湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初56号 原告：廖有福，男，1973年2月16日出生，汉族，湖南省安化县人，居民。 原告：何小元，女，1973年10月26日出生，汉族，湖南省安化县人，居民。 两原告委托诉讼代理人：佘文政，湖南省沅陵县友谊法律服务所法律服务工作者，执业证号：3181302110075。代理权限：特别授权。 被告：沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县滨江大道（从文广场多层2号楼101号），统一社会信用代码：91431222763267141Y。 法定代表人：熊泽英，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨鹏，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312201510508234。代理权限：特别授权。 第三人：谢燕，女，1981年11月11日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民。 第三人：湖南沅陵农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省怀化市沅陵县沅陵镇迎宾南路16号，统一社会信用代码：91431200MA4L1R8C1A。 法定代表人：谌丽蓉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶叙华，湖南天宇律师事务所律师，执业证号：14312199310615872。代理权限：特别授权。 原告廖有福、何小元与被告沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司（以下简称“雄鹰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，于2020年3月9日依职权追加了谢燕、湖南沅陵农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商行”）为第三人，并依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理，原告廖有福、何小元及委托诉讼代理人佘文政，被告雄鹰公司法定代表人熊泽英及委托诉讼代理人杨鹏，第三人谢燕，第三人农商行的委托诉讼代理人叶叙华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖有福、何小元向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间签订的商品房买卖合同有效；2．判令被告立即为原告办理不动产权证；3．由被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2011年1月12日签订《商品房买卖合同》，合同第二十五条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向沅陵房地产管理局申请登记备案”，被告应当于2011年2月12日之前为原告办理房屋不动产权证，但至今被告仍然未为原告办理房屋不动产权证。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任。 被告雄鹰公司辩称：1、原告已实际占有、使用合同所确定的房屋，被告雄鹰公司在本案中已履行合同主要义务，即交付房屋；2、导致争议房屋不能完成产权过户主要原因系原告未按合同约定按时支付房款及办证费用，被告无法完成过户登记；3、合同所确定的房屋在出卖前已登记在第三人谢燕的名下，且在银行办理了抵押登记，银行为实现担保物权已申请法院强制执行，现双方签订的房屋买卖合同已无法实际履行；4、原告的起诉已超过法定诉讼时效。 第三人谢燕陈述：该房产在2009年就已过户在第三人谢燕的名下，且为银行的贷款办理了抵押登记，在原、被告签订合同时，第三人谢燕知道原、被告的买卖行为，并告知原告该门面已在农商行进行了贷款抵押。被告雄鹰公司在2011年至2014年其间多次向原告催讨剩余房款，原告不肯付清购房款与办证费用。此后，第三人谢燕又将该门面抵押给银行，在抵押前告知原告若不付清购房款及办证费用，第三人谢燕又会将该门面抵押给银行。现因原告没有付清房款，第三人谢燕不同意将产权过户到原告名下。 第三人农商行陈述：1、原告诉争的商品房系第三人谢燕的合法物权，且农商行就谢燕的物权依法取得了担保物权。