浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10501号 上诉人（原审被告）：徐墨白，女，1990年8月6日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：项平，浙江京衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州墨坤商业管理有限公司。住所地：杭州市余杭区良渚街道金昌路2001号212室。统一社会信用代码：91330127098782249B。 法定代表人：程德平。 委托诉讼代理人：钱梁、温燕红，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人徐墨白因与被上诉人杭州墨坤商业管理有限公司（以下简称墨坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙4884民初5307号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院于2019年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2017年12月30日，墨坤公司（甲方、出租方）与徐墨白（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》、《商铺租赁综合服务协议》，约定——本合同项下的租赁标的物位于浙江省杭州市滨江区商铺（以下简称该房屋），建筑面积316.14平方米；本合同的租赁期限为5年4个月22天，自2017年12月30日起至2023年5月20日止；其中免租装修期为4个月22天从2017年12月30日至2018年5月20日止，免租装修期内免租金；合同房租总价1930134元，付款时间提前一个月；2017年12月30日至2018年5月20日为免租期，2018年5月21日至2019年5月20日的房租为363482元，付款时间为签约当日；2019年5月21日至2019年11月20日的房租为181741元，付款时间为2019年4月21日；2019年11月21日至2020年5月20日的房租为181741元，付款时间为2019年10月21日；租金在前两年不递增，第三年开始在上一年的基础上递增5%；合同综合服务费总价827200元，2017年12月30日至2018年5月20日为免租期；2018年5月21日至2019年5月20日的房租为155778元，付款时间为签约当日；2019年5月21日至2019年11月20日的房租为77889元，付款时间为2019年4月21日；2019年11月21日至2020年5月20日的房租为77889元，付款时间为2019年10月21日。 该房屋租赁期间乙方应缴纳房屋租赁保证金，金额共计75000元，合同到期后，在乙方交清租金、水电费、物业管理费、及可能产生的赔偿金或违约金等相关费用、并对商铺恢复原状后，甲方即可无息退还乙方保证金。租金的支付方式为首年一年支付一次，次年开始半年支付一次，先付后用。保证金及第一期租金乙方应于签约当日付清。下一期租金须在租金到期前一个月提前支付给甲方。如乙方逾期支付的，每逾期一日，除逾期日之租金外，乙方需按租金的万分之五每日支付滞纳金；如乙方逾期之日租金超过十天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，没收保证金并追究乙方违约责任。乙方承诺，签订本合同的同时，与甲方委托的园区运营管理公司或委托的物业公司签订《物业入住合同》。物业管理及水、电、网络等因乙方使用本租赁房屋而产生的公共事业费用由乙方直接向运营管理公司或委托的物业公司缴纳，具体的收费标准及支付时间，以《物业入住合同》约定为准。本合同项下的房屋租赁保证金为75000元。乙方须在本协议签订之日起当日内向甲方缴纳。公共部分的维修和保养由甲方负责。 合同解除后，乙方应于合同解除之日起3日将本租赁房屋归还甲方，乙方在租赁物内投入的装饰整修和实施设备由乙方自行处理并恢复房屋原状交还给甲方，如乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务，且经甲方催促后5日内仍未履行的，则甲方有权直接进入并使用租赁保证金完成该等工作，而无须另行通知乙方。若租赁保证金不足以支付甲方实施前述工作所发生的费用的，乙方应照价偿付差额部分。同时，乙方应于合同解除之日起3日内与甲方结清所有的应付的款项（截止至合同解除日）。乙方逾期支付租金或其他应向甲方支付的费用的，延迟7天以内的，除应付的租金和费用外，每迟延一天，需向甲方交纳应付未付费用0.05%的延期违约金，延迟7天以上的，除应付的租金和费用之外，每延迟一天，需向甲方缴纳应付未付费用0.1%的延期违约金。