广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6267号原告：广州华南海物业管理有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区志诚大道302号融汇大厦510房。法定代表人：林伟钦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。被告：广州市永溙贸易有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区友谊路3号5楼。法定代表人：李伽伦，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘杏甜，广东广大律师事务所律师。原告广州华南海物业管理有限公司（以下简称华南海公司）诉被告广州市永溙贸易有限公司（以下简称永溙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告华南海公司的委托诉讼代理人卢少斌、李歆恬，被告永溙公司的法定代表人李伽伦及其委托诉讼代理人杨练飚、潘杏甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华南海公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《广州市租赁合同》于2019年4月26日已解除；2.判令永溙公司支付违约金7392元，永溙公司已付的保证金9240元不予退还；3.判令永溙公司立即腾空、返还租赁房屋给华南海公司；4.判令本案受理费由永溙公司承担。事实与理由：华南海公司是知识城（广州）投资集团有限公司（以下简称知识城公司）的全资子公司，受知识城公司委托，管理、出租广州市黄埔区友谊路3号的轻工厂房。2018年12月，双方签订《广州市租赁合同》，约定由永溙公司承租位于广州市黄埔区友谊路3号五楼，建筑面积308平方米；租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金人民币3696元，永溙公司应在每月第15日前支付租金给华南海公司。合同第五条约定，租赁期内，租金、水费、电费、物业管理费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、室内设施维修费等费用由永溙公司承担。合同第八条第四款约定，永溙公司欠缴租金或各类费用逾30日的，华南海公司有权邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除合同，收回房屋。合同第九条第四款约定，永溙公司逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金0.05%向华南海公司支付违约金；逾期超过30日的，华南海公司有权要求解除合同并要求永溙公司按当月2倍租金的金额支付违约金。合同第九条第七款约定，因永溙公司违约致使租赁合同解除的，华南海公司对其预付的租金、其他费用以及履行保证金等均不予退还。合同十二条约定，华南海公司通过诉讼方式实现债权支付的诉讼费、保全费、律师费由永溙公司承担。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，华南海公司积极履行合同。但自2019年1月起，永溙公司未按时缴纳租金，2019年1月、2月的租金拖延至2019年2月28日才支付；2019年3月的租金拖延至2019年4月19日才支付；2019年4月的租金拖延至2019年5月才支付。合同履行期间，华南海公司多次催促永溙公司，要求永溙公司严格履行合同约定，按时支付租金，但永溙公司却不予理睬，仍然拖延支付。因永溙公司多次逾期超过30日支付租金和水电费，2019年4月26日，华南海公司委托律师向永溙公司发出律师函，解除双方签订的《广州市租赁合同》，并要求永溙公司清偿欠付的租金、水电费，向华南海公司支付违约金，同时要求永溙公司在2019年5月10日前腾空、返还房屋。永溙公司至今没有支付违约金，也没有返还房屋。永溙公司拖欠租金及水电费的行为已经严重违反合同约定，也损害了华南海公司的合法权益，给华南海公司带来很大的经济损失。据此，华南海公司为维护其合法权益，特向法院提出起诉，请求判如所请。