江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初3330号原告（反诉被告）：无锡市新发集团有限公司，统一社会信用代码9132021325045518X3，住所地江苏省无锡市新吴区汇融广场2-402、502、602、702、801、901。法定代表人：黄际洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：高咏华，江苏太湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：倪琼慧，女，1984年9月11日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：禹业航，江苏众冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞，江苏众冠律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡市新发集团有限公司（以下简称新发公司）与被告（反诉原告）倪琼慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日、2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新发公司的委托诉讼代理人高咏华及被告（反诉原告）倪琼慧的委托诉讼代理人禹业航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新发公司向本院提出诉讼请求：1、判令倪琼慧支付2016年3月1日起至2018年4月17日止的租金2012724元及违约金（以每个季度逾期金额为基数，自每季度逾期之日起计算，具体为：2016年3月1日至2016年3月31日应缴租金75600元，起算时间2015年12月25日；2016年4月1日至2016年6月30日应缴租金226800元，起算时间2016年3月25日；2016年7月1日至2016年9月30日应缴租金226800元，起算时间2016年6月25日；2016年10月1日至2016年3月31日应缴租金226800元，起算时间2016年9月25日；2017年1月1日至2017年3月31日应缴租金226800元，起算时间2016年12月25日；2017年4月1日至2017年6月30日应缴租金234360元，起算时间2017年3月25日；2017年7月1日至2017年9月30日应缴租金249480元，起算时间2017年6月25日；2017年10月1日至2017年12月31日应缴租金249480元，起算时间2017年9月25日；2018年1月1日至2018年3月31日应缴租金249480元，起算时间2017年12月25日；2018年4月1日至2018年4月17日应缴租金47124元，起算时间2018年3月25日。均计算至实际给付之日止，计算标准为每日1‰）。2、判令倪琼慧将租赁房屋内设备设施恢复原状并迁出占用的租赁房屋。3、判令倪琼慧支付自2018年4月18日起至实际迁出之日，按租金二倍即166320元／月（840平方米×99元/平方米／月×2）计算的房屋占有使用费。4、判令倪琼慧支付自2016年1月1日起至2018年4月17日止的物业费138936元及违约金（以每季度逾期金额为基数，自每季度逾期之日起计算，具体为：2016年1月1日至2016年3月31日应缴物业费15120元，起算时间2016年4月1日；2016年4月1日至2016年6月30日应缴物业费15120元，起算时间2016年7月1日；2016年7月1日至2016年9月30日应缴物业费15120元，起算时间2016年10月1日；2016年10月1日至2016年12月31日应缴物业费15120元，起算时间2017年1月1日；2017年1月1日至2017年3月31日应缴物业费15120元，起算时间2017年4月1日；2017年4月1日至2017年6月30日应缴物业费15120元，起算时间2017年7月1日；2017年7月1日至2017年9月30日应缴物业费15120元，起算时间2017年10月1日；2017年10月1日至2017年12月31日应缴物业费15120元，起算时间2018年1月1日；2018年1月1日至2018年3月31日应缴物业费15120元，起算时间2018年4月1日；2018年4月1日至2018年4月17日应缴物业费2856元，起算时间2017年4月18日。