江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终576号上诉人（原审原告）：殷霞文，女，1959年11月5日出生，汉族，户籍地浙江省宁波北仑区，现住浙江省宁波北仑区。委托诉讼代理人：郑启明，系殷霞文丈夫。上诉人（原审原告）：郑启明，男，1951年10月27日出生，汉族，户籍地浙江省宁波海曙区，现住浙江省宁波北仑区。被上诉人（原审被告）：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号，统一社会信用代码91320581793302403Y。法定代表人：吴绍祥，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：禧徕乐投资发展有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号，统一社会信用代码9132058177968728X7。法定代表人：冯义忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人殷霞文、郑启明因与被上诉人常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐家居生活广场）、禧徕乐投资发展有限公司（以下简称禧徕乐投资公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初3714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。殷霞文、郑启明上诉请求：撤销一审判决第一项中违约金部分及第二项判决，改判：1.禧徕乐家居生活广场向殷霞文、郑启明支付2014年10月1日至2016年9月30日的租金70404元，及违约金97532.1元，并支付自2016年10月1日起至实际付清之日止以70404元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；2.禧徕乐投资公司对上述债务承担连带责任；3.本案一审、二审案件受理费均由禧徕乐家居生活广场、禧徕乐投资公司承担。事实与理由：一、一审法院错误调整违约金。首先，我方与禧徕乐家居生活广场之间的经营管理合同系双方自愿签订，且合同文本由禧徕乐家居生活广场提供，合同中对逾期支付租金的违约金有明确约定。其次，我方未授权“禧徕乐家居生活广场二期临时业主委员会”（以下简称临委会）与禧徕乐家居生活广场签订交接协议，本案诉讼前，也不知道常熟赛格橙果企业管理有限公司（以下简称赛格橙果公司），没有接到过禧徕乐家居生活广场解除合同的通知，本案诉讼中，禧徕乐家居生活广场也未提出协商解除合同。一审判决后，我方了解到赛格橙果公司针对案涉商铺有发放租金，每季度594.6元，已发4次，最后一次发放是2018年7月，共计2378.4元。由于我方与赛格橙果公司没有任何关系，对该租金未予接受，且上述租金无法冲抵禧徕乐家居生活广场违约给我方造成的损失，直接经济损失包括拖欠的租金以及相应利息，已经远远超过合同约定的违约金。赛格橙果公司之后也未再继续支付租金，已有业主向法院起诉单但被驳回，我们后续租金不知道向谁主张，损失很大。再次，因为禧徕乐家居生活广场的违约，我方通过各种途径催讨未果，为此支付往返车费、住宿费，产生巨大精神压力。二、禧徕乐家居生活广场拖欠租金事实清楚，应当支持相应利息。三、禧徕乐投资公司应承担连带责任。我方在购买涉案商铺时，系禧徕乐投资公司要求我方与禧徕乐家居生活广场签订统一经营管理合同，禧徕乐投资公司一次性支付前三年房租，还有违约金条款高度一致等，说明两家公司管理以及财务关系混同，从工商登记资料来看，禧徕乐投资公司是禧徕乐家居生活广场的唯一股东，两家系关联企业，应当承担连带法律责任。在政府组织解决禧徕乐商场相关问题的会议上，禧徕乐家居生活广场和禧徕乐投资公司都是一起参加的，可以证明两家公司的关联性和混同性。禧徕乐家居生活广场、禧徕乐投资公司辩称，对一审判决结果均无异议，服从一审判决。关于两家公司的连带责任，因为涉及群体纠纷，我方在之前的关联案件中已向法院提交关于公司财务的审计报告，审计报告可以显示两家公司资产独立。殷霞文、郑启明向一审法院起诉请求：1.禧徕乐家居生活广场支付殷霞文、郑启明2014年10月1日至2018年9月30日租金人民币119777元，支付银行同期同等利息，并支付违约金132003.70元；2.禧徕乐家居生活广场承担本案的受理费用；3.禧徕乐投资公司承担连带责任。