河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终1354号 上诉人（原审原告、执行案外人）：胡京平，男，1972年5月20日出生，汉族，住邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：邢兴发，河北贯云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：程培英，女，1948年5月14日出生，汉族，住邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：刘红卫，河北久恒律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：吴承志，男，1952年6月28日出生，汉族，住邯郸市永年区。 上诉人胡京平因与被上诉人程培英、原审第三人吴承志案外人执行异议之诉，不服河北省邯郸市永年区人民法院（2019）冀0408民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，本案现已审理终结。 胡京平上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审上诉请求或裁定发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定为上诉人与第三人之间的《房屋买卖合同》签订时间不能确定系错误认定。法院查封涉案房屋的时间为2018年11月16日，房屋买卖合同是在法院查封之前2016年农历11月份所签订，虽落款时间写的是2014年5月1日，但有情由，上诉人对签订时间作了解释，有证人郭某的书面证言，虽证人碍于被上诉人的干扰而不能出庭，但上诉人申请一审法院进行调取或核实证人证言，未被获许。对合同的落款时间可以进行司法鉴定，一鉴定，便知识哪一年书写形成，这样，合同时间不用其他证据印证证明。二、一审判决认为上诉人向他人名下转款性质不能确定系错误判决。首先，证人李某虽未出庭作证，但如上所述，上诉人曾申请调取或核实李某证言，未被获许。其次，有李某的书面证明材料，李某的身份证复印件，及李某和吴承志女儿吴琳的短信对话记录，又有吴承志的收款条，可以相互一致印证转款系房款。同样，如果对收款条的形成时间有异议，也可以进行司法鉴定。即上诉人已足额交付了购房款。三、一审判决认为上诉人未按合同第三条约定向吴承志索要相关手续，也不到有关部门查询房屋权属情况，且明知涉案房屋不能办理过户登记，因此，上诉人也不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件系论述错误。涉案房屋最早由原永年县农业局所建设，后农业局卖给第三人，第三人又卖给上诉人，因涉案房产还未办理原始登记，原告所购买的案涉房屋也就不具备办理产权过户登记的条件。即便上诉人实施了上述判决认为应当实施的行为，仍不能过户，即这种不能过户的原因是因上诉人主观原因之外的客观原因造成，对于不能过户，上诉人无过错。四、上诉人提交的证据能够和上诉人、第三人的陈述相互印证不存在任何疑点，一审判决认为上诉人提交的有关证据尚存有前述无法排除的疑点，且不符合常理的论述是不正确的。况且，即便有疑点，但上诉人提交的证据已得到了高度盖然性的民事证明标准，应予认定。五、上诉人一审诉请的请求确认上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》的效力，系执行异议之诉的审理范围，应一并裁判。 综上所述，本案中上诉人与第三人之间的房屋买卖行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当认定上诉人对案涉房屋享有的物权期待权足以排除强制执行，故上诉人请求对案涉房屋停止执行的理由成立，法院应予支持。一审判决认定事实和说理错误。系一错判，请二审法院依法审理，公正判决。 程培英答辩称，胡京平的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 吴承志未提交答辩状。 胡京平向一审法院起诉请求：1、请求解除对位于邯郸市永年区东原农业局楼下北数第三间门市所采取的查封措施，并判决不得执行该房产；2、请求确认原告与第三人所签订的2014年5月1日《房屋买卖合同》合法有效；3、被告负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：在审理程培英与河北冀南种业有限公司、吴承志民间借贷纠纷一案中，程培英申请财产保全，2018年11月6日本院作出（2018）冀0408民初3132号民事裁定书，裁定：查封、扣押被申请人河北冀南种业有限公司、吴承志价值35万元的财产或冻结被申请人同等数额的银行存款。