江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1982号 上诉人（原审被告）：张引，男，1969年3月7日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：肖晗，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南昌红谷物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：高敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周雅婷，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。 上诉人张引因与被上诉人南昌红谷物业管理有限公司（以下简称红谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初7778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人同意，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张引上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回红谷物业公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用红谷物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，红谷物业公司无权向张引收取任何费用。红谷物业公司要求张引支付物管费、水电费的依据为其与南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（以下简称“红谷滩城投公司”）及所谓与张引签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》，然而在其与红谷滩城投公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》第六条明确约定“本合同自双方法定代表人或委托代理人签字之日起生效”，可见该合同并未生效，红谷物业公司在一审时作为原告主体即不适格，其无权代表红谷滩城投公司收取任何费用。退一步而言，即便抛开其与红谷滩城投公司之间协议的效力问题，单就红谷物业公司与其所谓的与张引之间签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》而言，同样对张引没有约束力。首先，该份协议并非张引所签字、盖章，实际上为南昌市红谷滩新区新天地阿一鲍鱼酒楼盖章及该酒楼经营者蔡长华签字，与张引无关。其次，该份协议的期限为2012年8月1日起至2013年12月31日止，在此期间，张引并不欠红谷物业公司任何费用；2014年之后，双方亦不存在合同关系，红谷物业公司也未向张引提供过物业服务，其自然无权收取相关费用。二、一审判决适用法律错误，即便红谷物业公司部分主张有依据，也已过诉讼时效，依法不应得到支持。一审判决援引《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，认定张引提出的诉讼时效抗辩不能成立，系对法条的错误理解。该法条是在不能确定履行期限的情况下，诉讼时效期间才从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但是如果依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间应从履行期限届满之日起计算，结合本案证据及《合同法》第六十一条可以认定，张引关于本合同的履行期限截止为2013年12月31日，诉讼时效应从2014年1月1日起算两年，即至2015年12月31日止。另，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》是自2008年9月1日起施行的，而自2017年10月1日起施行的《民法总则》第一百八十八条明确规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，基于“新法优于旧法”原则及红谷物业公司对权利受损、义务人早已明知的客观事实，且本案不存在诉讼时效中断、中止的事由（罗剑于2016年7月14日在《关于催缴1012＃楼阿一鲍鱼历史水电费的函》签字并不能代表张引，此时由张引经营的南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼并未注销，且罗剑也从未得到张引的授权签收任何材料），因此，红谷物业在法定时间内怠于行使权利，即便其部分主张有依据，依法亦不应得到支持。 红谷物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，张引的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。一、一审法院认定事实清楚，张引在承租房屋的过程中应当向红谷物业公司支付相应的物业服务费。张引所经营的南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼在2007年11月承租案外人红谷滩城投公司的赣江新天地xx＃、xx＃时，双方在合同中就房屋面积、房屋在租赁期间的物业费收费标准及物业费用的承担做了明确约定。合同生效后，红谷滩城投公司将房屋交付给南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼经营使用至2016年5月1日。2010年10月，红谷滩城投公司将赣江新天地的商业街物业管理委托给红谷物业公司管理，管理期限在合同中约定为长期管理。合同经双方法人盖章后已经生效。前述管理服务协议签订后，红谷物业公司按约提供了物业服务，故红谷物业公司有权基于以上合同主张其在期间张引欠付的物业管理费和水电费（2013年4月1日至2015年12月31日）。