江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终62号上诉人（原审被告）：吴江安富置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：穆成，男，汉族，1987年7月15日生，住所地苏州市。被上诉人（原审原告）：刘丹丹，女，汉族，1988年11月14日生，住所地高邮市。原审第三人：苏州易邦房产经纪有限公司，住所地苏州市吴中区经济开发区城南街道金君花园135幢C110号。法定代表人：程修善。上诉人吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）因与被上诉人穆成、刘丹丹，原审第三人苏州易邦房产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初5669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。安富公司上诉请求：1.请求撤销一审判决.发回重审或依法改判；2.判令被二诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院存在事实认定错误。(一)、安富公司收取的购房款为153816元，非347000元。在一审中，安富公司据实认可收到了购房款153316元款项。但其余部分款项均由原审第三人苏州易邦房产经济有限公司（以下简称易邦公司)出具，款项亦由易邦公司收取，该部分款项没有支付给安富公司，不属于商品房买卖合同约定的购房款，是穆成、刘丹丹向易邦公司支付的费用(类似中介费、团购费用等)。安富公司对此没有决定权，也没有收到该部分款项，不应将该部分款项计入购房款中。(二)、穆成、刘丹丹未按合同约定支付购房尾款，违约在先。依据合同第16页“二、按揭贷款支付的1.买受人应当按下列方式向出卖人支付房款”约定，买受人应于本合同签订同时办理按揭贷款手续并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款。本案中，由安富公司统一办理贷款手续仅为穆成、刘丹丹口头说法，安富公司对此并未认可，且合同中也未有该等约定。在穆成、刘丹丹没有提供证据证明应由安富公司统一办理贷款或因穆成、刘丹丹原因导致其无法贷款的情况下，理应由穆成、刘丹丹自行承担逾期付款的违约责任，其无权解除合同以及要求安富公司退还购房款。二、一审法院存在法律适用错误。穆成、刘丹丹通过易邦公司渠道从安富公司处购买案涉房屋，其与安富公司之间成立商品房买卖合同关系，与易邦公司成立居间合同关系，二者系不同的法律关系，安富公司和易邦公司基于不同的法律关系从穆成、刘丹丹处收取的费用自然也不是一个性质。一审法院混淆了商品房买卖合同关系和居间合同关系，将易邦公司收取的相关中介费用认定为安富公司收取的购房款，属于法律适用错误，严重损害了安富公司的合法衣益。三、本案违约金认定基数347000元与事实不符，且计算标准过高。穆成、刘丹丹没有证据证明其实际损失，请求以安富公司收取的购房款153816元作为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率进行计算。四、商品房买卖合同文本系由双方平等协商一致签订，有关退还购房款约定并非属于格式条款，安富公司在签订合同时已向穆成、刘丹丹进行提示，应属有效。穆成、刘丹丹向一审法院起诉请求：1.解除穆成、刘丹丹与安富公司签订的商品房买卖合同；2.安富公司返还购房款347000元，并支付利息（暂算至2019年4月30日为4696.07元）；3.安富公司支付违约金11200元；4.诉讼费用由安富公司承担。一审法院认定事实：2018年6月9日，安富公司（甲方）与新生活公司（乙方）签订《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，新生活公司作为专业的代理销售公司，新生活公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。乙方的销售佣金由基础佣金和超额佣金组成，基础佣金在客户签约时由乙方直接收取；超额佣金至每月底结算后由甲方支付给乙方。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金；超额佣金和溢价每月结算，月底由双方项目负责人结算溢价。结算完毕后，甲乙双方各自收取应得部分款项。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。同日，安富公司、新生活公司共同出具《吴江香槟街授权书》，内容为：安富公司和新生活公司一致同意，由易邦公司负责香槟街项目案场接待、渠道资源整合。2018年6月3日，新生活公司出具《授权书》一份，内容为：新生活公司授权易邦公司进行香槟街项目溢价款收取。2018年7月，穆成、刘丹丹认购了吴江香槟街商业广场B-263号商铺，认购总价为50万元。2018年7月22日，安富公司（出卖人）与穆成、刘丹丹（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，穆成、刘丹丹购买安富公司开发的芗槟商业广场B幢263号房，合同中载明房屋价款为306816元。关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定：（1）首付款153816元、按揭贷款153000元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2019年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。合同签订前，穆成、刘丹丹累计支付了347000元，上述款项均支付至易邦公司。审理中，安富公司确认其收到购房款153816元。审理中，穆成、刘丹丹表示不再主张逾期利息。另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。还查明：本案诉状副本于2019年5月9日送达安富公司。以上事实，有销售代理合同、授权书、吴江香槟街项目认购协议书、吴江市商品房买卖合同、付款凭证以及当事人的陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。首先，关于本案所涉房屋的价款问题。一审法院认为，根据安富公司与新生活公司签订的《销售代理合同》，新生活公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺，后安富公司、新生活公司又共同授权易邦公司负责案场接待、渠道整合，新生活公司授权易邦公司收取溢价款。穆成、刘丹丹购买涉案商铺，是通过易邦公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，无论是新生活公司还是易邦公司与穆成、刘丹丹之间均未形成合同关系，穆成、刘丹丹没有向新生活公司、易邦公司支付对价的义务。