河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终1834号 上诉人（原审被告）：沧州市信家房产经纪有限公司新儒苑分公司，住址：河北省沧州市运河区黄河路北侧阿尔卡迪亚新儒苑12#楼附属商业104铺二层。统一社会信用代码：91130903MA07X19H28。 负责人：贾娟娟，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐福明，河北福鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：米滋润，男，1987年5月26日出生，汉族，住河北省沧州市献县。 被上诉人（原审原告）：陈肖辉，女，1990年10月22日出生，汉族，住河北省沧州市献县。 委托诉讼代理人：闫朝霞，沧州市运河区弘正法律服务所法律工作者。 原审被告：陈晨，男，1993年6月11日出生，汉族，现住沧州市青县。 原审被告：郭雪丹，女，1991年10月9日出生，汉族，住河北省沧州市青县。 上诉人沧州市信家房产经纪有限公司新儒苑分公司（以下简称信家房产新儒苑分公司）因与被上诉人米滋润、陈肖辉、原审被告陈晨、郭雪丹房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信家房产新儒苑分公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判上诉人不退还被上诉人房屋中介费13700元。2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定上诉人提供给买受人陈晨、郭雪丹的房源信息不准确、条件不符合被上诉人的要求，并认定上诉人对本案所涉合同解除有过错，缺乏法律和事实依据。上诉人提供给被上诉人和原审被告陈晨、郭雪丹的是房屋买卖居间服务，房屋买卖交易的履行主体为买受人和出卖人，涉案房产权利人出卖人陈晨、郭雪丹，向上诉人及买受人米滋润、陈肖辉出示了涉案房屋所有权证，该房产证系房屋管理有权机关出具，该证件载明了权利人、住房性质为住宅，房屋出卖人持有的国家颁发的房屋权属证书进行房产交易，交易行为不违反法律规定，应为有效买卖合同。 对于双方合同签订行为，上诉人公司提供的居间服务没有任何过错，导致合同解除的原因也不是因为房产登记行为，也不是因为上诉人公司提供了虚假信息房产登记信息，相反上诉人公司除了要求房屋出卖人提供房产权证，还要求买卖双方提供不动产登记机关出具的房产查询信息，以证实房屋买卖双方的合法资格。上诉人公司已经尽到了房产权属信息的审慎义务，一审法院认定上诉人公司没有做到房源信息的准确性，不符合被上诉人要求，事实上，房屋买卖合同中写明了，房屋的出卖人自行确定即保证房屋产权是70年，且持有房产证，不是违法房屋，买卖双方并没有对土地使用年限有特别的约定，依据合同，上诉人公司就该事项没有审查义务。 关于土地使用权和40年年限问题。上诉人认为，一审法院混淆了一个概念，本案所涉房产属于多层楼房，一层及一层以上所有房产业主住宅均共同占有使用同一土地，那么本案是买受人与出卖人订立房屋买卖合同，而非土地交易合同，对于房屋买卖合同的解除过错，不应审理至土地使用年限权属。土地所有权是国家和集体所有，土地只有使用年限，年限的长短取决于缴纳税收金额，土地使用年限的到期与否并不能否决土地上房屋的合法性和交易性。本案买卖双方签订的房屋买卖合同，即为房产交易性质的合同，而非土地交易，房屋买卖交易，只要权属主体合法，房产能够进行房产过户交易，并由出卖人支付相应房产对价，即为合法的房产交易。土地使用权属、年限多少、是否到期，都不能认为房产违法、房产的交易违法，因此一审法院以土地年限来否决房产交易的合法性，是没有法律依据的。提供土地交易行为的合法性，也应由涉案房屋的出卖人承担责任，而不应由上诉人公司承担。上诉人仅提供房产交易的居间合同行为，而没有土地交易居间合同行为，由上诉人承担居间过错，属于没有事实依据。 上诉人在本房屋买卖合同中居于居间人地位，上诉人公司向买卖双方提供合同签订的信息来源媒介，并促成了房屋买卖合同的签订，居间行为即为完成，本案房屋买卖合同并不是无效合同。本案合同系买卖双方解除合同，并不是合同无效。同理，上诉人在提供完买卖双方签订书面房屋买卖合同后，在买受人办理银行抵押贷款期间，上诉人依然不遗余力地促成贷款交易的完成，指派公司业务员随身指导买受人（本案被上诉人）在贷款银行办理贷款申请、提供抵押银行的程序引导、提供相关证件的提取和打印、复印，指导开具贷款银行所要求的各项证明共计19项劳务服务，委托第三方出具房屋评估报告，付出辛劳，对此一审法院却全盘否定。上诉人公司的劳作，上诉人在以完成房屋居间服务的情况下，另行对买卖双方付出了多项劳务服务，人民法院应当给予支持鼓励，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 米滋润答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人上诉请求，维持原判。被上诉人买房的目的是为了孩子上学方便，特别约定了必须是70年的产权，已体现在合同中。