贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终78号上诉人（原审原告）：姜志祥，男，1962年9月24日出生，汉族，浙江省慈溪市人。委托诉讼代理人：陈海，贵州袭明律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：安顺建安置业发展有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区虹湖路与北山路交叉口东北角。统一社会信用代码：91520400063058285L。诉讼代表人：归东，安顺建安置业发展有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：龙伟林、包光明，贵州富迪律师事务所律师、实习律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人：张雪尽，女，1961年5月10日出生，苗族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。委托诉讼代理人：金竹、陈华祥，贵州联通律师事务所律师、实习律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人：孙建，男，1978年1月4日出生，汉族，贵州省镇宁自治县人。上诉人姜志祥因与被上诉人安顺建安置业发展有限公司（以下简称“建安公司”）及原审第三人张雪尽、孙建商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜志祥上诉请求：一是撤销一审判决,改判支持姜志祥的全部诉讼请求；二是一、二审诉讼费用由建安公司承担。事实与理由：一、姜志祥与建安公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示。商铺价格取决于商铺所处的市场环境、开发商自有资金周转等诸多因素，一审在没有证据证明的情况下，以姜志祥购买的商铺价格低于同时期商铺市场销售价格为由，否认双方买卖交易的真实性，没有法律依据。二、一审采取推定的方式认为双方可能存在民间借贷等其他法律关系，从而否定真实的买卖合同关系，违反法律规定。三、一审认定建安公司、张雪尽、孙建存在人格混同，没有事实及法律依据。四、对于孙建向姜志祥所转款项的性质，张雪尽、姜志祥已做出合理解释。一审认定张雪尽未完成举证责任，适用举证责任分配存在错误，明显偏向建安公司一方。原审原告姜志祥向一审法院起诉请求：一、判令建安公司退还购房款1083585元；二、判令建安公司支付逾期退款的资金占用费，以1083585元为基数，按年利率6%从2017年3月17日起计算至全部本金支付完毕之日止；三、诉讼费用由建安公司承担。一审法院认定事实：2015年12月9日，姜志祥向建安公司转账3000000元（包含HZ-D3-2-1号、HZ-D3-4-1号合同涉及价款），并在用途及附言处备注“付购房款”。建安公司为此出具《收据》，载明收到姜志祥交来“虹湖之舟”商铺D3-5-1全款1083585元，并加盖公司财务专用章。2015年12月10日，建安公司办理了D3-5-1商铺合同备案登记（网签）。2017年3月13日，双方对该商铺办理了网签撤销登记。同日，从张雪尽账户向姜志祥账户转款2000000元。同时查明，建安公司开发的位于西秀区环形皮鞋厂棚户区改造项目“虹湖之舟”，第3幢5层1号商铺，建筑面积为1252.32平方米，套内建筑面积920.88平方米。2015年12月9日，姜志祥所交购房款在转入建安公司账户后，同日即转入孙建在工商银行的账户。孙建原为张雪尽的出纳，管理张雪尽的财务，张雪尽名下的公司包括建安公司和建业公司大部分款项周转都是使用孙建在工商银行的账户。孙建在一审庭审时陈述姜志祥与张雪尽之间有过两次民间借贷关系，第一次借款是200万元或300万元（具体时间、金额记不清了），张雪尽通过孙建向姜志祥支付过4、5次利息；第二次借款是190万元（已另案处理）。2016年1月8日，从孙建银行账户向姜志祥转款186000元，其后又分别于2016年3月16日、2016年4月8日转款186000元、174000元。另查明，2015年9月1日至2017年3月31日期间，存在从建安公司账户多笔款项转至孙建在工商银行的账户，从孙建在工商银行的账户多笔款项转出、转入张雪尽账户的情形。一审法院认为：姜志祥所提交的证据，反映其与建安公司存在商铺买卖合同关系。但经核算，案涉商铺每平方米仅为865元，远远低于同一项目住宅销售单价，更远远低于同时期商铺市场销售价格，明显不合理。建安公司辩称该买卖合同并非真实的法律关系，结合孙建的陈述及一审法院调取的银行流水，反映姜志祥在交付300万元款项后，又通过孙建账户向姜志祥三次转账情况。