江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初13390号原告（反诉被告）：唐溏，女，1979年3月20日出生，汉族，南京美之联房产经纪有限公司经理，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：陈忠明，江苏志仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹，江苏志仁律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王琼，女，1972年7月22日出生，汉族，东南大学老师，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：宗安琪，江苏高瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡顺松，江苏高瞻律师事务所律师。原告唐溏与被告王琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，被告王琼于2019年12月20日提起反诉，本院依法受理。本案依法由审判员李伟适用简易程序独任审判，于2020年3月26日公开开庭，对本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）唐溏及其委托诉讼代理人陈忠明、陈丹、被告（反诉原告）王琼及其委托诉讼代理人宗安琪、胡顺松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐溏向本院提出诉讼请求：1.判令被告王琼返还租金70200元；2.判令被告返还租赁保证金30000元；3.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年8月9日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：原告承租被告的房屋，租赁期限自2017年9月16日至2025年9月15日，年租金为180000元，每2年为一个递增周期，每次涨幅为4%；每6个月为一个支付周期，先付后用，原告必须在距每一支付周期开始前30天全额付清下期租金；原告向被告支付30000元作为履约保证金。合同履行过程中，由于原告经营亏损严重，不得已多次与被告协商解除合同事宜，后双方约定解除合同。2019年11月1日，原告将房屋钥匙交付给被告，并按被告要求结清租赁期间的物业费和水电费。原告要求被告返还剩余期间的租金和保证金，被告不同意返还，故原告诉至法院。被告王琼辩称：原告违约，而被告未违约，故请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告王琼向本院提出反诉请求：1.判令确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月17日解除；2.判令反诉被告唐溏返还房屋装修期间的租金10000元（装修期20天，按每天500元计算）；3.判令反诉被告支付违约金50000元；4.判令反诉被告赔偿财产损失45580元（开锁费80元、地板损失30000元、空调损失8000元、维修费2000元、律师费5500元）；5.判令反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2017年8月9日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告所有的坐落于南京市玄武区房屋，年租金为180000元，每2年为一个递增周期，每次涨幅为4%。反诉原告已按照合同约定将房屋交付给反诉被告使用至今。2019年11月1日，反诉被告想提前解除合同，但未按约与反诉原告办理退租手续。2019年11月18日，反诉原告接到物业公司通知，案涉房屋漏水，反诉原告随即联系反诉被告处理此事。反诉原告在联系不到反诉被告的情况下，于2019年12月17日找专业开锁人员并在物业人员和民警的陪同下进入房屋内，发现是案涉房屋漏水造成楼下损失，且案涉房屋内原有的2台挂式空调已被拆走。反诉被告的擅自解约行为给反诉原告造成较大损失。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告特诉至法院。反诉被告唐溏辩称：1.自2019年10月28日起，反诉被告就与反诉原告协商合同解除事宜。至2019年11月1日，双方就合同解除事宜达成一致意见，反诉原告同意解除合同，并接受反诉被告交还的钥匙，双方办理了房屋交接手续，故双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除。2.反诉原告于2019年11月18日接到物业公司关于房屋漏水给楼下造成损失的通知后，拒不承认双方之间的合同已经解除、反诉原告已持有钥匙的事实，不同意反诉被告提出的先开门解决漏水问题的请求，后故意实施邮寄告知函给反诉被告、找开锁师傅开锁、报警等行为，明显违反诚实信用原则。反诉原告向反诉被告主张装修免租期的租金和50000元的违约金于法无据。退一步而言，即使双方之间的合同未于2019年11月1日解除，反诉原告对房屋漏水未及时维修，构成违约，应向反诉被告承担违约责任。