江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1611号上诉人（原审被告）：李红平，男，1982年5月1日出生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审原告）：常熟零起点房产经纪有限公司，住所地常熟市湖山路576号。法定代表人：蒋华英。原审被告：袁媛，女，1983年9月19日出生，汉族，住溧阳市。上诉人李红平因与被上诉人常熟零起点房产经纪有限公司（以下简称经纪公司）及原审被告袁媛居间合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初13658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李红平上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回经纪公司的诉讼请求；2.上诉费用由经纪公司承担。事实和理由：一、经纪公司未尽到勤勉义务，在居间服务过程中存在重大过失，故意隐瞒与订立合同有关的事实或提供虚假情况。1、案涉房屋于2017年8月就被一审法院查封，但在签订第一份房屋买卖居间合同时，经纪公司明确表示涉案房屋无任何过户障碍，可以随时办理过户登记。2、李红平在购买房屋时，经纪公司告知学区房名额可以使用，但实际上却无上学名额。二、第二份房屋买卖合同是在一审法院主持下签订，且合同系格式合同，故其中关于1%的居间费并不能作为双方结算的依据，亦不是李红平的真实意思表示。同时，该合同并不是经纪公司居间服务的成果，而是李红平自身积极维权的结果。经纪公司书面辩称，李红平通过经纪公司介绍于2019年4月初与案外人签订了房屋买卖居间合同，但因该房屋查封，不能在约定的期限内完成过户交易。后经三方协商，于2019年7月19日重新签订了房屋买卖居间合同，并在经纪公司的协助下，于2019年8月3日完成了房屋产权变更，至此，经纪公司的居间服务全部完成，应当支付佣金。袁媛未发表述称意见。经纪公司向一审法院起诉请求：1.判令李红平、袁媛支付房屋买卖居间代理佣金13600元，房屋评估费300元；2.判令李红平、袁媛承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月2日，案外人王翠云、唐亮亮作为出卖方（甲方）、李红平、袁媛作为买受方（乙方）与经纪公司作为居间方（丙方）签订第一份《房屋买卖居间合同》（以下称第一份合同），约定案外人王翠云、唐亮亮将坐落于东湖京华京珠苑6幢1004室、建筑面积为141.66平方米的房屋（以下简称案涉房屋）以251万元价格出卖给乙方，其中是否设定抵押处载明“无”。另约定付款方式：乙方在2019年4月1日付甲方购房定金5万元整，在2019年4月8日之前付甲方45万元整，在2019年6月5日之前付甲方36万元整，乙方办理纯商业贷款暂定165万元。……甲方在2019年6月5日之前腾空该房屋，并将钥匙交给乙方，甲方在交房前将该房屋的水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费等结清。甲、乙、丙约定于2019年6月5日前办理房屋权属交易登记手续。……第四条：交易税费和房屋买卖居间代理佣金的约定及支付：1.该房屋买卖过程中应当缴纳的增值税、土地增值税、个人所得税、契税等（房产过户应要缴纳的所有税、费），由乙方承担，契税1.5%、个税1%，以查档为准。2.房屋买卖居间代理佣金的约定及支付：（1）甲方在签订本合同时向丙方缴纳居间代理佣金1万元整；（2）乙方在签订本合同时向丙方缴纳居间代理佣金成交价1%。第六条：违约责任：甲、乙双方在2019年5月20日前提供合法的过户/贷款资料，否则视为违约。甲、乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付5万元作为违约金，并支付丙方成交价2%作为前期费用和报酬，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。第七条：约定其他事宜。附注：①维修基金随房赠送。②甲方有剩余贷款，乙方同意协助甲方共同还清贷款。