山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9988号 原告：娄少嘉，女，汉族，1961年1月16日出生，户籍地：山东省滨州市。 委托诉讼代理人：徐文文，山东睿扬律师事务所律师。 被告：孙富英，女，汉族，1937年9月11日出生，户籍地：山东省济南市。 委托诉讼代理人：徐恒，山东泉舜律师事务所律师。 原告娄少嘉诉被告孙富英确认合同有效纠纷一案，本院于2019年11月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，娄少嘉的委托诉讼代理人徐文文，孙富英的委托诉讼代理人徐恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 娄少嘉向本院提出诉讼请求：1、请求确认娄少嘉、孙富英之间的借名买房协议合法有效（涉案房屋位于济南市天桥区航运路1098号鲁班佳园5号楼2单元101、201室）；2、本案诉讼费等费用由孙富英承担。事实与理由：娄少嘉、孙富英系母女关系。因孙富英所在单位济南一建集团有限公司（以下简称济南一建公司）于2001年集资建房且仅对本单位职工出售，故娄少嘉与孙富英自愿达成借名买房协议，即由娄少嘉借孙富英之名与济南一建集团签订房屋买卖合同书，娄少嘉实际支付房款并居住使用房屋，房屋归娄少嘉所有。2002年至2003年，娄少嘉依约付清了全部房款，2003年交房后一直由其实际居住使用。 孙富英辩称：双方并未签订书面的借名买房协议，亦无借名买房事实。涉案房屋系孙富英根据单位政策购买并自行支付房款，只是让娄少嘉居住，并未处分房屋。孙富英不识字，2011年只是让娄少嘉代其办理购房事宜，孙富英对于娄少嘉找人书写的证明内容并不知情。孙富英向济南市自然资源规划局申请信息公开得知涉案房屋并没有规划许可，依据城市房产地管理法及城乡规划法规定，房屋买卖协议应属无效，故即便存在借名买房协议也应是无效协议。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。孙富英原系济南一建公司的职工，娄少嘉系其女儿。2003年10月14日，孙富英作为甲方与济南一建公司作为乙方签订《合同书》，约定在孙富英交清应缴纳的购房款及代收代缴的款额后，即成为鲁班佳园小区5号楼2单元101、201室房产的住户，对房产拥有所有权。济南一建公司负责向住户收取物业管理费、车位费并代收水电费、卫生费等其他费用。同日，济南一建公司物业管理公司出具住房证明一份，载明孙富英抽取的房号系鲁班佳园5号楼2单元101、102号，地下室3号，持证明办理住房入住等手续。鲁班佳园系济南一建公司自行建设，用于本单位职工居住，初时未按照管理规定取得规划建设许可，涉案房屋现尚未办理房屋产权证书。房屋最迟在2005年之前即由娄少嘉居住使用，直至2019年11月，孙富英带人要求娄少嘉搬离。 娄少嘉主张房屋系自己借孙富英之名购买，自济南一建公司与职工签订协议时，家庭成员就均合意一致，由娄少嘉出资购买房屋，房屋归娄少嘉所有。为此其提交手写体《证明》一份，载明：济南一建公司于2001年底在北苑五金建材商场街内集资盖房，孙富英的四个孩子中只有娄少嘉不在济南生活，在征求其他三个孩子的意见后，三人均表示现有房屋居住且无闲置资金购买涉案房屋，同意由娄少嘉购买。因济南一建公司规定房产证只给本单位职工办理，故房主写的孙富英，但所有购房款实际均系由娄少嘉支付，房屋所有权归娄少嘉及其丈夫耿再恩所有。证明下方有娄少嘉之父娄长杰和孙富英签名字样。娄少嘉称该《证明》系其在滨州请律师书写后带到济南，父母均知悉内容并同意，由父亲代母亲签名。娄少嘉并提交《合同书》与收款收据、住房证明、装修管理规定、水电物业费发票一宗及个人从事经营的资金合同等资料，拟以此证明根据家庭由其购房的合意，娄少嘉本人出资购房并办理了相应一系列手续，与济南一建公司签订合同并交纳房款，交接房屋也均为自己办理，且居住房屋十多年并无异议，均可印证《证明》中载明的内容。购房款290078.6元由自己分六次交纳，《合同书》和住房证明也是自己代孙富英签名捺印，双方存在借名买房的合意并已实际履行。涉案房屋于2003年10月14日交房后，娄少嘉便入住房屋并一直按时交纳水电、天然气及取暖费，该事实有交费单据及小区物业、邻居共同出具的证明予以证实。