山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终994号 上诉人（原审原告）：山东聊城振华量贩超市有限公司，住所地：聊城市东昌府区闸口新时代南广场。 法定代表人：赵寿浩，总经理。 委托诉讼代理人：孔令军，山东鲁衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东景盛置业有限公司，住所地：聊城市东昌府区振兴西路办公楼一楼西大厅。 法定代表人：陈专，执行董事。 委托诉讼代理人：李学德，山东德鼎律师事务所律师。 上诉人山东聊城振华量贩超市有限公司（以下简称振华量贩公司）与上诉人山东景盛置业有限公司（以下简称景盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初6848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 振华量贩公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由景盛公司承担。事实和理由：2015年6月8日我公司与景盛公司签订《房屋租赁合同》后，即组织人力、物力对涉案房屋进行规划设计，组织对外招商宣传，已取得一定的影响和成效，但由于景盛公司的违约行为，对我公司投入和商誉均造成损失。上诉人对设立观澜一品超市规划以及对人力、物力、宣传、招商等的投入也是一笔较大的开支，也是上诉人的必然损失。我公司与山东泓山设计有限公司签订的《商业空间设计合同》明确约定设计费用分三笔支付，第一笔费用为38400元，第二笔费用为38400元，第三笔费用为19200元，第二、三笔费用均为上诉人的必然损失，该损失应由违约方景盛公司承担。这些在原审判决中没有得到体现和支持。同时，如合同履行后，上诉人可获得的利益也应包括上诉人的违约金范围之内，因此，违约金的约定并不过分高于造成的损失。二、原审判决适用法律错误，判决结果显失公平。2019年1月，我公司发现景盛公司在租赁房屋处发布招商广告，将涉案房屋租赁给华联超市对外经营，使双方签订的合同目的根本无法实现，景盛公司的行为严重违反了合同约定，应承担违约责任。违约金的约定是为了保证合同的顺利履行。任何一方违约，违约方均要承担责任，合同双方应该共同遵守约定。如果合同约定的违约条款没有作用，合同双方就会毫无顾忌的违反约定，严重损害了合同守约方的利益，起不到保证合同履行的目的。本案中，如果景盛公司严格按照合同约定，积极办理消防验收手续，使房屋达到适用状态，而不是违反约定擅自转租，不会导致合同目的无法实现的结果。按照《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；超市是人员密集场所，一旦发生安全事故会造成很大影响，并且合同中对此也做了专门约定，景盛公司是一家大型房地产企业，应当遵守法律的规定，遵循诚实信用原则，严格按照合同约定，保障广大消费者的安全，而不是为经济利益而违反法律合同约定。原判决仅支持了上诉人11520元的违约金，与合同约定50万违约金相差太大。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原审判决过多的减少被上诉人的违约责任不符合以上法律规定。 景盛公司上诉人称,根据《消防法》第十三条、《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）的规定，涉案租赁房屋为4892平方米的超市，不属于该规定中大型的人员密集场所或者其他特殊建设工程，不属于进行消防验收的工程，上诉人无从取得消防验收合格证。振华量贩公司以我公司未取得租赁房屋上的消防验收合格证为由拒绝接受房屋和支付租金，显然不能成立，更不存在先履行抗辩权。至2019年1月我公司通知振华量贩公司解除租赁合同时，其拒绝接受租赁房屋已达二年之久，拒绝支付租金已达一年半之久，给我公司造成了严重的损失。我公司据此解除租赁合同，并将房屋另行租赁，是基于其严重违约的行为，避免损失进一步扩大而采取的合法行为，不应当承担任何违约责任。 振华量贩公司向原审法院起诉，诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付违约金500000元，赔偿损失96000元。 原审判决认定，2015年6月8日，出租方（甲方）景盛公司与承租方（乙方）振华量贩公司签订《房屋租赁合同》，主要内容：第二条租赁房屋地址、用途、面积。2.1租赁房产位于聊城市东昌府区角下沉广场及地下商业。2.2甲方愿意按照本合同约定的条款和条件将甲方房产中地下一层（以下简称该房产）租赁面积约计为4892平方米房产整体租赁给乙方进行商业经营。第三条租期、续租、终止。3.1租期：租赁房产租赁期限为12年，自起租日起计算。甲方应在2016年6月30日前将达到具备交付条件的房屋交付给乙方，以便乙方进场装修。自2016年6月30日起甲方给予乙方12个月的免租期，起租日为2017年7月1日。若因甲方原因导致交房时间延后，起租日期相应延后。第四条自起租日起，起始租金标准为0.63元/m2/天，首年租金为1124900元，从第四年开始每三年一递增，递增幅度为3%（暨第四年租金为1158600元，以此类推）。