四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终294号 上诉人1:刘光杰,男,汉族,1983年6月28日出生,住四川省盐边县。 上诉人2:杨文琼,女,汉族,1971年12月30日出生,住四川省盐边县。 上诉人3:余宋春,女,汉族,1971年10月27日出生,住四川省盐边县。 上诉人4:赵亦潇,女,满族,1970年10月28日出生,住四川省盐边县。 上诉人5:李卫仁,男,汉族,1976年5月2日出生,住四川省盐边县。 上诉人6:王富蓉,女,汉族,1974年6月29日出生,住四川省盐边县。 上诉人7:安家苇,男,汉族,1993年3月17日出生,住四川省盐边县。 上诉人8:周国敏,女,汉族,1979年9月21日出生,住四川省盐边县。 上诉人9:雷琴,女,汉族,1974年2月18日出生,住四川省盐边县。 上诉人10:邹鑫,男,汉族,1988年3月5日出生,住四川省盐边县。 上诉人11:周桄宇,女,白族,1981年9月10日出生,住四川省盐边县。 上诉人12:陈启会,女,汉族,1971年3月14日出生,住四川省成都市天府新区。 上诉人13:万敏,女,汉族,1969年12月29日出生,住四川省盐边县。 上诉人14:倪贵树,女,汉族,1970年10月22日出生,住四川省盐边县。 上诉人15:倪军邦,男,汉族,1973年10月9日出生,住四川省资阳市乐至县。 上诉人16:赵学玉,女,汉族,1964年7月18日出生,住四川省盐边县。 上诉人17:衡先奎,男,汉族,1969年9月18日出生,住四川省盐边县。 上诉人18:赵延春,女,汉族,1977年1月22日出生,住四川省盐边县。 上诉人19:吴保富,男,汉族,1956年1月19日出生,住四川省盐边县。 上诉人20:潘小菊,女,汉族,1982年9月22日出生,住四川省盐边县。 上诉人21:杨登宝,男,汉族,1966年8月30日出生,住四川省盐边县。 上诉人22:黄国辉,男,汉族,1963年6月23日出生,住四川省盐边县。 上诉人23:王清芝,女,汉族,1956年1月22日出生,住四川省盐边县。 上诉人24:钱志娟,女,汉族,1981年4月2日出生,住四川省盐边县。 上诉人25:张浩,男,汉族,1992年4月25日出生,住四川省盐边县,公民身份号码:5104221992××××××××。 上诉人26:李琳,男,彝族,1979年4月26日出生,住四川省盐边县。 上诉人27:刘德辉,男,汉族,1973年9月10日出生,住四川省盐边县桐子林镇望江小区10栋1单元7号,公民身份号码:5104221973××××××××。 上诉人28:何艳,女,汉族,1980年3月13日出生,住四川省盐边县。 上诉人29:马学花，女，彝族,1976年6月6日出生,住四川省盐边县。 上诉人30:童应富,男,彝族,1956年12月23日出生,住四川省盐边县,公民身份号码:5104221956××××××××。 上诉人31:巩林燕,女,汉族,1959年10月15日出生,住四川省盐边县。 上诉人32:张昌华,男,汉族,1966年1月20日出生,住四川省盐边县。 上诉人33:杨登玉,女,汉族,1969年5月4日出生,住四川省盐边县。 上诉人34:卢正清,男,汉族,1970年7月25日出生,住四川省盐边县永兴镇正街3号附17号,公民身份号码:5104221970××××××××。 上诉人35:刘兴辉，女,汉族,1961年6月25日出生,住四川省盐边县。 上诉人36:龙有群,女,汉族,1962年7月16日出生,住四川省盐边县。 上诉人37:赵付芳,女,彝族,1981年8月6日出生,住四川省盐边县。 上诉人38:汪成洪,男,汉族,1980年12月23日出生,住四川省盐边县。 上诉人39:赖杰英,女,汉族,1979年3月15日出生,住四川省盐边县。 上诉人40:赵念勇,男,汉族,1974年8月25日出生,住四川省盐边县。 上诉人41:刘琼,女,汉族,1972年2月26日出生,住四川省盐边县。 上诉人42：刘晓鸿,男,汉族,1964年7月7日出生,住四川省盐边县。 上诉人43:李健,男,汉族,1977年12月16日出生,住四川省盐边县。 上诉人44:彭远惠,女,汉族,1959年7月21日出生,住四川省盐边县。 诉讼代表人：张浩,男,汉族,1992年4月25日出生,住四川省盐边县,公民身份号码:5104221992××××××××。 诉讼代表人：刘德辉,男,汉族,1973年9月10日出生,住四川省盐边县桐子林镇望江小区10栋1单元7号,公民身份号码:5104221973××××××××。 