江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10563号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱美芹。委托诉讼代理人：李全良，张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙东华。委托诉讼代理人：朱蕾，江苏梁丰律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：陆洪飞。委托诉讼代理人：朱美芹，系本案上诉人。上诉人朱美芹因与被上诉人孙东华、原审被告陆洪飞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初3943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱美芹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判驳回孙东华的诉讼请求；上诉费由孙东华承担。事实和理由：一、《房地产买卖中介服务协议》存在买受人孙东华、中介腾海英利用出卖人陆洪飞被套路贷所逼、还债求生，被迫卖房的处境，刻意压低房价，牟取不正当利益的事实，且难以排除买受人及中介与套路贷放贷人之间有某种默契或联络共同牟取不正当利益的可能。协议系是乘人之危的情况下订立，显失公平，存在可撤销情形。朱美芹、陆洪飞直到孙东华起诉后学习法律才知道存在可撤销事由，协议尚不满五年，朱美芹、陆洪飞未丧失撤销权。二、即使买卖协议未能撤销而有效，因朱美芹、陆洪飞不享有房屋的全部权利而无法领取产权证，客观上无法履行一审判决的房屋登记及过户义务，也不能强制执行。被拆迁房屋系陆光华、朱美芹共同建造，属夫妻共同财产或家庭共有财产。陆光华2003年3月10日去世时其父母陆云法、倪二妹尚在世，被拆迁房屋属朱美芹、陆洪飞、陆云法、倪二妹共有。陆云法、倪二妹先后于2016年1月、9月去世，其两人继承陆光华所得财产（被拆迁房屋的相应份额）应由其子女陆光伦、陆素珍、陆秀平、陆光明及孙子陆洪飞（代位）继承。不动产登记部门在此情况下必然要求其他产权人表明意见，才会根据具体情况办理拆迁安置房的初始产权登记。一审法院未征求潜在产权人的意见即认为房屋已满足了先行登记至朱美芹、陆洪飞名下及进一步变更登记至孙东华名下的各项条件，缺乏法律依据，即使判决生效也难以执行。因潜在共有人可能拒绝出售房屋，一审法院应向孙东华释明要求其变更诉请，否则应驳回其诉讼请求。三、一审程序不合法，对朱美芹、陆洪飞在一审中提出的证据未组织质证。孙东华辩称，按照大新镇的拆迁政策，拆迁置换协议上是谁的名字房屋就是谁的。一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。孙东华向一审法院起诉请求：1.确认位于张家港市自行车库为孙东华所有；2.判令朱美芹、陆洪飞协助办理坐落于大新镇新南小区92幢505室、35号自行车库的不动产产权至孙东华名下；3.诉讼费用由朱美芹、陆洪飞承担。朱美芹、陆洪飞反诉请求：撤销房屋买卖协议，朱美芹、陆洪飞返还已交付房款。一审法院认定事实：2016年6月30日，经滕海英（居间方）介绍，出售方（甲方）陆洪飞、朱美芹与购买方（乙方）孙东华签订《房地产买卖中介服务协议》一份，主要约定：一、甲方自愿将其名下位于张家港市的拆迁安置房产（期房）转让给乙方。新南小区小套建筑面积以80平方加一个自行车库（不计面积大小）计算。如套房建筑面积超过80平方，超过部分由乙方按政府价向政府结算。如套房建筑面积不足80平方，乙方仍按政府价计算。该房产在分房时由乙方抓阄取得，楼层差价由乙方按政府实际价格为准……三、甲乙双方协议并同意上述房产（期房）出售为人民币（大写）贰拾伍万元整（￥250000）。售价中包括上述房地产办理过户手续所产生的费用和税费由乙方承担，甲方领好该房产的房地产证。甲乙双方配合办理过户手续……五、在签订本协议时，乙方于2016年6月30日先付给甲方定金（大写）壹拾伍万元整，甲方在收取乙方定金的同时，将该房产（期房）所有权证的复印件交给中介和乙方。乙方所欠房款壹拾万元整在双方办理过户手续后，乙方将该房产抵押贷款，银行放款之日还清欠款……十六、补充约定：在2016年6月30日付定金伍元整，在2016年7月8日付定金壹拾万元整，两次付清定金壹拾伍万元整。