陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2019）陕01民终10596号上诉人(原审原告)：屈梅，女，1986年XX月XX日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：王千利，陕西腾德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安明瑞进达合能置业有限公司，住所地西安市长安区。法定代表人：金平安，该公司总经理。委托诉讼代理人：门睿，女，1986年6月21日出生，汉族，该公司法务，住该公司。   上诉人屈梅因与被上诉人西安明瑞进达合能置业有限公司（以下简称明瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初2180号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。屈梅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人退还上诉人认购定金50000元并承担相应的利息或将本案发回一审法院重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对本案《认购协议》性质认定错误，导致案由认定错误，从而对本案事实认定错误。《认购协议》系双方为保证签订正式《商品房买卖合同》而签订的预约合同，而非正式的商品房买卖合同。双方仅负有磋商义务，并无必须缔约的义务，根据当事人合同自由原则，任何一方当事人可以不遵守认购协议约定而不与对方签订合同。2、一审法院仅依据《认购协议》内容对本案作出简单机械的判决，从而导致一审判决对上诉人极其不公平。签订《认购协议》时上诉人身份证已经过期，一审认为上诉人应当预见后果，但上诉人还是签订了《认购协议》，主要是被上诉人置业顾问向上诉人称身份证过期不影响办理后期手续，毕竟置业顾问是专业销售人员，上诉人没有理由不相信他。所以上诉人才做出错误判断，签订了《认购协议》。签订协议时已接近下班时间，被上诉人置业顾问只是催促签字，上诉人对协议内容根本不清楚。3、《认购协议》第三条约定内容属于霸王条款，对上诉人不公平，应当予以撤销。约定上诉人不签订合同被上诉人有权不退还定金，违反合同自由原则。被上诉人并未按协议约定向上诉人对协议条款作释明，约定加重了上诉人的义务，没有任何对被上诉人不利的因素。4、双方未签订后续协议的责任并非完全由上诉人造成，被上诉人存在一定责任。上诉人曾于2019年11月15日前去签订协议，但被上诉人置业顾问告知上诉人应带上新的征信报告，而上诉人因身份证过期根本无法打印最新的征信报告。上诉人告知置业顾问后，被告知无征信报告无法办理后续的手续，告知上诉人不用去了，去了也签不了协议。本案发生的责任不在上诉人，被上诉人应当对此承担责任，应当退回上诉人定金。明瑞公司答辩称： 1.被上诉人置业顾问不存在误导上诉人的情况，上诉人作为完全民事行为能力人，对于其行为应承担相应责任，且被上诉人置业顾问行为均是合法合规，且经公示。2.认购协议书是经公示的，不属于霸王条款。3.被上诉人在履约过程中履行了通知义务，认购协议书也是给了上诉人的。4. 由于上诉人的原因造成协议解除，征信报告不影响合同的签订，只是影响按揭手续的办理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。屈梅起诉至一审法院请求：1、依法判决明瑞公司返还其定金50000元并承担利息，利率按照同期银行贷款利率6%计算。2、本案诉讼费依法由明瑞公司承担。一审经审理查明：2018年11月13日，屈梅（乙方）与明瑞公司（甲方）签订《认购协议书》一份，约定：“一、商品房基本情况：乙方认购甲方开发的合能公馆项目12幢1单元1层101号商品房，该商品房为住宅，建筑面积为93.91平方米。二、价格和付款方式：该商品房销售单价为10967元/平方米，总价款为1029911元，该商品房优惠后的实际单价为10967元/平方米，实际总价款为1029911元。付款方式为按揭（商贷）。若乙方选择以按揭贷款方式付款，在签订本协议时甲方已经告知乙方银行办理按揭的要求，乙方确认自己能够满足条件并愿承担银行贷款政策变动带来的风险。三、定金和签约期限：乙方自愿在本协议签订当日向甲方交纳定金人民币伍万元。乙方承诺在签订本协议后3日内，即2018年11月16日前到合能公馆销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，与本项目前期物管公司签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等协议文书，按揭客户同时提供所有办理按揭的资料。双方签订本协议时，甲方已经对上述协议文本及内容进行公示和解释，乙方已知晓并理解全部内容，对条款已明确无异议。如乙方不按约定期限签订上述合同、协议、文书及提供按揭资料的，则甲方有权不退还乙方已付定金，并有权将乙方认购房屋另行销售而无需通知乙方。本协议不得转让、不能更名、不能换房。”该协议下方有屈梅签字捺印，加盖有明瑞公司的销售合同章。合同签订后，屈梅即向明瑞公司缴纳50000元定金。至2018年11月16日，屈梅未与明瑞公司为签订《商品房买卖合同》及补充协议，亦未向明瑞公司提供办理按揭所需的资料。