广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初11898号原告李孟飞，男，汉族，1987年1月4日出生，身份证住址四川省古蔺县，原告锁进展，男，回族，1978年6月4日出生，身份证住址河南省商丘市睢阳区，两原告共同委托诉讼代理人宗贵东，广东商达（前海）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人罗聪，广东商达（福田）律师事务所实习律师。被告陈笑芳，女，汉族，1970年11月6日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告陈丽明，女，汉族，1973年4月1日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，两被告共同委托代理人钟远平，广东法广律师事务所律师。原告李孟飞、锁进展诉被告陈笑芳、陈丽明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人宗贵东、两被告共同委托代理人钟远平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告2016年9月8日签订的《房地产买卖合同》及《买方主体变更确认书》；2.被告将定金人民币15万元及利息退还给两原告（利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，两原告明确诉请将定金及利息支付给原告李孟飞。具体事实与理由:原告锁进展2016年9月8日与两被告签订《房地产买卖合同》，约定购买两被告宝安区沙井镇华盛新沙荟名庭（二期）1栋2号楼B座14D的房产，锁进展支付定金人民币15万元后，与两被告、原告李孟飞签订了《买方主体变更确认书》将合同买方主体变更为李孟飞。后因国家政策原因，李孟飞不符合购房条件，合同目的无法实现，原告曾发函通知被告，说明合同不能履行，要求被告协商处理合同及退还定金事宜，但被告置之不理。请求法庭支持原告的诉讼请求。两被告共同辩称，原告未按双方合同的约定缴纳定金，已构成根本性违约，其支付的款项应当根据合同的约定予以没收。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：被告陈笑芳于2014年12月29日通过购买取得涉案位于深圳市××沙井镇华盛新沙荟名庭（二期）1栋2号楼B座14D房屋100%产权，并于2016年9月29日核准登记至陈笑芳名下。被告陈笑芳、陈丽明均确认，陈笑芳持有涉案房屋100%产权。2016年9月8日，原告锁进展作为买方、被告陈笑芳和陈丽明作为卖方，双方签订《房地产买卖合同》，约定转让位于深圳市××沙井镇华盛新沙荟名庭（二期）1栋2号楼B座14D房屋，建筑面积、房地产证号码以房产证为准，转让总价为人民币364万元；定金人民币20万元，买方在签署合同时向卖方支付人民币15万元，签署本合同之日起35日内向卖方支付人民币5万元；余下购房款344万元，买方银行按揭支付，买方应于签署本合同之日起120日（含当日）内付清除定金、银行承诺贷款金额外的首期房款，并于首期房款交付之日起7日内办理完毕全部银行按揭申请手续，双方于银行出具贷款承诺书之日起7日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；房屋处于抵押状态，买方同意由卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方需于签署合同之日起10日内出具公证委托书，买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关法律文件；税费由买方支付；交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）时；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按照日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款约定买卖双方约定待房产证出来购买时间满两年之后再办理过户手续，双方约定2016年12月31日之前办理按揭手续，买方有权指定第三方过户房产主体，买方2016年12月31日之前未办理按揭手续则买方把三成首付支付给卖方配合做高评高贷。合同还约定了双方的其他权利义务。合同未载明居间方，原、被告双方均未向法庭提交居间服务合同。合同签订当日，陈笑芳向锁进展出具一份经其签字的《买方主体变更确认书》，约定将原买方变更为新买方。合同签订当日，锁进展向陈笑芳支付定金5万元，陈笑芳、陈丽明共同出具收据；2016年9月10日，锁进展向陈笑芳支付定金10万元，陈笑芳出具收据。被告锁进展于2016年10月25日委托律师向原告陈笑芳、陈丽明出具《律师函》，载明“双方于2016年9月8日签订的《房地产买卖合同》及买方主体变更确认书受法律保护，合法有效，买方已按合同约定给付了定金人民币15万元给你方，因2016年10月4日深圳市房地产新政策，买方不符合房地产新政策的规定，社保不满5年，购买的房产不能过户到新买方的名下，合同目的无法实现……现要求你方退还给付的定金15万元，解除双方签订的《二手房买卖合同》及买方主体变更确认书。