江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初971号原告：徐州市如家物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区大郭庄办事处下河头综合楼112室。法定代表人：张柏莉，该公司经理。委托诉讼代理人：陈亮，江苏金汉都律师事务所律师。被告：孟迎，男，1991年10月20日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告徐州市如家物业管理有限公司（以下简称如家公司）诉被告孟迎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年4月15日公开开庭进行了合并审理。原告如家公司的委托诉讼代理人陈亮、被告孟迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告如家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业服务费1992元[110.65平方米×1.50元/月/平方×12个月（即2019年1月1日至2019年12月31日）=1992元]、公共能耗费150元（即150元/年计算1年，二期）、违约金199元（按照拖欠金额的10%计算）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告为徐州市云龙区金色雅筑小区B12#-1-301室业主，于2014年11月18日办理上房入住手续。现被告拖欠原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1992元、公共能耗费150元、违约金199元。经原告多次催要，被告至今未交纳。现原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告孟迎辩称，对物业费收费时间段、单价、房屋面积无异议。但是，原告不让我的车进入小区，有车位的可以进；我对象怀孕期间，保安恶语相向；门禁卡给我停了，电梯也给我停了；卫生打扫不到位，保安用我们公用电充他们自己的电动车；物业公示的收支明细不合理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐州市永润置业有限公司（甲方）和原告如家公司（乙方）签订《金色雅筑住宅小区前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对金色雅筑小区提供前期物业管理服务事宜；本合同期限为上房前60日起至小区业主代表大会成立、业主委员会代表全体业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效之日止；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业公共设施设备及公共附属物的接收、运行、保养、维修、管理和安全性、功能性维修，物业公共部位及小区内所有道路、公共场所、商业用房的保洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的接收、养护和管理，车位、车辆进出及停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，业主上房和入住管理；乙方提供的前期物业管理服务应达到投标书承诺的质量标准，基本要求方面设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内、其他报修按双方约定的时间到达，有完整的报修、维修和回访记录；按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；房屋管理方面每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各栋、单元门、户和公共配套设施、场地有明显标志；共用设施设备维修养护方面对共用设施设备进行日常管理和维修养护，保证正常运行，不得随意改做他用；对于消防设施要定期检查，保证良好运行；护管服务方面小区主出入口24小时站岗值勤，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；对进入小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；绿化养护方面有专业人员实施绿化养护管理，保证绿化成活率；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防旱、防冻；保洁服务方面垃圾做到日产日清、袋装化，合理设置果壳箱，野广告及时清理；保持小区道路整洁，楼道内无乱堆乱放、无卫生死角；根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害；乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年1次公布物业服务资金收支情况；物业服务费由业主和物业使用人按其拥有的建筑面积交纳，住宅1.50元/月/平方米，商业（商铺）物业1.50元/月/平方米，已销售未入住的物业，从上房第二年起按物业费收费标准的70%收取；物业服务费按年交纳，业主应于通知上房之日起交纳物业服务费用；小区的公共能耗费用单独立账，合理分摊，不列入物业管理费用；地下车库运行费和能耗费用列入地下停车位物业管理服务收费；本小区内规划的地上车位为独立商品，产权归开发商所有，由乙方统一管理，车位固定使用人按车位200元/个/月的标准向乙方交纳停车费，乙方可从停车费中按车位30元/个/月提取停车管理物业服务费；地下车库固定使用人按车位40元/个/月的标准向乙方交纳车辆管理物业服务费；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应交金额的10%向乙方支付逾期付款利息；乙方违反本合同关于物业服务费的约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。双方还就物业服务目标和标准、承接与验收、使用与维护、违约责任等其他内容进行了约定。前期物业服务合同签订后，原告如家公司开始为金色雅筑小区提供物业管理服务，提供的前期物业服务等级标准为中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准。2011年7月18日，徐州市物价局向原告如家公司作出徐价服函[2011]13号《关于金色雅筑小区前期物业服务收费备案的复函》：一、同意以招投标方式确定的金色雅筑小区普通住宅前期物业管理公共服务费标准在我局备案，具体收费标准：小高层住宅为1.50元/平方米/月（不含公共耗能费）；……。2014年4月2日，被告孟迎在金色雅筑小区《临时管理规约》上确认签名。金色雅筑小区《临时管理规约》约定：物业服务费住宅（小高层）1.50元/月/平方米，一层1.20元/月/平方米，商业物业1.50元/月/平方米，地下停车位40元/月/个，装潢垃圾处置费1.0元/平方米（上房时一次性交纳），公共能耗费600元/年/户（多退少补）；业主和物业使用人同意自物业交付使用之日起，无论该物业是否使用、出租或空置，均按规定交纳物业服务费；临时管理规约自物业买受人签订商品房买卖合同并书面承诺遵守本规约之日起生效。2014年3月25日，徐州市云龙区房产服务中心对金色雅筑住宅小区前期物业服务合同进行了登记备案。被告孟迎系金色雅筑小区B12#-1-301室房屋所有权人，房屋建筑面积为110.65平方米。2014年11月18日被告办理上房手续，其尚欠原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费110.65平方米×1.50元/月/平方米×12个月≈1992元、公共能耗费150元（即150元/年计算1年，二期）。另查明，原告于2019年12月31日撤出涉案小区。本院认为，徐州市永润置业有限公司和原告如家公司签订的《金色雅筑住宅小区前期物业服务合同》合法有效，对金色雅筑小区全体业主均具有约束力。关于物业服务费和公共能耗费问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告如家公司具有从事物业管理服务的资质，为金色雅筑小区提供了物业管理服务，被告孟迎为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费和公共能耗费，故原告要求被告支付其2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1992元及公共能耗费150元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于违约金问题。本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的违约金请求，本院暂不予支持。关于被告辩称观点一“原告不让我的车进入小区，有车位的可以进”。作为业主应当服从物业公司对案涉小区的管理，且案涉《金色雅筑住宅小区前期物业服务合同》对此明确约定“对进入小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放”，因此，被告应当服从并遵守原告的管理，况且被告反映案涉小区存在“电动车乱停乱放”问题，如存在，不就是个人业主未服从管理所致，故对被告的该辩称观点，本院不予采纳。关于被告的辩称观点二“我对象怀孕期间，保安恶语相向”。该观点属于侵权责任法律关系问题，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，如被告认为构成侵权，可另行主张权利，本院在本案中不予理涉。关于被告的辩称观点三“门禁卡给我停了，电梯也给我停了”。首先被告未交物业费，违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”其次，被告未提供证据证明其该观点，故对被告的该辩称观点，本院不予采纳。关于被告的辩称观点四“保安用我们公用电充他们自己的电动车”。针对此事，原告已经作出不允许其职工用小区的电给自己的电动车充电的规定，且原告发现后已及时制止，这种情况并非是常态，不构成被告拒交物业费的理由，故对被告的该辩称观点，本院不予采纳。关于被告的辩称观点五“物业公示的收支明细不合理”。该观点属于知情权问题，与本案物业服务合同纠纷亦非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉。关于被告辩称观点六“卫生打扫不到位、电动车乱停乱放”。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。据此，对被告的该抗辩意见，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告孟迎支付原告徐州市如家物业管理有限公司自2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1992元、公共能耗费150元；二、驳回原告徐州市如家物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告孟迎负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年四月十六日书记员 崔朝宇