江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终3678号上诉人（原审被告）：朱萍，女，1982年9月25日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：叶鑫（系朱萍之夫），男，1979年11月26日生，汉族，住靖江市。被上诉人（原审原告）：靖江和轩房地产信息咨询部，住所地靖江市靖城春江花城门面房F24。经营者：祝梅。委托诉讼代理人：杨剑东，江苏天地杰律师事务所律师。上诉人朱萍因与被上诉人靖江和轩房地产信息咨询部（以下简称“和轩咨询部”）居间合同纠纷一案，不服靖江市人民法院(2019)苏1282民初4003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人朱萍的上诉请求：1、撤销靖江市人民法院2019苏1282民初4003号判决，发回重审或改判上诉人不承担责任。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、法院程序错误。一审中，上诉人两次递交反状，一审法院借故拒不审理。二、法院适用法律错误。合同法的第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。上诉人认为，居间合同只有委托方和受托方，没有委托人签订实体合同的相对方(第三人)。本案中，被上诉人与陈睿之间符合居间合同的特征，但也没有居间合同；上诉人没有委托被上诉人出售房屋，我们和58同城有居间，反正我们没有主动找过祝梅，虽然我们在纸上签了字。被上诉人也没有为上诉人提供媒介服务，故不是居间合同。本案中，一审法院混淆了中介合同与居间合同的区别，混淆了有名合同与无名合同的区别。三、被上诉人没有认真履行中介合同中的义务，构成违约：1、被上诉人将没有购房者陈睿的定金支付给上诉人而是将扣为私人所有；2、被上诉人既无培训人员，也无办公场所；3、没有为上诉人提供属于中介的任何服务，如网上签约、房产法律咨询、按揭贷款咨询等；4、没有资格过户，上诉人和陈睿是自己过户，过户的合同没有中介方，应以阳合同为准。四、被上诉人没有起到中介方的作用，与上诉人没有居间合同关系，至多是一个介绍关系，起诉索要居间费，违背了民法中诚实信用的原则、公平原则，等价有偿的原则。13700元的中介费、介绍费显失公平。综上，请贵院查明事实，支持上诉人的请求事项。被上诉人辩称，上诉人陈述的事实和理由基本同一审，一审庭审代理人已经就其相关事实进行了答复，没有补充。和轩咨询部一审诉讼请求，朱萍支付和轩咨询部中介费13700元。事实和理由：2019年4月17日，和轩咨询部、朱萍（卖方）及第三人陈睿、范海霞(买方）就靖江市碧桂园14幢2-1801室的房屋买卖事宜签订了《二手房买卖合同》（合同编号0000804)，合同约定中介费为朱萍与第三人各负担成交价的1%作为中介费（即各承担13700元）。合同签订后，和轩咨询部陆续完成居间工作，房屋亦完成过户，截至和轩咨询部起诉之日，朱萍仍欠和轩咨询部中介费13700元不予支付，故诉至法院。朱萍一审辩称，不同意和轩咨询部诉讼请求。事实和理由：2019年4月17日签订二手房买卖合同情况属实，该房屋也确实完成了过户。但现在朱萍不同意支付中介费理由如下：1、当时签订的合同朱萍未收到，2、和轩咨询部的经营住所与告知朱萍的不一致，3、我方认为和轩咨询部是属于代理买方来与朱萍谈判，并非居间关系，应该属于代理关系，4、我们的房屋是挂在58同城上出售的，并未委托和轩咨询部出售，5、和轩咨询部也未履行合同约定的义务即合同第七条，没有帮助朱萍办理相关过户手续。所以，朱萍认为，和轩咨询部虽然以中介的身份在合同上签字，但是其不但没有成为房产经纪人的资格，而且没有履行合同中约定的义务，故朱萍不应当支付中介费。针对朱萍答辩，和轩咨询部补充陈述：和轩咨询部认为朱萍理解的居间是从事房地产经纪代理是狭义的，而和轩咨询部主张的居间是营业执照核准登记的信息咨询等广义的居间内容。和轩咨询部没有资格作为企业法人在该网站上进行备案登记，但不影响和轩咨询部从事相关居间事务。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2019年4月17日，和轩咨询部、朱萍（卖方）及第三人陈睿、范海霞(买方）就靖江市碧桂园14幢2-1801室的房屋买卖事宜签订了《二手房买卖合同》（合同编号0000804)。合同签订后，项下房屋完成了过户，但朱萍未支付中介费，致起讼争。一审法院认为本案争议焦点：1、和轩咨询部在本案中是否为居间人；2、若和轩咨询部为居间人，其有无完成合同约定的居间义务；3、若和轩咨询部为居间人，居间费应当如何计算。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。对于争议焦点1，和轩咨询部、朱萍（卖方）及第三人陈睿、范海霞(买方）就靖江市碧桂园14幢2-1801室的房屋买卖事宜签订的《二手房买卖合同》，其内容并不违反相应法律法规，和轩咨询部、朱萍均认可合同中各自签名的真实性，故该合同有效，一审法院对此予以确认。合同中明确约定了和轩咨询部、朱萍及第三人陈睿、范海霞的权利义务，且朱萍亦认可和轩咨询部中介的地位，故和轩咨询部系本案居间人。