上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初765号原告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吕翠华，总经理。委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬，上海市金茂律师事务所律师。被告：龚胜豪，男，汉族，住上海市嘉定区。被告：庄丽丽，女，汉族，住上海市嘉定区。原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司与被告龚胜豪、庄丽丽商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人施燕婷、被告龚胜豪、庄丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签署的关于上海市嘉定区德富路《宝龙商业中心》1090号20层2005室房屋的《上海市商品房出售合同》；2、判令两被告配合办理上述《上海市商品房出售合同》的网上备案注销手续；3、判令两被告向原告支付赔偿金66万元(部分赔偿金可以被告已付房款22万元抵扣)。事实与理由：2018年11月7日，原告和两被告(以下简称被告)签订《上海市商品房出售合同》，约定：被告向原告购买位于上海市嘉定区德富路《宝龙商业中心》1090号20层2005室房屋(以下简称系争房屋)，总价220万元，被告应于合同签订之日支付首付款22万元，并于2019年1月31日前支付房款88万元，于2019年3月31日前支付110万元。合同签订后，被告仅支付房款22万元，经原告多次催告，被告仍未支付剩余款项。根据双方合同第五条，原告有权解除合同并向被告主张违约金，故诉至法院。被告辩称，同意解除合同并配合注销网签备案登记，但不同意支付赔偿金。在签约前，被告明确告知原告销售人员其无力承担首付款，但原告公司销售人员告知被告仅需支付10%的首付款，余款90%可通过贷款方式支付，故被告才签订的出售合同，但事后了解无法办理贷款。双方约定的赔偿金标准过高，合同第五条约定是格式条款，双方在合同中对违约金的约定不对等。系争房屋目前没有涨价，原告要求赔偿66万元不公平。本院经审理查明，2018年11月7日，上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司，甲方)与龚胜豪、庄丽丽(乙方)签订《上海市商品房出售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋(办公用房)，该房屋建筑面积107.18平方米，单价20,526.22元，总价220万元，付款方式：分期付款，商业贷款，乙方应于2018年11月7日支付首付房款22万元，并于2019年1月31日前支付房款88万元，于2019年3月31日前支付110万元；双方约定的过户时间为2019年6月30日前，交房时间为甲方收到乙方全部房价款之日起60天内。该合同第五条约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的30%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。合同第十三条约定，甲方未按约交房，应当向乙方支付违约金，违约金按已支付的房价款的日万分之一计算，逾期超过90天，自第91日至实际交付日至，甲方按照已付房价款的日万分之一向乙方支付违约金。上述合同签订后，龚胜豪、庄丽丽共计支付房款22万元，剩余房款尚未支付。宝龙公司进行了付款催告，但龚胜豪、庄丽丽表示无力支付剩余房款，故宝龙公司诉至本院。对上述事实，双方并无争议，本院予以确认。对合同解除，双方亦无争议，但对违约责任的归属和承担，双方意见不一。宝龙公司为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、上海市商品房出售合同，证明合同约定的付款方式和违约责任；2、催款函及EMS邮寄凭证和送达凭证，证明龚胜豪一方违约行为发生之后，宝龙公司通过催收函提示龚胜豪一方履行合同义务；3、解约通知和送达凭证，证明其公司已向龚胜豪、庄丽丽发送了解约通知，明确通知解除合同。龚胜豪、庄丽丽对上述证据发表质证该意见如下：对证据1，真实性无异议，但认为合同约定的首付款仅需22万元，剩余均为贷款方式支付；对证据2，寄送地址是其地址，但其并未收到，宝龙公司的工作人员催告过，但其并无资金支付；对证据3，没有收到，邮寄凭证显示的快递柜代收，但其并未取过。龚胜豪、庄丽丽为证明其意见，向本院提交如下证据：1、龚胜豪与宝龙公司销售人员的微信记录，证明在购房过程中，其一直强调没有资金买房，但销售人员称可以尽力争取价格和付款方式，就是同意我们少付首付款；2、预售许可证，证明系争房屋在该许可证办出后10年后方可销售；3、房天下的房源截屏，证明该楼盘目前单价约15,535元/平方米，价格并未上涨，宝龙公司不存在损失，该价格仅作为参考；4、出售合同，证明违约条款约定不对等。宝龙公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性和合法性均认可，但从内容上看，其销售人员已经告知可以贷款，贷一半，付一半，龚胜豪一方知晓贷款比例和支付方式，结合双方合同的约定，第一、二笔房款加起来就是50%的房款，龚胜豪一方陈述的第二、三两笔款项均为贷款并非事实，银行不可能将贷款分两笔进行支付。首付款分批支付就是已经争取的付款方式优惠，并不存在销售人员欺诈；对证据2，真实性和合法性认可，但该系争房屋并不在该许可证的地址范围内，德富路XXX号XXX-XXX层是其公司自持物业，双方在签约时，系争房屋的大产证已经办出；对证据3，真实性和合法性认可，龚胜豪一方自认房价下跌，目前系争房屋的房价下跌25%，约55万元，是龚胜豪一方的违约行为造成其公司的上述损失。本院认为，宝龙公司与龚胜豪、庄丽丽签订的《上海市商品房出售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。龚胜豪、庄丽丽仅支付了10%的房款22万元，贷款也未获审批，无法按约支付剩余房款，显属违约，宝龙公司有权解除合同。龚胜豪一方辩称是宝龙公司销售人员在明知其无法承担50%首付的情况下仍推荐其购买系争房屋并同意仅需支付10%的首付款，但其对该陈述并无依据，其提交的微信记录中销售人员陈述的也是付一半贷一半，其亦应当知晓实际无法取得90%的贷款，合同亦未如此约定，故对该辩称意见，本院不予采纳。现宝龙公司要求解除双方签订的出售合同并办理网签合同备案登记的注销手续，龚胜豪一方表示同意，本院予以照准。合同解除后，宝龙公司应将龚胜豪、庄丽丽已付房款予以返还，但龚胜豪一方应承担相应的违约责任。宝龙公司要求龚胜豪一方支付解约违约金的请求，合法有据，本院予以支持，但双方约定的违约金标准明显过高，龚胜豪一方亦对违约金标准作出了过高的抗辩，结合合同履行情况、龚胜豪一方违约情形和宝龙公司的实际损失等因素，本院酌定该项违约金金额为15万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司与被告龚胜豪、庄丽丽于2018年11月7日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告龚胜豪、庄丽丽应于本判决生效之日起十日内配合原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司办理上述合同的网上备案登记注销手续；三、被告龚胜豪、庄丽丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司解约违约金人民币150,000元；四、原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告龚胜豪、庄丽丽购房款人民币220,000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,900元，减半收取3,950元，由原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年四月十七日书记员  朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。