四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初14962号 原告：黄开云，男，1953年8月23日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师，一般代理。 被告：成都瑞升酒店管理有限公司，住所地：成都市青羊区文翁路139号。 法定代表人：冯政波，经理。 委托诉讼代理人：周毅，男，汉族，1986年10月9日出生，住成都市成华区。系成都瑞升酒店管理有限公司员工。一般代理。 原告黄开云与被告成都瑞升酒店管理有限公司（以下简称瑞升酒店管理公司）合同纠纷一案，经本院作出（2018）川0105民初968号判决，成都市中级人民法院于2018年10月30日作出（2018）川01民终15948裁定书，裁定本案发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄开云的委托诉讼代理人刘敏、被告瑞升酒店管理公司的委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄开云向本院提出如下诉讼请求：1.解除黄开云、瑞升酒店管理公司之间的《委托经营管理合同》，责令瑞升酒店管理公司立即向黄开云交还成都市青羊区；2.瑞升酒店管理公司立即向黄开云支付欠付的经营管理费429561元（2015年6月1日—2018年2月28日），并支付违约金42530.9元（违约金计算截止日2018年2月28日）；3.本案诉讼费由瑞升酒店管理公司承担。事实与理由：2014年3月6日，黄开云与成都顺吉祥商贸有限公司（以下简称顺吉祥公司）签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定黄开云购买青羊区。同日，黄开云与瑞升酒店管理公司就前述房屋签订《委托经营管理合同》，约定黄开云将前述房屋委托给瑞升酒店管理公司经营管理，管理期限自2015年3月1日至2027年2月28日，瑞升酒店管理公司向黄开云支付经营管理费。因案涉房屋委托瑞升酒店管理公司经营后，瑞升酒店管理公司未按期支付经营管理费，黄开云多次催收无果，瑞升酒店管理公司的行为已经构成根本违约。黄开云有权解除合同，并追索相应费用、违约金。为维护黄开云合法权益，故诉至本院。 瑞升酒店管理公司辩称，黄开云并未支付购房款，瑞升酒店管理公司依据房屋所有权人指示，因黄开云未支付购房款而暂停支付黄开云租金，瑞升酒店管理公司存在正当合法理由。黄开云诉称抵债行为并不真实，黄开云、瑞升酒店管理公司和案外第三人之间并不存在任何抵债协议，且各方均系独立个体并不隶属于任何一方，也不存在资产或人格混同的情形，黄开云的诉请并无事实基础。黄开云并未实际控制或占有房屋。自2011年5月起瑞升酒店管理公司已经在经营案涉房屋，并非黄开云所说签订《委托经营管理合同》时才接手。黄开云的买卖合同依法不成立，其主张的抵债行为也不成立，如果抵债成立，也因为华茂泽涉刑，属于刑事范畴。黄开云的主张缺乏依据。请求驳回黄开云的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月26日，顺吉祥公司作为甲方（出卖人）与黄开云作为乙方（买受人）签订《房屋买卖合同》及补充协议，主要约定黄开云购买位于成都市青羊区文翁路139号（楼宇名称为“铂雅酒店”）一幢3层25、27、33、34号房屋，规划用途为酒店，房屋面积134.85平方米；总价款2603442元，付款方式为一次性付清，自合同签订之日即2014年5月26日付清；鉴于乙方已于2014年5月26日与瑞升酒店管理公司签订委托经营管理合同，并已授权该公司根据经营需要对房屋进行适当装修，同时瑞升酒店管理公司接受乙方的委托对乙方的该房屋进行了交房验收。因此实际交房时间以瑞升酒店管理公司经营期起始日为准。同日，顺吉祥公司向黄开云出具收款收据，载明交来3-25#、27#、33#、34#购房款2564391元，返租费39051元（第一季度经营管理费按每月13017元计，共计3个月），合计2603442元，并支付办证费18000元，配套费40000元。 同日，黄开云又作为委托方（甲方）与瑞升酒店管理公司作为受托方（乙方）签订《委托经营管理合同》，主要约定黄开云将上述案涉房屋委托瑞升酒店管理公司进行经营管理，乙方向甲方支付经营管理费标准为2015年3月1日至2018年2月28日为13017元/月，2018年3月1日至2021年2月28日为15621元/月，经营管理费按季度支付，从第二个季度开始乙方在上季度委托经营管理期届满前7日内向甲方支付下一个季度经营管理费（如遇国家法定节假日，顺延至法定节假日后的第一个工作日）；乙方未按合同约定时间付款的，逾期30个工作日以内的，每日按应付款额的万分之一向甲方支付违约金，逾期超过30个工作日的，每日按应付款的万分之二向甲方支付违约金，且甲方有权解除合同。 瑞升酒店管理公司一直占有并使用案涉房屋至今，未向黄开云支付2015年6月1日之后的经营管理费。 另查明，1.顺吉祥公司与瑞升酒店管理公司系关联公司，案涉房屋于2014年10月11日被成都市公安局青羊分局首查封。 2.2018年10月10日，顺吉祥公司起诉黄开云，请求判令解除顺吉祥公司与黄开云于2014年5月26日签订的编号为325号的《房屋买卖合同》。经本院审理查明，认为“……2018年8月30日由四川省简阳市人民法院作出的生效刑事判决认定成都市青羊区文翁路139号处1栋负2层车位及第3-6楼属于已查封、冻结的涉案财产，应予依法处置。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，顺吉祥公司未在合理期限内请求解除合同，且案涉房屋虽不具有办理分户的条件，但可以按基本单元办理共有登记，综上，对于顺吉祥公司要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。”