江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0521民初138号原告：赵维英，女，1945年9月8日出生，汉族，住江西省分宜县。原告：赵莲香，女，1950年5月26日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。原告：赵正香，女，1955年1月1日出生，汉族，住江西省分宜县。原告：赵晚香，女，1958年12月19日出生，汉族，住江西省分宜县。四原告委托诉讼代理人：梁富生，江西鑫淼犇律师事务所律师。被告：袁礼军，男，1985年8月7日出生，汉族，住江西省分宜县。委托诉讼代理人：袁小明（系被告袁礼军父亲），男，1961年9月25日出生，汉族，住江西省分宜县。委托诉讼代理人：严洪波，江西鑫淼犇律师事务所律师。被告：赵景根（又名赵金根），男，1961年3月3日出生，汉族，户籍地江西省分宜县，现住江西省分宜县。原告赵维英、赵莲香、赵正香、赵晚香与被告袁礼军、赵景根确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告赵维英及原告赵维英、赵莲香、赵正香、赵晚香的委托诉讼代理人梁富生,被告袁礼军及其委托诉讼代理人严洪波、袁小明,被告赵景根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认两被告在2017年6月22日签订的《房屋出售协议书》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：四位原告为被告二的姐姐，父亲为赵臣忠，于1999年10月24日去世，李家巷44号4栋6号房屋为赵臣忠与被告二共有。2017年6月22日，两被告签订《房屋出售协议书》，以3万元的价格转让上述房屋。原告对上述房屋有继承权，两被告在征得原告同意的情况下擅自买卖，违反法律规定，侵害了原告的合法权益，为此，原告依法提起诉讼，盼判如所请。被告袁礼军辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。1.房屋出售协议是有效的，并没有违反我国《合同法》和《民法通则》关于合同无效之情形的规定；2.原告父亲去世超过了20年，根据我国《继承法》的规定，继承人应该在继承开始之日起20年内提起诉讼，原告在法定诉讼时间内没有提起诉讼，其不具有主张权利的资格；3.基于原告和被告赵景根特殊的亲属关系以及相关的事实，按当地一般的风俗习惯，女子不具有继承娘家遗产的相应权利，有理由相信被告赵景根是有权利代表其姐姐签署买卖协议，符合表见代理；4.房屋出售后原告方从来没有找过被告方主张房屋的权利，直至2019年房屋棚户区改造，房屋发生了升值，原告和被告赵景根违背了诚信原则，对房屋出售协议予以反悔；5.被告袁礼军属于善意取得房屋之人，原告方认为有损失，应由被告赵景根承担，而不应该由袁礼军承担。希望法院依法驳回原告的起诉或诉请。被告赵景根辩称，当时是欠了别人的钱，就偷偷把房屋卖给袁礼军，其姐姐和老婆都不知道。按照国家法律的规定，房屋买卖合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：亲属关系证明、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋出售协议书、棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议、农村低保证、（2014）分民二初字第68号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院可以认定以下事实：原告赵维英、赵莲香、赵正香、赵晚香与被告赵景根系姐弟关系，其父亲赵臣忠与被告赵景根共有一套位于分宜县李家巷44号4栋6号、权证号为1989000545的房屋，房产证记载面积为43.63㎡，实际套内建筑面积为39.05㎡。1999年10月24日，赵臣忠去世，该共有房屋由被告赵景根占有使用，租赁给他人。2017年6月22日，被告袁礼军与被告赵景根签订《房屋出售协议书》，协议约定被告赵景根将分宜县李家巷44号4栋6号房屋以人民币叁万元整出售给被告袁礼军，被告袁礼军一次性付清房款，被告赵景根将房屋证书全部交给被告袁礼军，办证费用由被告袁礼军承担。协议签订后，被告袁礼军支付了三万元购房款给被告赵景根，被告赵景根也将房屋及相关证件交付了被告袁礼军。由于过户要补交相关的费用，被告袁礼军未办理房屋过户登记，该房屋实际由被告袁礼军占有使用。2019年10月，因泗水路社区棚户区改造，分宜县钤东街道办事处与被告袁礼军签订了房屋征收补偿安置协议，分宜县钤东街道办事处征收上述房屋，补偿袁礼军各种费用17662元，给付同等面积的安置新房，协议签订后，该房屋已被征用并已拆除。四原告于2020年1月以两被告房屋出售协议侵犯其共有权利为由向本院起诉，引发本案诉争。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。本案争议的焦点：1.四原告是否具有起诉的资格；2.被告袁礼军与被告赵景根签订的《房屋出售协议书》是否有效。关于争议焦点一，本院认为，四原告具有诉讼主体资格。原告赵维英、赵莲香、赵正香、赵晚香与被告赵景根系姐弟关系，其父亲赵臣忠于1999年10月24日去世后，本案诉争房产开始继承，《中华人民共和国继承法》第九条规定，继承权男女平等。被告袁礼军的诉讼委托代理人辩称，按当地一般的风俗习惯，女子不具有继承娘家遗产的相应权利的意见不符合法院规定，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百七十七条规定“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有”。赵臣忠的子女作为第一顺序继承人，享有平等的继承权，只要不公开表示放弃继承权，应视为均已接受继承。在未对遗产进行分割以前，该套房屋应该五个子女为共同共有。本案中，未能证明四原告在继承开始之后放弃继承，故视为接受继承，四原告与本案存在直接利害关系，符合诉讼主体资格。被告袁礼军的委托诉讼代理人关于原告继承权超过诉讼时效，不具有主张权利的资格的辩论意见，不符合法律规定，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，被告袁礼军与被告赵景根签订的《房屋出售协议书》是有效合同。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意有偿取得该财产，应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿；同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，诉争房屋实际套内建筑面积为39.05㎡，房屋年久失修，叁万元的购房款属于合理的价格，被告袁礼军出于居住需要购买房屋，房产证上未注明是四原告共同共有，在与被告赵景根协商后有理由相信其具有完全处分权，从而支付了相应价款，属于善意的第三人。四原告与被告赵景根系姐弟关系，除原告赵莲香外均居住在分宜县内，协议签订至房屋改造期间长达两年多，被告袁礼军亦实际占有了诉争的房屋，四原告均未提出异议，现在通讯发达，四原告称其对房屋买卖不知情的意见不符合常理，本院不予采纳。四原告未有证据证实被告袁礼军不构成善意取得，亦无证据证明被告袁礼军与被告赵景根存在恶意串通、损害四原告的情形，同时最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此被告关于合同有效的意见符合法律规定，本院予以采纳。综上，被告赵景根、袁礼军签订的《房屋出售协议书》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，依法成立有效，对双方当事人具有法律约束力。依照《中华人民共和国继承法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告赵维英、赵莲香、赵正香、赵晚香的诉讼请求。案件受理费减半收取275元，由原告赵维英、赵莲香、赵正香、赵晚香共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  彭兵云二〇二〇年四月七日书记员  杨 艳