辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执复65号复议申请人（异议人、被执行人）：陈奎义，男，1957年9月10日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：卫国庆，沈阳市大东区辽沈法律服务所法律工作者。申请执行人：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市和平区市府大路200甲3号。负责人：莫成军，该行行长。委托代理人：孙琦，女，1987年8月15日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。被执行人：曹敏，女，1958年12月4日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。复议申请人陈奎义不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异836号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。沈阳市和平区人民法院在执行申请人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被申请人陈奎义、曹敏金融借款合同纠纷一案中，异议人陈奎义于执行过程中提出书面异议称，1、请求法院中止执行（2019）执恢504号执行案件的执行；2、请求法院严格依照法律规定另行委托其他房屋评估机构，重新评估异议人的房屋价格。事实理由：因金融借贷合同纠纷，申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行依据（2019）辽0102民初5802号民事判决书将异议人陈奎义申请到和平法院强制执行。案于2019年6月18日恢复了执行。恢复执行后，和平法院执行局未经市法院摇号委托辽宁中资房地产土地评估有限公司对异议人名下的门市房进行了评估，并出具了辽中资房评（2019）字第1075号房地产估价报告。该报告对陈奎义名下位于沈阳市××南区（报告书中错××）营城子××号x门建筑面积为：296.22平方米的门市房作出了与市场价格不相符的估价。异议人针对《房地产估价报告》和《房地产估价报告复议申请复函》中存在的严重违背法定程序，没有真实、客观、准确、公正、规范的作出房地产估价，异议人曾提出申诉。现就执行行为和不合法的评估报告依法提出执行异议，理由如下：一、关于《房地产估价报告》采用的估值法和估价依据不合理，造成被评估对象价值严重贬值。该评估报告称按照评估方位采用的是价值类型和估价方法评估，但是对案涉门市房屋的评估完全背离实际价值，使被评估门市房价值严重贬值，评估结果单价仅为人民币7185元/平米。可是该估价对象是门市房，估值价格甚至连被评估对象所在区域住宅的均价都不到，相当于该房屋十年前的价格，这与沈阳房地产区域的门市房价格的现实状况严重不符。二、该案涉评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服，未体现出客观、公证、真实、准确的原则，房屋估价不符合该区域价值。评估报告的评估依据附件五中，除了只有被评估对象的“可比案例位置图”该份资料外，没有关于浑南区该周边房屋市场价格的比较和对比信息的任何数据，评估机构作出的对被评估对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现机构对周边地产价值判断的数据依据。三、评估对象的实际价格、价值未能真正反应。该评估队形房产的所在区域由原来的沈阳市东陵区早已经城市总体规划，规划为沈阳市浑南区，评估报告中却还写成东陵区。该评估房屋现地处沈阳市房地产升值最具潜力的浑南区，而且该房屋的营城子地区还是浑南区的自贸区范围，极具房地产投资价值。四、辽宁中资房地产土地评估有限公司于2019年7月30日出具的《房地产估价报告复议回复函》更是敷衍了事，纵观两页内容没有做出充分合理的解释与说明，丧失了最基本的责任心与公信力。执行法官据此显失公证评估结果进入拍卖程序，执法不公，不能以理服人。五、执行法官依据既不合法又不合理的《房地产估价报告》价格进行房屋拍卖，于法相悖。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖公证的若干规定》法释（2011）21号第三条：“人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。高级人民法院或者中级人民法院可以根据本地实际情况统一实施对外委托”。第八条：“人民法院对其委托的评估、拍卖活动实行监督。出现下列情形之一，影响评估、拍卖结果，侵害当事人合法利益的，人民法院将不再委托其从事评估、拍卖公证。涉及违反法律法规的，依据有关规定处理（1）评估结果明显失实；（2）拍卖过程中弄虚作假、存在瑕疵”之规定也应当重新委托评估。综上所述，辽宁中资房地产土地评估有限公司出具的辽中资房评（2019）字第1075号《房地产估价报告》，评估报告作出的依据不合理、不充分，估价人员凭空捏造价格数据、严重不负责任，已经严重违反客观性、公正性的评估原则，损害了异议人的合法利益。因此，为维护异议人的合法权益，依据《民事诉讼法》第二百二十五条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第（一）、（三）项，第十一条，第十二条的规定，异议人特提出执行异议申请，请和平法院公正审查，予以认真审核，依法认定该评估报告无效，并依法重新选定评估机构进行评估。终止正在进行的拍卖程序，避免给异议人造成无法弥补的损失。申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行答辩称，1、“东陵区”还是“浑南区”的问题只能根据房档上写的地址为准，具体是哪个区不会影响评估价值；2、2019年9月24日也就是第一次拍卖时，该房产有1900多次围观，但是最后流拍了，市场的需求和市场的价格不像异议人想的那么高，只能按照现在的市场价值来评估，不能按照未来的价值来评估；3、异议人提出异议主要是防止申请执行人实现债权，他本身也有迟延履行金的损失。