昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初482号原告：付晏昆，女，汉族，1968年6月5日出生，住址：昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：饶宝静，云南天外天（蒙自）律师事务所律师，特别授权代理。被告：张春，女，汉族，1957年3月30日生,住址：昆明市西山区。被告：邹引凡，男，汉族，1957年4月13口生，住址：昆明市西山区。被告：王珂，男，汉族，1984年12月27日生，住址：昆明市西山区。三被告共同诉讼代理人：谭靖夕，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。原告付晏昆与被告张春、邹引凡、王珂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，原告付晏昆及其委托诉讼代理人饶宝静，被告王珂及三被告的共同委托诉讼代理人谭靖夕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付晏昆向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即继续履行《房屋转让预约合同》，将房屋转让过户给原告；2、判令三被告支付原告20%的违约金人民币148000元；3、判令三被告返还原告待被告垫付的房款35528.76元；（以上合计183529元）4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2015年8年31日，原告通过房屋中介昆明新亚房地产经纪有限公司，与三被告签订《房产买卖居间合同》，购买三被告共同所有的，位于昆明市呈贡区房屋及地下-1层车位3号库482号车位。《居间合同》约定，该房总价人民币74万元，于2015年8月31日支付64万元，剩余10万元于被告取得房产证并办理过户当日支付，被告在取得房产证后，自行解除抵押手续，房产证取得后30日为甲方乙双方的过户时间；发生争议，在不动产所在地起诉。于2015年8月31日，在云南省昆明市明信公证处的主持和见证下，签订了《房屋转让预约合同》，2015年9月1日出具《公证书》。该房屋买卖合同登记备案表登记号为ＣＧ2010012907967，车位登记号为ＣＧ2010042226448。合同签订后原告于2015年8月31日支付64万元房款给被告，被告于付款当天将房屋交付给原告实际占有。原告在2015年10月24日着手装修，装修完成后，2016年6月搬入居住使用至今。张春于2019年10月23日电话通知原告方，房产证办理下来了，要求原告为其代还银行尾款，原告于2019年10月28日代被告垫付了房屋尾款135528.76元扣划给银行，在银行完成了还款赎证。自原告帮被告赎出证后，原告数次要求被告一同去房地产公司领取房产证原件并过户，被告以各种理由拒不配合、拒不见面、最终还在微信中将原告拉黑，按照合同约定，被告应积极去领出房产证，将房屋过户给原告。可是，被告擅自违反合同约定，拒绝履行合同义务。原告以久居为目的购买该房，现却无法实现过户，真正从法律上拥有此房屋，因此非常焦虑，担心被告一房二卖，出现不确定的善意相对人将原告赶出唯一住房，流离失所。现为维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。三被告答辩称：三被告同意继续履行合同并配合原告办理过户，而且也一直积极配合原告办理房屋过户手续，本案不能按照合同约定过户是因为房屋登记所有人陆续又生病、出差等事宜无法聚齐，且因为新冠××的爆发导致无法按期过户，所以被告并未违约，请求驳回违约金的诉讼请求；针对原告垫付的35528.76元，因双方已经口头约定系原告对被告方的补偿，故不应当返还。归纳原、被方诉辩主张，本案争议焦点为：1、三被告是否违约，应否支付违约金；2、原告垫付的房款35528.76元应否予以返还？原、被告围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原、被告双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的第一组证据，不能证明被告观点，对被告提交的医院住院单据及行程单能够证明被告三人在2019年11月至2020年1月期间确实存在出差或者生病住院等情况；对原、被告提交所有证据的证明力，本院将在后予以评述。本院经审理认定事实如下：2015年8年31日，原、被告双方通过昆明新亚房地产经纪有限公司居间介绍签订《房产买卖居间合同》，约定原告购买三被告共同所有的位于昆明市呈贡区房屋及地下-1层车位3号库482号车位。合同约定房屋成交价格为740000元，于签订合同当日支付640000元，剩余100000元于被告取得房产证并办理过户当日支付，被告在取得房产证后30个工作日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续。合同签订后原告于2015年8月31日支付640000元房款给被告，被告于付款当天将房屋交付给原告实际占有。原告在2015年10月24日开始对房屋进行装修，2016年6月搬入案涉房屋居住使用至今。被告张春于2019年10月23日电话通知原告方，开发商已经通知可以领取房产证。原告于2019年10月28日代被告垫付了房屋尾款135528.76元给银行，2019年10月30日结清物业费用。另查明，案涉房屋产权证仍在开发商处未领取，案涉房屋发票由原告持有。针对本案第一个争议焦点：三被告是否违约应否支付违约金；本院认为，本案的法律关系性质为房屋买卖合同法律关系，双方签订的《房屋买卖转让预约合同》是合同双方的真实意思表示，且合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，原告付晏昆已经按照合同约定履行了合同义务，办理所有权变更登记手续是三被告的合同义务，按照双方合同约定结合本案案涉房屋自2019年10月30日起交清相关费用，具备过户条件，被告应于2019年12月10日之前协助原告办理过户手续，本案中被告确实存在没有按照约定时间节点配合过户的轻微违约情况存在，但结合本案的合同约定及实际情况，首先，根据双方合同约定的违约责任条款中并没有将未按时过户列为支付20%违约金的内容之一，而根据法律规定继续履行也是违约责任的承担方式之一；其次，本案受理后，经法院工作人员与被告的沟通及庭审被告方均表态愿意配合办理过户，结合本案双方签订房屋买卖合同真实意图为被告出卖房屋，原告占有使用房屋，故本案中被告已经于付款当天将房屋交付原告，原告也于2016年就装修实际入住案涉房屋，双方签订房屋买卖合同的目的基本已经实现，而被告协助过户作为双方签订房屋买卖合同的一项附随义务，并未影响原告对房屋的实际占有使用，加之被告也当庭表示愿意继续履行合同，配合办理房屋过户；第三，自2020年1月至今确实经历了新冠××疫情这一特殊时期，办理过户也确实存在一些合理障碍；故本院认为本案较为适宜的违约责任承担方式应为继续履行合同，原告主张的违约金无事实及法律依据，本院依法不予支持。针对本案的第二个争议焦点，原告垫付的房款35528.76元应否予以返还的问题，本院认为，双方合同明确约定房屋价款为740000元，被告亦认可原告为其垫付了银行贷款135528.76元，但抗辩该款项系双方达成口头约定不用返还，根据双方均认可的欠条及微信聊天记录载明，双方确实有该意思表示，但欠条明确载明过户手续力争一周之内完成，但被告不管是基于出差还是生病住院理由不能办理过户均是在较短的一段时间内，并不能作为其一直没有协助配合办理过户的针对合理理由，故原告为被告垫付的135528.76元扣除原告应对支付给被告的100000元尾款后，应将剩余的35528.76元返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告张春、邹引凡、王珂继续履行原、被告双方于2015年8月31日签订的《房屋买卖转让预约合同》，于本判决生效后十日以内协助原告付晏昆办理呈贡区聚贤街天润康园泽惠苑1单元9-10层501室房屋及地下-1层车位3号库482号车位的变更登记手续；二、由被告张春、邹引凡、王珂于本判决生效之日起十日内退还原告付晏昆垫付房款35528.76元；三、驳回原告付晏昆的其他诉讼请求；案件受理费减半收取3259元，由被告张春、邹引凡、王珂负担631元，由原告付晏昆负担2628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员 林 莉二〇二〇年四月十六日书记员 王嘉琪