山东省枣庄市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0402执异28号异议人：王广泰，男，1973年5月15日出生，汉族，住枣庄市高新区。异议人：杨传平，男，1962年1月20日出生，汉族，住枣庄市薛城区。二异议人的委托代理人：冉存刚，山东明公律师事务所律师。申请执行人：枣庄银行股份有限公司文化路支行，统一社会信用代码91370400661962709P，住所地枣庄市市中区文化中路60号。法定代表人：王钧，行长。被执行人：山东海洋实业集团有限公司，统一社会信用代码91370400789265099X，住所地枣庄市市中区文化西路南侧文化广场超市1号。法定代表人：李文龙，董事长。被执行人：山东御泰红花制品有限公司，统一社会信用代码91370400791510970G，住所地枣庄高新区光明西路19号。法定代表人：张福忠，董事长。被执行人：李文龙，男，1969年5月8日出生，汉族，原住枣庄市台儿庄区泥沟镇大郝湖村136号，现住址不详。被执行人：周冠男，男，1988年5月7日出生，汉族，原住枣庄市市中区文化路街道办事处振华小区15号楼2单元502室，现住址不详。在本院执行申请执行人枣庄银行股份有限公司文化路支行与被执行人山东海洋实业集团有限公司、山东御泰红花制品有限公司、李文龙、周冠男金融借款合同纠纷一案中，异议人王广泰、杨传平向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人王广泰、杨传平称，贵院根据（2018）鲁0402执808号执行裁定书,对山东御泰红花制品有限公司土地使用权证号为枣土用[2007]第26号的土地及地上附着物进行强制执行并公开拍卖。但是，贵院执行查封上述财产中含有属于异议申请人王广泰、杨传平的财产。2003年8月31日、9月30日，被执行人山东御泰红花制品有限公司与异议人分别签订了两份《综合楼买卖合同书》，将其位于枣土用[2007]第26号土地上的两处综合办公楼（其中东办公楼为1-2层）出售给异议人，异议人支付了全部购房款，被执行人将出售的办公楼交付给了异议人。异议人购买的上述房屋具体为：枣庄市××新区××西侧、××北，山东御泰红花制品有限公司土地使用权范围内东院办公楼1-2层（协议购买约1400平方）、西院办公楼全部（协议购买5472.53平方）；东办公楼出租后由承租人自建传达室23.3平方及大门等。后异议人将两处综合办公楼除自己使用部分外，其他部分出租给山东钰锟建筑工程有限公司使用，租赁期限为5年。承租人承租后对东院全部办公楼进行了修缮、装修、绿化，硬化了部分地面，建设了传达室及东大门。异议人认为贵院对上述执行拍卖物未查清权属及现状，也未在拍卖公告中对于拍卖物的部分权属及现状予以公示即进行拍卖，该执行严重错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求：1、解除贵院（2018）鲁0402执808号执行裁定书对位于枣庄市××新区××西侧、××北，山东御泰红花制品有限公司（枣土用[2007]第26号）范围内属于异议人的资产的查封。2、终止对上述属于异议人财产的执行。本院查明，原告枣庄银行股份有限公司文化路支行与被告山东海洋实业集团有限公司、山东御泰红花制品有限公司、李文龙、张福忠、周冠男金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日作出（2016）鲁0402民初1839号民事判决书，判决：一、被告山东海洋实业集团有限公司给付原告枣庄银行股份有限公司文化路支行借款本金及利息；二、被告李文龙、周冠男在1800万元的额度内对判决第一项给付内容承担连带清偿责任；三、被告山东御泰红花制品有限公司对判决第一项给付内容及本案诉讼费用承担连带清偿责任；四、原告枣庄银行股份有限公司文化路支行对判决第一项给付内容及案件诉讼费用，享有以拍卖、变卖被告山东御泰红花制品有限公司的国有土地使用权（枣土国用2007第26号，坐落于枣庄市××新区××西侧、××北，使用权面积78954.2平方米）的价款优先受偿的权利；原告枣庄银行股份有限公司文化路支行实现抵押权后，被告山东御泰红花制品有限公司有权向山东海洋实业集团有限公司追偿；五、驳回原告枣庄银行股份有限公司文化路支行的其他诉讼请求。诉讼期间，本院于2016年6月1日作出（2016）鲁0402民初1839号民事裁定书，裁定查封了登记在被告山东御泰红花制品有限公司名下的坐落于枣庄市××新区××西侧、××北（土地所有权证号：枣土国用[2007]第26号）的国有土地使用权。后对该宗土地进行了续查封。2018年5月11日，该民事案件立案执行，执行案号为（2018）鲁0402执808号。后本院对该宗土地及地上附着物进行评估，并在网络司法拍卖平台发布第一次拍卖公告。另查明，异议人王广泰、杨传平分别于2013年8月31日、2013年9月30日与被执行人山东御泰红花制品有限公司签订《综合楼买卖合同书》两份，两异议人购买了被执行人山东御泰红花制品有限公司依法使用的枣土国用[2007]第26号国有土地上的部分不动产，按照合同约定的总价款为300万元。两异议人通过本人和亲朋的账户于2013年8月31日、2013年9月30日向山东御泰红花制品有限公司法定代表人的儿子张仲志的账户共转账195.20万元,被执行人山东御泰红花制品有限公司出具收据两张，共计300万元。2018年1月10日，两异议人将购买的综合楼的一部分出租给山东钰锟建筑工程有限公司,并收取了租赁费。再查明，被执行人山东御泰红花制品有限公司和两异议人对涉案综合楼均未办理产权证。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，提起执行异议的不动产买受人只有同时符合上述规定的四种情形方能排除法院的执行。本案中，一、按照两异议与被执行人山东御泰红花制品有限公司签订的两份合同中的约定价款计算，涉案地上附着物总价款为300万元。虽然被执行人山东御泰红花制品有限公司出具了共计300万元的收据两张，但两异议人向本院提交的转账记录只能证明两异议人向张仲志转账195.2万元，且两异议人未提交“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的证据。（即便按照两异议人所称：除一部分购综合楼的价款是通过转账支付外，）即便按照两异议人的解释其余购综合楼的价款是用张仲志的欠款予以折抵的，但两异议人并未提交其与被执行人山东御泰红花制品有限公司之间的债权系真实合法的证据。二、虽然异议人王广泰、杨传平在本案查封前购买了上述国有土地上的部分附着物，但两异议人在明知涉案综合楼没有产权证明的情况下仍签订合同予以购买，且购买后也一直未办理产权证明，涉案综合楼无法办理产权登记的原因应认定为异议人自身原因，而不能认定为“非因买受人自身原因”。三、枣土国用[2007]第26号国有土地使用权已设置抵押，抵押权人为本案的申请执行人。根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”的规定及房地一体的原则，本院对枣土国用[2007]第26号国有土地使用权的查封效力及于地上建筑物，两异议人在没有取得涉案综合楼产权证明的情况下不能排除本院的强制执行。综上，异议人王广泰、杨传平提交的证据不足以证明其享有排除法院强制执行的权益，其异议理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回异议人王广泰、杨传平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向枣庄市市中区人民法院提起诉讼。审判长  司永煜审判员  余品荣审判员  孙全刚二〇二〇年四月一日书记员  殷艺瑜