合同下方陆洪飞、朱美芹在甲方签字、捺印，并加注了身份证号码、联系电话。滕海英在乙方处签字，并标注“滕海英代孙东华”。孙东华分别于2016年6月30日、2016年7月6日、2016年7月17日向朱美芹、陆洪飞各支付大新镇新南小区（期房）定金50000元，共计支付150000元。2017年12月22日，大新镇财政所出具案涉房屋大新镇新南小区92幢505室、35号自行车库的房屋差价结算单、大新镇人民政府出具接电、接水联系单，案涉房屋已就拆迁安置房屋的房屋差价向政府结算完毕，满足办理产权证条件。同日，朱美芹向滕海英出具收条一份，主要内容为：今收到滕海英购大新镇新南小区92幢505室平方差价和楼层差价叁万肆仟伍佰贰拾元整。因朱美芹、陆洪飞表示不再出售房屋，双方产生争议，引起本案诉讼。审理中，孙东华向一审法院支付剩余房款100000元。关于纠纷的发生经过，孙东华陈述，其和中介滕海英都是段山村十四组的。孙东华听说村里要拆迁，就跟滕海英说要买个小套过渡一下。2016年时滕海英跟孙东华打电话说有一个小套，价格也不贵，问孙东华要不要，孙东华说可以，滕海英说房东急着要钱，孙东华当时也不在张家港，就让滕海英垫付了钱并代签合同，之后孙东华将垫付的钱给了滕海英，后面有两笔50000元孙东华将现金给了滕海英转交给朱美芹、陆洪飞。之后去政府结算，滕海英先垫付了平方和楼层差价三万多，孙东华把现金给了滕海英后拿到了开通水电的通知、房屋钥匙、押金单。之后滕海英转告孙东华说，房东朱美芹、陆洪飞说房子卖便宜了，不想卖了，就来起诉了。孙东华认为房屋出售价格是符合当时的市场行情的，并提交了中介滕海英同时期售出的其他房屋买卖协议供法院核实。朱美芹、陆洪飞对此不予认可，认为案涉房屋买卖合同是在陆洪飞欠了高利贷着急出售、孙东华乘人之危的情况下签订的，案涉房屋还存在其他的权利人，但未提供相应的证据。朱美芹、陆洪飞辩称案涉房屋存在其他权利人，故一审法院至大新镇拆迁办调取了案涉房屋的拆迁产权调换协议书及相应的增值税发票，案涉房屋的拆迁产权调换协议书由大新镇政府与朱美芹、陆洪飞签署，房屋差价结算单结算主体为朱美芹，发票载明的购买方主体为朱美芹，案涉拆迁安置房价值为193308.75元。以上拆迁产权调换协议书、增值税发票经质证后，双方均无异议。以上事实，有《房地产买卖中介服务协议》、收条、房屋差价结算单、接电、接水联系单、拆迁产权调换协议书、增值税发票及一审法院庭审笔录予以证实。本案的争议焦点是：朱美芹、陆洪飞与孙东华于2016年6月30日达成的房屋买卖协议书的效力如何，孙东华是否可依据该协议，要求协助办理涉案房产过户手续？一审法院认为，经由孙东华授权并追认的滕海英与朱美芹、陆洪飞签订的《房地产买卖中介服务协议》系双方真实意思表示，亦未违反有关法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行相关义务。根据房屋拆迁产权调换协议书，案涉房屋系朱美芹、陆洪飞老宅拆迁置换所得，朱美芹、陆洪飞有权处分该房屋，虽然朱美芹、陆洪飞辩称房地产买卖协议系在孙东华乘人之危的情况下所订立，但并未提供直接证据或其他足以证明相关案件事实的证据予以佐证或证明，且自2016年6月30日协议签订之日至孙东华起诉主张权利2019年3月21日已时隔三年多时间，在此履行过程期间，售房人朱美芹、陆洪飞若认为买卖协议乘人之危侵害自身权益，可以通过其他方式主张权利，并要求撤销该协议，但朱美芹、陆洪飞均未积极主张，应当视为朱美芹、陆洪飞对出售涉案房产行为的确认，故朱美芹、陆洪飞的抗辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。协议签订后，孙东华已按约支付了房款定金150000元，补交了政府楼层差价34520元，取得了案涉房屋的钥匙、接电、接水联系单，并且已将尚未支付的购房款100000元汇付至一审法院执行款账户。经一审法院核实，案涉房屋已经具备领取不动产权证书及过户的条件，孙东华亦同意负担案涉房屋登记至其名下的过程中应当缴纳的各项税费，综上，2016年6月30日的《房地产买卖中介服务协议》合法有效，各方当事人均应按照此协议履行，案涉房屋已经满足了先行登记至朱美芹、陆洪飞名下以及进一步变更登记至孙东华名下的各项条件，朱美芹、陆洪飞应当履行相应的法律义务。