云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10085号上诉人（原审原告、反诉被告）：白德玉，女，1939年11月29日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：邹永康，男，1938年4月16日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：邹骏，男，1969年7月23日出生，汉族，住云南省昆明市西山区，系二上诉人之子，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明仁贤房地产开发有限公司，住所昆明市宝善街155号南屏时代大厦18楼。法定代表人：黄睿，总经理。委托诉讼代理人：张立杰、陈世，云南靖明律师事务所律师，特别授权代理。上诉人白德玉、邹永康因与被上诉人昆明仁贤房地产开发有限公司（以下简称“仁贤公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白德玉、邹永康上诉请求：1.撤销一审判决本诉部分第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.撤销一审判决反诉部分第一项，改判驳回被上诉人一审反诉请求；3.本案一、二审案件受理费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审依据合同法相关规定认为上诉人提出的违约金过高从而调整为14万元没有法律依据，被上诉人长期不为上诉人办理产权证是商品房预售合同纠纷案中最为典型的违约行为，对这类违约行为法律早有明确规定，上诉人提出的赔偿违约金并未超过法律规定的最高标准，不属于合同法规定的调整范畴，一审有法不依，判决错误，严重显失公平。2.一审不顾已认定事实强行判决上诉人支付储藏室超面积部分建设费，有悖于民法总则、物权法、合同法的相关规定，判决严重错误。被上诉人仁贤公司辩称，被上诉人是为了方便住户使用才扩大储藏室的面积，后双方因扩大面积部分进行款项协商未能达成一致意见，2019年4月被上诉人已在办理房屋产权证。对于储藏室面积，确实存在超面积部分，被上诉人实际投入了建设成本，上诉人为实际受益人，理应支付合理的建设费用。司法鉴定意见书是经专业鉴定人员在上诉人在场情况下进行的现场勘验，严格按照鉴定技术规范及鉴定依据所作出，独立客观，公正科学。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。白德玉、邹永康向一审法院起诉请求：1.判令被告按照合同约定立即履行协助原告办理房屋产权登记义务；2.判令被告赔偿原告自2010年1月30日至2018年7月31日违约金935625.60元；3.判令被告赔偿原告自2018年8月1日至协助原告实际领到房屋产权登记证之日的违约金（按金融机构计算逾期贷款利息的标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。仁贤公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付其超面积购房款42万元；2.判令驳回反诉被告在本诉中的全部诉讼请求；3.由反诉被告承担本诉和反诉案件的全部诉讼费。一审法院认定事实：2009年3月2日，白德玉、邹永康为乙方与仁贤公司为甲方签订了《商品房购销合同》，该合同约定：乙方购买甲方开发建设的位于安宁市，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为394.51平方米，每平方米3321.59元，总金额1310400元，甲方于2009年10月31日前将该商品房交付给乙方。合同第十二条约定：“甲方须在商品房交付给乙方使用后60天内，将办理权属登记由甲方提供的相关资料，报产权登记机关备案，经产权登记审查验证准予产权登记后，方可通知乙方交相关资料给甲方，乙方在达到以下四个条件后，甲方在90个工作日内协助乙方办理产权登记：（1）乙方办理完毕交房手续；（2）乙方向甲方支付全部购房款（含按揭款）、配套费、维修基金、契税及其它税费；（3）甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权登记的委托书；（4）乙方应交齐办理产权证的全部资料给甲方。”