宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初5312号原告：宁夏浩瑞德房地产开发有限公司。法定代表人：李某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，系宁夏民义达律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄某，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：刘某，系宁夏浩非原律师事务所律师，特别授权代理。原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司与被告黄某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王某、被告黄某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的备案号为2015-000463、2015-000464、2015-000465的三份《商品房买卖合同》无效；2.请求判令撤销被告名下吴忠市香缇小镇24幢101号、104号、105号房屋的物权登记备案手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告黄某系中宁县汇鑫投资有限公司的员工。2015年1月29日，中宁县汇鑫投资有限公司以被告黄某的名义与原告签订《借款合同》，向原告出借人民币1600000元。同日，应被告要求，原告与被告签订三份《商品房买卖合同》，将原告名下吴忠香醍小镇24幢101、104、105号房屋的物权登记备案在被告名下，作为上述1600000元借款的担保，上述房屋的备案登记号分别为2015-000463、2015-000464、2015-00465，案涉房屋系商住别墅，因作为担保而签订的商品房买卖合同，合同价款仅为2000元/平方米，以吴忠香醍小镇24幢101房屋为例，建筑面积为265.36平方米，售价仅为530720元，以上事实完全可以表明其名为买卖实为担保性质。后原告向被告清偿了部分借款，因资金周转困难无力偿还剩余借款。2018年2月26日，被告以民间借贷为由将原告起诉至中宁县人民法院，后中宁县法院缺席进行了审理并出了判决，现该判决已生效。在执行阶段，被告绝口不提案涉房屋系为借款提供担保的事实，在原告与被告商量执行问题时，被告声称案涉房屋系被告正常购买与借款无关。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，向法庭提交下列证据材料：证据一、中宁县人民法院（2018）宁0521民初773号民事判决书一份（提交复印件，原件核对后退回），以证明：1、原告与被告存在民间借贷纠纷，由中宁县人民法院判决并发生法律效力；2、2015年1月29日，原告与被告签订借款合同及向被告借款1600000元的事实，黄某诉求的是偿还借款本息及实现债权的费用，在该案中，黄某未提出以房屋买卖及备案对借款抵押担保的事实及请求；3、法院判决原告偿还黄某借款本息2628000元及律师费150000元。证据二、2015-000463号《商品房买卖合同》一份、2015-000464号《商品房买卖合同》一份、2015-000465号《商品房买卖合同》一份（提交复印件，原件核对后退回），以证明：1、2015年1月29日，原告因急需资金向被告借款1600000元，违背真实意思以偏离市场价格与被告签订商品房买卖合同并备案登记，当时别墅的价格为7537元每平方米，而黄某签订合同的单价为2000元每平方米，并出具了收款收据，实际上黄某没有向原告支付任何的购房款；2、香醍漫步二期24幢101号住宅，框剪结构，地上三层，建筑面积265.36平方米，合同单价按照每平方米2000元填写，总金额为530720元；24幢104号住宅，框剪结构，地上三层，建筑面积265.6平方米，合同单价按照每平方米2000元填写，总金额为530340元；24幢105号住宅，框剪结构，地上三层，建筑面积265.6平方米，合同单价按照每平方米2000元填写，总金额为530340元。证据三、2015-003329号《商品房买卖合同》一份、2014-004199号《商品房买卖合同》一份（提交复印件，原件核对后退回），以证明：1、案涉房屋买卖合同及备案登记属于同一小区及相近时间的住宅别墅的房屋价格，原告出售给案外人马某19幢106号住宅，框剪结构，地上三层，建筑面积265.17平方米，合同单价按照每平方米7537元，总金额为2000000元；出售给案外人牛某24幢106号住宅，框剪结构，地上三层，建筑面积265.36平方米，合同单价按照每平方米7750元，总金额为2050000元；2、原告出售给被告的房屋严重偏离市场价格，出售价格明显低于实际市场出售价格每平方米7750元或7537元，故，签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。