福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终640号 上诉人（原审被告）：莱卡斯（福建）置业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区湖园小区永利楼1幢2号第四开间二层，统一社会信用代码913503000990412158。 法定代表人：郑志勇，总经理。 委托诉讼代理人：姚琦颖，女，1995年9月25日出生，汉族，该公司员工，住福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）：杨秀琴，女，1966年8月13日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：谢菲菲，福建聚华律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈巍敏，福建聚华律师事务所实习律师。 上诉人莱卡斯（福建）置业有限公司(以下简称“莱卡斯公司”）因与被上诉人杨秀琴商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莱卡斯公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨秀琴一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由杨秀琴承担。事实和理由：1、莱卡斯公司逾期交房是由于台风天气导致工期顺延，并非莱卡斯公司的过错。因台风暴雨造成工期顺延属于不可抗力因素，莱卡斯公司与杨秀琴在案涉《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了遇到不可抗力的责任分配问题，莱卡斯公司逾期交房不构成违约。莱卡斯公司在合理期限内向杨秀琴出具因台风暴雨工程停工导致延期交房的《延期交房告知书》，杨秀琴对此并未提出异议。因此，应当免除莱卡斯公司的违约责任。2、杨秀琴未按合同约定时间支付购房款，莱卡斯公司享有先履行抗辩权，杨秀琴无权主张逾期交房违约金。3、案涉商品房已经交付给杨秀琴，交付至今该房产已经大幅增值，杨秀琴不存在损失的情形。4、即使要求莱卡斯公司支付逾期交房违约金，杨秀琴主张的违约金也超过实际损失的30%，一审法院认定的违约金过高。5、可预见并专门约定补偿方式的延期交房，不构成根本违约。莱卡斯公司与杨秀琴在签订案涉《商品房买卖合同（预售）》时对于迟延交付房屋已有预见，并专门作出了约定。莱卡斯公司由于不可抗力导致逾期交房，不构成根本违约，杨秀琴要求莱卡斯公司承担逾期交房违约责任的主张不能成立。 杨秀琴答辩称：1、莱卡斯公司主张逾期交房系由于台风等不可抗力因素造成的，逾期交房并非莱卡斯公司的过错的理由不能成立。案涉房屋地处沿海地区，雨天、台风等气象在合同订立时就应当考虑在工期内，是可以预见的，不构成不可抗力。即使施工过程中确实存在台风等情况，莱卡斯公司也应当对该情况影响工程完工及具体造成的停工日期承担举证责任。2、莱卡斯公司主张因房价上涨，杨秀琴不存在实际损失，拒绝支付违约金不能成立。杨秀琴作为双方签订的商品房买卖合同的合同相对方，有权按照合同要求莱卡斯公司承担违约责任并支付逾期交房违约金。3、杨秀琴已经按约履行了支付购房款的合同义务，不存在任何违约情形，杨秀琴有权依约向莱卡斯公司主张逾期交房的违约责任。4、莱卡斯公司主张违约金约定过高，超过实际损失的30%，系故意扭曲事实。一审认定的违约金标准是根据合同的约定，并未超过实际损失的30%，即使莱卡斯公司认为违约金约定过高，也应当由其承担相应的举证责任。 杨秀琴向一审法院起诉请求：1.依法判令莱卡斯公司向杨秀琴支付自2017年6月1日起至2019年5月1日止的逾期交房违约金50107.88元；2.本案诉讼费用由莱卡斯公司承担。 一审法院认定事实：莱卡斯公司以出让方式取得位于莆田市涵江塘北片区地块建设用地使用权（国有土地使用证号为莆国用（2015）字第××号）。经批准，莱卡斯公司在该地块上建设的商品房项目核准名称为皇家庭院。建设工程规划许可证号为建字第350300201508008号涵，建筑工程施工许可证号为ＦＪＳＧＸＫ-0594-ＨＪ-2015-018号。该商品房已由莆田市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（2015）莆房许字第××号。 2016年3月1日，莱卡斯公司作为出卖人与杨秀琴作为买受人双方签订了一份合同编号为Ｈ201600982的《商品房买卖合同（预售）》（含附件），约定：杨秀琴向莱卡斯公司购买位于莆田市涵江塘北片区商品房，商品房总价款为716851元；买受人应当于2016年3月1日前支付该商品房全部价款；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等。尔后，双方又共同确认一份《合同审核表（拆迁按揭）》，主要内容为：“杨秀琴向莱卡斯公司购买皇家庭院6幢803室商品房，合同总价为716851元；商品房成交价款中买受人房屋征迁货币安置补偿总额611657元；买受人房屋征迁货币安置补偿款与商品房成交价款对抵后，不足部分（差价款）105194元，其中100000元由买受人采取商业／公积金贷款方式付款，5194元由买受人在2016年3月1日前支付给出卖人等”。尔后，杨秀琴对其承担支付购房款责任金额105194元中购房款5194元于2016年3月1日支付给莱卡斯公司，购房款100000元于2016年9月26日以银行按揭贷款支付；另有购房款611657元经莱卡斯公司用杨秀琴房屋征迁货币安置补偿款由涵江区城市建设投资有限公司直接支付给莱卡斯公司。