山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3059号上诉人（原审被告）：山东景和置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕晓强，执行董事。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱莎，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张娟，山东欣杰律师事务所律师。上诉人山东景和置业有限公司因与被上诉人朱莎房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。山东景和置业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金（建筑面积98.67平方米×0.48元/平方米/日×逾期交房天数，逾期交房天数自2019年1月1日至取得竣工验收备案证明或实际交付之日止，再扣除因政府原因停工顺延的51天），该违约金数额以31574.4元为限或发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院没有认定因政府原因所导致的工期延误免责天数属于事实认定不清。原审中上诉人提交了一系列证据证实在涉案工程建设过程中，因政府及天气原因导致停工以致交房延期，尤其是同类案件经过济南市历城区人民法院及济南市中级人民法院审理已经生效，生效的判决中已经明确认定上诉人可顺延交房51天，为保证法律适用的统一性，原审法院在本案中未予认可该事实也没有作任何说理解释，所认定事实明显不当。二、原审法院在被上诉人没有任何证据证实已经发生实际损失的情况下，根据同类案件的评估结果计算被上诉人的损失，且直接以所计算的损失为基础上浮30%认定上诉人应支付的违约金属于认定事实错误，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中暂且不论是否应该支持拟制房租损失，无论如何不应该判令上诉人应该承担的逾期交房违约金为“以所计算的损失上浮30%。”三、原审法院将取得竣工验收备案证明和实际交付作为逾期交房时间的截止时间并列条件的没有法律依据，也与同类案件中认定的收房条件不一致。在同类案件中，原审法院均依据业主的实际收房时间认定了逾期交房的具体时间，并没有审查涉案房产的竣工验收备案情况。上诉人认为竣工验收备案证明仅是行政管理的一种措施，涉案房产达到了居住条件并交付给了业主，就应该视为已经交房完成，本案中上诉人积极向被上诉人交房且随时可以交房，也希望像相同情况的业主一样尽快收房入住。任何当事人均不能因为诉讼行为而获益。另外，需要说明的鉴于被上诉人依据商品房买卖合同针对开发商提起诉讼，本案案由确定为商品房销售合同更为适宜。朱莎未作答辩。朱莎向一审法院起诉请求：1.判令景和置业公司支付朱莎逾期交付房屋违约金10261.68元（自2019年1月1日计算至2019年3月6日，1578720×0.0001×65天）;2.判令景和置业公司以1578720元为基数自2019年3月7日起至实际交付经分期综合验收合格的房屋之日止，按照日万分之一支付违约金;3.判令景和置业公司支付逾期交付车库违约金4200元（21万×2%=4200元）；4.本案诉讼费、鉴定费由景和置业公司承担。庭审中朱莎明确请求为，要求景和置业公司按照已支付房款的2%支付逾期交房违约金。一审法院认定事实：朱莎（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2018年9月17日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：XXXX）约定：朱莎购买景和置业公司开发的XXXX号楼XXXX单元XXXX号房屋，该商品房建筑面积98.67平方米，合同总价款为1578720元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，朱莎按照合同约定向景和置业交纳了约定的购房款。景和置业公司（甲方）与朱莎（乙方）签订《地下停车场车位转让协议书》一份，约定：朱莎购买为编号XXXX号的车位，总价21万元，三、双方权利、义务：1、甲方应于2019年1月31日前为乙方办理该车位的正式使用手续。四、违约责任：1、甲方逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付该车位款项的万分之一的违约金（不可抗力因素除外），但违约金总额不超过合同总价款的2%，合同继续履行。协议签订后，朱莎支付了约定的车位价款。截至一审法庭辩论终结前，景和置业公司未按合同约定取得竣工验收备案证明，未达到合同约定的交房条件，涉案房屋及车位均未向朱莎交付。双方当事人争议的事实和证据如下：一、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？朱莎主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份、监理合同及施工合同复印件1份；2.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各1份。证据1、2拟证明因政府强制要求停工及天气原因，导致停工共计472天。其中因日气温超过37度、日降水量超过120毫米致使无法正常施工，停工20天；响应政府创城要求93天；政府举办大型停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警要求停工54天；2017-2018供暖季要求停工120天；2018-2019供暖季要求停工181天。3.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天，景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。4.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明因重污染天气需要施工工地停工的天数为51日，该数据已经执法人员核实且历城区政府也认可，并且重污染天气主要发生在秋冬季，该51天应为2016、2017年期间的政府因重污染天气要求建设工地停工的天数（含在证据1、2拟证明的472天中）。经质证，朱莎辩称对证据1中两份合同的真实性无异议，但两份合同及工程暂停令不能够证明景和置业公司的停工472天，因为工程停工令中表明对施工现场只是在某个高温时段暂时停工，并不是一整天都不能进行施工。且停工令中要求施工单位进行扬尘处理，但停工令没有显示施工单位处理扬尘工作完的复工时间。