江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初269号原告：张欢欢，女，1981年10月13日出生，汉族，江西省武宁县人，经商，住武宁县。委托代理人：罗放，江西一博律师事务所律师。委托代理人：郑家敏，江西一博律师事务所实习律师。被告：汪大锋，男，1978年4月16日出生，汉族，江西省武宁县人，经商，住武宁县。委托代理人：焦凌峰，江西豫宁律师事务所律师。原告张欢欢与被告汪大锋合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理，依法由审判员胡正标适用简易程序分别于2020年3月6日、2020年3月9日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求法院判令：1、被告支付原告违约金300000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由是，2019年11月2日，原、被告签订协议书一份，约定被告将其坐落于武宁县艺邦山水城14幢别墅以总价600万元的价格出卖给原告，原告于当天支付定金200万元，11月3日前再支付100万元，12月2日前付清余款300万元。另外，双方还约定由于被告导致的问题交易不了3天内退回全部费用，逾期一日按千分之五的违约金给原告。后原告依约于当天向被告支付定金200元，于次日支付购房款100万元。11月23日，被告明确告知原告因政府要求回购交易不了，承诺退款给原告。但被告并未按照协议的约定三天内将费用全部退还原告，直到2019年12月17日才将原告交纳的定金及购房款300万元退回。现原告依据协议约定要求被告支付违约金，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、武宁县艺邦山水城14#别墅是损害社会公共利益的违法建筑，该建筑物自始不是受法律保护的合法物权，不具备成为合同标的的条件，答辩人与被答辩人签订的《协议书》是无效协议，自始没有法律效力；2、政府职能部门对艺邦山水城14#别墅的没收和处置均是对违法填湖造地、批准建设的纠错行为，不是对违法建筑物的回购，更不是对建筑物合法性的确认；3、答辩人与被答辩人签订协议时，双方均不知道14#别墅是违法建筑物，对协议的签订双方均无过错；4、答辩人与被答辩人不能完成交易，不是答辩人导致的问题所造成，答辩人在政府部门完成处置违法建设的14#别墅后及时足额将所收款项退还给了被答辩人；5、被答辩人所受损失较小，被答辩人所主张的“违约金”明显远远高于其损失，且答辩人对被答辩人的损失并不存在任何过错，不应向被答辩人承担赔偿损失的责任。综上，答辩人没有过错，被答辩人以无效协议来主张远远超过其损失的违约金，没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2019年11月2日，原、被告签订《协议书》一份，协议记载的内容为：“经双方协议，汪大锋名下武宁艺邦山水城14幢别墅以总价陆百万元整（￥600.00万）卖给乙方张欢欢，其他的关于这个别墅的其他任何费用与汪大锋一律无关，由买方全部负责支付，以此为据，买方签好协议后支付贰佰万元定金（￥200.00万元），11月3号前再支付壹佰万元，12月2号前付清余款叁佰万元（￥300.00万），逾期一日按日千分之五违约金付给买方，由于卖方导致的问题交易不了3天内卖方退回全部费用，逾期一日按千分之五的违约金给买方，立此为据！”。协议签订后，原告向被告支付了200万元定金及前期购房款100万元。另查明，2019年11月23日至12月24日间，原、被告多次通过微信聊天的方式就该别墅买卖事宜进行沟通。双方2019年11月23日聊天的内容主要为：“原告：锋哥，我看我们这次买卖好难做成罗！政府这边好像目前没有什么利好消息！你看接下去该怎么办？被告：我们这几天约个时间碰一下呀？原告：我最近比较忙！忙双十一与双十二。我们好沟通！你大概想法告诉我一下就可以！被告：哈哈…好呀…主要还是你的意见呀原告：我简单哟！拆，我们解约拿钱！不拆拿房！被告：好呀原告：现在就看政府最近决定了！我们就以我们签的协议12月2日为期限罗！被告：看25号吧原告：嗯嗯！”。双方2019年11月26日聊天的内容主要为：“原告：峰哥，昨天好像也没有一个具说法哈！被告：没有啊…现在成立了业主委员会维权…等政府来谈…应该12月有结果的你是什么意见呀？原告：……现在过户不了，还是先解约吧！如果可以过户了！我同意同价再购买！被告：……我建议这样：我们干脆等政府的东西出来……要是拆就会补贴……补贴不会少于我们成交价的……不拆就没问题，你觉得呢？原告：……我也不希望拆！但拆与不拆不是一时半刻能决定的！我们协议在12月2号！还是按协议先办理吧！我是很喜欢这房子的！如果今后没拆你若卖，我还是会这个价交易的！被告:好…那你可以帮个忙吗？