河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终913号 上诉人（原审原告）唐国忠，男，1991年3月19日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。 委托诉讼代理人：张国庆，河北张国庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晶晶，河北张国庆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋宾宾，男，1991年9月8日出生，汉族，现住河北省廊坊市三河市。 委托诉讼代理人：董毓湛，男，1974年1月4日出生，汉族，住三河市燕郊经济开发区，系被上诉人蒋宾宾的姨夫。 被上诉人（原审被告）：大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司。住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县潮白馨居小区商铺S1-1号。 法定代表人：赵亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王贵荣，河北新新律师事务所律师。 上诉人唐国忠因与被上诉人蒋宾宾、大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐国忠上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：上诉人与被上诉人所签订的《房屋买卖合同》，因限购政策不能履行，不能认定上诉人违约而承担违约责任。被上诉人明知上诉人没有购房资格，仍与其签订涉案房屋买卖合同，同样存在过错。应适用过失相抵原则。原审判决上诉人支付违约金20万元，没有事实和法律依据；大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司在促成案涉买卖合同中存在过错，导致合同目的不能实现，没有理由收取服务费，应返还上诉人中介费及过户服务费22500元。 被上诉人蒋宾宾辩称，关于20万元的赔偿，并不是被上诉人提出的，而是一审法院判决的。 大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司答辩称，一、房屋买卖合同和居间合同是两个不同的法律关系。不能同时审理。第二，上诉人事前长期租住在大厂县，熟知当地限购政策，其与被上诉人蒋宾宾签订房屋买卖合同时明知限购政策而作出的真实意思表示。第三，居间人促成买卖双方签订合同已完成居间义务。根据合同法的426条的规定，理应获得报酬，不应予以返还。请求法院驳回上诉人的返还中介费及过户费的诉请。 唐国忠向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的房屋买卖居间合同及补充协议；2、被告蒋宾宾返还原告购房款70万元；3、判令被告大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司返还中介费及过户服务费22500元；4、诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：原告（乙方）与被告蒋宾宾（甲方）于2018年11月24日在被告大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司（丙方）居间服务下签订房屋买卖居间合同及补充协议，合同约定原告购买被告蒋宾宾所有的位于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋，现更名为河北省廊坊市大厂回族自治县紫藤园20号楼1单元101号，房屋总价款为130万元。于签订合同当日支付购房定金30万元，于60日内支付首付款70万元（包含定金30万元），剩余购房款在银行放款之日由银行打入蒋宾宾指定账户。合同签订后，原告依约向被告蒋宾宾支付首付款70万（包含定金30万元），被告蒋宾宾于合同签订后向原告交付了涉案房屋，原告将涉案房屋出租至今。另查明，关于违约责任，合同第十条约定：1、甲乙双方如未按照约定期限履行付款义务，每逾期一日付款应向收款方支付逾期款项千分之三的逾期滞纳金，并应继续履行应付款义务。2、若甲方违约，双倍返还乙方定金，若乙方违约，定金不退。3、因甲乙任何一方违约而导致房屋买卖居间合同不能履行，违约方仍应向丙方支付本合同第七条所规定的各项费用（含居间服务费、贷款服务费），同时，守约方应支付的各项费用由违约方支付，上述费用违约方应于接到丙方书面通知后三个工作日内付清。再查明，2017年6月2日廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号），非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖居间合同及补充协议系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。关于合同能否继续履行问题。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，现原告作为买受人已明确表示不购买涉案房屋，致使房屋买卖合同目的无法实现，本院综合考量原、被告订立合同的目的、履行情况及合同目的实现等问题，根据公平原则，涉案房屋的买卖合同应予解除。关于原告主张被告蒋宾宾返还已付房款70万元的诉讼请求及被告要求原告赔偿违约金26万元的答辩主张。原告不履行合同义务，导致合同目的无法实现，构成根本违约，其应当按照原告与被告蒋宾宾签订协议内容的约定，承担违约责任，双方房屋买卖合同中虽作出将定金作为违约金的合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，违约金数额的确定应以实际损失为依据，庭审中，蒋宾宾未向法庭提供充分证据证明其实际损失情况，亦未申请涉案房屋现值的鉴定，故结合案情实际及合同履行情况，本院酌情予以确定，原告应向被告蒋宾宾支付违约金20万元，折抵原告向被告蒋宾宾已支付房款70万元，蒋宾宾应向原告返还部分房款50万元。关于原告主张被告岳达峰房产公司返还居间服务费22500元，一审法院认为，原告不履行合同义务，导致合同目的无法实现，根据合同约定，原告应承担居间服务费，故对其主张，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决：一、原告唐国忠与被告蒋宾宾、被告大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司于2018年11月24日签订的关于河北省廊坊市大厂回族自治县紫藤园20号楼1单元101室房屋买卖居间合同及补充协议予以解除。二、被告蒋宾宾于判决生效后十内返还原告唐国忠房款50万元。三、驳回原告唐国忠其他诉讼请求。案件受理费5515元，保全费5000元，共计10515元，由原告唐国忠负担。 