湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初1290号原告：湖北君合置业有限公司。住所地：湖北省武穴市城东新区樟树下村（朱财刚私宅）。统一社会信用代码：91421182063509058U。法定代表人：杨栋，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨柯，男，1970年5月20日出生，汉族，湖北君合置业有限公司员工，户籍地：江西省上饶市玉山县。特别授权。委托诉讼代理人：扶刚，男，1984年8月14日出生，汉族，湖北君合置业有限公司员工，户籍地：江西省九江市德安县。一般代理。被告：田锡涛，男，1990年2月18日出生，汉族，住湖北省武穴市。被告：李海霞，女，1989年9月17日出生，汉族，户籍地：北省武穴市。田锡涛妻子。原告湖北君合置业有限公司（以下简称“湖北君合公司”）与被告田锡涛、李海霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖北君合公司的委托诉讼代理人杨柯、扶刚到庭参加诉讼，被告田锡涛、李海霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年4月26日，湖北君合公司向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2019）鄂1182民初1290号民事裁定。本案现已审理终结。原告湖北君合公司向本院提出诉讼请求：1．判令田锡涛、李海霞向湖北君合公司返还银行划扣的保证金43019．71元、首付款欠款20000元；2．判令田锡涛、李海霞向湖北君合公司赔偿第一项请求下的利息损失及违约金：①银行划扣的保证金43019.71元截止到2019年4月1日按全部欠款的平均月数12个月计算（按月利率15‰计算），利息总计7743.5元；②首付款欠款20000元按照借款协议超过30天未归还的，按到期之日起按欠款5‰计算违约金，截止到2019年4月12日共计932天，违约金共计93200元；3．判令田锡涛、李海霞承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。事实与理由：2015年1月23日，田锡涛、李海霞与湖北君合公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WX15000211）约定：田锡涛和李海霞共同购买湖北君合公司开发的君合中央城B1栋－1403号房，房屋建筑面积86.54平方米，单价为4021.26元／平方米。付款方式为“买受人于2016年7月25日前支付首付款108000元，余款240000元以按揭（或公积金）形式支付”。同时由于田锡涛、李海霞首付款不能一次性付清，与湖北君合公司签订借款协议约定房屋的首付款采取分期方式进行支付，首付款中的78000元于合同签订时支付给公司，借款30000元承诺于2016年9月20日前付清。田锡涛在合同签订后分别于2016年6月30日、2016年7月25日、2016年7月26日分三次将78000元首付款汇入湖北君合公司账户，另30000元借款田锡涛于2017年4月17日向湖北君合公司支付了10000元，尚欠20000元至今未归还。合同签订后，田锡涛、李海霞自2017年2月开始就停止支付银行按揭款。湖北君合公司在贷款银行处存有连带担保责任保证金，银行则从该保证金中直接划扣田锡涛、李海霞未还的按揭款。此后田锡涛、李海霞既未向银行履行还款义务，也未向湖北君合公司返还已被银行划扣的保证金。经湖北君合公司财务人员统计，截至2018年12月29日，银行共划扣保证金合计43019.71元，首付款尚欠款20000元，总计欠款63019.71元。综上所述，田锡涛、李海霞未按约定支付按揭款及首付款的行为给湖北君合公司造成严重的经济损失。田锡涛、李海霞对该损失负有直接责任，应当返还该部分保证金及借款。现湖北君合公司与田锡涛、李海霞多次协商无果，无奈诉至法院，望依法支持湖北君合公司的全部诉讼请求。被告田锡涛、李海霞未予答辩亦未提交证据。原告湖北君合公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明该合同系湖北君合公司与田锡涛、李海霞真实意思表示；证据二、《借款协议》复印件一份，拟证明：1.首付款欠款数额；2.