湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初916号原告:戴萍源，男，1961年6月9日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。委托诉讼代理人：胡鸣菊，江西金鳌律师事务所律师。被告:长沙明昇发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区沙湾路289号运达中央广场商务综合楼19001号。法定代表人：林明池，董事长。委托诉讼代理人：刘玲，湖南泓锐律师事务所律师。原告戴萍源（以下简称原告）与被告长沙明昇发展有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡鸣菊，被告的委托诉讼代理人刘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年10月3日签订的认购书，返还50000元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年10月3日，原告经新环境房屋中介介绍到被告的明昇壹城楼盘看房。被告的销售员申林水向原告介绍房屋的优势。原告表示夫妻均为打工人员不能支付全款，需要银行按揭贷款，但原告夫妻没有银行流水也不符合银行贷款的年龄要求，不知道能不能按揭贷款。而申林水多次许诺不符合条件不要紧，被告与银行关系很好，有能力去办理银行按揭贷款。在此情况下原告与被告签订了认购书，并交纳50000元。之后，原告按申林水的要求，为了签订正式购房合同去银行打印流水，因流水金额非常少，无法满足银行按揭贷款的要求。原告将上述情况反映给被告，而申林水却介绍原告花1500元购买假银行流水。因为提供假银行流水涉及违法，原告拒绝了该建议，要求被告履行承诺，负责办理原告按揭贷款，原告则同意签订正式购房合同。因原告没有能力支付全部购房款，要求被告必须书面承诺如果不能办理按揭，否则将解除合同，被告应将全部款项退还给原告，但被告拒不承诺。原告明知没有能力支付180万元购房款，不同意签订自己无法履行的合同。综上，由于被告销售员以可以为原告办理按揭贷款为由引诱原告签认购书，并交纳50000元。同时认购书是被告拟定的格式条款，违反公平和诚信原则，排除了原告的主要权利，侵犯了消费者的公平交易权，应属无效。为维护原告合法权利，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：2019年10月3日，原、被告签订认购书，约定原告向被告认购明昇时代广场3栋1105号房，单价是每平米12879元，总计为1826113元；原告向被告支付定金50000元；第三条约定原告在接到被告通知后三日内支付首期房款，同时签署商品房买卖合同，余款由原告按照银行要求办理按揭贷款支付；申请按揭贷款的年限和金额以银行批复为准，如批复金额不足申请额或者未获贷款批准的，原告一次性补足；第六条约定被告必须按原告通知的期限申报网签，支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付定金不予退还，被告无须通知原告即可另行销售该房屋。之后，原告没有在被告通知的期限内前来签署商品房买卖合同并支付首期款。在被告置业顾问再三催促下，原告仍没有履行认购书的约定义务。被告在2019年11月11日通过EMS向原告送达催告函，要求其前来签署合同并交付首期款，否则视为放弃购买该房屋，不予退还所交定金。原告收到催告之后，没有前来履行义务。被告在2019年11月15日向原告发送认购书解除通知函，告知原告认购书于本通知到达之日解除，被告不予退还定金50000元，并有权出售该房屋。在被告销售房屋过程中，置业顾问没有要求原告伪造银行流水。被告没收原告的定金完全是依据合同约定所为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月3日，原告到被告开发的明昇时代广场看房。在被告置业顾问申林水的推荐下，原告看中了2区3栋11层05号房。