河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2681号 上诉人(原审被告)：唐山市经纬房地产开发有限公司，住所地：唐山市曹妃甸区唐海镇建设大街南侧、唐海路东侧。 法定代表人：贺起飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵浩杰，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴迪，女，汉族，1993年8月1日出生，现住天津市宝坻区。 委托诉讼代理人：汲艳文（系吴迪之母），女，汉族，1969年8年7日出生，现住天津市宝坻区。 上诉人唐山市经纬房地产开发有限公司（以下简称经纬房地产公司）因与被上诉人吴迪商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 经纬房地产公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初2211号民事判决，依法改判或将本案发回原审法院重审；二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实、适用法律错误。本案逾期交房是因不可抗力因素导致，依法可免除或部分免除上诉人的违约责任。本案中上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，以及合同约定的交房时间等相关事实是没有争议的。本案争议问题就是政府部门抽象行政行为是否属于不可抗力的问题。《民法通则》第153条对于“不可抗力”的定义，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，现行法律对此没有进一步的解释，但学理通说有三种情况，即重大自然灾害、政府行为、社会重大异常事件。而抽象行政行为的核心特征是对象具有不特定性或者普遍性，这类行为包括政府制定、颁布的行政法规、规章、文件、通知等等，对此类具有普遍约束力的抽象行政行为，著名法学家江平教授在《违约责任》、王利明教授在《合同法新论》中采取列举的方式将其列入了不可抗力的范围。而本案原审法院在审理查明部分没有论述唐山市政府、曹妃甸区环境保护局、市、区建筑工程施工安全监督站、住房和城乡建设局等多个部门下发的文件、通知客观上造成了辖区域内不特定相关企业停工的事实，原审对此不予论述不代表事实没有发生。上述抽象行政行为使区域内普遍的行政相对人停工，因停工而导致了上诉人逾期交房的事实存在。政府行为、宏观调控在我国是长期存在的，我国合同法中虽然没有明确规定政府行为是不可抗力，但实际上由政府行为造成的违约，作为当事人是无法抗拒的。如果不将政府行为纳入不可抗力不符合合同法立法本意，对当事人也是显失公平的。原审法院在本院认为部分以上述相关政府文件不符合不可抗力构成要件为由，对上诉人不可抗力的抗辩主张不予支持，但对上述抽象行政行为是如何不符合不可抗力构成要件的则没有论述。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。故原审法院依法应当对政府文件不符合不可抗力构成要件的原因进行论述，并公开不予采信的理由和依据。原审法院没有严格按照法律规定公开对证据不予采信的理由和依据，属于适用法律错误，依法应当予以纠正。综上，涉案房屋未在合同约定期限内交付是由于不可抗力情形出现所致，上诉人依法不应承担违约责任，一审法院认定政府行为不符合不可抗力的构成要件，属于事实认定不清，没有依法公开对政府文件不予采信的理由和依据，属于适用法律错误，上诉人请求二审法院依法对此予以纠正。 吴迪答辩称，同意一审判决。 吴迪向一审法院起诉请求：1.判令经纬房地产公司因逾期交房而向吴迪支付违约金14400元；2.吴迪以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额，要求按照每月租金1000元向吴迪支付补偿金，共计人民币13000元；3.判令经纬房地产公司承担真石漆和普通涂料的差价损失，该差价以鉴定为准；4.请求法院判令包含诉讼费、鉴定费在内的一切相关费用由经纬房地产公司承担。一审庭审中，吴迪撤回第二项、第三项诉讼请求，同时增加支付延期办理房产证的违约金或限期办理的诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年11月27日，吴迪（买受人）与经纬房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号为曹交871-0134）一份，合同约定：吴迪购买位于唐山市曹妃甸区，建筑面积共103.92平方米，套内建筑面积为79.89平方米，总价款375151元。合同约定经纬房地产公司应当在2017年11月30日前向吴迪交付该商品房。合同关于第十二条逾期交付责任第2项（2）约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同第十二第二款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：......”吴迪于2016年12月19日向经纬房地产公司交付105-1-1401号房屋购房款115151元，于2017年2月13日交付补款40000元，于2017年7月15日交付贷款220000元。吴迪、经纬房地产公司均认可案涉房屋实际交付时间为2018年12月19日。 一审法院认为，吴迪与经纬房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。吴迪按照合同约定履行了付款义务，经纬房地产公司亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。经纬房地产公司虽主张政府部门下发文件、通知等导致其停工，系不可抗力，属于法定免责事由，应将停工时间予以扣除。一审法院认为不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中相关政府部门下发的通知、文件不属于立法或政策的重大变化，不符合法律规定的不可抗力的构成要件，故一审法院对经纬房地产公司的主张不予采纳。经纬房地产公司未按合同约定在2017年11月30日前向吴迪交付津城广场小区105-1-1401号房屋，属于逾期交付房屋，且逾期天数为384天(2017年11月30日至2018年12月19日)。经纬房地产公司应按合同约定支付吴迪逾期交付房屋的违约金14405.80（375151元×384天×0.01%），本案吴迪主张逾期交房的违约金14400元，符合法律规定，一审法院予以支持。吴迪主张逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，但并未提交证据证明系因被告（出卖人）的原因而未取得房屋所有权证书，故一审法院对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告唐山市经纬房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向原告吴迪支付逾期交房违约金14400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，减半收取计243元，由原告吴迪负担163元，由被告唐山市经纬房地产开发有限公司负担80元。 本院二审查明，一审判决认定事实部分：“该合同第十二条第二款约定”存在笔误，应为“该合同第二十条第二款约定”，本院对此予以纠正。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，上诉人经纬房地产公司上诉称逾期交房是不可抗力因素导致，对此主张提交了唐山市建筑工程施工安全监督站出具的《关于2016唐山世界园艺博览会等重大活动期间建筑施工现场施工扬尘控制告知书》、曹妃甸区环境保护局发布的《关于中高考期间禁止噪声污染的通知》、曹妃甸区建筑工程施工安全监督站发布的《关于启动曹妃甸区建筑工程重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》以及曹妃甸区住房和城乡建设局、唐山市政府办公厅发布的通知等证据予以证实。本院认为，上诉人提交的政府相关部门在涉案《商品房买卖合同》签订后下发的停工文件影响施工进度，可视为不可抗力因素，但因此导致的停工不足以使上诉人逾期交房384天，故本院酌情认定经纬房地产公司应承担逾期交房的80%责任，即经纬房地产公司应给付吴迪逾期交房违约金11520元（14400元x80%）。 综上所述，经纬房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初2211号民事判决； 二、唐山市经纬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付吴迪逾期交房违约金11520元； 三、驳回吴迪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费243元，由唐山市经纬房地产开发有限公司负担194元，由吴迪负担49元。二审案件受理费160元，由唐山市经纬房地产开发有限公司负担128元，由吴迪负担32元。 本判决为终审判决。 审判长 李 健 审判员 刘江静 审判员 吴 凡 二〇二〇年四月三十日 法官助理赵国莹 书记员孙一帆