广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初5号原告：杨净怡，女，1969年12月2日出生，汉族，公民身份号码230************025，住河北省廊坊市永清县************。委托诉讼代理人：罗沛燕，广东莱恩律师事务所律师。被告：珠海市泰盈物业代理有限公司，住所广东省珠海市斗门区**********内301，统一社会信用代码914************723。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：蒋子军，河北东明律师事务所律师。原告杨净怡（以下简称原告）诉被告珠海市泰盈物业代理有限公司（以下简称被告）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗沛燕、被告的委托诉讼代理人蒋子军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还70000元及占用资金损失8792.78元（以70000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止，自2017年4月12日暂计至2019年11月20日），合计78792.78元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年4月，被告通过宣传声称圣海古冶分公司开发建设的唐山市古冶区金山首府小区由其代理销售。2017年4月6日，原告欲购买金山首府小区28栋2单元1102房，被告向原告出具两张收据确认原告预购涉案房屋并收取原告费用70000元。2017年4月12日，原告按照被告的要求在其提供的刷卡机上通过刷卡的方式向被告支付了70000元。截止至2018年初涉案金山首府小区及房屋尚未动工，因此涉案小区秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司与被告于2018年1月15日同意将涉案费用一并返还给原告，但截止至今被告仍未将70000元返还给原告。被告应当将涉案70000元返还给原告并承担由此产生占用资金的损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，一、因服务费引起的纠纷并非本案的审理范围，将被告列为本案被告，主体不适格。第一，本案的案由为商品房预约合同纠纷，属于房屋买卖合同纠纷项下的案由，应围绕着房屋买卖合同的订立、履行引起的争议，在房屋买卖双方之间进行审理和判决。本案中出售房屋的一方为秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司，购买房屋的一方为原告。被告并非上述房屋买卖关系的主体一方，仅为房产中介公司，只可能成为居间服务合同纠纷的主体，不能成为房屋买卖合同纠纷的主体。第二，原告诉请款项的收款收据上明确的记载着“今收到杨静怡交来金山首府28-2-1102服务费”，可见收费项目为服务费，并非购房款。第三，就服务费的收取主体、数额等事实，与房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，均属于居间服务合同纠纷审理的范围。故就服务费所引起的纠纷，并非本案的审理范围，与本案无关。第四，基于被告并非本案的适格被告主体，原告应当向相应主体主张权利，据此贵院应当驳回原告起诉或者将本案依法移送具有管辖权的人民法院审理。二、原告起诉的诉讼主体缺失，遗漏了应当参加诉讼的当事人。第一，原告本系河北省廊坊市人士，其所称的购买的金山首府房屋位于唐山市古冶区，如果没有中介的介绍，那么原告就不会到河北省唐山市古冶区购房。由此可见原告的中介机构起到了至关重要、不可替代的中介作用。第二，根据（2018）冀0204民初1094号民事裁定书中原告的陈述：“2017年4月初，原告在燕郊兴达房产中介销售那了解到金山首府楼盘正在热销……”，原告系通过中介公司了解的房屋销售信息情况。经被告进一步了解，原告是在三河市兴达置业房产经纪有限公司（以下简称兴达公司）的销售人员带领下购房的，该公司就是与原告实际形成居间合同的中介机构。可见与原告形成居间合同关系的主体是该中介机构，并非被告。第三，被告虽然开具了收款收据，但是该收款收据系为兴达公司代开，原告提交的收款收据中显示的收款人系兴达公司的人员，并非被告的工作人员，故实际的收款人并非被告，而是兴达公司。第四，兴达公司的销售人员实际参与了为原告介绍看房、谈价、付款等的全部过程，如果该公司或者该销售人员不参加诉讼，根本不能查清事实，本案根本无法审理。第五，据被告了解，各中介机构介绍相关客户购房过程中，为了拉拢客户，有很多销售人员向客户返款的事实存在，故只有兴达公司参加了诉讼，才能查清返款的事实。综上，原告口中所称的兴达公司与本案的处理结果具有直接的利害关系，在兴达公司未参加本案诉讼的情况下，本案无法查清事实并认定相关法律关系，故请人民法院依法追加兴达公司为本案被告后再行继续审理。三、原告的诉请不应得到支持。第一，原告的经常住所在河北省廊坊市永清县，距离河北省唐山市古冶区相距甚远，可见原告购房的目的并非为了自己使用，而是为了投资，简言之原告就是想通过炒房获得利益。请人民法院对原告购房目的这一事实详细审查，如所购房屋的具体位置、平米、单价、布局等，这些事实对于一名正常的购房者本应清楚无误，但如果不清楚，唯一的解释就是原告购买的目的就是“炒房”，原告参与“炒房”的行为已经违背了“房子是用来住的，不是用来炒的”这一价值取向。第二，原告是兴达公司介绍的客户，对于涉案的70000元款项是由该公司进行分配，其中涉及的款项被销售人员拿去了大部分，原告本人也得到了销售人员的返款，故请人民法院审慎认定涉案的款项数额。第三，根据合同相对性的原则，原告应当向兴达公司主张权利，单纯向被告主张权利已经脱离了以“事实为依据”的审判原则。四、原告与兴达公司的服务合同已经履行完毕，并认可交纳服务费，其诉请不能得到支持。兴达公司为原告负担车费和食宿费到达河北省唐山市古冶区金山首府，该公司的接待人员经与原告沟通和服务，才促成了原告购买金山首府的房屋，至此原告与兴达公司的服务合同已经履行完毕，兴达公司据此有权按约获得相关服务费用，原告也自愿交纳了相关服务费用70000元，收款收据上明确的写明了“服务费”，如果原告不认可，当时就会提出异议拒绝交纳。