云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0127民初410号原告：嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会。法定代表人：李金福，系该社区主任。地址：云南省昆明市嵩明县。原告：嵩明西南街商贸有限公司。法定代表人：李金福，系该公司董事长。住所：。共同委托诉讼代理人：陈建坤、李广盛，系云南滇源律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：马念伟，男，回族，1973年8月11日生，云南省嵩明县人，住址：云南省昆明市嵩明县。被告：一心堂药业集团股份有限公司（原名：云南鸿祥一心堂药业（集团）股份有限公司）。法定代表人：阮鸿献，系该公司董事长。住所：云南省昆明市经济技术开发区。委托诉讼代理人：向林，男，汉族，1997年5月8日生，云南省昭通市人，住址：云南省昭通市镇雄县，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。原告嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会（以下简称“嵩明西南街居委会”）、嵩明西南街商贸有限公司（以下简称“西南街商贸公司”）诉被告马念伟、一心堂药业集团股份有限公司（以下简称“一心堂”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告嵩明西南街居委会、西南街商贸公司委托诉讼代理人陈建坤，被告马念伟，被告一心堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告嵩明西南街居委会系西南街商贸公司的唯一股东。西南街商贸公司将其所有的位于嵩明县居委会管理使用。根据嵩明西南街居委会的授权委托，2012年10月15日，嵩明西南街居委会与被告马念伟签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2012年10月15日起至2017年10月15日止；每年租金168000元，五年共计840000元，租金一年一交，每年租金于当年10月15日付清，依次至本合同履行完毕。双方在原合同约定被告马念伟逾期交付租金或合同期限满未按时搬房，被告马念伟应按每日2000元向原告嵩明西南街居委会支付违约金。原告按合同约定将房屋交付被告马念伟经营清真美食城。后来被告马念伟需要对清真美食城进行改造，因此与原告嵩明西南街居委会于2013年8月27日签订了补充协议，补充协议约定，由于改造资金过大，房租先交半年，其余房租在2013年1月31日前交清。以后房租在每年的第一个月一次交清一年的租金。由于改造时间过长，租期满后反补被告马念伟一个月的租金14000元，约定全部改造资金由被告马念伟承担。合同期满，续租则改造形成的资产继续由被告马念伟使用，停租则无偿交还嵩明西南街居委会。截止2017年10月15日的租金已付清。但是合同期限届满之后被告未移交房屋继续经营使用至2018年10月14日，经双方口头协商后确定每年租金在原来基础上增加5000元，即173000元房屋继续出租给被告使用，未签订书面合同。因此被告于2018年12月10日向嵩明西南街居委会出具承诺书，承诺于2018年12月31日前支付2017年10月15日至2018年10月14日租金173000元，若未能做到承诺内容，嵩明西南街居委会为实现债权而产生的一切损失（包括差旅费、诉讼费、保全费、律师费）由被告马念伟承担。另外，被告马念伟未取得原告的同意之下擅自将清真美食城900平方米房屋中部分转租给了被告一心堂，被告马念伟与一心堂于2018年4月11日签订了《房屋租赁合同补充协议》，该补充协议约定租期自2018年5月15日起至2022年5月14日止，租金为每年110000元。被告马念伟并未完全按照合同约定向原告支付租金，截至2018年10月14日止尚欠租金173000元，时至今日被告也未将该房屋返还原告使用，也未支付租赁合同届满后的房屋占用费。上述事实有《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《承诺书》等证据予以证实。为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1、由两被告将坐落于嵩明县清真美食城900平方米的房屋腾空交还原告使用；2、由被告马念伟向原告支付自2017年10月15日起至2018年10月14日止的租金173000元；3、由被告马念伟支付截至2020年2月18日的房屋占有使用费982000元（491天×2000元），自2018年10月15日起直至将该房屋交付原告之日止每日按照2000元进行计算的房屋占有使用费；4、由被告马念伟承担原告实现债权的律师代理费23225元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为：由被告马念伟支付自2018年10月15日至2020年2月18日的房屋违约金982000元（491天×2000元），并支付自2018年10月15日起直至将该房屋交付原告之日止每日按照2000元进行计算的房屋占有使用费。