文书内容云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终209号上诉人（原审被告）：张家斌，男，1983年9月4日出生，汉族，大专文化，大姚县机关事务服务中心的事业单位工作人员，住大姚县。被上诉人（原审原告）：拜忠，男，1981年5月10日生，汉族，小学文化，农民，住大姚县。委托诉讼代理人：董梅，云南楚国律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王林，云南楚国律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人张家斌因与被上诉人拜忠房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大姚县人民法院(2019)云2326民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张家斌，被上诉人拜忠及其委托代理人董梅、王林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张家斌上诉请求：1、撤销大姚县人民法院（2019）云2326民初691号民事判决，查清事实，核实双方签订合同的原由和实际发生的情况。2、涉诉一、二审费用全部由被上诉人拜忠承担。3、将涉嫌高利放贷、套路贷的违法犯罪线索移交州扫黑办进行审查。上诉事实与理由：被上诉人诉上诉人房屋买卖合同纠纷一案，涉及的房屋买卖合同，实则是以房屋买卖的形式为抵押办理的一笔贷款。已由大姚县人民法院一审判决，该判决在没有查清合同签订原由和实际发生的事实真相的情况下进行了判决，依法应予撤销和改判。双方争议的房屋买卖合同实则为以房屋买卖的形式办理的一笔贷款。2018年6月22日我因资金需要，经人介绍，向长期从事放贷的拜忠借款120000元（大写壹拾贰万元整），双方约定利息为每月15%即每月18000元，当时我写了一张借条给拜忠，并用我的住房的购房合同交给拜忠作为抵押。2018年9月23日我因再次需要资金，向拜忠再次借款100000元。当时，拜忠说是两笔借款累计金额大，需要有个妥善的抵押，同时说为了不暴露是办理借款，只能弄成房屋买卖的形式，这样比较隐蔽。经双方商定，两笔借款累计220000元，通过签订房屋买卖合同的方式来约束，届时贷款还清了，合同自然结束。为了合理的体现合同的要素，双方于9月23日签订了《房屋买卖合同》，约定张家斌将核桃交易市场小区17幢09号的133平方米的住房转让给拜忠，房价280000元，于签约时给付220000元，剩余的60000元尾款于房产证办好后一次性付清。合同签订完毕，当天的借款100000元，按照商定的利息为每月15%即每月15000元，扣除了15000元的砍头息以后，拜忠于当天到大姚县金碧路的农行网点在柜员机上通过大堂经理的协助，转账了85000元给张家斌。自此，该笔贷款办理完毕，双方确定，张家斌前后两次一共差欠拜忠贷款220000万元，从2018年6月22日的第一笔贷款120000元办理以后到9月23日再办理100000元以后截至2018年的12月，张家斌多次通过微信和手机银行转账给拜忠进行还款，累计转账金额183000元。2018年12月以后，由于资金紧缺，暂时不能按时还款给拜忠，从此，拜忠等人多次进行催收，但由于张家斌资金紧缺，暂时没有还上，双方僵持了一段时间。到了2019年6月初，拜忠在一次催收的过程中，叫张家斌要补一个收条来体现2018年9月23日的那个房屋买卖合同的交易，收条金额为220000万元，即由2018年6月22日的贷款120000万元和2018年9月23日的贷款100000元，根据拜忠的要求，收条时间要写成2018年9月23日，但实际9月23日当天拜忠转给张家斌的贷款金额为85000元（借款100000元，扣除砍头息15000元），双方约定，有转账记录的85000明确转账，另外的135000元，即2018年6月22日的贷款120000元，加上2018年9月23日的100000元贷款的砍头息15000元，合计135000元，用现金表示，于是，张家斌并写了收条给拜忠，借条上写明收到现金135000元，收到转账85000元。在写收条之时，张家斌提出，2018年6月22日的贷款120000元，已经写过借条，现在再写在收条里，这样就重复了，有些不妥。拜忠表示，没事的，双方心里清楚就行，借条在他那里没事，请放心，等贷款还清了就一并销毁了，听了拜忠的表态，张家斌没有再质疑，便按要求写了收条。拿到收条之后，拜忠便开始着手起诉张家斌，首先是用2018年6月22日的120000元的借条起诉民间借贷纠纷，另外再用2018年9月23日的房屋买卖合同起诉，要求解除合同，要求张家斌退还房款220000元，并支付违约金80000元，合计300000元。在两次诉讼的过程中，2018年6月22日的贷款120000元，被拜忠用借条起诉了一次。然而该笔贷款已经并拢2018年9月23日的那笔100000元的贷款，合计220000元，拜忠用购房合同纠纷的形式起诉，120000元的那笔贷款再次被算作起诉金额。