贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终205号上诉人（原审原告）：徐亮，女，1983年6月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：曾宇，男，1983年7月11日出生，系上诉人之夫，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告）：贵州世纪汇金商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场一期（2）1单元10层1号。法定代表人：周章勇，该公司经理。委托诉讼代理人：柴元盛，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人徐亮因与上诉人贵州世纪汇金商业管理有限公司（以下简称世纪汇金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐亮委托诉讼代理人曾宇，上诉人世纪汇金公司委托诉讼代理人柴元盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐亮上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人全部原审诉请。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与上诉人签订合同后，未依约于2019年3月25日前将年度租金支付给上诉人，经上诉人2019年5月7日书面催告后拒绝支付，直至一审判决作出仍未支付，可见被上诉人完全没有积极履行合同义务的主观意愿，租赁合同丧失继续履行的必要条件。一审判决认为上诉人享有所购商铺的物权，确不享有独立的租赁经营权严重与事实和法律规定不符。本案应依据合同法第九十四条规定裁判解除租赁关系。世纪汇金公司辩称，我方不是不愿支付租金，已在积极筹备，准备分批支付业主租金。涉案商铺是产权式商铺，如果单独解除。势必会侵害其他正在履行合同的业主的权利，双方租赁合同应继续履行。世纪汇金公司上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人全部原审诉请。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方合同并未约定提供税票和支付租金的先后顺序，应按照交易习惯履行，被上诉人未提供税票，上诉人有权拒绝支付租金。二、被上诉人主张的违约金过高，上诉人并非不愿支付租金，主观上并无过错，违约金应以银行同期贷款利率标准计算。徐亮辩称，一审认定的违约金过低，且商铺税收问题是行政管理问题，与业主没有关系。徐亮向一审法院起诉请求：1.解除双方就世纪汇金广场4-238号商铺签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付自2018年9月25日至实际支付日止的租金（暂计算至2019年8月27日为337天：42854元÷365日×337日=39566.60元）；3.被告向原告支付自2019年3月25日至实际支付租金之日止的违约金（暂计算至2019年8月27日为155天：42854元×0.0004×155天=2656.90元）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2014年9月23日，原告徐亮（甲方）与被告汇金公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于贵州省贵阳市（世纪汇金广场）4层238号（建筑面积24.80平方米）的商铺出租给乙方，乙方统一招商经营，并对商场和该商铺进行统一设计、装修、设备维护、商业广告宣传和商业营运管理等工作。租赁期限为2015年9月25日至2025年9月24日止。但若在此期间由于商场为了具备正式营业等因素而考虑延期营业的，租赁期和租赁期的起始点均顺延，但顺延期限不得超过6个月。甲方将该商铺的商业经营管理权委托给乙方行使，乙方的商业管理期限与租赁期限一致，甲方不得取消乙方的商业管理权。租金具体如下：前三个租赁年度为免租期，即自2015年9月25日起自2018年9月24日。后七个租赁年度自2018年9月25日起至2025年9月24日的租赁期内，乙方每年应分别支付给甲方的租金为，2019年度支付42854元，2020年度42854元，2021年度42854元，2022年度47997元，……。租金按年度支付，自第四个租赁年度开始，乙方应当于每个租赁期的3月25日前支付给甲方。乙方不得逾期支付，否则每逾期一日，乙方应当按照未付款金额的万分之四向甲方支付逾期付款违约金。合同签订后，被告汇金公司按约使用涉案商铺，2019年5月7日，原告向被告发出履约催告函，要求从函告之日起5日内履行协议约定的租金支付义务，并按约支付违约金，被告法定代表人周章勇当日签收。截止一审审理终结，汇金公司未向原告支付房租及违约金。另查明，2014年9月23日徐亮与贵州黔贵房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺。一审法院认为，涉案房屋租赁合同合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。原告购买的商铺属于产权式商铺特征，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。原告及其他商铺业主在将商铺出租给汇金公司时，即在商铺租赁合同中明确由汇金公司进行统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，虽原告提交的商品房买卖合同中显示涉案房屋的四至方位，与其他业主的商铺相区分，但该商铺本身并无独立的专用出入通道，因商场统一经营，涉案商铺与其他业主商铺在空间上已无实体墙体分割，无明确界限，建筑结构上不再具有封闭性，使用上亦无独立性。如原告解除合同，必然对其他商铺经营造成影响，继而侵害其他已认可并实际履行租赁关系业主的利益。故为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告解除商铺租赁合同的诉请，不予支持。