广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初2315号原告：深圳市卓悦创联投资管理有限公司（反诉被告，以下统称原告），住所地深圳市南山区粤海街道高新南七道深圳软件园T3栋412，统一社会信用代码：914403003119763342。法定代表人：蒲曾禹，总经理。委托诉讼代理人：周斌，广东商达（福田）律师事务所律师。被告：深圳大医文化传媒有限公司（反诉原告，以下统称被告），住所地深圳市南山区粤海街道高新北六道38号绿创云谷大厦一楼1009室，统一社会信用代码：9144030009368317XD。法定代表人：江娜。委托诉讼代理人：柯贤凡，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告深圳市卓悦创联投资管理有限公司（以下简称“卓悦公司”）诉被告深圳大医文化传媒有限公司（以下简称“大医公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告于法定期限内提起反诉，本院依法予以受理并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人周斌，被告的委托诉讼代理人柯贤凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告订立的《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠的房租873600元（人民币，下同，暂计算至2018年12月14日）、水费5000元、物管费83200元（8元/平方米）；3、被告承担违约金365633元（暂按90天计算违约金）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月22日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定：被告承租深圳软件园T3栋403、408单位的房屋，月租金218400元，租金每年递增6%。合同订立后，原告向被告交付了房屋。被告支付了押金436800元，以及一个月的房租218400元，截止到2018年12月14日，没有支付任何费用。原告多次联系被告及其工作人员崔俊龙，要求支付租金等费用，但被告一直推脱，拒不支付。无奈之下，原告依据法律相关规定，起诉至人民法院，请法院支持。被告辩称：1、原告无权请求法院解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。根据原告提供的录音，原告自称其已经发出解除通知，那么对于原告而言，自其发出解除通知时起，合同已因其违约解除而不再履行。2、关于租金：因为第三方融法通主张涉案房屋自2019年9月9日以后的承租权，以及在被告请求原告排除妨碍期间，原告强行收回租赁房产，导致被告无法有效使用房屋，被告有权也无需支付租金。关于水费、物管费：因原告违约导致被告无法使用房屋，无需支付租金，更无需支付水费及物管费，同时原告也没有提供证据证明存在拖欠水费、物管费，以及该等金额如何得出。3、原告违约超期租赁，第三人主张承租权。协商阶段，原告强行收回房屋导致被告无法使用租赁房屋，后原告又单方违约解除合同。原告违约导致本次纠纷，被告无需支付违约金，相反原告应当依据合同向被告支付违约金，以弥补被告损失。4、对诉讼费的判决是法院的职权，由法院在本案判决结果的基础上依法裁决。5、被告违约导致本次纠纷，具体违约行为如下：（1）以欺诈的方式骗取被告签订《房屋租赁合同》，超期出租（原告不具有2019年9月9日以后的承租权），第三人融法通主张该日期后的承租权，被告无法有效使用租赁房产。（2）原告在被告请求其排除妨害期间，单方收回出租房产，导致合同彻底无法履行。被告有权不付租金,根据《合同法》第二百二十八条，因融法通公司主张权利，且原告单方违约收回出租房屋，导致被告无法使用房屋并遭受巨大损失，被告有权不付租金。原告应当向被告承担违约责任，因原告以欺诈方式骗取被告签订《房屋租赁合同》，未交付合格物业，根据《合同法》第四十二条、第一百一十条，原告应当向被告承担违约责任。被告向本院提出反诉请求：l、原告退还被告押金436800元，并支付押金的占有使用费至实际清偿之日，暂计18311.63元（以押金为本金，银行同期贷款利率4.9%，自2018年7月23日计算至实际清偿之日，现暂计至2019年5月27日）；2、原告支付违约金436800元；3、原告承担本案诉讼费、公告费、财产保全费、出具保函费等费用。事实和理由：2018年6月22日，原告与被告签订了《深圳市房屋租赁合同书》。