贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终235号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈隆洋，男，1976年12月19日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：付媛，贵州驰辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹麦，贵州驰辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：修文天成热陶瓷有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇王官村。法定代表人：杨国琴。委托诉讼代理人：胡帮伟，贵州省贵阳市修文县维正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：贵州盛立精铸材料有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇王官村。法定代表人：杨国林。被上诉人（原审被告）：杨国林，男，1965年9月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人陈隆洋因与被上诉人修文天成热陶瓷有限公司(以下简称修文天成热公司)、贵州盛立精铸材料有限公司（以下简称贵州盛立公司）、杨国林房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院(2019)黔0123民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人陈隆洋上诉请求：1、撤销修文县人民法院(2019)黔0123民初1054号民事判决书第一项，依法改判由被上诉人贵州盛立公司承担房屋租金及违约责任；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、2015年3月1日至今，涉案厂房的实际使用人是被上诉人贵州盛立公司，被上诉人贵州盛立公司享有厂房租赁权益也应承担租赁主体责任，使用期间租金及违约责任应由被上诉人贵州盛立公司承担。上诉人陈隆洋因打算与被告杨国林及案外人韩峰、李迎春成立公司而租用案涉厂房，并与被上诉人修文天成热公司签订《厂房租赁合同》。后经磋商，上诉人陈隆洋、案外人韩峰、李迎春入股被上诉人贵州盛立公司，并于2015年4月30日经工商登记机关进行股东信息变更，成为被上诉人贵州盛立公司的股东。案涉厂房一直由被上诉人贵州盛立公司占用使用收益至今。虽然上诉人陈隆洋是《厂房租赁合同》的签订人，但其行为应属于为成立公司而以自己的名义对外签订合同的行为。此外，被上诉人修文天成热公司也接收被上诉人贵州盛立公司支付的租金，印证了被上诉人贵州盛立公司已经变更为合同主体。二、上诉人陈隆洋于2019年1月10日已退出被上诉人贵州盛立公司，一审法院判令上诉人承担2019年2月27日至今的房屋租金及违约金于法无据。被上诉人修文天成热陶瓷有限公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。被上诉人贵州盛立精铸材料有限公司、杨国林未到庭，也没有提交书面答辩意见。修文天成热陶瓷有限公司向一审法院起诉请求：1.被告陈隆洋向原告支付2019年02月27日应支付的一年（第五年）厂房租金315000.00元、2018年度递增5%的厂房租金15000.00及违约金99000.00元，共计429000.00元；2.诉讼费、保函费、保全费由被告承担。反诉原告陈隆洋向一审法院提出诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2015年02月01日签订的《厂房租赁合同》无效；2.反诉被告退还反诉原告租房押金300000.00元并赔偿反诉原告600000.00元，共计900000.00元；3.本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2014年12月07日，原告修文天成热公司作为甲方与被告陈隆洋作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定：“第一条甲方将自有的位于修文县龙场镇王官村的厂房，建筑面积3000平方米、厂区总面积12320平方米，出租给乙方使用。