湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0821民初322号原告：慈利县鸿泰物业服务有限公司，住所地：慈利县零阳镇。法定代表人：尤日河，董事长。委托诉讼代理人：杨平宇，湖南慈姑律师事务所律师。被告：李优华，男，1974年5月19日出生，土家族，现住湖南省慈利县。原告慈利县鸿泰物业服务有限公司（以下简称“鸿泰物业公司”）与被告李优华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨平宇、被告李优华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告李优华支付原告物业服务费2513.58元；2.判令被告给原告支付逾期3‰的违约金；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月2日，被告李优华与湖南日泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司位于慈利县商铺，建筑面积64.84㎡。此前2012年10月24日先行签署《房屋交接单》。并于同日与原告签订《前期物业管理服务合同》，双方约定了物业服务内容、服务费用、违约责任等权利义务。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告自2017年8月31日前给原告交付物业服务费后至2020年3月31日长达31个月未给原告交付物业服务费，显属违约。故被告除应付原告物业服务费2513.58元外，还应向原告支付逾期3‰的违约金。后原告通过电话、上门等方式向被告催缴，但被告至今拒不履行。故原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告李优华辩称：一、诉讼内容不符合实际情况。1.李优华于2012年11月2日与湖南日泰房地产开发公司签订《商品房买卖合同》。2.慈利县鸿泰物业服务有限公司称2012年10月24日和李优华签订了《前期物业管理服务合同》，合同上约定的是3栋1110号商铺，而实际上是2栋1110号商铺，合同落款日期是2010年10月24日，后来鸿泰物业公司把签订合同日期自行更改为2012年10月24日，有明显的更改痕迹，所以这个合同明显属于无效合同。3.物业费用计算方式不正确，原告称2017年8月31日到2020年3月31日止共计31个月。澧江·水岸人家小区于2019年11月26日业主委员会成立，所以从2019年11月27日起，根据国家相关法律法规的有关规定，《前期物业管理服务合同》自行终止，被告与原告不存在物业服务合同关系。二、《前期物业管理服务合同》第一条甲方的权利与义务中明确了甲方应该负责“对房屋共用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮服务与管理”。原告鸿泰物业公司未按合同约定履行修缮漏水义务；《前期物业管理服务合同》第三条物业服务质量中对环境卫生、安全防护、消防设施都做了明确的规定，但鸿泰物业公司未按合同履行清扫卫生、安装监控设备、清理排查消防通道等义务。《前期物业管理服务合同》关于物业服务费的约定，物业服务费用按年交纳，应在应交月份提前30日通知业主交纳相应的物业费。但鸿泰物业公司知道被告没有履行合同，知道业主反对原告不履行合同，违反《物业管理条例》。鸿泰物业公司违约在先，收取业主违约金事实不充分，违背公平正义。三、本案诉讼费用应全部由鸿泰物业公司负担。从原告提出的“事实和理由”可以看出，其提出的诉求，法院应该尊重案件的事实，查清事实才能做出判决，不能颠倒事实黑白和枉判。所以法院应该驳回原告的全部诉讼请求，按照《诉讼费用交纳办法》第29条之规定：“诉讼费用应由败诉方负担”，所以本案的诉讼费用应全部由原告负担。原告鸿泰物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：证据一：1.《商品房买卖合同》复印件1份；2.《前期物业管理服务合同》复印件1份；3.房屋交接单复印件1份；4.业主资料卡复印件1份；5.《物业费催缴通知单》复印件2份，来源于原告，拟证明：第一，原、被告双方形成物业服务合同关系；第二，被告应当依照合同约定支付物业服务费；第三，被告已违约，应支付违约金。证据二：1.维修照片复印件12张；2.工资表复印件3张；3.电梯维修记录复印件1份；4.业主报修处理记录复印件2份，来源于原告，拟证明：原告依据物业服务合同的约定提供了全方位的服务。