山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2258号上诉人（原审被告）：晋中市榆次区李永林超市，住所：晋中市榆次区大学城山西煤炭管理干部学院。经营者：李永林。委托诉讼代理人：施冬生，山西汇杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊明，山西汇杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西能源学院，住所：晋中市榆次区大学街63号。法定代表人：常建忠，职务：院长。委托诉讼代理人：席如松，男，1962年3月23日生，汉族，系被上诉人山西能源学院后勤保障处处长。原审被告：太原市迎泽区晋茂烟酒副食商行，住所：太原市迎泽区青年路38号。经营者：杨国庆。委托诉讼代理人：施东生，山西汇杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊明，山西汇杰律师事务所律师。上诉人晋中市榆次区李永林超市（以下简称“李永林超市”）因与被上诉人山西能源学院及原审被告太原市迎泽区晋茂烟酒副食商行（以下简称“晋茂商行”）租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。李永林超市上诉请求：1、依法撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初4218号民事判决并依法改判；2、一、二审诉讼费由山西能源学院承担。事实和理由：原审法院一方面认定晋茂商行与山西能源学院签订的房屋租赁协议无效，另一方面却要求上诉人参照租赁费数额以及合同约定的面积向山西能源学院支付相应占有实际使用费的做法明显错误。1、依据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。晋茂商行是通过招投标与山西能源学院签订的租赁协议，山西能源学院有义务为上诉人提供合法的租赁物，但山西能源学院对其提供的租赁物没有进行竣工及消防验收导致租赁协议无效，过错完全在山西能源学院。上诉人在承租该租赁物过程中不仅没有获得任何利益，还因前期装修改造及购买设备所投入509065元也无法收回，因此，在上诉人既无获利，也无过错的情况下，一审法院却要求上诉人参照租赁费数额以及合同约定的面积向山西能源学院支付相应占有实际使用费的做法于法无据。2、晋茂商行与山西能源学院签订了房屋租赁协议后，山西能源学院一直并未向上诉人提供适格的租赁场地，事实上，山西能源学院严重违约。因此，在上诉人实际占用300平米，而一审法院却参照1000平米的面积由上诉人向山西能源学院支付相应占有实际使用费的做法明显有失公平。晋茂商行与山西能源学院签订的房屋租赁协议，虽然约定的承租面积为1000平米地下室，但因没有进行竣工验收及消防验收，实际有700多平米的面积一直闲置无法使用。实际占有和使用300平方米面积所开办的超市，也因地下室质量及设计瑕疵导致客观上也一直不能正常使用。2015年2月13日，晋茂商行承租了山西能源学院校区内1000平米地下室作为超市承包服务项目。2015年9月1日进场，对地下室进行了装修改造，将700平米用隔断和卷闸改造为商铺，剩余300平米开办了超市。前期招商入住的几个商户因能源学院无法提供消防及竣工手续，导致营业执照及消防手续无法办理，因消防部门经常检查，并责令商户禁止营业，最终导致商户全部陆续退出，上诉人进驻的三年时间，其装修改造的700平米商铺一直闲置无法使用。上诉人使用300平方米面积所开办的超市虽然勉强开业，但也因消防部门检查而经常东躲西藏或干脆关门歇业。因地下室上面是学生食堂，由于防水质量不过关，在超市开业的三年时间里，只要是食堂使用期间，或者下雨天气，超市屋顶就开始漏水、漏雨，下水回灌，管道跑水、漏油，由于没有上下水设计，地下室经常被泡在污水中。李永林超市多次找到山西能源学院要求进行维修，但确一直无人问津，至今未解决。以上种种，致使上诉人的超市基本处于停业状态，别说盈利了，就连基本的人工工资都无法支付。李永林超市虽然实际占有近300平米，但也无法正常使用。因此，在上诉人在并未提供适格租赁物，严重违约的前提下，一审法院却要求上诉人参照租赁费数额以及合同约定的面积向山西能源学院支付相应占有实际使用费的做法有失公平，即使支付实际使用费，也应当按实际占有的300平米计算。被上诉人山西能源学院辩称，维持原判。原审被告晋茂商行述称，同意李永林超市上诉请求。山西能源学院向一审法院起诉请求：1、依法判决晋茂商行、李永林超市支付自2015年3月10日至2018年7月10日的租金154万元；2、依法判决晋茂商行、李永林超市承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月13日，山西能源学院（原山西煤炭管理干部学院）作为甲方、晋茂商行作为乙方签订《房屋租赁合同书》一份，主要内容为：乙方租赁甲方位于榆次区大学街63号的使用面积为1000平方米的房屋，经营项目为山西能源学院（筹）校区超市承包服务项目，租赁期限5年，从2015年3月10日至2020年3月9日止；在签订合同时乙方应一次性付清1年租金460000元等额的履约保证金，年度租金乙方在承包年度的1月31日前付清；乙方未按合同约定时间付清租金，甲方有权终止合同。合同落款处有山西能源学院及晋茂商行加盖公章，并由李永林作为晋茂商行的委托代理人签字。合同签订后，李永林超市对承租的地下室进行了装修、营业。