海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 上诉人（原审原告）：陈某，男，1973年10月20日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：吉某，海南盈帆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：琼海市民政局,住所地海南省琼海市兴海北路1号市政府大楼一楼。 法定代表人：王某，该局局长。 委托诉讼代理人：黎某，海南法立信(琼海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱某，海南法立信(琼海)律师事务所律师。 上诉人陈某因与被上诉人琼海市民政局共有物分割纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初1423号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人陈某及其委托诉讼代理人吉某，被上诉人琼海市民政局的委托诉讼代理人黎某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某上诉请求:1.撤销一审判决；2.支持上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院依据错误事实，做出错误判决。1.上诉人通过竞买取得的是中国农业银行琼海支行（以下简称琼海农行）“琼海市加积镇富海路东华大厦50％产权”，而非琼海市恒星实业有限公司（以下简称恒星公司）的产权份额。一审法院作出“原告通过竞买取得乙方(恒星公司)产权份额”的认定错误。 2.琼海农行通过法院裁定抵债获得琼海市加积镇富海路东华大厦50％产权，包括土地使用权、建筑物(东华大厦面积4500平方米及附属建筑物240平方米)及设备。恒星公司在1999年12月22日向琼海农行借款时，以东华大厦部分产权作为抵押，该部分产权在评估及《抵押物清单》等材料中明确记载包括建筑面积2250平方米、土地使用面积666平方米，评估价值600万元，该抵押行为获得了当时的共有产权人琼海市民政综合福利院及琼海市民政局共同签字盖章同意，即琼海市民政综合福利院及琼海市民政局都同意恒星公司将2250平方米建筑物面积的土地及666平米的土地使用权进行抵押。后由于恒星公司没有履行还款义务，故而农琼海农行申请法院执行。 2002年4月23日，琼海市人民法院根据法院、琼海市民政局、恒星公司三方共同委托海南普诚华通资产评估事务所对东华大厦进行评估后出具的《海普华资评报字(2001)第166号琼海东华大厦土地使用权、建筑物及设备资产评估报告书》，在两次拍卖流拍后，做出(2002)琼海法执二字第31号民事裁定，将东华大厦50％产权抵债给琼海农行。该裁定载明：“将被执行人恒星公司东华大厦50％产权份额，按下调20％价即3353829.2元人民币，扣除案件受理费7889元、执行费2548元、公告费1500元后，实为人民币3341892.2元，交申请执行人琼海农行抵偿部分债务。琼海农行应在接到本裁定之日起三十日内，到土地及房屋管理部门申请办理土地、房屋产权变更过户登记手续。根据琼海市人民法院拍卖公告、《海普华资评报字(2001)第166号琼海东华大厦土地使用权、建筑物及设备资产评估报告书》、(2002)琼海法执二字第31号民事裁定，琼海农行获得的东华大厦50％产权，包括土地使用权、建筑物(东华大厦面积4500平方米及附属建筑物240平方米)及设备。 3.上诉人通过竞买获得琼海农行名下的东华大厦50％产权，包括土地使用权、建筑物(东华大厦面积4500平方米及附属建筑物240平方米)及设备。一审法院依据被上诉人与原债务人恒星公司(谭祚柏)之间的《合作合同》等材料，判决认定上诉人所竞买的标的物、即东华大厦50％产权不包含土地错误。第一，无论被上诉人与恒星公司内部如何约定，在恒星公司向琼海农行进行贷款之时，恒星公司与被上诉人均同意将涉案的房屋及土地进行抵押。在恒星公司无法还款之时，琼海农行申请将抵押标的物进行拍卖于法有据。法院在拍卖及抵债中也明确将涉案建筑物及土地使用权抵债给琼海农行。