北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3842号上诉人（原审被告）：高慧，女，1964年9月18日出生，汉族，无业，住山西省太原市杏花岭区。被上诉人（原审原告）：杨理栋，男，1982年11月20日出生，汉族，中铁第五勘察设计院集团有限公司员工，住北京市大兴区。原审被告：李明远，男，1986年5月18日出生，汉族，住河北省迁安市。原审被告：北京双强志远房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清澄名苑北区27号楼6层2单元705。法定代表人：高庆林,职务不详。上诉人高慧因与被上诉人杨理栋及原审被告李明远、北京双强志远房地产开发有限公司（以下简称双强志远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初18300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高慧上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判；本案一、二审诉讼费用由杨理栋承担。事实和理由：1.杨理栋自始清楚我是北京市大兴区康庄路9号中铁五院研发楼B-413室（以下简称涉案房屋）的承租人。我于2019年1月1日下午承租涉案房屋时，系杨理栋的岳父岳母和李明远共同在现场介绍房屋情况，后我的车位进出手续也是杨理栋之妻帮忙办理的。现我认为系李明远与双强志远公司联合对我进行欺诈。李明远以双强志远公司工作人员的身份，持有盖有该公司公章的空白《北京市房屋租赁合同》，在杨理栋家人参与看房验房后，我与李明远签订的合同。2.杨理栋早在2019年9月20日之前就已经收回涉案房屋。在我承租使用涉案房屋期间，杨理栋以李明远是二房东为名要求我腾退涉案房屋。后涉案房屋的物业管理公司以房东预先告知为名，不再卖给我水电，导致我无法在涉案房屋继续生活。我于2019年7月被迫搬离涉案房屋。我有证据证明在2019年9月20日之前，杨理栋擅自更换了涉案房屋的门锁。杨理栋辩称，我同意一审判决，不同意高慧的上诉请求。高慧可以自行到银行购电，“停水”是因为高慧没有到我单位后勤处进行备案，水费需要去我单位后勤处备案后拿着身份证进行交纳。因为我并未将涉案房屋出租给高慧，所以高慧没有办法购买水；但我没有更换过涉案房屋门锁，也没有收回房屋，高慧的东西还在里面，一审判决后我曾打电话希望交接房屋，但高慧一直未与我进行交接。李明远、双强志远公司在法定期限内未提出上诉。杨理栋向一审法院起诉请求：1.解除我与李明远签订的《租赁合同》；2.高慧、李明远、双强志远公司腾退涉案房屋；3.高慧、李明远、双强志远公司共同给付自2019年4月起至《租赁合同》解除之日止的租金；4.高慧、李明远、双强志远公司共同给付自《租赁合同》解除之日起至实际腾房之日止的房屋使用费；5.本案诉讼费由高慧、李明远、双强志远公司承担。一审法院认定事实：杨理栋（出租方、甲方）与李明远（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定：一、房屋地址：北京市大兴区康庄路9号中铁五院研发楼B-413室。二、租赁期限及约定：1.该房屋租赁期共1年，自2019年1月1日起至2020年1月2日止。2.房屋租金：月租金3800元，另付押金3800元……四、房屋的转让与转租：租赁期间，乙方不得转租、转借承租房屋。五、乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋……（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的。一审审理中，杨理栋主张李明远分几次支付了3个月的房租和1个月的押金共计15200元；双方约定需提前1个月支付租金，故李明远应从2019年4月1日起支付下个季度租金，但其一直未给付。杨理栋称：最开始是高慧到家里看房子，说每月3800元租金过高，回去考虑，后李明远说租金3800元可以，我在租给李明远之前还给高慧的妹夫发短信问他们考虑的如何，还租不租，他们回复我说在西红门租好了，不租了，我和李明远签订合同的同一天，李明远就转租给了高慧。李明远提交《租房合同》《职工公寓租赁合同》及短信聊天记录截图等证据以佐证上述事实。高慧庭前谈话时提交其与双强志远公司签订的《北京市房屋租赁合同》，证明其有权占有涉案房屋，不应该腾退，并表示其通过微信向李明远支付押金3500元以及自2019年1月1日至2019年12月31日期间共计12个月的租金。杨理栋称：1.因李明远迟延支付租金，我于2019年5月3日至涉案房屋处发现李明远将涉案房屋转租给高慧，就要求高慧腾退，行使单方解除权，但是高慧拒不腾房。故根据合同约定，我享有解除权。2.我要求高慧、李明远、双强志远公司腾退涉案房屋。现在涉案房屋仍由高慧占有使用，没有腾退。3.高慧、李明远、双强志远公司共同给付我自2019年4月1日起至2019年5月3日期间的房屋租金3800元，因为合同约定月租金是3800元，我只主张1个月，多了我也不要了。4.高慧、李明远、双强志远公司共同给付我自2019年5月4日至实际腾退之日止的房屋占用使用费，按照月租金3800元计算。腾退房屋只要求高慧腾退，因为是高慧占有房屋；给付租金是李明远给付，占有使用费应该由高慧给付。因为双强志远公司和我没关系，它只和高慧签订合同。另，一审法院曾向李明远身份证载明的地址及杨理栋提供的地址，通过司法专邮寄送了传票，被退回；李明远留在与杨理栋所签《租赁合同》上的电话为空号。一审法院向李明远、双强志远公司、高慧公告送达开庭传票，但李明远、双强志远公司、高慧均未到庭。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案李明远、双强志远公司、高慧经法院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了相应的权利。