河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终405号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘智平，女，出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：孙娟萍，河北天权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾超，男，出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。 上诉人刘智平因与被上诉人贾超房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案的当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘智平上诉请求：撤销河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初2916号民事判决，依法改判贾超配合办理过户手续。事实和理由：1、2014年3月17日刘智平与贾超签订房屋买卖合同，刘智平购买该房屋的原因是贾超的母亲当时因为资金周转紧张，央求刘智平购买贾超名下的房屋。但是当时由于刘智平不能一次性支付全部购房款，经刘智平与贾超协商，贾超同意刘智平支付首付款后，按月偿还房屋贷款。签订协议后，刘智平将房屋首付款交付贾超，贾超将房屋交付刘智平，刘智平对房屋进行了装修，并一直居住至今。2019年2月，刘智平为了减少还款利息找到贾超告诉其想分两次将房贷全部还清并请贾超配合办理房屋过户手续，贾超表示同意。之后，刘智平与贾超一起到银行一次性偿还了8万元贷款，因为超过5万元的还款需贷款人持本人身份证偿还，之后等刘智平攒够钱准备一次性还完剩余银行贷款再去找贾超时，贾超却说房屋已经涨价不能配合刘智平偿还房贷。经多次交涉，贾超不予配合。无奈之下，刘智平找到银行询问如何还款，银行告知刘智平可以自己还款，但是不能高于5万元，于是其于、分别偿还了3万元、4.5万元，银行告知刘智平剩余款项可以一次性还清了。等到刘智平最后一次还款时，银行却告知，贾超已经通知银行不能让刘智平继续还款了，与此同时贾超挂失了用来每月还房贷的银行卡，卡里还有刘智平打入的人民币1100余元，故刘智平请求贾超配合还清贷款并办理过户手续合理合法，一审法院判决驳回刘智平的诉讼请求缺乏法律依据。2、贾超的银行卡上确实由逾期记录，但是逾期记录是由贾超方造成的，不应由刘智平方承担。通过当庭举证，刘智平在获得银行还款卡当月就往卡里汇入了3700元和2200元，目的是为了防止遗忘还款造成贾超逾期。等贾超提起反诉后刘智平到银行询问工作人员为什么会有逾期，银行工作人员告知刘智平是因为在2014年3月刘智平与贾超签订合同前有逾期造成的。在一审庭审过程中，审判长问贾超何时发现逾期的，贾超回答是2019年10月发现的，而贾超当庭所举的证据是2018年贷款购买汽车时已经因失信不能贷款，贾超当庭陈述与自己所举证据自相矛盾，足以说明贾超以逾期要求解除买卖合同理由不真实。按照贾超所打的逾期次数和时间，是从2014年开始逾期的，为什么贾超一直没有对刘智平提出任何要求，还在2019年2月配合刘智平去银行还款8万元，足以说明贾超是因为房价上涨企图解除房屋买卖合同而寻找的理由，不应当受到的法律保护。贾超称合同约定必须每月按期还款，所以刘智平一次性还款也是违约，刘智平认为这种说法不能成立。首先，这种约定是为了保证刘智平按月还款不给贾超造成不良记录。事实上，刘智平已经按约定还款。其次，双方就后期提前还款已经达成一致意见，虽然没有书面协议，但是双方已经口头约定。2019年2月，去还8万元贷款可以证明双方已达成协议，不能视为刘智平违约。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，但是适用法律不当，判决驳回刘智平的诉讼请求显失公平，请求二审法院依法改判诉争房屋归刘智平所有，将房屋产权证办理到刘智平名下。 贾超答辩称，一、一审法院驳回被答辩人诉请的变更合同约定条款的内容事实清楚，被答辩人的该项诉求有违合同约定，根据双方合同的约定“乙方必须每月按期还款，不能影响甲方所产生的不良记录”，合同明确约定了被答辩人的还款方式、还款周期和还款条件，现被答辩人单方提出要求一次性偿还银行贷款，等于是对原合同还款方式和还款周期的变更，根据法律规定当事人协商一致可以变更合同，合同的变更需要当事人协商一致，双方可作出补充协议明确变更内容，一审对此认定正确。二、答辩人银行卡的逾期次数和逾期期限均发生在被答辩人履行还款义务期间，被答辩人违反合同约定的还款条件，答辩人依法享有抗辩权。答辩人出示的中国人民银行个人征信报告证明答辩人的银行卡在5年内发生21次逾期，至于之前的逾期本身已经对答辩人不产生任何影响，也与本案无关。因双方约定了被答辩人履行还款义务需要符合还款条件，因此在被答辩人未按照约定履行还款义务前，答辩人有权拒绝履行办理相关手续的义务，并不构成违约。且合同中未就办理过户相关手续进行约定，不能以答辩人不履行没有约定的义务而认定答辩人违约。综上刘智平的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 刘智平向一审法院起诉请求：1、依法判决贾超配合还清银行贷款并办理过户手续。2、诉讼费用由贾超承担。 贾超向一审法院反诉请求：1、依法解除房屋买卖合同；2、判令刘智平给付贾超房屋租金100500元（自刘智平实际居住之日即计算至刘智平返还房屋给贾超之日止，暂计算至反诉当月2019年11月，共计67个月，每月租金1500元）；3、判令刘智平承担诉讼费。 