文书内容江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初3368号原告：华润置地（南通）发展有限公司，住所地南通市港闸区江海大道639号1幢。法定代表人：迟峰，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张春，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，江苏法德东恒律师事务所实习律师。被告：南通猫迹餐饮管理有限公司，住所地南通市开发区江韵路318-515号。法定代表人：沈明亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁绍明，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。原告华润置地（南通）发展有限公司（以下简称“华润公司”）与被告南通猫迹餐饮管理有限公司（以下简称“猫迹公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行审理。原告华润公司的委托诉讼代理人张春、被告猫迹公司的法定代表人沈明亮及其委托诉讼代理人袁绍明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《南通万象城商铺租赁合同》于2019年6月26日解除；2.判令被告支付逾期支付的2019年2月、3月租金、物业管理费、推广宣传费、水费的违约金16037.42元；3.判令被告支付截至2019年6月30日拖欠的租金、宣传推广费、物业管理费、水电费，合计187745.77元，并自2019年3月21日、2019年4月21日、2019年5月21日、2019年6月26日起分别按照逾期支付金额的日千分之二的标准支付违约金至实际支付之日；4.判令被告支付装修垃圾清运费4815元；5.判令被告支付违约导致合同解除的违约金（三个月租金）117100.8元；6.判令被告支付房屋占用费，按照1301.12元/天的标准计算，自2019年7月1日至2019年8月22日；7.判令原告没收被告已缴纳的租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金合计179695.8元；8.判令被告承担原告支出的律师费15000元；9.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月，原被告签订《商铺租赁合同》及《〈商铺租赁合同〉补充协议》，由被告承租原告所有的南通市港闸区北大街111号南通万象城L201-L265商铺用于经营“猫迹日式料理”品牌餐饮，约定租期为2018年4月30日至2023年6月29日。合同约定，2018年7月30日至2020年6月29日之间的每月固定租金为39033.6元，租金先付后用，以每个自然月为一个结算周期，被告应于每月20日前向原告支付下月租金、物业管理费、宣传推广费及上月水电费。截止2019年6月30日，被告拖欠前述费用合计185817.82元，经原告多次发函催缴，被告仍拖欠至今，已构成严重违约。据此，原告于2019年6月24日向被告发出解约函，通知被告于2019年6月26日解除合同并要求交还商铺、赔偿违约金，但被告一直未履行。被告猫迹公司辩称，对商铺租赁合同于2019年6月26日解除没有异议，但是被告在原告处有保证金和押金，被告没有违约行为。被告认可解除合同是双方协商一致的结果。2019年1月21日起至2019年3月18日的租金已经缴纳，不应当再计算违约金。后三个月房租未缴纳，具体金额需要核实。电费已经交清。双方已于2019年7月5日对商铺进行了交接，因此对占有使用费、没收保证金的诉讼请求不予认可。律师费可以协商解决。另外，除租赁保证金、物业管理费、公共事业押金外，被告还有装修押金25680元在原告处，可以用于抵扣相关费用。原告围绕诉讼请求提交了南通万象城商铺租赁合同、补充协议、催告函、电子邮件、解约告知函、签收回执、法律服务合同、律师费发票、南通万象城物品放行单、店铺照片、租户电表基本情况表、微信聊天记录截图、电表照片、水费签字表照片、万象城租赁结算单等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对租赁合同、补充协议、催告函、电子邮件、解约告知函、签收回执、南通万象城物品放行单、律师费发票的真实性无异议，对店铺照片、聊天记录、租户电表基本情况表、电表照片、水费签字表照片、万象城租赁结算单的真实性、合法性、关联性不予认可。被告未举证。本院经审查，对原告举证的证据的真实性予以确认。根据以上证据及原被告庭审陈述，本院查明以下事实：2018年3月，原告华润公司（甲方）与被告猫迹公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同主要内容为：1.甲方将南通万象城L2层L201-L265号商铺出租给乙方使用，面积321平方米，该商铺仅供乙方以“猫迹日式料理”名称（店铺名）经营“猫迹日式料理”品牌（类别：餐饮）；2.租期自2018年4月30日至2023年6月29日；3.