内蒙古自治区通辽市中级人民法院 民事判决书（2020）内05民终430号 上诉人（原审被告）：通辽市日升日美商贸有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。 法定代表人:李飞，职务：总经理。 委托诉讼代理人：罗莎，女，1976年6月6日出生，汉族，该公司综合部主任，现住内蒙古自治区通辽市。 委托诉讼代理人：许向伟，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。 被上诉人（原审原告）:内蒙古通辽金叶广场有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。 法定代表人:张振宇，职务：董事长。 委托诉讼代理人：孙伟平，内蒙古蒙通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘凤军，内蒙古蒙通律师事务所律师。 上诉人通辽市日升日美商贸有限责任公司因与被上诉人内蒙古通辽金叶广场有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初8846号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。 通辽市日升日美商贸有限责任公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、原审法院回避了被上诉人主观违约的事实，认定被上诉人“单方解除合同系客观原因造成的违约”行为是错误的。上诉人装修后，虽然被上诉人没有按照合同约定达到上诉人开业条件，上诉人还是开业了，但开业并不表示上诉人认可被上诉人按照合同约定达到了上诉人开业条件。上诉人开业不到半年的时间，被上诉人就把上诉人超市的通道地面全部拆除，把进入超市通道全部占用，致使超市的顾客根本无法进入超市购物，上诉人才被迫停业，而并非上诉人无故停业，完全是被上诉人的恶意毁约才致使上诉人停业。被上诉人提供的证据5恰恰证明，在上诉人开业期间，超市外的商铺并没有出租给“××海鲜烤肉自助店”，被上诉人与“××海鲜烤肉自助店”合同签订时间为2017年的11月1日，实际上2017年5月份己经租给了“××海鲜烤肉自助店”了。因为“××海鲜烤肉自助店”装修，致使上诉人开设的超市已无法正常营业，才被迫停业的，因此，被上诉人是主观违约，并非客观违约。但是原审法院却不知什么原因，回避了对案件定性的关键事实，而认定为被上诉人“单方解除合同系客观原因造成的违约行为”，上诉人认为被上诉人违约是主观的，并非客观的，请二审法院予以查明。二、原审法院认定被上诉人“系客观的招租情况所致和市场环境发生变化形成的”违约，其“请求解除合同不存在恶意违约的情形”是错误的，被上诉人实质上是属于恶意违约。上诉人提供的证据1即补充协议，不但证明被上诉人没有按照合同约定达到开业条件，同时，在上诉人开业期间，又拆除地面，致使上诉人的超市入口与被上诉人的大门之间不具备通透性，且占用通道开设店铺，致使通道宽度尺寸达不到合同约定的要求，即不具有通透性和达不到通道的宽度。上诉人提供的证据2至证据5均证明是被上诉人主观性违约，因此，被上诉人属于恶意违约。三、原审法院认定上诉人拒绝解除合同，违反诚实信用原则而判决解除租赁合同是错误的，有偏袒被上诉人之嫌。原审判决虽然认定被上诉人违约，但却不是以主观性违约、恶意违约进行认定的，而是以守约方即上诉人拒绝解除合同违反诚实信用原则而判决解除租赁合同是错误的，错误的原因在上述第一、二点己经论述了，在此不再累述，这样判决就认定上诉人对扩大的损失要承担责任，而原审判决又限定了上述人的索赔范围，即只能请求对装修残值损失进行索赔，索赔损失范围远远小于被上诉人给上诉人造成的损失，有偏袒被上诉人之嫌。四、上诉人一直没有表明拒绝履行合同。上诉人一直坚持只要被上诉人把“××海鲜烤肉自助店”结构改造一下，只要把“××海鲜烤肉自助店”的隔断降低到一米二左右，同时，把道路拓宽达到双方约定的条件，那么就达到了超市的通透性，并且按照被上诉人与“××海鲜烤肉自助店”签订的合同，在另一侧，如果设置几张餐位，也是可以达到开业要求的。五、退一步讲，即使判决解除双方签订的合同，也应按《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条认定被上诉人恶意违约，而不应以上诉人违反诚信原则判决解除合同，因此，原判决适用法律错误。综上，基于以上事实，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。 内蒙古通辽金叶广场有限责任公司辩称，一审法院判决解除双方租赁合同是正确的。1、被答辩人拒绝开业长达四年之久，一审法院判决解除合同是十分正确的。2、被答辩人在一审开庭时同意解除合同。3、被答辩人在答辩人发出解除合同通知后并未与答辩人协商如何履行合同，在法院判决后也不予答辩人协商开业，足以证明被答辩人没有合同的诚意。综上，答辩人认为一审认定事实清楚，判决合理合法，请求二审法院维持一审判决，避免给双方继续造成更大的损失。 