上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1338号原告：朱有晨，男，2000年2月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。原告：沈月芳，女，1962年11月26日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨德凤，总经理。委托诉讼代理人：管奇兵。原告朱有晨、沈月芳与被告上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称国际机电公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告朱有晨、沈月芳、被告的委托诉讼代理人管奇兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年3月11日就上海市嘉定区方陆路88弄《机电五金国际大厦》4号3层302室房屋(以下简称案涉房屋)签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还购房款人民币(以下币种同)281,729元；3、判令被告赔偿损失(按中国人民银行公布的同期贷款利率的标准，其中以180,888.06元为基数，自2013年4月24日计算至实际返还之日止；另以100,000元为基数，自2014年11月4日计算至实际返还之日止)。事实与理由：2013年3月11日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告出售建筑面积为38.61平方米的案涉房屋。合同签订后，原告依约向被告支付房款281,729元。2014年初，原告支付尾款时得知案涉房屋被查封。2017年，原告经查询得知案涉房屋已过户至他人名下。经原告多次询问，被告才承认案涉房屋被外地法院拍卖。原告认为，案涉房屋处于他人控制下，原、被告间的预售合同已无法履行，原告的合同目的无法实现。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：原告未能按约支付房款，致使双方间的预售合同无法正常履行，最终导致案涉房屋被抵押、拍卖，因此被告无需向原告支付利息损失。目前，案涉房屋确实已登记在他人名下，被告同意与原告解除预售合同。但被告目前经济困难，无力返还房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2013年3月11日，国际机电公司(甲方、卖方)与朱有晨、沈月芳(乙方、买方)签订了《上海市商品房预售合同》，其中约定：乙方向甲方购买案涉房屋，政府批准的规划用途为店铺，总价为360,888.06元；乙方应于2013年3月11日前支付购房款180,888.06元，应于2013年5月11日前支付购房款180,000元；甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，在退还房价款时一并支付给乙方；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号信邮寄的方式，在投递后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达……该合同补充条款一第一条，若乙方采取贷款方式支付房款，乙方可以委托甲方为其办理银行贷款手续，乙方也可以自办贷款；乙方自办贷款办理期限为合同签订之日起2个月内完成银行放贷至甲方或甲方账户。合同另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，朱有晨、沈月芳按约支付了首期房款180,888.06元，并自行办理银行贷款手续，但未办理成功。2013年12月30日，沈月芳补交了面积差价款841.23元。2014年11月4日，沈月芳支付了房款100,000元。因国际机电公司对外债务原因，案涉房屋经拍卖程序于2016年9月19日登记至案外人黄某某、池某某名下。审理中，国际机电公司表示无需朱有晨、沈月芳返还案涉房屋。本院认为，朱有晨、沈月芳与国际机电公司签订的《上海市商品房预售合同》体现了双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。目前案涉房屋登记在案外人名下，朱有晨、沈月芳已无法取得产权，故其购买案涉房屋的合同目的无法实现。现朱有晨、沈月芳要求解除预售合同，国际机电公司亦同意解除，故本院对该请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，国际机电公司应将朱有晨、沈月芳已付的房款281,729.29元予以返还。现朱有晨、沈月芳自愿主张281,729元，本院予以照准。同时，国际机电公司应向朱有晨、沈月芳返还以同期银行存款利率标准计算的相应利息。国际机电公司以朱有晨、沈月芳未按约付款导致合同无法履行而拒绝承担利息，就此本院认为，朱有晨、沈月芳未能举证证明系因国际机电公司原因导致贷款不成，故其未按约支付房款确实构成违约，国际机电公司有权主张相应权利，并应及时、尽早提出。但朱有晨、沈月芳未按约付款与案涉房屋过户至案外人名下无必然联系，本案预售合同最终无法履行的原因仍在于国际机电公司，故本院无法采纳其不承担利息的主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告朱有晨、沈月芳与被告上海国际机电五金交易中心有限公司于2013年3月11日就上海市嘉定区方陆路88弄《机电五金国际大厦》4号3层302室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海国际机电五金交易中心有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告朱有晨、沈月芳房款281,729元；三、被告上海国际机电五金交易中心有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱有晨、沈月芳利息损失(按中国人民银行公布的同期存款利率的标准，其中以180,888.06元为基数，自2013年4月24日计算至实际返还之日止；另以100,000元为基数，自2014年11月4日计算至实际返还之日止)。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,525元，减半收取2,762.5元，由被告负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二〇年四月二十三日书记员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……