广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终328号上诉人（一审原告）：惠州市霓辉混凝土销售有限公司，住所地广东省惠州市博罗县*********************。法定代表人:李开军，董事兼经理。委托诉讼代理人:汪险峰，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴之成，广东常成律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广东晟大房地产控股有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区*********－29930（集中办公区）。法定代表人：朱世龙，董事长。委托诉讼代理人：刘毅君，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人:曾美绮，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市联明商品混凝土有限公司，住所地广东省珠海市斗门区****************。法定代表人：刘玉青，总经理。委托诉讼代理人：欧明灿，男，1965年5月11日出生，住广东省珠海市金湾区****************，身份证号码441************018，系该公司监事、股东、员工。上诉人惠州市霓辉混凝土销售有限公司（以下简称霓辉公司）因与被上诉人广东晟大房地产控股有限公司（以下简称晟大公司）、珠海市联明商品混凝土有限公司（以下简称联明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。霓辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1、确认霓辉公司与晟大公司解除两份《商品房买卖合同（预售）》；2、晟大公司向霓辉公司退还购房款2418530元，联明公司承担共同返还责任；3、晟大公司向霓辉公司双倍返还定金40000元；4、晟大公司向霓辉公司退还办证服务费2400元；5、晟大公司向霓辉公司支付违约金109215元（以本金2418530元为基数，按同期银行贷款利率，从2018年8月31日暂计至2019年8月18日，之后按相同方法计算至实际付款日）；6、本案诉讼费用、保全费由晟大公司、联明公司承担。事实与理由：一审法院认为，“涉案房产因存在山体滑坡，晟大公司无法预见、无法克服、无法避免，为不可抗力”，从而不同意解除合同，霓辉公司认为一审法院认定事实错误，具体如下：一、涉案山体滑坡的时间为2018年4月，在此之前的2017年8月份，政府部门就已经通知晟大公司涉案山体存在滑坡风险并要求立即治理，晟大公司却置之不理。《民法总则》、《合同法》均定义不可抗力是出现无法预见、无法克服、无法避免的事由，而珠海夏季多雨，晟大公司作为专业的房地产开发公司，在山体前开发房地产应当意识到存在山体滑坡的可能，理应提前做好防备及治理。最关键的是，在2017年8月18日，平沙国土资源管理所就已经通知晟大公司，涉案山体存在滑坡风险并要求其立即治理，而晟大公司此时已经明知山体滑坡的可能性，在此8个月之后的2018年4月，山体才出现滑坡。山体滑坡不像地震、台风等自然灾害无法预见、无法克服、无法避免，是个渐进的过程，如果晟大公司在收到政府部门通知后就治理，有足够的时间采取措施防范及治理，完全可以阻止山体滑坡的发生，而晟大公司对政府部门的通知完全置之不理、听之任之，弃安全于不顾，不做任何防范和治理，果然在8个月之后发生了山体滑坡，之后晟大公司才在《灾害报告》内自省“需要对滑坡山体做加固处理”。综上，涉案山体滑坡并非天灾，而是晟大公司不负责任所产生的人祸，一审法院认定为不可抗力，是对晟大公司不负责任行为的纵容。二、珠海市国土资源局高栏港分局（以下称高栏港国土局）已明确答复“晟大公司未在原定的竣工时间2018年4月16日前竣工，存在竣工违约责任”，即涉案山体滑坡不属于不可抗力。