2019年11月11日，孙富英强行破门进入房屋，在报警处理未果后，为避免发生冲突，娄少嘉搬出涉案房屋并提起本案诉讼。 孙富英否认《证明》系家庭决议形成，并自称本人并不知《证明》存在，其中“孙富英”签名也非本人所签，并称自己对所谓的《证明》毫不知情，娄少嘉提交的《证明》文本系伪造。孙富英对《合同书》、收款收据等均无异议，但自称系自己交与对方保管，购房款均系自己支付，对方代办有关手续也是受自己委托。房屋交付后，自己将涉案房屋对外进行出租，因娄少嘉嫁到滨州，回济南要有住处，就把房子给其居住。庭审中，在回答法庭有关房款、合同情况时，孙富英陈述分两次共支付32万元，其所述房款总数、交款次数及每次交款金额均与收款收据不符。 娄少嘉之妹娄桂霞出庭作证称涉案房屋是娄少嘉借孙富英的名义购买，并支付了全部购房款。关于娄少嘉提交的证明，父母签字时四姊妹均在场并知情。 娄少嘉提交其与孙富英通话录音及家庭成员之间讨论房产问题的录音若干，其中在娄少嘉问：“妈，当时买这个房子，问姐妹们都不要这个房子，才给滨州我打的电话，妈，我说的这个对吧？妈你听见了吧？”等问题时，孙富英答：“我听见了，别提这个了，也不知道多少年了，时间很长了，我早忘没了，行了，别说了”等等。 当事人之间争议焦点有二，一为娄少嘉提交《证明》的性质，二为涉案房屋未取得规划许可是否导致《证明》无效。综合以上证据及当事人陈述，应当认定在购房之初，娄少嘉与家庭成员之间应就房屋购买及归属进行过协商，现娄少嘉出具了署名为“娄长杰、孙富英”的《证明》，结合娄桂霞的证言，房屋购买手续均由娄少嘉持有，房屋交付后至今十多年均由其居住使用，且录音证据中孙富英并未否认娄少嘉“借名买房”的说辞，其他家庭成员商讨如何退娄少嘉买房款的表述等证据，能够证明娄少嘉有关存在“借名买房”事实的主张。孙富英虽否认《证明》上“孙富英”系本人所签，考虑到孙富英不认字也不会写字的情形，即使此瑕疵存在，也并不足以证明当初家庭成员间未达成一致同意娄少嘉购房的协议，故本院认定《证明》内容为双方真实意思表示，具有借名买房协议的特征。 关于孙富英提出房屋未经规划建设许可的问题，经娄少嘉申请，本院自济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公司调取相关证据查明，鲁班佳园小区1-6号楼均有合法土地使用权证书，且济南一建公司已于2019年1月22日提交关于鲁班佳园宿舍补办房产证的申请，济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组审议明确鲁班佳园小区系无政策性障碍项目，在交纳相关税（规）费后给予办理不动产登记手续。故本案所涉房产并非法律法规规定的违法建筑，其未取得规划建设许可的历史遗留问题不影响本案所涉《证明》的效力。 上述事实，由娄少嘉提交的《证明》、房款收据、住房证明、报警函（【2019】120301号）、录音、监控录像、银行流水、租赁合同，本院调取的《济南一建公司关于鲁班佳园宿舍补办房产证的申请》、国有土地使用证、济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组会议纪要（济遗留纪字【2019】2号）及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：娄少嘉提交的《证明》具有借名买房的特征，能够证明其与孙富英之间存在借名买房的合意。《证明》虽非规范合同文本，但已载明主要合同事项，且娄少嘉交纳购房款并签署《合同书》及住房证明的行为已经履行了合同义务，本院确认娄少嘉与孙富英成立借名买房合同关系，且无证据证明合同存在法律规定的无效情形，故对于娄少嘉确认借名买房合同有效的请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 娄少嘉与孙富英就位于济南市天桥区航运路1098号鲁班佳园5号楼2单元101、201室成立的借名买房合同具有法律效力。 案件受理费50元，由孙富英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马悦静 二〇二〇年四月一日 书记员  孙树贞