杨理栋和李明远签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。根据杨理栋的陈述，系李明远违反合同约定，擅自转租房屋，故根据合同约定，杨理栋依法享有解除权。关于解除合同的日期，杨理栋主张解除合同，合同自通知到达对方时解除，故法院依法认定《租房合同》于一审开庭之日即2019年11月8日解除。无权占有动产或不动产的，权利人可以请求返还原物。杨理栋行使合同解除权后，有权要求作为实际占用人的次承租人腾退返还租赁物，故对杨理栋要求高慧腾退涉案房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于房屋租金，杨理栋主张李明远支付自2019年4月1日至2019年11月8日租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于房屋占有使用费，杨理栋解除涉案合同后，高慧作为次承租人应该支付逾期腾房占有使用费，故高慧理应向杨理栋支付自2019年11月9日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。据此，一审法院判决：一、确认杨理栋与李明远签订的《租房合同》于2019年11月8日解除；二、李明远于判决生效后十日内向杨理栋支付租金27613.33元；三、高慧于判决生效后十五日内将北京市大兴区康庄路9号院中铁第五勘察设计院集团有限公司研发楼B-413房屋腾退交还杨理栋；四、高慧于判决生效后十日内向杨理栋支付房屋使用费（自2019年11月9日起至实际腾退之日止，按每月3800元标准计算）；五、驳回杨理栋的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。高慧就其上诉主张申请证人田某出庭作证，并提交田某陈述的《涉案租房经过及产生纠纷情况说明》。田某出庭称：我与杨理栋没有关系，与高慧是朋友关系。租房的经过为2018年12月底，我与高慧在北京租房子，通过双强志远公司与李明远取得联系。在李明远持有房东委托书的情况下，我与高慧、李明远及房东的父母共同查看涉案房屋，当场决定租下涉案房屋，付清了全年房租、押了1个月房租，并交了1年的卫生费，共计47000元。2019年4、5月份，房东让我们搬出涉案房屋，说房子没有租给我们，是租给李明远的，但是我们通过各种途径都找不到李明远。大约在2019年6月份，房东说和李明远取得联系，但不告诉我们具体情况，还是不让我们住。期间，我们去交水电费，物业人员说房东不让收我们的水电费，涉案房屋断水断电无法居住，我们只能搬走。后来我发现房东已经换了涉案房屋的门锁，留给我们的钥匙已经打不开门锁，屋里的我们的东西也没有拿走。杨理栋针对证人证言，称：2018年12月25日，李明远、高慧、田某、高慧的妹夫一起去看房子，我的岳父母去开的门，我当时不知道李明远要转租，高慧的妹夫给我打电话问我是否可以优惠，我说不可以。后我电话询问高慧的妹夫是否要租涉案房屋，高慧的妹夫说不租。因此高慧从开始就知道我是涉案房屋的房东，高慧第一次去交水电费的时候物业公司问其是否有备案，高慧说没有，后来一直没有备案，因此物业公司不让她交水电费了。高慧认可杨理栋2019年5月3日找到涉案房屋处，告知其自己系房主，要求其腾房；之后其找李明远，就找不到了，还去过李明远老家，找到其家人，但还是找不到其本人。高慧表示其并无证据证实系杨理栋换锁及其已经通知杨理栋收房，且称其系与李明远签订的合同，向李明远交纳了租金、押金，也不应向杨理栋交房，并认可现涉案房屋处仍有其床、被褥等生活用品。高慧虽主张在签订合同时李明远持有杨理栋出具的委托书，但未能就此举证。另，经本院查阅一审卷宗，2019年8月16日庭前谈话时，高慧称涉案房屋仍由其使用。本院认为，因李明远经一审法院公告传唤未出庭应诉，现各方当事人均不能提供其有效联系方式，且其本人在法定期限内未向本院提起上诉，视为其认可一审判决。双强志远公司在法定期限内为向本院提起上诉，视为其认可一审判决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。杨理栋将其从单位承租的涉案房屋出租给李明远，并与李明远签订了《租赁合同》，双方约定不得转租。现高慧虽主张李明远持杨理栋的授权委托书将涉案房屋转租给其使用，但并未就此提供证据，杨理栋又不予认可，本院对此不予采信。杨理栋以李明远擅自转租涉案房屋构成违约为由要求收回涉案房屋，理由充足，应予支持。因高慧及杨理栋对一审判决确认的杨理栋与李明远所签《租赁合同》于2019年11月9日解除，均未提出异议，本院对此予以确认。关于双方争议高慧是否应当向杨理栋支付2019年11月9日至实际腾退之日止的涉案房屋占有使用费。因高慧上诉称其于2019年7月就已搬离涉案房屋，但该主张与其2019年8月16日于一审庭前谈话时所称尚在涉案房屋处居住的意见相悖，明显不属实；其至今并未向杨理栋就涉案房屋进行交接，且其坚持认为是与李明远签订的租赁合同，不应向杨理栋进行交接的意见，说明其根本未想与杨理栋进行交接。再者，截至本院庭审时，高慧认可仍有生活用品放置于涉案房屋处，并未腾退，也无证据证明其曾通知过杨理栋要求进行交接。因此，高慧理应向杨理栋支付占用期间的使用费。至于交纳标准，因其即便是与李明远协商约定了月租金标准为3500元，但此标准并不能约束杨理栋。杨理栋要求其按照杨理栋与李明远约定的月租金3800元的标准支付占用期间的使费用，理由充足。因李明远未出庭应诉，本院无从核实高慧向李明远支付租金及押金的事实是否如高慧所述，但即便如高慧所述，其交纳的租金按照月租金3800元抵扣，也不足支付至2019年12月31日。故一审法院确定高慧向杨理栋支付杨理栋与李明远所签《租赁合同》解除后的占用费，是适当的。至于高慧与李明远之间的纠纷本案并不涉及，高慧可另行解决。综上所述，高慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由高慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年四月二十三日书记员 刘 荧书记员 韩 铮