广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2130号 上诉人（一审被告）：卢艳新，女，1971年2月5日出生，汉族，住广西。 委托诉讼代理人：李志成，广西鹅城律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：罗克忠，男，1954年6月2日出生，壮族，住广西田东县。 委托诉讼代理人：韦金秀，系罗克忠之妻。 被上诉人（一审原告）：韦金秀，女，1956年9月11日出生，壮族，住广西田东县。 上诉人卢艳新与被上诉人罗克忠、韦金秀房屋租赁合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2019）桂1022民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。并于2020年1月9日组织当事人到庭调查、质询和调解。上诉人卢艳新及其委托诉讼代理人李志成，被上诉人罗克忠的委托诉讼代理人韦金秀，被上诉人韦金秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人卢艳新上诉请求：撤销原审判决的第一、二项判决,并依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一、涉案《房屋租赁合同书》(转租合同)是张福祥代表郑年青而与上诉人签订的,张福祥、郑年青与案件的处理结果有法律上的利害关系,原审法院没有追加张福祥、郑年青参加诉讼而遗漏当事人,原审判决审理程序违法。二、被上诉人是通过更改起诉状的诉讼请求而变更诉讼请求,原审法院并没有给上诉人举证答辩期限,从而剥夺了上诉人举证答辩期限利益的诉讼权利,原审判决审理程序违法。三、上诉人与被上诉人因转租而形成的租赁合同是属于定期租赁合同,而不是属于不定期租赁合同。本案《房屋租赁合同书》(转租合同)是明确约定有租赁期限的,即:2016年6月20日起至2021年6月19日止(五年)。同时,被上诉人也在《房屋租赁合同书》上签字而同意转租房屋的,从而知道《房屋租赁合同书》(转租合同)是有明确租期。同时,被上诉人与郑年青签订的《房屋租赁合同书》被解除后,上诉人事实上仍然续租转租的房屋,而且被上诉人也于2019年5月9日发通知给上诉人“要求上诉人支付尚欠的租金给被上诉人”,从而默认上诉人续租转租的房屋。上诉人与被上诉人因转租而形成的租赁合同不属于不定期租赁合同。四、原审法院只是判决上诉人搬离所承租的房屋,原审法院并没有判决解决上诉人因搬离所承租的房屋的赔偿损失问题而遗漏判决。 被上诉人罗克忠、韦金秀庭审答辩请求维持原判。 当事人罗克忠、韦金秀向一审法院起诉请求：一、请求法院判令解除原告与被告之间的不定期租赁合同，被告立即搬离田东县平马镇东宁大道106号一楼，在5日内将一楼门面面前招牌拆除、屋内隔断打通，恢复一楼通亮无隔断的原状或者赔偿恢复原状的费用；二、判令被告给付逾期办理的租金按每月1250元计算从起诉之日至被告办理并恢复房屋原状时止；判令被告缴清水电费用。 一审法院认定事实：2016年1月6日，原告与案外人郑年青签订《房屋租赁合同书》，约定由郑年青租赁原告位于田东县平马镇东宁路150号一至五楼整栋房屋，用于经营公共浴室、保健按摩和居住使用，租赁期限为5年，即2017年5月7日起至2022年5月16日止。原告与郑年青在《房屋租赁合同书》后签字并捺印，案外人张福祥在该合同尾部空白处签字。合同签订后，郑年青支付首年租金并进驻装修使用，但第二年租金郑年青未能如约支付。同年5月6日，原告找到郑年青催收房租。郑年青称因外部原因无法继续经营，要求解除合同，原告遂诉至一审法院，一审法院于2018年12月26日作出（2018）桂1022民初1072号民事判决书，判决解除2016年1月6日原告罗克忠与郑年青签订的《房屋租赁合同书》于2018年5月19日解除，支付原告罗克忠、韦金秀2018年5月17日至2018年5月19日房租570元并将位于田东县平马镇东宁路150号一至五楼整栋楼房恢复原状。 另查明，2016年6月20日，案外人张福祥代表郑年青与被告卢艳新签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租田东县平马镇东宁大道106号久美子保健城单间铺面用于经营照明、卫浴、居住使用。转租的合同签订后，被告卢艳新分别将2015年6月20日—2016年6月20日、2016年6月20日-2017年6月19日、2017年6月20日-2018年6月20日三年的房租交给张福祥。2017年4月28日，原告罗克忠在该《房屋租赁合同书》右上角空白处写下：“同意久美子转租给卢艳新。罗克忠。2017.4.28”。2018年2月起，因原告与郑年青存在纠纷，被告卢艳新于2019年5月21日向原告罗克忠交纳2018年6月20日-2019年6月19日的房租，原告罗克忠向被告卢艳新出具收据：“今收到卢艳新补交2018年6月20日到2019年6月19日房租人民币壹万伍仟元正。房屋租期到今年6月19日止，请提前做好搬迁工作。收款人：罗克忠。2019年5月21日。”被告卢艳新在该收据下方空白处写下：“先补交2018年6月20日到2019年6月19日房租人民币壹万伍仟元正，原定合同到2021年6月20日止，要求续租到合同期满。付款人：卢艳新（租户）。