内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内29民终128号 上诉人（原审被告）：内蒙古神农有机生态农业科技有限公司。 法定代表人：唐勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄泽本，该公司员工。 委托诉讼代理人：许有智，内蒙古君缘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董凤君，女，1963年3月8日出生，汉族，个体工商户，现住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：万月琴，女，1964年9月24日出生，汉族，个体工商户，现住宁夏回族自治区吴忠市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：尹立国，宁夏兴业（灵武）律师事务所律师。 原审第三人：内蒙古燕泰农牧业综合开发有限公司。 法定代表人：尚观华，该公司经理。 委托诉讼代理人：张兴龙、张申芝，宁夏朔方律师事务所律师。 上诉人内蒙古神农有机生态农业科技有限公司（以下简称神农公司）与被上诉人董凤君、万月琴、原审第三人内蒙古燕泰农牧业综合开发有限公司（以下简称燕泰公司）土地租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人神农公司的委托诉讼代理人黄泽本、许有智，被上诉人董凤君、万月琴的委托诉讼代理人尹立国，燕泰公司的委托诉讼代理人张兴龙、张申芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神农公司上诉请求：一、依法撤销阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初2468号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费及其他费用由董凤君、万月琴负担。事实和理由：原审法院对案件事实认定错误，适用法律错误，损害神农公司合法权益。基于客观情况变化，董凤君、万月琴无法保证其在与神农公司合同期限内具有合法承包经营权，同意解除2018年3月21日神农公司与董凤君、万月琴签订的合同。原审法院判决返还租赁土地期限，未考虑神农公司经济损失。2018年6月20日，神农公司与燕泰公司签订合同时，燕泰公司告知已解除与董凤君、万月琴签订的协议，同时，董凤君、万月琴经神农公司询问和说明情况后，未表示反对。原审法院应在确定董凤君、万月琴是否享有土地承包经营收益的前提下，解除双方签订的合同。 董凤君、万月琴辩称，一审判决查明事实清楚，法律适用正确，应予维持。神农公司上诉请求没有事实与法律依据，应予驳回。 燕泰公司辩称，一审法院对燕泰公司与董凤君、万月琴之间的土地租赁合同进行了实质性的审查，并且判令神农公司与董凤君、万月琴之间的土地租赁合同解除后，由神农公司向董凤君、万月琴返还1036亩土地，损害了燕泰公司权益，燕泰公司就涉案土地所具有的实体权益请求二审法院予以纠正。 董凤君、万月琴向一审法院提出诉讼请求：一、判决解除神农公司与董凤君、万月琴之间于2018年3月21日签订的《土地租赁合同》，神农公司限期将土地归还董凤君、万月琴；二、判决神农公司支付董凤君、万月琴2018年4月1日至2019年4月1日土地租金70000元（请求支付至判决生效之日止）及利息4270元（按年利率6%，自2018年4月1日起暂计至2019年4月1日止，请求至实际付清之日止），以上合计74270元；三、判决神农公司赔偿董凤君、万月琴土地租金损失（自判决生效之日起至神农公司实际交付土地之日止，具体标准参照土地租金价格计算）；四、本案诉讼费用由神农公司承担。 一审法院认定事实：2016年3月1日，燕泰公司（甲方，出租方）与董凤君、万月琴（乙方，承租方）签订《土地承包协议》，合同约定燕泰公司将位于阿左旗敖伦布拉格镇巴音毛道农场九分的燕泰公司名下的使用面积为1036亩，土地证号为：蒙（2016)阿拉善左旗不动产权第0000166号，阿左国用（2014)第4422号的土地出租给董凤君、万月琴，协议租期为：二十年，自2016年3月1日至2036年3月1日，1036亩土地为产权证内三农渠567亩、四农渠276亩，四农渠193亩（鱼池）。承租费用为：二十年共计：2000000元（其中董凤君1500000元、万月琴500000元），在合同期内燕泰公司不能再次向董凤君、万月琴收取任何费用。