安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0291民初399号 原告：安徽吉恒商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。 法定代表人：黄昕珩，总经理。 委托诉讼代理人：江林，该公司员工。 委托诉讼代理人：宋元元，该公司员工。 被告：杨强，男，1989年5月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。 原告安徽吉恒商业管理有限公司诉被告杨强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日受理后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告安徽吉恒商业管理有限公司的委托诉讼代理人江林、宋元元到庭参加诉讼，被告杨强经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽吉恒商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告双方签订的《拓佳欢乐颂房屋租赁合同》；2.被告立即腾退租赁物,房屋内的装潢装修归原告所有和使用；3.被告立即向原告支付租金23252元（该租金暂计算至2020年1月13日，实际应计算至实际腾退之日止）、房屋占用费73568元（该房屋占用费暂计算至2020年1月13日，实际应计算至实际腾退之日止）、违约金12615元（该违约金暂计算至2020年1月13日,实际应计算至被告清偿完拖欠租金之日止）；4.被告所缴纳的履约保证金18825元不予退还；5.取消4个月的免租期，按照50元／月／平方的标准向原告支付租金25100元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月15日，原、被告双方协商签订了《拓佳·欢乐颂房屋租赁合同》（合同编号：ＷＨＴＪＨＬＳ0004201708），合同约定被告承租原告位于安徽省芜湖市经济技术开发区欢乐颂项目7＃110房屋，面积经双方共同测算并认可125.5平方米；租赁期限为自2017年8月18日起至2020年8月17日止，自2017年8月18日至2017年12月17日为免租期，租金年计算方式为50×125.5×12，即2017年8月18日起至2018年8月17日租金为50200元、2018年8月18日起至2019年8月17日租金为75300元，依次类推至合同期满。租金支付期限为第一年2017年8月18日起至2018年8月17日，第一年租金支付方式为于合同签订之日即2017年8月15日向原告支付三个月房屋租金18825元，剩余五个月房屋租金31375元应于2018年1月1日之前结清，以后房屋租金均按年且提前一个月支付；被告应于合同签订之日向原告一次性支付履约保证金18825元以及装修保证金2500元，如被告方有违约行为或造成对租赁房屋部分或全部损坏，需赔偿原告实际损失或违约金的，原告有权从履约保证金中扣除，不足部分被告应另行赔偿；同时双方约定被告未能按时足额支付租金、保证金、水电费、装修保证金的，则应当向原告按照1000元／天的标准向原告支付违约金。如果未支付或未如约足额支付上述费用单独或累计达10天及以上的，原告有权对被告采取停水停电措施；累计达30天及以上的，原告有权单方面解除合同，保证金不予退还。此外，双方又约定在租赁期限届满时，或者因其他原因使得本合同权利义务关系终止时，在合同终止日原、被告双方应根据实际情况，结清所有费用，如果被告未能依照合同约定向原告返还房屋，每逾期一天，被告应当向原告支付房屋占用费1000元。合同签订后，原告依约将案涉房屋于2017年8月18日交付给被告，但被告自2018年8月25日起开始拖欠房屋租金及水电费，仅向原告支付部分租金，剩余租金及水电费迟迟未能按照约定支付，原告曾多次催缴但被告仍拒不支付。基于被告的实际违约行为，原告已于2019年1月13日向被告发函，通知被告双方签订的《拓佳·欢乐颂房屋租赁合同》正式解除，要求被告在三日内腾退房屋并返还原告，被告于2019年1月15日签收。但时至具状贵院之日，被告仍拒缴房租并强占原告房屋不予退还。被告的行为已严重违反了合同约定，给原告造成巨大的经济损失，被告应依法承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告杨强未应诉、答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理查明事实如下：2017年8月15日，原告安徽吉恒商业管理有限公司（出租方）与被告杨强（承租方）签订《拓佳·欢乐颂房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于安徽省芜湖经济技术开发区欢乐颂项目7＃110房屋出租给被告，面积经双方共同测算并认可为125.5平方米，租赁期为自2017年8月18日起至2020年8月17日止的三年，原告给予被告四个月的免租期（自2017年8月18日起至2017年12月17日止）。合同还约定，月租金按50元／平方米计算为6275元，第一年租金为50200元，第二年、第三年租金均为75300元，被告应于合同签订之日向原告一次性支付第一年期间三个月的房屋租金18825元、装修保证金2500元、履约保证金18825元，共计40150元，履约保证金用于被告安全使用房屋及履行合同的保证，合同期满时如被告有违约行为或造成租赁房屋部分或全部损坏，需赔偿原告实际损失或违约金，原告有权从履约保证金中扣除，不足部分被告应另行赔偿；被告还应于2018年1月1日前项原告支付第一年剩余5个月租金31375元，以后的租金均按年且提前一个月支付。双方约定，原告应于2017年8月18日向被告交付租赁房屋，被告应按时足额向原告支付租金，如被告未能按时足额支付租金、保证金、水电费、装修保证金的，应按照1000元／天的标准向原告支付违约金，如被告未支付或未如约足额支付上述费用单独或累计达10天及以上的，原告有权对被告采取停水停电措施；累计达30天及以上的，原告有权单方面解除合同，保证金不予退还。