湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初964号 原告彭绍飞 委托诉讼代理人胡勉仲 被告怀化同鑫房地产开发有限公司 法定代表人：王纹燕。 委托诉讼代理人沙忠伟 委托诉讼代理人罗晃龙 原告彭绍飞与被告怀化同鑫房地产开发有限公司（以下简称同鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告彭绍飞及其委托诉讼代理人胡勉仲、被告同鑫公司的委托诉讼代理人沙忠伟、罗晃龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭绍飞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年5月9日签订的两份《毕加索花园定购协议书》；2.责令被告双倍返还原告购房定金18万元，并赔偿原告房屋差额损失195274元。事实与理由：2015年11月14日，案外人杨芳与被告签订《毕加索花园认购协议书》,被告将其开发的毕加索花园5栋2单元507室(面积53.17平方米)以单价4470元/平方米，总价237669元的价格认购给杨芳，杨芳向被告支付购房诚意金3万元。2016年3月17日，案外人周小玲与被告签订《毕加索花园认购协议书》，被告将其开发的毕加索花园6栋二单元8层804(面积100.45平方米)以单价4560元/平方米，总价458052元的价格认购给周小玲。2018年5月9日，被告经与案外人杨芳、周小玲协商，同意解除认购协议，分别签署了《怀化毕加索花园项目解除房屋认购协议书》。同意以转账方式一次性退还杨芳购房诚意金3万元，退还周小玲购房诚意金6万元。2018年5月9日，原告经与被告协商，签订了《毕加索花园定购协议书》，被告将其开发的毕加索花园5栋2单元507号房(建筑面积53.17平方米)以单价4470元，总价237669元的价格定购给原告，约定原告向被告支付定金3万元整。同日，被告将其开发的毕加索花园6栋2单元804号房(建筑面积100.45平方米)以单价4560元，总价458052元的价格定购给原告。约定原告向被告支付定金6万元。原告与被告签订的两份《毕加索花园定购协议书》均约定:“三、乙方采取的付款方式为:1、一次性付款:乙方须在甲方通知签定网签合同10日内，一次性付清余款。2、银行按揭:(1)乙方在签定本协议书时已充分了解个人办理按揭应具备的条件:(2)乙方须在甲方通知签定网签合同10日内，交付应付首付余款由乙方向银行办理个人银行按揭手续:(3)按揭具体手续按银行有关规定办理。....五、非因甲方原因，乙方在本协议中约定的期限内未交纳相应的购房款及相关费用，且未按期前来办理网签合同的，则视为乙方不履行本协议并放弃该物业的认购权，甲方有权将乙方原定购的物业转售他人，乙方无权干涉，造成的损失由乙方自行负责。《协议书》第六条还约定:“本协议为网签的原始凭据，网签合同单价及优惠参照此协议”。同日，原告分别将两套房产的购房定金交给了被告，被告分别给原告出具了收到两套房产定金的收款收据，注明“此诚意金(定金)是彭绍飞代同鑫公司退回原购房人杨芳、周小玲的”。2019年被告取得商品房预售许可证，通知原告签订《商品房销售合同》，但被告以房屋市场价格发生变化为由，要求原告按现行市场价5800元/平方米签订合同。原告提出双方签订的系定购协议，购房单价和总价应按《毕加索花园定购协议书》约定的价格执行，双方多次协商未果。2019年12月19日，原告用邮寄方式给被告送达《催告函》，函请被告履行相关义务。但被告置之不理，拒绝按定购协议书约定价格签订《商品房销售合同》。综上所述，原、被告签订的两份《毕加索花园定购协议书》，系双方真实意思的表示，现被告已取得商品房预售许可证。定购协议约定的内容达到了《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容。被告变更约定抬高商品房房价而拒绝签订《商品房销售合同》，侵犯了原告的合法权益，致使合同无法履行，造成原告损失195274元。因此，原告特诉至法院，望判如所请。 