四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1703民初116号 原告：周明海，男，汉族，生于1952年4月14日，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：周忠梅，女，汉族，生于1979年3月21日，住四川省达州市通川区，系原告之女。 被告：四川盛源置业集团有限公司，住所地四川省成都市青羊区鼓楼北三街11号。 注册号：510100000144110。 法定代表人：李胜元。 被告：四川盛源置业集团有限公司达县分公司，住所地四川省达州市达川区（原达县）南外镇南方花园五幢三楼 注册号：511721000018458。 负责人：李胜元。 第三人：高峰，男，汉族，生于1974年8月5日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李旭阳，四川奥飞律师事务所律师。 原告周明海与被告四川盛源置业集团有限公司（以下简称盛源集团）、四川盛源置业集团有限公司达县分公司（以下简称盛源集团达县分公司）、第三人高峰所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周明海的委托诉讼代理人周忠梅、第三人高峰的委托诉讼代理人李旭阳到庭参加诉讼，被告盛源集团、盛源集团达县分公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周明海向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认位于四川省达州市达川区商业房归原告所有；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告周明海与第三人高峰系亲戚关系。2008年12月23日，原告以第三人名义购买达州市达川区商业房（以下简称商业房），并以其名义与被告盛源集团达县分公司签订《达州市商品房买卖合同》，合同备案号为×。合同约定第三人购买房屋建筑面积273.33平方米，单价6800元/平方米，总价185.1572万元。商业房首付款已由原告与被告盛源集团达县分公司结清；以第三人名义在原达县南外农村信用合作社办理的按揭贷款一直由原告偿还，目前按揭贷款已由原告清偿完毕。 2015年2月13日，原告与第三人签订《房屋转让协议》，约定第三人将代持房屋以转让方式给原告。2017年6月2日，经达州市达川区人民法院（2017）川1703民初1417号民事判决书，确认第三人与被告盛源集团达县分公司于2018年12月23日签订的《达州市商品房买卖合同》、原告与第三人于2015年2月13日签订的《房屋转让协议》合法有效。2010年7月1日起，该房屋实际交付并出租于达州市家家福超市有限公司，该商业房产生的收益由原告享有并收取。故原告对所购房屋享有占有、使用、收益和处分权。同时，经查询，被告盛源集团达县分公司在办理不动产初始登记时将原“×幢”登记为“达川区×”,其具体房号已发生相应变化。因而被告一直拒绝配合原告办理房屋转移登记，故原告向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告盛源集团、盛源集团达县分公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 第三人高峰承认原告周明海的全部诉讼请求和主张的事实，并称其与周明海系亲戚关系，房屋的首付款和按揭款都是原告支付和偿还，《房屋转让协议》实为代持协议，第三人未支付该房屋的任何费用，只是房屋的代持有人，且房屋交付后一直由原告实际控制并享有收益，故该房屋所有权应为原告享有。 周明海围绕诉讼请求依法提交了证据：周明海、高峰身份证复印件，盛源集团、盛源集团达县分公司在国家企业信用公示信息，《达州市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》，商品房买卖合同备案表、房屋转让协议、确认书、银行卡复印件、转账凭证复印件2份、(2017)川1703民初1417号民事判决书，盛源集团达县分公司出具的收据一份、还款单据、注销抵押登记申请书、租赁合同、四川增值税普通发票、税收完税证明及房产登记信息查询情况说明。本案在庭审中组织进行了证据质证，被告盛源集团、盛源集团达县分公司未到庭参加诉讼，也未向本庭提交书面证据，视为其放弃举证、质证权利。第三人对原告出具的证据无异议。经审查，周明海提交证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。 经审理查明：第三人高峰与原告周明海系亲戚关系。周明海拟购买商业房，但无法办理按揭，故与第三人高峰达成口头协议，以高峰名义购买该商业用房，所有房款及相关费用均由周明海支付，房屋所有权归周明海。2008年12月23日，第三人高峰与被告盛源集团达县分公司签订《达州市商品房买卖合同》，合同备案号为×。该合同约定，由第三人高峰购买被告盛源集团达县分公司开发的位于达州×商业用房，建筑面积272.29平方米，单价6800元/平方米，总价为185.1572万元。付款方式为按揭贷款，首付购房总价款的50%，其余价款向达县南外农村信用合作社借款支付。同日，双方签订《商品房补充协议书》，并就所购房屋的规划设计变更、房屋专项维修资金、房屋交付等进行了约定。