辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初4600号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地沈阳市于洪区。负责人：胡斌斌，该行行长。委托诉讼代理人：毛蕾，女，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：孔维涛，男，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。被告：赵贵，男，汉族，住址辽宁省昌图县。被告：金光置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：黄正捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：卞宇杰，辽宁常兴律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称农行铁西支行）与被告赵贵、金光置业（沈阳）有限公司借款合同纠纷一案，本案立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行铁西支行委托诉讼代理人毛蕾、被告赵贵及被告金光置业（沈阳）有限公司委托诉讼代理人卞宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行铁西支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告赵贵《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；2.判令被告赵贵偿还原告截至2018年9月17日的借款本金194,721.52元、利息1586.95元（利息按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定计算，包括正常息、罚息、复利及违约金）合计196,308.47元；3.判令被告赵贵承担2018年9月17日起至实际给付之日止的利息；4.判令原告对被告赵贵名下位于沈阳经济技术开发区六号街17甲1号-14（1-6-3）的房产享有优先受偿权；5.判令被告金光置业（沈阳）有限公司就被告赵贵的上述债务向原告承担连带保证责任；6.判令二被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第2项、第3项诉讼请求为：判令被告赵贵偿还原告截至2019年8月14日的借款本金193,873.89元、利息9753.22元（利息按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定计算，包括正常息、罚息、复利及违约金）；判令被告赵贵支付原告从2019年8月15日起至实际付清之日止的利息（按合同约定计算）。事实及理由:2012年8月1日，第一被告赵贵向我行申请一手房按揭贷款，2012年8月4日与我行签订《个人购房担保借款合同》（合同号21020120120025951），2012年8月13日发放贷款24万元，借款期限20年，到期日为2032年8月12日，利率按6.55%执行，还款方式为：等额本息还款方式。2014年4月13日起，第一被告开始出现贷款逾期，被告因在外欠下多笔小额贷款无法偿还我行贷款，累计出现20次逾期记录。与保证人金光置业（沈阳）有限公司沟通后，金光置业（沈阳）有限公司不愿承担阶段性担保义务。截止2018年9月17日，该笔贷款本金余额194,721.52元，共逾期1期，所欠利息（保函逾期利息、逾期罚息、逾期复利等）共计1586.95元，本息合计（人民币）196,308.47元。第一被告赵贵的行为已违反《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》通用条款中违约责任部分第12.4款“第（2）条：借款人未按约定按期足额偿还借款。贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。”综上，原告为维护合法权益，诉至法院。诉讼过程中，原告补充如下事实：被告赵贵自2012年9月13日起至2018年8月13日止偿还银行贷款本息。截至2019年8月14日，尚欠原告借款本金193,873.89元、利息9753.22元。被告赵贵辩称，对原告主张的事实没有异议，暂时无力偿还。被告金光置业（沈阳）有限公司辩称，被告赵贵欠原告借款本息以被告赵贵认可为准。我方不应当承担连带保证责任。保证责任按合同约定在被告赵贵办理房产证并由原告取得抵押权之后终止，但原告在具备办理产权证和抵押权证的情况下拒不配合被告赵贵办理产权证，进而无法取得抵押权登记，属人为阻却权利成就，其法律后果为我方保证责任无法终止，对此原告存在主观恶意，给我方将造成损失，因此不应当支持原告要求我方承担保证责任的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月4日，农行铁西支行（贷款人、抵押权人）与赵贵（借款人、抵押人）、金光置业（沈阳）有限公司签订《个人购房担保借款合同》，该合同第二部分特别条款约定：第二十五条。借款金额为人民币贰拾肆万元。第二十六条借款用途。26.1借款用途为购买房产；26.2借款人购买的房产位于沈阳市经济技术开发区，建筑面积70.09平方米，套内建筑面积53.16平方米，购房合同编号E1224051105。第二十七条。借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十八条借款利率。28.1借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零确定；28.2借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。第三十条借款提取。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户。户名：金光置业（沈阳）有限公司；开户行：中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行；账号18×××93。第三十一条还款。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号/卡号为62×××18；第三十三条借款担保。本合同项下的借款采用阶段性保证+抵押的方式进行，由阶段性保证人金光置业（沈阳）有限公司提供保证，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押物为沈阳市经济技术开发区，建筑面积70.09平方米的房屋。第三十五条抵押（预告）登记。抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：（2）自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。该合同通用条款第12.1约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；第12.3约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利至借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第12.4约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施，有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。2012年8月9日，沈阳市房产产权登记发证中心对涉案房屋办理了抵押预告登记（沈房预中心字第0212083865），预告登记权利人为农行铁西支行，预告登记义务人为赵贵。涉案房屋至今未取得房地产权属证书，亦未办理抵押登记。2012年8月13日，农行铁西支行按照《个人购房担保借款合同》约定将24万元的贷款划入金光置业（沈阳）有限公司在中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行账号18×××93。