湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初12047号 原告：湖南达文西商业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦1807房。 法定代表人：雷丹，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:曾艳，湖南寻壹律师事务所律师。 被告：曾梦婷，女，1989年4月20日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 被告：章凡，女，1986年2月19日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。 原告湖南达文西商业管理有限公司（以下简称达文西公司）诉被告曾梦婷、章凡房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告达文西公司的委托诉讼代理人曾艳、被告曾梦婷、章凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达文西公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商业物业入场经营合同》，被告将合同项下的商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向原告交还；2、被告向原告支付已拖欠的租金136360（从2018年8月1日起至2019年9月30日止），并按合同约定的租金标准支付从2019年10月2日起至商铺实际交还之日止的租金；3、被告向原告支付因逾期支付租金所产生的罚息17457元（从2018年6月1日-2019年10月1日止），并按合同约定支付从2019年10月2日起至租金全部付清之日止的罚息；4、被告向原告支付赔偿金29220元（支付标准为三个月租金）；5、原告不予返还被告已缴纳的履约保证金；6、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告受北辰Ｂ2Ｅ2区商业街各业主委托，代理经营与管理商业街101间商铺。2018年8月2日，原告与两被告就长沙市开福区《凤凰汇》商业项目内编号为1层1049＋1050号商铺签订《商业物业入场经营合同》。合同约定被告租赁上述商铺用于其开设“咖啡＋鲜花＋法式简餐”。商铺租赁期限为2017年9月1日起至2021年12月31日止，两被告所租商铺第一年度月租金为9740元。以后每租赁年度的租金按合同约定的比例递增。租金支付方式为先付租金后使用，租金按月结算，按季支付。合同签订后，原告按合同约定将商铺交付给被告经营使用，而被告仅按合同约定缴纳部分租金，截止2019年10月1日尚欠租金136360元。原告多次以电话、函告等方式催促被告支付租金，但被告置之不理。根据合同约定被告未按时支付租金、物业费、水电煤气费等费用超过十五日的，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告曾梦婷、章凡共同辩称，在租赁商铺期间原告销售人员称，当时黄兴路没有通，年底会通，但相差了半年到第二年的9、10月份才通。当时一楼也在打官司，官司结束就会整体招商，但现在一楼仍然空置，对被告租的二楼也有影响。被告确实没有产生任何盈利，店开不了，而且也一直在与原告协商，也没有拒绝协商，包括起诉前也一直在协商。在中途没有开业的过程中也交过一次钱。还有大半年漏水的问题，原告说与开发商没有关系，从2019年4月至10月的租金，两被告是不承担的。因为开发商维修漏水修了半年时间，直至10月底开发商说没有正式漏水了被告才进场。门店从2017年9月装修花了20万元，是开发商一直承诺会改门头，维修漏水问题。另外，在合同中的第4条，原告有引进的商业，在被告经营3年内没有看到任何商业活动。综上，原告需要赔偿被告因漏水造成的损失。 根据当事人的陈述和经审查确认的商铺委托经营协议书、商业物业入场经营合同、收据、银行付款凭证等证据及庭审笔笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 原告系一家专业的商业地产全程整合服务商。凤凰汇商业中心街是其打造的商业服务项目，其以委托经营、租赁等合法途径从商铺产权人手中取得商铺经营权，再进行统一招租。