内蒙古通辽金叶广场有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》并将房屋腾空交还给原告；诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2005年3月25日，原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中约定租赁的房屋坐落于通辽市××区，使用面积为4,800平方米，被告承租的超市按原告要求于2005年4月25日开业，租赁期限自金叶广场正式开业之日起向后顺延15年止，并约定了租金及交付方式，同时约定了交付房屋的期限为本合同生效之日起1日内将房屋交付给被告，双方在合同的权利义务部分约定：原告保证金叶广场营业2个月后整体入住面积不低于90%，以保证被告卖场正常运营，如入住面积低于90%原告免收被告相应期间租金等条款。2016年7月26日双方签订《补充协议》，协议约定合作期限由2020年4月25日变更为2024年4月25日，租赁面积由4,800平方米变更为2,347.8平方米，并约定了租金的计算方式，同时双方在第四条又约定了装修期间原告为被告免租金60天，自2016年7月26日至9月23日，如原告在2016年9月17日未具备开业条件如外围装修楼内装修未完成，地下超市外租区租赁面积未达到90%开业，需免租期顺延至开业止，同时超市需同步开业。在第六条约定“因整体位置调整，原告送、验货口也需调整。方案一，被告与烟草公司协商其半地下门市一间，在合理的情况下原告承担租金，被告自行改造送、验货通道。方案二，确定在商场东侧墙开门，在通地下消防通道2,200mm上方做送验货通道，原告承担开门费用和消防协调工作，被告按要求制作送验货通道（附平面图）。以上新设计送、验收通道，原告给被告预留车位，保证被告正常使用，如原告未遵守，被告至少三次沟通，无果被告有权处理在原告。最终方案确定由双方共同认可，方可实施。第十一条约定“本协议附平面图，平面图设计和装修施工本着不遮挡超市，不影响超市经营，动线清晰，通道通畅原则，收银线前方敞开式通道小于4,500mm，封闭式通道小于6,000mm，其他位置通道3,000mm—4,500mm。同时双方又在该协议中约定了其他条款。双方自2005年3月25日签订房屋租赁合同之后，被告租赁经营至2016年7月。《补充协议》签订后，被告通辽市日升日美商贸有限责任公司经营的“日升日美”超市于2017年1月7日开业至2017年5月再次停业至今。另查明：2018年4月12日，原告向被告发出解除合同通知书，内容为贵公司自2017年停业至今经我公司多次催促拒不开业，也不缴纳租金，给我公司造成巨大损失，2017年12月地下食品区开业后贵公司仍然拒绝开业，我公司书面催要租金遭到贵公司拒绝贵公司行为属于违约行为，故我公司根据合同法规定通知解除双方的合同，如对解除合同有异议，可在解除通知书15日内向人民法院提起诉讼，逾期起诉将地下商场另行出租。被告于2018年4月25日作出致通辽市金叶广场有限公司的回函，我公司于2018年4月13日收到解除通知书后双方就此函进行了积极协商，在双方积极协商过程中，原告仍不同意撤回解除合同通知书，因此被告不能接受原告一边协商一边诉讼的谈判方式，建议原告仍然以积极的态度与被告进行协商争取早日解决问题。通辽市中级人民法院作出的（2019）内05民终××号判决书认定，原告租赁给××海鲜烤肉自助店的部分经营面积仍标有“虚位以待”、“火热招募中”等招商广告及联系电话，被告以“地下超市外租区租赁面积未达到90%开业”的免租期间为由提出原告发出的解除合同通知不符合法定事由的主张，具有事实和法律依据，应予支持。双方对各自是否充分履行补充协议约定的义务存在较大争议的情况下，以被告拒不开业、不缴纳租金的行为属于违约行为为由，于2018年4月12日向被告发出的解除合同通知书不符合合同法的相关规定，应属无效。再查明：原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司要求与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告通辽市日升日美商贸有限责任公司认为原告支付合理赔偿金额则同意解除。被告通辽市日升日美商贸有限责任公司于2019年11月22日在本案开庭审理期间口头提出反诉请求要求原告赔偿损失，而在本次审理时提出要求撤回反诉请求并另案处理。 一审院认为，原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司因涉案房屋租赁合同纠纷一案形成了多次诉讼，双方对合同约定的被告经营超市是否具备开业条件争议较大。原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司关于确认合同（确认原告发出的与被告解除租赁合同的通知）效力纠纷在（2019）内05民终××号案件中被通辽市中级人民法院认定：原告租赁给××海鲜烤肉自助店的部分经营面积仍标有“虚位以待”、“火热招募中”等招商广告及联系电话，被告以“地下超市外租区租赁面积未达到90%开业”的免租期间为由提出原告发出的解除合同通知不符合法定事由的主张，具有事实和法律依据，应予支持。本案中原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司未能出示有效证据证实其已具备“地下超市外租区租赁面积未达到90%开业”的开业条件。