河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终1635号上诉人（原审原告）：周鸿志，男，汉族，1991年2月4日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：张兵强，河南盈亨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘献志，男，汉族，1961年3月26日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：王良中，河南致建律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐积，河南致建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：栾川青城山生态养殖园有限责任公司，住所地河南省栾川县秋扒乡雁坎村。法定代表人：赵海儒，该公司董事长。委托诉讼代理人：李家栋，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张捷，河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔洪阳，男，汉族，1973年6月12日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：李家栋，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张捷，河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南馨喜门业有限公司，住所地河南省栾川县栾川乡方村。法定代表人：林红玉，该公司经理。委托诉讼代理人：王中克，河南省洛阳市栾川县蓝天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：段新喜，男，汉族，1978年5月8日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：王中克，河南省洛阳市栾川县蓝天法律服务所法律工作者。上诉人周鸿志因与被上诉人刘献志、栾川青城山生态养殖园有限责任公司、崔洪阳、河南馨喜门业有限公司、段新喜执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初3532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月10日对当事人进行了询问。上诉人周鸿志的委托诉讼代理人张兵强、被上诉人刘献志的委托诉讼代理人乐积、栾川青城山生态养殖园有限责任公司、崔洪阳的委托诉讼代理人张捷，河南馨喜门业有限公司、段新喜的委托诉讼代理人王中克到庭参加询问。本案现已审理终结。周鸿志上诉请求，1.请求依法撤销洛阳市西工区人民法院作出的（2019）豫0303民初3532号民事判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决认定事实错误，周鸿志依买卖取得涉案房屋的所有权。最高人民法院第15批指导性案例第72号指导案例“汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”中，最高人民法院认为：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付房款并经对账清算的，不属于物权法第一百八十六条规定的禁止情形。该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，在不存在合同法第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。本案中，周鸿志与崔洪阳签订房屋买卖合同虽是为了抵销崔洪阳对周鸿志一家的借款，但是合同性质仍属买卖合同关系，而非借贷关系。根据合同法第32条的规定，周鸿志与崔洪阳签订的房屋买卖合同成立。根据物权法第15条规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。周鸿志依合同支付全部价款并占有标的物至今，根据合同法第133条的规定，周鸿志取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。2.周鸿志对涉案房产支付了全部价款，并实际占有涉案房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得查封、扣押、冻结涉案房产。占有是指有人对不动产或者动产的实际控制，占有分为事实占有和观念占有。原审法院以周鸿志在签订房屋买卖合同后在涉案房屋的居住情况，认定其在法院查封之前未实际占有涉案房屋具有片面性和滞后性。结合事实占有与观念占有可得出，周鸿志于2014年7月14日签订的房屋买卖合同生效时即取得对涉案房屋的占有。3.原审法院适用法律错误，周鸿志对登记在崔洪阳名下的涉案房产享有足以排除法院执行的权力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，周鸿志完全符合该规定中的四种情形，享有足以排除法院执行的权力。综上，周鸿志依买卖、占有取得涉案房屋的所有权，未登记只是物权未设立，刘献志申请对涉案房屋的查封没有事实和法律依据。一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求依法撤销原审判决，支持周鸿志的上诉请求。刘献志辩称，一审法院认定的事实对于房屋买卖合同签订的时间，认定为2014年7月14日，此处有瑕疵，该份合同在一审中刘献志对其形成时间提出了异议。一审法院判决结果正确，请依法维持。栾川青城山生态养殖园有限责任公司辩称，本案与该公司没有直接关系，不发表意见。崔洪阳辩称，双方于2014年即签订了案涉房屋的买卖合同，该合同是双方真实意思表示，应为有效。该房产的购房款已经通过双方的债权债务抵销方式予以缴纳，且周鸿志在购买房屋之后已经实际入住，并代崔洪阳缴纳部分房屋贷款，应当视为取得了该房屋的所有权，故不能作为崔洪阳的被执行财产。河南馨喜门业有限公司、段新喜共同答辩称，周鸿志与崔洪阳签订的房屋买卖合同，河南馨喜门业有限公司和段新喜并不知情，河南馨喜门业有限公司及段新喜只是该案的担保人，对其提起执行异议之诉并不知情。周鸿志向一审法院起诉请求，1.不得执行位于洛阳市××工区××路××院××房屋及屋内财产；2.判令位于洛阳市××工区××路××院××房屋及屋内财产归周鸿志所有，该房建筑面积116.8平方米；3.判令崔洪阳立即协助和配合周鸿志办理位于洛阳市××工区××路××院××3-3101房屋的产权过户登记；4.本案诉讼费等费用由刘献志、栾川青城山生态养殖园有限责任公司、崔洪阳、河南馨喜门业有限公司、段新喜承担。