四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终324号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：潘远琼，女，女，1968年3月28日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：周天宇，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天双，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：四川蓝图实业有限公司，住所地成都市青羊区蜀金路1号2栋6层601号。统一社会信用代码：915100007978779686。 法定代表人：邓凡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘立果，男，1977年1月1日出生，汉族，公司职工，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：胡勇，四川宁安律师事务所律师。 上诉人潘远琼因与被上诉人四川蓝图实业有限公司（以下简称蓝图公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院(2019)川0623民初2641号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 潘远琼上诉请求：撤销一审判决第三项并依法改判驳回被上诉人在原审反诉中的全部诉讼请求，并依法判令二审过程中上诉人委托专业测绘机构重新测量房屋面积所发生的费用由被上诉人承担，本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。二审中，上诉人潘远琼当庭撤回上诉请求中的第二项，即申请对案涉房屋的面积进行重新测算并由被上诉人承担测算费用。事实及理由：一、双方同意按照“多退少补”的原则进行面积补差的前提是被上诉人先履行在交付房屋时公示有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告并提供面积实测数据，但被上诉人未履行该项义务。二、被上诉人恶意隐瞒了房屋的真实面积，该楼盘的实测报告在2014年7月就已作出，但其未告知购房者，不能要求购房者承担房屋面积补差的不利后果。三、《商品房买卖合同》中面积补差条款应认定为格式条款，对该条款应做出不利于提供格式条款一方的解释。四、被上诉人承诺赠送面积给上诉人有证据支持，但一审法院未予认定，属认定事实不清。 被上诉人蓝图公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审本诉原告潘远琼向一审法院起诉请求：一、判令蓝图公司向潘远琼办理不动产登记证书；二、判令蓝图公司支付逾期交房、逾期办理房屋初始登记的违约金38909.17元；三、判令本案诉讼费用由蓝图公司承担。诉讼中，潘远琼变更第一项诉讼请求为：判令蓝图公司向潘远琼交付不动产登记证书。 原审本诉被告蓝图公司辩称：潘远琼陈述的签订商品房买卖合同的时间、约定的房屋面积、房屋价款、交付房屋时间、办理初始登记的时间均属实。案涉房屋的权属证书已经办理完毕。蓝图公司已于2015年1月22日交付了案涉房屋，潘远琼主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效。蓝图公司未按时办理初始登记的主要原因系政府未按时交付开发地块，基础设施不完善、规划道路调整所致，且逾期办理初始登记未给原告造成直接经济损失，潘远琼主张的逾期办理初始登记的违约金明显过高，应予以调整。 原审反诉原告蓝图公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令潘远琼向蓝图公司支付房屋建筑面积补差款38198.00元；二、本案本诉及反诉费用由潘远琼承担。 原审反诉被告潘远琼辩称：根据合同约定，房屋交付时，出卖方应向买受方公示其委托的有资质的测绘机构出具的面积实测技术报告书，并向买受人提供商品房面积实测数据。蓝图公司没有提供、公示房屋实测面积数据，不能要求买受人按多退少补的方式处理。面积误差应当扣除开发商承诺赠送给买受人的面积。 一审法院认定以下事实：2014年2月11日，潘远琼（买受人）与蓝图公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：潘远琼购买蓝图公司开发的位于中江县房屋，房屋预测建筑面积为94.85㎡，单价3321.60元／㎡,总价款315054.00元；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交付商品房的，逾期在30日之内的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付放款万分之一的违约金，并于实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；商品房交付时，出卖人应向买受人公示其委托的有资质的测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（即实测面积），实测面积与预测面积发生误差的，双方同意根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补；出卖人应在2015年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因出卖人的责任未能在约定期限内取得所在楼栋权属证明的，出卖人按日向买受人支付万分之一违约金。 合同签订后，买受人按约定支付了购房款，出卖人蓝图公司于2015年1月22日向买受人交付案涉商品房，并于2018年10月25日取得该房屋所在楼栋权属证明（初始登记）。