广东省清远市清新区人民法院行 政 判 决 书（2018）粤1803行初269号原告林远宗，男，1975年8月21日出生，汉族，英德市人，住英德市，委托代理人王丹，广东相映红律师事务所律师。被告英德市自然资源局，住所地：英德市英城街道英州大道国土大楼。统一社会信用代码：11441881MB2D1239XL。法定代表人李书海，局长。委托代理人王冬梅，英德市不动产登记中心干部。第三人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市英德市英城峰光西路北（与云岭路交界处）。法定代表人黄广平，总经理。第三人王佳希，男，1968年10月6日出生，汉族，户籍住址为深圳南山区，原告林远宗不服被告英德市自然资源局房屋登记管理纠纷一案，于2018年10月30日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于同年11月2日向被告英德市自然资源局，于同年11月9日以公告方式向第三人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司（以下简称盛世嘉华公司）、第三人王佳希送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等诉讼文书。本案于2018年10月31日中止了诉讼，于2020年4月10日恢复审理。本院依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭审理了本案。原告林远宗的委托代理人王丹，被告英德市自然资源局的委托代理人王冬梅到庭参加了诉讼。第三人王佳希、盛世嘉华公司经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林远宗与第三人盛世嘉华公司签订合同，购买位于英德市××路××翡翠××地下室××区××号车位，但第三人盛世嘉华公司又将该车位抵押给了第三人王佳希，办理了粤房地他项权证英德字第××号《房地产他项权证》。原告林远宗诉称，原告于2012年3月20日与第三人盛世嘉华公司补签《商品房买卖合同》，购买英德市峰光西路翡翠银湾A区1010号车位，总价为90000元，并于当日付清了全部款项，盛世嘉华公司出具了收款收据。2012年3月20日，该合同在原英德市住房和城乡建设局完成备案。2012年4月9日原告履行完税义务，盛世嘉华公司于2016年4月29日补开具了发票。原告于2012年已接收车位使用管理至今。直到2018年8月，在王佳希诉盛世嘉华公司民间借贷纠纷中，原告才得知涉案车位抵押给了王佳希，而抵押期限、金额、他项权利证书等内容英德市人民法院无暇顾及原告的知情权。到2018年10月23日，原告才知，抵押期限自2013年5月27日起至2013年11月26日止，他项权利证书号为0100112623。涉案合同于2012年3月20日完成备案，涉案车位于2013年5月27日才抵押给王佳希。原英德市住房和城乡建设局办理抵押登记的行为明显违法，侵害了原告的合法权益。现根据相关法律，提起行政诉讼，请求法院判令：1.撤销被告向第三人王佳希颁发的英德字第××号《房地产他项权证》；2、本案诉讼费由被告承担。原告林远宗为其主张提供的证据有：1.《广东省商品房买卖合同》、《收款收据》、《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》、出租车位租金《收据》，证明原告购买A1010号车位；2.《英德市商品房合同备案查询结果》、英德字第××号《粤房地他项权证》、《英德市不动产权信息查询证明》，证明原职能部门英德市住房和城乡建设局在2012年3月20日已为原告办理合同备案的前提下，又于2013年5月27日违法为第三人办理抵押登记的事实，该违法抵押登记依法应予以撤销。被告英德市自然资源局辩称，一、原告的起诉已过起诉期限。原告查询《英德市不动产权信息查询证明》的日期是2017年5月18日，原告最迟应是2017年5月18日知道原职能部门英德市住房和城乡建设局将涉案车位抵押给了王佳希。根据法律规定，原告时至今日才起诉，明显已过起诉期限。二、原告所称的“备案登记”属商品房预售的登记备案，而不是房屋产权的登记备案。商品房预售的登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司（即预售方）与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利义务关系的合同进行登记备案的法律制度。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示合同，公示的是一个特定的债权债务关系，商品房预售的登记备案本身就不是一种物权登记，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权，而且我国相关法律法规只是赋予了商品房预售登记行政上的意义，并未赋予其法律强制上的意义。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，且根据《物权法》等相关规定所有权的确定只有经过不动产登记才能最终确定。故商品房预售登记备案不是房屋产权的登记备案。三、原职能部门英德市住房和城乡建设局将涉案房屋进行抵押登记的行政行为依据充分、适用法律正确、程序合法。