一审法院认定事实：刘智平与贾超签订房屋买卖合同，合同约定：刘智平购买贾超位于宣化区房屋，交易价格为435000元，同时约定刘智平于2014年3月将购房首付款170000元直接交予贾超，剩余265000元房款约定办理接贷手续，由贾超把中国银行还款卡交予刘智平，刘智平按月定期按银行利率交予银行。刘智平接贷交易过户和更名手续所需费用由刘智平承担。贾超于本合同签订之日起30日内将该房屋交付刘智平，刘智平必须每月按期还款，不能给贾超产生不良记录。合同签订后，刘智平将170000元首付款交付贾超，贾超将房屋交付刘智平。2014年4月贾超将自己的中国银行还款卡交于刘智平，刘智平即从开始偿还银行265000元贷款，首次存入3700元，同年存入2200元，之后陆续进行偿还。、、刘智平分别偿还银行贷款80000元、30000元、45000元，之后贾超便不再让刘智平偿还银行贷款。另查，该房贷共计310000元，放款日期为，到期日为，贷款期数为240个月，每月需还贷1800余元，截止已还119期，尚欠银行本金余额36869.02元。在刘智平偿还银行贷款过程中发生多次逾期，首次逾期发生在2019年4月。2019年9月中国人民银行征信中心个人信用报告显示，最近5年内有21个月处于逾期状态，其中一个月逾期超过90日。一审法院认为，刘智平与贾超签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，系有效合同，双方当事人均应自觉遵守并全面履行合同义务。房屋买卖合同签订后，刘智平如约给付了贾超首付款170000元，贾超也将房屋交付给刘智平，同时贾超将自己的中国银行还款卡交予刘智平，刘智平开始偿还银行贷款。双方在交接偿还贷款手续时，因贾超未向刘智平说明之前已欠贷款的实际情况，致使刘智平于、两次共存入5900元后，仍产生逾期还款的情形。之后刘智平虽陆续偿还贷款，但始终是还了旧欠，又出现新欠，以此往复，继而发生多次逾期还款的情形。现贾超以刘智平逾期还款致使贷款多次逾期，并给其个人信用造成不利影响为由向法院主张权利，要求刘智平予以赔偿。因该诉系侵权之诉，其与本案合同之诉并非同一种类之诉，不能合并审理，可另案处理。房屋买卖合同出售方的根本目的是收取购房款，而购买方的根本目的是取得房屋所有权。本案中，刘智平已将房屋的首付款交付给贾超，剩余银行贷款由刘智平负责偿还，只需贾超配合还贷，不存在合同根本目的不能实现的情况，不符合合同的解除条件。故此，对贾超要求解除房屋买卖合同及要求刘智平给付房屋租金100500元的反诉请求不予支持。既然合同不能解除，双方当事人就应当如约严格履行原合同义务，刘智平应继续如约偿还剩余贷款，贾超应当予以积极配合。刘智平请求法院判决贾超配合其一次性偿还银行贷款并办理过户手续，虽不会因此增加贾超的合同义务，也不违反订立合同的初衷，但这是对合同的变更，需要双方当事人协商一致，否则，即为合同的不适当履行，因此，对刘智平要求依法判决贾超配合其一次性偿还银行贷款并办理过户手续的诉讼请求不予支持。判决：一、驳回刘智平的诉讼请求；二、驳回贾超的反诉请求。 二审经审理查明，刘智平提交了中国银行股份有限公司宣化支行客户名为贾超的贷款还款回单和贷款还款（已结清）凭证，证实了刘智平于将案涉房屋的贷款全部还清。其他查明的事实与一审一致。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人在民事活动中应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，刘智平按照合同约定付款方式将房屋的首付款支付给贾超，并按月支付银行贷款，贾超将房屋交付给刘智平占有使用，双方之间房屋买卖合同成立并已实际履行。依据法律规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。按照双方合同第三条约定，该房屋尚有与银行之间贷款债务26.5万，经双方合意，贾超将房屋贷款债务转让给刘智平，刘智平负责按月偿还银行贷款，至此双方达成由刘智平向案涉房屋贷款银行承担债务履行。在合同履行中，刘智平按月向银行支付贷款，并于向银行一次性还贷8万元，贾超并未提出异议，双方已经通过实际履行变更了合同约定的履行方式，刘智平在诉讼中亦将银行贷款全部还清，因双方合同约定的债务转让已经全部完成，贾超也未能提交证据证实刘智平提前将房屋贷款偿还的行为损害其利益，贾超主张以刘智平擅自变更合同履行方式的理由不能成立。对于贾超主张刘智平逾期还款给其个人信用造成不利影响要求刘智平予以赔偿的抗辩理由，一审法院已经予以评判，本院不再赘述。关于贾超有无协助刘智平办理房屋过户手续的义务问题，依据法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方达成房屋买卖合同交易初衷在于房屋所有权的转移，合同中虽未明确约定由贾超协助刘智平办理房屋过户手续，但保证房屋过户属双方共同应尽的合同义务，据此根据诚实信用原则和办理房屋产权过户登记的交易习惯（如提供身份证明、双方到场办理、签名等），贾超有协助刘智平办理房屋过户手续的合同附随义务，刘智平上诉主张要求贾超协助办理房屋过户手续的理由依法成立，本院予以支持。 综上所述，刘智平的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定部分事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初2916号民事判决第二项； 二、变更河北省张家口市宣化区人民法院（2019）冀0705民初2916号民事判决第一项为：贾超于本判决生效之日起三十日内协助刘智平办理房屋产权过户手续。 一审案件受理费，按一审判决执行：二审案件受理费100.0元，由被上诉人贾超负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋凯阳 审判员  闫 格 审判员  马瑞云 二〇二〇年四月二十日 书记员  耿晓虹