广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1071号 上诉人(原审被告)：桂平市华源化工建材有限公司，住所地:桂平市桂金路口中南路东侧鑫盛家园，统一社会信用代码：914508816927655728。 法定代表人：邱敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：覃建芳，女，1983年10月7日出生，壮族，住桂平市。 委托诉讼代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄军崇，广西君望律师事务所律师。 上诉人桂平市华源化工建材有限公司（以下简称华源公司）因与被上诉人覃建芳商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初4058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 华源公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、涉案小区虽有土地证号，但上诉人未实际取得国有土地使用权证，因此双方签订的《商品房预售合同》应认定为无效合同；二、一审判决认定事实不清：1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商仅负有协助义务。一审判决上诉人支付迟延办证违约金至办理商品房产权证办至被上诉人名下为止，是错误的；2.本案不能及时办证是由于行政职能部门的原因所造成，责任不在上诉人，不应由上诉人承担赔偿责任，而且被上诉人既未向房产登记部门履行申请办证义务，也未授权上诉人办理，应由被上诉人承担过错责任；3.上诉人未能在规定时间内将房屋产权进行所有权转移登记，并未造成被上诉人的任何损失。三、一审判决以被上诉人购房款为基数，计算迟延办证违约金，显失公平，适用法律法规错误。四、绿化和公共停车位产权属全体业主共有，被上诉人无产权，即无本案诉权，一审法院将不同法律关系的诉讼请求合并审理没有法律法规依据，应驳回被上诉人的诉讼请求。 覃建芳辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 覃建芳向一审法院起诉请求：1.判令华源公司支付逾期交房违约金16062元（以购房款375284元为基数，按日万分之二计算，从2015年5月31日起至2015年12月31日止，共214天）给覃建芳；2.判令华源公司立即将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助办理房屋产权登记至覃建芳名下；3.判令华源公司支付迟延办证违约金（以购房款375284元为基数，按日万分之零点五计算，从2017年1月10日起至覃建芳取得房屋权属证书之日止）给覃建芳，暂计到2019年8月1日（逾期933天）的违约金为17506元；4.判令华源公司支付小区绿化及停车位违约金（按每日10元计算，从2018年8月16日起计至小区绿化及停车位建成日止）给覃建芳，暂计到2019年8月1日（逾期350天）的违约金为3500元；5.判令华源公司返还办证费2000元给覃建芳；6.判令华源公司返还房屋面积差额款8465元给覃建芳。 一审法院经审理查明：2014年9月6日，覃建芳与华源公司签订商品房预售合同（合同编号：5-2-602），约定：覃建芳购买由华源公司开发建设的位于桂平市商品房，房屋总价款为375284元；华源公司应于2015年5月30日前交付商品房给覃建芳；逾期交付商品房超过180天后，合同继续履行的，华源公司按日计算向覃建芳支付全部已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向覃建芳支付违约金；查验商品房后，覃建芳对华源公司所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于覃建芳的原因，未能按期交付的，覃建芳在接到华源公司电话通知或入住通知书或在桂平市电视台播放的入住公告之日起30日内与华源公司办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为华源公司已将该房屋正式交付给覃建芳……；如因华源公司的责任，覃建芳未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记，覃建芳不退房的，每逾期一天，华源公司按日向覃建芳支付已付房款的万分之零点五的违约金；公共绿地按规划报建图实施……，每逾期一项，华源公司按日支付10元违约金给覃建芳。 合同签订后，覃建芳依约付清了购房款375284元给华源公司，并支付了办证费2000元给华源公司。华源公司为覃建芳代交了房屋登记费（住房）80元、档案查询服务费60元、房地产抵押登记代理服务费1048元，合计1188元。经桂平市房地产交易中心测绘，并经覃建芳与华源公司协商，覃建芳应补交房屋面积差额款和应交的管道燃气入户费分别为15072元、2700元，华源公司减免覃建芳的物业费9307元，覃建芳补交了房屋面积差额款8465元后，覃建芳放弃追究华源公司延期交房的一切法律责任。