董凤君、万月琴在协议期内的经营期间，该土地经营使用权除了国家统一征用之外，任何人无权干涉董凤君、万月琴的正常经营使用权，如因燕泰公司受各级法院、仲裁委诉讼或民间借贷等原因导致董凤君、万月琴不能正常使用时，燕泰公司需一次性偿还租金并负责赔偿损失。在承包期内，燕泰公司不能收回该土地的经营使用权、燕泰公司有违约行为的向董凤君、万月琴每年支付合同总租金10％的违约金、直至合同到期为止。 2018年3月21日，董凤君（甲方）与神农公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定原告将燕泰公司名下的的位××旗农场九分场的土地使用面积为1036亩，土地证号为：蒙（2016）阿拉善左旗不动产权第0000166号，阿左国用（2014）第4422号的土地转租给被告，租赁期限为18年，自2018年4月1日至2036年3月30日。租赁价款为：三农渠567亩与四农渠193亩（鱼池）地的租金，2027年之前每年租金共计60000元，2027年-2036年每年租金共计120000元，四农渠276亩以每年10000元计算，无逐年递增，直至合同期满。每年交纳土地租赁费用具体支付形式为：自本合同签订生效后，即2018年4月15日前一次性交清全年租金，2019年开始每年1月1日之前，将次年的租赁费用一次性交清。若到期神农公司未交租金，经书面通知逾期30日之后，董凤君、万月琴有权单方面通知神农公司解除本合同，无需承担任何违约责任，神农公司未按约定期限支付租赁费用的，每逾期一日按照未付费用的万分之五向原告支付滞纳金。合同签订之后，神农公司一直未支付租赁费用。 2018年6月20日，燕泰公司（甲方）与神农公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定燕泰公司名下的的位××旗农场九分场的土地权证范围内的三、四、五农渠，共计1700亩土地出租给神农公司，租赁期限为20年，自2018年至2038年。租赁价款为：三农渠567亩2018年-2022年四年期内免租，2022年以后每年每亩300元计算，无逐年递增，直至合同期满，四农渠、五农渠自2018年-2025年底之前免租，由神农公司自行投资土地，费用由神农公司承担，2026年以后每亩每年300元计算，无逐年递增，直至合同期满，神农公司不得转出或让他人使用以上三、四农渠的土地。神农公司每年缴纳土地租金，经书面通知逾期30日之后，燕泰公司有权单方面通知神农公司解除合同，无需承担任何违约责任，神农公司未按约定期限支付租赁费用的，每逾期一日按照未付费用的万分之一支付滞纳金。合同签订之后，神农公司一直未支付租赁费用。另查明，燕泰公司于2013年12月25日成立，法定代表人为：尚观华。2016年6月24日，将名称内蒙古陇夏红农牧业综合开发有限公司变更为内蒙古燕泰农牧业综合开发有限公司。2016年4月27日，将法定代表人柳继宏变更为王德宝。2016年6月24日将法定代表人王德宝变更为曹红雯。2017年7月24日，将法定代表人曹红雯变更为尚观华。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中燕泰公司将土地出租给董凤君、万月琴，董凤君又将土地转租给神农公司，故董凤君、万月琴与神农公司之间的租赁关系是以燕泰公司与董凤君、万月琴之间的租赁关系为基础。2016年3月1日，燕泰公司与董凤君、万月琴之间签订的《土地承包协议》，该协议首页甲方（燕泰公司）处加盖公司公章，尾页落款甲方处燕泰公司法定代表人柳继宏签字捺印，而且2016年4月27日燕泰公司法定代表人由柳继宏变更为王德宝之前签订的协议，故应认定系燕泰公司与董凤君、万月琴之间的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效合同并受法律保护。该协议中未明确约定承租人不得转租该出租土地。2018年3月21日，董凤君与神农公司签订《土地租赁合同》，约定董凤君将燕泰公司名下的的位××旗农场九分场的土地使用面积1036亩，土地证号为：蒙（2016）阿拉善左旗不动产权第0000166号，阿左国用（2014）第4422号的土地转租给被告神农公司，租赁期限为18年，自2018年4月1日至2036年4月1日。出租人燕泰公司知道承租人董凤君将承租土地转租给次承租人神农公司后，未与承租人解除合同，而是于2018年6月20日出租人燕泰公司与次承租人神农公司签订《土地租赁合同》，将案涉土地出租给神农公司。