吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终493号上诉人（原审原告）:王某，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人:宋某，个体工商户，住吉林省延吉市，系王某妻子。被上诉人（原审被告）：延吉万源农副产品批发市场有限公司。法定代表人：邹某。委托诉讼代理人：玄某，男，1962年3月2日出生，朝鲜族，延吉万源农副产品批发市场有限公司法律顾问，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：路某,自由职业者，住吉林省延吉市。上诉人王某因与被上诉人延吉万源农副产品批发市场有限公司（以下简称“万源批发公司”）、路某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某的委托诉讼代理人宋某，被上诉人万源批发公司的委托诉讼代理人玄某，被上诉人路某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.万源批发公司与延吉市万源房地产开发有限公司（以下简称“万源房地产公司”）的法定代表人及股东相同、业务互通，上述二公司属“一套人马，二块牌子”，王某欲购买涉案房屋与万源房地产公司签订商铺预订协议，并交付房款615000元，后期，因王某资金不足，双方解除买卖协议改签租赁协议，并将购房款变更为租金，租期至2029年10月24日止，在一审审理时王某提交的万源房地产公司出具的《证明》能够证明上述事实。2.王某名下延吉市兴旺调料批发部营业执照能够证明，自2014年开始王某一直租赁涉案房屋经营调料生意，并能够证明购房款615000元转为租金，租赁期限至2029年10月24日为止的事实。3.2016年查封涉案房屋时王某并不知情，法院拍卖涉案房屋时王某略知一些情况，并向万源批发公司反应情况后，该公司告知王某此事与王某无关，由万源批发公司负责处理，不影响王某继续租赁涉案房屋，因此王某未向执行法院主张权利。万源批发公司辩称：同意王某的上诉意见。路某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王某向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方签订的《租赁经营协议书》合法有效，租赁合同应履行至期满；2.租期届满前第三人无权收回房屋；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2014年3月5日，原告与万源批发公司签订了《延吉万源农副产品批发市场商铺预定协议》，购买位于场内局子街门市、面积为126.64平方米的商铺，并于同日交纳了购房款定金60万元，加上之前以王瑞名义于2011年9月20日交纳的购房诚意金1.5万元，共计交纳房款615000元。2014年3月末开始接收房屋使用，万源批发公司让原告与他签了一年的租赁协议,这一年作为筹集剩余首付款缓冲期，后因原告无力筹集到剩余首付款无法继续购买此房屋，故跟万源房地产公司协商解除买卖协议,2015年4月1日双方解除《延吉万源农副产品批发市场商铺预定协议》，并于同日签订了《租赁经营协议书》，由原告继续以租赁方式使用此房屋，已交615000元房款转为JC113号房屋的租赁款，租期至2029年10月24日。原告从2014年3月末开始一直占有使用此房屋经营调料批发至今。第三人路某因与万源房地产公司纠纷，申请法院执行此房屋，原告知道后跟被告询问，被告称自己出面协调解决不会影响原告的租赁使用。第三人路某虽通过法院执行取得JC113号房屋所有权，但原告已经交纳租金租赁使用涉案房屋，并且租赁期限至2029年，被告和第三人无权阻止原告继续使用此房屋。为维护合法权益，故诉至法院请求法院依法确认原、被告双方签订的《租赁经营协议书》合法有效，租赁合同应履行至期满;租期届满前第三人无权收回房屋;判令被告承担全部诉讼费用。万源批发公司在一审辩称：涉案房屋与原告起诉的事实一致，后期因原告交不起房款，变成房屋租赁合同，租金如何抵扣有详细明细。第三人路某经过执行程序把涉案房屋产权变更至第三人名下。