均计算至实际给付之日止，计算标准为每日1‰）5、判令倪琼慧在自2018年4月17日起至实际返还房屋之日止的占用期间，继续比照租赁合同约定的物业管理费标准5040元／月（6元／平方米/月×840平方米）向新发公司支付物业管理费。6、本案诉讼费用由倪琼慧承担。事实与理由：2014年4月8日，其与倪琼慧签订了《房地产租赁契约》，将坐落于无锡市新吴区长江北路2-1号房屋（以下简称案涉房屋）出租给倪琼慧使用，建筑面积840平方米，租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止，对租金、物业费、水电费及付款方式均进行了明确约定。其中合同第九条约定，租赁合同解除后，倪琼慧应返还租赁房屋，新发公司有权要求倪琼慧按租金的二倍支付占用期间的使用费。第十一条约定，本契约中发生争议，协商不成的可向租赁房屋所在地的人民法院起诉，并由败诉方承担诉讼费、律师费。2016年1月15日，因倪琼慧拖欠租金、水电费、物业费，新发公司向本院提起诉讼，本院审理后依法作出（2016）苏0291民初523号（以下简称523号）民事判决书，判决倪琼慧支付截至2016年2月29日的租金。后双方当事人于2018年4月17日解除合同，但倪琼慧至今未支付自2016年3月1日起的租金，也未按约返还案涉房屋，故诉至法院。租赁合同约定违约金的计算标准为每日5‰，但是考虑到倪琼慧多次违约，此前判决的付款义务尚未履行完毕，故现违约金仅按照每日1‰的标准主张。倪琼慧辩称：1、2016年3月1日至2018年4月17日期间的案涉房屋租金其确未支付，但其未能完成消防设计备案手续是新发公司不能提供消防验收文件导致，且新发公司明知倪琼慧租赁案涉房屋的目的为用于餐饮经营，故其认为在新发公司提供的案涉房屋存在暇疵情况下，其有权要求减少50%的租金。因此，双方未能针对租金标准达成一致，新发公司要求倪琼慧支付违约金的理由不成立。2、倪琼慧已通知新发公司进行房屋交接，但是新发公司以各种理由予以拒绝，在此情况下倪琼慧已通过邮政特快专递的形式将案涉房屋的钥匙邮寄给新发公司，应视为倪琼慧已经将案涉房屋交还新发公司，故新发公司主张房屋占有使用费缺乏事实依据。此外，新发公司主张房屋占有使用费按照约定租金两倍标准计算明显过高。3、因租赁合同已于2018年4月17日解除，倪琼慧随后已迁出案涉房屋，未再对案涉房屋进行使用，故新发公司要求其支付物业费等赔偿费用，缺乏事实依据。倪琼慧向本院提出反诉请求：1.判令新发公司赔偿倪琼慧各项损失836400元，其中装修损失56万元，员工遣散费276400元。2.判令新发公司向倪琼慧退还保证金15万元。3.判令本案诉讼费由新发公司承担。事实与理由：双方当事人签订租赁合同后，倪琼慧按约向新发公司支付保证金15万元，后又对案涉房屋进行了装修，共计花费28O万元。2O14年8月，无锡市公安消防支队新区大队以倪琼慧经营的新区创天肥牛海鲜火锅店（以下简称火锅店）未依法进行消防设计备案为由对火锅店进行处罚。随后，倪琼慧便到消防支队办理消防备案，但被告知需要提供租赁房屋的土建消防验收意见书等材料。于是倪琼慧便向新发公司要求提供进行消防设计备案的必备材料,但新发公司却一直未予提供，新发公司的行为导致倪琼慧一直无法完成消防设计备案。2O16年1月，倪琼慧经营的火锅店再次被行政处罚。2O18年4月，倪琼慧经营的火锅店被无锡市公安消防支队新区大队责令关闭。上述情况导致倪琼慧无法经营，遂将员工遣散，因此支付员工经济补偿金合计276400元。倪琼慧迁出案涉房屋后，其进行的装饰装修与案涉房屋已形成附合，因现无法进行评估，故将装修费用280万元按照全部租期5年平均分摊，在合同解除后的剩余租期的相应价值应为56万元，这些损失均应由新发公司承担。新发公司对倪琼慧的反诉请求辩称：根据523号民事判决书查明的事实，倪琼慧火锅店是2014年2月29日即接收到2000元罚款及责令限期改正的决定，同时该判决确认倪琼慧在接受第一次行政处罚前没有向消防主管部门申请备案，并且倪琼慧认为案涉房屋之前已经进行相应备案就不需要再次备案，新发公司并无过错。新发公司具有案涉房屋的建设工程规划许可证、建设用地许可证及产权登记，而倪琼慧开设火锅店应当自行办理审批手续，与新发公司无涉，故倪琼慧主张的所谓任何损失均与新发公司无关。此外，倪琼慧就其主张的损失均无充分的证据予以证明，故倪琼慧的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。