河北省沧州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀09民终1854号 上诉人（原审原告）：冯卫东，男，1968年8月5日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：孟祥坡，河北建平律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：骆青涛，男，1985年9月19日出生，汉族，住沧州市青县。 委托诉讼代理人：史少龙，河北衡泰律师事务所律师。 上诉人冯卫东因与上诉人骆青涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯卫东及其委托诉讼代理人孟祥坡，被上诉人骆青涛及其委托诉讼代理人史少龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人冯卫东的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判，不服金额为10万元；二、上诉费用由骆青涛承担。事实及理由：一、冯卫东与骆青涛签订的房屋买卖合同是有效的。骆青涛与北京博达房地产开发有限公司沧州分公司签订的意向客户确认单无效与冯卫东和骆青涛之间的房屋买卖合同效力无关，骆青涛将将来之物出售给冯卫东并签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同并不违反法律禁止性规定，该合同是有效的。二、既然是房屋买卖合同是有效的，那么，骆青涛应当承担合同不履行的违约责任，房屋差价损失是冯卫东的实际损失，一审法院不准许房屋差价鉴定申请是错误。三、假定房屋买卖合同是无效的，也只是冯卫东存在损失，骆青涛损失是不存在的，房屋差价损失作为冯卫东的损失也应当由骆青涛根据过错给予承担。 上诉人骆青涛的上诉请求：撤销（2019)冀0902民初1835号民事判决第一项，依法改判驳回冯卫东全部诉讼请求。事实与理由：一审判定骆青涛与冯卫东签订的房屋买卖合同无效的结论，无任何法律依据。首先，骆青涛与冯卫东订立的房屋买卖合同，确为双方真实的意思表示，且不违反任何法律法规的强制性规定，不属于我国合同法第五十二条规定的合同无效的任何情形，也不适用任何其他法律法规关于合同无效的强制性规定。其次，一审判决认为骆青涛与开发商签订的《房屋买卖合同》（意向客户确认单）无效，并不能当然推定骆青涛与冯卫东签订的房屋买卖合同无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第九条明确规定：“房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理”，我国《合同法》司法解释三第三条也规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上所述，请支持上诉。 冯卫东针对骆青涛的上诉辩称，冯卫东的上诉理由即为答辩意见。 骆青涛针对冯卫东的上诉辩称，一、骆青涛与开发商签订的意向客户确认单并非无效。原审判决依据商品房买卖合同纠纷解释第二条，认定骆青涛与开发商签订的意向客户确认单无效，是对该司法解释的错误适用。首先，该司法解释的内容主要来源于合同法和房地产管理法，而其出台的背景和打击的目标是针对2003年以前开发商非法集资扰乱房地产市场和金融市场秩序的行为。它不能在任何案件中都被一概引用。其次，根据后法优于前法的原则，2009年出台的合同法解释二第十四条已经取代了一审判决引用的条文。合同法解释二明确了效力性强制性规定。而房地产管理法，无论从其名称或全部具体条文来看，都是行政管理部门对房地产开发建设、转让、租赁、担保、登记方面的管理性规定。该法第四十五条关于商品房预售的条件，包含了取得土地使用权证书，办理了建设工程规划许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，和取得了预售许可证等内容，更是对开发商出售房产的一种管理性规定。既然该规范内容不属于效力性强制性规定，那么，没有办理商品房预售许可证不必然导致商品房预售合同无效。最后，2019年11月出台的最高法院“九民纪要”在序言中就强调了鼓励交易原则。即，一个合同可能认定有效，也可能认定无效的情况下，要尽可能的做合同有效的理解，在适用违法无效规则的时候，应该从严认定合同无效的范围，不应泛泛或者扩大使用。该纪要第30条针对一些法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大合同无效范围的情形，在列举了一些效力性强制性规定以后进一步明确：关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。最高法院民二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【2019年版】第637页“预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，但不应当影响民事合同的效力。没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定”。所以，一审法院认定一手房买卖合同无效，是适用法律错误。二、冯卫东认为骆青涛没有履行房屋交付义务，构成了违约，是对合同法的理解错误。双方签订的合同名为房屋买卖合同，但该合同买卖的标的物不是房屋，而是骆青涛与开发商签订的《意向客户确认单》（视为商品房买卖合同）中对开发商享有的权利。