乙方未足额支付任何一期租金及物业管理费或其他费用，且经甲方发出的催款函超过10日仍未支付的，将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，甲方解除合同的书面通知送达乙方之日为合同解除日。 墨坤公司分别于2019年5月13日、2019年6月4日向徐墨白发送《通知函》、《通知书》向其催缴房租。2019年6月7日，徐墨白向墨坤公司出具《情况说明》载明：本人作为307、308、309商户徐墨白（以下简称乙方）承诺履行与墨坤公司（以下简称甲方）签订MKJBW307、308、309合同义务。根据合同规定2019年5月21日至2019年11月20日期间实际缴纳房租为259630元。乙方已于2019年6月5日前打款7万元整。甲方出于扶植商户目的同意减免2019年5月21日至2019年11月20日期间内房租2万元。乙方承诺2019年6月10日缴纳房租7万元整，同时承诺2019年6月14日缴纳房租6万元整。剩余39630元房租预留至烟道改善后双方协商缴纳，乙方必须于2019年7月7日当日与甲方协商处理该笔款项金额问题，逾期协商视为乙方单方面放弃且乙方必须足额缴纳39630元房租。协商期间，甲方不得断我店内水电供应。若乙方在2019年6月10日及2019年6月14日逾期缴纳其中任何一期约定房租甲方可自行截断我租赁范围内的水电供应，对此租赁范围内所造成的一切经济损失均由乙方自行承担。 2019年8月21日，第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司杭州分公司中月创智大厦（金铂湾）物业管理中心出具欠款清单载明：截止目前，中月创智大厦307、307、309商铺有以下欠款：物业费（2019年6月1日至8月31日）欠费：7590.24元；能耗费（2019年6月1日至8月31日）欠费：891.87元、水电费（2019年7月20日至8月20日）欠费：3337.4元。徐墨白对于上述欠款所载明的金额予以认可。 2019年8月22日，第一太平戴维斯顾问（上海）有限公司杭州分公司中月创智大厦（金铂湾）物业管理中心，出具《证明》载明：墨坤公司旗下租赁杭州科技馆街1058号中月创智大厦307、308、309商户徐墨白使用的临时（非固定）车位，我司将向其本人收取停车管路费标准为120元/月/个。 2019年9月3日，第一太平戴维斯顾问（上海）有限公司杭州分公司中月创智大厦（金铂湾）物业管理中心，出具《证明》载明：墨坤公司旗下中月创智大厦非固定（临时）一个车位分配于其下租赁商户徐墨白车牌号码为浙Ａ×××××本人使用，且墨坤公司已将2019年1月份至2019年8月份每月120元车位管理费合计960元代为结算。 徐墨白于2019年5月至2019年6月左右多次提出店铺内烟味严重，影响经营并与原告沟通商铺的烟道问题。徐墨白支付了2019年5月21日至2019年11月20日的部分租金，尚余89630元未付。 墨坤公司于2019年8月5日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除双方当事人之间的《商铺租赁合同》、《商铺租赁综合服务协议》；2、徐墨白立即腾退租赁房屋；3、徐墨白支付自2019年5月21日至2019年11月20日的租金89630元以及租金付清之日止的违约金（以日万分之五为标准计算至实际付清之日，其中5万元本金从2019年6月14日起暂计至起诉之日为750元，39360元本金从2019年7月7日起暂计至起诉之日为158.52元，共暂计至908.52元）；4、确认房屋租赁保证金75000元不予退还；5、本案诉讼费由徐墨白承担；6、徐墨白支付违约金共计276594.22元（按6个月租金259630元及6个月物业管理费16964.22元计算）；7、徐墨白支付中月创智大厦307、308、309商铺占用期间所欠物业费、能耗费8482.11元（自2019年6月1日暂计至2019年8月31日），以及水电费共计3337.4元（自2019年7月20日暂计至2019年8月20日）；8、徐墨白支付停车费（自2019年1月1日按每月120元暂计算至2019年8月31日，共计960元）。 原审庭审中，双方当事人一致同意涉案合同均于庭审日解除。徐墨白庭后陈述其已于2019年10月9日清空涉案房屋。 原审法院审理认为：双方当事人签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁综合服务协议》，系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现徐墨白逾期支付租金超过10天且未履行分期支付房租的约定，构成违约，墨坤公司有权要求解除合同。