吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终179号上诉人（原审被告、反诉原告）：申国庆，男，1969年4月17日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：申国刚，男，汉族，1960年8月28日出生，现住吉林省长春市经济技术开发区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王文斌，男，汉族，1980年12月26日出生，住吉林省长春市绿园区。上诉人申国庆因与被上诉人王文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2019）吉0191民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。申国庆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判王文斌支付租赁合同违约金13200元，返还所交房屋租赁押金2000元；2.诉讼费用由王文斌承担。事实和理由：1.一审判决错把申国庆写成申国刚、错写案涉房屋名称，寄送判决收件人电话错误。2.王文斌欠付4年物业管理费，导致申国庆办理电梯卡、门卡困难，属于违约。一审物业证人赵某做假证，申国庆的母亲一直在家，可与保姆核实。2018年8月22日，王文斌给实际承租人孙淑兰打电话，称家里有急事急需用钱要出售出租房屋，遭到拒绝；2018年9月9日王文斌约申国庆到长春铭家房地产中介公司，说家里有急事要用钱，要出售出租的房屋，申国庆告诉他，你这是违约行为，按合同规定要双倍赔偿我所交纳的房租，王文斌夫妻称这是讹人拒绝赔偿，吵的不欢而散；王文斌随后带着妻子和孩子约请房地产中介工作人员人到出租房处想进出租屋内进行拍照，实际承租人未允许进行拍照，夫妻二人对老人恶语相加并扬言要给门换锁，不反还抵押金之后，扬长而去，气得我母亲当场心脏病发作，保姆给吃了救心丸以后得到了缓解；下午1点30分王文斌给申国庆发短信9月30号要强行收房，10月1号要停电，停水，停煤气，停暖气；一个星期又后给实际承租人打电话，保姆接了电话，转告了我母亲不搬家房东要给停水，停气，停电，停供暖；9月29号申国庆，主动打电话给王文斌，请求把卡号发过来，交纳房租，王文斌称我房子不租你了，要啥房租？同意给付申国庆违约金4000元；10月6号王文斌给申国庆代理人打电话，商讨出租房一事，按现在的租房价和投入出租房的设施，赔付4000元差距太大，实际承租人不能接受；没有几天王文斌，又分别给申国庆，实际承租人打电话要求租金每年增加12000元，遭到拒绝；10月15号王文斌到福林家园供热站找宋站长要求办理缴费20%停止供热，10月19号供暖缴费最后期限已到，实际承租人孙淑兰，被迫替王文斌，缴纳供热费2944.89元；11月5号王文斌拿着房产证再次找到热力公司宋站长，要求不供热，随即将出租房供热管道掐断五天，将屋内三个老人，冷冻五天；11月9号实际承租人找到热力公司，才知道暖气被掐断，11月10号，我回到父母家中报了警，深圳街派出所派出两位民警，热力站宋站长也到现场，证实了是王文斌所为；11月12号我和我的母亲，姐姐和姐夫共同来到吉林银行红旗支行，向其所在单位的领导反映情况，话没谈完王文斌来到我们二楼谈话房间，我用手指了一下就是他断的暖气，王文斌恼羞成怒二话没说从屋外举起一把椅子向我们砸来，银行的那位女经理奋力地把他推到门外，他不罢休又第二次举起椅子，被赶来的同事拉住，在一片混乱中，母亲心脏病突然发作倒在地下，银行工作人员拨打了120急救电话，并买来救心丸，硝酸甘油为我母亲服下，20分钟后120赶到现场后住院治疗15天。我同时拨打了110报警，建设广场派出所出警到达现场。王文斌为达到出售未到期的出租房的目的，在长达四个多月的时间里，对承租人和亲属，谩骂，威胁，殴打串通物业人员做假证，不按合同约定缴纳物业管理费，不按合同规定缴纳供热费，丧尽天良的在数九寒天将老人居住的房屋供热管道掐断，卑鄙的手段，恶劣的行径，行走在犯罪的边缘，王文斌，违约事实清楚，证据确凿。一审法院，认定错误。3.关于房屋租赁押金，2019年3月31号，申国庆代理人申国刚，给王文斌发微信，通知房屋已搬迁完毕，如需验收请约时间，如不需验收，我将房卡电梯卡，钥匙，水电燃气卡快递给你，王文斌对此邀约未给回复，接到快递后，到开庭前，未对房屋验收未提出异议。2019年9月19日，合同签订后一周申国刚，来到出租屋准备对房屋进行清理时发现，屋内的沙发，已破烂不堪不能使用，热水器两头漏水，洗衣机是个甩干桶也不能使用，随即给王文斌打电话，王文斌接到电话后赶到出租屋内，这是我第一次见到房东本人，我们彼此加了微信，共同查看了房间的设施，当时王文斌说，屋内的物品都是上期租户留下的，我的房子比其他房子少租几千块钱，生活所需的物品都是由自己买，这里一件物品也没有我的，我说那这些不能用的东西怎么办？