江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11265号上诉人（原审原告）：昆山花桥国际商务城城乡一体化建设有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号。法定代表人：孙国熊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王忠，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州明远重工有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇光明路599号。法定代表人：赵鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：崔小灵，江苏瀛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱新辰，江苏瀛成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：昆山明远特钢实业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇巷浦民营小区。法定代表人：刘岩。诉讼代表人：昆山明远特钢实业有限公司管理人。负责人：邵吕威，该单位负责人。委托诉讼代理人：徐璐，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。上诉人昆山花桥国际商务城城乡一体化建设有限公司（以下简称花桥一体化公司）因与被上诉人苏州明远重工有限公司（以下简称明远重工公司）、昆山明远特钢实业有限公司（以下简称明远特钢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初4932号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人花桥一体化公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，并在查明事实的基础上依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明事实。本案诉争房产上只存在一份租赁合同，即2011年1月两被上诉人之间签署的《房产租赁合同》，该租赁合同情况与一审法院针对涉案房产司法拍卖公告中的公示内容相一致，故自始至终花桥一体化公司知悉且也只认可两被上诉人之间2011年1月的租赁合同。明远重工公司所称的2015年12月28日《房产租赁合同》的相关内容从未出现在一审法院的司法拍卖公示中，其真实性花桥一体化公司从未认可，也无法对花桥一体化公司发生法律效力。二、一审法院适用法律错误。明远重工公司虚构事实，恶意串通，非法侵占的行为显而易见。昆山市人民法院（2018）苏0583民初5094号民事判决书、苏州市中级人民法院（2019）苏05民终262号民事判决书均明确，所谓的《债权债务抵偿协议书》因两被上诉人构成恶意串通，故确认无效。明远重工公司利用该恶意串通而形成的《债权债务抵偿协议书》，拒绝或拖延向花桥一体化公司支付租金，主观上存在恶意违约的故意，花桥一体化公司解除合同并无不妥。明远重工公司针对花桥一体化公司的解除合同通知，未在三个月内提起相关的确认之诉，所以租赁合同实际上已解除。被上诉人明远重工公司辩称，针对花桥一体化公司要求解除合同的通知，明远重工公司均有及时回复，不同意解除，双方只是在租金交付问题上有争议。明远重工公司和明远特钢公司在《债权债务抵销协议书》中进行了租金抵销，为了确认该《债权转让协议书》的有效性，明远重工公司也提起了民事诉讼。两份租赁合同在明远特钢公司破产过程中，明远重工公司均已提交给一审法院。（2018）苏0583民初5094号民事判决书也确认，2011年1月1日和2015年12月28日明远重工公司和明远特钢公司分别签订了两份房产租赁合同。明远重工公司多次和花桥一体化公司进行沟通，以期尽早理清双方之间的租赁关系，因此，明远重工公司不存在恶意违约的行为。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人明远特钢公司辩称，管理人接管明远特钢公司时，发现明远特钢公司名下确有部分办公设备、低值易耗品以及两台旧机床存放于涉案厂房及办公楼内。管理人经过清点、评估并根据经债权人会议表决通过的变价方案，于2017年下半年对上述资产进行了公开拍卖，拍卖成交后及时与买受人办理了交接手续，此后未再对涉案房产存在占用的情况。对一审判决针对明远特钢公司作出的事实认定与判决结果，不存在其他异议。