甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初7043号 原告（反诉被告）：梁某，男，1981年3月3日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：李某，甘肃祁峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘某1，男，1984年4月8日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：刘某2（被告刘某1姐姐），女，1980年12月20日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：朱某（被告刘某1姐夫），男，1976年4月21日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。 第三人：王某1，男，1971年1月5日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：王某2（第三人王某1妹妹），女，1977年2月5日出生，汉族，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。 原告梁某与被告刘某1、第三人王某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，原告于2019年10月29日以“第三人王磊主体错误”为由申请撤回对第三人王磊的起诉，本院审查后依法制作（2019）甘0702民初7043号民事裁定书予以准许。同日，原告以“案外人王某1与本案具有利害关系”为由申请追加王某1为本案第三人，本院审查后，依法予以准许。2019年10月29日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李某、被告刘某1、第三人王某1委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。2019年12月24日，因原、被告及第三人均以“庭外和解”为由申请本案中止审理，本院制作（2019）甘0702民初7043之一号民事裁定书裁定本案中止诉讼。2020年2月20日，被告刘某1依法提起反诉，本案恢复审理。经审查，本院对刘某1反诉请求予以受理，并决定与本诉合并审理。2020年3月19日。本院依法适用简易程序，再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁某及其委托诉讼代理人李某、被告（反诉原告）刘某1委托诉讼代理人刘某2、朱某，第三人王某1委托诉讼代理人王某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁某向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原告与被告刘某1于2017年8月13日签订的《私人房屋买卖合同》，并判令被告承担违约金57000元；2.要求依法确认被告刘某1与第三人王某1之间的房屋买卖行为无效；3.要求依法判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告提交增加诉讼请求申请书一份，要求判令第三人王某1搬离涉案房屋。事实和理由：2017年8月13日，原告与被告刘某1达成房屋买卖协议，原告将自己所有的××区房屋一套以57万元的价格出售给被告，双方签订《私人房屋买卖合同》一份。约定双方签订本协议时被告刘某1支付购房款30万元，余款27万元于2017年12月1日前付清。合同签订后被告刘某1支付了首期购房款，余款经原告多次催要至今未付。2019年3月初，原告知悉被告将上述房屋以60万元的房屋出售给第三人王某1。现原告认为，被告未按照双方签订的《私人房屋买卖合同》的约定按时支付剩余购房款，又将房屋出售给第三人，其行为已经违反双方签订的合同第五条的约定，并构成违约。故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告刘某1辩称，原告所诉被告向原告购买房屋的事实属实，但违约系双方协商使用公积金贷款购房未成功办理，被告不承担违约金。在此期间，被告曾和原告商议退房退款，但原告均不同意，且被告向第三人出售房屋前已经向原告告知，并非被告私自出售。另，涉案房屋2017年8月13日之前的物业费、暖气费等相关费用均没有交纳。被告购买房屋后曾交纳2017年暖气费，2018年的暖气费至今未交纳。 第三人王某1委托诉讼代理人辩称，涉案房屋的不动产权证书只要成功办理，第三人即支付剩余房款。另，涉案房屋在交付给第三人之前，相关费用均没有付清。 反诉原告刘某1向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人梁某退还反诉人刘某1支付的××区房屋买卖款30万元；2.请求判令被反诉人梁某返还反诉人刘某1房屋装修费74750元、装修价格评估费5000元；3.本案本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉人刘某1与被反诉人梁某就涉案房屋形成买卖合同关系。反诉人与被反诉人于2017年8月13日签订了《私人房屋买卖合同》，经2019年10月29日法庭调查审理，双方达成调解协议，解除双方签订的《私人房屋买卖合同》，由梁某清退刘某1前期支付的房款30万元，并另支付被告双方均认可的张掖一鼎房地产评估咨询有限公司评估的装修费74750元。 反诉被告梁某辩称，被告（反诉原告）刘某1反诉状中陈述的部分属实。