云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终358号上诉人（原审被告）：杨生辉，男，1982年11月26日生，白族，云南省鹤庆县人，住云南省鹤庆县。委托诉讼代理人：杨仲禄，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨奇胜，男，1977年4月15日生，白族，云南省洱源县人，住云南省洱源县。委托诉讼代理人：卢启云，云南卢启云律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨生辉因与被上诉人杨奇胜房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨生辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审依据大理州中级人民法院（2018）云29民再9号民事判决书支持被上诉人的诉讼请求错误，未认真审查本案的基础法律关系，仅凭被上诉人的一面之词，把应属于民间借贷的法律关系认定为房屋买卖合同的法律关系，与本案事实不符；事实是上诉人需要资金故向被上诉人借款，双方借款约定的利息为月利5分，多次银行流水以及金额多了20万元不符合买卖关系的特征；本案是基于上诉人多次向被上诉人借款，在借款后无力偿还，而且敖家学申请强制执行，案涉房屋被法院查封后，被上诉人强迫上诉人书写的售房协议，期间被上诉人强迫上诉人把该房产作为抵押向信用社借款200万元归被上诉人使用；上诉人以263万元价格买入案涉房屋，不会以210万元的价格卖出，案涉房屋至今仍是毛坯房，被上诉人对案涉房屋的管理实际是为通过诉讼取得房屋而有意为之，本案基础法律关系认定错误，应当撤销一审判决，支持上诉人的全部上诉请求。杨奇胜辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。一审法院认定以下案件事实：杨奇胜于2014年7月至2015年2月期间分十次从其账号转账给杨生辉户头240万元。2015年5月15日，杨生辉与杨奇胜签订《售房协议》一份，内容为“经杨生辉杨奇胜两人友好协商达成一致，杨生辉将其个人名下位于大理感通别墅宾苑26号的房产以人民币贰佰壹拾万元（￥2100000元）的价格售给杨奇胜，房款先前已用网银转账及付现的方式全款付清、该房屋的过户费由杨奇胜承担无争议。此据出售方杨生辉（签字捺印），购买方杨奇胜（签字捺印）。”同日杨生辉向杨奇胜出具了《收条》一份。《售房协议》签订后，杨生辉向杨奇胜交付了房门钥匙。杨奇胜于2015年5月20日交纳了大理镇感通别墅宾苑26号2014年1月1日至2015年12月31日的物管费；2016年6月17日交纳了2016年1月1日至2016年12月31日的物管费；2018年3月9日交纳了2017年度的物管费。在2016年10月期间，杨奇胜申请物管公司解决了与26号院相邻的25号院发生的相邻土地纠纷问题。杨奇胜于2014年9月11日用杨生辉的大理感通别墅宾苑26号房屋所有权证和土地使用权证抵押，向大理市农村合作银行七里桥支行洱滨分理处办理了个人循环借款200万元，后该笔贷款于2016年5月18日本息一次性还清，但该笔抵押物尚未撤销抵押登记，抵押物未归还抵押人。另查明，2013年11月敖家学与杨生辉就该案涉房屋买卖达成一致，约定杨生辉向敖家学购房，价款为263万元。2013年11月12日，杨生辉办理取得了房屋所有权证以及土地使用权证。因杨生辉尚未向敖家学付清购房款，2014年8月5日出具给了敖家学43万元的欠条，并承诺于2014年8月15日还清，后双方产生纠纷诉至大理市人民法院。2015年6月30日，大理市人民法院作出（2015）大民二初字第242号民事判决书，判决由杨生辉支付给敖家学43万元并承担利息。后杨生辉未履行判决，敖家学于2015年11月27日向大理市人民法院申请强制执行，大理市人民法院于2016年5月19日作出大执字第730号执行裁定书，查封了被执行人杨生辉所有的位于大理市证号为“大国用第10348号”，面积为323.87㎡的土地一块。杨奇胜于2016年12月26日向大理市人民法院提出案外人执行异议申请，请求停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封。大理市人民法院经审查认为，对已登记的不动产，应当按照不动产登记判断权利人，执行中查封的不动产登记在杨生辉名下，杨生辉系该房屋、土地的权利人，杨奇胜的理由不成立，于2017年1月19日作出“（2016）云2901执969号”执行裁定书，驳回了杨奇胜的执行异议，杨奇胜对该裁定不服，上诉至大理州中级人民法院，大理州中级人民法院作出（2017）云29民终763号民事判决：驳回上诉，维持原判。