江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终480号上诉人（原审原告）：况赋珍，女，1967年12月7日出生，汉族，江西省上高县人，住江西省上高县（大风车幼儿园后）。被上诉人（原审被告）：刘小云，男，1966年7月22日出生，汉族，江西省上高县人，住江西省上高县（大风车幼儿园后）。被上诉人（原审第三人）：钟苏员，男，1952年12月18日出生，汉族，江西省上高县人，住江西省上高县。原审被告：况华珍，男，1972年11月16日出生，汉族，江西省上高县人，住江西省上高县（大风车幼儿园后）。原审被告：刘小东，男，1969年8月22日出生，汉族，江西省上高县人，住江西省上高县（大风车幼儿园后）。原审第三人：况海兰，女，1984年12月16日出生，汉族，江西省上高县人，住江西省上高县（大风车幼儿园后）。上诉人况赋珍因与被上诉人刘小云、钟苏员，原审被告况华珍、刘小东，原审第三人况海兰确认合同有效纠纷一案，不服江西省上高县人民法院（2019）赣0923民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。况赋珍上诉请求：要求依法撤销一审判决第二项，并依法确认有关主卧楼下的地下室归况赋珍所有。事实理由:一、一审法院认定事实错误。根据分配方案以及后来的占有使用情况并不能断定这间地下室归刘小云所有，此间地下室是况赋珍装修，后来给刘小云母亲（即况赋珍姑妈）居住使用。刘小云母亲去世后，考虑到亲情关系，确有部分遗物未做处理放在地下室，但况赋珍之后一致实际使用并占有该地下室。且在法院执行过程中，况赋珍多次提出抗辩，反复说明这间地下室归况赋珍所有。钟苏员也曾到实地查看，但由于此间地下室由况赋珍上了锁，为此还与况赋珍发生过争执，故法院认定钟苏员可善意取得位于主卧室下的地下室属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院不应当以善意取得而认定此房归钟苏员所有，而应当根据物权法的相关规定，结合本案多人的意思表示处分的物权归属，确认地下室的归属，所谓争议地下室钟苏员构成善意取得在法律上不成立。之所以没有出示协议书，是因为法院或钟苏员从来就没有问过，加上况赋珍本身文化低，不懂得如何维权，只能用朴素、简单的锁门并且多次说明吵闹而维权，实际上在执行过程中，案外人曾茹扮演了一个从中作梗的角色，从卖房、买房、养房，到中介挂卖，都是其一手操作为之，而钟苏员想占有的私心，使得在存在争议的情况下仍不顾及而购买，主观上是存在恶意的，并不构成善意取得。另外，相关产权登记证书并未明确指向那间地下室归钟苏员，只是确定了一个比例面积而已，但整个地下室部分，除专属面积外，还有中间有近一半的面积属公共使用面积，况赋珍认为，由钟苏员取得位于厨房旁的地下室，对于总价22万的房屋来源，并不是不公平。即便产生了不公平也不应当由况赋珍来承担后果。被上诉人刘小云、钟苏员、原审被告况华珍、刘小东、原审第三人况海兰均未答辩。况赋珍向一审法院起诉请求：要求确认况赋珍与刘小云、况华珍、刘小东签订的有关地下室分配协议合法有效，并明晰各地下室产权归属（由况赋珍分得主卧室下面地下室一间，一楼靠东自砌墙一间，靠阳台下的厨房和卫生间地下室各一间；由刘小云分得靠厨房旁边的地下室一间；由刘小东分得靠楼梯旁的地下室一间；由况华珍分得次卧室地下室一间，目前没有砌墙分割），中间通道和共用面积为四家共有，相关房屋买卖按此协议内容执行。一审法院认定事实:况赋珍、况华珍、刘小云、刘小东四人系表兄妹关系。1999年8月，况赋珍与况华珍、刘小云、刘小东一起在江西省上高县锦江大道合资建有房屋一栋，房屋包括四层及地下室。2000年3月10日，况赋珍、况华珍、刘小云、刘小东签订《协议书》一份，对该幢房屋的所有权进行了约定，其中第一层由况赋珍所有，第二层由刘小云所有，第三层由况华珍所有，第四层由刘小东所有。对于地下室，双方约定如下：靠房屋前位于主卧室下的地下室一间归况赋珍所有，另一楼靠东自砌墙的地下室一间，靠阳台下的地下室一间归况赋珍所有，况赋珍总分配的地下室面积约占总地下室面积的一半；由刘小云分得厨房旁的地下室一间；由况华珍分得卧室地下室一间（因留有通道原因，目前没有砌墙分隔）；由刘小东分得楼梯间旁地下室一间。2000年3月16日，刘小东将其名下的四楼房屋及楼梯间旁地下室卖给案外人晏润妹，后晏润妹将该房屋及楼梯间旁地下室再卖给况海兰，况海兰已对该房屋办理产权证，但地下室未办理产权证。2008年3月26日，况赋珍名下的一楼房屋在上高县房地产管理局办理了产权登记，房产证号为：上房权证敖字第××号，但未对靠房屋前位于主卧室下的地下室、另一楼靠东自砌墙的地下室、靠阳台下的地下室明确产权归属，而仅在产权登记现场查勘表上注明“地下室（面积一半）”。