华源公司通知覃建芳于2016年1月2日办理收房手续，覃建芳于2016年1月9日收房。华源公司庭审中称，对于覃建芳所主张退还办证费，可以在扣除华源公司代覃建芳实际支出部分可以退还给覃建芳。 另查明，2018年4月12日，华源公司作出“关于开发商、鑫盛物业对华源大市场有关问题处理意见”第3条、第23条载明，华源公司未能在2018年8月15日前完成小区绿化和停车位建设的，应按每日10元计算支付违约金给全体业主。上述处理意见有8位业主签名。 再查明，2018年9月4日，华源公司和桂平市鑫盛物业服务有限公司共同出具关于华源大市场业主诉求的答复，其中第四条载明：关于2018年4月12日与业主达成协议事宜，现除不动产证未能及时办理问题外，其余问题都已落实且已开始施工。2018年12月20日，桂平市人民政府作出浔政阅［2018］125号，研究桂平市国贸大厦等七个房地产项目建设及办证有关问题的纪要，载明华源大市场项目出让的1号地块与周边项目用地部分重叠，会议原则剔除重叠部分用地和道路用地，按1号地块的实用面积办理不动产证…… 一审法院认为，一、关于合同效力认定的问题。覃建芳与华源公司订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思表示真实，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 二、关于覃建芳主张华源公司支付逾期交房违约金的问题。诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定华源公司应于2015年5月30日前交房，故诉讼时效期间应从2015年5月31日起算，覃建芳与华源公司于2016年1月9日就逾期交房违约金达成了协议。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，本案诉讼时效从2016年1月9日重新计算，至2017年10月1日民法总则施行时，尚未超过民法通则规定的二年诉讼时效。民法总则施行后，诉讼时效为三年，而覃建芳于2019年9月19日起诉，已超过三年的诉讼时效，故华源公司主张覃建芳的起诉超过诉讼时效的辩解理由成立，一审法院予以采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。覃建芳与华源公司就迟延交房违约金的条款作出变更并签订了协议书，上述协议是双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定,也不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条可撤销合同的规定,且覃建芳未要求撤销其与华源公司签订的上述协议书,仍要求华源公司按照商品房预售合同的约定支付逾期交房违约金，覃建芳该项诉讼请求既不符合事实，也没有法律依据，一审法院依法不予支持。 三、关于华源公司应否立即将由其提供的资料提供至产权登记机关备案，并协助将涉案商品房权属登记至覃建芳名下的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定及本案合同的约定“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记”，华源公司将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权机关备案是办理房屋所有权转移登记的必备条件也是华源公司的义务。但是现在的情况是涉案土地与周边项目用地面积重叠，华源公司无法立即将备案材料交到产权登记机关进行备案，而且涉案房屋是否具备产权性质及发证是产权登记机关的权力范围。因此，覃建芳诉请华源公司立即将由其提供的资料提供至产权登记机关备案，并协助将涉案商品房权属登记至覃建芳名下，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 四、关于华源公司应否支付逾期办证违约金的问题。合同第十九条约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。涉案商品房交房时间确认为2016年1月9日，依合同约定华源公司应从该期限起算365天为华源公司办理产权登记义务的期限，即2017年1月9日前为办讫房屋所有权转移登记，然而华源公司至今未履行该项义务，已违反合同的约定，因此，华源公司应以购房款375284元为基数，支付从2017年1月10日起至华源公司将坐落于桂平市商品房的产权证书办理至覃建芳名下之日止的违约金给覃建芳。覃建芳主张按已付房款的日万分之零点五计算违约金，符合合同的约定和法律规定，一审法院予以支持。另，综合本案合同履行情况、覃建芳所受实际损失、华源公司的过错程度、覃建芳的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，华源公司应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 五、关于小区绿化和停车位违约金的问题。