原审原告花桥一体化公司向一审法院起诉请求：1.判令明远重工公司、明远特钢公司立即将位于昆山市花桥镇光明路599号1号楼、6号楼（房屋产权证号为13××41）以及昆山市花桥镇光明路599号4号楼、3号楼（房屋产权证号为13××02、13××00）的房屋、土地（土地使用权证号为昆国用第12006111126号）腾让交还花桥一体化公司。2.判令明远重工公司支付拖欠的租金计974622元。3.判令明远重工公司支付违约金48731元。4.判令明远重工公司、明远特钢公司支付房屋占用使用费（自2017年10月1日起按照年租金828144元的标准计算至实际交还房屋、土地之日）。5.本案诉讼费由明远重工公司、明远特钢公司承担。一审庭审中，花桥一体化公司变更第1项诉讼请求为：判令明远重工公司立即将位于昆山市花桥镇光明路599号1号楼、6号楼（房屋产权证号为13××41）以及昆山市花桥镇光明路599号4号楼、3号楼(房屋产权证号为13××02、13××00）的房屋、土地（土地使用权证号为昆国用第12006111126号）腾让交还花桥一体化公司；第4项诉讼请求变更为：判令明远重工公司支付房屋占用使用费（自2017年10月1日起按照年租金828144元的标准计算至实际交还房屋、土地之日）；第5项诉讼请求变更为：本案诉讼费用由明远重工公司承担。一审法院认定事实如下：2011年1月1日，明远重工公司与明远特钢公司签订《房产租赁合同》，约定明远特钢公司将其合法拥有的坐落在昆山市花桥镇光明路599号房屋，建筑面积为11502平方米，出租给明远重工公司使用，用途为生产、办公。房屋租赁自2011年1月1日起至2030年12月30日止。……房租及其他建筑物年租金为828144元，支付期限为按季度支付，每三年递增5%，支付方式为现款……。2015年12月28日，明远重工公司与明远特钢公司签订《房产租赁合同》，约定明远特钢公司将其合法拥有的坐落在昆山市花桥镇光明路599号房屋，建筑面积为3345平方米，出租给明远重工公司使用，用途为生产、办公。房屋租赁自2016年1月1日起至2026年12月31日止。……房租及其他建筑物年租金为401400元，支付期限为每月月底，支付方式为冲抵欠款……。明远特钢公司因与申请执行人江苏昆山农村商业银行花桥支行等申请人金融借款纠纷等执行案件，一审法院在执行过程中要求明远特钢公司支付22042666.5元及逾期债务利息。因明远特钢公司未履行生效法律文书确定的义务，一审法院委托有关机构对其名下的房地产及附属价值进行评估，评估价值为3247.46万元，并于2016年6月30日作出执行裁定书，通过司法拍卖网络平台进行拍卖涉案房地产。该案一审法院在司法拍卖网上的标的物介绍中载明建筑面积15426.85平方米，无证1166.32平方米，土地面积22201.5平方米，其他介绍:……3、租赁合同期限为2011年1月至2030年12月，租金支付2016年1月28日，年租金为828144元，按季度支付，每3年递增5%……。花桥一体化公司于2016年8月2日通过司法拍卖网以45374600元拍得涉案房地产。该案一审法院于2016年9月5日作出执行裁定书并向昆山市不动产中心作出协助执行通知书，要求协助执行下列项目：位于昆山市附属设施（房屋产权证号为13××41、13××02、13××00）的所有权及相应的国有土地使用权（12006111126）以4537.46万元归买受人即花桥一体化公司所有，被拍卖的房屋所有权及相应国有土地使用权自裁定送达买受人时起转移，同时解除上述房地产上的查封和抵押。花桥一体化公司办理了房地产过户手续后，于2017年4月27日向明远重工公司出具公函，内容为：根据《拍卖公告》（昆执网拍815号）及《不动产竞价标的调查情况表》，拍卖资产未涤除租赁权，即我公司承继原租赁关系，自《执行裁定书》生效之日起计算，即2016年9月5日。根据原合同约定，租赁期限自2011年1月1起至2030年12月31日止。年租金828144元，按季度支付，每三年递增5%。租金支付至2016年1月28日。鉴于上述情况，现正式通知贵司须在收到本公函后30日内，缴付2016年9月5日至2017年6月30日期间租金，共计746365元，并与我公司完成补充合同签订，完善相应合同条款。否则我司将采取必要手段（包括但不限于解除合同、提起诉讼等），同时我公司保留向贵司主张违约金及合同约定的其他费用的权利。同时告知银行账号。花桥一体化公司提供的EMS送达信息显示，该信件于2017年4月28日由明远重工公司门卫签收。2017年5月25日，明远重工公司向花桥一体化公司出具回复函，内容为：贵司2017年4月27日的公函收悉，现答复如下：1.我公司已同意花桥动迁办的要求“要求我公司与出租人租赁合同提前解除事宜”，并承诺尽快积极配合关于提前解除的补偿协商事宜。2.