广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终156号上诉人（原审被告）：叶宇楹，女，1996年6月29日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县************。委托诉讼代理人：叶海燕，系叶宇楹的胞姐，住肇庆市端州区*********（70区）地段名城星岸商住中心A区第2幢29层2904房。委托诉讼代理人：李博，广东赛力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肇庆市星发物业有限公司，住所地：肇庆市端州区****星湖湾C区第3幢01号商铺。法定代表人：邓朗明，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁梅芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭灿彬，广东安达信律师事务所律师。上诉人叶宇楹因与被上诉人肇庆市星发物业有限公司（以下简称星发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶宇楹上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二判项，改判驳回星发物业公司的诉讼请求；2.本案上诉费用由星发物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。事实上，星发物业公司提供的物业服务不符合《前期物业管理服务协议》的约定，星发物业公司已经违约在先。叶宇楹与星发物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第一条约定星发物业公司有“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”的义务，双方在协议的第三条中约定了物业管理服务质量：一、房屋外观保持完整、整洁；二、设备运行正常；三、保证共用部位、共用设施设备的正常使用；四、公共场所的环境卫生每天保持干净、公共楼梯至少一个星期清扫一次；五、安排专人管理小区绿化、定期除四害；六、保持交通畅顺，车辆停放有序、公共通道不得停放车辆和堆放杂物；七、确保24小时值班不定时巡查；八、保证消防设备完好，保证正常使用；九、房屋公共部位、共用设施设备小修需及时赶到现场处理，急修需随叫随到。叶宇楹认为星发物业公司应按照上述约定履行服务义务，但星发物业公司自2018年至今仍没有按照协议约定履行义务，主要表现为：1、房屋外墙损坏脏污无人修缮清洁；电梯经常处于不可用状态，没有保证设备正常运行、共用设施设备的正常使用；2、公共场所卫生差，垃圾、污水随处可见，老鼠蟑螂随地跑，垃圾桶溢满到外面都无人清理；3、交通秩序混乱，外来车辆，商场货物经常堵塞小区的进出口，占用小区共同通道，阻碍业主出行；4、小区安全大门经常不上锁且处于无人看守状态；5、小区共同的消防通道被外来车辆停放占用无人管理；6、在小区内违法搭建违章建筑，私设垃圾场；7、在小区电梯等业主的共用区域发布广告，私自收费；8、没有按照电梯管理的规定，张贴电梯质量合格证明以及电梯检验纪录；9、没有公开物业管理的收支情况。星发物业公司经叶宇楹及小区其他业主的多次催告履行协议义务仍不履行，为此叶宇楹及小区其他业主多次向有关部门反映情况。叶宇楹提供的广大业主的单独信访纪录，300多户业主联名信访纪录，小区脏乱差、交通堵塞秩序混乱、外来人员随意出入等图片，小区业主群中业主对于物业服务质量不合格的聊天记录，相关部门对于星发物业公司的责令整改通知，小区其他业主作为证人出庭的证人证言，均能够充分的证明星发物业公司提供的物业管理服务存在重大过错，以及严重违反合同约定的情形。二、一审法院适用法律错误。叶宇楹认为，星发物业公司提供物业管理服务的质量不符合合同约定，根据合同法的规定，就应当减少报酬。首先，一审法院虽然认定了星发物业公司在服务管理过程中确实存在不足。但是，一审法院却认定星发物业公司的种种行为不构成根本违约，判令叶宇楹支付物业管理费用和违约金是错误的。叶宇楹认为，星发物业公司不履行、迟延履行协议约定义务的行为已致使协议相对方的合同目的不能实现，叶宇楹无法在签订协议时预设的居住环境里生活，星发物业公司的行为已构成根本违约，损害了广大业主的合法权益。因此，星发物业公司不履行、迟延履行协议义务在先，叶宇楹拒绝缴纳物业管理费用在后，叶宇楹有权拒绝星发物业公司的履行请求。星发物业公司以此要求叶宇楹支付因迟延缴纳物业管理费用产生的违约金是不合理合法的。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定：“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。”，以及根据叶宇楹提交的判例，在物业公司提供服务存在瑕疵的情形下，法院判决物业公司所收取的物业服务费用是应当打折的。在本案中，星发物业公司提供的物业服务已经并非是一般瑕疵，而是严重违约了。所以，退一步而言，即使物业公司事实上虽然提供了部分的物业服务，但是由于其提供的服务质量严重不符合合同的约定，业主所享受的服务也大大打折，根据权利义务对等原则以及合同法的规定，星发物业公司的物业服务费用也应当予以打折扣减。