河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0502民初424号 原告：邢台市桥东区华西社区居民委员会，住所地邢台市桥西区中华大街东头与兴达路交叉路口，统一社会信用代码55130502506484719W。 法定代表人：王建民，该居委会主任。 委托诉讼代理人：张慧新，河北洋溢律师事务所律师。 被告：刘文彬。 被告：刘秋芬。 二被告共同委托诉讼代理人：赵亮，贾丽娜，河北宣威律师事务所律师。 原告邢台市桥东区华西社区居民委员会（以下简称华西社区居委会）与被告刘文彬、刘秋芬确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华西社区居委会的委托诉讼代理人张慧新，被告刘文彬、刘秋芬及其共同委托诉讼代理人赵亮、贾丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华西社区居委会向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告所签的《买卖协议》无效；2、请求判令被告返还原告土地房产；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年3月25日，原、被告签订《买卖协议》，原告将坐落于桥东区和平巷的前进旅馆出售给被告，房地产成交价320000元。前进旅馆的房地产属于华西社区全体居民的公共财产，原告没有提交居民会议讨论决定，无权处分，并且出售价格明显过低，严重损害了全体居民的利益，因此，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第3条、第10条，《民法通则》第58条，《合同法》第52条之规定，该协议无效。为维护华西社区全体居民的利益，现依法具文起诉，请求法院确认该协议无效，判令被告返还原告的房地产。 被告刘文彬、刘秋芬辩称，1、原、被告签订的买卖协议系有效协议，原告于2005年3月25日将集体所有的前进旅馆以320000元的价格卖于被告，当时原告出卖房屋是因为该房屋已经比较破旧，居委会还需要再投资进行，经双委会成员协商后将该房产出售以回收成本，于是结合市场行情定价320000元并公开对外招标进行。答辩人为购买该房产，到处借钱凑齐，并一次性交清，原告为答辩人出具证明一份，证明产权已归答辩人所有，并将房产证及案涉房屋交付给答辩人，合同已履行完毕。原告对案涉房产的处置经居委会主任、双委会成员同意且该买卖行为系公开进行的招标出售，社区全体成员也都知情，但当时未形成书面材料。2019年，居委会主任及居民委员在2005年3月25日原告向答辩人出具的证明复印件上都签名按手印确认了该事实。答辩人系本集体经济组织成员，交纳的320000元购房款在2005年时也是当时的市场价格，并非原告所称的价格较低。原告提价的买卖协议时原告与答辩人在2019年时补签的协议，协议第一条记载的总住宅建筑面积约为1300平方米系答辩人在取得该房产后陆续建造所得，原告在2005年3月25日交给答辩人的房产证上记载的建筑面积只有300平方米左右，实际答辩人购买时的建筑面积约为500平方米左右。参照2005年时平房的交易价格，并且本案中所涉土地面积要多余房屋面积的平房的买卖，320000元的购房款在当时已经适价格较高的，综上原告与答辩人的房屋买卖合法有效，原告诉请不成立。2、退一步讲，即使按原告所诉的确认双方协议为无效协议，按照法律规定也应按照过错承担责任。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告在诉状中自称其未提交居民会议讨论决定，无权处分，所以导致合同无效，即自认系自方存在过错，应由原告按照过错承担责任，赔偿答辩人因此受到的损失。答辩人在购买了案涉房屋后，在原有房屋上已陆续加盖了二、三层，并且在空地上建造了新的房屋，现房屋面积已达到1300平方米，结合如今不动产增值部分，案涉房屋现今的市场价格约在18000000元左右。根据相关法律规定，如原告要求确认协议无效，收回房屋，应向答辩人赔偿18000000元的损失。 本院经审理认定事实如下：二被告系邢台市西门里村委会集体组织成员。前进旅馆位于邢台市桥东区，经营面积为平房336.25平方米（房产证号：邢市字第××），由西门里村委会（现村改居为原告华西社区居委会）开办和经营，所有权性质为集体。1993年至1995年该旅馆经西门里村委会翻建后一直租赁给邢台市桥东区西门里街道办事处作为办公用房。2005年西门里街道办事处搬走后，经华西社区双委会研究并征得部分居民代表（原村集体组织成员）的意见后，决定以300000元为底价将前进旅馆集体所有的房屋向原村集体组织成员公开竞卖。