山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1604号 上诉人（原审被告）：青岛宜家林市场管理有限公司，住所地青岛市李沧区四流北路92号。 法定代表人：董怀山，职务：总经理。 委托诉讼代理人：胡春胜，山东荣真律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛波德装饰有限公司，住所地青岛市城阳区城阳街道京口社区。 法定代表人：董芹福，职务：总经理。 委托诉讼代理人：胡春胜，山东荣真律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑玉明，男，1977年2月16日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省佳木斯市郊区，现住山东省青岛市高新区。 委托诉讼代理人：刘艳丽，山东崇杰律师事务所律师。 原审被告：一汽解放青岛汽车有限公司，住所地山东省青岛市青岛汽车产业新城解放大道100号。 法定代表人：王瑞健，职务：总经理。 上诉人青岛宜家林市场管理有限公司（以下简称宜家林公司）、上诉人青岛波德装饰有限公司（以下简称波德装饰）因与被上诉人郑玉明、原审被告一汽解放青岛汽车有限公司（以下简称青汽公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初3653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人青岛宜家林市场管理有限公司（以下简称宜家林公司）、上诉人青岛波德装饰有限公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）鲁0213民初3563号民事判决书，依法改判上诉人青岛宜家林市场管理有限公司向被上诉人退还租金47222.2元2.本案的一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、一审判决认定事实错误 1.被上诉人负责地上建筑物的建造，负责地上建筑物的手续，保证地上建筑物符合政府管理部门的要求。 被上诉人与上诉人青岛宜家林市场管理有限公司（以下简称宜家林）签订了《商铺租赁合同》及《补充条款》。《补充条款》约定“2.乙方为自建厂棚，甲方只提供土地。租赁期间乙方搭建、拆除等与甲方无关，一切损失及责任由乙方自负。3.租赁期间乙方有权对空地进行规划，建设仓储简易厂房，如政府管理部门对厂房建设有要求，按照要求办理，可对外招商或转让使用，须通知甲方。”补充协议中已经明确约定地上建筑物由被上诉人自行建设、管理，与上诉人宜家林无关；保证建筑物符合政府的要求为被上诉人的义务，与上诉人无关。因无合法手续建造建筑物导致租赁物不能正常使用的责任由被上诉人承担，与上诉人无关。 2.2018年12月5日之前，因被上诉人个人原因未使用租赁土地，与上诉人无关。 2018年12月5日之前，无论是宜家林、青岛波德装饰有限公司（以下简称波德）还是一汽解放青岛汽车有限公司（以下简称一汽解放）均未阻止被上诉人使用租赁土地，因被上诉人在其他市场有商铺，所以不急于使用租赁土地。被上诉人提交的名称为“137064283512018-12-0508-37-48”的录音中第1～34秒“郑玉明：你好！是一汽王经理吧？我是宜家林的业主，是怎么回事，我向你讨教：我那个空地，前期去年有个集装箱，他们不已经都搬走了吗，我就租在那新开门旁边的那块地，我是去年春天租的地，延到9月15号算的房费，这不到现在我还没进入，这边要动迁了，我想往那里搬，现在可不可以？现在什么情况？”该部分录音证明被上诉人在其他地方有商铺，因原先的商铺要拆迁，所以才于2018年12月5日电话咨询一汽解放王经理，是否可以向租赁土地搬迁。所以在此之前是因被上诉人个人原因导致未使用土地，与各上诉人无关。 该录音第1分56秒～2分15秒“王：那个等着再算，他是去年签了合同的话，应该是有效的。郑：有效的是吧？王：对对，就是今年6月份以后不让收房租对外出租。郑：我是去年9月份。王：嗯，9月份有效的。郑：我现在可以往里搬是吧？王：应该是可以。”该部分录音可以证明在2018年12月5日之前，没有人或单位阻止被上诉人入场并使用租赁土地，故，在此之前是因被上诉人自身原因导致其未使用租赁土地，与上诉人无关。 3.2018年12月5日之后，因一汽解放的阻挠，导致被上诉人不能使用租赁土地，应当由一汽解放承担责任，一汽解放的行为超出自行救济的范围。 2018年12月26日，被上诉人与一汽解放王经理再次联系入场事宜。王经理告知被上诉人，一汽解放领导不让其进场使用租赁土地。