后因该超市未付租金，山西能源学院于2018年7月24日向晋茂商行、李永林超市出具《终止合同通知书》，通知晋茂商行、李永林超市终止上述房屋租赁合同并要求三日内交清房屋租赁费，之后李永林超市停止营业并搬离。山西能源学院主张晋茂商行、李永林超市在合同签订时就知道消防未通过消防验收一事，因超市上面是食堂，防水没有做好，所以食堂漏水到地下室，但地下室有自动排水设施，山西能源学院也对损坏地方进行了修缮。晋茂商行、李永林超市则称，事前并不知道消防未经验收通过，因租赁物没有相关手续，经常被相关部门检查、整改，且租赁物经常漏水，超市货品泛潮造成财产损失，晋茂商行、李永林超市多次向山西能源学院反映均未得到解决；晋茂商行、李永林超市实际从2015年9月1日开始占有、使用租赁物，且超市实际使用面积为300㎡，剩余面积因缺乏手续无法办理营业执照，所招租的商铺都已撤出，即使支付租金，也应从2015年9月起按300㎡的使用面积按15万元/年计算，因晋茂商行、李永林超市装修支出50万元，相互折抵后，晋茂商行、李永林超市不应再支付租金。双方各执己见，协议不成为本案事实。一审法院认为，2015年2月13日，山西能源学院（原山西煤炭管理干部学院）作为甲方与作为乙方的晋茂商行签订《房屋租赁合同书》，山西能源学院将未经公安消防机构进行消防验收的地下室租赁给晋茂公司，李永林超市作为涉案租赁物的实际使用人，该租赁合同违反了新《消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案。建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经过消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入适用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，合同应属无效。虽然合同无效，但李永林超市应当参照租赁费数额以及合同约定的面积向山西能源学院支付相应占有实际使用费。又因李永林超市使用山西能源学院地下室，是基于晋茂商行与山西能源学院签订的租赁合同，故晋茂商行对李永林超市给付山西能源学院使用费承担连带责任。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：限李永林超市于本判决生效后30日内给付山西能源学院使用费人民币154万元，晋茂商行对上述款项承担连带赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18660元，由李永林超市、晋茂商行共同承担。二审中，被上诉人山西能源学院提交建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证各一份，上诉人李永林超市对该证无异议。上诉人李永林超市、被上诉人山西能源学院对上诉人李永林超市系实际经营者的事实无异议。本院组织双方对案涉租赁物进行了现场勘验。上诉人李永林超市在案涉房屋内开设超市，面积为358.48㎡（30.55m×13.5m-8.3m×6.5m）。案涉房屋上为食堂，案涉房屋内有漏水、漏油痕迹。本院认为，本案二审的争议焦点：上诉人李永林超市是否应当支付被上诉人山西能源学院使用费154万元。评判如下：1、依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”另依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”案涉《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不存在法律规定的合同无效情形，应属有效。2、案涉《房屋租赁合同书》约定“乙方未按合同约定时间付清租金，甲方有权终止合同。”李永林超市承租案涉房屋至今未支付租金，山西能源学院2018年7月24日《终止合同通知书》送达后，李永林超市搬离部分物品并不再于案涉房屋中经营，应当认定案涉《房屋租赁合同书》已于2018年7月24日解除。3、依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。”另依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”案涉房屋未经竣工验收及消防验收，具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，但李永林超市并未依法行使解除合同的权利，对于承租期间的租金，李永林超市应予支付。李永林超市以案涉房屋未经消防验收、没有上下水、通行不便、漏水等理由，多次向山西能源学院请示报告，但现有证据不能证明双方就减免租金协商一致，原判决李永林超市支付山西能源学院154万元，并无不当。李永林超市在案涉房屋内开设超市的面积为358.48㎡，但案涉《房屋租赁合同书》明确约定租赁面积为1000㎡，李永林超市对于其他部分的房屋享有使用及收益权的同时，亦应支付相应的租金，李永林超市上诉主张按实际使用面积支付费用，于法无据，不应支持。4、李永林超市所称案涉房屋不适租导致的装饰装修等损失，双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18660元，由上诉人李永林超市负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇二〇年四月三十日书记员  刘沂岷