江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0302民初4454号原告：朱双双，女，1987年7月7日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人高蕾，江苏建伟律师事务所律师。被告徐桂英，女，1948年12月4日出生，汉族，住徐州市。被告张中慧，女，1974年6月19日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告朱双双与被告徐桂英、张中慧房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年10月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱双双，被告徐桂英、张中慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱双双向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令二被告返还原告支付的房租23400元、押金10000元；3、依法判令二被告赔偿原告装修、搬家支出、加盟费、物料损失共计50083.4元；4本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年8月1日，原告与被告徐桂英签订了《房屋租赁合同》约定：被告将位于徐州市鼓楼区的房屋出租给原告使用，租赁期限为2019年8月1日至2019年12月31日；房租共计23400元；原告在承租期间应付被告押金1000元。被告在2019年7月18日即将房屋钥匙交给原告先行装修使用，方便原告办理工商注册登记和微型餐饮备案书。合同签订当日，原告向被告支付了房租和押金共计33400元。但因该房屋内已存在微型餐饮备案书，导致原告无法办理该备案，无法正常开展经营活动。原告遂与被告协商解除房屋租赁合同、退还租金，但被告一直以需先和佟明珠解决完房屋租赁纠纷再谈为由推脱。为租赁该房屋进行餐饮经营，原告先后支付30000元加盟费、13133.4元购买餐饮物料，并花费6950元用于房屋装饰装修和搬迁。因被告未及时与案外人解除租赁合同、迁出微型餐饮备案书的违约行为而造成原告无法正常经营使用该房屋，被告应及时与原告解除租赁合同并退还租金押金、赔偿因此给原告造成的损失。为维护原告的合法权益，原告遂诉至贵院，请求判如所请。被告徐桂英、张中慧辩称：原告的诉请没有任何依据，我在履行合同的过程中不存在违约行为，我们作为房屋的出租方，就是转让房屋使用权，作为承租方就是使用房屋，支付租金，出租方和承租方除了支付房租外没有任何关系，原告要求解除合同我们同意。我只能返还解除合同之后的租金和押金，要求赔偿我们不认可，房屋租赁合同上没有约定出租方要承担办理餐饮备案许可证及营业执照的义务。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年8月1日，原告（乙方）与被告徐桂英（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“经甲乙双方协商，甲方将位于徐州市鼓楼区的房屋出租给乙方使用，租赁期限为2019年8月1日至2019年12月31日，房租共计为23400元人民币，乙方付款后使用房屋，甲方收款付据。乙方在承租期间应付甲方押金10000元人民币。由于甲方房屋目前在抵押期间，如因此原因造成乙方不能正常经营，甲方应当返还乙方押金及剩余房租，合同解除。乙方在承租期间内，自行承担各种税费及工商管理费，水电费，治安费，卫生费。乙方试用期间房屋内外及门头一切装修及设备自行承担。”合同签订后，原告入住涉案房屋，缴纳了相关费用，2019年8月1日被告张中慧出具收条一份，收条载明：“今收到2019年8月1日至2019年12月31日房租23400元整（贰万叁仟肆佰元整）押金10000元整。”另查明，2019年6月29日原告朱双双与青岛新创品企业管理有限公司签订创业指导服务协议，协议约定：“原告（甲方）委托青岛新创品企业管理有限公司（乙方）就甲方拟实施的哈喽粉姑娘项目提供创业指导服务，协议有效期自2019年6月29日起至2020年6月28日止，后期的管理费为每年0元。甲方应按照约定向乙方支付创业指导服务费人民币30000元整，支付方式为pos机支付。”2019年6月29日原告向青岛新创品企业管理有限公司支付人民币30000元创业指导服务费。后原告因无法办理相关经营手续，从涉案房屋中迁出，房屋现实际为二被告控制。对于原告实际迁出时间，原告主张自己2019年9月11日迁出，二被告表示记不清，对原告主张的迁出日期不予认可。2019年11月6日庭审中原告主张二被告未及时与案外人佟明珠解除租赁合同、迁出微型餐饮备案书的违约行为而造成原告无法正常经营、使用该房屋，为此要求与上述被告解除租赁合同、退还租金及押金、并要求二被告赔偿原告经济损失，二被告以辩称理由进行答辩，表示同意解除合同，并表示同意退还部分租金及押金，但对原告主张的损失部分不愿赔偿。