吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终509号上诉人（原审原告）：杨某，个体工商户，现住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：延边隆峰房地产开发有限公司。法定代表人：吴某。委托诉讼代理人：赵某，系该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：吉林长江集团建筑安装有限公司。法定代表人：徐某。上诉人杨某因与被上诉人延边隆峰房地产开发有限公司（以下简称隆峰房地产公司）、吉林长江集团建筑安装有限公司（以下简称长江集团建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初4688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨某上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认杨某与隆峰房地产公司签订的房屋买卖合同有效，判令隆峰房地产公司、长江集团建筑公司立即向杨某交付森淼花园1号楼1106号房屋。二、一、二审诉讼费用由隆峰房地产公司、长江集团建筑公司承担。事实与理由：1.应认定杨某与隆峰房地产公司之间的房屋买卖合同有效。对于购房事实，隆峰房地产公司、长江集团建筑公司均无异议，有异议的仅是交付涉案房屋义务由谁来承担。一审中隆峰房地产公司抗辩涉案房屋由长江集团建筑公司及专案组持有其公章出售，其无交付义务；长江集团建筑公司认为交付义务应为开发单位隆峰房地产公司。故涉案房屋买卖行为及合同双方均无异议，应认定为合同权利义务的概括转让，该买卖合同应为有效合同并应履行。2.应由隆峰房地产公司、长江集团建筑公司将涉案房屋交付给杨某。一审已查明隆峰房地产公司、长江集团建筑公司及专案组的相关协议，不应因政府介入而将责任交由杨某承担。杨某已交付全部房款，隆峰房地产公司、长江集团建筑公司应将涉案房屋交付给杨某。一审以杨某无法提供购房合同进而不足以证明双方形成房屋买卖合同关系，驳回杨某的诉讼请求错误。3.涉案房屋应为杨某所有，杨某已履行支付购房款义务，双方买卖合同有效。长江集团建筑公司在一审中明确在其公司内部登记中，涉案房屋登记在杨某名下，且杨某的购房行为经长江集团建筑公司、隆峰房地产公司、政法委、专案组同意并盖章。在购房票据中明确载明具体楼号、价款、单价、日期等信息，足以证明房屋买卖的事实，长江集团建筑公司在一审中也明确叙述了购房过程，隆峰房地产公司亦明确对长江集团建筑公司、专案组的处分无异议。隆峰房地产公司辩称：1.隆峰房地产公司不是涉案房屋买卖合同的相对人。2009年开始，隆峰房地产公司在开发森淼小区大楼的时候，因隆峰房地产公司的法定代表人被拘留在押，已经被市政法委隆峰房地产公司专案组全面掌控，森淼小区是在市政法委专案组的支持下形成的隆峰房地产公司与长江集团建筑公司的联建合同，森淼小区大楼的售楼处由长江集团建筑公司成立，并由其负责售楼、签订和制作合同。隆峰房地产公司没有权利参与、审查。事实上长江集团建筑公司将售楼合同与当事人签订后，再到专案组去盖章，因此，杨某与隆峰房地产公司无合同。杨某交付的房款收据不是隆峰房地产公司开具的，该票据由售楼处开具，该房款也由长江集团建筑公司收取。杨某与马某、长江集团建筑公司长江集团建筑公司之间的房屋买卖与隆峰房地产公司无关。2.隆峰房地产公司、马某、长江集团建筑公司及杨某之间并未形成合同权利义务的概括转让，隆峰房地产公司并未参与其中。杨某向一审法院起诉请求：一、确认杨某与隆峰房地产公司签订的房屋买卖合同合法有效。二、判令隆峰房地产公司立即向杨某交付森淼花园1号楼1106号房屋。三、诉讼费由杨某承担。