昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初320号原告：危众平，男，1983年3月13日出生，汉族，湖南省新邵县人，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：张玉祥，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。被告：李云宾，男，1978年10月30日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：赵辉伟，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告危众平与被告李云宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告危众平的委托诉讼代理人张玉祥，被告李云宾及其委托诉讼代理人赵辉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告危众平向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿因单方提前终止合同给原告造成的损失385167元（其中搬迀费105000元、环保评价及改造费265000元、租金损失15167元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因经营需要，于2014年起向被告租赁厂房使用。双方在2014年9月1日签订了为期3年的《厂房租赁合同》，租期届满后，双方又在2017年9月1日续签了为期5年的《租赁合同》，约定了租赁事项、租金标准、支付方式等内容。在该合同签订后，原告严格按照合同规定按期足额支付了租金，同时在租赁场地投资注册了公司、进行环保改造以便正常经营。2019年以来，昆明市的厂房、仓库租金行情有所上涨，在此背景下，被告多次要求原告提前支付租金、带人到租赁场地滋扰闹事、以种种借口影响原告正常使用租赁厂房。到2019年8月初，又拒绝收取原告租金，并明确提出要原告搬走。因原告在租赁厂房内投入近30万元资金进行了环保改造才获得政府相关部门的环保许可，一旦搬迀该环保许可就无法使用，将会损失全部环保改造费用，并且原告还在本案租赁厂房旁同时租赁了其他场地共同使用，短时间内也无法重新找到合适的厂房，原告只好耐心、友好地与被告交流协商，希望将租赁关系顺利履行到合同期满，但是被告却简单粗暴地加以拒绝，没有任何余地强制原告搬离，并声称愿意承担一切责任、赔偿原告一切损失。被告的种种滋扰行为，导致原告已经无法正常使用租赁厂房，在报警后到派出所仍然无法处理的情况下，原告只好被迫搬离。原告认为：双方签订了《租赁合同》，并且己经履行了数年，被告单方提前终止合同的行为，己经构成违约，应当承担违约责任，赔偿因此给原告造成的全部损失。根据相关法律法规，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告李云宾辩称：第一，原告没有按照合同约定足额的支付租金及水电费等相关费用，原告的行为构成了违约；第二，被告并没有导致原告不能正常使用厂房的行为，被告也没有拒绝收取租金的行为，没有提前终止租赁合同的行为，原告在被告出差在外的情况下擅自搬离了租赁厂房，并非被告强制原告搬离，因此被告认为本案是原告违约，并非被告违约；第三，原告租赁厂房以后是否投入资金进行环保改造，或者说投入多少的资金进行环保改造，被告并未知晓，即便是产生了也不属于被告订立合同时预见到或应当预见到原告损失的范围。诉讼请求写的是环保评价及改造费，这个费用不属于被告订立合同时的预见范围。因此原告主张这些费用是没有任何的事实和法律依据的；第四，关于原告所主张的搬迁费，被告认为该费用应当由原告自行承担，该费用与被告无关。租金损失费用，是原告与其他主体的租赁法律关系，不是被告收取的费用，与被告没有任何的关联性。是否产生了这么多金额被告不予认可，所以被告认为原告的全部的诉请是缺乏事实和法律依据的，因此请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《租赁合同》、收据，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.原告提交的收据、电话录音、接警登记表、收款收据，形式合法，内容真实，本院予以采信；3.原告提交的《昆明市盘龙区环境保护局关于昆明创为涂料有限公司涂料生产项目环境影响报告表的批复》《云南省排放污染物许可证》《环保工程及环评验收合同》《云南百喜路半价服务集团有限公司搬运合同》、发票、中国农业银行银行卡交易明细清单，形式合法，本院认可真实性，至于其关联性、证明目的及证明内容，本院之后综合评述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年9月17日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将其所有场地出租给原告使用。