被上诉人提交的名称为宜家林一汽王经理2018-12-2610-05-45的录音第16秒～43秒“郑玉明：就是门口做钢材，给你发短信不让进的那个。姓郑。王经理：哦，现在不能进。郑玉明：我知道，我寻思当你面，把具体情况给你说说，你跟领导反映反映，我再找宜家林看这事最终怎么解决。王经理：我跟领导说了，你这种情况，俺领导说，现在不让进，马上快有效果了。”2018年12月5日录音中，一汽解放承认被上诉人与宜家林签订的合同，并且也未阻止被上诉人进场使用租赁土地，但在后续却又明确阻止被上诉人使用租赁土地，因此在2018年12月5日之后被上诉人不能使用租赁土地是因一汽解放的原因导致的，应当由一汽解放承担责任，与上诉人宜家林、波德无关，一汽解放的行为超过自行救济的范围。 二、一审判决适用法律错误 1.一审判决依据合同法第九十四条第四款规定解除涉案合同，适用法律错误。 合同法第九十四条第四款关于合同解除的规定情形为“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，租赁物为空地，上诉人宜家林已经将租赁物整平并硬化，租赁物符合被上诉人的使用要求，上诉人并不存在违约情形。被上诉人未能使用租赁物的过错不在于上诉人宜家林，宜家林并不存在违约，所以一审依据合同法第九十四条第四款解除涉案租赁合同，适用法律错误。 2.一审判决上诉人赔偿被上诉人的损失，适用法律错误。 本案中上诉人宜家林已经按照合同约定提供了租赁物，被上诉人未能使用租赁物与上诉人无关，上诉人不存在违约行为，所以不应承担违约责任，更不应赔偿被上诉人的损失。即使上诉人宜家林承担责任，也仅应退还超过与一汽解放租赁合同中约定期限的租金。 3.一审判决上诉人波德承担连带责任，没有法律依据。 一审判决所适用法律为合同法第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款等，但上述法律中并没有关于上诉人波德应当承担连带责任的规定，一审判决依据上述法律判决上诉人波德承担连带责任没有法律依据。 综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，望查明事实后，依法改判。 被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 郑玉明向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告宜家林公司、波德装饰签订的租赁合同；2、判令被告宜家林公司、波德装饰连带返还原告交纳的租金二十万元。判令被告青汽公司与被告宜家林公司、波德装饰承担连带返还责任；3、判令三被告承担违约金1.5万元；4、判令三被告赔偿经济损失二十万元的一年半的民间借贷利息7.2万元；5、由三被告承担一切诉讼费并承担原告律师代理费。诉讼过程中，原告放弃了第三项诉讼请求。事实和理由：2017年3月25日，原告与宜家林公司签订了商铺租赁合同，被告宜家林公司（被告波德公司委托其管理）将其经营管理的位于李沧区四流北路92号（原李沧区青汽公司西厂区）的建材市场中的M区1号铺位，建筑面积1000平方米租赁给原告。租期36个月，自2017年9月15日至2020年9月14日。三年约定租金共计二十万元。2017年5月25日，原告又与被告宜家林公司签订补充条款一份。然而在合同签订完，原告将二十万元的租金全部交完后要进入租赁的商铺进行经营时，被告宜家林公司说有些事情要与城管局协调，暂时不让原告进入市场经营，租期自然顺延。这样推脱搪塞到2018年3月份，原告要强行进入市场时，市场管理人员说市场正在整顿，让原告再等一段时间。这样原告又等了两个多月，再次要求进入时，青汽公司的人员又阻止原告进入市场。原告又与青汽公司交涉至今无果。为此，为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判如所请。 经一审法院审理，查明如下事实： 1、2016年11月14日，被告青汽公司（甲方）与被告波德装饰（乙方）签订租赁合同，约定由乙方承租甲方位于青岛市李沧区四流北路92号厂房场地（总建筑面积34194.3平方米、土地120亩）一宗，租赁期限为2016年12月01日至2019年11月30日。未经允许（乙方）不得擅自转租、转让或者转借他人。乙方不得私自建设违章建筑，如需装修或增设、改动附属设施、设备的，应事先征得甲方同意，须经有关部门审批的，由乙方报有关部门批准，甲方确认后方可进行。 2、2017年3月25日，被告宜家林公司（甲方）与原告郑玉明（乙方）签订商铺租赁合同，约定由乙方承租位于青岛市李沧区四流北路92号（原青汽公司西厂区）内的M区1号铺位，建设面积1000平方米。租赁期限共36个月，自2017年9月15日至2020年9月14日。三年租赁费共20万元。