第二，上诉人通过拍卖竞得的是东华大厦50％产权，包括土地使用权、建筑物(东华大厦面积4500平方米及附属建筑物240平方米)及设备。上诉人信任的是法院的公告、法院的裁定及《海普华资评报字(2001)第166号琼海东华大厦土地使用权、建筑物及设备资产评估报告书》，上述材料均明确上诉人所竞买得到的标的物不仅有地上建筑物，还包括了土地使用权。 二、法院应当将涉案标的物右边部分分割给上诉人。1.上诉人在竞买获得涉案标的物产权后，被上诉人从未否认过涉案产权包含土地使用权。在符合分割的条件下，上诉人要求分割的是右边部分，一审法院在同意分割请求之时，却做出相反的分割方案，显然自相矛盾。2.从有利于发挥建筑物的方便管理使用的角度，法院应当将涉案标的的右边分割给上诉人。事实上，涉案的标的物左边部分后场系一个公用的停车场，属于被上诉人，如将左边部分分割给了上诉人，而停车场归属被上诉人，则人为的将两者割裂开来，且上诉人所使用的建筑物将缺少了出口。故而从建筑物分割后使用的最大价值考虑，将右边部分分割归上诉人最为合适。 三、一审判决枉顾基本事实，给琼海市营商环境造成了不利影响。上诉人作为一名商人，在2011年投入巨资通过竞拍获得涉案标的，原本希望将涉案标的运营起来，但从2011年至今，上诉人却受到了重重阻挠，通过竞买取得的财产无法归到自己名下使用，使得涉案标的空置长达9年之久，遭到了巨大的损失。本案中，上诉人通过查阅法院的材料，通过生效裁定、公告、评估报告后，竞买获得东华大厦的部分产权，所有的一切材料均让上诉人确信，其购买的标的包括了东华大厦的建筑物及相应的土地使用权，一审法院在审理本案的过程中通过主动调取《合作合同》《补充协议》等原福利院与恒星公司之间的材料，直接否定了本案所有一切生效裁定、公告、及评估报告所认定的事实，否定恒星公司在借款时所做的抵押及社会福利院在借款抵押的签字盖章的效力。事实上，无论是借款抵押、评估、拍卖、抵债等一切行为，所涉及的东华大厦50％产权，均包括了建筑物及土地使用权。 上诉人在2011年通过公开竞买取得涉案标的物后，被上诉人曾于2013年11月以享有优先购买权纠纷提起诉讼，案号为(2014)琼海民二初字第11号，最终被二审法院判决驳回诉讼请求。请求二审法院作出公正判决。 琼海市民政局辩称：一、一审认定上诉人拍卖所得的仅享有东华大厦房屋所有权50％权益，并不享有东华大厦土地使用权50％份额，认定事实清楚。理由如下：1.依据（2002）琼海法执字第31号民事裁定及（2014）海南一中民一终字第243号民事判决，可以得出以下事实：上诉人对东华大厦不动产权益享有50％份额，其50％产权份额来源于1993年8月9日恒星公司与民政福利院双方出资，各自享有50％股权份额，但明确约定土地所有权归民政福利院所有，土地性质为划拨地。2001年11月15日，恒星公司以东华大厦50％股权作为抵押向琼海农行借款，因借款期限到期未能还款，通过执行和解形式，将原50％股权份额用于抵债给琼海农行。因东华大厦至今都未曾办理土地使用权证和房产证，2008年，琼海农行将该债权剥离给财政部，财政部委托农行海口金贸支行负责管理和处置，农行海口金贸支行在未明确通知共有人情况下，以拍卖方式将50％产权出售给上诉人。 2.上诉人辩称其通过拍卖竞得东华大厦50％产权，包括东华大厦土地使用权、建筑物及设备，依据为法院的公告、裁定及《海普华资评报字(2001)第166号评估报告书》。首先，依据上诉人在一审提供的证据二、即《海南日报》2002年3月7日的公告内容，其内容明确具体拍卖标的物为东华大厦投资股权50％份额，拍卖股权份额参考价为420万。其次，依据（2002）琼海法执字第31号民事裁定书，恒星公司是东华大厦50％股权作为抵押向琼海农行借款，因借款期限到期未能还款，通过执行和解形式将原50％股权份额变性为50％产权份额，用于抵债给琼海农行。其三，《海普华资评报字(2001)第166号评估报告书》仅是列明其产权份额所占土地的基本信息，以房地一体的形式进行评估，并不代表上诉人拍卖所得50％产权已包括土地使用权。评估报告第七页第十条特别提示：“本次评估的土地使用权是假设为以出让方式取得前提下进行的，未考虑到补交土地过户手续过程中应补交的相关费用。”