福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初129号 原告：祝雨杰，男，1990年11月8日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：杨昌灿，福建汇德（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈桂珍，福建汇德（南平）律师事务所律师。 被告：张余浩，男，1995年7月3日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：黄鸿海，福建九越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜许华，福建九越律师事务所律师。 原告祝雨杰与被告张余浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告祝雨杰的委托诉讼代理人杨昌灿、陈桂珍、被告张余浩的委托诉讼代理人黄鸿海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祝雨杰向本院提出诉讼请求：一、判令张余浩继续履行与祝雨杰签订的《补充协议》,将位于福建省南平市建阳区房屋交付祝雨杰,并协助办理上述房屋产权变更登记手续。二、本案诉讼费用由张余浩承担。事实与理由：2017年1月19日,经案外人福建省宜家房地产开发有限公司(以下称宜家公司)居间,张余浩将拆迁安置购买的(购房合同201600149)位南平市建阳区室房屋(以下称21305房屋)出售给祝雨杰,三方签订了一份《补充协议》,协议主要约定,房屋总价款为人民币420000元;祝雨杰于2017年1月19日向张余浩支付定金50000元;双方在2017年3月18日前办理物业交割手续;张余浩承诺在可办理产权证后七个工作日内配合办理该房产的房屋所有权证,合同还对其他事项进行了约定。《补充协议》签订后,祝雨杰通过宜家公司转付定金50000元给张余浩。2018年,建阳地区房产大幅上涨,21305房屋的产权也可以办理,但张余浩以各种理由推脱,至今未办理该房产权证书,双方多次协商无果。祝雨杰认为,《补充协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守合同约定之义务。祝雨杰已依约交付购房定金并有继续履约能力,张余浩应依约履行合同义务,张余浩无故不履行合同的行为损害了祝雨杰的合法权益,故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,诉至贵院,望判如所请。 张余浩辩称，一、双方签订的《补充协议》无效。2017年1月19日中介方职员熊恒文告知张余浩房屋所在处售价均价为3900元/㎡，如张余浩愿以此价格出售，其愿意介绍客户给张余浩，经熊恒文撮合后张余浩遂与本案祝雨杰签订《补充协议》，随后张余浩向建阳区不动产登记中心提出办理不动产产权登记，因张余浩母亲余银美享受廉租房待遇，无法办理产权登记，故产权变更登记未遂。2019年1月期间张余浩收到建阳区人民法院应诉通知书后才知道祝雨杰将其诉至法院，其母亲知晓此事后，经了解事发房屋市场行情后告知张余浩，张余浩的房屋当时市场均价在5800元/㎡左右。张余浩经多方打听才知晓中介方职员熊恒文与祝雨杰系好友且同在一家房地产中介公司公事，张余浩完全有理由认为二人有意串通有意低价购买张余浩房屋从中谋取大额差价（1900元/㎡），上述行为已损害张余浩利益，该行为符合《民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”的规定，故张余浩与祝雨杰签订的《补充协议》无效。二、退一步来说即便《补充协议》有效，祝雨杰的诉求亦不应得到支持。1、祝雨杰的好友即中介职员熊恒文利用自身信息优势同时利用张余浩涉世未深没有房产交易经验，将房产交易价格压低至接近张余浩房屋交易时的初始价格（张余浩购买房屋初始价格为3800元/㎡）撮合张余浩与祝雨杰签订协议，协议约定的价格与市场时价5800元/㎡之间有较大差距，如协议继续履行将致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则，为此该协议应予以撤销。2、张余浩出让的房屋系其继承父亲原潭城镇西市街西门外29号房产2014年拆迁置换所得，因其父亲余银美2010年已享受廉租房待遇，至今无法办理产权登记，亦无法办理变更登记，为此祝雨杰要求张余浩继续履行协议约定义务交付房屋不具备相应的条件。祝雨杰的诉请不具有履行的可能性，该诉求不应得到支持。综上所述，张余浩认为祝雨杰的诉清缺乏事实和法律依据，张余浩请求人民法院查明客观事实，依法对本案作出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据认证如下：祝雨杰所举证据1.《补充协议》《收条》，2.《户口簿》《安置房选房确认书》《居民家庭住房查询证明》,上述证据，真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。