广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初228号原告：胡崇懿，女，1924年11月24日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：林励晶，女，1946年11月2日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：林尧中，男，1953年2月23日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：林励馥，女，1955年6月11日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：林启萱，男，1950年8月18日出生，汉族，住广州市白云区。上列原告共同委托诉讼代理人：杨映峰，广州金鹏律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，住所地：广州市白云区云城东路511号101-105房、513号301-304房、401、402、404房。负责人：冯智敏，行长。委托诉讼代理人：何燕清，女，系该行职员。委托诉讼代理人：霍振权，男，系该行职员。原告胡崇懿、林励晶、林尧中、林励馥、林启萱与被告中国工商银行股份有限公司广州云山支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人杨映峰，被告委托诉讼代理人何燕清、霍振权，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡崇懿、林励晶、林尧中、林励馥、林启萱向本院起诉请求：1.判令被告立即协助原告将广州市荔湾区十三行路故衣街19号304房的产权过户到五原告名下；2.本案诉讼受理费由被告承担。事实与理由：位于广州市荔湾区十三行路故衣街19号大楼属于被告（原名：工商银行广州市十三行路支行，2013年4月19日更名）的房屋。林家灵是市农业银行穗西支行的退休干部，居住在广州市荔湾区十三行路故衣街19号304房。1999年12月28日林家灵与工商银行广州市十三行路支行签订了《广州市公有住房买卖协议书》约定：根据广州市住房制度改革有关文件的规定，甲方（被告）将广州市荔湾区十三行路故衣街19号3楼304单元的住房一套出售给乙方（林家灵），共计建筑面积58.6561平方米，乙方实付房价款共计28637.09元。根据有关规定，按乙方住房分配面积标准内实付房价款的20%给予的一次性住房维修费补贴为5727.42元，减除该补贴后，乙方需付房价款22909.67元。乙方一次性付清房款后，由甲乙双方向广州市住房制度改革办公室及房地产登记所办理交易及权属转移手续，为乙方领取《房地产证》。办理手续所支付的监证费、工本费、手续费等，执行有关规定。广州市公证处对《协议书》进行了公证。2000年12月28日，双方签定合同后，林家灵向中国工商银行广州市十三行路支行一次性支付了房价款22909.67元和办理房改售房（包括手续费、交易税、公证费、登记费等）有关费用700元，履行了购房人的全部合同义务。被告交付房屋并办理了登记备案。涉案房屋依法属于林家灵个人所有的已购公有住房。林家灵已于2003年4月11日死亡，原告胡崇懿、林励晶、林启萱、林尧中、林励馥分别是林家灵的妻子、女儿、儿子是涉案房屋的法定继承人，由于被告至今仍没有根据《住房买卖协议书》第三条的约定，履行“向房地产登记所办理交易和权属转移手续，为乙方领取《房地产证》”的义务，导致原告没法取得涉案房屋的不动产证。经了解房屋不能办证的原因是被告拖欠了土地出让金导致整幢大楼无法办理初始登记，进而无法将涉案房产过户到林家灵名下。2019年年中购买了大楼房屋的部份小业主向广州市信访局反映入住近二十年仍未取得房产证的问题。2019年10月中旬，广州市不动产登记中心针对涉案大楼的办证问题作出《会议纪要》同意特事特办，参照《广州市人民政府办公厅转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办〔2010〕67号）精神，涉案大楼作为历史遗留办证问题房屋处理，即被告欠土地出让金不影响小业主办理产权证。现在涉案房屋已经具备办证的条件。根据《广州市公有住房买卖协议书》第九条约定：本协议自双方签字之日起生效。根据《合同法》第三十二条、第四十四条，第六十条、第一百零七条的规定，双方签定的《广州市公有住房买卖协议书》是当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同依法成立并生效，当事人应当全面的履行合同义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行的责任。所以，被告应当依法缴纳其应承担的土地出让金并应当将涉案房屋过户到原告的名下。根据《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（二）公民的房屋……；”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条规定：“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。”林家灵已于2003年4月1日死亡，根据前引法律及司法解释规定，林家灵生前购买的涉案房屋属于林家灵的遗产范围。《中华人民共和国继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……”第二十五条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。”胡崇懿、林励晶、林启萱、林尧中、林励馥分别是林家灵的妻子、女儿、儿子，是第一顺位的法定继承人，有权继承林家灵购买的房屋及享有主张被告履行协助办理涉案房产过户的请求权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十条、第七十三条的规定，作为林家灵的法定继承人胡崇懿、林励晶、林启萱、林尧中、林励馥作为原告提起诉讼，主张权利，主体适格。