本院二审期间，上诉人唐国忠围绕上诉请求依法提交以下三组证据： 第一组证据：上诉人与与董毓湛的微信聊天记录，以及上诉人与被上诉人蒋宾宾的电话录音证明证明，董毓湛先生向被上诉人承诺在房屋过户之前，每月按期归还贷款房屋贷款，待房贷尾款结清以后，在办理房屋过户手续，但是董先生于2019年6月份通过电话以及微信的方式明确告知，上诉人自己不再履行按期归还房贷的义务，房贷转为由上诉人承担，而且还将上诉人的微信即电话拉黑，导致上诉人无法与其联系。被上诉人不按期还房贷，系违约在先，同时，如果涉案房屋将会被银行行使抵押权，上诉人的合法权益将得不到保障。遂上诉人向法院提出解除房屋买卖合同，并非是自己违约。 第二组证据：个人缴纳税费的记录证明目的是证明上诉人在房屋买卖合同签订以后，向大厂回族自治县水务局依法缴纳个人所得税，积极履行合同义务。 第三组证据：涉案房屋所在小区的二手房信息，证明涉案房屋的房价与当时签订房屋买卖合同时的房价波动不大，被上诉人并没有因解除合同而遭受损失，一审判决上诉人支付被上诉人违约金20万元无事实依据和法律依据。 蒋宾宾的质证意见：对证据没有意见，在我们三方都知道购房政策的情况下才签订的买卖合同，关于还房贷的问题，房贷我还不还和你没有什么关系，房贷我一直在还着，删微信是因为争吵和矛盾，没有其他的问题，对方是可以找到我的。起诉之前还协调过。 大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司发表质证意见：第一个是针对电话录音的。明确此自述说“我们购买这个房子要等三年，当时很确定我才买这个房子的。”这句话足以证明上诉人在购买签订房屋买卖合同之前已明确知道过户条件有限购，另外从上诉人提交的纳税记录中显示，自2018年11月已缴纳个人的纳税记录，也证明他在签订房屋买卖时明确知晓需三年纳税才能进行办理过户手续，足以证明中介方在促成双方买卖时并无过错。 本院二审查明：2017年6月2日廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号），非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。 2018年11月24日上诉人唐国忠（乙方）与被上诉人蒋宾宾（甲方）于在被上诉人大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司（丙方）居间服务下签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。合同约定上诉人购买蒋宾宾所有的位于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋，现更名为河北省廊坊市大厂回族自治县紫藤园20号楼1单元101号，房屋总价款为130万元。于签订合同当日支付购房定金30万元，于2019年1月24日前再支付首付款40万元，剩余购房款在银行放款之日由银行打入蒋宾宾指定账户。合同签订后，原告依约向被告蒋宾宾支付首付款70万（包含定金30万元），被告蒋宾宾于合同签订后向原告交付了涉案房屋，原告将涉案房屋出租至今。另查明，关于违约责任，合同第十条约定：1、甲乙双方如未按照约定期限履行付款义务，每逾期一日付款应向收款方支付逾期款项千分之三的逾期滞纳金，并应继续履行应付款义务。2、若甲方违约，双倍返还乙方定金，若乙方违约，定金不退。3、因甲乙任何一方违约而导致房屋买卖居间合同不能履行，违约方仍应向丙方支付本合同第七条所规定的各项费用（含居间服务费、贷款服务费），同时，守约方应支付的各项费用由违约方支付，上述费用违约方应于接到丙方书面通知后三个工作日内付清。甲方承诺在取得房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。唐国忠支付大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司居间服务费和过户服务费22500元。合同签订后，在履行过程中，因唐国忠非当地户籍居民，不具备当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，案涉房屋买卖合同因不符合当地实行的限购政策而无法履行。 以上事实，有《房屋买卖居间合同》及《补充协议》、收条、银行账户明细清单、大厂县社会保险事业所出具的证明、《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号）文件及当事人陈述予以证实。 本院认为，2018年11月24日上诉人唐国忠与被上诉人蒋宾宾、被上诉人大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》时，当事人对唐国忠非当地户籍居民，不具备当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，不符合当地限购政策的事实是清楚的，故对于合同不能履行的后果均存在过错，应分别予以返还。鉴于案涉房屋上诉人对厨房和卫生间进行了简单装修，拆除恢复原状需要相应的费用，根据实际情况，本院酌定1万元，由唐国忠承担。大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司作为专业房产中介机构，应知晓当地的限购政策，其对唐国忠的条件不符合限购政策应是明知的，现没有充分证据证明双方约定在三年后履行案涉买卖合同，其对于合同不能履行亦存在过错，故对于其收取的中介服务费及过户费均予返还。原审酌定20万元的违约金没有事实和法律依据，应以纠正。综上所述，唐国忠的上诉请求成立，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、依照《中华人民共和国法》第九十四条的规定，判决如下： 一、维持河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2752号民事判决第一项，即：唐国忠与蒋宾宾、大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司于2018年11月24日签订的关于河北省廊坊市大厂回族自治县紫藤园20号楼1单元101室房屋买卖居间合同及补充协议予以解除； 二、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2752号民事判决第二、三项； 三、蒋宾宾于判决生效之日起十内返还唐国忠房款70万元； 四、唐国忠于本判决生效之日起十日内将案涉紫藤园20号楼1单元101室房屋交付给蒋宾宾； 五、大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还唐国忠居间服务费及过户服务费22500元； 六、唐国忠于判决生效之日起十内给付蒋宾宾拆除装修款1万元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5515元，保全费5000元，共计10515元，由唐国忠负担2938.5元，蒋宾宾负担7576.5元；二审案件受理费4638元，由唐国忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二〇年四月二十九日 书记员  郝欣宇 ——