河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终957号上诉人（原审原告）：罗金民，女，汉族，1970年6月21日生，住安阳市。委托诉讼代理人：高吉林，系罗金民配偶。被上诉人（原审被告）：安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司，住所地安阳高新区弦歌大道与中华路交叉口西南角。法定代表人：李得元，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘艳忠，河南坤信律师事务所律师。上诉人罗金民因与被上诉人安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称安彩嘉园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安阳市龙安区人民法院（2019）豫0506民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗金民上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判被上诉人向上诉人支付迟延交房违约金21795元，并向上诉人赔偿迟延交房损失38000元（1000元／月）;2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.依据《商品房预售合同》第8、11条约定，在2014年1月23日，被上诉人及其前期物业向上诉人交房时既未出示“该商品房经验收合格”证明文件，又因验房时发现十余项重大质量问题未完成交接，被上诉人也没有在承诺时限内对验房时发现的房屋重大质量问题予以修复，双方没有签署“房屋交接单”，故涉案商品房没有交付给上诉人;2.被上诉人出具的《商品住宅质量保证书》第四项明确规定“用户经公司同意自行维修的，我公司承担全部费用”。对于房屋质量问题，被上诉人及前期物业一再相互推脱，既未及时维修，又未同意让上诉人自行维修。上诉人根据被上诉人通知要求，依据《商品房预售合同》关于交接的约定以及《合同法》第148、155、158条的规定，将验房发现的质量问题当天反馈给被上诉人，待被上诉人维修后再签字确认收房于法有据，被上诉人应依法承担上诉人诉称期间的违约责任；3.安阳市龙安区人民法院(2018)豫0506民初2476号民事判决非常正确。同时，上诉人在安阳市文峰区人民法院就被上诉人延迟交房期间其前期物业违规收费一案，安阳市文峰区人民法院作出(2019)豫0502民初1867号民事判决，认定“开发商没有完成交房义务”，判决被上诉人退回延迟交房期间违规收取的物业费5030元。该案上诉后二审维持一审判决；4.2014年1月23日，在交接验房时，上诉人发现了十余项房屋质量问题并登记在房屋交付验收表上交给了被上诉人，待问题解决后再签字确认收房。由于被上诉人不积极履行合同、怠于维修延迟交房1161天，造成上诉人房屋不能按期使用和受益的重大损失，被上诉人应该对其重大过错给上诉人造成的损失承担赔偿责任，上诉人主张38000元损失赔偿金远不及实际损失，并且有明确的法律依据和事实存在。一是支持赔偿损失的法律依据很多并且具体：《消费者权益保护法》第11条、第48条、第52条明确规定了消费者获得赔偿的权利及经营者的民事赔偿责任。《民法通则》第106条、第111条明确规定：当事人一方违反合同、不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。并且第134条明确规定了赔偿损失和支付违约金可以单独适用，也可以合并适用。《侵权责任法》第6条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”《合同法》第107条、第112条、第155条明确规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定、出卖人交付的标的物不符合质量要求的，都应当赔偿另一方损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，××请求赔偿损失的，应予支持。”二是损失赔偿的范围依据也很具体，都明确支持上诉人的诉求。《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第29条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第113条、第119条、本解释第30条、第31条等规定进行认定。”三是损失赔偿额的计算依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条“商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上诉人提交了中国房地产业协会主办官网——中国房价行情网证明安阳市区房屋平均租金12元/平方米/月，安居客官网安彩嘉园二期房租行情截图2张、58同城网安彩嘉园二期房租行情截图3张，证明涉案商品房所在小区房租均价2100元/月，涉案商品房在中国农业银行房贷账户及还贷记录2页证明上诉人每月还款1572.95元。