经审理查明：一、合同约定情况2014年4月8日，新发公司（2014年12月5日由无锡市新区经济发展集团总公司名称变更登记而来）作为甲方与作为乙方的倪琼慧签订《房地产租赁契约》1份，约定由新发公司将案涉房屋（建筑面积840平方米，一楼350平方米、二楼490平方米）出租给倪琼慧作为餐厅使用，月租金为90元/平方米计年租金907200元，租赁期限2014年5月1日至2019年4月30日，第四年开始租金递增10%，首期租金（即2014年9月1日至2014年11月31日租金）226800元在2014年8月25日支付，以后租金按季度支付，先付后用，乙方于每季度最后一个月的25日前提前支付下一期的租金。乙方需在本契约签订后3日内交纳相当于两个月租金的保证金，该租赁保证金在乙方将租赁房屋按本契约的规定交还给甲方，乙方无其他违约情形，且双方结清所有款项费用后，由甲方无息退还乙方。第四条约定，水、电费等相关费用按两月一次结算，支付时间为每个单月的10号之前。物业管理费每季度结算一次，按建筑面积6元/平方米/月收取，支付时间自2014年5月1日起算。第六条第6款约定，乙方中途退租的，应向甲方偿付相当于二个月租金的违约金。第8款约定，乙方在营业前应提交相关审批通过的文件复印件，包括营业执照、消防、环保、卫生以及相关特种许可证等，交物业公司备案。第七条约定，任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付本契约项下的应付款项的，每逾期一日，由甲方按应付款项的千分之伍向乙方收取违约金直至付清全部款项。若一次逾期天数超过叁天或累计逾期天数超过玖天的，甲方有权立即解除本租赁契约，收回房屋。若乙方未在甲方规定的期限内将租赁房屋腾清交还甲方，则乙方留置于甲方房屋内的所有物品视为废弃物由甲方任意处置，乙方保证金不予退还。同时，乙方应另行支付装修免租期（如有）租金，并对甲方的损失承担赔偿责任。第九条约定，本契约期满终止或提前解除后，乙方应立即交还租赁房屋并从租赁房屋中迁出。若甲方通过信件方式向乙方提供的通讯地址发出通知后，乙方仍不予退房和迁出的，则乙方留置于租赁房屋内的物品视为废弃物，甲方有权直接处置，由此产生的费用由乙方承担，且甲方可自行处置原租赁房屋，并有权要求乙方按本契约租金的二倍支付占用期间的使用费。同时，乙方还应承担其他违约责任。……2014年4月9日，倪琼慧向新发公司交款151200元作为房租保证金。新发公司为无锡市新区长江北路2号房屋所有权及国有土地使用权的登记权利人，且依法领取有建设工程规划许可证及建设用地规划许可证。上述事实，有当事人陈述、《房地产租赁契约》、房屋所有权证、无锡市新区长江北路2号房屋所有权证及国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等证据在卷证实。二、双方此前就上述租赁合同的诉讼情况倪琼慧于2014年5月1日开始占有使用案涉房屋，后因倪琼慧未能按约支付租金、物业费及水电费，新发公司诉至本院，要求判令倪琼慧支付租金、物业管理费、水电费及费用相应逾期付款违约金、律师费等。本院经审理后依法作出523号民事判决，在该判决书经审理查明部分除载明相关合同约定内容外，还载明：该案诉讼中，新发公司表示其将本案所涉房屋出租给倪琼慧使用，但倪琼慧自2015年6月25日起就未能按约支付相应租金，其中2015年6月1日至2015年9月31日应缴纳租金226800元，倪琼慧仅缴纳104420元，剩余122380元未能支付，另欠缴2015年9月1日至2015年11月31日期间租金226800元，欠缴2015年12月1日至2016年2月29日期间租金226800元，合计欠付租金575980元；因双方在合同中对于物业费及水电费进行了明确约定，现倪琼慧欠付2014年9月1日至2015年12月31日期间物业费合计80640元，另外倪琼慧应缴纳自2014年6月17日至2015年10月14日期间的水电费310855.35元，实缴水电费35420元，欠付水电费275435.35元；另外，涉案物业由虽然由无锡新联发物业管理有限公司（以下简称新联发公司）提供物业管理服务，但新联发公司委托其收取物业管理费、水电费等费用，并与倪琼慧进行结算。为了证明上述主张，新发公司提供了欠费明细、情况说明及水电费发票予以佐证。倪琼慧对于欠付租金期间及数额均无异议，对于租金所产生的违约金起算点及截止点亦无异议，但其认为违约金计算标准过高，需要调整，且系由于新发公司行为导致其受到行政处罚并停产停业，故应当适当减少租金；对于欠付物业费期间无异议，但其认为应当以新发公司实际代缴数额为准，但新发公司未能提供向物业公司的代缴证明，故应当予以驳回，且新发公司无权收取违约金，即使有权收取亦应当按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；对于欠付水电费期间、金额且该金额水电费已经由新发公司代其交纳无异议，但应当以新发公司向其开具的发票为准，且违约金应当以新发公司向其开具发票并送达之日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算。