江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初10286号原告：王威，男，1986年8月24日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：臧其颂，江苏欣扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧高，江苏欣扬律师事务所律师。被告：徐俊华，女，1964年1月27日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：吴从军，宿迁市宿城区三棵树法律服务所法律工作者。原告王威与被告徐俊华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案受理后，于2020年4月3日依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王威及其委托诉讼代理人臧其颂、被告徐俊华的委托诉讼代理人吴从军到庭参加诉讼。该案现已审理终结。原告王威向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告之间于2017年1月9日签订的《存量房买卖合同》无效；2.请求依法判决被告徐俊华立即将登记在其名下位于宿迁市宿城区房屋过户至原告王威名下，过户费用由被告徐俊华承担；3.本案诉讼费用由被告徐俊华承担。事实及理由为：2013年原告王威向案外人卜秀丽借款15万元，后因案外人卜秀丽向原告王威索要借款，原告王威向案外人蒋某1借款，并将借款用于偿还案外人卜秀丽借款。同时，原告王威将登记在自己名下的位于宿迁市宿城区房屋进行抵押。2016年12月19日，原告王威与案外人蒋某1至公证处办理公证抵押手续，于2017年1月9日签订《存量房买卖合同》。后被告徐俊华在原告王威不知情的情况下将案涉房屋过户至自己名下，但案涉房屋一直未交付。2018年6月11日，被告徐俊华起诉至贵院，请求判令原告王威父母王某2、蒋某2搬出案涉房屋，法院认为，原被告之间签订的房屋买卖合同实际系对债的担保，符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不产生物权转移效力，最终判决驳回被告徐俊华的诉讼请求。被告徐俊华不服该判决，上诉至江苏省宿迁市中级人民法院，2019年6月3日，江苏省宿迁市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。上述判决已经发生法律效力，原告王威认为，原被告之间名为房屋买卖实为民间借贷，因双方签订的房屋买卖合同并非真实的意思表示，故应无效，被告徐俊华应将案涉房屋过户至原告王威名下。原告王威多次协商未果，因而成诉。被告徐俊华辩称，1.原被告之间存在民间借贷关系，因原告王威未按时还款，经双方协商，签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效；2.涉案房屋在双方签订手续后，原告王威自愿协助被告徐俊华到房管部门办理了房屋变更登记手续，现在该房屋登记在被告徐俊华的名下，因该房屋是原告王威欠被告徐俊华借款68万7千余元，原告王威自愿将房屋变更在被告徐俊华名下，如果要求被告徐俊华将房屋变更至原告王威名下，应先偿还欠被告徐俊华的借款及利息，否则被告徐俊华不同意原告王威的请求。综上，请求法庭驳回原告王威的诉讼请求。本院经审理查明：2016年11月15日，原告王威（甲方）与案外人卜秀丽（乙方）签订《房屋抵押借款延期还款协议书》，约定甲方根据2013年借字第0262号合同向乙方借用人民币150000元，利率1.5%，该借款合同于2014年2月9日到期，到期后借款人没有支付本金150000元及利息70000元（算至2016年11月15日）。经双方协商，2016年11月30日偿还所欠利息1万元整，2016年5月15日偿还所欠利息600000元整，并约定将2013年借字第0262号合同借款延期至2017年11月15日，延期期间支付利息为每月人民币2500元，按月付息，付息为到期月27日。双方约定赋予延期还款协议强制执行效力，如果借款人到期后不能偿还本金及利息，自愿接受强制执行。同日，江苏省宿迁市宿迁公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《房屋抵押借款延期还款协议书》强制执行效力。2017年1月4日，被告徐俊华通过中国工商银行账户向原告王威汇款155000元。2015年4月8日，宿迁市宿城区人民法院作出的（2015）宿城民初字第860号民事调解书中载明：“……原告王某1诉被告王威民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告王威于2015年5月8日前偿还原告王某1借款20万元……”。