内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终373号上诉人（原审被告）：通辽京汉置业有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市通辽经济技术开发区哲里木大桥北500米（京汉新城售楼处）。法定代表人：田险峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：张艳秋，女，该公司职工。被上诉人（原审原告）：高小志,男,1983年12月30日出生,蒙古族,现住内蒙古自治区通辽市。被上诉人（原审原告）:庞敬红,女,1986年12月11日出生,蒙古族,现住内蒙古自治区通辽市。上诉人通辽京汉置业有限公司因与被上诉人高小志、庞敬红商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。通辽京汉置业有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。高小志、庞敬红辩称，同意一审判决。高小志、庞敬红向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付逾期交付商品房利息24505.40元；2、请求判令被告支付逾期交付商品房违约金17929.60元；两项金额合计：42435元。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月12日，原告与被告通辽京汉置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于通辽经济技术开发区京汉天玺住宅小区。合同签订后，原告已按约定支付了全部房款。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，工程竣工验收工作由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案，该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终具有审查和监督权的建设行政主管部门的竣工验收备案证才是证明竣工验收合格的依据。本案中，原、被告双方在合同中约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，房屋交付日期为2017年12月31日前。庭审中，被告对房屋是否竣工验收合格未出示证据，因被告未能提供证据佐证涉案房屋已经过验收合格，具备交付房屋的合法条件，因此其在不具备约定和法定交付条件下通知原告交付房屋不符合法律规定，故本院认为被告存在逾期交房的违约行为，其应承担违约责任，原告的诉讼请求本院予以支持。被告的逾期交房期间应为2018年1月1日起至2018年10月20日原告实际接收房屋之日，逾期交房293天。针对原告主张的逾期交房期间的已付款利息、违约金如何计算的问题，本院认为，根据合同约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照合同约定的第1种方式，追究被告违约责任，即合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。至2018年10月20日，被告已逾期交房293天，其应按合同约定支付已付款利息及违约金。因合同约定的利息系按银行同期贷款利率计算，故本院以中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算利息。又因原告的购房贷款发放时间晚于双方合同约定的交房时间，所以此部分款项的利息及违约金应自实际支付之日起计算。经本院核算，利息为18895.77元（计算方式：其中已付购房170337.00元×年利率4.35%÷360天×293天=6030.64元；390000.00元×年利率4.35%÷360天×273天=12865.13元）。按合同约定，原告支付的购房款560337.00元中，其中170337.00元房款的违约金为4989.79元（17.03元×293天），390000.00元的违约金为10647.00元（39.00元×273天）。原告的诉讼请求未超出合同约定，综上，被告应支付原告已付款利息18895.77元、违约金15636.79元，合计34532.56元。被告辩称，原告同时主张已付房款利息和违约金的请求过高，申请对逾期交房期间的租金损失进行评估，要求按租金损失进行调整。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交付房屋情况下被告应同时向原告支付已交款的利息和违约金，双方约定明确，不存在约定不明的情况，因此被告要求对房屋租金进行评估，以租金标准调整损失的请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告通辽京汉置业有限公司支付原告高小志、庞敬红已付款利息18895.77元、逾期交付房屋违约金15636.79元，合计34532.56元，限于本判决生效后立即执行。二、驳回高小志、庞敬红的其他诉讼请求。案件受理费430.00元，由原告高小志、庞敬红负担98.00元，由被告通辽京汉置业有限公司负担332.00元。二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房违约责任，该违约责任中同时约定逾期利息及违约金并不违反法律规定，该两项相加的金额也未达到违约金过高的程度，应当尊重当事人的意识自治，上诉人通辽京汉置业有限公司主张违约金过高要求调整违约金的上诉理由不能成立。关于违约金的起算期限，合同中已明确约定逾期交房超过90日的，合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。故上诉人通辽京汉置业有限公司要求宽限90日计算违约金的请求无事实依据。综上所述，通辽京汉置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860.00元，由上诉人通辽京汉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 师国亮审 判 员 张 雷审 判 员 白 丽 二○二0年四月七日法官助理 张 振书 记 员 邓薇薇