镇江市丹徒区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1112执异22号案外人：苏州市海合丰电器塑胶有限公司，住所地：江苏省苏州市。法定代表人：陈建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈全平，江苏陈全兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕越，江苏陈全兴律师事务所律师。申请人：江苏苏能新材料科技有限公司，住所地：江苏省。法定代表人：张大松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王坤，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋彦丽，江苏恒强律师事务所实习律师。被申请人：苏州彬圣塑胶有限公司，住所地：江苏省苏州市。被申请人：苏州市春欣塑料制品有限公司，住所地：江苏省苏州市。被申请人：苏州跨越新型建筑材料有限公司，住所地：江苏省苏州市。被申请人：陈杰，男，汉族，1985年11月25日出生，住所地：江苏省苏州市。本院在执行申请人江苏苏能新材料科技有限公司与被申请人苏州彬圣塑胶有限公司、苏州市春欣塑料制品有限公司、苏州跨越新型建筑材料有限公司、陈杰申请诉前财产保全一案过程中，案外人苏州市海合丰电器塑胶有限公司向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，申请人江苏苏能新材料科技有限公司与被申请人苏州彬圣塑胶有限公司、苏州市春欣塑料制品有限公司（以下简称苏州春欣公司）、苏州跨越新型建筑材料有限公司、陈杰申请诉前财产保全一案，案号为（2019）苏1112财保18号，申请人江苏苏能新材料科技有限公司于2019年12月16日向本院申请诉前财产保全，请求保全被申请人苏州彬圣塑胶有限公司、苏州市春欣塑料制品有限公司、苏州跨越新型建筑材料有限公司、陈杰价值3000万元的财产，并已提供担保。本院经审查，于2019年12月16日作出（2019）苏1112财保18号民事裁定，冻结被申请人苏州彬圣塑胶有限公司、苏州市春欣塑料制品有限公司、苏州跨越新型建筑材料有限公司、陈杰银行存款3000万元或查封、扣押其同等价值的财产。案件申请费5000元,由申请人江苏苏能新材料科技有限公司预付。随后，本院采取网络查控，冻结了苏州市春欣塑料制品有限公司、苏州彬圣塑胶有限公司、陈杰的相关银行账户，并轮候查封了陈杰位于苏州市滨湖路1333号11幢611室不动产、查封了苏州市春欣公司位于苏州市吴中区××口镇××号1幢的房产，房产控制结束时间为2022年12月15日。2020年1月16日，江苏苏能新材料科技有限公司向本院起诉苏州彬圣塑胶有限公司、苏州市春欣塑料制品有限公司、陈杰、潘霞芬、徐火英、陈全根，案号为(2020)苏1112民初224号，案由为买卖合同纠纷，该案尚在审理之中。案外人苏州市海合丰电器塑胶有限公司提出异议称，申请人江苏苏能新材料科技有限公司与被申请人苏州彬圣塑胶有限公司、苏州市春欣公司、苏州跨越新型建筑材料有限公司、陈杰申请诉前财产保全一案，镇江市丹徒区人民法院于2019年12月16日作出（2019）苏1112财保18号民事裁定书，裁定冻结被申请人苏州彬圣塑胶有限公司、苏州市春欣公司、苏州跨越新型建筑材料有限公司、陈杰银行存款3000万元或查封、扣押其同等价值的财产。现异议人认为，坐落于苏州市吴中区××口镇××号的国有建设用地使用权及坐落于苏州市吴中区××口镇××号1幢的房屋是异议人于2019年12月16日前从苏州市春欣公司处购得并交付房款，己经实际入住的，故对镇江市丹徒区人民法院执行查封不服，提出异议。