朱萍虽主张合同无效，且和轩咨询部系房屋买方的代理人，但是并未提交相应的证据予以证明，故对此一审法院不予采纳；对于争议焦点2，上述合同系各方当事人的真实意思表示，故各方当事人应按合同约定履行各自应负义务。合同第七条约定“……中介方协助甲乙双方到银行办理按揭贷款及到房产局办理产权过户手续……”，故和轩咨询部应当完成的合同义务不仅在于带领朱萍、第三人看房及帮助双方签订买卖合同，还包括协助各方互相配合，办理更名过户手续。此处的协助办理，不能机械的理解为陪同，而是买卖双方在中介方的协助下获得部分便利。而房屋买卖办理过户的过程中，有无中介的区别在于网络备案，即若有中介参与，可以在中介处进行备案，反之，只能在存量房交易中心自行备案，前者无办理时间的限制，而后者只能在工作时间，故协助过户，给买卖双方提供便利，为居间人的主要义务之一。本案中，和轩咨询部并未协助朱萍在中介处进行备案，而是由朱萍在存量房交易中心自行备案，即朱萍未能享受到居间人所带来的过户便利，故和轩咨询部要求朱萍支付全部报酬无依据，应当按照其已经完成的居间事项获得合理报酬。对于争议焦点3，朱萍称合同中第六条部分字体为后来添加，并认为更改应当重新打印，但是朱萍对此未提供相应证据予以证明，且结合合同其他条款，更改部分均为手写，朱萍对此予以认可，故对于朱萍的上述陈述，一审法院不予认可。综上，一审法院认为根据双方合同约定的全部内容，居间费以13000元为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：朱萍于本判决生效后10日内支付靖江和轩房地产信息咨询部居间费用13000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费142元，由和轩咨询部负担7元，朱萍负担135元（和轩咨询部预交的案件受理费剩余18元，由一审法院退回，朱萍于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳案件受理费135元）。二审中，双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中双方均未提交新证据。本院核实，和轩咨询部诉状主张所欠中介费为3700元。一审审理中，朱萍说明，从未同意预扣买房支付的定金10000元作为中介费，和轩咨询部变更诉讼请求为支付全部中介费为13700元。本院主持调解，上诉人表示：如果对方同意调解，我也同意，双方两清，谁也不找谁，把扣存的1万元定金作为中介费。被上诉人说明：关于本案实际诉争金额仅为3700元，如上诉人将该1万元收据提供或认可该1万元为中介费定金，并协调被上诉人取回在一审中被上诉人已退还买房人陈睿的1万元，被上诉人认可诉争的13700元上诉人已付1万。同意调解抹去700元零头。上诉人表示，只收到被上诉人一份收据，其当庭出示，收据内容为收到朱萍的房产证。本院认为，所谓居间合同，是指居间人和委托人约定的居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案所涉《二手房买卖合同》系三方签订，不仅约定了房屋买卖双方的权利义务，还一并约定了中介费的承担和中介方的义务。上诉人对合同签名的真实性无异。该合同对合同各方具有法律约束力，双方均应依照合同履行各自的义务。所讼争的房屋买卖中介，常规理解首先提供房屋买卖信息，其次促成房屋交易成就，再次完备善后事宜。和轩咨询部完成了带领朱萍、第三人看房及帮助双方签订买卖合同，在办理更名过户手续过程中，由于其资质原因，由卖房人约请朋友带领指导相关过户手续，对此事实被上诉人和轩咨询部并无异议，陪同办理不能视为主导办理，即和轩咨询部未能完全履行相关义务；房屋过户手续完备，督促双方交付购房款和交付房屋，本次交易终结。本案中，和轩咨询部诉状主张所欠中介费3700元，即在未经上诉人同意的情况下，私自扣留买房定金作为其中介费。一审中因上诉人朱萍不同意抵扣，其变更诉讼请求为主张中介费13700元，理当将买房人预付的定金交给朱萍一方，以结清全部购房款。其二审中所陈述的将定金返还购房人让人费解。如房屋买卖款至今未能完全交付或未经协商一致直接扣押购房款抵算中介费，此两种情形均可以认定和轩咨询部的处置不当。因此一审酌减和轩咨询部应当收取的费用，有充分的事实和法律依据。综合本案中和轩咨询部履行合同义务的情况，本院酌定朱萍应支付中介费为10000元。二审中，因上诉人朱萍同意将其被和轩咨询部扣留的第三人支付的购房定金10000元抵作其应付的中介费，以减少讼累，本院予以认可并直接改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销靖江市人民法院(2019)苏1282民初4003号民事判决。二、朱萍支付靖江和轩房地产信息咨询部居间费用10000（该款以朱萍应得购房人预交存和轩咨询部的定金10000元抵算）。三、一审案件受理费142元（已预交25元），二审案件受理费142元（已预交），由朱萍负担200元，和轩咨询部负担84元。（于本判决生效之日起十日内朱萍向一审法院交纳58元，和轩咨询部向一审法院交纳59元）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 李志霞审判员 李 霖二〇二〇年四月二日书记员 刘 阳