山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终383号 上诉人（原审原告）：滨州仁成众信房地产开发有限公司，住所地山东省滨州市黄河七路288号四号楼一单元201室。 法定代表人：王杰，总经理。 委托诉讼代理人：王辉国，山东莫同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡安瑞，山东舜天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：崔富国，男，1957年2月14日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐爱国，山东守护律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张国勇，男，1972年2月13日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：平宝凯，山东民杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李群，山东民杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东富安置业有限公司，住所地山东省滨州市黄河二路671号。 法定代表人：梁国辉，总经理。 委托诉讼代理人：于龙，山东一衡律师事务所律师。 上诉人滨州仁成众信房地产开发有限公司（以下简称“仁成公司”）因与上诉人崔富国、上诉人张国勇、被上诉人山东富安置业有限公司（以下简称“富安公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省滨州市中级人民法院（2016）鲁16民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁成公司上诉请求：1.判令富安公司、崔富国、张国勇向其支付1、2号楼销售（抵债）款24335505元（1、2号楼共计126套房产，销售抵债总金额为77873616.98元，按照31.25%分配）；2.判令富安公司、崔富国、张国勇向其支付3号楼销售（抵债）款29987872元（3号楼共计530套房产，己销售100套金额为134366148元，按照31.25%分配，减去仁成公司已分得房屋价值12001550元）；3.判令富安公司、崔富国、张国勇按照31.25%的比例向仁成公司交付3号楼剩余房产或给付相应比例的房款暂定3000万元；4.判令富安公司、崔富国、张国勇向其支付向仁成公司支付租赁收益暂定3000000元（依据查实租赁收益的31.25%计算）；5.一、二审诉讼费用依法承担。事实和理由：一审法院针对本案归纳了六个焦点问题并逐一作出了评析，进而得出了判决结论。仁成公司对一审判决关于第一、二、三项焦点问题的认定均无异议，但对一审判决关于第四、五、六项焦点问题认定的事实存有异议，判决结果亦应纠正，理由如下：一、一审判决对于焦点四“关于1、2号楼销售款的分配问题”的认定错误。1、2号楼共计126套房屋，一审法院以其中的11套房屋无法查清是否用于抵顶仁成公司债务为由，进而作出在本案中不予处理由仁成公司另行主张的认定，是一审法院不尽职责的表现。（一）没有证据证明案外人翔盛担保公司或汪猛或万花芹与仁成公司存在债权债务关系，11套房屋与仁成公司没有任何关联。（二）在2019年7月17日的庭审中，富安公司、崔富国、张国勇均表示对此亦不知情。控制富安公司的是崔富国及张国勇，办理网签也应是富安公司、崔富国、张国勇，其不清楚是否抵顶仁成公司的债务显然有悖常理。（三）退一步讲，即便11套房屋存在权属不清的问题，尚有115套房屋已经销售或抵债，四方当事人并无争议，一审法院应依法进行分配，该115套房屋不予处理显然错误。二、一审判决对于焦点五“关于3号楼房屋、销售款的分配问题”的认定错误，对3号楼未售房源进行倾向性分配显失公正。为论证该焦点，一审法院从五个方面进行了说理，单纯从文字上看似乎不无道理，但经不起仔细推敲，因为法院的认定缺乏证据支持，且相关的事实没有查清。虽然3号楼的房屋均进行了网签，但是该网签是销售还是抵债还是分配没有查清，故在这种情况下，一审法院考量合同相对方的利益显然是片面的。即便项目建设过程中存在融资的事实，但是向哪些债权人融资、融资数额多少、是否归还、归还方式是什么等等均未查清，谈何以保护债权人利益为由对3号楼房屋不予处理。另外，崔富国在未经过仁成公司同意的情况下，利用控制富安公司的便利条件侵占了3号楼300余套房屋，并以超低价格网签至其子女及关联公司的名下，没有任何依据，侵害了仁成公司的应得的份额，一审法院置之不理，显然对仁成公司是极其不公平的。三、一审判决对于焦点六“关于租金的分配问题”的认定错误。一审法院以租金问题与本案非同一法律关系而不予处理，属于法律适用错误。仁成公司主张的租金是涉案房屋的正当收益，与涉案房屋权益分割系同一法律关系，理应一并处理。仁成公司作为涉案资产31.25%的权利人，对126套住宅、530套商铺享有分配权利，一审法院仅给予22套商铺和1412万余元，明显是对富安公司、崔富国、张国勇的过分偏袒。判决提及的可另案主张权利不是对仁成公司权利的保护，而是法院回避审判不尽职责的表现，理应加以纠正。另外，一审法院驳回仁成公司追加第三人的申请没有任何理由和依据，也不利于事实的查清。四、一审判决对于其决定分配的房屋和销售款的分配比例的认定，存在错误，与其他事实的认定存在矛盾。（一）一审判决在对于崔富国占有的306套房屋没有重新分配的情况下，却认定仁成公司对于3号楼张国勇占有的87套房屋只应分得31.25%，自相矛盾。如果一审判决认为崔富国已占有的房屋是依据其应分得的37.5%获得的，那么既然其已经获得了本应得到的部分，其就不应该再参与剩余房屋（包括这87套房屋）的分配。依据一审判决认定的仁成公司与张国勇之间的分配比例，这87套房屋应当是仁成公司与张国勇平分（各占50%），而不是仁成公司只分31.25%。如果一审判决认为崔富国应该参与剩余房屋（包括这87套）的分配（这时仁成公司分配比例才是31.25%），那么崔富国已经占有的房屋就应该被拉进来计算实际价值，一并在三方间按约定比例进行分配。否则崔富国参与剩余房屋分配的事实依据何在？而一审法院并没有对崔富国已经占有的房屋计算入分配对象（事实上一审判决是认可了崔富国已分配的房屋）。另外，崔富国已经占有房屋的商品房预售合同基本都是崔富国既作为出卖方的委托代理人签章，又作为买受方（比如滨州铭泽商贸有限公司）的委托代理人签章，合同价款许多明显偏低，比如3号楼1-2层107、112、113等，登记合同相近房屋的价格均在近500万以上，而这几套房屋价格才80万左右。（二）和上述第一点理由一样，一审判决认定仁成公司对于销售的3号楼7套房屋的价款应分比例为31.25%，同样错误。如果认为崔富国应当参与分配这部分价款，那么就应当将其已经占有的房屋计算价值重新纳入三方分配，但一审判决没有这么做。如果认可崔富国占有房屋的合法性，其就不应当再参与这部分价款的分配，仁成公司同样应当分配这部分价款的一半。因而一审判决对此的认定是矛盾的。五、对于3号楼的其他已售或抵押房屋的价款也应当进行分配，由处分方按约定比例向仁成公司支付。比如：通过富安公司提供的合同登记表可以看到：3号楼中标注为“抵押后购买”、买受人为“滨州市滨城区农村信用合作联社”的房屋为58套（因疫情无法正常阅卷，数据可能不准，以登记表为准）。标注为“抵押”的房屋，其中买受人系滨州市色界新时尚商贸有限公司的房屋10套、买受人为盖军的房屋15套、买受人为雷永军的房屋5套。而即使依张国勇认可的富安公司提交的现金日记账，这些抵押的借款或售房的价款也没有进入涉案项目（上面没有记载这些入账），已被处分人占有。考虑房屋被单方擅自销售及抵押的客观事实、及权衡处理的便捷性和有效性，应当将房屋价款按比例分配给仁成公司。还有3号楼118、119、120三套商铺的销售款25892000元，应当进行分配。证据可以证明的事实是：这三套房屋已经销售，款项已经收取，且被张国勇收取。张国勇抗辩说是充抵债务，一方面证明债务的证据不足，另一方面在对方提供的账上也没有充抵的记载，同时即使有负债也应当由个人承担。六、仁成公司要求的分配比例符合客观事实、体现证明责任的分担、切合各方权利义务。（一）仁成公司的投资是有证据证明的。仁成公司一审中举出的投资明细是附有原始凭证的（包括支票头、转账明细的），因而是有据可查的，这部分证据证明的出资为44730468.88元（实际数额更多）。（二）张国勇举出的证明自己投资数额的证据只有收据复印件，没有转账凭证等原始依据，所以其证明其投资数额的证据不足。（三）依据涉案项目的实际情况，富安公司掌握房屋的销售款项及建设过程、投资数额等，但其提供的证据明显不符合证据的合法性、客观性、真实性要件（见一审中仁成公司的质证意见）。负有证明责任的一方、掌握证据材料的一方不能如实向法院提供证据，无论依据过去的证据规则，还是现在的证据规则，都应当承担对自己不利的后果。（四）仁成公司和张国勇均负有对项目出资的义务，各方的融资债务及利息成本应由各方自行承担。而不能以项目房产进行抵账。如果充抵了某方融资的债务，则应当视为该方分得了相应房屋，该方应该按比例拿出相应的价款给另一方。（五）不能用房屋充抵不真实的项目负债（或者讲是证据不能证明的负债），对此应当认定项目掌控方事实上擅自处分了相应的房屋，应当折合相应价款进行分配。对于现有证据不能证明存在在的项目债务，应当搁置，如果将来各方得以合法形式确认，可由各方按份负担。从而不影响现有的分配。（六）对于本案所涉租金的数额及租赁时间，富安公司完全掌握证据，其依法应当提交，且在2016年10月12日原审证据交换笔录第8页下，张国勇自认租金为320万元。因而租金作为合作项目的收益应当依据证据规则确定数额进行分配。 张国勇辩称，一、一审法院对于1、2号楼销售款未进行分配，认定事实清楚，适用法律正确。（一）经富安公司在一审庭审时自述及其提交的证据，证实涉案项目是负债项目，富安公司以涉案项目房源面积对工程款债权人进行了抵账，涉案项目现并无房源可供分配，而且对外仍有欠款。（二）假使是涉案项目目前具有可分配房源，因涉案项目目前并未进行验收，也没有办理初始登记，并不具备分配的前提条件。且张国勇与仁成公司共同拥有涉案项目销售款和剩余未销售房产的62.5%。一审中仁成公司提交的证据无法证实其对涉案项目的实际投资金额，假使涉案项目目前可分配，也应在法院查清仁成公司实际投资金额的基础上进行分配。（三）1、2号楼仁成公司已经实际分配了11套房屋、11个储藏室及11个车位。根据张国勇提交的证据，张桂远出具的还款协议以及汪猛出具的说明可知，2012年9月30日张桂远因欠汪猛母亲万花芹借款本息6288877.5元，张桂远遂在2013年1月将上述房屋、储藏室及车位折价抵偿上述欠款，后张桂远通知富安公司及张国勇将上述房屋网签至汪猛母亲万花芹名下。而且根据富安公司提交的销售合同及仁成公司提交的网签明细也能证明，上述房产现登记在万花芹名下，而且均为顶账所用。仁成公司称控制富安公司的为崔富国与张国勇，纯属主观臆断。富安公司的法定代表人及股东均非张国勇，而且上述11套房屋的网签时间为2013年1月份，这期间的法定代表人为任秀峰，与张国勇无任何关联。