江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7516号原告（反诉被告）：邹镓豪，男,1996年7月16日出生,汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：高振丹，江苏蓝之天律师事务所律师。被告（反诉原告）：王廷梅，女，1976年12月30日出生,汉族，住江苏省宝应县，暂住江苏省苏州市相城区。被告（反诉原告）：张殿友，男，1978年6月8日出生，汉族，住安徽省蒙城县，暂住江苏省苏州市相城区。以上两被告共同委托诉讼代理人：姚虹伶，江苏狮山律师事务所律师。第三人：苏州开心房产中介有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇鹤溪路98号明珠广场7幢104、105室。法定代表人：李君，总经理。原告邹镓豪与被告王廷梅、张殿友、第三人苏州开心房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，审理中，依被告王廷梅、张殿友申请，本院依法追加苏州开心房产中介有限公司为第三人参与诉讼，被告王廷梅、张殿友向本院提起反诉，经审查后，本院决定合并审理，并于2019年11月19日公开开庭进行了审理。邹镓豪及其委托诉讼代理人高振丹、王廷梅、张殿友及两人共同的委托诉讼代理人姚虹伶、第三人苏州开心房产中介有限公司的法定代表人李君到庭参加诉讼。因案情复杂，本院裁定转普通程序，组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长，人民陪审员王振华、王佩芬参加评议，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。邹镓豪及其委托诉讼代理人高振丹、王廷梅、张殿友共同的委托诉讼代理人姚虹伶到庭参加诉讼。第三人苏州开心房产中介有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邹镓豪向本院提出诉讼请求，请求判令：1、依法解除原告与被告王廷梅、张殿友间的房屋买卖合同；2张殿友、王廷梅支付邹镓豪违约金76000元；3、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：本案被告方在2019年6月14日与原告父母(原告委托)签订了关于购买望亭镇果园新村10幢1108室房屋，其中约定房屋价格152万元，定金支付2万元，7月10日之前提供相应合法证件，并约定了违约责任等内容。双方签订合同后定金当日支付，但随后被告一直未予提供相应证件(如结婚证、户口本、社保证明等)，经中介多次催促才陆续提供，到9月6日被告才提供社保证明，后经中介协调，双方约定在2019年9月19年到相城区不动产登记中心办理过户等手续，但被告又提出各种理由不予以签字办理。我们认为被告签订合同后一直拖延，迟迟未按合同履行，在经中介协调后到不动产登记中心办理过户等手续被告又以各种理由拒绝签字办理，很明显被告已以自己行为表明拒绝履行合同，因此特起诉至法院，望判如所请。被告王廷梅、张殿友辩称，认为原告的诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。本案中，原告的父母与二被告签订房屋买卖置换合同后，在合同履行过程中又通过居间方就材料提交的截止期限与二被告达成了补充约定，明确提供材料的截止期限变更为2019年9月6日。随后，二被告遵守补充约定，在2019年9月6日前提供了所需材料，履行了现阶段的合同义务。2019年9月19日双方在房管局办理备案手续时，因签订合同的甲方并非涉案房屋的所有权人而产生争议，最终因原告方有事提前离开房管局导致办理失败。虽然双方产生争执，但二被告从未明确表示过拒绝履行合同，反而积极的与居间方沟通，促成本次合同的履行。之后二被告多次联系居间方，约见原告，也曾登门拜访过，原告表示购房诚意，在2019年9月23日，原告方通过居间方告知二被告同意继续履行合同，但是履行合同的前提是要求二被告提供征信及首付款证明，二被告如约向居间方提供了原告方要求的材料，但是原告方仍然拒绝履行合同义务。原告方认为造成涉案合同无法继续履行的原因在于原告方后期的不配合。二被告在原告重新确定的提交材料截止期限内并无原告诉状中陈述的违约行为。另外，涉案合同中并未明确约定一方享有合同，解除权的具体条件，在二被告不存在违约行为的前提下，原告无约定和法定的依据解除合同系违约行为。另王廷梅、张殿友向本院提出反诉请求，请求判令：1、依法判令二反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖合同解除。