广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1688号上诉人（原审原告）：深圳市海陆辉煌投资发展有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：张盛畅，董事长。委托诉讼代理人：冯耀枢，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宏清，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东永业集团股份有限公司。住所地：广东省陆丰市号。法定代表人：郑旭民，董事长。委托诉讼代理人：杨择郡，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢义兵，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢阳，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：林奕，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：刘超，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：许合，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：刘岩，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：陈金，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：许木东，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：王遴，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：蓝城，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：郭盛，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：高燕如，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：吴炎，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：陈进，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：许永庆，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：陈相，男，汉族，住广东省陆丰市。被上诉人（原审被告）：唐孝(曾用名：唐大孝)，男，汉族，住广东省陆丰市。上诉人深圳市海陆辉煌投资发展有限公司（以下简称海陆公司）因与被上诉人广东永业集团股份有限公司（以下简称永业公司）、卢阳、林奕、刘超、许合、刘岩、陈金、许木东、王遴、蓝城、郭盛、高燕如、吴炎、陈进、许永庆、陈相、唐孝等16人（以下简称卢阳等16人）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省汕尾市中级人民法院（2018）粤15民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。海陆公司上诉请求：一、依法撤销广东省汕尾市中级人民法院（2018）粤15民初77号民事判决；二、判令海陆公司对陆丰市××镇××地段房地产〔证号：陆丰国土局陆国土征（1993）39号，面积6267平方米、（1993）40号，面积6274平方米、（1993）43号，面积6562平方米、（1993）44号，面积4313平方米、（1993）179号，面积6049平方米、（1993）182号，面积6042平方米、（1993）183号，面积3880平方米、（1993）184号，面积6572平方米、（1993）185号，面积5572平方米、（1993）186号，面积5390平方米、（1993）187号，面积1392平方米、（1993）188号，面积5969平方米、（1993）189号，面积1175平方米、（1993）190号，面积平方米、（1993）193号，面积5182平方米、（1993）194号，面积5355平方米、（1993）195号，面积6644平方米、（1993）196号，面积6620平方米、（1993）197号，面积4102平方米〕中××新区第2坊第9幢第1-2间土地、××新区第2坊第9幢第3间土地、××新区第5坊第12幢第7-8间土地、××新区第5坊第24幢第3间土地、××新区第2坊第19栋第5-9间土地、××新区第5坊第24栋第4间土地、××新区第6坊第7栋第1-2间土地、××新区第8坊第19栋第3-4间土地、××新区第5坊第23幢第29-30间土地、××新区第6坊第14幢第1-2间土地、××新区第12坊第3栋第4-5间土地、××新区第3坊第4幢第1-2间土地、××新区第6坊第12栋第1间土地、××新区第6坊第21栋第5-6间土地、××新区第2坊第24栋第5间土地、××新区第6坊第12幢第2-3南半间土地、××新区第一坊第八幢第6-7间房地许可执行；三、被上诉人承担本案全部诉讼费用。海陆公司上诉主张的事实与理由：本案属于执行异议之诉。