江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1960号 原告：吴兆芳，女，1968年2月13日生，汉族，住连云港市连云区。 原告：王排起，男，1963年11月29日生，汉族，连云港市连云区。 两原告共同委托诉讼代理人：张随来，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。 被告：金立军，男，1964年10月8日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：赵素萍，女，1970年10月3日生，汉族，住连云港市海州区。 两被告共同委托诉讼代理人：朱贵珊、祁天健，江苏明亮律师事务所律师。 原告吴兆芳、王排起与被告金立军、赵素萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，于2019年11月21日依法组织双方进行证据交换，于2019年12月13日适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告吴兆芳及两原告共同委托诉讼代理人张随来，被告金立军、赵素萍及其共同委托诉讼代理人朱贵珊、祁天健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴兆芳、王排起向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告2018年3月31日订立的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款730000元及利息（自2018年4月3日按照年利率6%计算至实际给付之日）；3、判令被告赔偿原告装潢、附属设施添附等各项损失370000元（以实际为准）；4、被告承担诉讼、保全费用。事实与理由：被告在开发区朝阳街道朝东街1组东山建设了十余套楼上楼下独家独院住宅。原告通过熟人介绍查看了该房源，据了解，之前购房户是在购房后再申请办理不动产登记，都获得批准，并且，被告向原告出示了其为他人已经办理成功不动产登记的很多信息，之后也陆续往原告的手机发送了类似信息。被告承诺原告购买房屋后，才可以以原告的名义办理不动产登记，其用意是为了节省过户费用，况且其建设的十余套房屋不可能登记在其一人名下。经反复了解以后，原告有理由相信被告有权出让涉案房屋，且可以办理不动产登记。2018年3月31日，原被告订立房屋买卖合同，约定原告购买被告已建成的楼房一排车库4套房东后一套，价款为75.6万元。被告承诺为原告办理不动产登记，合同订立后，经另行协商，原告先给付被告730000元，余款待被告办理完房屋的手续后给付。原告于2018年4月2日给付被告730000元，之后双方到不动产部门办理登记，看到了土地使用权人为原告的连云港市不动产登记中心盖章的宗地图，且已进入公示阶段。手续办齐后，不动产登记部门一直没有批下来。原告要求被告履行办理不动产登记的手续，被告称正在协调并承诺一定可以将手续办理下来。后被告通知原告该地块不动产登记部门不予批准办理登记，相关材料已被退还。2019年10月21日15时22分，被告将《连云港城市管理行政执法局限期拆除决定书》通过微信发送给原告，决定书列被告为当事人，列原告及案外人黄连峰为相关利益人，决定书认定涉案房屋为违法建设，责令限期拆除。原告购买被告房屋后，对房屋前后左右进行了硬化、绿化、打了一口深水井并安装了管道；对室内及楼上阳台进行了装修装饰；购买了家用电器等生活设施。装潢装修完成于去年年底入住。原告认为被告所出售的房屋被政府认定为违建，原被告订立的《房屋买卖合同》应为无效，被告应当向原告返还购房款，并赔偿原告全部损失。原告现诉至贵院，请求查明事实依法判决。 被告金立军、赵素萍辩称，1、此房屋不是被告名下所有，被告只是代为他人承建房屋，被告是受房屋所有人委托，代为买卖交易。2、原告在诉状中写明，经甲方同意将被告将他建好的房屋卖给原告而不是说将被告所有的房屋卖给原告。被告不是房屋所有人，只是承建人。3、原合同打印部分被告认可，手写添加的不是被告真实意思表示。