吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终18号 上诉人（原审原告）：吉林银行股份有限公司通化分行。住所：吉林省通化市光明路189号。 法定代表人：宋建新，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈晓龙，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：通化金田房地产开发有限公司。住所：吉林省通化市滨江西路5577号。 法定代表人：夏健东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏天潇，男，该公司股东。 委托诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。 上诉人吉林银行股份有限公司通化分行（以下简称吉林银行）因与被上诉人通化金田房地产开发有限公司（以下简称金田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2014）通中民初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 吉林银行上诉请求：1.撤销吉林省通化市中级人民法院（2014）通中民初字第94号民事判决第三项，改判金田公司给付吉林银行逾期办理房屋产权变更登记违约金25,519,509.07元；2.本案全部诉讼费用由金田公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决有误。1.一审法院认定的违约金起算时间、截止时间错误。一审判决已查明，吉林银行于2009年12月14日合计给付金田公司购房款36,870,000.00元，已经全额给付金田公司购房款，虽然三楼700平方米房屋被查封并最终确认700平方米无效，但金田公司一直未办理有效部分8,964.14平方米的产权变更登记。因此，金田公司给付逾期办理产权证变更登记违约金起算时间点最迟应为2009年12月14日。一审法院判决金田公司需给付吉林银行逾期办理房屋产权变更登记违约金截止时间为判决生效之日不妥，判决生效之日不能代表金田公司能够履行法定义务，该截止时间应为金田公司配合吉林银行完成房屋产权变更登记时止。2.一审法院认定吉林银行的购买时间错误。吉林银行历次诉讼均未主张解除双方签订的商品房买卖合同，在签订《商品房买卖合同》时即明确购买，并履行了付款义务，虽然双方当事人与案外人王明杰针对三楼700平方米产生过诉讼，但诉讼不影响其它8,964.14平方米的履行，一审法院错误认定吉林银行2018年9月28日才明确购买不正确。 金田公司辩称,吉林银行关于金田公司给付延期办理产权证书违约金的诉讼请求,没有事实和法律依据(虽然金田公司未对一审判决提出上诉,但系因金田公司资金紧张，无法负担巨额的上诉费,并非认可一审判决的处理结果)。理由如下：1.吉林银行逾期办理房屋产权证书，系因该行怠于办理相关手续，并非金田公司的原因造成。在双方签订《商品房买卖合同》以后，金田公司配合吉林银行对案涉的房屋进行了测量，完成了变更规划、房号等手续，并交付了房屋。吉林银行逾期办理房屋产权证书，系其自身原因造成，与金田公司无关。2.吉林银行购买案涉房屋期间，能够正常办理“房屋所有权证书”。2016年1月1日《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，吉林银行未能取得房屋产权证书，系因国家政策调整，不能将责任归责于金田公司。综上，吉林银行逾期办理房屋产权证书，非金田公司原因造成。吉林银行的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应驳回吉林银行的上诉请求。 吉林银行向一审法院起诉请求：确认其与金田公司签订的购买金田公司开发的通化市滨江西路5577号滨海佳园1-1号1-4层8,964.14平方米的《商品房买实合同》合法有效(其中700平方米无效部分，其单位已另案诉讼主张返还购房款，已经吉林省通化市中级人民法院终审判决)；判令金田公司协助其办理房屋过户及产权登记手续；判令金田公司按照中国人民银行同期货款利率给付其延期办理房屋产权证书违约金25,519,509.07元(从付款之日计算至办理完毕房屋过户登记时止）；本案诉讼费、保全费等全部费用均由金田公司负担。 一审法院认定事实：2007年3月5日王明杰与金田公司借款纠纷一案，王明杰向法院提出财产保全申请，通化市东区人民法院作出民事裁定，将金田公司滨海佳园1-1号700平方米房屋查封。