③甲方带走主卧床垫，朝北次卧小床。④甲方保证有名额，若没有全额退还伍拾万，并以伍万作为违约金赔偿。甲方：王翠云、唐亮亮，乙方：李红平、袁媛，丙方：经纪公司盖章。2019年7月17日，案外人王翠云、唐亮亮、唐俊翔作为出卖方（甲方）、李红平、袁媛作为买受方（乙方）与经纪公司作为居间方（丙方）签订第二份《房屋买卖居间合同》（以下称第二份合同），签订地点：古里法庭，约定案外人王翠云、唐亮亮、唐俊翔将坐落于东湖京华京珠苑6幢1004室、建筑面积为141.66平方米的房屋（以下简称案涉房屋）以236万元价格出卖给乙方，其中是否设定抵押处载明“有”。另约定付款方式：乙方在2019年4月8日付甲方购房定金50万元整，在2019年7月26日之前付甲方20万元整（除贷款、定金、尾款外），在2019年8月3日之前付甲方1万元（尾款），乙方办理纯商业贷款暂定165万元。乙方在交房之日付甲方尾款1万元整。……甲方在2019年8月3日之前腾空该房屋，并将钥匙交给乙方，甲方在交房前将该房屋的水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费等结清。甲、乙、丙约定于2019年7月26日前办理房屋权属交易登记手续。另在下方手写“贷款合同出来（审核通过）再过户，相应时间双方可放宽两周）……第四条：交易税费和房屋买卖居间代理佣金的约定及支付：1.该房屋买卖过程中应当缴纳的增值税、土地增值税、个人所得税、契税等（房产过户应要缴纳的所有税、费），由乙方承担，契税2%、个税1%，以查档为准。2.房屋买卖居间代理佣金的约定及支付：（1）甲方在签定本合同时向丙方缴纳居间代理佣金1万元整；（2）乙方在签定本合同时向丙方缴纳居间代理佣金成交价1%。第六条：违约责任：甲、乙双方在2019年7月19日前提供合法的过户/贷款资料，否则视为违约。甲、乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条第一款约定的房屋成交价格的20%作为违约金，并支付丙方成交价2%作为前期费用和报酬，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。第七条：约定其他事宜。附注：①维修基金随房赠送。②甲方有剩余贷款，甲方自己解决。③甲方于2019年7月30日前结清物业费，并出具结算清单。④乙方已知晓甲方该房屋没有名额，并对此无异议。⑤甲方带走主卧床垫，朝北次卧小床。甲方：王翠云、唐亮亮、唐俊翔，乙方：李红平、袁媛，丙方：经纪公司盖章。一审另查明，案涉房屋原房屋所有权人为王翠云、唐亮亮、唐俊翔，该房屋于2017年6月9日登记的他项权利为债权数额140万元，债务履行期限为2017年6月9日至2018年6月8日；另该房屋于2017年8月18日因（2017）苏0581民初9141号案件被一审法院予以查封。后申请执行人陈丽娟、卞士上与被执行人黄凯瑞、常熟市海虞镇法圣雅派制衣厂、唐亮亮、瞿林佳民间借贷纠纷一案，因（2017）苏0581民初9141号民事裁定对唐亮亮的房产采取了保全措施，一审法院依照申请执行人的书面申请，于2019年6月5日出具（2018）苏0581执5710号之一执行裁定书，解除对被执行人唐亮亮名下位于常熟市东南大道111号东湖京华京珠苑6幢1004室不动产的查封。2019年7月8日，李红平、袁媛以案外人王翠云为被告、经纪公司为第三人诉讼来院，要求解除第一份房屋买卖居间合同，并要求案外人王翠云返还50万元以及赔偿违约金5万元。一审庭审中，经纪公司表示，对于案涉房屋的查封、抵押情况，经纪公司并不清楚，在交易当时经纪公司也无法知晓案涉房屋的情况。签订第一份合同后，因出卖方的房屋涉嫌债务被法院查封不能正常交易，因此在李红平、袁媛起诉后三方签订了第二份合同。第二份合同因出卖人违约在房屋总价上降价了15万元，同时也在协议中明确了房屋没有名额。签订第二份合同后，双方在经纪公司的协助下，完成了案涉房屋的产权变更手续。虽然双方在案涉房屋的交易中产生了问题但已全部了结，出卖人也通过降价作出了赔偿，经纪公司也按照合同完成了居间服务，李红平、袁媛理应支付居间佣金。扣除李红平、袁媛已支付的1万元，要求李红平、袁媛支付剩余居间佣金13600元及评估费300元，对于评估费300元暂无证据提供。