第五条租金支付时间和方式。每半年支付一次，起租日7日内支付第一年度约定租金的50%，起租日满6个月支付另50%租金，依次类推。第九条房屋交付条件。9.1甲方保证其切实拥有租赁房产的合法处置权，无任何抵押或查封或向第三人出租等影响本合同履行的障碍或限制，否则，由此产生的纠纷均由甲方解决并承担相应责任，经乙方催告甲方仍未履行的，视为甲方严重违约，并承担违约责任。9.2因甲方房产暂时未取得《房屋所有权证》《施工许可证》，甲方应于本合同签订同时出示《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》原件，并将加盖甲方公章的复印件作为本合同附件。待取得《房屋所有权证》、《施工许可证》之后将加盖甲方印章的复印件补充到合同附件中。甲方应于本合同约定的起租日前取得竣工验收备案证书及消防验收合格证。9.3甲方应按照当地消防主管部门的规定，在交付具备二次装修的房产时，甲方向乙方提供符合国家规范要求的消防设施及相应的验收合格证明；乙方在装修及消防报审过程中发现原有消防系统不合格，甲方应及时按当地消防主管部门规定的标准进行修复和完善，甲方负责通过当地消防主管部门的验收，并取得验收合格证明。合同有效期内，甲方负责办理消防部门年检。……。9.6甲方应在2016年6月30日前交付具备二次装修的房产；第十六条：违约责任。16.2甲方将房产零星或整体租赁给第三人或甲方擅自不履行本合同，导致本合同无法履行或乙方行使解除权的，甲方应支付乙方违约金50万元。乙方除16.3项外单方面终止合同，乙应支付甲方违约金50万元。 合同签订后，原告于2017年12月27日与山东泓山设计有限公司签订《商业空间设计合同》，由山东泓山设计有限公司对聊城观澜一品超市项目（涉案租赁房屋）进行商业设计，设计完稿时间为30天，设计费为96000元，付费时间为合同签订后7日内付款38400元，第二阶段工作内容完成确认后7日内付款38400元，项目施工安装结束后7日内付款19200元。2018年1月19日，原告向山东泓山设计有限公司支付设计费38400元。 2019年1月4日，被告向原告发出通知函，主要内容为：2015年6月8日，贵公司与我公司签订了房屋租赁合同，根据合同第二章第三条贵公司应于2017年7月1日进场装修并缴纳约定租金，而且我公司也按合同条款给贵公司提供了独立控制的配电柜且单独设立了电表单独立户、独立水表单独立户、独立货梯一部，累计投资已达过百万元。但在履约过程中，贵公司不仅未能按照合同约定进场，且没有任何资金投入。期间我公司与贵公司多次联系要求配合尽快履行合同，但截至2019年1月4日贵公司一直未给明确的回复。综上所述，我公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》，因贵公司迟迟不履行合同约定进场及缴纳租金，经我公司多次催促无果，现我公司要求贵公司收到此函3日内给予我公司明确相关问题的回复，如3日后贵公司没有任何回复，我公司将依法行使合同解除权。 2019年1月5日，原告向被告发出答复函，内容为：我公司与贵公司在2015年6月8日签订《房屋租赁合同》后，一直密切关注该项目进展情况，并与贵公司保持良好的联系沟通。对于贵公司《通知函》中提到的问题，现答复如下： 为遵守《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”在我公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》第二章第三条中约定“甲方应在2016年6月30日前将达到具备交付条件的房屋交付给乙方，以便乙方进场装修。……若因甲方原因导致交房时间延后，起租日期相应延后。”第九条“房屋交付条件”约定“甲方应于本合同约定的起租日前取得竣工验收备案证书及消防验收合格证明。” 对于该项目，我公司也开展了前期工作，包括招聘、招商、店面布局及装饰设计规划等，已投入约十几万元人力和财力。对于贵公司提出合同之外的要求，双方一直在协商，尚未达成一致意见，但我公司已向集团公司汇报并积极争取，不存在贵公司所说“未给予明确回复”的情况。对于该合作项目，我公司一直在积极推进，并非贵公司所说“我公司不履行合同约定进场及缴纳租金”的问题，而是贵公司的房屋未达到合同要求的交付和进场条件，我公司多次催促贵公司办理消防验收合格证，贵公司迟迟没有结果，导致该项目没有实质进展。对此，我公司希望双方本着平等互利，共同发展的原则，积极沟通协商，共同解决问题，积极按照合同要求推进项目，继续保持良好的合作关系。 2019年3月19日，原告向被告发出通知函，内容为：2019年3月18日，我公司人员在东昌府区角下沉广场及地下商业房屋处发现，该位置房屋挂出招商广告和装修房屋的情况。该位置与贵公司与我公司签订的《房屋租赁合同》第二条租赁房产地址"山东省聊城市东昌府区角下沉广场及地下商业"位置一致。根据贵我双方在《房屋租赁合同》约定，该位置已由我公司租赁用于商业经营。2019年1月4日，贵公司向我公司发《通知函》要求进场，我司回函，按照合同约定，贵公司在取得消防验收合格证，具备交付条件的房屋交付给我公司后进场装修。希望贵公司本着平等互利、共同发展的原则，认真遵守合同约定，积极履行合同义务，不要做违反合同约定损害贵我双方利益的事情。