该合同约定如下内容：原告将位于深圳市南山区××软件××、408单位的房屋（以下简称“租赁房产”）出租给被告；租用期限自2018年7月15日至2021年7月14日；月租金总额为218400元。后被告如期向原告支付押金436800元及第一个月租金218400元。2018年7月27日，被告发现第三人深圳市融法通信息咨询有限公司（以下简称“深圳融法通”）张贴在租赁房屋上的声明。该声明表示“深圳融法通已取得了租赁房产自2019年9月10日起未来5年的房屋租赁经营权。现有承租人对该部分物业的租赁到期日为2019年9月9日，超出该期限的出租行为属无权处分，并将于2019年9月10日对上述物业内的物品强制清理或提存处理”。随即被告向原告发出了询证函，要求其提供与房屋产权所有者的有效合同证明，但未得到原告有效回应。后被告多次与原告沟通，并于2018年10月22日向原告发送了《告知函》，再次要求排除妨害，向本公司交付满足《租赁合同》约定及满足租赁期限的租赁场地。2018年11月3日，被告前往租赁房产，发现租赁房产有第三方施工人员，获知原告早已将租赁房产违法租赁给深圳晃洲实业发展有限公司（以下简称“深圳晃洲”），且自2018年10月25日开始原告和深圳晃洲就已经让广东齐创建设有限公司（以下简称“广东齐创”）入场进行施工。据租赁房产物业高新园园区物业工作人员房冬梅的回复，原告和深圳晃洲系同一家公司。综上所述，原告已经严重违约，通过欺诈手段骗取原告签订《房屋租赁合同》，不交付合格物业，又将租赁房产违法租赁给第三方，已致使被告遭受严重损失。原告恶意超期出租，欺诈占用被告的房屋，且在被告发现后，非但不想办法解决，反而单方违约夺回租赁场地，其行为已构成欺诈，骗取被告支付租赁和押金，侵害了被告的财产权益，应当进行赔偿。原告针对被告的反诉辩称：1、被告应当按照合同约定支付租金873600元，水费5000元，物管费83200元（每平米每月8元）。自2018年6月22日签订房屋租赁合同后，原告将诉争房屋交付给被告，截至2018年12月，已经过6个月，但被告仅支付一个月租金。按照相关法律规定和合同约定，实际承租期间，被告应当支付租金。双方订立的《房屋租赁合同》补充条款第五条约定水费每月1000元，计算至起诉时，历时五个月，被告应支付水费5000元。2、被告严重违约，致使合同目的不能实现，原告有权解除合同，被告应当承担违约责任，向原告支付违约金365633元（暂按90天计算），原告有权不予退还房屋租赁押金。如前所述，被告承租诉争房屋，不按照合同约定支付租金，以自己的行为表明不履行支付租金义务，致使原告收不到租金长达4个月，订立合同的目的不能实现，应当依法解除该合同。双方订立的《房屋租赁合同》第十四条第（二）3项约定，每逾期一天，按照租金总额的万分之五向甲方偿付违约金。计算至开庭之日，逾期282天，违约金为1176444.62元，远远超出了起诉状请求的违约金数额。双方订立的《房屋租赁合同》第十四条第（二）4项约定，租赁期内未经原告同意，中途擅自退租的，押金不退。在租赁合同履行期间，被告以自己的行为不支付租金，应认定为退租行为，原告有权不退还押金。3、被告不享有不安抗辩权，其拒不支付房租的行为，应认定为严重违约行为。本案在案证据表明，原告享有诉争房屋的租赁经营权截至2032年9月9日和2034年1月1日。被告仅依据融法通公司的所谓声明和报纸公告，在没有确切证据的情况下，擅自拒付租金，构成严重违约。依据《合同法》第六十八条第二款规定，应当承担违约责任。4、被告的反诉没有事实和法律依据，应当驳回。如前所述，被告反诉所依据的事实，完全是其提前组织剧本，与融法通公司左右手配合，自导自演的行为。这些行为不应受到法律的保护。依据《民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十八条，《民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条的规定，其实施的订立房屋租赁合同行为，不具备民事法律行为生效要件，应承担无效法律行为后果。其实施的拒不支付租金行为，缺乏合法有效基础，应承担违约责任。其实施的反诉行为，缺乏事实依据和法律基础，应当驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：深圳市南山区高新区科苑路东白石路北高新技术工业村T-3厂房T3A4-b、T3B4-a于2004年4月20日登记在深圳市巨龙科教高技术股份有限公司（以下简称“巨龙公司”）名下。