吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民初9号原告（案外人):梁玉淑，住吉林省延吉市。被告（申请执行人):楚洪范，住吉林省延吉市。第三人（被执行人):延边恒润房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街发展村。法定代表人:南龙洙，该公司总经理。第三人（被执行人):南龙洙，男，1964年9月18日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市××街。原告梁玉淑与被告楚洪范，第三人延边恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）、南龙洙执行异议纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁玉淑，被告楚洪范到庭参加诉讼。第三人延边恒润房地产开发有限公司、南龙洙经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁玉淑诉讼请求:1.立即停止对产权证号为延房权证第XXXX号房屋的全部执行措施，并立即解除对该套房屋的查封。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月20日，原告（案外人）收到吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24执异119号民事裁定书，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议缺乏事实和法律依据,原告对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上述裁定已经查明原告于2015年5月4日与延边恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）签订《商品房买卖合同》并于2015年5月4日、5月5日转款295000元到恒润公司，并现场交付5000元现金。恒润公司于2015年5月4日将房屋交付给原告，原告用于居住使用至今并缴纳了相关水电暖等费用，此后又于2019年1月28日支付房款10万元。即上述房屋已经在法院查封之前就转让给原告，上述房屋实际为原告所有，原告也一直享有上述房屋的全部权利，但因上述房屋上存在抵押登记,故一直未能更名过户，即未能更名过户的原因并非原告所导致。虽然上述房屋尚有20万元款项未予以支付，但原告正是因为资金困难，才在2015年买受该房屋时选择分期付款，现法院要求立即清偿全部剩余价款对于原告属于强行改变当初买受该房屋时的价款支付方式,使得原告剩余款项加速到期，原告无法在极短的时间内完成款项筹措，且上述房屋为原告居住房屋，人民法院应当遵循“生存权益优先保障原则,优先保障人民群众的居住权等基本生存权益”和“利益优化平衡原则,避免机械适用法律造成当事人之间利益失衡”支持原告所提出的执行异议。综上,原告作为上述房屋的买受人对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应立即停止对上述房屋的全部执行措施,并立即解除对上述房屋的查封。楚洪范辩称，一、梁玉淑提出的证据中，延房权证字第XXXX号房屋于2015年2月7日已办理抵押登记手续。根据《城市房地产管理法》第四十九条规定，房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定，抵押人擅自出受出租、交换赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。恒润公司尚失了处分第624032号房屋产权的权利，故梁玉淑与恒润公司于2015年5月4日签订的商品房合同属无效合同。梁玉淑知道该房屋已抵押的情况不属于最高人民法院司法解释中关于阻止执行程序的情形。二、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中虽然梁玉淑与恒润公司签订了书面的涉案房屋买卖合同，并支付部分房款，但原告梁玉淑未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故梁玉淑对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，应予驳回原告的诉讼请求。梁玉淑围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据：证据1：身份证复印件。证明：原告主体资格。证据2：（2019）吉24执异119号裁定书。证明：原告提起本案诉讼符合法律规定，并且案涉房屋第三人抵押导致原告无法办理产权证。证据3：商品房买卖合同。证明：原告与第三人于2015年5月4日签订案涉房屋买卖合同，约定房款60万元。双方之间买卖合同符合法律规定依法成立生效。证据4：收据2张、银行汇款凭证5张。证明：1.