广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1068号 上诉人(原审被告)：桂平市华源化工建材有限公司，住所地:桂平市桂金路口中南路东侧鑫盛家园，统一社会信用代码：914508816927655728。 法定代表人：邱敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：陈荣江，男，1985年3月19日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人(原审原告)：覃秀丽，女，1982年9月20日出生，汉族，住桂平市。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄军崇，广西君望律师事务所律师。 上诉人桂平市华源化工建材有限公司（以下简称华源公司）因与被上诉人陈荣江、覃秀丽商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初3941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 华源公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、涉案小区虽有土地证号，但上诉人未实际取得国有土地使用权证，因此双方签订的《商品房预售合同》应认定为无效合同；二、一审判决认定事实不清：1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商仅负有协助义务。一审判决上诉人支付迟延办证违约金至办理商品房产权证办至被上诉人名下为止，是错误的；2.本案不能及时办证是由于行政职能部门的原因所造成，责任不在上诉人，不应由上诉人承担赔偿责任，而且被上诉人既未向房产登记部门履行申请办证义务，也未授权上诉人办理，应由被上诉人承担过错责任；3.上诉人未能在规定时间内将房屋产权进行所有权转移登记，并未造成被上诉人的任何损失。三、一审判决以被上诉人购房款为基数，计算迟延办证违约金，显失公平，适用法律法规错误。四、绿化和公共停车位产权属全体业主共有，被上诉人无产权，即无本案诉权，一审法院将不同法律关系的诉讼请求合并审理没有法律法规依据，应驳回被上诉人的诉讼请求。 陈荣江、覃秀丽辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 陈荣江、覃秀丽向一审法院起诉请求：1、判令华源公司支付逾期交房违约金16337元给陈荣江、覃秀丽（违约金计算：以购房款381718元为基数，从2015年5月31日起至2015年12月31日止共214天，按日万分之二计算）；2、判令华源公司立即将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助办理房屋产权登记至陈荣江、覃秀丽名下；3、判令华源公司支付迟延办证违约金给陈荣江、覃秀丽（违约金计算：以购房款381718元为基数，从2017年2月2日起至陈荣江、覃秀丽取得房屋权属证书之日止，按日万分之零点五计算），暂计到2019年8月1日，逾期910天的违约金为17368元；4、判令华源公司支付小区绿化及停车位违约金给陈荣江、覃秀丽（违约金计算：从2018年8月16日起算至小区绿化及停车位建成日止，按每日10元计算），暂计到2019年8月1日，逾期350天的违约金为3500元；5、判令华源公司返还办证费2000元给陈荣江、覃秀丽；6、判令华源公司返还房屋面积差额款8567元给陈荣江、覃秀丽；7、本案诉讼费用由华源公司负担。 一审法院经审理查明，2014年9月18日，陈荣江、覃秀丽与华源公司签订《商品房预售合同》，合同约定：陈荣江、覃秀丽购买华源公司开发建设的桂平市西山镇岭头村的“桂平市华源大市场”7幢3层2单元302号商品房，总价款381718元；其中第十条（一）约定：出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建筑竣工合格证明文件；2、有资质的房主测绘机构出具的该商品房面积测绘技付报告书；第十三条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加）（1）按照逾期在180日之内（该期限应当不小于第九条第1、1项中的期限），出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第1、1项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条的第1、1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条房屋登记。（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。第十四条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3、双方自行约定：（1）销售单价保持不变，实际成交总价款按产权登记的建筑面保调整，多还少补不计利息。（2）出卖人应在得到经桂平市房地产交易中心实际测量建筑面积结果后，将该结果以电话或邮寄交房通知书时的形式告知买受人。买受人在接到该通知之次日起20日内须到出卖人营业销售场所或制度指定的其他地点补交或领回面积差价款；买受人逾期不补交差价或者出卖人拒绝退还差价的，每逾期一日，违约方应按应交或者应退款的万分之五向守约方支付违约金。 