《珠海市人民政府关于进一步加强建设项目用地开竣工监管处置若干意见》（珠府函[2018]352号）第五条第四款规定，对建设项目用地竣工违约原因是否属于不可抗力，认定权在于珠海市人民政府。平沙镇政府、高栏港管委会在明知其没有认定权的前提下、在没有了解到涉案山体滑坡非天灾而是人祸的情况下，为了维护政企关系，建议上级部门认定为不可抗力，这仅仅是建议，不具有法律效力。高栏港国土局于2019年10月22日出具的《关于的情况说明》，已经明确答复“晟大公司未在原定的竣工时间2018年4月16日前竣工，存在竣工违约责任”，正是因为珠海市人民政府、高栏港国土局清楚涉案山体滑坡非天灾而是人祸，并且山体滑坡时已经临近竣工时间，所以最终不认同平沙镇政府、高栏港管委会提出的“不可抗力”建议，故不同意其延长竣工日期。而一审法院认为“上级政府部门暂未批准可能出于多种原因”，令人难以理解。事实上，国土主管部门已经明确回复“存在竣工违约责任”，另外，也没有其它任何文件显示“暂未批准”为不可抗力，一审法院的“暂未批准”、“多种原因”，并未在判决书予以阐明，亦没有事实依据。三、根据合同法第一百一十八条的规定，在出现不可抗力导致不能履行合同时应当及时通知对方。2018年3月底出现山体滑坡，在晟大公司于2018年5月18日给霓辉公司出具的承诺函上并未告知出现了山体滑坡。2019年5月27日晟大公司的回函中称安排在2019年7月交房，同样也未告知出现山体滑坡情况，说明晟大公司认可山体滑坡不影响其按期交房。现以山体滑坡为由抗辩，违反诚实信用原则。四、购房合同约定了出现特殊情况可以宽延180天，这180天就是预留给晟大公司出现特殊情况的缓冲期，从晟大公司提交的《山体改造工程施工合同》可知，治理山体滑坡的工期也是180天，即加上治理山体滑坡的时间晟大公司也应在2019年3月30日前交房，但直到现在涉案房屋都未完成竣工验收备案。晟大公司一再拖延交房时间，严重违约，购房合同已经于2019年8月16日解除。晟大公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，霓辉公司上诉无理，应当依法驳回上诉请求，维持一审判决。山体滑坡风险出现后，晟大公司聘请专业监测机构对此山体进行动态监测，监测周期为一年：2018年6月20日至2019年6月19日，涵盖了购房合同约定的交房日期。监测期间小区道路封闭不得使用，高低压配电室及电气设备等不得安装调试，原计划的竣工工期顺延至此动态监测结束后进行。监测未完成之前山体滑坡危险后果及加固整治方案究竟几何均为未知数，施工恢复正常更是受制于此前提。2、平沙镇人民政府、高栏港管委会就此专门向市国土资源局出具了报告。该事实客观存在，为地质自然灾害，晟大公司客观上无法预见亦无法避免，为不可抗力，一审法院依据基本事实有权认定不可抗力，珠海市政府不是不可抗力判断认定的唯一机构，其所谓“存在竣工违约”只针对现有结果而言，因涉及竣工延期的开发商企业较多，珠海市政府未明确批准延期，但同时也未处罚晟大公司，确有原因。一审判决理据充分，霓辉公司理由不能成立。二、本案房屋买卖合同具备交房条件，霓辉公司解除合同已经无意义。晟大公司已经多次催促霓辉公司收楼办理房产登记，但未回应。今年一月初，涉案房产综合验收完毕，具备交房条件，晟大公司多次通知霓辉公司收楼，继续履行合同，但霓辉公司未响应，由此引起迟延收楼的责任应当由霓辉公司全部承担。联明公司辩称：联明公司在房屋买卖合同中只是将应收的货款冲抵霓辉公司的购房款，该冲抵手续已办理完毕，联明公司无需再承担任何责任，一审法院已认定该事实。霓辉公司向一审起诉请求：1.确认霓辉公司与晟大公司解除两份《商品房买卖合同（预售）》；2.晟大公司向霓辉公司退还购房款2418530元，联明公司承担共同返还责任；3.晟大公司向霓辉公司双倍返还定金40000元；4.晟大公司向霓辉公司退还办证服务费2400元；5.晟大公司向霓辉公司支付违约金109215元（以本金为基数，按中国人民银行同期借款利率，从2018年8月31日计算至实际付款日，暂计至2019年8月18日）；6.晟大公司、联明公司承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2017年6月16日，晟大公司出具收据，分别收到霓辉公司的法定代表人李开军购买涉案两套房产的定金各1万元。