请求事项：解除对坐落于苏州市吴中区××口镇××号的国有建设用地使用权及坐落于苏州市吴中区××口镇××号1幢的房屋的保全行为。事实和理由：异议人与苏州市春欣公司自2019年6月15日起，对苏州市春欣塑料制品有限公司名下的苏州市吴中区××口镇××号的国有建设用地使用权及坐落于苏州市吴中区××口镇××号1幢的房屋多次达成资产转让意向，并向对方支付了定金共计250万元。双方在2019年7月17日经胥口镇人民政府批准，向苏州市自然资源和规划局吴中分局申请办理土地使用权转让手续。双方最终于2019年11月17日达成并签订《资产转让合同书》，约定转让资产总价为1900万元。合同签订后，双方于2019年11月18日达成补充协议，异议人按春欣公司指示，将230万元转让款支付至苏州富华塑料有限公司账户；双方于2019年11月19日达成补充协议，异议人按春欣公司指示，将250万元转让款支付至郝正佳账户；双方于2019年11月19日达成补充协议，异议人按春欣公司指示，将11061303.5元转让款支付至江苏苏州农村商业银行股份有限公司账户。异议人于2019年12月6日向春欣公司支付转让款50万元。后双方于2019年11月26日签订了《苏州市存量房买卖合同》并于同日在苏州市吴中区产业发展项目用地监管协议（编号：胥口镇009号）》。2019年12月3日，异议人代春欣公司缴纳城建税、增值税、印花税、土增税、教育附加合计1190578.89元，缴纳地方教育附加税14285.71元，合计1204864.6元。异议人同时还向国税局缴纳房屋买卖所需的印花税3750元，契税428571.43元。在完成税费缴纳后，异议人便更换了厂房的营业招牌和内部设施，将该涉案房屋和土地投入实际使用。根据上述事实可以看出：一、异议人与春欣公司在（2020）苏1112财保18号保全裁定做出之前签订了书面的房屋买卖合同，异议人对春欣公司与江苏苏能新材料科技有限公司的纠纷完全不知情。异议人与春欣公司签订的《资产转让合同书》发生在丹徒区人民法院查封之前，该合同合法有效。（2020）苏1112财保18号民事裁定书是2019年12月16日做出的，该裁定书并未送达至异议人。异议人直至房屋缴纳契税，投入使用之日，都没有接到江苏苏能新材料科技有限公司或是丹徒区人民法院的任何通知。二、异议人在法院查封前已经合法占有了苏州市吴中区××口镇××号的国有建设用地使用权及苏州市吴中区××口镇××号1幢的房屋。异议人在2019年11月17日与苏州跨越新型建筑材料有限公司签订了《厂房租赁合同》，将涉案厂房进行出租。此外，异议人己经在查封前完成上述房屋招牌以及内部设施的更换，己经占有并实际使用该土地和房屋。三、异议人已经支付全部价款（具体付款经过见附件）根据异议人与春欣公司在2019年11月17日签订的《资产转让合同书》，苏州市吴中区××口镇××号的国有建设用地使用权及苏州市吴中区××口镇××号1幢的房屋总计价值为1450万元，全部资产合计1900万元。异议人己经陆续支付定金和转让款共计18861303.5元，并代春欣公司缴纳税款1204864.6元，合同项下价款己经全部付清，春欣公司反欠异议人1066168.1元。四、异议人非因自身原因未办理过户登记，对上述事实情况不存在过错。异议人与春欣公司于2019年7月17日通过胥口镇人民政府，向苏州市自然资源和规划局吴中分局申请办理土地使用权转让手续，于2019年11月26日签订了《苏州市存量房买卖合同》并于同日在苏州市吴中区房产交易中心办理了网签手续。于2019年11月29日在苏州市吴中区胥口镇人民政府的监管下，签订《苏州吴中区产业发展项目用地监管协议（编号：胥口镇009号）》。2019年12月3日，异议人代春欣公司缴纳城建税、增值税、印花税、土增税、教育附加合计1190578.89元，缴纳地方教育附加税14285.71元，合计1204864.6元。