四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1703民初3324号 原告：李国强，男，汉族，生于1991年2月26日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李胜，达州市通川区碑庙法律服务所。 被告：四川盛德房地产开发有限公司，住所地：达州市达川区新达路25号。 统一社会信用代码：915117037699639497。 法定代表人：袁茂森。 委托诉讼代理人：杨浪浪，男，汉族，生于1991年7月6日，现住达州市达川区，系公司董事长。 委托诉讼代理人：黎强，四川法之缘律师事务所律师。 原告李国强与被告四川盛德房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称盛德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因本案疑难、复杂且在社会上有重大影响，报经院长批准，延长审限6个月。原告李国强及委托诉讼代理人李胜，被告盛德公司的委托诉讼代理人杨浪浪、黎强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李国强向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议》为无效合同，并依法予以解除；2.依法判令被告归还原告购房首付款153000元，代收费：5200元，大修基金：970元，以上共计：159170元，并自2018年9月20日（最后一笔购房款支付日）起，按年利率6%向原告支付资金占用利息；3.判令被告向原告支付原告已交纳按揭款（含本息）：11779.02元（2019年1月30日-2019年7月30日，共计:6个月，1963.17元／月×6月＝11779.02元）；4.判令原告于达州农村商业银行股份有限公司达川支行所贷、被告提供担保、并已实际由被告占有使用之银行购房借款：350000元，由被告返还给达州农村商业银行股份有限公司达川支行，并承担该笔借款所产生资金利息；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年9月15日达成预售商品房订购意向，当日，原告通过中国工商银行转帐向被告交纳购房定金50000元。2018年9月20日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，原告以按揭方式购得被告开发的位于达州市达川区住房一套，房屋总价款为：503000元，同时，双方亦签订《商品房买卖合同补充协议》，合同签订当日，原告即通过银行转帐或现金支付方式向被告支付购房首付：153000元，代收费5200元，大修基金970元，共计159170元，2019年1月30日，原告与达州农村商业银行股份有限公司达川支行达成《个人购房担保借款合同》，以所购预售房作为抵押，在该银行借款350000元，该笔借款由被告提供担保，并划入被告在该银行指定帐号。原告之所以在被告处购房，除看中该楼盘所处区位优势以外，与被告售楼部工作人员肆意虚构宣传不无关系，原告在与被告售楼部工作人员交流期间，工作人员信誓旦旦声称，原告意向预购房建筑面积约70平方米，购房单价约7000元每平方米，并且交房时间最迟2020年12月31日之前，且该楼盘电梯是一梯六房，正因为基于对被告售楼部工作人员代被告所作以上承诺之信任，原告方才决定在此购房，原告与被告签订合同以后，被告方工作人员声称，合同还得拿到相关部门备案，原告并未当时拿到该合同，时隔数月，原告已在按照《个人购房担保借款合同》缴纳按揭贷款期间，曾数次到被告售楼部索要合同，均被要求必须签署一份《承诺书》，否则不予发放合同，而所需要签署《承诺书》之内容，通篇均是买房人全部放弃应按照国家法律规定作为购房人应享有之法定权利，经过数次抗争，原告最终不得不屈服于被告强势，被迫签署《承诺书》，原告拿到合同，经仔细阅读，发现合同内容与当初所签订大相径庭，原签订的住房建筑面积70余平方米，已更改成16.16平方米，房屋交付时间则从2020年底推迟到遥遥无期的2023年9月30日，一楼六户的电梯安装，则不在合同中进行约定，其他更多的合同条款，则是完全演变成了保护被告利益，加大买房人购房风险的绝对霸王条款，很显然，原告当初签署合同后，被告未予当场发放，则是留足了更多的时间和空间，以便被告从容的将该合同内容进行偷梁换柱，与原告同等遭遇的购房人不在少数，拿到这样一份明显违背国家关于商品房买卖法律法规，且显失公平的霸王合同，多达400余人的购房者自发组织维权，采取了信访、请愿、静坐、“凤凰山下”论坛发贴等诸多方式，相关国家行政管理部门亦就此事做出了相关的行政行为，但面对被告的肆无忌惮，购房人诉求的解决，至今不见曙光。原告多次要求被告予以修正，被告均置之不理。为维护原告合法权益，诉讼来院，请求判如所请。 