被告永溙公司辩称，不同意华南海公司的诉讼请求，双方之间的合同已于2019年4月8日华南海公司向永溙公司发出解除合同通知书时解除，华南海公司在向法院起诉时恶意隐瞒这一事实，以重复解除的4月26日的律师函提起诉讼，有违法院诚信诉讼的要求，请求法官对华南海公司有违诚信的行为予以惩处。因华南海公司2019年4月8日的解除行为违反合同约定，永溙公司亦已向法院提起诉讼，诉请华南海公司支付违约解除的赔偿金。另外，华南海公司诉请的违约金同样是一种不诚信的诉请，具体理由：永溙公司不存在逾期交费行为，双方对于租金及水电费的支付已经以双方认可的交易习惯变更了合同约定的支付方式，在双方均认可的交易习惯中，华南海公司先向永溙公司出具应支付费用的发票（一般为两个月收取一次），然后，永溙公司在一个月左右的时间内向华南海公司支付，这种交易习惯从合同履行开始就是这样操作，而且，华南海公司也从未提出异议，现华南海公司否认这一交易习惯，意图通过造成永溙公司违约的方式来掩盖其早已违约解除合同的行为，根本就是一种毫无商誉，不讲诚信的行为。因在本案中系华南海公司的违约导致的纠纷，故请求法院在查明事实的情况下，依法驳回华南海公司的全部诉讼请求。经审理查明，2019年1月1日，华南海公司（出租人、甲方）与永溙公司（承租人、乙方）签订《广州市租赁合同》，约定：华南海公司将坐落于广州市黄埔区友谊路3号5楼（以下简称涉案厂房）出租给永溙公司使用，房屋建筑面积308平方米。第二条租赁期限、租金及押金约定，（一）租期自2019年1月1日至2019年12月31日止，月租金为3696元；（三）租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按支票或银行转账付款方式缴付租金给甲方，甲方在收到租金后五个工作日内开具相应的发票；（四）续租合同，押金保持不变，以甲方开具保证金单据为准；租赁期满或合同解除，乙方结清相关费用并按期搬出时，甲方凭保证金单据原件把押金无息退回乙方。如乙方未按合同约定付清相关费用，甲方有权将押金用于抵扣相关费用，剩余部分不予以返还；不足以抵扣的，乙方应据实予以补足。第五条其他相关费用的承担约定，租赁期内，租金、水费、电费、物业管理费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、室内设施维修费等费用由乙方承担。房屋租赁税费，房屋主体结构维修费由甲方承担。第八条合同的解除或变更的约定，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权通过向本合同填写的乙方通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除本合同，收回房屋：1.欠缴租金或各类费用逾30日的。第九条违约责任约定，（四）乙方逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权要求解除合同并要求乙方按照当月2倍租金的金额支付违约金；（七）因乙方违约致使租赁合同解除的，甲方对其预付的租金、其他费用以及履行保证金等均不予退还，因甲方违约致使租赁合同解除的，乙方有权要求赔偿一定的经济损失。第十二条双方约定其他事项，1.如遇三旧改造、政府拆迁等行为，甲方提前三个月时间通知乙方，合同自然解除，甲乙双方不负违约责任。2.乙方须按时缴纳租金、水电费、管理费等相关费用，否则视为违约，甲方有权停水、停电，由此造成的一切损失由乙方自行负责。若拖欠租金时间超过两个月以上（含两个月），甲方有权解除双方之间的租赁合同，没收保证金，并有权通过诉讼方式追究贵司的一切责任。本合同自双方签字盖章之日起生效。双方确认永溙公司向华南海公司支付了租赁保证金9240元。2019年4月8日，华南海公司向永溙公司发出《解除合同通知书》，载明：根据区政府就开发区西区升级改造工作部署，华南海公司管辖物业开发区友谊路轻工厂房3、4号楼厂房作为“三旧改造”区域范围，现要求华南海公司配合政府行动规划，限期拆除，以推动西区升级改造。经华南海公司研究决定：2019年5月10日前收回永溙公司租用的涉案厂房，解除合同。请永溙公司做好相关搬迁工作，并及时缴清租金、水电等费用，交还房屋。2019年4月26日，华南海公司向永溙公司发出《律师函》，载明：自2019年3月起，永溙公司未按合同约定支付租金、水电费等；截至2019年4月23日，永溙公司共拖欠华南海公司水费198元、电费3518元，共计3716元，拖欠知识城公司2018年水电费4821.9元。