西藏自治区波密县人民法院民事判决书（2020）藏0424民初23号原告：李连军，男，1967年2月1日出生，汉族，经商人员，住西藏自治区波密县。委托诉讼代理人：卜晓丽，西藏三千律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭东升，西藏三千律师事务所律师。被告：朱晓为，男，1963年1月17日出生，汉族，经商人员，住西藏自治区波密县。委托诉讼代理人：蒋雨琪，西藏琪格律师事务所律师。委托诉讼代理人：衡骏伟，西藏琪格律师事务所律师。被告：曾群芬，女，1970年12月15日出生，汉族，经商人员，住西藏自治区波密县。原告李连军与被告朱晓为、曾群芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告李连军及其委托诉讼代理人卜晓丽、郭东升、被告朱晓为及其委托诉讼代理人蒋雨琪、衡骏伟、被告曾群芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李连军向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告退还押金84,166.67元；2.判令被告赔偿原告损失745,000元（部分支出损失20,000元、固定收入损失725,000元）；3.判令本案受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月18日签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于通麦镇318国道南侧“墨脱石锅一绝”所有房屋及设施，租期五年，即2018年7月20日至2023年7月20日止，年租金350,000元，押金100,000元，租赁期间原告可将房屋及设施转租给他人和单位，合同存续期间，本合同未经双方协商不得解除，如被告单方面违约，需承担原告损失。原告向被告支付了押金100,000元及租金，并投入约100,000元用于装修、安装网络、购买石锅等器材，并于2019年3月注册了波密县安粤石锅饭店。原告经营收益较好，其中固定收入来自甘肃铁道综合工程勘察院有限公司川藏项目部，其固定租用原告的住房（每天21间、100元/间）、办公室、食堂、伙房，并经常在原告的饭店用餐招待，原告每月收取该项目部70,000元左右。2019年7月，在准备交第二年租金时，原告突然接到波密兵站通知，被告出租给原告的房屋可能要收回。原告立即与被告沟通协商，被告称原告可以只交一部分租金，如果12月不征收房屋再交剩余部分租金。原告向被告支付了200,000元租金（100,000元转给被告朱晓为，100,000元转给其妻子曾群芬）。2019年12月20日，被告突然要求原告次日搬离且不作任何解释和赔偿。原告多次沟通未果。2019年12月23日甘肃铁道综合工程勘察院有限公司川藏项目部全部搬离，原告亦被赶走。现涉案房屋已被被告个人用于商业经营。2019年12月底，波密兵站告知涉案房屋的土地所有权使用权归波密兵站，涉案房屋系违法建筑。原告基于被告在承租前向原告出示了其个人登记的个体工商户营业执照，信任其有出租权才承租并大量投入。被告出租违法建筑房屋的行为无效，被告的行为明显构成合同欺诈。被告恶意收回涉案房屋，系重大违约行为，给原告造成了极大的经济损失，理应承担赔偿给原告造成的全部损失（包括但不限于原告为经营所产生的支出、可得利益损失）。被告朱晓为辩称，本案的解除合同是双方合意的结果，而不是被告单方解除合同。2019年12月17日，原、被告双方在派出所进行了协商，解除是双方商量的结果，不存在违约。原告在诉讼中称原告已被赶走，被告已将涉案房屋用于商业经营，是不符合客观事实的。工商局出具的证明显示原、被告双方的合同没有解除、经济纠纷没有结束之前，对被告申请办理营业执照是不予办理的，这也说明本案中的房屋租赁仍在合同的租赁期限内。由于原告没有注销其安岳石锅饭店的营业执照，导致被告在工商局不能注册，因此被告是没有任何的经营行为的。原告要求被告退还押金84，166.67元，原、被告双方曾经是达成了一致协议，针对押金和租金怎么退还，被告在2017年12月26日已经退还给原告押金70,000；至于收取的租金，原告和被告的微信聊天记录里面也说得很清楚，租金可以计算至案件结束。