姜志祥以明显不合理的低价向建安公司购买如此大面积的商铺，与常理不符，加之孙建陈述姜志祥与张雪尽之间有过两次民间借贷关系，第一次是200万元或300万元，张雪尽通过孙建向姜志祥支付过4、5次利息，第二次是涉190万元（已另案处理），与一审查证事实基本吻合，不排除双方之间存在民间借贷等其他法律关系，签订商品房买卖合同的目的是为其他法律关系作让与担保。姜志祥主张通过孙建支付的4、5笔款项不是利息，而是张雪尽委托其协调解决养老院土地规划问题，张雪尽虽予认可，但未提供证据予以证实。鉴于双方已在2017年3月13日对该商品房买卖办理了网签撤销登记，解除商品房买卖合同，主动纠正错误的法律关系，姜志祥已交付的款项应予退还。但在撤销网签登记的当日，从张雪尽账户向姜志祥账户转款2000000元，而从2015年9月1日起至2017年3月31日期间，存在从建安公司账户多笔款项转至孙建账户，从孙建账户多笔款项转出、转入张雪尽账户的情形，孙建的账户又为建安公司和张雪尽所使用，建安公司、张雪尽、孙建之间存在人格混同，该2000000元的支付又发生在撤销网签当日，不排除是建安公司在解除D3-5-1商铺的买卖关系时退还的款项。姜志祥及张雪尽对该2000000元的转账所作的陈述，以及案外人吴颖荣所作的陈述和提交的相关依据，均存在不符常理之处。故对姜志祥要求退还1083585元购房款的诉请，不予支持。综上，一审判决：驳回姜志祥的诉讼请求。案件受理费15672元，保全费5000元，共20672元，由姜志祥负担。本院二审期间，姜志祥提供了以下证据:1.《续借协议》一份，2.《银行汇款凭证》三份，用以证实姜志祥向案外人吴颖荣借款2000000元的事实。建安公司的质证意见为：三笔银行转账均发生于2020年4月9日，不排除姜志祥为达到其证明目的而签订；张雪尽无异议，孙建未发表质证意见。本院认为，该两组证据与本案没有关联性，不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。同时，根据一审当事人提供的证据，结合二审中各方当事人的陈述，补充查明：2016年5月20日前，张雪尽为建安公司的法定代表人。本院认为，二审中，本案争议焦点为：姜志祥与建安公司是否存在真实的商品房买卖合同关系。姜志祥提供商品房买卖合同、银行转账凭证、收据、网签资料等，主张其与建安公司存在真实的商品房买卖合同关系，现因案涉商铺已退给建安公司，故建安公司应支付相应的购房款及逾期付款利息。建安公司则辩称，双方商品房买卖合同关系并不真实，实际情况是：张雪尽在担任建安公司法定代表人期间，利用职务便利，以建安公司名义与姜志祥签订商品房买卖合同，用建安公司开发的商铺为其与姜志祥的个人债务提供担保。本院认为，姜志祥与建安公司不存在真实的商品房买卖合同关系。理由如下：第一、按双方合同所载的交易价格，案涉商铺的价格仅为865元/㎡，远远低于同一项目住宅销售单价，也远远低于2015年安顺市中心城区商品房销售价格。姜志祥以明显不合理的低价向建安公司购买面积如此之大的商铺，与市场行情明显不符。第二、在姜志祥向建安公司转账300万元的同日，建安公司便将该款转入张雪尽个人出纳孙建的账户，且从收到300万元的次月开始，张雪尽通过孙建账户向姜志祥转账三次，即2016年1月8日186000元，2016年3月16日186000元，2016年4月8日174000元。对此，姜志祥称此三笔转款是张雪尽委托其协调解决养老院土地规划问题而支付的费用，张雪尽虽予认可，但仅有二人的陈述，没有其他书面证据予以证明。第三、姜志祥在没有得到相应退款的情况下，于2017年3月13日配合建安公司办理网签撤销登记，并在事隔两年之后才向人民法院提起退款之诉，与常理不符。第四、在双方撤销网签登记的当日，张雪尽个人账户向姜志祥转款2000000元。对此，姜志祥称此款系其向案外人吴颖荣借款，因张雪尽同时欠有吴颖荣的借款且已到还款期，故吴颖荣要求张雪尽将此笔款项直接打入其账户，故该2000000元与商铺退款无关。姜志祥、张雪尽及吴颖荣对2000000转款的陈述，与姜志祥主动放弃低价商铺转而向他人高额借款的实际情况不符，亦与张雪尽当时经济收支状况不符，缺乏合理性。综合全案证据，不排除姜志祥与建安公司商品房买卖合同是为民间借贷或其他法律关系提供担保的可能。因此，在商品房买卖合同法律关系并不真实，且案涉商铺已撤销网签的情况下，姜志祥以商品房预售合同为由，诉请建安公司支付退房款，缺少法律依据。二审中，经本院释明，姜志祥仍坚持一审诉请，不变更诉讼请求。故对其以商品房预售合同关系主张的诉讼请求，不予支持。综上，上诉人姜志祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15672元，由上诉人姜志祥负担。本判决为终审判决。审判长  陈优海审判员  刘 熹审判员  辜贤莉二〇二〇年四月三十日法官助理程基洪书记员张颖（代）