四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终214号 上诉人（原审原告）：四川省南充药业（集团）有限公司，住所地四川省南充市顺庆区延安路198号。 法定代表人：陈建雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨虎，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杜礼红，四川三合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川华兴源药业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区正阳路349号1幢。 法定代表人：冯兴源，该公司经理。 委托诉讼代理人：曹秀峰，四川天普律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冯兴源，男，1966年6月3日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：曹秀峰，四川天普律师事务所律师。 上诉人四川省南充药业（集团）有限公司(以下简称南充药业公司)与上诉人四川华兴源药业有限公司（以下简称华兴源药业公司）、冯兴源租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7671号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南充药业公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一、二、四、五项；2、依法改判华兴源药业公司、冯兴源向南充药业公司连带支付房屋租金235750.00元，并从2018年9月25日起按年利率6%支付资金占用费至付清之日止；3、依法改判华兴源药业公司、冯兴源向南充药业公司连带支付房屋维修费100000元，并自2017年1月1日起按年利率6%支付资金占用费至付清之日止；4、依法改判华兴源药业公司、冯兴源从2019年10月1日起按1200元/天的标准向南充药业公司连带支付房屋占用费，直至归还之日（2019年12月31日）止；5、一、二审诉讼费用由华兴源药业公司、冯兴源承担。事实与理由：一、原审判决适用法律不当。依据南充药业公司与华兴源药业公司签订的《房屋租赁合同》第十四条“第一年另收房屋维修费人民币贰拾万元，乙方(即华兴源药业公司)在此合同生效之日支付人民币壹拾万元，余下人民币壹拾万元须在2016年12月31日之前支付”之约定，在无证据证明该份合同违反法律、行政法规的效力性强制规定的情况下，该份合同对双方当事人产生约束力。华兴源药业公司、冯兴源未按约定向南充药业公司支付余下的10万元房屋维修基金，违反了合同约定。依据《合同法》第107条，华兴源药业公司、冯兴源应承担继续履行的违约责任。原审法院以南充药业公司未举证证明“该笔房屋维修基金系华兴源药业公司、冯兴源自愿承担”为由判决不予支持，无法律依据。依据民事诉讼法司法解释第90条、第91条之规定，南充药业公司仅对房屋维修基金的请求权成立而承担举证责任，无需对华兴源药业公司、冯兴源自愿承担维修费用承担举证责任。人民法院应当依据《房屋租赁合同》判决华兴源药业公司、冯兴源支付余下的10万元维修费用。同理，一审法院将华兴源药业公司、冯兴源已经支付的10万元房屋维修费用抵扣租金既没有法律依据，也没有事实依据。二、华兴源药业公司与冯兴源构成人格混同。原审对此未予认定欠妥。本案中，在南充药业公司与华兴源药业公司签订了《房屋租赁合同》的情况下，冯兴源作为法定代表人不仅再次与南充药业公司签订了相同内容的《房屋租赁合同》，而且还从其个人银行账户转款支付房屋租金。因此，华兴源药业公司与冯兴源构成人格混同。依据《公司法》第二十条第三款的规定，华兴源药业公司、冯兴源应对案涉房屋租金、维修费及租赁房屋占用费等承担连带支付责任。 华兴源药业公司辩称，冯兴源租赁案涉房屋时，南充药业公司的药品生产许可证已经注销，导致租赁房屋的目的不能实现。南充药业公司的上诉请求及事实与理由都不成立，请求二审法院驳回南充药业公司的上诉请求。 华兴源药业公司上诉请求：请求依法撤销南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7671号民事判决，并改判：1、华兴源药业公司向南充药业公司支付房屋租金5750元；2、驳回南充市药业公司其他诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费由南充药业公司承担。事实与理由：一、一审未扣减华兴源药业公司已转给南充药业公司的120000元错误。一审中，华兴源药业公司已提交四川鹤鸣堂药业有限公司（以下简称鹤鸣堂药业公司）2019年11月22日向南充药业公司转款12万元的凭据，华兴源药业公司仅下欠南充药业公司房屋租金5750元。二、一审依据冯兴源以自己名义向南充药业公司承诺支付房屋租金构成债务加入错误。