被告马念伟辨称：一、原告所提诉讼请求，原清真美食城租用900平方米的房屋，可以腾空交还，但原告应对答辩人给予一定的装修补偿；二、原告其他诉讼请求，不应支持，理由如下：1、自2017年10月15日原告与答辩人所签订《房屋租赁合同》到期后，答辩人多次要求与原告续签租房合同，原告以各种理由一直拖延，时至今日也没有与答辩人签订租房合同。同时，答辩人从未收到原告要求答辩人归还租用房屋正式书面通知；2.关于承诺书，只能证明该房屋确实在上期合同期满后，继续由答辩人使用，也应该产生租金，然而，从法律的角度来讲，没有签订租房合同，原本应该产生的租金也就没有产生，责任在原告，没有合同就是最好的证明；3.关于答辩人将其中一部分房屋租给一心堂，答辩人认为，原租用房屋是原告默认答辩人可以无偿使用的，只要不在这个房屋内进行违法乱纪的经营活动，都是可以的，如果有何不恰当的地方，也是由原告造成的，责任在原告不在答辩人；4.答辩人要求原告支付900平方米房屋装修补偿，按照每平方米300元计算，合计270000元。因为现在所租用900平方米的房屋，是由答辩人经过多次铺面转让和装修合并多家商铺形成的，花费巨大，原告要收回房屋，就应该作出适当补偿。另外，自1999年起，一直是清真美食城帮原告门卫室值班，现原告要收回房屋，我方要求原告嵩明西南街居委会补偿1人的门卫工资，合计48.8万元。被告一心堂辩称：1、答辩人并非适格被告，根据我国《合同法》关于合同相对性原则的有关规定，答辩人并非涉案房屋租赁合同即相关协议的当事人，且涉案纠纷的起源非答辩人导致，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，因此，答辩人并非适格被告，无须对本案争议标的承担任何民事责任；2、针对原告第一项诉讼请求，答辩人主张若原告与被告马念伟之间的房屋租赁合同即有关协议解除，答辩人愿与原告签订房屋租赁合同并向其支付租金。原告嵩明县西南街居委会于答辩人与被告马念伟签订《房屋租赁合同》之时向答辩人出具了《产权证明》，其中载明，涉案房屋在2016年4月15日至2022年5月14日期间出租给答辩人使用，因此，答辩人是通过被告马念伟的合法转租获得承租权，且答辩人与被告马念伟签订《房屋租赁合同》后，答辩人一直依约履行合同义务。针对被告马念伟拖欠原告租金、原告欲收回房屋一事，答辩人直至收到法院送达的有关材料才得以知晓，因此，在原告与被告马念伟的房屋租赁纠纷中，答辩人并无任何过错，且也是受害者之一，原告的信赖利益及合法权益应当得到保护，答辩人应当继续享有涉案房屋的承租权，但原告与被告马念伟的租赁合同结束后，答辩人承租权的基础便不存在，因此，答辩人主张与原告签订房屋租赁合同，以延续和保障答辩人的承租权。综上，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。为证实其主张，原告向本院提交了以下证据：一、西南街商贸公司工商营业执照、法定代表人身份证明、嵩明西南街居委会统一社会代码证、法定代表人身份证明、李金福身份证复印件，欲证明二原告诉讼主体资格；二、昆明市房权证嵩明县字第（99）0096号房屋所有权证、土地所有权证，欲证明位于嵩明县110号2373.88平方米的房屋系西南街商贸公司所有、设计用途为综合楼；三、房屋租赁合同，欲证明：1.原告嵩明西南街居委会于2012年10月15日与被告马念伟签订了《房屋租赁合同》；2.合同约定租赁期限自2012年10月15日起至2017年10月15日止；3.租金为每年168000元，五年共计840000元；4.每年租金于当年10月15日付清，依次至本合同履行完毕的事实；四、房屋租赁补充协议，欲证明：1.原告嵩明西南街居委会于2013年8月27日与被告马念伟签订了补充协议；2.补充协议约定，由于改造资金过大，房租先交半年，其余房租在2013年1月31日前交清。以后房租在每年的第一个月一次交清一年的；3.由于改造时间过长，租期满后反补马念伟一个月的租金14000元；4.约定全部改造租金由马念伟负责，合同期满，续租则改造形成的资产由马念伟继续使用，停租则无偿交还居委会；五、承诺书，欲证明：1.被告马念伟于2018年12月10日向原告承诺截止2018年10月14日尚欠租金173000元；2.承诺于2018年12月31日支付完毕173000元；3.承诺到期兑现不了愿意承担一切费用；六、《房屋租赁合同》补充协议，欲证明：1.被告马念伟与被告一心堂公司于2018年4月11日签订了《房屋租赁合同补充协议》；2.补充协议约定租期自2018年5月5日起至2022年5月14日止；3.租金为每年110000元；七、诉讼代理委托合同、汇款回执、增值税专用发票、《云南省律师事服务收费行业指引标准》，证明原告为实现债权所支出的律师费计算标准，按照承诺，应当由被告承担的事实。经质证，被告马念伟对第一、二、三、四、六组证据没有意见；对第五组证据，承诺内容是租金的承诺，租金要在签过租房合同前提下才会形成，因无合同，租金实际没有产生；对第七组证据认为，费用应由原告承担。