四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终272号 上诉人（原审被告）：广汉市高坪铺商业管理有限公司，住所地四川省德阳市广汉市高坪镇东升街东段190号。 法定代表人：谢序福，执行董事。 委托诉讼代理人：谢弢，男，系该公司员工。(特别授权) 被上诉人（原审原告）：麦兴富，男，汉族，1967年11月24日生，住云南省昆明市东川区。 被上诉人（原审原告）：张厚英，女，汉族，1967年8月14日生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：麦兴富（系张厚英之夫），住云南省昆明市东川区。 上诉人广汉市高坪铺商业管理有限公司（以下简称“高坪铺公司”）与被上诉人麦兴富、张厚英租赁合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2019）川0681民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高坪铺公司上诉请求：撤销原判，改判高坪铺公司支付被上诉人2016年3月15日至2016年7月18日的经营收益即租金。事实和理由：一、麦兴富、张厚英于2016年3月14日办理案涉房屋产权证，故其主张的2016年3月前的租金不应支持；二、2015年2月1日至2016年1月31日期间租金请求权已超过法律规定的诉讼时效；三、高坪铺公司与四川育松房地产开发有限责任公司（以下简称“育松公司”）系不同的法律主体，育松公司的法定代表人对麦兴富、张厚英的任何承诺均不能代表高坪铺公司，对高坪铺公司不具有约束力。庭审中，高坪铺公司认可一审查明的欠款金额。 麦兴富、张厚英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。主要理由为：（一）双方签订委托经营协议，产权证未及时取得并不影响委托经营协议的实际履行，上诉人应按合同约定向被上诉人支付租金。（二）本案应适用民法总则关于诉讼时效的规定，双方解除合同后诉讼时效从此计算，诉讼时效未经过。（三）一审期间确认2015年上诉人的股东及所有工作人员全部更换这一事实，对前面的合同履行情况不知情，对被上诉人计算的金额无异议。 麦兴富、张厚英向一审法院起诉请求：判令被告高坪铺公司将租用原告商铺尚欠的委托经营收益43304.8元。 一审法院认定事实：被告高坪铺公司于2013年10月与原告麦兴富、张厚英签订《高坪古镇委托经营协议》，原告委托被告经营其位于高××古镇××街××号育松高坪营业房4-1-12＃铺位，约定甲方（麦兴富、张厚英）向开发商购买广汉市高坪镇古镇的物业：4幢1-12＃铺位，建筑面积48.57平方米，甲方委托乙方（高坪铺公司）为项目经营管理方。委托经营管理期从甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交付之日起第90天起算10年，即2014年1月31日至2024年1月31日止。甲方可委托和配合乙方与开发商办理房屋交接手续。在该房屋的委托经营管理期限内，该房屋的目标租金为：1、第一年至第三年，乙方每年支付该房屋购房总价的8%给甲方。……，目标租金支付时间为每一个返租年的最有一月的第三十日前支付该年目标租金。2、从第四年至第十五年，乙方按如下标准支付保底租金与甲方：一楼铺面30元／平方米／月，……实际租金高于保底租金部分甲乙双方六四分成，甲方六成，乙方四成。2014年1月-2015年1月的目标租金已经付清。2015年2月1日-2016年7月18日的目标租金43304.8元未付。2016年7月18日，原、被告签订《解除租赁合同协议书》。 一审法院认为，被告高坪铺公司承认原告麦兴富、张厚英在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。本案中，双方为委托经营关系，根据《中华人民共和国民法通则》的规定应适用两年的诉讼时效，双方于2016年7月18日合意解除《高坪铺古镇委托经营协议》，该行为引起原告要求被告支付委托经营收益的诉讼时效中断，本案诉讼时效从2016年7月18日重新开始计算。至2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》开始实施，诉讼时效变更为三年，即2019年7月18日届满，原告在诉讼时效届满前向本院提起诉讼，故对于被告提出关于诉讼时效的抗辩主张不予采纳。被告认为案涉房屋办理产权证之前的期间不应支付租金。在实际生活中，房产证的办理时间普遍迟于房屋的交付时间，该情况并不影响业主对所购房屋行使占有、使用、收益的权利。本案中，原告与四川育松房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同后，原告按合同约定于2013年11月13日交足了购房款，合同主要义务已履行完毕。四川育松房地产开发有限责任公司根据原告与被告签订的委托经营协议，将商铺交由被告经营管理，被告代原告占有、使用了涉案商铺，本案涉案房产并无产权争议，产权证未在约定的委托经营期前办理完毕并不影响委托经营协议的实际履行，被告应按合同约定向原告支付租金，故对原告的诉讼请求应当支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决被告广汉市高坪铺商业管理有限公司于本判决生效后十日内，向原告麦兴富支付委托经营收益43304.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费444元，由被告广汉市高坪铺商业管理有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，二审的主要争议焦点为：一、涉案房产在未取得产权证前，高坪铺公司是否有权收取租金收益；二、2015年2月1日至2016年1月31日期间租金收益请求权是否超过法律规定的诉讼时效。 关于争议焦点一，本院认为，委托合同是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，而委托人向受托人支付报酬的合同。本案中，麦兴富、张厚英与育松公司签订商品房买卖合同后，麦兴富、张厚英委托高坪铺公司经营涉案商铺,并签订委托经营协议，委托经营协议系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，应为有效，双方建立了委托经营合同关系。麦兴富、张厚英签订合同时未取得房屋所有权证的事实，高坪铺公司作为育松公司的子公司对上述事实应当清楚，且未取得房屋所有权证并非麦兴富、张厚英的过错造成,实质上也未因此而影响高坪铺公司的正常经营，高坪铺公司应当按约支付相应期间的租金收益。 关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，双方当事人系委托经营合同关系，《中华人民共和国民法通则》规定应适用两年的诉讼时效，高坪铺公司主张依据合同约定2015年2月1日至2016年1月31日期间款项应于2016年1月31日前支付。2016年7月18日双方合意解除委托经营协议，该协议第三条虽未载明具体金额，但载明有关租金收益给付的内容，表明此时被上诉人向上诉人催收过租金收益，发生诉讼时效中断的效力，本案的诉讼时效应于2019年7月18日届满，麦兴富、张厚英于2019年7月12日向法院提起诉讼，其主张并未超过诉讼时效。 综上，高坪铺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案案件受理费888元，由广汉市高坪铺商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 邵 敏 审判员 张时春 审判员 毛文婷 二〇二〇年四月三日 书记员 邱 婷