2017年1月6日被告徐俊华通过中国工商银行账户向案外人王某1汇款270000元。2016年12月22日，案外人尹建（甲方）与原告王威（乙方）达成的《和解协议书》中约定原告王威于本协议签订后向案外人尹建支付2万元。同日，被告徐俊华通过中国工商银行账户向案外人尹建汇款20000元。宿迁市宿城区（房屋所有权证：宿房权证宿迁字第××号）房屋登记所有权人为原告王威。实际由原告王威与其父母王某2、蒋某2以及原告王威的奶奶居住至今。2016年12月19日，原告王威出具授权委托书一份，受托人为赵某，委托事项：我个人拥有坐落于宿迁市宿城区（房屋所有权证：宿房权证宿迁字第××号）房产一处，现准备还清上述房屋所有欠款并出售给徐俊华（公民身份证号码：），因我没有时间亲自办理，现委托赵某为我的合法代理人，全权代表我办理以下事项：……同日，原告王威到江苏省宿迁市宿迁公证处对《委托书》进行公证。2017年1月9日，原告王威委托的代理人赵某（卖方）与被告徐俊华（买方）签订《存量房买卖合同》中载明：“……第一条房产基本情况1.房屋所有权人：王威，房屋所有权证号：60-S-110……2.卖方房产（下称该房产）座落：宿支路石娄8组，房屋规划用途：住宅……第四条房屋成交价：买卖双经协商一致，同意上述房屋转让成交价为人民币（大写）：肆拾万零壹仟玖佰陆拾贰元整（¥：401962）……第六条付款方式……买方于2017年1月9日前……将支付购房款人民币（大写）：肆拾万零壹仟玖佰陆拾贰元整（¥：401962）……第九条房屋权属转移登记：买卖双方同意，自本合同签订之日起10日内，买卖双方共同到房屋登记机构申请办理房屋转让过户手续……”。2017年1月10日涉案房屋变更登记至原告徐俊华名下。苏（2017）宿迁市不动产权第0002719号不动产权登记证书中载明：“权利人：徐俊华；共有情况：单独所有；坐落：宿城区河滨街道石篓居委会八组……”。本院于2018年11月27日作出的（2018）苏1302民初4456号民事判决书已经生效，该判决中确认原被告之间就案涉房屋签订的房屋买卖合同并将案涉房屋过户至被告徐俊华名下的行为符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。以上事实有房屋抵押借款延期还款协议书、具有强制执行效力的债权文书公证书、民事调解书、和解协议书、存量房买卖合同、银行交易记录、不动产登记权属证书、民事判决书及当事人陈述在卷佐证，足以证实。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本院认为，本案中原被告双方于2017年1月9日签订的《存量房买卖合同》系民事法律行为的一种，故《存量房买卖合同》的生效应满足上述三个条件。因原被告之间并不存在真实的买卖房屋意思表示，所以，《存量房买卖合同》无效。理由如下：1.《存量房买卖合同》签订后，被告徐俊华并未依约向原告王威支付购房款；2.案涉房屋并未实际交付被告徐俊华使用，而是由原告王威与其父母、奶奶居住至今，与一般的房屋买卖应实际交付使用的规则不符；3.虽然案涉房屋已经登记至被告徐俊华名下，但不能因此视为双方存在房屋买卖的意思表示，原被告在订立《存量房买卖合同》时并不存在房屋买卖的意思表示，其仅是作为一种债的担保而签订的形式上的买卖合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本院认为，本案中原被告之间签订房屋买卖合同并将案涉房屋过户至被告徐俊华名下的行为，已经生效的民事判决确认符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。又案涉房屋在变更登记至被告徐俊华名下前系登记在原告王威名下，现原告王威请求被告徐俊华将案涉房屋变更登记至其名下，于法有据，本院予以支持。因过户产生的费用按照房管部门的规定各自承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告王威与被告徐俊华于2017年1月9日签订的《存量房买卖合同》无效；二、被告徐俊华应于本判决生效之日起十五日内将登记在其名下位于宿迁市宿城区房屋过户至原告王威名下，过户费用由原被告双方按照房管部门的规定各自承担。案件受理费7300元，由被告徐俊华负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉至宿迁市中级人民法院，并根据《诉讼费缴纳办法》的规定，向该院预交上述案件受理费。（本页以下无正文）审 判 长  朱雪芹人民陪审员  麻彩芳人民陪审员  李 莉二〇二〇年四月十七日书 记 员  王 可法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。