被告辩称，1、原被告双方签订的商品房买卖合同，以及补充协议，系原被告双方真实意思表示，内容不存在合同法52条所规定的无效情形，因此属于有效合同，且原告请求解除双方签订的买卖合同及补充协议没有事实依据，没有合同依据，也没有法律依据。2、原告请求被告返还包含首付款、代收费、大修基金、以及已经向银行支付的按揭款均属于原告基于签订买卖房合同之后，其应当履行的付款义务，也就是说他取得这种物权期待权必须支付的对价，这是属于他的义务。3、原告诉请关于被告房款贷款所向原告贷款的银行贷款35万元，被告方认为在涉及到原告方以案外人银行之间签订的抵押担保合同，如果说在本案当中处理的话，我们认为存在着损害第3人的权益，或者漏列主体的这么一种情形。 原告为了支持自已的诉讼请求，向法庭提交了以下证据： 第一组证据的第一份，是原告李国强的身份证复印件。第二份是四川盛德房地产开发有限公司的公司信息，这第一组证据主要是对原被告的身份信息及适格的诉讼主体来予以证实。 第二组的第一份证据是商品房买卖合同，原被告所签订，第二份是商品房买卖合同的补充协议，也是原被告所签订的，要说明的就是这一份商品房买卖合同，是在当初签订之后，原告方并没有当时拿到合同，然后在事隔数月之后，所拿到的合同，就跟之前所签订的合同里面的内容进行了偷梁换柱。我们恳请法庭责令被告方提交在房地产管理部门备案的登记合同。第二组第三份证据，一个收款收据及银行转账凭证，第四份证据是个人购房担保的借款合同，第五的份证据是借款借据，第六份证据是房屋信息查询结果，房屋信息查询结果就是我们事后在达川区房屋管理局进行调取的，上面明确载明，原告李国强所购买的房屋建筑面积为16.16平方米，实际使用面积本只有10.47平方米。七份证据是原告与被告销售顾问微信聊天截屏，在证据的70到76页，这个上面明确载明了当时销售人员在对他们进行销售的时候，这个房屋好久交付，这就是被告当时的一个销售顾问。对原告所做的一个讲述，以及在日后要求他们提供合同过程当中，销售人员要求他们必须签承诺书，这一事实进行了一个微信聊天的一个截屏，第八份证据是达川区住建局网上回复。第九份证据是个购房户在凤凰山下论坛所发布的维权信息，这些第二组证据主要是对以下的事实再予以证实，证明第一，原被告所签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同的补充协议，既严重侵犯合同相对人以及国家利益的无效合同。证明第二，原被告所签订的合同违背了国家禁止性法律规定，肆意加重了买受人不应承担的法律责任，而应该依法享有的法定权利，却被被告固定格式合同来予以剥夺了，证明三，原告与被告签订合同后已支付购房款及其他费用近16万元。证明第四，原告已向银行缴纳部分按揭款项。证明第五，被告违法的商品房销售手段一是数百户买受人蒙受损失。证明第六，原告之所以采取诉讼途径，即通过信访途径无法维权之后的一个选择。 被告盛德公司发表的质证意见为：1.针对第一组证据，我们对也就是原被告的主体身份三性均无异议。2.第二组证据，对商品房买卖合同补充协议、收款收据及银行转账凭证，个人担保借款合同、借款借据、房屋信息查询结果，这六份证据的真实性、合法性没得异议，关联性方面我们有异议。我们认为原告出示的前述证据证明了原告购得房屋合同约定的，包括预测建筑面积套内建筑面积等相关信息，与原告、被告以及贷款银行签订的担保合同中，关于案涉房屋的基本信息，我们认为是吻合的，同时个人住房担保借款合同，形成的时间是2019年1月30日，也就是要晚于双方签订商品房买卖合同一两个月。那么从前述系列合同可以知道，原告所称的对其购买房屋的建筑面积等信息不知情，我们认为陈述不客观、不真实。另外商品房买卖合同第五章最后一款关于面积差异的处理，双方也进行了约定的。案涉房屋是以套为面积，按套数进行销售，因此不存在原告所说的因为使用面积和合同约定的面积等因素为由解除合同。同时案涉合同载明的总房屋价款，与原告为购买房屋的价款，合同上载明是一致的，因此也不存在原告所说的会侵犯国家利益，涉及到税收方面，少征应征不征或者缴纳税的问题。因此，对关联性方面，原告认为买卖合同和补充合同无效，我们认为不能够成立。同时对原告出示的个人住房担保借款合同，关联性方面我们认为，因为案涉原告购买的房屋已经实际抵押给了达州农村商业银行股份有限公司达川支行，然后贷款人基于取得了案涉房屋的抵押权登记，从而向原告发放了贷款，因此原告起诉未主张他的第四条请求所出示的那份证据，我们认为涉及到案外人的基本利益。针对原告出示的原告与被告销售顾问微信聊天截屏，我们认为他们的聊天主要内容是被告的销售人员与原告在函接为了办理按揭贷款所需要配合的事项，也不存在着原告诉称的在整个销售的过程当中存在着欺诈的具体行为。关于所提供的第八份、第九份证据，也就是住建局这个回复，以及凤凰山下论坛针对这个回复，我们认为没有相关的主管部门加盖印章，所以说对它的三性均不予认可针对。第九份证据所涉及到的系列所谓凤凰山下的论坛，我们知道凤凰山下论坛作为一个社交的公共平台，那么这种电子数据的取证，我们认为从取证方式上面，应该核实有什么人员采取什么方式进行取证的，我们认为应当予以公证，同时那是取证方式上面，对内容方面在相关的发帖人员以及参与的人员这个内容，我们认为都不具有真实性，同时对本案也没得关联性。 