该案诉讼中，倪琼慧表示其租赁涉案房屋用以经营火锅店，因新发公司未将涉案房屋的消防设计文件报消防机关备案导致其消防验收无法通过，并于2014年2月29日由消防支队新区大队作出了2000元罚款及责令限期改正的决定，后又于2016年1月30日被作出责令停产停业并罚款30000元的决定，其先后曾于2015年8月7日、12月17日要求新发公司提供土建消防验收意见书或将消防设计文件报公安机关备案，但新发公司均未提供。为了证明上述主张，倪琼慧提供了行政处罚单、消防办理情况说明、律师函、邮寄凭证予以佐证。新发公司对于上述证据真实性无异议。该案诉讼中，本院前往无锡市新吴区消防支队进行了调查，消防支队工作人员表示因涉案房屋超过300平方米以上，故该房屋必须办理内部装修设计备案及验收备案，火锅店还必须进行开业前检查，但涉案房屋所开设的火锅店并未办理上述手续，消防支队在第一次对火锅店进行处罚后，被告曾到其处进行咨询，其要求被告提供的必要材料中就包括土建消防验收意见书，但被告并未能提供，消防支队人员同时向本院提供了询问笔录及照片。新发公司对于上述调查材料真实性均无异议，表示在被询问人伊明阳、倪琼慧的笔录中可以看出倪琼慧在接受第一次行政处罚前没有履行向消防主管部门申请备案，在倪琼慧经营火锅店前的餐厅经营人是办理过消防备案的，故第一次行政处罚完全由倪琼慧导致，倪琼慧应当知道需要办理消防安全检查手续且认可处罚责任在自身。倪琼慧对于上述调查材料真实性无异议，其以为涉案房屋之前已经备案过就不需要再备案，且其已经在积极办理消防手续，但少了相关材料故无法办理。该判决书载明本院认为：新发公司与倪琼慧签订的《房地产租赁契约》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应履行合同的权利和义务。关于租金，新发公司与倪琼慧签订了租赁契约，新发公司作为出租人应当向倪琼慧交付符合合同约定的租赁物，倪琼慧作为承租人应当按照合同约定向新发公司支付相应的租金，现倪琼慧认为因新发公司出租的房屋存在土建消防手续的缺失导致其无法办理内部装修设计备案，进而被消防部门处以罚款甚至停产停业。本院认为新发公司向倪琼慧出租的房屋产权清晰且可以使用，倪琼慧开设火锅店应当自行办理相关行政审批手续，且内部装修设计备案在火锅店开设前就应当办理，而非在受到行政处罚后办理，新发公司对于倪琼慧能够成功开设火锅店亦未作出承诺，故倪琼慧应当按照合同约定足额按期交纳租金。庭审中，倪琼慧对于欠付租金期间及金额均无异议，故对于新发公司要求倪琼慧支付2015年6月1日至2016年2月29日期间租金575980元的主张，于法有据，本院予以支持。关于物业费，双方在合同中对于物业费标准及交费时间进行了明确约定，现双方均认可涉案房屋物业管理服务由案外人新联发公司提供，且新联发公司亦认可委托新发公司进行收取，故倪琼慧应当按照房地产租赁契约的约定向新发公司交纳相关物业费。庭审中，倪琼慧对于欠付物业费的期间并无异议，故对于新发公司要求倪琼慧支付自2014年9月1日至2015年12月31日起期间的物业费80640元的主张，本院予以支持。关于水电费，倪琼慧对于欠付水电费期间及新发公司已经代为缴纳的事实无异议，根据现有证据可以确认新发公司已经代倪琼慧交纳水电费的金额为275435.35元，故对于新发公司要求倪琼慧支付水电费275435.35元的主张，本院予以支持。关于违约金，双方虽然在合同中明确约定违约金标准为每日千分之五，现新发公司主动调整为每日千分之一，倪琼慧在庭审中要求予以调整，本院认为违约金的性质应当以新发公司所受损失为限，倪琼慧逾期交纳相应费用，根据现有证据来看，新发公司的损失主要为相应的利息损失，但考虑到倪琼慧违约的情况，亦应当在违约金中体现出相应的惩戒，故本院依法将违约金标准调整为按中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算。关于律师费，双方虽然在合同中约定律师费的承担方式，新发公司亦在庭审过程中递交了委托江苏开炫律师事务所代理本案的相关证据，但新发公司随后解除了对该律师事务所的委托，转为委托江苏创凯律师事务所代理本案且未提供支付律师费的相应凭证，故对于新发公司要求倪琼慧支付律师费的主张，于法无据，本院不予支持。并作出如下判决：一、倪琼慧应于本判决发生法律效力之日起三日内支付新发公司自2015年6月1日至2016年2月29日期间租金575980元。