河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初920号原告：河南广瑞物业服务有限公司，住所地郑州市金水区文化路91号院13号楼1层1号。法定代表人：张国强，总经理。委托诉讼代理人，徐媛丽，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人，郭兴领，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告:河南康辉国际旅行社有限责任公司，住所地郑州市城东路94号华亿大厦508号。法定代表人：孟志军，董事长。委托诉讼代理人，李健，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人，石灿，河南正方圆律师事务所实习律师。原告河南广瑞物业服务有限公司（以下简称河南广瑞公司）与被告河南康辉国际旅行社有限责任公司（以下简称河南康辉公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南广瑞公司的委托诉讼代理人徐媛丽、郭兴领，被告河南康辉公司的委托诉讼代理人李健、石灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南广瑞公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付物业费46971元、违约金14091元，共计61062元;二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月21日，原告与郑州市管城区世纪之星城市花园业主委员会签订了《世纪之星城市花园物业服务协议》，约定由原告对被告所在的郑州市管城区城东路94号进行物业服务，物业服务费用标准为每月每平方米高层1.05元、2号楼1区（华亿大厦）1.35元、商业用房3元的标准向业主或者物业使用人收取；业主或者物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，原告可按每天千分之五的标准向被告收取滞纳金。另外，协议对双方的其他权利义务做了约定；被告作为原告服务小区的物业使用人，物业面积1229.48平方米，其享受了原告提供的完善的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用。被告应支付2016年12月1日至2019年4月9日的物业服务费46971元、违约金14091元。期间经原告多次催要，被告均未交纳，故提起诉讼。被告河南康辉公司辩称，河南广瑞公司未提供符合约定的物业服务，导致华亿大厦秩序混乱、多头管理，给河南康辉公司日常经营带来严重损失。现依据政府部门协调后达成的决议，河南广瑞公司收取物业费的条件尚未成就，其不仅无权收取物业费，更无权主张违约金，河南广瑞公司的起诉缺乏合理依据，应予驳回。一、河南广瑞公司未提供符合约定的物业服务；2017年5月，河南广瑞公司为华亿大厦服务期间，大厦一电梯故障，河南广瑞公司未及时维修导致停运20多天，无法正常使用。河南广瑞公司未按照合同约定合理承担为华亿大厦提供物业服务的义务，构成违约，且违约在先。二、因河南广瑞公司服务期间严重不作为，华亿大厦成立自行管理小组，河南康辉公司已按时向自行管理小组缴纳物业费，该部分物业费已实际用于大厦物业支出，河南康辉公司没有重复缴纳的义务。三、政府相关部门就华亿大厦物业纠纷组织协调并达成决议，依据该决议，河南广瑞公司收取物业费的条件尚未成就，河南广瑞公司无权收取物业费，更无权主张违约金。四、河南广瑞公司未经催告直接提起本案诉讼的行为缺乏相关依据且有违法定程序。首先，《世纪之星城市花园物业服务合同》约定：“逾期1年未缴纳物业服务费，乙方有权通过法律途径督促催交，直至向人民法院起诉。”河南广瑞公司提起本案诉讼违反了合同约定，缺乏相关依据。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因此，物业服务企业未经法定催告程序，无权直接起诉业主。现河南广瑞公司未经依法催告，直接提起本案诉讼，不符合法律法规的规定，应依法驳回其起诉。五、河南广瑞公司在物业服务合同期限届满前擅自撤离，构成违约，为河南康辉公司造成损失，应予赔偿。依据《世纪之星城市花园物业服务合同》的约定，河南广瑞公司的服务期限自2016年11月25日起至2019年11月24日止，任何一方无正当理由提前终止合同给对方造成损失的，均应给予赔偿。河南广瑞公司在2019年4月10日就擅自撤离，已构成违约，为河南广瑞公司造成严重损失，应予赔偿。本院经审理认定事实如下：2016年11月21日，原告与郑州市管城区世纪之星城市花园业主委员会签订了《世纪之星城市花园物业服务协议》，约定由原告对被告所在的郑州市管城区城东路94号进行物业服务，物业服务费用标准为每月每平方米高层1.05元，2号楼1区（华亿大厦）1.35元、商业用房3元的标准向业主或者物业使用人收取；服务期限为三年，自2016年11月25日至2019年11月24日，试用期半年。业主或者物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，原告可按每天千分之五的标准向被告收取滞纳金，滞纳金最高不能超过物业费本金。