2007年8月3日，吉林银行与金田公司签订了商品房买卖合同及商品房买卖补充协议，约定:吉林银行购买金田公司开发的滨海佳园1-1号1-1层，面积暂以8,928.6平方米计算，总价款3,437万元，最终面积以产权部门产权证为准，按双方议定的各层数单价计算，多退少补。三层的房屋单价为每平方米3,020元。金田公司并未将该商品房买卖合同中3楼700平方米已被法院查封的事实告知吉林银行。2008年9月11日吉林银行与金田公司签订了商品房价款结算协议书，约定:通化市产权管理处对该商业用房最终测绘面积为9,664.14平方米，其中三层1,786.09平方米。总价款3,787.80万元，三楼每平方米3,020元。该商品房买卖合同及补充结算协议签订后，吉林银行替金田公司于2008年12月31日还农行货款1,106,000元，2009年1月20日还吉林银行贷款670,000元，2009年1月4日还吉林银行贷款3,800,000元，2009年2月3日还吉林银行货款70,000元，抵顶购房款。2007年8月6日吉林银行支付金田公司购房款200,000元，2007年9月24日吉林银行支付金田公司购房款600,000，2007年11月20日吉林银行支付金田公司购房款500,000元，2008年7月3日吉林银行文付金田公司购房款25,000元，2008年2月3日吉林银行支付金田公司购房款30,000元，2008年7月21日吉林银行支什金田公司购房款5000元，2009年1月15日吉林银行支付金田公司购房款50,000元，2009年1月22日吉林银行支付金田公司购房款80,000元2009年4月7日吉林银行支付金田公司购房款48,000元，2009年6月2日吉林银行支付金田公司购房款20,000元，2009年12月14日吉林银行支付金田公司购房款1,280,000元，共计给付购房款3,687,000元。后经生效判决确定吉林银行与金田公司签订的房屋买卖合同中通化市东昌区人民法院查封的通化市滨海佳园1号楼3楼700平方米部分无效。该无效部分700平方米房屋价款为700平方米×3020元/平方米＝2,114,000元。2018年9月28日法院已判决金田公司立即返还吉林银行购房款2,114,000元，同时承担2,000,000元的利息(时间自2007年8月6日起至偿还完毕时止)及114,000元的利息(时间自2007年9月24日起至偿还完毕时止)，利率均按中国人民银行同期贷款规定计算。以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房价款结算协议书》、交款凭证、生效民事判决书等17份证据存卷佐证。 一审法院认为，吉林银行与金田公司2008年9月11日签订的《商品房价款结算协议书》应视为对双方之前签订的《商品房买卖协议》及补充协议的变更，双方当事人就本案诉争标的应按《商品房价款结算协议书》确定双方权利义务。《商品房价款结算协议书》“三、房屋产权变更过户事宜（三）乙方（金田公司）协助甲方将重新确认商品房9,664.14㎡办理产权变更过户及土地使用证，相关税费由甲方负责（吉林银行）”“五、违约责任（一）依照本协议，房款结算完毕后，乙方必须保证本协议项下产权关系清晰完整无争议，如因乙方出现纠纷造成查封冻结无法办理房屋产权过户手续及房屋产权他项权利登记手续，甲方有权终止此协议的履行，并采取法律措施保护自身合法权利”约定，应认定办理房屋过户条件为吉林银行结清购房款之后。原合同标的的700平方米房屋被查封后，吉林银行以查封无效为由提起诉讼，吉林银行、金田公司及案外人王明杰关于合同交易标的的争议一直持续到2018年9月。此期间，吉林银行在知悉700平方米房屋已被查封并提起诉讼的情况下，仍向金田公司履行了部分购房款，且系吉林银行一直主张700平方米房屋产权，现吉林银行主张按其已给付款项要求此期间的未办理产权过户的违约金，该院不予支持；吉林银行有权主张关于700平房屋的相关违约责任，对此吉林银行已提起诉讼并经法院判决。至2018年9月28日，本案双方交易标的明确，吉林银行明确购买本案诉争标的，经综合计算，吉林银行实际已足额支付本案诉争标的购房款。在此情况下，金田公司仍未能协助吉林银行办理房屋产权变更登记，金田公司违反《商品房价款结算协议书》上述约定，即便诉争房屋客观上暂不能办理产权变更登记，该原因亦是金田公司造成，金田公司应承担相应的违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;.....合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，金田公司应以3,475.6万元（总房款扣除700平房款再扣除100.8万元）基数按中国人民银行规定的吉林银行计收逾期贷款利息的标准从2018年9月28日起计算至办理诉争房屋产权变更登记之日止向吉林银行支付逾期办理诉争房屋产权变更登记的违约金。 