四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终960号 上诉人（原审原告）：张怡，女，1984年4月5日生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充兴源环亚房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区白土坝路290号1层。 法定代表人：蒲伟，总经理。 委托诉讼代理人：向杰峰，四川松合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗琦，四川松合律师事务所律师。 上诉人张怡因与被上诉人南充兴源环亚房地产开发有限公司（以下简称兴源环亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张怡上诉请求：1．撤销一审判决。2．改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求。事实及理由：一审认定的逾期办证违约金的起止时间存在错误。一、《补充协议》中的涉及逾期办证起算时间（即交付房屋之日起730日内办证）的条款当属无效。1．《补充协议》中约定办证时间为交付房屋之日起730日内办理的规定与《房屋买卖合同》主合同中约定的交付房屋之日起360日内办理房屋产权证书的条款相违背。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉《补充协议》的上述格式条款系被上诉人提供，其内容免除了被上诉人不能按时办理房屋产权证书的违约责任，排除上诉人主张逾期办证相关违约责任的权利，显然对买受人不利。且被上诉人也没有对该条款采取了合理的方式提请上诉人注意，故应当认为《补充协议》中约定的交付房屋之日起730日内办理房屋所有权证书的条款无效。2．《补充协议》的签订时间早于《房屋买卖合同》主合同的签订时间，按照时间顺序来看，后签订的合同更符合双方真实的意思表示，当《补充协议》与《房屋买卖合同》主合同的内容发生冲突时，应当以后签订的《房屋买卖合同》主合同的内容为准，即应当在交付房屋之日起360日内办理房屋产权证书。二、逾期办证违约金的起算时间应当按照约定交房之日起360天计算而非实际交付房屋之日起360日计算。《房屋买卖合同》对交付房屋的时间及办证的时间都进行了明确的约定，对逾期办证违约金的计算时间也应当按照合同约定的交房时间再加360日作为违约金的起算点。三、逾期办证违约金的截止时间应当是实际取得房屋所有权证书之日。一审判决对逾期办证违约金截止时间的认定错误，一审判决计算至上诉人提起诉讼之日截止，而非上诉人实际取得房屋产权证书之日，但按照合同的约定以及设定违约金的目的均应计算至实际取得房屋产权证书之日止。 兴源环亚公司辩称：1．对于补充协议签订在前的问题，主合同和补充协议是同时签的，之所以补充协议时间在前，是因为主合同在房管局备案，为了方便合同备案，买卖合同有编号那页由房管局统一打印，有些合同时间都没签，有些是房管局的工作人员根据备案时间填写的；2．关于延期办证违约金的起算时间，应按实际交房计算时间，而不是合同约定，这当中涉及逾期交房和逾期办证的问题，将来可能有另外的诉讼。实际交房后，才能办理产权证，此前是不能办理的。违约金也应当按照补充协议来计算，而非主合同的360天。 张怡向一审法院提出诉讼请求：1．判令兴源环亚公司支付张怡逾期办证的违约金人民币26,335.54元（以377,388元为本金，按每日万分之一计算，从2016年6月25日计算至2018年5月24日止）元；2．本案的诉讼费用由兴源环亚公司承担。 一审法院认定事实如下：一、关于案涉房屋初始登记的事实 张怡、兴源环亚公司在2013年5月26日签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2016年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限取得权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。南充市房地产交易与权属管理中心于2016年6月17日作出南房初登［2016］17号《关于房屋初始登记办理完结的通知》，载明：“南充兴源环亚房地产开发有限公司于2016年4月申请办理位于顺庆区，共计12幢，建筑面积174919.06平方米（住宅1827套，商铺42套，其他24套）房屋的交易过户和初始登记。