江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终850号上诉人（原审被告）：曹亚彬，女，1971年4月2日出生，汉族，住四川省大邑县。被上诉人（原审原告）：苏州乐汇城商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼5649室。法定代表人：周陈香，董事长。委托诉讼代理人：吕义然、宋文恬，江苏久顺律师事务所律师。上诉人曹亚彬因与被上诉人苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人曹亚彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1.被上诉人于2018年8月15日单方解除合同并锁门、扣押上诉人店里的物品，之后的租金不应收取。2.被上诉人应归还上诉人所有物品及装修费用、履约保证金29570.3元及10000元。3.租赁合同约定有195天免租期，补充协议约定有45天装修期和195天免租期，应该从2018年6月8日开始计算租金。被上诉人乐汇城公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。乐汇城公司向一审法院起诉请求：1.依法确认其与曹亚彬签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》已于2018年8月15日解除；2.判令曹亚彬立即支付其2017年10月1日至2018年8月14日的租金65801.98元、综合管理服务费7311.33元，合计73113.31元；3、判令曹亚彬立即支付其自2018年8月15日至2019年2月25日的场地占用使用费52533.26元；4.判令曹亚彬支付其违约金26870.7元；5.本案诉讼费全部由曹亚彬承担。一审法院认定事实如下：2017年10月1日，乐汇城公司（管理方，丙方）与曹亚彬（承租方，乙方）签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》一份，约定出租方(甲方)：仇敏华、俞家荣、俞法男、张仁华等业主，甲方是商铺所有权人，甲方将其在位于苏州市吴中区名称为港龙乐汇城的商场（备案名“乐汇商业广场”以下简称“商场”）1-1-01g号铺位特别、唯一、不可撤销地全部授权委托给丙方统一招商、经营管理。甲方承诺在租赁期内不干扰丙方的经营管理工作和乙方的正常经营活动。丙方按照《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》代甲方收取租金（相关税赋由甲方按照国家税收法律规定执行，由丙方代扣代缴），并对商场、商场公共部分实行统一的招商管理、经营管理、服务管理，具有对商场经营秩序管理、招商管理、经营管理的权利。丙方将位于中华人民共和国江苏省苏州市吴中区230省道路189号的港龙乐汇城商场第1幢第1层1050、1051、1105、1106号商铺（共4间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方。乙方承租的租赁场所建筑面积暂计为208.3平方米（以下简称“计租面积”），本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮业态，川鼎香品牌之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和丙方管理的规定。乙丙双方约定的租赁期限共5个租赁年度，自租赁起始日起算，本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度，本合同所称“租赁月度”，均系指合同期内的自然月，若首月或者末月为不满自然月日期的，则以实际租赁天数计算租金收入（即：当月租金=合同月租金÷30天*当月实际租赁天数）。租赁起始日按自2017年10月1日开始起算，乙丙双方约定的租赁场所交付日为本合同生效之日，乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于所确定的2017年11月16日的日期（以下简称“开业日”）。丙方同意给予乙方45天的设计、装修期，该设计、装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所开业日之前一日的期间。除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。租金按固定租金计算，第1-2年为7311.33元/月，第3-4年为7676.9元/月，第5年为8061.21元/月，其中第一个租赁年度期间的租金自租赁起始日起195天届满后乙方于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金，其余租赁年度乙方应于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币7311.33元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金或其他乙方应向丙方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5‰作为违约金。除非本合同另有约定，租赁起始日即为综合管理服务费起计日，自综合管理服务费起计日开始计算综合管理服务费。