湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初1603号原告曹卉，女，1981年11月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告陈定贵，男，1976年9月21日出生，汉族，住湖南省桃源县。原告曹卉与被告陈定贵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告曹卉请求本院判令：1、解除原被告在2018年11月10日签订的租赁合同；2、被告陈定贵支付自2019年11月1日起两个月租金2200元（直至租赁合同解除）；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈定贵答辩要点：1、原告曹卉提出卖房意图时，承诺将房屋租赁合同约定的租期顺延，买卖不破租赁。2、2019年11月份，在原被告双方对解除合同事宜未达成一致意见的情况下,原告曹卉要求次承租人江势红腾空房屋，在次承租人未搬离的情况下，原告曹卉私自让物业公司停水。房屋原用于经营麻将馆，因停水导致无法经营，造成的损失被告陈定贵可与原告曹卉协商或另案解决。3、2019年7月被告陈定贵将麻将馆交由江势红打理，2019年9月24日将麻将馆转租给江势红，并将江势红的微信、电话一并告知原告曹卉，曹卉知晓并默认，而且有收取房租。4、租赁合同是2018年11月签订，当时物业费的分摊没有明确约定，经营期间被告也从未收到物业处的催收和上缴物业费的信息。查明的事实根据当事人发表的诉辩意见，及举证、质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2018年11月10日，曹卉（甲方）、陈定贵（乙方）、长沙县泉塘金瑞房地产咨询有限公司（丙方）、湖南新环境地产经纪连锁有限公司（丁方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，曹卉将位于时代星城3-205房出租给陈定贵，租期为：2018年11月10日至2020年11月9日，房屋租金：每月1100元，房屋租赁押金1000元。租赁期内，除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋全部或部分转租给他人。合同期满或解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及陈定贵已承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给陈定贵。2、签订上述合同后，陈定贵交纳了1000元押金及交纳房屋租金至2019年11月1日止，之后未再交纳房屋租金。原被告双方均认可上述房屋系陈定贵用于经营麻将馆。3、陈定贵与案外人江势红签订《房屋转租合同》，该合同约定，陈定贵将上述房屋转租给江势红，租赁期限自2019年7月15日至2020年11月9日，租金按照转租时间收取，每季3300元（按每季度付给房东曹卉微信）。房屋押金1000元，由江势红支付给陈定贵，待租赁期满后，江势红凭押金条找房东曹卉退还押金1000元。该合同实际签订时间为2019年9月24日。4、2019年9月24日，曹卉（甲方）与案外人黄仕达、李莎（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定，甲方将位于长沙县长沙经开区时代星城3栋房屋出售给乙方。甲方已将该房屋出租（租赁期限至2020年11月20日，租金为人民币1000元，租赁押金为1000元，承租人已放弃优先购买权）。除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他购房款共计人民币（小写）808000元，2019年11月15日之前（过户网签后缴税前）支付首付款238000元，甲方同意乙方采取贷款570000元的方式支付剩余房款。甲乙双方定于甲方收到全部房款（除物业交割保证金外）后7日内正式交付该房屋。5、2019年11月5日，上述房屋转移登记至黄仕达名下。6、2020年1月3日，曹卉收到黄仕达、李莎的银行贷款570000元，涉案房屋转让款全部付清。二、双方当事人有争议的事实1、原告曹卉是否有权解除涉案房屋租赁合同。原告曹卉认为，被告陈定贵未按合同约定支付涉案房屋租金，原告曹卉有权解除涉案房屋租赁合同。被告陈定贵认为，原告曹卉私自将房屋出售给案外人，原告曹卉违约在先，其无权解除涉案房屋租赁合同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”之规定，2019年11月5日，上述房屋已转移登记至黄仕达名下，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，原租赁合同对陈定贵和新房主黄仕达继续有效。现原告曹卉主张解除房屋租赁合同，还涉及到新房主的利益，本院不予支持。2、被告陈定贵是否应向原告曹卉支付租金。原告曹卉认为，被告自2019年11月1日起未支付租金，曹卉对房屋采取断水措施的时间在2019年11月22日，是被告陈定贵违约在先，陈定贵应当向其支付欠付租金。被告陈定贵认为，在陈定贵不同意解除租赁合同的情况下，曹卉对涉案房屋采取了断水措施，陈定贵有权不向曹卉支付租金。本案认为，首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告曹卉将房屋交付给被告陈定贵后，被告陈定贵应当依约交付房租。根据原告曹卉提交的2019年9月24日微信聊天记录，被告陈定贵并未将其转租房屋的情况告知原告曹卉，只是表示麻将馆是交给其表叔进行打理。2019年10月的租金也是由被告陈定贵通过微信支付给原告曹卉，因此不能认定被告陈定贵转租的行为得到了原告曹卉的认可。其次，根据原告曹卉提交的报警电话记录显示，其因腾房事宜报警的时间是2019年11月22日，并于当日至物业公司停掉涉案房屋水源，在被告陈定贵对停水时间无其他证据佐证的情况下，本院认定停水时间是2019年11月22日。此时，被告陈定贵已经欠付租金。再次，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。原告曹卉与案外人黄仕达约定于曹卉收到全部房款（除物业交割保证金外）后7日内正式交付该房屋。房款于2020年1月3日付清，即原告曹卉应于2020年1月10日前向黄仕达交付房屋，故原告曹卉仅有权收取2020年1月10日前的房屋租金。被告陈定贵从2019年11月1日开始欠付租金，故被告陈定贵尚欠原告曹卉租金2566.67元（1100元/月×2个月+1100元/月÷30天×10天）。判决的理由与结果本院认为：一、涉案房屋产权已经转移至黄仕达名下，原告曹卉要求解除租赁合同的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。二、原告曹卉仅有权要求被告陈定贵支付2020年1月10日前的租金即2566.67元，故对于超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百六十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、限被告陈定贵于本判决生效后十日内向原告曹卉支付欠付房屋租金2566.67元；二、驳回原告曹卉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告曹卉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  钟文君二〇二〇年四月三十日书记员  李 毅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法律程序，全面、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。