河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终430号 上诉人（原审原告）：苏青松，男，1982年2月4日出生,汉族,现住桃城区。 上诉人（原审原告）：刘国栋，男，1969年5月4日出生，汉族，现住桃城区。 上诉人（原审原告）：支世雄，男，1973年8月22日出生，汉族，现住桃城区。 上诉人（原审原告）：王红英，男，1975年4月24日出生，汉族，现住桃城区。 上诉人（原审原告）：李侠，男，1981年10月6日出生，汉族，现住桃城区。 以上五上诉人共同委托诉讼代理人：朱进库,衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：衡水市鑫城广场业主委员会。 负责人：李丹丹，主任。 被上诉人（原审被告）：衡水万嘉物业服务有限公司，住所地：河北省衡水市桃城区滏兴园6号楼14号商铺，统一社会信用代码：91131102069422498A。 法定代表人：都玉存，总经理。 委托诉讼代理人：何荣起，河北人民长城律师事务所律师。 上诉人苏青松、王红英、李侠、刘国栋、支世雄因与被上诉人衡水市鑫城广场业主委员会（以下简称鑫城业委会）、衡水万嘉物业服务有限公司（以下简称万嘉物业公司）确认合同效力纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初4232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏青松、王红英、李侠、刘国栋、支世雄上诉请求：撤销一审判决，改判确认双方签订的物业合同无效或发回重审。事实及理由：一、本案最核心的问题是：业委会与物业公司签订合同时是否召开了业主大会？业委会同物业公可签订合同时是否经过了业主大会的授权？经了解，该合同是在业委会成立后，在没有召开业主大会并取得授权的情况下签订的，程序严重违法且违反法律规定，属无效协议。对于选聘和解聘物业这类重大的问题，非经全体业主大会讨论通过，业委会是无权代表业主与物业公司签订合同的。在庭审中，业委会负责人也认可只是业委会其中的5个人（共7人）就决定了与物业公司签订合同，这显然违反了法律的程序性规定。业主委员会是业主大会选举出来执行日常事项的机构，其存在依赖于全体业主的选举，相当于全体业主对其委托授权，只是全体业主的“代理人”，决不能大包大揽为所欲为。《物权法》第七十八条规定的本意也是对业委会权利的限制。因此，业委会与物业公司签订的合同违反了上述规定，应属无效。此外，二被告提交的证据仅仅是证明了物业在进驻的条件和程序，与待证事实之间没有关联性，那么，在物业进驻后对物业合同中的最核心条款收费标准和服务内容必须经过业主大会讨论方能通过，业委会称只是在业主“大群里发了一下”，显然侵害了绝大多数业主的合法权益，应属无效。二、一审判决忽视了本案核心的问题，回避矛盾左顾而言他，从而导致了错误的判决。三、一审判决认为“五原告作为建筑物区分所有权的个体，不具备广泛的代表性，对其请求不予支持”，本案审核的问题是业委会在没有取的业主大会的授权下究竟是否能够代表全体业主与物业公司签订合同，与起诉业主的人数根本没有关系。上诉人认为，即使一个业主，也可以对违法行为说“不”！四、一审判决适用法律互相矛盾。 衡水万嘉物业服务有限公司答辩称：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；2.上诉人法律理解错误，应当区分合同无效与效力待定的区别，并且本案已经超过撤销之诉的请求除斥期间对其驳回诉讼请求；3、五上诉人接受被上诉人提供的物业服务，至今拒绝支付物业费用，影响到被上诉人物业费清收和小区有序的物业管理，五上诉人上诉的行为已经损害了广大业主及被上诉人的共同利益，请求贵院查明事实，请求对本案速审速判。 业主委员会答辩称,选定物业跟社区一起办的，我是出于热心，没有召开业主大会。 苏青松、王红英、李侠、刘国栋、支世雄向一审法院起诉请求：1、要求确认二被告签订的物业服务合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：五原告均系鑫城广场小区的业主。2018年4月3日，由鑫城业委会发布该小区物业服务公司招聘的《公告》，于鑫诚广场小区张贴，主要内容为：遵循公开、公平、公正的原则，对小区物业管理公司进行公开招聘。2018年5月10日，在基层组织河西街道办事处汇鑫社区监督下，经开标、评标，万嘉公司中标，同日，由鑫城业委会与万嘉公司签订《物业服务合同》，并将在河西街道办事处汇鑫社区监督下，万嘉公司中标，2018年6月1日入驻管理的内容制发《公告》，于鑫诚广场小区张贴。此外，五原告确认，鑫城业委会曾于该小区全体业主的微信群公示了《物业服务合同》，但提出公式的合同文本没有甲乙方签章，不是正式合同。另查明，2017年底，鑫城业委会在衡水市桃城区河西街道办事处指导下，经投票选举产生，依法登记备案。万嘉公司能够中标的优势为服务费低、投资多。