安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初1144号原告（反诉被告）：于维娜，女，1987年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告（反诉原告）：王健，女，1968年4月27日出生，回族,住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：袁梅，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱君，安徽华人律师事务所律师。被告：王旭玲，女，1962年6月7日出生，回族，住安徽省合肥市瑶海区。原告于维娜与被告王健、被告王旭玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中，被告王健以支付尚欠租金、房屋占有使用费等为由，提起反诉，本院对本反诉合并进行了审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)于维娜，被告（反诉原告）王健及其委托诉讼代理人袁梅到庭参加了诉讼，被告王旭玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于维娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告王健、被告王旭玲返还原告租赁房屋内原告所有物（无法返还的以实际价值34023元(暂估)赔偿）；2、判令被告王健、被告王旭玲承担装修损失费35067元；3、判令被告王健、被告王旭玲返还原告押金8400元；4、判令被告王健、被告王旭玲承担违约金16800元；5、判令被告王健、被告王旭玲承担店面转让费1200元；6、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年12月1日与被告王健代理人被告王旭玲签订《协议》，协议约定原告租赁被告位于合肥市铜陵路169号万和新城广场商*****商铺一座，租赁期贰年，自2017年12月8日至2019年12月7日止，并约定“如果出租方无论以任何理由在合同期贰年未到期之内，如若提前收回此商铺，需向承租方赔偿押金总金额的双倍违约金，即16800元”，且原被告双方约定原告可在不违反法律法规的前提下自由经营、转租。协议签订后原告向被告支付押金8400元，并按期支付租金，被告交付房屋后，原告于2017年12月开始装修并入住使用该涉案商铺，共计装修支出35067元。2018年3月，原被告协商转租事宜。被告在与原告未能协商一致的情况下，于2018年5月私自拆卸涉案房屋门锁，将该涉案房屋收回。被告单方终止合同并扣留原告押金，造成原告无法将案涉房屋租赁给他人，收回房屋内原告所有物，造成原告经济损失，该行为业已侵害原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。被告王健辩称：王健与王旭玲系姐妹关系。一、原告诉称被告王健阻止其转租的行为不存在，被告王健无违约行为，作为违约方的原告无权要求作为守约方的被告王健承担违约金、装修损失、店面转让费。二、本案合同解除的根本且唯一的原因就是原告于维娜未按合同约定按时足额支付房租，违约在先。被告王健有权依照合同第6条第2款约定解除商铺租赁协议、没收押金8400元。同时，原告应当支付2018年4月8日至5月17日尚欠租金2300元、2018年5月18日至6月5日房屋占有使用费2660元。三、原告诉称租赁房屋内原告所有物实际价值34023元无事实依据。因原告不及时支付租金，被告王健已经于2018年5月8日发通知要求原告清理店内物品、交还钥匙；原告在5月10日还回复正在尽快搬离。四、因原告拒不搬走现场遗留物品，2018年6月2日，被告王健通过被告王旭玲给原告哥哥发短信要求取回租赁房屋内的物品如梯子、床，但原告一直未及时取回，导致被告王健承担了搬运费273元及自2018年6月6日至今的物品保管费。五、原告在租赁期内，违法搭建卫生间、铺设下水管道、破坏墙体，给被告造成了极大损失，被告如要将房屋恢复原状需承担6000元，故作为守约方的被告有权要求原告承担该6000元。反诉原告王健向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人支付反诉人2018年4月8日至5月17日尚欠租金2300元；2、被反诉人支付反诉人2018年5月18日至6月5日房屋占有使用费2660元；3、判令反诉人没收被反诉人押金8400元；4、判令被反诉人支付反诉人搬运费273元；5、判令被反诉人支付反诉人恢复原状的拆除费用6000元；6、判令被反诉人支付2018年6月6日至2020年4月1日期间物品保管费29673.33元，并自2020年4月2日起按照40元/天支付保管费至被反诉人取回物品之日止；7、本案诉讼费用由反诉人承担。