对《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件，朱莎辩称只能证实济南市人民政府办公厅对2017年-2018年扬尘处理的实施方案通知，并不是责令景和置业公司停工来进行防尘处理。如果景和置业公司按照文件中的要求进行处理是可以继续进行建设施工的。对于《济南市生态环境局》网上关于黄色预警信息的打印件的真实性不予认可，此证据只说明2015年某些天数济南的空气污染程度，但没有限制景和置业公司施工无法作为停工依据。对于《环保创城》网上打印件真实性不予认可，对景和置业公司所证明的停工51天也不予认可。经审查，一审法院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张一审法院不予认可。综上，合同约定的交房为2018年12月31日，逾期交房天数应为2019年1月1日至景和置业公司取得竣工验收备案证明并实际交付房屋之日止。二、景和置业公司是否存在逾期交付车位的事实？朱莎主张车位违约金是否合理？朱莎提供车位款收据及《地下停车场车位转让协议书》，证明其已经全额支付车位款，景和置业公司未在《地下停车场车位转让协议书》约定的期限（2019年1月31日）前交付车位，依据协议书第四条第1款的约定，景和置业公司逾期交付车位，应当向朱莎支付不超过车位总价款的2%的违约金。景和置业公司认为,《地下停车场车位转让协议书》第四条第一款约定，甲方逾期交付该车位的，自正式买卖合同签订的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金。而非自本协议约定的办理使用手续的时间，朱莎主张逾期交付车位违约金既无合同依据也不存在车位损失的事实，即使计算逾期交付违约金也应结合朱莎能够提供有效证据证明的实际损失来进行调减。一审法院认为，双方签订的《地下停车场车位转让协议书》约定，景和置业公司应于2019年1月31日前为朱莎办理该车位的正式使用手续。景和置业公司逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向朱莎支付逾期交付车位违约金。但双方截至一审法庭辩论终结前未签订协议中载明的正式的买卖合同，因此，车位的最后交付期限截至一审法庭辩论终结前未明确，朱莎现主张逾期交付车位违约金没有事实及法律依据。因此，一审法院对朱莎主张逾期交付车位的请求不予支持。另，一审法院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。一审法院认为，朱莎与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。朱莎已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向朱莎交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。本案争议焦点为：违约金标准确定。朱莎要求景和置业公司双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准，即按已付房款的2%支付逾期交房违约金。景和置业公司辩称该请求超出了朱莎的实际损失，要求予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，按照鉴定结论中的租金标准，损失数额为：0.48元/平方米/日×建筑面积98.67平方米×151天(2019年1月1日至2019年5月31日即一审法庭辩论终结前)=7151.6元，7151.6元×1.3=9297.08元。朱莎按照合同约定请求的违约金为1578720元×2%=31574.4元，该数额超出了实际损失的1.3倍，应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减。虽然计算至一审法庭辩论终结前朱莎实际损失低于合同约定的违约金限额，但景和置业公司的违约行为一直在持续中，故应按照租金标准上浮30%作为违约金计算标准，计算至景和置业公司取得竣工验收备案证明并向朱莎交付房屋之日，该数额以不超出朱莎主张的31574.4元为限。综上，判决：一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向朱莎支付违约金（建筑面积98.67平方米×0.48元/平方米/日×1.3×逾期交房天数，逾期交房天数自2019年1月1日至取得竣工验收备案证明并实际交付之日止），该违约金数额以31574.4元为限。二、驳回朱莎其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81元，由山东景和置业有限公司负担25元，由朱莎负担56元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院认为，山东景和置业有限公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。因迟延交付房屋给购房者造成的损失应以房屋租金为标准进行认定，因此一审法院以迟延交付期间房屋租金数额为基础对违约金进行调整并无不当。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”商品房竣工验收备案证明是认定商品房竣工合格的唯一有效法定证明文件，山东景和置业有限公司向朱莎交付房屋的最低标准应是其取得商品房竣工验收备案证明。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，故其应当在取得商品房竣工验收备案证明后向朱莎交付涉案房屋。现山东景和置业有限公司尚未取得商品房竣工验收备案证明且未向朱莎交付涉案房屋，故一审法院判决违约金截至山东景和置业有限公司取得竣工验收备案证明并实际交付房屋之日并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”山东景和置业有限公司提供济南市历城区人民政府官网的公告等证据，据此主张存在迟延交房的免责事由，但未提交施工单位的施工日志，监理单位的监理档案等证据证实具体实际的停工情况，仅凭政府公告、文件等证据不足以证明政府要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，其应承担举证不能的责任，因此一审法院对于山东景和置业有限公司主张工期延误的理由不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，山东景和置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人山东景和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年四月二十一日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