浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初5382号原告：汪玉兰，女，1982年5月13日出生，汉族，住浙江省平湖市。原告：冯伟恩，男，1980年12月10日出生，汉族，住浙江省平湖市。二原告共同委托诉讼代理人：谢国红、於锴伦，上海江怀律师事务所律师。被告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司。住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢333、334室。主要负责人：王柯丁。被告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司。住所地：上海市虹口区四川北路1717号609室。法定代表人：谈博娴。二被告共同委托诉讼代理人：张丽，公司员工。原告汪玉兰、冯伟恩诉被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭公司）、嘉凯城集团商业资产管理有限公司（以下简称嘉凯城公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法由审判员黄海力适用简易程序于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告冯伟恩及二原告的共同委托诉讼代理人於锴伦、二被告的共同委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。双方当事人在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.确认二原告分别与被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司签订的《商铺委托经营及管理协议书》于2019年11月29日起解除；2.判令被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司将嘉凯城新埭项目1-655号、1-657号铺位腾空并返还给二原告；3.判令二被告向二原告支付自2017年8月1日起至2019年11月29日期间的租金158626元及逾期付款违约金（以所欠租金158626元为基数按日利率万分之三自2018年2月6日起计算至租金实际付清之日止）；4.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年4月2日，二原告与被告嘉凯城新埭公司签订《商铺委托经营及管理协议书》两份，约定将其所有的位于嘉凯城新埭项目1-655号、1-657号铺位委托给嘉凯城新埭公司经营及管理，每间商铺的委托期限（含市场培育期、装修期）均为十年。双方对每间商铺的收益及支付方式约定内容相同，即每间商铺均为委托期限第二年（预计为2017年8月1日至2018年7月31日，具体时间根据实际交房日期调整），乙方（即被告嘉凯城新埭公司）根据商铺实际经营管理情况，每年向甲方（即二原告）支付23820元的租金收益；委托期限第三年（预计为2018年8月1日至2019年7月31日，具体时间根据实际交房日期调整），乙方根据商铺实际经营管理情况，每年向甲方支付39700元的租金收益；委托期限第四年（预计为2019年8月1日至2020年7月31日，具体时间根据实际交房日期调整），乙方根据商铺实际经营管理情况，每年向甲方支付47640元的租金收益。租金以六个月为支付周期支付，协议第十五条约定，乙方逾期支付租金的，应按当期应交租金额每日按万分之三承担违约金，逾期支付租金超过九十日的，甲方可解除本协议书。现租金付款条件己成就，被告嘉凯城新埭公司未支付租金，且逾期远远超过九十日，为此，二原告于2019年10月10日、2019年11月28日委托上海江怀律师事务所向被告嘉凯城新埭公司发送律师函，要求解除与被告嘉凯城新埭公司签订的该二份《商铺委托经营及管理协议书》并要求被告嘉凯城新埭公司支付委托经营期间的租金收益及逾期付款的违约金，但被告嘉凯城新埭公司仍未按约履行。