2、依法判令反诉被告返还二反诉原告定金20000元。3、依法判令反诉被告承担违约金76000元及中介费。4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：邹镓豪辩称，反诉请求没有法律依据。认为在2019年的9月30日，反诉被告已经委托发函解除。解除的理由是对方首先是没有购房资格，拖延迟延提供相关资料，在不动产登记中心又拒绝办理过户相关手续，又自己声称首付款未到位。在反诉状中提到因身体不适而导致未提供过户材料，首先邹镓豪没有得到通知，其次此不是免责理由。邹镓豪于9月19日在现场自始至终是愿意积极配合过户手续，是反诉原告自己不愿意签字而导致了未办理。合同是自始有效，也不存在无权处分的问题。因此认为反诉被告没有违约的情况，反诉请求均不能成立。第三人苏州开心房产中介有限公司述称，合同是在其公司店内签订的，是在2019年6、7月份的时候签的，签完之后买卖双方需要准备过户材料，一直到8月份，卖方材料提供了，买方材料没有提供，当时业务员反映这个情况，说手续一直没有履行下去，当时李君即问工作人员薛清，了解到买方的材料一直没有提供，后来李君给买方打电话，张殿友称妻子王廷梅生病了，在老家一直没法过来。李君也跟张殿友明确了，合同约定了，卖方也发律师函催你们了，这个事情第三人尽量调解。至2019年9月初，材料都提供了。9月16日买卖双方约了一起去房管局办手续，当时约了1点钟，卖方1点钟到第三人店里，买方一直未来。李君给买方打电话联系，买方称在高速公路上堵车了，要1点半到。等到1点半，买方未到，又称还要晚到。卖方称其有其他事情，买方还未来，即先走了。后买方将近2点钟才到第三人门店。后，第三人又约双方于9月19日下午去房管局办手续，办手续当天双方都当场了，房管局有一份材料，需要双方签字的，当时卖方签字了，买方没有签字，为了这个事情双方发生争吵。当时因一方未签字，当天这个事未办成，就回来了。后第三人人员也做了很多调解工作，从一开始材料不齐开始，一直在做工作。卖方是卖了房子要换房子，故后来卖方想要通过法律途径解决这个事情，第三人即未再干预。买方后也曾致电给第三人人员，第三人表示卖方已经要走法律途径了，无法调解了。经审理查明，售房人：朱叶芳、邹文龙(以下简称甲方)、购房人：张殿友、王廷梅(以下简称乙方)、居间方：苏州开心房产中介有限公司(以下简称丙方)，于2019年6月14日签订《房屋买卖（置换）合同》1份，约定甲方同意将本人坐落在苏州市相城区望亭镇果园新村10幢1108室的房屋出售给乙方。房屋所有权编号苏字第7015097号；甲方出售房屋已征得房屋共有人(承租人)的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币1520000元。该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙承担，营业税由乙承担，其他相关税、费由乙承担。该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙承担。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费人民币15200元，乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币15200元；付款约定(本条各款项均不计利息)：1、定金支付约定：乙方于2019年6月14日向甲方交付定金人民币20000元；2、房款支付约定：剩余尾款通过资金托管中心一次性打入甲方帐户。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在7月10日之前提供相应的合法的(过户/贷款)证件，否则视为违约。条约约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。第六条：违约责任1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签定本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议。甲方保证该房屋符合国家及苏州房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条约定违约现象，均由违约方向两方各支付本合同确定的该房屋成交价格的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。合同另约定了双方其他相应权利义务。在合同甲方处由朱叶芳、邹文龙签名捺印，乙方处由王廷梅、张殿友签名捺印，丙方处由第三人盖章及经办人严晓艳签名。