海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2020）琼0271民初417号原告：三亚嘉一德物业管理有限公司，住所：三亚市吉阳区榆亚路608号临海大厦11楼13号。法定代表人：于某，该公司经理。委托诉讼代表人：姚慧，海南唐海律师事务所律师。被告：包某，女，1970年1月13日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。委托诉讼代表人：范某，海南泽田律师事务所律师。原告三亚嘉一德物业管理有限公司（以下简称嘉一德公司）与被告包某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行审理。原告嘉一德公司的法定代表人于某及其委托诉讼代理人姚慧，被告包某及其委托诉讼代理人范某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉一德公司的诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳所拖欠的物业费2834.60元（其中2015年物业费809.6元、2017年、2018年、2019年均为675元），并支付滞纳金5374.11元（按2‰计算）；2、根据海南省电力、水利管理条例，判令被告缴纳窃水、窃电本金及罚金共计30000元（被告私自拆除水、电计量设施）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年1月至今受聘于临海大厦做物业服务管理工作，受业主委员会委托追缴2017年12月31日以前所拖欠的物业费，被告恶意拖欠物业费，原告多次催缴，被告仍未履行交费义务，特诉至法院。被告包某辩称：一、嘉一德公司不是适格的原告。临海大厦小区在2017年前是由海口鑫悦祥物业有限公司进行管理，2017年3月至2017年年底基本处于无管理状态，2018年1月至12月，临海大厦业委会未经合法的议定程序便与原告签订了《委托物业管理合同》。本案中，原告法定代表人于某，并列明了于某的个人身份信息和住所信息，即原告是于某，而于某与被告无任何物业服务合同关系，即便要主张物业费也应当是嘉一德公司。二、被告不存在任何私自拆除水电计量设施的行为，不存在任何窃水窃电行为。被告于2016年3月通过转让登记取得不动产权证，从2016年3月开始入住，2016年3月向当时的物业管理公司海口鑫悦祥物业有限公司缴纳了1年的物业费。对于电表，海口鑫悦祥物业有限公司在房门口装了卡式电表，2017年3月，被告开始装修房屋，房屋装修好后，被告当年基本不居住该房屋。2018年3月，被告到该房屋后发现没有电，找原告交电费，但原告要求必须与缴纳物业费捆绑后才能交电费（因对原告的管理诸多不满），经过几次交涉最后只同意交20元电费，不久就没有电，最后还是委托他人缴纳了200元。2019年8月，被告将卡式电表拆除（该电表属于被告的产权），在门里面装了电表（诸多业主都是装在门里面），并书面告知原告，该表目前正常运转，不存在被告私自拆除电力计量设施。至于电费的收取，是被告与供电公司之间的供用电合同关系，于某无权主张。关于水表，案涉小区所有房屋都是业主购买后，由原开发商返租回去，故当时都没有安装水表，后开发商经营不下去，就退租给业主了。由于当时开发商并没有每个房间安装水表，2017年3月，被告装修后安装了红色水表，至今没有任何人来收水费。故不存在私自拆除水表事宜。即便主张水费，是供水企业与被告之间的水供需合同关系，与于某无关。三、2017年12月22日，临海大厦业主委员会与原告签订的《委托物业服务合同》以及以后的期限顺延均无效。根据《海南省经济特区物业管理条例》第九条的规定，该委托《委托物业服务合同》无效，原告无权依据无效合同向被告主张物业费。同时，原告成立于2017年12月22日，唯一股东是于某，也是临海大厦的业主。因此，原告承揽物业，可能会损害其他业主的切身利益，应当在选聘前向全体业主告知原告的实际控制人并经全体业主过半数同意，但事实上没有完全履行任何手续，原告在成立后的第三天（完全没有任何物业管理经验和能力）就与临海大厦业委会签订了《委托物业服务合同》，不能代表大多数业主的真实意思表示，该合同为无效合同。另，不管该合同效力如何，其也应当在2018年12月31日终止，根据该合同第五条约定，如甲乙双方无异议，自动顺延一年，前提是双方无异议，临海大厦业委会其实只是一个执行机构，代表全体业主，因此，是否有异议应当征询全体业主意见是否有异议，但上述程序并没有履行，且临海大厦业委会只是在其到期（2019年12月31日）前一天向业主贴了的顺延告示，程序违法。因此《委托物业服务合同》自2019年1月1日顺延至2019年12月31日不合法，也是无效。2019年1月22日，临海大厦业委会已经到期解散，故其已经丧失了民事主体资格，因此也无法代全体业主进行表决，如《委托物业服务合同》要顺延，必须由全体业主进行决议，因此，《委托物业服务合同》继续顺延的一切基础已丧失，原告继续主张费用没有任何依据。四、原告并未按《委托物业服务合同》提供服务，无权按合同收取费用。根据该合同第四条第1项所列的物业费用，同时第二条第2项，乙方不得只收费不服务。事实上，原告没有按照条款提供服务，对公共设施设备基本没有维护保养，公共区域基本没有保洁，消防设施全部坏损。因此，原告基本没有服务，无权收取费用。综上，于某主体不适格应驳回其起诉，原告也不享有合法的物业管理权利，未提供条款约定的服务，即便原告主张，也无权按条款规定的收费提起主张。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：临海大厦首届业主委员会（以下简称临海业委会）于2014年1月22日成立，2019年1月21日到期，因首届业主委员会在任期届满前未换届选举成功，小区处于未成立业主委员会状态。