3.由于案涉租赁合同于2019年11月1日解除，双方已完成了房屋的交接，故此后关于房屋的损失和风险均由反诉原告自行承担。退一步而言，即使双方之间的合同未于2019年11月1日解除，由于反诉原告依法依约负有房屋维修义务，故反诉原告主张房屋漏水造成的财产损失于法无据；案涉房屋的装潢，包括地板和空调的购买，均由反诉被告出资完成，故不仅反诉原告主张的地板损失30000元、空调损失8000元与事实不符，反诉原告还应赔偿反诉被告上述损失；维修费的支出本应就是反诉原告的义务，反诉原告无权向反诉被告主张；反诉原告持有案涉房屋的钥匙，却主张开锁费，显然违背诚信原则。反诉原告违反诚信原则，恶意提起反诉，对其主张的律师费不予认可。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月9日，原告（反诉被告）唐溏（乙方）与被告（反诉原告）王琼（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租坐落于南京市玄武区的房屋，甲方一次性给予乙方30天左右的免租装修期；租赁期间8年，自2017年9月16日至2025年9月15日；年租金为180000元，每2年为一个递增周期，每次涨幅为4%；每6个月为一个支付周期，先付后用，原告必须在距每一支付周期开始前30天全额付清下期租金；原告向被告支付30000元作为履约保证金，如果乙方单方终止合同，保证金不退回，合同履行完毕、解除时，甲方退还给乙方；房屋内部设施的自然损耗及非人为原因的损坏，应由甲方负责及时修复或更换，如因乙方人为原因及过失导致房屋内部设施的损坏，则修缮责任由乙方承担；任何一方违反合同约定，无论是否给对方造成损失，均应向守约方支付违约金50000元，并向守约方赔偿损失。在王琼提交的《房屋租赁合同》原件中“备注”部分有手写内容“设施：柜机两台，挂机四台”，但在唐溏提交的《房屋租赁合同》原件中“备注”部分系空白。诉讼过程中，双方对以下事实无异议：唐溏按约支付了保证金30000元，并按约支付租金至2020年3月15日，其中于2019年8月16日支付了2019年9月16日至2020年3月15日的租金93600元。另外，唐溏已结清至2019年10月31日的物业费、水费和电费。双方对以下问题产生争议：一、案涉《房屋租赁合同》于何日解除。唐溏称经协商一致，案涉《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除，唐溏已于该日将案涉房屋的钥匙交给王琼。唐溏为证明其上述主张，提交了如下证据：1.唐溏与案外人张某的微信对话记录，证明双方关于协议解除租赁合同事宜已达成一致意见。在该微信对话记录中，有如下内容：（2019年11月1日）“张总，下午几点在公司”（唐溏）、“现在在”（张某）、……“好的，我2点左右过来”（唐溏）；（2019年11月4日）“张总，您今天在公司吗”（唐溏）、“我在”（张某）、“我们行政在核算，你联系他一下”（张某）、“联系过了，张总，您看目前的情况确实是有困难……您帮帮忙，别扣那么多了，行吗？咱们虽然违约金是5万，可是毕竟也是新装修的房子，您看扣个3万就放我们走吧”（唐溏）、……“收到，我今天很忙，抽时间我来过问一下”（张某）；（2019年11月5日）“昨天跟行政对了一下，大家互相理解互相体谅一下啊！都让让就成了，您看呢”（张某）、“我也是这么想的……张总您看扣我们3万就算了……”（唐溏）、“我们办公室说4万，因为家具还要买”（张某）、……“唐总，我来再请他们算一下，商量一下……”（张某）、……“我不管，我就认您说话，张总，你别为难我了，我真太难了”（唐溏）、“我问问，不要急”（张某）、“好的，等您消息，我马上先去新世界把物业水电费结清”（唐溏）、“ok”（张某）……“张总，所有费用都已结清”（唐溏）、“收到，麻烦你告诉小吴”（张某）、……“微信推给你”（张某）、“好的”（唐溏）。2.唐溏与王琼的通话视频，证明王琼确认张某系其代理人的身份。3.唐溏和张某所经营的公司员工“小胡”之间的微信聊天记录，证明唐溏与王琼双方对物业费、水电费进行了交接。4.唐溏和“小胡”之间的电话通话视频，证明行政小胡承认拿到了案涉房屋钥匙，从而证明唐溏与王琼双方于2019年11月1日进行了涉案房屋钥匙的交接。王琼称：王琼和张某原系夫妻关系，后离婚了，张某无权代表或代理王琼处理一切事务，即使张某系有权代理，张某与唐溏之间的微信聊天记录也不能证明双方就合同解除已达成一致意见。“小胡”是张某所经营的公司的员工，但不清楚“小胡”是否收取了案涉房屋的钥匙，即使“小胡”收取了案涉房屋的钥匙，其也未得到原告或张某的授权，更未将钥匙交给王琼。不认可唐溏所称的双方经协商一致于2019年11月1日解除案涉《房屋租赁合同》的事实，双方之间的合同实际自2019年12月17日解除，因为在该日，王琼报警后通过开锁师傅开门后才进入案涉房屋。二、王琼主张的违约金和损失有无事实和法律依据。王琼称：《房屋租赁合同》原件中“备注”部分有手写内容“设施：柜机两台，挂机四台”不是王琼所写，王琼在签名时该内容即已存在。王琼在将案涉房屋出租给唐溏时，室内地板已铺设好，且有两台空调。唐溏单方解除合同，构成违约，应按约支付违约金。2019年12月17日报警当天，王琼进入案涉房屋，才发现卫生间蹲坑的水阀损坏，客厅里的地板被水泡了。之前物业也通知过王琼，说案涉房屋漏水。