广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初78号原告（反诉被告）：刘明，男，汉族，1987年5月31日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：王隽，女，汉族，1986年3月15日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系该原告配偶。被告（反诉原告）：深圳市合兴宏实业有限公司（以下称“合兴宏公司”），住所地：深圳市罗湖区莲塘街道鹏兴路鹏基工业区709栋4楼整层，统一社会信用代码：91440300MA5DJRQ272。法定代表人：郑秀兰。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师，执业证号：14403201110433884。委托诉讼代理人：肖家捷，广东深大地律师事务所实习律师。原告刘明与被告合兴宏公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘明及其委托诉讼代理人王隽，被告合兴宏公司的委托诉讼代理人胡维刚、肖家捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告于2019年9月30日前退回原告的合同保证金14000元；2.被告赔偿该房屋内所属原告的空调、货架使用损耗费合计4000元；3.所有诉讼有关费用由被告方承担。事实与理由：原告与被告于2018年3月22日签订了关于深圳市罗湖区莲塘鹏基工业区709栋6楼608室的物业使用合同书（办公）的租赁协议，合同期限为：2018年4月1日至2020年3月31日。由于使用期间该房屋屋顶、窗户、墙面多处漏水、渗水，严重影响了原告的正常使用，在此期间虽然多次修缮，但未能解决根本问题。故原告与被告经过协商并达成一致，将合同期限更改为一年，即到2019年3月31日止。在取得被告的同意下，原告于2019年3月中旬将该房屋腾出并遗留部分物料（全新空调一台、全新定做木质货架一套），在被告将该房屋出租他人之前，通知原告将遗留的物料搬出或协商转让。原告至搬出该房屋之日起，曾多次主动与被告取得联系，要求按照双方协商承诺，退回合同保证金：14000元。被告均以各种理由推脱、概不履行双方之间的协商承诺。现被告在未与原告正式终止协议的情况下，已将该房屋出租他人；并且未经原告同意，将原告遗留在该房屋内的空调、货架等资料给予他人使用。被告合兴宏公司答辩称，1、原被告的租赁合同依法成立，合同不存在违背法律法规的情形，应认定合法有效。2、原告在租赁期限未到期前单方解除合同并搬离了涉案物业，属于合同约定的违约行为，根据合同的约定，其租赁保证金不能够返还。3、涉案物业在租赁合同存续期间，确实存在部分漏水的情况，但是该漏水的情况出租人也就是被告已经尽到了维修义务，同时基于原告的要求我方也对该月进行了免除其租金的优惠，所以我方认为该漏水情况不构成解除合同的情形。事实上被告也给予了原告相应的免租使用，综上我方认为被告的诉讼请求没有法律依据及事实依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告的反诉请求：1.反诉被告刘明向反诉原告合兴宏公司支付2018年5月拖欠的部分租金人民币2000元；2.反诉被告刘明向反诉原告合兴宏公司支付2018年5月至2019年2月迟延交付租金产生的滞纳金人民币22050.00元；3.反诉被告刘明向反诉原告合兴宏公司赔偿房屋空置时间（2019年4月至8月）租金损失人民币28000元；4.反诉被告刘明承担诉讼费用。事实与理由：2018年3月22日，反诉原被告双方签订《物业合同使用书》，合兴宏公司将位于深圳市罗湖区莲塘鹏基工业区709栋6楼608号物业出租给刘明，双方约定租期自2018难4月1日起至2020年3月31日止，租金及管理费为每月7000元，每月5日前交付，迟延交付按照当月所欠费用的5%收取滞纳金。