浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9328号 上诉人（原审被告）：杭州运河集团投资发展有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区沈半路3-1号，统一社会信用代码：91330100676777151R。 法定代表人：马炯，董事长。 委托诉讼代理人：高峰、胡雪丽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郦志星，男，1969年6月2日出生，汉族，住所地浙江省杭州市上城区。 被上诉人（原审原告）：姚瑾，女，1972年11月14日出生，汉族，住所地浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：郦志星，系姚瑾丈夫。 上诉人杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河公司）因与被上诉人郦志星、姚瑾商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2016年3月15日，郦志星、姚瑾与运河公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：郦志星、姚瑾向运河公司购买杭州市江干区天城国际公寓2单元2602室房屋，总价款人民币4426975元，首付款人民币1776975元，余款2650000元通过商业贷款方式支付；郦志星、姚瑾应当支付给运河公司的任何款项未完全付清的，运河公司有权拒绝向郦志星、姚瑾交房；运河公司应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付给郦志星、姚瑾；运河公司承诺于2016年3月31日前取得土地使用权证书、房屋权属证书并交付给郦志星、姚瑾；约定日期起90日内，运河公司交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；逾期90日以后，运河公司仍不能交付权属证书或登记证明且郦志星、姚瑾不退房的，运河公司至约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向郦志星、姚瑾支付已交付价款万分之一的违约金等。同日签订的补充协议约定：如运河公司逾期交房的，郦志星、姚瑾同意运河公司向郦志星、姚瑾交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延，顺延天数为本合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差。 合同签订后，郦志星、姚瑾依约向运河公司支付了首付款人民币1776975元；2016年5月5日，郦志星、姚瑾银行贷款2650000元划付至运河公司银行账户；2016年5月10日，运河公司向郦志星、姚瑾开具了包括扩面价款在内的总价款人民币4479134元的购房发票。2016年6月29日，运河公司向杭州市国土资源局办理了天城国际公寓256套房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，将不动产权利记载于不动产登记簿，不再另行颁发不动产权证书。当晚，运河公司向郦志星、姚瑾电话告知了可以办理产权转移登记事项。 郦志星、姚瑾向原审法院起诉，请求判令：1.运河公司支付郦志星、姚瑾自2016年3月31日至2016年6月30日逾期91天的违约金40760元；2.运河公司向郦志星、姚瑾支付违约金的利息，按同期银行贷款利率计算，暂计2016年7月1日至2018年12月31日为6262元。 原审法院认为：郦志星、姚瑾与运河公司之间的商品房预售合同并不违背法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。郦志星、姚瑾、运河公司合同签订于2016年3月15日，运河公司将商品房交付日期错写为2015年12月31日，交房日期错误系因运河公司原因所致，相应责任应由运河公司承担。合同约定，运河公司向郦志星、姚瑾交付土地使用证书、房屋权属证书的日期为2016年3月31日，该日期具体明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订之日起90日。该条款针对的是合同未约定办理权属证书期限的情形，本案双方已明确约定有权属证书办理的日期，不具有适用该条款的前提条件；双方交房日期约定不明确，并不能得出运河公司提供权属证书不明确的结论，故运河公司关于提供权属证书日期应为合同签订日2016年3月15日起90日的辩称不予采信。补充协议约定：如运河公司逾期交房的，郦志星、姚瑾同意运河公司向郦志星、姚瑾交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延，顺延天数为本合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差。因原运河公司未约定明确的交房日期，不存在逾期交房的情形，郦志星、姚瑾也未向运河公司主张逾期交房民事责任，故运河公司以此主张其提供权属证书日期顺延的辩称不予采纳。合同约定：郦志星、姚瑾应当支付给运河公司的任何款项未完全付清的，运河公司有权拒绝向郦志星、姚瑾交房。郦志星、姚瑾向银行按揭的贷款265万元于2016年5月5日到账；扩面补差价款推定于发票开具日2016年5月10日支付；运河公司在郦志星、姚瑾支付完购房款即2016年5月10日前有权拒绝履行交房义务，自也有权拒绝向郦志星、姚瑾提供权属证书；2016年3月31日至2016年5月10日期间，运河公司未提供权属证书的行为虽构成违约，但不承担违约责任。运河公司应提供权属证书的日期为2016年3月31日，实际通知郦志星、姚瑾日期为2016年6月29日晚，通知时间为晚上而非工作时间，也未给郦志星、姚瑾提供必要的领取不动产登记结果告知单或办证准备日期，原审法院将交付日期确定为通知次日即6月30日；运河公司逾期日期为91天，已超过90天，根据合同约定，应向郦志星、姚瑾按已交付价款日万分之一的违约金，但计算期间为2016年5月10日至2016年6月30日计52天。