冯兴源虽为华兴源药业公司股东，并担任法定代表人，但华兴源药业公司具有独立人格。冯兴源个人与南充药业公司未建立任何合同关系。冯兴源的行为属公司行为，其承诺仍是华兴源药业公司的承诺，相关责任也应由华兴源药业公司承担，不当然构成债务加入，冯兴源对案涉房屋租金不应承担连带责任。三、一审判决华兴源药业公司和冯兴源连带给付利息错误（利息以125750元为基数，从2018年9月25日起至本判决确定的房屋租金给付之日止，按年利率6%计算）。南充药业公司为规避法律，利用自身优势地位，在签署合同时，将《药品生产许可证》涉及的转让费40万元转化为房屋维修费和设备款各20万元。但从签订合同至今，南充药业公司并未履行转让《药品生产许可证》的主要义务，致使双方本次交易目的无法实现，华兴源药业公司至今一直无法生产经营。南充药业公司已不具备转让《药品生产许可证》的条件。一审未查清本次换壳交易涉及的关键性交易即《药品生产许可证》交易无法完成导致其他两项交易（即房屋租赁和设备采购交易）目的无法单独实现的事实。南充药业公司在履行转让《药品生产许可证》的合同义务之前无权收取租金，更无权收取利息。即使应计付利息，也只应计算至2019年12月25日止。四、一审判决华兴源药业公司腾退房屋和给付占用费错误。案涉交易属于换壳交易，南充药业公司的违约行为导致华兴源药业公司未取得药品生产许可证。华兴源药业公司对租用的厂房，除维修和装修外，未实际经营，实际处于闲置状态，不妨碍南充药业公司收回厂房，华兴源药业公司从未拒绝搬离。同时，合同期限届满后，南充药业公司未催告华兴源药业公司腾退厂房。因此，一审法院判决华兴源药业公司于本判决生效之日起十日内腾退房屋错误。双方虽约定，逾期腾退厂房，按照最后一年日租金的三倍计算占用费，但该约定远超南充药业公司的实际损失。因违约责任以填补损失为原则，即使认定华兴源药业公司占用厂房，南充药业公司的损失仅限于正常租金。况且，华兴源药业公司没有违约行为。一审法院判决华兴源药业公司和冯兴源从2019年10月1日起至本判决确定的房屋腾退完毕之日止，按每日1200元的标准计付占用费不公平。 南充药业公司辩称，1、冯兴源与华兴源药业公司应当承担连带责任。从案涉房屋租金支付情况看，大部分租金都是以冯兴源个人名义支付，冯兴源与华兴源药业公司人格混同。2、一审判决后，南充药业公司确实收到鹤鸣堂药业公司转来的12万元，现在仍下欠租金105750元。3、利息计算基数应为237500元。4、租赁房屋现在已经腾退，但房屋占用费应当支付，应该按1200元每天支付至2019年12月31日。 一审法院认定事实：经公开竞价，2016年8月16日，南充药业公司（甲方）与冯兴源（乙方）签订《中药饮片加工类机器设备转让合同》，约定甲方向乙方转让甲方拥有和控制的中药饮片加工类机器设备，转让价款总额730,000元。2016年8月25日，南充药业公司向冯兴源移交转让设备。 2016年9月13日，南充药业公司（甲方）与华兴源药业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将甲方所有的位于南充市顺庆区，面积约2000平方米的房屋出租给乙方，租期三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；第一年租金300000元，以后每年租金在上一年度租金的基础上递增5%。合同租金总额为945750元；乙方在2016年8月5日前向甲方支付第一笔租金300000元，在2017年9月25日前支付第二笔租金315000元，2018年9月30日前支付第三笔租金330750元；合同第四条“房屋安全风险保证金”项下约定：（1）在签订本合同时，乙方一次性向甲方支付房屋安全风险保证金（不计利息）10000.00元。（2）租赁期满或解除合同经甲方验收租赁房屋设施设备完好后，房屋安全风险保证金除抵扣应由乙方承担的租金、费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方；合同第六条“交付与返还”项下约定：（1）甲方应于2016年9月30日前将该房屋交付给乙方，并与乙方办理交接手续。（2）租赁期满或合同解除后，乙方应在5日内返还该房屋及其附属设施，并结清相关费用。乙方装饰、装修的部分，无偿归甲方所有。前述期限届满后，若乙方未返还该房屋及其附属设施，甲方有权依法予以收回；若乙方未将其私有物品、设施等搬出该房屋，视为乙方放弃对其私有物品、设备的所有权，甲方有权自行处置，无需通知乙方和给予乙方任何补偿；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。（1）逾期30日未支付租金的……；乙方有本合同第十一条第3款情形之一的，应按本合同租金总额的20%（即189150）向甲方支付违约金；租赁期满或合同解除后，乙方未按约定期限返还该房屋的，每逾期一日，按合同租期最后一年（租期仅一年的即为该年）的日租金标准的3倍向甲方支付房屋占用费至归还房屋之日止；第十四条“其他约定”项下约定：第一年另收房屋维修费人民币贰拾万元，乙方在此合同生效之日止付人民币壹拾万元（此款若乙方违约，甲方作为违约金全部没收），余下人民币壹拾万元须在2016年12月31日之前支付。