装修期自2018年4月30日至2018年6月29日；4.租金标准：自2018年4月30日至2018年7月29日，区间固定租金为39033.6元，扣率租金为营业额的8%；2018年7月30日至2020年6月29日，每月固定租金为39033.6元；之后的租金标准与本案无关，不赘述；5.其他费用：⑴物业管理费：装修期内共52965元；之后每月17655元；⑵推广宣传费：区间费用为4815元；之后每月1605元；⑶装修垃圾清运费：4815元，乙方装修前及撤场时分别支付。6.公用事业费：包括但不限于水费、电费、燃气费等，标准见附件十《收费项目一览表》；乙方应按甲方每月开具的月结对账单记载数额向甲方支付。7.费用支付方式（日常支付）：先付后用。以每个自然月为一个结算周期。甲方每月10日（含本日，节假日顺延）出具对账单，其中包括但不限于乙方次月固定租金、物业管理费、推广宣传费、收银系统维护费（如有）、上月扣率租金超固定租金之差额（如有）、上月公用事业费及其他费用，乙方于当月20日（含）前根据对账单金额支付。甲方应于收到乙方款项后十个工作日内向乙方开具相应发票。8.租赁保证金、售后服务保证金及各类押金：租赁保证金117100.8元、物业管理费押金52965元、售后服务保证金50000元（返还等待期为合同终止后3个月，乙方无需于签订本合同时交纳该笔费用）、公共事业费押金9630元、装修押金25680元。在乙方按约将商铺交还且付清全部应付款项后三十个工作日内，凭甲方开具的收据要求返还，甲方可于其中扣除乙方应付费用及违约金。如乙方违约造成甲方损失，租赁保证金不退。如乙方未能按时足额支付各项费用，且于甲方发出书面通知后五个工作日内拒不支付，甲方有权直接从各类保证金、押金及甲方代收乙方营业款中扣除欠款及赔偿金，且甲方仍有权要求乙方承担违约责任，但乙方不得主动要求将应付费用自保证金或者押金中抵扣。甲方于上述扣除完毕后告知，乙方应于扣除完毕十个工作日内补足各类保证金及押金。9.乙方违约责任：如乙方逾期支付租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费、租赁保证金、各类押金或其他费用，每逾期一日应按逾期支付金额的千分之二支付违约金；如逾期超过七日，甲方有权经书面通知后停止该店铺的水、电、煤气等服务直至乙方补齐。10.合同的解除或终止：乙方未按合同约定交纳或补足租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费、租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费或其他任何费用（包括甲方或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按调整后费用交纳或补足相关费用）累计超三十日，甲方有权解除合同、收回商该铺、不予退还租赁保证金及物业管理费押金、公用事业费押金，并有权向乙方主张相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金（以解除前十二个月平均月租金为标准，如合同尚未履行则以区间结束后的前三个月租金为标准），以上不足弥补甲方损失的有权继续追偿；甲方该权利为形成权，即以一方意思表示即可导致权利义务发生变化。11、争议解决，双方协商解决合同争议，任一方亦可向该物业所在地法院起诉，诉讼费、律师费、鉴定费、执行费等败诉方承担。之后，原告华润公司（甲方）与被告猫迹公司（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：一、租期自2018年7月22日至2023年9月21日，租期为62月。装修期自2018年7月22日至2018年9月21日。自2018年7月22日至2018年10月21日，区间固定租金为39033.6元。自2018年10月22日至2020年9月21日，每月固定租金为39033.6元，月扣率租金为当月营业额的8%。之后的租金约定，与本案处理无关，不做赘述。乙方开业日即该物业的整体开业（试营业）日为2018年9月22日，该物业的正式营业日为2018年9月30日。甲方有权对该物业的整体开业日及正式营业日进行调整。二、甲乙双方经协商一致后确认执行本补充协议第一条中调整后的各项内容，甲、乙双方均对上述调整内容不承担任何违约及赔偿责任。三、本协议中未体现的原合同和相关协议其他条款继续有效。合同签订后，被告向原告交纳租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金合计179695.8元、装修押金25680元。原告将房屋交付被告使用。原告在2019年2月22日、3月25日、4月15日、4月22日、4月28日、5月26日先后向被告发送电子邮件催要按照合同约定付款节点的应付费用。被告向原告支付租金、宣传推广费、物业管理费、公用事业费至2019年3月份，其中2019年2月份的费用，被告于2019年3月19日支付给原告，2019年3月份的费用，被告于2019年5月15日支付给原告。被告向原告支付电费共32000元，其中2018年10月22日支付1万元，2018年12月25日支付1万元，2019年3月29日支付2000元，撤场前支付1万元。