诉讼代表人：卢正清,男,汉族,1970年7月25日出生,住四川省盐边县永兴镇正街3号附17号,公民身份号码:5104221970××××××××。 诉讼代表人：童应富,男,彝族,1956年12月23日出生,住四川省盐边县,公民身份号码:5104221956××××××××。 张浩、卢正清、童应富共同委托诉讼代理人：杨阿的，四川宏肯律师事务所律师，执业证号：15104201010443268。 被上诉人1:盐边县鑫盛广场小区业主委员会，住所地:四川省盐边县桐子林镇红星小区42栋。 法定代表人:郭玉，盐边县鑫盛广场小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：晏方菊，四川联一律师事务所律师，执业证号：15101201811065480。 被上诉人2:盐边县欣发物业管理有限责任公司，住所地:四川省盐边县桐子林镇红星小区42栋3单元201号，统一社会信用代码：91510422597536376T。 法定代表人:杨明发，盐边县欣发物业管理有限责任公司总经理。 上诉人（以下简称:刘光杰等44人）因与被上诉人四川省盐边县鑫盛广场小区业主委员会（以下简称：鑫盛业委会）、盐边县欣发物业管理有限责任公司（以下简称：欣发物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服四川省米易县人民法院(2019)川0421民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭于2020年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人的诉讼代表人卢正清、童应富，上诉人张浩、卢正清、童应富的委托诉讼代理人杨阿的，被上诉人鑫盛业委会的法定代表人汪玉波及其委托诉讼代理人晏方菊，被上诉人欣发物业公司的法定代表人杨明发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘光杰等44人的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判确认鑫盛业委会与欣发物业公司2015年4月9日及2018年4月11日签订的《物业服务合同》无效；三、判令本案一审和二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人一审起诉请求确认“二被告签订的《物业服务合同》无效”，包括鑫盛业委会与欣发物业公司2015年4月9日及2018年4月11日签订的《物业服务合同》，上诉人一审提交的证据也印证上诉人的诉讼主张，一审对2015年4月9日签订的《物业服务合同》不予审理与上诉人的一审诉求不服；2.鑫盛业委会未向法庭提交召开业主大会表决“双过半”通过选聘欣发物业公司的证据，业主大会事后也未追认鑫盛业委会擅自聘请欣发物业公司的行为;3.2015年3月17日鑫盛业委会《比选公告》比对两份《物业服务合同》，可看出《物业服务合同》任意分割划分公共设施设备公有共用的物业管理区域，形成一个物业管理区域同时存在两个物业服务企业；4.《物业服务合同》免除服务企业在《比选公告》中97.5%的服务项目内容、擅自提高56%的物业费标准，合同内容违法。 鑫盛业委会辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。法律和行政法规没有规定业委会在履行职责的时候不能变通，案涉合同已经履行完毕，业主也以实际行为确认了业委会签订的服务合同的效力。 欣发物业公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。 一审法院审理查明：盐边县鑫盛广场小区是由攀枝花市中鑫房地产开发有限公司建设的小区，该小区属商住小区并含农贸市场。住宅区二楼以上住户180户，建筑面积23933.90㎡，绿化1480㎡，小区有三道进出大门，八个单元、七部电梯等；商业区有商屋53套，建筑面积3421.77㎡，中鑫房产3140.04㎡，四部进出卷帘门及消防通道等。该小区在政府相关部门指导下，经业主大会选举，于2014年4月19日正式成立鑫盛业委会，业委会有主任委员郭玉，副主任委员童应富、杨秀康、钱志龙及周红英等9位委员，任期五年。该小区于2014年4月2日制定《业主管理规约》、4月29日制定《鑫盛广场小区业主大会及业主委员会议事规则》。为了将该小区纳入物业服务管理需聘用物业管理服务公司，鑫盛业委会于2015年3月17日发布物业服务公开比选公告，物业范围含住宅区和商业区。2015年3月20日在桐子林镇政府及居委会、开发商代表业委会部分成员的参加下召开选聘欣发物业公司为服务企业。