湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再16号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：长沙市雨花区万婴曙光幼儿园，住所地湖南省长沙市雨花区曙光中路248号。法定代表人：黄平，执行董事。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄平，男，1972年2月9日出生，汉族，住长沙市天心区。共同委托诉讼代理人：杨继，湖南联合创业律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：邓玲，湖南言顺律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：邓颖盛，男，1987年8月23日出生，汉族，住贵州省玉屏侗族自治县。委托诉讼代理人：肖钧城，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭建芬，湖南金州律师事务所律师。原审第三人：龙明，男，1969年11月30日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市汉阳区，现住湖南省长沙市雨花区。原审第三人：余劲松，男，1967年8月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。共同委托诉讼代理人：陈国江，湖南联合创业律师事务所律师。再审申请人长沙市雨花区万婴曙光幼儿园（以下简称万婴曙光幼儿园）、黄平因与被申请人邓颖盛、原审第三人龙明、余劲松房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终10933号民事判决，向本院申请再审。本院于２０１９年１０月１１日作出（2019）湘民申3151号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。申请人万婴曙光幼儿园的委托诉讼代理人杨继、邓玲、被申请人邓颖盛委托诉讼代理人肖钧城、彭建芬、原审第三人龙明、余劲松的委托诉讼代理人陈国江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓颖盛的一审诉讼请求：1、确认邓颖盛与黄平、万婴曙光幼儿园之间的租赁关系于2017年7月27日《租赁合同解除函》送达黄平、万婴曙光幼儿园之日起解除；2、黄平、万婴曙光幼儿园立即将邓颖盛所有的长沙市雨花区曙光中路283号曙光大邸1、2、3、4栋及裙楼101（以下简称101号门面）交还给邓颖盛；3、黄平、万婴曙光幼儿园承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：余劲松系201号门面（产权面积1576.29平方米）和342号门面（产权面积902.39平方米）原所有权人；龙明系101号门面（产权面积784.90平方米）原所有权人。2010年12月15日，龙明作为代表与黄平签订《租赁合同》，约定：1、出租方：龙明、余劲松（甲方），承租方：黄平（乙方）；2、甲方同意将101、201、342号门面租赁给乙方经营幼儿园，租赁期为14年，即2011年1月1日至2025年12月31日，年租金为500000元（其中101号门面年租金27000元，201、342号门面年租金473000元）；3、租赁期间，甲方有权出售该出租的房屋，甲方出售房屋须在一个月前书面通知乙方，同等条件下，乙方有优先购买权。出售后，合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效；4、合同被解除或者终止时，乙方应在合同被解除或者终止之日起三天内退出并完成移交工作，退出后的遗留问题由乙方与甲方协商解决；5、合同第11条规定，甲乙方共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园（分别享有其49%、51%的权益），系订立本租赁合同及租金标准的基础和前提。如甲乙方终止合作经营万婴曙光幼儿园，或乙方转让在万婴曙光幼儿园的全部或部分权益，甲方有权解除本合同且无需承担任何责任。双方还就违约责任、争议解决等其他问题进行了约定，龙明、黄平在合同落款处签字，并加盖了万婴曙光幼儿园公章。