广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初446号 原告：柳州市华怡物业服务有限责任公司，住所地：柳州市曙光东路228号怡鑫园1栋4-1-3号，统一社会信用代码：914502022751214085U。 法定代表人：廖克力，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡宁，广西旺国律师事务所律师，执业证号：14502201810038981。 被告：崔宪叶，女，汉族，1976年8月20日出生，身份证住址：郑州市，现住柳州市。 委托诉讼代理人：崔军，男，汉族，1975年8月25日出生，身份证住址：广西柳州市柳南区，系被告崔宪叶的哥哥。 原告柳州市华怡物业服务有限责任公司诉被告崔宪叶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告柳州市华怡物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人胡宁，被告崔宪叶的委托诉讼代理人崔军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告向原告支付其拖欠的物业费2864元（欠费时段为2017年1月1日起至2019年8月31日止，共32个月，89.51㎡xl元/㎡/月x32个月=2864元），电梯费418.3元（2017年12月的电梯维修费均摊到户为208元，2019年5月的电梯维修费均摊到户为210.3元，合计418.3元）；二、请求根据《王座小区物业服务协议》第十四条的约定，判决被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金1546.5元（以被告拖欠的物业费2864元为基数，按1%/天计算，从2019年9月18日起计至2019年11月10日止，共54天，2864元xl%/天x54天=1546.5元）；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，因原告不能提供其主张的2017年12月电梯维修费均摊费208元证据原件，故当庭撤回该诉请。事实与理由：原告是柳州市桂中王座小区的物业服务公司，被告是该小区1栋1单元8-3号房的业主。2009年9月1日，原告与被告签订了一份《王座小区物业服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，该协议第三条第一款约定，第一年（含）至第二年（含）按0.8元/㎡/月；第三年（含）至第五年（含）按1元/㎡/月；此后根据市场价格及政府指导价另行约定，故原告现在按照1元/㎡/月收取物业费合法有据。《王座小区物业服务协议》第十四条约定，如业主违反协议约定，未能按时足额交纳物业费的，甲方（原告）有权要求补足，并从逾期之日起按照1%每天向乙方（被告）主张违约金，故原告可以向被告主张违约金。2019年9月17日，因被告拖欠多月物业费拒不交纳，原告依法向其催收，被告仍然拒付。因此，原告为了维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告崔宪叶辩称：1、原告怀疑被告家的卫生间渗水到隔壁房屋，经原被告双方口头协商达成协议：如果是被告家渗水则由被告负责维修堵漏，如果不是则由原告负责承担全部责任并恢复原状。双方达成协议后，2017年10月原告物业公司经理吕梅清带领维修工上门检查维修，在挖开被告家厕所门口的地板检查后发现无漏水现象，确认不是被告家的卫生间漏水原因导致的渗水。但原告没有按双方协议恢复被告家中地板的原状，被告多次要求恢复但原告置之不理，家中地板被挖开已影响被告日常生活，造成生活不便无法居住，导致被告另行租房居住，因此才拖延交物业费；2、在被告延时缴纳的时间内原告于2019年9月17日通知被告要求缴纳滞纳金13761.5元的高额费用，该滞纳金属于天价滞纳金，被告无法接受；3、要求原告立即恢复被告家中被挖开地板的原状，并承担被告在外租房的费用共计42000元（从2019年5月1日计至2020年2月29日止）；4、被告未在柳州市桂中王座1栋1单元8-3号房中居住，对于原告所要求的电梯维修费被告不知情也不应承担维修费用。据此，因原告的错误导致被告要向其支付8232.3元及承担本案诉讼费用的请求是没有事实、理由及法律上的依据的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年9月1日，原告柳州市华怡物业服务有限责任公司作为甲方，被告崔宪叶作为乙方签订了《王座小区物业服务协议》载明：“被告所购房屋坐落位置为柳州市桂中王座1栋1单元803房，面积为89.64平方米”；“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前，履行交纳义务，其中住宅物业费的交纳为：第一年（含）至第二年（含）按0.80元/㎡.月，第三年（含）至第五年（含）1.00元/㎡.月，此后根据市场价格及政府指导价另行约定”；“业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交。并从逾期之日起，按每天1%的标准由乙方向甲方支付违约金”。