而且涉案11套房产如何抵顶债务，如何网签至万花芹名下，张国勇无从知晓。一审法院对于1、2号楼销售款未行分配认定事实清楚，适用法律正确。二、一审法院对于3号楼房屋、销售款的分配，张国勇对此项内容亦提出上诉。张国勇始终认为案涉富尔玛项目的房屋、销售款（含抵账款）现在并不具备分配的前提条件。假使二审法院认定具备分配的前提条件，也应当在查清仁成公司、张国勇的实际出资额，对现实际分配房屋的价值进行综合判定后，再行分配。而非简单以仁成公司、张国勇网签合同价格来确定各自实际分配价值。三、一审法院对于租金未进行处理，认定事实清楚，适用法律正确。本案法律关系为合资、合作开发房地产合同纠纷，仁成公司主张的租金与本案并非是同一法律关系。且仁成公司对于涉案房屋是否产生租金以及租金数额均未提交证据，其应承担举证不能的法律后果。根据一审法院调取的证据，租金的产生也系崔富国、张国勇所分配房屋对外租赁的再收入，与仁成公司无关。若如仁成公司所述，销售的房屋、商铺的租金其都应参与分配，那么仁成公司分配房屋后产生的租金也应进行分配。综上所述，请求二审法院驳回仁成公司的上诉请求，支持张国勇的上诉请求。 崔富国辩称，一、关于仁成公司提到1、2号楼分配问题，崔富国的上诉状中内容已经明确，不仅是1、2号楼包含3号楼在内整个涉案房产开发项目不具备向合作开发各方分配销售款的条件。（一）现阶段分配既不符合法定条件也不符合约定条件，一审判决书31页至32页关于3号楼分配理由第5点也说明是先行分配，并且是为了平衡投资各方的利益，这说明一审法院本身也不认为合作开发协议分配条件已经成就，因此本身一审法院突破协议约定条件进行分配，就没有依据。（二）仁成公司陈述崔富国与张国勇实际控制富安公司没有任何依据，从本案最基础的合作开发协议来看，主体仅为两方，仁成公司与张国勇同属乙方，并且共同建设及销售，乙方内部仁成公司与张国勇的任何约定崔富国不予干预，也不是合作开发协议核心，崔富国不应对乙方内部争议承担责任。（三）仁成公司也认可一审判决31页第1点关于富安公司仅是涉案项目开发主体，也是合作开发获取经济回报途径，因此是否实际控制公司不是分配的理由，并且乙方内部分配问题与合作协议中单独作为甲方的崔富国没有任何关系。二、仁成公司陈述崔富国侵占房屋既没有事实依据，也与之前庭审陈述自相矛盾。（一）之前已经明确仁成公司与张国勇一方争议属于合作开发中乙方内部的争议，本身与崔富国无关，仁成公司主张31.25%分配比例并不能约束崔富国，即崔富国只要按约定比例分配，乙方内部两方是否按31.25%比例分配与崔富国无关，也对崔富国没有任何约束力。（二）仁成公司如果要基于侵占向崔富国主张权利，应当举证侵占事实，即崔富国超过约定比例分配，但客观上崔富国并没有超出。相反仁成公司却与之前庭审内容多处存在矛盾，例如在初一审中仁成公司自行提交证据5分配协议及附图中证明几方达成分配协议，并且认可崔富国以实际行为履行该分配协议，也就是说仁成公司一直认为崔富国是按照约定协议履行分配内容的并没有侵占；2017年2月15日一审法院笔录中法院问：“你投资的具体数额？”，张桂远（仁成公司法定代表人）回答：“崔富国与张国勇没有串通，只是张国勇背着我们私刻公章，将本已经属于我的房产占为己有”；同一笔录中法院问：“涉案房产是否进行分配？”，张桂远回答：“11套房子刚开始给我了，以后张国勇又给我撤了，对于崔富国的分配没有意见”；2017年8月7日仁成公司上诉状第2页载明：“甲方（崔富国、富安公司）与乙方（仁成公司、张国勇）之间就利益分配比例没有争议，仁成公司并非想以按实际投资比例来变更合同约定的分配比例，而是因为与张国勇之间没有约定具体分配比例”。综合上述内容，初一审中仁成公司一直认为张国勇侵占其应得房产，对崔富国分配房产并没有异议，但在本次上诉中又变换了说辞，明显是违反了禁反言的原则。三、对于租金分配问题我方坚持项目达不到分配条件的观点，并且即便分配租金，对于崔富国分得房产相应租金收益应归崔富国所有，不可能作为几方分配的标的。四、仁成公司提到要求按31.25%的比例进行三方分配，不符合本案初二审发回重审的意见，在发回重审裁定第二页第11行有记载，之所以发回重审系因为31.25%是张国勇的内部争议，而不是与仁成公司的外部争议。基于一审法院认定的张国勇87套房产加115号商铺，仁成公司使用的101、106号房产，一审法院并未对崔富国按比例分配，上述房产的总价约为8000余万元，上述仁成公司补充上诉意见中提到崔富国分配了上述房产与事实不符。对于320万元租金问题，崔富国不知情。综上所述，仁成公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法按崔富国的上诉请求予以改判。 富安公司辩称，一、富安公司是仁成公司、崔富国、张国勇借用进行涉案项目开发的公司，无实体权利，不掌控房款及房源面积。二、涉案项目系负债项目，在未进行汇算清缴前不能确定有相应的房款及房源面积进行分配。三、富安公司经历了由崔富国、张桂远等控制的阶段，因控制人的变化以及控制人管理水平不一致等原因导致公司账目非常混乱，2018年8月1日梁国辉担任富安公司法定代表人后，只存在现存的公司对外抵账及部分销售登记表的财务账目，对于销售房源的账目应该在崔富国、张桂远的控制范围内，对此在一审中已经通过开庭笔录予以证实。因此，本案应当进行审计以确定是否存在收益可以分配。 崔富国上诉请求：1.依法撤销山东省滨州市中级人民法院（2018）鲁16民初41号民事判决第三项，改判其不承担支付14124718.16元销售款的责任；2.本案一、二审诉讼费用由仁成公司承担。事实和理由：一、本案合同履行中，仁成公司的行为已构成严重违约且权利主张已超诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。一审判决认定：涉案的3份协议/合同书依法成立、合法有效。故合同当事人应当严格遵照合同条款约定享有权利、履行义务、承担责任。依照本案3份协议/合同条款约定，仁成公司已经明显构成严重违约且主张权利时已超诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。（一）2010年3月7日，崔富国、仁成公司与张国勇三方签订的《合作开发协议（合同）》第4.4条约定：“如果乙方（仁成公司与张国勇）违反第7.2条中的约定，甲方（崔富国）有权单方支配处置销售款”。该合同第7.2条约定：“……因乙方债务或其他乙方原因造成停工达二个月以上时，或逾期竣工验收达一年时……乙方在该项目中的一切权利灭失……双方终止合作”，该合同第3.2条约定：“涉案项目全部工程竣工验收期至2011年11月”。结合本案一审查明的“涉案工程至今未完工验收”事实，依据《合作开发协议（合同）》约定，可知本案合同已经终止，仁成公司已丧失合同权利，特别是分配销售款利益的权利。（二）2010年3月7日，崔富国、仁成公司与张国勇三方签订《合作开发协议（合同）补充合同》一份，约定：“乙方（张国勇）支付给甲方（崔富国）2500万元作为补偿，如果2010年4月30日前甲方不能全部收到该2500万元时，之前签订的《合作开发协议（合同）》作废，乙方在该项目中的一切投入及损失自行承担，甲方不予补偿……”。截止今日，仁成公司并未按约缴纳2500万元补偿款、已构成严重违约。依据补充合同约定：在前签订的《合作开发协议（合同）》已然终止，仁成公司已不再享有任何涉案《合作开发协议（合同）》的合同权利，仁成公司的一审诉讼请求无事实及法律依据、不应得到支持。基于上述理由并结合有关诉讼时效的法律规定，仁成公司于2016年8月26日起诉立案，明显已超诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。二、一审判决判令富安公司向仁成公司支付14124718.16元销售款不符合《合作开发协议（合同）》的约定，同时涉案房地产开发项目尚未进行竣工验收，所得销售款项实为房屋预售款，应当依法专款专用，不应进行分配。（一）涉案房产开发项目向合作开发各方分配销售款的约定条件尚未达成。《土地增值税清算管理规程》第九条规定：“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的……。”由此可知，目前涉案房地产开发项目尚未全部峻工且完成销售，在主管税务机关未主动要求纳税人进行土地增值税清算的情况下，富安公司未对涉案房地产开发项目进行土地增值税清算完全符合法律规定。《合作开发协议（合同）》第4.1条约定：“扣除缴纳因本地块开发应缴纳的土地增值、营业税等所有税款清盘后，甲方拥有销售款的32.5%，乙方拥有销售款67.5%……。”据此，涉案《合作开发协议（合同）》系签约各方的真实意思表示，各方当事人应当根据约定行使合同权利。本案中合同各方当事人已作出约定同意在税款清算及项目清盘结算后再行分配销售款项，因此一审判令富安公司向仁成公司支付销售款与当事人之间的条款约定不符，应予纠正。（二）房屋销售款项尚属于预售房款，依法不应进行分配。涉案房地产开发项目目前尚未完成验收，在严格意义上不具备交付条件，对于富安公司而言，其对购房者还没有完全履行合同义务，在此情况下已收到的房屋销售款为预收账款（预售款），属于涉案房地产开发项目的对外负债，待验收合格后才能转化为项目利润或收入，因此目前阶段如对销售款进行分配，实质上就是将涉案房地产开发项目以对购房者负债形式取得的资金进行分配，这无疑违反“有利润才分配”的基本原则，对购房者的权益也形成了巨大风险。此外，《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设”，《山东省商品房预售资金监管办法》第四条规定：“商品房预售资金监管，遵循专户专存、专款专用、全程监管、节点控制的原则”、第五条规定：“商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件终止”。根据以上规定可知，法律法规对商品房预售款的用途已有明确规定，必须用于工程建设，在综合验收备案完成前不应作为“利润”进行分配。三、一审判决混淆了崔富国与富安公司之间的法律关系，导致错误判令崔富国与富安公司共同承担支付销售款义务，明显属于适用法律错误，应予纠正。崔富国与富安公司系两个独立的法律主体且并不存在混同情形。依据一审判决：富安公司承担支付责任仅是因其系房屋出卖人、实际收取了销售款，而非其他原因。但富安公司目前仍处于正常经营中，并未出现任何经营困难、资不抵债等情形，崔富国也并未存在占有涉案房款、侵犯富安公司公司权益的事实存在，不符合《中华人民共和国公司法》中有关需要公司股东承担责任的法律规定情形。一审判决仅因崔富国系富安公司大股东而判令其承担责任，无事实及法律依据。崔富国并非富安公司的账目控制人。依据《合作开发协议（合同）》，仁成公司及张国勇负责共同涉案房产项目的规划、建设、销售等工作并承担相应费用，而崔富国仅负责提供项目所需建设用地使用权作为投资。因此，常理推断来讲，销售账目并非由崔富国掌握。一审判决仅凭富安公司陈述且无其他证据支持情形下即认定崔富国系富安公司账目控制人无事实及法律依据。并且，仅依据控制账目即判令崔富国需同富安公司一并承担赔偿责任，并不符合法律法规规定，账目控制与责任承担并无关联性、缺乏法律依据。一审判决适用法律错误，应予纠正。另，富安公司出具的说明仅系富安公司的单方意见且因富安公司系案件利害当事人，其说明效力有待确认。仅依据该份说明并不能得出“分配时，崔富国同意占比37.5%”的结论。