2015年12月16日，邓颖盛通过司法拍卖竞得原为龙明所有的101号门面并于2015年12月30日办理了产权过户登记。邓颖盛认为，101号门面原所有权人龙明是万婴曙光幼儿园的合作经营方，所以《租赁合同》约定的租金标准远低于市场正常价格，其取得房屋所有权后并未参与幼儿园经营，合同约定的租金标准即丧失了基础与前提。邓颖盛据此与黄平、万婴曙光幼儿园多次就租金调整和共同经营幼儿园事宜进行协商未果，邓颖盛于2017年7月27日向黄平、万婴曙光幼儿园送达《租赁合同解除函》，提出不再向其出租101号门面，《租赁合同》予以部分解除,要求其于2017年8月30日前搬离并交还房屋。因黄平、万婴曙光幼儿园未按上述要求交还101号门面，邓颖盛诉至一审法院。审理过程中，一审法院根据龙明的申请，向长沙市雨花区教育局调取了万婴曙光幼儿园的登记备案资料。其一是龙明与黄平于2010年5月6日签订的《租赁合同》一份，约定：出租方为余劲松、龙明（甲方），承租方为万婴曙光幼儿园（乙方）；甲方同意将101、201、342号门面租赁给乙方经营；租赁期为10年，即2010年8月1日至2020年7月30日；租金价格第一、二年月租金为25000元，年租金为300000元。第三、四年起租金价格在前一年租金价格的基础上递增4%，即第三、四年月租金为26000元，年租金为312000元，以此类推。其二是万婴曙光幼儿园第一届理事会会议纪要及《长沙市雨花区万婴曙光幼儿园章程》一份，明确万婴曙光幼儿园的举办者和出资人是黄平和龙明，其中黄平的投资比率为51%，龙明的投资比率为49%。龙明另向一审法院提交了曙光大邸工程付款单、建筑工程结算（审）定书、验资报告等证据，证明其以货币出资、前期装修投入的方式实际履行了万婴曙光幼儿园的投资义务，101号门面出租与股权投资无关。黄平对龙明提交的上述证据真实性均予认可，并向一审法院提交了《关于位于曙光大邸小区内的曙光幼儿园前期投资确认函》、银行转账电子回单、《关于万婴教育机构曙光园分配的方案》等证据，以证明其与龙明就各自装修设备投入进行了确认并补足差额，双方系基于共同投资享有万婴曙光幼儿园股权，101号门面被拍卖后，万婴曙光幼儿园仍按股权比例向龙明分配利润。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、黄平是否系《租赁合同》当事人；二、邓颖盛受让101号门面所有权可否取得万婴曙光幼儿园参与经营权；三、《租赁合同》是否已解除。一、关于黄平是否系《租赁合同》当事人。根据黄平与龙明于2010年12月15日签订的《租赁合同》，承租方写明为黄平，落款处亦有黄平签字；且合同中关于“甲乙方共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园（分别享有其49%、51%的权益），系订立本租赁合同及租金标准的基础和前提。如甲乙方终止合作经营万婴曙光幼儿园，或乙方转让在万婴曙光幼儿园的全部或部分权益，甲方有权解除本合同且无需承担任何责任。”的条款，其“乙方”亦指向黄平本人，黄平作为受《租赁合同》约束的一方，应认定为合同当事人。对黄平、万婴曙光幼儿园提出黄平诉讼主体不适格的抗辩意见，一审法院不予采纳。二、关于邓颖盛可否取得万婴曙光幼儿园参与经营权。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。邓颖盛通过司法拍卖获得龙明所有的101号门面所有权后，原《租赁合同》继续有效，邓颖盛替代龙明成为该《租赁合同》新的出租方。但龙明与黄平之间的合作经营关系涉及双方股权投资与人身信赖关系，其各自提交的建筑工程结算（审）定书、验资报告、《关于位于曙光大邸小区内的曙光幼儿园前期投资确认函》等相关证据能够相互印证，可以证明龙明已额外履行了投资义务，邓颖盛获得101号门面所有权并不当然取代龙明成为万婴曙光幼儿园合作经营方，对此，邓颖盛与黄平、万婴曙光幼儿园均予认可，一审法院予以确认。三、关于《租赁合同》是否已解除。本案《租赁合同》名为租赁合同，但实际合同条款中包含了房屋租赁内容条款和共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园的个人合伙内容条款，《租赁合同》第11条约定即为本案黄平与龙明、余劲松共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园的个人合伙内容条款。