黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0111民初557号原告：李忠华，女，1970年10月16日出生，回族，无职业，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：葛耀光，黑龙江峰光律师事务所律师。被告：李蕾，女，1993年3月26日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。被告：孙文涛，男，1988年6月25日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。第三人：哈尔滨银行股份有限公司香坊支行，住所地哈尔滨市南岗区文昌街59号。负责人：王阳，男，职务行长。委托诉讼代理人：孙加福，男，哈尔滨银行股份有限公司香坊支行员工，住哈尔滨市道里区。原告李忠华与被告李蕾、孙文涛、第三人哈尔滨银行股份有限公司香坊支行买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李忠华及其委托诉讼代理人葛耀光、第三人哈尔滨银行股份有限公司香坊支行委托诉讼代理人孙加福到庭参加诉讼，被告李蕾、孙文涛经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李忠华向本院提出诉讼请求：1.判令李忠华还清贷款后哈尔滨银行股份有限公司香坊支行（以下简称哈尔滨银行）解除哈市利民开发区警官路南、利民大道西柒季城45栋8单元3层××号房屋的抵押手续；2.请求法院判令李蕾与孙文涛履行购房合同，协助李忠华办理哈市利民开发区警官路南、利民大道西柒季城45栋8单元3层××号房屋产权过户手续（产权证号：HL15118938号），将该房产更名至李忠华名下；3.诉讼费由李蕾、孙文涛承担。事实和理由：2017年11月，李忠华看见李蕾在58同城上发布卖房广告打电话询问。2017年11月20日下午两三点钟，李忠华与爱人李凤江到哈市××开发区警官××、××大道××单元××房屋与××、孙文涛见面。李蕾要求先交付一部分房款，李忠华将包里的5000元现金交给了李蕾，当时没出具收据。随后四人去柒季城小区附近的哈尔滨银行网点，李忠华从自己银行账户转账200000元给孙文涛。交完钱返回案涉房屋，签订了房屋买卖合同，约定李蕾将哈市利民开发区警官路南、利民大道西柒季城45栋8单元3层××号房屋卖给李忠华，价格为325000元，李忠华先期交付205000元购房款，李蕾结清房屋抵押贷款，李忠华再将剩余120000元交给李蕾，李蕾将房屋过户给李忠华。当时李蕾与孙文涛将房屋所有权证交给李忠华，并约定第二天早上八点一同去哈尔滨市南岗区文昌街59号哈尔滨银行结清房屋抵押贷款。第二天去银行由于银行的原因没办成功。然后李蕾说一月份再去办理。2017年11月22日李忠华搬进涉案房屋居住。后来李忠华给李蕾打电话李蕾一再推辞说没在家。2018年2月起，李忠华发现每个月门上都有银行催收单，李忠华就每月给李蕾打电话催促其还款，直到2018年10月李蕾不再还款，电话停机，失去联系。2018年10月，哈尔滨银行找李忠华协商，李忠华了解到李蕾、孙文涛拖欠哈尔滨银行十八万余元借款未还。哈尔滨银行与李忠华协商了两个月，李忠华同意代替李蕾偿还银行借款，2018年12月6日李忠华替李蕾偿还1934.27元，此后每个月偿还1008.44元。现李忠华已将李蕾在哈尔滨银行的抵押借款还清。李忠华代替李蕾还款金额已超过李忠华尚未向李蕾履行的购房款120000元，本案审结后李忠华将就超出购房款偿还银行借款的部分向李蕾以及孙文涛另行主张权利。哈尔滨银行述称：2015年11月18日借款人李蕾以单身名义在哈尔滨银行申请二手房贷款190000元，期限30年。担保方式是以房产抵押。当时李蕾写的联系人为其母亲冀亚玲、孙文涛，与孙文涛是朋友关系，没有共同还款人。单身贷款可能因另一方有不良贷款记录或非首套房利率上浮有关。2015年12月21日签订借款合同，2015年12月21日办理了抵押登记手续。2016年1月7日发放贷款190000元，借款人按月还款1008.38元至2017年2月份借款人开始每月逾期。哈尔滨银行于2017年2月21日起每月到抵押房屋处张贴催收单，直到2017年11月看见李忠华在抵押房屋居住的时候就不再张贴了，因为李忠华会联系李蕾还钱。后来李忠华联系不上李蕾了，哈尔滨银行又开始去抵押房屋处张贴催收单。李蕾每月还款都逾期。2018年12月6日开始，由李忠华代替李蕾偿还贷款。截至2019年7月26日剩余贷款本金179093.14元未偿还，如不还款要产生罚息和复利，但是每月利息会递减。哈尔滨银行同意李忠华代替李蕾偿还贷款。还清贷款后凭生效法律文书哈尔滨银行可以为李忠华出具结清证明和他项权证。李蕾、孙文涛未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状、证据，视为放弃答辩、举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换及质证，对李忠华提交的购房协议书、对账单明细（2017年9月1日至2018年11月13日）、哈房权证字第××号房屋所有权证、李蕾和孙文涛结婚证复印件、哈市利民开发区警官路南、利民大道西柒季城45栋8单元3层××号房屋照片三张、通用凭证复印件二张（2018年12月6日）、通用凭证二张（2019年2月25日、2019年3月26日）、对账单明细（2018年1月1日至2019年7月29日）、提前归还借款申请（2020年1月20日）、通用凭证（2020年1月20日）、贷款台账信息、2019年11月4日黑龙江省增值税电子普通发票打印件以及哈尔滨银行提交的个人二手房贷款申请书，单身声明、个人购二手房贷款借款合同，借款凭证，房地产抵押合同、通用凭证七张、哈尔滨银行个人贷款催收通知书及催收照片七张本院予以确认并在卷佐证，上述证据客观、合法与本案有关联性。