安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0603执异19号 案外人：李茹娟，女，1969年12月26日出生，汉族，住淮北市相山区。 申请执行人：朱刚，男，1974年5月3日出生,汉族，住安徽省淮北市相山区。 被执行人：孙宏伟，男，1986年8月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 本院在执行朱刚与孙宏伟民间借贷纠纷一案中，案外人李茹娟对本院查封被执行人孙宏伟名下位于淮北市相山区的房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李茹娟称，其与孙宏伟于2019年3月11日在淮北市吉安房产咨询有限公司签署了无产权证房地产经纪合同，约定孙宏伟将位于淮北市相山区的房屋出售给李茹娟，建筑面积84.07㎡，售价43万元。至2019年5月28日，李茹娟分四次全额支付购房款共计43万元，并支付了4300元中介费给中介公司。2019年7月18日，双方在淮北市国信公证处办理了房屋转让协议公证。2020年1月底李茹娟搬至涉案房屋内居住至今，涉案房屋实际属于李茹娟所有，为保护其合法权益，现请求中止对位于淮北市相山区××路山水文园××室房屋的执行，并解除查封。 案外人李茹娟为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、结婚证、身份证；2、商品房买卖合同（预售）、安徽省增值税普通发票（购房款）、山水文园小区交房结算房款单；3、无产权证房地产经纪合同、（2019）皖淮国公证字第5506号公证书；4、微信转账记录截图、网银转账记录截图；5、孙宏伟出具的承诺书、收据；6、维修基金收据、水电费收据、中介费收据、物业费收据；7、居民用户供用气合同；8、装饰装修工程施工合同、装修明细清单、收款凭证、收据；9、淮北中房物业有限公司山水文园分公司出具的证明。 申请执行人朱刚答辩称，其于2019年1月17日对孙宏伟提起诉讼，孙宏伟得知消息后拒不接听电话，期间其通过中间人联系过孙宏伟，孙宏伟知晓起诉之事但逃避还款。孙宏伟于2019年3月11日将房屋出售给李茹娟，系故意隐瞒转移财产。孙宏伟与李茹娟的买卖合同日期是2019年3月11日，而公证日期是2019年7月18日，孙宏伟明知其已败诉，应当履行还款义务，仍继续转移财产。李茹娟提供的物业证明仅能证明其在小区内居住，不能证明其对涉案房屋享有所有权。该房屋系孙宏伟名下财产，物业管理费、电费等费用均系孙宏伟缴纳，孙宏伟与李茹娟系弄虚作假、转移财产。孙宏伟拒不执行生效判决，侵犯了朱刚的合法权益，又与李茹娟恶意串通，妨碍执行，李茹娟所提异议不能成立，请求法院依法驳回。 申请执行人朱刚为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：（2019）皖0603民初477号民事判决书。 被执行人孙宏伟未答辩，亦未提供证据。 本院查明，朱刚与孙宏伟民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月24日作出（2016）皖0603民初477号民事判决书，判决：一、被告孙宏伟于本判决生效后十日内偿还原告朱刚借款本金50000元及利息39940.28元；二、驳回原告朱刚的其他诉讼请求。判决生效后，因孙宏伟未履行判决书确定的义务，朱刚遂向本院申请强制执行。本院于2020年3月2日作出（2019）皖0603执78号之二执行裁定书，裁定查封被执行人孙宏伟所有的位于淮北市相山区××路山水文园××室房产××套。次日，淮北市不动产登记中心协助本院预查封了上述房屋产权。现李茹娟向本院提出执行异议，请求中止对位于淮北市相山区××路山水文园××室房屋的执行，并解除查封。 另查明，2019年3月11日，孙宏伟、李茹娟与淮北市吉安房产咨询有限公司签订了无产权证房地产经纪合同，约定孙宏伟将位于淮北市相山区××路山水文园××室的房屋出售给李茹娟，建筑面积84.07㎡，售价43万元。李茹娟应于2019年5月15日前向孙宏伟全额支付购房款43万元，双方同意于办理公证后办理房屋移交手续，孙宏伟届时将房屋交付李茹娟使用。李茹娟应向淮北市吉安房产咨询有限公司支付房价1％即4300元中介费用。2019年3月11日至5月29日，李茹娟通过微信、银行转账向孙宏伟支付购房款共计412139元，现金支付购房款1万元，代孙宏伟支付房屋维修基金7861元计入购房款，共计43万元。2019年4月，李茹娟与淮北市博之远装饰工程有限公司签订装饰装修工程施工合同，约定淮北市博之远装饰工程有限公司以包工包料的形式装修位于山水文园10栋302室的房屋，工程款6.6万元，工期90日，开工日期2019年4月16日。李茹娟分别于2019年4月2日、4月16日、17日、5月12日支付定金8000元、工程款2万元、11600元、20225元。2019年5月28日，孙宏伟与李茹娟前往淮北市国信公证处签订了转让协议，约定孙宏伟将位于淮北市相山区××路山水文园××室的房屋出售给李茹娟，建筑面积84.07㎡，售价43万元，李茹娟已于协议签订前全额支付了约定的购房款，孙宏伟已于收款当日实际交付该房屋，孙宏伟应当及时办理产权证，李茹娟在孙宏伟办妥产权证后可随时请求其协助办理过户登记手续。当日，孙宏伟出具收到李茹娟购买山水文园10栋302室房屋购房款43万元的收据。2019年7月18日，淮北市国信公证处（2019）皖淮国公证字第5506号公证书对该转让协议予以公证。 另，位于淮北市相山区××路山水文园××室的房屋备案登记信息显示：该房屋卖方为淮北市青山房地产开发有限公司，买方为孙宏伟，房屋建筑面积84.07㎡，成交价393068元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案涉案房屋备案登记在孙宏伟名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，李茹娟与被执行人孙宏伟于涉案房屋被查封之前签订了合法有效的书面买卖合同；李茹娟于涉案房屋被查封之前已实际占有该房屋，并支付了全部购房款；涉案房屋亦非因买受人李茹娟自身原因未能办理过户登记手续。李茹娟异议理由成立，其权利足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于淮北市相山区××路山水文园××室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 崔景瑞 审判员 张方娴 二〇二〇年四月九日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。