重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初26182号原告：彭学玉，女，汉族，1964年7月25日出生，住重庆市九龙坡区。原告：刘佳，女，汉族，1987年4月20日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：彭学玉，女，汉族，1964年7月25日出生，住重庆市九龙坡区。被告：原告重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区海尔路176号附26号。法定代表人：姚玉茂。委托诉讼代理人：易岷，上海维盈律师事务所律师。原告彭学玉、刘佳与被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称美全物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭学玉作为原告刘佳的委托诉讼代理人，被告美全物业公司的委托诉讼代理人易岷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。彭学玉、刘佳向本院提出诉讼请求：判决美全物业公司支付从2017年4月26日至2019年9月25日的租金168770元及违约金25433.9元（以43603元为基数，按日万分之五从2017年4月26日起计算至2017年12月31日止；以70156元为基数，按日万分之五从2018年1月1日起计算至2018年12月31日止；以55011元为基数，按日万分之五从2019年1月1日起计算至2019年9月25日止）。事实及理由：2016年2月25日，彭学玉、刘佳与美全物业公司就彭学玉、刘佳名下位于重庆市南岸区房屋签订《重庆美全·世纪城委托代管协议》（以下简称《委托代管协议》），代管期限自2016年2月26日起至2025年9月30日止。在此委托管理期间美全物业公司定期向彭学玉、刘佳支付租金，于每季度最后一个月月底之前支付次季度租金。美全物业公司支付了2017年4月26日前的租金后，未再支付租金。美全物业公司辩称，对原告主张的租金无异议，对原告主张的违约金的天数及违约金计算基数无异议，但违约金标准过高，申请降低至按日万分之一计算。经审理查明：重庆市南岸区商铺登记于彭学玉、刘佳名下，房屋建筑面积为27.34平方米。2016年2月25日，彭学玉、刘佳（委托方，甲方）与美全物业公司（受托方，乙方）签订《委托代管协议》，载明甲方将位于重庆市南岸区桃源路158号“美全·世纪城”项目商业4、5号楼1层8号房物业（不动产权证书载明坐落于重庆市南岸区桃源路152号附9号）委托给乙方统一经营管理，建筑面积为27.34平方米（最终面积以产权证登记面积为准），甲方同意在本协议有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项全部委托给乙方管理，并同意乙方统一招商经营管理，具体委托事项第1条约定：乙方有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态、承租方及经营模式；第2条约定：该物业经营的一切有关事宜由乙方全权处理；第3条约定：乙方有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；第4条约定：乙方有权向承租人收取租金、保证金等与经营管理相关的一切费用；第5条约定：代甲方开具相关票据；第6条约定：乙方代甲方向税务部门缴纳相关税费；第7条第1款约定：委托管理期限自2016年2月26日起至2025年9月30日止，租金于每经营季度最后一个月的次月5各工作日内支付，具体租金为第1年-元/月/平方米，第2年租金为198元/月/平方米；第3年租金为213元/月/平方米，第4年租金为230.95元/月/平方米，第5年租金为249.42元/月/平方米，第6年租金为269.38元/月/平方米，第7年租金为290.93元/月/平方米，第8年租金为314.2元/月/平方米，第9年租金为339.34元/月/平方米，第10年租金为366.48元/月/平方米（前述标准为税前标准，实际支付时应在该标准上扣除相应税费）；第7条第2款约定：甲方应按照与建设单位约定的时间接房，接房当日交给乙方管理；第7条第4款约定：甲方同意乙方在房屋竣工验收后接房前进行该物业的筹备事宜（含装修等），在此期间甲方不向乙方收取任何费用；第8条第1款约定：在不影响乙方正常经营管理的情况下，甲方可以将该物业产权转让给第三方，但应在转让前六十天提前书面通知乙方并保证第三方同意履行本协议所约定的一切权利及义务，转让后，甲方在本协议的一切权利义务随之转移于第三方，不影响本协议的继续履行；第8条第2款约定：甲方不得擅自将该物业出租给第三方；第8条第3款约定：为保证经营管理需要，甲方同意乙方根据统一规划可进行装修改造；第8条第5款约定：甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供一切正常经营活动所必须的条件，并服从物业管理的相关规定，承租方交纳的物业管理费、水电气费、垃圾处理费等其他相关费用均由乙方代收；第8条第6款约定，该物业属甲方所有，乙方无所有权，乙方除对该物业实行正常经营管理外，不得进行销售、抵押该物业所有权人利益的行为；第8条第7款约定，为保证经营管理连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除本协议，在本协议委托管理期限届满后，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营管理权；第8条第8款约定，甲、乙双方就本协议产生的各项税费，依法各自为纳税义务人的，由甲、乙双方各自自行承担；第9条第1款约定，如因甲方原因不按期交房、中途权属转让、自行出租本物业等行为导致本协议不能正常履行、单方终止本协议，甲方向乙方支240592元违约金并承担由此给乙方带来的一切经济损失和法律责任，包括但不限于给承租方及利益相关方带来的损失；第9条第3款约定，乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金；第10条约定，遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成该物业损坏或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任，若因乙方或承租方原因引起火灾，由乙方负责修复；第11条约定，在协议到期前三个月，双方应协商续约相关事宜，同等条件下乙方有优先权等内容。签订协议后，彭学玉、刘佳与美全物业公司开始履行《委托代管协议》，美全公司将租金支付至2017年4月25日，后未再支付租金。上述事实有不动产权证书、委托代管协议及当事人陈述等记录在卷，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。彭学玉、刘佳与美全物业公司之间签订的委托代管协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效，美全物业公司应按约定向彭学玉、刘佳支付租金。对于彭学玉、刘佳主张的租金，美全公司无异议，本院予以确认。对彭学玉、刘佳主张的违约金，美全物业公司对违约金计算的起始期间、违约金计算标准无异议，本院予以确认。美全物业公司辩称违约金标准过高，申请降低违约金标准至按日万分一计算，根据委托代管协议的约定，美全物业公司逾期后应支付违约金至租金付清之日止，而根据彭学玉、刘佳所提出的诉讼请求，其已经自愿减少了计算违约金的期间，即彭学玉、刘佳已经减少了违约金的计算金额，故本院对美全物业公司提出彭学玉、刘佳主张的违约金标准过高的辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效后5日内向原告彭学玉、刘佳支付2017年4月26日至2019年9月25日的租金168770元及违约金25433.9元。如果被告重庆美全商业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2080元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  钟 原二〇二〇年四月十四日法官助理  邓 稳书 记 员  马路长