四川省成都市青羊区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0105执异129号 异议人：刘通，男，汉族，1987年7月5日出生，住四川省南部县。 委托代理人：段爽，四川泰仁（杭州）律师事务所律师，一般代理。 申请执行人：成都银行股份有限公司琴台支行，住所地：成都市青羊正街14号。 负责人：张沛，行长。 被执行人：金牛区睿轩家饰经营部，住所地：成都市荷花金池市场三楼北二街10、11号。 经营者：李永。 被执行人：李永，男，汉族，1974年10月8日出生，住成都市金牛区。 被执行人：蒋青华，女，汉族，1977年1月3日出生，住四川省巴中市巴州区。 异议人刘通于2020年4月15日向本院提出申请，就本院（2019）川0105执恢929号之一《公告》要求其强制腾退位于成都市金牛区房屋提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人刘通称，异议人为案涉拍卖房屋的租户，自2012年4月15日就与被执行人李永签订了合法有效的《商铺租赁合同》，并后续多次续签合同，而案涉房屋被抵押为2014年7月9日，因承租人邱婷系异议人刘通的合法妻子，共同在案涉商铺进行经营，故自2012年即实际占用该商铺，且商铺于2017年6月15日被查封前，异议人已于同年4月15日与被执行人签订协议展期，均有对应的转账凭证，足以证明异议人对案涉房屋享有合法有效的租赁权，现商铺尚在合法租赁期内，不应向受让人移交；同时案涉商铺在拍卖过程中，未对该房屋租赁情况进行公示，也未向承租人进行告知，存在程序违法的情形，故请求撤销（2019）川0105执恢929号之一《公告》，中止要求异议人从案涉房屋搬离的执行措施。 经审查查明，成都银行琴台支行与金牛区睿轩家饰经营部（以下简称睿轩经营部）、李永、蒋青华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月16日作出（2017）川0105民初1135号《民事判决书》，判令睿轩经营部偿还成都银行琴台支行贷款本金290万元及利息、罚息、复利；李永、蒋青华就睿轩经营部上述第一项支付义务向成都银行琴台支行在最高限额352万元的保证范围内承担连带清偿责任；若睿轩经营部未履行上述第一项支付义务，成都银行琴台支行有权就李永所有的位于成都市金牛区房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款在最高额352万元的担保范围内优先受偿。判决生效后，睿轩经营部、李永、蒋青华未履行判决书确定的付款义务，成都银行琴台支行向本院申请执行，本院于2017年6月15日以（2017）川0105执2434号《执行裁定书》、之一《协助执行通知书》，查封了李永名下的案涉商铺，并于2019年3月29日作出（2018）川0105执恢929号《执行裁定书》，裁定拍卖该房屋。 刘通遂于2019年5月13日向本院提出执行异议申请，以其在本院查封案涉房屋前已签订租赁合同为由，申请暂停对案涉房屋的查封和拍卖。本院于同年5月27日作出（2019）川0105执异225号《执行裁定书》，认为刘通提交的2012年4月15日《房屋租赁合同》的承租方并非其本人，亦未提交2017年4月15日《商铺租赁合同》所约定支付租金的银行转账凭证，其提交的现有证据材料尚不足以证明其从2012年4月起与被执行人李永对案涉房屋已建立合法、真实的租赁关系，遂裁定驳回刘通的异议请求。刘通不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，本院经审理后，于同年9月26日作出（2019）川0105民初7962号《民事裁定书》，认为刘通作为案涉房屋承租人主张承租权益，对案涉房屋的查封和拍卖提出案外人执行异议之诉，缺乏事实和理由，其起诉不符合民事诉讼法关于起诉条件的规定，裁定驳回刘通的起诉。 2019年5月14日，成都银行琴台支行向本院提供担保，请求继续执行，本院对案涉房屋进行了网络司法拍卖。同年6月3日，案外买售人以600280元的价格成功竞买该房屋。刘通于同年6月10日向本院提出执行异议申请，以其在本院查封案涉房屋前已租赁案涉房屋，并向本院提出执行异议并提起执行异议之诉，但本院在此期间未停止拍卖程序，导致房屋已拍卖成交，本院的拍卖行为程序违法，严重损害其合法权益为由，请求撤销案涉房屋的网络拍卖。