福建省建宁县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0430执异9号 案外人：彭恭良，男，1969年8月13日出生，汉族，现住福建省武夷山市三姑度假区。 申请执行人：福建丰溢建设工程有限公司，统一社会信用代码91350105579262439G，住所地福州市马尾区琅岐镇新道路408号鸿鑫楼20717号。 法定代表人：王军球，董事长。 申请执行人：星华昌源集团有限公司（原福建省昌源建筑工程有限公司），统一社会信用代码：913504307549604465，住所地福建省三明市建宁县民主街（三特超市二楼）。 法定代表人：游作星，董事长。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司三明列东支行，组织机构代码85558528－6，住所地福建省三明市梅列区仁和新村1幢。 负责人：刘宏强，行长。 申请执行人：卢坚，男，1967年11月28日出生，汉族，住福建省闽清县。 申请执行人：王华，男，1980年8月27日出生，汉族，住福建省闽清县。 申请执行人：郑孝梅，男，1963年4月4日出生，汉族，住福建省闽清县。 被执行人：福建省建宁县南方房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350430570956274Y，住所地福建省建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际小区一楼。 法定代表人：周道芳，董事长。 在本院执行福建丰溢建设工程有限公司、星华昌源集团有限公司、中国工商银行股份有限公司三明列东支行、卢坚、王华、郑孝梅与福建省建宁县南方房地产开发有限公司（以下简称南方房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年9月17日作出（2019）闽0430执308号之一执行裁定：变卖被执行人南方房地产公司名下坐落于福建省建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际5＃、6＃、7＃、8＃楼230套房屋及店面（详见变卖明细表）。案外人彭恭良于2020年4月14日对执行建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际二期楼房5幢901室、1001室、1002室、1003室住房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 彭恭良称，请求法院中止对建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际二期楼房5幢901室、1001室、1002室、1003室住房的变卖。事实和理由：2010年5月25日，周道芳、邓进荣向吴连福借款210万元，2013年3月28日经三方协商，周道芳、邓进荣二人欠吴连福的该笔借款债权转让给彭恭良。周道芳、邓进荣同意在建宁县南方国际二期房地产开盘后，将周道芳担任法定代表人且拥有处置权的5幢901室、1001室、1002室、1003室 折价抵偿给彭恭良作为210万元欠款的还款。为进一步确认上述事实，2014年2月28日，彭恭良与周道芳签订了以房抵债《补充协议书》及《还款计划书》，南方房地产公司在《还款计划书》加盖公章，上述协议已效，彭恭良对于上述4套房产具有排除执行的优先权，建宁县法院作出（2019）闽0430执308号之一执行变卖裁定，变卖彭恭良所有的上述住房，损害彭恭良的合法权益，特向法院提出执行异议，请中止对上述房屋的变卖。 申请执行人星华昌源集团有限公司、福建丰溢建设工程有限公司、中国工商银行股份有限公司三明列东支行、卢坚、王华、郑孝梅未提出书面意见。 被执行人南方房地产公司未提出书面意见。 本院查明，2010年5月25日，周道芳、邓进荣向吴连福借款210万元，2013年3月28日经三方协商，周道芳、邓进荣二人欠吴连福的该笔借款债权转让给彭恭良，周道芳、邓进荣同意在建宁县南方国际二期房地产开盘后，将周道芳担任法定代表人且拥有处置权的5幢901室、1001室、1002室、1003室折价抵偿给彭恭良作为偿还210万元借款。2014年2月28日，为确认三方达成上述事实，彭恭良与南方房地产公司签订了以房抵债《补充协议书》，同时南方房地产公司出具《还款计划书》。补充协议约定：“南方房地产公司同意在南方国际二期项目取得预售许可证7个工作日内，将上述4套房产以单价6000/㎡元抵房给彭恭良作为偿还210万元的借款，彭恭良拥有该4套房源的处置权，南方房地产公司有义务协助彭恭良办理产权过户给彭恭良或者彭恭良指定的其他人名下”。协议签订后至今，彭恭良与南方房地产公司未签订正式《商品房买卖合同》，也未向不动产登记部门办理预告商品房登记。 另查明，2018年6月5日本院依法查封上述房产，2019年9月17日依法裁定对上房产进行变卖。 本院认为，2014年2月28日，彭恭良向南方房地产公司达成以房抵债《补充协议书》及南方房地产公司出具《还款计划书》。 将坐落于建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际二期楼房5幢901室、1001室、1002室、1003室4套住房，作为南方房地产公司用于抵尚欠彭恭良的债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，虽然彭恭良与南方房地产公司签订的《补充协议书》,该《协议书》系附条件的协议，因所附条件未成就，且在人民法院查封前双方未签订上述住房《商品房买卖合同》，也未办理预购商品房预告登记。案外人要求本院中止对上述房产变卖理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国的民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回彭恭良提出的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈华粦 审判员  罗国栋 审判员  江元晖 二〇二〇年四月二十四日 书记员  曾运风 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，彭恭良对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。彭恭良、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。