河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0392民初105号 原告：李秋谷，女，1973年9月11日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 原告：李一树，男，1943年1月8日出生，汉族，现住北京市朝阳区，李秋谷父亲。 委托诉讼代理人：吕静然，河北渤海明达律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3号。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住北戴河新区，公司员工。 第三人：吴亦楠，女，1989年2月5日生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告李秋谷、李一树与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、第三人吴亦楠商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月15日、4月24日公开开庭进行了审理。原告王谊南及委托诉讼代理人吕静然，被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼。第三人吴亦楠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李秋谷、李一树向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告办理中国红色公寓1102号房屋产权手续。2、判令被告承担本案一切费用。事实与理由：2015年2月12日原告李一树的妻子黄亚秘病逝。原告的两个女儿李秋谷、李甘霖自愿放弃继承涉案房屋有关的财产权益，该涉案房屋有关的财产权益由原告李一树继承，有北京市长安公证处出具公证书证明。2012年7月27日原告与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙地产）签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告李一树的妻子黄亚秘及女儿李秋谷为买受人，被告瑞龙房地产为出卖人。原告购买被告瑞龙地产开发的南戴河中国红色公寓房屋一套房号为1102号，建筑面积68.22平方米，房款总价1120812元。合同生效之日起30日内由出卖人向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。合同订立后，原告通过银行转账向被告瑞龙地产一次性付清房款并支付了房屋契税、配套费、公共维修基金等相关费用。2016年10月17日被告瑞龙地产为原告出具增值税发票。2012年7月28日被告瑞龙地产向原告出具房屋交接证明，并且原告也签字验房并清点房屋内物品。原告将涉案房屋委托给秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（现秦皇岛丽都润华物业服务有限公司）托管经营至今，截止2016年6月21日秦皇岛丽都润华物业公司现共欠1102号房屋、1507号房屋委托经营收益307766元。2018年3月14日，北戴河新区房管部门为被告办理了涉案项目房屋产权手续，产权号码为冀（2018）北戴河新区不动产权第0000776号。现涉案房屋具备办理房屋产权手续。2019年秦皇岛市中级人民法院做出的（2019）冀03执异149号执行裁定书，中止对秦皇岛抚宁南戴河一小区嶺澜公寓（中国红色公寓）1102号房屋相对应的土地使用权的执行。但是，原告多次催促要求被告瑞龙地产办理产权手续，被告拒不办理。请法院依法判决。 原告当庭变更诉讼请求并补充事实和理由：请求法院确认原被告之间的房屋买卖合同合法有效，被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，其他的诉请不变。理由是根据原告在本案开庭之前申请法院调取的宋云霞诉瑞龙地产（2016）冀0392民初484号卷宗材料中法院调取的在秦皇岛市经济犯罪侦查中心的借款合同收据、询问笔录和吴亦楠等人的证明材料可以认定吴亦楠与被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，其在房产部门备案的房屋买卖合同是替他人代持的为借款担保的行为，因此吴亦楠与被告之间的房屋买卖合同应当确认无效。 瑞龙房地产辩称，认可原告起诉状的事实，我公司与原告之间是真实的房屋买卖关系，该买卖已经完成交易，房屋也已实际交付给原告居住、使用、所有。我公司愿意协助原告办理不动产权手续。由于无法配合原告办理备案手续导致办证时间的延迟。 当庭补充：我公司与第三人签订的备案合同只是为借款而签订的抵押担保合同，并不是真实的房屋买卖关系，该三份合同也没有实际履行（另两份合同另案处理）。 第三人没有陈述意见。 李秋谷、李一树提供了以下证据：证据一、公证书。证明涉案房产由原告李一树继承。证据二、商品房买卖合同。2012年7月27日原告与被告瑞龙地产先后签订中国红色公寓1102号《商品房买卖合同》，合同房屋总价款1120812元。证明原告与被告瑞龙地产之间存在房屋买卖合同关系；房屋买卖合同成立并生效。证据三、交款凭证及增值税发票。2012年7月27日原告向瑞龙房地产支付上述房屋买卖合同价款，并交付该房屋公共维修基金、代办费、配套费等费用。证明原告履行合同支付房款以及相关税费义务。证据四、交房证明、验房签字及物品明细表。2012年7月28日，瑞龙地产向原告交付合同房屋及屋内设施。证明涉案房屋所有权转移给原告。证据五、2012年7月28日，原告将涉案房屋委托秦皇岛市丽都隆泽物业服务有限公司托管经营（现秦皇岛丽都润华物业服务有限公司）。