甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0702民初666号 原告（反诉被告）：王某1，男，1963年7月24日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民，住张掖市。 原告（反诉被告）：王某2，男，1988年11月8日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民，住张掖市。系原告王某1之子。 二原告共同委托诉讼代理人：王某3，甘肃朝蓬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：史某，女，1971年8月9日出生，汉族，甘肃省民乐县人，个体户，住民乐县。 委托诉讼代理人：薛某，甘州区南街街道法律服务所法律工作者。 原告王某1、王某2（反诉被告）与被告史某（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1、王某2及委托诉讼代理人王某3，被告史某及委托诉讼代理人薛某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某1、王某2向本院提出诉讼请求：要求被告返还押金10000元，退还暖气费2364.6元。事实和理由：2018年12月31日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将××区，面积为151.1平方米的商铺租赁给原告，租赁期间自2018年12月31日至2019年12月31日止。二原告向被告支付租金105000元及押金10000元。合同履行期间，因被告不同意来年降低房屋租金的意见，2019年11月16日下午，原告告知被告不再续租房屋。2020年1月3日下午6时左右，被告到商铺商谈续租事宜，双方商谈无果，被告要求原告搬离商铺。次日，原告开始搬离该商铺，至1月8日商铺全部搬空，1月9日被告接受房屋并更换锁具。后原告请求被告返还10000元押金及2020年1月9日至2020年3月底交付的暖气费2364.6元，被告至今未付，故依法向人民法院提起诉讼。 被告史某辩称：2018年12月31日，原、被告签订房屋租赁合同一份，由原告租赁被告商铺并支付租金105000元属实，但被告并未收到原告押金10000元。原告租赁被告商铺期满后，未按合同约定将房屋恢复原状、清理屋内垃圾。租赁期间将房屋的屋顶和下水损坏。现被告雇佣他人将房屋内添附的设备恢复原状，将垃圾清理完毕，将房屋屋顶滴漏现象和损坏的下水修缮完毕，故请求原告依法赔偿。被告不知道原告是否缴纳过暖气费，也不知缴费多少。 原告王某1、王某2围绕诉讼请求，依法提交如下证据材料： 1.提交原告王某2和李万春签订的《房屋租赁合同》一份，证明2013年1月1日，原告租赁的甘州区馨宇丽都A区商业街23号商铺并不是直接从被告处租赁，而是经被告同意从案外人李万春处转租的。经质证，被告对该组证据的真实性没有异议，认为案外人李万春从被告处租赁房屋后，约定到期后恢复原状，2013年原告和李万春签订租赁合同也应受此约束。本院经审查后认为，该组证据能够证实2013年1月1日，经被告同意，原告王某2从案外人李万春处转租甘州区馨宇丽都A区商业街23号商铺并签署租赁合同的事实，依法予以采信。 2.提交原告王某1与被告史某签订的《房屋租赁合同》两份，其中第一份系原告与被告的代理人王俊翔签订，租期为2014年12月31日至2015年12月31日止，第二份合同系第一份合同的续租，租期为2018年12月31日至2019年12月31日止，两份合同中都有租金和押金的约定。经质证，被告对该组证据的真实性没有异议，但第一份租赁合同后面的签字并非原告史某本人签字，合同上关于押金10000元的约定，原告并未向被告支付，也无法证明原告已交付被告，第二份合同证明2014年的押金原告并未交付被告，若2014年的押金已交付，该份合同中不应写“应交押金10000元”，若原告交付了押金，应该有收据等证据。本院经审查后认为，2014年12月31日，原、被告签订房屋租赁合同后，在落款处还载明了“押金10000元，2014年有5000元，合计10000元押金”，该内容后面虽未有被告或其代理人签字确认，但从合同落款处记载内容和房屋租赁行业的惯例判断，该内容应为被告收到原告押金的记载，此后原告一直租赁被告房屋至2020年1月，故该组证据能够证实原告租赁被告商铺并支付押金10000元的事实，本院予以采信。 