路某在一审辩称：王某与万源批发公司于2015年4月1日签订的关于万源房地产公司开发的位于延吉市××街，幢号0173号，-3135号（内街1层）涉案门市房（即延吉市万源农副产品批发副食区C号楼1层113号门市）的《租赁经营协议》是虚假和无效的。不能阻却延边州中级人民法院的强制执行，应立即腾迁上述房屋。理由如下：1.上述涉案《租赁经营协议》是在2019年10月10日后签订的，该协议载明的签订时间和签订内容都是虚假的，签订的目的是为了对抗和阻却执行。答辩人有证据证明，延边州中级人民法院在路某作为申请执行人、万源房地产公司和延边敖翔建筑安装有限公司作为被执行人的执行案件中，在对上述房屋查封、评估、拍卖、裁定以房抵债及限期腾迁时，都多次通知了王某，但截止2019年10月10日，其都没能拿出该《租赁经营协议》，实质是还没有签订。否则，早就拿出来提出执行异议了。显然其签订日期2015年4月1日是虚假的，租金金额也不可能真实的。目前，在法院限期搬迁的情况下，才以虚假协议启动本案，其对抗和阻却执行的目的昭然若揭。2.涉案租赁门市房，自2016年就被延边州中级人民法院查封，直至2019年裁定给答辩人路某后才解除查封。无论是查封期间，还是裁定所有权归路某所有后，被告万源批发公司与王某对涉案门市房的租赁处分行为都依法无效。因涉案《租赁经营协议》的签订时间在2019年10月10日后，那么签订协议时，涉案门市房所有权已经属于路某，万源批发公司显然无权将该门市房出租给王某，该涉案《租赁经营协议》当然无效。如果是2018年9月29日以后签订的（当日被答辩人明确表示没有租赁，签订的是买卖合同），也是在法院查封期间，租赁权已被依法限制，租赁协议也是无效的。3.本案不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的租赁阻却执行的情形。按照该第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持”。而本案情况是，王某与被告方（被告与被执行人延吉市万源房地产开发有限公司是关联公司，母子公司关系）恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产，且倒签涉案《租赁经营协议》，其目的是阻却法院执行，显然人民法院不应支持。综上，请依法确定涉案《租赁经营协议》无效，驳回王某关于租赁期满前第三人路某无权收回房屋的诉讼请求。一审法院经审理查明：路某与延边敖翔房地产开发有限公司、延边万源房地产开发有限公司之间的建设工程合同纠纷一案，经已生效的吉林省高级人民法院（2015）吉民一终字第93号民事判决书，延边州法院于2016年3月30日作出（2015）延中执字第134-1号执行裁定书查封了万源房地产公司所有的位于延吉市××街，幢号0173号，-3135号（内街1层）涉案门市房（即延吉市万源农副产品批发副食区C号楼1层113号门市），建筑面积126.64平方米的房屋，本案涉案房屋。2019年7月1日，延边州法院作出（2015）延中执字第134-5号执行裁定：“第二次流拍价人民币3595500元交付申请执行人路某抵偿其相应债务，上述标的物的所有权自本裁定送达申请执行人路某时起转移，申请执行人路某可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户手续”，把涉案房屋以物抵债给路某。2019年8月22日，延边州法院在涉案房屋贴出（2015）延中执字第134号公告，要求在2019年9月30日前迁出涉案房屋。公告期限届满后，在腾迁过程中，原告于2019年10月10日拿出2015年4月1日的至2029年10月24日的与万源批发公司签订的租赁合同书，遂州法院停止执行，引起本案诉讼。另査，2014年3月5日，王某与万源房地产公司签订了《延吉市万源农副产品批发市场商铺预定协议》，合同约定商铺为万源批发市场1层JC113号商铺，建筑面积为126.64平方米，预定定金为60万元人民币，收款人为万源房地产公司。2011年9月20日缴纳了诚意金15000元。2014年4月1日，万源批发公司（甲方）与王某（乙方）签订了租赁经营协议书，合同约定租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日止，标准租金为每平方米30元，总租金为29668元等内容。