同日，王廷梅、张殿友向朱叶芳、邹文龙支付了定金20000元。另查，邹文龙、朱叶芳系邹镓豪父母亲。涉案房屋的不动产权证证号为：苏（2017）苏州市不动产权第7105097号，该证载明：权利人为邹镓豪、共有情况为：单独所有，坐落：相城区望亭镇果园新村10幢1108室、房屋建筑面积121.11平方米。又查，2019年9月27日，原告方委托律师向王廷梅、张殿友发出律师函，载明“在2019年6月14日贵方与委托人签订了关于购买相城区望亭镇果园新村10幢1108室买卖合同，其中约定房屋成交价152万元，付款方式为先支付2万元定金，其余按政策规定首付款加银行贷款，并约定甲乙双方在7月10日之前提供所有过户证件。但在合同履行过程中，贵方一直拖延，相关证件直至9月初才提供完全。后经过中介协调，约定双方9月19日前往相城区不动产登记中心办理相关手续，但贵方又提出种种理由不予以签字办理，往返两次经中介方协调仍然不肯签。基于上述事实，本律师认为：双方所签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照相关法律规定及合同约定认真履行义务。但贵方迟延提供证件，双方确定后前往不动产登记中心办理手续时不予以签字以明确表示拒绝履行合同，且构成违约，现委托本律师特致函贵方如下：1、根据相关法律规定及本合同约定通知解除与贵方的房屋买卖合同，并要求承担违约责任。”。以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息、企业信用信息、《房屋买卖（置换）合同》、不动产权证、律师函及邮寄凭证及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，邹镓豪提供：落款时间为2019年5月21日的委托书1份，证明邹文龙、朱叶芳受邹镓豪委托办理签订房屋买卖协议手续，并称在签合同时其方提供了不动产权证原件出示。2、王廷梅个人参保证明、中介信息采集表，证明王廷梅的参保证明于2019年9月6日才出具，才提供，签订合同时是没有购房资格的。3、第三人办过户的工作人员张瑞出具的情况说明及2019年9月19日的录音光盘、文字整理资料，证明当时签订在办理过户的相关手续的时候办理产证的人以及房管局相关人员也说了，双方在这里重新签订合同重新签字，那么这个合同可以继续走下去的，是没有任何问题的。且邹镓豪来回了两次且已在合同上签名，对方就是不同意签字继续办理买卖手续。综上，认为对方从开始即违约，后不肯办理手续，邹镓豪认为对方违约了，故发函要求解除合同，并要求对方承担违约责任，即合同价款的5%计算的违约金。现主张的违约金已包含应不退还的定金。经质证，王廷梅、张殿友认为合同载明的7月10日的材料截止双方已经达成一致变更为2019年9月6日。另外7月10日的时间节点限制的是甲乙双方应当在此时间节点提供相应的合法过户贷款的证件。2019年9月19日网签未成功的原因系原告方签订合同的主体问题，并非二被告的原因，意味着签订合同以原告应当在双方约定的时间节点即2019年9月6日前进行更正。对于委托书的形成时间不清楚。二被告自签订协议到原告起诉前见过该份委托书。实际房东是原告，也是在2019年9月19日才得知。对于参保记录及信息表真实性没有异议，但是不认可证明目的。二被告在签订合同后也向居间方提供了被告张殿友的社保材料，张殿友是符合购房条件的。对于录音的真实性没有异议，但是对其证明目的不认可。从录音中也可以看出二被告已经在与中介人员沟通房款首付的问题，并无明确拒绝履行合同的意思。相反的是原告的父亲先提出终止合同，法院见的概念。对律师函真实性没有异议，但对其证明目的和律师函载明的内容不认可，确有收到该份律师函。对这份情况说明的内容不认可的。因为在9月19日才知道真正的房东是原告本人，之前是一直认为这个房东是他父母的。当时知道这个事情之后，王廷梅、张殿友要去核实这个事情，要跟中介这边核实，邹镓豪、王廷梅是要签合同的，并没有明确表示不签这份合同。而且他们一直在房管局等到下午15:00多钟，等对方过来签合同。当天确实发生了这样争议，但是发生了这样的争议并不代表王廷梅、张殿友明确拒绝签约。后续也跟房东那边沟通，而且先提出终止合同和法院见的是原告的父母。签约时对方确拿出不动产权证的，但王廷梅、张殿友未看。王廷梅、张殿友从2019年9月19日开始追认实际合同主体是原告。王廷梅、张殿友提供：1、微信用户截屏打印件两页，微信聊天记录截屏打印件17页，证明目的一，反诉被告与原告就提交材料的期限重新达成了一致意见，变更为2019年9月6日，申请人在此前提交材料合格，不存在违约行为。证明目的二，反诉原告在积极与第三人的员工沟通备案网签事宜。