江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终10463号上诉人（原审被告）：朱风杰，女，1991年7月6日出生，汉族，户籍地安徽省六安市舒城县，暂住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）：尚庆波，男，1977年8月17日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：龚信、胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。上诉人朱风杰因与被上诉人尚庆波房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初3921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱风杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院未查清尚庆波是否具备购房资格，是否是真实购房人。目前无充分证据证明尚庆波是真实购房人，故涉案《房屋买卖（居间）合同》均不成立或无效。2.即便尚庆波是真实购房人，差额也应当是17000元（40000-23000），而不是一审判决认定的33100元。被上诉人尚庆波答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告尚庆波向一审法院起诉请求：1.请求判令朱风杰向尚庆波支付款项人民币33100元；2.请求判令朱风杰承担本案诉讼费。一审法院查明事实如下：2017年7月4日，朱雪珍、徐卓川（售房人、甲方）与尚庆波（购房人、乙方）、苏州清雅居不动产经纪有限公司（居间方、丙方）签订房屋买卖（居间）合同。合同约定：甲方同意将本人坐落于苏州市高新区的房屋出售给乙方，建筑面积74.68平方米，国有土地使用证苏（2017）苏州市不动产权第5053248号，该房屋为毛坯房。甲方双方协商后的实际成交价格为人民币80万元，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，增值税由乙方承担，其他相关税费由乙方承担，该份房屋配套设施过户的相关税费用由乙方承担。甲乙丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币16000元整。乙方于2017年7月4日向甲方交付定金人民币1万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲方承诺于款清腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。约定其他事宜：1.甲乙双方在签订本合同后，必须履行此合同，如有乙方违约，违约方应承担对方所有损失及中介服务费；2.甲方同意乙方选择指定购房人；3.甲方承诺该房无户口，如有户口在乙方新产证出来前一个月必须迁出。合同另对违约责任、免责条款及争议解决等事项作出约定。2017年7月8日，尚庆波（售房人、甲方）与朱风杰（购房人、乙方）、苏州清雅居不动产经纪有限公司（居间方、丙方）签订房屋买卖（居间）合同，合同约定：甲方同意将本人坐落于苏州市高新区的房屋出售给乙方，建筑面积74.68平方米，国有土地使用证苏（2017）苏州市不动产权第5053248号，该房屋为毛坯房。甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币84万元整。甲乙丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币11000元整。乙方于2017年7月8日向甲方交付定金人民币3000元整（购房定金可冲抵购房款）；甲乙双方需在2017年7月20日之前提供相应的原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。约定其他事宜：甲方同意原合同NO.1803855购买权受益权转让乙方，并且乙方同样承担购买方的违约责任（注：此违约责任仅限于乙方不购买此房）；2、乙方承诺甲方原合同剩余定金人民币7000元整在资金托管当天付给甲方。合同另对违约责任、免责条款及争议解决等事项作出约定。2017年7月9日，尚庆波出具委托书，上载明：由于本人尚庆波于2017年7月4日购买浒墅人家三区10幢1601室，总成交价为80万人民币，因本人当时选择购房人信用出现问题，导致流程无法进行，今委托清雅居公司出售此房，后来2017年7月8日出售给朱风杰，总成交价84万元人民币，并且委托清雅居收取此差价4万元人民币，收取后无条件给本人（注：此人民币4万元外，另加定金1万元）。此后，朱风杰又与朱雪珍、徐卓川签订房屋买卖合同并办理房屋转移登记手续。2017年8月28日，苏州市高新区的房屋登记至朱风杰名下。朱风杰累计向苏州清雅居不动产经纪有限公司法定代表人史志明转账27900元，其中1万元转为朱风杰购房款。2017年12月19日，朱风杰将苏州清雅居不动产经纪有限公司诉至法院，案号为(2017)苏0505民初5945号。在该案民事判决书中认定：朱风杰在与尚庆波签订房屋买卖合同之际，对房屋的实际产权状况应是明知的，虽然朱风杰与尚庆波签订的合同名为房屋买卖合同，但实际为债权债务的概括转让合同。且事后朱风杰又与朱雪珍、徐卓川签订了房屋买卖（居间）合同，该合同的签订应视为朱雪珍、徐卓川对尚庆波债权债务的概括转让的同意。法院认为朱风杰与尚庆波签订的房屋买卖（居间）合同中约定的比实际履行的合同价款多出的4万元，性质应为朱风杰与尚庆波关于债权债务转让合同的对价。朱风杰应向尚庆波支付该4万元，史志明作为尚庆波的代理人有权代尚庆波接受该款项。根据法院查明的事实，朱风杰共计向史志明转账27900元，其中1万元转作了朱风杰购房款，扣除该1万元后超出中介费11000元的款项实为朱风杰支付给尚庆波的部分合同对价，朱风杰无权要求苏州清雅居不动产经纪有限公司返还。