重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019渝01民终10796号上诉人（原审原告）：胡霞，女，1995年2月26日出生，汉族，住四川省井研县。上诉人（原审原告）：李天语，男，1995年12月31日出生，汉族，住重庆市开县。二上诉人共同委托诉讼代理人：练杰，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆顺水鱼餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号6层部分，统一社会信用代码91500103568746710H。法定代表人：王顺海，董事长。被上诉人（原审被告）：重庆兑房置业顾问有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号22楼1室，统一社会信用代码91500103MA5YL7W549。法定代表人：陈亚，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭琼莲，重庆达美律师事务所律师。上诉人胡霞、李天语因与被上诉人重庆顺水鱼餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月11日、2019年12月23日、2020年1月15日对本案进行了询问。上诉人胡霞、李天语的委托诉讼代理人练杰与被上诉人重庆顺水鱼餐饮管理有限公司（以下简称顺水鱼公司）及重庆兑房置业顾问有限公司（以下简称兑房置业公司）的委托诉讼代理人郭琼莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡霞、李天语上诉请求：撤销一审判决，改判合同租期为43个月，从2018年6月1日起算，工程施工期间不计算在租期内。将租金标准减至8400元／月，施工期间免收租金，租金从工程施工结束后第二年开始，年租金标准逐年按５%递增；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：１．双方所订立合同显失公平。承租人无法与中介公司平等协商租金标准，承租人刚大学毕业没有从商经验；兑房置业公司明知顺水鱼公司从傅睿娟处承租的租金标准，也熟悉周边商铺租金标准，但其利用胡霞、李天语对租金标准认识不足，让其承租租金标准高于市场价2－3倍；案外人张露与傅睿娟2018年6月签订的同地段同类型商铺租赁合同，租金标准为82元／平方米，而本案的租金标准为152元／平方米。顺水鱼公司与傅睿娟约定的租金标准为66元／平方米，转租给胡霞、李天语的标准明显过高；一审中胡霞、李天语申请对案涉商铺租金标准进行评估，未被批准；２．兑房置业公司、顺水鱼公司与胡霞、李天语签订合同存在欺诈情形。顺水鱼公司于2018年3月就应当知晓工程试工方案，却故意隐瞒胡霞、李天语，存在欺诈。施工必然会对人流量造成影响，至经营不利；３．合同履行存在情势变更。市政施工不可预见。被上诉人顺水鱼公司及兑房置业公司答辩，顺水鱼公司租了很大面积的房屋，分了一部分租给胡霞、李天语。我方不知晓要施工，在道路施工后，我们就给房东发了律师函，后期我们在网上找到的公告说预期施工一年，但是现在还在施工。胡霞、李天语向一审法院起诉请求：1．判决从2018年9月1日起至工程施工结束期间，胡霞、李天语免交租金；2．判决将胡霞、李天语与兑房置业公司签订的租赁合同中租金标准调减至8400元／月；3．判决将胡霞、李天语与兑房置业公司签订的租赁合同中约定的租金标准，从工程施工结束后第二年开始，年租金标准调减至按5%递增。一审法院认定事实：顺水鱼公司从案外人处承租本案涉案商铺，并约定可转租，租期为2011年10月11日至2021年10月11日。2017年12月30日及2018年6月5日，顺水鱼公司向兑房置业公司出具《授权委托书》两份，主要载明，由兑房置业公司代为出租位于重庆市江北区，兑房置业公司有权以自己名义与第三方签订租赁合同并收取租金等所有费用，发生争议以兑房置业公司自己名义解决，并约定了授权期限。在前述授权委托书授权期限内，兑房置业公司以自己名义与胡霞、李天语于2018年5月30日签订《商铺租赁合同》，兑房置业公司向胡霞、李天语出示了前述授权委托书，胡霞、李天语知晓涉案商铺的出租方为顺水鱼公司，后胡霞、李天语取得了顺水鱼公司于2018年6月5日出具的前述授权委托书一份。该《商铺租赁合同》主要载明，兑房置业公司将位于重庆市江北区出租给胡霞、李天语，用于经营便利店，经营商号为“合家”；租期为2018年6月1日至2021年12月31日止，免租装修期为租赁期起始1个月；租金标准为16000元／月，租金由第二年开始，年租金标准逐年按5%进行递增，按季交付；合同还约定了商铺的交付和装修、履约保证金、合同终止和解除等其他权利义务。