福建省屏南县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0923执异7号 案外人：卢少毅，男，1969年11月11日出生，汉族，福建省南靖县人，住南靖县。 委托诉讼代理人：杨正，福建联合信实律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福州市鼓楼区湖东路153号，统一社会信用代码913500007051037715。 法定代表人：陈良生，总经理。 委托诉讼代理人：章魁衡，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被执行人：屏南县长桥利南硅业有限公司，住所地屏南县长桥镇新乡村亭头港工业区，统一社会信用代码913509236740109833。 法定代表人：庄国辉。 被执行人：漳州闽华房地产开发有限公司，住所地南靖县山城镇人民路6幢，统一社会信用代码91350627665062142U。 法定代表人：庄淑娜，执行董事兼总经理。 被执行人：张宗德，男，1990年5月15日生，汉族，福建省南靖县人，住福建省南靖县。 被执行人：张艺敏，女，1990年8月21日生，汉族，福建省南靖县人，住福建省南靖县。 被执行人：庄国辉，男，1965年10月15日生，汉族，福建省南靖县人，住福建省南靖县。 被执行人：庄春文，男，1964年11月24日生，汉族，福建省南靖县人，住福建省南靖县。 被执行人：庄朝霞，女，1965年12月2日生，汉族，福建省南靖县人，住福建省南靖县。 被执行人：庄春生，男，1959年10月28日生，汉族，福建省南靖县人，住福建省南靖县。 在本院执行申请人中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称长城资产管理福建分公司）与被申请人屏南长桥利南硅业有限公司（以下简称长桥利南硅业公司）、漳州闽华房地产开发有限公司（以下简称漳州闽华房地产公司）、张宗德、张艺敏、庄国辉、庄春生、庄春文、庄朝霞金融借款合同纠纷一案中，案外人卢少毅于2020年4月7日对执行拍卖漳州闽华房地产公司名下所有的坐落于漳州市××县山城镇××路××号世纪豪庭2号楼201号商场不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 卢少毅向本院提出异议请求：中止对漳州市××县山城镇××路××号世纪豪庭2号楼201号商场的拍卖措施。事实与理由：卢少毅是案涉查封并拟拍卖的房产实际产权人，其具有完备的购房认购书、收款收据并实际占用。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”以及第十六条规定“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分”，特提出执行异议申请，请求依法解除对案涉房产的查封并中止目前的拍卖措施。 卢少毅围绕其异议请求向本院提交了证据：证据世纪豪庭商品房认购书、收款收据，证明卢少毅系案涉房产实际产权人；证据房屋所有权证、漳州闽华房地产公司出具的声明，证明案涉房产登记在张宗德、张艺敏名下，实际仍为漳州闽华房地产公司所有，并出售给卢少毅。 本院查明： 1.2016年11月8日，卢少毅与被执行人漳州闽华房地产公司签订商品房认购书。认购书约定：乙方（卢少毅）向甲方（漳州闽华房地产公司）认购位于南靖县长兴路“世纪豪庭”项目中的多层（小高层）住宅2号楼二层Ｄ201号房，建筑面积631.5平方米，单价4500元／平方米，总销价为2841750元。以上购房税按政府规定由乙方缴纳。乙方在签订本认购协议书的同时向漳州闽华房地产公司支付定金2841750元。世纪豪庭ＶＩＰ客户签署本协议书时入会费自动转为购房定金，签署《商品房买卖合同》时乙方所支付定金转为房款。乙方选定一次性付款方式支付购房款并办理相关手续。双方未约定签订《商品房买卖合同》的时间。2016年11月8日，漳州闽华房地产公司向卢少毅出具收款收据（0068190），载明收到卢少毅世纪豪庭2＃Ｄ201商场购房款2841750元。案涉南靖县山城镇××路××号世纪豪庭2号楼201号商场［国有土地使用权证号:靖国用（2013）第01426号;房屋所有权证号:靖房权证山城字第××号］登记于张宗德、张艺敏名下。 2.2018年1月8日，抵押人即被执行人张宗德、张艺敏与贷款人即原债权人中国工商银行股份有限公司屏南支行（以下简称工行屏南支行）签订2018年屏南（抵）字0002号最高额抵押合同，约定张宗德、张艺敏以其共有的坐落于南靖县山城镇××路××号世纪豪庭2号楼201号商场的不动产［国有土地使用权证号:靖国用（2013）第01426号，房屋所有权证号:靖房权证山城字第××号］为长桥利南硅业公司与工行屏南支行在2018年1月8日至2021年1月8日间产生的贷款债务在5490000元的最高限额内提供抵押担保，并于2018年1月12日办理抵押登记，不动产登记证明证号为闽（2018）南靖县不动产证明第0000150号。 3.2018年1月22日，借款人长桥利南硅业公司与贷款人工行屏南支行签订2018年（屏南）字00001号小企业借款合同，向工行屏南支行借款6680000元，并约定了借款期限、利率、还款方式、逾期利息等。当日，工行屏南支行依约履行贷款发放义务，向借款人长桥利南硅业公司交付贷款6680000元。借款交付后，借款人长桥利南硅业公司未能按期偿还借款利息，工行屏南支行于2018年6月8日就上述借款纠纷向本院提起诉讼。本院在审理过程中，于2018年6月20日依据工行屏南支行的申请作出（2018）闽0923民初839号民事裁定书，裁定查封案涉房产在内的多处房产。