原告主动接受服务并交纳服务费的行为是对双方口头服务合同的认可，也是对被告代替兴达公司收取服务费的认可，其主张根本不能得到支持，请人民法院尊重事实，公平处理本案。五、公平公正的正确处理本案，将会避免浪费不必要的司法资源。像原告同样的炒房客有很多，各炒房人员之间也有紧密的联系，他们有微信群等方式经常互动。贵院如果支持原告诉请，炒房团其他成员必将跃跃欲试，将到贵院提起诉讼，要求退回服务费，这些人员涉及300多名。各炒房客要求退房的根本点在于房价下跌，炒房客无利可图纷纷要求退回投资款，因此考虑到类似本案的情形很多，请贵院慎重处理本案，否则将会造成众多炒房客到斗门法院诉讼，增加贵院诉累。综上所述，请人民法院查清事实，驳回原告诉请或起诉。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：1.收据（NO.7943127、NO.2927444）；2.中国工商银行流水；3.中国工商银行借记卡账户历史明细清单；4.证明、支付宝转账电子回单；5.（2019）粤04民终1663、1664号民事判决书；6.（2018）粤0403民初3545号民事裁定书。被告为证明其答辩主张依法提交证据：1.（2018）冀0204民初1094号民事裁定书；2.三河市兴达职业房产经纪有限公司企查查的企业查询信息；3.古冶区金山首府住宅小区二期（DEF）28#29#住宅楼商品房预售许可证。本院依法组织了当事人进行证据交换和质证。被告对原告提交的证据1真实性无异议，但该收据为原告通过中介公司由被告代为开具的；证据2、3、5、6无异议；证据4中的证明属于证人证言，证明人没有出庭作证，不应采信，支付宝转账电子回单与本案无关联。原告对被告提交的证据1无异议；证据2、3有异议，与本案无关联。经审查，原告提交的证据1-3、5、6,被告提交的证据1、3来源合法，内容客观真实，且与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据；原告提交的证据5的证明属于证人证言，证人未出庭作证，支付宝转账电子回单与本案无关联，本院不予认定；被告提交的证据2与本案无关联，本院不予认定。本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：原告欲购买唐山市古冶区金山首府28栋2单元1102房。2017年4月6日，原告在涉案金山首府售楼部刷卡支付了40000元，被告向原告开具一张收据，确认收到原告支付的金山首府28-2-1102服务费40000元。2017年4月12日，原告再次在涉案金山首府售楼部刷卡支付30000元，被告向原告开具一张收据，确认收到原告支付的金山首府28-2-1102服务费30000元。另查明，涉案金山首府是由秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司（以下简称圣海公司）开发建设。2017年4月12日，原告在金山首府售楼部刷卡支付了购房款100000元。在庭审中，原告确认圣海公司已经退还了购房款100000元。2017年10月30日和同年11月1日，圣海公司向业主发出致歉信和《关于金山首府项目应对停工问题的解决方案》，主要内容为涉案金山首府工程因响应政府环保政策号召确保旅发大会顺利召开而未能如期开工，工程将按政府要求定于2018年3月20日开工，预计于2018年6月30日取得商品房预售许可证，于2019年10月30日前达到交房标准。2017年11月3日，古冶区住房和城乡建设局向购房者发出一份《友情提示》，主要内容：圣海公司开发的金山首府三期住宅小区项目未办理《商品房预售许可证》，依据相关规定，未办理《商品房预售许可证》的不得擅自预售商品房中，购房者在选择此类房源时要慎重，一旦购买，合法权益将得不到有效保障。2019年5月27日，圣海公司取得涉案金山首府住宅小区二期（DEF）28#29#住宅楼的《商品房预售许可证》。本院认为，原告基于购买涉案房屋的初衷，前后在涉案房屋的售楼部使用刷卡的方式，支付了“服务费”70000元,并由被告对此开具了收据，这显然是双方合意的结果，亦即是双方所设民事法律行为中的权利义务约定使然。被告不是涉案房屋的出售方而收取“服务费”，是意图促成原告购买涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，原告与被告之间形成居间合同关系。原告主张被告返还“服务费”实为主张解除双方形成的居间合同关系。本案案由应为居间合同纠纷。原告系为购买涉案房屋而支付“服务费”，而被告未能提交任何证据证明收取原告“服务费”而应承担的义务或已付出了合法对价。事实上，涉案房屋之“金山首府”小区项目在被告开具“服务费”收据时尚未开工建设，更遑论取得依据法律可销售之预售许可证，即案中事实所见，被告非但未依法促成原告与开发商签订房屋买卖合同，更没有付出可以想见的“订立合同媒介服务”，故原告主张解除与被告形成的居间合同关系、返还“服务费”，本院予以支持。但原告请求被告支付占用资金损失，没有法律依据，本院不予支持。被告称原告系通过兴达公司了解到金山首府楼盘正在热销的消息，但这不足以说明被告收取原告“服务费”70000元与兴达公司相关，被告认为应当追加兴达公司为本案被告，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告辩称指谪原告“炒房”，却无视正是被告等包括涉案房屋开发商圣海公司在内的违法违规行为促成。对于本案纠纷的产生，双方均应接受教训，依法依规规范各自的民事行为，维护正常的社会经济秩序。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市泰盈物业代理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告杨净怡退还70000元；二、驳回原告杨净怡的其他诉讼请求。本案受理费885元，由原告杨净怡负担99元，由被告珠海市泰盈物业代理有限公司负担786元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨海勋二〇二〇年四月八日书记员  郑杏宋梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第九十四条有下列情节之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。