上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初1636号原告：上海橙柿企业发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王建桃，总经理。委托诉讼代理人：程益奇，男，1986年7月23日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。被告：上海宥悟网络科技有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：陈琦，总经理。委托诉讼代理人：陈敏，男，1977年6月22日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：伍先明，上海市罗顿律师事务所律师。原告上海橙柿企业发展有限公司诉被告上海宥悟网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海橙柿企业发展有限公司的法定代表人王建桃、委托诉讼代理人程益奇、被告上海宥悟网络科技有限公司的委托诉讼代理人伍先明、陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海橙柿企业发展有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.确认原、被告双方的租赁合同于2019年12月15日解除；2.判令被告支付2019年9月16日-12月15日的租金22,500元；3.判令被告支付欠付的电费2,369.40元；4.判令被告支付中介费37,054.80元；5.判令被告支付免租期的租金20,712.33元；6.判令被告赔偿相当于两个月的房屋空置损失30,000元；7.判令被告支付的租赁保证金63,000元归原告所有。事实和理由：2019年7月2日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定，原告将上海市静安区西苏州路XXX号XXX室房屋出租给被告，用于办公使用，租赁期限自2019年7月16日起至2021年7月15日止，其中2019年6月26日至7月15日为免租期；月租金为31,500元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告则支付租赁保证金63,000元，双方开始履行合同。2019年9月16日，原、被告签订《补充协议》一份，该协议约定，被告不再承租808室，而向原告申请承租815室，租期调整为2019年9月16日起至2021年9月15日止，租金调整为15,000元。但被告自2019年11月起，拖欠电费和租金。2019年12月9日原告向被告催讨无果，一周后原告欲与被告再次交涉，才发现被告已搬离系争房屋。现原告认为，被告拖欠原告租赁费用的行为，已经明显构成对租赁合同义务的根本违反，构成中途毁约，原告有权依据租赁合同的约定解除双方之间签订的租赁合同，且被告依据租赁合同之约定理应承担到期应付租赁费用的支付责任和中途毁约的违约赔偿责任。据此，原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告撤回第六条诉讼请求；变更第五条诉讼请求，为判令被告支付免租期的租金20,000元。被告上海宥悟网络科技有限公司辩称，2019年12月9日，原告在未告知的情形下，擅自采取断电措施，导致被告作为一家网络公司不能正常办公，租赁房屋的目的无法实现。现同意解除租赁合同，但解除租赁合同的时间为2019年12月9日。愿意支付拖欠的租金和电费，但相关费用可在租赁保证金中抵扣。因没有违约行为，故对原告因租房而产生的中介费、免租期的租金不愿支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市西苏州路XXX号XXX层、建筑面积1,545.54平方米的房屋系案外人缪富珍所有。2019年5月15日，缪富珍出具《转租证明》一份，该证明言明：根据双方签订的上海市西苏州路XXX号XXX楼的租赁合同，同意上海橙柿企业发展有限公司在合同范围内全部或部分租、转租行为。2019年7月2日，上海橙柿企业发展有限公司作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的上海宥悟网络科技有限公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市静安区西苏州路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，租赁期限自2019年7月16日起至2021年7月15日，其中2019年6月26日至7月15日为免租期，租赁保证金为两个月的租金即63,000元。该合同第四条第一项约定：每月租金31,500元，乙方以现金、转账等方式支付，按两个月为支付周期，乙方应提前10日支付下期租金，先付后用为原则。该合同第四条第三项约定：乙方应按时支付电费等应付费用，于支付日24时之前支付。该合同第十条第二项约定：若乙方拖欠任何费用、款项累计超过七天，甲方有权解除合同，提前收回房屋，没收租赁保证金。该合同第十条第三项约定：乙方中途退租的，还需支付已享受的免租期间的租金及甲方向第三方支付的中介费。合同签订后，上海橙柿企业发展有限公司将系争房屋交付给了上海宥悟网络科技有限公司，上海宥悟网络科技有限公司则支付了系争房屋租赁保证金63,000元，并支付2019年7月16日至9月15日的租金63,000元。