浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终478号 上诉人（原审被告、反诉原告）：许学良，男，1972年4月27日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：叶帅帅，浙江鑫湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周碧瑶，浙江鑫湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：天台县赤城街道国赤社区居民委员会，住所地天台县赤城街道赤义村。 法定代表人：陈立明，该社区居民委员会主任。 委托诉讼代理人：徐国水，浙江徐星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐奇星，浙江徐星律师事务所律师。 上诉人许学良因与被上诉人天台县赤城街道国赤社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服天台县人民法院（2019）浙1023民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 许学良上诉请求：1、撤销天台县人民法院（2019）浙1023民初2154号民事判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定房屋实际占用费与应当返还的租金相互抵消，属于超出诉讼请求范围，严重违反法定程序。被上诉人的诉讼请求是要求上诉人支付欠付的租金与承担房屋实际占用费，未主张将房屋实际占用费与应当返还的租金进行抵消。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方签订的《房屋租赁协议》被认定无效后，被上诉人应将上诉人已支付的所有租金予以返还，而非直接与房屋占用费相互抵销。二、案涉房屋因未取得建设工程规划许可证，致使房屋租赁合同无效。上诉人虽实际使用了该租赁房屋，即使需要支付房屋占有使用费，也要结合实际占有时间、占用情况、一方获得的利益、双方的过错、恶意程度等综合因素进行处理，而非等同于无效合同所约定的租金标准。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)第34条规定，上诉人占有使用涉案房屋，而被上诉人收取租金后对租金也进行了占用，房屋的占有使用费与租金的利息可以抵销，对于已支付的租金，被上诉人应进行退还，且无权要求上诉人支付欠付的租金。综上，原审法院在案涉房屋属于违章建筑，且承租人无法正常使用该房屋的情形下，以全额租金为标准认定案涉房屋的占有使用费，属于认定事实错误。 天台县赤城街道国赤社区居民委员会答辩称，涉案房屋未取得建设工程许可证是实，原判以双方约定的房租的标准来认定房屋的占有使用费，符合法律规定。原判认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 天台县赤城街道国赤社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2012年5月31日签订的《房屋租赁协议》无效，被告立即腾退位于天台县赤城街道赤义村的综合楼；2、判决被告参照《房屋租赁协议》支付原告截至2018年11月30日之前尚拖欠的租金232238.37元（2017年度尚欠62067.5元、2018年度尚欠170170.87元）、违约金46447.67元，并自2018年12月1日起按月租金14890元的标准支付租金至实际腾退之日止；3、本案诉讼费由被告负担。 许学良向一审法院提出反诉请求：1、请求确认反诉原、被告于2012年5月31日签订的《房屋租赁协议》无效；2、请求判令反诉被告返还反诉原告支付的租金681350元并赔偿自每笔租金支付之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止的利息损失；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2012年5月31日，天台县赤城街道赤义村村民委员会与许学良签订《房屋租赁协议》一份，双方约定由天台县赤城街道赤义村村民委员会将村综合楼租赁给许学良使用，租期十年，从2012年12月1日至2020年11月30日止；租金第一、第二年计人民币140000元，第三年开始按每年递增5%计算租金，租金每年12月1日前一次性付清，若逾期每日追加违约金按千分之三计算。许学良承租后，用于经营流云筑茶餐厅并按约支付房租至2016年11月30日（2012年6月10日支付140000元、2014年5月28日支付140000元、2015年7月19日支付147000元、2016年7月24日支付154350元）。2017年度，许学良于2017年9月15日支付房租100000元，之后许学良未再支付任何款项。另查明，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证。天台县赤城街道赤义村已于2018年10月12日合并划入天台县赤城街道国赤社区。 