湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1596号原告:交通银行股份有限公司湖南省分行，住所地在湖南省长沙市雨花区韶山中路37号。负责人:陈蔚，行长。委托诉讼代理人：蒋建华，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：程丽，湖南森力律师事务所律师。被告：谢意，男，1963年7月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李洪，湖南金州律师事务所律师。被告：袁晓蓉，女，1965年6月29日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：长沙恒德置业有限公司，住所地为湖南省长沙市高新开发区岳麓西大道1698号麓谷高层次人才创新创业园A栋1201房。法定代表人：刘依槐。委托诉讼代理人：童姜，湖南畅元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈虹，湖南畅元律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司湖南省分行(以下简称原告)与被告谢意、袁晓蓉、长沙恒德置业有限公司（以下简称被告)金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋建华、程丽，被告谢意及其委托诉讼代理人李洪，被告袁晓蓉，被告长沙恒德置业有限公司委托诉讼代理人陈虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告谢意、袁晓蓉立即偿还原告借款本金4042927.57元，利息271229.93元、罚息16235.18元、复利16379.35元，合计人民币4346772.03元（暂计算至2019年12月3日，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至实际清偿之日止）；2、判令被告谢意、袁晓蓉承担原告为实现债权而发生的律师费217338元；3、判令被告长沙恒德置业有限公司对被告谢意、袁晓蓉在2019年年12月31日前已产生的债务本息598868.56元承担连带清偿责任。4、判令原告对被告谢意名下所有的位于长沙市芙蓉区爵士名邸66栋101房享有优先受偿权。5、由被告谢意、袁晓蓉、长沙恒德置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月5日，被告谢意作为借款人、抵押人，被告长沙恒德置业有限公司作为担保人与原告签订《个人房产抵押贷款合同》，被告谢意向原告借款4600000元，用于购买房屋，借款期限204个月，2015年7月15日至2032年7月15日，自放款日起计；月利率4.5‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率（本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，本合同利率以次年1月1日为合同利率调整日）；等额本息，以月为一期按期还款，还款日为每月的1日；被告谢意提供抵押财产长沙市芙蓉区爵世名邸66栋101房【湘（2019）长沙市不动产权第0445759号】作为抵押担保，并于2019年12月31日依法办理抵押登记手续【湘（2019）长沙市不动产证明第0410949号】。同时，合同中还特别约定：如借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；借款人应承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。如借款人违反本合同的约定，未按时偿还贷款本金或支付利息，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；同时，贷款人有权处理抵押物，就上述抵押物处置后的价款优先受偿，优先受偿范围包括借款本金、利息、罚息、复利和实现债权的所有费用。被告长沙恒德置业有限公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计算至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，在贷款人取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同生效后，原告依约于2015年7月16日放款4600000元给被告谢意，并从当日起息，但被告谢意却未能按约足额偿还贷款本息，已连续拖欠贷款，构成严重违约。现原告依合同约定及法律规定，宣布已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告谢意立即偿还所有贷款本金，结清利息、罚息、利息复利、罚息复利，并承担原告为实现债权所发生的所有费用。因被告谢意和袁晓蓉作为抵押人配偶在《个人房产抵押贷款合同》中签字确认，故被告袁晓蓉应对被告谢意上述全部债务承担共同清偿责任。被告长沙恒德置业有限公司作为担保人，应对被告谢意、袁晓蓉在2019年12月31日前已产生的债务本息598868.56元承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法的财产权益，特诉至贵院，望判如所请！被告谢意、袁晓蓉辩称，1、原告主张偿还借款本金及利息不应得到支持，因被告三违约擅自变更房产设计，且迟延交房，致使被告谢意的商品房买卖合同目的不能实现，故被告谢意已向被告三提出退房，并发出解除合同通知书，也与原告方协商过，但原告从未出面协调；2、被告谢意与被告三签订的《商品房买卖合同》及原告与被告谢意签订的《个人房产抵押贷款合同》属于主次合同，作为主合同的《商品房买卖合同》已解除，作为次合同的《个人房产抵押贷款合同》自然也解除；3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，在《商品房买卖合同》和《个人房产抵押贷款合同》解除后，应当由出卖人即被告三将收到的购房贷款、购房款的本金及利息分别返还给被告谢意和原告。除此之外，被告三还应承担违约金。4、原告主张的律师费未提供相应律师费付款凭据及发票且签订的协议期限已到期。被告长沙恒德置业有限公司辩称，关于原告的第五项诉请，被告长沙恒德置业有限公司承担的是阶段性的保证责任，其承担的连带清偿责任的范围是谢意及袁晓蓉在2019年12月31日前产生的债务本息，不包括后续的欠款，故被告长沙恒德置业有限公司认为承担诉讼费的部分应该以2019年12月31日前产生的债务本息为基数来计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。