广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1173号上诉人（原审原告）：钟国平，男，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：谭军峰，广东灝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏静，广东灝创律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中盈地产集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴兵，广东盈宇律师事务所实习律师。上诉人钟国平因与被上诉人中盈地产集团有限公司（以下简称中盈公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟国平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持钟国平的一审诉求；2.中盈公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决未全面审查及客观认定事实，法律适用错误，判决显失公平合理。（一）一审判决对举证责任分配不合理，违反公平原则。中盈公司作为专业销售机构，应负有相应的通知、协助与服务的义务，其作为格式合同的提供方，不能利用其优势地位将合同义务全部推给购房者，免除自身的基本义务。因此，中盈公司应负相应的举证义务，并承担举证不能的过错责任。一审判决依照“谁主张，谁举证”原则，未区分本案实际情况与权利义务关系，判决结果明显不公平、不合理。（二）《中盈广场认购书》第四条第2款约定“先交清首期楼款后，再签订商品房买卖合同”不符合交易习惯与公平原则，不具备法律效力。1.《商品房买卖合同》为双方权利义务的主要载体，应经平等协商签署后，购房者才能支付首付款，签约与付款的顺序非常关键。2.钟国平在签署《中盈广场认购书》后已提交相应资料予中盈公司代为查询与办理银行贷款手续，但中盈公司未有履行代为查询与办理银行贷款手续的义务，是最终未能正式签约的重要原因，中盈公司是过错方。（三）《中盈广场认购书》解除后中盈公司应返还定金。钟国平未及时签约具有合理且正当的理由。虽然钟国平因客观原因无法举证，但依据经验法则可推断，钟国平是有真实购房意愿才签订《中盈广场认购书》及支付定金，但能否最终签约还需各种条件相互配合，尤其需要中盈公司提供协助与通知等义务及公平合理的签约流程。同时，《中盈广场认购书》解除后对中盈公司未有造成任何损失，中盈公司怠于履行义务具有过错，依据公平原则，其所收取的定金应予以返还钟国平。中盈公司辩称，一审判决认定事实清楚、法律适用正确，应予维持。（一）钟国平是完全民事行为能力人，《中盈广场认购书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应依照合同约定履行合同。本案中，双方未能签订正式的《商品房买卖合同》的原因是由于钟国平违约，未能依照《中盈广场认购书》的约定于2017年7月22日前向中盈公司支付首期款，更未按认购书约定在交首期款后与中盈公司签订正式的《商品房买卖合同》，根据《中盈广场认购书》的约定，钟国平无权要求中盈公司返还定金。（二）《中盈广场认购书》虽为格式合同，但条款内容没有违反法律法规的强制性规定，也没有显失公平，不属于无效条款。钟国平认为《中盈广场认购书》第四条第2款约定不具备法律效力没有任何依据。该条约定仅是对一般交易程序的约定，双方完全可以根据交易的具体情况自由约定。该条款不存在任何免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况。另外，钟国平作为完全民事行为能力人，该条款作为交易的主要条款，其在签订《中盈广场认购书》时应已了解清楚，如对交易方式有异议，钟国平可拒绝签订，但钟国平在签订时并未提出异议，表明其同意并接受该交易方式。（三）《中盈广场认购书》无法继续履行的原因是钟国平不诚信，没有契约精神。钟国平的违约行为直接导致中盈公司无法与他人订立合同，造成严重损失，中盈公司没收钟国平的定金依法有据。钟国平向一审法院提出诉讼请求：1.中盈公司向钟国平退还定金50000元及支付以此为本金，从2017年9月1日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.中盈公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区**********盈广场13层13B02室，2014年12月25日办理不动产权属登记。2017年7月15日，钟国平（认购方、乙方）、中盈公司（出售方、甲方）签订《中盈广场认购书》（以下简称涉讼认购书），约定乙方认购涉讼房屋，标准售价为1206987元，享受优惠后成交楼价为1097257元，按揭付款，定金50000元乙方须于签署本认购书时向甲方付清，首期楼款557257元（含已支付的定金）须于2017年7月22日前付清，剩余楼款540000元须于交清楼款后30个工作日内即2017年8月22日前办理银行贷款支付手续；乙方须于签署本认购书且交清首期楼款后30个工作日内，到甲方指定的地点：佛山市南海区**********盈广场营销中心现场签订《商品房买卖合同》及其补充协议等，如选择按揭付款方式的同时办理楼宇按揭手续；甲方已明确告知乙方其认购物业存在抵押情况，乙方也明确知悉认购物业存在抵押情况，但乙方同意甲方使用乙方支付的购房款用于涂销认购物业抵押；乙方声明已在交付定金前仔细阅读甲方在售楼处公开展示的《商品房买卖合同》全部条款及补充协议、《前期物业管理协议》《业主临时管理规约》及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示，确保充分理解且无异议；乙方必须按照双方约定的付款方式与付款时间交付楼款（或办理按揭手续），凭本认购书和已付首期楼款之单据与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