2014年9月10日、2015年12月4日，巨龙公司（甲方）与卓悦公司（乙方）分别签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将高新技术产业区南区T3栋4楼东北角（建筑面积582平方米）、东南角（建筑面积620平方米）出租给乙方，租赁期限分别为2014年9月10日至2019年9月9日、2016年1月1日至2019年9月9日，最后一年租期的租金为每月每平方米104.1元。2017年1月21日，双方签订两份《房屋租赁合同补充协议书》，约定：因甲方急需资金周转，乙方同意在甲方给予租金优惠的前提下一次性先行支付剩余租期租金，乙方于签订本补充协议书之日起3日内支付2017年8月1日至2019年9月9日期间共25个月的租金，租金调整为每月每平方米52元；若乙方未按本补充协议书支付提前收租期的租金，则本补充协议书解除，有关租赁及租赁价格按原《房屋租赁合同》执行；及其他内容。当日，双方还签订了两份《补充协议》，约定：鉴于甲方急需资金周转、乙方有意延长租期，将租赁期限变更为18年，即东北角租赁房屋为2014年9月10日至2032年9月9日，东南角租赁房屋为2016年1月1日至2034年1月1日，乙方于本补充协议签订之日起5日内提前向甲方支付2019年9月10日至2024年9月9日共60个月的租金，租金按照每月每平方米50元的价格，如乙方未按约定提前一次性支付上述60个月的租金，则乙方需配合甲方将相应租期的物业租赁经营权转让给意向第三方，以满足甲方的资金回笼需求，如无意向第三方承接，则本条租金优惠条款无效，相应租期租金价格按照每月每平方米100元执行，乙方不对未提前一次性支付上述60个月的租金承担违约责任。2017年8月24日，卓悦公司（甲方）、巨龙公司（乙方）、深圳市融法通信息咨询有限公司（丙方，以下简称“融法通公司”）签订两份《房屋租赁合同概括转让三方协议》，约定：因甲方未按照甲乙双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议（下称“原协议”）一次性先期支付上述60个月的租金给乙方，甲方拟将原协议项下2019年9月10日至2032年9月9日期间（东北角租赁房屋）、2019年9月10日至2034年1月1日期间（东南角租赁房屋）的租赁经营权转让给丙方，经三方协商，自本协议签订之日起，甲方将其在原协议项下上述期间的全部权利义务概括转让给丙方，乙方同意该概括转让，三方均不得以任何理由撤销本次转让；2019年9月10日之后的租期内，丙方取代甲方，原协议中的乙方变更为融法通公司；丙方仅对上述期间的经营负责，甲乙双方此前发生的任何纠纷与丙方无关；丙方概括受让上述期限的全部权利义务并提前支付2019年9月10日至2024年9月9日共60个月的租金给乙方后，丙方合法享有租赁物业上述期间的租赁经营权，甲方不得以任何理由对抗丙方的租赁权；丙方应在2019年9月10日前向乙方支付履约保证金。2018年6月22日，卓悦公司（出租方、甲方）与大医公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区××软件××、408单位的房屋出租给乙方使用，租赁用途为办公，租赁房屋面积共计2080平方米，租赁场地实际使用面积按照合同约定建筑面积的50%计算；租赁期限自2018年7月15日至2021年7月14日；甲方应自合同签订起5日内将租赁房屋交付乙方；月租金218400元，租金每年递增6%；2018年7月15日至2018年8月14日为免租期；乙方应于2018年6月25日前交付首期租金218400元，于每月1日前支付租金；水费每月1000元；甲方交付房屋时可向乙方收取租赁押金436800元；甲方向乙方返还租赁押金的条件为合同期满，乙方各项费用已结清；甲方未按合同约定的时间交付房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按合同租金总额的万分之五向乙方偿付违约金，逾期超过15天则视甲方不履行合同，乙方有权解除合同，返还押金，甲方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；在租赁期限内，甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应退回押金，并按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方拖欠租金的，每逾期一天，乙方应按合同租金总额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30天，则视乙方不履行合同，甲方有权解除合同，押金不退，乙方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，押金不退，若造成甲方损失的，乙方还应负责赔偿；及其他内容。