重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初14056号原告（反诉被告）：重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡科园一路6号6-1号，统一社会信用代码91500107MA5YT5J85A。法定代表人：周燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：闵玉平，女，1996年4月1日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：孙艳红，男，1997年9月5日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告（反诉原告）：李良玉，女，1976年12月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：刘亚峰，重庆市江北区华新法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：胡卢，男，1971年11月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：刘亚峰，重庆市江北区华新法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：胡城玮，男，2005年8月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。法定代理人：胡卢，身份信息同被告胡卢，系胡城玮之父。委托诉讼代理人：刘亚峰，重庆市江北区华新法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司（以下简称诚祥地产）与被告（反诉原告）李良玉、胡卢、胡城玮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诚祥地产向本院提出诉讼请求:1、《商铺租赁协议》自2019年5月底解除；2、胡卢、李良玉、胡城玮退还从2018年12月至2019年5月的租金共36000元；3、胡卢、李良玉、胡城玮退还保证金6000元；4、胡卢、李良玉、胡城玮承担2018年12月至2019年5月的物管费2686.2元；5、胡卢、李良玉、胡城玮配合物管公司退回装修保证金5000元；6、胡卢、李良玉、胡城玮支付违约金12000元。事实与理由：2018年5月31日，诚祥地产与胡卢、李良玉、胡城玮签订了关于重庆市南岸区福民路26号附9号商铺的《商铺租赁协议》，协议签订后，诚祥地产支付了租金及保证金。2018年12月因商铺漏水，诚祥地产联系了物管公司，物管公司的工作人员前来看了但未处理。2019年1月商铺漏水更加严重，严重影响到诚祥地产经营，诚祥地产多次联系房东及物业人员，但仍未解决。2019年3月中旬，原、被告与物管工作人员、维保公司工作人员才一起去商铺的屋顶做了关水实验，结果证明是屋顶的防水层没做好。至2019年5月13日，都一直未解决漏水问题。根据《商铺租赁协议》的约定，除因装修装饰外的原因导致的房屋修缮，修缮责任由产权人承担。长达半年的房屋漏水，经过半年沟通协商一直未解决，此期间诚祥地产无法正常经营。基于此情形，诚祥地产于2019年5月21日向胡卢、李良玉、胡城玮寄送了《解除合同通知书》要求解除《商铺租赁协议》，并要求退回半年的租金36000元、保证金6000元、违约金12000元，且承担2018年12月及以后的物业费2686.2元，并配合物管公司退回诚祥地产缴纳的装修保证金5000元。胡卢、李良玉、胡城玮答辩：1、诚祥地产解除合同的条件不成立，其单方要求解除合同，应当向我方支付违约金并赔偿损失；2、房屋漏水是诚祥地产装修门头广告牌所致，且未影响正常经营，我方积极配合物业整改，整改时也只涉及屋顶防水的铺设，不需要进入经营场所，不影响诚祥地产经营；3、诚祥地产解除合同的真实目的是要求降低房租，双方协商未果后，诚祥地产在原租赁处附近选择了更优越的位置进行经营。胡卢、李良玉、胡城玮向本院提出反诉请求：1、诚祥地产向胡卢、李良玉、胡城玮支付违约金12000元；2、诚祥地产向胡卢、李良玉、胡城玮支付租金损失12000元。事实与理由：2018年5月31日当事人双方签订了《商铺租赁合同》。2019年3月诚祥地产以生意不好为由要求胡卢、李良玉、胡城玮降低房租，双方对降低租金一事未达成一致，后诚祥地产搬出租赁房屋，其违反合同约定的行为给胡卢、李良玉、胡城玮造成经济损失。诚祥地产答辩：胡卢、李良玉、胡城玮要求我方支付违约金及赔偿租金损失没有事实和法律依据，请法院依法驳回。审理中，诚祥地产撤回要求胡卢、李良玉、胡城玮支付物业费2686.2元的诉讼请求。经审理查明：2018年5月31日，胡卢、李良玉、胡城玮（甲方）与诚祥地产（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定胡卢、李良玉、胡城玮将其名下位于重庆市南岸区福民路26号附9号商铺出租给诚祥地产进行经营，租赁期限5年，从2018年6月1日至2023年5月31日。