江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1673号上诉人（原审被告）：余玉鹏。委托诉讼代理人：张龙峰，上海汇隽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王丽娟。委托诉讼代理人：吴伟平，江苏广浩律师事务所律师。上诉人余玉鹏因与被上诉人王丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初6241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法由审判员陈斌进行独任审理。本案现已审理终结。余玉鹏上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由王丽娟承担。事实和理由：一、余玉鹏并非本案租赁关系的权利义务人。余玉鹏作为太仓市志远房产经纪有限公司的实际控制人，租赁标的物的用途为开设太仓市志远房产经纪有限公司东仓路分公司，该分公司使用租赁标的物作为经营场所的事实属实。至于租金支付，余玉鹏作为实际控制人完全有权依公司的授权进行该笔租金的支付。公司财产与股东财产不能混同，余玉鹏作为股东以自己的财产支付公司的支出不合理。太仓市志远房产经纪有限公司东仓路分公司作为租赁标的物的实际使用人、受益人应当承担相应义务。如将义务强加给余玉鹏，显然有违权利义务对等原则。二、即使认定余玉鹏是租赁关系的权利义务人，余玉鹏与王丽娟之间建立的是不定期租赁关系。如王丽娟决定解除租赁关系，应当负有通知义务，提前通知余玉鹏并给予余玉鹏合理的搬迁期限。本案中，王丽娟陈述其于2019年9月26日在租赁标的物处张贴相关告知书，但仅提供了一张照片打印件，无法证明张贴人的身份，也无法证明张贴时间和地点。余玉鹏当庭否认收到该通知。一审法院认定王丽娟履行了通知义务是不合理的。三、租赁标的物作为太仓市志远房产经纪有限公司东仓路分公司的实际经营地点，经营时间较长，积累了大量的客户资源，一审法院要求余玉鹏在10天内搬离不合理。王丽娟二审未答辩。王丽娟向一审法院起诉请求：1.要求余玉鹏腾退座落于太仓市房屋；2.要求余玉鹏支付房屋占有使用费（自2019年10月1日起至实际腾退之日止，按照27000元/年标准支付）；3.诉讼费用由余玉鹏承担。一审法院认定事实：坐落于太仓市（建筑面积108.80平方米）的所有权人为王丽娟及其配偶朱建明。案件审理过程中，朱建明确认由王丽娟行使相应的诉讼权利义务。2015年6月10日，王丽娟作为出租方（甲方）、余玉鹏作为承租方（乙方）签订《租房协议》一份，约定：“第一条：租赁标的。甲方将其合法拥有的人民南路28号105室标的租给乙方作为经营使用。第二条：租赁期限及租房用途。租赁期限自2015年9月28日起至2016年9月27日止，为期一年。乙方用于合法的生产经营，不得利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益，如有非法活动，后果由乙方自己负责。第三条：租金支付方式及押金。租金：双方约定每年租金（税后）为人民币20000元整，乙方以现金或双方约定其他方式支付给甲方。以一年一付方式支付给甲方。乙方需支付甲方租赁押金5000元，甲方于乙方承租到期之日将该笔押金原额返还，不计利息。第四条：违约责任。乙方在租赁期间不得将标的人民南路28号105室转租给他人使用（除经过甲方同意），如没有经过甲方同意，乙方应承担10000元违约金……”上述合同到期后，余玉鹏仍继续租赁使用涉案房屋，并支付相应的租金至2019年9月27日。2019年9月26日，王丽娟在涉案房屋门口处张贴《租房到期告知书》，内容为：“余玉鹏，你与我签订的租房合同早已在2016年9月27日到期，如果你还想承租2019年9月28日至2020年9月27日，需签订书面租赁合同。租金一年六万元整。想租，租金在三日内付清，如不按期支付房租，在15天内搬走。”另查明，太仓市志远房产经纪有限公司成立于2015年5月22日，法定代表人原为余玉鹏，后于2017年8月22日变更为罗爱环，股东为余玉鹏；太仓市志远房产经纪有限公司东仓路分公司成立于2017年6月16日，负责人为罗爱环。以上事实有王丽娟提供的租房协议、不动产权利证书、告知书、说明、照片，余玉鹏提供的工商登记信息、收据存根以及当事人当庭陈述予以在卷佐证。一审法院认为，余玉鹏虽主张涉案房屋的实际承租方为太仓市志远房产经纪有限公司东仓路分公司，但余玉鹏与王丽娟签订的《租房协议》中明确载明承租人为余玉鹏，且涉案房屋的租金均由余玉鹏支付，故一审法院对余玉鹏的抗辩意见不予采信。因此，双方签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性法规，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。双方租赁合同于2016年9月27日到期，此后并未再续签书面租赁合同。因余玉鹏在合同期满后仍使用涉案租赁房屋，向王丽娟支付租金直至2019年9月27日，王丽娟未提出异议，故双方形成不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁的出租人在给予承租人合理的准备期间后可以随时解除租赁关系。本案中，王丽娟于2019年9月26日以书面方式向余玉鹏发出《租房到期告知书》，告知余玉鹏如不继续支付租金，要求余玉鹏在15天内从承租房屋中搬离。现余玉鹏未按告知书要求支付租金，应当认定双方的不定期租赁合同关系于2019年10月11日解除。租赁关系解除后，承租人应依法将涉案房屋腾退。余玉鹏称其将诉争房屋用于太仓市志远房产经纪有限公司东仓路分公司经营使用，且该公司由其实际控制经营，故其理应将承租房屋腾退返还给王丽娟。同时，王丽娟有权按照27000元/年的标准要求被告支付2019年10月1日起至实际腾退之日止的未付租金及房屋占有使用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、余玉鹏于本判决生效后10日内将太仓市房屋腾退给王丽娟。二、余玉鹏于本判决生效后10日内支付王丽娟租金及房屋占有使用费（自2019年10月1日起至实际腾退之日止，按照27000元/年标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由余玉鹏负担，其应于本判决生效后10日内向一审法院交纳。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，余玉鹏与王丽娟签订租房协议，相关的租金由余玉鹏支付，故涉案的房屋租赁关系发生在余玉鹏与王丽娟之间。租房协议到期后，余玉鹏继续使用涉案房屋并支付租金至2019年9月27日，双方之间构成不定期租赁关系。不定期租赁的出租人在给予承租人合理准备期间后可以随时解除租金关系，本案中虽余玉鹏对于王丽娟是否张贴告知书提出异议，但王丽娟于2019年10月15日即提起本案诉讼，已经给予余玉鹏相应的准备期间，据此可以判令双方之间的不定期租赁合同关系已解除。租赁关系解除后，余玉鹏应依法将涉案房屋腾退并支付租金及占有使用费，一审法院判令余玉鹏在判决生效后10日内将房屋腾退给王丽娟合法有据。综上所述，余玉鹏的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人余玉鹏负担。本判决为终审判决。审判员 陈 斌二〇二〇年四月十日书记员 徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。