濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初317号原告：张金志，男，汉族，1982年12月14日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：朱振华，河南龙大律师事务所律师。被告：河南弘毅置业有限公司，住所地濮阳市人民路盐业局三楼。统一社会信用代码：91410900690599742D。法定代表人：刘宏玉，该公司总经理。原告张金志与被告河南弘毅置业有限公司（以下简称弘毅置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金志的委托诉讼代理人朱振华、被告弘毅置业的法定代表人刘宏玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金志向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋变更登记手续（弘毅立方郡小区1号楼807号房屋）；2.判令被告支付原告违约金（以388900为本金自2019年9月25日至办理完房屋登记之日止按照日万分之二计算）；3.判令被告返还中介费20000元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告对原告开具购房发票，并协助原告办理房屋变更登记手续；2.判令被告支付原告违约金（以388900为本金自2020年3月20日至办理完房屋登记之日止按照银行同期贷款利率计算）；3、判令被告返还中介费20000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年左右，孔排立与被告签订房屋买卖合同，购买了京开大道与石化路交叉口东弘毅·立方郡小区1号楼807号房屋。首付支付12万元左右，其余款项采用银行贷款方式支付，被告向孔排立出具388900元的收据。后孔排立不愿购买上述房屋，2019年9月份，原、被告及孔排立三方协商一致，将涉案房屋更名至原告名下，由原告购买该房屋。2019年8月，原告将涉案房屋房款共计388900元支付给孔排立。2019年8月28日，被告收取原告2万元中介费，承诺为原告办理网签后7日内将协助原告办理房产证。2019年9月25日，原、被告及孔排立三方共同到房产部门办理了更名网签手续，但至今被告未协助原告办理涉案房屋的产权登记。办理登记手续是被告的合同义务，不应当向原告收取中介费。原告已经履行了合同义务，被告至今未协助原告办理房屋登记，望贵院判如所请。被告弘毅置业辩称，涉案房屋之前卖给了孔排立，已经与孔排立签订了购房合同、开具了发票，满足了办证的条件。2019年8月28日，孔排立联系被告称想把房产私下转给原告，并提交了申请。按照正常程序，孔排立可以先办出房产证在进行二手房买卖，将涉案房屋转让给原告。但是，原告想省下二手房交易时的契税等费用，于是让被告直接进行网签更名。为解决客户问题，被告愿意帮忙。在网签更名时需要20000元的费用，被告事先向原告和孔排立说明了，原告和孔排立也同意了。2019年9月25日，被告完成网签备案合同更名，向原告出具商品房买卖合同。但是，被告在协助原告办理房产证过程中，由于孔排立的购房发票是在2016年4月开具的，距今间隔时间太长，又因为国地税系统合并，税务局无法办理购房发票更名。对于原告提出的违约金，被告不予接受。因为涉案房屋并非被告直接出售给原告的，而且合同中并未约定。办理房产证并非被告不愿意办理，不是被告主观因素导致。对于2万元的更名费用，被告事先已向原告说明该费用是用于更名的。现在已经更名，故被告不予退还。原告张金志补充，原告与孔排立没有房屋买卖合同关系，而原告与被告签订房屋买卖合同，双方形成房屋买卖关系。原告通过孔排立已支付全部房款，按照合同约定履行了全部义务，被告应当履行合同义务，且为原告办理房产证，为原告开具购房发票。2019年8月28日，被告收取原告2万元中介费，无任何法律依据。且被告收取20000元中介费，口头承诺该费用是为原告办理房产证费用，但至今也未给原告办理出房产证，故被告应当将20000元予以退回。买卖合同第20条约定了逾期办证的条款，被告应当赔偿原告逾期办证的费用。经审理查明，2013年，河南弘毅置业有限公司（出卖人）与孔排立（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：00038163。该合同主要约定：孔排立购买河南弘毅置业有限公司开发预售的、坐落于濮阳市辖区××路××·××郡小区××号房屋，建筑面积为51.12平方米，单价为每平方米7607.59元，总金额为388900元。