一审法院认定事实：“禧徕乐家居生活广场二期”由禧徕乐投资公司将常熟市富春江路58号整体的商业建筑物开发并分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而由禧徕乐家居生活广场负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报。2009年11月20日，殷霞文（甲方、业主方）与禧徕乐家居生活广场（乙方、统一经营管理方）签订编号为B3182的《统一经营管理合同》。该合同约定甲方将其购得的坐落在常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”B3182号商铺交由乙方统一经营管理。该合同第5-1条约定：开业第一年至第三年为商场培育期，自2010年10月1日起计算，甲方同意开业第一年至第三年商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务：乙方同意承担全部商场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。5-2条约定：在商场开业后第四年至第十年，每半年支付一次租金，按17601元合计一年租金35201元，第一次租金支付日期为每年的5月1日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。8-1条约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。9-1条约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。后双方又签订补充条款：在商场开业后第四年至第十年，每半年支付一次租金，按17111元，合计一年租金为34222元，第一次租金支付日期为每年的5月1日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”2幢B3182号商铺为殷霞文、郑启明共同共有，2010年9月29日办理房屋权属登记，房屋所有权证登记的建筑面积分别为50.69平方米。前述商铺的购房款为325107元。殷霞文、郑启明购置前述商铺后按上述《统一经营管理合同》交禧徕乐家居生活广场统一经营管理，殷霞文、郑启明收取租金。禧徕乐家居生活广场于2015年起出现经营困难，未能形成二期统一整体四层商场的出租经营。其于2016年1月23日发布《告业主经营情况书》，内容为经营不善，无力偿还二期所欠租金及今后包租期内的租金，同意放弃经营权。后由部分业主推选成立临委会。2016年5月27日临委会与禧徕乐家居生活广场签订“常熟禧徕乐家居生活广场二期经营管理权交接协议”，临委会接收了禧徕乐二期商场整体经营权，并明确两个月为过渡期，禧徕乐家居生活广场只承担满足商场运转的水电保安保洁及设备维修费用等。2016年6月1日，禧徕乐投资公司向临委会发出告知函，说明临委会接受了二期商场经营权，选定新的经营管理公司对二期商场统一经营管理，并表示将其名下自有的14113.20平方米物业同意接受新的经营管理公司统一经营并同意将自持物业收益用于归还移交经营权之前所欠业主的租金。2016年9月28日，临委会又以常熟市喜盛企业管理有限公司为合同主体在常熟市部市场管理中心协调与见证下与赛格橙果公司签订《委托经营管理合同》，双方对各自权利义务作出约定，见证方常熟市部市场管理中心人民调解委员会加盖公章。据此，赛格橙果公司自此取得禧徕乐二期项目的经营管理权，并更名为赛格橙果生活广场，统一对外招商客户进行承租营业，根据其业态规则对整个物业进行装修改造。赛格橙果公司自2017年起将其收益的部分租金，按业主留给禧徕乐家居生活广场支付租金的银行账户，直接转账支付给各位业主。2017年4月25日，殷霞文、郑启明向“常熟禧徕乐经营管理有限公司”发出《关于追索2014.10.1日至2016.9.30日租金的函》，要求禧徕乐家居生活广场支付所欠2014年10月1日至2016年9月30日的租金68444元，“未含2016年10月1日至今的租金”。本案审理过程中，殷霞文、郑启明认为：禧徕乐家居生活广场结欠其2014年10月1日到2018年9月30日的商铺租金，其认为目前商铺是由禧徕乐在管理，其未向临委会签过任何委托书。一审法院认为：产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形，故案涉商铺性质为产权式商铺。殷霞文与禧徕乐家居生活广场签订的统一经营管理合同，是双方真实意思表示，依法成立，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效。