云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终263号上诉人（原审原告、反诉被告）：余飞，男，1981年11月3日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。上诉人（原审原告、反诉被告）：罗江，男，1975年12月15日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张玉川，四川时代永嘉律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：臧裕，男，1943年12月13日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵前稳，女，1949年2月6日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董团珍，女，1969年6月2日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：臧玲，女，1989年9月29日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市.四被上诉人共同委托诉讼代理人：张畅阳，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。上诉人余飞、罗江因与被上诉人臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余飞、罗江上诉请求：1.依法撤销大理市人民法院（2019）云2901民初1263号民事判决书第一项和第二项，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求和驳回被上诉人的反诉请求，或者发回原审法院重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人对一审判决解除合同无意见，对确定合同解除时间为被上诉人与政府签订《搬迁安置补偿协议书》的2018年12月10日有异议。2018年5月30日，大理市政府公布《大理市洱海生态环境保护“三线”划定方案》，将上诉人经营的“大理市文涛客栈”列入拆迁对象，上诉人与被上诉人之间的合同就因不可归责于双方的事由而解除。“三线”划定方案于6月30日起正式实施，被上诉人返还租金的时间节点应当是计算至2018年6月30日，而不是被上诉人与政府签订《搬迁安置补偿协议书》之日。2.一审认定上诉人存在违约行为系认定事实和适用法律错误。⑴上诉人不存在未按时支付第二期36万元租金的事实。对于该款，属于对出租人签订合同之前装修费用的补偿，所以租金每年是14.5万元，19年期限的租金是275.5万元，而总租金是311.5万元。按合同约定上诉人应当在2017年9月1日前支付该36万元，由于大理市政府于2017年3月份就发布公告，将洱海周边和入湖河道沿岸餐馆和民宿客栈暂时被关停整治，能否经营都不明确，一直到2018年5月又公布“三线”划定方案，由于政府政策的不明朗因素上诉人依法行使不安抗辩权中止合同的履行，是合理合法的行为。3.一审认定上诉人未经出租人同意而对院内北方坐北朝南砖混结构房屋和南方坐南朝北砖混结进行拆除改建成钢架混凝土结构房屋，属改变原建筑结构主体的行为，构成违约错误。⑴根据租赁合同第七条和补充协议第一条约定，上诉人有权对房屋进行部分改造。改造行为是对被上诉人房屋的加固，因房屋建设至今已近三十年，其砖混结构的房屋有可能存在安全隐患，不利于上诉人对房屋的经营，在经过被上诉人同意后对房屋进行加固改造，将砖混结构改造成钢混结构，并没有违约，至少没有给被上诉人造成任何损失。由于钢混结构房屋在拆迁中的赔偿要高于砖混结构的房屋，实际上被上诉人是得到了价值更大的房产。⑵上诉人的改造行为，也没有改变原房屋的主体结构。一审认定上诉人存在改变原房屋主体结构的行为，是认定事实错误。4.上诉人投入120多万元对出租房产进行改造，改造还未完成之前遭遇拆迁，此时出租人的房屋虽然已经拆除了部分装修和墙体，可能导致其在折迁补偿中受损，但这是经营过程中因不可抗力造成的经营风险，正如上诉人投入资金对房产进行改造一样，是经营损失，并不应当由上诉人为其经营损失买单。5.被上诉人在搬迁补偿安置过程中按照钢混结构得到了房屋补偿，异地安置补偿，73万多元的装修赔偿、30多万元的经营损失，即使一审认定上诉人的行为存在违约，则上诉人的违约行为也没有给被上诉人造成任何损失。6.根据合同法规定违约是以损失补偿为原则，被上诉人并没有任何证据证明其在拆迁中遭受了经济损失和损失金额，而一审片面依据合同约定就判定上诉人应当支付被上诉人100万元的违约金，明显属于适用法律不当。臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.被上诉人臧裕是在与政府签订安置补偿协议后才进入租赁房屋内进行看护的，上诉人余飞、罗江走之前并未将房屋交付给被上诉人，一审认定合同解除时间为被上诉人和政府签订搬迁补偿协议的2018年12月10日正确。2.租赁合同第四条约定的19年租赁期限付款方式为四期，第一期是前十年的租金145万元，第三期是第一期满后5年租金72.5万元，第四期为后四年的租金58万元，而在第二期中约定了36万元，该款是因为签订合同之前被上诉人花费四、五十万元对房屋进行了装修，故加了36万元相当于对装修费用的补偿，但该费用至今都未支付。