江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1109号上诉人（原审被告）：冯忠良，男，1951年10月5日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：史美琴，女，1954年8月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陶伟(代理上述两上诉人)，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓振(代理上述两上诉人)，江苏法德东恒（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：范明珠，女，1955年11月23日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：张建民，苏州市姑苏区匡正法律服务所法律工作者。上诉人冯忠良、史美琴因与被上诉人范明珠房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初6494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。冯忠良、史美琴上诉请求：1、撤销并改判(2019)苏0508民初6494号民事判决。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定本案案由为公有住房使用权转让合同纠纷，严重错误。二、一审认定涉案合同合法有效严重错误。双方是产权转让合同。涉案房屋系公有住房，冯忠良、史美琴并非其产权人。涉案房屋买卖合同因冯忠良、史美琴无权处分，导致案涉合同并不成立，属无效合同。即使冯忠良、史美琴与范明珠签订的买卖合同转让的是房屋使用权，也因欠缺直管公房转让条件以及苏州市关于案涉房屋所在片区直管公房有偿转让手续不能成立。三、一审认定范明珠至少在2019年6月30日已经享有同时抗辩权，其未在2019年6月30日前支付剩余款项并不构成违约，严重错误。四、一审判决认定冯忠良、史美琴不履行涉案合同意思表示明显，已构成根本违约，严重错误。五、一审判决认定定金为5万元，应当双倍返还严重错误。涉案合同定金应当为2万元，而非一审判决认定的5万元。虽然冯忠良在向范明珠出具的收条上明确收到定金5万元，但仅是冯忠良的笔误，应以实际意思表示为准，但一审判决却认定系冯忠良、史美琴对其自身权利的行使，从而认定本案定金为5万元，明显缺乏证据。六、依照人民法院诉讼收费办法的规定，诉讼费标的10万元的诉讼费应当为2300元减半收取150元，但一审判决却按照范明珠变更诉讼请求前的诉讼标的30万元计算诉讼费，并判决由冯忠良、史美琴负担明显违法。范明珠答辩称，一、一审法院查明事实清楚、证据全面、适用法律正确。二、冯忠良、史美琴一的上诉理由不能否认冯忠良、史美琴一已构成根本性违约的事实，即冯忠良、史美琴未能按照双方签订的合同全面履行自己的应尽义务，并予反悔（6月30日之前不同意过户转让）。请求驳回上诉，维持原判。范明珠向一审法院起诉请求：1.判令冯忠良、史美琴继续履行双方之间的房屋买卖合同；2.判令冯忠良、史美琴因不履行合同违约向范明珠支付违约金6万；3.判令冯忠良、史美琴支付范明珠垫付的中介费用2000元；4.本案诉讼费由冯忠良、史美琴承担。审理中，范明珠变更诉讼请求为：1.判令解除范明珠与冯忠良、史美琴之间的房屋买卖合同；2.判令冯忠良、史美琴向范明珠双倍返还定金合计10万元；3.本案诉讼费由冯忠良、史美琴承担。一审法院认定事实：位于苏州市姑苏区进楼房屋系苏州市市属直管公房，建筑面积为23.37平方米，现登记承租人为冯忠良，同住家庭人员为史美琴和冯浩。2019年5月3日，冯忠良和史美琴作为售房人（甲方）与范明珠作为购房人（乙方）、姑苏区开来房屋中介服务部（原名称为苏州市平江区开来房屋中介服务部、丙方）签订名为《房屋买卖合同书》一份，约定甲方自愿将租赁证编号为102B0060006001的涉案房屋使用权转让给乙方，转让总价款为30万元；过户手续主要由丙方办理。合同第五条“房款支付方法”约定：乙方首付定金2万元，于2019年5月4日付3万元，余款25万元于2019年6月30日前付清；甲方承诺过户时无条件积极配合；款清交房。合同最后落款处有冯忠良、史美琴和范明珠和签名，丙方处加盖了“苏州市平江区开来房屋中介服务部”的公章。当日，范明珠向冯忠良和史美琴支付5万元；同时，冯忠良向范明珠出具收条一份，载明：今收到范明珠定金款伍万元整。审理中，范明珠申请姑苏区开来房屋中介服务部工作人员滕某出庭作证陈述：1.是我居间介绍冯忠良、史美琴与范明珠转让案涉公有房屋使用权的；2.2019年5月3日，双方确定转让价款为30万元后并于当日签订了由我们起草的《房屋买卖合同书》，当时讲好定金2万元、预付款3万元，是我陪同范明珠从银行取了5万元后交给房东的；3.当时讲好在一个星期内过户，但是房东出去旅游了，我催过两次，房东说现在房屋有可能涉及拆迁，他们在2019年6月30日前再答复是否转让涉案房屋，期间我也组织双方两次在我们店里沟通过转让事宜，范明珠坚持要买，要求房东配合过户，沟通的结果是房东并未表示是否转让，就是拖着，直到2019年7月1日，房东过来说他们不转让了，也没说什么原因，当天我将相关情况告诉了范明珠；4.当时约定的办理过户的时间是2019年6月30日之前交易结束，意思就是过户及剩余房款付清；5.双方签订合同后至2019年6月30日之前，房东是不配合范明珠办理过户手续的，具体原因也没有多说，只是通过电话说有可能拆迁或价格等问题。