山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终202号上诉人（原审被告）：大同市正泰物业管理有限公司，住所地大同市开发区湖东片。法定代表人：代亚峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：樊智慧，山西阳和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨全禄，男，1979年7月18日出生，住大同市。委托诉讼代理人：杨如，男，1952年12月31日出生，汉族，住大同市，系杨全禄父亲。原审被告：大同市正宏房地产开发有限公司，住所地大同市云冈区平旺乡煤峪口村峪旺苑B区2号办公楼。法定代表人：李廷忠，系该公司董事长。上诉人大同市正泰物业管理有限公司（以下简称正泰物业）因与被上诉人杨全禄、原审被告大同市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏地产)物业服务合同纠纷一案，不服大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人正泰物业的委托诉讼代理人樊智慧，被上诉人杨全禄的委托诉讼代理人杨如到庭参加诉讼，原审被告正宏地产经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正泰物业上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决第一项和第三项，依法改判驳回被上诉人的此两项诉求。2、本案的全部诉讼费由杨全禄承担。事实和理由：一、原审法院审查事实不清,本案实系杨全禄违约，原审支持其诉求明显不当。正泰物业在物业服务中与业主们已建立了物业合同关系，现正泰物业已履行了主要义务，虽在履行义务方面有令众多业主不满意之处,但不应影响杨全禄履行其应承担的合同义务。一审法院支持杨全禄的物业费发生在2014年10月-2018年10月,不应当参照大同市人民政府办公厅于2018年11月13日发布《关于进一步规范大同市物业服务收费管理的通知》。一审判决中指出正泰物业履行物业管理职责期间,存在不完全履行相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形,服务质量没有达到与其收费标准相适应的水平。上诉人认为,被告公司限于人力、物力、财力,并不能做到全天候的服务,难免存在工作上的疏漏,属于理性自然人可容许的范围。在管理中出现的各种问题那是因为大多数人像被上诉人一样不交物业管理费而引起的,每天巨额的支出、人工的费用使被告的工作难以进行,显然会出现与原告所期望的物业服务标准有所差距。个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主意见,不足以作为不缴纳物业费的理由。如果大家对我们的工作不满意,可以成立业主委员会,由业主委员会推选出新的物业管理公司来。二、原告花费的房屋租赁费8000元证据不足,法院审查事实不清,合同上的时间与钱数都对不上,也没有收款收据。被上诉人对于房屋租赁费8000元只提供了一个房屋租赁合同,别的什么都没有,没有收款收据也没有打款凭证。合同租赁期限是自2017年12月1日起至2018年12月1日止,年租金4800元。到期后没有续签合同说明没有继续租住该房。综上,上诉人作为物业服务合同的服务者,同时也是合同的平等一方,双方均受该合同的严格约束,应依法改判,驳回(2019)晋0214民初1768号民事判决书的第一项和第三项诉求。杨全禄辩称，正泰物业违反了物业管理条例，没有价格批准和备案，没有任何的管理，小区也没有墙。关于租房问题，正泰物业断水断电后也经过村委会调解，从2017年12月开始一共二十个月，应该给我房租。正宏地产未到庭，亦未提交书面答辩意见。杨全禄向一审法院起诉请求：一、判令正泰物业退还违规不合理的收取物业管理费,从2016年至2017年共计1508元;二、判令正泰物业赔偿杨全禄从2017年11月22日至今停水停电的经济损失49920元;三、判令正泰物业支付原告租房金8000元;四、判令正泰物业支付杨全禄幼儿园装潢费共计26149元;五、判令正泰物业支付幼儿园的房租共计4200元;六、判令正泰物业立即恢复供水供电;七、诉讼费由正泰物业承担。一审法院认定事实：杨全禄因“城中村”改造,被拆迁安置于大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区道南1号楼2单元402号的楼房。被告正泰物业向原告杨全禄收取了2016年、2017年物业管理费1508元。另查,高庄怡景小区居民入住以来,多名业主因财物丢失向公安机关报案,也曾有部分业主因为小区存在的问题向大同市12345政府服务热线反映。该小区内存在电线架设不规范、部分区域杂草丛生、楼区外围堆放大量垃圾等情形。被告正泰物业对原告居住的楼房实施了断水断电，杨全禄被迫在外租房居住。一审法院认为，物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务,物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。关于正泰物业收取的2016年、2017年的物业管理费应否全部退还的问题。正泰物业未通过招投标、选聘等程序成为高庄怡景小区的物业管理单位,也没有与业主订立过物业服务合同,但其已履行了一定的物业管理服务职能,小区业主入住后,一直向正泰物业交纳物业管理费,应视为双方以其他形式订立了物业服务合同。物业服务双方没有就物业服务的范围、标准明确约定,正泰物业应当根据其收费标准达到相应行业要求的物业服务。