2018年11月16日查封吴承志位于永年区门市北头数第三间门市。2018年12月12日本院作出（2018）冀0408民初3132号民事判决书，判决主要内容：河北冀南种业有限公司于本判决生效后十日内偿还程培英借款本金30万元，以及自2018年2月1日起至还清款之日止按月息1.5%计算的利息。吴承志对上述本息承担连带偿还责任。判决生效后，本院于2019年4月19日立案执行。执行中案外人胡京平向本院提出执行异议。本院于2019年10月21日作出（2019）冀0408执异42号执行裁定书，裁定驳回案外人胡京平的异议请求。胡京平对裁定不服，于2019年4月24日提起本案诉讼。2017年12月21日原永年县农业局与吴承志签订一份协议书，主要内容为：甲方永年县农业局，乙方吴承志。为了搞活农业局集体经济收入，经局2003年7月18日局长办公会研究，农业局临街一层门市，门面面向名兴路，乙方向甲方付款后，门市归乙方长期使用，并与乙方签订使用协议如下：1、乙方一次性付给甲方现金12万元，从农业局临名兴路门市北头数第三间门市，乙方长期享有该门市和该门市占地的使用权，可以出租、转让和经营，但不得拆迁或改建……。胡京平与吴承志签订的房屋买卖合同落款时间为2014年5月1日（胡京平及吴承志均称实际签订时间为2016年冬），主要内容为：甲方吴承志，乙方胡京平，甲乙双方就房屋买卖事实，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将位于永年区老农业局楼下的一间门市（面积约21平方米）出卖给乙方。二、双方议定上述门市总价款36.5万元。该款由乙方分两次付清，在签订合同时给付甲方房款26.5万元；在2017年10月1日前给付甲方房款10万元。三、甲方保证该房产产权清晰，与他人无争议。所有共有人协商一致，均同意以该合同的价款将该门市卖给乙方。签订协议时，甲方将该门市所有相关手续交付给乙方。四、甲方向乙方交付房产时保证该房产未设置任何担保、抵押、无欠费（如水电费、物业费、取暖费等）。五、本合同签订后，双方均要积极履行。如遇拆迁，该门市等相关拆迁利益全部归乙方享有（包括补偿款、回迁房等），甲方不得主张任何权利。六、任何一方违约须向对方支付违约金50000元。关于《房屋买卖合同》签订及付款情况，原告庭审中陈述如下：吴承志为赶走原租客，于2014年5月1日与原告签订一份房屋买卖合同，约定房价26.5万元。2014年12月21日原告接手门市（原租客与吴承志租期12月1日期满未续租），2014年6月吴承志经吴琳手向原告借款50000元，吴琳出具收据。经协商吴承志口头同意36.5万元将门市卖给原告。2015年秋，吴承志累计欠原告借款15.3万元。因原告父亲患病没有再支付吴承志房款。2016年冬原告与吴承志签订房屋买卖合同，房价36.5万元，落款日期2014年5月1日。几天后由郭某、刘树坤在合同上见证签字。2017年6月原告根据吴承志提供李某账户，分别于2017年6月5日、6日、8日三次向李某账户各转款50000元共计15万元，转账收据由吴琳签名。加上之前现金借款15.3万元，共计付款30.3万元。吴琳把吴承志已写好26.5万元收据（吴琳说落款日期写成2014年5月5日与房屋买卖合同付款时间相对应）换回之前所写收据，并写下余款3.8万元收据。原告又分别于2017年7月15日、25日、8月22日向李某账户转账30000元、7000元、10000元，2017年8月31日应吴琳要求付给吴琳现金5000元，9月12日付给吴琳现金10000元，吴琳均写有收据。以上房款36.5万元均已付清。2017年9月13日吴琳把吴承志已写好10万元收据（落款时间写成10月1日也是与房屋买卖合同付款时间相对应）换回之前所写收据并销毁。原告称涉案房屋未办理过户登记，是因为该房屋没有房产证不能办理，购买房屋时不知道没有房产证，也没有到有关部门查询。吴承志只交给原告一份协议书复印件。庭审后原告向本院提交了原永年县农业局给第三人开具的收款收据，并称该收据是李琳于庭审后交给原告。另查，涉案房屋没有登记在吴承志名下。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告主张享有足以排除强制执行的民事权益，需要符合上述法律规定。首先，原告与吴承志之间《房屋买卖合同》签订时间不能确定。虽然原告对签订时间作出解释，但其解释存疑，证人郭某又未出庭作证，故原告提供的证据不能证明《房屋买卖合同》在本院查封之前所签订。其次，原告向他人名下转款性质不能确定。证人李某未出庭作证，原告称向李某账户转款就是支付涉案房款，不予认定。原告虽提交吴承志收到条，但原告提供证据不能证实已经向吴承志交付了房款。第三，原告陈述未办理过户登记理由也不能成立。