综合管理服务费按固定综合管理服务费计收，第1-2年为812.37元/月，第3-4年为825.99元/月，第5年为895.69元/月，第一个租赁年度的综合管理服务费自租赁起始日起195天届满后于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费，其余租赁年度乙方应于每月25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币812.37元综合管理服务费，该预付综合管理服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合管理服务费，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付综合管理服务费，每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5%作为违约金。上述合同还约定：为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效之日前向丙方支付人民币29370.3元作为履约保证金（该履约保证金相当于本合同约定的最后一个租赁年度的3个完整月的租金及综合管理服务费），丙方于收到以上款项后向乙方提供相应收据，履约保证金在整个租赁期限内由丙方保管，丙方无须向乙方支付该保证金的利息，在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，丙方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣减或冲抵）无息退还给乙方：1.乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），并按合同约定退还租赁场所；2.乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有营业执照、批准、许可证以及电话和网络等的注销或变更地址手续。任何因乙方违约导致丙方提前解除本合同的，丙方有权在提前解除合同时，不予向乙方退还该履约保证金。本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内（以下简称“退还期”）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员、搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状（因丙方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状）并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还丙方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归丙方所有，丙方可自行处置（因丙方原因导致合同解除的，丙方应对该等添附物给予相应补偿）。上述合同还约定：除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，丙方有权单方面提前解除合同，并按合同约定向乙方索赔。丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，且上述关于免于支付租金及综合管理服务费期限的约定将不予履行，乙方应按合同约定向丙方支付租金和综合管理服务费。此外，乙方还应自合同解除后三十日内向丙方支付本合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和三倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此给丙方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分：1.发生本合同约定的丙方有权提前解除合同的情形；2.乙方逾期支付租金或其他任何应付给丙方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经丙方催告后仍未支付的；……如有上述违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致丙方解除合同的，乙方应向丙方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按合同约定退还租赁场所，且丙方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付综合管理服务费。