江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏民申5653号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：於非，男，1959年8月27日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：蔡宇晗，江苏中祥律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京天安港力物业管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路100号。法定代表人：黄清海，该公司总经理。委托诉讼代理人：亢鹏乐，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南京天都实业有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路122号。法定代表人：黄清海，该公司董事长。委托诉讼代理人：李金涛，北京市盈科（南京）律师事务所律师。再审申请人於非因与被申请人南京天安港力物业管理有限公司（以下简称天安物业公司）、南京天都实业有限公司（以下简称天都公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2019）苏01民终945号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。於非申请再审称，（一）天安物业公司对於非房屋内消防水管（以下简称案涉消防水管）具有维修、养护和管理的义务。一、二审判决依据公安部发布的《住宅物业消防安全管理》的规定，认定案涉消防水管的维修管理义务由於非承担，显属适用法律错误。1.天安物业公司与天都公司签订了《委托物业服务合同》，天安物业公司有义务对房屋建筑共用设施设备提供维修、养护、管理和运行服务。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑区划内的消防、公共照明等附属设施、设备系物权法第六章所称的共有部分。根据《江苏省物业管理条例》第九十二条的规定，消防设施属于共用设施设备。故案涉消防水管应认定为共有部分，系共用设施设备。天安物业公司对案涉消防水管负有维修、养护和管理的义务。2.公安部发布的《住宅物业消防安全管理》第6.3.1条规定，物业服务企业应对住宅物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，业主、物业使用人应对自用房屋、场地消防设施进行维护管理。该条款并没有规定位于业主房屋内的消防设施就属于业主专有部分，就是业主、物业使用人自用的。天安物业公司提交的消防设备维保报告书的系统运行状况一栏中记载案涉房屋内喷淋管网漏水需及时修复，尽快恢复本层正常供水。此说明案涉消防水管是天安大厦整个消防系统不可分割的部分，发生漏水会影响其他业主的消防安全，不是於非自用的，於非房屋内的消防设施在维保范围内。一、二审法院没有查清事实，依据公安部的规定认定案涉消防水管的维修管理义务由於非自行承担系法律适用错误。3.天安物业公司虽然委托维保单位对消防设施进行维保，但於非作为物业使用人无从得知维修方的具体情况，根据维保合同，可知天安物业公司并没有将所有消防设施的维修保养服务委托给维保单位，消防供水设施的维修保养服务就没有委托给维保单位，且维保单位只是每月检查一次，不能做到事先预防，主要是事后维修。通过案涉消防水管实际发生漏水的情况、原因可以证明天安物业公司没有尽到相应的维护管理义务，没能确保消防设施完好有效。一审法院认为天安物业公司委托消防维保单位每月对消防设施进行检修，己履行其应尽的物业服务职责，事实依据明显不足。（二）天都公司对案涉消防水管具有维修、养护和管理的义务。1.天都公司是天安国际大厦的开发建设单位，对于因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有权人人身、财产损害的，应当予以赔偿。於非所有的房屋自实际交付之日起至发生纠纷之日虽已过保修期，但保修期是指建设单位承担无偿维修法律责任的期限，并不意味着对商品房质量负责的最后期限。消防水管的使用年限一般同建筑物使用年限一样长，但於非房屋自交付之日起至发生纠纷之日才14年，消防水管就腐蚀严重而漏水。2.《建筑工程消防验收意见书》明确天都公司需要定期对消防设施进行维护保养，保证完整有效，所以即使案涉房屋己出卖给於非，也不免除天都公司对消防水管的维修、养护和管理的义务。消防水管是共有部分，为便于管理，且不占有业主的专有部分，开发建设单位应将消防管道建在共有部位，而天都公司将案涉消防水管建在於非房屋专有部分，设计不合理，影响对消防水管的维修、养护和管理。天都公司在庭审中亦没有提交证据证明其定期对消防设施进行维护保养，安排有证人员昼夜值班消防监控值班室。天都公司没有履行《建筑工程消防验收意见书》的消防验收意见，没有尽到对消防水管的维修、养护和管理的义务。（三）案涉消防水管破裂漏水导致了於非的损失，天都公司、天安物业公司均未尽到对消防水管的维修、养护和管理义务，於非要求天都公司、天安物业公司就其未尽义务承担连带赔偿责任有法律依据。（四）天都公司、天安物业公司应连带赔偿於非的损失66328元。