湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0111民初5130号原告：秦会云，女，1957年4月28日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区,原告：杨运桥，男，1957年8月18日出生，汉族，住武汉市洪山区,原告：秦燕斌，男，1976年3月28日出生，汉族，住武汉市洪山区,原告：秦道芬，女，1959年1月27日出生，汉族，住武汉市洪山区,原告：黄宪春，男，1955年2月24日出生，汉族，住武汉市洪山区,原告：陈志红，女，1957年9月26日出生，汉族，住武汉市武昌区,上述原告的共同委托诉讼代理人：秦雪，湖北佳艺律师事务所律师。一般授权代理。上述原告的共同委托诉讼代理人：陈力，湖北佳艺律师事务所律师。一般授权代理。被告：代先祥，男，1958年12月25日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告：凡永菊，女，1970年11月1日出生，汉族，住武汉市洪山区。两被告的共同委托诉讼代理人：陈桂华，湖北天下律师事务所律师。特别授权代理。原告秦会云、杨运桥、秦燕斌、秦道芬、黄宪春、陈志红与被告代先祥、凡永菊合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员姚紫茶担任审判长，与人民陪审员张玉琦、人民陪审员龚小玲组成合议庭，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告秦会云、杨运桥、秦燕斌、秦道芬、黄宪春、陈志红的共同委托诉讼代理人秦雪、被告代先祥、凡永菊的共同委托诉讼代理人陈桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦会云、杨运桥、秦燕斌、秦道芬、黄宪春、陈志红向本院提出诉讼请求：1、判决两被告向原告支付房屋拆迁补偿款2348600元；2、判令两被告向原告支付延期付款违约金至实际清偿之日止（违约金暂以2348600元为本金，自延期付款之日起算至2019年4月18日为462002元）；3、判决两被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：原告于2013年向被告支付1953000元购买被告位于左岭镇快岭村苗圃房屋5581平方米，后房屋因政府征收而被拆迁，但被告却未向原告支付拆迁补偿款，经原告多次催要，被告于2017年向原告支付100万元，余款一直未支付。2018年1月13日，原告与被告经协商达成协议，约定“1、原告购买房屋5581平方米，先由被告按3348600元付给原告；2、如果拆迁补偿高于600元每平，则再由被告将高于600元每平的部分一次性补偿给乙方；3、被告欠付原告的首笔拆迁补偿款2348600元，分三期支付，即2018年1月30日支付60万元、2018年5月30日支付100万元、2018年11月30日支付748600元；4、如被告延期付款，被告按余款总额的2%向原告支付延期违约金。”然协议签订后，被告既未能依约向原告支付首笔拆迁补偿款2348600元，亦未告知原告拆迁补偿单价是否高于600元/米，原告多次催要被告均采取回避态度。综上，原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告代先祥、凡永菊辩称：第一，原告于2013年向被告购买位于左岭街道快岭村苗圃（武汉三叶绿化公司）房屋5581平米的合同无效。被告于2019年11月从快岭处流转承租了快岭村的土地并经该村民委员会同意在该土地上建设房屋。因原告等人并非快岭村村民，依法不能享有集体土地上的房屋所有权。被告与原告之间的房屋买卖合同因违反了《土地管理法》的效力性强制性规定而无效。第二，由于被告与原告之间的房屋买卖基础法律关系无效，双方之间于2018年1月13日达成的协议也归于无效。第三，根据《合同法》第五十八条，合同无效或被撤销的法律后果为：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。