成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初746号 原告：成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司，住所地四川省成都市双流区西航港街道办事处黄河中路二段388号。 负责人：柯燕，经理。 委托诉讼代理人：陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢东升，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：张某，男，2005年8月13日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 法定代理人：鲁某（系张某母亲），女，1979年12月22日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被告：卢永强，男，1982年11月24日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：蔺帆，四川亚峰律师事务所律师。 原告成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司（以下简称嘉宝物业公司）与被告张某、卢永强（以下简称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉宝物业公司的委托诉讼代理人谢东升，被告张某的法定代理人鲁某，张某与卢永强共同的委托诉讼代理人蔺帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉宝物业公司向本院提出诉讼请求：二被告支付嘉宝物业公司自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费11010元、生活垃圾处理费480元，自2015年10月1日起至2019年5月30日止的电费及线损费用4348.94元，以上合计15838.94元，并自起诉之日起以15838.94元为基数，按照年利率24%计算至付清之日止的资金占用利息。事实与理由：二被告是嘉宝物业公司提供物业管理服务的空港国际城Ｓ3地块2-4期（韩国城）小区业主。二人购买并使用位于西××办事处大件路××单元××面积××、××面积为××套房屋。根据成都双流和骏置业有限公司（以下简称和骏公司）与嘉宝物业公司签订的《前期物业服务合同》的约定，二被告应按照办公用房单价2元／平方米／月的标准向嘉宝物业公司交纳物业服务费。二被告作为房屋所有权人、使用人长期拖欠物业服务费的行为占用了嘉宝物业公司的大量资金，二被告拒不交纳物业服务费的行为严重损害了嘉宝物业公司的合法权益，给嘉宝物业公司造成了一定的经济损失，理应支付相应的资金占用利息。 二被告辩称，1.嘉宝物业公司不具有从事物业管理的资格，其签订的《前期物业服务合同》违反法律规定，为无效合同，嘉宝物业公司无权收取物业服务费。2.嘉宝物业公司未履行物业管理义务，其收取物业服务费无依据。二被告所在的小区垃圾随处可见，楼层公共区域无人打扫也无保安巡逻，设施设备无人维护，经二被告多次提醒，嘉宝物业公司仍未整改。3.嘉宝物业公司收取电费无委托收费文件及协议，也无代交生活垃圾处理费的票据，且线损费用无依据；其中部分电费超过了诉讼时效。4.嘉宝物业公司主张的资金占用利息无依据。综上，应当驳回嘉宝物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：不动产权证、商品房买卖合同摘要、《前期物业服务合同》、本院予以确认并在卷佐证。 此外，嘉宝物业公司还提交了以下证据：1.嘉宝物业公司自行制作的保养报告、保安值班表、保洁表，证明嘉宝物业公司已履行物业服务的合同义务。2.《高压供用电合同》《权利义务转让协议》、电费交费发票、电费抄表记录，证明嘉宝物业公司有权代收电费。3.《前期物业服务协议》，该协议首部载明甲方为嘉宝物业公司，乙方为张前成，提供物业服务的房屋为韩国城一期7栋1单元901号-909号。该协议第二条物业服务内容约定，管理服务费在上季度的最后10日内预交，以后每季度的交费时间以此类推；若拖欠应交物业管理服务费，张前成应从逾期之日起每日按每季度应交管理费总额千分之五的比例向嘉宝物业公司交纳违约金。该合同尾部乙方处有“张前成”的签名及捺印。4.网上银行电回执、增值税专用发票复印件。网上银行电子回执显示：2019年3月27日，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司向成都石羊环境卫生服务有限公司转“韩国城垃圾清运费”108,000元；2020年2月25日，转“2019上半年垃圾清运费”108,000元；2020年2月26日转“2019下半年垃圾清运费”108,000元。增值税发票复印件显示，2020年1月，成都石羊环境卫生服务有限公司分两次向四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司开具金额为54,000元的发票。 二被告还提交了以下证据：视频资料、照片及证人证言，证明嘉宝物业公司未履行物业服务合同义务。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉宝物业公司系成立于2012年5月21日的有限责任公司分公司，其经营范围为：接受公司委托，从事营销策划、信息咨询服务、停车场服务（依法须批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2012年10月9日，嘉宝物业公司与和骏公司签订《前期物业服务合同》，约定嘉宝物业公司为和骏公司开发的位于双流区西航港街道办事处黄河中路二段的空港国际城S3地块2-4期提供物业服务。该合同第六条约定，物业服务区域公共性物业服务收费采用包干制，公共性物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体办公用房2元/月•平方米、商业用房5元/月•平方米；物业服务费主要用于以下开支：物业服务从业人员的工资，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业服务区域内的清洁卫生服务及维护费用（不含业主生活垃圾清运费用），物业服务区域内的绿化养护费用，物业服务区域内的秩序维护费用，物业服务企业的固定资产折旧费用，法定税费，物业服务企业的合理利润。第二十七条约定，合同期限自2012年10月10日起至本物业管理区域业主大会成立并授权业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 二被告为其按份共有的位于双流区房屋分别办理了不动产权证，其上载明902号建筑面积为68.18平方米，903号建筑面积为115.32平方米。 2019年4月17日，嘉宝物业公司向张某、鲁某邮寄《欠费明细表》，载明7栋1单元902号房屋欠费合计6406.97元，其中：2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4090.8元，2018年9月18日至2019年5月20日期间的线损费21.01元，2015年10月18日至2019年5月20日期间的电费2055.16元，2017年1月1日至2019年6月30日期间的生活垃圾处理费240元；7栋1单元903号房屋欠费合计9431.97元，其中2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费6919.2元，2018年9月18日至2019年5月20日期间的线损费15.82元，2015年10月18日至2019年5月20日期间的电费2256.95元，2017年1月1日至2019年6月30日期间的生活垃圾处理费240元。