上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初46318号原告：上海莘盛发展有限公司。法定代表人：叶某，董事长。委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。被告：汤普国际品牌管理(深圳)有限公司。法定代表人：李某，总经理。委托诉讼代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，广东桦仁律师事务所实习律师。原告上海莘盛发展有限公司与被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司(以下分别简称莘盛公司及汤普公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告莘盛公司的委托诉讼代理人陈愔，被告汤普公司的委托诉讼代理人李祖科到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。原告莘盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》自2019年6月27日起解除。2.判令被告按约定的交付标准对商铺进行复原并交付原告。3.判令被告支付延误归还物业的违约金人民币(币种下同)1,169,098.60元(自2019年6月28日至2019年10月31日止，按被告实际复原完毕并交还商铺之日止计付)。4.判令被告支付自2019年4月1日至2019年6月27日期间的租金413，461.70元，物业管理费68,909.80元，自2019年2月20日至2019年6月6日期间的电费10,680.80元。5.判令被告支付拖欠租金滞纳金26,568.03元，拖欠物业管理费滞纳金4,427.97元，拖欠电费滞纳金666.74元，以上共计31,662.74元(按银行同期贷款利率的3倍计算，暂算至2019年10月31日)，按被告实际支付之日止计取。6.判令被告支付违约金427,719元。事实和理由：2018年11月28日，原、被告签署了《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告名下位于上海市闵行区xx路XXX号xx商城地上xx层xxx号商铺，计租建筑面积为390.61平方米，从事以XX为品牌的商业经营。租赁期为5年，租金按固定租金和提成租金两者取高计算。被告应于当月的5日前支付租金及物业费；如被告延迟支付义务，每延误一日，应按银行同期贷款利率的3倍支付滞纳金；被告归还物业时，应就其违约行为导致的延误向原告支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍；任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。合同签订后初期，被告尚能履行合同主要义务，但自2019年4月1日起，被告开始拖欠租金及物业费。原告多次向被告书面催讨，均无果。2019年6月19日，原告书面告知被告，双方的《房屋租赁合同》于2019年6月27日解除，并再次要求被告支付全部欠款及违约金并完成商铺复原交还手续。但时至今日，被告仍未履行上述义务。原告为维护自身合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。庭审中，原告莘盛公司撤回上述第2项诉请，但表示保留向被告主张恢复原状的权利。同时将诉请3的起止日期变更为自2019年6月19日至2019年6月27日止，金额变更为32,811元。对诉请5中的各类滞纳金计算标准(合同约定按银行同期贷款利率的3倍)，明确表示相当于按每日万分之三计算。并提出不同意以履约押金抵扣被告所欠的所有租金和费用，同时明确表示在被告结清所有租金和费用后，原告方可归还其履约押金。被告汤普公司辩称，1.同意解除原、被告间的租赁合同关系。被告于2019年5月30日通过电子邮件方式向原告发送了解除通知，后续双方在邮件往来中，确认了双方同意于2019年5月30日解除的主张。2.涉案物业在原告支配下，不存在延误归还，由于未能结清2019年5月底的租金，原告在被告提出解除后，拒绝被告搬离涉案房屋内的物品和货架。根据合同第三十五条第3.3款约定，如果被告未能按时清理、拆除、还原的，视为被告放弃房屋内的物品、货架。故本案中应当认为被告已经将物业返还了原告，该物业已在原告支配下。原告主张要求被告支付延误交房违约金也不应当得到支持。根据合同法第一百一十九条之规定，虽然被告违约在先，原告作为物业方，有能力和条件收回房屋，阻止损失扩大。所以对于扩大部分的损失不应当由被告承担。3.被告于2019年5月30日提出解除，相关的租金和物业管理费应当计算至2019年5月30日。合同约定违约金标准过高，希望法院予以调整。4.原告已经收取了被告的租赁押金，被告同意该部分押金作为违约金弥补原告的损失。5.被告的装修具有较高的回收价值，从环保的角度，也没有完全拆除恢复原状的必要。考虑到被告在租赁后作了整体装修，包括墙体粉刷、水电安装、消防设施安装，地板铺贴都是全新的，现原告要求全面拆除装修，造成极大的浪费也是完全没有必要的，所以希望法院予以考虑，即便要承担，希望也考虑到本案中装修残值的价值。审理中，被告对原告提出的诉讼请求补充如下意见：1.同意解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，并同意租金计算至2019年6月27日。2.同意按照合同约定的租金标准计算自2019年4月1日至2019年6月27日期间的租金、物业管理费，2019年2月20日至2019年6月6日期间的电费及对应的滞纳金。3.同意以原支付给原告的租赁保证金(499,005元)中的427,719元为限向原告承担提前解除合同的违约金。对于原告在庭审中主张的《解约函》发出期间的七天内的违约金，被告对此不予认可，认为不应追究被告在该期间的违约金。而且，法院应当一并对被告存留原告的租赁押金进行处理，即以租赁押金冲抵债务。本院经审理认定事实如下：2018年11月28日，原告莘盛公司(作为出租方，签约甲方)与被告汤普公司(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于上海市闵行区xx路XXX号xx商城地上xx层xxx号商铺(计租建筑面积为390.61平方米)出租给乙方用于从事以“XX”为品牌的商业经营。租赁期为5年。乙方应当支付履约押金499,005元；乙方应当支付首期租金142,573元；首期物业管理费23,762元。双方商定的租金方式为：固定租金和提成租金两者取其高的方式支付租金，固定租金方式：固定租金按照如下约定的单价收取。