2019年6月24日，原告向被告邮寄《解约告知函》，内容为：一、贵司应于2019年3月20日支付租金、物业管理费、推广费、水费合计58678.6元，于2019年4月20日支付租金、物业管理费、推广费、水费合计58608.6元，于2019年5月20日支付租金、业管理费、推广费、水费合计58608.6元。经我司多次催款，并且分别于2019年3月25日，4月25日、4月28日、5月25日、6月10日发送催缴通知书以及告知函，截止我司发函之日贵司仍欠租金、业管理费、推广费、水费175895.8元，电费5824.32元，共计181720.12元。贵司逾期交纳上述费用的行为，已经构成违约，根据租赁合同第24.2.1之约定“如乙方逾期支付租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费、租赁保证金、各类押金或其他费用，每逾期一日按逾期支付金额的千分之二支付违约金；如逾期超过七日，甲方有权经书面通知后停止该商铺的水、电、煤气等服务直至补齐”，我司有权向贵司提出上述主张；二、根据合同第25条约定，因乙方原因导致合同解除或者终止，甲方有权解除合同、收回商铺，不予退还保证金及押金，并有权向乙方主张相当于三个月租金的逾期收益损失，以上不足弥补甲方损失的有权继续追偿；……。贵司逾期时间已达90日，因此，我司有权据此提出解除合同，并收回商铺；三、现我司通知贵司租赁合同于2019年6月26日解除，按合同约定租赁保证金117100.8元，物业管理费押金52965元，公用事业费押金9630元不予退还。贵司需支付拖欠的租金、物业管理费、推广费、水电费以及逾期违约金合计217507.79元，请在2019年6月28日前缴纳；请贵司在2019年6月28日起三日内搬离该商铺，并与我司办理迁出交接手续。综上，如贵司在上述期限内未履行，届时贵司不仅要支付相应的欠款，而且还需要承担合同约定的其他费用，包括但不限于占用费、违约金、诉讼费、律师费等。2019年7月3日，原告向被告出具《南通万象城物品放行单》。至2019年7月5日，被告将店内的桌椅、电柜、不锈钢柜等搬离。2019年8月23日，案涉房屋由新的商户入驻。原告为本案诉讼支付律师费15000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。针对原告的诉讼请求，本院综合分析认定如下：一、关于原告主张确认案涉商铺租赁合同于2019年6月26日解除的问题。双方合同25.1.3条款约定“如乙方未按合同约定交纳或补足租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费、租赁保证金、物业管理费押金或其他任何费用累计超过三十日的，甲方有权解除合同”。现被告未向原告支付2019年4月以后的租金、推广宣传费、物业管理费等应付款项，已符合原告行使合同解除权的“累计超过三十日”条件，商铺租赁合同于2019年6月26日解除，符合法律依据，本院予以支持。被告辩称合同为双方协商解除，但是被告对此未举证证明，根据原告举证，原告通知被告解除合同系行使合同约定的单方解除权，故本院对被告关于双方协议解除合同的意见不予采信。二、关于原告主张的各项给付请求问题。1.拖欠租金、物业管理费、宣传推广费、水电费问题。被告未按约定期限向原告支付合同解除前产生的租金、物业管理费、宣传推广费、水电费，理应继续履行给付义务。双方合同在2019年6月26日解除，被告应付租金、宣传推广费、物业管理费应计算至2019年6月26日，租金为39033.6×2+39033.6/30×26=111896.32元，宣传推广费为1605×2+1605/30×26=4601元，物业管理费为17655×2+17655/30×26=50611元。关于电费。原告主张电费总额为44912.79元，被告已付32000元，尚欠电费12912.79元，原告依据的证据为2020年1月3日拍摄的电表照片。被告对此证据的关联性不予认可，认为拍摄时间距离被告撤场已经近半年时间，原告不应将之后商家的电费计算给被告。对此，本院认为，被告撤场后，房屋在原告的控制之下，长达半年的时间，是否会产生额外电费难以确定，且根据双方合同，应每月抄表告知被告。故原告以此主张被告欠电费12912.79元的意见，本院不予采信。根据原告举证的《南通万象城租赁结算单》载明的电费金额，本院确认被告应付电费为11254.97元。关于水费，原告主张被告欠水费1550元，有结算单予以证明，本院予以支持。综上，被告应向原告支付租金111896.32元、宣传推广费4601元、物业管理费50611元、水费1550元、电费为11254.97元，合计179913.29元。2.逾期支付租金、物业管理费、宣传推广费、电费违约金问题。我国合同法第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”；《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二点第6条规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。