（以122380元为基数自2015年6月25日起至实际给付之日止，以226800元为基数自2015年9月25日起算至实际给付之日止，以226800元为基数自2015年12月25日起算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算）。二、倪琼慧应于本判决发生法律效力之日起三日内支付新发公司自2014年9月1日至2015年12月31日起期间的物业费80640元。（以5040元为基数自2014年10月1日起至实际给付之日止，以15120元为基数自2015年1月1日起算至实际给付之日止，以15120元为基数自2015年4月1日起算至实际给付之日止，以15120元为基数自2015年7月1日起算至实际给付之日止，以15120元为基数自2015年10月1日起算至实际给付之日止，以15120元为基数自2016年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算）。三、倪琼慧应于本判决发生法律效力之日起三日内支付新发公司自2014年6月17日至2015年10月14日期间的水电费275435.35元（以23894.15元为基数自2014年9月10日起至实际给付之日止，以36660.90元为基数自2015年1月10日起至实际给付之日止，以48970.10元为基数自2015年3月10日起至实际给付之日止，以35290.10元为基数自2015年5月10日起至实际给付之日止，以39610元为基数自2015年7月10日起至实际给付之日止，以49429元为基数自2015年9月10日起至实际给付之日止，以41582元为基数自2015年11月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算）。四、驳回新发公司的其他诉讼请。三、上述诉讼的二审情况倪琼慧依法向无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）提起上诉。无锡中院经审理后依法于2018年6月11日作出（2018）苏02民终1280号（以下简称1280号）民事判决，依法驳回了倪琼慧的上诉，维持原判。该判决书载明二审另查明：2017年5月30日，新发公司向倪琼慧发出《催款通知》，要求其于2017年6月6日前付清水费欠款66811.2元、电费欠款517280元，否则停止水电服务并追究违约责任。该通知上有“陈小伟”签名及“6.2”的签署日期。2017年12月20日，新发公司向倪琼慧发出《催款通知》，要求其于2017年12月23日前付清水费欠款32210.35元、电费欠款110845.85元，否则停止水电服务并追究违约责任。该通知上有“倪琼慧”签名及“12.20”的签署日期。2017年6月9日、2017年12月20日中国农业银行苏州分行《个人转账汇款回单》分别显示，倪琼英向新发公司汇款580000元；侍鸣向新发公司汇款346714元。新发公司出具的结算凭条载明：“2017年创天肥牛欠水费29114.35元、电费317600元，合计346714.35元。2017年10月之前，发票已全部由你店员工签收。”倪琼慧确认倪琼英、侍鸣转账的款项即替其支付给新发公司的款项，新发公司确认收到上述两笔款项。2014年4月9日《收据》显示，倪琼慧向新发公司交款151200元作为房租保证金。2018年4月13日，倪琼慧向新发公司寄送《通知函》，告知因新发公司出租的房屋未进行消防竣工验收，导致其经营的新区创天肥牛海鲜火锅店受到罚款及责令停产停业的行政处罚。并要求新发公司采取补救措施，否则解除租赁合同，办理房屋交接手续并赔偿损失。2018年4月17日，新发公司出具《回复函》，同意解除租赁合同，并要求倪琼慧于2018年4月25日办理房屋返还及移交手续，并交清截至该日的租金、水电费、物业管理费等费用。倪琼慧于2018年4月18日再次回复，同意办理房屋交接手续，并表明就补偿及相关费用进行协商，协商不成通过诉讼解决。综合双方当事人一、二审诉辩主张，该案的二审争议焦点为：一、倪琼慧结欠新发公司租金、物业费及水电费的数额；二、倪琼慧是否有权请求减少租金及违约金。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中，倪琼慧二审补充提供转账凭证及结算凭条，主张其于2017年6月9日支付了58万元、2017年12月20日支付了346714元，结清了2015年6月至2016年2月的租金、2014年9月至2015年12月31日的部分物业费及2014年6月至2015年10月的水电费，仅欠新发公司物业费76620元。