江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初16774号原告：江阴市澄江城市之家房产中介服务部，住所地江阴市文定路145号。经营者：徐海英，女，1965年6月14日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：韩胜，江苏江成（江阴）律师事务所律师。被告：卞建秀，女，1955年1月25日出生，汉族，住江阴市。被告：黄汝炎，男，1947年10月4日出生，汉族，住江阴市。被告：卞秀娟，女，1968年12月6日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：郑毅军，江苏天旭律师事务所律师。被告：卞云锋，男，1997年4月29日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：郑毅军，江苏天旭律师事务所律师。原告江阴市澄江城市之家房产中介服务部（以下简称城市之家中介服务部）与被告卞建秀、黄汝炎、卞秀娟、卞云锋居间合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告城市之家中介服务部经营者徐海英及其委托诉讼代理人韩胜，被告黄汝炎，被告卞秀娟、卞云锋共同委托诉讼代理人郑毅军到庭参加诉讼；被告卞建秀经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城市之家中介服务部向本院提出诉讼请求：1、判令卞建秀、黄汝炎、卞秀娟、卞云锋共同向城市之家中介服务部支付二手房交易居间费用33000元；2、本案诉讼费由卞建秀、黄汝炎、卞秀娟、卞云锋共同承担。事实与理由：2019年5月19日，卞秀娟女儿卞云来城市之家中介服务部登记售房信息，称其母卞秀娟、其弟卞云锋欲出售位于江阴市文定二村33幢302室的房产一套，并添加了城市之家中介服务部的经营者徐海英的微信，通过微信把房屋状况的照片发给了城市之家中介服务部，并称该房面积为163平方米、售价登记165万元。后买方看到了城市之家中介服务部发布的该售房信息要求安排看房。2019年6月10日，徐海英带卞建秀、黄汝炎去现场看房并达成初步交易意向。2019年6月11日，买方准备好5万元购房定金并通知城市之家中介服务部要与卖方面谈签约购房，城市之家中介服务部安排买方至文定路147号的店面中与卖方洽谈。因卖方女婿要求参与中介费分配，在卖方女婿的策划下，买卖双方串通一致谎称卖方不再出售房屋，且买方也拒绝透露私下过户交易的事实。买卖双方恶意串通的行为扰乱了市场交易规则、违背了诚实信用原则，逃避支付居间费用的义务，损害城市之家中介服务部的利益。特诉至法院，请求判如所请。被告卞建秀未答辩。被告黄汝炎辩称：2019年6月10号下午2点左右，卞建秀和我到城市之家中介服务部，询问有无合适的房子出售，城市之家中介服务部推荐了涉案房屋，底价为170万元。城市之家中介服务部称该房源尚未挂出，因涉案房屋与城市之家中介服务部很近，当时城市之家中介服务部就带我去了现场看房，看完是满意的。2019年6月11日，城市之家中介服务部电话联系我，让我再去看房，第二次看房后就有了想买的意思，但是没有和城市之家中介服务部说，还是说房子面积太大。看完房回到城市之家中介服务部，城市之家中介服务部让我准备现金5万元，卖方下午下班后才能来。当天下午3点左右，城市之家中介服务部又打电话问我5万元有无准备好，下午5点多城市之家中介服务部又打电话让我早点过去，下午6点多我就到城市之家中介服务部了，在等卖方的时候也讲了讲涉案房屋的事情。下午7点不到，城市之家中介服务部称卖方有事会晚到，让我和卞建秀再等一会。