云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1096号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：曲靖伟嘉房地产开发有限公司。住所：曲靖市麒麟区内环东路113号。法定代表人：何月斌，执行董事。委托诉讼代理人：党邴骞，男，汉族，1978年3月13日生，住云南省昆明市西山区。上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司法务。一般授权代理。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李会芬，女，汉族，1981年10月14日生，云南省曲靖市富源县人，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：张伟，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司与上诉人李会芬商品房销售合同纠纷一案，双方均不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3388号民事判决第三、四项，依法改判。2、判令一、二审诉讼费用由被上诉人李会芬承担。事实和理由：1、根据《商品房购销合同》补充协议第五条第三款的规定，被上诉人李会芬应按补充协议以商品房价款512280元的10%承担违约责任，并非原判确认的按上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司支付的代偿款369934.63元为基数计算违约金。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，中国人民银行规定执行的贷款年利率为4.9%（贷款五年以上），逾期贷款利率再执行基准利率基础上上浮30%-50%，原判按50%计算违约金计算标准为年利率7.35%显失公平，未考虑逾期办证非上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司导致的因素。上诉人李会芬答辩并上诉请求：1、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3388号民事判决，依法改判驳回被上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司的一审全部诉讼请求，支持上诉人李会芬的一审反诉请求；2、判令本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司承担。事实和理由：1、《商品房购销合同补充协议》第五条第（三）款系格式条款，应当认定无效。2、本案中，被上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司的损失系能够确定的，为代偿的369934.62元及其利息，原判根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定判决上诉人李会芬支付违约金36993.46元适用法律错误。3、原判按年利率7.35%计算自2013年5月14日起至2018年7月止的逾期办证违约金错误。首先，中国人民银行公布的自2013年5月14日起五年以上的金融机构人民币贷款基准利率为6.55%，逾期贷款利率再贷款基准利率基础上上浮30%-50%，应按9.825%计算逾期办证违约金。其次，原判认定逾期办证违约金计算至2018年7月错误，被上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司的义务为向产权登记部门提交办证材料，逾期办证违约金应计算至向产权登记部门提交办证材料之日止。即便解除合同，也应计算至解除合同之日止。上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司辩称，上诉人李会芬的上诉理由不能成立。双方签订商品房销售合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，上诉人李会芬未按合同履行，应当支付违约金。上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司与被告李会芬签订的《商品房购销合同》，收回所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由被告李会芬自行承担。2、被告李会芬承担商品房价款10%违约金51228元、银行索赔及原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。）上诉人李会芬向一审法院反诉请求：1、判令继续履行反诉原告李会芬与反诉被告曲靖伟嘉房地产开发有限公司于2010年4月29日签订的《商品房购销合同》。2、判令反诉被告曲靖伟嘉房地产开发有限公司按《商品房购销合同》约定履行办理房屋所有权证义务，并承担违约损失205297.23元（以购房款总额512280元为基数，按逾期贷款年利率7.128%计算，自2013年3月16日计算至2018年9月29日）；自2018年9月30日起至反诉原告李会芬取得房屋所有权证之日止的违约损失按年利率7.128%计算。3、判令本案诉讼费由反诉被告曲靖伟嘉房地产开发有限公司承担。庭审中，反诉原告李会芬将反诉请求第二项变更为“判令反诉被告曲靖伟嘉房地产开发有限公司向办证机构提交办证所需材料，协助办证；并承担违约损失人民币279098.57元（以购房款总额512280元为基数，按逾期贷款年利率9.825%计算，自2013年3月16日计算至2018年9月29日），自2018年9月30日起至反诉原告李会芬取得房屋所有权证之日止的违约损失按年利率9.825%计算。”一审法院认定事实：2010年4月29日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：1、甲方（本诉原告、反诉被告）将位于曲靖市房屋出售给乙方（本诉被告、反诉原告），房屋价款为512280元；2、付款方式为2010年4月29日前支付房款总价30%首付款162280元，剩余70%房款（35万元）办理按揭贷款；3、甲方应于2012年12月15日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；4、在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：①支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费等，②双方办理完毕房屋交接手续，③乙方向甲方交齐委托甲方办理产权登记所需相关资料；5、甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务，甲方违反本条约定并导致乙方无法办理产权登记的，甲方应承担相关法律责任；若乙方未按约定向甲方交付办理产权登记所需相关手续或因乙方其他原因导致甲方不能向产权机关申请办理产权登记手续的，乙方自行承担相应责任。