江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7203号上诉人（原审原告）：王凤祥，男，1948年10月14日生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：朱峰，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林国铭，男，1951年6月2日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人王凤祥因与被上诉人林国铭损害赔偿纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初19066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王凤祥上诉请求：撤销原判并依法改判林国铭支付房屋空置损失，案件受理费、评估费由林国铭负担。事实和理由：1.本案为物权保护纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。2.根据生效判决及相应执行裁定，林国铭已经属于非法占有涉案房屋，该行为导致王凤祥的房屋空置三年，应当赔偿损失，而非一审法院认定应以林国铭实际占有使用涉案房屋为前提。3.即便林国铭未使用房屋，但其未向房东腾退房屋，也必须支付租金。4.林国铭与涉案房屋前所有权人蔡进福在房屋已经存在抵押和查封情况下，恶意签订租赁合同，妨碍司法执行，损害国家利益和第三人利益，应认定租赁租赁合同无效。5.多次庭审中，林国铭陈述未实际支付房租，系以租金抵偿欠款利息，但在（2019）苏05民再111号案件审理中，林国铭举证蔡进福收条，存在伪造证据嫌疑。6.涉案房屋“拍卖公告”中未明确“保留租赁关系”，也未裁定确认拍卖为“保留租赁关系拍卖”，与《江苏省高级人民法院关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》规定相悖。林国铭辩称，二审法院应驳回上诉，维持原判。1.王凤祥通过司法拍卖程序买受涉案房屋，拍卖时已经注明涉案房屋存在租赁合同，王凤祥仍然购买，应视为王凤祥对租赁合同的认可。2.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定的权利主体为抵押权人，王凤祥并非抵押权人，不能行使排除妨害的权利。3.一审法院执行程序中明确认可了涉案房屋租赁合同的效力，二审法院通过（2019）苏05民再111号案件也作出相应认定，王凤祥要求林国铭赔偿损失缺乏事实和法律依据。4.王凤祥自2016年10月其已经强行占有涉案房屋，其无权要求林国铭支付租金或占有使用费。王凤祥向一审法院起诉请求：1.林国铭支付强占昆山市开发区金色港湾3号楼101室及项下土地使用权产生的房屋使用费(自2016年10月1日算至实际迁出之日，按每年67965元计算)，赔偿租赁评估费5000元，暂计为12万元；2.本案诉讼费用由林国铭负担。一审法院认定事实：涉案的昆山开发区金色港湾3号楼101室房屋的原所有权人为蔡进福。蔡进福因向银行借款于2013年8月27日将涉案房屋抵押给银行。后因蔡进福未能按约归还借款，银行行使抵押权。2016年10月14日，王凤祥通过司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权。一审法院另查明：2015年2月16日，林国铭与涉案房屋原所有权人蔡进福签订房屋租赁合同，期限至2035年2月16日。涉案房屋钥匙目前由王凤祥持有。另外，林国铭提供了其在外住宿的收款收据，收款收据显示的住宿时间分别为2016年10月15日、2016年11月23日、2016年12月23日、2017年1月23日、2017年2月23日、2017年4月23日、2017年5月23日、2017年6月23日、2017年9月23日、2018年1月16日、2018年3月16日。上述事实有法院协助执行通知书、房产证、判决书、不动产竞价标的调查情况表、拍卖成交确认书、收款收据以及当事人的庭审陈述予以证实。一审法院认为：关于2016年10月14日之后的房屋使用费，王凤祥虽然自2016年10月14日取得涉案房屋的所有权，但林国铭辩称自己于2016年10月14日被王凤祥从房屋中赶出，且林国铭提供了2016年10月15日在外住宿的收款收据。而王凤祥作为权利主张方，其并未举证证明林国铭在2016年10月14日之后继续占用涉案房屋，且涉案房屋的钥匙在王凤祥手中，王凤祥对涉案房屋享有控制权，在此情况下，王凤祥要求林国铭支付占有使用费无事实和法律依据，一审法院不予支持。同理，王凤祥诉请的租赁评估费亦无依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回王凤祥的诉讼请求。一审案件受理费2800元，由王凤祥负担。二审中，王凤祥向本院提交以下证据：1.一审法院限期搬离公告一份，证明截至2019年4月，林国铭还未将涉案房屋内物品搬出。2.执行异议申请书一份，证明林国铭在（2019）苏0583执1544号执行案件中，未自行将屋内物品搬出并提出了执行异议。3.（2019）苏0583执异45号执行裁定书、（2019）苏05执复101号应诉通知书、传票，证明一审法院在复议期间仍然未将涉案房屋物品予以搬离。4.再审申请及传票，证明林国铭不服（2018）苏05民终8716号判决，提出再审申请。5.工商信息公示截图一份，证明昆山市顺风旅馆的实际经营者为林国铭本人，林国铭一审中作虚假陈述。6.通知书及邮寄凭证各一份，证明（2018）苏05民终8716号民事判决生效后，林国铭拒绝搬出涉案房屋内物品，王凤祥发函通知林国铭搬离。