陈荣江、覃秀丽签订合同后已经支付购房款381718元给华源公司。2015年10月21日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。华源公司于2016年2月1日交房。陈荣江、覃秀丽预交了办证费2000元，商品房款8567元（应收面积差15334元、管道燃气2700元、补偿金9467元）给华源公司。 2018年4月12日，华源公司出具了一份《关于开发商、鑫盛物业对华源大市场有关问题处理方案》，该方案第3没有绿化、停车位，答：按住建局通过的小区方案进行建设，在2018年8月15日前完成方案中的绿化和车位。第20合同补偿，答：根据合同赔偿，限七个工作日内完成。第23，如果以上商定条款开发商未在规定时间内整改完成，则开发商按每违约一项每日向全休华源大市场业主赔偿10元/日，以此类推，直致完成所有商定条款为止，其中写有待定条款除外。以上所有需要处理的问题时间均从签字日开始计算。 2018年9月4日，华源公司和桂平市鑫盛物业服务有限公司共同出具了一份《关于华源大市场业主诉求的答复》，第四基础配套设施建设问题，答：关于2018年4月12日与业主达成协议事宜，现除不动产证未能及时办理问题外，其余问题都已落实且已开展施工。 2016年1月5日，两陈荣江、覃秀丽与华源公司签订《协议书》内容包括：陈荣江、覃秀丽购买华源公司出售的桂平市华源大市场小区7号楼2单元305房，由于华源公司因各种原因而延期交房，现经双方协商一致，陈荣江、覃秀丽同意放弃追究甲方延期交房的一切法律责任。陈荣江、覃秀丽在协议上签名。陈荣江、覃秀丽向一审法院提供了《收据》，内容包括：陈荣江、覃秀丽交来7-2-302号商品房款8567元（应收面积差15334元、管道燃气2700元、减免补偿金9467元）。 为证实陈荣江、覃秀丽与华源公司已经就逾期交房违约金达成了和解协议，华源公司向一审法院提供了一份《华源大市场7#楼逾期补偿明细》，内容包括有：序号27陈荣江、覃秀丽，房号7-2-302，建筑面积116.78，逾期补偿金额9467元，扣减燃气入户费6767元，陈荣江在明细表上签名。 一审法院认为，1、关于陈荣江、覃秀丽主张华源公司支付逾期交房违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（二）项，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。华源公司提供了《华源大市场7#楼逾期补偿明细》、《收据》，由于两份证据与陈荣江、覃秀丽提供的《收据》上补偿的数额一致，并且在补偿明细中注明是华源大市场7#楼逾期补偿这些情况与涉案盘中的其他业主的情况基本一致【7-2-305号房，案号（2019）桂0881民初3951号】。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该是事实存在。因此对于华源公司抗辩称已经与陈荣江、覃秀丽就“逾期交房”达成了协议并已经履行了减免补偿金9467元的义务，一审法院予以采信。陈荣江、覃秀丽要求华源公司继续按照《商品房预售合同》的约定支付逾期交房违约金，陈荣江、覃秀丽该项诉讼请求违背了诚实信用原则，不符合事实和不具有法律依据，一审法院依法不予支持并予以驳回。 2、陈荣江、覃秀丽与华源公司订立的《商品房预售合同》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于华源公司应否立即将属其提供的资料提供至产权登记机关备案，并协助将涉案商品房权属登记至陈荣江、覃秀丽名下的问题。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定及本案合同的约定，“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记”，华源公司将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权机关备案是办理房屋所有权转移登记的必备条件也是华源公司的义务。但是现在的情况是涉案土地与周边项目用地面积重叠，华源公司无法立即将备案材料交到产权登记机关进行备案，而且涉案房屋是否具备产权性质及发证是产权登记机关的权力。因此，陈荣江、覃秀丽诉请判决华源公司立即将属其提供的资料提供至产权登记机关备案，并协助将涉案商品房权属登记至陈荣江、覃秀丽名下，缺乏事实和法律基础，一审法院不予支持。 3、关于华源公司应否支付逾期办证违约金的问题。第十九条房屋登记。（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。涉案商品房于2016年2月1日交付，华源公司应在365日内即2017年2月1日前办讫房屋所有权转移登记，但华源公司至今未履行该项义务，已违反合同约定，华源公司应当从2017年2月2日起至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止计算逾期办证违约金。因此，华源公司应以购房款381718元为基数，从2017年2月2日起至华源公司将坐落于桂平市西山镇岭头村桂平市华源大市场第7号楼2单元302号商品房的产权证书办理至陈荣江、覃秀丽名下之日止计付违约金给陈荣江、覃秀丽。