上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0110执异75号案外人：高林辉，男，1989年1月18日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区松潘路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：姚莹莹，湖北朋来律师事务所律师。申请执行人：中诚信托有限责任公司，住所地北京市。法定代表人：牛成立，董事长。委托诉讼代理人：魏梦婷，上海正雍律师事务所律师。被执行人：陈伟国，男，1957年4月1日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被执行人：陈婷玉，女，1983年3月22日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被执行人：徐远亮，男，1971年7月10日出生，汉族，户籍地广东省恩平市。在本院执行(2019)沪0110执5382号申请执行人中诚信托有限责任公司与被执行人陈伟国、陈婷玉、徐远亮公证债权文书一案中，本院查封了被执行人陈伟国、陈婷玉名下的上海市杨浦区凤城二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。现案外人高林辉以与被执行人陈伟国、陈婷玉就系争房屋签订了房屋买卖合同，案外人已支付部分购房款且实际占有系争房屋故对系争房屋享有实体权利为由，向本院提某书面异议，请求解除对系争房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人高林辉称，其于2019年9月23日与陈伟国、陈婷玉就购买系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，后案外人已按约将部分购房款计50万元交付陈伟国、陈婷玉，双方并于2019年11月办理了房屋交付手续，案外人已实际入住系争房屋。在近日案外人获某系争房屋因陈伟国、陈婷玉涉及的债务纠纷案件被法院查封，以致于系争房屋现不能办理权利过户登记。鉴于案外人已与陈伟国、陈婷玉签订购房合同，且已经支付部分购房款，案外人也愿意按照与陈伟国、陈婷玉的协商意见将购房尾款中的147万元交付法院执行，案外人在购房合同履行过程中积极履行合同义务，对系争房屋未能办理过户不存在过错，故请求法院立即解除对系争房屋的查封。申请执行人中诚信托有限责任公司称，申请执行人与陈伟国、陈婷玉、徐远亮之间存在借款关系，陈伟国、陈婷玉为保证债务履行，已将系争房屋作某债务抵押物办理了抵押登记，申请执行人对系争房屋享有抵押权。因陈伟国、陈婷玉、徐远亮未能履行借款本息归还义务，相关公证处已根据申请执行人的申请出具了执行证书，确认了陈伟国、陈婷玉、徐远亮应向申请执行人履行借款本息归还支付的事实，申请执行人并依据执行证书向法院提某了强制执行申请。鉴于陈伟国、陈婷玉、徐远亮在案件执行过程中仍未能履行付款义务，法院对系争房屋采取查封措施并无不当。在系争房屋仍登记在陈伟国、陈婷玉名下的情况下，案外人作某系争房屋的买受人所提某的权利抗辩不能对抗申请执行人对系争房屋享有的抵押权，故要求驳回案外人的执行异议申请。被执行人陈婷玉经本院依法传唤后未参加听证，但其提交书面意见称，其本人及其父亲陈伟国至今已收取高林辉支付的购房款50万元，并已于2019年11月6日将系争房屋交付高林辉，其本人及其父亲陈伟国愿意继续履行与高林辉就系争房屋签订的买卖合同。被执行人陈伟国、被执行人徐远亮经本院依法传唤后未参加听证，也未提交书面答辩意见。经审查查明，系争房屋建筑面积为44.24平方米，于2009年8月4日核准登记于陈伟国、陈婷玉名下，为陈伟国与陈婷玉按份共有，陈伟国享有90%产权份额，陈婷玉享有10%产权份额。2019年8月29日，上海市东方公证处制发了(2019)沪东证执行字第394号执行证书，该执行证书确认申请执行人为中诚信托有限责任公司(贷款人、抵押权人)，被申请执行人为陈伟国(借款人、抵押人)、陈婷玉(借款人、抵押人)、徐远亮(借款人)，执行标的为贷款本金余额1,682,320.00元、拖欠的利息207,077.46元、自2019年3月21日起至贷款本金余额实际清偿之日止的违约金(贷款本金余额×24%÷365×逾期日数)、公证费3,400.00元。该执行证书并载明如下事实：中诚信托有限责任公司于2018年3月22日与陈伟国、陈婷玉、徐远亮签订了编号为2017FT0225JK第SH012号的《借款合同》，该合同于2018年3月22日经上海市东方公证处公证并赋予强制执行效力[具有强制执行效力的债权文书公证书编号：(2018)沪东证经字第5734号]。该合同第二条约定贷款金额共计为1,700,000.00元，贷款期限为360天，自2018年3月22日至2019年3月16日，具体以贷款人放款专户银行划款凭证中划款的日期为准，相应调整贷款期限的起始日和到期日。