并且从庭审笔录可知：崔富国一直主张占比45%而非37.5%。即使本案日后符合分配条件、进行利润分配，崔富国也应占45%比例。四、本案中崔富国主体不适格，应当依法驳回仁成公司的起诉。崔富国仅负责提供项目所需建设用地使用权作为投资并收取相应房款或分配房屋；本案系因仁成公司与张国勇间因投资及利益分配而产生的纠纷，与崔富国无关。本案涉及合伙纠纷、合作开发房地产合同纠纷等多种法律关系，在同一案件中进行一并处理有违法律规定。应当先行处理仁成公司与张国勇之间的合伙关系纠纷后，再予处理其他法律关系。因此，本案中崔富国的主体不适格，应当依法驳回仁成公司的起诉。五、合作开发内部主体争议的承担并不适用《中华人民共和国公司法》中关于突破公司有限责任制度，一审判决第三项审理逻辑明显错误。一审法院判决第三项基于“富安公司售房收款，且崔富国为公司大股东并掌控账目，所以承担责任”的论述是明显错误。（一）1.本案是合资合作房地产合同纠纷，纠纷主体与争议核心全部来自于房地产合作内部，进一步明确是合作方乙方内部的争议，并非来自于合作之外第三方，以第三方角度相对于合作开发内部的约定并不明知，可以构成《中华人民共和国民法总则》中的善意相对人，争议可以由开发主体公司承担责任，其后进一步才能涉及是否突破公司有限责任的问题，一审法院认定项目开发主体富安公司承担内部责任继而要求大股东崔富国承担责任明显错误。2.合作开发内部主体之间，是对合作开发约定明知的，相对富安公司不可能构成善意相对人，因此承担责任的主体应当为合作开发内部中的违约或侵权的主体，对此我方将提交新证据，证实一审判定我方承担责任的七套房产，实际的侵占方或受益方并非崔富国。（二）1.不论是在初审还是重审中，各方都多次表述，富安公司作为经营及经济回报的途径，仅是合作开发对外主体，其内部权利义务争议的承担主体，应当是合作开发内部的各方。2.基于房地产开发及国家网签制度的要求，房地产开发必然只能有一家房地产开发资质公司作为开发主体，本案开发主体就是富安公司，这是各方共同约定的结果。作为房地产开发主体其日常主要义务就是办理各项证照、办理网签、出售房屋、收取房款，这是必然发生的，而公司股东掌握公司账目也属于正常现象。但一审判决第三项审判逻辑是富安公司销售房屋收取了房款，对应公司大股东就要承担责任，那整个项目开发过程中多次发生股权变动，不同阶段所有大股东都要对开发合作内部争议承担责任，既突破合作开发协议相对性，又突破了公司法中的有限责任。（三）即便富安公司销售房屋收取房款，一审法院也应当查明房款去向以及实际用途，因为富安公司是合作开发中经济收益回报的途径，因此销售房屋收取房款是它的主业，不是判定责任标准，具体要看房款的去向，如果流向内部合作主体，在超出内部分配比例前提下应当向收款一方主体主张，如果是流向合作开发之外第三方，对于用于抵顶内部某一方债务的行为，也应当视为内部受益方承担责任，其他合作开发之外侵权行为，应当以富安公司作为主体，另案追究侵权责任。因此不论何种情形都不应要求公司股东承担责任。（四）即便按照一审法院错误逻辑，也不构成突破公司有限责任条件。从公司法原则、最高院司法解释以及会议纪要，都是对于突破公司有限责任适用的标准严苛，并且少用慎用的原则。从一审法院笔录中来看根本没有审查否认公司有限责任的内容；其次对于否认公司的有限责任，应当由否认一方举证，但一审庭审中既没有人提出，也没有人举证；一审中唯一与此有关的陈述是关于滨州刑事案件中富安公司账目由谁提交的问题，崔富国已经予以否认，并非其本人提交，退一步说即便是本人提交，仅凭提交账目行为根本达不到突破公司有限责任要求，除此之外没有其他任何证据或内容。六、因为有合作开发协议存在，合作开发内部之间主张权利应当基于违约或侵权行为，因此应由主张一方承担举证责任，并且举证应当具有高度盖然性。仁成公司作为开发合作乙方的内部主体，即便证明与张国勇之间的比例分配，但是作为崔富国是独立于乙方之外的合作方，乙方内部分配比例并不能制约崔富国的权利，只有在仁成公司证明崔富国发生超出分配比例占用房屋事实后，才有权向崔富国主张权利，但仁成公司仅在证明内部31.25%分配比例后是无法对抗崔富国享有的权利。七、一审法院在认定合作开发协议上既认定合同有效性，又突破合同约定，导致本案出现有合同但却不依合同约定的局面。在一审中法院认定了合作开发协议的有效性，但同时却突破合同中关于分配条件成就、分配方式以及甲乙两方主体的约定。（一）对于分配条件一审法院在说理部分也隐含不具备合同约定分配条件，但基于平衡各方利益，先行分配，我方认为依据不足，不应予以分配。（二）合作开发是甲乙两方，乙方仅有一个总的比例，乙方内部的仁成公司与张国勇就是因为内部分配比例不明产生了纠纷，即便法院现阶段认定乙方内部31.25%比例也是仅限于乙方内部，现阶段突破乙方内部要求富安公司承担继而要求崔富国承担，明显突破合同主体的约定，关于一审判决关于富安公司收房款，崔富国为大股东的理由，我方已经多次陈述其违法性及不合理性。（三）依据本案开发协议约定，分配比例本身就是基于项目整体，不应当拆分。通过一审判决中关于1、2号楼的说理部分，一审法院查明张桂远与张国勇已经将较多房屋进行抵账或存在其他各种纠纷，由此可知合作中各方针对不同楼座，所占实际比重不同，单一楼座是不能体现是否符合分配比例的，只有按合作开发协议的约定对项目整体进行测算才能得到各方实际占有比例的数额。结合本案崔富国是合作开发的甲方，相对乙方独立，我方现在实际占有比例并不超37.5%，对于乙方内部为多少与我方无关。 仁成公司辩称，一、崔富国上诉主张《合作开发协议（合同）》已经终止的理由，显然与事实相悖。《合作开发协议（合同）》第7.2条和《补充合同》虽然约定终止合同的情形（当然7.2条的约定也显失公正，违约责任也明显过重），但各方事后的行为表明各方选择了继续履行合同，而不是解除合同（崔富国从未提出过解除合同），以自己的行为变更了合同的约定。有以下证据可以证明这一事实：（一）在一审2018年6月4日的证据交换笔录第11页，崔富国一方明确表示“解除合同的权利行使人是崔富国，选择解除合同还是继续履行合同是由崔富国来决定，为使项目能够顺利进行，崔富国选择继续履行合同。”（二）在一审2019年3月13日的调查笔录第5页中，崔富国一方表示：“崔富国是以土地投资，但是后来通过铁人公司投了一部分现金，所以根据原合同约定的32.5%的分配比例，因为有这部分投资所以最后的比例是37.5%。”这也说明各方继续履行合同的事实，并调整了分配比例（姑且不谈其说的理由是否正确）。（三）涉案项目此后一直施工完毕并出售、出租交付使用，及崔富国一方主张分得的房屋情况，也说明了合同没有终止。（四）于2017年8月10日崔富国控制的富安公司出具的“说明”（该说明在本案初二审时，崔富国也予以认可），证明合同也在履行中。若合同如崔富国所说终止了，怎么可能还在这时认可仁成公司和张国勇的分配比例呢？二、崔富国在二审中主张仁成公司权利主张已超诉讼时效的观点，不应得到法院支持。一方面仁成公司从未停止过主张权利。另一方面崔富国在一审中并没有提出过诉讼时效抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，在二审中提出的，不应得到法院支持。三、崔富国认为不具备分配销售款条件的理由，与事实相悖。一审判决是基于项目客观情况所做的正确认定。经一审法院现场勘验：1、2号住宅楼于2013年早已向购房者交房，入住率60%，3号楼大部分商铺已投入使用，其中一、二层内商已被对方全部出租给全福元超市（其业态丰富、功能齐全，为消费者提供一站式购物休闲服务），其他大部分商铺也已投入使用，商户已经入住，已经形成滨州的商业中心区。涉案合作项目已经形成客观收益，崔富国和张国勇早已通过控制公司的方式占有使用房屋或取得销售款获取了收益。正是基于这一考虑，一审判决才做出了分配的决定。还必须考虑本案系项目控制方为了不向仁成公司分配房屋或款项，故意不进行综合验收，恶意阻止条件成就这一因素。因而在项目完工、交付使用后多年仍不分配，实属侵犯了仁成公司的利益，应予分配。至于崔富国在上诉状中所称的预售款应专款专用不能分配的问题。依据《合作开发协议（合同）》第2.5条的约定，崔富国“负责收入及现金管理”，可是现有证据（包括对方提供的账目）却反映，这些销售收入并没有进入项目专户使用，而是已被控制方擅自分配。为了解决税、费的承担，一审判决在焦点问题评判第五点第4小点中已经对此问题指出了路径。故一审判决做出分配的决定是根据事实，权衡利益的正确做法。同时签订的《合作开发协议（合同）》约定的就是分配销售款和房屋，而没有附加办理初始登记等条件。四、崔富国认为判决其与富安公司共同承担支付销售款的义务属适用法律错误，显然其没有根据事实进行论证。富安公司为崔富国控制一个有力证据是：即使在更换法定代表人为任秀峰后，商品房预售合同加盖的出卖方法定代表人（代理人）的私章仍是崔富国，包括2016年与崔富国控制的滨州铭泽商贸公司签订的商品房预售合同。当然更主要是义务来源是来自于合同的约定，《合作开发协议（合同）》第2.5条的约定：“甲方（崔富国）负责收入及现金管理”，那么作为合同一方当事人的崔富国当然应当承担支付销售款的义务。五、崔富国在上诉状再次主张其分配比例是45%，显然与基本事实相违背。（一）崔富国主张其增加到45%分配比例的依据是2010年3月17日的《协议书》，而该协议书写的很明白，崔富国增加10%的比例需要支付2000万元，可是崔富国并没有支付这2000万元（本案初一审2016年10月12日证据交换笔录第7页有明确的记载崔富自己也承认没有支付）。（二）在一审2019年3月13日的调查笔录第5页中，崔富国一方说到“崔富国是以土地投资，但是后来通过铁人公司投了一部分现金，所以根据原合同约定的32.5%的分配比例，因为有这部分投资所以最后的比例是37.5%。”（三）在2017年11月22日本案初二审开庭时，仁成公司提交了当时为崔富国控制的富安公司出具的说明中明确记载“崔富国占37.5%”，在该庭审笔录中崔富国作为富安公司的代理人认可该“说明”，崔富国又作为当事人又“同意富安公司意见”（见该笔录第7页）。六、崔富国认为其作为被告主体不适格，与法相悖。仁成公司与崔富国、张国勇是基于同一合同《合作开发协议（合同）》、同一项目、同一法律事实（合作开发房地产）而产生的同一法律关系，他们之间都是合作开发房地产的法律关系，合伙是个大概念，具体到共同开发房地产上就是合作开发房地产的关系，也就是说合作开发房地产本身就是合伙关系。合伙关系与合作开发房地产并不是非此即彼的关系，对方人为的将其对立起来。本案的处理，离不开崔富国、富安公司，也离不开张国勇，他们只有在一个共同的诉中出现，才能够查清事实、解决纠纷，不然就不能明确分配的对象和各方的比例。对于仁成公司来说，就分配对象而言，另三人均是被告，他们一定时间内控制或占有并处分、使用了标的物。仁成公司与崔富国、张国勇间须对同一项目进行分配。七、一审判决崔富国承担责任并不是依据《中华人民共和国公司法》通过突破公司有限责任作出的决定，而是因为崔富国作为合同的一方当事人，依据合同负责收益现金管理的义务，故如果收入为崔富国支配其应当直接支付，如果被其他方任意使用崔富国则违背了合同的约定应当承担连带责任。综上所述，崔富国的上诉理由，依法不能成立。 张国勇述称，一审法院认定张国勇与仁成公司在富尔玛项目中的分配比例为62.7%认定事实清楚，适用法律正确。