青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初212号原告：青海领航驾驶员培训有限公司（统一社会信用代码：，住所地:西宁市法定代表人:马海珍，系该公司总经理。原告：孙延庆（公民身份号码:×××），，住西宁市共同委托诉讼代理人：龙有莲，青海凡圣律师事务所律师。被告：青海正源有限责任公司），住所地:西宁市法定代表人:乔正祎，该公司经理。委托诉讼代理人：白延举、侯玉玲。原告青海领航驾驶员培训有限公司、孙延庆与被告青海正源有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青海领航驾驶员培训有限公司、孙延庆的委托诉讼代理人龙有莲，被告青海正源有限责任公司委托诉讼代理人白延举、侯玉玲均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告青海领航驾驶员培训有限公司、孙延庆向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原、被告双方签订的《土她租赁合同书》无效;二、请求人民法院依法判令被告返还已交纳的租金440000元;三、请求人民法院依法判令被告承担原告的实际损失225120元;四、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原告青海领航驾驶员培训有限公司于2016年5月24日成立,2018年12月3日前,公司法定代表人为原告孙延庆。2016年10月28日，原告孙延庆代表青海领航驾驶员培训有限公司与被告青海正源有限责任公司签订《土地租赁合同书》一份。约定被告将位于西宁市××区山顶红崖湾西南侧土地租赁给原告使用，租赁期限四年（即2016年11月1日至2020年9月14日)，租赁土地面积28.5亩，每亩6000元人民币。合同签订之日一次性付清2016年11月1日至2017年9月14日租金140000元，后期每年9月15日前一次性交清当期租金。合同签订后，原告按合同约定履行义务，直到2019年9月19日，被告公司向原告孙延庆下达告知书一份，要求与原告孙延庆终止合同，腾退租赁土地。此时，原告方知被告公司向原告方出租的土地属于非法占用耕地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条的规定。被告在明知该出租土地违反国家法律、法规的相关规定，在没有如实告知原告的情况下，仍然与原告签订土地租赁合同，损害了国家的利益，也给原告造成了较大的经济损失。被告以违反国家法律规定、欺诈的手段与原告签订的合同应为无效。故而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五款，第五十六条、第五十八条的规定，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告青海正源有限责任公司辩称:一、出租土地是合法行为；二、提前终止合同的责任是原告未按合同约定履行义务造成；三、原告诉求没有任何法律及事实依据。原告青海领航驾驶员培训有限公司、孙延庆为支持其诉称，向本院提供如下证据：证据一，青海领航驾驶员培训有限公司第一届股东会决议、公司章程、公司文件、股份转让协议、准予变更登记通知书、营业执照。该组证据证明青海领航驾驶员培训有限公司在2016年5月20日设立时，原股东是白红斌和崔浩浩，2016年11月8日该驾校的两股东将公司的股权全部转让给孙延庆和马朝云，通过公司章程决议，孙延庆任青海领航驾驶员培训有限公司的法定代表人，2018年11月28日，法定代表人孙延庆将自己在公司的股权转让给马海珍，通过公司章程决议，马海珍任公司法定代表人。当时孙延庆是代表领航驾驶员公司与被告签订的合同。证据二，土地租赁合同书一份，证明原被告签订土地租赁合同的事实以及对土地用途、租期、租金和租金支付方式进行了约定。