广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0331民初2550号 原告：黎仁生，男，1949年4月11日出生，壮族，住广西壮族自治区荔浦市。 委托诉讼代理人：张凌学，广西中园律师事务所律师。 被告：龚宏进，男，1958年10月15日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 被告：龚静，女，1983年4月22日出生，壮族，户籍所在地广西壮族自治区荔浦市，现住广西壮族自治区荔浦市。 被告：罗修平，男，1982年5月16日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区荔浦市，现住广西壮族自治区荔浦市。 上述三被告共同的委托诉讼代理人：陶未绍，荔浦市方正法律服务所法律工作者。 原告黎仁生与被告龚宏进、龚静、罗修平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎仁生及其委托诉讼代理人张凌学、被告罗修平及三被告共同的委托诉讼代理人陶未绍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎仁生向本院提出诉讼请求：1．判令被告龚静于判决生效之日起七日内协助原告将荔浦市荔城镇沙园路1号光明小区4栋2单元1004号房的不动产权证从龚静名下过户到原告黎仁生名下。2．判令被告罗修平于判决生效之日起两日内将荔浦市荔城镇沙园路1号光明小区4栋2单元1004号房的房门钥匙交给原告，并保证今后不得再去私换该房门钥匙。3．由三被告对上述义务承担连带责任。4．本案诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，原告将第2项诉讼请求变更为“判令被告罗修平于判决生效之日起两日内将荔浦市荔城镇沙园路1号光明小区4栋2单元1004号房的房门钥匙交给原告”。事实与理由：原告与三被告原系街坊邻居。被告龚宏进系被告龚静的父亲，被告罗修平系被告龚静的丈夫，三被告均在荔浦供电分公司工作。2009年，荔浦供电分公司与广西迅园房地产开发有限责任公司荔浦分公司（以下简称迅园公司）合作开发光明小区住宅楼。三被告各获得一个购房指标，并已交纳了前期集资款。由于无钱继续交纳后期房款，被告龚静欲转让其购房指标，并告知了原告，询问原告是否愿意受让。经考虑后，原告决定受让被告龚静的购房指标。经双方协商，被告龚静同意以人民币6万元的价格转让给原告，并委托其父亲龚宏进以其名义与原告签订《房屋转让合同》。《房屋转让合同》表明：“该房屋位于供电局集资楼4#、5#之中，目前仅是供供电局职工报名，还未选定房型，须按供电局规定的选房方式确定房屋的栋号、单元和房号”，即双方转让、受让的是购房指标，转让费为人民币6万元。该合同第五条约定，“本合同一经签订，甲方（被告）须将该房屋一切手续凭证交给乙方（原告），且甲方有义务协助乙方办理房产过户的一切手续”；第十一条约定，“乙方一经交款，即确认乙方对上述房产的所有权”。合同签订后，原告如约将转让费6万元付给了被告，被告龚宏进向原告出具了收条。同时，原告将34,000元付给了被告龚静，被告龚静将其原先已交的前期集资款34,000元的银行缴款单转交给了原告。之后，每当公司通知交款，都由被告龚静通知原告去银行交款，原告交好后再由被告龚静拿去公司缴交交款凭据。在公司选分车位时，在得到被告龚静通知后，原告亦在其协助下出资5万元受让了27号车位的使用权，但被告龚静未将收据交回给原告。在原告交清所有购房款270,236元和车位款50,000元（无票）、维修基金5,276.7元（无票）、2012年物业费1,659元、税款10,509元后，2013年房子和车位交付，被告龚静在领到其名下的4栋2单元1004号房的钥匙后，将钥匙交给了原告，该房屋归原告所有，27号车位也归原告所有和使用。2014年至2019年，原告每年都以被告龚静的名义交纳了物业费和车位管理费，并将车位出租给别人使用。由于被告所转让指标的房子是其工作单位与迅园公司合作开发的，公司内部约定房产证办好后统一由供电分公司保管，故原告一直无法办理不动产权证过户手续。2019年10月初，供电分公司将光明小区所有房屋的不动产权证发给了各购房户。在未通知原告的情况下，被告龚静私自将1004号房的不动产权证领走，被告罗修平私自将原告原来使用的房屋钥匙更换。当原告得知消息并要求被告龚静将该房的不动产权证交给原告、及时协助原告去办理过户手续时，遭到被告龚静的拒绝。原告去查看房屋时，房门钥匙已被更换无法打开，请开锁公司打开后，遭到了被告罗修平数次电话辱骂、恐吓。