吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终218号 上诉人(原审被告)：白城市隆源新百合商贸有限责任公司。 法定代表人：卢彬，系经理。 委托诉讼代理人：汤长春，系吉林金辉律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：白城医学高等专科学校。 法定代表人：高勇，系校长。 委托诉讼代理人：国建明，系吉林百石律师事务所律师。 上诉人白城市隆源新百合商贸有限责任公司因与被上诉人白城医学高等专科学校房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白城市隆源新百合商贸有限责任公司委托诉讼代理人汤长春，被上诉人白城医学高等专科学校委托诉讼代理人国建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白城市隆源新百合商贸有限责任公司上诉请求：撤销洮北区人民法院（2019）吉0802民初714号《民事判决书》，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审判决，程序违法，事实认定错误。判决故意拆分同一个合同相互作用的约定，孤立优先租赁权，其审判过程及后果，涉嫌枉法裁判。一、本案先于执行裁定的违法内容，是造成上诉人百万元经济损失的根源。先于执行的法律规定，《民诉法》第一百零六条:“人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行:（一)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的;(二)追索劳动报酬的;(三)因情况紧急需要先予执行的。”最高人民法院关于适用。《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第一百七十条:“民事诉讼法第一百零六条第三项规定的情况紧急，包括:(一)需要立即停止侵害、排除妨碍的;(二)需要立即制止某项行为的;(三)追索恢复生产、经营急需的保险理赔费的;(四)需要立即返还社会保险金、社会救助资金的;(五)不立即返还款项，将严重影响权利人生活和生产经营的。”第一百五十五条二款:“由人民法院保管或者委托他人、申请保全人保管的财产，人民法院和其他保管人不得使用。”根据以上法律，不难看清本案先于执行裁定明显不符合法律规定。其一，租赁合同到期，附“合同期内无违反合同条款可续签”的约定，并早约定优先租赁权，上诉人投入的百万设施设备仍在标的房屋之中没有解决，且被上诉人还是继续出租，根本不存在法定的“情况紧急”情形;其二，上诉人执行先于执行裁定，房屋及室内设施设备交予被上诉人，被上诉人并非保管，而是直接出租使用。仅就以上事实足能证明，原审先于执行裁定系严重的违法行为，直接造成上诉人百万资金投入和经营上的损失，明显涉嫌枉法裁判。二、原审判决将优先租赁权排除在房屋租赁合同之外，故意分解合同的统一性，使违法侵权后果继续蔓延。本案系《房屋租赁合同》关系，合同约定了期限的同时，并附“合同期内无违反合同条款可续签”的条件，同时也约定“合同期满后，如房屋继续出租在同等条件下，乙方有优先租赁权。”优先租赁权直接补强了续签合同的所附条件，这是整个《房屋租赁合同》的整体合约，根本不存在判决所谓的“不是同法律关系”的派生关系。原审判决所谓“不是同一法律关系”的法律根据何在法学理论何在原审判决故意分解合同的统一性,故意扼杀租赁到期的优先租赁权及所附条件，将合同约定的案件抗辩理由分解为“不是同一法律关系”,其目的显而易见是维系和掩盖先于执行违法的恶果，并制造了上诉人“占用房屋”赔偿77,598.00元的判决，使得侵权后果雪上加霜。综上事实与理由，上诉人提起上诉，请求上诉审法院查明案件事实，纠正先于执行违法裁定的错误，依法撤销洮北区人民法院（2019)吉0802民初714号《民事判决书》，驳回上诉人的诉讼请求。 白城医学高等专科学校辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。 白城医学高等专科学校向一审法院起诉请求：1、要求被告腾迁出位于白城医学高等专科学校校园超市房屋；2、要求被告赔偿占有房屋损失款77，598.00元。 一审法院认定事实：白城医学高等专科学校向法庭提供了如下证据：1、房屋租赁合同一份。证明原、被告租赁合同的租期为一年，自2018年3月1日至2019年2月29日止，期满甲方有权收回租赁房屋，年租赁费为35万元。2、专项整查记录一份。证明在被告经营过程中。原告对超市进行专项检查，有诸多问题不符合要求，存在严重的安全隐患，卫生不达标、超范围经营等。3、隐患整改通知书一份、检查记录一份、谈话记录一份。证明由于被告经营超市过程中存在超范围经营，在通道存放物品存在安全隐患，学校多次检查并向被告下发整改通知书，并且学校纪检主管处长约谈，责令进行整顿，中心内容说明在被告经营过程中存在很多违规经营的地方，所以2019年期满后，不再对外出租，由学校统一管理。4、开发建设学校公寓合同一份。证明2008年学校建立的中心等，学校享有法定所有权。5、餐饮中心目标管理班组长招聘材料一组。证明学校的校园超市现在是实现的目标管理，设班组。被告的代理人王磊也曾参加了竞聘，也提供了相关材料。6、现场执行笔录一份。证明被告实际迁出时间是2019年5月20日。上述证据均为书证据，具有证据属性，符合证据规则规定，故，本院予以采信。白城市隆源新百合商贸有限责任公司向法庭提供了如下证据：1、租赁合同一份。证明合同期满后，此房屋继续出租，乙方有优先租赁权，这一规定在合同第5条中体现。证明原、被告租赁合同关系依法成立，所以才有优先租赁权的问题。依照合同法及总则相关的规定。2、招聘公告一份。证明1、招聘公告明确了招聘超市，没有改变原租赁房屋的用途。2、现在招聘的人员不符合招聘公告中的选聘条件，而现有的租赁人不符合条件，因此证明原告的招聘只是噱头，没有改变租赁性质，其招聘是暗箱操作，安插的人是该校书记的司机母亲，并不是该校人员，所以内部承包的说法不能成立。