杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0106民初10585号原告：孙洋，男，1981年9月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告：李静，女，1981年10月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。两原告共同委托诉讼代理人：俞少明，浙江之江律师事务所律师。被告：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区红石中央大厦2402室。法定代表人：滕皋明，董事长。委托诉讼代理人：周欣，男，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。原告孙洋、李静与被告杭州华邦房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告孙洋及两原告的两原告共同委托诉讼代理人俞少明、被告的委托诉讼代理人周欣、蒋伟政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告方损失4648042.13元；2、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2017年7月30日，两原告作为买方，王荣、陈艳华作为卖方，被告作为房地产经纪机构，共同签订《杭州市房地产经纪服务合同》一份，约定：被告接受原告及卖方的委托，促成双方就杭州市西湖区金地自在城栖霞居6幢304室（以下简称金地自在城304室）房屋订立《杭州市房屋转让合同》。同日，三方还签署了《杭州市房屋转让合同》《二手房交易房屋监督支付协议》。在被告承诺承担监管责任的情况下，两原告与卖方还签订了被告起草的《房屋转让补充协议》。2017年8月25日，原告方向监管账户汇入购房款2550000元，向王荣、陈艳华交付其他转让款1185000元，但王荣、陈艳华并未将款项用于清偿案涉房屋的抵押贷款，亦未办理抵押注销手续。后原告方将王荣、陈艳华诉至法院（案号为（2017）浙0106民初11299号），法院经审理作出了王荣、陈艳华向两原告支付转让款及赔偿款的生效判决，但王荣、陈艳华并未履行支付义务，两原告遂申请了强制执行，执行金额为4648042.13元。原告方认为，三方已在合同中约定：“乙方同意将首付款用于偿还甲方在上述银行抵押款（不足部分由甲方自行筹资），甲方承诺该款项仅用于归还上述银行抵押款。甲方需在签订本协议后三个工作日内向上述银行申请提前还款，在满足取款前提下，甲方需在预约房款当日领取房款，并在领取房款后当日在中介工作人员陪同下一次性还清上述银行抵押款。”根据温州银行《个人借款合同》的约定，如借款方需提前一个月还清贷款，应当经过温州银行的同意。故被告应获得卖方向银行预约成功及银行同意提前还款的材料后，才有权向交通银行发出《付款通知书》。然而，被告并未履行该职责，被告的员工并未陪同卖方前去归还抵押贷款，也迟迟未告知原告房屋抵押未注销的情况，导致两原告无法在第一时间采取措施避免后果的发生。同时，《二手房交易房屋监督支付协议》约定了房屋款项应打入交通银行监管账户，“甲、乙、丙三方不可撤销地共同授权丁方根据丙方签署的《付款通知书》等，将资金账户打给卖方”。然而，被告的《付款通知书》却让交通银行转账给卖方的工商银行账户。此外，被告作为中介机构，应在房屋买卖前向原告告知交易的风险。但被告并未按照《房屋经纪管理办法》的规定制作房屋状况说明书，经纪服务协议也不符合应有两个代理人签名的要求。因此，被告的上述违约行为与原告方的损失存在密切的因果关系，应向原告方赔偿损失。在本案审理过程中，案涉房屋已被拍卖，原告方收到了执行款734800元，故将第一项诉讼请求变更为判令被告赔偿损失3913242.13元。被告答辩称：被告在居间服务过程中不存在任何过错。第一，原告方的损失系由卖方造成，卖方是否守约是被告无法控制的。第二，原告主张被告未尽陪同义务，但约定该陪同义务的《房屋转让补充协议》系原告方与卖方签订的补充合同，被告并未在其中签字或盖章。实际上，被告的工作人员也进行了陪同，但仅仅是“陪同”，被告方对卖方不存在其他权利。第三，原告根据《二手房交易房屋监督支付协议》的第三条主张购房款应当支付到卖方的交通银行账户，该监督支付协议的版本是银行提供的，但是银监会不允许银行这么做，该条文没有法律效力，即便有，监管责任也在银行。原告方陈述其他的事实和原告的损失并没有必然因果关系，因此，请求驳回原告方的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院举证如下：1、杭州市房地产经纪服务合同；2、经纪服务费确认书；证据1-2共同证明被告向原告方提供居间服务。3、《杭州市房屋转让合同》《房屋转让补充协议》，证明被告存在监管义务及陪同义务。