后，明瑞公司向屈梅发送短信，告知屈梅2018年11月16日为约定的签约时间，2018年11月19日为最后约定时间办理相关手续日期（签约、按揭手续），因屈梅未办完按揭，故其公司将于2018年11月19日对屈梅所购买的12-10101号房做挞定处理，房源打开另行销售且不再通知，所交纳的50000元定金不退。另，2018年11月13日双方签订《认购协议书》时，屈梅向明瑞公司所提供的身份证所载的住所地为陕西省渭南市，且屈梅明知其身份证于2018年11月6日过期。庭审中，屈梅陈述其向明瑞公司的置业顾问告知过其身份证已过期，但置业顾问说没有关系，诱导其签订《认购协议书》，且该认购协议书系格式协议，明瑞公司未做解释说明，认购协议加重屈梅的责任，显失公平。明瑞公司认为其公司将屈梅所交纳的定金做挞定处理是因未签订合同、未交纳首付款，与其身份证过期与否无关。同时，明瑞公司认可《认购协议书》系其公司提供的制式合同，但签订协议时屈梅对协议内容已经认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《认购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，应当受到法律保护，双方应当按照合同约定履行义务。根据《认购协议书》的约定，屈梅应于2018年11月16日前到合能公馆销售中心处签订《商品房买卖合同》及补充协议，而屈梅未在约定期限内到合能公馆销售中心处签订《商品房买卖合同》及补充协议。屈梅称因身份证过期无法办理按揭资料，因屈梅系完全民事行为能力人，其在签订协议时已明知自己的身份证已过期，故其应对身份证过期产生的后果有所预见，对其该诉称，依法不予采纳。因此，屈梅未按约履行立约义务。根据《认购协议书》的约定，明瑞公司无需返还屈梅定金。另，屈梅作为完全民事行为能力人，在签订《认购协议书》时理应对《认购协议书》及其条款进行充分地了解，其主张认购协议书系格式条款，加重其义务一节，一审认为虽然所签订的《认购协议书》系格式合同，由明瑞公司提供，但其内容并未加重屈梅的义务，因协议所约定的屈梅应履行的义务包括签订《商品房买卖合同》及补充协议、提供按揭资料只能由屈梅完成，且其知晓最后履行期限，故此，对屈梅该诉称，依法不予认可。综上，屈梅无权要求明瑞公司返还定金。综上，屈梅要求明瑞公司返还定金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审遂判决：驳回屈梅的诉讼请求。案件受理费1050元，屈梅已预交，由屈梅承担。二审中，屈梅提交一份其与明瑞公司置业顾问尹辉的谈话录音，用于证明其当时在2018年11月15日时去找过被上诉人，但是被上诉人置业顾问说签正式合同需要身份证以及征信报告。明瑞公司质证称，录音真实性无法认定，不予质证，认可公司是有尹辉这个人的。另查明，一审中，屈梅提交了2018年11月14日、16日与尹辉的电话录音，14日录音中，屈梅问尹辉说过十分钟回电话，但一直不回，尹辉称再给他十到十五分钟；屈梅又问尹辉网签备案的事，尹辉答这个客户接待完给回电话。16日录音中，屈梅称，当时身份证都给你们看了，说身份证过期，你们说没事……你看了都说没问题，为什么现在又有问题，说我的不行。尹辉未回答该问题。明瑞公司对该录音真实性及证明目的均不予认可。其余事实与原审认定一致。本院认为，屈梅与明瑞公司签订的《认购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，双方在2018年11月16日前未签订《商品房买卖合同》及补充协议是事实，但双方对未能签订合同的原因存在争议。双方在《认购协议书》中约定，乙方（屈梅）承诺于2018年11月16日前到合能公馆销售中心与甲方（明瑞公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议，同时与本项目前期物管公司签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等协议文书，按揭客户同时提供所有办理按揭的资料。而签订合同证明身份以及准备办理按揭贷款的资料都需有效的居民身份证，且双方在签订认购协议时都明知屈梅身份证已经过期，而三天内完成补办身份证及按揭贷款准备工作在时间上显然有困难，双方在期限的约定上是不合理的，再者屈梅也提交了这期间与明瑞公司置业顾问交涉的电话录音，明瑞公司对录音虽不认可，但也未相反证据。故本院认为双方未能在2018年11月16日前签订《商品房买卖合同》及补充协议、提供办理按揭的资料等，屈梅一方有一定的客观原因，应认为未能按约定期限签订合同、提供办理按揭的资料等双方都有一定过错。故应对屈梅关于退还50000元定金的诉讼请求予以支持，对其关于明瑞公司承担利息的请求不予支持。综上，原审判决应依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、西安明瑞进达合能置业有限公司与本判决生效后15日内退还屈梅定金50000元。二、驳回屈梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元（屈梅已预交），由屈梅与西安明瑞进达合能置业有限公司各半承担；二审案件受理费1050元（屈梅已预交），由屈梅与西安明瑞进达合能置业有限公司各半承担。本判决为终审判决。   审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○二○年四月二十四日 法 官 助 理   孙  静  文书 记 员  崔  诚  浩