湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0682民初491号原告：临湘市鹏程房地产开发有限公司破产管理人（湖南湘北律师事务所）。委托诉讼代理人：谭泽华，湖南湘北律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴笛，湖南湘北律师事务所实习律师。被告：曹美霞，女，1971年12月17日出生，汉族，湖北省通城县人，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：袁江维，临湘市天成法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯攀，临湘市天成法律服务所法律工作者。原告临湘市鹏程房地产开发有限公司破产管理人（以下简称“鹏程公司管理人”）与被告曹美霞对外追收债权纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏程公司管理人的委托诉讼代理人谭泽华、吴笛与被告曹美霞的委托诉讼代理人冯攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鹏程公司管理人诉称：1、要求被告支付购房款53812元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：临湘市鹏程房地产开发有限公司（以下简称“鹏程公司”）与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向鹏程公司购买位于临湘市财富广场商铺，总金额为187840元，被告已经支付了购房款134028元、契税10000元、维修基金等费用2641元，尚欠53812元未支付。后因鹏程公司资产不足以偿清到期债务，便于2018年11月28日向临湘市人民法院提起破产清算申请，临湘市人民法院受理鹏程公司的破产清算，并指定湖南湘北律师事务所担任破产管理人，管理人曾多次向被告催讨购房款，但被告一直未支付。被告曹美霞辩称：1、鹏程公司与被告签订的返租协议发生在鹏程公司破产前，并且鹏程公司也已经将三年返租收益以折抵购房款的形式支付了被告，故鹏程公司已经履行完毕，现鹏程公司管理人没有解除返租协议的权利；2、鹏程公司管理人对第一年至第三年的返租内容不具有解除权，该部分内容已经履行完毕，并且对该部分权利没有追回权；3、因双方约定交付房产证时交纳最后的20000元购房款，故被告只需要交纳购房款20000元，且鹏程公司未按期交房违约在先，被告要求鹏程公司管理人承担6000元的违约责任，该部分用以折抵购房款。查明的事实经审理查明，本院认定事实如下：鹏程公司系经营房地产开发与销售，于2015年开发了临湘市财富广场商品房，2017年1月31日，鹏程公司与被告签订一份《财富广场商品定购协议》，约定被告向鹏程公司购买位于临湘市财富广场商品房，建筑面积29.35㎡，单价6400元／㎡，房价共计187840元，返租三年后总金额为154028.8元（即三年返租金额共计33811元），2017年2月1日前交付134028元，剩余房款20000元于交房产证时付清，被告于当天向鹏程鹏程公司支付了购房款134028元。2017年2月5日，鹏程公司与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买位于临湘市财富广场商铺，建筑面积29.35平方米，单价6400／㎡，总价款187840元，交房日期为2017年5月30日前，双方还对违约事项等做出了约定。当天，双方还签订一份《返租协议签署承诺书》，约定由被告与商管公司需签署返租协议，因商管公司在年后才能进场并出具返租协议，鹏程公司承诺商管公司于2017年3月1日前出具返租协议，协议中包含被告拥有5年收益权，第一年至第三年已在被告签订合同时一次性返还，第四年为购房款的7%收益，第五年为购房款的8%收益，同时鹏程公司通知被告签署返租协议。被告在签订合同后交纳了契税10000元、维修基金等费用2641元，其余购房款未支付。因财富广场一直未完工进行验收，故无法办理产权登记手续，约定的交房时间过后，鹏程公司也无法按期交付商铺，后因鹏程公司资不抵债，于2018年11月28日向本院申请破产清算，本院裁定受理了鹏程公司的破产清算申请，经岳阳市中级人民法院选定，本院于2018年12月20日作出（2018）湘0682破3号决定书，指定湖南湘北律师事务所担任鹏程公司破产管理人。2019年1月28日，被告向鹏程公司管理人申报了债权并同意继续履行《商品房买卖合同》。2019年5月10日，鹏程公司管理人召开第一次债权人会议，会议确认了相关债权人的债权，并通知被告解除返租协议，要求交纳剩余购房款。判决的理由与结果本院认为，鹏程公司与被告签订了《财富广场商品定购协议》、《商品房买卖合同》、《返租协议签署承诺书》三份协议，该三份协议是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律的规定，本院予以确认。鹏程公司进入破产清算程序后，被告向鹏程公司管理人申报了债权并同意继续履行合同，鹏程公司管理人也同意继续履行买卖合同，只是单独解除返租协议，并要求被告支付购房款，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定，被告应按照《商品房买卖合同》的约定支付相应的购房款。关于返租金额是否应抵扣购房款，本案中，虽双方在签订购房合同时已经先行用返租金额抵扣了部分购房款，但被告与鹏程公司签订的返租协议尚未履行，并且也无法实际履行，现鹏程公司也已经进入破产程序，且管理人要求解除返租协议，故根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”，本院予以解除鹏程公司与被告签订的返租协议，被告应按购房合同向鹏程公司管理人补交返租价款。但考虑到鹏程公司未按期交付商铺，才导致返租协议无法实际履行，其行为确实给被告造成了一定的经济损失，并且被告也抗辩要求被告支付相应的违约损失，故本院综合本案实际情况，根据双方约定的返租金额，认定从2017年2月5日至2018年11月28日共计21.5个月的租金，即共计20193元（33811元÷3年÷12个月×21.5个月），该部分金额用以抵扣补交的购房款。综上，被告应支付鹏程公司管理人购房款33618元（33811元－20193元﹢20000元）。至于后续不动产登记手续，被告可以在履行全部义务后，另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定，判决如下：一、被告曹美霞于本判决生效之日起十五日内向原告临湘市鹏程房地产开发有限公司破产管理人支付购房款33618元；二、驳回原告临湘市鹏程房地产开发有限公司破产管理人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1145元，减半收取573元，由原告临湘市鹏程房地产开发有限公司破产管理人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  张彬二〇二〇年四月二十一日法官助理唐辉书记员余莎附相关法律条文：1、《中华人民共和国企业破产法》第十七条人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。