被告同鑫公司辩称：1、合同签署时间是2018年8月9日，原告在2018年4月至7月是被告公司的法定代表人，被告是在原告的管理下，公章是他管理，其它股东并不知情，这份协议不予认可，原告2018年7月与被告几个股东签署了协议退出项目，合同中明确约定了“甲1（原告）承诺，未以丙方（被告）或者毕加索项目名义承担任何负债、担保或者签署任何协议等使丙方（被告）承担责任或被追索，否则甲1（原告）承担全部责任”等；2、即使这个协议真实有效，原告把诚意金认为是定金是不妥的，不能双倍返还，赔偿房屋差价损失原告并未举证，被告认为不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告提交的证据1-7的真实性均无异议，原告对被告提交的证据1-3真实性均无异议，上述原、被告的证据均合法、有效，本院予以确认，并在卷佐证。对于原告提交的证据8即催告函1份，因原告已提交邮寄单据佐证，证明其已送达给被告，本院予以采信。 根据认定的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2015年11月14日，案外人杨芳与被告签订《毕加索花园认购协议书》,约定：杨芳认购被告开发的毕加索花园5栋2单元507室(面积53.17平方米)，单价4470元/平方米，总价237669元。协议签订后，杨芳向被告支付购房认购款3万元。2016年3月17日，案外人周小玲与被告签订《毕加索花园认购协议书》，约定：周小玲认购被告开发的毕加索花园6栋二单元8层804(面积100.45平方米)，单价4560元/平方米，总价458052元。协议签订后，周小玲向被告交纳购房认购款6万元。 2018年5月9日，被告经与案外人杨芳、周小玲协商，同意解除认购协议，分别签署了《怀化毕加索花园项目解除房屋认购协议书》。同意以转账方式一次性退还杨芳购房诚意金3万元，退还周小玲购房诚意金6万元。同日，原告与被告签订了两份《毕加索花园定购协议书》。第一份定购协议书约定：原告认购被告开发的毕加索花园5栋2单元507号房，建筑面积53.17平方米（最终面积以房产局实测为准），每平方米4470元，总价237669元，原告向被告支付定金3万元；第二份定购协议书约定：原告认购被告开发的毕加索花园6栋2单元804号房，建筑面积100.45平方米（最终面积以房产局实测为准），每平方米4560元，总价458052元，原告向被告支付定金6万元。原告与被告签订的两份《毕加索花园定购协议书》均约定:“三、乙方采取的付款方式为:1、一次性付款:乙方须在甲方通知签定网签合同10日内，一次性付清余款。2、银行按揭:(1)乙方在签定本协议书时已充分了解个人办理按揭应具备的条件:(2)乙方须在甲方通知签定网签合同10日内，交付应付首付余款由乙方向银行办理个人银行按揭手续:(3)按揭具体手续按银行有关规定办理。....五、非因甲方原因，乙方在本协议中约定的期限内未交纳相应的购房款及相关费用，且未按期前来办理网签合同的，则视为乙方不履行本协议并放弃该物业的认购权，甲方有权将乙方原定购的物业转售他人，乙方无权干涉，造成的损失由乙方自行负责。《协议书》第六条还约定:“本协议为网签的原始凭据，网签合同单价及优惠参照此协议”。两份《毕加索花园定购协议书》签订后，原告代被告支付了应退还给杨芳和周小玲的3万元和6万元，被告向原告出具了两份收据，分别注明此诚意金是彭绍飞代同鑫公司退回原购房人杨芳、周小玲的。 另查明，毕加索花园现更名为顺天学府花园，2019年被告取得案涉房屋的商品房预售许可证后，通知原告签订《商品房销售合同》，要求原告按现行市场价5800元/平方米签订合同。原告认为应按《毕加索花园定购协议书》约定的价格执行，双方协商未果。2019年12月19日，原告用邮寄方式给被告送达《催告函》，函请被告履行相关义务。但被告置之不理，拒绝按定购协议书约定价格签订《商品房买卖合同》。 再查明，原告于2018年4月20日至7月20日担任被告同鑫公司的法定代表人。被告同鑫公司于2019年8月将原告所购毕加索花园（现更名为顺天学府花园）5栋507号住房以35万元的价格出售给了案外人张某,网签合同面积为52.04平方米，原告所购住房比订购该住房时的总价格上涨112331元（35万元-237669元）。