江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终306号上诉人（原审被告）：陶旺才，男，1960年7月21日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：易瑜，江西利元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙颖，女，1986年11月15日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审原告）：余某2，男，1980年5月27日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被上诉人（原审原告）：余某1，女，2011年2月3日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。法定代理人：余某2，系余某1父亲。原审被告：孙有金，男，1971年12月8日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：孙有文，江西甘雨律师事务所律师。上诉人陶旺才因与被上诉人孙颖、余某2、余某1、原审被告孙有金租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初3265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。陶旺才上诉请求：1.撤销原审判决，依法驳回孙颖、余某2、余某1全部诉请；2.判令本案诉讼费由孙颖、余某2、余某1承担。事实与理由：一、案涉合同不存在解除情形。合同解除是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三、九十四条之规定，合同解除可分为法定解除、约定解除与合意解除。本案不存在任何法定解除情形，更不存在约定解除与合意解除，故原审法院解除陶旺才与孙有金之间的商铺租赁关系没有任何事实与法律依据。本案中，陶旺才与孙有金之间存在合法的商铺租赁关系，陶旺才与孙颖、余某2、余某1之间的转租也系合法转租（案涉商铺原权利人同意陶旺才进行转租）。虽然孙颖、余某2、余某1现已取得了案涉租赁商铺的所有权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第二十条前段：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”以及《商品房屋租赁管理办法》第十二条第一款：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效”的规定，孙颖、余某2、余某1取得案涉商铺的所有权并不影响陶旺才与原审被告孙有金之间的租赁关系，同样不会影响陶旺才与孙颖、余某2、余某1之间的转租关系，故孙颖、余某2、余某1应当依约继续履行转租合同。二、本案依法应适用“买卖不破租赁”。《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据全国人大常委会法制工作委员会编写的《中华人民共和国合同法》释义中对第二百二十九条的解释：该条确定了“买卖不破租赁”这一基本制度，适用“买卖不破租赁”需满足四个条件：第一，租赁合同已成立并生效；第二，租赁物已交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。本案中，孙有金与陶旺才的商铺租赁合同已成立并生效；租赁商铺已交付给陶旺才；孙颖2017年5月至6月间通过法院拍卖取得案涉商铺所有权发生在陶旺财租赁期间。这里需特别说明的是“让与第三人”可以包括将租赁物让与次承租人，即即使次承租人已经成为了租赁物的所有权人，也需要继续与承租人履行次承租合同，因为根据此条规定，在租赁物存续期间，即使所有权人将租赁物让与第三人（包括次承租人），对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有权人为由否认原租赁关系的存在。综上，本案情形符合“买卖不破租赁”的适用条件，应当予以适用。法律规定“买卖不破租赁”的本意是：第一，不动产对于当事人的利益影响重大且具有稀缺性，如果租赁物的所有权发生移转，而承租人未被赋予对抗租赁物新所有权人的权利，承租人的租赁权就将落空，其仅能向原出租人主张违约责任，这对承租人而言是不公平的。“买卖不破租赁”规则主要目的是对“土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存续利益提供保障”，因为居住利益属于生存利益的范畴，此处的生存利益既包括住宅承租人的居住利益，也包括不动产商业承租人的商业维持利益。第二，稳定租赁关系，保护交易安全。依据“买卖不破租赁”规则，在租赁期间内，租赁物所有权发生变动的，租赁关系并不会受到影响，这对于稳定租赁关系、保护交易安全具有重要意义。