北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初371号原告：段俊平，男，1986年11月14日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：宋子薇，女，1988年4月5日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区，与原告段俊平系夫妻关系。委托诉讼代理人：翟继现，山东金正义律师事务所律师。被告：马维莉，女，1974年3月13日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐良胜，男，1974年3月2日出生，汉族，住天津市河东区，与被告马维莉系夫妻关系。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，住吉林省通化市二道江区，系该公司员工。被告：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼5层501室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，住吉林省通化市二道江区，系该公司员工。原告段俊平与被告马维莉、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、被告北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段俊平之委托诉讼代理人宋子薇、翟继现，被告马维莉之委托诉讼代理人徐良胜，被告链家公司和被告方源公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段俊平向本院提出诉讼请求：1．请依法判令被告马维莉向原告支付前期违约金246176元(即总房款的5%即78400元;以及自2019年3月8日起暂计算至2019年10月8日期间的每日违约金共计167776元)；2．请依法判令被告马维莉向原告支付自2019年10月8日起至违约事由解除之日止期间的违约金(计算方式为以总房价1568000元为基数以每日万分之五即每日784元计算至被告实际迁出户口之日止);3．请求依法判令被告链家公司、被告方源公司对上述违约金承担连带责任,并积极协助被告马维莉履行合同义务；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年3月24日,原告段俊平与被告一马维莉双方经被告二北京链家房地产经纪有限公司介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定由原告购买被告一位于北京市昌平区×室(房屋所有权证号码为:×号)的房屋一套,合同第四条约定总价款为1568000元,第九条第(三)项约定,被告应在房屋所有权转移之日(即2018年4月27日)起300日(即2019年2月23日)内,将涉案房屋的户口迁出,否则应向原告支付房屋总价款5%的违约金(即78400元);逾期15日未迁出,自逾期超过15日(即2019年3月8日)起,应按日向原告支付全部房款万分之五的违约金(即每日784元),截止到2019年10月8日,被告已经逾期214日,应支付自2019年3月8日起至2019年10月8日期间的违约金167776元,自2019年10月8日起以后直至被告将户口迁出之日期间的违约金也应按照此合同约定履行。根据我国《合同法》之规定,买卖双方均应按照合同约定全面履行合同义务,本案被告一违法合同约定,拒绝将其户口从本案房产迁出的行为既违反了诚信原则,也违反了双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条之约定,侵害了原告的合法权益,依法应当承担违约责任,合同中对于违约责任的承担方式有着明确的约定,是合同双方真实意思的表示,并不违反法律的规定,合法、有效,合同双方均应切实遵守,原告按照合同约定向被告主张违约金,既有事实基础,又符合法律规定,依法应予支持。另外,根据原告与被告二签订的《居间服务合同》之约定,被告二负有协助被告一完成后续合同约定的义务,被告二收取了原告的居间服务费及保障服务费共计36064元,并在双方签订的《房屋交易保障服务合同》上加盖了被告三的公章,因此,被告二、三应共同对被告一的违约金承担连带责任。原告根据《民法通则》等相关法律规定,特向贵院提起民事诉讼,请贵院依法判准原告的诉讼请求,以维护原告的合法权益。被告马维莉辩称，2018年3月24日,答辩人马维莉与被答辩人段俊平通过北京链家房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》(合同编号100001560212),约定由被答辩人购买答辩人位于北京市昌平区×室(房屋所有权证号码为:×号)的房屋一套,合同第九条第(三)项约定,答辩人应在房屋所有权转移之日(即2018年4月27日)起300日(即2019年2月23日)内,向房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续。如因答辩人自身原因未如期将户口迁出,应当向被答辩人支付房屋总价款5%(即78400元)的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,答辩人应当按日计算向被答辩人支付全部已付款万分之五的违约金。一、答辩人认为,这一合同条款是显失公平的,请求予以变更。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。答辩人与被答辩人以及北京链家房地产经纪公司签订房屋买卖合同时,由链家提供格式合同,三方重点协商的是房屋价格及付款方式,对于其他辅助条款重视不够,且答辩人尚处于生育哺乳期,时间紧张,上述合同第九条第(三)项的内容完全由链家经纪人决定,其未能遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,加重了答辩人的违约责任。根据《合同法》第四十条的规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。《合同法》第五十四条还规定:在订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。答辩人据此请求法院判令上述合同第九条第(三)项条款显失公平,请求予以变更。二、答辩人认为,上述合同约定违约金过高,请求予以适当减少。根据《合同法》第一百一十四条的规定,当事人约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《合同法司法解释二》第二十九条,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。答辩人认为,答辩人未能按照合同约定的要求将户口迁出,的确给被答辩人造成一定的困扰和损失,答辩人愿意诚恳地向被答辩人表示歉意。需要说明的是,答辩人的这一违约行为并非出于主观故意,而是由于意外的家庭变故和经济损失。答辩人一直表示愿意配合被答辩人出售该房产的需要,也愿意就违约行为造成的实际损失支付适当的违约金。但上述合同第九条第(三)项约定的违约金过分高于造成的实际损失,请求法院予以适当减少。三、被答辩人私自取走户口迁出保证金,违反合同,请求返还答辩人。