鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初580号原告：鞍山市佳宜物业管理有限公司，住所地：鞍山市铁东区解放东路443栋16层61号。法定代表人：赵继伟，系该公司经理。委托代理人：王永刚，系辽宁钢城正大律师事务所律师。委托代理人：王志，系该公司员工。被告：李冶之，男，汉族，1949年7月14日出生，住址：鞍山市高新区。委托代理人:李瑾，女，1976年8月7日出生，汉族，系被告女儿，现住址:鞍山市高新区。原告鞍山市佳宜物业管理有限公司与被告李冶之物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员迟晓娜独任审判，公开开庭进行审理。原告委托代理人王永刚、王志、被告李冶之委托代理人李瑾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鞍山市佳宜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付付2014年1月1日起至2019年12月31日物业管理费4948.26元，违约金2245.11元，总计7193.37元；二、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系鞍山市高新技术产业开发区菁华园小区业主，住该小区15号楼1单元201，产籍号为42—2—192—1021,面积98.18平方米。原告鞍山市佳宜物业管理有限公司2012年8月1日接手被告所在小区的物业服务，在2012年8月21日，原告与菁华园小区业委会签订了《物业服务合同》，合同于2015年7月31日到期后，由于该小区没有依法产生业委会，又依原合同约定原产服务期，直至2017年1月19日由鞍山市高新技术产业幵发区汪家裕街道新城社区居民委员会依法代履行业委会职责与原告签订了第二份《物业服务合同》，合同期限至2020年1月18日。根据两份物业合同规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告却拒不缴纳合同约定的物业费，自204年1月1日起至2019年12月31日共计拖欠物业管理费4948.26元，违约金2245.11元，总计7193.37元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其已种种理由拒绝，被告的这种违约行为已经影响了原告的正常经营。原告为维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告辩称：原告诉求2014年2月至2016年12月物业管理费已超诉讼时效；拒绝缴纳基于无效合同擅自提高的服务收费标准部分，理由如下：业委会签订的合同未经业主大会授权且未经公示，合同无效；新城社区代签的物业合同，合同主体资格及订立过程都有问题。本案经审理认定的事实如下：原告鞍山市佳宜物业管理有限公司为菁华家园小区物业服务公司，被告李冶之系该小区业主，该房屋的建筑面积为98.18平方米。原告与菁华园业主委员会于2012年8月21日签订《小区物业管理物业服务合同》，协议主要约定：原告为菁华家园小区提供物业服务，2012年8月1日至2012年12月31日物业费标准为住宅每平方米0.5元/月，2013年1月1日起物业费标准为住宅每平方米0.7元/月。物业服务期限为3年，自2012年8月1日至2015年7月31日止。2017年1月19日，鞍山高新技术产业开发区汪峪街道新城社区居民委员会代行业委会职责与原告签订《菁华家园小区物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米0.7元/月。物业服务期限为3年，自2017年1月19日至2020年1月18日。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2014年1月1日至2019年12月31日未向原告交纳物业服务费。另查，鞍山市立山高新区汪峪街道新城社区证明原告自2012年8月1日至2020年4月16日在菁华家园小区进行物业服务，在此期间未曾间断。上述事实有原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：提供物业资质证书一份、菁华家园小区物业服务合同一份、小区物业管理物业服务合同一份、收款收据两张、物业公司缴费年度明细表一份、照片9张、新城社区证明一份。被告提供的证据有：提供照片四张、关于菁华家园小区是否续聘佳宜物业公司投票结果的公告一份、菁华家园小区物业管理公司更换说明一份。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告自2012年8月1日起为菁华园小区业主提供服务。原告所签订的《小区物业管理物业服务合同》、《菁华家园小区物业服务合同》，合同意思表示真实，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告自2012年8月1日起按合同约定为菁华园小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米0.7元/月，被告欠缴时间为2014年1月1日至2019年12月31日，共计60个月，被告应缴纳物业费为0.7元/月?平×98.18平×60个月=4123.56元。故本院对原告要求被告缴纳物业费4123.56元的诉讼请求予以确认。关于原告主张被告支付其滞纳金（按日千分之三的标准计算）一节，本院认为，原被告双方约定按照日千分之三标准计算支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称业委会签订的合同未经业主大会授权且未经公示，合同无效；新城社区代签的物业合同，合同主体资格及订立过程都有问题一节，本院认为，《小区物业管理物业服务合同》系原告与菁华园业主委员会签订，《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。在新的一节业主委员会成立之前，鞍山高新技术产业开发区汪峪街道新城社区居民委员会代行业委会职责与原告签订《菁华家园小区物业服务合同》，小区业主并未通过业主大会主张更换物业公司且已实际接受原告公司所提供过的物业服务，被告应按照合同约定支付物业管理费，故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告原告诉求2014年2月至2016年12月的物业费超时效一节，本院认为原告在业主欠费期间分别于2014年12月25日、2015年11月15日、2016年9月21日、2017年10月30日、2018年5月30日向被告催缴物业费，产生诉讼时效中断的效力，诉讼时效在原告催缴物业费后重新起算，被告所欠缴的物业费应于2018年5月30日起重新起算诉讼时效。被告虽然辩称没有收到催缴物业费通知单，但物业已经多次张贴于被告所住大门且留有存单，依据常理推断催缴物业费的意思表示已到达本案被告，证明物业已经对被告进行有效催缴。因此对被告的该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：被告李冶之于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山市佳宜物业管理有限公司自2014年1月1日起至2019年12月31日止的物业费4123.56元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）。案件受理费已减半收取25元，（原告已预缴50元）由被告李冶之承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  迟晓娜二〇二〇年四月三十日书记员  邸诗棋