4、房屋买卖合同中明确写明，签订合同买卖之前购房款是一次性付清，原款756000元，余款在合同签订之后10日内付清，如一方合同签订后不按约定期限内付清余款，甲方有权视乙方违约。5、合同中还注明，付清所有购房款后10日内甲方协助乙方进入不动产登记程序。6、添加的部分内容无效。7、原告人是在法院工作，他知道购房房屋的手续与相关程序，他在诉状中说，他对该涉案地块房屋经过多次了解，证明他是对该房屋的性质认可的才购买。将赵素萍列为本案被告无依据，综上，此合同原件应有效合法，请求法院依法驳回原告诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、中国工商银行电子银行回单、微信聊天记录、连云港市城市管理行政执法局调查笔录及相关调查材料、连城执（开发）限拆字[2019]第8号限期拆除决定书、原告吴兆芳、被告金立军微信聊天记录、收条、微信转账记录、朝东社区居委会收据、新奥燃气公司收据2张、银行电子转账回单、季某证明、水井照片、万松地板连云港总代理产品定货单、送货单、微信转账记录、照片、微信转账记录、开发区仕各门窗经营部收据、银行刷卡回单、李某微信聊天记录、中国工商银行电子回单、装饰装修施工合同、营业执照复印件、报价单、原告吴兆芳与被告金立军之间所有微信聊天记录。本院依法组织双方进行质证，对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2018年3月31日原告吴兆芳与被告金立军签订《房屋买卖合同》，约定金立军将位于开发区东山上已建好楼房一排、车库4套房东后1套，转让于吴兆芳居住，转让费756000元，一次性付清。（房款）付清后10天内进入不动产办证程序，3-4个月内办到吴兆芳名下，费用由金立军负责。逾期承担相应的法律后果。购房款付清后，房屋可先交付吴兆芳。水、电、气、有线等安装费用由金立方支付。金立军尽快办理，不影响吴兆芳使用为限。各项安装到位后使用费用由购房人自行交纳，楼房交付为现状，使用范围为院内，如购房人需改造，同等价格金立军优先施工，如别人施工金立军应当给予协助。如吴兆芳合同签订后不按规定日期内付款，金立军有权视为吴兆芳违约，房屋可另卖他人，吴兆芳所付款项不予退还。合同下方还手写了，如金立军未能按约定办齐所有手续，则承担相应责任，返还房款及利息。房屋可另卖他人，乙方所付款项不予退还。本合同虽未公正，但具有同等法律效力，甲、乙双方各执一份。双方在合同上签字。 2018年4月1日，原告吴兆芳通过微信联系被告金立军，表示其银行卡上只有730000元，能否先支付730000元，剩余房款等三、四个月，金立军把案涉房屋的有关手续全部弄齐之后再交付给金立军。被告金立军对原告吴兆芳提议表示同意。2018年4月2日，原告吴兆芳通过中国工商银行账户向被告金立军中国邮政储蓄银行账户转账730000元，并附言购房款。后原告吴兆芳接收了房屋并对房屋进行了装修。之后吴兆芳多次催金立军办理案涉房屋的不动产权证。金立军在与吴兆芳的微信中告知：与吴兆芳同等情况的部分购房者不动产权证已经办好。案涉房屋的相关手续正在以老房翻建，一宅两院申报，申报人为张某1、张某2。相关手续正在办理过程中，让吴兆芳等等。2018年4月17日，连云港市高克勘察测绘有限公司制作了案涉房屋的宗地图，2018年5月7日，王排起向连云港市房屋产权管理中心测绘所交纳了208.88元测图费。 2018年6月24日，原告吴兆芳为装修涉案房屋与连云港多美歌装饰工程有限公司签订《连云港市装饰装修施工合同》，约定由连云港多美歌装饰工程有限公司为涉案房屋进行装修，装修价格为170000元，连云港多美歌装饰工程有限公司负责涉案房屋的土建基础工程以及半包基础工程，工程完工后原告吴兆芳向其支付了164000元的装修款。原告吴兆芳还为涉案房屋安装水、电、气，花费5530元。并进行了其他室内装修。 2019年10月10日，连云港市城市管理行政执法局对金立军建设的们于朝阳街道朝东街东山1组房屋涉嫌违建进行调查。