广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终307号 上诉人（原审原告）：黄振吉，男，1967年7月29日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：唐文倩，广西剑化犁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：桂林高赛思酒店管理有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区站前路1号恒大广场25栋26-24。统一社会信用代码：91450300MA5L27LY7G。 法定代表人：彭丽芬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴征，男，1976年4月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，系该公司经理。 委托诉讼代理人：胡芳萍，女，1988年9月26日出生，汉族，住广西贺州市八步区，系该公司员工。 上诉人黄振吉因与上诉人桂林高赛思酒店管理有限公司（以下简称高赛思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人黄振吉及其委托诉讼代理人唐文倩，上诉人高赛思公司的委托诉讼代理人吴征、胡芳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄振吉上诉请求：1.请求二审法院撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费由高赛思公司承担。事实和理由：1、一审未按交接清单确定高赛思公司有哪些家具未按清单购买，从而确定本人的家具实际损失。清单及涉案合同约定，本人出资30000元，约定由高赛思公司购买24件家具和家电，但高赛思酒店公司只购买了11件，尚有13件未买，共计10540元，一审对此未予认定及判决与事实不符，请二审依法支持本人此项上诉请求。2、一审认定高赛思公司未违约，不需向本人支付6个月的违约金是错误的。高赛思公司擅自在墙上打空调管洞、贴墙纸、安装石膏线、电线槽、插座，违反了合同约定，应承担违约责任。涉案合同约定高赛思公司可以对约定购买的家具家电作适当调整，但一审判决曲解合同的原意，把对家具家电配置的适当调整认定为对客房内加装、改建、装修的调整，还认定本人支付的30000元包含了开空调洞、贴石膏线、开电线槽、插座等项费用，属于认定事实错误。特提起上诉，请二审依法改判。 上诉人高赛思公司针对黄振吉的上诉答辩称：我们未与上诉人交接过物品，是上诉人自己换的锁，上诉人自己违约在先，交接清单不代表我方意思。 上诉人高赛思公司上诉请求：1.依法维持原判第二项；2.依法撤销原判第一项，改判本公司不需向黄振吉支付5020元；3.一、二审诉讼费由黄振吉承担。事实和理由：交接清单为涉案合同的附件，是打印件，原来没有任何手写内容，黄振吉为了获得非法利益，私自在清单上加手写内容。交接清单时间为2019年5月16日，当时双方的（2019）桂0303民初655号案件尚在审理过程中，高赛思公司不可能签订不利于本公司的交接清单。睦云文并非合同当事人，无权作为乙方与黄振吉签订交接清单，该交接清单无效。本公司作为运营规范的公司，如果睦云文代表公司与黄振吉交接，应当得到公司授权并在交接清单上加盖公章才有效。而睦云文在此后不久即离职，也可以证明睦文云与黄振吉恶间串通。一审对黄振吉单方恶意伪造交接清单的事实未查明，作出的判决错误，请二审予以改判。 上诉人黄振吉针对上诉人高赛思公司的上诉答辩称：交接清单手写部分是高赛思公司员工睦云文手写并签字的，属于公司员工的职务行为，双方在另一案件庭审时就约定了2019年5月16日共同到涉案房屋进行物品清点交接，因此，我认为交接清单是合理合法的。请二审法院驳回高赛思公司的上诉请求。 上诉人黄振吉向一审法院起诉请求：1.被告赔偿毁损原告的家具费用共计10540元整；2.被告承担毁损家具、房屋等六个月租金的违约金共计11400元；3.被告对其损坏的家具、房屋负责修复和对其擅自装修在内墙面的项目：墙纸、石膏线条、电线槽、插座等负责拆除并恢复原状（限期两个月时间修复)；4.被告承担交接钥匙之日（即2019年5月16日）到房屋恢复原状，并经原告签字验收合格后，顺延3个月（内饰油漆涂料依环保要求需放置3个月才能启用），暂估需要共9个月时期（以实际发生时间为准)，所产生的租金（按本合同规定）、物业费、水电费等费用；5.诉讼费及因本案产生的一切费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于桂林市租赁给被告，租赁期限为2018年1月1日至2024年1月1日，租赁用途为商业用途，用于日租、月租和公寓式酒店、旅业配套等，第一年至第三年的租金为每月1900元。原告于2018年1月1日将符合约定条件的房屋交付被告。合同第五条第（一）款约定：“甲方需承担的费用如下：1、所有配置家电家具详情见合同附件清单；2、有线电视的初装费，开户费，宽带初装费；3、装修、整改费用。”；合同第七条第（五）款约定：“乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金累计达30日的；2、擅自改变房屋用途的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的。”；合同第八条第（一）款约定：“……乙方有第七条第五款约定的情形之一的，应向甲方支付六个月租金作为违约金；甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或者赔偿相应损失。”