另刘小云及况华珍名下的二楼、三楼房屋也均在上高县房管局办理了产权登记，但未明确厨房旁的地下室及卧室地下室的产权归属。2019年1月份，因案外人曾茹申请强制执行刘小云民间借贷纠纷的执行案中，刘小云自愿将其名下的二楼房屋连同地下室卖给第三人钟苏员，在协商转让事宜中，刘小云多次指认靠房屋前位于主卧室下由其使用，未向法院及第三人提及及出具其与况赋珍、况华珍、刘小东签订的《协议书》。后钟苏员以22万元价款购得二楼房屋及位于主卧室下的地下室，并办理产权证，不动产权证号为2019上高县不动产权第××号，地下室产权总面积15平方米，占地下室总面积的25%。一审法院认为：况赋珍的诉请包括两部分，一是要求确认况赋珍、况华珍、刘小云、刘小东签订《协议书》有效；二是依据协议书中的约定对地下室进行析产，要求确认靠房屋前位于主卧室下的地下室、另一楼靠东自砌墙的地下室、靠阳台下的地下室的产权归况赋珍所有。对于《协议书》的效力问题，协议书系况赋珍、况华珍、刘小云、刘小东真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对其效力予以认定。对于况赋珍要求依据协议书中的约定对地下室进行析产的问题。根据查明的事实，2019年1月，刘小云已将靠房屋前位于主卧室下的地下室连同二楼房产一并转让给钟苏员。本案中，刘小云处分靠房屋前位于主卧室下的地下室的行为虽然属于无权处分，但钟苏员已善意取得该地下室产权。理由如下：1.钟苏员受让该地下室时是善意的，转让房产时，地下室未办理明确的产权登记手续，刘小云多次对外指认其是地下室的实际使用人，也未向钟苏员提供况赋珍、况华珍、刘小云、刘小东所签订的《协议书》，钟苏员无法得知该地下室的实际所有权人为况赋珍；2.房产及地下室是以合理的价格转让，刘小云转让房产时，通过房产中介及法院执行部门多次协商，以总转让价款22万元自愿转让，符合市场行情，是合理的转让价格；3.转让的地下室已经在房管部门进行了产权登记。综上，钟苏员取得了靠房屋前位于主卧室下的地下室的产权，况赋珍无权要求钟苏员返还。况赋珍要求确认靠房屋前位于主卧室下的地下室的产权归其所有，不予支持。对于况赋珍的损失，因刘小云明知对靠房屋前位于主卧室下的地下室不享有处分权，而仍未向受让人及执行人员明确告知，将该标的物转让给钟苏员，构成对况赋珍的所有权的侵害，应当承担侵权责任，因此，况赋珍可另向侵权人刘小云主张侵权损害赔偿。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、确认况赋珍、况华珍、刘小云、刘小东签订《协议书》有效。二、驳回况赋珍其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由况赋珍承担。本院二审期间，况赋珍、刘小云、钟苏员、况华珍、刘小东、况海兰均未提交证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。对一审判决认定的事实，本院均予以确认。本院认为：钟苏员系支付合理的对价，通过房产中介和法院执行部门购得本案房屋和地下室。在协商过程中刘小云多次指认钟苏员购买的地下室系由其使用，刘小云及况赋珍、况华珍、刘小东均未向法院和钟苏员出示其签订的《协议书》，钟苏员无法得知该地下室的所有权已协议分配给况赋珍。钟苏员系善意取得且购得该地下室后已在房屋登记部门进行了产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，钟苏员应为该地下室的合法所有权人，况赋珍无权要求钟苏员返还。况赋珍上诉称其在法院执行过程中反复说明争议地下室是其所有，但未提供相关证据佐证，不予采信。法院在执行处置刘小云房产时，刘小云未向法院出示《协议书》，也未说明该地下室已协议分配给况赋珍，反而指认该地下室系由其使用，是造成该地下室被钟苏员购得的原因，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款关于“受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定，况赋珍可向刘小云另行主张权利。综上，况赋珍的上诉请求不能成立，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人况赋珍负担。本判决为终审判决。审判长  袁飞云审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇二〇年四月十七日书记员  吴晓琴