松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初720号 原告：郑有田，男，1940年6月16日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托代理人：曲文学，松原市三江法律服务所法律工作者。 被告：松原市某房地产开发有限公司，住所地松原经济技术开发区。 法定代表人：郭云川，董事长。 委托代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 原告郑有田诉被告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郑有田的委托代理人曲文学，被告某房地产公司的委托代理人赵成到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 郑有田向本院提出诉讼请求：依法判令被告以购房款328,244元为本金自2015年2月17日至办理产权之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期办证违约金。原告于2014年11月17日在被告处以328,244元的价格购买了位于松原市经济技术开发区某第36幢1单元201室房屋一处，建筑面积84.77平方米。原告于2014年11月17日接收该房屋并实际使用至今，并全额交付房款。在原告逐年催促下，被告至今未能为原告办理住宅房屋的产权登记。原告认为被告始终不予配合办理产权证照违反合同约定和法律规定，应承担相应违约责任。 某房地产公司辩称：1、答辩人已按合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，答辩人无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。2、逾期备案并非答辩人原因导致，市政府已经予以认可。3、即使支付违约金被答辩人应举证证明其受有损失，违约金截止日也应当为答辩人按合同约定提供的资料报产权登记机关备案之日即2019年5月14日。4、答辩人已于2019年9月3日取得被答辩人名下房屋的初始不动产登记证书，但被答辩人未领取该证书去房产部门办理更名过户，其应自行承担不利的法律后果。5、被答辩人诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，并非答辩人的原因导致被答辩人未办理产权登记，故请求驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 合同效力：有效，依据为该商品房买卖合同系双方当 事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。 二、签订买卖合同的时间：2014年11月17日。合同约定签订买卖合同的地点：松原市某小区售楼处。 三、是否约定管辖条款或管辖协议：商品房买卖合同第十九条第2款约定依法向人民法院起诉。 四、合同约定买卖标的物情况、价款和价款支付方式：标的房屋（某小区第36幢1单元201室面积为84.77平方米）；数量1；总价款328,244元。价款支付方式为：一次性银行转账支付。 五、合同约定的交付时间：2014年11月17日，交付地点某小区。 六、合同约定的质量标准及检验方式：商品房买卖合同第八条、第十六条。 七、合同约定的质量异议期限：无。 八、合同约定的违约金计算方式：商品房买卖合同第十五条。 九、合同约定的解除条件：商品房买卖合同第七条。 十、合同标的交付情况：2014年11月17日交付涉案房屋。 十一、合同价款的实际支付情况：原告已按合同约定价款支付完毕。 十二、合同标的有无质量争议：无。 十三、违约金计算公式：元。 十四、对合同约定违约金标准有无异议：有。原告认为虽然约定协商解决但应当适用违约金条款，被告认为约定协商解决就不再适用违约金条款。 十五、需要说明的其他事项：原、被告签订商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、协商解决。涉案房屋办理权属登记需要由被告提供的资料已经于2019年5月14日报产权登记机关备案。 以上事项中，双方有争议的事项为第十四项，其他事项双方无争议。 综上所述：原、被告于2014年11月17日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。 被告作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且负有应协助移转标的物房屋的所有权于买受人原告，协助买受人原告办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中双方签订商品房买卖合同是2014年11月17日，被告交付房屋时间为2014年11月17日，则办理产权证期限为2016年5月5日。因某房地产公司未在法律规定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”，本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。某房地产公司提出诉讼时效抗辩，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第十八条第一款，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，某房地产公司未在法定期限内为郑有田办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了郑有田的合法权益，郑有田主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。郑有田应自2016年5月5日起知道自己权利被侵害，郑有田于2020年1月21日向法院提出诉讼请求，2016年5月5日至2017年1月20日期间逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。自2017年1月21日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间起点予以支持。某房地产公司直到2019年5月14日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故某房地产公司应当自2017年1月21日起至2019年5月14日止给付原告逾期办证违约金，以购房款328,244元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 被告松原市某房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告郑有田逾期办证违约金自2017年1月21日起至2019年5月14日止，以购房款328,244元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。 如果被告松原市某房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元，由被告松原市某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 胡    萌 二〇二〇年四月二十日 书记员 王宇祺（兼）