贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2068号上诉人（原审原告）：唐君志，男，1967年01月26日出生，彝族，住贵州省盘县。上诉人（原审原告）：唐杰，男，1991年10月15日出生，苗族，住贵州省盘县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡国春，贵州贵友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周伟，男，1975年02月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈伦，四川允知律师事务所律师。原审第三人：贵州梵净山实业有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区青山小区48幢5-2-1。法定代表人：杨秀发，该公司执行董事。上诉人唐君志、唐杰因与被上诉人周伟、原审第三人贵州梵净山实业有限公司（以下简称梵净山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初8225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人唐君志、唐杰上诉请求：1.撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8225号民事判决；2.支持上诉人的一审全部诉讼请求。3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人系案涉房屋所有权人，且被上诉人对上诉人系房屋所有权人知情的情况下，第三人贵州梵净山实业有限公司向被上诉人发出《关于变更租金缴纳账户的通知》,被上诉人也签字确认《关于变更租金缴纳账户的通知》,周伟还于2019年4月4日向《关于变更租金缴纳账户的通知》指定账户支付4万元的行为应当视为其认可租赁关系的承租人系上诉人的事实，被上诉人应当如约向上诉人支付案涉房屋租金。二、被上诉人未按照约定向上诉人支付租金的行为属于严重违约，上诉人有权解除合同。《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》约定的租金支付方式为“租金按每6个月交付一次，首期租金自合同签订3个月内先付第一个半年租金，以后按每半年到期前一个月支付下半年租金”，上诉人于2019年4月4日向《关于变更租金缴纳账户的通知》指定账户支付4万元后未以任何标准向任何人支付租金，已经明显违约。被上诉人未经合法审批私自将案涉负一楼停车场（仅供被上诉人原用途或法律、法规、市场条例、消防安全允许的经营之用）改做农贸市场，上诉人也有权解除合同。三、上诉人系案涉房屋所有权人的事实从未变动，一审法院以“案涉房产被回购，权利主体变更等情形周伟均不知晓”为由，不支持上诉人请求解除租赁合同，返还租赁物的诉请属于适用法律错误。四、《观山湖贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》约定的租金标准已经远远低于市场价，被上诉人及第三人均未举证证明曾告知过上诉人变更租金标准一事，第三人与被上诉人之间口头约定变更租金标准对上诉人不具有约束力，被上诉人应当按照《观山湖贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》约定的租金标准向上诉人支付租金。综上，一审法院对上诉人与被上诉人之间的租赁关系定性不清，判决无事实及法律依据，逻辑自相矛盾，请求二审法院依法予以改判。被上诉人周伟答辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应当维持。《观山湖贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》的出租人是原审第三人贵州梵净山实业有限公司，承租人是被上诉人。双方已履行租赁合同3年之久，且双方在合同履行过程中已对房屋租金及支付方式进行了变更（租金标准变更为每季度13万元，支付方式变更为按季度支付）。本案中，周伟暂未支付租金是无法确定真实的出租权利人，故被上诉人不存在违约行为，案涉租赁合同不具备解除条件。本案的事实是，上诉人企图通过解除合同达到上涨租金的目的，明显违背了诚实信用的原则。