云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终354号上诉人（原审被告）：大理凤凰海景开发有限公司，住所云南省大理白族自治州大理市下关镇关平路84号，统一社会信用代码：9153290177859388XE。法定代表人：李晓东，董事长。委托诉讼代理人:苏能，云南善律律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:左文辉，云南善律律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：孙弟强，男，1980年12月1日出生，白族，住址云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人:董智宇，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王凌，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理凤凰海景开发有限公司（以下简称“凤凰海景公司”）因与被上诉人孙弟强商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凤凰海景公司上诉请求：1.请求撤销大理市人民法院（2019）云2901民初3256号民事判决，并依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.由被上诉人孙弟强承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。双方在《商品房购销合同》中约定的位于大理市下关镇关平路84号大理春天百货大楼到目前为止尚未竣工验收，不具备继续履行的条件，如果继续履行将导致合同目的无法实现，一审判决判定由上诉人继续履行该商品房买卖合同的交付义务，忽略基本的履行条件的事实，属认定事实错误。2.就违约责任及违约金承担方面，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被上诉人明知本案项目建设包括争议商铺自2007年至今都未竣工验收，在此期间未就该事宜与上诉人进行沟通协商。上诉人认为违约金应只支付至被上诉人起诉时止。孙弟强答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.本案所涉房屋主体工程已经完工，房屋已经基本建成，不能交付的责任和原因在于上诉人，上诉人应当按照合同约定继续履行合同及承担违约责任。2.上诉人应当按照合同约定承担支付逾期交房违约金。上诉人主张逾期交房违约金应当支付至起诉时，无事实和法律依据。未按合同交付房屋的责任和原因在于上诉人，只要其未交房，违约事实就一直持续存在。被上诉人在13年间不断与上诉人沟通协商，并向政府部门反映，但未能解决，无奈之下才诉讼。孙弟强向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行其与原告签订的《商品房购销合同》，向原告交付符合法律规定和约定的位于大理市商铺；2.判令被告承担逾期交房的违约责任，自逾期交房之日（2007年4月1日）起至实际交房之日止，按照已支付房款134870元的万分之三乘以逾期天数向原告支付违约金（暂计至2019年10月1日的违约金为134870元×0.03%×4566天＝184740.36元）；3.判令解除原告与被告签订的《商品房购销合同〈回购租赁协议书〉》；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2006年9月18日，原告与被告签订编号为No0000015的《大理凤凰海景开发有限公司》楼宇认购书，约定被告将其开发的春天广场第5层商铺147号出售给原告，该物业预售建筑面积25.09㎡，套内面积13.84㎡。双方约定签署本认购书时付定金1000元，签署《商品房购销合同》时一次性支付房款（含定金）134870元；其它条款皆以《商品房购销合同》之条文（包括内附补充协议）为依据，双方签署《商品房购销合同》后，本认购书同时失效。同日，原告签订该认购书后向被告支付了定金1000元,被告向原告出具了编号为No0000063号的大理凤凰海景开发有限公司购房专用收款收据。2006年9月19日，原告与被告签订编号为00033的《商品房购销合同》，约定由被告将其开发的大理市下关镇关平路84号大理春天百货大楼第5层147号房出售给原告，按套计价，该套商品房总价款为人民币134870元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）；房屋的参考套内建筑面积为13.84㎡，建筑面积25.09㎡；付款方式为由原告于2006年9月19日一次性付款；房屋交付期限为2007年4月1日前;原告逾期付款的违约责任为自本合同约定的应付款届满后的次日起至实际交房之日止30天内，原告按每天万分之三元向被告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告有权解除合同，没收原告所交纳的房款；被告逾期交房的违约责任为自本合同约定的交房时间届满后的次曰起至实际交房之日止90天内，被告按每天万分之三元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；此外，双方还对面积误差的处理、交接、产权登记、争议的处理方式、解除合同等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约向被告一次性支付了购房款133870元，被告向原告出具了编号为No0000066号的大理凤凰海景开发有限公司购房专用收款收据。