山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋09民终290号上诉人（一审被告）：吕某，男，1984年5月1日出生，汉族，山西省岢岚县人，个体户，住岢岚县。被上诉人（一审原告）：岢岚县金达小额贷款有限责任公司，住所地：岢岚县居顺街5号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵某1，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某2，男，该公司员工。被上诉人（一审被告）：李某，男，1975年8月20日出生，汉族，山西省岢岚县人，个体户，判前住岢岚县岚漪镇居仁街政法巷12号，现山西省太原第二监狱服刑。上诉人吕某因与被上诉人岢岚县金达小额贷款有限责任公司、李某买卖合同纠纷一案，不服山西省岢岚县人民法院（2019）晋0929民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕某，被上诉人岢岚县金达小额贷款有限责任公司委托诉讼代理人赵某2到庭参加诉讼。被上诉人李某未到庭。本案现已审理终结。吕某向本院上诉请求：撤销原判，依法改判金达公司返还涉案房屋、支付上诉人使用房屋两年的租赁费用并且改判上诉人不承担违约金66000元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审查明的事实错误，上诉人不存在违约行为。原审认定上诉人隐瞒涉案房屋存在抵顶案外人的情形而要求上诉人承担违约责任，该部分事实不存在。根据房屋买卖合同第一条约定，房屋登记瘕疵金达公司知情，上诉人不应当承担违约责任。金达公司在实际占有房屋两年之后被案外人控制，应由其承担不利后果，上诉人亦不应因此承担违约责任。上诉人是代李某履行偿还义务，上诉人对李某抵顶他人并不清楚，仅凭李某的陈述认定该事实不妥；上诉人是替李某还债，应由其承担房屋权利瘕疵责任和违约责任。二、原审适用法律错误。上诉人占用房屋期间的费用应予以支付。岢岚县金达小额贷款有限责任公司辩称，根据李某的笔录内容可知，上诉人吕某对房屋抵顶案外人是知情的，根据合同违约责任的约定，上诉人明知涉案房屋存在权利瑕疵而与答辩人签订合同，应当承担相应的违约责任。请求支付两年房屋使用费的上诉请求没有依据，原判应当维持。岢岚县金达小额贷款有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令被告归还购房款220000元；2、判令二被告支付原告房屋买卖合同约定的违约金66000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月31日，被告李某向原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司借款200000元，约定利率以每月2%计算，借款期限为6个月，被告吕某自愿为该笔借款承担连带保证责任。2014年2月26日，被告吕某与被告李某夫妇签订《楼房买卖协议》，购买了被告李某所有的位于岚漪镇桃花洞北街北巷的集资楼地下车库（其中1间收银室、1间办公室归案外人郭某某所有）。在被告李某未能如期归还欠款，原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司要求被告吕某履行保证责任的情况下，被告吕某、案外人郭某某与原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司于2016年1月16日签订《房屋买卖合同》，将其座落于岚漪镇桃花洞北街北巷集资楼地下车库、收银室、办公室各一间以300000元的价格出售于原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司，其中案外人郭某某的收银室一间、办公室一间售价80000元，岢岚县金达小额贷款有限责任公司于合同签订之日交付案外人郭某某现款80000元，其余房产抵顶被告李某欠原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司借款本息220000元（被告吕某为该笔借款的保证人）。同日，被告吕某将原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司与被告李某之间的借款手续（借款合同、借款借据）及自己签订的《保证担保借款合同》抽回。因被告李某将同一套房产出售于案外人杨某1、杨某2形成一房二卖情形，案外人杨某1、杨某2于2018年1月23日带电焊工将房门焊死，致使原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司不能占有该房产。原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司遂向本院提起诉讼，要求吕某和郭某某返还购房款，并支付违约金。