江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民再8号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：余东风，男，1966年生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：何宏勇，上海繁锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪帮清，上海汉盛律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：昆山明丰房地产有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇长顺路288号。法定代表人：任杰，该公司董事长。再审申请人余东风与被申请人昆山明丰房地产有限公司（以下简称明丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初第3760号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月19日作出（2019）苏05民申501号民事裁定提审本案。并依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。再审申请人余东风申请再审称：1、撤销昆山市人民法院（2018）苏0583民初第3760号民事判决书；2、改判或驳回被申请人的诉讼请求；3、被申请人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、申请人与被申请人达成以房抵债的合意，案外人上海昆仑建设工程发展有限公司（以下简称昆仑工程公司）同意将被申请人欠昆仑工程公司的工程款抵扣申请人购买被申请人张浦镇英伦尊邸小区商铺的购房款，原审法院判决申请人尚欠被申请人购房款属于严重事实认定不清。二、原审法院认定申请人存在违约情形，被申请人在原审庭审过程未举证证明其遭受的经济损失，原审法院判决申请人承担的违约金标准严重过高，且原审法院未予释明，系适用法律错误。被申请人明丰公司答辩称，以房抵债证据申请人在申请再审期间才提交，请法院依法判决。明丰公司向一审法院起讼请求：1、余东风立即支付购房款600000元及违约金（以600000元为基数，自2013年10月1日起按照每日万分之六计算至实际付款之日）；2、诉讼费由余东风承担。一审法院认定事实：双方于2013年7月8日分别签订了《昆山市商品房购销合同》二份，约定：余东风向明丰公司购买位于昆山市商业营业用房现房二套，建筑面积分别为83.75平方米和81.09平方米，单价均为16000元/平方米，房款总价分别为1340000元和1297440元；付款时间为2013年7月8日付款1037440元（其中1025号房540000元、1019号房497440元），于2013年9月30日前付款1600000元（其中1025号房和1019号房各为800000元）；如买受人逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之十的违约金。合同签订后，余东风依约向明丰公司共计支付了购房首付款1037440元（其中1025号房540000元、1019号房497440元），明丰公司依约向余东风分别开具了涉案两套房屋的销售不动产统一发票两份，其中发票号码003××××8841的金额为540000元，发票号码003××××8842的金额为497440元。现涉案两套房屋余东风已确认拿到房屋。2014年12月15日，明丰公司与案外人上海倩泓建筑工程有限公司、江苏东恒海鑫置业有限公司三方达成《三方协议》一份，内容载明“上海倩泓建筑工程有限公司总经理余东风，购买昆山明丰房地产有限公司开发的张浦英伦尊邸项目商铺，1#楼1019号和1025号，截止2014年12月15日尚欠昆山明丰房地产有限公司购房款合计壹佰陆拾万元整，本人与江苏东恒海鑫置业有限公司协商，对方同意将江苏东恒海鑫置业有限公司欠上海倩泓建筑工程有限公司的工程款壹佰万元抵上述欠款。特此协议”。明丰公司当庭确认该三方协议中约定的工程款折抵余东风购房款1000000元收到。现明丰公司以余东风尚欠涉案购房款600000元未能依约付款为由诉来法院。一审法院认为，涉案两份商品房购销合同均系双方真实意思表示，均合法有效，双方均应依约履行各自义务。现余东风已拿到涉案两套房屋，余东风确认无异，依法予以认定。依据合同约定，涉案房款总计2637440元，现通过余东风自己付款及三方协议约定的工程款折抵房款，合计余东风已支付明丰公司购房款总计2037440元，明丰公司亦予以确认，余东风实际尚欠明丰公司购房款600000元未付的事实，余东风也确认无异，依法予以认定。余东风抗辩明丰公司法定代表人同意将结欠明丰公司的工程款及维修款予以折抵涉案购房款的意见，明丰公司不予认可，同时余东风就其抗辩主张未提供证据予以证明，故余东风此抗辩意见，不予采信。依据合同约定，余东风应于2013年9月30日前将涉案购房余款600000元全部支付明丰公司，但余东风未能依约履行，引起纠纷的责任在于余东风，余东风应依约承担相应违约责任；明丰公司主张余东风承担每日万分之六的违约金标准，低于合同约定的每日万分之十标准，同时该违约金标准并不超出法定标准，予以支持。现明丰公司要求余东风支付购房款600000元及违约金（以600000元为基数，自2013年10月1日起按照每日万分之六计算至实际付款之日止）的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，判决：余东风于判决生效之日起十日内支付昆山明丰房地产有限公司购房款600000元及违约金（以600000元为基数，自2013年10月1日起按照每日万分之六计算至实际付款之日止）。案件受理费9800元，由余东风负担。上诉人余东风不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初3760号民事判决，向本院提起上诉。审理过程中，上诉人余东风在上诉期内未缴纳上诉案件受理费，经法院通知催交，仍未能在指定的期限内交纳。