就反诉诉讼请求第一项，原告（反诉被告）同意合同解除后向被告（反诉原告）返还购房款30万元；对反诉诉讼请求第二项中，因双方房屋买卖过程中被告（反诉原告）存在违约行为，装修费74750元、评估费5000元应当由其自身承担，原告（反诉被告）不承担。庭前，原告提交增加诉讼请求申请书一份，请求第三人搬离涉案房屋。 第三人王某1辩称，就被告（反诉原告）的反诉请求及事实与理由无答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2013年4月1日，案外人张掖市博金房地产开发有限公司作为出卖人，原告梁某作为买受人，签订《商品房买卖合同》。约定原告梁某以总金额464498元的价格购买张掖市博金房地产开发有限公司开发的博金御湖湾小区第26栋2单元102号房（建筑面积共130.5平方米），买受人办理贷款的，于2013年4月1日签订合同，按银行规定首付房款278498元，余款在合同签订后30日内到账，所交房款不计息，张掖市博金房地产开发有限公司于2013年6月15日前交付原告梁某使用。2013年4月6日，张掖市博金房地产开发有限公司作为甲方（出卖方），原告梁某作为乙方（认购方），双方又签订《储藏室订购意向书》。约定原告梁某以总价133380元订购张掖市博金房地产开发有限公司开发的坐落于张掖市××路中的储藏室（暂定建筑面积22.23平方米），双方在签订协议后七日内，即2013年5月3日前原告支付该房款，该房款到账后签订正式的《商品房买卖合同》。 2017年8月13日，原告梁某作为卖方（甲方），被告刘某1作为买方（乙方），双方签订《私人房屋买卖合同》一份。约定原告自愿将上述合同约定的××区（建筑面积130.5平方米）及储藏室（车库）靠山墙（建筑面积约22.23平方米，最终面积以房管部门测量为准）及其所出卖该房产的相关土地使用权以总价款57万元出卖给被告，被告在签订本合同时，向原告支付首付购房款30万元，剩余购房款27万元于2017年12月1日前付清，原告应于所有房款到账之日起15日内将该房屋交付给被告，同时，原告还清该房屋中国银行按揭贷款，并向被告交付包括购房合同、购房收款收据、车库收据、维修基金收据、房屋钥匙、车库钥匙等。被告未按照合同约定付款，逾期达一个月以上的，每逾期一日，被告按照逾期金额的1‰支付违约金，逾期达两个月以上的，即视为被告不履行本合同，原告有权解除合同，届时将由被告承担此次交易中双方的全部费用，并向原告支付总购房款10%的违约金。该合同还约定，在被告支付全款后，房屋产权归被告所有，但目前由于政府和开发商的原因，博金御湖湾小区房屋在房管局处于冻结状态，被告在支付全款后，该房屋无法立即过户，也无法立即办理银行贷款，待张掖房管所将御湖湾小区住宅解冻后，原告应积极配合被告完成合同和收据的更换等，如果更换中产生费用，原告不承担。房屋未交清的物业费、水电费、采暖费等欠费，由被告承担，为方便被告贷款、房屋装修设计等，原告暂时将该房屋钥匙、车库钥匙、购房合同提供给被告，在被告未支付全款前，原告有权利收回房屋钥匙、车库钥匙、购房合同。原告上述合同签订后，被告即依约向原告支付首付购房款30万元，原告将涉案房屋交付被告使用，被告在接受房屋后，对涉案房屋进行了装修。 2019年4月26日，被告刘某1作为出卖方，第三人王某1作为购买方，又签订《房屋买卖合同》一份。约定被告刘某1自愿将上述房屋及储藏室以总价62万元出售给第三人王某1，第三人王某1于合同签订之日支付被告刘某1购房款30万元，作为其购买房屋的定金，在房屋产权证、土地使用证等相关过户手续办理完毕之后，第三人王某1一次性支付剩余房款32万元。同日，第三人王某1支付被告刘某1购房款20万元，被告刘某1向其出具收条一份，主要内容为“至2019年4月26日王某1支付房款20万元整，刘某1欠王某120万元代办费，顶付房款20万元整，房款总计付40万元整。” 另查明，审理过程中，被告刘某1于2019年11月5日申请就涉案房屋（全屋装修）的市场价格进行鉴定，本院审查后予以准许。经本院委托，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司于2019年12月18日作出张一鼎评字[2019]123号价格评估报告书，价格评估结论为：根据价格评估依据和价格评估办法，确定价格评估标的在价格评估基准日的市场价格为74750元。为此，被告支付鉴定费5000元。另该价格评估报告书中还载明涉案房屋的室内装修耐用年限为8年，至价格评估基准日已使用2年。 还查明，庭审中，原告自认其为涉案房屋设定了按揭贷款，贷款金额为186000元，抵押期限为20年，抵押至2033年4月截止。至今，原告尚未还清上述贷款。被告与第三人均认可第三人王某1向被告刘某1支付购房款22万元。 上述事实，有下列经庭审举证、质证的证据予以证实： 1.原告（反诉被告）委托诉讼代理人、被告（反诉原告）及第三人的当庭陈述； 2.原告（反诉被告）提交的《商品房买卖合同》一份、张掖市博金地产开发有限公司收款收据一份、原、被告签订的《私人房屋买卖合同》一份、《储藏室订购意向书》一份、手机截屏打印件六张； 3.被告（反诉原告）提交的其与原告的聊天记录一份、张掖一鼎房地产评估咨询有限公司张一鼎评字[2019]123号《装修价格评估报告书》一份、鉴定费发票一张； 4.第三人提交的其与被告签订的《房屋买卖合同》一份。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋虽未领取权属证书,但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”的规定,并非效力性规定,故原、被告签订的《私人房屋买卖合同》及被告与第三人签订的《房屋买卖合同》均未违反法律法规的强制性规定,且均系双方真实意思表示，故上述合同均为有效合同。