辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0283民初7465号原告：庄河市阳光100小区业主委员会，住所地：庄河市新华街道站前社区。负责人：张立波，男，1964年6月19日出生，汉族，系业主委员会主任，住庄河市胜利街868号。公民身份证号码：2102251964XXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘鹏生，系庄河市城关街道法律服务所法律工作者。被告：大连吉海物业管理有限公司，住所地：庄河市兴达街道胜利管委会前进委。统一社会信用代码：91210283570856310N。法定代表人：郑艳，系该公司经理。委托诉讼代理人：高雅杰、王晓来，系辽宁青松律师事务所律师。原告庄河市阳光100小区业主委员会（以下简称阳光100业主委员会）诉被告大连吉海物业管理有限公司（以下简称吉海物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告阳光100业主委员会委托诉讼代理人刘鹏生、被告吉海物业公司委托诉讼代理人高雅杰、王晓来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求法院判令确认原、被告间的物业合同关系已解除；2.判令被告立即搬离庄河市小区物业用房（10号楼2、7、12、19、20号车库及警卫室）；3.移交小区设计建筑结构设备竣工配套设施、地下管网、工程竣工设备的安装、使用、和维护保养技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.赔偿经济损失壹万元；5.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年被告与庄河市小区开发商签订前期物业服务合同，合同履行至2018年6月末终止。2018年7月12日，庄河市小区成立庄河市阳光100小区业主委员会。原告与被告未签订书面物业服务合同，仍保持现状视为默认合同存在，但双方随时均可解除该合同关系并做好合同终止后的清理义务。2019年1月1日、1月3日，被告先后两次发函通知原告及全体业主终止物业服务合同关系，并将案涉物业用房及设施等一并交付。2019年1月14日，原告向被告及全体业主书面通知解除原被告间的临时物业管理合同。同时将面向社会招聘物业管理公司，因此原被告实质上已形成解除该临时物业服务合同关系的合意。现双方间物业管理服务合同关系已终止。合同终止后，双方均应做好合同终止后的清理义务，并保持小区和谐、稳定。在原告通知被告交接财产并搬离后，被告至今未交付房产及设施，显然属于侵权行为。据此请求贵院判令被告立即办理位于庄河市小区物业管理用房等及返还配套设施，赔偿经济损失1万元。被告辩称：1、被告认为原告不是本案的适格主体，原告无权提起本诉，按照法律规定，应当依法驳回原告的起诉，理由为原告的本诉其实是要求被告解除与原告之间的物业服务合同，就是解聘物业公司，按照辽宁省物业管理条例的相关规定，解聘物业公司，必须经过业主大会讨论决定，然后授权业主委员会实施，本案在首次业主大会上，决定了续聘前期物业公司继续为阳光100小区提供物业服务，证据显示并没有再行召开业主大会，解聘被告作为阳光100小区物业服务企业的资格，所以原告诉求被告撤离小区，履行的是解聘物业公司的职责，不符合上述法律规定，原告对本案没有诉权，应依法驳回起诉。2、按照事实和法律双方的显示和规定，被告至今享有对阳光100小区进行物业服务的权利，原告的主张没有事实与法律依据，首先从事实上看，被告确实曾于2019年1月3日发布了致阳光100小区业主一封信，但从法律上看，这只是被告希望退出物业管理的单方意思表示，并且证据显示，被告提出此意思表示原因在于原告未经业主大会讨论决定，私自决定降低物业费，让被告在不明真相的情况下，提出了这个单方的意思表示，但是在同年的7月28日，被告了解真相之后，重新作出声明，愿意继续为阳光100小区提供物业服务，并将此声明送达原告及相关物业管理政府机构，以上说明从事实上看，物业服务合同并未解除，未经业主大会讨论通过，原、被告之间不能以合意的形式解除合同，否则违反了辽宁省物业管理条例24条规定，解聘物业公司必须经过业主大会讨论通过。从法律上看，物业公司所要服务的是整个阳光100小区的业主，物业大会是整个小区的业主行使业主权利的机构，所以相关的物业管理法律法规，一直明确规定，所有选聘、解聘、续聘物业公司，必须经过物业大会讨论确认，降低物业公司服务标准，也必须经过物业大会讨论决定。本案中被告因为原告要降低物业费标准作出了想退出阳光100小区的单方意思表示，以及原告同意退出的意思表示，均是因为原告未经物业大会讨论决定私自降低物业费造成，无论是意思表示还是降低物业费的决定均不符合法律规定，应依法认定无效。