云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11664号原告：昆明百家盛物业管理有限公司，住所：昆明市白云路548号丹联大厦12楼。法定代表人：李勇前。委托代理人：柴林、张秀仙，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南云鼎房地产开发有限公司，住所：云南省昆明经开区出口加工区海关监管大楼506室。法定代表人：牛霖。委托代理人：杨明东、董泽文，云南云鼎律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明百家盛物业管理有限公司诉被告云南云鼎房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序由审判员段雯于2019年12月11日公开开庭进行审理。原告昆明百家盛物业管理有限公司的委托代理人柴林、张秀仙，被告云南云鼎房地产开发有限公司的委托代理人董泽文到庭参加了诉讼。后因案情需要，本院于2020年1月7日依法适用普通程序第二次公开开庭进行审理，原告昆明百家盛物业管理有限公司的委托代理人柴林、张秀仙，被告云南云鼎房地产开发有限公司的委托代理人杨明东、董泽文到庭参加了诉讼。后本院于2020年3月16日第三次公开开庭进行审理，原告昆明百家盛物业管理有限公司的委托代理人柴林、张秀仙，被告云南云鼎房地产开发有限公司的委托代理人杨明东、董泽文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明百家盛物业管理有限公司提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付2014年5月1日起至2019年8月31日期间的物业管理服务费、车位照明、物业维修、改造、维护、水电等各项费用共计3346343.06元；2、判令被告赔偿原告损失240000元；3、本案诉讼费、保全费5000元、保全担保费11000元由被告承担。事实和理由:2014年5月1日，原、被告双方签订《前期物业管理合同》，约定由原告为被告开发建设的瀚文云鼎商务大厦（以下简称瀚文大厦）提供物业管理服务，物业管理费为每月每平方米6元，期限为三年，自2014年5月1日起计算。合同签订后，原告按约进驻瀚文大厦为被告提供物业管理服务，并积极配合被告进行物业验收、销售、交房等工作。但在物业管理服务期间，被告从未向原告支付过物业管理费、水电费、车位照明费等费用，反而因为瀚文大厦验收、改造、维护（包括卫生间改造、排水管道改造、消防系统及监控系统的建设、变压器维修、电梯电路板更换）等项目，在被告提出要求的情况下，原告为此垫付了全部费用。为了配合被告对瀚文大厦进行车位改造，原告又拆除了自己出资所建的物业管理办公、员工用房。因此，在为瀚文大厦提供物业管理服务的过程中，原告不仅没有收到相应的物业费，还因此而支付了大量的费用。合同约定的期限届满后，为了保障其他业主的权益，原告继续为被告提供物业服务。经原告多次向被告要求支付上述费用，但被告均以各种理由进行推诿。故原告为维护自身合法权益，诉至本院主张权利。被告云南云鼎房地产开发有限公司答辩称：关于物业管理费，原告所诉与实际不符，我方已经向原告支付过两次物业费用共计337191.23元。其次，原告对物业费计费的计算标准不对，双方在实际履行过程中已经进行了调整，未售及售出未入住的应按每月每平方米3元计算。原告对物业费计算的起算时间不对，双方进行过两次结算，我方已经按双方之前约定的费用标准的50%支付了费用，且金额是双方确定后结算的。我方已经将3到5层的物业费交至2015年11月30日，其他楼层付至2015年9月30日。原告主张的车位照明费没有事实及法律依据，依据法律规定，物业服务收费应当明码标记，物业服务内容及项目应当进行公示，原告没有按规定进行明码标价及公示，针对原告的这部分诉讼请求，请求法院依法驳回。关于维修改造费，在双方签订的《前期物业管理合同》中已经约定过，原告的物业服务内容中包括了维修改造，所以关于维修改造的费用我方不应再支付。即便有大型的维修改造，也应当从维修基金中支出，不应由我方承担。根据法律规定，公共部分的水电费是包含在物业管理费中，原告不应再单独向被告收取。我方也不认可原告主张的管理用房损失240000元。对于后期主张的诉讼费、保全费、保全保险费应当按比例进行划分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，本院对原告提交的《前期物业管理合同》、建设工程规划许可证复印件、确认书4份复印件、业主缴纳车位管理费发票、诉讼财产保全委托担保合同、保全担保费发票、被告提交的物业服务协议及发票、《前期物业管理合同》、《报告》、《瀚文云鼎物业管理费清算明细表（2015年4月13日）》、发票的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。对原告提交的瀚文房屋移交表7份、收取业主物管费的部分收据及发票29份的关联性不认可。对瀚文云鼎商务大厦2015年至2019年6月的水费发票14份、电费发票14份、2014年水电费发票2份的真实性认可，证明内容不认可。对卫生间漏水工程改造协议、收据、瀚文云鼎商务大厦排水管道改造协议、收条、江苏顺鑫电气有限公司结算清单、收据、瀚文云鼎商务大厦监控系统维护协议2份、收据2份、消防系统保养维护委托合同、收据3份、协议1份、收条3份，由于仅有收据，无发票或转账凭证，故本院对真实性和证明内容不认可。对瀚文云鼎未售房屋面积使用及欠费情况表、车位管理费欠费统计表，由于系原告单方制作，不符合证据要件，故本院不予评判。对被告提交的《瀚文云鼎物业管理费清算明细表（2015年7月14日）》，由于该表上无原告的盖章，且原告不予认可，故本院对真实性不予确认。经审理查明：2011年7月1日，原告与被告签订《物管服务协议》，约定被告将瀚文云鼎项目施工区域的保安服务交给原告进行代管服务，原告为被告提供3名保安人员，服务时间为2011年7月1日至2014年6月30日，被告向原告一次性支付保安服务费共计206065元。2014年12月23日，被告分三次共向原告转账206065元。