段来延长商店的经营期限，最终背离协议书的初衷。协议书的初衷在于对退出经营方一定程度的利益限制，而绝非使退出经营方蒙受明显不恰当的巨大利益损失。综合上述两方面的分析，一审法院在如下意义上对协议书的租金条款加以解读：协议书中约定的按照既定金额支付租金（在性质上属于房屋价值的补偿金）应当以房租市场行情未发生剧烈变动为默认前提；随着时间推移，若房租市场价格相比前期出现显著波动并形成阶段性的稳定状态时，协议当事人有权要求参照市场价格对预定租金标准予以调整，并不绝对受制于20000元的租金标准；出于对退出经营方的限制，协议当事人议定的合理范围内的租金标准下调方案应当得到尊重，结合本案当事人在确定租金金额时的考量因素和下调程度，一审法院认为市场价格下浮30%左右的幅度系合理的下调范围并以此作为双方所议定的租金支付标准，但与此同时，租金支付标准并不受建明自选商店经营状况好坏的影响。本案中滕晓菊就涉案房屋2018年和2019年房租的合理市场价格并未能给予充分的举证和说明，其应当承担举证不能的法律后果，一审法院对其主张的168000元的市场价格不予采信。但2018年和2019年的房租市场价格相比2002年抑或相比2009年都已发生了不同程度的增长，此种增长系公众的普遍认知。一审法院在参考政府有关租金最低价格的指导性文件以及涉案房屋的周边价格的基础上，并充分注意到涉案房屋面积较大所带来的单位面积市场价格相对较低的因素，能够采信的2018年至2019年期间涉案房屋的年平均房租价格为120000元。基于协议书所确定的适当限制退出经营方利益的原则，一审法院在120000元价格基础上调低30%后再按照1/7计算，确定2018年至2019年期间每年应当支付的房屋价值补偿金为12000元。结合建明自选商店所述年中付款时间点（意味着上述两年度的房屋价值补偿金均是滕晓菊的到期债权）以及愿意对外承担付款责任的意思表示，一审法院确定建明自选商店支付滕晓菊上述两个年度的房屋价值补偿金各12000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，一审法院判决：太仓市新塘建明自选商店支付滕晓菊2018年度和2019年度的房屋价值补偿金各12000元，合计24000元；上述款项于判决生效之日起十日内支付至滕晓菊确认的银行账户：户名滕晓菊，开户行中国农业银行太仓新塘支行，账号62×××15。案件受理费1000元，减半收取计500元，由滕晓菊担250元，太仓市新塘建明自选商店负担250元。二审中，建明自选商店向本院提交商店现场录像光盘一份，以证明因受电商网购及居民拆迁、外迁影响，建明自选商店经营情况不佳，目前营业面积仅剩一层约150平方米，二层全部空置，租不出去，一审没有查看实际情况即简单按照租赁关系思路、以房屋总面积503平方米为依据计算租金，将导致双方利益失衡。对此，滕晓菊质证认为，案涉房屋产权是我下岗后的生活保障，现在按照市场价为自己争取利益合情合理，一审中主张的租金标准也是以周边一层房屋为参考。建明自选商店称经营不良，二楼无法出租，无力支付我的房租，建议其将整栋出租或者将二层闲置房给我抵用租金以减少其支出。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：根据双方认可的《建明自选商场协议书》，滕晓菊与建明自选商店经营者陆建明以及其他五人为合作经营建明自选商店，共同出资购得自选商店使用的房屋。后滕晓菊因故退出合作，房屋产权并未转让而是由建明自选商店继续使用，故根据协议将房屋价值转化为租金的形式，定期支付给滕晓菊予以补偿。双方现对该房屋价值补偿金的金额产生争议，引发本案诉讼，一审法院将本案定性为合同纠纷并无不当。协议书中约定每年房屋租金为2万元，双方认可当时为了限制合作经营者的退出、维持合作的稳定性，约定的租金标准低于市场行情。随着时间的推移，房屋租赁市场行情已经发生变化，再按照十几年前的协议约定认定房屋使用费有失公平，且滕晓菊退出合作时最终协商支付的租金情况说明当时已经结合市场行情进行了调整。虽然滕晓菊对于目前案涉房屋租金标准未能提供充分证据，但现在的房屋租金标准相较滕晓菊退出合作时确已发生较大变化，一审法院在参考政府有关租金最低价格的指导性文件以及涉案房屋的周边价格的基础上进行酌定并无不当。一审法院已经考虑到涉案房屋面积较大对租赁价格的影响以及适当限制退出经营方利益的原则，酌情认定2018年至2019年期间每年应当支付的房屋价值补偿金为12000元在合理范围，本院予以维持。建明自选商店认为目前没有使用全部房屋，但空置部分也没有转让或协商处理，滕晓菊无法使用、处分其享有的房屋份额，建明自选商店认为应考虑其实际使用的房屋面积认定补偿金缺乏依据。综上，上诉人建明自选商店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人太仓市新塘建明自选商店负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二〇年四月三十日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。