贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终518号上诉人（原审被告）：孔晓艳，女，1984年3月4日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：董杰，男，1969年8月30日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：兰继超，贵州贵浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊俊，贵州贵浩律师事务所实习律师。上诉人孔晓艳因与被上诉人董杰房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10544号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人孔晓艳的上诉请求：1、恳请二审人民法院依法撤销（2019）黔0502民初10544号民事判决书，查明事实后另行改判或发回重审；2、判令被上诉人承担案件受理费。事实和理由：一、审理程序违法，上诉人收到人民法院的《民事起诉状》副本中的被告孔晓燕与被告并非同一人，诉状中的“燕”与上诉人的“艳”属于同音不同字，在庭审宣读诉状完毕时，一审法庭询问被上诉人就事实和理由部分有无补充，被上诉人很恳切的回答是没有补充。在上诉人答辩时，根据上诉人收到的起诉状副本中载明的“孔晓燕”并非上诉人，上诉人不是本案适格的当事人，对于被上诉人的诉求无义务承担民事法律责任。此时，法庭就询问被上诉人，为何诉状中的“燕”字与上诉的“艳”不同，被上诉人的答复是笔误，被上诉人的轻描淡写说是“笔误”，一审支持了被上诉人的这一说法，即便一审支持被上诉人的陈述，按照法律规定，原审判决应当征求上诉人是否还需要举证期和答辩期，但一审判决没有向上诉人释明上述内容。据此，一审判决审理程序违法。二、一审判决驳回上诉人的抗辩理由，于法无据。在庭审中被上诉人也自认因房屋漏水没有尽到修缮义务，再结合上诉人提交的照片，被上诉人将一辆贵Ｆ×××××的轻型货车开到上诉人加工的地方停放7天时间，导致上诉人无法正常生产经营和货物的进出。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、二百二十条之规定，被上诉人在租赁期间，未尽到保持租赁物符合合同约定的用途，导致上诉人不能正常使用租赁，上诉人不支付租金是有合理正当理由的，但原审判决认定上诉人的主张不成立没有事实和法律依据。三、一审判决上诉人支付被上诉人2018年8月1日至2019年7月31日的租金，更是不符合客观事实。根据被上诉人的自认和上诉人提交的证据，均证明被上诉人存在过错，既然被上诉人存在过错，根据过错责任原则，被上诉人应当承担没有尽到修缮及将车辆停放导致上诉人的经济损失和上诉人没有使用该租赁物期间的租金，但一审判决未根据客观事实作出公正的判决，而是单凭租赁合同就判决上诉人承担上述期间的租金，是认定事实和适用法律的错误。综上，上诉人认为，一审判决认定事实和适用法律错误，审理程序违法。据此，上诉人依法提出上诉，恳请二审人民法院依法撤销原审判决，查明事实后另改判或发回重审。被上诉人董杰二审辩称：1.案涉租赁协议合法有效，虽然在租赁协议抬头甲方打印名字为“孔晓燕”，但在租赁协议下方乙方落款为“孔晓艳”，足以证明该协议的当事人是董杰与孔晓艳。2.董杰向孔晓艳收取涉案房屋2018年至2019年期间租金时，孔晓艳以房屋存在漏水为由拒付租金。但此后1个月内，董杰就对漏水问题进行修复，房屋瑕疵已经排除。此外，涉案房屋漏水之处为生活区域，并非生产经营场所，未对孔晓艳造成生产经营上的损失，且孔晓艳亦未提供证据予以支撑，其以漏水为由主张折抵租金的请求不成立，其拒付、延付租金亦无正当理由。3.董杰平时都将贵Ｆ×××××轻型货车停于案涉通道，并非租赁标的物，董杰并无干扰任何人正常经营和进出的故意。且在公安机关处理此事时，董杰就将该车开走，故停放时间为2至3天，并非7天。4.董杰主张支付租金并解除租赁协议有合法正当理由。孔晓艳不但欠付董杰2018年至2019年租金33000元，且2019年至2020年的租金亦未支付。原审原告董杰向一审法院起诉请求：1、判决解除原告董杰与被告孔晓艳签订的《租赁协议》；2、判决被告孔晓艳自2018年8月1日起按每年33,000元标准支付原告董杰房屋租金，租金计算到被告孔晓艳实际返还原告董杰房屋之日止。（截止2019年7月31日，欠付租金已达33,000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请将“孔晓燕”变更为“孔晓艳”。一审法院认定事实：2015年8月1日，原告董杰为甲方，被告孔晓艳为乙方，双方签订了《租赁协议》，约定：1、甲方将位于的房屋租给乙方使用，使用期限为2015年8月1日至2025年7月30日（十年）止，如因政策性等不可抗拒因素导致期限发生改变的，协议自然失效。如因政府等对乙方自搭建筑屋之赔偿的，甲方应先扣除乙方所搭建的成本款项，并给予适当补偿。2、租金前三年为每年叁万元整（￥30000.00），从第四年起逐年递增10%，且每年租金必须在当年一次性付清。3、乙方在租赁期内所发生的各项费用及其他人之往来债务与甲方无关。4、乙方在租赁期间因生产、生活、（即用水、用电、用火等）所涉及的安全隐患及责任事故与甲方无关，乙方自行承担。5、乙方在使用租赁房屋及场地无权改变其结构与用途，不得转租他人，双方协商后方可。6、乙方在甲方房屋及土地上所搭建筑，期满或退租后归甲方所有，乙方无权拆走或毁损。7、租赁期限满后，乙方有优先租赁权，但必须提前一个月通知甲方。签订该合同后，被告孔晓艳按照约定每年向原告交纳租金至2018年8月1日。2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，因原告出租给被告使用的房屋出现漏水，影响了被告对承租房屋的使用，故被告未支付租金给原告。另查明，2018年12月左右，原告对涉案房屋进行了修缮。《租赁协议》中上方打印字体乙方孔晓燕，下方乙方手签名处为孔晓艳。诉讼中，原告将“孔晓燕”变更为“孔晓艳”。