合同签订后，白德玉、邹永康按约定支付了房款1310400元及配套费、契税、维修基金、房产证代办费等款项，并接收了仁贤公司交付的房屋。另查明，仁贤公司于2008年6月13日经安宁市规划局许可取得《建设工程规划许可证》，同年12月22日仁贤公司申请变更昆华苑住宅小区Ａ户型Ｆ户型的设计，设计变更获批后，于2010年3月31日取得《建设工程规划验收合格证》。原告（反诉被告）白德玉、邹永康向仁贤公司购买位于安宁市（又称影视厅）超面积部分价值132271元。一审法院认为：原告（反诉被告）白德玉、邹永康与被告（反诉原告）仁贤公司签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，该合同合法有效，有效的合同对双方均具有法律拘束力。关于仁贤公司是否应当协助白德玉、邹永康办理房屋产权登记的问题。根据双方签订的合同，仁贤公司已经将商品房交付给白德玉、邹永康，白德玉、邹永康已按照合同约定的价款向仁贤公司支付了房款，双方的上述行为已经符合《商品房购销合同》第十二条中关于办理产权登记的约定。虽然仁贤公司辩称，由于白德玉、邹永康未补足储藏室超面积部分房款差价，所以未办理产权登记。庭审中，仁贤公司认可该房屋地下储藏室部分面积不计入产权登记面积，购销合同只是对地上面积进行约定，故未补足储藏室超面积房款的行为并不是不能办理产权登记的直接原因，仁贤公司的辩解理由不成立。故仁贤公司应按照《商品房购销合同》的约定，协助白德玉、邹永康办理所购房屋不动产登记。关于白德玉、邹永康主张的因迟延办理房屋产权证，而要求赔偿违约金的问题。仁贤公司因自己的原因，未按照合同约定的期限协助办理房屋产权登记，并且仁贤公司未提交证据证实迟延办证系白德玉、邹永康未完整提供资料所致，也未提交证据证明其已经按照合同约定，在白德玉、邹永康支付房款等费用即于2009年12月17日后90日内向登记机关提交了相应材料，履行了协助办理产权登记的义务。此外，仁贤公司虽然在建设过程中，为了便于房屋所有权人更好的利用房屋，经报批扩大了储藏室面积，但双方对扩大面积部分并未约定支付多少价款和付款期限，仁贤公司以此否认自己未违约的理由不成立。故仁贤公司逾期协助白德玉、邹永康办理产权登记的行为，已经构成违约，应向白德玉、邹永康承担违约责任，但白德玉、邹永康主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，结合双方并未就迟延办证约定违约金的计算方式、仁贤公司是为方便使用房屋而扩大储藏室面积以及房屋已实际交付使用等实际情况，故酌定支持白德玉、邹永康要求赔偿的违约金为14万元。对于本案反诉部分，白德玉、邹永康是否应当向仁贤公司支付储藏室超面积部分房款的问题。虽然本案《商品房购销合同》第四条：“按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为394.51平方米，单价为每平方米3321.59元，总金额1310400元整。”对房价有约定，白德玉、邹永康按该约定支付了房款。但是仁贤公司向安宁市规划局提交的“昆华苑住宅小区Ａ户型Ｆ户型变更设计申请”已获批准，并于2010年3月31日取得《建设工程规划验收合格证》，仁贤公司并非恶意变更房屋结构，也并非恶意增加房屋所有权人的负担，而是便于房屋所有权人更好的使用房屋，故白德玉、邹永康作为实际受益人，应当支付合理的建设费用。但仁贤公司主张的超面积部分购房款过高，采纳云南昆明正序司法鉴定所（云昆正序司鉴字2019第018号）司法鉴定意见，白德玉、邹永康应支付给仁贤公司储藏室超面积部分的建设费用为132271元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：（一）本诉部分：一、由被告昆明仁贤房地产开发有限公司于本判决书生效后三十日内，将办理房产权属登记的全部资料提交不动产产权登记部门，协助原告白德玉、邹永康办理位于安宁市房屋的产权登记；二、由被告昆明仁贤房地产开发有限公司于本判决书生效后立即向原告白德玉、邹永康支付逾期协助办理登记产权的违约金人民币140000元；三、驳回原告白德玉、邹永康的其他诉讼请求。（二）反诉部分：一、由反诉被告白德玉、邹永康于本判决书生效后立即向反诉原告昆明仁贤房地产开发有限公司支付位于安宁市超面积部分的建设费用人民币132271元；二、驳回反诉原告昆明仁贤房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。