贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终126号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司遵义分行。住所地:遵义市红花岗区新华路8号。统一社会信用代码9152030091470698J。负责人：殷泓渊。委托诉讼代理人：周华，贵州抱一律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫大敏，贵州抱一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹忠香，女，汉族，1981年2月18日出生，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：肖杭，贵州遵兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋明川，女，汉族，1954年10月29日出生，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：李银贵，男，汉族，1953年3月1日出生，住遵义市红花岗区。上诉人中国工商银行股份有限公司遵义分行（以下简称工行遵义分行）因与被上诉人邹忠香、蒋明川、李银贵房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。工行遵义分行上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人邹忠香的诉讼请求或将本案发回重审;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。虽然邹忠香与拆迁部门签订了相关补偿协议，但是该补偿协议的基础是诉争房产确定是邹忠香所有。拆迁部门另外现金补偿蒋明川82×××××.88元包含了邹忠香诉争房产，而不是将房产分别安置补偿后仍另行补偿现金828655.88元。2.一审判决适用法律错误。房屋产权是以登记为准，未经登记不发生物权变动，一审判决直接将房屋产权进行变动属于适用法律错误。涉案房屋在蒋明川与邹忠香签订房屋买卖合同之前已经办理了抵押登记，上诉人对抵押物享有全部权利，蒋明川与邹忠香之间的买卖行为并未获得上诉人的同意，该转让行为对上诉人无效，上诉人仍可以行使抵押权。蒋明川、李银贵提供的抵押物182.89平方米的房产是包含了诉争的房产，在抵押物面临征收拆迁时，对抵押物征收拆迁获得的补偿金或产权置换房应当作为抵押物的代为物，优先清偿抵押担保的债务后，才应按照相关法律规定由相关权利人处分。邹忠香辩称，房产分割并不侵害上诉人的权利，房屋面临拆迁，房屋价值足以偿还上诉人的借款。请求驳回上诉，维持原判。邹忠香向一审法院起诉请求：1.判令邹忠香与蒋明川、李银贵签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令拆迁位于红花岗区房的其中四间的补偿款（含房屋补偿和装修补偿）或安置房屋归邹忠香所有；3.本案诉讼费用由蒋明川、李银贵承担。一审法院认定事实：蒋明川、李银贵系夫妻关系，邹忠香从2011年底起租住蒋明川、李银贵位于红花岗区香月浴室的房屋。双方相熟后，蒋明川、李银贵多次向邹忠香借款，8张借条载明借款金额累计22.3万元。2013年6月28日，邹忠香与蒋明川、李银贵协商以物抵债，签订了《房屋买卖合同》，约定蒋明川、李银贵将位于红花岗区房（产权证号：权0224849，登记面积：182.89㎡）的其中四间，面积60㎡卖给邹忠香，房屋总价21万元，合同签署之日起双方钱物移交完毕生效。案外人邹忠其、令狐晓辉作为证明人在合同上签字。当天蒋明川、李银贵将四间房屋移交给了邹忠香，邹忠香装修后一直居住至今。邹忠香购买四间房屋前，蒋明川、李银贵为案外人李玉梅的贷款提供抵押担保，将该套房屋抵押给工行遵义分行，并办理了他项权利证书（证号：遵房他证监字第××号）。因李玉梅未按期还款，工行遵义分行诉至原审法院后，原审法院作出（2014）红民商初字第497号民事判决，判令李玉梅偿还借款本金275253.85元和截至2014年6月17日的利息19861.99元，确认工行遵义分行对涉案房屋享有优先受偿权。2018年9月，政府启动刘家湾片区棚户区改造项目，涉案房屋位于拆迁范围内。就整套房屋（包括已出售给邹忠香的四间），蒋明川于2018年10月19日与红花岗区政府中山路街道办事处签订了《房屋模拟搬迁补偿安置协议》。之后，因产权调换房屋的设计方案经规划审批通过，双方签订《补充协议》，约定蒋明川将整套房屋中的108.43㎡用于调换改造区域内的一套房屋（4号楼16层2号），另外补偿蒋明川现金828655.88元。