云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终561号上诉人（原审原告）：昆明天润源物业服务有限公司,住所地为云南省昆明市高新区云南软件园1501号。法定代表人：蒋宇行。委托诉讼代理人：段璎轩、李燕梅，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈宇鹏，男，汉族，1983年9月23日生，住云南省昆明市官渡区。上诉人昆明天润源物业服务有限公司（以下简称天润源物业）因与被上诉人陈宇鹏物业服务合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初4055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人上诉请求：1、请求撤销（2019）云0103民初4055号《民事判决书》，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决扣除上诉人主张的物业服务费的30%，于法于理不合，二审法院依法应当予以改判，由被上诉人向上诉人支付所欠付的全部物业服务费。第一、物业服务针对的全体小区业主的公共部分的管理及共同利益，而非单个业主的个人利益。因每个业主对物业服务质量好坏的认定标准不一致，被上诉人针对上诉人物业服务的质量抗辩，属于全体业主的共同利益，不应由被上诉人单个业主提出主张。第二、即使物业公司部分物业服务存在瑕疵，对于物业公司今后如何提升物业服务质量以及依法实施物业管理的问题，业主可通过另行主张权利，业主不能据此拒付已实际产生的物业管理等费用。如允许个别业主根据个人判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵可拒交物业服务费，既是对其他正常缴费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。第三、已交费和未交费的众多业主看到拒交费用等待物业公司起诉即可免除物业费交纳义务，所有人将效仿如此荒唐的理由拒绝交纳物业服务费，那么整个小区抑或整个物业服务市场将会陷入混乱，产生更多矛盾。二、被上诉人逾期支付物业费的行为已经违约，应当依法向上诉人支付逾期付款违约金。综上，上诉人作为溪麓南郡小区的物业服务企业，一直向小区全体业主提供物业服务，小区众多业主也一直按时向上诉人支付物业服务费，上诉人与小区全体业主存在物业服务合同关系，被上诉人作为小区业主之一，应当依法向上诉人支付物业服务费，被上诉人迟延支付物业服务费的行为应当承担相应的违约责任。故请求支持上诉人全部上诉请求。被上诉人答辩称，对一审法院认定的事实无异议。天润源物业向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令陈宇鹏向天润源物业支付2013年7月1日起至2019年12月31日物业服务费人民币6070元；2、判令陈宇鹏向天润源物业支付计算至陈宇鹏实际支付完毕物业服务费用之日止的逾期付款违约金（该违约金自2013年7月1日起暂算至2019年12月31日为2852.01元）;3、请求判令陈宇鹏承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：陈宇鹏于2010年4月25日购买了鹏海公司开发的昆明市盘龙区房屋，房屋建筑面积为47.16㎡。该小区的前期物业服务由天润源物业提供，在物业管理区域内，提供的日常物业服务包括：1、物业共用部位及附属建筑物、构筑物的维修、养护的管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位、附属建筑物、构筑物及相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共园林绿化的管理养护；5、物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；6、本物业管理区域内公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理；7、业主入住及委托管理区域内物业的装饰装修管理服务；8、业主档案资料及物业档案资料的建立和管理；9、配合和协助辖区政府行政管理单位，完成有关本委托管理物业的相关工作；10、法律法规规定由物业管理公司管理的其他事项；物业服务费用有业主按期拥有的物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.65元／月／平方米；物业服务费用缴纳周期按季度或年度收取，业主或物业使用人应履行交纳义务，按先交费后服务原则，在物业服务费用到期前15日内予以交纳，如逾期交纳物业服务费用的，天润源物业有权按约定收取违约金；二次加压费（7层以上住户收取）：6元／月／户；生活垃圾清运费按照政府收费文件执行；业主未按合同规定按时足额缴纳物业服务费用的，天润源物业有权按每天延迟一日收取业主应付金额的3‰的违约金；本合同期限自2010年9月1日至2013年12月31日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期限届满，由全体业主共同决定续签合同或另行选聘物业服务企业或其他管理人；如合同期限届满但该物业管理区域未有新聘其他物业服务企业提供物业管理服务的，则合同按年度进行延续，延续期间，天润源物业有权根据项目实际物业服务要求以及市场变化对物业服务费用进行调整；合同还对其他权利义务进行了约定。