内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终320号 上诉人（原审被告）：阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司。 法定代表人：王某1，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王某2，内蒙古理想律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜某，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：石某，内蒙古法恒律师事务所律师。 原审被告：乌某，住内蒙古自治区呼和浩特市。 原审被告：尚某，住内蒙古自治区呼和浩特市。 上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司（以下简称百吉乐公司）因与被上诉人姜某、原审被告乌某、尚某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区镶黄旗人民法院（2019）内2528民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百吉乐公司法定代表人王某1及委托诉讼代理人王某2、被上诉人姜某的委托诉讼代理人石某、原审被告乌某到庭参加诉讼。原审被告尚某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百吉乐公司上诉请求：1.撤销镶黄旗人民法院（2019）内2528民初299号民事判决并改判驳回被上诉人姜某原审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不是本案适格的当事人。上诉人并未成立过任何形式的第四分公司，通过工商登记查询并不存在“阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司第四分公司”，本案中出现的“第四分公司”的公章等材料均是他人伪造使用的，不应当对上诉人产生任何效力。上诉人对乌某的授权委托是有时间及范围限制的。上诉人仅授权自然人乌某办理镶黄旗舒逸小区工程项目使用，且有限期为1年。而本案涉及的是锡林家园小区，开发单位为不存在的“第四分公司”。上诉人并未收取关于镶黄旗锡林家园小区的任何购房款，不应当对上诉人产生约束力。二、被上诉人姜某在庭审中陈述是矛盾的，存在虚假诉讼之可能。首先，在法庭核实阶段对被上诉人姜某身份予以询问其陈述为无业，那么其购房款如何取得、支付存疑；其次，案涉房屋单价为500元每平米，应当认定为明显的不合理低价；再次，本案所涉及的合同及收据并无相应的负责人员签字，只是存在所谓的“第四分公司”章及乌某手章；最后，在庭审中被上诉人并不能陈述如何交付的400000元购房款。结合上述种种情形，上诉人有理由怀疑本案存在虚假诉讼之可能。 被上诉人姜某辩称，一、上诉人认为自己不是本案适格的主体，也没有在镶黄旗成立过“第四分公司”，那为什么在镶黄旗住房和城市规划建设局备案的时候，其中的一张表上既有阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司的公章也有“第四分公司”的公章，如果上诉人真的没有在镶黄旗开发锡林家园的时候成立过“第四分公司”，应该当时就对伪造公章提出异议，而不是在有了诉讼的时候才报案、提出伪造之类的狡辩。舒逸小区就是锡林小区已经是一个不争的事实，当时是上诉人准备把该小区命名为“舒逸小区”，后到镶黄旗住房和城市规划建设局备案的时候，备案单位不同意，而改为了“锡林家园”，全镶黄旗的人都知道。特别是上诉人曾在每个案子当中，都提到授权乌某期限为一年，可是一个工程项目从开始建设到最后完工，往往需要好几年的期限，期间，上诉人也没有委托过其他任何人接替乌某。所以说，一审判决在认定事实上是正确的。二、在一审开庭的时候，被上诉人姜某说自己无职业，只是说自己没有固定的工作，而非没有任何收入。当时，上诉人的工程已经到了接近尾声，因没有钱，无法完成后续的配套工作，直接影响以后的出售，被上诉人以为自己看到了商机，所以才竭尽全力，倾其所有，购买了上诉人的八套楼房。被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审被告乌某述称，第四分公司收姜某房款我一点也不清楚。 原审被告尚某述称，乌某没有授权我签订合同，《房屋买卖协议书》及收据上百吉乐公司第四分公司的章、乌某的手章都是我盖的，欠款与公司无关，都是我个人的事。 姜某向一审法院起诉请求：1.判令解除与三被告签订的《房屋买卖协议书》；2.判令三被告返还购房款400000元，并承担已付房款一倍即400000元的赔偿责任，共计800000元；3.请求判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：一、2014年5月1日被告百吉乐公司出具授权委托书，委托被告乌某为镶黄旗舒逸小区工程负责人，负责办理镶黄旗舒逸小区工程建设事宜，并单独承担交纳所有关税费。所签署关于镶黄旗舒逸小区的文件公司均给予认可，授权只限镶黄旗舒逸小区工程使用，有效期为一年。舒逸小区后更名为锡林家园小区。