我公司与出租人签订了长期的房屋租赁合同，租赁期至2030年，根据我国现行法律法规“买卖不破租赁”原则，租赁合同在有效期内，我司的租赁合同仍然有效，所以不存在续签的问题。3.我司与出租人明远特钢公司于2016年5月20日签订了《债权抵房租协议》，约定我司享有合法债权冲抵出租人的相应房租，不再支付任何现金，故此不存在再向贵司支付房租之说。明远重工公司提供的EMS送达信息显示，该信件于2017年5月27日由花桥一体化公司签收。花桥一体化公司于2017年9月11日向明远重工公司出具公函，内容为：我司已于2017年4月27日向贵司发函催讨贵司所拖欠的相应租金，虽贵司收函后对相关拖欠租金的事宜进行了回复，但回复所称“贵司不存在再向我司支付房租”的说法没有事实和法律依据，我司对此不予认可。综上，我司再一次通知贵司须在收到本公函后15日内，缴付2016年9月5曰至2017年12月31日期间租金，共计1202879元，否则我司将采取必要手段（包括但不限于解除合同、提起诉讼等〉处理上述事宜，同时我司保留向贵司主张违约金及合同约定的其他费用的权利。花桥一体化公司提供的EMS送达信息显示，该信件于2017年9月12日由明远重工公司门卫签收。2017年9月21日，明远重工公司向花桥一体化公司出具回复函，内容为：贵司2017年9月11日的公函收悉，现答复如下：1.关于贵司催要租金之事，我单位本认为已与明远特钢公司签订了《债权抵房租协议》，在协议期间就不用再支付给贵公司租金。如果此协议不成立，没有法律依据的情况下，我公司将积极支付房租或从我公司提前解除租赁合同补偿金中扣除，敬请谅解。2.我公司已申请花桥动迁办10月份进厂，进行提前解除租赁合同的补偿协商事宜，并附我公司对动迁办的申请函，特此回复。明远重工公司提供的EMS送达信息显示，该信件于2017年9月22日由花桥一体化公司前台签收。花桥一体化公司于2017年9月29日向明远重工公司出具公函，内容为我司已于2017年4月27日、2017年9月11日分两次向贵司发函催讨贵司所拖欠的相应租金，虽贵司收函后对相关拖欠租金的事宜进行了回复，但回复所称“贵司不存在再向我司支付房租”及“从贵司提前解除租赁合同补偿金中扣除”的说法没有事实和法律依据，我司对此不予认可。至本公函发出之日，贵司仍未支付租金。综上，根据法律规定，我司现在正式通知从即日起解除与贵司之间的《房产租赁合同》。贵司在收到该合同解除告知函后，应不晚于2017年10月31日完成撤场。同时，再次通知贵司须在撤场完成前，缴付2016年9月5日至2017年9月30日期间租金，共计974622元，违约金48731元及从2017年10月1日至实际搬离日期间的房屋占用费。花桥一体化公司提供的EMS送达信息显示，该信件于2017年10月1日由明远重工公司门卫签收。一审另查明，明远重工公司与明远特钢公司签订《债权债务抵偿协议书》，载明鉴于江苏省昆山市人民法院（2015）昆商初字第00632号、第00633号民事判决书已生效，债权人明远重工公司且已经向法院申请强制执行，债务人明远特钢公司无力偿还到期债务，同时，基于债权债务人双方于2011年1月1日和2015年12月28日签订的两份房产租赁合同相关条款之约定，双方在平等、自愿、充分协商一致基础上，达成如下债权债务条款，以供双方共同遵守：一、双方一致同意，用债权人申请强制执行标的额2600余万元冲抵房产租赁合同中约定的每年租金，具体金额按合同约定的付款条款；二、冲抵的期限暂定为五年，冲抵金额6611454.76元。2016年6月1日至2016年12月31日租金为741388.2元（507238.2+234150）；2017年1月1日至2019年12月31日租金为3943286.28元（913028.76×3+401400×3）；2020年1月1日至2021年5月31日租金为1926780.28元（1358130.28+568650）。五年冲抵到期，经双方协商一致可以继续进行冲抵，直至将房产租赁合同约定租赁余期冲抵完毕；三、债权债务的冲抵自2016年6月1日起至2021年5月31日止，冲抵期间债权人不再以现金方式支付债务人任何租赁费；四、冲抵期满，债权总额如果没有多余，则视为双方全部债务已经清偿；若有余额，债务人仍应当进行清偿。该债权债务抵偿协议书落款日期2016年5月20日系打印。明远特钢公司出具收据，载明根据双方签订的债权债务抵偿协议书，今收到明远重工公司付租金6611454.76元，冲抵期限为2016年6月1日至2021年5月31日，共计五年房租，特此证明。该收据落款日期2016年5月23日系打印。该案一审法院于2016年12月27日作出（2016）苏0583民破4号民事裁定书，裁定受理明远重工公司、梁伟健对明远特钢公司的破产清算申请。2017年4月7日明远重工公司向明远特钢公司管理人申报债权本金16780000元及利息1433683.2元，总金额为18213683.2元。