广东省深圳市宝安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0306民初19661号 原告（反诉被告）:深圳鸣江科技有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道，统一社会信用代码91440300MA5EXG168D。 法定代表人:蔡黄川，该公司总经理。 委托诉讼代理人:王潜，xx律师事务所律师。 被告（反诉原告）:深圳市洪韦盛实业有限公司，住所地深圳市宝安区福海街道，统一社会信用代码91440300724729454M。 法定代表人:姚伟洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李娜，xx事务所律师。 委托诉讼代理人:陈佳宁，xx事务所实习律师。 原告深圳鸣江科技有限公司与被告深圳市洪韦盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王潜，被告委托诉讼代理人李娜、陈佳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房地产租赁协议》、《房地产租赁协议之补充协议》于2019年1月5日解除；2.被告退回原告交纳的押金和租金合计5817600元及利息1047168元（利息从2018年10月1日起暂时按月息百分之二计算至起诉之日，并从起诉之日起按上述利率计算至款项付清之日止）；3.被告赔偿原告中介费、招租、运营等前期费用损失及律师费损失1619600元；4.被告赔偿原告违约赔偿金1939200元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、租赁合同签订、履行情况。1、2018年10月1日，深圳鸣江实业有限公司（以下简称鸣江实业公司）与被告深圳市洪韦盛实业有限公司（以下简称洪韦盛公司）签订了一份《房地产租赁协议》，约定鸣江实业公司向洪韦盛公司承租位于深圳市宝安区福海街道和平社区思源工业区面积为16160平方米的建筑物6栋，房租每月969600元，租赁期限从2018年10月1日起至2028年9月30日止，免租装修期为四个月；同时双方在合同中就租金计算、租赁物的交付、装修、违约责任等作了约定。合同签订后，鸣江实业公司如约向洪韦盛公司支付了四个月租金金额的租赁保证金和一个月租金合计4848000元。2、2018年10月22日，被告洪韦盛公司、鸣江实业公司及原告深圳鸣江科技有限公司（以下简称鸣江科技公司）三方签订了一份《房地产租赁协议之补充协议》，该协议约定由原告鸣江科技公司承接鸣江实业公司与被告洪韦盛公司签订的上述《房地产租赁协议》中鸣江实业公司的全部权利义务。3、合同签订后，被告洪韦盛公司未实际向原告鸣江科技公司交付租赁标的物，原告多次口头要求被告清空租赁场地，向原告交付租赁标的物，但被告至今未实际交付。后经原告多方了解，才知道被告在与原告签订租赁合同时，被告故意隐瞒了其已经与相关公司就租赁标的物的装修、设计、监理等事项已经签订协议，且装修单位已经入场准备装修的情形。本案租赁标的物向宝安区申报科技桃花源园区认定的情况:本案租赁标的物及周边几个由被告公司法定代表人姚韦洪实际控制的工业区，由被告于2017年向深圳市宝安区科技创新局申请了《宝安区2017年第三批科技桃花源拟认定园区》认定，并于2017年12月15日通过了公示。后被告将该租赁标的物的装修升级改造工程于2018年5月3日在深圳市宝安区发展和改革局进行了《深圳市社会投资项目备案证》备案。被告的目的是为了向深圳市宝安区政府申请政府项目补贴及获得产业政策支持。同时，被告在与原告签订上述《房地产租赁协议》、《房地产租赁协议之补充协议》之前，其已经与相关公司就该租赁标的物的设计、装修施工、监理已经签订了正式合同。其合同签订的时间分别如下:于2018年3月11日，与深圳建侨建工集团有限公司签订了《装修工程设计合同》；于2018年5月20日，与深圳市湛艺建设集团有限公司签订了《福海国际科技园综合改造工程合同》；于2018年9月12日，与深圳市春鹏建设工程管理有限公司签订了《建设工程监理与相关服务合同》。