广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初21623号原告：朱志强，男，1979年3月18日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县，委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。被告：中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社，住所地广东省中山市火炬开发区窈窕村。主要负责人：陈炳廉，社长。委托诉讼代理人：张文华，广东中元（中山）律师事务所律师。原告朱志强与被告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社（以下简称窈窕经联社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱志强及其委托诉讼代理人贺四平，被告窈窕经联社社长陈炳廉及委托诉讼代理人张文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志强向本院提出以下诉讼请求：被告立即向原告支付临时建筑物及水、电等附属设施补偿款607140元。诉讼过程中，朱志强明确其主张的补偿款仅为临时建筑物补偿款，不包括变压器、水电附属设施等。事实与理由：2015年1月27日，原、被告签订一份土地租赁合同（合同编号为E2020150692），约定原告向被告承租位于中山××开发区窈窕婆坑石场面积为1011.9平方米土地一块，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。在2016年8月25日被告向中山市第一人民法院提起诉讼，要求确认上述合同于2016年5月7日解除，要求原告交还土地并将土地上的建筑物及水、电等附属设施交还给被告，还要求原告连带向被告支付逾期搬迁占用使用费。案件经中山市第一人民法院审理，中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071民初18435号民事判决书认定：原告应当一并将其出资在涉案土地上修建的临时建筑物及水、电等附属设施交给被告。依据中山市中级人民法院作出的（2017）粤20民终1407号民事判决书认定原告应当将涉案土地上修建的临时建筑物及水、电等附属设施交给被告，但被告应依照法律规定给予合理补偿，原告可依法另行主张权利。经中山市正大土地房地产评估有限公司评估，涉案土地上修建的临时建筑物及水、电等附属设施的价值共计607140元，被告应补偿给原告，故原告特向法院起诉，请求法院判令支持原告的全部诉讼请求。原告朱志强为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.E2020150692号土地租赁合同（以下简称0692号租赁合同）；2.（2016）粤2071民初18435号民事判决、（2017）粤20民终1407号民事判决书（以下简称1407号判决）；3.房地产估价报告（附房地产评估价值明细表）。被告窈窕经联社辩称，1.我国不适用判例法，因此1407号案判决对本案没有任何依据作用。2.1407号案判决与本案事实不相同，对本案没任何参考性和约束力。3.1407号案判决也仅仅是一个观点的分析，并没有直接作出判决，因此不构成判例效力。4.本案是（2016）粤2071民初18435号民事判决引发的，而18435号民事判决书是生效判决，其已经以判决形式明确判定了租赁土地上的全部临时建筑等无偿归属于窈窕经联社，无法定程序的启动，不应改变该生效判决的结果。5.本案涉及的租赁合同是0692号租赁合同，该合同在签署时已经通过双方的对合同条款的约定，将上盖建筑物等确认归属被告所有。因此不存在现需要另外补偿的理由。6.姑且不讨论是否应补偿，上盖物的价值根据法院主持的测量和评估的行为认定的结果是，在2018年4月4日的评估基准日，该评估物的价值只有31500元，而非原告诉状中主张的数额。7.为查明本案事实，在法院主持下发生的测量费、评估费，应全部由原告承担。具体金额为：测量报告032133号总计费用14350元，是21622、21623两案合计的；173号鉴定报告是21093、21622、21623三案合计鉴定费的5000元，以及本案独立发生的评估费6000元。被告窈窕经联社为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：1.1407案之0681土地租赁合同；2.1407案之0682土地租赁合同；3.