2009年10月28日、11月5日原告将《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》分别提交柳州市建设委员会及柳州市物价局价格管理科进行备案，并获批准。2019年5月6日，原告在桂中王座小区2号电梯口张贴《通知》，《通知》载明：“因在每月例行的电梯检查中发现电梯钢丝绳出现断丝断股现象需订购更换电梯钢丝绳，费用按电梯公司的报价为17857元，1单元85户住户每户分担210.3元。”2019年7月22日，柳州西奥电梯有限公司向原告开具金额为17875元的广西增值税普通发票，2019年7月30日，原告向广西联奥电梯工程有限公司开设在交通银行的账户名为柳州西奥电梯有限公司的账户转账17875元。2019年9月17日，原告向被告所有的1栋1单元8-3号房房门处张贴了《催费通知单》，《催费通知单》载明：“被告已欠缴物业费2864元（欠费时间段为2017年1月1日-2019年8月3日），电梯维修费418.3元（2017年12月电梯维修费208元、2019年5月电梯维修费210.3元），17、18、19年（1-8月）所欠费用合计：3282.3元。物业费所产生的滞纳金为：13761.5元（产生的滞纳金时间段为2017年1月1日-2019年8月31日）‥‥希望您接到此通知后，在五日前交纳欠费（在此规定时间内交纳欠费免收滞纳金）。”庭审中，原告确认对被告房屋按房屋面积为89.51平方米收取物业费，被告崔宪叶认可原告所诉请的2864元物业服务费，但其认为原告未履行好物业管理服务义务且未履行双方达成的口头协议，因此被告停止缴纳物业费用，原告采用书面催缴的方式向被告催缴物业费未果，故酿成本诉。 以上事实有《王座小区物业服务协议》、《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》、《柳州市前期物业服务收费公示牌》、催费通知单、催收相片、广西联奥电梯工程有限公司关于1栋1单元2#电梯更换电梯配件报价事宜、1栋1单元2#电梯需要维修的通知及公示相片、广西增值税发票、交通银行进账单、1栋1单元2#电梯维修维修费收取名单等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原告柳州市华怡物业服务有限责任公司与被告崔宪叶签订的《王座小区物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告根据合同约定提供物业服务，被告作为该小区业主享受了物业服务，亦应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告以原告未履行双方达成的口头协议，挖开其家中卫生间地板后未及时恢复原状，致使其日常生活受到影响导致需在外租房居住，因而拒绝交纳物业服务费为由进行抗辩，但并未提交足够的可以证实这一抗辩事由真实存在的证据，原告在庭审中对于被告在该抗辩中所提到的事实也未予认可，被告辩称的事由应由原被告双方之间协商或者由被告积极行使自己的权利寻求其他途径解决，不应成为被告拒绝交纳物业服务费用的理由，因此对于被告拒绝交纳物业服务费并要求原告支付其租房费用的抗辩本院不予支持。庭审中原告提供了广西联奥电梯工程有限公司关于1栋1单元2#电梯更换电梯配件报价事宜、1栋1单元2#电梯需要维修的通知及公示相片、广西增值税发票、交通银行进账单、1栋1单元2#电梯维修费收取名单证明2019年5月电梯维修费用已实际发生，原告在第三方电梯公司向其告知电梯出现安全隐患的的情况下，积极履行了维修养护、告知义务，因此被告辩称因其未居住在柳州市桂中王座1栋1单元803房也并未使用电梯，对于原告所要求的电梯维修费被告不知情也不应承担维修费用的抗辩本院不予支持。根据公平合理原则，原告要求被告向其支付拖欠的物业费2864元（欠费时段为2017年1月1日起至2019年8月31日止，共32个月，89.51㎡xl元/㎡/月x32个月=2864元），2019年5月电梯维修费210.3元的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。本案中，原告柳州市华怡物业服务有限责任公司与被告崔宪叶签订的《王座小区物业服务协议》载明：“业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交。并从逾期之日起，按每天1%的标准由乙方向甲方支付违约金”，根据此标准计算出的违约金年利率高达365%，显著加重业主责任，过分高于原告的实际损失，故对于原告要求被告支付违约金1546.5元的诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 被告崔宪叶支付原告柳州市华怡物业服务有限责任公司2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业费2864元,2019年5月电梯费210.3元； 被告崔宪叶支付原告柳州市华怡物业服务有限责任公司违约金23.92元； 三、驳回原告柳州市华怡物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告柳州市华怡物业服务有限责任公司负担18元，被告崔宪叶负担32元。 本判决为终审判决。 审判员  韦蕴萱 二〇二〇年四月十五日 书记员  熊 佳