上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初15585号原告：徐时达，男，1978年12月8日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：徐凯君，男，1946年12月24日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：沈肖梅，女，1948年11月18日出生，汉族，住上海市普陀区。三原告共同委托诉讼代理人：荣兆栋，上海市同城律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：沈信诚，男，1947年2月1日出生，汉族，住上海市。被告：李若菲，女，1969年12月29日出生，彝族，户籍所在地上海市普陀区。原告徐时达、徐凯君、沈肖梅与被告李若菲共有物分割纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐凯君、沈肖梅及原告徐时达、徐凯君、沈肖梅的共同委托诉讼代理人荣兆栋、沈信诚，被告李若菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐时达、徐凯君、沈肖梅向本院提出诉讼请求：1、三原告和被告所共同共有的坐落于上海市普陀区澳门路XXX弄XXX号XXX室的房产(以下简称系争房屋)中被告的四分之一产权归三原告所有。三原告共同支付被告人民币150万元(以下币种均为人民币)作为其上述房产权折价费(该房产由三原告各占三分之一产权)；2、被告在判决生效后两周之内搬离系争房屋，逾期承担违约金，按每日500元计算；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是原告徐时达的前妻，原告徐凯君和沈肖梅是原告徐时达的父母，系争房屋是原告徐凯君与沈肖梅为原告徐时达和被告结婚前出资购买的婚房，被告没有出资，但把被告也列为产权人。2015年原告徐时达与被告协议离婚，原告徐时达与被告协议可分的1/4以上系争房屋产权价值，离婚后被告继续独居系争房屋，迄今已经一年左右，由于原告徐时达再婚需要婚房，三原告与被告多次协商共同售房，可被告不愿意配合售房也不同意搬迁。系争房屋市场价格约600万元，三原告愿意出资1/4产权价值用于购买被告在系争房屋内的产权，遭到拒绝，遂诉至法院请求判如所请。被告李若菲辩称，被告无他处居住，不同意迁出系争房屋，根据离婚协议的约定被告应当获得四分之一以上的份额，系争房屋的市场价应在750万元左右，而原告徐时达是婚姻的过错方，承诺将自己的那份给我，被告应当获得三分之一的份额。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2003年6月24日，案外人上海欣荣房地产开发有限公司作为甲方(卖方)与徐时达、徐凯君、李若菲、沈肖梅作为乙方(买方)签订《上海市商品房出售合同》，约定：乙方向甲方购买上海澳门路519弄华生大厦2幢24层07室；乙方购买该房屋的总房价款为681400元；甲方在收到乙方全部房价款之日起三日内，甲方向乙方交付该房屋；2003年6月24日首付381400元，余额房款30万元做组合贷款等。合同签订后，原告徐时达申请了个人住房商业性贷款20万元(期限为15年)和个人住房公积金委托贷款10万元(期限为30年)，上述贷款于2005年6月9日全部清还完毕。2005年6月12日。原告徐时达与被告李若菲出具《收条》，载明：“今收到徐凯君归还购买澳门路XXX弄XXX号楼2407室借款24万元(陈燕、宋丽娟、陈美英、李丽萍)另付利息7988元，总计247988元整，银行贷款16万元，总计407988元。”2003年7月14日，上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在原告徐时达、徐凯君、沈肖梅和被告李若菲名下，为原、被告四人共同共有。原告徐时达系原告徐凯君、沈肖梅之子。2004年2月，原告徐时达与被告李若菲登记结婚。2015年12月29日，双方签署《离婚协议书》，约定;一、双方因感情不合，自愿离婚，婚后无子女无需抚养。二、位于上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房产系双方与男方父母共四个人的共同财产，该房产于离婚后另行分割，但男方确保女方至少分得该房产四分之一以上的份额。三、双方名下存款及各自保管的其他财物归各自所有，除此之外，双方无共同债权债务及其他共同财产。四、本协议签署于二○一五年十二月十五日，自双方办理离婚登记之日起生效。同日，原告徐时达与被告李若菲办理离婚登记。2018年5月之后，系争房屋由李若菲居住至今。