江西省武宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0423民初579号 原告申国红，女，1965年8月15日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。 委托代理人周怡君，江西一博律师事务所律师。 委托代理人石智智，江西一博律师事务所律师。 被告武宁县房地产综合开发公司，住址：武宁县中岩B2第9层，统一社会信用代码91360423159542127L。 法定代表人车武平，该公司总经理。 被告齐鄢芬，女，1966年8月3日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。 委托代理人施坦洋，系被告齐鄢芬丈夫。 委托代理人汤双林，江西修江律师事务所律师。 被告王淑芳，女，1965年6月4日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。 委托代理人汤双林，江西修江律师事务所律师。 被告辛昭红，女，1963年11月16日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。 委托代理人汤双林，江西修江律师事务所律师。 被告谈太凤，女，1964年10月2日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。 委托代理人蔡定焱，系被告谈太凤丈夫 委托代理人汤双林，江西修江律师事务所律师。 被告张律，男，1962年2月7日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。 委托代理人汤双林，江西修江律师事务所律师。 原告申国红与被告武宁县房地产综合开发公司（以下简称房地产公司）、齐鄢芬、王淑芳、辛昭红、谈太凤、张律房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告申国红向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告位于朝阳路银都大厦商住楼一单元301室商品房办理不动产权证；2、判决被告向原告赔偿逾期办证的损失50000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，应该由被告向权属登记机关申请办理产权登记手续。2009年11月13日，原告与被告签订《购房合同》，被告齐鄢芬等五人将位于朝阳路银都大厦商住楼一单元301室出售给原告，并在合同第二条约定由被告负责办理土地证、房产证，原告负责办证税费。二、合同约定的办证费用和维修基金及一切税费由乙方（原告）负责，应理解为仅应由买方承担的契税，而不应包含房产开发方应缴纳的不动产税。三、由于被告的原因，导致原告未能在法律规定的期限内取得案涉房屋权属证书，被告已构成违约，应当承担50000元违约金责任。合同第五条违约责任第三款约定“如果甲方办不到土地证、房产证，影响了乙方的的装修、居住或者没有办到证给乙方造成了经济损失（整幢楼都办了证，甲方没有给乙方办证），甲方将赔偿乙方人民币伍万元整”。目前，该栋楼仅剩原告一户未办理房产证。同时，法律也规定原告在房屋交付使用后90日内应取得房屋不动产权证。综上，由于被告怠于履行合同义务，导致原告至今未取得房屋产权证，给原告造成了损失，故请求法院依法裁判。 被告房地产公司辩称，1、被告房地产公司与原告没有购房合同关系，也不清楚原告与其他五个被告有这个房屋买卖合同；2、案涉房屋的楼盘开发商是喻卫东，其时是挂靠本公司，本公司只收取挂靠费，其它的一切费用与本公司无关。 被告齐鄢芬、王淑芳、辛昭红、谈太凤、张律辩称，1、被告积极为原告办理不动产权证相关手续，是原告不愿意交纳办证所需的税费才导致未能办证。根据双方签订的合同第二条约定，办证费用和维修基金及一切税费均由原告承担。合同约定的“一切税费”应理解为：因该房屋买卖产生的契税、房屋维修基金、房屋产权登记费、证照印花税、工本费和开发商应当承担的营业税、教育附加费、土地增值税、城市维护建设税等一切税费。该约定未违反法律规定，合法有效。原告起诉前，被告就联系了原告、原产权股东、税务部门、产权登记部门，做好了办证的全部工作，但由于原告最后不肯交纳办证所需税费才导致未能办理。该房屋产权证至未办理，系原告自身造成，被告没有过错。2、原告要求被告赔偿其逾期办证损失50000元没有任何事实依据。原告在购买案涉房屋时就知道银都大厦商住楼所有房屋存在产权纠纷，相关产权证比较难办。因此，双方在买卖合同上约定，如果被告办不到土地证、房产证，影响了原告的装修、居住或者没有办到证给原告造成了经济损失（整幢楼都办了证，被告没有给原告办证），被告将赔偿原告50000元。事实上，原告购买房屋后已顺利装修入住，未办理房屋产权证没有给原告造成任何经济损失。因此，原告无权要求被告承担逾期办证损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月15日，被告齐鄢芬、王淑芳、辛昭红、谈太凤、张律与案外人喻卫东等人合伙投资开发朝阳银都大厦，挂靠在被告武宁县房地产综合开发公司处，后因分红取得本案诉争的房屋。2009年11月13日，被告齐鄢芬、王淑芳、辛昭红、谈太凤、张律（甲方）将其合伙分得的朝阳路银都大厦商住楼一单元301室房屋出售给原告（乙方），并与原告申国红签订《购房合同》，合同约定：二、……，房屋验收合格，由甲方负责办理土地证、房产证，其办证费用和维修基金及一切税费由乙方负责。……。四、付款方式及其他：……3、付款方式：①现金结算；②合同签字当即付现金10万元，2010年元旦前付4万元，2010年2月1日前付3.7万元，余下0.5万元待甲方交房屋证给乙方时，乙方付清给甲方。