但是，转账凭证及结算凭条仅能证明其向新发公司分两次支付了58万元及346714元，在租金、水电费、物业费仍在持续发生的情况下，并不能证明该两笔款项即系支付一审判决确定期间内产生的租金、物业费及水电费。另外，从合理性角度，倪琼慧的主张亦不符合常理。首先，该两笔款项虽然在一审开庭后但是在判决作出前支付，倪琼慧理应向一审法院披露其已支付诉争款项的事实，但其并未披露。如果倪琼慧系二审期间方知道倪琼英、侍鸣代其支付了上述款项，那也仅能视为其自动履行了部分一审判决；其次，倪琼慧与新发公司至2018年4月17日方才论及解除租赁合同事宜，此前的租金、物业费、水电费照常产生。倪琼慧向新发公司支付了款项，理应说明支付的是什么款项，在其没有说明的情况下，新发公司根据其于2017年5月30日及12月20日的两份催款通知，主张该两笔费用系支付判决确定期间之后的水电费，更符合常理。再次，在倪琼慧于一审庭审时对新发公司起诉的各项欠付费用的期间及金额不持异议的情况下，其于2017年支付的这两笔款项并不能否认一审判决所确定的此前一定期间其应当支付新发公司的各项费用及其逾期付款的违约金。综上，倪琼慧的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。倪琼慧支付的该两笔款项应当从其与新发公司解除合同后双方进行所有费用的结算中扣除。关于第二个争议焦点，倪琼慧并无证据证明新发公司亦存在违约行为，故其请求减少租金或违约金，缺乏事实和法律依据。一审法院将违约金标准调整为按中国人民银行同期同档贷款利率的130%，并无不当，本院予以支持。上述事实，有当事人陈述、本院523号民事判决书、无锡中院5518号民事判决书等证据在卷佐证。四、合同解除及交接情况本案诉讼中，双方当事人一致确认，上述租赁合同已于2018年4月17日新发公司回函时解除，但双方当事人对于合同解除的原因存在争议。倪琼慧将案涉房屋内的可移动物品搬走后，于2018年5月3日通过公证的方式向新发公司寄送《关于邮递送达租赁房屋钥匙的通知》，载明：因2018年4月25日上午，2018年4月28日下午，新发公司在双方交接房屋时以莫须有的理由拒绝接受房屋钥匙，故将房屋钥匙邮寄新发公司，以便新发公司及时将案涉房屋自用或用于出租,避免租赁房屋空置造成损失。案涉房屋内的装饰装修及固定设备设施，未免损坏房屋其未拆除。如新发公司认为此后不需利用的则在处分前对该部分装饰装修及固定设备设施进行摄影摄像，以保留证据使双方协商赔偿或补偿事宜时可有相应估价依据。因系新发公司提前解除合同致其许多损失，故要求就该部分损失的赔偿或补偿及截止2018年4月28日应支付的租金、水电费、物业费等事项进行协商。新发公司收到该份通知同时也收到了案涉房屋的钥匙。在本案审理过程中，双方当事人于2019年12月4日签订《交接单》1份，载明：1、倪琼慧应于2019年12月10日（搬离日）将现场可移动物品进行搬离；2、倪琼慧未于以上搬离日当日搬离的可移动物品，均视为倪琼慧自愿放弃，新发集团可自由处置，并不必向倪琼慧承担任何赔偿或补偿。3、可移动物品不纳入鉴定评估范围，倪琼慧未搬离的可移动物品作为废弃品均不纳入鉴定评估范围；同意纳入评估范围并不代表新发公司认可赔偿；注：餐桌椅、前台、柜子、沙发等厨房、办公等用品均视为可移动物品。双方确认不纳入鉴定评估范围，作为倪琼慧废弃物的物品如下：包括并不限于沙发、边柜、前台桌柜、灭火器、应急灯、其他柜子、灯箱等一应物品、器具。倪琼慧并保证搬离时不得毁坏房屋。4、倪琼慧自搬离日之后，对案涉房屋内的可移动物品不再享有所有权或其他任何权益，新发公司也不再向倪琼慧主张自搬离日2019年12月10日起往后期间的占用费。5、双方同意本交接单签署双方即完成租赁房屋交接。此后一个月现场继续保留，在鉴定评估勘察现场后，新发公司即可改变案涉房屋不可移动部分的现状，自由处置房屋。如倪琼慧撤回反诉的，则新发公司即可改变案涉房屋不可移动部分的现状，自由处置房屋。上述事实，有当事人陈述、公证书及相应函件、交接单等证据在卷证实。五、评估及其他情况在本案审理过程中，倪琼慧向本院提出评估申请，要求对案涉房屋中已经形成附合的装饰装修的现有价值进行评估，后本院依法委托无锡友信资产评估有限公司（以下简称友信公司）进行评估。在评估过程中，应评估公司的要求，本院依法要求倪琼慧提供相应的装修图纸等材料，并依法向倪琼慧释明，如其不能提供的将无法进行评估且其相应关于装修损失的诉讼请求本院将按其举证不能处理，但此后倪琼慧仍未提供相应装修图纸，导致友信公司于2019年12月10日出具情况说明1份，载明：由于倪琼慧无法提供相应的装修图纸、所购装修材料的发票等，没有必要的装修基础资料，评估无法进行。