河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初497号原告：王群，女，汉族，1964年10月7日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：王斌，河南容度律师事务所律师。被告：赵建华，男，汉族，1971年8月24日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：付奎，河南团结律师事务所律师。被告：杨桂芳，女，汉族，1973年6月24日生，住址。被告：周口富邦置业有限公司。法定代表人：常素华，该公司经理。委托诉讼代理人：孙金峰，该公司法律顾问。第三人：河南周口经济开发区管理委员会。法定代表人：刘涛，该单位主任。委托诉讼代理人：李文峰，该单位工作人员。原告王群诉被告赵建华、杨桂芳、周口富邦置业有限公司（以下简称富邦公司）、第三人河南周口经济开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王群、委托诉讼代理人王斌、被告赵建华、委托诉讼代理人付奎、被告杨桂芳、被告富邦公司委托诉讼代理人孙金峰、第三人经开区管委会委托诉讼代理人李文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵建华、杨桂芳继续履行2017年9月17日与原告签订的房屋买卖合同。2、判令被告赵建华在判决生效后5日内到被告富邦公司办理涉案的卢浮公馆16号楼16层1602房的交房相关事宜。3、判令三被告在过户条件成熟时，协助原告办理房屋过户手续。4、如2017年9月17日被告赵建华、杨桂芳与原告签订的房屋买卖合同履行不能，判令被告赵建华、杨桂芳退回原告已付购房款200000元，并支付违约金400000元。5、诉讼费、保全费及其他与诉讼有关的费用由被告赵建华、杨桂芳承担。事实与理由：因周口市川汇区卢浮公馆16号楼16层1602房屋买卖，原、被告三方先在周口市川汇区卢浮公馆售楼部签订了商品房买卖合同，后原告和被告赵建华、杨桂芳在2017年9月17日又签订了房屋买卖合同，合同约定：被告赵建华将位于周口市川汇区卢浮公馆16号楼16层1602房屋出售给原告，面积100.55㎡，价格为260000元，并约定原告先付给被告赵建华、杨桂芳200000元房款，剩余60000元等过户后一次性付清。原告于合同签订当日，通过建设银行将200000元购房款打到赵建华、杨桂芳指定的账户。现卢浮公馆早已开始交房，同期其他业主早已入住，原告多次催促，但被告赵建华、杨桂芳为了不履行合同，以各种理由拒绝去被告富邦公司办理交房手续，被告富邦公司怠于履行相关职责，导致房屋买卖合同目的不能实现，故诉至法院。被告赵建华辩称：我和王群签订的合同不是本案中王群提供的2017年9月17日的合同，而是2017年9月17日之后签订的，该合同中被告杨桂芳是担保人。2017年9月17日签订的合同及收据双方已经明确同意作废。关于这一点，原告的起诉状中自认签订过两次合同，但其在本案中提供的是双方同意废止的合同。2、本案交易的房屋是赵建华个人财产，不是夫妻共同财产。双方合同签订后，原告从未向赵建华支付分文房款，原告以其行为表示，其不履行支付房款的义务，即事实上该合同因双方拒绝履行而已经解除。原告诉称向赵建华建行账户转款200000元根本不是事实。赵建华在建行未开过户，不可能转到，并且我也从未指定将房款转到该账户。3、本案房屋买卖是原告和被告杨桂芳恶意串通，欺骗赵建华的，目的是骗取赵建华的房产。我和原告素不相识，且从未对外表示要卖房屋，是杨桂芳和王群合谋后找到我要求买房，并且在我未收到分文价款的情况下，就将我事先写好的收条交给王群，目的就是骗取我的房产。2017年我的住宅拆迁，房屋补偿款40多万元被杨桂芳通过转账和提取现金的手段转移，还通过我借了很多外债，最后又打起了骗取我的房产的算盘。因此根据合同法第五十二条规定，本案房屋买卖合同应当无效。综上，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。被告杨桂芳辩称：原告起诉内容属实。被告富邦公司辩称：原告将我公司列为被告没有事实和法律依据，请求驳回其对我公司的起诉。1、本案系个人之间的房屋买卖合同纠纷，我公司作为房地产开发商，不是该案适格的被告主体，与本案也没有任何利害关系。原告将我公司列为被告没有事实依据。