河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终572号 上诉人（原审原告，反诉被告）：王强，男，出生，汉族，现住深州市。 委托诉讼代理人：李裕峰，河北新高律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：韩青华，女，出生，汉族，现住桃城区。 委托诉讼代理人：王文华，衡水市桃城区衡通法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：衡水市春风房产经纪服务有限公司，住所地：衡水市冀州区金鸡大街606号。 法定代表人：杨建合，总经理。 委托诉讼代理人：杨金林，该公司业务经理。 被上诉人（原审第三人，反诉被告）：蔚春雨，女，出生，汉族，现住深州市。 上诉人王强、上诉人韩青华因与被上诉人衡水市春风房产经纪服务有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初6274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王强及其委托诉讼代理人李裕峰、上诉人韩青华及其委托诉讼代理人王文华、被上诉人经纪公司委托诉讼代理人杨金林、被上诉人蔚春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王强上诉请求：1、一审认定事实不清、适用法律错误，请二审法院依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由韩青华承担。事实和理由：1、经一审法院审理查明，韩青华并未取得诉争房屋的产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定是不允许转让的，韩青华与蔚春雨签订的转让合同因违法了法律的强制性规定应认定无效，根据无效合同取得的36000元的违约金应返还王强，一审认为未违反法律法规的强制性规定是错误的。2、韩青华并未取得所出售房屋的产权证，也没该房屋登记所有权人的授权出售的委托书，其无权出售该房屋，其出售行为是效力待定的行为，在双方解除合同前房屋的真正所有人也未追认，应认定该买卖合同是无效合同，所以应全部返还王强钱款。3、房屋买卖根据《物权法》的规定已登记过户为生效要件，双方虽签订了买卖合同但并未过户，不应认定买卖合同有效。4、蔚春雨擅自处分夫妻共同财产，王强并不知情，以上诉人韩青华知道二人是夫妻关系，知道蔚春雨处分的是夫妻共同财产，不应认定是善意第三人，在明知有其他共有人其他共有人不同意处分的情况下，蔚春雨的处分系无效处分，剩余36000元韩青华应全额返还。5、即使韩青华选择违约金36000元，但其实际损失只是房租损失2900元，违约金的数额远远高于经济损失，根据《合同法》的规定，一审法院应在合理范围内认定违约金，而不应全额认定违约金。6、房屋买卖合同系无效合同，房屋中介公司也无取得房屋中介费的前提，应全额退还。7、房屋买卖己过户为成主要件，该房屋无法过户，也没有去过户，房屋中介公司没有完成中介服务，不应取得该中介费。8、韩青华反诉要房租的请求，应是房租租赁合同关系，而本案是房屋买卖合同关系，法律关系不同，不适于反诉，应另案处理，一审认定租金返还是错误的。 韩青华辩称：韩青华与蔚春雨签订房屋买卖合同合法有效，王强与蔚春雨已经实际居住涉案房产，由于王强违约不继续履行合同约定已经导致韩青华的实际损失52500元，一审认定合同有效即王强违约事实认定正确。但是判决其承担赔偿数额与实际发生的不符，应在原判基础上增加至30700元。王强的上诉请求和理由不成立，应驳回其上诉请求，王强与蔚春雨的离婚协议中已经载明同意扣除出卖人违约金4万元和定金22500元的客观事实，应依法驳回王强的全部诉讼请求。 经纪公司辩称：1、王强在“事实与理由”第6条提出：房屋买卖合同系无效合同，房屋中介公司也无取得房屋中介费的前提，应全额退还。我公司对此不予认可，我公司同王强、韩青华三方于2019年6月16日签订的《房屋买卖居间服务合同》，并未违反法律法规的强制性规定，韩青华未取得涉案房屋产权证，不影响本案《房屋买卖居间服务合同》的效力，这一点在一审判决书上己有明确定论，这里不再阐述，并且，王强与韩青华就涉案房屋、王强单方面毁约事宜，己于2019年9月29日经协商达成一致，并签订了解约声明，因此，我公司认为王强所提为无理要应予以驳回。2、王强在“事实与理由”第7条提出:涉案房屋中介公司没有完成中介服务，不应取得该中介费。我公司做的是居间服务，这些买卖信息是我们投入大量人力、物力和资金获取的，公司收取的是提供信息服务的费用，免费协助买卖双方办理产权转移服务和物业交接服务，这一点在我们的收费标准与客户交流中都有明确说明，并且，在我公司收费凭证上，已明确注明是“信息服务费”，并无其他相关费用，因此，对王强此项理由予以驳回，认定无效。