租赁面积1200㎡，租赁期限为5年，自2017年9月1日起至2022年9月1日止，年租金70000元，租金每年8月支付。合同约定，本合同提前终止或有效期限届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。2019年8月15日原告危众平向盘龙区公安分局青龙派出所报警称：被告李云宾现房子不租给他了，但经了解，他们签订的租房协议为2017年9月1日至2020年9月1日，租房时间并未到期，现房东李云宾不给他任何说法和解释，并要求危众平强制搬离，李云宾未履行租房协议，其妻子多次到厂里干扰和影响其生产。李云宾称：危众平不服尽管到法院起诉他。该他承担的责任他一定承担。经审查，2017年8月25日，被告向原告出具收条载明：今收到危众平2017年9月1日至2018年9月1日房屋租金，70000元整。2018年8月28日，被告向原告出具收条载明：今收到危众平厂房租金70000元。再查，原告危众平于2018年11月13日与案外人李兆华签订《租赁合同》，租赁面积为1260㎡，租赁期限自2018年11月1日至2023年11月1日，租金为91000元/年，用于辅助生产。本院认为，双方的争议焦点系：租赁合同终止的原因是基于什么造成？原告主张的损失是否应当得到支持？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。本案中，双方对租赁合同中租金支付的时间有争议，对此，本院分析认为，其一，租赁合同中约定的是每年8月付租金，没有具体约定是8月的哪一天支付租金，属于履行期限约定不明确；其二，对于8月支付租金履行期限不明确的，原告既可以随时在8月的某一天履行，被告也可以随时要求原告履行，但应当给原告必要的准备时间；其三，被告在2017年8月25日、2018年8月28日向原告出具租金收条，在租赁合同实际履行中，被告以自己的实际行为认可其原告可以在8月的某一天履行支付租金；其四，若被告在8月1日要求原告支付租金，应当给原告必要的准备时间，而30天以内必要准备时间符合双方之间的交易习惯及行业惯例。综合上述四点，本院认为，对于合同中支付租金履行期限不明确的，原告既可以随时在8月的某一天履行，被告也可以随时要求原告履行，但应当给原告必要的准备时间。被告辩称原告未足额支付租金的观点，本院不予认可。基于上述分析，原告在履行租赁合同中，并未拖欠租金，结合原告提交的录音及报警记录，足以证明系被告在不给原告合理期间的情况下，要求被告支付租金，若不支付租金，则要求原告搬离，该待证事实处于高度可能性，应认定事实存在。因此，本案中租赁合同终止的原因是基于被告不给原告合理期间的情况下，要求被告支付租金造成的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定，违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括正常履行时的可得利益，该可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。在本案租赁合同中，一方当事人因另一方当事人没有履行而遭受的损失属于履行损害，亦言之，被告在未给予原告合理期间的前提下，要求原告支付租金，若不支付则要求其搬离的行为，其行为不符合双方之间合同的义务，且给原告造成的实际损失和履行损失，实际损失为搬迁费及投入资金设备的损害等，履行损失为租赁合同正常履行下去的利益（即原告仍可以继续使用租赁物至2022年9月1日的利益），但本院注意到，被告在未给予原告合理期间的前提下，要求原告支付租金，若不支付则要求其搬离的意思表示及行为，该意思表示及行为与原告搬离租赁场地存有事实因果关系，但在损害赔偿责任范围上，还需进一步分析：其一，原告对于被告的上述意思表示和行为，应有识别能力，被告的意思表示和行为并不一定只能通过搬离租赁场地来解决，还可以通过其他途径来解决，故原告自身存有过失；其二，原告搬离的行为助成了合同终止及损害发生。因此，原告自身的行为存有过失，应当减免被告的损害赔偿范围和数额，结合在案证据、当事人陈述等证据，本院根据公平原则、诚实信用原则、过失相抵原则，酌情予以认定损害赔偿额为70000元，故被告应当向原告支付损害赔偿额为70000元。此外，对于原告主张的搬迁费、环保评价及改造费、租金损失，基于前述中的损害赔偿额的处理已经涵盖原告在本案中主张的损害赔偿，在数额超出部分本院不予支持。对于被告辩称的其他观点，前述已经论述详尽，在此不再赘述。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告李云宾于本判决生效之日起十日内向原告危众平支付损害赔偿额70000元；二、驳回原告危众平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7078元，因使用简易程序收取计3539元，由被告李云宾承担644元，由原告危众平承担2895元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年四月三十日书记员 金 玉 洁