签订租赁合同后，合兴宏公司积极履行出租义务，但刘明未能及时交付每月租金及管理费，根据合同第九条的约定刘明应承担迟延交付款项的滞纳金。2019年3月中旬，刘明单方解除合同搬离涉案物业，根据合同第二十条约定，刘明提前解除合同的，合兴宏公司有权追究刘明的赔偿责任，刘明应承担提前解除合同导致涉案物业空置四个月的损失。被告合兴宏公司当庭撤回其第一项反诉请求。原告刘明答辩称，一、合兴宏公司要求原告支付2018年5月拖欠的部分租金人民币2000元与实际情况不符。原告于2018年3月23日16点24分通过微信转账方式，将人民币2000元转给合兴宏公司的代表经理，转账用途为涉案物业的装修押金。邹经理于当日16点43分收取了该笔资金。房屋装修验收完毕后，原告要求退回装修押金时，邹经理提议将该笔资金2000元抵作2018年5月的房屋押金、管理费及水电等费用。双方达成一致后，原告于2018年5月8日支付了剩余房屋租金、管理费、水电费等费用共计：5036元。详见原告提供的证据：1、微信转账记录，2、民生银行交易电子回单（2018年5月8日）。邹经理作为合兴宏公司的代表，未能将该笔资金及时的交付给合兴宏公司，造成的损失应由合兴宏公司自行承担，与原告无关。二、合兴宏公司要求原告支付2018年5月至2019年2月迟延交付的房屋租金产生的滞纳金22050元，没有法律依据及相关事实。滞纳金是指国家维护社会公共利益，保障国家职能的顺利完实现，对延期履行缴纳法定税费义务的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额。目前有法律法规依据的滞纳金只存在于税收、水、电、煤气等公用事业收费，而这些项目的收取主体要么是国家行政机关，要么是国家授权管理公用事业的事业单位。在我国现行法律中，《合同法》只规定了违约金、定金、损害赔偿的责任。合同滞纳金并不存在，也得不到任何的法律支持及依据。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人或团体都无权私自设立，合兴宏公司既不是国家行政机关也不是国家授权管理公用事业的事业单位，收取滞纳金根本毫无法律依据也无权设立、收取。三、合兴宏公司要求原告赔偿房屋空置期间（2019年4月至8月）的租金损失人民币28000元不符合事实。合兴宏公司指出2019年3月中旬原告单方面解除合同搬离涉案物业造成空置期不符合事实。实际情况是：原告在2018年7月至2018年9月3日期间一直与合兴宏公司的代表邹经理协商提前终止双方租赁关系的相关事项，邹经理始终表示：“改签一年这都没问题，不需要这么麻烦签协议、老板好说话、你们先正常交租”等等，并且双方达成了在2019年3月31日提前终止租赁关系的承诺。约定改为的一年租期期限将至，原告在取得邹经理明确同意的情况下于2019年3月中旬板搬离了涉案物业，搬离时，邹经理还向原告要取了门锁密码，便于其带新的承租人看房。期间原告一再要求与邹经理见面并签订“提前解除合同协议书”，但邹经理一直以各种理由避见，自租赁合同签订以来，邹经理作为原告与合兴宏公司之间唯一的业务代表，应及时主动地将涉案物业的实际情况，及其与原告达成的承诺如实地反馈给合兴宏公司，因此，合兴宏公司对于原告搬出涉案物业完全知情。原告搬离后，要求退回涉案物业的押金时，邹经理先以各种理由拖延时间、而后又以“不想经公司自行私下转租，老板心情不好，提前终止合同的行为会有损公司业绩”等理由不履行承诺、拒退押金。根据王隽与邹经理的电话录音可以明切、清晰地反映出以上事实。证据：王隽与邹经理的录音（11:00-13:40）。综上所述，原告完全是在与合兴宏公司达成一致的情况下，搬离了涉案物业并终止了租赁关系，所以合兴宏公司表述的单方面解除合同、造成空置期并不成立也不是事实，原告不存在违约行为。四、结合以上事实，原告并不存在违约行为，诉讼费应由合兴宏公司自行承担。补充如下：被告所说的合同依法有效，我认为被告合同有很多问题存在。合同中滞纳金不符合国家法律要求，也没有法律依据。