上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初36490号原告：上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。被告：上海新华成城资产管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：郭大宇，董事长。委托诉讼代理人：肖正熊，上海市国茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂军，上海市国茂律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告上海新华成城资产管理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。2019年11月7日，本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张可可，被告的委托诉讼代理人肖正熊、陈桂军到庭参加了诉讼。庭审中，原告基于被告提出的抗辩意见，向本院提出申请，要求本院给予原告进一步举证的期限(十天)。在征询被告的意见后，本院予以准许。2019年12月24日，经双方当事人一致同意并经本院院长批准，本案延长了简易程序的审理期限。2020年1月6日，本院收到了原告提供的补充证据材料。2020年1月7日，本案再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张可可，被告的委托诉讼代理人肖正熊、陈桂军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告给付成交的“新华红星国际广场”项目2号商铺2126室、480室、368室、209室销售代理佣金计448,607.08元。2.被告按如下方式偿付逾期付款利息：以448,607.08元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，计自2018年1月1日至实际清偿之日止。事实与理由如下：2017年10月，被告委托原告代理销售位于上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号的“新华红星国际广场”项目，双方签订了《新华·红星国际广场项目分销协议》(以下简称《分销协议》)。协议签订后，原告积极寻找、推荐客户。在该代理期间内，原告成交的商铺的佣金尚未支付。被告的行为给原告造成资金占有上的损失，双方在涉及商铺的《分销协议》中对逾期付款违约金的计算标准未作约定，但双方在其他《分销协议》中对于逾期付款违约金有约定。综上，被告除应支付欠付的佣金外，还需向原告偿付逾期付款违约金。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。2019年12月10日，原告变更诉讼请求为：1.被告给付成交的“新华红星国际广场”项目2号商铺480室(以下简称涉案商铺)销售代理佣金计110,075.45元、2号商铺368室销售代理佣金95,037.48元，共计205,112.93元。2.被告按如下方式偿付逾期付款违约金：以205,112.93元为基数，按照日千分之五计算，计自2018年11月1日至实际清偿之日止。2020年1月7日，原告变更诉讼请求为：1.被告给付原告涉案商铺销售代理佣金计110,075.45元(外场佣金，计算方式：2,201,509元×5%)。2.被告按如下方式偿付逾期付款违约金：以110,075.45元为基数：(1)按照中国人民银行同期贷款基准利率，计自2018年11月1日(此时间节点是原告自行预估的客户付清全款之日，具体日期需被告提供)至2019年8月19日。(2)按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，计自2019年8月20日至实际支付日止。原告围绕其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《新华·红星国际广场项目分销协议》(合同期限：2017年10月1日至2017年12月31日)，旨在证明原、被告存在委托代理关系及代理佣金的计算依据。被告对上述证据材料的真实性、合法性及关联性均无异议。2.《告知函》，旨在证明佣金计算的依据。被告对上述证据材料的真实性予以认可。3.