四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初4607号 原告：四川金福来物业服务有限公司，住所地遂宁市河东新区德水中路73号奥城玫瑰花园商业城4栋4层4号营业房，统一社会信用代码91510900MA6263TF85。 法定代表人：未文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李涛，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：罗仁学，男，汉族，生于1962年1月12日，住四川省遂宁市船山区，系该公司员工。 被告：金海国际小区业主委员会，住所地遂宁市船山区秀水街3号。 负责人：李高明，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：何云福，四川广略律师事务所律师。 原告四川金福来物业服务有限公司诉被告金海国际小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，于2019年12月3日起诉来院。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川金福来物业服务有限公司的委托诉讼代理人李涛、罗仁学、被告金海国际小区业主委员会及其委托诉讼代理人何云福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四川金福来物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年12月10日签订的《金海国际小区物业服务合同》；2.判令被告退还原告所缴押金4万元；3.判令被告赔偿原告经济损失6万元；4.判令被告支付违约金3万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年12月10日签订了《金海国际小区物业服务合同》（以下称服务合同〉，合同约定了各自的权利义务，原告向其缴纳了押金人民币4万元，约定期限为2018年12月10日至2023年12月9日，之后原告一直要求被告履行义务，让原告进场履行合同，可是被告不知何故一直至今不让原告进场。原告多次向被告发出书面通知、函告等要求进场，被告都予以了拒绝。原告为了履行合同，特订购了监控系统 设备并交付定金6万元。由于被告的种种行为己经违约，依据《服务合同》的约定，被告应向原告支付违约金3万元，并赔偿损失6万元。被告的行为已侵害了原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼，恳请支持原告的全部诉讼请求。审理中，原告将诉讼请求第2项变更为退还保证金4万元，并按月利率1分给付利息，从2018年12月10日起至付清日止。 被告金海国际小区业主委员会答辩称，1.原告与被告原主人李鸿军签订的合同违反相关法律规定，选聘物业服务企业应召开业主大会由面积过半且业主人数过半的表决同意通过，案外人李鸿军利用职务之便恶意串通，损害全体业主利益，应属无效合同；2.因合同无效且未实际履行，不存在损失及违约金，原告的诉讼请求，于法无据；3.押金是案外人李鸿军利用职务之便安排人员收取，收取押金的人员以为是参与谈判的诚意金，不知道是合同履行押金。是否应当退还由人民法院裁决；4.本案被告的实际权利义务主体是全体小区业主，业委会个别委员未正确履职，暗箱操作损害业主利益。东窗事发后，案外人李鸿军被全体业主要求罢免，其签订的合同没有得到广大业主的认同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月29日，金海国际小区召开业主大会，选举了以案外人李鸿军为主任，李高明、魏华、卢建、罗丽为副主任，曾秀兰、闵春芳、张薇、漆长洲为委员的的金海国际业主委员会，任期3年。2018年1月9日，辖区遂宁经济技术开发区嘉禾街道办事处作出遂开嘉发【2018】2号文件，对金海国际小区成立业主委员会进行了批复和认可。该业主委员会履职期限为2017年11月29日至2020年11月29日。2018年11月20日，因金海国际小区时任物业服务公司的合同已到期，被告发函通知有意竞聘该小区的物业管理服务公司于2018年11月26日前到业委会办公室备案。2018年12月10日，原告与被告在嘉禾社区会议室，在社区书记马凳柏以及其他业主委员会成员的见证下签订了《金海国际小区物业服务合同》，合同约定将坐落于遂宁市船山区，物业类型为商住混合的金海国际小区委托原告进行维护管理，合同期限为2018年12月10日至2023年12月9日止。合同末尾有原告的法定代表人及被告业委会主任李鸿军的签字，并加盖了原、被告的印章。合同约定：合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付守约方人民币30000元作为违约金；合同约定履约保证金人民币50000元；原、被告双方签字和盖章且原告的履约保证金转到甲方银行账户后生效等。2018年12月10日，案外人闵春芳及被告向与原告出具收条一张，载明：今收到宏力物业公司押金肆万（40000.00元），收条上加盖有被告的印章及案外人闵春芳的签字。2019年1月31日，案外人李鸿军辞去了被告处主任及委员的职务。 2019年1月14日，2019年4月3日，2019年7月16日原告分别发函给被告，要求进场履行合同。2019年7月25日，被告回函原告，称正在对原告主张的问题进行调研。2019年10月13日，被告召开了业主大会增选了案外人姜晓清为业委会委员，2019年11月4日，案外人李高明当选被告处主任。至本案起诉之日止，被告没有让原告进场履行合同。 另查明，2019年4月26日，遂宁宏利物业服务有限公司变更名称为四川金福来物业服务有限公司。 本院认为，本案的争议焦点为1.被告主体是否适格；2.原、被告签订的《金海国际小区物业服务合同》是否合法有效；3.被告是否应当退还押金及支付违约金以及赔偿损失。 关于争议焦点一，被告主张其主体不适格。根据《物业管理条例》第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同…。本案中，被告是经金海国际小区业主大会公开选举，且已在嘉禾办事处备案，代表了全体业主与原告签订了《金海国际小区物业服务合同》，该行为本身是一种民事活动，被告的民事活动所产生的法律后果由金海国际小区全体业主承担。因此，业主委员会作为合同相对人在与选聘的物业公司发生民事争议时，可以作为被告参加诉讼。 关于争议焦点二，被告主张合同系案外人李鸿军与原告恶意勾结，且未经业主大会授权，应属无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人在收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认…。《中华人民共和国物权法》第七十六条，下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》第十一条，下列事项由业主共同决定…(四)选聘和解聘物业服务企业，第十二条，…决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意…。本案中，原、被告均没有提交证据证明业委会选聘物业公司的决定经过了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意或业主大会授权。且在一审辩论终结前，没有金海国际小区业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主对业委会与原告签订的《金海国际小区物业服务合同》的行为进行追认，因此被告签订的《金海国际小区物业服务合同》对金海国际小区全体业主不发生效力，该合同因缺乏被代理人的意思表示而自始无效。故对于被告主张双方签订的《金海国际小区物业服务合同》应属无效的抗辩意见，有事实和法律依据，本院予以支持。审理中，本院依法给原告释明其变更诉讼请求，其仍坚持诉讼请求，故其要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：民事法律行为无效或者被撤销或者被确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，原告先期缴纳的40000元保证金，被告应当予以返还。原告主张由被告给付资金占用利息，因被告实际占用了原告的资金，本院酌情从被告收取款项的次日即2018年12月11日起，至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对于原告主张的经济损失，因原、被告双方并没有在合同中约定需要为金海国际小区配备监控，且原告提供的凭证仅有收据一张，并主张系现金支付了60000元给案外人。该笔金额较大不符合日常交易习惯，且无增值税发票及合同约定进行佐证，本院对其关联性和真实性均不予认可，对于原告要求被告支付60000元经济赔偿的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款，《物业管理条例》第十一条、十二条、十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告金海国际小区业主委员会在本判决生效之日起十日内退还原告四川金福来物业服务有限公司履约保证金40000元及资金占用利息；利息的计算方式为：以40000元为基数，从2018年12月11日起，至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计付利息至本判决确定的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付，上述利率计付至付清之日止； 二、驳回原告四川金福来物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币1450元，由原告四川金福来物业服务有限公司负担1000元，被告金海国际小区业主委员会负担450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 陈海军 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 贺 超 书 记 员 唐 忠