江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终834号上诉人（原审被告）：戈吉新，男，1972年10月16日出生，汉族，住江苏省昆山县。上诉人（原审被告）：戈永志，男，1998年12月29日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：上海玉璋包装材料有限公司，住所地上海市宝山区潘广路1977号，统一社会信用代码913101137605572587。法定代表人：冯国秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩佳宇,江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：**成,江苏至誉律师事务所律师。上诉人戈吉新、戈永志因与被上诉人上海玉璋包装材料有限公司（以下简称玉璋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。戈吉新、戈永志上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判。事实和理由：一、一审认定事实有误。玉璋公司虽然自认于2017年12月28日交还租赁标的，但未提供证据证明。所收押金5万元已经抵充另外400平方米库房租金，事实租赁关系中已无押金。鉴于我方已于2018年1月20日将租赁标的另行出租，玉璋公司实际占用租赁标的时间应计算至2018年1月19日为宜，即共占用140天。因本案事实房屋租赁关系应属无效，实际占用房屋期间的使用费参照租金标准计算，应为35万元/180天*140天=27.2万元，我方应退还剩余7.8万元。二、一审法律适用有误。根据相关司法解释，玉璋公司的占有使用费应当参照租金标准收取。双方当事人均无证据证明因合同无效造成实际损失，故彼此无需承担过错责任。综上，请求二审法院直接改判，我方愿意退还多收取的40天使用费7.8万元。玉璋公司辩称，一、根据戈吉新、戈永志一审中提供的微信聊天记录，我方在2017年11月20日明确告知其主厂房已经腾退完毕，我方自认于2017年12月28日将钥匙交还。另外400平方米厂房，我方曾提出按照每年10万元标准承租，双方虽未达成协议，但一审法院根据微信聊天记录推定我方已经使用该场地，并认定从2017年9月1日起使用，2017年12月28日与主厂房共同腾退，按照约定租金每年70万元标准计算租金比较客观。二、一审根据司法解释规定认定双方之间租赁关系无效，并结合双方过错程度确定各承担50%责任比较适当。综上，请求驳回上诉，维持原判。玉璋公司向一审法院起诉请求：1.戈吉新、戈永志返还玉璋公司租金30万元、押金5万元，合计35万元，并支付利息损失41744元（以35万元为基数，从2017年11月1日起按年利率4.75%的1.95倍暂计算至2019年3月15日，并要求继续计算至实际返还日止）；2.戈吉新、戈永志赔偿玉璋公司损失421400元（包括中介费25600元；搭建钢结构平台、办公室、宿舍费用35800元；搬迁及停产停业损失36万元）；3.本案诉讼费由戈吉新、戈永志承担。玉璋公司为证明自己的主张，提供的证据有：1.草签的租赁合同，证明双方当事人之间约定租金每月5万元，租期为2017年9月1日起至2022年8月31日，押金为5万元，合同是当时由戈永志起草的，上面手写的部分也是戈永志自己亲自填写。当时玉璋公司考虑到产证还没有看到，所以没有签字，但是双方租金等都是参照这个合同来支付的。2.证人沈某2018年11月16日出具的证明一份，证明的内容是玉璋公司找到他租厂房的时候，明确要求厂房必须两证齐全，面积要求在3000平米左右。然后中介通过另外一个中介小王介绍，在郑和路20号有一个厂房2350平米，年租金60万，付款方式是付六押一的。当时把涉案厂房介绍给了玉璋公司，中介方收取了半个月的中介费25600元。3.转账记录，证明玉璋公司三次付钱给戈吉新、戈永志合计35万元。4.厂房租赁合同，证明戈吉新、戈永志厂房系从李雪彪处承租之后转租给玉璋公司。5.租赁合同二，证明戈吉新、戈永志于2018年1月20日再次将厂房出租给他人。6.费用报销单三份，转账记录一份，证明玉璋公司为平整厂房外路面，并在厂房内出资搭建了钢结构平台办公室宿舍的共计花费35800元。