云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终257号上诉人（原审原告）：杨利昌，男，1969年2月10日生，白族，云南省大理市人，大理市。委托诉讼代理人：李光明，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张艳，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨柏，男，1973年5月25日生，白族，云南省大理市人，住大理市。被上诉人（原审被告）：杨飞鸿，男，1972年11月28日生，白族，云南省大理市人，住大理市。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨利昌因与被上诉人杨柏、杨飞鸿申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨利昌上诉请求：请求撤销大理市人民法院（2019）云2901民初3341号民事判决书，查清案件事实后依法改判，撤销（2019）云2901执异13号执行裁定书，继续执行（2019）云2901执219号之一执行裁定书。事实与理由：原审认定事实不清，证据不足。1.双方交易模式不符合常规交易模式，实际为“以物抵债”，并非真实的房屋买卖行为。双方在签订书面的房屋买卖合同前，就交付了20万元的定金，后采取陆续支付的方式，甚至把100元的微信红包都认定为支付房屋价款，不符合普通的二手房屋买卖逻辑，很明显是在凑足123万元的数额，并非真实的房屋交易。2.杨飞鸿与杨柏签署的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。案涉房屋尚有银行贷款尚未清偿完毕，已被银行抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。庭审中，杨柏未提交其取得抵押权人同意的情况下，转让房屋的相关证据，杨飞鸿也未提交其代替杨柏清偿银行贷款的相关证据。因此，双方签署的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。3.杨飞鸿一方对于未能过户存在重大过错，实际占有行为也无证据证实，其行为不能排除强制执行。杨飞鸿支付的房款已经远远超出银行贷款，但房款支付以后，杨飞鸿也未督促杨柏清偿银行贷款，以便办理房屋过户手续，且杨飞鸿在明知房屋有银行贷款尚未清偿完毕的情况，仍然购买房屋，不符合常规交易逻辑。由于自身原因导致房屋未能过户，存在过错，且针对实际占有行为，也只有杨柏与杨飞鸿两人的陈述，而没有其他相应入住的证据加以佐证，在案证据无法证实其已经合法占有、使用房屋，其行为不能排除强制执行。杨柏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：涉案商品房系杨柏与州检察院的干警转让而来，杨柏与杨飞鸿之间无债权债务关系，存在房屋买卖合同关系，签订合同后已把房子钥匙和房子所有手续移交给了杨飞鸿，双方间的房屋买卖合同是合法有效的。接房时杨柏交过一次物业管理费，之后2019年和2020年的物业管理费用是由杨飞鸿交的。由于杨柏与开发商签订了购房合同，办理产权登记手续需先办到杨柏名下后才能过户到杨飞鸿名下。涉案房屋在2018年1月份接房时就委托开发商办理产权登记手续，2019年2月15日被大理市法院查封，查封后的2019年3月2日才办理产权证，所以与杨飞鸿之间的产权过户手续尚未办理。杨飞鸿答辩称，1.杨飞鸿与杨柏是真实的房屋买卖交易，双方不存在以物抵债的情形，杨利昌也未能证明杨飞鸿与杨柏双方有其他的债权债务关系。定金20万元是双方口头约定的内容，一审已经查明100元系其代杨柏支付的运费。2.杨利昌认为杨飞鸿与杨柏签订的房屋买卖合同属于无效合同没有法律依据。虽然《物权法》一百九十一条规定了有抵押的房屋在买卖时须经得抵押权人同意，但并无规定未经抵押权人同意的房屋买卖或者买卖的行为无效。况且该买卖行为没有损害抵押权人的权益，抵押权人也未提出异议。3.杨飞鸿对未能过户不存在过错。杨飞鸿与杨柏签署买卖合同时房屋的产权证尚未办理到杨柏名下，不具备过户条件。大理市法院将房屋查封后杨柏才办理到不动产权证书，无法办理过户是属于杨柏与杨利昌纠纷导致的，与杨飞鸿没有关系，故杨飞鸿一方无任何过错。杨飞鸿现已实际占有、使用该房屋。2019年及2020年的物业费等相关费用也已由杨飞鸿交纳。因此杨利昌的上诉理由没有事实和法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。杨利昌向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2019）云2901执异13号执行裁定书；2.继续执行（2019）云2901执219号之一执行裁定书；3.本案案件受理费由被告负担。一审法院认定事实如下：被告杨飞鸿与杨柏系同学关系。2018年1月，被告杨柏欲出售其位于大理市房屋，被告杨飞鸿与杨柏达成合意，被告杨飞鸿购买涉案房屋，价款为123万元。2018年1月26日，被告杨飞鸿向杨柏转账支付购房预付款20万元。2018年3月10日，被告杨飞鸿与杨柏签订了《房屋买卖合同》，约定被告杨飞鸿购买涉案房屋，房屋价款123万元，在合同签订后被告杨飞鸿向杨柏支付全部购房款。因涉案房屋的不动产权证正在办理中，双方暂不能办理房屋更名过户手续，待取得不动产权证后由被告杨柏协助杨飞鸿办理过户手续。合同签订后，被告杨飞鸿于2018年10月26日前向杨柏支付了购房款123万元。被告杨柏向杨飞鸿出具了《收条》确认收到购房款。2018年3月10日，被告杨柏将涉案房屋的《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、个人购房担保借款合同、涉案房屋的税费收据、契税发票、物业费收据、钥匙等移交给杨飞鸿。2019年3月2日，涉案房屋办理了不动产登记云（2019）大理市不动产权第0002704号，登记房屋所有权人为杨柏。原告杨利昌与被告杨柏因民间借贷发生纠纷，杨利昌于2018年11月1日向一审法院提起诉讼，杨利昌、杨柏达成了庭前调解协议；一审法院于2018年11月1日作出（2018）云2901民初3420号民事调解书，确认杨利昌与杨柏之间的债权债务。