福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终1003号 上诉人（原审被告、申请保全人）：彭金辉，男，1963年6月7日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被上诉人（原审原告、执行案外人）:叶素芹，女，1975年10月25日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：赖继仁、谢丹颖，福建诚毅律师事务所执业律师。 原审第三人（被保全人）：吴加雄，男，1970年9月21日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 上诉人彭金辉因与被上诉人叶素芹、原审第三人吴加雄案外人执行异议之诉，不服福建省荔城区人民法院（2019）闽0304民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭金辉上诉请求：依法撤销一审判决，改判继续执行查封吴加雄名下坐落于福建省莆田市荔城区的房屋。事实与理由：一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称执行规定）第十七条明确指出：出让的财产（即讼争房产）应当在查封前实际支付并实际占有且没有过错的人民法院才不得查封、扣押、冻结。讼争房屋不动产权证书发证时间为2019年4月8日，这其中相隔三个多月时间，叶素芹并没有及时办理过户手续，应视为叶素芹本身存在过错，在吴加雄负债较多的情况下，不排除吴加雄与叶素芹恶意串通、转移财产，损害其他债权人利益的可能。二、讼争房产在保全查封时的所有权仍为吴加雄所有，叶素芹对讼争房产不享有物权。在当事人对房屋权属发生争议且没有法院生效判决确定房屋权属的情况下，应当以房屋登记机构、房屋登记簿上的记载为准。本案讼争房屋在查封时，叶素芹尚未取得讼争房屋的所有权，讼争房屋的所有权仍在吴加雄名下，鉴此，叶素芹的付款仅仅表明叶素芹有债权意义上的请求权，而不能取得物权（即不动产所有权）。彭金辉作为申请执行人主张执行吴加雄的不动产（讼争房产），而在荔城区人民法院执行不动产时的所有权依然系吴加雄所有，物权是对世权，合同是对他权，叶素芹所能行使的是债上的请求，而不是物上的请求权。三、彭金辉能够保全成功恰恰说明叶素芹存在过错。叶素芹辩称2019年2月23日入住涉案房屋，但却不知道2019年4月8日房产证已经出来，5月份发放完毕，存在自相矛盾。2019年6月21日的不动产证书移交确认单，不但不能证明叶素芹的主张，反而暴露了叶素芹与吴加雄存在的某种默契。即便不动产证书移交确认单是真实的，距离保全时间还有22天，这期间叶素芹怎么可能无动于衷呢？更奇怪的是，彭金辉于2019年7月8日告知吴加雄要诉诸法律，叶素琴2019年7月9日就马上去银行交钱，而当天晚上吴加雄还与彭金辉协商还款事宜，故存在吴加雄与叶素芹恶意串通的可能。吴加雄存在恶意转移财产行为，其在2019年7月9日至7月12日期间也过户了德信购物广场的房产。 叶素芹辩称，其对房产享有的权利足以排除法院执行。理由：1.叶素芹于2018年4月27日与吴加雄签订房屋买卖合同，签订合同的时间在查封之前。2.叶素芹在签订合同之后已经支付了一大部分款项，之后由叶素芹到银行偿还贷款。在吴加雄告知房产证已经下来后，叶素芹就积极筹资偿还了银行全部贷款，偿还购房款也是查封之前。3.房屋交付叶素芹之后，叶素芹进行积极的装修及居住，叶素芹在一审提供的装修凭证及物业电费等证据足以证明叶素琴已经占用该房屋并已经居住的事实。2019年2月23日，叶素芹在该小区购买了车位，也可以证明购买涉案房屋并居住的事实。4.关于过户的问题。产权证记载的日期虽然是4月份，但是并不能证明吴加雄4月份拿到产权证，因为证件是一起办理的，在办理之后要一段时间交给开发商。