三、一审法院判令叶宇楹支付律师费、违约金是不合理的。双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条第五项规定严重加重了叶宇楹的责任，属格式条款，理应认定为无效。且叶宇楹没有按照协议约定继续交纳物业服务费，是星发物业公司违约在先造成的，只要星发物业公司按照协议约定履行其法律义务，便能避免这一问题的发生。叶宇楹没有缴纳物业管理服务费完全是行使同时履行抗辩权的行为，并非是恶意违约，故星发物业公司因诉讼委托律师产生的律师费，以及没有缴纳物业管理服务费所产生的违约金也应由星发物业公司自行承担。四、一审法院判决叶宇楹需要全额支付物业服务费，导致星发物业公司没有任何违约成本，会致使星发物业公司继续有恃无恐，不按照协议约定的质量提供物业管理服务，损害了广大业主的合法权益，致使广大业主继续不缴纳物业服务费，且广大业主也会不断上访，加剧了双方的矛盾，不利于和谐社会的构建。综上，叶宇楹认为一审判决存在错误，请求二审依法改判。星发物业公司辩称，一、星发物业公司严格履行协议约定，符合协议第三条约定的物业管理服务质量要求。星发物业公司提供了小区保洁、绿化、除四害的服务，并定期对设备设施进行维护、维修，星发物业公司已尽到最大努力满足业主的要求，积极协同管理部门处理相关问题，星发物业公司在日常管理上没有过错或者瑕疵，叶宇楹提出的很多问题是在开发建造时出现的，而非物业管理的问题。二、叶宇楹为达到个人目的，借用维权名义，对小区物业服务吹毛求疵，不分轻重乱投诉，影响小区声誉，其行为必然损害广大业主的利益，一审判决其承担违约责任是正确的。三、叶宇楹以自己的主观评价或单方面对物业公司的不满为由而拒交物业费，是不明智的，也无合法依据。四、叶宇楹不仅拒绝支付物业费，还煽动其他业主一起拒交，给星发物业公司造成经济损失，增大了物业管理的难度，一审判决叶宇楹承担违约金、诉讼费、律师费，是公平公正合法的。星发物业公司向一审法院起诉请求：1.叶宇楹支付拖欠星发物业公司的物业管理服务费2,357.6元和违约金279.4元（从2019年1月起暂计至2019年8月12日止，从逾期之日起按每日1‰计算违约金）合计2,637元；2.叶宇楹赔偿星发物业公司本案产生的律师费5,000元；3.本案的诉讼费用由叶宇楹承担。一审法院认定事实：座落位于肇庆市端州区*********（70区）地段名城星岸商住中心A区第2幢29层2904房的业主为叶宇楹，建筑面积为140.33平方米。上述房屋位于名城星岸商住中心小区内，小区至本案审理时仍未成立业主委员会。星发物业公司是于2007年6月1日依法登记设立的有限责任公司，经营范围：物业管理；房地产中介服务；代收水电费；……。叶宇楹（乙方）与星发物业公司（甲方）于2017年5月18日签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止的物业管理；第一条双方的权利义务：一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……8、每12个月向乙方公布物业管理费用收支账目；……10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；……第四条物业管理服务费用……一、乙方交纳费用时间：每月5日前；二、住宅按建筑面积每月每平方米2.1元，自首期交付之日起，每三年上涨0.3元/平方米/月；……八、每次交纳费用时间：每月5日前交纳，每逾期一日按欠缴物业服务费的日1‰计收违约金；……第十一条违约责任……四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，等等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，叶宇楹入住至今，星发物业公司为包括叶宇楹等业主在内的名城星岸商住中心小区提供了物业管理服务，由于叶宇楹不满星发物业公司的物业管理，并对协议的第十条、第十一条第五项均有异议，叶宇楹从2019年1月开始至本案审理期间没有向星发物业公司缴纳物业管理费。星发物业公司通过上门及电话方式向叶宇楹催收上述欠款未果，为此于2019年8月29日向一审法院提起诉讼。另查明，案涉房屋的实际使用人为叶宇楹的姐姐叶海燕，微信名为“金燕”。叶宇楹确认曾收到星发物业公司在2019年通过电话、上门张贴以及短信发出的催缴物业服务费的通知。至本案一审审理期间，案涉房屋尚未办理产权登记。又查明，星发物业公司确认对叶宇楹主张的关于其曾在2018年底被肇庆市城市管理和综合行政执法局作出限期拆除雨棚和铁门、关闭西门商场垃圾站的事实，但认为雨棚是原来（发展商）遗留的，东、西门非正式大门而是消防通道的东、西出口。一审诉讼中，叶宇楹为证明大部分业主联名维权认为星发物业公司没有依照协议履行义务而申请其中的两名业主出庭作证。一审法院同意叶宇楹的该申请，并于2019年9月29日请证人张铭锋、黄志伟出庭接受询问。该两证人分别陈述案涉小区存在清洁卫生不到位（垃圾随意堆放）、车辆行人随意出入、安全没有保障等问题。经质证，星发物业公司对上述两个证人为小区住户和业主的身份无异议，但认为其每天已对小区进行清洁、每个月已进行除四害服务、电梯的合格证已张贴、环境卫生的问题由于相关部门的原因是无法彻底整改的。