江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初402号 原告：张强，男，1986年12月4日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：顾鑫峰，北京市盈科（南通）事务所律师。 被告：江苏利马投资管理有限公司，统一社会信用代码9132061207826353XX，住所地南通市通州区金沙街道邻里中心5楼。 法定代表人：李小芳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李垚，北京大成（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季晓明，北京大成（南通）律师事务所律师。 原告张强与被告江苏利马投资管理有限公司不当得利纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾鑫峰、被告委托诉讼代理人李垚（仅参加第一次庭审）、季晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告不是通州农副产品物流中心（以下简称通州农批中心）的物业管理公司；2.判令被告退还原告178893.96元房屋维修保证金、水电押金和水电费、物业管理费。事实与理由：2017年12月20日，原告向南通中实农副产品物流有限公司（以下简称中实公司）购买了通州农批中心1幢4、5、6层60套房产。本案所涉房屋于2018年3月交付原告，物业管理公司在2018年2月9日经南通高新技术产业开发区综合执法局备案，由南通爱尔家物业管理有限公司（以下简称爱尔家公司）入驻，进行整个农批市场的物业管理和维护。从2018年3月起，被告宣称自己是市场的物业管理公司，强制要求原告缴纳水电押金、水电费、物业管理费等，如原告不交，就切断原告的水、电。曾经因为被告断电，致使原告经营的金新邻港大酒店的客人被困在电梯里，十分危险。就此纠纷，原告多次报警，南通市通州区公安局城西派出所也多次出警协调，要求原告向主管部门反映或者向人民法院起诉。原告多次找行政主管部门投诉未果。后经原告调查，原告所购房屋所在的农批市场的整体物业管理已经在2018年2月经报备，委托给了爱尔家公司，被告并非农批市场的物业公司，其根本不具有对农批市场的物业管理资格。被告采取停水停电等措施强迫原告交纳费用，属于胁迫行为，应属无效。 被告辩称：1.被告自通州农批中心筹备以来，即全面负责销售代理、招商服务、物业管理服务等各项工作，付出了大量人力物力，理应取得相应物业管理费。被告与案外人曹平忠之间就1号楼3至6层物业管理服务达成协议，曹平忠虽将房屋转卖他人，但其并未办理主体变更手续，原告作为实际使用人及产权人，实际享受了物业管理服务，应当及时交纳物业管理费。2.通州农批中心的水电费系由被告先行垫付后向实际使用人收取，原告作为实际使用人缴纳水电费押金及支付水电费属于法定义务，其主张返还没有依据。原告可以在装修结束后根据流程向被告申请退还保证金，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提供的证据有：1.物业服务企业接管物业项目备案书；2.被告向原告出具的收据5份；3.商品房买卖合同1份。被告质证认为对证据1真实性及合法性不能确认，该备案材料的日期为2018年1至2月，而被告在2017年已经进入农批市场提供物业服务，开业等各项筹备工作均由被告完成，爱尔家公司并未与被告联系或者提供物业服务，故爱尔家公司并非案涉项目的物业管理单位；证据2真实性无异议，可以证明被告系农批市场的物业管理单位；证据3商品房买卖合同中没有原告本人的签名或盖章，对该合同效力不予认可，即便原告系案涉房屋的买受人，也是经曹平忠认可后才与中实公司签订合同的。被告向本院提供的证据为：1.拍摄于通州农批中心内的照片一组；2.中实公司与利马公司签订的《运营管理委托协议书》；3.曹平忠与被告签订的《运营管理委托协议书》。原告对该组证据的真实性均未予确认。 对于当事人无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院待裁判理由中再一并认定。 根据审查认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 通州农批中心由中实公司开发建设。2016年10月28日，被告（乙方）与中实公司（甲方）签订《运营管理委托协议书》一份，约定：为加强通州农批中心的统一管理，促进市场长期发展和繁荣之需要，甲方将通州农批中心委托乙方经营管理，由乙方对通州农批中心的业态布局进行统一规划、招商、租赁、推广和经营管理等相关事宜；协议有效期2017年2月1日至2022年1月31日（暂定期限，如开业期变化，则相应提前或者顺延）；甲方确保项目业主、经营户均同意由乙方经营、管理，甲方具备签订本协议的一切授权资格；乙方对项目内的秩序、卫生、安保、消防等进行全面管理，保证场内通道畅通，场内外周边环境整洁，提供良好的经商环境；日常水电费用、公共能耗费用、日常维修保养费用、垃圾清运费用、相关部门罚款等费用，由乙方承担并有权向租户收取，收费标准由甲乙双方共同商定；乙方须在协议签订15日内，制定运营阶段的运营方案、租金收取标准、物业费用标准、年度收益测算等，经甲乙核定后，乙方须严格按此执行；乙方管理费计算方式为租金收入、交易费、临时摊位收益、停车费、罚款收益、摊主违约赔偿或者违约金收取等一切收入之和的32%。 2017年5月18日，被告与曹平忠签订《运营管理委托协议书》，协议约定曹平忠将通州农批中心一号楼一层、二层委托被告经营管理，有效期2017年9月30日至2022年9月29日（暂定期限，如开业期变化，则相应提前或者顺延）；一号楼总面积7267.26平方米（以房产证为准），三、四、五、六层面积为4380.2平方米，由于一号楼三、四、五、六层做办公用，从交房起始日起，通州农批中心一号楼三、四、五、六层物业管理费按照建筑面积每平方米3元/月计算，按季支付。 2017年12月，原告与中实公司签订了通州农批中心1号楼4至6层的商品房买卖合同（预售）。 2018年2月，中实公司在南通高新技术产业开发区综合执法局及南通市通州区物业管理中心进行备案，确定通州农批中心的物业管理企业为爱尔家公司。 2018年3月至2019年11月期间，原告陆续向被告交纳了物业管理费、水电费、保证金等费用。 本院认为，因原告认为被告并非通州农批中心合法的物业管理公司，其对农批市场的管理没有依据，要求被告退还房屋维修保证金、物业管理费等，故本院将本案的案由确定为不当得利纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”根据上述规定，构成不当得利，应符合以下要件：民事主体一方取得利益；取得利益没有法律根据；取得利益致使民事主体他方受到损失。本案中，原告的第一项诉讼请求“确认被告不是通州农批中心的物业管理公司”系其第二项诉讼请求是否能够获得支持的事实前提，故不应单独作为一项诉讼请求提出。判断被告是否构成不当得利，关键是认定其取得物业管理费等是否具有合法依据。根据被告举证的《运营管理委托协议书》，能够认定被告受中实公司委托对通州农批中心进行包括物业管理在内的经营管理。虽然中实公司又于2018年2月确定爱尔家公司为通州农批中心的物业管理公司，但原告明确除被告向其收取物业管理费用外，无其他单位要求其交纳物业管理费用，也不清楚是否还有其他物业公司在农批市场进行管理。而被告提供的通州农批中心内的照片，包括了被告制定的各工种的岗位职责、值班记录、巡查记录、消毒记录及部分工作人员的工作场景，可以反映出在新冠××防疫期间，通州农批中心仍由被告在行使物业管理职责。因此，原告认为被告收取物业管理费等费用系不当得利，没有事实和法律依据，对原告的诉讼请求，本院不予支持。至于原告提出的被告所收取的各项费用是否合理及是否符合标准问题，并非本案所应审查的问题，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告张强的诉讼请求。 案件受理费3878元，减半收取计1939元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审 判 员 施为民 二〇二〇年四月十五日 法官助理 吴 菊 书 记 员 赵洪芳