江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2178号上诉人（原审被告）：苏州诚盛房地产经纪有限公司。委托诉讼代理人：任鸿博，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘雷。上诉人苏州诚盛房地产经纪有限公司（以下简称诚盛公司）因与被上诉人刘雷房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初6464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。诚盛公司上诉请求:1.撤销一审判决第一、第二项，发回重审；2.一审、二审诉讼费由刘雷承担。事实和理由：一、双方签订房屋委托合同时合同条款的租金价格为隔断价格，后因为国家政策原因不能隔断出租，诚盛公司与刘雷协商解决，期间诚盛公司房屋负责人接到社区电话，配合社区检查，符合国家331政策才可以正常出租。二、房屋委托合同中未体现出未付房租按违约算，合同出现纠纷后诚盛公司已及时沟通处理，按照合同约定刘雷承诺符合国家政策委托出租，其未按照国家政策向社区办理出租手续导致房屋无法正常出租。刘雷辩称，从2019年5月31日后允许房屋隔断出租，诚盛公司也对房屋进行了有效的隔断并出租，且诚盛公司从2019年6月1日已按4350元每月的标准支付了房租。2019年9月1日后，诚盛公司无理推脱少付甚至不付房屋，刘雷不能接受。刘雷向一审法院起诉请求：1、判决解除刘雷与诚盛公司间关于世纪花园46幢401室的房屋租赁合同；2、判决诚盛公司支付刘雷自2019年9月1日起至解除房屋租赁合同止按照4350元/月标准计算的房屋租金；3、请求判决诚盛公司支付违约金8700元；4、判决诚盛公司支付刘雷因起诉带来的经济损失10000元（误工费、交通费、起诉费、律师费等）；5、请求判决诚盛公司支付合同期内刘雷已经给予的免租期优惠计6525元。一审法院认定事实：2018年5月31日，作为委托人的刘雷（甲方）与作为经纪公司的诚盛公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，合同内容为：“依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲、乙双方遵守自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以至共同遵守。第一条甲乙双方应相互提供下列证件：1、甲方提供：能证明房屋产权归属甲方的下列证件：权属证明、户口本、房主身份证（如代理人需要有房主委托书及代理人身份证明）、委托书、其他有关证明。2、乙方出示：税务登记证明、营业执照。3、双方保证所提供的证件真实性，如因甲方向乙方提交的证明材料和陈述的房屋具体情况不实，而导致乙方对承租方承担民事责任或乙方遭受损失的，甲方应负责向乙方赔偿；如因乙方提供虚假证件而造成的损失，由乙方向甲方赔偿并承担民事责任。第二条委托事项1、甲方将坐落于苏州市高新区世纪花园46-401房屋，建筑面积为118.68平方米，委托乙方对外出租。甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。2、甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第三条委托出租期限1、委托期限共计24个月零天，即2018年6月1日起，至2020年5月31日止。2、委托期满时，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方应配合乙方租期延长，但最长不超过1个月，延长期内，乙方应按委托期标准支付租金。第四条租金、佣金及交付方式1、合同签订后，甲方同意2年预留出45天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2018年7月1日开始计算租金，即自委托之日起2年乙方给甲方22个月零15天的房租。2、房屋每月租金为人民币￥4350元，大写为肆仟叁佰伍拾元整。房租按季缴付。具体付款日期（遇假日顺延，不再另行通知）。（注：此租金为合同添加隔断后的价格）第一年第一次2018年5月31日（￥8700元整），第二次2018年9月1日（￥13050元整），第三次2018年12月1日（￥13050元整），第四次2019年3月1日（￥13050元整）。第二年第五次2019年6月1日（￥10875元整），第六次2019年9月1日（￥13050元整），第七次2019年12月1日（￥13050元整），第八次2020年3月1日（￥13050元整）。……在合同期内，乙方不得低于此价格付款，为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。第五条双方的权利与义务1、该房代理出租期间的取暖费、物业管理费由甲缴纳，有线电视初装使用费等不因使用而发生变化的费用由甲方缴纳。2、房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复。双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定。3、除乙方及其代理客户使用不当、人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外；房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担。