7.工资单。证明玉璋公司从2017年10月22日至2018年1月期间的工资发放情况。工资每个月支出了13万左右，这3个月处于搬厂期间无法从事生产，造成严重损失。2018年2月，其工资发放额明显大幅下降，是由于宝钢业务流失搬厂期间工人流失导致。8.玉璋公司拍摄的照片，系其腾退期间拍摄，照片上反映玉璋公司搭建了一些厂房、场地和厂房内堆放的大量产品和原材料。一审第二次庭审中，玉璋公司申请证人沈某出庭作证。沈某陈述：2017年9月1日，玉璋公司法定代表人冯国秀打电话给我，想要找3000平方米的厂房，要两证齐全。我去看了下涉案厂房，在苗圃西面那边，我看了下厂房还可以地方还不错，房东戈永志过来，然后玉璋公司和房东见面了，当时戈永志和我说厂房有两证的。冯国秀问戈永志要看房产证，戈永志说在大老板手里，老板不在出去了，回来给他看。玉璋公司这边是进来之后两个月搬走的。当时中介费收了25600元，是向玉璋公司收的。我和戈永志不认识，是通过另一中介姓王的老板认识的，连我是三个中介。戈吉新、戈永志对上述证据质证意见为：书面合同只能证明本案所涉租赁合同是口头协议，事实租赁，因为没有书面的合同签订，第二证明租金半年30万，押金5万，对应的租赁面积2350平米。这个是口头约定的内容。关于中介的证人证言因其未到庭，证据形式不符合要求，不予质证。转账一共35万元我方认可，其中30万元租金和5万元押金。两份租赁合同我方也认可。本案涉及的是转租。关于报销单三份和转账记录。花费35800元我方不认可，这个是玉璋公司私自投资，我方退还的时候也不知道投资的东西在哪里。关于工资单，我方不知道玉璋公司怎么作为损失。玉璋公司是作为过渡房用的，其要搬迁，在玉璋公司的预见中但不在我方预见中，这种损失不予认可。照片能证明的只是玉璋公司曾用过该厂，至于是不是搬迁以后拍的，从照片上来看应该没搬，还在使用。如果证明目的是搭建的话，搬走的时候没看到，所以都不予认可。2018年1月20日厂房确实已经另租给他人在使用了，玉璋公司退还厂房应该是2018年1月份，具体时间不清楚。对沈某的证人证言，我方认为是虚假的，不可信。戈吉新、戈永志一审中提供的证据有：戈永志和冯国秀之间2017年8月23日的微信聊天记录，证明在口头合同之外，玉璋公司另租了400平方米的厂房，一年租金10万，使用半年不到，包括后边的照片结合玉璋公司提供的厂房照片，可证明由玉璋公司使用。最后是一张附图。口头协议约定的2350平米。该400平方米厂房与2350平米大厂房一起交付，也是同一时间搬离。玉璋公司对上述证据质证认为，400平方米的厂房我方没有使用。当时这400平方是不计在内，也没有写进合同里。微信聊天记录里玉璋公司只是提出，但戈吉新、戈永志没有回应也没有同意使用，所以我方不敢用。从戈吉新、戈永志提供的聊天记录中可以看出，2017年11月20日主厂房已经基本搬空。照片是主厂房的照片，这与我方陈述的从2017年11月1日开始搬迁是吻合的。一审法院认定事实：2017年8月，玉璋公司因上海市政策原因，需要将企业搬迁至太仓市，为了寻找合适厂房，玉璋公司委托中介介绍，找到了戈吉新、戈永志租赁的位于郑和中路20号的厂房，戈永志（系戈吉新之子）出面与玉璋公司协商，双方草拟了一份租赁合同，但是没有明确出租人身份，双方也没有签字盖章。该《租赁合同》约定玉璋公司承租戈吉新、戈永志厂房建筑面积2350平方米，租期为2017年9月1日至2022年8月31日，租金每月5万元，付六押一（即先付六个月租30万元金，押金按1个月租金5万元计算）。玉璋公司分别于2017年8月19日向戈永志支付1万元、10万元，2017年8月22日支付24万元，共计支付给戈吉新、戈永志35万元，其中包括30万元租金和5万元押金。在确定租赁关系后，玉璋公司陆续将设备、材料、库存、人员等搬迁至租赁厂房内。之后玉璋公司得知该处厂房没有产权证，另行寻找合适的厂房，陆续将设备、材料、库存、人员搬至他处。腾退厂房后，玉璋公司多次向戈吉新、戈永志提出退还租金、押金、赔偿损失的要求，但戈吉新、戈永志拒绝。双方协商不成，为此向法院起诉。一审审理中，戈吉新、戈永志确认涉案厂房没有房产证，土地证系集体所有。该厂房系戈吉新出面向李雪飙承租，租赁面积包括主厂房和辅助厂房等在内，租赁期十年，从2017年9月1日起。