江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初6134号 原告：南通商和商业股份有限公司，统一社会信用代码91320600323854203L，住所地江苏省海门市海门街道南海路1399号。 法定代表人：蒋文英，董事长。 委托诉讼代理人：尹秀刚，江苏诚谨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金纬，男，1988年7月26日生，汉族，住浙江省永嘉县。该公司员工。 被告：徐龙，男，1988年7月17日生，汉族，住海门市。 委托诉讼代理人：姚健，江苏清竹律师事务所律师。 原告南通商和商业股份有限公司（以下简称商和公司）与被告徐龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告商和公司的委托诉讼代理人尹秀刚、金纬、被告徐龙及其委托诉讼代理人姚健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告商和公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付自2016年12月20日至2019年7月2日的房屋租金353000元，并支付按日万分之五计算的逾期付款违约金114163元，合计467163元。事实和理由：2015年5月18日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定被告向原告租赁海门市商和广场2号楼3层24302室房屋。被告于2015年5月20日支付履约保证金35000元，并按约支付了第一期租金。2018年6月24日，双方协议解除租赁关系，协议约定，被告需限期交还承租房屋，否则需按原合同履行，向原告支付房屋租金。交房期限届满后，被告未能如期交房，亦未支付房屋租金，原告故诉至法院，提出上述诉请。 被告徐龙辩称，双方签订房屋租赁合同、交纳租金、保证金、签订解除房屋租赁合同情况属实，被告根据解除《房屋租赁合同》协议书中约定，于2018年底前基本搬离，并于2019年7月2日将房屋返还原告。延误交房系取得原告负责人同意后将少量物品安放店内，同时承诺“公司要求何时搬，被告就何时搬离”，以期能将房屋转租，降低损失。故被告并非违约，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，认定如下事实： 原、被告双方于2015年5月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定商和公司（甲方）将位于海门市海门街道南海路1399号的“商和休闲文化商业广场”2号楼3层24302室，总计建筑面积442.9平方米出租给被告徐龙（乙方）；租赁期限为5年，租赁期内租金总额为824459元，分四期支付；履约保证金为35000元，租赁关系终止或解除后，扣除应承担的费用及违约金后予以返还，于办理房屋验收交还手续后45日内办理退费手续。合同订立后，原告按约交付了房屋由被告经营，被告按约向原告交纳履约保证金35000元，并支付了第一期租金206115元。后因被告经营不佳，及双方为租赁合同的履行、“商和休闲文化商业广场”招商事宜等引发纠纷，原、被告于2018年6月24日签订《解除协议书》，约定：自解除协议书签订之日起至2018年12月31日为被告停业状态下后续处理期；处理期间原告同意被告予以转租，原告与第三人签订并履行新的租赁合同后，原告退还原合同的履约保证金（同意扣除诉讼费500元），双方合同终止，并同意不再收取之前的租金，并愿意按与第三人签订第一年的租金20%补贴被告；如被告未能在2018年12月31日前转租第三人，双方同意该期届满日即合同终止，其中被告未按原合同约定标准办理房屋交还手续，原合同继续履行，且应当支付原合同约定租金，如原告在此之前将房屋重新租赁给第三人，被告配合及时办理交还手续，原告承诺给予新合同第一年租金的10%补贴被告；签署本协议表明双方就相关事宜达成一致意见，签订协议后，被告有拉横幅、静坐、上访等行为的，不享有租金免除权；被告在原租赁房屋内实际经营的，不享有本协议约定的免租金权。协议签订后，在后续处理期间，原、被告均未能将房屋转租，被告也未在房屋内实际经营，也未实施前述干扰拉横幅、静坐、上访等行为，但被告未能按时将房屋腾空并与原告办理交还手续，至2019年7月2日双方办理了房屋交还手续。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告提供与张布克电话录音、商和公司会议纪要、短信记录等证据，证明被告与叶玉良（已另案判决）一起找原告负责人，经原告同意并按要求写了承诺书后延期交房。 原告质证意见：没有收到被告的承诺书，张布克非原告的工作人员，也不是负责人或股东，即使双方通话属实，也不能证明原告同意被告延期交房。 根据双方对真实性无异议的会议纪要并结合录音、短信、承诺书内容，本院认定张布克具有原告处理合同事宜的代理人身份，对出具承诺书的事实予以认定，但该承诺的内容系单方意思表示，双方就延期交房协商的过程，仅能证明双方的合同已经解除，并不能证明原、被告就延期交房、无偿使用房屋达成一致意见。 本院认为，原、被告之间订立的《房屋租赁合同》以及《解除协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方应全面履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。双方签订的《解除协议书》是在双方引发纠纷的情况下，综合权衡利益后达成，并为妥善解决纠纷、减少各自损失，确定了处理期，该处理期系双方解决合同解除后的善后事宜的期间，并不属于原租赁合同的履行期间，因此，本院认定双方的租赁合同至期限届满已经解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。协议约定“被告未按原合同约定标准办理房屋交还手续，原合同继续履行，且应当支付原合同约定租金”，该约定有悖解除合同的本义，原告以此要求被告继续履行合同，本院不予采信。该条款应视为未按约办理房屋交还手续应承担的违约金条款。根据《解除协议书》，双方合同解除后，之前的租金予以免除，并列举了不予免除的相关情形，被告未违反协议约定实际经营或实施干扰原告正常工作秩序的行为，故合同终止之前的租金应予免除。被告未按解除协议约定及时交还房屋，已构成违约，应承担违约责任。被告抗辩称延期交房得到原告同意以及由于原告拖延办理而造成交房延误，因与查明事实不符及无证据证明，本院不予采信。因此，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。但协议约定以合同正常履行的租金及物业管理费计算违约金，明显过高，且原告接受被告承诺没有通知被告立即搬离及提供重新招租造成租金损失的相关证据，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情予以调整为原合同租金的50%计元41680（取整数）。被告在原告处有履约保证金(35000元-500元)，合同解除后，应予退还。被告在审理中曾提起反诉要求退还，后为有利协商解决申请撤回了反诉，现为减少当事人讼累，本案一并予以解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下： 一、被告徐龙于本判决生效之日起十日内支付原告南通商和商业股份有限公司逾期交还房屋违约金人民币41680元，扣除被告徐龙在被告处的履约保证金34500元，被告徐龙尚需支付7180元； 二、驳回原告南通商和商业股份有限公司其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币8308元,由被告徐龙负担842元，并于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳；其余由原告商和公司负担（原告预交且应退还的842元，原告于本判决发生法律效力后向本院申请退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8308元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  徐卫宁 人民陪审员  仇汉江 人民陪审员  张新波 二〇二〇年四月二十九日 法官 助理  周虹雨 书 记 员  唐 铭