上述设计、装修施工、监理公司在未经原告同意的前提下于2018年10月23日在被告的主导下正式进场施工，目前施工进度已经完成约80％的工程量。二、被告违约及双方争议发生后的协商情况。1、原告公司总经理黄鸣浩与被告公司总经理姚伟洪就上述租赁标的物的正式交付、被告洪韦盛公司装修人员撤场、装修拆除等事宜经过多次口头协商，均未达成一致意见，上述租赁标的物被告一直未正式交付给原告。在双方协商过程中，被告公司人员姚韦洪提出:同意由原告公司自行安排装修公司入场装修，但原告公司安排的装修公司必须要挂靠深圳市湛艺建设集团有限公司，挂靠费用为整个工程价格的10％，原告没有同意被告的无理要求。2、2018年12月26日，被告委托广东君孺律师事务所向原告发出《律师函》，其中律师函中提及“洪韦盛公司也早已为你向深圳市宝安区住房和建设局申请及办理好《建设工程施工许可证》（工程编码:2018-440300-72-03-50271901）”及“洪韦盛公司已为你完成园区设计、审图并为你新装电梯等工程”，该两点均未经原告同意，原告也未予以授权，均属被告单方面的行为。双方在租赁协议中并未就何时装修、怎样装修等进行任何约定，且租赁标的物的装修改升级造完全系原告的权利，与被告无关；原告从未授权被告对涉案租赁厂房进行设计、审图、装修、安装电梯等。3、被告拒绝办理租赁备案登记手续。2019年1月8日，原告向被告发出《办理租赁合同备案登记的通知书》，要求被告于2019年1月9日下午2点前往福永街道房屋租赁管理所办理租赁备案登记手续，但被告拒绝前往办理。2019年1月16日，被告再次发出《办理租赁合同备案登记的通知书》，要求被告于2019年1月18日下午2点前往福永街道房屋租赁管理所办理租赁备案登记手续，但被告仍拒绝前往办理。4、2019年1月19日，原告正式委托广东盟凯律师事务所，准备向被告发出正式律师函，要求被告履行如下义务:（1）2018年10月1日签订的《房地产租赁协议》及2018年10月22日签订的《房地产租赁协议之补充协议》合法有效，双方应继续履行；（2）洪韦盛公司及其委托的施工、监理、设计公司人员应立即撤出上述租赁标的物，洪韦盛公司私自完成的装修工程应立即自行予以拆除，恢复租赁标的物的原状，恢复原状后立即将上述租赁标的物交付给鸣江科技公司，并正式办理交付手续；（3）双方租赁合同中约定的四个月装修免租期应从租赁标的物正式交付给鸣江科技公司之次日起计算，按实际交付日期往后顺延。但原告仍对与被告继续履行合同抱有幻想，故在原告要求下，该律师函未发被告。其间，原告委派公司员工文伟昌多次找被告法定代表人姚韦洪谈判协商，并多次要求被告尽快交付租赁标的物。如果被告无意再出租，则退回所收取原告的押金及租金，并补偿我方的损失。被告法定代表人姚韦洪则提出，先支付租金再谈继续承租合作的事宜。5、原告为表示想继续与被告履行上述租赁合同的最大诚意，依被告要求，原告委托黄鸣浩于2019年3月26日向被告预付了一个月租金969600元。但，在原告表示了上述巨大诚意的基础上，被告至今仍未向原告交付厂房、未安排其装修人员撤场、未拆除装修，涉案租赁标的物至今被被告占用。6、2019年5月20日，原告委托广东盟凯律师事务所，正式向被告发出律师函，要求被告履行如下义务:（1）2018年10月1日签订的《房地产租赁协议》及2018年10月22日签订的《房地产租赁协议之补充协议》合法有效，双方应继续履行；（2）洪韦盛公司及其委托的施工、监理、设计公司人员应立即撤出上述租赁标的物，洪韦盛公司私自完成的装修工程应立即自行予以拆除，恢复租赁标的物的原状，恢复原状后立即将上述租赁标的物交付给鸣江科技公司，并正式办理交付手续；（3）双方租赁合同中约定的四个月装修免租期应从租赁标的物正式交付给鸣江科技公司之次日起计算，按实际交付日期往后顺延。（4）洪韦盛公司于收本函后三日内前往房屋租赁管理所办理好租赁备案登记手续。（5）如果洪韦盛公司执意坚持要解除双方签订的租赁合同，洪韦盛公司应就此承担相应违约责任，赔偿鸣江科技公司因此所遭受的全部经济损失。