濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初2931号原告：河南省综利物业服务有限公司，住所地河南省濮阳市中原路中段路南（乙烯宾馆对面）。统一社会信用代码：914109026881819618。法定代表人：李瑞霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：史丙珍，男，汉族，1984年7月20日出生，住河南省濮阳县，该公司经理。被告：段瑞丽，女，汉族，1977年1月26日出生，住濮阳市华龙区。原告河南省综利物业服务有限公司（以下简称“综利物业公司”）与被告段瑞丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告综利物业公司的委托诉讼代理人史丙珍、被告段瑞丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告综利物业公司向本院提出诉讼请求称，1、请求被告向原告支付自2013年5月31日至2017年2月17日的物业管理费及公摊费3466.6元；2、请求判令被告按照每日千分之三的标准向原告支付逾期缴纳物业服务费的部分违约金直至交清全部欠费为止，计算至2017年2月17日为5000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与华龙区京开道黄埔街正宏花园开发商滑县正宏房地产开发公司于2010年4月6日签订了物业委托管理合同，2014年6月29日与正宏花园小区业主委员会续签了物业管理服务委托管理合同，合同期限为3年。原告接管正宏花园小区物业管理后，严格按照合同约定为小区提供服务、收取物业管理费。被告系原告所提供物业管理服务的河南省濮阳市华龙区京开道黄埔街正宏花园3号楼3单元8楼西南户房屋的业主，建筑面积88.74平方米。根据协议约定，被告2013年5月31日前物业费标准是0.46元，高层住宅房物业费标准是每平方米0.88元，车位费100元/月，车库管理费10元/月；2013年5月31日后多层住宅房物业费标准是每平方米0.4元，高层住宅房物业费标准是每平方0.8元，每月公摊6.8元，车位费100元/月，车库管理费10元/月。被告自2013年5月31日至2017年2月17日拖欠原告物业费及公摊费3466.6元。欠费期间原告多次对被告进行催缴，被告至今仍不履行缴费义务。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了原被告双方签订的合同，严重侵犯了原告及其他已缴费业主的合法权益，物业公司承担基层维稳的社会职能，故原告特诉至贵院，望贵院公正裁决，并充分考虑物业服务的社会影响，维护原告的合法权益。被告段瑞丽辩称：原告提交的2014年6月29日的物业服务合同为虚假合同，正宏花园小区业主委员会在没有召开业主大会的情况下私自续签为期三年的《物业管理服务委托管理合同》及补充协议是虚假的，不产生法律效力，其行为严重侵犯了业主的合法权益，均为无效合同。被告与正宏花园小区先期物业管理合同签订于2010年11月28日，物业服务合同于2013年11月28日到期。因先期原告管理较乱、卫生比较差、地下室漏水长期没有人管理，墙体表面保护层大面积脱离、盗窃案件频发、小区内电梯损坏及供水管道经常破损漏水无人维修，导致一次长达20多天断水、停电梯事件，给小区业主及本人在生活上造成极大的不便和经济损失。原告对此不管不问，小区内居民怨声载道。综上，应依法驳回原告的诉求。经审理查明，2010年4月6日，滑县正宏房地产开发公司（甲方）与原告（乙方）签订物业管理合同一份，合同主要内容：期限为2010年11月1日起至2015年11月1日止，1、车位费：（1）汽车停车费，按天交5元，办月卡100元，年卡1000元；（2）电动车、充电车辆每月50元，不充电车辆每月30元；（3）自行车每月20元。2、物业费：（1）高层三楼及三楼以上为0.88元/平方米；（2）高层一、二楼及低层为0.46元/平方米。3、公摊费用每户每月6.8元。2014年6月29日，濮阳市华龙区正宏花园业主委员会（甲方）与原告河南省综利物业服务有限公司（乙方）签订正宏花园小区物业管理委托协议一份，主要内容为1、该协议对双方权利、义务及物业管理服务内容、服务质量进行了明确约定；2、协议第三章第十六条约定委托管理期限为叁年，自2014年6月29日起至2017年6月29日止；3、协议第五章第十九条第11项约定业主和物业使用人对乙方的满意率达到65%；4、协议第六章第二十条约定多层住宅房屋由乙方按照建筑面积0.4元/㎡/月、高层住宅（二楼以上含二层）0.8元/㎡/月向业主或物业使用人按年收取；公摊费6.8元/月；第二十一条约定露天车位：月缴100元、年缴1000元、半年缴500元，车辆及车内物品被盗，车辆划伤等有车主自己承担，车位费用于小区停车场地基础设施维护及贴补小区服务费用；车库120元/年；5、协议第八章第三十四条约定本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由濮阳市仲裁委员会仲裁。