河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0304民初214号原告：卫小辉，女，汉族，1983年9月15日出生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：陈炫兑，男，洛阳市洛龙区安乐镇茹凹村村民委员会推荐人员，一般代理。被告：洛阳稳鑫置业有限公司，住所洛阳市瀍河回族区洛常路5号。法定代表人：吴晓龙。委托诉讼代理人：韩峰伟，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：柴超，河南大鑫律师事务所实习律师，特别授权。被告：洛阳巨龙通信设备集团有限公司，住所洛阳市瀍河区大庆路。法定代表人：杨宁。委托诉讼代理人：张国光，男，系公司员工，特别授权。被告：洛阳沃居房地产经纪有限公司，住所洛阳市瀍河区大庆路1号巨龙家园2号楼1号商铺。法定代表人：杨全保。委托诉讼代理人：杨景梅，女，系公司员工，特别授权。原告卫小辉诉被告洛阳稳鑫置业有限公司（以下简称稳鑫公司）、洛阳巨龙通信设备集团有限公司（以下简称巨龙公司）、洛阳沃居房地产经纪有限公司（以下简称沃居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫小辉，被告稳鑫公司委托诉讼代理人韩峰伟，被告巨龙公司委托诉讼代理人张国光，被告沃居公司委托诉讼代理人杨景梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫小辉向本院提出诉讼请求，1、请求判令稳鑫置业公司支付原告所交定金1000元和首付款104614元的利息（利息按同期银行贷款利息的4倍计算，时间从2017年12月18日至实际支付之日止）。2、要求洛阳沃居房地产经纪有限公司退回原告所交的团购费2万元及息。3、要求上述三被告互负连带退款责任及承担违约金5万元。4、本案诉讼费由被告承担。经法庭释明，原告明确诉讼请求，第一项以定金1000元加首付款104614元，合计105614元为本金，按照同期银行贷款利息的4倍计算从2017年12月18日起的利息。第二项，原告所要求的利息是以2万元为本金，按照同期银行贷款的4倍计算从2017年12月18日起的利息。第三项，如果沃居公司没有承担第二项诉讼请求中的退还责任，则要求三被告互负退款2万元及利息的责任，并承担5万元违约金。事实与理由：洛阳稳鑫置业与洛阳巨龙公司系联合开发房屋的合作关系，洛阳沃居公司系洛阳稳鑫置业雇佣的销售公司。2017年12月18日原告在被告大力宣传销售房屋的欺骗下，与洛阳稳鑫置业签订了《巨龙家园定购合同》。该协议约定，被告将位于巨龙家园7号楼2单元604号房屋卖给原告，并承诺该套房手续齐全、是合法的商品房。原告信以为真就按照合同约定向被告交了各项费用，而被告在签订合同后严重违约，合同约定被告于2018年5月31日交房，并且应为原告办理银行按揭手续，原告提交贷款资料后长久不见被告通知贷款的信息，更想不到的是被告于2019年12月17日单方解除合同（将原告的首付款退回，但团购费没退。）经原告查实，原告当初所购买的这套房不在被告的《预售房许可证》销售范围之内，属于不正规、不合法、不允许销售的房屋。被告的行为属于欺诈行为且严重违约，同时被告故意不按时间交房、不办理贷款手续且单方解除合同，造成了原告不可估量的经济损失（房价上涨，造成原告二次购房困难）。被告稳鑫公司答辩称，1、卫小辉没有合同解除权，无权要求解除合同。2、卫小辉既然没有解除合同的权利，其只能是自己履行合同义务或要求稳鑫公司履行合同义务，稳鑫公司不履行合同义务才构成违约，现稳鑫公司能够履行合同义务且要求卫小辉配合履行合同，卫小辉不履行，稳鑫公司目前无违约行为。3、卫小辉缴纳的团购费不是稳鑫公司收取，卫小辉缴纳团购费时也未告知稳鑫公司，稳鑫公司不应当对该部分费用承担连带责任。4、卫小辉的要求不合法，不合理，诉讼费应当自己承担。