第三，实现物尽其用。采纳“买卖不破租赁”规则，有利于鼓励承租人对租赁物进行中长期投资和利用。对商业承租人而言，其商业经营场所的选址往往是基于多项因素的综合考量而予以确定的，商业业绩、利润的发展和维持也与选址具有密切关系，同时，由于顾客群和广告效应等原因，保持租赁关系的稳定有利于鼓励商业承租人对商业用房进行长期投资，以充分发挥其商业价值，实现物尽其用。因此，排除“买卖不破租赁”规则的适用应持谨慎态度，切莫任性为之！并且，法律已经对“买卖不破租赁”规则的例外情形予以了规定，依据《城镇房屋租赁合同解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”除该条规定的两种情形外，还有就是“当事人在签订租赁合同时有相反的约定”可以排除“买卖不破租赁”规则的适用，除此三种情形，法院不得随意排除“买卖不破租赁”规则的适用。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”从该条我们可以明确地得出一个结论：法院的强制性拍卖对于拍卖物品上既存的租赁权并不产生影响，陶旺才与孙有金的商铺租赁合同合法有效且不存在解除事由。三、原审判决与客观事实相悖。案涉商铺被司法拍卖时，孙颖明知该商铺存在租赁关系却依然参与竞拍，这表明孙颖、余某2、余某1对案涉商铺使用权存在瑕疵是接受和认可的，且正是由于案涉商铺在使用权上存在瑕疵，使得其他潜在竞拍者退出或不愿出价，最终导致孙颖低价竞得，那么既然孙颖享受到了价格上的实惠，就应当承受案涉商铺在使用权上存在瑕疵的后果，即对于案涉租赁合同及转租合同予以接受和并继续履行。陶旺才租赁了案涉商铺，那么陶旺才如何处置该商铺是陶旺才的权利，法院不能也无权对此进行随意干涉。即使陶旺才将案涉商铺进行转租，赚取了差价，此行为也是合约合法的。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明事实，准确适用法律，依法做出公正合理合法的判决。孙颖、余某2、余某1提交书面答辩意见称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙颖、余某2、余某1是通过公开拍卖取得孙有金商铺所有权，一审法院认定本案为物权保护纠纷并确认本案不适用“买卖不破租赁”，认定法律关系和适用法律准确。孙颖、余某2、余某1向一审法院起诉请求：1.解除赵骏、孙有金与陶旺才签订的《商铺租赁合同》中涉及孙有金所有部分（江西省宜春市袁州区的租赁关系；2.本案全部诉讼费用由孙有金、陶旺才负担。一审法院认定事实：2008年6月13日，孙有金与案外人赵骏作为出租方（甲方）与陶旺才作为承租方（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同主要约定：租赁商铺位于江西省宜春市袁州区23＃楼Ｃ01、Ｃ02、Ｃ03、Ｃ04店铺，共计2160平方米，其中赵骏产权1415平方米，孙有金产权745平方米；乙方租赁该商铺经营（商品范围）商用（限网吧、家用电器）；乙方租赁期自2008年7月1日至2028年6月30日止；租金标准:第一期租金自2008年7月1日至2013年6月30日止，以建筑面积计算，每平方米租金为16.8元／月，月租金为人民币36288元，第二期租金自2013年7月1日起至2018年6月30日止，以建筑面积计算，每月租金为17.64元／月，月租金合计人民币38112元，第三期租金自……第四期租金自……（租金每5年递增）；本商铺乙方可转租转让，但不得损失甲方的利益；合同签订之日即为店面交付，双方认可；合同并对租金支付方式等双方其他权利义务进行了约定。该合同签订后，孙有金与案外人赵骏即将店铺交付给陶旺才使用。2014年9月，孙颖欲承租上述店铺中产权人为孙有金的400平方米部分商铺，遂与陶旺才委托的徐某签订了一份《商铺租赁合同》（以下简称《商租合同》）。该合同约定了租赁期限5年，自2014年9月24日起至2019年10月31日止，租金每月10000元，租金不递增等事项。该合同签订后，孙颖交纳房租押金30000元后开始使用合同约定的400平方米商铺用于开办舞蹈学校。孙有金以其名下房产为银行借款提供担保，经赣州银行股份有限公司宜春分行申请，该院于2016年4月13日作出（2016）赣0902民特4号民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖孙有金所有的房产用于清偿银行借款本息。在执行过程中，本案所涉属孙有金产权的商铺经司法拍卖，于2017年5月至6月间由孙颖、余某2、余某1拍卖竞得，其中：位于江西省宜春市袁州区由余某2竞得，同年7月3日通过转移登记取得不动产权证；位于江西省宜春市袁州区中山中路447号附15号23幢2层2-3房产由孙颖、余某2、余某1竞得，同年6月26日通过转移登记取得不动产权证，位于江西省宜春市袁州区余某1竞得，同年6月26日通过转移登记取得不动产权证。