证据4与本案不存在关联性，本院不予确认。证据5真实，本院予以确认。张余浩所举证据《情况说明》《证明》《房屋所有权证》，因张余浩家庭即以其母亲余银美名义购买南平市建阳区童游街道曼头山路18号（惠民花苑）3栋3层308房廉租房，并办理了产权登记，依照《南平市保障性住房分配和运营管理规定》第三十四条“保障性住房承租或购买家庭又购买其他住房的，必须按照签订的承租或购买保障性住房合同约定的条款，先办理保障性住房退出手续。不办理退出手续或未取得完全产权的家庭，市房屋权属登记机构暂缓为其办理新购住房房屋产权登记手续，待其保障房退出到位后再予以办理相关手续”规定，被房屋登记机关暂缓办理安置房登记手续，张余浩所举该组证据真实、合法，相互印证，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年1月19日,经案外人福建省宜家房地产开发有限公司居间,张余浩将拆迁安置的位于南平市建阳区房屋出售给祝雨杰,三方签订了一份《补充协议》,协议主要约定：房屋总价款为人民币420000元；祝雨杰于2017年1月19日向张余浩支付定金50000元；双方在2017年3月18日前办理物业交割手续；张余浩承诺在其可办理产权证后七个工作日内配合办理该房产的房屋所有权证；双方同意在祝雨杰银行贷款批贷通过后七个工作日内共同体办理房屋所有权转移登记手续；剩余房款370000元祝雨杰于取得产权证原件起15个工作日内由银行放款支付给张余浩；合同还对其他事项进行了约定。2017年1月22日,祝雨杰通过宜家公司转付定金50000元给张余浩。协议签订至今，张余浩未办理其房屋产权证书,双方多次协商无果，诉至本院。 另查明，南平市建阳区房屋系张余浩2014年8月7日因拆迁获得安置房，2017年2月28日张余浩在办理该存量安置房网签手续时，被南平市建阳区房地产交易管理处告知因其享有保障性住房，不能办理网签手续和不动产权证，该房屋目前仍登记在拆迁方南平市建阳区规划建设和旅游局名下。 再查明，张余浩家庭系住房保障家庭，其母亲余银美于2010年8月30日购买南平市建阳区童游街道曼头山路18号（惠民花苑）3栋3层308房廉租房，并办理了产权登记（房产证号：潭房权证建阳字第××号）。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。祝雨杰与张余浩于2017年1月19日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合同合法有效。合同成立并生效后，当事人应依照合同约定全面履行自身义务。祝雨杰已依约将定金50000元交付给张余浩，张余浩至今未履行自身合同义务，违反约定。张余浩主张该《补充协议》系祝雨杰与案外人恶意串通骗取张余浩签订，未能提供证据加以证明，应承担举证不能后果，且张余浩作为完全民事行为能力人，应对其作出的民事法律行为承担责任。祝雨杰主张张余浩继续履行与其签订的《补充协议》，交付房屋并办理产权变更登记手续，有事实及法律依据，本院予以支持，办理产权变更登记时，祝雨杰应依照合同约定承担全部税费。张余浩辩称双方协议约定单价与市场价有较大差距，明显违反公平原则，本院认为，合同纠纷应以尊重签订时双方当下真实意思表示为先，在双方已有约定情形下，适用公平原则并无法律依据，另本案诉争房屋系拆迁安置房，交易时市场价值本就较于一般商品房为低，故对其辩解，本院不予采纳。张余浩再辩称，该房屋系继承其父亲原潭城西市街西门外29号房产2014年拆迁置换所得，因其母亲余银美已享有廉租房待遇，至今无法办理产权登记，亦无法办理变更登记。依《南平市保障性住房分配和运营管理规定》第三十三条第二款规定，经济适用住房和限价商品住房购买满5年，购房人上市交易的，在购房人按照政策规定的增值收益分配比例向当地政府上交相关增值收益价款或向当地政府补齐相关增值收益价款后，可取得完全产权，交易税费按规定缴纳。张余浩家庭现有的廉租房购于2010年，已满5年，按照上述规定，在补足规定比例增值收益价款和缴纳税费后，可取得完全产权并对外出售。故张余浩无法办理产权登记的辩解，依据不足，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、祝雨杰与张余浩继续履行双方于2017年1月19日签订的《补充协议》； 二、张余浩应于本判决生效之日起十五日内将位于福建省南平市建阳区房屋交付祝雨杰,并协助祝雨杰办理上述房屋产权变更登记手续。 如果张余浩未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付支付迟延履行利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由张余浩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  苏燕 二〇二〇年四月二十七日 书记员  张菊 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。