关于解除合同的日期，双方一致同意于开庭当日解除《商铺租赁合同》、《商铺租赁综合服务协议》，故原审法院确认双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁综合服务协议》已于2019年9月16日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人之间签订的租赁合同解除后，徐墨白应当将涉案房屋腾退给墨坤公司，鉴于徐墨白庭后陈述其已于2019年10月9日清空涉案房屋，故原审法院对墨坤公司要求腾退房屋的诉请不再支持，墨坤公司可自行处理房屋。 鉴于双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁综合服务协议》已于2019年9月16日解除，故徐墨白需支付墨坤公司2019年5月21日至2019年9月16日的租金154978元（239630元/184天*119天）及至2019年10月9日期间的房屋占有使用费29954元，扣除已支付的租金15万元，徐墨白还需支付墨坤公司租金4978元及房屋占有使用费29954元，墨坤公司可直接从徐墨白交纳的租赁保证金75000元中抵扣。 关于墨坤公司要求徐墨白支付2019年6月1日至2019年8月31日的物业费、能耗费8482.11元，2019年7月20日至2019年8月20日水电费3337.4元，徐墨白当庭表示对于上述期间应支付的金额没有异议，但其辩称由于大厦物业并未按照要求提供物业服务，故不予缴纳。徐墨白并未提供相应的证据，证明物业公司并未按照要求提供物业服务，故原审法院对上述期间徐墨白应支付的金额予以确认。关于墨坤公司要求徐墨白支付自2019年1月1日起按每月120元计算至2019年8月31日的停车费960元，徐墨白辩称车位系大厦赠送，使用车位无需支付车位费。但徐墨白未提交证据证明其主张，结合墨坤公司确系车位的使用权人及其提供的《证明》，原审法院对于徐墨白应支付墨坤公司2019年1月1日至2019年8月31日的车位使用费960元予以确认。上述费用均可从徐墨白交纳的保证金中予以扣除。 关于墨坤公司要求徐墨白支付违约金等诉请，墨坤公司在要求不予退还剩余保证金同时，要求徐墨白支付20余万元的违约金及租金付清之日的逾期违约金，明显偏高，原审法院依法酌情调整违约金为5万元，故对墨坤公司主张的合理部分予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年11月4日判决：一、确认墨坤公司与徐墨白于2017年12月30日签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁综合服务协议》已于2019年9月16日解除；二、墨坤公司不予退还徐墨白保证金75000元，徐墨白于判决生效之日起十日内支付墨坤公司违约金5万元；三、驳回墨坤公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费依法减半收取3627元，墨坤公司负担3102元，徐墨白负担525元；墨坤公司于判决生效之日起十日内来原审法院退费，徐墨白于判决生效之日起十日内向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，徐墨白不服，向本院提起上诉称：1、原审判决案涉合同于2019年9月16日解除属于适用法律错误；2、被上诉人履行合同存在过错，应承担过错责任，原审判决未予考虑，显属不当。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。 墨坤公司辩称：原审判决根据双方当事人的一致确认判决确认案涉房屋租赁合同解除系正确。上诉人不能举证证实其诉称的被上诉人的履约过错事实存在，其主张不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”徐墨白未按约支付租金的事实成立，徐墨白在原审诉讼中提交的证据不能证实其诉称的墨坤公司在履约中存在过错的主张，原审判决对该证据不予认定据此认为徐墨白构成违约并无不当。徐墨白逾期支付租金的违约情形已符合案涉房屋租赁合同约定的解除条件，墨坤公司有权主张解除合同。墨坤公司在原审诉讼中与徐墨白一致同意案涉房屋租赁合同于庭审日解除，原审判决对此予以确认符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定。徐墨白在原审诉讼中对于墨坤公司提交的物管单位出具的其相应欠款以及墨坤公司代付款的证明的真实性未提出异议，对相应金额也无异议，徐墨白就其未付款项的理由——物管单位未按约提供物业服务、所涉车位系大厦赠送的主张不能提交相应证据予以证实，原审判决不予采信也无不当。徐墨白的上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2800元，由上诉人徐墨白负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月二十九日 书记员 赖雪珂