合同签订后，大医公司向卓悦公司支付了租赁保证金436800元、首月租金218400元。卓悦公司称其于2018年6月22日向大医公司交付了租赁房屋，大医公司不予认可，主张卓悦公司于2018年7月20日才交付租赁房屋，并提交了微信聊天记录以证明2018年7月19日卓悦公司还在清理房屋。2018年7月27日，融法通公司向租户作出声明，称其已取得T3栋4楼东北角部分和东南角部分物业（具体为本栋4楼403、408单位）自2019年9月10日起未来5年的租赁经营权，并已向巨龙公司支付了未来5年的全部租金，其对该物业有特定用途，暂不考虑对外出租，现有租户的租赁期限至2019年9月9日，超出期限的出租行为属无权处分，其将于2019年9月10日对物业内的物品强制处理。当日，大医公司向卓悦公司发函询证，要求卓悦公司提供其与房屋产权所有者的有效合同证明，确保大医公司承租合法、利益不受损害。2018年9月6日，大医公司工作人员询问卓悦公司时任的法定代表人吴俊松有无解决办法，吴俊松表示没有办法。2018年9月10日，卓悦公司向巨龙公司、融法通公司、崔俊龙等作出《就限期达成补充协议的函》，称：三方已经签订《房屋租赁合同概括转让三方协议》，就租赁经营权的转让价款数额及支付方式，上述三方协议没有约定，卓悦公司多次要求达成补充约定被拒，现要求各方于2018年9月12日18时前与卓悦公司协商。崔俊龙于2018年9月12日签收该函。2018年9月20日，卓悦公司作出《解除通知》，通知巨龙公司、融法通公司、崔俊龙等如下内容：卓悦公司自2017年开始一直与各方就T3栋4楼的房屋租赁经营权转让价款的数额和支付方式积极接洽，但融法通公司一直不予回复也未支付转让款，意图无偿获得租赁经营权，违反了合同法基本原则，故通知各方解除《房屋租赁合同概括转让三方协议》。2018年10月18日，融法通公司向卓悦公司作出《关于对解除通知的回函》，称：卓悦公司转让相应租期的租赁经营权系未一次性向巨龙公司支付60个月租金的约定救济方案，融法通公司向巨龙公司支付60个月租金后即享有租赁经营权，其取得租赁经营权并不以向卓悦公司支付转让费为条件，三方协议已经履行完毕，也即巨龙公司已经与卓悦公司解除了2019年9月9日之后的租赁关系，而融法通公司取得了该日期之后的承租权，卓悦公司无权解除三方协议。2018年10月23日，大医公司向卓悦公司送达告知函，要求其排除妨害、交付符合租赁期限的房产。大医公司提交了施工许可证、施工巡查签到表、重大安全风险告知书、用户装修申请表、建设工程消防设计备案表等证据，以证明：深圳晃州实业发展有限公司（以下简称“晃州公司”）、广东齐创建设有限公司（以下简称“齐创公司”）自2018年10月23日就开始进行消防设计备案、装修申请，随后开始在涉诉租赁房屋进行施工，施工许可证载明的施工期限始于2018年10月26日；以上事项全程均为王鹏具体负责，而王鹏为卓悦公司员工，卓悦公司在装修申请表上作为业主盖章同意，卓悦公司与晃州公司本质上是同一家公司，可见卓悦公司蓄意违约，导致租赁合同无法履行，大医公司并未实际占用租赁房屋，无需支付租金。卓悦公司提交了工商登记及备案信息、微信聊天记录、录音资料，拟证明：（1）大医公司的股东、执行董事、法定代表人为江娜，2018年7月9日，大医公司形成股东会决议，将公司住所变更为南山区粤海街道高新北六道38号绿创云谷大厦一楼1009室。（2）2018年7月19日，融法通公司法定代表人变更为崔俊龙，股东变更为崔俊龙和江娜，崔俊龙持股10%，担任总经理、执行董事；江娜持股90%，担任该公司监事。2018年7月9日，该公司修改公司章程，将公司住所变更为南山区粤海街道高新北六道38号绿创云谷大厦一楼1001室。（3）崔俊龙的微信昵称为“大医文化传媒崔森”，微信头像也显示“大医”二字，崔俊龙在2018年7月至10月期间与卓悦公司员工就消防资料及索赔事项以微信方式进行沟通并签收《解除通知》。卓悦公司主张，从上述证据可以看出，大医公司与融法通公司在同一天变更公司住所，大医公司从龙华新区民治街道迁出，融法通公司从南山科技园T3栋4楼迁出，二者迁至南山××街道××大厦××楼一同办公，而崔俊龙同时代表融法通公司与卓悦公司处理相关事宜，可见大医公司与融法通公司为同一伙人操作，两公司恶意串通，损害卓悦公司的利益。大医公司对卓悦公司的主张不予认可，称其与融法通公司相互独立，江娜与崔俊龙持有融法通公司的股权系其个人投资行为，因崔俊龙侵害大医公司利益，大医公司后续已经取消了崔俊龙与卓悦公司沟通的权限，江娜也已将融法通公司的股权转让，两人现均不持有融法通公司的股权。卓悦公司称其于2019年1月8日左右收回租赁房屋并动工装修，此前房屋一直由大医公司占用。