上诉人在一审增加诉讼请求也认为合同履行到2018年6月30日终止，其在2017年9月1日前未支付36万元，已经构成违约。3.合同约定改造房屋不能改变原建筑结构主体，而上诉人将砖混房屋改造成钢混结构的房子，已经对房屋主体结构进行了改造，对房屋进行了破坏，故其对房屋装修改造行为已构成违约。4.关于上诉人的违约行为造成的损失，除36万元和9万元共计45万元未支付外，上诉人破坏了被上诉人主房造成了损失，还拆毁南方房屋造成损失，损坏院内绿化、假山、鱼池、花台等附属设施损失，一审反诉时主张190余万元损失，而一审判决100万元不足以弥补被上诉人一方的损失。余飞、罗江向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告余飞与被告臧裕签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议书》于2018年6月30日终止；2.判令四被告立即返还2018年7月1日至2025年9月30日期间的租金1051250元；3.判令四被告支付以1051250元为本金，自2019年3月I5日起至款项付清之日止，按年利率6%的标准计算的利息；4.诉讼费由四被告承担。臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲向一审法院提出的反诉请求：1.判令二反诉被告继续履行与反诉原告签订的《房屋租赁合同》；2.判令二反诉被告向反诉原告支付其应于2017年9月1日支付的原装修补偿款36万元及南房楼梯东移的拆除补偿款9万元；3.判令二反诉被告支付100万元违约金；4.判令二反诉被告赔偿反诉原告被擅自拆毁的南房房屋造成的损失24万元；5.判令反诉被告赔偿反诉原告院内绿化、假山、鱼池、花台等附属设施损失26万元；6.本诉和反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实如下：余飞与罗江系合伙关系；臧裕与赵前稳系夫妻，臧红彪（于2017年3月15日去世）系其二人之子；董团珍与臧红彪系夫妻，臧玲系其二人之女。臧裕、赵前稳、臧红彪、董团珍、臧玲系大理市下关镇洱滨村委会6组3号院内房地产的产权人。1987年，该户在院内北边建盖有坐北朝南砖混结构两层房屋一栋；在院内西边建盖有坐西向东砖混结构三层房屋一栋，在该栋房屋以北建盖有简易卫生间一间，在该栋房屋以南建盖有坐南朝北石棉瓦顶简易房两间；在院内南边建盖有大门、围墙及坐南朝北砖混结构两层房屋一栋；院落东临洱海，未修建围墙，用混凝土修建有临海平台。在院内空地上修建有白族照壁、水井、水池、假山、石桥、花台并种植有花草、果木。臧裕户对院落内房屋进行整体装修后在该院落内生活居住。2015年3月25日，臧裕、臧红彪（甲方）与余飞（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将上述院落内房地产（占地面积927.96㎡、建筑面积750㎡）整体出租给乙方，租期自2015年10月1日起至2034年9月30日止。总租金311.5万元，分四期支付，由乙方预付第一期十年租金145万元；第二期36万元，于2017年9月1日前支付；第三期后五年租金72.5万元，于第一期租金满前一个月内支付；第四期租金58万元，于第三期租金满前一个月内支付。乙方在租期内，将按自己的规划投入800万元资金进行商业经营活动。乙方在租赁案涉房产后将进行装修、改建等活动，但不得改变原建筑结构主体，在征得甲方同意后，乙方可以进行部分改造。租期满后，乙方将改造后的房产物业交还给甲方，乙方并无恢复原建筑原貌的义务和责任。合同履行过程中，如有政府行为造成拆迁、赔偿问题，如有装修部分赔偿，优先保证甲方原装修费用40万元，超出部分由乙方所得，如无装修单独赔偿，按整体建筑面积赔偿，则归甲方所有。甲方无条件退还乙方未使用年限内已付租金(待政府赔偿款到位后一个月内支付)。如甲、乙双方违反上述约定，则向对方支付违约金100万元，并赔偿对方投入损失。合同还对双方的其他权利义务、违约责任的承担等内容进行了约定。2015年6月25日，臧裕向余飞出具《收据》，载明：“今收到余飞同志房租款共计壹佰肆拾伍万元正（1450000）元”。2015年10月9日，臧裕、臧红彪（甲方）与余飞、罗江（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定甲方同意乙方将南三间东山墙向东移位，占用原地基西南角，并增设楼梯的要求。原临海地基按相关规划许可，乙方可进行布置绿化、休闲等设施。乙方一次性于2017年9月1日前支付给甲方补偿金9万元。此后，臧裕户搬离案涉院落，并将院落内房地产一并移交余飞二人管理使用。2016年1月22日。余飞领取了“大理市文涛客栈”的《营业执照》，经营场所为案涉院落。余飞二人接手案涉院落后，对院内北边坐北朝南的房屋除保留北面、西面墙体外，拆除其他建筑，将该栋房屋改造成钢架混凝土结构的房屋；对院内西边坐西向东的房屋进行了改建。将三楼玻璃屋顶改为混凝土屋顶、将楼梯间改成钢架混凝土结构，将东面阳台拆除后改建为落地窗并增加钢柱；拆除该栋房屋以南的坐南朝北石棉瓦顶简易房，建盖成坐西向东钢架混凝土结构的一层房屋，并与坐西向东的房屋相连；对院内南边坐南朝北的房屋，除保留南墙，一楼隔墙外，拆除二楼屋顶、二楼隔墙、一楼楼顶（也即二楼地面）、西墙、东墙、北墙，将该栋房屋改造成钢架混凝土结构的房屋；拆除院内房屋原有的室内外装修后进行了部分装修；拆除院内水池、假山、花台，增设污水处理设备和化粪池。