在有多人参与的公开竞争中，最终被告刘文彬、刘秋芬夫妇以320000元的价格竞买成功，购房款已于2005年3月25日向原告付清，原告也将旅馆房屋交付二被告，并给二被告出具了“前进旅馆所有产权归刘文彬”的证明；但双方当时并没有签订书面房屋买卖合同和办理权属变更登记，二被告自认购买时房屋建筑面积有500平方米。此后，二被告陆续对购买的旅馆房屋进行了添建，将房屋面积扩大到1300平方米左右，供其一家人及亲属共同居住使用至今。2019年，原告与二被告补签了一份书面买卖协议，将买卖的旅馆房屋面积写成了二被告添建后的1300平方米，价款等其他的约定事项未变，落款仍写为交易日即2005年3月25日；同时社区居委会原任双委成员和部分居民代表、现任双委成员在2005年3月25日原告给二被告出具了“前进旅馆所有产权归刘文彬”的证明上签名确认。 现原告以前进旅馆的房地产属于华西社区全体居民的公共财产，原告没有提交居民会议讨论决定，无权处分，并且出售价格明显过低，严重损害了全体居民的利益为由，起诉要求确认双方签订的买卖协议无效，形成本讼。 以上事实，有当事人陈述，原告提交的书面买卖协议、前进旅馆房屋所有权证、原告给二被告出具的卖房屋收款收据，二被告提交的书面买卖协议、前进旅馆房屋所有权证、购房收据、原告给被告出具的证明、房屋添建证明等证据庭审质证证实，并在案佐证。原告提交法庭的河北泽丰房地产评估有限公司的评估测算清单，属于单位证明的性质，没有出具人和单位负责人签字，不具备证据的形式要件，且其中的测算面积被告均不予认可，本院不予认证。二被告提交法庭的王占勤房产证和房屋买卖协议与本案不具有关联性，本院不予认证。 本院认为，前进旅馆经营用房是西门里村委会（现村改居为原告华西社区居委会）经营、管理的集体财产。2005年3月，经原告华西社区居委会时任双委会研究，并征得部分居民代表（原村集体组织成员）的意见后，决定以300000元的底价向本社区居民（原村集体组织成员）公开竞卖；在有多名本集体组织成员参与的公开竞争中，最终被告刘文彬、刘秋芬夫妇以320000元的价格竞买成功，双方已于2005年3月25日完成互负的交房和付款等主合同义务，并在交易经过了十四年后的2019年补签了书面买卖协议，本院认定该协议是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；二被告委托诉讼代理人的意见本院予以采纳。具体理由如下：一、前进旅馆经营用房原系西门里村委会经营、管理的集体财产，村改居后，该旅馆经营用房仍归原村集体组织所有，原告华西社区居委会具有管理（包括处分）该项财产的法定权利。二、法律并没有规定属于集体组织所有的房产禁止买卖，前进旅馆经营用房是法律允许买卖的标的物。三、《中华人民共和国居民委员会组织法》第十条关于“涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定”的规定，目的是保障居民委员会的决策更加符合全体居民的利益，是对居民委员会单方在决策程序上的管理性规定，而不是对双务合同行为的效力性强制规定；在事关买卖双方的利益时、尤其是本案原村集体组织成员都对原告决策意见知情并可以通过公开竞买前进旅馆经营用房，而没有任何原村集体组织成员提出反对意见的情况下，原告决策程序上的瑕疵并不会损害全体原村集体组织成员的利益；同时，二被告只是购买了原告经营、管理的前进旅馆经营用房和土地使用权，房屋所占用的集体土地所有权性质没有发生任何改变，仍为原告所代表的集体组织所有，如遇拆迁原告仍可以集体土地所有权人的身份参与土地征收补偿利益的分配，因此合同有效也不会损害原告所代表的集体的长远利益。四、原、被告双方买卖前进旅馆经营用房，是双方之间民事利益的交换，不涉及社会公共利益，不会损害社会公共利益。五、二被告购买前进旅馆经营用房是出于自身及亲属居住需要和善意，买卖双方均不存在欺诈、胁迫情形；房屋买卖的价格是公开竞价的结果，不存在显失公平；没有应当撤销的事由。 综上所述，在原、被告双方已经实际履行完毕主合同义务十四年后，原告起诉要求确认已履行完毕的买卖合同无效，违背了诚实信用的民事原则，本院不予支持。原告委托诉讼代理人提出买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，显失公平，损害了集体公共利益的意见，不符合事实和法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告邢台市桥东区华西社区居民委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元。由原告邢台市桥东区华西社区居民委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  段群会 二〇二〇年四月十六日 书记员  王宝玉