山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终905号上诉人（原审被告）：济南波利农肥业有限公司，住所地济南市。法定代表人：艾兆军，董事长。委托诉讼代理人：李洁，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁玉涛，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：简卫东，男，1969年3月29日出生，汉族，教师，住济南市。委托诉讼代理人：范玉峰，山东怀法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王树能，山东尽善律师事务所律师。原审被告：艾兆军，男，1970年8月13日出生，汉族，住济南市。上诉人济南波利农肥业有限公司（以下简称波利农公司）因与被上诉人简卫东、原审被告艾兆军租赁合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。波利农公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回简卫东诉讼请求或将本案发回重审。2.上诉费用由简卫东承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清、且认定错误。(一)原判决认定“双方签订的租赁合同及附加协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效”属于事实认定错误。1.原审判决未查明简卫东对案涉土地是否享有土地使用权。案涉土地属于集体土地。2000年5月份，赵某某与济阳街道办事处签订了租赁合同。合同约定由赵某某租赁包括案涉土地在内的位于济阳街道方正私园内的23．77亩土地，租赁期限为2000年5月至2020年5月。2010年6月28日，简卫东与赵某某订转让合同。合同约定赵某某以300万元的转让价格将其注册登记的济南天元顺人造板有限公司转让给简卫东。根据合同约定，简卫东应当于合同签订后3日内支付赵某某全部转让价款，但简卫东至今未履行付款义务。赵某某已因案涉转让合同纠纷将简卫东诉至原审法院。赵某某虽撤诉一次，现已再次立案起诉，原审法院也已立案受理。赵某某与简卫东签订的转让合同是否有效及是否解除的认定，直接影响简卫东是否有权对案涉土地是否有权对外进行转租，也即影响着本案案涉租赁合同的效力认定。目前，该案尚在审理中。2.如前所述，案涉土地系由赵某某与济阳街道办事处签订了租赁合同后取得租赁使用权，租赁期限为20年，自2000年5月至2020年5月。简卫东与波利农公司签订租赁合同的期限为20年，自2014年8月1日至2034年7月31日。即使赵某某与简卫东签订的转让合同被原审法院审理后判决认定为有效或者继续履行，本案案涉租赁合同约定的租赁期限已超出赵某某与济阳街道办事处签订租赁合同约定的租赁期限。对于超出部分的租赁合同应当依法认定为无效。3.济阳县国土资源局于2018年1月29日，对波利农公司作出行政处罚，责令波利农公司将占用5700．66平方米案涉土地退还苟王居民委员会。因此，自2018年1月29日，波利农公司已不具备租赁土地的现实可能性。(二)原判决认定“赵某某是本案涉案院落的登记所有权人，其与简卫东签订的转让合同在没有相关证据证明无效的情形下，从维护市场交易安全、稳定市场交易秩序考虑，双方应当按照转让合同继续履行”错误。案涉院落土地由赵某某与济阳街道办事处签订租赁合同后，依法仅享有土地租赁使用权。原审中，波利农公司与简卫东均未举证院落内房屋所有权的证据，原审判决何以查明“该院落的房屋所有权证号为济阳房权证镇(私)第01—000374号，房屋为所有权为赵某某”的基本事实?退一步讲，即使简卫东在二审中提供房屋权属证据，证明赵某某对案涉土地上建设的房屋享有所有权，也不能证明赵某某有权将房屋及整个院落内23.77亩土地对外转让。案涉土地系集体土地，赵某某未通过出让方式依法取得土地使用权。因此，即使对其建设房屋对外转让，亦应当依法履行审批程序并缴纳土地出让金。