还款时间承诺及逾期还款的约定；证据三、银行扣款凭证一份，拟证明：1.田锡涛、李海霞逾期支付银行按揭款的金额；2.湖北君合公司代为还款的依据；证据四、田锡涛付款凭证一份，拟证明田锡涛已付款金额。对原告湖北君合公司提交的证据，经本院核实，上述证据内容客观真实，可以相互印证，能证明案件的相关情况，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：田锡涛与李海霞于2016年7月21日办理结婚登记。2016年7月25日，买受人田锡涛、李海霞与出卖人湖北君合公司签订《商品房买卖合同》，约定购买湖北君合公司开发的君合中央城B1栋1403号房屋一套，建筑面积86.54平方米，每平方米单价4021.26元。合同另约定：“第六条付款方式及期限。……买受人于2016年7月25日前支付首付款108000.00元，余款240000.00元以按揭（或公积金）形式支付。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行:(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额:采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家与地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，田锡涛、李海霞在合同中买受人一栏签字，湖北君合公司在出卖人一栏盖章。同日，田锡涛作为乙方与作为甲方的湖北君合公司签订《君合中央城商品房借款协议》（以下简称“借款协议”），约定：“二、乙方所购商品房的建筑面积为86.54平方米，成交总价为人民币348000.00元（大写：叁拾肆万捌仟元整），采取分期付款方式，根据甲方现行的购房政策规定，乙方应向甲方直接缴纳的款项为人民币108000.00元。（大写：壹拾万零捌仟元整）。三、乙方在签订《商品房买卖合同》时，因乙方现无法全额交付前条款项，实际向甲方缴纳部分款项人民币78000.00元（柒万捌仟元整），尚欠人民币30000.00元（大写：叁万元整）。由乙方即日起特向甲方借款人民币30000.00元（大写：叁万元整）。予以缴纳房款，并承诺按照下述方式归还甲方本借款。乙方承诺于2016年9月20日付清房款叁万元整。（￥30000.00元）。此笔由销售公司担保。四、逾期还款的后果特别约定，双方不受双方签订的《商品房买卖合同》买受人逾期付款的违约责任的约束，乙方若逾期未全额还清本借款，甲方有权不将房屋交付乙方，同时乙方应自借款到期之日起每日向甲方支付欠款2‰的违约金。若乙方超过30天仍未归还甲方本借款的，乙方应自借款到期之日起每日向甲方支付欠款5‰的违约金。若因乙方的原因导致甲方解除《商品房买卖合同》或乙方提出退房，则乙方向甲方缴纳的款项不予退还，并同时承担相关费用及责任。……六、本协议的签署即表明贷款事实的成立，无需乙方向甲方另行出具借据欠条等借款凭证。”田锡涛在《借款协议》中乙方一栏签字，湖北君合公司在甲方一栏加盖公章。上述《商品房买卖合同》与《借款协议》签订后，湖北君合公司分别于2016年6月30日，2016年7月25日，2016年7月26日收到田锡涛支付的房屋首付款78000元。2016年8月25日，湖北君合公司收到田锡涛办理的银行按揭贷款240000元。2017年4月17日，田锡涛向湖北君合公司偿还借款10000元。后因田锡涛、李海霞未按时偿还银行按揭贷款债务，自2017年3月28日至2018年12月29日，湖北君合公司代其垫付银行按揭贷款债务43019.71元。另查明，涉案房屋尚未办理交房手续。审理中，经向田锡涛调查，其表示与李海霞系夫妻关系，欠湖北君合公司首付款及湖北君合公司垫付的银行按揭贷款债务属实，其应该偿还。湖北君合公司要求的利息及违约金过高，希望法院依法处理。田锡涛对湖北君合公司提交的证据无异议，对事实部分无争议，只要湖北君合公司向其交付涉案房屋房产证，其就还清借款。本院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告田锡涛、李海霞与原告湖北君合公司签订《商品房买卖合同》及被告田锡涛与原告湖北君合公司签订的《借款协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且各方行为人具有相应的民事行为能力，两份合同均合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告田锡涛、李海霞应向湖北君合公司支付代其垫付的银行按揭贷款43019.71元，有相应的证据予以证明，被告田锡涛亦表示认可，依法予以认定。