甲方向乙方收取综合物业管理费每月300元。因一方违约导致合同不能履行的，违约方须向另一方支付相当于两个月租金及物业管理费作为违约金。当日，双方又签订补充条款，约定乙方为自建厂棚，甲方只提供场地。租赁期间乙方有权对空地进行规划，建设仓储简易厂房，如政府管理部门对厂房建设有要求按要求办理。 3、2017年3月26日及2017年5月15日，被告宜家林公司分别收到原告交付的两笔10万元，共20万元租金。 4、2018年3月17日，三被告形成会议纪要，就波德装饰在履行租赁合同中存在的拖欠租金、擅自转租、转租合同超期、转租收取租金过长、私自更改建筑物结构、违章建筑未办理正规手续、安全消防等问题进行通报并限期整改。其中对转租问题，要求波德装饰将转租协议交青汽公司备案，不允许多次转租，只允许商户与波德装饰或宜家林公司签订租赁合同，后续招租签订合同必须经青汽公司审核同意。2019年3月11日，被告青汽公司与宜家林公司再次达成会议纪要，就相关事项进行约定，现有租赁合同报青汽公司备案，市场可继续对外出租，但新增租户租赁合同须由三方代表签字。案外人葛军作为被告宜家林公司代表在会议纪要上签字。 5、2018年6月份开始，被告青汽公司陆续在涉案市场张贴通知、公告、告知函等文件，称因波德公司拖欠租金等问题，要求各商铺暂停缴纳后续租金，并与青汽公司洽商。 6、2018年3月6日，被告波德装饰向被告青汽公司出具情况说明：后期该公司为了便于市场经营管理，该公司委托被告宜家林公司代表该公司进行市场内相关经营、改造及商铺租赁业务。在厂房租赁期间，发生的一切责任均由该公司与宜家林公司共同承担。被告宜家林公司在该份情况说明中以受委托方的名义盖章确认。 7、原告认可当初租赁的是空地。原、被告均认可原告签订合同后一直未进场。 8、根据原告方于2019年3月11日，与被告青汽公司与宜家林公司会议纪要中宜家林方代表葛军的视频及通话录音，原告未进场的原因是城管不让进行违章建设及被告波德公司与青汽公司存在纠纷。 以上事实，有原告提供的商铺租赁合同、附补充条款、收据、视频及录音文件，被告青汽公司下的各种通知、公告、告知及两份会议纪要；被告青汽公司提供的租赁合同、情况说明及三方一致陈述在卷为凭，一审法院予以确认。 原告因被告宜家林公司与城管没有达成一致，导致原告无法进场使用为由，要求解除双方签订的租赁合同。被告宜家林公司不同意解除合同，认为应当继续履行。 原告要求被告赔偿损失，以20万元为本金，自2017年9月15日至2019年4月22日，按年利率24%计算。 三被告认为，租赁合同第十条违约责任中已经对违约责任进行了约定，如确实有违约，应当按照合同约定履行。 一审法院认为，一、关于原告与被告宜家林公司签订的合同效力问题。虽然青汽公司与波德装饰间的租赁合同约定波德公司未经允许不得转租，但根据青汽公司后来发的各种通知、公告、告知及其与其他两被告之间的会议纪要，青汽公司基本认可之前存在的转租合同，且青汽公司在本案审理过程中也未就此提出异议，一审法院确认原告与被告宜家林公司签订的合同有效。至于合同中超过青汽公司与波德公司租赁期限的部分，应为无效条款，并不影响整份合同的效力。 二、关于合同违约及违约责任的问题。原告在合同签订后的很长时间内一直未能进场，原因系政府禁止违法建设及青汽公司因波德公司履行合同违约而进行的权利救济。对于第二个原因，系被告波德装饰造成，与原告无关。对于第一个原因，因涉案合同签订的租赁物是空地，对于在空地上进行违章建设所能引发的后果，合同双方均应预见，因此，对于该项原因，双方均有过错。 三、原告租赁涉案场地为经营营利，现无法进入场地经营，合同目的不能实现，其要求解除合同，一审法院予以准许。合同解除后，已经履行的，根据合同履行情况及合同性质，发生返还给付，并赔偿损失等后果。原告要求返还已交租赁费20万元，应予支持。原告主张按年24%计算损失，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。对于原告主张的利息（或损失），分为两部分，1、返还义务人除返还本金外，还应同时返还孳息；2、根据双方的违约情况及过错程度，被告宜家林公司及波德公司过错更大，应向原告承担相应的违约责任。双方合同中约定了因违约所产生的损失赔偿额的计算方式：违约方须向另一方支付相当于两个月租金及物业管理费作为违约金，一审法院确定被告宜家林公司支付原告两个月的租金作为损失赔偿数额，共11111（200000元÷36个月×2个月）元。 四、关于责任承担主体，被告宜家林公司作为合同当事人，应承担合同责任。被告波德装饰作为宜家林公司的委托方，且其明确声明对厂房租赁期间发生的一切责任均由该公司与宜家林公司共同承担，因此，其也应承担本案责任。