关于消防通道的问题，由于商场电梯出入口是根据图纸的规划建成可直到小区，因此星发物业公司无法作出更改，经该电梯的客人或者商场工作人员属于正常合理使用，星发物业公司无权干涉。至于叶宇楹多次提到数次的信访问题，确有相关部门的工作人员到小区进行现场查验，但星发物业公司至今再未收到其他整改通知书。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。星发物业公司、叶宇楹于2017年5月18日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，亦没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按照合同的约定行使权利并履行义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，星发物业公司有权且已实际为名城星岸商住中心小区提供了物业服务，叶宇楹在接受星发物业公司物业管理服务的情况下应当按时向星发物业公司交纳物业管理服务费用。叶宇楹从2019年起拖欠星发物业公司的物业管理服务费，属于违约行为，星发物业公司诉请叶宇楹支付拖欠的物业管理服务费，合理合法，一审法院予以支持。按时向物业管理方缴纳物业管理服务费是业主的义务，按合同约定为业主提供服务是物业管理方的职责。叶宇楹的上述违约行为还应支付相应的违约金，但星发物业公司认为计算违约金应依据双方约定“每月5日前交纳，每逾期一日按欠缴物业服务费的日1‰计收违约金”的标准过高，一审法院依法予以调整违约金的计算应以迟延支付物业管理服务费造成的损失作参考，应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率作计算，即以迟延支付物业管理服务费造成的损失为基数，参照中国人民银行一年以内贷款利率1.3倍，以每月应交的物业管理服务费，从2019年1月1日暂计算至2019年8月12日。故一审法院对星发物业公司诉请叶宇楹支付拖欠物业管理服务费的违约金的诉讼请求予以支持，但对超出上述计算标准的金额部分不予以支持。另，对于叶宇楹提出的关于《前期物业管理服务协议》第十条是格式条款，排除叶宇楹的抗辩权，应当视为无效;第十一条第五项是格式条款，该项条款的规定严重加重了业主的责任，故此条款应认定为无效;星发物业公司未能提供业主满意的服务，物业费应降低，不能按约定的标准收费等抗辩意见，叶宇楹以此为由拒交物业管理服务费既无合法依据，也非明智之举，一审法院对此不予采纳。当然，叶宇楹认为星发物业公司没有尽职履行物业管理相关事项，小区可能出现安全隐患以及保安、保洁、通行秩序、车辆停放、有关设施设备的保养维护等，星发物业公司应虚心听取叶宇楹等业主对小区物业管理方面的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高服务水平，避免双方发生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。关于星发物业公司主张叶宇楹支付2019年1月至2019年8月12日的物业管理服务费2,357.6元的问题。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一款的约定，叶宇楹交纳费用时间“每月5日前”，即叶宇楹应向星发物业公司缴交2019年1月至2019年8月12日的物业管理服务费2,357.6元（2.1元/㎡/月×140.33㎡×8个月12日＝2,357.6元）。由于叶宇楹未按时交纳上述费用，其行为依约已构成违约，按照合同约定，叶宇楹除应交纳物业管理服务费之外，还要支付相应的违约金。虽然星发物业公司在前期物业管理服务上确实曾存在不足的情况，但未构成根本性违约，且案涉小区是新楼盘交接后质量返修高峰时期，星发物业公司根据业主的投诉已及时对当时的不足作出了处理。关于星发物业公司要求叶宇楹支付律师费5,000元的主张，虽然星发物业公司提交了其与广东安达信律师事务所签订的委托代理合同及该律师事务所开具的律师费发票，但是根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的附件《广东省律师服务政府指导价》第三条的规定，涉及财产的民事、行政诉讼收费标准：在收取基础费用1,000-8,000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取。而星发物业公司向一审法院提出的诉讼请求标的额为2,637元，星发物业公司请求的律师费为5,000元，一审法院酌情调整本案律师费为1,000元。该请求合法合理部分，一审法院予以支持。综上，一审法院判决如下：一、叶宇楹应在判决发生法律效力之日起七日内向星发物业公司支付2019年1月至2019年8月12日的物业管理服务费2,357.6元和违约金（违约金的计算以迟延支付物业管理费造成的损失为基数，参照中国人民银行一年以内贷款利率1.3倍，从2019年1月至2019年8月12日）；二、叶宇楹应在判决发生法律效力之日起七日内向星发物业公司支付律师费1,000元；三、驳回星发物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元（星发物业公司已预交），由星发物业公司负担15元，叶宇楹负担10元，叶宇楹负担的部分并于判决发生法律效力之日起七日内迳付给星发物业公司。