广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1704号原告：广州市天穗房地产开发建设有限公司，住所地：广州市越秀区解放北路960号越秀天安大厦1107室清算组。法定代表人：温石年。委托诉讼代理人：区智杰、李想，系广东德良律师事务所律师、实习律师。被告：广州新力庭物业顾问有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道139号之三。法定代表人：李宇鸣。被告：广州市恒威物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道139号。法定代表人：龙斌。两被告共同委托诉讼代理人：田思浩、陈思奇，系北京观韬中茂（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州侨光财经专修学院，住所地：广州市龙津东路822号之一。法定代表人：卢标裕，职务：院长。委托诉讼代理人：萧韵璇，女，1952年1月31日出生，汉族，系学校员工，联系地址。委托诉讼代理人：李耀雄，男，1973年2月16日出生，汉族，系学校员工，联系地址。原告广州市天穗房地产开发建设有限公司（以下简称：天穗公司）诉被告广州新力庭物业顾问有限公司（以下简称：新力庭公司）、广州市恒威物业管理有限公司（以下简称：恒威公司）、广州侨光财经专修学院（以下简称：侨光学院）合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法由审判员方婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天穗公司的委托诉讼代理人区智杰、被告新力庭公司与恒威公司的共同委托诉讼代理人田思浩、陈思奇、被告侨光学院的委托诉讼代理人萧韵璇、李耀雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天穗公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告天穗公司与被告新力庭公司于2003年2月28日签订《会议记要》第一条第2项和第二条第3项条款；2、判令解除原告天穗公司与被告新力庭公司于2004年3月28日签订的《补充协议》；3、判令解除原告天穗公司与被告新力庭公司于2018年6月21日签订的《补充协议》；4、判令被告新力庭公司向原告天穗公司支付2018年12月租金人民币8000元；5、判令被告新力庭公司、被告恒威公司支付给原告天穗公司2019年度租金177047.62元（租金扣除税后的利润为354095.24元，原告占50%）；6、判令被告侨光学院将广州市安富花园扩建工程用地交还给原告天穗公司管理;7、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告与被告新力庭公司于2003年2月28日签订《会议记要》，其中因安富花园停车场扩建工程的建设需要，约定原告所属地块交由新力庭公司进行出资建设。后因新力庭公司经费问题无法建设，需对地块进行出租，以便筹集经费。根据《会议记要》的精神，原告同意地块无偿给新力庭公司和侨光学院使用，由新力庭公司委托恒威公司对侨光学院进行收租，以便待新力庭公司早日筹集经费对扩建工程进行建设。因此，原告于2004年1月1日与侨光学院签订了《合作协议》，又于2004年3月28日与新力庭公司签订《补充协议》。及后，该地块一直由新力庭公司委托恒威公司向侨光学院收取租金，使用至今，扩建工程却一直未予施工建设。十多年以来，新力庭公司不断收取租金，却从未对该地块进行工程建设。为此，原告决定将地块收回进行建设，并于2018年4月17日正式委托律师发函给侨光学院。后经侨光学院回函告知，侨光学院与恒威公司（新力庭公司委托恒威公司）已就该地块签订了租赁协议，租赁期至2019年12月31日止。因此，经多方协商后，将上述地块延期至2019年12月31日后收回。为此原告还与新力庭公司于2018年6月21日再次签订了《补充协议》。但新力庭公司在2018年12月后就一直未支付租金给原告。经查，侨光学院于2019年5月17日支付租金371800元给恒威公司，恒威公司亦开具了相关发票给侨光学院。但时至今日，2019年已过，新力庭公司和恒威公司（新力庭公司与恒威公司是关联公司）并未按约定支付2019年的租金给原告，新力庭公司的行为已经构成严重违约。由于新力庭公司一直未对上述地块开工建设，长期侵占原告的地方予以出租，给原告造成了巨大的经济损失。另新力庭公司委托恒威公司收取侨光学院租金后，亦未按《补充协议》的约定支付租金给原告，已构成重大违约。为此原告请求解除与新力庭公司于2003年2月28日签订《会议记要》第二条第3项条款和两份《补充协议》。