一审法院认定事实，1.2014年7月14日，崔洪阳（卖方）与周鸿志（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定：卖方转让房地产坐落于洛阳市××工区××路××院××3-3101，房产权证号为00××40，登记建筑面积为147.73平方米，套内建筑面积为116.8平方米。该房地产转让总价款为74万元。买方于合同签订当日向卖方支付74万元，房款付清后该房产所有权正式归买方。卖方于收到付款当日将该房地产交付买方，双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续。2.刘献志就其与栾川青城山生态养殖园有限责任公司、崔洪阳、河南馨喜门业有限公司、段新喜民间借贷纠纷一案向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年11月13日作出（2017）豫0303民初3009号民事判决书，判令栾川青城山生态养殖园有限责任公司、崔洪阳偿还刘献志借款400万元及利息，河南馨喜门业有限公司、段新喜对上述债务承担连带清偿责任。该案立案后，刘献志提出了保全申请，一审法院作出（2017）豫0303财保743号民事裁定书，于2017年9月7日查封了崔洪阳位于洛阳市××工区××路××院××号房屋。该判决生效后，刘献志向一审法院申请执行，一审法院于2018年7月6日作出（2018）豫0303执1429号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人栾川青城山生态养殖园有限责任公司、崔洪阳、河南馨喜门业有限公司、段新喜存款4103485元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。在执行涉案财产过程中，周鸿志向一审法院执行局提出书面异议，要求解除对上述房产的查封和扣押。一审法院于2018年12月24日作出（2018）豫0303执异93号执行裁定书，认为周鸿志的主张不能产生阻却执行的效力，驳回其异议请求。周鸿志不服该裁定，遂引发了本案纠纷。3.庭审中，周鸿志、崔洪阳称，崔洪阳自2012年至2014年期间向周鸿志一家借款共计56万余元，因企业经营困难无力偿还，遂达成协议，由崔洪阳将涉案房屋转让给周鸿志，双方于2014年7月14日签订了《房屋买卖合同》，约定总价款为74万元。当时因崔洪阳还需要借款周转，故双方对差额没有说怎么处理。2015年1月至2016年6月期间，崔洪阳又向周鸿志一家借款24万余元，加上之前借款，借款金额共计为81万余元，自此双方达成合议互负债务相互抵消。崔洪阳称合同签订后即将房屋钥匙交给了周鸿志一套，但周鸿志只是偶尔去住，到2017年4、5月份开始住的多一些，2019年3月后开始一直居住。另，周鸿志提交了部分2019年以后缴纳的物业费收据及银行还贷清单，欲证实其在涉案房屋居住并缴纳了相关费用，且代崔洪阳归还了房屋贷款。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，从证据来看，周鸿志与崔洪阳虽在查封前签订了房屋买卖合同，但合同中缺乏产权变更登记的相关内容，且双方资金来往的基础法律关系为借贷关系而非买卖关系，金额的计算也与合同总价缺乏对应性。周鸿志的现有证据不能证明其在本院查封前已实际占有涉案房屋，并按合同约定时间履行了支付购房款的义务，其不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）款规定，缺席判决：驳回周鸿志的诉讼请求。案件受理费6556元，由周鸿志负担。本院二审期间，上诉人周鸿志新提交三组证据：1.洛阳市不动产中心个人房屋信息查询情况表；2.洛阳新捷能源有限公司出具的证明以及河南新捷新能源有限公司调动介绍信各一份；3.洛阳市祥融物业管理有限公司出具的证明一份；以证明周鸿志在洛阳地区名下无房产，周鸿志于2016年12月5日调至洛阳工作，在该时间内入住案涉房屋。经当庭质证，本院认为洛阳市不动产中心个人房屋信息查询情况表，可以证明周鸿志在洛阳地区名下无房产。洛阳新捷能源有限公司出具的证明以及河南新捷新能源有限公司调动介绍信，可以证明周鸿志工作调动情况，但该两组证据不影响本案基本事实的认定。洛阳市祥融物业管理有限公司出具的证明，仅有公司加盖印章，没有相关人员签名或盖章。经本院释明，当事人仍未能予以补充或完善。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。据此，该公司出具的证明不符合证据的法定形式要件。同时，上诉人周鸿志提交的物业费、水费等收据均系2019年5月份所出具，物业管理公司出具的证明显示周鸿志2017年2月入住该小区，在缺乏其他证据印证的情况下，本院对该证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对该证明责任人民法院应采取严格审查的原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合以上四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对涉案不动产的强制执行。本案中，周鸿志提交了其与被执行人崔洪阳签订的《房产买卖合同》、物业费缴费票据及银行还贷清单等证据，以证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。但该《房产买卖合同》未在房管部门备案，也缺乏相关证据证实签订时间。涉案房产仍登记在崔洪阳名下，于2017年9月7日被人民法院查封。根据目前证据，本院尚不能认定该《房产买卖合同》系在人民法院查封之前签订。根据周鸿志与崔洪阳所述，购房款的支付系双方之前债务的抵消，但是其提交的相关证据与合同约定及双方所述缺乏对应性。周鸿志提交的物业费缴费票据系2019年5月9日出具，银行还贷清单也发生在人民法院查封涉案房产之后，其提交的证据不能证明其在涉案房产被查封之前已合法占有该房产，并按照约定支付购房款。关于周鸿志对于涉案房屋未办理过户登记是否有过错的问题，周鸿志在与崔洪阳签订购房合同之前，涉案房屋已经设定有其他人的抵押权，周鸿志购买涉案房屋没有履行合理的注意义务，忽略他人的权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因为其自身原因。因此，周鸿志所提交的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定周鸿志不享有足以排除强制执行的民事权益，并驳回其诉讼请求，处理并无不当。周鸿志关于一审判决认定事实、适用法律错误的上诉理由事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，周鸿志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11200元，由上诉人周鸿志承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年四月二十一日书记员 苏彦辉