《客户确认单》，旨在证明被告分别于2017年9月19日、2018年5月20日确认涉案商铺由该司居间介绍。被告对上述证据材料的真实性予以认可。提请法庭注意：《客户确认单》上确有该司员工时一的签名，时一系根据原告要求在该份材料的复印件上对梁航梅认购第一套房屋进行了确认，与涉案商铺无涉。4.《新华·红星国际广场认购协议》。5.《上海市商品房出售合同》。上述证据材料4-5，旨在证明涉案商铺经原告居间成功。被告对上述证据材料的真实性均认可。6.微信聊天记录。7.电话通讯记录。上述证据材料6-7，旨在证明涉案商铺的居间方为原告。被告对上述证据材料的真实性不予认可，且无法达到原告的证明目的。被告上海新华成城资产管理有限公司辩称，关于第1项诉讼请求，被告认为，原、被告在履行《分销协议》过程中从未产生误解，即同一客户增购房屋需结佣的，双方需另行签订《客户确认单》。本案中，涉案商铺的购房者曾因原告的居间介绍向被告购买了一套房屋。此后，购房者自愿向被告再购买一套房屋，这是购房者自己的选择，与原告无涉。原告仅提供了内场服务，且双方就内场服务的费用已结清，故原告主张涉案商铺的外场佣金并无依据。关于第2项诉讼请求，被告不予同意，理由如下：(1)原、被告在涉案商铺所涉的《分销协议》中对逾期付款违约金未作约定。原、被告间签订的每一份合同都具备独立性，在涉案商铺所涉《分销协议》中对逾期付款的违约责任未作约定的情况下，原告不应当套用双方间签订的其他合同的约定以计算违约金。(2)若要计算违约金，原告的起算点不符合合同约定。(3)原、被告对涉案商铺的佣金存在争议，若法院认为确需计算违约金，应当以判决生效之日起计算。另需向法院说明的是，涉案商铺购房款付清时间为2018年6月16日。被告上海新华成城资产管理有限公司未就本案提供证据材料。本院在听取了原告的举证、被告的质证意见后，发表如下认证意见：原告提供的证据材料1-5，具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。原告提供的证据材料6、7，因被告对上述证据材料的真实性不予认可，原告未对上述证据材料的真实性、合法性及与本案的关联性进行进一步补强，故本院对上述证据材料对本案的证明力不予确认。本院经审理查明如下事实：2017年9月19日，被告的工作人员时一在载明客户姓名为梁航梅的《客户确认单》上签名。2017年9月19日，被告(签约甲方)与梁航梅(签约乙方)签订《新华·红星国际广场商品房认购协议》一份，协议约定乙方向甲方认购“新华红星国际广场”项目1幢4层446室房屋。2017年10月，原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《新华·红星国际广场分销协议》，协议中与本案有关的条款内容如下：一、合作项目：上海市闵行区虹井路120弄。二、合作期限：2017年10月1日起至2017年12月31日止。三、客户认定：1.乙方须提前30分钟在甲方指定的[金管家]系统内报备客户信息，例：客户姓名、电话号码，客户来访查证以[金管家]系统报备时间为准，若客户报备至到访时间未满30分钟，则视为无效来访。2.客户到访营销中心前，须填写《客户确认单》。该《客户确认单》为一式四联(第一联甲方留存、第二联分销机构留存、第三联甲方销管留存、第四联乙方带看业务员留存)，该《客户确认单》与本协议具有同样法律效力，且为乙方佣金结算的重要材料之一，填写过程中不可有任何涂、抹修改部分，并且四联单的四联内容要求一致。3.客户到访时乙方须陪同前来，待确认为有效客户后，甲方渠道部人员在《客户确认单》上签字确认，签署后该客户视为乙方的有效客户。乙方有效客户的直系亲属或关联企业成交的，也应视为乙方成交，甲方应按本合同约定向乙方支付佣金，客户到访有效期限为60天。4.经甲方确认的有效客户及其直系亲属或关联企业在委托期限内或期限终止后90天内购买该项目的，视为乙方销售成功，甲方按照本合同约定的佣金比例向乙方支付佣金。四、佣金金额。1.佣金金额：乙方客户与甲方签订的《商品房买卖合同》购房款金额的3%计算支付乙方的佣金。2.结算材料：佣金结算时乙方须提供有甲方渠道人员签字版《客户确认单》的第二联、第四联原件，若乙方不能提供该材料，则甲方有权拒绝支付该笔佣金。3.结算方式：乙方客户成功认购，并与甲方签订《商品房买卖合同》后，甲方将向乙方结算该成交房屋佣金的50%，乙方须在甲方出款前向甲方提供该房屋佣金等额的有效票据。五、乙方权责。乙方须在每月5日前将上个月的《成交明细》电子版以邮件形式发送至甲方指定对接人处进行核对，逾期提交则视为乙方放弃该月佣金。