福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初105号 原告：吴丽丽，女，1983年5月17日出生，汉族，住福建省沙县。 原告：胡景伟，男，1977年10月19日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：吴丽丽，系胡景伟的妻子，住福建省沙县。 被告：戴娟娟，女，1982年10月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告吴丽丽、胡景伟与被告戴娟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴丽丽、原告胡景伟的委托诉讼代理人吴丽丽、被告戴娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴丽丽、胡景伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年1月4日签订的《商铺租赁合同》；2.判令戴娟娟立即向吴丽丽、胡景伟支付租金21180.5元（该租金以4236.1元/月计算，从2019年6月起暂计至2019年10月，此后继续计至合同解除之日止）；3.判令戴娟娟向吴丽丽、胡景伟支付物业服务费2236.94元（该物业服务费从2019年1月起暂计至2019年10月，此后继续计至合同解除之日止）；4.判令戴娟娟向吴丽丽、胡景伟支付逾期支付租金的违约金20121元；5.判令戴娟娟将商铺钢化玻璃门、中空玻璃门及隔墙恢复原状。诉讼过程中，吴丽丽、胡景伟放弃第4项诉讼请求，变更第2、3、5项诉讼请求为：2.判令戴娟娟立即向吴丽丽、胡景伟支付2019年6月至2019年10月的租金21180.5元（4236.1元/月×5月）；3.判令戴娟娟向吴丽丽、胡景伟支付2019年1月至2019年10月的物业服务费2236.94元；5.判令戴娟娟向吴丽丽、胡景伟支付商铺钢化玻璃门的费用5800元。事实与理由:吴丽丽、胡景伟系夫妻关系，三明市梅列区万达广场13幢一层222号商铺（以下简称案涉商铺）为两人所有。2018年1月4日，吴丽丽与戴娟娟签订《商铺租赁合同》，双方约定：租赁期限自2018年1月1日至2023年12月31日止；2018年至2010年租金按4236.1元/月计算；每个交租期满5日前支付下个月租金。合同签订后，戴娟娟对案涉商铺进行装修改造，后用于经营。戴娟娟依约向吴丽丽、胡景伟支付租金至2019年5月，剩余租金至今未付。截止2019年10月31日，戴娟娟拖欠吴丽丽、胡景伟租金21180.5元、物业服务费2236.94元。吴丽丽、胡景伟多次向戴娟娟催讨前述款项未果。 戴娟娟辩称，1.2018年5月起，吴丽丽、胡景伟按2000元/月向戴娟娟收取租金。2.案涉商铺存在墙体开裂、漏水、串味等问题，吴丽丽、胡景伟及物业公司都不予处理，导致戴娟娟无法经营，故其不同意支付物业服务费。3.戴娟娟已支付给吴丽丽、胡景伟的押金8472.2元应用于抵扣租金。4.因戴娟娟自身是从事门窗买卖生意的，可以提供门，故其只同意将案涉商铺的钢化玻璃门恢复原状，而不同意向吴丽丽、胡景伟支付钢化玻璃门的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.吴丽丽、胡景伟提供商铺租赁合同，用以证明2018年至2020年，案涉商铺的租金为4236.1元/月。戴娟娟提供微信聊天记录，用以证明2019年5月起的租金按2000元/元计算。本院认为，戴娟娟提供的微信聊天记录可以证明戴娟娟于2019年6月1日向吴丽丽、胡景伟支付所欠的一个月的租金2000元；吴丽丽、胡景伟在庭审中也陈述“一开始两个月是按照合同约定，后面有3500元也有3000元的，后面是口头有说按照2000元”，认可双方曾口头变更租金数额，故认定双方从2019年5月起将案涉商铺的租金变更为2000元/月。2.