金立军在调查笔录中陈述：我是2012年从张某1手里购买杜建明老房及宅基地，是以杜建明老房土地证进行一宅两院报批，经街道批准后建在原老宅基地后面，（案涉房屋）没有取得建设工程许可证，我是以老房翻建一宅两院申报并以老房土地证进行到街道报批的，施工途中，相关部门人员到现场看不符合一宅两院，经协商，以支持地方建设为由赞助每栋楼5万元，合计10万元交给属地政府。连云港市城市管理行政执法局向连云港经济技术开发区行政审批局和连云港市自然资源和规划局开发区分局进行征询，得到回复为金立军建设的房屋土地权属为国有，土地性质为建设用地。金立军自建的案涉房屋未取得相关规划手续，根据相关规定，未取得建设工程规划许可证及城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件即开工建设的，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。连云港市城市管理行政执法于2019年10月21日作出连城执（开发）限拆字2019第8号《限期拆除决定书》。决定书载明，当事人金立军，相关利益人黄连峰、吴兆芳。因未取得建设工程规划许可证，在连云港经济技术开发区建设楼房，共2栋。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，连云港市城市管理行政执法局限金立军在二日内自行拆除上述违法建筑。2019年10月25日，案涉房屋被连云港市城市管理行政执法局拆除。 另查明，2012年5月5日,被告金立军(甲方)作为承建人、案外人郭某（乙方）作为业主，双方签订《房屋承建合同》,承建房屋位于（开发区东山上杜建明老房地址上（原金立军老家）；共建楼房4套，其中东后套归乙方私有。承建房屋占地为国有土地，该楼房建成后为乙方私有使用权，并在房屋建成后三个月内甲方为乙方提供以后办理国有土地使用证村级手续，同时，在今后协助乙方办理房产证，其相关费用由乙方独立承担。承建范围：1、该承建房屋为砖混结构的两层起脊楼房，房屋主体占地面积为150平方米，该房面积不少于280平方米，施工性质为甲方包工包料，两层现浇面带搞震柱，房屋面为瓦屋面，墙主体为红砖，外墙面为防水涂层立邦漆，内墙面为水泥砂浆粗装修，毛地面不粘贴，每层地面为水泥砂浆抹面装修，不含内外门，窗为中空玻璃塑钢窗；2、该房屋有前后庭院，前院占地面积不少于110平方米，后院面积不少于50平方米，院墙为木制栅栏，院门为水泥桩柱防锈铁栅栏门，门楼至院门道路为立石水泥砂浆抹面，路宽不少于3米；建筑范围内的水、电、管、网及太阳能安装管道的配置到位。此工程总承包价为50万元。甲方向乙方承诺配备一间车库，定价不超过3万元，车库高不低于2.8米，长度不低于6米，宽度不低于3.6米。合同签订后，金立军依据合同建造了案涉房屋。房屋建成后，一直无人入住。2015年8月13日，郭某和其妻子胡某共同出具《授权委托书》，委托金立军代为出售上述承建的房屋，并约定房屋出售后金立军可以先扣除他们夫妻两欠付金立军的工程余款，剩余部分再由金立军负责转给胡某或郭某。郭某于2019年7月去世。 另查明，金立军承建的涉案房屋占用的土地，系原登记在杜建明名下的住宅用地，土地所有权性质为国有，四周为山地，用地面积为476.28平方米，其中有使用权面积为100平方米，临时用地面积376.28平方米，在该土地上杜建明原有建筑面积为143.26平方米的平房。2012年至2013年间，金立军用杜建明子女张某1、张某2的名义申请建房，金立军分别于2012年9月25日和11月6日向朝阳镇朝东居民委员会交纳了50000元赞助费，合计100000元。 本院认为，原、被告之间系房屋买卖合同关系，被告金立军称其系受郭某、胡某夫妇委托向原告吴兆芳、王排起转让房屋，不是房屋买卖合同的相对人，不是适格主体的抗辩意见，本院认为，原、被告签订合同时，被告金立军是以自己的名义与原告吴兆芳签订的，并未向吴兆芳告知是受郭某、胡某委托。且吴兆芳也是向金立军个人支付购房款730000元。只是在连云港市城市管理行政执法局发出拆除通知后，金立军才告知吴兆芳原房主为郭某，金立军是受郭某委托卖房。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。因此，原告吴兆芳、王排起选择向金立军主张权利，符合法律规定。