2018年5月30日涉案商铺完成交付，胡霞、李天语签订《商铺交付确认书》。商铺交付后，胡霞、李天语使用该商铺至今，经营“合家”便利店。2018年9月上旬，工程施工，工程工期约12个月。因该市政道路改造工程施工需要，涉案商铺正对面双向车道主干道封闭施工，涉案商铺前留有行人通道。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：胡霞、李天语举示《情况说明》及《承诺》各一份，交通导航图两张，证明涉案商铺在前述道路施工范围内，对经营造成重大影响，顺水鱼公司明知修路情况未告知，存在欺诈行为。两被告质证意见均为对证据三性均不认可，《情况说明》出具的主体不是该道路施工的承建单位，两被告不是情况说明中的告知对象，交通导航图不能看出对涉案商铺的影响。一审法院认为，该《情况说明》属于证人证言，出具单位未出庭作证，且该《情况》仅表明出具单位认为将修路事项已告知商铺、业主，但无其他证据证明告知的具体情形，且两被告不是涉案商铺的业主，该证据不能达到其两被告明知修路情况的证明目的。《承诺》中记载重庆观音桥商圈建设有限责任公司承诺在施工结束后，对改签的围墙、绿化、设施设备等恢复原状。该承诺无向谁出具承诺的相对人，该承诺也不能证明施工影响了胡霞、李天语的经营，以及两被告在租赁房屋前明知修路事项，更不能证明涉案商铺因修路人流量减少，和胡霞、李天语拟证明的事实之间无关联性，该证据一审法院不予采信。交通导航图，仅能看出涉案商铺的所在位置，与胡霞、李天语要证明的顺水鱼公司与兑房置业公司存在欺诈行为及经营造成重大影响之间无关联性，不能达到其证明目的。胡霞、李天语举示图片9张，证明因道路封闭施工直接降低了人流量，导致无法开展经营活动，直接影响了经营收入，签订合同时的客观情况发生了重大变化，有权减少租金。顺水鱼公司与兑房置业公司质证意见均为，真实性无异议，不能达到证明目的。一审法院认为，该证据表明涉案商铺的现状，以及涉案商铺前路段修路封闭施工的事实，该照片不能显示出人流量直接降低的事实，胡霞、李天语也未举证证明修路前人流量的状况，该照片也不能反映当前人流量的状况，不能达到证明人流量直接减少的证明目的。该照片也不能看出直接降低了经营收入的事实。该证据仅是证明涉案的事实，不能达到胡霞、李天语主张“有权减少租金”的证明目的，其是否有权减少租金，是基于案件事实及法律规定审理后方能评判，照片和其主张的“有权减少租金”的事实之间无关联性，不能达到“有权减少租金”的证明目的。一审法院认为：兑房置业公司以自己的名义，在顺水鱼公司的授权范围内与胡霞、李天语签订《商铺租赁合同》，在订立合同时，兑房置业公司向胡霞、李天语出示了《授权委托书》，胡霞、李天语知道兑房置业公司与顺水鱼公司之间的委托代理关系，该《商铺租赁合同》直接约束顺水鱼公司及胡霞、李天语，顺水鱼公司是本案适格当事人。顺水鱼公司从案外人业主处租赁取得涉案房屋，并约定顺水鱼公司有权进行转租，顺水鱼公司委托兑房置业以其自己名义与胡霞、李天语签订《商铺租赁合同》，因该合同约定的转租期限超过顺水鱼公司承租涉案商铺的剩余期限，顺水鱼公司未能举证证明其与出租方有关于租期的其他约定，一审法院对超过剩余租期部分的转租期限认定为无效。该《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对顺水鱼公司及胡霞、李天语产生约束力，租赁期限为2018年6月1日至2021年10月11日，双方均应按合同约定享有权利履行义务。对胡霞、李天语要求对《商铺租赁合同》进行变更的请求及事实理由，分述如下：关于格式合同问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案的《商铺租赁合同》中的条款是双方基于租赁涉案商铺，签订的固定期限租赁合同，无法表明是出租方为了重复使用而预先拟定，双方为完成一次租赁活动进行协商，无论签订合同的文本是由哪方提供，不是构成格式条款的理由。胡霞、李天语主张该格式合同内容多处减轻出租方责任，加重胡霞、李天语责任，显失公平，遂有权变更合同。胡霞、李天语未能明确主张该《商铺租赁合同》中具体哪些条款是格式条款，仅从该整体合同中约定双方义务条款的数量不同，就认为该合同属于格式合同，显失公平，并有权变更合同。该主张既无事实依据证明存在格式条款，亦不符合构成格式条款的法律后果，一审法院不予支持。关于欺诈问题。胡霞、李天语主张在《商铺租赁合同》签订时，顺水鱼公司与兑房置业公司在明知涉案商铺门前即将修路的情形下，故意隐瞒该情况，构成欺诈，遂主张变更合同。