贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初156号 原告：唐玉龙，男，汉族，1987年3月29日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦，系公司员工。 原告唐玉龙与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐玉龙，被告振华房开公司的委托诉讼代理人薛锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐玉龙向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即为原告办理毕节市环东路都市港湾第5幢第12层02号房屋产权证书；2.请求判令被告支付延期办理产权证违约金暂计41791元；3.退还原告电视入户费350.00元、电开户费625.00元；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年8月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-292号），由被告将位于毕节市环东路都市房屋出售予原告，合同约定出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人违约的，按购房款总价款的0.01%按日支付违约金至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止。但被告至今未依约办理上述商品房转移登记有关文书交付给原告，构成违约，自2016年12月31日至2019年12月31日，被告违约时长3年，应赔偿原告违约金为41791.00元。基于前述事实，原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告振华房开公司辩称，1.根据《民法通则》第107条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的不承担民事责任，法律另有规定除外。根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，法律另有规定除外。原告与被告签订的商品房买卖合同第二十七条约定，因不可抗力因素不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。2.在本案中，被告违约的原因是由于2014年5月政府相关部门下达的规划文件，验收标准有了新的规定导致，被告之所以无法按照合同规定的时间完成相应的商品房转移登记文书，是因为受到国家行政机关政策调整因素导致，其属于不可抗力因素，被告不应当由此产生的违约责任。3.在消防验收过程中，由于部分业主将消防送风口挡住，也导致消防验收延迟，从而影响了办证的时间。4.2014年11月24日，国务院发布不动产登记条件，将土地、房屋等所有的定作物统称为不动产，房屋土地统一登记不动产权证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方约定的转移登记证书不再执行。5.关于闭路电视费以及电开户费，被告仅为原告代收代缴，并为原告办理入户。原告主张三通费已过诉讼时效。 本院经审理查明，2015年8月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告将位于毕节市环东路都市房屋出售予原告（建筑面积127.219平方米，房屋总价款381657元），原告向被告交付147657元的首付款，剩下的234000元原告办理银行按揭贷款支付给被告。合同约定：出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告唐玉龙按合同约定向被告振华房开公司支付了全部购房款，但被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告尚未取得涉案房屋的初始登记，不具备向原告交付办理转移登记有关文书的条件。被告于2016年2月12日收取了原告电通费625元、有线电视入户费350元，并向原告出具了收据。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的原告身份证、收据、《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》（均为复印件），上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。涉案房屋办理转移登记的条件还未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，因所涉义务现处于不能履行状态，本院不予支持。 关于原告主张的逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书违约金的问题。合同约定被告应于2016年12月31日前履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，现履行期限已届至，被告尚未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。同时，因原、被告在合同中约定委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，附件十二中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，违约金的计算以原告已付购房款381,657.00元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于原告诉请被告退还原告已经缴纳的电开户费、电视入户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行收取以上费用无事实及法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 被告关于迟延办理转移登记系政策性原因及其他原因的抗辩，没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐玉龙支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金[违约金以原告已付购房款381,657.00元为基数，按每日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止]； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告唐玉龙电视入户费350.00元、电开户费625.00元； 三、驳回原告唐玉龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币434元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年四月十日 书记员  李治樱