重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初14002号原告：杨正强，男，1968年11月30日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：赵诗诚，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟灵毓，重庆格林威律师事务所实习律师。被告：重庆铭元德文化艺术培训有限公司，住所地重庆市巴南区南彭街道南湖路50号第2层，统一社会信用代码91500113MA5UC9EQ5J。法定代表人：王林航。被告：王林航，男，1981年11月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。二被告共同委托诉讼代理人：程林，重庆广君律师事务所律师。被告：陈果，女，1986年2月19日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：张伟，男，1987年10月1日出生，汉族，住重庆市忠县。原告杨正强诉被告陈果赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，原告杨正强申请追加了重庆铭元德文化艺术培训有限公司（以下简称铭元德培训公司）、王林航、张伟为本案被告，本案于2020年1月3日公开开庭进行了审理。2019年9月7日至11月17日为双方当事人申请庭外和解期间。本案现已审理终结。原告杨正强向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即共同向原告支付房屋租金38587.5元；2、判令三被告共同支付占用损失费19293.75元；3、判令三被告以57881.25元为基数，从2019年3月31日起按照银行同期同类贷款基准利率支付资金占用损失费暂计310.58元；4、判令三被告支付违约金50000元；5、本案诉讼费及原告主张权利支出的合理费用由被告承担。事实和理由：2016年4月7日，原告与被告陈果签订《房屋租赁协议》，约定由陈果承租原告位于巴南区南彭镇XX路XX号第XX层商业门面，租期5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止，其中2016年4月8日至2016年5月31日为免租期，此后第一年租金为105000元，从第二年开始每年租金递增5%，每一年租金分两次付清，每次支付半年租金，如任意一方违约由违约方支付守约方违约金5万元。被告支付了2016年6月1日至2018年5月31日的租金后，继续租赁该房屋但未再支付租金。原告多次催收未果，于2019年3月4日同意解除合同并要求支付欠付租金。被告至今尚欠原告租金38587.50元，并至今未向原告退还租赁房屋。为维护原告合法权益，特提起上述诉讼请求。被告铭元德培训公司、王林航共同辩称：两被告与原告之间没有租赁关系，涉案房屋是2016年4月陈果与原告签订租赁合同，铭元德培训公司于2017年2月23日成立，王林航与本案原告并不认识，原告不能突破合同的相对性向两被告主张相关租赁费。被告陈果陈述原告于2019年9月1日已将涉案房屋换锁，此时原告已经实际控制涉案房屋，客观上陈果已经向原告交还了房屋。要求驳回原告对铭元德培训公司、王林航的起诉。被告张伟辩称：与王林航答辩意见一致，也不认识原告，也没有与原告签订任何合同。其与王林航、陈果均是铭元德培训公司的股东。原告主张违约金过高。被陈果辩称：在铭元德培训公司成立时，与其他股东就签订协议，约定涉案房屋系其代替公司租赁，故王林航、张伟作为股东，应于被告共同承担房租。原告在2019年9月1日把门锁更换了。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了《房屋租赁协议》、《银行流水明细》、短信截图、《EMS快递回单》、《合伙协议书》、重庆铭元德文化艺术培训有限公司章程；被告陈果举示的短信截图等证据，本院经审查予以确认。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月7日，原告杨正强（甲方）与被告陈果（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定原告将其名下位于巴南区南彭镇XX路XXX号第XX层商业门面（面积约500平方米）出租给陈果使用，租赁期限5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止，其中2016年4月8日至2016年5月31日为免租期；租金第一年为105000元，从第二年开始每年租金递增5%，每一年租金分两次付清，每次支付半年租金，每年第一次支付时间为该年5月31日前，第二次支付时间为次年11月31日前，依次类推；本合同签订当日乙方向甲方交纳定金10000元，定金在乙方第一次支付租金时直接转作房屋租金；乙方在承租期内不得对其房屋结构进行改变，不得擅自转租；如租赁期满或乙方中途退场，则租赁合同自动失效，乙方交纳租金不予退还，室内所有装修（除机械设备）归甲方所有。