陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书 （2019）陕01民终13160号 上诉人（原审被告、反诉原告）赵华兰，女。委托诉讼代理人：杨玄，陕西泽诚律师斯事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王鹏鹏，男。委托诉讼代理人：安征伟，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉馨，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。原审被告、反诉第三人西安品胜房地产营销策划有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：赵明，总经理。委托诉讼代理人：宋蒙蒙，女，该公司员工，住该公司。上诉人赵华兰因与被上诉人王鹏鹏、原审被告、反诉第三人西安品胜房地产营销策划有限公司（以下简称品胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初97号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵华兰上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的反诉请求，不予支持上诉人给被上诉人返还定金10万元。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定合同已解除又以王鹏鹏不具有购房资格认定定金条款无效是矛盾的，涉案房屋买卖合同依法有效，对双方具有约束力。涉案房屋买卖合同并非协议解除，是因一方因另一方违约解除，王鹏鹏于2018年9月28日单方解除合同无合同约定和法定事由，属于根本违约，无权要求赵华兰返还定金，赵华兰于2018年11月19日在确定王鹏鹏不再履行合同的情况下解除合同，符合合同约定和合同法第九十四条规定，涉案房屋买卖合同是2018年11月19日解除，违约主体是王鹏鹏，无权要求返还定金。房价具有波动性，在与王鹏鹏签订合同时涉案房屋价格高，解除合同后重新与他人签合同时价格下降，赵华兰损失与王鹏鹏有关。一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应予以改判。王鹏鹏辩称，合同签订后，其依约支付了定金和居间费用，赵华兰与品胜公司在签订合同时未告知其房屋的真实抵押情况，故意隐瞒房屋除了抵押给银行还抵押给第三人谢吉洲的事实，且在抵押数额上，权属信息提供时间上都存在隐瞒和前后矛盾的行为和说法，严重违反诚实信用原则，构成根本违约，导致其合同目的无法实现。基于赵华兰根本违约，其与2018年9月28日向对方行使解除权，发动了解除通知，至此合同已经解除，赵华兰作为违约方，且在不存在合同基础的情况下无权再要求解除行为。其是在西安毕业的大学生，符合2017年《西安市人民政府办公厅关于印发进一步吸引人才放宽部分户籍准入条件户口登记工作规范的通知》在西安落户的政策，这也并不是导致本案合同无法履行的因素，甚至不影响本案合同履行的丝毫障碍，赵华兰反复提到王鹏鹏购房资格问题是在试图干扰以及掩盖法院审理本案纠纷的核心问题，不应得到支持。西安房地产市场处于稳中有升的态势，赵华兰定价是否有其他原因也未可知，有可能是基于所隐瞒关于涉案房屋真实权利负担情况才导致与第三方交易时房屋成交价格变低，低价卖出房屋的行为是自己做出的，应当对低价出卖房屋的行为承担相应责任，造成的损失要求其承担没有任何事实和法律依据，不应支持，请求驳回上诉。品胜公司辩称，王鹏鹏通过其公司购买赵华兰的房子，其公司给王鹏鹏发过催告函，告知过王鹏鹏合同有期限，事实上应当是王鹏鹏不想买房了。