证据三：（2019）湘0821民初1685号民事判决书，来源于慈利县人民法院，拟证明：证明类似于本案争议的物业费是否应当全额交纳的法定依据。被告李优华为了证明自己的主张，向本院提交了：证据一：1.房屋维修照片2张及文字说明；2.消防通道照片2张；3.监控设备照片2张，拟证明：原告并未尽到修缮房屋漏水、清理消防通道、安装监控设备义务。证据二：环境卫生服务的照片2张、环境卫生文字说明1份及环境卫生管理处收费票据1份，拟证明：物业服务是由环境卫生部门负责的，并不是原告负责的，且被告已向环卫处交纳相关费用。证据三：《前期物业管理服务合同》复印件1份、房屋所有权证复印件1份，拟证明：实际上被告是2栋1110号业主，而服务合同签订的是3栋的，即现有房屋与物业服务合同中约定的房屋不相符的事实。上列证据原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：对于原告提交的证据一，被告未提出实质性异议，本院均予以采信。对于原告提交的证据二，被告认为维修照片与其门面没有关系，并没有为其提供物业服务，但原告作出了“小区的服务是公共服务，聘请了物业管理人员，有配套设施，履行了服务义务，该服务涉及到小区的每一位业主。”的说明，能充分证明原告履行了物业服务，故本院对该组证据予以采信。对于原告提交的证据三，被告无异议，本院予以采信。对于被告提交的证据一，原告对其关联性有异议，本院认为该组证据达不到证明原告未完全履行物业服务、存在违约的证明目的，故对该组证据的证明目的的意见不予采纳。对于被告提交的证据二，原告对其证明目的提出异议，认为被告购买的商铺既有小区物业服务，又有环卫处的服务，本院认为原告的异议成立，故对该组证据的证明目的的意见不予采纳。对于被告提交的证据三，原告认为物业服务合同有被告的签字不影响服务合同的约定。本院认为物业服务合同与房屋所有权证记载的李优华所有的门面位置不一致，不影响被告李优华占有、使用该门面，且该门面属于物业合同服务的范围，故对该证据的证明目的的意见不予采纳。根据当事人陈述和采信的证据，本院确定如下案件事实：2012年10月24日，被告李优华与湖南日泰房地产开发有限公司签订《房屋交接单》一份，双方约定：开发商将位于慈利县间交付给被告。同日，被告李优华（乙方）与原告鸿泰物业公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》一份，对上述商铺的物业服务相关内容包括环境卫生、安全协防等进行了约定。合同约定服务期限：前期物业管理是指房屋出售之日至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。合同约定物业服务费按每月每平方米1.25元标准收取，被告李优华的商铺产权登记面积为64.84平方米。若被告不按合同约定的收费标准和时间缴费，原告有权从逾期之日起按日收取3‰的滞纳金。原告鸿泰物业公司在上述小区安装了监控设备，落实保安协防措施，为业主提供了公共部分房屋维修等服务。被告所在门面前面的卫生由环卫工人打扫，被告每年支付给环卫处300元的环境卫生费。被告李优华自觉交纳了自签订物业合同之日起至2013年10月24日的物业服务费，2013年10月25日至2017年8月31日的物业服务费已经经过本院一审、张家界市中级人民法院二审、湖南省高级人民法院指令再审、张家界市中级人民法院再审终审得到解决。2017年9月1日至2020年3月31日共31个月的物业服务费为2513.58元，原告曾于2018年8月13日、2019年3月15日向被告催收，未果，故原告诉至本院。另查明，被告李优华与湖南日泰房地产开发有限公司于2012年11月2日签订了《慈利县商品房买卖合同》，该合同约定被告李优华购买澧江·水岸人家3幢1层1110号商铺，建筑面积为64.84平方米。被告于2012年11月23日取得该商铺的所有权证，证号为：慈房权证零阳镇字第××号。本院认为：本案的争议焦点为：《前期物业管理服务合同》是否有效？被告李优华是否应当支付物业服务费？被告李优华是否应当支付违约金？一、关于《前期物业管理服务合同》是否有效的问题。《前期物业管理服务合同》于2012年10月24日由原告鸿泰物业公司与被告李优华签订。诉讼中，被告李优华主张合同上约定的是3幢1110号商铺，但实际上其所有的是2幢1110号商铺，且签订日期由2010年10月24日修改为了2012年10月24日，应属于无效合同。