1.根据《城市房地产管理办法》第六十一条第二款及《房屋登记办法》第十二条第二款的规定，第三人盛世嘉华公司作为涉案房屋的房地产开发公司，涉案房屋是其投资建造，其依法取得了涉案房屋所有权。根据《物权法》第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权”的规定，第三人盛世嘉华公司作为涉案房屋所有权人，有权在涉案房屋设立担保物权。2.2013年1月22日，盛世嘉华公司取得涉案房屋的所有权证，证号为：粤房地权证英德字第××号。同年5月27日，盛世嘉华公司与王佳希签订《借款合同》向第三人王佳希借款14000000元，盛世嘉华公司提供包括涉案房屋在内共104套房屋、车位作抵押。盛世嘉华公司与王佳希分别向原职能部门英德市住建局提交了英德市房地产抵押权登记申请书、借款合同、抵押价值协议书、抵押物清单、英德市房屋产权信息查询证明、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、盛世嘉华公司章程等相关资料，经原职能部门英德市住建局审查，盛世嘉华公司、王佳希的申请依据充分，符合《房屋登记办法》第四十三条的规定，且涉案房屋不属于依法不得设定抵押的房产，故原职能部门英德市住建局对涉案房屋进行抵押登记。3.盛世嘉华公司、王佳希于2013年5月27日向原职能部门英德市住建局申请抵押权登记，并提交了相关的资料，经原职能部门英德市住建局对相关资料进行审验，认为盛世嘉华公司、王佳希的申请符合相关法律法规的规定，便于2013年6月8日作出同意办理抵押登记的意见。原职能部门英德市住建局办理抵押登记的流程符合《城市房地产抵押管理办法》第三十三条及《房屋登记办法》第七条、第十二条、第四十四条的规定，程序合法。综上所述，原职能部门将涉案房屋予以抵押登记的行政行为依据充分、适用法律、法规正确、程序合法，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告英德市自然资源局向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据包括：1.英德市房地产抵押登记申请书、英德市房地产抵押登记审批表、英德市住房和城乡建设局房产登记收件收据（回执），证明原职能部门英德市住房和城乡建设局将涉案房屋予以抵押登记的行政行为依据充分、适用法律正确、程序合法；2.企业机读档案登记资料、身份证复印件（3份）、公司章程、公司章程修正案、企业法人营业执照、组织机构代码证、股东决议、授权书、借款合同、抵押价值协议书、抵押物清单、英德市房屋产权信息查询证明、粤房地权证英德字第××号《房产地权证书》，证明第三人申请抵押登记时提交的相关材料。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款；《房屋登记办法》第七条、第十二条第二款。经庭审质证，被告英德市自然资源局的质证意见是：对原告林远宗提供证据的真实性无异议，合法性、关联性由法院认定。原告林远宗的质证意见是：对被告英德市自然资源局证据的真实性、关联性无异议，合法性有异议，涉案房屋已经备案，被告没有认真审查；被告适用法律错误。本院对上述证据认证如下：对原告林远宗提供的证据1、2，被告英德市自然资源局提供的证据1、2，本院确认其具有证据效力。经审理查明，英德市翡翠银湾商住小区坐落英德市英城峰光西路，由第三人盛世嘉华公司开发投资建设。2012年3月20日，原告林远宗与第三人盛世嘉华公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于英德市××路××翡翠××地下室××区××号的涉案车位，金额为90000元，款项90000元于2012年2月1日前已付清。原英德市住房和城乡建设局于2012年3月20日在该合同上签上“已备案”字样并盖上公章，办理了备案登记手续。第三人盛世嘉华公司于2012年4月交付涉案车位给原告使用至今。第三人盛世嘉华公司于2016年4月29日向原告出具了税收发票。2013年5月27日，第三人盛世嘉华公司与第三人王佳希签订《借款合同》，约定以其坐落于英德市××路南翡翠银湾住宅小区的部分房屋和车位，包括涉案的英德市××路南翡翠银湾地下室A1010号（粤房地权证英德字第××号）作抵押物，向第三人王佳希借款14000000元。借款期限从2013年5月27日至2013年11月26日止。同日，第三人盛世嘉华公司与第三人王佳希分别以抵押人、抵押权人的名义向原英德市住房和城乡建设局提交了《英德市房地产抵押权登记申请书》、英德市工商行政管理局出具的《企业机读档案登记资料》《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《英德市盛世嘉华房地产开发有限公司公司章程》及《章程修正案》、《股东决议》、《身份证复印件》、《授权书》、《抵押物清单》，《借款合同》、《抵押价值协议书》、英德市房产信息中心出具的《英德市房屋产权信息查询证明》（此房产没有被查封、没有被抵押）、粤房地权证英德字第××号《房产地权证书》等相关资料,申请办理房地产抵押权登记；2013年6月8日，原英德市住房和城乡建设局经审查后，出具《英德市房地产抵押登记审批表》，相关人员填写了日期和意见：一、初审意见“已核，资料齐全”；二、复审意见“同意办理”；三、审批意见“同意发证”。