根据《合作开发协议》约定，崔富国拥有项目销售款的32.5%，张国勇与仁成公司拥有67.5%。虽然崔富国一审提交2010年3月17日崔富国与张桂远、张国勇签订的协议以此证明其享有45%的分配比例，但根据崔富国在本案初二审时自述：“对于分配上，37.5没有书面合同，但是我同意了，因为当时找不到条子”，可知三方对于涉案项目的分配比例重新达成约定，即崔富国占37.5%，张国勇与仁成公司共同占62.5%。综上所述，假使本案日后符合分配条件，张国勇与仁成公司应共同享有62.5%的分配比例。综上，请求二审法院对一审法院认定的上述事实依法维持。 富安公司述称，同对仁成公司的答辩意见。另外补充：涉案项目对外销售其中包括崔富国销售的款项已经据为己有，一审中崔富国的代理律师当庭陈述，在一审笔录中有体现。 张国勇上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项，判决驳回仁成公司对张国勇的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由仁成公司承担。事实和理由：一、张国勇在本案一审中作被告的主体不适格。根据仁成公司提交证据《合作开发协议（合同）》，甲方为崔富国，乙方为仁成公司与张国勇；甲、乙各方的一切债务均各自承担。张国勇与仁成公司并未签订书面合伙协议，但根据上述内容，张国勇与仁成公司对涉案项目共同出资、共享收益、共担风险，张国勇与仁成公司之间的法律关系应为合伙关系。而本案的法律关系为合资、合作开发房地产合同纠纷，张国勇与仁成公司在涉案合同中共同作为合同一方当事人，而仁成公司却将张国勇列为本案被告，明显属于错列被告。因此，张国勇不是本案的适格被告。二、一审判决认定案涉富尔玛项目的房屋、销售款（含抵账款）现已具备分配的前提条件，属于认定事实错误。根据仁成公司在一审中提交的《合作开发协议（合同）》第四条销售款的分配第4.1条约定，扣除缴纳因本地块开发应缴纳的土地增值、营业等所有税款清盘后，张国勇与仁成公司共同拥有项目销售款和剩余未销售房产的67.5%。仁成公司分割涉案项目房屋以及销售款的前提条件为涉案项目经过清盘。而涉案项目的实际情况为尚未完工，也未进行验收结算。一审法院在查清涉案项目目前并未进行验收，也没有办理初始登记的基础上，认定涉案富尔玛项目已经具备分配的前提条件明显属于认定事实错误。在此基础上，一审法院判决张国勇与富安公司交付仁成公司使用的3号楼1层的房屋没有事实和法律依据。三、一审法院认定张国勇与仁成公司在富尔玛项目中的分配比例各为31.25%，属于认定事实错误。退一步讲，即使是涉案富尔玛项目的房屋、销售款（含抵账款）现已具备分配的前提条件，根据张国勇、仁成公司及崔富国签订的《合作开发协议（合同）》以及三方自认的事实，张国勇与仁成公司也是共同拥有涉案项目销售款和剩余未销售房产的62.5%。因张国勇与仁成公司对于各自分配比例并未作出明确约定，仁成公司一审的诉讼请求为要求对涉案房屋以及出租房屋租金进行分割，其应对涉案项目的出资情况进行举证说明。虽然张国勇在庭审中陈述仁成公司投资金额为2000万元左右，但张国勇并不掌握涉案项目的投资等账目资料，仁成公司对其具体投资数额仍应提供证据予以证明。一审中，仁成公司提交证据不足以证实其对涉案项目的投资金额，而根据富安公司提交证据，仁成公司的投资金额为4776660元。一审法院却以张国勇的陈述认定仁成公司的投资金额，进而认定仁成公司享有双方共同享有分配比例62.5%的一半，显然属于认定事实错误。四、一审法院认定网签在张国勇之妻赵春英名下的115号房屋为张国勇占有，显属认定事实错误。富安公司在一审中陈述，涉案项目因资金不足存在对外负债建设的情况，因此曾向张国勇借款，也曾通过张国勇对外融资。登记在赵春英名下的3号楼的115号房屋为富安公司向张国勇的顶账。一审法院以涉案房屋登记人为张国勇之妻，即简单认定属张国勇占用，明显属于认定事实不清。假使二审法院认定涉案115号房屋为张国勇占用，一审法院对于张国勇与仁成公司占用房屋价值的认定也属认定错误。涉案115号房屋面积为357.78m²，合同价款为8944500元；而仁成公司占用的116号房屋面积同为357.78m²，合同价款为4472250元，占用的101号房屋面积为442.90m²，合同价款为7259300元。同样面积且相邻的115号、116号房屋，合同价款相差一倍，且面积大于115号房屋的101号房屋合同价款反而较低。通过占用房屋面积对比可知，仁成公司比张国勇多占用101号房屋的面积，即多占用442.90m²。仁成公司多占用的房屋价值应当以市场价格来认定，而一审法院仅以合同价款认定仁成公司比张国勇多占用3057050元，明显属于认定事实错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，损害了张国勇的合法权益，请求二审法院依法改判。 仁成公司辩称，一、张国勇认为其作为被告主体不适格，与法相悖。仁成公司与崔富国、张国勇是基于同一合同（《合作开发协议（合同）》）、同一项目、同一法律事实（合作开发房地产）而产生的同一法律关系，之间均为合作开发房地产法律关系，合伙是个大概念，具体到共同开发房地产上就是合作开发房地产关系，也就是说合作开发房地产本身就是合伙关系。合伙关系与合作开发房地产并不是非此即彼的关系，张国勇人为的将其对立起来。本案的处理，离不开崔富国、富安公司，也离不开张国勇，他们只有在一个共同的诉中出现，才能够查清事实、解决纠纷，不然就不能明确分配的对象和各方的比例。对于仁成公司来说，就分配对象而言，崔富国、张国勇、富安公司均是被告，他们一定时间内控制或占有并处分、使用了标的物。仁成公司与崔富国、张国勇间须对同一项目进行分配。二、张国勇认为不具备分配条件的理由，与事实相悖。一审判决是基于项目客观情况所做的正确认定。经一审法院现场勘验：1、2号住宅楼于2013年早已向购房者交房，入住率60%，3号楼大部分商铺已投入使用，其中一、二层内商已被对方全部出租给全福元超市（其业态丰富、功能齐全，为消费都提供一站式购物休闲服务），其他大部分商铺也已投入使用，商户已经入住，已经形成滨州的商业中心区。涉案合作项目已经形成客观收益，崔富国和张国勇早已通过控制公司的方式占有房屋或销售款获取了收益。正是基于这一考虑，一审判决才做出了分配的决定。还必须考虑本案系项目控制方为了不向仁成公司分配房屋或款项，故意不进行综合验收，恶意阻止条件成就这一因素。因而在项目完工、交付使用后多年仍不分配，实属侵犯了仁成公司的利益，应予分配。为了解决税费的承担，一审判决在焦点问题评判第五点第4小点中已经对此问题指出了路径。故一审判决做出分配的决定是根据事实，权衡利益的正确做法。三、张国勇认为一审认定仁成公司与张国勇的分配比例各为31.25%系错误，该理由与事实和证据不符。仁成公司一审中举出的附有原始凭证（包括支票头、转账明细的）证明的投资为44730468.88元（实际数额更多）。而张国勇举出的投资证据仅是其控制的富尔码项目部出具的收据（14904563.8元），而没有转账凭证等予以证明，显然张国勇一方的投资证据达不到证明的要求。一审判决认为即使依据其自认的数额（张国勇认可答辩人投资2000万元），仍大于张国勇的出资，所以才认定仁成公司与张国勇可以依仁成公司的主张对半分配（各占31.25%）。显然如此分配是仁成公司做出了利益让渡。一审如此决定比例是选择了对张国勇一方有利，而对仁成公司不利的处理方式。四、关于张国勇对于登记在其妻名下的115号房的上诉理由，依据事实不能成立。（一）张国勇称115号房属富安公司向张国勇借款后的顶账房，但并未提供证据加以证实。一方面没有证据证明借款的真实存在，另一方面也没有证据此房用于了冲抵债务，冲抵了多少债务，对此没有在任何账目上体现。（二）对于房屋的价值，一审判决认定张国勇在上诉状中提到的包括115房在内的几个房屋的价值均是根据富安公司提供的合同登记表上记载的价格进行的确定，而一审中张国勇对于富安公司提交的证据均是没有异议的。（二）房屋的位置不同、合同签订的时间不同，房屋的价格也不同，所以不能将115和其他不是同一时间签订合同的其他房屋进行对比。（三）项目是由张国勇控制，房屋价格的确定也当然由其或富安公司来定，所以仁成公司获得房屋的价格的正当的、合理的。综上所述，张国勇的上诉理由不能成立，应予驳回。 崔富国述称，一、关于张国勇主体是否适格问题，请二审法院依职权审查，但是需要明确，从初审和重审中可知仁成公司一直争议核心是合作开发中乙方自身（仁成公司与张国勇）内部的分配比例问题，本身与崔富国关系不大。二、对于分配的前提条件，我方同意现阶段涉案项目不具备分配条件的观点。三、对于乙方内部分配比例与崔富国无关，同样也不能因此限制崔富国相应权利与义务。四、对于张国勇之妻赵春英名下房产问题我方并不清楚，不予答辩。 富安公司述称，同对仁成公司的答辩意见。 仁成公司向一审法院起诉请求：1.富安公司、张国勇、崔富国按照仁成公司的实际投资数额，向仁成公司支付应得收益（暂定一亿元）；2.富安公司、张国勇、崔富国按照仁成公司的实际投资数额，向仁成公司支付应得租金（暂定300万元）；3.本案诉讼费由富安公司、张国勇、崔富国承担。本案重审中，仁成公司两次变更诉讼请求，其第二次变更的诉讼请求为:一、判令富安公司、张国勇、崔富国按照31.25%的比例及等同价值分配“富尔玛”项目房屋给仁成公司所有（按照滨州市开发办备案的富尔玛工程房屋面积测绘信息计算31.25%的面积约为21531.44㎡，最终以法院审理确认的实测面积为准）；二、如不能分配房屋，由富安公司、张国勇、崔富国按照31.25%的比例向仁成公司支付房屋销售款（含抵账款），并自起诉之日至实际支付之日按中国人民银行同期贷款利率计付利息；三、由富安公司、张国勇、崔富国按照31.25%的比例向仁成公司支付“富尔玛”项目中部分房屋所收租金（具体以法院审理确认的实际数额为准，暂定300万元）；四、本案诉讼费、保全费由富安公司、张国勇、崔富国承担。 一审法院认定事实：2010年3月7日，崔富国（甲方）与张国勇、仁成公司（乙方）签订《合作开发协议（合同）》，约定主要内容为：本项目位于地块），土地性质为国有土地出让，土地面积29711㎡，用途为商住（详见国有建设用地使用权挂牌成交确认书【2008】第52号）；甲方提供本项目的建设用地使用权作为投资，按本合同第四条收取相应房款和分配相应的房屋及产权作为己方的收益；乙方负责办理本项目工程的规划、设计和建设许可，建筑面积按照容积率等要求，不低于6.5万㎡，乙方承担所需费用。乙方负责提供并承担本项目工程的建设资金，负责工程管理、工程进度、质量、检验、验收等与本项目开发相关的事项。乙方负责本项目楼盘的销售、宣传、策划及营销并承担所需费用。乙方协助购房户办理产权证、土地证并承担所需费用。销售款的分配：扣除缴纳因本地块开发应缴纳的土地增值、营业等所有税款清盘后，甲方拥有销售款的32.5%，乙方拥有销售款67.5%，剩余的不超过本项目房屋总量的10%的房屋双方按本分配比例享有所有权。竣工后半年内商业房和住宅、车库、车位未能售出部分，缴纳或扣除本项目应缴所有税款后，双方按建筑面积4：6分别享有所有权，甲方40%，乙方60%。乙方负责办理全部产权证并承担所需费用。销售款设专用账户，双方共同委托指定监管人。甲方可提前在已收房款中提取2000万元归己使用，但该款项在分配收益中扣除。本项目全部工程主体完工后至竣工，乙方也可分次提取2000万元，但必须直接用于开发建设中并接受甲方监督；该款在分配收益中扣除。