贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终591号 上诉人（原审原告）：雷敏，女，1971年6月14日生，汉族，住独山县。 上诉人（原审原告）：范建海，男，1970年7月10日生，布依族，住独山县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄蝶，贵州紫来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州独山紫薇置业开发有限公司，住所地贵州省独山县。 法定代表人：黄建民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾磊，该公司职工。 委托诉讼代理人：陆永顺，该公司职工。 上诉人雷敏、范建海因与被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司（以下简称紫薇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省独山县人民法院（2019）黔2726民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 雷敏、范建海上诉请求：请求判决撤销贵州省独山县人民法院（2019）黔2726民初1178号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，判决被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决对逾期交付房屋的违约金的调整没有事实依据和法律依据。一审判决已认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，就应当按照合同的约定计算逾期交付房屋的违约金。二、一审判决以涉案商品房未取得消防验收合格证为由，驳回上诉人要求被上诉人将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给上诉人的诉讼请求，没有事实依据和法律依据。三、一审判决对逾期办理商品房转移登记违约金的调整没有事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，只有在违约金属于双方约定且合同当事人请求人民法院对该违约金进行调整的情况下，才能对违约金进行调整。但在本案中，该违约金是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算的，即该违约金是法定的，而非约定的，故一审法院不能对该违约金进行调整。四、上诉人在一审提起的第三项诉讼请求为“请求判令被告贵州独山紫薇置业开发有限公司以238016元为基数，按年利率5.655%向二原告支付自2016年7月31日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告之日止期间的违约金（至2019年6月30日，该违约金为39444.71元）”，上诉人诉讼请求中至2019年6月30日的违约金只是为了方便原审法院受理案件时计算案件受理费，而不是上诉人所请求的违约金只计算到2019年6月30日。一审判决只将该违约金计算至2019年6月30日不当。综上，请求二审法院撤销原判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。 紫薇公司二审未作答辩。 雷敏、范建海向一审法院起诉请求：1、判令被告将办理独山县百泉镇东环北路紫薇城第A19幢3单元4层4号商品房转移登记的有关文书交付给二原告；2、判令被告向二原告支付自2016年1月1日起至2016年5月1日止期间逾期交付房屋的违约金14518.98元；3、判令被告以238016元为基数，按年利率5.655%向二原告支付自2016年7月31日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告之日止期间的违约金（至2019年6月30日，该违约金为39444.71元）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月19日，原告雷敏、范建海与被告紫薇公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年11月30日办理商品房预售合同备案登记。该《商品房买卖合同》主要内容：第三条基本情况二原告购买被告紫薇公司开发的位于独山县商品房，建筑面积141.87平方米，套内面积126.8平方米；第七条计价方式与价款1、按照套（单元）计算，该商品房总价款为238016元；第八条付款方式及期限买受人以公积金贷款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款的48016元，余款190000元以公积金贷款支付；第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的将付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第二十二条房屋登记初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。未约定出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，也未约定如何承担违约责任。原告与被告签订《商品房买卖合同》之前，于2015年9月23日向被告支付了首期房款48016元，又于2016年2月4日以公积金贷款向被告支付购房尾款190000元。被告于2016年5月1日将案涉商品房实际交付给二原告。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。原告依约定交清了购房款，履行了自己的义务。被告依约定应于2015年12月31日前交房，其于2016年5月1日将该商品房实际交付给原告，逾期交房天数为121天，属于违约。双方的《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部己付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被告于2016年5月1日将该商品房实际交付给原告，应于2016年6月1日向原告支付违约金，现原告于2019年4月26日向本院起诉请求保护民事权利，未超诉讼时效，应予支持。被告请求调低逾期交房违约金为年利率1%，被告逾期交房影响原告的居住，结合独山县同位置同等条件的房屋租金实际，违约金以万分之1.5标准计算为宜，故被告应支付原告逾期交房违约金为4319.99元（238016元×0.00015×121天）。合同只约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，也未约定如何承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，被告未能在商品房交付使用之日起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。因涉案商品房未取得消防验收合格证，但其他所涉主体以及许多分项均已验收合格，被告仍在积极办理消防验收相关手续，当前证据不能证明何时能办理竣工验收合格报告，原告亦没有解除合同的意思，而办理商品房转移登记涉及行政许可，故原告诉请判令被告将办理独山县百泉镇东环北路紫薇城第A19幢3单元4层4号商品房转移登记的有关文书交付给原告，暂不能支持。