河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初554号原告（执行案外人）唐国霖，男，汉族，1957年11月26日出生，住河南省方城县。委托代理人陶会凡，河南宛信律师事务所律师，一般代理。委托代理人李萌，南阳市方城县邦盛法律服务所法律工作者，一般代理。被告（申请执行人）于凤阁，男，汉族，1957年8月4日出生，住河南省新密市。委托代理人温向东，河南问鼎律师事务所律师，特别授权。第三人（被执行人）范怡冰，女，汉族，1968年10月26日出生，住南阳市宛城区滨河路12号，身份证号411303196810266741。委托代理人刘春远，系公司推荐人员，特别授权。第三人（被执行人）南阳鸿达房地产开发有限公司。法定代表人范怡冰。住所地南阳市。委托代理人孟令坤，南阳市功能区清源法律服务所法律工作者，特别授权。委托代理人刘春远，系南阳鸿达房地产开发有限公司员工，特别授权。原告唐国霖诉被告于凤阁、第三人范怡冰、南阳鸿达房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，原告向本院提起诉讼，本院依法立案受理后，向双方当事人送达了相关法律手续，2020年3月24日本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐国霖及其委托代理人陶会凡、李萌，被告于凤阁的委托代理人温向东、第三人范怡冰的委托代理人刘春远、第三人南阳鸿达房地产开发有限公司的委托代理人孟令坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐国霖诉称，在被告于凤阁与第三人范怡冰、南阳鸿达房地产开发有限公司的民间借贷纠纷案件中，被告于凤阁申请查封第三人南阳鸿达房地产开发有限公司的财产，宛城区法院作出（2014）宛法执字第664-4号民事裁定书，将第三人南阳鸿达房地产开发有限公司所有的位于方城县人民北路东侧2009号土地上的附属物予以查封，后又作出（2019）豫1302执恢8号公告，以上述土地及附属物已被拍卖给他人为由，要求××于2020年1月8日前腾房。但原告早于2014年10月13日与第三人南阳鸿达房地产开发有限公司签订了租赁协议，租赁了鸿达公司位于方城县季花城院内南门口20米处迎门楼四层楼房，租期14年，租金共计140万，而且已缴纳全部租金并使用至今。原告认为其承租的房屋虽然属于拍卖附属物，但租赁合同仍然合法有效。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令停止对原告腾出方城县人民北路东侧2009263号土地附属物（四季花城院内南门口20米处四层楼房）的执行，诉讼费用由被告承担。原告为支持自己的主张，向本院提供以下证据：第一组证据：原告身份证复印件一份。证明原告身份信息。第二组证据：（2014）宛法执字第664号民事裁定书一份、（2019）豫1302执恢8号公告一份，证明原告所租赁的房屋于2018年8月查封，2019年6月拍卖，2019年12月被要求腾房。第三组证据：（2020）豫1302执异14号执行裁定书一份，证明原告得知要求腾房后提出执行异议，法院作出裁定，原告不服。第四组证据：租赁协议一份、收款收据2份、银行交易明细3张、转账凭证3张、证人证言。证明原告和第三人租赁的事实及租赁约定、交付租金的情况。第五组证据：租赁房屋建设与部分装修清单及费用。证明原告所租赁房屋后期建设和装修的部分费用。第六组证据：照片11张，证明原告与第三人租赁房屋时房屋系未完成的情况，以及租赁后原告建设装修该租赁房屋的事实和该房屋的现状。第七组证据：土地证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及图纸一份，证明原告所租赁的房屋系合法建筑。第八组证据：证人吕某当庭证言一份。证明吕某替原告唐国霖向第三人鸿达公司交纳租赁费500000元。被告于凤阁辩称，1、案涉四层会所是违法建筑，双方签订的房屋租赁合同无效。证据显示会所与报批图纸不符，属于违法建筑，根据法律规定，违法建筑不得出租。2、法院将该房屋拍卖符合法律规定。3、在执行裁定书上，于凤阁是执行人之一，该土地还有其他五个债权人，整个土地的查封应该考虑其他债权人的利益。被告于凤阁未向本院提交相关证据。第三人南阳鸿达房地产开发有限公司辩称，1、同意原告及其代理人的诉讼请求。2、第三人与原告签订的租赁协议合法有效，应当受到保护。3、本案涉及的异议之诉的房屋有合法的土地证、规划证、建筑许可证，不是违法建筑。4、第三人与原告签订了租赁协议之后，原告缴纳租金并进行使用，考虑原告的投入及使用期限，应当考虑原告的合法权益。第三人南阳鸿达房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提供以下证据：1、土地证登记证明，证明有合法的土地使用手续。2、规划许可证，证明该会所符合建筑规划。3、施工许可证，证明该建筑经审查准予施工。4、施工图纸，证明该会所是合法建筑。5、房地产公司的情况说明，证明公司证件和手续齐全。第三人范怡冰辩称，执行的土地是公司财产，与其本人无关，同意公司的所有答辩意见。