江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终368号 上诉人（原审原告）：江西交通科技大楼物业管理中心，住所地江西省南昌市东湖区。 法定代表人：王芬，系该中心经理。 委托诉讼代理人：俞明，江西秦风（安义）律师事务所律师，执业证号：13601201810052649。 上诉人（原审被告）：徐晓红，女，1971年10月1日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 上诉人江西交通科技大楼物业管理中心（以下简称科技大楼物管中心）因与上诉人徐晓红物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初9424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有新证据，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 科技大楼物管中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判徐晓红多支付物业费885元；2.撤销一审判决第二项，依法改判科技大楼物管中心对徐晓红的损失不承担责任；3.案件受理费由徐晓红承担。事实与理由：1.双方之间存在事实上物业服务合同关系，电梯运行服务作为科技大楼物管中心提供的物业服务项目之一，有权向徐晓红收取电梯运行费用。徐晓红已经缴纳了一年的物业费，其已同意按照0.3元/㎡缴纳电梯运行费用。2.科技大楼物管中心未收取财物保管费用，且无证据证明徐晓红财产损失的具体数额，故不应对徐晓红的财物损失承担赔偿责任。 徐晓红答辩称：1.本人从2017年起未交物业费，双方物业服务关系终止。科技大楼物管中心在一审诉请要求其支付拖欠的物业费，一审法院判决徐晓红承担物业费，属于超出诉请。2.物业服务企业未按约提供服务导致业主财产遭受损失的,应承担责任。3.科技大楼物管中心没有收取电梯运行费的合法依据，无权收取该费用。 徐晓红的上诉请求：1.维持一审判决第三项；2.撤销一审判决第一项；3.撤销一审判决第四项，判决科技大楼物业中心退回徐晓红电梯运行费用354元；4.改判一审判决第二项为科技大楼物业中心补偿徐晓红被盗的部分损失计人民币5550元；5.案件受理费由科技大楼物业中心承担。事实与理由：1.科技大楼物业中心在一审诉请是“判令徐晓红支付科技大楼物业中心拖欠的物业费2389.4元”，而非要求徐晓红支付拖欠的物业费，一审判决超出科技大楼物业中心的诉讼请求。2.科技大楼物业中心未尽到管理职责，对陌生人进出不加以询问导致徐晓红财物损失价值1万元，科技大楼物业中心对上述内容无异议，一审法院应当判决50%的损失5550元。3.科技大楼物业中心无证据证明其有权收取电梯运行费用，其违背诚信原则，应返还已交付的电梯运行费354元。 科技大楼物管中心答辩称：徐晓红主张赔偿损失已过诉讼时效。徐晓红被盗事实没有查清，科技大楼物管中心无义务保管业主私人物品。科技大楼物管中心收取0.3元的电梯运行费明显低于市场价，且该收费标准已获得非职工住户的普遍认可。 科技大楼物管中心向一审法院提起的诉讼请求：1.判令徐晓红支付科技大楼物管中心拖欠的物业费2389.4元；2.本案的诉讼费由徐晓红承担。 徐晓红向一审法院提起的反诉请求：1.判决科技大楼物管中心向徐晓红退回违规收取的电梯运行电费人民币354元；2.判决科技大楼物管中心补偿徐晓红被盗损失的50%计人民币5550元；3.本案件受理费由科技大楼物管中心承担。 一审法院经审理查明：南昌市东湖区榕门路28号交通科技大楼706室住宅不动产面积为98.33平方米，产权于2015年12月4日登记在徐晓红名下。东湖区榕门路28号交通科技大楼的物业服务系由科技大楼物管中心提供。2013年10月22日南昌市物价局核发的编号为W080029号公共性物业服务收费备案手册载明交通科技大楼住宅公共性服务费为0.51元/月/平方米（不含电梯运行费）。2016年1月13日，徐晓红向科技大楼物管中心按0.51元/月/平方米的标准交纳了案涉房屋交通科技大楼706室2016年1月至2016年12月的物业管理费601.8元。2016年3月2日，科技大楼物管中心向徐晓红收取了354元，并出具收据载明收款事由为2016年全年电梯运行电费（98.33平方米×0.3元×12个月）。2016年8月12日，徐晓红报案称其于2016年8月11日下午4点多钟回家，把随身背包放于门口电视柜上后进厨房打扫卫生，下午5点多出门，当时房门一直开着，到下午6点20左右回到家中，晚上10点发现背包不见了。