四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终230号 上诉人（一审被告）：盐亭县华油房地产开发有限责任公司，住所地：四川省盐亭县云溪镇文同路217号。 法定代表人：熊俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵鹏飞，绵阳市盐亭县云溪法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：贾斌，男，1988年10月18日出生，汉族，身份证住址四川省盐亭县，现住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：范玉梅，女，汉族，1960年5月11日出生，住四川省盐亭县，系贾斌母亲。 委托诉讼代理人：刘安伏，盐亭县金剑法律服务所法律工作者。 上诉人盐亭县华油房地产开发有限责任公司（简称华油房产公司）因与被上诉人贾斌商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省盐亭县人民法院(2019)川0723民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。华油房产公司的法定代表人熊俊、委托诉讼代理人赵鹏飞，贾斌的委托诉讼代理人范玉梅、刘安伏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 华油房产公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项；2.一、二审诉讼费用由贾斌承担。事实和理由：1.案涉房屋在2018年5月31日前已经满足交付条件，华油房产公司不存在逾期交房而致违约的动机和理由；华油房产公司2019年10月15日出具《接房通知》不表示贾斌在此之前没有接到华油房产公司接房的通知。综上，华油房产公司不存在逾期交房的主观故意和客观事由，不应承担贾斌逾期接房的违约责任。2.从双方签订的《商品房买卖合同》第十四条可以看出，2018年6月4日贾斌已向华油房产公司交了尾款及面积补差款，华油房产公司已向贾斌交房，且贾斌已知晓房屋已交付。3.即或华油房产公司承担违约责任，按日万分之二的违约金也过高了。 贾斌辩称，案涉房屋是否在2018年5月31日前达到交付条件，华油房产公司是否通知贾斌接房，应以书面通知为准，但贾斌未接到书面通知，直到2019年10月15日，贾斌才接到通知，但案涉房屋也未达到交付条件，因为门也是坏的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 贾斌向一审法院起诉请求：1.判令华油房产公司向贾斌履行《商品房买卖合同》,立即向贾斌交付合同约定的中央大城1号楼第12层12-7号商品房并交付该房屋不动产登记证书;2.判令华油房产公司按照《商品房买卖合同》第十三条约定向贾斌支付逾期交房违约金,计算方法为:按照已交付总房款30万元为基数,以日万分之二为标准,从2018年6月1日起计算至房屋交付之日止(暂计算至2019年10月30日,总天数为508天,金额为30480元);3.判令华油房产公司按照《商品房买卖合同》第二十条约定向贾斌支付逾期办理转移登记违约金,计算方法为:按照已交付总房款30万元为基数,以日万分之一为标准,从2018年8月1日起计算至产权转移登记证书移交至贾斌之日止(暂计算至2019年10月30日,总天数为455天,金额为13650元);上述两项合计44130元；4.本案诉讼费由华油房产公司承担。 一审法院认定事实：贾斌为买受人与华油房产公司为出卖人于2017年11月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号2017002824），该合同主要载明：一、买受人所购商品房的基本情况：该商品房所在中央大城1号楼第12层12-7号，该商品房为预售商品房，预测建筑面积共87.39㎡，其中套内建筑面积69.90㎡，共有部位与共用房屋分摊建筑面积17.49㎡；二、计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4138.38元，总价款人民币贰拾捌万玖仟贰佰柒拾叁元整（大写）；三、付款方式及期限，贷款方式付款：买受人可以首期支付购房总价款的65%，其余价款可以向盐亭县农村信用合作联社银行或住房公积金管理机构借款支付；四、逾期付款责任：买受人未按约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过30日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部己付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限属满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出买人支付逾期应付款万分之2(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照该合同第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；五、交付条件：（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.