江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终16号上诉人（原审被告）：莫增献。委托诉讼代理人：唐林峰，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽东，上海小城（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡钧晖。委托诉讼代理人：钱峰，江苏石湖律师事务所律师。原审被告：莫铭宏。原审被告：赵翔娟。上诉人莫增献因与被上诉人蔡钧晖、原审被告莫铭宏、赵翔娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初6837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莫增献上诉请求：撤销一审判决，依法重新划分责任比例，重新确定赔偿金额；一、二审诉讼费由蔡钧晖承担。事实和理由：一、责任划分错误。蔡钧晖在签订合同时明知涉案房屋为莫增献父母所有，却未提出任何异议，未要求莫增献出示房屋所有权人授权，而且双方的房屋买卖关系系在有居间方参与情况下进行，中介方亦未告知莫增献应取得父亲的授权。莫增献在签合同时未预料到不能获取父母的追认，三方在合同签订过程中有同等过错责任，莫增献仅应承担三分之一的违约责任。二、违约金金额过高。蔡钧晖收到房屋产权人的律师函之日已知产权人无意出售该房屋，应以2019年6月14日与2019年7月18日涉案房屋的差额为限，确定违约金额。一个月内涉案房屋的价格差异不足10万元。本案当事人约定的违约金已超过实际损失的百分之三十，应当调整。一审法院判决的违约金使蔡钧晖从其过错中获益，有违公平正义原则。蔡钧晖未作答辩。蔡钧晖向一审法院起诉请求：1、莫铭宏、赵翔娟、莫增献退还定金10万元；2、莫铭宏、赵翔娟、莫增献向蔡钧晖支付违约金276000元；3、本案诉讼费用由莫铭宏、赵翔娟、莫增献负担。一审法院认定事实：2019年6月14日，蔡钧晖（购房人，乙方）与莫铭宏（售房人、甲方）及苏州和美家房产经纪有限公司（居间人，丙方，以下简称中介公司）签订房屋买卖合同，约定甲方同意将其所有的苏州市姑苏区钟楼新村16幢206室（以下简称涉案房屋），以138万元（网签价为110万元）的价格出售给乙方。合同第四条付款约定，2019年6月14日乙方向甲方支付定金10万元，网签价110万元，差额18万元办理资金托管当日支付。合同第五条约定，甲乙方双方须在2019年6月30日前提供相应原合法的证件并进行资金托管，否则视为违约。合同第六条违约责任约定，甲、乙方任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同约定的房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同甲方处莫增献（代）签名，乙方处由蔡钧晖签名，丙方外经办人张强签名，并加盖了中介公司公章。合同签订当天，莫增献向蔡钧晖提供其母亲即赵翔娟的银行卡号，由蔡钧晖通过中国建设银行向赵翔娟汇付定金10万元，莫增献代向蔡钧晖出具收条。2019年6月27日，蔡钧晖、莫铭宏、赵翔娟及中介方三方一起至房屋交易中心拟办理房屋网签手续。莫铭宏、赵翔娟要求与蔡钧晖先签订《补充协议》，再办理网签手续。该补充协议载明：1、乙方保证2019年7月31日前所有购房尾款到位，交易完成，不然放弃购房并承担违约责任，总房款20%；2、乙方拿到房产证之前所有租金归甲方所有；3、尾款付清过户前，如遇拆迁，产生的差价和利润双方均分。蔡钧晖表示，自己向莫铭宏、赵翔娟、莫增献购买房屋需要办理公积金贷款，贷款时间不能保证在2019年7月31日前到位，经询问公积金中心后认为能保证在2019年8月31日前到位。但莫铭宏、赵翔娟、莫增献表示不能接受，故双方对补充协议的内容未形成一致意见，当天网签手续也未办理成功。2019年7月2日蔡钧晖委托律师向莫铭宏发函，要求其接函后3天内即与蔡钧晖联系继续履行房屋买卖合同，逾期将承担相应违约责任。2019年7月18日莫铭宏委托律师向蔡钧晖发函称，涉案房屋为莫铭宏与赵翔娟夫妻共同财产，蔡钧晖明知其女儿莫增献在未取得产证人的授权委托与蔡钧晖签订合同。2019年6月27日莫铭宏一再强调其女儿莫增献没有得到授权，并表示除非蔡钧晖同意补充协议的条款，否则莫铭宏无意出售涉案房屋。由于蔡钧晖拒绝接受补充协议的内容，故告知房屋买卖合同对莫铭宏没有任何约束力。如蔡钧晖需购买同品类房屋的，请及时另作筹划，以免贻误。审理中，中介方经办人张强于2019年9月25日出庭作证称，涉案房屋当初购入时，是通过我们中介介绍并负责操办的，之后涉案房屋的出租事宜及本次出售都是莫增献全程与我们联系，莫增献也将房屋产权证交于我们。合同签订之后，莫增献与我微信联系，提出了房款到账时间等要求，我依据她提出的要求，归纳成补充协议的三条内容。2019年6月27日莫铭宏与赵翔娟、蔡钧晖及我方一起至房屋交易中心办理网签手续时，我说出卖方要求先签订补充协议，蔡钧晖看后表示其需办理公积金贷款的到帐时间不能保证在7月31日前到位，故不同意在补充协议上签字。