河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初347号原告：许昌豪炀物业管理有限公司，住所地许昌县魏风路农技中心家属院。法定代表人：董伟豪，任公司总经理。委托诉讼代理人：万江涛，河南景焱律师事务所律师。委托诉讼代理人：师雪敏（实习），河南景焱律师事务所律师。被告：刘俊莉，女，1981年8月9日生，汉族，住河南省许昌县，现住河南省许昌市。原告许昌豪炀物业管理有限公司（以下简称豪炀物业公司）与被告刘俊莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪炀物业公司委托诉讼代理人万江涛、被告刘俊莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪炀物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年8月至2019年10月物业服务费1350元及逾期违约金405元（按拖欠金额30%标准计算），共计1755元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告的房产位于许昌市东××楼××单元××室，面积为90平方米，该小区一直由原告提供物业服务。根据物业服务合同约定，被告应按每月预交物业服务费以及相关代收费用。自2018年8月起被告拖欠物业费，经原告多次催促，被告仍不缴纳，其行为已经影响到了原告的正常经营管理。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘俊莉辩称，其不交物业费的原因是物业服务不到位，存在垃圾处理不及时、保安不到位、消防通道堵塞、维修不到位、园区内杂草丛生、小区公共收益未公示等问题。2018年10月份豪炀物业公司曾起诉被告不交物业费时其提出的问题一件没有处理。原告豪炀物业公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据：第一组，企业法人营业机照、法人身份证明、身份证复印件一组。证明原告的企业信息情况。第二组，物业服务合同、业主档案、承诺书一组。证明原告在东源锦程小区从事物业服务，被告刘俊莉取得原告提供物业服务的东源锦程小区1号楼1单元2602室的房屋所有权后，于2015年11月20日，与原告订立《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《房屋装修管理协议》等管理服务协议。约定被告房屋面积90平方米，物业费按1.0元/平方米/月，公共场地维护、设施设备能耗分摊费及检查维保费用按照许昌市物业收费指导文件（2003）91号文件执行。前期物业服务协议第11条违约责任第4款约定“乙方应当补交，并从逾期之日起每天按欠费金额的日百分之一交纳违约金”。被告验收房屋合格后，在《房屋验收记录表（一）》处签字确认。被告装修期间未经许可私自拆除多处墙体，于2015年12月28日向原告出具承诺书，承诺后果自负及放弃保修权利。第三组，物业收费收据两张。证明被告按物业收费1.0元/平方米/月的标准，向原告交付2016年1月1日-2016年12月31日和2017年1月1日-2017年12月31日期间物业服务费的事实。第四组，欠费明细表、催费通知单、向被告催费通知照片一组。证明被告从2018年8月份起，开始拖欠物业费，截止2019年10月份，共计拖欠1350元，原告因被告的拖欠行为而向其催要的事实。被告刘俊莉向本院提供如下证据：证据1、2020年2月19日豪炀物业收款收据一份，证明被告已经把水电费缴纳完，只欠物业费。证据2图片六张，证明原告提供的服务质量达不到合同约定的标准，与业主签订的前期物业服务协议是霸王条款，无合法收费依据，业主可以拒绝缴纳物业费。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的证据4客观真实，且相互印证，本院予以确认。被告提供的证据2系图片，本院对此证据本身予以确认，对其证明的问题将在本院认为部分予以阐述。综合上述证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告刘俊莉系东源锦程小区1号楼1单元2602室房屋业主，其房屋建筑面积为90平方米。2014年11月7日河南东源房地产开发有限公司与原告签订物业服务合同，由原告豪炀物业公司进入东源锦程小区进行物业管理。2015年11月20日原、被告之间订立《前期物业服务协议》，该协议对原、被告的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、各种费用的收取、违约责任等内容进行了明确约定，其中约定物业费收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1元；二次加压供水综合水价为每吨6元；不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天按欠费金额的日百分之一交纳违约金；公用场地维护、设施设备能耗分摊费及检测维保费用按照许昌市物业收费指导文件（2003）91号文件执行。截至2019年10月，被告刘俊莉入住后未交纳2018年8月至2019年10月的物业服务费，原告经催要无果，诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯并按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方若不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告豪炀物业公司对被告刘俊莉居住的东源锦程小区提供了物业服务，被告刘俊莉应当按照物业服务合同的约定履行给付物业费及相关费用的义务。关于被告因原告的物业服务不到位而拒缴交物业费问题，本院认为，原告的物业服务具有连续性、持续性，在其他小区业主按时缴纳物业费的情况下，被告拒绝缴纳物业费的行为，侵害了东源锦程小区其他业主的利益。对物业服务不到位之处，被告作为业主应合理行使权利，及时向豪炀物业公司提出建议，主张权利，而不应以拒缴物业费方式消极对待。根据原告请求及上述物业服务费等费用的收取标准，经本院核算，2018年8月至2019年10月止，被告刘俊莉共拖欠物业服务费15个月，被告应支付物业服务费1350元（90㎡×1元/㎡/月×15个月），原告要求被告支付物业服务费1350元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，依据双方合同约定从逾期之日起每天按欠费金额的日百分之一交纳违约金明显过高，依照法律规定被告可以申请人民法院酌减，但被告对此并未提出申请，且原告要求的违约金数额405元并不超过依据合同法规定的造成损失的30%，故原告要求被告依据合同约定支付违约金405元并无不当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告刘俊莉于本判决生效后十日内一次性支付原告许昌豪炀物业管理有限公司物业服务费1350元、违约金405元，以上共计1755元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘俊莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  王军琦二〇二〇年四月三日法官助理李宁书记员苏怡文履行告知书履行义务人：对于生效的法律文书，你方应当在生效法律文书规定的期限内自动履行义务。对于案件的执行款，你方可有以下履行方式：1、直接向当事人履行；2、将案件执行款转至许昌市建安区人民法院执行款专户，户名：许昌市建安区人民法院执行款专户，账户：100370418240010003003207，开户行：邮储银行许昌县镜水路支行。注：履行义务人通过第二种方法履行义务时，应当注明当事人姓名、案件号、承办人、案由等详细内容，若履行义务人未注明上述信息，致使法院财务部门无法核实具体案件情况时，将依规退回款项，由于款项被退回造成的法律后果（迟延履行、强制执行）由履行义务人自行承担。