关于胡霞、李天语举示的《情况说明》是否采信的问题，在本院查明事实部分已进行阐述，在此不再赘述。胡霞、李天语举示的现有证据，不能证明顺水鱼公司与兑房置业公司明知即将修路的具体情况故意隐瞒，即便顺水鱼公司与兑房置业公司知道即将修路的情形未告知，因该修路工程对涉案商铺的使用目的影响不大，损害较小，也不构成胡霞、李天语在违背真实意思的情况下订立合同的情形。顺水鱼公司与兑房置业公司已按合同约定交付了符合合同约定的涉案商铺，且胡霞、李天语使用至今。对胡霞、李天语以订立合同时对方存在欺诈行为，主张变更合同的请求，无事实依据，一审法院不予支持。关于显失公平问题。胡霞、李天语主张，兑房置业公司是专业开展居间服务业务的机构，利用胡霞、李天语对商铺租金认识不足，约定的租金是同地段同类型商铺租金的2至3倍，显失公平。庭审中，胡霞、李天语举示了案外人与业主方的租赁合同，证明该租赁合同对租赁价格的约定远低于本案《商铺租赁合同》对租金的约定，遂构成显失公平，主张变更合同。一审法院认为，租赁房屋的价格受签约时间、商铺位置、商铺装修装饰、商铺面积等诸多市场及主客观因素的综合影响，胡霞、李天语作为完全民事行为能力的自然人，在租赁涉案商铺时应综合考察该商铺的市场价格、交通情况、租赁使用目的能否实现等综合因素再协商租赁价格，双方签订的《商铺租赁合同》价格高于或低于同类型商铺均是正常的市场行为，该租赁价格是双方协商后的真实意思表示，不构成显失公平。其据此主张变更合同的请求，一审法院不予支持。关于情势变更问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。胡霞、李天语据此规定主张，因市政修路工程导致涉案商铺前方双向车道封闭施工，签订合同时的客观情况发生了无法预见的重大变化，继续履行合同对胡霞、李天语明显不公平，请求对该《商铺租赁合同》进行变更。一审法院认为，在城市化发展进程中市政建设是普遍存在的，社会公众对频繁而短暂的市政施工应有普遍认识和心理准备。胡霞、李天语租赁涉案商铺的使用目的是经营便利店，主要客户群体是从该便利店经过的行人，该商铺前双向机动车道封闭施工已留有行人通道，并未影响需要在该路段步行通过的行人，涉案商铺前人流量是否减少与机动车道路封闭施工间无必然联系。另外，人流量多少与经营收入多少之间也不存在直接的对应关系，涉案路段不只涉案一家便利店，过往行人的消费是偶然动机产生的，过往行人的消费是受偶然需求、销售商品的吸引、商铺的装饰状况等综合因素影响。该道路施工，并未直接影响涉案商铺作为便利店的使用目的，也不构成客观情况发生了重大变化，也不能表明继续履行合同对胡霞、李天语明显不公平，不构成情势变更。胡霞、李天语据此要求变更合同的诉讼请求，无事实依据，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，胡霞、李天语要求变更《商铺租赁合同》的诉求，其主张的事实及理由均不成立，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百五十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告胡霞、李天语的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1158元，由原告胡霞、李天语负担。二审中，胡霞、李天语向本院举示如下证据：１．居民委员会存档的停放车辆告知书，拟证明在双方签订租赁合同之前就已经公告施工情况，虽然没有张贴的内容，但从告知书里可知顺水鱼公司知晓该情况；２．签到表，拟证明2018年4月智翔物业公司就知道要修路。而该物业公司就是顺水鱼公司租赁商铺所在小区的物业公司，应当通知了顺水鱼公司，我们问了物业公司，也说应当是通知了所有经营者，但物业公司不愿意给我们出证据；３．承诺书，拟证明工期预计约12个月，但现在还未完成；４．情况说明２份，拟证明重庆观音桥商圈建设有限责任公司以及观音桥街道富力海洋社区将修路情况告知了商户，顺水鱼公司于签订合同之前已经知晓该情况。5．证明４份。分别由申仙、蒋明伟、赵伟东、张露出具，证明2018年5月20日收到社区通知，也看到了张贴的施工告示的。6.2018年８月至2019年９月胡霞、李天语的销售额汇总表，拟证明施工严重影响销售额，该销售额汇总表显示各时间段销售额：2018年8月为98303.50元、2018年9月为81012.00元、2018年10月为78442.00元、2018年11月至2019年9月基本为3万余元至4万余元。顺水鱼公司及兑房置业公司质认为：对证据1-3的真实性、合法性无异议，关联性有异议。