上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初22326号原告：昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司,住所地上海市长宁区通协路XXX号地下一层B08、B09、B010、B011、B012、B013、B014、B015室。负责人：戴景熙，职务董事。委托诉讼代理人：吕建功，男。委托诉讼代理人：韩玲，女。被告：王权,男，1989年1月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司与被告王权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日进行了证据交换。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。本案于2020年3月9日、同年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩玲、被告王权参加在线庭审。本案现已审理终结。原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的编号为KB-C001-ZS-8928号《上海建滔广场一期商业租赁合同》(以下简称租赁合同)；2.判令被告支付2019年7月1日起至租赁合同期满之日期间的租金26,623.86元及滞纳金12,779.45元,共计：39403.31元(暂计至2019年7月15日);3.判令被告支付2019年8月1日起至租赁合同期满之日期间的物业费5,583.33元及滞纳金2,680元,共计：8,263.33元(暂计至2019年7月15日);4.判令被告支付2019年6月15日至2019年7月31日期间的电费223.48元及水费10.46元；5.判令原告没收租赁保证金19,000元及物业管理费保证金5,000元,共计24,000元;6.判令被告支付装修免租期租金9,500元；7.判令被告将租赁房屋恢复原状,并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费；8.判令被告支付租赁房屋空置费及实际损失(按照十二个月租金计算)。审理中，原告变更诉请如下：1.判令双方签订的租赁合同于2019年10月18日(被告签收诉状副本之日)解除；2.判令被告支付2019年7月13日起至租赁合同期满之日期间的租金25，086.69元及滞纳金108，374.49元(滞纳金按每日3%计至租赁合同解除之日)；3.判令被告支付2019年8月1日起至租赁合同解除之日期间的物业费及滞纳金(物业费按每月2,500元计，滞纳金按照每日3%计)；4.判令原告没收租赁保证金19,000元及物业管理费保证金5,000元,共计24,000元；5.判令被告支付装修免租期租金9,500元;6.判令被告支付租赁房屋空置费及实际损失(按照六个月租金计算)；7.判令被告支付2019年6月14日至2019年7月16日期间的电费223.48元及水费10.46元。事实与理由：原告(甲方)与被告(乙方)于2018年9月28日签订租赁合同。租赁合同约定：乙方承租原告上海市长宁区通协路XXX号B1美食广场(F19)商铺(以下简称涉讼房屋)用于经营餐饮(泡面小食堂)使用。根据合同17.2.3条约定：租赁期限内,非本合同规定的情况,乙方中途退租的,甲方有权没收乙方所付的各种保证金和乙方已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费),乙方另应全额赔偿原告为签订本合同而支付的中介费损失和补交装修免租期、经营免租期租金。合同第5.4条约定：甲、乙双方同意,若乙方未按本合同规定之日期支付租金、物业管理费及其他相关费用的,每逾期一天按日应付费用的3%交纳违约金……；合同第18.2条约定：若甲方书面通知乙方提前终止本合同的,则在甲方规定的清场期间内,乙方应每日按照本合同约定的当年日租金向甲方支付清场期间的使用费。合同第18.3条约定：如乙方在租期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时,未获得甲方同意而继续占用(包括人员占用、以物品占用、或以该房屋作为注册地而未进行更改或注销)该房屋的,则甲方有权按日向乙方收取两倍的租金及物业管理费作为占用费,并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出该房屋而给甲方造成的损失。被告于2019年10月7日向原告提出退租申请,被告应按租赁合同约定的违约条款,补交所有欠款并将涉讼房屋恢复原状、办理交接手续。之后，原告向被告发出履约联系函,但被告仍拒绝履行其应尽之义务。根据租赁合同约定,被告中途退租,属于违约行为,应按租赁合同约定的违约条款处理,承担相应的违约责任，原告因此提出上述诉请。被告王权辩称，被告支付了最后一季度房租后(付清至2019年6月30日止)，向原告的物业管理人员提出租赁合同解除，根据物业人员的要求被告于2019年7月10日向原告物业人员递交了解除合同的申请书，被告于同年7月12日搬离了涉讼房屋，被告认为双方系协商解除租赁合同。被告不存在拖欠原告租金等费用，被告的营业款双方尚未结算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。《上海建滔广场一期商业租赁合同》、补充协议、退租申请等证据，当事人对真实性均无异议，本院确认真实性并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月28日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就涉讼房屋签订租赁合同。租赁合同约定如下：1.1甲方出租给乙方的房屋为涉讼房屋。2.1乙方向甲方承诺涉讼房屋仅限于餐饮(泡面小食堂)使用。3.1涉讼房屋租赁期限自2018年10月8日起至2019年10月7日为止，包含免租期。5.1涉讼房屋自2018年10月8日起至2018年12月7日起的月租金总计4,750元，自2018年12月8日起至2019年10月7日的月租金总计为9,500元。5.2租金每三个月预付一次，先付后用。