原审第三人贵州梵净山实业有限公司述称，原审第三人贵州梵净山实业有限公司与被上诉人履行《观山湖贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》过程中确实将租金标准变更为13万元每季度，支付方式变更为按季支付。上诉人唐君志、唐杰向一审法院起诉请求：1、判决解除唐君志、唐杰委托第三人与周伟签订的《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》，并责令周伟立即归还观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场负一层2370平方米的地下停车场；2、判决周伟支付唐君志、唐杰欠付房屋租金及迟延支付租金的违约金共计1707069.2元，其中房屋租金793292元，迟延支付租金的违约金913777.2元，租金、违约金截止2019年9月15日，违约金每天按逾期租金的5‰计算，要求计算至周伟履行之日，房屋租金继续计算至周伟实际归还房屋之日；3、本案诉讼费用由周伟承担。一审法院经审理认定如下事实，2011年8月10日原告唐君志与贵阳世纪金源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买贵阳世纪城M组团综合市场附层1号房屋，该商品房用途为车库，地上2层，地下1层，建筑面积共2412.05平方米，套内建筑面积2326.03平方米。另两原告于2012年10月10日取得贵阳世纪城M组团综合市场1层16号商业房屋产权（建筑面积2456.54平方米），原告唐君志于2014年3月25日取得贵阳世纪城M组团综合市场2层1号房屋产权（建筑面积3006.85平方米）。2014年6月17日，原告唐君志、唐杰与案外人黄荣青作为房屋共有人（甲方、卖方）与第三人梵净山公司（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将贵阳世纪城M组团综合市场包含上述房屋及车库的共计8450.06平方米房产作价136721970.8元出售给乙方，载明地下车库没有产权，属于其他房屋连带，只有使用权没有所有权；1层16号、2层1号商业房名下在贵阳银行金城支行办理的5000万元银行贷款本息转由乙方代还代付；甲方收到首付款当日起，甲方在1层1-15号房屋的租赁租金由乙方开始收益，上述房屋外围的商铺及现租赁给银行使用的房屋由甲方将租赁合同变更给乙方，租金由乙方收，除银行使用的房屋及房屋外围的商铺外，其他上述房屋内的所有商家，乙方要求清场时，由甲方负责清场，清场所产生的所有费用及违约金等均由甲方负责清退；签字之日起，因甲方行为导致上述房屋产生的债权债务由甲方承担，签字之日后，因乙方行为导致的上述房屋产生的债权债务由乙方自行承担。2015年，唐君志、唐杰曾共同出具一份《委托书》，载明其自愿将贵阳世纪城M组团综合市场1-16（商场一楼）的房屋交由梵净山公司进行租赁管理，涉及的相关经营性项目、消防、证照手续的办理全权委托梵净山公司（庭审中原告仅出示了该《委托书》复印件，梵净山公司确认其真实性）。2016年4月16日，以梵净山公司为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的周伟签订了一份《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》，主要内容有：1、甲方将贵阳世纪城M组团综合市场负一层原停车场出租给乙方使用，该物业是甲方配套物业，没有产权，仅有使用权，原功能用途为地下停车场，总租赁面积2370平方米。2、租赁负一楼停车场仅供乙方原用途或法律、法规、市场条例、消防安全允许的经营之用，甲方保证该物业是甲方唯一的使用人。3、该物业租赁期为13年，即起算交租期为2016年4月16日起至2029年4月15日止。4、签订本合同时，乙方向甲方预付定金15万元作为履约保证金。5、乙方承租甲方负一楼租金为税后净收益，前三年每平方米28.8元/月，第四年起每平方米39.4元/月……租金按每6个月交付一次，支付至甲方指定账户，甲方有书面通知变更账户信息的，按变更账户支付。6、租赁期间，乙方应按时向甲方缴付租金，如乙方逾期缴付租金未超过30日的，则乙方除补缴租金外，还应每日按逾期租金额的0.5%向甲方缴纳滞纳金，逾期30日以上（含30日）的，则按本合同的违约条款的相关约定处理，因甲方原因造成延迟缴付除外。7、合同变更和提前终止的条件。