浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初4239号原告：马骏鸣，男，1987年3月8日出生，汉族，住甘肃省平凉市泾川县。委托诉讼代理人：赵光生、王孝强，安徽大别山律师事务所律师。被告：嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦镇天妃路533弄151号二楼。统一社会信用代码：91330400MA28AYMN3A。法定代表人：姚可，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙兆胜、徐明福，浙江君度律师事务所律师。原告马骏鸣与被告嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理，于2019年11月12日召开了庭前会议，于2020年3月13日进行了开庭审理，原告的委托诉讼代理人王孝强、赵光生，被告的委托诉讼代理人孙兆胜、徐明福到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告向本院申请庭外自行协商，本院予以准许，但双方协商未果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告补偿原告装饰、设备差价暂定人民币250000元（最终依据评估结论确定）；二、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2017年5月22日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，购买由被告开发的乍浦君悦府8幢1单元202室房屋，约定为毛坯房单价6742元每平方米，总价为570170.94元。被告利用其作为出卖人的优势地位，在签订《浙江省商品房买卖合同》同时要求原告签订《委托装修协议书》，否则被告不愿意出卖毛坯状态的商品房，经被告销售人员的推介，出于对被告的信任，原告在查验完样板房后同意签订《委托装修协议书》，并通过按揭贷款的方式支付了装修费用353033.06元。2019年7月31日，案涉商品房交付时，原告发现装修标准严重低劣于购房时样板房的标准，装修价值远远低于其支付的装修费用。被告在销售商品房时提供了样板房，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定房地产企业在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。截止目前，样板房及《委托装修协议书》附件显示的应当为原告所拥有的家具、家电等设备，无任何一件出现在其所购买的房屋内，装修标准也远低于样板房的档次。从《浙江省商品房买卖合同》内容来看，案涉房屋套内面积仅为67.73平方米，装修费用353033.06元，均摊到每平米为5212.39元，结合实际装修情况来看，案涉房屋的装饰、设备标准明显达不到约定标准，根据《浙江省商品房买卖合同》第十四条，被告应当补偿装饰、设备差价。从《委托装修协议书》本身来看，该份协议书是原告委托被告为其购买的乍浦君悦府8幢1单元202室房屋进行装修，其支付了装修费用353033.06元，被告作为原告的装修代理人未履行或者说是未完全履行职责，造成原告损害的，应当承担民事责任。被告答辩称，本案的装修款项35万元中包含了部分房价款，销售时原告是明知被告是按总价对外进行的销售，房子的总价是923204元，合同单价是10916元。房价的行情和周边房屋都是一致的，约在12000元每平方左右，当时购房者都需要排队购买。房产公司确有样板房，该样板房在房产销售快结束时已经出售了，但业主还未入住，除了家具和软装之外进行了交付。样板房的装修明细及双方约定的委托装修协议书的标准是一致的。综上，原告的诉请不符合法律依据，不具客观事实，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《浙江省商品房买卖合同》，《委托装修协议书》和增值税发票本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据：证据一、付款凭证3份、借款凭证（复印件）1份，证明原告按约支付了购房款、装修款。被告质证认为，真实性无法确认，但案涉房屋的款项原告已经付清了。本院认为，该组证据虽为复印件，但被告自认原告已付清购房款项，故本院对该组证据予以确认。证据二、房屋现状视频及样板房视频各1份，证明实际交付的房屋和样板房及合同约定的装修方案明显存在较大差异；被告未能按照合同约定履行相应的义务。被告质证认为，真实性无法确认，对证明目的不予认可，双方签订的委托装修协议第一条对装修标准、具体内容进行了明确约定。该组证据系原告单方拍摄，被告对真实性不予认可，故本院不将其作为定案依据。证据三、黄同庆、张菊英《浙江省商品房买卖合同》（复印件）、委托装修协议书（复印件）各1份，证明原、被告之间的《委托装修协议书》价格明显过高。