两个月来，原告多次找三被告沟通、协调，均遭到拒绝。为维护自身合法权益，原告依法起诉，请求人民法院依法审理并支持原告的诉讼请求。 被告龚宏进、龚静、罗修平共同辩称：一、答辩人龚静、罗修平认为，2010年2月4日签订的《房屋转让合同》无效，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。理由如下：（一）答辩人龚静没有与被答辩人签订该《房屋转让合同》，也没有委托答辩人龚宏进以自己的名义与被答辩人签订该《房屋转让合同》。（二）该房屋是答辩人龚静、罗修平夫妻关系存续期间的共有财产，处分该房产应由答辩人龚静、罗修平共同处分。该《房屋转让合同》没有答辩人罗修平签名和委托，且答辩人罗修平自始至终都不知道将该房产转让给被答辩人。（三）该《房屋转让合同》系答辩人龚宏进与被答辩人私自签订，未经享有不动产所有权人同意，严重损害了答辩人龚静、罗修平的合法权益。即便答辩人龚宏进与龚静是父女关系，没有答辩人龚静的委托，也不能损害答辩人龚静、罗修平的利益。因此，该《房屋转让合同》自始至终是无效合同。过后，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。二、被答辩人诉称27号车位受让给其使用，无事实依据和法律依据。综上所述，根据《合同法》第四十八条、第五十二条规定，该《房屋转让合同》无效，被答辩人诉请要求答辩人继续履行合同、办理产权过户手续，没有事实根据和法律依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）对于原告黎仁生提交的证据，具体为证据2即《房屋转让合同》1份；证据3即2010年2月4日收款人为龚宏进的《收条》（原件）1份、2009年8月13日中国农业银行缴款人为龚静的现金缴款受理回执（原件）1份；证据4即2010年2月4日、2010年6月17日、2010年11月6日、2010年12月2日、2010年12月6日、2011年5月6日、2012年3月16日、2012年7月16日、2012年8月7日中国农业银行现金缴款收款人入账通知/现金缴款受理回执（均为原件）各1份，迅园公司收款凭证（原件）1份，原告黎仁生自行书写的说明（原件）1份，维修基金凭据（原件）1张，2012年11月11日荔浦县光明物业服务有限公司现金缴款受理回执（原件）1份；证据5即2014年1月27日、2015年3月19日、2016年11月27日、2017年12月7日、2018年12月5日、2019年8月26日荔浦县（市）光明物业服务有限公司收费凭据（均为原件）各1张；证据6即2019年11月5日荔浦市光明物业服务有限公司收据（原件）1份，2014年至2019年《车位出租协议》（原件）各1份。经质证，被告对这些证据的真实性、合法性未直接发表意见，但对证明目的均有异议。（二）对于被告龚宏进、龚静、罗修平提交的证据，具体为证据1即《房屋转让合同》（复印件）1份；证据2即龚静与罗修平的《结婚证》（复印件）1份；证据3即桂（2017）荔浦县不动产权第0011581号商品房不动产权证（复印件）一本。经质证，原告对证据1、证据2的“三性”没有异议，但对被告的证明目的不认可；对证据3的证明目的亦不予认可。经审查，本院对上述证据综合认定如下：对于原告提交的证据2、证据3、证据4、证据5、证据6和被告提交的证据1、证据3，这些证据来源合法，形式、内容客观真实，证据之间能够相互印证和吻合，已经形成了一条完整的证据链，与本案具有关联性，可以作为查明本案基本事实的依据，本院依法予以认定。对于被告提交的证据2，本院对其真实性、合法性予以确认，并将之作为本案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：原告与三被告原系荔浦市荔城镇建新巷的街坊邻居。被告龚宏进与被告龚静系父女关系；被告龚静与被告罗修平系夫妻关系，双方于2009年12月4日登记结婚；在与被告罗修平结婚前，被告龚静与其父母居住在荔浦市。三被告均是广西水利电业集团有限公司荔浦供电分公司（现更名为广西新电力投资集团有限责任公司荔浦供电局，以下简称供电局）的职工。供电局与迅园公司合作开发荔浦市荔城镇光明小区住宅楼。2005年左右，被告龚宏进通过报名方式获得一期购房指标一个；2009年上半年，被告龚静、被告罗修平同样通过报名方式各获得二期购房指标一个。 2009年8月13日，被告龚静交纳第一期购房款34,000元后，因无钱继续交纳后期购房款，遂委托其父亲龚宏进处理涉及该房屋的相关事宜。