原告因《商品房买卖合同》形成的债权，不能对抗谢燕及农商行名下的物权；2、第三人谢燕取得门面物权在先，原告在后签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。原告的诉讼请求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的《商品买卖合同》、收款收据复制件各一份，欲证明2011年1月12日，原告在被告处购买一间门面，并向被告支付购房款311800元。被告雄鹰公司及第三人谢燕对该组证据无异议。第三人农商行对该组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为雄鹰公司对相应门面已无所有权，所以无权对该房产进行处分。合议庭评议后认为，被告雄鹰公司及第三人谢燕对该组证据均无异议，第三人农商行对证据真实性也无异议，只是对合法性、关联性有异议，认为被告雄鹰公司对门面已无所有权，所以无权对该房产进行处分，本院认为原、被告签订商品买卖合同及原告付购房款没有违反法律、法规的规定，是合同双方的真实意思表示，具有合法性，且商品买卖合同的签订及履行是本案的基础性法律事实，与本案具有关联性，对该组证据应予以采信。 2、原告提交的证人王立仁、张涛、杨祖权、蒋隆浩的证言复制件各一份，欲证明2013年5月13日原告曾要求被告办理房屋所有权证和土地使用权证。被告雄鹰公司对证据的真实性有异议，提出证人应出庭接受质证，同时认为办证的义务主体是雄鹰公司，而不是证言中所指的磁电高科。第三人谢燕表示对证言所述事情不知情。第三人农商行认为证人都是雄鹰公司的购房户，是系列案的原告，身份特殊。合议庭评议后认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款规定：无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。本案中原告未提交其他证据证明2013年5月13日原告曾要求被告办理房屋所有权证和土地使用权证，且证人均为系列案的利害关系人，故对该组证据应不予采信。 3、被告当庭提交的欠条复制件一份，欲证明原告到目前为止尚欠被告方购房款137115元，欠条签的是10万元，因被告违约已取消购房优惠，取消优惠后计算得到原告欠被告137115元。原告认为欠条确实是原告打的，但原告只欠10万元房款。第三人谢燕、农商行对该证据无异议。合议庭评议后认为，第三人谢燕、农商行对该证据无异议，原告也确认了欠条的真实性，而欠条明确约定“2011年12月31日前付清此款，否则甲方将有权取消优惠，按房价9888元／㎡计算总房款”，而原告未按时支付该10万元房款，应当取消优惠，故对该组证据本院予以采信。 4、第三人农商行提交的沅房权证城字第7090xxxx号《房屋所有权证》、沅国用（2009）第xxxxx号《国有土地使用证》复印件各一份，欲证明：（1）2009年12月，谢燕即取得了沅陵镇滨江大道城市广场1栋101至110十间门面的物权（2009年12月4日办理《房屋所有权证》、2009年12月9日办理《国有土地使用证》）。（2）从谢燕取得该十间门面所有权之日起，沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司即丧失了该十间门面的物权，无权将相应门面第二次出卖给原告廖有福、何小元。原告廖有福、何小元对这组证据的真实性无异议，对合法性有异议，认为没有证据证明谢燕是如何取得雄鹰公司房产物权的。被告雄鹰公司及第三人谢燕对该组证据无异议。合议庭评议后认为，该组证据为公文书证，能达到第三人农商行的证明目的，应予以采信。 5、第三人农商行提交的李某某、谢某结婚证及身份证复印件，编号xxxxx《个人借款合同》复印件各一份，欲证明李某某、谢某系夫妻关系，2014年11月3日与农商行签订编号xxxx《个人借款合同》，向农商行贷款620万元。谢燕身份证复印件、抵字［2014］第xxxx号《抵押合同》、沅房他证城区字第xxxx号《他项权证》及沅房权证城字第xxx号《房屋所有权证》、沅他项（2014）第xxx号《他项权证》及沅国用（2009）第xxxx号《国有土地使用证》复印件各一份，欲证明（1）谢燕自愿用自有的十间门面为李凌夏、谢剑向农商行620万元贷款提供抵押，并于2014年11月3日与农商行签订了《抵押合同》。（2）2014年11月6日，沅陵县房地产管理局办理了房产抵押登记，给农商行发放了沅房他证城区字第514000807号房产《他项权证》；2014年11月7日，沅陵县国土资源局办理了土地抵押登记，给农商行发放了沅他项（2014）第206号土地《他项权证》。