现原告梁某要求解除原、被告签订的《私人房屋买卖合同》，在庭审过程中被告刘某1亦同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对原告梁某要求解除《私人房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对被告与第三人签订的《房屋买卖合同》，因原、被告之间签订的《私人房屋买卖合同》已经解除，被告未取得涉案房屋的所有权，故该合同签订的目的已无法实现，且庭审中原、被告及第三人均同意解除，故被告与第三人所签订的《房屋买卖合同》亦予以解除。 关于合同解除后的后果的认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，反诉原告刘某1在履行《私人房屋买卖合同》的过程中向反诉被告支付了购房款30万元，第三人在履行《房屋买卖合同》的过程中向被告（反诉原告）支付购房款22万元，依据上述法律规定，均应当予以返还，故原告（反诉被告）要求第三人退还涉案房屋、被告（反诉原告）刘某1要求原告（反诉被告）梁某返还购房款30万元、第三人要求被告（反诉原告）刘某1返还购房款22万元的诉讼主张，均符合法律规定，本院予以支持。因涉案房屋现实际由第三人占有，依据上述法律规定，第三人应向原告退还房屋，故对原告（反诉被告）梁某要求第三人退还房屋的诉讼主张予以支持。至于装修费，因被告（反诉原告）刘某1已对该房屋进行装修,装修系对房屋的添附,原告（反诉被告）梁某应同时对装修费用进行赔偿。庭审中，原告（反诉被告）辩称其明确告知刘某1在其没有付清房款前，不得进行房屋的装修，并提交手机截图予以证明。对此，本院认为，原告提交的手机截图中所载明的要求被告在履行全部付款义务方能进行装修的时间为2018年1月22日，而原、被告于2017年8月13日已经签订的《私人房屋买卖合同》，该合同中明确约定为方便被告贷款、房屋装修设计等，原告暂将房屋钥匙、车库钥匙、购房合同提供给被告，由此可知原告在双方签订合同时即已经允许被告对涉案房屋进行装修，且依据评估鉴定报告，涉案房屋装修至评估基准日已使用2年，即在原告向被告发送不允许装修的消息时，被告已经就涉案房屋进行了装修，故对原告的上述辩解理由，本院不予采纳，对被告（反诉原告）刘某1要求原告（反诉被告）梁某赔偿装修费用的诉讼请求,本院予以支持。在诉讼过程中,经评估,该套房屋室内装修市场价值为74750元,因此原告（反诉被告）梁某应赔偿被告（反诉原告）刘某1装修费用74750元。至于第三人因购买涉案房屋所造成的其他损失，因其未提供证据予以证明，本院不予涉理。 关于原告要求被告承担违约金57000元的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，原告在未取得权属证书的情况下将已经设定抵押的房屋出售给被告，且原告至今未办理房产解押手续,也未提供抵押权人同意其出卖涉案房屋的证据，致使被告一直无法办理按揭贷款，亦无法取得该涉案房屋的所有权，故对被告辩称其未支付下剩购房款系因为涉案房屋无法办理住房公积金贷款，以及在原告未还清贷款下，其全款支付房款后，权利无法保障的辩解理由，本院予以采信，就涉案《私人房屋买卖合同》的履行不能，原告自身亦存在过错。故对原告以被告未依照合同约定支付购房款存在违约为由要求被告承担违约金的诉讼主张，本院不予支持。 关于涉案鉴定费的承担问题。本案中，虽原告（反诉被告）对涉案《私人房屋买卖合同》的履行不能，自身存在过错，但被告（反诉原告）未按照合同约定支付下剩购房款，其行为亦构成违约，故双方均具有过错，故鉴定费由原（反诉被告）、被告（反诉原告）各承担一半。 窗体底端 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 原告（反诉被告）梁某与被告（反诉原告）刘某1签订的《私人房屋买卖合同》、被告（反诉原告）刘某1与第三人王某1签订的《房屋买卖合同》均系有效合同； 原告（反诉被告）梁某与被告（反诉原告）刘某1签订的《私人房屋买卖合同》，双方同意解除，予以解除； 被告（反诉原告）刘某1与第三人王某1签订的《房屋买卖合同》，双方同意解除，予以解除； 原告（反诉被告）梁某向被告（反诉原告）刘某1返还购房款30万元，限于本判决生效之日起三十日内一次性付清； 原告（反诉被告）梁某向被告（反诉原告）刘某1赔偿装修损失74750元，限于本判决生效之日起三十日内一次性付清； 被告（反诉原告）刘某1向第三人王某1返还购房款22万元，限于本判决生效之日起三十日内一次性付清； 第三人王某1向原告退还甘州区博金御湖湾小区26号楼2单元102室房屋及储藏室； 驳回原告（反诉被告）梁某的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1225元，减半收取612.5元，由原告梁某负担577.5元，被告刘某1负担35元。原告已交纳，被告负担的部分由被告直接给付原告，本院在退还原告案件受理费612.5元。 反诉案件受理费6996元，减半收取3498元，由反诉被告梁某负担。鉴定费5000元，由反诉原告刘某1负担2500元，反诉被告梁某负担2500元。反诉受理费、鉴定费，反诉原告已交纳，反诉被告负担的受理费、鉴定费由反诉被告直接给付反诉原告，本院退还反诉原告刘某1案件受理费3498元。 如不服本判决，可在判决书送达之日后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 马书和 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 李 萍 书 记 员 冶吉盛