贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初1106号原告：黔西南州富康房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金大道，统一社会信用代码：91522300755386298W。法定代表人：黎斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：任映蓁，贵州心达律师事务所律师。被告：方久兴，男，1975年6月15日生，住贵州省兴义市。原告黔西南州富康房地产开发有限公司（以下简称富康公司）与被告方久兴房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告富康公司的委托代理人任映蓁到庭参加诉讼，被告方久兴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富康公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决方久兴偿还尚欠原告购房款89622元，并以89622元为基数，按月利率2%计算自2017年1月31日起至清偿之日止的利息；2、请求判决方久兴支付原告代偿款11783.33元，并从2019年3月28日起以5876.1元为基数按年利率24%计算滞纳金至清偿完毕止，从2019年12月27日以5907.22元为基数按年利率24%计算滞纳金至清偿完毕止；3、请求方久兴向原告支付违约金1178.33元；4、本案诉讼费由方久兴承担。事实及理由：富康公司与方久兴于2016年12月13日签订《商品房买卖合同》，约定由富康公司向方久兴出售贵州省兴义市XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋价款为640325元，方久兴已支付购房款550703元，尚欠富康公司购房款89622元。前述房款方久兴承诺在2017年1月30日前归还，逾期自愿以未还款总额日千分之二支付利息。但此后方久兴并未履行支付购房款的义务。2016年12月3日富康公司、方久兴与中国工商银行股份有限公司兴义分行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定方久兴向该行借款512000元向富康公司购买房屋，富康公司为该笔借款提供阶段性担保，由于方久兴在2019年3月28日、2019年12月27日未按期偿还按揭贷款，工商银行兴义分行分别于2019年3月28日从富康公司账户扣划代偿款5876.11元，于2019年12月27日从富康公司账户扣划代偿款5907.22元。富康公司多次联系方久兴偿还代付款未果。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，方久兴应当从富康公司代还之日起至还款日止，按代偿还金额日千分之三向富康公司支付滞纳金，同时富康公司还有权向方久兴收取总房款10%的违约金。方久兴上述行为已经严重侵害了富康公司的合法权益，特向法院提起诉讼。被告方久兴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，亦未提交书面答辩意见。经本院审理认定事实如下：2016年12月13日，富康公司与方久兴签订合同编号2016011983《商品房买卖合同》，约定由富康公司向方久兴出售贵州省兴义市XXXX幢XX单元XX层XX号房屋，合同约定房屋的建筑面积为182.95平方米，房屋总价款为640325元，付款方式为首付款128325元加银行按揭512000元。2016年12月3日，富康公司作为贷款保证人、方久兴（抵押人）作为借款人与案外人中国工商银行兴义分行（作为贷款人）共同签订《个人购房借款/担保合同》，方久兴贷款512000元用于购买涉案房屋并向富康公司支付价款，富康公司提供阶段性连带责任保证。方久兴支付该涉案房屋首付款为128325元，因其资金不足向富康公司提出借款请求，富康公司与方久兴于2016年12月13日签订《借款合同》一份，借款金额为89622元，方久兴在借款合同中承诺该款于2017年1月30日前归还，逾期自愿以未还款总额日千分之二支付利息，方久兴至今未履行该还款义务。方久兴未按《个人购房借款/担保合同》偿还工商银行兴义分行按揭贷款，工商银行兴义分行分别于2019年3月28日从富康公司账户扣划代偿款5876.11元，于2019年12月27日从富康公司账户扣划代偿款5907.22元。另查明，富康公司与方久兴签订的补充协议第四条第6款约定：买受人选择按揭贷款方式支付房款的，如买受人逾期连续三个月没有偿还银行借款本金和利息或存在其他违约行为，导致按揭贷款银行要求出卖人履行保证责任，清偿部分或所有保证款项的，出卖人有权对买受人采取下列措施：……；（2）出卖人保证期内，买受人未能按按揭贷款合同规定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项，并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之三向出卖人支付滞纳金，同时出卖人还有权向买受人收取代还金额5%的违约金。