依据（2002）琼海法执字第31号民事裁定、（2014）海南一中民一终字第243号民事判决、法院的公告、裁定、《海普华资评报字(2001)第166号评估报告书》及法院依职权调取被上诉人与恒星公司之间的《合作合同》《补充协议》等证据，均可证明上诉人拍卖所得的仅享有东华大厦房屋所有权的50％权益，并不享有东华大厦土地使用权50％份额。 二、上诉人主张分割东华大厦右边房产归上诉人不切合实际，一审判决正是充分结合东华大厦的实际情况，因该大厦后面庭院的右边有一排一层平房属于被上诉人房产，不属于分割范围，为方便双方对拥有的房产进行管理，故将东华大厦右边部分房产分割给上诉人。 三、上诉人主张损失20万元损失无事实和法律依据。涉案房屋自争议之日起，被上诉人从未进行任何占有、使用收益等行为，仅负妥善管理、维护义务。上诉人也从未向被上诉人主张过对涉案房屋进行占有、使用、收益，故不存在造成上诉人损失之事实。 四、上诉人主张东华大厦停车场属于大厦的配套设施归双方共同使用，无事实和法律依据。东华大厦后边停车场不在上诉人拍卖所得范围，上诉人享有的仅为涉案大厦房屋50％产权，停车场不属于本案共有权分割的范围，该如何使用，应协商处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人上诉诉求。 陈某向一审法院起诉请求：1.分割位于琼海市××镇1号东华大厦不动产权益；2.将东华大厦从东至西分割50％不动产权益、即将东华大厦右边的房产及土地权益判归陈某所有；3.判决东华大厦停车场属于大厦的配套设施归双方共同使用。4.请求依法判决被告向原告支付房屋租金损失20万元。 一审法院认定事实：东华大厦位于琼海市××镇，该大厦系由民政福利院与恒星公司于1993年8月9日共同出资建设，双方签订了《琼海市东华大厦合作合同》，约定共同出资建设、共同经营，合作期限为三十年，合作期满后，合作所有财产残值按6：4分成，地皮(即土地使用权)属民政福利院所有。1994年10月6日，双方又签订了合作补充协议，约定各自按5：5比例承担投股出资责任及应按5：5比例享有分红权利和承担亏损义务，同时约定合作经营期间，由于管理不善，或者出现其他情况，双方同意终止合作，合作所有财产残值按5:5比例分成。 民政福利院是琼海市民政局1992年12月登记成立的集体所有制企业。1994年，变更企业法人为琼海东华大厦，人财物由被告统一管理。1995年3月7日及1995年3月24日，琼海市民政局与恒星公司分别签订《承包经营东华大厦合同书》及《承包经营东华大厦合同补充协议书》，约定由恒星公司承包经营东华大厦六年、即至2001年3月10日止，每年上缴承包金给被告等。补充协议约定承包期满后，东华大厦的固定资产归被告与恒星公司所有，土地所有权属归被告；尚未建筑的空地归被告所有，如恒星公司要动用土地建筑，必须经被告同意方能使用。 1996年，恒星公司以享有东华大厦的分成部分(50％)作为抵押向琼海农行借款。因恒星公司没有偿还借款，2001年11月15日，恒星公司法定代表人谭祚柏(乙方)、恒星公司(丙方)与琼海农行(甲方)签订《还款协议书》并办理了具有强制执行效力的债权文书公证。该还款协议对乙方尚欠甲方的借款本金及利息约定了还款期限，同时约定如乙方不履行还款义务，甲方有权申请法院拍卖、处分丙方及乙方提供的借款抵押物，即丙方提供东华大厦的产权份额财产还款期限逾期后，谭祚柏、恒星公司未偿还借款，琼海农行申请强制执行。 本院在执行过程中，对恒星公司享有东华大厦的50％股权份额进行了评估拍卖，但无人买受，于2002年4月23日，作出(2002)琼海法执二字第31号民事裁定，将东华大厦50％产权份额交琼海农行抵偿部分债务，琼海农行于2008年将该债权剥离给财政部，财政部委托农行海口金贸支行负责管理和处置。 2011年10月21日，农行海口金贸支行委托海南唐隆拍卖有限公司对东华大厦50％产权进行拍卖。同年11月4日，原告陈某成功竞买，拍卖公司出具成交确认书，并向农行海口金贸支行出具拍卖成交报告，确认陈某竞买了东华大厦50％产权。2011年11月16日，农行海口金贸支行告知琼海市民政局东华大厦50％产权已拍卖成交，买受人为陈某。2013年，琼海市民政局向本院提起诉讼，请求判决确认农行海口金贸支行、农行琼海市支行转让东华大厦50％产权的行为无效；判决确认琼海市民政局对农行海口金贸支行、农行琼海市支行转让东华大厦50％产权享有优先购买权。经终审判决，驳回了琼海市民政局的诉讼请求。