广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤执复27号 复议申请人（异议人、利害关系人）：华鑫商业保理(营口)有限公司。住所地：辽宁省营口市鲅鱼圈区钱塘江路南海事局西营口华海国际物流大厦1808室。 法定代表人：余钢，总经理。 委托诉讼代理人：冯纪超，辽宁华君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴宇琪，辽宁华君律师事务所律师。 申请执行人：广州陛鹿物业管理有限公司（原申请执行人为五矿国际信托有限公司）。住所地：广州市天河区天源路804号大院内17栋自编A07—2B（D72）。 法定代表人：王赉。 委托诉讼代理人：里曼，广东瀛真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵双，广东瀛真律师事务所律师。 被执行人：广州华骏实业有限公司。住所地：广州市天河区马场路36号801房。 法定代表人：吴广佳。 被执行人：广州百嘉信集团有限公司。住所地：广州市天河区黄埔大道西100号之二2004。 法定代表人：吴广佳。 被执行人：梁勤，男，1958年6月18日出生，住广州市海珠区，港澳居民来往内地通行证号码H0377373101。 被执行人：广州太阳新天地购物中心有限公司。住所地：广州市天河区马场路36号负一至八层。 法定代表人：吴广佳。 复议申请人华鑫商业保理（营口）有限公司（以下简称华鑫保理公司）不服广州铁路运输中级法院（以下简称广铁中院）（2019）粤71执异8号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 广铁中院在执行五矿国际信托有限公司(以下简称五矿信托公司)与广州华骏实业有限公司(以下简称华骏实业公司)、广州百嘉信集团有限公司(以下简称百嘉信集团公司)、梁勤、广州太阳新天地购物中心有限公司公证债权文书执行一案过程中，利害关系人华鑫保理公司对该院整体处置涉案房地产提出异议，请求执行法院停止对（2018）粤71执52号案涉广州市天河区马场路36号813处房产及车位予以整体处置的执行措施，同时停止对该资产进行二次以上变卖处置的执行。事实和理由为：2017年9月22日，营口沿海银行股份有限公司振兴支行(以下简称营口银行振兴支行)与被执行人百嘉信集团公司签订《人民币流动资金借款合同》，借款金额1.1亿元。同日，该行与被执行人华骏实业公司签订《抵押合同》，以登记在该公司名下位于广州市天河区马场路36号的424个车位为上述借款合同设立抵押担保，并办理了相关抵押登记。2018年10月31日，北方国际信托股份有限公司(以下简称北方信托公司)与被执行人百嘉信集团公司签订《信托资金借款合同》，发放借款3亿元。同日，北方信托公司与被执行人华骏实业公司签订《抵押合同》，以登记在被执行人华骏实业公司名下位于广州市天河区马场路36号的106个车位为上述借款合同设立抵押担保，并办理了相关抵押登记。2019年4月23日、5月31日，华鑫保理公司先后通过与北方信托公司、营口银行振兴支行签订债权转让协议，获取上述债权及相关担保权利，享有对广州市天河区马场路36号530个车位的抵押优先受偿权，此两次债权转让均通知被执行人华骏实业公司和百嘉集团公司。 广铁中院查明：该院立案受理的(2018)粤71执52号五矿信托公司申请执行华骏实业公司等公证债权文书一案，申请执行标的额为24.62亿余元。执行过程中，该院首封登记在华骏实业公司名下的19套房产、800个车位，其中，位于广州市天河区马场路36号房号为B101房（负一层）、101房、102房、103房、201房、301房、401房、501房、601房、701房、801房、901房的12套房产的抵押权人为五矿信托公司；房号为B102房的1套房产的抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州珠江支行（以下简称农行珠江支行）。位于广州市天河区马场路36号的800个车位中，其中负二层77个车位为社会停车位，无抵押；负三、负四层合计723个车位中，424个车位的抵押权人为营口银行振兴支行，106个车位的抵押权人为北方信托公司，170个车位抵押权人为杨芳，19个车位抵押权人为农行珠江支行，还有4个车位显示没有抵押权。 2019年3月18日，执行法院选定广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司对该院首封的位于广州市天河区马场路36号的13套房产、800个车位进行评估。