为凤凰汇商业中心街的商铺招租，原告对外发送了《凤凰汇招商手册》，该招商手册对凤凰汇商业中心街地项目本身的位置及周边商业、超市、道路、酒店、居住人群及其他配套情况进行了介绍。位于长沙市开福区《凤凰汇》商业项目中的1层1049＋1050号（建筑面积）的商铺为《凤凰汇》商业中心街的商铺，该商铺1049号系案外人戴连柏购买，1050号系案外人蒋乐、谢运芝购买。原告与戴连柏、蒋乐、谢运芝签订《商铺委托经营协议书》，约定：戴连柏、蒋乐、谢运芝自愿将上述商铺委托给原告统一对外经营和管理。委托期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；委托期限内原告对戴连柏、蒋乐、谢运芝委托的商铺及其附属设施享有使用、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项。戴连柏、蒋乐、谢运芝同意不做任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。原告作为管理方与两被告作为经营方签订《商业物业入场经营合同》，合同约定：一、管理方将案外人戴连柏、蒋乐、谢运芝的上述商铺交给经营方用于经营，经营期限自交付2017年9月1日起至2021年12月31日止；二、管理方保证依法拥有该商铺的完整使用权，若有第三方对该商铺主张权利，一律由管理方自行处理；三、经营方应在工商部门核准登记的经营范围进行合法经营，经营方在该商铺经营“咖啡＋鲜花＋法式简餐”，未经管理方同意，经营方不得擅自改变经营范围；四、经营方经营的该商铺的经营月管理费为9740元（单价为135元／每平方米／月，面积为72.15平方米），首个经营月管理费为9740元，以后经营年度管理费递增比例：第一年单价为135元／每平方米／月，第二年单价为142元／每平方米／月，第三年单价为153元／每平方米／月，第四、第五年在前年基础上上浮不低于8%，最高不超过15%。第二年月管理费10245元，第三年月管理费11039元。该商铺应先付管理费后使用，管理费按月结算，经营方应于签订本商业经营合同之日一次性支付三个月管理费29220元给管理方，后续管理费按季度在每季度的末月28日之前支付，如逾期支付，经营方应从逾期之日按欠付管理费金额的日千分之五向管理方支付逾期付款罚息，直至付清全部欠付管理费为止；五、本合同签订前，经营方需支付29220作为定金，该定金自经营方进场装修之日起自动转为履约保证金。保证金由管理方在整个经营期间保存，本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，此保证金中的80%即23376元由管理方在十日内退还给经营方，但不计利息。剩余20%即5844元转为产品售后服务保证金，由管理方保管二个月，保管期满后无售后投诉，管理方在十日内退还经营方，亦不计息，如发生客户投诉，管理方应首先与经营方联系，经营方应即时妥善处理，如经营方不能妥善处理或丧失处理能力，则管理方有权处理，所发生的费用，由经营方承担，管理方可在产品售后服务保证金中支出；若经营方违反本合约各项条款之规定或未经管理方同意终止本合约，经营方承诺该履约保证金作为违约金全额支付给管理方；六、经营期内物业以及水、电、燃气等开通、使用、维护费用由经营方承担，并在接到物业、水、电等部门缴费通知5日内缴纳，如逾期支付按欠管理费违约的约定承担违约责任，其中物业费按每月325元向物业公司交纳；七、由经营方自行装修该商铺，但经营方需以书面形式事先通知管理方及物业，并附上图纸及说明，在经得管理方及物业同意后方可进场施工……经营方装修后该商铺的装饰装潢，在合同到期终止或因经营方违约管理方依法解除合同后，按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿；八、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更。合同未到期之前，双方均不得提前解除合同，管理方如有违约，需提前三个月通知经营方，退还经营方经营保证金，并根据经营方直接经济损失进行赔偿（经第三方评估进行赔偿）；经营方如有违约，需提前三个月通知管理方，管理方不予退还当期已支付未使用（按天计算）的管理费，不予退还经营方支付的本合同保证金，经营方还需向管理方支付6个月管理费的赔偿金，如赔偿金不足以弥补管理方的经营损失，经营方还应负责赔偿；九、如发生下列情况之一者，管理方有权终止合同：……（5）经营方未按双方约定如期支付管理费，拖欠管理费、物业费、水电煤气等费用超过15日的，管理方有权终止合同，收回该商铺，并没收保证金，要求经营方支付3个月的管理费作为对管理方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究经营方的其他法律责任。