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第311条“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，案外人即本案除永业公司之外的各被上诉人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担相应的举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，上述除永业公司之外的各被上诉人要排除对本案执行标的强制执行至少必须同时满足以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。海陆公司认为，上述除永业公司之外的各被上诉人在执行异议听证时提供的证据不能证明其同时满足以上四个条件，故原审法院对各被上诉人提出的异议作出中止执行的(2014)汕尾中法执外异字第11号执行裁定书是错误的。其次，因本案的举证责任在于各被上诉人，在本案的大多数被上诉人没有到庭参加诉讼，而到庭的被上诉人没能举证证明其同时满足上述四个条件的情况下，原审法院径行驳回上诉人的诉讼请求，显然是错误的。综上，本案涉案土地、房产从2004年起一直处于查封状态，期间被上诉人没有提出任何异议，现如在没有充分证据证明案外人对上述执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的情况下对上述执行标的予以解封的话，将严重破坏当前执行工作的良好势态，有损法院强制执行公信力，进而形成不良的负面效应，也严重损害了债权人的利益。被上诉人永业公司答辩称：（一）永业公司在海陆公司申请法院查封涉案商铺、土地等房地产之前，就均已转让给本案被上诉人卢阳等人，并已收取全部价款，涉案房地产也实际交付使用至今。相关产权均应属卢阳等人所有，海陆公司请求对此许可执行没有法律依据，应予驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此被上诉人卢阳等人依法对海陆公司申请查封执行涉案房地产提出执行异议申请，汕尾市中级人民法院已于2018年6月26日作出(2016)粤15执异1号执行裁定，中止对涉案不动产的执行。（二）原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，请求依法予以维持。海陆公司就汕尾市中级人民法院作出的中止执行裁定不服，提起执行异议之诉。原审法院在经过举证、答辩、庭审等程序依法查清本案事实后，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》驳回了海陆公司的诉讼请求，是正确的。被上诉人卢阳、林奕、刘超、刘岩、陈金、许木东、蓝城、郭盛、高燕如、吴炎、陈进、许永庆、唐孝等13人答辩称：一、答辩人在1994年间分别向永业公司有偿转让涉案房地产，并在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面有偿转让开发土地使用合同，按合同规定付清转让价款。2004年间上述房地产因永业公司与他人债务被法院查封至今。在此期间，住户多次向有关部门反映，要求办理合法契证。因永业公司的原因，未能办理相关手续。现答辩人拥有的房地产应属答辩人所有，海陆公司请求执行没有法律依据。二、答辩人的房地产2004年间被法院查封，至今长达15年，给答辩人声誉及其它方面造成许多不便。查封时没有张贴查封公告，不能排除存在暗箱操作的可能。在查封××及陆丰市碣石地域近千户（约三万平方米，含部分拆迁户）及上述答辩人均未看到查封公告。答辩人将适时向有关部门反映案件违规执行的有关情况。2016年汕尾市中级人民法院立案执行时，永业公司才告知我们有关情况。根据民事诉讼法的规定及有关司法解释之精神，多次续封及超标查封，不符合有关执行查封的规定。答辩人要求海陆公司赔偿因此引起的差旅费及法律规定的其他补偿。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人许合、陈相、王遴未提交答辩意见。海陆公司向原审法院起诉请求：l.判令陆丰市××镇××地段房地产〔证号：陆丰国土局陆国土征（1993）39号，面积6267平方米、（1993）40号，面积6274平方米、（1993）43号，面积6562平方米、（1993）44号，面积4313平方米、（1993）179号，面积6049平方米、（1993）182号，面积6042平方米、（1993）183号，面积3880平方米、（1993）184号，面积6572平方米、（1993）185号，面积5572平方米、（1993）186号，面积5390平方米、（1993）187号，面积1392平方米、（1993）188号，面积5969平方米、（1993）189号，面积1175平方米、（1993）190号，面积平方米、（1993）193号，面积5182平方米、（1993）194号，面积5355平方米、（1993）195号，面积6644平方米、（1993）196号，面积6620平方米、（1993）197号，面积4102平方米〕中××新区第2坊第9幢第1-2间土地、××新区第2坊第9幢第3间土地、××新区第5坊第12幢第7-8间土地、××新区第5坊第24幢第3间土地、××新区第2坊第19栋第5-9间土地、××新区第5坊第24栋第4间土地、××新区第6坊第7栋第1-2间土地、××新区第8坊第19栋第3-4间土地、××新区第5坊第23幢第29-30间土地、××新区第6坊第14幢第1-2间土地、××新区第12坊第3栋第4-5间土地、××新区第3坊第4幢第1-2间土地、××新区第6坊第12栋第1间土地、××新区第6坊第21栋第5-6间土地、××新区第2坊第24栋第5间土地、××新区第6坊第12幢第2-3南半间土地、××新区第一坊第八幢第6-7间房地许可执行；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：本案属于执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，案外人即本案除永业公司之外的各当事人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担相应的举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上述除永业公司之外的各原审被告要排除对本案执行标的强制执行至少必须同时满足以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述除永业公司之外的各被上诉人在执行异议听证时提供的证据不能证明其同时满足以上四个条件，故汕尾市中级人民法院对各被上诉人提出的异议作出了中止执行的（2016）粤15执异1号执行裁定书是错误的。