河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1342号上诉人（原审原告）：徐桂俊，男，生于1989年6月15日，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：李双香，河南宛龙律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张梦，女，生于1991年1月20日，汉族，住南阳市。与徐桂俊系夫妻关系。委托诉讼代理人：李双香，河南宛龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫彩霞，女，生于1986年11月3日，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：韩广建，河南宛英律师事务所律师。上诉人徐桂俊、张梦因与被上诉人闫彩霞合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初8657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐桂俊、张梦及其委托诉讼代理人李双香，被上诉人闫彩霞及其委托诉讼代理人韩广建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张梦、徐桂俊上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求，判决解除双方签订的店铺转让协议，退还张梦、徐桂俊155000元，及品牌管理费、货物损失费10800元，共计165800元；2．本案一、二审诉讼费用由闫彩霞承担。事实和理由：依据双方签订的《店铺转让协议》，闫彩霞已构成严重违约，徐佳俊、张梦要求解除协议理由正当，应予支持，双方在签订协议后即进行了交接，交接半个月后徐桂俊、张梦收到该房屋房东杨建伟通知，要求收回房屋、不再续租，闫彩霞已严重违约，徐佳俊、张梦有权要求闫彩霞双倍支付自己的损失并返还房屋转让费，一审法院认定徐佳俊、张梦承担50%的责任不当，根据协议约定，闫彩霞不仅应向徐佳俊、张梦履行交付房屋的义务，还应履行办理房屋租赁权转移的义务，闫彩霞未履行该义务导致合同目的不能实现，徐佳俊、张梦未与房东杨建伟签订新的房屋租赁协议的根本原因在于闫彩霞非法转租行为使其丧失了继续合作的信任基础。合同不能继续履行是闫彩霞导致的，房东杨建伟也已将房屋租给他人，协议目的已不能实现，一审法院对徐佳俊、张梦请求解除合同的主张不予支持，并判令徐佳俊、张梦承担50%的责任不当。综上，请求二审法院查明事实，支持徐佳俊、张梦的上诉请求。闫彩霞辩称，双方不存在违约情形，不符合解除《店铺转让协议》的约定条件和法定条件，徐佳俊、张梦拒交房租导致经营无法继续，应自担损失，签订协议时不存在欺诈情形，闫彩霞已经履行完《店铺转让协议》约定的义务，在闫彩霞已与房东杨建伟协商同意续租的情况下，徐佳俊、张梦仍拒绝交纳房租，致使房东杨建伟将房屋另租他人，徐佳俊、张梦对于损失扩大应当承担责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。徐佳俊、张梦向一审法院起诉请求：1．依法确认闫彩霞与徐佳俊、张梦签订的《店铺转让协议》无效；2．判决闫彩霞退还徐佳俊、张梦房屋转让费155000元，并赔偿因《店铺转让协议》不能履行给徐佳俊、张梦造成的直接经济损失10800元，共计165800元；3．诉讼费由闫彩霞承担。一审法院认定事实：2019年8月19日，闫彩霞与徐桂俊（徐桂俊和张梦系夫妻关系，以徐桂俊名义签合同）签订店铺转让协议一份，约定，闫彩霞将其位于南阳市××与××交叉口对面的正新鸡排店转让给徐桂俊。闫彩霞系承租杨建伟负责管理的房屋，租期1年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止，年租金31104元。