江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初1380号原告：刘小平，男，1966年11月8日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：陈杰，如皋市高新区法律服务所法律工作者。被告：孙伟，男，1974年2月20日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：***，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐益涛，江苏三法律师事务所实习律师。被告：如皋元元房产信息咨询服务部，住所地：如皋市如城街道金九华府10幢1室。经营者：朱传美。委托诉讼代理人：黄健，男，1964年8月2日生，汉族，住如皋市。系被告如皋元元房产信息咨询服务部员工。原告刘小平与被告孙伟、如皋元元房产信息咨询服务部（以下简称元元房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理，并组织一次听证。两次庭审时，原告刘小平、被告孙伟及其委托诉讼代理人***、被告元元房产服务部的委托诉讼代理人黄健到庭参加诉讼；听证时，原告刘小平及其委托诉讼代理人陈杰，被告孙伟的委托诉讼代理人***及被告元元房产服务部的委托诉讼代理人黄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小平向本院提出诉讼请求：依法判令被告继续履行合同，并于判决生效后立即为原告办理如皋市红星学府小区11号楼101室房产过户手续。事实和理由：被告孙伟委托元元房产服务部将其所有的如皋市红星学府小区11号楼101室出售给原告，双方于2019年6月9日签订购房买卖合同。合同签订后，被告却迟迟拒不履行合同义务，现原告被告知该房将被出售给他人，故为了维护原告的合法权益，及时解决房屋买卖合同纠纷，遂起诉，请求判如所请。被告孙伟辩称：1.2019年5月29日被告与元元房产服务部签订定金协议，该协议约定，被告在收到全部房款后当天申请办理变更网签及相关财产移转手续给买房人，同日，孙伟向元元房产服务部出具委托书，该委托书明确记载全部房款汇入孙伟账户后再行办理房屋过户手续，也就是说，孙伟并没有委托元元房产服务部代收相关购房款。2.本案原告与元元房产服务部签署购房买卖合同的相关事宜，被告孙伟并不知情，也不是孙伟本人的真实意思表示。3.本案所涉购房买卖合同的签订时间是2019年6月9日，但2019年6月9日元元房产服务部书面告知孙伟已将本案所涉房屋出售给陈仕同。4.案涉房屋目前不具备过户条件，因为该房屋还没有产证，仍然在开发商名下，只有网签手续，只能将网签手续改签，无法过户。综上，案涉购房买卖合同并非孙伟的真实意思表示，该合同尚未生效，且案涉房屋不具备过户条件，应当驳回原告的诉讼请求。被告元元房产服务部辩称：1.被告孙伟在向我方出具委托书时口头承诺过我方等过户手续能办理之后再将房款打给孙伟，因为该房屋没有房产证，仍然处于网签状态。2.陈仕同与原告是朋友关系，当时是他们二人一同去跟我方协商买房事宜，但后来实际给付定金20万的是原告，合同也是刘小平签的。3.合同签订后，在2019年7月19日时，原告已经准备好了所有的购房款，我方就通知孙伟来办理网签更名手续，根据孙伟出具给我方的委托书，网签更名手续的办理应该由孙伟负责，当时孙伟说2019年7月22日过来，之后孙伟也确实来了，但只在市民服务中心等了十几分钟就走了，因为当时我方与孙伟就购房款的打款事宜发生冲突，孙伟要求先打款再办理网签变更手续，我方是要求先确认可以办网签手续再打款，但在我方没有确认可以办理网签变更手续的情况下孙伟就走了。孙伟走了之后我方询问了网签中心的人员，网签人员回复的是案涉房屋不可以办理网签变更手续，后来原告也来了，我方就打电话给顾春秋（本案证人，称与孙伟同属南京市四方小额贷款公司员工），并且明确告诉顾春秋房屋无法办理网签变更手续，就问他怎么操作，顾春秋说打款时间等他再通知。3.2019年7月25日，顾春秋因为自己家庭内部原因，称事情不谈了。到2020年1月10日时，顾春秋又打电话告诉我说案涉房屋的网签变更手续可以办了，请了一个叫陈慈明的人交接我方与开发商之间的事宜，在2020年1月15日，孙伟、原告、我以及陈慈明都到了农业银行，我方将购房款413050元汇入孙伟以及顾春秋指定的陈慈明账户（我方与孙伟、陈慈明谈好的价格），而刘小平打入我方账户的是460000元。后来又因陈慈明与孙伟之间有账没结清，双方有争议，又没有办成网签手续，陈慈明在2020年1月15日当天上午就将我方所打的413050元退回给了我方，退款也是经过顾春秋同意的，我方也将460000元退给了原告。