云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4755号原告：张丽芍，女，1979年9月8日出生，汉族，住云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县。被告：广东中森鸿基置业有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街东胜街20-22号A403房，统一社会信用代码91440101MA59EPBQ1Q。法定代表人：陈建生，总经理。被告：云南海虹商业运营管理有限公司，住所地云南省昆明市五华区银河大道与沣源路交汇处德润朗悦湾17栋1620、1621公寓，统一社会信用代码：91530102MA6N4N9B01。法定代表人：杨颖，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：潘克，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：陈智景，云南迈征律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南东融滇西中药材物流经营公司，住云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片。法定代表人：杨宏基，职务总经理。委托诉讼代理人：夏明友，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。原告张丽芍与被告广东中森鸿基置业有限公司（以下简称广东中森公司）、云南海虹商业运营管理有限公司（以下简称云南海虹公司）、云南东融滇西中药材物流经营公司（以下简称云南东融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽芍，被告广东中森公司、云南海虹公司的委托诉讼代理人潘克，云南东融公司的委托诉讼代理人夏明友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽芍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告广东中森公司于2018年6月13日签订的《商铺认购合同》，并由被告退还原告已付款项248036元；2.判令广东中森公司、云南东融公司按每月1%的月利息支付原告自2018年6月13日至退款当天的利息及承诺的违约金39680元；3.判令广东中森公司按2019年8月22日签订的《退款协议》支付原告逾期未还款每日1%的违约金；4.判令云南东融公司、云南海虹公司对上述第一至第三项债务承担连带责任；5.判令案件诉讼费、保全费、保全担保费由三被告承担。庭审中原告增加诉讼请求，要求判令解除原告与被告云南海虹公司签订的《委托经营管理合同》。事实和理由：广东中森公司以出让方式从云南东融公司取得大理经济开发区南侧编号为14-47-12地块的土地使用权，在上述地块建设商品房项目名称为“洱海国际时代广场”。2018年6月13日原告与被告广东中森公司签订了《商铺认购合同》，原告认购广东中森公司和云南东融公司开发的位于大理经济开发区南侧“洱海国际时代广场”项目中的1层1-005号商铺，房屋总价248036元，合同签订当日原告向广东中森公司委托经营管理方云南海虹公司的银行账户支付了房屋全款248036元。合同签订后，项目工程处于停工状态，经了解得知被告广东中森公司和云南东融公司2017年4月26日达成合作协议，合作开发“洱海国际时代广场”由云南东融公司对项目进行规划报批，完成相关手续，广东中森公司对项目独立开发。合作协议达成后云南东融公司在明知广东中森公司未取得相关资质的情况下放任广东中森公司进行房屋销售行为，导致合同不能实际履行，云南东融公司应与广东中森公司承担连带赔偿责任。同时，原告方支付房款时云南海虹公司在知晓广东中森公司未具备商品房销售资质的情况下接受房款，应承担连带赔偿责任。请求人民法院依法裁判。被告广东中森公司、云南海虹公司辩称，被告广东中森公司是因为不可抗力，不应该承担违约责任。云南海虹公司不是本案适格被告，不应承担相应的法律责任，请求法庭查明事实，依法裁判。被告云南东融公司辩称，云南东融公司不是适格主体，原告要求云南东融公司承担连带责任没有事实和法律依据，请求法院依法查明案件事实，驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：2017年4月26日，云南东融公司与广东中森公司签订云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）二期《合作协议》，合作开发“洱海国际时代广场”项目，约定工作开展过程中，云南东融公司有义务配合广东中森公司完成报规、设计审批、办理施工许可证、预售证，产权证等各种手续；在建项目在未取得销售许可证时，双方不得向社会进行销售和预收房屋款。2018年6月13日，广东中森公司与张丽芍签订《商铺认购合同》，约定张丽芍所购买商铺为“洱海国际时代广场”项目中的1层1-005号商铺；该商铺总价款为248,036元；张丽芍于2018年6月13日向广东中森公司委托经营管理的云南海虹公司支付购房款248,036元，并由广东中森公司向原告出具加盖“广东中森鸿基置业有限公司财务专用章”的收据一份，载明“兹收到张丽芍商铺1-5认购全款248,036元”。同日，张丽芍与云南海虹公司签订《委托经营管理合同》，约定张丽芍委托云南海虹公司对所购商铺进行经营管理；经营管理期限为5年，起始于2018年6月13日，止于2023年6月12日；第一年（2018年6月13日至2019年6月12日）的固定收益13,935元和第二年（2019年6月13日至2020年6月12日）的固定收益16,722元，已从认购款中一次性扣除。上述协议签订后，因“洱海国际时代广场”项目未开展建设，现已停工。广东中森公司向原告出具《还款承诺书》，广东中森公司承诺在2019年10月15日之前退还购房款，如并补偿月息1%的资金占用费；如若违约愿意再赔偿20%违约金给原告。广东中森公司至今尚未取得《商品房预售许可证》。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，广东中森公司直到起诉前也未取得案涉项目商品房的预售许可证明，其与张丽芍签订的《商铺认购合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。广东中森公司出具收据，收取的购房款248,036元，应当予以返还，对张丽芍的该项诉请，本院予以支持。关于利息及违约金的承担问题，被告广东中森公司签订向原告出具《还款承诺书》，同时约定利息及违约金，原告未提交有效证据证明其实际损失，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确认被告承担自付款之日起至返还购房款之日止按月息1%计算的逾期还款利息。关于其他被告是否承担责任的问题，对于云南海虹公司与原告签订的《委托经营管理合同》合法有效，但实际履行是以原告所购房屋为基础，现原告已退房，《委托经营管理合同》不具备履行的条件。云南海虹公司也并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，虽原告在支付认购款时，将款项打到云南海虹公司的账户，但如上所述收据是由广东中森公司出具，应视为认购款由广东中森公司收取。故云南海虹公司不应与广东中森公司承担连带责任，对原告的该项的诉请，本院不予支持。对于云南东融公司与广东中森公司签订了《合作协议》，建立合作关系，但与本案件诉争的房屋买卖不属同一法律关系，其并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，亦不应与广东中森公司承担连带责任，对原告的该项诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除原告张丽芍和被告云南海虹商业运营管理有限公司于2018年6月13日签订的《委托经营管理合同》。二、被告广东中森鸿基置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告张丽芍认购款248,036元，并承担该款自2018年6月13日起至实际返还购房款之日止按月息1%计算的逾期还款利息。三、驳回原告张丽芍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,616元，由被告广东中森鸿基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  赵建城审判员  董 琼审判员  龚 文二〇二〇年四月二十九日书记员  张 涵