合同另约定：免租期为2018年6月1日至2018年6月30日；2018年6月1日至2020年5月31日，每月租金6000元，2020年6月1日至2021年5月31日，每月租金为6480元，2021年6月1日至2022年5月31日，每月租金为6998元，2022年6月1日至2023年5月31日，每月租金为7558元；租金每季度支付一次；乙方在签订本协议之日起十五个工作日内向甲方支付保证金6000元；本协议解除或期满后，双方无争议结清所有费用且乙方将商铺交还甲方两个工作日内，甲方无条件将保证金全额无息退还给乙方；在租赁期内，如果由于商铺自身质量问题（乙方自身装饰装修的部分除外）导致需要修缮，甲方应及时对商铺进行修缮，在修缮期内乙方无法正常经营的，免除修缮期内的租金；因甲乙双方任何一方原因提前解除本协议的，违约方需向守约方支付两个月的租金作为违约金，违约金不足以赔偿对方损失的，违约方应当继续赔偿守约方的损失。其后，诚祥地产向胡卢、李良玉、胡城玮支付了6000元保证金，并按合同约定付清2019年5月之前的租金。诚祥地产向涉案商铺的物管公司重庆嘉宝管理顾问有限公司支付装修保证金5000元。2019年3月12日、3月13日，诚祥地产员工辜永红微信联系胡卢，表示涉案商铺自装修营业没几天就发现漏水，至今有半年，漏水问题一直未解决，要求胡卢与开发商对接处理。胡卢表示尽量过来处理。2019年3月14日、3月22日、4月1日，辜永红再次微信联系胡卢，就商铺漏水问题进行沟通，另表明因经营压力较大，希望能减少租金，双方协商下次支付租金时，租金暂降为每月5000元。2019年5月20日，胡卢就诚祥地产解约一事联系辜永红，辜永红表示因商铺漏水影响正常经营，公司提出解约是合理诉求，胡卢表示解约就按解约的方式处理。2019年5月21日，诚祥地产向胡卢、李良玉、胡城玮邮寄《解除合同通知函》，载明因2018年12月开始商铺因房屋质量问题漏水，经过多次沟通至2019年5月13日仍未解决漏水问题，故诚祥地产要求解除《商铺租赁协议》，要求胡卢、李良玉、胡城玮退回半年的租金36000元、保证金6000元，并配合物管公司退回装修保证金5000元。另要求胡卢、李良玉、胡城玮在通知发出之日起7日内（即2019年5月28日之前）与诚祥地产联系并办理解除《商铺租赁协议》的相关事宜，完善解除合同相关的后续交房及退款手续。该通知于2019年5月24日由胡卢签收。2019年5月底，诚祥地产搬离涉案商铺。后胡卢于2019年7月10日与案外人签订租赁合同，将涉案商铺出租他人，起租日为2019年8月1日。另查明，涉案商铺漏水点主要集中在进门处。庭审中，胡卢、李良玉、胡城玮表示，其是在2019年3月辜永红联系胡卢时才知道商铺漏水一事，并非诚祥地产所述对漏水问题早已知晓并怠于履行维修义务。本院另向重庆嘉宝管理顾问有限公司调查核实商铺漏水情况，嘉宝物业公司表示：未查询到2019年3月前关于涉案商铺的报修记录，不知道商铺何时开始漏水；漏水原因系案外人重庆恒日市政工程有限公司走线管时破坏了屋面防水；2019年5月9日施工方现场勘查并维修，2019年6月20日涉案商铺维修完毕。上述事实，有《商铺租赁协议》、保证金收据、装修保证金收据、商铺照片、微信记录、《解除合同通知函》、转账记录及嘉宝物业公司陈述、当事人陈述等在卷为证，并经法庭认证，足以认定。庭审中，诚祥地产举示照片一组，拟证明涉案商铺于2019年1月开始漏水，胡卢、李良玉、胡城玮对该照片的证明目的不予认可。本院认为，诚祥地产未举示该组照片的原始载体，且该组照片只有局部，不能证明与涉案商铺相关，故本院对该组照片不予采信。本院对本案争议焦点作如下评述。关于胡卢、李良玉、胡城玮是否构成违约的问题，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，胡卢、李良玉、胡城玮作为出租方，负有保证出租商铺质量符合使用标准，以及商铺出现问题时及时修缮的义务。现涉案商铺因质量问题发生漏水，一定程度上影响了诚祥地产的日常经营，诚祥地产有权要求胡卢、李良玉、胡城玮在合理期限内维修。诚祥地产陈述胡卢、李良玉、胡城玮于2018年底就知晓商铺漏水，并在长达半年时间内怠于履行维修义务，未举示证据证明。而根据胡卢与辜永红的聊天记录及嘉宝物业维修记录显示，诚祥地产是在2019年3月中旬通知胡卢商铺漏水，胡卢在2019年3月、4月期间联系物业对商铺漏水原因进行勘查，5月确定漏水原因，6月维修完毕。结合房屋漏水维修的专业性特点，本院认为胡卢、李良玉、胡城玮并未怠于履行维修义务。虽然胡卢、李良玉、胡城玮在合理期限内通知物业对漏水原因进行勘查维修，且房屋漏水并非胡卢、李良玉、胡城玮的原因造成，但漏水毕竟会影响商铺的正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，根据合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。当事人双方亦约定，在租赁期内，如果由于商铺自身质量问题导致需要修缮，出租方应及时对商铺进行修缮，在修缮期内承租方无法正常经营的，免除修缮期内的租金。因此，胡卢、李良玉、胡城玮应当向诚祥地产承担商铺漏水的违约责任。关于诚祥地产单方解除《商铺租赁协议》的行为是否违约的问题。