事实与理由：杨某经人介绍在隆峰房地产公司购买了森淼花园小区1号楼1106号房屋，隆峰房地产公司为房屋楼盘开发公司，长江集团建筑公司为房屋楼盘承建公司，2010年隆峰房地产公司与长江集团建筑公司签订《开发及工程联建工程署-1#》，长江集团建筑公司将该房屋作为工程款顶账给长江集团建筑公司。2013年12月31日，杨某以总价15万元购买被告森淼花园小区1106号房屋，面积53.66平方米，隆峰房地产公司为杨某出具房票，根据隆峰房地产公司及长江集团建筑公司指示，2014年1月3日杨某将房款总价15万元转账支付给案外人马某（隆峰房地产公司与长江集团建筑公司欠案外人马某该房屋楼盘工程钢材款）。杨某依约履行支付全部房屋义务，但隆峰房地产公司及长江集团建筑公司至今不将房屋交付给杨某。一审法院认定：2010年5月18日，隆峰房地产公司与长江集团建筑公司签订《开发及工程施工联建合同书---1#》，主要约定：由长江集团建筑公司垫资800万元施工森淼花园1#楼，工程地址为太平街与北青路交汇处东南地段，长江集团建筑公司的工程款全部以所建的房屋抵账，住宅部分房屋5-16层总顶账面积为23400平方米，平均价格底线为2400元/平方米，总价款为5600万元。在工程款未支付完毕之前，隆峰房地产公司不能处置该工程住宅及非住宅部分。2011年10月21日，隆峰公司开发的森淼花园项目取得预售许可证。嗣后，建设单位隆峰房地产公司、承建单位长江集团建筑公司、监管单位延吉市处理隆峰问题领导小组三方签订《补充说明协议》，主要约定：森淼花园1#楼的工程款全部以所建的房屋销售款支付，森淼花园1#楼的销售工作由建设方与承建方协商确认，由两方和政府各选派专人直接组成售楼中心，销售过程中所发生的各项费用由建设方承担，销售的房屋款全部转入政府监管指定的专款专用账户，不足部分，由两方与政府同意以拨付工程款的形式将房屋一次性销售给承建方所欠款的客户。另查，因长江集团建筑公司在施工森淼花园1#楼过程中拖欠案外人马某钢材款，长江集团建筑公司将森淼花园1号楼1106号房屋抵账给马某，马某将该房屋出卖给杨某，双方未签订书面房屋买卖合同。2014年1月3日，杨某妻子赵桃香向马某转账支付房款15万。再查，涉案楼房已取得建设工程预售许可证。2013年12月31日，隆峰房地产公司向杨某出具森淼花园1号楼1106号房屋购房款128747元的收据。一审法院认为：因长江集团建筑公司承建隆峰房地产公司开发的森淼花园1号楼土建等工程，双方签订《开发及工程施工联建合同书---1#》、《补充说明协议》，约定以承建房屋销售款支付工程款，双方成立建设工程合同法律关系。因长江集团建筑公司在施工森淼花园1#楼过程中拖欠案外人马某钢材款，遂将森淼花园1号楼1106号房屋抵账给马某，马某又将该房屋出卖给杨某，杨某向马某支付购房款15万元，根据《补充说明协议》明确约定如售房款不足支付工程款，长江集团建筑公司可以销售给承建方所欠款的客户，但杨某仅持有隆峰房地产公司购房款收据，其未与隆峰房地产公司签订商品房买卖合同，也未能举证证明当事人之间形成了合同权利义务的概括转让，隆峰房地产公司向其出具购房收据，不足以证明双方形成了房屋买卖合同关系，故杨某的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：驳回杨某的诉讼请求。案件受理费3300元，由杨某负担。二审中各方均未提交新证据。经本院二审审理，认定如下事实：2010年5月18日，隆峰房地产公司与长江集团建筑公司签订《开发及工程施工联建合同书---1#》，主要约定：由长江集团建筑公司为隆峰房地产公司垫资施工森淼花园1#楼，工程地址为太平街与北青路交汇处东南地段，工程投资约5000万元。长江集团建筑公司的工程款全部以所建的房屋抵账。由于长江集团建筑公司垫付工程款施工，双方协商确认，该工程的售楼权按长江集团建筑公司名义售房，由长江集团建筑公司负责销售房屋，隆峰房地产公司与政府选派两名专人直接监管与协助销售，但其售房收入及合同每周一次上报移交给隆峰房地产公司与政府监管后，隆峰房地产公司与长江集团建筑公司按3:7开比例收取。