江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2号上诉人（原审被告）：常熟市毅通汽车销售有限公司，住所地江苏省常熟市深圳路8号3幢，统一社会信用代码91320581MA１MN７DQ９Y。法定代表人：严伟胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐剑，江苏福地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海汽车工业常熟销售有限公司，住所地江苏省常熟市深圳路8号，统一社会信用代码91320581251441759L。诉讼代表人：江苏简文律师事务所，该司破产管理人。负责人：林均虎，上海汽车工业常熟销售有限公司破产管理人负责人。上诉人常熟市毅通汽车销售有限公司（以下简称常熟毅通公司）因与上海汽车工业常熟销售有限公司（以下简称上汽常熟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2019）苏0581民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常熟毅通公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判。事实与理由：一、房屋的租金应当按照实际市场价值予以划分，一审法院划分方式不合理。深圳路厂房位于常熟市三环路以外的工厂区，位置偏僻，人流稀少，仅因靠在马路边，用于汽车销售、汽车维修及办公；东风路展厅位于常熟市唯一集中销售汽车的“汽车市场”的正中心、十字路口、交通要道，其门口正对大马路，停车面积大，展厅内宽敞，高档，主要用途为汽车销售。因此东风路展厅每平方租金单价的市场价格明显高于深圳路厂房每平方租金单价的市场价格，因此一审法院按照面积划分租金的计算方式存在明显错误。二、上诉人收到上汽常熟公司来信后即停止正常经营，非正常经营期间的租金应予减免。2019年9月21日，上诉人收到通知书后，就已经准备撤离，不再采购车辆，仅处理部分库存，进入等待上汽常熟公司来接收的状态，之后上汽常熟公司并没有催促上诉人搬离。上汽常熟公司收回房屋并不能再行出租，上诉人利用房屋清理库存并不会给上汽常熟公司造成经济损失。另外，即使上诉人搬离，也应当给予一定的合理搬离时间，因上汽常熟公司突然解除而产生的搬离时间不应当由上诉人承担，该段期间的房租应当予以减免。三、租赁合同解除之后的房屋使用费超出本案诉讼请求的范围，不应予以支持，应告知另案处理。上汽常熟公司要求支付的是租金，租赁合同解除之后的使用费并非属于房租性质，因此租赁合同解除之后的使用费已经超出本案诉讼请求的范围，上汽常熟公司应当另案提起诉讼，不应在本案中一并处理。上汽常熟公司未作答辩。上汽常熟公司向一审法院起诉请求：1.判令常熟毅通公司从位于常熟市的上汽常熟公司名下的厂房、土地中迁出；2.判令常熟毅通公司支付房屋租金1896456元(暂计算至2019年2月21日，之后的房屋租金按合同约定计算至实际清退之日止)；3.诉讼费用由常熟毅通公司承担。审理中，上汽常熟公司认可常熟毅通公司已迁出涉案房屋，故撤回第一项诉请，明确主张租金共计2161652元。一审法院认定事实：2016年10月8日，出租方上汽常熟公司（甲方）与承租方常熟毅通公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：上汽常熟公司将其座落在常熟市的厂房门店(1-4层)以及常熟市汽车市场东风路6号综合展厅的部分房屋出租给常熟毅通公司，出租房屋面积包括前者9140平方米，后者378平方米，房屋四周相对应的场地，以及厂房门店内的生产设备和办公设备，甲方把该出租房于2016年7月1日交付乙方使用。房屋租赁期限10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止，准确租赁期限以上汽大众批准常熟毅通公司获取品牌经营权之日即2016年9月12日为基准日，租赁房屋作为常熟毅通公司开办上汽大众汽车销售服务公司使用。房屋租金先付后用，10年租金共计1710万元，分十次付款，于每年的6月30日前支付(2017年12月30日之前的房租付款方式按甲乙双方签定的以房租代付税金至国税的协议书执行)，租金起付时间为上汽大众批准乙方获取品牌经营权之日起，付款明细为第一年至第三年每年租金为160万元(共480万元整)，第四年至第六年每年租金为170万元(共510万元整)；第七年至第十年每年租金为180万元(共720万元整)，房屋租金支付方式为银行汇款，开具房租发票税金由甲乙双方各承担一半。