双方各执己见，经本院调解无效。还查明，2019年8月6日，佟明珠向徐州市鼓楼区人民法院起诉被告徐桂英、张中慧房屋租赁纠纷一案，佟明珠请求解除与被告签订的房屋租赁合同，并且返还剩余房屋租金20000元及押金10000元；经法院判决，确认了被告于2019年7月29日向佟明珠发出了解除合同的通知，佟明珠亦认可于当日收到了该通知，就案涉房屋的租赁关系于2019年7月29日佟明珠收到被告发出的解除合同的通知时已解除。并判决被告徐桂英返还佟明珠押金10000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中原、被告双方签订《房屋租赁合同》双方意思表示真实，符合法律规定，该合同合法有效，且该合同就双方权利义务做了明确的约定，双方应按该合同履行各自义务。关于原告要求解除租赁合同的主张。原告以被告徐桂英未及时与案外人佟明珠解除租赁合同、迁出微型餐饮备案书的违约行为而造成原告无法正常经营、使用该房屋为由，要求与被告徐桂英解除租赁合同，经本院审查，原、被告双方租赁合同是在被告徐桂英与他人（佟明珠）之间租赁合同解除后签订，而且签订合同后，原告即取得涉案房屋使用权，因此对原告行使涉案房屋租赁合同的使用权过程中被告徐桂英无违约行为，原告虽主张被告徐桂英没有迁出微型餐饮备案书造成违约，但原告2019年6月29日与青岛新创品企业管理有限公司签订创业指导服务协议，其经营行为在租赁涉案房屋之前，原告租赁该房屋时应对房屋性质及设施进行考察，并负有注意义务，且双方在租赁合同中并没有约定房屋存在未迁出微型餐饮备案书属于违约，因此原告将涉案房屋中不能经营的责任归责于被告徐桂英，无事实及法律依据，本院不予采信。现原告搬离涉案房屋并表示不愿继续使用，被告2019年11月6日庭审中表示同意解除合同，对此与原告与被告之间的租赁合同无法继续履行，现双方对解除租赁合同已达成一致意见，故原告要求解除合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院应予支持。双方租赁合同应于2019年11月6日解除。关于原告主张被告徐桂英退还剩余租金23400元的问题，原告2018年8月1日进场，后退出租赁场地，对原告实际经营期间双方陈述不一，无法确定原告先前实际使用房屋期间，但双方租赁合同在2019年11月6日庭审中已经解除，应以双方解除合同之日作为双方合同权利义务终止及清算时间，故原告要求退还剩余租金，有事实依据，本院予支持。结合原告实际支付租金23400元，截止双方解除合同之日，原告实际应付被告徐桂英租金12556元，尚剩余租金10844元，被告应予返还，因此对原告要求返还该部分租金的诉讼请求，本院应予支持。超出部分本院不予支持。关于原告主张被告徐桂英返还押金10000元的请求。相关法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告租赁涉案房屋交纳押金，在原告退场后应当予以返还。现双方合同已经解除，原告退出了租赁物，被告徐桂英也未主张并提供证据证明原告存在应当扣减押金的情形，因此被告应按约定全额返还原告押金，原告该部分主张，有事实和法律依据，本院应予支持。关于原告主张要求被告徐桂英赔偿装修、搬家支出、加盟费、物料损失共计50083.4元，原、被告双方岁协商一致解除租赁合同，但原告不能证明被告对此存在违约情形，因此被告徐桂英应不承担违约责任。在原告搬离涉案房屋时，双方对搬迁事宜没有协商，且在双方租赁合同中对原告使用房屋期间房屋装修等费用约定由原告自行承担，也没有约定对原告搬迁时有被告支付搬迁费用，因此原告要求被告赔偿装修、搬家支出等损失的主张无事实及法律依据本院不予支持。原告为经营投资加盟费及物料费用，使其经营必要支出，在原告无证据被告存在违约行为情况下，要求被告赔偿加盟费、物料费的损失也无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告张中惠是否应该承担责任的问题，本院认为，被告徐桂英与被告张中慧系母女关系，本案中，与原告签订案涉房屋租金合同的相对人为被告徐桂英，案件审理过程中，二被告均认可，张中慧是受徐桂英的委托进行收取原告支付的租金及押金等行为，原告虽主张要求张慧中承担上述责任，但其未能提供相关证据证明二被告是共同的、合伙出租行为，故原告基于房屋租赁合同要求被告张中惠承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱双双与被告徐桂英2018年8月1日签订的关于徐州市鼓楼区房屋的《房屋租赁合同》于2019年11月6日解除；二、被告徐桂英本判决生效后十日内一次性退还原告朱双双剩余租金10844元、押金10000元，合计人民币20844元；三、驳回原告朱双双的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1890元，由被告徐桂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张向阳审 判 员  朱恒胜人民陪审员  李秀云二〇二〇年四月二十日法官 助理  翟 苗书 记 员  郭思晨