甲方应在收到乙方维修通知后15日内完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担。因延误维修造成乙方代理客户损失的，由甲方依法承担相应责任。4、委托期内及委托终止后的六个月内，甲方不得与乙方所介绍的承租户自行成交，否则甲方向乙方支付原定月租金的贰倍作为赔偿金。5、如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。如遇拆迁，甲方应提前书面通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方应及时返还乙方剩余租金及相关费用。6、合同签订日之前，房间未结清的有线电视费、水、电、燃气等费用由甲方支付，剩余的乙方代收，合同到期后一并退还给甲方。7、因甲方拖欠相关部门费用，影响乙方正常使用及居住的，乙方通知甲方，甲方应及时处理及缴纳，否则乙方有权代其缴纳，所产生的费用从乙方应支付给甲方的租金中扣除。（乙方应提供缴费票据）。8、委托期内，甲方不得私自进入该房屋，如有特殊情况，应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入。第六条违约责任1、委托期间，乙方提前退租的，应赔偿甲方贰个月的合同约定的月租金为违约金。2、委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，赔偿乙方贰个月的合同约定的月租金为违约金，并承担给乙方承租人造成的损失。3、甲方应在解除合同当日，无条件将委托期剩余的房租全部退还乙方。4、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的；甲方应给乙方调客户时间，并承担乙方投入及乙方已将缴纳给甲方未实际使用的房屋租金。第七条合同争议的解决办法下列情形之一可以变更或者解除本合同：双方均不承担违约责任:1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的；3、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的；本合同履行期间如发生争议，由双方协商解决。若协商不成，依法向出租房所在地的法院直讼。第八条特别注意事项一、在委托期内甲方应负责的事项、费用：1、因水、电、燃气、管道线路及防水层，房屋主体结构装修自然老化、无法正常使用的，因修理或施工改造所发生的费用。2、暖气费、物业费、有线电视初装费及冬季暖气不达标准温度，由业主联系相关部门解决。3、委托期前所发生的费用。4、房屋内所留电器自然损坏需维修的。5、房屋的水管总闸门损坏、漏水，爆裂，由甲方联系相关部门修理。6、因乙方必须需要甲方联系相关部门解决的问题，甲方应配合乙方。7、甲方允许乙方在本客厅内添加隔断，合同到期后，如需拆除，乙方予以拆除。二、在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用。1、房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏。2、合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车费用。3、配件、水管龙头等因使用不当产生问题的。4、物业交接后下水管道因使用问题发生堵塞而产生的疏通费用。5、木地板、地砖、墙砖因使用问题破损的。6、因客户需要更换防盗门、户门或门锁等费用。7、屋内其它物品因使用不当产生破损的。第九条补充协议甲方同意乙方在客厅内打隔断对外出租，此价格为有隔断价格，无隔断价格为3500.00元/月（叁仟伍佰元每月）。房子到期后，乙方将房子还原交给甲方，并做好保洁。房子居住人数不得超过6人。甲方自留一把钥匙，每月过来查房，乙方予以配合。不租给新疆人与外国人。本合同壹拾（式）贰份，甲乙双方各执壹份，本合同从签订之日起签字盖章后生效。注：为避免不当承诺给双方造成损害，请您将双方约定在合同中注明，（口头承诺将视为无效）。”合同签订后，刘雷即将苏州市虎丘区世纪花园46幢401室的涉案房屋（权利人为刘雷与案外人许丽琴共同共有）委托诚盛公司对外出租并办理与承租方之间的洽谈、签署相关合同、代办收取租金等一切房租租赁事宜，诚盛公司则向刘雷支付相应的房租金。至诉讼时止，诚盛公司向刘雷共支付了五次房租金，其第五次房租金为10，875元（4，350元/月×3月即13，050元再扣减十五天的免租期即2，175元），但诚盛公司未能于2019年9月1日按约支付刘雷第六次的房租金13，050元。刘雷因多次与诚盛公司沟通未果，遂致诉讼。庭审中，双方确认，涉案房屋可以由诚盛公司打隔断后出租，但诚盛公司提出现政府要求砌砖墙隔断方能出租。双方分歧较大，致调解未果。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。刘雷与诚盛公司之间的房屋出租委托合同依法成立，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。诚盛公司未能按照合同约定按期支付刘雷房租金、且在刘雷多次催要的情况下仍未给付刘雷房租金致本次诉讼，责任在诚盛公司，其应承担给付刘雷房租金的民事责任。诚盛公司未能按照合同约定给付刘雷房租金，其行为已构成根本违约，故刘雷有权要求解除双方之间的房屋出租委托合同。