湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初478号原告：长沙中泛置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路419号凯宾商业广场北塔2229号。法定代表人：陈良良，董事长。委托诉讼代理人：胡波，湖南金州律师事务所律师。被告：陈升亮，男，1980年10月4日出生，汉族，住湖南省耒阳市。第三人：中国银行股份有限公司长沙芙蓉支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道43号。法定代表人：吕军。原告长沙中泛置业有限公司（以下简称原告）与被告陈升亮（以下简称被告）及第三人中国银行股份有限公司长沙芙蓉支行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡波，被告到庭参加了诉讼。第三人中国银行股份有限公司长沙芙蓉支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方2015年10月14日签订的编号为201500553301的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告协助原告前往长沙市不动产登记中心撤销“新华都万家城青元苑6栋1单元3301号房屋”的预告登记；3、判令被告协助原告前往长沙市住建委撤销“编号为201500553301的《长沙市商品房买卖合同》”的合同备案；4、判令被告向原告支付合同解除违约金188664.4元；5、判令被告向原告归还已向第三人代偿的借款本息合计8366.85元；6、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201500553301），约定被告以943322元的价格购买原告开发的位于长沙市雨花区房屋；付款方式为银行按揭贷款方式支付，若被告未按约定向原告归还其代为向银行支付的款项的，则原告有权解除与被告签订的购房合同。另外，被告与原告、第三人中国银行长沙芙蓉支行签订的《个人住房借款合同》约定，被告因购买万家城青云苑6栋1单元3301号房屋而向中国银行长沙芙蓉支行借款660000元，且原告为该笔贷款向中国银行长沙芙蓉支行承担阶段性连带责任保证。购买合同及借款合同签订后，中国银行长沙芙蓉支行已依约将被告的购房贷款66万元支付给原告。但因被告未按约定向中国银行长沙芙蓉支行归还2019年6月至8月期间的按揭贷款本息合计8366.85元，因此，中国银行长沙芙蓉支行已于2019年8月27日从原告的银行账户上划扣了该8366.85元。后，被告一直未向原告归还代偿本息，原告为维护自身合法权益，故向法院起诉，请求判如所请。被告辩称，对于原告提出的补充协议，从来都没有见到过，也没有在补充协议上签字。银行逾期的8366.85元，我愿意归还给原告，前提是安排原告公司领导与我见面，并且银行提供证明，我再归还给原告。开发商在收到银行下款之后一直没备案，没有履行他的义务。而且我从未使用过房子，没有实际收房。在购房时，购房人员说是复式楼，实际是平楼，原告利用被告套取66万，原告应向被告支付违约金65万。第三人未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院对原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、网上银行电子回单、进账单及凭证、《及时偿还贷款催告函》及快递单、预告登记证明等予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201500553301），约定被告以943322元的价格购买原告开发的位于长沙市雨花区房屋。合同签订之日向原告支付首付款（含定金）283322元，剩余房款660000元申请贷款，并于本合同签订之日起30日内划至原告账户，原告应协助办理；因被告原因导致其未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告同意被告在收到通知之日起7日内，以自有资金或原告认可的其他方式一次性支付，不承担约定的违约责任，逾期则原告有权解除合同；被告未按本合同的约定时间付款，逾期未超过90日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按应付款的2%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；合同还就其他方面内容进行了约定。同日，双方就上述买卖合同及未尽事宜另行订立附件六《合同补充协议》载明，补充协议与合同正文的约定不一致的，则以补充协议的约定为准；其中第二条内载明：因被告未及时偿还贷款导致银行要求原告承担担保责任，被告应在接到原告还款通知后三日内将原告代为支付银行的款项归还，并每日按上述代付款项的万分之五向原告支付违约金；在该房屋未办理好产权证前，若被告在接到原告还款通知之日起十五日内仍不履行还款义务和支付违约金，则原告有权收到银行通知后2年内均有权解除《商品房买卖合同》，并且应按本合同房价款的20%向原告支付违约金。被告按《商品房买卖合同》约定办理银行贷款时，因被告原因，或非归责于双方的原因导致被告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告应在接到银行通知或原告通知后七日内以自有资金一次性支付，逾期视为延期付款，原告有权按本补充协议约定追究被告逾期付款违约责任，如逾期超过7天，则原告有权解除合同；第三条8点载明：被告的有效送达地址以合同中写明的联系地址为准。补充协议还对其他事项进行了约定2015年12月15日，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，被告以涉案房屋为抵押物，向第三人贷款本金为660000元，借款期限为240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率，贷款利息自实际放款之日起计算；按月等额本息还款法，借款人应从贷款发放的次月开始还款；原告自愿向第三人提供连带保证责任，保证范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金等。合同签订后，第三人将该笔贷款发放至被告指定的账户。后因被告未按期偿还贷款，导致第三人每月直接从原告的账户上扣划被告的借款本息，截止2019年8月27日，第三人从原告账户中扣划了2019年6月至8月期间按揭贷款本息合计8366.85元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告、被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行。1、关于合同的解除。第三人向被告提供了贷款，但被告未依约履行还款义务。因被告自2019年6月起未按《个人购房借款/担保合同》向第三人偿还贷款，导致原告承担保证责任，截止2019年8月27日代被告向第三人偿还了贷款本息共计8366.85元。依据《合同补充协议》约定，原告按被告提供的地址向被告发送了《律师函》，被告拒收视为已送达被告，被告在自该日起十五日内仍未履行还款义务和支付违约金的，原告在2年内有权解除《长沙市商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金。本院对原告要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求予以支持，并确认《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于本案起诉状副本送达之日解除。2、关于违约金的支付。原告请求被告按合同价款的20%支付违约金188664.4元，鉴于该约定过分高于原告的损失，本院酌情调整为按房屋价款1%支付违约金，即被告应支付原告违约金9433.2元，对原告主张超过该部分的违约金不予支持。3、关于代偿借款的本息。原告要求被告归还截止2019年8月27日已代其向第三人偿还的借款本息8366.85元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告长沙中泛置业有限公司与被告陈升亮于2015年10月14日签订的编号为201500553301的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告陈升亮于本判决生效之日起10日内协助原告长沙中泛置业有限公司办理撤销双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号201500553301）的合同备案手续；三、被告陈升亮于本判决生效之日起10日内协助原告长沙中泛置业有限公司办理撤销“新华都万家城青云苑6栋1单元3301号房屋”的预告登记；四、被告陈升亮于本判决生效之日起5日内支付原告长沙中泛置业有限公司违约金9433.2元；五、被告陈升亮于本判决生效之日起5日内归还原告长沙中泛置业有限公司代偿款8366.85元；六、驳回原告长沙中泛置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4073元，因适用简易程序减半收取2036.5元，由被告陈升亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇二〇年四月七日书记员  吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。