2010年2月4日，被告龚宏进以被告龚静的名义与原告黎仁生签订《房屋转让合同》，约定：“一、甲方（龚静）自愿将下列房屋转让乙方（黎仁生）所有，并已收取乙方购房定金人民币陆万元整（¥60,000.00元），该定金为转让费，不作为缴纳予供电局财务部门房屋集资款及由该集资房所产生的一切费用。且甲方不得再以其他理由增加转让费。二、房屋状况：该房屋位于供电局集资楼4#、5#楼之中，目前仅是供电局职工报名，还未选定房型，须按供电局规定的选房方式确定房屋的栋号、单元和房号。三、该房屋为供电局集资楼，现房屋栋号、单元和房号待定，乙方已经对甲方所属房屋的现状及情况均已知悉，并无任何异议，甲方必须积极为乙方按供电局规定的选房方式配合乙方选房，确定栋号、单元和房号后如有必要甲乙双方应写补充协议。四、现甲方已缴纳进供电局4#、5#集资楼专用财务账户人民币叁万肆仟元整（¥34,000.00元），该款项乙方应在本合同签定之日如数返还给甲方，以后供电局财务部门每期催缴集资款由甲方负责通知乙方缴纳，乙方需按期如数交纳……十一、其他约定事项：乙方一经交款，即确认乙方对上述房产的所有权，甲方有责任协助乙方办理该房产的一切手续。由该房产产生的过户费或者涉及该房产的其他费用由乙方负责缴纳。”合同签订当日，原告黎仁生如约支付购房转让款60,000元、返还被告已交纳的34,000元，两项共计94,000元；被告龚宏进向原告黎仁生书写了一张内容为“今收到黎仁生交来滨江开发区光明小区第二期房屋转让款人民币陆万元正（60000）”的《收条》，《收条》下方载明了交纳后期购房款的收款人户名、账号等。同时，被告龚宏进将已交纳的34,000元现金缴款受理回执交由原告黎仁生收执。之后，原告黎仁生在接到被告龚宏进的通知后，按要求先后8次交纳涉案房屋集资款共计231,236元，并交纳了相关税款、房屋维修基金等。在被告龚宏进的通知下，原告黎仁生交纳了27号车位的出资款50,000元（含2010年12月2日交纳的5000元）。2013年左右，案涉房屋及27号车位交付使用，被告龚宏进将案涉房屋的装修钥匙、正式钥匙交给原告黎仁生。之后，原告黎仁生每年以被告龚静的名义向荔浦县（市）光明物业有限公司交纳物业费和车位管理费，对案涉房屋及27号车位进行管理、使用。由于案涉房屋是供电局单位集资房，故房屋产权证由单位统一办理并保管。2019年9月，被告罗修平领取了案涉房屋的不动产权证，并以找不到房屋钥匙为由，擅自更换了案涉房屋的钥匙。知道这一情况后，原告要求被告龚静将案涉房屋的不动产权证交给自己并及时协助办理过户手续而遭到拒绝，协商未果，遂引发本案诉讼。 另查明，被告龚静、罗修平结婚后至今一直居住在被告龚宏进所分得的集资房；被告罗修平所分得的购房指标转让给了案外人黄自春。 本院认为，本案的争议焦点为：被告龚宏进以被告龚静的名义与原告黎仁生签订的《房屋转让合同》是否有效。 第一，关于《房屋转让合同》里的“房屋”性质问题。从《房屋转让合同》第二条、第三条的约定可以看出，“该房屋位于供电局集资楼4#、5#楼之中，目前仅是供电局职工报名，还未选定房型”，“该房屋为供电局集资楼，现房屋栋号、单元和房号待定”。很显然，该“房屋”仅仅是供电局的集资建房指标，是基于被告龚静为供电局职工的特定身份关系而取得的一种预期定购房屋的资格，被告龚静并未取得房屋所有权，也未实际占有。因此，本案中的房屋转让合同不同于普通的房屋买卖合同，其标的是购房的指标，而不是待交易房屋本身，即双方当事人交易的只是一种预期定购房屋的资格，应视为一种可期待利益的转让。这种可期待的利益在交易中现实存在且有着独立的经济价值，符合法律上权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权。因此，该“房屋”并非被告龚静与罗修平辩称的“夫妻关系存续期间的共有财产”。 第二，关于被告龚宏进以龚静名义与原告黎仁生签订《房屋转让合同》的行为性质问题。庭审当天，被告龚宏进、龚静未到庭，本院于2020年1月20日对被告龚宏进、龚静分别进行了询问。当问及“后期缴款是谁缴纳的”时，被告龚静自述“我不清楚，因为我们没有钱交，就与我父亲说，后面所有事情都是我父亲处理的”。之后，在问到后期需要缴款的通知方式、27号车位出资款50,000元的缴纳等问题时，被告龚静都自认是其父亲龚宏进在处理。显然，案涉房屋转让的前提是被告龚静无钱继续交纳后期购房款，并与其父亲龚宏进诉说（协商）。从“处理”一词的释义考究，通常为安排（事务）、解决（问题）。在前述前提下，被告龚宏进对案涉房屋的转让是“处理”的应有之义。其次，被告龚静在搬进被告龚宏进所分得的集资房之前，是与被告龚宏进一起居住的。