5、稳鑫公司行为合法，针对原告起诉中指控的稳鑫公司欺诈、违约事实不存在。第一，巨龙家园房屋没有预售许可证不是本案中原被告双方签订棚户区房屋定购协议的前提条件。第二，原告指控签订合同前巨龙家园房屋没有预售许可证属于合同签订后的违约行为，更是逻辑混乱，合同签订后取得巨龙家园房屋预售许可证是新的事实，是对原告有利的，更不可能属于稳鑫公司违约行为。第三，承诺2018年5月31日交房更不属于欺诈，稳鑫公司与施工方签订的施工合同约定的日期早于该日期，稳鑫公司基于对施工方的信任做出的承诺，不存在任何欺诈。被告巨龙公司答辩称，答辩人与原告之间不存在实质上的房屋买卖关系。答辩人在本案中不应负连带退款、付款、赔偿、违约等责任。原告起诉状中所诉纠纷的巨龙家园7号楼2单元604号住宅房《巨龙家园定购合同》是原告与稳鑫公司双方签订的，答辩人未与原告签订任何房屋买卖合同等，未收取原告任何款项，也未从稳鑫公司获取该住宅房的任何款项。答辩人与沃居公司无任何关系，也无任何经济往来。被告沃居公司答辩称，按照正常退房流程，卫小辉首先与稳鑫公司解除合同关系，向我公司申请退款，提交书面申请书，以及当时团购费的收据及财务票据，经我公司与稳鑫公司核实，该客户已与稳鑫公司解除合同关系，然后我公司安排财务在一个月内将团购费退还。到今天，我公司未收到申请，原告要求我公司承担违约金5万元及连带责任，我们不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院佐证在卷。本院认定以下事实：2012年12月25日，稳鑫公司与巨龙公司就“巨龙家园”棚户区改造工程签订《委托开发协议》一份，协议约定：巨龙公司委托稳鑫公司负责项目全部开发建设工作，稳鑫公司以自身名义进行项目施工和销售。（2019）豫0304民初578号民事判决书查明：沃居公司与稳鑫公司于2017年4月26日签订了《巨龙家园棚户区改造项目认购房屋咨询代理合同》，该合同期限至2019年4月25日。合同约定沃居公司在稳鑫公司的授权下，对巨龙家园小区7号楼的房屋寻找目标客户进行认购，对目标客户签订认购协议。关于佣金的约定，稳鑫公司给沃居公司的代理佣金为沃居公司按照稳鑫公司定价认购房屋总金额的2%，房屋价格溢出3380元以上的部分沃居公司提取80%，稳鑫公司提取20%。2017年12月13日，卫小辉在广告宣传下，定购巨龙家园7-2-604号房产一套，并向稳鑫公司交纳购房定金1000元整，稳鑫公司向卫小辉出具编号为0999959的收据一张。2017年12月18日卫小辉与稳鑫公司签订了《巨龙家园定购合同》（棚户区改造房屋洛巨棚改字（2017）____号）。该合同约定（包括但不限于以下内容）：卫小辉（乙方、定购方）自愿定购稳鑫公司（甲方、出卖方）开发的“巨龙家园”住宅小区7号楼2单元604室，建筑面积89.95平方米，单价3720元/㎡，总价款334614元。该房屋交房时间为2018年5月31日，定购方接到卖受方通知后3日与稳鑫公司签订《房屋买卖合同》。定购方于2017年12月18日支付总房款的31%，计人民币104614元，余款230000元通过申请按揭贷款方式支付给出卖方。首付款标准根据银行要求交付，如产生上浮差额，定购方在5日内补足差额。乙方交纳的订购款可以在签订房屋购房合同时抵顶首付款。出卖方为定购方办理银行按揭贷款手续，定购方接到出卖方通知后在规定时间内按银行要求提供办理按揭贷款相关资料。若因定购方原因导致按揭不能成功办理，定购方需在卖方通知后10日内，一次性补交剩余房款，并且在双方合同履行中定购方不得更名、变更房号及退房。定购方如有违约出卖方有权解除本合同并另行处置该房屋，同时扣除定购方所选房屋总房款的10%作为违约金。合同签订当日，稳鑫公司向卫小辉出具编号为0999993并加盖公司印章的收据一张，载明“今收到卫小辉7-2-604交来巨龙家园首付款103614元”；另有沃居公司向卫小辉出具编号为3373712的收款收据一张，载明“卫小辉渠道团购费20000元”，该收据下方有开票人“李莹莹”签字，无公司签章。