(固定租金单价为：第1年每月为142,573元，第2年每月为148,513元，第3年每月为154,454元，第4年160,394元，第5年每月为166,335元。提成租金方式：每个月计算并支付一次提成租金，每年的提成比例均为营业额的18%。乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为23,762元。乙方应当按照每月3,000元现金券向甲方支付广告推广费。前述每月应付款项均应于当月的5日前支付。该合同第十条第二款约定，前述押金为乙方履行本合同的担保。前述押金因承担保证责任而减少的，乙方应当在承担保证责任后3个工作日内补足差额。本合同终止并结清所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的(如有)、撤销天然气原登记(如有)，若乙方完成前述义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金余额。本合同免租期为35日。乙方不得晚于免租期届满之日“开张营业”。本合同免租期内的营运费为9,114元，由甲方交付租赁物业前一次性收取。乙方不得晚于免租期届满之日“开张营业”。该合同第三十五条违约责任：1.任何一方当事人违反合同约定，违约方应当承担相应违约责任及赔偿。2.乙方违反本合同约定的情况下，甲方为避免或减少前述违约行为给甲方或其他任何第三人的权益造成损失的，有权“代位履行”。甲方代为履行所产生的费用、实际损失应当由乙方承担。3.一方当事人存在如下违约行为的，应当承担约定的违约责任：3.1乙方延迟支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费(若有)以及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；3.2乙方未按照约定期间“开张营业”或持续经营的，乙方应承担每日1万元的违约金责任；3.3乙方归还物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃物业内所有财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。其间，清理、拆除、还原费用应当由乙方承担；乙方应就其违约行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍；3.6任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。3.7非法律规定或本合同约定，任一方擅自提前解除或终止本合同的，应向相对方支付自合同提前解除日或终止日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。该合同第三十六条解约条款：除双方当事人协议解约及法定解约事项外，发生如下事项，合同相对方有权单方解除本合同：1.经甲方书面催告后，乙方仍未履行在书面催告函上所告知的支付期限内支付各款项(不限于租金)义务的，甲方有权以书面通知方式解除本合同。2.乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项(包括但不限于租金)超过20日的，甲方无须催告，即有权以书面通知方式解除本合同；上述合同还对双方的其他权利义务作了相关约定。上述合同签订后，被告向原告支付了履约押金499,005元，原告则将涉讼商铺交付被告使用。被告在承租上述商铺前期尚能向原告履行支付租金等合同义务，但被告未向原告支付自2019年4月起的租金等相关费用。2019年6月19日，原告遂向被告发送书面《解约函》，称：双方的《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定于2019年6月27日解除。要求被告自解约函寄出日起七日内付清所有应付款项以及按《房屋租赁合同》约定的违约金，并办理商铺内属于被告物品的搬离工作及手续，且注销商铺内的工商登记(若有)。截至2019年6月27日止，被告仍未向原告付清自2019年4月1日至2019年6月27日止的租金413，461.70元，自2019年4月1日至2019年6月27日止的物业管理费68,909.80元，自2019年2月20日至2019年6月6日止的电费10,680.80元。以上事实，由原告提供的1.原、被告签订的《房屋租赁合同》1份；2.原告向被告发送的《解约函》及EMS快递单各1份。被告提供的1.往来电子邮件截图1组；2.原、被告签订的《房屋租赁合同》附件6之机电交房标准部分；3.被告的装修方案和效果图以及双方当事人的当庭陈述等为证。经庭审质证，被告对原告提供证据1、2的真实性均表示无异议。经庭审质证，原告对被告提供证据1的真实性不予认可，认为电子证据需进行过公证才能采信；就关联性，在几封邮件中，看不出解约的意思表示，只是一个撤场的意思表示，原告不同意被告提出的解约，被告的撤场也不具备法定和约定的条件，故原告认为，被告提出在2019年5月已经解约之主张不能成立。对于证据2的真实性没有异议，同时恰恰证明原告将房屋以毛坯状态交付给被告，根据约定，应当恢复成毛坯予以返还。对于证据3的真实性不予认可，认为该证据与本案无关，因为新的商户对于店内的装饰有新的要求，是否重复利用不是原告决定的。本院认为，被告提供的双方往来电子邮件截图，显示的发件人和收件人分别为“王某甲”和“A”，被告未能提供证据证明此两人为双方当事人经授权的工作人员，故对该证据的真实性和完整性难以确定，本院对此不予采信。原、被告提供的上述其余证据均具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。关于被告向原告支付过履约押金499,005元之事实，双方对此已一致确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并按约履行。本案中，被告作为承租人按约向作为出租人的原告支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，被告自2019年4月起拖欠原告租金等费用不付，并擅自提前搬离租赁商铺，造成原、被告无法继续履行租赁合同，已构成违约。现原告作为出租人，在无法实现其租赁合同目的的情况下，要求判令原、被告签订的《房屋租赁合同》自2019年6月27日起解除。庭审中，被告对原告提出双方订立的租赁合同自2019年6月27日起解除之观点也不持异议，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月27日解除。关于原告要求被告支付自2019年6月19日至2019年6月27日止的延误归还物业违约金之诉请。