天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初125号原告：天津市南开区志辛装饰设计中心，经营场所南开区红旗南路欣苑公寓7-2402。经营者：张如曜。委托诉讼代理人:赵建林，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人:权钟军，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津国安社区科技有限公司，住所地天津市南开区长江道与南开三马路交口融汇广场1-1，2，3-1719，1720，1701，1702，1703，1704-1室。法定代表人：杨永峰，经理。委托诉讼代理人：潘文龙，男，该公司职工。原告天津市南开区志辛装饰设计中心（以下简称志辛装饰中心）与被告天津国安社区科技有限公司（以下简称国安社区公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告志辛装饰中心的委托诉讼代理人赵建林，被告国安社区公司的委托诉讼代理人潘文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。志辛装饰中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告国安社区公司向原告支付提前解约违约金135000元、自2019年2月23日至2019年10月30日止的租金306768元、自2019年10月31日至2020年1月17日止的房屋占有使用费96096元、自2019年10月31日至2020年1月17日止的逾期返还房屋违约金146250元、房屋拆改恢复费用450000元，以上共计891768元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月23日原告与被告签订房屋租赁合同，被告从原告处租赁坐落于天津市北辰区底商，建筑面积250平方米，租赁期限自2018年7月23日至2023年8月22日，租金分段计算，被告已缴纳2018年7月23日至2019年2月22日租金225000元。后被告于2019年10月31日向原告单方面发出解约通知函。依据租赁合同约定：单方解约需提前90日书面通知对方，并按当年租金的30%向对方支付违约金；被告未经原告书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，按当期月租金5%的标准向原告支付违约金；被告未经原告许可擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，原告有权要求赔付拆改恢复费用。原告为维护自身权益，故呈诉。国安社区公司辩称，对原告诉请中的违约金在合同中有明确约定，如果合法，法院依法支持，如果过高，请法院依法予以调整。对原告诉请中的租金和房屋占有使用费请法院依据合同依法判决。对原告诉请中的房屋拆改恢复费用不认可，鉴定是原告单方委托的，需要法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），双方于2018年7月23日签订了天津市房屋租赁合同。合同约定，甲方将坐落于天津市北辰区商铺出租给乙方，建筑面积250平方米，规划用途为商业，租赁用途为国安社区月店建设。租赁期限自2018年7月23日至2023年8月22日，期中2018年7月23日至2018年8月22日为房屋租赁免租期。双方约定租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应将房屋及其附属物品、设备设施按照符合合理正常使用后的自然损耗状态返还原告。租金标准为每年45万元，每两年递增5%，租期内租金总计2341125元，支付方式为押一付六，按半年支付租金，押金为37500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用后，剩余部分应于租赁期满或合同解除后5个工作日内全额返还给乙方。双方还约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或者乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按当年租金的30%向对方支付违约金。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，甲方有权要求乙方恢复房屋原状。关于合同解除，双方在租赁合同第十二条中约定，（一）甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，合同解除：1、该房屋因公共利益需要被依法征收的；2、该房屋因不可抗力原因毁损、灭失，致使乙方不能正常使用的；3、因抵押权人实现房屋抵押权致使乙方无法继续使用房屋的；4、双方协议一致解除的。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋或违反协助义务导致乙方装修进度迟延达15日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康以及正常使用的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；4、签订本合同时甲方未告知乙方该房屋已设定抵押或租赁期内甲方以该房屋设定抵押未依约告知乙方；5、因房屋自身原因，不符合工商局等政府主管部门要求，致使乙方无法办理营业执照、食品经营许可证等开展约定义务必须的证照的；6、合同履行期限届满前，甲方以明示或默示的方式表明不履行本合同约定的义务的；7、本合同约定的其他情形，包括但不限于抵押权人实现抵押权导致合同无法继续履行的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、甲方按期提供合规发票，乙方不按约定支付租金达15日的；2、擅自改变房屋用途，影响房屋主体结构的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设施损坏并拒绝赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益的，且被行政主管部门处罚的；6、合同履行期限届满之前，乙方以明示或默示的方式表明不履行本合同约定义务的；7、本合同约定的其他情形。