上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初29861号原告：上海娴雅投资管理有限公司(原名称：上海娴雅餐饮管理有限公司)，住所地上海市。法定代表人：刘瑛，执行董事。委托诉讼代理人：傅红，上海富誉律师事务所律师。被告：曹欣，女，1984年11月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：李玉兰，住上海市。原告上海娴雅投资管理有限公司(以下简称娴雅公司)与被告曹欣房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娴雅公司的委托诉讼代理人傅红、被告曹欣的委托诉讼代理人李玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娴雅公司向本院提出诉讼请求：1、要求继续履行《租赁协议》，曹欣搬离上海市四川北路XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)，将系争房屋交付娴雅公司；2、判令曹欣支付娴雅公司房屋使用费，按照每日469元的标准，自2019年4月22日起至实际搬离之日止；3、判令曹欣赔偿娴雅公司物品、设备损失16,223.7元。诉讼过程中，娴雅公司撤回第1、3项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判令曹欣赔偿娴雅公司损失105,056元。事实和理由：2014年4月8日，娴雅公司与沈利明签订《租赁协议》，约定娴雅公司向案外人沈利明租赁系争房屋用于设立、经营酒店，租赁期限自2014年4月1日起至2029年3月31日止。后沈利明将系争房屋出售给案外人胡某某，娴雅公司与胡某某签订了《租赁主体变更协议》，继续租赁系争房屋。2017年8月8日，系争房屋权利人变更为曹欣，娴雅公司又与曹欣签订了《租赁主体变更协议》，双方约定继续履行《租赁协议》，租金标准及支付方式仍按照《租赁协议》的约定履行。《租赁主体变更协议》签订后，娴雅公司按约履行，然曹欣提出解除协议，遭娴雅公司拒绝后，于2019年4月22日，强行破门占用系争房屋。2019年12月2日，娴雅公司自行收回房屋使用至今。娴雅公司认为租赁协议正常履行中，娴雅公司没有任何违约行为，曹欣强行占用系争房屋期间给娴雅公司经营造成损失，应当进行赔偿，为维护自身合法权益，娴雅公司故诉至法院。曹欣辩称，不同意娴雅公司的诉讼请求，2018年3月28日起曹欣多次通知娴雅公司解除协议。2019年4月22日，曹欣自行换锁收回房屋，娴雅公司于2019年12月2日又自行换锁，现房屋在娴雅公司控制下。曹欣有权单方解除协议，愿意支付6个月租金作为违约金。现不同意赔偿娴雅公司损失。本院经审理认定事实如下：系争房屋建筑面积为49.66平方米，原权利人为沈利明，2014年4月8日，沈利明作为甲方(出租方)，娴雅公司作为乙方(承租方)，双方签订《租赁协议》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方设立经营酒店，租赁期限自2014年4月1日起至2029年3月31日止；免租期为3个月，自2014年4月1日至2014年6月30日；2014年7月1日至2017年3月31日月租金为2,913.25元，2017年4月1日至2020年3月31日月租金为3,146.31元，2020年4月1日至2023年3月31日月租金为3,366.55元，2023年4月1日至2026年3月31日月租金为3,635.87元，2026年4月1日至2029年3月31日月租金为3,890.38元；租金支付方式为押三付一，每月先付后用；租赁期间，乙方如未按期支付租金且逾期达20个工作日以上的，甲方可以提前单方面解除协议，收回房屋，乙方应无条件配合办理移交手续，不得提出任何异议；在协议期限内，甲方如需出售系争房屋，乙方承诺在同等条件下放弃优先购买权，但甲方必须保证受让人届时继续履行本租赁协议；租赁期间，非本协议约定的情况，若甲方无故提前终止租赁关系，收回房屋，应提前一个月书面通知乙方，并一次性支付乙方六个月的租金作为违约金赔偿；如甲方出售房屋，买受人同意将房屋继续出租给乙方经营的，甲方不需要承担赔偿责任，但必须配合乙方与买受人变更租赁协议主体，租赁协议的条款内容基本不变；如甲方出售房屋的同时，买受人不再出租给乙方经营的，视为甲方无故提前终止租赁关系，有关违约赔偿责任按前约定。协议签订后，双方均按约履行，娴雅公司租赁系争房屋用于设立、经营酒店。