2014年5月1日，原告与被告签订《前期物业管理合同》，约定：被告委托原告对瀚文云鼎商务大厦实施物业管理，物业服务标的物为瀚文云鼎商务大厦的房屋建筑、设施、设备及场地；物业管理费按每月每平方米6元的标准计收。合同还对委托管理事项、管理期限、双方权利责任、违约责任等事宜进行了约定。2015年4月3日原告出具《报告》，载明按照云南瀚文云鼎房地产开发有限公司的要求，昆明百家盛物业管理有限公司于2014年4月份开始组建昆明百家盛物业管理有限公司瀚文云鼎物业服务中心，对瀚文云鼎商务大厦延时交房的实际情况给予物业公司物业管理费进行补贴，其内容为：3至5层自2014年6月30日至2014年11月30日及其他楼层自2014年6月30日至2014年9月30日进行补贴，按以上时间及平方面积核算物业管理费后的金额拨付给物业公司，未售部分按以上时间及平方面积以50%物业管理费支付给物业公司，以上费用共计人民币220082.07元。以上补贴内容包括：已售房屋由于延迟交房未收到物业管理费、已售房屋但未接房、部分未售房屋。自本次补贴后，今后费用按时间段再进行计算。2015年4月22日，被告向原告转账220082.07元（原、被告均认可该款项系支付《报告》中的物管费220082.07元），于2015年7月16日向原告转账117110.16元。本案争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为,原、被告签订的《前期物业管理服务合同》,系双方真实意思表示,不违反法律和行政法规强制性规定,合法有效,双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。对于原告诉讼请求中的各项费用：一、物业管理服务费，1、对于原告主张被告支付2014年5月和6月的地上面积物管费的诉请，虽然原、被告是2014年5月1日签订的《前期物业管理合同》，且合同约定物管费是每月每平方米6元，但原告出具的报告中称由于被告的原因，原告根据瀚文云鼎商务大厦延时交房的实际情况对物管费给予补贴，对已售由于延迟交房未收到物管费、已售但未接房、部分未售房屋的物管费从2014年6月30日起按每平方米3元收取。原告出具的报告可看出原告愿意给被告进行物管费补贴，时间从2014年6月30日起计算。则本院认为可推断出原告在出具报告时已放弃主张2014年5月至6月的物管费，现原告再行主张无事实和法律依据，本院对该项诉请不予支持。2、对于未售面积的物管费，原、被告认可未售面积为3898.32平方米，本院予以确认。对于起算时间，根据原告出具的《报告》记载“对3至5层自2014年6月30日至2014年11月30日及其他楼层自2014年6月30日至2014年9月30日进行补贴……自本次补贴后，今后费用按时间段再进行清算”，可看出此次物管费优惠的时间最迟截止至2014年11月30日，若后续要进行优惠需原告再出具相关文件。由于原告后来未再出具关于补贴物管费的文件，故本院认为从2014年12月1日起的物管费应按《前期物业管理服务合同》中约定的每月每平方米6元计算。则被告需支付自2014年12月1日至2019年8月31日止的未售面积的物管费1333225.44元（3898.32平方米×57个月×6元）。3、对于减免部分的物管费，由于该部分物管费系因被告单方向业主免除，故被告需支付该部分面积的物管费。被告在庭审中认可781.87平方米的物管费的免除时间为2年，466.7平方米的物管费的免除时间为3年，则被告需支付的减免部分的物业管理费为781.87平方米×6元×24个月＋466.7平方米×6元×36个月=213396.48元。综上，被告需向原告支付的物业管理费共计1546621.92元。由于被告于2015年7月16日向原告转账117110.16元，故被告还需向原告支付的物业管理费为1429511.76元。二、车位管理费，原、被告在庭审中均认可未售车位为56个，每个车位的管理费按每月50元收取，则本院予以确认。对于未售车位的起算时间，原告认为应从2014年5月1日起计算，被告认为应从2014年7月1日起计算。虽然《前期物业管理合同》系2014年5月1日签订，但根据上文所述，原告在出具报告时已放弃主张2014年5月至6月的物管费，故本院认为车位管理费的起算时间也应从2014年6月30日起计算，则截止至2019年8月31日的未售车位管理费为173600元（56个×50元×62个月）。对于原告主张的81个已售车位的7个月的管理费，由于原告未对已售车位的数量及应支付时间进行举证，且被告对原告的主张不认可，故本院对原告主张的81个已售车位的管理费不予支持。三、物业维修、改造、维护费用，由于原告提交的支付凭证均为收据，而无正规发票，本院认为原告的证据不足以证明实际支出了该费用，故对该项诉讼请求不予支持。四、公共部分的水电费，由于原告未提交证据证明公共部分的水电费应由被告承担，且计算方式系估算得出，故本院对该项主张不予支持。五、物业管理用房损失，由于原告未提交相关证据证明实际支出该项费用，故本院对该项诉讼请求不予支持。六、丹彤大厦的物管费、水电费，因本案涉及物业服务管理的范围为瀚文云鼎商务大厦，与丹彤大厦无关，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。七、保全保险费，因该费用是原告为保全被告财产而自愿购买保险所产生，并非为主张债权所必然产生的费用，故本院对该费用不予支持。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南云鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明百家盛物业管理有限公司物业管理费人民币1429511.76元和车位管理费人民币173600元；二、驳回原告昆明百家盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币35491元，由被告云南云鼎房地产开发有限公司承担15865元，原告昆明百家盛物业管理有限公司承担19626元。保全费人民币5000元由被告云南云鼎房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  段 雯人民陪审员  周慧萍人民陪审员  李春英二〇二〇年四月十日书 记 员  侯金丹