福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1505号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，该公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈东生，男，1975年12月14日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：康淑芸、卜祥伟，福建方定律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人陈东生商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，发回重审或依法改判支持欣盛丰公司一审全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未明确约定陈东生应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，且欣盛丰公司未对自己的主张进行举证证明，属事实认定不清，举证责任适用错误。首先，讼争合同及其附件六明确约定了陈东生应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2016年4月27日前付人民币328084元，余款97万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。其次，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，陈东生认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由陈东生承担，而非由欣盛丰公司承担，一审法院举证责任适用错误。 二、一审法院认为合同未约定陈东生应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则,应予以纠正。首先，合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但根据合同相关条款、交易习惯（各银行审核实践）的推定，遵循民事活动中的公平原则，陈东生应当在签订之日起60日内付清购房款，根据《合同法》第六十一条之规定，虽然合同及相关附件未明确约定陈东生应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是合同已明确陈东生应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。根据合同法第五条规定，陈东生应当在合同签订之日起60日内付清购房款。其次，讼争合同签订时间为2016年4月27日，陈东生支付按揭款时间为2016年8月10日,逾期支付按揭款45天，根据双方签订的合同及补充协议约定，陈东生应向欣盛丰公司支付违约金。再次，作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于陈东生，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。根据《中华人民共和国民法总则》第六条明确规定，按照合同约定支付购房款是买受人即陈东生的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定陈东生将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定陈东生的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。如果该逻辑成立，是不是意味着，即便陈东生签订合同后十年内未向欣盛丰公司付款，陈东生也不需要承担违约责任？显然不是，虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限。根据各银行审核实践，合同签订之日起60日内付清按揭款是公平、合理的。 三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月9日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到欣盛丰公司的拒绝，就确认欣盛丰公司拒绝交付涉案房产，该事实认定错误。陈东生并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续。既然陈东生未于2018年11月9日去收房，又怎么确定欣盛丰公司拒绝交房？在涉案房产已达交房条件，欣盛丰公司也通知交房的情况下，欣盛丰公司又怎么会选择拒绝交房而继续承担逾期交房违约金？显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月9日前拒绝交房是错误。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月9日。 四、逾期交房违约金过高，一审法院不予认可并做出调整，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，应予纠正。欣盛丰公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。首先，一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月9日违约金为人民币86452.39元，超过了合同总价款的5%即64904.2元（1298084元×5%=64904.2元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了陈东生的实际损失，违反了公平原则。其次，即便陈东生的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2400元，而按合同约定的标准计算出来的违约金3894.24元（每日违约金129.808元，一个月的违约金3864.24元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。 五、欣盛丰公司向陈东生主张代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。1、相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细阅读并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即欣盛丰公司已提请陈东生注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。如陈东生对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。因此，违约金与代保管费系欣盛丰公司与陈东生以附件的形式进行明确约定，是欣盛丰公司与陈东生双方的真实意思表示，合法有效。2、欣盛丰公司向陈东生主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的以务，陈东生不得再向欣盛丰公司主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，陈东生收房逾期，应承担相应的违约责任。在案涉房产具备交付条件后，陈东生逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，根据民事活动的公平原则，所以该期间的物业管理及相关费用等均是由欣盛丰公司承受，欣盛丰公司要求陈东生支付该期间的代保管费合法有据。故涉案房产2017年10月9日已达交付条件，欣盛丰公司多次通知陈东生交房，但陈东生至今尚未办理收房手续，其应支付从2018年6月11日起（最迟不应超过2018年11月9日起）到实际收房期间的逾期收房违约金及代保管费。 陈东生答辩称，一、上诉人因逾期交房所导致的系列案件已有很多经过一审、二审处理结案了，上诉人很清楚案件的判决结果，其提起上诉目的只是为了拖延支付违约金，上诉人的行为严重浪费了司法资源，损害了被上诉人的权益。 二、讼争合同并未约定提供按揭贷款所需的资料，也未约定按揭款的支付时间。上诉人所谓的根据交易习惯来推定按揭款应支付的时间没有事实和法律依据。另外，合同附件六第三条属于格式条款，上诉人作为提供格式条款的一方并没有尽到提示义务，第三条第八款所约定的违约责任更是免除上诉人责任，加重了被上诉人的责任，该格式条款应认定为无效。 三、一审将逾期交房违约金计算至2018年12月9日，明显偏少，被上诉人其实是持有异议的，因为讼争房屋目前并未达到合同约定的交房条件，逾期交房违约金应计算至生活给排水、用电、管道燃气等设施要达到设计要求条件且相关基础设施建设完成之日。被上诉人之所以未对逾期交房违约金计算的截止时间进行上诉是为了尽快解决纠纷，尊重法院对该系列案件的统一处理意见。 四、双方所约定的逾期交房违约金是双方意思自治的表现，并未过高，且该违约金尚不能补偿被上诉人的实际损失。 五、上诉人主张逾期办理交房手续的违约金和代保管费没有事实和法律依据。虽然上诉人房屋在2018年6月11日通过了消防验收，但根据双方所签订的买卖合同第八条的约定，上诉人并无证据证明该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气等设施要达到设计要求条件，也无法证明小区内部道路、绿化社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。合同第八条所约定的交房条件是应当同时符合的，但上诉人并无证据证明符合合同约定的交房条件。另外，上诉人也无证据证明有实际对房屋进行保管，主张代保管费没有事实依据。 陈东生向一审法院提起诉讼，请求判令：1.欣盛丰公司向陈东生支付逾期交房违约金人民币（币种下同）92293.77元(以1298084元为基数，从2017年1月1日起计至2018年12月12日,计711日)；2.本案诉讼费、保全费等由欣盛丰公司承担。 欣盛丰公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.陈东生立即向欣盛丰公司支付逾期办理按揭贷款逾期提交按揭贷款资料违约金12222元；2.陈东生立即向欣盛丰公司支付逾期付款违约金4365元；3.判令陈东生立即向欣盛丰公司支付代保管费以已购房款总额为基数，按日万分之一标准计算至实际收房日止（暂计至2019年12月6日代保管费为50885元）；4.本案本诉和反诉的诉讼费用均由陈东生承担。 