一审审理中，玉璋公司就其投入的平整厂房外路面，厂房内出资搭建的钢结构平台、办公室、宿舍等曾申请鉴定，经一审法院实地勘查，现上述设施已经基本拆光，不具备评估条件。一审法院认为，玉璋公司与戈吉新、戈永志之间未签订书面租赁合同，但事实租赁关系已存在。厂房虽由戈吉新出面向李雪飙承租，但协商转租事宜、收取款项均由戈永志出面，且两人为父子关系，故玉璋公司起诉戈吉新、戈永志两人主体适格。戈吉新、戈永志已确认涉案厂房无房产证，土地性质为集体所有，且无法提供该房屋已取得建设工程规划许可证的依据，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方之间的房屋租赁合同无效。依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。戈吉新、戈永志虽完全否认玉璋公司要求租赁的是两证齐全的厂房，但在双方草拟的租赁合同中，戈吉新、戈永志并未如实告知玉璋公司该厂房没有房产证和土地使用权证，也无其他证据证明自己已通过其他方式明确告知了玉璋公司涉案厂房无证的事实，对租赁合同的无效明显负有过错。但玉璋公司未将该厂房必须有证的要求明确载入合同并要求戈吉新、戈永志签字确认，轻信戈吉新、戈永志的厂房有房产证而事实租赁该厂房并将设备、材料、库存、人员等搬迁至租赁厂房内，也存在一定过错。综合双方的过错程度，一审法院确定玉璋公司与戈吉新、戈永志各承担50%的过错责任。本案中，当事人争议的焦点在于租金损失、其他损失如何计算及如何承担。玉璋公司虽未能实际使用到涉案厂房产生收益，但已实际占用了戈吉新、戈永志的厂房，造成了租金损失。关于租赁的时间及占用期间的租金损失，双方存在争议，依据相关证据，一审法院确定如下：2350平方米的主厂房，按双方的租赁合同约定从2017年9月1日起租，根据戈吉新、戈永志提供的微信记录显示，玉璋公司在2017年11月20日已经明确告知戈吉新、戈永志主厂房已腾退完毕，同时玉璋公司自认于2017年12月28日前将钥匙交还了戈永志。另外400平方米的厂房场地，玉璋公司曾提出按每年10万元的租金标准承租，双方虽未达成一致，但根据双方聊天记录，一审法院确认玉璋公司已使用上述场地。根据戈永志要求玉璋公司在2018年1月2日之前腾空及之后双方未再产生纠纷的情况，及之后戈吉新、戈永志与案外人的租赁合同在2018年1月20日起算租赁时间的相关事实，一审法院确定玉璋公司实际使用该场地的时间从2017年9月1日起，至2017年12月28日与主厂房共同腾退，按双方约定的年租金合计70万元的标准，确定产生的租金为226301.36元（119/365*700000）。戈吉新、戈永志称上述厂房已经用满6个月，明显与事实不符，一审法院不予采纳。根据双方的过错程度，一审法院确定玉璋公司与戈吉新、戈永志各应承担其中的113150.68元。至于玉璋公司第二项请求中的损失421400元（包括中介费25600元；搭建钢结构平台、办公室、宿舍费用35800元；搬迁及停产停业损失36万元），因玉璋公司未就此提供充分证据，一审法院不予支持。综上，因玉璋公司已支付给戈吉新、戈永志租金30万元、押金5万元，合计35万元，故戈吉新、戈永志应返还玉璋公司236849.32元。上述款项戈吉新、戈永志应当及时返还玉璋公司，因戈吉新、戈永志未返还，造成玉璋公司损失，玉璋公司要求戈吉新、戈永志承担逾期支付的利息损失，符合法律规定，利息损失应以236849.32元为基数，从2017年12月28日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决：一、戈吉新、戈永志应返还上海玉璋包装材料有限公司租金、押金236849.32元，自判决生效之日起10日内履行。二、戈吉新、戈永志应偿付上海玉璋包装材料有限公司利息损失（以236849.32元为基数，从2017年12月28日起按银行同期同档基准利率计算至2019年8月19日，之后从2019年8月20日起则应按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算至判决生效之止）。三、驳回上海玉璋包装材料有限公司其他诉讼请求。案件受理费11932元，由上海玉璋包装材料有限公司负担7878元，戈吉新、戈永志负担4054元。