审理中，关于购买系争房屋时的出资，原告表示主要系原告徐凯君、沈肖梅支付了大部分款项，包括现金支付的首付38万元，还向亲友借款，提前还清了贷款，贷款部分也使用了徐凯君的公积金等，为此提供了案外人的借条等证据，但无法提供首付款的取现证明。被告称曾经通过银行转账向沈肖梅账户转账11万元，房屋装修也支付了10万元，但是无法提供书面凭证。关于系争房屋市场价值，双方差距过大，本院根据原告申请经上海市高级人民法院摇号委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋市场价值进行评估，该评估公司于2019年11月25日出具《房地产估价报告》，系争房屋在满足全部假设和限制条件下于价值时点的估价结果(包含室内固定装修现值)为房地产总价650万元。经质证，双方对评估报告真实性不持异议，但原告认为该评估价格过高，系争房屋市场挂价只有580万元，被告认为该评估价格过低，系争房屋的市场价在720万元。关于付款能力，原告表示已具备支付房屋折价款的能力，随时可以支付。被告表示没有支付房屋折价款的能力。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，系争房屋产权由原、被告四人共同共有，并未约定份额。共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。由于原告徐时达与被告李若菲已于2015年离婚，李若菲与原告徐时达及其父母已经丧失共有系争房屋的基础，现原告以此为由要求分割系争房屋，于法有据，本院予以支持。关于系争房屋的市场价值，上海城市房地产估价有限公司出具的《房地产评估报告》程序合法、内容公正，本院对该评估结果予以采纳。现三原告之间不需要区分份额，并表示有能力向被告支付其产权份额的折价款，考虑到系争房屋的共有情况、双方的家庭关系，被告对自己无支付三原告房屋折价款能力的陈述，本院对三原告要求系争房屋产权可由三原告共有，由三原告向被告支付房屋折价款的意见，予以采纳。故本案的争议焦点在于对李若菲产权份额的确定。根据徐时达与李若菲的离婚协议约定，徐时达承诺李若菲应分得系争房屋四分之一以上的份额，原告徐凯君、沈肖梅作为系争房屋的共有产权人对此约定亦予以追认，因对“四分之一以上”份额的表述并不明确，结合系争房屋购买时间、双方均无法提供各自的首付款38万元的支付凭证，徐时达名义的购房贷款于婚后还清、李若菲、徐时达出具的《收条》将407988元购房款项列为徐凯君向李若菲、徐时达的借款等因素，故对被告应得产权份额的折价款酌定为180万元。关于被告是否应当及时腾退房屋，与本案并非同一法律关系，然考虑到徐时达、李若菲离婚已久，房屋居住现状对原告实现所有权的障碍，本着案结事了的精神，权利义务对等之原则，被告在系争房屋权属确定并获得相应的房屋折价款之后，应当及时搬离系争房屋。至于原告诉请要求被告承担逾期腾房的违约责任，在系争房屋尚未分割的情况下，并无事实与法律依据，本院不予采纳。对于被告辩称原告徐凯君的付款行为视为对徐时达、李若菲夫妻的共同赠与，缺乏事实依据，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十四条、第九十九条之规定，判决如下：一、上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告徐时达、徐凯君、沈肖梅所有，被告李若菲应于本判决生效之日起十日内配合原告办理产权过户手续，将上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告徐时达、徐凯君、沈肖梅名下；二、原告徐时达、徐凯君、沈肖梅应于上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告徐时达、徐凯君、沈肖梅名下同时向被告李若菲支付房屋折价款人民币1，800，000元；三、被告李若菲应于收到本判决主文第二项的房屋折价款之日起十日内搬离上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、对原告徐时达、徐凯君、沈肖梅的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币16870元，由原告徐时达、徐凯君、沈肖梅负担人民币12200元，由被告李若菲负担人民币4670元。本案受理费人民币53800元，减半收取计人民币26900元，由原告徐时达、徐凯君、沈肖梅承担人民币19450元，被告李若菲承担人民币7450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年四月十五日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。