中华人民共和国 福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终1739号 上诉人（原审原告、执行案外人）：张翠萍，女，1964年4月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人（原审原告、执行案外人）：吴道琳，男，1964年4月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：武春金，男，1962年1月21日出生，汉族，现住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：交通银行股份有限公司福建省分行。住所地：福建省福州市鼓楼区湖东路116号。 负责人：王文进，该行行长。 委托诉讼代理人：吴敏，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：刘开光，男，1962年4月16日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原审第三人（被执行人）：林翠仙，女，1963年1月19日出生，汉族，住福建省连江县。 原审第三人（被执行人）：郑勇，男，1976年12月10日出生，美利坚合众国公民，住。 上诉人张翠萍、吴道琳因与被上诉人交通银行股份有限公司福建省分行（以下简称“交行福建省分行”）以及原审第三人刘开光、林翠仙、郑勇案外人执行异议之诉一案，不服福州市中级人民法院（2018）闽01民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张翠萍、吴道琳向原审法院提出诉讼请求：1.依法判令确认张翠萍、吴道琳与刘开光、林翠仙之间签订的租赁合同是在未抵押前签订的并继续履行未到期租赁合同。2.本案诉讼费由交行福建省分行承担。 原审法院查明：交行福建省分行与福州鑫铭化工有限公司、高某、林某、林翠仙、刘开光、郑勇借款合同纠纷一案，经原审法院（2016）闽01民初450号民事判决，并已发生法律效力。该判决书主文判决如下：“一、福州鑫铭化工有限公司应于本判决生效之日起十日内向交通银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金24373734.64元及相应利息（暂计至2017年5月15日为3305395.75元，之后的利息按《综合授信合同》、《综合授信项下借款额度使用申请书》约定的利率标准计至款项还清之日止）；二、交通银行股份有限公司福建省分行有权对林翠仙、郑勇所有的、已办理抵押登记手续的坐落于福州市鼓楼区轴商场（房产证号：榕房权证Ｒ1077303-××号、榕房权证Ｒ1077303-××号）在担保的债权数额3000万元内享有优先受偿权。林翠仙、郑勇在承担抵押担保责任后，有权向被告福州鑫铭化工有限公司追偿；三、高某、林某、刘开光、林翠仙应对上述第一项判决债务在保证担保的最高债权数额3000万元内承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向福州鑫铭化工有限公司追偿。”因福州鑫铭化工有限公司、高某、林某、林翠仙、刘开光、郑勇未履行生效法律文书确定的债务，交行福建省分行向原审法院申请执行并查封林翠仙、郑勇共同共有的案涉房产福州市鼓楼区轴商场，并作出（2018）闽01执129号执行裁定书，裁定拍卖上述抵押物。张翠萍、吴道琳向原审法院提出书面异议，请求继续履行其与刘开光、林翠仙签订的租赁合同，原审法院于2018年8月15日作出（2018）闽01执异184号执行裁定书，裁定驳回张翠萍、吴道琳的异议请求。后张翠萍、吴道琳提起本案诉讼。 原审另查明，交行福建省分行与林翠仙、郑勇于2015年3月26日就案涉房产办理了抵押登记手续。林翠仙与吴道琳于2015年7月3日签订《经营场所租赁合同》。 原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故本案争议焦点为张翠萍、吴道琳是否在案涉房产的抵押权设立前与林翠仙成立租赁关系。对此原审法院分析认为：首先，吴道琳与林翠仙于2015年7月3日签订《经营场所租赁合同》，该合同签订于抵押登记时间之后，合同主文未对租赁期限及租金作出约定，仅在第二条约定“租赁期限及每月扣款方式详见附表”，而根据合同附表计算，双方的租赁时间始于2015年11月1日，终于2020年10月30日，每月租金32000元。因此，张翠萍、吴道琳主张于2015年3月6日入驻案涉房产，与其提供的合同约定不符，亦缺乏事实依据，原审法院不予采信。其次，张翠萍、吴道琳主张其于2014年2月至11月期间支付130万元租赁费，该款项支付时间早于其所称的双方租赁关系发生时间，且金额不等，时间不定，另有240591元、33948元的转账金额，不符合民间支付租金的交易习惯，张翠萍、吴道琳对其在庭审中所主张的该款项系借款转为租金的说法亦无任何证据予以佐证，故原审法院对该项主张不予支持。第三，张翠萍、吴道琳提供的福州市鼓楼区兴元公寓业主委员会证明和收据，与其提供的《经营场所租赁合同》相矛盾，亦不足以证明张翠萍、吴道琳在案涉房产抵押登记前已承租该场所。综上所述，张翠萍、吴道琳的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条规定，原审法院判决：驳回张翠萍、吴道琳的诉讼请求。