同时，附件5约定，买受人于2008年12月23日前支付首付款931572元，首付款之外的房款92万元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托按揭银行将贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。2009年1月21日，达川区农村商业银行股份有限公司达川区支行南外分理处发放贷款90万元。 2015年2月12日，周明海（甲方）与高峰（乙方）就商业房屋签订《确认书》，确认：一、目标房产登记于乙方名下仅为解决甲方工程款的协议安排。乙方未支付任何购房款项，目标房产价款由甲方以承建“×”项目×栋楼工程款支付（由盛源集团达县分公司抵扣），甲方因此取得目标房产的权利，甲方为目标房产实际所有人。乙方不享有目标房产之任何权利。二、乙方有义务且必须配合，在甲方通知后及时协助甲方办理房屋产权的变更登记，以恢复至甲方为目标房产的权利人状态，确保甲方权益不受损害。 2015年2月13日，高峰、周明海签订《房屋转让协议》，约定高峰以与盛源集团达县分公司签订《达州市商品房买卖合同》约定价格，将购买的商业房转让给周明海，并协助更换已支付购房款票据，周明海代为高峰清偿该房产在“达县南外农村信用合作社”按揭贷款余额；周明海偿还按揭贷款余额后，高峰协助周明海变更《商品房买卖合同》；高峰确认该房产所有权归周明海，原《商品房买卖合同》相关的权利（包括但不限于出租权、收取租金权等）及义务转移至周明海。同日，盛源集团达县分公司更换票据，出具收据“收到周明海房款1851572元。备注抵周明海工程款”。 2017年5月16日，周明海以盛源集团、盛源集团达县分公司为被告、高峰为第三人向达州市达川区人民法院提起诉讼，要求确认《达州市商品房买卖合同》、《房屋转让协议》有效、被告及第三人协助办理过户；盛源集团、盛源集团达县分公司赔偿租金损失147482.04元。2017年6月28日，本院依法作出（2017）川1703民初1417号民事判决，判决确认《达州市商品房买卖合同》、《房屋转让协议》有效、盛源集团赔偿周明海租金损失142999.24元，驳回其他诉讼请求。 2018年4月8日，涉案房产在达州农村商业银行股份有限公司按揭贷款偿还完毕。2019年5月15日，达州市农村商业银行股份有限公司向达川区不动产登记中心申请解除涉案房产的预告抵押登记。 同时查明：1、案涉房屋首付款931572元系用周明海与盛源集团达县分公司应收工程款抵扣，高峰对该事实予以认可；2、用于支付涉案房屋贷款的银行卡由周明海保管。第三人高峰对涉案房屋的按揭款由周明海支付的事实予以认可。3、涉案房屋交付后，由原告周明海对外出租给达州市家家福超市有限公司并收取租金。 本院认为，一、关于周明海与高峰之间是否存在借名买房关系的问题。 根据《合同法》第四条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以口头约定。认定存在借名买房的口头约定应当综合以下情况进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用管理收益、相关证件及票据的持有以及对借名购房有无合理解释。综合本案查明的事实，原告周明海与第三人高峰系亲戚关系，双方有借名买房的合理关系。庭审中，原告周明海与第三人高峰一致认可涉案房产是由周明海实际出资、以第三人名义代为签订房屋买卖合同，且涉案房产的《商品房买卖合同》原件、按揭贷款还款银行卡、盛源集团达县分公司向周明海出具的购房款收据、周明海的购房按揭款转款凭据、达州市农村商业银行股份有限公司向达川区不动产登记中心出具的注销抵押登记申请书均由周明海持有；且，涉案房产交付后，由周明海占有管理并对外出租收取租金。以上事实，可以证明涉案房产由周明海出资购买并一直占有使用管理的事实，且高峰对借名买房的事实予以认可，因此原告周明海与第三人高峰之间借名买房的法律关系符合事实及法律规定，本院予以确认。 二、关于涉案房屋产权归属的问题。 房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系。当事人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，房屋的归属应根据购房时双方当事人真实意思的表示，并结合房款的支付、房屋交付的具体情况等证据作出综合判断。本案中，第三人高峰虽与盛源集团达县分公司签订了《达州市商品房买卖合同》，但未就购买涉案房产实际出资。另，原告周明海与第三人高峰一致认可涉案房产是由周明海实际出资、以第三人名义代为签订房屋买卖合同。再，涉案房产交付后一直由周明海管理、使用、收益，足以证明案涉房屋的实际购买者是原告周明海，第三人高峰只是周明海所购房屋的代持有人，并非该房屋的实际所有人。2012年2月12日签订的《确认书》、2012年2月13日签订的《房屋转让协议》实质是对原告周明海享有案涉房屋产权的再次确认。因此，周明海在完全履行了合同约定的付款义务后，其作为《达州市商品房买卖合同》实际履行者，对案涉房屋享有所有权。故，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，对原告请求依法确认其享有涉案房屋产权的诉称本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 登记备案在第三人高峰名下的达州市达川区×商业房归原告周明海所有。 案件受理费10732.00元，由原告周明海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。 审判员  谭亚琳 二〇二〇年四月三日 书记员  李友娟