方未按期付该物业楼款，则甲方有权要求乙方向甲方支付每逾期一日按应付楼款的万分之五支付延期付款的滞纳金，若延期付款超过十天，则甲方有权单方解除本认购书，甲方无需事先通知乙方，有权将该物业收回并另行出售，乙方已交甲方的购房定金不予退回；乙方必须按照双方约定的时间主动与甲方签署《商品房买卖合同》，若乙方未按照约定时间签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方解除本认购书，甲方无需事先通知乙方，有权将上述房产收回并另行出售，乙方已交甲方的购房定金不予退回；在签订本认购书后（但在签署《商品房买卖合同》前），乙方提出办理转单位的申请，须先征得甲方书面同意，并支付手续费每宗一万元整，如属直系亲属关系更名（仅指父母、配偶或子女关系），可减免更名产生的手续费，但乙方必须出具户口簿、出生证、结婚证或相关有效证明文件原件，否则甲方有权拒绝；甲方确认本成交单位含五年返租（每年按6%年利率），详细条款双方另行签订协议约定；等等。同日，中盈公司出具收据，确认收到钟国平支付的定金50000元。2019年3月22日，钟国平委托律师向中盈公司寄送《律师函》，认为钟国平提出拟将涉讼房产登记至其直系亲属名下并要求以其直系亲属的名义与中盈公司签署《商品房买卖合同》，但中盈公司却索要额外的更名费用，双方对此协商未果，另外钟国平还提出《商品房买卖合同》及补充协议部分内容的权利义务不公平、不对等，请求适当变更协议内容，均被中盈公司回绝，此后双方一直未能达成一致意见，中盈公司也未退还钟国平交付的定金，故通知中盈公司：解除双方于2017年7月15日签署的《中盈广场认购书》、中盈公司收函之日起3日内退还定金50000元予钟国平。邮件于2019年3月23日被签收。钟国平持有“中盈广场”字样的三等奖中奖单，备注内容为：1.砸中礼品均在签约当天领取；2.兑换地址为中盈广场销售中心；3.最终解释权归开发商所有；4.销售部负责人签名方可生效。签名位置有手写签名，并注明空调。诉讼中，钟国平陈述：钟国平没有证据证明钟国平于2017年7月20日与中盈公司协商更名、变更商品房买卖合同的内容，因当时是在中盈公司的销售中心现场协调的；钟国平在2019年才向中盈公司发送律师函的原因是：2017年7月20日后钟国平有多次向中盈公司的销售人员梁荣娣进行电话沟通，梁荣娣一直称会尽量帮钟国平向中盈公司讲明相关情况，电话记录因时间久远无法提供，梁荣娣也已离职，钟国平在2019年才委托律师介入。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。钟国平、中盈公司于2017年7月15日签订的《中盈广场认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，涉讼认购书约定钟国平应于2017年7月22日前支付首期楼款557237元予中盈公司，并于付清首期楼款后30个工作日内到认购书指定地点与中盈公司签订《商品房买卖合同》。钟国平主张其于2017年7月20日到中盈广场拟将正式合同等手续办理至其妻子名下，中盈公司却称要额外支付更名手续费5000-8000元，且中盈公司对钟国平提出的《商品房买卖合同》及补充协议部分内容的权利义务不公平不对等、需适当变更协议内容的要求予以拒绝，但钟国平未提供相应证据予以证明，钟国平对此应承担举证不能的不利法律后果。钟国平未按涉讼认购书的约定支付首期楼款、与中盈公司签订《商品房买卖合同》，故钟国平无权要求退还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：驳回钟国平的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费1165.14元，减半收取582.57元，由钟国平负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：中盈公司应否返还定金50000元及利息予钟国平。对此，本院作如下分析：其一，《中盈广场认购书》具备合同效力。钟国平与中盈公司于2017年7月15日签订的《中盈广场认购书》系双方平等、自愿协商的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。《中盈广场认购书》第四条第1.约定，本认购签订后，钟国平须同时向中盈公司交付定金；交付定金后，本认购书生效，若钟国平提出退房，钟国平已付中盈公司的购房定金不予退回。钟国平于签约当日向中盈公司给付定金50000元，双方对于定金的约定已付诸实践。其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中盈广场认购书》第三条第2点约定钟国平须于2017年7月22日付清首期楼款，第四条第2点约定钟国平须于签署认购书且交清首期楼款后30个工作日内，到中盈公司现场签订《商品房买卖合同》及补充协议。钟国平未依约履行上述合同义务，主张其于2017年7月20日到中盈广场拟将正式合同等手续办理至其妻子名下，中盈公司声称要额外支付更名手续费5000-8000元，且中盈公司对其提出的《商品房买卖合同》及补充协议部分内容的权利义务不公平对等，需适当变更协议内容的要求予以拒绝，但未提供证据予以证定，一审判令其承担举证不能的不利后果并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”钟国平未依约履行合同义务，向中盈公司给付首期楼款，与中盈公司签订《商品房买卖合同》，根据双方约定及上述法律规定，其无权要求退还定金。一审驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理由不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1165.14元，由上诉人钟国平负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年四月八日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力