安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初518号 原告（反诉被告）：安徽通信服务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江西路450号，统一社会信用代码91340000705041152X。 法定代表人：钱力，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张宏才，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代志强，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽正桐实业有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区芙蓉路291号正桐大厦7M层，统一社会信用代码913401000723733919。 法定代表人：SOOPAKIJCHEARAVANONT，董事长。 委托诉讼代理人：陈醉，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚冠冠，安徽华人律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽通信服务有限公司（以下简称通信公司）与被告（反诉原告）安徽正桐实业有限公司（以下简称正桐公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）通信公司委托诉讼代理人张宏才，被告（反诉原告）正桐公司委托诉讼代理人陈醉、戚冠冠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）通信公司向本院提出诉讼请求：1、判令正桐公司向通信公司交付符合合同约定及法律规定的回迁房屋；2、判令正桐公司支付违约金54万元（从2018年5月1日起计算至2019年10月30日，并按照3万每月的标准计算至实际交付符合约定的合格房屋之日止）；3、判令正桐公司支付赔偿金20万元；4、本案诉讼费用由正桐公司承担。 原告（反诉被告）通信公司诉称的事实和理由：因建设合肥正大桐山国际广场需要，正桐公司与通信公司签订《合肥正大桐山国际广场中国移动营业厅搬迁补助及回迁协议》一份，就原属通信公司所有的建筑面积262平方米房屋（上下两层，各122.6平方米）搬迁补偿及回迁事宜进行了约定。双方约定正桐公司补偿方式主要为原址提供回迁房屋，并约定了所提供回迁房屋的具体标准，其中回迁房屋建筑面积不低于262平方米、套内面积不低于250平方米，一楼门面不少于125平方米，一层层高4米以上、二层层高3米以上，正面宽度不少于8.4米，室内合理设置楼梯、卫生间，室外预留空调外机安装位置，房屋内无消防、自来水主管道穿过，门前无任何地面附属物遮挡。协议还约定如正桐公司逾期交付房屋，则应支付20万元赔偿款，并按照3万每月的标准支付违约金。协议签订后通信公司按期搬离，正桐公司进行项目建设，当前该项目已经实际投入运营，但正桐公司未能按期交付房屋，经通信公司实地查看，正桐公司拟交付的房屋明显不符合约定条件，正桐公司发函也承认当前不符合约定的交付标准。截至起诉之日，正桐公司仍未能向通信公司交付符合规定的房屋，其行为给通信公司带来较大损失，实际上相同地段的门面收入远高于3万每月的违约金标准。正桐公司为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）正桐公司辩称：一、回迁协议在事实上已无法继续履行，通信公司要求继续履行不符合法律规定。回迁协议签订后，我方将回迁协议及附件图纸提供给了正大广场的设计单位北京维拓时代建筑设计股份有限公司（以下简称维拓公司），要求其按照回迁协议的特定要求进行设计。然而，由于维拓公司工作人员的疏忽，错将两层建筑设计成了一层，造成实际建筑面积与报规方案以及协议要求不符，若采取制作夹层的方法进行补救，却又无法办理房屋产权证变更，正大广场也不可能拆除重建，因此无论如何处理，按回迁协议约定建筑面积标准交房的目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，事实上不能履行的债务不能要求继续履行，通信公司的第一项诉请不符合法律规定，应予驳回。同时我方就此提出反诉，请求解除合同，具体理由详见反诉状。 二、我方并未恶意违约，通信公司要求按回迁协议约定标准交房，违反诚实信用原则，对我方也显失公平。（一）回迁协议签订后，我方积极主动履行合同，并不存在恶意违约的情形。