该债权申报金额系明远重工公司将原债权申报金额减掉6611454.76元，并向明远特钢公司管理人提供了落款日期为2016年5月20日明远重工公司与明远特钢公司签订的债权债务抵偿协议书复印件。明远特钢公司管理人于2017年10月16日回复，2017年3月2日管理人对明远特钢公司进行了接管，未接管到明远重工公司提及的债权债务抵偿协议书，明远特钢公司的账册对此亦无记载。即使该协议真实存在，明远特钢公司名下工业房地产及附属设施已于2016年8月2日拍卖成交，由买受人花桥一体化公司拍卖竞得。故明远特钢公司不能继续履行合同义务，明远重工公司对此部分权利已进行申报，若明远重工公司主动放弃6611454.76元债权的申报，请书面明确自愿放弃权利并不再主张。2017年10月19日明远重工公司向明远特钢公司管理人作出申报债权的说明，载明关于明远特钢公司破产一案，明远重工公司申报债权一事，原来申报的债权直接按民事判决书申报计算为24708589.98元，该申报的债权未经财务确认，申报的债权有误应为18097135.22元及利息。扣减6611454.76元的原因，是与明远重工公司欠明远特钢公司的租金抵销了。明远重工公司认为该债权债务抵销合法有效，管理人应予认可，理由如下：一、明远重工公司从2011年就向明远特钢公司租赁了厂房，期间一直向明远特钢公司支付房租，租赁厂房是事实。二、租赁合同签订时间在厂房被拍卖之前，已在明远特钢公司破产清算之前，租赁合同合法有效。三、债权债务抵偿协议在2016年5月20日签订，已在厂房被拍卖之前，已在明远特钢公司破产清算之前，该协议应是合法有效。四、明远特钢公司于2016年5月23日出具了收据证明了明远特钢公司收到租金。综上，租赁事实存在，明远重工公司行使抵销权在厂房被拍卖之前，已在破产清算之前，债权债务的抵销在破产清算前已经履行完毕。明远重工公司最终确认申报的债权为18097135.22元及利息。明远特钢公司管理人接管到的该公司财务账册上记载最后应付款的情况，显示厂房租金是抵销到2016年6月，抵付了2016年1-3月租金330429.04元、2016年4月租金33450元、2016年5月租金33450元、2016年4-5月租金144925元、2016年6月租金105912.6元。明远重工公司于2018年3月28日向一审法院起诉，要求确认明远重工公司与明远特钢公司于2016年5月20日签订的《债权债务抵偿协议书》合法有效。一审法院经审理作出（2018）苏0583民初5094号民事判决，认为债权债务抵偿协议书显示形成时间为2016年5月20日，且2016年5月23日明远特钢公司出具收据确认收到明远重工公司支付的2016年6月1日至2021年5月31日五年租金6611454.76元，但从明远特钢公司管理人接管的明远特钢公司财务账册上记载明远特钢公司依据与明远重工公司于2011年1月1日、2015年12月28日签订的两份房产租赁合同确定的租金金额每月进行冲抵入账，直至2016年6月。双方于2016年5月达成的冲抵五年租金6611454.76元的重大事项却在明远特钢公司财务账册上未有记载，记载的仍然是按照两份房产租赁合同确定的租金金额每月进行冲抵入账的内容，显然不符常理，且相互矛盾。基于明远重工公司与明远特钢公司之间先前形成的书面材料均手写落款日期，唯独债权债务抵偿协议书及对应收据的落款日期为打印，在明远重工公司申请法院强制执行未果、法院裁定受理明远特钢公司破产清算案的情况下，故对债权债务抵偿协议书载明的形成时间2016年5月20日的真实性不予认定，且债权债务抵偿协议书的内容也损害了明远特钢公司其他债权人的利益，明远重工公司与明远特钢公司构成恶意串通，故确认债权债务抵偿协议书无效。综上，判决明远重工公司与明远特钢公司于2016年5月20日签订的《债权债务抵偿协议书》无效。上述一审判决作出后，明远重工公司不服，向江苏省苏州市中级人民法院提出上诉，该院经审理于2019年5月29日作出（2019）苏05民终262号民事判决：驳回上诉，维持原判。明远重工公司于2019年6月25日向花桥一体化公司作出公函，内容为：……苏州市中级人民法院作出（2019）苏05民终262号民事判决确认我司与明远特钢公司签订的债权债务抵偿协议不发生法律效力。但我司之前不同意支付房租的抗辩合理有据，我司主观上不是故意不支付租金，也不是根本性违约行为，因此贵司之前要求解除合同于法无据。既然生效法律文书确定了效力，我司还是要求继续履行租赁合同，我司已同意支付租金，特此来函，请求贵司在收到本函后尽快结算我司拖欠贵司租金的金额，同时请贵司提供收取租金的账号，以便我司将欠贵司的租金支付至贵司的账户内。2019年6月27日，一审法院作出（2016）苏0583破4号之五，裁定确认明远重工公司破产债权为22617510.74元。