证据三，2019年9月19日通知、履行行政处罚决定催告书、告知书各一份，证明正源公司向我方提供的土地在2016年4月26日就因违反土地管理法的规定而进行处罚，但被告无视国家法律，在未如实告知原告的情况后，仍然与原告签订租赁合同。证据四，交纳租金方面凭证四张、被告提交的日期为2016年10月28日的收据，证明支付被告租金300000元，且从被告提交的收据时间及合同约定第三条第2项可以看出，白红斌交的140000元租金实际是由我方交纳。证据五，实际损失票据共3组，其中材料款共8页14张，工程维修款共5页9张、场地使用费6张，证明我方的实际损失共计225120元。证据六：行政处罚决定书、罚没款收据，证明城东区国土资源局处罚的主体是被告公司。被告青海正源有限责任公司对原告提交的证据提出如下质证意见：一、对第一组转让协议等证据的真实性、关联性无异议，但对证明方向有异议，孙延庆受让相关事项是2016年11月8日，孙延庆与我公司签订合同是2016年10月28日，说明我方合同签订在前，他们的转让协议在后，跟我方签订合同没有关系。二、对土地租赁合同书、告知书、通知、行政处罚决定书、罚没款收据的真实性无异议。三、付款凭证中除白宏斌支付的14万元外，其余付款都认可。四、损失费不予认可，不具有证据的规范性，且与我方没有关联。被告青海正源有限责任公司为支持其抗辩，向本院提供如下证据：一、合同书(第1-3页），证明被告自1999年12月16日-2019年12月15日有偿承包西宁城东区曹大坡国有荒山荒坡8839.28亩，被告对承包的山地拥有开发自主权、使用权和经营权。二、国有土地使用证，(第4-8页），证明西宁市人民政府给被告颁发了合法的“宁国用（2000）字第250135号”《国有土地使用证》，附图进一步确认被告承包的荒山荒坡地为“生态绿化、旅游等综合用地”。三、东区政府煤炭销售网点意见表，证明城东区人民政府各相关部门同意在城东区曹大坡设立煤炭二级销售网点，在此基础上，被告与白红斌签订的土地出租合同。四、白红斌与我方公司之间的土地租赁合同书(第12-15页），证明被告与第三人白红斌于2014年9月14日签订《土地租赁合同书》一份，约定被告仅出租土地，而白红斌自行负责办理林业、环保、城管、土地等合法手续。五、南绿指办[2015]24号批复(第16-17页），证明西宁市南山绿化指挥部办公室《关于在青海正源有限责任公司绿化区沟壑开办驾校训练场经营项目的批复》，业务主管部门批准同意我公司在所承包区可以开办驾校训练场经营项目。六、收据，证明2016年9月15日-2017年9月14日期间的土地租金交纳人为白红斌而非原告。七、孙延庆与我方签订的土地租赁合同书(第22-26页），证明与原告孙延庆签订的合同是白红斌签订的合同延续，合同第5条第2（2）款约定：原告自行负责办理城管、环保、林业、土地等相关合法手续并承担费用，合同第8条第3（3）款约定因一方不遵守和履行合同约定或违反合同约定，给对方造成损失或不利于履行合同的，守约方有权解除合同，由此造成的损失由违约方承担，并承担违约责任。八、告知书（第27页），证明明确告知原告未履行合同义务，致土地租赁合同无法继续履行。九、谈话记录，证明被告曾本着诚实守信原则，对其产生的部分损失给予了同情和减免的处理。被告青海正源有限责任公司提供的证据经原告质证认为：被告提供的证据的真实性无异议，需要说明的是白红斌给被告的14万元租金，实际由原告支付；会议记录孙延庆虽参加了，但没签字，实际原告只欠被告租金4万多元。另外，城东区政府煤炭销售网点意见表是复印件，无确认其真实性。原、被告提供的证据经双方当事人质证后，对证据的真实性、关联性基本认可，但对证据的证明方向提出不同的质证意见。原、被告提供的证据与本案具有关联性，本院作为有效证据记录在案，并在查明的事实中分析引证。另外，被告提供的东区政府煤炭销售网点意见表仅是复印件，且未取得审批结果，不具有法律效力。经审理查明，1999年12月16日,被告与西宁市城东区人民政府签订《合同书》，被告承包了曹大坡国有荒山荒坡8839.28亩，进行绿化、植树造林和生态旅游综合治理项目用地，承包期50年(自1999年12月16日-2049年12月15日)，被告对承包的山地拥有开发自主权、使用权和经营权。