山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2550号上诉人（原审被告）：济南市华通达投资建设中心，住所地济南市。法定代表人：张新杰，总经理。委托诉讼代理人：侯本庆，山东众英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东兴泉发展有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：吴乃华，总经理。委托诉讼代理人：马增华，山东东城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王功斌，山东东城律师事务所律师。上诉人济南市华通达投资建设中心（以下简称华通达中心）因与被上诉人山东兴泉发展有限公司（以下简称兴泉公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华通达中心上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判华通达中心不支付兴泉公司补偿款1115.7239万元、依法改判兴泉公司支付华通达中心占有使用费496.25万元；2.本案一、二审诉讼费由兴泉公司承担。事实和理由：一、一审法院按照评估报告判决华通达中心应支付兴泉公司补偿款1115．7239万元，属适用法律错误。(一)华通达中心与兴泉公司签订的《房屋租赁合同》因违反了法律效力性强制性规定，属于无效合同。而双方基于该合同签订《解除租赁合同协议书》，也应属无效，但一审法院认为该《解除租赁合同协议书》合法有效，属于适用法律错误。《解除租赁合同协议书》中所约定的内容不应作为有效证据予以采纳。(二)退一步讲，即便《解除租赁合同协议书》有效，华通达中心与兴泉公司就建构筑物补偿事宜，按照济南市历下区智远街道办事处委托的评估机构做出的评估报告进行补偿，既没有事实根据，也没有法律依据。1、该评估报告在“三、本估价报告使用的限制条件中"明确估价目的“是为委托人因收购山东兴泉发展有限公司坐落于凤凰路与世纪大道交汇处的地上建构筑物确定其补偿价值而评估地上建构筑物的重置成新价，不得用作其他目的……”这里的委托人系济南市历下区人民政府智远街道办事处。由此可见，该评估报告仅是济南市历下区政府为收购该建构筑物而委托评估的，其评估方法也仅仅是为了该收购目的而采用的，用处不同，评估报告所采用的评估方法也不相同。所以，华通达中心与兴泉公司是因为涉案房屋、土地的权属原因导致不能使用而发生纠纷，与济南市历下区人民政府智远街道办事处为了收购而进行的评估显然不同，该评估报告当然不得用于双方本案的争议中。2、由于兴泉公司在涉案土地上擅自增建的建构筑物属于违章建筑，已被全部予以拆除，所以收回涉案的院落及土地对外招商引资事宜因合同目的不能实现无法继续履行，而据此委托的评估机构做出的评估报告也就无法使用，因为该评估报告是建立在涉案的建构筑物正常使用的前提下而做出的评估。现在涉案的建构筑物因属于违章建筑已全部拆除，已完全失去了使用功能，所以，在此基础上再采用原来的评估报告显然既无事实根据，也无法律依据。二、一审法院依据济南市国土资源局历下分局向兴泉公司法定代表人吴乃华下达的《责令停止违法行为通知书》，认定兴泉公司实际占有涉案土地的期间，并据此认定兴泉公司应支付占有期间使用费除去已支付的145万元后，还需支付91．25万元，属认定事实错误。1.《责令停止违法行为通知书》属于事前告知，并没有实际影响兴泉公司占有涉案土地，实际上兴泉公司收到该《责令停止违法行为通知书》后也未将涉案土地、建筑物等移交给华通达中心，而是一直持续占有至双方签订解除租赁合同协议书的时间，也就是2018年10月1日。2.《责令停止违法行为通知书》中所载明的内容是对兴泉公司2015年9月的违法行为做出的处罚告知，是因其自身违建而导致的处罚告知，与华通达中心出租给兴泉公司的土地、房屋无关，华通达中心出租给兴泉公司的房屋、土地一直在持续使用，所以该《责令停止违法行为通知书》并不能作为兴泉公司不能继续使用、实际占有的抗辩理由，而一审法院却据此认定兴泉公司实际占有涉案土地的期间，属于认定事实错误，应依法予以改正。3.《解除租赁合同协议书》中所约定的“土地权属等因素，乙方未能正常使用”并非是指的《责令停止违法行为通知书》所载明的情况，而是指土地权属属于第三方，由于第三方的干预、主张权利等原因导致兴泉公司无法使用土地的情况。即便协议书中的“土地权属"属于违法建设的情况，那么兴泉公司在2015年9月7日就已经知道涉案土地的房屋因违法建设无法使用而仍然未将涉案土地、房屋移交给华通达中心，而是继续持续实际占有涉案土地，直到2018年10月1日才签署《解除租赁合同协议书》，移交了涉案土地。所以，《责令停止违法行为通知书》并没有阻止兴泉公司继续实际占有涉案土地及房屋，兴泉公司抗辩不能成立，一审判决认定错误。4.一审法院依据《责令停止违法行为通知书》载明的时间认定兴泉公司占有期间及占有使用费也属于认定事实错误，其忽略了《解除租赁合同协议书》第二条约定的内容。一审法院既然认定《解除租赁合同协议书》有效，那么,在该协议书第二条约定“乙方尚未支付的租金未能按约定支付，如因租金问题产生纠纷，双方同意按照原租赁合同相关条款解决。”