宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初15091号 原告：耿某1，宁夏中宁县人，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：××× 原告：耿某2，宁夏永宁县人，销售员，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：××× 委托诉讼代理人：耿某1（耿某2父亲），宁夏中宁县人，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：××× 被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司。 法定代表人：代某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：铁某、田某，北京大成（银川）律师事务所律师。 原告耿某1、耿某2诉被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告耿某1暨耿某2的委托诉讼代理人、被告西夏苑公司委托诉讼代理人铁某到庭参加了诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告耿某1、耿某2向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付违约金51035元；2.判定被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月20日原告与被告签订《银川市商品买卖合同（预售）》，2016年4月28日被告向原告移交该商品房，原告按合同约定支付全部房款540631.98元，但被告未依照合同履行约定，具体情况如下：2019年2月27日被告在原告居住单元门口上粘贴开始办理不动产产权证书的通知，未进行电话有效通知原告，根据合同第20条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式进行处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应该自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算支付全部房产款万分之一的违约金”。按照合同约定，原、被告于2016年4月28日完成商品房交付，被告应于2016年7月28日之前提供商品房手续并完成房屋所有权证书的办理。但实际上被告于2019年2月27日才书面通知可以办理房屋所有权证书，存在严重违约。自原告完成商品房交付之日次日起计算，即2016年4月28日起至2019年2月27日被告通知原告开始办理不动产权证书之日起计算，减去合同约定的90日办理房屋所有权证书期限，共计944天，根据上述情况，按照合同约定，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，共计51035元。综上所述，原告与被告是契约关系，依据《合同法》相关规定，被告因承担违约责任，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请贵院支持原告诉请。 被告西夏苑公司辩称，一、原被告签订的商品房买卖合同中约定自房屋交付之日起90日内办理房屋产权证证书，涉案房屋于2016年5月4日实际交付于原告，并于当日办理了房屋交接手续，故本案的逾期办证违约金起算时间应为2016年5月4日顺延90日起；二、原告所在的46号楼已于2019年2月27日取得不动产权初始登记证书，当日被告同时向原告张贴通知，当日原告即可办理房屋产权证书，故原告主张的逾期办理房屋所有权证书违约金截止日期应为2019年2月26日；三、原告主张的逾期办证违约金部分已过诉讼时效，根据合同中约定逾期办证违约责任的承担方式为按日万分之一计算向原告支付违约金。根据《民事审判指导与参考》第六十八辑，该种约定以每日或每月为单位累计计算逾期办证违约金的给付，在性质上属于继续性债权，随着时间的推移，违约金应当以每个个别债权分别适用三年的诉讼时效。买受人在约定的逾期办证期限届满超过三年才起诉的，应当适用自起诉之日起倒推3年的诉讼时效规则，即自起诉之日起倒推3年之内的违约金应予支持，回溯超过3年的违约金应当认定为超过诉讼时效，本案房屋于2016年5月4日交付，原告于2019年11月26日起诉至贵院，自2019年11月26日倒推3年至2016年，故2016年11月25日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的移交回执单、补充协议、工程竣工决算书、金地花园房屋交付结算单复印件、发票、商品房买卖合同、通知照片，本院采信真实性，对证明目的部分采信；2被告提交的金地花园房屋移交回执单、不动产权初始登记证书复印件，原告无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月20日，原告耿某1、耿某2与被告西夏苑公司签订了一份《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定二原告购买被告开发的宁夏回族自治区宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区商品房一套，预测建筑面积115.42平方米，房屋单价4647元/㎡，房屋总价536357元。买受人付清全部房款后方可交房。出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。同时约定因出卖人的原因，买受人未在该商品房交付之日起90日内取得该房的所有权证书，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2015年3月28日、2016年4月24日，被告西夏苑公司分别向二原告开具销售不动产统一发票，发票金额总计536357元。2016年4月28日，原、被告双方就房屋面积差价签订了《补充协议》，二原告支付了面积差价4274.98元。2016年5月4日，二原告接收了房屋。2019年2月27日，被告西夏苑公司取得了涉案房屋的不动产权初始登记证书，具备办理房屋不动产权条件，并以张贴通知形式告知买受人。因被告原因原告未能在商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书构成违约，故二原告诉至本院。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告耿某1、耿伟鹏与被告西夏苑公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。根据涉案合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故西夏苑公司负有协助耿某1、耿伟鹏办理涉案房屋所有权转移登记的义务。现因被告逾期办证事实存在，故西夏苑公司应依约定向耿某1、耿伟鹏支付逾期办理涉案房屋所有权登记期间的违约金。关于违约金的起算时间问题，本案中涉案房屋的交付时间应认定为2016年5月4日；结合双方买卖合同第二十条约定，被告应当完成涉案房屋所有权登记的期限届满日期为2016年8月2日，被告具备办证条件并通知原告的日期为2019年2月27日。西夏苑公司应以实际房款540631.98元为基数，按每日万分之一为计算标准，向耿某1、耿伟鹏支付自2016年8月3日起计算至2019年2月27日期间的逾期办理房屋所有权证书违约金50765.34元（自2016年8月3日计算至2019年2月27日，540631.98元×0.0001×939日=50765.34元）。被告关于诉讼时效的辩解意见，鉴于逾期办证的违约行为截止能够办证前持续侵害原告的权益，故原告的起诉并未超过诉讼时效，对该辩解意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告耿某1、耿某2逾期办证违约金50765.34元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费538元（已减半收取），由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 张 玮 二〇二〇年四月二日 书记员 杨晓云 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日； 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。