辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1060号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）。法定代表人：李萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马海英，女，1963年3月2日出生，汉族，住辽阳市白塔区。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人马海英房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辽宁中南置地有限公司委托诉讼代理人王枢、被上诉人马海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：依法撤销一审法院判决；判决上诉人不予支付逾期办理房屋所有权证书的违约金及面积差异款中双倍赔偿的部分；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照己于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是上诉人的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，且本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。二、上诉人不应当承担面积差异惩罚性的双倍赔偿责任。面积差异不是上诉人的恶意。综上所述，请求法院支持上诉人的上诉请求。马海英辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。马海英一审诉称：原告于2016年7月13日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，依据该合同，原告购买了被告开发的位于白塔区，建筑面积为107.51平方米，总价款为420679元，房屋的交付时间为2016年11月15日，房屋所有权转移登记办理时间为商品房交付之日起180日内。被告在未向原告出示及提供双方所签《商品房买卖合同（预售)》第九条约定的《建筑工程竣工验收备案证明文件》、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下于2016年12月13日通知原告到望京花园售楼处交纳取暖费、物业费、装修垃圾清运费、电梯维护费、预收水电费、电梯运料费等各项费用，并在一份文件上签字后才能拿到钥匙上楼验房。原告为尽快开始装修，便匆忙签字并交纳各项费用。原告认为商品房交付期限已过，被告同意原告进入房屋进行装修。后来在与其他业主交流中，原告得知，被告要求所有业主都要先交钱、拿钥匙、办完收房手续后才可以验房。原告在完成上述流程后，跟随被告工作人员上楼验房。在验房过程中，发现房屋只有临时电，供水、供暖、燃气和基础设施均未达到合同所约定的交付条件。根据《商品房买卖合同（预售)》第十条“商品房交付条件：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供暖系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供暖管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。以上设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付的违约责任。同时，因逾期交付，导致原告至今无法办理房屋所有权证，根据《商品房买卖合同（预售)》第二十条的约定，被告应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。原告所购此处商品房，预测建筑面积为107.51平方米，实测面积为103.74平方米比预测建筑面积减少了3.77平方米。根据《商品房买卖合同（预售)》第十三条面积差异处理第2种处理方式，被告应退赔相应的面积差异价款。故诉至法院，请求判令被告支付逾期交付及逾期办理房屋所有权证的违约金32097.81元（按日万分之一暂计算至2019年6月15日）及房屋面积差异价款16846.33元，合计48944.14元，配合原告办理房屋所有权证，并承担本案的诉讼费用。辽宁中南置地有限公司一审辩称：关于房屋产权登记的办理问题，房屋竣工后，我公司就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记。按照合同约定逾期办证违约金应从房屋交付之日起即2017年3月22日加180天开始计算，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是我公司的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，而且本案存在不可抗力的情况，因此我公司不承担逾期办证的违约责任。2016年7月，我公司与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致我公司于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是我公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此我公司不应承担逾期办证的违约责任。关于房屋面积差异款，原告房屋合同预测面积为107.51平方米，实测面积为103.74平方米，差为3.77平方米。对于面积误差在3%的部分，我公司同意予以返还，但超出3%部分原告要求双倍返还，我公司不能认可。这是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时我公司向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非我公司责任所致，且我公司是在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正。因此，造成面积差异并非我公司恶意所为，我公司没有任何过错，故不能承担惩罚性的双倍赔偿责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，2016年7月13日，原告马海英与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于辽阳市白塔区商品房一处。该房屋建筑面积107.51平方米，单价为每平方米3912.93元，总价款为420679元。该合同第七条、第八条约定：马海英于合同签订之日支付全部购房款。逾期60日内按应付房款的万分之一支付违约金；逾期超过60日的，按应付房款的万分之二按日计算支付违约金。该合同第十一条、第十二条约定：辽宁中南置地有限公司应当在2016年11月15日前向马海英交付该商品房屋。逾期90日内按不低于已付房款的万分之一按日计算支付违约金；逾期超过90日的，按已付房款的万分之二按日计算支付违约金。该合同第十三条约定：房屋实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。协议签订后，原告马海英向被告辽宁中南置地有限公司交付了全部购房款，被告于2016年12月13日向原告发送入住须知后将案涉房屋交付原告，该房屋实测面积为103.74平方米，于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，登记权利人为辽宁中南置地有限公司。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、入住通知书、地热安装补充协议、商品房面积审定单；被告提供的《商品房买卖合同（预售）》、入住通知书、入住流转单、竣工验收记录、不动产权证书、商品房面积审定单等，以及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经当庭举证、质证和法院审查，可以采信。一审法院认为，原告马海英与被告辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定内容履行各自的义务、承担各自的责任。原、被告双方在上述《商品房买卖合同（预售）》中约定，应自案涉房屋交付之日即2016年12月13日起180日内即2017年6月11日前办理房屋所有权证书，但被告未按约定在上述期间内办理，且其提供的供电公司的证明所载内容不足以构成阻却办理案涉房屋所有权登记的不可抗力，故被告辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋已于2018年8月3日取得不动产权利登记证书，已具备为原告办理房屋所有权证条件，被告应履行为原告办理房屋所有权证的义务，原告作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大，故该部分损失应自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年6月12日计算至2018年8月2日止，共计416天，违约金为人民币17500.25元（420679元*0.01%*416天）。原、被告双方在合同中约定建筑面积误差在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，超出3%的部分由被告双倍返还原告。本案中，被告向原告交付的房屋实测面积比约定面积少3.77平方米，误差为3.5%，故被告应返还原告已付购房款的4%，即16827.16元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、辽宁中南置地有限公司向马海英支付逾期办理房屋所有权证书违约金17500.25元；二、辽宁中南置地有限公司返还马海英购房款16827.16元；三、辽宁中南置地有限公司为马海英办理位于辽阳市白塔区房屋的房屋所有权证；四、驳回马海英的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后10日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512.00元（已减半收取），由马海英负担183.00元，由辽宁中南置地有限公司负担329.00元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，为合法有效合同，双方均应按照合同约定内容履行各自的义务、承担各自的责任。《商品房买卖合同（预售）》中约定，应自案涉房屋交付之日即2016年12月13日起180日内即2017年6月11日前办理房屋所有权证书，但上诉人未按约定在上述期间内办理，且其提供的供电公司的证明所载内容不足以构成阻却办理案涉房屋所有权登记的不可抗力，故一审法院判决上诉人承担违约责任，并无不当。关于上诉人上诉主张面积差异不应当惩罚赔偿问题，因双方在合同中约定建筑面积误差在3%以内（含3%）部分的房价款由上诉人返还被上诉人，超出3%的部分由上诉人双倍返还被上诉人。本案中，上诉人向被上诉人交付的房屋实测面积比约定面积少3.77平方米，误差为3.5%，故上诉人应返还被上诉人已付购房款的4%，即16827.16元。上诉人该项上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人上诉请求不成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1024元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二〇年四月二十七日法官助理李雪书记员任玥