3、投标书一册（91页）。证明王磊参加投标完全符合原告的投标条件，其经营3年以上，其标书非常符合超市的规范，另证明王磊个人投标不代表被告放弃优先租赁权，以上事实可以说明被告并非是真实的招聘，而是早有安排，暗箱操作安插的人不仅不符合条件，与王磊的标书，经营不可相提并论，相差甚远，但却中标。原告没有常理的解释，只是说了一下招标过程而已。4、聊天记录截图照片五份。证明被告承租的超市原告继续承租的事实。自2019年3月1日起，因原告阻止被告超市进货，造成超市二分之一的物品断货，造成被告损失日高达1.1万元的事实。被告在主张优先权的基础上保留诉原告的违约赔偿。5、优先权告知函原件一份。证明被告在合同期满后向原告提出继续租赁和享受优先租赁权的告知，以及当年承租超市时是学校请被告参与学校超市的经营。被告有112万元的投资事实。6、2018年租赁合同签订人卢彬与该校高校长的短信记录一份、2019年2月10日的短信一份。证明在2月10日被告就与原告协商继续租赁问题，发现原告不按历年的交易习惯租赁房屋问题，因此与高校长发此短信，高校长的回复是由郑校长直接管。足以证明原告在2月份就开始筹划所谓的统一管理的暗箱操作问题，将实质的租赁关系找个噱头代替。7、举报信一份。证明参与投标的王磊在投保过程中揭露原告的暗箱操作问题。证明原告的招聘完全属于噱头，主要是为了挤兑被告继续经营和享受优先租赁权。8、投资明细表一份（4页）。证明被告合计投资为1，227,670.95元。证明原告与被告签订超市合同初衷是被告长期经营的目的，所以被告才能够投资100多万。证明该投资的设施设备由原告新的承租人接管之后继续使用，因此被告保留诉原告及新承租人支付使用费用的权利。上述证据具有证据属性，符合证据规则规定，故，本院予以采信。 一审法院认为，本案的法律关系是租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1、原告主张被告腾迁租给被告的房屋是否符合法律规定；2、原告主张被告给付占用房屋赔偿款77,598.00元是否有事实及法律根据；3、被告对原告主张返还的房屋是否有优先承租权。本案适用的基础法律规定是《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据原告的陈述、被告的答辩，围绕本案争议的焦点问题，结合本院采信的证据，本院综合评判认为：1、2018年2月7日原告与被告签订房屋租赁合同约定，原告将学校所有的位于校园超市租赁给被告，租期一年，自2018年3月1日起至2019年2月29日止。现因租赁合同已期满，双方没有续签合同，故，原告主张被告腾迁租给被告的超市房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2、原、被告签订的房屋租赁合同约定的年租金为35万元，日租金为958.00元，房屋租期届满日为2019年2月29日止，被告搬迁日期为2019年5月20日，被告占用原告房屋为81天。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按合同约定履行搬迁义务，占用原告房屋81天已经造成了原告租金损失，故，原告主张被告给付占用房屋赔偿款77,598.00元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。3、被告抗辩主张对其承租的房屋依法享有优先租赁权，优先承租权是出租人在第一次出租结束后，第二次出租时承租人享有的权利。原告诉讼主张的是第一次出租期限届满的租赁物返还请求权，是第一次租赁的的法律关系，被告主张原告第二次租赁合同的优先承租权，与本案不是同一法律关系，且被告未向本院提出租赁物优先权的反诉，本庭不予审理，应另案主张权利。故被告抗辩主张租赁物承租优先权，不符合法律规定，本院不予支持。综上，本院为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告白城市隆源新百合商贸有限责任公司于本判决生效后立即腾迁出租赁原告的校园超市房屋；二、被告白城市隆源新百合商贸有限责任公司于本判决生效后3日内给付原告白城医学高等专科学校赔偿占用房屋损失款77,598.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，由被告白城市隆源新百合商贸有限责任公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。 二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，2018年2月7日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，租期一年。合同租赁期满后，双方没有续签合同，所以，被上诉人要求上诉人腾迁租赁房屋具有事实与法律依据，一审判决并无不当。关于优先租赁权问题，是双方签订的房屋租赁合同中对于本次租赁到期时的约定，非法定权利，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定予以调整，就优先租赁权法律不能强行干涉可否。 关于先予执行问题，应依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十一条：“当事人对保全或者先予执行裁定不服的，可以自收到裁定书之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议。人民法院应当在收到复议申请后十日内审查。裁定正确的，驳回当事人的申请；裁定不当的，变更或者撤销原裁定。”的规定进行解决。 综上所述，白城市隆源新百合商贸有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200.00元，由白城市隆源新百合商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  李 瑞 审判员  **超 二〇二〇年四月二十八日 书记员  张 琨