3.提交暖气费发票一张，证明原告交纳了2019年11月1日至2020年3月31日供暖期的暖气费4381.90元的事实。经质证，被告无异议，该组证据能够证实原告交纳2019-2020年采暖期暖气费的事实，依法予以采信。 4.提交张掖市丽都物业管理公司收款收据三张，证明2020年1月9日两原告将租赁的商铺交付给了被告，并对租赁期间的用水、用电、物业管理费进行结清，进一步印证2020年1月9日被告接受房屋的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，认为收款收据不能证明2020年1月9日原告将房屋交付被告的事实。 5.申请证人李玉芝、朱兴威出庭作证，证明原告于2020年1月4日开始搬离馨宇丽都A区商业街23号商铺，于2020年1月8日搬离完毕，2020年1月9日被告史某更换商铺门锁。经质证，被告认为该组证据系传来证据，无法证实2020年1月9日原告交付商铺的事实。 6.提交案外人王俊翔和原告语音聊天记录一份，证明2020年1月8日，原告将商铺搬空后，请求被告返还10000元押金的事实。经质证，被告认为王俊祥并不是史某的丈夫，而且语音里面也没有说明被告欠原告押金和给原告返还押金的内容。 上述三组证据经本院审查后认为，原告提交的支付水、电费和物业费的收据记载时间和证人证言、语音聊天记录能相互相印证，可以证明原告于2020年1月8日将商铺搬空后，于2020年1月9日向被告交付租赁商铺的事实，结合其他证据，依法予以采信。 被告（反诉原告）史某在审理期间向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告偿付反诉原告房屋占用费9000元，偿付房屋损坏维修金4800元，下水修缮款1800元，房屋恢复原状的费用10300元，合计25900元。2.要求反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年12月31日，反诉原告史某与反诉被告王某1、王某2签订《房屋租赁合同书》一份，反诉被告租赁反诉原告位于××区商铺，约定租赁期为一年，从2018年12月31日起至2019年12月31日止。合同约定，租赁期间损坏设施由反诉被告负责维修，合同期满原告必须恢复原样交付被告；合同期满，逾期一天支付的店面租赁费按每天600元收取，合同还对其他内容进行约定。合同期满后，反诉被告占用商铺至2020年1月15日，共计应偿付房屋占用费9000元。同时，反诉被告未按合同约定将房屋恢复原状，反诉被告在租赁期间将房屋屋顶和下水损坏。故提起反诉要求反诉被告偿付以上费用。 反诉被告王某1、王某2辩称，原、被告租赁合同期限届满前，双方就协商过降低房租的事宜，反诉原告以距离房屋租赁时间届满尚早，未实质协商。租赁期限届满后，双方于2020年1月3日协商续租事宜，协商未成，反诉原告要求反诉被告搬离租赁房屋，反诉被告于2020年1月8日搬离完毕，2020年1月9日交付商铺给反诉原告，反诉原告更换了门锁，因此并不存在至2020年1月15日才搬离完毕的情况。现反诉被告愿意按原合同约定承担9天的租赁费。对于反诉原告要求偿付房屋屋顶损坏维修金4800元，下水修缮款1800元，租赁期间该商铺屋顶和下水不存在损坏问题，房屋交付后反诉原告并未找反诉被告沟通处理，而是更换门锁，该行为足以表明反诉原告接受的商铺是完好的；关于商铺恢复原状的费用10300元，反诉被告租赁期间并未对商铺做任何装修及改建，2013年从李万春处转租该商铺，签订合同后次日就开始营业，而后又与反诉原告签订续租的租赁合同至今，现反诉被告腾空商铺后已将商铺交付反诉原告，相关费用已缴清，故反诉被告不应承担诉请的费用。 反诉原告史某围绕诉讼请求，依法提交了如下证据材料： 1.提交录像光盘一张和照片八张，证明反诉被告交付商铺时屋面和下水被损坏，店里垃圾成堆的情况。经质证，反诉被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为反诉被告将商铺交付反诉原告后，反诉原告将门锁换掉的行为就应该是认可房子已经交付完成，房子没有任何问题。反诉原告现要求恢复原状，必须要证明原状的样子。