药业公司依约交付了租赁房屋。 2019年7月4日，冯兴源向药业公司出具《房租费交款承诺书》载明：其租南充药业公司在正阳路349号的房屋，2019年的房租费总计330,750.00元，已交现金80000.00元，门面转让给王明荣的房租费抵减15,000.00元，共计已支付95,000.00元，剩下金额235,750.00元，定于2019年8月30日以前付清所有房租费。否则后果自负，一切责任由其本人承担。 2019年11月22日，华兴源药业公司（甲方）与鹤鸣堂药业公司（乙方）签订《设备转让协议》，将其从南充药业公司受让的部分设备转让给乙方，约定乙方将转让款120,000元转给南充药业公司账户。 一审诉讼中，双方当事人均认可：华兴源药业公司已支付设备转让款、第一、二笔房屋租金、房屋维修费100,000元、租房保证金10,000元，鹤鸣堂药业公司未支付设备转让款120,000元，南充药业公司在华兴源药业公司承租案涉房屋后未对租赁房屋进行维修。 一审诉讼中，华兴源药业公司主张设备转让款中的200,000元及租赁合同中约定的200,000元维修费实为其购买南充药业公司《药品生产许可证》的费用，但未举证证明。南充药业公司主张租赁合同约定的维修费是华兴源药业公司自愿承担案涉房屋出租前的维修费用，也未举证证明。 一审认为，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”南充药业公司与华兴源药业公司签订的《房屋租赁合同》，不违反法律强制性规定，华兴源药业公司未按合同约定在2018年9月25日前支付第三年的房屋租金330,750元，应当承担违约责任，继续支付租金，并赔偿资金占用期间的利息损失，南充药业公司要求按年利率6%计算的主张，应予支持。同时，华兴源药业公司未按合同约定于租赁期满后5日内腾退案涉房屋，也应承担违约责任，继续腾退房屋，并自2019年10月1日起支付房屋占用费。合同约定每天按第三年日租金三倍2,718元支付，标准明显过高，调减为按每天1,200元的标准计算。 民事诉讼法第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”华兴源药业公司主张设备转让款中的20万元及租赁合同中约定的20万元维修费实为其购买南充药业公司《药品生产许可证》的费用，但未举证予以证明，对该事实不予认定。南充药业公司主张租赁合同约定的维修费是华兴源药业公司自愿承担案涉房屋出租前的维修费用，但未举证予以证明，并且该事实与常理不符，不予认定。同时，南充药业公司在华兴源药业公司承租案涉房屋后，也未进行房屋维修，因此其要求支付剩余维修费100,000元的诉请，不予支持，华兴源药业公司已支付的维修费100,000元折抵第三年房屋租金。 案涉《房屋租赁合同》约定，华兴源药业公司应当支付的第三年房屋租金为330,750元，扣除已支付的95,000元、租房保证金10,000元及折抵的房屋维修费100,000元，还应支付房屋租金125,750元，并自2018年9月25日起按年利率6%的标准支付资金占用利息。因鹤鸣堂药业公司尚未向药业公司支付设备转让款120,000元，不予抵扣房屋租金，华兴源药业公司可与南充药业公司在该款支付后再自行结算。 冯兴源以自己名义向南充药业公司承诺支付房屋租金，构成债务加入，南充药业公司要求其与华兴源药业公司连带清偿租金的诉请，予以支持。案涉房屋的承租人为华兴源药业公司，南充药业公司要求冯兴源向药业公司返还房屋并支付房屋占用费的诉请，没有事实及法律依据，不予支持。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，双方当事人确认以下事实：南充药业公司的《药品生产许可证》于2016年12月19日注销。华兴源药业公司承租案涉房屋后未进行实际经营使用。2019年12月25日，鹤鸣堂药业公司根据华兴源药业公司的指示，向南充药业公司转款120,000元。2019年9月29日，华兴源药业公司法定代表人冯兴源向南充药业公司工作人员杨虎发送短信，提出案涉房屋租期届满后，该公司不再续租，并要求腾退房屋。南充药业公司以欠付租金为由，拒绝华兴源药业公司腾退房屋及搬离机器设备。2019年12月31日，华兴源药业公司向南充药业公司交回了租赁房屋。 本院认为，南充药业公司与华兴源药业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。因华兴源药业公司已于2019年12月31日将案涉租赁房屋退还南充药业公司，故南充药业公司诉请华兴源药业公司退还租赁房屋的主张不予支持。本案争议焦点为：1.华兴源药业公司是否应当向南充药业公司支付下欠的100,000元房屋维修费；2.华兴源药业公司下欠药业公司的租金金额及利息计算方式；3.华兴源药业公司应否向南充药业公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的房屋占用费及计算标准。4.华兴源药业公司与冯兴源是否构成人格混同。 