山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终941号上诉人（原审被告）：山东格锐建筑技术有限公司，住所地：阳信县金阳街道办事处工业八路357号。法定代表人：雷勇，总经理。委托诉讼代理人：张丽萍，山东君讼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省阳信美利来新能源有限公司，住所地：阳信县工业八路东首路北。诉讼代表人：山东省阳信美利来新能源有限公司破产清算组。组长：曹福清，阳信县人民政府副县长。委托诉讼代理人：王爱华，山东志城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊，山东志城律师事务所律师。上诉人山东格锐建筑技术有限公司（以下简称格锐公司）因与被上诉人山东省阳信美利来新能源有限公司（以下简称美利来公司）对外追收债权纠纷一案，不服山东省阳信县人民法院(2019)鲁1622民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。格锐公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁1622民初458号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.根据《民事诉讼法》第一百一十一条第三项、《房地产管理法》第三十八条第二项规定:“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利”，由于租赁物查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人就丧失了对不动产的处分权。涉案租赁物一直处于查封状态，直至2018年7月阳信县人民法院破产立案，该查封状态解除，被上诉人才能合法使用涉案租赁物。因为该查封状态及其他债权人长期非法占有涉案租赁物，导致了涉案租赁物未能合法交付。基于法律的强制性规定及租赁物未实际交付的客观事实，被上诉人擅自处分行为即使存在应属无效。2.被上诉人未实际向上诉人交付涉案全部租赁物，无权向被上诉人主张全额租赁费用。被上诉人一审中也未提供证据证实涉案租赁物的全部实际交付情况。被上诉人提交的《土地、房产不定期租赁合同》签订时间为2018年10月12日，该合同并未显示涉案租赁物的实际交付时间及交付范围。上诉人一审提交的《土地使用权租赁合同》签订时间为2017年6月9日，出租人是山东省阳信县朝阳农业综合开发工程有限公司，承租人是山东省海通水产科技有限公司，但该合同因租赁物的查封未实际履行。该两份合同的租赁标的物均是涉案租赁物，其约定内容矛盾。前期被上诉人仅占有使用了涉案办公楼中的几间办公室，其他租赁物未实际向上诉人交付，上诉人的租赁费缴纳义务仅限于该实际占用的办公室。3.《土地、房产不定期租赁合同》第八条特别约定内容无其他客观事实及证据予以证实。被上诉人一方的管理人员以要求被上诉人搬迁相要挟，并未对合同条款作出特别说明的前提下，要求被上诉人签订涉案合同，被上诉人迫于现实紧急情况才草率签订。美利来公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。1.上诉人自2017年9月18日变更经营住所地开始，就在被上诉人处使用涉案租赁标的物进行经营，但一直未向被上诉人交纳租赁费用。上诉人的企业信用信息公示报告显示，2017年9月18日，上诉人的住所由“山东省淄博市周村区恒星路西首”变更为“山东省滨州市阳信县金阳街道办事处工业八路357号”，说明自2017年9月18日，上诉人就在被上诉人处使用涉案租赁标的物进行经营。2018年10月12日，被上诉人作为甲方与上诉人作为乙方签订的《土地、房产不定期租赁合同》第八条第1款，双方约定“美利来公司申请破产清算前，自2016年1月份开始至2018年7月18日，乙方使用美利来公司土地部分的租金由金阳街道办事处与乙方协商处理，乙方使用美利来公司房产（厂房、办公楼、配套设施等）部分的租金由清算组与乙方按照滨州市华腾资产评估事务所出具的鲁滨华评字(2018)第80号资产评估报告收取。”上诉人自2017年9月18日变更经营住所地后开始使用租赁标的物，并且同意按照鲁滨华评字(2018)第80号资产评估报告向被上诉人支付2017年10月至2018年7月共计10个月的全额租赁费用。2.涉案租赁物虽处于查封状态，但不影响对外租赁，不影响上诉人对租赁物的使用。滨州市中级人民法院（2014）滨中执字第274-1号民事裁定书，查封被上诉人厂区内的厂房、办公楼等一切建筑物，查封期限自2016年7月27日至2019年7月26日。2018年7月12日，阳信县人民法院受理破产申请后，清算组及时函告滨州市中级人民法院，解除保全措施，中止执行程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定：“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定，“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”被上诉人未将涉案租赁物转让，上诉人适用上述规定错误。《最高人民法院关于适用的解释》第一百五十五条规定:“由人民法院指定被保全人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被保全人继续使用。”本案中，涉案租赁物被查封后，仍由被上诉人保管，被上诉人将查封的厂区内厂房、办公楼对外租赁，只会对查封的财产保值、增值，并未转移、毁损查封财产，未对查封财产造成减损，租赁行为符合法律规定，查封也未影响上诉人对租赁物的使用。