甲方需提供给乙方该出租实体的产权、环保等主体资格资料。第二条租赁期限甲方从2015年3月1日起将该厂房交付乙方使用，至2020年2月28日收回。租赁期共五年时间。另外，赠送装修期两个月，自2015年元月1日始至2月28日止，不在合同期之列。……第三条押金和租金交纳方式甲乙方双方议定年租金叁拾万元（30万元/年），由乙方在2015年8月1日交纳给甲方。于本合同生效即租赁开始，乙方先付厂房租赁押金叁拾万元（30万元）。甲方收取押金和租金时必须同时出具盖章有效收据。无同时提供盖章有效收据的，乙方可拒付。押金为诚信保证，在租赁合同期满终止时，甲方应全额一次性退还乙方。自本租赁合同生效开始，租金叁年内不作增长，从第四年起以上一年度的租金数额为基数按每年5%递增，直至合同终止。第二年的租金在2016年2月27日交清，第三年的租金在2017年2月27日交清，第四年的租金在2018年2月27日交清，第五年的租金在2019年2月27日交清。……第四条租赁期间的房屋修缮和工业装修在乙方承租前，乙方自行对该厂房进行修缮，直至可以使用，在承租期间，自行修缮。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租厂房进行装修，已征得甲方同意，可拆除车间里的倒烟窑（方窑，园窑），推板窑。但不能破坏性的拆除，由甲方指导，拆除费用及安全由乙方负责。……第六条违约责任1.甲方在本合同生效后未按本合同第一、二条约定向乙方交付符合要求的厂房和厂区，当日无条件退还全部押金并按押金金额的两倍赔偿乙方。2.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，甲方可要求乙方按租金的1%，以天数计算向甲方交付违约金。……本合同一式4份，甲乙方各执2份。”合同签订当日，被告陈隆洋按约向原告修文天成热公司支付押金300000.00元。2015年08月12日、2016年02月29日，被告陈隆洋以其尾号为5778的账户向原告修文天成热公司转账支付租金300000.00元、269000.00元。2017年02月27日，被告贵州盛立精铸材料有限公司向原告支付租金300000.00元。2018年02月12日，原告修文天成热公司向被告陈隆洋出具《收条》载明其收到被告陈隆洋支付的租金300000.00元。之后，被告陈隆洋未再向原告修文天成热公司支付过租金，故原告诉至法院，提出如前诉请。另查明，2007年08月，原告修文天成热公司取得案涉出租厂房建设项目的《村镇规划建设许可证》和《村镇规划选址意见书》，其建设规模为5261.22㎡（其中厂房4689.22㎡，办公楼、食堂323.1㎡，泵房248.9㎡），用地面积为17762.5㎡，并就相应厂房、办公楼、仓库等基本建筑取得相应产权证书。再查明，被告陈隆洋因打算与被告杨国林及案外人韩峰、李迎春四人共同注册成立一个公司需要场地而租用案涉厂房，但后来四人未能成立公司，四人便商量由陈隆洋、韩峰、李迎春入股杨国林为其股东的贵州盛立公司，并由贵州盛立公司使用案涉厂房。2015年01月16日，陈隆洋、杨国林与案外人韩峰、李迎春达成《贵州盛立精铸材料有限公司董事会决议》，约定：“新公司租赁修文天成热陶瓷有限公司全部厂房作为生产基地”，该决议中“新公司”即为贵州盛立公司。2015年04月30日，陈隆洋、韩峰、李迎春经工商登记成为贵州盛立公司新添股东，后陈隆洋、韩峰、李迎春三人于2019年01月10日从贵州盛立公司退股。一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告修文天成热公司与被告陈隆洋于2014年12月07日签订的《厂房租赁合同》是否合法有效？二、《厂房租赁合同》责任主体及欠付租金数额？三、原告修文天成热公司主张的违约金能否得到支持？四、被告陈隆洋反诉要求修文天成热公司退还押金300000.00元并赔偿600000.00元能否得到支持？关于焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告修文天成热公司就案涉厂房已于2007年08月取得相关建设规划许可证及产权证，其与被告陈隆洋签订《厂房租赁合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性规定，合法有效。关于被告陈隆洋提出的原告修文天成热公司提供的《建设规划许可证》面积与《厂房租赁合同》面积不符，合同无效的辩解意见。