四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1921民初620号 原告：杜耀建，男，1958年7月16日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：吴忠，四川适逸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周川，四川适逸律师事务所实习律师。 被告：贾伟，男，1958年12月1日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘宗佺，巴中市通江县金华法律服务所法律工作者。 原告杜耀建与被告贾伟“租赁合同纠纷”一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜耀建及其委托诉讼代理人吴忠、周川与被告贾伟及其委托诉讼代理人刘宗佺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜耀建诉称：1、依法解除原、被告2015年11月18日签署实为租赁的《宾馆承包合同》；2、依法确认原、被告2017年11月16日签署预期损失赔偿《合同》有效并判令被告赔偿原告直接损失10万元并支付违约金20000元。事实与理由：2015年11月18日，原、被告签署实为租赁的《宾馆承包合同》。相互履行权利和义务至2017年11月16日，由于被告有意出售出租房屋又与原告签署一份预期损失赔偿《合同书》。事后，原告发现被告2018年8月21日将出租给原告的房屋出售给他人并登记过户，但被告拒不按2017年11月16日《合同书》约定履行赔偿原告损失义务。现原告起诉来院，要求实现其诉请。 被告贾伟辩称：1、原告在诉状中称2015年11月18日原、被告签订房屋租赁合同属实，双方是严格按照合同履行，履行至2018年底，被告准备将出租房屋对外出售，遂与原告协商沟通，原告明确表示不购买的前提下，被告又联系其他人，之后又与原告在一起协商，是与购买人一起到原告租赁的宾馆协商的，当时说购买人就是今后的房东，这是说明来的，在原告同意的情况下，被告与购买人签订了房屋买卖协议，同时也明确说明了原告在租赁期间购买方必须按照原宾馆承包合同履行，不能终止合同以及加价；2、2017年11月16日双方签订《合同书》属实；3、2019年承包合同履行主体变更为购买方与原告，被告就没有与原告履行了；4、根据合同约定，被告卖房子没有给原告造成损失，并且被告不存在违约，故原告诉讼请求不能成立。 本院经审理认定事实如下：被告贾伟于2015年11月18日与原告杜耀建签订实为租赁的《宾馆承包合同》，约定被告将自有的位于通江县罗漫宾馆（共三层）出租给原告经营，租期六年，至2021年11月20日止，每年租金14万元总承包费为84万元，在每年10月20日之前付清当年承包费。合同签订后，被告将宾馆及附属设施交付原告使用经营，至2017年11月16日双方签订又合同书，载明：“合同书，甲方贾伟，乙方杜耀建，甲方将罗漫宾馆（面积470平米）租给乙方六年，有租房合同依据，现已使用二年，现已又交了第三年的房租给甲方了，若甲方需要出售罗漫宾馆房屋，甲方必须给乙方认费用10万元（大写壹拾万元）。（若）达成共识，乙方不能再搬移宾馆任何东西，宾馆的一切东西归甲方所有。在售房过程中，若甲方已将房屋与第三人谈好了出售合同，乙方将按实际天数给甲方交付房租，剩下部分退还给乙方。此合同一式二份，甲乙双方各执一份，任何一方都不能违约，若一方违约将赔违约金20万元整给对方，此合同自签订之日起，具有法律效力，望甲乙双方遵守。”后至2018年8月21日被告贾伟与案外人蔡林利签订合同，约定被告贾伟将罗漫宾馆所有产权出售给蔡林利，价款为226万元，同时约定载明：“……甲方（贾伟）原把罗漫商务宾馆已出租给了杜跃（耀）建同志六年期限，还有3年才到期，到期时间是2021年11月底，若到2018年11月底杜跃建还继续租三年满后再交房，一切按原租赁合同执行，甲、乙（蔡林利）双方已同意杜跃建继续租用三年满为止也可以。按原甲方向杜跃建签的租宾馆合同继续生效。房租还是一年一交，一次性现金支付，租金每年12万元，2018年11月底以后三年房租由乙方来收，甲方再无权收租金……”。后被告贾伟将所售房屋过户给案外人蔡林利。之后原告将租赁房屋租金支付给案外人蔡林利，即现在该房所有权人，蔡林利向原告出具租金收条。