河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1100号上诉人(原审原告)：李二强，男，1968年12月20日出生，汉族，住河南省叶县。上诉人(原审原告)：朱朋涛，男，1989年9月21日出生，汉族，住河南省叶县。上诉人(原审原告)：杨增民，男，1981年1月3日出生，汉族，住河南省叶县。三上诉人委托诉讼代理人：边梦巧，河南大乘律师事务所律师。三上诉人委托诉讼代理人：杨心武，河南大乘律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：平顶山市聚龙房地产开发有限公司，住所地：叶县昆阳镇东环路与九龙路交叉口。统一社会信用代码：91410422055966961R。法定代表人：王遂尊，总经理。委托诉讼代理人：罗志军，男，汉族，1970年4月17日出生，住叶县，系该公司员工。被上诉人(原审被告)：平顶山市同舟物业管理有限公司，住所地：河南省叶县昆阳街道盐城路中段路北。统一社会信用代码：91410422MA44UP2M2P。法定代表人：乔群生，总经理。委托诉讼代理人：杨会占，河南盐都律师事务所律师。上诉人李二强、朱朋涛、杨增民因与被上诉人平顶山市聚龙房地产开发有限公司（以下简称聚龙公司）、平顶山市同舟物业管理有限公司（以下简称同舟物业）侵权责任纠纷一案，不服河南省叶县人民法院（2019）豫0422民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李二强，朱朋涛，杨增民的委托诉讼代理人边梦巧，被上诉人平顶山市聚龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗志军，平顶山市同舟物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨会占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李二强、朱朋涛、杨增民上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判为聚龙公司、同舟物业立即拆除小区内的车位锁和地锁。二、本案一二审诉讼费均由对方承担。事实与理由，首先,一审法院认定事实错误,聚龙公司无权将包括李二强、朱朋涛、杨增民在内的全体业主所有的小区公共区域规划成车位并委托同舟公司出租，理由如下:一、本案中的聚龙小区在建设之初并未规划地上停车位,聚龙公司在一审中主张其享有这些规划停车位的所有权，但未能提供城乡规划主管部门颁发的许可证和验收报告来证明该小区规划了停车位。本案停车位本就是占用业主们的公共道路、花坛、草坪等区域违规规划,同舟公司所说的小区规划了161个停车位也不符合实际情况,小区内的所有空地面积加起来也不足以规划成161个停车位。二、本案小区中现有的“车位”系被聚龙公司、同舟物业占用包括李二强、朱朋涛、杨增民在内的广大业主所共有的道路、花坛、草坪等公共区域自制的“车位”,该部分区域的建设用地使用权归属于广大业主,系由广大业主公摊面积得来的，其所有权人非聚龙公司,因此聚龙公司无权出租这些“车位”,其与同舟公司签订的《委托车位出租协议》无效，对业主们没有约束力。三、上诉人与聚龙公司签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同第四条中需要填具体信息的地方全部打着叉叉,应当理解为双方排除该条合同条款的适用，而非一审法院认定的双方约定车位的所有权归聚龙公司。其次,一审法院适用法律错误,一审判决依据的是《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”在本案中，聚龙小区内的地上停车位应当属于第七十四条第三款规定的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的情形，该部分车位应当属于业主共有,而非适用该法条第一款和第二款规定的将这些车位认定为建筑规划内的停车位。再次,一审法院对于李二强、朱朋涛、杨增民不能直接证明系同舟公司安装的地锁和车位锁的认定也系错误的。无论小区车位锁和地锁是谁安装的，同舟物业作为小区的物业管理公司,收取了业主们交纳的物业费就有义务保障业主们的权利，也应当对于小区内占用公共区域私自规划停车位安装车位锁地锁的行为予以制止并拆除私自安装的车位锁和地锁。综上所述，聚龙公司、同舟物业无权出租李二强、朱朋涛、杨增民所在小区的停车位,该部分车位应当属于业主共有,聚龙公司、同舟物业应当停止侵权,拆除车位锁和地锁。同舟物业辩称，其一，聚龙小区内符合规划的地上车位的所有权人为聚龙公司，该公司依法享有处分权，没有占用李二强、朱朋涛、杨增民诉称的公共道路、花坛、草坪等区域，不属于《物权法》第七十四条第三款规定的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。而且李二强、朱朋涛、杨增民与聚龙公司签订的《商品房买卖合同》约定，建筑区域内车位、车库属于聚龙公司。