贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初231号原告：黄家玉，女，1972年1月6日生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张红霞，四川万盛行律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡永丽，女，1990年9月22日生，汉族，住贵州省赤水市。被告：赤水市同盛置业有限公司，住所地：贵州省遵义市赤水市万鲶路与南郊路交汇处，统一社会信用代码：915203815650390330。法定代表人：欧德文，董事长。委托诉讼代理人：陈鹏，男，1982年5月18日生，汉族，住成都市金牛区。原告黄家玉诉被告赤水市同盛置业有限公司（以下简称“同盛置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法由审判员曹正林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄家玉的其委托代理人张红霞、胡永丽，被告同盛置业公司的委托代理人陈鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄家玉诉称：1、依法判令被告向原告退还购房款合计938,000.00元；2、依法判令被告向原告支付资金占用利息（按月息4,971.40元计算，从2015年2月13日起计算至被告付清全部购房款止）；3、依法判令被告向原告支付违约金234,500.00元（938,000.00元×25%）；4、因为该案实现债权产生的保费7,450.00元由被告承担。5、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实与理由：2015年2月12日，原、被告双方同时签订了两份《商品房买卖合同》，原告分别向被告购买其开发的位于赤水市万鲶路同盛浙旅大酒店第A号楼1层11、12号商业用房，每套房产的建筑面积均为82平方米。2017年12月18日，原、被告又签订《商品房买卖合同》，原告又向被告购买了位于赤水市万鲶路同盛浙旅大酒店第A号1层10号商业用房，房产建筑面积仍为82平方米。原告签订上述三份合同后，均按合同约定向被告支付清了全部购房款938,000.00元，而被告客观上不能履行合同义务，致使合同目的不能实现。据此，经原、被告双方自愿协商，于2019年5月22日签订了《退房协议》，该协议约定：1、原告不再购买上述房产，被告全额退换原告购房款及为购房所支付的所有费用合计人民币938,000.00元；2、被告向原告支付资金占用利息，以938,000.00元为基数，按中国工商银行商业贷款利率计算（6.36%）折合月利息4,971.40元，利息的实际计算起止时间为自原告交纳购房款之日起至被告退还清原告购房款之日止等。5、被告承诺应于2019年10月30日向原告退还完毕上述约定的所有款项，如被告逾期未能退还原告的购房款及资金占用利息，被告则自愿一次性赔付原告违约金，即以未退还购房款的25%作为违约金。该退房协议签订后，被告仍不能按协议约定履行付款义务。而退房协议中的相应款项，经原告多次催收，均未果。请支持原告的诉讼请求。被告同盛置业公司辩称：我方与原告签署《购房合同》及《退房协议》均属实。请法院将违约金酌情予以下调，根据《合同法》规定按照原告的损失作为违约金的计算基数，我方认为原告的损失应当系利息损失，如以《退房协议》总金额计算违约金过高，按应付利息总额的5%计算。另外，原告现在仍占有使用购买的房屋，我方不应当承担保全费，且在购房合同和协议中，对律师费没有约定，不同意承担律师费。经审理查明：2015年2月12日，原、被告双方签订了两份《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于赤水市万鲶路同盛浙旅大酒店第A号楼1层11、12号商业用房，每套房产的建筑面积均为82平方米。2017年12月18日，原、被告又签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于赤水市万鲶路同盛浙旅大酒店第A号1层10号商业用房，房产建筑面积为82平方米。上述三份合同签订后，原告按合同约定向被告支付全部购房款938,000.00元。过后，被告不能履行合同的主要义务，无法办理产权过户登记手续，致使合同目的不能实现。2019年5月22日，原、被告双方签订《退房协议》，该协议约定：1、原、被告自愿解除双方签订的三份《商品房买卖合同》，由被告全额退换原告购房款938,000.00元；2、被告向原告支付资金占用利息，按照年利率6.36%计算利息（月利息为4971.400元），至2019年10月12日，其资金占用利息为278,398.40元;此后利息以938,000.00元为基数，按年利率6.36%计算至购房款退清之日止。3、自交房之日至被告退清购房款及支付资金占用利息之日期间的房屋租金由原告享有。4、被告承诺应于2019年10月30日向原告退还完毕所有款项；如逾期未能退还原告的购房款及资金占用利息，被告则自愿一次性赔付原告购房款的25%的违约金等。过后，被告未按《退房协议》履行向原告退还购房款和支付资金占用利息的义务。本案中原告拟向被告购买的房屋（赤水市万鲶路同盛浙旅大酒店第A号楼1层10、11、12号商业用房），现由原告进行管理使用中。审理中，原告于2020年1月16日向本院申请诉讼财产保全，请求保全被告名下存款1,490,000.00元或等值其他的财产。同日，本院发出（2020）黔0381民初231号民事裁定书，保全被告名下存款1,490,000.00元或等值其他的财产2020年1月，原告以诉称理由向本院起诉。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《退房协议》、收据，在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告双方签订的三份《商品房买卖合同》及《退房协议》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，对双方当事人均具有约束力。现双方自愿解除签订的《商品房买卖合同》后又签订《退房协议》，双方应按《退房协议》履行其义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，被告应按《退房协议》的约定期限向原告退还购房款938,000.00元；被告还应从原告向被告交纳购房款之日即2015年2月13日起至购房款退清之日止，以应退还的购房款938,000.00元为基数，按年利率6.36%计算向原告支付资金占用利息。关于违约金问题。双方签订《退房协议》后，被告承诺在2019年10月30日向原告退还完毕所有款项；如逾期未能退还原告的购房款及资金占用利息，被告则自愿一次性赔付原告购房款的25%的违约金。现被告未按《退房协议》的约定向原告退还购房款和支付资金占用费。现被告已应向原告支付按年利率6.36%计算支付资金占用利息，且原告现已对拟购买的房屋进行管理使用，未退还给原告，也有相应的收益。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的，‘过分高于造成的损失’”的规定，双方约定的按原告交纳购房款的25%支付违约金，双方约定的违约金过高，应予以适当减少的，按原告交纳购房款的10%支付违约金即93,800.00元（938,000.00元×10%）为宜。对原告该项的其余诉讼请求，不予支持。原告请求被告承担因诉讼财产保全产生的保单费用7,450.00元，不符合法律规定，其请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告赤水市同盛置业有限公司在本判决生效之日起10日内退还原告黄家玉购房款938,000.00元。被告赤水市同盛置业有限公司还应从2015年2月13日起至购房款退清之日止，以应退还的购房款938,000.00元为基数，按年利率6.36%计算向原告黄家玉支付资金占用利息。二、由被告赤水市同盛置业有限公司在本判决生效之日起10日内向原告黄家玉支付违约金93,800.00元。三、驳回原告黄家玉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取案件受理费7,676.00元，由原告黄家玉承担900.00元，被告赤水市同盛置业有限公司承担6,776.00元;保全费5,000.00元，由被告赤水市同盛置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  曹正林二〇二〇年四月二十六日书记员  程元磊