江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初3655号原告：汤惠亮，男，1964年11月29日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：邓晓，江苏恒茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶婷，江苏恒茂律师事务所律师。被告：无锡高新技术产业发展股份有限公司，统一社会信用代码91320200732252940X,住所地无锡市新吴区长江路34号。法定代表人：娄伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：华亮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何媛媛，江苏瑞莱律师事务所律师。原告汤惠亮与被告无锡高新技术产业发展股份有限公司（以下简称高新公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告汤惠亮的委托诉讼代理人邓晓、叶婷，被告高新公司的委托诉讼代理人华亮、何媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤惠亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除汤惠亮与高新公司于2009年8月6日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为200908060098）；2.判令高新公司退还汤惠亮购房款790570元，汤惠亮将合同所涉无锡市新吴区湘江路2-2单元213号房屋（以下简称213号房屋）退还高新公司；3.本案诉讼费用由高新公司承担。事实与理由：2009年8月6日，双方当事人签订上述合同，约定由汤惠亮向高新公司购买213号房屋，汤惠亮支付了全部购房款790570元。高新公司2009年交付房屋时，2××号房屋北面采光幕墙窗外是一个大露台，露台北面封闭式食堂，213号房屋的采光不受影响。后其将213号房屋出租给他人使用，至2015年初发现该房屋北面的采光幕墙被全部遮挡，导致房屋无任何采光，无法出租也无法自用故一直空置至今。一开始其不知原因，找该房屋所在的金源大厦的物业公司交涉也未得到明确答复，后在其提起本案诉讼前才得到物业公司给予的一份工作联系函，方才得知与213号房屋北面采光幕墙处相邻的原规划为花园等公共部位被高新公司作为商业房屋即无锡市新吴区湘江路2-2单元2××号房屋（以下简称2××号房屋）出卖给案外人。通过进一步查询档案，得知213号房屋交付时的状况与竣工图一致。高新公司上述将原设计为花园等公共部位变更使用功能后作为商业用房出卖他人的行为，属于擅自变更规划设计，且高新公司未将变更情况告知汤惠亮，按照合同第十条的约定，汤惠亮有权解除合同。同时，高新公司的上述行为导致213号房屋丧失使用功能，汤惠亮的购房目的无法实现，汤惠亮也有权解除合同。高新公司辩称：1、高新公司将2××号房屋对外出售是符合相关规定的，且其与案外人签订了商品房买卖合同并进行了备案，案外人也依法办理了2××号房屋的产权登记。此外，即使存在变更使用功能的情况，2××号房屋范围内原先的功能区域是食堂、新风机房及配餐室，也是全封闭的。2、汤惠亮所述影响213号房屋采光的搭建构筑物是2××号房屋业主于2015年左右搭建，但未经过其同意，不清楚是否经过物业公司同意亦不清楚是否获得了相关的审批手续。因不是高新公司搭建的，故汤惠亮所述213号房屋采光被遮挡与高新公司无关。3、213号房屋的商品房买卖合同签订后，高新公司按约履行了交房义务，213号房屋并无任何设计变更情况。汤惠亮收房后也已对213号房屋进行了装修改造和利用，且汤惠亮当时向高新公司购买了包括213号房屋在内的一共20多套房屋，享受了价格上的优惠，还获得了高新公司赠送的5个车位50年的免费使用权，不具备解除合同的条件。4、即使汤惠亮有权解除合同的，也应在符合合同约定事由的一年的除斥期间内作出解除合同的意思表示。因汤惠亮购买了相邻的多套房屋，故汤惠亮对于213号房屋的情况特别是采光被遮挡的情况应该是一开始就知晓的。汤惠亮提供的工作联系函落款日期是2014年3月10日，即使如其所述其自物业公司获得该函件时才知道采光被遮挡的原因，那么其也应在2015年3月10日作出解除合同的意思表示，但汤惠亮提起本案诉讼时已远远超过了该期限。综上，高新公司不同意解除合同，也不同意退还购房款，但可以考虑协助汤惠亮解决213号房屋后续的出租问题。