根据国家建设部《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》的有关规定，对该公司提交的资料进行了审查，现已审查终结，准予登记。” 二、关于办理不动产证的相关事实 张怡、兴源环亚公司于2013年5月20日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定，出卖人统一在商品房交付后730日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证在办理了分户房屋所有权证后730日内办理完毕；如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，自应当取得权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证书之日起30日内由出卖人支付；如因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》和《〈商品房买卖合同〉补充协议》中均约定，房屋达到交房条件后，出卖人在合同约定的交房时间前可通过报纸、电视在“英伦城邦”项目所在地以及售楼部张贴交房公告、电话、电传、短信、发函、电子邮件等任一方式通知买受人办理交房手续。张怡按照合同的约定向兴源环亚公司支付了房屋的价款金额为377,388元。兴源环亚公司称案涉房屋的不动产证尚未在约定期限内办理原因在于张怡没有向公司缴纳办证必须的契税造成公司履行不能所致。 三、张怡在兴源环亚公司接房和领取资料的相关事实 兴源环亚公司提供的《英伦城邦交房程序表》载明，张怡的住宅接房签字确认时间为2016年5月30日。审理中兴源环亚公司抗辩张怡在2018年5月14日已经领取了办证资料，张怡对此无异议。 一审法院认为，张怡、兴源环亚公司之间签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，关于初始登记问题：兴源环亚公司提交的证据能够证明案涉房屋所属楼栋已于2015年6月17日准予初始登记，在《商品房买卖合同》约定的初始登记时间即2015年6月30日之前。因此，张怡要求兴源环亚公司支付逾期办证违约金的起算时间应从张怡接房后730日之次日开始计算。其次，关于兴源环亚公司逾期办证违约金的给付问题：第一，兴源环亚公司称不动产所有权证不能及时办理，在于张怡作为房屋买受人未全面履行配合办证的义务所致，但兴源环亚公司并未提供办证过程中张怡拒绝履行配合办证义务的事实依据，同时，张怡也按照兴源环亚公司的要求支付了相应的办证费用，因此兴源环亚公司应当在合同约定的期限内向张怡履行办理产证的义务。据此，兴源环亚公司以此为由作为张怡违约的抗辩理由不能成立，对张怡主张兴源环亚公司构成逾期办证违约应承担违约责任的诉讼主张，本院依法予以支持，但在兴源环亚公司办理案涉房屋权属证书时，张怡应予以配合、协助。第二，逾期办证违约金的确定，张怡要求兴源环亚公司按每日万分之一的标准向张怡支付违约金的主张，符合双方在合同中的约定，未违反法律、行政法律的强制性规定，本院依法予以支持。张怡作为涉案房屋的买受方，依照合同的约定向兴源环亚公司交付了购房款总额为377,388元。故本院确认逾期办证违约金的计算基数为377,388元。第三，违约金的起算时间，按照补充协议约定应当是交房后730日内，对于交房时间的确定问题，兴源环亚公司在约定的办证期限之前以登报的方式通知业主可以领取办理产权证的相关资料，该通知形式符合法律的规定，也符合双方在合同中的约定，张怡应在该通知发出之后选择什么时间接房或采取何种方式办证属张怡的自主选择权，因此本案应以张怡的实际接房时间作为兴源环亚公司履行办证义务之起点。兴源环亚公司向本院提供了《英伦城邦交房程序表》，该证据上载明了张怡的接房签字确认时间为2016年5月30日，本院依法认定该时间为接房日。张怡于2018年5月14日向兴源环亚公司领取了办证资料，该行为视为其已选择了自行办证。违约金的起算时间按照补充协议约定应当是交房后730日。则本案违约金的起止时间应当为张怡接房后730天即2018年5月30日起至张怡向兴源环亚公司领取办证资料决定自己办证之日止，其领取办证资料的时间2018年5月14日在补充协议约定期间内，故张怡本案诉讼主张依法不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回张怡的诉讼请求。本案诉讼费229元，由张怡负担。 二审查明，1．双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2015年6月30日前。