2017年12月22日，（甲方）三亚市临海大厦业主委员会与（乙方）三亚嘉一德物业管理有限公司签订《委托物业服务合同》，主要内容：甲方与乙方对三亚市临海大厦实行物业管理，订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任；甲方的权利义务：甲方监督业主和物业使用人遵守业主规约和物业管理制度，甲方监督乙方提出的管理服务方案及制度的执行情况，甲方定期听取乙方物业服务合同和物业维修基金的使用情况，……。法律规定的甲方应承担的责任。乙方的权利和义务：严格遵守合同约定的收费标准，不得擅自加价，不得只收费不服务，负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后组织实施，……。法律法规规定的由乙方承担的其他责任。物业服务费用和维修费用：居住业主物业按每平方1.5元/月/户（含垃圾清运费），其中，公共设施养护0.6元，保安服务0.3元，保洁服务0.3元，……。业主及物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，乙方应告知业主并限期交纳，逾期仍不交纳的，乙方可按日加收千分之二的缴纳金，……；委托服务期限为壹年，自2018年1月1日至2018年12月31日止，本合同每年度履行到期前10日内，甲乙双方无异议，合同自动延续壹年。以本合同内容为准，不再另签合同。合同还约定其他事项。2017年12月22日，临海业委会与嘉一德公司签订《补充协议》，主要内容：2017年12月份以前的水电费由甲方负责，从2018年开始，水电费由乙方负责收交；……；2017年甲方已收缴的物业费，由甲方转交给乙方半个月的款额，因为原来收物业费跨年度半个月；乙方收缴物业费的时间为2018年元月1日至2018年12月31日；拖欠的物业费由乙方负责追缴，追缴上来的物业费，由乙方留半个月的物业费，其余部分转交给甲方；……。2019年1月21日，临海业委会张贴公告，主要内容为：根据三亚市临海大厦业主委员会与三亚嘉一德物业管理有限公司于2017年12月22日签订的《委托物业服务合同》第五条约定，“委托服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日止，本合同每年度履行到期前10日内，甲乙双方无异议，合同自动延续壹年……。”另查明，包某系临海大厦1405房业主，该房于2016年与原房屋所有权人转让，现该房登记在包某名下，建筑面积37.48㎡。自2017年至2019年未缴纳物业管理费，2019年9月2日，嘉一德公司通知包某交纳物业费。本院认为，一、关于包某是否应向嘉一德公司支付物业管理费及滞纳金的问题。根据查明的事实，临海大厦首届业主委员会于2019年1月21日到期，因该业主委员会在任期届满前未能选举产生下一届业主委员会，致使临海大厦小区处于未业主委员会状态。在未选举产生新的业主委员会之前，临海大厦业主委员会与嘉一德公司签订《委托物业服务合同》，委托嘉一德公司对临海大厦进行物业管理并无不当，《委托物业服务合同》约定，“委托服务期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日止，本合同每年度履行到期前10日内，甲乙双方无异议，合同自动延续壹年，以本合同内容为准，不再另签合同。”该合同对全体业主具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，嘉一德公司已对临海大厦进行物业管理，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告房屋于2016年3月与原房屋所有权人转让过来，故包某应向嘉一德公司交纳物业费2023.92元（2017年、2018年、2019年共3年，每年物业费674.64元）。对于支付滞纳金，合同约定：“业主及物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，乙方应告知业主并限期交纳，逾期仍不交纳的，乙方可按日加收千分之二的缴纳金。”嘉一德公司已通知包某交纳物业费，本院认为，包某未按约定交纳物业费，给嘉一德公司所造成的损失为占用资金期间的利息损失，其损失应按年利率6%计算较为合适。故支付滞纳金的时间自嘉一德公司通知包某交纳物业费的次日起即2019年9月3日起算，以2023.92元为基数，按年利率6%计算，自2019年9月3日起计算至本债务付清之日止。二、关于包某是否应向嘉一德公司缴纳窃水、窃电本金及罚金（被告私自拆除水、电计量设施）的问题。对嘉一德公司主张包某缴纳窃水、窃电费用合计7415元（其中电费1800元、水费5615元），嘉一德公司仅根据包某家庭所使用的电器数量及按人数计算水电费，包某又不予认可，水电费应按实际使用量交纳，故该请求本院不予支持。对于罚金，从双方提供的证据，无法证明包某私自拆除水、电计量设施，即使要对包某进行罚金，也应由政府职能部门行使，嘉一德公司无权行使。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告包某于本判决生效之日起五日内向原告三亚嘉一德物业管理有限公司支付物业管理费2023.92元；二、被告包某应于本判决生效之日起五日内向原告三亚嘉一德物业管理有限公司支付滞纳金（以2023.92元为基数，按年利率6%计算，自2019年9月3日起计算至本债务付清之日止。）；三、驳回原告三亚嘉一德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取378元（原告已预交），由原告三亚嘉一德物业管理有限公司负担358元；被告包某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 罗 立二〇二〇年四月十日书记员 肖景中附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理条例第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。法信超链：地方法规2篇×窗体底端