中华人民共和国吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初52号原告：天池集团（延边）房地产开发有限公司，住所地中华人民共和国吉林省延吉市。法定代表人：赵明寿，总经理。委托诉讼代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，吉林孚达律师事务所律师。被告：郑京姬，女，1976年7月31日出生，大韩民国公民，住大韩民国京畿道高阳市。原告天池集团（延边）房地产开发有限公司（以下简称天池集团）与被告郑京姬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天池集团的委托诉讼代理人朱成暾、王蕾到庭参加诉讼，被告郑京姬经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。天池集团向本院提出诉讼请求：1、判令解除《天池广场租赁合同》，被告向原告返还天池广场；2、判令被告支付拖欠的租金769367元及免租期租金552390元；3、判令被告支付违约金793054元（自2018年3月18日起至2018年7月18日止，以1321757元为基数，按日千分之五计算为793054元；2018年7月19日至足额给付之日止的租金，按上述标准计算）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月31日、2016年11月15日，郑京姬与天池集团签订了两份《天池广场租赁合同》，约定由郑京姬承租位于延吉市号商铺。合同约定了商铺面积、租赁期限、租金价格、违约责任等事项。原告按照合同约定向被告交付了商铺。但被告将租赁的上述号商铺于2018年3月18日擅自撤铺退场，号商铺于2018年4月4日擅自撤铺退场，被告在承租期间欠缴租金769367元。被告的上述行为违反了合同约定，依约应补交商铺免租期间的租金552390元，并应每日支付相应租金总额千分之五的违约金。原告多次要求被告恢复营业并缴纳上述费用未果，故诉至法院请求支持原告的诉讼请求。郑京姬未到庭参加庭审，亦未提出答辩意见。经审理查明，2016年8月31日，郑京姬与天池集团签订《天池广场租赁合同》，合同第一条约定了由郑京姬租用天池集团所有的位于天池广场商铺摊位，商铺建筑面积共1010.26平方米，使用面积约560平方米，用于郑京姬经营装修饰品生活馆类型homes品牌；租赁期限届满或双方协商一致，提前解除本合同时，对于租赁场地的天棚、地面、墙面及墙面附着装饰物归原告所有（原告在合同签订时给予被告的装修期及免租期，是对以上装修装饰部分的补贴），可移动物品及灯饰归被告所有，被告未经原告许可不能拆除、损坏或转移，由此造成原告经济损失，被告承担全部赔偿责任等内容；合同第二条约定了商铺摊位的租赁期限为60个月（含免租期7个月），从2016年8月31日至2021年8月30日止，被告将于2016年10月15日前进场装修，限于2016年12月1日前装修完毕等内容；合同第三条约定了租金每平方米费用110元整。第2年租金按原租金价格上涨7％-8％（参照每年市场行情与商场自身营运状况进行合理的租金递增），租金缴纳方式为第一年租金每三个月一交，之后四年每六个月一交…。被告应向原告交纳的租金和各种费用未按期交纳，每迟延一日按日收取应交金额的5‰作为违约金。合同签订3日内，被告向原告交纳10万元作为履约保证金，租赁期满后，如被告未损坏承租的经营场地和设备，没有拖欠租金、电费及其他费用的，上述保证金金额在被告退场时全额退还给被告。合同第四条约定了新进业主给予210天免租期，该免租期内只收取水、电、物业费、取暖费。被告因合同未到期退场的，原告收取的履约保证金不给予退还。同时被告之前所享受的免租期，须按年租金的正常价格向原告补交。合同第九条约定了在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定应由被告负担费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3％向原告支付违约金；在合同有效期内，被告未经原告同意中途擅自退租的，被告需补交免租期内的租金，并应按年度租金额10%的额度向原告支付违约金，履约保证金不予退还。若租赁履约保证金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿至达到弥补全部损失为止等内容。2016年11月15日，郑京姬与天池集团签订《天池广场租赁合同》。合同第一条约定了由郑京姬租用天池集团（延边）房地产开发有限公司位于天池广场商铺摊位，商铺建筑面积共286.16平方米，使用面积约157.39平方米，合同约定的其它主要内容与双方于2016年8月31日签订的合同内容相同。双方签订两份租赁合同后，被告于2016年9月23日在商铺交付确认书上签字确认商铺交付，于2016年11月30日在18#商铺交付确认书上签字确认商铺交付。2017年8月30日，原告给被告出具了一份收据，收据内容为郑京姬交号铺租金（2017年9月-2017年10月31日）157826元。2018年2月8日，被告向原告提交了书面《撤铺申请》，内容为：我是天池广场二层2015号商户，商铺租赁合同为2016年8月31日至2021年8月30日，现因销售不佳，营销活动减少，导致经营状态持续亏损，特向天池广场提出撤离商铺的申请书。我会依法按照签订的《天池广场租赁合同》的撤离商场的具体要求，搬离商铺。如果在搬离的过程中有对商场的物品损坏的，愿依照物品的价值进行赔偿。2018年1月1日-2018年2月8日租金合计37740元。3月1日将2015号商铺还于商场，请商场及物业于当日办理交接手续。2018年2月9日，被告给原告出具了《Homes欠款缴费明细确认函》，内容为：本人与天池广场签订租赁合同，用于经营homes品牌，因2015、2016号商铺已申请撤铺，现申请补缴2015、2016、2017、2018号商铺采暖费及2015、2016号商铺截至2月8日的物业费。取暖费为2015、2016号商铺2月8日前费用及2017、2018号商铺全年采暖费，金额合计41380元整。物业费为2015、2016号商铺2018年39天物业费，金额合计4163元整。共计45543元。