同日，原告与被告签订《商品房购销合同〈回购租赁协议书〉》（以下简称协议），约定原告将上述从被告处购买的案涉商铺交由被告统一经营管理，期限五年，从原告按约向被告支付第一笔购房款之日起，自2007年1月1日起至2011年12月31日止;原告同意将该商铺无偿借用被告方经营使用3年9个月（共计45个月）,借用期自2007年1月1曰至2010年9月30日止；经营期间，租金按照原告实际交付的购房款的8%/年计算，从2007年1月1日开始计算；经营期满或双方同意提前终止本协议后十五个工作日内，原告应将该商铺以200700元的价格卖予被告；此外，双方还对各自的权利义务、违约责任、其他约定等相关事宜进行了约定。至庭审时，被告尚未将案涉商品房交付给原告。庭审中，双方一致确认案涉商品房所涉工程的主体大楼已经建成,但所涉项目尚未竣工验收。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告孙弟强与被告大理凤凰海景开发有限公司均为合法的民事主体，双方签订的案涉合同均为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应严格依约履行各自的合同义务。合同订立后，原告按约向被告支付了购房款，被告向原告出具了购房款专用收款收据，原告已按约履行了支付购房款的合同义务，被告应按约履行交付商品房的合同义务。根据双方合同约定，被告应于2007年4月1日前将案涉的符合双方约定的商品房交付给原告，但至庭审时仍未交付，被告的行为已属违约，应承担违约责任。根据双方合同约定，被告应按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。故原告提出继续履行案涉合同并要求被告交付符合法律规定和双方约定的案涉商品房的诉讼主张以及要求被告支付暂计至2019年10月1日的违约金的诉讼主张均有事实和法律依据，均予以支持。被告围绕上述诉请提出的相应抗辩理由不成立，不予采纳。对于违约金数额，根据双方合同约定并结合本案实际，确定以双方约定的交房时间届满后的次日(即2007年4月2日）起至被告实际交房之日止按原告已付购房款134870元的0.03%乘以逾期天数计算（暂计至2019年10月1日的违约金为184704.47元，即134870元×0.03%×4565天＝184704.47元）。对于原告要求判令解除其与被告签订的《商品房购销合同〈回购租赁协议书〉》的诉讼主张，一审法院认为，该主张与本案商品房买卖系属不同的法律关系，不应在本案中作评判处理。故对原告的该项诉讼主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、由被告大理凤凰海景开发有限公司在案涉商品房（大理市下关镇关平路84号大理春天百货大楼第5层第147号商铺）经建设单位组织验收合格后三十日内交付给原告孙弟强。二、由被告大理凤凰海景开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告孙弟强自2007年4月2日起至2019年10月1日止的违约金人民币184704.47元，以及支付自2019年10月2日起至实际交房之日止按134870元的0.03%乘以逾期天数计算的违约金。三、驳回原告孙弟强的其他诉讼请求。案件受理费2997元，由被告大理凤凰海景开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，上诉人凤凰海景公司与被上诉人孙弟强签订涉案商铺的《商品房购销合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被上诉人已按合同约定履行了付清购房款的义务，上诉人亦按合同约定履行交房义务。上诉人长达十余年时间未将涉案项目的楼盘建设完成和完成竣工验收，并不能以此免除其履行交房的合同义务，故上诉人主张涉案项目未竣工验收、不具备继续履行条件的上诉理由不成立，本院不予支持；一审判决在达到交房条件后由上诉人履行交房义务正确，本院予以维持。上诉人未按合同约定的期限交房，构成违约，应按约承担逾期交房的违约金。本案逾期交房的责任在于上诉人，被上诉人作为普通的购房户无力对抗开发商的房地产开发风险，反而由于开发商的缘故给购房户造成的损失应由开发商承担，故一审按合同约定判决由上诉人承担逾期交房的违约金正确，本院予以维持。上诉人主张违约金计算至起诉之日，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人凤凰海景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2997元，由上诉人大理凤凰海景开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年四月二十八日书记员 段杰润