异议人同时还向国税局缴纳房屋买卖所需的印花税3750元，契税428571.43元。异议人一直在积极办理过户登记手续，只是由于审批流程和春欣公司不配合原因导致未及时办理成功。此外，根据（2020）苏1112民初224号的诉讼材料，江苏苏能新材料科技有限公司与苏州彬圣塑胶有限公司存在合同纠纷，江苏苏能新材料科技有限公司认为苏州彬圣塑胶有限公司与春欣公司存在人格混同，故请求查封了春欣公司名下的房产。首先，异议人己经在保全裁定做出前向春欣公司支付了全部价款并实际占有了涉案房屋，未能办理过户登记手续是因为在过户手续的办理流程中，春欣公司不及时配合办理。其次，异议人无从得知春欣公司与苏州彬圣塑胶有限公司的关系，更不可能知晓苏州彬圣塑胶有限公司与江苏苏能新材料科技有限公司存在的纠纷。综上，异议人作为善意的第三人，己经向春欣公司支付了全部价款并实际占有该涉案不动产，虽未办理过户登记手续，但异议人对此并不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(一)》第三条，异议人作为不动产买受人，对该房产享有物权期待权。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，异议人对上述查封不动产存在实体权利，结合中华人民共和国最高人民法院（2018）最高法民终334号民事裁定书的裁定，异议人特向镇江市丹徒区人民法院提出异议，请求贵院解除对案涉土地使用权和房屋的保全行为。案外人苏州市海合丰电器塑胶有限公司（以下简称苏州市海合公司）针对其异议，向本院提供了如下证据：1、2019年11月17日，甲方（转让方）：苏州市春欣公司、乙方（受让方）：苏州市海合公司、丙方（担保方）：陈杰、潘霞芬、陈全根、徐火英、苏州彬圣塑胶有限公司、苏州跨越新型建筑材料有限公司共同签订了《资产转让合同书》，拟证明本案讼争的标的物已转让给案外人的事实；2、2019年11月26日，苏州市春欣公司和苏州市海合丰电器塑胶有限公司共同签订了《苏州市存量房买卖合同》，合同标号为苏房存吴中合同201911260266，工商备案号为05000900320160818，拟证明案外人苏州海合公司与苏州春欣公司之间存在着买卖合同关系的事实；3、2019年11月29日，甲方苏州市吴中区胥口镇人民政府与乙方苏州市海合丰电器塑胶有限公司签订的《苏州吴中区产业发展项目用地监管协议》，编号胥口镇009号，拟证明本案讼争的标的物土地使用权剩余年期为37年为事实；4、案外人苏州市海合丰电器塑胶有限公司支付本案讼争资产转让价款事实如下：（1）2019年6月15日，苏州市春欣塑料制品有限公司开具收款确认书，拟证明收到马小妹支付本案讼争资产转让款40万元的事实；（2）2019年6月17日，潘霞芬作为经手人开具的收款收据，拟证明收到马小妹支付的本案讼争资产转让定金50万元的事实；（3）2019年6月28日，潘霞芬作为经手人开具收款收据，拟证明收到马小妹支付的本案讼争资产转让定金100万元的事实；（4）2019年7月1日，潘霞芬作为经手人开具收款收据，拟证明收到马小妹支付本案讼争资产转让定金10万元的事实；（5）2019年7月2日，潘霞芬作为经手人开具收款收据，拟证明收到陈建平支付的资产转让定金50万元的事实；（6）2019年11月18日，苏州市春欣塑料制品有限公司与苏州市海合丰电器塑胶有限公司签订了《关于资产转让事宜付款的补充协议》及潘霞芬作为经手人开具收款收据，拟证明苏州市海合公司于2019年11月18日将230万元支付至甲方指定的苏州富华塑料有限公司账户事实；（7）2019年11月19日，苏州市春欣公司与苏州市海合公司签订了《关于资产转让事宜付款的补充协议》及潘霞芬作为经手人开具收款收据，拟证明苏州市海合公司于2019年11月19日将250