河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1230号 上诉人（原审原告）：行唐县元霞物业服务有限公司，住所地行唐县胡家庄新村一号楼门面房。 法定代表人：刘三元，执行董事。 委托诉讼代理人：郭振轩，河北龙洲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：窦某红，女，1974年12月2日出生，汉族，农民，住行唐县。 上诉人行唐县元霞物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）与上诉人窦某红因物业服务合同纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人物业公司委托诉讼代理人郭振轩、上诉人窦某红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物业公司上诉请求：一、依法撤销行唐县人民法院作出的（2019）冀0125民初1985号民事判决，发回重审或改判被上诉人给付上诉人2019年度的物业费、公共照明费、取暖费和拖欠水费共计3252元及资金占用期间的利息（利息按年利率6%，自2019年6月13日始计算至实际付清之日止）。二、一、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决仅支持上诉人起诉之日止被上诉人拖欠的物业费（包括公共照明维修费）的请求，驳回上诉人对被上诉人2019年7月份以后物业费的诉讼请求属事实认定错误。一、上诉人提交的《物业服务收费协议》明确约定“物业服务费按年缴纳，业主应在物业公司指定的时间交纳物业服务费”是对物业费如何收取所作的明确约定。上诉人在一审中也提交了被上诉人上年度的交费票据存根和上诉人的催费通知等，证明物业费收取的相关事实情况，即每年3月份上诉人开始向被上诉人收取本年度物业管理费。该约定不违反法律、行政法规强制性规定，且已实际施行多年。一审判决以物业服务合同未约定提前收取当年物业费为由驳回上诉人对于被上诉人自2019年7月份以后的物业费的诉讼请求应属错判。二、退一步讲，按一审法院判决所称尚未发生服务部分不应支持，但一审法院开庭审理时，对于8-10月份上诉人在诉讼期间已实际提供了服务的物业费部分。一审法院判决也未予支持，实属不当。三、对于被上诉人未装修空置物业费、取暖费交纳标准，物业服务收费协议虽没有明确约定，但在履行物业管理服务合同过程中，上诉人与业主委员会及小区业主已达成口头一致，即未装修物业费按正常标准的60%、取暖费按正常标准30%收取，小区绝大数业主也已按该标准实际履行了交纳义务。一审法院不顾案件事实作出判决显属不当。综上所述，一审判决违背当事人的意思自治原则，脱离客观事实擅自改变双方约定收取物业费的时间将使小区的管理陷入混乱之中，最终损害其他广大业主的合法权益，为错误判决。应依法纠正。 窦某红上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用出被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系属认定事实错误。1、某小区业主委员会与被上诉人签订的物业管理服务合同为无效合同。某小区业主委员会非某小区全体业主选举产生，系丁合泉自行成立的，不能代表某小区全体业主。《物业管理条例》第六条规定房屋的所有权人为业主；业主在物业管理活动中享有下列权利（五）业主有选举业主委员会委员，并享有被选举权。第十条规定同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十五条规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。据以上规定，上诉人系业主，有选举业主委员会的权利，有参加业主大会选聘物业公司的权利。而上诉人等作为业主，从未选举过业主委员会。也未选聘被上诉人作为小区物业公司，因此非业主选举的某小区业主委员会与非业主大会选聘的被上诉人物业公司签订的物业服务合同为无效合同。无效合同自始无效，不能因上诉人等接受了其物业服务或管理就认定合同的效力。2、退一步讲，即使认定上诉人接受了被上诉人的管理和服务，应给付物业费，也不应按物业服务收费标准收取物业费，应按其服务程度、项目支付物业费，被上诉人在小区物业管理期间在小区业主共有区域私搭乱建车位、车库出售，服务有瑕疵，也不应收取上诉人物业费。被上诉人在某小区与所谓的业主委员会相互勾结，视业主利益于不顾，毁坏绿化带建车位，占用消防通道和小区道路建车库，改变小区规划将1号楼南边通道改建成小院出售给业主，赢利一百多万，不但侵害了全体业主的利益，占用消防通道也对小区居民带来了安全隐患，业主对上述问题提出质疑拒交物业费后，被上诉人拒不改正，上诉人居住在11号楼2单元401室楼道内4楼照明灯坏了，墙体脱落，11号楼1单元402室西北角阴温，不能装修，所购买车库也漏雨，上诉人多次找被上诉人，其不予解决，既不安灯，也不修复，未履行职责，上诉人婆母因楼道照明损坏，从楼梯上摔下来，给上诉人家人生活造成了严重影响。