而莫铭宏坚持双方签订补充协议后再办理网签手续，故双方未谈成。但房屋买卖合同签订时，蔡钧晖口头表示过其需要用公积金办理贷款。审理中，蔡钧晖陈述称，房屋所有权人应该知道房屋出售情况。合同签订后支付10万元定金时莫增献打电话给赵翔娟，后向我提供了赵翔娟的银行卡号，我按其提供的银行卡号向赵翔娟汇付了10万元定金；此外，办理网签手续时莫铭宏与赵翔娟均到场，如果不同意出售，就应该不会到场。所以我们认为莫增献出售房屋是得到其父母的同意。2019年7月18日莫铭宏委托发律师发函明确表明合同不再履行，我们收到该律师函也认可房屋买卖合同解除。以上事实，由蔡钧晖提供的房屋买卖（居间）合同、收条、银行流水、询问笔录、律师函、补充协议、微信聊天记录及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，出卖人无权处分房屋并不影响房屋买卖合同的效力，房屋买卖合同仍属有效，导致合同因权利人不予追认而无法履行的，出卖人应向买受人承担违约责任。莫增献在未取得房屋所有权人其父母莫铭宏、赵翔娟的授权情况下与蔡钧晖签订了房屋买卖（居间）合同，该合同仍应认定成立有效。莫增献认为合同无效的抗辩意见，不符合法律规定，一审法院不予采信。蔡钧晖表示2019年7月18日收到莫铭宏发送的律师函，认可该买卖合同已于收到函件起解除，一审法院予以确认。据此，蔡钧晖主张返还定金10万元的诉请，于法有据，一审法院予以支持。鉴于定金已付至赵翔娟账户，故该款应由赵翔娟向蔡钧晖返还。房屋所有权人莫铭宏、赵翔娟虽与蔡钧晖一起至房屋交易中心办理网签手续，但因其二人未在房屋买卖合同中签名，故提出签署补充协议后方同意继续交易系二人行使处分权的体现，并无不妥。双方在办理网签之前蔡钧晖对莫铭宏、赵翔娟、莫增献提出的补充协议内容不予认可，因而莫铭宏、赵翔娟拒绝出售房屋而导致合同无法继续履行，故莫增献在未得到房屋所有权人的授权情形下即与蔡钧晖签订房屋买卖合同，事后也未得到房屋所有权人的追认，造成蔡钧晖丧失了交易机会，对此莫增献应承担相应赔偿责任。蔡钧晖在购房时明知涉案房屋为莫铭宏、赵翔娟所有，并未要求合同签订人莫增献出示相关权利人同意售房的授权文件，应认定蔡钧晖在合同签订时未尽到慎审义务，对纠纷的产生亦有一定责任。虑及违约金弥补损失及惩戒违约行为的双重功能，综合双方的过错程度，一审法院对蔡钧晖依据合同约定按总房款的20%主张违约金计276000元的诉请，酌情确定由莫增献向蔡钧晖赔偿220800元，蔡钧晖主张超出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：一、赵翔娟于判决生效之日起十日内向蔡钧晖退还购房定金10万元。二、莫增献于判决生效之日起十日内向蔡钧晖支付违约金220800元。案件受理费6940元，减半收取3470元，由蔡钧晖负担20元，莫铭宏、赵翔娟负担1150元、莫增献负担2300元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，莫增献提交房天下网站上钟楼新村2019年6-10月房屋均价图打印页面及房屋价格统计清单,证明钟楼新村房屋在2019年6-7月房价涨幅，同时证明一审判决的违约金过高。蔡钧晖质证认为，莫增献提交的打印材料来源无法确认，不是官方权威机构发布；二手房交易量小，即使有交易也不能区分能否使用学区的不同状态，该材料不能说明任何问题。本院认为：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。莫增献在未取得房屋所有权人授权的情形下，以房屋所有权人莫铭宏的名义与蔡钧晖订立房屋买卖合同，事后未得到房屋所有权人追认，导致合同无法继续履行，已构成违约，应按约承担支付违约金的违约责任。蔡钧晖明知房屋为莫铭宏、赵翔娟所有，未要求莫增献出示所有权人同意售房的文件，未尽到审慎注意义务，亦存在一定过错，莫增献可要求扣减相应的损失赔偿额，但其自身仍应承担主要责任。莫增献以中介人员未告知其应取得授权为由要求减少赔偿责任没有事实和法律依据，其主张仅承担三分之一的违约责任亦不能成立，本院不予采信。关于违约金金额问题。莫增献主张一审认定的违约金过高，应由其就违约金过分高于蔡钧晖的损失承担举证责任。莫增献主张从合同签订至蔡钧晖收到房屋所有权人律师函之日，房屋差价不足10万元，提交了房地产网站上二手房交易信息均价图为证。但是二手房的价格受房屋的坐落、面积、楼层、装修甚至学区等多种因素影响，网站上发布的信息也不足以证明房屋的真实成交价格，莫增献提交的上述证据不足以证明双方约定的违约金过分高于蔡钧晖的损失。一审法院基于违约金弥补损失及惩戒违约行为的双重功能，综合双方的过错程度，酌定莫增献支付违约金220800元并无不当，本院予以维持。综上，莫增献的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6940元，由上诉人莫增献负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇二〇年四月二十四日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。