具体包括如下:已交押金租金5817600元及利息930816元（利息暂时按月息百分之二计算发函日）；中介费、装修准备、招租、运营等前期投入资金及律师费等约250万元；违约赔偿金为三个月租金2908800元。三、被告违约解除租赁合同事实。2019年6月17日，被告向原告发出《解除合同通知书》违约单方面解除了与原告签订的租赁合同。四、原告因被告违约解除合同所遭受的损失1、为承租上述租赁标的物，支付了中介费人民币969600元。2、装修准备、招租、前期运营等前期工作，已经投入资金约人民币50万元。3、已交押金租金5817600元的利息损失1047168元（利息暂时从2018年10月1日起按月息百分之二计算起诉之日日）；4、为维权支出律师费用人民币15万元；5、逾期收益损失达上千万之巨。原告认为，鸣江实业公司、原告与被告签订的《房地产租赁协议》租赁合同合法有效，鸣江科技公司根据合同约定已经履行了全部合同中约定的义务，其合法权益理应受到法律保护。被告单方面无故于2019年6月17日解除租赁合同的行为无任何事实和法律依据，属被告的单方面违约行为，其行为已严重根本违约，被告应就此承担相应的法律责任被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告特向法院起诉，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告答辩称：一、本案《房地产租赁协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，我公司对房屋状况并无隐瞒。我公司与鸣江科技公司、鸣江实业公司之间签订《房地产租赁协议》及《补充协议》各方确定合同权利义务由鸣江科技公司实际承担。在签订协议前，鸣江科技公司的法定代表人和工作人员已经充分了解了房屋状况和权属，自愿承租房屋。虽然我公司前期与其他公司签订过装修设计施工监理等合同，但那只是我公司在场地还未能租出去的情况下的一个早期经营方案，我公司从未要求承租人接受这些合同，而且施工监理单位在签订合同时也并没有进场占用场地。我公司始终允许鸣江科技公司自主装修，这一点从《房地产租赁协议》的约定中也能看出出来，因此，我公司早期签订的这些合同对租赁关系并无影响，鸣江科技公司完全可以按自己的意愿选择装修方案和合作方。鸣江科技公司接收房屋后，发现另行办理工程证照等手续耗时较长而使用我们现成的方案和证照可以缩短装修时间（因《房地产租赁协议》约定免租期为4个月、更换项目名称等也会影响后续招租宣传）因而主动选择沿用前期装修工程方案，并要求我们配合，我公司也积极配合协调，从未强迫交易，也无任何过错和责任。但鸣江科技公司在装修过程中却不愿意向施工方支付工程款和租金，给我公司造成了巨大的损失，我公司对此保留另案起诉的权利。二、本案合同解除日期应为2019年6月17日，鸣江科技公司的诉讼主张自相矛盾。1、鸣江科技公司主张本案合同于2019年1月5日解除，这不是事实。事实上，该公司在当时根本没有作出过相应的意思表示。而且，鸣江科技公司还在起诉状中称自己在该日期后还继续支付租金、并在同年5月20日的律师函中要求继续履行合同，明显自相矛盾，可见合同当时并未解除。2、因鸣江科技公司长期拖欠租金，我公司根据《房地产租赁协议》第10.5.1条的约定，于2019年6月17日书面通知其解除合同，双方的合同关系至此才解除，在此日期之前的租金，鸣江科技公司应依约支付，并承担合同约定的其他违约责任。三、我公司已依约履行合同，将涉诉房屋交付给了鸣江科技公司由其负责装修使用，不存在任何违约行为。1、《房地产租赁协议》第5.1条约定，租赁房屋按现状交付交接，双方进行书面确认。2018年10月9日，我公司依约将房屋交付给鸣江科技公司，双方共同签署了《租赁物业移交证明书》足以证明交付的事实。实际上，在签订合同之前，房屋也是空置的我公司并未占用，也没有施工监理单位进场。2、鸣江科技公司称我公司强迫他们装修挂靠深圳市湛艺建设集团有限公司（简称湛艺公司），这完全不是事实。