当日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《认购书》约定：在签订本认购协议书之前，甲方在营销中心现场已公示《商品房买卖合同》（含补充协议）范本及条款，以及甲方按法律法规规定应在现场明示的文件、证书，乙方已阅读上述明示的相关文件、证书，并无异议；对所认购的房屋状况、交易条件、周边环境等已有充分的了解；乙方自愿认购（明昇时代广场）02区3栋11层05房，建筑面积为141.79㎡，认购单价为12879元／㎡，认购总价为壹佰捌拾贰万陆仟壹佰壹拾叁元整（￥1826113元）；乙方同意签署本认购书时，向甲方支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》后自动转为已付房款）；房款支付方式有2种：1、一次性付款，乙方须在接到甲方通知后三日内支付房屋总价款，并签署《商品房买卖合同》；2、按揭付款（公积金贷款）：乙方须在接到甲方通知后三日内支付首期房款同时签署《商品房买卖合同》，余款由乙方按银行要求办理按揭贷款支付，并承担办理贷款手续所发生的相关费用。申请按揭贷款的年限、金额最终以银行批复为准，如批复金额不足申请额或贷款未获批准的，乙方自行一次性补足；乙方选择第2种方式付款；乙方必须按甲方通知的期限申报网签、支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方即可另行销售房屋；甲方根据认购书向乙方发出的任何有关信、函件、通知书，将按认购书上乙方提供的通讯地址，以挂号信或特快专递寄发，或者以电子邮件、短信、微信等方式告知乙方同样视为有效，在通知书寄出3日后，即视为乙方已经收到；如乙方更改地址，必须在48小时内书面通知甲方，否则，甲方不承担送达不到的责任，由此产生的一切后果由乙方自行承担；甲方已向乙方告知解释本认购书相关条款并提起乙方注意；在乙方理解并确认的前提下，双方签署本认购书。在《认购书》中乙方联系电话填写的为151××××6009，系原告女儿电话；乙方有效通讯地址填写的为江西省萍乡市安源区。当日，原告向被告缴纳定金50000元，被告向原告出具了收据。被告的置业顾问申林水通过添加手机号151××××6009，加原告女儿为微信好友。之后，申林水多次通过发微信要求原告前来办理面签、交首付款等手续，但原告一直未予办理。2019年11月11日，被告向原告邮寄《催告函》，要求原告收到函件后3日内前来办理相关手续，否则视为放弃购买该房屋，所付定金不予退还。当日，被告还用短信方式，通过手机号151××××6009向原告发送了上述《催告函》。2019年11月15日，被告向原告邮寄《认购书解除通知函》，告知原告《认购书》于本通知到达之日解除，公司不予退还定金50000元。当日，被告还用短信方式，通过手机号151××××6009向原告发送了上述《认购书解除通知函》。原告认为其无法办理按揭贷款，而被告拒绝承诺在不能办理按揭贷款的情况下退还定金，导致合同无法履行，遂向本院提起诉讼，要求解除《认购书》并退还定金50000元。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。本院认为，《认购书》系由被告提供的格式条款组成，其对原告所购房屋的坐落、楼层、面积、单价、总价等信息的约定准确、清晰、明确。关于付款方式提供了两种选择：一次性付款和按揭付款，在按揭付款方式中，也对可能出现的获批贷款额度不足或贷款未获批准的情形进行了约定，要求购房者自行补足。上述条款遵循了公平原则确定当事人之间的权利和义务，并未免除被告的责任、加重原告责任、排除原告主要权利，合法有效。原告认为《认购书》违反公平和诚信原则，排除了原告的主要权利，侵犯其公平交易权等，没有事实依据，本院不予支持。购房属于重大事项，原告系完全民事行为能力人，应当首先对贷款政策、自己的经济承受能力、还款能力等事项进行了解和评估，之后作出慎重决定。原告所称被告置业顾问承诺可以办按揭贷款，引诱其签订《认购书》，没有证据证明，本院不予支持。被告通知原告办理交付首付款、签订《商品房买卖合同》等手续，原告明确予以拒绝，《认购书》约定的解除条件已经成就，且被告已将解除合同的决定通知原告，故《认购书》应予解除。因原告的违约行为导致《认购书》解除，故被告无需退还原告缴纳的定金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告戴萍源与被告长沙明昇发展有限公司于2019年10月3日签订的《认购书》；二、驳回原告戴萍源的其他诉讼请求。本案受理费1050元，因适用简易程序减半收取525元，由原告戴萍源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡涵二〇二〇年四月十日书记员  段娟附：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。