云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终340号上诉人（原审被告）：游华，男，1973年2月9日生，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：尹文超，云南光前律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审第三人）：刘瀚宇，男，1998年11月1日生，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：秦海龙，云南楚雄公正法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李育新，男，1953年10月10曰生，住云南省楚雄市。上诉人游华、刘瀚宇因与被上诉人李育新债权人撤销权纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初2801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人游华的委托诉讼代理人尹文超、上诉人刘瀚宇及其委托诉讼代理人秦海龙、被上诉人李育新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游华上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人李育新的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。被上诉人李育新主张债权人撤销权的事实与理由不能成立，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定。本案中，上诉人游华及其原配偶于美霞通过楚雄新亚房地产经纪有限公司于2017年12月29日与买受人刘瀚宇之父白文荣签订《房产买卖居间合同》，约定由游华、于美霞将其二人共同共有的坐落于楚雄市东新路72号阳光橙小区六栋1单元402的房屋出卖给刘瀚宇，房屋交易成交价格为380000元，该价格并不属于明显不合理的低价。游华、于美霞已实际收到刘瀚宇支付的购房款，有相关《收条》、银行转账的《账户明细清单》等佐证。《税收缴款书》证明税务机关就房屋买卖交易的计税金额（系统评估价）为361905元。实际成交价高于税务机关系统评估价，亦证明房屋买卖价格并不属于明显不合理的低价。此前游华、于美霞与白文荣（刘瀚宇）之间并不认识，更不属于“受让人知道债务人低价转让财产”的情形。被上诉人李育新向游华主张债权提起民事诉讼的时间为2018年5月30日，判决生效为2018年12月，而游华及其原配偶于美霞通过楚雄新亚房地产经纪有限公司于与买受人刘瀚宇之父白文荣签订《房产买卖居间合同》的时间2017年12月29日，即游华出售房屋的行为发生在李育新对游华的债权确定之前。综上，原审判决属认定事实不清。《房产买卖居间合同》证明房屋成交价为380000元，房屋买受人刘瀚宇的父亲白文荣系受游华的指定而将135000元转入姜志强账户，属游华委托姜志强代为收款（其中有90000元系归还姜志强的借款），法律并没有禁止委托收款的行为。原审中，被上诉人李育新同样没有提交房屋买受人刘瀚宇的父亲白文荣有义务向姜志强付款的相关证据。故被上诉人李育新的一审诉讼请求没有事实依据和法律依据。针对游华的上诉，刘瀚宇辩称：同意上诉人游华的上诉请求，请求支持我方的诉讼请求。针对游华的上诉，李育新辩称：请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实清楚证据充分，适用法律正确，二上诉人相互串通转移房产，游华在未能向被上诉人清偿债务的情况下，将案涉房屋转移给第三人的行为，损害了被上诉人的债权，被上诉人享有撤销买卖双方交易行为的权利。刘瀚宇上诉请求：1、请求二审法院依法撤销楚雄市人民法院（2019）云2301民初2801号民事判决，改判驳回被上诉人李育新的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审认定事实不清，适用法律错误，判处错误。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，游华及其原配偶于美霞通过楚雄新亚房地产经纪有限公司于2017年12月29日与上诉人刘瀚宇之父签订《房屋买卖合同居间合同》约定成交价为380000元，评估价为361905元，该380000元的成交价格并不属于明显不合理的低价，并且游华、于美霞己经实际收到刘瀚宇支付的购房款380000元，有相关的《收条》、银行转账的《账户明细清单》等佐证，游华对此也表示认可。在此之前游华、于美霞与白文荣（刘瀚宇）之间并不认识，更不属于“受让人知道债务人低价转让财产”的情形。受让人按出让人的指定转款支付购房款135000元，并不违反法律的规定，因此，一审撤销判决是错误的。二、作为买受人刘瀚宇来说，出售人是否有债务，并不是买受人审查的义务。三、《合同法》第七十五条规定撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。