成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0124民初835号 原告：任静，女，汉族，1969年12月1日出生，住天津市塘沽区。 委托代理人：李晨宁，四川恒创律师事务所律师。 委托代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。 被告：杨茂，女，汉族，1981年4月15日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托代理人：卜志伟，四川民科律师事务所律师。 原告任静与被告杨茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理，由本院审判员张毅适用简易程序公开开庭进行了审理，原告任静委托代理人李晨宁、被告杨茂委托代理人卜志伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告任静诉称，山西银源煤焦开发有限公司与被告2018年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于成都市郫都区安靖镇御景路140号房屋共三层开设莱斯特健身房，租期自2018年3月1日至2024年2月29日，年租金30万元，后原告通过购买房屋取得房屋所有权，原、被告2019年11月22日签订前述房屋租赁合同的《协议书》，约定原租赁合同继续履行，被告2019年11月30日之前向原告支付2019年9月1日至2020年2月28日半年租金15万元，现被告并未按时支付租金，根据协议规定，被告在2019年11月30日之前未支付原告租金，原告有权解除山西银源煤焦开发有限公司与被告2018年3月1日签订《房屋租赁合同》，并根据合同约定要求被告承担当年租金标准的六个月房租的违约金，且被告应承担相应损失，包括原告为维护权益产生的诉讼费、律师收费等，原告已申请诉前财产保全，现原告依法诉讼，要求1、原、被告双方2019年11月22日签订的《协议书》以及山西银源煤焦开发有限公司与被告2018年3月1日签订《房屋租赁合同》解除，被告依法向原告腾退租赁房屋；2、被告按照821.91元每天的标准向原告支付自2019年9月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金和房屋占用费；3、被告支付原告房屋租赁合同违约金150000元；4、被告支付原告律师费用15000元；5、被告承担本案全部诉讼费用（包括诉前保全费用2020元）。 被告杨茂辩称，被告并非本案适格被告，被告作为四川莱斯特健身服务有限公司成立前的发起人以及成立后该公司的法定代表人，其行为为履行职务行为，现案涉房屋也由四川莱斯特健身服务有限公司实际经营，原告知晓前述情况，故合同责任应由该公司承担；2019年12月16日，郫都区法院作出诉前财产保全，将位于郫都区安靖镇御景路140号内的健身房、设备、设施查封，前述财产被告个人财产，应解除查封；即便合同解除，自2019年12月16日起案涉房屋租金和房屋占用费应当依法予以减免，2019年12月16日健身房设备被查封，无法正常使用，2020年1月31日起，因受“新冠疫情”影响，四川省体育局发布通知，各级对外开放的公共体场馆，四川莱斯特健身服务有限公司也未获准营业，根据疫情期间不可抗力特殊原因，租金或房屋占用费应当依法予以减免；案涉房屋协议书中没有违约金以及律师费约定，原告口头同意延期支付租金，不存在违约行为，且原告主张15万元违约金过高。 经审理查明，山西银源煤焦开发有限公司与被告于2018年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于成都市郫都区安靖镇御景路140号房屋共三层开设莱斯特健身房，租期自2018年3月1日至2024年2月29日，年租金30万元，后原告通过购买房屋取得房屋所有权，并已办理不动产权证，原、被告2019年11月22日签订前述房屋租赁合同的《协议书》，约定案涉房屋原租赁合同继续履行，自动变更为本案原、被告之间履行；被告2019年11月30日之前向原告支付2019年9月1日至2020年2月28日半年租金150000元（扣除已向山西银源煤焦开发有限公司支付的8333.33元后，实际支付原告141666.67元）；被告未在前述时间内支付原告款项，原告有权解除山西银源煤焦开发有限公司与被告2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》；被告未按时支付租金，被告应于2019年12月1日将案涉房屋腾退给原告并支付实际腾退之前房租。被告并未按照约定支付租金，2019年12月1日，原告委托代理人苏红星通过微信方式向被告发出《解除房屋租赁合同通知函》，被告收悉并请求原告谅解，但并未及时支付租金或腾退房屋，原告遂诉讼至本院。 同时查明，山西银源煤焦开发有限公司与被告于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》约定，被告逾期支付租金达15日以上，出租方有权解除合同，被告按照合同解除当年租金标准承担六个月租金作为违约金；且应承担相应损失，包括原告为维护权益产生的诉讼费、律师费、财产保全费等；原告诉讼中委托律师产生律师费用15000元。 以上事实有原、被告的身份信息、房屋租赁合同以及协议书、不动产权证、委托代理合同、税费票据及支付凭证、微信记录、营业执照、发文文件以及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，山西银源煤焦开发有限公司与被告签订《房屋租赁合同》后，原告购买案涉房屋与被告之间签订《协议书》，明确本案原、被告双方继续履行案涉房屋的《房屋租赁合同》，该约定符合相关法律规定，本院予以确认，双方自当接受《房屋租赁合同》及后续《协议书》的约定，全面如实履行合同义务。