河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民再21号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：娄敬存，男，1976年2月16日出生，汉族，住石家庄长安区。 委托诉讼代理人：娄盼转、赵凯，河北得正律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：石家庄市国昆环保科技有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路150号。 法定代表人：武建国，执行董事。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武建国，男，1965年9月15日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 以上二被申请人共同委托诉讼代理人：段玉倩，河北询诺律师事务所律师。 原审原告（反诉被告）娄敬存诉原审被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司（以下简称国昆公司）、武建国租赁合同纠纷一案，石家庄市长安区人民法院于2018年11月18日作出（2018）冀0102民初5191号民事判决。娄敬存不服，提起上诉。石家庄市中级人民法院于2019年1月30日作出（2019）冀01民终227号民事判决，已经发生法律效力。娄敬存不服，向本院申请再审。本院于2019年11月26日作出（2019）冀民申8130号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人娄敬存及其委托诉讼代理人娄盼转，被申请人国昆公司和武建国的共同委托诉讼代理人段玉倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 娄敬存向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、判令二被告双倍返还定金人民币59.4万元；3、本案诉讼费、保全费由被告负担。庭审中，原告增加诉讼请求，主张延期利息从起诉之日起按照33万元为基数，年利率6%计算损失。 国昆公司向一审法院提出反诉请求：1、请求依法判令解除反诉原告与反诉被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；2、请求依法判令反诉被告给付的33万元定金归反诉原告所有；3、请求依法判令反诉被告限期将起所占用的承租房屋（约100平方米）腾清并交还给反诉原告；4、请求依法判令反诉被告限期给付其所占用承租房屋的租金16877元（按年租金132万元为标准，自2018年4月20日起计算至反诉被告将其所占用的承租房屋腾清并交还给反诉原告之日止，暂计算至反诉之日为16877元）；5、请求依法判令反诉被告限期将在承租房屋地址上（即石家庄市长安区设立的个体工商户（长安易佰酒店）迁走或注销；6、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院查明，2018年4月1日，被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司（法定代表人：武建国）（甲方）与原告（反诉被告）娄敬存（乙方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，主要内容：被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司将其名下坐落在石家庄市长安区跃进路150号院（不含西院，工商局租赁房屋除外的房屋）约3000平方米出租给原告（反诉被告）娄敬存。合同约定租赁期限10年，从2018年4月1日到2028年3月31日；约定年租金132万元（不含税）自2021年开始每两年递增全部房费的3%，以此类推；租金前两年按季度支付，第三年半年支付一次，第四年一年支付一次，后期同样一年支付一次（均提前一个月支付），租赁房屋的用途为改造经营连锁酒店；定金：交一季度的房屋，可冲抵第一季度房费；同时约定原告（反诉被告）娄敬存跑办理快捷酒店的所有手续，自行负责，被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司提供相关资料。补充协议：房屋租赁合同签订后被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司开始协调现有租户搬迁，搬迁前支付到一个季度房费；正式租金自2018年9月1日起算。原告（反诉被告）娄敬存将定金33万元交付给被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司，被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司于2018年4月1日向原告（反诉被告）娄敬存出具收到一季度房屋租金（定金）33万元的收款收据。2018年8月24日，河北省石家庄市太行公证处做出（2018）冀石太证经字第2621号公证书及录像光盘，证实被告石家庄市国昆环保科技有限公司于2018年8月21日已经将出租的房屋全部腾空。庭审中，被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司主张其于2018年4月20日，将部分房屋（约100平方米）交付给原告（反诉被告）娄敬存使用，原告（反诉被告）娄敬存主张是在2018年5月1日以后开始实际占用部分房屋。原告（反诉被告）娄敬存认可占用被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司建筑面积为60平方米的裙楼位置用于存放建筑材料，按库房的占用标准每平方米0.2元／天支付租金。原告（反诉被告）娄敬存于2018年7月2日在承租房屋上注册设立了长安易佰酒店，经营者为娄敬存，类型：个体工商户。