原告诉请判令被告以238016元为基数，按年利5.655%向二原告支付自2016年7月31日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告之日止期间的违约金（至2019年7月1日，该违约金为39444.71元)，被告请求调低逾期办证违约金为年利率1%，结合相关法律和本案实际情况应以年利率2%计算为宜，从2016年7月31日至原告起诉要求的日期2019年6月30日止，逾期天数为1070天，违约金为13954.91元（238016元×2%÷365天×1070天）。此后的违约金，可在被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告后，一次性主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告贵州独山紫微置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷敏、范建海支付逾期交付商品房违约金4319.99元。二、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷敏、范建海支付办理商品房转移登记违约金13954.91元。三、驳回原告雷敏、范建海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1149元，由原告雷敏、范建海负担449元，被告贵州独山紫薇置业开发有限公司负担700元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.一审未支持上诉人提出的交付涉案房屋转移登记文书的诉讼请求是否适当；2.一审对逾期交付商品房和逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金比例的调整是否适当，以及逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金应当计算到何时为止。 本院认为：关于第一个争议焦点。根据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人负有向被上诉人支付购房款的义务，被上诉人则负有向上诉人交付商品房、并将办理商品房转移登记相关文书交付给上诉人的义务。故，上诉人起诉请求判决被上诉人将办理涉案商品房转移登记相关文书交付给上诉人，本应得到支持。但是，鉴于涉案商品房至今尚未取得消防验收合格证，尚不具备办证条件，且房屋的消防验收具有科学性、专业性和规律性，涉案商品房是否能够通过消防验收也是由消防部门决定，不属于人民法院的主管范围。在被上诉人办理包括消防验收在内的竣工验收合格报告的期限尚不明确的情况下，一审对上诉人提出的判令被上诉人交付涉案房屋转移登记相关文书的诉讼请求，暂不予支持，并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。首先，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案双方当事人虽已在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约金按照买受人支付全部已付款万分之5每日的标准计算，但被上诉人认为该约定的违约金标准过高，请求一审法院予以调减。一审法院结合当地同位置同等条件的房屋租金实际，将逾期交房违约金调整为按买受人已付房价款的每日万分之一点五计算后，上诉人又对一审法院调减的违约金标准提出异议。本院对此认为，违约金的调整除了要考虑违约方给守约方造成的实际损失外，还应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院按每日万分之一点五标准计算逾期交房违约金，并不足以实现在弥补上诉人损失的同时又对被上诉人的违约行为进行惩罚的目的，故，本院综合本案的实际情况，将逾期交房的违约金标准调整为日万分之二，计算为：5759.99元（238016元×0.0002×121天）。其次，关于逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金。虽然上诉人主张应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定的标准计算，但是“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”并非法定违约金的标准，一审根据本案的实际情况，认定被上诉人应按照年利率2%标准计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，并无不当。第三，由于被上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为一直在延续，且上诉人在起诉时已明确要求被上诉人将逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金支付至被上诉人实际交付之日止，一审仅判决支持上诉人从2016年7月31日至2019年6月30日止的违约金不当。为了减少各方当事人的诉累和节约审判资源，督促被上诉人积极履行合同义务，从2019年7月1日起，被上诉人应当按照上诉人支付的购房总价款238016元为基数，按照年利率2%的标准计算违约金至被上诉人实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审判决驳回上诉人主张后续违约金的请求欠妥，本院予以纠正。 综上所述，上诉人雷敏、范建海的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省独山县人民法院（2019）黔2726民初1178号民事判决； 二、被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人雷敏、范建海支付逾期交付商品房违约金5759.99元； 三、被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人雷敏、范建海支付从2016年7月31日起至2019年6月30日止的逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金13954.91元，并以购房总价款238016元为基数，按照年利率百分之二的标准计算从2019年7月1日起至被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司实际向上诉人雷敏、范建海交付办理商品房转移登记的有关文书期间的违约金； 四、驳回上诉人雷敏、范建海的其他诉讼请求和其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1149元，按一审判决执行；二审案件受理费1149元，上诉人雷敏、范建海负担700元，被上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司负担449元。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年四月二十一日 法官助理黄诗泽 书记员万昌龙