王鹏鹏向一审法院起诉请求：1、判令被告赵华兰双倍退还购房定金20万元以及利息1619元（按照中国人民银行同期贷款利率自2018年8月26日开始计算，暂计至2018年10月31日，之后按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止），上述费用共计201619元，被告品胜公司承担连带责任；2、判令被告品胜公司退还其已付的中介服务费1.5万元和利息116元（按照中国人民银行同期贷款利率自2018年8月9日开始计算，暂计至2018年10月31日，之后按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；3、判令二被告承担律师费5000元；4、诉讼费由二被告承担。赵华兰向一审法院反诉请求：判决王鹏鹏赔偿经济损失11.7万元，诉讼费由王鹏鹏承担。一审法院认定事实：2018年8月26日，王鹏鹏（乙方、买方）与赵华兰（甲方、卖方）经品胜公司（丙方、经纪方）签订房屋买卖居间合同，合同约定：王鹏鹏购买赵华兰位于西安市未央区XX村XX号XX幢XX单元XX室房屋（商品房买卖合同登记号：060057276），该房屋建筑面积88.66平方米，成交价115万元；合同第二条房屋产权现状约定：该房屋处于抵押状态，甲方应于签署本合同之日起于2018年11月26日前提起撤押申请，向银行还清贷款，并办妥解除抵押登记手续，并将上述房屋的所有权证原件托管于丙方作为办理产权转移登记手续之用，办理解除抵押登记手续的相关费用由甲方承担；合同第四条付款约定：乙方于2018年8月26日交付定金10万元给甲方，于网签备案手续完成后20日内将首付款34.5万元存入西安市房屋管理行政机关指定的存量房交易结算资金监管账户，其余80.5万元向银行贷款支付；房屋交付时间为过户当天；甲方承诺本合同交易房产符合西安市政府及西安市房管局等相关部门规定的出售条件，乙方承诺本人或其书面指定的第三方具备西安市政府及西安市房管局等相关部门规定的购买资格。合同还约定王鹏鹏应支付品胜公司中介费3.45万元及双方其他权利义务。各方均在合同上签字、盖章。合同签订当日，王鹏鹏向赵华兰支付定金1万元，赵华兰向王鹏鹏出具1万元的定金收条，王鹏鹏向品胜公司支付中介费1万元，品胜公司向王鹏鹏出具1万元收据。8月27日，品胜公司经办人通过微信将该房屋登记簿发给王鹏鹏。房屋登记簿他项权利状况一栏记载的他项权种类有两个抵押权，权利人分别为资金监管账户，其余80.5万元向银行贷款支付；房屋交付时间为过户当65万元”“20万元”，债务履行期限分别为“2013-11-22至2023-11-22”022018-01-19至2024-01-18”024时间别分为“2013-12-09”012018-01-23”08月29日，王鹏鹏又向赵华兰支付定金9万元，赵华兰向王鹏鹏出具9万元的定金收条，王鹏鹏还向品胜公司支付中介费5000元，品胜公司向王鹏鹏出具收条。因西安市实行限购政策，限制非本市户籍人员在西安市住房限购区域范围内（含西安市未央区）购买商品住房或二手住房，王鹏鹏户籍不在西安，此后中介方多次催促王鹏鹏办理户籍。9月10日，王鹏鹏告知中介方，要求拿到房产证以后再继续办理手续交首付款，交首付款的时候就要过户和交钥匙。此后，双方一直因办理户籍及撤押的事情沟通。9月28日，王鹏鹏向赵华兰及品胜公司发出解除合同通知，内容为：交首付款，交首付款的时候就要过户和交钥匙。此后，双方一直因办理户籍及撤押的事情沟通。因西安市实行限购政策，限制；房屋交付时间为过户当65万元”“20万元”，债务履行期限分别为“安市房管局等相关部门规定的出售条件，乙方承诺本人或其书面指定的第三方具备西安市政府及西安市房管局等相关部门规定的购买资格。合同还约定王鹏鹏应支付品胜公司中介费3.45万元及双方其他权利义务。各方均在合同上签字、盖章。合同签订当日，王鹏鹏向赵华兰支付定金1万元，赵华兰向王赵华兰签订协议前对我有重大欺骗行为，品胜房产中介公司没有尽到基本的服务与核实职责，且在发现赵华兰掩盖房子抵押贷款的事实及其他违约行为后，没有采取积极措施进行补救，导致我购买房屋的困难及风险增大，合同目的难以实现。为了维护我的利益，现决定并通知你们：即日起解除我们三方于2018年8月26日签订的房屋买卖合同。并保留追究你们两方各自的违约责任。请你们两方接到通知后七日内将所收取的我因购买房屋支付的拾万元定金及中介费退还给我本人（其中定金按照双倍退还）。过时本人将采取其他合法途径维护权利。特此通知！