山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2982号 上诉人（原审原告）:青岛市住房公积金管理中心，住所地山东省青岛市市南区山东路2号甲。 法定代表人：曹彦平，主任。 委托诉讼代理人：张颖清，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙城城，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜萍，女，1981年11月10出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 被上诉人（原审被告）：郝海洋，男，1982年3月18出生，汉族，住陕西省西安市未央区。 被上诉人（原审被告）：卓越置业集团（青岛）有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道空港工业聚集区办公楼5楼。 法定代表人：张昊，执行董事。 委托诉讼代理人：张玉环，系该公司员工。 上诉人青岛市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与被上诉人姜萍、郝海洋、卓越置业集团（青岛）有限公司（以下简称卓越置业公司）金融借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初7362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人公积金中心上诉请求：一、撤销一审判决第五项，改判为1.姜苹付公积金中心律师费28797元；2.郝海洋对律师代理费承担连带保证责任；3.卓越置业公司对借款本息、实现债权的费用（包括律师费等）承担连带保证责任；二、本案一审、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决第5页“公积金中心主张提起本案诉讼支付律师代理费28,797元，但未提交支付凭证”、“公积金中心未提交证据证明律师费已实际发生，对其主张的律师费不予支持”事实认定错误、适用法律错误，上诉人在一审中已经实际支付律师代理费28,797元，亦向法院提交了支付凭证，法院应当支持律师代理费。二、郝海洋应当对律师代理费承担连带保证责任。根据上诉人一审中提交的《青岛市住房公积金贷款申请审批表》，郝海洋承诺为姜萍办理住房公积金贷款提供不可撤销的连带保证，保证范围包含借款本金、违约金、赔偿金以及实现贷款债权、抵押权的费用（包括但不限于律师费等），现姜萍未按约定履行还款义务，郝海洋应当对律师代理费承担连带保证责任；三、一审判决第5页认定“涉案抵押房产已经竣工验收具备办理房产证的条件,卓越置业公司对上述债务不再承担连带保证责任”事实认定错误、适用法律错误，卓越置业公司未履行协助办理房产证正式抵押登记的义务，应承担对姜萍的全部债务承担连带清偿责任。本案中，姜萍申请住房公积金贷款，卓越置业公司提供阶段性连带责任保证，保证的范围包括借款本息、违约金、赔偿金以及实现贷款的债权、抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等），保证期间为自本合同生效之日起至抵押房屋竣工验收被、协助姜萍办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。无论因何种主客观原因未能办妥证实抵押登记，依照合同约定，在保证期间内，卓越置业公司皆应承担连带保证责任。本案中，无论是否因为姜萍与郝海洋不配合导致无法办理房产证，截止至上诉人起诉时，涉案房屋未办理房地产权登记，未办妥正式抵押是事实，卓越置业公司未完成协助义务，其保证责任仍在保证期间内，姜萍未按约定履行还款义务，卓越置业公司对姜萍对债务应当承担连带保证责任。 被上诉人姜萍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 被上诉人卓越置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 被上诉人郝海洋未进行答辩。 公积金中心向一审法院起诉请求：1.解除《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》；2.姜萍偿还截至2019年8月13日借款剩余本金512,152.22元、利息1,557.83元、逾期利息4,144.32元、罚息72.93元，合计517,927.3元，并按合同约定的计算方式支付自2019年8月14日起至实际给付之日止的逾期利息、罚息；3.姜萍支付律师代理费28,797元；4.郝海洋、卓越置业公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；5.公积金中心对位于青岛市城阳区户房屋享有优先受偿权，可以其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；6.本案的诉讼费及其他实现债权的费用由姜萍、郝海洋、卓越置业公司承担。 一审法院认定事实：一、2013年11月4日，姜萍向公积金中心提交了住房公积金贷款申请审批表。郝海洋作为姜萍的配偶在《申请人配偶保证》一栏中签字确认“本人承诺为申请人办理住房公积金贷款提供不可撤销的连带保证，若申请人未按借款合同规定按期还款，本人愿承担还款义务，授权公积金中心在本人住房公积金和住房补贴资金账户中扣收逾期贷款本金、利息、罚息、违约金、公积金还款卡透支利息、诉讼费用、律师费以及为实现债权而发生的其他费用。若上述财产不足以偿付应付债务，本人愿以工资、奖金等其他合法收入及个人财产继续承担还款义务”。 二、2013年11月4日，公积金中心与姜萍、卓越置业公司签订编号：16贷字[2013]003932号的《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》。合同约定：1.公积金中心委托中国建设银行股份有限公司青岛城阳支行向姜萍发放住房公积金贷款580,000元，用于购买位于青岛市城阳区户的房产。2.借款期限自2013年11月4日至2041年11月3日，共计336期，以实际划款日为借款期限的起算日。3.贷款年利率4.5%，贷款利率如遇国家调整，按有关规定作相应调整。4.还款方式为等额本息还款，贷款资金发放之日的次月起的对应日为借款人的还款日。5.姜萍以上述房产为该借款提供抵押担保，卓越置业公司提供连带保证，担保范围包括：借款本息、违约金、赔偿金以及实现贷款债权、抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费等）。6.卓越置业公司保证期间为自本合同生效之日起，至抵押房屋竣工验收、卓越置业公司协助姜萍办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。在保证期间内，如姜萍未按照本合同约定履行还款义务，卓越置业公司应承担连带清偿责任。7.姜萍不按还款计划偿还借款本息连续超过三个月的，公积金中心有权解除合同，要求提前偿还全部借款本息，并承担合同约定的违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）及其他相关费用，姜萍不能偿还前述债务的，公积金中心有权处置抵押物，实现抵押权。