根据该约定，只有达到租赁房屋的产权人必须同时成为在该租赁房屋上合作开设的万婴曙光幼儿园的合伙人的前提条件后，房屋产权人才会将该租赁房屋出租给黄平、万婴曙光幼儿园，并将合伙关系作为确定租金标准的基础，从而才会有该租赁合同的订立。邓颖盛通过司法拍卖取得本案租赁房屋的所有权后，依法成为该租赁房屋的产权人并依法承继了《租赁合同》中有关房屋出租方所有的权利义务，但邓颖盛没有取得《租赁合同》第11条规定的龙明享有的与黄平共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园的合伙人资格，邓颖盛曾就承继该合伙人资格与黄平协商，但并未达成一致意见，导致本案订立《租赁合同》及确定租金标准的基础和前提已经不存在，租赁合同约定订立的前提条件已经丧失，实质就是租赁合同解除条件已成就，《租赁合同》已事实上无法继续履行下去，所以，邓颖盛行使上述约定解除权于2017年7月27日寄送《租赁合同解除函》解除房屋租赁关系，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以确认。对黄平、万婴曙光幼儿园要求按照原《租赁合同》约定的租金标准继续履行的抗辩意见，一审法院不予采纳。按照《租赁合同》约定，黄平、万婴曙光幼儿园应在合同被解除之日起三天内退出并完成移交工作。考虑到幼儿园实际经营需要，为避免产生不必要纠纷或造成不利影响，一审法院酌情给予黄平、万婴曙光幼儿园三个月的退租缓冲期。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条以及第二百二十九条之规定，判决如下：一、确认邓颖盛与黄平、万婴曙光幼儿园之间的租赁关系于2017年7月27日起解除；二、黄平、万婴曙光幼儿园于本判决生效之日起三个月内完成长沙市雨花区曙光中路283号曙光大邸1、2、3、4栋及裙楼101号门面幼儿园租赁部分的退租交接工作。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由黄平、万婴曙光幼儿园负担。上诉人万婴曙光幼儿园、黄平的上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项判决；2、依法改判租赁合同继续履行，驳回邓颖盛的全部诉讼请求；3、邓颖盛承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实严重错误。1、一审有意规避当事人基于“万婴品牌”而建立股权投资关系及房屋租赁关系的基础性及影响案件定性的重要事实，明显曲解当事人签约的真实意思。2、一审规避了曙光大邸1栋101号商业用房门头部位拍卖前已经出租，拍卖后继续维持租赁合同效力的事实。3、一审认定黄平是房屋租赁合同的当事人是错误的。二、一审适用法律明显错误。1、一审判决违反“买卖不破租赁”的法律规定，且对同一产权房屋被拍卖后，就前后部位所签两份租赁合同的效力，适用法律采用双重标准。2、一审违反合同解除权的法律规定。3、一审关于邓颖盛索取万婴曙光幼儿园主办者资格的认定程序，违反法律规定。三、一审判决如得以执行，将产生严重的社会隐患。被上诉人邓颖盛答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。原审第三人龙明、余劲松述称：一、基于“万婴品牌”，龙明、余劲松与黄平共同投资合作兴办万婴曙光幼儿园，其与万婴曙光幼儿园承租龙明、余劲松的房屋，两者分属独立的法律事实，租金标准与投资股权无关；同时，两者系独立的法律关系，邓颖盛未取得万婴曙光幼儿园股权并不导致房屋租赁合同解除条件的成就。二、一审判决违反了“买卖不破租赁”的法律规定。二审法院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审法院认为：一、本案中，涉案《租赁合同》承租方（乙方）列明为黄平，且黄平亦在合同中签字，同时，合同“甲乙方共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园（分别享有其49%、51%的权益），系订立本租赁合同及租金标准的基础和前提。如甲乙方终止合作经营万婴曙光幼儿园，或乙方转让在万婴曙光幼儿园的全部或部分权益，甲方有权解除本合同且无需承担任何责任。”条款中的“乙方”亦指向黄平本人，因此，一审认定黄平亦为《租赁合同》的当事人，系适格被告，并无不当。