本案诉讼中，倪琼慧提供店铺转让协议书及相应收条、装修工程合同1份及收据3张、银行付款凭证等证据，并主张案涉房屋内的装饰装修均属于其财产，其为案涉房屋的装饰装修支付了280万元，后因火锅店停业产生遣散员工支付经济补偿金合计276400元。经质证，新发公司对店铺转让协议书及相应收条真实性无异议，认可案涉房屋内的装饰装修属于倪琼慧财产。对装修工程合同1份及收据3张不予认可，但仅有收据无法证明实际款项的交付，且无法确定款项是用于房屋装修还是进行经营必要的设施设备的添置，即便确为案涉房屋装修款亦不应由新发公司承担。对银行付款凭证的真实性无异议，但认为付款凭证载明的收款人员无法看出与本案的关联性。经本院进一步询问，倪琼慧表示无法提供员工的劳动合同且无法提供证据证明付款凭证的收款人员系其所雇员工，装修款的支付凭证因时间太久也无法提供。上述事实，有当事人陈述、评估申请书、友信公司出具的情况说明、倪琼慧提供的店铺转让协议书及相应收条、装修工程合同1份及收据3张、银行付款凭等证据在卷佐证。本院认为：关于倪琼慧提出的因案涉房屋存在土建消防手续的缺失导致其无法办理内部装修设计备案，进而被消防部门处以罚款甚至停产停业的主张，其在本院523号案件及相应二审案件即无锡中院1208号案件中均已作为抗辩意见提出过，现已发生法律效力的本院523号民事判决及无锡中院1208号民事判决对其抗辩意见均作出明确的认定意见，即倪琼慧并无证据证明新发公司存在违约行为。倪琼慧在本案中就其上述主张并未提供新的证据予以证明，故本案中本院的认定意见与已生效的法律文书认定意见一致。在此情况下倪琼慧无权解除合同，故虽然是由倪琼慧发函提出解除合同，但合同解除的原因应认定为倪琼慧违约所致。根据上述分析，倪琼慧请求减少租金缺乏事实和法律依据，因倪琼慧认可2016年3月1日至2018年4月17日期间的案涉房屋租金确未支付，故新发公司要求倪琼慧支付该期间的租金2012724元的请求，本院依法予以支持。相应的，新发公司根据上述生效判决确认的物业费支付方式及标准要求倪琼慧支付该期间案涉房屋的物业费138936元，本院依法亦予以支持。倪琼慧未按约支付上述费用，应按约支付逾期付款违约金，新发公司要求以每个季度逾期应付金额为基数，自每季度逾期之日起计算，符合合同约定，本院依法予以支持。但违约金的标准按照上述生效判决的认定意见相应调整为按中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算。合同解除后，倪琼慧作为承租方应将案涉房屋交还新发公司，而新发公司作为出租方也不能放任房屋持续空置，而应积极采取适当措施以防止损失的扩大。首先，倪琼慧在合同解除后已发函表示同意与新发公司办理案涉房屋的交接手续，并不存在拒绝交接案涉房屋的情况。而且在无法与新发公司人员现场办理交接手续后，倪琼慧已通过公证的方式发函并将案涉房屋钥匙寄还新发公司。倪琼慧的上述行为应认为是在积极的履行其交还房屋的义务。其次，虽然倪琼慧在函件中要求新发公司在处分其遗留装饰装修及固定设施设备时进行摄影摄像以保留使双方协商赔偿或补偿事宜时可有相应估价依据，但该请求并不造成双方交接案涉房屋的阻碍，新发公司以此为由认为无法完成房屋交接不能成立。第三，合同中约定倪琼慧不退房的其留置于租赁房屋内的物品视为废弃物，新发公司有权直接处置，由此产生的费用由倪琼慧承担，且新发公司可自行处置原租赁房屋。依据该约定，新发公司收回案涉房屋并进行处置并无任何障碍，如因此产生费用的还有权向倪琼慧主张，新发公司的权利是能够得到保障的，而新发公司怠于行使自己权利所造成的后果应由其自行承担。最后，新发公司未提供其他证据证明无法完成房屋交接的原因在于倪琼慧，故新发公司在合同解除后应及时与倪琼慧交接案涉房屋。但是考虑到双方当事人解除合同时，无锡中院1280号案件仍审理过程中，且双方当事人处理倪琼慧此前欠付费用及案涉房屋内剩余的装饰装修、固定设施设备等也需要一定的合理期间，新发公司收回案涉房屋的期限应不晚于合同解除后六个月。但该期间内倪琼慧仍应支付房屋占有使用费及相应物业费，故本院对新发公司主张的倪琼慧支付自2018年4月18日起至2018年10月17日期间的房屋占有使用费及物业费依法予以支持，其余部分则不予支持。物业费的标准仍按合同约定为5040元／月。而关于房屋占有使用费的标准，虽然合同解除的原因在于倪琼慧，但考虑到倪琼慧在合同解除后已积极履行交还房屋的义务的情况，该标准不宜按照合同约定的租金的二倍来确定，本院酌定按照租金的1.5倍确定为宜，即按照840平方米×99元/平方米／月×1.5=124740元/月计算。综上，新发公司主张的2018年4月17日之后的房屋占有使用费及物业费，本院支持其中748440元及30240元的部分。