广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2140号上诉人（原审被告）：东莞市达鑫江滨新城开发有限公司，住所地为东莞市********，统一社会信用代码为914************995。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：傅杰顺，广东君强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈乐山，广东君强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘丽娜，女，汉族，1991年1月7日出生，居民身份证住址为湖南省安仁县************，公民身份号码为431************226。被上诉人（原审原告）：凡东，男，汉族，1990年10月21日出生，居民身份证住址为广东省东莞市莞城区*******，公民身份号码为431************214。上诉人东莞市达鑫江滨新城开发有限公司（以下简称“达鑫公司”）因与被上诉人刘丽娜、凡东商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初28042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、达鑫公司应于一审判决发生法律效力之日起三日内向刘丽娜、凡东支付逾期交楼违约金31348.4元；二、达鑫公司应于一审判决发生法律效力之日起三日内向刘丽娜、凡东支付逾期办证违约金5219.94元；三、驳回刘丽娜、凡东的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费710.53元（刘丽娜、凡东已预交），由原告刘丽娜、凡东共同负担353.43元，达鑫江司负担357.1元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初28042号民事判决。达鑫公司不服原审判决，向本院上诉请求：1.变更原判决第一项为：达鑫公司向刘丽娜、凡东支付逾期交楼违约金人民币15674.2元；2.撤销原判决第二项，改判达鑫公司无须向刘丽娜、凡东支付逾期办证违约金；3.本案一、二审诉讼费由刘丽娜、凡东承担。事实与理由：一、一审法院认定逾期交楼违约金应按日万分之二计算的事实认定及法律适用均错误。达鑫公司与刘丽娜、凡东签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（1）项约定逾期交房在108天以内的违约金为日万分之一（该违约金比例不得低于第八条第1（1）项中的比例）。一审法院依据第八条第1（1）项中约定的违约金为日万分之二而认定达鑫公司逾期交楼的违约金应按日万分之二计算系事实认定错误、法律适用错误。1.逾期交楼违约金标准为日万分之一系双方合意自治，应得到充分尊重。刘丽娜、凡东与达鑫公司签订该合同时，关于刘丽娜、凡东应承担的逾期交楼违约金的标准是日万分之一还是日万分之二是由达鑫公司与刘丽娜、凡东经过合理的洽商后得出的一致结论。刘丽娜、凡东作为一个完全民事行为能力人，在其选择了日万分之一后即该选择拥有法律效力。刘丽娜、凡东在纠纷产生后，在没有相反证据推翻的情况下，单纯的为了利益，主张逾期交楼违约金为日万分之二显然属于极其不诚信的行为。同时，刘丽娜、凡东的该行为亦触犯了禁反言原则。《合同法》的立法本意在于合同自治，同时，诚信原则及禁反言原则均属于合同法的基本原则。2.一审法院采用逾期交楼违约金标准为日万分之二违背了法律规定，法律适用错误。达鑫公司与刘丽娜、凡东签订的《商品房买卖合同（预售）》为国家住建部、国家工商总局所拟定格式合同。合同第十二条第1款第（1）项中备注的说明（该违约金比例不得低于第八条第1（1）项中的比例）（即日万分之二标准计付）属于建议性条款亦属于格式条款。而第十二条第1款第（1）项约定逾期交房在108天以内的违约金为日万分之一属于达鑫公司与刘丽娜、凡东商议确定的条款属于非格式条款。根据《合同法》第四十一条第二款“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定可知，本案逾期交楼违约金的确定应当采用非格式条款予以确定，即应当以日万分之一确定。因此，结合上述两点，一审法院确定逾期交楼违约金标准为日万分之二显然系事实认定及法律适用错误，故应按购房总价1438000元×109天（2017.8.1-2017.11.18）×日万分之一的标准计算，即达鑫公司仅须向刘丽娜、凡东支付逾期交楼违约金15674.2元。二、一审法院判决达鑫公司承担逾期办证的违约金无任何事实及法律依据。1.达鑫公司逾期办证系属政府原因的不可抗力，达鑫公司可免除违约责任。按照达鑫公司与刘丽娜、凡东签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，达鑫公司将案涉房屋的产权转移登记至刘丽娜、凡东名下的最后截止时间是2018年10月31日。