如前文所述，事实上是鸣江科技公司考虑到另行办理施工许可证等证照需要时间太长（至少4-6个月），而我公司原来申办的施工许可证刚好在10月下发了，故鸣江科技公司主动提出由他们代替我们履行之前签订的装修施工合同，对此我公司从来没有强迫或诱导其接受，施工监理单位当时也没有进场、未占用房屋。在装修期间，鸣江科技公司多次主动要求我公司向其提供前期资料，我公司也予以协助，把所有工程资料证照都交给了他们。施工期间鸣江科技公司人员自由出入租赁房屋、其法定代表人还亲自到场主持了开工仪式，其公司人员也直接与施工监理单位沟通，我公司从未任意干涉或阻拦。3、虽然装修事宜由鸣江科技公司直接操作，他们却没有及时向装修施工方支付工程款，但因装修合同已经以我公司名义签订，施工监理等单位向我公司追索，故我公司不得不代其垫付了工程款700多万元，此款应由鸣江科技公司负担，我公司对此保留另案追索的权利。4、我公司并未拒绝办理租赁合同登记备案，而且是否备案不影响合同的履行及效力，租赁合同中没有约定我公司有义务办理租赁合同登记备案。5、鸣江科技公司在长达四个月的免租期届满后，还自愿在逾期10日后补交了1个月的租金，这充分证明该公司对我公司前期履行合同的行为并无异议，我公司不存在违约。鸣江科技公司拖欠租金是由于其自身经营困难，不是我公司的责任。四、我公司不存在违约行为，而鸣江公司长期拖欠租金，无权要求我公司退还押金和租金。1、我公司根据《房地产租赁合同》第4.1条之约定收取租赁保证金和租金共计5817600元（租赁保证金388400元、2个月的租金9696002元）合法有据。2、鸣江科技公司已接收房屋，应依约支付合同解除前的租金，根据合同第二、三、四条之约定，免租期至2019年1月31日届满则租金应从2019年2月1日起，于每月15日前支付月租金969600元。至2019年6月17日合同解除时止，鸣江科技公司到期应付5个月的租金。而鸣江公司仅支付了2个月租金（其中2019年3月的租金还拖欠了十天才支付），连续拖欠租金已超过3个月，构成违约，根据《房地产租赁协议》第10.5条、第11.3条之约定，这种情形下我公司有权解除协议、并不予退还租赁保证金及要求赔偿损失和支付违约金。因此，鸣江科技公司无权要求我公司退还租赁保证金及租金，并且我公司保留另案要求鸣江科技公司赔偿我公司各项损失的权利。五、鸣江科技公司主张的各项赔偿请求没有依据，不应支持。1、鸣江科技公司违约导致合同被解除，我公司依法行使合同解除权，不应承担任何赔偿责任；2、鸣江科技公司主张的各项费用及利息损失均无证据证实，也没有法律依据，不应得到支持。综上所述，我公司按约定履行了合同各项义务，鸣江科技公司拖欠租金构成违约，其各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 被告提出反诉请求：1.原告支付拖欠的2019年4月至6月的租金2908800元；2.原告支付拖欠租金的违约金（违约金按每日千分之二的标准计算，从2019年3月16日起至同月26日按本金969600元计算，从2019年4月16日起至2019年5月15日按本金969600元，从2019年5月16日起至2019年6月15日按本金1939200元，从2019年6月16日起至租金付清之日止按本金2908800元计算）；3.确认被告有权没收原告的租赁保证金3878400元；4.本诉及反诉的全部费用由原告负担。事实与理由：被告与原告及其关联公司深圳市鸣江实业有限公司于2018年9月30日、同年10月22日签订《房地产租赁协议》及其《补充协议》约定被告将深圳市宝安区福海街道和平社区思源工业区的6栋建筑物出租给原告（深圳鸣江实业有限公司的合同权利义务已转由原告承担），租期10年；第一、二年每月租金969600元，每月15日前交纳，此后递增；免租期为2018年10月1日至2019年1月31日；租赁保证金3878400元。合同签订后，被告依约将房屋交付给原告使用，但原告从2019年3月起拖欠租金，其中3月份租金在迟延10日后交纳，4-6月的租金则一直未交纳。