因双方当事人已签订《交接单》，明确倪琼慧已迁出案涉房屋，且新发公司可就案涉房屋留存的装饰装修及物品自行处置，故新发公司要求倪琼慧将案涉房屋内设备设施恢复原状并迁出的诉讼请求，已无必要，故本院不再予以理涉。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。根据上述分析，合同解除的原因在于倪琼慧未按约支付租金及相关费用，系倪琼慧违约，且倪琼慧现无证据证明其装饰装修损失的具体情况，故倪琼慧要求新发公司赔偿案涉房屋装饰装修残值的反诉请求，本院依法不予支持。同样的理由，因倪琼慧违约导致合同解除，倪琼慧因此产生的损失应由其自己承担，且其提供的付款凭证无对应劳动合同或其他证据能够证明相应收款对象系其员工，无法证明相应付款系员工经济补偿金，故倪琼慧要求新发公司赔偿其遣散员工支付的经济补偿金276400元的反诉请求，本院依法不予支持。合同约定，租赁保证金在倪琼慧将案涉房屋按本契约的规定交还给新发公司，倪琼慧无其他违约情形，且双方结清所有款项费用后，由新发公司无息退还倪琼慧。现倪琼慧未按约支付租金及相关费用且至今仍未付清，合同约定的付款条件未成就，故对其要求新发公司返还租赁保证金15万元的反诉请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、倪琼慧于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市新发集团有限公司2016年3月1日起至2018年4月17日止的租金2012724元及逾期付款违约金（以75600元为基数，自2015年12月25日起；以226800元为基数，自2016年3月25日；以226800元为基数，自2016年6月25日；以226800元为基数，自2016年9月25日起；以226800元为基数，自2016年12月25日起；以234360元为基数，自2017年3月25日起；以249480元为基数，自2017年6月25日起；以249480元为基数，自2017年9月25日起；以249480元为基数，自2017年12月25日起；以47124元为基数，自2017年3月25日起。均按中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算至实际给付之日止）二、倪琼慧于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市新发集团有限公司自2016年1月1日起至2018年4月17日止的物业费138936元及逾期付款违约金（以15120元为基数，自2016年4月1日起；以15120元为基数，自2016年7月1日起；以15120元为基数，自2016年10月1日起；以15120元为基数，自2017年1月1日起；以15120元为基数，自2017年4月1日起；以15120元为基数，自2017年7月1日起；以15120元为基数，自2017年10月1日起；以15120元为基数，自2018年1月1日起；以15120元为基数，自2018年4月1日起；以2856元为基数，自2017年4月18日起。均按中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算计算至实际给付之日止）三、倪琼慧于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市新发集团有限公司2018年4月18日起至2018年10月17日期间的房屋占有使用费748440元。四、倪琼慧于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市新发集团有限公司2018年4月18日起至2018年10月17日期间的物业费30240元。五、驳回无锡市新发集团有限公司的其他本诉请求。六、驳回倪琼慧的所有反诉请求。本诉案件受理费31149元（此款已由新发公司预交），由新发公司负担9989元，由倪琼慧负担21160元（新发公司要求其预交的本诉案件受理费21160元由倪琼慧向其直接支付，本院不再退还，由倪琼慧于本判决发生法律效力之日起十日内向新发公司支付）。反诉案件受理费减半收取6832元（此款已由倪琼慧预交），由倪琼慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱逢吉人民陪审员  唐振白人民陪审员  周勤南二〇二〇年四月十日书 记 员  包檬丹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。