十、商铺及附属设施维修责任。该商铺主体结构部分发生非经营方或经营方顾客原因而损坏由物业负责进行维修并承担费用。如因经营方或经营方顾客原因损坏的，由经营方进行维修并承担费用。如造成损坏无法修复，经营方应做相应的经济赔偿，经营方装修改建部分的损坏由经营方负责维修并承担费用。双方还就销售和物业管理、争议约定诉讼管辖等事项进行了约定。合同签订后，被告于2017年8月2日向原告支付了至2017年11月30日的管理费29220元，并支付了履约保证金29220元，原告向被告交付了商铺由被告装修，装修完毕后至今。两被告于2019年6月份支付了20000元管理费给原告外，从2018年8月1日起拖欠原告租金至今。 庭审中，两被告向本院提交了聊天记录及视频，拟证明在合同履行过程中，因原告交付的门面漏水，严重时致使两被告在2019年4月至10月期间无法营业，且就租金减免一直与原告进行协商。原告对两被告主张的漏水事实予以认可，但认为门头房屋漏水的维修责任由开发商承担与原告无关。同时，原告主张其2018年8月至2020年2月期间的租金均按9740元/月主张，截至2020年2月29日的租金为185060元。以后的租金按合同约定履行。 本院认为，一、根据原告与涉案商铺产权人签订的《商铺委托经营协议书》，原告有将涉案商铺出租给他人并收取商铺租金的相关权利，本案合同中所称的管理费即租金性质； 二、原、被告签订的《商业物业入场经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金。根据合同约定，如被告欠租超过15日，原告有权解除合同。但考虑到原告交付给两被告的商铺，两被告投入了不少的资金进行装修，以达到经营的目的。但在合同履行过程中，因原告交付给两被告的商铺存在漏水的事实，故而影响了两被告在合同期间内的正常使用。现两被告使用商铺在合同期内，原告仅以两被告拖欠租金为由，而要求解除合同，有失公平。故本院对原告请求解除合同并要求两被告交还涉案商铺的诉请不予支持。但两被告因就租赁期间内使用的商铺向原告支付租金。 三、租金支付问题。两被告从2018年8月1日起，仅在2019年6月份向原告支付20000元租金后，未支付租金至今，原告请求被告支付租金的诉请，本院予以支持。根据合同约定的租金标准和支付时间，暂计算至2019年10月30日止的租金为198914元（2018年8月份的租金为9740元、2018年9月至2019年8月份的租金为122940元、2019年9月份的租金为11039元、2019年10月份的租金为11039元、2019年11月份的租金为11039元、2019年12月份的租金为11039元、2020年1月份的租金为11039元、2020年2月份的租金为11039元）。现原告就2018年8月至2020年2月份的租金均按9740元/月主张，即为185060元。原告的该项主张系对其自身权利的处分，符合法律的规定对此本院予以确认。审理中，两被告主张2019年4月至10月期间，因商铺漏水，对此原告予以确认。考虑到漏水给两被告店铺造成了一定的影响。从2018年8月至2020年2月期间的租金，本院酌情确认为150060元。剔除两被告于2019年已支付的20000元，截至2020年2月份的租金，两被告应向原告支付130060元。以后的租金按合同约定履行。综上，结合双方在合同履行过程中的各自行为，对原告主张的逾期支付租金产生的罚息及赔偿金本院不予支持。 四、关于原告主张的不予返还两被告已缴纳的履约保证金的问题。因双方合同未解除，合同继续履行。对原告的该项主张，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告曾梦婷、章凡在本判决生效之日起十日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司租金130060元（已计算至2020年2月29日），后续的租金在租赁期间内按合同约定的标准计算； 二、驳回原告湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费1975元，由原告湖南达文西商业管理有限公司承担975元，由被告曾梦婷、章凡承担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李益芳 二〇二〇年四月二十日 代理书记员  彭小波