浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初6998号 原告：王春艳，女，1972年3月13日出生，蒙古族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：毕一平，浙江浙经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，浙江浙经律师事务所律师。 被告：王明远，女，1960年7月11日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：毛先敏，浙江叠胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王睿华，浙江叠胜律师事务所实习律师。 原告王春艳与被告王明远物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。因案情复杂，后转为普通程序并公开开庭进行审理。双方当事人或委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告腾退房屋，并交还给原告。2、被告赔偿非法占有房屋期间的损失每月8000元直至腾退房屋止（从2018年5月14日起至2018年8月14日共计损失暂计人民币24000元，实际支付按腾退之日为止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月19日与郭木旺（中文名）签署了《杭州市房屋转让合同》。按照合同，原告支付了全部房款，并于2018年5月14日取得了涉案房屋西湖区庆丰新村8号华侨新村B座西3楼的不动产权属证书。房屋转让合同第一条第四款转让人郭木旺确认该房屋无租赁，可以将房屋交给原告。由于转让人身在国外，其代理人也不在杭州，原告于2018年5月中旬前往收房，发现被告实际占有房屋，原告向被告出示房屋不动产证，权利人的身份信息及经过浙江省杭州市钱塘公证处公证的《杭州市房屋转让合同》，释明被告已构成侵权，要求其在合理时间内将房屋交还给原告，被告在无法证明其合法居住的情况下拒绝搬离，故发生纠纷。原告认为，被告在毫无理由的情况下，非法占有原告的房屋，已严重侵犯了原告的法定权利，故请求判令被告腾退房屋，以保证原告的合法居住权。 被告王明远辩称，答辩人是本案所涉房屋的合法承租人，答辩人与案涉房屋原所有人郭木旺（KUOMU-WANG）之间订立有合法有效的房屋租赁协议，租赁期自2004年1月1日始，后经答辩人与郭木旺之间数次协议延长租赁，目前履行的合同期限延长至2021年12月31日。答辩人与原房东郭木旺长期保持租赁合同关系，并且依法依约实际履行，目前尚处于合同期限内，答辩人作为该房屋的合法承租人应当受到法律保护，因此，答辩人系合法占有、使用涉案房屋，并不存在原告在起诉状中所称的“侵犯物权”“造成损失”的情形，原告无权要求答辩人腾退房屋及赔偿损失。答辩人要求继续履行该房屋租赁合同。郭木旺在未将同等条件告知答辩人的情况下与原告签订房屋买卖合同，侵犯了答辩人作为承租人的优先购买权，答辩人对此保留追究的权利。但无论上述交易行为效力如何，买卖关系不能打破租赁关系（即买卖不破租赁），原告作为该房屋的受让人，根据我国合同法的规定，受让人必须承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租赁物让与前订立的租赁合同，只有当租赁期限到期时，买受人方可对房屋行使完全的物权，答辩人要求原告继续履行案涉房屋的租赁协议。答辩人若提前解除合同应给予赔偿。本案涉案房屋的租赁关系对原告有效，现答辩人依法向原告主张房屋租赁权利，原告应被认定该房屋租赁合同的相对人。买卖不破租赁在法律上使受让人强行承受出租人的地位，受让人必须履行原出租人与承租人所订立的租赁合同，受让人无单方面变更的权利。目前，原租赁合同尚未到期，原告若提前解除合同，应承担违约责任，向答辩人赔偿相应的经济损失。另外，原告作为新房东在租赁期内不仅有义务不妨害承租人使用案涉房屋，还有义务积极地使承租人使用收益。但是原告屡屡以非理性的方式滋扰答辩人正常生活、破坏承租房屋的设施设备，暴力驱赶答辩人一家搬离该房屋。答辩人多次报警求助，派出所只出警但不立案，答辩人在此请求法院判令原告去除妨害、赔偿损失。综上，答辩人作为本案案涉房屋的合法承租人，要求继续履行既有房屋租赁协议至2021年12月31日，原告无权要求被答辩人腾退房屋、赔偿损失，恳请驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2003年12月25日，王明远与郭木旺（KUOMU-WANG，德国籍）签订《租屋合同》，约定将案涉房屋租赁给王明远使用，从2004年1月1日起，租期两年，到期前两个月通知对方，首期六个月交匙现款付清，第二期当年六月前进入甲方（即郭木旺）账户，随后每半年在使用前一个月付清；房租每月1350元，乙方（即王明远）可以装修，经费自理。2013年9月，王明远与郭木旺签订《延期住家合同》，约定将原始合同再延期三年至2016年12月31日，房租由每月1574.1元提升6%，从2014年1月开始每月租金为1668.5元，在使用前一个月付清，在同样条件下，乙方（即王明远）有权转租给他人而合同不变。2016年10月12日，双方约定将合同延期至2019年12月31日，2017年1月1日开始每月房租为1768元。2016年12月7日，因案涉房屋需要翻修等原因，王明远要求租赁期延长五年即到2021年底，并要求郭木旺回信确认，郭木旺回信称：“王老师，我们同意将合同延期止2021.12.31，当然其中损失几仟元，为了我们友谊之见，ok。郭木旺梁汉凤”。2018年1月26日，徐**（王明远丈夫）将2018年上半年房租转给梁汉凤，郭木旺通过微信确认收到上半年房租。2018年6月1日，徐**通过手机转账将2018年下半年房租支付给梁汉凤。 2018年4月19日，王春艳与郭木旺签订《杭州市房屋转让合同》，约定将案涉房屋转让给王春艳，合同约定案涉房屋无租赁、交房日期为合同签订一日内等内容。同年4月23日，双方对该份合同进行公证。2018年5月14日，王春艳办理了房屋登记手续，取得案涉房屋所有权。原告认为，王明远占有原告的房屋，严重侵犯了原告的法定权利，故提起诉讼。 以上事实有公证书、不动产权利证书、租屋合同、延期住家合同、补充协议、信件、中国民生银行电子回单、微信聊天记录等证据及当事人在庭审中的陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点系王明远与郭木旺之间的租赁关系是否真实有效、租赁的期限及是否适用买卖不破租赁问题。关于王明远与郭木旺之间的租赁关系是否真实有效问题，根据王明远提交的证据，其与郭木旺从2003年12月25日起陆续签订《租屋合同》、《延期住家合同》及补充协议，结合2018年1月26日、6月1日的房租缴纳记录、微信聊天记录，可认定王明远与郭木旺就案涉房屋存在租赁关系。关于租赁期限问题，王明远在2016年12月7日书写的邮寄给郭木旺的信件中要求租赁期延长至2021年底，郭木旺回信同意将合同延期至2021年12月31日，其虽未在信件尾部签署具体日期，但郭木旺回寄的信封邮戳具体日期为2016年12月28日从德国发出，2017年1月10日到达杭州，可知郭木旺在2016年时已同意将租赁期延长至2021年底。关于是否适用买卖不破租赁问题，王春艳取得案涉房屋所有权的时间为2018年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，王春艳应受前述租赁合同的约束。王春艳申请对案涉房屋的租金予以评估，本院认为，王明远占有案涉房屋系基于租赁关系，在无证据证明其与郭木旺有恶意串通的情况下，即便约定租金低于市场标准，也应遵照执行。王春艳要求王明远赔偿占有房屋期间的损失的要求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下： 驳回王春艳的全部诉讼请求。 案件受理费400元，由王春艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  徐彩仙 人民陪审员  沈春农 人民陪审员  屠坚胜 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  熊文钦