考虑到住宅区与商业区混同不便管理，确定商业部分由开发商负责，住宅区由欣发物业公司管理。为此，鑫盛业委会对聘请的物业服务情况进行了公告，公告期内未收到意见建议，2015年4月9日,鑫盛业委会代表业主与欣发物业公司签订《物业服务合同》，履行期限自2015年4月1日至2018年3月30日止，约定住宅收费标准为每月1.00/㎡，其中三单元无电梯为每月0.80/㎡，并对此进行了公告。该合同期满后，鑫盛业委会于2018年4月10日邀请社区和住建局代表及部份代表召开业主委员会，研究是否续签《物业服务合同》，多数成员同意继续与欣发物业公司签订服务合同。同年4月11日，欣发物业公司与鑫盛业委会签订《物业服务合同》，合同约定履行期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止，约定的住宅收费标准与原合同约定标准相同并进行了公示。2018年4月15日，童应富等业主以部份业主联名方式制作《业主大会采取书面征求意见方式决定以下事项》，载明：“一、决定依法撤销业主委员会与欣发物业公司签订的违法无效《物业服务合同》。二、决定责令业主委员会清算、追究违法无效合同执行期间…违背业主委员会比选公告欺骗业主支付的违法费用，追回返还业主…”，同时制作《经鑫盛广场小区业主大会二分之一以上业主签名决定撤销业主委员会2015年4月9日与欣发物业管理公司签订的违法无效的物业服务合同和2018年4月11日续签的该物业服务合同》，致业主大会、业主委员会，并报盐边县住房和城市规划建设管理局、桐子林镇人民政府，城北社区居委会。盐边县住房和城市规划建设局以盐边住建〔2018〕63号文件进行了回复，其回复的主要内容为:“一、关于鑫盛广场小区业主大会二分之一业主签名决定撤销业主委员会2015年与欣发物业管理公司签订的违法无效物业合同和2018年续签的该物业服务合同的问题:该问题系合同纠纷，应按照相关法律解决争议。根据《四川省物业管理条例》第二十四条，业主大会履行下列职责：（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业。故业主大会可做出决定依法解聘物业撤销合同。同时，根据《四川省物业管理条例》第五十七条规定，业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议时，可以向街道（乡、镇）人民调解委员会申请调解。故请你向桐子林镇政府调解委员会申请调解或向人民法院依法诉讼。……三、关于业主大会采取书面征求意见方式决定以下事项问题：你们可以就该问题向业主委员会提出意见和建议，同时根据《四川省物业管理条例》第五十七条规定，……故请向桐子林镇政府调解委员会申请调解或向人民法院依法诉讼。四、关于请求地方房地产主管部门责令鑫盛广场小区业主委员会依法履行职责、严格执行业主大会决定并指导、协助、监督实施的申请问题：……故请你及时向桐子林镇政府提出申请……”。2018年5月10日，王清芝等六个业主向桐子林镇政府和城北社区居委会提交《关于管理执行业主大会116户签名决定并指导、协助、监督实施》的申请，该居委会经调查于同年5月28日答复：“…对小区180户业主进行了对现有物业公司和业主委员会的满意度测评。小区180户业主当中，电话未接通的有32户，其余148户业主中对物业公司满意的有115户，不满意的有33户；对业主委员会满意的有118户，不满意的有30户。根据以上情况，现有物业公司和业主委员会分别达到二分之一以上的业主满意需求…”。对部份业主反映的问题虽经相关部门协调、解释、答复、但矛盾始终未能消除，从而形成本案诉讼。另查明，针对欣发物业公司与鑫盛业委会续签的物业服务合同，180户住户中已交纳物业费的为146户。现续签合同已到期并终止，欣发物业公司已终止对案涉小区的物业服务。 一审法院认为：本案庭审中刘光杰等44人对其诉讼请求明确为“要求确认欣发物业公司与鑫盛业委会于2018年4月11日续签的物业服务合同无效”，该诉讼主张属确认之诉。庭审结束后刘光杰等44人增加诉讼请求要求确认2015年4月9日签订的物业服务合同亦无效，属法庭辩论终结后增加的诉讼请求，不符合《中国人民共和国民事诉讼法》的规定，一审法院依法不予审理。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定…（四）选聘和解聘物业服务企业…”，第十二条规定：“…业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部份建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”。