《补充协议》第五条第三款约定：乙方应及时履行商品房担保贷款合同义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，售房方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由乙方自行承担。乙方除应承担《商品房购销合同》约定违约责任（商品房价款10%）和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。2014年7月21日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）与中国农业银行股份有限公司曲靖分行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告（反诉原告）向银行贷款35万元用于购买文津苑小区2幢1单元901号房屋，原告（反诉被告）在李会芬取得房屋权属证书前为该贷款提供连带保证责任。贷款发放后，因被告（反诉原告）未按期偿还银行贷款，中国农业银行股份有限公司曲靖分行向一审法院起诉，一审法院于2017年9月31日作出（2017）云0302民初1344号民事判决书，判令李会芬偿还截止2017年2月17日的贷款本息327147.20元、及自2017年2月18日至贷款偿还完毕之日止的利息、罚息；同时判令曲靖伟嘉房地产开发有限公司对该贷款承担连带偿还责任。该民事判决书生效后，李会芬未能履行还款义务，中国农业银行股份有限公司曲靖分行向一审法院申请强制执行。在执行过程中，曲靖伟嘉房地产开发有限公司于2018年9月6日代李会芬向中国农业银行股份有限公司曲靖分行偿还贷款本金、罚息、律师费、诉讼费、公告费、执行费共计369934.62元。原告诉至一审法院，提出前述诉请。涉案房屋（文津苑小区2幢1单元901号）于2012年12月办理房屋交接手续，李会芬并于2012年12月16日向原告（反诉被告）交纳了契税、维修金、配套费、办证费等费用。被告（反诉原告）李会芬接收房屋后对房屋进行装修使用。文津苑项目建设完成后，因存在部分与审批规划不一致，未能通过规划验收及取得备案证明，2018年7月原告（反诉被告）完成文津苑小区2幢第1—32层房屋的不动产权登记（云2018曲靖市不动产权第0014975号），至此被告（反诉原告）可申请办理涉案房屋的不动产权登记。一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案争议焦点为：1、涉案《商品房购销合同》应当继续履行还是应予以解除；2、本诉被告李会芬及反诉原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司是否存在违约行为，违约责任应如何承担。一、根据《商品房购销合同补充协议》之约定，若被告李会芬未及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，而导致原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司承担连带责任的，原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司在承担责任后有权向被告李会芬追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置。虽原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司未按约办理涉案房屋产权登记，导致其连带保证担保期限延长，但被告李会芬自2015年12月16日起未按约履行购房贷款的还款义务，是导致原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司承担连带偿还责任的根本原因；同时虽涉案房屋的购房款被告李会芬已通过首付款（162280元）加按揭贷款（350000元）的方式支付，但按揭贷款部分被告李会芬并未全部偿还，而是由房屋出售方，即原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司实际支付贷款本息等费用369934.62元。综上，原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司主张的合同解除的条件成就，其要求解除合同，收回房屋的诉请，符合约定，予以支持;被告李会芬要求继续履行合同并向办证机构提交完整的办证所需材料、协助办理不动产权证书的诉请，不予支持。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，双方当事人均违约的，应当各自承担相应的责任。依照原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》之约定，被告李会芬未按约偿还购房贷款的行为，构成违约，应承担违约责任。虽《补充协议》约定了解除合同后，被告李会芬应按商品房价款的10%承担违约责任，但结合本案事实以及原告的损失，原告主张的违约金支持按原告支付的代偿款369934.62元为基数计算10%为36993.46元，原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司主张的银行索赔及原告实现债权、解除合同、处置房屋等产生的律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等费用，因未举证证实，不予支持。综上，扣减原告已支付的代偿款369934.62元及被告李会芬应承担的违约金36993.46元，被告李会芬多支付的105351.92元应返还给被告李会芬。同时，被告李会芬已于2012年12月16日向原告交纳完毕涉案房屋税费及办证费用，并于当月办理涉案房屋接房手续，原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司应按《商品房购销合同》之约定，在九十个工作日内（即2013年5月14日前）向产权登记机关报送合格资料，但由于原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司在项目竣工后出现规划验收不合格的情况，致使涉案房屋至2018年7月才具备办理产权登记的条件，至此原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司才履行完合同约定的提交合格办证材料的义务。