本院经审查后认为，该组证据反映商铺装修及部分生活垃圾未清理的情况，依法予以采信。 2.提交房租租赁合同一份，证明合同约定商铺到期后，逾期占用一天，每天支付租赁费600元，反诉被告在租赁期间损坏设施，由反诉被告负责维修，还约定合同期满，反诉被告必须恢复房屋原样交付反诉原告。经质证，反诉被告对合同真实性没有异议，认为2019年12月31日商铺租期到期后，2020年1月3日，反诉原告找到反诉被告，要求与反诉被告续签租赁合同，反诉被告请求降低房租，反诉原告不同意，因此要求反诉被告搬离租赁的商铺，反诉被告从2020年1月4日开始搬离商铺，于2020年1月8日全部搬空，故反诉原告请求支付相关费用到1月15日没有事实依据。本院经审查后认为，该组证明能够证实原、被告于2018年12月31日签订房屋租赁合同，租赁期间为1年，并对租金、恢复原状等内容进行约定，依法予以采信。 3.申请证人王俊祥出庭，证言证明反诉原告并未收到押金，反诉被告于2020年1月15日搬离完毕。经质证，反诉被告认为证人和反诉原告史某系亲属关系，租赁合同系证人王俊祥与反诉被告签署，故证人与本案有利害关系，其证言有倾向性。本院经审查后认为，该证人证言能够证实王俊翔代表反诉原告史某与反诉被告签署房屋租赁合同的事实，其余证言无相关辅助证据证实，依法不予采信。 4.申请证人姚贞出庭作证，证言证明反诉原告雇佣证人刷墙的事实。经质证，反诉被告对2020年1月10日砸墙和2020年1月12或13日干活的事实没有异议，但是对证人的其他证言有异议，认为证人是给王俊祥干活的，和王俊祥有经济上的利益关系，因此其证言有倾向性。本院经审查后认为，该组证据仅能够证实王俊翔雇佣证人姚贞对商铺进行装修的事实，依法予以采信。 5.申请证人郝鹏出庭作证，证言证明2020年1月11日-12日王俊翔雇佣证人郝鹏到商铺拉运垃圾和对下水、屋面维修的事实。经质证，被告对证人证言的真实性有异议，认为证人是给王俊祥干活的，和被告有经济利益关系，其证言有一定的倾向性。本院经审查后认为，该组证据能够证实王俊祥雇佣证人郝鹏到商铺拉运垃圾的事实，依法予以采信。 6.申请证人宋青出庭作证，证明2020年1月15日王俊翔雇佣证人宋青到商铺打柜子，进行再装修。经质证，反诉被告对证言基本认可，但对证人证明的2020年1月15日之前没有人干活和其他证人证言自相矛盾。本院经审查后认为，该组证据仅能够证实王俊翔雇佣证人宋青到商铺打柜进行再装修的事实，依法予以采信。 本院经审理认定事实如下，2013年1月1日，经被告同意，案外人李万春作为出租方，原告（反诉被告）王某1、王某2作为承租方，将位于××区商铺转租给原告，租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日止，租金每年68900元，并交房屋押金5000元。2014年12月31日，王俊翔作为被告（反诉原告）史某的代理人，同本诉原告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限为1年，租赁期限自2014年12月31日至2015年12月31日止，合同尾部手写“押金10000元整，2014年有5000元，合计10000元押金”。此后，原告一直租赁被告商铺。2018年12月31日，原、被告再次签署《房屋租赁合同》一份，约定租赁期间为2018年12月31日至2019年12月31日止，房租105000元。合同期满后，如果原告没有按时续租，没有按合同约定的时间搬走，被告有权终止合同，押金不退，并且原告另外赔偿被告违约金10000元。合同期满，原告必须恢复房屋原样交付被告。被告确认房屋完好无损，水、电暖、上下水畅通才能收回房屋。合同期满后，原告如果逾期没有按时把房屋里面的商品货物等辅助设施搬走，以各种理由拒绝拖延非法占用房屋的行为，逾期一天支付店面的租赁费，每天按600元收取赔偿金。2020年1月3日，原、被告商谈续租事宜，原告请求被告降低房租，被告未同意，并要求原告立即搬离租赁的商铺。原告于2020年1月4日开始搬离，至2020年1月8日全部搬空，2020年1月9日将房屋交付被告，被告更换了门锁。原告搬离后请求被告返还押金10000元，并退还2020年1月9日至3月31日的暖气费2364.6元，被告未予退还相关费用，因而成讼。