江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终354号上诉人（原审被告）：李建新，男，1978年2月18日出生，汉族，江西省新干县人，住新干县。上诉人（原审被告）：丁桂平，男，1976年8月8日出生，汉族，江西省新干县人，住新干县。被上诉人（原审原告）：新干县澳洲豹箱包厂，住所地：新干县凯旋华府90号店，统一社会信用代码：92360824MA361M994W。经营者：邹生根，男，1966年12月6日出生，汉族，江西省新干县人，住新干县。委托诉讼代理人：贺琅叶，江西法正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西博派投资股份有限公司，住所地：新干县金川镇金川大道289号箱包城27幢114号，统一社会信用代码：91360800566255766L。法定代表人：程晨锋，公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓辉，男，1983年10月23日出生，汉族，福建省闽清县人，公司经理。委托诉讼代理人：王强，男，1980年6月29日出生，汉族，湖北省黄梅县人，公司经理。被上诉人（原审被告）：江西新创箱包有限公司，住所地：新干县箱包皮具产业园博派基地B03-B04栋，统一社会信用代码：91360824MA35TKQEX8。法定代表人：李建新,公司总经理。上诉人李建新、丁桂平因与被上诉人新干县澳洲豹箱包厂（以下简称澳洲豹箱包厂）、江西博派投资股份有限公司（以下简称博派公司）、江西新创箱包有限公司（以下简称新创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新干县人民法院（2019）赣0824民初2277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李建新、丁桂平，被上诉人澳洲豹箱包厂的委托诉讼代理人贺琅叶，被上诉人博派公司的委托诉讼代理人陈晓辉、王强，新创公司法定代表人李建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建新、丁桂平上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人非案涉火灾的责任主体，原审原告的损失应由被上诉人及案外人，即起火点的承租人承担。由干公消火认字【2018】第0007号《火灾事故认定书》可知，案涉火灾起火部位系位于B04栋首层仓库西北面由北往西第二号窗户东南部区域，起火原因不排除遗留火种引起，故该区域的承租人应为案涉火灾的直接责任人。案涉火灾发生后，因被上诉人并未对涉案厂房进行消防验收，尚未履行《消防法》规定的强制性义务，最终导致火势蔓延，被上诉人对此火灾后果具有过错，且其行为和结果具有因果关系。因此，原审原告的损失应由被上诉人及案外人，即起火点的承租人承担。澳洲豹箱包厂辩称，1、本案是租赁合同纠纷，涉案的第一层商铺租赁协议是由上诉人李建新、丁桂平与邹生根签订，租金也是付至李建新的个人账户。因此，李建新、丁桂平作为本案的被告主体适格。本案因发生火灾导致涉案的厂房不能继续使用，合同目的无法实现，属于法定解除合同的情形，解除合同的后果就是双方的权利义务相应的解除，负有返还义务的一方应当返还，本案上诉人负有返还我方租金的义务，因此一审判决第三项正确。2、根据火灾事故认定书，可知起火点位于B04栋首层仓库西北面由北往西第2号仓库东南部区域，该区域承租人是银冠箱包厂，并非我方的承租区域。上诉人在诉状中提及的消防验收，是该栋建筑主体在综合验收时所需要进行的，我方既非本栋建筑的承包方也非施工方，无法进行消防验收。因此，火灾发生的过错并非我方。3、本案是租赁合同纠纷，上诉人的损失应当提起财产损害纠纷诉讼，并不能在本案中解决。一审判决正确，驳回上诉人的上诉请求。博派公司辩称，1、本案的租赁合同关系存在于上诉人与被上诉人澳洲豹箱包厂之间。我方与上诉人及澳洲豹箱包厂签订三方协议，同意将租赁关系转为上诉人与澳洲豹箱包厂之间。另外上诉人与澳洲豹箱包厂另行签订了新的租赁合同，因此该厂房在转让后，新的出租方是上诉人，承租方为澳洲豹箱包厂，二者间的租赁关系与我方无关。2、在厂房转让之后，我方没有收取过澳洲豹箱包厂的租金，收取租金的是上诉人，因此我方不存在要退还租金的情形。我方将厂房转让给上诉人之后，对该厂房不享有任何权利与义务，出租和收租事宜完全由上诉人负责。因此，法院判决我方无需承担退租责任是正确的。3、上诉人在二审中将我方列为被上诉人，要求我方承担责任，属于在二审中提出新的诉讼请求，我方要求二审法院驳回该上诉请求。