按照安富公司与新生活公司代理合同约定，新生活公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向新生活公司公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。易邦公司直接向购房人收取款项，系基于新生活公司与安富公司之间的合同约定以及授权，不改变安富公司履约主体身份。易邦公司向购房人穆成、刘丹丹收取的款项，其中一部分已支付给安富公司，另外一部分属于安富公司向新生活公司支付的销售佣金，应当认定为安富公司向穆成、刘丹丹收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。穆成、刘丹丹签署的认购协议书，印证了涉案房屋的价款为50万元。综上，穆成、刘丹丹支付的款项347000元，均属于购房价款，涉案房屋价款应当为50万元。其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。一审法院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2019年1月8日；合同第九条的约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过90日，穆成、刘丹丹有权解除房屋买卖合同。本案诉状副本于2019年5月9日送达安富公司，故涉案房屋买卖合同于2019年5月9日解除。购房合同约定，剩余购房款，由穆成、刘丹丹通过按揭贷款的方式支付，穆成、刘丹丹至今未通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，但并无证据证明是穆成、刘丹丹的个人原因导致未能办理按揭贷款，且即使穆成、刘丹丹支付了全部价款，安富公司目前亦无法按约定的条件向穆成、刘丹丹交付房屋，故穆成、刘丹丹至今未支付剩余购房款，不影响其依法行使解除权。最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同于2019年5月9日解除，被告安富公司应当返还穆成、刘丹丹已支付的购房款347000元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起180天内退还全部已付款。一审法院认为，合同解除后，安富公司应当立即返还购房款，购房合同中关于解除后180天内退还购房款的约定属于格式条款，免除了出卖人返还购房款的主要责任，限制买房人立即求偿的权利，使出卖人因违约行为获得了不当利益，制定该格式条款的出卖人未尽到提示义务，该格式条款应属无效。故被告安富公司应在合同解除后即向购房人返还购房款。穆成、刘丹丹主张安富公司支付违约金，符合双方合同约定，但金额应为10410元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告穆成、刘丹丹与被告吴江安富置业发展有限公司于2018年7月22日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2019年5月9日解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告穆成、刘丹丹购房款347000元，于本判决生效后十日内履行。三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告穆成、刘丹丹违约金10410元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告穆成、刘丹丹的其他诉讼请求。案件受理费6744元，由原告穆成、刘丹丹承担83元；由被告吴江安富置业发展有限公司负担6661元，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××66）。原告穆成、刘丹丹预交的诉讼费用，一审法院于本判决生效之日起十五日内退还。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，安富公司与穆成、刘丹丹之间的商品房买卖合同以及安富公司与思府公司之间的销售代理合同均依法成立，合法有效。关于安富公司上诉主张的实收购房款金额问题。安富公司仅认可收到购房款153816元，认为易邦公司向穆成、刘丹丹出具的收据所涉款项，系穆成、刘丹丹向易邦公司支付的中介费，不属于房屋价款。对此本院认为，首先，易邦公司与穆成、刘丹丹明确表示双方之间不存在居间合同关系，穆成、刘丹丹通过易邦公司购买涉案房屋，系基于易邦公司代理安富公司销售涉案房屋，穆成、刘丹丹与易邦公司不存在居间合同关系，故穆成、刘丹丹并无向易邦公司支付中介费的义务。安富公司主张购房款153816元外的款项系穆成、刘丹丹向易邦公司支付的中介费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。其次，根据安富公司与易邦公司签订的销售代理合同，易邦公司在保证不低于安富公司制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为易邦公司的销售佣金。易邦公司以装修费或咨询服务费的名义直接向购房人收取的款项实为安富公司向易邦公司支付的销售佣金，该佣金的付款主体应为安富公司，故易邦公司收取的款项应视为购房款的一部分，一审法院据此认定穆成、刘丹丹已实际支付购房款347000元，并无不当，本院予以确认。关于买受人是否支付尾款逾期。合同约定按揭贷款153000元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续。安富公司并无证据证明穆成、刘丹丹拒绝办理按揭贷款手续，或经安富公司催告未在5日内补齐所有手续；也无证据证明由于买受人原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足。故易邦公司就此所提上诉理由不能成立。关于违约金。安富公司主张一审判决认定的违约金过高，要求予以调整的上诉意见，本院认为，购房合同约定违约金按照已付房款的3%计算，穆成、刘丹丹已实际支付购房款347000元，一审法院以347000为基数计算违约金并无不当。易邦公司主张违约金过高，应承担举证责任，但其并无依据证明合同约定违约金过分高于当事人实际损失。购房合同中关于解除后180天内退还购房款的约定属于格式条款，限制买方立即求偿的权利，出卖人因违约行为获得了不当利益，一审判决认为制定该格式条款的出卖人未尽到提示义务，该格式条款应属无效，并无不当。综上所述，吴江安富置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理5800元，由上诉人吴江安富置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年四月二十七日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。