山东省邹城市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0883执异17号案外人（案外人）：赵红梅，女，1975年7月13日出生，汉族，居民，住邹城市。委托代理人：袁旭，山东胜途律师事务所律师。代理权限：一般代理。申请执行人：邹城市国鲁商贸有限公司。住所地：邹城市。法定代表人：董腾腾，该公司董事长。被执行人：山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司。住所地：邹城市。法定代表人：张广月，该公司经理。本院在执行申请执行人邹城市国鲁商贸有限公司与被执行人山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人赵红梅对邹城市人民法院(2019)鲁0883执恢24之一号执行裁定书对提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人赵红梅称，申请事项：请求法院依法撤销邹城市人民法院(2019)鲁0883执恢24之一号执行裁定书，停止对邹城市平阳东路258号瑞康小区1号楼商业门头房一套的拍卖行为。事实与理由：一、异议人对涉案房产享有排除法院强制执行的权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。(一)异议人就涉案房产在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。异议人与被执行人山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司于2006年12月4日签署《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。异议人购买该公司开发建设的瑞康小区商业门头房一套，异议人将购房款于2006年8月6日、8月8日全部交付给该公司。根据合同约定于2007年8月31日交房，但到期未能交房。贵院于2011年9月14日作出(2011)邹民初字第2270号民事裁定书对涉案房产予以查封。显然异议人就涉案房产在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)款：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之规定。(二)异议人已在贵院查封之前已合法占有涉案房产。异议人与被执行人签订的涉案房产《商品房买卖合同》约定被执行人于2007年8月31日之前向异议人交付涉案房产。但被执行人未按合同约定如期交付，经异议人多次与被执行人协商，于2010年6月份被执行人将涉案房产交付异议人使用至今。涉案房产的查封系在2011年9月14日贵院作出(2011)邹民初字第2270号民事裁定书进行首次查封。显然异议人就涉案房产在贵院查封之前已合法占有，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)款。(三)异议人就涉案房产已支付全部价款。异议人就涉案房产已支付全部价款，被执行人已收到异议人购房款。山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司、邹城市中圆工贸有限公司之间关联关系如下：1、济宁丰泽圆房地产开发有限公司的法定代表人张广月系邹城市中圆工贸有限公司的法定代表人，该关联关系在山东省邹城市人民法院(2011)邹民初字第2270号民事判决书中有所认定。2、山东省邹城市人民法院(2011)邹民初字第2270号民事判决书查明：“2006年3月21日，中圆公司取得了涉案房屋瑞康小区住宅楼的国有土地使用权。2006年4月21日，丰泽圆房地产公司成立，法定代表人和股东均为张广月一人。2007年1月17日，丰泽圆房地产公司取得了瑞康小区1#住宅楼、3#住宅楼的商品房预售许可证并已将涉案房屋出售给第三方”。上述查明事实与异议人先支付购房款后补签涉案房产《商品房买卖合同》的事实相吻合。综上，异议人就涉案房产已支付全部价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)款。(四)涉案房产非因异议人自身原因未办理过户登记。就涉案房产进行网签、过户登记事宜，异议人多次找到被执行人及房管部门要求进行办理网签、过户登记，至今未能办理网签、过户登记，是被执行人原因导致未办理过户登记，其行为严重侵害异议人合法权益，非因异议人原因导致。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)款。二、异议人认为涉案房产司法拍卖存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，应依法撤销涉案房屋司法拍卖。首先，涉案房屋未依法办理登记手续，无法办理房产证，邹城市法院不顾上述事实情况违反程序进行拍卖的行为严重侵害异议人的合法权益。再者，涉案房产的拍卖是在未张贴任何拍卖公告的情况下进行的，严重侵害了异议人的合法权益。异议人认为涉案房产司法拍卖存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第(四)款：未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；第(五)款：其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形之规定，应依法撤销涉案房产司法拍卖。三、异议人诉山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，至今尚在邹城市人民法院诉讼过程中，尚未作出判决。作为同一法院又对争议的房屋予以执行也明显违法。2012年2月28日，异议人依法向邹城市人民法院提起诉讼，案号(2012)邹民初字第653号，请求人民法院依法判令山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司继续履行合同义务，并承担违约责任。邹城市人民法院立案受理，异议人申请财产保全，但至今尚未作出判决，该公司将该房屋交付给异议人后，异议人一直占有使用并将该房屋对外出租至今，从未有人提起异议。前几天，一个姓张的自称从邹城法院执行取得了该房屋，异议人2019年12月3日早晨去法院查询，才知道邹城法院执行局张兵法官在一起案件中执行了该房屋，并作出了(2017)鲁0883执2631号执行裁定查封了包括异议人购买的房屋在内的邹城市平阳路258号瑞康小区1号楼商业门头房5套。该裁定书既未送达该公司或该公司法定代表人张广月，也未送达五位实际购房人，也没有张贴拍卖公告，查封拍卖程序均不合法。