本院于同年7月2日作出（2019）川0105执异304号《执行裁定书》，认为：成都银行琴台支行请求继续执行并提供担保，人民法院可以准许，刘通认为其已提出执行异议之诉，法院应当停止拍卖的主张于法无据；刘通以本院拍卖行为侵害其优先购买权为由，要求撤销拍卖行为的主张于法无据；如刘通认为其优先购买权收到侵害，可依据法律规定另案主张”，裁定驳回刘通的执行异议请求，并告知当事人对该裁定不服，可自裁定书送达之日起十日内向成都市中级人民法院（以下简称成都中院）申请复议。刘通不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院于同年11月28日作出（2019）川0105民初10257号《民事裁定书》，以执行异议裁定已告知其向成都中院申请复议，而其却向本院提起案外人执行异议之诉，其起诉不符合民事诉讼法受理条件为由裁定驳回其起诉。 2020年4月14日，本院向刘通及随住人员发出（2019）川0105执恢929号之一《公告》，载明案涉商铺已拍卖给丁青珍，刘通及随住人员无正当理由、占有已评估拍卖并过户至丁青珍名下的房屋，其行为已妨碍本院执行，现责令刘通及随住人员在同年4月23日前腾退案涉商铺交本院处理，逾期不履行将对其依法处理等。刘通遂向本院提出异议申请。 以上事实有当事人身份信息、民事判决书、执行裁定书、民事裁定书、公告等证据在案为证。 审查中，刘通提交商铺出租合同、结婚证、银联POS签购单、银行流水、业务回单、交易明细清单、商铺租金收据、荷花池市场经营管理有限公司用户缴费回单及经营证明、缴纳电费收据照片及经营地照片，拟证明其与妻子邱婷于2012年4月15日就案涉商铺与被执行人李永签订租赁合同，分别于2014年3月6日、2015年7月30日、2017年4月15日续签租赁合同，并支付了相应的租金、管理费、电费，实际占有商铺进行经营。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”之规定，承租人阻却人民法院对案涉房屋移交占有等执行措施的前提应是在法院查封前签订合法有效的书面租赁合同及占用使用该不动产，且不存在恶意串通、以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据等情形。本案中，刘通提交了其与被执行人李永于2012年4月15日、2014年3月6日、2015年7月30日、2017年4月15日就案涉商铺所签订的租赁合同，支付租金的收据及银行转账凭证等证据材料，但从前述证据来看，2012年租赁合同承租方系邱婷而非刘通，所对应的银行流水仅为13000元而非合同约定的年租金6万元，且该流水也未备注户名，不足以佐证系刘通支付给李永的租金；其提交的2014年3月6日租赁合同并无对应支付租金的相关依据；2015年7月30日的租赁合同所对应的银联签购单上载明收款方为金牛区睿轩家饰经营部而非李永，也未注明系租金，不排除是往来货款的可能性；另2017年4月15日的商铺租赁合同约定租期为8年，与之前三份合同均为两年一签的模式不符，且约定8年租金为19万元，平均年租金仅为23750元，明显低于之前三份合同中年租金为6万元的约定，再者该合同约定支付方式为先支付租金后经营使用的原则，但刘通提交的署名为“李永”于2017年4月16日收到10万元租金、2018年8月16日收到9万元租金的收据，所对应的银行流水分别为2017年6月21日支付的9万元及2018年8月16日支付的9万元，明显与正常情况下先收款后再出具收条或者同时收款同时出具收条的交易习惯不符，且银行业务回单载明9万元用途为“往来款”而非租金、2018年8月16日支付给李永的9万元亦未载明用途，故其提交的证据材料尚不足以阻却人民法院对案涉房屋移交占有等执行措施，故其异议理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人刘通的执行异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向四川省成都市中级人民法院申请复议。 审判长 张 祥 审判员 王 东 审判员 杨 进 二〇二〇年四月二十一日 书记员 戴亚梅