2019年9月16日，上海橙柿企业发展有限公司作为甲方与作为乙方的上海宥悟网络科技有限公司签订《补充协议》一份，该协议第一条约定：现因乙方原因，决定不再承租808单元，向甲方申请承租815单元。租期自2019年9月16日至2021年9月15日，每月租金15,000元，乙方承租815单元的义务与808单元的一致。该协议第二条约定：甲方同意乙方将808单元缴纳的63,000元房屋租赁保证金作为承租815单元的房屋租赁保证金。该协议第三条约定：乙方与甲方就815单元的租赁关系正常履行后，63,000元保证金的7,500元，可用于冲抵乙方支付的首期(2019年9月16日至2019年11月15日)租金的部分房租。该协议第六条约定：双方知晓并理解，即使根据第三条约定的租金扣减行为有实际发生的，但甲、乙双方的房屋租赁保证金金额为63,000元，不因扣减行为而相应减少。协议签订后，上海宥悟网络科技有限公司支付2019年9月16日至11月15日的租金30,000元(其中7,500元用租赁保证金抵扣)。又查，上海橙柿企业发展有限公司曾就系争房屋租赁，支付中介费37,055元。上海橙柿企业发展有限公司曾支付2019年9月1日至11月30日的电费17,763.92元。审理中，上海橙柿企业发展有限公司称因上海宥悟网络科技有限公司拖欠租金，根据双方之间签订的租赁合同的约定，租赁合同应该被解除，解除时间应为2019年12月15日；且根据《补充协议》的约定，租赁保证金不因扣减行为而减少，故上海宥悟网络科技有限公司尚欠2019年9月16日至11月15日的租金7,500元，加之未支付2019年11月16日至12月15日的租金15,000元，上海宥悟网络科技有限公司拖欠租金22,500元；支付2019年9月1日至11月30日的电费17,763.92元中含上海宥悟网络科技有限公司未支付的电费2,369.40元。上海宥悟网络科技有限公司则称2019年12月9日因上海橙柿企业发展有限公司擅自采取断电措施，作为一家网络科技公司，公司业务无法正常运营，故在当日撤离系争房屋。现同意解除租赁合同，但解除合同的时间为2019年12月9日。愿意支付2019年11月16日至12月9日的租金和电费。因不存在违约行为，故不应没收租赁保证金，所支付的租赁保证金应该抵扣免租期的租金和中介费，且业已租赁系争房屋4个月，免租期的租金和中介费应按比例适当减少。本院认为，上海橙柿企业发展有限公司与上海宥悟网络科技有限公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。现上海橙柿企业发展有限公司与上海宥悟网络科技有限公司均同意解除租赁合同，本院应予准许。但合同解除的时间，鉴于双方之间并未办理交接，而上海橙柿企业发展有限公司于2019年12月15日收回系争房屋，故本院确认双方之间签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》于2019年12月15日解除。合同解除后，上海橙柿企业发展有限公司应向上海宥悟网络科技有限公司主张欠租和电费。现上海宥悟网络科技有限公司愿意支付电费2,369.40元，本院应予准许。关于租金，上海宥悟网络科技有限公司已向上海橙柿企业发展有限公司支付租金至2019年11月15日，故上海宥悟网络科技有限公司应支付2019年11月16日至12月15日的租金15,000元。因上海宥悟网络科技有限公司逾期支付租金等应付费用，已经构成违约，故上海橙柿企业发展有限公司要求没收租赁保证金、支付免租期租金20,000元、支付中介费37,054.80元，应一并予以支持。但租赁保证金的部分金额已抵扣2019年9月16日至11月15日的租金，故租赁保证金的金额为55,500元。因上海宥悟网络科技有限公司未按时支付电费，2019年12月9日，上海橙柿企业发展有限公司采取断电措施是督促上海宥悟网络科技有限公司按约履行合同，故对上海宥悟网络科技有限公司称合同解除时间为2019年12月9日，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海橙柿企业发展有限公司与被告上海宥悟网络科技有限公司之间签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》于2019年12月15日解除；二、被告上海宥悟网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海橙柿企业发展有限公司2019年11月16日至2019年12月15日期间的租金15,000元；三、被告上海宥悟网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海橙柿企业发展有限公司电费2,369.40元；四、被告上海宥悟网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海橙柿企业发展有限公司免租期租金20,000元；五、被告上海宥悟网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海橙柿企业发展有限公司中介费37,054.80元；六、被告上海宥悟网络科技有限公司支付的租赁保证金55,500元归原告上海橙柿企业发展有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,553元，减半收取，计人民币1,276.50元，由被告上海宥悟网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇二〇年四月七日书记员  李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……