被告中国工商银行股份有限公司广州云山支行答辩：关于涉案房屋所在大楼的历史沿革问题，我方确认（2010）荔法民三初字第1290号民事判决书的查明部分。这么多年来我方也一直努力协助办理包括原告在内的产权问题，因为涉及到与农业银行的意见不统一，导致涉案大楼的初始登记没有办理大确权，所以房改房的买售人没有办法进一步办理房屋的产权。除此之外，涉案大楼不存在抵押、司法查封等障碍。根据2019年第四季度，我方与不动产登记中心相关人员的工作沟通，不动产登记中心向我方透露的是类似原告对涉案房屋的情况是可以通过市政府有关历史遗留问题进行解决产权问题。后续办证的问题我方不了解需要哪些手续，所以我方不确定能否协助原告办理产权。我方确认我方作为房改房的出售主体，有义务协助原告办理房屋的产权，具体办理手续存在诸多问题，我方目前无法确定能否办下来。经审理查明，1981年7月20日，中国人民银行广州市十三行路办事处经广州市城市规划局城地批字第434号《征用土地通知书》批准，征用十三行故衣街11-19号地段土地388平方米。1983年8月22日，中国人民银行广州市十三行办事处作为用地单位，经批准取得十三行故衣街11-19号土地的《同意使用土地通知书》（1983年房地字322号）；并经广州市规划局（82）建字第1798号，（84）建字第837号报建案审批同意，在上述地段拟建七层住宅（1-2层为办公室，3－7层为宿舍）。大楼建成后，原门牌“荔湾区十三行路故衣街11－19号”改为现门牌“荔湾区十三行路故衣街19号”。1999年12月28日，林家灵（购买住房人、乙方）与中国工商银行广州市十三行路支行签订《广州市公有住房买卖协议书》，约定：根据广州市住房制度改革有关文件的规定，甲方决定将广州市荔湾区十三行路故衣街19号304房（以下简称涉案房屋）出售给乙方。第一条价款计算，住房建筑面积共计58.6561平方米（套内面积47.8092平方米，分摊共有面积10.8469平方米），折扣后乙方实付房价款28637.09元；按乙方住房分配面积标准内实付房价款的20%给予一次性住房维修费补贴为5727.42元，减除该补贴后，乙方需付房价款22909.67元。第三条交易手续，乙方一次性付清房款后，由甲乙双方向广州市住房制度改革办公室及房地产登记所办理交易及权属转移手续，为乙方领取《房地产证》；办理手续所支付的监证费、工本费、手续费等，执行有关规定，等等。《广州市公有住房买卖协议书》签订后，林家灵按约定向中国工商银行广州市十三行路支行支付了房价款22909.67元。房屋买卖协议双方以房改单位中国工商银行广东省分行营业部，购房人林家灵，办理了房改备案。林家灵死亡后，五原告通过公证形式确认五人继承涉案房屋，由胡崇懿占十分之六产权份额，林励晶、林启萱、林尧中、林励馥各占十分之一产权份额。目前，涉案房屋所在广州市荔湾区十三行路故衣街19号大楼因没有完善土地出让手续尚未办理初始登记。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋有关情况。广州市规划和自然资源局回复，涉案房屋所在大楼三至八层已办理了房改备案的房改单元可参照历史遗留办证精神解决办证问题。另查，1984年12月30日，中国人民银行广州分行和中国工商银行广州分行联合下发《关于人民银行广州分行、工商银行广州分行及其所属机构正式分设和分开办公的通知》［（84）穗银办字107号、（84）穗工银办字013号］，中国人民银行广州市十三行路办事处自1985年1月1日起改为工商银行的建制。1988年5月17日，中国人民银行广州分行向市房地产管理局发(88)穗银办字第202号文：“根据中国人民银行广州市分行（84）穗银办字第90号《关于广州市人民银行、工商银行机构分设和财产划分实施办法》中有关产权处理规定，十三行路故衣街11-19号房产现划归中国工商银行广州市分行，为此，请在办理产权登记时给予办理产权转移手续。”再查，1999年9月16日，根据中国人民银行广州分行《关于中国工商银行广东省分行省市机构合并的批复》（广州银复［1999］432号），中国工商银行广州市分行改建为中国工商银行广东省分行营业部。2005年2月13日，根据《关于中国工商银行广东省分行营业部及辖内机构更名的批复》（粤银监复［2005］583号文），中国工商银行广东省分行营业部变更名称为中国工商银行股份有限公司广东省分行营业部；中国工商银行广州市十三行路支行变更名称为中国工商银行股份有限公司广州十三行路支行。2013年4月19日，根据《关于中国工商银行广州十三行路支行迁址更名的批复》（粤银监复［2013］208号文），中国工商银行股份有限公司广州十三行路支行变更名称为中国工商银行股份有限公司广州云山支行，即被告。本案中，原告为证明其主张向本院提交了《广州市公有住房买卖协议书》《出售公有住房缴款明细表》《中国工商银行广州市分行成本价出售公有住房收款收据》等证据。被告表示其对证据的真实性、合法性均予以确认，并陈述原告所提交的《出售公有住房缴款明细表》与其持有的明细表复印件一致，由房管局统一印制的。本院认为，原被告签订的《广州市公有住房买卖协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人有约束力。当事人在协议中已经明确了被告在原告付清房款后与原告一同办理交易及产权转移手续及为原告领取产权证，在原告已经履行付款义务情况下，被告至今未协助原告办理涉案房屋的产权登记手续，已构成违约，应承担继续履行协议约定义务的责任。原告的诉讼请求，依据正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告中国工商银行股份有限公司广州云山支行协助原告胡崇懿、林励晶、林启萱、林尧中、林励馥办理将广州市荔湾区十三行路故衣街19号304房的产权登记至原告胡崇懿、林励晶、林启萱、林尧中、林励馥名下的手续。本案受理费50元，由被告中国工商银行股份有限公司广州云山支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年四月二十七日书记员  魏冬菊黄辉燕