因被告谢意、袁晓蓉未到庭，视为放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月5日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告谢意（甲方、借款人、抵押人）、袁晓蓉（抵押人）及长沙恒德置业有限公司（丙方、保证人）签订一份《个人房产抵押贷款合同》，约定：被告向原告贷款4600000元用于购买长沙市芙蓉区爵世名邸66栋101号房屋，期限为204个月；月利率4.5‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；贷款支付方式为贷款人委托支付方式，；还款方式为等额本息还款法，本息按期支付，借款人以月为一期的，还款日为每月1日；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；逾期贷款的罚息＝罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人违反本合同的约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；抵押人同意以上述房屋为本合同项下债权提供抵押担保，抵押担保范围为主合同项下的主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。合同还对其他相关事项进行了约定。原告于2015年7月16日向被告谢意发放了贷款4600000元。原告与被告谢意于2019年12月31日就上述抵押房屋（产权证号为湘2019长沙市不动产权第0445759号）办理了抵押权登记，不动产登记证明号为：湘（2019）长沙市不动产证明第0410949号，登记的主债权数额为4600000元。被告自2018年7月起未按约偿还原告借款本息，原告多次催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。截至2019年12月30日，被告尚欠原告到期借款本金295024.10元、利息271229.93元、罚息16235.18元、利息复利15797.98元未还，另有未到期本金3747903.47元。另查明，原告与湖南森力律师事务所签订《不良个人贷款委托催收协议》，约定期限为2018年7月10日至2020年6月30日，委托湖南森力律师事务所对原告进入不良的个人贷款进行诉讼催收等代理工作，约定全风险代理收费，收费标准为实际回款金额的5%。再查明被告谢意、袁晓蓉于1988年8月24日登记结婚。本院认为，原告与被告签订的《个人房屋抵押贷款合同》、系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约定严格履行各自的义务。原告按约定履行了支付借款的义务，被告从2018年7月起未按约还本付息，已构成违约，原告主张被告归还已到期的借款并支付利息，并要求提前归还未到期的借款，符合双方约定，本院予以支持。但对未到期的借款，应按双方约定的借款利率计算利息，原告主张按双方约定的罚息利率计算利息，没有法律依据，本院不予支持。故被告应向原告偿还借款本金4042927.57元，支付计算至2019年12月30日的利息271229.93元、罚息16235.18元、利息复利15797.98元并分别以欠付借款本金和未还利息为基数按合同约定的贷款利率支付从2019年12月31日起计算至借款本息实际还清之日止的利息、复利。原告主张罚息的复利，不符合法律规定，本院不予支持。涉案合同约定被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的包括律师费在内的催收费等其他相关费用。原告为追回本案诉争贷款提起诉讼,与湖南森力律师事务所签订了两份《不良个人贷款委托催收协议》,该协议中明确约定了律师代理费，虽然原告尚未实际支付该笔费用,但湖南森力律师事务所受托代理本案诉讼后已实施立案、参与庭审等行为,故原告按照约定应给付的律师代理费属其确定发生的费用支出。原告诉请被告支付律师费217338元，有合同和法律依据，本院予以支持。被告袁晓蓉在《个人房产抵押贷款合同》上签名，且借款用于被告谢意、袁晓蓉共同购买涉案房屋，应认定为被告谢意、袁晓蓉的夫妻共同债务，被告袁晓蓉应与被告谢意共同承担上述债务的清偿责任。被告谢意、袁晓蓉辩称其主合同《商品房买卖合同》已解除，故作为从合同的《个人房屋抵押贷款合同》也应当一并解除，且要求被告长沙恒德置业有限公司承担相应的责任，本院认为本案案由系金融借款合同纠纷，而被告谢意、袁晓蓉所要主张的权利是基于案由为商品房买卖合同纠纷或商品房预售合同纠纷下的情形，案由不同，故被告谢意、袁晓蓉所述两份合同系主次合同并不成立，本院对被告谢意、袁晓蓉该项辩称不予支持，被告谢意、袁晓蓉要求被告长沙恒德置业有限公司承担责任可另行诉讼主张权利。被告谢意、袁晓蓉辩称原告主张的律师费未提供相应律师费付款凭据及发票且签订的协议期限已到期。本院认为根据《湖南省律师服务收费行业指导标准》第七条规定，实行风险代理收费的，一般不低于标的额的10%，最高收费金额一般不高于标的额的50%，故该案律师费并没有超过其标准，且原被告之间的授权委托书注明时间为2020年1月7日，因此不能证明原被告之间的法律服务关系已终止，故对被告该项抗辩理由不予采纳。被告谢意自愿以其名下的位于长沙市芙蓉区房屋为上述借款提供抵押，并办理了抵押登记，原告有权在被告谢意、袁晓蓉未履行债务的情况下对抵押房屋拍卖、变卖所得的价款在上述债务范围内优先受偿。被告长沙恒德置业有限公司为被告谢意的借款提供连带责任保证，应承担上述债务的连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。故原告应当先就抵押房产实现债权，该房产不能清偿的部分由被告长沙恒德置业有限公司承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十六条之规定，判决如下：一、被告谢意、袁晓蓉于本判决生效之日起10日内偿还原告交通银行股份有限公司湖南省分行借款本金4042927.57元及罚息16235.18元，并支付利息、复利（计算至2019年12月30日的利息为271229.93元、利息复利15797.98元，从2019年12月31日起，利息以借款本金4042927.57元为基数，复利以利息271229.93元为基数，均按合同约定计算至借款本息清偿之日止）；二、被告谢意、袁晓蓉于本判决生效之日起10日内支付原告交通银行股份有限公司湖南省分行律师费217338元；三、如被告谢意、袁晓蓉逾期未履行上述还款义务，则依法拍卖、变卖被告提供抵押的位于长沙市芙蓉区爵世名邸66栋101房（产权证号为湘2019长沙市不动产权第0445759号），所得价款由原告交通银行股份有限公司湖南省分行优先受偿；四、被告长沙恒德置业有限公司对被告谢意、袁晓蓉在2019年12月31日前已产生的债务本息598868.56元在采取第三项规定的措施后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任，被告长沙恒德置业有限公司承担责任后有权向被告谢意、袁晓蓉追偿；五、驳回原告交通银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费41748元，因适用简易程序减半收取20874元，由被告谢意、袁晓蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇二〇年四月二十三日书记员  吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。