吴丽丽、胡景伟提供缴费通知书、缴费详情，用以证明案涉商铺2019年1月至2019年10月的物业服务费为2236.94元。戴娟娟认为，对证据的真实性有异议，三明万达广场商业管理有限公司并未向其提供相应的物业服务，其没有欠物业服务费，并提供照片予以证明。本院认为，戴娟娟提供的照片不足以证明三明万达广场商业管理有限公司未提供相应的物业服务，不予采信。吴丽丽、胡景伟提供的缴费详情可以证明其向三明万达广场商业管理有限公司支付了2019年1月至2019年10月的物业服务费2233.6元（2680.32元/年÷12月×10月），戴娟娟对该证据虽有异议却未提供相反的证据予以反驳，故对该证据予以采信。吴丽丽、胡景伟提供的缴费通知书中案涉商铺2019年1月至2019年10月的物业服务费的数额为2236.94元，与缴费详情证明的该时间段的物业服务费的数额不符，不予采信。3.吴丽丽、胡景伟提供转账明细、2018年物业费发票，用以证明戴娟娟向其支付保证金4236元、2018年1月至2018年2月2个月的租金7000元、2018年的物业服务费2681元，其他费用6元记不清楚了，共计13923元。戴娟娟认为，对证据的真实性无异议，但13923元是2个月租金数额的保证金8472元（4236元/月×2月）、1个月的租金3500元，其他什么钱则记不清楚了。本院认为，吴丽丽、胡景伟提供的转账凭证备注2018年1月31日戴娟娟转账给吴丽丽的13923元为“压金和1月份和2月份房租”，双方亦认可当时租金为3500元/月，故认定保证金的数额为6923元（13923元-3500元/月×2月）。吴丽丽、胡景伟认可戴娟娟已向其支付2018年的物业服务费，故吴丽丽、胡景伟提供的2018年物业费发票与本案没有关联性，不予采纳。4.戴娟娟认为，其已支付给吴丽丽、胡景伟的保证金应用于抵扣租金。吴丽丽、胡景伟认为，双方签订的合同期限为6年，现戴娟娟违反约定擅自搬离案涉商铺给其造成了一定的损失，戴娟娟已支付的保证金应用于弥补该赔偿。本院认为，戴娟娟在合同期限内擅自搬离案涉商铺，违反了合同约定，应赔偿吴丽丽、胡景伟相应的损失。吴丽丽、胡景伟未举证证明前述损失的数额，鉴于吴丽丽、胡景伟与戴娟娟在庭审中均认可双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月2日解除，吴丽丽、胡景伟于2019年12月18日将案涉商铺租赁给他人且租金数额仍为2000元/月，故确定前述损失为3000元（2000元/月×2019年11月2日至2019年12月17日共1.5月）。戴娟娟支付给吴丽丽、胡景伟的保证金6923元，超出吴丽丽、胡景伟的前述损失数额3000元，故超出部分3923元（6923元-3000元）用于抵扣戴娟娟尚欠吴丽丽、胡景伟的租金。5.吴丽丽、胡景伟认为，戴娟娟未将案涉商铺的钢化玻璃门装回，导致其自行购买钢化玻璃门花费5800元。戴娟娟认为，原钢化玻璃门差不多一千五六百。本院认为，吴丽丽、胡景伟关于原钢化玻璃门费用为5800元的主张，未提供相应的证据证明，不予支持。戴娟娟在庭审中陈述原钢化玻璃门“差不多一千五六百”，构成自认，故认定原钢化玻璃门的费用为1500元。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 1.吴丽丽、胡景伟系夫妻关系，两人系案涉商铺的共同共有人。2018年1月4日，胡景伟同意吴丽丽以其个人名义与戴娟娟签订《商铺租赁合同》，双方约定：吴丽丽、胡景伟同意将建筑面积为77.02㎡的案涉商铺出租给戴娟娟；租赁期限自2018年1月1日起至2023年12月31日止；2018年1月1日至2020年12月31日的租金为4236.1元/月、2021年1月1日至2023年12月31日的租金为4467.16元/月；自计租日起，每1个月为一个交租期，戴娟娟应在本合同签署日前支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满5日前支付下一个交租期租金；戴娟娟承担案涉商铺的物业服务费、水电等能源费用；戴娟娟至本合同签订之日起向吴丽丽、胡景伟支付保证金8472.2元。