3、一审判决书中，判决我公司退还王强贷款服务费1500元，原因是当时原告与我方经纪人就信息费中是否包含贷款服务费各持一词，我公司由于其他原因未能及时提供相关证据，致使法庭做出了这样的判决。在这里我们再次声明，原收费8500元未含贷款服务费，只是信息服务费，对原判决中退还王强、蔚春雨1500元贷款服务费之规定不予认可，予以驳回。本次出庭，我们带来了涉此案的原始收据，与王强提供的收据一致，请法庭验证，并在合议程序中重新予以判定。 蔚春雨述称：同意王强上诉意见。 韩青华上诉请求：依法撤销一审判决，并改判驳回王强的诉讼请求，一、二审产生的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决由韩青华返还被上诉人定金与事实和法律相悖:被上诉人于2019年6月16日经经纪公司介绍，购买韩青华位于衡水市房屋一套，因被上诉人违约单方面解除合同，自愿按房屋买卖协议上的约定赔偿上诉人经济损失，并签订解约声明协议一份，二被上诉人在离婚协议财产分割中再次明确认可。并非是韩青华单方面扣留了被上诉人的定金。是被上诉人及第三人自己意愿签订解约声明协议;该协议并不违背法律、行政法规强制性的规定，被上诉人有权自愿决定，应按合同法自愿原则予以判决。二、依法支持上诉人的反诉请求，判令被上诉人赔偿韩青华经济损失30700元。被上诉人于2019年6月16日经经纪公司介绍，购买韩青华位于衡水市房屋，双方签订合同之日即搬入该房居住，因被上诉人单方面解除合同，所以在居住期间应给付房屋使用费，从2019年6月16日至2019年9月29日共居住104天，按月租1500元计算，共产生房屋使用费5200元。被上诉人在居住期间因孩子在墙面乱画，造成墙面大量损毁，致使二次装修，产生工、料费用9000元。因被上诉人违约延误该房屋的出售（当时出售价882500元，后出售价830000元）造成直接损失52500万元（已支付违约金36000元还差16500元），应依据《合同法》第一百一十四条，追加被上诉人违约金16500元。韩青华的反诉请求有理有据，应予支持。 王强辩称：一、因为蔚春雨与韩青华签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定应认定无效，所以根据该无效合同签订的解约声明协议也应无效，后得知韩青华处分的诉争房产并未取得所有权，也没有得到真正所有权人梁月波和马焕芝的处分授权，所以其签订的解约声明无效，根据无效协议取得的36000元应返还给王强和蔚春雨的。二、王强和蔚春雨签订的离婚协议其约束的主体是签订合同的双方，与韩青华无关，在离婚协议中的财产分割约定不应成为房屋买卖合同的判例依据。第三，是否应给付房屋租金，韩青华应另行主张，不符合反诉条件。第四，上诉人的孩子并未在墙上乱画，韩青华是否对房屋重新装修无证据证明，也无证据证明与孩子在墙上乱画有关。第五，韩青华出售房屋的价格高低受市场环境影响大，与其出售的心理预期也有关系，属于商业风险，难预测，所以要求上诉人承担其少卖房屋的损失没有事实法律依据。 蔚春雨辩称：第一，关于孩子乱画问题。没有证据提供，后期装修的费用也无证据证明，居住天数也有争议。我们是在付完首付18万后居住的，对方是按照付完定金计算的，我们实际居住只有60天。后期房屋差价问题，签完解约后已经可以正常买卖了，未耽误其另行出售，且后期房屋市场波动也与我无关。离婚协议是上午签的，下午签的解约声明，早于解约声明，协议约束的是我和王强。 经纪公司述称：对韩青华上诉没有意见。 王强向一审法院起诉请求：1、韩青华返还王强和蔚春雨购房款共计65500元；2、经纪公司返还王强中介费8500元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：王强与蔚春雨2009年12月4日在深州市民政局登记结婚，二人在深州市民政局协议离婚，婚内二人于经经纪公司介绍，在韩青华处购买衡水市房屋，支付给韩青华购房款共计202500元，后得知韩青华无此房屋的产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让；（六）未依法领取权属证书的”之规定。蔚春雨与韩青华、经纪公司签订的购房协议违反法律的强制性规定应认定无效，后2013年9月29日蔚春雨与韩青华签订的解约声明协议是依据无效协议签订的也应认定无效，韩青华按照解约声明扣留了王强和蔚春雨的定金22500元和违约金43000元，共计65500元，只返还给王强和蔚春雨137000元。因购房协议和解约声明协议都应认定无效，所以韩青华应将扣留王强和蔚春雨的65500元返还，经纪公司应返还中介费8500元，请人民法院依法判决。 