四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终961号 上诉人（原审被告）：南充兴源环亚房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区白土坝路290号1层。 法定代表人：蒲伟，总经理。 委托诉讼代理人：向杰峰，四川松合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗琦，四川松合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）何育政，男，汉族，1964年12月4日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余先蓉，女，汉族，1966年9月7日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人南充兴源环亚房地产开发有限公司（以下简称兴源环亚公司）因与被上诉人何育政、余先蓉房屋买卖合同纠纷一案，双方不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初2480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴源环亚公司上诉请求：1、撤销原判并依法改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案上诉人已经按照约定履行了配合办证义务，不应承担违约责任。案涉购房合同约定，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。事实上，办理房屋产权登记需要双方协商配合。若买受人不履行提供资料和支付办证费用的义务，则兴源环亚公司也无法办理产权转移登记。根据有关部门文件可知，兴源环亚公司2016年6月17日就已具备办理房屋产权交易过户登记的资格和能力，且在2016年6月24日就在南充晚报上登报通知各业主前来领取办理房屋产权登记的相关资料。兴源环亚公司的义务已在2016年6月24日履行完毕。二、即使认定兴源环亚公司存在违约，一审判决的违约金也过高，应当予以调整。未办理房屋产权登记的原因并非兴源环亚公司单方故意或单方面造成。根据法律规定违约金过高也可以进行调整。买受人未能提供因逾期办证遭受的损失以及具体损失金额，一审法院判决按以付款按日万分之一的标准计算违约金有违公平原则，应综合考虑予以调减。 何育政、余先蓉辩称：一审法院认定事实清楚。被上诉人没有按照约定进行办证，应当承担责任。根据一审证据看，兴源环亚现在还存在1000多户没办证的实际情况，业主交纳的契税被公司挪用，其现在主张的逾期转移登记，需要兴源环亚公司提供相应材料却没有提供。对于违约金调整的问题，一审法院确定的日万分之一符合司法实践和南充裁判规则，不应再进行调整。 何育政、余先蓉向一审法院起诉请求：1.判令兴源环亚公司支付何育政、余先蓉逾期办证的违约金人民币34433.56元（以396742元为本金，按每日万分之一计算，从2016年6月25日计算至2018年11月10日止）元；2.本案的诉讼费用由兴源环亚公司承担。 一审法院认定事实：一、关于案涉房屋初始登记的事实 案涉双方在2013年5月26日签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2016年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限取得权属证明的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。南充市房地产交易与权属管理中心于2016年6月17日作出南房初登［2016］17号《关于房屋初始登记办理完结的通知》，载明：“南充兴源环亚房地产开发有限公司于2016年4月申请办理位于顺庆区，共计12幢，建筑面积174919.06平方米（住宅1827套，商铺42套，其他24套）房屋的交易过户和初始登记。根据国家建设部《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》的有关规定，对该公司提交的资料进行了审查，现已审查终结，准予登记。” 二、何育政、余先蓉接房和领取资料的相关事实 何育政、余先蓉按照合同的约定向兴源环亚公司支付了房屋的价款金额为396742元，2015年6月25日已经接收了案涉房屋，2018年10月23日领取了办理产权资料自行办理。 一审法院认为，案涉双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，关于初始登记问题:兴源环亚公司提交的证据能够证明案涉房屋所属楼栋已于2015年6月17日准予初始登记，在《商品房买卖合同》约定的初始登记时间即2015年6月30日之前。因此，何育政、余先蓉要求兴源环亚公司支付逾期办证违约金的起算时间应从何育政、余先蓉接房后360日之次日开始计算。