文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0153民初601号原告：重庆宏雅物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道大桥路19号二楼，统一社会信用代码91500233559009823X。法定代表人：聂远生，总经理。委托诉讼代理人：谢飙，男，公司员工。委托诉讼代理人：丁森林，男，公司员工。被告：冯升建，男，1977年5月11日生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：李国美，女，1976年10月1日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆宏雅物业管理有限公司（以下简称宏雅物业）与被告冯升建、李国美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏雅物业的委托诉讼代理人丁森林、被告李国美到庭参加了诉讼，被告冯升建经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。宏雅物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业管理费1833.79元，能源费395元，电梯费1106元，共计3334.79元；2.判令被告以3334.79元为本金按照年利率10%计算违约金，自2019年3月1日起计算至上述款项付清之日止（违约金上限333元）；3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：被告为九龙·唐扬金都小区X-XX-X房屋业主，房屋建筑面积85.34平方米，原告系该小区物业服务提供方。在原告服务期间，被告从2016年7月12日起至2019年2月28日未依约交纳物业费、能源费、电梯费，共计欠费3334.79元，同时被告逾期付款的行为应当承担违约金，对违约金酌情主张以3334.79元为本金按照年利率10%自2019年3月1日起计算至被告付清欠款为止（上限为333元）。原告经过多次以多种方式向被告催交，被告均拒绝。故原告诉至法院。冯升建未到庭，也未提交书面答辩意见。李国美辩称，原告服务不到位，要求按照0.6或者0.7元每平方米的标准收取物管费，不同意支付违约金和诉讼费。本院经审理认定事实如下：原告原系荣昌区九龙·唐扬金都居民小区的物业服务企业，在该小区服务至2019年2月28日。二被告系该小区X单元XX-X房屋的产权所有人，该房屋建筑面积为85.32平方米。2012年5月14日，原告作为乙方，与甲方即上述小区建设单位重庆市唐扬房地产开发有限公司签订了《重庆市前期物业服务合同》并进行了备案登记，合同第六条约定，本物业管理区域的物业收费采取包干制，双方约定的物业服务费用标准：（1）住宅：0.68元/月/平方米……第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定，业主应于之日起交纳物业服务费用……第二十六条约定，本合同期限为三年，自2012年5月20日起至2015年5月19日止。第三十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按期如数交纳物业服务费的，应按每日万分之的标准向乙方支付违约金。同日，该物业合同在原荣昌县国土资源和房屋管理局进行了物业管理备案。2014年，原告宏雅物业作为乙方与被告冯升建即甲方签订了《九龙·唐扬金都前期物业管理服务协议》，协议第三条物业管理服务综合费用约定……2、电梯费：3-9层（含3层）30元每户、10-19层（含10层）35元每月每户；3.公共能源费：每户预收150元/年（设独立计量核算，据实分摊），包括楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景等的用水、用电费用。第四条违约责任第2项约定，甲方必须按时缴纳物业管理综合费用，甲方接通知后20日内未完结相关费用的，每日按拖欠物业综合费用总额的3‰计算违约金。第六条约定，本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，自签字之日起生效。原告根据上述合同约定，向该小区提供物业服务至2019年2月28日。原告服务期间，被告按上述标准向原告交纳物业服务费至2016年7月12日，自2016年7月13日起至2019年2月期间物业服务相关费用未缴纳。原告曾向被告书面催收了2016年7月12日起至2018年12月31日期间物业服务相关费用，但被告仍未缴纳。庭审中，原告明确，请求的物业费系按照与开发商所签订的前期物业服务合同约定的标准计算，能源费、电梯费系按照与业主所签协议计算，能源费原告方进行了核算但无相应证据；违约金根据前期物业服务合同第三十三条及物业服务协议，酌情计算。上述事实，有前期物业服务合同及备案证明、前期物业服务协议、房屋登记信息查询结果、催费照片等及原告方的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与九龙·唐扬金都小区建设单位签订的前期物业服务合同以及原告与被告冯升建本人签订的前期物业协议均合法有效，依法对原、被告双方具有约束力。现原告依照上述合同提供了服务，而被告欠交物业服务相关费用，故本院对原告要求被告支付物业服务相关费用的诉讼请求，依法予以支持。前述前期物业服务合同到期后，原告继续为被告所在小区提供物业服务至2019年2月28日，被告的房屋位于原告服务的范围之内，实际上接受了原告提供的服务，故双方形成事实上的物业服务合同关系，被告仍然应当向原告支付物业服务相关费用。被告辩称小区有人员随意进出、张贴广告、绿化不够好、电梯灯坏了及砖颜色掉了未修、电线断裂、公共区域被他人私用、晚上有人敲门等问题，其提供的照片无法证实拍照时间、地点等，无法证实其与本案的关联性且原告对此不予认可，而被告也未能提供其他证据对此予以证明，原告对被告提出的问题亦进行了合理解释，故被告要求物业管理费按照0.6元或0.7元每平方米的标准收取并无事实和法律依据，本院依法不予采信。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告请求为2016年7月12日起至2019年2月期间共计31.6个月，0.68元/月/平方米×85.34平方米×31.6个月=1833.79元，因原告仅对2016年7月12日起至2018年12月31日止期间的物业管理费用进行了催收，而被告已经交纳了2016年7月12日的费用，且被告的房屋实际面积为85.32平方米，本院对原告的该项诉讼请求依法支持为0.68元/月/平方米×85.32平方米×（19÷31+29）个月=1718.07元。2、能源费，原告请求为150元/年，2016年7月12日起至2019年2月期间共计31.6个月计395元，但原告并未举示核算及分摊的相应证据，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。3、电梯费，原告请求为35元/月，2016年7月12日起至2019年2月期间共计31.6个月计1106元，因原告仅对2016年7月12日起至2018年12月31日止期间的物业管理费用进行了催收，而被告已经交纳了2016年7月12日的费用，故本院对原告的该项诉讼请求依法支持为35元/月×（19÷31+29）个月=1036.45元。综上，被告应向原告支付的物业服务相关费用为2754.52元。关于原告要求被告以欠款3334.79元为基数，自2019年3月1日起按照年利率10%支付违约金至上述款项付清之日止（违约金总额不超过333元）的诉讼请求，因原、被告前期物业协议对违约金有明确约定，原告请求的上述标准不超出合同约定，也不违反相关法律规定，本院对原告的该项诉讼请求依法支持为被告以其实际欠款金额2754.52元为基数，自2019年3月1日起按照年利率10%向原告支付违约金至上述款项付清之日止（最高不超过333元）。被告李国美辩称不同意支付违约金的辩解意见，其并未举示充分证据对此予以证实，本院依法不予支持。被告冯升建未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，本院视为其放弃抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告冯升建、李国美于本判决生效之日起五日内支付原告重庆宏雅物业管理有限公司2016年7月13日起至2018年12月31日期间的物业服务费、电梯费共计2754.52元，并以2754.52元为基数，自2019年3月1日起按照年利率10%向原告重庆宏雅物业管理有限公司支付违约金至上述款项付清之日止（违约金最高不超过333元）；二、驳回原告重庆宏雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告冯升建、李国美未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告冯升建、李国美负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二〇年四月十四日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