合同约定，未经同意不得转租，否则杨建伟有权收回房屋。闫彩霞申请进行了工商登记，同时加盟上海正新食品公司进行特许经营，交纳一次性终身加盟费60000元（永不退换），每年向该公司交纳管理费10800元。闫彩霞在诉讼中自称：每三年续签一次特许经营合同，续签合同时不再交纳加盟费。如变更店铺位置，还需向厂家交纳挪店费5000元。闫彩霞已经营2年，当时装修支出20000元（不含设备），每月纯利润大概10000元。闫彩霞与徐桂俊的转让合同约定：转让价款155000元，费用包含9月份房租（8月份剩余房租由受让方支付转让方，自10月份开始，房租由受让方直接向房东交纳）、店内所有商用设备、加盟经营权三项内容，其中设备有落地式油炸炉、烧烤机、肉串油炸机、电炸炉、全自动封品机、九阳净水机、汉堡机、柜式冰柜、不锈钢工作台冰柜、抽油烟机、电视机、小油炸炉、铁板机、灯箱、保温桶、电饼铛、桌子、柜子（数量各1）及配套物品，另有部分食品（闫彩霞报价12000元）；受让方接手后1年的加盟管理费10800元，由双方分担，其中，闫彩霞承担5000元，徐桂俊承担5800元，1年后，由徐桂俊每年承担全部管理费，但以闫彩霞名义缴纳；转让方承诺房东同意转租，转让之前的经济纠纷由转让方承担，否则转让方需双倍赔偿受让方损失；双方应相互配合办理工商执照过户手续；如未与房东成功办理租赁权转移，受让方未与房东在预定时间内签订新的租赁合同，转让方退还已支付价款，合同解除。双方于合同签订当日即2019年8月19日进行了交接，徐桂俊支付了全部价款。2019年9月1日，徐桂俊收到杨建伟的通知，称，因擅自转租，不再续租，请于10月1日前搬离房屋恢复原状。2019年9月21日，徐桂俊通过微信与闫彩霞联系，告知杨建伟收回房屋的事，闫彩霞表示当时和杨建伟协商过，同意转租，并表示一定保证杨建伟同意与徐桂俊签合同，徐桂俊表示相信。双方并协商，后续1年的加盟管理费由闫彩霞分担5000元，闫彩霞于2019年9月22日向徐桂俊缴纳了自己应承担的1年的管理费5000元，徐桂俊随后将10800元的管理费交于上海正新公司。期间徐桂俊为经营进货，支出费用4966元。2019年9月26日，徐桂俊、张梦与杨建伟联系，杨建伟表示不再单间续租，准备收回房屋，整体出租。杨建伟并告知徐桂俊：“闫彩霞找我让继续租赁，我不同意，不让转租，如果要整体承租可以，不单独出租。”徐桂俊认为自己受到欺诈，遂于2019年9月30日，向一审法院提起诉讼，要求解除合同，返还价款，赔偿损失。2019年10月1日，徐桂俊将属于自己的物品拿走，将其余属于闫彩霞的物品留在室内，告知杨建伟交钥匙，并将钥匙交给了杨建伟指定的人。2019年10月2日，徐桂俊找到闫彩霞要求解决问题，认为是诈骗，并报警，闫彩霞表示同意解决续租问题。2019年10月8日，闫彩霞的丈夫李广与杨建伟协商，杨建伟同意将闫彩霞转租给徐桂俊的一间房子租给徐桂俊，并同意直接与徐桂俊签合同。当日闫彩霞电话通知徐桂俊及其妻子张梦，让其与杨建伟联系签合同交纳房租，但徐桂俊的妻子表示，因失去对闫彩霞的信任，不再签合同。之后，杨建伟通过短信通知闫彩霞限期交房租，并签合同，逾期清理室内物品。徐桂俊对杨建伟称闫彩霞欺诈，要解除合同，并已起诉，室内物品应由闫彩霞负责；闫彩霞称合同已履行，应由徐桂俊交房租、签合同，室内物品已属徐桂俊所有。因期限已到，杨建伟于2019年10月30日经公证处公证将室内物品清点后封存，房屋于2019年11月15日另行整租给他人。一审法院认为，双方所签的合同是以转让店铺的所有权、特许经营权、房屋续租权为目的的合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。虽然合同中关于房屋续租的内容仅是合同的一部分，受让方完全可以另租他处经营，但由于经营受房屋位置的影响，且特许加盟涉及统一设计和重新装修等问题，同时合同也约定了“如转让方不能保证续租，受让方可以解除合同”的条款，因此，受让方续租房屋是合同中的重要内容，对整个合同目的的实现影响巨大。