但上述合同并未就湖北君合公司代田锡涛、李海霞垫付银行按揭贷款债务的违约金事项进行约定，原告湖北君合公司要求被告田锡涛、李海霞支付代为垫付银行按揭贷款债务的利息损失7743.5元（截止到2019年4月1日按43019.71元的平均月数12个月，月利息15‰计算），无事实及法律依据，依法不予支持。酌情支持自起诉之日，即2019年4月16日起，以43019.71元为基数，按年利率6%计至还清之日止的资金占用期间利息。二、出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持。《借款协议》约定：“四、逾期还款的后果特别约定，双方不受双方签订的《商品房买卖合同》买受人逾期付款的违约责任的约束，乙方若逾期未全额还清本借款，甲方有权不将房屋交付乙方，同时乙方应自借款到期之日起每日向甲方支付欠款2‰的违约金。若乙方超过30天仍未归还甲方本借款的，乙方应自借款到期之日起每日向甲方支付欠款5‰的违约金。”借款后，被告田锡涛于2017年4月17日向原告湖北君合公司偿还借款10000元，仍下欠借款本金20000元，原湖北君合公司与被告田锡涛均无异议，予以认定。《借款协议》约定还款期限为2016年9月20日，被告田锡涛至今未偿清借款，根据约定，被告田锡涛应自借款到期之日起每日向甲方支付欠款5‰的违约金。但该约定超过了国家规定的民间借贷利率上限（年利率24%），依法应予调整，对超过年利率24%的违约金部分不予支持。仅可支持以20000元本金为基数，自2016年9月20日起按年利率24%计至还清之日止的逾期利息。三、被告田锡涛在调查中辩称只要原告湖北君合公司向其交付房产证，其就还清借款。根据《借款协议》约定，“乙方若逾期未全额还清本借款，甲方有权不将房屋交付乙方”。该约定实质上变更了《商品房买卖合同》中原告湖北君合公司逾期交房的违约责任约定，被告田锡涛在未偿清借款前，原告湖北君合公司有权不交付房屋，故对被告田锡涛的该辩解不予支持。四、夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。被告田锡涛为履行《商品房买卖合同》约定的付款义务而向原告湖北君合公司借款并签订《借款协议》，被告李海霞虽未在该借款协议上签字，但购买商品房是被告田锡涛与李海霞的共同意思表示，是其夫妻双方为共同生活所需作出的一致决定。虽然借款人是被告田锡涛，但该借款是为了夫妻共同生活所需，被告李海霞亦是受益方，该笔借款应依法认定为被告田锡涛、李海霞夫妻双方共同债务。综上所述，被告田锡涛、李海霞应向原告湖北君合公司偿还垫付的银行按揭贷款43019.71元及资金占用期间利息（利息自2019年4月16日起按年利率6%计至还清之日止）。另被告田锡涛、李海霞还应向原告湖北君合公司偿还借款20000元及逾期利息（利息自2016年9月20日起按年利率24%计至还清之日止）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持。”、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下：一、限被告田锡涛、李海霞于本判决生效之日起七日内向原告湖北君合置业有限公司偿还垫付的银行按揭贷款43019.71元及资金占用期间利息（利息自2019年4月16日起按年利率6%计至还清之日止）；二、限被告田锡涛、李海霞于本判决生效之日起七日内向原告湖北君合置业有限公司偿还借款20000元及逾期利息（利息自2016年9月20日起按年利率24%计至还清之日止）；三、驳回原告湖北君合置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3579元，由被告田锡涛、李海霞负担1700元，由原告湖北君合置业有限公司负担1879元。保全费1339元，由被告田锡涛、李海霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  范胜临人民陪审员  熊志勇人民陪审员  魏永恒二〇二〇年四月二十二日书 记 员  方 向