故法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，承租人未经同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，承租人董凤君未经同意将案涉土地转租给神农公司，燕泰公司只是述称承租人董凤君没有对外转租权，不追认转租合同，但燕泰公司未提供证据证明于2016年3月1日与董凤君、万月琴签订的《土地承包协议》已解除，故法院依法认定转租合同合法有效，并受法律保护。现董凤君、万月琴请求解除2018年3月21日签订的《土地租赁合同》，神农公司同意解除合同，故法院依法解除原告与神农公司之间于2018年3月21日签订的《土地租赁合同》。关于原告主张的限期归还土地的诉求，神农公司抗辩投入大额资金开发利用租赁土地，无法归还土地，法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中考虑到神农公司投入大额资金开发利用租赁土地，返还租赁土地应给予神农公司一定合理期限，法院酌情确定返还土地期限为两个月。关于原告主张的支付土地租金的诉求，神农公司一直未向原告支付土地租赁费用，已构成违约，应向原告支付租金，故法院依法支持神农公司向原告支付2018年4月1日至合同解除之日止的租金。关于原告主张的利息的诉求，于法无据，法院不予支持。关于原告主张的赔偿土地租金损失的诉求，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除董凤君与内蒙古神农有机生态农业科技有限公司于2018年3月21日签订的《土地租赁合同》；二、内蒙古神农有机生态农业科技有限公司于判决生效之日起两个月内返还董凤君、万月琴转租的1036亩土地；三、内蒙古神农有机生态农业科技有限公司于判决生效之日起15日内向董凤君、万月琴支付2018年4月1日至2019年4月1日期间的租金70000元，之后的租金从2019年4月2日起以年租金70000元为基数计算至合同解除之日止；四、驳回董凤君、万月琴的其他诉讼请求。案件受理费1657元，由内蒙古神农有机生态农业科技有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，董凤君与神农公司签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 董凤君、万月琴主张行使法定解除权解除与神农公司于2018年3月21日签订的《土地租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，神农公司在与董凤君签订《土地租赁合同》后，又与燕泰公司就相同租赁标的物签订《土地租赁合同》，神农公司未履行主要债务，致使董凤君签订合同的目的不能实现。神农公司在上诉状中亦陈述合同履行情况发生变化，董凤君、万月琴无法保证与神农公司签订《土地租赁合同》的租赁期限内具有合法承包经营权，同意解除与董凤君于2018年3月21日签订的《土地租赁合同》。董凤君虽未书面通知催告神农公司履行合同义务，但双方均认可合同目的已不能实现，董凤君主张解除合同符合法律规定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。董凤君主张涉案合同解除后，由神农公司返还租赁土地符合法律规定，神农公司应当承担返还租赁物的责任。神农公司提出一审法院判决返还租赁土地的期限未考虑神农公司经济损失，但未针对投入及损失的情况提出主张，一审法院综合考虑神农公司在租赁土地后实施开发利用的客观情况，酌情确定返还土地期限并无不当。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案土地租赁合同合法、有效，神农公司未在合同约定履行期限内支付租金，董凤君诉至法院，人民法院依法判决神农公司承担违约责任，神农公司应当向董凤君支付租赁土地租金。 对于神农公司提出的与燕泰公司签订合同时，燕泰公司是否已解除与董凤君、万月琴签订的协议以及董凤君、万月琴是否认可燕泰公司与神农公司签订租赁土地合同的情况，均不属于本案审查的范畴。 综上所述，神农公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由内蒙古神农有机生态农业科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 范 海 锋 审判员 伊 丽 娜 审判员 哈斯塔娜 二〇二〇年四月二十八日 书记员 王  波