2018年7月16日，石家庄市长安区公安消防大队向原告（反诉被告）长安易佰酒店送达《建设工程消防设计备案材料补正通知书》（石长公消设备补字【2018】第0001号），主要内容：长安易佰2018年7月16日申报了长安易佰酒店内装修建设工程（地址：石家庄市长安区跃进路150号）的消防设计备案，并提供了下列材料：1、建设工程消防设计备案申报表；2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；3、设计单位资质证明文件复印件；4、消防设计文件数量1份，经审查，备案材料不符合规定，需要补正上列第5项材料即建设工程规划许可证明文件或者城乡规划主管部门批准的临时性建筑证明文件复印件，请在五个工作日内补正并备案，逾期不备案的，公安机关消防机构将依法予以处罚并确定该工程消防设计为检查对象；如已施工，你单位应当将该工程停止施工。原告（反诉被告）称，因被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司不拆除临时建筑，使得原告的装修无法进行，不能通过消防大队的要求进行消防验收备案，使得合同的目的无法实现，被告对此不予认可，称经营酒店是一种特殊的行业，需要特别的消防审批手续，签订合同约定办理酒店手续由原告负责，消防不达标与被告无关，是原告的责任。原告（反诉被告）娄敬存于2018年9月5日提起诉讼，主张被告违约，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并双倍返还定金59.4万元；被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司辩称其并无违约，但同意解除合同，请求确认娄敬存给付的33万元定金归其所有；娄敬存将其占用的承租房屋腾清并交还给反诉原告，并按所占用承租房屋的租金按年租金132万元为标准支付租金及反诉被告限期将在承租房屋地址上（即石家庄市长安区设立的个体工商户（长安易佰酒店）迁走或注销。另庭审中，原告（反诉被告）娄敬存同意庭审后五日内腾清占用的房屋，于2018年11月14日将涉案房屋腾空，并将钥匙交到一审法院。以上事实，有原、被告陈述、《房屋租赁合同》及补充协议、《建设工程消防设计备案材料补正通知书》、（2018）冀石太证经字第2621号公证书等证据在卷佐证。 一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司双方均同意解除于2018年4月1日签订的《房屋租赁协议》及补充协议，未违反法律强制性规定，故双方房屋租赁合同解除，予以认定。本案争议的焦点是谁应承担合同解除的违约责任。原告称因被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司不履行拆除违法建筑导致其无法经过消防验收手续，导致合同无法履行，应对合同解除承担违约责任，被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司不予认可，原告提交证据不足，不予支持；关于原告主张被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司未于约定期限即2018年4月1日前腾清房屋并交付其使用一节，房屋租赁协议及补充协议约定，房屋租赁期间自2018年4月1日起至2028年3月31日止，但正式租金自2018年9月1日起算，依照常理，被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司在2018年9月1日之前腾清房屋交付承租方使用即可，被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司于2018年8月21日已经将出租的房屋全部腾空，并无违反约定，故对原告的该项主张，不予支持；原告（反诉被告）娄敬存在租赁期间内以诉讼方式明确表明不再履行《房屋租赁协议》及补充协议，致使双方合同目的不能实现，应由原告（反诉被告）娄敬存承担违约责任。故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司双倍返还定金的请求，不予支持；对被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司确认娄敬存给付的33万元定金归其所有的请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人恶意要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁协议》及补充协议解除后，原告（反诉被告）应负责腾清所占用的房屋，故对被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司主张娄敬存将其占用的承租房屋腾清并交还给反诉原告的请求，本院予以支持。关于原告（反诉被告）占用期间的房租标准一节，被告石家庄市国昆环保科技有限公司（反诉原告）主张按年租金132万元为标准支付租金，原告（反诉被告）称其占用石家庄市国昆环保科技有限公司（反诉原告）建筑面积为60平方米的裙楼位置用于存放建筑材料，按库房的占用标准每平方米0.2元/天支付租金，但无证据证实，故租金按原合同中的租金标准计算为宜，租赁期限为原告（反诉被告）自认的时间即自2018年5月1日起至2018年11月14日止计算为184天×132万/365天×（60平方米/3000平方米）≈13308.5元。被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司主张原告（反诉被告）娄敬存将在承租房屋地址上设立的个体工商户（长安易佰酒店）迁走或注销，与本案不是同一法律关系,不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）娄敬存与被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司于2018年4月1日签订《房屋租赁合同》及补充协议；二、原告（反诉被告）娄敬存支付的33万元定金归被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司所有；三、原告（反诉被告）娄敬存于本判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）石家庄市国昆环保科技有限公司占用承租房屋租金13308.5元；四、驳回原告娄敬存的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告石家庄市国昆环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费9740元和保全费2170元(由原告娄敬存预交)，反诉费3252元(反诉原告已预交)，由原告（反诉被告）娄敬存负担。 