证据四、利通区法院（2017）宁0302民初3131号民事裁定书一份、最高人民法院（2016）最高法民再第113号判决书一份（打印件），以证明：该判决书案例与本案事实相近，可以参考，当事人签订民间借贷合同及借款时，同时签订房屋买卖合同并进行备案，对借款抵押担保，实际上没有真实的房屋买卖的意思表示，没有实际缴纳房款，房屋买卖及所有权的转移的约定均违反法律规定。被告黄某对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的不予认可，原告与被告之间的借款合同和商品房买卖合同是两个独立的法律关系，被告有权选择以其中之一种法律关系主张自己的合法权益；对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的不予认可，该证据能够充分证实原、被告双方的《商品房买卖合同》依法成立并已经生效，且已经办理了备案登记；对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，原告作为专业的房地产开发企业，其对自己开发的房屋成本了如指掌，在对外签订合同时，完全有控制房屋价格的能力及专业知识，与被告签订的合同过程中，对价格的约定是原告自愿且充分认识到该价格所产生的法律后果；对证据四的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的均有异议，该组证据中的民事裁定书中的案例和本案有本质的区别，我国不是判例法国家，生效的裁定书及判决书仅是对该法律文书中涉及的案件的做出的裁判，而对其他案件没有法律约束力。被告黄某答辩称，1、本案房屋买卖合同系附生效条件的合同，现在合同约定的生效条件成就，房屋买卖合同合法有效，至于条件是否成就，主动权掌握在原告手中；2、本案房屋买卖合同不存在法律规定的应当为无效的情形；3、房屋买卖合同已经生效，但现在不具备抵顶借款本息的条件；综上，本案房屋买卖合同系附生效条件的合同，现合同约定的生效条件成就，合同合法有效，不存在合同无效的情形，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告黄某为支持其答辩意见，向法庭提交以下证据材料：证据一、承诺书一份（提交复印件，原件核对后退回），以证明该承诺书系原告公司向被告黄某出具，原告承诺若未能到期归还被告的借款，到期的借款和利息用于抵顶被告购买原告别墅的房款，价格是每平米2000元的事实，承诺书明确载明系商品房买卖合同的附件，现在合同生效条件成就，双方签订的合同依法成立并生效；证据二、最高人民法院公报案例（2011）民提字第344号判决书（打印件），以证明最高人民法院对于本案相似的案件裁判的要点是双方当事人基于同一笔借款先后签订商品房买卖合同及借款协议，并约定如借款到期偿还借款，商品房买卖合同不再履行，在合同协议均依法成立并生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个法律关系，该行为并不违反法律行政法规的强制性规定。经质证，原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司对被告黄某提交的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性及证明目的不予认可，对关联性予以认可，该承诺书的内容并不是原告的真实意思表示，原告借款时因公司急需周转资金，而被告提出如不出具承诺书，不按被告的意思写，被告则不向原告借款，所以原告违心的出具了该份承诺书，该承诺书的内容不合法，违反了法律规定，根据物权法、担保法、民法总则、合同法的相关规定，禁止流质契约，且该承诺书的价格明显偏离正常的市场价格，当时的市场价格为每平米7500元至7700元不等，该承诺书的价格仅为每平米2000元，违反了平等、等价的原则，同时，该承诺书不是买卖合同的附件，相反，却证明了三套别墅房屋买卖合同及备案是民间借贷的借款担保；对证据二的真实性、合法性没有异议，对被告出具该份判决书的证明目的有异议，该判决书的案情与本案截然相反，该判决书所涉的案情是在借款合同中明确约定，借款到期后如偿还则再不履行房屋买卖合同，如到期不能偿还借款本息，则履行房屋买卖合同，不再履行借款合同的本息偿还及支付款项，同时，该判决书中双方在诉讼中均承认以房屋抵押作为借款的担保，并且双方的借款本息和房屋价款相当，相差不大，意思表示真实，有明确的约定，因此最高人民法院认定借款合同和房屋买卖合同有效并且房屋买卖有效的前提是不再支付借款本息及房款，借款本息与房屋价款相差不大的情况下判决的。