安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初1832号 原告：安徽领先物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市宁国路与九华山路交叉口处青年大厦11楼。统一社会信用代码：91340100783050097M。 法定代表人：黄昕珩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万建，该公司员工。 委托诉讼代理人：李星星，该公司员工。 被告：黄涛，男，汉族，1976年10月13日，住安徽省合肥市瑶海区。 原告安徽领先物业管理有限公司（以下简称“领先公司”）诉被告黄涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告领先公司的委托诉讼代理人万建、李星星，被告黄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告领先公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告黄涛于2017年7月1日签订的《拓佳中心房屋租赁合同》；2、判令被告立即返还租赁物，所有装潢装修及不可拆卸物归原告所有；3、判令被告立即支付原告租金212584.59元（该租金暂计算至2019年8月15日，合同解除后按合同约定的房屋占用费标准2000元／天计算至租赁物返还时止）；4、判令被告支付水电费14745.8元；5、判令没收被告缴纳的保证金48000元；6、判令被告支付违约金155000元（该违约金按照200元／天的酌减标准暂计算至2019年8月15日，此后计算至实际给付之日止）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月1日，原告与被告签订《拓佳中心房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于合肥市的拓佳中心三层的部分房屋合计面积685平方米租赁给被告，租赁期限自2017年7月1日起至2022年12月31日止，其中2017年7月1日至2017年12月31日为免租期。租金标准为189060元／年，被告应于2017年7月1日向原告一次性支付第一年租金且于合同签订之日一次性支付履约保证金48000元。如被告未能按时支付租金、保证金、水电费、装修保证金累计达30天及以上的，原告有权单方面解除合同，保证金不予退还。原告所采取措施的后果及损失均由被告承担。合同签订后，原告依约将案涉房屋于2017年7月1日前交付给被告，被告也于2018年10月正式营业。后被告仅向原告支付租金94530元，其余租金及水电费等费用经原告多次催要，被告迄今为止仍未支付。 被告黄涛答辩：对原告诉请事实和金额均无异议,对于店内所有装潢装修及不可拆卸物按照合同约定处理。 经审理查明：位于合肥市包河区，建筑面积12331.75平方米）的房地产权利人系合肥市包河区包公街道青年社区居民委员会（简称“包公居委会”）。2007年11月1日，包公居委会与合肥拓佳投资发展有限公司（简称“拓佳公司”）签订《房屋租赁合同》一份，约定拓佳公司承租青年大厦除第六层房屋及该层附属配套设施设备和地下室两个停车位以外的房屋及附属配套设施设备。2008年1月1日，拓佳公司授权领先公司对上述房屋进行招商、出租、经营、管理等事宜，授权期限为15年，自2008年1月1日起算。 2017年7月1日，领先公司（甲方）与黄涛（乙方）签订《合肥拓佳中心房屋租赁合同》一份，载明：“甲方向乙方出租的房屋位于合肥市的拓佳中心三层的部分房屋，面积经双方共同测算并认可，约685平方米（含公摊）。租赁期限为自2017年7月1日起至2022年12月31日止，另自2017年7月1日至2017年12月31日为甲方给予乙方的免租期；如果乙方提前退租的，履约保证金不予退还。第一年（2018.1.1-2018.12.31）房屋租金为189060元，第二年（2019.1.1-2019.12.31）房屋租金为189060元，第三年（2020.1.1-2020.12.31）房屋租金为189060元。乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付第一年房屋租金189060元。乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金¥48000元，用于作为本合同乙方在今后租赁房屋期间内及时向甲方支付相关费用及安全合法使用房屋的保证；合同期满，如果乙方未出现违约行为，甲方将该履约保证金向乙方无息退还；在合同期满时，如果乙方有违约行为或造成租赁房屋部分或全部损坏，需赔偿甲方实际损失和／或违约金的，甲方首先从履约保证金中扣除，不足部分乙方另行赔偿。合同终止后，如果乙方未能向甲方返还房屋，每逾期一天，乙方应当向甲方支付房屋占用费¥2000元。如果乙方未能按时足额支付租金、保证金、水电费、装修保证金的，则应当按照¥1000元／天的标准向甲方支付违约金。如果未支付或未如约足额支付上述费用单独或累计达30天及以上的，甲方有权单方面解除合同，保证金不予退还。如果乙方未能按时一次性足额支付租金或相关一切费用，且暂停营业，将物品遗留在租赁房屋内，拒不出面或不配合甲方协商处理的，则履约保证金不予退还，甲方有权单方面解除合同，《合同解除通知》现场送达或短信通知即视为已送达。且于送达后3日内，若乙方仍旧不主动与甲方协商处理或乙方所提议的处理方式无法获得甲方认可的，则视为乙方同意甲方可立即收回房屋，并折价乙方遗留在租赁房屋内的一切可移动物品（固定装饰及镶嵌无偿归甲方所有），折价款用以抵偿乙方所欠甲方的一切费用。