对原告要求被告支付租金的诉请，根据双方合同约定，暂支持2018年9月25至2019年9月24日止共计42854元。对原告要求被告以42854元为基数，按每日万分之四的标准支付从2019年3月26日至实际支付租金之日止违约金的诉请，符合双方合同约定，且没有超出法律规定，予以支持。对被告汇金公司提出需原告开具税票的情况下才支付租金主张，其一，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。一方不履行对价义务的，相对方才有抗辩权。支付租金与开具发票是两种不同性质的义务，前者是合同主要义务，后者并非合同的主要义务，仅为附随义务，出租人是否开具并提交发票不属于当事人行使不安抗辩权的法定情形。汇金公司以原告未出具发票为由不支付租金的抗辩理由不能成立。其二，双方未在涉案合同中约定先开具发票再支付租金的付款条件，故汇金公司未在合同期限内交付租金的行为构成违约。对被告汇金公司提出商场开业时间为2016年1月30日，所以租期及租金起算日均应顺延6个月的主张，被告未提交证据加以证明，对该主张不予认可。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐亮支付位于贵阳市商铺2018年9月25日至2019年9月24日止的房屋租金42854元；二、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐亮支付违约金（违约金以42854元为基数，按日万分之四的标准，自2019年3月26日起计付至付清租金42854元之日止）；三、驳回原告徐亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费856元，减半收取计428元，由被告贵州世纪汇金商业管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉案业主诉请解除合同，因涉案租赁物系产权式商铺，而在划分产权式商铺的商业建筑已经整体交由世纪汇金公司进行招租并已实际交付使用的情况下，各产权式商铺的业主所享有的物权是平等的，不得因行使物权而侵害到他人物权的合法行使，各业主的产权式商铺只有在整体进行使用、收益的情形下才能发挥其最大的效能，个别业主如解除合同，必然产生返还商铺的法律后果，也必然影响到其他业主基于物权而享有的使用、收益以及处置的权利。依据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”、第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，一审判决对涉案业主关于解除合同的诉请不予支持并无不当，对涉案业主所持相应上诉理由，本院不予采纳。对于逾期未付的租金，因合同约定的支付第一年度租金期限届满，世纪汇金公司未履行合同义务支付租金，涉案业主诉请世纪汇金公司支付自2018年9月25日至实际支付日期间的租金，本院对履行期限届满的部分租金予以支持。一审判决作出时，合同约定的支付第二租赁年度即2019年9月25日至2020年9月24日期间租金的期限2020年3月25日前尚未届满，一审判决仅支持第一租赁年度的租金42854元并无不当。现第二租赁年度租金的支付期限已届满，且未超出涉案业主原审诉请的期间范围，本院根据二审中出现的新的事实，确定世纪汇金公司应支付2018年9月25日至2020年9月24日期间的租金42854元+42854元=85708元。世纪汇金公司以涉案业主未提供税票为由抗辩涉案业主的请求权，涉案合同并未约定支付租金须以涉案业主提供税票为条件，而世纪汇金公司亦未举证证实其主张的交易习惯为何种情形，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条第二款“对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任”之规定，世纪汇金公司的抗辩理由无事实及法律依据，一审法院不予采纳并无不当。世纪汇金公司提出同一理由上诉，本院不予采纳。对于逾期支付租金的违约金，涉案合同约定了计付标准，且该标准不违反法律规定，世纪汇金公司上诉主张的违约金计付标准不符合双方合同约定，本院不予采纳。因世纪汇金公司逾期支付租金期间发生变化，本院根据双方合同约定对违约金的计付期间予以调整。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审中出现了新的事实，本院对一审判决结果予以变更。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初822号民事判决第三项；二、变更贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初822号民事判决第一项为：贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向徐亮支付位于贵阳市商铺租金85708元；三、变更贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初821号民事判决第二项为：贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向徐亮支付违约金（违约金分两笔：第一笔以42854元为基数按日万分之四标准自2019年3月26日起计付至该笔租金清偿之日止；第二笔以42854元为基数按日万分之四标准自2020年3月26日起计付至该笔租金清偿之日止）；四、驳回徐亮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取428元，由贵州世纪汇金商业管理有限公司负担。二审案件受理费收取1712元，徐亮预交的856元，由徐亮负担60元，由贵州世纪汇金商业管理有限公司负担796元；贵州世纪汇金商业管理有限公司预交的856元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 颜 云审判员 庞 敏审判员 姜彦宏二〇二〇年四月十日书记员 罗 艳