贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初515号原告王瑞志，男，1976年9月6日出生，侗族，住址贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。原告吴正霞，女，1981年4月14日出生，侗族，住址贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。委托代理人王瑞志，男，1976年9月6日出生，侗族，住址贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。系原告吴正霞爱人。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人黄玮镜，男，1988年12月27日出生，汉族，住址福建省南靖县。该公司职工。原告王瑞志、吴正霞诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年4月3日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告王瑞志、原告吴正霞委托代理人王瑞志，被告委托代理人黄玮镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；2、判决被告立即退还原告所交的维修基金7601元；3、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金101301.17元（暂从2015年12月30日起计算到2020年4月1日，共计1551天，房屋总价款385751元×6.18%÷365天×1551天＝101301.17元）（目前商业银行同期贷款年利率为6.18%）；4、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2020年4月1日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第3条；5、判决被告立即退还原告多支付的购房款5716.04元，[总价385751元÷118.10×(118.10－116.35)＝5716.04元，实际测绘建筑面积为116.35元（含公摊）]；6、判决被告退还原告装修保证金1000元；7、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计115618.17元。事实与理由：原告于2012年11月2日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房面积为118平方米，房屋总价385751元，合同约定被告应当于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的维修基金上交住建部门。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移登记的相关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告和合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告请求的逾期办证违约金过高，请求法院予以调整；2、办证是由于多方面原因造成的，不能由被告单方全部来承担责任；3、被告作为房地产开发公司，预售的商品房数量较多，现在起诉要求被告支付违约金的购房业主较多，被告所要承担的违约金明显过高，被告现在已经没有实际履行的能力，违约金过高不利于纠纷的解决，也无法达到预期的效果，请求法院考虑上述情况，酌情调整违约金；4、被告已将房屋交付给原告使用，原告没有实际由于购房带来的过多的利益损失；5、对于房屋面积差价款的问题，到时候我公司会以不动产权证上的面积据实结算；6、关于维修基金的问题，按照合同约定及有关法律法规执行。原告在举证期限内向本院提交以下13份证据：1、身份证复印件，证明原告身份。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告存在合同关系。3、个人住房公积金委托贷款合同复印件，证明部分房款由银行贷款支付。4、农行借款抵押品清单复印件，证明该商品房预告登记证明已抵押。5、收款收据复印件，证明该房屋首付款115751元。6、收款收据复印件，证明该房屋尾款270000元。7、进账单复印件，证明从银行贷款转账给利南房开。8、利南房开收据复印件，证明利南房开已收取维修基金7601元。9、利南房开收据复印件，证明被告已收取该房装修保证金。10、收取物业公示复印件，证明该房屋测绘后面积。11、备案表复印件，证明相关机关已备案。12、地税发票复印件，证明实际购房款与收款差额。13、缴纳契税清单复印件，证明实际房屋面积。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2012年11月2日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房面积为118平方米，房屋总价385751元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳的维修基金等费用。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款、维修基金及相关费用，但被告至今未将维修基金交到有关单位，未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同约定房屋价款按照套内面积计算，每平方米3888.62元，套内面积为99.20平方米。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于本案诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年4月3日向法院起诉，诉讼时效为倒推三年至2017年4月3日止。2015年12月30日至2017年4月3日期间因已超三年诉讼时效不受法律保护。故原告请求违约的时间节点为2017年4月3日至2020年4月1日（原告请求的时间节点），违约天数为1094天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：385751元×6.18%÷365天×1094天=71452元，原告请求超出部分，本院不予支持。关于原告请求被告立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告及后续违约金的诉讼请求，因被告开发的楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，违约金的计算节点亦无法确定，同时不利于执行，故对原告的此项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的楼盘综合验收合格，具备交付、办证条件后，另行起诉主张。关于维修基金的问题，根据合同第十四条约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了维修基金，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求返还收取的维修基金。关于原告请求被告退还原告房屋面积差额款的问题，因现房屋尚未通过综合验收，亦未实际办证，原告也未能提交证据证明房屋套内面积与合同约定面积相差多少，故对原告的此项请求不予支持，原告可在办理产权证时据实结算，亦可另行诉讼。原告所缴纳的房屋装修保证金为黎平利南物业服务有限公司收取，原告请求贵州省黎平利南房地产开发有限公司退还，主体不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告王瑞志、吴正霞逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金71452元。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告王瑞志、吴正霞缴纳的维修基金7601元。三、驳回原告王瑞志、吴正霞的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2612元，减半收取1306元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担810元，原告王瑞志、吴正霞负担496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判员  毛恩跃二〇二〇年四月二十日书记员  石启云