本案本诉部分案件受理费24768元，减半收取12384元，由原告白德玉、邹永康自行承担4334元，由被告仁贤公司承担8050元，并入上述本诉部分第二条一并执行；反诉部分案件受理费7600元，减半收取3800元，由反诉原告仁贤公司自行承担2584元，由反诉被告白德玉、邹永康承担1216元。鉴定费8000元，由反诉被告白德玉、邹永康承担。白德玉、邹永康承担的反诉案件受理费1216元和鉴定费8000元合计9216元，并入上述反诉部分第一条一并执行。二审中，被上诉人提交：房屋交易申请审批书，欲证明2019年4月2日被上诉人已经向产权登记部门提交了不动产登记申请所需材料。经质证，上诉人对真实性、合法性不认可，关联性认可。为查明本案事实，经被上诉人申请，本院出具调查令，由被上诉人持令向安宁市不动产登记中心调取了房屋交易申请审批书、商品房购销合同。经质证，上诉人对证据的三性认可，被上诉人对真实性、合法性认可，关联性不认可。同时，本院向安宁市不动产登记中心调取了办理《不动产权证》推送资料台账、昆华苑项目不动产推送清单。经质证，上诉人对证据的三性认可，被上诉人对真实性、合法性认可，关联性不认可。本院认为，被上诉人提交的房屋交易申请审批书与安宁市不动产登记中心出具的房屋交易申请审批书内容一致，真实性予以确认，现双方当事人对本院调取的证据真实性均无异议，故对上述证据本院予以采信。双方当事人对于一审查明的案件事实均无异议，本院予以确认。二审另补充查明：1.双方签订的《商品房购销合同》第五条约定：“一、采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理：2.本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。”2.仁贤公司于2008年12月22日向安宁市规划局提出了《昆华苑住宅小区Ａ户型Ｆ户型变更设计申请》，内容为：“昆明仁贤房地产开发有限公司在安宁市开发建设的住宅小区‘昆华苑’项目，经贵局审定准予建设，特发房规建证（2008）038号《建设规划许可证》建筑面积为856211.55㎡，地上面积为789637.40㎡，地下面积为66574.15㎡。昆华苑住宅小区Ａ户型为双拼别墅，Ｆ户型为联排别墅，每户设地下车库，由于昆华苑住宅小区为坡地南低北高，Ａ、Ｆ户型南向进户，外楼梯、车库在地下。为了方便住户使用，变更设计直接从屋内改楼梯至地下车库，用户可以在停车后直接从车库上至楼上。建筑面积为：地上98065.66㎡，地下9160.08㎡。整体建筑面积不增加符合规划审批要求。我公司故向贵局申请办理变更设计手续，请给予批准同意。为敬。”安宁市规划监察中队在该申请中签署“情况属实，同意变更。但不能增加建筑面积”，安宁市房地产交易管理所签署“手续齐备，同意开通Ａ、Ｆ户型网上备案”。3.安宁市规划局于2010年3月31日颁发了《建设工程规划验收合格证》，载明：建筑面积地上789637.42㎡，地下66574.15㎡。4.合同签订后，于2009年3月20日办理了备案登记。2009年10月30日白德玉、邹永康办理了房屋交接手续，2009年12月17日向仁贤公司支付了案涉房屋的配套费、契税、维修基金、房产证代办费、土地证代办费。5.安宁市不动产登记中心于2019年10月29日收到仁贤公司报送的办证材料，证载建筑面积为394.51平方米。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、仁贤公司是否应向白德玉、邹永康支付逾期办证的违约金？二、案涉房屋是否存在面积增加的情形？白德玉、邹永康是否应向仁贤公司支付面积增加对应的价款？本院认为：关于争议焦点一，仁贤公司是否应向白德玉、邹永康支付逾期办证的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，仁贤公司未按照合同约定的期限为白德玉、邹永康办理房屋产权登记，已构成违约，应当承担违约责任。虽然双方所签合同中对该违约行为的责任承担方式未作明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条有关“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算”之规定，白德玉、邹永康有权要求仁贤公司就此承担给付违约金的违约责任。