该商品房经竣工验收合格；4.如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。（2）遭遇不可抗力，可根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；六、逾期交房责任：除不可抗力外,出卖人未按照合同约定的交付期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1.按照逾期的时间，分别处理[（1）和（2）不作累加](1)逾期在30日之内（该期限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实价交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金;六、交接手续：（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：（1）出卖人不承担第十三条逾期交房的违约责任；（2）买受人应承担未按期接房期间的物业管理费用和其他相关费用；（3）买受人逾期在30日内未按出卖人通知的时间接房屋的，买受人应按日计算向出卖人支付万分之2的违约金；七、转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起310日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付；八、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。本合同及附件共22页，一式8份，具有同等法律效力。华油房产公司在出卖人处盖章，贾斌在买受人处签字捺印，该合同的签订时间为2017年11月27日。同时，该合同附件四计价方式与房款的其他约定：按建筑面积计价，以盐亭县房管所实测确认并登记的产权面积为准，实行多退少补；附件五对购房付款方式及期限约定：买受人于2017年7月25日付购房款189273.00元，余款100000.00向银行申请按揭贷款；附件六装饰、设备标准中约定进户门为钢质防护门，室内预留门洞，客厅与休闲阳台之间为塑钢推拉门，厨房与生活阳台之间为塑钢玻璃门。 贾斌之母范玉梅于2017年7月25日代贾斌向华油房产公司支付首笔房款，华油房产公司于2017年7月25日出具收据一张，该收据主要载明：“入帐日期：2017年7月25日，交款单位：范玉梅1-12-7，收款方式存入建行，人民币（大写）贰拾万元整，收款事由：购房定金200000元整”。该收据落款时间为2017年7月25日，华油房产公司在单位处盖章。华油房产公司于2018年6月4日出具收据一张，该收据主要载明：“入帐日期：2018年6月4日，交款单位：贾斌1-12-7，收款方式刷卡信合，人民币（大写）壹拾万元整，收款事由：购房款100000元整”。该收据落款时间为2018年6月4日，华油房产公司在单位处盖章。华油房产公司于2018年6月4日出具收据一张，该收据主要载明：“入帐日期：2018年6月4日，交款单位：贾斌1-12-7，收款方式现金，人民币（大写）柒佰肆拾叁元整，收款事由：面积补差717元，大修基金18元，契税11元，装让费1元”。该收据落款时间为2018年6月4日。盐亭县自然资源局于2019年10月28日颁发涉案商品房不动产权证，不动产权证号为川（2019）盐亭县不定产权第0007980号，权利人为贾斌，共用情况为单独所有，土地使用权面积：30.37㎡，房屋建筑面积：87.62㎡。华油房产公司于2019年10月15日向贾斌出具接房通知一份，该接房通知载明：“中央大城1-12-7号房，面积87.62㎡，业主姓名贾斌，现按《购房合同》前来完善接房手续并签领《接房通知书》，确认接房”。贾斌于2019年10月21日委托刘安伏前往华油房产公司接洽商品房有关事宜及送达相关法律文书，刘安伏于2019年10月13日向四川省盐亭县公证处申请对其以邮政特款专递的方式向华油房产公司邮寄送达《完善商品房交付条件联系函》及附件的内容及过程进行保全证据，四川省盐亭县公证处于2019年10月23日出具（2019）川绵盐证字第1019号公证书。《完善商品房交付条件联系函》主要载明：“盐亭县金剑法律服务所受贵公司商品房买受人贾斌委托，前来贵公司接洽委托人购买的贵公司开发的中央大城1-12-7号商品住宅交付事宜。我所指派代理人前往现场查看，该房屋进户门防盗门被破坏，不符合商品房交付条件。现书面联系贵公司，请尽快更换该房屋进户防盗门，更换完毕并使该商品房各项指标符合交付条件后，书面通知买受人贾斌的代理人刘安伏，以便尽快完成商品房交付，使买受人尽快入住。如果贵公司对我所陈述的进户防盗门被破坏的事实持有异议，请在收到本联系函后2日内书面联系我所指派代理人，否则视为贵公司认可该事实。附：1-12-7号住宅进户门被破坏现场照片一组共3张”。盐亭县金剑法律服务所在该联系函上盖章，落款时间为2019年10月23日。因贾斌、华油房产公司未就交房事宜达成一致意见，遂发生本案诉讼，在一审法院2019年11月14日开庭后，贾斌的母亲范玉梅于2019年11月15日领取涉案房屋的不动产权证及涉案房屋的房门钥匙，并向物业管理公司支付物管费和装修垃圾清运费。 