华南海公司依据《广州市租赁合同》第八条约定，自本律师函发出之日起，解除双方签订的租赁合同。永溙公司于2019年4月28日收到该《律师函》。2019年7月11日，华南海公司向永溙公司发出《催告函》，载明：截至本函发出之日，华南海公司已提前三个月通知永溙公司搬迁，同时充分给予永溙公司搬迁时间，但永溙公司仍未将租用物业交回，现华南海公司再次通知永溙公司，请永溙公司务必于2019年7月15日之前将租用的物业交回华南海公司。华南海公司还提交了2019年6月至7月拍摄的涉案厂房周围的照片，拟证实涉案厂房周围道路畅通，能够正常通行，不影响永溙公司正常经营使用。永溙公司抗辩2019年7月4日华南海公司已将电梯停用，涉案厂房周边都已经用铁板围起来，外部环境已严重影响正常经营。双方确认2019年1月和2月的租金永溙公司于2019年2月28日支付，2019年1月至2月的水电费、3月的租金于2019年4月19日支付，2019年3月的水电费、4月的租金于2019年5月8日支付，2019年5月之后的租金至今尚未支付。华南海公司主张永溙公司自2019年1月起逾期30天支付租金及水电费构成根本违约，其有权根据《广州市租赁合同》第八条的约定单方解除合同收回涉案厂房并要求永溙公司承担违约责任。永溙公司抗辩双方已经通过交易习惯变更了合同约定的支付方式，双方的交易习惯为华南海公司先向其出具应支付费用的发票（一般为两个月收取一次），永溙公司在收到发票后一个月左右支付租金，其中2019年1月和2月的水电费清单华南海公司在2019年3月才给到永溙公司，其不存在违约行为，且涉案租赁合同第八条与第十二条第2款相矛盾，应以第十二条第2款为准。华南海公司对永溙公司辩称的支付租金的惯例不予确认，对于何时通知永溙公司缴纳2019年1月至2月的水电费未在本院指定的期限内回复本院，亦未提交证据证明。永溙公司为证实其主张，提交了2012年11月至2019年4月支付租金的部分网上银行电子回执和华南海公司开具的部分租金发票，上述发票和电子回执显示：2019年之前华南海公司一般两三个月开一次租金发票给永溙公司，永溙公司在收到发票后一段时间内支付租金，有时几天，最长至一个多月后才支付；2019年华南海公司的发票为每月一开。华南海公司与知识城公司先后就涉案厂房分别签订两份《物业承包租赁合同》，均约定：知识城公司将所属部分房产物业包含涉案厂房交由华南海公司承包租赁和管理，华南海公司负责承包物业的对外转租和管理，承包租赁期限分别为2014年1月1日起至2018年12月31日止、2019年1月1日起至2019年12月31日止，实行华南海公司承包物业上缴租金和费用包干制。2018年6月13日，知识城公司出具《知识城（广州）投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》，该函件函告各租户：根据该司对物业经营管理工作的调整，该司所辖物业的经营管理工作已全权委托给华南海公司统一管理。由华南海公司代该司享有业主的所有权利并履行业主的相关义务（从2011年1月1日起相关租赁协议由华南海公司与贵司签订，有关房租等相关费用由华南海公司收取并由华南海公司提供相应的发票）。华南海公司主张其与知识城公司是租赁关系，永溙公司抗辩华南海公司、知识城公司是委托关系。涉案厂房未办理产权证。1987年5月18日，广州经济技术开发区管理委员会作出穗开管文[1987]第38号《关于成立商建房地产公司的批复》，同意启用“广州经济技术开发区商业服务总公司商建房地产公司章程”，该司为广州经济技术开发区商业服务总公司属下全民所有制企业。1987年8月7日，广州经济技术开发区商业服务总公司作出《关于启用“广州经济技术开发区商建房地产公司”印章的通告》，拟于1987年8月1日起正式使用广州经济技术开发区商建房地产公司印章。1988年1月13日，广州经济技术开发区基建规划办公室向广州经济技术开发区商业服务总公司发出穗开规地临字[1988]第001号（非施工性）《临时用地通知书》，同意广州经济技术开发区商业服务总公司在管理二小区西北角地段，核准面积11836平方米，兴建临时性厂房工程，使用时间2年，由1988年1月15日至1990年1月14日止。