任意一方违约由违约方支付守约方违约金5万元......。之后，被告陈果交纳租金至2018年11月30日。2019年1月2日，陈果通过手机短息通知原告协商退房事宜。1月16日，原告短信回复陈果“请你尽快完请所欠租金，并按合同规定办理不再租赁事宜”。3月4日，原告短信通知陈果“鉴于阁下长期拖欠租金未及时支付，我们签订的房屋租赁合同已无法实际履行，现正式通知阁下我们的房屋租赁合同正式解除，请于2019年3月31日前及时与本人联系，结清未付租金并交换房屋钥匙，逾期未结清租金或交换房屋钥匙，由此产生的一切法律后果由阁下承担”。2019年4月2日，原告委托律师向被告陈果发送《律师函》，要求其于3月31日前结清租金交换房屋。审理中，被告陈果提出原告于2019年9月1日更换了门锁，原告认可于2019年9月10日左右更换了门锁。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据合同的相对性原则，本案租赁合同形成于原告杨正强与被告陈果之间，故被告陈果应向原告履行相应的合同义务。原告按约将房屋交付给被告使用，被告应按照租赁合同约定按期足额的缴纳房租。由于被告的原因导致合同无法继续履行，2019年3月4日，原告向被告发出了关于解除涉案租赁合同的信息，应当认定双方签订的租赁合同已经于2019年3月4日解除，合同解除后被告仍应结清所欠租金，并应将涉案商铺腾空后退还原告。经审查，被告陈果拖欠的的期限为2018年12月1日至2019年3月4日，按3个月计算，根据双方“租金第一年为105000元，从第二年开始每年租金递增5%”的约定，欠付为第三年租金，年租金应为115763元【（105000元×（1+5%）×（1+5%）】，故被告陈果欠付原告租金应为28941元（115763元/年÷12月×3月）。原告要求被告陈果按银行同期同类贷款利率（即贷款市场报价利率）支付资金占用损失的请求，符合法律规定，仅对被告欠付租金部分予以支持，房屋占用损失部分不予支持，即被告陈果应按银行同期同类贷款利率支付原告自2019年3月2日起至付清为止的资金占用损失。对于原告要求被告支付房屋占用损失的诉讼请求，被告未将涉案商铺退还原告，导致原告不能另行出租，必然给原告造成经济损失，故该请求符合法律规定，根据本案实际情况，对于涉案房屋交还原告的时间，原告更换涉案房屋门锁的时间与被告陈果陈述的基本一致，本院对原告于2019年9月1日更换门锁的事实予以认定，即涉案租赁合同解除后，被告陈果继续占用涉案房屋的时间为2019年3月2日至9月1日，按6个月认定，房屋占用损失按原房租及时，即57881元（115763元/年÷12月×6月）。对于原告主张的违约金5万元的请求，被告认为违约金过高，要求调整，根据本案实际情况，酌情认定违约金按2个月的租金计算，即19294元（115763元/年÷12月=9647元×2月）。对于被告陈果及原告提出的涉案房屋的租金应由铭元德培训公司及该公司另两名股东被告张伟、王林航共同支付的意见，被告铭元德培训公司及被告张伟、王林航均不予认可系合同相对方，故根据租赁合同相对性的原则，对陈果该项意见不予采纳。其与铭元德培训公司及张伟、王林航之间的纠纷，应另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告陈果于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨正强租金28941元，并以28941元为基数，按银行同期同类贷款利率支付原告杨正强自2019年3月2日起至付清为止的资金占用损失；二、被告陈果于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨正强房屋占用损失57881元；三、被告陈果于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨正强违约金19294元；四、驳回原告杨正强对被告王林航、张伟的诉讼请求；五、驳回原告杨正强对被告重庆铭元德文化艺术培训有限公司的诉讼请求；六、驳回原告杨正强的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2476元，减半收取1238元，由被告陈果负担（此款原告已垫付，被告陈果在给付前述案款时一并给付原告），本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  汤华巍二〇二〇年四月十六日书记员  邓媛媛