禧徕乐家居生活广场应按合同约定给付殷霞文租金。郑启明虽非案涉《统一经营管理合同》的相对方，但因殷霞文、郑启明为案涉商铺的共同共有人，两人共同要求禧徕乐家居生活广场按案涉《统一经营管理合同》给付租金的主张，并无不当，一审法院予以准许。禧徕乐家居生活广场应按合同约定给付殷霞文、郑启明租金。禧徕乐家居生活广场作为违约方无权要求解除合同，但赛格橙果公司进驻后，包括殷霞文、郑启明在内业主的产权式商铺事实上由赛格橙果公司统一经营管理，殷霞文、郑启明与禧徕乐家居生活广场间的统一经营管理合同实际已无法履行并产生了终止效果。故案涉商铺的租金，应计算至赛格橙果公司实际接收案涉商铺时止。故殷霞文、郑启明要求禧徕乐家居生活广场给付2014年10月1日至2016年9月30日止的租金70404元的主张，一审法院予以支持。此后，殷霞文、郑启明如确有其他损失，可另行依法主张。关于违约金和利息。殷霞文、郑启明对其损失未能举证充分，而合同约定的违约金兼有补偿性和惩罚性功能，违约金和利息不能同时计算，只有违约金不足以弥补损失时，再适用赔偿金。禧徕乐家居生活广场辩称违约金过高要求调整。综合本案实际情况，一审法院支持违约金按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自应付次日起计算至付清之日止的利息损失。常熟禧徕乐家居生活广场和禧徕乐投资公司均是依法成立的独立法人组织，具有不同经营范围，常熟禧徕乐家居生活广场为《统一经营管理合同》的相对方，对该合同引起的法律后果独立承担相应的民事责任。殷霞文、郑启明认为两公司混为管理，应一并承担责任的主张，依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于判决生效后十日内给付殷霞文、郑启明租金人民币70404元及违约金（至2019年9月12日的违约金为人民币18400.02元；此后至实际履行之日止的利息，以人民币70404元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。上述款项，如采用转账方式支付，请汇入殷霞文指定银行账户，户名：郑启明，开户行：中国建设银行浙江宁波海曙支行，账号：62×××51。二、驳回殷霞文、郑启明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2538元，由殷霞文、郑启明负担人民币1643元，由常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担人民币895元（常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担的案件受理费由其于判决生效之日起十日内向一审法院交纳，殷霞文、郑启明预交的案件受理费剩余部分人民币895元一审法院先予退回）。二审中，殷霞文、郑启明向本院提交：1.赛格橙果公司向业主发放租金的表格复印件，以证明一审判决后经了解，赛格橙果公司在接收商铺后第一年确实发放过部分租金，总额两千余元。2.两份会议纪要以及禧徕乐投资公司的告知函复印件，以证明在案涉禧徕乐商铺纠纷解决过程中一直有禧徕乐投资公司的参与，可以证明两家公司的关系。对于禧徕乐家居生活广场的债务，禧徕乐投资公司应当承担连带责任。3.一审法院（2019）苏0581民初2127号民事判决书部分照片打印件，以证明其他业主向赛格橙果公司主张租金已被判决驳回，后续租金无法实现，我方因此产生的损失很大。以上三份证据材料都是在禧徕乐商铺业主群中获取的，无法提供原件。4.一审法院（2018）苏0581民初12985号民事判决，系网上搜索打印，以证明已有判决认定两家公司承担连带责任。禧徕乐家居生活广场、禧徕乐投资公司对上述证据质证认为：1.我方已于2016年5月与赛格橙果公司交接涉案商铺，对于后期租金发放情况我方不清楚，该表格也可以证明商铺后期已由赛格橙果公司经营管理，我方已经退出。2.会议纪要、通知均为复印件，对其真实性不予认可，也无法证明两家公司存在混同，只是禧徕乐投资公司作为禧徕乐家居生活广场的母公司积极配合处理相关事宜。3.对该判决不清楚，与我方无关。4.我方已将相关审计报告提交一审法院，审计报告中显示两家公司资产独立，甚至还存在禧徕乐投资公司为禧徕乐家居生活广场垫付款项的问题。