2019年5月21日”。2019年5月9日，原告韦金秀作出《通知》，要求被告卢艳新交付尚未交纳的租金，并做好移交手续，并要求在三天内搬出房屋。庭审中，被告卢艳新确认收到该《通知》。 又查明，原告罗克忠与韦金秀系夫妻关系，张福祥与被告卢艳新的房屋租赁合同签订时间系二人夫妻关系存续期间。 一审法院认为，在转租关系中存在两个独立租赁合同关系，而转租合同是以第一手租赁合同为基础，当第一手租赁合同解除时，转租合同成立的合同基础已经不存在，故转租合同处于履行不能的状态。本案中，原告罗克忠与郑年青签订的《房屋租赁合同》依法解除后，虽然不当然使张福祥与被告卢艳新签订的转租合同丧失效力，但是原租赁合同是因承租人郑年青的违约而解除时，郑年青已丧失了租赁权，转租合同已失去存在的基础，除非原告同意，次承租人卢艳新不得对原告主张租赁的存续。因此，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。一审法院于2018年12月26日判决解除原告罗克忠与郑年青的《房屋租赁合同》之后，原告于2019年5月21日收取了被告卢艳新交来的2018年6月20日到2019年6月19日房租15000元。虽然原告罗克忠未与被告卢艳新签订书面的租赁合同，但在原告罗克忠与郑年青的房屋租赁合同解除之后，原告收取被告租金，应视为双方成立新的租赁合同关系。但在原告罗克忠出具的《收据》中，双方对于租赁合同的期限并未达成一致意见，亦没有证据证明双方约定的租赁期限，双方为不定期租赁。本案中，出租人原告在2019年5月10日向被告送达了《通知》，通知中明确要求被告卢艳新交付尚未交纳的租金，并做好移交手续，并要求在三天内搬出本案所涉租赁房屋。可认定原告在合理期限内已经履行通知义务。故原告要求判决解除原、被告之间的不定期租赁合同，依法有据，一审法院予以支持。合同解除尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的不定期租赁合同解除后，被告卢艳新应当将租赁房屋归还给原告，并拆除广告牌等将租赁房屋恢复原状。原告要求被告打通屋内隔断，恢复一楼通亮无隔断的原状或者赔偿恢复原状的费用。但原告无证据证明该隔断为被告卢艳新所做，故对该诉讼请求一审法院不予支持。 关于原告要求被告给付从起诉之日起至被告搬离并恢复房屋原状时止的逾期搬离的租金损失每月1250元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告卢艳新向原告交纳了2018年6月20日到2019年6月19日的房租，且原告在合理期限内通知被告解除该不定期的租赁合同，被告亦应在合理期限内搬离并向原告归还租赁房屋，逾期不搬的应向原告支付房屋占用费。故被告应从原告起诉之日起即2019年7月9日起至被告实际搬离租赁房屋之日止，按照原、被告之间不定期租赁合同的租金每天41.1元（15000元÷365天）计算。 关于原告要求交清水电费用的问题。本案中，原告未明确其请求的水电费用数额，亦未提供相应的证据予以证明，一审法院对于该诉讼请求无法查明，故对该诉请不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百五十一条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告卢艳新于本案判决生效之日起10日内搬离广西田东县平马镇东宁大道106号一楼，并拆除一楼门面前的广告牌恢复原状；二、被告卢艳新向原告罗克忠、韦金秀支付逾期搬离房屋占用费（计算方式：从2019年7月9日起至被告实际搬离广西田东县平马镇东宁大道106号一楼之日止，每天按照41.1元计算）；三、驳回原告罗克忠、韦金秀的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告卢艳新承担50元。 本院二审期间，被上诉人罗克忠于2020年1月9日向本院提出要求对张福祥与卢艳新签订《房屋租赁合同书》“罗克忠”的签字进行笔迹鉴定，本院依法启动委托司法鉴定程序。期间，上诉人卢艳新于2020年3月13日向本院作出《情况说明》，表示张福祥与卢艳新签订《房屋租赁合同书》“罗克忠”的签字不是罗克忠本人签字，而是卢艳新本人所写。本院依法撤回委托司法鉴定程序。二审中当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点为：一、上诉人与被上诉人之间的租赁合同是否为定期租赁期间合同？二、上诉人搬离承租房屋请求赔偿损失应否得到支持？ 关于焦点一。本院认为：张福祥与卢艳新签订《房屋租赁合同书》为定期租赁期间的合同，然，房主罗克忠并未签名认可该转租合同的定期租赁期间，故，上诉人主张与被上诉人的房屋租赁合同为定期租赁合同无合同或事实依据，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同为不定期租赁合同，被上诉人可以随时解除合同，但解除合同应在合理期限之前通知承租人搬迁。 关于焦点二。上诉人搬离承租房屋请求赔偿损失为独立的诉讼请求，一审中上诉人未提出反诉，二审不予审理。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人卢艳新负担。 本判决为终审判决。 审判长  隆文雄 审判员  郭承峙 审判员  吴文良 二〇二〇年四月三日 书记员  莫礼容