西安市莲湖区人民法院民事判决书                             （2020）陕0104民初812号原告:付强，男，1995年6月1日出生，汉族，住湖北省XX城县，身份证号：421XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：申勇刚，重庆万诚律师事务所律师。被告：徐海斌，男，1970年5月30日出生，回族，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告付强与被告徐海斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法由审判员王晓萤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付强及其委托诉讼代理人申勇刚、被告徐海斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付强向本院提出诉讼请求：1、确认《租房合同》无效；2、判令被告退还原告房屋租金102915.9元；3、判令被告赔偿货物损失退还原告被封锁在门面内的货物（4个货柜、灯管、精油皂）或折价赔偿15087元；4、判令被告赔偿原告装修损失5626元；5、本案受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年3月18日签订《租赁合同》，约定被告将自建的XX街XX号大门北侧第一间临街房屋租赁给原告，期限为2019年3月28日至2020年3月27日，租金150000元整，原告在签订合同后一次性支付，同时还约定租赁期间，政府拆迁、公家用房，提前30日通知原告，通知之日起原告须无条件腾房。签订合同后，原告根据合同约定转账支付150000元房租，在2019年8月19日，西安市卫生监督所将该门面贴上封条，事后，原告才得知该门面因拆迁被封，并且被告是从西安市卫生监督所租赁的该门面，并无转租权。原告认为，因被告无权转租该门面，故《租赁合同》自始无效，被告未提前通知原告腾房以及隐瞒其无权转租的行为，给原告造成了损失，应当予以赔偿。故原告根据《民事诉讼法》、《合同法》之相关规定提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告徐海斌辩称：与原告签订租赁合同属实，原告向被告支付150000元租金也属实。双方签订租赁合同之前，被告就已经很清楚的告知原告，有可能1天，也有可能1个月，房屋就让公家收回去了。但被告是有转租权的。原告在租赁房屋之后，于2019年7月10日原告打算将房子转租他人，被告就告诉原告及接手人说房子可能要拆，建议他们一个月后再来找被告。2019年8月17日上面就已经通知要封门，但是原告不同意腾房，110接警处理，经北院门派出所协调，让原告拉走货物，但原告拒绝拉走，后原告自己将物品放在门面房内，防疫站就将门面封了。原告的货物并不是被告阻止不让他拉走，而是他自己存放在里面。对于原告主张退还的房租，被告不知道他如何计算的，但被告愿意在减除租期内租金后退还给原告。原告付强为支持其诉讼请求，向本院提交的证据中租赁合同及原告与被告微信转账记录及被告微信消息页截图、门面被封的照片及原、被告微信记录的真实性，被告徐海斌没有异议。原告付强提交的收款收据及与装修人员的微信转账记录、情况说明（实际转账人）、购买货柜灯管的记录的真实性，被告徐海斌不予认可，认为其将房屋出租给原告前两个月，房屋才进行过装修，原告购买的何种物品在出租房内，被告并不清楚，东西并不是被告扣押的。本院依据当事人的陈述及确认的证据，认定案件事实如下： 被告徐海斌从西安市卫生监督所租赁了位于西安市XX街XX号大门北侧第一间临街房屋，一直用于经营活动，西安市卫生监督所口头告知被告徐海斌该房屋不能转租。2019年3月18日，被告徐海斌作为出租方与原告付强作为承租方签订《租赁合同》一份，约定被告徐海斌将该房屋出租给原告付强，租赁期限十二个月，自2019年3月28日至2020年3月27日止，租金150000元整，合同签订后原告付强需一次性向被告徐海斌交清全部租金。被告徐海斌仅为原告付强提供承租的门面房一间，原告付强需要水电时，应自行解决，若因客观条件需要使用被告徐海斌提供的临时水电时，应每月按实际用量向被告徐海斌支付水电费。承租期内，原告不得改变房屋主体结构及有损房屋安全，如有房屋主体及设施损坏情况，原告付强需照价赔偿或负责恢复原貌。租赁期间，如遇政府拆迁，公家要房，提前30天通知原告付强，通知之日起原告付强必须无条件腾房，因腾房产生的各种费用及损失均由原告付强自行承担。如原告付强以任何理由、借口、无理取闹而不腾房导致的后果，均与被告徐海斌无关，后果由原告付强全权承担。房租按实际租赁天数结算，结算后原告付强的人、物品需撤离所租房屋。该合同签订后，原告付强向被告徐海斌支付了租金150000元，被告徐海斌将该房屋交由原告付强使用。原告付强接收房屋后，为适合自己经营使用，进行了部分装修改造。2019年7月，原告付强准备将该房屋转租他人，被告徐海斌告知该房屋可能要被收回，建议之后一个月之后再谈转租事宜。2019年8月18日，原告付强店内歇业一天，2019年8月19日，西安市卫生监督站提出该房屋不能继续使用，要封门，被告徐海斌通知原告付强，付强称在成都上班不在店里。因原告付强店内人员不同意搬离，西安市卫生监督站将该房屋加上门锁，贴上封条，封店时尚有部分物品在店内存放。被告徐海斌称如原告付强同意将店内物品搬出，其可以与西安市卫生监督站协调开门，但原告付强认为被告徐海斌未提前30天告知，要求被告徐海斌承担违约责任及其店内装修损失及物品损失，双方发生纠纷。本院认为，被告徐海斌出租给原告付强的房屋系从西安市卫生监督站租赁而来，虽然西安市卫生监督站已经明确告知被告徐海斌该房屋不能转租，但被告徐海斌将该房屋转租给原告付强使用房屋过程中，西安市卫生监督站并未以该房屋不能转租为由主张与被告徐海斌解除合同，原告付强与被告徐海斌之间的房屋租赁合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故原、被告双方之间的房屋租赁合同系有效合同。原告付强与被告徐海斌在合同签订时，就已经预见到该房屋随时可能会被收回，在履行期内解除合同的可能，故双方合同在2019年8月19日被西安市卫生监督站收回后，原告付强与被告徐海斌之间的租赁合同予以解除，合同解除前原告付强已经使用期间的房屋租金应为62500元，扣除该部分租金后，被告徐海斌应当向原告付强予以退还剩余租金87500元。双方在合同中约定，如遇政府拆迁、公家收房，被告徐海斌应于30日前向原告付强发出通知，而被告徐海斌于收房当日才通知原告付强，被告徐海斌有一定的责任，故本院判令被告徐海斌承担原告财物损失2500元。对于其余物品损失，本院认为，在房屋封门后，被告徐海斌已经告知原告付强可以协调西安市卫生监督站让原告付强将屋内物品搬走，原告付强坚持不同意搬走物品，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因房屋内的其余物品损失系原告付强拒不搬离造成，属于原告付强自行扩大的损失，不应由被告徐海斌予以承担。关于原告付强主张的装修损失，因其明知该房屋租赁合同可能随时解除，且其装修并未取得被告徐海斌的同意，故装修房屋产生的损失，由原告付强自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、确认原告付强与被告徐海斌于2019年3月18日签订的《租赁合同》有效；二、被告徐海斌于本判决生效后十日内返还原告付强租赁费87500元；三、被告徐海斌于本判决生效后十日内赔偿原告付强物品损失2500元；四、驳回原告付强其余之诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2772元，原告付强已预交，本院减半收取后，由原告付强承担693元，被告徐海斌承担693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员     王晓萤 二Ｏ二Ｏ年四月二十二日 书   记   员     刘  钰  1