一审中提供的证据显示，吴加雄是2019年6月21日领到不动产权证后告知叶素芹，之后，叶素芹就积极筹资90多万元偿还了按揭贷款并办理了解押手续，并于2019年7月11日办理房产过户手续，这符合双方合同的约定，即不动产产权证出来后两个月内办理过户手续，故叶素琴没有任何过错。对于吴加雄与彭金辉之间的债务纠纷，叶素芹不清楚，也没有权利知道这些，亦与叶素芹无关。5.吴加雄与叶素琴之间并不存在恶意串通情形，原先双方是不认识的，是通过中介及购买房屋后认识的，而且购房也是按照市场价格购买的。彭金辉没有任何证据证明叶素琴与吴加雄有存在恶意串通。综上，请求驳回上诉，维持原判。 吴加雄辩称，同意一审的判决，请求驳回上诉，维持原判。 叶素芹向一审法院起诉请求：请求依法立即解除对坐落于福建省莆田市荔城区的房地产[不动产权证号：闽(2019)莆田市不动产权第LC007315号]的查封。 一审法院认定事实：2018年4月27日，吴加雄和叶素芹在莆田市荔城区闽城房产中介店的居间介绍下，签订了《房屋买卖合同》一份，约定：1.吴加雄将其向正荣（莆田）投资发展有限公司购置的坐落于莆田市荔城区的房屋（商品房买卖合同合同号：L201505020）以总价2358888元的价格(包含吴加雄已交的专项维修基金、一手办证契税)出售给叶素芹。2.房屋现状为：存在抵押、不存在出租、未装修。3.房屋产权面积与本合同约定面积产生误差时，以房产证载明的建筑面积为准，由吴加雄与开发商结算，吴加雄与叶素芹双方按成交单价16400元/平方米计算，多还少补。4.本合同签订之日起至该房屋的不动产权证过户到叶素芹名下之前，吴加雄名下关于该房屋的剩余贷款每月还款由叶素芹还款，其中利息由叶素芹承担。叶素芹确保每月10日前将上述房屋按揭抵押贷款月设定应还贷款额存入吴加雄还款卡号为62×××35的银行账户内。5.合同签订之日，叶素芹向吴加雄支付购房款定金10万元，定金款可以抵购房款；叶素芹应在2018年5月16日之前付款80万元；于2018年6月8日之前支付购房款392434.82元，同时吴加雄须将该房屋购置合同、发票、借款合同、还款有关文件凭证等相关产权证明交付给叶素芹持有保管，并且当天吴加雄必须将房屋交付给叶素芹使用；在合同签订之日起截止双方办理产权过户当日止，该房屋按揭贷款月供每月7066.93元（具体以当月银行还款短信为准），由叶素芹按时存入吴加雄的还款账户；在办理房屋不动产权过户前，该房屋吴加雄名下剩余银行按揭贷款由叶素芹一次性还清并解押（具体以银行对账单为准），吴加雄配合办理注销抵押登记；在吴加雄取得名下《房屋不动产权证书》后二个月内，双方必须及时办理房屋产权交易过户手续时（以房管局正式收件出具受理承诺单为准），叶素芹支付给吴加雄8万元；在叶素芹取得名下不动产权证书后20个工作日内，吴加雄配合叶素芹办理门牌证、水、电、天燃气及房屋专项维修基金更名事宜，办理完成当天，叶素芹支付给吴加雄余款2万元；若因政府政策原因，专项维修基金等附属配套证件不能过户到叶素芹名下，则叶素芹必须在取得新产权证当天，向吴加雄支付该笔尾款。6.吴加雄应自接到开发商关于办出名下不动产权证书的通知之日起20日内及时告知叶素芹，并约同叶素芹前往领取不动产权证书，并交由叶素芹保管。7.叶素芹向吴加雄提出办理房屋不动产权证过户之前五个工作日之内，叶素芹必须一次性还清该房屋吴加雄名下的一手房住房按揭贷款剩余本金（以银行对账单为准）并注销抵押，吴加雄积极配合办理注销抵押登记手续等。莆田市荔城区闽城房产中介店负责全程协助吴加雄办理房屋交易手续，办理过户和见证房款移交、房屋交付、按揭贷款等事宜，向双方各自收取成交房价款的1%。 合同签订后，叶素芹于合同签订当日的2018年4月27日向吴加雄支付了定金10万元，由吴加雄出具收据予以确认，由莆田市荔城区闽城房产中介店签章见证。2018年5月15日、2018年5月16日，叶素芹先后向吴加雄支付了款项50万元、30万元，由吴加雄先后出具收据两份予以确认，由莆田市荔城区闽城房产中介店签章见证。2018年5月15日，叶素芹与吴加雄签订《补充协议》，约定2018年4月29日与2018年4月4日打印的贷款明细清单显示本金余额差额为3120.58元，该部分差额由叶素芹在办理不动产权证过户手续当天补还给吴加雄。