江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初7006号原告：中国农业银行股份有限公司盐城分行，统一社会信用代码91320900840135004U，住所地在盐城市大庆中路88号。负责人：顾明，该行行长。委托诉讼代理人：凌海，该行职员。委托诉讼代理人：李娟，该行职员。被告：张英，女，1966年4月18日生，住盐城市大丰区。被告：徐光明（系张英之夫），男，1967年12月13日生，住盐城市大丰区。被告：江苏博翔置业有限公司，统一社会信用代码：91320913699389135N，住所地盐城市盐渎公园西门北侧D区B栋。法定代表人：孙冈，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司盐城分行（下称农行盐城分行）与被告张英、徐光明、江苏博翔置业有限公司（下称博翔置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序由审判员俞建中独任审判，于2020年1月9日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序并组成合议庭审理，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告农行盐城分行的委托诉讼代理人凌海、李娟，被告张英、徐光明到庭参加了诉讼，被告博翔置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行盐城分行向本院提出诉讼请求：1、被告张英、徐光明立即偿还原告贷款本金227238.98元、暂算至2019年9月17日的利息3314.52元，合计本息230553.5元及自2019年9月18日起至实际履行之日止按合同约定的利息（含罚息、复利等）；2、博翔置业公司对上述债务承担连带保证担保责任。3、原告对被告张英、徐光明设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。事实和理由：2016年3月11日，被告与我行签订《个人购房担保借款合同》，约定我行向被告发放27万元、期限为15年的贷款用于购买位于盐城市“**花园”*幢*室住房，合同还约定了借款的用途、利率、还款方式、逾期还款责任、争议解决、担保等。被告并以该房产向我行提供抵押担保并办理了抵押预登记手续。2016年3月15日，我行依约向被告张英发放贷款27万元。被告取得贷款后经常逾期，截止2019年9月17日，被告已拖欠贷款4期，逾期贷款本息6582.49元，已根本性违约。我行多次催收未果。被告张英、徐光明辩称：我们是因为做工程缺经费，祺成金融公司的朱正让我们以买房子的名义做这个贷款，我们没有拿到钱，也不知道房子在哪儿，我们认为签字的都是假合同。被告博翔置业公司未答辩。经审理查明：2016年3月11日，张英、徐光明（借款人、抵押人）、博翔置业公司（保证人）与农行盐城分行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：1、借款用途：借款人应将借款用于购买房产；2、借款金额、期限、利率：借款金额27万元，期限为180个月，自2016年3月11日起至2031年3月10日止；借款执行年利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基率为基础下浮10%后确定，逾期借款的罚息从逾期之日起在合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%；3、借款的发放及还款方式：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入指定账户，采用等额本息还款法；4、贷款抵押：借款人以所购的位于盐城市“**花园”*幢*室房屋作为履行借款协议的抵押担保，抵押担保范围为：借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，抵押人应于本合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续；5、违约责任：借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按约定对借款人计收罚息和复利。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未足额偿还借款本息超过90天即构成违约，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；6、费用的承担：与本合同有关的公证、登记、评估、鉴定、见证、运输、保管等费用由借款人、保证人、抵押人承担。7、阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2016年3月15日，农行盐城分行将借款27万元划入张英指定的账户。2016年3月15日，张英、徐光明将其所有的位于盐城市“**花园”*幢*室房屋抵押给农行盐城分行，并办理了抵押预告登记，登记的债权数额为27万元。截止2019年9月17日，张英、徐光明欠农行盐城分行贷款的本金227238.98元、利息3314.52元，合计本息230553.5元。农行盐城分行催要未果，保证人亦未履行保证责任，遂诉至本院。另查明：庭审中，被告张英、徐光明申请证人程某出庭作证。程某述称：徐光明因缺少资金，经程某介绍认识祺成金融公司的朱正，朱正为张英、徐光明办理贷款事宜，但后续是否贷款及用途，程某不知。再查明：截止本案审理期间，借款所购不动产未办理抵押登记手续。上述事实，有当事人陈述、证人证言、个人购房担保借款合同和申请表、借款凭证、预购商品房抵押预告登记申请书、文书地址送达确认书、欠款明细、还款明细等证据证明，本院经审核予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告张英、徐光明、博翔置业公司签订的个人购房担保借款合同，虽被告张英、徐光明辩称是朱正为其办理手续且未收到贷款，但二被告作为具有完全民事行为能力人，根据常识应该能判断签订合同所应承担的法律责任，其提供的证据不足以证明合同为欺诈情况下签订，故应当承担相应的法律责任，且该合同不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的民事行为，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按合同约定将借款汇入被告张英指定的账户，被告取得借款后应当按合同约定履行还款责任，现其连续4期未能还款，已构成根本违约，原告根据合同约定有权要求被告一次性偿还全部借款本息、罚息。被告博翔置业公司根据合同条款亦应当对借款人张英、徐光明的上述借款承担连带责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，根据物权法规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，故抵押预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，原告不能据此对抵押物享有优先受偿权。被告在答辩期内未提出抗辩，视为对质证权利的放弃，对原告主张的事实本院予以确认。综上，原告的诉讼请求依法应予部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张英、徐光明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司盐城分行支付借款本息230553.5元，并承担利息和罚息（从2019年9月18日起至实际还款之日止以本金227238.98元为基数按借款合同约定利率标准计算）。二、被告江苏博翔置业有限公司对上述债务承担连带责任；被告江苏博翔置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4758元，由被告张英、徐光明、江苏博翔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 长  俞建中人民陪审员  苌飞飞人民陪审员  单 虎二〇二〇年四月二十三日法官 助理  顾 骥书 记 员  郁 丹附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。