广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1881民初262号原告（反诉被告）：吴玉燕，女，1965年5月7日出生，汉族，住广东省英德市英城峰光路南物价局西二幢4座。身份证号码：440228196505070220。委托代理人：丘少青，英德市英州法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：邝朝同，男，1957年2月22日出生，汉族，住广东省英德市下呔镇灯塔村委会小迳组84号。身份证号码：440228195702224511。原告吴玉燕诉被告邝朝同及邝朝同反诉吴玉燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴玉燕的委托代理人丘少青到庭参加诉讼，被告邝朝同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉燕诉请，一、请求法院依法解除被告与原告在2017年8月1日签订的《房屋出租》合同书，并判令被告交还承租楼房钥匙给原告；二、请求法院依法判令被告交纳其（从2018年11月至2019年12月）拖欠的房屋租金14个月（每月按1600元／月）共22400元；三、请求法院依法判令被告以22400元为基数，从原告起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，直至被告清偿欠交的房屋租金之日止；四、请求法院判令被告支付房屋修复费用30000元；五、本案诉讼费及相关费用由被告承担。被告邝朝同的反诉请求:一、判令被反诉人向反诉人返还押金10000元；二、判令本案诉讼费由被反诉人承担。原告吴玉燕主张的事实与理由：被告于2014年5月13日与原告签订《房屋出租》合同书，承租原告的楼房第一层、第二层，用于销售家家具；2017年7月租赁期满后，被告与原告再于2017年8月1日续签《房屋出租》合同书，双方口头约定房屋租金按2014年5月13日签订《房屋出租》中第一条第7款约定的租金交纳租金为1600元／月。但被告从2018年11月起，不向原告交纳租金，楼房钥匙亦不交还原告，被告拆除原告室内装饰装修的各项设施也不恢复原状，一走了事。原告从去年11中旬至今，不断与被告联系，要求被告交纳租金、交还钥匙、恢复楼房室内（第一、二层）原状，原告退回押金（10000元）给被告，双方书面解除《房屋出租》合同书，而被告却置之不理，甚至拒接原告电话。由于被告既不交纳租金，不交还租赁房屋钥匙，也不恢复楼房室内（第一、二层）原状，致使原告蒙受较大经济损失；被告的行为已违背诚实守信的原则，应当承担相应的法律责任。综上，原告请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告邝朝同辩称，2019年1月份已经关门了，合同是三月份到期，答辩人已经提前两个月告知原告了。租金交到2019年3月份了。被告邝朝同反诉主张的事实和理由：反诉人于2014年5月13日起承租被反诉人位于英德峰光路物价局二排4座房屋。合同签订时，反诉人依约向被反诉人支付了押金10000元，双方约定合同期满后返还押金。然合同期满后，被反诉人以反诉人未能恢复房屋原貌为由拒退押金。虽经反诉人多次交涉，被反诉人均不予理会。合同存续期间，被反诉人虽与反诉人签订《协议》授权反诉人对房屋进行装修改造，但因各种原因，反诉人在承租期间从未对房屋进行装修或拆建。本诉中，被反诉人称反诉人拆除室内装饰装修的各种设施缺乏事实依据，与客观事实不符。事实上，为方便各承租人经营，无论承租人是否有需要对房屋进行装修改造，均会另签订授权装修改造的《协议》。本案《房屋出租合同》、《协议》均为被反诉人提供的格式样板，且本案合同实为前手承租人的合同，合同内容（起始时间、金额等）均没有作修改。据了解，合同签订时，该房屋正被第三人承租，且第三人在承租期间曾对房屋进行装修拆建，被反诉人也知晓情况。现被反诉人为获取不正当利益，掩盖客观事实，恶意提起诉讼的行为已侵犯反诉人的合法权益。原告吴玉燕针对被告的反诉辩称，我方认为被告的反诉没有事实和法律依据，原告和被告签订的合同第二条约定，合同期满后由乙方恢复原状，被告在拆除室内时候对原告的房屋造成损害，至今未修复，所以被告反诉原告退回支付押金一万元不符合原告与被告在合同上的约定。