陈宇鹏签有一份承诺书，承诺遵守天润源物业制定的业主手册。陈宇鹏自2013年7月1日后，再未支付物管费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”天润源物业与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法、有效，对陈宇鹏具有约束力，双方均应按该合同履行相关义务。合同有效期限届满后，虽天润园物业与陈宇鹏未重新签订合同，但陈宇鹏承诺遵守天润源物业指定的业主手册，且天润源物业在前期合同期满之后仍然向业主提供物业服务，应认定双方存在事实上的物业服务关系。陈宇鹏交纳物业服务费至2013年7月1日，且根据合同约定“物业服务费按年度收取……在物业服务费用到期前15日内予以交纳”，至本案开庭之日，天润源物业有权主张2013年7月1日至2019年12月31日的物业服务费。按照双方的约定，高层住宅物业服务费为1.65元/月/平方米，天润源物业按照该约定主张物管费符合双方的约定，且不违反法律法规的规定，一审法院予以支持，陈宇鹏关于收费不合理的答辩意见不予采纳。陈宇鹏的1812号房屋面积为47.16㎡、收费标准为每平方米每月1.65元、总共缺交时间为6.5年，天润源物业主张未交6070元并无不妥，但是因天润源物业未全面举证证明其合同履行情况，且根据一审法院现场勘察情况，天润源物业在履行公共设施维护、小区安保等方面确存疏漏，故一审法院酌情扣除天润源物业主张的物业服务费的30%，陈宇鹏应向天润源物业交纳的物业服务费为4249元；对天润源物业主张的违约金，一审法院认为，因天润源物业履行合同义务存在瑕疵，故天润源物业的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈宇鹏于本判决生效之日起十日内向天润源物业支付2013年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费人民币4249元；二、驳回天润源物业的其他诉讼请求。二审期间，上诉人天润源物业提交了如下证据：第一组：1、《溪麓南郡设备安装合同》、2、《溪麓南郡设备安装合同》、3、《云南增值税专用发票》；第二组：4、《昆明天润源物业服务有限公司溪麓南郡小区16栋B3层水泵房恒压供水一拖三控制柜改造合同》、5、《云南增值税专用发票》、6、《云南增值税专用发票》；第三组：7、《销售货物或者提供应税劳务、服务清单》及《云南增值税专用发票》；第四组：8、《安全防范系统技术服务合同》、9、《产品购销合同》；第五组：10、《溪麓南郡一期16、17、18栋高层可视对讲系统联网技术服务合同》；第六组：11、各部门现场照片；第七组：12、溪麓南郡业主微信群聊截图。被上诉人向本院提交证据：1、小区照片一组；2、网上打印昆明溪麓南郡殴打业主事件截图及照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人提交的证据系上诉人于2019年7月24日后对物业服务进行整改所采取的措施，对其真实性，本院予以确认。被上诉人提交的证据1，不符合证据的形式要件，本院不予采纳。对证据2，与本案审理的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，本院不予采纳。二审中，上诉人认为一审遗漏认定2013年7月以前，陈宇鹏已按照1.65元每月每平方米以及实测房屋面积47.16平方米的标准交纳物业服务费的事实，对其余事实无异议；被上诉人对一审法院认定的案件事实无异议。本院认为，一审法院已对涉案房屋面积、物业服务费的收费标准予以认定，双方对此也无异议，本院不再补充认定。本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人全额支付物业服务费及违约金。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，是一项综合性的服务，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司不履行物业服务合同或者提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业管理费。从本案的具体情况分析，被上诉人认为物管服务不到位，具体表现为小区安保存在问题，门禁、摄像头损坏，其车辆被刮坏以及殴打业主等情况，本院认为，涉案房屋系高层住宅，一审法院在现场勘查中记载进入溪麓南郡小区门禁已坏，可自行进入。所查看的高层住宅门禁均损害，监控对讲系统均不能使用，并且存在照明设施、公共设施损害情况，该小区在高层住宅的保安方面存在一定瑕疵，没有门禁的住宅对相应业主的人身、财产安全也存在一定隐患。虽然上诉人在二审阶段提交证据证明其尽到物业服务责任，但该证据仅涉及2019年物业服务情况，不能证明针对小区高层住宅安保方面，物业公司持续履行了物业服务义务，被上诉人的该项抗辩与事实相符，故一审法院扣减上诉人30%物业管理费并不支持违约金并无不当。至于其车辆被刮坏，因被上诉人无证据证实确系物业公司服务质量问题导致，物业殴打业主与本案并非同一法律关系。故对被上诉人的该项抗辩理由，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费人民币50元，由上诉人昆明天润源物业服务有限公司承担25元，由被上诉人陈宇鹏承担25元。本判决为终审判决。审判长 郭 佳审判员 陈 锐审判员 韩晓岚二〇二〇年四月二十日书记员 陈 璎