江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初13403号 原告：杨占才，男，1991年3月5日出生，汉族，南京勿争通讯有限公司员工，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人（系原告杨占才弟弟）：杨占武，自然情况同下。 原告：杨占武，男，1993年8月5日出生，汉族，南京硕义达有限责任公司员工，住南京市玄武区。 被告：南京广发资产管理有限公司，住所地在南京市鼓楼区集庆门大街268号1栋2407室。 法定代表人：李铁柱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于宗泽，男，该公司工作人员。 原告杨占才、杨占武与被告南京广发资产管理有限公司（以下简称广发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员李伟独任审判，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告杨占武（同时作为原告杨占才的委托诉讼代理人）、被告广发公司的委托诉讼代理人于宗泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨占才、杨占武向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告广发公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月13日解除；2.判令被告广发公司返还租金2933元、押金1600元、管理费960元以及租金3500元（因马桶不能正常使用，严重影响两原告个人生活和健康安全，应相应减免之前已支付的租金，按每月500元计算，主张7个月），赔偿维修费80元、搬家费600元，并支付违约金3200元，合计12873元；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2019年4月10日，两原告在看房时发现两原告欲承租的坐落于南京市玄武区的房屋马桶下水不通，卧室门锁破损，被告承诺在两原告入住时维修好。次日，两原告与被告广发公司签订《房屋租赁合同》，约定：两原告向被告承租坐落于南京市玄武区的房屋，租赁期限12个月，自2019年5月8日至2020年5月8日；被告保证房屋内基本设施和设备处于正常使用的状态。两原告入住后，发现在看房时发现的问题没有得到解决，且发现其中一间房间系由餐厅或客厅更改而成。经两原告再三催促，被告于2019年5月19日将卧室门锁修复，但马桶下水不通畅的问题仍未解决，两原告于2019年6月18日请人修理，支付了修理费80元，但维修后仍然继续出现问题。自2019年6月22日至2019年11月20日期间，两原告与其他租客共9次催促被告维修马桶，被告维修后均未修好，严重影响原告的生活。由于被告存在未保证房屋内设备正常使用、更改房屋机构、没有空调专用插座、无法出具房屋租赁登记备案证明等违约违规行为，故两原告诉至法院，要求被告承担违约责任。诉讼过程中，两原告放弃要求被告赔偿维修费80元、搬家费600元的诉讼请求。 被告广发公司辩称，两原告于2019年12月17日称想提前退租，被告告知两原告有两种解决方案，一是直接按两原告违约处理但要扣二个月租金，二是被告帮两原告转租但要扣一个月租金，但两原告均未同意。后案涉房屋一直空置至2020年1月9日才转租出去。因两原告构成违约，而被告未违约，故不同意两原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年4月10日，被告广发公司（甲方）与原告杨占才、杨占武签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方作为受托资产管理出租机构将坐落于南京市玄武区房屋中的一间出租给乙方，供乙方居住；甲方保证房屋在乙方入住时屋内基本设施和设备处于正常工作的状态；租赁期限自2019年5月8日至2020年5月7日，甲方应于2019年5月8日前将案涉房屋按规定条件交付给被告；租金1600元每月，租金支付方式为季付，首次付款支付方式为“押一付三”，于2019年5月8日支付；之后租金支付日期分别为2019年7月8日、2019年10月8日、2020年1月8日；房屋租赁保证金为1600元，在租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；如果乙方逾期5日未支付租金的，视为违约，乙方应当于48小时内搬离案涉房屋，且乙方所交纳的保证金及未住满的租金不予退还；违约金为月租金的200%。 诉讼过程中，双方均认可两原告按约支付了前三期的租金，并支付了保证金1600元、管理费960元。双方对两原告于2019年12月13日向被告提出解除合同的事实无异议。双方对违约主体产生争议。 原告杨占才、杨占武称：被告提交的房屋设备不符合合同约定，构成违约。2019年12月13日，杨占武将房屋打扫干净并将东西搬走，将房屋的水、电、燃气卡放在桌子上。同年12月16日，在人民调解员组织调解时，杨占武要把钥匙交给被告，但被告不要。同年12月19日，杨占武把钥匙送至被告在金陵新九村的办公地点。 两原告提交了原告杨占武与被告工作人员胡飞文的微信对话记录，杨占武多次在微信中向胡飞文反映案涉房屋的马桶存在下水不通畅的问题，胡飞文也多次请人维修，但杨占武反映均未修好。 被告称：两原告未按约于2020年1月8日支付租金，擅自退租但又不同意被告按约提出的解决方案，构成违约。对两原告提交的微信对话记录的真实性无异议。被告收取了管理费，也按两原告提出的要求积极维修，但查不出问题，后来才知道是主管道出了问题。两原告拒绝沟通，坚持要求退租。被告提交了微信对话记录，证明两原告不同意被告提出的两种解决方案。在该微信对话记录中，有反映原告杨占武于2019年12月19日将案涉房屋的钥匙交给了被告工作人员的内容。 两原告对被告提交的微信对话记录的真实性无异议，但称两原告最后一次支付租金日期是2019年10月8日，交的是2019年11月8日至2020年2月8日的租金，而被告却在2020年1月9日就将案涉房屋转租给他人，构成违约。 本院认为，原告杨占才、杨占武与被告广发公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。两原告于2019年12月13日向被告提出要求解除合同，两原告提交的微信对话记录可以证明原告杨占武于2019年12月19日将案涉房屋的钥匙交给被告，被告予以接受，据此可以认定双方于2019年12月19日达成了解除合同的一致意思表示，故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年12月19日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于两原告与被告已于2019年12月19日交接了案涉房屋的钥匙，而两原告已支付租金至2020年2月7日，故被告应返还2019年12月20日至2020年2月7日的租金2560元。原告要求被告返还保证金1600元及押金960元，符合法律规定，本院予以支持。关于两原告主张的违约金，根据本案证据，两原告提出解除合同，主要系由于案涉房屋的马桶存在下水不畅的问题，虽经被告多次维修，但仍未解决，故而提出解除合同。抽水马桶下水不畅确实会对两原告的生活造成较大不便，原告要求解除合同符合常理。被告根据合同约定负有对马桶进行维修的义务，被告也实际履行了维修义务，虽然最终没有维修好，但不能证明马桶没有维修好系被告的原因所致。基于上述分析，案涉《房屋租赁合同》系由双方协商一致而解除，双方均未违约，故两原告主张被告支付违约金3200元，本院不予支持。关于两原告主张被告因马桶不能正常使用而应减免租金3500元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告杨占才、杨占武与被告南京广发资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月19日解除； 二、被告南京广发资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨占才、杨占武租金2560元、保证金1600元及押金960元，合计5120元； 三、驳回原告杨占才、杨占武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61元，由被告南京广发资产管理有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  李伟 二〇二〇年四月二十七日 书记员  李程