2010年3月7日，崔富国（甲方）与张国勇、仁成公司（乙方），签订《合作开发协议补充合同》，约定主要内容为：乙方自愿支付给甲方2500万元作为补偿，该补偿不影响《合作开发协议》中各方约定的销售款和房屋产权分配比例。2010年3月17日，崔富国（甲方）与张国勇、张桂远（乙方）签订《协议书》，主要内容为：乙方已经收到甲方现金2000万元，此款作为甲方购买乙方在上述开发房地产全部销售款10%的股份，购买后甲方拥有全部销售款的10%，乙方拥有全部销售款55%；上述地块开发的商业房、住宅、车库及车位如有未售部分，则未售部分10%的产权归甲方所有。在涉案项目开发建设过程中，崔富国以土地投资，并将土地使用权变更到了富安公司名下，仁成公司和张国勇投入开发资金，富安公司本身并未投资，仅为项目公司。后该项目建成楼房3幢，其中1号楼（A座）、2号楼（B座）系住宅，户型及结构一致，1至6层为储藏室，7至27层为住宅，每幢住宅63套，储藏室为一户一间，1、2号楼住宅共计126套；3号楼为商业用房，共有商铺530套，其中1层388套、2层4套、3层69套、4层69套。1层系格子铺，2层101号至130号共计30套商铺包含1到2层。其中，118、119、120号商铺由滨州市滨城区农村信用合作联社购买，基于富安公司的委托，滨州市滨城区农村信用合作联社已于2015年9月29日将售房款25892000元电汇至滨州市佳泰家居有限公司账户，富安公司于同日为滨州市滨城区农村信用合作联社出具了收到条。受富安公司委托，2014年11月14日、2014年10月13日、2012年1月13日，滨州市房地产测绘大队分别对该公司建于滨州市以北、渤海十一路以东滨州富尔玛购物广场1、2、3号楼进行了房屋面积测绘、计算，经测绘，1号楼（A座）整幢房屋套内面积7450.45㎡、分摊面积2801.79㎡、公摊系数0.376056、产权面积10252.24㎡，并逐一对1号楼（A座）内63户储藏室及63套住宅的套内建筑面积、共有分摊面积、公摊系数、产权面积进行了测算；2号楼（B座）整幢房屋套内面积7537.63㎡、分摊面积2698.79㎡、公摊系数0.358042、产权面积10236.42㎡，并逐一对2号楼（B座）内63户储藏室及63套住宅的套内建筑面积、共有分摊面积、公摊系数、产权面积进行了测算；3号楼整幢房屋套内面积30851.21㎡、分摊面积17560.75㎡、分摊系数0.569208、产权面积48411.96㎡，并逐一对3号楼527间商铺的套内建筑面积、共有分摊面积、公摊系数、产权面积进行了测算。经本院向滨州市不动产登记中心查询，截至2019年3月25日，案涉滨州市以北、渤海十一路以东滨州富尔玛购物广场1、2、3号楼未办理初始登记。经一审法院现场勘验，1、2号楼位于3号楼北侧，均为住宅楼，2013年交房，入住率为60%。1、2号楼中崔富国共分得19套房屋。3号楼位于北侧，其中1、2层结构相同，1、2层内商亦相同。1层内商中部分商铺系崔富国出租，2层内商为崔富国使用，1、2层内商已全部出租给全福元超市经营。沿街商铺中除101、102、128号商铺外，其他商铺均处于营业中。沿街101、116号商铺为仁成公司占用，并已经网签到仁成公司工作人员姚媛媛名下；沿街商铺中崔富国占用103、104、105、106、107、111、112、113、125、126、127、128号商铺；118、119、120号商铺由滨州市滨城区农村信用合作联社使用。3号楼3、4层的建筑结构相同，使用的商户也相同，营业中的商户有：壹筵天下酒店、万隆影视城、服装城、时保雅健身俱乐部、搏击兄弟、好声音KTV，壹筵天下酒店所使用的商铺系崔富国占用；360、361、362、363商铺处于使用中，但未标明商户名称；306、354、355、356、357、358、359号商铺尚未完工。仁成公司未使用1、2层内商及3、4层商铺。3号楼商铺中崔富国使用287套。2012年10月19日，崔富国、张国勇、张桂远、铁人公司作为四方，起草了富尔玛项目房屋及利润分配协议，对三幢楼的全部房屋进行了分配，但各方均未在分配协议上签字。对于涉案项目的开发、销售以及房屋使用情况，富安公司陈述如下：一、据开发办记载的面积信息，1、2号楼是住宅，3号楼是商业用房，住宅的1-6层是储藏室，7-27层是住宅，三幢楼的总预售面积为68900.62㎡，其中，1号楼的可销售面积为10252.24㎡，2号楼的可销售面积10236.42㎡，3号楼的可销售面积48411.96㎡。但是实际面积不对，因为没有实际测量，所以存在误差。二、富尔玛项目概况说明：总面积66423.11㎡，房屋共计656套。1、2号楼为住宅楼，其中1号楼房屋63套，总面积9098.16㎡，住宅8084.46㎡，储藏室1013.7㎡。2号楼63套，总面积8912.66㎡，住宅7911.33㎡，储藏室1001.33㎡。3号楼为商业楼530套，面积48412.29㎡。三、富安公司销售的（包括抵账和销售）套数249套，总面积35232.76㎡；其中，1、2号楼为96套，总面积13761.73㎡，住宅面积12179.08㎡，储藏室1582.65㎡，总价款59648353.75元；销售了22套，住宅面积2724.31㎡，储藏室340.49㎡，抵账74套，总面积10696.93㎡，住宅面积9454.77㎡，储藏室1242.16㎡。3号楼一共153套，面积总计21471.03㎡，其中销售7套，销售面积2693.4平米，抵账146套，面积18777.63㎡。四、张桂远房屋明细如下：房屋共计14套，总面积2896.89㎡，其中1、2号住宅楼11套，总面积1671.23㎡，住宅1501.64㎡，储藏室169.59㎡（全部登记为抵帐）；3号楼3套，面积1225.66㎡（其中102商铺登记为信用社，备注说明张桂远抵账给信用社，此信息系张国勇提供）。五、张国勇房屋明细如下：3号商业楼87套，面积1511.75㎡。六、崔富国房屋明细如下：房屋共计306套，总面积26781.71㎡。其中：1、2号住宅楼19套，总面积2577.86㎡，住宅2315.07㎡，储藏室262.79㎡；3号楼287套，面积24203.85㎡。以上三、四、五、六项中的销售价格是崔富国让其会计在账目登记的，富安公司不予认可，因为每一投资方销售的价格相差太大，导致了利益的不均衡和损害公司利益，应当做到相同位置的面积价格相等。七、项目总投资（包括财务成本）2.8亿元，仁成公司投入的情况在富安公司证据中体现的是4776660元，张国勇投资为14904563.8元，富安公司借款为63253590.71元，前述总投资82934814.51元。因为富安公司借款到现在没有归还，若截止到现在预估财务利息再会增加7个亿。八、富安公司的证据之抵账信息，因账目管理混乱，不正规，再加上富安公司仅仅是开发主体，不实际掌控公司，则富安公司仅仅能够找到抵账证据，然而，房源确实已经销售了。另外，崔富国占用的房产及销售房源方面的销售合同等材料应当由崔富国提供，因为是崔富国掌控的，富安公司没有证据。仁成公司提交的证据中网签销售信息包含在富安公司提交的证据之销售表中，确实已经销售或者抵账，无面积可分。对崔富国使用的房屋，崔富国提交的明细如下：一、住宅19套，其中:1号楼11套，2号楼8套。房号：1-1-701、1-1-801、1-1-702、1-1-802、1-1-1102、1-1-1201、1-1-1501、1-1-1502、1-1-1503、1-1-1802、1-1-2002；2-1-902、2-1-903、2-1-1101、2-1-1601、2-1-1602、2-1-1603、2-1-1802、2-1-2301。二、沿街商铺1-2层12套，房号：103、104、105、105、107、111、112、113、125、126、127、128。三、一层房子241套：1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113、1114、1115、1116、1117、1118、1119、1120、1121、1122、1123、1124、1125、1126、1127、1142、1143、1144、1145、1146、1147、1148、1149、1150、1151、1152、1153、1154、1155、1156、1157、1158、1159、1160、1161、1162、1163、1164、1165、1166、1167、1168、1169、1170、1171、1172、1173、1174、1175、1176、1177、1178、1179、1180、1181、1182、1183、1184、1185、1186、1187、1188、1189、1190、1191、1192、1193、1194、1206、1207、1208、1209、1210、1211、1212、1213、1214、1215、1216、1217、1218、1219、1220、1221、1222、1223、1224、1225、1226、1227、1228、1229、1230、1231、1232、1233、1245、1246、1247、1262、1263、1264、1265、1266、1267、1268、1269、1270、1271、1272、1273、1274、1275、1276、1277、1278、1279、1280、1281、1282、1283、1284、1285、1286、1287、1288、1289、1290、1291、1292、1293、1308、1309、1310、1311、1312、1313、1314、1315、1316、1317、1318、1319、132、1320、1321、1322、1323、1324、1325、1326、1327、1328.1329、133、1330、1331、1332、1333、1334、1335、1336、1337、1338、1339、134、1340、1341、1342、1343、1344、1345、1346、1347、1348、1349、1350、1351、1352、1353、1354、1355、1358、1360、1362、1363、1364、1365、1366、1377、1378、1379、138、1380、1381、1382、1383、139、140、141、142、143、144、146、147、148、149、150、151、152、153、154、155、156、157、158、159、160、161、162、163、164、165、168、169、170、171、172、173、174、175、176、177、178。四、二层房子4套，房号:201、202、203、204。五、三层房子15套，房号:328、329、330、331、332、333、334、335、336、337、338、346、347、348、349。六、四层房子15套，房号:428、429、430、431、432、433、434、435、436、437、438、446、447、448、449。