现涉案房屋已空置多年，原告坚持要求解除合同，其在解除合同过程中无约定解除和法定解除的理由，其单方解除合同系因客观原因造成的违约行为。但双方在履行房屋租赁合同过程中，形成了合同僵局，如不进行解除使房屋空置、资源浪费、双方损失扩大，对双方均不利。考虑到本案原告起诉请求解除合同不存在恶意违约的情形，系客观的招租情况所致和市场环境发生变化形成，双方无协商可能；原告继续履行合同，对其显失公平；被告在履行合同过程中有过开业经营的行为，在停业后原告要求其对承租房屋进行开业经营，被告认为不具备开业条件未再继续经营，被告在收到原告解除合同通知后亦未与原告协商解除事宜以避免损失扩大，守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。因此，本院对原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司要求与被告解除《房屋租赁合同》及《补充协议》并由被告腾空房屋将房屋交还原告的诉讼请求，本院予以支持。被告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”被告在本案中曾一并提出要求被告赔偿损失，后要求另案主张权利并未提交书面的起诉状内容，因此本案中未进行一并审理。综上，根据双方订立合同的目的、标的物的性质、时间因素、合同目标实现的影响因素等，为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、解除原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》及原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司签订的《补充协议》； 二、被告通辽市日升日美商贸有限责任公司将承租房屋按现状交付给原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司。案件受理费100.00元，由被告通辽市日升日美商贸有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审期间上诉人提交2020年4月6日上诉人在金叶广场地下室日升日美超市拍摄的照片16张及录制的视频光盘一张。证明到拍摄日为止进入超市两侧的封闭通道宽度不符合合同约定，××海鲜烤肉店围墙遮挡了超市，影响了超市经营，动线不清晰，超市外租户开业率不足百分之九十属于被上诉人违约。被上诉人质证后认为，视频就不看了，照片看一下，对照片的真实性无异议，对于证明问题有异议，正好恰恰证明被上诉人已经给上诉人预留了两条出行通道，是已经经过消防验收符合标准和合同约定。审查后认为，由于被上诉人对证据的真实性无异议，对其真实性予以确认。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与上诉人通辽市日升日美商贸有限责任公司因涉案房屋租赁合同纠纷一案形成了多次诉讼，双方对合同约定的上诉人经营超市是否具备开业条件争议较大。被上诉人内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与上诉人通辽市日升日美商贸有限责任公司关于确认合同（确认被上诉人发出的与上诉人解除租赁合同的通知）效力纠纷在（2019）内05民终××号案件中被通辽市中级人民法院认定：被上诉人租赁给××海鲜烤肉自助店的部分经营面积仍标有“虚位以待”、“火热招募中”等招商广告及联系电话，上诉人以“地下超市外租区租赁面积未达到90%开业”的免租期间为由提出被上诉人发出的解除合同通知不符合法定事由的主张，具有事实和法律依据，应予支持。本案中被上诉人内蒙古通辽金叶广场有限责任公司未能出示有效证据证实其已具备“地下超市外租区租赁面积未达到90%开业”的开业条件。现涉案房屋已空置多年，被上诉人坚持要求解除合同，其在解除合同过程中无约定解除和法定解除的理由，其单方解除合同系因客观原因造成的违约行为。但双方在履行房屋租赁合同过程中，形成了合同僵局，如不进行解除使房屋空置、资源浪费、双方损失扩大，对双方均不利。考虑到本案被上诉人起诉请求解除合同系客观的招租情况所致和市场环境发生变化形成，双方无协商可能；被上诉人继续履行合同，对其显失公平；上诉人在履行合同过程中有过开业经营的行为，在停业后被上诉人要求其对承租房屋进行开业经营，上诉人认为不具备开业条件未再继续经营，为避免扩大损失，守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。原审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》并由上诉人腾空房屋将房屋交还被上诉人并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，通辽市日升日美商贸有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由通辽市日升日美商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 景 国 审判员 包 永 春 审判员 朱 秀 峰   二〇二〇年四月二十三日 书记员 阿拉德日吐