2017年12月28日，霓辉公司与晟大公司签订两份《商品房买卖合同（预售）》。合同第六条约定：霓辉公司购买晟大公司开发的晟大翠海明珠苑1栋1302房、1501房，两套房屋总款为2418530元。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。（2）逾期超过180日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算）；在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）点承担违约责任。2017年12月28日，霓辉公司出具收款收据：今收到联明公司交来减水剂货款（实抵扣晟大翠海明珠苑1栋1501房和1302房二套房款共计2418530元），以霓辉公司实际取得上述两套房产的所有权时，方视为上述房款已抵扣货款完成。本货款为代中山市霓辉建材有限公司收取。同日，霓辉公司向晟大公司交纳涉案两套房的办证服务费2400元。2018年5月18日，晟大公司出具承诺函：本公司与霓辉公司于2017年12月28日签订的商品房买卖合同中，约定交易的两套房产为位于珠海市************的晟大翠海明珠苑1栋1501房和1302房。由于霓辉公司应支付的全额购房款均已由承建商江苏省江建集团有限公司对本公司的债权所抵扣，因此，本公司确认霓辉公司已支付了全额购房款，并向霓辉公司承诺，于2018年8月30日前为其办理上述两套房产的网签，否则视为本公司违约，按商品房买卖合同承担违约责任。同时网签需要的一切程序费由购房公司承担。2018年6月26日，联明公司出具抵房说明：2017年12月28日霓辉公司向晟大公司购买位于珠海市************的晟大翠海明珠苑1栋1501房和1302房，购房款已冲抵江苏省江建集团有限公司的工程款，工程款已冲抵珠海文冠商品混凝土有限公司的混凝土款，混凝土款已冲抵周德文的材料款，周德文的材料款已冲抵联明公司的混凝土款，混凝土款冲抵中山霓辉建材有限公司的减水剂款，减水剂款抵霓辉公司和晟大公司购买平沙镇平沙二路1358号的晟大翠海明珠苑1栋1501房和1302房。2018年6月27日，联明公司向霓辉公司出具承诺函：2017年12月28日霓辉公司向晟大公司购买晟大翠海明珠苑的两套房屋，购房款已由江苏省江建集团有限公司对晟大公司的工程款债权所冲抵：工程款债权已冲抵珠海文冠商品混凝土有限公司的混凝土货款，该货款又已冲抵周德文的材料款，周德文的材料款已冲抵联明公司的混凝土款，混凝土款冲抵中山霓辉建材有限公司的减水剂款，减水剂款抵霓辉公司向晟大公司购买平沙镇平沙二路1358号的晟大翠海明珠苑1栋1501房和1302房的购房款。以上情况属实，现公司承诺如下：如贵司在上述抵房过程中，未能于2018年8月30日前成功办理上述房产的网签或之后未能取得该房屋所有权的，则我司愿意按照原来签订的减水剂合同履行付款义务。2019年5月8日，霓辉公司委托律师向晟大公司及珠海华瑞众合房地产代理有限公司发出律师函：合同约定晟大公司于2018年9月30日交付房产，晟大公司承诺于2018年8月30日前办理网签，但时至今日，虽经买受人多次催促，晟大公司仍未按合同约定交付房产，也不按合同约定办理网签。函告晟大公司在收到本律师函之日起3个月内向买受人交付房产，并按合同约定办理网签等产权登记手续。如在3个月内仍未履行，买受人将解除《商品房买卖合同（预售）》、届时晟大公司应当退还全部房款并承担违约责任。2019年5月27日，晟大公司委托律师向霓辉公司发出律师函：为表示履行合同的诚意，现烦请霓辉公司携带购房合同及其他必要文件前来我方公司先行办理购房网签手续，交房时间双方已经充分沟通预计安排在今年七月份左右，目前处于工程验收阶段尚未完结，具体时间受制于政府部门安排专业验收的工作进度，对此造成未能尽快交房我们深表歉意。2019年8月16日，霓辉公司委托律师向晟大公司、联明公司发出律师函：霓辉公司向晟大公司购买了两套房产，房款已经支付，根据合同约定晟大公司于2018年9月30日前交付房产，晟大公司承诺于2018年8月30日办理网签。