二、本案未超过诉讼时效，一审法院适用法律正确，张引的诉讼时效抗辩没有依据。2013年4月1日起，张引开始拖欠红谷物业公司物业费。此后，红谷物业公司一直有规律地且持续地向张引催缴其所欠的全部物业费和水电费。张引主张的诉讼时效抗辩与红谷物业公司定期催缴费用的凭证单相冲突，故张引的诉讼时效抗辩没有依据。 红谷物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张引向红谷物业公司支付拖欠的物业管理服务费212784元（2013年4月1日至2015年12月31日共计33个月，每月物业费6448元）；2.判令张引向红谷物业公司支付拖欠的地下管理用房超出面积管理费14520元（2013年4月1日至2015年12月31日共计33个月，每月地下管理用房超出面积管理费440元）；3.判令张引向红谷物业公司支付违约金116952元；4.判令张引向红谷物业公司支付拖欠的水电费共计17679.27元（拖欠水费47.18元，拖欠电费17632.09元）；5.本案案件受理费、保全费用由张引承担。 一审法院认定事实：红谷物业公司（乙方）与红谷滩城投公司（甲方）签订有《赣江新天地商业街物业理服务合同》一份，合同约定：1.甲方将位于南昌市范围内的物业托给乙方实行统一管理，综合服务，向承租商业街商户，每月每平方米收取贰元整物业管理综合服务费；2.管理事项包括房屋的使用、修缮，街内公用设施、设备及场所的使用、维养护和管理，清洁卫生，公共生活秩序等；3.委托管理期限为长期有效的管理。红谷物业公司受红谷滩城投公司委托为新天地商业街提供了物业管理服务。2015年10月23日，红谷滩城投公司发出《关于做好由文化旅游公司统一管理赣江市民公园相关交接工作的通知》，通知中列明决定由文化旅游公司统一管理赣江市民公园，并在交接事项中明确新天地商业街的物管费、水、电费等仍由红谷物业公司收取，2016年1月1日始由文化旅游公司收取。 南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼系2006年2月21日注册登记的个体工商户，经营者为张引，组成形式为个人经营。2007年11月26日，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼作为乙方、南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司（后名称变更为南昌市红谷滩城市投资集团有限公司）作为甲方就赣江新天地xx号楼签订《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》一份，约定：1.租赁物业地址为南昌市红谷滩新区赣江新天地xx号楼，房屋建筑经营面积1650平方米，地下层配套面积82平方米；2.租赁房屋用途为从事合法的餐饮经营；3.租赁期限为2008年3月1日起至2018年2月28日止；3.乙方在租赁期间（含免租期）内所使用的包括水、电、通讯、物业管理费等所发生的全部费用，概由乙方承担：4.物业管理费按2元／月／平方米的标准执行，待管理委员会成立后再按管理委员会确认的标准执行。同日，双方就租赁赣江新天地xx号楼亦签订《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》一份，约定：1.租赁物业地址为南昌市红谷滩新区赣江新天地xx号楼，房屋建筑经营面积1574平方米，地下层配套面积78平方米；2.租赁房屋用途为从事合法的餐饮经营；3.租赁期限为2008年2月1日起至2018年1月31日止；3.乙方在租赁期间（含免租期）内所使用的包括水、电、通讯、物业管理费等所发生的全部费用，概由乙方承担；4.物业管理费按2元／月／平方米的标准执行，待管理委员会成立后再按管理委员会确认的标准执行。两份租赁合同还就双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼按合同约定租赁南昌市红谷滩新区赣江新天地xx号楼、xx号楼用于经营，双方于2012年3月14日签订补充协议对前述两份租赁合同的租赁期限、租金标准等作出了调整。2016年8月12日，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼登记注销。2016年9月，红谷滩城投公司与南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼（经营者张引）、江西阿一鲍鱼投资有限公司签订《变更协议》，三方确认从2016年5月1日起赣江新天地商业街xx＃、xx＃楼的承租人变更为江西阿一鲍鱼投资有限公司，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼在《赣江新天地屋及附属设施租赁合同》及《补充协议》中的权利义部转移给江西阿一鲍鱼投资有限公司。 庭审过程中，张引对红谷物业公司提交的网银行外汇款业务回单的真实性予以认可，根据上述回单，罗剑分别于2015年3月19日和2015年7月31日通过其个人账户为南昌市东湖阿一鲍鱼楼支付炉鱼冷库（位于南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼承租赣江新天商业街xx#、xx#楼的地下用房位置）的电费。另查明，2016年5月1日赣江新天地商业街xx＃、xx＃楼及其附属设施承租人变更时，江西阿一鲍鱼投资有限公司系张引100%出资的自然人独资有限责任公司，罗剑时任该公司监事。南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司接手赣江新天地商业街物业服务后于2016年7月14日向阿一鲍鱼商户发出《关于催缴xx＃xx＃楼阿一鲍鱼历史水电费的函》，载明阿一鲍鱼商户尚欠交2015年12月31日前的水电费17679.27元，要求阿一鲍鱼商户于2016年7月31日交纳。罗剑在该函上签字。 