二被告共同答辩称，不同意原告的诉请。第一，被告不存在违约，解除条件不成就；第二，结合委托经营管理协议，被告支付租金的条件并不成就；第三，案涉二套商铺是二原告从被告所属的嘉凯城城镇化建设发展（平湖新埭）有限公司（以下简称城镇化新埭公司）购买，二原告存在逾期支付房款的违约行为，针对商品房买卖合同逾期付款，相应违约金城镇化新埭公司享有诉权。当事人围绕诉讼请求提供了相应证据材料，本院组织当事人进行了证据交换及质证。二原告为支持自己的诉讼主张，提供了如下证据材料：1.《商铺委托经营及管理协议书》2份、房屋产权证2份，拟证明二原告将其所有的位于嘉凯城新埭项目1-655号、1-657号商铺委托被告嘉凯城新埭公司经营管理的事实。二被告质证认为，对该证据的真实性无异议，对其证明目的不认可。2.律师事务所函2份、EMS面单1份（复印件）、签收记录2份，拟证明原告于2019年10月10日、2019年11月28日发函，要求解除与嘉凯城新埭公司签订的该二份《商铺委托经营及管理协议书》并要求嘉凯城新埭公司支付委托经营期间的租金收益及逾期付款的违约金。二被告质证认为，被告没有收到相关材料，对真实性有异议。二被告为支持自己的抗辩主张，提供了如下证据材料：1.买卖合同2份、增值税发票2份、商铺交付确认书2份，拟证明案涉二套商铺由二原告向城镇化新埭公司购买，根据买卖合同第七条的约定，二原告应该在合同签订60日内将全部房款支付给城镇化新埭公司，二原告付款违约，按照合同第八条的约定，应当支付违约金。因为二原告没有按期付款，2019年1月31日才付清房款，根据买卖合同和物权法规定，在二原告获得商铺产权即实际由原产权方向其交付商铺前，二原告对案涉商铺没有经营使用权及收益权。二原告质证认为，对该证据1中2份买卖合同的真实性无异议，但是与本案没有关联性；对2份发票的真实性无异议，对证明目的有异议；对2份交付确认书真实性无异议。2.授权书1份，该授权书是城镇化新埭公司针对其开发的城市客厅项目，整体授权被告进行招商运营及管理的授权书，拟证明2019年1月31日之前被告是因为接受案涉房屋的产权方城镇化新埭公司的授权对案涉房屋进行统一管理。委托经营管理协议书第四条有关租金收益的委托期限第二年预计时间，具体时间根据实际交房情况调整；第五页第五条，甲方获得该商铺的产权是甲方委托乙方进行经营管理的前提，甲方获得收益的前提是按约履行合同付款义务取得产权，才能获得收益。另外甲方还需开具发票给乙方，二原告至今没有开具发票。二原告质证认为，对该证据的真实性不清楚。本院认证认为，经审核，二原告提供的证据1、2内容真实，本院对其真实性予以认定。二被告提供的证据1，二原告对于真实性无异议，本院对其真实性予以认定，证据2系原件，本院亦予以认定。经审理查明，2016年4月3日，原告汪玉兰、冯伟恩与城镇化新埭公司签订商品房买卖合同二份，约定城镇化新埭公司将位于平湖市商品房出卖给二原告，房屋价款均为794000元。二原告、被告嘉凯城新埭公司签订《商铺委托经营及管理协议书》（以下简称委托经营管理协议）2份，约定二原告将其购买的嘉凯城项目1-655号铺位（建筑面积约67.26平方米）、1-657号铺位（建筑面积约67.26平方米）委托嘉凯城新埭公司独家经营、管理，由嘉凯城新埭公司负责商铺招商及培育市场；委托期限共计十年（预计自2016年8月1日起计算）；双方就收益及支付方式作了如下约定：1.委托期限第二年（预计为2017年8月1日至2018年7月31日，具体时间根据实际交房日期调整），嘉凯城新埭公司向二原告支付23820元的租金收益，委托期限第三年（预计为2018年8月1日至2019年7月31日，具体时间根据实际交房日期调整），嘉凯城新埭公司向二原告支付39700元的租金收益，委托期限第四年（预计为2019年8月1日至2020年7月31日，具体时间根据实际交房日期调整），嘉凯城新埭公司向二原告支付47640元的租金收益，上述租金收益由嘉凯城新埭公司以六个月为支付周期向二原告转账支付，支付时间为半年一付，期中支付；该协