被告辩称并非本案适格被告，被告作为四川莱斯特健身服务有限公司成立前的发起人以及成立后该公司的法定代表人，其行为未履行职务行为，现案涉房屋也由四川莱斯特健身服务有限公司实际经营，原告知晓前述情况，故合同责任应由该公司承担，本院认为，根据合同相对性原则，被告为发起设立公司以自己名义对外签订合同，被告应自行承担相应责任，同时，在签订案涉房屋合同时，被告并未向原告披露签订案涉房屋租赁合同系为成立前述公司并征得原告同意，故原告诉请被告承担合同责任，有事实及法律依据，本院予以支持。协议约定被告2019年11月30日之前向原告支付2019年9月1日至2020年2月28日半年租金150000元（扣除已向山西银源煤焦开发有限公司支付的8333.33元后，实际支付原告141666.67元），被告未在前述时间内支付原告款项，原告根据协议约定有权解除山西银源煤焦开发有限公司与被告2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》并要求被告承担相应法律责任，包括要求支付租金及占用费、违约金、律师代理费等，被告辩称协议未约定违约金以及律师代理费，被告不应承担违约金及代理费，与事实不符，本院不予采信，原告诉请违约金计算依据为当年租金标准的六个月房租150000元，违约金具有损失补偿性，被告违约属实，但原告主张违约金过高，且原告并未提供其实际受损证据，按照原告合同解除时间，即便原告回收房屋，因受“新冠疫情”影响，其案涉房屋商业价值必受相应掣肘，根据案涉合同履行实际、兼顾公平诚信原则，酌情调整被告按照二个月房租50000元作为违约金支付原告，应能足以弥补原告因被告违约之受损失；原告主张律师费，已提供委托代理合同、律师费支付凭证、税费票据等证据，本院予以支持；被告辩称本院采取诉前财产保全查封相关设施设备，不属于被告个人财产，应予以解除查封以及减免查封后的租金及占用费，本院认为，本院并未收到查封裁定异议材料，但即便异议成立，也与本案实体处理并无关联，被告辩称要求减免查封时间后的租金及占用费亦无事实及法律依据，本院不予采信；关于被告辩称2020年1月31日起，因受新冠疫情影响，四川省体育局发布通知，各级对外开放的公共体场馆，四川莱斯特健身服务有限公司也未获准营业，根据疫情期间不可抗力特殊原因，租金或房屋占用费应当依法予以减免。本院认为，本案原告诉请被告支付租金系要求被告2019年11月30日之前支付2019年9月1日至2020年2月28日半年租金，并根据合同约定，被告逾期未支付后向被告发出解除合同通知，被告未在约定期限内支付租金，2020年后爆发的“新冠疫情”对其支付租金行为不会产生任何障碍，被告逾期未支付租金且在原告发出解除合同通知后，若及时腾退房屋，自然不会房屋占用相应损失，当事人延迟履行法定义务后发生不可抗力，不能免除责任；关于原告诉请解除原、被告双方2019年11月2日签订的《协议书》以及山西银源煤焦开发有限公司与被告2018年3月1日签订《房屋租赁合同》及被告腾退房屋，本院认为，原告方2019年12月1日在与被告微信聊天通话中（2019年12月4日再次明确通知），已告知因被告违约，解除前述合同，被告已收悉，被告未支付租金属于根本违约，原告根据合同约定以及法律规定，有权单方向向被告发出解除合同通知，解除合同通知自到达被告一方时生效，故原、被告双方2019年11月2日签订的《协议书》以及山西银源煤焦开发有限公司与被告2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月1日解除，本院予以确认。关于原告诉请被告按照821.91元每天标准支付原告至实际腾退房屋时止的租金及占用费，本院认为，2019年12月1日前未付租金为75000元（三个月整），合同解除后，被告并未及时腾退房屋，应当支付原告房屋占用费用，但如前述违约金部分阐述一样，即便原告回收房屋，因受“新冠疫情”影响，其案涉房屋商业价值必受相应掣肘，疫情属于不可抗力，合同解除后的占用费受其影响，原告诉请按照合同约定租金标准支付房屋占用费，不符合公平、诚信原则，结合时下“新冠疫情”发展时态（2020年4月后各行业已有序恢复生产营业），本院指定被告2020年4月25日前向原告腾退案涉房屋，并根据案涉合同履行实际，兼顾公平、诚信原则，酌情认定被告支付原告合同解除后至前述指定腾退房屋时间前房屋占用费37500元（45天时间租金标准费用），被告在本院指定时间未腾退房屋，将按照821.91元每天标准支付此后房屋占用费用。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告杨茂于判决生效后五日内支付原告任静租金、房屋占用费以及违约金共计162500元； 二、被告杨茂于2020年4月25日之前将位于成都市郫都区安靖镇御景路140号案涉房屋共三层腾退给原告任静，逾期未腾退，被告杨茂按照821.91元每天标准向原告任静支付房屋占用费用，直至实际腾退房屋之日止； 三、被告杨茂于判决生效后五日内支付原告任静律师代理费用15000元； 四、驳回原告任静其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取1828元、财产保全费用2020元（原告任静垫付），由被告杨茂承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇二〇年四月十三日 书记员  张凝