经审理查明：一、案涉两套房屋相关合同及履行情况2009年8月6日，买受人汤惠亮与出卖人高新公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为200908060098）1份，约定：汤惠亮向高新公司购买213号房屋，建筑面积71.87平方米，其中套内建筑面积为51.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.34平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米11000元，总金额790570元，买受人于2009年8月5日一次性付清，出卖人于2009年9月30日前交付房屋。第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十八条约定，买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同附件四第3条约定，买受人不得占用本项目的公共走道或楼道等公共部位以作私用。合同签订后，汤惠亮按约支付了全部购房款，高新公司按约交付了213室房屋，高新公司于2009年9月22日向汤惠亮开具了金额为790570元的213号房屋购房款发票，汤惠亮未就213号房屋办理产权登记。2013年11月4日，出卖人高新公司与买受人范全坤签订《商品房买卖合同》，约定由范全坤购买2××号房屋，建筑面积为419.8平方米，套内面积为385.09平方米，分摊面积为34.71平方米。房屋交付时间为2013年12月31日。用途为商业。合同附件四第3条约定，买受人不得占用本项目的公共走道或楼道等公共部位以作私用。2013年11月11日，范全坤与蒋来娣作为权利人办理了2××号房屋的产权登记手续。上述事实，有当事人陈述、213号房屋的商品房买卖合同及购房款发票、2××号房屋的商品房买卖合同及不动产登记簿证明等证据在卷佐证。二、案涉两套房屋范围及相关情况2××号房屋及213号房屋所在的金源大厦竣工图（设计图纸内容相同）载明：紧邻213号房屋的北侧，是一个反“Ｌ”型的花园，花园半包围的部分从南往北是新风机房和配餐室，配餐室和花园北面是一个餐厅。现2××号房屋产权证所附房产平面图的范围即上述花园、新风机房、配餐食和餐厅及这些部分左侧部分共同邻接的过道，但上述竣工图标准为花园的反“Ｌ”型部分在该房产平面图上标注为阳台。2009年7月22日，无锡市曦晨测绘有限公司（以下简称曦晨测绘）出具《无锡市房屋建筑面积测绘报告》1份，编号为2009（0119），项目名称为湘江路2-2，2-3，其中载明2××号房屋建筑面积为419.8平方米，用途为商业。2011年4月1日，曦晨测绘向高新公司出具编号为2011（0068）《关于湘江路2-3,2-3等（变更）房屋提交测量报告的函》，载明：受高新公司委托的湘江路2-3,2-3等（变更）房屋面积测量，现已于2011年4月1日完成了实测工作。原编号2009（0119）号测绘报告面积作废。该报告中载明2××号房屋建筑面积为419.8平方米，用途为商业。2014年3月10日，高新公司向无锡永基物业管理有限公司（以下简称永基物业）送达《工作联系函》1份，载明：按照曦晨测绘出具的上述2011（0068）函件，2××号房屋的实测建筑面积为419.8平方米，套内面积为385.09平方米，分摊面积为34.71平方米。现2××号房屋已售出，并已于2014年1月1日交付客户，依据实测函件过道产权面积归203业主所有，现同意业主将其封堵，恢复原状。上述函件中提到的过道实际未被封堵。竣工图中标注为花园、2××号房屋的平面图标注为阳台的地方被搭建了实心墙和天棚，导致213号房屋北面的采光幕墙被全部遮挡，室内无任何采光。上述事实，有当事人陈述、2××号房屋的房产平面图、曦晨公司出具的2份测绘报告及函件、高新公司的工作联系函、金源大厦的2层施工图纸、竣工图纸、2层平面图及剖面图、汤惠亮提供的现场视频等证据在卷佐证。三、诉讼中的其他情况诉讼中，本院依法向高新公司释明，高新公司应说明为何竣工图纸所标示的相应餐厅、花园等区域变更成了2××号房屋套内区域并应提供相应证据，否则将只能认定高新公司擅自变更了上述区域的设计和使用功能，但高新公司表示其对此无法说明更无证据提供。诉讼中，高新公司曾于2019年10月24日本院组织双方当事人进行庭前会议时表示，导致213号房屋采光被遮挡的搭建是2××号房屋业主于2015年左右所为，其已与2××号房屋业主协调好，2××号房屋业主同意拆除2××号房屋与213号房屋之间垂直于地面的实心墙，并提供高新公司委托诉讼代理人何媛媛与2××号房屋业主在2××号房屋内对话的视频资料1份予以证明，同时要求给予1个月的时间。