辽宁省抚顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽04执异29号案外人：祁琳，男，1980年2月29日出生，汉族，住抚顺市顺城区。申请执行人：抚顺新钢铁有限责任公司，住所地：抚顺市望花区沈抚路18号。法定代表人：杨宪礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵云雷，辽宁紫鸣律师事务所律师。被执行人：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区顺大街隆达花园7号406室。法定代表人：苏文利，该公司经理。被执行人：辽宁卓华置业投资集团有限公司，住所地：抚顺经济开发区中兴街锦绣澜湾C区19号楼4层405室。法定代表人：王政卿，该公司经理。本院在执行申请执行人抚顺新钢铁有限责任公司（以下简称“抚顺新钢铁”）与被执行人抚顺恒昇房地产开发有限公司（以下简称“抚顺恒昇公司”）、辽宁卓华置业投资集团有限公司（以下简称“辽宁卓华公司”）仲裁裁决一案中，案外人祁琳对本院查封辽宁卓华公司所有的位于抚顺经济开发区中兴街的国有土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人祁琳称，2016年5月24日，祁琳以全款方式购买了锦绣澜湾B区36号楼1单元1201室，面积90.15平方米的房屋，并已于2016年5月25日对房屋进行了装修入住，多年来因为土地查封原因，未能办理房屋产权。现依据《最高人民法院关于民事中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条提出异议，请求解除锦绣澜湾B区36号楼1单元1201号房屋项下的土地查封。申请执行人抚顺新钢铁称，一、本案抚顺中院查封的是土地，并非房产。异议人购买的是房产，并非土地。抚顺中院查封登记在辽宁卓华公司名下的土地不违反法律规定。法院查封土地使用权的效力及于地上建筑物。土地查封后，其地上建筑物亦不得转让、交易。买受人在法院查封后的交易行为无效。买受人也应该在备案时候知道有法院查封无法办理过户的事实。此时若其仍然坚持履行购房合同而不要求解除合同退还房款，则可以认定其对不能过户存在重大过错。异议人认为没有过错的，应该提供证据予以证明。二、祁琳不具有房产权利人的主体资格，不是权利人，异议应予驳回。本案中，中天建设与开发商恒昇公司虽签订了以房抵债协议，但我国对不动产物权变动，依据是否到房管部门办理过户手续为判断标准，不办理房屋过户手续，不会产生物权变动法律效力。关于抚顺经济开发区住房和城乡建设局出具的《关于办理辽宁中天建设（集团）有限公司房产转签备案的函》不具有法律效力，不应作为产权确认归属的依据。三、抚顺市中级人民法院于2014年10月17日查封冻结所属于被执行人辽宁卓华置业投资集团有限公司的《抚开国（2014）第096号》土地。结合异议人提供的证据可以认定，本案异议人购房合同是2016年5月24日，系在法院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定法院支持的情形。本案异议人是在法院查封土地之后购买的房产，不是查封之前。其购房合同不是合法有效的，属于规避法律行为。本案房屋占有时间为2016年5月25日，在土地查封之后。故此，异议人提出的异议不符合法定条件，应予驳回。被执行人抚顺恒昇公司、辽宁卓华公司未发表答辩意见。本院查明，北京建龙重工集团有限公司（以下简称“北京建龙重工”）与抚顺恒昇公司仲裁裁决纠纷，中国国际经济贸易仲裁委员会于2013年7月9日作出[2013]中国贸仲西裁字第003号裁决书，裁决：1、抚顺恒昇公司向北京建龙重工支付债权金额为人民币231,403,333.33元；2、抚顺恒昇公司向北京建龙重工支付到期债权人民币87,483,333.33元的逾期清偿利息至清偿债务为止（截止裁决作出之日，暂计为人民币5,148,334.25元）；3、抚顺恒昇公司向北京建龙重工支付未到期债权人民币1.4亿元的逾期清偿利息至清偿债务为止（截止裁决作出之日，暂计为人民币3,780,383.56元）；4、抚顺恒昇公司应向北京建龙重工支付人民币1,677,381.3元以补偿北京建龙重工代其垫付的仲裁费。后因抚顺恒昇公司未按期履行仲裁裁决，北京建龙重工向本院申请强制执行。在执行过程中，辽宁卓华公司自愿为抚顺恒昇公司提供抵押担保。暂缓执行期满后，抚顺恒昇公司未履行义务，经北京建龙重工申请，本院于2016年10月31日作出（2016）辽04执异134号执行裁定书，裁定：追加辽宁卓华公司为被执行人，在抵押担保范围内承担给付责任。北京建龙重工与抚顺新钢铁于2017年3月8日达成的《债权转让协议》，北京建龙重工公司将其在[2013]中国贸仲西裁字第003号仲裁裁决项下享有的全部债权（包括但不限于执行程序中应偿还的剩余全部本金、利息、迟延履行期间的利息等）转让给抚顺新钢铁。抚顺新钢铁于2017年3月28日向本院申请变更为本案的申请执行人，本院于2017年4月18日作出（2017）辽04执异18号执行裁定书，裁定：变更抚顺新钢铁为本案的申请执行人。2014年10月17日，本院作出（2014）抚中执一字第00016号执行裁定及协助执行通知，将辽宁卓华公司所有的坐落于沈抚新城133,405平方米土地使用权予以查封。土地使用证号：抚开国用（2014）第096号。2019年5月20日，本院作出（2019）辽04执87号执行裁定，继续查封辽宁卓华公司所有的位于抚顺经济开发区中××街的国有土地使用权（土地使用证号：抚开国用（2014）第096号，面积114,561.42平方米）。2020年3月30日，祁琳对该裁定不服，向本院提出执行异议。另查明，2016年5月25日，案外人祁琳（买受人）与抚顺恒昇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定：祁琳购买抚顺恒昇公司开发的位于辽宁省××经济开发区××地××楼××单元××号的商品房一处，建筑面积90.15平方米。抚顺恒昇公司出具收款收据，金额为369,615元，并加盖该公司财务专用章。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉土地的查封时间为2014年10月17日。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款之规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。案外人祁琳虽然与抚顺恒昇公司签订了《商品房买卖合同》，但其书面房屋买卖合同的时间为2016年5月24日，在人民法院查封之后，并不符合排除执行的条件。故本院对其异议请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九之规定，裁定如下：驳回案外人祁琳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长 谢 鑫审判员 潘 力审判员 何福苍二〇二〇年四月二十日书记员 敦奎松