万元支付至甲方指定的郝正佳账户的事实；（8）2019年11月19日，苏州市春欣公司与苏州市海合公司签订了《关于资产转让事宜付款的补充协议》及潘霞芬作为经手人开具收款收据，拟证明苏州市海合公司于2019年11月19日将11061303.5元支付至甲方指定的江苏苏州农村商业银行股份有限公司账户事实；（9）2019年12月3日，马金方（系马小妹配偶）通过农业银行苏州分行账户向吴中税务（契税所）支付1204864.6元作为出让方卖出房屋所交税款、同日，苏州市海合丰电器塑胶有限公司支付印花税、契税共计432321.43元，拟证明买卖双方已交纳税款的事实；（10）2019年12月6日，潘霞芬作为经手人开具收款收据，拟证明收到陈建平资产转让定金50万元的事实；（11）2019年12月12日，苏州市春欣公司与苏州市海合公司签订结算协议，拟证明苏州市海合公司已经支付给苏州市春欣塑料制品有限公司18861303.5元，剩余138696.5元未支付、在办理纳税手续过程中，苏州市春欣公司应当承担的税收1204864.6元，由苏州市春欣公司委托股东马小妹的配偶马金方直接在吴中税务契税所刷卡支付，苏州市春欣公司应当向苏州市海合公司偿还垫付的1204864.6元税款。综上，抵扣后苏州市春欣塑料制品有限公司欠苏州市海合公司1066168.1元的事实。申请人江苏苏能新材料科技有限公司答辩称，因异议人苏州市海合丰电器塑胶有限公司请求贵院解除对苏州市吴中区××口镇××号的国有土地使用权及159号1幢的房屋（下称“案涉资产”）的保全行为一案，答辩人现作如下答辩：一、在“案涉资产”查封之前，异议人与苏州市春欣公司尚未签订合法有效的书面买卖合同。一方面，答辩人目前无法确认签订日期为2019年11月17日的《资产转让合同书》（以下简称《转让合同》）的真实性，对此不予认可；另一方面，即使《转让合同》是真实的，在签订时，“案涉资产”仍存在抵押和查封等权利限制，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，上述《转让合同》应当无效。二、在“案涉资产”查封之前，异议人尚未合法占有“案涉资产”。一方面，根据《转让合同》第四条第2点的约定，春欣公司应将转让范围内的有证房产及土地变更登记至异议人名下后,再将合同项下转让的其他资产交付至异议人，但“案涉资产”至今尚未办理变更登记，更不存在已经交付的情况。另一方面，答辩人目前无法确认《厂房租赁合同》和《租赁厂房交接清单》的真实性，对此不予认可。即使《厂房租赁合同》和《租赁厂房交接清单》是真实的，根据工商登记资料显示，承租方苏州跨越新型建筑材料有限公司（下称跨越公司）自2016年6月14日成立自今，并未变更过住所地，一直为“苏州市吴中区××口镇××号”，即“案涉资产”所在地点，因此答辩人认为异议人与跨越公司不存在真实的房屋租赁关系。另外，春欣公司的住所地亦为“案涉资产”所在地点，并未在异议人所述的“交付”后进行变更。三、异议人提供的证据尚不能证明其已支付全部价款。根据异议人提交的支付价款的凭证，仅2019年6月15日支付的40万元对应的银行流水有附言“买房款”；2019年11月18日支付的230万元和19日支付的250万元和11061303.5元，合计15861303.5元对应的三张《中国工商银行网上银行电子回单》有备注“代春欣公司付款”；其余7张银行回单或流水，涉及260万元均未显示为支付“案涉资产”转让款。同时结合异议人提供证据可知，春欣公司与异议人存在借款关系，答辩人有合理理由认为上述260万元为异议人向春欣公司提供的借款，而非是用以支付的转让款。因此，异议人提供的证据尚不能证明其已支付全部价款。四、因异议人自身原因而无法办理过户登记，其存在过错。