福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1573号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林幸励，男，1960年5月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人福州市国有房产经营有限公司因与被上诉人林幸励房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产经营有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持福州市国有房产经营有限公司的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由林幸励承担。事实和理由：一、福州市国有房产经营有限公司和林幸励成立房屋租赁合同关系，本案属民事纠纷，即使案涉房屋为廉租住房，也不改变双方之间为民事法律关系的性质。因林幸励逾期支付租金，已满足合同解除条件，福州市国有房产经营有限公司有权解除合同。而林幸励是否被取消保障资格，属于行政行为，与本案无关，不影响合同解除条件的成就。林幸励应支付租金至合同解除之日止，在合同解除后，若其仍继续占用案涉房屋，应支付房屋占有使用费，一审判决租金支付至2019年1月15日止有误。另外，因台屿小区初期属于福湾片区，故福州市国有房产经营有限公司与林幸励签订的租赁合同中采用“福湾小区”表示台屿小区，实际上林幸励一直居住在台屿小区内。二、林幸励逾期支付租金，应按合同约定支付违约金，合同中约定的违约金已充分考虑案涉房屋为保障性住房的性质，违约金标准不存在过高情形。在月租金如此低廉的情况下，林幸励仍不依约支付租金，一审法院调低违约金标准，不利于其积极履行义务，应改判支持福州市国有房产经营有限公司的请求。 林幸励辩称，林幸励2010年搬入案涉房屋后，房屋就开始漏水，经反映未能得到解决。期间，福州市国有房产经营有限公司让林幸励自行维修，维修费抵扣租金。2019年春节前，福州市国有房产经营有限公司才派人维修，现案涉房屋不再漏水。林幸励是因房屋漏水问题未缴纳租金，并非恶意拖欠。房屋现已修好，林幸励愿意缴纳租金。2019年4月，林幸励交纳了500元房租，直接存在海峡银行的卡里。 福州市国有房产经营有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产经营有限公司和林幸励签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.判令林幸励立即腾退坐落于福州市仓山区房屋，返还给福州市国有房产经营有限公司；3.判令林幸励立即向福州市国有房产经营有限公司支付拖欠的租金（租金按每月76.1元计算自2013年1月至租赁合同解除之日止，暂计至2018年7月为5098.7元）；4.判令林幸励向福州市国有房产经营有限公司支付违约金（标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算自2013年1月至拖欠的租金实际付清之日止，暂计至2018年7月为254.94元）；5.判令林幸励向福州市国有房产经营有限公司支付租赁合同解除之后的房屋占有使用费（占有使用费参照原租赁合同约定的租金每月76.1元计算至林幸励实际返还房屋之日止）；6.本案的诉讼费用由林幸励承担。 一审法院认定事实：2009年7月8日，福州市国有房产经营有限公司（甲方）与林幸励（乙方）签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（电脑编码：5000050004），约定乙方因用房需要，向甲方申请租赁仓山区台屿路**单元廉租住房；月租金人民币76.1元；租赁期限自2009年7月1日至2011年6月30日；乙方应按照廉租住房的租金标准按月主动向甲方交纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金；本合同期满后，乙方仍属廉租住房使用对象需继续承租的，应提供相关证明，经审批后重新签订新的租赁合同；不属廉租住房使用对象的乙方应主动退出廉租房，将房屋和附属设备完好地移交给甲方，并办好房屋退租和相关交接手续等等。合同签订后，福州市国有房产经营有限公司依约向林幸励交付了房屋，林幸励仅支付至2012年12月31日的租金,于2013年1月1日起拖欠福州市国有房产经营有限公司租金至今。2017年12月4日，福州市国有房产经营有限公司向林幸励邮寄了《律师函》，林幸励予以签收。林幸励目前未被相关行政部门取消该廉租住房保障资格。 一审法院认为，福州市国有房产经营有限公司、林幸励签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方的租赁合同虽于2011年6月30日届满，但林幸励仍继续使用该租赁房屋，福州市国有房产经营有限公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方仍应按原合同约定的条款履行各自义务，林幸励亦应按时向福州市国有房产经营有限公司交纳租金。故福州市国有房产经营有限公司诉请要求林幸励支付拖欠的租金符合合同约定，一审法院予以支持。林幸励未按合同约定履行支付租金的义务，已构成违约，福州市国有房产经营有限公司诉请要求支付违约金，合理合法，应予支持。但福州市国有房产经营有限公司主张违约金的计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算，标准过高，一审法院予以核减为以每月租金76.1元为基数，按日万分之五计算。本案中，福州市国有房产经营有限公司诉请解除与林幸励签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》，对此，一审法院认为，因政府建立廉租住房制度的目的是为解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会福利性质，且是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定。现福州市国有房产经营有限公司未提供有效证据证明林幸励已被行政部门取消廉租住房保障资格，故其诉请解除合同于法无据，一审法院不予支持。因合同未解除，福州市国有房产经营有限公司要求林幸励腾房并支付占用使用费亦无依据，一审法院亦不予支持。林幸励经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、林幸励于判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付租金（按每月76.1元的标准，自2013年1月1日起计算至2019年1月15日止）；二、林幸励于判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付违约金（以每月76.1元为基数，按日万分之五，分别从2013年1月1日起逐月分期计算至款项实际付清之日止）；三、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由林幸励负担。林幸励应负担的案件受理费用于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于福州市国有房产经营有限公司是否有权解除合同。本案租赁物系廉租住房，廉租房是政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房，具有社会福利性质。林幸励是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定。根据一审法院查明的事实，林幸励目前未被相关行政部门取消该廉租住房保障资格，福州市国有房产经营有限公司关于解除合同的主张，依据不足，不予采纳。另外，一审法院将违约金予以核减，并无明显不当。 综上所述，福州市国有房产经营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年四月三十日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