经质证，被告一心堂对第一、二组证据没有意见；对第三、四、五对没有原件，请求法庭核实三性，即真实性、合法性和关联性；对第六组证据真实性、合法性无异议，但对关联性存在异议，原告的举证内容只是说明事实存在，但并不能证明自己的诉讼请求；对第七组证据无异议，该费用应由原告和被告自行承担。为证实其主张，被告一心堂向本院提交了房屋租赁合同、产权证明、租金支付银行转账凭证，欲证明一心堂并非本案适格被告，无须对本案争议标的承担任何民事责任。同时，原告与被告马念伟的房屋租赁纠纷中，被告并无任何过错，且也是受害者之一，信赖利益及合法权益应当得到保护，被告应当继续享有涉案房屋的承租权。经质证，原告对房屋租赁合同及补充协议三性予以认可；对证据中产权证明三性予以认可，对证明目的不予认可；对证据租金支付银行转账凭证三性予以认可。被告马念伟对被告一心堂提交的证据没有意见。被告马念伟未向本院提交证据。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据综合分析后予以认定。经审理，本院确认如下法律事实：原告西南街商贸公司系1998年3月3日成立的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），原告嵩明西南街居委会系原告西南街商贸公司的唯一股东，原告西南街商贸公司将其所有位于嵩阳街道办事处南岔街24号清真美食城900平方米的房屋委托给原告嵩明西南街居委会管理使用。2012年，原告嵩明西南街居委会（甲方）与被告马念伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于嵩阳镇南岔街处的清真美食城900平方米的房屋出租给乙方作为饮食经营使用，乙方承租房屋的用途为餐饮；2、租赁期限：乙方租赁房屋期限为5年，自2012年10月15日至2017年10月15日，甲方于2012年10月15日将出租房屋交付给乙方使用；3、乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方可以终止合同，收回房屋；4、乙方租赁房屋的租金按每年168000元，五年共计840000元，当年租金于当年10月15日付清，依次至本合同履行完毕；5、违约责任：乙方逾期交付租金或合同期满未按时搬房时，应按每日2000元支付甲方违约金。2013年8月27日，原告嵩明西南街居委会（甲方）与被告马念伟（乙方）另签订《房屋租赁合同补充协议》，补充约定：1、对上述房屋厨房改造、职工宿舍加盖二层彩钢瓦结构、二楼改造包间、一楼大厅改吊顶石膏板顶，四项改造资金预算313000元全部由马念伟负责，合同期满，续租则继续使用，停租则无偿交还嵩明西南街居委会；2、由于改造资金过大，房租先交半年，其余房租在2013年1月31日前交清，以后房租在每年的第一个月一次交清一年的；3、由于改造时间过长，租期满后反补马念伟一个月的租金14000元。上述合同及协议签订后，原告西南街居委会将租赁房屋交付给被告马念伟管理、经营使用，被告马念伟按照约定对租赁房屋进行改造。2016年4月9日，被告马念伟将上述出租房屋中24号附5号（面积138平方米）转租给被告一心堂作经营场所使用，租赁期限为2016年4月15日至2022年5月14日，原告嵩明西南街居委会出具《产权证明》对上述转租行为及租赁期限予以认可。《房屋租赁合同》到期后，原告嵩明西南街居委会与被告马念伟未续签房屋租赁协议，但被告马念伟继续使用原租赁房屋。2018年12月10日，被告马念伟向原告嵩明西南街居委会出具《承诺书》，承诺2018年12月31日前支付房屋自2017年10月15日至2018年10月14日租金173000元，若未能做到如上承诺内容，居委会为实现债权而产生的一切损失（包括诉讼费、律师费等）由马念伟承担。后被告马念伟未兑现承诺，并一直未将该房屋交还原告方。庭审中，被告马念伟同意交还嵩阳街道办事处南岔街24号清真美食城房屋，但要求原告支付相应的房屋装修补偿款及门卫费用。原告为提起诉讼，为此支出律师费23225元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告嵩明西南街居委会与被告马念伟签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》,为双方真实意思表示,没有违反法律强制性规定,形成合法的租赁合同关系，双方应当按约履行。对原告西南街商贸公司要求被告马念伟、一心堂承担责任的诉讼请求，本院认为，原告西南街商贸公司并未与被告签订过《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》等，根据合同相对性原则，本案的适格原告为嵩明西南街居委会，故本院对原告西南街商贸公司的诉讼请求不予支持。对被告马念伟将嵩明县清真美食城900平方米房屋中24号附5号（面积138平方米）转租给被告一心堂作为生产、经营场所使用，租赁期限为2016年4月15日至2022年5月14日，原告嵩明西南街居委会出具《产权证明》对上述转租行为及租赁期限予以认可，故本院确认被告马念伟与被告一心堂形成合法的租赁关系，因双方租赁期限尚未到期，被告一心堂未同意解除合同，故本院对原告主张由被告一心堂交还嵩明县清真美食城900平方米房屋中24号附5号（面积138平方米）房屋的诉讼请求，本院不予支持。