原判决未查明基本事实，偷换概念，认定赵某某对院落内房屋享有所有权即有权对案涉土地进行转让，属于事实认定错误。况且，赵某某与简卫东之间签订的转让合同是否有效及解除已在另案审理中，不属于本案审理范围。原判决无权审理且在未有相关证据证明的情况下，认定赵某某与简卫东签订的转让合同有效且应当继续履行。(三)原判决认定“自2013年至2019年期间，赵某某(赵军全)及简卫东(营卫东)曾经多次向济阳县街道办事处交纳过涉案院落的租赁费”错误。案涉土地系由赵某某与济阳镇街道办事处签订租赁合同后取得租赁土地使用权，承租人系赵某某。原审中简卫东提交的6份收据，5份收据显示付款人为赵某某，且2014年1月10日的收据显示付款单位简卫东(代赵某某)。因此，租赁费应当认定为赵某某履行其与济阳街道办事处租赁合同约定的支付租金义务，不能认定为简卫东交纳租赁费，更不能据此认定简卫东对案涉土地享有使用权。(四)原判决认定“波利农公司…且不配合进行评估鉴定，简卫东又将其追加的诉讼请求及鉴定申请撤回…”事实错误。2019年5月30日，原审第一次庭审结束。2019年8月13日，原审法院技术室法官电话通知波利农公司及艾兆军在8月16日前往法院选择第三方评估机构，对案涉租赁土地上由波利农公司建设的厂房进行司法评估。波利农公司及艾兆军的代理律师当即提出司法评估缺乏事实及法律依据。并于2019年8月14日向原审法院提交了不予评估申请书。波利农公司认为，简卫东在民事起诉状及庭审中均明确了，其诉讼请求为依法判令解除双方签订的租赁合同。简卫东的诉讼请求不涉及金钱给付，亦未起诉要求将波利农公司建设的厂房、办公楼等建筑物作价归其所有。因此，请求人民法院依法不准予进行司法评估。2019年8月21日，波利农公司及艾兆军提交不予评估申请书后，收到原审法院邮寄的追加诉讼请求申请书。之后，一审法官并未再组织双方进行评估前的证据交换，亦未通知波利农公司进行评估鉴定。因此，不存在原审判决认定的波利农公司不配合进行评估鉴定的事实。二、原判决违反法定程序。原判决认定简卫东出租给波利农公司的本案涉案院落是简卫东从赵某某处转让所得，该院落的房屋所有权证号为济阳房权证号为济阳房权证镇(私)字第01—000374号，房屋所有权为赵某某。在原审两次开庭过程中，波利农公司与简卫东均未提交关于证据证明赵某某对院落内房屋享有所有权，亦未任何证明能够证明房屋所有权证号。因此，原判决认定事实缺乏证据证明，程序违法。三、原判决适用法律错误。合同解除的前提在于合同是合法有效，原审判决尚未查明简卫东对案涉土地是否享有使用权，错误认定案涉租赁合同有效，并依据《合同法》第四十四条、第六十六条、第九十四条属于适用法院错误。简卫东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求法院依法驳回波利农公司的上诉请求。具体理由：1、租赁合同是双方平等协商后签订，合同解除也是波利农公司违约导致的。简卫东与赵某某的转让合同也证明了简卫东对外出租具有合法基础，且通过简卫东提交的缴纳土地费的凭证也证实了简卫东多次向济阳街道办事处缴纳了土地费用，波利农公司对涉案土地系简卫东租赁而来是知情的，简卫东与赵某某的转让合同效力问题，与本案没有关系，不属于本案审理范围的，波利农公司的主张无非是想将两个不同的法律关系会为一谈。签订租赁合同及其附件是双方真实意思表示，没有违反法律规定，简卫东要求解除的原因也是因为波利农公司具有过错导致。二、涉案土地的性质为建设用地，符合土地利用规划，国土局的处罚是针对波利农公司违建行为的处罚，处罚后简卫东缴纳的土地费还是按照原缴纳标准缴纳，且波利农公司一直占用涉案厂房，并对外出租收取租金，简卫东之间租赁合同如果无效，那波利农公司对外出租并收取租赁是什么性质？对于租赁合同现状，波利农公司从未没有提过，简卫东认为波利农公司刻意隐瞒以此蒙骗法院，希望法院能够对涉案土地现状予以调查核实。艾兆军未陈述意见。简卫东向一审法院起诉请求：1.依法判令解除简卫东与波利农公司及艾兆军签订的《租赁合同》；2.本案的诉讼费用由波利农公司、艾兆军承担。一审法院认定事实：2014年7月11日，简卫东（甲方）与波利农公司（乙方）签订了《租赁合同》约定，甲方将济阳街道办方正私营园（苟王家具城驻地）的独院（空地）一处，租赁给乙方。