而且，三被告均为供电局的职工，集资建房中集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性，作为职工的被告龚静对集资建房的相关事项也应是知晓的。再次，从2010年2月4日签订《房屋转让合同》，被告龚宏进收取转让费、将34,000元的现金缴款回执单交给原告黎仁生，到后来的通知原告黎仁生缴纳各种款项和27号车位出资款，再到2019年9月被告罗修平领取案涉房屋的不动产权证、更换案涉房屋的钥匙之前，在这长达近9年的时间里，被告龚静都没有任何异议。因此，根据查明的事实和日常生活经验法则可推定，被告龚宏进以被告龚静的名义与原告黎仁生签订合同是受龚静的委托而实施的代理行为，被告龚静应对该代理行为承担民事责任。被告龚静提出“没有委托答辩人龚宏进以自己的名义与被答辩人签订《房屋转让合同》”“未经享有不动产所有权人同意”的抗辩，没有事实依据，本院不予采纳。 第三，关于集资建房指标转让的效力问题。本院认为，被告龚静作为供电局的职工，具有供电局集资建房的资格，这是单位职工在单位享有的一种福利待遇，可以根据本人的需求自行处分。从维护交易安全、合同的严肃性和当事人意思自治的角度出发，应尽量维护合同的有效性，符合民法确立的诚实信用原则，也有利于维护现行的经济交易秩序。对交易人而言，“法无明文禁止即自由”，我国现行法律、法规并没有明确禁止集资建房指标转让。被告龚宏进以被告龚静的名义与原告黎仁生在平等、自愿、协商的基础上签订《房屋转让合同》，将被告龚静集资建房的权利让与原告黎仁生，是双方的真实意思表示，该合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此该《房屋转让合同》合法有效，依法应予保护。 综上，被告龚宏进以被告龚静的名义与原告黎仁生签订的《房屋转让合同》合法有效。合同签订后，原告黎仁生履行了支付转让费60,000元及返还被告龚静已交纳的第一期集资房购房款34,000元的义务，被告也履行了通知原告交纳后期集资款及相关费用的义务。依照合同约定，被告龚静负有义务协助原告黎仁生办理房产过户的一切手续。现被告龚静未协助原告黎仁生办理房产过户，构成了违约，依法应承担继续履行的违约责任。因此，对于原告黎仁生的第一项诉讼请求，本院予以支持。 对于原告黎仁生的第二项诉讼请求，本院认为，基于《房屋转让合同》及交纳后期集资款、税费等相关事实，原告黎仁生是荔浦市荔城镇篓园社区沙园路1号光明小区4栋2单元1004室房屋的实际所有人。被告罗修平擅自更换案涉房屋的钥匙，妨害了原告黎仁生对自己财产权利的行使。现原告要求被告罗修平将案涉房屋钥匙交还，有事实和法律依据，本院予以支持。 对于原告黎仁生的第三项诉讼请求，本院认为，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，反映的是本案所涉及的民事法律关系的性质。而合同具有相对性，包括主体相对性、内容相对性和责任相对性，意指原则上合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力。在本案中，合同的主体相对方为原告黎仁生、被告龚静。被告龚静协助办理房屋过户手续、交还钥匙是义务使然。因此，原告诉请“由三被告对上述义务（第一项、第二项诉讼请求）承担连带责任”，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下： 一、被告龚静在本案判决生效之日起七日内协助原告黎仁生将荔浦市荔城镇篓园社区沙园路1号光明小区4栋2单元1004室房屋过户至原告黎仁生名下； 二、被告龚静、罗修平在本案判决生效之日起七日内将荔浦市荔城镇篓园社区沙园路1号光明小区4栋2单元1004室房屋钥匙交还给原告黎仁生； 三、驳回原告黎仁生的其他诉讼请求。 如果未按本案判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在本案判决规定的履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费7,265元，财产保全费2,520元，合计9,785元，由被告龚静负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7,265元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  蒋宇循 审 判 员  罗丽香 人民陪审员  黄元开 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  潘禄敏