徐晓红于2016年8月12日向派出所陈述被盗物品为一个黑色的背包，包内有现金4500元人民币、建行卡、身份证、购书卡、苹果5S手机一部、购物卡和一些零钱，损失价值1万余元。南昌市公安局东湖分局于2016年8月30日决定立案。徐晓红因其背包被盗，未向科技大楼物管中心交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间案涉房屋的物业费。本案庭审过程中，徐晓红陈述其在盗窃发生后，和科技大楼物管中心的工作人员一起在二楼杂物堆放点找到了空包，之后通过科技大楼物管中心物业副经理从清洁工人处找回身份证和银行卡，当时楼下进入电梯的摄像头和七楼电梯间的摄像头拍摄到了小偷的背影，但706室门口的摄像头年久失修未能调取到监控录像，被盗发生时相关入户登记也未能调取到。科技大楼物管中心认可未能调取到盗窃发生时706室门口摄像头的监控录像，也未能调取到盗窃发生时小偷的入户登记。针对收费问题，科技大楼物管中心陈述对交通科技大楼中的非职工住宅业主是按0.81元/月/平方米的标准收费，其中包含了0.3元/月/平方米的电梯运行费，对职工业主免收0.3元/月/平方米的电梯运行费。 一审法院认为，科技大楼物管中心虽未与徐晓红签订书面物业服务合同，但实际上为案涉房屋所在的交通科技大楼提供了物业管理服务，徐晓红作为案涉房屋的业主，与科技大楼物管中心之间存在事实物业服务关系，徐晓红应向科技大楼物管中心支付相应的物业费，案涉房屋物业费收费标准应参照2013年10月22日南昌市物价局核发的公共性物业服务收费备案手册上载明的住宅公共性服务费收费标准按0.51元/月/平方米计算。对于科技大楼物管中心的诉请中包含的按建筑面积0.3元/月/平方米计算的电梯运行费，根据《江西省物业管理条例》第五十六条之规定，电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。科技大楼物管中心未提供证据证明其与业主之间就电梯运行费的收费方式存有约定，同时，根据庭审查明的事实，科技大楼物管中心仅对非职工业主收取电梯运行费，也未按实际支出向业主进行公平、合理的分摊，其向徐晓红收取按0.3元/月/平方米计算的电梯运行费缺乏依据，一审法院不予支持。徐晓红应按0.51元/月/平方米的标准向科技大楼物管中心支付案涉房屋2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费1504.4元。科技大楼物管中心向徐晓红按0.3元/月/平方米的标准收取电梯运行电费虽然缺乏依据，但南昌市物价局核发的公共性物业服务收费备案手册中载明0.51元/月/平方米的收费标准不含电梯运行费，且《江西省物业管理条例》第五十六条亦规定，电梯设备运行费用物业服务企业可以要求业主分摊。现并无证据证明科技大楼物管中心在向非职工业主收取2016年电梯运行电费时存有欺诈、胁迫，徐晓红向科技大楼物管中心交纳354元电梯运行费系对其自身权利的处分，对徐晓红要求科技大楼物管中心退还电梯运行电费354元的反诉诉请，一审法院不予支持。徐晓红向科技大楼物管中心交纳了2016年的物业费，科技大楼物管中心应提供相应的物业服务，包括设备的日常养护与维护、安全秩序管理等。科技大楼物管中心认可未能调取到盗窃发生时706室门口摄像头的监控录像，也未能调取到盗窃发生时小偷的入户登记，可据此认定其履行物业服务职责存有一定的瑕疵，但其履行瑕疵并非徐晓红遭受被盗损失的直接原因，且徐晓红提交的证据也不足以证明其损失金额，徐晓红反诉要求科技大楼物管中心补偿其被盗损失5550元缺乏事实依据，考虑到科技大楼物管中心物业服务存有瑕疵，一审法院酌定科技大楼物管中心赔偿徐晓红被盗财物损失600元。结合科技大楼物管中心庭审中作出的徐晓红在被催交物业费时以家中被盗为由拒交物业费的陈述，一审法院对科技大楼物管中心提出的徐晓红主张赔偿被盗损失已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《江西省物业管理条例》第五十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一、被告徐晓红于本判决生效之日起十日内向原告江西交通科技大楼物业管理中心支付物业费1504.4元；二、反诉被告江西交通科技大楼物业管理中心于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐晓红损失600元；三、驳回原告江西交通科技大楼物业管理中心的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告徐晓红的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（已由江西交通科技大楼物业管理中心预交），反诉案件受理费25元（已由徐晓红预交），合计50元，由江西交通科技大楼物业管理中心负担25元，徐晓红负担25元。 