对华通达中心和兴泉公司应有约束力，系双方真实意思表示，一审法院应当予以采信。兴泉公司辩称，一审判决认定事实正确，证据确实充分，请求维持一审判决。兴泉公司向一审法院起诉请求：1.判决华通达中心支付给兴泉公司房屋补偿款11,157,239元；2.判决华通达中心返还给兴泉公司房屋租金145万元；3.诉讼费用由华通达中心承担。一审法院认定事实：2013年3月27日，华通达中心（甲方）与兴泉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在济南市世纪大道西段路南都市农业生态园内土地、房屋和院落出租给乙方使用，生态园内租赁土地面积46.57亩（集体所有制土地）；租赁房屋建筑面积5000平方米，甲方保证对上述土地房屋及院落拥有合法使用及出租权并保证在乙方经营过程中不被第三方主张权利；房屋租赁期限，租赁合同期限自2014年1月1日起至2041年9月30日止，共27年9个月，合同期满自动终止，租赁期内，甲方不得因其名称或法定代表人的变更而拒绝履行本合同项下的义务；租金及支付方式：自2014年1月1日起至2018年12月31日，每年租金135万元，共计675万元按照先付租金后使用房屋的原则，乙方每半年向甲方缴纳一次租金，即在每年4月15日前、10月15日前各付清当年租金的百分之五十，依次类推，甲方应向乙方开具有效发票，乙方应依照双方约定按时缴纳租金，逾期一日交纳，按欠交租金额万分之二的比率，按日向甲方支付违约金，逾期超过180日以上，除乙方按约定付清租金和违约金外，甲方还有权解除合同并追究乙方赔偿损失的法律责任；鉴于乙方要对该项目进行规模性建设装修，基于双方长期合作的诚意，甲方同意给予乙方9个月的免租装修期，即2013年4月1日起至2013年12月31日止；房屋租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为服务业使用，乙方如擅自整体转租或利用承租房屋进行非法活动损害公共利益或他人利益的，甲方可以随时解除租赁合同，收回房屋，造成甲方损失的，乙方应承担造成的全部损失；租期内，甲方允许乙方在租赁场地内增建房屋及其他设施；租期内，如遇国家规划征地、拆迁，本合同可提前终止或变更，拆迁补偿和原有房屋的补偿归甲方所有，由乙方所建、新建的房屋和拆迁补偿、装修补偿（不包括房屋占用的土地补偿）全部归乙方所有。该合同甲方法人处由付延华签名，乙方处由兴泉公司盖章，主管部门处由济南市历下区人民政府智远街道办事处盖章。兴泉公司于2013年8月27日向华通达中心交纳租金135万元，于2015年7月14日交纳租金10万元。2015年9月7日，济南市国土资源局历下分局向兴泉公司法定代表人吴乃华下达《责令停止违法行为通知书》（编号：济国土历下责停字[2015]14号），内容为“你公司未经市政府及国土资源管理部门批准，擅自于2015年9月在义和村南的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，现责令你公司立即停止上述违法行为，听候处理。你公司主动纠正违法行为，消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。”。2018年10月1日，华通达中心（甲方）与兴泉公司（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定甲、乙双方于2013年3月27日签订房屋租赁合同，甲方将位于济南市世纪大道西段路南都市农业生态园内的土地、房屋及院落出租给乙方使用。生态园内原地上物房屋建筑面积5000平米，土地面积46.57亩，租赁期限为27年零9个月。现甲方拟收回租赁院落用于对外招商引资使用，导致原租赁合同不能继续履行。为配合甲方顺利开展招商引资项目，现经双方协商就关于解除上述租赁合同达成本协议，内容如下：一、乙方于本协议生效之日起30日内，将属于乙方所有的可移动的物品、设施自行搬走，并将上述《房屋租赁合同》项下的土地、房屋、院落及乙方在租赁期间自建部分全部移交给甲方；二、原租赁合同履行过程中，乙方在装修期内完成自建部分后，因出租方土地权属等因素，乙方未能正常使用，乙方尚未支付的租金未能按约定支付，如因租金问题产生纠纷，双方同意按照原租赁合同相关条款解决；三、对于原租赁合同履行期间乙方的自建部分，在签订本协议之同时双方确认如下：自建西钢结构房屋面积约5400平米，自建东钢结构房屋面积约1300平米，自建南钢混楼房屋面积约3200平米，自建南钢结构房屋面积约800平米，自建北钢混楼房屋面积约2400平米，自建北楼顶面积约400平米；四、对于本协议第三条确定的乙方自建部分如何补偿事宜，双方按照甲方的上级主管部门济南市历下区智远街道办事处委托的评估机构对乙方自建部分进行评估，双方对于该评估报告予以认可。该协议书由华通达中心、兴泉公司分别盖章。济南市历下区智远街道办事处委托山东光大房地产土地评估咨询有限公司对兴泉公司坐落于凤凰路与世纪大道交汇处的地上建构筑物补偿价值评估。