江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初5143号原告：广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市相城区聚贤路129号峰汇商务广场1幢205室。负责人：金艳龙，总经理。委托诉讼代理人：张娟、韩亚琳，系该公司员工。被告：杨建新，男，1984年10月19日出生，汉族，住湖北省黄梅县。被告：余芳，女，1984年10月8日出生，汉族，住江西省九江市糊口县。原告广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司（以下简称宁骏物业）与被告杨建新、余芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判，于2019年9月20日第一次公开开庭进行了审理。后因审理需要，本案转普通程序审理，组成由审判员干文建担任审判长、审判员沈琳主审、人民陪审员周忠浩参加评议的合议庭，于2020年3月27日第二次公开开庭进行了审理。原告宁骏物业的委托诉讼代理人张娟、韩亚琳，被告余芳两次庭审均到庭参加诉讼，被告杨建新第一次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁骏物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告：2010年1月至2018年12月的物业服务费21094.70元（99.11平米×1.98元/月/平米×107.516月)及逾期支付物业服务费的滞纳金暂计106741.7元(滞纳金以当月所欠物业服务费为本金,从2010年1月起至2017年5月31日按每日千分之三计;2017年6月1日后至今的违约金按应缴费用的万分之五;具体日期以实际支付为准),二者暂合计:127836.4元。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉请变更为要求被告支付从2010年1月12日至2020年5月31日的物业费总计24430.74元及逾期支付的滞纳金（计算方式为：2010年1月12月至2010年12月31日的物业费是2278.89元，从2011年1月1日开始按照每日千分之三计算到2018年12月31日；2011年1月1月至2011年12月31日的物业费是2354.85元，从2012年1月1日开始按照每日千分之三计算到2018年12月31日；2012年1月1月至2012年12月31日的物业费是2354.85元，从2013年1月1日开始按照每日千分之三计算到2018年12月31日；2013年1月1月至2013年12月31日的物业费是2354.85元，从2014年1月1日开始按照每日千分之三计算到2018年12月31日；2014年1月1月至2014年12月31日的物业费是2354.85元，从2015年1月1日开始按照每日千分之三计算到2018年12月31日；2015年1月1月至2015年12月31日的物业费是2354.85元，从2016年1月1日开始按照每日千分之三计算到2018年12月31日；2016年1月1月至2016年12月31日的物业费是2354.85元，从2017年1月1日开始按照每日千分之三计算到2018年12月31日；2017年1月1月至2017年5月31日的物业费是981.19元，从2017年6月1日开始按照每日千分之三计算到2018年12月31日；2017年6月1月至2017年12月31日的物业费是1373.66元，从2018年1月1日开始按照每日万分之五计算到2018年12月31日；2018年1月1日至2018年12月31日的物业费是2354.85元，从2019年1月1日起按照每日万分之五计算到2019年9月20日；2019年1月1月至2019年12月31日的物业费是2354.85元，从2020年1月1日开始按照每日万分之五计算到2020年3月27日；2020年1月1月至2020年5月31日的物业费是981.19元，从2020年1月1日开始按照每日万分之五计算到2020年3月27日）。事实和理由：两被告于2009年5月30日同朗悦湾开发商苏州市合景房地产开发有限公司签署了房屋买卖合同，两被告为朗悦湾5-302业主，原被告签订《朗悦湾前期物业管理服务协议》，约定原告为被告购买的朗悦湾5幢302室，建筑面积为99.11平方米的房屋提供前期物业管理服务，物业费1.98元/月/平米，被告应于每月5日前足额缴纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。2010年1月12日被告签署了收房资料。2017年4月17日原告同朗悦湾业主大会签署了《苏州市物业服务合同》，继续由原告为被告居住的小区提供物业服务，合同期间2017年6月1日起至2020年5月31日止。高层住宅物业费为1.98元/月*平米，每年1月、7月业主向原告缴纳本月在内的6个月物业费，违约金按日计以应缴费用的万分之五。签署《前期物业服务协议》及随后原告与朗悦湾业主大会签署《苏州市物业服务合同》后，原告均依约履行了对该小区的持续的物业管理服务，但被告没有履行过缴纳物业费的义务，无故拒绝缴纳物业管理费。虽经原告多次催缴，但被告不予理会。故原告为维护自身权益，诉至法院。被告杨建新辩称，千分之三、万分之五的计算方式超过国家法定利率。小区物业存在很多问题，物业服务本身有问题。如果小区物业能够把相应的问题处理好，我们才愿意支付。被告余芳辩称，我方物业费交到2015年年底，物业费实际是一年收一次，2016年开始没有交物业费，他们给别人物业费都打折的，我方都是全额收取的，住进来房屋质量问题比较严重，报修多次找物业，就过来看了一次，还未住进去之前，有开裂掉漆物业来修补了一次，所以没有交物业费。原告的计算方式不公平，原来计算至2019年12月底，现因原告撤场要计算至2020年5月31日。如果要计算这五个月的物业费，别人有送油送米之类的我们也应享受同等待遇。原告为证明其诉讼主张，向本院举证：1、原告营业执照复印件一份、两被告公安人口信息复印件各一份，证明原被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同复印件一份，证明被告为该诉讼涉及物业的所有权人；3、其他业主的前期物业服务协议一份、其他业主的临时规约一份、确认书四份、防火责任书一份、业主资料一份，证明被告于2010年1月12日收房，原告为其开始提供服务，被告也签收了前期物业服务协议及临时规约；4、其他业主欠缴物业费的判决书复印件四份、物业服务合同复印件一份，证明原告为朗悦湾小区的物业服务提供方，证明服务的价格；5、催缴通知照片打印件两页（照片日期就是拍照日期，贴在被告房子门上）、EMS快递单一份，证明原告向被告催讨物业费。