4、《二手房交易房款监督交付协议》（复印件），证明被告按约应当承担的监督责任。5、《个人借款合同》（复印件），证明卖方如需提前还清抵押贷款应当经温州银行同意。6、情况说明，证明被告未尽到监管责任。7、民事判决书；8、执行案件受理通知书；证据7-8共同证明原告方遭受的实际损失。被告为证明其抗辩，向本院举证如下：1、居间协议（打印件），证明被告已告知原告房屋的状况及交易风险。上述证据经庭审质证，对于当事人无异议的证据，本院对其真实性亦予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：1、原告方提交的证据4《二手房交易房款监督支付协议》虽系复印件，但被告系该协议的签订方之一，其在庭审中对其中的条款并无异议，而且做了解释说明，故本院对该证据的真实性予以确认；2、原告方提供的证据5系复印件，且未提交原件核对，故本院对其真实性不予确认；3、证据6情况说明系原件，其中的内容与双方当事人的庭审陈述亦基本相符，故本院对其真实性予以确认。根据上述确认的有效证据及双方当事人的庭审陈述，本院就本案事实认定如下：两原告与案外人陈艳华、王荣在被告居间之下，达成了金地自在城304室房屋买卖的合意。三方曾签订《房地产买卖居间协议》，对房屋的基本情况、价款金额及付款方式、居间服务等做了约定。2017年7月30日，两原告作为乙方（买方），陈艳华、王荣作为甲方（卖方），被告作为房地产经纪机构，三方共同签订《杭州市房屋转让合同》，约定：金地自在城304室房屋转让总价为3300000元，该转让价格不包括装修价款；房屋抵押权人为温州银行股份有限公司杭州分行（以下简称温州银行杭州分行），甲方于过户前办理抵押注销手续；甲乙双方同意委托交通银行股份有限公司杭州城北支行（以下简称交通银行城北支行）331066100018010037679账号（以下简称保证金专户）对房产交易资金进行监管支付；双方约定以贷款付款（商业贷款）支付房款，乙方须于2017年8月15日前支付首期款2550000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款750000元由乙方申请银行贷款等。同时，三方还签订了《杭州市房地产经纪服务合同》，约定：经纪服务内容为“过户手续”、“贷款手续”、“交易税费”代收、代缴等相关事宜；买卖双方同意向被告各支付经纪服务费16500元整；被告应在符合《杭州市房屋转让合同》约定的付款条件时，3个工作日内通知卖方携带有效身份证件等有关资料按《交易房款监督支付协议》约定办理房款转移手续。该《杭州市房地产经纪服务合同》中，被告的房地产经纪人并未签字。同日，原、被告及卖方还与交通银行城北支行签订了《二手房交易房款监督支付协议》，约定：原告自愿将购房首付款2550000元及银行贷款750000元划入被告在交通银行城北支行开立的保证金专户；原、被告及卖方不可撤销地共同授权交通银行城北支行根据被告签署的《付款通知书》按以下条件和顺序，将上述保证金专户中的相应金额的监管资金划付到卖方在交通银行城北支行开立的王荣的账号上：1、于款到账且原告方银行按揭申请审批通过后被告划付2550000元；2、于银行放贷且交房完毕后被告划付750000元；卖方除首次领取房款时需至交通银行城北支行办理外，其余房款达到本协议约定的支付条件时，原、被告及卖方不可撤销地委托丁方根据本协议将剩余房款划入卖方在交通银行城北支行开立的指定收款账户等。此外，被告按照二原告（乙方）与陈艳华、王荣（甲方）的意思，还在同日起草了《房产转让补充协议》，约定：甲方于2016年月日前在中介方工作人员陪同下用自筹资金一次性还清温州银行原有抵押款（甲方需在还清上述抵押款后且在符合领取首付款条件的情况下方能领取首付款），并在取得抵押注销资料后且在办理房屋交易申请受理手续前3个工作日内完成抵押注销手续；乙方同意将首付款用于偿还甲方在上述银行抵押款（不足部分由甲方自行筹资），甲方承诺该款项仅用于归还上述银行抵押款；甲方需在签订本协议后3个工作日内向上述银行申请提前还款，在满足取款条件的前提下，甲方需在预约还款当日领取房款，并在领取房款后当日在中介方工作人员陪同下一次性还清上述银行抵押款；甲方承诺在取得抵押注销资料后3个工作日内办理抵押注销手续；本补充协议一式三份，甲乙双方各执一份，抄送中介方一份等。在该《房屋转让补充协议》的页尾，手写着：“乙方同意车位和装修家具家电款1185000元整于签订完房屋转让合同后支付甲方。”上述合同签订后，二原告陆续向保证金专户汇款2550000元，并向王荣支付车位和装修家具家电款1185000元。但王荣并未将上述款项用于清偿抵押贷款，房屋抵押也并未注销。被告负责案涉居间服务的工作人员张小兵于2017年11月9日安排买卖双方面谈，并出具情况说明，称：买家李静、孙洋于2017年7月30日在豪世华邦购买王荣名下位于金地自在城304室房产。豪世华邦员工张小兵于2017年8月28日陪同卖方王荣领取首付款还抵押款，当场王荣电话温州银行，银行领导不在，签不了字，不能扣款，王荣因公司有事就离开杭州去了台州。