广东省深圳市福田区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0304执异130号 案外人邱月霞，女，汉族，1974年2月2日出生，住址广东省深圳市龙岗区 申请执行人广州银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市福田区车公庙深南大道南侧杭钢富春商务大厦101-105、201-203、205、208-210；金运世纪大厦9G、99H、9I、9J，统一社会信用代码91440300552120932C。 负责人窦广涵，行长。 被执行人深圳市洪发贸易有限公司，住所地广东省深圳市福田区滨河路与彩田路交汇处联合广场A座3609A，组织机构代码06025585-7。 法定代表人郭跃敏。 被执行人深圳市年年丰粮油有限公司，住所地广东省深圳市福田区滨河大道5022号联合广场A座3308A，组织机构代码76347379-7。 法定代表人郭文城。 被执行人郭文城，男，汉族，1966年8月3日出生，住址广东省揭东县 被执行人洪哲，男，汉族，1989年3月27日出生，住址广东省揭阳市 被执行人王星，男，汉族，1990年7月8日出生，住址深圳市福田区 申请执行人广州银行股份有限公司深圳分行与被执行人深圳市洪发贸易有限公司、深圳市年年丰粮油有限公司、郭文城、洪哲、王星借款合同纠纷一案，案外人对本院不带租约拍卖被执行人洪哲名下位于深圳市福田区渔农村名津广场1栋X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8号房产（以下简称涉案房产）提出执行异议，本院作出（2017）粤0304执异239号执行裁定书，驳回了案外人的异议请求。案外人不服，向深圳市中级人民法院提出复议申请。该院于2019年11月27日作出（2018）粤03执复166号执行裁定书，认为原审适用法律错误，应当以民事诉讼法第二百二十七条而非二百二十五条审查为由，裁定撤销（2017）粤0304执异239号执行裁定，发回本院重新审查。本院依法另行组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人称，2017年4月28日，案外人就涉案房产提交了租赁合同、情况说明、房屋租赁合同、收条、银行卡交易明细单、收款收据和费用通知单等相关材料。2017年11月2日，案外人收到法院（2016）粤0304执13803号通知书，决定对案外人所申报的涉案房产租赁合同的真实性、有效性有执行程序中不予确认。案外人对此有异议，理由如下：一、（2016）粤0304执13803号和（2016）粤0304执13803号之一通知书作出对涉案房产以不附带租约形式予以公告的决定缺乏事实依据。（一）案外人与被执行人洪哲签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。（二）案外人合法占有涉案房产，并按合同约定支付管理费。（三）案外人依合同约定对上述房屋进行了合法转租，并对部分房屋进行了装修。（四）案外人与被执行人洪哲的租赁关系成立于广州银行的抵押权设立之前，该租赁关系不受抵押权的影响。（五）法院在执行程序中应保障承租人享有的法定权利。二、（2016）粤0304执13803号通知书在未查清涉案房产的抵押登记时间和租赁时间先后的情况下，作出对涉案房产以不附带租约形式予以公告的决定，不符合法律规定。故请求：1、法院在（2016）粤0304执13803号执行案件中对涉案房产的商铺进行处分时以附带租约的形式予以公告；2、法院在（2016）粤0304执13803号执行案件中对案外人的优先购买权予以确认。 申请执行人答辩称，一、案外人与被执行人洪哲租赁关系不成立，无权要求对涉案房产披露其与被执行人洪哲的租赁关系，亦无权主张优先购买权。首先，申请执行人与被执行人洪哲就涉案房产签订抵押合同时，涉案房产存在租赁关系的承租人并非案外人，申请执行人对案外人与被执行人洪哲签订的租赁合同的真实性不予确认。其次，案外人提交的房屋租赁合同显示签订时间为2014年12月1日，但其租金约定为20元/平方米，远低于市场租金标准。最后，案外人未提交证据证明于租赁合同签订当天支付30万元，剩余部分租金2377920元虽有转账流水，但没有任何款项与金额对应，可见案外人与被执行人洪哲存在其他经济往来，并非租金。二、案外人主张其合法占有涉案房产并按合同约定支付管理费与事实不符，其提交与本案无关的证据，存在恶意串通拖延拍卖之嫌，损害申请执行人的合法权利。 经审查查明，本院（2015）深福法民二初字第14467号民事判决书已发生法律效力，判决：被执行人深圳市洪发贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还申请执行人广州银行股份有限公司深圳分行承兑汇票垫款本金4900万元及以该款为基数、按每日万分之五自2015年12月9日起计至实际清偿之日止的罚息；二、申请执行人广州银行股份有限公司深圳分行有权对涉案房产以折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、被执行人王星、深圳市年年丰粮油有限公司、郭文城对被执行人深圳市洪发货易有限公司经本判决确定的债务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向被执行人深圳市洪发贸易有限公司追偿。因被执行人未履行上述判决书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院已立案执行，案号为（2016）粤0304执13803号。 在执行过程中，本院依法查封被执行人洪哲名下的涉案房产，并张贴搬迁公告。案外人向本院提交了其与被执行人洪哲签订的《房屋租赁合同》、转租合同、收款收据等证据，本院经审查作出（2016）粤0304执13803号通知书，决定以不附带租约的方式对涉案房产进行拍卖。案外人不服，提出执行异议。案外人提交的《房屋租赁合同》显示，案外人与被执行人洪哲于2014年12月1日就涉案房产签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年；自2014年12月1日至2034年11月30日；租金按每平方米每月30元计算；20年租金合计为2677920元；付款方式为案外人于签订合同之日向被执行人洪哲支付定金30万元，并于12个月内付完剩余租金2377920元。案外人提交的银行流水单显示，案外人于2015年10月27日分四笔向被执行人洪哲转账支付3278704元。此外，申请执行人提交了四份由被执行人洪哲在设定抵押时提供的《深圳市福田口岸商业广场商铺租赁合同》，合同显示被执行人洪哲与李创美、林岳鹏等四人分别就涉案房产签订了上述租赁合同，但承租人、租赁期限与案外人提交的《房屋租赁合同》均不相符。 另查，2015年6月4日，申请执行人广州银行股份有限公司与被执行人洪哲签订了《授信协议书》《最高额抵押合同》，约定被执行人洪哲以其名下涉案房产为《授信协议书》项下的债务提供抵押担保。 本院认为，本案争议的焦点问题系案外人与被执行人洪哲签订的租赁合同是否合法有效以及是否能够对抗申请执行人的抵押权。本案中，案外人在执行过程中对涉案房产主张租赁权，要求带租约拍卖，本质是阻却涉案房产的交付，属于案外人针对执行标的提出的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行，以排除恶意阻碍执行的情形。首先，本案中，案外人与被执行人洪哲签订长达20年的租赁合同，且约定1年内支付20年全部租金共计2677920元，明显有悖于生活常理。其次，案外人于2015年10月27日向被执行人洪哲转账支付3278704元，该四笔款项的数额与案外人提交的《房屋租赁合同》约定租金数额不相符，转账时也未载明转账用途，不足以证明案外人支付的上述款项为涉案房产租金。再次，申请执行人在设定抵押权时，被执行人洪哲提交的四份《深圳市福田口岸商业广场商铺租赁合同》与案外人提交的《房屋租赁合同》完全不相符。综上所述，案外人提交的证据不能充分证明其与被执行人洪哲存在真实的租赁合同关系，其要求带租约拍卖涉案房产并确认其优先购买权的主张依法不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定裁定如下： 驳回案外人邱月霞的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  霍云波 人民陪审员  罗海龙 人民陪审员  裴海娜 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  韩献珑