后，乐汇城公司（出租方，甲方）与曹亚彬（承租方，乙方）签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同补充协议》一份，约定甲乙双方于2017年10月1日签订了《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》（以下简称“原合同”）并诚信履行，甲乙双方本着合作共赢的原则，经友好协商，就原合同内容进行部分修订，签订补充协议如下：一、原合同租赁起始日自2017年10月8日开始计算；二、原合同乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2017年11月23日；三、原合同设计、装修期从2017年10月8日起至2017年11月22日共24天，其中设计期从2017年10月8日起至2017年10月22日共15天，设计期满之前，乙方须至丙方相关部门办理完成进场装修手续，并按期进场装修施工，装修期内丙方免收乙方租金和综合管理服务费，但自乙方进场装修之日起须支付装修管理费、装修保证金、垃圾清运费、水电能源费等由乙方装修产生的相关费用；四、本补充协议为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本补充协议修改的条款外，其他按原合同约定继续履行；五、本补充协议与原合同内容有冲突的，以本补充协议为准。乐汇城公司、曹亚彬双方一致确认，租赁起始日为2017年10月8日。曹亚彬于2017年9月27日向乐汇城公司交纳了履约保证金29370.3元、预收租金及综合管理服务费8123.7元，于2018年7月2日支付租金2358元。乐汇城公司、曹亚彬均确认乐汇城公司已收取曹亚彬租金9669.33元、已收取曹亚彬综合管理服务费812.37元。2018年8月8日，乐汇城公司向曹亚彬邮寄了《限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书》，邮寄收件地址为涉案商铺，表示曹亚彬结欠2018年6月至8月期间的租金和综合管理服务费24371.1元，已产生滞纳金1624.7元，要求曹亚彬于2018年8月11日前缴清拖欠费用。该邮件快递查询信息显示“2018年8月9日已签收，收发室”。曹亚彬表示其未收到上述通知书。2018年8月12日，乐汇城公司向曹亚彬邮寄了解除《商铺租赁合同》的通知书，邮寄收件地址为涉案商铺，表示因曹亚彬从2018年6月起拖欠租金、综合管理服务费及滞纳金合计21934.1元，多次通知限期支付但曹亚彬仍未按时缴清，故通知曹亚彬自2018年8月15日起解除与曹亚彬签署的《商铺租赁合同》，其将对1-1-01g商铺进行查封，并向项目所在地公安机关报案，如相关条件许可，其将打开1-1-01g商铺并对商铺内遗留物品进行暂扣。对此乐汇城公司提供了邮件签收联照片，证明签收人为何燕。曹亚彬表示其未收到上述通知书，不认识何燕。2019年1月14日，乐汇城公司向曹亚彬邮寄了清铺通知书，邮件收件地址为曹亚彬户籍地，表示因曹亚彬拖欠租金及综合管理服务费、物业费合计22809元，其于2018年8月12日向曹亚彬寄出解除《商铺租赁通知书》，曹亚彬不予理会，其至今未收到曹亚彬付款，按合同内容，曹亚彬已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，曹亚彬不再享有免租装修期、营运免租期，原免租装修期、营运免租期按相关标准补交租金、综合管理费合计52804元；此外，曹亚彬还应支付合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和3倍的金额作为违约金合计26870.7元；要求曹亚彬于2019年1月18日前缴清欠款，并撤走商铺内的货品、展柜、道具等经营物品；如曹亚彬未在通知规定时限内履行撤场义务的，其有权按合同约定对该租赁场所进行强制清场，对于租赁场所内曹亚彬的物品及货品，其有权登记造册后搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存，其对因此引起的曹亚彬损失概不负责，同时，其有权就该等物品及货品向曹亚彬收取仓储费用；如自该等物品及货品被搬离后的30日内，曹亚彬未向其提出提取的要求或拒付或未能支付前述费用，则其有权按照其认为适当的方式转让、丢弃或以任何其他方式自行处置该等物品及货品，其上述行为产生的一切合理费用应由曹亚彬承担；如曹亚彬有拖欠其任何款项，则其有权将曹亚彬遗留在租赁场所内的物品进行变卖，变卖所得收益将被用于支付曹亚彬拖欠的租金及其他费用、违约金等，曹亚彬不得对此向其主张任何权利，如有剩余款项，其将退还曹亚彬，但如不足以弥补其损失的，其有权就不足部分向曹亚彬追偿。该邮件快递查询信息显示为2019年1月17日他人收。曹亚彬表示其未收到上述通知书，不知道谁收到的。审理中，曹亚彬称，其于2018年8月14日下班时将商铺门锁上，次日发现门上被乐汇城公司加了一道锁，乐汇城公司因其不交房租要求解除合同，不让其继续经营，其要求搬东西，但乐汇城公司保安以房租不付清为由不让其搬，其遂报警处理；乐汇城公司存在虚假招商行为，且其商铺在垃圾堆放点旁边，对其经营有影响。为此曹亚彬提供了以下证据：1.曹亚彬制作的店内设备清单一份，证明乐汇城公司店内设备情况。2.苏州市公安局吴中分局胥口派出所接警记录一份，载明：2018年8月15日23时56分，胥口派出所接曹亚彬报警称和保安有纠纷，民警到场处警后，未发现违法情况，纠纷双方同意自行协商。3.照片若干，证明曹亚彬租赁的商铺及周边情况。经质证，乐汇城公司对证据1不认可，认为系曹亚彬自行制作的。乐汇城公司对证据2的真实性无异议，但认为不能证明其将商铺锁起来，其未将商铺上锁；其向曹亚彬发送了清铺通知，但曹亚彬未在规定时间内清场，其遂于2019年2月底将商铺内的物品搬到了另外的仓库内，其同意曹亚彬拿走。乐汇城公司对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关。