根据答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》补充协议第二条第5项关于户口迁出保证金之约定:甲乙双方一致同意,乙方从本协议约定的购房款中留存人民币壹拾万元整作为户口迁出保证金,乙方应于缴税当天以理房通支付的方式支付甲方。被答辩人按照约定于2018年4月27日缴税当天将10万元汇至答辩人的理房通账户。作为户口迁出保证金,这10万元一直存在答辩人的理房通账户,在户口迁出之前不能支取。这10万元是该房产约定交易价格1568000元的一部分,是答辩人应得应收的款项,本质上是答辩人暂存在约定第三方的定金、保证金。到2019年3月,被答辩人未经答辩人允许,在北京链家房地产经纪公司的配合下,私自从答辩人理房通账户取走这笔10万元的保证金,导致答辩人应收的1568000元购房款出现10万元的未收款项。答辩双方签订的房屋买卖合同中没有任何条款支持被答辩人的这一行为。该行为完全违反合同,请求法院判令被答辩人将10万元保证金返还至答辩人理房通账户。根据《合同法》第一百一十六条的规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。从中可以看出,合同当事人既约定了违约金,又约定了定金的情况下,如果一方违约,对方当事人可以选择适用违约金或者定金条款,即对方享有选择权,但二者不能并用。被答辩人在私自取走答辩人的10万元保证金的情况下,同时要求答辩人支付违约金的行为违反了《合同法》的规定,请求人民法院予以驳回。被告链家公司辩称，不同意原告的第三项和第四项诉讼请求。本案为房屋买卖合同纠纷，系因被告马维莉违反合同约定引发，与我公司无关，原告要求我方承担责任无事实及法律依据。被告方源公司辩称，不同意原告的第三项和第四项诉讼请求。本案为房屋买卖合同纠纷，系因被告马维莉违反合同约定引发，与我公司无关，原告要求我方承担责任无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案的事实，本院认定如下：2018年3月24日，马维莉（出卖人）与段俊平（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋坐落于北京市昌平区×；该房屋成交价格为40万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1168000元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起300日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方在该合同中还约定了其他内容。同日，马维莉（甲方，出卖方）、段俊平（乙方，买受方）及链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1568000元；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金；该保证金乙方应于缴税当天以理房通方式支付给甲方；在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易。三方在该合同中还约定了其他内容。同日，马维莉（甲方，出卖人）、段俊平（乙方，买受人）及链家公司（丙方，居间人）签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询、寻找、提供并发布房源、客源信息、引领买受人实地看房、协助查看房屋权属证明文件、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容、促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲乙双方签订《买卖合同》，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理。三方在该合同中还约定了其他内容。同日，马维莉（甲方）、段俊平（乙方）及方源公司（丙方，服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定：“丙方本着诚实守信、尽职尽责的原则，提供以下服务内容：1．协助甲、乙双方收集、整理、审核相关交易资料;2．临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件；3．向甲、乙双方介绍资金监管政策;4．协助甲、乙双方办理资金监管手续;5．协助甲、乙双方办理房屋评估手续；6．协助甲、乙双方办理贷款申请手续;7．协助甲、乙双方办理权属转移登记手续；8．协助甲、乙双方代为领取《不动产权证书》或其他产权证书;9．向甲、乙双方提供相关税收政策和税费缴纳标准咨询；10协助甲、乙双方办理房屋买卖涉及的各类税收的报税手续;11．协助甲、乙双方办理物业交割手续；12．督促甲、乙双方按约定履行合同义务,协助发送履约催告函件或告知函件。”三方在该合同中还约定了其他内容。2018年4月27日，段俊平取得前述房屋的不动产权证书。经询问，双方当事人均认可合同约定的户口迁出之日应为2019年2月23日。经询问，马维莉称因其家庭变故暂未购房，无法迁出户口，如段俊平希望在涉案房屋内落户，其可以配合。经询问，段俊平称因马维莉一家户口尚未迁出，导致其出售该房存在障碍。另，段俊平称10万元户口迁出保证金已退还，马维莉称其不同意户口迁出保证金自动退还，其保留诉讼的权利。再查，截至本判决作出之日，马维莉一家四口（马维莉本人、马维莉之母、马维莉的两个儿子）户口仍在涉案房屋内。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、不动产权证书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》是合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行相应权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因马维莉未按合同约定如期向户籍管理机关办理户口迁出手续，故其应该承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于段俊平并未提供证据证明马维莉未办理户口迁出手续已经对其造成实际损失，且马维莉以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故本院综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定马维莉支付段俊平逾期办理户口迁出手续违约金的数额。马维莉之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。关于段俊平主张链家公司与方源公司就前述违约金承担连带责任并积极协助马维莉履行户口迁出义务的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马维莉于本判决生效之日起十日内给付原告段俊平逾期办理户口迁出手续的违约金100000元；二、被告马维莉按每日100元的标准向原告段俊平支付逾期办理户口迁出手续的违约金，自本判决生效之日起支付至被告马维莉及其家人户口实际迁出之日止；三、驳回原告段俊平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3043元,由被告马维莉负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘敏二〇二〇年四月二十七日书记员  王龙