广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1858号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区天河东路220号301-335、337-340单元。法定代表人：周松，职务：董事长。委托诉讼代理人：何君玲，女，1995年11月17日出生，汉族，系原告的员工，联系地址。被告：郑志东，男，1968年3月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告郑志东屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司的委托诉讼代理人何君玲，被告郑志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的JF20180907LW0001号《房屋租赁合同》;2、判令被告退还原告己支付的剩余期限的租金共计人民币275582.22元，剩余期限租金以每日租金人民币109.33元，从起诉之日（即2020年3月4日）起计至2027年1月14日；3、判令被告向原告赔偿损失计29597.53元，损失赔偿以剩余期限的租金为基数，按每日万分之二的标准，从房屋租赁起始日起计至起诉之日（即2020年3月4日）止；4、判令被告向原告支付违约金人民币55116.44元，违约金按剩余期限的租金的20%计算。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月7日，原告与被告签署JF20180907LW0001号《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于广东省广州市荔湾区中山八路49号1302的房屋。租赁期限为2018年9月14日至2027年1月14日，总租金为人民币334612.00元。合同约定，在租赁期限内，若被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告并取得原告的书面同意，且被告处分涉案房屋的行为不得影响原告依照合同约定行使租赁权利。否则原告有权解除本合同，并要求被告退还剩余期限租金、支付违约金并赔偿原告损失。原告于2018年9月21日通过银行转账的方式向被告指定账户支付了租赁期限内所有的租金。后原告上门查看房源情况得知被告已将涉案房屋转让予第三人，查册证实被告己将房屋出售并完成过户，租赁期限内被告未经原告同意私自将涉案房屋出售予第三人，己严重违反合同约定，并对原告的租赁权造成不利影响致使合同无法继续履行，给原告造成严重的损失。故特向贵院提出上述诉讼请求，望贵院准如所请。被告郑志东辩称：同意原告的第1、2项诉讼请求。对于第3、4项诉讼请求，因为我违约将房屋出售给第三方，应该赔偿原告损失，但是原告诉请的赔偿损失及违约金过高，请求法院予以减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的住房租赁合同、网上银行电子回执、查册表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月7日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：JF20180907LW0001），约定：甲方将其名下位于广东省广州市荔湾区中山八路49号1302房（以下简称案涉房屋）出租给乙方作居住用途使用，房屋建筑面积67.04平方米；房屋租赁现状为带租约，即甲方在与乙方签订本合同时，已将房屋出租予第三方（以下称“原租客”），并订立相关租赁合同（即“现存租约”）。现存租约于2018年10月24日到期，甲方须提供现存租约的复印件及最近三个月租金缴付银行流水。至迟在房屋交付前，甲方应通过与原租客签署补充协议等形式，解除其与原租客之间直接建立的租赁合同关系，并负责协调乙方与原租客就房屋的再出租另行签订新租约，由原租客向乙方支付租金及履行其他合同义务，如新租约未能签订或原租客未按新租约的约定按期足额向乙方支付首期租金、押金及其他费用的，则本合同不生效，乙方无需向甲方支付任何款项。房屋现为已抵押状态。租赁期限100个月，自2018年9月14日至2027年1月14日，甲方应在2018年9月14日前将房屋交付乙方，免租期4个月，自2018年9月14日至2019年1月14日，免租期内乙方无需支付租金，但应支付物业管理费、水电费及其它因使用租赁房屋而产生的费用。本合同租金总额为334612元，除此之外乙方无需另行向甲方支付任何费用。甲乙双方同意在合同依法成立生效、甲方交付的房屋符合乙方的验收标准，双方完成房屋交付，甲方已按照《客户资料齐全通知》的要求向乙方移交全部资料等条件成就后的15个工作日内，乙方向甲方支付租金总额的100%，即334612元。租赁期限内，因使用房屋所产生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费等由乙方承担。租赁期限内，甲方同意授权乙方视具体情况对房屋及其附属物品、设备设施进行装修维修、改造及不定期的翻新；租赁期满，甲方同意乙方按房屋届时软硬现状交付物业，乙方应保证家具家电正常使用；租赁期限内，甲方同意授权乙方视具体情况更换房屋原附属物品及设备设施。租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提起90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方依照本合同的约定行使权利，甲方应确保新的房屋所有人作为出租人与乙方继续履行本合同。乙方自房屋交付之日享有租赁权，即乙方排他地享有对房屋进行占有、使用和收益的权利；甲方同意乙方在租赁期限内有权将房屋的部分或者全部再出租（即对房屋进行分租或转租），或以其他方式对房屋进行经营管理，并与次承租人就本合同项下的房屋签署相应的租赁合同，及办理房屋再出租的相关手续，而无需另行征得甲方同意或通知甲方。本合同约定之租赁期届满后，乙方对该物业在同等条件下有优先承租权。本合同约定的租赁期限内，若甲方欲对房屋进行转让，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同。