他说你可以随意处置。之后我们唠了10多分钟，我了解到他在吉林银行卫星广场支行工作。在现场我们都没有带合同，也认为这些东西确实没有使用价值，我记得很清楚沙发，洗衣机是在搬家后请福临家园的保安老刘协助给抬到楼下的。2019年9月9日，申国庆打给王文斌电话中提到热水器，洗衣机没有好使的，都是我自己买新的，王文斌未提出异议。一审法院，未能认真的对此事进到认真核查之职。查清此事的真伪。一审法院，认定的屋内部分物品，与实际入住时不同，难道讲我们会花钱租房，再去替别人保留没有用的物品，此事到哪里也讲不通。返还房屋抵押金2.000元，是申国庆的合理要求。王文斌辩称：承租期间内申国庆经多次催要仍迟延交纳租金，2018年8月王文斌提出解除合同后，多次致电申国庆，但申国庆不接电话，11月初在物业人员陪同下去案涉房屋敲门无人应答，王文斌判定申国庆在拖欠房租的情况下搬离，为了减少损失才要求办理20%供暖费。2019年4月申国庆单方终止合同并搬离，租金押金不应退还。案涉房屋洗衣机、热水器、甩干桶等未经我方同意被承租人拿走，地板破坏严重，墙壁被凿洞、申国庆还拖欠物业水费。王文斌虽说要收回房屋但并未实际收回，申国庆单方违约不应归还押金。王文斌向一审法院起诉请求：1.请求判令申国庆向王文斌支付2018年10月1日至搬出王文斌房屋期间的租赁费用，每月租赁费为1840元；2.申国庆交付的2000元押金不予退还；3.终止原、申国庆间的租赁合同，王文斌收回房屋；4.赔偿违约期间申国庆对王文斌造成的经济损失3000元；5.如果在违约期间产生的水、电、燃气等欠费申国庆应一并补齐；6.诉讼费用由申国庆承担。申国庆向一审法院反诉请求：1.判令王文斌向申国庆支付租赁合同违约金13200元；2.判令王文斌向申国庆返还所交房屋租赁押金2000元；3.返还申国庆垫交的热力费2944.89元；4.诉讼费用由王文斌承担。一审法院认定事实：2016年9月19日，王文斌与申国庆签订《房屋租赁合同》一份，约定王文斌将位于会展大街与威海路交汇福临家园32栋1单元1202室房屋出租给申国庆，房屋面积109平方米，屋内设施包括：床×2、沙发、洗衣机、热水器、简易衣柜及固定设施；租赁期限为2016年10月1日至2019年9月30日；租金为22000元/年，房租从2016年10月1日起计收，交租方式为半年付，承租人应提前一个月交纳下一期的房费，为上打租，如承租方未能提前如期交纳下期租金，则视为不续租此房；承租方另附押金2000元，租房终止，出租方验收无误后，将押金退还；租赁期间，由出租方负担供暖、物业等与该房屋有关的费用，由承租方负担水、电、煤气、宽带、有限费用。合同第七条合同的变更、解除与终止中约定：“1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方（出租方）有以下行为之一的，乙方（承租方）有权解除本合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定调解，严重影响居住。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。…（7）未按时交纳房租。…6、在本合同规定的租赁期内，如果乙方单方面提前终止合同，则押金和租金不予返回，如甲方单方面提前终止合同，则双倍返还乙方所交纳的租金”。上述合同签订后，王文斌按约定将房屋交付给申国庆使用，申国庆交付了半年租金11000元及押金2000元。申国庆将承租的房屋交由其父母居住，并分别2017年4月6日、2017年9月11日、2018年4月14日各交付了半年房屋租金11000元。2018年8月份，王文斌因急需用钱想出售房屋而与申国庆及其母亲协商请求提前终止合同，申国庆及其母亲以租期未到为由拒绝提前交回房屋，2018年9月9日，王文斌因要进入出租房屋遭申国庆母亲拒绝后，向申国庆发送短信告知其9月30日到期就收房子，10月1日开始就停水、停电、停煤气、停供暖等等。2018年9月29日，申国庆给王文斌打电话要求交房租，王文斌以不继续出租房屋为由拒收房租，后经双方协商，王文斌同意考虑提前终止租赁合同给付申国庆人民币4000元，申国庆同意回去做其母亲工作。2018年10月19日，申国庆自行交付了承租房屋2018年至2019年供暖期的采暖费2944.89元；2018年11月初，王文斌请物业工作人员陪同到出租房屋敲门，无人应答；2018年11月9日，王文斌到供暖部门为出租房屋办理停止供暖；2018年11月12日，申国庆母亲、哥哥、姐姐、姐夫到王文斌工作单位请求王文斌领导帮助解决问题，与王文斌再次发生争吵，申国庆母亲因胸闷被送往医院住院治疗；2018年3月30日，申国庆父母搬离承租房屋，2018年3月31日，其通过韵达快递将房屋钥匙、电梯卡、水本和气卡等物品交还给王文斌并告知将房屋内的沙发和布衣柜送给王文斌。