期间，大理市下关镇人民政府于2016年1月27日向臧裕发出“关镇规法字（2016）第32号”《建设行政责令停止建设通知书》（该通知书原件由余飞持有），载明：经查，你于2016年1月27日在洱滨村委会洱海边建设的行为，违反了相关法律、条例的规定，责令你单位立即停止违法建设行为。2017年1月13日，大理市下关镇人民政府向臧裕发出“关镇规法字〔2017〕第2号”《建设行政处罚决定书》（该决定书原件由佘飞持有），载明：经查明当事人于2016年1月27日在洱滨村委会洱滨自然村6组建设钢架房的行为违反了相关法律、条例的规定，本机关决定对你作出以下行政处罚：自本行政处罚决定书下达之日起3日内自行拆除违法建筑，逾期将依法强制拆除。此后，余飞二人将院内南边坐南朝北房屋中经改造部分拆除，仅保留有该栋房屋的南墙及一楼的隔墙。2018年12月10日，就案涉院落内房地产搬迁一事，臧裕（甲方）、下关镇人民政府（乙方）、下关镇洱滨村民委员会第六村民小组（丙方）签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书(部分退出)》（以下简称《搬迁补偿安置协议书（部分退出切)》）；臧玲（甲方）、下关镇人民政府（乙方)、下关镇洱滨村民委员会第六村民小组（丙方）签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（异地安置）》力“以下简称《搬迁补偿安置协议书（异地安置)》）。该院落内东南方位面积为1.044亩的土地及地上建筑被纳入搬迁安置补偿范围。此后，院内西边余飞、罗江建盖的坐西向东钢架混凝土结构的一层房屋，及坐西向东砖混结构房屋中靠南的楼上下共三间房屋被拆除；院内南边原坐南朝北房屋剩佘的南墙及一楼隔墙被拆除。2018年12月26日，臧裕搬回案涉院落内未拆除部分的房屋内值守。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。臧裕、臧红彪与余飞、罗江签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。经查明，臧裕、赵前稳、臧红彪、董团珍、臧玲系案涉院落的产权共有人，臧红彪在合同及补充协议书签订后去世，则基于合同及补充协议书所产生的相应权利、义务由臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲继续共同享有和承担。对于上述合同及补充协议终止与否的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一）债务已经按照约定履行；（二)合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存;(五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，结合本案，余飞二人要求确认合同及补充协议于2018年6月30日终止，其实质是确认合同已解除。本案合同在履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，案涉院落内土地面积减少四分之三左右，房屋被拆除，余飞二人搬离案涉院落后，臧裕、臧玲分别就案涉院落内房地产搬迁安置一事于2018年12月10日与相关部门签订《搬迁安置补偿协议书》，此时，可确定双方的合同及补充协议不能继续履行，故确认上述合同及补充协议于2018年12月10日解除，同时，对臧裕四人要求继续履行合同及补充协议的反诉请求不予支持。就租金的返还问题。一审法院认为，双方签订的合同及补充协议于2018年12月10日起不能继续履行，此日之前余飞二人未将案涉院落返还臧裕四人，案涉院落仍处于余飞二人控制状态下，租金应由余飞二人负担，此日之后合同不能继续履行，应由臧裕四人向余飞二人返还相应租金。扣除余飞二人自2015年10月1日至2018年12月10日（共1166天）计租期内的租金463205.48元（计算公式为：145万元÷10年÷365天×1166天），臧裕四人应向余飞二人返还租金的数额为98679.152元（计算公式为：145万元-463205.48元）。同时，案涉合同及补充协议并非基于臧裕户原因导致不能继续履行，故对余飞二人要求臧裕四人支付租金利息的诉请不予支持。就臧裕四人要求余飞二人支付装修补偿款36万元的诉请。一审法院认为，经询问臧裕四人主张该款的依据是《房屋租赁合同书》第四条之2约定的内容，但联系合同上下文，第四条是关于租金支付方式的约定，故该36万元属于合同租金，双方合同及补充协议书已于2018年12月10日解除，且臧裕四人需向余飞二人返还租金，故对臧裕四人的该项诉请不予支持。就臧裕四人要求余飞二人支付违约金100万元的诉请。一审法院认为，臧裕户按约向余飞二人交付案涉院落，履行了该户的合同主要义务，则余飞二人应按合同约定的期限向臧裕户支付租金，并按照双方约定的范围对房屋进行改造，但余飞二人在租赁期间存在以下违约行为：1.未于约定期限向臧裕户支付第二期36万元租金；2.