如因转让方原因导致受让方无法续租，则属于转让方没有履行合同中的重要义务，影响受让方合同目的的实现，受让方有权解除合同，并要求赔偿损失。如转让方保证了受让方可以续租，因受让方自身原因导致不能续租，则转让方没有违约，受让方应自行承担后果，无权解除合同。如果因双方各自的原因导致无法续租，则应考虑合同的性质、具体的过程、社会效果，结合公平原则，确定合同是否解除，并根据各自的过错确定损失如何承担。本案中，闫彩霞作为转让方，应知原租赁合同明确约定未经房东同意不得转租，否则可以收回房屋，但其仍转租给徐桂俊、张梦，应自行承担风险，尽管杨建伟可能答应同意转租，但在受让方与杨建伟签订租房合同前，该风险并未消除，杨建伟随时可以改变主意。原徐桂俊、张梦作为受让方，在接手店铺后不久即收到杨建伟的腾房通知，说明闫彩霞并未与房东进行明确协商，该风险已实际出现。闫彩霞再次做出解决问题的承诺后第四天，徐桂俊、张梦与房东联系，房东明确告知没有答应闫彩霞要求转租的要求，表示要另行连排整体出租（本案的店铺仅一间），不同意单独续签合同，这时原租房合同已接近到期日即2019年9月30日，而截止该日，房东仍未作出可以与徐桂俊、张梦续签合同的表示。店铺转让协议约定，受让方未在预定的时间内签订新的租赁合同，则解除合同，退还价款，所谓预定期限，合同未作说明，一审法院考虑应在原合同期限届满前，此时徐桂俊、张梦有理由相信续租无法进行，故徐桂俊、张梦有权解除合同。根据合同法第九十六条规定，合同解除的条件成就后，自解除合同的通知到达对方后合同解除。2019年9月30日，徐桂俊、张梦向房东交付了钥匙，并向一审法院提起诉讼，要求解除合同，返还价款，赔偿损失，同时于2019年10月2日，找到闫彩霞，并要求解决后续问题，但并未明确要解除合同，此时闫彩霞也再次表示保证解决续租问题，此时，闫彩霞有理由认为徐桂俊、张梦继续答应由闫彩霞解决问题，因此并不能引起合同解除的法律后果。虽然徐桂俊、张梦起诉要求解除合同，但不等于直接向闫彩霞表达要解除合同，是否解除，还要通过审理确定，闫彩霞也有权对解除的效力提出异议，故合同并不因徐桂俊、张梦起诉而自动解除。2019年10月8日，闫彩霞说服徐桂俊、张梦交房租签合同，经一审法院调查，此时房东也确实同意和徐桂俊、张梦签合同，接收房租，但徐桂俊、张梦表示拒绝，最终导致房东另行出租他人。因此，闫彩霞已通过后续努力履行了保证徐桂俊、张梦与房东签合同的义务，后来最终丧失承租权的直接原因是徐桂俊、张梦自己的过错导致，因此徐桂俊、张梦请求解除合同，一审法院不予支持。但即使不解除合同，因闫彩霞前期的工作失误，从而导致徐桂俊、张梦对闫彩霞失去信任，闫彩霞存在过错，该过错是徐桂俊、张梦最终无法承租房屋的间接原因，应承担一定的违约责任。该违约行为即使达不到解除合同的后果，但造成的损失，闫彩霞应予赔偿。由于徐桂俊、张梦也存在上述过错，故应减轻闫彩霞的责任，一审法院酌情确定徐桂俊、张梦承担50％的责任为宜。关于损失，应参照徐桂俊、张梦继续履行合同的标准去衡量，如果徐桂俊、张梦自己不愿履行，则属于徐桂俊、张梦自己的原因，闫彩霞仅应就徐桂俊、张梦继续履行合同所增加的成本承担相应责任。继续履行合同增加的成本和损失有三部分：（1）重新找房装修的装修成本，不能超过转让合同中可预见的范围，故以原来装修残值为标准，根据双方陈述的数额，一审法院酌情确定按15000元确定；（2）合理的迟延经营和培育市场的损失，酌情确定以相当于迟延经营8个月的时间为衡量标准，根据双方的陈述结合市场调查，按每月10000元确定，共计80000元；（3）挪店费5000元。三项合计100000元，闫彩霞按50％的责任应承担50000元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第九十七条之规定，判决：一、限判决生效后十日内，闫彩霞支付徐桂俊、张梦赔偿金50000元；二、驳回徐桂俊、张梦的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3616元，减半收取1808元，由徐桂俊、张梦承担1658元，闫彩霞承担150元。