庭审中，关于2017年7月8日房屋买卖（居间）合同签订过程：1.尚庆波陈述，当时清雅居工作人员通知尚庆波说已经找到合适的买家，约双方签订了房屋买卖（居间）合同，朱风杰对此是知情的。所以才在合同第九条第一款约定，尚庆波将原合同的购买权受益权转让给朱风杰。2.朱风杰陈述，当时清雅居让朱风杰去签合同的不是涉案房屋，是另外一套房屋，并且都协商好价格、约好时间签订合同。但是在朱风杰去中介的路上，清雅居一个女销售打电话说他们还有一套类似的房源。等朱风杰到了以后，清雅居的法定代表人史志明说原来约好的房东不来了，可能要加价。于是史志明带朱风杰去看了涉案房屋，说这个房东诚心卖，全权交给他们处理，尚庆波因为没有购房资格，愿意无条件放弃。但是朱风杰不可与房东沟通，因为如果告诉了房东，尚庆波需要承担20万元违约金，并且尚庆波买涉案房屋已经交了中介费和其他手续费总计4万元，所以让朱风杰接手涉案房屋。之后，朱风杰考虑了一下，觉得涉案房屋也差不多，只要中介所说是事实，朱风杰愿意买这套房屋，但是不接受中介的房屋。朱风杰认为清雅居隐瞒事实，在徐卓川中介已经赚取差价的基础上，又让尚庆波做托，从中赚取4万差价。因为朱雪珍把涉案房屋公证给了徐卓川，实际上是卖给了徐卓川。后来，朱风杰与徐卓川签订网签合同价格是65万元，实际上网签合同价格低于成交价格，所以朱风杰和徐卓川补签了一份真实交易金额是80万元的房屋买卖合同。庭审中，关于尚庆波主张的33100元，尚庆波陈述：根据双方签订的房屋买卖（居间）合同，约定房屋价款为84万元，其中有80万元房款支付给了原房东，剩余4万元的差价应由朱风杰向尚庆波支付。朱风杰向清雅居支付了27900元，其中有1万元转为购房款付给了原房东，还有11000元是作为中介费由清雅居收取，故尚庆波只收取了朱风杰6900元。庭审中，关于朱风杰已支付款项，朱风杰陈述：一共支付了80万元购房款和给中介的17900元。其中79万元直接支付给了徐卓川，剩下27900元给了中介。一审法院认为，合法的债务应当清偿。本案中，尚庆波与朱风杰签订房屋买卖（居间）合同，约定购房款84万元，且朱风杰在签订该合同时已知晓房屋的实际产权状况和尚庆波将房屋买卖权利义务概括转让的情形。该房屋买卖（居间）合同未经解除或被确认无效、撤销，合同当事人理应诚实守信地行使权利、履行义务。(2017)苏0505民初5945号生效民事判决书中已认定朱风杰与尚庆波签订的房屋买卖（居间）合同中约定的比实际履行的合同价款多出的4万元，性质应为朱风杰与尚庆波关于债权债务转让合同的对价，朱风杰应向尚庆波支付该4万元，且根据朱风杰的付款情况明确了朱风杰向史志明转账的27900元中扣除1万元购房款后超出中介费11000元的款项实为朱风杰支付给尚庆波的部分合同对价，该部分款项为6900元。现涉案房屋已经转移登记至朱风杰名下，但是朱风杰并未按约履行付款义务，尚庆波诉至法院主张朱风杰支付剩余款项33100元，符合法律规定，一审法院予以支持。但尚庆波与朱风杰在房屋买卖过程中所需缴纳的税费应当依法如实向税务机关申报缴纳，如存在偷税漏税情形应当承担相应的法律责任和不利后果。关于朱风杰的抗辩意见，本案经审理查明和一审法院认为部分已经阐明，该抗辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：朱风杰于判决生效之日起十日内支付尚庆波33100元。案件受理费628元，减半收取314元，由朱风杰负担。二审中，朱风杰向本院提交以下证据：1.苏州市中级人民法院（2018）苏05民终9554号判决书一份，以证明针对中介炒房行为法院不认定为真实的房屋买卖。2.苏州房管局情况说明一份，是关于清雅居中介违规协助他人炒卖房号处罚的内容，以证明清雅居协助炒卖房号的当事人是尚庆波。3.售房人徐卓川与朱风杰微信聊天记录，以证明徐卓川不认识尚庆波。4.尚庆波委托书，证明清雅居不收取尚庆波任何居间服务费。尚庆波对上述证据发表质证意见为：证据1.3.4均非二审新证据，不予认可。证据2即苏州房管局的情况说明真实性无法核实，该情况说明如真是，也未认定尚庆波存在炒房行为，本案双方签订的房屋买卖（居间）合法有效，且房屋已按约定过户至朱风杰名下，故该证据与本案无关联性，不予认可。以上事实，有朱风杰提供的（2018）苏05民终9554号判决书、情况说明、微信聊天记录、委托书等证据以及尚庆波质证意见在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，在朱风杰起诉苏州清雅居不动产经纪有限公司的案件[案号为(2017)苏0505民初5945号]民事判决书中认定朱风杰与尚庆波签订的涉案《房屋买卖（居间）合同》名为房屋买卖合同，实为债权债务概括转让合同，其中约定的差价4万元性质应为朱风杰与尚庆波关于债权债务转让的对价。本院认为，根据生效法律文书的既判力，应认定朱风杰与尚庆波签订的涉案《房屋买卖（居间）合同》为债权债务概括转让合同，现涉案房屋已经转移登记至朱风杰名下，故尚庆波已履行完毕合同义务，朱风杰应向尚庆波支付相应的对价4万元。根据已查明的事实，朱风杰已付尚庆波6900元，剩余款项33100元应予支付。经本院审查，朱风杰二审提供的苏州房管局情况说明并不能证明苏州清雅居不动产经纪有限公司违规协助尚庆波炒卖房号的事实，故该证据与本案无关联性，本院不予采纳。朱风杰二审提供的另外三份证据对本案亦不具证明力，不足以推翻(2017)苏0505民初5945号生效判决的认定，本院不予采纳。综上，朱风杰的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费628元，由上诉人朱风杰负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年四月二十九日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。