山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初601号 原告：吴会明，男，出生，汉族，个体经营户,住济南市。 委托诉讼代理人：沙玮玮，山东泺信律师事务所律师，特别授权代理。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913701120761860244。 法定代表人：李在明，执行董事。 委托诉讼代理人：刘恩杰,山东元邦律师事务所律师,特别授权代理。 原告吴会明与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告吴会明的委托诉讼代理人沙玮玮，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人刘恩杰到庭参加诉讼。因本案的审理需以另案审理结果为依据，故本案于3月12日中止审理。现中止事由已消除，本案现已审理终结。 吴会明向本院提出诉讼请求：1.依法判令东城帝华公司向吴会明交付济南市历城区唐冶新区某府2号楼XXXX号房屋并协助办理房屋产权手续；2、依法判令东城帝华公司支付吴会明逾期交房违约金128615元（自2017年11月1日起，按总购房款的日万分之三标准暂计算至2019年12月10日止）；3、依法判令东城帝华公司自2019年12月11日起按总购房款的日万分之三标准继续支付吴会明逾期交房违约金至东城帝华公司向吴会明实际交付房屋之日止；4、本案诉讼费用由东城帝华公司承担。事实和理由：2015年4月29日，吴会明与东城帝华公司签订济南市商品房买卖合同，约定吴会明购买东城帝华公司开发的济南市历城区唐冶新区某府2号楼XXXX号房屋，合同签订后吴会明如约履行了付款义务。后因东城帝华公司未能按约向吴会明交付房屋，经双方协商于2016年11月5日签订补充协议，对逾期交房的违约金及交房时间等进行了明确约定。时至今日，东城帝华公司在具备交房条件的情形下，仍拒绝向吴会明交付房屋，亦未按约定支付逾期交房违约金，其行为严重侵害了吴会明的合法权益，故根据相关法律规定向法院提起诉讼。 东城帝华公司辩称，1.吴会明于2017年3月30日纠集300余名业主在东城帝华公司的售楼中心进行暴力维权，给东城帝华公司造成巨大影响，审判部门以聚众扰乱社会秩序罪对吴会明进行刑事处罚，其行为严重违反了买卖合同附件五第十三条规定，足以认定吴会明在履行合同过程中构成违约在先。2.东城帝华公司已经向吴会明支付了30485元逾期交房违约金，根据合同第九条第二款规定，东城帝华公司向吴会明支付的违约金已经超过其交纳房款的2%，东城帝华公司享有解除合同的权利。3.吴会明与东城帝华公司签订的补充协议应当认定为无效协议，系业主强迫东城帝华公司签订。4.2017年至2019年政府多次发布停工文件共计26次，时间为154天，此行为属于政府不可抗力，应在时间上予以扣减。5.因吴会明的违约行为给东城帝华公司造成影响。 经审理本院认定事实如下：吴会明（买受人）于2015年4月29日与东城帝华公司（出卖人）签订了合同编号为销售（字）20151408XXXX号的《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区土河以东、围子山路西侧、文苑路北侧的某府2号楼XXXX室的房屋，商品房预售许可证号为济建预许201XXXX号。出卖人应在2016年10月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。双方自行约定，因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已付房款的2%。如违约金赔偿额累计达到已交付房款的2%，双方均有权解除合同。该《济南市商品房买卖合同》包括附件五系合同补充协议，该补充协议约定买受人承诺，如买受人就相关问题向出卖人提出异议的，买受人不得采取围堵、占据、冲击出卖人销售或办公场所，散布对出卖人商誉不利的言辞，或者追踪追打威胁辱骂出卖人工作人员等手段，否则出卖人有权解除合同，同时买受人应承担合同总价款20%的违约金，如不足弥补甲方损失的还应补足。上述合同签订后，吴会明如约履行了付款义务，支付购房款556778元。后因东城帝华公司未按合同约定向吴会明交付房屋，经双方协商，于2016年11月5日签订《补充协议书》，该协议约定将原商品房买卖合同约定的交房时间变更为；自起至迟不超过为止以总房款556778元为基数，按日万分之一点五向买受人支付违约金；如交房时间再次延期，自起至东城帝华公司发出的交房通知书上的交房日期为止，东城帝华公司以总房款556778元为基数，按日万分之三向买受人支付违约金。