二审期间科技大楼物业中心未提交新证据，但提交补充材料一份即业主缴纳电梯运行费清单，证明该收费标准已经得到非职工业主的普遍认可。徐晓红对此不予认可。 徐晓红在二审期间未提交证据。双方对一审查明的事实无异议，本院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点：1、徐晓红是否应承担电梯运行费用0.3元/㎡；2、科技大楼物业中心是否应赔偿徐晓红财产损失。 本院认为，徐晓红与科技大楼物管中心之间存在事实物业服务关系，科技大楼物管中心提供物业服务，徐晓红应支付物业费。 关于徐晓红是否应承担电梯运行费的问题。根据《江西省物业管理条例》第五十六条之规定，电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。电梯设备运行费用物业服务企业可以要求业主分摊。科技大楼物管中心提交《公共性物业服务收费备案手册》载明住宅服务费是0.51元/㎡·月(不含电梯设备运行费)。科技大楼物管中心可以根据电梯运行情况适当合理收取电梯运行费用，且徐晓红已经按照0.3元/㎡·月缴纳了2016年的电梯运行费，故其认可科技大楼物业中心收取该费用的事实。另，本院认为，科技大楼物业中心在二审期间提交的37位业主缴纳电梯运行费清单并附有发票，该材料可以体现科技大楼物业中心收取该费用得到部分业主认可，故科技大楼物业中心按照0.3元/㎡·月收取徐晓红电梯运行费有事实依据，本院予以支持，徐晓红应按0.81元/㎡·月的标准向上诉人江西交通科技大楼物业管理中心支付2017年11月1日至2019年6月30日的物业费2389.4元。徐晓红未提交证据证明其受胁迫等非自愿缴纳的电梯运营费354元，该费用系双方自愿协商的结果，系徐晓红对自身权益的处分，因此，其主张返还已缴纳的354元电梯运用费的上诉请求不成立，本院不予支持。 关于科技大楼物业中心是否应赔偿徐晓红财产损失的问题。科技大楼物业中心在一审时陈述涉案房屋安装了摄像头，但被盗窃时没有调取到录像及入户登记信息。徐晓红亦陈述被盗时房门没有锁上。本院认为，科技大楼物业中心在履行物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，徐晓红对财物损失有一定的责任且其未提交证据证明财产损失具体金额，一审法院酌定科技大楼物业中心赔偿徐晓红财产损失600元并无不当，本院予以维持。另，科技大楼物管中认为徐晓红主张赔偿被盗损失已过诉讼时效，但其又陈述徐晓红在被催交物业费时以家中被盗为由拒交物业费。据此，一审法院对科技大楼物管中心提出的徐晓红主张赔偿被盗损失已过诉讼时效的意见不予采纳，并无不当。 综上，科技大楼物业中心上诉请求部分成立；徐晓红的上诉请求不成立，依法应予以驳回。一审法院认定事实不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初9424号民事判决第二项； 二、撤销南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初9424号民事判决第三项、第四项； 三、变更南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初9424号民事判决第一项为：上诉人徐晓红于本判决生效之日起十日内向上诉人江西交通科技大楼物业管理中心支付物业费2389.4元； 四、驳回上诉人江西交通科技大楼物业管理中心的其他上诉请求； 五、驳回上诉人徐晓红其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费75元（江西交通科技大楼物业管理中心预交50元，徐晓红预交50元），由江西交通科技大楼物业管理中心负担38元，退回江西交通科技大楼物业管理中心12元，由徐晓红负担37元，退回徐晓红13元。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗云奇 审 判 员 邓 晖 审 判 员 郑 馨 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 邓 映 书 记 员 史雅文