议第八条第1款约定：二原告应于标的商铺的开发商公告或通知的交付日期办理商铺交付手续，及时完成交付，并在与开发商办理完毕交付手续的当日将商铺移交给嘉凯城新埭公司经营及管理，届时双方应当办理书面移交手续，同时二原告向嘉凯城新埭公司提供经营管理所需的相关文件资料；协议第十一条特别约定第5款载明，二原告获得商铺的产权是二原告委托嘉凯城新埭公司进行本协议约定经营管理的前提，二原告应按其与开发商签署的商品房买卖合同，及时完成办理产权证前必须完成的相关事项，否则，若因产权证未及时取得而对标的商铺的经营管理造成不利影响的，二原告应向嘉凯城新埭公司支付100元／天的违约金。2019年1月31日，城镇化新埭公司与原告冯伟恩签订交付确认书，确认前述655号、657号商铺于2019年1月31日交付，当日，城镇化新埭公司向二原告开具购房款增值税发票二份，价款金额均为797305.38元。2019年10月10日，二原告委托上海江怀律师事务所向嘉凯城新埭公司寄送律师函，通知解除案涉二份委托经营管理协议，并要求支付相应的租金收益及逾期付款违约金。2019年11月28日，二原告再次委托上海江怀律师事务所向嘉凯城新埭公司寄送律师函，要求支付相应款项。另查明，城镇化新埭公司向被告嘉凯城新埭公司出具授权书，授权嘉凯城新埭公司负责其建设开发的“嘉凯城.城市客厅”项目（位于平湖市的整体物业经营管理，包括对项目的招商、运营以及管理运作等，授权期限自2017年1月1日起至2032年9月21日止。二原告陈述称，其还与被告嘉凯城新埭公司就655号、657号商铺签订了房屋租赁合同，由其承租上述商铺，现655号、657号商铺由其实际经营。被告嘉凯城新埭公司在《辩论意见》中陈述称，其于2017年9月25日就655号、657号商铺与原告冯伟恩签订《房屋租赁合同》，但该出租权来源于商铺当时的产权方城镇化新埭公司的授权。本院认为，当事人之间签订的委托经营管理协议系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，双方当事人均应按约全面履行各自义务。本案的争议焦点为：被告嘉凯城新埭公司是否逾期支付租金收益，原告是否有权解除委托经营管理协议。关于上述争议焦点。本院认为，被告嘉凯城新埭公司不存在逾期支付租金收益的违约行为，二原告尚不享有案涉委托经营管理协议的解除权，理由如下：委托经营管理协议的约定，二原告获得案涉655号、657号商铺的产权是其委托嘉凯城新埭公司进行经营管理的前提，二原告应及时向被告嘉凯城新埭公司交付案涉商铺，嘉凯城新埭公司自委托期限第二年起向二原告支付租金收益，第二年至第四年的租金收益以六个月为支付周期进行支付（半年一付，期中支付，以2016年4月1日起算为例，第一笔租金收益支付的时间为2016年7月5日前，第二笔租金收益支付的时间为2017年1月5日前）。根据案涉商铺开发商城镇化新埭公司与原告冯伟恩签订的交付确认书，案涉商铺实际于2019年1月31日完成交付。因此前城镇化新埭公司委托被告嘉凯城新埭公司对其开发的物业项目进行经营管理，二原告与嘉凯城新埭公司签订房屋租赁合同并在案涉商铺中实际开展了经营活动，故二原告从城镇化新埭公司处购买案涉商铺，支付相应购房款后双方确认城镇化新埭公司于2019年1月31日将案涉商铺交付给二原告起，方可计算二原告委托嘉凯城新埭公司委托经营管理的期限。自委托期限起算之日起第二年，即2020年1月31日起，嘉凯城新埭公司应按约向二原告支付租金收益，其中第一期收益按约应于2020年5月5日前支付。现二原告主张因嘉凯城新埭公司逾期支付租金收益超过九十日，其书面通知系行使解除权缺乏事实与法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告汪玉兰、冯伟恩本案的诉讼请求。本案受理费5018元，减半收取2509元，财产保全申请费1620元，合计4129元，由原告汪玉兰、冯伟恩共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  黄海力二〇二〇年四月十四日书记员  蒋斯雯