安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终320号 上诉人（原审被告）：李红旗，男，汉族，1972年12月2日出生，住安徽省蚌埠市怀远县。 委托诉讼代理人：胡继超，安徽金天阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：来安雅居乐房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会二楼，统一社会信用代码913411220772179028（1-1）。 法定代表人：赵磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人:杨娟，该公司法务。 上诉人李红旗因与被上诉人来安雅居乐房地产开发有限公司（以下简称来安雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2019）皖1122民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李红旗上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回来安雅居乐公司的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由来安雅居乐公司承担。事实与理由:1.李红旗提供与来安雅居乐公司销售人员潘正乔、孔杜林的聊天记录。该聊天记录充分证实被李红旗始终根据销售人员的指示提供材料,申请办理银行按揭贷款。一审法院对该事实视而不见,仅仅以李红旗未按来安雅居乐公司所发函件的要求履行义务为由认定李红旗违约,显然严重有悖客观事实；2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。来安雅居乐公司没有提供有关实际损失的证据,故来安雅居乐公司根本没有损失。一审法院却认为双方关于违约金的约定符合当地的房地产市场行情,没有明显过高,属于法律适用错误；3.本案按揭贷款办理时间漫长的原因系签署买卖合同后信贷政策调整所致,李红旗无法预见该情形的发生。来安雅居乐公司一边发送要求李红旗支付差额房款的函件,一边告知李红旗不用理会函件,继续配合办理贷款即可。来安雅居乐公司对贷款迟延事宜具有重大过错。故来安雅居乐公司关于违约金的请求依法应予驳回。 来安雅居乐公司辩称，1.来安雅居乐公司与李红旗签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行各自的义务；2.因李红旗系外地经营者导致贷款无法办理。来安雅居乐公司已发函至李红旗，告知其银行贷款申请无法办理并要求其按约缴清房款，函件中已明确指定与来安雅居乐公司联系的方式，来安雅居乐公司已履行书面通知的义务。李红旗却选择与所谓的潘正乔、孔杜林联系，至今未能办妥银行贷款。李红旗未按合同约定办妥银行贷款事宜，也未按照合同约定的付款时间付清相关房款，逾期时间较长，其行为构成根本违约，来安雅居乐公司有权解除合同并要求李红旗按约支付违约金；3.来安雅居乐公司要求李红旗按约支付总房款5%的违约金符合当地房地产市场行情，没有明显过高。 来安雅居乐公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与李红旗签订的关于李红旗购买其开发的汊河新城长江路33号南京湾雅居乐花园G15幢706室的《滁州市商品房预售合同》；2.判令李红旗在判决生效后10日内配合其至涉案商品房所在地房产登记部门完成商品房预售合同的撤销登记手续；3.判令李红旗向其支付违约金42168.75元；4.判令李红旗承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年12月8日，来安雅居乐公司为甲方与李红旗为乙方签订《来安县商品房预售合同》及《补充条款》，约定李红旗购买来安雅居乐公司开发的位于来安县房屋，总房款为843375元，李红旗须于2017年12月11日前支付首付房款193375元，剩余房款650000元，李红旗须于2018年2月4日前以银行按揭贷款的方式支付，双方另约定商品房抵押贷款事宜详见《补充条款》。按双方《补充条款》的约定，签订合同当日内，乙方须办理银行按揭签约手续，并向银行、住房公积金管理中心或其指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用；乙方逾期申请贷款或补充资料的，每逾期一日，乙方按申请贷款总额的日万分之五向甲方支付违约金，如乙方逾期30日仍未办妥银行按揭签约手续，甲方有权解除合同，乙方按该房屋总房价的5%向甲方支付违约金；贷款申请不获银行、住房公积金管理中心批准的，乙方应在甲方通知发出之日（以邮局收寄记录为准）起15日内与甲方办妥相关手续，同时付清房款，逾期超过30天的，超出部分按申请贷款总额的万分之二的标准支付违约金，且甲方有权解除合同，乙方需按房屋总价款的5%向甲方支付违约金，并赔偿甲方的损失；乙方在承担上述违约金及偿还连带责任款项等合同约定由乙方承担的费用，并且配合甲方办理完成撤销合同网签等解除购房合同手续后90日内，甲方向乙方退还剩余的购房款。合同签订后，李红旗支付首付房款193375元。2018年11月6日，来安雅居乐公司向李红旗发出一份《催告函》，告知李红旗银行在审核其贷款申请时因外地私营而无法完成贷款审批手续并做退件处理，要求李红旗在15日内缴清房款。2018年11月22日、11月29日，来安雅居乐公司向李红旗发出两份《催告函》，告知李红旗应于2018年11月21日前支付房款650000元，现已经逾期，要求李红旗立即付款，否则公司将解除合同并收取总房款5%的违约金。2018年12月7日，江苏法德永衡律师事务所向李红旗发出一份《律师函》，告知李红旗贷款申请不符合银行审批、放款条件，已被银行退件，要求李红旗在接到通知后3日内缴清剩余购房款，再逾期来安雅居乐公司将径行解除合同。李红旗至今仍未能支付剩余购房款650000元，来安雅居乐公司遂提起诉讼。 