综上所述，请求依法撤销邹城市人民法院(2019)鲁0883执恢24之一号执行裁定书，停止对邹城市平阳东路258号瑞康小区1号楼商业门头房一套(自西向东第7间、编号为116号)涉案房产的拍卖行为。经审查本院查明，2011年9月14日本院作出（2011）邹民初字第2270号民事裁定书：“将被告山东济宁丰泽圆房地产开发有限公司所有的位于邹城市平阳东路258号瑞康小区1号楼的商业门头房五间予以查封。查封期间，不得变卖、转让、抵押、办理过户登记手续。查封期限两年（从2011年9月15日至2013年9月14日止）”。2013年9月2日本院作出（2011）邹民初字第2270-1号民事裁定书：“续行查封将被告山东济宁丰泽圆房地产开发有限公司所有的位于邹城市平阳东路258号瑞康小区1号楼的商业门头房五间予以查封。查封期间，不得变卖、转让、抵押、办理过户登记手续。查封期限1年（从2013年9月3日至2014年9月3日止）”。2014年8月25日本院作出（2011）邹民初字第2270-2号民事裁定书：“续行查封将被告山东济宁丰泽圆房地产开发有限公司所有的位于邹城市平阳东路258号瑞康小区1号楼的商业门头房五间予以查封。查封期间，不得变卖、转让、抵押、办理过户登记手续。查封期限1年（从2014年8月25日至2015年8月25日止）”。2015年8月18日本院作出（2011）邹民初字第2270-3号民事裁定书：“续行查封将被告山东济宁丰泽圆房地产开发有限公司所有的位于邹城市平阳东路258号瑞康小区1号楼的商业门头房五间予以查封。查封期间，不得变卖、转让、抵押、办理过户登记手续。查封期限3年（从2015年8月18日至2018年8月18日止）”。2017年5月19日，邹城市人民法院作出（2011）邹民初字第2270号民事判决书：“一、解除原告邹城市国鲁商贸有限公司与被告邹城市中圆工贸有限公司于2005年10月20日签订的《商品房买卖合同》；解除与原告邹城市中圆工贸有限公司与被告山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司于2008年7月16日签订的《瑞康小区商业门头房补充合同》。二、被告山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司与本判决生效之日起十日内返还原告邹城市国鲁商贸有限公司购房款1000000元。三、被告山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹城市国鲁商贸有限公司损失2178000元。四、被告山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹城市国鲁商贸有限公司相应利息损失（以208000元为基数，从2005年10月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。五、驳回原告的其他诉讼请求”。根据邹城市国鲁商贸有限公司的申请，本院于2017年10月10日立案执行，案号为：（2017）鲁0883执2631号。2018年7月30日本院作出（2017）鲁0883执2631号执行裁定书：“续查封被执行人山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司所有的位于邹城市平阳东路258号瑞康小区1号楼的商业门头房五间，查封期间不得办理转让、抵押、买卖过户手续。期限为三年（2018年7月30日至2021年7月30日止）”。2019年1月14日，本院立案恢复执行，案号：（2019）鲁0883执恢24号。2019年9月5日本院作出（2019）鲁0883执恢24之一号执行裁定书：“拍卖被执行人山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司所有的位于邹城市平阳东路258号瑞康小区1号楼商业门头房五间”。2019年11月15日上述不动产通过淘宝网司法拍卖平台成交，竞买人张雪。2019年11月18日本院作出（2019）鲁0883执恢24之二号执行裁定书：“一、将被执行人山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司名下的位于邹城市平阳东路258号瑞康小区1号楼商业门头房五间的所有权归买受人张雪所有。邹城市平阳东路258号瑞康小区1号楼商业门头房五间自本裁定送达买受人张雪时转移。二、买受人张雪可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。2019年11月19日本院向邹城市不动产登记中心送达过户裁定及协助执行通知书。案外人就自己的主张提交了如下证据：证据一：2006年12月4日签订的《商品房买卖合同》一份（复印件）。出卖人：济宁丰泽圆房地产有限公司；买受人：赵红梅；合同编号：2006-001-007。证据二：工商服务业统一收款收据收款联2份；1、2006年8月6日，客户名称：赵红梅；项目：预收瑞康小区门头；金额：155000元；盖有邹城市中圆工贸有限公司发票专用章；2、2006年8月8日，客户名称：赵红梅；金额：15000元；盖有邹城市中圆工贸有限公司发票专用章。证据三：邹城市人民法院2012年2月27日作出的（2012）邹民初字第653号房屋买卖合同纠纷开庭传票一份。本院另查明：一、2019年4月16日，邹城市房地产交易所开具证明：经检索查询邹城市商品房网签备案系统，山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司开发的平阳东路258号瑞康小区1号楼房屋未进行商品房屋网签备案。2019年9月5日作出《通知》一则，告知瑞康小区1号楼门头房承租户对其承租房屋具有司法拍卖优先购买权，并于上述门头房墙面处张贴。本院认为，本案争议的焦点问题是：本院作出的（2019）鲁0883执恢24之一号执行裁定书是否正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。案外人主张涉案房屋已由其购买并出租，法院不得对其强制执行，其必须提供有效的证据，才能对涉案不动产享有排除法院强制执行的权利。案外人提交证据的效力问题属于实体认定的问题，不是执行异议审查的范围，案外人应该通过执行异议之诉确认其提交证据的效力问题。由此可见，案外人提交的证据不足以排除案件的执行。若案外人提起执行异议之诉，应当中止（2019）鲁0883执恢24之一号执行裁定书的执行。综上，案外人的异议请求理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人赵红梅的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 蒋舒鹏审 判 员 孟 杰审 判 员 贾永升二〇二〇年四月二十六日法官助理 刘 喆书 记 员 陈 博