刘雷要求解除双方之间的房屋出租委托合同、由诚盛公司给付房租金、承担违约金的诉讼请求，符合有关法律规定，一审法院应予支持。诚盛公司向刘雷支付之第五次房租金为10，875元，该支付行为表明诚盛公司已将涉案房屋进行隔断后再行出租，故相关的房租金标准应按4，350元/月的标准计算确定。合同对隔断虽有约定，但未明确具体的隔断方式，诚盛公司辩称认为政府要求其进行砌砖墙隔断后方能出租，诚盛公司就该辩称意见未能提供证据证明，且即便政府之相关要求属实，亦属于诚盛公司专业从事房地产经纪之可预见的风险范围，该风险应由诚盛公司承担而不应转嫁与对房地产经纪行业相对陌生之刘雷承担，故诚盛公司之要求按未隔断标准即3，500元/月计算房租金的相关辩称意见不能成立。本案所涉之房屋出租委托合同系格式合同，合同之主要内容系预先打印而成，合同对于违约责任的约定虽有不明，其相关内容为“委托期间，乙方提前退租的，应赔偿甲方贰个月的合同约定的月租金为违约金”及“委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，赔偿乙方贰个月的合同约定的月租金为违约金，并承担给乙方承租人造成的损失”，因此，在诚盛公司未能按约支付刘雷房租金的情形之下，诚盛公司之行为亦已构成违约，其应当按照该约定之内容向刘雷承担违约责任，违约金的标准应确定为8，700元（4350元/月×2月）。刘雷要求诚盛公司支付刘雷因起诉带来的经济损失10，000元之诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院对该请求不予支持。关于免租期优惠费用之主张，双方合同对此未有约定，加之现诚盛公司应向刘雷承担违约金，故一审法院对刘雷该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，刘雷要求解除其与诚盛公司间关于苏州市虎丘区世纪花园46幢401室的房屋出租委托合同关系、由诚盛公司支付自2019年9月1日起至解除房屋租赁合同止按照4，350元/月标准计算的房屋租金、并承担违约金8，700元的诉讼请求，符合有关法律规定，一审法院予以支持，但刘雷要求诚盛公司赔偿经济损失10，000元、并由诚盛公司支付合同期内刘雷已经给予的免租期优惠计6，525元的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除刘雷与苏州诚盛房地产经纪有限公司于2018年5月31日签订的关于苏州市虎丘区世纪花园46幢401室的房屋出租委托合同，苏州诚盛房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复原状交付与刘雷。二、苏州诚盛房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付刘雷自2019年9月1日起至房屋交付之日止按4350元/月标准计算的房屋租金、并承担违约金8，700元。三、驳回刘雷的其他诉讼请求。案件受理费756元，减半收取378元，由刘雷负担140元，苏州诚盛房地产经纪有限公司负担238元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，刘雷提交其称与诚盛公司工作人员的电话录音，证明诚盛公司未拆除隔断应按每月4350元标准支付租金。诚盛公司表示无法确认是录音刘雷与诚盛公司主管的通话，但诚盛公司曾就因国家政策原因不支付空置期租金的问题和刘雷进行过沟通。二审中，诚盛公司与刘雷确认刘雷已于2020年1月18日收回涉案房屋。本院认为，诚盛公司与刘雷签订的委托出租合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。诚盛公司主张虽然其在2019年6月将房屋做了隔断，但在2019年9月1日第六笔租金支付期限到来之前，其接到社区通知必须以砌砖墙隔断才能将房屋出租，因房屋当时隔断不符合要求导致房屋无法出租，其与刘雷沟通减少空置期间租金未成，其未支付租金不构成违约，即使要支付租金也应按照没有隔断情况下每月3500元的标准计算。本院就此认为，根据合同约定，刘雷同意诚盛公司在客厅内打隔断对外出租，有隔断价格为4350元，无隔断价格为3500元。双方确认2019年9月1日时诚盛公司已经将客厅进行了隔断。诚盛公司主张政府要求用砌砖墙隔断才能出租没有提供证据证明。即使政府要求属实，也属于诚盛公司作为专业房地产经纪可预见的风险范围。而且隔断系由诚盛公司添加，其可及时调整隔断方式以使房屋满足出租条件，不应将房屋无法出租或空置的风险转嫁由刘雷承担。根据房屋当时的状态以及诚盛公司的合同义务，一审认定2019年9月1日起房屋租金应按照4350元/月标准计算并无不当。诚盛公司以房屋无法出租为由要求刘雷减少租金不能成立，其上诉主张刘雷未按照国家政策向社区办理出租手续导致房屋无法正常出租更没有依据，诚盛公司未支付租金已构成违约。经刘雷催告诚盛公司仍未支付租金，刘雷要求判决解除双方之间的出租委托合同并要求诚盛公司承担按两个月租金计算的违约责任合法有据，本院予以支持。综上，诚盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费756元，由上诉人苏州诚盛房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳二〇二〇年四月二十三日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。