河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初728号 原告：北京广源恒通投资基金管理有限公司，住所地北京市朝阳区鼎城路九号裙房1-6内3层3003房间。 法定代表人：贾晨，该公司经理。 委托代理人：赵寅明，河北杰大律师事务所律师。 被告：胡秀伟，男，1980年6月4日生，汉族，住唐山市路北区。 被告：唐山中盛房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区长宁道28号。 法定代表人：原为张建中，已去世，现暂无法定代表人。 委托代理人：张蕊、刘新发，该公司员工。 被告：刘新贞，女，1964年12月3日生，汉族，住唐山市路南区。 委托代理人：张蕊、刘新发，唐山中盛房地产开发有限公司员工。 原告北京广源恒通投资基金管理有限公司（以下简称广源投资公司）与被告胡秀伟、唐山中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛房地产公司）、刘新贞执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月27日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告广源投资公司委托代理人赵寅明，被告胡秀伟到庭参加诉讼。中盛房地产公司、刘新贞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。 原告广源投资公司的诉讼请求为：1.准许执行中盛房地产公司名下的唐山市宝龙花苑小区A座1门2401房产。2.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：现有证据能够证明中盛房地产公司与胡秀伟之间系相互串通伪造的虚假的房产交易材料。在法院查封前，胡秀伟并未与中盛房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，截止到2018年3月，其已支付的房款仅为30%左右，其占有房屋的证据是与之相互串通中盛房地产公司单方面出具的，不具备证明力。 被告胡秀伟答辩称，答辩人于2017年3月8日购买了涉案房产，交纳了定金，并于3月10日签订了房屋认购协议并交付剩余的全部房款484112元，2017年3月27日交付了当年的物业费、装修保证金、水电费等费用，于当日领取了钥匙，次日开始装修，两个月后入住。2019年8月10日接到中盛房地产公司工作人员的电话，要求答辩人去售楼处更换买卖协议，工作人员收回了答辩人的买房协议和收据，告诉答辩人房产被查封，为了解封而更换协议，还给了答辩人三份异议申请书，要答辩人填好至唐山市中级人民法院立案。中盛房地产公司隐瞒了房产被查封的事实而出售，答辩人不存在与其共同虚假诉讼的事实，而且答辩人按照市场价购买涉案房产，交纳了全部购房款。请求驳回原告的诉讼请求。 被告中盛房地产公司及刘新贞未到庭，亦未陈述答辩意见。 原告为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.（2016）冀02民初76号民事调解书，证明：原告依据生效的法律文书申请强制执行，查封涉案房产。 2.往来邮件，证明：非法处置涉案房产，且该房款未缴全款。 3.2017年10月微信聊天记录截图，证明：中盛房地产公司主动要求业主修改认购合同日期。 4.钓鱼台街道办事处关于致函市住建局解除对宝龙花苑项目网签备案手续的请示，证明：中盛房地产公司为了逃避债务，实施了一系列违法行为。 5.商品房预售许可证，证明：涉案小区2014年底具备预售许可资格。 6.中盛房地产公司公章、财务章、合同章备案情况，证明：中盛房地产公司公章、财务章、合同章启用时间。 被告胡秀伟提交的证据有： 1.肖铮（胡秀伟妻子）、胡秀伟与中盛房地产公司之间签订的房屋认购协议书、地下室认购协议书，时间显示为2017年3月10日。 2.中盛房地产公司收到房款50700元、地下室28224元收款收据，时间显示为2017年3月10日。 3.2017年3月27日唐山市中民新纪元物业服务有限公司开具的收到肖铮维修检测费、垃圾清运费、预存水电费、物业费等收款收据。 4.2017年3月27日装修涉案房产的装修许可证。 5.肖瑞国（胡秀伟岳父）银行卡交易明细。 本院查明，2016年2月4日，本院依据广源投资公司的诉前保全申请，作出（2016）冀02财保8号协助执行通知书，查封了中盛房地产公司开发的宝龙花苑项目中的103套商业房产、住宅，包括本案涉案的A座1门2401号住宅。2016年10月25日，本院作出(2016）冀02民初76号民事调解书，确认中盛房地产公司与张建中、刘新贞共同偿还原告借款本息82242387元。2019年3月6日，本院在执行上述调解书的过程中，作出（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书，继续查封了上述房产。胡秀伟不服，向本院提出执行异议申请，本院于2019年10月31日作出（2019）冀02执异1109号执行裁定书，裁定中止本院（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书中对宝龙花苑A座1门2401号住宅的执行。广源投资公司不服，在指定期限内向本院提出执行异议之诉，形成本案。本院受理后，因张建中因病去世，广源投资公司放弃了对张建中的起诉。 另查明，胡秀伟向本院提交的认购协议书载明：胡秀伟、肖铮自愿认购宝龙花苑A座1单元2401号房产，房屋建筑面积约84.5方米，认购单价为6000元/平方米，总价款507000元，付款方式为一次性付款，签订时间2017年3月10日，中盛房地产公司加盖的合同专用章编号为：1302980121454。庭审过程中，胡秀伟认可涉案房产系在本院查封后购买，但否认购买前明知房产被查封的事实，主张执行异议申请书及异议阶段所提交的认购协议及占有房产的收据系中盛房地产公司整理好后按该公司的要求提出的执行异议申请，否认其与中盛房地产公司之间存在恶意串通及虚假诉讼的故意。 再查明，中盛房地产公司编号为130298012145的合同专用章印章备案日期为2016年12月9日，16:08:17，制作日期2016年12月9日16:56:45，承接日期为2016年12月9日16:08:17，交付时间为2016年12月10日14:39:42，领章人张蕊。中盛房地产公司法人章编号1302980111390、财务专用章编号为1302980111400，领取人张建华，领取时间：2015年2月2日。 宝龙花苑A、D座商住楼，B座住宅楼已于2014年12月4日即已办理了商品房预售许可证。 以上事实，有认购协议、收据、中盛房地产公司用章申请、唐山市公安局高新技术产业开发区分局治安大队证明等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：胡秀伟对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉请继续执行涉案房产是否符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照该规定，以上四个条件必须完全满足才具有排除执行的民事权益。因胡秀伟系在本院查封涉案房产后于中盛房地产公司处购买，亦在本院查封之后占有使用，其购买行为亦不具有合法性，胡秀伟不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，广源投资公司请求继续执行涉案房产的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下： 准许执行唐山中盛房地产开发有限公司名下坐落于唐山市路北区。 本判决生效后，本院作出的（2019）冀02执异1109号执行裁定书同时失效。 案件受理费8870元，由胡秀伟、唐山中盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  刘学军 审判员  刘玉秋 审判员  李宝峰 二〇二〇年四月十二日 书记员  刘 月