经审理查明，2014年5月13日原被告签订《房屋出租》合同，由被告承租原告名下位于英德市英城街道峰光路物价局二排4座1、2楼房，用于销售家家具；2017年7月租赁期满后，被告与原告再于2017年8月1日续签《房屋出租》合同，押金10000元，合同期满后被告恢复原状，经甲方验收后退还押金。双方口头约定房屋租金按2014年5月13日签订《房屋出租》中第一条第7款约定的租金交纳租金为1600元／月。被告支付了10000元押金，并将租金缴纳至2019年3月30日。原被告双方对于租期存在争议，原告提供的合同到期日期为2020年3月30日，但是合同中手写“2020”年后面的“20”存在涂改现象，但是原被告双方均未在涂改处签名及按手印。原告确认是其在填写合同时因书写错误，与被告达成一致意见后自行修改的。被告则主张双方的补充合同到期时间为“2019”年3年30日，其持有的一份合同已在合同到期后销毁，原告提供的合同时间系原告单方面自行修改的。被告主张，因生意不好，2019年1月就已通知了原告，对租赁店铺关门，退出了租赁商铺，并支付了剩余租期的租金。但是原告以被告未恢复原状为由，拒绝验收，拒不返还押金。另查明，原告一家居住在案涉店铺楼上。原告确认被告已撤离了案涉商铺。原告提供的现场图片显示，案涉商铺存在墙壁多处不同程度的毁损。被告抗辩系其承租前就已存在的毁损。以上事实有当事人递交的等证据及到庭当事人的法庭陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案房屋租赁合同纠纷。原告提供的租赁合同到期日期存在明显涂改现象，且未得到被告签名确认，在没有其他证据佐证的情况下，对其主张的合同到期日期，本院不予采信。被告认可到期日期为2019年3月30日，本院依法予以采纳。原告被告双方未达成新的租赁合同，双方的租赁合同因到期而自动终止，因此，原告请求解除原被告之间的租赁合同，已没有了事实依据，本院依法予以驳回。被告已支付租金至2019年3月份，已不存在拖欠原告租金的事实，对原告诉请被告拖欠租金的事实，因理拒不足，本院依法予以驳回。对于被告主张的合同到期前的2019年1月份已搬离了案涉商铺案涉的事实，因商铺位于原告自行居住房屋楼下，原告理应对被告占有使用原告商铺的状况十分清楚，而原被告双方的租赁合同租期截止于2019年3月30日已满，事后双方未达成新的租赁合同，如被告继续占用原告的商铺，原告理应清楚并应采取相应的排除妨碍或者催收占用费等措施，但是，没有证据证实原告采取了相应的措施，且被告将租金支付至合同期满之日，因此，被告主张的合同期满前已自行搬离了案涉商铺的事实，符合常理，比较可信，本院对该事实予以采信。被告自2014年起租赁案涉商铺并使用至2019年达5年之久，却抗辩案涉商铺的墙面毁损系其租赁前已存在，而未提供任何相反证据，其抗辩理由明显不符合事务的一般逻辑常理，因此，对其抗辩理由，本院不予采信。根据原被告双方的合同约定，被告向原告交还商铺时应恢复原状，但是，原告提供的现场图上显示，案涉商铺的墙面存在多处不同程度的毁损，因此，被告理由承担该墙面毁损的修复责任。被告提供的10000元押金，具有保证将案涉商铺恢复原状交还原告的担保责任，该押金在被告违约时具有违约金条款约定的性质。因此，本案中被告未按照合同约定将案涉商铺恢复原状后返还原告，原告有权没收该押金以弥补其商铺恢复原状的损失。原被告双方被告对违约行为的违约金进行10000元的约定，具原告未能提供其损失明显超过该约定的证据，对于其诉请案涉房屋修复费用，酌情依照其押金，认定为10000元。对于被告反诉请求的退还押金的主张，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由原告吴玉燕没收被告邝朝同的10000元押金作为案涉房屋修复的费用；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告邝朝同的其他诉讼请求。本案本诉受理费555元，反诉受理费25元，合共580元，由原告吴玉燕承担300元，被告邝朝同承担280元。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  易典兵二〇二〇年四月一日书记员  邓瑞军附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。