购房人：王鹏鹏2018.9.28”。2018年11月19日，赵华兰向王鹏鹏发出解除函，以王鹏鹏经多次催促未提供户籍卡办理网签，无法办理过户为由，告知王鹏鹏：“一、在收到本函你与赵华兰签署的《房屋买卖居间合同》解除。二、限期三日内，你方向赵华兰支付因不履行房屋买卖义务的违约金壹拾壹万伍仟圆整（￥：115000元整）。三、如你方在上述期间对本函要求不予履行或不予正视。将视为你方同意承担赵华兰为解决该争议所发生的一切合理费用（包括但不限于赵华兰为解决该争议而发生的交通差旅费、代理费、诉讼费、保全费、公告费及相关费用）。…”。后因双方未能协商一致，王鹏鹏诉至法院，酿成诉讼。另查，王鹏鹏户籍至今未在西安市范围内。2018年底，赵华兰已将涉案房屋另行出售给他人并办理了过户手续。庭审调解因双方争议较大未果。一审法院认为，双方因房屋买卖居间合同发生争议后，双方均明确提出要求解除合同，现赵华兰已将房屋另售他人，该合同实际亦不能履行，故王鹏鹏要求赵华兰退还定金10万元及品胜公司退还中介服务费1.5万元，予以支持。根据西安市于2017年6月28日起实行的限购政策，限制非本市户籍人员在西安市住房限购区域范围内（含西安市未央区）购买商品住房或二手住房。王鹏鹏签订合同时，并非西安市户籍，不符合在西安市范围内购买房屋的规定，其要求赵华兰双倍退还定金并要求赵华兰支付利息、律师费的请求，不予支持。赵华兰自行与他人商议房屋价格出售房屋，并无证据证明该价格系因王鹏鹏的原因所造成，赵华兰要求王鹏鹏赔偿损失的请求，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告赵华兰于本判决生效之日起十日内返还原告王鹏鹏定金10万元。二、被告西安品胜房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王鹏鹏中介费1.5万元。三、驳回原告王鹏鹏其余诉讼请求。四、驳回被告赵华兰的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告王鹏鹏预交案件受理费4626元，由被告赵华兰承担2300元，被告西安品胜房地产营销策划有限公司承担300元，被告承担的部分于履行本判决上述付款义务时一并支付原告，其余2026元由原告王鹏鹏承担。被告赵华兰预交反诉费1320元，由被告赵华兰承担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，王鹏鹏与赵华兰、品胜公司签订的《房屋买卖居间合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王鹏鹏依约支付了赵华兰定金10万元和品胜公司中介服务费1.5万元。在签订合同时，赵华兰与品胜公司确有隐瞒涉案房屋存在两个抵押权的事实，有违诚实信用原则。王鹏鹏在知晓存在两个抵押权存在的情况下，仍然继续支付定金及中介服务费，但在履行中又向赵华兰及品胜公司发出解除合同通知，亦不符合诚实信用原则。赵华兰提出撤押申请的时间为2018年11月28日晚于合同约定的2018年11月26日，且赵华兰在将涉案房屋于2018年11月16日已出售他人后，才于2018年11月19日向王鹏鹏发出解除函。赵华兰反诉请求未主张定金罚则而主张违约损失，从王鹏鹏发出解除通知至赵华兰将涉案房屋出售他人，时间跨度较短，未给赵华兰造成实际损失，至于赵华兰因出售涉案房屋产生的差价，考虑2018年西安房地产市场价格波动因素，房屋价格系赵华兰与他人自行协商，且并未有证据证明出售价格系因王鹏鹏原因所致。综合考虑定金性质、约定内容、当事人过错程度及实际履行情况等因素，一审法院判令赵华兰返还王鹏鹏定金10万元，不予支持赵华兰的反诉请求，裁量得当，符合公平原则，本院依法予以维持。综上，赵华兰的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4330元（赵华兰已预交），由赵华兰负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审判员 朱利安审判员 张伟 二〇二〇年四月八日 书 记 员李晓凡   1