证明原告享有涉案房屋的收益权。证据六、2016年7月8日由秦皇岛丽都润华物业服务有限公司出具的证明，截止到2016年7月8日共欠1102和1507业主黄亚秘委托租赁收益299896元。证明原告至今享有涉案房屋的收益权。证据七、（2019）冀03执异149号执行裁定书。证明原告享有该涉案房屋相对应土地的使用权，同时也享有房屋所有权。证据八、宋云霞诉瑞龙地产（2016）冀0392民初484号案件中，法院调取的胡玉龙案的经侦材料，包括借款合同、胡玉龙的笔录等，可以证实胡玉龙与瑞龙之间存在借款合同关系，并且在借款合同中明确约定用中国红色公寓的房屋进行担保，在调取的材料中，有第三人的出具的证明，明确表述了其名下备案的房屋是替胡玉龙代为持有的，本身与瑞龙房地产之间并不存在房屋买卖关系，因此调取的上述证明证实了第三人与瑞龙之间并非真实的房屋买卖关系，其在建设局备案的房屋买卖合同只是替胡玉龙的借款担保的行为。胡玉龙笔录说借给瑞龙借款4000余万元，31套公寓进行担保，找的都是他的亲戚朋友，31套公寓在建设局备案的都是在他的亲戚朋友名下。证据九、证人徐某证言。主要内容为，其是中国红色公寓被抵押出去的房子的业主代表，共七八个代表，其是主要代表，负责上访、起诉等。3年前债权人代表来占房子，其和债权人代表以及两个备案人见过（不记得备案人是谁了），谈过给备案人点钱，解除备案，但因要的钱多后来没谈成，其也和债权人公司负责人见过。后来约定业主可以自己住，不能对外出租。原告认为证据九进一步证实了第三人签订的房屋买卖合同只是为借款的担保代为持有的行为，因此说备案的房屋买卖合同并不是真实意思表示，只是为公司进行担保的行为。对证人证言陈述的关于公司借款用员工的名义进行房屋备案的事实认可。 瑞龙房地产的质证意见：对证1-7真实性、合法性、关联性均认可。对证据8认可，对真实性、合法性、关联性没有异议。公安机关的笔录可以充分证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，胡玉龙也向公安机关提供了与我公司签订的多份的借款合同，借款合同也明确约定，用中国红色公寓项目房产做抵押担保，我公司与胡玉龙员工签订的31套备案合同都是与胡玉龙借款的担保物，所有的员工也都向公安机关证明了出资人是胡玉龙，其只是代为持有。胡玉龙的笔录说“从2011年度开始帮助借款，既有个人的也有亲朋好友的，后来我感觉他们外债比较多，于2012年7月份左右将中国红色31套公寓备案到我名下，31套公寓备案都是我找的亲戚朋友。”证据9同原告质证意见一致。 被告提供了以下证据：三案的证据大部分是一致的，就备案合同房号不一样。（与其他两案合并审理，被告一并出示证据）。证1、我公司与胡玉龙签订的借款合同3份。1103号、1102号、1113号（1112A）房屋的备案合同各一份。31套房屋的担保备案明细表。证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，借款合同中约定用中国红色公寓房产作为担保物，该借款合同与胡玉龙提交给公安部门的借款合同能够对应，担保备案明细表和房管局的存档相一致，可以证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，签订的备案合同只是为民间借贷提供的形式上的担保合同不是真实的房屋买卖关系意思表示。吴亦楠作为胡玉龙的员工从没有向我公司交过任何购房款，我公司也从未向吴亦楠交付过房屋。证2、还款协议书，我公司与胡玉龙签订的，该协议书明确写明了我公司归还胡玉龙的借款，胡玉龙在收到欠款后配合我公司去建设局办理解除备案的手续，协议书第四条约定，甲方收到乙方返还的欠款后生效，有胡玉龙本人的签字按印，胡玉龙出具了收到了归还欠款的收条并签字，有我公司归还该笔借款的电子银行回单。两份我公司归还胡玉龙欠款的电子回单，银行凭证。该组证据只是部分的银行还款凭证，还款协议书只是针对31套房其中一套房签订的，足以充分证明我公司与胡玉龙是民间借贷关系，签署的31套房屋备案合同全部都是为民间借贷提供的担保，并不是真实的房屋买卖关系，至于房屋买卖合同上的吴亦楠等合同人从没有向我公司支付过任何的购房款。 原告的质证意见：原件和复印件一致。借款合同明确约定用红色公寓房屋担保并且原告名下的房屋也确实备案在进行担保的31套备案明细表中，履行了部分的还款协议，也证实了用备案房屋为借款担保的事实，被告提交的证据可以证实被告与第三人之间的房屋买卖合同仅仅是为借款担保的行为不是真实的房屋买卖意思表示。 本院调取了第三人吴亦楠与被告瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》，买受人是吴亦楠，出卖人瑞龙房地产，购买房屋是中国红色公寓11层2号房，签订日期2012年7月14日，在原抚宁县房地产市场管理所备案时间是2012年7月16日。该合同与瑞龙房地产提供的一致。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2012年7月27日李秋谷、黄亚秘（李秋谷母亲，已故）共同与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买瑞龙房地产开发的南戴河中国红色公寓11层02号房屋，建筑面积68.22平方米，单价每平方米16429.38元，总价1120812元。合同订立后，李秋谷、黄亚秘通过银行转账向瑞龙房地产一次性付清房款，并支付了房屋契税44833元、公共维修基金4093元、配套费元510元、产权代办费700元。2012年7月28日瑞龙房地产给出具房屋交接证明，验房签字文件，李一树（黄亚秘丈夫，李秋谷父亲）签字。黄亚秘、李秋谷与秦皇岛丽都龙泽物业服务有限公司签订《委托经营协议》，把房屋委托给物业公司经营，黄亚秘、李秋谷定期收取报酬，期限五年，瑞龙房地产为担保方。