江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初6880号原告：招商银行股份有限公司南京分行，住所地南京市建邺区庐山路199号，统一社会信用代码91320000834791179H。负责人：宋刚，招商银行股份有限公司南京分行行长。委托诉讼代理人：王宁，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许敬言，江苏融鼎律师事务所律师。被告：夏春梅，女，1977年4月9日出生，汉族，住南京市浦口区，现在江苏省镇江女子监狱服刑。被告：邵云，男，1987年2月2日出生，汉族，住南京市浦口区。被告：南京红太阳房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区大桥北路48号，统一社会信用代码913201007217014139。法定代表人：曾焕沙，南京红太阳房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：张其防，男，南京红太阳房地产开发有限公司员工。原告招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）与被告夏春梅、邵云、南京红太阳房地产开发有限公司（以下简称红太阳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告招行南京分行的委托诉讼代理人王宁、被告夏春梅、被告红太阳公司的委托诉讼代理人张其防到庭参加诉讼；被告邵云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招行南京分行向本院提出诉讼请求：1.被告夏春梅、邵云立即返还原告招行南京分行借款本金1105858.45元，支付2019年4月22日前的利息21714.21元、罚息168.57元、复息288.07元，并支付自2019年4月23日起至实际给付之日止的利息、罚息、复息（按合同约定计算）；2.被告夏春梅、邵云支付原告招行南京分行律师费63642元；3.原告招行南京分行对被告夏春梅、邵云抵押的位于南京市浦口区房屋折价或者拍卖、变卖所得价款就前述款项享有优先受偿权；3.被告红太阳公司就前述款项承担连带保证责任。事实和理由：夏春梅与邵云系夫妻。夏春梅因购买位于南京市浦口区房屋，向招行南京分行申请个人购房贷款。2015年5月26日，夏春梅与招行南京分行签订编号为8150521830002的《个人购房借款及担保合同》一份，约定：招行南京分行同意为夏春梅提供1170000元借款用于支付购房款；借款期限为360个月，按等额本息方式还款，借款执行年利率为5.3675%，利率调整方式为次期调整；红太阳公司为该借款提供连带责任保证担保。同时，合同还约定，夏春梅不能按期还款时，招行南京分行为实现债权所支付的一切费用（包括律师费等）由夏春梅承担。夏春梅、邵云以所购前述房屋为该笔借款提供抵押担保，双方办理了抵押登记手续。2015年5月29日，招行南京分行依约发放了借款。但夏春梅未按约还款付息。现招行南京分行诉至法院，请求判如所请。被告夏春梅辩称，向招行南京分行抵押借款属实，对招行南京分行主张的金额及计算方式等无异议，但因夏春梅正在狱中服刑，故请求招行南京分行减免利息、罚息、复息以及律师费。被告邵云未作答辩，亦未提交证据。被告红太阳公司答辩称，红太阳公司对夏春梅、邵云是否逾期还款不清楚。案涉房屋已办理了抵押预登记，对招行南京分行享有优先受偿权无异议。但是，即使招行南京分行可以提前收回借款，红太阳公司作为保证人，也仅应依法就抵押物拍卖或折价、变卖所得价款不足部分承担垫付责任。同时，红太阳公司不应承担本案的诉讼费用。原告招行南京分行围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款及担保合同》、《房地产抵押合同》、《申明书/承诺书》、借款借据、账户交易明细列表、逾期账单及贷款关键信息表、委托代理合同、律师咨询服务费发票、结婚证复印件等证据。被告夏春梅、红太阳公司对该些证据均无异议。鉴于该些证据可互相印证，无明显瑕疵，故本院均予以确认并在卷佐证。被告红太阳公司提交的《南京市商品房预售合同》到庭各方当事人均无异议，故本院同意予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：夏春梅与邵云于2009年4月13日登记结婚，于2018年3月23日经法院调解离婚。2015年4月27日，夏春梅、邵云与红太阳公司就购买位于浦口区弘阳旭日上城二区房产签订了《南京市商品房预售合同》。2015年5月16日，夏春梅、邵云出具了《申明书/承诺书》，主要内容为：抵押人夏春梅、邵云系夫妻，两者自愿以浦口区上城路2号弘阳旭日上城二区5幢1单元1301室房产作为合同编号为8150521830002借款合同项下对招行南京分行所负债务的抵押担保；夏春梅、邵云同意将上述房产抵押给招行南京分行，当借款人违反上述主合同拖欠贷款本息，不履行还款义务而导致招行南京分行依法行使抵押权，则抵押人及配偶放弃以本人及配偶及所抚养家属保留最低生活必需的居住房屋为由进行抗辩的权利，同意招行南京分行自行处置或通过司法机关拍卖抵押房产，以其所得价款抵偿借款人所欠贷款本息等。