原告未按合同第三条约定向吴承志索要相关手续，也不到有关部门查询房屋权属状况，且明知涉案房屋不能办理过户登记，因此，原告也不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上所述，原告虽提交了《房屋买卖合同》及转到他人账户款项证据，对此原告与吴承志陈述也基本一致，但原告提交的有关证据尚存有前述无法排除的疑点，且不符合常理，对原告与吴承志签订的《房屋买卖合同》真实时间及转款性质难以认定，况且涉案房屋也没有登记在被执行人即吴承志的名下，故原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不符合法律规定的条件，原告诉请解除对涉案房屋所采取的查封措施，并判决不得执行该房产，不予支持。关于原告诉请确认原告与吴承志所签订的2014年5月1日《房屋买卖合同》合法有效问题。因原告该诉请是确认之诉，并非确权之诉，不是案外人执行异议之诉审理范围，且合同双方对此没有争议，故本案对原告该项诉讼请求不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，遂判决：驳回原告胡京平诉讼请求。案件受理费6775元，由原告胡京平负担。 本院二审期间，胡京平提交了：1、由自己记录的记账流水，称能够证明给付吴承志房款。2、永年区人民法院作证的（2018）冀0408民初1991号民事判决，证明类似案件支持了案外人的诉请。程培英质证称，记账流水不是新证据，不能作为认定案件事实的依据，现在我国不适用判例法，且与本案无关。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：是否应解除对位于邯郸市永年区东原农业局楼下北数第三间门市所采取的查封措施，是否不得执行该房产问题；胡京平与吴承志签订的2014年5月1日《房屋买卖合同》是否合法有效。 关于是否解除对位于邯郸市永年区东原农业局楼下北数第三间门市所采取的查封措施，是否不得执行该房产问题。本院认为，第一、胡京平提交的其与吴承志签订的《房屋买卖合同》落款时间为2014年5月1日，其在起诉状上也陈述，“2007年12月21日永年县农业局将该房产处置给吴承志，2014年吴承志又处置给胡京平，并签订了2014年5月1日的《房屋买卖合同》，胡京平向吴承志付清房款，胡京平自2014年开始管理使用至今”。但其提交的郭某的证明材料，又证明胡京平与吴承志签订的《房屋买卖合同》是2016年冬季签订，胡京平起诉时陈述的内容与其提交的证据的内容不一致，且至今胡京平与吴承志也未向法院提交吴承志与原永年县农业局签订的协议书原件及冀（永）证字1号国有建设用地使用证原件。以上行为不符合常理。第二、胡京平与吴承志签订《房屋买卖合同》第三条虽约定“签订协议时，甲方将该门市所有相关手续交付给乙方”，但作为乙方的胡京平，在签订该《房屋买卖合同》后，并没有向吴承志索要相关手续，胡京平也不到有关部门查询房屋权属状况，且明知涉案房屋不能办理过户登记，胡京平仍与吴承志签订《房屋买卖合同》，因此，致使胡京平不能将本案标的房屋过户到其名下的原因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：．．．．．.（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，综上，胡京平请求解除对位于邯郸市永年区东原农业局楼下北数第三间门市所采取的查封措施，并判决不得执行该房产不能成立。 关于胡京平与吴承志签订的2014年5月1日《房屋买卖合同》是否合法有效问题。本院认为，2007年12月21日原永年县农业局与吴承志签订一份协议书，主要内容为：甲方永年县农业局，乙方吴承志。乙方向甲方付款后，门市归乙方长期使用，乙方长期享有该门市和该门市占地的使用权，可以出租、转让和经营，但不得拆迁或改建……。而胡京平与吴承志签订的落款时间为2014年5月1日《房屋买卖合同》内容有“如遇拆迁，该门市等相关拆迁利益全部归乙方享有（包括补偿款、回迁房等），甲方不得主张任何权利”。从以上两份合同内容看，吴承志虽与原永年县农业局签订了协议，但吴承志对该协议所涉及的财产权利受到了“不得拆迁或改建”的限制，而胡京平与吴承志签订的《房屋买卖合同》内容则有“如遇拆迁，该门市等相关拆迁利益全部归乙方享有（包括补偿款、回迁房等），甲方不得主张任何权利”。胡京平与吴承志签订的《房屋买卖合同》内容显示，胡京平所取得的财产权利不受任何条件的约束。本院认为，胡京平取得的财产权利应受到吴承志取得的财产权利的限制。因涉及“原永年县农业局”的财产权利，故对胡京平与吴承志签订的《房屋买卖合同》的效力问题，本院不予审理。 综上所述，胡京平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6775元，由胡京平负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋世忠 审判员  徐海燕 审判员  闫文昌 二〇二〇年四月二十二日 书记员  赵佑康