根据上述法律和司法解释规定，违约金约定过高，合同当事人可以申请调整。负有金钱给付义务的一方违约，若双方均未举证证明因此造成的实际损失组成，享有金钱收取权利的另一方的实际损失一般应认定为逾期资金占用期间利息。因被告逾期未能及时交付上述各项费用，虽客观上对原告造成资金被占用期间的利息损失，但原告参照合同约定的日千分之二（折合年利率72%）计息标准主张违约金与其实际损失相比明显过高，故本院酌情按照年利率6%的1.3倍即7.8%计付原告主张的违约金请求。另，被告违约后，原告作为守约方应当采取适当措施防止损失扩大，亦可以根据约定从保证金、押金中予以抵扣，被告逾期付款的数额亦在可扣除范围内，因此被告逾期付款给原告造成的损失，在合同解除后可以通过抵扣的方式予以止损，故2019年6月26日合同解除后不应再计算逾期付款违约金。经核，截止2019年6月26日合同解除之日各项费用逾期违约金具体明细如下：            费用名称和金额              违约期间              计算公式              违约金金额                  租金39033.6元      物业管理费17655元      宣传推广费1605元      水费450元              2019年1月21日-2019年3月19日（59天）              58743.6×7.8%÷365×59              740.65元                  租金39033.6元      物业管理费17655元      宣传推广费1605元      水费385元              2019年2月21日-2019年5月15日（84天）              58678.6×7.8%÷365×84              1053.32元                  租金39033.6元      物业管理费17655元      宣传推广费1605元      水费385元              2019年3月21日-6月26日（98天）              58678.6×7.8%÷365×98              1228.87元                  租金39033.6元      物业管理费17655元      宣传推广费1605元      水费315元              2019年4月21日-6月26日（77天）              58608.6×7.8%÷365×77              964.39元                  租金33829.12元      物业管理费15301元      宣传推广费1391元      水费315元              2019年5月21至2019年6月26日（37天）              50836.12×7.8%÷365×37              401.95元                  水费275元              2019年6月21日至2019年6月26日              275×7.8%×365×6              0.35元                  3月20日应付电费4202.91元            3月29日被告付2000元              2019年3月21日至2019年3月28日（8天）      2019年3月29日至2019年4月20日（23天）              4202.91×7.8%÷365×8=7.19元      2202.91×7.8%÷365×23=10.83元              18.02元                  4月20日应付电费6520.36元              2019年4月21日至2019年5月20日              6520.36×7.8%÷365×30              41.8元                  5月20日应付电费11272.39元              2019年5月21日至2019年6月20日（31天）              11272.39×7.8%÷365天×31              74.68元                  6月20日应付电费15824.32元              2019年6月21日至2019年6月26日（6天）              15824.32×7.8%÷365×6              20.29元                  逾期付款违约金合计              4544.32元      3.支付装修垃圾清运费4815元问题。《商铺租赁合同》约定装修垃圾清运费4815元，乙方于装修前及撤场时分别支付。双方关于撤场后被告应支付装修垃圾清运费的约定是关于合同终止后的后合同义务约定，双方合同虽然解除，但该条款仍有效。故原告的对该项诉讼请求，本院予以支持。4.