本院经审理认为岢岚县金达小额贷款有限责任公司与吕某、郭某某所订立的房屋买卖合同依法应予解除，岢岚县金达小额贷款有限责任公司付给郭某某的80000元购房款依法应予返还，其余购房款事实上只是岢岚县金达小额贷款有限责任公司与李某、吕某借贷纠纷的抵债行为，应另案处理。本院于2018年9月18日作出（2018）晋0929民初153号民事判决：1、解除吕某、郭某某与岢岚县金达小额贷款有限责任公司订立的房屋买卖合同；2、郭荣柱退还岢岚县金达小额贷款有限责任公司购房款80000元；3、驳回岢岚县金达小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。该裁判文书现已生效，原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司再次向本院提起诉讼，要求被告李某、吕某归还购房款220000元及违约金66000元。一审法院认为，因买卖合同产生的纠纷，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司与被告李某、被告吕某之间的借款合同关系因被告吕某履行保证责任，将其房产抵顶出售于原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司而消灭。但作为买卖合同的相对人被告吕某隐瞒事实在明知原李某名下本案争议房屋已抵顶予案外人杨某3、杨某2，且该房产并未办理产权登记的情况下仍然与原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司签订房屋买卖合同，同时双方约定“：…三、甲方（吕某）保证上述房地产权属清晰，无争议；五、违约责任：甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的；在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款。对已办理完的过户手续所产生的费用，甲方应全部承担，并向乙方支付总房款的30%违约金，乙方若违约，并向甲方支付总房款30%的违约金…”。签订合同后将该房屋抵顶上述借款并交付予原告方，后因案外人杨某3、杨某2将该房屋占有，现原告方无法对其购买的房屋使用所有，故在法院解除双方之间房屋买卖合同的判决已生效的情形下，依据相关法律规定，对于原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司要求被告吕某退还购房款220000元的诉讼请求，本院予以支持。根据法律相关规定，虽然原合同被依法解除，但双方所签订合同条款系双方真实意思表示，其违约条款系对合同违约的救济，且违约金金额并未超过国家禁止性规定，亦应当支持。纵观本案，被告李某将本案争议房屋一房二卖，其明知买卖行为违反国家法律的相关规定，明显存在过错，被告吕某与原告方签订房屋买卖合同，系抵顶归还被告李某名下借款，一切纠纷均系被告李某引起，故对于原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司请求被告李某退还购房款220000元及支付违约金，本院予以支持。判决：一、被告吕某、李某于本判决生效之日起十日内归还原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司购房款220000元；二、被告吕某、李某于本判决生效之日起十日内支付原告岢岚县金达小额贷款有限责任公司违约金66000元。案件受理费6760元，由被告吕某、李某负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：本案涉及的66000元违约金是否适当？根据山西省岢岚县人民法院（2018）晋0929民初153号民事判决书确认的事实，上诉人吕某与被上诉人岢岚县金达小额贷款有限责任公司所签订的房屋买卖合同中30%总房款的违约金约定事实清楚。李某、吕某在房屋存在权利瑕疵的情形下与多人约定抵顶欠款，致合同解除，且在（2018）晋0929民初153号民事案件一审宣判后，吕某未上诉，表明其对于该判决认可。上诉人吕某根据约定条款应当承担相应的违约责任，一审人民法院判决其承担违约责任并无不当。在房屋买卖合同中所抵顶的欠款为220000元，被上诉人金达小额贷款有限责任公司主张按照66000元计算违约金不违反法律和行政法规的禁止性规定。上诉人主张的返还房屋、支付房屋占用费，因其未提出反诉，且被上诉人资金220000元亦存在相应利息损失、上诉人因房屋存在权利瑕疵和另抵顶他人等情形，故一审人民法院不予支持并无不当。上诉人吕某在承担相关责任后，可依法另行主张权利。综上所述，上诉人吕某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由上诉人吕某负担。本判决为终审判决。审判长  王俊玲审判员  张胜利审判员  孙艳红二〇二〇年四月二十一日书记员  李 霞