孙颖在使用400平方米商铺过程中，向陶旺才支付商铺租金至2017年6月，后孙颖以自己及家人（余某2系孙颖前夫，余某1系孙颖之女）已取得商铺产权为由不再支付租金。双方为此纠纷不断，数次起诉至该院。一审法院认为，《商铺租赁合同》签订双方当事人，出租方为赵骏、孙有金，承租方为陶旺才。本案孙颖、余某2、余某1并不是《商铺租赁合同》的当事人，其因取得了《商铺租赁合同》所涉商铺的所有权，并以此为由主张权利，故本案案由应为物权保护纠纷而非确认合同效力纠纷。财产所有权是公民最基本的物权权利，我国物权法规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中赵骏、孙有金与陶旺才签订《商铺租赁合同》租赁期限为二十年。孙颖在承租其中部分商铺过程中取得了原由孙有金所有的商铺产权，就租金交纳问题上与陶旺才纠纷不断。显然，孙颖、余某2、余某1作为商铺产权所有人，其对商铺占有、使用、收益和处分的权利受到了严重限制，出现孙颖、余某2、余某1反而要为自己所有的商铺支付租金的不合理情形。可见，该商铺租赁合同中原属孙有金商铺上的租赁关系如继续履行下去，势必对孙颖、余某2、余某1的物权造成严重损害，于法相悖。再者，关于本案是否应适用“买卖不破租赁”的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该法条的立法本意是为了稳定租赁和经营关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权，减少承租人对该房屋投入的浪费。本案陶旺才并未实际经营案涉商铺，仅是通过对案涉商铺的转租，赚取之间的差价而谋取经济利益，孙颖才是案涉商铺的实际承租人，但孙颖、余某2、余某1已通过取得商铺所有权而享有对商铺绝对支配的权利，不需要再通过租赁关系来维持实际经营关系，故“买卖不破租赁”原则不应在本案中予以适用。综上所述，孙颖、余某2、余某1诉请解除赵骏、孙有金与陶旺才于2008年6月13日签订的《商铺租赁合同》中孙有金所有部分商铺的租赁关系，于法有据，应予支持。至于解除合同后给合同当事人造成的损失，合同当事人可另行主张权利。据此，该院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：解除赵骏、孙有金与陶旺才于2008年6月13日签订的《商铺租赁合同》中孙有金所有部分商铺（现为孙颖、余某2、余某1产权：宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4房产）的租赁关系。案件受理费100元，由陶旺才、孙有金负担。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.本案是否适用“买卖不破租赁”规则；2.案涉《商铺租赁合同》应否解除。对此，本院综合分析评判如下：一、关于本案应否适用“买卖不破租赁”规则的问题第一，2008年6月13日孙有金作为案涉商铺所有人与陶旺才签订的《商铺租赁合同》，约定租期二十年，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间成立租赁合同法律关系。因《商铺租赁合同》明确约定陶旺才在租赁期间可以转租，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，2014年9月陶旺才与孙颖签订的《商租合同》合法有效，陶旺才有权从孙颖处获得转租收益。第二，孙颖、余某2、余某1等人虽然通过拍卖的方式取得了案涉商铺的所有权，但孙有金与陶旺才约定的租赁期间尚未届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，孙颖等人取得案涉商铺的所有权不影响《商铺租赁合同》的效力，孙颖等人受让案涉商铺所有权时即承继《商铺租赁合同》项下有关孙有金的权利和义务，作为新的出租人与陶旺才成立租赁合同法律关系。综上分析，一审判决认为本案不适用“买卖不破租赁”规则，属适用法律错误，应予纠正。本案中孙颖等人主张解除孙有金与陶旺才之间的《商铺租赁合同》，实际上是解除基于其承继《商铺租赁合同》项下有关孙有金的权利和义务后，而形成的其与陶旺才之间的租赁合同关系，故本案案由应为租赁合同纠纷。二、关于孙颖等人能否解除与陶旺才就《商铺租赁合同》所形成的租赁合同关系的问题如前所述，基于“基于买卖不破”规则，孙颖等人虽取得案涉商铺的所有权但不影响《商铺租赁合同》的效力，孙颖等人与陶旺才之间就《商铺租赁合同》成立租赁合同关系，孙颖等人取代原所有人孙有金而成为新的出租人。《商铺租赁合同》第十条约定，除合同双方另有约定外，不得提前解除。现因陶旺才租期尚未届满，孙颖等人要求解除合同提前收回商铺为己所用的行为，显然违反上述合同约定，系违约行为。关于本案中孙颖等人能否要求解除合同，应根据本案租赁合同特点、履行情况和双方当事人的实际需求等因素，结合诚信原则予以综合考量。第一，本案中孙颖等人合同地位具有特殊性，其出租人（所有人）身份与次承租人身份竞合。