乙方应于每期租金到期前十日向甲方预先支付下一期的租金。5.4甲、乙双方同意，若乙方未按本合同规定之日期支付租金、物业管理费及其他相关费用的，每逾期一天按日应付费用的3%交纳违约金。若逾期超过5天的，甲方或物业公司有权停止水、电、燃气及采取甲方或物业认为合适的相关措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止。6.1乙方应在签订本合同3日内向甲方支付24,000元，相当于房屋2个月的租金及物业管理费，作为房屋的租赁保证金。6.3甲方有权从保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、物业管理、水、电、燃气、通讯等费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方的书面通知后五天内将其补足。7.1.1房屋的月物业管理费总计为2,500元，由乙方承担。17.2.1若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约责任(甲方有权没收乙方所付的各种保证金和乙方已支付的全部费用，乙方另应全额赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失和补交装修免租期、经营免租期租金)，且有权解除合同。(1)乙方未按合同约定交纳租金或超过30天，经甲方催告仍未付款的……。17.2.3租赁期限内，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方所付的各种保证金和乙方已支付的全部费用(包括但不限于租金、物业管理费)，乙方另应全额赔偿甲方为签订合同而支付的中介费损失和补交装修免租期、经营免租期租金。当日，原被告双方又签订了一份《补充协议》，主要内容为：装修免租期自2018年10月8日起至2018年11月7日，乙方免交涉讼房屋的租金，该期间内收取的租金为免租期结束后第一个月租金平摊至免租期内的费用，乙方在2018年10月8日起至2019年12月7日止期间实际支付的月租金为4,750元。装修免租期内除租金外，乙方须支付其按合同就使用涉讼房屋所应付的一切费用(包括但不限于物业管理费、装修免租期物业管理费按照2,500元/月计算，如乙方提前完成装修后开始营业，则从营业之日起物业费按照2,500元/月计算；装修押金、水、电、煤气、其它设备等费用)。……如因乙方违约导致合同提前终止，乙方须按照每月租金9,500元补交免租期的租金。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金19,000元及物业保证金5,000元，共计24,000元。被告于2019年7月10日向管理涉讼房屋的物业公司员工递交一份《退租申请》。审理中，原告确认收到该份申请，还确认被告于2019年7月12日搬离了涉讼房屋。原告确认2019年7月25日提交起诉状。原、被告一致确认原告已自行扣除了1,771.11元的营业款及原告账上尚留存被告所有的6,592.81元营业款，共计8,363.92元。审理中，原告要求抵扣2019年7月13日之后被告拖欠的租金，被告则同意抵扣被告应承担的欠款。被告还认可上述剩余营业款扣除2019年7月份的物业费2,500元。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同及补充协议具有法律效力，双方均应按约履行。被告于2019年7月12日搬离了涉讼房屋，搬离前原告已收到被告递交的《退租申请》，2019年7月25日原告起诉要求解除租赁合同，本院据此确认原告起诉之日为双方租赁合同解除之日。被告认为双方系协商解除合同缺乏证据予以证实，本院不予采纳。原告主张的合同解除之日晚于合同租期到期日，本院亦不予采纳。被告依约还应支付2019年7月1日起至租赁合同解除之日止的租金7,808元及原告主张的第7项诉请的水电费。被告系中途擅自退租，应承担导致合同解除的违约责任，原告主张的第4、5项诉请符合合同及补充协议的约定，本院予以支持。原告主张的租金滞纳金，与解约的事实依据不符，本院不予支持。本院考虑本案合同原定租期2019年10月7日终止，没收保证金及承担免租期损失已足以弥补原告租期内可得利益，原告再另行主张6个月的房屋空置费本院不予支持。审理中，被告表示同意以留存在原告处的营业款抵扣被告应承担的欠款并无不当，本院予以认可。被告留存在原告账户内的营业款扣除租赁合同解除之日前被告未付的物业费2,500元后的余款用以抵扣被告应承担的付款责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司与被告王权就上海市长宁区通协路XXX号B1美食广场(F19)商铺签订的《上海建滔广场一期商业租赁合同》及《补充协议》于2019年7月25日解除；二、被告王权应于本判决生效之日起十日内向原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司支付拖欠的租金7,808元(以被告王权剩余营业款5,863.92元先抵扣)；三、原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司没收被告王权支付的租赁保证金19,000元及物业管理费保证金5,000元；四、被告王权应于本判决生效之日起十日内向原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司支付装修免租期内的租金9,500元；五、被告王权应于本判决生效之日起十日内向原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司支付电费223.48元、水费10.46元；六、驳回原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,105元，由原告昆山建滔餐饮管理有限公司上海分公司负担4,426元，被告王权负担679元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  李 冬人民陪审员  沈建伟二〇二〇年四月十三日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。