韩青华向一审法院反诉请求：一、要求王强、蔚春雨给付房屋租赁费5200元、房屋装修费9000元、追加违约金16500元，共计30700元。二、反诉费用由王强、蔚春雨负担。事实与理由：，经春风房产经纪公司介绍，韩青华将涉案房屋出售给王强、蔚春雨。双方签订合同之日即搬入该房居居住，因王强、蔚春雨违约单方解除合同，所以在居住期间应给付房屋租赁费5200元，王强、蔚春雨在居住期间因孩子在墙面乱画，造成墙面大量毁损，致使二次装修产生工料费9000元。因合同解除延误出售，造成直接损失52500元。虽然王强、蔚春雨已经给付违约金36000元。但还应追加违约金16500元。请求依法支持韩青华的请求。 一审法院认定事实：韩青华自案外人梁月波、马焕芝处购买了位于衡水市房屋，双方未办理产权过户登记。后韩青华于，通过经纪公司与蔚春雨达成了上述房屋的买卖合同，双方于签订了《房产买卖居间服务合同》，约定：买卖双方同意以银行按揭方式付款，由蔚春雨在合同签订之日交付定金22500元，于将首付款18万元交付韩青华，剩余房款在银行放贷之日直接转入韩青华账户。蔚春雨交完首付款后韩青华3日内将该房产交付蔚春雨。办理贷款时，韩青华协助蔚春雨提供转账凭条，韩青华有权全权代表梁月波、马焕芝履行此合同。在本合同签订当日，蔚春雨向经纪公司交付信息服务费8500元，蔚春雨当日将定金22500元交付于韩青华。，蔚春雨向韩青华支付了涉案楼房首付款18万元。韩青华分别向蔚春雨出具的定金22500元、首付款18万元的收条各一份。 王强与蔚春雨原系夫妻关系，二人于办理了离婚登记，双方离婚协议第二项财产处理中记载内容，其中有“双方婚后202500元整，购买位于桃城区的房屋，因双方离婚不能继续购买，双方同意出卖人扣除违约金40000元整、定金22500元整，剩余出卖方返还14万元整，该部分款项双方同意女方给男方40000元整，剩余10万元整归女方所有”。该离婚协议中约定的“扣除违约金数额40000元”，王强、蔚春雨均认可系离婚当时的预估数额。，蔚春雨与韩青华就所涉房屋买卖合同达成了《解约声明》，内容：蔚春雨出现家庭原因突发情况，资金不足，造成无法正常办理过户手续产生违约，给韩青华造成经济损失，经双方协商解除买卖合同并达成如下协议：1、蔚春雨所交定金22500元不予退还；2、蔚春雨所交首付款18万元，根据违约责任扣除违约金43000元；3、信息服务费根据违约责任不予退还；4、蔚春雨自签本协议之日起10日内把室内全部家具家电搬走腾空此房屋，并把所有钥匙交予韩青华。卫生打扫干净；5、本协议签订后双方互不追究违约责任。本声明签字之日起生效，原合同作废。经本院向韩青华释明，在定金与违约金并存的情况下择其一选择，韩青华表示选择解约声明中的第二条违约金按首付款20%计算的方式。 王强、蔚春雨及韩青华三方均认可：解约后，韩青华实际收取蔚春雨的违约金为首付款18万元的20%即36000元，再加上定金22500元，共计58500元。韩青华于退还蔚春雨购房款144000元及安装门费用1000元。韩青华称王强、蔚春雨实际居住涉案房屋104天，每月房屋租金按1500元计算为5200元。王强及蔚春雨不予认可，双方均称：韩青华交付钥匙，后于搬离涉案房屋，每月租金同意按1300元计算。韩青华称解除上述合同后，又将涉案房屋售予他人，价格为83万元，为再次出售进行装修花费9000元，王强、蔚春雨对此不予认可。春风房产经纪公司证人刘某当庭证言内容中，证人开始称8500元包含了贷款服务费，后来又称没有收取贷款服务费。 一审法院认为：关于王强要求韩青华退还定金22500元和违约金43000元应否支持的问题。韩青华、蔚春雨于签订的《房产买卖居间服务合同》，并未违反法律法规的强制性规定，出售人韩青华未取得涉案房屋产权证，不影响本案房屋买卖合同的效力。我国《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。违约金和定金的设立，均是为了防止合同当事人在交易中违约给合同另一方造成损失，而设立的弥补损失方式，但二者不可同时适用，守约方只可选择适用定金或者违约金来追究违约方的违约责任。韩青华、蔚春雨二人在解约声明中对违约方蔚春雨的违约责任弥补方式，既扣留了定金又按照首付款的20%收取了违约金，双方该约定违反了法律规定，经本院向韩青华释明后，韩青华选择适用违约金条款，故韩青华应当返还王强、蔚春雨定金22500元。韩青华实际收取违约金为36000元，王强主张此部分违约金应予退还，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于王强、蔚春雨主张要求经纪公司返还贷款服务费1500元的问题，经纪公司主张收取蔚春雨的8500元为信息服务费，并未包含贷款服务费1500元，但经纪公司证人当庭证言前后矛盾，考虑本案所涉房屋买卖合同在解约前并未履行到办理贷款阶段，春风房产经纪公司亦未提交证据证明其向蔚春雨提供了按揭贷款服务，故该8500元中包含的贷款服务费1500元应由经纪公司退还王强、蔚春雨。