另原告由于公司经营建设的需要，收回上述地块，并分别发函给三被告，三被告均未予回复。被告新力庭公司、恒威公司共同答辩称：1、原告主张我方违反约定，拖延对场地建设施工的情况与事实不符。扩建工程的拖延系因原告未按规划部门要求，拆除扩建工程用地范围内的旧建筑所致，原告存在重大过错。2、原告要求解除《会议记要》第二条第三款、两份《补充协议》及收回扩建工程用地的诉求，没有合理的依据。我方没有违反协议的约定，根据协议约定，扩建工程拖延的责任应由原告承担，原告无权要求解除条款及合同。原告依据与本案侨光学院所签署的《合作协议》，要求直接收回建设用地，但该协议仅为原告与侨光学院之间的约定。根据我方与原告的协议约定，我方现仍享有将用地对外出租的权利，就用地的出租及使用，原告需与我方另行协商处理。3、场地租金收益的分配，我方与原告仅有原则性的约定，根据协议约定，自2019年1月1日起，原告需按每月每平方米8元的标准，向我方支付物业的管理费用，且截止2020年3月31日，原告积欠我方的物业管理费用共计120000元，原告所主张的租金收益中应扣除该项管理费用，原告的租金收益应为57047.62元（177047.62元－1000㎡×8元/㎡/月×15个月）。4、我方愿意交付2018年12月租金8000元，但2019年的租金应在扣除合理开支后，平均分配，目前原告处在清算阶段，我方要求原告提供发票，但原告不能提供。被告侨光学院答辩称：我方使用广州市安福花园扩建工程用地（以下简称“涉案地块”）是经原告及新力庭公司的同意，并交由恒威公司进行管理收租的。自2004年2月份起至今，涉案地块一直由我方使用，且我方一直按时缴纳租金，原告突然要求收回涉案地块缺乏事实及法律依据，理由主要有以下几点：1、我方一直信守租约并按时缴纳租金。2004年1月1日，原告与我方签订了《合作协议》，明确涉案地块由我方进行使用。2004年2月，恒威公司与我方签订《租赁协议》，约定涉案地块由我方使用，租金由恒威公司收取。2004年2月开始至2019年12月31日，我方一直与恒威公司续签《租赁合同》并按时缴纳租金。2、原告未提前通知，如收回涉案地块，会严重影响我方办学。原告未提前三个月通知我方，违反双方2004年1月1日签订的《合作协议》的约定。原告在未提前通知的情形下，2019年12月27日突然发函要求收回涉案地块，我方于2019年12月30日收到该函件，并于当日口头向前来送达的原告员工谭先生表达继续使用该地块的意愿，表示在原告处理协调好其与新力庭公司、恒威公司之间的纠纷，确定谁是真正的业主后，我方愿继续签订租赁合同继续缴纳租金。但原告收到我方回复后，并未与我方进一步沟通续租事宜，而是直接提起诉讼。3、原告厘清其与新力庭公司、恒威公司的关系后，将涉案地块出租可实现土地收益，我方享有优先承租权。本案经审理查明涉案地块的权属关系后，我方可与业主直接签订租赁合同，直接向业主或其指定的委托管理人缴纳租金。原告在筹集足够资金并办妥相关报建手续进行建设前，仍可将涉案地块对外出租以实现利益最大化，而我方作为租用该地块近二十年的承租人，享有优先承租权。4、我方租用涉案地块作为教学场地使用，并无原告所述的设置场地作收益用途，且我方与原告签订的协议中也没有场地使用的限制性条款。经审理查明：1998年9月16日，广州市城市规划局发出编号穗规地换证字（1998）第279号《建设用地规划许可证》，批准天穗公司作为用地单位使用人民中路以西、光复北路以东、龙津东路以北、洪圣直以南（面积共17641平方米，其中净用地面积14861平方米，道路面积2780平方米）兴建商品住宅。1999年4月，广州市国土局发出穗国土建用字（1999）第161号《建设用地批准书》。2001年6月5日，广州市城市规划局发出编号穗规建（2001）145号《建设工程报建审核书》，同意建设单位天穗公司在荔湾区光复北路报建商业、停车楼工程壹幢，其中地下一、二层为汽车库，首层及夹层为自行车库，第二、三层为商场。2004年4月22日，广州市城市规划局发出编号穗规建证（2004）373号《建设工程规划许可证》，许可天穗公司于光复北路500-514号建设上述商业、停车楼。2003年2月28日，天穗公司（甲方）与新力庭公司（乙方）签署《会议记要》，内容为：一、委托内容：1、甲方委托乙方办理因拆迁而产生的同荔湾区房管部门就674㎡直管房非住宅部分补偿的协商，代甲方签订补偿交换协议。2、甲方将安富花园扩建工程承包给乙方建设并委托乙方销售。3、甲方委托乙方办理上述范围内建筑物的房产登记，直至房管部门发出产权证为止。二、委托事项具体要求：……3、乙方自筹资金建设甲方安富花园扩建工程，自本次会议召开之日起壹年六个月内完成。有关建设的各项报批手续均由乙方负责办理，甲方不出资金、不出人工，由乙方自负盈亏。