被告青汽公司与原告没有合同关系，其在原告与宜家林公司合同履行的过程中的行为系维护自身合法权益，并不构成恶意侵害原告的合同权利，原告要求该被告承担责任没有事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告郑玉明与被告青岛宜家林市场管理有限公司于2017年3月25日签订的商铺租赁合同及其补充条款；二、被告青岛宜家林市场管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告郑玉明租金20万元及相应利息（以10万元为基数，自2017年3月26日起至实际给付之日止；以10万元为基数，自2017年5月15日起至实际给付之日止，均按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告青岛宜家林市场管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告郑玉明损失11111元；四、被告青岛波德装饰有限公司对上述第二、三项所列款项承担连带给付义务；五、驳回原告对被告一汽解放青岛汽车有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5605元（原告已预交），减半收取2802.5元，原告负担569.5元；被告青岛宜家林市场管理有限公司和青岛波德装饰有限公司共同负担2233元，于本判决生效之日起10日内给付原告上述费用。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人各方对上诉人应向被上诉人退还租金数额以及责任主体有争议。 2016年11月14日，青汽公司（甲方）与波德装饰（乙方）签订租赁合同，约定由乙方承租甲方位于青岛市李沧区四流北路92号厂房场地，未经允许（乙方）不得擅自转租、转让或者转借他人。乙方不得私自建设违章建筑，如需装修或增设、改动附属设施、设备的，应事先征得甲方同意，须经有关部门审批的，由乙方报有关部门批准，甲方确认后方可进行。 2017年3月25日，宜家林公司（甲方）与郑玉明（乙方）签订商铺租赁合同，约定由乙方承租位于青岛市李沧区四流北路92号（原青汽公司西厂区）内的M区1号铺位，自2017年9月15日至2020年9月14日。三年租赁费共20万元。甲方向乙方收取综合物业管理费每月300元。因一方违约导致合同不能履行的，违约方须向另一方支付相当于两个月租金及物业管理费作为违约金。 2018年3月17日，两上诉人以及原审被告形成会议纪要，就波德装饰在履行租赁合同中存在的拖欠租金、擅自转租、转租合同超期、转租收取租金过长、私自更改建筑物结构、违章建筑未办理正规手续、安全消防等问题进行通报并限期整改。其中对转租问题，要求波德装饰将转租协议交青汽公司备案，不允许多次转租，只允许商户与波德装饰或宜家林公司签订租赁合同，后续招租签订合同必须经青汽公司审核同意。2019年3月11日，原审被告青汽公司与宜家林公司再次达成会议纪要，就相关事项进行约定，现有租赁合同报青汽公司备案，市场可继续对外出租，但新增租户租赁合同须由三方代表签字。案外人葛军作为宜家林公司代表在会议纪要上签字。 2018年6月份开始，青汽公司陆续在涉案市场张贴通知、公告、告知函等文件，称因波德公司拖欠租金等问题，要求各商铺暂停缴纳后续租金，并与青汽公司洽商。 2018年3月6日，波德装饰向青汽公司出具情况说明：后期该公司为了便于市场经营管理，该公司委托宜家林公司代表该公司进行市场内相关经营、改造及商铺租赁业务。在厂房租赁期间，发生的一切责任均由该公司与宜家林公司共同承担。宜家林公司在该份情况说明中以受委托方的名义盖章确认。 当事人各方均认可被上诉人签订合同后一直未进场。 被上诉人基于上诉人原因无法进入租赁场地经营，合同目的不能实现，其要求解除合同，予以准许。被上诉人要求返还已交租赁费20万元，应予以支持，同时确定宜家林公司支付被上诉人两个月的租金作为损失赔偿数额，共11111（200000元÷36个月×2个月）元。宜家林公司作为合同当事人，应承担合同责任。波德装饰作为宜家林公司的委托方，应承担连带责任。青汽公司与被上诉人没有合同关系，没有损害被上诉人的合同权利，被上诉人要求青汽公司承担责任不予支持。原审裁判，于法有据。 综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3623元，由上诉人上诉人青岛宜家林市场管理有限公司、上诉人青岛波德装饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐明光 审判员  胡金鳌 审判员  卞冬冬 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 费晓宇 书记员隋欣孜