陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终3645号上诉人（原审原告）：陕西佳旭园物业管理有限公司。法定代表人：张致斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范晓春。上诉人陕西佳旭园物业管理有限公司（以下简称佳旭园公司）因与被上诉人范晓春物业服务合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。佳旭园公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；二、一审及二审诉讼费由范晓春负担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。佳旭园公司在提供物业服务过程中不存在任何瑕疵，且范晓春在庭审过程中就欠缴的物业费数额已经予以认可，原审法院判决减少物业服务费的20%，没有事实依据。范晓春在庭审中明确认可在供暖期前并未办理房屋闲置手续，佳旭园公司虽为供热费用的代收企业，其与供热公司已经签订供热合同，有权向范晓春代收供热费用，原审法院忽视范晓春自认的未办理闲置手续的事实，驳回佳旭园公司主张供热费用的诉请没有事实依据。范晓春逾期支付物业费的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。范晓春辩称，不同意佳旭园公司的上诉请求。范晓春并未欠费，其主动交费而佳旭园公司不收。小区物业服务不到位，长期缺编，小区杂草丛生，安防很差，人员随便出入，因其家门锁被撬其曾报案。消防通道只有3米，很不规范。物业存在霸王条款，其申请办理空置，但物业说半年后才能办理，其要交30%的暖气费，但是佳旭园公司不同意，非让其交全额。小区物业经理更换频繁，物业费收支从未公示，备案为二级物业，但是服务根本不符合标准。办房产证时，其把资料交了几年都没办下来，并且物业对小区承接查验工作没有做到位。综上，请求驳回上诉，维持原判。佳旭园公司向一审法院起诉请求：1.判令范晓春向佳旭园公司支付自2017年9月至2019年9月拖欠的物业费、暖气费等其他欠费共计6223.1元，逾期付款违约金3111.55元，合计9334.65元；2.本案的诉讼费由范晓春承担。一审法院认定事实：范晓春系泉顺北岸生活小区XX幢X单元XX-XXXXX号房屋业主，房屋面积为79.97平方米。佳旭园公司为该小区的物业管理服务企业。2014年1月8日，范晓春与建设单位西安泉顺实业有限公司签订《高陵县前期物业服务合同》、高陵县《临时管理规约》并入住泉顺北岸生活小区。范晓春自2017年9月至2019年9月共欠缴物业费2399.1元、卫生费112.5元。一审法院认为，范晓春与泉顺实业公司之间签订的《高陵县前期物业服务合同》、高陵县《临时管理规约》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。当事人应当按约全面履行自己的义务。佳旭园公司提供了基本的物业服务，业主应按约交纳物业费。对于范晓春提供的佳旭园公司物业服务中存在的问题，一审法院认为佳旭园公司在履行物业服务合同中有瑕疵，佳旭园公司应减少相应的物业服务费，酌定减少佳旭园公司诉请物业服务费的20%，故佳旭园公司诉请范晓春支付拖欠的物业服务费2399.1元中的80%，计1919.28元，予以支持。对佳旭园公司诉请的暖气费，一审法院认为物业公司只是供热费用的代收企业，在未经范晓春授权的情况下，无权替范晓春做出供暖服务的权利，且在未提供已为范晓春提供供暖证据的情况下，不予支持。同时，由于双方对交费期限没有约定且物业公司的服务也并非完美无瑕，故佳旭园公司要求范晓春承担违约金的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告范晓春应于本判决生效之日起十日内支付原告佳旭园公司2017年9月至2019年9月期间的物业服务费人民币2031.78元（含卫生费112.5元）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由佳旭园公司承担20元，范晓春承担5元（佳旭园公司已预交50元，由一审法院退其25元，范晓春在履行判决时一并支付佳旭园公司5元）。本院二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。佳旭园公司提交2017年、2018年《生活供热合同》及发票，2017年、2018年《供电、供水巡查记录表》。范晓春提交2019年10月17日佳旭园公司张贴的《关于收取2019年暖气费的通知》。对当事人争议的事实，本院认定如下：佳旭园公司作为泉顺北岸生活小区物业管理服务企业，2017年、2018年均与大唐陕西发电有限公司渭河热电厂签订供用热力合同，并向大唐陕西发电有限公司渭河热电厂交纳了相关热力费用，结合范晓春认可在未产生纠纷前曾正常向佳旭园公司交纳供暖费用的事实，可以认定佳旭园公司为包括范晓春在内的泉顺北岸生活小区业主代收代缴供热费用。《供电、供水巡查记录表》显示范晓春所在XX-XXXXX号住房2017年11月2日供暖设备呈开启状态，2018年11月1日供暖设备开通正常。佳旭园公司发布的2019年暖气费通知载明，如果整个供暖季不居住不用暖气，需按国家规定办理暖气费空置房手续及缴费，并截断供暖、供水按空置房对待，否则按正常用热全款收取。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。佳旭园公司与范晓春之间形成物业管理服务法律关系，佳旭园公司向范晓春提供了基本的物业服务，范晓春理应依约缴纳物业服务费用，但根据范晓春一审提供的证据，可以证明佳旭园公司在履行物业服务中存在瑕疵，一审法院据此酌情减少部分物业服务费，并无不当。因佳旭园公司为包括范晓春在内的泉顺北岸生活小区业主代收代缴供热费用，有权向范晓春主张欠费，但佳旭园公司在2019年仍采取申请报停供暖需同时办理空置房手续截断供暖、供水的规定，范晓春称其2017年、2018年向物业申请报停供暖时因物业原因未能办理，符合情理，故本院仅支持范晓春向佳旭园公司支付30%的基本热费，2017年、2018年共计1113.18元。一审法院根据双方未约定缴费期限及物业服务的实际情况，未予支持佳旭园公司违约金的主张，亦无不当。综上，一审判决第二项应予撤销，第一项应予变更，驳回佳旭园公司其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初4074号民事判决第二项；二、变更西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初4074号民事判决第一项“被告范晓春应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西佳旭园物业管理有限公司2017年9月至2019年9月期间的物业服务费人民币2031.78元（含卫生费112.5元）”为：范晓春应于本判决生效之日起十日内支付陕西佳旭园物业管理有限公司2017年9月至2019年9月期间的物业服务费人民币2031.78元（含卫生费112.5元）、暖气费1113.18元；三、驳回陕西佳旭园物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由陕西佳旭园物业管理有限公司负担40元，范晓春负担10元（陕西佳旭园物业管理有限公司已预交，范晓春应负担的费用于支付案件执行款时一并向陕西佳旭园物业管理有限公司支付）。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  刘 书 方   1