3、从阳光100小区目前物业管理看，应当由被告继续对该小区进行物业管理，在原、被告之间关于物业管理企业相关问题进行沟通过程中，阳光100小区400多户业主到政府部门要求继续由被告履行物业管理企业职责，并且庄河市住房与城乡建设局也据此下发指导意见，要求原告暂停选聘新的物业公司，说明从事实来看，被告是阳光100小区最适合的物业管理企业，同时对于一个小区物业公司是否有管理权，物业是最有发言权的，代理人注意到将近三分之二的业主强烈要求被告继续提供服务，说明被告在物业管理服务中在管理服务中作出了很大贡献，所以得到了业主的认可，物业服务说到底是为业主服务，即使是将来召开业主大会，广大业主也会继续支持被告继续为阳光100小区提供物业服务。4、关于一万元经济损失赔偿问题，代理人注意到，广大业主之所以无私的支持被告继续为其履行物业服务，是因为被告公司让整个小区的业主得到了应有的服务和物业费方面的优惠，所以原告主张一万元经济损失不仅没有道理，而且没有任何事实证据作为依据。5、物业管理用房已经发生变更，开发商通知仅留65平方米作为物业管理用房使用。综上所述，被告请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：庄河市小区的开发商大连吉海房地产开发有限公司委托吉海物业公司对“阳光100”小区住宅实施前期物业管理。在被告提供的其与业主签订的《前期物业管理服务协议》中，第十三条约定：本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业服务企业签订的《物业管理委托协议》生效之日止终止。2018年8月13日，阳光100业主委员会经备案成立，并作出决定聘请吉海物业公司为阳光100小区提供物业服务。双方未签订书面合同。2019年1月1日，被告张贴了《限时管理通知》，内容为：庄河市业主委员会庄河市阳光100小区业主委员会于2018年7月12日成立。业主委员会在成立时当天就聘请吉海物业继续服务（前期物业）。2018年10月份物业就应该进入收缴物业费工作。您们屈尊与个别业主的淫威，迟迟不能正常行使权力。因为前期物业服务费用已经支付没有了。（一期2018年11月14日，二期2018年11月24日）。现在，我物业公司无法维持正常经营活动，也无力继续代管下去。1）.小区二期电梯需要年检；2）.小区二次加压水泵需要专人看护管理；3）.小区公共设施用电站的管理；4）.小区监控设施的管理；5）.小区道闸杆管理；6）.小区做好防火防盗工作的管理；7）.小区卫生管理；8）.与大连吉海物业管理有限公司清算费用；9）.公共设施使用权名字变更到新物业名下，自现在起，如果出现一切后果由业主委员会负全责。鉴于目前情况，我公司郑重向阳光100小区业主委员会说明情况。本公司于2019年1月5日停止服务于阳光100小区。2019年1月3日，被告张贴《致阳光100小区业主一封信》，内容为：尊敬的业主，大家好！阳光100小区自2011年11月15日办理入住以来，本公司受开发企业委托一直服务于该小区，得到大多数业主的认可与支持，在此表示真挚的感谢！2018年7月12日业主委员会成立后，极少数业主要求降低服务费和收费标准，住宅0.7元/㎡、电梯费200元/户、库房和厦子免费，现业主委员会代替业主接受该降低服务标准和收费标准。由于降低收费标准，我公司无法维持正常服务标准，也无力经营下去，故即日起中止服务，同时借用开发公司的物业办公室、东门警卫室、活动室、保洁用房等房屋一并交给开发公司。在我公司服务期间拖欠物业费的业主在2019年1月10日交清物业费，逾期起诉于庄河市人民法院。2019年1月9日，原告张贴公告，内容为：应阳光100小区广大业主委托，要求在原有服务管理条件下，降低物业管理费。经业主委员会决定，即日起，解除原大连吉海物业管理有限公司的物业管理服务关系，特此声明。2019年1月14日，原告张贴《告知》，内容为：阳光100小区全体业主，应广大业主要求降低物业费的情况下，经业主委员会研究决定：解除阳光100小区与大连吉海物业管理有限公司前期物业管理协议，解除与大连远鹏物业管理有限公司的临时管理合同。将面向社会招聘物业服务公司。1月15日，原告作出《阳光100小区物业管理招标公示》，载明招标报名条件标准、物业服务标准等内容。2019年4月13日，原告张贴《通知》，内容为：关于阳光100小区物业收费标准及物业公司招标工作，现召开2019年第一次全体业主大会，依据《辽宁省物业管理条例》的相关规定，在小区内有重大决议时必须召开业主大会征求全体业主意见，参会人数必须达到50%以上方可生效，否则大会将采取入户书面形式召开，到会人员有街道、社区和全体业主。公示期15天，大会于4月28日正式召开。具体时间，4月28日下午（15点-17点）；具体地址，小区9号楼活动室门前。2019年5月25日，原告张贴《通知》。