两被告发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，产证面积是99.11平方米；对证据3其他业主的前期物业服务协议、其他业主的临时规约的真实性没有异议，签过同样内容的，对证据3其他证据真实性没有异议，收房时间是2010年1月12日；对证据4物业服务合同上业委会的章没办法确认，没有签这个合同，不符合正常规矩，不受法律保护，有欺诈行为。对判决书与我方无关，性质不一样；对证据5没见到过催缴通知，没有我方签字。两被告为反驳原告的主张，向本院提供如下证据：1、照片六十二张、通知书一份、整改清单一份，我方车子停在离保安室门口5米左右被砸掉了，被偷东西，保安在保安室里面睡觉，我们也报警了，2016年1月22日派出所有出警记录的，物业都没有给我们说法；家里漏水、玻璃碎掉反映了多次没有人管，物业给业主委员会承诺做到的事情从没有做到过，门禁系统从住进去开始就没有通过。2、证人证言。证人单某到庭陈述称，我是朗悦湾小区4幢603室的业主，和原被告没有其他关系，和被告是同小区的关系，去年12月31日去交物业费是现金去交的，2010年-2017年都是当场交钱当场开具收据，没有开发票，打折是5.5折，就2018年没有打折、足额交的物业费，开了一张发票。物业不作为，服务不好，不如拆迁小区的物业服务，上班睡觉的睡觉，大门敞开什么人都能进。证人熊某到庭陈述称，我是19幢704室的业主，是业委会成员，与原被告没有什么关系，是同小区关系，物业不作为和滥作为，管理不善，包括保安睡觉、门岗虚设、保洁里面污水横流不处理，与前期物业合同和现在的物业合同保洁标准严重不符，绿化只看见毁坏绿化，小区绿化部门扣砍伐小区绿植（灌木、乔木、草坪），朗悦湾业主委员会多次发函责令宁骏物业对相关问题进行整改。原告举证的苏州市物业服务合同是2017年6月份业委会和原告签的。原告私自出租小区业主的公共部位，收入全部归原告所有，但是根据物业服务合同的相关规定，应当是业委会和原告共同所有，业主从而产生抵触情绪拒绝缴纳物业管理费情有可原。经质证，原告宁骏物业发表如下意见：对证据1，东西财务被盗是第三方的犯罪行为，与本案无关。对证据2，与本案无关。经审理查明，被告杨建新、余芳系苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园5幢302室的业主，房屋建筑面积99.11平方米。两被告与原告签订《苏州市朗悦湾前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业协议），约定由原告宁骏物业对苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园进行物业服务，被告按其住宅的建筑面积以1.98元/月/平方米（其中，物业管理公共服务费1.18元/月/平方米，代收代缴费0.80元/月/平方米）的标准向原告交纳物业服务费，物业费按半年结算，缴费时间为每半年的第一个月的5日前缴付物业管理服务费，如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。两被告于2010年1月12日接收涉案房屋。后原告（乙方）与苏州市相城区朗悦湾小区业主委员会（甲方）签订《苏州市物业服务合同》，约定甲方委托乙方实行物业服务，委托服务期限为三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止，物业名称为朗悦湾花园，座落位置为苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号，乙方按照建筑面积向业主收取物业管理公共服务费，高层住宅为1.18元/月/平方米，代收代交费0.80元/月/平方米，缴费方式为业主每年一月、七月前向乙方交纳包括本月在内的六个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起按每日应缴费用万分之五加收滞纳金。合同另对双方的其他权利义务等事宜作了约定。因两被告未按约交纳物业服务费，原告催讨无果，故诉至本院。庭审中，两被告认可原告自2010年起为朗悦湾花园提供物业服务。以上事实，由当事人提供的商品房买卖合同、苏州市物业服务合同等证据，本院依职权调取的不动产登记簿查询记录及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。本院认为，被告杨建新、余芳作为苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园5幢302室的业主，应按前期物业协议及苏州市物业服务合同的约定向原告交纳相关费用。根据前期物业协议及苏州市物业服务合同的约定，两被告应按1.98元/月/平方米向原告交纳物业管理费，经核算，两被告拖欠其名下物业自2010年1月12日至2020年5月31日期间的物业管理费共计24430.74元。两被告辩称其已将物业费交至2015年底，但未能提供相应证据予以证实，故该辩解意见本院不予采信。另被告方抗辩的房屋漏水问题与本案并非同一法律关系，被告方可依据相应证据另行主张权利。物业服务合同性质上属于继续性合同，在其履行过程中，业主对于物业服务可能存在的瑕疵，可以提出整改意见或通过业主委员会行使权利，若小区业主普遍采用拒付物业费方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益；而物业服务企业作为提供服务的一方，应对业主所反映的情况及时排查，一旦发现问题及时整改，积极与业主保持沟通，积极改进服务质量，应在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。综上，两被告应支付原告2010年1月12日至2020年5月31日期间的物业费共计24430.74元。关于原告主张的滞纳金，本院认为，综合本案证据及双方当事人陈述,原告在涉案小区履行物业服务合同时确实存在瑕疵，故本院对原告主张的滞纳金酌情不予支持。据此，依照《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及相关法律规定，判决如下：一、被告杨建新、被告余芳应于本判决生效之日起十日内支付原告广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司物业服务费人民币24430.74元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019026）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费收取人民币2857元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司负担2651元，由被告杨建新、被告余芳负担206元（两被告负担部分，原告自愿垫付，本院不再退还，两被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  干文建审 判 员  沈 琳人民陪审员  周忠浩二〇二〇年四月二十七日书 记 员  莫叶清