综上所述，请贵公司在收到此函后三内给予我公司回复，对在合同约定场地发生的事情予以解释。如三日后贵公司没有回复，表示贵公司确实存在违反合同约定的行为，我公司将依法依约要求贵公司承担违约责任。 2019年4月2日，原告向被告发出通知函，主要内容为：我公司在2019年3月19日通知贵公司，要求贵公司对位于聊城市东昌府区角下沉广场及地下商业房屋挂出招商广告和施工的情况进行说明，贵公司至今未回复我公司。贵公司擅自对贵我双方存在合同关系房屋转租的行为，违反《房屋租赁合同》合同约定，并致使双方合同无法履行，严重损害了我公司的利益。根据《房屋租赁合同》规定，贵公司将协议房屋擅自转租给第三人，导致本合同无法履行，贵公司应支付我公司以下费用：违约金50万元，装饰设计费10万元。请贵公司本着遵守契约精神，按约定承担相关责任，在三日内与我公司联系，双方协商解决承担责任事宜。如逾期，我公司不限于通过诉讼、保全等法律途径维护自身合法权益，将会对贵公司声誉造成不良影响。 原告以涉案房屋未取得消防验收合格证书为由未使用涉案房屋，也未向被告交纳租金。被告将涉案房屋出租给华联超市，该超市于2019年6月1日开业。 涉案房屋现尚未取得消防验收合格证书。 原审法院认为，涉案《房屋租赁合同》合法有效。按照约定，被告应在2016年6月30日前向原告交付具备二次装修条件的房产，还应在2017年7月1日（起租日）前取得消防验收合格证，但被告至今未取得消防验收合格证，且被告并未主张其延期交房，故原告享有拒绝支付租金的先履行抗辩权。被告在其未取得消防验收合格证且未与原告协商一致的情况下，将涉案房屋另行出租给华联超市并已开始营业，造成原告租赁房屋的合同目的无法实现，被告应承担违约责任。现原告要求解除《房屋租赁合同》，被告也主张该租赁合同已解除，《房屋租赁合同》依法确定于2019年7月26日（被告收到原告起诉状副本之日）解除。本案中，原告既主张违约金500000元，又主张设计费损失96000元，被告认为违约金500000元过高，且原告也无证据证明其所受损失，被告不应向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”规定，原告所举证据不足以证明其已将设计费支付给设计方及因解除合同造成的预期利益损失，原告不能举证证明其主张的500000元违约金的合理性，故依法确认由被告赔偿原告设计费损失38400元，向原告支付违约金11520元（38400元×30%）。原告的其他诉讼请求，可在证据充分时另行主张。原审判决：一、被告山东景盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东聊城振华量贩超市有限公司支付违约金11520元；二、被告山东景盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东聊城振华量贩超市有限公司损失38400元；三、驳回原告山东聊城振华量贩超市有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4880元，由原告山东聊城振华量贩超市有限公司负担4471元，被告山东景盛置业有限公司负担409元。 本院经审理查明：上诉人景盛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。上诉人振华公司二审中提交了其单方制作的《新店选址效益测算表》、《聊城观澜一品超市项目VI美陈预算》、《观澜一品超市项目设备预算》、《聊城观澜一品超市项目人员配置表》证据，拟证明上诉人振华量贩公司为筹备该超市开张做了大量细致调查、预算、设计等前期工作，及如该合同履行后的预期收益。 本院经审理的其他事实同原审法院查明的事实。 本院认为，上诉人景盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法按其撤回上诉处理。涉案当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。景盛公司未按合同约定取得消防验收合格证，又将房屋出租他人的行为构成违约。本案争议焦点是景盛公司否按合同约定承担违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定违约金是否过高的认定标准是以违约方给守约方造成的损失为基础予以考量。本案中，从上诉人振华量贩公司提供的证据看，其已支付给山东泓山设计有限公司的设计费38400元系其实际损失，对其尚未支付部分的设计费部分不应认定为实际损失。上诉人司在二审中提交的证据仅仅系其预算，并非其实际损失。在上诉人不能举证证明其他实际损失及预期利益的情况下，原审法院以其实际损失为基础，确定的违约金数额并无不当，且原审法院保留了上诉人振华公司待证据充分时另行主张的权利。 综上所述，振华量贩公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9760元，上诉人振华量贩公司承担8942元，上诉人景盛公司承担818元。 本判决为终审判决。 审判长  胡洪建 审判员  邓秋英 审判员  李令庆 二〇二〇年四月八日 法官助理吴帆 书记员熊丽丽