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：根据双方当事人的陈述，戈永志出面将戈吉新承租的厂房转租给玉璋公司使用，戈吉新、戈永志系父子，戈吉新对上述转租应当知情且未提出异议，一审法院认定戈吉新、戈永志与玉璋公司之间形成事实房屋租赁合同关系并无不当。玉璋公司提供的书面合同上并无双方签字盖章确认，但双方对于合同中载明的玉璋公司承租厂房2350平方米，租金每月5万元，付六押一并无异议，玉璋公司也是按照该标准支付了六个月租金30万元及押金5万元。对于双方一审中争议的另外400平方米厂房租赁问题，一审法院认定玉璋公司已经使用该场地，玉璋公司并未提出异议，应予确认。玉璋公司使用案涉厂房后不久即搬出，对此，玉璋公司认为系戈吉新、戈永志无法提供厂房两证导致其无法正常经营职能搬离；戈吉新、戈永志不予认可，认为玉璋公司只是暂时将厂房作为过渡使用。承办人认为，玉璋公司应当对其主张承担举证责任。玉璋公司提供的书面合同上并未提及厂房两证的问题，无法证明双方协商租赁时玉璋公司有提出厂房两证俱全的要求。戈吉新、戈永志并不认可证人沈某的中介身份，玉璋公司也没有证据佐证沈某的身份，其证言难以采信。玉璋公司也未提供搬入厂房后向戈吉新、戈永志催促提供两证的相关证据。故玉璋公司认为因厂房两证问题搬离的主张依据并不充分，承办人不予采信。因案涉厂房确实未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方之间的房屋租赁合同关系应属无效。合同无效的，双方因合同取得的财产应当相互返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。玉璋公司已经搬离厂房，无需再予返还。现玉璋公司要求戈吉新、戈永志返还已支付的租金、押金，承办人认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。玉璋公司已经实际使用涉案厂房一段时间，并未提供证据证明期间无法正常使用、经营，故该期间的房屋占有使用费无权主张返还。一审法院将其认定为因合同无效产生的租金损失，并按照双方对于合同无效的过错予以分担，适用法律不当，应予纠正。一审认定玉璋公司于2017年9月开始使用厂房，玉璋公司并未提出异议，承办人予以确认。根据戈吉新、戈永志一审中提供的双方微信聊天记录，玉璋公司已于2017年11月20日搬离主厂房，并拍照告知戈吉新、戈永志。戈吉新、戈永志并无证据证明玉璋公司之后仍占用厂房，一审法院按照玉璋公司自认的交还厂房钥匙的时间认定实际搬离时间并无不当。戈吉新、戈永志要求以厂房另行出租的时间认定搬离时间没有依据。据此，按照原定租金标准70万元每年（主厂房60万元每年+400平方米厂房10万元每年）计算，玉璋公司实际占用租赁厂房期间，应支付占有使用费226301.36元。玉璋公司实际支付35万元，故戈吉新、戈永志应当返还剩余123698.64元。戈吉新、戈永志未及时在玉璋公司搬离后予以返还，应承担相应利息损失，即以123698.64元为基数，从2017年12月29日起计算。综上，上诉人戈吉新、戈永志的上诉请求部分成立，应予支持；一审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初2926号民事判决；二、戈吉新、戈永志返还上海玉璋包装材料有限公司租金、押金123698.64元，自本判决生效之日起10日内履行；三、戈吉新、戈永志支付上海玉璋包装材料有限公司利息损失（以123698.64元为基数，从2017年12月29日起按银行同期同档基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算至本判决生效之日止）；四、驳回上海玉璋包装材料有限公司其他诉讼请求。未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11932元，由上海玉璋包装材料有限公司负担10117元，戈吉新、戈永志负担1815元。二审案件受理费11932元，由上海玉璋包装材料有限公司负担10117元，戈吉新、戈永志负担1815元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年四月十三日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。