长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0106民初522号原告：谢华勤，女，1978年5月10日生，汉族，住长春市绿园区，公民身份号码：×××。委托代理人：赵梓越，吉林杰尊律师事务所律师。委托代理人：徐嘉遥，吉林睿志律师事务所律师。被告：刘福庆，男，1950年9月29日生，汉族，住长春市绿园区，公民身份号码：×××。被告：刘君，男，1973年1月11日生，汉族，住长春市绿园区，公民身份号码：×××，系第一被告长子。被告：刘辉，男，1974年5月6日生，汉族，住长春市绿园区，公民身份号码：×××，系第一被告次子。第三人：长春新星宇圣驰房地产开发有限责任公司，住所地：吉林省长春市绿园区西环城路3777号。法定代表人：谭国荣，董事长。委托代理人：周鹤，吉林创融律师事务所律师。原告谢华勤与被告刘福庆、刘君、刘辉、第三人长春新星宇圣驰房地产开发有限责任公司（以下圣驰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢华勤及其委托代理人赵梓越、徐嘉遥、被告刘福庆、第三人圣驰房地产的委托代理人周鹤到庭参加诉讼，被告刘君、刘辉经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告谢华勤向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的房屋买卖协议有效；2、判令被告继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，立即配合原告办理房屋产权手续；3、判令被告支付原告违约金；4、诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月11日签订房屋买卖合同一份，约定将被告位于长春市××区的回迁房（据回迁证明记载，位于××区以西、四季青市场以南的××区，该房屋暂无产权）出售于原告。合同约定，房屋总房款为34.5万元，签订合同前原告支付订金2万元，合同签订后原告给付31万元，合同约定剩余1.5万元抵押尾款，待产权下来后，原告一次性付清。2019年4月25日，被告以急需用钱名义向原告索要抵押款，双方签订了补充协议，提前支付了1.5万元抵押款，并约定被告承诺如原告需要办理更名过户时，被告必须无条件配合办理房屋更名等一切手续。房屋已经可以办理产权手续后，第三人及时通知了原、被告可以办理房屋产权手续，原告要求被告履行合同义务，但被告拒绝履行合同义务。为维护原告合法权益，诉至法院请支持原告之诉请。被告刘福庆辩称，我不同意卖这个房子，我一个人没有地方住了，所以现在我不想卖房子了，我不知道我2个儿子啥意见。被告刘君、被告刘辉均经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。第三人圣驰房地产述称，原告的诉请同我公司没有直接的法律关系，同我公司签订棚户区拆迁补偿安置协议书的是第一被告，请法院依法裁决。本案在庭审过程中，当事人为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证及辩论。原告提供证据如下：证据1、《棚户区拆迁安置协议书》（原件，来自被告）、《房屋买卖合同》（原件，双方签订），安置补偿协议书证明诉争房屋所有权人是第一被告，房屋买卖合同证明三被告已经将房屋于2017年11月11日转让给原告。证据2、存款明细2份（吉林九台农村商业银行）、收条一份（来自三被告）、房屋买卖补充条款1份、结婚证复印件一份，31万元的存款明细证明原告的配偶董高明于2017年11月11日合同签订当天给付第三被告刘辉存款人民币31万元。收条证明被告收到了原告两万元订金。补充条款证明双方变更了尾款支付期限，与1.5万元的存款明细共同证明原告已给付完毕所有的购房款。结婚证复印件证明原告与董高明是夫妻关系。证据3、回迁证明一份、第三人出示的委托书一份、购房发票一份、律师函一份，此组证据证明诉争房屋已经具备办理产权的条件，购房发票证明该房屋已于房屋产权部门依法备案，出示正规发票，委托书证明第三人已经在2019年9月9日向原告及被告发出函告，告知可以办理房屋不动产转移登记手续等，律师函证明各被告已经收到原告发出的要求各被告配合办理房屋转移登记手续的通知，但各被告拒不配合原告办理房屋产权手续，已违反合同约定。同时律师函还证明第一被告在收到此函件之后，并没有向原告表示对于房屋买卖一事不知情的意思表示，而是予以默认，证明了房屋买卖协议的真实性。被告刘福庆质证认为：表示对证据1拆迁协议认可，买卖合同不认可，签名是我签的，但是我认为是原告和我儿子都欺骗我，让我签的字。证据2我不认可这组证据，购房款我没有收到，我儿子收到了购房款，儿子欺骗了我。证据3我不认可原告提供的证据，我本身不想卖房子我不承认原告的证据我比较冤屈。