回迁协议签订后，我方将回迁协议及附件图纸提供给维拓公司，要求其按照回迁协议的特定要求进行设计。维拓公司设计的回迁房位置、面宽、总层高均符合回迁协议的约定，维拓公司还在图纸中专门标注了回迁房屋的位置，为满足层高要求将该处房屋的地面楼板（即地下室顶板）下沉了一米，并将房屋的入口单独向外开放，这些设计均体现了回迁协议的特殊要求。然而，由于维拓公司工作人员的疏忽，唯独错将两层建筑设计成了一层。可见，回迁协议签订后，我方积极主动地谋求合同的全面履行，回迁房屋建筑面积不符合合同约定，并非我方原因，我方主观上并没有恶意违约。（二）我方就回迁协议的履行提出了替代解决方案，而通信公司却坚持要求按协议约定标准交房，违反诚实信用原则。通信公司拒收房屋后，我方积极寻求解决办法。2019年6月10日，我方指派周玉兵等人前往通信公司商谈，我方提出可将房屋分割成二层或对通信公司实行货币化补偿。2019年8月14日，周玉兵与通信公司的员工钟诚通电话，进一步明确以货币化方式对通信公司进行补偿。我方提出的替代解决方案，既能够充分保障通信公司合同利益的实现，又可以充分发挥回迁房屋的使用价值，减少资源浪费，然而，通信公司坚持要求按协议约定标准交房，违反了诚实信用原则。（三）继续履行回迁协议将会导致利益失衡，对我方显失公平。如前所述，我方提出了替代的解决方案，该方案能够充分保障通信公司合同利益的实现，如果仍按协议约定标准交房，在理论上只能将整个正大广场拆除重建，这显然将会给我方造成巨大的损失，该损失与给通信公司带来的利益相比，明显不对等，对我方显失公平。 三、通信公司主张违约金没有依据，主张赔偿金构成重复计算、重复起诉。首先，违约金应当以实际损失为基础，通信公司未提交实际损失的证据，且通过另案诉讼，法院已经判决我方支付通信公司违约金10万元，足以弥补通信公司的损失。其次，在得知回迁协议在事实上不能履行后，通信公司应当采取措施防止损失扩大，但通信公司既未回应我方提出的替代性货币补偿方案，也未及时主张解除回迁协议，而是一味地要求我方按协议约定标准交房，放任双方损失扩大。对于扩大的损失，通信公司无权要求赔偿。最后，通信公司主张的赔偿金20万元，在性质上也是违约金，该项诉讼请求系对违约金的重复计算。此外，通信公司已在另案诉讼中主张违约金，且已经过法院判决，现再次提起该项诉请，构成重复起诉。 综上所述，通信公司的诉请没有事实与法律依据，请贵院依法驳回通信公司的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）正桐公司向本院提出反诉请求：一、判决解除通信公司与正桐公司于2016年4月20日签订的《合肥正大桐山国际广场中国移动营业厅搬迁补助及回迁协议》（合同编号TF-2016-QT-003）；二、反诉费等费用由通信公司承担。 被告（反诉原告）正桐公司反诉的事实和理由：2016年4月20日，因建设“合肥正大桐山国际广场”（以下简称正大广场）需要，正桐公司与通信公司签订《合肥正大桐山国际广场中国移动营业厅搬迁补助及回迁协议》，回迁协议约定：正桐公司拆除通信公司位于合肥经开区桐山国际购物广场建筑面积262平米的房屋一套，正桐公司按套内面积1：1拆一还一方式对通信公司进行安置补偿，协议第二条详细约定了回迁房的建筑面积、层高、层数、正面宽度以及室内设置等。上述回迁协议签订后，正桐公司将回迁协议及附件图纸提供给了正大广场的设计单位维拓公司，要求其按照回迁协议的特定要求进行设计。正大广场竣工后，通信公司以回迁房建筑参数不符合回迁协议的约定为由拒绝接收房屋。正桐公司经与维拓公司交涉获悉，其设计的建筑物位置、面宽、总层高均符合回迁协议的约定，但由于设计工作人员失误，错将两层建筑设计成了一层，致使实际建筑面积不符合回迁协议要求。正桐公司多次与通信公司沟通、商谈，就回迁协议的履行提出替代的可行性解决方案，但通信公司不置可否。之后通信公司委托律师事务所向正桐公司发出律师函，坚持要求正桐公司按照回迁协议约定的建筑参数交付房屋。正桐公司认为，因维拓公司的原因导致回迁协议在客观上已经无法履行，正桐公司提出替代方案后，通信公司仍坚持要求继续履行回迁协议，造成合同僵局，违反了诚实信用原则，对正桐公司也显示公平。 原告（反诉被告）通信公司针对反诉辩称：一、正桐公司严重违约并应承担全部责任。从正桐公司提供证据来看，进一步印证本案事实是正桐公司未能提供符合合同约定、符合设计规范的回迁房屋：正桐公司拟提供的房屋不仅仅在房屋面积、楼层数等基本问题上出现明显的、根本的严重错误，还在诸如室内地面低于室外地面高达1米、室内横梁、管道等占用1.2米高度等一系列问题，毫不夸张地说，按照正桐公司当前提供的材料，其根本就没考虑过按照合同约定履行向通信公司交付房屋的义务。