2016年4月27日，弘毅置业向孔排立开具销售不动产统一发票，发票号码为：00263498，销售的不动产楼牌号为1栋1单元8楼0807号。2019年8月28日，孔排立提出申请：“我叫孔排立，购买弘毅立方郡1号楼807号房，现已转卖给张金志，申请撤销房屋的网签备案，将房屋网签至张金志名下。”同日，弘毅置业向张金志出具20000元的收据，系付中介费。2019年9月25日，河南弘毅置业有限公司（出卖人）与张金志（××）签订《商品房买卖合同》（预售）一份，合同编号：PY201909084114,该合同主要约定：一、原告张金志购买被告河南弘毅置业有限公司开发预售的、坐落于濮阳市辖区××路××·××郡小区××号房屋，预测建筑面积51.12平方米。二、计价方式与价款：该商品房的价款按照建筑面积计算，单价为每平方米7607.59元，总价款为388900元。三、付款方式及期限：××应当在2019年9月27日前一次性支付该商品房全部价款。四、出卖人应当在2019年10月31日前向××交付该商品房。五、房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）由于出卖人原因，××未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方未约定处理方式。双方还对商品房基本状况、价款、交付条件及手续、面积差异处理方式、规划设计变更、质量及保修责任、前期物业管理等其他事项进行了约定。庭审中，张金志称，2019年8月，张金志陆续将涉案房屋房款388900元支付给孔排立，弘毅置业未将孔排立给付的购房款388900元予以退还。2019年9月，原、被告及孔排立三方协商同意将房屋更名至原告张金志名下。2019年9月26日，张金志与弘毅置业签订的《商品房买卖合同》在濮阳市房地产管理中心网上备案。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。首先，关于被告是否应协助原告办理房屋变更登记手续问题。通过庭审中原、被告的举证及庭审陈述，查明涉案的房屋在2013年时被告弘毅置业出售给案外人孔排立，双方签订了《商品房买卖合同》，孔排立向弘毅置业支付涉案房屋的购房款388900元，弘毅置业给案外人孔排立开具了不动产发票，但涉案房屋未办理房屋产权登记手续。2019年8月，原告张金志与案外人孔排立达成协议，孔排立将涉案房屋转售给张金志，张金志于2019年8月将涉案房屋房款共计388900元支付给孔排立。后经孔排立、张金志与弘毅置业协商，被告弘毅置业与原告张金志签订《商品房买卖合同》（预售）并办理了网签合同变更手续，将该买卖合同网签备案至张金志名下。上述涉案房屋交易的过程，符合《中华人民共和国合同法》第88条和第89条关于债权债务概括转让的规定，故弘毅置业应履行相应的合同义务，协助原告张金志将涉案房屋所有权转移登记至张金志名下，故对于原告要求被告协助原告办理房屋变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。其次，关于被告是否应当支付原告违约金问题。根据被告弘毅置业与原告张金志签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十条第二款之规定，由于出卖人原因未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，××不解除合同的，出卖人应当支付违约金，双方于2019年9月25日签订该合同且合同中约定弘毅置业应在2019年10月31日前交付房屋，在原告未证明已实际接收房屋的情况下，原告主张逾期办证的违约金应在约定交付日期180日之后，故原告要求被告自2020年3月20日开始支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告可待合同约定的办证期限届满该项损失实际发生后另行诉讼。最后，关于2万元中介费是否应当返还问题。因原、被告双方对该项费用未协商一致，且原告无法提供其他证据予以证明该20000元中介费是承诺为原告张金志办理房产证的费用，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南弘毅置业有限公司协助原告办理房屋（弘毅立方郡小区1号楼807号）变更登记手续，于本判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告张金志的其他诉讼请求。案件受理费250元，由原告张金志负担150元，由被告河南弘毅置业有限公司负担100元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李慧二〇二〇年四月一日书记员  李扬