行政裁定书、行政处罚决定书、强制执行注意事项告知；4.1407案再审受理通知书；5.窈窕村要求协助收回朱志强租赁土地事宜请示及批复；6.0582号、0633号土地租赁合同；7.0692号租赁合同；8.2016年粤2071民初18435号民事判决；9.测量费、评估费单据。本院经审理认定事实如下：2015年1月27日，窈窕经联社（甲方）与朱志强（乙方）签订0692号婆坑石场吉地租赁合同，约定甲方将位于中山市火炬开发区××村婆坑石场1011.9平方米约1.5179亩的地块租赁予乙方。该土地是甲、乙双方所签订前合同已期满，双方有意再续约，故该土地原承租方（朱志强）已出资兴建临时建筑物，故该土地只能用作已建厂房租赁，不能再作违建违法经营用途（第二条约定）。租期自2015年1月1日起至2019年12月31日止。前两年每月租金为4897.6元。乙方必须在每月10日前上缴当月租金及物业、卫生管理费，不得拖欠；如无故拖欠1个月租金甲方有权终止合同，收回该土地，并追回其所欠租金，在乙方清偿所欠租金之前，甲方有权留置其设备及货物。在土地租用期间，如遇到国家或集体征地，乙方应服从并积极配合，土地补偿归甲方，地面建筑物补偿归乙方。合同期满后，甲、乙双方不再续约时，乙方可在合同期内拆除建筑物、清场移走设备。双方确认该0692号租赁合同的前合同为0582号、0633号租赁合同，该两份租赁合同均未反映合同期满地面临时建筑物拆除或补偿、赔偿事宜。2016年8月25日，窈窕经联社以朱志强拖欠租金为由诉至本院[案号：（2016）粤2071民初18435号]，诉讼请求为：1.确认窈窕经联社与朱志强签订的0692号租赁合同于2016年5月7日解除；2.朱志强立即将土地、地上建筑物及水、电等附属设施交付原告；3.朱志强向窈窕经联社支付逾期搬迁占有使用费及利息。经过审理，本院认定0692号租赁合同因朱志强违约而被解除，朱志强应在合同解除后将案涉土地与土地上建筑物及水电附属设施及时退还窈窕经联社，并判决如下：一、确认窈窕经联社与朱志强于2015年1月27日签订的0692号租赁合同于2016年5月7日解除；二、朱志强于判决生效之日起十五日内将位于中山××开发区窈窕村婆坑原石场面积为1011.9平方米的土地及该土地上的建筑物及水、电等附属设施交还给窈窕经联社；三、朱志强于判决生效之日起三十日内向窈窕经联社支付逾期支付占有使用费（计算方式：自2016年5月8日起按每月4047.6元的标准计至朱志强实际履行完毕第二项判项义务止）；四、驳回窈窕经联社其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。朱志强已向窈窕经联社返还上述土地及地上附属设施，其中地上附属设施中的临时建筑物在交付窈窕经联社后倒塌。朱志强以窈窕经联社应给予其临时建筑物、水电附属设施等补偿为由，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，朱志强于2014年9月29日还与窈窕经联社签订了编号为E20（2014）0681、E20（2014）0682（以下简称681、682号租赁合同）土地租赁合同两份，与本案0692号合同租赁地址并不相同。该两份租赁合同约定在朱志强拖欠租金的情况下，窈窕经联社有权终止合同、收回土地及有权留置其设备、货物；合同期满后，双方不再续约时，乙方可在合同期内拆除建筑物、清场移走设备。就该两份土地租赁合同，朱志强仍存在拖欠租金情形，且经过一、二审诉讼认定。中山市中级人民法院作出的（2017）粤20民终1407号民事判决中认为，为避免社会财产的浪费及公平维护双方利益，朱志强在向窈窕经联社返还土地时应一并将其出资在涉案土地上修建的临时建筑物及水、电等附属设施交给窈窕经联社，但窈窕经联社应依照法律规定给予合理补偿。朱志强主张本案0692号租赁合同补偿事宜可以参照该生效判决，窈窕经联社则主张两案情形不同，0692号租赁合同对应的生效判决并未作出合理补偿的认定，且0692号租赁合同已承接前租赁合同约定（第二条约定）相关临时建筑物归窈窕经联社所有。又查，朱志强自行委托中山市正大土地房地产评估有限公司对其主张的临时建筑物及水电附属设施进行评估，得出价值为607140元。窈窕经联社对于上述评估报告不予确认，主张系朱志强单方委托，中山市正大土地房地产评估有限公司不具备相应评估资质，且本案不应按房地产评估进行，故向本院提出重新评估申请。