我手头一下要拿三百万退给你没有现金……我写个借条给你？可以嘛？按银行利息给你呀原告：你可以先退几百万被告：不瞒你说…我之前别墅贷款就还有160万左右没有还…是这次还掉的……还还了别人100万……然后又花了一点……现在账上只有20多万”。双方2019年11月27日聊天的内容主要为：“原告：张欢欢购买汪大锋艺邦别墅14栋因卖方原因导致暂无法在2019年12月2商定日完成交易特拿以下方案：1.解除交易卖方在3天内退回买方300万定金，并付给买方一个月千分之五利息作为赔偿！如果3天后无法退回买方定金，将启动购买协议权利按日千分之五收取违约金。2.不解除交易保留原协议内容，等别墅可以过户时协商延迟交易赔偿金额（一个月内不收赔偿金，2个月以内按1分息赔偿，3个月以上协商或解约）锋哥，这是我与家人还有公司法务介于现在特殊情况拿了以上两个方案！请斟酌！原告：锋哥，我这边也换位思考了你的情况！但我是做生意的，不置业钱也不可能放银行空闲，资金都有稳定收入的！！1分息我这边算是很理解哥这边情况了！如果从现在起个把两个月能处理好！我这边什么费用都不会考虑的！我也是个善解人意的人！被告：好的…谢谢支持……我回尽快给你的”。双方2019年12月14日聊天的内容主要为：“被告：美女：现在房子非常麻烦……政府可能还是要拆！可能交易不了……我们只能终止交易了？我一个月内把定金退还给你呀原告：刚吃饭！锋哥！你打算怎么拿终止交易方案呢？至少我们要尊敬协议吧！被告：没事……主要是你的意见呀原告：我的意见按协议来就多了！被告：你也要体谅一下我呀……我也是无奈原告：我肯定会给你折扣的！我在定公司年会的事情！明天再仔细算算哈！被告：好的…谢谢你的支持”。又查明，被告于2019年12月17日通过网上银行转账的方式向原告转账2000000元，又于次日转账1000000元。再查明，2019年12月7日，武宁县自然资源局、武宁县住建局、武宁县水利局、武宁县林业局联合向被告汪大锋及案外人朱晶晶下发《关于没收武宁县艺邦山水城26栋别墅的决定》一份，决定认为武宁县艺邦山水城别墅系2011年围湖造地后建设，并决定将武宁县艺邦山水城的包括被告的14#别墅在内的26栋别墅全部予以没收。2019年12月22日，被告汪大锋与案外人武宁县城市建设投资开发有限公司签订《艺邦山水城小区违规别墅处置协议书》，被告汪大锋将本案14#别墅交武宁县城市建设投资开发有限公司处置并获得补偿。以上事实有原、被告陈述，协议书复印件、微信聊天记录打印件、转账记录打印件、《关于没收武宁县艺邦山水城26栋别墅的决定》复印件、《艺邦山水城小区违规别墅处置协议书》复印件在卷证实，本院予以确认。本院认为，首先，根据原告诉请的事实和理由和庭审查明，原告诉请的是，被告在不能交易后未及时退款的违约责任，而非房屋买卖合同无法履行的违约责任。原告主张的违约责任的依据是双方在《协议书》中的“由于卖方导致的问题交易不了3天内卖方退回全部费用，逾期一日按千分之五的违约金给买方”这一约定。故本案裁判的范围仅限原告诉请的事实和理由。其次，对于合同效力问题。本院认为，原告诉请的关于三天内退款的合同条款虽约定于双方以房屋交易为合同目的《协议书》中，但两部分的合同目的不同，是可分割的、可独立履行的，也不存在依存关系，即该部分合同不以房屋买卖合同有效为前提。故无论涉案房屋是否为违章建筑，房屋买卖合同是否有效，该部分合同均为有效合同，双方均应严格遵守。双方争议的涉案房屋是否为违章建筑，房屋买卖合同是否为无效合同问题，均不影响本案审理结果，本案均不做认定。最后，对于被告是否存在违约的问题。本院认为，合同约定三天内退款的附加条件是“因卖方导致的问题”，根据交易习惯与生活常理，该条款应理解为可预见的、可归责于被告的原因导致的问题，而本案的事实显然不属于上述情形，如不考虑交易不了的原因而一味强调交易不了就三天内退款，显然并非双方的真实意思表示，也显失公平。事实上，从双方通过微信协商的记录看，被告不能及时退款也存在着资金挪用无法及时退款的原因。同时，双方在知晓涉案房屋可能要被政府处置后，双方一直协商处理方案，但因一直未有最终处置结果，双方也一直没有形成一致的终止交易的意见，而被告在2019年12月7日相关行政部门下达没收涉案房屋的决定后，于12月18日前退还全部购房款，亦合情合理，并无明显过错。原告要求被告承担未及时退还购房款的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原告因房屋买卖合同造成的损失可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告张欢欢的全部诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告张欢欢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  胡正标二〇二〇年四月九日书记员  王 玥