同时约定东城帝华公司与买受人吴会明签订的《济南市商品房买卖合同》中关于违约金的约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次双方签订的补充协议为准。《补充协议书》签订后，东城帝华公司依据补充协议书约定按总房款的日万分之一点五的标准向吴会明支付了2017年11月1日之前的违约金30485元。2018年6月22日，东城帝华公司取得2号楼《分期竣工综合验收备案证明》，已具备合同约定的交房条件。因东城帝华公司未交付房屋，亦未支付剩余违约金，双方协商未果，为此诉至法院。 另查明，1.2018年12月20日，本院作出（2018）鲁0112刑初261号刑事附带民事判决，该判决公诉机关系山东省济南市历城区人民检察院，附带民事诉讼原告人系东城帝华公司、杨润丰、张丽娟、杨泽纯，九被告人系吴会明、安玉旺、陈旭、孙光磊、刘超、王乃俊、徐涛、王龙潭、张胜永。该判决认定吴会明等人煽动、组织、策划及积极参与打砸帝华鸿府售楼处，致使售楼处物品毁损，汽车被砸，三名执勤民警及多名东城帝华公司工作人员不同程度受伤，售楼处正常营业受到严重影响。吴会明犯聚众扰乱社会秩序罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年（缓刑考验期从判决确定之日起计算）。吴会明等九被告人共同赔偿附带民事诉讼原告人东城帝华公司经济损失328907.7元（365453元*90%）、杨润丰医疗费7393.95元（8215.50元*90%）、张丽娟医疗费1420.90元、杨泽纯医疗费3216.50元。 2.2018年5月24日，东城帝华公司作为另案原告对本案原告吴会明向本院提起诉讼，请求依法解除双方签订的涉本案商品房买卖合同，并办理网签备案撤销手续。该案经审理后本院于2019年8月28日作出（2018）鲁0112民初2579号民事判决，判决驳回了东城帝华公司的诉讼请求。后东城帝华公司不服上诉于济南市中级人民法院，济南市中级人民法院驳回东城帝华公司的上诉，维持原判决。后东城帝华公司向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2020年4月15日作出民事裁定书，裁定驳回东城帝华公司的再审申请。 本院认为，吴会明与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，吴会明依约履行了付款义务，但东城帝华公司未能在约定期限内交付房屋，其行为构成逾期交房违约。在此情况下，双方签订了《补充协议书》，该《补充协议书》系东城帝华公司在已经构成逾期交房违约的情况下与吴会明经自愿协商后签订，双方在《补充协议书》中对交房期限及违约金所作的相应调整，系其对违约后果的预期判断，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东城帝华公司在《补充协议书》签订后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，理应承担相应违约责任。故对吴会明要求交付房屋、协助办理房屋产权登记手续、支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。东城帝华公司主张逾期交房系施工期间政府多次发布停工文件所致，系不可抗力应予扣除，但并未提供施工单位的施工日志或政府直接向东城帝华公司下达的停工通知予以证实，故本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吴会明交付某府2号楼1单元501室房屋并协助吴会明办理房屋产权登记手续； 二、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴会明逾期交房违约金128615元（以556778元为基数，自2017年11月1日至2019年12月10日止，按日万分之三计算，556778元×0.3‰×770天）； 三、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴会明逾期交房违约金（以556778元为基数，自2019年12月11日至实际交房之日止，按日万分之三计算）； 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费5327元，由被告济南东城帝华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李   裕   辉 二〇二〇年四月二十三日 法官助理  李晓莉书记员宋秀玲