一审法院认为，来安雅居乐公司与李红旗于2017年12月8日签订的《来安县商品房预售合同》及《补充条款》，是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，贷款申请不获银行、住房公积金管理中心批准的，李红旗应在来安雅居乐公司通知发出之日（以邮局收寄记录为准）起15日内付清剩余购房款，逾期超过30天的，来安雅居乐公司有权解除合同，李红旗需按房屋总价款的5%向来安县雅居乐公司支付违约金。本案在李红旗的贷款申请没有获得银行批准后，来安雅居乐公司和江苏法德永衡律师事务所又多次向李红旗寄发了《催告函》、《律师函》，但李红旗仍未在限定的期限内缴清剩余房款650000元，且逾期支付时间超过合同约定的30日以上，依照双方合同约定，李红旗属违约行为；依照我国相关法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以申请解除合同。因李红旗出现上述违约行为，来安雅居乐公司依照合同约定可以行使合同解除权，故对来安雅居乐公司请求判令解除与李红旗之间签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，予以支持；在合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，李红旗理应在合同解除后，协助来安雅居乐公司至涉案商品房所在地房产登记部门完成商品房预售合同的撤销登记手续，故对来安雅居乐公司请求判令李红旗在判决生效后10日内配合其至涉案商品房所在地房产登记部门完成商品房预售合同的撤销登记手续的诉讼请求，予以支持；依照法律规定，合同解除后原合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。因合同约定李红旗应在来安雅居乐公司通知发出之日（以邮局收寄记录为准）起15日内到来安雅居乐公司付清剩余购房款，逾期超过30天的，来安雅居乐公司有权解除合同，李红旗需按房屋总价款的5%向来安县雅居乐公司支付违约金，因房屋总价为843375元，5%违约金应为42168.75元，故对来安雅居乐公司要求李红旗支付违约金42168.75元的诉讼请求，予以支持。李红旗辩称违约金过高并请求予以降低，双方关于违约金的约定符合当地的房地产市场行情，没有明显过高，故对李红旗的该项辩解不予支持。因李红旗已支付来安县雅居乐公司购房款193375元，故对于李红旗应当承担的违约金42168.75元从该购房款中扣除为宜；对于剩余的购房款151206.25元（193375元-42168.75元），因双方已合同中约定在李红旗配合来安雅居乐公司办理完成撤销合同网签等解除购房合同手续后90日内，来安雅居乐公司向李红旗退还剩余的购房款，且经一审法院释明后，李红旗未在限定的期限内缴纳相关的诉讼费用，故不作处理，双方可自行协商解决，协商不成李红旗可另案诉讼。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、来安雅居乐房地产开发有限公司与李红旗于2017年12月8日签订的《来安县商品房预售合同》于本判决生效之日解除；二、李红旗在合同解除后十日内配合来安雅居乐房地产开发有限公司办理购房合同备案登记注销手续；三、李红旗向来安雅居乐房地产开发有限公司支付违约金42168.75元（从李红旗已付购房款193375元中扣除）。案件受理费854元，减半收取427元，由李红旗负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本案的二审争议焦点是，李红旗是否存在违约行为，如果存在违约行为，李红旗应当承担违约金的数额如何确定。 2017年12月8日来安雅居乐公司与李红旗签订《来安县商品房预售合同》及《补充条款》，约定李红旗购买来安雅居乐公司开发的位于来安县房屋。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人理应按照合同的约定履行自己的义务。 合同签订后，李红旗按约支付了涉案房屋首付款。合同履行过程中，因银行贷款申请未获批准导致涉案房屋按揭贷款未能发放，李红旗未按约支付剩余房款导致涉案商品房买卖合同不能继续履行，李红旗存在逾期付款的违约行为。李红旗并未按约支付剩余房款，故李红旗主张合同的履行过程中自己不存在过错及违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。合同约定，贷款申请不获银行、住房公积金管理中心批准的，李红旗应在来安雅居乐公司通知发出之日（以邮局收寄记录为准）起15日内与来安雅居乐公司办妥相关手续，同时付清房款，逾期超过30天的，超出部分按申请贷款总额的万分之二的标准支付违约金，且来安雅居乐公司有权解除合同，李红旗需按房屋总价款的5%支付违约金，并赔偿损失。由此，来安雅居乐公司有权要求解除涉案《来安县商品房预售合同》，李红旗亦同意解除，故涉案《来安县商品房预售合同》业已合意解除。李红旗应当按约承担相应的违约责任。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定李红旗按涉案房屋总价款的5%承担违约责任并无不当，本院予以维持。李红旗主张合同约定的违约金数额过高应当予以调整的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋总价款为843375元，李红旗需承担的违约金数额为42168.75元（843375元×5%）。 综上，李红旗的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费854元，由上诉人李红旗负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 刘 勇 审判员 王 敏 二〇二〇年四月二日 书记员 王倩倩 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。