2019年4月17日，该公司以2019年3月28日为价值时点，对上述涉案财产的评估总价为41.2042亿元。其中，抵押权人为五矿信托公司的12套房产评估价为36.1173亿元，抵押权人为农行珠江支行的1套房产、19个车位的评估价为1.7255亿元，抵押权人为营口银行振兴支行的424个车位的评估价为1.8201亿元，抵押权人为北方信托公司106个车位的评估价为4588万元，抵押权人为杨芳的170个车位评估价为7151万元，社会停车位77个评估价为3505万元，无抵押权的4个车位为169万元。 因被执行人华骏公司等未履行生效法律文书确定的还款义务，执行法院于2019年4月29日作出执行裁定，对登记在华骏实业公司名下上述13套房产、800个车位采取整体处置在淘宝网络司法拍卖平台进行公开拍卖。随后，该院先后对上述财产依法进行两次拍卖和一次变卖，均遭流拍，第二次拍卖和一次变卖的保留价为评估价的百分之五十六即23.074652亿元。 另查明，2019年4月23日、5月31日，利害关系人华鑫保理公司先后通过债权转让方式，享有北方信托公司、营口银行振兴支行对位于广州市天河区马场路36号530个车位的抵押优先受偿权。 广铁中院认为，各方当事人对评估及拍卖、变卖结果的合法性均不持异议，本案争议的焦点为利害关系人华鑫保理公司主张停止对位于广州市天河区马场路36号的13套房产、800个车位进行整体处置是否有事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”第二十七条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的财产，人民法院可以依照本规定第十九的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。”本案中，该院查封的广州市天河区马场路36号13套房产、800个车位为太阳新天地购物中心内的商铺、超市、影院及停车位等，在使用功能上具有互补性。该院根据上述法律规定，经过对涉案房地产现状综合分析，相较于拆分处置方案，采取整体处置通过法定程序进行拍卖，能保证太阳新天地购物中心的商业经营功能相对完整性，实现涉案房地产价值最大化，无论是在处置程序上还是处置结果上都更有利于包括利害关系人华鑫保理公司在内的各抵押权人。该院已及时将相关执行裁定和拍卖、变卖公告送达各方当事人和利害关系人，包括利害关系人华鑫保理公司在内的当事人或抵押权人均未对整体处置方案曾提出异议，亦证明该方案是受到各方当事人及利害关系人的认可支持。该院采取在淘宝网络司法拍卖平台进行拍卖变卖，符合相关法律规定，程序透明公正，竞拍范围广泛，涉案房地产经过两次降价拍卖及变卖均遭流拍，系客观真实反映当前涉案房地产市场价值现状。利害关系人华鑫保理公司没有证据证明整体处置行为损害涉案房地产变现价值，且该公司对应的抵押物530个车位是为太阳新天地购物中心的商业娱乐和办公提供停车服务配套设施，相对于其他270个车位并无特殊之处，如分割处理有可能破坏太阳新天地购物中心的经营完整性，贬损涉案房地产整体价值，不利于资产变现价值最大化，亦会影响其他抵押债权人的利益，故该公司要求对涉案房地产进行分割处理没有事实和法律依据，该院不予支持。关于利害关系人华鑫保理公司提出停止对涉案房地产进行二次以上变卖处置的执行。前述法律法规对资产经二次拍卖和变卖仍流拍的应如何处理已有明确规定，目前该院对涉案房地产整体处置的拍卖变卖程序已结束，相关后续执行行为尚未作出，利害关系人可以对在执行实施过程中采取的具体执行措施和应当遵守的法定程序提出执行异议，对于还没有作出的执行行为，不存在执行行为违法和损害各债权人利益的情形，故对于利害关系人华鑫保理公司的该项请求，该院不予处理。 2019年12月3日，广铁中院作出（2019）粤71执异8号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定驳回华鑫保理公司的异议。 华鑫保理公司不服广铁中院上述执行裁定，向本院申请复议，请求撤销广铁中院（2019）粤71执异8号执行裁定，停止对涉案13套房产、800个车位的整体处置行为，进行分开处置。事实与理由：一、执行法院对上述涉案13套房产、800个车位整体采取两次拍卖、一次变卖均遭流拍，足以表明对该涉案财产进行整体处置无法实现资产变现价值，不能维护债权人利益，因此应当停止该整体处置行为。