一审法院认为，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼系张引个人经营的个体工商户，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼于2016年8月12日注销，其债务由张引承担。红谷物业公司提交的其与红谷滩城投公司签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》和红谷滩城投公司《关于做好由文化旅游公司统一管理赣江市民公园相关交接工作的通知》，能够证明红谷物业公司受红谷滩城投公司委托为赣江新天地商业街提供物业服务至2015年12月31日。南昌市东湖阿一鲍酒楼承租赣江新天地商业街xx＃、xx＃楼及其附属设施，作为物业使用人，应当按照其与红谷滩城投公司签订的租赁合同的约定向红谷物业公司按2元／月／平方米的标准支付2013年4月1日至2015年12月31日期间的物业费212784元（面积3224平方米Ｘ2元／月／平方米Ｘ33个月）。红谷物业公司提交的2016年7月14日《关于催缴xx＃xx＃楼阿一鲍鱼历史水电费的函》上有罗剑的签字，从罗剑在南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼承租期间为其向红谷物业公司支付电费以及其之后在张引独资的江西阿一鲍鱼投资有限公司任职来看，应当认定罗剑签字系代张引对欠付水电费作出了确认。张引在庭审中陈述水电费、物业费均已结清，对此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，张引对其已履行负有举证责任，张引未能提供证据证明其已支付上述费用，一审法院对其尚欠付物业费212784元和水电费17679.27元予以确认。张引提出红谷物业公司诉请已过诉讼时效期间的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”，本案双方之间未就上述费用的履行期限进行约定，诉讼时效期间应从红谷物业公司要求张引支付的宽限期限届满之日起计算，张引提出的诉讼时抗辩与其不认可红谷物业公司已向其送达费用催缴单要求其履行义务之间自相冲突，故张引提出的诉讼时效抗辩不能成立，对红谷物业公司要求张引支付欠付物业费和水电费的诉请，一审法院予以支持。对红谷物业公司要求张引支付地下用房超出面积管理费的诉请，因红谷物业公司未能举证证明双方就地下用房超出面积管理费存在约定，张引对此也不予认可，故对红谷物业公司的该项诉请，一审法院不予支持。因双方就履行期限及违约责任没有进行明确约定，红谷物业公司要求张引支付违约金的诉请无事实和法律依据，一审法院对其该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干同题的解释》第七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决：一、张引在判决生效之日起十日内支付红谷物业公司自2013年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费212784元；二、张引在判决生效之日起十日内支付红谷物业公司水电费17679.27元；三、驳回红谷物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6730元、保全费2320元，合计9050元（已由红谷物业公司预交），由红谷物业公司负担2620元，张引负担6430元。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张引提交了以下证据：证据一、照片打印件4张，证明张引在2015年向红谷物业公司支付的相关费用，不是合同范围内的相关物业的电费，而是一个独立冷库的相关电费，红谷物业公司并未向张引提供相关的物业服务，无权收取张引的物业费；证据二、《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》（xx号楼，落款处签名为“蔡长华”，日期为2007年8月1日）复印件一份、《补充协议》（xx号楼，承租方为阿一鲍鱼，乙方落款处签名为“蔡长华”，日期为2010年12月10日）一份、蔡长华《收据》复印件两份，证明红谷物业公司起诉张引有误。 红谷物业公司对张引提交的上述证据质证如下：对证据一，红谷物业公司认为，张引与案外人红谷滩城投公司签订的租赁合同中包括了张引所说的地下层配套面积，红谷物业公司就租赁合同涵盖的所有的物业均提供了物业服务至2015年12月31日，有相关租赁合同和一审期间提交的业主来访情况登记表予以证明。对证据二，该组证据中的租赁合同为复印件，对其三性均有异议，且张引在2016年9月签订的《变更协议》已明确认可2008年至2016年6月的赣江新天地xx＃、xx＃的承租人为张引，其在一审提交的以南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼、张引银行账户支付的水电费足以证明承租者为张引，张引作为南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼的经营者，在该酒楼注销后，应当承担在2013年4月至2015年12月由该酒楼承租赣江新天地期间产生的物业费；对该组证据中的《补充协议》三性无异议，但对证明目的有异议，虽然并非张引本人签字，但张引在2016年9月签订的《变更协议》中已追认前述《补充协议》，期中载明了赣江新天地xx＃楼、xx＃楼2008年至2016年6月的承租者为张引；对蔡长华《收据》复印件三性及证明目的均有异议，因其为复印件无法核实真实性，且第一份收据显示蔡长华2006年12月7日支付的新天地x＃押金，明显与本案无关，第二份收据显示蔡长华2007年8月7日向案外人南昌新天地物业管理有限公司支付10＃、12＃装修保证金，并不能证明蔡长华为赣江新天地xx号楼的承租人。 红谷物业公司向本院补充提交了《情况说明》一份、《水电费催缴单》两份及《网银行外汇款业务回单》一份，证明阿一鲍鱼商户支付水电费系依据水电费催缴单上的金额缴纳。