大医公司则称其于2018年7月20日接收房屋后开始装修，2018年7月27日融法通公司作出声明后，大医公司就停止施工，未再继续占用房屋，此后卓悦公司安排晃州公司、齐创公司进场装修，现已装修完毕并由卓悦公司另行出租给案外人。另查，2019年2月27日，深圳市中级人民法院裁定受理深圳市路易通物流有限公司申请巨龙公司破产清算一案。2019年3月26日，卓悦公司向本院起诉巨龙公司，本院依法裁定将该房屋租赁合同纠纷案件移送深圳市中级人民法院处理，案号为（2019）粤03民初1728号，卓悦公司在该案中称其向巨龙公司支付租金至2019年9月10日。本案中，大医公司向本院提交了数份银行付款回单，称该等付款回单系融法通公司在上述租赁合同纠纷案件中提交的证据，可证明融法通公司已向巨龙公司支付了三方协议约定的60个月租金。付款回单显示，2017年10月至2018年6月期间，融法通公司向巨龙公司、深圳市巨龙数字技术有限公司付款共计3606000元，回单备注的付款用途均为“预付高新技术工业村T3栋4楼租金”。大医公司称：东南角部分面积620平方米，东北角部分面积582平方米，按照提前付租60个月的租金标准每月每平方米50元，2019年9月10日至2024年9月9日共60个月的租金合计3606000元，已由融法通公司全额预付，巨龙公司的破产管理人在（2019）粤03民初1728号案件中也当庭确认收到该60个月的租金，故三方协议已经履行完毕。庭审中，卓悦公司明确其诉请的租金期间为2018年9月15日至2018年12月14日，按照218400元/月计算，其诉请的违约金系迟延支付租金的违约金。本院认为，2014年9月10日、2015年12月4日，巨龙公司与卓悦公司签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租给卓悦公司，租赁期限至2019年9月9日。2017年1月21日，因巨龙公司急需资金周转，双方签订《补充协议》，约定将租赁期限分别延长至2032年9月9日（租赁房屋东北角部分）、2034年1月1日（租赁房屋东南角部分），卓悦公司应按照每月每平方米50元提前支付2019年9月10日至2024年9月9日共计60个月的租金，如果卓悦公司未支付，则卓悦公司需配合将相应租期的租赁经营权转让给有意向的第三方，以满足巨龙公司的资金需求。后因卓悦公司未预付上述60个月的租金，巨龙公司、卓悦公司及融法通公司于2017年8月24日签订《房屋租赁合同概括转让三方协议》（以下简称“三方协议”），确认卓悦公司将2019年9月10日之后其在租赁合同项下的权利义务概括转让给融法通公司，融法通公司提前支付2019年9月10日至2024年9月9日共计60个月的租金给巨龙公司后，即享有涉诉房屋上述期间的租赁经营权，卓悦公司不得对抗融法通公司的租赁权。根据大医公司提交的证据，融法通公司已预付了2019年9月10日至2024年9月9日共计60个月的租金，虽然部分款项支付至深圳市巨龙数字技术有限公司名下，但银行回单备注的付款用途为涉诉房屋预付租金；另一方面，三方协议约定融法通公司应“提前”支付60个月的租金，但并未明确预付租金的期限，故融法通公司只要在2019年9月10日之前将60个月的租金支付完毕，即可认定其已履行了预付租金的义务。因此，融法通公司已经取得了涉诉房屋2019年9月10日之后的租赁权，卓悦公司与巨龙公司之间租赁合同项下该日期之后卓悦公司的权利义务已概括转让给融法通公司，而2019年9月9日之前涉诉房屋的承租人仍为卓悦公司。三方协议并未约定融法通公司应向卓悦公司支付转让费，且2019年9月10日之后涉诉房屋承租人的权利义务已实际由卓悦公司转让给融法通公司，故卓悦公司以巨龙公司、融法通公司拒不进一步协商转让费金额及支付方式为由，书面通知巨龙公司、融法通公司解除三方协议，缺乏理据，其发出的通知并不能产生解除三方协议的法律后果。卓悦公司于2018年6月22日与大医公司签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋出租给大医公司，约定租赁期限为2018年7月15日至2021年7月14日，但如前所述，2019年9月10日之后，卓悦公司已不再是涉诉房屋的承租人，其无权进行转租；卓悦公司与大医公司之间2018年7月15日至2019年9月9日期间的租赁合同依然合法有效，对双方均有约束力，双方应依约履行义务。