福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1597号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市吉庇路61号。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：谢永健，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴光佺，男，1972年6月2日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）：江珍瑜，女，1983年10月8日出生，汉族，住福建省闽清县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张钰娴，北京地平线（福州）律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：阮政杰，北京地平线（福州）律师事务所实习律师。 上诉人福州市国有房产中心因与被上诉人吴光佺、江珍瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判吴光佺、江珍瑜立即无条件腾退福州市仓山区**单元，并将该房屋返还福州市国有房产中心，并向福州市国有房产中心支付自2019年4月起计至吴光佺、江珍瑜实际返还房屋之日止每月按2821.64元标准计算的房屋占用费，并向福州市国有房产中心支付2018年11月1日起计至吴光佺、江珍瑜实际返还房屋之日止按每日3元标准计算的违约金；2.本案一、二审诉讼费由吴光佺、江珍瑜承担。事实和理由：一、吴光佺、江珍瑜被取消公共租赁住房保障资格事实清楚，福州市国有房产中心有权要求解除租赁合同并返还案涉房屋。二、本案租赁合同关系是完整的、连续的，也正基于此，福州市国有房产中心不仅诉请要求解除租赁合同关系，而且要求腾退返还房屋，一审判决割裂完整的租赁合同关系，在认定租赁合同关系解除的情况下，又认定未解除不定期租赁关系，没有事实和法律依据。1.相关行政部门核准取消吴光佺、江珍瑜公共租赁住房保障资格后，福州市国有房产中心已多次通知吴光佺、江珍瑜腾退返还房屋，无果后又委托福州市国有房产经营有限公司采用登门张贴、邮寄等方式通知吴光佺、江珍瑜腾退返还房屋，并未与吴光佺、江珍瑜再建立任何形式的租赁关系的意思表示，双方不存在不定期租赁关系的基础，无论是吴光佺、江珍瑜继续侵占案涉房屋，还是福州市国有房产中心收取房屋占用费的事实，均不能作为推定不定期租赁关系的依据。2.福州市国有房产中心主张按照市场租金标准支付房屋占用费及逾期交房违约金有明确的合同约定，依法应当予以支持。三、福州市国有房产中心为收回案涉公共租赁住房，已付出巨大的社会成本，其系在穷尽办法还无法收回房屋的情况下，才诉至法院，一审判决结果可能引发社会管理秩序的混乱，导致公共租赁住房被恶意侵占，不利于公共租赁住房制度发挥其应有的作用，且一审判决结果与福州区域内已生效的同类型案件的判决结果不一致，影响司法公信力。综上，一审判决认定事实和适用法律严重错误，应当予以纠正。 吴光佺、江珍瑜辩称，一、一审判决认定双方于2018年10月16日解除《福州市公共租赁住房租赁合同》，符合客观事实和法律规定。福州市国有房产中心诉求解除《福州市公共租赁住房租赁合同》没有依据。二、双方于2018年10月16日解除《福州市公共租赁住房租赁合同》后，吴光佺、江珍瑜仍在案涉公共租赁房屋居住，且每月均按时缴交租金，福州市国有房产中心亦收取租金且至今未提出异议，说明福州市国有房产中心认可吴光佺、江珍瑜承租资格。一审判决认定双方形成不定期租赁关系，符合客观事实和法律规定，故福州市国有房产中心主张按照市场租金标准支付房屋占用费及逾期交房违约金没有依据。三、福州市国有房产中心提交的评估报告系其单方委托作出，不应予以采信，即便按照评估结果，案涉房屋的租金也仅为一千多元（61.34×23=1410.82元）。而根据案涉房屋所在地段，即便是商品房租金也顶多大几百元，故福州市国有房产中心要求吴光佺、江珍瑜从2019年4月起按每月2821.64元的标准支付租金的诉请应予驳回。四、吴光佺、江珍瑜符合承租公共租赁住房的条件至今未发生变化，行政部门未给予其申辩的机会，即否定其承租资格，过于草率且不公平。吴光佺、江珍瑜的家庭情况也亟需继续承租公共租赁住房。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产管理中心和吴光佺、江珍瑜签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.判令吴光佺、江珍瑜立即无条件腾退福州市仓山区**单元，并将该房屋返还福州市国有房产管理中心；3.判令吴光佺、江珍瑜向福州市国有房产管理中心支付租金（租金按每月2821.64元，计算方法为使用面积61.34㎡×市场平均租金标准23元/㎡×2=2821.64元，自2019年4月起计至吴光佺、江珍瑜实际返还房屋之日止）；4.判令吴光佺、江珍瑜向福州市国有房产管理中心支付违约金（违约金计算标准为每逾期一日支付3元，自2018年11月1日起计至吴光佺、江珍瑜实际返还房屋之日止），暂计至2019年4月15日为495元；5.本案的诉讼费用全部由吴光佺、江珍瑜负担。 一审法院认定事实：2016年12月14日，甲方福州市国有房产管理中心、受委托管理单位福州市国有房产经营有限公司与乙方吴光佺签订《福州市公共租赁住房租赁合同》约定，甲方将坐落于福州市仓山区**单元出租给乙方使用，建筑面积61.34㎡；房屋月租金为262.1元；租赁期限自2016年12月16日起至2019年12月15日止；乙方逾期支付的，每月按应收租金的5%支付甲方违约金，逾期不足一个月的按一个月计算；不符合公共租赁住房保障条件情形的，甲方有权解除租赁合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还，并追究其违约责任。