被告质证认为，由于是复印件，对真实性无法确认，被告是按成套总价出售的，有些平方是一致但可能合同价要差20、30万元。本院对该组证据的真实性予以认定。被告提供的证据：证据一、《客户签约申报表》1份，证明原、被告成交的是房屋总价，房屋卖的是总价，原告也签字确认了，原告是明确知晓并认可这种方式的。原告质证认为，对真实性无异议，但对签约申请表的合法性有异议，被告作为开发商存在违法违规销售房屋的行为，签约表上显示的有销控单价及合同单价，被告在明知销控单价的基础上又对单价进行了变更，违规销售的行为侵害了原告权益。因原告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定。证据二、交付流程单1份，证明案涉房屋连同装修在2019年7月29日办理了交付手续，原告查看了该房屋，并认可接受了该房屋。原告质证认为，原告签名是真实的，但对房屋的签收并不代表原告对案涉房屋的装修品质、标准认可。就是因为对装修品质产生了异议才形成的诉讼。本院对该组证据的真实性予以认定。证据三、主要材料配置表1份，证明被告按照双方装修协议的约定进行履约，没有违约。原告质证认为，对真实性有异议，该表系被告单方制作，表中只写明了装修材料的品牌，材料型号都没有注明，无法证明被告要证明的待证事实。本院认为，该材料配置表系被告单方制作，被告未提供其他证据予以佐证，故对该证据本院不予认定。证据四、《客户签约申报表》一份，证明案外人黄同庆、张菊英购买的房屋，案外人与被告达成的一致意思表示为按套销售，并且包含了车位；案外人购买的房屋优惠金额达14万元。原告质证认为，对真实性无法核实，对证明目的有异议，达不到按套销售的目的，毛坯、装修、车位均有单独报价，原告与案外人购买的房屋面积相仿、签约时间差不多，约定的交房时间几乎同时，单独看装修协议，原告所支付的装修费用差不多是黄同庆、张菊英的3倍之多，明显显失公平公正，退一步讲，按整套看，面积相仿、总价款相仿、购房时间相仿，但是案外人多了一个车位，仍然明显显失公平。本院对该证据的真实性予以确认。根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2017年5月22日，原告签订《客户签约申报表》一份，该申报表载明：原告向被告认购8-1-202室房屋；认购时间为2017年5月14日；房屋建筑面积为84.57平方米；销控单价6742元/平方米，合同单价10916元/平方米，合同总价为923204元，其中包括毛坯570170.94元、装修353033.06元；付款方式为按揭，首付363204元，其中毛坯180170.94元，装修183033.06元；贷款总计560000元，其中毛坯390000元、装修170000元。同日，原告又与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买乍浦君悦府8幢1单元202室房屋，该商品房建筑面积为84.57平方米，毛坯单价为每平方6742元，总价款为570170.94元，付款方式为商业贷款，其中首付款180170.94元，剩余390000元办理按揭贷款。交房日期为2019年5月31日前。合同第十四条约定，“双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：出卖人补偿装饰、设备差价。”该合同附件四载明：装饰、设备标准（如为精装修房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容）。合同附件八载明：出卖人与买受人在平等、自愿的基础上，达成以下条款：凡出卖人就君悦府项目房屋、相关配套设施及地块周围环境所做楼书、广告、模型、说明、刊物等宣传资料，均为出卖人的要约邀请，不作为本合同的组成部分，仅供买受人了解本项目之用，实际以政府部门最终批准文件及本合同的约定为准；本商品房以毛坯为交付标准，如双方另有约定，以约定为准；买受人特别声明：经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款，并已清楚地理解其含义，自愿同意接受。同日，原告与被告签订《委托装修协议书》一份，协议约定：原告委托被告就前述毛坯商品房进行装修，装修标准为：1.内墙：客餐厅、卧室为乳胶漆；卫生间、厨房为墙砖（欧米茄或同等档次品牌）。2.顶棚：乳胶漆。3.地面：客餐厅、卧室为强化复合地板（格林或者同等档次品牌）。4.室内门：内门为免漆木门；入户门为钢质防火门；窗为铝合金窗。5.厨房：给排水、燃气安装到位；插座、开关点位安装到位；灶具（老板或同等档次品牌）；橱柜、地柜（樱花或同等档次品牌），无地漏。6.卫生间：给排水、插座、开关点位安装到位；洁具（东鹏或同等档次品牌）、浴霸（飞雕或同档次品牌）。7.阳台：金属栏杆，地面为瓷砖（欧米茄或同档次品牌），墙面为涂料，顶棚为乳胶漆。装修费用为353033.06元，原告在合同签署当日向被告支付装修首付款183033.06元，剩余装修款170000元在合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。