湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初2357号原告：何爱香，女，1962年10月15日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：唐成飞（系原告何爱香女儿），住湖南省。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇一环北路408号。法定代表人：贺赛军。委托诉讼代理人：程安春，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。原告何爱香与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何爱香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金共计34976.09元；2.判令所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告何爱香于2014年12月22日购买被告开发的位于湖南宁义乌小商品批发城第1幢Ａ单元4层Ａ-4226ｂ号商铺。被告2014年开发建设期间，原告与被告签订了商品房买卖合同，并按公司要求办理了相关购置付款手续。但被告没有履行合同约定的期限办理预告登记和产权，没有按合同约定的期限交房，被告需向原告支付违约金。具体违约金组成如下：1.逾期交房违约金。依据商品房买卖合同，被告应当在2015年5月30日前向买受方交付该商品房，逾期交付的，自交付期限届满之次日到实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之三的违约金，被告开发的商品房是2017年1月12日才具备法定及约定交房条件，故被告逾期594天交房已构成违约，应承担违约责任，其逾期交房违约金为128428×0.0003×594＝22885.87元。2.逾期办理预告登记违约金。依据商品房买卖合同，被告应在2014年10月25日后的90日内（即2015年1月22日前）为原告办理好合同备案和预告登记，但被告在2015年3月23日才为原告办理好合同备案和预告登记，被告逾期59天办理预告登记，已构成违约，其违约金为128428×0.00006×59＝454.64元.3.逾期办理产权违约金。依据合同约定，被告应在商品房交付后的365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥土地使用证，逾期不办理的，自规定期限次日起至实际办妥登记之日止，被告每日按已付房款的万分之一支付违约金。被告应在2016年12月30日前为原告完成产权办理手续，实际办理产权日期是2019年6月27日，逾期906天，被告已构成违约，其违约金为128428×0.0001×906＝11635.58元。被告恒源公司辩称：1.合同约定的违约金过高，请求降低违约金标准；2.依据原告与宁乡县义乌小商品批发城签订的商铺委托经营合同，实际恒源公司是向宁乡县义乌小商品批发城有限公司交付房屋，即委托合同的乙方和丙方；3.关于预告登记，作用是为了保证买受人的权益，没有侵害到原告的权利，现在房子也登记到了原告名下，并办理了产权证，所以不应承担违约责任；4.关于逾期办理产权违约金的问题，根据合同的约定，公司应在房子交付后的580个工作日办理不动产证，580个工作日是812个自然日，经计算实际恒源公司办证只逾期了两个月左右。经审理查明：2014年10月28日，原、被告签订合同编号为20140144Ａ-4226ｂ的《宁乡县商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于交汇处（义乌小商品批发城）第一幢Ａ单元4层Ａ-4226ｂ号房屋，单价为6466.62元／㎡，总价为128427元。合同第八条约定：“（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案”，合同第十一条约定：“逾期超过30天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，合同第二十条约定：“自合同签订之日起，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记，商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证”、“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，若买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际能办理登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金”。合同另对其他事项进行了约定。合同订立后，原告向被告支付约定购房款，被告于2017年1月12日办理竣工验收备案。另查，涉案房屋于2015年3月23日办理预告登记，于2019年6月27日进行不动产登记。上述事实，有原、被告的陈述、《宁乡县商品房买卖合同》、宁乡市自然资源局不动产登记信息表、销售不动产统一发票等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的合同编号为20140144A-4226b的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。上述合同约定，被告应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋向原告交付，而涉案房屋直至2017年1月12日才竣工验收合格并办理备案手续，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，且原、被告双方合同的第八条约定，“未验收的房屋不得交付”，故直到2017年1月12日涉案房屋才具备法定及约定交房条件，且被告未按照合同约定向原告办理房屋交付手续，故被告逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。同时该合同约定买卖双方应于合同签订之日起90日内向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记，商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证。根据该约定，被告应在2014年10月28日后的90日内（即在2015年1月26日前）为原告办理预告登记，但被告在2015年3月23日才为原告办理预告登记，其行为已构成违约，应向原告支付逾期申请预告登记违约金。又因现有政策调整，自2016年8月15日起实施不动产统一登记，故被告应在2017年1月12日后的580个工作日内（即在2019年4月3日前）为原告办理不动产权证，但被告于2019年6月27日才为原告办理不动产权证，其行为已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金。关于上述违约金的标准问题，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，酌情支持由被告以原告已付购房款128427元为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付自2015年5月31日起至2017年1月12日止的逾期交房违约金。同时对于逾期申请预告登记违约金、逾期办证违约金，按已付购房款128427元为基数，按日万分之零点六分别自2015年1月27日起至2015年3月22日止、自2019年4月4日起至2019年6月26日止计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告何爱香逾期交付房屋的违约金11404元（以已付购房款128427元为基数，自2015年5月31日起至2017年1月12日止，按日利率万分之一点五计算）；二、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告何爱香逾期申请预告登记违约金416元（以已付购房款128427元为基数，自2015年1月27日起至2015年3月22日按日万分之零点六计算）；三、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告何爱香逾期办理不动产权证违约金640元（以已付购房款128427元为基数，自2019年4月4日起至2019年6月26日按日万分之零点六计算）；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告何爱香的其他诉讼请求。案件受理费674元，减半收取337元，由原告何爱香负担217元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何胜兴二〇二〇年四月二十七日书记员  黄万元附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。