后，曹亚彬称，乐汇城公司已将涉案商铺出租给他人，且其物品亦被他人使用。乐汇城公司称，其已于2019年3月10日将涉案商铺出租给他人，但不认可他人使用的物品系乐汇城公司的。关于免租期。曹亚彬认为其无需支付设计装修期及免租期的费用。乐汇城公司认为，曹亚彬未按期交纳租金及服务费，故其按约有权取消免租期，且免租期包含设计装修期。关于违约金。乐汇城公司认为，因曹亚彬违约，故其按约有权不退还履约保证金，且有权主张最后一个月租金和管理费三倍的违约金。曹亚彬认为，其已经交纳履约保证金，属于违约金范畴，故不能再重复收取违约金。上述事实，有乐汇城公司提供的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》、通知书、邮寄凭证及查询记录、收据，曹亚彬提供的补充协议、收据、店内设备清单、接警记录、照片，以及一审法院庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，乐汇城公司与曹亚彬于2017年10月1日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。因曹亚彬未按约支付2018年6月至2018年8月的租金及综合管理服务费，经乐汇城公司催告后，曹亚彬仍未支付，乐汇城公司通知曹亚彬自2018年8月15日起解除双方签订的商铺租赁合同，符合合同约定，曹亚彬对于合同于2018年8月15日解除亦予以认可，故一审法院确认双方所签订的商铺租赁合同于2018年8月15日解除。因合同解除后，曹亚彬未按约将租赁房屋返还乐汇城公司，现有证据亦无法反映乐汇城公司自2018年8月15日对租赁房屋上锁致使曹亚彬无法正常使用，一审法院根据合同约定的租金及综合管理服务费的计收标准及支付起始时间，结合乐汇城公司主张的截止期限，确认曹亚彬应支付乐汇城公司自2018年4月21日至2019年2月25日的租金、综合管理服务费及使用费共计82590.95元，扣除曹亚彬已支付的租金及综合管理服务费10481.7元，曹亚彬还应支付72109.25元。关于乐汇城公司主张的2017年10月8日至2018年4月20日的租金及综合管理服务费、违约金26870.7元，首先，2017年10月8日至2018年4月20日期间的租金及综合管理服务费双方合同约定在曹亚彬按约履行合同的情形下应可以免交，如曹亚彬违约致使合同解除，则曹亚彬仍应支付，在曹亚彬违约致使合同解除情形下该免租期予以取消的约定以及违约金的约定、履约保证金不予退还的约定均属于在曹亚彬违约致使合同解除情形下曹亚彬应承担的违约金，一审法院对上述三项关于违约金的约定予以一并处理；其次，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现曹亚彬认为乐汇城公司重复收取违约金，一审法院综合考量曹亚彬违约后可能造成乐汇城公司实际损失的情况，酌情确定曹亚彬应支付乐汇城公司违约金29370.3元，该款可直接由曹亚彬支付乐汇城公司的履约保证金29370.3元予以折抵，乐汇城公司已收取曹亚彬的履约保证金29370.3元不再退还。曹亚彬称乐汇城公司不让其搬走商铺内物品。乐汇城公司称，曹亚彬收到通知后未及时清场，其遂将商铺内物品放在另外的仓库内，并表示同意返还曹亚彬。后曹亚彬又称其物品被他人使用，乐汇城公司对此不予认可，曹亚彬亦未能举证证明，故一审法院曹亚彬的上述抗辩不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、苏州乐汇城商业经营管理有限公司与曹亚彬于2017年10月1日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2018年8月15日解除。二、曹亚彬于判决生效之日起十日内支付苏州乐汇城商业经营管理有限公司租金、综合管理服务费及使用费合计人民币72109.25元。三、驳回苏州乐汇城商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5734元，由曹亚彬负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，乐汇城公司与曹亚彬签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。曹亚彬拖欠租金，经乐汇城公司催讨仍未支付，构成违约，乐汇城公司通知曹亚彬2018年8月15日解除租赁合同，符合合同约定，一审法院确认双方于该日解除合同并无不当。2018年8月15日之后，曹亚彬仍占有使用涉案房屋，应向乐汇城公司支付占有使用费。因曹亚彬违约导致合同解除，其应承担违约责任，一审法院综合曹亚彬的违约情形及乐汇城公司的损失，判决曹亚彬交纳的履约保证金29370.3元抵作违约金，亦无不当。乐汇城公司主张的2017年10月8日至2018年4月20日的租金等费用未获一审法院支持，系已考虑双方关于合同装修期及免租期的约定，曹亚彬上诉主张应从2018年6月8日起算租金，缺乏依据，本院不予采纳。综上，曹亚彬的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5734元，由上诉人曹亚彬负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年四月二十四日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。