云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异156号案外人：泸西县洪剑房地产开发有限责任公司，住所：泸西县迎宾路中段。法定代表人：卢洪成，董事长。委托代理人：黄琦超，云南明彰律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：王燕，女，汉族，1984年4月4日生，身份证住址河北省邢台市桥东区，现住云南省昆明市官渡区。被执行人：梁红刚，男，汉族，1978年10月18日生，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。被执行人：王惠，女，汉族，1988年11月24日生，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。被执行人：张彩莲，女，汉族，1971年4月8日生，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。被执行人：泸西县鸿源物资有限公司，住所：云南省红河泸西县。法定代表人：梁红刚。被执行人：开远市森宁农业科技发展有限公司，住所：云南省红河州开远市。法定代表人：梁自祥。在本院执行申请执行人王燕与被执行人梁红刚、王惠、张彩莲、泸西县鸿源物资有限公司、开远市森宁农业科技发展有限公司民间借贷纠纷一案中。案外人泸西县洪剑房地产开发有限责任公司向本院提出书面执行异议，请求解除对云南省红河州泸西县洪剑财富中心2-负101号、2-负102号（合同备案号：2014229、2014230）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人泸西县洪剑房地产开发有限责任公司称，被执行人梁红刚、王惠虽然与案外人签订《商品房购销合同》，但被执行人梁红刚、王惠并未实际履行合同，也未对合同约定的房屋进行接房，该房屋二被执行人并未实际占有。2014年6月16日，被执行人梁红刚、王惠与案外人签订合同编号为：洪剑2013第0043号、洪剑2013第0044号《商品房购销合同》，合同约定二被执行人购买案外人开发的位于泸西县（原中枢镇政府对面）洪剑财富中心第2幢第-1至2层负101号、第-1至2层负102号商铺，商铺成交总价款分别为15225318元、15196848元，二被执行人付款方式为银行按揭付款方式，分别为2014年6月16日前支付首期房价款7615318元，余款7610000元须在2014年6月23日前办理完毕；2014年6月16日前支付首期房价款7606848元，余款7590000元须在2014年6月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。案外人于2014年6月18日向泸西县房地产交易中心进行了合同登记备案，登记备案号为：2014229号、2014230号。合同签订并备案后，被执行人梁红刚、王惠并未按照合同约定向案外人支付购房款，同时银行按揭贷款也因二被执行人自身原因未得到银行放贷，二被执行人至今未向案外人支付任何的购房款，也未向案外人接房实际占有该商铺。案外人与二被执行人签订的《商品房购销合同》虽然在泸西县房地产交易中心进行了合同登记备案，但二被执行人并未履行合同向案外人支付购房款，也未向案外人进行接房实际占有合同约定的商铺，房地产交易中心并未对合同约定的商铺向二被执行人进行产权登记，该商铺实际上系案外人所有，合同约定买卖的商铺并未发生物权上的转移。不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签合同登记备案时政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权的设立或变动效力。涉案房屋并未登记在梁红刚、王惠名下，双方签订的合同仅进行了商品房合同备案登记，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力，本执行案件中涉及的二套商铺实际上系案外人所有。在案外人与被执行人梁红刚、王惠签订《商品房购销合同》并备案后，被执行人梁红刚、王惠并未履行合同向案外人支付任何的购房款，也未向案外人接房实际占有该房屋，期间并未向案外人主张过任何的权利。案外人已着手向案外人所在地管辖法院起诉与被执行人梁红刚、王惠解除双方签订的《商品房购销合同》并解除合同备案登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，本案中案外人与被执行人梁红刚、王惠签订合同并备案后，二被执行人未按照合同约定向案外人支付购房款，同时银行按揭贷款也因二被执行人自身原因未得到银行放贷，二被执行人至今未向案外人支付任何的购房款，也未接房，经原告多次催要，但均未果，二被执行人的行为依法构成违约，符合合同解除条件，现案外人已着手向案外人所在地管辖法院起诉解除与二被执行人签订的《商品房购销合同》，同时要求解除合同备案登记。法院执行的位于云南省红河州泸西县洪剑财富中心2-负101号、2-负102号房屋已在法院执行前租赁给他人，现租赁期限并未届满。案外人与被执行人梁红刚、王惠签订商品房购销合同后，因二被执行人未按合同约定支付相应的购房款，致使合同目的不能实现，同时二被执行人也未实际占有合同约定的房屋并取得约定房屋的所有权，案外人在合同目的不能实现的情况下为减少损失便将二商铺出租给他人，房屋出租前后，二被执行人从未向案外人及承租人主张过任何权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，二被执行人不是涉案商铺的实际所有者，且在法院执行前已将该商铺合法出租给其他人经营使用，现租赁期并未届满。