到下午8点左右，卞秀娟及其女婿来了，说让我加房款，卞建秀就说加个8000元，总价1708000元。后来卖方走了，城市之家中介服务部追出去与卖方了商量一会。之后城市之家中介服务部就跟我说卖方难说话。2019年6月12日上午9点多，卖方女婿问我要了电话，说下午房东会与我联系。下午1点多，卖方女婿通知我到涉案房屋内碰头，双方谈好了，签合同的中介是卖方女婿喊来的。我和城市之家中介服务部根本没有谈成什么，没有谈到买房的事情，也没有谈中介费的事情。与后面的中介公司谈的中介费是2万元，一次性支付的。被告卞秀娟、卞云锋共同辩称：一、卞秀娟、卞云锋、卞建秀、黄汝炎与城市之家中介服务部没有签订居间合同，合同没有成立，城市之家中介服务部无权主张支付报酬。卞秀娟虽向城市之家中介服务部披露了房产出售的信息，但该披露并不代表居间合同已经成立，买卖双方都有权选择是否购买和是否出售，都有权选择报价低、服务好的中介机构来进行二手房的交易，显然城市之家中介服务部有强买强卖强取居间报酬的倾向；卞秀娟、卞云锋、卞建秀、黄汝炎最终通过第三方江阴市天为易居房产经纪有限公司（以下简称天为易居公司）对涉案房产达成交易及过户，与城市之家中介服务部之间没有因果关联。居间合同不成立。二、城市之家中介服务部主张居间报酬33000元没有依据。卞建秀、黄汝炎、卞秀娟、卞云锋与第三方天为易居公司对涉案房屋已经达成居间合同，卞建秀、黄汝炎也向天为易居公司支付了相应的居间报酬，所以无论是卞建秀、黄汝炎还是卞秀娟、卞云锋，都不应对城市之家中介服务部的主张予以支付。城市之家中介服务部所主张的居间报酬33000元并没有经三方一致确认，仅仅是城市之家中介服务部单方事后意思表示，因此对三方都不具有约束力，黄汝炎在当庭答辩时也提到了与城市之家中介服务部商谈过程中未提到购房及中介费的事项。卞建秀、黄汝炎通过了城市之家中介服务部的居间介绍，但因双方并未达成一致，根据合同法的规定，充其量也就存在居间活动时所支出的居间费用，但也需要城市之家中介服务部提供支出的有效证据。本院经审理认定事实如下：2019年5月19日，卞云（微信昵称：卞块宝，卞秀娟的女儿）通过微信委托城市之家中介服务部销售江阴市文定二村33幢302室房产，面积163平方米，价格165万元。2019年6月10号，卞建秀、黄汝炎到城市之家中介服务部询问有无合适房屋出售，城市之家中介服务部向其推荐了涉案房屋，并告知底价为170万元，并于当日带卞建秀、黄汝炎去现场看房。2019年6月11日，城市之家中介服务部联系卞建秀、黄汝炎让其再去看房。看房后城市之家中介服务部要求卞建秀、黄汝炎准备现金5万元，并告知已约好卖方下午6点多碰头。2019年6月11日下午6点多，卞建秀、黄汝炎到城市之家中介服务部，等至下午8点左右，卖方卞秀娟及其女婿孙伟俊到城市之家中介服务部商量房屋交易事宜，卖方要求房款在170万元的基础上增加部分，经协商卞建秀、黄汝炎愿意以1708000元的价格购买涉案房屋，但卖方未表态。2019年6月12日上午9点多，卞秀娟女婿孙伟俊至黄汝炎住所沈家田处询问其电话号码，并告知黄汝炎下午卖方会与其联系。当日下午1点多，卞秀娟女婿孙伟俊通知卞建秀、黄汝炎至涉案房屋碰头，买卖双方谈好房屋交易事宜，并通过孙伟俊联系的天为易居公司签订《房地产转让合同》。《房地产转让合同》约定，卞秀娟将涉案房屋转让给卞建秀、黄汝炎，房屋建筑面积163.55平方米，总成交价1725000元，2019年6月12日前，卞建秀、黄汝炎应向卞秀娟支付定金5万元；2019年8月20日前，卞建秀、黄汝炎支付剩余房款1675000元。天为易居公司居间中介佣金由卞建秀、黄汝炎承担3000元。在《房地产转让合同》第二条关于房屋总价的条款后手写添加内容：“其中17000元中介费放在房产中，是甲方女婿说得”。