贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1189号上诉人(一审被告):贵州嘉瑞房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波东路腾龙凯悦酒店6F。法定代表人：宋海平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：滚燕子，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖健，贵州维律律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：冯庭嘉，男，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：徐增新，女，汉族，住贵州省凯里市，系冯庭嘉之母亲。上诉人贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房开公司”）因与被上诉人冯庭嘉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初6447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。嘉瑞房开公司上诉请求：1、依法撤销凯里市人民法院(2019)黔2601民初6447号民事判决并予以改判；2、对上诉人应承担的违约金予以降低；3、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清，法律适用错误，对上诉人的答辩未予以回答。上诉人一审时详细说明了逾期办证的原因，以及应当适用不可抗力免责条款不承担违约金的理由，一审判决书只字不提。被上诉人请求的违约金过高，上诉人请求对违约金进行调整降低，一审判决也没回答，应予以撤销。二、对于被上诉人关于违约金的诉讼请求，上诉人适用不可抗力条款应当免责逾期办证的违约责任。凯里市大十字人防工程施工对上诉人影响6个月，应当免除逾期办证的违约责任。消防工程整改应属于不可抗力的法定情形。凯里市国土资源和规划管理局未在法定期限内为上诉人发放《建设工程竣工规划许可证》，且未说明理由，属于不可抗力因素，上诉人应当予以免责。三、因本案上诉人不存在重大过错，没有对被上诉人造成实际损失，请求对违约金进行调整降低。一审判决事实认定不清，请求撤销一审判决，依法改判。冯庭嘉辩称：一、上诉人因不可抗力应当免责的理由不成立。二、关于上诉人认为万分之一的违约金过高，要求调低。现上诉人未能提供约定违约金过高的证据。并且违约金除了具有补偿性，还兼具惩罚性质。请求维持原审判决。冯庭嘉向一审法院起诉请求：1、依法判决被告在判决生效之日起五日内办理嘉瑞广场5幢805号房屋所有权初始登记并将相关文书交付给原告；2、判决被告支付自2015年3月1日起至2019年9月9日逾期交付商品房转移登记相关文书违约金96185.92元（581887元×0.0001×1653天），2019年9月之后的逾期违约金按照合同约定支付至被告实际交付商品房转移登记相关文书之日止；3、判决被告支付自2014年10月31日起至2015年2月25日的延期交房违约金6749.89元（116天×581887元×0.0001）；4、被告承担本案受理费。一审法院认定事实：2014年11月10日原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告位于凯里市房屋一套，建筑面积129.09㎡，总房价为581887元。被告承诺于2014年10月31日前完成交付，并于2015年2月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年2月26日原告接收房屋后进行了装修并居住至今，后双方因涉案房屋逾期交付、逾期办理转移登记事宜发生纠纷，原告提起诉讼。一审法院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性予以确认。关于逾期交房违约金和逾期交付办理转移登记相关文书违约金。根据原、被告合同约定，被告承诺于2014年10月31日前向原告交付房屋，原告于2015年2月26日接收房屋，故原告诉请逾期交房违约金6749.89元（116天×581887×0.0001），予以支持；原、被告合同约定，被告承诺于2015年2月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，截至原告起诉之日，被告仍未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故原告应获得逾期交付办理转移登记相关文书违约金应为96185.92元（1653天×0.0001×581887元）；因原告提供证据证明被告已具备交付办理商品房转移登记相关文书条件，故原告要求被告在判决生效之日起五日内将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告的诉请，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定判决：一、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内将办理商品房转移登记有关文书交付给原告冯庭嘉；二、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告冯庭嘉2015年3月1日至2019年9月9日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金96185.92元，2019年9月10日之后的逾期违约金按照合同约定支付至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告冯庭嘉2014年10月31日至2015年2月25日期间逾期交房违约金6749.89元。案件受理费已减半收取1179元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点一是上诉人主张的不可抗力情形能否成立；二是上诉人承担的逾期转移登记文书的违约金是否过高。关于不可抗力问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。认定时，既要看当事人是否有能力预见该事件的发生，又要看当事人是否有足够的能力去克服困难，避免该事件的发生。而只有当事人尽最大注意义务仍不能预见、不能避免、不能克服的客观情况才属于不可抗力。嘉瑞公司提出消防工程整改、大十字人防工程施工影响属于不可抗力的上诉理由，均不符合上述判断，且上述主张事由均在合同约定的交房期限内已经完成，本案诉争点为逾期转移办理文书违约，并非逾期交房违约，因此，该上诉理由不能成立。关于违约金调减问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定。就本案而言，首先，诉争双方约定逾期交付文书按日万分之一支付违约金，系约定违约损失额的计算方法，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的情形。其次，原审鉴于损失数额难以确定，参照金融机构计收逾期借款利息标准认定违约金不属于过高情形并无不当，另一方面嘉瑞公司辩称其逾期交付文书违约金过高，但没有举证证明，应承担举证不能的后果。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2358元，由上诉人贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年四月二十九日法官助理陈礼华书记员韩林爽