即使如正桐公司所说，设计单位涉及图纸错误，正桐公司也不能就设计合同相对人的第三人的责任作为向回迁合同的抗辩理由，其应按照合同约定向我方承担违约责任。二、正桐公司认为我方未能回复其所谓“可行性替代方案”造成合同僵局、违反诚实信用原则不符合事实，也不符合法律乃至基本的社会伦理。如前所述，正桐公司提供房屋的不符合合同及设计规范要求，其所提供的替代方案也不符合合同约定、仍达不到使用目的，并且我方作为国有企业，所谓的替代方案还有可能造成国有资产受损、流失的风险。三、正桐公司要求解除合同的理由并不充分。首先我方并未违反任何合同约定，是守约方，正桐公司作为违反约定的一方不能享有解除权，否则有违诚实守信原则。其次，本案中从当前的证据材料看，本案中案涉工程并未最终规划验收，根据规划法，也存在变更、修改规划的可能，同时，作为建设单位的正桐公司来说，无论是变更规划还是提出替代性可行性方案，按照规划法和建筑法的规定，均应由原设计单位出具经过论证的方案，而至始至终，正桐公司并未提出原设计单位的修改或者任何替代方案，如果其在设计之处存在过错情况下，在后期处理中仍未尽到应有的、符合法律规定的义务，此时其解除合同会严重损害守约方的利益、违背诚实守信的原则。综上正桐公司要求解除合同的依据不足。综上，驳回正桐公司反诉诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年4月20日，就通信公司所有的合肥市角的营业用房拆迁安置事宜，正桐公司（甲方）与通信公司（乙方）签订《合肥正大桐山国际广场中国移动营业厅搬迁补助及回迁协议》一份，协议约定：拆迁房屋产权人为通信公司，使用人为中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司，建筑面积为262平方米，一层为移动营业厅装修、二层为办公用装修，外部门面为移动公司标准门面招牌；经双方协商，此次拆迁补偿采取产权调换方式，具体为由甲方按套内面积1：1拆一还一原则向乙方提供回迁房屋，为原址异地安置，即购物广场大型商业综合体芙蓉路主出入口西侧第一间独立门面，建筑面积262平方米以上，一层门面不少于125平方，土地使用权证面积98.726平方米；回迁房屋套内面积不得低于250平方米（其中一层套内面积不少于125平方米），回迁物业土地权证面积要求与原土地权证一致；保证层高一层4米以上，二层3米以上；回迁房屋沿芙蓉路东西方向正面宽度不少于8.4米；乙方选择自行过渡安置，过渡期限为18个月，自2016年4月1日至2017年9月30日止，甲方就此次房屋拆迁向乙方支付经济补偿17万元；关于违约责任，如因甲方原因延长过渡期限的，甲方应当自逾期之日起，按每月3万元（不足一个月按一个月计算）支付违约金直至发出交房通知，并经双方验收合格签字之日止，同时，逾期一个月移交回迁房屋的，甲方应向乙方追加支付20万元赔偿款。 协议签订后，通信公司按约搬离并将房屋腾空交付正桐公司拆除。 2018年12月21日，案涉房屋通过合肥市公安消防支队验收；2019年6月16日，案涉房屋通过项目监理单位质量评估；2019年6月26日，案涉房屋通过合肥市城乡建设局验收。 案涉房屋建成后，正桐公司向通信公司交付房屋，因案涉房屋与拆迁协议约定不符，通信公司拒绝收房。2019年7月19日，正桐公司向通信公司发出《催告函》，主要内容为：“我司于2019年6月10日指派周玉兵等人前往贵司与钟诚先生面谈，就回迁房屋层高问题提出解决方案。我司明确指出，若按《合肥正大桐山国际广场中国移动营业厅搬迁补助及回迁协议》约定层高：保证层高一层4米以上，二层3米以上施工，将会因结构构件影响导致回迁房屋局部层高过低，客观上无法满足使用功能。我司已提出变通方案供贵司参考、选择，并请贵司尽快给予答复。但截至目前，贵司依然未就该问题给予我司回复，导致双方无法办理房屋交付手续。我司认为贵司既不愿接收房屋，又对我司提出的方案不置可否，导致房屋交付手续无法办理。请贵司接函后三日内明确书面回复我司，否则我司将解除协议”。 2019年8月23日，正桐公司向通信公司发出《催告函》，要求通信公司接函后三日内明确书面回复是否接受回购房屋、进行货币化补偿方案，逾期将解除协议。 2019年8月23日，正桐公司向维拓公司发出《关于通信公司合肥正大广场回迁房屋建筑参数问题联系函》，要求维拓公司对案涉房屋与通信公司要求不符进行说明。 2020年3月6日，维拓公司向正桐公司出具《关于通信公司合肥正大广场回迁房屋设计问题情况说明》，主要内容为：“根据甲方提供的其与通信公司签订的《合肥正大桐山国际广场中国移动营业厅搬迁补助及回迁协议》相关约定要求，我司进行相关设计。