之后，原英德市住房和城乡建设局为第三人王佳希办理了抵押登记手续，颁发了粤房地他项权证英德字第××号《房地产他项权证》给第三人王佳希，抵押期限从2013年5月27日至2013年11月26日。经原告查询，英德市不动产登记中心于2017年5月18日出具《英德市不动产信息查询证明》，该证明注明“坐落英德市××路南翡翠银湾地下室A1010号，产权证号0100126937的车位已办抵押给王佳希，抵押期限：2013年5月27日至2013年11月26日。”得知涉案车位被抵押后，原告于2018年10月23日再次查询，原英德市住房和城乡建设局出具《英德市商品房合同信息查询结果》，注明涉案车位备案日期是2012年3月20日，抵押人是第三人盛世嘉华公司，抵押权人是王佳希，他项权证号是0100112623。为维护自身的合法权益，原告于2018年10月30日向本院提起了诉讼。另查，根据英德市机构编制委员会办公室英编办[2015]41号文件，英德市范围内城镇房产产权、产籍管理和房产产权登记发证的职能由原英德市住房和城乡建设局划入英德市国土资源局。根据英德市机构改革方案，英德市国土资源局的职责已经整合到新组建的英德市自然资源局。本院认为，本案是房屋登记管理行政纠纷。英德市范围内城镇房产产权、产籍管理和房产产权登记发证的职能由原英德市住房和城乡建设局整合到英德市自然资源局，英德市自然资源局作为被告主体适格。一、关于起诉期限问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，原告虽然于2017年5月18日已知道涉案车位办理了抵押登记，但直至2018年10月23日才知道抵押登记的抵押人、抵押权人及《房地产他项权证》等内容，原告于2018年10月30日向本院提起行政诉讼，未违反上述法律、法规的规定，未超过法定起诉期限，被告认为原告起诉已过起诉期限的主张本院不予采纳。二、原英德市住房和城乡建设局将涉案车位办理抵押登记给第三人王佳希的行政行为是否合法的问题。2013年仍然施行的《房屋登记办法》第十八条规定“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”第四十三条第四项规定“申请抵押权登记，应当提交下列文件：…（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；…”《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第四项规定“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；”本案中，原英德市住房和城乡建设局作为房屋产权登记及不动产所有权抵押登记机关，为原告林远宗与第三人盛世嘉华公司签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记后，就应当知道涉案的英德市××路××翡翠××地下室××区××号车位已经出售给了原告林远宗，并在其本局申请房屋登记，尚在办理权属登记转移过程中，但原英德市住房和城乡建设局为办理第三人盛世嘉华公司与第三人王佳希申请房地产抵押权登记时，没有按照上述法律法规的规定对申请人盛世嘉华公司和第三人王佳希进行询问，未能查实涉案商品车位已经办理过交易的情况。第三人盛世嘉华公司将涉案车位出售给原告林远宗并已办理备案登记，却又将涉案车位作为抵押物向第三人王佳希借款申请办理抵押登记手续，涉案车位的所有权明显存在争议，原英德市住房和城乡建设局对上述情形没有尽到合理审慎的义务，仍然为涉案车位办理了抵押登记手续，显然违反了上述法律、法规的规定，其行为侵害了原告林远宗的权益。据此，原英德市住房和城乡建设局为第三人盛世嘉华公司与第三人王佳希办理抵押登记颁发粤房地他项权证英德字第××号《房地产他项权证》的行为违法，粤房地他项权证英德字第××号《房地产他项权证》应予以撤销。因此，原告林远宗请求撤销涉案车位的《房地产他项权证》的证据充足，理由充分，本院予以支持。被告英德市自然资源局提出的“商品房预售的登记备案不是房屋产权的登记备案，有权在涉案房屋设立担保物权”问题。商品房预售的登记备案是根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定办理的手续，被告作为房地产产权登记及不动产所有权抵押登记机关，应该知道原告林远宗签订的《广东省商品房买卖合同》在其本局办理了备案，说明涉案车位已经出售，也应该清楚该车位尚在办理权属登记手续过程中，但又为其办理抵押登记，将涉案车位设立担保物权，造成一房两“主”的严重后果，仍放任这一行为的发生，明显违法。故被告英德市自然资源局的抗辩意见理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第二项、第三项的规定，判决如下：撤销原英德市住房和城乡建设局向第三人王佳希颁发的粤房地他项权证英德字第××号《房地产他项权证》。本案受理费50元，由被告英德市自然资源局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘玉琪人民陪审员  陈志锋人民陪审员  谢汝方二〇二〇年四月二十三日书 记 员  阮思然附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。