7.发票及评估报告各一份，证明（2018）苏0583民初2786号案件审理过程中，经王凤祥申请，一审法院委托评估公司对涉案房屋的租金价格进行评估，王凤祥交纳评估费5000元。8.（2018）苏0583民初2786号民事裁定书，证明2018年2月王凤祥向一审法院起诉，但因未及时交纳诉讼费导致案件按撤诉处理。9.调查笔录，证明（2018）苏0583民终8716号案件二审过程中，林国铭认可2016年10月双方发生争议，经派出所处理明确双方在判决前均不得使用，导致王凤祥无法使用房屋，产生了租金损失。以上证据经质证，林国铭发表以下质证意见：认可证据1，但在法院强制执行前，王凤祥已经强行腾空了涉案房屋。对证据2的真实性予以确认。对证据3的真实性予以确认，但2016年10月14日已被驱赶出涉案房屋再未进入。认可证据4真实性。对证据5真实性不予确认，相应店铺早已转让。对证据6的真实性予以确认，但该相应文件系代收，林国铭本人并未收到。对证据7不予认可，与林国铭无关。对证据8真实性予以确认，但王凤祥撤诉，与林国铭无关。证据9同时也能反映王凤祥已经强制赶走林国铭。林国铭向本院提交以下证据：1.执行笔录，证明截至2019年7月15日王凤祥已自行将涉案房屋内的物品清空。2.接处警工作登记表三份，证明王凤祥于2016年10月11日同其儿子、女儿、女婿等人通过停水、停电、撬门别锁等手段强行驱逐林国铭离开涉案房屋，林国铭于10月15日、10月22日、10月25日报警，因涉案房屋一直由王凤祥控制，林国铭无法搬出涉案房屋中的物品。3.转营业执照协议书一份，证明林国铭已经于2014年9月30日将顺风旅馆转让给张芹福经营。4.租房协议一份，证明林国铭自2018年3月16日起至今一直居住在昆山市台昆宾馆。5.调查取证申请书、投诉申请书、昆山律师协立案通知书、昆山市司法局关于投诉事项处理情况告知函各一份，证明林国铭被强行赶出涉案房屋后，涉案房屋由王凤祥实际控制，林国铭向多个部门反映提出申请要求搬出个人物品，王凤祥均拒绝。6.苏检民（行）监（2020）3205000000号不支持监督申请决定书一份，证明（2019）苏05民再111号民事裁定生效后，王凤祥申请检查监督被驳回。7.房屋租赁合同、收条各一份，证明林国铭于2015年2月16日与涉案房屋原所有权人蔡进福签订房屋租赁合同，蔡进福将涉案房屋出租给林国铭使用，租期至2035年2月15日，蔡进福已经收取涉案房屋的租金。8.（2019）苏05民再111号案件庭审笔录两份、微信聊天记录及物品清单各一份，证明王凤祥主张涉案房屋物品系蔡进福委托王凤祥管理。以上证据经质证，王凤祥发表以下质证意见：证据1的真实性予以确认，但不认可林国铭的证明目的。证据2真实性予以确认，但不认可证明目的。对证据3、证据4、证据5均不予认可。证据6真实性予以确认，但与本案无关。证据7真实性予以确认，但该合同名为租赁，实为抵债协议，损害了债权人合法利益，应为无效合同。对收条真实性不予认可，无其他证据佐证收条款项实际发生。证据8的真实性不予认可，该案中王晓义律师陈述与本案无关。本院另查明，2019年12月25日，本院作出（2019）苏05民再111号生效民事裁定，撤销本院（2018）苏05民终8716号民事判决及一审法院（2017）苏0583民初14777号民事判决，同时驳回该案王凤祥的起诉。本院还查明，一审法院于2016年9月28日作出的（2016）苏0583执2230号执行裁定书中载明“…本院于2016年7月29日对上述房屋进行第一次拍卖，以3565000元的评估价格起拍，因无人竞拍而流拍；第二次拍卖以286万元的价格起拍（带租拍卖，详见蔡进福与林国铭于2015年4月16日签署的租赁合同），2016年8月26日买受人王凤祥在拍卖中以337万元竞得上述全部财产…”。《拍卖成交确认书》第四条的内容为：买卖标的一致的详情在拍卖公告、拍卖标的调查情况表中公示（带租拍卖），拍卖人对拍卖标的进行了视频或照片展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。王凤祥在上述确认书上签字。涉案房屋在网上挂拍时公示的《不动产竞价标的调查情况表》的“标的现状”栏中载明：该房有租赁合同，买受人须与租客自行协商解决该合同，本院不负责迁让，租客林先生电话：133××××6780。二审中，王凤祥明确其诉讼请求系依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十五条的规定主张林国铭赔偿损失。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，王凤祥基于其享有涉案房屋的物权，主张林国铭赔偿损失，本案案由应为损害赔偿纠纷。一方面，虽然涉案房屋原所有权人蔡进福将已设定抵押、被查封的涉案房屋出租给林国铭，但相应房屋租赁合同并不当然无效，执行法院可以在执行程序中解除其占有。另一方面，执行法院实际未解除林国铭对涉案房屋的占有，而是在执行程序中将涉案房屋的租赁情况在拍卖公告、拍卖标的调查情况表中公示，王凤祥参与竞拍即表示其同意承受相关权利限制。综上，现王凤祥主张林国铭侵占涉案房屋故应赔偿涉案房屋使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，王凤祥的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人王凤祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇二〇年四月二十八日法官助理 郭 玮书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。