1、根据异议人与春欣公司先后签订的三份《资产转让合同书》、《解除协议书》以及《不动产登记薄查询记录》可知，异议人早已明确知道案涉房屋存在抵押和查封等权利限制，无法办理过户登记，但仍与其签订转让合同，存在明显的过错。2、根据异议人提供的缴税凭证等证据显示，2019年12月3日已办理完缴税，且异议人认为其已全部支付转让价款；根据其提交的《苏州市存量房买卖合同》第十条的约定可知，自付清房款之日起10日内，即2019年12月13日之前，应办理不动产登记，而贵院于2019年12月16日才裁定保全“案涉资产”。由此可知，异议人未及时办理过户登记是自身原因造成。3、关于异议人认为未办理过户登记的原因是因为审批流程和春欣公司的不配合，答辩人认为办理过户登记的审批流程并不复杂，不存在因审批流程而导致未能及时办理的情况；对于“春欣公司不配合”的情况，其亦未能举证证明。综上所述，异议人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且其权利并不能够排除执行。答辩人恳请贵院依法予以驳回，以维护答辩人的合法权益，维护法律的正确实施。另查明，2019年6月15日，苏州春欣公司与陈建平、马小妹签订资产转让合同一份，合同主要内容如下：一、合同约定苏州春欣公司将坐落于苏州市吴中区××口镇××号的土地房产及附着物等全部资产转让给陈建平、马小妹，转让价款为人民币1900万元；二、鉴于甲方苏州春欣公司名下的土地房产存在银行抵押和法院查封的情况，甲方承诺并保证上述抵押及查封的权利限制于2019年6月30日前全部解除或涤除，协议签订后若有新增查封或抵押等权利限制的，甲方应当负责在2019年6月30日前解除或涤除；三、甲方应当积极配合办理过户手续，在2019年7月10日前转让范围内的有证房产及土地变更登记至乙方陈建平、马小妹名下，并将本合同项下转让的其他资产交付乙方其他资产交付乙方，双方应当办理相关交接手续。2019年6月29日，苏州春欣公司与陈建平、马小妹签订补充协议一份，协议主要内容，双方于2019年6月14日签订《资产转让合同书》，现经双方协商一致，达成如下补充协议：一、该《资产转让合同书》第三条付款方式和期限第1项变更为：乙方应于2019年6月29日前以转账方式向甲方苏州春欣公司支付定金200万元；二、该《资产转让合同书》第四条转让资产的过户与交付第1项和第2项分别变更为：鉴于甲方名下土地房产存在银行抵押和法院查封的情况，甲方承诺并保证上述抵押及查封的权利限制于2019年7月25前全部解除或涤除，协议签订后若有新增查封或抵押等权利限制的，甲方应当负责在2019年7月25日前全部解除或涤除。2019年7月20日，甲方苏州春欣公司与乙方案外人苏州海合公司签订《资产转让合同》一份，该合同载明案外人苏州海合公司的法定代表人为陈建平，合同约定如下主要内容：甲方同意将坐落于苏州市吴中区××口镇××号的土地房产及附着物等全部资产转让乙方，其中有证房产出让价款1450万元，无证房屋出让价款450万元，合计总价款为人民币1900万元。乙方根据甲方与债权人和解约定陆续安排支付1550万元至甲方指定的账户（该部分款项用于解除法院查封及银行抵押，具体付款时间、付款方式、收款账户由双方以补充协议的方式确定）。鉴于甲方名下的土地房产存在银行抵押和法院查封的情况，甲方承诺并保证上述抵押及查封的权利限制于2019年7月31日前全部解除或涤除，协议签订后若有新增查封或抵押等权利限制的，甲方应当负责在2019年7月31日前解除或涤除。2019年7月20日，甲方苏州春欣公司与乙方案外人苏州海合公司签订补充协议一份，该合同载明案外人苏州海合公司的法定代表人为陈建平，合同约定如下主要内容：双方于2019年6月14日签订《资产转让合同书》，该协议签订时乙方尚为设立中公司，股东陈建平、马小妹以公司名义与甲方签署协议，其权利义务皆由乙方公司承受。