《房屋租赁合同》于2017年10月15日到期后，被告马念伟继续管理、使用租赁房屋，原告嵩明西南街居委会未提出异议，直至2018年12月10日被告向嵩明西南街居委会承诺，2017年10月15日至2018年10月14日原租赁房屋租金为173000元（在原基础上涨5000元），故本院认定自2017年10月15日原合同届满后，原告嵩明西南街居委会与被告马念伟房屋租赁合同继续有效一年，之后原告嵩明西南街居委会与被告马念伟对是否续租未达成合意，故本院确认原告嵩明西南街居委会与被告房屋马念伟租赁合同实际上于2018年10月14日届满。对原告要求被告马念伟将位于嵩明县清真美食城900平方米的房屋腾空交还原告的诉讼请求，本院认为，原告嵩明县西南街居委会与被告马念伟房屋租赁合同于2018年10月14日届满及被告马念伟应按照《承诺书》约定与2018年12月31日前支付租金，但至今为止未向原告嵩明西南街居委会支付租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告马念伟拖欠租金累计达2个月的，甲方可以终止合同，收回房屋，故本院支持由被告马念伟将从原告处租赁的位于嵩明县房屋（除被告一心堂经营24号附5号138平米房屋）腾空交还原告嵩明西南街居委会。对原告要求被告马念伟支付自2017年10月15日起至2018年10月14日止租金173000元的诉讼请求，本院认为被告马念伟承诺于2018年12月31日前付请，但被告马念伟未按照承诺内容履行，故本院对原告嵩明西南街居委会的该项诉讼请求予以支持。对原告嵩明西南街居委会主张由被告马念伟支付自2018年10月15日至2020年2月18日的房屋违约金982000元（491天×2000元），并支付自2018年10月15日起直至将该房屋交付原告之日止每日按照2000元进行计算的房屋占有使用费的诉讼请求，因被告马念伟租赁合同期限届满后未按约定在5个工作日内将房屋交还原告嵩明西南街居委会，且根据《房屋租赁协议》约定，逾期交付租金或合同期满未按时搬房时，应按每日2000元支付原告嵩明西南街居委会违约金，本院认为，该违约金约定过分高于原告的损失，故本院对原告该项主张酌情支持自2018年10月15日起至房屋实际交还之日违约金按照双方签订合同每年租金168000元的10%计算，即支持违约金每年为16800元（168000元×10%）；对于原告嵩明西南街居委会要求被告支付自2018年10月15日起直至将该房屋交付原告之日止每日按照2000元进行计算的房屋占有使用费的诉讼请求，因被告马念伟至今一直未履行交还租赁房屋的义务，原告方也未提交证据证实目前同等地段的房屋租金标准，故本院支持自2018年10月15日起至交还房屋之日止按照双方2012年签订的《房屋租赁合同》中约定的租金数额每年168000元（每天460.3元）计算。对原告嵩明西南街居委会主张由被告马念伟支付律师费23225元的诉讼请求，该项主张被告马念伟在出具给原告的《承诺书》中曾承诺，且符合《云南省律师服务收费行业指引标准》，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对被告马念伟主张由原告补偿其房屋装修款及门卫值班费用，因被告马念伟未提交证据予以证实，故本院对被告马念伟的答辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告马念伟于本判决生效之日起十五日内将位于嵩明县清真美食城900平方米的房屋（除被告一心堂药业集团股份有限公司经营24号附5号138平方米的房屋）腾空交还原告嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会；二、由被告马念伟于本判决生效之日起十五日内向原告嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会支付租金173000元；三、由被告马念伟于本判决生效之日起十五日内向原告嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会支付自2018年10月15日起至房屋实际交还之日违约金按照每年16800元计算，并支付自2018年10月15日至房屋实际交还之日至的房屋占用费按照每年168000元（每天460.3元）计算；四、由被告马念伟于本判决生效之日起十五日内向原告嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会支付律师费23225元；五、驳回原告嵩明西南街商贸有限公司的诉讼请求及原告嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会的其他诉讼请求。案件诉讼15404元费元，减半收取7702元，由被告马念承担3702元，原告嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 陈 琳二〇二〇年四月二十六日书记员 李美玲