2015年4月1日双方又签订了租赁经营协议书，约定租赁期限为2015年4月1日至2029年10月24日为止，租金为431934元等内容。一审法院认为：根据原告王某提供的证据及本院查实的事实，王某提供的商铺预定协议及收据，收到15000诚意金和60万元房款的主体是万源房地产公司，而非万源批发公司，两公司属于独立的主体。原、被告万源批发公司亦没有提供相关购房款折抵租赁费的书面证据，王某亦没有向万源批发公司缴纳租赁费的收款收据，且自州法院自2016年查封开始直至2019年公告腾迁为止，并没有向法院提出异议或提供相关租赁合同，2019年10月10日才拿出2015年的租赁合同。因此，无法核实租赁合同的真实性，原告主张原告与万源批发公司之间的租赁合同合法有效，要求被告路某继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告王某负担。二审中，王某为了证明自己的主张提交延吉万源农商集团有限公司于2020年4月24日出具的《关于延吉万源农商集团有限公司成员公司的说明》一份，证明万源批发公司与万源房地产公司是同一家公司。万源批发公司对上述证据的真实性及证明目的无异议，质证称万源房地产开发公司是为了开发建设万源批发市场而成立，其股东均是由延吉万源农商集团有限公司股东组成，办公地点、管理人员一致，是一套人马两块牌子。万源房地产公司开发的门市房在万源批发市场开业后，其经营移交给万源批发公司经营，原万源房地产开发公司对外签订的招商租赁合同由万源批发公司继续履行。路某对真实性没有异议，但对证明目的有异议，质证称的真实性不应采信。本院认为，因万源批发公司自认其与万源房地产开发公司之间财务人员不一致，有各自的会计、各自建立财务账册，各自财产不混同，因此王某的此项证明目的不能成立，本院不予采信。本院对一审查明事实予以确认。另查明，王某现持有其与万源房地产开发公司签订的《延吉万源农副产品批发市场商铺预定协议》原件及购房款定金60万元收据原件、购房诚意金1.5万元的收据原件。王某在使用涉案房屋期间以现金方式分别于2015年4月18日交纳电费500元；于2015年11月29日交纳电费1000元；于2016年11月24日交纳电费500元；于2016年2月5日交纳电费500元；于2017年3月27日交纳电费1000元；于2018年1月23日交纳电费400元。本院认为：王某虽主张万源批发公司与万源房地产开发公司属“一套人马，两块牌子”的同一个公司法人，但万源批发公司自认其与万源房地产开发公司之间财务不混同，财产不混同，王某又未举出其他证据证明上述二公司属同一个公司，故王某的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。人民法院强制执行涉案房屋前，该房屋所有权人为万源房地产开发公司，万源批发公司与万源房地产开发公司属不同的法人单位，王某与万源批发公司未举出证据证明万源批发公司受万源房地产开发公司委托或其他合理理由代管涉案房屋，万源批发公司对涉案房屋享有使用权、受益权的依据不充分，故王某提出的其与万源批发公司之间签订的涉案房屋租赁合同有效的主张不能成立，本院不予支持。即使万源批发公司对涉案房屋享有使用权或受益权，但根据王某至今仍持有涉案房屋买卖合同原件及购房款收据原件的事实，万源批发公司或万源房地产开发公司财务账册中未体现其按涉案租赁合同约定已收取王某交纳的租金等相关费用的事实，万源批发公司或万源房地产开发公司未向王某出具租赁费、物业管理费用等收据的事实，万源批发公司、万源房地产开发公司、王某在人民法院对涉案房屋采取强制执行措施时未及时提供涉案租赁合同等事实，万源批发公司、王某仅以交纳电费为由，人民法院强制执行涉案房屋之前双方已签订涉案租赁合同的主张依据不足，故王某提出其与万源批发公司签订的涉案租赁合同有效，其于2029年10月24日为止对涉案房屋享有租赁使用权的主张不能成立，本院不予支持。综上，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定诉讼请求，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长  池东波审判员  朴美兰审判员  申成日二〇二〇年四月二十九日书记员  朴美英