庭审中，被告史某提出反诉，认为反诉被告王某1、王某2于2020年1月15日才搬离租赁的房屋，应偿付房屋占用费9000元；反诉被告搬离商铺后并未清理屋内垃圾，在租赁期间将商铺的墙面、下水毁损，没有按合同约定将房屋恢复原状。反诉原告遂找人对商铺重新刷墙、清理垃圾、修缮房顶、下水，将商铺恢复原状，花费维修费4800元，下水修缮款1800元，商铺恢复原状花费10300元，合计25900元，要求反诉被告予以支付。 本院认为，原、被告签订房屋租赁合同的意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同。合同签订后，原告向被告支付押金。原、被告创设押金的目的是为了使承租人合法使用房屋、履行按时交纳租金及水电费等相关义务的一种金钱担保，在承租人依约履行义务或双方合同关系终止后,出租人应依诚实信用原则应予返还。本案中，原告承租被告房屋时依约向被告交纳房屋租赁押金10000元，双方租赁关系终止后原告已履行全部合同义务，被告应向原告返还押金。故原告主张返还押金的诉讼请求依法成立，本院予以支持。原告主张被告退还自2020年1月9日搬离后的暖气费，符合法律规定，被告应予返还，原告共缴纳2019至2020采暖期采暖费4381.90元，每天为28.82元，故被告应退还原告暖气费2364.60元。 关于反诉原告请求反诉被告偿付房屋占用费的主张，在反诉原告和反诉被告租赁期限届满后，反诉被告未向反诉原告交付房屋，反诉被告占有使用该房屋的行为变为不定期租赁合同关系，反诉被告应按照原合同约定支付相应的租金。后双方因租金商议无果，反诉原告和反诉被告均同意解除租赁合同。合同解除后至搬离房屋期间，反诉被告亦因比照原合同支付相应的租金。故反诉原告主张反诉被告支付房屋租赁期满后的租金和房屋占用费的部分请求，符合法律规定，依法予以支持。反诉原告要求每天按600元支付房屋占用费，合同中虽有此约定，但该约定系一种违约损害赔偿责任的约定，只有在合同解除后，反诉被告恶意占有房屋不及时腾退的情行下才生效的一种惩罚性违约损害赔偿的计算方法，因反诉被告占有房屋系在合同解除后的合理期限内的占有，故不适用该约定，其要求每天按600元标准支付房屋占用费的理由，不符合合同约定和法律规定，依法不予支持。原、被告合同解除后，反诉被告将房屋交付时，反诉被告理应将房屋内的生活垃圾清理干净，反诉被告未清理垃圾的行为，应承担相应的法律后果。反诉被告交付房屋后，反诉原告雇佣他人清理房屋内的生活垃圾产生的费用，反诉被告应酌情予以赔偿500元，故反诉原告主张反诉被告承担房屋恢复原状费用的部分诉讼请求，依法予以支持。反诉原告与反诉被告租赁合同约定，反诉被告搬离时应对房屋恢复原状，但反诉被告租赁房屋后，并未进行装饰装修和添附相关的设施，不存在恢复原状的情形。反诉原告接受房屋后，进行砸墙、打柜子等行为应为再利用的装饰装修行为，产生的费用由其自行承担，故该项诉讼请求依法不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付下水修缮款、屋顶修复费用和粉刷墙面等各项费用，因未提供直接证据证明反诉被告承租期间有故意损毁下水管道、屋顶和墙面的行为，且该设施若有损毁，应为合理利用过程中造成的合理损耗，该修缮义务应属反诉原告的义务，故反诉原告该项诉讼请求依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、被告史某（反诉原告）返还原告王某1、王某2（反诉被告）押金10000元，退还暖气费2364.60元，合计12364.60元； 二、反诉被告王某1、王某2（原告）赔偿反诉原告史某（被告）恢复原状的垃圾清理费500元； 三、反诉被告王某1、王某2（原告）支付反诉原告史某（被告）租赁费和房屋占用费2589.04元（105000元/年÷365天×9天）； 四、驳回反诉原告史某（被告）其他诉讼请求。 上述一、二、三项相互抵顶后，被告史某支付原告王某1、王某29275.56元，限于本判决生效后三十日内付清。 本诉案件受理费109元，减半收取54.5元，由本诉被告史某负担。反诉案件受理费109元，由反诉原告史某负担59元，反诉被告王某1、王某2共同负担50元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员  李 斌 二〇二〇年四月二十二日 法官助理  李雷雷 书 记 员  王 超