被告出于早点结案的心理，没有提起反诉，但被告的发电机和门也是有损害的，在协商时也确定了原告予以赔偿。原告要求被告赔偿745,000元，本案中虽然甘肃铁道与原告签订了《房屋租赁协议》，但既然解除合同时双方合意的结果，那么就不存在损失由被告来承担。在甘肃铁道出具的证明中明确“以实际入驻为准”，原告提出的并不是实际损失。派出所出具的《证明》明确写明原告是主动搬离经营场所，而不是被告赶出去的。被告认为应该在理清原、被告双方之间的物品损坏、租金计算以及相应的各项事项以后，再确定本案的金额。被告曾群芬的答辩意见与被告朱晓为一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的以下证据:《房屋租赁合同》、被告朱晓为的《营业执照》、波密县墨脱石锅一绝驿站的工商信息显示注销状态、原告李连军的《营业执照》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、微信转账记录、银行转账明细，上述证据原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告李连军与被告朱晓为解除房屋租赁合同是否构成违约。原告李连军认为是被告朱晓为以原告逾期未支付租金单方面强制解除合同，构成违约。原告基于兵站要收回房屋提出不安抗辩权要求缓交租金，同被告协商一致，租金可以延期到12月份再交，不存在逾期交付的行为。被告在12月15日直接要求收回租赁房屋，并没有履行催告原告交租金的义务。原告提供了波密县公安局通麦警务站出具的《情况说明》、《关于李连军和房东朱晓为就房屋租赁合同纠纷录音的对话》予以证明。被告朱晓为认为由于原告没有如期交纳房租，双方协商解除合同，解除合同是双方合意的结果，不存在一方违约。被告是在原告打电话告知其要退租的情况下，才到通麦与原告协商解除合同的后续事宜。原告是自行搬离的，被告并没有威胁或者赶他走的行为。本院认为，原告提供的《关于李连军和房东朱晓为就房屋租赁合同纠纷录音的对话》并不能证明被告朱晓为是同意原告在2019年12月底兵站不收房再交剩余房租的事实。原告提供的《情况说明》中“称其房东朱晓为让他在2019年12月21日终止租赁合同，交回经营权，经双方多次协商无果，2019年12月21日李连军暂停营业，李连军害怕发生打架斗殴事件，来警务站报备。后经警务站多次调解无果。”不能证明被告单方解除合同，只能证明原告已于2019年12月21日暂停营业，搬离涉案租赁房屋的事实。被告朱晓为称是原告打电话告知要把房子交给被告，但并未提供相应的证据予以证明。从原告提供的证据及庭审时原、被告的陈述可知，原告与被告朱晓为在2019年12月15日开始就涉案房屋开始交涉，但双方并未提及有原告要求支付剩余租金，继续履行合同的协商，而是对解除合同的后续事宜进行协商。2019年12月21日，原告搬离涉案房屋后双方仍有协商，但就细节问题未协商一致。原告认为被告构成违约理由不成立，本院不予采信。2.原告提供了其与甘肃铁道综合工程勘察院有限公司川藏项目部签订的《房屋租赁协议》、甘肃铁道综合工程勘察院有限公司出具的《证明》、《说明书》、《住房明细》、《增值税普通发票金税设备资料统计》证明原告在经营期间正常的金额为60,000到120,000之间，固定收入损失是725,000。被告认为《房屋租赁协议》和《证明》上都有“住房数量以实际入住为准”不能证明实际入住的房间；《住房明细》没有加盖任何的印章；《说明书》的印章与《证明》上的印章不一样，真伪无法辨认，且也不能证明是被告赶项目部走的；《增值税普通发票金税设备资料统计》仅能证明原告开出了多少发票，不能证明盈利多少，且一个季度的发票一次性可以开完，这份证据的真实性无法考证。本院认为，《房屋租赁协议》中约定了100元/天间，房间数量依据乙方实际人数决定，该份证据并不能证明被告与甘肃铁道综合工程勘察院有限公司川藏项目部签订了有固定收益的协议，本院不予采信。《证明》中的内容只能证明在2019年12月23日甘勘院指挥部搬离前实际发生的费用，本院不予采信。《住房明细》没有加盖公章，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。《说明书》不能证明原告产生的固定收入损失，本院不予采信。原告提供的《增值税普通发票金税设备资料统计》从2019年10月到2020年1月，而原告在2019年12月21日已停止营业，本院不予采信。