白德玉、邹永康主张按中国人民银行同期贷款基准利率计算逾期办证违约金，综合本案的查明事实，仁贤公司已将案涉房屋交付白德玉、邹永康居住使用多年，其购买案涉房屋的主要合同目的已经实现。虽然仁贤公司逾期办证的违约行为的确给白德玉、邹永康造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》中未对逾期办证违约金作出明确约定，且仁贤公司已经明确提出申请调整该违约金，本院酌情按照交易房屋总价款1310400元每日0.05‰的标准计算违约金。2009年12月17日仁贤公司收取涉案房屋房产证代办费、土地证代办费时，可以视为其接受了白德玉、邹永康委托代办产权登记的时间，合同约定90个工作日内，则仁贤公司应于2010年4月22日前向产权登记部门提交材料。现仁贤公司于2019年4月2日才向产权登记部门提交房屋交易申请审批书，安宁市不动产登记中心于2019年10月29日收到仁贤公司报送的办证材料。因此，仁贤公司应向白德玉、邹永康支付自2010年4月23日至2019年10月28日，按每日0.05‰计算的违约金227747.52元（1310400元×0.05‰×3476天）。因本院二审已查明仁贤公司已于2019年10月29日报送了办证材料至安宁市不动产登记中心，即已履行了合同约定的交件义务，白德玉、邹永康二审中也明确放弃要求由仁贤公司履行协助办理案涉房屋产权证的义务，故本院对白德玉、邹永康所提由仁贤公司履行协助办证义务的请求不再支持。关于争议焦点二，案涉房屋是否存在面积增加的情形，白德玉、邹永康是否应向仁贤公司支付面积增加对应的价款。根据仁贤公司向安宁市规划局提出的《昆华苑住宅小区A户型F户型变更设计申请》，仅申请对A、F户型屋内改楼梯至地下车库，并未对地下储藏室的面积增加进行变更，并且安宁市规划监察中心也明确了建筑面积不得增加，该变更设计申请中的地上、地下建筑面积与安宁市规划局颁发的地上、地下建筑面积一致，本院二审中也查明案涉房屋的证载建筑面积为394.51平方米，并不存在面积增加的情形，故对仁贤公司主张地下室增加的主张不予采信。同时，仁贤公司认可若案涉房屋确实存在面积增加部分，面积增加部分亦无法办理产权登记，仍应按照合同约定的建筑面积394.51平方米办理产权登记，即该部分增加面积也并非合同约定可办理产权登记部分。再者，本案双方签订的《商品房购销合同》第五条对案涉房屋套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%的情形作出了约定，仍按照合同约定的套内建筑面积计算总金额，即房屋面积存在误差时，仍按照原合同约定的套内面积及单价计算总价，即使案涉房屋确实存在面积增加的情形，根据合同约定仍应按照合同单价及套内建筑面积计算总价，故仁贤公司主张由白德玉、邹永康补足房屋面积增加的差价部分价款与合同约定不符，本院不予支持。一审判决对此认定及处理有误，本院予以纠正。综上所述，白德玉、邹永康的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定的主要事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2131号民事判决；二、被上诉人昆明仁贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人白德玉、邹永康支付逾期办证违约金227747.52元；三、驳回上诉人白德玉、邹永康的其他诉讼请求；四、驳回被上诉人昆明仁贤房地产开发有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费24768元，由上诉人白德玉、邹永康承担18738元，被上诉人昆明仁贤房地产开发有限公司承担6030元；一审反诉案件受理费7600元，由被上诉人昆明仁贤房地产开发有限公司承担。鉴定费8000元，由被上诉人昆明仁贤房地产开发有限公司承担。二审案件受理费24768元，由上诉人白德玉、邹永康承担18738元，被上诉人昆明仁贤房地产开发有限公司承担6030元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年四月三十日法官助理陈志远书记员武雨