庭审过程中，王文斌申请证人赵某出庭作证，赵某系福临家园小区物业工作人员，其证实2018年11月份物业公司人员与王文斌到王文斌的房屋敲门，但屋内无人；自2016年6月15起王文斌开始欠缴物业费，经与物业沟通，物业同意其有空来交，未停止提供服务；物业公司收取二次供水费每立方米0.7元，从2016年12月至2018年10月25日欠水费200多元等内容。申国庆在庭审过程中述称承租房屋内原有的沙发、热水器经王文斌同意扔了，原告就没有简易衣柜。一审法院认为，王文斌与申国庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议在于双方当事人的行为是否构成违约，首先，对于王文斌请求提前终止合同的行为，虽然王文斌提出了此项请求并多次说明要收回房屋，双方也因此多次发生争吵，但是因承租人并未实际将房屋收回，承租人仍继续使用房屋，因此，王文斌的该项行为不构成违约；其次，申国庆迟延支付租金的行为，对于已经支付的部分虽然存在逾期的情形，但是出租方已经实际接受并履行了租赁合同；应视为王文斌对其迟延交付行为已经予以认可，对于2018年9月份以前应交付的租金，因双方已经就提前终止合同发生争议且在协商过程之中，亦不应认定承租方违反合同约定。因此，虽然双方的房屋租赁合同履行过程中多次发生矛盾，王文斌也多次主张要收回房屋，但是并未停止履行合同，王文斌拖欠物业费等问题亦不影响承租人使用房屋，在本院审理过程中，申国庆搬离承租房屋，系自愿行为，其请求对方支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持；关于，故申国庆使用承租房屋，应按约定支付租赁费，至其2019年3月30日搬离，应支付租赁费11000元。关于房屋租赁押金，庭审过程中，申国庆确认已经将房屋内原有的沙发、热水器等扔了，虽然其主张已经王文斌允许，但是未能提供相关证据予以证实，根据双方约定，返还押金的条件为“经验收无误”，现因房屋内部分物品实际与入住时不同，申国庆主张退还押金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于王文斌主张的经济损失，因未能提供相关证据证实具体损失情况，故本院不予支持；关于申国庆主张的热力费，按合同约定，应由王文斌负担，现申国庆予以垫付，王文斌应予返还；关于王文斌主张的补齐水、电、燃气等欠费问题，因该项诉讼请求不明确，本院不予审理。综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告申国庆于本判决生效之日起十日内给付原告王文斌租赁费11000元；二、反诉被告王文斌本判决生效之日起十日内给付反诉原告申国庆垫交的供暖费2944.89元；三、驳回原告王文斌的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告申国庆的其它反诉请求。本诉案件受理费475元，减半收取计237.5元，反诉案件受理费127元，合计364.5元，由原告（反诉被告）王文斌负担161.5元，由被告（反诉原告）申国庆负担203元。本院二审除一审法院查明事实外。另查明：申国庆搬离承租房屋的时间是2019年3月30日。本院认为：申国庆在履行与王文斌签订的《房屋租赁合同》期间，虽多次迟延交纳房屋，但从双方微信往来可见申国庆均是在王文斌向其明确收款账户后随即进行的转款，王文斌亦未在合同约定的“提前一个月”明确收款账户，故申国庆迟延交纳租金并不构成违约。2018年8月王文斌向申国庆表示不再继续出租房屋要求申国庆搬离并将案涉房屋终止供暖的行为与双方约定不符，但案涉房屋终止供暖5日即已恢复，王文斌再无其他阻止申国庆正常使用案涉房屋的行为。且2018年11月双方发生冲突后直至2019年3月30日申国庆搬离案涉房屋，王文斌均无阻止申国庆正常使用案涉房屋的行为，故王文斌虽有违约行为但并不能认定系导致申国庆搬离的原因。故一审认定申国庆搬离承租房屋系自愿行为并无不当，申国庆要求王文斌支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。至于申国庆主张的王文斌欠付物业费一节，因申国庆并无充分证据证实因王文斌欠付物业费影响其正常使用房屋，故申国庆以此为由主张王文斌违约，不能成立，本院不予支持。关于申国庆要求王文斌归还房屋押金的主张，申国庆擅自处置了案涉房屋原有的沙发、热水器、洗衣机等设施，且无证据证实经过王文斌许可，一审判决王文斌不退还押金，符合双方约定，应予维持。至于申国庆提出的一审判决将申国庆与申国刚混淆一事，本院予以纠正，但申国庆提出的一审送达错误一节，因一审系按照申国庆提交的地址确认书进行邮寄送达，并无不当，申国庆该主张不能成立。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费455元，由上诉人申国庆负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年四月二十五日书记员 张佳楠