2014年7月5日被告乌某以百吉乐公司第四分公司名义向镶黄旗住房和城市规划建设局申请获得锡林家园小区开发资格，与河南华安建设有限公司签订建设工程施工合同，将其锡林家园的工程承包给华安建设有限公司。二、被告乌某作为百吉乐公司第四分公司负责人在工商登记机关未登记领取营业执照。三、2018年1月10日原告姜某与百吉乐公司第四分公司签订房屋买卖协议，约定购买其位于××旗的五套楼房，分别为：一号楼一单元五楼东户，建筑面积91㎡；一号楼三单元五楼东户，建筑面积120㎡；一号楼五单元五楼东户，建筑面积80㎡；一号楼六单元五楼西户，建筑面积91㎡；二号楼三单元四楼东户，建筑面积120㎡；售价为500元/㎡，2019年1月1日之前交付房产证、土地证，2018年10月15日前交付房屋，保证水电暖三通。当日第四分公司给原告出具收据，写明收到购房款250000元。2018年2月1日，原告姜某与百吉乐公司第四分公司签订房屋买卖协议，约定购买其位于××旗的三套楼房，分别为：二号楼四单元三楼西户，建筑面积106㎡；二号楼三单元三楼东户，建筑面积120㎡；一号楼五单元五楼中户，建筑面积80㎡；售价为500元/㎡，2019年12月30日之前交付房产证、土地证，2018年10月15日前交付房屋，保证水电暖三通。当日第四分公司给原告出具收据，写明收到购房款150000元。四、被告尚某系百吉乐公司第四分公司的委托代理人。五、该院向镶黄旗房产管理所查询，涉案锡林家园小区至今未办理预售，备案手续。一审法院认为，百吉乐公司委托乌某负责镶黄旗锡林家园相关工程事宜，被告乌某对外均以被告百吉乐公司分公司的名义开展业务，据查明被告乌某虽成立百吉乐公司第四分公司，但未办理营业执照，该主体实际不存在。乌某挂靠有资质的被告百吉乐公司取得施工资格，双方形成一种违法挂靠关系。其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告乌某未办理预售许可的情况下与原告签订房屋买卖合同，且至今尚未取得商品房预售许可，故其签订的房屋买卖合同无效。另外，对于原告主张的赔偿款400000元的诉讼请求，因原告购买房屋时明知涉案房屋未验收交工，在此情况下仍予以购买应当承担由此带来的一切不利后果，故该诉讼请求不予支持。因合同无效被告乌某应当及时返还购房款，被告百吉乐公司违法出借资质，为乌某的违法挂靠行为提供便利，其应当对被告乌某的民事行为承担连带责任。被告尚某在该房屋买卖合同中作为被告乌某的委托代理人行使的是一种代理行为，对其发生的一切民事法律后果应当由被代理人承担。判决：一、被告乌某于本判决书生效后三十日内履行偿还原告姜某购房款400000元的义务；二、被告阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司对上述款项承担连带责任；三、其他诉讼请求不予支持。案件受理费5900元，由被告乌某承担2950元，由原告姜某承担2950元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院二审庭审后，原审被告尚某来院述称，乌某没有授权其签订合同，《房屋买卖协议书》、收据上加盖的百吉乐公司第四分公司的印章及乌某的手章都是尚某盖的，欠款与公司无关，都是其个人的事。 本院认为，本案中乌某违法挂靠并得到百吉乐公司的授权委托，成立了百吉乐公司第四分公司，开发承建了镶黄旗锡林家园小区。乌某在未办理商品房预售许可的情况下由尚某与姜某签订房屋买卖协议，且至今仍未取得商品房预售许可证明，故所签订的房屋买卖协议依法无效。对于尚某以百吉乐公司第四分公司和乌某的名义收取姜某的购房款，因百吉乐公司与乌某之间的违法挂靠关系，百吉乐公司理应对乌某返还姜某购房款承担连带偿还责任。同时，尚某认可签订合同、加盖印章等行为均是其个人行为，故其亦应对乌某返还姜某购房款承担连带偿还责任。百吉乐公司主张其并未成立过任何形式的第四分公司，不符合本案事实，所提出本案中出现的第四分公司的公章等材料均是他人伪造使用的理由，缺乏证据支持，本院不予采信。百吉乐公司虽然对乌某的授权委托有时间及范围限制，但百吉乐公司到期并未采取限制措施，应当承担所造成的后果。对于百吉乐公司提出并未收取任何购房款的理由，因是以其分公司的名义收取，其理应承担连带责任。百吉乐公司怀疑本案存在虚假诉讼可能的理由，无证据证实，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区镶黄旗人民法院（2019）内2528民初299号民事判决第一项、第三项。 二、变更内蒙古自治区镶黄旗人民法院（2019）内2528民初299号民事判决第二项为上诉人阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司、原审被告尚某对返还被上诉人姜某购房款400000元承担连带责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5900元，由乌某承担2950元，由姜某承担2950元。二审案件受理费11800元，由阿巴嘎旗百吉乐民族置业有限责任公司负担7867元，尚某负担3933元。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年四月二十日 书记员  包媛媛 相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行职务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；