原告拖欠租金已构成违约，被告遂根据《房地产租赁协议》10.5.1条的约定，于2019年6月17日发函解除了合同。根据《房地产租赁协议》第10.5条第一款、第10.5.1条、第11.3条之规定，原告连续拖欠三个月及以上的租金的，被告除有权解除合同外，还有权不予退还租赁保证金、同时要求原告赔偿损失、支付拖欠租金的违约金。同时根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，应继续履行合同、并承担违约责任。因此，原告应承担的违约责任为:继续支付拖欠的租金2908800元、无权要求退还租赁保证金3878400元、并按每日千分之二支付拖欠租金的违约金。综上，故请求法院依法支持被告的反诉请求。 本院经审理认定以下事实：原告与案外人深圳鸣江实业有限公司是关联公司。2018年9月30日，案外人深圳鸣江实业有限公司与被告签订《房地产租赁协议》，约定深圳鸣江实业有限公司向被告租赁位于深圳市宝安区福海街道和平社区思源工业区的工业用地6栋，面积共计10587.64㎡，主要用于以分租形式转租。合同第二条约定，租赁期限自2018年10月1日起至2028年9月30日止，租赁标的物交付时间为2018年10月1日。被告同意自交接文件上签字确认之日起计算免租装修期，即2018年10月1日至2019年1月31日，免租装修期内，深圳鸣江实业有限公司无须支付租金和税费，可自行在租赁表弟物内装修和准备工作，享有包括房屋占有权、使用权以及各部分转租权。第四条约定，租金单价为每月60元/㎡，第二年起递增8%，深圳鸣江实业有限公司应于合同签订后15日内支付3878400元作为租赁保证金，并支付首月租金969600元。第五条约定，交付租赁标的物时，双方对交付现状进行拍照，并对租赁标的物及其附属的设备、设施、财产等的当时状况或有关情况出具确认书。第八条约定，深圳鸣江实业有限公司自装修工程队入场装修之日起计，提前5个工作日向被告以转账形式支付2000000元作为装修保证金。如完成装修工程的情况下，被告自免租期满5个工作日内将装修保证金一次性退还。深圳鸣江实业有限公司对租赁标的物进行改造、装修的，应先将装修计划、工程施工图以书面形式报被告登记备案，获得批准后方可进行，并按被告的规定办理相关手续。第十条约定，双方协商一致达成共识，可以解除本协议。如因下列情形，被告有权解除本协议，并且不退还租赁保证金，同时，如果造成被告经济损失的，有权要求赔偿相应损失：1.深圳鸣江实业有限公司连续拖欠三个月及以上的租金；2.未经被告同意，擅自对租赁标的物主体结构进行改造；3.未经被告同意，擅自对租赁标的整体转租的。因下列情形，深圳鸣江实业有限公司有权解除本协议，被告应按书面通知立即返还租赁保证金，承担违约责任并赔偿实际经济损失：1.因被告原因造成迟延交付标的物超过三个月的；2.被告违反本协约定，使深圳鸣江实业有限公司无法正常使用标的物的。第十一条关于迟延支付租金的约定为，深圳鸣江实业有限公司应按时向被告支付租金，逾期未交的，每逾期一日，按逾期付款金额的每日千分之二的标准支付逾期滞纳金。 2018年10月22日，原告与被告、案外人深圳鸣江实业有限公司签订一份补充协议，约定自2018年10月15日起，上述《房地产租赁协议》中案外人深圳鸣江实业有限公司的权利义务整体转让给原告，案外人深圳鸣江实业有限公司与被告之间的房屋租赁合同关系就此解除，双方互不追究责任。 原告主张在签订上述协议之前被告已与案外人深圳市建侨建工集团有限公司、深圳市湛艺建设集团有限公司、深圳市春鹏建设监理有限公司就设计、装修、施工、监理等事项签订合同，并有施工队入驻施工，直至2018年10月15日相关施工人员仍未及时撤离，导致原告无法正常使用场地，被告并未实际交付租赁标的物。同时，由于被告为申报工业园区取得政府补贴，拒绝依协议约定进行备案登记，阻碍自己的施工队进场，如需施工需将己方施工队挂靠并收取10%费用，被告已构成严重违约。被告于2018年12月26发出的《律师函》亦证明上述双方签订的协议已于2019年1月5日解除。 