四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20826号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：四川联兴房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道正东中街3号。 法定代表人：夏强，董事长。 委托诉讼代理人：晏常恒，男，系公司员工。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：廖志红，男，1967年5月13日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人四川联兴房地产开发有限公司（以下简称：联兴公司）因与被上诉人廖志红商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联兴公司上诉请求：撤销原审判决，驳回廖志红的全部诉讼请求，改判廖志红向联兴公司支付装修款437674元，并由廖志红承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在审理过程中未对《商品房买卖合同》所约定清水交付标准与案涉商品房为精装样板房现状存在矛盾的事实予以查明。依据案涉合同第4条第6款，装修水平为清水，装修成交价为0，与案涉房屋现状为精装样板房存在矛盾。依据同期在案涉项目成交的清水房单价范围在13581元—14758元区间，但廖志红购买样板装修房单价仅为13479.19元，故据此可知，廖志红所购房屋对应的单价不包括装修款，而为清水房交付单价。二、一审法院认定联兴公司应当按《商品房认购书》所约定的交付标准进行交付系错误认定。案涉认购书系商品房买卖预约合同，非商品房买卖合同，认购协议本身是双方初步谈判的一个意向性成果，因此应当认定为意向协议，双方签订《商品房买卖合同》后，认购书随即失效，双方权利义务应当按照《商品房买卖合同》履行，而一审法院仅依据认购书约定的交房标准确定联兴公司应当按“样板房现状”进行交付，系事实认定错误。三、一审法院依据《商品房买卖合同》附件六的约定认定联兴公司将案涉房屋的装修部分赠与廖志红系错误认定。虽案涉合同附件六第一条约定“出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。”但第二条对房屋的装修的实际要求做了约定，显示案涉房屋约定的装修状况为“清水交付”。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定，双方针对案涉商品房的价款存在重大争议，且联兴公司分别于2018年8月16日、2019年1月8日通过顺丰快递及EMS方式向廖志红发出了《关于签订及支付装修款的函》，表明联兴公司在廖志红未支付装修款的情况下，拒绝将房屋的装修部分赠送给廖志红，但一审法院在审理过程中，未对该事实进行查明，而引用合同条款推定联兴公司将涉房屋的装修部分赠与廖志红，系事实认定错误。四、廖志红未向联兴公司支付案涉房屋房款的装修款部分价款，联兴公司拒绝向廖志红交付房屋未违反案涉合同及补充协议的约定，不应承担违约责任。根据案涉补充协议第10条（二）约定，联兴公司不应向廖志红交付房屋系廖志红原因，联兴公司不应向廖志红承担违约及赔偿损失责任。五、廖志红应当向联兴公司足额支付装修部分房款。案涉房屋系样板装修房，但根据案涉合同约定装修水平为清水，且根据案涉合同摘要装修成交价为0，依据联兴公司出示的同期签约备案表、补充协议等证据可以证明，廖志红向联兴公司支付的房款未包含装修部分，案涉房屋实际价款应为1700000元（购房款1262326元+装修款437674元），在房屋买卖过程中，由于联兴公司工作人员工作失误且廖志红违反诚信的行为造成双方没有签订关于装修的补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第54条及《中华人民共和国民法通则》第92条规定，廖志红应当支付联兴公司房屋装修款。一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审予以改判。 廖志红辩称，联兴公司与廖志红签了三份合同，分别为认购书、买卖合同及补充协议。双方约定2017年7月21日，首付40万元，分三次支付并完成银行按揭申请手续，至2017年10月15日，银行房贷86万，廖志红直接转账支付给联兴公司，完成了付款的义务，但联兴公司丧失契约精神，至双方合同的交房期限2018年11月24日次日至今已逾期17个月，联兴公司一直无正当理由据不履行交房义务。根据双方签订的认购书，及一审中廖志红提交的证据，证明案涉房屋系精装房，双方最终认定成交价为126万，包含了联兴公司以广告、口头或其他形式承诺给廖志红的优惠。且购房合同中也约定了成交价为126万，且特别注明了“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备、档次和装修价格标准”，同时还注明附件六“光宇装修装饰及相关设备的约定，出卖人未经双方约定增加的装修、装饰视为无条件赠送给买受人。”廖志红在签约过程中也对购房合同中注明的标准为清水提出过异议，但联兴公司销售人员告知其因案涉房屋在签约前已在房管局备案才注明的清水，且合同特别约定了未经双方同意增加的装饰装修是赠送给买方的，也特别注明了“本人已知晓，而且对装修状况、装修价格是无异议的”。