广西壮族自治区贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0803民初1549号 原告：广西中小企业融资担保有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼十三楼南面。统一社会信用代码：914500007420976657。 法定代表人：邱宗跃，总经理。 委托诉讼代理人：杨明雁，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦秋香，女，该公司员工。 被告：吕春新，男，1939年4月15日出生，汉族，住玉林市陆川县。 被告：丘国永，男，1965年12月13日出生，汉族，住玉林市陆川县。 第三人：李伟，男，1974年9月29日出生，汉族，住玉林市。 第三人：黎宁，女，1973年11月10日出生，汉族，住玉林市陆川县。 第三人：广西贵港市马可波罗国际大酒店有限公司。 管理人：广西正大五星律师事务所，住所地贵港市荷城路1108号中强.普罗旺斯大厦3号楼5层。 负责人：刘厶铭。 委托代理人：周文涛，广西正大五星律师事务所律师。 第三人：贵港市马可波罗商务宾馆，住所地贵港市港北区荷城路1038号（港北人民法院西侧）。组织机构代码：L60934123。 经营者：李伟，男，1974年9月29日出生，汉族，住玉林市。 原告广西中小企业融资担保有限公司与被告吕春新、丘国永、第三人李伟、黎宁、广西贵港市马可波罗国际大酒店有限公司、贵港市马可波罗商务宾馆执行异议之诉一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告广西中小企业融资担保有限公司委托诉讼代理人杨明雁、韦秋香到庭参加诉讼，被告吕春新、丘国永、第三人李伟、黎宁、广西贵港市马可波罗国际大酒店有限公司、贵港市马可波罗商务宾馆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西中小企业融资担保有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2019）桂0803执异20号、（2019）桂0803执异21号执行裁定书；2、请求对标的物恢复执行；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：港南区人民法院于2019年9月10日对吕春新、丘国永执行异议作出的（2019）桂0803执异20号、（2019）桂0803执异21号裁定书，裁定中止执行位于玉林市陆川县立石垌的房产【土地使用权证号：陆国用（2000）字第01866号、房屋所有权证号：陆川县房权证陆房证字第××】第二层、第三层的执行，其认为该裁定事项缺乏事实和法律依据，理由如下：一、买受人对涉案房产已抵押的事实未尽到注意义务，存在过错。根据《物权法》第191条规定，其公司对涉案房屋的抵押权设定是在2015年6月8日，吕春新、丘国永购买涉案房产的协议分别为2016年1月16日、11月25日，是在其公司办理抵押登记之后。吕春新、丘国永在与李伟签订《房地产转让协议书》时就订购房屋是否设定权利负担进行核查，未尽到注意义务，存在过错。吕春新、丘国永受让该房地产的首期价款各100000元交付给了抵押人李伟，并未支付其公司代李伟偿还债务，其公司仍享有优先权；二、本案抵押人李伟与受让人吕春新、丘国永签订房产买卖协议约定的单价仅1500元/平方米，加上杂物房及部分公共面积，总价仅为190575元，交易价格仅为市场价格的一半，吕春新、丘国永并未以合理价格受让涉案房产，不能取得涉案房产所有权，不能对抗其公司的抵押权。 被告吕春新、丘国永未作书面答辩，亦未向法庭提交证据。 第三人李伟、黎宁、广西贵港市马可波罗国际大酒店有限公司、贵港市马可波罗商务宾馆未作书面陈述，亦未向法庭提交证据。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 广西中小企业融资担保有限公司与李伟、黎宁、广西贵港市马可波罗国际大酒店有限公司、贵港市马可波罗商务宾馆追偿权纠纷一案，贵港市港北区人民法院于2017年8月7日作出（2017）桂0802民初1491号民事判决书，判决李伟支付代偿款2088863.14元、违约金208886.31元给广西中小企业融资担保有限公司（原广西中小企业信用担保有限公司），广西中小企业融资担保有限公司对李伟名下位于玉林市陆川县立石垌的房屋【土地使用权证号为陆国用（2000）字第01866号、房屋所有权证号为陆川县房权证陆房证字第××号】在173万元的债权范围内享有优先受偿权等内容。该民事判决书于2017年9月7日发生法律效力。因李伟未履行上述生效法律文书确定的义务，中小企业融资担保公司于2017年9月25日向贵港市港北区人民法院申请强制执行，该院以（2017）桂0802执2119号立案受理。2018年6月16日，贵港市中级人民法院作出（2018）桂08执指9号执行裁定书，裁定将贵港市港北区人民法院（2017）桂0802民初1491号民事判决书指定贵港市港南区人民法院执行。本院于2018年10月29日以（2018）桂0803执579号立案受理，并于2019年4月1日作出（2018）桂0803执579号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖李伟名下位于陆川县立石垌的房产一幢。 另查明，2015年6月8日，李伟将位于玉林市陆川县立石垌的房地产【土地使用权证号：陆国用（2000）字第01866号、房屋所有权证号：陆川县房权证陆房证字第××号】办理抵押登记，抵押权人为广西中小企业融资担保有限公司。2016年12月14日，本院作出（2016）桂0803民初1383号民事裁定书，裁定查封李伟上述房产。 