内容为：阳光100小区业主您们好：为了让多数业主都知道入户调查一事，故入户调查时间延长到6月6日时间为15天（2019年5月23日至2019年6月6日）望广大业主在6号以后家中留人积极配合入户调查人员。2019年5月28日，原告张贴《公告》，内容为：尊敬的阳光100小区业主，原定于4月28日召开的业主大会，因参会人数未达到法定人数会议取消。根据《物业管理条例》规定，经业主委员会研究决定，定于2019年5月26日开始进行入户调查，征求广大业主关于招聘物业公司和物业费收取标准等有关问题，望广大业主周知并给予积极配合。该公告张贴后，原告入户进行了调查，并签订了《入户调查表》，写明：根据《物业管理条例》规定，经阳光业主委员会研究决定，面向社会公开招聘物业管理公司，为规范服务收费标准，现向广大业主征求意见，最终以得票多的服务收费标准为招标基数。2019年7月12日，阳光100小区业主委员会张贴《公开招聘物业服务公司的公告》，内容为：广大物业服务公司：为了提高小区服务质量，阳光100小区业主委员会，按照广大业主意见，依据《物业管理条例》规定，遵循公开、公正、公平的原则对小区物业管理服务公司，面向社会公开招聘，欢迎有意向的有关物业服务公司前来报名。报名时间定于2019年7月12日-22日下午5点之前，共10天时间，营业执照、法人身份信息，到阳光100小区业主委员会办公室报名。当日，被告填写了《阳光100小区招聘物业服务公司竞标企业申请表》进行报名。2019年7月26日，原告张贴《庄河市阳光100小区业主委员会公告》，内容为：阳光100小区业主委员会按招标文件要求，于2019年7月24日下午2时，在庄河市新华街道站前社区会议室统一将四家竞标企业（大连吉海物业管理有限公司、大连李宇物业管理有限公司、大连远鹏物业管理有限公司、大连恒咹物业管理有限公司）的标书解封评标，全程有视频及书面材料辅证。综合招标文件各项要求，本着优胜劣汰的原则，阳光100小区业主委员会委员一致通过，中标企业为：大连远鹏物业管理有限公司。公告期为7个工作日。2019年7月30日，庄河市住房和城乡建设局出具《关于对阳光100小区部分业主集体访的指导意见》，内容为：新华街道办事处，7月23日下午，阳光100小区业主姜华等人持59名业主联名信到市政府信访局上访，主要议题是对业主委员会6月6日入户签字结果提出质疑，要求公开公示，认为业主委员会不作为，要求罢免业主委员会。29日上午，姜华等人再次到信访局上访，对庄河市阳光100小区业主委员会发布的阳光100小区物业管理招投标结果公告提出异议，根据《辽宁省物业管理条例》相关规定，经研究，在23日、29日阳光100小区业主集体访未调查处理明白前，阳光100小区业主委员会暂停与新选聘的物业服务企业签订物业服务协议，待组织召开业主大会后，按照民意调查结果来决定相关事宜。2019年8月21日，庄河市住房和城乡建设局出具《关于阳光100小区业主委员会选聘物业服务企业工作的函》，内容为：新华街道办事处，关于阳光100小区业委会选聘物业服务企业工作，建议你街道按照《辽宁省物业管理条例》等相关规定，指导阳光100小区业主委员会依法依规进行。2019年8月23日，原告与案外人大连远鹏物业管理有限公司签订《委托合同》，约定由案外人大连远鹏物业管理有限公司对庄河市小区实行物业管理。同日，庄河市人民政府新华街道办事处作出《关于阳光一百小区居民诉求罢免业主委员会成员工作的函》，内容为：庄河市住建局：阳光一百小区业主8月9日向新华街道递交罢免阳光一百小区业主委员会成员的申请，街道将该申请递交贵局物业办。8月20日阳光一百小区业主再次到街道诉求，为了严谨操作程序，请贵局帮助指导并依法依规提出详细工作流程。特此函告，敬请函复。2019年9月3日，庄河市住房和城乡建设局作出《关于阳光100小区居民诉求罢免业主委员会成员工作函的复函》，内容为：新华街道办事处：关于阳光100小区居民诉求罢免业主委员会成员一事，建议你街道按照《辽宁省物业管理条例》第二十六条相关规定，组织召开业主大会临时会议，依法依规进行处理。诉讼中，依据原告的申请，本院调取了如下证据：1.庄河市人民政府新华街道办事处出具的《关于阳光一百小区卫生管理的说明》，内容为：阳光一百小区业委会于2018年7月成立，吉海物业公司于2019年1月3日向小区发出公告撤离阳光一百小区服务，为了不影响小区的卫生状况，吉海物业公司撤离之日街道派出环卫工人对阳光一百小区的卫生进行清理，大约两三天左右。2.存于庄河市住房和城乡建设局的《无偿提供物业管理用房和办公用房合同书》一份，内容为：大连吉海房地产开发有限公司（以下简称甲方），在延安路一段227号，阳光100小区一、二期工程，工程项目总面积为52084.84平方米，按照《庄河市城市住宅区物业管理办法》规定，现将阳光100小区3#楼（现为10#楼）2#、7#、12#车库及一期1#楼（轴线B-D、1-17轴，共127.14平方米经营用房），其中39.1平方米（其余为一期经营用房）共121.21平方米为二期经营用房，3#楼19#、20#车库共56.85平方米为一期、二期办公用房无偿提供给市城建局物业管理办公室（以下简称乙方），双方履行下列义务：1、乙方应协助甲方办理好物业管理经营、办公室用房的产权登记和以后的产权证书办理事宜。