本院依据窈窕经联社的申请依法委托中山市测绘工程有限公司对涉案土地建筑物面积（含补充测量一次）、中山市永信资产评估事务所对涉案土地上建筑物的折旧残值进行评估。中山市永信资产评估事务所作出的永信评字[2019]12092号资产评估报告载明：涉案土地上两幢砖墙铁皮顶建筑物一层建筑面积共900.08平方米（已倒塌），重置价值为630056元，因该建筑物建于2011年，至评估基准日2018年4月4日已使用7年，比临时建筑经济寿命长（中华人民共和国公共安全行业标准GA185-2014临时建筑结构总使用年限参考值为5年），所以成新率为0，而财产残值考虑到含金属类材料设施，故残值率为5%，最终结论为评估值为31500元（630056元×5%）。再查，本案与本院审理（2017）粤2071民初21623号一并委托测量，共支付14350元，本案按50%计即为7175元；后本案与本院审理的（2017）粤2071民初21093、21623两案一并委托补充测量，支付测量费5000元，本案补充测量费按1/3计即为1666.67元。窈窕经联社为本案已支付测量费8841.67元（7175元+1666.67元）及评估费6000元。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。朱志强与窈窕经联社之间签订的0692号租赁合同系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。朱志强因拖欠租金而导致纠纷，并经本院（2016）粤2071民初18435号生效判决确定需向窈窕经联社返还涉案0692号合同涉及的土地及地上建筑物、水电附属设施等，但并未认定相关补偿问题。朱志强主张应参照（2017）粤20民终1407号民事判决处理，窈窕经联社对此持有异议，并主张租赁合同第二条约定了临时建筑物归属问题。经本院查明的情况而言，0692号租赁合同第二条约定“该土地是甲、乙双方所签订前合同已期满，双方有意再续约，故该土地原承租方（朱志强）已出资兴建临时建筑物，故该土地只能用作已建厂房租赁，不能再作违建违法经营用途”未反映朱志强兴建的临时建筑物归属问题，该合同中仅有“合同期满后，甲、乙双方不再续约时，乙方可在合同期内拆除建筑物、清场移走设备”相关约定，且该合同前合同0582号、0633号租赁合同均未反映合同期满地面临时建筑物拆除或补偿、赔偿事宜。本院认为，从0692号租赁合同原意即合同期满朱志强可以拆走相关临时建筑物而言，窈窕经联社在合同期满后不能无偿取得该临时建筑物，而本院（2016）粤2071民初18435号生效判决已要求朱志强返还相关土地及附属设施（包括临时建筑物），朱志强也已经将临时建筑物交付给窈窕经联社使用。该临时建筑物系两幢砖墙铁皮顶建筑物一层建筑，面积共900.08平方米（现已倒塌），具备一定使用价值，交付后灭失（包括倒塌）的风险由窈窕经联社承担。根据公平合理原则及朱志强交付使用的情况，窈窕经联社应给予一定补偿。关于补偿的金额方面。朱志强主张按其原自行委托的评估价607140元计算，与本院依法委托评估得出的重置价值630056元差距不大。但本案临时建筑物未取得相关报建规划许可手续，不应作肯定性评价，按重置价值计算不符合法律规定。故本院对于朱志强补偿款607140元的主张不予采纳。同时，按[2019]12092号资产评估报告反映，因该建筑物建至评估基准日2018年4月4日已使用7年，比临时建筑经济寿命长（中华人民共和国公共安全行业标准GA185-2014临时建筑结构总使用年限参考值为5年），所以成新率为0，故只能考虑财产残值。而财产残值考虑到含金属类材料设施，残值率为5%，最终结论为评估值为31500元（630056元×5%）。故本院认为窈窕经联社向朱志强补偿的临时建筑物应按残值31500元计算。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱志强支付案涉E2020150692号租赁合同临时建筑物补偿款31500元；二、驳回原告朱志强的其他诉讼请求。案件受理费9872元（原告朱志强已预交），由原告朱志强负担9372元，被告窈窕经联社负担500元（窈窕经联社负担部分于判决生效之日起七日内迳付朱志强）。测量费8841.67元、评估费6000元，合计14841.67元（被告窈窕经联社已预交），由原告朱志强负担14100元，被告窈窕经联社负担741.67元（朱志强负担部分于判决生效之日起七日内迳付窈窕经联社）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  欧贝贝审判员  杨 颖二〇二〇年四月十四日书记员  刘浩峰孙永辉