合同签订后，福州市国有房产管理中心依约向吴光佺交付了房屋，吴光佺按262.1元/月的标准支付租金至2019年10月15日。2018年10月16日，吴光佺收到福州市国有房产经营有限公司向其送达的《关于清退公共租赁住房的通知》。2017年2月3日，仓山区民政局和仓山区住房保障和房产管理局作出仓民[2017]15号《关于取消吴华兰等公共租赁住房保障资格的报告》，其中包括取消吴光佺的保障资格。 一审法院认为，福州市国有房产管理中心与吴光佺签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同双方均应按合同约定的履行义务。现吴光佺被相关行政部门取消保障资格，已符合合同约定的解除条件，福州市国有房产管理中心有权解除合同。吴光佺于2018年10月16日收到受托管理单位福州市国有房产经营有限公司向其送达的《关于清退公共租赁住房的通知》，故福州市国有房产管理中心解除其与吴光佺签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》的意思表示已于2018年10月16日送达至吴光佺，双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》已于2018年10月16日解除。福州市国有房产管理中心诉请判令解除《福州市公共租赁住房租赁合同》，但判令解除该合同的基础系《福州市公共租赁住房租赁合同》尚未解除，现上述合同已于2018年10月16日解除，其该项诉请的基础已不存在，故对其该项诉请，不予支持。《福州市公共租赁住房租赁合同》虽于2018年10月16日解除，但吴光佺仍继续使用该租赁房屋，福州市国有房产管理中心仍继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。福州市国有房产管理中心要求吴光佺支付租金及违约金，直至本案审理，吴光佺尚未发生拖欠租金的行为，福州市国有房产管理中心应在吴光佺欠交租金后再行主张权利，故对福州市国有房产管理中心要求支付租金及违约金的诉请，不予支持。福州市国有房产管理中心要求吴光佺腾退讼争房屋，但该诉请系基于吴光佺与福州市国有房产管理中心租赁关系已解除的基础上，吴光佺与福州市国有房产管理中心的不定期租赁关系现并未解除，故对福州市国有房产管理中心的上述诉请，不予支持。江珍瑜作为共同申请人，仅系福州市国有房产管理中心审查吴光佺是否具备保障资格的行政管理要求，并非系讼争房屋的承租人，江珍瑜与福州市国有房产管理中心并不存在租赁关系，故福州市国有房产管理中心对江珍瑜的诉请没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，判决：驳回福州市国有房产管理中心的诉讼请求。案件受理费50元，由福州市国有房产管理中心负担。 本院二审期间，吴光佺、江珍瑜向本院提交福建省政府非税收入票据及海峡银行福州台江支行对账单明细，证明其从一审诉讼至今均及时缴纳每月租金，从未拖欠租金。福州市国有房产中心质证认为，证据的真实性由法院确认，对证明对象不予认可，认为吴光佺、江珍瑜缴纳的上述费用不是租金，是房屋占用费。本院认为，上述证据均有原件核对，本院予以采信。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，福州市国有房产管理中心已更名为“福州市国有房产中心”。江珍瑜系案涉公共租赁住房的共同申请人。吴光佺已缴纳案涉公共租赁住房截至2020年4月的租金。2018年7月2日，福州市国有房产中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，双湖新城小区的市场租金评估结果为23元/㎡。 本院认为，本案租赁物系公共租赁住房，公共租赁住房是政府向符合城镇居民中低收入住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房，具有社会福利性质。鉴于吴光佺公共租赁住房的保障资格已被行政机关取消，不再具备继续承租公共租赁住房的资格，在其保障资格未得到恢复的前提下，福州市国有房产中心请求解除租赁合同，应予支持。合同解除后，吴光佺、江珍瑜无权继续占有使用租赁物，福州市国有房产中心诉请吴光佺、江珍瑜腾空、返还租赁物，予以支持。合同解除后，吴光佺不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，可参照市场租金标准即23元/㎡计算占有使用费。案涉租赁物的面积为61.34㎡，吴光佺应按每月1410.82元（61.34㎡×23元/㎡／月）的标准支付自合同解除次日起至实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。因吴光佺、江珍瑜腾退房屋的日期尚未来临，对福州市国有房产中心主张的逾期腾房违约金不予支持。 综上所述，福州市国有房产中心的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4745号民事判决； 二、解除福州市国有房产中心与吴光佺双方就位于福州市仓山区**单元公共租赁住房的房屋租赁关系； 三、吴光佺、江珍瑜应于本判决生效之日起三十日内将上述公共租赁住房腾空并返还给福州市国有房产中心； 四、吴光佺应于本判决生效之日起三十日内按合同约定的每月262.1元的标准向福州市国有房产中心支付自2020年5月1日起至本判决生效之日止的租金；自本判决生效之日的次日起吴光佺应按每月1410.82元的标准向福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还上述公共租赁住房之日止； 五、驳回福州市国有房产中心一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由吴光佺负担；二审案件受理费50元，由吴光佺负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年四月三十日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