希望你方收到该函后，于2016年11月30日前将定金退还给买方，并书面解除签订的买卖合同。”两被告确认收到该《律师函》，但未予回应。原、被告双方均无法确认上述函件送达两被告的具体时间。深圳市社会保险基金管理局出具的《深圳市社会保险历年参保缴费明细（个人）表》显示，原告李孟飞自2012年6月起首次在深圳市参加社会保险。涉案房屋实际未交付，亦未支付除定金外的其他款项。另查，1.2016年10月4日，深圳市人民政府发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》规定“能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房……购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。”该政策自发布之日开始实施2.关于《买方主体变更确认书》。陈笑芳主张，其向锁进展出具时，除卖方签名外，其他主体信息均为空白，对于确认书其他内容如何形成不知情。锁进展主张，其于2016年9月30日同新买方李孟飞、卖方陈笑芳签订上述《买方主体变更确认书》，对陈笑芳的主张未予否认。3.被告陈笑芳、陈丽明均确认，陈笑芳持有涉案房屋100%产权。陈笑芳、陈丽明存在亲属关系，陈笑芳曾委托陈丽明代为处理合同事宜，因此在涉案房屋买卖合同上署名。涉案房屋定金实际由陈笑芳收取。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋登记权利人为陈笑芳，陈笑芳与陈丽明在庭审中均确认两人不存在共有关系，两原告亦未举证证明陈丽明为涉案房屋的共同所有人。结合涉案房屋买卖过程中，除《房地产买卖合同》及合同签订当日支付定金5万元的收据外陈丽明均未参与，且陈笑芳确认曾委托陈丽明代为处理合同事宜、已付定金均由其本人收取，因此，涉案《房地产买卖合同》的卖方主体为陈笑芳。上述《房地产买卖合同》系锁进展与陈笑芳真实的意思表示，部分条款违反金融管理制度无效，但不影响合同其他条款的效力。陈笑芳与锁进展、李孟飞签订的《买方主体变更确认书》系各方真实的意思表示，合法有效。关于解除合同的认定。依据本院认定的事实，涉案房屋买卖合同签订及买方主体变更时间，均早于限购政策实施，上述文件签订时李孟飞具备购房资格。限购政策实施后，截至合同约定的过户期限2016年12月31日，李孟飞不具备相应购房资格，两被告亦未能举证证明其具备相应的购房条件。限购政策实施在先，买方逾期未付剩余定金在后，买方于2016年10月25日向两被告提出解除《房地产买卖合同》及《买方主体变更确认书》后，虽然两被告作为卖方未予回应，但买卖双方至庭审时均无继续履行的行为，亦未向对方催告继续履行，双方也没有就继续履行另行约定。本院认为，涉案《房地产买卖合同》及《买方主体变更确认书》不能继续履行的根本原因是实施新的房地产限购政策，该事由不可归责于双方当事人，锁进展、李孟飞作为买方要求解除，本院予以支持。结合原告起诉材料送达被告的时间，涉案《房地产买卖合同》及《买方主体变更确认书》于2020年2月29日解除。本案双方争议的焦点在于卖方是否应当退返定金并支付利息。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除不可归责于双方当事人，即使双方当时继续履行房地产买卖合同,亦无法按照约定办理涉案房屋的过户手续。故，两被告认为买方逾期支付定金构成违约的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告陈笑芳应向原告李孟飞返还定金15万元，并返还上述定金自合同解除之日起的法定孳息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月29日起计至清偿之日止）。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。综上所述，依照综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李孟飞、锁进展与被告陈笑芳签订的关于转让位于深圳市宝安区沙井镇华盛新沙荟名庭（二期）1栋2号楼B座14D房屋的《房地产买卖合同》及《买方主体变更确认书》于2020年2月29日解除；二、被告陈笑芳应于本判决生效之日起七日内向原告李孟飞返还定金人民币15万元及利息（利息以15万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月29日起计至清偿之日止）；三、驳回原告李孟飞、锁进展的其他诉讼请求。本案案件受理费3300元，由被告陈笑芳承担。受理费原告已预交3300元，被告陈笑芳应在本判决生效之日起七日内将3300元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 娄   靓人民陪审员 欧阳 珍花人民陪审员 陈   默二〇二〇年四月二十七日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。