综上，本案涉案土地、房产从2004年起一直处于查封状态，期间被上诉人没有提出任何异议，现如在没有充分证据证明案外人对上述执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的情况下对上述执行标的予以解封时，将严重破坏当前执行工作的良好势态，有损法院强制执行公信力，进而形成不良的负面效应，也严重损害了债权人即海陆公司的利益。为了维护海陆公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。卢阳等16人原审未作答辩。永业公司原审辩称，争议的商铺、土地等房地产均已在法院查封之前由永业公司转让给卢阳等16人，并以收取全部价款后实际交付使用至今，产权均应属卢阳等16人等人所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院在海陆公司诉永业公司执行案件中不得对此财产再行查封执行。据此，汕尾市中级人民法院作出执行裁定，中止对争议商铺、土地的执行，海陆公司要求对此许可执行没有法律依据应予驳回，请求驳回海陆公司诉讼请求。原审查明：汕尾市中级人民法院受理的（2010）汕中法执二字第27号执行案件，原执行法院广东省惠州市中级人民法院于2004年10月29日查封了永业公司名下的陆丰市××镇××地段房地产〔证号分别为：陆丰国土局陆国土征（1993）39号，面积6267平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）40号，面积6274平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）43号，面积6562平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）44号，面积4313平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）179号，面积6049平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）182号，面积6042平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）183号，面积3880平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）184号，面积6572平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）185号，面积5572平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）186号，面积5390平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）187号，面积1392平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）188号，面积5969平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）189号，面积1175平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）190号，面积平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）193号，面积5182平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）194号，面积5355平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）195号，面积6644平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）196号，面积6620平方米；陆丰国土局陆国土征（1993）197号，面积4102平方米〕。原审法院在执行中又继续查封上述土地，并在现场张贴查封公告。公告期间，卢阳等24人共同对上述房地产中中××新区第2坊第9幢第1-2间土地、××新区第2坊第9幢第3间土地、××新区第5坊第12幢第7-8间土地、××新区第5坊第24幢第3间土地、××新区第2坊第19栋第5-9间土地、××新区第5坊第24栋第4间土地、××新区第6坊第7栋第1-2间土地、××新区第8坊第19栋第3-4间土地、××新区第5坊第23幢第29-30间土地、××新区第6坊第14幢第1-2间土地、××新区第12坊第3栋第4-5间土地、××新区第3坊第4幢第1-2间土地、××新区第6坊第12栋第1间土地、××新区第6坊第21栋第5-6间土地、××新区第2坊第24栋第5间土地、××新区第6坊第12幢第2-3南半间土地、××新区第一坊第八幢第6-7间的执行查封提出案外人执行异议，主张实体权利。