事实与理由：2007年12月1日，反诉人与被反诉人签订《商铺租赁协议》，约定被反诉人租赁反诉人位于合肥市铜陵路169号万和新城广场商1-128铺商铺，双方对租赁期限、租金、押金、租赁期间费用承担、双方责任和义务、反诉人有权解除协议的情形、租赁期届满的处理等均有明确约定。合同签订后，反诉人如约履行了合同，向被反诉人交付了房屋。合同履行过程中，因被反诉人未能按期足额支付租金，反诉人多次向被反诉人催要，但被反诉人一直借故拖延，经多次与被反诉人沟通未果，反诉人于2018年5月19日微信通知被反诉人解除双方签订的《商铺租赁协议》，并要求被反诉人归还钥匙、搬离物品，但被反诉人均不予理会。反诉人认为，被反诉人的行为已经违反了双方之间的约定，给反诉人造成巨大的经济损失，为此，特诉至贵院，望判如所请。反诉被告于维娜辩称：对于反诉请求，我方不予认可。我的租金一直支付到5月15日。房屋占有使用费对方已经在5月18日通知我单方解除合同了，且5月19日已经将门撬开了，不应当由我在支付占有使用费。违约是对方造成的，所以应当退还我押金并自行支付搬运费、拆除费用、物品保管费，也证明了对方扣押了我的物品。经审理查明：2017年12月1日，王旭玲（甲方代理人）以王健（甲方）名义与于维娜（乙方）签订《商铺租赁协议》一份，约定的主要内容为：甲方将位于合肥市铜陵路169号万和新城广场商****铺，建筑面积共30平方米租赁给乙方经营。租期两年，自2017年12月8日至2019年12月7日。租金每月人民币4200元（含物业费），支付方式押二付二，乙方一次性支付押金8400元，房租费用应于到期日前十日支付，物业管理费由甲方承担。甲方将现状房屋交付给乙方后，乙方的装修及修缮自行解决，乙方不得对房屋整体结构（如大梁等）及管线设施予以改变，因擅自更改造成的一切损失由乙方自行承担。租赁期间，乙方装修商铺，应报物业管理部门批准后方可施工，费用由乙方承担。乙方出现下列情况，甲方有权解除本协议：乙方不按时支付房租的，累计达十日的；乙方如需要转租，不得将商铺转租给饭店、传销及违法的机构和个人。租赁合同具备解除条件的，甲方通知乙方解除后，乙方向缴纳的押金和预付房租不予退还，如不足以赔偿甲方的损失，还应补足差额。租赁期满，且双方不续租合同，则乙方应结清水、店、暖、宽带费、电话费、有线费等相关费用，并对损坏设施维修至正常状态。如租赁期限届满，乙方未与甲方签订下一期租赁合同，乙方拒不腾房或下落不明。逾期十日内，甲方有权收回房屋并有权处置留置本房屋内的任何物品，扣除实际使用房屋天数的租金，退还押金金额。租赁期满，乙方用于商铺的固定装修应完好、无偿的留给乙方，不得拆除，包括玻璃门（家用电器、家私、电子产品除外）乙方不得恶意破坏墙体、地面装修等协议期满或解除后，乙方将房屋及配套设施完好的交付甲方，并结清各项费用。在租赁期内，房屋及配套设施如有损坏，乙方应积极维修，无法修复的，经双方协商，照价赔偿等。双方在合同尾部达成如下补充协议：一、在合同两年期间，无论甲方以任何理由提前收回商铺，须按法律规定向乙方支付押金总金额的双倍违约金即16800元；二、合同两年期间内，在不违反法律法规的情况下，乙方可以自由经营、转租给第三方，甲方不得干涉，但第三方不得经营餐饮。合同期满后，甲方与第三方若签订合同，不得有转让费。合同签订后，于维娜向王健支付押金8400元、两个月房租8400元。王健向于维娜交付房屋后，于维娜即对涉案房屋进行了装修,并于庭审时向本院提交了装修费明细、销货清单、收款收据以及收条，证明其为涉案房屋装修花费装修费35067元（水电材料采购3200元、水电工人工费3000元、拆除人工费1500元、木工材料采购5400元、木工人工费5500元、油漆及背景墙制作费2000元、油漆工人人工费2000元、定制展示柜柜门制作费2700元、五金采购2755元、卫生间改造费2000元、垃圾搬运及保洁费2800元、门头广告制作费1000元、店内网络宽带费1212元）。承租期间，于维娜向王健支付租金如下：2018年2月11日支付3900元；2018年3月18日支付3900元；2018年3月29日支付3900元。后因于维娜未按时足额缴纳租金，王健通知于维娜解除双方签订的合同。2018年5月10日，于维娜在微信中回复“东西太多了，已经在尽快搞了”。2018年5月19日，王旭玲报警称“店铺被人故意上了锁，发生了纠纷”，后合肥市公安局大通路派出所出警，并作出警情处理反馈：铜陵路与和平路交口万和新城门面果味多店1-128号被上一个租客加把锁锁起，双方中间存在租房纠纷，告知双方协商解决此事，协商不成通过司法途径解决。因于维娜拒不交还钥匙，王健于2019年5月19日找了开锁工人将涉案房屋门上加的一把锁锯开，并通知“于维娜哥哥”将涉案房屋内床和梯子搬走，后期因于维娜未及时将物品搬走，王旭玲将涉案房屋的物品搬至王健租赁的房屋，并为此支付了搬运费。