根据上面列举的相关法律法规具体明文规定以及相关事实进行赔偿数额界定，损失赔偿额为:12元/平方米/月×174.71平方米÷30天×1161天＝81135元。违约金1161天21795元，两项合计102930元;5.一审判决以偏概全。一是认为被上诉人支付了延期违约金3458元，办理了交房手续。但此违约金并非上诉人诉称期间的违约金。二是《补充协议》是被上诉人单独制定的格式条款协议，强迫上诉人签订，并且第2条无限免除被上诉人违约责任、排除上诉人主要权利的条款显然违法无效。《补充协议》并没有变更或解除主合同第8条、第9条和第11条关于房屋交接的特别约定。且《补充协议》对被上诉人2014年1月1日—2017年3月6日期间的延期交房没有任何免责效力。三是被上诉人已经提交证据，证明验房单上标有“没有按锁”、“另一门损坏锁不住”，钥匙实际交回物业，并非实际领取钥匙。四是一审法院认为双方按补充协议履行完毕不当。五是一审法院对房屋严重质量问题已经严重影响上诉人正常使用，却认定为装饰、设备问题，系认定错误。六是上诉人虽然2017年才提出装修申请，但主张2014年1月1日至2017年3月7日期间租金损失仍具备事实依据。七是被上诉人提供“工程验收会签单”，表明该工程达到合格标准，但不等于该商品房经验收合格。安彩嘉园公司辩称，1.2013年1月23日，我公司已经和上诉人签订了房屋买卖合同的补充协议，就迟延交房补缴房款以及办理物业手续等形成一致意见，我公司支付了违约金，上诉人领取了房屋钥匙、签订前期物业协议等，实际办理了交房手续。上诉人房屋交付后再让我公司承担违约金和迟延交房损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据；2.上诉人主张房屋存在严重质量问题与客观事实不符，上诉人所称的所谓质量问题都是合同附件三约定的装饰、设备是否符合交付标准的问题，但该争议不能作为其拒绝接受房屋和主张违约金和赔偿金的依据，显属不当。假设房屋质量存在问题，也应按照房屋买卖合同第十六条约定的保修责任内容进行处理，出卖人将维保问题认为是迟延交房，属于概念认识错误。本案房屋属于毛坯房，2017年3月5日上诉人才提出了装修申请，且在上诉人装修前其提出的装饰、设备问题均已经全部解决，本案不存在给上诉人造成迟延交房损失的问题。上诉人主张的迟延交房违约金和迟延交房损失属于重复主张，且没有事实依据；3.本案发生争议的原因在于是否免除上诉人房屋空闲期间的物业费问题，上诉人已经通过起诉物业公司的形式，满足了其利益诉求。且安阳市中级人民法院审理的罗金民与物业公司之间的物业合同纠纷案件，已经明确认定了交房时间的认定问题不属于该案件的审查范围，因此安阳市文峰区人民法院关于交付房屋的问题，对本案没有拘束力。罗金民向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付延迟交房违约金共计21795元；2.依法判令被告赔偿原告租金损失38000元（1000元/月）；3.依法判令2017年3月7日正式交房前的物业费用由被告承担；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告罗金民（××）于2012年7月22日与被告安彩嘉园公司（出卖人）签订了编号为YS00047225的《商品房预售合同》，合同约定：由××购买安彩二期17号楼2单元301室房屋一套（房屋代码为175754），房屋总价款为375882元；出卖人应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；如出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，如果逾期超过90日后，××继续要求履行合同，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅说明书》；××在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，××不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房；该合同附件三约定了装饰、设备标准（住宅）包括：1、室内地面：毛地；2、内墙：毛墙；3、窗：塑钢窗、中空玻璃；4、入户门：防火防盗门；5、阳台：封闭；6、卫生间：毛墙、毛地；7、厨房：毛墙、毛地；8、暖气：地暖；9、预留电话、有线电视、宽带接口（由用户自行申请开通）；10、电梯：每单元两部电梯（15号楼除外）；11、电路：照明、普通插座、空调插座独立走线；12、外墙：涂料、外墙保温材料；13、电子对讲、小区智能化安保系统；14、水、电、暖、燃气分户安装；15、单元前厅铺地砖；墙面刷涂料。2013年11月1日，经施工单位、监理单位、建设单位对安彩嘉园二期17号楼各部分工程检查验收，均达到合格标准，该工程达到合同标准。2014年1月23日，原告罗金民与被告安彩嘉园公司签订一份《购房合同补充协议》约定：××购买的安彩嘉园二期17号楼2单元301室房屋，单价为2149元/㎡，预测面积为174.91㎡，总价为375882元，实测面积为174.71㎡，总价为375452元；××同意交房日期延期至2013年12月31日前，出卖人同意支付××违约金3458元，××同意不再追究出卖人包含但不限于逾期交房的违约责任；××同意在2014年1月26日前与物业公司办理相关房屋交接手续并签订物业服务合同，逾期未办理交接手续或签订物业服务合同，视为出卖人已将该套房屋实际交付××，房屋相关的一切风险及费用由××承担。