原告提交落款时间为2016年7月15日，濮阳市华龙区正宏花园业主委员会（甲方）与原告河南省综利物业服务有限公司（乙方）签订正宏花园小区物业管理委托协议补充协议一份，内容为：因甲乙双方签订了正宏花园小区物业委托协议，原协议约定了仲裁条款，而在实际操作中双方发现仲裁程序复杂，效率低下，仲裁费用也较高。为了能在实际工作中迅速解决矛盾、纠纷，更好的做好小区物业管理工作，经双方协商本着平等、互利、诚实、公正的原则签订本补充协议。1、原协议第八章三十三条内容更正如下：“本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商无果可向人民法院起诉。”2、本补充协议是原协议的补充，和原协议具有同等效力。另查明，被告段瑞丽系濮阳市京开大道黄埔街正宏花园小区3号楼3单元8楼西南户业主，房屋建筑面积为88.74平方米。原告要求被告缴纳物业管理费及公摊费，并支付所欠物业费滞纳金，被告辩称原告作为物业公司未尽到其职责，不同意缴纳物业费，双方形成纠纷。又查明，综利物业公司诉刘军利物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月11日作出（2018）豫0902民初10889号民事判决书，判决刘军利支付综利物业公司服务费5884.2元。综利物业公司不服判决，提出上诉。2019年3月20日，濮阳市中级人民法院作出（2019）豫09民终425号民事判决书，驳回上述，维持原判。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。在物业服务合同中，物业公司服务的对象是人数众多的业主，双方在履行合同中应相互理解，相互配合，相互支持，友好合作。物业公司应尽其所能，努力改进服务质量，让业主在美丽、安全、舒适的环境中生活，同时业主应按合同约定及时交纳物业服务费，配合物业公司的各项服务工作，这样才有利于双方的权利及时得到实现，这样才有利于文明城市建设，这样才有利于和谐社会建设。相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为涉案小区的物业服务企业，应当及时全面履行对物业管理区域内的公用部分的维护管理服务及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等其他物业管理服务，被告作为涉案小区业主，应当按照合同约定及时交纳相应物业服务费。原告作为物业服务企业，先后依据其与正宏公司签订的物业管理合同、与正宏花园小区业主委员会签订的正宏花园小区物业管理委托协议为正宏花园小区提供了物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故被告关于业主委员会与原告的合同属于无效合同的辩解意见，本院不予采纳。本案中，被告段瑞丽系正宏花园小区业主，原告综利物业公司提供证据证实其提供了物业服务，被告应依约支付物业费，被告辩称原告存在墙体表面保护层大面积脱离、盗窃案件频发、小区内电梯损坏及供水管道经常破损漏水无人维修等问题大部分属于原告综利物业公司日常提供的物业服务范围，该服务内容直接影响服务质量，原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。原告综利物业公司未能提供证据证明其所提供服务达到协议约定的65%满意度，结合本院同期审理的原告诉涉案小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，原告作为物业公司，在服务过程中尚有提升服务质量的空间，故根据本案实际，对于原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持，并依法酌定被告按70%比例支付相应期间的物业管理费。根据原审判决认定的原告于2016年11月30日撤离该小区，被告应当支付原告2013年5月31日至2016年11月30日期间物业费（0.8元/平方米×88.74平方米＋6.8元）×42个月×70%=2287元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告段瑞丽支付原告河南省综利物业服务有限公司物业费2287元，于本判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告河南省综利物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告河南省综利物业服务有限公司负担18元，由被告段瑞丽负担7元，被告于本判决生效之日将其应负担的案件受理费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宋瑞玲二〇二〇年四月二十七日书记员  王 宁