2、在甲方所开发的工程项目实施物业管理时，乙方应将经营用房、办公用房的经营使用权及时转让给该项目的物业产权人委员会或物业服务公司。甲方：大连吉海房地产开发有限公司乙方：庄河市城乡规划建设局物业管理办公室。本院所认定的上述事实有《前期物业管理服务协议》、《业主委员会成立备案表》、《限时管理通知》、《致阳光100小区业主一封信》、阳光100小区业主委员会作出的公告、告知、通知、《公开招聘物业服务公司的公告、《庄河市阳光100小区业主委员会公告》、《关于对阳光100小区部分业主集体访的指导意见》、《关于阳光100小区业主委员会选聘物业服务企业工作的函》、《委托合同》、《关于阳光一百小区卫生管理的说明》、《无偿提供物业管理用房和办公用房合同书》、《关于阳光一百小区居民诉求罢免业主委员会成员工作的函》、《关于阳光100小区居民诉求罢免业主委员会成员工作函的复函》及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原告阳光100业主委员会经备案登记成立，具有诉讼主体资格，其在成立备案时做出会议决定，聘请被告为阳光100小区提供物业服务，双方虽未签订书面合同，但从被告后续张贴的公告可以看出，被告知道原告的成立和上述决定，其也依据该决定提供了物业服务。虽然没有签订正式的书面合同，但从双方后续发出的公告、公示及被告的履行行为上看，双方已经达成了物业服务的合意，物业服务合同关系已经成立，但未约定服务期限，故双方可以随时主张解除合同关系，并做好合同终止后的清理工作。被告于2019年1月1日张贴《限时管理公告》，作出停止物业服务的意思表示，2019年1月3日被告再次做出公告，表示中止服务，同时将借用开发公司的物业办公室、东门警卫室、活动室、保洁用房的房屋一并交还开发公司，原告在被告作出上述意思表示后，于2019年1月9日通过公告的形式表达了解除双方间服务合同关系的意思表示，双方实质上已经形成解除物业服务合同关系的合意，双方的物业服务合同关系已经终止。《物业管理条例》第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”综上，对原告提出的腾退物业管理用房和交付资料的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请的要求被告赔偿经济损失一万元请求，未向本院提供证据证明其损失，本院不予支持。关于被告辩称的未经业主大会讨论通过不能解聘物业公司的答辩意见，本院认为，本案中，案涉合同关系的解除并非原告主动进行的解聘行为，而是因被告单方作出解除合同的意思表示后，原告进行了答复和接受，故不违反《辽宁省物业管理条例》第二十四条解聘物业服务企业应由业主大会讨论决定的规定。关于被告辩称原、被告现仍存在物业服务合同关系的意见，本院认为，原、被告双方通过张贴公告的形式达成了解除的合意，并且被告又报名参加了原告组织进行的招聘新物业管理公司的招标活动，从此亦可以看出，被告认可了原物业服务合同关系的解除，故对原告的此项辩解意见，本院不予采信。关于原告诉称物业管理用房已经发生变更的意见，因其自认尚未到相关部门进行正式变更，故本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告庄河市阳光100小区业主委员会与被告大连吉海物业管理有限公司之间的物业服务关系已解除。二、被告大连吉海物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于庄河市小区物业管理用房（10号楼2、7、12、19、20号车库，警卫室）返还给原告庄河市阳光100小区业主委员会。三、被告大连吉海物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告庄河市阳光100小区业主委员会交付：小区设计、建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图；设施设备的安装、使用和维护保养技术资料。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由原告负担50元，被告负担2450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘轶华人民陪审员  隋国洪人民陪审员  隋正伟二〇二〇年四月一日书 记 员  李 敏附相关法条《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。