内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民终67号上诉人（原审被告）：赵彦坤，1945年1月18日出生，住乌海市。委托诉讼代理人：王秀霞，女，汉族，住乌海市。被上诉人（原审原告）：乌海市君正物业服务有限责任公司。法定代表人：赵学刚。委托诉讼代理人：安海林，公司客服。委托诉讼代理人：祁渤，内蒙古天晟律师事务所律师。上诉人赵彦坤因与被上诉人乌海市君正物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服乌海市乌达区人民法院（2019）内0304民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵彦坤委托诉讼代理人王秀霞，被上诉人乌海市君正物业服务有限责任公司委托诉讼代理人祁渤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵彦坤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回乌海市君正物业服务有限责任公司一审诉讼请求；2.一二审案件受理费由乌海市君正物业服务有限责任公司承担。事实和理由：乌海市君正物业服务有限责任公司没有提供过物业服务，一审判决其承担物业管理费没有事实依据。乌海市君正物业服务有限责任公司没有向其收取物业费的权利，物业管理费属于业主共有，不是乌海市君正物业服务有限责任公司的财产，双方之间没有签订过物业合同，一审判决支付物业费没有依据。乌海市君正物业服务有限责任公司辩称，乌海市乌达区君正四海缘小区是一个开发商整体开发、规划、设计建设，赵彦坤是君正四海缘小区西商北段24号商铺的业主，该商铺是君正四海缘小区不可分割的一部分，2007年开始，被上诉人向该小区提供物业服务；赵彦坤与开发商签订《商品房买卖合同》和收房后实际使用，乌海市乌达区君正四海缘小区的业主委员会是包括赵彦坤在内的全体四海缘小区业主选举产生的。依据《内蒙古自治区物业管理条例》第二十一条第（三）项、第四十五条规定，其公司与四海缘小区业主委员会签订的《乌海市乌达区君正四海缘、祥云居住宅小区物业服务合同》依法对赵彦坤具有约束力，其公司不需要与上诉人单独签订物业合同。依据国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《内蒙古自治区物业管理条例》第十一条第（五）项规定和《乌海市乌达区君正四海缘、祥云居住宅小区物业服务合同》第四条约定，赵彦坤应向其公司缴纳物业管理费。2008年度的物业管理费赵彦坤全额缴纳，说明赵彦坤对其公司提供物业服务是认可的、也接受了其公司提供的物业服务。因此，一审法院判决上诉人支付无故拖欠的物业管理费有事实和法律依据。《乌海市乌达区君正四海缘、祥云居住宅小区物业服务合同》第四条约定，该小区物业管理服务收费为包干制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。依据物业合同约定，其公司提供的物业服务是有偿服务，业主缴纳的物业费确实是业主的，但这些物业费是支付给物业服务企业有偿服务的对价。物业服务成本和支出，四海缘小区的业主只向其公司支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由其公司享有或者承担。乌海市君正物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：赵彦坤给付拖欠物业费16038元，延期缴纳物业费违约金4811.40，共计20849.40元。一审法院认定事实：赵彦坤于2007年购买了乌海市君正房地产开发有限公司开发的君正四海缘小区西商北段24号商铺，建筑面积121.5平方米。乌海市君正物业服务有限责任公司自该小区交付使用至今一直为该小区提供物业服务，并且与开发商签订了《前期物业服务合同》，与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定了乌海市君正物业服务有限责任公司与四海缘小区居住业主各自权利义务，明确了服务范围、收费标准（每平米每月1.0元）、收费办法（预交下一年度物业服务费）。赵彦坤每年应缴物业费1458元，自2009年度至2019年度未缴纳物业费。小区西侧商铺门前的卫生确实存在打扫不及时不彻底的情况。一审法院认为，业主委员会与赵彦坤所签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，不违反法律规定，该院予以认可。