2016年，系争房屋权利人变更为胡某某，娴雅公司与胡某某签订《租赁主体变更协议》，约定双方继续履行娴雅公司与沈利明签订的《租赁协议》，胡某某继续将系争房屋出租给娴雅公司经营酒店。2017年3月8日，娴雅公司出具放弃优先购买权声明，胡某某将系争房屋出售给曹欣。2017年8月8日，系争房屋权利人变更为曹欣。2017年8月11日，曹欣作为甲方(出租方)，娴雅公司作为乙方(承租方)，双方签订《租赁主体变更协议》，约定：甲方作为系争房屋的新权利人，同意作为出租方继续履行原权利人与乙方签订的租赁协议，双方确认2017年9月1日至2029年3月31日期间的租金按照原协议标准支付至曹欣民生银行尾号为6786的账户，押金由原产权人转付曹欣，租赁协议中其余条款不变。后娴雅公司继续租赁系争房屋。2019年3月19日，曹欣函告娴雅公司要求解除租赁关系，于2019年4月22日前做好移交手续。2019年4月22日，曹欣母亲李玉兰自行开锁，更换锁具后占用系争房屋。同日，曹欣函告娴雅公司上述情况，并告知2019年4月22日后不再收取租金，相关物业费、电费、水费等费用自行交给物业，并要求娴雅公司提供公司账号收取退还的押金及6个月的违约金。同日，娴雅公司工作人员前往上海市公安局虹口分局四川北路派出所报案称，曹欣单方要求解除租约，其母亲擅自更换系争房屋钥匙，导致系争房屋无法正常出租。2019年4月24日，娴雅公司回函曹欣，不同意解除协议，要求曹欣立即返还系争房屋，并对强占行为承担法律责任，同时要求曹欣确保银行账户有效，以便娴雅公司支付租金。2019年5月10日，曹欣再次函告娴雅公司，其认为租赁协议已经实际解除，请娴雅公司于2019年5月20日告知账户以便其退还押金及支付6个月租金作为违约金，逾期未告知，其将上述款项存至民生银行特定账户，同时要求娴雅公司于2019年5月20日前清空其留在系争房屋的物品。2019年12月2日，娴雅公司自行收回房屋，屋内物品无损坏，系争房屋目前在娴雅公司控制之下。另查明，2018年10月10日，曹欣诉至本院，要求解除与娴雅公司间的租赁协议，后因曹欣未在规定时间内缴纳案件受理费，本院裁定按曹欣撤回起诉处理。审理中，双方一致确认，系争房屋租金支付至2019年4月30日；因曹欣注销了约定收取租金的账户(民生银行尾号6786账户)，2019年5月起娴雅公司转账支付的租金均被退回，无法支付给曹欣。以上事实，由上海市房地产权证、《租赁协议》、放弃优先购买权声明、《租赁主体变更协议》、告知书、上海公安局案(事)件接报回执单及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。曹欣与娴雅公司签订《租赁主体变更协议》继续履行原《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。《租赁协议》第7条第1款约定，租赁期间，非本协议约定的情况，若出租方无故提前终止租赁关系，收回房屋，应提前一个月书面通知承租方，并一次性支付承租方六个月的租金作为违约金赔偿。曹欣辩称根据上述条款约定，其享有单方解除权，只需提前通知娴雅公司，并支付六个月的租金作为违约金。本院认为该条款系对于因出租方原因致合同解除后违约责任承担的约定，并非赋予曹欣享有任意的单方解除权。在租赁过程中，娴雅公司按约支付租金，未出现违约行为，曹欣不享有单方解除权，其该辩称意见，本院不予采信。曹欣虽通知娴雅公司要求解除合同，然娴雅公司未予同意，双方对于解除合同并未达成一致。在此情况下，曹欣自行更换锁具占有房屋，导致娴雅公司无法正常使用系争房屋构成违约。娴雅公司勿需支付2019年4月22日至2019年12月1日期间的租金。娴雅公司租赁系争房屋经营酒店，曹欣的行为势必对娴雅公司的经营造成影响，给娴雅公司造成损失，曹欣应当进行赔偿。娴雅公司要求按照酒店每晚报价469元的标准计算，考虑到酒店业经营特点及租金支付状况，本院酌情确定曹欣赔偿娴雅公司损失1万元。现系争房屋仍在娴雅公司使用之下，合同可以继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：自本判决生效之日起10日内，曹欣赔偿上海娴雅投资管理有限公司损失1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,716.21元，减半收取计1,358.11元，由上海娴雅投资管理有限公司负担1,222.30元，曹欣负担135.81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇二〇年四月二日书记员  顾逸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。