2015年5月26日，招行南京分行（贷款人、抵押权人）与夏春梅（借款人、抵押人）、邵云（抵押人）、红太阳公司（保证人）签订了编号为8150521830002的《个人购房借款及担保合同》，约定：借款人或抵押人从红太阳公司购买了位于浦口区产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款；贷款金额为1170000元，具体贷款金额以借款借据为准；贷款期限为360个月，即从2015年5月26日起到2045年5月26日止，具体贷款期限以借款借据为准；本合同项下贷款采用浮动利率；本合同执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率，并在基准利率基础上下浮5%，合同签订时执行年利率为5.3675%，实际执行利率以借款借据为准；本合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率按次期方式进行调整（次期调整指利率调整当期仍执行调整前的基准利率标准，从下期开始执行调整后的基准利率标准）；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人选择等额本息方式归还贷款本息；抵押人愿意将所购房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；保证人为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围与抵押担保的范围一致；保证期间为自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用的情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担；借款人未按本合同约定按时还本或付息的，构成违约；借款人违约，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人等清偿全部债务，处理抵押物等。2015年7月15日，夏春梅、邵云（抵押人、借款人、甲方）与招行南京分行（抵押权人、贷款人、乙方）、红太阳公司（担保人、丙方）签订了《南京市房地产抵押合同》，约定：甲方购买丙方建设的商品房，而向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方，作为借款担保，且丙方自愿为甲方担任该借款的保证人；本合同对应担保的主债权合同为编号为8150521830002的《个人购房借款及担保合同》，借款金额为1170000元；甲方将向乙方所购位于浦口区商品房抵押给乙方；抵押担保的范围包括借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用及其他一切费用；丙方担保范围与前述一致；丙方担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后30日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项；甲方连续3个月或累计6月未能按约归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款；三方同意在本合同签订后，办理甲方所购商品房抵押预告登记手续；在申请甲方所购商品房抵押预告登记同时，甲方、乙方同意向抵押登记机关提前申请办理甲方该商品房抵押登记等。前述合同签订后，各方办理了前述房产的抵押预告登记。2015年5月29日，招行南京分行依约发放贷款1170000元。借款借据载明：借款期限为自2015年5月29日起至2045年5月29日止；贷款执行年利率为5.3675%；扣款日为15日，首次扣款日为2015年7月15日等。夏春梅在借款借据上签名。招行南京分行按约发放贷款后，在还款期间内，夏春梅未按约足额还款，自2018年11月起开始逾期。截止2019年4月22日，夏春梅尚欠借款本金1105858.45元，利息21714.21元、罚息168.57元、复息288.07元。2019年5月27日，招行南京分行与江苏融鼎律师事务所签订诉讼委托代理协议，约定：招行南京分行委托江苏融鼎律师事务所指派的律师代理与夏春梅、邵云、红太阳公司金融借款合同纠纷案，律师费为63642元等。另查明，2015年7月13日，不动产登记部门核准了前述不动产的预告登记，不动产登记簿记载的抵押担保范围为“以抵押人与抵押权人约定的为准”。2019年4月17日，在另案执行中，南京市浦口区人民法院裁定评估、拍卖夏春梅、邵云前述不动产。2019年7月23日，前述不动产以2968500元拍卖成功。2019年8月9日，南京市浦口区人民法院裁定解除前述不动产的所有查封措施、所有抵押登记等。同月，南京市浦口区人民法院在保留案涉招商银行抵押权款项后，对拍卖款进行了分配。