浙江省嘉兴市南湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0402执异6号 案外人：张强，男，1993年2月28日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托代理人：陈思雯，浙江天鸿律师事务所律师。 申请执行人：钟国根，男，1959年1月12日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 被执行人：钱征方，男，1978年10月6日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 被执行人：曹永祥，男，1951年9月9日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 被执行人：钱桂珍，女，1955年8月23日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 被执行人：李虹，女，1978年3月23日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 本院在执行申请执行人钟国根与被执行人钱征方、曹永祥、钱桂珍、李虹民间借贷纠纷一案过程中，案外人张强向本院提起执行异议，要求本院解除对位于嘉兴市秀洲区国庆嘉苑18幢102室房产的查封。本院立案后，依法组成合议庭，进行审查。本案现已审查完毕。 案外人称，案外人张强并非案件被告，案件涉及的民间借贷纠纷与张强无关系。案外人张强已于2018年3月1日与曹永祥、钱征方、钱桂珍、李虹就嘉兴市秀洲区国庆嘉苑18幢102室房产签订《拆迁安置房转让协议》。协议签订后，张强根据协议约定，分别于2018年3月1日支付房屋定金9万元、3月3日支付购房款44万元、3月5日支付购房款1.8万元，总计548000元。剩余购房款10万元，根据协议约定支付时间为取得房屋三证并给张强办理过户手续后付清。且张强已于2018年3月5日开始实际居住于该房屋中，水费、电费、煤气费、物业费等均是由张强缴纳。张强在签订《拆迁安置房转让协议》后之所以没有及时办理过户手续，是因为该房屋为拆迁安置房屋，根据相关规定当时不能办理过户登记手续。案外人认为，案外人在签订房屋转让协议之前，该房屋并未因申请执行人钟国根与被执行人钱征方、曹永祥、钱桂珍、李虹民间借贷纠纷一案被查封。案外人已实际占有了该房屋，且已按照协议支付了购房款，未能及时办理过户也非案外人原因所致，故请求法院解除对位于嘉兴市秀洲区国庆嘉苑18幢102室房产的查封。 申请执行人辩称，首先，对于涉案房产的房款交付不符合正常的房屋买卖的交易流程，该交易支付的全部是现金，由被执行人钱征方等出具收条支付，并不是通过银行转账支付，而且该房款大额现金中的44万是在同一张卡中分两次提取，根据案外人提供的取款凭证中的余额，完全可以按一次性提取完现金或直接转账，为何要分两次取款，一次20万元，一次24万元，并且取款人并非张强本人，非常不符合常理和交易逻辑。其次，在案外人张强于钱征方等签订的拆迁安置房转让协议中，明确约定在房屋交付钥匙时应支付45.8万元的房屋款，而在案外人张强提供的2018年3月3日相应取款凭证以及收条中当天显示仅支付44万元，过了两天到2018年3月5日才支付1.8万元，而且1.8万元的收条是钱征方一人出具，那么案外人张强提供的2018年3月3日银行取款凭证中显示当日余额完全可以支付剩余的1.8万元，为何延迟两天才支付1.8万元，该行为非常可疑也不符合正常房屋交易的逻辑，不排除案外人与被执行人钱征方等存在民间借贷其中1.8万属于利息的可能性。最后，该房屋交易价格明显低于市场价格，根据房屋的位置以及当时嘉兴地区的市场行情，该套房屋的面积所买卖的市场均价为100万元左右，所以该交易的价格也不符合正常的买卖房屋交易的价格。况且案外人提供的证据中并没有提供实际居住占有的依据，仅仅提供了该房屋的水电以及物业费，是否实际居住并没有任何依据及证据证明，由此不排除案外人与别执行人钱征方等恶意串通，由案外人代替钱征方支付相应水电费的事实来逃避对外债务的情况。