2015年2月12日黄亚秘病逝。黄亚秘的两个女儿李秋谷、李甘霖自愿放弃继承该房屋中黄亚秘的份额，由李一树一人继承，2015年3月24日，北京市长安公证处进行了公证。2016年10月17日瑞龙房地产出具增值税普通发票，购房人为李秋谷、黄亚秘。2018年3月14日，北戴河新区房管部门为瑞龙房地产办理了涉案项目房屋产权手续，产权号码为冀（2018）北戴河新区不动产权第0000776号。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，李一树、李秋谷提出执行异议。2019年2月22日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异149号执行裁定书。查明2012年7月27日黄亚秘、李秋谷与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓1102号房屋。合同订立后，黄亚秘通过银行转账向瑞龙房地产一次性支付瑞龙房地产购房款1120812元，并支付了房屋契税、配套费、公共维修基金。瑞龙房地产出具收据。2012年7月27日，李一树、李秋谷正式办理了入住手续。同日，由瑞龙房地产担保，李一树、李秋谷与丽都物业签订委托经营协议，将房屋委托丽都物业经营，期限五年，双方约定李一树、李秋谷每年按月收取委托经营收益。2016年10月17日，瑞龙房地产出具河北省增值税普通发票。2015年2月12日黄亚秘病逝，两个女儿放弃继承涉案房屋，李一树一人继承。该院认为，查封瑞龙房地产名下土地前﹝抚土国用（2007）第140号，抚土国用（2010）第161号﹞，黄亚秘、李秋谷与瑞龙房地产已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。李一树、李秋谷在查封前已经合法占有房屋，非因自身原因未办理过户登记。李一树、李秋谷对中国红色公寓1102号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓1102号房屋相对应的土地使用权的执行。 本案在立案时起诉的被告还有吴亦楠、胡玉龙两人，诉讼请求为：1、请求确认被告胡玉龙以被告吴亦楠名义与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司订立的中国红色公寓1102号房屋的商品房买卖合同无效，确认原告与被告瑞龙地产之间订立的中国红色公寓1102号房屋的商品房买卖合同合法有效。2、请求判令三被告协助原告办理中国红色公寓1102号房屋的产权登记备案手续。3、判令被告承担本案一切费用。事实与理由部分还有：后来发现，被告瑞龙地产却因与被告胡玉龙之间存在着巨额借贷关系、故胡玉龙以其手下员工名义与瑞龙地产签订数个商品房买卖合同作为借款担保。本案的涉案房屋即在抚宁区建设局备案在被告胡玉龙的手下员工被告吴亦楠名下。被告瑞龙地产与被告吴亦楠之间的涉案房屋买卖合同，名为买卖实为担保，故被告吴亦楠和被告胡玉龙对涉案房屋不具有所有权。他们之间订立并经过备案的商品房买卖合同属于无效。因被告将原告享有占有使用收益的房屋在房屋管理部门备案的行为。导致原告无法备案，侵犯了原告的合法权益，三被告应当立即停止侵权，撤销无效商品房买卖合同备案。协助原告办理备案手续。后原告变更诉讼请求，确定为现在的诉请。本案在审理过程中，变更了主办人，更换了合议庭，在变更主办人之前，原独任庭已经当庭同意原告撤回对吴亦楠、胡玉龙的起诉，变更诉讼请求。新合议庭当庭释明撤掉被告，不审理备案合同将导致遗漏当事人，案件事实查不清楚，影响裁判和执行。原告当庭表示坚持变更后的诉请，不起诉其他被告，不同意审理备案合同。 本院依职权追加吴亦楠为本案第三人，经与吴亦楠核实，其原来在秦皇岛市恒基投资担保有限公司上班，公司当时说帮忙签署一下东西，和其没有关系，东西的内容没看，具体是一个人几套，不知道；其没去建设局，怎么备案不知道，收到传票才知道有这个案子。 本院认为，黄亚秘、李秋谷与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓1102号商品房，支付全部房款，占有使用房屋，黄亚秘病逝后李一树继承黄亚秘的份额等，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异149号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。被告同意协助原告办理产权登记，因第三人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》在原抚宁县房地产市场管理所备案导致原告无法备案。根据现有证据可以认定第三人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》并不是双方真实意思表示，是无效合同。综上所述，被告应当协助原告办理中国红色公寓11层02号商品房不动产登记。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、第三人吴亦楠与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。 二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告李秋谷、李一树办理中国红色公寓11层02号商品房不动产登记。 三、驳回原告李秋谷、李一树的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  唐 杰 人民陪审员  刘洪生 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  赵晶晶