杨奇胜向大理州中级人民法院申请再审，2018年9月6日，大理州中级人民法院作出（2018）云29民再9号民事判决，大理州中级人民法院再审认为：在大理市人民法院裁定查封杨生辉名下位于大理市证号为“大国用第10348号”，面积为323.87㎡的土地之前，杨生辉已将案涉的房屋和土地出售给杨奇胜，杨奇胜已经支付全部价款并实际占有管理，虽未办理过户登记手续，但购买人杨奇胜对此并没有过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，大理市人民法院作出的大执字第730号执行裁定书确有错误。案外人杨奇胜提出该房屋实际属其所有，请求停止强制执行并解除该房屋的查封的执行异议有事实及法律依据，原一、二审驳回杨奇胜的诉讼请求的判决认定事实及适用法律错误，应于纠正。案经合议庭评议并报经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项、第二百条第一项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、撤销大理州中级人民法院（2017）云29民终763号民事判决书；二、撤销大理市人民法院（2017）云2901民初615号民事判决书；三、撤销大理市人民法院（2016）云2901执969号执行裁定书；四、撤销大理市人民法院（2015）大执字第730号执行裁定书；五、不得对大理市房产进行查封。杨奇胜向一审法院起诉请求：1.依法判决确认原告杨奇胜对位于大理市的房产享有所有权，并责令被告杨生辉配合办理过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认为，关于案涉房屋售房协议的效力问题，根据法律规定，未进行物权登记仅产生物权不变动的效果，并不影响合同本身的效力。关于案涉协议签订情况，双方售房协议为有效合同，认定双方之间于案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于购房款支付情况，依查明的事实，原告于本案中已提交收据、银行流水记录证明其支付案涉房屋购房款的具体情况，本案现有证据足以证明原告在案涉房屋被查封之前已足额支付购房款210万元。关于房屋占有情况，依查明的事实，售房协议签订后，杨生辉向杨奇胜交付了房屋钥匙，且杨奇胜也已向物业公司交纳了案涉房屋的物管费，故可视为原告在案涉房屋被查封之前已实际控制、支配、利用房屋。关于过户登记情况，从协议履行情况看，原告已经足额付清购房款，履行其作为买受人的全部合同义务，且已实际控制支配案涉房屋。案涉房屋未过户至原告名下，系因敖家学申请执行另案生效判决致案涉房屋被查封，原告对此并不具有过错。故法院认为，案涉房屋非因原告自身原因未办理过户登记。大理州中级人民法院再审后作出（2018）云29民再9号民事判决，该判决生效后，现该套房屋已经具备办理过户登记的条件。本案中原告要求依法判决确认原告杨奇胜对位于大理市的房产享有所有权，并判令被告杨生辉配合办理过户手续的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：原告杨奇胜对位于大理市的房屋享有所有权，被告杨生辉于判决生效后三十日内协助原告杨奇胜办理该房屋的过户登记手续。案件受理费23600元，由被告杨生辉负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，关于杨奇胜、杨生辉之间是房屋买卖关系还是民间借贷关系的问题，根据再审、一审查明的案件事实，双方签订了售房协议，杨奇胜向杨生辉转账支付了购房款，并由杨生辉出具收条，杨生辉将房屋钥匙交付给杨奇胜，杨奇胜交纳物业费并处理邻里纠纷，以上情况表明杨奇胜依据售房协议已经实际占有使用案涉房屋，双方之间是房屋买卖关系并已经实际履行，杨生辉称与杨奇胜之间是民间借贷关系的上诉理由缺乏证据证实，本院不予支持。案涉售房协议有效，双方均应按照约定履行义务。杨生辉有义务协助办理案涉房屋的过户手续，但不动产物权的归属应以不动产登记为准，因此，一审判决确认杨奇胜对案涉房屋享有所有权不当，本院予以纠正。综上，杨生辉的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3027号民事判决；二、杨生辉于判决生效后三十日内协助杨奇胜办理大理市房屋的过户登记手续。一审案件受理费23600元、二审案件受理费23600元，由杨生辉负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年四月三十日法官助理刘国放书记员杨泽