租赁期内，甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，可以变更合同、解除合同；租赁期内，司法、行政机关依法限制该商场房地产权利，且超过30天的，可解除合同；在合同期内甲方有权出让该物业整体或部分不动产给第三方，但第三方须无条件接受本合同约定之所有条款，直至本合同结束，如第三方要求的，甲方可以按补偿乙方的方式协商终止合同，补偿金以乙方装修投资及商品经营损失评估为标准。8、租赁期内，乙方逾期交付租金、物业管理费及水、电费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5%支付滞纳金，逾期达到30日的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。9、特别声明与约定。乙方在经营期间因政府有关行政部门叫停，在一个月内乙方自行负责，一个月以上乙方可按当期应交租金减半交付；本合同签署人是唯一执行合同的责任人。该合同尾部甲方处由梵净山公司法定代表人杨秀发签名并捺印，乙方处由周伟签名并捺印。上述合同签订当日，周伟向杨秀发账户支付了15万元保证金，此后双方开始履行合同。从2018年1月16日起，周伟与杨秀发协商降低了租金标准并变更为按季度支付，2018年7月5日至2019年1月16日期间按13万元/季度执行，双方共同签署了对账单据确认，该单据上另载明2019年1月16日再议租金，庭审中杨秀发称当时周伟提出按每季度12万元支付租金，其表示尚有租金未付清，待付清后协商，双方未形成合议。2019年3月21日，唐君志、唐杰与黄荣青作为共有人（甲方、卖方）与梵净山公司（乙方、买方）签署了一份《房屋买卖补充合同》，载明甲乙双方在2014年6月17日签订了关于贵阳世纪城M组团综合市场面积为8450.06平方米的房屋买卖合同，乙方因故未履行合同条款，乙方自愿放弃未过户部分购买权，双方经协商一致同意对2014年6月17日签订的房屋买卖合同作如下变更和补充：1、将乙方于2014年6月和2019年3月21日期间支付给甲方的首付款3400万元及杨秀发支付给甲方的97万元变更为贵阳世纪城M组团综合市场1层1-15号共计15个门面的购房款，该15个门面已于2014年6月过户到乙方名下并归乙方所有；2、原合同约定的贵阳世纪城综合市场1层16号、2层1号及地下停车库的过户事宜中止，不再过户给乙方，自2019年3月21日起产权和使用权全部归甲方所有，乙方无权干涉，甲方不承担乙方任何费用，甲方负责偿还该两个商业用房的银行按揭贷款及利息；3、2014年6月到2019年3月21日期间，以甲方为借款人、贵阳世纪城M组团综合市场1层16号和2层1号商业用房为抵押物的贷款600万元实质是乙方使用了500万元、甲方使用了100万元，该600万元借款及利息由甲方负责偿还，乙方负责偿还唐君志和杨秀发共同参与的于2015年1月、4月两次在黄金斗处共500万元的借款及利息，唐君志负责偿还唐杰、唐君志、管庆盘、杨秀发及梵净山公司共同参与的在2015年6月向贵阳市南明区瀚华小额贷款有限公司的借款300万元及利息；4、乙方在2014年6月到2019年3月31日期间向使用贵阳世纪城M组团综合市场1层16号和2层1号商业用房以及地下停车库的商户收取的押金175万元由乙方于2019年10月31日前交付给甲方指定账户管理，甲方指定收款账户黄荣青（略），同时，乙方将以上两个商业用房和地下停车库的租赁合同及相关法律文书交付给甲方管理。2019年3月21日，梵净山公司向周伟发送一份《关于变更租金缴纳账户的通知》，载明因贵阳世纪城M组团综合市场1层16号和2层1号及地下停车库的物业经营主体由梵净山公司变更为黄荣青和唐杰，你应缴纳租金及欠缴租金的缴纳账户从2019年3月21日起变更为以下指定收款账户：黄荣青（略）。该通知经周伟签名确认。2019年4月4日，周伟向上述账户支付了2019年1月16日至2019年4月15日期间的租金7万元，尚有部分租金未支付。此后原被告双方发生纠纷，原告遂于2019年9月6日向一审法院提起诉讼并提出如前诉请。庭审中，原告陈述2019年3月后已将黄荣青的份额收购，但此事未告知被告。庭审结束后，黄荣青至一审法院陈述案涉房屋以前系由其与原告共同出资购买，将房屋出售给梵净山公司后因该公司未支付后期尾款，将房屋归还，2019年4月后黄荣青的份额转给原告，在与梵净山公司签订的补充协议中指定收款账户是黄荣青，黄荣青收到后再转给唐君志，案涉房屋实际收租人是原告，案涉房屋与其无关，其放弃相关权利。一审法院认为，本案争议的焦点有：1、与周伟建立租赁合同的实际相对人。2、梵净山公司向周伟发送的变更租金缴纳账户的通知是否构成合同权利义务转让。