2015年，海南省高级人民法院驳回了琼海市民政局对该案的再审申请。 另查明，东华大厦至今未办理土地和房产权属登记手续。2015年12月25日，原、被告双方共同委托海南利保测绘有限公司对东华大厦建筑面积等进行测绘，并制作了房屋建筑面积分层平面图及分割图，并标注右边部分及左边部分。经现场勘察，东华大厦大楼前面为公共通道及停车场，大楼的右边部分没有楼梯及配套设施，左边部分有两个楼梯、一部电梯等。该大楼后面是庭院，庭院的右边部分有一排一层平房，属于被告的房产(不属于合作的房产)，庭院的左边部分是空地，原告主张该空地作为停车场共同使用。该大楼现由被告看护管理，没有使用及商业经营。 一审法院认为，本案为共有物分割纠纷，争议的焦点是：一、原告是否享有东华大厦的不动产权益(包括土地使用权、房屋所有权)；二、如果原告享有东华大厦的不动产权益，应否分割50%给原告；三、如果应分割，应如何分割；四、原告应否与被告共同使用停车场；五、被告应否支付原告20万元的租金损失。 关于第一个焦点问题，根据查明的事实，东华大厦的土地使用权属于被告，民政福利院系被告下属单位，东华大厦系民政福利院与恒星公司在1993年8月9日共同出资建设的合作财产，双方共同经营，各占50％产权。合作期间因恒星公司的原因，合同没有继续履行，恒星公司的产权份额被拍卖，原告取得了该产权份额。因此，原告享有东华大厦50％的产权份额。根据恒星公司与被告签订的合作合同及补充协议的约定，合作期满后，土地使用权归被告所有。双方于1993年8月9日签订合作合同，合同没有约定具体的起止时间，因此，合作时间应从1993年8月9日起计算至2023年8月8日止。合作期满后，恒星公司只享有东华大厦房屋所有权的50％权益，不享有东华大厦土地使用权50％的权益。原告通过竞买取得恒星公司的产权份额，其只能取得恒星公司享有东华大厦房屋所有权的50％权益，故原告主张其享有东华大厦土地使用权50％份额，缺乏事实依据，不予支持。 关于第二个焦点问题，《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割……。第一百条第一款规定：共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割。原告经过竞买取得了东华大厦房屋所有权50％产权，属于按份共有，可以分割且分割该涉案房产不会减损价值，因此，原告请求将享有的份额分割析出，于法有据，予以支持。 关于第三个焦点问题，2015年12月25日，原、被告双方共同委托海南利保测绘有限公司对东华大厦建筑面积等进行测绘，并制作了房屋建筑面积分层平面图及分割图即《琼海市东华大厦分割图》，并标注右边部分及左边部分，根据标注该大楼后面庭院的右边部分有一排一层平房，属于被告原有的房产(不属于合作的房产)，为方便双方对其拥有的房产进行管理，该大楼的右边部分应分割给被告，左边部分应分割给原告。 关于第四个焦点问题，本案为共有物分割纠纷，原告竞买取得东华大厦50％的产权份额，仅享有该大厦房屋50％的所有权，大厦后面部分是空地即庭院，使用权属于被告，原告不享有使用权，不属于本案共有权分割的范围，原告是否与被告共同使用，由双方协商处理，原告主张判决东华大厦停车场属于大厦的配套设施归双方共同使用，缺乏事实依据，予以驳回。 关于第五个焦点问题，经现场勘察，该大楼现由被告管理，没有经营也没有使用。原告也没有提供相应证据证明其租金损失的数额，因此，原告主张被告向原告支付房屋租金损失20万元，缺乏事实依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、位于琼海市××镇的东华大厦，按照原告陈某与被告琼海市民政局于2015年12月25日共同委托海南利保测绘有限公司测绘制作的《琼海市东华大厦分割图》中标注左边部分的房屋所有权分割给原告陈某，标注右边部分的房屋所有权分割给被告琼海市民政局；二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。案件受理费34000元，由原告陈某负担17000元，被告琼海市民政局负担17000元。 二审中，双方均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案需解决的争议问题为：1.上诉人通过竞买方式竞得的案涉东华大厦50％产权是否包含土地使用权？