广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初839号原告：梁诗琪，女，1993年3月13日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市高要区*******委会广新一路一巷19号。原告：张斌琪，男，1989年2月2日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市高要区***************。委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。被告：肇庆市泰湖新城房产项目有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*****侧（106、107区），统一社会信用代码914************298。法定代表人：姚炎和，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕灿，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶来妹，广东山丰律师事务所律师。原告梁诗琪、张斌琪诉被告肇庆市泰湖新城房产项目有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年3月3日受理后，依法适用简易程序，于同年4月14日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人潘金星，被告的委托诉讼代理人叶来妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金25049.39元（违约金计算标准是每天按总房价款的万分之一，从2018年4月3日起计算至2019年3月7日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的定名为“泰湖花园三期”的商品房一套，商品房的房号、面积及价格详见合同约定。双方约定了交楼时间为2017年12月30日，以及因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人要承担违约责任。合同签订后，原告依约履行了给付房价款及合同约定的全部义务。被告于2017年12月5日向原告发出《收楼通知书》，让原告带上办证所需的资料到售楼部办理收楼手续。而涉案房屋直到2019年才完成不动产权登记。被告逾期办理房屋所有权证书，应按合同的约定向原告承担违约责任。为此，今特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的上述诉讼请求，以维护公民的合法权益。被告辩称，一、关于违约金计算的起止时间问题：原告主张违约金部分按照被告出具收楼通知书之日起计算，截止时间计算至完成不动产登记之日，答辩人均不予认可。答辩人仅认可从实际收楼之日起计算（即物业公司出具的“泰湖新城收楼书”，并非开发商出具的“收楼通知书”），截止时间仅认可计算至答辩人提交了办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》之日止。第一、关于实际收楼时间问题：泰湖新城具体的办理收楼程序如下：业主在收到开发商发出的收楼通知书后，先到开发商处进行资料核实，开发商核实业主已全部缴纳维修基金等费用后，出具加盖开发商公章的收楼通知书，证明业主经审核符合收楼条件，紧接着，业主则持有开发商出具的收楼通知书到物业处进行正式收楼，在缴纳物业管理费后，物业公司出具“泰湖新城收楼书”，业主领取钥匙，在收楼书上签名，完成该步骤后，才视为实际收楼。故部分业主按照开发商出具的收楼通知书为计算违约金的起始时间明显错误，开发商出具的收楼通知书是出具给物业公司的，内容仅是通知物业公司已核实该业主的资料，维修基金等手续已办完，请给予办理收楼，该份通知仅是开发商向物业公司表明可以为该业主办收楼，但是该业主是否实际收楼则需该业主到物业处进行办理，并签署正式的“泰湖新城收楼书”，该份收楼书的日期才是实际收楼的时间。部分业主在收到开发商出具的收楼通知书后可能因个人时间问题或者因在外地问题等，存在没有到物业公司进行正式收楼的情况，甚至有部分业主在收到开发商出具的收楼通知书后两至三年都没有到物业公司收楼，该部分业主因个人原因没有及时到物业公司收楼与开发商无关，故计算违约金起始时间应当是原告签名的“泰湖新城收楼书”的时间。第二、不动产办证流程比较繁琐，案涉不动产权证未能在约定时间内出具系政府原因，并非出于答辩人，答辩人认为违约金截止时间应计算至提交办证资料给房管部门为止。因为答辩人提交办证材料给房管部门之后，有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，答辩人对其核发所有产权证书的时间不在自身控制的范围内，所以自答辩人提交了办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》之日应视答辩人已履行了合同约定的办证义务。因此原告主张违约金计算至完成不动产登记之日是不合情理的。请法庭充分考虑答辩人的意见，依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区****侧（116区）（肇庆市端州区****（4）26号泰湖花园）第66栋2001房（以下简称案涉房屋），建筑面积126.51平方米，总金额738920元。在《商品房买卖合同（预售）》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共126.51平方米……合同第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。（三）因买受人的原因……合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十一《补充协议》第2条第（1）点约定，买受人付清购房款和有关全部费用并收楼后，可委托出卖人代办房产证。委托出卖人代办房产证的，应及时提供应由买受人提供的相关资料。出卖人在收齐相关资料60天内将资料送交房产部门申请办理房产证。另，合同签订后，原告依约向被告支付了购房款738920元。2018年1月3日，原告在《泰湖新城收楼书》中签名确认收楼。此后，原告因被告未能在合同约定的期限内办理房产证而诉至本院。另查明，2019年1月3日，被告向肇庆市房产交易管理所提交案涉房屋的办证资料，肇庆市房产交易管理所于同日出具了《临时收件收据》。此后，肇庆市国土资源局核发了案涉房屋的不动产权证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同,双方均应全面履行合同约定的义务。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求。首先，根据本案查明的事实，被告确实存在迟延办证的行为，已构成违约，理应依约向原告支付违约金。其次，关于逾期办证的起止时间。根据合同约定，案涉房屋应在收楼日即2018年1月3日起90日内(即2018年4月3日前)取得所有权证书，故逾期办证的起始时间应为2018年4月4日。对于截止时间，原告认为违约金的截止时间应计算至房屋所有权证出证时止，而被告则认为应计算至其提交办证材料给房管部门之日止。对此，本院认为，被告提交办证资料给房管部门后，有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，并非被告可以控制之情形，故在被告提交了全部办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》后即2019年1月3日应视为已履行了合同约定的办证义务，故被告逾期办证的期间应为2018年4月4日起至2019年1月3日止合共274日。被告对于逾期办证期间所提之抗辩，其理由成立部分，本院予以采纳。关于违约金的标准。根据合同的约定，逾期办证的违约金为每日按总房价款的万分之三计付。但在本院处理案涉小区同类型案件中依据当事人的申请，已根据公平原则和诚实信用原则依法调整违约金为每日按总房价款的万分之一的标准计付，有关的判决已发生法律效力。本案中，原告已根据有关生效判决自行调整违约金每日按总房价款的万分之一的标准主张，该违约金标准合理合法，本院予以支持。综上，被告存在迟延办证的违约行为，理应依约承担支付违约金的责任。根据上述认定，被告应付逾期办证的违约金为20246元（738920元×274日×0.01%=20246元）。原告的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第(九)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告肇庆市泰湖新城房产项目有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币20246元给原告梁诗琪、张斌琪。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费213元（原告已预交），由原告负担41元，被告负担172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 董炽文二〇二〇年四月二十二日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