乙方须在每月8日前将甲、乙双方已确认的《成交明细》纸质版盖章后提交至甲方制定对接人处，逾期提交则视为乙方主动放弃该佣金。2017年11月23日，被告(签约甲方)与梁航梅(签约乙方)签订《新华·红星国际广场商品房认购协议》一份，协议约定乙方向甲方认购涉案商铺。2017年11月10日，被告向原告发出《告知函》，上载：该司决定于2017年11月16日至2017年12月31日期间就双方签订的《分销协议》《代理合同》做出如下调整：一、佣金点数。分销协议约定的佣金为原告方客户总购房款金额的3%，《代理合同》约定的佣金为原告方客户总购房款金额的0.5%，为了支持原告的工作，被告决定：凡在该期间新增认购的，《分销协议》约定的佣金标准调整为总购房款金额的5%，《代理合同》约定的佣金标准调整为总购房款金额的1%。佣金标准调整后，《分销协议》和《代理合同》约定的佣金将合并发放。佣金发放节点及分批发放比例如下：客户签署认购协议，并累计支付达总购房款金额的20%以上的，发放比例为佣金的25%(即：总购房款金额1.5%)。客户签署房屋买卖合同，并累计支付达总购房款金额的50%以上的，发放比例为佣金的50%(即：总购房款金额3%)。客户支付了全部购房款的，发放比例为佣金的25%(即：总购房款金额的1.5%)。注：1.每月5日前的对账时间不变。2.客户在该期间认购的房屋，若在2018年3月31日前退房，则原告已收到的佣金须退还被告，且无后续佣金。3.客户在该期间认购的房屋，若在2018年4月1日后退房，则原告收取的认购佣金无须退还被告，但无后续佣金。4.特殊情形佣金发放形式：如客户签署认购协议时，并已累计支付达总购房款金额50%以上的，按照总购房款金额的2.5%结算佣金。该客户签订房屋买卖合同时，再按照总购房款金额的2%结算佣金。该客户支付了全部购房款的，最后再按总购房款金额的1.5%结算佣金。2018年5月20日，被告的工作人员时一在署期为2017年9月19日的《客户确认单》签名。2018年6月16日，被告与梁航梅就涉案商铺签订了《上海市商品房出售合同》一份。2019年12月10日，原告向本院递交《申请证人出庭作证申请书》，申请涉案商铺的购买人梁航梅到庭作证。2019年12月18日，本院经审核后，向梁航梅发出《出庭通知书》。2019年12月24日，本院收到签名为梁航梅的《情况说明》一份，上载：由于本人梁航梅需要出差，无法于2020年1月7日下午到法院出庭作证，敬请谅解。本人由上海中原物业顾问有限公司业务员带到闵行区购买爱琴海商铺一套。之后，由于感觉此商铺有升值潜力，所以本人又买了一套爱琴海商铺。第二套购买的爱琴海商铺与上海中原物业顾问有限公司无涉。2020年1月7日，本案公开开庭进行审理。庭审中，证人梁航梅未到庭。本院遂将《情况说明》上载的内容向双方当事人进行了宣读。原告认为，证人梁航梅在《情况说明》中所作陈述不实。被告认为，证人梁航梅在《情况说明》中所作陈述真实。本院认为，原、被告签订的《新华·红星国际广场商品房认购协议》、被告向原告发出的《告知函》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点：被告是否应给付原告涉案商铺的佣金?本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。就本案而言，本院认为，原告要求被告给付涉案商铺的佣金，缺乏事实与法律依据，理由如下：一、《新华·红星国际广场商品房认购协议》约定，原告结佣的依据为由被告渠道经理签字确认的《客户确认单》。现原告凭借梁航梅购买1幢4层446室房屋(时间：2017年9月19日)的《客户确认单》，要求被告与其结算涉案商铺的佣金，显然与约定不符。二、梁航梅致函本院表示其系基于自己的选择而购买涉案商铺，其购买涉案商铺的行为与原告无涉。综上，原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十七条之规定，本院据此判决如下：驳回原告上海中原物业顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币2,501.51元，减半收取计人民币1,250.75元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 林霞二〇二〇年四月八日法官助理 朱琳书 记 员 朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。