原告所购毕加索花园（现更名为顺天学府花园）6栋804号住房预售登记建筑面积为98.24平方米，现已被司法机关查封。 本院认为，本案的案由应为“商品房预约合同纠纷”。双方当事人签订的《毕加索花园定购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且明确约定需要重新签订商品房买卖合同，故该订购协议书属于商品房预约合同。双方当事人签订的《毕加索花园定购协议书》系合法有效协议，非经当事人协商一致不得更改。虽然原告与被告同鑫公司签订两份《毕加索花园定购协议书》时系被告公司的法定代表人，但本案原、被告签订的两份《毕加索花园定购协议书》在2018年7月16日原告与被告公司及其四个股东等人签订解除合同协议时，已经被告公司及其四个股东追认，故对被告辩称原告在签订定购协议书时身份特殊，且定购协议书未经股东认可而无效的抗辩主张，本院不予采纳。同鑫公司已于2019年4月取得案涉商品房的预售许可证，双方应当按照《毕加索花园定购协议书》约定的价格签订商品房预售合同，同鑫公司要求提高价格，并拒绝按照约定价格与原告签订商品房预售合同，且将原告所购5栋507号商品房出售给了他人，其行为违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则，并构成违约，原告订立合同的目的不能实现；原告所购的6栋804号住房现已被司法机关查封，原告订立合同的目的亦不能实现，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定解除合同。原告要求解除上述两份定购协议,其理由成立，本院予以支持。 关于原告要求赔偿房屋差额损失195274元。本院认为，在违约责任中，承担责任的一方应当给对方造成的损失进行赔偿。原告与同鑫公司签订定购协议后，有理由相信同鑫公司会按约定履行订立商品房预售合同的义务，同鑫公司违约使原告丧失了按照约定价格与其他人签订购房合同的机会，造成原告的可信赖利益损失，因此同鑫公司因违约给原告造成的损失，应当根据订立协议书时商品房的市场行情和现行商品房价格，综合考量商品房价格变动过程及原告已付购房金的数额确定。经依法计算如下：1、其中5栋507号房购房价格上涨数额为112331元；2、6栋804号房价格上涨数额为（5800-4560）×98.24=121817.60元（原告主张的房屋现市场单价5800元比5栋507号房现实际售价低，故本院按其主张的市场单价5800元计算）；两套共计上涨234148.6元，本院酌定同鑫公司赔偿60%，即140489.16元，对超出该金额的部分不予支持。虽然，原告与被告签订的两份定房协议书中均约定原告定房所交款项为定金，但根据法律规定，原告只能在定金与违约损失之间进行选择，不能同时主张，故本院对原告要求被告双倍退还购房定金的诉讼请求，本院仅支持退还原告购买两套房屋所交定金本金共计9万元，其余部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告彭绍飞与被告怀化同鑫房地产开发有限公司于2018年5月9日签订的两份《毕加索花园定购协议书》； 二、被告怀化同鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告彭绍飞购房认购定金9万元，并赔偿原告彭绍飞购房差价损失140489.16元及诉讼财产保全费损失2420元，合计232909.16元； 三、驳回原告彭绍飞的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6930元，减半收取3465元，由原告彭绍飞负担1068元，由被告怀化同鑫房地产开发有限公司负担2397元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  吴家林 二〇二〇年四月二十一日 代理书记员  **银 附本案适用的有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。