二、执行法院对上述涉案13套房产、800个车位的整体处置行为是为满足某一债权人的利益最大化而牺牲其他所有债权人的利益。各债权人的权利是平等的，不能为了实现某一债权人的利益损害其他债权人的权益。涉案813处房产、车位均有独立的不动产权，为可分割财产，客观上具备分开处置的条件。根据广州市区车位紧张的市场行情，如将上述涉案房产和车位分开处置，车位处置成功的概率非常大，能够最大限度地保障各个债权人的利益。三、（2019）粤71执异8号执行裁定适用法律错误。该裁定适用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条适用于动产，而本案涉案财产为不动产，应适用该规定第二十八条。四、复议申请人要求对拥有抵押权的530处车位单独处置，并愿意参与竞价，以维护债权利益最大化。 本院经审查，对广铁中院查明的事实予以确认。 本院另查明，2019年11月26日，五矿信托公司与广州陛鹿物业管理有限公司（以下简称陛鹿物业公司）签订《债权转让协议》，将其持有的涉案债权及担保权利转让给陛鹿物业公司。2019年12月4日，广铁中院根据陛鹿物业公司的申请作出（2018）粤71执52号之八执行裁定书，裁定变更陛鹿物业公司为该案申请执行人；原申请执行人五矿信托公司在该案的权利义务由陛鹿物业公司继受。随后，陛鹿物业公司申请以变卖确定的保留价以物抵债，广铁中院遂于2019年12月13日作出（2018）粤71执52号之九执行裁定书，裁定：一、将涉案813处房产、车位作价2307435200元交付申请执行人陛鹿物业公司抵偿抵押债权受偿本息2139771200元。上述涉案房产、车位所有权自该裁定送达申请执行人时转移。二、申请执行人陛鹿物业公司可持该裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。 本院认为，本案复议申请人的主要复议请求是申请停止对（2018）粤71执52号执行案涉案813处房产、车位的整体处置行为，故本案需要审查的焦点问题是执行法院整体处置上述涉案813处房产、车位的执行行为是否符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”根据该规定，拟拍卖的多项财产在使用上有紧密联系，如果分开拍卖可能会严重影响各项财产的有效利用，或者会造成拍卖价款总额降低的，应当整体处置、合并拍卖。换而言之，该条规定的目的就是尽可能地将使用上有密切联系的财产整体处置，以避免降低财产使用价值、影响拍卖价款总额。执行实践中，执行法院可根据执行标的物的具体情况综合考量，进行判断，决定是否合并拍卖。就本案而言，涉案财产是正常对外营业的商场及其附属配套车位，执行法院在处置该批财产时，应综合考虑二者的特殊关系，及采用何种方式拍卖更有利于保障整个购物中心商业经营功能的完整性、实现财产价值最大化。配套车位有利于商场整体经营，亦有利于竞买人整体竞买商场，且上述财产数量较多，分开处置不利于及时变现财产、实现债权。为保障涉案商场的有效利用和整体价值，最大限度地维护所有债权人及债务人的合法权益，并节约司法资源，执行法院决定对上述涉案813处房产及车位进行整体处置，该执行行为不违反上述法律规定。复议申请人主张执行法院作出该整体处置行为有损债权人利益，要求分开处置，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。 另外，关于复议申请人提出的广铁中院（2019）粤71执异8号执行裁定适用法律错误的问题。本案涉案财产为不动产，该异议裁定在“本院认为”部分引用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条的调整对象为“第二次拍卖仍流拍的动产”，确实存在不当，应当适用该规定第二十八条。鉴于执行法院对上述涉案财产变卖不成后已裁定交付申请执行人抵偿债务，该法律适用问题不影响案件执行结果，故本院对此问题不再另行处理，在此予以纠正。 综上，复议申请人所提复议理由不能成立，本院不予支持；广铁中院（2019）粤71执异8号执行裁定认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人华鑫商业保理（营口）有限公司的复议申请，维持广州铁路运输中级法院（2019）粤71执异8号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨明哲 审判员  李焱辉 审判员  张 磊 二〇二〇年四月二十二日 法官助理邵萌 书记员何谢凤