3.被上诉人诉讼代表人与上诉人充分协商后，双方签订《土地、房产不定期租赁合同》，将被上诉人租赁土地、车间、办公楼及设施设备以不定期租赁方式租给上诉人使用并管理。该合同是双方真实的意思表示且双方均加盖公章予以认可。美利来公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告格锐公司支付自2017年10月至2018年7月的租金196149.55元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月18日，一审法院作出（2018）鲁1622破15号之一民事裁定书，裁定受理原告破产清算申请。2018年11月14日，一审法院作出（2018）鲁1622破15号之四民事裁定书，裁定宣告原告破产清算。2018年10月12日，原被告签订土地、房产不定期租赁合同一份，约定原告美利来公司申请破产清算前，自2016年1月份开始至2018年7月18日，被告使用美利来公司土地部分的租金由金阳街道办事处与乙方协商处理，被告使用美利来公司房产（厂房、办公楼、配套设施等）部分的租金由清算组与被告按照滨州市华腾资产评估事务所出具的鲁滨华评字（2018）第80号资产评估报告收取。该合同现仍在履行过程中。滨州市华腾资产评估事务所出具鲁滨华评字（2018）第80号资产评估报告，对坐落于阳信县经济开发区工业八路东首路北的原告美利来公司的车间及其附属设施、办公楼的年租金进行了评估：经评估，截止于评估基准日2018年8月8日，在评估假设的前提下，委估的资产表现出来的市场价值为316889元。另查明，阳信县金阳街道办事处就原告拖欠的土地租赁费债权数额243331.2元进行申报，现该笔债权已得到确认。其中，2017年租赁费为76339.2元，2018年1月1日至2018年7月18日租赁费为48835.65元一审法院认为，原、被告之间签订的土地、房产不定期租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。就原告主张的自2017年10月至2018年7月的租金，被告不予交纳，有违诚信，构成违约，应承担继续履行的民事责任。原告主张该部分租金计算方式为依据滨州市华腾资产评估事务所出具的资产评估报告计算的租金减去应向阳信县金阳街道办事处交纳的土地租金，符合双方合同约定，并无不当。被告主张土地、房产不定期租赁合同系原告提供的格式合同，被告是在受胁迫情况下而签订。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案原、被告之间签订的土地、房产不定期租赁合同明显不是格式合同，且被告未提交证据证明其是在受胁迫情况下而签订该合同，故对被告该抗辩，不予支持。对原告主张被告向其支付租赁费196149.55元的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条之规定判决：被告山东格锐建筑技术有限公司于本判决生效后十日内向原告山东省阳信美利来新能源有限公司支付自2017年10月至2018年7月的租赁费196149.55元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4222.99元，减半收取2111.5元，由被告山东格锐建筑技术有限公司负担。本院二审期间，被上诉人提交上诉人的企业信息公示报告一份，拟证明上诉人格锐公司自2017年9月18日变更注册登记时就来到涉案租赁标的物所在地，使用涉案标的物。经质证，上诉人对该证据真实性无异议，能够证明上诉人到涉案标的物所在场所的经营时间，但无法证明上诉人对涉案标的物全部使用。本院认为，上诉人对上述证据无异议，但鉴于一审法院对上诉人使用涉案租赁物的时间已予确认，本院不予重复确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间，上诉人格锐公司与被上诉人美利来公司对涉案《土地、房产不定期租赁合同》的真实性均无异议，其第八条第1款约定：“美利来公司申请破产清算前，自2016年1月份开始至2018年7月18日，乙方使用美利来公司土地部分的租金由金阳街道办事处与乙方协商处理，乙方使用美利来公司房产（厂房、办公楼、配套设施等）部分的租金由清算组与乙方按照滨州市华腾资产评估事务所出具的鲁滨华评字(2018)第80号资产评估报告收取。”鲁滨华评字(2018)第80号资产评估报告对涉案租赁物的租金标准已予明确，一审法院对涉案租赁物的计算标准正确。涉案租赁场地的查封、解封状况属实，但本案系租赁关系，并非隐藏、转移、变卖、毁损或转让行为，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项的规定，也未影响上诉人的实际使用，一审法院认定的租赁期限并无不当。上诉人认可使用了涉案租赁物，其虽然主张只使用了部分场地，但未能提供证据加以证实，本院不予支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条的规定，本案案由应为对外追收债权纠纷，一审法院认定为追收未缴出资纠纷不当，本院予以纠正。综上，上诉人格锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4222.99元，由上诉人山东格锐建筑技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  景晨光审判员  高国强审判员  邵佳宁二〇二〇年四月三十日法官助理刘秀书记员韩昊宇