庭审中，王健称其是为了保管于维娜未搬走的物品而租赁的房屋，并向本院提交其姐姐王旭玲与案外人肖翎在2018年6月5日签订的租房合同。庭审中，王健陈述其与王旭玲系姐妹关系。案件审理中，于维娜认可出租屋内的床和梯子其均已搬走。以上事实，有《商铺租赁协议》、微信聊天记录、短信记录、光盘、订单信息截屏、收据、涉案房屋装修费明细及发票、收条等及当事人的当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，于维娜与王健的代理人王旭玲经平等协商一致签订《商铺租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，合同双方均应按照约定履行。王旭玲系受托人，不是合同相对人，案涉合同的权利义务归于其委托人王健。案涉合同签订后，王健按照合同约定向于维娜交付了房屋，于维娜有按照合同约定向王健缴纳租金的义务。按照双方合同约定，于维娜应于2018年1月28日向王健支付下两个月租金8400元，并于之后每两个月向其支付8400元租金，但其未按时足额缴纳，累计达十日以上，已构成合同违约。王健于2018年5月17日通知于维娜解除合同，符合双方合同约定与法律规定，本院予以确认。合同解除后，于维娜向王健支付的押金8400元不予退还，王健无需向于维娜支付违约金。关于于维娜是否存在欠付租金的问题，本院认为，王健主张于维娜2018年4月8日至2018年5月17日期间的租金2300元未予支付，于维娜辩称其租金一直支付到5月15日，且已与王旭玲协商一致将租金由4200元/月变更为3900元/月，其中7天为免租期，因未提供证据证明上述主张，王健对此亦不予认可，故本院对于维娜的该辩称不予采纳。经核算，于维娜共计向王健支付了租金20100元，按照每月4200元计算，于维娜共计支付租金至2018年5月1日，故对于王健诉请于维娜支付2018年4月8日至2018年5月1日期间的租金，本院不予支持。2018年5月2日至2018年5月17日期间，案涉房屋尚在于维娜的管理与控制之下，其应向王健继续按约定的标准支付租金2168元（4200元÷31天×16天）。关于房屋占有使用费，本院认为，王健已于2018年5月17日通知于维娜解除合同，且于2018年5月19日将涉案房屋门锁锯开收回房屋，现王健诉请于维娜支付房屋占有使用费2660元，无事实与法律依据，本院不予支持。关于双方涉案房屋内的物品、搬运费、保管费的诉请。于维娜称涉案房屋内有货架、音响、收银机等物品未搬走，因货架在王健提供的视频中可以看出仍在屋内，而由于上述其它物品均可拆卸，且于维娜未提供证据予以证明尚在案涉房屋内，依法应自行承担举证不能的不利后果，故本院仅支持于维娜关于要求王健返还货架的诉讼请求。关于王健主张的搬运费，王健称其为搬运于维娜在涉案房屋中的物品支付搬运费273元，但其提交的搬运费收据金额为200元，综合考虑当地的服务业的收费水平，本院支持搬运费200元。关于王健主张的物品保管费，因王健已提前通知于维娜将涉案房屋内的物品搬离，但于维娜一直未搬离，造成王健只得将其物品搬至其租赁的房屋内保管，考虑到保管物品的时间及王健承租房屋在先等原因，故本院对其主张的保管费用予以调整，酌定为1500元。关于王健主张恢复原状的拆除费用的问题。王健称因于维娜违规装修涉案房屋，造成其支付6000元的拆除费用，本院认为，王健仅提交一份涉案房屋的改造预算，不能证明于维娜存在违规装修的事实，亦不能证明王健支付了涉案房屋违规部分的拆除费用，故对于王健诉请于维娜支付6000元的拆除费用，本院不予支持。关于于维娜主张的装修损失费、店面转让费的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内已形成附和的装饰装修物残值损失的，不予支持。本案中，因于维娜未按时足额缴纳租金导致双方合同解除，对于维娜主张剩余租期内已形成附合的装饰装修物包括水电材料、五金材料等残值损失，本院不予支持。对于于维娜诉请涉案房屋中网络宽带费1212元以及店面转让费1200元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王健于本判决生效后十日内将货架返还于维娜；二、于维娜于本判决生效后十日内支付王健租金2168元、搬运费200元、保管费1500元；三、驳回于维娜的其他诉讼请求；四、驳回王健的其他诉讼请求。如未在上述指定的期间履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2190元，减半收取1095元，反诉案件受理费520元，合计1615元，由王健负担500元，于维娜负担1115元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈林二〇二〇年四月二十一日法官助理周锦云书记员孟芹