租赁期间，房屋和土地的产权税由上汽常熟公司依法缴纳，常熟毅通公司物品安全责任自负，门前三包费用及水电费用自理。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方在通知甲方的前提下，乙方自行组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照本合同年租金20%向乙方支付违约金，并负责赔偿前期乙方全部装修费用及经济损失。合同还约定了其他事项，合同尾部由双方加盖公章，双方法定代表人姚苑、严伟胜签字确认。上汽常熟公司与常熟毅通公司另签订一份《协议》，约定：由于上汽常熟公司尚欠国税税金226万，双方经协商并报常熟市国税九分局备案，决定将常熟毅通公司应付给上汽常熟公司的租金按2016年7、8月份10万元、2016年9月至2017年12月每月13.5万元的付款方式，由常熟毅通公司代缴至国税，用于清缴上汽常熟公司所欠税金。上汽常熟公司负责开具租金发票给常熟毅通公司，常熟毅通公司在经营过程中产生的税金，按正常的纳税要求缴纳，与本协议所涉以租金代缴税金无关。2017年11月，苏州工业园区人民法院发出包括常熟市东风路6号综合展厅在内的司法拍卖公告，后于2018年1月21日拍卖成交。2018年7月25日，一审法院作出（2018）苏0581破33号民事裁定，裁定受理上汽常熟公司的破产清算申请，指定江苏简文律师事务所担任上汽常熟公司管理人。2018年8月15日，上汽常熟公司管理人负责人林均虎与常熟毅通公司法定代表人严伟胜面谈，沟通涉案房屋租赁合同因破产解除及相关赔偿、维修等事宜。2018年9月14日，上海市锦天城（苏州）律师事务所受中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行苏州分行）委托向常熟毅通公司发出律师函，告知其承租的涉案房屋在租赁合同签订前已经抵押给该银行，收函后请解除与上汽常熟公司的租赁合同，并于5个工作日内搬离，否则民生银行苏州分行保留追究法律责任的权利。2018年9月20日，上汽常熟公司管理人向常熟毅通公司发出通知书，告知民生银行苏州分行发函通知解除租赁合同的行为符合法律规定，其抵押权应受法律保护，同时明确依据《破产法》第十八条规定，解除与常熟毅通公司的房屋租赁合同，收到通知之后三日内将深圳路8号3幢房地产交还管理人，如因解除致权利受损，于七日内向管理人申报债权。常熟毅通公司认可收到以上律师函及通知书。一审审理中，常熟毅通公司针对其答辩所提的因合同解除所产生的损失赔偿、维修费抵扣等主张未提起反诉，上汽常熟公司方认可部分费用系常熟毅通公司代上汽常熟公司修缮，同意在本案中抵扣租金。经双方质证核实，均确认常熟毅通公司支付下列费用列入本案抵扣范围：2016年7月1日电费押金20000元、2017年3月14日常熟市中法水务公司检漏费3000元、2017年6月12日修理车间下水道费用1360元、2017年8月14日二楼下水道维修打孔人工费300元、2017年11月13日漏水维修费3900元、2017年11月13日砖墙维修费954元、2018年8月17日外墙维修费11000元、墙面维修1400元、已代缴租金税金31826.85元（已缴63653.69元×50％），合计73740.85元。常熟毅通公司表示对其他应抵扣上汽常熟公司不同意抵扣的费用保留另案主张权利。上汽常熟公司表示：认可常熟毅通公司已经结清2017年11月前的租金，2017年11月1日之后的租金未付，认可东风路6号房屋自2018年1月21日拍卖成交后租赁关系终止不再计算租金，深圳路8号3幢房屋在起诉后常熟毅通公司已经迁出。上汽常熟公司对其租金诉请明确为，自2017年11月1日起至2018年1月21日止计2.7个月按租金标准160万元/年计算为36万元，自2018年1月22日起至2019年3月25日止计14个月零4天（共计428天）按照租金标准128038元/月（160万÷9518×9140÷12）计算为1801652元，以上合计2161652元。常熟毅通公司表示，2017年11月1日之前的租金已经付清，之后未再支付房租，付至苏州工业园区法院的13.5万元是用来支付2017年11月1日之前租金，但仅认可欠付房屋租金计算到2018年9月21日，因为常熟毅通公司收到上汽常熟公司通知书之后就停止进货，仅是处理部分库存，因上汽常熟公司原因导致常熟毅通公司无法继续使用房屋，之后不应再计算租金。