后本院于2018年7月19日作出（2018）闽0923民初839号民事判决，判决：“一、被告屏南长桥利南硅业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司屏南支行偿还借款本金6680000元及利息、罚息、复利（截止至2018年5月21日止利息为59470.72元，2018年5月22日起的借款罚息、复利按双方签订的《小企业借款合同》约定的标准执行至借款还清之日止）；二、若被告屏南长桥利南硅业有限公司未能如期偿还上述第一项借款债务，被告庄国辉在6700000元最高限额内对上述第一项债务承担连带偿还责任；三、若被告屏南长桥利南硅业有限公司未能如期偿还上述第一项借款债务，被告庄春文、庄朝霞在6700000元最高限额内对上述第一项债务承担连带偿还责任；四、若被告屏南长桥利南硅业有限公司未能如期偿还上述第一项借款债务，被告庄春生在6700000元最高限额内对上述第一项债务承担连带偿还责任；五、若被告屏南长桥利南硅业有限公司未能如期偿还上述第一项借款债务，原告中国工商银行股份有限公司屏南支行就被告漳州闽华房地产开发有限公司名下的坐落于南靖县山城镇××路××号世纪豪庭2号楼101、102号店面，103号商场，6号楼01、02、03、06号店面的不动产［国有土地使用权证号:靖国用（2013）第01776号,靖国用（2013）第01777号，靖国用（2013）第01778号，靖国用（2013）第01779号，靖国用（2013）第01780号，靖国用（2013）第01781号，靖国用（2013）第01782号；房屋所有权证号:靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号］折价、拍卖或者变卖所得价款在9500000元限额内享有优先受偿权；六、若被告屏南长桥利南硅业有限公司未能如期偿还上述第一项借款债务，原告中国工商银行股份有限公司屏南支行就被告张宗德、张艺敏名下的坐落于南靖县山城镇××路××号世纪豪庭2号楼201号商场的不动产［国有土地使用权证:靖国用（2013）第01426号，房屋所有权证:靖房权证山城字第××号］折价、拍卖或者变卖所得价款在5490000元限额内享有优先受偿权；七、被告漳州闽华房地产开发有限公司、张宗德、张艺敏、庄国辉、庄春生、庄春文、庄朝霞承担保证或抵押担保责任后，有权向屏南长桥利南硅业有限公司追偿”。该民事判决书于2018年8月14日发生法律效力。同年8月28日，工行屏南支行的上级银行即中国工商银行股份有限公司福建分行与长城资产管理福建分公司签订编号为工银闽合字［2018］345号《债权转让协议》，将工行屏南支行拥有的上述生效法律文书确认的债权转让予长城资产管理福建分公司，并于2018年9月6日联合长城资产管理福建分公司在福建日报登报发布了“中国工商银行股份有限公司福建分行与中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司债权转让暨债务催收联合公告”，向包括漳州闽华房地产公司、张宗德及张艺敏在内的上述各债务人催讨债务，要求其向长城资产管理福建分公司履行偿债义务或相应的担保责任。后上述各债务人未履行偿债义务或相应担保责任，长城资产管理福建分公司于2019年4月2日向本院申请执行上述债权。执行过程中，本院于2019年8月22日前往案涉商场所在地即南靖县山城镇××路××号世纪豪庭2号楼201号商场处粘贴公告，告知案涉商场承租人、占有人以及其他利害关系人、案外人应自公告之日起15日内向本院申请或申报权利，并告知被执行人仍未履行生效法律文书所确定的义务，本院将依法对涉案店面予以拍卖、变卖。2019年11月7日，本院作出（2019）闽0923执244号执行裁定，裁定：“拍卖、变卖被执行人漳州闽华房地产开发有限公司名下的坐落于南靖县山城镇××路××号世纪豪庭2号楼101、102号店面、103号商场，6号楼01、02、03、06号店面［国有土地使用权证:靖国用（2013）第01776号,靖国用（2013）第01777号，靖国用（2013）第01778号，靖国用（2013）第01779号，靖国用（2013）第01780号，靖国用（2013）第01781号，靖国用（2013）第01782号；房屋所有权证:靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号］；被执行人张宗德、张艺敏名下的坐落于南靖县山城镇××路××号世纪豪庭2号楼201号商场［国有土地使用权证号:靖国用（2013）第01426号，房屋所有权证号:靖房权证山城字第××号］”。经评估后，本院于2020年3月12日发布网络司法拍卖公告，告知本院将于2020年4月15日10时起至2020年4月16日10时止（延时的除外）在屏南县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉店面房地产进行公开拍卖活动。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，卢少毅对登记在被执行人张宗德、张艺敏名下的涉案商场提出异议，只有同时满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四种情形，其权利方能排除执行。卢少毅在明知案涉商场登记于张宗德、张艺敏名下时，与漳州闽华房地产公司签订商品房认购书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购书只有具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的情形下才能认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款明确了商品房买卖合同应当明确的主要内容有十三项，但卢少毅与漳州闽华房地产公司签订的商品房认购书只明确了“当事人名称或姓名和住所，商品房基本状况，商品房价款、付款方式、付款时间，面积差异的处理方式，违约责任”等五项内容，且卢少毅提供的证据收款收据，不足以证明案涉购房款已按约定交付的事实，其亦未提供其他证据予以佐证。故该商品房认购书不宜认定为商品房买卖合同。卢少毅主张案涉商场系其向实际所有权人漳州闽华房地产公司购买，其为案涉商场权利人，但其提供的证据不足以证明其主张，其与漳州闽华房地产公司就上述纠纷可以另行主张权利。本案中，案涉商场登记于张宗德、张艺敏名下，卢少毅提供的证据不足以证明其系案涉商场的权利人，故其提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的上述情形。综上所述，卢少毅非案涉商场权利人，对上述案涉商场不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，裁定如下： 驳回卢少毅的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  苏枝贵 审判员  周作通 审判员  周少丹 二〇二〇年四月二十一日 书记员  叶常凤 附裁定所引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。