2014年9月15日，被告与白红斌签订《土地租赁合同书》，被告将承包的生态建设区山顶红湾西南侧28.5亩土地出租给白红斌经营煤炭交易，租期6年（自2014年9月15日-2020年9月14日），租金前三年年租金140000元，后三年每亩6000元，并约定甲方（被告）只负责出租土地，乙方（白红斌）自行负责办理在租赁土地内建设临时建筑物及经营所需的城管、林业、环保、土地等相关合法手续并承担费用，因乙方未按约定办理合法经营手续，而被政府有关部门查封等所造成的损失及一切责任，由乙方自行承担。白红斌未经土地、环保等有关部门批准在租赁地上成立了青海领航驾驶员培训有限公司进行经营，并建造了建筑物及其他设施。2016年4月26日，西宁市城东区国土资源局向被告作出《行政处罚决定书》（编号：2016-18），决定处罚：1、拆除建筑物和其他设施，恢复土地；2、罚款172934.2元。被告在庭审中称，将该决定书送达青海领航驾驶员培训有限公司，由该公司缴纳了罚款172934.2元，建筑物和设施未拆除，原告对被告陈述未提出不同意见。2016年10月28日，原告孙延庆与被告签订《土地租赁合同书》，其内容和白红斌所签合同完全一致，只对租期改为4年（2016年11月1日-2020年9月14日）。2016年11月8日，原告孙延庆和马朝云通过股权转让方式取得青海领航驾驶员培训有限公司股权后继续经营。2018年11月28日，原告孙延庆将其持有股份全部转让给马海珍，马海珍现为该公司法人。原告在经营期间支付被告土地租金440000元（含白红斌支付的140000元）。2019年9月19日，西宁市城东区自然资源局作出《履行行政处罚决定催告书》（编号：2019-01号），催告被告履行原处罚决定第一项内容。被告遂将催告书告知原告停止经营，履行处罚决定。原告认为，被告违法出租土地，造成原告经济损失，提起本诉，确认合同无效，并要求被告退还租金并赔偿损失。本院认为，原告孙延庆与被告签订的《土地租赁合同书》虽是当事人的真实意思表示，但违反了相关法律、法规的规定，即改变了土地用途性质。被告承包土地用途是绿化和生态旅游综合治理项目，却将承包土地出租给原告孙延庆从事煤炭交易等商业用途，实际上原告用于驾校培训场地，超出了土地承包使用范围，该合同应属无效合同。原告主张合同无效有法律依据，应予支持。原告孙延庆承租土地后，未按合同约定土地用途经营煤炭交易，而是通过股权转让方式取得青海领航驾驶员培训有限公司进行经营，与合同约定土地用途不相符，对此所产生的费用或损失均由原告孙延庆负责，与被告无关联性。原告青海领航驾驶员培训有限公司原成建人白红斌，租赁被告承包土地后，未按合同约定土地用途经营煤炭交易，而是在未办理土地使用相关审批手续的情况下，成建了青海领航驾驶员培训有限公司，与合同约定土地用途不相符，对此所产生的费用或损失均由原成建人负责。另外，原成建人白红斌在明知青海领航驾驶员培训有限公司违法使用土地被西宁市城东区国土资源局向被告作出《行政处罚决定书》（编号：2016-18），决定拆除建筑物和其他设施，恢复土地的情况下，仍向他人出让青海领航驾驶员培训有限公司股权，应当由其承担相应的法律后果。原告孙延庆在土地租赁期内经营青海领航驾驶员培训有限公司，实际使用土地期限已超过其所支付租金，该使用费应当由实际使用人承担。原告主张的损失费无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告孙延庆与被告青海正源有限责任公司于2016年10月28日签订的《土地租赁合同书》无效；二、驳回原告青海领航驾驶员培训有限公司、孙延庆的其他诉讼请求。案件受理费11104元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判长 马守彪人民陪审员 董 勇人民陪审员 许春香 二〇二〇年四月二日书记员 郑向丽附法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。