在未经臧裕户同意的情况下，实施了将院内北方坐北朝南砖混结构房屋拆余北面及西面墙体后，改建成钢架混凝土结构房屋，将院内南方坐南朝北砖混结构房屋拆佘南面墙体及一楼隔墙后，改造成钢架混凝土结构房屋后又拆除经改造部分的改变院落内房屋原建筑结构主体的行为。依据合同第十条的约定，余飞二人应向臧裕四人承担支付违约金100万元的违约责任，故对臧裕四人的该项诉请予以支持。就臧裕四人要求余飞二人支付南房楼梯东移的补偿金9万元、拆毁南房损失24万元、拆除绿化及附属设施损失26万元的诉请。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。虽本案中确实存在余飞二人超出臧裕户准许范围改造南方房屋及院落的违约行为，并客观上造成了臧裕户的损失，但鉴于院落内的上述房屋及设施已消灭，不具备价值评估的基础，且余飞二人也基于其违约拆建房屋等行为承担了支付违约金100万元的责任，故对臧裕四人的该三项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、余飞、罗江与臧裕、臧红彪2015年3月25日签订的《房屋租赁合同书》、2015年10月9日签订的《房屋租赁合同补充协议书》已于2018年12月10日解除。二、臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲于本判决生效之日起十日内向余飞、罗江返还房屋租金986794.52元。三、余飞、罗江于本判决生效之日起十日内向臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲支付违约金100万元。四、驳回余飞、罗江的其他诉讼请求。五、驳回臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲的其他反诉请求。上述第二、三项折抵，由余飞、罗江于本判决生效之日起十日内向臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲支付13205.48元。本诉案件受理费14261元，由余飞、罗江共同负担874元,由臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲共同负担13387元；反诉案件受理费减半后收取11175元，由臧裕、赵前稳、董团珍、臧玲共同负担5444元，由余飞、罗江共同负担5731元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，双方均认可，租赁合同中约定的总租金311.5万元分四期付款，其中第二期付款36万元系上诉人对被上诉人户原装修费用的补偿，该费用至今未支付。其余事实与原审认定一致。本院认为，关于双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》解除的时间问题。上诉人认为应以“大理市洱海生态环境保护‘三线’划定方案”正式实施时间2018年6月30日为准。本院认为，“三线”划定方案是大理市政府针对洱海治理保护所实施的政策，该政策的实施时间并不能作为判定洱海周边各客栈和房屋租赁合同解除的时间依据，因各租赁合同的履行，租赁物的返还时间，房屋、客栈拆除情况千差万别，只能根据具体情况进行分析判别，本案上诉人也未提供证据证实其向被上诉人户交回案涉院落，故一审确定被上诉人与政府签订《搬迁安置补偿协议书》的时间2018年12月10日为合同解除时间，并以该时间节点为准计算出被上诉人返还上诉人合同解除后的租金，符合案件的客观事实，一审对此判决正确，本院予以维持。上诉人关于合同解除时间和返还租金数额的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人的违约行为和违约责任的问题。上诉人未按合同约定支付第二期款项36万元，将涉案租赁房屋砖混结构改建成钢混结构，改变其原建筑结构主体，违反合同的约定，上诉人的行为已构成违约，应承担违约责任。租赁合同约定，如双方中任何一方违反合同约定，则向对方支付违约金100万元，并赔偿对方投入损失。本案中，上诉人未按租赁合同和补充协议的约定向被上诉人支付第二期款项36万元和南房楼梯东移的拆除补偿款9万元，共计45万元，给被上诉人造成损失；上诉人对南边砖混结构房屋拆除原部分建筑物和装修后进行改建，其改建后建成的钢架房被政府相关部门认定为违法建筑继而被拆除，在拆迁补偿中因该房屋的原建筑物和装修被拆除而使被上诉人减少获得房屋和装修的补偿费用，给被上诉人造成直接的经济损失；上诉人自2015年3月签订合同接手租赁房屋后至2017年1月，对房屋的装修改造尚未完成，而合同解除后被上诉人需对现存房屋未装修完工部分进行装修才能使用，该部分恢复使用功能的装修费用，对被上诉人来讲也是一种损失。综上，因上诉人的行为给被上诉人造成上述损失，一审根据合同约定判决上诉人承担100万元违约金来弥补被上诉人的损失，符合案件的客观事实，本院予以维持。上诉人主张其行为未构成违约、未给被上诉人造成损失的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人余飞、罗江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14380元，由上诉人余飞、罗江负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年四月十三日书记员 段杰润