后晟大公司违约，本律师于2019年5月8日通过律师函向晟大公司发出催告，要求3个月内交付房产及办理网签，如在3个月内仍不履行，买受人将解除合同。现催告期3个月已满，晟大公司仍未交付房产，也未办理网签，买受人根据相关法律规定解除两套房产的买卖合同，要求晟大公司退还全部房款并承担违约责任。另鉴于买受人的购房款是由联明公司的债权冲抵支付，联明公司于2018年8月27日承诺：如买受人未能于2018年8月30日前成功办理网签或未能取得房屋所有权的，则我司愿意按照原来签订的减水剂合同履行付款义务，要求联明公司对购房款承担共同清偿责任。因持续降雨造成涉案小区山体滚石滑落等灾害险情发生，2018年4月，晟大公司委托武汉地质工程勘察院对晟大翠海明珠苑边坡山体支护设计方案；同年4月5日，晟大公司与甘肃晟毅建筑工程有限公司珠海分公司（以下简称晟毅公司）签订《山体改造工程施工合同》：晟毅公司包工包料承包山体改造工程。从2018年4月8日开工至10月5日完工，工程期为180天。2019年1月8日，晟毅公司出具《山体边坡治理情况说明》：位于晟大翠海明珠花园北侧的山体边坡，坡顶边坡长达24余米，山体斜坡凸凹不齐，极不稳定，最高高差为13.9米，该坡体长期受雨水冲刷侵蚀，存在极大安全隐患，并于2018年3月初因连续降雨导致局部山体出现动态位移滑落，局部因松散型风化岩层导致有直径超过200MM落石出现，已经严重影响到小区道路的使用，故此需要对边坡进行治理。根据现场边坡实体形态，我司于2018年3月受晟大公司委托进行勘察治理，我公司根据武汉地质勘探院的施工图进行了方案施组织设计及论证，并根据现场实际情况进行了方案施工合理优化，采用钢筋锚杆+钢筋网喷砼等支护治理方式。并根据建设方要求签订施工合同书之后于2018年4月8日进场，2018年10月底完工并提出申请组织验收。晟大公司于2018年4月19日向平沙镇政府出具《关于平沙翠海明珠苑后山滑坡地质灾害报告》：我公司建设的项目目前已基本建设至工程尾期，自进入今年4月之后，降雨量暴增，我项目所在地山体局部地段出现滑坡落石，经武汉地质工程勘察院相关技术人员现场评测后，评定滑坡地段属于强风化岩，呈砂土状、块状等不均匀强度风化体，并局部有孤石易落，存在严重安全隐患，易出现次生灾害。因该项目所在小区紧邻该处滑坡山体，为消除该处隐患的发生，切实保障业主的生命财产安全，根据镇三防办及森林公安等部门的要求，我公司暂停项目建设施工，并自筹资金对发生山体滑坡处以及周边可能存在的隐患，按照国家相关的规范规定做严格的加固处理，并在处理之后进行复绿工作，工期为7个月。现将武汉地质工程勘察院的勘察报告以及加固方案一体报告，特请批复为盼。在山体边坡加固工程完工后，2018年11月3日，向平沙镇政府、平沙国土资源管理所发出验收申请报告，请求组织验收。2018年11月19日，平沙镇政府复函晟大公司：你司《关于平沙翠海明珠苑后山滑坡地质灾害报告》已收悉，我镇同意你司报上级主管部门批准后实施晟大明珠苑后山边坡进行治理，请平沙国土所和规划建设和环境保护办协助该司对边坡整治工程进行验收。2019年1月17日，河南省地矿建设工程（集团）有限公司出具《关于晟大翠海明珠苑后山治理勘验情况说明》：对平沙镇翠海明珠苑项目后山治理后，综合现状进行勘验，我公司于2019年1月10日对该项目进行现场实地勘验并局部抽样检测，结合动态数据变化汇总，说明如下：一、对于前期治理情况，现场施工符合原图纸设计要求，满足对于现状的灾害治理要求，但对于排水系统是否能满足丰雨连续强降的排水要求，尚缺乏实测数据支持，对于加固后的山体，在丰雨季强降水期间，是否能满足侧向动态位移标准差，尚缺乏现场实测数据支持，鉴于该山体紧邻小区内环路，如发生次生灾害，将有可能对小区内形成一定的灾害，建议增强动态监测布点，进行一个施工周期的监测，在监测期间此小区内道路应封闭不宜使用。根据该项目的现场现状，地下室因为有前次强降水过程严重受淹受损，并鉴于该项目高低压配电室位于地下室设备房，在此次强降水监测期完成并完全解决灾害隐患前，不能够进行相关电气设备、天然气设备等安装、高度，否则将由此导致巨大灾害损失。