案经执行听证审查，原审法院于2018年6月26日作出（2016）粤15执异1号执行裁定，中止对上述执行标的物的异议部分的执行。海陆公司不服执行异议裁定，提出本案诉讼。卢阳等16人在案涉土地被查封之前购买，均付清各自所购买土地的全部转让款，且占有使用至今，具体购买情况如下：1994年3月6日，甲方陆丰县城市建设综合开发公司与乙方卢阳签订了编号为（1994）陆碣统让字第2063号《有偿转让开发土地使用合同》，甲方向乙方转让座落于××镇××××区××1-2间土地，核定的使用面积为84平方米，总开发费为130050元。1994年4月18日，卢阳与永业公司签订了编号为（1994）陆碣统让字第2091号《有偿转让开发土地使用合同》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××3间土地，核定的使用面积为42平方米，总开发费为57800元。1994年3月6日，甲方永业公司与乙方林奕签订了编号为（1994）陆碣统让字第2282号《有偿转让开发土地使用合同》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××7-8间土地，核定的使用面积为84平方米，总开发费为89250元。1994年6月22日，甲方永业公司与乙方刘超签订了编号为（1994）陆碣统让字第2150号《有偿转让开发土地使用合同》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××3间土地，核定的使用面积为42平方米，总开发费37400元。1994年6月22日，甲方永业公司与乙方刘岩签订了编号为（1994）陆碣统让字第2151号《有偿转让开发土地使用合同》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××4间土地，核定的使用面积为42平方米，总开发费为37400元。1994年7月10日，甲方永业公司与乙方吴炎签订了编号为（1994）陆碣统让字第2171号《有偿转让开发土地使用合同》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××1-2间土地，核定的使用面积为102.4平方米，总开发费为202083元。1994年9月1日，甲方永业公司与乙方蓝城签订了编号为（1994）陆碣统让字第2205号《有偿转让开发土地使用合同》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××1-2间土地，核定的使用面积为84平方米，总开发费为99450元。1995年2月23日，甲方永业公司与乙方王遴签订了编号为（1995）陆碣统让字第2399号《有偿转让开发土地使用合同》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××29-30间土地，核定的使用面积为84平方米，总开发费为74880元。1995年4月30日，甲方永业公司与乙方唐孝（曾用名：唐大孝）签订了编号为（1995）陆碣统让字第2243之二号《有偿转让开发土地使用合同》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××南半间土地，核定的使用面积为63平方米，总开发费为56140.5元。1999年1月7日，甲方永业公司与乙方陈金签订了编号为（1999）陆碣统让字第2191之一号《有偿转让开发土地使用合同》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××1-2间土地，面积为101.58平方米（其中98.86平方米属拆迁补偿不计费），总开发费为1772.34元。1999年11月8日，甲方永业公司与乙方许合签订了编号为（1999）陆碣统让字第2156之一号《有偿转让开发土地使用合同》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××5-9间土地，核定的使用面积为210平方米，总开发费为335838.75元。2000年8月2日，甲方永业公司与乙方高燕如签订了编号为（2000）陆统售字第3022号《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方在碣石××新区兴建的商品房。该商品房座落于第一坊第八幢第6-7间，占地面积156平方米，其中公共设施面积72平方米，使用面积84平方米，二层楼房结构建筑面积计180平方米，总价款328000元。2001年10月14日，甲方永业公司与乙方陈相签订了编号为（2001）陆碣统让字第2633号《有偿转让开发土地使用合同》，主要约定：甲方向乙方转让座落于××镇××××区××5间土地，核定的使用面积为52.5平方米，总开发费为35000元。2003年2月19日，甲方永业公司与乙方陈进签订了编号为（1997）陆碣统让字第2243之一号《有偿转让开发土地使用权合同书》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××1间土地，核定的使用面积为42平方米，总开发费为44768.75元。2003年2月21日，甲方永业公司与乙方许木东签订了编号为（1998）陆碣统让字第2451号《有偿转让开发土地使用权合同书》，主要约定：甲方向乙方转让座落于××镇××××区××3-4间土地，核定的使用面积为84平方米，总开发费为78880元。2003年9月20日，甲方永业公司与乙方许永庆签订了编号为（2003）陆碣统让字第2299之B号《有偿转让开发土地使用权合同书》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××5-6间土地，核定的使用面积为84平方米，总开发费为81600元。