关于第一个争议焦点。案涉《房屋租赁合同》第十四条约定南充药业公司第一年向华兴源药业公司另收房屋维修费人民币贰拾万元，华兴源药业公司辩称该费用实质系南充药业公司向其转让《药品生产许可证》费用（40万元）中的一部分，但未举证证明，不予采信。南充药业公司称该费用系华兴源药业公司自愿承担的案涉租赁房屋前期维修费，但亦未举证证明，且案涉房屋在出租之前及租赁期间均未维修，不予采信。该条约定华兴源药业公司在此合同生效之日支付维修费壹拾万元，并备注“此款若乙方（即华兴源药业公司）违约，甲方（即南充药业公司）作为违约金全部没收。按反对解释，该备注内容属于对违约责任的约定，如果华兴源药业公司不违约，南充药业公司应当向华兴源药业公司退还该款。虽然华兴源药业公司迟延给付第三年度租金，但南充药业公司已主张迟延给付期间的利息，华兴源药业公司已承担违约责任，南充药业公司的损失已得到填补，故南充药业公司按案涉《房屋租赁合同》第十四条向华兴源药业公司收取的10万元维修费应予退还。一审法院以该10万元充抵华兴源药业公司应当给付的租金并无不当。因案涉《房屋租赁合同》租赁期限已经届满，华兴源药业公司无需再行向南充药业公司给付另10万元维修费。南充药业公司的该项上诉请求不予支持。 关于第二个争议焦点。因鹤鸣堂药业公司2019年12月25日根据华兴源药业公司的指示，向南充药业公司转款120,000元，因此华兴源药业公司还应向南充药业公司给付租金5,750元。依照合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，南充药业公司诉请华兴源药业公司支付下欠租金的主张予以支持。因华兴源药业公司未在约定的2018年9月30日前给付第三年度的租金，构成违约。依照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，一审对华兴源药业公司下欠的租金酌定按年利率6%计算资金占用利息符合法律规定。其中2019年12月25日给付的120,000元利息为8900元。未支付的5,750元从2018年10月1日起以年利率6%为标准计算至清偿之日止。一审判决从2019年9月25日起计算利息不当，予以纠正。 关于第三个争议焦点。因2019年9月29日，华兴源药业公司已通知南充药业公司不再续租案涉房屋，并要求退还租赁房屋，南充药业公司却以华兴源药业公司下欠租金为由，拒绝其退还租赁房屋及搬离机器设备。南充药业公司的行为虽系为收取租金的自助行为，但该行为应限于阻止华兴源药业公司搬离机器设备等，而不应拒绝华兴源药业公司退还租赁房屋，不当扩大损失。南充药业公司的自助行为已超出必要范围。同时，华兴源药业公司在租赁期满后未实际使用租赁房屋，未获取利益。案涉租赁房屋不能按时退还的责任在于南充药业公司，由此造成的损失由南充药业公司自担。因此南充药业公司诉请华兴源药业公司给付2019年10月1日至2019年12月31日的房屋占用费的主张不予支持。 关于第四个争议焦点。虽然冯兴源2016年向药业公司交纳了保证金、房屋租金、房屋维修房，2018年、2019年多次通过个人银行账户向南充药业公司支付租金，并于2019年7月4日以自己名义向南充药业公司出具《房租费缴款承诺》，南充药业公司也以冯兴源个人名义作为交款单位出具收据，但南充药业公司未举出证据证明冯兴源与南充药业公司的财产混同且无法区分，故南充药业公司主张冯兴源与华兴源药业公司人格混同的理由不成立，不予支持。冯兴源2019年7月4日向南充药业公司出具《房租费缴款承诺》：“……剩下金额235,750.00元，定于2019年8月30日以前付清所有房租费。否则后果自负，一切责任由我本人承担。”该承诺表明，冯兴源自愿承担华兴源药业公司欠付的房屋租金债务，构成债务加入。故冯兴源对华兴源药业公司欠付的租金及利息承担连带给付义务。 综上，南充药业公司、华兴源药业公司的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第一百七十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7671号民事判决； 二、四川华兴源药业有限公司、冯兴源于本判决生效之日起十日内向四川省南充药业（集团）有限公司给付房屋租金5,750元及利息8,900元，并从2018年10月1日起至租金清偿之日止，以5,750元为基数，按年利率6%向四川省南充药业（集团）有限公司计付利息。 三、驳回四川省南充药业（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,158元，四川省南充药业（集团）有限公司负担1,975元，四川华兴源药业有限公司、冯兴源负担1,183元；二审案件受理费9,016元（四川省南充药业（集团）有限公司预交6,316元，四川华兴源药业有限公司、冯兴源预交2,700元），四川省南充药业（集团）有限公司负担6,311元，四川华兴源药业有限公司、冯兴源负担2,705元。 本判决为终审判决。 审判长  罗勤阳 审判员  蒙琼梅 审判员  刘荣耀 二〇二〇年四月三十日 书记员  张 琦