2．张怡提供兴源环亚公司的住宅入住通知书载明，该公司于2015年6月26日、27日、28日、29日和30日分别对顺庆区白土坝路288号英伦城邦1-7号楼、8号楼、9号楼、10号楼和11-12号楼分批次交房；英伦城邦物业服务中心发给张怡的房屋（12栋2-3004）装饰装修施工入场证，载明发证时间为2015年11月3日；兴源环亚公司南充分公司开具的收取装修管理费、建渣清运费收据，载明入账时间为2015年11月3日。证明张怡接房时间为2015年6月30日。 2．张怡在接收房屋后，交纳了办理房屋产权证、土地使用权证费用。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于兴源环亚公司是否应承担违约责任的问题。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中又约定由出卖人同意在商品房交付后730日内为买受人代办分户房屋所有权证。虽然从两份协议上落款的时间看，补充协议的签订时间先于主协议，但是从主协议、补充协议产生的逻辑程序讲，补充协议不应当早于主协议的签订，兴源环亚公司陈述主协议因备案所需，签订时一般不落时间，后来的落款时间备案时填写，符合情理。由于补充协议变更主协议约定，表明双方已协商一致确定由兴源公司收款代办权属证件。商品房买卖合同签订后，兴源公司收取了邓良平代收代办土地、房屋两证的相关费用。虽兴源公司上诉称已于2016年6月24日登报通知业主前来领取办证资料，但上述登报行为变更了双方之前已达成的合意，系兴源公司的单方行为，并不能免除兴源公司代办证的相关义务。兴源公司未举证证明其积极履行了办证义务，也未举证证明张怡不配合办证，仍应承担延迟办证的违约责任。 关于《〈商品房买卖合同〉补充协议》是否无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，案涉《〈商品房买卖合同〉补充协议》系兴源公司为了重复使用而预先拟定的格式合同。其中关于逾期办证责任的约定，《补充协议》约定为“在商品房交付后730内为买受人代办分户……”，与《商品房买卖合同》中约定的“在商品房交付后360日内取得所有权证书”相比，在办证的时间上减轻了兴源公司违约责任，对买受人不利。现兴源公司没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请买受人注意，不能以买受人在《补充协议》上的签字，即当然地认定买受人知道该条款的内容，并进一步以该条内容认定兴源公司向买受人对减轻或免责等条款进行了提示和说明。因此，张怡关于《补充协议》相关条款中对办证时间的约定无效的上诉主张，本院予以支持。 关于违约金标准问题。案涉双方对违约金的计算时间及违约标准均存在异议。对违约金的计算时间问题，如上所述，因补充协议中的逾期办证起算时间条款内容无效。逾期办证违约金应适用《房屋买卖合同》中约定的交付房屋之日起360日内办理房屋产权证书的条款。对于何时办证问题，应适用《商品房买卖合同》中约定的以交房之日起360日内办理房屋产权证书的相关条款。对于应以合同约定的交房之日还是以实际交房之日起计算违约金的问题。因《商品房买卖合同》已明确约定了交房时间及办证时间，而兴源公司又未举证证明系业主自己原因迟延接房，违约金的起算时间以合同约定交房之日起计算为宜。张怡已于2018年5月14日领取了办证资料，视为双方变更意思表示为由张怡自行办证，一审计算至此并无不当。对于违约金标准问题，结合兴源公司取得初始登记的时间、合同履行实际、张怡损失情况等，本院酌定将逾期办证违约金调减至日万分之0.6的标准计算。 综上，张怡的上诉请求部分成立。本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初2479号民事判决； 二、南充兴源环亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向张怡支付逾期办证违约金15,601.22元（以377,388元为基数，按每日万分之0.6的标准，自2016年6月24日起至2018年5月14日止）； 三、驳回张怡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费229元，由张怡负担129元，南充兴源环亚房地产开发有限公司负担100元；二审案件受理费458元，由张怡负担256元，南充兴源环亚房地产开发有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年四月十三日 书记员  杨鹏立