双方签订合同时间为2018年5月30日，证据１和３的时间均在此之后。证据２只能证明物业公司知晓修路情况，不能证明顺水鱼公司、兑房置业公司知晓。证据４只能证明施工合法，不能证明告知了商铺经营者。证据5无法核实真实性，且统一格式仅由证人签字，不能反映证人所想证明的真实内容，且通知也可能是通知的房东，不一定通知了实际经营者。证据6是胡霞、李天语单方制作的，不能证明营业额下降是修路造成的，且不是新证据。本院认证如下，证据１和证据３形成于签订租赁合同之后，与本案不具有关联性，不予采信。证据２能够证明诉争物业的物业管理公司智翔物业2018年4月20日参加了观音桥商圈北大道工程工作推进会，知晓将要修路的情况，本院对该证据予以采信。证据4的两份情况说明的内容相互印证，2018年4月左右重庆观音桥商圈建设有限责任公司与观音桥富力海洋社区已就相关情况与相关商铺经营者进行了沟通和告知，本院对该证据予以采信。证据5因无证人出庭作证，本院无法核实证人证言的真实性，本院对该证据不予采信。证据6虽系胡霞、李天语统计制作，但该表系通过软件生成并非手动填写，具有一定的证明力，本院对该证据予以采信。本院二审查明的其他事实和证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：１．顺水鱼公司及兑房置业公司签订案涉《商铺租赁合同》是否存在隐瞒承租人即将施工的事实而构成欺诈；2．本案所涉施工是否导致《商铺租赁合同》履行过程中发生情势变更。现评析如下：争议焦点１，胡霞、李天语举示证据已经表明2018年4月左右，施工所涉小区的物管公司已经知晓相关情况，重庆观音桥商圈建设有限责任公司与观音桥富力海洋社区也已就相关情况与相关商铺经营者进行了沟通和告知，顺水鱼公司应当已经知晓将要施工的情况。案涉租赁合同签订时间为2018年5月30日，顺水鱼公司就将要施工的情况在签订合同时未向胡霞、李天语披露。顺水鱼公司虽了解将要施工的事实，但对施工对商铺具体的影响程度无法预计，且从现场看，商铺外留有人行通道，该施工对胡霞、李天语的经营影响是暂时和一定限度内的。另，胡霞、李天语对于所租商铺周边的规划，可能存在的商业风险也应进行更为充分的调查了解。故顺水鱼公司未披露将要施工的信息属于诚信履行合同义务存在瑕疵，尚未达到欺诈的程度。同时，根据现场的情况来看，道路施工客观上对胡霞、李天语的经营造成了影响，胡霞、李天语所举示的流水也一这下程度印证了该影响。现胡霞、李天语亦不请求解除合同，而要求调低租金，对此请求本院认为顺水鱼公司披露信息瑕疵给胡霞、李天语带来的利益仅及于道路施工期间，就道路施工期间的租金可酌情调低。结合双方的举证情况及顺水鱼公司履行合同义务的瑕疵程度，本院酌定胡霞、李天语应当支付给顺水鱼公司的租金，从2018年9月11起至案涉商铺外主干道封闭施工挡板拆除之日止，按《商铺租赁合同》约定的租金标准每月调低3000元。争议焦点２，至于胡霞、李天语主张存在情势变更，本院认为签订合同之前顺水鱼公司已经知晓道路修建相关信息，案涉道路施工不属于履行合同中双方不可预见的内容，故不符合情势变更要件。另，胡霞、李天语还主张其租赁租金明显过高显失公平，本院认为其仅凭邻近一户铺面的租金作为参照，不足证明显失公平的存在，商业决策的注意义务应当由其自行承担。还，因兑房置业公司系顺水鱼公司的代理人，其履行合同过程中的权利义务归于顺水鱼公司，案涉信息披露义务也系顺水鱼公司的义务，无证据证明兑房置业公司存在明显过错的情况下，胡霞、李天语请求兑房置业公司承担连带责任没有事实和法律依据。综上所述，上诉人胡霞、李天语的上诉请求部分成立，本案因出现新证据，应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院作出的（2019）渝0105民初5855号民事判决；二、胡霞、李天语应当支付给重庆顺水鱼餐饮管理有限公司的租金，从2018年9月11起至案涉商铺外主干道封闭施工挡板拆除之日止，按《商铺租赁合同》约定的租金标准每月调低3000元；三、驳回胡霞、李天语的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1158元，由重庆顺水鱼餐饮管理有限公司承担600元，胡霞、李天语承担558元；二审案件受理费1158元，由由重庆顺水鱼餐饮管理有限公司承担600元，胡霞、李天语承担558元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年四月三十日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