广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤06民终2971号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭观日，男，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：麦转笑，广东至高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：**，男，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：陈凯珊，广东信步律师事务所律师。上诉人郭观日因与被上诉人**租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22495号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭观日上诉请求：1.撤销一审裁定，发回重审或改判；2.本案一审、二审全部诉讼费用由**负担。事实与理由：一、事实与经过。郭观日与**于2017年9月达成场地租赁的合意。郭观日按期交付场地给**用于物料加工与仓储，租金为每月10000元。**自2018年3月起未按照协议约定租金且自2017年12月起未按照协议约定支付水电费用。按照合同约定“**每月租金和水电费在当月5日前缴清，逾期不缴每天加收0.5%作滞纳金，超过15日不缴租金或水电费，郭观日有权收回场地作乙方违约处理，不退还保证金”。因此，郭观日自**拖欠租金之日多次与其协商，但**依然不肯搬离场地，直到2018年7月中才搬出。但一直将机器设备堆积在场地并将场地的水电设施进行破坏，侵犯郭观日的合法权益。二、一审法院认定事实错误，未尽调查取证之职责对土地性质进行确权，适用法律错误。庭审过程中，郭观日提供了其与上一手房东，即案外人关印和的场地租赁合同、宗地图，而案外人关印和的场地是与所在地的村委签订的租赁合同。但在郭观日与所在地村委沟通要求取得所在地不动产权证时，村委表示只能由法院调取资料而拒绝向郭观日直接提供该资料。因此，郭观日也向法院主张请求向所在地村委进行调查取证。但一审法院没有理会郭观日该申请，直接以双方不能提供该场地的土地审批资料为由认定合同无效。合同无效的认定是十分严谨的，不能以目前双方无法提供产权证来直接断定合同无效。并且郭观日目前不能提供产权证绝不等同于土地“无证”，这是取证上的暂时存在的困难。即使一审法院认为合同无效，理应在庭审中向双方释明，并就合同无效后的处理应征求双方意见是否变更诉讼请求、反诉请求，或者直接根据合同无效裁定双方返还的义务，包括郭观日要支付**拖欠的水电费、场地占用费等。但是一审法院却以涉案土地上盖建筑物是否办理相关报建手续、是否违章建筑等不作处理，这与郭观日的反诉请求没有直接关系，即便是违章建筑，**占有使用期间也理应支付占有使用费。**辩称，一审民事裁定书已经释明：涉案场地为农村集体所有的土地，不得用于非农业建设，但该场地现在用于建设、经营用途，且无证据证明该场地已办理相关规划报建手续，涉案土地上盖建筑物是否属于违章建筑、是否应予拆除，应先由行政主管部门进行处理。但在本案中，由于行政主管部门无作为，至今没有处置涉案地块，导致法院没能界定涉案地块是否合法。故一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。**向一审法院起诉请求：1.解除**、郭观日签订的《场地租赁协议》；2.郭观日赔偿**损失329244元（包括2017年10月至2018年2月租金50000元及履约保证金20000元、2017年9月至2017年11月水电费9298元、一间活动板房、在郭观日棚架的下面用铁皮进行围蔽而形成围蔽车间共86000元、6个灶、1个过滤水池、1个明水池、用砖和水泥在围蔽车间的下部进行密封防雨水进入工程共28000元，脱胶机1台及拌筒1个费用共20446元、员工工资115500元）；3.郭观日归还扣留**的机器设备（具体指：蒸饭器一台、焊机八台、空压机一台、搅拌机两台、烘烤机1台、烤箱1台、空调1台及70000个橡胶成品、电缆30米、磨胶机1台、4.2米车厢一个、一台车牌为粤Y*****五菱宏光汽车、一扇铁门）；4.本案诉讼费用由郭观日承担。郭观日向一审法院反诉请求：1.**支付郭观日垫付的2017年12月至2018年6月的水电费14810元，并按照逾期金额每日0.5%支付逾期利息暂计至2018年12月5日，共16179.12元；2.**支付郭观日2018年3月至2018年6月的租金50000元，并按照逾期金额每日0.5%支付逾期利息暂计至2018年12月5日，合计45600元；3.**清理、撤走场地上的丢弃的废料、设备、活动板房，恢复原状，返还场地给郭观日，拆除棚架内的基建；4.确认场地租赁协议于2018年7月1日已解除；5.本案反诉费用由**承担。一审法院认定事实：2018年8月13日，**（乙方）与郭观日（甲方）签订《场地租凭协议》（下简称“涉案合同”），约定：甲方将位于某路旁场地租给乙方经营使用，月租金10000元，期中满两年后递增10%。租期从2018年8月15日至2023年8月15日止。乙方先向甲方交纳合同期履约保证金20000元，合同期满后一次性不计息退还乙方。每月租金和水电费在当月5日前付清。场地不包括练车场。保留四米宽路面给练车场人员及车辆出入使用。2017年9月7日，郭观日出具收据确认收到**支付押金20000元。**承租涉案场地后在涉案场地建造了一座两层房屋，在原有棚架下进行围蔽、分隔建设，且建造了灶、过滤水池、明水池等。诉讼中，**向一审法院提交《交接情况说明》，确认**于2019年1月19日至涉案场地搬走了一批机器设备，包括蒸饭器1台、焊机8台、空压机1台、搅拌机2台、烘烤机1台、烤箱1台、空调1台、70000个橡胶成品、电缆30米、磨胶机1台、4.2米车厢一个。一台车牌号为粤Y*****五菱宏光汽车因人手不足未搬走，郭观日拒绝归还一扇铁门。一审法院根据**的申请依法委托鉴定机构对**的建设投入现值进行评估。2019年1月24日，广东贵源土地房地产与资产评估有限公司向一审法院出具《评估联系函》，函告一审法院该公司无法对本项目进行评估。2019年8月27日，该公司再次向一审法院出具《关于（2018）粤0605民初22495号案评估回退的函》，载明经现场勘察并仔细查看相关资料后，现有资料未能满足出具评估报告的条件，特退回该案的评估鉴定委托。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励农民和农村集体经济组织增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。”**、郭观日于2018年8月13日签订的涉案合同约定将涉案场地用于经营使用，涉案场地实际也用于建设、经营用途，双方当事人均未能举证证明涉案场地为建设用地或已办理建设用地审批手续，故**、郭观日形成的土地租赁合同关系违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始没有法律效力，不存在合同解除问题。诉讼中，**、郭观日自行交接，**确认已收回其第三项诉请中除一辆汽车之外的物品，且汽车系因**自身原因未搬离，故**的第三项诉讼请求除返还一扇铁门外已无必要。**已在涉案土地上进行非农业建设，但未举证证明其已办理相关规划报建手续，涉案土地上盖建筑物是否属于违章建筑、应否予以拆除，应先由行政主管部门进行处理。本案诉讼中，一审法院已向相关行政主管部门发函反映涉案土地建设情况，在涉讼土地上盖建筑物未经行政主管部门处理完毕的情况下，故一审法院在本案中驳回**关于赔偿损失、返还铁门、郭观日关于水电费、租金、恢复场地的起诉，但不影响**、郭观日在行政主管部门处理完毕后重新起诉主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款的规定，裁定：一、驳回**的起诉；二、驳回郭观日的反诉。本案无需交纳案件受理费。二审期间，**、郭观日均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，经审查，现有证据未反映行政主管部门对涉案土地及地上建筑物进行处理，本案应指令一审法院受理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22495号民事裁定；二、本案指令广东省佛山市南海区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年四月二十四日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