一审法院认定事实：2016年4月27日，陈东生与欣盛丰公司签订编号为031276814的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，陈东生购买欣盛丰公司开发的欣盛园7#楼B梯33层3310室商品房，建筑面积为117.01平方米，总价款为1298084元。合同第六条第3款约定，买受人于2016年4月27日前付328094元，余款计97万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行;逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。 附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级），高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 2016年7月20日，陈东生与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为97万元。2016年8月10日，上述贷款放款至欣盛丰公司账户。2017年9月28日，欣盛丰公司向陈东生发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月23日办理收房手续。2018年11月5日，欣盛丰公司向陈东生发出《催告收房通知书》，通知其于收到通知书之日起3日内办理收房手续，2018年11月6日，《催告收房通知书》投递并签收，签收人：他人收。根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月8日，欣盛丰公司又一次向陈东生发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到通知书之日起3日内办理收房手续，2018年12月8日，《催告收房通知书》投递并签收，签收人：他人收新圩代办点代投，但双方至今未办理案涉房产的交接手续。 另查明，2016年4月27日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米及大风大于或等于六级共25天、35度以上高温20天，合计42天（已扣除重复天数）。期间，2016年9月15日，超强台风“莫兰蒂”正面登陆同安区，造成大面积停水停电等破坏影响。2017年9月30日，欣盛园1#楼-8#楼通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队消防验收合格。 诉讼中，陈东生申请对欣盛丰公司名下财产采取保全措施并支出保全费943元。 一审法院认为，陈东生与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据陈东生与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈东生使用。但截止2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月5日通知陈东生交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数：首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，本院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房41天。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防备案，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向陈东生寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月8日，欣盛丰公司又一次向陈东生发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续，2018年12月8日《再次催告收房通知书》投递并签收，签收人：他人收新圩代办点，虽非陈东生本人签收，但欣盛丰公司依据双方签订的合同存留的地址、联系信息邮寄快件，且无证据证明陈东生告知欣盛丰公司换联系方式，可以认定新圩代办点代收快递的行为得到了陈东生的认可，因此陈东生于2018年12月8日收到《再次催告收房通知书》。据此，欣盛丰公司逾期交房天数为707天，扣除可顺延交房的41日，其余666日应当按照陈东生已付购房款1298084元的日万分之一即129.8084元/日向陈东生计付违约金86452.39元。欣盛丰公司提出双方约定的违约金过高的辩解意见，因双方有合同约定，故该辩解意见本院不予采纳。 关于保全费的承担问题。因欣盛丰公司违约引起本案诉讼，陈东生为维护自己合法权益向本院申请财产保全，由此产生的保全费用系合理必要支出，属陈东生的损失部分，故陈东生诉请由欣盛丰公司承担该笔费用，本院予以支持。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金，本院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以陈东生签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明陈东生逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。合同及附件六亦未约定买受人应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故该公司要求陈东生承担逾期付款的违约责任，证据不足，本院亦不支持。 关于欣盛丰公司主张的代保管费，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求陈东生支付逾期收房的代保管费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈东生支付逾期交房违约金人民币86452.39元；二、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈东生支付保全费943元；三、驳回陈东生的其他诉讼请求；四、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费人民币2108元，适用简易程序减半收取1054元，由陈东生负担25元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担1029元；反诉受理费人民币2108元，减半收取1054元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 二审经审理查明，除欣盛丰公司认为福建电视台综合频道报道失实，应不予采信外，双方对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。欣盛丰公司还认为一审判决遗漏查明附件六第四条第1款及第13款内容。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下新证据：1、商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证；2、商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证，证据1-2证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账.3、（2016）闽民再188号《民事判决书》，证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。 陈东生质证认为，证据1-2真实性无异议，关联性、证明对象有异议，业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。证据3真实性无异议，但与本案无关，不能以此证明陈东生存在逾期收房情况，也不能证明上诉人事实上有进行保管。 陈东生于二审中未提交新证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于陈东生应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定陈东生付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张陈东生存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明陈东生提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明陈东生应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向陈东生主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向陈东生主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月8日陈东生签收《再次催告收房通知书》后，认定陈东生主张的逾期交房违约金计算天数为666日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照陈东生已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 虽然附件六第四条第三款、第四款约定陈东生未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确陈东生未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自陈东生应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由陈东生承担。因此，欣盛丰公司要求陈东生支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明讼争房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1525元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （曾聆） 二〇二〇年四月七日 书记员（ 林加仁） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。