另查明，苏州市住房和城乡建设局于2019年11月6日就涉案租赁房屋使用权有偿转让事宜向本院发送函件一份，明确直管公房承租人租赁协议上记载的同住成年人应签字同意是公房转让条件之一。另，范明珠的户籍地在苏州市姑苏区。本院认为，本案立案时确定案由为房屋买卖合同纠纷，但是涉案房屋系公有住房，冯忠良、史美琴系房屋承租人而非产权人，其与范明珠签订的名为《房屋买卖合同书》所约定的权利义务，具有公有房屋使用权转让合同的法律特征，故本院最终确定本案案由为公有住房使用权转让合同纠纷。冯忠良、史美琴与范明珠签订的公有住房使用权转让合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人应依约履行各自应承担的义务，即冯忠良、史美琴作为涉案房屋的承租人负有协助范明珠办理转让登记手续的义务，范明珠负有依约支付转让款的义务。本案中，根据涉案合同关于款项交付、协助办理转让登记手续及房屋交付的文本约定，并结合证人滕某关于“2019年6月30日之前交易结束”的解释证言，可知双方本意是于2019年6月30日之前在范明珠支付剩余转让款时，双方需同时办理房屋转让登记手续并交付房屋。同样根据证人滕某证言可知，冯忠良、史美琴在签订涉案合同后至2019年6月30日期间经中介当面协调双方转让事宜时，其有拖延配合办理转让登记手续的行为，2019年7月1日明确不再转让，因证人滕某系居间双方转让房屋使用权的具体经办人，其陈述证言可信度较高，本院予以采信，故本院认为范明珠至少在2019年6月30日已享有同时履行抗辩权，其未在2019年6月30日前支付剩余转让款并不构成违约。另外，冯忠良、史美琴未征得同住成年人冯浩的同意擅自转让涉案房屋使用权，导致无法办理转让登记手续，且其在诉讼中又以涉案合同无效而不能履行合同为由进行抗辩，其不履行涉案合同意思表示明显，已构成根本性违约，事实上也履行不能，现范明珠要求解除其与冯忠良、史美琴之间的涉案合同，符合法律规定，本院予以支持。范明珠于2019年11月20日向冯忠良、史美琴明确解除合同表示，本院确定涉案合同于2019年11月20日解除。关于返还定金问题。首先，关于定金金额，尽管涉案合同约定定金为2万元，证人滕某亦称另3万元为预付款，但是冯忠良在向范明珠出具收条时明确将当日已收取的5万元均列为定金性质，系其对自身权利的行使，现范明珠认为定金为5万元，本院予以认定；其次，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因冯忠良、史美琴的违约行为导致涉案合同无法履行，其应当向范明珠双倍返还定金即10万元，范明珠的该项诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十条（一）项规定，判决如下：一、原告范明珠与被告冯忠良、史美琴于2019年5月3日签订的名为《房屋买卖合同书》的公有住房使用权转让合同于2019年11月20日解除。二、被告冯忠良、史美琴于本判决生效之日起10日内向原告范明珠双倍返还定金合计10万元。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告冯忠良、史美琴负担并于本判决生效之日起10日内交付本院。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，范明珠与冯忠良、史美琴2019年5月3日签订的名为《房屋买卖合同书》所涉房屋系公有住房，冯忠良、史美琴系房屋承租人而非产权人。一审判决根据当事人诉争法律关系性质，确定本案为公有住房使用权转让合同纠纷，并无不当。范明珠与冯忠良、史美琴2019年5月3日签订合同时，意思表示真实，内容不违反法律规定。《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同，并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，冯忠良、史美琴主张一审判决案由不当，涉案房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立。一审判决根据合同约定，根据冯忠良、史美琴合同履行中的情形，结合证人证言，认定冯忠良、史美琴有拖延配合办理转让登记手续的行为，范明珠至少在2019年6月30日已享有同时履行抗辩权，其未在2019年6月30日前支付剩余转让款并不构成违约，该认定并无不当。关于合同定金，合同虽约定定金为2万元，预付款3万元。根据当事人陈述及证人证言，范明珠在签订合同后去银行取款5万，冯忠良随后出具收到定金5万元的收条。合同在先，收条在后，范明珠亦认为定金为5万元。应视为当事人就定金条款作出变更达成一致。因此冯忠良、史美琴认为一审判决双倍返还定金10万元不当的上诉理由不能成立。关于案件受理费。当事人涉案合同约定标的为30万元。范明珠一审变更后的请求为解除涉案房屋买卖合同并判令冯忠良、史美琴双倍返还定金10万元。一审判决根据争议合同标的金额收取的案件受理费，并无不当。综上所述，冯忠良、史美琴的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理5800元，由上诉人冯忠良、史美琴负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年四月二十七日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。