重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初18635号原告:王平，男，1977年8月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：范兆峰，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓瑜，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告:张明理，男，1984年10月26日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市。被告:重庆十上房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲大道1号32幢26，统一社会信用91500113MA608QC92C。法定代表人:殷一菲，经理。委托诉讼代理人：谭琳玉，重庆泰洪瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜小莉，女，1982年6月26日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告王平与被告张明理、重庆十上房地产经纪有限公司（以下简称十上公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法由审判员李向前适用简易程序独任审判并于2020年4月30日公开开庭审理。原告王平委托诉讼代理人范兆峰、十上公司委托诉讼代理人谭琳玉、杜小莉到庭参加诉讼。被告张明理经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王平向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告张明理签订的《房地产买卖合同》；2、请求判令被告张明理返还原告购房定金10000元；3、请求判令被告张明理和被告十上公司共同向原告支付违约金150000元；4、请求判令本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。诉讼中，原告放弃对被告十上公司的诉讼请求。事实与理由：原告通过被告十上公司和被告张明理在2019年3月19日签订了《房地产买卖合同》，合同约定:原告购买被告张明理位于重庆市巴南区鱼洞新市街XXXXXX号房屋总价75万，建筑面积146平米，违约一方应按合同总价款的20%承担违约责任。后原告按照合同约定向被告张明理交付了购房定金20000元，约定买方银行按揭贷款审批通过后办理过户交易，现原告获悉涉案房屋已被法院司法查封，房屋买卖合同已经根本履行不能，被告十上公司作为专业的中介服务机构存在过错。现原告要求解除合同，被告向原告返还购房定金并承担违约责任，现起诉要求判如所请。被告十上公司答辩称：请法院依法判决。被告张明理未答辩。原告王平围绕诉讼请求依法向本院提交《房屋买卖合同》、欠条、不动产权证书复印件、物品移交清单、房屋登记信息查询证明等证据，十上公司对证据无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告十上公司举示了不动产登记信息查询结果复印件、房地产买卖合同、补充协议、定金托管收据、收条、银行流水、微信截图、司法查封资料、王平的个人贷款合同等证据，原告对收条的真实不清楚，对其余证据真实性予以认可，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告张明理未提交证据。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月19日，卖方张明理、经纪方十上公司、买方王平签订《房地产买卖合同》，主要约定：买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市巴南区新市街XXXXXX号房屋（建筑面积146.01平方米，系被告张明理在中国光大银行股份有限公司重庆分行处按揭贷款购买，尚未解除房屋抵押），成交价格为75万元；由买方在签署合同时预先支付定金两万，在支付总房款时转为第一部分房款；买方同意将首付款12万元（不含定金）于银行审核通过后存入经纪人银行监管帐户或经纪方指定银行帐户代为托管，待该物业的《房地产权证》过户手续办理完毕，买方领到本人名下的《房地产权证》时，由经纪方或监管方转交卖方；剩余房款60万元由买方委托经纪方向合作银行申请按揭贷款支付给卖方，但买方已付首付款少于总房款减去银行承诺贷款的金额，则买方应付首付款相应增加；若买方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由卖方还清该物业的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准），赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管，且在第一时间与经纪方一同办理注销抵押登记相关事宜；买卖双方约定于买方银行审核通过以后办理该物业的过户手续，买方需按揭的，须在领取新房产证时3工作日办理按揭抵押登记手续；买卖双方约定于过户当日卖方将物业交付买方，卖方交房时将该物业现有的水、电、气、有线电视等同意无偿过户给买方；卖方徐于收齐全部房款之前预留人民币10000元托管于经纪方处，以保证按时交房及结清该物业有关水、电、气等杂费；任何一方未能按照本合同约定履行义务，均视为对守约方违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金；如银行无法贷款，则三方免责，解除合同，买卖双方资料准备齐的情况下，20天内银行如未审核通过，解除合同。原、被告在合同上盖章、签字确认。同日，原被告签订补充协议，约定：定金托管于经纪方。于买方银行审批通过以后，经纪方将定金转于卖方账户，定金20000元整；经纪方将定金转于卖方后，卖方在3个工作日内向银行提交预约还款并自行解押；过户当日买方将首付款12万元转于卖方帐户。2019年4月3日，被告张明理出具收条载明收到王平定金20000元。2019年4月4日，原告王平及案外人王行容与中国光大银行股份有限公司签订《个人贷款合同》，约定王平、王行容贷款60万元，并约定以重庆市巴南区新市街XXXXXX号房屋为抵押。后张明理未在3个工作日内向银行还款并自行解押。2019年4月8日，因案外人中国银行股份有限公司重庆璧山支行与张明理信用卡纠纷，重庆市璧山区人民法院裁定查封被告张明理所有的前述房屋[产权证号：渝（2017）巴南区不动产权第XXXXXX号，建筑面积146.01平方米]。2019年10月23日，因案外人中国光大银行股份有限公司重庆分行与张明理金融借款纠纷，重庆自由贸易区人民法院亦对房屋进行了轮候查封。2019年4月19日、2019年4月22日，被告张明理通过被告十上公司向原告分别退还5000元定金，合计10000元。本院认为，原告王平与被告张明理及经纪方十上公司签订的《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，合法且已生效。原告王平已经按约定向被告张明理支付定金20000元，但买卖标的房屋已经被查封，被告张明理亦未按约定对出卖房屋进行解押，现买卖合同已经无法继续履行，原告要求解除与二被告签订的《房地产买卖合同》并由张明理返还定金10000元的诉讼请求本院予以支持。因被告张明理自身债务导致合同买卖标的房屋被法院查封且未能解压，已经构成违约，应承担违约责任。原告要求被告张明理按合同约定支付违约金150000元，本案原告支付20000元定金后因买卖标的被查封未继续付款，原告未提供证据证明因合同不能履行给其造成的实际损失，结合当前房地产市场实际行情，如全额主张违约金明显有失公平，本院根据公平原则酌情调整违约金至20000元。被告张明理经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。为此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王平与被告张明理于2019年3月19日签订的《房地产买卖合同》自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告张明理于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告王平定金10000元；三、被告张明理于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告王平违约金20000元；四、驳回原告王平的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告王平负担1475元，由被告张明理负担275元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李向前二〇二〇年四月三十日法官助理 付良坤书 记 员 雷 丹