3.原告提供了4张《四川增值税电子普通发票》证明原告的前期投入。被告认为有一张发票的开票日期是2018年7月11日，而原、被告是在2018年7月18日签订的合同，因此这张发票与本案没有关系。其他3张发票看不出是原告还是原告注册的安岳石锅饭店购买的。本院认为原告提供的这4张发票名称处均显示为个人，无法证明是原告或安岳石锅购买，与本案不具关联性，本院不予采信。4.被告当庭提供了5张照片、微信聊天记录、波密县市场监督局出具的《不予登记通知书》，证明原告损坏了被告的发电机、玻璃门及防盗门，原告应支付被告房租到本案结案为止。原告认为被告超过举证期限提交的证据，不予质证，且被告无法证明是原告损坏的，在微信聊天记录中原告明确说明是被告单方面强制解除了租赁合同；《不予登记通知书》并非终局决定，被告可以通过复议或行政诉讼主张权利，不予登记是字号，跟租赁场所是两个概念，完全与本案无关。本院认为被告提供的5张照片只能证明发电机、玻璃门及防盗门的损坏情况，不能证明是谁损坏的，也不能证明其价值。微信聊天记录不能证明原告同意被告计算房租至本案结案。《不予登记通知书》中显示因被告提交的申请材料中经营场所房屋合同过期和属于诉争场所而不予受理的。原、被告对房屋租赁合同已解除均无异议，但就解除合同的后续事宜经协商未达成一致，原告行使诉权是其法定的权利，与被告的注册登记申请并无必然的联系。本案中原告在2019年12月21日搬离涉案房屋，涉案房屋已在被告的实际控制之下，故原告的租赁期应截至2019年12月21日。被告提供的上述证据不足以证实其主张，本院不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月18日，原告李连军与被告朱晓为签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告租赁被告位于通麦镇318国道南侧“墨脱石锅一绝”所有房屋及设施，租赁期限为五年（2018年7月20日至2023年7月20日），年租金为350,000元，于每年8月1日前原告将下一年的租金一次性付清，押金100,000元，合同到期后被告全额退还给原告。合同存续期内，如被告单方面违约，需承担原告损失。合同签订后，原告向被告支付了100,000元押金及第一年的租金350,000元。第二年的租金原告于2019年7月28日向被告朱晓为转账100,000元，2019年8月24日向被告曾群芬转账100,000元。原告因在2019年7月接到波密兵站收房通知，未支付剩余的150,000元租金。2019年12月15日，原告与被告朱晓为开始就房屋租赁合同解除后的事宜协商未果，原告于2019年12月21日搬离涉案房屋。经过多次协商双方达成基本一致，被告朱晓为于2019年12月26日退还了原告70,000元，后双方就细节问题未达成一致意见，原告诉至法院。本院认为，原告要求被告退还押金84,166.67元的诉讼请求，原告提供的证据证明了其支付给被告押金100,000元，2019年7月20日至2020年7月20日的租金350,000元，原告于2019年12月21日搬离，租金应计算至2019年12月21日，被告已退还原告70,000元，因此被告应退还原告押金83,207.77元，对原告诉讼请求中的合理部分,本院予以支持。原告要求被告赔偿损失745,000元的诉讼请求，原告提供的证据不足以证明被告构成违约，且不能证明其产生的损失，本院不予支持。本案所涉《房屋租赁合同》是原告与被告朱晓为签订的，根据合同的相对性，该合同对被告曾群芬没有约束力，故被告曾群芬不承担该合同的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告朱晓为于本判决生效之日起十日内退还原告李连军押金83,207.77元；二、驳回原告李连军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6045.83元（原告已预交），由被告朱晓为负担940.1元，原告李连军负担5105.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。审判员 蔡志霞二〇二〇年四月二十八日书记员 刘湘湘附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。