故一审法院对孙东华要求将涉案房屋变更、登记至其名下的本诉请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五、第一百六十一条规定，一审法院判决：一、朱美芹、陆洪飞于判决发生法律效力之日起10日内办理坐落于张家港市自行车库的不动产权证先行登记至朱美芹、陆洪飞名下，并于10日内协助将坐落于大新镇新南小区92幢505室、35号自行车库的不动产产权变更登记至孙东华名下；二、孙东华在上述房屋的不动产权登记至其名下后给付朱美芹、陆洪飞购房款100000元（该款已提存至一审法院执行款账户内）；三、驳回朱美芹、陆洪飞的反诉诉讼请求。本诉案件受理费5050元，由朱美芹、陆洪飞负担。反诉案件受理费5050元，减半收取2525元，由朱美芹、陆洪飞负担。二审中，朱美芹、陆洪飞提交如下证据：1.集体土地使用证、准建证存根和农房建设申请审批表，证明诉争房屋系原大新镇朝东圩港村六组10号房屋置换取得。1999年7月对房屋颁发两证时，将土地使用权确认给朱美芹和陆光华。在陆光华没有遗嘱的情况下，朱美芹、陆洪飞无权处分涉案房屋。2.大新镇朝东圩港村村民委员会证明、家庭成员关系表，证明陆光华的家庭成员情况。3.户口注销证明，证明陆光发、陆云发、倪二妹的死亡时间以及陆光华先于其父母死亡。4.陆光伦、陆素珍、陆秀平、陆光明2019年9月20日的证明，证明其不同意朱美芹、陆洪飞出售房屋并要求继承房屋。5.2016年5月29日接处警工作登记表，证明陆洪飞被套路贷所迫，殴打朱美芹，孙东华系乘人之危。5.证人谭某证言。谭某陈述其去朱美芹开的理发店洗头，认识了朱美芹。2016年6月30日其在朱美芹家看到陆洪飞打朱美芹，陆洪飞找朱美芹要钱，逼朱美芹卖房，其报了110。6.证人刘某证言。刘某陈述朱美芹到其开的小店买东西，二人相识。2017年大约春天、3月份以后，其看到朱美芹的儿子在家门口打朱美芹，朱美芹告知他儿子缺钱要卖房，要朱美芹签字，朱美芹不肯签，她儿子就打她，后来朱美芹说签字了。7.朱美芹邻居的书面证明，证明朱美芹不同意卖房，陆洪飞殴打朱美芹。证明中载明陆洪飞在外有经济纠纷，被迫回家逼自己母亲朱美芹出售此房，朱美芹不同意，他多次回家打砸家具，还多次殴打朱美芹，最后声称要摔死自己儿子来要挟朱美芹。朱美芹出于自身和孙子安全考虑，被迫随同陆洪飞在房屋出售合同上签字。8.朱美芹还申请法院调取了接处警工作登记表、治安调解协议及照片，证明朱美芹系受陆洪飞胁迫签订涉案《房地产买卖中介服务协议》。孙东华质证认为：上述证据1至证据4不是新证据，不予质证，也不能证明朱美芹的证明目的。证据5和证据6中两个证人证言前后矛盾，谭某称时间为2016年6月30日是因为当天朱美芹、陆洪飞出具了第一份定金收条，但如果当天派出所介入，不可能存在被威胁利诱的情况；而且收条有四份，不可能都是被胁迫的。证人刘某称2017年看到朱美芹被打与本案的交易无关。对证据7不予认可。对证据8的真实性无异议,但与本案无关联,也不能证明朱美芹系受陆洪飞胁迫签订协议,从协商到签订合同、房款支付的过程中介全程参与，朱美芹没有显示出被胁迫的迹象，对此中介可以证明；房款基本是由朱美芹收取，其在陆洪飞不在场的情况下多次单独出具收条给孙东华。陆洪飞对证据8的真实性无异议，并表示其在2016年5月29日打砸了朱美芹店里的东西及并打了朱美芹，5月30日因高利贷与朱美芹发生语言争执，并威胁不拿钱就掐死朱美芹的孙子。二审查明：1.2016年5月29日张家港市公安局大新派出所接到报警，接处警工作登记表的处警经过及结果显示“系陆洪飞与其母亲朱美芹在因经济问题引发纠纷，后陆洪飞用凳子将该处镜子砸坏，并用拳打脚踢的方式对朱美芹进行殴打，致朱美芹左侧肩膀及脖子处疼痛，后双方自愿调解处理。”2016年5月30日张家港市公安局大新派出所接处警工作登记表显示“陆洪飞与其母亲朱美芹因债务偿还问题发生言语争执，现场无违法犯罪行为，后民警现场调解处理。”2016年6月20日张家港市公安局大新派出所接处警工作登记表显示“潘艳与陆光明因债务问题发生冲突，经民警调解后，双方自愿达成协议。”2.张家港市朝东圩港村村民委员会出具家庭成员关系表，载明户主陆光华（2003.3.10去世），父亲陆云法（2006.1.11去世），母亲倪二妹（2006.9.11去世），家庭成员还有大哥陆光伦、三妹陆素珍、四妹陆秀平、五弟陆光明。3．