2018年6月3日，叶素芹与吴加雄签订《补充协议》，约定因叶素芹资金未到位，无法向吴加雄支付第三期购房款392434.82元，经双方协商一致，暂定延期期限六个月，按月利率1.5%支付利息，利息按季度结清一次。第一季度支付利息10434.82元。第二季度利息为18000元。期限到期必须支付第三期应付款为40万元。若超过六个月叶素芹未向吴加雄结清利息和应付款，则之后每月利率按2%向吴加雄支付利息。2018年7月12日，叶素芹向吴加雄支付了款项400434元（包含第三期购房款392434.82元及40天利息8000元），由吴加雄出具收据予以确认，由莆田市荔城区闽城房产中介店签章见证。2019年7月9日，叶素芹向邱志祥借款90万元，指定汇入吴加雄用于还贷的银行账户，邱志祥于当日向吴加雄支付了款项90万元。2019年7月10日，叶素芹向吴加雄转账105000元，用于支付2018年5月15日《补充协议》中约定的差额3120.58元、装修押金2000元及购房尾款10万元，吴加雄于当日出具《收据》一份确认收取叶素芹支付的购房款105120元。另，自2018年5月9日至2019年7月9日止，叶素芹按月代吴加雄支付了按揭贷款。中国银行股份有限公司莆田城港支行于2019年7月9日出具《贷款还款（已结清）凭证》一份。 2018年5月16日，吴加雄将涉案房屋交付叶素芹使用，由双方签订《房屋交接书》，确认叶素芹已经接收房屋及《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：L20150520原件及《莆田市商品房买卖合同备案表》原件、《贷款合同》原件、维修金收款收据、购房发票、预告登记费发票、物业服务费收据、《装修垃圾清运费、公共水电周转金》收据、《装修履约金》收款收据一张等材料。2018年6月15日，叶素芹向正荣物业服务有限公司莆田分公司正荣润璟物业申请装修8号楼1704室，装修期限为2018年6月16日至2018年9月15日，正荣润璟物业予以同意。2018年7月12日，叶素芹与莆田市荔城区名居装饰行签订《施工服务合同》，约定装修工程地点为福建省莆田市正荣润璟8#1704室，室内设计费用5655元，工期自2018年7月12日起120天，工程总价款16万元，约定当日付款64万元，实际支付52000元，余款12000元于水电工程验收合格后（2018年7月25日）应支付32000元时一并支付；瓦工工程验收后（2018年8月18日）再付48000元，油漆工程验收合格后（2018年10月2日）再付16000元。其后，叶素芹依约陆续向莆田市荔城区名居装饰行客服黄必喜支付了上述工程款。期间，叶素芹以网名叶素素为名向北京伽罗电子商务有限公司购买了包括橱柜、衣柜在内的家具用于涉案房屋的家装。叶素芹另向莆田市环宇智能家居、西门子、协达舒适家等多个商家购买了家用影音设备、空调、冰箱等家居用品用于涉案房屋的装修。另，叶素芹交纳电费、物业费、以吴加雄为名申请燃气开户、交纳相关费用。装修完毕后，涉案房屋由叶素芹方占有居住至今。期间，叶素芹于2019年2月23日接收了其向正荣（莆田）投资发展有限公司购买的位于正荣润璟项目地下室2层A040号车位并交纳了车位物业服务费。 另查明，2019年4月8日，莆田市国土资源局颁发了涉案房屋的不动产权证书，2019年5月7日，涉案的房屋办理了房屋抵押登记手续，2019年6月21日，吴加雄领取了涉案房屋的不动产权证书[证号为：闽（2019）莆田市不动产权第LC007315）]，2019年7月10日，涉案房屋的抵押登记被解除。2019年7月12日，一审法院在审理彭金辉与吴加雄民间借贷纠纷一案的过程中，彭金辉申请诉讼保全，一审法院依法准许其诉讼保全申请，查封吴加雄坐落于福建省莆田市荔城区的涉案房屋。其后，叶素芹以其已经享有足以排除涉案房屋执行的权利为由向一审法院提起执行执行异议。