双方签订的认购书、买卖合同及补充协议均未约定最终成交价为170多万元，也未签订装修合同约定支付装修款43万。案涉房屋的装修并非廖志红委托联兴公司装修，也不应有廖志红支付该笔费用。廖志红现已履行付款义务，联兴公司也收到了全部款项，廖志红在合同签订过程中并无过错。综上，联兴公司的行为违反了合同法的平等原则、诚实守信原则、遵纪守法原则、合同履行义务原则，请求驳回上诉，维持原判。 廖志红向一审法院起诉请求：1.判令联兴公司终止违约行为，并履行将房交付给廖志红的合同义务；2.判令联兴公司赔偿违约期间产生的费用107568.82元：（1）违约金30295.82元；（2）物管费1873.00元；（3）同类档次房屋租金6800.00元/月，小计54400.00元；（4）样板间使用费16000.00元；（5）维权误工、差旅、法律援助等5000.00元。 联兴公司向一审法院反诉请求：判令廖志红就所购为预售许可证2×××4号下第房屋向联兴公司支付装修款437674元，一审庭审过程中，联兴公司变更反诉请求：将商品房买卖合同（预售）中的商品房价款变更为1700000元（即增加房屋装修款43万余元后）。 一审法院认定事实：2017年7月21日，廖志红与联兴公司就联兴公司开发的海伦印象花园第1栋1单元3楼303号商品房签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》。《商品房认购书》中载明：“建筑面积93.65平方米，其中套内建筑面积74.86平方米，装修标准：精装。原价：人民币壹佰捌拾万捌仟玖佰肆拾元整(￥1808940）。成交楼价：人民币壹佰贰拾陆万贰仟叁佰贰拾陆元整(￥1262326）。本认购书中的成交价为甲乙双方一致确认的最终成交价。定金：￥20000元，须于签署本认购书时付清（签署四川省成都市《商品房买卖合同》后自动转为首期楼款）；首期楼款：￥382326元，须于2017年7月29日或之前付清及签署四川省成都市《商品房买卖合同》；剩余楼款：￥860000元，须于2017年7月29日前办妥银行按揭申请手续等。《商品房买卖合同（预售）》中载明：商品房基本情况装修水平是清水；所购商品房总价款合计壹佰贰拾陆万贰仟叁佰贰拾陆元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币20000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款；买受人于2017年07月21日前支付首期房价款人民币402326元；余款860000元向中国银行股份有限公司成都开发西区支行申请贷款支付；出卖人在2018年11月24日前向买受人交付该商品房；并且在逾期交房责任中约定按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在180日后，出卖人按照全部房价款的5%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”《商品房买卖合同（预售）》附件六中载明：“关于装饰装修及相关设备标准的约定（一）交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。”《补充协议》中还载明：“出卖人逾期交付商品房的，买受人不因此解除合同，出卖人应参照当地同类、同等地段、档次的商品房租金标准向买受人支付逾期交付违约金。”当日，廖志红向联兴公司分别付清定金20000元和首期款382326元。2017年10月15日廖志红通过贷款向联兴公司支付86万元。 一审开庭审理过程中，廖志红和联兴公司均认可在签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》时，案涉房屋系精装样板房。 一审法院认为，2017年7月21日，廖志红与联兴公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 虽然《商品房买卖合同（预售）》中约定的案涉房屋装修水平是清水，但是，根据上述双方签约过程中对案涉房屋状况和价款的确定，以及定金和首期款的支付，并结合《商品房买卖合同（预售）》附件六中关于“出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人”的约定，可以确认《商品房买卖合同（预售）》约定的案涉房屋为样板房现房交付，而并非清水房交付。当事人对自己提出的诉讼或反诉请求及依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。联兴公司的反诉请求没有事实依据，本院不予采信。因此，联兴公司应该履行把案涉房屋（样板房现状）交付给廖志红的合同义务。 关于廖志红主张的违约金，并未违反法律和《商品房买卖合同（预售）》的约定，应该予以支持。关于廖志红主张的物管费、房屋租金、样板间使用费维权误工、差旅、法律援助等损失，因其未提出充分的证据予以证明，本院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、联兴公司于判决生效之日起三十日内向廖志红交付商品房；二、联兴公司于判决生效之日起十日内向廖志红支付违约金30295.82元；三、驳回廖志红的其他诉讼请求；四、驳回联兴公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元、反诉案件受理费3933元，由联兴公司负担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院二审对一审法院查明事实予以确认。 