……三、乙方报酬：……4、本记要在第二条3项确定乙方建设甲方扩建工程事宜，由乙方自行建设自行销售（应以甲方名义），乙方应自负盈亏，甲方在该委托事项中不支付任何报酬……五、在本记要第一条1、2项的委托期限内，如甲乙双方有新的协定，双方则按新协定商定的条款执行，本记要自然作废。六、本记要所称安富花园扩建工程是指按2001年6月5日广州市城市规划局穗规建（2001）145号《建设工程报建审核书》所批准的报建项目，乙方可在此基础上在保证不违反该审核书的前提下变更部分规划。《会议记要》签署后，2004年3月28日，天穗公司（甲方）与新力庭公司（乙方）就安富花园扩建工程签订《补充协议》，约定：1、甲方安富花园扩建工程交由乙方自筹资金建设并销售完成为止。2、安富花园扩建工程用地在开工建设前交由乙方无偿使用，并自行承担该用地的改造费用，等等。据新力庭公司与恒威公司陈述，《会议记要》及上述协议签订后，新力庭公司委托恒威公司将场地对外出租。2004年1月1日，天穗公司（甲方）与侨光学院（乙方）就光复路安富花园小区内建设临时社区活动场签订《合作协议》，约定：1、甲方向乙方无偿提供地块用于建设临时运动场所，供甲、乙双方共同使用。2、该运动场所基础建设、配备设施、日常维护由乙方负责。3、待甲方资金到位要求收回该地块时，甲方应提前三个月通知乙方，乙方须无条件撤离将地块交还甲方，等等。2004年2月，恒威公司将安富花园南边空地约1000平方米的场地出租给侨光学院作运动场地使用，双方签署了租赁合同。据双方签署的最后一份租赁合同显示：租赁期从2017年1月1日起至2019年12月31日止；2017年1月1日起至2018年12月31日期间每年租金338000元，2019年1月1日至12月31日期间年租金为371800元；侨光学院要做好场地的管理和安全防范工作，所产生的一切安全责任由其负责，等等。2004-2019年间，侨光学院按约向恒威公司交租（发票显示2019年年度场地租金354095.24元，税额17704.76元，价税合计371800元），并使用场地至今。2018年4月，天穗公司委托广东德良律师事务所向侨光学院发出《律师函》，要求侨光学院于2018年7月前撤离上述地块交还天穗公司使用。2018年5月，侨光学院复函称其与恒威公司就案涉地块的租赁时间至2019年12月31日，待合同期满后再交付地块给恒威公司。2018年6月21日，天穗公司（甲方）与新力庭公司（乙方）再次签订《补充协议》，约定：1、因安富花园扩建工程历史遗留问题，一直未能解决，考虑以盘活甲方资产为原则，甲方同意乙方及其委托的物业管理公司对外招租、管理。2、从2018年6月1日起至2018年12月31日止，乙方支付甲方每月租金8000元，租金应于每月10号前支付。3、从2019年1月1日起，乙方就上述扩建工程对外出租和使用时，应主动告知甲方。甲方对地块对外出租事宜有权提出建议。所收的租金在扣除业务管理的开支后，原则上按甲乙双方各占50%的原则分配。具体数额和支付时间另行协商，等等。该协议签订后，新力庭公司向天穗公司支付租金至2018年11月。2019年12月，天穗公司分别向新力庭公司、恒威公司与侨光学院发函，要求收回安富花园扩建工程用地。另查：2007年1月28日，天穗公司（甲方）与恒威公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将荔湾区光复北路500-514号安富花园委托乙方实施物业管理，物业类型商住楼，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.9元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米8元向业主或物业使用人收取，等等。2018年1月1日，新力庭公司（甲方）与恒威公司（乙方）就安富花园扩建用地的管理使用签署《合同》，约定上述用地交由乙方管理使用（含自营出租），管理费按8元/㎡计收并在收益中扣除，等等。据侨光学院陈述，场地是由侨光学院围蔽管理，钥匙在侨光学院处；新力庭公司、恒威公司则陈述，场地虽由侨光学院封闭起来，但实际由恒威公司进行物业管理，侨光学院支付的租金中包括了物业管理费。新力庭公司、恒威公司为证明安富花园扩建工程无法动工的原因在天穗公司，提交了证据：1、广州市城市规划局出具的《关于要求调整建筑设计的复函》，内容有“应拆除用地范围内全部旧建筑……”；2、《建设工程规划许可证》及附件2《建设工程审核书》，内容有“六、应按规划要求拆除建设用地范围内的旧建筑，尤其南面建筑退缩范围内的旧建筑”；3、新力庭公司于2004年7月3日向天穗公司发出的《关于加快办理“安富花园扩建工程”相关事宜的函》，内容有“荔湾区光复北路500-514号安富花园扩建工程现已办妥建设工程规划报建手续。请贵司按建设工程审核书的要求尽快拆除建设用地范围内的旧建筑……”。