业委会选举过程五原告没有参与。一审法院认为，五原告均系鑫城广场小区的业主。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本院经审查认为，五原告符合本案原告诉讼主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第十九条之规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本院经审查认为，鑫城业委会经业主投票选举成立，对外代表全体业主和业主代表大会，通过招投标方式对小区物业管理公司进行公开招聘，万嘉公司中标后，由鑫城业委会与万嘉公司签订的《物业服务合同》，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，其效力应予维持。另根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定:业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本院经审查认为，虽然业主大会及业主委员会的权利来源于全体业主，但业主大会或者业主委员会作出的决定在被依法撤销前，对业主具有约束力，本案原告对案涉《物业服务合同》应当履行，本案中，五原告向本院提出确认案涉《物业服务合同》无效的主张缺乏相关法律依据，且作为建筑物区分所有权的个体，无有效证据证明五原告能够代表全体业主和业主大会的意志，不具备广泛的代表性，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，原告苏青松、刘国栋、支世雄、王红英、李侠主张被告鑫城业委会和万嘉公司签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，缺乏证据支持和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：驳回原告苏青松、刘国栋、支世雄、王红英、李侠全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告苏青松、刘国栋、支世雄、王红英、李侠负担。 本院二审对2018年5月10日，鑫城业委会与万嘉公司签订《鑫城小区与万嘉物业服务有限公司合同》的事实予以确认。 本院认为,案涉物业服务合同的效力是本案二审争议的焦点。根据《物业管理条例》第十一条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业以及做出有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。本案所涉物业服务合同虽然是业主委员会擅自签订的，但往往牵涉到小区全体业主的切身权益，在处理合同效力问题还是应当慎重。本案中，在未经业主共同决定的情况下，物业服务合同已经成立，只是因存在一定的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，故合同效力处于不确定状态，即为效力待定合同。业主委员会只是业主大会的执行机构，业主大会才是代表全体业主利益的权利机构。业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，即业主委员会处于一种类似于代理人的地位，其是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权。在不确定是否获得业主大会授权的情况下，物业服务合同实际上处于效力待定的状态。如果此时该物业服务合同取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数半数以上的业主追认，物业服务合同才具备了生效要件，未经法定比例的业主追认的，则物业服务合同无效。是否追认,需以整个小区业主为整体进行考量,而该事实,依本案现有证据,尚无法查实。如果一概认定业主委员会擅自签订的物业服务合同无效，首先会导致小区的物业服务企业频繁发生更迭，从而使小区物业服务处于混乱和停顿之中，损害了业主的权益，另外也会给不诚信的业主拒交物管费提供便利条件，不利于小区物业的有序管理。其次如果物业服务企业提供的服务得到了广大业主的认可，又以签订合同时未经业主共同决定为由认定合同无效，不仅在逻辑上存在混乱，无法自圆其说，也会导致再次选聘物业服务，不能体现业主意志，增加无谓的成本。另外，上诉人等小区业主如果认为业主委员会擅自签订合同的行为损害了其利益，完全可以通过实施解聘物业服务企业等行为维护自身权益。 综上所述，苏青松、王红英、李侠、刘国栋、支世雄的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由苏青松、王红英、李侠、刘国栋、支世雄负担。 本判决为终审判决。 审判长  高永胜 审判员  张 晓 审判员  安 君 二〇二〇年四月二十四日 书记员  宋建伟 ——