第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用度、合同期限、违约责任等内容进行约定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或业主权利的条款”。本案中，刘光杰等44人作为业主要求确认欣发物业公司与鑫盛业委会2018年续签的《物业服务合同》无效所陈述的理由中有一项，符合该解释第二条第一款（二）项的规定，享有诉权。但该合同是在2015年所签物业服务合同的基础上续签，其收取物业服务费的标准与原合同一致，并未增加，且该合同主要服务内容符合《物业管理条例》的相关规定，欣发物业公司已实际履行了物业服务义务，刘光杰等44人提供的证据不足以证明物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主权利的内容，且欣发物业公司与鑫盛业委会提供了相关证据予以反驳，刘光杰等44人并未继续举证证明，刘光杰等44人应自行承担举证不能的法律后果。刘光杰等44人提出的确认合同无效的其他理由，不符合上述司法解释的规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，对其诉讼请求，依法不予支持。故刘光杰等44人的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议，判决：驳回原告刘光杰等44人的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由刘光杰等44人负担。 一审判决查明事实与本院查明事实一致，本院予以确认。 各方当事人在二审中均未提交新证据。 二审庭审中，欣发物业公司称2018年4月11日的《物业服务合同》仅有32人未交纳物业服务费，该32人包括在案涉44位上诉人之中，上诉人对此陈述未提出异议。 本院认为，上诉人上诉称本案应针对鑫盛业委会与欣发物业公司2015年4月9日及2018年4月11日签订的《物业服务合同》是否无效进行审理，根据一审庭审笔录中的记载，刘光杰等44人的诉讼代表人及委托诉讼代理人在庭审中均陈述其诉求是要求确认2018年4月11日的《物业服务合同》无效。因此，根据民事诉讼“不告不理”的原则，本案应针对鑫盛业委会与欣发物业公司2018年4月11日签订的《物业服务合同》是否无效进行审理。 对于欣发物业公司与鑫盛业委会2018年4月11日签订的《物业服务合同》是否无效的问题，本院认为，对物业服务合同是否有效的审查，应当与一般民事合同效力审查标准一致，依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定，应对合同主体资格、合同内容是否合法有效进行审查。业主委员会经业主大会选举产生，其具有代表业主对外签订《物业服务合同》的权利，物业公司对业主委员会是否召开业主大会并不知情，其系善意第三人。《中华人民共和国合同法》第五十二条及《物业管理条例》第十二条规定表述的“应当召开业主大会，经业主人数和业主所占面积双过半业主同意方能选聘物业服务服务企业”的规定仅系内部程序性规定，即管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》不存在违背《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的情形，欣发物业公司与鑫盛业委会2018年4月11日签订的《物业服务合同》应为有效合同。另外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”的规定，业主认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序，可以行使撤销权，还可以提议召开业主大会作出解聘物业服务企业的决定以救济其权利，并非通过确认合同无效之诉解决纠纷。 上诉人称欣发物业公司与鑫盛业委会2018年4月11日签订的《物业服务合同》内容无效，但其对此提出的上诉理由并不符合一审法院适用的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，故本院对此上诉主张不予支持。 综上所述，一审审理程序合法、判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费100元由刘光杰等44人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  许 那 书 记 员  倪林蓉