运河公司主张因政府关于换发不动产权证书的政策导致其办理权属证书顺延，但未能提供证据证明其提供申请材料的具体时间、政府部门存在因政策变动中止颁发证书等，故对运河公司此节辩称不予采纳。郦志星、姚瑾主张运河公司支付违约金的复利，欠缺法律依据，对郦志星、姚瑾该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年8月9日判决：一、运河公司于判决生效后十日内支付给郦志星、姚瑾违约金23291元；二、驳回郦志星、姚瑾其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费488元，郦志星、姚瑾负担246元，运河公司负担242元。 宣判后，运河公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决关于办理初始产权登记的时间认定有误。本案中，双方于2016年3月15日签订《浙江省商品房买卖合同》，该文本是此前向房屋主管部门提交的备案文本，合同约定的交付时间为2015年12月31日，约定的交付时间早于合同签订的时间，显然双方关于交付的时间约定不明。从合同的体系和双方当事人本意来看，合同约定的办理初始产权登记的时间是以交付时间为起点顺延90日计算出来的，现由于交付时间约定不明，产权初始登记的时间也应视为不明。此时，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。因此，本案中出卖人应在合同订立之日起90日即2016年6月15日办理房屋权属登记。综上，一审判决认为，合同已明确约定权属证书办理日期，交房约定不明确，并不能得出运河公司提供权属证书不明确的结论，是局限于合同字面的直接理解，与合同的体系和双方当事人的本意不符。二、一审判决关于初始产权办理及交付时间的推定有误。本案中，运河公司已于2016年6月29日完成初始登记义务并于当天通知郦志星、姚瑾，此时应当视为运河公司已完成了主合同义务。此后，郦志星、姚瑾应按合同约定自行办理产权转移登记手续。本案中是由郦志星、姚瑾委托提供按揭贷款的中国工商银行指定的第三方机构办理，在办理过程中若有需要，可要求运河公司协助配合，但此时运河公司的义务是附随义务，并非办理产权初始登记的主合同义务。综上，随着新的不动产登记制度出台，合同约定交付土地使用权证和房屋所有权证已经变更，应当考虑到上述权属证书的交付已客观无法履行，故将合同约定的“交付”理解为初始登记办理后运河公司的通知义务更为恰当。运河公司已于2016年6月29日完成初始登记义务并通知的情况下，一审判决认定仍然要履行交付义务并将交付时间推定为次日即6月30日，直接导致适用违约责任较重的合同条款，显然有失公平。三、一审判决关于运河公司是否违约以及违约责任条款适用有误。一审判决认为“2016年3月31日至2016年5月10日期间，运河公司未提供权属证书的行为虽构成违约，但不承担违约责任”，显然有误。《浙江省商品房买卖合同》第九条第4款约定“买受人应当支付出卖人的任何房款项未完成付清前，出卖人有权拒绝向买受人交房”。在合同履行过程中，当事人应随形式的变化调整履约行为，不能机械照搬合同条文约定。本案中，2016年5月5日通过银行按揭贷款的方式支付剩余购房款2650000元，2016年5月10日双方办理面积补差款支付及交房手续。根据《浙江省商品房买卖合同》约定，在郦志星、姚瑾付清房款前，运河公司有权行使先履行抗辩权拒绝交付商品房，亦有权拒绝办理初始产权登记。因此，2016年5月10日前不能认定没有办理初始登记就是违约行为。2016年6月29日，运河公司完成初始登记并通知郦志星、姚瑾。退一步讲，即使认定运河公司逾期办理初始登记，也应当从2016年5月11日起算，逾期天数应认定为51日。此时，违约责任应当适用《浙江省商品房买卖合同》第十六条的约定，约定日期90内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.2‰承担违约责任。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判；2.—、二审诉讼费由郦志星、姚瑾承担。 针对运河公司的上诉，郦志星、姚瑾答辩称：一审判决正确，要求维持原判。 二审期间，运河公司、郦志星、姚瑾均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据运河公司的上诉请求及郦志星、姚瑾的答辩意见，本院将对二审期间双方当事人之间的争议焦点进行分析认定。本案中，运河公司、郦志星、姚瑾签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。该《浙江省商品房买卖合同》对各方当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据前述《浙江省商品房买卖合同》约定，运河公司承诺于2016年3月31日前取得权属证书并交付给郦志星、姚瑾。而运河公司实际于2016年6月29日向国土部门办理了包括涉案房屋在内相关房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，并于2016年6月29日晚上将可以办理产权转移登记的事项电话告知了郦志星、姚瑾。结合《浙江省商品房买卖合同》关于取得权属证书并予以交付的约定，原审法院将运河公司实际完成该项义务的日期确定为2016年6月30日，符合常理及公平原则，应予以确认。显然，运河公司逾期交付或办理权属证书的行为构成违约，应依法承担违约责任。根据《浙江省商品房买卖合同》关于违约责任的约定，原审法院所据此判定的应由运河公司向郦志星、姚瑾支付的违约金，依据充分，应予以确认。综上，运河公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费382元，由杭州运河集团投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年四月二十六日 书记员  董 悦