2019年2月1日杨利昌申请强制执行,一审法院于2019年2月15日作出（2019）云2901执219号之一执行裁定书，查封保全涉案房屋。被告杨飞鸿提出执行异议，一审法院于2019年7月18日作出（2019）云2901执异13号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告杨利昌遂向一审法院提出异议，申请撤销（2019）云2901执异13号《执行裁定书》，并继续执行涉案房屋。一审法院认为，该案争议焦点为被告杨飞鸿对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告杨利昌主张被告杨飞鸿对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当继续执行涉案房屋。被告杨飞鸿、杨柏辩称被告杨飞鸿系涉案房屋实际权利人，不应继续执行涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，要排除强制执行,需同时满足以下四个条件：在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的买卖合同；买受人在法院查封涉案房屋之前已实际占有房屋；买受人在法院查封涉案房屋之前已支付了全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实，被告杨飞鸿与杨柏在原告杨利昌申请强制执行保全查封涉案房屋之前已经签订了合法有效的房屋买卖合同，被告杨飞鸿已支付了全部购房款，已全部履行了买受人义务，并实际占有该房屋。原告虽对被告杨飞鸿提交的买卖合同、交款凭证等证据不予认可，但被告杨飞鸿的证据之间能够相互印证，原告亦未能举证反驳，故一审法院认为被告杨飞鸿确为案涉房屋的实际权利人。因被告杨柏未按时偿还银行按揭贷款导致其与被告杨飞鸿未能办理所有权过户登记手续，被告杨飞鸿对此没有过错。现被告杨飞鸿所举证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院（2019）云2901执异13号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行，符合法律规定。原告请求撤销一审法院（2019）云2901执异13号执行裁定书并继续执行涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告杨利昌的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨利昌承担。二审中，被上诉人杨飞鸿向本院提交以下三份证据：2020年2月15日其交纳的2019年、2020年的涉案房屋的物业费用收款收据2份、银行刷卡单据1份，证明其对涉案房屋的占有事实。上述证据经质证，上诉人对证据的三性均不认可。本院经审核认为，该三份证据与本案具有关联性，本院予以采信。上诉人杨利昌，被上诉人杨柏未向本院提交新证据。二审经审理查明，涉案房屋2018年的物业管理费用由杨柏交纳，2019年、2020年的物业管理费用由杨飞鸿于2020年2月15日交纳；其余事实与原审认定的一致。本院认为，本案争议的焦点是杨飞鸿对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的不动产物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该司法解释的规定，对本案作以下分析：第一，关于签订房屋买卖合同问题。杨柏与杨飞鸿于2018年3月10日签订书面的《房屋买卖合同》，发生在查封之前，房屋买卖系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。上诉人主张案涉房屋尚有银行贷款尚未清偿完毕，已被银行抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，双方签订合同违反该法律的规定，应认定为无效。本院认为，该法律条款的规定属于管理性强制性规定，限制的是未经抵押权人同意，不得办理过户手续，而并非是效力性强制性规定，即不能否定房屋交易的效力，故上诉人杨利昌主张合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。第二，关于合法占有该不动产的问题。杨柏已向杨飞鸿移交了涉案房屋的相关权证，杨飞鸿也实际交纳了物业管理费，虽然未对房屋进行装修也未实际入住，但杨飞鸿已经于一审法院查封涉案房屋之前实际合法占有了该房屋。第三，关于支付全部购房款的问题。杨飞鸿已向杨柏通过6次转账支付1142000元，代还信用卡两次支付57900元，现金转账他人30000元，微信支付100元，共计支付123万元。转账记录、转账金额与杨飞鸿、杨柏的陈述能够相互印证。上诉人认为被上诉人之间的交易行为不符合常规交易的上诉理由与现今多渠道、多方式付款、转账的客观事实不符，本院不予采纳。上诉人主张杨柏与杨飞鸿之间属以物抵债，但未提交证据证实，本院不予确认。第四，关于未办理过户登记手续的原因。杨柏与杨飞鸿之间属于二手房交易，涉案房屋需先将产权登记在杨柏名下方能完成杨柏与杨飞鸿之间的产权过户登记，杨柏委托开发商办理产权登记手续后于2019年3月2日才将产权登记到其名下，而房屋查封时间为2019年2月15日，故双方尚未办理产权过户登记手续，因此，涉案房屋未办理过户手续并非杨飞鸿的自身原因。综上，杨柏与杨飞鸿之间的房屋买卖合同关系合法有效，杨飞鸿对涉案房屋享有的不动产物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其权利依法能够排除对涉案房屋的执行。综上所述，上诉人杨利昌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨利昌负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年四月二十七日法官助理席洋书记员段杰润