孙颖等人在取得案涉商铺所有权之前已通过与陶旺才签订《商租合同》而成为次承租人，即商铺的实际使用人。孙颖等人取得商铺所有权后，基于原所有人孙有金与陶旺才的《商铺租赁合同》又取得了出租人的合同地位。在《商铺租赁合同》《商租合同》均有效的情况下，孙颖等人既是出租人（所有权人）又是次承租人，本案中实际形成了出租人（所有权人）向自己出租的局面，合同履行也更为复杂，相应形成陶旺才向孙颖等人交租，孙颖再向陶旺才交租的局面。在合同履行行为本身不增加标的物价值的情况下，孙颖作为出租人（所有权人）反而因为合同履行而造成自身财富的减少。即便不考虑履行行为本身的无效率，本案中复杂的合同局面既不能增加社会财富总量（所有权人的额外付出与转租人的转租收益互抵后为零），对孙颖个人收益也有减损。可见，孙颖等人提前终止与陶旺才就《商铺租赁合同》而形成的租赁合同关系，虽然违反合同约定，但主观上不存在恶意。第二，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。可见案涉《商铺租赁合同》约定的二十年租赁期限，是法律允许的最长租期。即便从孙颖等人取得商铺所有权时起算，陶旺才仍有十年的租赁期限。如孙颖等人与陶旺才均按《商铺租赁合同》《商租合同》继续履行，孙颖等人将为使用自己所有的商铺支付十年对价。即便《商租合同》到期后，孙颖等人亦应为不能使用自有商铺而另行租赁其他同等条件商铺而支付额外对价。因此，尽管孙颖等人表面上可以从《商铺租赁合同》获得收益，但实质上孙颖等人为履行《商租合同》或为另寻商铺在长达十年时间内处于亏损的不利局面，对孙颖等人而言显失公平。第三，孙颖之所以与陶旺才签订《商租合同》，目的是为自己开办舞蹈学校提供合适场所。换言之，案涉商铺本身即为孙颖等人的生产经营的物质基础。而就陶旺才而言，其承租商铺主要是通过再转租而获取转租收益。虽然陶旺才作为守约方获取转租收益有其正当性，但如果仅考虑维护租赁关系的稳定性而不解除合同，置商铺所有权人孙颖自身生产经营的稳定性于不顾，势必对孙颖生产经营造成长期不利影响。因此，本案中陶旺才以“买卖不破租赁”为由坚持要求继续履行《商铺租赁合同》，有滥用其承租人地位之嫌。综上分析，鉴于陶旺才与孙颖等人在履行《商铺租赁合同》中所形成的合同僵局，且该合同僵局是在孙颖等人通过人民法院公开拍卖方式取得商铺所有权后形成的，未侵害陶旺才对案涉商铺的优先购买权，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的事实上不能履行情形，本院准予解除孙颖等人在取得孙有金商铺所有权后就《商铺租赁合同》与陶旺才所形成的租赁合同法律关系。合同解除时间以一审法院向陶旺才送达诉状及应诉通知书之日（2018年9月7日）为准。因《商铺租赁合同》解除，陶旺才即丧失其对案涉店铺的承租人地位，其以承租人身份与孙颖签订的《商租合同》亦一并解除。一审法院判决解除《商铺租赁合同》涉及孙有金商铺的内容，但未明确解除时间，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条有关“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，违约方本应承担的违约责任不因解除合同而减少或者免除，陶旺才可就孙颖等人解除合同所造成的损失向孙颖等人主张权利。因《商铺租赁合同》解除涉及孙有金在该合同项下的多个店铺，还牵涉其他案外人的权益，不宜在本案二审中处理，陶旺才可另案主张权利。案涉《商铺租赁合同》虽经人民法院判决解除，但系因孙颖等人违反合同要求提前终止租赁合同所致，故一审诉讼费应由孙颖等人负担。综上所述，陶旺才上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律和处理结果不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第一百一十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初3265号民事判决“解除赵骏、孙有金与陶旺才于2008年6月13日签订的《商铺租赁合同》中孙有金所有部分商铺（现为孙颖、余某2、余某1产权：宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4房产）的租赁关系”为“孙颖、余某2、余某1因受让孙有金商铺（江西省宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4）所有权而就《商铺租赁合同》（孙有金与陶旺才2008年6月13日签订）与陶旺才所形成的租赁合同关系于2018年9月7日解除”。一审案件受理费100元，由孙颖、余某2、余某1负担；二审案件受理费100元，由陶旺才负担。本判决为终审判决。审判长  袁飞云审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇二〇年四月八日书记员  邓鑫玥