2019年9月16日，中江县自然资源局颁发了该房屋的不动产登记证书【川（2019）中江县不动产权第0007743号】，载明房屋建筑面积为106.35㎡。 一审法院认为，本案中，双方对签订《商品房买卖合同》的事实以及合同约定的内容无争议，对潘远琼主张的实际交付房屋时间，实际取得房屋所在楼栋权属证明（初始登记）时间，蓝图公司无异议，均应予以确认。根据当事人双方的诉辩意见，双方争议的焦点是：逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间；逾期办理房屋所在楼栋权属证明所产生的违约金的计算是否过高；面积误差部分房屋价款的确定。一、案涉房屋于2015年1月22日实际交付，超过了合同约定的交付时间，出卖人蓝图公司应于该实际交付日起60日内向买受人支付逾期交房违约金。以此计算，在民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期即已经届满。并且，潘远琼提起诉讼主张该违约金时，亦已超过民法总则规定的3年诉讼时效期间。故潘远琼主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，一审法院不予支持。二、《商品房买卖合同》约定，出卖人应在2015年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），逾期应按日支付万分之一违约金，该项约定符合法律规定。出卖人蓝图公司于2018年10月25日实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。按照合同约定，该违约金应以已付房款315054.00元为基数，自应当取得初始登记期限届满之次日即2015年10月1日起至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算。三、双方在《商品房买卖合同》面积差异处理条款中约定“根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补”，该约定符合法律规定。潘远琼在出卖人未公示实测面积的情况下接收了案涉房屋，实际取得了超出合同约定部分房屋面积所产生的利益，另，对于潘远琼的主张“计算面积误差部分应扣除蓝图公司承诺的赠送面积6-7㎡”，其提供的证据为买受人之一的唐某某持有的一份清单，该证据没有合同双方签字确认，不能确认为出卖人对买受人赠送房屋面积的承诺，故，对潘远琼的辩解意见不予支持，其应向蓝图公司支付面积误差部分房屋价款38198.00元【（106.35㎡－94.85㎡）×3321.60元/㎡】。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、四川蓝图实业有限公司于本判决书生效之日起15日内向潘远琼交付案涉房屋不动产登记证书；二、四川蓝图实业有限公司于本判决书生效之日起15日内向潘远琼支付逾期办理初始登记的违约金（违约金的计算方法为：以315054.00元为基数，从2015年10月1日起至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算）；三、潘远琼于本判决书生效之日起15日内向四川蓝图实业有限公司支付面积误差房价款38198.00元；四、驳回潘远琼的其他诉讼请求。 一审案件受理费本案本诉受理费386.00元，由四川蓝图实业有限公司承担；反诉受理费377.00元，由潘远琼承担。 二审中，被上诉人蓝图公司向本院提交案涉房屋面积实测报告书1份及测绘资质证书1份，分别用以证明案涉房屋的实际面积与不动产证书上载明的产权面积一致，及出具实测报告书的公司系有资质的。上诉人质证称，对实测报告书的内容不认可，其与购房合同中认定的面积差异巨大，对测绘资质证书无异议。本院经审查认为，该两份证据能够证明案涉房屋的实际面积，且系有资质的测绘公司出具的，与本案争议焦点有关，本院对证据的三性予以认可。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本案中，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为:潘远琼是否应当内向蓝图公司支付面积误差房价款38198.00元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的，按照约定处理。双方在《商品房买卖合同》面积差异处理条款中约定“根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补”，该项约定系双方自愿订立且符合上述法律规定，潘远琼应当根据房产证所载所有权登记面积为准，补偿超过合同约定面积的差价。双方在《商品房买卖合同》中约定：“商品房交付时，出卖人应向买受人公示其委托的有资质的测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（即实测面积）”。虽然蓝图公司未提供证据证明其及时将案涉房屋的实测报告告知给潘远琼，但双方并未约定被上诉人未履行该项义务应当承担的法律后果,故不能据此认为潘远琼即可无偿取得超出合同约定部分房屋面积所产生的利益。另，对于潘远琼的主张“计算面积误差部分应扣除蓝图公司承诺的赠送面积6-7㎡”，其提供的证据为买受人之一的唐某某持有的一份清单，该证据没有合同双方签字确认，不能确认为出卖人对买受人赠送房屋面积的承诺，故，潘远琼该上诉意见，亦不能成立。 综上所述，潘远琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费元，由潘远琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邵 敏 审 判 员  张时春 审 判 员  毛文婷 二〇二〇年四月十三日 法官助理  毛 竹 书 记 员  张惋瑜