山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初740号原告：尹峰，男，1977年9月10日出生，汉族，住山东省肥城市。原告：宋立丽，女，1978年12月10日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。尹峰、宋立丽的共同委托诉讼代理人：刘锋，山东德衡（泰安）律师事务所律师。被告：泰安海大房地产开发有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区粥店街道办事处石腊村石腊河东路北段。法定代表人：毛根生，董事长。委托诉讼代理人：李茜博，公司员工。委托诉讼代理人：臧云静，公司员工。原告尹峰、宋立丽与被告泰安海大房地产开发有限公司（以下简称海大房地产公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹峰、宋立丽的共同委托诉讼代理人刘锋、被告海大房地产公司的委托诉讼代理人李茜博、臧云静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹峰、宋立丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告的购房定金30000元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月22日，两原告与被告签订了泰安桃花源项目商品房认购书，并于当日交付认购定金30000元，后双方经过多次就商品房买卖的付款方式、房屋质量瑕疵补充意见等事项进行协商，但无法达成一致意见。2019年12月30日，被告径直向原告发出了泰安桃花源项目商品房认购书解除通知函却不退还原告支付的购房定金，原告多次要求被告返还已支付的购房定金，被告均表示拒绝返还，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告海大房地产公司辩称，原、被告于2019年12月22日签订商品房认购书一份，当日缴纳定金3万元。约定付款方式为首付款现金120万元，余下房款278万元由原告自行办理银行按揭，付款方式明确清晰，被告对原告所述房屋质量存在瑕疵不予认可。我司合法合规取得商品房预售许可证，原告并未提交房屋质量瑕疵的证据。原告在规定时间内未签订商品房买卖合同，被告依据认购书第六条第二小条的约定，依法行使定金罚则，符合合同法约定。原告要求返还购房定金没有法律和事实依据，请法院依法驳回其诉求。本院经审理认定事实如下：2019年12月22日晚，原告尹峰、宋立丽作为认购人（简称乙方）与出卖人（简称甲方）被告海大房地产公司在原告住处附近签订《泰安桃花园项目商品房认购书》，约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于金科桃花源项目的第B1-19幢1单元1-3层102号房，商品房的用途为住宅，建筑面积共约229.39m2，套内建筑面积约211.04m2（最终以房屋测绘机构实测面积为准）。该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为泰安市岱岳区行政审批服务局，预售许可证号为00074。价款与付款方式为按照建筑面积计算认购单价，该套房屋享受优惠折扣前原单价为19936.6823元/平方米，总价款为4573276元。享受优惠折扣后单价为17350.364元/平方米，总价款为3980000元，最终总价款以房管部门核定的房屋面积乘以单价计算为准，前述价款不包含国家及商品房所在地省、市规定的商品房认购人应承担的相关税、费、维修基金等费用。出卖人同意认购人按照商业按揭付款方式付款，认购人于双方签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付总房款的30%及120万元整（含定金），余下总房款的70%，即278万元整办理银行按揭，贷款手续在签订正式《商品房买卖合同》时同时办理。如银行批准的实际按揭金额与前述确定的按揭金额不一致的，不足部分认购人在签订的商品房买卖合同约定的时间内补足。认购人应当自签订本《认购书》当日，向出卖人支付认购定金30000元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。双方签订《商品房买卖合同》后，认购定金抵作商品房价款。《认购书》第六条认购人的义务部分约定，本《认购书》生效之日起三日内，认购人应到出卖人售楼处或签约中心与出卖人签订《商品房买卖合同》，认购人未按约定时间到出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》或者因认购人其他原因未与出卖人按约定时间就该认购房屋签署《商品房买卖合同》的，出卖人有权自行处理该房屋，无需另行通知认购人，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归出卖人所有，与认购人无关，且认购人所交定金不予退还。双方所要签订的《商品房买卖合同》内容出卖人已在销售现场公示，认购人对所要签订的《商品房买卖合同》的主要内容和双方的权利、义务完全清楚和明白，认购人不再有任何异议，并确认在签订本《认购书》时已特别注意《商品房买卖合同》中涉及的免除或者限制出卖人责任、加重认购人责任、排除主要权利的全部条款内容。双方一致认可该等内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意义表示。《认购书》第七条（十二）部分加黑显示，本《认购书》中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本《认购书》全部内容，双方对本《认购书》内容不存在任何争议；双方确认在签订本《认购书》时已特别注意《认购书》中涉及的免除或者限制出卖人责任、加重认购人责任、排除主要权利的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本《认购书》不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意义表示。认购书还约定了其他相关事项。同日，尹峰、宋立丽以POS机刷卡形式向海大房地产公司支付预约金30000元。《认购书》签订后，原、被告在协商签订《商品房买卖合同》过程中，因消防水池设施影响等具体事项未达成一致，双方未签订《商品房买卖合同》。2019年12月30日，海大房地产公司向尹峰、宋立丽发出《泰安桃花源项目商品房认购书》解除通知函，函告尹峰、宋立丽，根据尹峰、宋立丽与海大房地产公司于2019年12月25日签订的《泰安桃花源项目商品房认购书》的约定，尹峰、宋立丽应于2019年12月28日前到海大房地产公司售楼处与海大房地产公司就其认购的海大房地产公司开发的泰安市岱岳区东岳大街以北环山路以南石腊河支路以东金科桃花源项目B1-19号楼1单元102室房屋签订《商品房买卖合同》，若逾期未签署的，《认购书》自行失效、双方交易自行终止，海大房地产公司有权自行处理上述认购房屋，且不退换尹峰、宋立丽支付的定金。现尹峰、宋立丽未按《认购书》约定与海大房地产公司签订《商品房买卖合同》，违反了《认购书》的约定，损害了海大房地产公司的合法权益。特致函告知：双方签订的上述《认购书》已于2019年12月28日自行失效，海大房地产公司将自行处分上述认购房屋，且不退还尹峰、宋立丽所支付的认购定金30000元。以上事实有原、被告的陈述、《泰安桃花源项目商品房认购书》、收据、《泰安桃花源项目商品房认购书》解除通知函、通话录音等在案证实。本院认为，原、被告于2019年12月22日签订的《泰安桃花源项目商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具拘束力。该认购书属预约合同，原告向被告缴纳的预约金30000元系立约定金，其目的是为了保证双方按照《认购书》约定的期限内就商品房买卖合同的具体权利内容予以磋商，以达成正式的《商品房买卖合同》。本案的争议焦点为：原、被告未按双方签订的《认购书》约定期间签订《商品房买卖合同》是否构成一方或双方违约？本案中，原、被告签订的《认购书》约定了房屋的面积、单价和总价款等事项，但对买卖房屋中的诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未明确约定，需在签订《商品房买卖合同》时经进一步协商一致达成。原、被告的陈述及提供的证据可证实原告在《认购书》约定及双方电话沟通时认可的时间内与被告就订立《商品房买卖合同》具体事项进行了协商，但在合同具体细节事项上未能达成一致意见，致使双方未能在《认购书》约定时间内签订《商品房买卖合同》，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，被告应当将收取的30000元定金返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告泰安海大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告尹峰、宋立丽购房定金30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（已减半收取），由被告泰安海大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王洪海二〇二〇年四月十三日书记员  吴鑫元