不动产登记的一般效力包括：物权公示效力、物权变动的根据效力、权力正确性推定效力、善意保护效力、警示效力。因此，被上诉人行使撤销权时效应从登记之日开始计算，即应从2018年1月26日开始计算，被上诉人的起诉是在2019年7月5日，已经超过诉讼时效。四、一审法院没有对撤销行为后的后果进行释明，并且对诉讼费承担未作出处理。实际支付订金为5000元。综上，一审法院认定事实错误，判处错误，被上诉人的诉讼主张不能成立，请求二审法院依法撤销楚雄市人民法院（2019）云2301民初2801号民事判决，改判驳回被上诉人李育新的诉讼请求。针对刘瀚宇的上诉，游华辩称：认可刘瀚宇的上诉。针对刘瀚宇的上诉，李育新辩称：与针对游华的上诉的答辩意见一致。李育新向一审法院起诉请求：1、判令撤销游华与刘瀚宇的房屋买卖行为；2、本案的诉讼费由游华承担。一审法院认定事实：李育新与游华系朋友关系。自2014年起至2016年10月17日起，游华陆续向李育新借款，2016年12月3日至2018年3月19日止，游华归还了李育新借款本金合计60000元。2018年5月30日，李育新以民间借贷纠纷向一审法院起诉，要求游华偿还其借款240000元及利息，经过审理后，一审法院于2018年8月10日以（2018）云2301民初1868号民事判决书判决由游华归还李育新借款本金159700元，并支付利息21625元。后游华不服该判决，向本院提起上诉，2018年12月3日，本院以（2018）云23民终1207号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。后游华未履行（2018）云2301民初1868号民事判决书确定的义务，李育新向一审法院申请执行。因游华名下未查到可供执行的财产，故中止执行。游华与前妻于美霞于2017年11月7日办理了离婚登记手续，根据离婚协议，位于楚雄市阳光橙小区A栋1单元0402室房屋归游华所有。2017年12月29日，游华的前妻于美霞（甲方）作为产权人、游华作为共有人与第三人刘瀚宇之父白文荣（乙方）作为买受人通过楚雄新亚房地产经纪有限公司签订了《房产买卖居间合同》，合同约定：甲方将其位于楚雄市阳光橙A栋1单元0402室房屋（建筑面积88.38平方米）以380000元的价格出售给乙方；签订合同时，乙方交付购房定金10000元，乙方于2018年1月31日前向甲方一次性付清约定的成交价。甲乙方约定于2018年1月31日16时前办理房屋产权过户手续。乙方同意向楚雄新亚房地产经纪有限公司支付中介服务费7600元。当日，游华及于美霞收到第三人刘瀚宇之父白文荣通过微信转账支付的订金5000元。2018年1月4日，于美霞收到第三人刘瀚宇之母李树艳通过银行转账的100000元，同日，于美霞收到第三人刘瀚宇之父白文荣通过银行转账的130000元。游华于2018年1月25日取得该房屋的不动产权证，2018年1月26日，游华作为出卖人与第三人刘瀚宇作为买受人签订了《二手房买卖合同》，约定：游华将其位于楚雄市阳光橙A栋1单元0402室房屋（建筑面积88.38平方米）以380000元的价格出售给第三人刘瀚宇。同日，楚雄新亚房地产经纪有限公司向第三人刘瀚宇之父白文荣收取了7600元中介佣金，第三人刘瀚宇缴纳了税款。2018年2月2日，第三人刘瀚宇取得不动产权证书。一审法院认为，虽然游华与于美霞出售房屋的行为发生在李育新起诉游华之前，但游华向李育新借款的行为自2014年起持续至2016年10月，因游华未将借款还清，导致李育新向一审法院提起诉讼，经过一审法院及本院审理后，对李育新享有的债权进行了确认。根据游华与于美霞的离婚协议，位于楚雄市阳光橙小区A栋1单元0402室房屋归游华所有，但于美霞作为产权人、游华作为共有人于2017年12月29日与刘瀚宇的父亲白文荣签订了《房产买卖居间合同》，并支付了部分房款。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”虽然游华及刘翰宇提交的证据欲证实已经将购房款380000元支付完毕，但因未提交游华欠姜志强借款的证据，不能认定白文荣通过银行账户转账给姜志强的135000元是代替游华归还欠姜志强的借款，故只能认定于美霞代替游华收取了第三人刘翰宇支付的购房款245000元（包含定金10000元），该款项低于成交价的70%，该行为可以视为游华以明显不合理的低价转让了自己的房屋。因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，游华在未能向李育新清偿债务的情况下，将其所有的涉案房屋转让给第三人刘瀚宇的行为对李育新的债权造成了损害，故李育新享有撤销买卖双方交易行为的权利；同时，李育新向一审法院申请执行后于2019年5月10日经查询得知游华与第三人刘瀚宇之间房屋买卖的事实，于同年7月5日诉至一审法院，并未超过法律规定的知道或应当知道撤销事由后一年内行使撤销权的期限，故一审法院对李育新请求撤销游华与刘瀚宇的房屋买卖行为的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第十九条第二款的规定，判决如下：撤销游华与刘瀚宇对于楚雄市鹿城镇东兴路阳光橙小区A幢1-402室房屋的转让行为。