金立军提出的该抗辩意见，本院不予支持。但被告赵素萍并未参与原、被告之的房屋买卖，原告要求被告赵素萍承担相应责任无法律依据，本院不予支持。 原、被告之间房屋买卖合同约定的交易房屋系违章建筑，且至今未能依法补办相关手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。双方当事人交易的房屋未取得有关部门审批，有关部门已将该房屋确定为违章建筑并强制拆除，双方所签的涉案房屋买卖合同显然违反了相关法律规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告金立军应当返还原告吴兆芳、王排起已付的购房款730000元。由于案涉房屋已被拆除，并不存在相应的房屋返还问题。 关于损失赔偿问题，应根据双方当事人的缔约过失责任承担相应损失。本案金立军对涉案房屋未获相应审批的重要事项应属明知，依然将其出售，违反诚实信用原则，吴兆芳、王排起购买该房屋，未尽审慎注意义务，双方均存在过错。金立军的过错程度大于吴兆芳、王排起。本案中，吴兆芳、王排起之信赖利益损失为履行该合同而产生的借款利息、装修损失。金立军的损失为违建房屋被拆后的建筑成本。因金立军违建房屋建造在前，原、被告双方房屋买卖合同签订在后，吴兆芳、王排起之购买房屋行为对于违章房屋被拆一事并无影响，因此，对于违章房屋建筑成本损失应由金立军自行承担。案涉房屋虽属违建，但已实际交付吴兆芳、王排起使用，从公平原则计，吴兆芳、王排起应支付一定的使用费用。本院综合违建房屋位置、面积以及使用时间等因素，酌情确定吴兆芳、王排起应支付金立军房屋使用费50000元。关于原告吴兆芳、王排起主张的利息损失，因其未尽审慎注意义务，存在一定过失，故应由吴兆芳、王排起自行负担。关于吴兆芳、王排起主张的装修损失370000元，本院认为，原告吴兆芳、王排起与连云港多美歌装饰工程有限公司签订《连云港市装饰装修施工合同》，并实际支付的装修164000元以及为涉案房屋安装水、电、气，花费5530元，证据充分，本院予以确认。其余费用的单据不符合法律规定，证据不足，本院不予确认。原告主张的装修损失，系在案涉房屋买卖合同签订之后发生，是基于信赖案涉房屋买卖合同而产生的支出。根据双方当事人的缔约过失责任，金立军的过错程度大于吴兆芳、王排起。同时考虑原告吴兆芳、王排起在明知所购房屋尚未取得相关审批手续情况下，仍花费大量费用予以装修，可以适当增加原告吴兆芳、王排起对装修损失的责任。本院综合原告的实际损失和原、被告双方相应的过错责任，确定被告金立军赔偿原告吴兆芳、王排起的装修损失90000元。与吴兆芳、王排起应付给金立军的房屋使用费相抵销后，金立军应付给吴兆芳、王排起损失赔偿费40000元。 依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告吴兆芳、王排起与被告金立军于2018年3月31日订立的《房屋买卖合同》无效。 二、被告金立军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴兆芳、王排起返还已付购房款730000元。 三、被告金立军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴兆芳、王排起支付装修损失费90000元，扣除房屋使用费50000元，应支付损失费40000元。 四、驳回原告吴兆芳、王排起其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14705元、保全费5000元（原告已预交），由原告负担3886元，被告金立军负担15819元，被告金立军负担部分于给付上述款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  刘学梅 人民陪审员  韩永敏 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  陈婉玥 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。