该邮件于2019年4月18日签收。 本案庭审过程中，嘉宝物业公司陈述，二被告的房屋电表已于2019年9月更换为智能电表，换表前的电表度数以嘉宝物业公司的抄表记录为准；线损费系根据用电情况合情主张。 二被告认可其未交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费、电费等；之前的费用系通过扣减二被告交纳的装修保证金方式予以交纳。 本院认为，本案的争议焦点为：一、嘉宝物业公司是否有权收取物业管理服务费；二、二被告关于嘉宝物业公司未按约定提供物业服务的抗辩是否成立；三、嘉宝物业公司主张的各项费用是否应当支持。对此，本院评判如下： 一、关于嘉宝物业公司是否有权收取物业管理服务费的问题 本院认为，嘉宝物业公司与和骏公司签订《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示。且根据《物业管理条例》第三十二条的规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信惩戒机制，加强行业诚信管理。”物业公司是否取得物业管理资质证书，属于行政管理范畴，物业公司在未取得资质证书而为业主提供物业服务的情况下，应由行政主管部门进行处罚，并不必然导致其丧失收取物业管理服务费的权利。因此，二被告关于嘉宝物业公司不具备提供物业服务资质，《前期物业服务合同》无效，嘉宝物业公司收取物业管理服务费无依据的理由不成立。 由于《前期物业服务合同》签订后，嘉宝物业公司一直为二被告房屋所在的小区提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《前期物业服务合同》对二被告具有约束力。因此，嘉宝物业公司有权向二被告收取相应的物业管理服务费。 二、二被告关于嘉宝物业公司未按约定提供物业服务的抗辩是否成立的问题 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”二被告如认为嘉宝物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求嘉宝物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝交纳物业管理服务费。因此，二被告关于嘉宝物业公司未履行物业管理义务，收取物业管理服务费无依据的理由不成立。 三、关于嘉宝物业公司主张的各项费用是否应当支持的问题 关于物业管理服务费，因二被告认可其并未交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费的事实，二被告应当按照《前期物业服务合同》的约定，向嘉宝物业公司支付该期间的物业管理服务费共计11,010元[（68.18平方米+115.32平方米）×2元/平方米/月×30个月］，故本院对嘉宝物业公司关于二被告支付2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费11,010元的主张予以支持。 关于生活垃圾处理费，本院认为，虽然《前期物业服务合同》对此无约定，但嘉宝物业公司依照成都市物价局《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》（成价费［2005］31号）文件规定，收取8元/户/月代收该费，合法有据。此外，虽然嘉宝物业公司提交的网上银行电子回执上载明的交费主体为四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，但结合该网上银行电子回执上载明的款项用途“韩国城垃圾清运费”，本院认为，以上证据能证明嘉宝物业公司交纳或委托案外人交纳2018年及2019年韩国城小区的垃圾清运费的客观事实。故本院对嘉宝物业公司主张的2018年1月1日至2019年6月30日期间的生活垃圾处理费共计288元（8元/户/月×2户×18个月）予以支持。对2018年1月1日前的生活垃圾处理费，因嘉宝物业公司未提交任何证据证明其已实际代交，故本院不予支持。 关于电费及线损费，本院认为，虽然二被告认可其确未交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间的电费，但嘉宝物业公司仅提交了其自行制作的电费抄表记录，并无其他任何证据佐证二被告实际产生的电费情况；且由于二被告的电表已更换为智能电表，现无法核实此前已经产生的电费情况。根据谁主张谁举证的原则，应当由嘉宝物业公司承担举证不能的法律后果，因此，本院对嘉宝物业公司主张的电费及线损费不予支持。 此外，对嘉宝物业公司主张的资金占用利息，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，二被告未按约向嘉宝物业公司支付物业管理服务费及生活垃圾处理费，其应当承担由此给嘉宝物业公司造成的利息损失。故本院对嘉宝物业公司关于二被告自起诉之日即2020年2月3日起向其支付利息损失的主张予以支持。对损失的标准，酌情为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，二被告应当向嘉宝物业公司交纳2017年1月1日起至2019年6月30日止期间的物业管理服务费11,010元、生活垃圾处理费288元；并支付以以上款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月3日起计算至全部清偿之日止的资金占用利息。嘉宝物业公司未举证证明二被告实际的电费使用情况，其应当承担举证不能的法律后果，故本院对其主张的电费及线损费不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、张某、卢永强于本判决生效之日起十日内向成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司支付2017年1月1日起至2019年6月30日止期间的物业管理服务费11010元及资金占用利息（以11010元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月3日起计算至全部清偿之日止）； 二、张某、卢永强于本判决生效之日起十日内向成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司支付2017年1月1日起至2019年6月30日止期间的生活垃圾处理费288元及资金占用利息（以288元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月3日起计算至全部清偿之日止）； 三、驳回成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费98元，由张某、卢永强负担70元，成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司负担28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李 莉 二〇二〇年四月二十八日 法官助理  范仲卿 书 记 员  李潘阳 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。