双方还约定，在租赁期限届满时，或者因其他原因使得本合同权利义务关系终止时，在合同终止日原、被告双方应根据实际情况，结清所有费用，如果被告未能依照合同约定向原告返还房屋，每逾期一天，被告应当向原告支付房屋占用费1000元，双方在合同上签字盖章确认。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告，双方在房屋交接单、设施设备交接表上签字盖章确认。2019年1月13日，原告向被告发函，函中注明：依据合同约定，被告应于2018年7月24日前向原告支付2018年8月15日至2019年8月24日期间房租66575元及2018年7月至2018年10月期间的电费，截止发函日，因被告尚有66575元租金以及相应电费未支付原告，原告通知被告解除合同并要求被告于2019年1月31日前交清租金及电费、腾退房屋并返还原告，被告于2019年1月15日签收函件。因被告收到函件后一直未按约支付原告租金，原告诉至法院，遂成此诉。 本院认为：在租赁合同中，按约、按期缴纳租金是承租人最主要的义务。本案中，被告租赁原告位于芜湖经济技术开发区欢乐颂项目7＃110房屋，其拖欠租金已构成违约，原告有权单方解除合同并要求被告支付拖欠的租金、赔偿相应的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方具有法定或者约定的合同解除权，主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。2019年1月13日，原告向被告邮寄了要求解除合同的函，该函件于2019年1月15日送达被告杨强，故双方的租赁合同于2019年1月15日解除。 根据合同约定，原告可以主张的损失有： 1.租金损失。关于免租期租金部分，因该部分费用系出租方在合同能正常履行情况给予承租方的优惠，现因合同不能继续履行，房屋后期租金收入落空，该免租期租金优惠部分差额应为其实际损失，该项损失本院予以支持，具体计算如下：1.拖欠的租金，2018年8月25日至2019年1月15日的租金共计29492.5元（6275元/月×5个月-6275元/月÷30日×9日）；2、补交免租期的租金，免租期为2017年8月18日至2017年12月17日，租金共计25100元（6275元/月×4个月），以上租金损失合计54592.5元，现原告仅主张48352元，系原告对其权利的自愿处分，本院予以支持。 2.房屋占用使用费。2019年1月13日，原告向被告邮寄了要求解除合同的函，该函件于2019年1月15日送达被告杨强，故双方的租赁合同于2019年1月15日解除。被告杨强收到原告函件后一直未与原告交接房屋，也未按约交纳租金，故本院认定被告杨强违约占用案涉商铺的期间自2019年1月16日计算，依照合同约定，被告应于合同解除日迁离并返还商铺，被告未按期返还房屋的，每逾期一天，被告应向原告支付房屋占用费1000元，该约定明显过高且双方亦约定了被告未按期交纳租金的，应按1000元/天的标准向原告支付违约金，故该笔占用房屋使用费应调整为按正常月租金6275元/月计算为宜，故被告杨强应向原告支付合同解除后的占用使用费（按照6275元/月的标准，自2019年1月16日起计算至被告实际返还原告房屋之日止）。 3.违约金。双方合同中约定：“被告未能按时足额支付租金、保证金、水电费、装修保证金的，则应当向原告按照1000元/天的标准向原告支付违约金。如果未支付或未如约足额支付上述费用单独或累计达10天及以上的，原告有权对被告采取停水停电措施；累计达30天及以上的，原告有权单方面解除合同，保证金不予退还”，庭审中原告自愿主张按年利率12%计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。 4.履约保证金。因被告逾期未支付租金，构成违约，按照合同约定，原告有权不予退还履约保证金，故对原告要求被告支付的履约保证金18825元归原告所有的诉请，本院依法予以支持。 5.关于案涉合同的解除、腾房事宜。如前所述，因被告未按约交纳租金且不配合原告房屋交接事宜，原告向被告发出解除合同函后，被告亦已接收，根据合同法相关规定，案涉合同已于2019年1月15日解除，依照双方合同约定，被告应于合同终止日将案涉房屋返还原告，房屋内的固定装饰、镶嵌等装饰装修无偿归原告所有，故对原告主张解除案涉合同、要求被告腾房并将房屋内的固定装饰装修归原告所有的诉请，本院依法予以支持。 被告杨强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为自动放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，相关责任应由其自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽吉恒商业管理有限公司与被告杨强签订的《拓佳·欢乐颂房屋租赁合同》； 二、被告杨强于本判决生效之日起十日内支付原告安徽吉恒商业管理有限公司欠付的租金48352元； 三、被告杨强于本判决生效之日起十日内支付原告安徽吉恒商业管理有限公司房屋占用使用费及违约金（房屋占用使用费按照6275元/月的标准，自2019年1月16日起计算至被告实际返还原告房屋之日止；违约金自2019年1月16日起以合同约定标准，按年利率12%计算至被告付清租金之日止）； 四、确认原告安徽吉恒商业管理有限公司有权不予返还被告杨强交纳的履约保证金18825元。 五、被告杨强于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋（芜湖经济技术开发区欢乐颂项目7＃110房屋）腾空并交还给原告安徽吉恒商业管理有限公司； 六、驳回原告安徽吉恒商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决书指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1684元，由被告杨强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  万洪 二〇二〇年四月二十九日 法官助理汤峻崎 书记员李舒鸿 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。