不认可上汽常熟公司关于2018年1月21日之后租金的计算方式，因为签订租赁合同时，双方口头讲好东风路房屋按照40万元/年计算，深圳路房屋按照120万元/年计算，东风路房屋拍卖后常熟毅通公司也是以48万元/年租金承租的，后因房东涨到80万元/年才没有承租，故应该按照市场价值来分担。关于租赁合同解除，双方约定租期10年，上汽常熟公司在2018年9月书面通知解除，常熟毅通公司同意在赔偿损失后解除合同。常熟毅通公司为证明其口头约定东风路房屋年租金40万元的主张，提交了与苏州仙叶进出口贸易有限公司未签章房屋租赁合同、与该公司出租负责人微信聊天记录、转账记录等证据。上汽常熟公司质证认为，合同并未签订，对以上证据真实性不予认可。一审审理中，一审法院对上汽常熟公司法定代表人姚苑进行了调查，姚苑述称涉案房屋租赁合同订立是其和常熟毅通公司的法定代表人严伟胜经办的，年租金160万元是综合考虑两处房屋的情况确定的，深圳路房屋本来就是完整的4Ｓ店，等于东风路综合展厅是送的，当时并未分别区分两处房屋单独的年租金，没有口头约定过深圳路房屋年租金是120万元，东风路房屋租金是40万元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原常熟毅通公司签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，上汽常熟公司于2018年7月25日经一审法院裁定，进入破产程序。破产管理人于2018年9月20日书面通知解除房屋租赁合同，常熟毅通公司收到通知后要求赔偿相关损失，并继续占有使用，至上汽常熟公司起诉后方交还深圳路8号3幢房屋。根据《破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。故上汽常熟公司主张涉案房屋租赁合同自常熟毅通公司收到其于2018年9月20日发送的通知书后予以解除，符合法律规定，一审法院予以确认。合同解除后，承租人应返还租赁物，上汽常熟公司审理中确认常熟毅通公司已迁出，并撤回相应诉请，一审法院予以准许。合同解除前，常熟毅通公司应支付拖欠的租金，之后应支付继续占有期间的使用费。上汽常熟公司本案中明确主张2017年11月1日至2019年3月25日期间常熟毅通公司所承租使用房屋的费用，有事实和法律依据，应予支持。期间，案涉东风路6号房屋于2018年1月21日被其他法院司法拍卖，故相应租金应分段计算。经核算2017年11月1日至2018年1月21日期间应计租金为359452元（160万元/年÷365×82），2018年1月22日至2019年3月25日期间租金、使用费为1801654元（160万元/年÷9518×9140÷365×428），合计2161106元。一审审理中，上汽常熟公司同意对常熟毅通公司支出的部分房屋修缮费、代缴税金予以抵扣，经双方确认金额为73740.85元，并无不当，一审法院予以准许。经抵扣后，常熟毅通公司还需支付房屋租金及使用费2087365.15元。关于常熟毅通公司抗辩所提的其他修缮费、应收索赔、售后收入、销售余额、解除合同损失赔偿等，还涉及与上汽常熟公司之间的其他法律关系，系两个以上独立的诉，应由常熟毅通公司提起反诉及另案主张权利，故本案不予理涉。关于常熟毅通公司抗辩所提2018年1月21日后租金及使用费按照深圳路房屋120万元/年标准计算的意见。一审法院评析认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，双方签订的租赁合同是确定双方权利义务和真实意思表示的基本依据。该合同并未单独约定深圳路房屋的年租金，仅统一约定前三年两处房屋租金为160万元/年，故常熟毅通公司主张缺乏合同依据。其次，常熟毅通公司主张该租金是洽谈合同时口头约定，经一审法院调查核实，签订合同的上汽常熟公司法定代表人姚苑否认存在该口头约定，明确租金价格并未分别区分两处房屋，而是综合确定。再次，常熟毅通公司在一审审理中举证其在东风路房屋拍卖后与苏州仙叶进出口贸易有限公司订立租赁合同的相关事实，但该合同并未实际签订，相关事实并不清晰确定。即便如常熟毅通公司所述，也仅能反映2018年2月前后的东风路房屋市场租金价格，并不能证明其签订合同时共同约定东风路40万元/年、深圳路120万/年的事实主张。