合同第九条约定：“租赁合同期满或解除，乙方必须依时迁出……属于甲方的家私家电以及其他设施，乙方须跟甲方办理交付手续。……”。 同日，被告向原告出具了一份《高赛思精品酒店公寓客房电器清单桂林北站店》，载明房屋需配置的家电、家具、浴室生活用品、配品明细，费用合计29840元，实际按照30000元收取。该清单载明“以上配置根据实际情况，酒店有权进行适当调整”。合同签订后，原告按约将房屋交付被告，并于2018年1月1日支付软装电器配置费15000元，2019年2月14日支付13100元（扣除一个月租金1900元）。合同签订后，双方各自履行合同。2019年4月15日，因双方就合同履行租金交纳数额发生争议，原告诉至法院，要求解除合同并要求被告支付相应损失。一审法院于2019年6月25日作出（2019）桂0303民初655号民事判决书，判决双方的房屋租赁合同于2019年5月8日解除，被告支付原告未全面履行合同违约金570元。该判决现已发生法律效力。 合同解除后，原告与被告工作人员眭云文于2019年5月16日进行房屋交接。双方根据原《高赛思精品酒店公寓客房电器清单桂林北站店》所列明的配制物品清单进行清点，经过双方现场确认，在交接房屋时清单上所列的部分物品缺失，缺失的物品价值5020元。被告于同日将房屋交还原告。 另查明，被告在使用原告房屋期间，因使用需要，为安装空调外机在阳台开了一个墙洞，在房间内装了石膏线条、电线槽、插座等。 庭审中，一审法院向原告释明，对于原告主张的损失，可通过提出司法鉴定申请进行确定，并告知原告若需提起司法鉴定在庭后三日内向一审法院提出书面申请。但原告在上述期限内并未提交鉴定申请。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，内容形式合法，双方应按约履行。 一审法院（2019）桂0303民初655号民事判决书判决该合同于2019年5月8日解除，但根据合同法第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”故双方在合同解除后亦应按约履行合同中关于结算和清理的相应条款。 本案争议的焦点是：原告的各项诉讼请求是否合法有据？ 关于原告要求被告赔偿损毁原告家具的诉讼请求，根据合同第九条约定：“租赁合同期满或解除，乙方必须依时迁出……属于甲方的家私家电以及其他设施，乙方须跟甲方办理交付手续。……”现合同解除，故被告应按约返还属于原告的物品和设施。根据《高赛思精品酒店公寓客房电器清单桂林北站店》载明，原告在合同签订时支付被告30000元作为购买客房家具家电以及客房适当调整的费用，其清单上所列家电应归原告所有。在2019年5月16日双方交接清算时，其清单上所列的部分物品缺失，故被告应按清单上所列的缺失物品向原告进行折价赔偿。关于赔偿数额问题，根据双方的清单，物品的价格双方在签订合同时予以认可，一审法院予以确认。根据清单所列价格，交接房屋时房间内缺失的物品总价值为5020元，故原告要求被告赔偿损毁原告家具的费用5020元的诉讼请求，一审法院予以支持;超出5020元的部分，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于原告要求被告支付六个月的租金作为违约金的诉讼请求。根据合同第七条第（五）款约定若被告有不按照约定支付租金累计达30日、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、保管不当或不合理使用导致附属物品及设备设施损坏并拒不赔偿、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作的情形之一，则需向原告支付6个月的租金作为违约金。虽然交接房屋时部分清单所列物品缺失，但不存在的物品在原告交付房屋时是由原告提供资金被告自行再购买，可能存在被告并未购买的可能，清单也约定了被告可对配置做适当调整，原告提供的证据不能证实被告存在合同第七条第（五）款规定的违约行为。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于原告要求被告将房屋恢复原状及承担修复期内租金的诉讼请求，因双方合同约定原告应承担房屋的装修、整改费用，且原告支付被告30000元，清单上约定被告根据实际情况做适当调整。关于被告开空调洞，装石膏线、电线槽、插座等行为，均是为了被告的实际使用需要而进行的调整，被告的上述行为并未改变影响房屋的主要结构，亦未影响到房屋的实际使用，也不影响房屋的价值。故一审法院认定被告对房屋开空调洞，装石膏线、电线槽、插座等行为属于双方约定的适当调整的范围，原告支付的30000元也包括了适当调整的费用。原告提供的证据亦无法证明房屋在合同签订后交付给被告的原状如何，故原告要求被告将房屋恢复原状及承担修复期内租金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告桂林高赛思酒店管理有限责任公司赔偿原告黄振吉家具损毁费用5020元；二、驳回原告黄振吉的其他诉讼请求。本案诉讼费349元(原告已预交)，适用简易程序减半收取174.5元，由被告桂林高赛思酒店管理有限责任公司负担40元，原告黄振吉负担134.5元。 二审期间，黄振吉对一审查明事实中称交接房屋时确认缺损物品价值5020元是错误的，双方并未确认，应确认为10540元。高赛思公司对一审查明的事实无异议。 高赛思公司提交一份涉案房屋所在楼栋211号房内照片。拟证明与涉案房屋相似装修及基本物品配置情况。 黄振吉对高赛思公司上述证据真实性无异议，但认为与本案无关。 