合同中写的滞纳金是5%收取，完全超出了国家对滞纳金的要求。被告提供的缴费单上面写的是千分之五。合同第4条及第13条存在矛盾。被告的反诉第一项要求我缴纳租金，我在3月份的时候已经通过微信的方式交给了被告，验收完毕后押金要求退还，但是当时提议把2000元作为5月份的租金，我方5月份并没有拖欠租金。经审理查明，2018年3月22日，原告刘明（乙方）与被告合兴宏公司（甲方）签订《物业使用合同书（办公）》，约定：甲方同意将坐落于深圳市罗湖区莲塘鹏基工业区709栋6楼608号出租给乙方用于办公，使用场所面积为126平方米。乙方在合同期内未经甲方书面同意乙方不得擅自改变使用用途及私自转让，转租给第三方使用。并保证在合同期及使用过程中的行为符合相关法律、法规及物业管理规定。合同有效期自2018年4月1日至2020年3月31日止。合同有效期满乙方续租或终止合约，应提前一个月书面通知甲方并办理相关手续；如乙方未提前一个月办理相关合同手续，将视乙方自动放弃履约保证金，甲方有权没收履约保证金且不承担任何经济和法律责任。双方还约定租金及支付方式为：乙方使用深圳市罗湖区莲塘鹏基工业区709栋6楼608号，租金52.55元管理费3元/平方米；合计总租金及管理费7000元/月，开始记租日期为2018年4月1日。乙方需在合同签订之日向甲方缴纳两个月的租金和管理费人民币14000元作为合同履约保证金、履约保证金在合同顺利履行的情况下，于合同期满结清各项费用，甲方验收适用场所及配套设施合格后甲方无息退还乙方履约保证金，但合同有约定甲方有权没收履约保证金除外。乙方自行向有关部门缴纳国家规定的工商管理费、税费、房屋租赁管理费等应交的费用。乙方于每月5日前向甲方缴纳当月使用费、管理费、水电费及应交的各项费用，如延期一天甲方有权按当月所欠费用的5%收取滞纳金，如延期超过15天的，甲方有权采取相应的管理措施，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同并没收全部履约保证金，同时有权依法留置变卖乙方放置在使用物业内的物品，如需继续履行合同，乙方应清偿所欠费用，并重新缴纳履约保证金，合同方能生效。合同签订后，原告于2018年3月22日向被告方缴纳14000元保证金，被告于2018年3月23日出具《收款收据》，确认其收到鹏基工业区709栋6楼608室的房屋保证金14000元。原告主张在其承租案涉房屋期间，房屋存在楼顶积水、屋顶渗水、窗户漏水、墙面破损的情况发生，严重影响其对房屋的正常使用。为此原告提交了现场照片并申请证人熊某出庭作证证明该事实。被告亦确认案涉房屋存在漏水的情况，但主张其已进行过维修，并通过减免一个月房租的方式对原告进行了补偿。原告提交的其与被告公司员工邹汶芳的微信聊天记录显示：2019年7月29日下午17时34分，原告向邹汶芳发送消息：“我们可是年前就已经彼此打好招呼了的。到今年4月份也有小半年了，这期间难道你就一直都没有和你老板沟通吗？”邹汶芳于17时42分回复：“我没跟他打招呼，打招呼也是他同意转租。所以我就没打招呼，想到过完年直接转租就行了”。根据被告提交的银行流水显示，原告缴纳2018年4月房租及水电费的时间为2018年4月4日；原告缴纳2018年5月房租及水电费的时间为2018年5月8日；原告缴纳2018年6月房租及水电费的时间为2018年6月17日；原告缴纳2018年7月房租及水电费的时间为2018年7月13日；原告缴纳2018年9月房租及水电费的时间为2018年9月12日；原告缴纳2018年10月房租及水电费的时间为2018年10月9日；原告缴纳2018年11月房租及水电费的时间为2018年11月11日；原告缴纳2018年12月房租及水电费的时间为2018年12月11日；原告缴纳2019年1月房租及水电费的时间为2019年1月6日；原告缴纳2019年2月房租及水电费的时间为2019年2月21日；原告缴纳2019年3月房租及水电费的时间为2019年3月5日。被告每月会向原告送达一份《收费通知单》，该单据会载明每月应交的款项明细，包括水电费、管理费及房租等。