无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止/解除之日向乙方退还剩余期限的租金，否则每逾期一日，甲方应按未退还租金总额的1‰向乙方支付逾期违约金。甲方违反本合同约定的，乙方有权以书面通知要求其进行整改，并采取充分、有效、及时的措施消除违约后果，并赔偿乙方因此而遭受的损失（包括但不限于搬迁费用、乙方为房屋装修改造所投入的全额费用、另寻房屋产生的费用、依据相关合同向第三方承租人支付的违约金、损害赔偿等，以及律师费、诉讼费等乙方为实现权利而产生的费用），此外，甲方还应按照以下约定承担相应在的民事责任：甲方严重违反本合同约定，致使乙方的租赁权遭受不利影响或本合同无法继续履行的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的租金（其中：剩余期限租金＝本合同提前终止或解除之日起至约定租赁期限届满之日止的天数*日租金标准；日租金标准＝租金总额/租赁期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失（损失的计算方式为：剩余期限租金*房屋租赁起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数*0.2‰/日）以及按剩余期限租金的20%支付违约金的民事责任；等等。上述合同签订后，原告于2018年9月21日向被告支付租金共计334612元。原与被告存在租赁合同关系的承租人任德智与原告就案涉房屋签订租赁合同，租金为每月4000元。租赁期间，被告在未告知原告的情况下于2019年9月10日将涉案房屋另售他人，后原告因涉案房屋被新业主收回而无法继续使用涉案房屋。庭审中，原告主张合同解除时间为2020年3月4日，被告表示同意。原告陈述任德智向其支付了相当于两个月租金的押金，任德智在2019年12月起未向原告支付租金，原告认为其与被告之间是租赁合同关系，其将案涉房屋承租后，承接了被告与任德智的租赁合同，并重新签署了一份租期至2021年9月13日的租赁合同，不清楚被告与任德智之间的关系，原告收到的租金均是以任德智的名义缴纳的；原、被告之间没有还款协议，本案是因被告出售案涉房屋，导致原告无法占有、使用、经营案涉房屋而起，在签订租赁合同时，已明确说明了原告对案涉房屋用于出租，虽原告一次性向被告支付了租期内所有租金，但并无借贷的意思，一次性支付租金的目的是为了获得长期稳定的出租权。被告认为其与原告之间是借贷关系，是其向原告借了一笔钱，就把案涉房屋给原告使用，但由于案涉房屋原有租约，故被告每月还原告4000元，即使在出售案涉房屋后仍继续每月向原告还款4000元。本院在庭审时向被告询问其在与原告签订《房屋租赁合同》时是否知道并同意原告占有、使用、转租案涉房屋？被告表示知道并同意。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。被告认为其与原告之间为借贷关系，但根据《房屋租赁合同》中有关房屋装修改造、水电费交纳、转租、分租等约定以及被告庭审时的陈述，被告在签订《房屋租赁合同》时明确知悉原告承租案涉房屋的意思表示，亦同意原告转租、分租案涉房屋，被告现主张其原告之间为借贷关系，依据不足，本院不予采信。根据上述合同约定，如被告对涉案房屋进行包括转让等处分行为的，应至少提起90日书面通知原告，并取得原告的同意。现无证据证明被告在向他人出售涉案房屋时曾告知原告，原告因此无法再继续使用涉案房屋，被告的行为已构成违约。原告要求解除双方签署的《房屋租赁合同》合法有据，本院依法予以支持。因庭审中双方确认合同解除时间为2020年3月4日，故本院确认该日为合同解除时间。根据上述合同约定，双方合同解除，被告需向原告返还已支付未使用涉案房屋租赁期间的租金。原告明确其诉请要求退还的租金费用为起诉之日至租赁期限届满的租金数额，被告表示同意按原告主张的数额275582.22元退还给原告，这属于被告自行处分其民事权利，而且没有违反法律规定，本院依法予以支持。因被告违约导致合同解除，原告依约有权要求被告赔偿损失和支付违约金，被告认为原告要求的赔偿损失和违约金的计算标准过高，要求予减免。本院认为，合同中约定的赔偿损失计算方式实为原告向被告预付租金的利息，合同约定按剩余租期租金每日万分之二的标准计算相对合理，被告要求减免依据不足，本院不予采纳。经核算，原告诉请的赔偿损失金额29597.53元符合合同约定，本院依法予以支持。至于违约金，原告未能举证证明因被告的违约行为导致其实际损失，而且如前所述，被告已需按合同约定向原告赔偿损失29597.53元，原告再主张按剩余期限租金的20%计算违约金显属过高，故本院酌定被告应向原告支付的违约金为10000元；对原告主张多于上述数额的诉请依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告郑志东于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月4日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郑志东向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还租金275582.22元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郑志东向原告广东建方房屋租赁管理有限公司赔偿损失29597.53元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郑志东向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金10000元；五、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3352元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司承担338元，被告郑志东负担3014元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年四月二十日书记员  李 婷胡晓琴