上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初8100号原告：吴亚瑾，女，1983年7月3日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈泳光，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被告：上海小马过河企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：黄佳庆，上海问学律师事务所律师。原告吴亚瑾诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海小马过河企业管理有限公司(以下简称小马公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴亚瑾向本院提出诉讼请求：1、判令天歌公司按购房总费用人民币2,200,000元的每日万分之二标准向原告支付自2018年10月1日起算至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月30日，原告与小马公司签订《定金合同》，2017年10月10日原告与天歌公司签订了《上海市商品房预售合同》、同日原告与小马公司签订《销售服务协议》。根据合同约定：原告向被告购买位于上海市浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价2,200,000元。上述合同签订后原告按约履行了支付义务，向天歌公司支付了1,515,879元，以定金及服务费名义向小马公司支付了684,121,元。现因被告未能在合同约定的交房日期交房，故向法院起诉，要求被告承担违约责任。天歌公司辩称，原告购房及付款情况属实。天歌公司确实未在合同约定的交房时间交付房屋，愿意按合同约定承担相应的延期交房违约金。根据原告与被告天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》，房价款为人民币1,515,879元，天歌公司也实际收到原告这些款项，故天歌公司愿意以该金额为基数，依合同约定承担逾期交房的违约责任。小马公司辩称，根据原告与小马公司签订的《销售服务协议》，小马公司收取的是服务费。另双方虽然签订了《定金合同》，原告依定金合同向小马公司支付了20万元定金，小马公司认为该款实际是签约转让金，故小马公司收取的款项并非房款。本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，天歌公司与小马公司签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七约定，小马公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托小马公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售天歌公司拟指定小马公司以本合同约定的方式购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2017年9月30日，原告作为乙方(预购方)、小马公司作为甲方(卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定，预定房屋地址浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号楼3054室，房屋总费用2,200,000元，定金200,000元，双方约定：乙方于2017年10月12日到甲方售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》，乙方同意在签订本合同时，支付定金作为甲乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款…房款支付方式为按揭：2017年10月12日前支付首笔购房费用1,600,000元(含已支付的定金200,000元，余款600,000以银行贷款方式支付…。2017年10月10日，原告与小马公司签订《销售服务协议》，约定：小马公司在原告购房过程中，提供服务。原告向小马公司支付销售服务费684,121元。…本合同单独于原告因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》2号3层3054室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积55.50㎡，每平方米房屋建筑面积单价27,313.00元，房屋总房价款暂定为1,515,879元。合同第11条约定，天歌公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第12条约定，天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，原告以现金加贷款的方式向天歌公司支付了房价款1,515,879元。向小马公司支付了684,121元，其中包含200,000元定金。现因天歌公司未能在合同约定的时间交付房屋，原告向本院起诉，要求判如所请。以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、《定金合同》、《销售服务协议》、发票等材料，被告小马公司提供的《商业地产项目收购合同》及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据预售合同约定，天歌公司应于2018年9月30日交付房屋，然至原告起诉，天歌公司仍未交房，构成合同违约。根据天歌公司与小马公司之间的《商业地产项目收购合同》、补充协议约定，“超出底价部分的购房款(溢价房款)”由小马公司直接收取，据此足以认定小马公司向包括吴亚瑾在内的购房者收取的“服务费”性质即为购房款。小马公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向原告明示，事后原告也不予认可，且定金合同将该部分款项也一并列入房款中，故对其说法本院不予采信。按期向购房者交付房屋系天歌公司作为开发商的基本义务之一，现天歌公司不能按期交房，购房者有权按实际支付的购房款的总额作为逾期交房违约金的计算基数。至于天歌公司与小马公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为天歌减免自身责任的事由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴亚瑾支付逾期交房违约金(以人民币2,200,000元为基数，自2018年10月1日起按每日万分之二的标准，计付至实际交房之日止)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5388.7元，减半收取，计2694.35元，由被告上海天歌置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇二〇年四月二十九日书记员  陆佳怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。