编号xxxxxxxx《个人借款合同》、xxxxxxx《抵押合同》、湘（2017）沅陵县不动产证明第xxxxxx号《他项权证》复制件各一份，欲证明（1）李某某、谢某将原贷款还清后，又于2017年11月30日与沅陵农商银行签订编号2017－00000047《个人借款合同》，向农商行再次贷款620万元。谢燕继续用自有的十间门面为李某某、谢某再次向农商行贷款620万元提供抵押，并于2017年11月30日与农商行签订了《抵押合同》。（3）2017年12月1日，沅陵县不动产登记中心给农商行办理了不动产抵押登记，为农商行发放了湘（2017）沅陵县不动产证明第xxxxx号《他项权证》。原告廖有福、何小元对该组证据的真实性无异议，对抵押合同的合法性有异议，认为原告购买房屋在先，谢燕抵押在后，所有权有争议时房屋不能进行抵押。被告雄鹰公司及第三人谢燕对该组证据无异议。合议庭评议后认为，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，应予以采信。 6、第三人农商行提交的（2019）湘1222民初1079号《民事调解书》复制件一份，欲证明（1）因借款人李某某、谢某没有完全履行还款义务，农商行向法院起诉，要求李某某、谢某还本付息，要求谢燕承担连带清偿责任，并要求对谢燕抵押的不动产享有优先受偿权。（2）该案经法院主持调解，达成了由李某某、谢某偿还农商行的全部本息，谢燕承担连带清偿责任，农商行对谢燕抵押的不动产享有优先受偿权的民事调解协议。目前该房产已申请法院执行。原告廖有福、何小元对该组证据的关联性提出异议。被告雄鹰公司及第三人谢燕对该组证据无异议。合议庭评议后认为，该调解书为已经发生法律效力的裁判文书，应予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告雄鹰公司成立于2004年6月15日，注册资金一千万元，是一家从事房地产开发、旅游开发、建材及五金销售、商品房销售与出租的有限责任公司，法定代表人熊泽英（董事长）。 2011年1月12日，原告廖有福与被告雄鹰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：一、出卖人为雄鹰公司，买受人为廖有福、何小元；二、销售的商品房位于沅陵县城滨江大道雄鹰城市广场，为第一幢5号门面，框架结构，建筑面积45.40㎡；三、总价款411800元，一次性付款；四、交付日期2011年5月30日；五、出卖人应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 原告廖有福、何小元与被告雄鹰公司签订的《商品房买卖合同》约定交易的商品房系被告雄鹰公司承建，在2009年12月9日就办理了沅房权证城字第xxxx号房屋所有权证、沅国用（2009）第xxxx号国有土地使用权证，房屋所有权人及土地使用权人均为谢燕（雄鹰公司员工，董事长熊泽英之女）。 该门面的所有权人谢燕亦于2009年12月9日与中国银行股份有限公司沅陵支行签订了《中国银行个人商业用房贷款合同》、《中国银行个人贷款抵押合同》，约定谢燕向中国银行股份有限公司沅陵支行贷款430万元用于向被告雄鹰公司购买沅陵镇滨江大道城市广场1栋101—110号、4栋101—19号、7栋101这些个人商业用房，并约定将以上商业用房进行抵押，办理了抵押登记，抵押人为谢燕、曾某（谢燕、曾某原系夫妻关系），抵押权人为中国银行股份有限公司沅陵支行。 原告廖有福与被告雄鹰公司签订《商品房买卖合同》后，原告廖有福当日向被告雄鹰公司交纳了311800元购房款，被告雄鹰公司向原告廖有福出具了收据，收据上有公司员工谢某1（董事长熊泽英的丈夫）作为收款经手人的签名。被告雄鹰公司亦将销售的沅陵镇滨江大道雄鹰城市广场1栋5号门面（沅房权证城字第xxxx号房屋所有权证中登记的商铺之一）交付原告廖有福、何小元使用。 2014年11月3日，第三人谢燕与第三人农商行签订《抵押合同》，将其所有的沅房权证城字第xxxxx号房屋所有权证、沅国用（2009）第1770号国有土地使用权证项下的10套商铺作为贷款的抵押并办理了抵押登记，为李某某、谢某在农商行的贷款提供担保。2017年11月30日，李某某、谢某再次与第三人农商行签订《个人借款合同》，向沅陵农商银行贷款620万元。同日，第三人谢燕与第三人农商行也再次签订《抵押合同》，将其所有的沅房权证城字第xxxx号房屋所有权证、沅国用（2009）第xxxx号国有土地使用权证项下的10套商铺继续为李某某、谢某的贷款提供担保，办理了抵押登记。