一审法院认为，原告与被告签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据材料加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据材料或者证据材料不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告在签订《租赁协议》后一直按照约定支付了原告前三年的租金，2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，系因原告出租的房屋出现漏水影响了被告对承租房屋的正常使用而未支付。出租人对租赁物有进行维修的义务，被告未按时支付原告租金有合理的理由。故原告以被告未按时支付租金为由要求解除合同，本院不予支持。原告于2018年12月左右对涉案房屋进行了维修，被告虽辩称原告的房屋漏水给其造成了一定的损失，但提交的证据不能证明其具体损失，该损失能否冲抵应支付的租金，故被告应支付原告2018年8月1日至2019年7月31日的租金33000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告孔晓艳于本判决生效之日起三十日内支付原告董杰2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金33000元；二、驳回原告董杰的其他诉讼请求。案件受理费313元，由被告孔晓艳负担。二审中，孔晓艳提交照片打印件2组，拟证明董杰将租赁物用砖块堆砌，导致其无法正常生产经营。经质证，董杰认为砖墙是两家人的界限，为了分割界限才砌了砖墙。因董杰未否认照片的真实性，对照片的真实性予以确认，但能否达到孔晓艳的证明目的，本院在判决说理部分予以阐述。二审另查明，一审附卷的2019年8月6日《询问调查笔录》载明：2.孔晓艳于2015年开始租用董杰的房屋，后期孔晓艳搭建的大棚使用权归孔晓艳在租房期间使用。3.2016年房屋开始漏水，董杰出资修补过。2017年无漏水现象，没有修补。2018年漏水严重，董杰不修补，导致员工没有住宿的条件，孔晓艳因此拒绝缴纳房屋租金。董杰于2019年1月6日开车堵工，孔晓艳于当日进行申诉，法院于2019年1月7日介入。4.孔晓艳现应付2018年8月1日—2019年8月1日共1年的房租，现在由于法院未裁定，所以以上问题未解决。本院对一审查明的其他事实予以确认。本案二审的争议焦点：一、一审程序是否违法；二、上诉人孔晓艳主张扣减租金的理由是否成立。本院认为，关于焦点一，虽然董杰一审递交的起诉状所列被告及《租赁协议》的乙方均为“孔晓燕”，但起诉状、《租赁协议》载明的身份证号“5224011984××××××××”与一审卷宗所附孔晓艳的身份证载明的身份证号码一致；又孔晓艳向本院递交的上诉状所列的上诉人亦为“孔晓燕”，且孔晓艳本人并未否认其与董杰之间的租赁合同关系，故一审认为起诉状系“笔误”并无不当。孔晓艳认为其不是本案适格的当事人，一审未向其释明是否需要重新确定举证期、答辩期，一审程序违法的主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二，孔晓艳认为案涉租金应予扣减的理由有三：一是租赁房屋漏水而董杰没有尽到修缮义务；二是董杰将一辆贵Ｆ×××××的轻型货车开到加工场地停放7天，导致孔晓艳无法正常生产经营和货物的进出；3.董杰所砌砖墙导致孔晓艳无法正常生产经营。针对孔晓艳的上诉理由，本院逐一分析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”经审查董杰一审提交的证据，其第二组证据的证明目的是“董杰、孔晓艳就履行《租赁协议》产生纠纷，村警徐忠为此专门调查协调处理……”，而一审附卷的徐忠对孔晓艳调查形成的《询问调查笔录》确有2018年案涉租赁房屋漏水的内容，再结合孔晓艳提交的照片、证人证言，本案可以确认案涉租赁房屋漏水的事实客观存在。依据上述规定，应对租金予以扣减。虽然孔晓艳未举证证明修缮房屋影响其生产的具体时间及实际损失，但董杰的代理人在二审中提交的代理词自认修缮所用时间为1个月内，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”的规定，本院认为因房屋漏水应扣减1个月租金为宜。其次，本案一、二审中，董杰均未否认其将贵Ｆ×××××的轻型货车停放于加工场地的事实，双方争议在于停车的具体天数。虽然孔晓艳主张停车时间为7天，但根据一审出庭证人林某（孔晓艳申请）关于“停车堵工耽误我们两三天工资，工厂没有生产”的陈述及董杰二审中自认停放2至3天，本院确认停车时间为3天，相应租金亦予以扣减。第三，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”经审查，《租赁协议》所涉租赁物为董杰自建一幢三层房屋，虽然孔晓艳提供的照片能够体现其搭建的大棚有砖砌隔断，但大棚并非《租赁协议》约定的租赁物，孔晓艳以“砖砌隔断”影响其生产为由要求扣减房屋租金的请求于上述规定不符，本院不予支持。经核算，一审确认2018年8月1日至2019年7月31日（365天）的租金为33000元，即90.41元／天；本案应予扣减的租期为1个月零3天（33天），扣减租金为2983.53元（33天×90.41元／天），故孔晓艳应付租金为30016.47元（33000元-2983.53元）。综上所述，孔晓艳的上诉请求部分成立，对其成立的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10544号民事判决第二项，即：驳回原告董杰的其他诉讼请求；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10544号民事判决第一项为：被告孔晓艳于本判决生效之日起三十日内支付原告董杰2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金30016.47元；三、驳回上诉人孔晓艳的其他上诉请求。一审案件受理费313元，二审案件受理费626元，合计939元，由上诉人孔晓艳负担845元，由被上诉人董杰负担94元。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年四月十六日法官助理  曾 建书 记 员  龚佳铃