第三人范怡冰未向本院提交相关证据。被告于凤阁对原告唐国霖提交的证据质证意见为：第一、二、三组证据无异议。第四组证据：租赁协议签订时间的真实性有异议。合同的签订人应为原告本人，而协议上签名的人是吕某，有相互串通的嫌疑。收据真实性无异议。第五组证据：真实性有异议，与本案的关联性有异议。部分清单上的日期不清，而且没有显示具体费用。第六组证据：照片真实性无异议，但拍摄日期有异议，相机上的时间可以人为调节，与本案的关联性有异议。第七组证据：真实性无异议，与本案的关联性有异议。规划许可证上显示会所的建筑面积是435平方米，实际面积远远超过超过规划面积。第八组证据：证人与原告系亲戚关系，表述不真实。第三人南阳鸿达房地产开发有限公司对原告唐国霖提交的证据质证意见为：第一、二、三组证据，真实性无异议，执行裁定书应当撤销。第四组证据：真实性无异议。第五组证据：票据真实性无异议，原告具体投入的资金应以公司结算为准。第六组证据：照片属实，有些项目的确没有完工，是原告后期进行的建设。第七组证据：真实性无异议，该会所是合法建筑。第八组证据：证人证言基本属实，吕某来教的钱，公司把名字写成他的，但实际经营人还是唐国霖。第三人范怡冰对原告唐国霖提交的证据质证意见为：证据与其本人无关，同意鸿达公司的质证意见。原告唐国霖对第三人南阳鸿达房地产开发有限公司提交的证据均无异议，均属实。被告于凤阁对第三人南阳鸿达房地产开发有限公司提交的证据质证意见为：真实性无异议，证明方向有异议。会所的建筑面积是2000平方米，而规划许可证上的面积是435平方米，实际面积远远超过规划面积，是违法建筑。本院对原、被告无异议的证据的真实性予以认可，对双方有异议以及证明方向有异议的证据在评析部分予以综合论证。根据原、被告举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：于凤阁与范怡冰、南阳鸿达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月21日作出（2013）宛民初字第2632号民事调解书，调解书确认以下案件事实：被告范怡冰因急需资金于2010年12月11日，向原告于凤阁借款170万元，当日给原告出具借条一份，约定月息二分，并以被告南阳鸿达房地产开发有限公司为上述借款提供连带保证责任。此款被告至今未还。被告同意还款，但目前经济困难，希望缓期偿还。经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议如下：一、被告范怡冰于2014年9月30日前偿还原告于凤阁借款本金170万元及利息，利息自2010年12月11日起按月息2分计算至款付清之日止。二、被告南阳鸿达房地产开发有限公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。……。调解书生效后，范怡冰、南阳鸿达房地产开发有限公司未按期履行调解书所确定的给付义务，于凤阁于2014年11月5日申请法院强制执行，执行案号：（2014）宛法执字第664号。2015年3月18日，本院作出（2014）宛法执字第664号民事裁定书及协助执行通知书，对南阳鸿达房地产开发有限公司在方城县人民北路北侧取得的土地使用权，土地证号分别为：2008127号、2009263号、2009264号、2009265号予以查封。2017年3月16日，本院作出（2014）宛法执字664-1号民事裁定书和协助执行通知书，对土地证号2009263号、2009265号的土地使用权予以续查封。2018年3月28日，本院作出（2014）宛法执字664-2号民事裁定书和协助执行通知书，对土地证号2009263号、2009265号土地使用权予以续查封。2018年8月17日，本院作出（2014）宛法执字664-4号民事裁定书和协助执行通知书对登记在被执行人南阳鸿达房地产开发有限公司名下的位于方城县人民路东侧土地（土地证号：2009263号）上的附属物全部予以查封。后被执行人南阳鸿达房地产开发有限公司名下的位于河南省××××人民路东侧土地使用权一处（土地证号：2009263号）及该宗土地上的附属物于2019年7月29日至2019年7月30日在淘宝网以39731940.00元的价格拍卖成交，买受人为方城县福顺矿业有限公司，社会统一信用代码91411322MA47072D9F。企业登记状态存续。2019年12月30日，本院作出（2019）豫1302执恢8号公告，责令被执行人（××）在2020年1月8日前腾出房屋。后案外人唐国霖以对执行标的在租赁期限内为由提出书面异议，本院于2020年1月17日作出（2020）豫1302执异14号执行裁定书，认为案外人唐国霖承租被执行人鸿达公司位于方城县人民路四季花城院内南门口20米处的四层楼房一座即会所，由于该会所不符合规划要求，会所与报批图纸不符，该会所属于违法建筑。唐国霖与鸿达公司对该违法建筑签订的《租赁协议》，应属无效协议。且唐国霖未向本院提交租赁登记备案手续，本院查封前已经领取以该会所作为住所地的营业执照、已经由其且至今仍由其支付该会所水电、物业管理等费用以及本院查封前已经对该会所根据租赁用途进行装修的证据。再者，唐国霖提交的50万租赁费收据是收吕某的，不是其本人的，且没有银行转账手续。