8.姜萍未按合同约定期限或金额归还贷款的金额为逾期贷款本息额，公积金中心有权对逾期贷款本息额在逾期期间按人民银行的规定计收利息。 同日，郝海洋出具《房屋产权共有人抵押担保承诺书》：同意将与姜萍共有的青岛市城阳区户房产作为贷款担保，接受担保条款的约束。 三、2013年11月8日，公积金中心与姜萍、郝海洋办理了青岛市城阳区户房产的预告抵押登记，登记编号为：青房地预市字第××号。 四、2014年1月10日，公积金中心依约发放贷款580,000元。但姜萍未依约还款，截至2019年11月15日逾期7期，累计逾期59期，尚欠本金512,152.22元、利息和罚息10,146.28元。 五、公积金中心主张提起本案诉讼支付律师代理费28,797元，但未提交支付凭证。 六、涉案房产已经竣工验收具备办理房产权登记的条件，因姜萍与郝海洋离婚，无法共同办理。 一审法院认为，本案所涉的《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自义务。公积金中心已依约发放贷款，但姜萍未按约定还款，构成违约。根据合同约定，公积金中心有权要求解除合同、要求姜萍偿还全部借款本金及相应利息、罚息。公积金中心未提交证据证明律师费已实际发生，对其主张的律师费不予支持。郝海洋自愿为姜萍的本案债务提供连带保证，一审法院对公积金中心要求郝海洋承担连带保证责任的诉讼请求，予以支持。 涉案的抵押财产已经办理了抵押预告登记，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，公积金中心主张对抵押财产处置后的价款享有优先受偿权，一审法院予以支持。涉案抵押房产已经竣工验收具备办理房产证的条件,卓越置业公司对上述债务不再承担连带保证责任。 《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。本案的借款合同没有约定担保顺位,而姜萍已经提供了房产抵押担保,故郝海洋对涉案抵押房产拍卖、变卖的不足部分承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第一项，《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决如下：一、解除公积金中心与姜萍、郝海洋签订的编号：16贷字[2013]003932号的《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》；二、姜萍于判决生效之日起十日内归还公积金中心借款本金512,152.22元、截至2019年11月15日的利息和罚息10,146.28元、以及自2019年11月16日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息按照《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》的约定计算）；三、公积金中心可以青岛市城阳区户房产（青房地预市字第××号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款，在约定的抵押担保范围内优先受偿；四、对公积金中心以青岛市城阳区户房产在拍卖、变卖所得价款清偿上述第二至三项债务之后的不足部分，郝海洋在保证范围内对上述第二至三项债务承担连带清偿责任；五、驳回公积金中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,267元，减半收取计4,633.5元，保全费3,420元，共计8,053.5元，由姜萍、郝海洋负担。 二审中，上诉人公积金中心提交招商银行的收款回单原件一份,证明上诉人已经支付了28,797元的律师代理费，律师事务所已实际收取。被上诉人卓越置业质证称，证据的真实性无法核实，且没有相关合同及付款凭证予以确认，该费用不应由我方承担。被上诉人姜萍质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。费用支付时间为一审开庭后。本院认为，公积金中心提供了收款回单的原件，本院对证据的真实性予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、卓越置业公司是否应当承担阶段性保证责任；二、上诉人主张的律师代理费，是否应予支持。 关于焦点一，本院认为，根据《住房公积金贷款抵押借款合同》对约定，保证期间为自本合同生效之日起至抵押房屋竣工验收、卓越置业公司协助姜萍办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止。上述关于保证期间的约定恰说明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中，卓越置业公司就该预抵押房产已经竣工、验收并交付至姜萍，但因姜萍、郝海洋个人原因无法办理正式抵押登记，应将此视为办理正式抵押登记的条件已经成就，一审确认公积金中心对预抵押房产处分价款的优先受偿权并无不当，卓越置业公司的阶段性保证责任应予免除。 关于焦点二，本院认为，上诉人公积金中心已提交《委托代理协议》、发票以及收款回单，上诉人提供的证据足以证明已经实际支出律师费28,797元。被上诉人郝海洋签订的《青岛市住房公积金贷款申请审批表》中约定，郝海洋为姜萍办理住房公积金贷款提供不可撤销的连带保证，保证范围包含借款本息、违约金、赔偿金以及实现贷款债权、抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等），现姜萍未按约定履行还款义务，郝海洋应当对律师代理费承担连带保证责任。 综上，公积金中心的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。因公积金中心在二审中提供新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零八条、二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市南区人民法院(2019)鲁0202民初7362号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销山东省青岛市市南区人民法院(2019)鲁0202民初7362号民事判决第五项； 三、姜萍自本判决生效之日起十日内支付青岛市住房公积金管理中心律师代理费28,797元； 四、对本判决第三项确定的债权，青岛市住房公积金管理中心以青岛市城阳区户抵押房产在拍卖、变卖所得价款清偿律师费不足的部分，由郝海洋承担连带清偿责任； 五、驳回青岛市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9,267元，减半收取计4,633.5元，保全费3,420元，共计8,053.5元，由姜萍、郝海洋共同负担。二审案件受理费4,634元，由青岛市住房公积金管理中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 薄富超 书记员韩平