江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终170号 上诉人（原审被告）：江西力达房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：黄恒政，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李洋,江西力达房地产开发有限公司法务专员。 被上诉人（原审被告）：江西省云溪艺术酒店管理有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：姚奉强，该公司执行董事。 原审原告：姚敏，男，1981年12月23日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 上诉人江西力达房地产开发有限公司（以下简称力达公司）因与被上诉人江西省云溪艺术酒店管理有限公司（以下简称云溪酒店）、原审原告姚敏房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3565号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 力达公司上诉请求：1.撤销（2019）赣0121民初3565号判决的第三项判决，依法改判解除涉案租赁合同，由云溪酒店将场地恢复原状；2.判令由云溪酒店承担本案一审、二审的全部诉讼费用；事实和理由：一、一审判决以“酒店尚在经营，且云溪酒店表示会按时交纳租金”为由认为云溪酒店不构成根本违约或导致合同目的不能实现，属于法律使用错误。云溪酒店在此前在酒店持续经营的情况下已长达一年半的时间未交纳租金，且在力达公司与姚敏多次口头或书面催告的情况下仍不交纳租金，其行为已经构成根本违约。严重侵犯姚敏的合法利益，导致合同目的无法实现，一审法院明显对合同法第九十四条的适用错误。二、一审判决事实查明不清。一审法院对于云溪酒店未经力达公司同意擅自装修和改变涉案商铺结构、破坏商铺公共设施的违约事实只字不提，而云溪酒店的前述违约行为也是云溪酒店、姚林解除合同的主要理由之一。云溪酒店擅自装修和改变涉案商铺结构、破坏商铺公共设施的违约行为不仅严重违反了合同约定，且由于其违约行为，导致一楼商铺无法正常使用，其行为极其恶劣，给包括力达公司在内的第三方造成严重经济损失。三、云溪酒店恶意拖欠租金、擅自装修、破坏商铺公共设施等违约行为早已同时达到合同法规定的法定解除条件和约定解除条件，一审法院应当依法判决合同解除。综上所述，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依判如所请，依法保护力达公司的合法利益。 云溪酒店辩称：当时力达公司的门已经上锁，如果在没有经过力达公司的同意，云溪酒店是无法进入装修场所，且云溪酒店的租金已经交了，力达公司签订小合同时没有通知云溪酒店，是在起诉之后才通知。再者，入场装修时要经过力达公司允许，消防管道是力达自己改的，关于下水问题，云溪酒店装修装了一年力达公司对云溪酒店对此肯定是知情的。 姚敏述称：云溪酒店自2018年5月1日起至2019年11月30日没有缴纳租金，已经多次催缴无效，本人对一审的判决没有异议，请二审法院依法判决。作为业主方，本人认为力达公司与云溪酒店的纠葛与租金是两码事，不能牵涉到我的利益。 姚敏向一审法院起诉请求：2017年12月10日，原告购买位于南昌县交汇处的xxxxxx项目xx栋xxx号x楼商铺。2018年1月18日原告与两被告再签订一份商铺租赁合同，其中被告江西省云溪艺术酒店管理有限公司是由其股东姚松签字。该主租赁合同约定被告应在每个租期起始日提前一个月支付下次的租金，租金按6月支付一次。根据合同约定，被告应在2018年4月30日之前向原告支付2018年5月1日至2018年10月30日租金12789.6元，违约金9208.5元，在2018年10月30日之前支付2018年11月1日至2019年4月30日租金12789.6元，但被告均未按约定支付租金及违约金。原告多次找到被告，被告均拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求：1.解除原被告之间签订的商铺租赁合同；2.依法判令被告向原告支付拖欠租金17052.8元及违约金9975.4元（租金和违约金暂计至2018年12月份,超出部分计算至被告搬出止）；3.判令被告将商铺恢复原状；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月，力达公司与云溪酒店签订一份《商铺租赁合同》，云溪酒店由公司代表姚松签字，该合同约定力达公司将南昌县交汇处的力xxxxx项目xx栋xxx号x楼商铺出租给云溪酒店，租期2017年5月1日至2027年4月30日，租金前两年为25579.2元每年，第三年按5%递增，第四年至第十年按10%递增。租金每半年提前支付。合同还约定违约金每日按欠缴金额0.3%承担。该合同第8.7条约定：“因甲方（力达公司）出租给乙方（云溪酒店）的商铺为未售商铺。乙方承租后租金交付给甲方，若甲方商铺销售给业主（丙方），甲乙双方应配合业主签订本合同，合同条款不变。