而本案被告在民间借贷诉讼中隐瞒了以房屋买卖的方式为借款提供担保，并且该案法院已经判决，被告已经申请强制执行，要求原告支付民间借贷的借款本息，同时，又以房屋买卖合同将涉案三套房屋权属归其所有，房屋买卖合同单价偏离了当时的市场价格，该房屋买卖合同并没有像证据二的判决书所涉的房屋买卖合同中约定的非常清楚，而原告所举的利通区人民法院民事裁定书和最高人民法院的判决案情与本案非常相似，均为借款合同及借款的同时签订房屋买卖合同，没有约定如偿还借款不再履行房屋买卖合同，没有约定如不偿还借款，则履行房屋买卖合同，被告既在中宁县人民法院诉讼但又隐瞒房屋买卖担保的事实，法院判决时，被告黄某始终未明示有房屋买卖合同为借款担保的事实。在执行中，也未告知执行法院，同时，在今天的庭审中，被告的代理人抗辩房屋买卖合同有效，按承诺书三套房屋归其所有，该判决不能达到被告的证明目的。根据本案事实及证据认证规则，本院对原、被告提交的证据综合认证如下：原告提交的证据一、二、三具有真实性、合法性、并与本案具有关联性，对该证据的证明效力予以确认；原告提交的证据四具有真实性、合法性，但该证据和本案不具有关联性，对该证据的证明效力不予确认；被告提交的证据一具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，对该证据的证明效力予以确认；被告提交的证据二具有真实性、合法性，但该证据和本案不具有关联性，对该证据的证明效力不予确认。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年1月29日，原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司与被告黄某签订《商品房买卖合同》三份，约定原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司将其开发建设的位于吴忠市××区西侧香醍漫步二期第24幢1单元101号房屋（建筑面积为265.36平方米）、第24幢1单元105号房屋（建筑面积265.17平方米）、第24幢1单元104号房屋（建筑面积265.17平方米）均以每平方米2000元的价格出售给被告黄某。上述合同签订后，原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司于当日将上述三份商品房买卖合同在房屋管理部门做了预售登记，将该三套房屋备案登记至被告黄某名下。2015年1月29日，宁夏浩瑞德房地产开发有限公司向被告黄某出具《承诺书》一份，内容载明“我公司与2015年1月29日与自然人黄某签订《商品房买卖合同》三份，将我公司开发的香醍漫步二期（房号为：24-1、24-4、24-5，三套共计795.7㎡）的别墅出售给黄某，详细情况见签订的《商品房买卖合同》。同期，我公司借到黄某现金壹佰陆拾万元整，详细情况见双方签订的《借款合同》。现我公司郑重承诺借款合同到期后，我公司如未能按期归还黄某借款，到期的借款和利息用于抵顶黄某购买我公司别墅的房款，出售给黄某的别墅以2000元每平米的价格归黄某所有，我公司配合黄某办理房屋交付及房屋产权的所有手续，如我公司按期归还了黄某的借款本金及利息，黄某有义务将我公司出售给黄某的别墅退还给公司。本承诺书作为商品房买卖合同的附件”。另查明，2015年1月29日，黄某与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、李某、阎晓宇签订《借款合同》二份，约定黄某向宁夏浩瑞德房地产开发有限公司借款1600000元，利息为月息2.8分，借款期限6个月，合同项下借款的担保人为李某、阎晓宇，担保合同另行签订等内容。同日，黄某与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、李某、阎晓宇签订保证合同一份，约定李某、阎晓宇为宁夏浩瑞德房地产开发有限公司的借款提供连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年等内容。合同签订后，黄某通过转账的方式向宁夏浩瑞德房地产开发有限公司账户支付借款1600000元，宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、李某、阎晓宇给黄某出具1600000元收条一份。2017年7月15日，经黄某与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、李某、阎晓宇核算，宁夏浩瑞德房地产开发有限公司确认欠黄某借款本金1600000元及利息804000元（截止2017年7月15日，按月息2%计算）未付。同日，黄某与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、李某、阎晓宇签订《展期协议》一份，约定对宁夏浩瑞德房地产开发有限公司的上述借款展期3个月，月息2.2分，李某、阎晓宇继续提供连带责任保证，李某、阎晓宇继续与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司负连带偿还借款本息及违约金、实现借款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）的责任，保证期限为自本展期协议生效之日起至借款合同履行期限届满之日后两年止等内容。