2018年10月19日，山东光大房地产土地评估咨询有限公司作出《房地产估计报告》，经评估，兴泉公司坐落于凤凰路与世纪大道交汇处的地上建构筑物，西钢结构房屋，建筑面积5437.35㎡，现值1,549,645元；东钢结构房屋，建筑面积1380.27㎡，现值590,756元；南钢混楼房，建筑面积3209.86㎡，现值4,946,394元；南钢结构房屋，建筑面积829.37㎡，现值393,951元；北钢混楼房，建筑面积2480.94㎡，现值3,607,287元；北楼顶在建工程，建筑面积290.78㎡，现值69,206元，合计11,157,239元。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，兴泉公司、华通达中心均认可涉案租赁土地属于农村集体所有的土地，按照上述法律规定，该土地不得出租用于非农业建设，故华通达中心与兴泉公司签订的《房屋租赁合同》因违反了法律效力性强制性规定，属于无效合同。华通达中心与兴泉公司签订的《解除租赁合同协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照该协议约定履行义务。协议约定兴泉公司自建部分由济南市历下区智远街道办事处委托的评估机构进行评估，华通达中心按照评估报告对兴泉公司进行补偿，故按照评估报告，华通达中心应向兴泉公司支付补偿款11,157,239元，对兴泉公司的该诉讼请求，一审法院予以支持。关于兴泉公司实际占有使用涉案土地的期间，兴泉公司主张为2014年1月1日至2015年9月7日，华通达中心主张为2014年1月1日至2018年10月1日，一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，兴泉公司提交的《责令停止违法行为通知书》能够证明济南市国土资源局历下分局于2015年9月7日责令兴泉公司停止在涉案土地的违法行为，《解除租赁合同协议书》中载明“因出租方土地权属等因素，乙方未能正常使用”，且华通达中心在2015年至2017年期间也未向兴泉公司催要过租金，故一审法院认定兴泉公司实际占有使用涉案土地至2015年9月7日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据合同约定，2013年4月1日起至2013年12月31日期间为免租期，2014年1月1日起至2018年12月31日，每年租金135万元，故兴泉公司应向华通达中心支付2014年1月1日至2015年9月7日期间的占有使用费135+135÷12×9=236.25万元，兴泉公司已支付145万元，还需支付91.25万元。综上，对兴泉公司主张返还租金的诉讼请求，一审法院不予支持，对华通达中心主张兴泉公司支付占有使用费的诉讼请求，一审法院对其中部分主张予以支持。关于华通达中心主张的利息损失，一审法院依法支持利息的计算方式为，以占有使用费91.25万元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、华通达中心于判决生效之日起十日内向兴泉公司支付补偿款11,157,239元；二、兴泉公司于判决生效之日起十日内向华通达中心支付2014年1月1日至2015年9月7日期间的占有使用费91.25万元；三、兴泉公司于判决生效之日起十日内向华通达中心支付利息损失（以91.25万元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回兴泉公司的其他诉讼请求；五、驳回华通达中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费97,440元，由兴泉公司负担11,207元，由华通达中心负担86,233元；反诉案件受理费26,860元，由华通达中心负担22,767元，由兴泉公司负担4093元。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于地上物的补偿问题。房屋租赁合同和解除租赁合同协议均是双方当事人真实意思表示，均为有效协议。解除租赁合同协议明确约定，对兴泉公司自建部分的补偿事宜，按照华通达中心的上级主管部门委托的评估机构进行评估，且双方对该评估报告予以认可，一审按评估报告确定的价值，判决华通达中心向兴泉公司支付补偿款11,157,239元，并无不当，本院予以确认。关于租金问题。解除租赁合同协议约定“兴泉公司尚未支付的租金未按约定支付，如因租金问题产生纠纷，双方同意按照原租赁合同相关条款解决”，对欠付的租赁费，兴泉公司应当支付华通达中心。2015年9月7日，兴泉公司因国土部门的行政行为而停工。在签订解除租赁合同协议时，华通达中心认可“因出租方土地权属等因素，兴泉公司未能正常使用”。虽然兴泉公司至解除协议签订前一直占有涉案土地、房屋，但因华通达中心的原因并未正常使用，未实现合同目的，华通达中心要求兴泉公司支付2015年9月7日至2018年10月1日的房屋租金，缺乏事实依据。一审判决兴泉公司支付华通达中心2015年9月7日之前的租赁费，并无不当，本院予以确认。综上所述，华通达中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124300元，由上诉人济南市华通达投资建设中心负担。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 刘彦亭审判员 明 霞二〇二〇年四月十六日书记员 刘 彤