根据图纸设计要求并结合现场施工并监测记录开始时间，此次监测周期应为2018年6月20日起始至2019年6月19日止为一个监测记录周期。二、对于整体小区内山体治理现状，基本满足实地现场治理需求，同时也符合对于实地灾害治理的标准，小区东侧仍有部分未做治理，建议增加此部位动态监测布点，在降雨期过程中加强侧向动态位移监测，如数据反馈异常，应及时进行修复治理。2019年3月3日，平沙镇政府向市国土资源局高栏港分局复函，贵局《关于再次核实晟大公司13789.5平方米用地竣工违约情况的函》收悉，经研究函复如下：根据晟大公司补充提交的河南省地矿建设工程（集团）有限公司关于《关于晟大翠海明珠苑后山治理勘验情况说明》中所涉及的相关问题及技术分析，我镇认为，该公司的分析比较合理。目前还在监测过程，因此关于延误竣工期限问题，我镇建议同意该公司竣工延期申请，顺延至动态监测结束为止（即2019年6月），请上级部门给予大力支持为盼。霓辉公司向一审法院申请调查令，向珠海市自然资源局高栏港分局调查涉案土地竣工违约情况，该局于2019年10月22日出具文件说明如下：涉案宗地应于2015年4月16日前动工，于2017年4月16日前竣工。2015年8月25日，晟大公司与原珠海市国土资源局签订《变更合同补充协议》，将该宗地动工时间延至2016年4月16日前，竣工时间延至2018年4月16日前。经查，该宗地已按期动工，但目前仍未竣工，存在竣工违约责任，我们正在与该司沟通处理。晟大公司向一审法院申请调查令，要求向高栏港经济区管委会调取珠港工纪[2019]46号会议纪要，该纪要第十二项的内容是研究关于延长晟大控股有限公司13789.5平方米用地竣工期限事项：会议认为，该宗地北边山坡存在滑坡、坍塌等地质灾害安全隐患，晟大公司需开展相关边坡治理及动态监测活动，同时该宗地建设期间多次受台风天气影响，上述情况均可认定为不可抗力因素延误了该宗地的竣工进度。综合平沙镇政府及区国土分局意见，会议决定，同意将该宗地竣工期限自原竣工之日起延长448天，即自2018年4月16日前延至2019年7月7日前，报市政府审批。一审法院认为，一、《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。霓辉公司与晟大公司签订《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方应按约定全面履行。购房款是采用冲抵债权的方式进行的，该种方式符合合同法债权转让的规定，应当有效，一审法院予以确认。二、晟大翠海明珠苑出现地质灾害是否属于不可抗力。2018年4月前后珠海降雨较多，造成涉案小区后面山体受损，经武汉工程勘察测绘院作出设计方案并经晟毅公司施工对涉案小区山体边坡进行修护，同时，晟大公司向平沙镇政府出具《关于平沙翠海明珠苑后山滑坡地质灾害报告》，平沙镇政府同意报上级主管部门批准后实施晟大明珠苑后山边坡进行治理。在晟毅公司完成边坡治理工程后，河南省地矿建设工程（集团）有限公司出具《关于晟大翠海明珠苑后山治理勘验情况说明》，确认2018年6月20日起始至2019年6月19日止为一个监测记录周期。平沙镇政府收到报告后，认为晟大公司的分析比较合理，建议同意该公司竣工延期申请，顺延至动态监测结束为止，并上报高栏港管委会。高栏港管委会会议决定，同意将该宗地竣工期限自原竣工之日起延长448天，即自2018年4月16日前延至2019年7月7日前，报市政府审批。涉案小区后山坡体修护完成后需要动态监测至2019年6月19日，监测结束后也需时间来完成竣工验收，高栏港管委会决定竣工日期延长至2019年7月7日较为合理，一审法院亦予确认。霓辉公司称“高栏港管委会虽会议决定同意延长竣工日期，但并没有得到上级政府部门批准，因而晟大公司属于竣工违约、不属于不可抗力”。对此，一审法院认为，上级政府部门暂未批准可能出于多种原因，并非就认定涉案小区坡体自然灾害就不属于不可抗力，认定是否属于不可抗力要根据本案事实来认定，从本案事实可以看出，涉案小区后山山体因持续降雨出现地质灾害，影响了房屋的竣工验收，晟大公司无法预见、无法克服、无法避免，此为不可抗力，属于法律免责事由。