1988年5月，广州经济技术开发区基建规划办公室在穗开基建施字（1988年）009号《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》上盖章，审批同意广州开发区商业服务总公司在开发区友谊路东侧建设“三来一补”轻工厂房，具体为五层框架结构厂房三幢基础部分。1990年5月19日，广州经济技术开发区商建房地产公司（用地者）与广州经济技术开发区管理委员会签订穗开管地合字[1990]03号《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》，载明：1988年1月13日管委会基建规划办公室以穗开规地临字[1988]第001号文批准用地者临时使用两年，位于开发区管理二小区西北角之土地，于1990年1月14日到期。鉴于用地者现已建成两栋单层钢结构厂房和三栋五层框架结构厂房，与临时用地性质不相符，经双方协商达成如下协议：一、本合同签订之日起三十天内，由管委会指定其土地管理部门将该土地10899平方米（见附图）一次性出让给用地者使用。土地使用期三十年，从1990年1月15日至2020年1月14日，土地用途为工业。1990年7月19日，广州经济技术开发区商建房地产公司（用地者）与广州经济技术开发区管理委员会签订《修改合同书》，协议约定：一、管委会同意将《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》中之土地10899平方米划出2455平方米（如附图所示），使用期为五十年，从1990年1月至2040年1月14日。三、用地者同意按下列要求使用该2455平方米土地：1.土地规划用途：工业（甲类）。2.原用地范围内所建之建筑物及布局，没有按规划要求设计。同意按现状先行使用。但用地者今后在用地内所有改建、重建活动，必须向规划部门另行申请规划设计要点，并按规划部门要求执行。上述两份合同附图显示相关土地均位于友谊路东侧。2019年4月24日，广州开发区西区产业园管委会向知识城公司发出《对的回复》，同意将轻工厂房申请列入2019城市更新年度计划。2019年5月5日，知识城公司向广州市开发区规划和自然资源局请示补交西区友谊路3号、4号厂房土地出让金。2019年11月28日，广州经济技术开发区商建房地产公司向广州市开发区规划和自然资源局补缴土地出让金3496784.27元。本院为查明涉案厂房是否有办理报建手续，特向广州开发区规划和自然资源局（市规划和自然资源局黄埔区分局）发函询问。该局于2019年10月22日复函我院，载明：经核查，暂查无广州开发区友谊路3号楼（轻工厂房）的建设工程规划许可证或其他规划报建许可核发记录，也未查到其他存档材料显示办理过建设工程总图审批或建筑单体备案，该局暂无法判断当时是否已按规定办理规划许可。再查，2004年6月22日，广州经济技术开发区商业服务总公司更名为广州开发区商业发展有限公司。2006年5月30日，广州开发区商业发展有限公司更名为广州开发区商业发展集团有限公司。2017年7月31日，广州开发区商业发展集团有限公司更名为知识城（广州）投资集团有限公司，即本案知识城公司。《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》中的用地者广州经济技术开发区商建房地产公司为知识城公司的下属子公司。本院在案件审理过程中组织双方交还场地，但永溙公司表示双方如未能达成和解，就不同意交还并愿意承担相应法律后果。永溙公司在本院2020年1月14日的询问笔录中陈述：其未清空亦未交还涉案厂房，庭审后也未缴纳过任何租金及水电费。庭审中，各方均认为涉案租赁合同有效。经本院释明，假如法院认定合同效力与华南海公司主张的不一致，华南海公司在法院指定的期间内未提出变更诉讼请求的申请，永溙公司明确若法院认定其存在违约行为，其对违约金的计算标准无异议。以上事实，有《广州市租赁合同》《解除合同通知书》、《律师函》《催告函》、照片、水电费结算单、《企业信用信息公示报告》《临时用地通知书》《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让合同书》《修改合同书》《广州市经济技术开发区建筑安装施工任务通知书》《知识城（广州）投资集团有限公司关于我司物业全权委托广州华南海物业管理有限公司经营管理的函》《关于西区友谊路3号、4号厂房补交土地出让金的请示》、票据、复函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案厂房虽未取得建设工程规划许可证，但有开发区管委会出具的文件同意将涉案厂房交由知识城公司的下属公司进行使用，鉴于涉案厂房属历史遗留问题，故本院认定华南海公司与永溙公司签订的《广州市租赁合同》为有效合同，双方应恪守履行。