经纪公司辩称8500元服务费中不包含贷款服务费，缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于韩青华要求王强、蔚春雨支付房屋租金5200元的问题。韩青华称王强、蔚春雨居住时间为104天，未提交证据证明，依据本案查明的事实，王强、蔚春雨认可居住时间为交纳首付款日至解约后第二天，王强及蔚春雨所述更接近合同内容，更符合日常经验，故认定实际居住时间为67天。韩青华主张每月租金数额为1500元，王强、蔚春雨不认可，韩青华未提供相应证据予以证明，考虑王强、蔚春雨所认每月租金较为合理，故每月租金认定为1300元，由王强、蔚春雨向韩青华支付房屋使用费2903元。韩青华反诉请求超出的部分，不予支持。 关于韩青华要求王强、蔚春雨支付装修房屋费用损失9000元及房屋降价损失16500元的问题。对于该两项损失，王强及蔚春雨二人不予认可。因双方在解约声明及合同中均约定了承担违约责任的方式，且韩青华选择适用了违约金条款，韩青华在解约后如果产生了其主张的房屋再次装修费用及房屋降价损失，也应由其自行负担。故对韩青华的该项反诉请求，本院不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决： 1、被告（反诉原告）韩青华于本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）王强、第三人（反诉被告）蔚春雨购房定金22500元； 2、被告衡水市春风房产经纪服务有限公司于本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）王强、第三人（反诉被告）蔚春雨贷款服务费1500元； 3、原告（反诉被告）王强、第三人（反诉被告）蔚春雨于本判决生效后三日内给付被告（反诉原告）韩青华房屋使用费2903元； 以上判项第一项与第三项判决内容中，原告（反诉被告）王强、第三人（反诉被告）蔚春雨与被告（反诉原告）韩青华互付履行义务，相互折抵后，由被告（反诉原告）韩青华于本判决生效后三日内返还原告（反诉被告）王强、第三人（反诉被告）蔚春雨购房定金19597元。 %1、驳回原告王强的其他诉讼请求； %1、驳回反诉原告韩青华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计825元，由原告王强负担575元，被告韩青华负担250元；反诉费284元，由反诉原告韩青华负担258元，由反诉被告王强、蔚春雨负担26元。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为,关于韩青华、蔚春雨于签订的《房产买卖居间服务合同》的效力问题。出售人韩青华虽未取得涉案房屋产权证，但该交易行为并不违反效力性强制性法律规范，一审法院认定该合同合法有效并无不当，故王强一方基于该合同无效所提返还36000元（违约金）的上诉请求不能成立。 关于房屋使用费问题。王强、蔚春雨已实际占用了案涉房屋，一审法院在处理合同解除、相互返还过程中，以一并解决此问题合理合法，有利于减少各方当事人诉累。二审中，韩青华认可实际交付房屋是在蔚春雨支付首付款之后，故一审法院所确定的实际占用天数67天正确，所酌定按每月1300元计算占用费亦无不当，本院对韩青华要求支付其5200元占用费的请求不予支持。 关于韩青华所主张二次装修费用，因其在本案一、二审中均未提交相应证据予以证实，故本院不予支持。 关于韩青华所主张房屋价值贬损问题，房屋的价格既受市场波动影响，亦买卖双方经济能力、需求是否紧迫及个人喜好等不确定因素的影响，且二次出售时价格降的高低，也不属于王强、蔚春雨可预见的范围，故韩青华二次出售案涉房产时价格的减少，不能归责于王强、蔚春雨，其要求王强、蔚春雨追加支付违约金16500元的上诉请求本院不予支持。 关于中介费用问题。经纪公司主张收取蔚春雨的8500元注明为信息服务费，考虑到经纪公司已为双方缔约付出了劳动，房屋买卖合同不能继续履行的原因在王强、蔚春雨一方，且一审法院已经判令经纪公司以贷款服务费形式返还其中的1500元，故本院对王强要求返还经纪公司所收取其余款项的上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人王强、上诉人韩青华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1660元，由上诉人韩青华负担567元，上诉人王强负担1093元。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  王江丰 审判员  李春蕾 二〇二〇年四月三十日 书记员  李 珺