第三人质证认为：表示对证据1拆迁补偿安置协议真实性无异议，是同第三人刚才陈述一致，证明了乙方被拆迁人是第一被告。房屋买卖协议，第三人不发表质证意见，因为双方主体均不是第三人。证据2的主体均非第三人，该组证据与第三人无关，不发表质证意见。证据3、真实性无异议，但是该份委托书上受托人只有第一被告，并没有原告。本组其他证据同第三人无关，不发表质证意见。经审理查明，第三人圣驰房地产拆迁了被告刘福庆所有的位于长春市××区（具体位置详见协议书和回迁协议证书）住宅房屋一套，在原地安置给被告刘福庆房屋一套。2017年11月11日，原告谢华勤（房屋买受人、乙方）与刘福庆、刘君、刘辉、张兰伟、王小丹（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将上述涉案房屋出卖给乙方，价款34.5万元，签订合同时乙方支付定金2万元，合同签订后原告给付31万元，合同约定剩余1.5万元抵押尾款，待产权下来后，原告一次性付清。涉案房屋为棚户区拆迁安置房屋，房屋买卖时没有产权证照。2019年4月25日，卖方刘福庆、刘君、刘辉与原告签订了《房屋买卖补充条款》，三被告急于用钱，提前支付了1.5万元抵押款，并承诺如原告需要办理更名过户时，三被告无条件配合办理一切手续。2019年2月18日，第三人圣驰房地产向长春市房地产交易情形权属登记景阳服务中心出具《回迁证明》一份，声明：刘福庆原房屋坐落于范家店地块，棚户区改造项目中有一处房屋，房屋面积72.3平方米（属集体土地证回迁），现回迁房屋在××区以西、四季青市场以南的××区，该房屋经过测绘公司实际测绘面积为75.63平方米，回迁面积款已结清，此房屋归刘福庆所有。同年9月9日，第三人圣驰房地产作为委托人，出具《委托书》一份，陈述：委托人已与被安置人刘福庆签订安置补偿协议，将委托人开发建设的长春市××区以西、四季青市场以南的××区房屋壹套安置补偿给被安置人，房屋产权归被安置人所有。现委托受托人（刘福庆）代表委托人办理上述房屋的不动产转移手续等。委托期限至被安置人不动产权证书领取止。受托人无转委托权。另查明，被告刘福庆系被告刘君、刘辉之父。现涉案房屋已备案登记在被告刘福庆名下。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用的原则按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者损失等违约责任。本案中，涉案房屋原属于被告刘福庆所有，被告刘福庆在征得其他家庭成员刘君、刘辉等同意的情况下将涉案房产转让给原告，《房屋买卖合同》《房屋买卖补充条款》均系双方当事人的真实意思表示，涉案房屋买卖时虽未取得房屋所有权证，但根据房屋性质，合同的签订不违反法律、行政法律的强制性规定，应为合法有效，签约双方应按照合同约定履行各自的权利义务。原告作为买受人已支付全部房屋价款，实际占有、使用房屋至今，并且被告已将《棚户区拆迁安置协议书》原件及证明文件等房屋手续交付原告，房屋买卖双方就应严格遵守合同的约定。现被告反悔，以没有地方居住为由抗辩解除买卖合同，非正当理由，且合同已能够履行，应当继续履行。现涉案房屋已具备可以办理产权的条件，被告有义务依据合同约定协助原告办理涉案房屋不动产过户登记手续，原告的该项诉请合法有据，予以支持。关于违约金及律师代理费。双方当事人在《房屋买卖合同》的违约责任中约定：本合同签订后如一方违反本合同条款，违约方向守约方支付20万元的违约金并承担守约方由此产生的损失，包括但不限于损害赔偿金、利息违约金、律师费及其他债权的费用。原告主张被告承担6万元违约金的诉讼请求，但因违约金约定过高，本院酌定保护违约金1万元。因原告在庭审中未提供律师代理费发票并举证证明实际发生的代理费金额，故对由被承担律师代理费的诉请，本院不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告谢华勤与被告刘福庆、刘君、刘辉之间于2017年11月11日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告刘福庆、刘君、刘辉于本判决生效之日起立即协助原告将位于××区以西、四季青市场以南的××区、建筑面积为75.63平方米房屋的不动产产权转移登记至原告谢华勤名下；过户费用由原告负担。三、第三人长春新星宇圣驰房地产开发有限责任公司予以协助办理；四、被告刘福庆于本判决生效后十日内给付原告谢华勤违约金10，000.00元；五、驳回原告谢华勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650.00元（原告已预交），由刘福庆、刘君、刘辉负担，给付期同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 高 嵩二〇二〇年四月十七日书记员 刘雪婷