其次，关于兴源环亚公司逾期办证违约金的给付问题：第一，兴源环亚公司称不动产所有权证不能及时办理，在于何育政、余先蓉作为房屋买受人未全面履行配合办证的义务所致，但兴源环亚公司并未提供办证过程中何育政、余先蓉拒绝履行配合办证义务的事实依据，同时，何育政、余先蓉也按照兴源环亚公司的要求支付了相应的办证费用，因此兴源环亚公司应当在合同约定的期限内向何育政、余先蓉履行办理产证的义务。据此，兴源环亚公司以此为由作为何育政、余先蓉违约的抗辩理由不能成立，对何育政、余先蓉主张兴源环亚公司构成逾期办证违约应承担违约责任的诉讼主张，本院依法予以支持，但在兴源环亚公司办理案涉房屋权属证书时，何育政、余先蓉应予以配合、协助。第二，逾期办证违约金的确定，何育政、余先蓉要求兴源环亚公司按每日万分之一的标准向何育政、余先蓉支付违约金的主张，符合双方在合同中的约定，未违反法律、行政法律的强制性规定，本院依法予以支持。何育政、余先蓉作为涉案房屋的买受方，依照合同的约定向兴源环亚公司交付了购房款总额为396742元。故本院确认逾期办证违约金的计算基数为396742元。第三，违约金的起算时间，兴源环亚公司提供的《英伦城邦交房程序表》载明，何育政、余先蓉接房签字确认时间为2015年6月25日。依法认定何育政、余先蓉于2015年6月25日在《英伦城邦交房程序表》上签字时间为接房日，则违约金的起止时间应当为2016年6月20日，何育政、余先蓉主张从2016年6月25日起算，对此予以支持，应计算至其在兴源环亚公司处领取了住宅房屋办证资料之日2018年10月23日止。 综上，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、兴源环亚公司于判决生效之日起三十日内向何育政、余先蓉何育政、余先蓉支付逾期办证违约金（以396742元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年6月25日起至2018年10月23日为截止之日止）。二、驳回何育政、余先蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费330元，由兴源环亚公司负担。 二审查明，1.双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2015年6月30日前。2.何育政、余先蓉在接收房屋后，又交纳了办理房屋产权证、土地使用权证费用和相应契税。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于兴源环亚公司是否应承担违约责任的问题。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中又约定由出卖人同意在商品房交付后730日内为买受人代办分户房屋所有权证。从两份协议的签订时间及内容来看，案涉双方对于是否代办产权证约定矛盾。然而，商品房买卖合同签订后，在2015年6月24日，兴源环亚公司收取了何育政、余先蓉代收代办土地、房屋两证的相关费用。以上表明，双方此后已协商一致确定由兴源环亚公司收款代办权属证件。虽兴源环亚公司上诉称已于2016年6月24日登报通知业主前来领取办证资料，但上述登报行为变更了双方之前已达成的合意，系兴源环亚公司的单方行为，并不能免除兴源环亚公司代办证的相关义务，兴源环亚公司未举证证明其积极履行了办证义务，也未举证证明何育政、余先蓉不配合办证，仍应承担延迟办证的违约责任。 关于违约金标准问题。因《商品房买卖合同》已明确约定了交房时间及办证时间，而兴源公司又未举证证明系业主自己原因迟延接房，违约金的起算时间以合同约定交房之日起计算为宜。何育政、余先蓉已于2018年10月23日领取了办证资料，视为双方变更意思表示为由何育政、余先蓉自行办证，一审计算至此并无不当。兴源环亚公司上诉提出违约金标准过高，结合兴源环亚公司取得初始登记的时间、合同履行实际、何育政、余先蓉损失情况等，本院酌定将逾期办证违约金调减至日万分之0.6的标准计算。 综上，何育政、余先蓉及兴源环亚公司的上诉请求部分成立。本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初2480号民事判决第二项，即“何育政、余先蓉的其他诉讼请求”； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初2480号民事判决第一项为：南充兴源环亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向何育政、余先蓉支付逾期办证违约金20233.84元（以396742元为基数，按每日万分之0.6的标准，自2016年6月25日起至2018年10月23日为截止之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费330元，二审案件受理费660元，均由南充兴源环亚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年四月十三日 书记员  杨鹏立