自2012年9月13日起至2018年8月13日止，赵贵偿还农行铁西支行部分贷款本息。自2014年4月13日起，赵贵累计逾期还款20次，截止2019年8月14日，尚欠农行铁西支行借款本金193,873.89元、利息9753.22元。此后，经农行铁西支行向二被告催要，二被告均未偿还借款本息。本院认为，农行铁西支行与赵贵、金光置业（沈阳）有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人应遵照履行。关于农行铁西支行要求解除与赵贵签订的《个人购房担保借款合同》应否支持的问题。根据三方当事人签订的《个人购房担保借款合同》第12.4约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施，有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。本案中，农行铁西支行已按合同约定履行发放贷款义务，但赵贵未按期偿还借款本息，符合合同约定的提前收回已发放借款的情形，故对农行铁西支行要求解除与赵贵及金光置业（沈阳）有限公司签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于农行铁西支行要求赵贵偿还农行铁西支行截至2019年8月14日的借款本金193,873.89元、利息9753.22元及自2019年8月15日至实际给付之日止的借款利息应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。截至2019年8月14日，赵贵尚欠农行铁西支行借款本金193,873.89元、利息9753.22元，故对农行铁西支行要求赵贵偿还截至2019年8月14日的借款本金193,873.89元、利息9753.22元及自2019年8月15日至实际给付之日止的借款利息，本院予以支持。根据《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第28.2的约定，其中正常利息以193,873.89元为基数，自2019年8月15日至2019年12月31日，按照2019年1月1日当日中国人民银行同期贷款基准利率计算；因中国人民银行已于2019年8月20日将贷款基准利率标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场公布的报价利率，故自2020年1月1日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,期间如遇全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整，则自次年的1月1日起按照调整后的贷款市场报价利率计算；罚息以193,873.89元为基数，自2019年8月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮百分之五十计算。自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮五十计算。复利以正常利息及罚息之和为基数，自2019年8月15日起至实际付清之日止，按照罚息利率计算关于农行铁西支行要求对赵贵名下位于沈阳经济技术开发区六号街17甲1号-14（1-6-3）的房产享有优先受偿权应否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。由此可见，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，农行铁西支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，所享有的是在抵押权登记条件成就或所附期限到来时对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，其并非享有现实的抵押权，故对农行铁西支行主张就涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于农行铁西支行主张金光置业（沈阳）有限公司就赵贵上述债务承担连带保证责任应否支持的问题。根据三方当事人签订的《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第三十三条的约定，阶段性保证人即金光置业（沈阳）有限公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。本案中，赵贵尚未取得涉案房屋的房地产权属证书，亦未办理涉案房屋的抵押登记，故农行铁西支行主张金光置业（沈阳）有限公司就赵贵的上述债务提供连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。金光置业（沈阳）有限公司在承担保证责任后，可以向赵贵追偿。关于金光置业（沈阳）有限公司提出农行铁西支行在具备办理产权证和抵押权证的情况下，拒不配合赵贵办理产权证，进而无法取得抵押登记，属人为阻却权利成就，导致金光置业（沈阳）有限公司保证责任无法终止，不同意对赵贵的上述债务承担连带保证责任的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，金光置业（沈阳）有限公司并未举证证明农行铁西支行拒不配合赵贵就涉案房屋办理房地产权属证书及抵押登记，故应由金光置业（沈阳）有限公司对其主张的事实承担不利后果。综上所述，对农行铁西支行的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告赵贵及被告金光置业（沈阳）有限公司于2012年8月4日签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告赵贵于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行截至2019年8月14日的借款本金193,873.89元、利息9753.22元（利息包括正常息、罚息、复利）。三、被告赵贵支付原告中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行自2019年8月15日起至实际付清之日止的利息（1.正常利息以193,873.89元为基数，自2019年8月15日至2019年12月31日，按照2019年1月1日当日中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；自2020年1月1日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,期间如遇全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整，则自次年的1月1日起按照调整后的贷款市场报价利率计算。2.罚息以193,873.89元为基数，自2019年8月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮百分之五十计算。自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮五十计算。3.复利以正常利息及罚息之和为基数，自2019年8月15日起至实际付清之日止，按照罚息利率计算）。四、被告金光置业（沈阳）有限公司对被告赵贵上述第二、三项给付义务承担连带保证责任，其承担保证责任后，可向被告赵贵追偿。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4226元、保全费1559元，由被告赵贵、被告金光置业（沈阳）有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  徐峰阳人民陪审员  庄思宇人民陪审员  马 英二〇二〇年四月二十八日书 记 员  徐筝慧本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。