租期届满时，戴娟娟缴清所有费用并将案涉商铺完好交给吴丽丽、胡景伟的一个月内，由吴丽丽、胡景伟将保证金全额无息返还给戴娟娟；如戴娟娟未能如约交纳租金或违反本合同项下承租人承诺事项造成损失的，吴丽丽、胡景伟有权从保证金中直接扣除所欠租金。戴娟娟应在接到吴丽丽、胡景伟通知后5日内补足保证金，逾期未补足的，吴丽丽、胡景伟可提前解除本租赁合同收回案涉商铺，有权追回所欠租金；戴娟娟应按时足额支付租金，若逾期支付租金，则每逾期一日按租金的1%向吴丽丽、胡景伟支付违约金；若超过半个月未足额付清租金时，吴丽丽、胡景伟有权不通知戴娟娟单方终止本合同，并采取有效措施收回案涉商铺，案涉商铺内的物品视为戴娟娟的遗弃物，吴丽丽、胡景伟有权处理，一切后果由戴娟娟承担……。合同签订后，吴丽丽、胡景伟与戴娟娟口头变更租金为3500元/月。2018年1月31日，戴娟娟向吴丽丽、胡景伟支付2018年1月至2018年2月的租金7000元、保证金6923元，合计13923元。之后，吴丽丽、胡景伟与戴娟娟再次口头变更租金为2000元/月，戴娟娟于2019年6月1日向吴丽丽、胡景伟支付2019年5月的租金2000元。 2.戴娟娟未向吴丽丽、胡景伟支付2019年6月至2019年10月的租金10000元（2000元/月×5月）、2019年1月至2019年10月的物业服务费2233.6元。2019年11月2日，戴娟娟搬离案涉商铺，吴丽丽拨打110报警称戴娟娟拖欠其半年房租，现在人准备跑。戴娟娟搬离案涉商铺时，将其自行安装的案涉商铺的大门拆除，未将案涉商铺的原钢化玻璃门装回，原钢化玻璃门的费用为1500元。2019年12月18日，吴丽丽、胡景伟将案涉商铺租赁给案外人刘青安，双方约定租赁期限从2020年4月1日起至2023年4月30日止，租金为2000元/月。 本院认为，吴丽丽、胡景伟与戴娟娟在庭审中均认可双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月2日解除，故吴丽丽、胡景伟要求解除前述《商铺租赁合同》的诉讼请求，于法无据，不予支持。戴娟娟向吴丽丽、胡景伟租赁案涉商铺，却未依约向吴丽丽、胡景伟支付租金和物业服务费，应承担相应的法律责任。吴丽丽、胡景伟要求戴娟娟支付2019年6月至2019年10月的租金、2019年1月至2019年10月的物业服务费的诉请请求予以支持，但数额以本院确定的数额为准。戴娟娟支付给吴丽丽、胡景伟的保证金6923元，赔偿戴娟娟擅自搬离案涉商铺给吴丽丽、胡景伟造成的损失3000元后，剩余的3923元用于抵扣戴娟娟尚欠吴丽丽、胡景伟的租金。戴娟娟搬离案涉商铺时未将原钢化玻璃门装回，应向吴丽丽、胡景伟支付钢化玻璃门的费用，但数额以本院确定的数额为准。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、戴娟娟应于本判决生效之日起七日内向吴丽丽、胡景伟支付2019年6月至2019年10月的租金6077元（10000元-剩余保证金3923元）； 二、戴娟娟应于本判决生效之日起七日内向吴丽丽、胡景伟支付2019年1月至2019年10月的物业服务费2233.6元； 三、戴娟娟应于本判决生效之日起七日内向吴丽丽、胡景伟支付钢化玻璃门的费用1500元； 四、驳回吴丽丽、胡景伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费530元，减半收取计265元，由吴丽丽、胡景伟负担140元，戴娟娟负担125元，该款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  俞美华 二〇二〇年四月二十九日 书记员  罗明凤 附： 一、判决书所引用的相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。