抵押人为谢燕，抵押权人为农商行。 2019年8月5日，因借款人李某某、谢某违约，第三人农商行对借款人李某某、谢某及担保人谢燕提起诉讼。2019年8月8日，在本院的主持下，农商行与李某某、谢某、谢燕自愿达成协议：李某某、谢某在2019年8月20日前清偿贷款本息，谢燕对债务承担连带清偿责任，在李某某、谢某未按期清偿借款本息时拍卖、变卖抵押物优先受偿。该案的（2019）湘1222民初1079号民事调解书已发生法律效力，且第三人农商行已申请法院强制执行。 本院认为，原告廖有福、何小元与被告雄鹰公司签订《商品房买卖合同》时，被告雄鹰公司对该合同标的物沅陵镇滨江大道雄鹰城市广场1栋5号门面没有所有权，无权处分该合同的标的物。但合同标的物的所有权人谢燕在被告雄鹰公司里具有多重身份，在被告雄鹰公司与原告廖有福签订合同时及签订合同后，第三人谢燕知晓被告雄鹰公司处分了自己所有的沅陵镇滨江大道雄鹰城市广场1栋5号门面及原告廖有福、何小元在签订合同后占有使用该门面多年，应视为第三人谢燕同意被告雄鹰公司处分了自己所有的沅陵镇滨江大道雄鹰城市广场1栋5号门面，追认了被告雄鹰公司的销售行为。因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律的规定，不损害第三人的利益，该《商品房买卖合同》合法有效，对原告廖有福、何小元与被告雄鹰公司均有约束力。鉴于原告廖有福、何小元没有付清价款，该《商品房买卖合同》的标的物所有权没有发生转移，第三人农商行对该标的物拥有抵押权依法应予保护，第三人谢燕亦当庭表示不再愿意为被告办理过户手续等现状，原、被告所签订的《商品房买卖合同》存在着法律上或事实上不能履行的情形，该合同的目的不能实现，原告廖有福、何小元要求被告雄鹰公司办理房屋不动产权证的诉讼请求不应得到支持。 关于本案诉讼时效的问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害时起计算，原告廖有福、何小元与被告雄鹰公司签订商品房买卖合同是在2011年1月12日，商品房买卖合同约定在商品房交付使用后30日内被告雄鹰公司将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，商品房交付时间约定在2011年5月30日前，故诉讼时效的起算时间是2011年6月30日。因原告廖有福、何小元未向我院提交有效证据证明发生了诉讼时效中止或中断的情形，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《民法总则》自2017年10月1日起施行，故本案应当适用民法通则规定的二年诉讼时效。故本案的诉讼时效到2013年6月29日届满，原告廖有福、何小元在2020年1月7日向本院提起诉讼已过诉讼时效期间，被告雄鹰公司以本案已过诉讼时效提出了不继续履行合同义务的抗辩，该抗辩意见与第三人农商行的陈述意见一致，符合法律规定，本院予以采纳。 综上所述，原告廖有福、何小元与被告雄鹰公司签订的商品房买卖合同为有效合同，故本院对原告廖有福、何小元要求确认原、被告之间签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求予以支持；但因合同标的物的所有权人谢燕已不同意转让所有权，且第三人农商行对该合同的标的物享有抵押权受法律保护，该合同在事实上、法律上存在无法继续履行的情形，且原告廖有福、何小元提起的本案诉讼已过诉讼时效，本院对原告廖有福、何小元要求被告雄鹰公司为原告办理不动产权证的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百一十条第（一）项、第一百三十二条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告廖有福、何小元与被告沅陵县雄鹰房地产开发有限公司于2011年1月12日签订《商品房买卖合同》为有效合同； 二、驳回原告廖有福、何小元的其他诉讼请求。 案件受理费人民币7477元，由原告廖有福、何小元负担人民币7397元，被告沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司负担人民币80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  张 辉 审 判 员  李 俊 人民陪审员  向开祥 二〇二〇年四月二十九日 法官 助理  肖翠琼 代理书记员  向馨然 附法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。