吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初367号 原告：唐立国，男，1965年6月3日生，汉族，工人，住吉林省白城市。 被告：白城农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码：912208000888236845。 法定代表人：王海军，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李佩璟，系吉林厚合律师事务所律师。 被告：王海，男，1963年11月18日生，汉族，无职业，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：冯国昌，男，1964年7月13日生，汉族，永胜法律服务所职员，住吉林省白城市。 原告唐立国诉被告白城农村商业银行股份有限公司（以下简称白城农商行）、王海执行异议之诉一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告唐立国、被告白城农商行委托诉讼代理人李佩璟、被告王海委托诉讼代理人冯国昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐立国向本院提出诉讼请求：1.判决停止对案涉房屋强制执行；2.判决依法确认原告为案涉房屋所有权人；判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月1日，原告从第二被告处购买了案涉房屋（位于岭下镇铁西路北侧，吉房权证白字第XXXX号、建筑面积为1,259.67平方米），房屋总价款为340,000.00元。嗣后，原告当即交付了房屋全部价款，第二被告将案涉房屋移交给了原告，因第二被告需办理小产权才能办理过户致使本案原告未能办理过户手续，案涉房屋买卖形成后原告一直居住占有此房屋至今。但令原告始料未及的是，第二被告在与原告形成买卖关系后未经原告任何形式同意的情况下，擅自将案涉房屋作为抵押物，向第一被告进行贷款并办理了抵押登记手续。现第一被告已将第二被告起诉并已执行，在执行过程中，将案涉房屋作为执行标的，原告才知悉已抵押贷款的事实。原告在执行程序中已经提出案外人执行异议，被贵院以（2020）吉0802执异1号执行裁定书裁定驳回。原告认为案涉房屋在抵押贷款之前已经出卖给原告且原告一直居住、占有、使用至今。原告对此房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故根据最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，向贵院提出案外人异议之诉。 白城农商行辩称，1.原告不是涉案房屋的所有权人，无权以该房屋的合法所有权人身份要求排除执行；2.被告农商行依法办理了他项权利证书，并依照合同约定发放了贷款，对于涉案房屋依法享有他项权利，人民法院应当依法继续执行。 王海辩称，对原告诉求无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.唐立国出示房屋买卖协议1份、商品房预售（借款）协议1份、收据6份、欠据2份、收条1份，证明唐立国向王海购买了涉诉房屋并向王海交了房款。白城农商行有异议，认为虽然原告与被告王海之间曾签订过房屋买卖协议，但因原告没有依法办理房屋产权登记，因此不享有足以排除强制执行的权利。该组证据能够体现出原告与王海之间存在债权，原告所享有的债权不能对抗农商行依法办理他项权的物权，不足以排除强制执行。被告王海在已将房屋抵押给农商行后，仍继续收取原告房款，其行为存在恶意欺诈。王海对6张收据、1张收条无异议，对借款协议和房屋买卖协议本身无异议，2份欠据有异议，2份欠据不是收据。本院认为，白城农商行、王海对房屋买卖协议、商品房预售（借款）协议、收据、收条本身无异议，本院予以确认，王海对欠据有异议，本院结合其他证据综合评判。2.白城农商行出示借款合同1份、贷款凭证1份、抵押合同1份、房产证1份、他项权利证书1份，证明被告农商行按照借款合同和抵押合同约定在办理完毕他项权利证书依法取得用益物权之后，向王海发放了贷款，因此农商行对于本案争议房屋依法享有抵押权，原告所举上述证据无法对抗农商行的他项权利证书，不足以排除执行。唐立国认为原告在王海抵押贷款之前买的案涉房屋，原告给王海拿钱起的地基，原告与王海之间的房屋买卖协议也是合法的。王海无异议。本院认为，唐立国、王海对该组证据本身无异议，本院对该组证据予以确认。 经审理查明，2015年4月1日，王海与唐立国签订《房屋买卖协议》《商品房预售（借款）协议》，王海将位于××区西大修厂东侧楼房东数第四间卖给唐立国，该房为预售房屋，房屋售价340000元，约定2015年10月楼房建成并交房，2015年5月至2017年4月唐立国向王海交付部分房款。2016年5月10日王海办理房屋所有权证，房屋所有权人为王海，产权证号为吉房权证白字第XXXX号，房屋坐落岭下镇铁西路北侧。2016年6月28日，王海与白城农村商业银行股份有限公司岭下支行签订《个人额度借款合同》，王海向白城农商行借款1500000元。2016年7月15日，王海办理他项权利证，他项权利证号为吉房他证白字第DY20164961号，房屋他项权利人为白城农村商业银行股份有限公司岭下支行，他项权利种类为抵押。2019年8月28日，本院作出（2019）吉0802执335号民事裁定书，对诉争房屋予以评估拍卖。以上事实有《房屋买卖协议》《商品房预售（借款）协议》、收据、房屋所有权证、他项权利证、《个人额度借款合同》、贷款凭证、民事裁定书等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，唐立国的房屋买卖行为需要同时符合上述四个条件才能够排除法院的执行。 关于在法院查封之前王海与唐立国是否已经签订合法有效的书面买卖合同问题。2015年4月1日，王海与唐立国签订《房屋买卖协议》《商品房预售（借款）协议》，王海将位于××区西大修厂东侧楼房东数第四间卖给唐立国，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”规定，该房屋买卖协议为双方自愿签订，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效。王海将诉争房屋抵押给白城农商行，办理抵押登记时间为2016年7月15日。本院作出民事裁定书，对诉争房屋评估拍卖时间为2019年8月28日。故王海与唐立国在本院执行前已签订合法有效的书面买卖合同。 关于唐立国在人民法院查封之前是否已合法占有诉争房屋问题。本案涉诉房屋为预售房屋，唐立国与王海签订《房屋买卖协议》时该房屋尚未建设，双方约定建成时间为2015年10月，房屋建成后，王海于2016年4月将房屋交付唐立国，该时间在法院查封之前。 关于唐立国是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。唐立国与王海在《房屋买卖合同》中约定房屋价款为340000元。唐立国提交收据6份、收条1份、欠据2份，收据载明交付款项为房款，收据、收条中款项合计102000元。唐立国虽主张欠据款项是交付房款，但对为何交房款未出具收据，而是出具欠据未能做出合理解释，欠据中亦未载明款项用途，无法确认2份欠据款项系交付本案涉诉房屋价款。故依据上述证据无法确认唐立国已按合同约定支付全部房屋价款。 关于是否因唐立国自身原因未办理过户登记问题。本院认为，判断是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应从三点进行认定：“1、是否存在法律、政策上的登记障碍；2、是否存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；3、是否已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。”从本案看，涉诉房屋于2016年5月10日取得产权登记，于2016年7月15日进行抵押登记，唐立国购买房屋时该房屋尚未设立抵押权，在设立抵押权之前房屋符合产权过户条件。经庭审询问，唐立国自述其于2016年4月20日左右向王海要求办理产权过户，此后没再向王海主张过权利，唐立国在房屋符合产权过户条件后，未积极向王海主张办理过户登记，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 综上，唐立国不符合法律规定的上述排除执行的情形，故本院对唐立国的诉讼请求不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条规定，判决如下： 驳回原告唐立国的诉讼请求。 案件受理费6900元，由唐立国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审 判 长  黄海鹰 人民陪审员  陈 华 人民陪审员  刘 爽 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  孙赛飞