本院二审期间，徐桂俊、张梦提交与闫彩霞通话录音两份，拟证明闫彩霞存在欺骗行为。闫彩霞质证认为该证据与本案无关联性，且对证明方向有异议。本院认为，该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，本院不予采纳。二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案的争议焦点在于《店铺转让协议》是否应当解除，店铺转让费155000元、品牌管理费10800元是否应当退还，应当退还多少。第一，关于《店铺转让协议》是否应当解除的问题，闫彩霞与杨建伟关于涉案店铺签订的《房屋租赁合同》约定租期为一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止，且约定如闫彩霞转租承租房屋的，杨建伟有权提前解除合同，2019年9月1日，杨建伟向徐桂俊、张梦经营的正新鸡排店铺发送告知书，要求其于2019年10月1日前搬离，理由为违反《房屋租赁合同》中关于不得转租的承诺，截止2019年9月30日，徐桂俊、张梦未与杨建伟签订新的店铺租赁合同，依据《店铺转让协议》第八条“如受让方交付全部费用后，双方并未与房东成功办理租赁权转移，受让方未与房东在预订时间内签订新的租赁合同，转让方退还受让方已经支付的全部金额，本合同所有条款作废。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，闫彩霞与杨建伟签订的《房屋租赁合同》已明确约定闫彩霞不具有转租的权利，且闫彩霞未在租赁期限到期之前取得杨建伟同意与徐桂俊、张梦签订新的租赁合同，徐桂俊、张梦有权解除《店铺转让协议》，故对徐桂俊、张梦请求解除与闫彩霞之间合同的请求，应予支持。闫彩霞辩称其已与杨建伟协商同意续租，徐佳俊、张梦拒绝交纳房租致使杨建伟将房屋另租他人，依据闫彩霞提供的证据显示，其与杨建伟协商时间为2019年10月5日，已过原租赁期限，对其辩解本院不予采纳。第二，关于店铺转让费155000元、品牌管理费10800元是否应当退还以及退还多少的问题。《店铺转让协议》第八条明确约定：“受让方未与房东在预订时间内签订新的租赁合同，转让方退还受让方已经支付的全部金额。”徐桂俊、张梦有权要求闫彩霞返还已支付的店铺转让费、品牌管理费，考虑到徐桂俊、张梦在2019年9月30日之前已经实际经营一个多月，以及对租赁物实际使用情况，基于公平原则，本院酌定由闫彩霞退还徐桂俊、张梦店铺转让费、品牌管理费120000元，店内所有商用设备退还给闫彩霞，正新鸡排加盟商经营权仍由闫彩霞享有。综上所述，徐桂俊、张梦的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持。一审认定事实清楚，处理不当。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初8657号民事判决第二项；二、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初8657号民事判决第一项；三、解除闫彩霞与徐桂俊、张梦于2019年8月19日签订的店铺转让协议；四、闫彩霞于本判决生效后十日内支付徐桂俊、张梦店铺转让费、品牌管理费120000元；五、徐桂俊、张梦于本判决生效后十日内将店铺原设备返还给闫彩霞；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2700元，由徐桂俊、张梦负担420元，闫彩霞负担2280元。本判决为终审判决。审判长  郭晓普审判员  刘建华审判员  李 舸二〇二〇年四月二十九日法官助理左金鹤书记员王哲