关于华南海公司与知识城公司的关系。知识城公司将其下属公司拥有使用权的涉案厂房出租给华南海公司，由华南海公司向其缴纳定额租金并对外转租，双方实质上是租赁合同关系。永溙公司主张知识城公司与华南海公司是委托与被委托的关系，但华南海公司实际上是以自己的名义与永溙公司签订合同，与委托合同关系的本质不符，故本院对永溙公司的主张不予采信。关于合同解除。虽然华南海公司以涉案厂房纳入“三旧改造”范围为由于2019年4月8日向永溙公司发出《解除合同通知书》，但华南海公司发出该解除通知时，涉案厂房尚未纳入“三旧改造”的范围，故该解除事由尚未成立，该解除通知不发生法律效力。2019年4月26日，华南海公司再次向永溙公司发出《律师函》，明确以永溙公司拖欠租金和水电费为由要求自该函发出之日起解除双方的租赁合同，永溙公司于4月28日签收。根据双方签订的《广州市租赁合同》第八条约定，永溙公司欠租超过30日的，华南海公司有权要求解除合同。而根据合同第十二条双方约定其他事项第2款约定，若永溙公司拖欠租金超两个月以上，华南海公司有权解除合同。上述两个条款自相矛盾，根据两个条款在合同中的位置，综合上下文意思判断，第十二条是对整个合同条款的特别约定，故应适用合同第十二条的约定。永溙公司抗辩双方已形成交易习惯，华南海公司先向其出具应支付费用的发票（一般为两个月收取一次），永溙公司在收到发票后一个月左右支付租金，但其举证的证据不足以证实其主张，本院不予采信。永溙公司虽然迟延支付2019年1至4月的租金，但并未达到60天，对于迟延支付水电费的问题，华南海公司并未举证通知永溙公司支付水电费的具体时间，且合同对迟延支付水电费是否构成根本违约并无约定，综上，华南海公司2019年4月26日无权解除合同，其于当日发出的解除通知并不发生解除效力。因永溙公司未及时支付2019年5月及之后的租金，华南海公司于2019年6月6日起诉时虽不符合合同约定的解除条件，但本案开庭时华南海公司明确提出了解除合同的诉讼请求，至开庭时永溙公司已欠付租金长达60天，构成根本违约，华南海公司有权要求解除合同，故本院确认双方签订的《广州市租赁合同》于开庭之日即2019年7月26日解除。关于合同解除后的法律后果。永溙公司未按时支付租金构成根本违约，应承担违约责任。华南海公司要求永溙公司腾空返还涉案厂房，属于恢复原状的一种方式，本院予以支持。华南海公司还要求永溙公司承担两个月的租金7392元作为解除合同的违约金，符合合同约定，且永溙公司对违约金标准并无异议，本院予以支持。此外，华南海公司还要求没收保证金9240元，本院认为上述违约金足以覆盖华南海公司的损失，且双方争议的起因源于华南海公司于2019年4月8日发出的《解除合同通知书》，本院综合上述实际履行情况，酌情对没收保证金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州华南海物业管理有限公司与被告广州市永溙贸易有限公司签订的《广州市租赁合同》于2019年7月26日解除；二、被告广州市永溙贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州华南海物业管理有限公司腾空交还广州市黄埔区友谊路3号五楼；三、被告广州市永溙贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州华南海物业管理有限公司支付违约金7392元；四、驳回原告广州华南海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由原告广州华南海物业管理有限公司负担120元，由被告广州市永溙贸易有限公司负担96元。上述案件受理费原告广州华南海物业管理有限公司已预缴，被告广州市永溙贸易有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告广州华南海物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟审 判 员  刘 波人民陪审员  区焕堙二〇二〇年四月十七日书 记 员  黄曼玲王汝欣