3、案涉租赁合同是否具备解除条件。4、案涉租赁合同现实际执行的租金标准。对上述焦点，原审法院意见如下：一、关于与周伟建立租赁合同的实际相对人。唐君志、唐杰的诉请为请求解除其委托第三人与周伟签订的租赁合同，但庭审中唐君志、唐杰提供的委托书系复印件，且委托书内容并非案涉房产，同时2014年6月17日唐君志、唐杰已与梵净山公司签订房屋买卖合同将包括案涉房产在内的物业出售给梵净山公司，唐君志、唐杰不具备委托出租的权利基础，唐君志、唐杰所主张的委托关系不能成立，与周伟就案涉房产建立租赁合同关系的，为梵净山公司。二、关于梵净山公司向周伟发送的变更租金缴纳账户的通知是否构成合同权利义务的转让。周伟与梵净山公司签订的租赁合同约定了租金指定收款账户，同时约定了收款账户有变动的应书面通知，而2019年3月21日梵净山公司向周伟发送的变更收款账户通知仅载明经营主体及租金收款账户变更，并未明确合同权利义务的转让，该通知不发生合同相对人变更的法律效果。三、关于案涉合同是否具备解除条件。周伟事实存在迟延支付租金情形，依照合同约定及法律规定，租赁合同相对人有权在通知之后行使合同解除权，但如前所述，合同具有相对性，唐君志、唐杰并非与周伟建立租赁合同关系的当事人，涉案房产被回购、权利主体变更等情形周伟均不知晓，且此种变化不必然导致唐君志、唐杰成为案涉租赁合同的相对人，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，唐君志、唐杰无权据此要求解除案涉租赁合同及返还租赁物，其诉请不予支持。四、关于案涉租赁合同现实际执行的租金标准。与周伟建立租赁合同的相对人系梵净山公司，在合同履行过程中，经周伟与第三人协商一致，变更了原租赁合同约定的租金标准及支付方式，变更后的租金标准及支付方式对双方发生法律效力，变更后的租金标准为每季度13万元、按季度支付，周伟主张的12万元每季度并未经梵净山公司确认，不予认可。案涉租赁合同租金标准确定为13万元每季度，2019年3月21日梵净山公司书面通知要求周伟将租金支付至黄荣青账户，而黄荣青庭审结束后确认租金实际收取人为唐君志、唐杰，为减轻当事人讼累，确认周伟应将欠付租金支付给唐君志、唐杰，但唐君志、唐杰无权要求周伟按租赁合同约定标准支付违约金。经计算从2019年1月16日至2019年4月15日，周伟欠付租金6万元，2019年4月16日至2019年7月15日，周伟应付租金13万元，2019年7月15日至2019年10月15日，周伟应付租金13万元，2019年10月16日至2020年1月15日，周伟应付租金13万元，现周伟到期应付租金共计45万元，唐君志、唐杰的诉请，以此予以支持。唐君志、唐杰主张周伟与第三人恶意串通降低合同约定的租金标准，但周伟与第三人签订的租赁合同发生在唐君志、唐杰向第三人出售案涉房产之后，周伟与第三人在2018年1月起即协商一致降低了租金标准，而2019年3月21日唐君志、唐杰方向第三人回购案涉房产，唐君志、唐杰主张的恶意串通无证据支撑，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，判决如下：一、被告周伟于本判决生效之日起十五日内支付原告唐君志、唐杰到期应付租金45万元；二、驳回原告唐君志、唐杰的其他诉讼请求。案件受理费10181元（已减半收取），诉讼保全费5000元，共计15181元，由唐君志、唐杰负担8386元，周伟负担6796元。二审审理过程中，双方均未向本院提交新证据。经询问被上诉人，其表示135××××1168实名注册微信用户为周伟，其在微信记录中向唐杰发送唐君志、唐杰曾共同出具的《委托书》。经二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案争议焦点有两个：第一、上诉人唐君志、唐杰是否要求解除合同并返还物业。第二、案涉物业的租金计付标准。关于本案第一个争议焦点：《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》第一条第5款约定：“本合同签订前，甲方（梵净山公司）已向乙方（周伟）表述了该负一楼的手续和使用权限状况并对产权证及产权关系以予说明，乙方已正式无异议，甲方并附原产权人对本物业甲方具有处置权的委托及说明。”案涉房产系车库，属于房屋的配套设施，上诉人唐君志通过与开发商贵阳世纪金源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并支付3880000对价取得其使用权。