，遂于2019年1月28日作出（2018）川0105民初13516号民事判决书，判决驳回了顺吉祥公司的诉讼请求。顺吉祥公司不服，向成都市中级人民法院提起上诉，二审经审理后于2020年4月10日作出（2019）川01民终8160号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 上述事实，有黄开云身份信息、瑞升酒店管理公司企业信息、《房屋买卖合同》及补充协议、收款收据、《委托经营管理合同》、顺吉祥公司企业信息、（2015）简阳刑初字第237号之一《刑事判决书》、（2018）川0105民初13516号民事判决书、（2019）川01民终8160号民事判决书在案为证。 庭审中，黄开云提交：《关于黄开云等15户业主要求参与嘉好悦美酒店租金分配的报告》、华茂泽的《借据》和《借条》、顺吉祥公司企业公示信息报告，拟证明黄开云向顺吉祥公司负责人华茂泽出借款项，华茂泽将其公司名下的案涉房屋抵债，黄开云合法取得案涉房屋。瑞升酒店管理公司对上述证据三性不予认可，认为上述证据与本案不具有关联性。 瑞升酒店管理公司提交：1.案涉房屋信息查询记录，拟证明案涉房屋登记在顺吉祥公司名下，黄开云并非案涉房屋所有权人。黄开云认为其取得案涉房屋系合法，但案涉房屋暂未办理产权过户登记。2.《关于房屋租金支付的函》、《关于文翁路139号1栋房屋购买业主的确认函》、《告知函》，拟证明黄开云并非案涉房屋业主，无权收取相应款项。黄开云对真实性、合法性、关联性均不予认可，认为黄开云是合法购买人。 本院认为，关于黄开云是否有权就案涉房屋主张权利的问题。黄开云从案外人顺吉祥公司购买案涉房屋，顺吉祥公司虽然主张解除其与黄开云之间的《房屋买卖合同》，但是经法院驳回了其诉讼请求，且判决发生法律效力。因此，在没有其他证据的情况下，本院认为，黄开云提交的《房屋买卖合同》及补充协议、顺吉祥公司的收款收据，《委托经营管理合同》与《房屋买卖合同》及补充协议等证据，能够证明黄开云就案涉房屋有权委托经营的事实。黄开云与瑞升酒店管理公司就案涉房屋签订《委托经营管理合同》，经双方签名盖章予以确认，应系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方当事人均应按上述协议约定享受权利和履行义务。黄开云将案涉房屋交付瑞升酒店管理公司经营管理后，瑞升酒店管理公司应按约定向黄开云支付经营管理费。对瑞升酒店管理公司抗辩的黄开云没有权利或者基于业主的要求不予支付相应费用，基于上述分析，黄开云作为权利人有权主张相关费用，瑞升酒店管理公司抗辩意见均不构成其不支付相应费用的合理理由，本院对其抗辩意见不予采纳。 关于解除权的问题。依据《委托经营管理合同》的约定，逾期超过30个工作日未支付经营管理费的黄开云有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，因瑞升酒店管理公司未举证其按约定支付经营管理费，其行为构成违约，现黄开云依据合同约定行使解除权，请求解除《委托经营管理合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，对于黄开云要求瑞升酒店管理公司立即向其退还成都市青羊区文翁路139号1幢3层25、27、33、34号房屋，符合法律规定，本院予以支持。 对于黄开云主张瑞升酒店管理公司支付2015年6月1日至2018年2月28日的经营管理费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，瑞升酒店管理公司一直仍占有案涉房屋应当支付相应费用，故黄开云请求瑞升酒店管理公司支付自2015年6月1日至2018年2月28日止的经营管理费429561元（13017元/月×33个月）于法有据，本院予以支持。 关于违约金，依据《委托经营合同》的约定，瑞升酒店管理公司未按合同约定时间付款的，逾期30个工作日以内的，每日按应付款额的万分之一向黄开云支付违约金，逾期超过30个工作日的，每日按应付款的万分之二向黄开云支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，黄开云主张按照约定30日内按万分之一的标准计算违约金，30日之后的按照万人之二为标准计算违约金计算，该计算方式符合合同约定，具体以每季度欠付委托经营管理费金额39051元（13017元/月×3个月）为基数，分段计算从2015年6月1日起，计算至2018年2月28日止，该期间违约金共计为45603.76元。现黄开云主张瑞升酒店管理公司支付其违约金42530.9元，该请求未超出合同约定，符合法律规定，本院予以支持。 综上，对黄开云的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除黄开云与成都瑞升酒店管理有限公司于2014年5月26日签订的《委托经营管理合同》； 二、成都瑞升酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向黄开云腾退成都市青羊区文翁路139号1幢3层25、27、33、34号房屋； 三、成都瑞升酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄开云支付2015年6月1日至2018年2月28日期间委托经营管理费429561元以及违约金42530.9元。 如果成都瑞升酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8075元，由成都瑞升酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 罗 维 人民陪审员 王 川 人民陪审员 赵 虹 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员 赵蔚宁