庭审中，被告陈述与原告发生租赁事实与签订合同属实，但被告提供的2015年11月16日签订的宾馆承包合同不属实，合同应当是2015年11月18日签订的，但原告提供18日的合同是复印件，且内容有部分涂改，需与原件核实。对2017年11月16日双方签订合同书属实，但原因是当时有人来买宾馆，购买人要求购买房屋后必须清场，所以我就与原告协商，如果卖了房屋就不能租给原告，给他造成损失，我就承担一点。后来该购买人最终没有买，再后来就是案外人蔡林利买房，当时我与蔡林利一起到宾馆找到原告协商，说这个房屋已出售给蔡林利，以后租赁还是按以前的合同履行，租赁费用就交给蔡林利。我一共收了四年租金，原租赁合同现在履行的主体已发生变更，是原告与蔡林利，而不是我和原告，但履行的内容是原租赁合同。原告对被告陈述部分认可，并陈述在立案时提交法院的《宾馆承包合同》是复印件，时间是2015年11月18日，以该份合同为准，原件庭后补交，租赁事实属实，约定租期是六年，2021年11月20日到期，租赁期间，被告找我商量说准备出售该房屋，问我购买不，我表示不购买。被告出售房屋让我不要多说什么影响被告出售房屋，还有出售房屋对原告经营造成影响，还有面积不足，所以双方于2017年11月16日签订合同书的。被告出售房屋后现在租金我是支付给蔡林利的，蔡林利也给我出具了收条，租赁事宜仍然按照之前的合同在履行，我与蔡林利没有另外签订的租赁合同。 庭后，原告于2020年4月14日通过电话联系告知自己没有2015年11月18日的合同原件，只有复印件，但租赁事实存在。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案中原、被告对双方发生租赁事实均予以认可属实，但原告提供合同系复印件，没有提供原件，经被告确认双方于2015年11月18日签订合同是客观、真实，只是提出对合同复印件中涂改部分需与原件核实，故根据该事实，基本可以确定双方签订租赁合同并发生租赁关系属实，本院予以确认。 关于原告要求解除原、被告于2015年11月18日签定的《宾馆承包合同》的问题，根据法律规定解除合同只有两种方式，一为约定解除，一为法定解除，本案中，原、被告双方在履行租赁合同期间，虽因被告出售房屋时与原告协商，若因出售房屋导致原告租赁合同提前解除，被告必须给原告认费用10万元，但事实上双方履行的租赁合同并未提前解除合同，双方也未明确表示要提前解除合同，在被告出售房屋后，新的权利人也未表示要与原告解除以前的租赁合同，其租赁事宜履行的内容仍然是原租赁合同，且被告在与新的权利人签订房屋转让协议时对原告享有的合同租赁权进行了明确约定以保障原告租赁权益实现，故双方约定解除租赁合同的情形因新的权利人同意按原租赁合同履行，其约定情形实际尚未发生；对法定解除，本案中根本不存在法律规定的情形，故原告主张理由不能成立，本院不予支持。 对原告要求被告赔偿预期损失以及违约金的问题，因原、被告双方签订租赁合同后，在履行租赁合同期间，出现被告需出售出租房屋，所以双方又签订合同书，该合同书实际是租赁合同的补充协议，从前后内容可以看出，原、被告约定租赁期间是六年，若被告在租赁期间出售租赁房屋将导致原、被提前终止租赁合同，被告违约，所以双方约定此种情况出现被告赔偿原告未到租期的损失，即所谓预期损失，但原告当庭陈述签订该合同是因面积不足和相互造成影响，才签订该合同，其陈述与诉讼请求前后矛盾，且从该合同内容约定：“在售房过程中，若甲方已将房屋与第三人谈好了出售合同，乙方将按实际天数给甲方交付房租，剩下部分退还给乙方。”亦可以看出如果双方要提前终止或解除租赁合同，原告按实际天数给被告支付租金，但事实上双方并未提前终止或解除租赁合同，被告未违约，租赁房屋一直由原告在经营使用。其出售房屋的行为也未影响原告行使租赁权益，同时从后期履行合同情况看，原告与新的房屋权利人履行的仍然是与被告签订的租赁合同，同样对原告行使租赁权益未造成影响，实际该合同约定的提前终止或解除情形并没有发生，故原告主张理由亦不能成立，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告杜耀建的诉讼请求。 案件受理费1350元，由原告杜耀建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  张蛟 二〇二〇年四月十七日 书记员  陈玲