五、违约责任：……3、如甲方办不到土地证、房产证，影响了乙方的装修、居住或没有办到证给乙方造成了经济损失（整幢楼都办到了证，甲方没有给乙方办证），甲方将赔偿乙方人民币伍万元整。合同签订后，原告于2010年3月付清了房款，并于2011年装修入住。2010年朝阳银都大厦的实际开发者已完善该大厦的办证手续，并办理了部份房屋的产权手续。两年后，原告通过电话或口头方式要求被告为其房屋办证。2019年，原告又要求被告给予办证，并初步签订商品房买卖合同，因双方对土地不动产增值税的交纳问题而争执不下，因此，案涉房产证至今未办理，故原告诉至本院。 本院认为，本案争执的焦点为：1、对合同第二条约定的“办证费用和维修基金及一切税费均由乙方承担”应如何理解？2、该合同第二条的约定是否合法性？3、案涉房屋办证时间与违约金的关系应如何认定？现就当事人争执的焦点问题，评判如下： 一、对于合同第二条约定的“办证费用和维修基金及一切税费均由乙方承担”应如何理解问题。原告理解为原告承担的税金仅仅是税法规定应由买方承担的契税，而不包括应由卖方承担的契税，尤其是不动产税；被告则认为，按合同约定，本案原告应当承担案涉房屋的全部税金，包括不动产税。本院认为，我国税收法律规定，房屋交易中，买方需交纳的税费主要包括：契税、印花税、房屋维修基金、规费等；卖方承担的税费主要包括：营业税、教育附加费、土地增值税、城市维护建设税等税金。在房屋买卖办理产权过程中，买卖各方是上述各项税费的缴纳人，这是基本原则；但是，税法并没有明确禁止对税费交纳可由合同相对人或第三人缴纳，即在不减少国家税金的情况下，税收的交纳可由买卖双方自行约定。另外，对合同的履行，我国合同法采取意思自治原则，即“有约定按约定，无约定按法定”的原则。故本案原告将合同第二条税费的约定理解为其承担的税金只包括应由买方承担的契税等，显然与合同约定不符。其次，从合同第二条字面上分析，所谓“一切”，显然是包括因该房屋交易过程中产生的所有税费，无论是甲方应交的税费或乙方应交的税费；反之，如果订合同时，一方当事人对税法不了解或担心多承担税费，一般会在合同中明确“各自税费各自承担”；且本案的原告在此之前从事过房地产生意，对税费的交纳及合同的约定非常熟悉，购买该房屋时也知道此房屋是被告分红所得，也了解该房屋与其他合伙人出售的同类房屋的价差。因此，原告的理解与合同约定不符，本院不予采纳。 二、对于合同第二条约定的合法性问题。虽然原告对本案的合同效力并不否认，但该合同第二条款约定的效力是本案处理的关键。如前所述，我国合同法履行的基本原则是“有约定按约定，无约定按法定”，该约定的前提是必须合法。合同法规定只有双方当事人在合同中的约定违反国家法律法规强制性规定，该约定才为无效；同时，合同法进一步明确该强制规定是指效力性强制而非管理性强制。我国税收管理法有关纳税人交纳税收方面的规定属于管理性规定，不是效力性强制规定，并未禁止义务纳税人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税金，因此，本案合同第二条的约定合法有效。 三、对于案涉房屋的办证时间与50000.00元违约金之间关系应如何认定问题。原告认为，在房屋交付使用后90日内，被告有义务为原告办理房屋不动产权证，否则应赔偿原告违约金50000元；被告则认为，原告在买该房时就知道该房屋相关产权证比较难办，因此，在买卖合同中双方没有约定具体的办证时间，只是约定如果被告办不到土地证、房产证，影响了原告的装修、居住或没有办到证给原告造成了经济损失，被告赔偿原告5万元。现在原告以90日内未能办证为由要求赔偿5万元违约损失，不符合合同约定，且原告所谓损失的条件也不具备。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限屇满前未能取得房屋产权证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”。本案中，合同明确约定违约金50000元是针对“如甲方（被告）办不到土地证、房产证，影响了乙方（原告）的装修、居住或没有办到证给乙方造成了经济损失（整幢楼都办到了证，甲方没有给乙方办证）”，而不是约定签订合同后90日内没有给原告办证就赔偿违约金50000元，即何时办证及如办不到证双方有特别的约定。其次，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发商仅是负有协助义务。本案原告自2009年11月9日购买该房屋，两年后装修入住，事隔多年才向被告主张办理房产证，说明原告知道被告与其他合伙人有矛盾，并认可买该房屋时房产证难办，所以，合同明确了只有在被告为原告办不到房产证时才承担违约责任；退一步讲，即使以原告诉称是按法律规定订立合同后90日被告要为原告办证，恰恰也是原告本人不愿意交不动产税而拖延至今，责任在原告，被告并没有违约。 综上，原告要求被告承担违约责任的事实和理由不成立，本院不予支持。鉴于本案诉争的房屋已具备办理不动产权证的条件，被告亦有义务为其办证。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告武宁县房地产综合开发公司、齐鄢芬、王淑芳、辛昭红、谈太凤、张律于原告申国红缴清朝阳路银都大厦商住楼一单元301室房屋办证的所有税费后三十日内为原告办理该房屋的不动产权证； 二、驳回原告申国红其它诉讼请求。 案件受理2375元，由原告申国红承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员 聂 俊 二〇二〇年四月二十七日 书记员 余超祥