2019年1月7日的收据已超过合同约定的付款期限且没有银行转账手续，唐国霖提交的其他证据与本案没有关系，因此案外人对执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。唐国霖的异议理由不能成立，故裁定驳回案外人唐国霖的异议请求。另查明，南阳鸿达房地产开发有限公司于2010年9月2日取得南阳市建设工程规划许可证，于2010年9月18日取得中华人民共和国建筑工程施工许可证，工程名称为四季花城13＃、14＃、15＃、16＃住宅楼及会所，建设地址为方城县康达路北侧。再查明，2014年10月13日，原告唐国霖作为承租方（乙方）与第三人南阳鸿达房地产开发有限公司作为出租方（甲方）签订《租赁协议》一份，主要内容为：“甲乙双方就甲方位于方城县××北四季花城院内南门迎门楼对外以租代建一事，因该建筑物属于本小区业主共有物，所承租的租金为用于本小区未完工程及部分绿化和公共设施的建设费用。经双方充分平等协商，达成如下协议：一、出租房屋位置：坐落于方城县××北四季花城院内南门口20米处四层楼房一座。四址为东至空地，南至康达路，西至16、18号楼东墙，北至15B，层数为四层。建筑面积约2000平方米（以实际为准）。二、租赁期限：14年（2014年10月13日—2028年10月13日止）。三、租金：整栋房屋租金每年10万元人民币，共140万元。于2016年底前交付公司50万元现金，下欠的20万元于2018年底前一次性付清。后七年租金共70万元整，由乙方垫付作为该会所的门窗装修、地坪绿化等基础设施的建设费用（折抵后七年的租金）。四、双方其他权利义务：甲方应确保水电路灯配套使用的便利和畅通。并保证出租场地没有产权纠纷、四邻纠纷等问题……租赁期间的房屋内装修部分的费用由乙方自行承担。……本协议期满乙方不续租时，乙方所承租时的内装修部分除可移动的设施外，均无偿的交付甲方所有，以确保所租房屋室内整体外观不被破坏。……”合同签订后，原告唐国霖委托其亲戚吕某于2016年7月7日向第三人鸿达公司交付租金500000元，第三人鸿达公司出具收据一份，主要内容：“今收到吕某租赁四季花城南门商业会所人民币伍拾万元，系付房租金”。后原告唐国霖的配偶郝建萍又分别于2016年10月16日、10月17日存入范晓华名下中国银行账户8万元、2万元，于2016年10月22日存入李丽中国银行账户2万元。2019年1月7日，第三人南阳鸿达房地产开发有限公司出具收据一份，主要内容为：“今收到唐国霖人民币捌万元整，系付会所租赁费”。后原告唐国霖对其租赁的房屋进行了装修施工，并一直占有使用至今。本院认为，本案争议的焦点在于唐国霖与南阳鸿达房地产开发有限公司签订的《租赁协议》是否真实有效;如唐国霖享有租赁权,其能否阻却对案涉房屋要求其腾房的执行。对于原告唐国霖与第三人南阳鸿达房地产开发有限公司签订的《租赁协议》是否真实有效的问题,本院认为,案涉房屋系南阳鸿达房地产开发有限公司于2010年所建,其在建设时已取得了建设规划许可证及建设施工许可证，其有权对该房屋进行出租处置并收取租金。同时根据查明的事实,唐国霖与南阳鸿达房地产开发有限公司于2014年10月13日签订《租赁协议》,并分五次交纳给第三人南阳鸿达房地产开发有限公司租金700000元,还按约定对房屋进行了装修，且一直占有使用至今。而本院查封案涉房屋是在2018年8月17日，原告唐国霖签订租赁合同以及实际占有使用的时间早于法院查封的时间。被告于凤阁虽然辩称争议房屋系违法建筑，为此签订的租赁协议无效，但被告并未提交相关证据予以证明，也没有证据能够证明唐国霖与南阳鸿达房地产开发有限公司之间存在恶意串通,故意阻碍执行的行为。因此,原告唐国霖与第三人南阳鸿达房地产开发有限公司签订的《租赁协议》真实性、有效性可予确认。对于原告唐国霖享有租赁权能否阻却房屋腾退的执行问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,确立了“买卖不破租赁”的原则。同时《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款亦规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该项不动产的,人民法院应予支持。上述法律规定均保护承租人的合法租赁权不因租赁物物权发生变动而受影响。因此，原告请求停止腾房，符合法律规定,本院予以支持。故在原告唐国霖的租赁合同期限（2014年10月13日—2028年10月13日止）内，不得对原告实施腾出房屋的执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决如下:在原告唐国霖的租赁合同期限（2014年10月13日—2028年10月13日止）内不得对原告实施腾出方城县人民路北段东侧2009263号土地附属物（四季花城院内南门口20米处四层迎门楼）的执行。案件受理费100元，由原告唐国霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  张宏显审判员  刘琳瑜审判员  丁心然二〇二〇年四月二十四日书记员  朱熙宁