为证明己方主张，原告提交了《办理租赁合同备案登记通知书》及快递单、宝安区2017年第三批科技桃花源拟认定园区公示信息网页截图、《深圳市社会投资项目备案证》、装修工程设计合同、监理与相关服务合同、建设工程备案材料、《广东君孺律师事务所律师函》、《解除合同通知书》、两份《律师函》及快递单等证据。被告认为其中2019年1月18日出具的《律师函》相应的快递单四联均在，不能证明送达给被告，《办理租赁合同备案登记通知书》及网页截图无原件可供核实，均不予认可，但其承认拟认定公示园区的事实，确认最终未能通过，并对其余证据的真实性予以确认。经查，《办理租赁合同备案登记通知书》及快递单系原告用以证明其曾向被告发出协助办理租赁合同备案登记的通知之事实，该通知显示落款时间为2019年1月16日，快递单号分别为446874936660、446874936642，载明物品均为文件，分别由被告于2019年1月8日、同月10日签收。被告对此予以否认，两者落款时间与出具时间亦不一致，尚无法具体判断内件是否为通知书。《深圳市社会投资项目备案证》显示被告拟对位于宝安区福海和平居委思源工业园“福海国际科技园”项目进行投资及技术改造，于2018年5月3日经深圳市宝安区发展与改革局核准备案。《装修工程设计合同》、《福海国际科技园综合改造工程合同》、《深圳市建设工程监理与相关服务合同》显示被告分别于2018年3月11日、2018年5月20日、2018年9月12日与案外人深圳市建侨建工集团有限公司、深圳市湛艺建设集团有限公司、深圳市春鹏建设监理有限公司就“福海国际科技园综合改造工程”的设计、工程施工、装修监理等事宜签订协议，建设工程备案材料显示被告于2018年10月23日取得《建筑工程施工许可证》，许可上述多名案外人担任设计、施工及监理单位，合同开工日期为2018年5月20日，竣工日期为2018年9月18日，其中福海国际科技园室内装修的消防设计备案于2018年9月7日抽检合格。2018年10月10日，被告向深圳市宝安区住房和建设局出具《情况说明》，主张实际开竣日期以取得《建筑工程施工许可证》、开工令、完工令为准。《广东君孺律师事务所律师函》显示，被告于2018年12月26日发出律师函，通知原告免租装修期即将届满，原告未能履行双方协议约定的装修升级义务，要求原告向被告支付园区设计、审图、安装电梯等工程费用共计1599217.65元，如未在2019年1月5日前未支付装修保证金或工程费用，被告将依法解除租赁合同，终止租赁关系并收回涉租物业。《解除合同通知书》显示，被告以原告超出三个月未支付租金为由于2019年6月17日通知原告解除双方租赁合同关系，同时收回租赁房屋，并不予退还租赁保证金。《律师函》及快递单共两份，其中第一份是原告预备出具的《律师函》，显示原告明确不同意被告解除协议，要求被告撤出施工、监理、设计人员，拆除已装修工程，并正式办理交付手续，免租期应由此顺延。第二份《律师函》由原告于2019年5月20日正式向被告出具，已由被告签收，显示内容包含第一份律师函提出的主张，同时还要求被告协助办理租赁合同登记备案，如执意解除协议应返还租金，支付利息、前期投入资金、律师费、违约金等。 被告否认原告主张的事实，提出涉案租赁标的物已正常交付，原告知悉事前签订合同的情况和项目进展，原告超过三个月以上拖欠租金，被告有权依法解除双方签订的协议，同时请求支付租金、不予退还租赁保证金以及赔偿损失。为证明己方主张，被告亦提供房屋所有权证、不动产权资料电脑查询结果表、《租赁物业移交证明书》、资料交接表、电房布置方案图纸、《水电缴费通知单》、《证明》、《诚意协议书》、原告法定代表人微信朋友圈截图、福海科技园宣传册、租赁房屋外观照片、微信聊天记录、公证书等证据予以证实。原告认为《水电缴费通知单》及《证明》由案外人深圳市湛艺建设集团有限公司出具，原告与其不存在委托或合同关系，故不予认可其真实性，对其余证据的真实性予以确认。经查，房屋所有权证、不动产权资料电脑查询结果表均显示被告为深圳市宝安区福海街道和平社区思源工业区所在土地和不动产的合法权利人。