二审中，经征询各方当事人对一审法院认定事实的意见，上诉人游华认为一审遗漏认定了一笔135000元的购房款，上诉人刘瀚宇亦认为一审遗漏认定游华于2018年2月2日收到刘瀚宇购房款135000元的事实。此外上诉人游华、上诉人刘瀚宇对一审认定的其余事实未持异议，被上诉人李育新对一审认定的事实无异议。本院对一审法院认定的事实予以确认。关于上诉人游华、上诉人刘瀚宇主张一审遗漏认定的事实，本院认为，一审经质证的证据中，“白文荣银行账户明细清单中2018年2月2日的转款记录”、“落款时间为2018年2月2日的收条”及“案涉房屋不动产权证书所载登记时间”能够相互印证，证实“2018年2月2日，刘瀚宇之父白文荣向案外人姜志强转款135000元，同日，游华前妻于美霞代游华向刘瀚宇出具135000元的房款收条，双方并于同日对案涉房屋进行了变更登记”的事实。另外，结合本案双方均认可的事实，刘瀚宇之父白文荣向中介机构支付购房定金10000元后，又于2018年1月4日分两次向案外人于美霞转账230000元，亦由于美霞于转款同日向白文荣出具总计240000元的房款收条，据此，刘瀚宇之父白文荣付款数额、付款时间与购房款总额及出具房款收条的方式及办理过户时间上均能够相互应证，证实刘瀚宇之父白文荣向案外人姜志强转款135000元系向游华指定的账户转款支付购房款，本院根据证据高度盖然性原则对上诉人游华、上诉人刘瀚宇主张的一审遗漏认定的事实予以确认。二审中，上诉人游华向法庭提交楚雄市人民法院拍卖公告一份，欲证明与案涉房产同地段房屋在同时段进行拍卖的评估价。经质证，上诉人刘瀚宇对该证据无异议，予以认可。被上诉人李育新对该证据不予认可。本院认为，上诉人游华提交的人民法院拍卖公告，系与案涉同类房屋在同时段进行拍卖时经评估的价款，单价约为4138.59元/㎡，可作为认定本案房屋转让价格是否过低的参考。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人李育新在本案中主张的债权人撤销权是否成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，被上诉人李育新主张撤销债务人游华将房屋转让给受让人刘瀚宇的行为，其主张的债权人撤销权是否成立，要件有二：其一，游华将房屋转让给刘瀚宇是否属于以明显不合理的低价转让？其二，受让人刘瀚宇是否知道“债务人游华以明显不合理的低价转让财产，对债权人李育新造成损害”的情形？关于要件一，是否属于以明显不合理低价转让的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案中，游华与刘瀚宇签订的《二手房买卖合同》约定的案涉房屋的面积为88.38平米，成交价为380000元，转让的单价为4299.6元/㎡，且刘瀚宇已依据该合同缴纳了房产交易税，因此380000元为案涉房屋的实际成交价。参考同时段法院拍卖同类房屋经过评估的价款单价为4138.59/㎡，案涉房屋的转让价略高于同时段同类房屋的市场评估价；被上诉人李育新主张“刘瀚宇之父白文荣向案外人姜志强转款135000元不属于支付购房款”仅与认定实际已支付的购房款数额有关，与认定案涉房屋的转让价款无关，且被上诉人李育新又未能提交其他证据证实案涉房屋的转让属于以明显不合理低价转让，故不能认定游华与刘瀚宇间转让案涉房屋属于以明显不合理的低价转让，一审法院以游华收取了刘瀚宇支付的购房款245000元为由，认定游华以明显不合理的低价转让房屋有误，本院予以纠正。关于要件二，受让人刘瀚宇是否知情的问题。根据本案中已查明上诉人刘瀚宇一方系通过房屋中介机构向上诉人游华购买房屋，三方签订了居间合同，并已由上诉人刘瀚宇一方支付了居间费用，且买卖双方约定的转让价款数额不属于“明显不合理的低价”，合同签订后，上诉人刘瀚宇一方已向上诉人游华付清了购房款，且双方已完成房屋交易办理过户并已实际交付房屋的事实，本院推定上诉人刘瀚宇购买案涉房屋时为善意。被上诉人李育新虽主张游华与刘瀚宇双方为恶意串通转让房屋，但其未能提交证据加以证实。综上，被上诉人李育新在本案中主张的债权人撤销权不能成立，一审判决撤销游华与刘瀚宇对案涉房屋的转让行为不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人游华、上诉人刘瀚宇的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，判处不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：撤销云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初2801号民事判决；二、驳回被上诉人李育新的诉讼请求。被上诉人李育新预交的一审案件受理费100元，由被上诉人李育新负担。上诉人游华预交的二审案件受理费100元，由被上诉人李育新负担；上诉人刘瀚宇预交的二审案件受理费100元，由被上诉人李育新负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 斌审 判 员  马春梅审 判 员  沈黎芸二〇二〇年四月二十三日法官助理  李佳岭书 记 员  陈滇滇