如此一来，一笔贷款被算成了两笔，以此同时，拜忠在诉讼中捏造2018年9月23日当天支付给张家斌135000元现金的事实，企图让张家斌重复偿还120000元的贷款。针对拜忠把120000元的一笔贷款算作两笔重复起诉以及捏造2018年9月23日当天支付给张家斌135000元现金的事实，大姚县人民法院没有查清事实就进行了判决。故请求维持一审判决第一项，撤销第二项、第三项，改判张家斌返还拜忠购房款85000元，并由张家斌支付拜忠违约金以85000元为基数，按年利率36%自2018年9月23日至2019年12月20日止的违约金。被上诉人拜忠答辩称，请求二审法院依法驳回上诉人张家斌的上诉，维持原判。1、2018年6月22日的12万元的借款与2018年9月23日的房屋转让合同书是两个不同的法律关系。张家斌针对的2018年的6月28日的12万元借款，拜忠在当天将12万元的借款通过自己的尾号177农行卡转给张家斌，张家斌在收到借款后，当天就向拜忠出具了借条，拜忠已经履行了作为出借人支付借款的义务，该民间借贷，在拜忠向法院起诉的过程中，张家斌已经陆续归还了12万元的借款以及利息。所以2019年的12月18日，拜忠已经撤回了对张家斌12万元民间借贷的起诉。而本案当中的拜忠、张家斌针对房屋转让合同书的房屋买卖合同纠纷是另外的法律关系，和12万元的借款没有关系。根据张家斌出具的收条以及一审法院认定的事实就可以明确，在签订房屋转让合同书的当天，拜忠就已经通过银行转账85000元、现金交付135000，总共是22万元。2、既然这个房屋的首付款交付给了张家斌，本案涉及的商品房买卖合同拜忠已经履行了相应的房屋转让合同书中约定的付款义务。在2018年的9月23日签订合同当天，已经向张家斌支付了22万元的首付款，就是85000元的转账和135000元的现金。张家斌收到了22万元的首付款之后，出具了一份收条，收条已经明确了现金是135000元，转账是85000元。张家斌在上诉中所称的收条上记载的22万元的组成并不是事实。所以本案是一个纯粹的房屋买卖合同纠纷，和之前的借贷没有任何关系。因为在所写收条以及在房屋转让合同书中均没有提到之前的借款12万元的任何事实。所以张家斌在上诉中所称的拜忠是针对两笔借款重复起诉并没有任何的依据。请求二审法院依法驳回，维持原判。拜忠向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除双方之间的《房屋转让合同书》；2.请求人民法院判令张家斌赔偿拜忠房价款220000元，给付拜忠违约金80000元，合计人民币300000元；3.由张家斌承担诉讼费用。一审法院认定事实：双方系朋友关系。张家斌于2012年4月29日与云南民丰开发有限公司购买位于大姚县核桃文化产业园的17幢9单元2号商品房，建筑面积133㎡。2018年9月23日，张家斌、拜忠签订《房屋转让合同书》，约定张家斌将其核桃文化产业园的17幢9单元2号133㎡商品房转让给拜忠。《房屋转让合同书》约定：转让房屋总价款280000元，于签订合同时付张家斌220000元，剩余的60000元尾款于房产证办好后一次性付清；张家斌应当在收到首付款3个月内将房屋交付给拜忠，逾期交房则按照每年15000元的房租费支付拜忠；张家斌应自领取产权证后10日内将领到的产权证交给拜忠；张家斌无条件的配合拜忠办理变更登记，办理过户手续产生的费用由拜忠承担；任何一方违约，都应赔付对方80000元。同日，拜忠通过农业银行转账85000元给张家斌，现金支付135000元。张家斌当即在其身份证复印件上写下《收条》一份交拜忠收执，《收条》载明：“今收到拜忠房屋购买的购房款¥20000.00元；其中：手机银行转账¥85000.00元，大写：捌万伍仟元；现金支付¥135000.00元，大写：壹拾叁万伍仟元；收款人：张家斌；2018.9.23”。同时查明，2019年6月25日，拜忠起诉张家斌云2326民初688号民间借贷纠纷，借款本金120000元。2019年12月18日，拜忠认可张家斌向其转款183000元,是归还120000元的借款本息。同日，拜忠已撤回对张家斌民间借贷纠纷一案的起诉。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，拜忠、张家斌签订的《房屋转让合同书》，具备房屋买卖合同的主要内容，系其双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。双方约定的交房时间为2018年12月23日前，但履行期限届满，张家斌未按约定向拜忠交付房屋，张家斌履行合同义务不符合约定，致使拜忠不能实现合同目的。现拜忠主张解除《房屋转让合同书》，拜忠同意解除合同，一审法院予以准许拜忠、张家斌解除双方签订的《房屋转让合同书》。拜忠已经履行合同约定的义务，支付了张家斌首付款220000元，张家斌应全额返还拜忠。张家斌辩解只收到拜忠通过农业银行转账85000元，并未收到现金135000元。