综上，请求法院解除对涉案商铺的查封，同时中止执行。申请执行人王燕答辩称，法院对被执行人梁红刚、王惠名下的财产进行查封处置符合法律规定。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，被执行人梁红刚、王惠向案外人购买了位于泸西县洪剑财富中心第2幢第-1至2层负101号和负102号商铺，并签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，2014年6月18日办理了前述两套房屋的备案手续，将房屋备案在被执行人梁红刚名下，该两套房屋的权利人为梁红刚，故法院可以对两套房屋进行查封。现双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》依然有效，案外人所陈述的未支付过任何价款的说辞不符合常理，合同签订后未支付任何价款为何要备案？案外人据此解除合同，但至今案外人并未采取任何措施解除合同。故申请执行人有理由相信梁红刚、王惠已经支付了首付款，鉴于商品房预售合同登记备案仍然有效，法院可以对被执行人名下购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的位于泸西县洪剑财富中心第2幢第-1至2层负101号和负102号商铺进行查封，并继续执行。法院的查封措施并不会对承租人的权利产生影响。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，即使属于被执行人梁红刚、王惠所有的财产已出租给第三人，人民法院仍有权对该财产进行查封，而且该查封措施并不会对承租人的权利产生任何影响。法院可继续执行对涉案房产的拍卖程序。涉案房屋达到了使用标准并被擅自出租，可以参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部的通知》进行“现状处置”。综上，请求驳回案外人的异议请求，继续执行上述房屋，以维护申请执行人的合法权益。被执行人梁红刚、王惠、张彩莲、泸西县鸿源物资有限公司、开远市森宁农业科技发展有限公司未进行答辩。本院查明，在本院审理查王燕与被执行人梁红刚、王惠、张彩莲、泸西县鸿源物资有限公司、开远市森宁农业科技发展有限公司民间借贷纠纷一案中，王燕向本院申请财产保全。本院于2017年11月10日作出（2017）云0111民初9477号民事裁定书，裁定查封买受人为梁红刚的位于云南省红河州泸西县洪剑财富中心2-负102号（合同备案号2014229、2014230）房屋，查封期限为三年。本院于2017年12月5日向泸西县房地产管理处送达（2017）云0111民初9477号民事裁定书及（2017）云0111执保684号之一协助执行通知书查封了该房屋。本院于2018年4月16日作出（2017）云0111民初9477号民事判决书，因开远市森宁农业科技发展有限公司上诉至昆明市中级人民法院后撤回上诉，昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终9006号民事裁定书，裁定准许撤回上诉。本院作出的（2017）云0111民初9477号民事判决书已发生法律效力，因梁红刚、王惠、张彩莲、泸西县鸿源物资有限公司、开远市森宁农业科技发展有限公司到期未履行生效法律文书确定的给付义务，王燕遂向本院申请强制执行。本院于2019年8月25日张贴了（2019）云0111执4918号公告，责令位于云南省红河州泸西县洪剑财富中心2-负102号（合同备案号2014229、2014230）的使用人限期搬离房屋。另查明，位于泸西县房屋，出卖方为泸西县洪剑房地产开发有限责任公司，买受人为梁红刚，共有人王惠，于2014年6月16日办理商品房买卖合同登记备案，合同备案号为2014230；位于泸西县房屋，出卖方为泸西县洪剑房地产开发有限责任公司，买受人为梁红刚，共有人王惠，于2014年6月16日办理商品房买卖合同登记备案，合同备案号为2014229。现案外人向本院提交案外人身份主体信息、《商品房购销合同》、泸西县洪剑财富中心商铺租赁合同，欲证明案外人享有对涉案房屋的所有权。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案查封的房屋，案外人与被执行人梁红刚、王惠已经签订了《商品房购销合同》，并办理商品房登记备案手续。被执行人梁红刚、王惠未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院有权查封被执行人梁红刚、王惠已办理了登记备案手续的房屋，以保护债权人诉讼利益的实现。已办理备案登记的权利人梁红刚、王惠对涉案房屋享有物权期待权，案外人认为其系该房屋的权属所有人是没有事实及法律依据的，不能排除本院对涉案房屋的执行。案外人提出的请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。至于案外人主张的其与被执行人梁红刚、王惠之间的其他实体权利如何处理，并非本案的审查范围，当事人可以另循法律途径解决。至于案外人以涉案房屋已经出租给他人使用予以排除执行，主体不适格，对于涉案房屋租赁问题本案不予置评。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回案外人泸西县红剑房地产开发有限责任公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  王文峰审判员  杜安旻二〇二〇年四月十日书记员  李亚玲