本院认为，根据合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，以及当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的时，另一方当事人有权解除合同。关于本案出租方是否经催告后在合理期限内履行修理义务，本院已论述，不再赘述。关于商铺漏水是否导致合同目的无法实现，本院认为，本案中房屋漏水并不足以导致合同目的无法实现，理由在于：其一，根据现场照片及当事人陈述来看，漏水地点主要集中于商铺进门处，而非靠里的办公区域，漏水会影响商铺的卫生环境，但不足以致使诚祥地产不能办公经营；其二，辜永红曾于2019年3月、4月与胡卢洽谈减少租金一事并达成初步合意，表明此时虽然商铺发生漏水，但诚祥地产仍有继续承租的意向，侧面证明漏水并不足以导致商铺无法经营。另诚祥地产与胡卢、李良玉、胡城玮也并未就商铺质量问题的合同解除权进行约定。综上所述，商铺漏水并不导致合同目的无法实现，诚祥地产以此为由单方解除合同的行为亦构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担违约责任。诚祥地产请求胡卢、李良玉、胡城玮返还2018年12月至2019年5月的租金36000元，因诚祥地产在该段期间已实际承租经营，且漏水不足以导致诚祥地产完全无法经营，故本院对该项诉讼请求不予支持。但商铺漏水势必会影响办公环境，胡卢、李良玉、胡城玮应承担减少租金的违约责任。本院根据案件具体情况，酌情对2019年3月至5月的租金每月减少2000元，共计6000元。关于诚祥地产请求胡卢、李良玉、胡城玮支付违约金12000元的诉请，因胡卢、李良玉、胡城玮已承担减少租金的违约责任，且该主张不符合合同约定，故对该项诉请本院不予支持。对于胡卢、李良玉、胡城玮主张诚祥地产支付违约金12000元的反诉请求，本院认为，诚祥地产单方面解除合同，根据《商铺租赁协议》的约定，应当向胡卢、李良玉、胡城玮支付两个月的租金12000元。胡卢、李良玉、胡城玮另主张2个月房屋空置期的租金损失12000元，本院认为，违约金具有对损失填补的功能，本案中违约金数额与租金损失相当，胡卢、李良玉、胡城玮不能在主张了违约金之后，再要求对方承担租金损失。因此，本院对于该租金损失的诉求不予支持。关于诚祥地产主张胡卢、李良玉、胡城玮退还保证金6000元的诉讼请求，本院认为，根据《商铺租赁协议》的约定，协议解除或期满后，双方无争议结清所有费用且将商铺交还起两个工作日内，出租方无条件将保证金全额无息退还给承租方。本院已就当事人双方应互负的违约责任进行了论述，在当事人双方承担上述违约责任后，该6000元保证金理应予以退还。综上，胡卢、李良玉、胡城玮应退还诚祥地产租金6000元及保证金6000元，诚祥地产应向胡卢、李良玉、胡城玮支付违约金12000元。关于诚祥地产请求判令《商铺租赁协议》自2019年5月底解除的主张，因诚祥地产已于2019年5月底搬离涉案商铺，且胡卢于2019年5月20日向辜永红表示解约就按解约的方式处理，并已于2019年7月将房屋另租他人，故双方对合同解除时间并无异议，本院对该项诉讼请求予以支持，并确认《商铺租赁协议》于2019年5月底解除。关于诚祥地产要求胡卢、李良玉、胡城玮配合物管公司退回装修保证金5000元的主张，因该装修保证金涉及诚祥地产与物管公司之间的法律关系，本院对该项诉求不予支持，诚祥地产可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认本诉原告重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司与本诉被告胡卢、李良玉、胡城玮于2018年5月31日签订的《商铺租赁协议》于2019年5月底解除；二、本诉被告胡卢、李良玉、胡城玮于本判决生效之日起十日内向本诉原告重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司退还房屋租金6000元；三、本诉被告胡卢、李良玉、胡城玮于本判决生效之日起十日内向本诉原告重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司退还保证金6000元；四、反诉被告重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告胡卢、李良玉、胡城玮支付违约金12000元；五、驳回本诉原告重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告胡卢、李良玉、胡城玮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1217元，减半收取608.5元，由重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司负担478.5元，胡卢、李良玉、胡城玮负担130元。反诉案件受理费200元，由胡卢、李良玉、胡城玮负担100元，重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张鑫二〇二〇年四月十三日法官助理 王雨书 记 员 张微