吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终213号 上诉人（原审被告）：吉林省润达房地产开发有限公司，住所地吉林省德惠市东新华街309号。 法定代表人：李洪亮，总经理。 被上诉人（原审原告）:董建辉，男，1979年9月8日出生，汉族，初中文化，住吉林省镇赉县。 上诉人吉林省润达房地产开发有限公司因与被上诉人董建辉确认合同效力纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吉林省润达房地产开发有限公司的法定代表人李洪亮，被上诉人董建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省润达房地产开发有限公司上诉请求：请求裁定撤销镇赉县人民法院（2019）吉0821民初1600号民事判决书，将案件发回重审。事实和理由：首先，原审法院认定了原审原告之所以《惠民家苑小区售楼合同》是案外人李某1与于某之间“债务转移”的结果。本次认定此结果有效，就是认定了“债务转移”的有效性，但一审法院并未就“债务转移”审查任何证据，所以，认定该部分事实没有证据证明。其次，原审法院判决既然认定“债务转移”关系，债务转移的当事人就属于“必须参加诉讼的”当事人，原审法院却并未通知其参加诉讼，属于严重遗漏行为。最后，原审法院本次判决看似仅是认定了《惠民佳苑小区售楼合同》的合同效力，殊不知案外人李某1就与于某之间的“债务转移”关系已经产生纠纷，在该院已经另行提起了诉讼，双方就该纠纷已经向公安机关报案。在作为主要审理案件事实基础的认定没有做出之前，原审法院在此案中间接认定了相关事实属于严重不当，应当予以撤销。综上，上诉人认为原审判决应当撤销，重新审理，特提起上诉，望判如所请。 董建辉辩称，我买房子合同是合法有效的，一审判决正确维持一审判决。 董建辉向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告于2015年6月15日所签订的《惠民家苑小区售楼合同》有效。2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：于某借用润达公司资质开发镇赉县惠民家苑小区，于某为该项目负责人。因案外人李某1欠董建辉钱款，李某1经于某同意将镇赉县惠民家苑小区1号楼3单元302室（面积是79.18平方米）出售给董建辉，李某1与于某、董建辉三方口头达成合意。润达公司于2015年3月20日为董建辉出具一枚内容为“今收到××苑购楼款265253.00元”的收据。2015年6月15日润达公司与董建辉签订了《惠民家苑小区售楼合同》，约定惠民家苑小区1号楼3单元302室，面积为79.18平方米，每平方米3350元，楼房总价款265253元；付款方式为一次性付清。同时，润达公司收取了董建辉的入住费、水费、电费、取暖费、住房维修基金及办房照费用。李某1因该楼房出售给董建辉而为于某出具了借据，该楼房款由李某1给付。董建辉买完楼房后即开始装修，然后一直居住至今。期间，润达公司没有向董建辉主张购楼款或者要求董建辉腾退该楼房。 认定上述事实的证据有《惠民家苑小区售楼合同》、润达公司开具的三份收据、燃气公司出具的一份收据、证人于某的证言及当事人的陈述。 一审法院认为，本案的争议焦点为：润达公司与董建辉签订的《惠民家苑小区售楼合同》是否有效；董建辉的诉讼请求是否应予支持。因案外人李某1欠付董建辉外债未偿还，李某1经与惠民家苑小区实际开发人于某协商，于某同意将自己借用润达公司资质开发的××镇出售给董建辉，但董建辉并未将购楼款交付给润达公司或于某本人，而是由李某1交付此购楼款。因李某1当时未有现金支付给润达公司或于某本人，李某1便给于某出具了借据，表明事后由李某1给付董建辉的购楼款。在此种情况下润达公司与董建辉签订了《惠民家苑小区售楼合同》。合同签订后，本应由董建辉交付的购楼款转由李某1给付并经于某同意接受。上述李某1与董建辉之间的债务转让行为符合法律规定，本院予以确认。换言之，作为商品房买卖合同的出卖人润达公司已将楼房交付给买受人董建辉，买受人董建辉应尽支付购楼款的义务。但董建辉作为支付购楼款义务的债务人已将商品房买卖合同中的付款义务转移给第三人也就是案外人李某1支付，并得到于某的同意是符合法律规定的。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在这里需要明确的是：于某的行为能否代表润达公司，对润达公司是否有效。于某借用润达公司的资质开发镇赉县惠民家苑小区，于某与润达公司之间就形成了挂靠关系。于某的言行具有开发商润达公司的外在表征，董建辉有理由相信于某代表的就是润达公司，于某的行为构成表见代理，代理人于某的行为对被代理人润达公司有效，润达公司对代理人于某的行为应承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”依据以上法律规定，于某的行为能够代表润达公司并对润达公司有效。据此，润达公司与董建辉签订的《惠民家苑小区售楼合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方房屋买卖法律关系依法成立，李某1不向润达公司或者于某本人交付购楼款，并不影响《惠民家苑小区售楼合同》的效力。润达公司可向李某1行使权利主张购楼款。对润达公司的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，董建辉的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第八十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，判决：董建辉与吉林省润达房地产开发有限公司签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，由董建辉与吉林省润达房地产开发有限公司各承担50.00元。 本院二审期间，吉林省润达房地产开发有限公司围绕上诉请求依法提交了《买卖合同》复印件一份，证明李某1和于某于2015年10月1日签订，双方约定以楼房置换的债权人为案外人李某2和***的，不包含本案的被上诉人。经董建辉质证认为，证据不成立，真实性有异议。因该份证据属于复印件，证据应该出示原件或与原件核对无异后出示，现本院无法认定其真实性，故不予认定。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案系确认合同效力纠纷，吉林省润达房地产开发有限公司与董建辉于2015年6月15日签订《惠民家苑小区售楼合同》，该合同有董建辉签名及公司加盖的印章，吉林省润达房地产开发有限公司未提出该合同系无效或可撤销，因此一审认定合同合法有效是正确的。润达房地产开发有限公司提出的上诉理由是应审查案外人李某1与于某间是否发生了债务转移问题，因本案是确认合同效力纠纷，案涉合同已经实际履行，房屋价款已经转化为合同之债，双方对债务的履行方式不能影响合同效力即是否存在案外人的债务转移与本案确认合同效力并无关联，因此该主张不成立。上诉人提出追加案外人的主张基于上述理由没有法律依据，不予支持。 综上所述，吉林省润达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由吉林省润达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  李 瑞 审判员  **超 二〇二〇年四月二十三日 书记员  张 蕾