《租赁物业移交证明书》、资料交接表、电房布置方案图纸分别显示，案外人深圳鸣江实业有限公司与被告于2018年10月9日签订《租赁物业移交证明书》，确认经现场核实，被告交付的标的物符合租赁合同“交付条件”的约定，案外人深圳鸣江实业有限公司对此没有异议。资料交接表显示原告方于2018年11月2日签收被告提供的资料文件，其中包含有施工设计文件、施工方案、许可证书、资质证书以及原告提交的装修工程设计合同、监理与相关服务合同、建设工程备案材料等文件。电房布置方案图纸显示原告方于2018年12月29日签收该图纸，备注同意电房相关布置。《水电缴费通知单》、《证明》是被告用以证明原告持续使用涉案租赁标的物，显示案外人深圳市湛艺建设集团有限公司通知原告缴纳2018年12月18日至2019年3月15日期间的水电费共计660.6元。还于2019年7月26日出具书面材料，证明深圳市湛艺建设集团有限公司曾与原、被告达成三方合意对接施工事宜，原告项目负责人李玉清曾多次到施工现场，否认谈及将施工队挂靠自其名下。《诚意协议书》显示，案外人深圳鸣江实业有限公司法定代表人黄鸣浩于2019年3月26日与案外人陈黎就福海科技国际园项目达成合作意向，并收取诚意金。微信朋友圈截图、福海科技园宣传册、租赁房屋外观照片、微信聊天记录、公证书反映，深圳市南山公证处受被告委托对微信账号13926562744进行证据保全并出具两份公证书，显示案外人深圳鸣江实业有限公司法定代表人黄鸣浩于2018年10月接收《福海国际科技园移交费用清单》文件，案外人李玉清于2018年12月接收《在建工程项目信息填报表》文件，确认会将表格发送给被告工作人员叶广营；另，案外人深圳鸣江实业有限公司法定代表人黄鸣浩还分别于2018年9月30日、同年10月15日、同年10月23日发表与涉案标的物有关的视频和图片，其上图片内容与被告于2018年4月制作的宣传册内设计效果图一致。 庭审中，关于支付款项及合同履行情况，被告确认收到协议约定的租赁保证金3878400元，确认收到2019年2月及同年3月租金，并确认租赁标的物已于2019年6月18日收回。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告自愿签订《房地产租赁协议》及《补充协议》，双方意思真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，上述协议对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有三，一是被告是否存在阻碍原告正常使用租赁标的物的违约事实；二是原、被告是否享有合同解除权，合同是否满足解除条件；三是双方主张的各项损失是否有法律依据。 关于焦点一，本院认为，根据合同第二条和第八条的约定，原告享有自2018年10月1日起4个月的免租装修期，期内可自行进行装修和准备工作，享有包括房屋占有权、使用权以及各部分转租权。但需向被告支付2000000元装修保证金，对租赁标的物进行改造、装修的，应先将装修计划、工程施工图以书面形式报被告登记备案，经批准后方可进行。由此可知，双方在合同中设立了装修保证金的，目的在于如遇原告自行装修造成相关财产损害，被告作为出租人可在装修保证金中扣除相关费用。本案中，原告并未支付装修保证金，其虽主张被告事前与案外人签订多份合同未予告知，且施工队入驻干扰其自行装修和使用，但并未就此提供有效证据证明在长达半年的履约期间内有向被告提出过异议，也未能证明己方制定了相应装修计划、工程施工图等并在提交被告备案登记时遭到拒绝。相反，案外人深圳鸣江实业有限公司与被告签订的《租赁物业移交证明书》已明确确认租赁业务移交符合合同约定，原告方亦签收了被告提供的电房布置方案图纸以及资料交接表载明的文件，结合公证书反映的微信聊天内容、朋友圈内容，足以证明原告接收了租赁标的物并正常使用，原告清楚知悉被告与案外人的合同签订情况和项目进展。因此，原告主张被告构成违约，与事实不符，本院不予采信。 关于焦点二，首先，原告未提交任何证据证明其曾向被告发出解除合同通知，原告并未行使过合同解除权。其次，原告主张合同解除理由为被告向原告发出于2019年1月5日解除合同的通知，该通知不可撤销。