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。招行南京分行与夏春梅、邵云、红太阳公司签订的《个人购房借款及担保合同》、《南京市房地产抵押合同》不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应当认定为合法有效。合同签订后，双方均应按约全面履行各自的义务。招行南京分行已按合同约定履行了放款义务，夏春梅亦应按约履行还款付息义务。现夏春梅未按时足额还款付息，构成违约。夏春梅虽称其在狱中服刑，经济困难，要求招行南京分行减免相关费用，但招行南京分行并未同意，故夏春梅应依法按约承担违约责任。招行南京分行要求夏春梅返还借款本金1105858.45元、支付2019年4月22日前的利息21714.21元、罚息168.57元、复息288.07元的诉讼请求有相应证据为证，本院予以支持。2019年4月23日起的利息、罚息、复息。因罚息实际已包含了利息，故本院不再单独支持。罚息、复息的利率，根据中国人民银行发布的2019年第15号公告所载的“存量贷款的利率仍按原合同约定执行”的规定，以及双方并无将案涉借款利率转化为LPR利率的证据，本院按年利率6.9825%（基准年利率4.9%×95%×150%）确定，夏春梅应按此利率支付。按照相关规范，当事人双方对为实现债权所支出的律师费用有约定的，按照约定处理。本案中，《个人购房借款及担保合同》明确约定招行南京分行为实现债权而支出的律师费由夏春梅负担，招行南京分行也实际委托了律师代理其参加诉讼，并提供了相关证据，且招行南京分行主张的律师费也不违反相关规范，故本院对招行南京分行要求夏春梅支付律师费63642元的诉讼请求亦予以支持。案涉借款发生时夏春梅与邵云系夫妻，案涉借款用于夏春梅、邵云共同购房，故该借款系用于两者家庭生活所需。由此，招行南京分行要求邵云一并承担还款责任符合法律规定，本院予以支持。但是，因夏春梅、邵云已离婚，故邵云应依法承担连带清偿责任。根据法律规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故而，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为具有排他的效力，以保障预告登记的请求权的将来实现。本案中，招行南京分行就案涉不动产已设立了抵押预告登记。因夏春梅未能按约还本付息，故招行南京分行作为预告抵押权人依据前述规范应有权就案涉不动产优先受偿。鉴于南京市浦口区人民法院已将前述不动产拍卖，故招行南京分行对相应的拍卖款就前述本金、利息、罚息、复息、律师费享有优先受偿权。因《个人购房借款及担保合同》明确约定红太阳公司不得以“要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼”作为抗辩，且招行南京分行实际上并未取得相应的不动产登记抵押权利登记证明，故红太阳公司的阶段性保证责任仍将继续。由此，本院对招行南京分行要求红太阳公司承担连带保证责任的诉讼请求同样予以支持。综上所述，本院对招行南京分行的诉讼请求在前述范围内予以支持。邵云未到庭应诉，应视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利并承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条第一款、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告夏春梅应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告招商银行股份有限公司南京分行借款本金1105858.45元，支付2019年4月22日前的利息21714.21元、罚息168.57元、复息288.07元，并支付自2019年4月23日起至实际给付之日止的罚息、复息（按年利率6.9825%计算）；二、被告夏春梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司南京分行为实现债权所支出的律师费63642元；三、被告邵云对前述第一项、第二项被告夏春梅所负义务承担连带清偿责任；四、若被告夏春梅、邵云未适当履行上述确定的义务，原告招商银行股份有限公司南京分行有权在前述第一项、第二项范围内就被告夏春梅、邵云预告抵押的南京市浦口区不动产拍卖所得价款优先受偿；五、被告南京红太阳房地产开发有限公司对前述第一项、第二项被告夏春梅所负义务承担连带保证责任。被告南京红太阳房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告夏春梅追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15525元、财产保全费5000元、公告费600元（以票据为准），均由被告夏春梅、邵云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  高宏伟人民陪审员  卓慧明人民陪审员  万孝桃二〇二〇年四月二十日见习书记员  王小霞