一审期间，达鑫公司已提交《不动产权籍调查表》《不动产权籍调查结果确认表》《东莞市住建局官网关于2018年下半年停止办理开发商初始登记的回复信息》证明其于2018年中旬已向东莞市石碣镇房屋管理所提交初始登记材料，但因房管部门在2018年下半年进行不动产改革，并更新业务系统，以致使达鑫公司的初始登记得不到及时处理，从而致使达鑫公司无法按照合同约定的时间协助刘丽娜、凡东办理完毕涉案房屋的产权证。由此，达鑫公司未能按合同约定时间履行办证义务是由不能归责于达鑫公司的客观原因所造成的，属于不可抗力。根据合同附件11第10条关于不可抗力的解释，达鑫公司可免除逾期办证的违约责任。2.刘丽娜、凡东并未举证证明达鑫公司逾期办证给其带来任何损失，达鑫公司不应承担违约责任。根据《合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行合同义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定可知，违约金的性质为补偿性质，亦即没有损失即没有补偿。达鑫公司已经妥善的协助刘丽娜、凡东办理好了产权证，且逾期办理并非系达鑫公司故意而为。同时，刘丽娜、凡东在逾期办证的过程中并没有遭受任何损失，达鑫公司不应承担逾期办证的违约责任。综上所述，原判决部分事实认定及适用法律错误。达鑫公司恳请贵院查明本案事实，依法支持达鑫公司的全部上诉请求。被上诉人刘丽娜、凡东二审期间未提交答辩意见。二审期间，双方均没有向本院提交新证据。经过阅卷和询问当事人，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人达鑫公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、达鑫公司应向凡东、刘丽娜支付的逾期交楼违约金的标准；二、达鑫公司是否需要向凡东、刘丽娜支付逾期办证违约金。关于争议焦点一。涉案《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行相应的权利义务。双方在《商品房买卖合同（预售）》第八条第1点第（1）项约定买受人逾期付款的，逾期在180日之内，按每日万分之二的标准支付违约金，该合同第十二条第1点第（1）项约定的逾期交楼违约金计算标准为逾期在180日之内的，按照每日万分之一的标准计算违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”涉案合同第十二条的内容是达鑫公司为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，普遍适用于该楼盘的购房者，并非是针对凡东、刘丽娜个人并与凡东、刘丽娜协商达成的个别条款，因此仍属于格式条款，而达鑫公司作为格式条款的提供方，未能对逾期交楼违约金出现双方计算标准作出合理的解释，故应作出对其不利的解释，一审法院认定逾期交楼违约金的计算标准为逾期在180天以内的按每日万分之二的标准计算，判决达鑫公司向凡东、刘丽娜支付逾期交楼违约金31348.4元，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的内容可知，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起455日内取得商品房的所有权证书的，出卖人应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起出卖人将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日止，按已付房价款的每日万分之零点三向买受人支付违约金，达鑫公司已确认“将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日”指的是将办理权属登记需要的资料交给凡东、刘丽娜之日。其次，达鑫公司主张逾期办证系政府部门的原因导致的，但其未提交充分的证据对此予以证明，且约定的办证时间是交房之日起455日内，达鑫公司有充分的准备时间，达鑫公司未能证明有免责因素存在，因此其仍需依约承担逾期办证违约金；再次，逾期办证违约金是双方在合同中约定的违约责任，不需要以当事人有实际损失为前提。一审法院判决达鑫公司向凡东、刘丽娜支付逾期办证违约金5216.94元，并无不当，本院予以维持。综上所述，达鑫公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费191.86元（已预交），由东莞市达鑫江滨新城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  魏 术审判员  罗艳艳二〇二〇年四月三十日书记员  尹锐轩附录相关法律：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。