被上诉人在小区除打扫卫生外，其他均不予服务，因此被上诉人在小区服务过程中赢利大于支出，不应向上诉人收取物业费。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用合同法第六十条、一百零七条和最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决上诉人给付被上诉人物业费公共照明费、水费适用法律错误。合同法第六十条和一百零七条之规定是对有效合同履行的规定，而被上诉人与某小区业主委员会签订的服务合同应为无效合同，自始无效，不应适用有效合同的法律规定予以判决履行。另最高院关于审理物业服务纠纷案件解释第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中被上诉人从未书面向上诉人催交过物业费，且上诉人有正当理由拒绝交纳，原审判决适用该条规定判决支持被上诉人的诉求是适用法律错误。综上，被上诉人非我们业主大会选聘的物业公司，其在我们小区私搭乱建，严重侵害小区业主利益，未履行物业公司的应履行义务，上诉人有权不予交纳物业费，为此特提起上诉，诉求如上。 物业公司向一审法院起诉请求：一、判令窦某红向物业公司支付拖欠的物业费、取暖费、水费共计3326元及占用资金期间的利息。（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）二、判令窦某红承担一切诉讼费用。 一审法院认定事实：窦某红居住的小区原为行唐县胡家庄新村，后改名为行唐县某小区，2015年1月物业公司开始接管该小区的物业管理服务业务。2015年12月31日物业公司与某小区业主委员会签订了物业管理服务合同，由某小区业主委员会将某小区委托物业公司实行物业管理，合同约定：甲方某小区业主委员会，代表丁和泉，乙方行唐县元霞物业服务有限公司，代表刘三元。一、物业地：行唐县南外环西路路南某小区；二、乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应责任；三、委托管理事项；四、业主和物业使用人房屋自用部位、设施及设备的维修、养护，在当事人提出维修时，乙方应积极进行维修或更换，但费用由双方协商决定；五、其他委托事项；六、委托管理服务期限为10年，自2015年12月31日起至2025年12月31日至；七、双方权利义务；八、收取物业管理服务费用；九、公共、共用部分设备、设施的维修、养护等费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，直接向业主收取；十、合同届满自动终止，双方如需延期，应在该合同期满20天前向对方提出书面意见；十一、合同自订立之日起生效，未尽事宜在商议。同日，某小区业主委员会与物业公司签订了物业服务收费协议，约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅：0.4元每月每平方米，每户每年交纳100元公共照明维修费。水费：1元每立方米。取暖费：18元每平米每年。”窦某红是某小区11-2-401室和11-1-402室的业主，房屋面积均为122.85平方米。11-2-401室一直由窦某红居住，物业及取暖费自2015年交到2018年，2019年物业费窦某红以楼道灯不亮、8号车库漏雨为由，至今未予交纳。11-1-402室窦某红没有装修也没有居住，2017年后没有交过物业费和取暖费。窦某红称因为房子漏水不能装修，元霞物业和丁合泉把绿化带和消防通道私建车库、车位，供暖设备卖掉，2016年装修时物业断水断电等问题，拒付物业费并要求物业公司赔偿其损失10000元。物业公司称已按物业管理服务合同约定为该小区提供了服务，尽到了义务，窦某红所述关于物业公司拆除锅炉、占用绿化带、私搭乱建等不是事实，窦某红无故拖欠物业管理费、水费和取暖费，没有法律依据，法庭应支持物业公司的诉求。上述事实，有物业管理服务合同、物业收费协议、某小区业主资料登记表、垃圾清运协议、河北省厚达房地产开发有限公司的公示、收款收据、房屋漏水照片等证据以及当事人当庭陈述在案为证。 一审法院认为，物业公司与某小区业主委员会签订了物业管理服务合同和物业收费协议，物业公司作为从事物业管理服务的企业法人，基于业主委员会的委托对窦某红所居住的某小区进行了物业管理，物业公司有权对小区业主收取物业服务费，其与业主委员会订立的合同对全体业主均具有效力。窦某红居住的11-2-401室的物业费和取暖费自2015年交到2018年，双方陈述一致，并有窦某红的交费收据所证实，足以证明窦某红对物业公司提供的物业服务和收费情况悉知并同意接受服务。故物业公司要求窦某红支付至物业公司起诉之日止窦某红拖欠的物业费（包括公共照明维修费）、水费、取暖费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。