湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2826民初2252号原告：吕仕银（又名吕仕艮），男，1963年1月11日出生，汉族，住咸丰县。被告：姚文高，男，1989年5月3日出生，汉族，住咸丰县。原告吕仕银与被告姚文高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕仕银到庭参加了诉讼，被告姚文高经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕仕银向本院提出诉讼请求：1、解除吕仕银与姚文高的房屋租赁合同；2、姚文高立即支付吕仕银2019年8月31日前的房屋租金21250元、房屋占用费（从2019年9月1日起至姚文高交付房屋使用权之日止按年租金15000元的标准计算）及违约金22500元；3、姚文高承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月20日，吕仕银与姚文高签订房屋（厂房）租赁合同，将位于咸丰县忠堡镇高××组的厂房租赁给姚文高，并约定租赁期限4年（从2017年4月1日至2021年3月30日止），年租金15000元，于每年4月1日前支付；若违约，按租金的50%承担违约责任。合同签订后，姚文高将厂房用于门等的加工，并向吕仕银支付至2018年3月31日前的租金15000元。后因姚文高经营不善，现已停工，并搬走部分设备，既不支付租金，又不向吕仕银交付房屋使用权，经吕仕银多次催收，姚文高不接电话，不回短信，姚文高已构成违约，应当依法解除合同并承担相应违约责任。特诉至法院解决。姚文高未答辩，也未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，吕仕银提交的咸丰县人民政府颁发的集拨2000-002号《国家、集体单位建设用地许可证》、咸集建（2001）字第1100701005号《集体土地建设用地使用证》、咸丰县忠堡镇高笋塘村村民委员会证明、咸丰县忠堡镇马倌屯村村民委员会证明、咸丰县公安局忠堡派出所常住人口登记卡系相关职能部门颁发，本院予以采信；高笋塘村委会与吕仕银签订的《高笋塘村委会建设用地租用合同书》及吕仕银与姚文高签订的《厂房租赁合同》与上述职能部门颁发的相关证件和本院调查核实形成的笔录能相互印证的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年1月11日，咸丰县人民政府通过集体土地划拨方式将忠堡镇高笋塘村四组的集体土地1631.45平方米划拨给咸丰县忠堡镇高笋（升）塘村委会建设养猪厂，并颁发集拨2000-002号《国家、集体单位建设用地许可证》，同时，该证说明：房屋等一切建设竣工后，土地管理部门验收，换发正式土地使用证。2001年8月9日，咸丰县土地管理局就上述土地向咸丰县忠堡镇高笋塘村委会颁发咸集建（2001）字第1100701005号《集体土地建设用地使用证》。2000年3月4日，咸丰县忠堡镇高笋塘村委会（甲方）与高笋塘村一组村民吕仕银（乙方）签订《高笋塘村委会建设用地租用合同书》一份，约定:一、甲方将其建设用地1631.45平方米，从2000年3月4日起长期租用给乙方用于修建房屋兴办个体（私营）企业；二、甲方向乙方提供建设用地产权的各种有效证件（复印件或副本）；三、甲方建设用地的各种有关手续费用全部由甲方负担；四、乙方共付给甲方建设用地租用费6万元，于2001年12月31日前付清；五、乙方有权变卖其自建的房屋，在变卖房屋时，甲方允许建设用地的使用权随乙方房屋同时转移，在转移使用权时，乙方付给甲方建设用地受益费每平方米拾元（10元/㎡），契税由乙方负担；六、甲乙双方必须共同遵守合同，不得违约，如一方违约，处以承包租费总额10%的违约金；七、其它未尽事宜，按国家有关规定执行。以上合同经甲乙双方签字后生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。合同签订后，由吕仕银出资以忠堡镇高笋塘村委会的名义在上述租用的土地上动工修建了养猪厂并从事经营管理。2017年4月20日，吕仕银（甲方）与姚文高（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：一、出租厂房四界：西至已租赁给陈世海修车房屋厂坝为界，东至厂房滴水为界，北至厂房滴水为界，南至公路为界。