由于杨秀琴认为其对案涉商品房总价款已全部付清，莱卡斯公司未按合同约定的时间交付案涉商品房，构成违约，遂于2019年4月8日诉至一审法院，提出上述诉讼请求。 一审诉讼期间，因莱卡斯公司于2019年5月1日将案涉商品房交付给杨秀琴，故杨秀琴将原诉讼请求即依法判令莱卡斯公司按照《商品房买卖合同（预售）》的约定立即将位于莆田市涵江塘北片区商品房交付给杨秀琴，并由莱卡斯公司自2017年6月1日起至实际交付之日止每日以总房价款716851元的0.01%向杨秀琴支付违约金变更为上述诉讼请求。 一审另查明，莱卡斯公司至本案庭审时尚未取得案涉商品房建设工程竣工验收备案证明文件。 一审法院认为，莱卡斯公司与杨秀琴双方签订的案涉《商品房买卖合同(预售)》(含附件)和双方共同确认的《合同审核表(拆迁按揭)》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。莱卡斯公司未能依合同约定于2017年5月31日前向杨秀琴交付案涉商品房，其辩解系因台风暴雨等不可抗力因素所致，且对延期交房也已履行通知义务。因台风暴雨等自然现象系本地区通常的气象表现形式，属可预见性的，莱卡斯公司在与杨秀琴签订合同时应当充分考虑到这一自然现象，合理安排案涉商品房建设工期和交房时间，且莱卡斯公司也未提供其他证据佐证其因上述天气状况导致案涉商品房工期发生延误，从而导致逾期交房；即使延期交房系因台风暴雨原因所致，但案涉商品房至本案庭审时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，也不具备合同约定的交房条件。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同义务的，应当及时通知对方。因《延期交房告知书》系莱卡斯公司单方制作，真实性欠缺其他证据佐证，该证据无法证实莱卡斯公司有履行延期交房的告知义务，故莱卡斯公司的上述辩解不予采纳。莱卡斯公司与杨秀琴双方共同确认的《合同审核表(拆迁按揭)》所体现的内容，可认定《商品房买卖合同(预售)》内约定的购房款716851元原由杨秀琴承担支付义务，但杨秀琴因房屋被征迁获得货币安置补偿款611657元，经莱卡斯公司同意直接用于支付案涉商品房购房款，且支付义务直接转移给涵江区城市建设投资有限公司，该部分购房款未依约支付的责任不应由杨秀琴承担；杨秀琴承担支付购房款的责任金额仅为105194元，且已付清，并未存在违约行为。综上，杨秀琴已依约履行了合同约定的义务，而莱卡斯公司未依合同约定于2017年5月31日前向杨秀琴交付案涉商品房，而于2019年5月1日才将案涉商品房交付给杨秀琴，逾期交房超过699天，莱卡斯公司的行为违反了合同的约定，构成违约，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同(预售)》内约定：出卖人未按照第十一条约定的时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。根据该约定，莱卡斯公司应支付给杨秀琴逾期交房违约金50107.88元［(716851元×0.3%÷30天)×699天］，故杨秀琴对本案的诉讼请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第一百一十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：莱卡斯（福建）置业有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给杨秀琴逾期交房违约金50107.88元。案件受理费992元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担。 本院二审期间，莱卡斯公司与杨秀琴均没有提交新的证据。 经审理查明，莱卡斯公司对一审查明的事实没有异议，但认为一审遗漏认定了本案《商品房买卖合同》还有一份补充协议的事实。杨秀琴对一审查明的事实没有异议。双方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。 本院认为，根据莱卡斯公司与杨秀琴签订的案涉《商品房买卖合同(预售)》(含附件)以及双方共同确认的《合同审核表(拆迁按揭)》，莱卡斯公司与杨秀琴之间形成商品房买卖合同关系，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。因双方在案涉《合同审核表(拆迁按揭)》中明确约定以杨秀琴的房屋征迁货币安置补偿款对抵购房款，杨秀琴也支付了案涉房屋的剩余购房款，故莱卡斯公司应当按约向杨秀琴交付案涉房屋，现莱卡斯公司逾期交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。案涉《商品房买卖合同(预售)》中约定莱卡斯公司逾期交房应承担按杨秀琴已付购房款的日万分之一计算的违约金，一审法院据此判决莱卡斯公司应向杨秀琴支付违约金50107.88元是正确的。因台风暴雨天气系可预见的自然现象，莱卡斯公司主张其因台风暴雨造成工期顺延属于不可抗力因素，依据不足，本院不予采信。莱卡斯公司的上诉理由均依据不足，本院不予支持。 综上所述，莱卡斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费992元，由上诉人莱卡斯（福建）置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年四月二十八日 法官助理黄周翔 书记员倪益群 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。