西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终68号 上诉人（原审原告）蔡丹，女。上诉人（原审原告）韩波，男。共同委托诉讼代理人：张钰，陕西博纳新律师所律师。上诉人（原审被告）西安海纳集团善缘房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：孙鲁秦，该公司法定代表人。委托诉讼代理人：王新喜，男。委托诉讼代理人：王宏跃，男。上诉人蔡丹、韩波因与上诉人西安海纳善缘房地产开发有限公司（以下简称海纳善缘公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡丹、韩波上诉请求：1、依法撤销西安市莲湖区人民法院作出的(2019)陕0104民初3830号民事判决书,改判被上诉人立即将办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案并配合产权登记机关为上诉人办理房屋产权登记,由被上诉人向上诉人支付因被上诉人责任致使上诉人在房屋交付期限满2年内未取得房屋产权证的违约金(从房屋交付之日起2年期满起算,以房屋总价款为基数按人民银行同期贷款利息的20%支付至上诉人取得房屋产权证之日,暂计算至起诉之日为9038元)；2、本案一审二审诉讼费由被上诉人海纳善缘公司负担。事实和理由：其与海纳善缘公司签订的《商品房买卖合同》约定，海纳善缘公司应在房屋交付后的365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。原审却以海纳善缘公司因为房屋加盖未完成规划手续导致小区无法完成竣工验收，规划手续未办理完成等为由，认定由海纳善缘公司在条件具备后协助其办证，会致其永远拿不到房产证。双方合同约定的逾期办证违约金明显偏低，且因海纳善缘公司的违约行为致损失不断增加，原审认定按房款的2%支付违约金，亦明显偏低，应当增加。海纳善缘公司辩称，双方约定属于真实意思表示，应按合同约定认定违约金。现办证条件不具备。海纳善缘公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项判决,或改判确认双方约定已付房款的0.02%违约金比例有效；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人蔡丹、韩波负担。事实与理由：其与蔡丹、韩波签的《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金为已付房款的0.02%，其虽未在约定的时间内协助办理产权证,但并未给蔡丹、韩波造成实际损失，原审法院调整为2%没有依据，应按双方合同约定认定违约金的数额。蔡丹、韩波辩称，原审认定的违约金不能弥补其损失，应当增加。蔡丹、韩波向一审法院起诉，请求：1、判令海纳善缘公司立即将办理权属登记需要由海纳善缘公司提供的资料报产权登记机关备案并配合产权登记机关为蔡丹、韩波办理房屋产权登记；2、判令海纳善缘公司向其支付因海纳善缘公司责任致使原告在房屋交付期满2年内未取得房屋产权证的违约金(从房屋交付之日起2年期满计算，以房屋总价款为基数按人民银行同期贷款利息的20%支付至取得房屋产权证之日，暂计算至起诉之日为9038元)；3、本案诉讼费由海纳善缘公司负担。一审认定事实如下：蔡丹、韩波与海纳善缘公司于2014年4月29日签订《商品房买卖合同》(合同编号：5249649、合同登记号：Y14045166)，合同约定海纳善缘公司将位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区（汉唐御府）1幢3单元12层31204号房屋出售给蔡丹、韩波，房屋总价款482298元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证的，双方同意按附件六第五条第3款内容执行：如因出卖人责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房屋产权证的，出卖人一次性按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，蔡丹、韩波依约支付房款482298元。海纳善缘公司于2015年1月4日向蔡丹、韩波交付房屋。截止2018年12月26日蔡丹、韩波提起诉讼，海纳善缘公司仍未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，蔡丹、韩波未取得涉案房屋的房屋产权证。另查，海纳善缘公司开发的海纳汉唐小区(汉唐御府)，西安市规划局莲湖分局原建筑工程规划许可为1号、2号楼地上主体24层，3号楼为地上主体20层。西安市规划局莲湖分局曾去函西安市XX房XX乡XX号、XX号楼由24至27层，但因加建手续尚未完善，西安市住房和城乡建设局最终按照规划审批已确定的层数予以办理该商品房预售许可手续，并在门户网站上予以公示。因该项目未按照规划许可内容进行建设，擅自增加建筑面积，原规划大兴分局按照相关对该项目进行调查后，于2017年1月3号进行认定，明确了罚款的处理建议，并向大兴新区城市管理局出具了认定函。