贷款利率及利息计付方式为12.48%/年，日利率=年利率/365，……该合同还对其他权利义务进行了约定。同日，中诚信托有限责任公司与陈伟国、陈婷玉又签订了编号为2017FT0225JK第SH012号BZ第001号的《房屋抵押合同》，该合同于2018年3月22日经上海市东方公证处公证并赋予强制执行效力[具有强制执行效力的债权文书公证书编号：(2018)沪东证经字第5735号]。该合同约定，为保障债权人中诚信托有限责任公司在2017FT0225JK第SH012号《借款合同》项下债权的实现，陈伟国、陈婷玉作某抵押人愿意将系争房屋作某抵押担保，抵押担保范围为2017FT0225JK第SH012号《借款合同》项下债务人的全部债务，包括但不限于主债权本金、利息、债务人因违反2017FT0225JK第SH012号《借款合同》而应支付的罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债权人为实现债权而发生的所有费用、债务人根据法律规定和2017FT0225JK第SH012号《借款合同》约定应向债权人支付的其他款项等。……根据中诚信托有限责任公司向上海市东方公证处提交的招商银行出具的《付款回单》显示，其于2018年3月26日向陈婷玉的账户发放了贷款1,700,000.00元。2018年3月29日，中诚信托有限责任公司于系争房屋上办理了抵押权登记。该执行证书另载明，中诚信托有限责任公司称，借款人陈伟国、陈婷玉、徐远亮在借期内已归还本金17,680.00元；但至2019年3月20日借款到期后，借款人陈伟国、陈婷玉、徐远亮未归还贷款本金余额1,682,320.00元、未支付利息207,077.46元,另未支付自2019年3月21日起的违约金。……2019年11月13日，中诚信托有限责任公司持上述执行证书向本院提某强制执行申请，本院受理后以(2019)沪0110执5382号案件立案执行。在案件执行过程中，本院于2019年12月10日正式查封系争房屋，该次查封效力持续至今。另查明，2019年9月28日，高林辉(买受人)与陈伟国、陈婷玉(卖售人)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定由高林辉向陈伟国、陈婷玉买受系争房屋，房地产转让价款共计为208万元。该购房款中高林辉已支付定金20万元。高林辉应于2019年9月30日前支付给陈伟国、陈婷玉房价款30万元。陈伟国、陈婷玉同意高林辉通过向贷款银行申请100万元贷款的形式支付第二期房价款。高林辉应于过户当日支付给陈伟国、陈婷玉房价款48万元。双方应于2019年10月31日前共同至房地产交易中心申请办理产权过户手续。2019年5月27日，高林辉通过银行转账方式向陈婷玉支付了两笔5万元，合计10万元。次日，高林辉又通过银行转账方式向陈婷玉支付了两笔5万元，合计10万元。2019年9月28日，高林辉通过银行转账方式向陈婷玉支付了30万元。本案审查中，针对本院向案外人高林辉提某将剩余购房款交付执行的要求，高林辉答复现只能向法院交付147万元购房款，剩余购房款将按照系争房屋房地产买卖合同的约定，待系争房屋完成过户交易且陈伟国、陈婷玉户口迁出系争房屋时才予支付。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提某的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，陈伟国、陈婷玉将其名下的系争房屋抵押给中诚信托有限责任公司，并已办理抵押登记，中诚信托有限责任公司已依法取得对系争房屋的抵押权，案外人高林辉对系争房屋享有的权利并不能对抗中诚信托有限责任公司对系争房屋享有的担保物权。且在本案审查中，经本院释明后，案外人高林辉仍不愿意将剩余购房款全额交付执行，不具备法律所规定的能够排除执行的条件。同时，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，并无证据证明陈伟国、陈婷玉将系争房屋出售时已通知申请执行人中诚信托有限责任公司的事实，陈伟国、陈婷玉、徐远亮对中诚信托有限责任公司的债务也未予清偿，故高林辉主张对系争房屋享有所有权的抗辩并不能对抗抵押权人中诚信托有限责任公司。综上，案外人高林辉请求解除对系争房屋查封的执行异议请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回高林辉的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 孙 咏审判员 施文汇审判员 刘智敏二〇二〇年四月二十九日书记员 姚晓冬附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。