长江集团建筑公司顶账出售房时，采用按售楼处价格执行，超出部分，双方按5:5比例分成所有。嗣后，建设单位隆峰房地产公司、承建单位长江集团建筑公司、监管单位延吉市处理隆峰问题领导小组三方签订《补充说明协议》，主要约定：森淼花园1#楼的工程款全部以所建的房屋销售款支付，森淼花园1#楼的销售工作由建设方与承建方协商确认，由两方和政府各选派专人直接组成售楼中心，销售过程中所发生的各项费用由建设方承担，销售的房屋款全部转入政府监管指定的专款专用账户。不足部分，由建设方、承建方与政府同意以拨付工程款的形式将房屋一次性销售给承建方所欠款的客户。隆峰房地产公司的公章由监管单位延吉市处理隆峰问题领导小组管理。隆峰公司已取得森淼花园的商品房预售许可证。因长江集团建筑公司在施工森淼花园1#楼过程中拖欠案外人马某钢材款，长江集团建筑公司将森淼花园1号楼1106号房屋抵账给马某，经马某介绍，杨某到森淼花园1#楼售楼中心购买涉案房屋。2013年12月31日，森淼花园1#楼售楼中心向杨某出具印有隆峰房地产公司公章的××园房屋购房款128747元的收据。杨某未提供涉案房屋的商品房买卖合同。经售楼中心工作人员指示，2014年1月3日杨某妻子赵桃香向马某转账支付房款150000元。另查明,案外人孙某、曹某依据发生法律效力的（2013）延民初字第3599号、3600号民事调解书向延吉市人民法院申请执行被执行人吴某（系隆峰房地产公司的法定代表人）名下的财产。延吉市人民法院于2015年11月18日作出(2015)延执字第356号、第357号执行裁定书，裁定将吴某所有的位于森淼1号楼部分住宅及森淼1号楼部分地下车库抵债给孙某、曹某。嗣后，长江集团建筑公司不服上述执行裁定分别向延吉市人民法院、延边朝鲜族自治州中级人民法院申请执行异议及复议，最终延边朝鲜族自治州中级人民法院驳回了长江集团建筑公司复议申请。上述执行案件中用于抵债的部分住宅中包括涉案房屋，即森淼1号楼11-06号面积为53.66平米房屋。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，隆峰房地产公司取得涉案房屋的商品房预售许可证后对外销售房屋，经马某介绍，杨某到森淼花园1#楼售楼中心购买涉案房屋,且隆峰房地产公司向杨某出具了收受涉案房款的收据，上述事实足以认定隆峰房地产公司与杨某之间形成商品房买卖合同关系，且该商品房买卖合同未违反法律规定，应为有效。隆峰房地产公司基于《开发及工程施工联建合同书---1#》及《补充说明协议》主张森淼花园1号楼房屋销售的事宜与隆峰房地产公司无关，但该协议为长江建筑公司、隆峰房地产公司、延吉市处理隆峰问题领导小组之间的内部协议，不能对抗涉案房屋的买受人杨某。隆峰房地产公司基于其与杨某之间达成的商品房买卖合同要求隆峰房地产公司履行交付涉案房屋的义务，但经查实涉案房屋已在(2015)延执字第356号、第357号案件中抵债给案外人，隆峰房地产公司已无法实际履行交付涉案房屋的义务，故对杨某的该项请求，本院不予支持。关于杨某要求长江集团建筑公司交付房屋的请求，一审中杨某未提出该诉讼主张，该请求为杨某增加的诉讼请求，本院不予评判。综上所述，杨某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，拟判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初4688号民事判决；二、杨某与延边隆峰房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效；三、驳回杨某的其他诉讼请求。一审案件受理费3300元、二审案件受理费3300元（杨某已交），由被上诉人延边隆峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 颖审判员 葛福祥审判员 全贞姬二〇二〇年四月二十九日书记员 李亚男