稳鑫公司提交2019年12月16日向卫小辉（手机号码150××××6381）短信截图一份，载明“卫小辉您好：您在我公司巨龙家园项目认购房屋一套，房号7号楼2单元604室。巨龙家园售楼部及公司办公室多次通知您提交商贷资料并办理相关手续，至今未来。2019年11月30日再次通知您于2019年12月3日缴纳剩余款项，至今您也未来办理。按照签订的《巨龙家园定购合同》或《稳鑫置业房屋定购协议书》相关条款约定，限您接到通知后到我公司办理退房手续并双方解除购房买卖关系，按合同相关约定将您已交定购款项104614元无息一次性按您原交款账户退还，以前双方所签订的购房相关资料及收据属无效资料。”据此，稳鑫公司称其已通知卫小辉提交商业贷款资料，但卫小辉没有提交，致使无法办理商业贷款，且其亦未按照要求补缴剩余房款。卫小辉对此不予认可，称其已向稳鑫置业提交过贷款资料，并提交了2019年11月25日微信截图一份，其中自述“我所有的资料之前交过了都是齐全的。”2019年12月17日，稳鑫公司通过其尾号为0005的账户向卫小辉尾号为0792的账户转款104614元。另查明，巨龙家园7幢于2018年2月11日取得预售许可证。本院认为，卫小辉与稳鑫置业签订的《巨龙家园定购合同》系双方真实意思表示，本院予以确认。稳鑫公司未按照《巨龙家园定购合同》约定的交房时间交房，也没有充分证据证明其已经充分履行了通知义务。卫小辉亦没有充足证据证明履行了提交贷款资料或补缴房款的义务。双方均存在违约行为，现合同目的已不能实现，应当解除。对于卫小辉要求返还购房定金及首付款的利息、渠道团购费及利息的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。稳鑫公司虽然已经返还了卫小辉首付款104614元，但仍应支付相应利息。沃居公司表示卫小辉支付的2万元渠道团购费可以按程序与稳鑫公司核对后返还，故该笔款项及利息稳鑫公司及沃居公司均负返还义务。但卫小辉主张按同期银行利率的4倍计付利息过高，本院酌定首付款及渠道团购费的利息分段计算，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际清偿之日的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。卫小辉与稳鑫公司在合同履行过程中都存在违约行为，双方对于损失的发生均有过错，故本院对于卫小辉要求被告承担违约金的诉求不予支持。鉴于巨龙公司已将开发、销售的权利委托给稳鑫公司，故卫小辉要求巨龙公司承担连带责任的诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：洛阳稳鑫置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付卫小辉定金及首付款共计104614元的利息（自2017年12月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；洛阳沃居房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起十日内返还卫小辉20000元及利息（利息以20000元为基数，自2017年12月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价利率计算）；洛阳稳鑫置业有限公司对判决第二项负连带返还责任；驳回卫小辉的其他诉讼请求。如果洛阳稳鑫置业有限公司、洛阳沃居房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1906元，由卫小辉承担306元，洛阳稳鑫置业有限公司承担600元，洛阳沃居房地产经纪有限公司承担1000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭赟二〇二〇年四月三日法官助理黄艳书记员韩晓梅