二、租期、租金及支付方式：1、厂房租赁期限为2017年4月1日至2021年3月30日止，租金为人民币每年壹万伍仟元（15000元）整，当年的租金必须于每年的4月1日之前付清；2、租赁期满甲方有权收回厂房，乙方应如期归还，如乙方需继续租赁或者合同延续，应提前三个月向甲方提出，甲方同意后重新签订合同。……五、其他条款：……7、以上协议经双方同意签字，如有乙方违约，付给对方房屋租金的百分之五十；8、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字即生效。合同签订后，姚文高在占有使用厂房过程中，将该厂房用于门的加工，并已向吕仕银支付2018年3月31日前的租金15000元；2019年4月1日，因姚文高经营管理不善而停工，经吕仕银多次催收未联系到姚文高，姚文高至今也未支付剩余租金。2019年9月10日，吕仕银向法院提起诉讼。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”本案中，咸丰县忠堡镇高笋塘村委会为了兴办乡村集体企业（养猪厂）将经过县人民政府批准使用的建设用地使用权租赁给吕仕银，截止2020年3月4日租赁期满二十年。吕仕银作为承租人在经××县忠堡镇高笋塘村委会同意的情况下将修建的养猪厂部分厂房租赁给姚文高使用，其租赁期限在2020年3月4日便超过了吕仕银与咸丰县忠堡镇高笋塘村委会签订土地租赁合同的剩余期限。因此，咸丰县忠堡镇高笋塘村委会与吕仕银签订《高笋塘村委会建设用地租用合同书》和吕仕银与姚文高签订的《厂房租赁合同》部分有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二百二十五条规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”本案中，咸丰县忠堡镇高笋塘村委会与吕仕银签订《高笋塘村委会建设用地租用合同书》于2020年3月4日租赁期满二十年；吕仕银经××县忠堡镇高笋塘村委会同意在上述租赁的集体建设用地上出资修建养猪厂，然后将占有的养猪厂部分厂房租赁给姚文高使用并签订《厂房租赁合同》，姚文高在支付部分租金后拒付余下厂房租金、拒接电话、不回短信，其行为表明不履行双方签订的《厂房租赁合同》约定支付租金的义务，因此，吕仕银请求解除与姚文高签订的《厂房租赁合同》，本院予以支持。关于厂房租金的数额问题，因姚文高已经支付租金至2018年3月31日，故吕仕银请求姚文高支付自2018年4月1日起至2019年8月31日期间的厂房租金20958.9元（15000元/年÷365天×510天=20958.9元），符合合同约定，本院予以支持；对吕仕银请求姚文高支付超过的厂房租金，本院不予支持。关于吕仕银主张姚文高支付自2019年9月1日起至其交付房屋使用权之日止按年租金15000元的标准计算房屋占用费的问题，因涉案《厂房租赁合同》约定的租赁期限不能超过吕仕银与咸丰县忠堡镇高笋塘村委会签订《土地租赁合同》的剩余期限（2020年3月4日），故该期间内的厂房占用费可参照双方约定的厂房年租金标准计算给付7520.55元（15000元/年÷365天×183天=7520.55元）；对于吕仕银主张超过的部分，本院不予支持。关于支付违约金的数额问题。涉案《厂房租赁合同》对违约金的约定“如有乙方违约，付给对方房屋租金的百分之五十”虽然约定不明确，但吕仕银庭审中要求姚文高支付未付租金50%的违约金22500元〔（60000元-15000元）×50%=22500元〕，因涉案《厂房租赁合同》约定的租赁期已经超过2020年3月4日，结合上述确认的厂房租金和占用费的合理数额，对吕仕银要求姚文高支付违约金14239.73元〔（20958.9元+7520.55元）×50%=14239.73元〕符合合同约定，本院予以支持；对于吕仕银要求姚文高支付超过部分的违约金，本院不予支持。综上，被告姚文高经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除吕仕银与姚文高于2017年4月20日签订的《厂房租赁合同》二、姚文高支付吕仕银厂房租金20958.9元、厂房占用费7520.55元、违约金14239.73元，合计人民币42719.18元，限于本判决书生效之日起二十日内付清。三、驳回吕仕银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由姚文高负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵德祥审 判 员  郑 超人民陪审员  尹红波二〇二〇年四月九日书 记 员  李 瑾