经质证，汤惠亮对视频资料的真实性无异议，但对高新公司的证明目的不予认可，同时表示影响其采光的四周围挡和天棚均须拆除。为妥善解决本案纠纷，本院同意给予高新公司1个月的时间协调处理拆除事宜，但期限届满后相关搭建未被进行任何拆除。诉讼中，汤惠亮提供其与永基物业郑主任于2019年4月15日的微信聊天记录、违规整改通知书及203室违章装修报告的照片，并主张在2019年4月郑主任将2××号房屋业的房产证复印件发给其时，其才知道高新公司将上述餐厅、花园等公共区域作为2××号房屋的范围出卖给案外人。后在本案审理过程中，经沟通后于2020年3月25日自郑主任处获知，因2××号房屋业主在2018年8月时未取得规划许可证擅自在阳台上搭建了建筑物、构筑物即遮挡213号房屋采光的顶棚和墙体，永基物业于2018年年中时向2××号房屋业主发送过整改通知书，后又于2019年4月就该违规情况向无锡市新吴区城市管理局进行举报。经质证，高新公司对微信记录的真实性无异议，但认为与本案无关。对违规整改通知书及203室违章装修报告的照片真实性不予认可，从材料本身看是发送给2××号房屋业主和城管部门的，且只能证明永基物业发通知和报告的时间在2018年后，但相关搭建行为应该是早已存在。而且这些证明均不能证明汤惠亮此时才知晓采光被遮挡的情况，该陈述也与汤惠亮之间相关陈述不一致。为此，汤惠亮进一步陈述称，此前其陈述213号房屋在2015年、2016年时采光被完全遮挡是因为这是一个过程，当时只是相邻的幕墙窗户被用黑色的贴膜封死了，其一直是找永基物业维权，但是永基物业未将2××号房屋已被出卖给203业主的情况告知其，并称作为物业公司没有执法权无法消除被侵权的状态。到其2019年4月时，永基物业才告知2××号房屋及业主情况，之后通过查询其才发现是高新公司将相关区域改变了使用功能后作为2××号房屋进行出卖，此时其才知晓高新公司擅自变更房屋使用功能的行为。本院认为：汤惠亮要求解除其与高新公司就213号房屋签订的《商品房买卖合同》，不符合合同约定及法律规定，本院依法不予支持，理由如下：首先，高新公司经本院依法释明后，仍无法说明案涉金源大厦二层竣工图纸所标示的相应餐厅、花园等区域为何变更成了2××号房屋套内区域，更未提供相应证据，因此本院认定高新公司擅自变更了上述区域的设计、使用功能。但高新公司的上述变更行为并未影响213号房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，未影响213号房屋的质量和使用功能，不符合合同第十条约定的情形。其次，高新公司对案外人出售2××号房屋时并未对房屋结构进行变动，竣工图所示的餐厅、配餐室、新风机房等区域本就是封闭式的空间，而竣工图所示花园区域在2××号房屋套内也为阳台区域，均未影响213号房屋的采光，汤惠亮购买213号房屋的合同目的并未因此不能实现。第三，从汤惠亮提供的其与永基物业郑主任的微信聊天记录及获取的违规整改通知书、203室违章装修报告等材料，和高新公司的陈述及提供的其委托诉讼代理人与2××号房屋业主的对话视频综合来看，可以确定是2××号房屋业主违规对2××号房屋套内区域的阳台部分违规搭建的构筑物，导致213号房屋的采光被遮挡。故该搭建不是高新公司的行为，汤惠亮不能因此要求解除其与高新公司之间的合同。如果汤惠亮认为213号房屋的采光权受到侵害的，可以向实际行为的侵权人依法主张权利。最后，按照汤惠亮的陈述，其在2015年已发现213号房屋的采光被遮挡，那么无论其是否知晓2××号房屋被出卖给案外人，其当时已明确知晓其权利受到侵害，如果其认为因此有权解除合同的，应该自知道其权利受到侵害时起及时主张权利。从另一方面看，如果如其所述其在2018年后才知道2××号房屋被出卖给案外人的，那么其在更应直接向高新公司主张权利。但根据汤惠亮本案中提供的证据看，其与永基物业沟通上述事宜最早的时间是2018年4月，而其要求解除合同而提起本案诉讼的时间更是在2019年6月，不能认定为及时主张权利的范畴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回汤惠亮的诉讼请求。案件受理费11706元（此款已由汤惠亮预交），由汤惠亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱逢吉人民陪审员  李浩荣人民陪审员  周勤南二〇二〇年四月十五日书 记 员  包檬丹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。