原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司的行为构成违约，亦应承担违约责任。鉴于双方签订的《商品房购销合同》对逾期办证未约定具体的违约金金额或者违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，反诉人李会芬主张的逾期办证违约金本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即年利率7.35%计算自2013年5月14日起至2018年7月止，具体为194538.33元。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条，《中华人民共和国合同法》第第八条、第六十条、第九十三条第二款，第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李会芬于2010年4月29日签订的合同编号为伟嘉合字20号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、被告（反诉原告）李会芬于本判决生效之日起三十日内将位于曲靖市房屋返还原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司。三、被告（反诉原告）李会芬于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司违约金人民币36993.46元，扣减原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司代偿的款项及被告（反诉原告）应承担的违约金后，被告（反诉原告）李会芬多支付的人民币105351.92元，应由原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司返还给被告（反诉原告）李会芬。四、原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）李会芬逾期办证违约金人民币194538.33元。五、驳回本诉原告曲靖伟嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告李会芬的其他诉讼请求。本诉案件受理费1081元（已预交），由被告（反诉原告）李会芬承担；反诉案件受理费2743元（已预交），由被告（反诉原告）李会芬承担831元，原告（反诉被告）曲靖伟嘉房地产开发有限公司承担1912元。（于本判决确定的履行期限内支付对方）二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司与上诉人李会芬形成商品房买卖合同法律关系，上诉人李会芬应按约定支付购房款，上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司应按合同约定交付房屋及房屋所有权。上诉人李会芬未按合同约定按期偿还银行贷款并导致上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司代偿银行贷款369934.62元构成违约，上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司未在合同约定的期限内办理产权登记构成违约，应各自承担相应的违约责任。《补充协议》第五条第三款约定：“乙方应及时履行商品房担保贷款合同义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，售房方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由乙方自行承担。乙方除应承担《商品房购销合同》约定违约责任（商品房价款10%）和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”结合本案事实，上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司代偿银行贷款369934.62元遭受的实际损失应为369934.62元及相应利息，双方约定以商品房价款的10%计算违约金过高，原判酌情调整为按代偿款369934.62元的10%予以认定并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定约定：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、公共维修基金、违约金等；二、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。甲方违反本条约定并导致乙方无法办理产权登记的，甲方应承担相关法律责任。若乙方未按约定向甲方交付办理产权登记所需相关手续或因乙方其他原因导致甲方不能向产权机关申请办理产权登记手续的，乙方自行承担相应责任。”上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司本应在2013年5月14日前向产权登记机关报送合格资料以协助上诉人李会芬申请办理产权登记手续，但直至2018年7月，上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司才实际完成案涉房屋的不动产权登记，其违约期间应认定为2013年5月14日至2018年7月，中国人民银行2012年7月6日发布的五年期以上贷款的基准年利率为4.9%，逾期贷款利率在执行的基准利率基础上上浮30%-50%，原判确认以年利率7.35%计算逾期办证违约金符合法律规定及合同约定。综上所述，上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司与上诉人李会芬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3824元，由上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司负担1912元，上诉人李会芬负担1912元。上诉人曲靖伟嘉房地产开发有限公司预交的3824元，退还1912元；上诉人李会芬预交的3824元，退还1912元。本判决为终审判决。审判长 余 瑾审判员 刘建刚审判员 朱福华二〇二〇年四月三十日书记员 何雨洁