显然，原告购买左岭街道快岭村苗圃房屋5581平米是存在明显过错的。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审查认为，原告在庭后向本院提交了2013年4月21日的收条原件供核对，同时，原告向本院提交了其所述的总付款中2013年1月28日的收条，两份收条均有原件予以核对，故对其真实性本院予以认可。对于原告陈述的其总付款中有3.5万元是以现金方式支付的，因原告对此无相应证据予以证明，故对原告所述的3.5万元现金支付本院不予认可。对于被告提交的土地租赁协议的真实性予以认可，对其关联性及证明目的，本院将结合庭审查明的事实综合予以认定。根据双方当事人提交的证据及庭审查明的情况，本院据以认定事实如下：2012年至2013年期间，六原告与被告代先祥协商欲购买代先祥在武汉市洪山区左岭镇快岭村苗圃内的房屋5581平方米。协商后，六原告共计向被告代先祥、凡永菊支付了购房款191.8万元。后由于房屋无法交付给原告，被告代先祥于2017年向原告返还了100万元整。2018年1月13日，秦道芬等六原告与被告代先祥签订了协议书一份，甲方为代先祥，乙方为六原告。协议约定：原告秦道芬等六人于2013年向被告代先祥购买的左岭镇快岭村苗圃内的房屋5581平方米，由代先祥按每平米600元给六原告支付合计3348600元整；如果拆迁补偿高于600元/平米，则再由代先祥将高于600元/平米的高出部分一次性补偿给六原告。因2017年代先祥已支付给六原告100万元整，所以代先祥实欠六原告拆迁款2348600元整。余款付款方式如下：第一次付款60万元整，付款时间：2018年1月30日；第二次付款100万元整，付款时间：2018年5月30日；第三次付款748600元整，付款时间：2018年11月30日。收款人：秦会云。违约责任：如甲方延期付款给乙方，则甲方按余额总额2348600元的2%每月向乙方逐月支付延期违约金。本协议签字之日起生效，原购房协议作废，以本协议为准。手改条款双方认可。落款处有代先祥及六原告的签名。另查明，2009年11月1日，武汉市洪山区左岭镇快岭村村民委员会（以下简称快岭村村委会）与案外人武汉三叶绿化有限公司（以下简称三叶公司）签订土地租赁协议，约定由快岭村村委会将位于武汉市洪山区左岭镇快岭村面积为103336.6平方米的土地交给三叶公司承保经营，租赁期限为20年，自2009年11月1日至2029年10月31日。三叶公司法定代表人为凡永菊，凡永菊为该公司董事。本案在审理过程中，原告向本院申请调查取证左岭镇快岭村苗圃房屋的拆迁补偿标准及拆迁协议，本院于2019年8月19日至左岭镇快岭村村委会调查相关资料，村委会有关工作人员告知该村拆迁工作系由武汉欧亿德建设工程有限公司进行，所以村委会并无拆迁补偿标准及拆迁协议的相关资料，且该公司现未实际经营，故村委会对该公司经营地址及联系方式均不知情。调查过程中经询问了解到：两被告在快岭村无宅基地，不是村民，但凡永菊曾以武汉三叶绿化有限公司的名义在该村做过苗圃，苗圃的补偿给过凡永菊。此后，本院经查询发现，武汉欧亿德建设工程有限公司截至本院调查之日尚在存续期间，但该公司因涉及其他纠纷而又无法取得联系，已在人民法院公告网上被公告送达。本院认为，本案的争议焦点为案涉协议是否有效。本院认为，案涉协议书是被告代先祥因所订立的原购房协议无法继续履行而与原告所作责任承担的约定。因此该协议书并非房屋买卖合同本身，而是因房屋买卖合同无法继续履行后双方另行作出的债权债务约定。协议书内容本身并不违反法律行政法规的强制性规定，故协议书应为合法有效。被告代先祥应当依约履行该协议。被告辩称协议无效，而原告认为新修订的《土地管理法》未禁止农村集体建设用地进入市场。但本院认为，新修订的《土地管理法》于2019年8月26日发布，于2020年1月1日实施，而原被告之间订立房屋买卖合同是2012年至2013年期间，根据法不溯及既往原则，原被告之间房屋买卖合同的效力应适用合同订立时的法律法规。由于当时的《土地管理法》确规定了农村集体所有土地不得出让、转让或出租用于非农业建设，因此原被告之间的房屋买卖合同确属无效，且案涉协议中双方也注明了：“原购房协议作废，以本协议为准。”