经原审法院组织各方当事人，及刘家湾片区改造项目部工作人员桂清远到涉案房屋勘察现场，确认邹忠香购买的四间房屋实际面积为61.75㎡。项目部针对该部分房屋提供的补偿方案为，以“1号”房源的5栋1单元22层22-Ｅ2号房进行产权调换，项目部另补偿现金108145.95元。项目部表示，将根据法院的生效判决确定该四间房屋的补偿对象。另查明，因蒋明川、李银贵差欠他人借款，原审法院在邹忠香购买其中四间房屋之后的2018年、2019年冻结了该套房屋应得的部分补偿款。一审法院认为，邹忠香与蒋明川、李银贵签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵守合同约定，恪守各自义务。工行遵义分行基于蒋明川、李银贵出售给邹忠香的房屋已设定抵押权，认为合同无效。对此，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”结合《2015年全国民事审判工作会议纪要》第二十五条的规定，《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。故对工行遵义分行的该意见，原审法院不予采纳。蒋明川、李银贵辩称差欠邹忠香的22.3万元借款由月息6分累积形成，但未举证予以佐证，且蒋明川、李银贵在2013年以房抵债之后的六年里也未对此提出异议。故对蒋明川、李银贵的该辩解意见，原审法院不予采信。就蒋明川、李银贵所有的整套房屋，用其中的108.43㎡置换房屋后，项目部还补偿现金828655.88元，而该套房屋担保的贷款本息现约49万元。在确认邹忠香与蒋明川、李银贵于2013年6月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效的基础上，确认双方买卖的四间房屋归属于邹忠香无损于抵押权人工行遵义分行的合法权益。在房屋即将进行拆迁安置的情况下，工行遵义分行的抵押权不影响邹忠香与蒋明川、李银贵之间房屋买卖合同的履行。原审法院对该套房屋采取的冻结措施发生在房屋买卖发生并交付之后，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，买卖行为发生之后的冻结措施不能对抗邹忠香的权利。因此，原审法院确认邹忠香向蒋明川、李银贵购买的位于红花岗区房屋其中四间归属于邹忠香。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、邹忠香与蒋明川、李银贵于2013年6月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、位于红花岗区房其中的四间房屋（约定面积60㎡，实测面积61.75㎡）归属于邹忠香；三、驳回邹忠香的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由蒋明川、李银贵负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。在二审中，工行遵义分行主张蒋明川、李银贵现差欠其贷款本息约为50多万。经本院向刘家湾棚户区改造项目部工作人员进行调查，刘家湾棚户区改造项目部工作人员告知:蒋明川、李银贵位于红花岗区的房屋，在扣除对邹忠香购买部分房屋（四间房屋61.75㎡）的补偿后，就剩余部分房屋（如按货币补偿）蒋明川、李银贵大概可获得货币补偿118万元。本院查明的其余事实与一审一致。本院认为，邹忠香与蒋明川、李银贵于2013年6月28日签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在签订《房屋买卖合同》后，邹忠香一直占有涉案房屋并居住使用至今。经查，现蒋明川、李银贵位于红花岗区的房屋面临拆迁，在扣除蒋明川、李银贵出售给邹忠香的房屋部分外，就剩余部分房屋如按货币补偿，蒋明川、李银贵大概可以获得货币补偿118万元，而工行遵义分行主张蒋明川、李银贵现差欠其贷款本息约为50多万。故在确认邹忠香与蒋明川、李银贵签订的《房屋买卖合同》合法有效的基础上，一审法院确认双方买卖的四间房屋归属于邹忠香无损于抵押权人工行遵义分行的合法权益。在房屋即将进行拆迁安置的情况下，工行遵义分行的抵押权不影响邹忠香与蒋明川、李银贵之间房屋买卖合同的履行。因此，工商银行遵义分行的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，工商银行遵义分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由中国工商银行股份有限公司遵义分行负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  刘娟娟审判员  何 容二〇二〇年四月三日法官助理朱桃书记员田林