上述事实，有《房产租赁合同》、执行裁定书、标的物介绍、协助执行通知书、公函、回复函、《债权债务抵偿协议书》、送达信息查询、民事判决书、民事裁定书和当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，明远重工公司与明远特钢公司签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。明远特钢公司因不能履行生效法律文书确定的义务，涉案房产经司法拍卖由花桥一体化公司取得后，花桥一体化公司自愿继续与明远重工公司履行租赁合同，并先后多次向明远重工公司发函要求明远重工公司支付租金。明远重工公司以其与原涉案房产所有人即明远特钢公司之间达成债权抵偿协议为由，认为涉案房产的租金已经抵扣不应向花桥一体化公司支付。花桥一体化公司索要租金未果遂向一审法院提起诉讼。在本案审理期间，明远重工公司起诉确认债权债务抵偿协议书的效力，经生效判决确认债权债务抵偿协议书无效后，明远重工公司遂向花桥一体化公司作出公函，要求支付租金。明远重工公司虽然客观上延误支付花桥一体化公司相应租金，但迟延支付租金具有法律上的事由，其主观上并不存在恶意违约的故意，故为维护正常的市场交易秩序和诚实信用原则，涉案房产租赁合同应继续履行，花桥一体化公司发函解除合同缺少事实依据，故对于花桥一体化公司要求明远重工公司立即将位于昆山市花桥镇光明路599号1号楼、6号楼（房屋产权证号为13××41）以及昆山市花桥镇光明路599号4号楼、3号楼(房屋产权证号为13××02、13××00）的房屋、土地（土地使用权证号为昆国用第12006111126号）腾让交还花桥一体化公司和支付违约金48731元的诉讼请求，一审法院不予支持。花桥一体化公司作为房地产租赁合同的实际出租方有权要求明远重工公司支付租金，故对于花桥一体化公司要求明远重工公司支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据司法拍卖时的标的物介绍，涉案租金支付至2016年1月28日，花桥一体化公司于2016年8月2日拍卖获得涉案房屋，根据执行裁定书于2016年9月5日可办理涉案房屋产权证书，故应自2016年9月5日起计算涉案房屋租金，花桥一体化公司主张至2017年9月30日租金为974622元欠妥，根据合同约定涉案房屋2011年1月1日起年租金为828144元，每三年递增5%，故2014年1月1日起租金为869551.2元（828144元×105%），2017年1月1日起年租金为913028.76元（869551.2元×105%）。自2016年9月5日至2016年12月31日租金为280188.72元（869551.2元/360日×116日），2017年1月1日至2017年9月30日租金为684771.57元（913028.76元/360日×270日），故合计为964960.29元。关于花桥一体化公司要求明远重工公司支付自2017年10月1日起至明远重工公司实际交还房屋、土地之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，因涉案房地产租赁合同继续履行，故2017年10月1日之后的房屋明远重工公司仍应以合同约定支付租金，故花桥一体化公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。如明远重工公司不能按合同约定支付2017年10月1日之后的租金，花桥一体化公司可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，一审法院判决：一、苏州明远重工有限公司于判决生效后十日内支付昆山花桥国际商务城城乡一体化建设有限公司2016年9月5日至2017年9月30日租金964960.29元。二、驳回昆山花桥国际商务城城乡一体化建设有限公司其他诉讼请求。案件受理费14090元，由昆山花桥国际商务城城乡一体化建设有限公司负担804元，苏州明远重工有限公司负担13286元。二审中，明远重工公司提交了从昆山市人民法院（2018）苏0583民初5094号确认债权债务抵销协议书效力一案中调取的两份房产租赁合同，用于证明明远重工公司和明远特钢公司之间存在两份租赁合同，花桥一体化公司质证认为：只认可涉案房屋上存在2011年的租赁合同，该份合同也是司法拍卖公告中说明的合同；明远重工公司提及的另一份租赁合同在司法拍卖公告以及司法拍卖执行案件的卷宗中都未出现，不予认可。明远特钢公司质证认为：这两份合同的形成时间是在管理人接管债务人企业以前，对当时的形成背景无法了解，对执行程序中是否提交过也不清楚，无法发表意见。