根据江苏国德资产评估有限公司的评估结论，於非房屋的装修和财产损失情况的价值评估值为51328元，於非为此支付评估费15000元，上述损失合计66328元，应由天都公司、天安物业公司连带赔偿。请求对本案进行再审，提审或发回重审，撤销一、二审判决，诉讼费用由天安物业公司、天都公司负担。天安物业公司提交意见称，1.案涉消防水管漏水位置位于於非专有专用的个人住宅内部，并由於非在装修时封闭在吊顶之内。天安物业公司在提供物业服务过程中与消防维保单位签订消防设施维保合同，由维保单位对天安大厦公共区域内的消防设施进行维修保养，天安物业公司对案涉消防水管锈蚀漏水没有过错，不应承担连带赔偿责任。2.於非依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定认为其专有专用的室内消防水管位于共有部位是错误的。该司法解释是2009年出台的，2016年3月17日公安部发布的《住宅物业消防安全》明确区分了物业服务企业应对住宅物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，业主物业使用人应对自用房屋、场地消防设施进行维护管理，按规定承担消防设施的维修、更换、添置的相关费用。3.於非引用《江苏省物业管理条例》第九十二条的规定也不成立。首先，公安部发布的《住宅物业消防安全管理》已经对消防设施维修管理做了细化。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，具有利用上的独立性，可以排他使用的，应当认定为物权法第六章所说的专有部分。於非家中的消防水管在其专属产权房屋内专有专用，其他业主无法使用。4.案涉消防水管全部装修在吊顶内，没有预留任何检查口，物业及维保单位即使上门检查也无法发现问题。根据《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准的规定》五级三类最高标准中，也仅要求物业服务企业应当每半年对消防管网压力检查一次，天安物业公司已尽到物业职责。5.於非因家中装潢布局导致水管漏水后顺着天花板扩散到其他房间，其损失与天安物业公司无关。请求驳回於非的再审申请。天都公司提交意见称，1.根据《商品房买卖契约》中“房屋保修”的规定，保修期按《质量保证书》执行，自房屋交付之日起计算。根据《质量保证书》的约定，电气管线、给排水管道、设备安装和装修的保修期为二年。案涉房屋从2003年9月30日交房至今已过质保期十余年，天都公司作为开发商无保修及赔偿的义务。2.於非明确本案为侵权之诉，天都公司作为开发商已按规定向购房人交付了合格的房屋，根据《物业管理条例》的规定，建设单位只应按照国家规定的保修期限和范围承担物业保修责任，案涉房屋的物业服务企业是天安物业公司，天都公司已履行合同义务，不应对损害后果承担责任。3.按照《房屋使用说明书》的约定，因业主装修不当造成的质量问题，开发商不承担保修责任，造成质量受损或者他人损失的，由业主负责。於非在对房屋进行装修时，将案涉消防水管全部封闭在中央空调管道吊顶内，未预留检修口，即使有问题也无法发现，可见於非本人也从未进行过维修，更不能苛责无法进入房间的开发建设单位。案涉损失是於非自己造成的，不应由天都公司承担责任。综上，天都公司既无违约行为，也无侵权行为，不应承担赔偿责任。请求驳回於非的再审申请。本院经审查认为，物业共用部位、共用设施设备，一般是指物业管理区域内，业主专有房屋以外的，属于全体业主共同所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。天安物业公司与天都公司签订的《委托物业服务合同》中约定天安物业公司对房屋建筑共用设施设备提供维修、养护、管理和运行服务。公安部发布的《中华人民共和国公共安全行业标准》GA1283-2015《住宅消防安全管理》第6.3.1条规定，物业服务企业应对住宅物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，业主、物业使用人应对自用房屋、场地消防设施进行维护管理。案涉消防水管位于於非房屋内，且位于装修吊顶的内部，属于业主自用房屋消防设施。即便该消防水管并非於非专有，鉴于其位于於非房屋内，於非作为业主亦负有维护管理的责任，在发现安全隐患时应当及时向物业服务企业报修，要求物业服务企业定期到业主家中破坏装修设施进行消防设施检查并不现实。至于天安物业公司在消防设备维保报告书中记载案涉房屋内喷淋管网漏水需及时修复，尽快恢复本层正常供水，只是天安物业公司根据《委托物业服务合同》和《业主（住户）消防安全责任书》的约定对户内已损坏的消防设施履行维修义务，以确保整个消防系统的正常运行，并不能以此佐证天安物业公司对案涉消防水管破裂导致的损失应承担赔偿责任。故一、二审判决认定天安物业公司对案涉消防水管破裂造成的损失无过错，不应承担赔偿责任，并无不当。天都公司是天安国际大厦的开发建设单位，案涉房屋在交付使用时已竣工验收合格，天都公司在与业主签订的《商品房买卖合同》中对房屋工程质量保修范围及期限进行了明确约定，案涉消防水管因锈蚀破裂漏水时已过保修期限，且於非也无证据证明系因房屋工程质量不合格导致损失发生，故於非主张天都公司承担赔偿责任，没有事实和法律依据。至于於非以案涉房屋消防管道设计不合理为由主张天都公司承担赔偿责任，亦缺乏法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回於非的再审申请。审判长 张 娅审判员 陈 皓审判员 周 艳二〇二〇年四月二十三日书记员 白金凤