窦某红11-2-401室，2019年1月至物业公司起诉之日止（2019年8月）的物业费为343.98元（122.85平方米×0.4元/平方米每月×7个月），照明费为58.33元（100元/年÷12个月×7个月），水费70元（70立方米×1元/立方米），以上共计472.31元。窦某红11-1-402室为空置房，参照《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定，连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十交纳物业服务费，物业服务合同双方另有约定的除外。物业公司与某小区签订的物业管理服务合同、物业收费协议中对空置期间的物业费没有明确的约定。故窦某红11-1-402室物业费应当按空置房标准进行计算。关于空置房的取暖费应参照《石家庄市供热用热条例》第三十二条的规定，未实行按计量收费的空置房不用热的，在采取有效措施后，按应交纳热费总额的百分之二十收取。窦某红11-1-402室2017年1月至物业公司起诉之日止（2019年8月）的物业费为304.67元（122.85平方米×0.4元/平方米每月×31个月×20％），照明费为51.67元（100元/年÷12个月×31个月×20％），水费0元，取暖费物业公司主张17元每平米每年，取暖费835.38元（17元/平方米每年×122.85平方米×2年×20％），以上共计1191.72元。物业公司主张利息，因双方并无约定，不予支持。关于窦某红提出的在绿化带和消防通道私建车库、车位、供暖设备卖掉等问题与本案不是同一法律关系，本案不议。为业主提供优质服务是物业公司的义务，对于业主反映的问题，物业公司应当及时协调、改善，对不属于物业服务范围的工作应当做好释明工作；业主对物业公司的服务不满时，应当与物业公司协商或法律途径解决，不应当以拒交物业费为对抗。为提高小区的生活环境质量和业主的幸福指数需要双方的共同努力。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、窦某红于本判决生效之日起五日内给付物业公司11-2-401室的2019年1月至2019年7月物业费、公共照明维修费、水费合计472.31元；11-1-402室的2017年1月至2019年7月物业费、公共照明维修费、取暖费合计1191.72元，以上共计1664.03元。二、驳回物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由窦某红负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人物业公司与上诉人窦某红所居住的某小区业主委员会在2015年12月31日签订《物业管理服务合同》和《物业服务收费协议》后，上诉人物业公司已实际接管了某小区的物业服务。同时，上诉人窦某红认可其居住的11-2-401室的物业费和取暖费自2015年交到2018年，且有相关缴费票据证实，原审法院据此认定窦某红对物业公司提供的物业服务和收费情况悉知并同意接受服务，并无不妥。窦某红现以未选举过业主委员会、亦未选聘该物业公司为由，主张物业公司与某小区业主委员会签订《物业管理服务合同》无效，理据不足，不予支持；窦某红称其缴纳相关物业服务费用系受物业公司以断水断电相威胁、并非认可前述《物业管理服务合同》的效力，但其未提交有效证据证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果，不予采信。上诉人窦某红如认为物业公司提供的物业服务存在不当之处，可按照《物业管理条例》的相关规定向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司协商解决或按有关规定处理。关于涉案11-1-402室空置房屋物业费、取暖费的计算，原审法院参照《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定、《石家庄市供热用热条例》第三十二条的规定的相关标准予以认定，于法有据。上诉人物业公司称其与业主委员会及小区业主已达成口头一致，空置房屋物业费按正常标准的60%、取暖费按正常标准30%收取，但对方并不认可，物业公司未提交证据证明其事实主张，亦应承担举证不能的不利后果，不予采信。关于物业公司所称的收费期限问题，因物业公司与业主委员会签订的《物业服务收费协议》中并没有明确约定具体的收费时间，原判酌定给付至其诉至原审法院的2019年7月份，比较符合公平原则，如物业公司对后期已实际提供了服务而应收取相关物业费用，可另诉主张权利。综上所述，上诉人行唐县元霞物业服务有限公司、上诉人窦某红的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200.0元，由上诉人行唐县元霞物业服务有限公司负担100元，上诉人窦某红负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  刘建国 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年四月八日 法官助理梁阔 书记员王金兰 ——