逾期1年未缴纳物业服务费，乙方有权通过法律途径督促催交，直至向人民法院起诉。另外，协议还对双方的其他权利义务、物业服务标准和质量等做了约定；合同尾部有郑州市管城区世纪之星城市花园业主委员会及原告的盖章，2016年11月21日。2016年12月1日原告将上述合同进行了备案。后原告于国网河南省电力公司郑州供电公司签订《预购电协议》、《高压供用电合同》等用电协议。另查明，2017年9月4日，郑州市管城区世纪之星城市花园业主委员会向商城东里社区及城东路办事处、管城区房管局出具《关于华亿大厦物业管理问题的报告》，并将该报告张贴公布。报告载明：一、华亿大厦物业管理问题及由来，2016年12月以来由原告负责物业服务工作。主要问题是：两部电梯老化，××工作，消防设施不完备，存在安全隐患。广瑞物业入住以来，人员不到位，管理不到位，提高水电费，没有应急预案，电梯不能正常运行，激发矛盾。二、业主委员会不同意华亿大厦实行自行管理。但是责成广瑞物业公司自行整改。还提出了自行管理小组成立的条件。三、责成广瑞物业履行好责任，搞好物业服务。2018年7月12日由案涉大厦业主委员会、办事处、居委会、民警等组织会议，形成《华亿物业纠纷会议记录》载明：分别要求业委会明确账目、监督广瑞物业。对广瑞物业提出要求，收费公布、结清2017年上半年物业费、2017年7月至2018年6月物业费和自行管理小组核实、结算。2018年下半年对业主先提供服务，后收取物业费。对自行管理小组提出要求：2017年下半年以来的账目，核算后，尽快撤离。撤离后交广瑞物业管理，提高服务标准。2018年底由业委会进行评判，如超过80%商户满意，则缴清物业费，继续接受并监督，否则征求意见后更换物业公司。2018年7月23日，案涉大厦业主委员会、居委会出具《关于华亿大厦物业管理问题的联合通告》载明：2018年7月12日自行管理小组解散，由广瑞物业提供物业服务，并将上述会议记录的内容公布。2018年8月15日，郑州市管城区世纪之星城市花园业主委员会、商城东里社区居民委员会共同出具《关于加强华亿大厦物业管理问题的补充通知》载明：广瑞物业系本小区唯一合法物业管理企业，各业主应配合工作，按时缴纳物业费。2018年8月之前的物业费和水电费广瑞物业抓紧催收，但是鉴于其已经提起诉讼，居委会不便介入，应依法解决。业委会将征求意见，责令广瑞物业整改，对于整改不到位的，按照不低于20%比例扣减物业费。2019年4月19日案涉大厦业主委员会向原告河南广瑞公司出具得《关于要求广瑞物业认真做好过渡期小区业务服务工作的函》载明：你公司2019年4月4日《关于撤离世纪之星城市花园小区的告知函》收悉，告知函中陈述与实际情况不符。鉴于你公司4月10日擅自撤离本小区，严重违反相关规定及合同约定，特函告你单位必须严格遵守有关法律规定，履行合同责任，认真搞好过渡期内物业服务，与新物业公司办好交接手续。还查明，原告分别于2017年、2018年向被告出具缴费通知单，催缴2017年度和2018年度的物业费。2017年6月26日，河南有福物业服务有限公司出具收据载明：收到10000元，华亿大厦临时自行管理维修会，此款项工程结清方式抵物业费。2017年11月20日被告河南康辉公司向自行管理小组指定的河南有福物业服务有限公司分别缴纳4864元、1621元、1621元，共计8106元，并出具了发票。上述共计18106元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，在合同履行过程中，双方当事人均有义务按照约定全面及时履行各自的义务。原告河南广瑞公司为被告河南康辉公司经营的店铺提供了物业服务，被告应按照约定的标准给付原告物业费用。被告对原告核算的2016年12月1日至2019年4月9日被告应交的物业费46971元不持异议，本院予以确认。但是根据《华亿物业纠纷会议记录》、《关于华亿大厦物业管理问题的联合通告》等证据证实，河南广瑞公司在履行物业服务合同的过程中，对于公共区域电梯、消防维修等方面管理不到位，激化矛盾，案涉大厦业主成立了自行管理小组对物业进行管理。被告河南康辉公司也将18106元交至自行管理小组指定的河南有福物业服务有限公司，不能因为自行管理小组和河南广瑞物业之间的交接问题加重本案被告的责任，该部分系物业费应当予以扣除。对于原告主张被告应当向其缴纳物业费46971元，扣除18106元，剩余28865元，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。至于原告主张物业费的违约金14091元，因《物业管理服务合同》中仅约定逾期支付管理服务费的滞纳金，双方未书面约定违约金的相关内容，且被告拒缴物业服务费主观上并不存在恶意，故对原告河南广瑞公司主张的支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他相关法律规定，判决如下：被告河南康辉国际旅行社有限责任公司于本判决生效后十日内向原告河南广瑞物业服务有限公司支付物业费28865元；驳回原告河南广瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1327元，减半计取664元，由被告河南康辉国际旅行社有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  赵小联二〇二〇年四月三十日法官助理朱健康书记员张欣格