三、关于霓辉公司的诉讼请求。《商品房买卖合同（预售）》约定霓辉公司的解除权为晟大公司逾期180日未交房，根据上节分析，因不可抗力导致晟大公司未按时竣工继而未在合同约定的2018年9月30日前交房，不可抗力消除的事由直到2019年6月19日动态监测结束，并不符合逾期180日未交房导致合同解除的条件，霓辉公司与晟大公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》应继续履行，霓辉公司请求解除两份《商品房买卖合同（预售）》并要求晟大公司退还购房款及支付违约金、双倍返还定金、退还办证服务费依据不足，一审法院不予支持。霓辉公司主张联明公司承担退还购房款责任，因本案的债权冲抵房款的行为合法有效，实际也已履行，霓辉公司的该项诉求依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回霓辉公司的全部诉讼请求。一审案件受理费13681元、财产保全费5000元，由霓辉公司负担。本院二审期间，晟大公司提交如下证据：1、交房通知书（附快递签收凭证）；2、工程竣工验收签收记录；3、工程竣工验收会议纪要。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，晟大公司与霓辉公司在《商品房买卖合同（预售）》中约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。截至二审法庭辩论终结时，涉案房屋所在楼宇尚未完成建设工程竣工验收备案。2018年11月3日，晟大公司向珠海市平沙镇政府、平沙国土资源管理所提交《关于平沙翠海明珠苑后山滑坡地质灾害治理验收申请报告》，称晟大公司开发建设的晟大翠海明珠苑项目，于2017年8月18日接到平沙国土资源管理所通知，要求晟大公司预防山体滑坡灾害隐患，尽快聘请有资质专业机构对项目后山进行勘查、编制治理方案，晟大公司积极组织专家进行评估预案，在方案编制、审核期间，于2018年4月因持续暴雨，致使山体出现严重滑坡落石。晟大公司已作过专题汇报《关于平沙翠海明珠苑后山滑坡地质灾害报告[广晟房字（2018）012号]》，并经武汉地质工程勘察院相关技术人员现场评测后，出具施工加固图纸及施工方案，晟大公司公司积极组织施工队伍进行加固处理，现已基本完成预期加固治理整改。特申请镇政府相关部门及国土资源管理所组织验收。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，霓辉公司通过抵债方式向晟大公司支付购房款，双方之间成立商品房买卖合同关系，霓辉公司与晟大公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，均应严格恪守。《商品房买卖合同（预售）》约定晟大公司应当在2018年9月30日前向霓辉公司交付涉案商品房，同时交付时应当符合的条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。然截至二审法庭辩论终结时，涉案房屋所在楼宇尚未完成建设工程竣工验收备案，则涉案商品房尚未符合合同约定的交付条件，晟大公司存在逾期交付商品房的违约行为。本案争议焦点为涉案晟大翠海明珠苑出现地质灾害是否属于不可抗力。本院认为，2018年4月前后因持续降雨造成涉案小区后面山体受损，经武汉工程勘察测绘院作出设计方案并经晟毅公司施工对涉案小区山体边坡进行修护，同时，晟大公司向平沙镇政府出具《关于平沙翠海明珠苑后山滑坡地质灾害报告》，平沙镇政府同意报上级主管部门批准后实施晟大明珠苑后山边坡进行治理。在晟毅公司完成边坡治理工程后，河南省地矿建设工程（集团）有限公司出具《关于晟大翠海明珠苑后山治理勘验情况说明》，确认2018年6月20日起始至2019年6月19日止为一个监测记录周期。从上述事实可以看出，涉案小区后山山体因持续降雨出现地质灾害，影响了房屋的竣工验收，晟大公司无法预见、无法克服、无法避免，此为不可抗力，属于法定的免责事由。霓辉公司上诉主张因晟大公司逾期交付商品房，故霓辉公司有权主张解除合同。