案件受理费10672元，由张翠萍、吴道琳负担。 一审判决后，原审原告张翠萍、吴道琳不服，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定事实错误。上诉人与原审第三人林翠仙于2015年7月3日签订《经营场所租赁合同》是针对租赁关系发生后的部分结算条款，并非本案合同的主体要件。实际上，上诉人在2015年3月6日就入驻案涉房产并经营至今。而该房产是在2015年3月26日才抵押给被上诉人。对此，上诉人一审已经提供相应证据，但原审法院视而不见，显然是错判。《经营场所租赁合同》是在上诉人入驻讼争房屋后三个月才补签，附表为支付租赁费明细表，该合同正文无押金和租赁期限，依据民间交易习惯，显然是三个月前必有合同约定。因此，讼争房产在签订抵押合同前已经出租。（二）上诉人向原审法院提交的证据证明其已经在租赁关系发生前已经将款项支付给原审第三人。但原审法院以金额不等、支付时间过早等理由不支持上诉人的诉讼请求，显属自相矛盾。（三）原审第三人郑勇系案涉房产所有人之一，也是被执行人，其提供的证据已经证明案涉房产在订立抵押合同之前已经出租给上诉人。原审法院以郑勇未到庭接受质证为由，不予质证，是错误的。（四）上诉人与原审第三人是在2014年12月21日签订经营场所租赁合同，第三人林翠仙也出具收据确认收到承租费。根据物权法的有关规定，原租赁合同关系不受抵押权的影响，上诉人的合法权利应得到保护。为此，请求二审撤销原审判决，改判确认案涉租赁合同有效并继续履行，并判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费。 被上诉人交行福建省分行答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人向本院提交如下证据： 1、鼓楼区兴元公寓业主委员会的《证明》及收据，拟证明上诉人商店2015年3月入驻前缴纳水电费； 2、天福茗茶文化店出具的《证明》，拟证明上诉人茶店在2015年3月入驻； 3、品品香茶业有限公司出具的《证明》，拟证明上诉人茶店在2015年3月初入驻； 4、《收据》，拟证明林翠仙收取张翠萍1300000元； 5、经营场所租赁合同，拟证明吴道琳与林翠仙于2014年12月1日签订该合同。 对此，被上诉人对上述证据1的真实性有异议，认为该证明加盖的是业主委员会的财务专用章，且其并非合法组织，该证据不能证明2015年3月开始收取水电费；对上述证据2、3的真实性、合法性和关联性均有异议，该证据属于证人证言，有关人员应当出庭作证，但其未能出庭，物业的缴费清单上4月份仍载明是刘开光，5月份才变更为上诉人的“武夷玉女”，在案涉抵押发生之后，有关证人与上诉人系邻居，存在利害关系，其证明不具有可信性；对于上述证据5的真实性也有异议，且该合同与上诉人一审提交的租赁合同有冲突，原先的合同有租赁期限，二审提交的合同没有租赁期限，明显是上诉人根据一审判决炮制的虚假证据。 本院认为，上述证据1-3属于证人证言，但有关证人未出庭作证，真实性无法核实，不予采信；上述证据4系原审第三人林翠仙出具的《收据》，鉴于林翠仙本人未到庭且其与本案存在利害关系，对该证据不予采信；上述证据5系上诉人与林翠仙、郑勇2014年12月21日订立的《经营场所租赁合同》，但该合同约定的租赁房屋系福州市鼓楼区XXX路X号XXX楼连体商场2号店面，与上诉人原审提交的2015年7月3日签订的《经营场所租赁合同》项下的租赁房屋不是同一店面，故与本案无关。 二审另查明，根据原审法院（2016）闽01民初450号民事判决，2015年3月26日，交行福建省分行与林翠仙、郑勇签订抵押合同，约定由林翠仙、郑勇提供坐落于福州市鼓楼区轴商场（房产证号：榕房权证Ｒ1077303-××号、榕房权证Ｒ1077303-××号）在债权数额3000万元的范围内为案涉债权提供担保，并于同日申请办理抵押登记。 本案的争议焦点在于上诉人与原审第三人刘开光、林翠仙签订租赁合同是否是在案涉房产抵押合同签订之前，该租赁合同是否应继续履行。 本院认为，上诉人主张其与林翠仙签订租赁合同是在案涉房产的抵押权设立前，但上诉人提交的《经营场所租赁合同》是在2015年7月3日签订，晚于案涉房产抵押登记时间。且该合同第二条约定“租赁期限及每月扣款方式详见附表”，而该合同附表载明双方的租赁时间始于2015年11月1日，终于2020年10月30日，每月租金32000元。因此，上诉人主张租赁合同签订时间早于案涉房产抵押合同签订时间，与其提供的合同及其附表所体现的内容不符。上诉人主张其在2015年3月6日就入驻案涉房产，但未能提供充分证据证明。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此上诉人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，并无不当。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一、二审案件受理费各10672元，均由张翠萍、吴道琳负担。 本判决为终审判决。 审判长  林泽新 审判员  林文勋 审判员  谢德森 二〇二〇年四月二十七日 书记员  陈玉娇 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。