《房地产转让合同》签订后，天为易居公司协助买卖双方办理产权过户手续，卞建秀于2019年8月5日取得涉案房屋的所有权。另查明，2019年6月12日上午11点26分，卞建秀向城市之家中介服务部经营者徐海英发送微信：“今天昨天来的女婿问到我家来了，问我们要了电话号码。我是决定要买的。”下午14点25分徐海英回复：“哦。个么啥时候签合同呢？我可以让我家外甥替我们签合同的。老板娘你好，签合同要和我讲的，谢谢。他们现在价格怎么说了呢？昨天说要加钱，我就对他们说不能出尔反尔，他们今天想通啦。我们只能微信联系，我刚下飞机。”卞建秀至下午15点53分回复：“她家老公不肯卖了。”又查明，2019年6月12日下午3点，城市之家中介服务部徐海英通过微信问卞建秀女儿卞云：“你现在想多少价格啦？”卞云回复：“我妈说叫我再去问问市场行情。”2019年6月22日，徐海英问卞云：“你家的房子怎么说了呢？”卞云回复：“不卖了。”徐海英问：“是真的不卖了么？”卞云答：“嗯。”徐海英问：“还是已经卖给我的客户就是那个住在沈家田的人了？”卞云答：“没有。”徐海英问：“那为啥你的老公要去追我的客户？来插一脚不算居然还过河拆桥？”后卞云删除徐海英微信好友。再查明，城市之家中介服务部营业场所张贴江阴市房地产中介协会制定的江阴市房地产中介服务收费标准规定，买卖代理费的收费标准为成交价的2%。审理中，城市之家中介服务部陈述：城市之家中介服务部已经实际履行了居间义务，且双方最终也是按照在城市之家中介服务部谈的1708000元成交，未实际签订书面居间合同系卖方恶意阻却合同的签订，卖方存在过错。因城市之家中介服务部收到的卞秀娟女儿卞云的登记信息是涉案房屋价格165万元，其中不包括车库10万元，且其在起诉时尚不清楚买卖双方的实际成交价格，故以卖方登记房价165万元的2%计算中介费为33000元。审理中，卞秀娟、卞云锋陈述：卞秀娟、卞云锋除向城市之家中介服务部委托售房外，于2019年5月19日向江阴市要塞常晨信息咨询服务社、于2019年5月25日向江阴市澄北鼎天房产中介服务部、于2019年5月28日向天为易居公司委托挂牌销售，并向本院提交微信聊天记录、江阴市澄北鼎天房产中介服务部发布的涉案房屋销售信息图片、天为易居公司电脑截屏的涉案房屋详情信息表。2019年6月11日卞秀娟至城市之家中介服务部谈过，但买卖双方对价格没有谈拢，卞秀娟就离开了且不愿意通过城市之家中介服务部进行交易了。卞秀娟女儿卞云在微信中明确答复房子不卖了的意思是房子不通过城市之家中介服务部出售，对城市之家中介服务部的中介服务质量不满意。审理中，本院向天为易居公司工作人员涂玉娇（《房地产转让合同》经办人）进行调查，其陈述：天为易居公司的系统中在2019年5月28日即挂有涉案房屋的房源信息了，一直在发广告寻找客户。至2019年6月10日左右，卞秀娟的女婿孙俊伟，也是其同事告知其寻找到客户要购买涉案房屋，询问其是否做中介服务，其表示同意。后就在涉案房屋内签订了《房地产转让合同》，其到场时，买卖双方均已在场。合同中除了桌子的价格是在其到场后再协商的，其余合同条款均是买卖双方直接告知，由其填入合同。天为易居公司收取中介费3000元，在合同第二条关于房屋总价的条款后手写添加的内容，即“其中17000元中介费放在房产中，是甲方女婿说得”，在签订合同时并不存在。一般情况下，对全款购买房屋的客户收取成交价1%的中介费、对贷款购买房屋的客户收取成交价2%的中介费。以上事实由2019年6月10日卞建秀、黄汝炎现场看房视频、2019年6月11日晚买卖双方在城市之家中介服务部商谈照片、微信聊天记录、《房地产转让合同》、江阴市房屋登记簿证明、江阴市房地产中介服务收费标准、调查笔录及当事人的陈述等在卷予以佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。