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条规定，裁定：本案按上诉人余东风自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。再审审查中，余东风向本院提交：1、国家企业信用信息公示。证明周水祥曾系被申请人法定代表人；2、调查笔录。证明（1）2013年，被申请人的时任法定代表人、董事长周水祥同意申请人用其实际承接的张浦项目与淀山湖项目的工程款抵扣申请人购买被申请人位于昆山市的两间商铺。（2）2013年，被申请人的时任财务经理卢卫东知晓申请人实际承接的被申请人开发的房地产张浦项目（即英伦尊邸一期、二期防水卷材工程）与淀山湖项目的工程施工，相应的工程款尚未结清，其中张浦项目，被申请人尚欠申请人工程款506280元未支付。此外，卢卫东接到被申请人时任董事长周水祥通知，让其协助办理申请人购买被申请人商铺的房款与张浦项目、淀山湖项目工程款抵扣事宜；3、英伦尊邸防水施工合同。证明2011年3月31日，被申请人与昆仑工程公司签订《英伦尊邸防水施工合同》，由昆仑工程公司负责被申请人开发的英伦尊邸一期、二期防水卷材工程；4、英伦尊邸一期、二期防水卷材工程审核对比表。证明2012年8月28日，经申请人与被申请人双方工期结算，英伦尊邸一期、二期防水卷材工程款项为2696299元；5、建筑业统一发票、昆山明丰房地产有限公司支票领用结算单、工程支付凭证付款凭证。证明（1）被申请人与昆仑工程公司关于英伦尊邸一期、二期防水卷材工程款决算总价为2696300元。（2）昆仑工程公司经苏州市昆山地方税务局代开，向被申请人出具了2696280元的发票。（3）截止2013年1月26日，被申请人已支付昆仑工程公司工程款2190000元；6、情况说明。证明当时昆仑公司和明丰公司款项，明丰公司尚欠506299元没有支付昆仑公司，该笔款项也是以工程款抵房款的事实，因此被申请人与申请人并不存在购房买卖款项的欠款。明丰公司质证认为：1、《企业信用信息公示》真实性没有异议，但实际负责公司经营管理人员有过多次调整和变动，具体如下：其中周水祥自2015年3月实际离开公司而不再负责经营；2015年4月至2018年11月，实际由戴军担任总经理负责公司经营；2018年12月公司法人从周水祥变更为任杰，并由任杰担任公司总经理而负责经营；2、《调查笔录》，由于公司现任法人、总经理对此前案涉房屋买卖情况、款项支付情况，以及是否达成过以工程款抵作购房款等不清楚，因而当时的实际情况由法院综合认定。在我公司拿到该调查笔录后，经公司现任总经理、法人任杰通过电话、微信而向周水祥、卢卫东了解情况，并将该笔录通过微信拍照而让周水祥、卢卫东确认是否为他们所签署。周水祥、卢卫东均回复声称余东风委托的律师是找过他们了解情况，调查笔录上的字确实是他们亲自签署的，并称笔录上内容是他们对当时情况的客观反映；3、对《英伦尊邸防水施工合同》、《英伦尊邸一期、二期防水卷材工程审核对比表》、《建筑发票》、《结算单》、《工程支付凭证》、《付款凭证》，经查阅公司合同档案资料、财务资料，确认上述资料的真实性，目前在公司账面上仍反映出欠付上海昆仑建设工程发展有限公司工程款506299元；4、对《情况说明》，如申请人能够提供出该份证据的原件的，则我公司对该份证据证实性认可。我公司确认的是在我公司账面上仍结欠该公司防水工程款。至于我公司原法人周水祥当时有无同意以防水工程款抵作余东风购房款，则应以周水祥陈述内容为准。我公司现任法人任杰对公司当时有无达成以工程款抵作余东风购房款并不清楚。之后，申请人余东风向本院提交了《情况说明》原件。明丰公司质证认为无异议，但认为该证据落款时间是2019年10月7日，余东风一审时没有提交。本院再审认为，余东风与明丰公司于2013年7月8日签订的两份《昆山市商品房购销合同》及2014年12月15日，明丰公司与案外人上海倩泓建筑工程有限公司、江苏东恒海鑫置业有限公司达成《三方协议》均系各方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。依据商品房购销合同约定，涉案房款总计为2637440元，余东风通过自己付款及三方协议约定的工程款折抵房款，余东风合计已支付明丰公司购房款为2037440元，明丰公司予以确认，本院予以认定。剩余购房款600000元，再审中，余东风提交情况说明、调查笔录、英伦尊邸防水施工合同、结算单、工程支付凭证、付款凭证等新证据证明明丰公司同意以结欠上海昆仑建设工程发展有限公司工程款506299元折抵购房款。明丰公司对上述证据真实性不持异议。本院认为，根据明丰公司当时法定代表人周水祥及财务经理卢卫东笔录，结合上海昆仑建设工程发展有限公司提供的情况说明及英伦尊邸防水施工合同、结算单、工程支付凭证、付款凭证等证据可以证明明丰公司同意以其结欠上海昆仑建设工程发展有限公司工程款506299元折抵余东风购房款的事实。根据法律规定，抵销一经生效，双方互负的债务在同等数额内消灭。上海昆仑建设工程发展有限公司工程款以506299元折抵余东风购房款后，余东风尚欠明丰公司购房款93701元。依据商品房购销合同约定，余东风应于2013年9月30日支付明丰公司全部房款，余东风未能依约履行，应承担相应违约责任；明丰公司主张余东风承担每日万分之六的违约金标准，低于合同约定的每日万分之十标准，同时该违约金标准并不超出法定标准，本院予以支持。余东风应自2013年10月1日起按照每日万分之六支付购房款93701元及违约金。综上所述，余东风的再审请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条、第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初第3760号民事判决；二、余东风于本判决生效之日起十日内支付昆山明丰房地产有限公司购房款93701元及违约金（以93701元为基数，自2013年10月1日起按照每日万分之六计算至实际付款之日止）；三、驳回昆山明丰房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。一审案件受理费9800元，由余东风负担；再审案件受理费9800元，由余东风负担。审判长  周军审判员  叶刚审判员  孟进二〇二〇年四月三十日书记员  韦唯