2004年7月10日，甲方永业公司与乙方郭盛签订了编号为（1998）陆碣统让字第2557之二号《有偿转让开发土地使用权合同书》，约定甲方向乙方转让座落于××镇××××区××4-5间土地，核定的使用面积为78.75平方米，总开发费为75862.5元。卢阳等24人系购买××土地678名业主中的一部分，多数业主未在原审法院执行查封公告期间提出执行异议，另有部分业主分别于1995年至2004年期间先后已办理了产权证书，证号有：房屋所有权证粤房字第××号以及国土证（1997）000029215220300127号、（1998）000091215220300283号……（2003）03033276、（2004）0303876号等，不一一列明。卢阳等24人的购地情形与已取得产权证的业主相同。在原审法院执行异议听证审查中，有8名案外人在执行听证审查中因与海陆公司达成和解协议，即李少雄、邹清、蔡前、吴汉永、徐汉光于2017年1月16日，苏春桂、温钢于2018年5月4日，卢木荣于2018年5月8日分别向提交撤回异议申请书。庭审中，海陆公司称：案涉土地仅凭土地征用文件查封土地，对地上基本建造房屋的不属强制执行范围，可在整体拍卖后将建筑物变现价值归还卢阳等16人；与海陆公司和解的业主大部分已解除查封，未查封因土地四至定点未完成，1-2个业主已办理产权证。永业公司成立于1993年12月13日，原陆丰县城市建设综合开发公司为发起人之一。因永业公司无法联系，原审法院立案中时公告传票送达本案开庭传票。庭审中永业公司委托诉讼代理人参加诉讼，卢阳等16人收到开庭传票后未出庭参加原审诉讼。原审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案焦点是讼争被查封的不动产是否存在阻却强制执行的法定情形问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，永业公司名下的案涉××土地仅有征地批文，海陆公司对案涉土地的查封应属预查封性质。另在案涉土地被执行法院预查封之前，永业公司将××土地分割多块出售给678名业主，其中有部分业主申办了国土证或房屋所有权证；另海陆公司也自认与8名案外人在提起执行异议程序中和解而撤诉，有的已申办产权证。由此可见，房地产管理的行政机关对永业公司分割土地出售给业主的情形并未禁止且颁发了产权证。而卢阳等16人系678名业主中的一部分，且购地情形与已取得产权证的部分业主相同。申言之，如案涉××土地未于2004年间被执行法院整体预查封时，卢阳等16人可依法申办各自购买土地的产权证。因此，案涉购地协议并不违反法律法规禁止性的规定，即协议应当依法成立并生效而受到法律保护。同时，由于卢阳等16人已按各自协议足额支付转让价款，并实际占有使用涉案房地产多年。卢阳等16人的土地权属未登记系因永业公司经营管理不善的原因所致而不负有过错责任。至于卢阳等16人虽在收到开庭传票后未出庭参加诉讼，但不影响其所享有合法权益。据此，卢阳等16人基于合法有效协议而对涉案土地享有合法的物权期待权益，并具备了足以阻却海陆公司基于普通债务所申请的许可执行权益的法定条件。海陆公司请求许可执行涉案房地产明显缺乏事实依据和法律依据，应不予支持。原审依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决：驳回海陆公司的诉讼请求。本院对原审法院查明的事实予以确认。本案二审期间，各方当事人均无提出新的事实和证据主张。海陆公司的委托诉讼代理人冯耀枢2019年11月12日提交情况说明称，永业公司在二审庭审中承认在涉案土地被查封之前已有部分业主办理了产权证书。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。根据海陆公司的上诉请求及理由、永业公司及卢阳等人的答辩意见，本案二审的争议焦点是：案外人卢阳等16人对涉案房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案土地虽然没有取得国有土地使用权证，但国有土地征地权利人登记为永业公司。执行法院于2004年10月29日裁定查封登记在被执行人永业公司名下的涉案土地，包括了涉案16人购买的土地和房屋。经查，卢阳等16人与永业公司均在上述查封前签订《有偿转让开发土地使用合同》或《商品房买卖合同》，并向永业公司完全支付所购买土地或房屋的价款，且均占有、使用相关土地和房屋多年。与此相类似的部分购买人已经申办产权证，证明房地产管理部门对永业公司分割转让土地认同并发证。涉案《有偿转让开发土地使用合同》明确约定，永业公司向购买方提供转让开发土地使用权证书的手续。由于永业公司没有及时履行合同义务，后因涉案房地产被人民法院查封，卢阳等16人未能办理涉案房地产产权手续，卢阳等16人对涉案房地产未能办理产权手续不存在过错。因此，卢阳等16人就涉案房地产符合前述规定排除强制执行的情形，依法享有足以排除强制执行的民事权益。海陆公司上诉主张涉案房地产不存在办理过户登记手续的障碍、卢阳等16人对没有办理产权手续存在过错，依据不足。原审判决认定卢阳等16人对涉案房地产享有合法的物权期待权益，并具备足以阻却海陆公司基于普通债务所申请的许可执行权益的法定条件，并无不当，本院予以支持。综上所述，海陆公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律及案件处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人深圳市海陆辉煌投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  刘涵平二〇二〇年四月十四日法官助理赵玮玮书记员黎云香