报规方案均按要求对房屋位置、面宽、总层高及总面积进行设计。后期施工图设计时，我司实际设计为7米层高，面宽8.4米，建筑面积为133.4平方米，夹层采取钢结构形式二次设计，未考虑产权办证问题”。 另查明，正大广场于2019年6月28日已经开始营业。 因正桐公司未按约定期限向通信公司交付房屋，2018年5月2日，通信公司起诉至本院，2018年9月12日，本院审理认为通信公司按约交付被拆迁房屋，正桐公司未按约定的期限交付安置房屋，其行为构成违约，作出（2018）皖0191民初2673号民事判决书，判决正桐公司于本判决生效后十日内支付通信公司违约金10万元；驳回通信公司的其他诉讼请求。宣判后，通信公司不服判决并上诉至安徽省合肥市中级人民法院，2019年4月4日，安徽省合肥市中级人民法院审理后认为“一审酌定违约金为10万元，系自由裁量范畴，通信公司认为该数额过低并要求另行支付逾期交房赔偿款20万元等上诉理由不能成立。因案涉房屋具体交付时间尚处于不确定状态，鉴于通信服务公司一审中暂计算违约金至2018年4月底，故2018年5月1日以后产生的违约损失，通信服务公司可待案涉房屋交付时间明确后另行主张”，作出（2019）皖01民终460号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为：通信公司与正桐公司于2016年4月20日签订的《合肥正大桐山国际广场中国移动营业厅搬迁补助及回迁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行各自的权利义务。 关于合同能否继续履行。通信公司主张正桐公司应严格按照《合肥正大桐山国际广场中国移动营业厅搬迁补助及回迁协议》拆迁补偿安置部分的约定交付回迁房屋。现正桐公司已经建成的正大广场该地理位置房屋无法完全满足协议的参数要求，正桐公司、通信公司对该事实现状均无异议。通信公司主张房屋存在变更、修改规划的可能也仅仅停留在单方主张阶段，未提供任何实际操作层面的有效方案。而正大广场已经完成招商工作并于2019年6月28日开始对外营业。正桐公司认为实现《合肥正大桐山国际广场中国移动营业厅搬迁补助及回迁协议》参数要求唯一可能是将正大广场拆除重建，通信公司无法正面应对该辩论意见。而该方案履行成本过高，远超出通信公司所获得的利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……故通信公司要求正桐公司继续履行合同，本院无法支持。正桐公司反诉要求解除合同，本院予以支持。 正桐公司未按约交付安置房屋，其行为构成违约，应依约向通信公司支付逾期交房违约金。双方合同虽对逾期交付违约金的标准进行约定，但标准过高，经两审生效裁判文书酌定，2017年10月至2018年4月底，正桐公司应向通信公司支付违约金10万元。本院酌定自2018年5月1日正桐公司按每月1.5万元标准支付逾期交付违约金。正桐公司于2020年3月诉请的反诉状中明确其要求解除合同的诉请，通信公司坚持要求诉请合同继续履行，故2020年4月以后的损失为扩大损失，由通信公司自行承担。 通信公司诉请的赔偿金20万元按照双方约定亦为逾期交房违约金，通信公司该诉请属重复计算，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）安徽通信服务有限公司与被告（反诉原告）安徽正桐实业有限公司于2016年4月20日签订的《合肥正大桐山国际广场中国移动营业厅搬迁补助及回迁协议》； 二、被告（反诉原告）安徽正桐实业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）安徽通信服务有限公司支付违约金16.5万元（2018年5月1日至2020年3月31日）； 三、驳回原告（反诉被告）安徽通信服务有限公司的其他诉讼请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11200元，由原告（反诉被告）安徽通信服务有限公司负担6200元，被告（反诉原告）安徽正桐实业有限公司负担5000元；反诉案件受理费200元，减半收取为100元，由原告（反诉被告）安徽通信服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孙宗欣 二〇二〇年四月十五日 法官助理李讷 书记员吴晶晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债务人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。