原告于2015年5月4日、5日分别通过银行汇款方式支付35000元和260000元房款，并以现金方式支付5000房款，第三人给原告出具收取案涉房款30万元收据。2.原告于2019年1月28日以现金方式支付房款10万元，并由第三人给原告出具涉案房屋房款10万元收据。原告共支付房款40万元。证据5：水费抄表记录和电费明细。证明：案涉房屋在查封之前原告已经占有使用。楚洪范对上述证据均没有异议。因楚洪范对梁玉淑提供的证据均没有异议，本院对梁玉淑提供的证据予以采信。楚洪范向本院提供本院于2008年7月21日作出（2008）延中民二初字第88号民事调解书，于2018年2月28日作出（2017）吉24民初266号民事判决书，证明：依据两份法律文书向州法院申请执行。梁玉淑对证据没有异议。因梁玉淑对楚洪范提供的证据没有异议，本院予以采信。本院查明如下事实：2015年5月4日，梁玉淑与恒润公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，梁玉淑购买恒润公司开发的案涉房屋，面积为109.86平方米，房款为60万元。梁玉淑于2015年5月4日、5日分别通过银行汇款方式支付35000元和260000元房款，现金方式支付5000房款，恒润公司向梁玉淑出具收取案涉房款30万元收据；于2019年1月28日以现金方式支付房款10万元，恒润公司向梁玉淑出具涉案房屋房款10万元收据；余款20万元未支付。梁玉淑在本院（2019）吉24执异119号执行案件的执行裁定中称：恒润公司于2015年5月4日将案涉房屋的钥匙交付给梁玉淑。梁玉淑从2016年12月起缴纳案涉房屋的水费、电费。恒润公司于2015年11月11日将案涉房屋抵押给吉林银行股份有限公司延吉建工街支行，2018年12月17日解除抵押。同日，又办理抵押登记。本院审理原告延边中天钢材经销有限公司与被告恒润公司、南龙洙钢材买卖合同纠纷一案，于2008年7月21日作出（2008）延中民二初字第88号民事调解书，双方达成如下协议：恒润公司与南龙洙偿还延边中天钢材经销有限公司钢材款本金、利息等合计7940000元，此款于2008年10月30日前偿还440000元，于2008年11月30日前偿还750000元；如逾期付款，按每月2%支付利息。案件受理费67366元，减半收取33683元，由恒润公司、南龙洙承担。楚洪范于2017年10月10日向本院提起诉讼，请求确认（2008）延中民二初字第88号民事调解中的债权673.7万元及利息1414万元归楚洪范所有。本院于2018年2月28日作出（2017）吉24民初266号民事判决，确认延边中天钢材经销有限公司对恒润公司、南龙洙享有的依据（2008）延中民二初字第88号民事调解书确定的债权（恒润公司与南龙洙偿还延边中天钢材经销有限公司钢材款本金、利息合计7940000元，此款于2008年10月30日前偿还440000元，于2008年11月30日前偿还7500000元；如逾期付款，按每月2%支付利息）归楚洪范所有，对恒润公司、南龙洙已偿还部分予以相应抵扣。案件受理费146150元，由被告恒润公司、南龙洙负担。楚洪范根据该判决，向本院申请执行，本院于2018年12月20日作出（2018）吉24执156号之二执行裁定，查封了恒润公司名下位于延吉市的14套房屋，其中包括诉争房屋（产权证号为延房权证字第XXXX号，面积为109.86平方米）。梁玉淑对该裁定提出异议，认为案涉房屋是其向恒润公司购买，并于2015年5月4日签订商品房买卖合同当日向其交付案涉房屋钥匙，请求法院解除对案涉房屋的查封。本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动资产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以梁玉淑未将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，梁玉淑对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益为由，裁定驳回了梁玉淑的异议请求。梁玉淑对该裁定不服，向本院提起了本案的执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为梁玉淑主张案涉房屋排除强制执行的诉讼请求是否成立？其诉求应否得到支持？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，因案涉房屋系恒润公司向吉林银行股份有限公司延吉建工街支行提供的抵押担保，并办理了抵押登记，现案涉房屋仍处于抵押担保状态，根据上述规定，抵押权人对案涉房屋享有优先受偿的权利，在此情况下，楚洪范请求执行案涉房屋能否得到支持尚不能确定，因此本院对梁玉淑主张排除执行案涉房屋的诉讼请求暂不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回梁玉淑的诉讼请求。案件受理费9800元，由梁玉淑负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年四月十三日书记员 裴夕红