张家斌作为具有完全民事行为能力的国家工作人员，其应该知道签订《房屋转让合同书》及书写《收条》的法律后果，张家斌亦未提交证据证实其没有收到现金135000元。对张家斌的辩解，不予采信。关于拜忠主张张家斌给付违约金80000元是否支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，双方约定违约金80000元，拜忠未向本院提交证据证实因张家斌违约造成的损失，但客观上造成拜忠资金占用费的损失。双方约定的违约金80000元，过分高于造成拜忠资金占用费的损失，应予以适当减少。一审法院以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，以【2019年中长期银行贷款基准利率4.75%+4.75%×50%=7.125%（基准利率上浮50%）】计算。从拜忠向张家斌支付购房款的时间2018年9月23日至2019年7月19日止，220000元的购房款按银行贷款基准利率7.125%计算资金占用费为12883.56元，该资金占用费为支付拜忠的违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决：一、拜忠与张家斌签订的《房屋转让合同书》于本判决生效之日予以解除；二、由张家斌于本判决生效之日起十内返还拜忠购房款220000.00元，并支付违约金12883.56元，合计232883.56元；三、驳回拜忠的其余诉讼请求。案件受理费2900.00元，由张家斌负担。二审庭审中，上诉人张家斌向本院提交了张家斌手机中的王从梅与张家斌的微信聊天记录，欲证明拜忠当时没有支付张家斌135000元的现金。并说明一审没有提交是该证据当时还没有产生。待庭后提交该证据复印件给法庭。被上诉人拜忠不认可该证，并拒绝从张家斌手机中看微信聊天记录。本院认为，该证据拜忠不认可，并拒绝质证，微信聊天记录的内容上诉人张家斌也未向法庭提交，故不予采纳。被上诉人拜忠没有新的证据向法庭提交。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人张家斌对一审认定事实提出异议，认为一审认定现金支付135000元是事实错误。当天只是银行转账85000元，并没有现金支付135000元的情况。被上诉人拜忠对一审认定的事实无异议。对上诉人张家斌提出的异议，本院将结合争议焦点予以综合评述。对各方当事人均无异议的一审认定的其余事实，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：1.上诉人张家斌和被上诉人拜忠之间基于购房合同的解除，双方签订房屋买卖合同时所确定的22万元的预付款性质如何确定？2、合同解除后，上诉人张家斌应当退还被上诉人拜忠购房预付款是85000元，还是220000元？3、违约金如何确定？本院认为，本案中，双方所签订的《房屋转让合同书》，具备房屋买卖合同的主要内容，系其双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。上诉人和被上诉人约定的交房时间为2018年12月23日前，但履行期限届满，上诉人张家斌未按约定交付房屋。被上诉人拜忠要求解除《房屋转让合同》，上诉人张家斌同意解除合同,一审准许解除双方签订的《房屋转让合同书》正确。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据一、二审认定的事实，被上诉人拜忠已经履行合同约定的义务，支付了被上诉人张家斌首付款220000元，故上诉人张家斌应全额返还被上诉人拜忠。上诉人张家斌上诉称双方争议的房屋买卖合同实为以房屋买卖的形式办理的一笔贷款。只收到拜忠通过农业银行转账85000元，并未收到现金135000元。故只应退还拜忠购房款85000元。并愿以85000元此为基数，支付给拜忠按年利率36%自2018年9月23日至2019年12月20日止的违约金的上诉理由没有事实依据。上诉人是具有完全民事行为能力的国家工作人员，但上诉陈述的主张是相互矛盾的，一方面认可房屋买卖合同真实有效而同意解除该合同，并愿意承担一定数额的违约金，另一方面又认为双方争议的房屋买卖合同实为以房屋买卖的形式办理的一笔贷款。同时，其应该知道签订《房屋转让合同书》和书写收到购房款220000元的《收条》以及在出具该收条的时候，并未收回之前出具给被上诉人拜忠的借款12万元的借条的法律后果。此外，上诉人就以上的主张亦未向本院提交证据加以证实和作出合理的解释。关于上诉人违约金的主张，二审庭审时双方均同意以法庭确认的被上诉人拜忠实际在本案中向上诉人张家斌交付的购房款项金额后，违约金按该金额予以计算。综上所述，上诉人张家斌的上诉请求依法不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4794元，由张家斌负担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  李静平审判员  晋 芳审判员  刘 莹二〇二〇年四月二十七日书记员  杨 杰