李忠华提交的中国联合网络通信有限公司哈尔滨市分公司综合业务受理单、中国联通cBSS支撑系统屏幕截图、2019年7月30日黑龙江省增值税电子普通发票打印件十张内容与本案缺乏关联性，本院不予采纳。赵传伟、付玉明出具的证明，形式上不符合证人证言的要求，对该证据本院不予采纳。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日李忠华看到李蕾在58同城发布的卖房广告后与李蕾、孙文涛在哈市利民开发区警官路南、利民大道西柒季城45栋8单元3层××号房屋见面，在场人还有李忠华的丈夫李凤江。双方达成口头买卖协议但未签订书面合同，约定房屋售价325000元，由李忠华先交付205000元购房款，供李蕾用以结清房屋抵押借款，结清抵押借款后，李忠华给付剩余购房款120000元，李蕾将房屋过户给李忠华。当天李忠华交付5000元现金给李蕾，又到哈尔滨银行给孙文涛转账200000元。四人回到哈市利民开发区警官路南、利民大道西柒季城45栋8单元3层××号房屋签订《购房协意书》，李蕾将房屋所有权证交付李忠华。双方约定次日早八点一同去银行清偿抵押借款，解除抵押登记。次日因银行原因未办理成功。2017年11月22日李忠华搬进哈市利民开发区警官路南、利民大道西柒季城45栋8单元3层××号房屋居住。后李忠华联系李蕾要求继续办理还款解押手续，均被李蕾借故推托。李忠华发现银行催收，便给李蕾打电话催促李蕾还款。李蕾偿还到2018年10月即不再偿还，失去联系。经哈尔滨银行与李忠华协商，自2018年12月6日起，李忠华代替李蕾每月偿还抵押借款。2020年1月20日李忠华将剩余房屋抵押借款本金及利息178421.96元（含本金177696.37元及利息725.59元）一次性全部结清。现系争房屋之上，除有本院因本案所作的查封之外无其他查封等权利限制情形。李蕾与孙文涛于2015年4月8日在哈尔滨市呼兰区民政局办理结婚登记，无离婚登记信息。本院认为，李忠华与李蕾签订的《购房协意书》，是买卖双方经协商后签署，内容中体现了买卖双方主体、房屋价款、付款时间、过户时间、立约时间，二人在合同上签名按手印，虽然手写《购房协意书》中对于房屋坐落表述并未具体到门牌号，但李蕾通过向李忠华交付房屋所有权证书的方式，明确了出卖标的物的坐落。签订房屋买卖合同时，李蕾的配偶孙文涛在场，孙文涛以其账户收取李忠华交付的200000元购房款，说明其知晓并认可李蕾与李忠华签订的房屋买卖合同，虽然签约人为李蕾一人，但孙文涛以其行为同意履行李蕾与李忠华订立的房屋买卖合同，构成对房屋买卖合同债务的加入，共同处分了该共有房产。双方主体有行为能力，意思表示真实，但是买卖合同标的物上已设立抵押权，该合同的效力依法要受到抵押权状态的影响。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。虽然《购房协意书》约定了李蕾要提前清偿银行债务，但双方并未将交易事实通知抵押权人，李蕾收到李忠华205000元购房款后，也一直怠于履行提前清偿债务的义务。李忠华多次催促李蕾还款，李蕾仍经常逾期还款，甚至后来直接拒不还款，不再露面。哈尔滨银行作为抵押权人在到抵押物现场调查后，发现抵押物已经由李忠华实际占有使用，对李蕾和李忠华的买卖行为表示认可，并与李忠华协商代为清偿债务消灭抵押权，李忠华同意并分期将债务全部清偿完毕。本院认为，李忠华代为清偿了抵押人李蕾的债务并且涤除金额高于李忠华应向李蕾履行的剩余房价款120000元，该行为消灭了买卖标的物上的抵押权，同时亦抵消了房屋买卖合同约定的给付房屋价款义务。综上，抵押权因债务清偿而消灭，第三人哈尔滨银行有义务协助解除哈市利民开发区警官路南、利民大道西柒季城45栋8单元3层××号房屋上的抵押登记。李忠华与李蕾、孙文涛之间的房屋买卖合同合法有效，签订合同后，李忠华对哈市利民开发区警官路南、利民大道西柒季城45栋8单元3层××号房屋已有权占有、使用，并且全面履行了合同义务，消灭了合同标的物上的抵押权，李蕾和孙文涛，应当履行协助李忠华办理不动产权登记的义务。故对李忠华提出由李蕾、孙文涛协助其办理哈市利民开发区警官路南、利民大道西柒季城45栋8单元3层××号房屋不动产登记，由哈尔滨银行协助解除该房屋抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、第三人哈尔滨银行股份有限公司香坊支行于本判决发生法律效力之日起七个工作日内对位于哈市利民开发区警官路南、利民大道西柒季城45栋8单元3层××号房屋解除抵押登记；二、被告李蕾、被告孙文涛于上述房屋抵押登记解除之日起七日内协助原告李忠华将上述房屋的不动产物权转移登记至李忠华名下。案件受理费5800元、保全费2020元、公告费820元计8640元，由李蕾、孙文涛共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  高莹莹审 判 员  王丽新人民陪审员  曹丽霞二〇二〇年四月十三日书 记 员  孙 岳