澳洲豹箱包厂向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告之间的租赁合同;2.判令被告博派公司、李建新、丁桂平、新创公司返还原告租金共计116900元(第一层租金自2018年10月起按月租金12500元计算至2019年3月,为62500元;第三层租金自2018年10月起按月租金6800元计算至2019年5月,为54400元);3.本案诉讼费用由四被告共同承担。一审法院认定事实：邹生根经营澳洲豹箱包厂，该厂经营箱包批发及零售。2016年4月26日，博派公司（甲方）与李卫生（乙方）经协商签订一份《厂房租赁协议》，主要约定：1、甲方将位于新干箱包皮具产业园博派基地B03第三层厂房租赁给乙方使用。租赁物面积经双方现场实地勘测认可确定一层面积为1700平方米；2、租赁物仅限于箱包、箱包配件生产制造，乙方确保签订本协议1个月内启动生产，且不得变更使用功能，否则甲方有权无条件收回租赁物；3、租赁期限为叁年，即从2016年5月10日起至2019年5月9日止；4、本租赁物租金为4元/平方米/月，本租赁物年租金为81600元；5、本合同签订生效当日内乙方向甲方全额支付第一年的租金，第二年和第三年租金应于每年4月1日前向甲方支付当年租金等。该合同的尾部有博派公司的签章和李卫生的签名。2017年4月19日，博派公司、邹生根、李卫生经协商后达成一份《补充协议》，约定：1、李卫生转租给邹生根；2、李卫生的一切权利和责任由邹生根承担。2018年7月26日，博派公司（甲方）、邹生根（乙方）和新创公司（丙方）签订一份《厂房租赁补充协议》，主要约定：1、因甲乙双方原存在租赁关系，后甲将厂房转让给丙方，现租赁关系由甲乙双方变成丙乙双方；2、甲乙双方的租赁关系转变成丙乙双方的租赁关系，甲方作为出租方的权利与义务全部归丙方所有；乙方作为承租方的权利与义务与丙方发生；3、在乙方应交租金交齐后，甲方对B03-B04厂房不再享有所有权、承租权产生的权利与义务关系等。该补充协议的尾部有甲方授权代表陈晓辉、乙方邹生根的签名及丙方新创公司的签章及丁桂平的签名。2018年9月28日，邹生根向丁桂平妻子蔡花兰账户转款81600元。2018年3月20日，李建新、丁桂平（甲方）与邹生根（乙方）经协商签订一份《厂房租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于新干箱包皮具产业园博派基地B03一层厂房租赁给乙方使用。租赁物面积经双方现场实地勘测认可确定一层面积为1700平方米；2、租赁物仅限于箱包、箱包配件生产制造，乙方确保签订本协议二个月内启动生产，其不得变更使用功能，否则甲方有权无条件收回租赁物；3、租赁期限为贰年，即从2018年3月20日起至2020年3月19日止；4、本租赁物租金为每月7.5元/平方米；5、本合同签订后当天，乙方须向甲方一次性支付第一年的租金153000元，第二年租金于2019年3月19日前向甲方支付；6、在租赁期内，乙方必须购买租赁物保险及设备、人员的保险。如造成任何损失，由此产生的所有赔偿及责任均由乙方承担等。该合同的尾部有丁桂平、李建新和邹生根的签名。同年3月10日、5月8日，邹生根向李建新分别转款120000元、33000元。2018年10月9日11时30分，新干县金川镇博派箱包基地B04栋江西银冠箱包有限公司发生火灾。当日12时04分，新干县消防大队值班室接到报警后出动4辆消防车扑救火灾。火灾共造成部分房屋、箱包配件及成品、加工设备烧损，无人员伤亡。同年11月19日，新干县消防大队出具干公消火认字[2018]第0007号《火灾事故认定书》，认定此次火灾起火部位位于B04栋首层仓库西北面由北往西第二号窗户东南部区域，起火原因可以排除电气线路故障、外来火源、雷击、自燃等因素引起火灾的可能，不排除遗留火种引起火灾的可能。2018年10月31日，江西中晟司法鉴定中心接受新干县消防大队的委托就该次火灾导致的博派箱包基地直接经济损失进行价格认定，并出具中晟[2018]赣鉴字第31号司法鉴定意见书，认定直接经济损失金额为9734722.62元。火灾发生后，涉案B03一层、三层厂房均已无法正常使用。此后，原告以火灾导致租赁合同目的无法实现为由，要求被告退还剩余期间的租金，被告予以拒绝，原告遂诉至法院。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,合同的履行是以租赁物的交付、使用为基础。本案争议焦点为：诉争合同的责任主体确认问题及涉案合同应否解除、如何解除的问题。