天穗公司质证认为没有收到证据3，并认为证据2中《建设工程审核书》第六条是格式条款，当时地块已经交付给侨光学院，所述旧建筑可能是体育设施。庭审中，新力庭公司、恒威公司陈述，安富花园扩建工程用地现包括两个篮球场及一栋三层高楼房，该楼房即是规划局要求拆除的南面建筑；天穗公司则陈述该用地现是两个标准篮球场，而三层高楼房是南向临街铺面，不属于安富花园小区，不在其用地范围内，其在本案中要求收回经营管理权的也是侨光学院使用的场地。本案起诉状副本于2020年2月28日送达给被告新力庭公司。本院认为：天穗公司与新力庭公司签订的《会议记要》、2004年3月28日签订的《补充协议》及2018年6月21日签订的《补充协议》是合法有效的。依据《会议记要》第一条第2项和第二条第3项及2004年3月28日《补充协议》的约定，新力庭公司应自筹资金建设并销售安富花园扩建工程。现该工程尚未建设，至今已过十七年。虽新力庭公司要求继续履行，但履行的前提是要求天穗公司拆除3层高楼房，而天穗公司明确表示该3层高楼房所在地块不在安富花园扩建工程地块范围内，无法拆除，故二者上述约定的合同目的显然无法实现，天穗公司因此有权依据合同法的相关规定要求解除。因2018年6月21日的《补充协议》是建立在《会议记要》第一条第2项和第二条第3项及2004年3月28日的《补充协议》之上，现上述条款或合同已解除，2018年6月21日《补充协议》已无履行基础，且新力庭公司也未依约定支付2018年12月之后的租金，迟延履行明显，天穗公司亦有权解除该份《补充协议》。因本院于2020年2月28日将本案的起诉状副本送达给新力庭公司，故天穗公司解除上述协议的诉求已于此时实际到达新力庭公司，因此，本院确定双方的上述协议自2020年2月28日起解除。既然《会议记要》第一条第2项和第二条第3项、2004年3月28日《补充协议》及2018年6月21日《补充协议》已解除，天穗公司有权收回安富花园扩建工程用地的经营管理权，因新力庭公司、恒威公司均述该用地已委托恒威公司对外出租，故新力庭公司与恒威公司负有共同将经营管理权交还天穗公司的义务。关于欠租，新力庭公司已确认2018年12月欠付租金金额8000元。至于2019年的租金是否应扣除物业管理费，因新力庭公司与恒威公司并无提交证据证明其对侨光学院封闭的安富花园扩建工程用地进行了物业管理服务，且《物业管理委托合同》及新力庭公司与恒威公司内部签署的《合同》也不足以证明该场地物业费的收取标准，加之新力庭公司与恒威公司陈述侨光学院支付的租金中已包括了物业管理费，故新力庭公司主张2019年租金扣除物业管理费120000元理据不足，本院不予采纳，新力庭公司应向天穗公司支付2019年度租金共计177047.62元，但天穗公司要求恒威公司共同支付该笔租金，无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第四款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市天穗房地产开发建设有限公司与被告广州新力庭物业顾问有限公司于2003年2月28日签订的《会议记要》第一条第2项和第二条第3项于2020年2月28日解除。二、确认原告广州市天穗房地产开发建设有限公司与被告广州新力庭物业顾问有限公司于2004年3月28日签订的《补充协议》于2020年2月28日解除。三、确认原告广州市天穗房地产开发建设有限公司与被告广州新力庭物业顾问有限公司于2018年6月21日签订的《补充协议》于2020年2月28日解除。四、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州新力庭物业顾问有限公司向原告广州市天穗房地产开发建设有限公司支付2018年12月租金8000元。五、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州新力庭物业顾问有限公司向原告广州市天穗房地产开发建设有限公司支付2019年度租金177047.62元。六、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州新力庭物业顾问有限公司、广州市恒威物业管理有限公司将广州市安富花园扩建工程用地经营管理权交还给原告广州市天穗房地产开发建设有限公司。七、驳回原告广州市天穗房地产开发建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2000元，由原告广州市天穗房地产开发建设有限公司负担50元，被告广州新力庭物业顾问有限公司负担1950元（受理费1950元由被告广州新力庭物业顾问有限公司迳付原告广州市天穗房地产开发建设有限公司，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇二〇年四月十四日书记员 左晶晶许湘洁