一审法院认为，贾斌与华油房产公司于2017年11月27日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。结合贾斌、华油房产公司的诉辩意见、举证情况以及庭审查明的事实，本案争议的焦点：1.贾斌是否按照《商品房买卖合同》约定履行付款义务；2.华油房产公司是否应承担逾期交房的违约责任；3.华油房产公司是否应当承担逾期取得房屋所有权证书的违约责任。 焦点一、贾斌是否按照《商品房买卖合同》约定履行付款义务。根据贾斌、华油房产公司签订《商品房买卖合同》及华油房产公司向贾斌出具的购房收据，贾斌于2017年7月25日向华油房产公司支付人民币200000元，其中购房首付款189273元，又于2018年6月4日支付购房余款100000元，在同日向华油房产公司支付面积补差购房款717元、大修基金18元、契税11元、转让费1元。涉案商品房的购房款价款总额为289990元（189273+100000+717=289990元），贾斌已经按照合同约定支付购房首付款189273元，对于购房余款100000元，《商品房买卖合同》仅约定“余款100000.00向银行申请按揭贷款”，未对该笔购房余款的付款期限进行明确约定，同时华油房产公司也未提供证据证明其向贾斌催收过该笔购房余款，且结合华油房产公司于2018年6月4日向贾斌出具了收到购房余款100000元的收据，该收据可推知华油房产公司认可了贾斌支付购房余额100000元。至于面积补差款的支付按照《商品房买卖合同》附件四仅约定“按建筑面积计价，以盐亭县房管所实测确认并登记的产权面积为准，实行多退少补”，也未对面积补差购房款支付时间进行明确的约定，且贾斌已于2018年6月4日支付了面积补差款717元，华油房产公司也向贾斌出具了收据，该收据可推知华油房产公司认可了贾斌支付购房补差款717元。综上，在购房余款、面积补差购房款的付款期限未明确约定的情况下，结合贾斌付款情况及华油房产公司出具收据的交易行为，贾斌按照《商品房买卖合同》约定履行付款义务，未逾期付款。 焦点二、华油房产公司是否应承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十一条交付条件的约定，华油房产公司应当在2018年5月31日前向贾斌交付涉案商品房，贾斌向一审法院提交了华油房产公司于2019年10月15日向其出具接房通知一份，证明华油房产公司在2019年10月15日才通知贾斌接房，华油房产公司违约逾期交房，华油房产公司在庭审中主张该接房通知系贾斌强迫要求下出具的，但华油房产公司未提供充分、合法的证据证明该主张。华油房产公司也未提供充分、合法的证据证明涉案商品房达到《商品房买卖合同》第十一条约定的条件后，华油房产公司在交付日的7日前书面通知贾斌办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。贾斌的母亲范玉梅于2019年11月15日领取涉案房屋的不动产权证及涉案房屋的门钥匙，应当认定2019年11月15日华油房产公司已向贾斌交付了涉案房屋。故，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”，华油房产公司应该向贾斌支付从2018年6月1日起按照实际交付的购房款金额分段计算至2019年11月15日止逾期交房的违约金。 焦点三、华油房产公司是否应当承担逾期取得房屋所有权证书的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十一条交付条件的约定，华油房产公司应当在2018年5月31日前向贾斌交付涉案商品房。根据《商品房买卖合同》第二十条产权登记的约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起310日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”，一审法院法院认为，本案约定房屋所有权证的取得应以房屋交付为条件，2019年11月15日华油房产公司已将涉案商品房实际交付给贾斌，且盐亭县自然资源局于2019年10月28日颁发涉案商品房不动产权证，故对贾斌主张要求华油房产承担逾期取得房屋所有权证的违约责任，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决如下：一、被告盐亭县华油房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内向原告贾斌支付逾期交房违约金30832元（该违约金计算方式为：按日以购房款189273元的万分之二从2018年6月1日起计算至2019年11月15日，按日以购房余款100717元的万分之二从2018年6月5日计算至2019年11月15日）；二、驳回原告贾斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费903元，减半收取452元，由原告贾斌负担167元，被告盐亭县华油房地产开发有限责任公司负担285元。 