合同租赁期限为二十年（从2014年8月1日始至2034年7月31日止）；租赁费及付款方式为：2014年8月1日至2016年7月31日，每年的7月31日前，乙方向甲方一次性支付租赁费壹拾万元；2017年7月31日前支付壹拾壹万元；2018年7月31日前支付壹拾贰万壹仟元；2019年至2022年，每年的7月31日前支付壹拾叁万叁仟元；2023年7月31日前支付壹拾肆万陆仟叁佰元；2024年7月31日前支付壹拾陆万零玖佰元；2025年至2028年，每年的7月31日前支付壹拾柒万柒仟元；2029年7月31日前支付壹拾玖万肆仟柒佰元；2030年7月31日前支付贰拾壹万肆仟贰佰元；2031年至2033年，每年的7月31日前支付贰拾叁万伍仟陆佰元；至此二十年的交费结束。费用交付后，不管任何原因，甲方都不予退还。如果乙方在规定时间内超过60日未能缴纳租赁费，乙方属违约行为，甲方有权解除合同，并追究乙方给予造成的损失。乙方租赁期间，在该院落内可任意建设（但不得给四周的房屋或公路造成损坏，否则由乙方负全责），所有建设的产权都归乙方所有。合同期满后，乙方的所有建设可由评估机构评估，作价处理给甲方；若甲方不需要，乙方有权拆除。注：乙方在院内所有的地面硬化、车间地面硬化、自来水管道、大门及桥梁等，都要无条件的留给甲方，不得拆除与故意损坏，不得收费。乙方在租赁期间，必须做到：要守法经营，安全经营，否则出现任何违法事件与意外事故都与甲方无关。该合同甲方处有简卫东的签名及手印，乙方处盖有波利农公司的合同专用章及艾兆军的签名，该合同并加盖了济南波利农肥业有限公司的合同专用章的启缝章。2014年9月26日，简卫东（甲方）与艾兆军（乙方）签订了附加协议约定，关于简卫东（甲方）与艾兆军（乙方）在苟王家具城驻地土地院落的租赁合同，有关原合同的未尽事宜，经双方友好协商，达成本附加协议如下：一、合同租赁期间，如果乙方不经营肥料了，在不影响履行合同的情况下，乙方有权将该院落及厂房对外租赁，只要第三租赁方合法使用，甲方无权干涉。二、合同到期后，甲方的土地、乙方的厂房，在双方都同意的情况下，根据那时的乙方厂房的质量状况，双方可本着友好协商的原则，公平合理的共同对外租赁，按比例收取与分配租赁费。三、因该院落是甲方购买别人的，在合同租赁期间，如果该土地出现与其他人有经济纠纷或其他纠纷，都由甲方负责，如果因纠纷给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：一方违反合同协议，另一方有权解除合同。如果乙方未按时交纳租赁费，按原合同支付违约金；如连续六个月未支付全部租赁费，合同自动解除。合同解除后，乙方必须在两个月内全部搬离该院区，乙方所有建设由乙方拆除给甲方恢复原状。如甲方需要也可以双方协商价格由甲方购买留下。该附加协议甲方处有简卫东的签名，乙方处有艾兆军的签名。2015年5月12日，简卫东与艾兆军又签订了一份附加协议约定，关于简卫东（甲方）与艾兆军（乙方）在苟王家具城驻地土地院落的租赁合同，有关原合同的未尽事宜，经双方友好协商，达成本附加协议如下：一、合同租赁期间，如果乙方不经营肥料了，在不影响履行合同的情况下，乙方有权将该院落及厂房对外租赁，只要第三租赁方合法使用，甲方无权干涉。二、合同到期后，甲方的土地、乙方的厂房，在双方都同意的情况下，根据那时的乙方厂房的质量状况，双方可本着友好协商的原则，公平合理的共同对外租赁，按比例收取与分配租赁费。三、因该院落是甲方购买别人的，在合同租赁期间，如果该土地出现与其他人有经济纠纷或其他纠纷，都由甲方负责，如果因纠纷给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：一方违反合同协议，另一方有权解除合同。如果乙方示未按时交纳租赁费，按原合同支付违约金；如连续六个月未支付全部租赁费，合同自动解除。合同解除后，乙方必须在两个月内全部搬离该院区，乙方所有建设由乙方拆除给甲方恢复原状。如甲方需要也可以双方协商价格由甲方购买留下。该附加协议甲方处有简卫东的签名，乙方处有艾兆军的签名。