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院二审期间，叶宇楹提交了以下新证据：1、网友问政网页截图共3页，拟证明证实涉案小区的物业管理服务存在重大瑕疵；2、录像光盘1张，拟证明涉案小区存在卫生环境差、外来人员随意进出小区等事实。星发物业公司提交了以下新证据：1、照片共18页，拟证明疫情期间星发物业公司的工作人员除了做好日常工作，还对小区公共区域定时消毒、对进出小区人员逐个测量体温；2、物业费收支情况表和2020年3月16日进行公示的照片，拟证明星发物业公司已经履行收支情况的公示义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，针对当事人二审争议的事实，本院作如下分析和认定：首先，从2018年11月至2019年6月，涉案小区多名业主和住户就小区的卫生、安全等问题，先后向肇庆市端州区信访局、肇庆市端州区住建局等政府部门举报、信访，并通过网络问政平台进行反映。根据相关政府部门的回复内容可知，涉案小区的物业管理服务确实存在一些问题。其次，星发物业公司在一审时承认有对小区电梯、垃圾站等问题进行整改、处理。再者，星发物业公司在一审时未能提交其公示涉案小区物业费收支情况的证据，其是在2020年3月16日才公示了涉案小区2018年6月-2019年12月的物业费收支情况。据上，可认定在2019年1月至2019年6月期间，星发物业公司履行协议义务确实存在部分不符合约定的事实，其提供的物业服务确有一定瑕疵。本院另查明：《前期物业管理服务协议》第十一条第一款约定，星发物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求星发物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，星发物业公司应承担相应的法律责任。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，一审案由定性正确，予以维持。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是：本案物业服务费、违约金、律师费能否减免支付。本案中，星发物业公司与业主叶宇楹就物业服务事项签订了《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议有效。同时，涉案小区尚未成立业主委员会，该《前期物业管理服务协议》仍处在继续履行中。星发物业公司应按照协议约定提供相应的服务，叶宇楹亦应按照协议约定交纳物业服务费。经一审法院询问，叶宇楹对星发物业公司起诉主张的物业费的收费标准和拖欠时间均无异议，本院予以确认。从叶宇楹提供的证据看，虽然星发物业公司提供的物业服务有一定瑕疵，但其履行协议并无重大瑕疵，也无证据显示因其瑕疵履行给业主造成损失；而且，星发物业公司在收到政府相关部门的整改通知和业主的投诉后已积极对相关问题进行了整改和处理，即星发物业公司已按照协议第十一条第一款的约定承担了违约责任。因此，叶宇楹也应当按照协议约定按时足额交纳物业服务费，并支付因拖欠物业服务费而产生的违约金。叶宇楹现以星发物业公司提供的物业服务不符合合同约定、星发物业公司违约在先为由，上诉主张对物业服务费予以打折扣减以及无需支付违约金，理据不足，不予支持。因协议约定的违约金的计算标准过高，且叶宇楹也对此提出抗辩，一审法院予以调整正确。星发物业公司对调整后的违约金计算方式未提出上诉，视为服判，本院予以确认。至于律师费，因星发物业公司提供的物业服务确有一定瑕疵、自身存在违约行为，且律师费并非叶宇楹违约给星发物业公司造成的必然损失，结合本案实际情况，本院对星发物业公司诉请支付律师费的主张不予支持，以平衡双方的权利和义务。一审法院对此处理欠妥，本院予以更正。需要说明的是，收取物业管理服务费是物业公司维护保养整体物业设施、维护物业公司正常运转所必须的费用，业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，亦不利于物业服务质量及水平的保障和提升，终究得不偿失。当然，物业服务企业在采取诉讼手段依法维护自身合法权利的同时，也应不断完善基础管理、提高服务质量，创新服务观念、提升业主满意度，才能被大部分业主所信赖和拥护，从而实现物业服务企业与业主的良性互动，共同促进小区和谐发展。综上所述，叶宇楹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4759号民事判决第一项；二、撤销肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4759号民事判决第二项、第三项；三、驳回肇庆市星发物业有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由肇庆市星发物业有限公司负担15元，叶宇楹负担35元。本判决为终审判决。审 判 长 李升文审 判 员 李小冬审 判 员 苏振伟二〇二〇年四月十五日法官助理 彭 赟书 记 员 周伟航