二审法院认为，上诉人娄敬存与被上诉人石家庄市国昆环保科技有限公司于2018年4月1日签订的房屋租赁协议与现行有效的法律、行政法规不相违背且系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。双方均应依此协议的约定履行各自的义务。上诉人要求解除合同被上诉人认可，故原审法院解除双方的房屋租赁协议应予准许。上诉人主张被上诉人未提交装修应提交的消防手续，经查该手续并非充分必要证据且消防部门指令拆除的违法建筑指向并不明确，故上诉人依此主张被上诉人违约证据不足。上诉人要求解除合同原审法院认定其违约并无不妥，上诉人所交付的定金原审法院判归定金收受方即被上诉人所有应予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9740元，由上诉人娄敬存承担。 娄敬存申请再审称：1、原审判决认定事实错误。二审期间娄敬存向法院提交了2019年1月14日长安区城管局向国昆公司发出的限期拆除通知书复印件，对此证据国昆公司既未表示承认也未否认。根据民事诉讼证据规则的规定，应当推定该事实成立。该事实进一步说明国昆公司的租赁物是临时建筑，不符合消防要求。由于武建国不能提供消防部门要求的相关规划许可证或临建证明，导致娄敬存不能开展装修工程，最终使合同目的无法实现。2、原审判决适用法律错误。本案系因国昆公司明知不能办理消防手续而恶意签约、未及时交付房屋、拒绝拆除违法建筑和协助办理相关手续等违约行为导致合同目的不能实现，应适用《合同法》第94条法定解除而非第93条约定解除。而且，本案情形完全符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条的规定。3、关于定金的数额，应根据《担保法》第91条的规定，按年租金132万元的20%计算应为26.4万元。此外，双方合同明确约定房租的起算点为2018年9月1日，原审判决从娄敬存把装修材料放进租赁房屋的时间起算，明显不符合租赁合同的约定。 国昆公司、武建国答辩称：1、武建国不是本案适格诉讼主体。其作为国昆公司的法定代表人，处理公司事务系职务行为，不是合同当事人，不应承担合同责任。2、娄敬存未提交长安区城管局（2019）第3号限期拆除通知书原件，且该通知书中的违法建筑指向不明而与本案不具关联性，原审未予采信并无不当。国昆公司已按约定完全履行合同义务，有相关公证书为证。娄敬存称因国昆公司原因不能办理相关消防手续而导致合同目的无法实现，没有事实依据。国昆公司从未拒绝过娄敬存的任何要求，反而是娄敬存以起诉方式明确表示不再履行协议内容，以达到解除租赁合同的目的。根据《合同法》第94条第（二）项的规定，其应承担违约责任。3、根据双方“租赁合同期限10年，年租金132万元，并自2012年起每两年递增3%”的约定，娄敬存交纳的33万元定金并未超过十年租金总额的20%，完全符合《担保法》的相关规定。此外，娄敬存自2018年4月20日实际占有国昆公司房屋，原一审中其自认是当年5月1日。依据公平原则，娄敬存应当支付占用其间的租金。 本院认为，从本案双方当事人原审中起诉及反诉的诉讼请求看，双方均要求判令解除2018年4月1日《房屋租赁合同》，原审判决予以准许并无不妥。但原一审判决引用《合同法》第93条关于约定解除的规定，适用法律不当应予纠正。另据双方租赁合同及补充协议记载，合同甲方为“石家庄市国昆环保科技有限公司（武建国）”，落款甲方处则由武建国签字，而并无国昆公司加盖印章。据此，依法应当认定武建国为本案适格的诉讼主体，其与国昆公司应共同承担本案合同责任。 本案再审中双方当事人的争议焦点为，造成案涉合同解除的原因为何及哪方应当承担违约责任。从该房屋租赁合同的相关约定看，甲方（国昆公司及武建国）允许乙方（娄敬存）对租赁房屋进行装修或改善增设他物；乙方跑办快捷酒店的所有相关手续，自行负责，甲方配合提供相关资料。可见，对案涉临建设施应由哪方负责拆除及甲方应提供哪些相关资料，合同中并无明确约定。娄敬存主张系因国昆公司拒绝拆除临建设施及提供相关证明文件从而导致合同目的不能实现，未提供有效的证据证明；国昆公司主张系因娄敬存刻意终止履行合同，亦未就此作出合理的解释和说明。由于双方间租赁合同对相关事项的约定不明，且在有关消防部门下达建设工程消防设计备案材料补正通知书并责令停止施工后，双方又未能就拆除临建设施等事宜进行充分协商并达成一致，最终导致租赁合同不能得到及时、全面的履行。对此，双方均有过错，应承担相应的合同责任。原审以娄敬存在租赁期间内以诉讼方式明确表明不再履行合同致使双方合同目的不能实现为由，判决其单方承担违约责任，缺乏事实和法律依据。基于以上事实和分析，并考量双方利益平衡，根据《合同法》第97条关于合同解除后法律后果的相关规定，双方应当承担互相返还财产及赔偿损失的责任。即国昆公司、武建国应当返还其收取娄敬存的定金33万元，娄敬存则应承担占有相关房屋造成国昆公司的租金损失13308.5元。 综上，原审判决认定事实和适用法律不当，应予纠正。娄敬存部分再审理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 1、撤销石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终227号民事判决； 2、维持石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初5191号民事判决第一、三、四、五项；撤销该判决第二项，改判为：于本判决生效后十日内，国昆公司、武建国共同返还娄敬存定金33万元。 一审案件受理费9740元、保全费2170元，由娄敬存负担；反诉费3252元，由国昆公司负担。二审案件受理费9740元，由娄敬存、国昆公司各负担4870元。 本判决为终审判决。 审判长  李俊杰 审判员  宋 威 审判员  孟 慧 二〇二〇年四月八日 书记员  贾 玉