自业主付清本商铺总价款，满足交房条件，提供交房手续并签订本合同之次月起，本合同项下的租金及租赁保证金由乙方按约定时间及条件直接交付给业主，其他在乙方租赁期内发生的费用继续由乙方支付给甲方，除了本条前述约定以外，本合同项下的甲方的全部权利义务转由业主享有和承担”。2017年11月4日，姚敏与力达公司签订一份《南昌县商品房买卖合同》，购买位于南昌县交汇处的力xxxxx项目xx栋xxx号x楼商铺。力达公司已将该商铺交付给姚敏并已办理不动产权证。2018年1月18日，姚敏与力达公司、云溪酒店再次签订上述商铺租赁合同，姚敏作为业主方（丙方）签字确认。合同签订后，云溪酒店未向姚敏支付自2018年5月1日之后的租金。另查明，云溪酒店在酒店装修过程中投入大量资金，目前酒店正常经营。 一审法院认为：关于租金支付，姚敏与力达公司、云溪酒店签订的《商铺租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效。该合同约定：“本合同（力达公司、云溪酒店签订的商铺租赁合同）项下的甲方的全部权利义务转由业主（姚敏）享有和承担；本合同（力达公司、云溪酒店签订的商铺租赁合同）项下的租金及租赁保证金由乙方（云溪酒店）按约定时间及条件直接交付给业主（姚敏）”。力达公司将商铺出售给姚敏，也将租赁合同权利义务一并转移给姚敏，云溪酒店应向姚敏支付租金，从2018年5月1日至2019年4月30日租金共计25579.2元，2019年5月1日应提前支付至2019年11月30日的租金13429.1元。力达公司不负向姚敏支付租金的义务。关于违约金，云溪酒店未按时交纳租金，属违约，应承担违约责任，因合同约定按日0.3%计算违约金过高，本院酌定按年利率24%计算。关于解除租赁合同，虽然云溪酒店未按时交纳租金属违约，但考虑到双方合同期为十年，被告云溪酒店投入大量资金，目前也尚在经营，其也表示会按时交纳租金，云溪酒店暂不构成根本违约或导致合同目的不能实现，因此姚敏诉请解除合同及恢复原状，本院暂不支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决：一、云溪酒店在本判决生效后五日内支付姚敏自2018年5月1日至2019年4月30日租金25579.2元，自2019年5月1日至2019年10月30日租金13429.1元，共计39008.3元；二、云溪酒店在本判决生效后五日内支付姚敏违约金，以25579.2元为基数，按年利率24%计算，自2018年5月1日计算至2019年4月30日，以39008.3元为基数，按年利率24%计算，自2019年5月1日计算至付清租金之日止；三、驳回姚敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6738元，减半收取3369元，由云溪酒店承担。 二审期间，力达公司向本院补充提交了江西省南昌县人民法院（2018）赣0121民初2413号、2414、2415、2416号民事判决书四份，用以证明云溪酒店对案涉商铺进行的擅自装修和改造已经被上述判决一审法院依法予以了认定，并且影响了一楼其他业主的正常经营和租金收益，违反了合同约定的，其擅自装修商铺已经达到了合同约定解除的条件。 云溪酒店质证认为：对四份判决的真实性合法性无异议，对关联性有异议，这四个案子的判决与本案无关，且这四个案子不仅是云溪酒店的责任，力达公司也有责任，云溪酒店也有损失。云溪酒店的租金根据南昌县法院的判决，已经全部交清，不存在没有缴纳租金的问题。开发商没有对云溪酒店提供帮助，也没有帮云溪酒店解决问题。且力达公司把店铺出售后，没有对业主负责，也没有对云溪酒店负责。对证明目的也有异议，理由是：根据四个案子的判决认定的事实，不能认定合同已经被解除了，判决也载明力达公司没有监管、通知到位，并非云溪酒店单方的责任。 姚敏质证认为：对四份判决书真实性、合法性无异议。这是力达公司与云溪酒店之间的事情，本人未参与，不发表其他意见。 二审期间，云溪酒店、姚敏未向本院提交新的证据。 经审查，本院对证据认证如下： 对力达公司补充提交的4份民事判决书，本院对其真实性合法性予以确认，但该4份判决书所认定的云溪酒店对案涉商铺擅自装修和改造的事实与本案诉争的事实无关，本院对该证据不予采信。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，涉案商铺原系力达公司所有，涉案商铺租赁合同原系力达公司（甲方）与云溪酒店的发起人姚松（乙方）签订，后力达公司将该商铺出售给姚敏，姚敏并在涉案商铺租赁合同上作为丙方签字，应视为姚敏继受了力达公司在该合同中的权利义务，涉案商铺租赁合同的解除权亦转归姚敏行使。虽然姚敏起诉要求解除涉案商铺租赁合同，且云溪酒店确实存在逾期支付租金的违约行为，但二审中其已明确表示愿意继续履行，本院尊重当事人的意愿，认定涉案合同未解除。力达公司非本案原告，也非涉案合同当事人，其无权向云溪酒店主张解除合同并恢复场地原状，本院对其上诉请求不予支持。 综上所述，力达公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6738元，由江西力达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志翀 审 判 员 邓 晖 审 判 员 王革生 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 应思奇 书 记 员 熊 浩