原告于2019年3月底搬出涉案房屋，搬走时有一台空调和一套货架遗留在案涉房屋内。被告于2019年6月25日与案外人邓文韬签订《物业使用合同书》，将案涉房屋租给案外人邓文韬，起租日期为2019年8月1日。本院认为，本案为租赁合同纠纷。针对案件争议的焦点，本院做如下分析：首先，原告提前搬出案涉房屋是否构成违约，被告是否有权因此没收原告租房保证金14000元并要求原告承担其4个月的房屋空置租金损失。本院认为，出租人按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务。被告作为出租人应保证出租给原告的房屋能够作为办公场所使用，根据原告提交的证据以及证人和双方当事人的陈述，在原告承租案涉房屋期间，该房屋存在屋顶渗水、窗户漏水等情况，严重影响了原告的正常办公。虽然被告主张其已经对房屋进行维修，漏水情况已经处理妥当，但是并未提交证据予以证明，本院对被告的该陈述不予采信。因被告提供的租赁房产存在屋顶渗水、窗户漏水等情况，已经影响到原告的正常办公，原告有权要求提前解除合同，且原告亦提前向被告方的工作人员邹汶芳协商将租期缩短为一年的相关事宜，被告方的工作人员邹汶芳并未表示反对，故原告于2019年3月底搬出案涉房屋并不构成违约，被告无权没收原告租房保证金14000元并要求原告承担其4个月的房屋空置租金损失。其次，关于原告是否应承担迟延交付租金的滞纳金。《物业使用合同书》中约定：原告需于每月5日前向被告缴纳当月使用费、管理费、水电费及应交的各项费用，如延期一天甲方有权按当月所欠费用的5%收取滞纳金。根据已查明的事实，被告每月会向原告送达一份《收费通知单》，该单据会载明每月应交的款项明细，包括水电费、管理费及房租等，原告依据《收费通知单》上载明的金额来缴纳相应的费用。原告主张被告并未在每月5日前向原告送达该《收费通知单》，导致原告根本无法在5日前缴纳相关费用。本院认为，首先，因原告每月向被告缴纳的费用除了房租，还有水电费、管理费等其他费用，每月产生的水电费是不确定的，原告只有在收到《收费通知书》后才能明确缴费的具体金额从而进行缴费，被告并未提交证据证明其在每月5日前向原告送达了《收费通知书》，故原告未能在5日前缴费应不构成违约。其次，从被告提交的缴费记录来看，原告延期缴费的时间大多数都在十日内，当月都缴足了本月的房租及水电费，该缴费记录也能说明原告并不存在拖欠租金的故意。再次，原告承租案涉房屋一年来，从承租的第二个月开始就存在延期的情形，被告并未提交证据证明其就此对原告提出过异议。综上，本院认为原告未在每月5日前缴纳房租等相关费用并不构成违约，无须向被告支付迟延交付租金的滞纳金。再次，关于原告遗留在案涉房屋内的空调及货架。因案涉房屋已经出租给案外人使用，被告也确认此前一直与原告协商折价处理。故本院酌定对该空调及货架折价3000元，由被告支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市合兴宏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘明返还保证金人民币14000元；二、被告深圳市合兴宏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘明支付空调及货架折价费3000元；三、驳回原告刘明的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市合兴宏实业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元及反诉费500元，由被告负担，原告已预交的250元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费250元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  朱丽娜审判员  彭弘卫审判员  万 婷二〇二〇年四月二十八日书记员  赵清娜