四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初999号 原告：武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司，住所地南充市顺庆区锦程路189号。 负责人：何建明。 委托诉讼代理人：陈红军，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师，特别授权。 被告：张超，男，汉族，1986年6月21日生，住南充市顺庆区。 原告武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司（以下简称泰兴公司）与被告张超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，于2020年4月20日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人廖婷婷及被告张超之妻张超琼均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉请：1、判令被告支付余欠的物业管理费1810.12元及垃圾清运费136.50元，欠费总额为1946.62元，欠费期间为2018年1月1日至2019年9月30日并承担相应的滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月，原告参加了招标人为四川家居赋房地产开发有限公司南充分公司（以下简称家居赋）开发的新风尚小区物业管理招标活动，家居赋于2017年9月30日向原告发出《中标通知书》。原告和家居赋在2017年10月1日签订《物业管理服务合同》，合同约定由原告负责位于南充市顺庆区的物业管理相关工作，合同到期日为2019年9月30日。原告尽职履行了合同义务，被告作为新风尚小区的业主，应当按照《物业管理服务合同》的约定向原告缴纳物业管理费，每月原告代被告向南充市环保局缴纳的生活垃圾清运费，应由被告自行承担。经被告多次催收，被告未按照约定支付相关费用，为维护原告的合法权益，依照相关法律规定，特向法院提起诉讼。 被告张超辩称，原被告并未签订物业服务合同，原告入驻新风尚小区进行物业服务的过程不透明，程序违规，原告无权向被告收取物业服务费；原告虽然对新风尚小区进行了物业管理，但管理不到位，存在大量的管理瑕疵，不因支持原告的物业费请求；相反，应判决原告泰兴公司与家居赋公司向被告返还其交付的装修保证金等各项杂费1462元。 经审理查明，张超系南充市顺庆区1幢3单元1层6号业主，该房建筑面积为71.83平方米。家居赋公司系南充市顺庆区的开发商。 2014年7月1日，家居赋公司（系甲方，亦为新风尚小区开发商）与南充宏敬物业管理服务有限责任公司（系乙方，简称宏敬物业公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的位于南充市顺庆区的前期物业管理和服务委托给宏敬物业公司管理，委托管理期限暂定为三年（不超过三年），自2014年7月1日0时起至2017年6月30日24时止。家居赋公司于2016年10月18日向本院提起诉讼，要求解除与宏敬物业公司之间的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议，2017年7月20日，本院判决确认家居赋公司与宏敬物业公司签订的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议于2017年6月30日终止（系生效判决）。 2017年9月8日，家居赋公司以暂未成立小区业主委员会的情况下向南充市顺庆区舞凤街道办事处提交书面申请，请求通过招投标进驻新的物业管理公司，南充市顺庆区舞凤街道办事处于2017年9月20日同意该项申请。2017年9月27日，原告通过公开招投标取得南充市顺庆区的物业服务管理权，同日在南充市顺庆区舞凤街道办事处予以了备案登记。2017年10月1日，家居赋公司与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的位于南充市顺庆区全部的物业管理服务工作委托给原告管理，委托管理期限为两年，即从2017年10月1日0时起至2019年9月30日24时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。家居赋公司与泰兴公司签订的《物业管理服务合同》第十九条、第二十条、第二十一条分别约定了原告的服务范围及收费标准，其中包含“由甲方（即本案原告）对南充市顺庆区提供物业服务，对房屋共用部位、共用设施、设备、公共设施和附属建筑物、构建物的维护、养护与管理，对公共要地、花木、建筑小品等的养护与管理，对公共环境卫生、公共场所的清洁及垃圾的收集、清运等等；本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，依据本协议向原告交纳物业费及代收代缴费用，业主不得以放弃权利而不得履行按时足额缴纳物业费及相关费用的义务；物业费按业主其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层电梯住宅按照建筑面积1.38元／月／平方米，商业或其他非住宅按照建筑面积1.9元／月／平方米，车库车位按照每月50元，摩托车按照每月25元，电瓶车按照每月30元（包含充电）”；该合同第二十一条第五项同时约定，对物业使用人逾期交纳物业费，原告可以逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。原告违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，家居赋公司有权要求原告在一定期限内改正，逾期未改正的家居赋公司有权终止合同。 原告自进入新风尚小区进行物业服务后，因被告张超未支付物业管理费，原告于2019年11月5日以被告所购的新风尚小区内的案涉房屋地址向被告张超邮寄送达了催收物管费函件；该邮寄函件跟踪信息显示，已采用速递易方式由被告取走邮件。 另查明，2009年6月8日南充市物价局向南充市环境卫生管理处出具关于顺庆区城市生活垃圾处理费标准的通知，确定南充市顺庆区城市居民按每月每户收取生活垃圾处理费6.5元。 且查明，被告张超提供了小区道路、设备等照片以及相关政府部门对泰兴物业的检查记录及消防隐患整改通知书，显示小区存在部分消防设备损坏、小区内喷泉电线裸露等问题。 本院认为，对于张超提出的家居赋公司无权解除与宏敬物业公司签订的《前期物业服务合同》问题，该《前期物业服务合同》系经人民法院判决终止，且本案系泰兴公司诉请张超支付物业服务费，该诉请的处理与宏敬物业公司和家居赋公司之间的《前期物业服务合同》无关。 对于张超提出的家居赋公司无权代理业主与泰兴公司签订《前期物业服务合同》，该合同无效的问题。本案中，家居赋公司系案涉小区的建设单位，在小区未成立业主委员会的情况下，建设单位有权签订前期物业服务合同。张超主张家居赋公司选聘泰兴公司时招投标程序不合法，但其未提供证据予以证明，且建设单位通过招投标方式选聘物业属于管理性规定，不属于强制性规定，即使该程序存在瑕疵，也不影响服务合同的效力。因此，张超该项主张及追加家居赋公司参加本案诉讼的主张不能成立。 对于张超提出的泰兴公司物业服务不到位，其不应当支付物业费的问题。泰兴公司对物业进行管理期间，泰兴公司对排污堵塞、小区绿化、垃圾清理问题做了大量工作，其履行了合同约定的维修、养护和管理的主要义务，拒付物业费无法律依据。但从张超提供的小区内的照片及相关政府部门的检查文件显示，泰兴公司确实存在服务不到位的情形，针对该履行瑕疵，本院酌情将本案物业费调减为高层电梯住宅按照建筑面积1元/月/平方计收。故张超应支付泰兴公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1508.43元（71.83平方×1元×21月），垃圾处理费136.50元（6.5元/月×21月），合计1644.93元。至于原告所主张的滞纳金，被告并非无故未交物业费，因此，原告所主张的滞纳金，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告张超于本判决生效之日起十日内支付给原告武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司2018年1月1日至2019年9月30日期间欠付的物业费及垃圾清运费1644.93元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告张超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  王丽君 二〇二〇年四月二十六日 书记员  罗 曼