该合同对包括赵彦坤在内的该小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。赵彦坤的临街商铺位于住宅小区的边缘，属于小区的商业性用房，在物业服务合同的范围内，虽与小区内的住宅地理位置不同，但交费义务相同。临街商铺也属于小区物业管理的范围，且临街商铺所需电、水、供暖设施等与小区住宅是共用的。物业服务也不是单一的打扫卫生，乌海市君正物业服务有限责任公司对商铺的房屋及配套设施也进行了维修、养护、管理，对公共设备进行维护和保养，对公共安全进行了巡逻巡查，自然赵彦坤也负有交付物业管理费的义务。自2008年起至今乌海市君正物业服务有限责任公司一直在小区提供物业服务，赵彦坤以其不明知为由拒绝缴纳物业费显属不当。乌海市君正物业服务有限责任公司依约为赵彦坤提供了相应的物业服务，赵彦坤应当按照其房屋的面积，根据物业服务合同中关于服务计费标准、收费办法，及时足额缴纳物业费。赵彦坤因乌海市君正物业服务有限责任公司的物业服务存在瑕疵，应当通过行政的、诉讼的渠道或程序提出主张，解决纠纷，而非以拒付物业费这种单一的行为表达不满和发泄情绪。乌海市君正物业服务有限责任公司在进行物业服务的过程中存在不及时、不到位的情况，对业主提出的长期未解决问题没有及时作出回应和处理。综合评价赵彦坤欠费期间乌海市君正物业服务有限责任公司的服务水平及服务质量，对乌海市君正物业服务有限责任公司请求的赵彦坤欠费金额酌情予以核减。物业服务合同中虽载明了逾期缴纳物业费承担违约金的约定，结合本案实际情况，该院不予支持。赵彦坤主张其房屋裂缝，因与乌海市君正物业服务有限责任公司的物业服务间没有因果关系，本案不做调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、由赵彦坤支付乌海市君正物业服务有限责任公司物业费11226.6元（121.5平米×1.0元/平米×12个月×11年×70%），于本判决生效后十日内付清。二、驳回乌海市君正物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵彦坤提供联名证明书复印件两页、谈话录音及视频，证实乌海市乌达区君正四海缘小区没有成立业主委员会，业主委员会成立非法，其与乌海市君正物业服务有限责任公司未签订物业服务合同，因该组证据为复印件，另录音内容未明确其证明事实，本院不予采信；照片一组及录音视频，证明乌海市君正物业服务有限责任公司未提供物业服务，商铺门前脏乱差，作为商铺业主并非是住宅区居民，物业合同不包含商铺业主；该组证据不能证实其举证目的，本院不予采信。二审查明其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。本案中，赵彦坤所在小区建设单位及业主委员会先后与乌海市君正物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，对全体小区业主具有约束力。乌海市君正物业服务有限责任公司作为物业服务单位，为包括赵彦坤在内的小区业主提供了物业服务后，赵彦坤理应向乌海市君正物业服务有限责任公司履行支付物业服务费的义务。赵彦坤主张乌海市君正物业服务有限责任公司没有为其所属商铺提供过物业服务，但根据其与乌海市君正房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》可知，其购买的案涉商铺为君正四海缘小区一部分，该商铺虽门口向外，不在小区大门内，但商铺并不因此脱离君正四海缘小区，仍属于乌海市君正物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》《物业服务合同》整体服务范围内，赵彦坤提供的证据不足以证明乌海市君正物业服务有限责任公司没有提供物业服务，故对其该项主张本院不予支持。一审法院根据双方提交证据，认定乌海市君正物业服务有限责任公司服务存在瑕疵，已酌情减少了赵彦坤相关物业服务费，而赵彦坤其他的上诉主张并不影响本案处理结果，故其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人赵彦坤的上诉请求不能成立，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.67元，由上诉人赵彦坤负担。本判决为终审判决。审判长 张清艳审判员 张新峰审判员 魏 婕 二〇二〇年四月三十日书记员 扈原晓