吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初3641号 原告（反诉被告）：宽城区万龙城生活超市，住所地长春市宽城区万龙城市生活超市。 经营者：孙迎春，男，汉族，现住长春市宽城区万龙银河城1期A35栋101室。 委托诉讼代理人：于丽，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：张纪兴，吉林济川律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘贺，女，1986年6月4日出生，汉族，现住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：由龙运，吉林智迪律师事务所律师。 被告：王威，女，1979年10月10日出生，汉族，现住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：由龙运，吉林智迪律师事务所律师。 原告（反诉被告）宽城区万龙城生活超市（以下简称万龙超市）与被告王威、刘贺（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月4日、2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万龙超市的委托诉讼代理人于丽、张纪兴、被告（反诉原告）刘贺、王威及其委托诉讼代理人由龙运到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告违约并解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告承担违约责任，支付违约金99,000元（下一年度租金总额）；3.判令被告恢复承租房屋的装修原貌或赔偿拆除装修损失人民币3万元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年5月10日，原告与二被告就位于长春市长江路开发区海尔大道万龙第十五城一期35栋（建筑面积为280平方米）的房屋租赁一事达成协议，并签订《房屋租赁合同》。根据《合同》约定该房屋租期为三年（自2018年6月10日起至2021年6月9日止），租金按年分三次付清。二被告在2018年3月21日交付房屋后三日内给付原告第一年租金，第一年租期届满后，二被告就强制搬离该租赁房屋以其实际行为及语言明确表示拒绝继续履行合同。原告认为二被告的行为已构成违约，根据《合同》第九条二款、第三条二款约定，二被告交付的第一年租金以及保证金（为保证合同的履行，二被告在《合同》签订生效之日内向原告交付人民币一万元作为定金，二被告按约定交纳第一笔租金后应同时向原告支付下一年度的租金总额即99,000元作为违约金。依据《合同》第十一条二、三款约定，被告对租赁房屋时的装修进行了拆损，因此原告要求人民法院依照合同判令被告予以恢复或赔偿人民币3万元。原告多次依照约定向被告主张上述权利，被告均以各种理由拒绝，原告为维护合法权益，诉至法院。 二被告辩称：答辩内容与反诉请求内容一致。 被告刘贺向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即退还反诉原告交纳的保证金10,000元及利息；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告诉反诉原告租赁合同纠纷案，其诉称“被告强制搬离该租赁房屋”与事实不符。因反诉被告经营问题，涉案的市场内的绝大部分业户已经撤场，已经影响到我方经营，我方与反诉被告协商减少租金，未能达成协议，但反诉被告已经同意我方撤场，我方已于2019年6月9日撤场，故反诉被告应当退还我方的保证金及利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年5月10日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：二被告租赁原告位于长春市长江路开发区海尔大道万龙第十五城一期35栋，建筑面积为280平方米的房屋，用于教育培训项目。房屋租期为三年，自2018年6月10日起至2021年6月9日止。租金按年分三次付清，第一年度租金90,000元，第二年租金99,000元，第三年租金113,850元。合同第七条约定：“在租赁期间，如乙方确需对该房屋进行装修、改造时，由乙方提出装修、改造方案，征得甲方同意后，由乙方自行组织施工，所发生的费用由乙方承担。装修时不得改动房屋主体结构，不得影响毗邻房屋及其他业主用水、用电、排水、供暖等设施的正常使用。本合同无论何种情况下终止，该房屋的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得损坏，但本合同另有约定的除外。合同第八条第3款3项约定：“如乙方原因提出解除合同时，经甲方书面同意后可提前解除合同，但已收租金和保证金不予退还，乙方必需提前将房屋完好无损的交给甲方。”合同第九条第2款约定：“乙方擅自终止合同履行的，已付的租金及保证金不予退还（拖欠租金应及时交纳），同时向甲方支付下一年租金总额的违约金；甲方擅自终止合同履行的，向乙方退还所收当期租金及保证金，并向乙方支付当年租金作为违约金，并赔偿因此给乙方造成的实际经济损失。”合同第十一条第2款约定：“乙方交还房屋时，应保留乙方装修改造成果归甲方所有，搬离行为不得破坏房屋原有装修及结构。”原告与二被告签订合同后，二被告向原告交纳了第一年房租90,000元，为满足教学需要，在租赁房屋内安装了玻璃隔断。租期满一年时，二被告因经营不善与原告协商是否减少租金问题未能达成一致意见，在双方没有按约定签订解除协议情况下，二被告搬离租赁房屋。搬离时，原告工作人员在场，并制止二被告拆卸玻璃隔断，但二被告执意将玻璃隔断拆卸拿走。 本院认为：原告与二被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规及规范性文件，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”原告与二被告本应依约履行合同内容，但二被告在承租期内双方未达成解除合意的前提下，以自己的行为表示放弃租赁，至合同目的无法实现，依据上述法律规定，二被告之行为已构成违约，应当承担违约责任。关于原告主张的违约金99,000元，虽然在《房屋租赁合同》中有此约定，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”庭审中经本院明示，二被告认为《房屋租赁合同》约定的违约金过高，请求予以调整。本院认为，二被告的请求符合上述法律规定，根据本案具体情节，酌情以第二年租金99,000元的15%，即14,850元确认为违约金，能够平衡双方当事人的利益。关于原告主张的第三项诉讼请求，根据《房屋租赁合同》第七条的约定，合同解除时，房屋的装修装饰无偿归原告所有，二被告承租期间安装的玻璃隔断应属于未形成附合的装饰装修物，属于《房屋租赁合同》中约定的装修装饰范畴，合同解除时，理应归原告所有。庭审中经本院明示，原告请求本院委托司法鉴定机构对二被告承租房屋内拆除的玻璃隔断重新安装材料费、人工费、修复地面、修复墙面、天棚的人工费和材料费申请评估鉴定，但在鉴定过程中，原告在鉴定评估机构规定的期限内未交纳鉴定费用，至鉴定不能，应视为原告自动放弃鉴定，由其自行承担鉴定不能的相应后果。故原告该主张无证据支持，该主张不能成立。关于二被告反诉原告保证金10,000元及利息应予退还的主张，根据《房屋租赁合同》第八条第3款3项约定：“如乙方原因提出解除合同时，经甲方书面同意后可提前解除合同，但已收租金和保证金不予退还，乙方必需提前将房屋完好无损的交给甲方。”原告与二被告的租赁关系虽予解除，但不存在退还保证金的约定内容，二被告反诉主张无证据证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告宽城区万龙城生活超市（反诉被告）与被告王威、刘贺（反诉原告）于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告王威、刘贺（反诉原告）支付原告宽城区万龙城生活超市（反诉被告）违约金14,850元，此款于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告宽城区万龙城生活超市（反诉被告）的其他诉讼请求； 四、驳回被告王威、刘贺（反诉原告）的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,880元、反诉费25元，由被告王威、刘贺（反诉原告）负担196元；由原告宽城区万龙城生活超市（反诉被告）负担2,709元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  刘景波 人民陪审员  隋立岩 人民陪审员  金浩然 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  谭雨池