所以聚龙公司有权与答辩人签订《委托出租车位协议》，该协议系双方的真实意思表示，为有效协议，符合法律规定，对各方具有法律约束力。答辩人受委托出租车位，系履行合同义务，并不违反法律规定。其二，同舟物业依照《委托出租车位协议》的约定将车位出租给承租人，承租人为方便自己正常使用安装车位锁，系承租人使用所租车位的正常行为，合理合法，同舟物业无权利也无义务予以制止并拆除，且小区内公共区域并没有地锁，何来的拆除？小区内符合规划的停车位更没有占用公共区域。综上所述，同舟物业依约定出租车位是履行合同义务，符合法律规定，并无侵犯之处。故一审判决认定事实正确，适用法律正确，李二强、朱朋涛、杨增民的上诉理由不能成立。请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。聚龙公司辩称，平顶山市聚龙房地产开发有限公司经过有关行政主管部门的规划，由地上停车位置，该停车位不在小区业主的公共区域，也不属于小区业主的公摊部分，归属权为平顶山市聚龙房地产开发有限公司。平顶山市聚龙房地产开发有限公司有权向本小区内业主提供有偿服务，及合法处分权益，本公司出租规划内地面停车位是本公司的合法权益，并没有侵犯李二强、朱朋涛、杨增民的权益，及其他业主的合法权益，这些曾多次经过业主要求经叶县房管局物业管理部门进行核实与整改，现符合规划要求，李二强、朱朋涛、杨增民称平顶山市聚龙房地产开发有限公司自改变公共建筑和公共设施和公共绿地，不属实。第二点，平顶山市聚龙房地产开发有限公司商品房买卖合同是经过房管部门审核统一印制的合同范本，商品买卖合同中对车位及车库归属权也有明确的约定，因此，一审判决认定事实清楚，呈请法庭驳回李二强、朱朋涛、杨增民的无理诉求，维持一审判决。李二强、朱朋涛、杨增民向一审法院起诉请求：1．请求判令聚龙公司、同舟物业立即拆除小区内地上车位的车位锁以及公共区域的地锁；2．本案诉讼费用由二被告承担。一审法院经审理认定事实：聚龙公司以出让方式取得位于叶县××与东环路交叉口地块（编号为：018962914）的土地使用权，开发建设叶县聚龙?佳苑小区。聚龙公司于2016年10月9日与李二强以及一定期间与其他业主签订了《商品房买卖合同》，合同第四条约定，在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房×平方米，坐落×，属业主共有。下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属业主共有。1．车位，×；2．车库．×。聚龙公司在建筑区划内，规划地上停车位161个。同舟公司是聚龙?佳苑小区的物业服务公司，聚龙公司对其规划的161个地上停车位委托同舟公司收取车位租金。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；第三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条规定，“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。李二强、朱朋涛、杨增民提供的与聚龙公司签订的《商品房买卖合同》中约定，建筑区划内车位，车库属于出卖人所有，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属业主共有。李二强、朱朋涛、杨增民提供的显示有地锁的照片并不能直接证明是同舟公司安装。故李二强、朱朋涛、杨增民请求拆除小区内地上车位的车位锁以及公共区域的地锁的主张，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告杨增民、朱朋涛、李二强的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨增民、朱朋涛、李二强负担。二审查明事实与一审判决认定事实相一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。李二强、朱朋涛、杨增民提供的与聚龙公司签订的《商品房买卖合同》中约定，建筑区划内车位，车库属于出卖人所有，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属业主共有。现三上诉人既未无证据证明聚龙公司开发时未设计地上停车位，也未提供证据证明案涉车位系小区内道路、花坛、草坪等公共区域自制的“车位”。故其认为该部分区域的建设用地系由广大业主公摊面积得来的，使用权归属于广大业主,其所有权人非聚龙公司,聚龙公司无权出租这些“车位”,并且聚龙公司与同舟公司签订的《委托车位出租协议》无效，对业主们没有约束力等上诉理由，本院不予采纳。综上所述，李二强、朱朋涛、杨增民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，李二强、朱朋涛、杨增民负担。本判决为终审判决。审判长  陈亚超审判员  李华亮审判员  张新兰二〇二〇年四月二十六日书记员  程钰淇