上诉人请求一并分割东华大厦50％房产产权对应范围内的土地使用权能否予以支持？2.如上诉人提出的产权分割诉求成立，具体应如何分割？3.上诉人请求确认东华大厦停车场属于配套设施归双方共同使用的诉求是否能予支持？4.上诉人请求赔偿20万元租金损失是否能予支持？ 关于争议问题一，上诉人取得案涉东华大厦50％的产权，来源于农行金贸支行的转让，而农行金贸支行取得东华大厦50％的产权，则来源于琼海市人民法院作出的（2002）琼海法执字第31号《民事裁定书》确定的以物抵债裁定。该民事裁定确定的以物抵债的财产范围，明确裁定包括房屋产权和土地使用权。另外，房屋是地上建筑物，属于不动产，建筑物与土地使用权的共同结合才能构成不动产权，建筑物只有依附于土地使用权而存在，无法脱离土地使用权而单独形成不动产。房屋与土地不可分离，根据“房随地走”的原则，一审认定上诉人通过竞买形式取得的仅是房屋产权、不包括房屋占用范围内的土地使用权，没有事实和法律依据。上诉人竞买取得的是东华大厦50％的产权，并非案外人恒星公司的财产份额，一审判决认定上诉人取得的是恒星公司的财产份额无事实依据，应予纠正。故应确认上诉人享有东华大厦占地范围内2亩土地的50％份额使用权。上诉人提出的该诉辩主张有理，其请求一并分割东华大厦50％房产产权对应范围内的土地使用权，应予支持。 关于争议问题二，根据查明的事实，因琼海市人民法院作出的（2002）琼海法执字第31号《民事裁定书》对抵偿债务的东华大厦50％房屋产权份额，以及农行金贸支行委托拍卖机构对东华大厦50％产权份额进行拍卖所发布的拍卖公告当中，均未明确具体的房号、楼层、位置范围。对此，在共有人无法达成分割协议的情况下，只能对东华大厦物业从方便使用、有利维护管理、发挥财产权益最大化等方面考虑进行分割。根据共有人双方共同委托测绘机构进行测绘后出具的测绘报告载明，东华大厦共五层，总建筑面积为4329.22平方米（含公摊面积94.33平方米）。从该测绘报告所附的《琼海市东华大厦分割图》上标注的具体位置来看，东华大厦实为相对独立的两部分，其中分割图上标注为“左侧”的部分，对应的实地位置位于西侧，分割图上标注为“右侧”的部分，对应的实地位置位于东侧。除了东华大厦占用范围内的土地面积为2亩外，该大厦配套设施及其他附属物占用范围的其他土地，大部分位于大厦的西侧，不属于本案分割的财产权益范围，仍属于被上诉人管理使用。而东华大厦位置的东侧则相对独立，从方便管理、使用原则等考虑，将东华大厦东侧分割归上诉人使用更为合适。一审未考虑不属本案分割范围内的大部分土地使用权位置位于西侧、仍然为被上诉人使用，将东华大厦西侧部分产权分割归上诉人不妥，二审予以纠正。 关于争议问题三，虽然东华大厦停车场属于东华大厦的附属配套设施，但不属于本案财产分割范围，上诉人请求确认享有该停车场使用权，没有事实和法律依据，该项诉求不予支持。上诉人如使用该停车场，应与被上诉人通过协商方式解决。 关于争议问题四，从本案查明的事实来看，上诉人虽然于2011年10月就通过参与竞买取得了东华大厦50％产权份额，但与按份共有人、即被上诉人一直未达成分割具体协议，对分割应得的产权份额部分的具体位置、楼层一直未明确，在尚未确定具体的产权部分的情况下，上诉人主张租金损失，没有事实依据，该项诉求不予支持。 综上，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初1423号民事判决； 二、位于琼海市××镇案涉东华大厦产权，按照上诉人与被上诉人于2015年12月25日共同委托测绘机构海南利保测绘有限公司经测绘后制作出具的《琼海市东华大厦分割图》上标注的“右侧部分”（实地位置对应为东侧部分）的房屋所有权及该房屋占用范围内的土地使用权分割归上诉人陈某；该分割图上标注的“左侧部分”（实地位置对应为西侧部分）的房屋所有权及该房屋占用范围内的土地使用权分割归被上诉人琼海市民政局； 三、驳回上诉人陈某的其他上诉请求； 一审案件受理费32000元及二审案件受理费34000元，均由被上诉人琼海市民政局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 梁 莹 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。