通过举证、质证，对无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下: 2018年2月，经达州市达川区住房和城乡规划建设局批准，盛德公司取得商品房预售许可证。2018年9月20日，李国强（乙方）与盛德公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：第三条该商品房已由达州市达川区住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（达川）房预售证第×号。第四条（一）该商品房为预售许可证（达川）房预售证第×号下第×栋【幢】第×单元×层×号。房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置；该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场；关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一。（二）签订本合同时，该商品房的规划用途为【住宅】。（三）该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为32层，其中地上32层，地下/层。（四）该商品房层高为X米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准。该商品房的户型平面图见附件一。（五）该商品房的预测建筑面积共16.160平方米，其中套内建筑面积10.470平方米，分摊的共有建筑面积5.690平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。该商品房共用部位、公用设施设备构成，见附件二。第八条（三）按照套（基本单元）计算，该商品房总价款为人民币503000元……。第九条（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.【按揭贷款】。买受人于2018年9月20日前支付首期房价人民币153000元（大写壹拾伍万叁仟元整），占全部房价款的30%；余款人民币（币种）350000元（大写叁拾伍万元整）向指定银行（贷款机构）申请贷款支付。第十四条（一）项该商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与本合同第四条第（五）款载明的预测建筑面积发生误差的，买卖双方同意按照下列第“1”、“2”、“3”、“4”条款之外的本合同第十四条第（二）种方式处理；（二）经出卖人和买受人双方充分协商，一致同意该套商品房均以套计价，产权面积最终以房屋所有权证登记的建筑面积为准，无论该套商品房所有权证上登记的建筑面积、套内面积、公摊面积与本合同【商品房买卖合同备案表】中记载的建筑面积、套内面积、公摊面积是否有差异，买受人同意本合同约定的该套商品房只是按照按建筑面积计价方式作为参考，根据大概的建筑面积而确定的该套商品房的总价均不再作调整而作为该套房屋的最终总价，因该套房屋建筑面积及建筑单价仅作为参考，不作为计价依据，故买受人自愿同意出卖人不因面积差异（无论是否超过3%）而调整该套房屋最终总价和因此而承担任何责任和经济赔偿或补偿。第十八条（一）出卖人在2023年9月30日前向买受人交付该商品房。……（四）3.确认房屋建筑面积及相关费用结算。出卖人与买受人依据本合同第十四条的约定确认房屋建筑面积，并结算实测面积差异产生的费用。第三十一条出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为邀约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，买卖双方均视为邀约。第四十条本合同自双方签字、盖章之日起生效。本合同的解除采用书面形式。本合同及附件共35页，一式拾份，本合同全部内容买受人已认真阅读完毕，并完全理解其意思和自愿接受本合同约定的所有条款，本合同的所有条款及约定都是出卖人和买受人真实意愿的表达，其中一次性柒份/按揭玖份/公积金拾份，其中出卖人X份，买受人壹份，【X】X份，【X】X份。合同附件与本合同具有同等法律效力。 同时在签订合同的当天，李国强（乙方）与盛德公司（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》。约定出卖人、买受人在平等、自愿、协商一致的基础上，就买受人购买出卖人开发的商品房事宜，已于2018年9月20日签订了《商品房买卖合同》（以下简称主合同），为进一步明确双方的责任、权利、义务，并在充分理解本合同的基础上，特作如下补充约定。第十三条甲、乙双方在合同履行过程中，除非出现甲、乙双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则买受人需承担按房款的20%的违约金，并支付给出卖人……。 