证明目的三，2019年9月23日反诉被告方额外提出要求查看反诉原告的银行余额及征信的要求，并委托第三人转达给反诉原告提供后方可办理备案手续。2、录音光盘一份及文字整理稿打印件六页，证明目的一，2019年9月19日反诉原告一直未离开不动产登记中心，并多次要求中介与房东沟通网签事宜。证明目的二，证明反诉原告多次与第三人沟通网签事宜，也应反诉被告要求提供余额信息，积极地促成本次房屋买卖交易；证明目的三，证明反诉被告曾于2019年9月26日通过第三人约反诉原告签订合同，同意继续出售房屋。反诉被告方在没有事实及法律依据的情况下向我方发送律师函提出解除合同，系违约行为，违反合同约定。我方同意解除合同，但认为对方违约提出解除合同，应承担违约责任，依合同约定承担合同总价5%的违约金。经质证，邹镓豪认为，对于微信的截图无法核实，真实性不认可。因为该业务员并不是第三人的业务员。该业务员也未与房东联系过，所以无法核实。对于录音材料意见相同。因为被录音人是严晓燕，还有叶总。所谓的叶总邹镓豪方不认识，也无法核实真假，故不予认可。反诉被告及他的父母均称，对方现提供的材料中出现的人员从未与反诉被告及其父母联系过，故均不予认可。第三人陈述：当时买方找的业务员叫严晓燕，卖方找的业务员叫葛庆英，葛庆英是第三人公司的。严晓燕是另外一个门店的，是加盟商的门店，严晓燕劳动合同不是第三人公司的，签这份合同是两个公司一起合作的，比例分佣，中介名苏州爱德贵房产经纪有限公司，严晓燕是苏州爱德贵房产经纪有限公司的。是买卖双方一起房源匹配，在第三人处签订的合同。前期都是跟严晓燕联系的。录音听过，确有跟苏州爱德贵房产经纪有限公司联系过，但后听说要走法律途径。在9月19日回去之后，第三人法定代表人知晓此事，也知道王廷梅、张殿友找过中介，但房东那边已经决定走法律途径了。关于签约时是否告知房屋所有人是邹镓豪，此情况第三人需回去核实。但第三人认为是默认双方知晓该情况的。在9月19日在房管局已双方都讲好了，只要签字就没问题了。但王廷梅、张殿友确未签。审理中，邹镓豪称其已支付其应支付的中介费。王廷梅、张殿友明确未支付过中介费。本院认为，2019年6月14日，与张殿友、王廷梅签订《房屋买卖（置换）合同》的虽非邹镓豪，而是朱叶芳、邹文龙，但两人系邹镓豪父母，王廷梅、张殿友虽称当时未见到委托书，但当时出具了涉案房屋的不动产权证，且王廷梅、张殿友明确自2019年9月19日追认了合同当事人为邹镓豪，故双方签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，合法有效。在履行中王廷梅、张殿友确未能在合同约定期限内提供相关材料，属违约。在经双方协商及张三人的协调下，2019年9月19日，各方约定至房管部门办理相关手续。王廷梅、张殿友虽称此时发现实际房屋所有权人为邹镓豪，但当时邹镓豪、朱叶芳、邹文龙均到场，且明确同意签约情况下，王廷梅、张殿友虽经中介多次催保仍不签约，致双方发生争执，未能办理相关手续。综上，可认定王廷梅、张殿友违约在先，邹镓豪要求解除合同，故其要求解除双方签订的《房屋买卖（置换）合同》的请求，应予支持。王廷梅、张殿友作为违约方，应承担相应违约责任。但邹镓豪就对方违约造成损失金额未提供相关证据佐证，而在涉案房屋买卖合同签订至今房屋价格波动不大，故本院认为原告主张违约金76000元过高，本院综合违约程度、房价波动、定金数额等因素，认定王廷梅、张殿友应给付邹镓豪违约金30000元，扣除20000元定金后，尚应支付10000元。王廷梅、张殿友作为违约方其反诉请求要求对方赔偿违约金及中介费，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条及相关法律规定，判决如下：一、邹镓豪委托朱叶芳、邹文龙与王廷梅、张殿友于2019年6月14日签订的《房屋买卖（置换）合同》解除。二、王廷梅、张殿友应给付邹镓豪违约金人民币30000元，扣除已付的定金20000元后，王廷梅、张殿友尚应给付邹镓豪人民币10000元（如采用转账方式支付，请汇入邹镓豪指定账户；户名：邹镓豪，开户行：中国工商银行苏州望亭支行，账号：62×××22）。三、驳回王廷梅、张殿友的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币18480元，反诉案件受理费2200元，合计人民币20680元，由邹镓豪负担1737元，王廷梅、张殿友负担18943元（该款邹镓豪已自愿垫付18480元，其多交部分16743元，本院不再退还，该16743元由王廷梅、张殿友于本判决生效之日起十日直接给付邹镓豪）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  王佩芬人民陪审员  王振华二〇二〇年四月二十九日书 记 员  施 晴