该附加协议最下方手写注明：2014年9月26日的附加协议书作废，以此协议为准。双方签订租赁合同及附加协议后，简卫东将涉案院落交付给波利农公司使用，波利农公司已经将租赁费交纳至2017年7月31日。2017年8月1日之后的租赁费，波利农公司称，波利农公司在2018年底或2019年初已经为简卫东出具了借条，并主张简卫东让波利农公司出具借条是因为双方约定视为租赁费已经支付，波利农公司又向简卫东借贷款项。但庭审中，波利农公司认可，自波利农公司向简卫东出具借条后，至今未偿还。简卫东对波利农公司的主张不认可，认为双方之间还存在借贷关系，波利农公司为简卫东出具的借条是借款而非租赁费，偿还的也是借款。简卫东出租给波利农公司的本案涉案院落是简卫东从赵某某处转让所得，该院落的房屋所有权证号为济阳房权证镇(私)字第01-000374号，房屋所有权为赵某某。根据赵某某起诉简卫东的民事起诉状中的陈述，赵某某将涉案院落（赵某某开办的济南天元顺人造板有限公司院内的房屋、车间、设备等资产的合同）转让给简卫东，转让价款为300万元。根据简卫东提供的资金往来结算票据，自2013年至2019年期间，赵某某（赵军全）及简卫东（菅卫东）曾经多次向济阳县济阳街道办事处交纳过涉案院落的租赁费。赵某某于2019年8月7日向一审法院提起诉讼，要求确认赵某某与简卫东签订的转让合同无效，并要求判令简卫东返还赵某某承包的23.77亩土地和车间、厂房，赔偿赵某某损失80000元。2019年10月25日，赵某某向一审法院提出撤诉申请。一审法院于2019年10月25日作出（2019）鲁0125民初4107号民事裁定书，准许赵某某撤回对简卫东的起诉。2018年，济阳县国土资源局作为申请执行人向一审法院申请执行波利农公司土地行政处罚一案，一审法院于2018年12月24日作出（2018）鲁0125行审73号行政裁定书，该行政裁定书认为，波利农公司占用的涉案土地虽为租赁取得，也符合土地利用规划，但这些并不能改变其未经批准擅自占用集体土地建设厂房的事实。因此，一审法院裁定：准予执行申请执行人济阳县国土资源局作出的济阳国土监处字（2018）第51号《土地行政处罚决定书》的第1项和第3项处罚内容，第1项处罚内容由申请执行人济阳县国土资源局自行组织实施，第3项处罚内容由申请执行人济阳县国土资源局在本裁定生效之日起60日内申请强制执行。另查明，在本案审理过程中，简卫东曾经追加诉讼请求，要求波利农公司及艾兆军支付租赁费并支付违约金，要求波利农公司及艾兆军在租赁的涉案院落中建设的房屋及附属设施作价归简卫东所有，并申请对涉案院落内的厂房、楼房及附属设施价值进行鉴定，但因波利农公司及艾兆军提出不予评估申请书，且不配合进行评估鉴定，简卫东又将其追加的诉讼请求及鉴定申请撤回，在本案中仅要求解除与波利农公司及艾兆军签订的租赁合同。一审法院认为，涉案院落虽然是简卫东从赵某某处转让所得，且赵某某向一审法院提起诉讼，要求确认其与简卫东签订的转让合同无效，但赵某某现已经撤回对简卫东的起诉，一审法院作出民事裁定书予以准许，法院并未对赵某某与简卫东签订的转让合同是否无效进行审理及认定。赵某某是本案涉案院落的登记所有权人，其与简卫东签订的转让合同在没有相关证据证明无效的情形下，从维护市场交易安全、稳定市场交易秩序的角度考虑，双方应当按照转让合同继续履行。简卫东基于其与赵某某签订的转让合同取得涉案院落的使用收益权，其有权作为合同主体与波利农公司签订租赁合同及附加协议。双方签订的租赁合同及附加协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据简卫东与波利农公司签订的租赁合同及附加协议中关于违约责任的约定，波利农公司如连续六个月未支付全部租赁费，合同自动解除。现简卫东因波利农公司自2017年8月1日至今未交纳租赁费为由，要求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。波利农公司虽称，关于2017年8月1日之后的租赁费，在2018年底或2019年初，波利农公司已经向简卫东出具了借条，该期间的租赁费已经转化为借款，租赁费已经支付。但简卫东对此不认可，并称双方还存在着借贷关系，波利农公司出具的借条是借款，并非租赁费，且波利农公司在庭审中也认可双方之间存在借贷关系。