同时，黄某就结算的利息与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司又签订《借款合同》一份，约定借款金额为804000元，利息为O，李某、阎晓宇愿与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司负连带偿还借款本息及违约金、实现借款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）的责任，保证期限为自合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后两年等内容，李某、阎晓宇、宁夏浩瑞德房地产开发有限公司给黄某出具804000元收条一张。借款展期到期后，宁夏浩瑞德房地产开发有限公司对借款本金1600000元及利息1028000元（截止2018年2月15日）一直未还。李某、阎晓宇也未承担保证责任。2018年4月12日，黄某以民间借贷纠纷为由将宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、李某、阎晓宇诉至宁夏回族自治区中宁县人民法院，经中宁县人民法院审理后，作出（2018）宁0521民初773号民事判决书，判决宁夏浩瑞德房地产开发有限公司向黄某偿还借款本金1600000元、利息1028000元（截止2018年2月15日），宁夏浩瑞德房地产开发有限公司按月利率2%支付黄某自2018年2月16日起至该判决生效之后或宁夏浩瑞德房地产开发有限公司在该判决生效之日前自觉履行义务之日期间的利息。宁夏浩瑞德房地产开发有限公司向黄某支付为实现债权支出的律师代理费150000元。李某、阎晓宇对上述借款本息及支出的律师费承担连带清偿责任。现该民事判决书已发生法律效力。在本案的庭审过程中，黄某认可案涉的三套房屋系为2015年1月29日原告向被告借款1600000元所提供的担保。本院认为，关于本案原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司与被告黄某之间签订的案涉房屋《商品房屋买卖合同》性质及效力的问题。经审查，根据原、被告提交的证据及当庭的陈述，原、被告签订《商品房屋买卖合同》的时间与原、被告之间借款的时间均系2015年1月29日，结合原告向被告出具《承诺书》，可以认定原、被告双方当事人之间签订《商品房屋买卖合同》的目的就是为了担保双方借贷关系的履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，房屋买卖合同不能仅凭借原、被告双方是否签订的了正式的合同，还要具体结合合同中具体内容以及原、被告双方是否具有房屋买卖的真实意思表示。本案中，原、被告之间签订《商品房买卖合同》的目的是为了担保原、被告之间借贷关系的履行，虽然案涉房屋已经备案登记至被告名下，但该登记行为仅仅是一种行政行为，并非具有物权效力或者抵押效力，且结合合同的内容，关于房屋价格双方并未以案涉房屋的位置、楼层、建筑面积、户型以及市场价格来确定，而是一律确定为每平方米2000元，该单价远低于实际市场价值，原告以该价格出让涉案房屋的所有权并不能实现相应的商业价值，原告行为的目的是通过此种手段获取被告信任，取得被告借款，而被告行为的目的是通过此种手段为该笔借款提供担保，且被告黄某在借款履行期届满之后，也未按照承诺书约定以借款本息抵顶案涉房屋的房款，而是选择以民间借贷为由进行了诉讼，且取得了生效的民事判决书。综上，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》目的是为了担保原告向被告民间借贷的正常履行，其双方并不存在买卖涉案房屋的真实意思表示，故原、被告双方之间以虚假的意思表示而签订的案涉案三份《商品房买卖合同》均为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司与被告黄某于2015年1月29日所签订的三份《商品房屋买卖合同》(备案登记号分别为2015-000463、2015-000464、2015-000465)无效；二、被告黄某在本判决生效后十日内协助原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司到房屋产权登记管理部门办理上述三份《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续。案件受理费100元，由原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 谢丰丞人民陪审员 杨美霞人民陪审员 张 茜 二〇二〇年四月十五日书记员 王 鑫附：本案适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。