综上，我方对评估报告没有异议。执行法院查明，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告陈奎义、曹敏金融借款合同纠纷一案，该院于2017年6月22日作出（2017）辽0102民初5802号民事判决书,判决“一、解除原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告陈奎义、曹敏于2015年3月30日签订的《个人房全通贷款借款合同》及2016年3月29日签订的《借款展期协议书》；二、被告陈奎义、曹敏于本判决生效后10日内一次性偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行借款本金1800000元，利息、罚息、复利合计44795.99元，总计1844795.99元（截止至2017年3月22日），并自2017年3月23日起按《个人房全通贷款借款合同》及《借款展期协议书》约定的计息办法给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至实际结清之日止；三、若被告陈奎义、曹敏逾期给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告陈奎义名下位于沈阳市××××号x门，建筑面积296.22平方米房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿”。判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行向该院申请强制执行，执行案号：（2018）辽0102执968号、（2019）辽0102执恢504号。本院于2018年2月2日作出（2018）辽0102执968号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人陈奎义名下位于沈阳市××××号1门建筑面积296.22平方米的房产，查封期限三年，从2018年2月5日至2021年2月4日。本院2019年5月10日作出（2019）辽0102执恢504号执行裁定书及公告，拍卖该查封房产并限期腾房。再查明，执行过程中，执行法院依法委托辽宁中资房地产评估有限公司对涉案房产进行评估。该评估公司于2019年7月12作出《涉案房地产处置司法估价报告》，陈奎义于2019年7月29日对估价报告提出异议，该评估公司于2019年7月30日复函，报告内容没有改变。执行法院认为，异议人陈奎义针对执行过程中房地产估价报告有异议，进而要求重新评估、中止房屋的拍卖执行。经审查，该院委托有鉴定资质的评估机构辽宁中资房地产评估有限公司进行拍卖前的房产评估，符合法律规定。异议人陈奎义认为评估报告采取的估值法和估价依据不合理未能反应评估对象的实际价格等主张，已经在评估报告作出后提出复议申请，后该评估公司复函保持原估价结果。故此，对于评估报告的复议程序已经完成。异议人要求法院另行委托其他房屋评估机构，重新评估异议人的房屋价格的请求，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中异议事项审查范围，故对该异议请求，该院不予审查。异议人以估价报告不客观、不合理、不公正，要求重新评估鉴定为由要求中止房屋拍卖的请求，没有法律依据，该院不予支持。执行法院于2019年12月2日作出（2019）辽0102执异836号执行裁定，驳回异议人陈奎义的异议请求。陈奎义不服，向本院申请复议。请求：1、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异836号执行裁定书；2、中止对复议申请人的房屋拍卖执行；3、严格依照法律规定另行委托其他房屋评估机构，对复议申请人所有的房屋价值进行重新评估；4、请求保留复议申请人陈奎义和妻子曹敏工资帐户中的城市居民最低生活保障费用。本院对执行法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条的规定，人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。本案中，现有事实证据显示，执行法院依法委托有评估资质并符合相关规定的评估机构对案涉房产进行评估，在此前执行法院未提前通知双方当事人到场，程序上确实存在不完备的情形，依法应予纠正，但该程序上的不完备，并不必然产生影响法院选择评估机构效果的效力，除非当事人提出充足证据证明未通知当事人到场产生了影响评估结果公正的后果，一般不宜以此为由重新进行评估。复议申请人以该项理由要求重新评估，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”根据上述法律规定，在有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情况下，重新评估才具备必要条件。本案中，复议申请人以评估价格过低为由，请求重新评估的事项不符合重新评估的法定情形，因此不具备重新评估的前提条件。另外，在拍卖过程中，鉴定报告的结论仅为拍卖的价格参考，其真实价值最终仍需经过拍卖的市场检验。关于复议申请人提出的保留复议申请人陈奎义和妻子曹敏工资帐户中的城市居民最低生活保障费用的复议事项。因本案房屋尚未拍卖成交，成交金额尚未确定，因此，执行法院尚不具备对房屋拍卖款项作出分配的前提条件。结合复议申请人的该项请求未在异议程序中提出，而系直接提出的复议事项，故本院对此不予审查。综上，复议申请人的异议理由不能成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人陈奎义的复议申请，维持沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异836号执行裁定。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长  钟 洁审 判 员  史永成代理审判员  高 聪二〇二〇年四月八日法官助理陈倩书记员李春蕊