华源公司于2018年4月12日的处理方案和同年9月4日的答复，视为华源公司向涉案小区一期全体业主所作的承诺，理应诚实履行，如果不履行或者瑕疵履行均应承担违约责任。2018年4月12日的处理方案中华源公司承诺在同年8月15日前完成方案中的绿化及停车位规划，至本案开庭之日止华源公司已经开始施工建设停车位及绿化，但是华源公司未能提供充足证据证实其已依约定及规划全部完工，华源公司的行为已违反了合同的约定，故覃建芳主张华源公司支付绿化和停车位违约金，一审法院予以支持。华源公司应自2018年8月16日起直至本案作出判决之日止，按每日10元计付违约金给覃建芳。本案作出判决后华源公司仍未能全部履行完毕上述义务的，覃建芳可另行主张权利。 六、关于返还办证费的问题。华源公司已经在庭审中表示同意返还，一审法院予以照准。但因为华源公司已代为覃建芳交纳了部分费用，所以应扣除华源公司已经代为缴纳的费用后，再将剩余的812元（2000元-1188元）返还给覃建芳。 七、关于房屋面积差额款应否退还的问题。覃建芳认为桂平市房地产交易中心并没有对覃建芳的商品房面积进行实测，华源公司向覃建芳收取面积差额款实际上是骗取覃建芳的钱财，属于乱收费。华源公司在开庭时提供的证据清单里面的第六项就是桂平市房地产交易中心出具的房产测绘成果报告（实测），确实没有针对个案进行举证。但庭审后，一审法院要求华源公司针对个案继续补充证据，华源公司已经向一审法院提供了涉案商品房的房产测绘成果报告。按照合同第十四条以及华源公司提供的证据，覃建芳没有证据证实华源公司收取该款是存在欺骗、乱收费。综上，覃建芳的主张没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持并驳回该项诉请。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》五十四条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，判决：一、桂平市华源化工建材有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款375284元为基数，从2017年1月10日起至华源公司将坐落于桂平市商品房的产权证书办理至覃建芳名下之日止，按日万分之零点五计算；违约金的总额不能超过覃建芳已付购房款总额375284元的30%）给覃建芳；二、桂平市华源化工建材有限公司应支付小区绿化和停车位违约金（自2018年8月16日起至本案作出判决之日止，按每日10元计付）给覃建芳；三、桂平市华源化工建材有限公司应返还办证费812元给覃建芳；四、驳回覃建芳的其他诉讼请求。一审案件案件受理费494元（覃建芳已预交），由覃建芳负担270元，桂平市华源化工建材有限公司负担224元。上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、双方签订的商品房买卖合同是否有效；二、上诉人是否存在逾期办证违约行为，应否承担违约责任；三、上诉人是否应向被上诉人支付小区绿化和停车位违约金。 关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。上诉人在取得商品房预售许可证后，与被上诉人签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为合法有效合同，对双方具有法律约束力。上诉人称涉案合同无效，无法律依据。 二、关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方在商品房买卖合同第十九条房屋登记中对上诉人应当履行的义务以及双方的违约情形作出了明确约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。但上诉人至今未提交办理权属登记的合格资料给有关部门进行备案，违反了合同的约定，应当承担违约责任。且双方已在合同中明确约定了违约金的数额，一审法院按合同约定以购房款为基数，按日万分之零点五计算逾期办证违约金，已对逾期办证的原因以及双方利益平衡作出了充分考量，不存在判决显失公平的情形。上诉人上诉认为其不具有办理房产证的法定义务，与上述司法解释的规定和合同约定不符，本院不予采纳。 三、关于被上诉人在一审中请求小区绿化和停车位违约金问题，华源公司于2018年4月12日、9月4日分别作出处理方案和答复，是对涉案小区一期全体业主所作的承诺，且小区绿化和停车位事项属涉案《商品房预售合同》的一部分，被上诉人是全体业主的一员，有权对此提起诉讼。一审法院将被上诉人请求支付小区绿化和停车位违约金合并审理，并按处理方案所作承诺判决上诉人支付该项违约金给被上诉人并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持；上诉人的上诉主张，理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费384元（上诉人已预交），由上诉人桂平市华源化工建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