本院二审期间，华油房产公司围绕上诉请求提交袁某、赵某、李某、何某、王某、杨某、王某出具的证明及商品房买卖合同，王某出具的证明及不动产权证，拟证明华油房产公司按照合同约定电话通知业主接房，同为一号楼的户主，均接到了华油房产公司的电话通知，案涉房屋在2018年5月25日前已达到交付条件；四川省房屋面积测绘报告、竣工验收备案书、建设工程竣工规划核实合格证、竣工验收报告、陈某的出庭证言，拟证明案涉房屋在合同约定的日期已达到交付条件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾斌质证认为，袁某、赵某、李某、何某、王某、杨某、王某出具的证明等不属于新证据，对证据的三性均持异议，因证人未出庭作证，也无证据证明系证人亲自书写的，证据不能达到华油房产公司的证明目的；四川省房屋面积测绘报告、竣工验收备案书、建设工程竣工规划核实合格证、竣工验收报告不能证明案涉房屋已达到交付条件，因为未达到合同附件六的条件；证人陈某不是房屋业主，其证言不能采信，且其接房不能反推华油房产公司也通知了贾斌接房。本院认为，袁某、赵某、李某、何某、王某、杨某、王某均未出庭作证，故对证明、商品房买卖合同、不动产权证不予采信；四川省房屋面积测绘报告、竣工验收备案书、建设工程竣工规划核实合格证、竣工验收报告、证人陈某的出庭证言具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对当事人二审中争议的事实，本院认定如下：以华油房产公司为出卖人、贾斌为买受人，双方于2017年11月27日签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理：……2.根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照以下原则处理……”。贾斌在二审庭审中明确，案涉房屋达到交付条件视为收到房屋，不以华油房产公司通知接房的时间为准。本院认定的其余事实与一审查明的一致。 本院认为，依据华油房产公司与贾斌于2017年11月27日签订的《商品房买卖合同》，华油房产公司应当在2018年5月31日前向贾斌交付该商品房，且交付的商品房应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、经竣工验收合格；华油房产公司提交的面积实测报告载明测量日期为2018年4月18日，竣工验收备案书载明竣工验收日期为2018年5月，盐亭县城乡规划建设和住房保障局于2018年7月18日向华油房产公司颁发建设工程竣工规划核实合格证。综上，本院认为，案涉商品房至迟已于2018年7月18日达到了交付条件。依据《商品房买卖合同》的约定，在商品房交付时才会进行面积补差，产生面积补差费；根据华油房产公司于2018年6月4日向贾斌出具的《收据》，贾斌于2018年6月4日向华油房产公司交付了717元的面积补差费；贾斌在二审庭审中明确，案涉商品房达到交付条件必须符合《商品房买卖合同》“附件六”的相关约定，而非以通知接房为准。综上，本院认为，华油房产公司已于2018年6月4日“通知”贾斌接房。 依据《商品房买卖合同》的约定，案涉商品房达到交付条件后，华油房产公司应当书面通知贾斌办理交接手续。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，华油房产未举证证明其已书面通知贾斌接房，证人陈某的出庭证言也不能达到华油房产公司曾“书面”通知贾斌接房的证明目的，故华油房产公司应当承担举证不能的不利法律后果，应向贾斌支付未书面通知贾斌接房的违约金。贾斌主张案涉商品房未满足《商品房买卖合同》“附件六”的条件不视为具备交付条件。本院认为，“附件六”所约定的条件，并非法定或双方约定的商品房“交付条件”，故贾斌的主张本院不予采纳，违约金计算至2019年10月15日华油房地产公司向贾斌出具《接房通知》止。 根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。结合本案查明的事实，案涉商品房至迟已于2018年7月达到交付条件，华油房产公司应承担的仅为未书面通知贾斌接房的违约责任。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院酌定华油房产公司按日万分之零点三的标准向贾斌支付违约金。 综上，上诉人华油房产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省盐亭县人民法院（2019）川0723民初2102号民事判决； 二、限盐亭县华油房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内向贾斌支付违约金4355元（该违约金计算方式为：以189273元为本金，自2018年6月1日起至2019年10月15日止，按每日万分之零点三的标准计算；以100717元为本金，自2018年6月5日起至2019年10月15日止，按每日万分之零点三的标准计算）； 三、驳回贾斌的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取452元，由贾斌负担400元，盐亭县华油房地产开发有限责任公司负担52元。二审案件受理费571元，由贾斌负担490元，盐亭县华油房地产开发有限责任公司负担81元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  马翰霖 审 判 员  谭 红 二〇二〇年四月二十三日 法官助理  刘宁飞 书 记 员  苏 玥