合同解除后的房屋占用费问题。撤场之前，被告实际占用房屋，该期间被告应向原告支付房屋占用期间使用费。原告主张房屋占用费计算至2019年8月22日，理由是被告没有完成撤场的工作，仍有物品在房屋内，且房屋至2019年8月22日才有其他商户入驻。计算房屋占用期间的使用费，应以实际占有该房屋为前提。根据原告提供的《南通万象城物品放行单》，被告与原告办理搬离物品手续的时间是2019年7月3日，原因是撤场，被告自认实际搬离完成时间是2019年7月5日。原告虽主张被告没有完成撤场后的清理，但是根据《南通万象城物品放行单》，被告在撤场时，能搬走哪些物品，需要原告审核同意，故应认定被告按照原告审核同意搬走物品后，双方即完成了房屋交接，除非原告有证据证明原告要求被告将物品搬走而被告没有实施。鉴于原告未能举证证明，故本院认定被告占用使用房屋期间至2019年7月5日，对原告主张房屋占用使用费计算至2019年8月22日的意见，不予采信。因此，房屋占用使用费为39033.6/30*9=11710.08元。5.关于合同解除违约金（三个月租金）117100.8元问题。原告主张合同解除违约金，有合同25.1.16条款的约定为依据，被告辩称在2019年8月22日已经有商户入驻，故违约金应适当调整。本院认为，对于合同以三个月租金作为违约金计算的依据，根据合同条款的文义理解应当是对于房屋空置期损失的约定，自被告搬离至后续商户入驻，被告违约实际造成的房屋空置期损失为39033.6/30*48=62453.76元，合同约定的损失已经超过原告该项损失的130%，故本院酌情调整违约金金额为80000元。6.关于原告对被告预交的租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金，不予退还问题。原告该项请求虽系有合同约定为依据，但就其请求性质而言仍属于原告要求被告承担违约责任的范畴。该违约责任与原告之前主张的各项违约责任在功能上存在重叠，结合本案原告的实际损失，在本院对前几项违约责任已经酌情部分支持的情况下，对原告该诉讼请求不予支持。7.关于律师代理费15000元问题。案涉合同27.4条款约定“任一方亦可向该物业所在地人民法院起诉，相关诉讼费、律师费、鉴定费、执行费等败诉方承担”，故在被告出现合同违约的情况下，原告享有在上述可获支持的赔偿请求之外单独对被告主张赔偿律师代理费损失的权利。另，原告向被告主张的请求基本依据双方合同约定，只是因其主张的部分违约责任请求过分超出了实际损失范围，被本院依职权调整而未获支持。因此，原告按其起诉请求计付律师代理费并不悖于双方约定。对照江苏省民事案件律师收费标准“大于50万元小于或等于100万元期间的诉讼标的可按4-5%比例计收律师代理费”，原告律师收取代理费15000元，与相关收费标准相当，本院予以支持。综上，被告应向原告支付租金111896.32元、宣传推广费4601元、物业管理费50611元、水费1550元、电费为11254.97元，逾期付款违约金4544.32元，合同解除后房屋占用使用费11710.08元，装修垃圾清运费4815元，合同解除违约金80000元，律师费15000元，合计295982.69元。被告在原告处有保证金、押金共计205375.8元。被告主张抵扣，符合法律规定，二者相抵后被告还需向原告支付90606.89元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告华润置地（南通）发展有限公司与被告南通猫迹餐饮管理有限公司签订的关于南通万象城L2层L201-L265商铺的《商铺租赁合同》及其补充协议于2019年6月26日解除；二、被告南通猫迹餐饮管理有限公司应向原告华润置地（南通）发展有限公司原告支付租金111896.32元、宣传推广费4601元、物业管理费50611元、水费1550元、电费为11254.97元、逾期付款违约金4544.32元、合同解除后房屋占用使用费11710.08元、装修垃圾清运费4815元、合同解除违约金80000元、律师费15000元，合计295982.69元。该款与被告南通猫迹餐饮管理有限公司在原告华润置地（南通）发展有限公司处的保证金、押金205375.8元相抵后，被告南通猫迹餐饮管理有限公司还应于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（南通）发展有限公司支付90606.89元。三、驳回原告华润置地（南通）发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9508元，由原告华润置地（南通）发展有限公司负担7999元，被告南通猫迹餐饮管理有限公司负担1509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9508元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  李 正人民陪审员  季婉栋人民陪审员  邢 艳二〇二〇年四月二十一日法官 助理  陶书林书 记 员  顾 华拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。