本案中，被告在欠付款项的情形下，原告向其发出《解约函》，载明：“双方的《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定于2019年6月27日解除。”双方在审理中也一致同意涉案合同于该日解除。随着合同的解除，被告负有将涉案房屋交还给原告的义务，在合同解除之前，被告依然具有合法占有房屋的权能。换言之，被告交还房屋的最后日期应当以合同解除之日为限。《解约函》给定的2019年6月19日至2019年6月27日期间，根据一般商业常识，应当将其理解为原告给予被告搬离物业的合理期限，只要被告在2019年6月27日之前搬离涉讼商铺，就不能认定其延迟交还物业。从审理查明的事实部分可见，虽然没有被告搬离涉讼商铺的相关书面材料，但从原告向本院主张的要求被告支付拖欠电费的截止日期可以看出，被告实际经营的“XX”于2019年6月6日之后已不再产生电费，从该点也可证明被告实际在2019年6月6日之前已经搬离涉讼商铺的事实，对此原告亦应当是知情的。既然如此，被告就不存在延迟交还物业的事实，当然不须承担延迟交还物业的违约金。且庭审中，被告亦已同意向原告支付至2019年6月27日止的租金，故本院对原告的此项诉请不予支持。关于原告要求被告支付自2019年4月1日至2019年6月27日期间租金413，461.70元，物业管理费68,909.80元以及自2019年2月20日至2019年6月6日期间的电费10,680.80元之诉请。庭审中，被告亦已表示同意支付上述期间欠付的租金、物业管理费及电费，故本院对原告的此项诉请予以支持。关于原告要求被告支付拖欠租金滞纳金26,568.03元，物业管理费滞纳金4,427.97元以及电费滞纳金666.74元[按银行同期贷款利率的3倍(现明确表示相当于按每日万分之三)计算，暂算至2019年10月31日]，要求计算至被告实际支付之日止之诉请。庭审中，被告认可原告的上述滞纳金计算标准，故本院对原告的此项诉请亦予以支持。关于原告要求被告支付违约金427,719元之诉请。庭审中，被告表示同意以其缴纳的履约押金499,005元的部分款项用以支付上述违约金，故本院对原告的此项诉请予以支持。因此，本案的争议焦点在于，被告向原告缴纳的履约押金499,005元是否可以抵扣被告的欠付款项(即原告在与被告结清所有费用后是否有义务向被告返还履约押金)？双方订立的《房屋租赁合同》第十条对履约押金的使用和归还进行了约定，同时载明了归还押金的条件和期限，即合同终止并结清所有债权债务，且被告将其注册地址迁离租赁物业、撤销天然气原登记，若被告完成前述义务，则原告应当在3个月内无息归还押金余额。审理中，原告虽提出不同意以履约押金抵扣被告所欠的所有租金和费用，但同时又表示在被告结清所有租金和费用后，原告方可归还其履约押金。因此，本院认为，原告在被告承担了上述所有付款责任的情况下，应将收取被告支付的履约押金予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第(二)款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海莘盛发展有限公司与被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月27日解除。二、被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司支付原告上海莘盛发展有限公司自2019年4月1日至2019年6月27日止的租金413,461.70元。三、被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司支付原告上海莘盛发展有限公司自2019年4月1日至2019年6月27日止的物业管理费68,909.80元。四、被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司支付原告上海莘盛发展有限公司自2019年2月20日至2019年6月6日止的电费10,680.80元。五、被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司支付原告上海莘盛发展有限公司以142,573元计，自2019年4月6日起；以142,573元计，自2019年5月6日起；以128,315.70元计，自2019年6月6日起分别计算至被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司实际付款之日止，按每日万分之三计算的逾期支付租金滞纳金。六、被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司支付原告上海莘盛发展有限公司以23,762元计，自2019年4月6日起；以23,762元计，自2019年5月6日起；以21,385.80元计，自2019年6月6日起分别计算至被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司实际付款之日止，按每日万分之三计算的逾期支付物业管理费滞纳金。七、被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司支付原告上海莘盛发展有限公司以552元计，自2019年4月6日起；以8,077.20元计，自2019年5月6日起；以2,051.60元计，自2019年6月6日起分别计算至被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司实际付款之日止，按每日万分之三计算的逾期支付电费滞纳金。八、被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司支付原告上海莘盛发展有限公司违约金427,719元。九、原告上海莘盛发展有限公司在被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司承担了上述全部付款责任后向被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司返还履约押金499,005元。上述第二至第九条款的履行期限均为本判决生效之日起的十日内。十、驳回原告上海莘盛发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,944.76元，由原告上海莘盛发展有限公司负担225.62元，被告汤普国际品牌管理(深圳)有限公司负担6,719.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年四月十七日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。