本院认为，该证据的真实性可以认定，但与本案无关，不能证明本案基本事实，不作为本案证据使用。 综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的各方均无异议的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、是黄振吉还是高赛思公司违约？二、上诉人黄振吉的损失如何认定？ 一、黄振吉认为高赛思公司违反涉案合同关于装修等的约定，构成违约，应当按涉案合同第六条（四）、第七条（五）、第八条（一）款的约定向其支付六个月的租金作为违约金的依据。涉案合同第六条（四）：“乙方不得擅自对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备；如有需要，必须经甲方同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督。”第七条（五）：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金累计达30日。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的。4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。”第八条（一）款：“甲方有第七条第四款约定的情形之一的，应向乙方支付六个月租金作为违约金；乙方有第七条第五款约定的情形之一的，应向甲方支付六个月租金作为违约金；甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或者赔偿相应损失。”高赛思公司并无以上违约情形，黄振吉以此为由要求高赛思公司承担违约责任的理由不成立，一审对此未予认定是正确的，本院予以维持。高赛思公司收到黄振吉出租的房屋后，进行了相应的调整，使之符合酒店的经营需要，并已经营了近一年半时间，期间有双方对租金问题进行过协商，但黄振吉从未对涉案房屋的装修、装饰、家具家电等问题提出过异议。涉案合同第六条（四）的条款，只是约定了高赛思公司进行此项改造或调整时，作为出租方的监督等权利，违约条款中并未约定改造或调整方式不符合黄振吉要求时，高赛思公司应当承担违约责任。现黄振吉以此为由要求高赛思公司承担违约责任，不符合涉案合同约定。此外，涉案合同约定的高赛思公司可以在涉案合同附件中注明的对酒店房间的配置，酒店（高赛思公司）有权进行调整，而如何进行调整，双方并未详细约定或限定，高赛思公司根据酒店经营的特点和需要，对客房配置进行调整、装饰，并未违反涉案合同约定；安装空调需要打洞架挂外机是基本常识，黄振吉因此认为破坏了房屋结构或墙体，不符合一般生活常识，其理由不成立，本院不予支持。高赛思公司上诉认为黄振吉擅自更换门锁，其行为构成违约，未提供有效证据证明，其上诉请求证据不足，本院不予支持。综上，本案诉讼系因提前解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的：“当事人协商一致，可以解除合同。”双方依法进行解除合同后相关的交接，因部分财产损失而发生的纠纷，双方均不存在违约情形，不需承担违约责任。 二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方经诉讼提前解除涉案合同，在约定的2019年5月16日进行出租物即房屋及物品交接。高赛思公司称未授权给睦云文与黄振吉交接房屋，但睦云文作为高赛思公司前台工作人员，不可能在不知情或者未得到授权的情况下与黄振吉进行房屋退租交接，而且高赛思公司承认事后知道睦云文与黄振吉交接的情况，但并未对黄振吉提出异议或通知黄振吉再次进行房屋交接，亦未再向黄振吉交纳租金，因此，高赛思公司对此的上诉理由不成立，本院不予采信。睦云文作为高赛思公司前台工作人员，与黄振吉交接房屋的行为属于职务行为，其法律后果由高赛思公司承担。而睦云文确认交接清单上没有打“×”或“√”的是黄振吉原来留下的或没有的物品，原清单标明该部分物品价值5020元，一审判决对此作了认定。黄振吉则在交接清单中注明：打“×”的是黄振吉原来留下的物品，没有打“√”（空白）是没有的。高赛思公司对黄振吉注明的内容不予认可，黄振吉没有其他证据予以佐证，因此，一审判决根据睦云文确认的内容予以认定并无不当。至于黄振吉认为其交了30000元给高赛思公司购买相关酒店物品，就应当按清单购买，否则就应由高赛思公司向其赔偿或返还购物差价款，与合同约定不符。双方在涉案合同附件即购物清单中约定的是酒店有权进行适当调整，而对适当调整范围和内容并不明确，黄振吉亦不能举证证明其向高赛思公司交付房屋时的原状，高赛思承租后即按酒店经营需要自行调整房间内的物品，同时用黄振吉所付款项调整后用于涉案房屋的其他装修装饰，没有超出约定，故黄振吉对此的理由不成立，本院不予采信。高赛思公司签约时与黄振吉签订交接清单约定了承租房屋需要购买的物品清单，虽然同时约定高赛思公司可以对购买的家具家电作适当调整，但高赛思公司不能证明涉案房屋原有的和缺少的物品及酒店经营需要进行调整的具体调整范围，因此，高赛思公司应当对其员工睦云文确认的缺失部分物品予以赔偿，该损失额为5020元。高赛思公司的上诉理由证据不足，本院予以驳回。 综上所述，上诉人黄振吉、高赛思公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费698元（上诉人黄振吉与桂林高赛思酒店管理有限公司各预交349元），由上诉人黄振吉与桂林高赛思酒店管理有限公司各负担349元。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年四月十三日 书记员 叶菁华