李红平、袁媛认为，经纪公司作为中介公司，理应清楚所出售房屋的具体状态，这是中介公司的职责范围，而对于案涉房屋是否查封、抵押等情况，经纪公司在签订第一份合同时并未告知李红平、袁媛。按照第一份合同约定，案涉房屋应在2019年6月5日之前过户，但因出卖人的房屋被查封，出卖人违约导致房屋过户逾期。当时李红平、袁媛要求出卖人退还50万元房款，但因出卖人无法退还购房款，李红平、袁媛不得以起诉至法院。第二份合同能达成也是因为李红平、袁媛起诉才达成的，而且案涉的房屋是6月20多号才解封的。在签订第二份合同时，经纪公司曾口头答应佣金按照23000元收取，案涉房屋过户后其给付了经纪公司10000元，但其认为经纪公司没有尽到该尽的责任，佣金不应按照1%计算，应少付或不付。因双方意见不一，致调解未成。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，经纪公司、李红平、袁媛及案外人（出卖方）签订了两份《房屋买卖居间合同》，合同均系当事人真实意思表示，不违反禁止性法律规定，为有效合同，当事人各方均应按约定的内容履行各自的义务。李红平、袁媛辩称案涉房屋在签订第一份合同时经纪公司未将案涉房屋的抵押、查封情况告知李红平、袁媛，未尽到居间职责，且签订第二份合同是因李红平、袁媛起诉案外人（出卖方）才促成。对此，一审法院认为，首先，经纪公司作为专业居间方，应将有关合同订立的事项向李红平、袁媛如实披露及报告，虽经纪公司对于案涉房屋的查封情况未能查实，但没有证据证明经纪公司存在故意隐瞒或者提供虚假情况的情形。其次，李红平、袁媛作为购买方，对于所购房屋的状况也未能尽到合理注意义务。再次，因案外人违约导致第一份合同未能全面履行，后在法院达成了第二份合同，第二份合同中明确载明的居间代理佣金为成交价1%即23600元，李红平、袁媛对该份合同中的居间费标准也未提出异议。最后，三方均按照第二份合同约定完成了案涉房屋的过户、交房等完整流程，至此经纪公司的居间服务内容已全部完成。至于李红平、袁媛辩称，经纪公司曾口头答应居间费按照23000元执行，对此未能提供证据，经纪公司对此亦予以否认，故对李红平、袁媛的该意见，一审法院不予采纳。现经纪公司根据第二份合同，要求李红平、袁媛支付剩余居间代理佣金13600元，依法有据，一审法院予以支持。至于经纪公司主张的房屋评估费300元，未提供相关证据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、李红平、袁媛于判决生效之日起十日内支付经纪公司居间代理佣金13600元；二、驳回经纪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取74元，由李红平、袁媛负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，2019年11月11日，在一审法院组织的开庭程序中，李红平、袁媛确认已于2019年7月31日领取了房产证。二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，2019年7月17日签订的《房屋买卖居间合同》系李红平、袁媛与经纪公司及案外人因2019年4月2日的《房屋买卖居间合同》无法全面履行而再次达成的协议，其中明确约定了由李红平、袁媛承担成交价1%的居间代理佣金，并备注“李红平、袁媛已知晓该房屋没有名额，并对此无异议”，该约定系当事人的真实意思表示，应当按约履行。现李红平在诉讼中确认案涉房屋已完成过户，故经纪公司已完成上述合同项下的全部居间义务，据此一审法院认定李红平、袁媛应当按约支付剩余居间代理佣金，该认定并无不当。至于李红平上诉主张经纪公司存在故意隐瞒、提供虚假情况的情形，但对此不能提交任何证据证明，故李红平的该项上诉理由，依据不足，本院对此不予采纳。综上所述，李红平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148元，由上诉人李红平负担。本判决为终审判决。审 判 长  管 丰审 判 员  孙晓蕾审 判 员  浦智华二〇二〇年四月二十六日法官助理  陆 庆书 记 员  严 静