陈荣江、覃秀丽主张按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的标准计算违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为华源公司应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 3、关于小区绿化和停车位违约金的问题。2018年4月12日的处理方案和同年9月4日的答复视为华源公司向涉案小区一期全体业主所作的承诺，理应诚实履行，如果不履行或者瑕疵履行均应承担违约责任。2018年4月12日的处理方案中华源公司承诺在同年8月15日前完成方案中的绿化及停车位规划，至本案判决之日止华源公司已经开始施工建设停车位及绿化，但是按照规划没有全部完工。因此陈荣江、覃秀丽主张华源公司支付绿化和停车位违约金，一审法院予以支持。华源公司应支付违约金（按照每日10元的标准，自2018年8月16日起直至本案判决之日止）给陈荣江、覃秀丽，判决以后华源公司仍未能全部履行完毕的，由陈荣江、覃秀丽另行起诉。 4、关于返还办证费的问题。由于华源公司已经在庭审中表示同意返还，一审法院予以照准，因此，扣除华源公司已经代为缴纳的办证费用之后，将剩余部分返还给陈荣江、覃秀丽。 5、关于房屋面积差额款应否退还的问题。陈荣江、覃秀丽认为桂平市房地产交易中心并没有对陈荣江、覃秀丽商品房面积进行实测，华源公司向陈荣江、覃秀丽收取面积差额款实际上是骗取陈荣江、覃秀丽的钱财、乱收费。华源公司在开庭时提供的证据清单里面的第六项就是桂平市房地产交易中心出具的房产测绘成果报告（实测），确实没有针对个案进行举证。因此庭审后，法院要求华源公司针对个案继续补充证据，华源公司已经向法院提供了涉案商品房的房产测绘成果报告。按照合同第十四条以及华源公司提供的证据，陈荣江、覃秀丽没有证据证实华源公司收取该款是存在欺骗、乱收费，而且陈荣江、覃秀丽起诉主张的具体数额实际上是陈荣江、覃秀丽与华源公司协商一致并作出赔偿之后综合计算出来的数额。综上，陈荣江、覃秀丽的主张没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持并驳回该项诉请。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（二）项，第一百零八条。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，判决：一、桂平市华源化工建材有限公司应支付迟延办证违约金（以购房款381718元为基数，从2017年2月2日起至华源公司将坐落于桂平市西山镇岭头村桂平市华源大市场第7号楼2单元302号商品房的产权证书办理至陈荣江、覃秀丽名下之日止，按日万分之零点五计算，且违约金的总额不能超过购房款381718元的30%）给陈荣江、覃秀丽；二、桂平市华源化工建材有限公司应支付小区绿化和停车位违约金（自2018年8月16日起至本案判决之日止，按每日10元计算）给陈荣江、覃秀丽；三、桂平市华源化工建材有限公司应返还办证费792元给陈荣江、覃秀丽；四、驳回陈荣江、覃秀丽的其他诉讼请求。一审案件受理费497元（陈荣江、覃秀丽已预交），由陈荣江、覃秀丽负担174元，桂平市华源化工建材有限公司负担323元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、双方签订的商品房买卖合同是否有效；二、上诉人是否存在逾期办证违约行为，应否承担违约责任；三、上诉人是否应向被上诉人支付小区绿化和停车位违约金。 关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。上诉人在取得商品房预售许可证后，与被上诉人签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为合法有效合同，对双方具有法律约束力。上诉人称涉案合同无效，无法律依据。 二、关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方在商品房买卖合同第十九条房屋登记中对上诉人应当履行的义务以及双方的违约情形作出了明确约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。但上诉人至今未提交办理权属登记的合格资料给有关部门进行备案，违反了合同的约定，应当承担违约责任。且双方已在合同中明确约定了违约金的数额，一审法院按合同约定以购房款为基数，按日万分之零点五计算逾期办证违约金，已对逾期办证的原因以及双方利益平衡作出了充分考量，不存在判决显失公平的情形。上诉人上诉认为其不具有办理房产证的法定义务，与上述司法解释的规定和合同约定不符，本院不予采纳。 三、关于被上诉人在一审中请求小区绿化和停车位违约金问题，华源公司于2018年4月12日、9月4日分别作出处理方案和答复，是对涉案小区一期全体业主所作的承诺，且小区绿化和停车位事项属涉案《商品房预售合同》的一部分，被上诉人是全体业主的一员，有权对此提起诉讼。一审法院将被上诉人请求支付小区绿化和停车位违约金合并审理，并按处理方案所作承诺判决上诉人支付该项违约金给被上诉人并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持；上诉人的上诉主张，理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费438元（上诉人已预交），由上诉人桂平市华源化工建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