后因王荣公司自己周转挪用了该笔首付款，现公司资金紧张，王荣承诺于2017年12月20日前还清抵押并注销，并写承诺书给买家。张小兵负责后期监督工作，有什么情况如实汇报给买家，并协助买家处理后续售后。另查明，二原告曾将王荣、陈艳华诉至本院，案号为（2017）浙0106民初11299号，本院经审理后，于2018年6月27日作出生效判决，判决解除《杭州市房屋转让合同》并判令王荣、陈艳华向二原告合计返还3735000元，并支付违约金660000元等。因王荣、陈艳华未履行上述付款义务，二原告向本院申请了强制执行，案号为（2019）浙0106执3696号，执行标的为4648042.13元。因王荣、陈艳华名下暂无可供执行的财产，本院已于2019年11月20日裁定终结执行程序。后在本案审理过程中，王荣、陈艳华名下的金地自在城304室房屋已被本院依法拍卖，本院向二原告划付了执行款737768.25元。此外，二原告于2020年3月18日还收到了仙居县人民法院划付的王荣执行款183940.37元。再查明，被告已将二原告支付的中介费用全额退还。本院认为，本案的争议焦点是被告在为二原告提供居间服务的过程中是否存在违约行为以及是否应承担赔偿责任。原、被告签订的多份合同均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。其中，《杭州市房地产经纪服务合同》虽然缺少房地产经纪人的签字，违反了部门规章《房地产经纪管理办法》的规定，但并不影响合同的效力。对于《房产转让补充协议》，根据被告在庭审中的自认，该协议系被告根据买卖双方的意思表示而起草，被告对其中中介方工作人员应陪同卖方清偿银行抵押贷款等内容应属明知，且在起草过程中并未提出异议，因此，按照诚实信用原则，被告虽未在该协议中签字，但仍应受其约束，履行相应的义务。而且，被告提供居间服务的目的是促使交易双方完成房屋转让行为。被告作为专业的房地产中介机构，熟知房屋买卖过程中的风险，对买卖双方的交易行为应尽合理审慎的监督和注意义务。因此，上述协议约定的“陪同义务”，并非仅仅是陪着卖方前去，也包含了受买方委托监督卖方履行的应有之义。在履行过程中，被告工作人员张小兵确实按约于2017年8月28日陪同卖方王荣领取了首付款，但王荣并未在当日清偿抵押贷款，而是借故离开，之后将款项挪作他用。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况。这要求居间人在居间合同订立前后，应向委托人如实告知其所知道的有关房屋买卖的事项，包括相对人的信用状况、房屋的权利限制情况以及房屋买卖合同履行过程中的动态信息的及时披露等。本案中，卖方王荣在领取首付款后未按约清偿房屋抵押贷款显然是对二原告权益存在重大影响的事实，作为居间方的被告应在第一时间将情况反馈给原告方，并提醒原告可能存在的风险。现双方对于被告是否履行了及时告知义务而产生争议，而现有证据只能证明张小兵在2017年11月9日安排了买卖双方面谈，此时距离王荣应清偿贷款的日子已过去两个多月。张小兵提供居间服务系履行职务行为，其法律后果应归于被告。根据相关法律规定，对于合同是否履行发生争议的，应由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，被告并未提交证据证明其已履行及时告知义务，应承担举证不利的相应后果。二原告虽在与卖方的合同纠纷中胜诉，但经执行并未获得足额赔偿且执行程序已终结，其损失已实际产生。由于被告违反了前述法定义务，应当承担相应的赔偿责任。鉴于二原告损失产生的根本原因系卖方王荣、陈艳华违约，且二原告作为完全民事行为能力人，应对房屋购买的风险有一定的认知，但其在合同签订后将首付款2550000元支付至保证金专户，并将车位和装修家具家电款1185000元径直支付给了卖方后，其对合同的履行情况未及时跟进、积极敦促，未尽到审慎的注意义务，故对损失的产生亦应承担部分责任。现被告已向原告方返还了中介服务费，同时，结合被告在履行合同过程中的瑕疵程度及本案的实际情况，本院酌情确定被告向二原告赔偿50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、杭州华邦房地产代理有限公司自本判决生效之日起十日内支付孙洋、李静赔偿款50000元；二、驳回孙洋、李静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行的期间的债务利息。本案案件受理费减半收取19053元，财产保全申请费5000元，合计24053元，由杭州华邦房地产代理有限公司负担307元，由孙洋、李静负担23746元。杭州华邦房地产代理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；孙洋、李静于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  陈清二〇二〇年四月三日法官助理杨丽书记员李璐璐