折价款若有超出，则超出部分无偿归甲方所有；折价款若仍不足，则甲方有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，予以追缴”。合同签订后，领先公司向黄涛交付了涉租房屋，黄涛于2017年10月进场经营饭店。 另查：黄涛于2016年5月20日向领先公司支付履约保证金48000元，于2017年8月10日支付了首年部分租金94530元。2018年9月至2019年3月涉租房屋产生水电费14745.8元。 上述事实，有原告提供的《房地产权证》、《房屋租赁合同》《授权委托书》、《合肥拓佳中心房屋租赁合同》、当事人当庭陈述等证据在卷证明。 本院认为：领先公司与黄涛签订的《合肥拓佳中心房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按合同履行义务。合同约定，如果黄涛未支付或未如约足额支付房租等费用单独或累计达30天及以上的，领先公司有权单方面解除合同。案涉合同履行过程中，黄涛未能及时支付租金，合同约定的解除条件已成就。现领先公司主张解除其与黄涛于2017年7月1日签订的租赁合同并要求黄涛支付欠付租金，符合合同约定，应予支持。由于领先公司未能提供其通知黄涛主张合同解除的证据，因此合同解除的时间认定为起诉立案之日即2020年3月2日。合同解除后，黄涛应按照合同约定的租金标准支付占用使用费至涉租房屋返还时止。 关于履约保证金是否没收问题。合同约定，履约保证金用于作为黄涛在今后租赁房屋期间内及时向领先公司支付相关费用及安全合法使用房屋的保证合同约定，在合同期满时，如果黄涛有违约行为或造成租赁房屋部分或全部损坏，需赔偿领先公司实际损失和/或违约金的，领先公司首先从履约保证金中扣除，不足部分黄涛另行赔偿。故黄涛缴纳的履约保证金应冲抵房屋租金和违约金。 关于黄涛如何支付违约金问题，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。案涉合同约定，如果黄涛未能按时足额支付租金、保证金、水电费、装修保证金的，则应当按照1000元/天的标准向领先公司支付违约金。虽然领先公司将主张的违约金标准调整为200元/天，但是由于违约金是填补守约人因违约行为所造成的损失为主要目的。本案中，黄涛逾期支付租金给领先公司造成的实际损失是租金利息的损失，黄涛违约致使领先公司单方解除合同造成的实际损失是涉租房屋空置租金损失，根据公平原则和诚信原则，本院调整黄涛支付的违约金为以欠付租金及占用费为基数，按年利率24%计算违约金。 关于欠付租金及违约金的计算问题。合同约定，黄涛应于本合同签订之日即2017年7月1日向领先公司一次性支付第一年房屋租金189060元。本案中，黄涛于2016年5月20日向领先公司支付48000元，2017年7月1日至同年8月9日，黄涛累计欠付租金141060元，产生违约金3545元（以141060元为基数，按照年利率24%，自2017年7月1日起计算至同年8月9日）；于2017年8月10日支付了首年部分租金94530元，累计欠付租金46530元，产生违约金15532元（以46530元为基数，按照年利率24%，自2017年8月10日起计算至2018年12月31日）；2019年1月1日至同年12月31日，累计欠付租金235590元，产生违约金56542元（以235590元为基数，按照年利率24%，自2019年1月1日起计算至同年12月31日）；2020年1月1日至同年3月2日，累计欠付租金268136元，产生违约金14872元（以268136元为基数，按照年利率24%，自2019年1月1日起计算至同年3月2日）；自2020年3月3日起，以年租金189060元为标准计算房屋占有使用费，以年利率24%为标准计算违约金，直至款清息止。 关于涉租房屋内装饰装修及可移动物品的归属问题。合同约定，合同解除通知到达后3日内，若黄涛仍旧不主动与领先公司协商处理或黄涛所提议的处理方式无法获得领先公司认可的，则视为黄涛同意甲方可立即收回房屋，并折价黄涛遗留在租赁房屋内的一切可移动物品（固定装饰及镶嵌无偿归领先公司所有），折价款用以抵偿黄涛所欠领先公司的一切费用。折价款若有超出，则超出部分无偿归领先公司所有。由于领先公司及黄涛均未申请对涉租房屋内移动物品进行价值评估，无法确定实际价值，故由黄涛自行处理，屋内固定装饰及镶嵌按合同约定归领先公司所有。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽领先物业管理有限公司与被告黄涛于2017年7月1日签订的《合肥拓佳中心房屋租赁合同》； 二、被告黄涛于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽领先物业管理有限公司房屋租金268136元及利息90491元（暂计算至2020年3月2日，此后自2020年3月3日起，以年租金189060元为标准计算房屋占有使用费，以年利率24%为标准计算违约金，直至款清息止）； 三、被告黄涛于本判决生效后十日内支付原告安徽领先物业管理有限公司水电费14745.8元； 四、被告黄涛于本判决生效后三十日内将占用使用的位于合肥市的拓佳中心三层房屋返还原告安徽领先物业管理有限公司； 五、被告黄涛承租的合肥市的拓佳中心三层房屋内移动物品由其自行处理，固定装饰及镶嵌无偿归原告安徽领先物业管理有限公司所有。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7754元,减半收取3877元，由被告黄涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二〇年四月三十日 书记员  刘慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。