由于疫情影响，王琼没有实际维修，预估30000元。两台空调都不见了，主张8000元。王琼提交了如下证据：2019年12月17日的接处警工作登记表、案外人××物业服务有限公司南京分公司于2019年12月17日出具的《入室证明》、光盘和照片、快递单和告知函，证明唐溏擅自解约，未与王琼办理退租手续的事实。因唐溏擅自解约造成房屋漏水无人管理，导致地板等设备损坏的事实。王琼联系不上唐溏需报警开门处理租房内事物的事实情况；收据、图片、收条、转账记录、律师费发票，证明因唐溏擅自解约的违约行为给王琼造成财产损失情况。唐溏称：《房屋租赁合同》原件中“备注”部分中的手写内容不是唐溏所写，不清楚是谁添加上去的。《房屋租赁合同》经双方协商一致解除，唐溏没有违约，故不应向王琼支付违约金。即使双方之间的合同未经协商一致解除，法院认定唐溏违约，则王琼主张的违约金也明显过高。对王琼提交的证据均有异议，王琼在明知双方之间的合同已协商一致解除且王琼持有房屋钥匙的情况下，却无端向唐溏发函、报警、请开锁师傅开门，严重违反诚实信用原则。实际上，案涉房屋系由唐溏装潢，地板系由唐溏购买后铺设，空调也由唐溏购买后安装，故王琼主张的损失无任何事实和法律依据。唐溏为证明其上述主张，提交了装修结算单1张、招商银行历史交易明细2张、发票3张、照片6张和收据1张等证据。对唐溏提交的上述证据，王琼认为与本案无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）唐溏与被告（反诉原告）王琼签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。唐溏提交的证据能够证明唐溏提出解除合同，案外人张某受王琼委托与唐溏对此进行商谈，案外人“小胡”受张某指示与王琼办理水电费等费用的处理事宜，唐溏于2019年11月1日将案涉房屋的钥匙交给“小胡”的事实。根据上述事实，本院确认案涉《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除。关于本诉请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。唐溏已支付了2019年9月16日至2020年3月15日的租金93600元，而双方之间的合同于2019年11月1日解除，唐溏已于合同解除之日将房屋钥匙交付给案外人“小胡”，应视为交付给王琼，故王琼应返还自2019年11月1日至2020年3月15日期间的租金70200元。对唐溏的该项诉讼请求，本院予以支持。唐溏已向王琼支付保证金30000元，且已结清截至2019年10月31日的物业费、水费和电费，故在合同解除后，王琼应返唐溏返还该保证金，对唐溏的该项诉讼请求，本院予以支持。关于反诉请求，本院认定如下：虽然本院认定案涉《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除，但该解除并非双方协商一致的结果，而是唐溏将案涉房屋的钥匙交给王琼的既成事实所致。因此，唐溏构成违约，应向王琼支付违约金。王琼主张违约金50000元，虽然有合同依据，但数额过高，本院酌情调整为20000元。王琼主张的装修期间的租金损失，于法无据，本院不予支持。对王琼主张的其它损失，其中空调损失，现有证据不能证明王琼在出租案涉房屋时房屋内的电器中包括其所称的两台空调，故对王琼主张的此项损失，本院不予支持；对于开锁费、地板损失费、维修费，由于唐溏已于2019年11月1日将案涉房屋的钥匙通过案外人交还给王琼，且王琼也无证据证明案涉房屋内设施的损坏系由唐溏人为造成，故本院对王琼主张的开锁费、地板损失费、维修费均不予支持；对于律师费，由于唐溏构成违约，王琼提起反诉并主张律师费，有法律及合同依据，且律师费数额有证据证明，亦属合理，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认反诉原告唐溏与反诉原告王琼签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除；二、被告王琼于本判决生效之日起十日内返还原告唐溏租金70200元、保证金30000元，合计100200元；三、反诉被告唐溏于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王琼违约金20000元，并赔偿律师费损失5500元，合计25500元；综合本判决第二、三项，被告（反诉原告）王琼于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）唐溏74700元；四、驳回原告唐溏的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王琼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2304元，减半收取1152元，由被告王琼负担（唐溏预交案件受理费的余款1152元由本院退回）；反诉案件受理费1206元，由反诉原告王琼负担806元，由反诉被告唐溏负担400元。双方应负担的案件受理费相互抵折后，王琼还应向唐溏支付752元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李伟二〇二〇年四月二十四日书记员  李程