合同签订后，李国强履约情况：于签订合同的当天向盛德公司支付购房款153000.00元、大修基金970.00元、盛德公司代收费5200.00元；按月以“等额本金”的方式向达州农村商业银行股份有限公司达川支行偿还因购买该房产生的贷款；2018年9月15日，李国强向盛德公司支付购房定金50000.00元。 同时查明，李国强在签订合同时知晓房屋是按套销售，所购买房屋的备案建筑面积为16.16平方米，目前还未竣工。 本院认为，本案争议的焦点：1.盛德公司是否用欺骗的手段导致李国强在签订合同时作出不真实的意思表示；2.所签订的《商品房买卖合同（预售）》是否严重违反了李国强签订合同时所期待的经济利益。 一、关于盛德公司是否用欺骗的手段导致李国强在签订合同时作出不真实的意思表示的问题。 审理中，李国强向法庭提交了商品房置业预算表，表中所载明的建筑面积“16.16㎡70㎡”，该表有李国强的签字确认，结合庭审中李国强的陈述“售楼部是告知了合同的备案面积”，说明李国强是知晓合同的约定面积为16.16㎡，实得面积为70㎡，双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时，才有合同第四条第五项的约定，并非李国强的代理人提到的盛德公司单方面对合同的内容进行变更。作为具有完全民事行为能力的李国强来说，在作出这一重大行为时应该明白其从事的民事法律行为所带来的有利和不利后果。因此，李国强与盛德公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》系李国强与盛德公司在协商一致的基础上达成的协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。双方应按合同约定继续履行。李国强的代理人提出双方所签订的合同违反了《商品房销售管理办法》第十八条第三款“按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”和第十九条第二款“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”的强制性规定，但该办法是建设部为了规范商品房销售行为而发布的部门行政规章，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”中规定的法律、行政法规的强制性规定，对双方所签合同的效力不具有影响力。 二、关于双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》是否严重违反了李国强签订合同时所期待的经济利益问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，盛德公司销售房屋时所出示的户型装修建议图标注了实得面积和相关尺寸，应当作为合同的内容。 李国强诉请解除其与盛德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的理由是在签订合同时盛德公司存在欺骗行为，导致合同约定的面积16.16㎡与盛德公司销售房屋时出示的户型图面积70㎡的事实不一致，致使不能达到所购房屋使用、处分的目的。本院认为，合同解除分为约定解除和法定解除，双方签订的合同及补充协议中关于面积差异处理问题没有约定解除条件、解除合同以及解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。该款规定的是根本违约，即严重违反订立合同时的期待经济利益。商品房买卖合同是双务合同，双方履行的主要义务是一方支付购房款，另一方交付房屋。李国强已按合同约定支付购房款，按合同约定盛德公司需在2023年9月30日前向李国强交付该商品房，而目前没有证据显示盛德公司在交房期限届满时存有无法交付房屋的情形。 通过庭审查明，李国强是在知晓合同的约定面积（备案面积）、实得面积不一致的情况下与盛德公司签订的合同。根据双方所签合同第十四条第（二）项中的约定“产权面积最终以房屋所有权证登记的建筑面积为准”，即便李国强处分所购房屋，不是以现有合同的约定面积计价出售，而是以房屋所有权证登记的建筑面积计价出售，其处分房屋不受合同的影响；同时由于李国强所购买的K栋二单元房屋还在建设中，其实得面积究竟是多少，要待房屋测绘部门根据实际的测绘结果予以确认。如果盛德公司交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房销售时户型图面积不符，李国强可按照双方的约定或者相关法律规定再行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回李国强的诉讼请求。 案件受理费4505元，由李国强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  栾心明 人民陪审员  李三玉 人民陪审员  袁仁芳 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  孙高晴