从《广东君孺律师事务所律师函》显示的内容来看，被告于2018年12月25日发出的律师函的目的主要是通知原告在免租装修期满之前履行装修升级义务以及工程费用。如原告未予履行，才预定于2019年1月5日解除合同。实际上，被告并未于2019年1月5日向原告正式发出解除合同通知。此后，原告还于2019年3月支付租金，其提交的两份律师函亦明确显示不同意解除合同。原告以被告发出的律师函请求确认合同已解除，实为利用免租装修期的合同约定逃避现实的租金给付义务，既缺乏事实和法律依据，与自身原意亦不相符，故本院对原告关于确认合同于2019年1月5日解除的主张，不予支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案查明的事实，原告已支付2019年2月租金，并于2019年3月26日补足当月租金，被告未再提出解除合同或要求承担3月份逾期支付租金的违约责任，应视为双方已就租赁合同的履行达成新的合意。此种情况下，被告虽于2019年6月17日发出《解除合同通知书》，但原告拖欠2019年4月至发出解除通知之日的租金未能满足合同约定的“超出三个月以上未支付租金”的解除条件，故原告以此为由解除合同亦不能成立。因被告的解约通知不发生效力，双方应继续履行合同。鉴于被告已于2019年6月18日将涉案租赁标的物收回，双方租赁合同事实上已经解除。结合原告诉请以及被告发出解除通知书的意思表示，双方均确认合同已解除，仅在解除时间存在差异，故本院根据本案实际情况，仍以2019年6月17日作为时间点，确认原、被告签订的《房地产租赁协议》及《补充协议》于该日解除。 关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告未能按约支付自2019年4月起的租金，已构成违约。被告主张原告支付2019年4月至同年6月租金并赔偿违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算，被告主张按合同约定的每日2‰的标准计，超出法律规定，原告亦当庭请求调低违约金，故本院酌情调整为按每月2%计。经核算，原告应支付被告2019年4月至6月17日的租金为2424000元（969600元×2.5个月），应支付被告截至合同解除之日的违约金为87264元(969600元×2.5个月×2%+969600元×1.5个月×2%+969600元×0.5个月×2%)。经抵减原告方支付租赁保证金，被告应向原告返还剩余租赁保证金1367136元（3878400元-2424000元-87264元)。另，原告关于要求被告返还已付租金、中介费、招租、运营等前期费用损失、律师费、违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。被告要求不予退还租赁保证金的主张，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告深圳市洪韦盛实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳鸣江科技有限公司退还剩余租赁保证金1367136元； 二、驳回原告深圳鸣江科技有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告深圳市洪韦盛实业有限公司的其他反诉请求。 被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费84341元，保全费5000元，反诉案件受理费31590元，由原告负担89099元，由被告负担31832元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审 判 长 吕  海  云 人民陪审员 唐  伟  红 人民陪审员 杨    金 二〇二〇年四月十九日 书 记 员 叶  宝  英 书 记 员 杨凯雄（兼） 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。