关于违约责任，双方在合同第十三条中约定，乙方有第十二条第三款约定的情形之一的，应按当年租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，违约方应按当期月租金5%标准向对方支付违约金。此外，双方另签订了房屋租赁合同补充协议，就变更支付租金和提供发票时间，以及因甲方原因提前解除所应承担的违约责任进行了约定。房屋租赁合同及补充协议落款甲方处盖有原告公章，日期为2018年7月23日，乙方处盖有被告公章，日期为2018年7月25日。合同签订后，志辛装饰中心将诉争房屋交付国安社区公司使用，国安社区公司未经志辛装饰中心书面同意，对该房屋进行了装修改造。双方均确认国安社区公司交付了截止至2019年2月22日的租金，自2019年2月23日起未再交付租金。双方均确认国安社区公司在承租诉争房屋时向志辛装饰中心缴纳了37500元押金，双方均同意将该37500元押金抵扣部分未付租金。国安社区公司于2020年1月17日将诉争房屋钥匙返还志辛装饰中心，双方均确认房屋交接时间为2020年1月17日。另查，涉案房屋系志辛装饰中心从天津市xx公司（以下简称双xx公司）承租而来，志辛装饰中心与xx公司于2018年3月19日签订房屋租赁合同，约定xx公司作为出租人，志辛装饰中心作为承租人，房屋坐落于天津市北辰区xx号，面积250平方米。租赁期限为6年，自2018年3月19日至2024年3月18日。双方于2018年7月5日签订转租确认书，载明XX公司将其所有的坐落于天津市北辰区的商铺租赁给志辛装饰中心使用，在志辛装饰中心租赁期内，双利源公司同意并认可志辛装饰中心对该商铺转让、转租，双方签订的租赁合同继续有效，由志辛装饰中心转让、转租产生的一切纠纷全部由志辛装饰中心处理，与XX公司无关。2019年10月31日，国安社区公司向志辛装饰中心发出通知函，函件载明“现国安社区基于自身业务调整原因，致使无法正常营业，对此我方深表歉意。为避免双方损失，我方拟与您解除《天津市房屋租赁合同》”。志辛装饰中心委托天津市博鉴建设工程有限公司对北辰区房屋恢复工程造价进行了鉴定，天津市博鉴建设工程有限公司依据国安社区公司进场前后的房屋状态视频及现在房屋实际情况于2019年11月15日出具了鉴定报告，确认诉争房屋恢复工程造价为450756元。被告国安社区在庭审中对该鉴定报告有异议，但其在规定时间内未申请鉴定。经本院向房管部门和规划部门核实，未查询到诉争房屋的不动产登记情况，亦未查询到诉争房屋的建设工程规划许可证相关信息。本院认为，本案的争议焦点为：1.原被告签订的房屋租赁合同是否有效；2.原告各项主张是否合理合法，是否应予支持。根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经本院向相关部门核实，未查询到诉争房屋的不动产登记情况，亦未查询到诉争房屋的建设工程规划许可证相关信息，且截至法庭辩论终结，原告仍未提交证据证实诉争房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故本院认定原告与被告于2018年7月23日签订的天津市房屋租赁合同应属无效。关于原告主张的提前解约违约金及逾期返还房屋违约金，如前所述，原被告签订的房屋租赁合同应属无效合同，故原被告在合同中约定的违约金条款亦属于无效条款，现原告主张要求被告赔偿违约金，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的自2019年2月23日至2019年10月30日止的租金306768元(日租金1232元×249天)，以及自2019年10月31日至2020年1月17日止的房屋占有使用费96096元（日租金1232元×78天），如前所述，原被告签订的房屋租赁合同无效，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。庭审中，双方均认可自2019年2月23日起被告未再向原告交纳租金，且均确认双方于2020年1月17日办理了退房交接手续，被告将诉争房屋交还原告，故合同无效后，被告仍应向原告给付自2019年2月23日至2020年1月17日期间的房屋占有使用费，现原告诉请主张的上述期间的租赁费用合计402864元（306768元+96096元=402864元），未超过合同约定。庭审中原被告均认可被告先前向原告缴纳了押金37500元，双方均同意抵扣部分租金，不违反法律规定，本院依法予以准许，抵扣后经核算，被告实际应继续向原告给付房屋占有使用费的数额为365364元（402864元-37500元=365364元），对该部分主张，本院依法予以支持，对超出部分，本院不予支持。关于原告主张的房屋拆改恢复费用45万元，被告未经原告书面同意，对房屋进行了装修改造。原告单方委托评估部门对房屋恢复原状费用进行了评估鉴定，确认诉争房屋恢复工程造价为450756元，被告虽然对于评估不认可，但在本院指定期限内，被告未提出重新评估鉴定申请，故对于被告该项抗辩意见，本院不予采纳。原告该项主张未超过评估造价，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津国安社区科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市南开区志辛装饰设计中心房屋占有使用费365364元；二、被告天津国安社区科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市南开区志辛装饰设计中心房屋恢复原状工程款45万元；三、驳回原告天津市南开区志辛装饰设计中心其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6359元（已减半收取），由被告天津国安社区科技有限公司负担5814元，由原告天津市南开区志辛装饰设计中心负担545元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李猛二〇二〇年四月二十七日书记员  许岩附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。