二、本案中，邓颖盛通过司法拍卖竞得原为龙明所有的101号门面，成为了该门面的所有权人；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，邓颖盛亦成为涉案《租赁合同》中101门面的出租人，承继了该租赁合同中101门面出租人的权利及义务。《租赁合同》第十一条明确约定，涉案《租赁合同》订立及租金标准确定的基础和前提为，甲、乙方共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园（分别享有其49%、51%的权益）。本案中，《租赁合同》中关于101门面年租金仅为2.7万元（双方确认涉案101门面面积为500多平方米）的约定亦印证了上述第十一条的约定。《租赁合同》第十一条中的“甲方”即为出租人（房屋所有权人）；邓颖盛在取得涉案房屋产权后，即享有该条中甲方的权利，但本案中，邓颖盛却未能取得与黄平共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园的合伙人资格，导致《租赁合同》订立及租金标准确定的基础和前提丧失，且邓颖盛与黄平、万婴曙光幼儿园亦未就相关事项协商达成一致意见，故一审法院认为，涉案《租赁合同》解除条件已成就，该合同事实上已无法继续履行，邓颖盛有权要求解除该合同，并无不当。综上所述，万婴曙光幼儿园、黄平的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人长沙市雨花区万婴曙光幼儿园、黄平负担。万婴曙光幼儿园、黄平申请再审称；原审以邓颖盛未能取得万婴曙光幼儿园的合伙人资格为由，判决解除租赁合同，明显缺乏证据，严重违背事实。邓颖盛为了牟取租赁合同约定租金之外的超额、非法利益，无理起诉解除租赁合同，原审判决解除租赁合同，破坏司法拍卖规则，违反“买卖不破租赁”的法律规定。租赁合同的主体为万婴曙光幼儿园，黄平签订合同为职务行为，原审法院认定其为合同主体错误。请求依法再审。本院再审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院再审认为：合同解除行为是否合法有效，应审查其是否享有约定或法定的解除权。否则，一方擅自解除合同，属于明确表示不履行合同的违约行为，不应予以支持。本案争议的租赁合同原约定：甲（龙明、余劲松）乙方（黄平）共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园（分别享有其49%、51%的权益），系订立本租赁合同及租金标准的基础和前提。如甲乙方终止合作经营万婴曙光幼儿园，或乙方转让在万婴曙光幼儿园的全部或部分权益，甲方有权解除本合同且无需承担任何责任。”该条约定了甲方解除租赁合同的条件包括双方终止合作经营万婴曙光幼儿园或乙方转让在万婴曙光幼儿园的全部或部分权益。双方并未终止合作经营万婴曙光幼儿园，黄平也没有转让在万婴曙光幼儿园的全部或部分权益，约定的解除条件并未成就。邓颖盛作为新的承租人解除合同，没有合同约定的依据，属于违约行为，不应予以支持。合伙经营幼儿园与租赁合同属于有关联的两个法律关系。合同约定双方共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园系订立本租赁合同及租金标准的基础和前提。该条是对双方订立租赁合同目的的约定。万婴曙光幼儿园及黄平并无致使合同目的不能实现的迟延支付租金或其他违约行为，被申请人邓颖盛也不享有法定解除合同的权利。订立合同的目的是当事人追求的结果，租赁合同持续存在的条件是双方各自履行自己的租赁合同义务，是承租人正常使用租赁房屋并持续支付租金。原审法院将新的房屋所有人成为合伙经营幼儿园作为双方租赁关系存续的条件，错误理解了双方合同约定的含义，在双方约定和法律规定之外为被申请人创设了解除合同的权利，认定主要事实错误；确认解除符合法律规定，适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终10933号民事判决及湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初7803号民事判决。二、驳回邓颖盛的诉讼请求。一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，合计120元，由邓颖盛负担。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 匡小芹审判员 方 晶二〇二〇年四月二十八日书记员 肖湘青