重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终929号上诉人（原审被告）：易向东，男，1970年9月7日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审原告）：重庆市锦天物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区文体路128号，统一社会信用代码91500104756227379E。法定代表人：李开娥，董事长。委托诉讼代理人：贺奥梦，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，重庆扬华律师事务所实习律师。上诉人易向东因与被上诉人重庆市锦天物业管理有限公司（以下简称锦天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初9319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人易向东，被上诉人锦天物业公司的委托诉讼代理人贺奥梦、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易向东上诉请求：1.判令撤销重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初9319号民事判决第一项“被告易向东在本判决生效后十五日内给付原告重庆市锦天物业管理有限公司物业服务费11920.6元”。2.依法改判上诉人因被上诉人不按照合同约定履行其应尽义务暂停交纳物业服务费是合理的抗辩行为，被上诉人改正不良服务、履行其应尽义务后，上诉人按1.2元/平方米/月交纳欠缴物业服务费；3.本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.在物业管理服务企业未能按照物业服务合同履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合合同约定时，业主此时可以要求物业服务企业按照合同约定履行其应尽的义务，否则业主可以行使抗辩权，拒绝支付物业服务费。2.锦天物业公司一审当庭自认“瑕疵服务”，没有完全履行物业服务合同，提供约定的物业服务。3.上诉人在暂停交纳物管费后至今被上诉人没在服务质量上做出一点改善也没有与上诉人进行任何形式的沟通。4.上诉人认为一审法院不应当判处上诉人全额交纳物业服务费。5.一审法院忽视了物业管理条例中物业服务费的构成，对被上诉人违约、不作为不作处罚，没有支持上诉人的权利诉求，明显有失公正，应予纠正。请二审法院查明事实，撤销一审判决，支持上诉人合法权利诉求。锦天物业公司辩称,上诉人易向东的改判请求没有合同及法律的依据，锦天物业公司在一审中并没有自认瑕疵服务的情形，且锦天物业公司在原物业合同收费的基础上已经对收费金额进行了减免，符合法定的收费情形，因此请求维持原判。锦天物业公司向一审法院起诉请求：1.判令易向东立即支付物业服务费11920.6元，滞纳金11920.6元，共计23841.2元；2.诉讼费由易向东承担。一审法院认定的事实：2010年11月8日，锦天物业公司通过招投标，与重庆泽天物业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同第一条约定：物业管理区域为重庆市合川区文峰塔片区，东至嘉陵江南屏大桥，西至涪江一桥，南至赵家街，北至涪江；合同第四条约定：日常物业管理服务费标准，高层住宅物管费（含电梯费）：1.20元/平方米·月，花园洋房物业费2.50元/平方米·月，别墅物管费4.00元/平方米·月，商业物管费7.50元/平方米·月；第五条约定：公共能源费按实际发生额由业主或住户据实分摊；第七条约定：物业管理服务费实行按月计缴，业主或住户须于每月10日前缴清本月物业管理服务费，逾期15天未缴，物业公司每天将按照交纳金额的3‰收取滞纳金；第十九条约定：合同期限自2010年11月8日起至2013年11月7日止；第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日的标准向乙方支付违约金等。易向东所在的文峰古街˙东苑小区属于该《前期物业服务合同》范围内，合同期满后，双方没有重新签订物业服务合同，仍由锦天物业公司按原合同提供物业服务。锦天物业公司按前期物业服务合同提供了相应的物业服务，在服务过程中，该小区存在建筑垃圾未及时清理，个别业主私挖公共绿化种植蔬菜，原告未及时向相关部门报告部分业主违规装修、搭建违章建筑等问题。另查明，被告易向东系文峰古街˙东苑小区7-1-6-1号房屋业主，系花园洋房，房屋建筑面积135.16平方米，易向东从2015年7月起未向锦天物业公司交纳物业费，锦天物业公司经多次催收未果。审理中，锦天物业公司自认花园洋房的物业费1-2层按照1.5元∕平方米/月，3层以上按每平方米1.8元/平方米/月（含电梯费）收取。一审法院认为，锦天物业公司与重庆泽天物业有限公司签订《前期物业服务合同》真实有效，予以确认。合同到期后，该小区未重新选聘其他物业服务企业，现仍由锦天物业公司为该小区提供物业服务。锦天物业公司在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费及相关费用，易向东作为小区业主应及时交纳物业服务费。虽然易向东在审理中辩称锦天物业公司的物业服务有瑕疵，一审法院在审理中也查明锦天物业公司在提供物业服务过程中存在建筑垃圾清理不够及时，对业主违规装修、搭建未及时协调处理等问题，但并不构成重大缺陷或违约，故锦天物业公司要求易向东交纳2015年7月至2019年7月期间的物业服务费11920.6元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于锦天物业公司主张滞纳金的请求，因锦天物业公司应为小区业主营造良好的生活居住环境，现锦天物业公司的物业服务确有缺陷，易向东拒绝交纳物业服务费确实事出有因，故对锦天物业公司要求易向东按合同约定支付滞纳金，一审法院不予支持。判决：一、被告易向东在本判决生效后十五日内给付原告重庆市锦天物业管理有限公司物业服务费11920.6元；二、驳回原告重庆市锦天物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费198.02元，由原告重庆市锦天物业管理有限公司负担149.02元（已纳清），由被告易向东负担49元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，针对上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，现本院归纳争议焦点如下：1.锦天物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵。2.锦天物业公司提供的物业服务是否构成重大缺陷或根本性违约。3.易向东能否以锦天物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由免除物业服务费交纳义务。4.物业服务费应按什么标准收取。5.一审判决金额是否公平合理。本院围绕以上争议焦点，综合评述如下：1.经一审法院认定锦天物业公司的确存在环境卫生清理不及时，对业主违规装修、搭建未及时协调处理等物业服务瑕疵，本院对此予以确认。2.从易向东的陈述和举示的证据来看，锦天物业公司在物业服务过程中不存在重大缺陷或根本性违约。3.不能仅因为锦天物业提供物业服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵就拒绝履行交纳物业服务费的义务，该情形不符合业主可以拒交物业服务费的合法抗辩事由。小区业主拒绝交纳物业服务费，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，易形成恶性循环，最终不利于小区和谐共处。4.原《前期物业服务合同》未违反法律规定真实有效，该合同到期后小区未重新选聘其他物业服务企业，该合同继续有效。锦天物业公司在实施了物业服务后有权向业主按原《前期物业服务合同》中关于物业服务费的具体约定方式收取。5.结合双方提交的证明材料以及庭审中的诉辩意见，本院认为一审的事实认定并无不当，锦天物业公司提供的物业服务的确存在瑕疵，需要与业主易向东及时沟通积极整改，提升物业服务品质。一审对锦天物业公司提出的滞纳金主张未予支持，一审判决金额公平合理。综上，易向东的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由易向东负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年四月二十七日法官助理  王 玲书 记 员  刘思含