另外据申请执行人了解到，该房屋为钱征方结婚时的婚房，不可能将该房屋出卖给第三人。综上，申请执行人认为，案外人提供的支付的房屋价款证据不足，也没有实际占有该房屋，所以案外人的异议不成立，请求法院依法驳回案外人的异议请求。 本院查明，2013年8月4日，嘉兴西南物流开发建设有限公司作为甲方，曹永祥作为乙方签订《王店镇农村房屋拆迁补偿及安置方式协议》，约定乙方坐落在国庆村八组的房屋经产权调换安置，安置得位于嘉兴市××王店镇国庆嘉苑××室、××室、××室、国庆××室××房产。2018年3月1日，案外人张强作为乙方、曹永祥、钱桂珍、钱征方、李虹作为甲方，双方签订《拆迁安置房转让协议》，约定甲方将其所拥有的位于王店镇国庆嘉苑18幢102室及车库以648000元的价格转让给乙方，同时约定在签订转让协议时，乙方向甲方支付定金90000元，乙方在收到甲方交付的房屋钥匙时支付458000元，余款100000元在甲方取得三证并过户给乙方时付清。协议签订后，张强于2018年3月1日支付90000元定金，于2018年3月3日支付房款440000元，于2018年3月5日支付购房款18000元。后案外人张强实际占有使用涉案房屋至今。因涉案房产被本院查封，案外人张强向本院提出执行异议，要求本院解除对涉案房产的查封。案外人张强向本院提出执行异议后，按照本院的要求将剩余100000元购房款交付至本院。 另查明，嘉兴市秀洲区人民法院于2018年1月16日作出（2018）浙0411民初281号民事裁定书，裁定冻结被执行人曹永祥、钱桂珍、钱征方、李虹的银行存款450000元或查封、扣押、冻结其等额价值的其他财产、收入，并于2018年1月23日作出协助执行通知书，查封被执行人曹永祥所有的坐落于嘉兴市××王店镇××室的不动产，查封期限为3年，自2018年1月23日起至2021年1月22日止。本院在审理申请执行人钟国根与被执行人钱征方、曹永祥、钱桂珍、李虹民间借贷纠纷一案过程中，申请执行人向本院申请财产保全，本院于2018年3月13日以（2018）浙0402民初875号民事裁定书及协助执行通知书轮候查封了上述房产，查封期限为3年，自2018年3月13日起至2021年3月12日止。2018年3月30日，嘉兴市秀洲区人民法院作出（2018）浙0411民初281号之一民事裁定书，裁定解除对曹永祥、钱桂珍、钱征方、李虹的财产保全并于2018年4月2日作出协助执行通知书，解除对坐落于嘉兴市××王店镇××室的不动产的查封。 以上事实有《王店镇农村房屋拆迁补偿及安置方式协议》、《拆迁安置房转让协议》、收条、（2018）浙0411民初281号民事裁定书及协助执行通知书、（2018）浙0411民初281号之一民事裁定书及协助执行通知书、（2018）浙0402民初875号民事裁定书及协助执行通知书等证据予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人张强与钱征方、曹永祥、钱桂珍、李虹签订拆迁安置房协议购买位于嘉兴市××王店镇××室房产并已按照合同约定支付房款548000元且已实际入住的事实清楚。双方签订房屋转让协议的时间在2018年3月1日，虽然双方签订房屋买卖合同时，涉案房产已被嘉兴市秀洲区人民法院查封，但法院的查封行为并不直接导致合同无效，且该查封在2018年4月2日已予以解除。双方签订的房屋买卖合同仍为有效的合同，该合同系在本案查封上述涉案房产之前签订。案外人在向本院提起执行异议后，按照本院的要求已将剩余100000元购房款汇至本院执行款专户交予本院强制执行。因此，案外人要求本院解除对涉案房产的查封有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 案外人张强的异议请求成立，解除对位于王店镇国庆嘉苑18幢102室及车库的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向嘉兴市南湖区人民法院提起诉讼。 审 判 长  张 犇 审 判 员  程晶晶 人民陪审员  钱阿三 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  蔡冬燕