但房屋买卖合同无效不影响当事人因合同无效而对后续责任的承担进行约定。被告辩称房屋没有建设所以不存在拆迁款项给付的问题，本院认为，第一，若房屋确实没有建设，那么被告在既非本村村民、又无宅基地、甚至也未完全建成房屋的情况下还收取原告购房款的行为，更表明了被告在此过程中存在明显的缔约过失；第二，法律并不禁止原合同无效后当事人对责任承担进行的约定，事实上，原购房协议无效，损害的是合同相对方即本案原告的信赖利益；第三，协议书中明确载明：六原告在左岭镇快岭村苗圃内购买代先祥房屋5581平方米，代先祥按照每平米600元付给六原告合计3348600元整，此书证的内容足以表明代先祥对于原告所提及的房屋及其面积是认可的，发生诉讼后，代先祥对协议中所记载的内容予以否定，但又未给出充分的证据及理由，根据诚实信用原则及禁反言原则，对被告辩称房屋未建的说法本院不予认可；因此原告依据协议约定向被告代先祥主张支付补偿款2348600元本院予以支持，对于被告的该项抗辩本院不予采纳。关于被告代先祥所需支付的违约金，本院认为，被告代先祥逾期未支付协议书所约定的余款，应当向原告支付违约金。但本院认为，原告未向本院提供其因被告违约而产生的损失的相关证据，应当承担举证不能的法律后果。其次，协议书虽约定了如被告违约，应按2%的月利率向原告支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在原告未举证其违约损失的情况下，被告向本院提出协议书中约定的违约金过高，要求予以减少，本院予以支持。考虑到被告未按期交付余款客观上对原告存在资金占用损失，并考虑到违约金除具有损害填补的功能外，亦应对违约方具有一定的惩罚功能，本院酌定被告代先祥应按照应付未付款的1%每月向原告承担违约责任。根据协议书所确定的付款进度，本院计算被告代先祥应当支付的违约金为：2018年1月31日至2018年5月30日：60万元×1%×4个月=24000元；2018年5月31日至2018年11月30日：160万元×1%×6个月=96000元；2018年12月1日起，应以2348600元为基数，按照每月1%逐月向原告支付违约金至实际付清之日止。关于被告凡永菊的责任，本院认为，案涉协议书所涉的款项本质上是被告代先祥对因原购房协议不能履行所产生缔约过失责任与原告所作的约定。而原告所诉的购房款是由被告代先祥与被告凡永菊在夫妻关系存续期间共同收取，因此被告凡永菊应对协议中的本金部分承担缔约过失的返还责任。但协议书上没有被告凡永菊的签字，凡永菊事后也并未追认，故被告凡永菊不应对高于所收取本金部分承担合同责任，因被告代先祥已于2017年向六原告支付了100万元整，故被告凡永菊还应在91.8万元范围内承担共同偿还责任。对于违约金，被告凡永菊不属于案涉协议书的相对方，根据合同的相对性，被告凡永菊不应承担违约金的给付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告代先祥于本判决生效之日起十日内向原告秦会云、杨运桥、秦燕斌、秦道芬、黄宪春、陈志红支付补偿款2348600元；二、被告凡永菊对上述第一项中的918000元向原告秦会云、杨运桥、秦燕斌、秦道芬、黄宪春、陈志红承担共同偿还责任；三、被告代先祥于本判决生效之日起十日内向原告秦会云、杨运桥、秦燕斌、秦道芬、黄宪春、陈志红支付截至2018年11月30日产生的违约金共计120000元；2018年12月1日起的违约金，应以2348600元为基数，按照1%每月支付至本金及违约金全部付清之日止；四、驳回原告秦会云、杨运桥、秦燕斌、秦道芬、黄宪春、陈志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29285元，由被告代先祥、凡永菊共同负担9535元，由被告代先祥负担16236元，由原告秦会云、杨运桥、秦燕斌、秦道芬、黄宪春、陈志红共同负担3514元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 姚 紫 茶人民陪审员 张 玉 琦人民陪审员 龚 小 玲二〇二〇年四月二十九日书 记 员 付  锦书 记 员 蔡郑美佳