当日，原告罗金民按照补充协议领取了违约金3458元、领取了房屋钥匙，与被告签订了物业服务合同。2014年1月23日，原告按被告通知办理交房手续，原告丈夫高吉林在房屋交付时提出房屋质量存在问题，并填写了安彩嘉园二期房屋交付验收表，在交验房屋意见处提出多条意见，诸如插座、开关、灯泡、窗户、门及门锁等十条问题。2017年3月5日，原告罗金民提出装修申请，并签订装饰装修管理服务协议。2017年3月7日原告丈夫高吉林在业主装修前验房表上签字，确认水正常、地漏畅通、墙面正常、屋顶正常、电不正常，并在备注区域备注：南半区所有插座无电，3月8日下午修好；3月5日修好地暖管，3月6日进行打压测试，地面已恢复；3月7日消防入户门更换锁芯，钥匙已交。2017年3月7日，安阳市市长便民公开电话受理中心受理原告丈夫高吉林电话反映案涉房屋的质量问题投诉，并转交高新区管委会处理。高新区管委会于2017年3月22日进行了回复，高吉林反映的问题已经处理完毕。一审法院认为，原、被告双方签订商品房买卖合同后，由于被告未按合同约定期限交付房屋，后经双方协商，签订补充协议，原告罗金民同意被告延期交房至2013年12月31日，被告赔偿原告逾期交房违约金3458元，原告同意在2014年1月26日前办理交房手续，该约定系双方真实意思表示，合法有效。2014年1月23日，原、被告双方办理房屋交接手续，原告从被告处领取房屋钥匙，双方按补充协议履行完毕。原告认为房屋存在诸如灯泡、插座、门锁、地暖等严重质量问题，不符合房屋交付条件，但根据购房合同约定，此类问题属于合同附件三中的装饰、设备问题，并不影响房屋的正常交付，因此按双方约定，被告已履行了交房义务。房屋内的灯泡、地暖、门锁、插座等问题，应按双方约定，通过维修、更换、重做予以解决。被告虽未按约定期限维修，但并不能因此认定被告存在延迟交房的行为，故原告要求的被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。原告要求被告赔偿自2014年1月1日起至2017年3月7日期间的租金损失，但原告在2017年3月5日才提出装修申请，因此原告的该请求没有事实依据，法院不予支持。原告要求被告赔偿物业费损失，因不存在逾期交房，故对该诉请，亦不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:驳回原告罗金民的诉讼请求。案件受理费1295元，由原告罗金民负担。本院二审期间，当事人提交了新证据,本院组织当事人进行了质证。上诉人罗金民提交2019年9月19日启用单元门禁通知一份，用于证明被上诉人安彩嘉园公司在2019年才安装单元门禁，其在交房时不符合交房条件。被上诉人安彩嘉园公司质证意见为，认可该通知的真实性，但该通知系物业公司发的通知，明显属于物业服务范畴，与交房及房屋质量无关。本院认为，该通知与认定本案基本事实无关,故不予采信。本院认为,2013年11月1日，经施工单位、监理单位、建设单位对安彩嘉园二期17号楼各部分工程检查验收，均达到合格标准及合同约定标准，案涉房屋具备了交房的基本条件。2014年1月23日，被上诉人安彩嘉园公司与上诉人罗金民办理房屋交接手续，上诉人罗金民从被上诉人安彩嘉园公司处领取房屋钥匙，上诉人罗金民丈夫高吉林在房屋交付时提出房屋质量存在问题，并填写了安彩嘉园二期房屋交付验收表，在交验房屋意见处提出多条意见。现上诉人罗金民主张在交付房屋时双方没有签署“房屋交接单”，案涉房屋未实现交付，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，故房屋交付以转移占有为原则，即便双方在交房时未签署房屋交接单，但被上诉人安彩嘉园公司已将房屋钥匙交付，上诉人罗金民方填写了交付验收表，双方约定对于房屋质量问题在一定期限内解决，应当视为案涉房屋已完成交付。关于上诉人罗金民提出的房屋存在诸如灯泡、插座、门锁、地暖等严重质量问题，根据购房合同约定，此类问题属于合同附件三中的装饰、设备问题，应按双方约定，通过维修、更换、重做予以解决，并不影响房屋的正常交付。被上诉人安彩嘉园公司虽未按约定期限维修，但不足以认定其存在延迟交房的行为，故上诉人罗金民要求被上诉人安彩嘉园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。上诉人罗金民要求被上诉人安彩嘉园公司赔偿延迟交房损失38000元，因双方已于2014年1月23日完成房屋交付，在此之前的逾期交房违约责任双方已通过补充协议解决，上诉人罗金民该项请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人罗金民的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1295元，由上诉人罗金民负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  毛晓燕二〇二〇年四月十三日书记员  聂书全