陆光伦、陆素珍、陆秀平、陆光明2019年9月20日出具证明，称“关于房屋出售纠纷，本房屋产权现在应由陆光伦、陆素珍、陆秀平、陆光明、朱美芹共同继承。此房屋买卖之事，由孙子陆洪飞自作主张，未经其他继承人同意，私自出售，原本继承人陆光伦、陆素珍、陆秀平、陆光明一直不同意出售此房”。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、朱美芹要求撤销《房地产买卖中介服务协议》应否支持；二、朱美芹以房屋有其他共有权人为由不予履行合同的抗辩是否成立；三、一审审理程序是否合法。一、朱美芹要求撤销《房地产买卖中介服务协议》应否支持朱美芹主张陆洪飞为还债求生而被迫卖房并胁迫朱美芹卖房，且《房地产买卖中介服务协议》系孙东华乘人之危签订，显失公平，朱美芹有权要求撤销合同。首先，朱美芹主张其与陆洪飞是因被逼还债而被胁迫卖房，提交了接处警工作登记表及证人证言、书面证明为证。但即使陆洪飞当时存在欠债情况，本案中尚没有充分证据证明孙东华或第三人以胁迫手段迫使陆洪飞签订《房地产买卖中介服务协议》。接处警工作登记表显示2016年5月底陆洪飞因经济纠纷与朱美芹发生争执及殴打朱美芹，但没有显示双方当时系就卖房问题发生争议；证人谭某证言称其2016年6月30日在朱美芹家看到陆洪飞打朱美芹，逼朱美芹卖房，其报了110，但该证言没有其他证据相印证；朱美芹提交的邻居书面证明中的人员未出庭作证。因此朱美芹提交的证据均不足以证明陆洪飞受胁迫出卖房屋，或者朱美芹受其子陆洪飞胁迫违背真实意思出卖房屋，更无法证明系孙东华与中介人员及出借人互相联络串通，共同牟取不正当利益。而且根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。合同于2016年6月30日即已签订，朱美芹以其受胁迫签订合同为由要求撤销合同也已超过法定期间。其次，朱美芹主张《房地产买卖中介服务协议》显失公平。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。涉案房屋买卖合同于2016年6月30日签订，约定的价格为25万元。孙东华在一审中提交了案外人于2016年3月9日签订的房屋买卖合同，显示同一小区相同面积房屋约定价格为27万元。朱美芹并未能证明合同约定的涉案房屋交易价格明显低于当时的市场价。而且当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。朱美芹自称当时陆洪飞欠高利贷故而急于卖房并低价出售，可合理认定其在2016年6月30日签订合同并收取第一笔定金时就知道其所称的可撤销事由，但朱美芹仍于2017年12月22日再次收取平方差价和楼层差价，并将钥匙交付给中介方，且没有证据证明其所称的滕海英抢走其钥匙、发票。退一步讲，朱美芹在一审中也陈述过2017年12月22日拿房后听人家说卖便宜了，但直至孙东华2019年3月21日提起本案诉讼前，朱美芹均未要求撤销合同。朱美芹以合同系孙东华乘人之危签订为由要求撤销合同也超过了权利行使期限。二、朱美芹以房屋有其他共有权人为由拒绝履行合同的抗辩是否成立朱美芹提交了两份《房屋拆迁产权调换协议书》，除被拆迁人分别显示为“陆洪飞”、“朱美芹（陆光华已故）”外，其他内容相同，陆洪飞、朱美芹可按约定获得含涉案房屋在内的3套拆迁安置房。房屋差价结算单的结算主体以及发票载明的购买方主体均为朱美芹，房屋已满足了先行登记至朱美芹、陆洪飞名下的各项条件。朱美芹、陆洪飞将安置房屋出售给孙东华不构成无权处分。朱美芹以房屋有其他共有权人且共有权人不同意出售房屋为由拒绝履行涉案房屋买卖合同不能成立，一审法院判决朱美芹、陆洪飞协助将产权变更登记至孙东华名下并无不当。三、一审程序是否违法朱美芹认为一审法院未对其提交的证据组织质证，程序违法。经查，朱美芹、陆洪飞在一审庭审中明确表示其就本诉、反诉部分均没有证据提交，朱美芹主张一审程序违法没有依据。综上，朱美芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人朱美芹负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇二〇年四月二十七日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。