二审经审理查明，根据一审法院（2018）苏0581民初12985号民事判决记载，该案中业主起诉主张禧徕乐家居生活广场支付拖欠租金，因禧徕乐家居生活广场系禧徕乐投资公司设立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，因禧徕乐家居生活广场的财产实际并不独立于禧徕乐投资公司的财产，故禧徕乐投资公司应对禧徕乐家居生活广场的本案债务承担连带清偿责任。该案审理中，禧徕乐投资公司、禧徕乐家居生活广场均表示不申请对财产独立情况进行司法审计，如业主申请审计其也不配合；禧徕乐投资公司也未提供相关证据证明禧徕乐家居生活广场的财产独立于其自身财产，故一审法院最终判决禧徕乐投资公司对禧徕乐家居生活广场的债务承担连带责任。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，殷霞文与禧徕乐家居生活广场签订的《统一经营管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。涉案商铺已经交给禧徕乐家居生活广场经营管理，禧徕乐家居生活广场应当按约定的时间和标准支付租金，其拖欠租金构成违约，殷霞文、郑启明作为涉案商铺的共有人主张禧徕乐家居生活广场支付租金，应予支持。虽然禧徕乐家居生活广场无权解除合同，但根据已查明事实，涉案商铺实际于2016年9月由赛格橙果公司接手经营，一审法院据此认定禧徕乐家居生活广场支付殷霞文、郑启明2014年10月1日至2016年9月30日止的租金70404元，双方均未提出异议，本院予以确认。二审双方的争议焦点主要在于：一、禧徕乐家居生活广场应承担的违约责任；二、禧徕乐投资公司是否应承担连带责任。对于争议焦点一，禧徕乐家居生活广场拖欠租金构成违约，应当承担相应违约责任。首先，我国合同法中规定的违约金兼具补偿性和惩罚性，以补偿性为主，即主要为了弥补当事人因对方违约产生的损失。殷霞文、郑启明在本案中既主张了合同约定的违约金，又主张了利息损失，不能同时获得支持。其次，根据双方合同约定，怠于履行合同义务的一方须按照商铺购房款总价的30%向对方支付违约金并应继续履行合同，禧徕乐家居生活广场一审中认为上述约定违约金标准过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。殷霞文、郑启明未能举证证明其因逾期支付租金产生的实际损失，考虑到欠付租金会产生利息损失以及殷霞文、郑启明的维权支出，一审法院将违约金计算标准调整为按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍计算，在合理范围内，应予维持。鉴于中国人民银行贷款基准利率标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），故除一审判决前确定的违约金数额外，剩余违约金应当以70404元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际履行之日止。殷霞文、郑启明上诉所称的后续租金损失系《统一经营管理合同》解除后产生的预期利益损失，而非禧徕乐家居生活广场拖欠租金产生的损失。对于合同解除产生的损失，殷霞文、郑启明如有证据可以另行依法主张。对于争议焦点二，殷霞文、郑启明提起本案诉讼，要求禧徕乐投资公司对禧徕乐家居生活广场的债务承担连带责任，一审中主要依据是认为两家公司存在混同。但殷霞文、郑启明提供的证据尚不足以证明该主张，一审法院未予支持并无不当。殷霞文、郑启明二审中提供的会议纪要等材料没有原件，且禧徕乐投资公司系案涉商铺的开发商，其参与案涉商铺纠纷相关会议并不足以证明其与禧徕乐家居生活广场存在混同。至于殷霞文、郑启明二审上诉提出禧徕乐家居生活广场系禧徕乐投资公司设立的一人有限责任公司，禧徕乐家居生活广场财产不独立的问题，首先，殷霞文、郑启明在一审中未提出该主张，一审法院未组织双方就此举证、质证，也未查明相关事实进行认定，该问题不宜在二审中理涉；其次，禧徕乐投资公司在其他案件中因未尽到举证责任而承担举证不能的不利后果，并不能直接适用于本案。对于禧徕乐投资公司作为禧徕乐家居生活广场的唯一股东，是否存在公司财产不独立而应对禧徕乐家居生活广场承担连带责任的问题，殷霞文、郑启明可以另行依法主张。综上，上诉人殷霞文、郑启明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3286元，由上诉人殷霞文、郑启明负担。上诉人多预交的1790元本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年四月七日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。