根据富安公司提交的3号楼合同登记表、销售合同，张国勇使用的3号楼87套房屋的房号、面积、价款为：1105、1261、166号均为：22.91㎡、641480元；1128、1294、167号均为：22.93㎡、642040元；1129、1260、1235号：12.55㎡、351400元；1130、1131、1132、1133、1134、1135、1136、1137、1295、1296、1297、1298、1299、1300、1301、1302、1303、1304、1305、1306、1307、1236、1237、1238、1239、1240、1241、1242、1243、1244、1248、1249、1250、1251、1252、1253、1254、1255、1256、1257、1258、1259、1195、1196、1197、1198、1199、1200、1201、1202、1203、1204、135、136、1367、1368、1369、137、1370、1373、1374、1375、1376号均为：14.06㎡、393680元；131号：110.72㎡、3100160元；1234号：21.70㎡、607600元；1205号：24.13㎡、675640元；1356、1357号均为：54.61㎡、1529080元；1361号：26.11㎡、731080元；1371、1372号均为：16.07㎡、449960元；1384、1385、1386、1387、1388、1389号均为：16.95㎡、474600元；145号为：25.08㎡、702240元。仁成公司提交的网签明细显示：101号房屋面积为442.90㎡，价格为7529300元，合同编号201210270017，买受人为姚媛媛；116号房屋面积为357.78㎡，价格为4472250元，合同编号为201210280008，买受人为姚媛媛；115号房屋面积为357.78㎡，价格为8944500元，合同编号为201301080196，买受人为赵春英；118号房屋面积为357.78㎡，价格为8944500元，合同编号为201507280348；119号房屋面积为338.95㎡，价格为8473750元，合同编号为201507280355；120号房屋面积为338.95㎡，价格为8473750元，合同编号为201507280358；118、119、120号房屋的买受人均为滨州市滨城区农村信用合作联社。就以上6套房屋，富安公司提供的3号楼合同登记表、销售合同与仁成公司提交的网签明细中显示的基本信息一致。富安公司在庭审中主张出售118、119、120号房屋的价款用于偿还富安公司欠张国勇和滨州市佳泰家居有限公司的借款。富安公司主张3号楼销售房屋7套，经审核其提供的3号楼合同登记表、销售合同，销售的房屋为108、109、110、121、122、123、124号，其中108、109、110号房屋商品房买卖合同的编号分别为：201504160208、201504160200、201504160183，该三套房屋的买受人均为山东愉悦之家居家用品有限公司，购买时间均为2015年4月16日，价款均为7965325元；121、122、123、124号房屋的商品房买卖合同的编号分别为：201601130090、201601130116、201509240390、201509240397，该四套房屋的买受人均为王卫民，121、122号房屋的购买时间为2016年1月13日，123、124号房屋的购买时间为2015年9月24日，121号房屋价款7532886.48元，122号房屋价款4467956.64元，123、124号房屋价款均为4651140元。就该7套房屋，仁成公司提供的网签明细与富安公司提供的3号楼合同登记表、销售合同显示的信息一致。张国勇对富安公司就案涉项目开发、销售以及房屋使用情况的陈述无异议，并称仁成公司已经分得1、2号楼住宅11套、3号楼101、102、116号商铺。在本案一审初审中，张国勇提交山东翔盛融资担保有限公司法定代表人汪猛出具的情况说明一份，该情况说明的主要内容为：“一、借款事实：滨州佳泰家居有限公司法定代表人张国勇、仁成公司实际控制人张桂远因经营需要，向山东翔盛融资担保有限公司法定代表人汪猛协调借款，汪猛受其母亲万花芹的委托，多次向其出借款项，具体为：于2010年5月6日出借给仁成公司128万元，由张桂远、姚媛媛签字盖章，由滨州佳泰家居有限公司提供连带责任担保。2010年4月21日至4月30日1次借给滨州佳泰家居有限公司500万元，均由张卫英、崔营营、姜乐乐、张国勇、仁成公司、张桂远提供连带责任保证。滨州佳泰家居有限公司偿还部分借款后余款300万元经由张国勇与张桂远协商，由滨州佳泰家居有限公司与仁成公司平分了债务（各150万元）。滨州佳泰家居有限公司借款到期后，张桂远电话短信告知汪猛张国勇（佳泰家居）的借款150万元由张国勇直接转到张桂远（仁成公司）名下继续借用。后仁成公司的财务人员多次与汪猛安排的人员对账，双方确认截止2012年9月30日张桂远及仁成公司共欠万花芹借款本息6288877.50元。二、以房抵债事实。由于仁成公司（张桂远）企业经营占用资金较多，现金还款难度大，张桂远提出以富尔玛广场11套住宅、11个储藏室、11个车位折价6250797元抵偿欠款，经双方协商同意，张桂远通知富安公司及合作股东张国勇办理了以房抵债手续，现抵债房产网签至万华芹名下”，就1号楼1单元1801、1803、2003、2103、2303及2号楼1单元1801、1703、1803、2103、2203、2403号住宅，在仁成公司提交的网签明细中，买受人均为万花芹，除2号楼1单元2103号住宅的购买时间为2013年1月30日外，其余10套住宅的购买时间均为2013年1月17日；在富安公司提交的合同登记表中，上述11套住宅的买受人各不相同，且均非万花芹，1号楼1单元1801、2003、2103、2303及2号楼1单元1801号住宅的购买时间均为2018年9月4日，1号楼1单元1803及2号楼1单元1703、1803、2203、2403号住宅的购买时间均为2018年9月5日，2号楼1单元2103号住宅的购买时间为2018年10月23日，上述11套住宅的备注处均注明顶账。仁成公司在庭审中主张，仅认可其使用3号楼101、116号沿街商铺，对富安公司和张国勇关于其已经分得1、2号楼11套住宅的主张，仁成公司不予认可。仁成公司要求对于1、2号楼的销售款按照31.25%的比例进行分配，1、2号楼共126套，销售价款为77873616.98元，24335505元（77873616.98元×31.25%）为其应得的1、2号楼销售价款。对于3号楼其认可富安公司提交的销售明细中如下房屋的销售价格：101、102、103、104、105、106、108、109、110、111、114、116、118、119、120、121、122、123、124、129、130、1100、1101、1102、1103、1104、1138、1139、1140、1141、179一直到199共21套，3号楼剩余房屋按照31.25%的比例进行分配，3号楼销售额为121988138元，按31.25%的比例，应得分配款38121293元。一审另查明，富安公司成立于2009年4月13日，经营范围为房地产开发销售、房租租赁、房产代理销售、房地产信息咨询服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。股东（发起人）之一为崔富国，持股比例为80%。2011年5月4日，富安公司的法定代表人变更为崔富国。2012年6月11日，富安公司的法定代表人变更为任秀峰。2016年9月22日，富安公司的法定代表人变更为崔加东，崔富国的出资比例由80%变更为20%，另一名股东变更为崔加东，崔加东的出资比例为80%。2018年8月1日，富安公司的法定代表人变更为梁国辉，股东（发起人）变更为梁国辉、佟丹丹。 一审法院认为，第一，关于崔富国与仁成公司、张国勇签订的《合作开发协议（合同）》及两份补充协议的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”就本案而言，崔富国与仁成公司、张国勇签订的《合作开发协议（合同）》及两份补充协议与上述司法解释规定的合同名称相同，其约定的内容亦为合作开发房地产，结合协议的实际履行情况综合判断，三方签订的《合作开发协议（合同）》及两份补充协议为合作开发房地产合同。当事人一方仁成公司具有房地产开发经营资质，《合作开发协议（合同）》及两份补充协议的内容不违反法律、法规的禁止性规定，系各方当事人真实意思表示，合法有效，对各方均具有法律约束力，各方均应严格履行。第二，关于合作三方在富尔玛项目中的具体分配比例问题。三方在《合作开发协议（合同）》及两份补充协议中约定了出地方崔富国、出资方仁成公司与张国勇所占的比例，但并未约定仁成公司与张国勇之间的分配比例。对于分配比例，在本案初审中，张国勇在2017年2月17日向一审法院提交的《我的质证意见及相关问题的答复》中并明确表示：“关于张桂远、崔富国和我，确实存在过口头的分配方案，那就是工程完工后，剔除费用成本，对剩余的利润，由富安置业进行分配，我和张桂远占62.5%，这是事实。”在本案初二审庭审中，崔富国本人当庭述称：“对于分配上，崔富国占45，张国勇和上诉人占55，我们当时共同协商，37.5没有书面合同，但是我同意了，因为当时找不到条子。”从崔富国、张国勇以上陈述可知，在项目建设完工后，双方对分配比例进行了调整，虽然没有签订书面协议，但对于将分配比例调整为仁成公司与张国勇占62.5%各方均同意。因此，在出地方崔富国与出资方张国勇、仁成公司之间，分配比例为崔富国占37.5%、仁成公司与张国勇占62.5%，系三方的真实意思表示，仁成公司主张其与张国勇占62.5%符合本案事实，一审法院予以支持。对于出资方仁成公司与张国勇之间的分配比例，在合作开发协议及补充协议中并未约定。共同投资、共享利润、共担风险为合作开发房地产合同的特征，当事人共同合作出资的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，按照投资比例分配所得收益不仅是民事权利义务相一致原则的内在要求和具体体现，也更为公平合理。对于涉案项目的现金投资额和仁成公司、张国勇各自的投资额，仁成公司与张国勇持不同主张。对其投入资金的数额，在本案初审及本次审理中，仁成公司先后出现过45613555.7元、33860468.88元、约5000万元、6500万元的陈述。仁成公司主张张国勇在涉案项目中的投资为1500万元。张国勇主张仁成公司投入约2000万元左右、项目现金投资在两个亿左右。后张国勇举证称以其会计张卫英及佳泰房产和佳泰家居等名义向涉案项目投资14904563.80元，与仁成公司关于张国勇投资1500万元左右的陈述相差不大。虽然仁成公司主张的其方的投资额多次发生变动，但即便按照张国勇认可的仁成公司的投资数额，也是大于张国勇提供的证据显示的其方所投资的数额，故对于共同享有的62.5%的分配比例，仁成公司与张国勇应当各享有一半即31.25%，对于仁成公司要求按照31.25%的比例分配收益的请求予以支持。第三，关于涉案富尔玛项目的房屋、销售款（含抵账款）是否具备分配的前提条件问题。房地产开发周期长、投资大，具有较大的风险性，且受房价市场波动、建筑成本、政府政策等因素影响较大，因此对于投资人而言需要承担非常大的风险以及资金压力。在涉案项目的开发建设过程中，富安公司并未投资，仅为项目公司，崔富国以土地投资，仁成公司和张国勇投入了开发资金，事实清楚，各方获得相应开发收益，符合合同约定，也符合权利义务相一致的基本原则。