上诉人收取费用后，依法应有审核的义务，上诉人没有履行，因此应退还所收取的费用。 米滋润、陈肖辉向一审法院起诉请求：1.解除合同编号0000182号房屋购买合同，并判令被告甲方双倍返还定金20000元，丙方承担连带责任；2.判令被告丙方退还原告中介服务费13700元；3.诉讼费及代理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告米滋润、陈肖辉系夫妻，被告陈晨、郭雪丹也系夫妻。2019年4月11日，二原告（乙方）通过被告沧州市信家房产经纪有限公司新儒苑分公司（丙方）与被告陈晨、郭雪丹（甲方）签订房屋买卖合同，约定由该二被告将自有的坐落于沧州市运河区解放路华信小区5-2-301室出售给二原告，房屋总价款750000元，约定原告先交付定金10000元，交纳房屋中介费13700元，合同还约定了支付其余房款的具体方式及过户事宜。另外合同第6.4条特殊约定第3项为：甲方确定房屋产权是70年产权。合同第九条特殊约定：甲乙双方有一方违约中介费用由违约方承担，甲方违约赔偿乙方双倍定金，乙方违约定金不退。合同订立后，二原告于当日向被告陈晨、郭雪丹通过微信转账方式支付定金10000元，二被告向二原告出具定金收条；二原告亦向被告沧州市信家房产经纪有限公司新儒苑分公司交纳中介费13700元。后，被告公司在协助原告办理房屋贷款及过户的过程中得知案涉交易房屋所占土地使用权期限不是70年，而是40年。 另，经一审法院依法向沧州市不动产登记中心核实，案涉房屋建筑的土地使用权期限为40年，自1997年11月5日至2037年11月4日。 一审法院认为，原告与各被告之间订立的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，一审法院依法予以认定。《城市房地产管理法》第十四规定：土地使用权出让最高年限由国务院规定。国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权最高年限按下列用途确定：1.居住用地70年……依照物权法规定，业主取得的房屋所有权是永久性的，房屋所有权期限与土地使用权期限不一致引起的相关问题应依照法律的另行规定。一审法院结合原、被告在庭审中对争议的陈述，认定案涉房屋买卖合同中约定的“房屋产权70年”，双方的真实意思是指商品房所占的国有土地使用权年限，而非房屋所有权年限。本案原、被告双方订立的房屋买卖合同为制式合同，但关于原告要求购买的商品房“房屋产权70年”为手写的特殊约定，体现了原告对该项条件的具体要求。但事实上，案涉房屋所占土地的使用权年限为40年，并不符合原告意图购买房屋的条件，原告诉求解除房屋买卖合同，被告郭雪丹、陈晨当庭亦表示无异议，一审法院对原告该诉讼请求予以支持。被告郭雪丹、陈晨作为出售房屋的所有权人，应当提供房屋的真实、准确信息，否则即构成违约，应承担违约责任。二原告主张被告郭雪丹、陈晨双倍返还原告定金20000元，符合双方约定及法律规定，一审法院依法予以支持。但原告主张被告沧州市信家房产经纪有限公司新儒苑分公司对此承担连带责任，无法律依据，一审法院不予支持。被告沧州市信家房产经纪有限公司新儒苑分公司作为房屋买卖中介公司，应负有核实并提供房屋真实信息的审慎义务，不能仅以房产信息系出卖方提供而推脱责任，本案应视为其提供的房源信息不准确、条件不符合原告之要求，其对合同解除亦有过错，原告主张被告公司退还中介费13700元，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、解除原告米滋润、陈肖辉与被告陈晨、郭雪丹于2019年4月11日签订的房屋买卖合同（编号0000182号）。二、被告陈晨、郭雪丹双倍返还原告米滋润、陈肖辉定金20000元。限本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告沧州市信家房产经纪有限公司新儒苑分公司退还原告米滋润、陈肖辉房屋中介费13700元。限本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告米滋润、陈肖辉的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元，由被告陈晨、郭雪丹共同负担190元，由被告沧州市信家房产经纪有限公司新儒苑分公司负担131元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案原审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对上诉人上诉请求中争议的事实，一审法院已就其判决详细阐明理由，本院对此不再赘述并予以认同。 综上所述，沧州市信家房产经纪有限公司新儒苑分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费143元，由上诉人沧州市信家房产经纪有限公司新儒苑分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  穆庆伟 审判员  张兆阳 二〇二〇年四月二十一日 书记员  徐菲菲