买受人应当在30日内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金，否则出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金;并有权向商品房所在地人民法院起诉行使追偿权，向买受人追偿由此遭受的全部损失，包括代偿款项、利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费等……。上述法律事实，有富康公司营业执照、法定代表人身份证明、方久兴身份证复印件、《商品房买卖合同》、《借款合同》、《个人购房借款/担保合同》、个人客户扣款通知书、中国工商银行凭证两份在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。方久兴经本院传票传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利的放弃。本案所涉《商品房买卖合同》、《借款合同》、《个人购房借款及担保合同》是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，方久兴因购买房屋需资金提出向富康公司借款，富康公司以转账形式向方久兴支付了89622元，且双方签订了《借款合同》一份，该借贷关系成立，方久兴应按借款合同约定偿还富康公司借款本金及利息。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担担保责任后，有权向债务人追偿，现中国工商银行兴义分行从富康公司的保证金账户中分两次扣划11783.33元用于方久兴偿还其逾期贷款，富康公司已履行阶段性保证责任，富康公司作为保证人有权向债务人方久兴追偿该款。关于富康公司诉请以借款本金89622元为基数按月利率2%计算利息至清偿完毕之日应否支持的问题，富康公司与方久兴签订的《借款合同》，方久兴在借款合同中承诺该款于2017年1月30日前归还，逾期自愿以未还款总额日千分之二支付利息，该日千分之二支付利息约定已超出国家法律规定范围，但在本案诉请中富康公司自行将利息调整为月利率2%计算符合法律规定，该诉请本院予以支持。关于富康公司诉请按年利率24%计算已代偿款项滞纳金应否支持的问题，根据双方合同对方久兴未按期偿还贷款，富康公司代偿贷款的约定条款来看，合同除约定了违约金，还对由此产生的损失进行了约定，本案中，从富康公司所举证据来看，其代方久兴代偿了《商品房买卖合同》约定的涉案房屋贷款11783.33元，其代偿房贷后必然会有代偿款项的利息损失，但因双方合同未对利息损失进行明确约定，合同约定按代偿款项日千分之三支付滞纳金明显高于法定标准，双方未对代偿款项的利息或滞纳金进行明确约定，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，方久兴应从富康公司代偿之日起按年利率6%支付资金占用期间利息至代偿款清偿完毕之日止。关于富康公司诉请的代偿款金额10%违约金应否支持的问题，双方在《商品房买卖合同》中约定“买受人若未能按按揭贷款合同规定按时足额偿还每期贷款本息，经通知应在一周内付款，并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之三向出卖人支付滞纳金，同时出卖人还有权向买受人收取代还金额5%的违约金；以及买受人若未能按按揭贷款合同规定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款，应当在30日内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金，否则出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金，并向买受人追偿由此遭受的全部损失”。从上述约定来看，该《商品房买卖合同》对方久兴偿还银行贷款进行了约定，对未按期偿还贷款的违约责任进行了约定，也对导致合同解除的违约责任进行了约定，但这里的10%违约金主要是对导致合同解除后的约定，即合同解除应向买受人收取总房价款10%的违约金，因该涉案《商品房买卖合同》并未解除，且本院已支持了富康公司从代偿之日起按年利率6%资金占用期间利息，故富康公司主张的该10%违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、由方久兴于本判决生效后十日内偿还黔西南州富康房地产开发有限公司借款89622元及利息（利息按月利率2%计算自2017年1月31日起至清偿之日止）；二、由方久兴于本判决生效后十日内支付黔西南州富康房地产开发有限公司代偿款11783.33元及利息（利息从2019年3月28日起以5876.1元为基数按年利率6%计算至清偿完毕止，从2019年12月27日以5907.22元为基数按年利率6%计算至清偿完毕止）；三、驳回富康房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3406元，减半收取1703元，由方久兴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 吴 涛二〇二〇年四月二十七日书记员 何丽娟