再退一步而言，即便通过司法鉴定等途径可以证明涉案合同签订时两处房屋的市场租金价格，但并不能证明双方即存在与此价格相当的口头约定，更不能以市场价格代替当事人自主约定。综上，常熟毅通公司事实主张，证据不足，一审法院不予认定，常熟毅通公司自行承担相应不利后果。据上分析，合同约定反映着双方真实意思表示，是当事人意思自治的结果，当事人享有由此产生的权益，也负担由此产生的风险。原常熟毅通公司在合同中仅约定了两处租赁房屋的总租金价格和面积，则租赁单价即已确定明确，为双方真实意思表示。合同履行过程中，东风路房屋于2018年1月被司法拍卖，出现履行障碍，常熟毅通公司作为承租人可据此向作为出租人的上汽常熟公司主张相关合同权利，但常熟毅通公司并未就此主张合同解除等权利，也未就租赁面积减少与上汽常熟公司重新协商达成租金价格调整等合同变更约定，故原合同约定的租赁价格仍应予以遵循。即便深圳路与东风路房屋市场租金价格存在较大区别，并不能成为按照常熟毅通公司意见或参考市场价格确定租赁使用费用的正当理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、常熟市毅通汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内支付上海汽车工业常熟销售有限公司房屋租金及使用费2087365.15元。二、驳回上海汽车工业常熟销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24093元，由上海汽车工业常熟销售有限公司负担828元，常熟市毅通汽车销售有限公司负担23265元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，上汽常熟公司与常熟毅通公司于2016年10月8日签订的涉案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。出租人上汽常熟公司于2018年7月25日经一审法院裁定进入破产程序，破产管理人于2018年9月20日书面通知承租人常熟毅通公司解除合同，现双方在一审中亦确认常熟毅通公司已迁出涉案深圳路8号房屋，一审法院根据《中华人民共和国破产法》第十八条之规定认定涉案租赁合同解除并无不当。常熟毅通公司上诉认为其收到上汽常熟公司解除通知后即停止正常经营，非正常经营期间的租金应予减免，对此本院认为，合同解除后常熟毅通公司理应及时返还涉案房屋，现其逾期返还应依法按照合同约定的租金标准承担逾期腾退期间的占有使用费，故常熟毅通公司的该项上诉理由不能成立。另上汽常熟公司的一审诉请为请求判令常熟毅通公司支付房屋租金(暂计算至2019年2月21日，之后的房屋租金按合同约定计算至实际清退之日止)，该诉请实质上包含了要求常熟毅通公司支付合同解除之后的占有使用费，故常熟毅通公司上诉认为一审法院判决其承担合同解除之后的占有使用费超出本案诉请并无依据，本院对此不予采纳。因涉案东风路6号房屋已于2018年1月21日被司法拍卖，针对2018年1月22日之后的涉案深圳路8号房屋的租金及占有使用费标准，常熟毅通公司上诉认为，因东风路展厅每平方租金单价的市场价格明显高于深圳路厂房每平方租金单价的市场价格，故相应的标准应当按照实际市场价值予以划分。对此本院认为，涉案租赁合同中并未具体区分前后两处房屋的租金价格，一审中常熟毅通公司主张双方曾口头约定深圳路8号房屋的租金价格为120万元/年但未能提供相应的证据予以佐证，另鉴于同一租赁合同中约定的深圳路8号房屋的租赁面积为9140平方米而已拍卖的东风路6号房屋仅有378平方米，双方当事人在协商确定两处房屋的综合租金价格时系以租赁面积较大的房屋价值作为更重要的考量因素较为符合常理，再结合东风路6号房屋早在2018年1月已被司法拍卖但常熟毅通公司在此后长达一年多的时间内并未就剩余部分房屋的租金价格与上汽常熟公司进行协商修改，故一审法院对于2018年1月22日后的未拍卖部分房屋的租金、占有使用费标准仍按照合同约定的租金价格予以计算并无不当，本院对常熟毅通公司的该项上诉意见碍难采纳。综上所述，常熟毅通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24093元，由常熟市毅通汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年四月一日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航