诉讼中，原告提交了一份吉林省悦和大美商业管理有限公司与崔文哲于2018年3月20日签订《补充协议》，内容为：根据原合同，小龙坎火锅于2018年3月1日进场装修，但因homes商铺迟迟未撤场的原故，小龙坎火锅未能进场。故甲、乙双方商定，小龙坎火锅入住时间由原定2018年3月1日，推移至2018年4月18日进场。租金及物业费顺延48日等内容。原告在庭审中陈述被告从其承租的号商铺撤出时间是2018年3月18日，从18号商铺撤出时间是2018年4月4日。原告在被告撤出商铺后，将被告承租的商铺已租赁给他人。上述事实，有《天池广场租赁合同》、收据、《Homes欠款缴费明细确认函》、《撤铺申请》、《补充协议》及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，本案属涉外民事纠纷案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案系租赁合同纠纷案件，履行标的在中华人民共和国境内，故应以中华人民共和国法律为准据法。天池集团与郑京姬之间签订的《天池广场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。郑京姬于2018年2月8日向原告具撤铺申请书后对其承租的商铺进行撤铺，原告在被告撤铺后又将涉案的摊位另行对外出租。上述行为应认定双方之间的租赁合同已经合意解除，而且原告已接收被告租赁的商铺摊位。故原告请求解除租赁合同并返还商铺的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告未应给付租金的数额。依据双方签订的合同约定，被告应承担自免租期到期后至商铺返还给原告期间给付租金的义务。原、被告签订的两份合同时间虽然分别为2016年8月31日、2016年11月15日，但履行交付商铺摊位的时间应以被告在商铺交接确认书签字时间确定，因此双方交付商铺摊位的日期是2016年9月23日及2016年11月30日，被告向原告支付租金的日期也应从交付商铺摊位日7个月后免租期结束开始，至2018年3月18日及2018年4月4日终止。根据上述标准，号摊位租金金额为570076元（商铺面积为560平方米，2017年4月24日-2017年8月31日共130日，第一年租金标准为每日2053元，租金额为266890元；2017年11月1日-2018年3月18日共138日，第二年租金标准为每日2197元，租金额为303186元）；号摊位租金金额为170231.5元（商铺面积为157.39平方米，2017年7月1日-2017年8月31日共62日，第一年租金标准为每日577元，租金额为35774元；2017年11月1日-2017年12月1日共30日，第一年租金标准为每日577元，租金额为17310元；2017年12月2日-2018年4月4日共125日，第二年租标准为每日为617.5元，租金额为77187.5元）。被告尚欠原告号商铺摊位的租赁合计为700347.50元。关于原告主张被告应当支付的免租期租金552390元。合同中涉及到免租期的约定第四条第2项“乙方因合同到期提前退场，甲方收取的履约保证金不给予退还，同时乙方之前所享受的免租期须按年租金的正常价格向甲方补交”。第九条第3项“在合同有效期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方须补交免租期内的租金并应按年度租金额10％的额度向甲方支付违约金”。上述关于合同条款中均包含与免租金相关的内容，但是对于补交免租期租金条件的约定是不同的。按照合同第九条第3项约定内容，只有在被告未经原告同意中途擅自退租的情况下，被告方才应补交免租期租金，而根据本案查明的事实，双方签订的合同经当事人合意解除，并非被告未经原告同意擅自中途退租的情形，因此按照合同中该条款的约定被告不应承担向原告交付免租期租金的义务。由于该条约定内容与合同第四条第2项关于交付免租期租金的约定适用条件不同，且当事人又未达成补充协议，因此合同中关于被告应当交付免租期租金的约定并不明确，在合同对于被告向原告给付免租期间产生的租金条件约定不明的情况下，原告对该主张依据不足。此外，合同第一条第4项约定“租赁期限届满或双方协商一致，提前解除本合同时，对于租赁场地的天棚、地面、墙面及墙面附着装饰物归原告所有（原告在合同签订时给予被告的装修期及免租期，是对以上装修装饰部分的补贴）”等内容，从上述合同内容可以确认，免租期免收的租金是对原告在租赁合同终止履行后对被告对商铺摊位进行装修的补偿，原告在租赁合同解除后未作出放弃对商铺装修的归属时要求被告支付免租期租金，依据亦有欠缺。综上，原告请求被告给付免租期租金的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。原告请求被告承担自2018年3月18日开始，因被告未支付租金而发生的违约金。原告请求给付号商铺自2018年3月18日之后发生的违约金，因该商铺租赁合同已解除，双方当事人之间的权利义务终止，原告仍然依据约定的违约金条款主张合同已解除后产生的违约金没有依据，本院不予支持。当事人于2018年4月4日解除了18号商铺的租赁合同，因此被告应付自2018年3月18日开始至2018年4月4日期间未给付租金的违约金，按照双方合同约定的违约金为未按期交纳金额的日5‰计算，被告应向原告支付违约金14469.68元。综上，郑京姬应向天池集团支付租金700347.50元、违约金14469.68元。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郑京姬于本判决生效之日起十日内给付原告天池集团（延边）房地产开发有限公司租金700347.50元；二、被告郑京姬于本判决生效之日起十日内给付原告天池集团（延边）房地产开发有限公司违约金14469.68元；三、驳回原告天池集团（延边）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23717.00元，由原告天池集团（延边）房地产开发有限公司负担12769元，被告10948元。如不服本判决，原告天池集团（延边）房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告郑京姬可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  陈立晖审判员  金成焕审判员  叶明晶二〇二〇年四月二十八日书记员  王雅琦