一审法院认为，因案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，案涉房屋租赁合同应为无效，本诉原告可以要求本诉被告返还租赁房屋，故该院对本诉原告要求本诉被告腾退案涉房屋的请求予以支持。此外，基于承租人实际占有使用了租赁房屋，出租人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故本诉原告可以要求本诉被告参照双方签订的房屋租赁协议所约定的租金标准向本诉原告支付房屋占用期间的使用费。关于案涉房屋占有使用费的具体标准问题，根据双方合同约定，2016年12月1日至2017年11月30日应为154350＊（1＋5%）＝162067.5元，2017年12月1日至2018年11月30日的租金应为162067.5＊（1＋5%）＝170170.88元。按此计算，截至2018年11月30日，本诉被告应支付本诉原告的使用费应为162067.50＋170170.88元-100000元＝232238.38元，现原告主张232238.3元，该院予以准许；2018年12月1日至2019年11月30日的租金，根据约定应为170170.88＊（1＋5%）＝178679.42元（每月14889.95元）。之后的每年的租金仍可每年递增5%，但原告明确表示自2019年年度开始使用费不再增长，故自2018年12月1日之后，本诉原告可按照每月14889.95元的标准要求本诉被告支付房屋占用使用费至本诉被告实际腾退房屋之日止。至于原告主张的46447.67元违约金，因案涉合同无效，该请求缺乏依据，该院不予支持。就本案反诉部分，该院认为反诉原告第1项要求确认本案当事人双方于2012年5月31日签订的《房屋租赁协议》无效的请求，符合法律规定，该院予以支持；因合同无效，故反诉原告可以要求反诉被告返还已经收取的租金681350元。但是按照本案本诉原告的诉讼请求内容来看，本诉原告在本诉中主张的房屋占有使用费实际已扣除了应当返还的租金，本诉原告实际上已经提出以房屋实际占用使用费与应当返还的租金相互抵销，该抵销符合法律规定，该院予以准许，故该院对反诉原告要求反诉被告返还租金的请求不予支持。至于反诉原告所提出的租金的利息损失，因案涉合同无效，且反诉原告所主张的租金与应付的房屋占有使用费相互抵消后，不存在租金的利息损失问题，该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、确认天台县赤城街道赤义村村民委员会与许学良于2012年5月31日签订的《房屋租赁协议》无效。二、限本诉被告许学良在本判决生效之日起三十日内腾退位于天台县综合楼。三、限本诉被告许学良在本判决生效之日起十日内支付本诉原告天台县赤城街道国赤社区居民委员会截至2018年11月30日的房屋占有使用费232238.3元及之后的房屋占有使用费，之后的房屋占有使用费按照每月14889.95元的标准算至本诉被告许学良实际腾退案涉房屋之日止。四、驳回本诉原告天台县赤城街道国赤社区居民委员会要求本诉被告许学良支付46447.67元违约金的诉讼请求。五、驳回反诉原告许学良要求反诉被告天台县赤城街道国赤社区居民委员会返还租金681350元并赔偿利息损失的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人许学良提交仙居县公安消防大队的行政处罚决定书四份和临时查封决定书一份，拟证明承租期间房屋无法通过消防安全检查，导致上诉人经营场所无法正常营业的事实，认为不应当按照租金约定支付房屋占有使用费。被上诉人天台县赤城街道国赤社区经执政认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不属于新证据范畴。本院认证认为，上述证据均形成于一审判决审理之前，被处罚人等处的落款均为空白，且无法证明上诉人可以不按照租金标准进行支付房屋占用使用费的事实，本院均不予认可，对上述证据的证明力均不予确认。 本院审理认定的事实与一审法院审理认定的事实一致。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审判决认定双方签订的房屋租赁协议无效并无不当。另外，该解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。上诉人自协议签订后支付房租至2016年11月30日，2017年度已支付房租100000元，被上诉人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原判予以支持，亦无不当。本案上诉人支付的房租即为房屋的占有使用费，其尚未付清房屋的占有使用费，不存在被上诉人退还房租的情形。故对上诉人认为案涉房屋的占有使用费可与被上诉人占用上诉人已付租金的利息相互抵销的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，许学良的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6230元，由上诉人许学良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇二〇年四月二十八日 代书记员 包菲菲 -8- -7-