骆青涛将对于开发商的合同权利有偿转让给了冯卫东，冯卫东便取得了对于开发商交付房屋的期待权。该权利转让行为是双方真实的意思表示，符合合同成立和生效的要件。需要说明的是，双方的真实意思就是骆青涛因急于用钱，赔本近10万元进行转让，冯卫东以低于市价20多万元的价格，购买了明知存有风险的权利。目前，该合同的主要义务已经履行完毕（骆青涛向冯卫东交付了相关的权利凭证并承诺继续配合办理改名手续，而冯卫东也足额支付了转让价款，并取得了对开发商的期待权）。至此，双方的合同目的均已实现。冯卫东明知骆青涛不是开发商，骆青涛需要交付的仅仅是对开发商的权利凭证，而不是房屋，冯卫东也明知购买的期房没有预售许可，存在交付不能的风险，但为了投资博弈，仍然决定从骆青涛手中购买，是自己的商业眼光出现了误判，不能将责任归咎于没有任何过错的骆青涛。三、冯卫东起诉解除房屋买卖合同理由和依据不足。冯卫东起诉解除合同的理由，居然是因开发商宣告破产（注：开发商只是进入破产重整程序，并未宣告破产）和不能实现合同目的。骆青涛认为，冯卫东没有弄清合同目的与合同动机的区别。举个简单的例子，如果冯卫东购买了一注彩票，在发现没有中奖以后．肯定不能向投注站退还已作废的彩票。同理，骆青涛就如同一个投注站，他不能保证冯卫东购买的彩票可以中奖。如果迟迟没有开奖，也是发行方的问题，不能怪罪投注站。冯卫东购买彩票的合同目的也不可能是中奖，只是为了买到一个很低的中奖概率，但购买彩票的动机，可能是为了中奖。彩票到手，就实现了合同目的。至于是否中奖，则决定了是否能够实现购买动机。冯卫东在合同法及司法解释中，找不到任何一个可以引用的条文，其解除合同的诉求，无法被法院支持。四、骆青涛不存在任何过错，没有构成违约，所以不应承担任何法律责任。 冯卫东向一审法院起诉请求：1、骆青涛返还购房款465500元及利息（暂定为6万元）；2、诉讼费用由骆青涛承担。 一审法院认定事实：2014年12月20日，骆青涛与北京博达房地产开发有限公司沧州分公司签订《意向客户确认单》一份，约定骆青涛购买北京博达房地产开发有限公司沧州分公司开发的三里家园项目14号楼2单元1603室房屋，房屋价款为558600元，当日，北京博达房地产开发有限公司沧州分公司为骆青涛出具了收据。2016年11月10日，冯卫东、骆青涛签订《房屋买卖合同》一份，约定骆青涛将三里家园14号楼2单元1603室房屋出售给冯卫东，房屋价款为465500元。冯卫东于2016年11月28日将房屋价款465500元打至骆青涛账户，骆青涛于当日为冯卫东出具收据，内容为：“今收到三里家园14-2-1603房款冯卫东转来肆拾陆万伍仟伍佰元整。”现北京博达房地产开发有限公司破产重整，冯卫东认为已经无法实现合同目的，故诉至法院。另查明，涉案房屋至今尚未取得预售许可证。以上事实有冯卫东、骆青涛当庭陈述，冯卫东提交的《意向客户确认单》一份、收据两份、《房屋买卖合同》一份、银行转账记录等证据予以证实。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”现涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，故骆青涛与北京博达房地产开发有限公司沧州分公司签订的《意向客户确认单》无效，故双方之间的《房屋买卖合同》也因此无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故骆青涛应返还冯卫东购房款465500元，因双方在买卖合同过程中均未尽到审慎义务，故双方均有过错，应各自承担相应损失，冯卫东主张的房屋差价损失应由其自行承担，对冯卫东该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、骆青涛自判决生效之日起十日内返还冯卫东购房款465500元；二、驳回冯卫东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4527.5元，保全费4520元，共计9047.5元，由骆青涛承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，双方当事人均认可案涉合同约定的房屋权利已经向北京博达房地产开发有限公司管理人申报了债权。本院经审理查明的其它事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，根据双方当事人的陈述，可以证实骆青涛与冯卫东之间的《房屋买卖合同》基于骆青涛与北京博达房地产开发有限公司沧州分公司的《意向客户确认单》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，而因该《意向客户确认单》约定的权利义务已经向北京博达房地产开发有限公司管理人申报了债权，故，骆青涛与冯卫东之间《房屋买卖合同》约定的权利义务应当待北京博达房地产开发有限公司破产程序终结后，予以审理，综上所述，冯卫东的起诉不符合法律规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下： 一、撤销河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初1835号民事判决； 二、驳回冯卫东的起诉。 冯卫东预交的一审案件受理费4527.5元，保全费4520元，予以退还；冯卫东预交的二审案件受理费2300元，骆青涛预交的二审案件受理费8283元，均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  张友僧 审判员  刘晓莉 审判员  毕文娟 二〇二〇年四月十四日 书记员  张军莉