一审法院认为，金田公司对吉林银行购买通化市滨江西路5577号滨海佳园1-1号1-4层8,964.14平方米的事实及其公司有义务协助吉林银行办理房屋过户及产权登记手续无异议，法院予以确认。金田公司应当以违约金形式弥补其未依据双方协议约定办理房屋产权过户登记而造成的吉林银行占有、使用、收益诉争房屋受限的损失。因金田公司未能确定其协助吉林银行办理诉争房屋登记的时间范围和条件，本案暂保护该违约金至判决生效之日以便本案执行；本判决生效后，金田公司仍未能协助办理房屋产权过户登记所应支付的违约金由吉林银行另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第十八条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：1、吉林银行股份有限公司通化分行与通化金田房地产开发有限公司签订的关于购买通化市滨江西路5577号滨海佳园1-1号1-4层8,964.14平方米的协议约定合法有效；2、通化金田房地产开发有限公司于判决生效后，立即协助吉林银行股份有限公司通化分行办理上述房屋过户及产权登记手续；3、通化金田房地产开发有限公司于判决生效之日向吉林银行股份有限公司通化分行支付逾期办理诉争房屋产权变更登记的违约金（以3,475.6万元为基数，按中国人民银行贷款基准利率上浮30%标准从2018年9月28日起计算至判决生效之日）；4、驳回吉林银行股份有限公司通化分行的其他诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》三百二十三条第一款的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院二审针对吉林银行的上诉请求进行审理，即吉林银行要求撤销吉林省通化市中级人民法院（2014）通中民初字第94号民事判决第三项，改判金田公司给付吉林银行逾期办理房屋产权变更登记违约金25,519,509.07元。1.关于违约金的起始时间。吉林银行诉金田公司、王明杰房屋确认合同有效纠纷一案，即吉林省通化市中级人民法院（2015）通中民再字第24号生效民事判决认定，吉林银行与金田公司签订的房屋买卖合同中涉及本案争议700平方米房产的部分无效。吉林银行诉金田公司房屋买卖合同纠纷一案，即吉林省通化市中级人民法院（2018）吉05民终809号生效民事判决认定，金田公司因合同取得的2,114,000.00元购房款应予返还给吉林银行，并支付吉林银行因此所受到的利息损失。吉林省通化市中级人民法院（2018）吉05民终809号生效民事判决作出时,双方购买案涉房屋的有效面积及购房款数额才最终确定,经综合计算，吉林银行已足额支付本案诉争标的购房款。依据双方当事人签订的《商品房价款结算协议书》中关于违约责任，即“（一）依照本协议，房款结算完毕后，乙方必须保证本协议项下产权关系清晰完整无争议，如因乙方出现纠纷造成查封冻结无法办理房屋产权过户手续及房屋产权他项权利登记手续，甲方有权终止此协议的履行，并采取法律措施保护自身合法权利……”的约定，在吉林银行已足额支付本案诉争标的购房款后,金田公司仍未能协助吉林银行办理房屋产权变更登记，应承担相应的违约责任。吉林银行主张计算违约金的起始时间最迟应为2009年12月14日，即吉林银行主张其已经全额给付金田公司购房款的时间，违反客观实际。因为当时双方争议的房屋面积及价款正在诉讼，对于谁拥有该争议房屋的所有权及产权面积、价格没有确定，要求金田公司办理产权登记不具备客观条件。故一审法院确认2018年9月28日为办理产权的起始时间较为妥当。2.关于违约金的截止时间，吉林银行主张违约金的截止时间应为金田公司配合吉林银行完成房屋产权变更登记的时间。由于双方当事人对于是否能够办理变更登记各执一词，并且金田公司至今仍没有协助吉林银行完成房屋产权变更登记，原审法院考虑判决的可执行性，计算违约金截止到判决生效之日，并明确判决生效后，金田公司仍未能协助办理房屋产权过户登记所应支付的违约金由吉林银行另行主张权利，并无不当。 综上所述，吉林银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费169,397.55元，由吉林银行股份有限公司通化分行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 辉 审 判 员  陈大为 审 判 员  任淑秋 二〇二〇年四月二十九日 法官助理  范丽丽 书 记 员  张晓松