协议第六条约定装修完成及交付原告使用时间为2019年7月31日。协议第三条约定；“乙方（原告）知悉并同意甲方（被告）的装修方案（装修后的图纸详见附件）……”协议第六条约定，原告同意在房屋毛坯验收通过后直接由被告进行装修施工，不再就毛坯状态的房屋进行验收，待装修施工完成交付时一并验收。上述商品房买卖合同和委托装修协议签订后，原告按约支付了购房款和装修款。2019年7月31日，被告将上述商品房及装修工程交付给了原告，原告在《交付流程单》上签字确认，并书写“房子还未看，不清楚情况。已查看。”该《交付流程单》注明：“本人现已结清财务费用，领取以上资料、钥匙，确认上述房屋已达到交房条件，产权办理期限从《商品房买卖合同》约定的最后交付日起算。”本院认为，本案争议焦点有二：一是原、被告签订的《委托装修协议书》是否显失公平；二是被告在履行《委托装修协议》时是否存在违约行为及应否承担违约责任。关于争议焦点一：原告认为，被告利用其优势地位不愿意单独出卖毛坯房，强迫原告与其签订装修协议，且原告购买的涉案房屋与案外人黄同庆、张菊英购买的房屋面积相仿、购房和交房时间也近乎相同，但原告支付的装修款却是案外人支付装修款的三倍，故原告与被告签订的装修协议显失公平。对此，本院认为，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，不存在被告利用优势地位或者利用原告没有经验致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。理由如下：首先，房地产市场是一个充分竞争的市场，被告作为房地产开发企业并不具有垄断地位。原告作为买受人，如其不同意涉案装修协议中的内容，其完全有理由拒绝签订，进而自由选择购买其他项目的房屋。因此，被告在签订装修协议时并不具有优势地位，涉案装修协议书并不侵犯原告的自主选择权和公平交易权。其次，装修协议书中已列明了装修标准，原告完全可以通过该标准充分了解装修成本，进而对合同约定的装修价格是否高于实际价值进行充分判断。委托装修协议约定的装修标准较为普通，但装修款却高达35万余元。原告作为完全民事行为能力人，应当可以判断出装修协议约定的装修价格明显偏高，但原告仍在装修协议上签字确认。结合原被告双方签订商品房买卖合同以及装修协议书时的房地产市场现状的背景，本院认为原告对被告签订委托装修协议背后的真实意图及装修款的性质（包含部分房价）是应知或明知的。现原告撇开商品房买卖合同仅从装修协议出发认为装修费用过高有失偏颇，本院难以支持。最后，结合被告提供的《客户签约申报表》可知，案外人黄同庆、张菊英购买的房屋的总价为101万余元，该房价由毛坯房、装修、车位三部分组成，且该房价是优惠14万元后的价格。案外人支付的房屋总价与原告支付的房屋总价之间的差价符合原告签订装修协议时的市场行情，此其一。其二，案外人购买房屋的价格，是案外人与被告在平等自愿的前提下，双方充分协商形成的合意，案外人支付的总房价并不能作为评判原告支付的房价是否过高的依据。关于争议焦点二：原告认为，涉案装修工程的装修标准应为样板房的装修标准，包含了硬装、软装、家具、家电等。现被告交付的房屋远低于上述装修标准，已构成违约。对此，本院认为，原、被告签订的《委托装修》协议书有原、被告的签字盖章确认，该协议应当推定系双方的真实意思表示。装修协议就装修标准进行了明确约定。装修协议载明的装修标准并未包含家具、家电等软装。因原告主张的软装装修费用价格不菲，如真如原告所主张的双方就装修标准包含了软装达成了合意的话，按照常理及一般的市场交易习惯，原告在签订装修协议前应当会要求被告将包含软装写入装修标准，否则原告不可能同意在装修协议上签字确认。现原告在载明不包含软装的装修协议书上签字确认，应当推定原、被告未就装修标准包含软装达成合意，故原告的上述主张本院不予采纳。另，原告在载有“确认上述房屋已达到交房条件”的《交付流程单》上签字确认且并未提出异议，应当视为原告对被告交付的装修工程已验收合格，且被告交付原告装修工程的日期在约定工期内。在此情况下，原告如主张被告存在违约行为，则应举证证明被告未完成施工、施工超期或装修工程存在质量问题。然原告均未提供任何证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果，本院对原告认为被告存在违约行为的主张亦不予采纳。原告要求对案涉房屋装修的实际价格进行鉴定，因装修实际价格的确定对于本案审理并无关联，该鉴定非必要，因此，原告要求对案涉房屋装修价值进行鉴定的申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告马骏鸣的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告马骏鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  汪佳铭二〇二〇年四月八日法官助理朱骏健书记员周婧