1、关于诉争合同的责任主体确认问题。被告李建新、丁桂平将其所有的B03一层厂房出租给邹生根，邹生根按约缴纳了租金，涉案一层厂房的实际使用人为邹生根经营的澳洲豹箱包厂，出租人为与其签订《厂房租赁合同》的被告李建新、丁桂平。被告博派公司将其所有的B03三层厂房出租给李卫生，后李卫生经博派公司同意后转租给邹生根使用，此后博派公司又将B03三层厂房转让给新创公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，博派公司将B03三层厂房转让给新创公司后，涉案B03三层厂房的出租人为新创公司,承租人为邹生根经营的澳洲豹箱包厂，博派公司与澳洲豹箱包厂不存在租赁合同关系，故被告博派公司不应直接承担本案民事责任。关于涉案合同应否解除及如何解除的问题。原告澳洲豹箱包厂诉求解除与被告李建新、丁桂平、新创公司之间的租赁合同关系，因涉案租赁物B03一层、三层厂房在2018年10月9日的火灾中被烧毁,导致原告澳洲豹箱包厂承租的厂房无法正常使用，虽然原告澳洲豹箱包厂及被告李建新、丁桂平、新创公司对于火灾的发生均无过错，但原告承租厂房的目的是用于生产，厂房损毁后合同目的已无法实现，故对原告要求解除合同的诉请依法予以支持。2、关于解除合同的生效时间确认问题。庭审中，被告李建新、丁桂平、新创公司虽然表示原告未主张过解除合同事宜，但因原告及各被告均在博派箱包基地从事箱包行业，李建新、丁桂平、新创公司客观上明确知晓涉案租赁物的发生火灾时间，且原告澳洲豹箱包厂在火灾发生后无法使用租赁物已成事实，故合同解除的时间应从火灾发生起开始予以计算。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条关于“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金…”规定，涉案厂房因火灾发生损毁，火灾发生时间为2018年10月9日，在此之前的租金原告应依合同约定交纳，原告仅可诉求被告李建新、丁桂平、新创公司返还2018年10月9日以后的租金。涉案B03一层厂房的出租人为李建新、丁桂平，原告已预交一年租金153000元，但原告自愿诉求按租金12500元/月计算，并计算五个月，系其行使处分权之体现，依法予以确认，经计算，应返还的租金为62500元（12500元/月×5个月）。涉案B03三层厂房的出租人为新创公司，因原告已预交一年租金81600元，经计算，应返还的租金为47600元（6800元/月×7个月）。原告诉求被告返还租金116900元，属计算错误，依法应予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、解除原告新干县澳洲豹箱包厂于2018年3月20日与被告李建新、丁桂平签订的《厂房租赁合同》；二、解除原告新干县澳洲豹箱包厂于2018年7月26日与被告江西新创箱包有限公司签订的《厂房租赁补充协议》；三、被告李建新、丁桂平应于本判决生效之日起十日内返还原告新干县澳洲豹箱包厂租金62500元；四、被告江西新创箱包有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告新干县澳洲豹箱包厂租金47600元；五、驳回原告新干县澳洲豹箱包厂的其他诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实和证据，与一审相同，经审核，予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,合同的履行以租赁物的交付、使用为基础。因租赁场地发生火灾后，被上诉人澳洲豹箱包厂无法正常使用租赁物，其诉请要求解除合同并返还租金符合法律规定。其中，B03一层厂房系李建新、丁桂平出租给邹生根经营的澳洲豹箱包厂，邹生根按约缴纳租金，双方签订了《厂房租赁合同》。B03三层厂房由博派公司出租给李卫生，李卫生经博派公司同意转租给邹生根，后博派公司又将B03三层厂房转让给新创公司，博派公司、邹生根与新创公司签订《厂房租赁补充协议》，B03三层厂房的出租人为新创公司,承租人为邹生根经营的澳洲豹箱包厂。综上，博派公司与澳洲豹箱包厂不存在租赁合同关系，博派公司不承担本案民事责任，李建新、丁桂平、新创公司应承担本案的民事责任。李建新、丁桂平上诉提出不应承担本案民事责任的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1363元，由李建新、丁桂平负担。本判决为终审判决。审判长  陈素梅审判员  涂 强审判员  赖苏平二〇二〇年四月二十一日书记员  李小红