经查，《厂房租赁合同》中“建筑面积3000平方米，厂区总面积12320平方米”在《建设规划许可证》载明的“建设规模为5261.22㎡，用地面积为17762.5㎡”范围内。故对被告陈隆洋的该项辩解意见，不予采纳。故对反诉原告陈隆洋要求确认《厂房租赁合同》无效的诉讼请求，不予支持。关于焦点二，被告陈隆洋系《厂房租赁合同》约定的承租人，应当按照合同约定承担合同责任。被告贵州盛立公司曾向原告修文天成热公司支付过租金，被告贵州盛立公司是案涉厂房的实际使用人，即《厂房租赁合同》的受益人，应当与被告陈隆洋对其开始实际使用案涉厂房屋后的租金承担连带责任，但原告仅要求被告陈隆洋承担责任，不要求被告贵州盛立公司承担支付租金的责任，是其对自己民事权利的合法处分，从其意愿。对于欠付租金数额，根据合同约定，2018年度递增租金应为300000.00元×5%=15000.00元，2019年02月27日应支付的一年租金即第五年度（2019年03月01日至2020年02月28日）租金应为315000.00元+315000.00元×5%=330750.00元，原告修文天成热公司只主张315000.00元，从其意愿，故被告陈隆洋共计欠付租金330000.00元。关于焦点三，根据合同约定，违约金应当以欠付租金为基数，按日1%从逾期之日计算至付清之日止，现原告自愿主张违约金99000.00元，未超过双方约定，予以支持。关于焦点四，反诉原告陈隆洋要求退还押金300000.00元，但合同约定押金合同期满予以退还，现合同尚未到期，反诉原告陈隆洋该项诉请无事实依据，不予支持。反诉原告陈隆洋主张赔偿600000.00元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。被告贵州盛立公司、杨国林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、被告陈隆洋于本判决生效之日起十日内向原告修文天成热陶瓷有限公司支付租金330000.00元及违约金99000.00元，共计429000.00元；二、驳回反诉原告陈隆洋的诉讼请求。本诉案件受理费7736.00元，由被告陈隆洋负担。反诉案件受理费12800.00元，由反诉原告陈隆洋负担。二审期间，当事人未向本院提交新证据。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为原审判决判令上诉人陈隆洋承担《厂房租赁合同》承租人责任是否正确的问题。对上诉人陈隆洋是否应当承担责任，必须对上诉人陈隆洋的行为性质进行认定和分析。从合同订立的情况看，上诉人陈隆洋以自己名义与被上诉人修文天成热签订《厂房租赁合同》，系合同的当事人。从合同的履行情况下，被上诉人修文天成热收取上诉人陈隆洋支付的30万元租赁押金后，于2014年12月7日向上诉人陈隆洋出具的租赁押金的《收款收据》。2015年8月12日、2016年2月29日陈隆洋分别向修文天成热公司支付30万元，2017年2月27日、2018年2月12日贵州盛立公司分别于向修文天成热公司支付30万元，案涉租赁押金、租金绝大多数由陈隆洋支付，被上诉人修文天成热公司2018年2月12日收到贵州盛立公司支付的30万元租金后，向上诉人陈隆洋出具《收条》。仅凭贵州盛立公司2017年2月27日、2018年2月12日向修文天成热公司支付款项的事实不能认定案涉租赁关系的承租人已经变更为贵州盛立公司。根据合同的相对性原则，被上诉人修文天成热公司要求上诉人陈隆洋承担民事责任合法、有据。关于上诉人陈隆洋提出案涉厂房由上诉人贵州盛立公司实际占有，且其已于2019年1月10日退出被上诉人贵州盛立公司，《厂房租赁合同》责任主体是被上诉人贵州盛立公司的主张。本院认为，被上诉人修文天成热主张上诉人陈隆洋系合同的相对方，上诉人陈隆洋不能提交证据证明《厂房租赁合同》的承租人变更为被上诉人贵州盛立公司的事实或者被上诉人贵州盛立公司向被上诉人修文天成热公司交付款项、被上诉人修文天成热公司出具收款收据对收取被上诉人贵州盛立公司租金进行确认的事实。即便上诉人陈隆洋基于入股被上诉人贵州盛立公司的事实，将案涉厂房交被上诉人贵州盛立公司使用属实，其向被上诉人修文天成热公司承担民事责任之后，可依法解决其与被上诉人贵州盛立公司之间的权利、义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用7736元，由上诉人陈隆洋负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 刘 佳审判员 庞 敏二〇二〇年四月二十六日书记员 余琼敏