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，逾期交房超过180日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算）。如前所述，因不可抗力导致晟大公司未能在合同约定的2018年9月30日前交房，不可抗力消除的事由直到2019年6月19日动态监测结束，则晟大公司应在动态监测结束后的2019年6月20日履行交房义务。又合同约定了180日的宽限期，则2019年12月20日后的15日内，由于涉案房屋仍不符合交付条件，则霓辉公司有权主张解除合同。霓辉公司自2019年8月26日将本案诉至法院，整个一、二审诉讼过程中一直主张合同解除，且晟大公司对该合同解除的主张明知，即解除合同的通知到达，故符合合同约定的15日的解除合同行使期限，则霓辉公司关于解除合同的主张有事实和法律依据，本院予以支持，合同解除的时间应为2019年12月21日。关于合同解除后的法律后果。根据前述《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，霓辉公司主张晟大公司返还购房款2418530元并自2018年8月31日起支付利息损失，符合合同约定，本院予以支持，但利率应按照合同约定的购房款本金退还日银行同期活期存款利率计算。霓辉公司上诉主张晟大公司双倍返还定金4万元，本院认为，霓辉公司已经按照合同约定主张利息损失这一违约责任，则再行主张双倍返还定金，缺乏法律依据，本院不予支持。至于办证费用2400元，因合同解除晟大公司应予退还，本院予以支持。关于联明公司的责任承担。联明公司在2018年6月27日的《承诺函》中承诺，如霓辉公司在抵房过程中，未能于2018年8月30日前成功办理上述房产的网签或之后未能取得该房屋所有权的，联明公司愿意按照原来签订的减水剂合同履行付款义务。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，联明公司承诺的“按照原来签订的减水剂合同履行付款义务”所涉的合同关系为货物买卖合同纠纷，与本案系不同的法律关系。同时，联明公司并未承诺愿意承担商品房买卖合同解除后的法律责任，现霓辉公司主张联明公司对晟大公司的商品房买卖合同解除后的法律责任承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，因二审出现新情况，霓辉公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2925号民事判决；二、确认惠州市霓辉混凝土销售有限公司与广东晟大房地产控股有限公司于2017年12月28日签订的关于晟大翠海明珠苑1栋1302房的《商品房买卖合同（预售）》和关于晟大翠海明珠苑1栋1501房的《商品房买卖合同（预售）》于2019年12月21日解除；三、广东晟大房地产控股有限公司于本判决生效之日起七日内向惠州市霓辉混凝土销售有限公司退还购房款2418530元；四、广东晟大房地产控股有限公司于本判决生效之日起七日内向惠州市霓辉混凝土销售有限公司退还办证服务费2400元；五、广东晟大房地产控股有限公司于本判决生效之日起七日内向惠州市霓辉混凝土销售有限公司支付利息（以2418530元为基数，自2018年8月31日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照购房款本金退还之日的中国人民银行同期活期存款利率计算）；六、驳回惠州市霓辉混凝土销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费13681元、财产保全费5000元，合计18681元，由惠州市霓辉混凝土销售有限公司负担681元，广东晟大房地产控股有限公司负担18000元。二审案件受理费27362元，由惠州市霓辉混凝土销售有限公司负担1362元，广东晟大房地产控股有限公司负担26000元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年四月一日书记员  王 莉