交付租赁房屋系出租人的义务，合同约定卓悦公司应于合同签订之日起5日内向大医公司交付房屋，卓悦公司称其于2018年6月22日交付，大医公司不予认可，卓悦公司亦未进行举证，本院对卓悦公司的主张不予采信，大医公司提交了证据证明2018年7月19日卓悦公司还在清理房屋，故本院依法采信大医公司的主张，确认卓悦公司于2018年7月20日向大医公司交付租赁房屋，因此，双方约定的一个月免租期应自2018年7月21日起算，也即2018年7月21日至2018年8月20日为免租期，故大医公司已向卓悦公司支付的首月租金218400元应系2018年8月21日至2018年9月20日的租金。2018年7月27日，融法通公司向大医公司书面声明其拥有2019年9月10日至2024年9月9日期间的租赁权，将于2019年9月10日对租赁房屋内的物品强制处理。大医公司就此询问卓悦公司，卓悦公司法定代表人表示无法解决。卓悦公司超期转租且不能按照合同约定租期履行，致使大医公司无法按照约定租期来规划对租赁房屋的装修等投入，合同目的不能完全实现，故卓悦公司构成根本违约，大医公司有权解除合同。根据本院查明的事实，大医公司于2018年10月23日书面要求卓悦公司排除妨害、交付符合租赁期限的房产，并未提出解除合同，在其未行使合同解除权亦未向卓悦公司交还租赁房屋的情况下，大医公司仍应向卓悦公司支付租金。从卓悦公司安排晃州公司、齐创公司入场装修的事实来看，卓悦公司当时已收回租赁房屋，因双方均未证明卓悦公司收回房屋的时间，故本院依照施工许可证记载的装修施工期限起始时间（2018年10月26日），确认大医公司与卓悦公司的租赁合同实际于2018年10月25日解除，大医公司应向卓悦公司支付租金至2018年10月25日。故大医公司应向卓悦公司支付2018年9月21日至2018年10月25日的租金254800元（218400÷30×35）、水费1167元（1000÷30×35）。卓悦公司请求大医公司支付迟延付租的违约金，有合同依据，本院予以支持，大医公司应按照每日万分之五的标准，自2018年10月2日起向卓悦公司支付违约金，付至本判决确定的付款之日止。双方合同未约定管理费，卓悦公司亦未对此进行举证，故其请求大医公司支付管理费，缺乏事实依据，本院不予支持。租赁合同解除后，卓悦公司应向大医公司返还租赁保证金436800元，大医公司请求卓悦公司支付租赁保证金的占有使用费，没有依据，本院不予支持。卓悦公司构成违约，已如前述，且其在未与大医公司协商一致解除合同的情况下便安排他人进场对租赁房屋进行装修，属于租赁合同约定的提前收回房屋，故大医公司请求卓悦公司按照合同约定支付两倍租金标准的违约金436800元，本院予以支持。虽然卓悦公司提交证据证明大医公司、融法通公司有相同的股东、于同时迁往相近的住所地，但仅凭该等事实，并不足以证明两公司恶意串通、损害卓悦公司的利益，卓悦公司的主张事实依据并不充分。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市卓悦创联投资管理有限公司与被告深圳大医文化传媒有限公司2018年6月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月25日解除；二、被告深圳大医文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市卓悦创联投资管理有限公司支付2018年9月21日至2018年10月25日的租金254800元、水费1167元，以及迟延支付租金的违约金（违约金以254800元为计算基数，以每日万分之五为计算标准，自2018年10月2日起计，计至本判决确定的付款之日止）；三、反诉被告深圳市卓悦创联投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告深圳大医文化传媒有限公司返还租赁保证金436800元；四、反诉被告深圳市卓悦创联投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告深圳大医文化传媒有限公司支付违约金436800元；五、驳回原告深圳市卓悦创联投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告深圳大医文化传媒有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费16746.98元，由深圳市卓悦创联投资管理有限公司负担13446.98元，深圳大医文化传媒有限公司负担3300元；反诉受理费6360元，由深圳大医文化传媒有限公司负担131元，深圳市卓悦创联投资管理有限公司负担6229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇二〇年四月七日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。