波利农公司对其主张没有提供证据予以证明，根据法律规定，波利农公司对此应当承担不利后果，一审法院对波利农公司的主张不予采纳。即使波利农公司为简卫东出具借条，将租赁费转化为借款，但至2019年11月1日开庭审理时，波利农公司也没有偿还简卫东的该笔借款，实际上也就是没有支付2017年8月1日之后的租赁费。简卫东要求解除与波利农公司的租赁合同亦符合法律规定。本案庭审中，波利农公司称在2019年4月2日，波利农公司以其法定代表人艾兆军的儿子艾振兴的银行卡向简卫东支付租赁费32000元。但简卫东对此不认可，认为该笔款项是偿还的借款并非租赁费，且波利农公司及艾兆军均认可双方之间存在借贷关系。在简卫东否认该32000元为租赁费的情况下，波利农公司没有提供证据证明系支付的租赁费，波利农公司对此应承担不利的法律后果，一审法院对波利农公司的该主张不予采纳。艾兆军是波利农公司的法定代表人，根据法律规定，其在与简卫东签订的租赁合同及附加协议上签名的行为是一种职务行为，行为后果应当由波利农公司承担。艾兆军在本案中不是适格的当事人，简卫东起诉艾兆军，要求艾兆军在本案承担民事责任不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、解除简卫东与济南波利农肥业有限公司于2014年7月11日签订的《租赁合同》；二、驳回简卫东的其他诉讼请求。案件受理费100元，由济南波利农肥业有限公司负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。原审时各方当事人提交的证据，已随卷移送本院，本院对各方提交证据均进行了全面审查。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。二审中查明，（2018）鲁0125行审73号行政裁定书认定涉案土地为济阳街道苟王居民委员会所有，为集体土地，波利农公司在（2018）鲁0125行审73号行政裁定书中对涉案土地为济阳街道苟王居民委员会所有并无异议。本院认为,波利农公司主张简卫东与赵某某的合同无效，简卫东对涉案租赁物并无使用权。根据双方合同的约定，本案的租赁标的为独院（空地）一处，土地为济阳街道苟王居民委员会所有，简卫东提交的6份济阳县街道办事处结算票据中付款人一栏中均有简卫东的名子，故一审法院认定自2013年至2019年期间，赵某某(赵军全)及简卫东(营卫东)曾经多次向济阳县街道办事处交纳过涉案院落的租赁费并无不当。济阳县街道办事处在收到简卫东交纳的租赁费后并未提出异议，故可以认定济阳县街道办事处同意赵金泉将院落土地转租给简卫东。一审法院认为简卫东对涉案院落有使用收益权，简卫东有权作为合同主体与波利农公司签订租赁合同及附加协议亦无不当。即使如波利农公司主张租赁期限超出简卫东与赵某某的租赁合同期限，亦仅是超出部分无效，在简卫东与赵某某合同期限内的部分亦为有效，波利农公司应按其与简卫东签订的合同约定履行付款义务。波利农公司向简卫东出具了借条，主张抵顶了租赁费，但简卫东并不认可抵顶租赁费的事实，且波利农公司亦认可双方之间存在借贷关系，故现有证据不足以认定波利农公司认为简卫东对涉案租赁物并无使用权的主张，亦无证据证明波利农公司存在可以不支付租赁费的情形，一审法院根据涉案合同波利农公司如连续六个月未支付全部租赁费，合同自动解除的约定，结合查明的事实认定波利农公司与简卫东签订的合同解除并无不当。简卫东撤回了其追加的诉讼请求及鉴定申请，仅要求判令解除简卫东与波利农公司及艾兆军签订的《租赁合同》及诉讼费的承担，一审法院根据简卫东的诉讼请求依法做出判决，符合法律规定。综上所述，波利农公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由济南波利农肥业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英审 判 员 刘彦亭审 判 员 赵 雯二〇二〇年四月十五日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