张引对该组证据质证认为，上述水电费催缴单张引并未收到，汇款单支付的是炉鱼冷库的电费，且在付款单中已备注注明，并非阿一鲍鱼10#楼的电费，该冷库是一个单独的仓库，不在红谷物业公司起诉的物业范围内，再结合张引在二审期间提交的四张照片也可说明，在该时间段内张引并未使用过红谷物业公司诉请的物业，红谷物业公司也未向张引提供物业服务，故其不能向张引索要物业费。 本院对上述证据认证如下：对张引提交的证据一，因不能达到其证明目的，本院不予采信；对证据二，其中《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》（xx号楼，落款处签名为“蔡长华”，日期为2007年8月1日）及蔡长华《收据》，因张引仅提交了复印件，且红谷物业公司对上述证据三性均有异议，本院不予采信，对《补充协议》（xx号楼，承租方为阿一鲍鱼，乙方落款处签名为“蔡长华”，日期为2010年12月10日）真实性予以确认，但达不到其证明目的，故不予采信。对红谷物业公司提交的《情况说明》、《水电费催缴单》及《网银行外汇款业务回单》，因其能与本案其他证据能相互印证，本院予以采信。 二审期间，双方当事人均对一审查明事实不持异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于：一、红谷物业公司是否有权向张引收取赣江新天地商业街xx号楼、xx号楼的物业费；二、张引的诉讼时效抗辩是否成立。 关于红谷物业公司是否有权向张引收取物业费的问题。首先，红谷物业公司与红谷滩城投公司之间签订的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》虽未经双方法定代表人签字，但加盖有双方公司的公章，结合红谷滩城投公司南红城投发［2015］38号《关于做好由文化旅游公司统一管理赣江市民公园相关交接工作的通知》的内容来看，上述合同是双方真实意思表示，且已经实际履行，红谷物业公司为赣江新天地商业街提供物业管理服务至2015年12月31日。故，对张引上诉称该合同未生效、红谷物业公司作为一审原告主体不适格的意见，本院不予采纳。其次，张引上诉主张红谷物业公司一审提交的2012年8月15日由蔡长华签字的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》对其没有约束力。本院认为，一审判决并未采纳该份证据，而是依据张引与红谷滩城投公司签订的两份《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》及《补充协议》、《变更协议》、催缴函等证据来认定南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼为涉案物业使用人，因南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼系张引个人经营的个体工商户，该酒楼于2016年8月12日注销，故认为其债务应由张引承担。二审期间，张引虽补充提交了一份《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》（xx号楼，落款处签名为“蔡长华”，日期为2007年8月1日）复印件，欲证明红谷物业公司起诉张引有误，但该合同因真实性无法核实而未被采信。此外，红谷物业公司一审期间提供的两份由张引签字的、落款时间为2007年11月26日的《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》（租赁物分别为xx号楼、xx号楼），不仅落款时间在后，而且与2016年9月30日《变更协议》中“2007年11月、2012年3月及2010年12月，甲乙双方分别签订了关于赣江新天地商业街xx＃、xx＃楼的《赣江新天地房屋及附属设施租赁合同》及《补充协议》及《协议》”的表述相吻合，一审庭审中张引对上述证据不持异议，而该《变更协议》中的乙方正是南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼（经营者张引），故，张引的该项主张不能成立。第三，张引主张2012年8月1日起至2013年12月31日止其并不欠红谷物业公司任何费用，2014年之后其与红谷物业公司亦不存在合同关系，红谷物业公司也未向其提供过物业服务，故红谷物业公司无权收取相关费用。本院认为，红谷物业公司为整个赣江新天地商业街提供物业管理服务至2015年12月31日，南昌市东湖阿一鲍鱼酒楼承租该商业街xx号、xx号楼及其附属设施，作为物业使用人，应当按照其与红谷滩城投公司签订的租赁合同约定向红谷物业公司缴纳物业管理费。张引并未举证证明其已付清了2013年4月1日至2015年12月31日的物业费及水电费，应承担举证不能的不利后果。 关于张引的诉讼时效抗辩是否成立的问题。张引上诉称一审法院援引《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于不能确定履行期限的情形之规定，属于适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同履行期限截止为2013年12月31日，诉讼时效应从2014年1月1日起算两年。本院认为，张引的该项主张是基于落款处签名为蔡长华、签订时间为2012年8月15日的《赣江新天地商业街物业管理服务合同》中第四条“合同期限从2012年8月1日至2013年12月31日”的约定，而该份合同在一审判决中并未被采信，一审判决其承担物业费的依据是其与红谷滩城投公司签订的两份租赁合同及红谷物业公司与红谷滩城投公司签订的物业管理服务合同中关于支付物业费的约定，其中关于物业费的履行期限并未明确约定，一审法院适用法律并无不当，红谷物业公司在一审期间提交的证据亦表明其对物业费、水电费多次进行催缴，故张引的该项主张不能成立。 综上所述，张引的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4756.95元，由上诉人张引负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 俞志翀 审 判 员 郑 馨 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