福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初86号 原告：张秀云，女，1968年11月15日出生，汉族，住建瓯市。 委托诉讼代理人：陆德勇，福建旭凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李沁益（实习），福建旭凯律师事务所律师。 被告：建瓯市财富房地产开发有限公司，住所地：建瓯市江滨路1号，统一社会信用代码：91350783397523781W。 法定代表人：林一峰，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：陈仁光，福建杰列律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 原告张秀云（下称原告）与被告建瓯市财富房地产开发有限公司（下称被告）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆德勇、李沁益，被告的委托诉讼代理人陈仁光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告定金人民币30000元，并支付该款自起诉之日起至实际支付之日止按年利率6%计算的利息。2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为改善住房条件至被告开发的江滨国际售楼部大厅购买住房。被告在其大厅展示的是住房模型，原告认为是住房，故于2018年1月27日与被告签订编号为JBGJGC20180201《认购协议书》。约定原告向被告认购“江滨国际商业广场”项目3号楼8层811房。约定应于2018年2月3日前签订《商品房买卖合同》。原告依约至约定地点，但发现被告提供的“江滨国际商业广场”项目系商业用房，并非住宅用途。商业房产土地使用权限只有50年，水电费、物业费标准均远高于住宅并且无法与被告对《商品房买卖合同》条款达成一致意见，被告对合同条款内容无法修改，无法订立合同。嗣后，原告多次要求被告将原告支付的定金退还，但被告至今未退还。为此原告提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、答辩人2018年1月27日与原告张秀云订立的《认购协议书》是一份合法、有效的合同，应当予以确认和保护。2018年1月27日与原告张秀云订立的《认购协议书》明确载明交易的对象是“江滨国际商业广场”，所有的销售对象都是公开推介的商业用房，没有虚假宣传，不存在误解的可能，订立的《认购协议书》是经过买方现场确认标的物状况后签署的，双方意思表示真实，是一份不违反法律、法规的协议书，应当予以确认和保护。双方约定的2018年2月3日签署《商品房买卖合同》的日期后的两年时间里，原告也没有提出撤销《认购协议书》的诉讼，故该协议书始终有效，原告应当遵守该协议，否则应当承担相应的法律后果。因此，原告的诉讼请求不能成立。二、《认购协议书》约定了买卖标的物的坐落、面积、单价等主要交易条款，约定签署的《商品房买卖合同》是行政主管机关监制、认证的规范性合同，没有缔约障碍。原告称“无法与被告对《商品房买卖合同》条款达成一致意见”的说法是不成立的，应当依约承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告在与答辩人订立了《认购协议书》协议书后，没有正当理由悔约、毁约，根据最高法院司法解释规定，应当承担相应的约定责任，答辩人不予返还定金是依约维护自身权利的行为，是合法、正当的。原告要求返还定金的诉讼请求，既与双方约定不符，也与法律规定不符，缺乏正当理由，应当予以驳回。综上所述，答辩人认为，原被告双方订立的《认购协议书》是一份合法有效的合同，双方应当遵行，违者应当自行承担相应的约定责任。同时，《认购协议书》约定的内容明确，不存在认识错误的可能性，且在长达近两年的时间里，原告均没有提出撤销权诉讼，所以，原告所称的误解是不能成立的。为此，答辩人财富公司请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求，以维护财富公司的合法权益。 经审理查明：2018年1月27日，原告与被告签订编号为JBGJGC20180201《认购协议书》。约定原告向被告认购“江滨国际商业广场”项目3号楼8层811房面积72.41平方米。约定应于2018年2月3日前签订《商品房买卖合同》；总价人民币642946元；定金人民币30000元；买受人应于2018年2月3日前，携带本认购协议、定金收据、签约应缴款项、个人购房所需相关证件及按揭所需全部材料前来江滨国际商业广场营销中心签定《商品房买卖合同》，同时缴纳首期购房款，签定合同后，定金全额无息转入购房首期款。逾期未签约者视同买受人自愿放弃认购协议权利并视为买受人违约，出卖人有权选择单方解除本协议或继续履行本协议，出卖人选择单方解除本协议的，出卖人不另行催告，并有权将该套房屋另售第三方，本认购书自然作废，定金罚没不予返还，作为违约金处理归出卖人所有……。当日，原告支付被告定金30000元。2018年2月3日前，双方就商品房用途产生争议，双方未签订《商品房买卖合同》产生纠纷，遂诉至本院。 另查明，被告售楼部所展示涉案房屋户型参考模型内，设置有厨房、客厅、卫生间、卧室、衣帽间等内容。涉案房屋用途经有权机关登记为办公。 本院认为，原、被告签订的认购协议书，系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方均应依约履行。本案宜定性为商品房预约合同纠纷，本约尚未成立,认购协议书效力和法律约束力仅限于有权请求对方履行订立买卖合同(本约)的义务,一方不履行订立买卖合同本约的义务即构成根本违约,另一方可以请求其承担违约责任,但不能强制要求一方签订本约。认购书未明确房屋用途，被告亦未证实对办公用途属性作了全面详细告知，现原告称欲购买的系住宅用途商品房，而被告称销售的系办公用途商品房，可见,原告与被告就正式《商品房买卖合同》的内容并未达成合意。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”对于最终未能签订正式《商品房买卖合同》,系因双方就合同内容未能达成合意所致,双方均不存在违约。现原告主张被告返还定金及起诉之日起至付清之日按6%年利率计算的利息，并无不当，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定,判决如下: 建瓯市财富房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还张秀云定金30000元及该款从2020年1月3日起至款还清之日止按6%年利率计算的利息。 案件受理费550元，减半收取275元，由建瓯市财富房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  陈瑞完 二〇二〇年四月二日 书记员  赵沁文 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。