再查明，2016年1月16日，李伟将位于陆川县立石垌房屋【房屋所有权证号：陆川县房权证陆房证字第××号】第三层转让给吕春新，并由吕梦叶代吕春新与李伟签订《房地产转让协议书》一份，约定房地产总价为180000元，杂物房、一楼楼梯间、公共门厅、过道、管道井等分摊面积共10575元；在签订协议时，吕春新以现金50000元付给出让方作为定金，余款130000元分两次付给李伟，2016年春节前付50000元，其余款在搬入后一次性付清；李伟在2018年元月16日前办理好国有分摊土地使用证和房屋所有权证给吕春新等内容。同日，李伟收到吕春新支付的订金50000元，并向吕春新交付上述转让房屋。吕春新于2016年12月5日向李伟转账支付房款50000元。2019年9月9日，吕春新将涉案房屋剩余价款90575元交付本院执行。 2016年11月25日，李伟将位于陆川县立石垌房屋【房屋所有权证号：陆川县房权证陆房证字第××号】第二层转让给丘国永、吕美芬，并由吕梦叶代吕美芬、丘国永（丘国荣）与李伟签订《房地产转让协议书》一份，约定房地产总价为180000元，杂物房、一楼楼梯间、公共门厅、过道、管道井等分摊面积共10575元；在签订协议时，受让人以现金50000元付给出让方作为定金，余款130000元分两次付给出让方，2016年11月30日前付50000元，其余款在搬入后一次性付清；出让方在2018年元月30日前办理好国有分摊土地使用证和房屋所有权证给受让人等内容。同日，李伟收到丘国永、吕美芬支付的订金50000元，并向丘国永、吕美芬交付上述转让房屋。丘国永于2016年12月5日向李伟转账支付房款50000元。2019年9月9日，丘国永将涉案房屋剩余价款90575元交付本院执行。 2019年7月9日，本院作出（2018）桂0803执579号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖李伟名下位于陆川县立石垌的房产一幢。2019年8月27日，吕春新、丘国永对本院执行的李伟名下房屋第二层、第三层【房屋所有权证号：陆川县房权证陆房证字第××号，土地使用权证号：陆国用（2000）字第01866号】提出书面异议，2019年9月10日，本院分别作出（2019）桂0803执异20号、（2019）桂0803执异21号执行裁定书，裁定中止对位于陆川县立石垌的房产【土地使用权证号为陆国用（2000）字第01866号、房屋所有权证号为陆川县房权证陆房证字第××号】第二层、第三层的执行。2019年9月11日，原告收到上述两份裁定后，不服该两份裁定，于2019年9月26日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，吕春新、丘国永于本院查封前即2016年1月16日和2016年11月25日分别与李伟签订的《房地产转让协议书》，就涉案位于陆川县立石垌房屋第二层、第三层进行转让，是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律行政法规效力性强制性规定，应认定该转让协议书合法有效；第二，李伟于签订转让协议书当日已向吕春新、丘国永交付该房屋，吕春新、丘国永在法院查封前已合法占有该房屋；第三，吕春新、丘国永在异议审查中也已分别将合同约定的剩余价款90575元交付法院执行；第四，涉案房屋至今未办理房产过户登记手续，吕春新、丘国永是否存在过错？涉案房屋在吕春新、丘国永购买前即2015年6月8日李伟就办理了抵押权登记，抵押权人为原告，原告的抵押登记在先，吕春新、丘国永的房地产转让协议在后，作为买受人的吕春新、丘国永在与李伟进行房产交易时就应充分了解交易房产是否设置了抵押等真实信息，避免造成风险。但吕春新、丘国永在与李伟签订房地产转让协议时疏忽大意，未履行合理的注意义务，导致涉案房屋至今未办理房产过户登记手续，吕春新、丘国永对涉案房屋至今未办理过户手续存在过错。现原告要求恢复对标的物的执行，本院予以支持，恢复执行后，本院作出的（2019）桂0803执异20号、（2019）桂0803执异21号执行裁定书失效。 被告吕春新、丘国永及第三人李伟、黎宁、广西贵港市马可波罗国际大酒店有限公司、贵港市马可波罗商务宾馆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对自身依法享有诉权的放弃，由此产生不利于其本人的法律后果，应当自负。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 准许恢复对位于玉林市陆川县立石垌的房产【土地使用权证号：陆国用（2000）字第01866号、房屋所有权证号：陆川县房权证陆房证字第××】第二层、第三层的强制执行； 驳回原告广西中小企业融资担保有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7018元，公告费350元，合计7368元（原告已预交），由被告吕春新、丘国永负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费7018元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;账号：20×××16;开户行：农行贵港分行。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  徐 卫 人民陪审员  宋晓庆 人民陪审员  董玉凤 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  林 燕 本案适用法律条文： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。