另查明：1.廖志红与联兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第四条第(六)款约定：装修水平是【√清水】【×简装】【×全装】，装修标准是0元/每平方米。 2.附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：（一）交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰视为无条件赠送给买受人。（二）双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：【×瓷砖】【×涂料】【×玻璃幕墙】【√铺彻外墙砖、平涂涂料】；2.起居室：（1）内墙：【×涂料】【×壁纸】【√水泥砂浆批荡】；（2）顶棚：【×石膏板吊顶】【×涂料】【√刮满腻子】；（3）室内地面：【×大理石】【×花岗岩】【×水泥抹面】【×实木地板】【√砂浆找平】；3.厨房：（1）地面：【×水泥抹面】【×瓷砖】【××】；（2）墙面：×【耐水腻子】【×瓷砖】【√水泥砂浆粗面】；（3）顶棚：【×水泥抹面】【×石膏吊顶】【√原结构板面】；（4）厨具：厨房的洗菜台、操作平台、灶机台均不施工；4.卫生间：（1）地面：【×水泥抹面】【×瓷砖】【√防水涂料】；（2）墙面：【×耐水腻子】【×涂料】【×瓷砖】【√水泥砂浆粗面】；（3）顶棚：【×水泥抹面】【×石膏吊顶】【√原结构板面】；（4）卫生器具：×；5.阳台【×塑钢封闭】【×铝合金封闭】【×断桥铝合金封闭】【×不封闭】【√主阳台栏杆（客厅出阳台）：锌钢栏杆】；入户门：钢质入户门；客厅阳台，生活阳台；断桥铝合金门；户内门：只预留门洞口。6.电梯：（1）品牌：高级电梯；（2）型号：×。7.管道：给水：配独立水表，供水至厨房、卫生间给水点。排水：厨房、卫生间预留排水接口至排水点。8.窗户：断桥铝合金窗、双层中空玻璃。9.强电：配独立电表，供电至户内配电箱，户内管线、开关、插座安装到点；弱点：至户内弱点箱、业主自行申请开通。10.智能化系统：户内配彩色可视对讲分机。供暖：无。燃气：配独立燃气表。预留燃气管道接口，业主自行申请开通。节能：满足《四川省居住建筑节能设计标准》（DB51/5027-2012）。 3.廖志红与联兴公司签订的《补充协议》第二十条第二款约定：“买受人在签署本合同前，已经充分了解出卖人为推广本项目所发布、出具、陈列或以其他方式作出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此不视为买卖合同的组成部分……除本买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修装饰、户型、结构、尺寸以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为本合同项下房屋的交付标准”。 4.2019年1月7日，联兴公司向廖志红发出关于签订《商品房装修协议》及支付装修款催告函，主要内容为廖志红在购买房屋时销售人员已告知需要另行签订装修协议并支付装修款。但合同签订后，经销售人员及公司多次沟通催告，双方未能签订装修协议支付装修款，故再次函告廖志红要求签订装修协议并支付装修费用。 5.双方当事人因交房事宜发生纠纷后，廖志红向行政部门进行了多次投诉。据廖志红一审诉讼中提交的天府新区经济运行与安全生产监管局职能投诉回复载明：您（廖志红）实际反映为您购买的海伦印象房屋为展示样板间，在购买时承诺样板间的装修赠送给你，但现在开发商要求您额外交装修费用。经向开发企业了解，开发企业表示，未在出售该套房屋时承诺将样板间装修赠送给你。样板间装修费用以买卖双方合同约定为准，若合同未约定建议双方协商解决。 6.联兴公司一审诉讼中提交海伦印象部分业主于2017年同期购买房屋的《商品房买卖合同摘要》上载明清水成交价与案涉房屋清水成交价基本一致。联兴公司提交的2017年同期购买海伦印象1栋302、304、305号样板展示间的购房者与联兴公司签订的《成都市商品房买卖合同》补充协议，购房者与联兴公司就商品买卖合同中的装饰、设备标准的基本情况达成补充协议，购房者支付房屋装修费分别为549842元、702787元、600719元。 本院认为，根据联兴公司的上诉请求及廖志红答辩意见，本院将本案二审争议焦点问题分述如下： 关于本案案涉纠纷中双方当事人权利义务的合同依据的确认及争议合同条款的认定问题。本案中，廖志红主张应以案涉商品房认购书载明约定房款履行，联兴公司主张应按照案涉商品房买卖合同中约定的清水价另加装修价款履行。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，当事人在合同中明确约定在将来一定期限内订立房屋买卖合同的，该认购协议书为预约合同。本案双方当事人签订认购书后又签订了商品房买卖合同，结合商品房买卖合同关于“出卖人与买受人的权利义务及责任均以商品房买卖合同及补充协议的约定为准”的约定，故本案中双方当事人约定的权利义务确认的依据为案涉商品房买卖合同。其次，对于案涉商品房买卖合同附件六中关于“出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人”的约定的含义确定问题。