退款后，我方向原告解释过，让原告等一等，但是到2020年2月18日，顾春秋通知我方在2020年2月25日以后他要将案涉房屋卖给其他人，我就将这个消息告诉了原告，原告就起诉了，我方也将原告的起诉事宜告知了顾春秋，并且通知了顾春秋不要将房屋卖给他人，等本案审理结束之后再行处理。本院经审理认定事实如下：2018年9月9日，被告孙伟与案外人如皋市伟信置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SPFY2018090620），约定由如皋市伟信置业有限公司将位于如皋市房屋卖予孙伟，抵押权人为南京市四方科技小额贷款有限公司，抵押登记日期为2012年1月18日，债务履行期限为2013年1月18日；房屋单价为5000元/㎡，房屋总价为651050元，并约定付款方式、逾期付款责任等条款。2019年5月29日，被告孙伟及案外人顾春秋出具《委托书》，载明：委托人：顾春秋身份证号：，委托人：孙伟身份证号：，被委托人：顾美芳身份证号：，被委托人：如皋元元信息咨询服务部（地址健康新村305幢106号，负责人薛晓红，身份证号，联系电话139××××0180）经委托顾美芳在如皋城区处理如皋市红星学府小区11号楼101室（130.21平方米）、103室（130.21平米），单价5000元/平方，每套总价为651050元整。全权委托顾美芳代理与买房人及如皋元元信息咨询服务部（中介）签订101室、103室房产相关买卖协议，并约定在全部房款汇入孙伟账户并到账后委托人均到如皋房产局变更网签及相关财产转移手续给买房人。本委托人同意顾美芳与如皋元元房产信息咨询服务部与购房人签署买卖协议。委托人：孙伟顾春秋二零一九年五月二十九日。同日，被告孙伟（甲方）与元元房产服务部（乙方）签订《定金协议书》，约定乙方于2019年5月29日向甲方支付定金合计为人民币贰拾叁万元整（230000.00），其中11号楼101室为人民币贰拾万元整（200000.00）,11号楼103室为人民币叁万元整(30000.00)；乙方承诺：自本合同签订之日起2个月内，乙方保证将甲方上述两套房产卖出并按照5000元每平的价格将全款汇至甲方指定的其个人账户，若有逾期，上述全部定金甲方予以没收，不予退还；甲方保证在收到乙方通知后到三个工作日内到如皋房产局在确认收到全部房款后当天申请办理变更网签及相关财产转移手续给买房人。该协议最后甲方处由孙伟签字，并备注银行账户，乙方处由薛晓红签字确认。2019年6月9日，原告刘小平与被告元元房产服务部签订购（定）房买卖合同，该合同抬头甲方载明卖方为孙伟，卖方代理人为如皋元元薛晓红，乙方为买方刘小平，约定，甲方已收到乙方预付的购房定金人民币贰拾万元整，甲方自愿将坐落在如皋市红星学府11-101室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积为130.21平方米，双方约定的成交总价为60万元，并约定分期付款方式、违约责任等条款。该合同最后甲方卖方代理人处由薛晓红签名捺印，并加盖元元房产服务部的公章，乙方处由刘小平签字捺印。当日，薛晓红向原告出具收据，载明：“今收到刘小平购买孙伟如皋红星学府11幢101室上述‘收条’购房定金人民币贰拾万元整（￥200000.00）收款人：如皋元元薛晓红2019.6.9”，该收据的上方为孙伟于2019年5月29日出具给元元房产服务部的20万元购房定金复印件，内容载明：“收条今收到如皋元元信息咨询服务部（薛晓红）转来红星学府11幢101室购房定金贰拾万元整（￥200000.00）今收人：孙伟2019年5月29日”。另查明，2019年6月19日，被告元元房产服务部向孙伟出具告知函，载明，根据双方2019年5月29日签订的定金协议书，孙伟方已收到元元房产服务部支付的讼争房屋的定金20万元，要求孙伟在收到全部剩余房款合计451050元后将该套房屋申请办理变更网签至元元房产服务部指定的买房人陈仕同名下，在孙伟向元元房产服务部或买房人提交了如皋市伟信置业有限公司出具的已网签备案的商品房买卖合同及讼争房屋的全款发票后，双方协议履行结束，权利义务关系截止。原告及被告元元房产服务部对该告知函的真实性表示认可，但解释当时之所以向孙伟出具该函是因陈仕同与原告一同看中了讼争房屋，后因陈仕同无法给付全款买房放弃购买，由原告与元元房产服务部签订房屋买卖合同。庭审中，原告刘小平自认，上述《委托书》和《定金协议》元元房产服务部在与其签订购房买卖合同时均出示并经其审核，之所以将定金汇入元元房产服务部薛晓红而非孙伟的账户是其自己提出的要求，因为其并不认识孙伟。原告刘小平及被告元元房产服务部均陈述，2020年1月15日，被告元元房产服务部曾向原告刘小平出具收条，载明收到原告讼争房屋的购房款46万元，后因网签事宜最终未能办理，元元房产服务部又将该购房款退还给原告。