一审法院受理后进行了审查，于2019年8月7日作出（2019）闽0304民初2685号之一的民事裁定书，驳回叶素芹的异议请求，并于2019年8月13日向叶素芹送达了该裁定书。叶素芹不服，于2019年8月27日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，叶素芹与吴加雄在一审法院查封讼争房屋（2019年7月12日）之前的2018年4月27日签订合法有效的《房屋买卖合同》，且在查封之前已经按照合同约定支付了全部的购房款，并在占有房产后进行装修、交纳物业费、电费、燃气费等费用，且实际居住至今。在吴加雄领取了涉案的房屋不动产权证书后，叶素芹在较短的时间内筹集了资金并办理了房产的解押手续等，积极进行房产过户的相关筹备工作，故涉案房屋未能过户至叶素芹名下并非叶素芹自身的原因。故叶素芹就一审法院查封的吴加雄名下坐落于莆田市荔城区的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得执行该标的。彭金辉的辩称意见，与事实不符，于法无据，不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行吴加雄名下坐落于莆田市荔城区的房屋[不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第LC007315）]。案件受理费100元，由彭金辉负担。 二审期间，当事人均未提交新的证据。 对一审查明的事实，彭金辉对认定2019年6月21日领取不动产权证有异议，认为是为了把时间缩短，因为有些人5月份就拿到了；对于叶素芹2019年7月9日付款有异议，因为彭金辉在这个时间告知吴加雄诉讼事宜，而叶素芹交钱的时间非常奇怪，吴加雄2019年7月9日晚上还欺骗彭金辉，与彭金辉协商还款事宜，如叶素芹与吴加雄恶意串通的情况非常明显；其他异议按上诉理由。彭金辉对一审查明的其他事实没有异议。叶素芹、吴加雄对一审查明的事实不持异议。对当事人均无异议的事实，本院予以确认。因《正荣润景不动产证书移交确认单》系叶素芹根据一审法院调查令向第三方调取，在无证据证实第三方有与叶素芹、吴加雄恶意串通情形下，对其真实性应予以确认，故对一审认定吴加雄于2019年6月21日领取不动产证书的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是叶素芹是否对本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。针对该问题应对涉案纠纷房屋的买卖合同的签订时间，购房款的交付情况，房产的交付、实际占有等情况以及申请执行人查封时间进行审查。彭金辉主张叶素芹与吴加雄之间存在恶意串通行为，其不能提交充分证据证实，相反，叶素芹提交的《房屋买卖合同》、收款收据、银行交易明细、《房屋交接书》、物业费缴费凭证、装修合同、车位交接单等证据可形成完整的证据链，且与叶素芹、吴加雄的陈述相互印证，可以证明叶素芹已于涉案房屋被法院查封前购买了案涉房屋，并合法占有该房屋。此后，叶素芹在吴加雄取得案涉不动产证书的二个月内积极筹集资金还清全部贷款，并办理解押手续，且为办理房屋过户缴纳了相关税费,因此，能够认定非因叶素芹自身原因未办理过户登记。叶素芹所提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,应予支持。彭金辉虽对叶素芹与吴加雄之间的房屋交易关系提出质疑,但其提供的证据不能推翻叶素芹的主张,故彭金辉的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由彭金辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢志健 审判员  陈 凡 审判员  吴伟凡 二〇二〇年四月十三日 书记员  郑超凡 附：本案相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。