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，花桥一体化公司通过拍卖取得案涉房屋所有权，明远重工公司系案涉房屋合法承租人，花桥一体化公司与明远重工公司之间形成房屋租赁合同关系。本案系双方在履行房屋租赁合同过程中发生的纠纷，故案由应为房屋租赁合同纠纷，一审法院确定案由为排除妨碍不当，本院予以纠正。在花桥一体化公司取得涉案房屋所有权要求明远重工公司支付租金时，明远重工公司提出，其与明远特钢公司签订有两份房产租赁合同，依据2015年12月28日房产租赁合同以及其与明远特钢公司签订的债权债务抵偿协议书，2016年1月1日至2021年5月31日期间租金已经冲抵，故其无需向花桥一体化公司支付租金。对此本院认为，在一审法院通过司法拍卖网络平台拍卖涉案房地产时，拍卖公告中明确“租赁合同期限为2011年1月至2030年12月，租金支付2016年1月28日，年租金为828144元，按季度支付，每三年递增5%”。明远重工公司主张的2015年12月28日房产租赁合同以及租金冲抵情况在拍卖公告中并未披露，也无证据显示明远重工公司对拍卖公告提出过异议，故拍卖公告披露的租赁合同对买受人和承租人均具有法律约束力。明远重工公司主张的2015年12月28日房产租赁合同以及债权债务抵偿协议书并不能对抗花桥一体化公司。因此，明远重工公司未向花桥一体化公司支付自2016年9月5日起的租金已构成根本违约，花桥一体化公司要求解除房屋租赁合同，合法有据，应予支持。花桥一体化公司于2017年9月29日发函给明远重工公司，正式通知明远重工公司解除双方之间的房屋租赁合同，该函于2017年10月1日由明远重工公司签收，故双方之间的房屋租赁合同应于2017年10月1日解除。合同解除后，明远重工公司应将案涉房屋及相应土地返还给花桥一体化公司，并支付花桥一体化公司自2016年9月5日起至2017年10月1日止的租金以及自2017年10月2日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。根据2011年1月1日租赁合同的约定，租赁期限为2011年1月1日至2030年12月30日，年租金为828144元，按季度支付，每三年递增5%，故2016年9月5日至2017年10月1日的租金为966512元（828144×1.05÷365×118+828144×1.05×1.05÷365×274）。自2017年10月2日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，花桥一体化公司要求按照原合同约定的年租金828144元计算，应予准许。关于花桥一体化公司主张的违约金48731元，本院认为，2011年1月1日租赁合同第七条第4项约定，房屋租赁期间，乙方（承租人）应及时支付房屋及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方（出租人）有权增收5%滞纳金。明远重工公司至今未向花桥一体化公司支付2016年9月5日起的租金，花桥一体化公司主张的违约金48731元，在合理范围之内，应予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初4932号民事判决；二、苏州明远重工有限公司于本判决生效之日起三十日内将其占有使用的位于昆山市花桥镇光明路599号1号楼、6号楼（房屋产权证号为13××41）和昆山市花桥镇光明路599号4号楼、3号楼（房屋产权证号为13××02、13××00）的房屋、土地[土地使用权证号为（2006）12006111126号]返还给昆山花桥国际商务城城乡一体化建设有限公司；三、苏州明远重工有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山花桥国际商务城城乡一体化建设有限公司租金966512元；四、苏州明远重工有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山花桥国际商务城城乡一体化建设有限公司违约金48731元；五、苏州明远重工有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山花桥国际商务城城乡一体化建设有限公司自2017年10月2日至实际返还之日止，按照年租金828144元标准计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14090元、二审案件受理费14090元，均由苏州明远重工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年四月七日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。