2、根据合同法合同主体相对性原则，合同关系只能发生在特定主体之间，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，本案纠纷系原告和赵建华、杨桂芳之间的买卖合同纠纷，双方当事人为王群和赵建华、杨桂芳，富邦公司非合同关系当事人，作为合同一方当事人的原告将与合同无关的富邦公司列为被告，明显违反了合同法规定。3、正如原告诉称，卢浮公馆早已开始交房，被告赵建华不履行合同系赵建华原因，原告说我公司怠于履行职责无任何依据。第三人经开区管委会述称：本案是原、被告之间的房屋买卖纠纷，系双方自愿行为，与第三人没有关系，但第三人愿意配合法庭，查清事实。根据当事人举证，结合庭审调查，本院确认以下案件事实：赵建华、杨桂芳系夫妻关系，2010年3月2日结婚。二人均系再婚，赵小磊是杨桂芳的儿子，是杨桂芳再婚前所生，不是赵建华的亲生子。赵建华是周口经开区淮河路办事处牛滩居委会七组居民，2016年周口经济开发区在郑洼、牛滩居委会实施城中村改造项目时，赵建华和牛滩居委会签订房屋拆迁补偿与安置协议，取得购买安置房240㎡的资格。周口市开发投资有限公司是第三人经开区管委会成立的全资公司，同年7月该公司通过竞争性谈判方式，与被告富邦公司签订购房合同，向富邦公司购买其开发建设的卢浮公馆（富邦一号）小区241套房屋，用于安置被告赵建华在内的被拆迁户。2017年9月16日，赵建华与富邦公司签订商品房认购协议书三份，认购房屋3套，包括涉案房屋卢浮公馆16号楼16层1602，作为赵建华的安置房。三套房屋均五证齐全。2017年9月17日，原告王群和被告赵建华在王群的化妆品店签订房屋买卖协议书一份，该协议书约定：赵建华自愿将位于周口市川汇区卢浮公馆的16号楼16层1602房屋出售给原告，面积100.55㎡；房屋成交价格为260000元；王群先付给赵建华房款200000元，赵建华将房屋过户给王群后，王群一次性付清剩余款60000元；王群购买房屋办理手续所需缴纳的税费由王群承担，但赵建华必须提供过户的相关证件并协助办理；如王群或赵建华中途悔约，将按成交金额的双倍赔偿给另一方。被告杨桂芳作为中证人，在协议书上签字。当日，原告通过建设银行将200000元购房款打到赵小磊名下的银行账户，被告赵建华给原告出具了收款收条一份。另查明，2019年3月25日，周口市经济开放区郑洼牛滩城中村改造指挥部通知牛滩居委会居民，卢浮公馆安置区二期房屋已经交房，请广大居民携带本人身份证、卢浮公馆商品房认购协议书、缴钱收据到拆迁指挥部办理交房事宜，早日入住新房。2019年5月25日被告富邦公司交付通知业主名单显示，有被告赵建华名下3套房。2019年7月22日周口市经济开放区郑洼牛滩城中村改造指挥部给赵建华开具的卢浮公馆交房通知单显示，牛滩居委会七组赵建华应安置240㎡，安置房3套，超61.65㎡，超出面积自行结算，该户拆迁协议等相关手续已完善，请给予交房。被告富邦公司通知赵建华履行签订合同、交付房屋等手续，赵建华一直未去办理。本院认为：原告与被告赵建华签订的房屋买卖合同依法成立，具有法律效力。原告已经依约支付购房款200000元，被告赵建华应当履行交付房屋义务。被告赵建华拒绝交付，应负违约责任。原告要求被告赵建华继续履行房屋买卖合同，要求被告赵建华到被告富邦公司办理涉案房屋的交房手续，以及要求被告赵建华、富邦公司在过户条件成就时，协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求正当，本院予以支持。原告主张如2017年9月17日被告赵建华与原告签订的房屋买卖合同履行不能，要求被告赵建华退回已付款200000元，并支付违约金400000元的诉讼请求不当，本院不予支持。被告赵建华要求驳回原告诉讼请求的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告富邦公司主张驳回原告对其公司起诉的主张，理由不成立，本院亦不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告赵建华继续履行其于2017年9月17日与原告王群签订的房屋买卖协议书。二、被告赵建华于本判决生效之日起五日内到被告周口富邦置业有限公司办理涉案卢浮公馆16号楼16层1602房屋的交房手续。三、被告赵建华、周口富邦置业有限公司在过户条件成就时，协助原告王群办理涉案房屋的过户手续。四、驳回原告王群其他诉讼请求。案件受理费减半收取4900元，由被告赵建华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  米宏伟二〇二〇年四月二十八日书记员  张 豪