现经双方协商一致，为明确相关意思，达成如下补充协议：土地使用权：坐落于苏州市吴中区××口镇××号的工业用地使用权，面积为8023.4平方米；有证房屋：苏州市吴中区××口镇××号1幢房屋，总层数3层，建筑面积为4728.16平方米；上述（1）、（2）项转让价格为人民币1450万元；（3）无证房屋：苏州市吴中区××口镇××号土地范围内的全部无证建筑物及构筑物，面积约3000平方米；（4）其他附着物或附属物。上述（3）、（4）项转让价格为人民币450万元。2019年9月7日，苏州春欣公司与案外人苏州海合公司签订解除协议书，协议约定，鉴于2019年6月15日，因乙方公司尚在设立中，甲方与乙方（以股东陈建平、马小妹名义）签订《资产转让合同书》，2019年7月20日，甲乙双方就坐落于苏州市吴中区××口镇××号的土地房产及附着属物等全部资产转让事宜签订《资产转让合同书》与《补充协议》。上述协议签订后，乙方已按约定支付250万定金给甲方，现因甲方新增债务等原因无法解除房屋上的查封及抵押，致使上述协议无法履行，故双方经协商一致，达成如下协议：双方确认2019年6月15日签订的《资产转让合同》、2019年7月20日签订的《资产转让合同》及《补充协议》全部解除。合同还对其他事项进行了约定。2019年11月17日，甲方苏州春欣公司与案外人乙方苏州海合公司签订《资产转让合同》一份，约定苏州海合公司购买本案讼争的房屋及其土地使用权，有证房产价款为1450万元，无证房产价款为450万元。合同还约定，鉴于甲方名下土地房产存在银行抵押和法院查封的情况（详见苏州市自然资源和规划局2019年11月13日15时41分19秒的不动产登记薄查询记录），甲方承诺并保证上述抵押及查封的权利限制于2019年11月22日前全部解除或涤除，且不会发生新增的权利限制。协议签订后若有新增查封或抵押等权利限制的，甲方应当负责在2019年11月30日前全部解除或涤除。2019年11月26日，苏州春欣公司与苏州海合公司签订苏州市存量房房屋买卖合同，合同标的为本案讼争的房屋，合同价款为1500万元，于2019年1月30日前一次性支付，支付价款的当日办理房屋交付手续。2019年11月26日16时38分34秒，上述房屋办理了网签手续，网签编号为20191126266。2019年12月3日，案外人苏州海合公司向国家税务总局苏州市吴中区税务局交纳房屋买卖的相关税收款项。本院认为，案件在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。本案中，自2019年6月15日起，案外人苏州海合公司股东陈建平、马小妹及其公司与苏州春欣公司先后签订了数份关于本案讼争房屋的买卖合同，并分期支付了相关价款。在此期间，双方又解除了资产转让合同。2019年11月17日、11月26日，案外人苏州海合公司又与苏州春欣公司签订资产转让合同及苏州市存量房屋买卖合同，并办理了房屋网签手续。此后，买卖双方又向税务部门交纳了房屋买卖的税收款项。从案外人向本院提供的书面证据来看，本案讼争房屋的买卖合同签订于本院查封之前、且合法占有了该不动产、在此之前已分期支付了合同价款、并已向不动产登记部门申请了不动产登记，虽然该不动产物权尚未变更，但从本案的相关证据来看，并非案外人的自身原因造成的。综上所述，案外人的异议理由和请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止登记在苏州市春欣塑料制品有限公司名下的位于苏州市吴中区胥口镇合丰路159号房屋的执行（本案讼争房屋买卖合同价款为1500万元）。申请执行人如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 李 焱人民陪审员 凌 辉人民陪审员 孔金生二〇二〇年四月三十日法官 助理 王清筠书 记 员 林 娜