廖志红认定该条约定明确了装修系赠送，而联兴公司主张案涉装修价款需要另行签订补充协议支付装修价款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定及《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”。从建设部门制定的规范、交易惯例和通常的社会公众理解看，房屋的装修标准一般分为清水、简装、精装修。案涉商品房合同中约定案涉房屋装修水平系在有简装、精装选项的情况下勾选“清水”，而合同附件六装饰装修及相关设备标准的约定亦是清水房标准。案涉合同系根据行政监管部门制定的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同范本来进行填写，在案涉格式合同和合同附件均明确房屋装修为清水的情形之下，对“出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人”不应当认为双方当事人对案涉精装修部分进行赠送的约定。 关于廖志红主张联兴公司交付案涉房屋及承担逾期交房违约责任。本院认为，首先，对于联兴公司逾期交房是否构成违约之事实，宜从双方订立合同目的进行判定。从双方缔结合同目的分析，双方缔约之标的系样板房，而样板房屋区别于清水房之主要特点在于房屋装修添附。即在缔约之时即明确系购买具有装修添附之清水房屋。于此，可以推断出，从本案证据看，联兴公司未明确做出将房屋装修添附予以赠送之意思表示并在事后反复催告装修款，且案涉商品房买卖合同已经约定装修标准系清水且购房款与同期清水房价款较为一致的情形下，廖志红则当知悉自己除应支付清水房屋对价外，还应支付装修添附对价。其次，对于联兴公司是否有赠与装修添附的意思表示的认定。廖志红关于其签订本约时对合同约定清水房提出异议后销售人员承诺系备案所需而装修系赠送的主张并未举示相应证据，且从联兴公司提交的其与同一小区同期购买样板房业主所订立的合同，均另行就装修添附订立合同，结合合同已明确约定样板房交付标准需进行特别约定的，考虑到双方当事人并未提出证据证明联兴公司存在有可能导致赠与装修添附之情形，则应当根据合同法第六十一条之规定，按照同批样板房的交易惯例，结合联兴公司多次通知廖志红要求就装修款达成协议并给付的事实，则可以认定本案中不存在联兴公司将装修添附进行无偿赠与的情形。基于上述判断，一方面，廖志红与联兴公司未就赠与装修添附达成一致的情形下，知悉所购买房屋具有装修添附，而提出不知悉双方当事人应就装修添附达成一致协议之事实缺乏合理性，另一方面，由于清水房与装修添附不可分割之客观属性，从双方缔约之初始目的来看，廖志红仅交付清水房房款后，合同缔约之目的尚未完全实现。联兴公司以合同目的未能实现，不履行交付房屋的义务，实际系行使先履行抗辩之权利，故未构成违约，本院对联兴公司依据案涉补充协议第十条第二款约定不应承担违约责任的上诉理由予以采纳。但对于廖志红起诉要求交付房屋之诉请，因合同的核心目的在于购买案涉房屋，装修作为添附部分，即使尚未付款，但廖志红亦履行了大部分义务，且考虑到在房屋交付后，联兴公司尚可通过诉讼等方式对装修费用主张权利，其先履行抗辩权所依据之风险可以救济。若待双方装修款争议解决后再行判令交付房屋，对购房者的利益有所损害，亦造成装修价值贬损，不利于维持交易稳定，更可能将案涉合同置于履行僵局之困境。故本院认为联兴公司对于装修费用主张不构成合同主义务履行之障碍，本院对廖志红要求联兴公司交付案涉房屋的诉讼请求依法予以支持。 关于联兴公司主张变更合同价款至170万元的诉讼请求是否能够成立的问题。首先，在双方当事人仅对案涉房屋清水价款达成书面约定而一直未能就案涉房屋装修部分达成一致协议的情形之下，联兴公司主张依据装修情况及公司内部计价规定要求变更合同价款至170万元缺乏相应的事实及合同依据。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条关于“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，房屋交易价格显失公平的法律后果应系可撤销而非变更，且案涉商品房系样板房买卖，价款受市场及当事人自由合意交易影响，法院不能代替市场和当事人意思自治做出确定交易价格。故本院对联兴公司变更合同价款至170万元的诉讼请求不予支持。双方当事人就案涉装修价值纠纷不属于本案审理范围，可按对应法律关系和法律规定另行主张权利。 综上所述，四川联兴房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3002号民事判决第一项、四项，即“四川联兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向廖志红交付”、“驳回四川联兴房地产开发有限公司的反诉请求”； 二、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3002号民事判决第二项、第三项，即“四川联兴房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向廖志红支付违约金30295.82元”、“驳回廖志红的其他诉讼请求”； 三、驳回廖志红的其他诉讼请求。 一审案件本诉案件受理费1226元、反诉案件受理费3933元，由廖志红负担1126元，由四川联兴房地产开发有限公司负担4033元；二审案件受理费2452元，由廖志红负担100元，由四川联兴房地产开发有限公司负担2352元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年四月二十九日 书记员 何佳林