经一审法院现场勘验，涉案项目位于滨州市区，交通便利，位置优势明显，1、2号楼早已交付使用，入住率达60%以上，3号楼大部分商铺已经投入经营，其中全福元滨州店业态丰富、功能齐全，为消费者提供一站式购物休闲服务，与沿街的必胜客餐厅、愉悦之家等知名商家以及毗邻的银座黄河店集聚发展，形成了现代化的商务中心区，对此本案各方当事人是有目共睹的，也是认可的。涉案富尔玛项目虽然没有验收，也没有办理初始登记，但仁成公司所投入的资金已经物化到所建成的房地产项目中，而涉案项目投入使用时间较长，且已经产生客观经济效益，考虑崔富国、张国勇均已经使用涉案项目房产时间较长且崔富国、张国勇占用的面积远大于仁成公司的实际情况，仁成公司要求对合作期间所形成的房产进行分配，在房产不能实际分配时，要求分配销售款，其请求具备事实依据和法律依据。因房屋目前未办理初始登记，对房屋的分配以交付为宜,待符合办理登记条件后当事人可另行处理。第四，关于1、2号楼销售款（含抵账款）的分配问题。对于1、2号楼，张国勇辩称曾存在用11套住宅为仁成公司顶账的行为，为证实其主张，张国勇提交了张桂远出具的还款协议及汪猛出具的说明，且在仁成公司提交的网签明细中确实存在11套房屋网签在万花芹名下的记录。因此，在牵涉案外人和其他债务的情况下，1、2号楼11套房屋是否用于抵顶仁成公司的债务，并进而认定为仁成公司已经分得的房产，在本案中无法查清，故对于仁成公司要求对1、2号楼销售款按31.25％的比例进行分配的诉讼主张，在本案中不予处理，仁成公司可另行主张权利。第五，关于3号楼房屋、销售款（含抵账款）的分配问题。首先需要明确的是：1.富安公司作为案涉项目的开发主体，在开发过程中进行房屋销售系正常的经营行为，也是合作开发各方获取经济回报的途径之一。而合作开发合同当事人在合同中对房屋分配的约定，受合同相对性约束，不能对抗房屋买受人。对买受人自富安公司已经购买的房屋，不能作为分配对象。但对于销售款，可以作为开发收益予以分割；2.网签备案是房地产行业的行政主管部门，为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监管措施，在一定程度上能够防止一房二卖等情况，增强了房屋买卖合同的公信力。除网签在张国勇之妻赵春英名下的115号商铺认定为张国勇分得的房产外，对其余网签在本案当事人之外的主体名下的房产，因涉及案外人，在本案中不予处理；3.建设资金是房地产投资数额中一个重要组成部分，建设资金的多少取决于建筑材料的供给状况和价格水平、施工队伍的技术水平和劳动力成本，还取决于房地产的建设周期。因此，建设资金在房地产开发中是一个起伏变化较大的变量，也是房地产开发投资中风险的主要来源。依据本案当事人陈述，涉案房地产开发过程中也存在资金不足的问题，故进行融资属于正常经营需要，也在情理之中。从保护债权人利益的角度出发，对于富安公司主张的用于顶账和已经抵押的房屋在本案中亦不予处理；4.不容忽视的事实是，在本次分割之前或之后，涉案项目的开发可能存在已经发生或必将发生的相关费用，本次分割并不构成相关主体另行主张权利的障碍；5.本次分配系先行分配，仅针对部分房产及销售款，在对涉案项目的收益进行全面分配时，本次分配可纳入一并核算。基于以上五点，为了平衡投资各方的利益，对于3号楼中可予以分配的房屋和销售款先行分配如下：其一，依据富安公司提供的销售合同登记表中载明的信息，现3号楼中张国勇使用房屋87套，87套房屋的价值为42329000元，仁成公司应分得以上87套房屋面积中的31.25%，相应房屋价值为13227812.5元。从物的有效充分利用的角度出发，本院确定1层1105、1128、1129、1130、1131、1132、1133、1134、1135、1136、1137、1361、1367、1368、1369、1370、1371、1372、1373、1374、1375、1376号，以上共计22套房屋由仁成公司使用，富安公司、张国勇应当予以交付。仁成公司使用的22套房屋的价值为9564800元。3号楼101、116号房屋仁成公司认可已经由其占有，网签在张国勇之妻赵春英名下的115号房屋应认定为张国勇占用，101、116号房屋的价款共计12001550元（7529300元﹢4472250元），抵扣115号房屋价款8944500元后，仁成公司多占用房屋面积的对价为3057050元，加上仁成公司使用的22套房屋的价款共计12621850元（3057050元+9564800元），与仁成公司应当享有的房屋面积对价款冲抵后，仁成公司少得房屋面积的对价款为605962.5元（13227812.5元-12621850元），张国勇应当予以支付。其二，富安公司主张3号楼销售108、109、110、121、122、123、124号共计7套房屋，庭审中仁成公司明确表示对以上7套房屋的销售价格予以认可并要求分配销售款，对于以上7套房屋的销售价款45199098.12元（7965325元×3﹢7532886.48元﹢4467956.64元﹢4651140×2），仁成公司应分得31.25%即14124718.16元，因富安公司系出卖人，收取了销售款，且在涉案项目开发过程中富安公司并未投资，因此富安公司应当向原告仁成公司支付销售款14124718.16元。依据富安公司的工商登记信息及当事人陈述，上述7套房屋出售时，崔富国系富安公司的大股东和销售账目控制人，崔富国应与富安公司共同承担支付责任。第六，关于租金的分配问题。在本案诉讼中，仁成公司虽然主张了租金损失，但并未明确已收取租金的数额、收取时间、收取人等情况，也未就此提供相应证据。且本案系合资、合作开发房地产纠纷，租金问题与本案不属于同一法律关系，对于租金问题在本案中亦不予一并处理。综上所述，仁成公司部分诉讼请求成立，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决：一、富安公司、张国勇于本判决生效之日起十五日内将坐落于滨州市以北、渤海十一路以东滨州富尔玛购物广场3号楼1层1105、1128、1129、1130、1131、1132、1133、1134、1135、1136、1137、1361、1367、1368、1369、1370、1371、1372、1373、1374、1375、1376号房屋交付仁成公司使用；二、张国勇于本判决生效之日起十五日内支付仁成公司房屋对价款605962.5元；三、富安公司、崔富国于本判决生效之日起十五日内支付仁成公司销售款14124718.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556800元，由仁成公司负担365400元，张国勇负担87000元，富安公司、崔富国负担104400元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下： （一）针对崔富国提交的证据。1.中国工商银行业务回单4张（编号：142××××0001/142××××0001/142××××0002/142××××0001）、李新娥证人证言及视频资料一份、（2019）鲁16刑终349号刑事裁定书一份。据此证明：（1）业务回单4张显示，分别于2014年7月25日、2014年8月13日、2014年8月17日、2014年8月22日分四笔由富安公司支付给李琳、李新娥，用途为退李新娥房款，李爱军房款。（2）证人证言一份，说明张国勇因与李新娥欠款，所以抵顶富安国际广场3-108、3-109两套商铺，后转卖愉悦家纺后，房款打入李新娥、李琳账户。（3）（2019）鲁16刑终349号刑事裁定书第2页，明确张国勇将富安国际广场3栋108、109抵顶欠款事实后又转卖愉悦家纺有限公司的事实。综上，富安国际广场3栋楼108、109实际是由张国勇抵顶其个人债务，并且所得房款也已经支付债权人，因此针对108、109该两套房产承担责任方并非是崔富国，而应是张国勇，而一审法院仅查明富安公司收取房款，并未查明房款去向，结合以上事实足以证明上述出售两套房产受益方实际为张国勇，即便需要分配该铺位销售款应当由张国勇承担相应责任。2.收条一张、中国工商银行业务回单（编号142××××0001）、滨州市佳泰家居有限公司工商信息一份。据此证明：2014年8月18日滨州市佳泰家居有限公司出具收到3-110铺房款7795850元；回单显示富安公司2014年8月15日支付滨州市佳泰家居有限公司7795850元；滨州市佳泰家居有限公司为张国勇一人公司，并且与重一审中仁成公司提交证据七情形类似。因此3-110铺销售房款受益方依然为张国勇，即便需要分配该铺位销售款责任方依然应当为张国勇，与崔富国无关。因此一审法院仅以富安公司收到房款，认定富安公司承担责任并由崔富国承担共同支付责任明显错误。3.（2019）鲁16民初209号民事判决书及案卷证据。据此证明：（1）判决第8-10页本院认定事实中，载明王卫民购买富尔玛购物广场第3幢121/122/123/124四套房屋，其自述房款转给滨州市佳泰家居有限公司（张国勇一人公司）以及由梁国辉（富安公司现任法人）收取承兑汇票，但最终法院判决无法认定已支付全部价款，从而未支持王卫民诉求。由此可知王卫民购买涉案富尔玛购物广场第3幢121/122/123/124四套房屋是客观事实。（2）法院已经认定王卫民房款未全部支付，并且第7页仁成公司的质证意见中，也明确王卫民虽购买房屋但并未全部缴纳完毕，由此可知第3幢121/122/123/124四套房屋房款是否缴纳完毕现阶段还存在争议，对于未交清房款房屋到底是继续履行还是解除都没有结论性意见，因此根本不具有分配的基础。（3）从房款支付中看，首先在（2019）鲁16民初209号案件中证据七，王卫民自述房款支付给滨州市佳泰家居有限公司（张国勇一人公司）并提供转账记录，并由梁国辉（山东富安置业有限公司现任法人）收取承兑汇票，对此法院对整个付款行为都没有予以认定，从形式上富安公司根本没有收取到第3幢121/122/123/124四套房屋房款，因此一审法院第32页倒数第3行法院说理部分，认为富安公司承担原因在于出售房屋并收取房款，但实际121/122/123/124四套房屋房款并未收取；其次即便认定王卫民支付房款的证据，其中一部分还是支付给滨州市佳泰家居有限公司（张国勇一人公司）受益方依然是张国勇，另外的承兑汇票也是梁国辉（富安公司现任法人）收取，梁国辉应当说明是否背书或款项去向。因此121/122/123/124四套房屋房款分配不应由崔富国承担共同支付责任。综上证据一到三共同证明：一审判决第三项涉及3号楼108/109/110/121/122/123/124七套房屋的内容缺乏事实及法律依据。（1）在一审判决中第31页“第五，法院认为富安公司是作为项目开发主体，其销售房屋行为系正常经营活动，也是合作开发各方获取经济回报的途径之一”，因此我方认为富安公司仅是各方合作媒介，并非真正权利义务主体，对于合作开发之外第三人可以作为责任承担方，但本案涉及几方都是在合作开发协议的内部主体，其不应承担合作开发内部争议责任，因此崔富国作为公司股东更不应承担共同支付责任。（2）即便按照一审法院思路，对于法院突破公司有限责任要求大股东承担责任也没有依据，首先从一审法院笔录中根本没有审查否认公司有限责任的内容；其次对于否认公司有限责任，应当由否认一方举证，但一审庭审中既没有人提出，也没有人举证；一审中唯一与此有关的陈述是关于滨州刑事案件中富安公司账目由谁提交的问题，崔富国已经予以否认，并非是本人提交，退一步说即便是本人提交，仅凭提交账目行为根本达不到突破公司有限责任要求，除此之外没有其他任何证据或内容。