正泰物业收取的物业管理费标准为0.5元/平方米·月,参照大同市人民政府办公厅《关于进一步规范大同市物业服务收费管理的通知》及大同市普通住宅物业服务收费指导价标准,收费标准(共七级)属于第五级(0.6元/平方米·月)、第六级收费标准(0.4元/平方米·月)之间。现有的有效证据,可以证实被告正泰物业履行物业管理职责期间,存在不完全履行相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形,服务质量没有达到与其收费标准相适应的水平。作为小区业主,原告杨全禄可以要求被告正泰物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告杨全禄要求被告正泰物业退还已收取的物业管理费诉讼请求,鉴于杨全禄已接受了正泰物业一定的物业服务,故酌情予以支持。具体数额,可按大同市物业管理费收取标准的第七级0.3元/平方米·月的标准计价,多收取的部分,予以退还。关于原告要求被告正泰物业恢复供水供电的问题,因被告正泰物业作为物业服务经营主体,不是行政主体,不具有行政处罚权,被告正泰物业无权采取停水、停电等措施制裁违约业主,因为水电的提供者是自来水公司和供电局,供水供电合同的当事人是业主和自来水公司及供电局,且自来水公司和供电局经法定程序才有权终止供应水电,被告正泰物业任何情况下都无权对业主断水、断电。原告杨全禄要求被告正泰物业恢复供水供电的诉讼请求,一审法院予以支持。因被告实施断水、断电,造成原告租房居住使用的损失8000元,根据前述评析,一审法院予以支持。关于因被告实施断水、断电造成原告开办的幼儿园房屋租赁费、装潢费等相关损失的问题。因原告杨全禄在本案法庭辩论终结前,未能提交办学许可证等相关资质证据,故原告办学不合法,据此要求赔偿的项目和数额,一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定,判决:一、被告大同市正泰物业管理有限公司退还原告杨全禄物业管理费603元,于判决生效之日起三日内履行;二、被告大同市正泰物业管理有限公司给原告杨全禄立即恢复供水、供电;三、被告大同市正泰物业管理有限公司赔偿原告杨全禄房屋租赁费8000元,于判决生效之日起三日内履行;四、驳回原告杨全禄其他诉讼请求。案件受理费1198元,由被告大同市正泰物业管理有限公司负担25元,由原告杨全禄负担1173元。本案在二审中的争议焦点为：1、正泰物业是否应退还杨全禄物业管理费。2、正泰物业应否赔偿杨全禄租房费用。本院认为，关于物业费应否退还问题。正泰物业是具有物业管理经营范围的企业，在小区建成交付后一直提供物业服务，小区业主也向其缴纳了部分或全部物业管理费，正泰物业和小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。正泰物业虽未将物业服务合同向管理部门备案，但不影响合同的效力。业主应当按照约定缴纳物业管理费，正泰物业也应当履行管理和提供服务的义务。正泰物业按照每平米0.5元的标准收费，但该收费水平的服务标准并没有明确的规定，按照通常理解，小区保洁、基本的安防、供水加压以及设施维护等是物业服务应当包含的内容，正泰公司也履行了相应的义务。物业管理服务水平的高低，和业主能否按时足额交费是一个良性互动。小区业主既是单独的个体，也是利益共同体。处理物业服务纠纷既要保护合同当事人利益，更要兼顾小区物业服务能否良性发展。管理费取之于业主用之于物业管理。诉争小区很大部分业主不按时足额交费，必然导致物业公司经费不足，管理难以维系，因此物业服务不完善，责任不完全在于物业公司。正泰物业应当积极清收物业费，改进服务质量，提高管理水平。如果正泰物业不能履行相应的服务管理义务，业主可以依照相关物业管理条例的规定，决定是否继续让该公司管理小区物业。但杨全禄请求退还物业管理费，无事实和法律依据。本院不予支持。物业费的收取标准应由物价行政部门确定，一审法院为小区物业服务费定价明显不妥，且超越了民事案件审理范围，应予纠正。关于应否赔偿租房费用的问题。本院认为，杨全禄在租赁本案所涉房屋期间与正泰物业因物业费交纳的问题产生纠纷导致正泰物业对涉案房屋断水、断电，但就杨全禄所主张的断水、断电期间造成外出租赁其它房屋的损失，上诉人对租赁合同的履行和租赁费用的支出均不予认可，而杨全禄仅提供了部分期间的租赁合同，两个房屋出租人也未出庭，现有证据不能充分证明两个房屋的实际租赁情况以及租赁费用交付的情况，杨全禄应承担举证不力的法律后果，上诉人正泰物业的该项上诉主张成立，一审法院对此认定不当，本院予以纠正，对杨全禄要求赔偿租房费用的诉讼请求本院不予支持。综上所述，正泰公司上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1843号民事判决第二项，即“二、被告大同市正泰物业管理有限公司给原告杨全禄立即恢复供水、供电;”二、撤销大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1843号民事判决第一项、第三项、第四项，即“一、被告大同市正泰物业管理有限公司退还原告杨全禄物业管理费603元,于判决生效之日起三日内履行;三、被告大同市正泰物业管理有限公司赔偿原告杨全禄房屋租赁费8000元,于判决生效之日起三日内履行;四、驳回原告杨全禄其他诉讼请求。”；三、驳回杨全禄的其它诉讼请求。一审案件受理费1198元,由杨全禄负担；二审案件受理费151元，由上诉人大同市正泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高存慧审判员 马卉妍审判员 张 文 二〇二〇年四月十日书记员 常 佳