另，被告孙伟申请顾春秋出庭作证，证明讼争房屋是如皋市伟信置业有限公司以房抵债给南京市四方小额贷款公司的，其与孙伟均为南京市四方小额贷款公司的员工，由孙伟与如皋市伟信置业有限公司签订商品房买卖合同，其与孙伟于2019年5月29日出具的《委托书》是授权顾美芳和元元房产服务部共同对外出售并签订房屋买卖合同，不认可元元房产服务部单独对外出售房屋的行为，故不认可被告元元房产服务部与原告签订的房屋买卖合同效力。另陈述，上述2019年5月29日的《委托书》出具时，顾美芳不在场，其与孙伟未将该委托书交予顾美芳。两被告之间因案涉纠纷曾相互多次相互发函。其中，2020年2月24日，被告孙伟向元元房产服务部出具《函》，是针对元元房产服务部向其出具的2020年2月24日的《告知函》截图答复：贵方此函肯定了贵方将红星学府小区11-101室出售给刘小平，希望我方不要另行处置该房产，据此我方请贵方在2020年2月25日前书面告知我方，11-101室剩余房款为42.105万元外加由贵方支付给我方的2万元费用，合计44.105万元，贵方计划在2020年何月何日前汇至我方指定账户（顾春秋账户），我方在收到贵方上述44.105万元资金后，按照2020年2月18日给贵方的《告知函》精神，办理应由我方承担的事项……2020年3月20日，本院至如皋市住房和城乡建设局调查，该局工作人员向本院反映如下事实：1.案涉房屋不可以办理网签更名手续。网签实际上就是一个网上备案登记，并不存在网签更名的说法，只有注销原登记，但不好变更为其他人的名字，除非开发商同意并符合一定的限定条件（比如签订商品房买卖合同不超过3个月的情况下），经过其部门审查通过才可以注销老的网上备案登记，办理新的网上登记，而一般情况下，是不允许当事人直接来变，防止逃税情形发生。2.案涉房屋现在还处于预售阶段，并不好办过户手续，开发商还需要履行很多手续通过验收、具备办证条件后才可以办理过户，按照现在的情况，最终能否办理过户是一个未知数。同日，本院至如皋市不动产登记中心调查，该中心工作人员向本院反映如下事实：1.案涉房屋的开发商目前尚未向如皋市不动产登记中心申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记；2.买房人只有等开发商如皋市伟信置业有限公司至其中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并经审核通过后才能办理过户，而开发商何时至其中心进行首次登记审核是未知数，故买房人可以办理过户登记的具体时间也是未知数。第二次庭审时，原告将起诉时要求两被告协助过户的诉讼请求变更为要求两被告协助办理案涉房屋的网签更名手续，后在最后一次听证时以办理网签手续不属于民事案件受理范围为由又将其诉讼请求变回起诉时要求两被告协助过户的请求。审理中，因原告申请保全并提供担保，本院于2020年2月21日作出（2020）苏0682民初1380号保全裁定书，并至如皋市住房和城乡建设局房地产市场管理科查封案涉房屋。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述、《商品房买卖合同》，《委托书》，《定金协议》，收条，函件，调查笔录，（2020）苏0682民初1380号民事裁定书等证据经质证在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告刘小平最终明确其诉讼请求为要求判令“被告继续履行合同，并于判决生效后立即为原告办理如皋市红星学府小区11号楼101室房产过户手续”，而根据本院调查的事实可知，讼争房屋目前仍处于预售阶段，开发商如皋市伟信置业有限公司并未至如皋市不动产登记中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记并经审核通过，即讼争房屋现并不具备办理过户手续的条件。因此，根据目前的现实情况，本案讼争房屋买卖合同效力的认定，并不影响认定原告要求两被告协助过户的诉讼请求属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的“事实上不能履行”的诉讼请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定，判决如下：驳回原告刘小平的诉讼请求。案件受理费减半收取5200元、保全费3820元，合计9020元，由原告刘小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10400元（户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员  张蓉蓉二〇二〇年四月十三日书记员  卢 浩