至今海纳善缘公司开发的海纳汉唐小区（汉唐御府）未缴纳罚款、未通过行政部门的规划验收。一审法院认为，蔡丹、韩波与海纳善缘公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，双方对涉案房屋的交房时间为2015年1月4日，涉案房屋至今未取得房屋权属的初始登记，蔡丹、韩波已经足额交纳购房款的事实均无异议，予以确认。本案争议焦点是海纳善缘公司是否存在逾期提交备案资料的违约责任；如果构成违约，双方约定的违约金是否过低，应予以调整。关于海纳善缘公司是否存在逾期提交备案资料的违约责任。查，海纳善缘公司对开发的海纳汉唐小区(汉唐御府)擅自增加建筑面积，导致涉案项目无法通过行政部门的规划验收，无法进行竣工验收备案是逾期办证的主要原因，应承担违约责任。对被告辩称涉案房屋无法在约定期限内取得房地产权属证书系海纳汉唐小区（汉唐御府）项目规划红线被市XX线部分重叠，导致规划验收手续至今仍在审批造成，查，因海纳善缘公司对其辩解未能举证予以证实，且根据海纳善缘公司申请，原审法院前往西安市规划局莲湖分局、大兴新区城市管理局、大兴新区市XX中心及西安市规划部门了解市政红庙坡地区XX线重叠问题，均未能证实海纳善缘之辩解。故海纳善缘应承担举证不利的责任。其辩解不能成立，不予支持。蔡丹、韩波依约支付了全部购房款，海纳善缘未按约履行协助蔡丹、韩波办理房屋所有权登记的义务已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定海纳善缘理应继续为蔡丹、韩波履行在房产管理部门办理产权过房登记的义务。但涉案房屋所处项目至今未通过竣工验收备案，尚不具备办理房产登记的条件蔡丹、韩波要求海纳善缘公司立即协助办证无法实现故待具备办理房产登记的条件具备后被告应协助办理涉案房屋的权属证书。关于蔡丹、韩波主张约定的违约金过低，应以房屋总价款为基数按人民银行同期贷款利息的20%支付至取得房屋产权证之日。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当约定的违约金低于造成的损失时，蔡丹、韩波可以请求增加，但应当提交相应的证据证明合同约定的违约金低于造成的损失。蔡丹、韩波在本案中虽未提供相关证据证明其因海纳善缘的逾期办证行为产生了实际损失但以《关于营业税改征增值税试点过渡政策规定》证明其逾期利益受损，一审法院结合合同履行情况、蔡丹、韩波的过错程度及双方签订原合同中关于违约金的支付方式等综合因素根据公平和诚实信用原则予以衡量酌情调整逾期办理房屋产权证的违约金为总房款的2%，故本案逾期办证违约金为9645.96人民币元(总房款482298元×2%)。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定判决如下：一、被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内协助原告蔡丹、韩波办理位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区(汉唐御府)1幢3单元12层31204号房屋的不动产权证书。二、被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蔡丹、韩波违约金9645.96人民币元。三、驳回原告蔡丹、韩波的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司负担(原告已预交，被告在执行本判决时一并给付原告)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，海纳善缘公司开发的海纳汉唐小区（汉唐御府）办理产权证的时间，尚因该小区的规划与政府部门建设的公共项目规划重叠，处在协调处理之中不能确定。原审法院鉴于该实际认定由海纳善缘公司在条件具备时协助蔡丹、韩波办理案涉房屋的产权证，符合本案实际。蔡丹、韩波上诉要求海纳善缘公司立即协助其给购买的房屋办理产权证，与客观情况不符，本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题。双方约定逾期办证违约金由海纳善缘公司按已付房款的0.02%支付，明显偏低。原审法院结合海纳善缘公司是否存在过错和违约行为是否给蔡丹、韩波造成损失等实际，酌情对违约金调整为已付房款的2%，符合法律规定。海纳善缘公司上诉要求按合同约定的0.02%支付违约金、蔡丹、韩波上诉要求按同期贷款利息的20%支付违约金，本院不予支持。综上，原审判决事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，蔡丹、韩波预交50元，由蔡丹、韩波负担；西安海纳善缘房地产开发有限公司预交50元，由西安海纳善缘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长焦海林审判员朱利安审判员张伟 二〇二〇年四月八日（院印）书 记 员 李晓凡