城市之家中介服务部接受卞秀娟女儿卞云的委托为涉案房屋寻找购买者，为卞建秀、黄汝炎提供房屋信息，带卞建秀、黄汝炎看房，要求卞建秀、黄汝炎准备5万元现金并组织买卖双方对购房款金额进行磋商，为最终达成居间合同积极提供居间服务，但买卖双方在订立合同过程中有明显违背诚实信用原则的行为，阻却居间合同的签订。具体表现为：一、即使涉案房屋并非独家委托销售，但卞秀娟、卞云锋利用城市之家中介服务部提供的买方信息私下与买方达成交易。卞建秀、黄汝炎于2019年6月11日晚在城市之家中介服务部提出愿意以1708000元的价格购买涉案房屋，卞秀娟未当场表态同意，但卞秀娟女婿孙俊伟次日上午寻至黄汝炎家询问电话号码后于下午双方成交并签订《房地产转让合同》。二、因涉案房屋交易而签订的《房地产转让合同》中居间方为天为易居公司，而卞秀娟女婿孙俊伟任职于天为易居公司，天为易居公司为涉案房屋提供居间服务亦是孙俊伟在与卞建秀、黄汝炎私下交易时直接联系到场。天为易居公司到场时买卖双方对房屋价款已经达成一致意见，仅到场直接协助买卖双方签订合同并办理后续过户手续，收取中介费3000元。三、《房地产转让合同》约定的部分条款内容与买卖双方在城市之家中介服务部商谈的内容一致。转让合同约定的定金5万元与城市之家中介服务部要求黄汝炎、卞建秀准备的现金金额一致。转让合同约定房屋总成交价为1725000元，在其后空白处又手写添加“其中17000元中介费放在房产中，是甲方女婿说得”，表明买卖双方确认的购房款为1708000元，中介费为2万元，与黄汝炎庭审陈述一致。而该购房款1708000元，与买卖双方在城市之家中介服务部商量的购房款金额一致。四、卞秀娟与卞建秀、黄汝炎签订《房地产转让合同》达成交易后，卞建秀与卞云统一口径，均向城市之家中介服务部隐瞒交易事实，反而告知城市之家中介服务部卖方不再出卖涉案房屋。当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案买卖双方违背诚实信用原则的行为阻却居间合同的订立，导致城市之家中介服务部无法因其居间服务收取居间报酬，应当予以赔偿。卞秀娟与卞建秀、黄汝炎签订的《房地产转让合同》，中介费实际约定为2万元，天为易居公司收取3000元，剩余17000元放入房款中由卖方实际取得。结合城市之家中介服务部提供的具体居间服务，买方黄汝炎、卞建秀确已实际支付中介费2万元未有获利的事实，卖方卞秀娟、卞云锋在购房款外额外获利17000元的情况及买卖双方的过错程度，本院酌情认定由卞秀娟、卞云锋向城市之家中介服务部赔偿居间损失17000元。卞建秀经本院合法传唤未到庭，系怠于行使自己的诉讼权利，应当承担不利于其的诉讼后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、卞秀娟、卞云锋应于本判决发生法律效力之日起10日内向江阴市澄江城市之家房产中介服务部赔偿居间损失17000元。二、驳回江阴市澄江城市之家房产中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取313元（江阴市澄江城市之家房产中介服务部已预交），由江阴市澄江城市之家房产中介服务部负担152元；由卞秀娟、卞云锋负担161元，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴市澄江城市之家房产中介服务部。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  沈洪兴二〇二〇年四月二十一日书记员  华吉红附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。