（3）从合作开发协议中可知，甲方为崔富国，仅负责提供土地，乙方是张国勇及仁成公司，负责建设销售，从合作主体来讲张国勇及仁成公司是作为一个整体，其内部分配标准及分工并不是合作开发协议约定内容，因此本案实际是乙方自身内部分配争议，并不涉及崔富国，对于合作开发协议甲乙方之间并不存在争议，崔富国也是严格按照合作协议履行，因此崔富国并不是乙方内部争议承担责任的主体。（4）重一审中认定七套房产，受益方现阶段都已查清，属于乙方内部的一方，因此责任方应当由乙方内部张国勇或仁成公司其中一方承担。仁成公司质证：对证据1中的视频资料和证人证言有异议，我们提前听了一下证人未在视频中表明其人物身份，不能确认是李新娥本人，证人应当出庭，书面证言不应予以采纳；对于业务回单，四笔款项均由被上诉人支付给了李新娥和李爱军，而作为项目房屋出售的款项，崔富国及被上诉人无权将款项私自转给其他当事人，或一方当事人指定的第三者，而依据合同第2.5条约定，崔富国负责收入及现金管理，将被上诉人所收房款私自转给第三人已经构成违约，故回单不能免除崔富国应承担的连带责任。对证据2中收条的真实性有异议，考虑到对方当事人现在之间的关系，不能确定该收条何时出具，因此收条真实性可疑，故无法确定转入佳泰公司的款项是哪套房产的房款，通过转账凭证，被上诉人将款项转给了佳泰公司，依据合同2.5条约定崔富国已经构成违约，不能免除应承担的连带付款责任。对证据3，（1）民事判决书指向的122号房屋。（2）对于款项的收取我方并没有掌控。（3）该房屋已经网签给了王卫民，如果被上诉人等否定该销售合同，该房屋就应拿出分配，如果认可销售协议，无论款项是否支付完毕，被上诉人有权获得房款，本案中将销售款予以分配，并不影响对方的实体权益。综上，崔富国提交上述证据的证明目的是想用上述证据证明售房款其没有收到，所以不应承担相应的责任，这个理由不能成立。张国勇质证：对证据1除仁成公司的质证意见外，补充一点：即使李新娥所述系真实存在的事实，则四笔款项是由被上诉人转给李新娥、李爱军的，这也能证实涉案项目在建设过程中资金不足，张国勇以富安公司的名义对外借款的事实，在2016年10月12日一审法院证据交换庭审中笔录的第9页，也能印证此事实，仁成公司对该事实予以认可。对于证据2，佳泰公司系因王卫民为达到2019鲁16民初209号案件的胜诉目的而出具，此证明与张国勇无关，在崔富国提交的民事判决书中可以体现王卫民主张涉案房屋系自邹平佰郑油棉公司购买，而佰郑公司指示王卫民将涉案款项汇入佳泰公司名下，佰郑公司与佳泰之间的债权债务关系与本案无关。富安公司质证：1.该组证据中房屋交易行为发生中是崔富国实际控制的公司，梁国辉不知道具体情况。2.公司账目体现了负债情况，出借人中包括佳泰公司，至于佳泰公司为何参与房屋交易行为中，应当由佳泰的控制人来向法庭说明，但是在公司账目中确实记载有借佳泰款项的事实。3.对于梁国辉为王卫民出具证明的事实，该事实由梁国辉本人陈述：王卫民是我多年朋友，我接任富安公司后，其来找我开这个证明，我就给开了。本院认证：崔富国虽提交银行回单等证据拟证实涉案开发项目3号楼108/109/110/121/122/123/124七套房屋的售房款其没有收到，其不应承担相应的责任，但根据涉案《合作开发协议（合同）》第2.5条约定，上述证据仍不能免除其作为涉案开发项目收入及现金管理方应承担的相应义务。 （二）针对张国勇提交的证据：王卫民出具的证明一份、王卫民身份证复印件一份。据此证明：涉案的121、123、124、125房产是王卫民在邹平佰郑油棉公司购买，佰郑油棉公司指示王卫民将涉案款项支付给滨州佳泰家居有限公司。仁成公司质证：1.对书面证言的真实性有异议，无法确定系王卫民书写，证人应出庭作证，不能以书面证言代替作证。2.佳泰公司为张国勇为股东的一人公司，证言中提到与张国勇无关明显与事实不符。崔富国质证：1.对该份证据的形式要件我方不予认可，对于证据内容，如果与判决内容一致的，根据我们的证明目的已经进行陈述，对于与判决内容之外不相一致的我们不清楚，但是通过我们提交的判决内容以及当时的卷宗证据已经客观指向了房款没有付清的事实。2.王卫民自行陈述付款流向也是指向张国勇的一人公司，对于王卫民购买房产内容在一审判决中有体现。富安公司质证：对该证据真实性无异议，我方账目中体现该房产网签于王卫民名下。本院认证：对于该证据的证明目的，本院在判决说理部分中一并分析。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审判决对1、2号楼销售款的分配问题，以及租金分配问题未予处理是否正确；二、一审判决对3号楼未售房源所进行的倾向性分配是否正确；三、张国勇、崔富国作为本案被告主体是否适格；四、仁成公司主张分配涉案项目房屋销售款是否具有事实及法律依据；五、一审判决对各方当事人的分配比例的认定是否正确;六、一审判决认定网签在张国勇之妻名下的115号房产为张国勇占有，并以8940000余元的房产价格记入张国勇分配销售款是否正确;七、崔富国是否应当向仁成公司承担付款责任。 关于第一个焦点问题。本院认为，根据一审查明的事实，涉案项目1、2号楼中部分房屋网签在案外人名下，在涉及案外人利益以及本案当事人之间其他债务的情况下，一审判决对1、2号楼销售款的分配问题未予处理并无不当，仁成公司可另行主张权利。同时，仁成公司虽主张按照相应比例分割租赁收益，但并未就已实际收取的租赁收益提供充分、有效的证据加以证实，故一审判决对仁成公司该项主张未予支持亦无不当，待证据充分后，仁成公司可另行主张权利。 关于第二个焦点问题。本院认为，因涉案项目涉及房屋买受人、提供融资服务人等案外人利益，故一审判决对网签在案外人名下的房产和富安公司主张用于顶账和已经抵押的房屋在本案中不予处理，对案外人已购买的房屋不再作为分配对象，符合本案的实际情况。同时，一审判决亦在明确“在对涉案项目的收益进行全面分配时，本次分配可纳入一并核算”的前提下，根据富安公司提供的销售合同登记表中载明的房屋价值等信息，对部分涉案房屋进行了分割，并由张国勇支付相应的房屋价值差价款项，具有事实及法律依据，亦较为稳妥地平衡了各方当事人的利益，本院予以维持。 关于第三个焦点问题。本院认为，涉案《合作开发协议（合同）》及两份补充协议系崔富国与仁成公司、张国勇共同签订，其中崔富国提供开发建设项目的所需土地，仁成公司与张国勇提供开发建设项目所需资金，结合上述协议的实际履行情况，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，崔富国、仁成公司、张国勇之间已形成合资、合作开发房地产合同法律关系，故在各方当事人基于合同关系或基于事实占有涉案房屋或房屋销售款的情况下，仁成公司将崔富国、张国勇、富安公司列为共同被告并无不当。张国勇以其与仁成公司系合伙关系为由，主张其不是本案的适格被告；崔富国以涉案纠纷系仁成公司与张国勇因投资及利益分配所产生为由，主张其不是本案的适格被告，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于第四个焦点问题。（一）关于崔富国以仁成公司违约为由主张仁成公司无权参与分配是否具有事实及法律依据的问题。本院认为，涉案《合作开发协议（合同）》第7.2条和《补充合同》虽然约定终止合同的情形，但从协议的实际履行情况以及各方当事人的态度及行为看，不能证实因一方当事人存在违约而致使合同解除或终止的情形出现，崔富国的该项主张亦与其在2018年6月4日本案证据交换笔录中关于“为使项目能够顺利进行，崔富国选择继续履行合同”的陈述相悖，故对其该项主张，本院不予支持。（二）关于涉案项目的房屋、销售款的分配条件是否成就的问题。本院认为，涉案建设项目虽未验收，亦未办理初始登记，但因仁成公司所投资金已物化到所建成的房地产项目之中，在涉案项目早已投入使用并产生经济效益，且崔富国、张国勇均已经使用涉案项目房产时间较长，占用的面积亦大于仁成公司的情况下，一审认定涉案项目的房屋、销售款的分配条件已经成就，具有事实依据及法律依据。同时，一审法院就涉案房屋及房屋销售款的分配问题采取的先行分配的方式，对于涉及案外人利益的房屋及房屋销售款并未在本案中予以处理，亦充分考虑了涉案项目中部分房屋、销售款分配条件尚不成熟的实际。（三）关于仁成公司的起诉是否超出诉讼时效的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，因崔富国未在本案一审期间提出诉讼时效抗辩，亦未在本案二审期间提交证据证实仁成公司的请求权已过诉讼时效，故对其该项主张，本院不予支持。 关于第五个焦点问题。本院认为，涉案《合作开发协议（合同）》对各方当事人的分配比例进行约定，崔富国占32.5%、仁成公司与张国勇占67.5%。综合张国勇向一审法院提交的《我的质证意见及相关问题的答复》，以及崔富国在二审中的相关陈述，在涉案项目建设完工后，双方对分配比例进行了调整，将分配比例调整为崔富国占37.5%，仁成公司与张国勇占62.5%。因上述协议及当事人陈述未就仁成公司与张国勇之间的分配比例作出约定，一审法院按照投资比例认定分配比例，符合合资、合作开发房地产合同法律关系的内在要求，因张国勇认可的仁成公司的投资数额大于张国勇提供证据显示的其方所投资数额，一审法院对仁成公司请求按照31.25%的比例分配收益的主张予以支持并无不当。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”，张国勇主张一审法院以其陈述认定仁成公司投资金额属于认定事实错误，缺乏事实与法律依据，其亦未能提供充分、有效的证据推翻其上述自认。 关于第六个焦点问题。本院认为，根据一审查明的事实，因涉案项目3号楼115号房屋已网签于赵春英名下，一审判决基于网签备案的效力以及张国勇与赵春英夫妻关系的身份，认定该房屋由张国勇占用并无不当。张国勇虽主张该房屋系富安公司为清偿其借款而抵账而来，但在涉案房屋未办理物权登记的情况下，即使其与富安公司之间存在以房抵债协议或行为，该以房抵债协议或行为虽成立，但尚未生效，故本院对此不予认定；张国勇可基于与富安公司之间的债权债务关系另行主张权利。同时，针对该房屋，因富安公司提供的3号楼合同登记表、销售合同与仁成公司提交的网签明细中显示的基本信息一致，故对张国勇关于以市场价格认定该房屋的实际价值的主张，本院亦不予支持。 关于第七个焦点问题。本院认为，崔富国虽以其与富安公司系两个独立的法律主体，且不存在混同情形为由，主张其不应向仁成公司承担付款责任，但一审判决认定崔富国承担付款责任并非依据《中华人民共和国公司法》关于突破公司有限责任的规定，而是依据涉案《合作开发协议（合同）》关于崔富国承担开发项目收益现金管理义务的约定，崔富国的该项主张与事实不符，本院不予支持。 综上所述，上诉人滨州仁成众信房地产开发有限公司、崔富国、张国勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费556800元，由上诉人滨州仁成众信房地产开发有限公司负担379345元，崔富国负担99855元，张国勇负担77600元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 浩 审判员 陈东强 审判员 王海娜 二〇二〇年四月二十日 书记员 马抒祺