原审第三人梵净山公司与被上诉人周伟签订《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》前，已经与上诉人唐君志、唐杰签署《综合市场买卖合同》，并实际支付部分购房款，因尚有部分购房款未支付，故案涉房产上不能过户。依据《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》第一条第5款之约定，被上诉人周伟对原审第三人梵净山公司与上诉人唐君志、唐杰之间的买卖关系是清楚的，也就是说被上诉人周伟签署《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》能准确的认识到如果原审第三人梵净山公司未按照约定支付剩余房款，则原审第三人梵净山公司不能获得房屋权利，否则不会要求原审第三人梵净山公司在签署《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》时附原产权人对案涉物业具有处置权的委托及说明。一审法院认为唐君志、唐杰不具备委托出租案涉房屋的权利基础明显于事实不符。2019年3月21日，原审第三人梵净山公司向被上诉人周伟致《关于变更租金缴纳账户的通知》，被上诉人周伟签收了该通知。《关于变更租金缴纳账户的通知》载明租金未缴纳在指定账户的后果自负，被上诉人周伟收到《关于变更租金缴纳账户的通知》后向指定账户支付过4万元租金。综上，上诉人唐君志、唐杰与原审第三人梵净山公司解除房屋的买卖关系，原审第三人梵净山公司告知被上诉人周伟经营主体变更的事实后，上诉人唐君志、唐杰即取得《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》项下承租人的权利。原审判决认为上诉人唐君志、唐杰不是租赁关系的相对人，但是判令被上诉人周伟向上诉人唐君志、唐杰支付租金明显相互矛盾，本院予以纠正。被上诉人周伟未按期支付租金的行为属于根本违约行为，导致上诉人唐君志、唐杰不能实现合同目的，其诉请解除合同并返还房屋合法、有据，本院予以支持。关于本案第二个争议焦点：第三人梵净山公司在履行租赁合同过程中，变更了租金标准及支付方式，变更后的租金标准及支付方式对双方发生法律效力。如前所述，上诉人唐君志、唐杰在解除与原审第三人梵净山公司就案涉房屋形成的买卖关系，且原审第三人梵净山公司告知被上诉人周伟经营主体变更的事实后，上诉人唐君志、唐杰取得承租人的权利。鉴于原审第三人梵净山公司在变更租金标准计支付方式的时候系上诉人唐君志、唐杰认可的经营主体，且享有案涉房产的未来物权期待权，其变更租金支付标准计、支付方式不需征得上诉人唐君志、唐杰同意。原审判决将租金的支付标准确定为每季度13万元、支付方式确定为按季度支付并无不当，本院予以维持。按照每季度13万元计算，截止2020年1月15日尚欠租金45万元，本院对上诉人唐君志、唐杰要求支付租金诉讼请求的合理部分依法予以支持。被上诉人周伟至今依然占用案涉的房屋，其应当按照每季度13万元的标准支付实际返还之日的租金及房屋占用费。综上所述，上诉人唐君志、唐杰的上诉请求部分成立。本院对其合理部分上诉请求依法予以支持。原审判决认定事实部分不清，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初8225号民事判决。二、解除原审第三人梵净山公司与被上诉人周伟签订的《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场负一层租赁合同》。三、被上诉人周伟于本判决生效之日起10日内将《观山湖区贵阳世纪城Ｍ组团综合市场负一层租赁合同》项下位于贵阳市观山湖区停车场交还上诉人唐君志、唐杰。四、被告周伟于本判决生效之日起十五日内支付原告唐君志、唐杰截止2020年1月15日的租金45万元及2020年1月16日至实际返还房屋之日止的租金、房屋占用费（按照每季度13万元的标准，自2020年1月16日计算至实际返还贵阳市观山湖区停车场之日止）。五、驳回上诉人其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费用10181元，诉讼保全费5000元，共计15181元，由唐君志、唐杰负担8386元，由周伟负担6795元。二审案件受理费用20362元，由上诉人唐君志、唐杰负担11200元，由被上诉人周伟负担9162元。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年四月二十七日书记员  黄桃