本院经审查，该房屋的交接时间为2012年10月24日，被告与湖南日泰房地产开发有限公司签订的《慈利县商品房买卖合同》的时间为2012年11月2日，故综合认定《前期物业管理服务合同》上日期的修改对合同的履行没有实质性影响；而商铺的位置记载亦是根据《慈利县商品房买卖合同》进行约定的，该合同中约定被告购买的房屋为3幢1110号商铺，鸿泰物业公司为水岸人家小区的2幢、3幢均提供了物业服务，故被告李优华主张的位置记载错误对《前期物业管理服务合同》的实际履行不产生影响。故该《前期物业管理服务合同》不存在无效的事由，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法、有效。另，被告李优华还主张澧江·水岸人家小区于2019年11月26日成立了业主委员会，所以从2019年11月27日起，《前期物业管理服务合同》自行终止，被告与原告不存在物业服务合同关系。根据双方签订的《前期物业管理服务合同》约定，终止期限为业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止。且《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。被告李优华并未提供业主委员会与其他物业管理公司签订的生效的《物业管理合同》，故被告与原告之间的物业服务合同关系并未终止。对被告关于《前期物业管理服务合同》于2019年11月27日起自行终止的答辩意见，本院不予采纳。二、被告李优华是否应当支付物业服务费？原、被告签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，双方应当按照该合同履行自己的义务。被告李优华主张鸿泰物业公司未完全履行《前期物业管理服务合同》中的义务，无权收取物业费。依照《物业管理条例》第七条第（五）项规定，按时交纳物业服务费用是业主的法定义务，且《前期物业管理服务合同》亦未约定业主拒交物业费的情形。况且，鸿泰物业公司对李优华购买的商铺所在的澧江·水岸人家小区3幢楼提供了物业服务，如：维修单元门、清理化粪池、雇请保安进行安保工作等，李优华作为3幢楼1110号商铺业主，客观上接受了物业服务。需要进一步指出的是，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用以及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当交纳物业管理服务费用以及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故被告李优华以原告服务不到位为由拒交物业费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告李优华应当按照《前期物业管理服务合同》交纳尚欠的自2017年9月1日至2020年3月31日共计31个月的物业服务费，按每月1.25元/平方米计算，即64.84㎡*1.25元/平方米/月*31个月=2512.55元。故对原告鸿泰物业服务公司要求被告李优华支付物业服务费2513.58元的诉讼请求，本院予以支持2512.55元。三、被告李优华是否应当支付违约金？原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中第九条第四款约定，不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其他费用的，鸿泰物业公司有权自逾期之日起按日收取应交纳费用3‰的滞纳金。被告李优华辩称鸿泰物业公司明知被告没有按时交纳物业费，但是没有及时催收，违反《物业管理条例》，鸿泰物业公司违约在先，收取业主违约金事实不充分，违背公平正义。本院认为《前期物业管理服务合同》中约定的滞纳金本质上属于违约金，但原告鸿泰物业公司在向被告收取物业费及违约金未果的情况下，未及时主张相关权利，且要求被告支付按日3‰计算的违约金明显过高。故对原告要求被告支付逾期3‰违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李优华自本判决生效之日起十日内向原告慈利县鸿泰物业服务有限公司支付物业服务费2512.55元；二、驳回原告慈利县鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李优华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  沈宏杰人民陪审员  向金美人民陪审员  赵佩华二〇二〇年四月二十二日法官助理唐柳书记员卓辉宇援引法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。