江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初1946号 原告：徐某某，女，1966年5月12日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：孔祥翔、陈浩，江苏念黎律师事务所律师。 被告：闫某某，男，1988年5月2日出生，汉族，住江苏省连云港高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：金丹丹，江苏尚扬律师事务所律师。 被告：江苏海洋大学，统一社会信用代码12320000466007183X,住所地江苏省连云港高新技术产业开发区苍梧路59号。 法定代表人：宁晓明，校长。 委托诉讼代理人：丁永怀，江苏维尔利律师事务所律师。 原告徐某某与被告闫某某、江苏海洋大学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法由简易程序转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐某某的委托诉讼代理人孔祥翔、陈浩，被告闫某某及其委托诉讼代理人金丹丹、江苏海洋大学的委托诉讼代理人丁永怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐某某诉称，2017年1月，被告闫某某与被告江苏海洋大学签订了一份《房屋租赁合同》，约定江苏海洋大学将该校苍梧校区运动场南侧平房出租给闫某某使用。租赁期限从2017年1月15日至2020年1月25日,租金108000元/年,履约保证金10000元。2018年12月25日，原告与被告闫某某签订了《转让合作协议》，将涉案房屋转让给原告经营，成立了高新区学院社区安河桥餐饮店(以下简称安河桥餐饮店)，租赁期限从2019年4月1日至2023年4月1日，租金120000元/年。原告接手后投入巨资对涉案房屋进行装饰装修,使涉案房屋的整体租赁价值得到巨大的提升。经营期间,被告江苏海洋大学领导也多次对安河桥餐饮店进行安全卫生检查并予以肯定。在合同履行期间被告江苏海洋大学为了追求不合理的利益,将原告投入巨额资金装修的涉案房屋重新进行招标,并将该涉案房屋的租金从108000元上升至298000元,在不改变经营性质的情况下另租给他人,并于2019年7月13日告知被告闫某某。此后,被告江苏海洋大学采取停止提供水电、强占店铺、扣留店铺财产、强制拆除店面门头的方式阻碍原告的经营,严重损害了原告的利益。为此，原告提出诉讼请求：1、要求被告闫某某继续履行合同；2、被告江苏海洋大学承担因侵权给原告造成的装修损失480000元、营业损失暂估270000元，经济损失合计750000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告闫某某辩称，被告闫某某在与原告履约过程中并无违约行为，现原告无法经营，是因江苏海洋大学侵权行为所致，不应由其承担责任。 被告江苏海洋大学辩称，原告对被告江苏海洋大学诉求无事实和法律依据，原告要求继续履行合同，江苏海洋大学与原告无任何合同关系，不存在继续履行合同，也不存在合同违约损害赔偿问题。江苏海洋大学与被告闫某某之间具有房屋租赁合同关系，在合同履行期间，被告闫某某违反合同约定，擅自将房屋转租给原告，该转租本身是无效的。闫某某擅自违规装修，改变房屋结构，给房屋带来安全隐患，且擅自扩大经营项目，违反租赁合同约定。据此，被告江苏海洋大学于2019年1月14日通知合同相对人闫某某停止装修，不能扩大经营项目，否则将按照合同约定解除合同。同年5月26日，鉴于合同相对人闫某某严重违反合同约定，校方向其发出解除合同通知，并要求于7月15日交房，闫某某承诺于同年8月9日前交房，其租金也只交到7月份。因此，在校方发出解除合同通知后，被告闫某某未提出异议，且行为表示已同意解除合同。此后校方将涉案房屋重新招投标，原告两次参加招投标，但均因价格较低而未中标，校方已考虑到原告装修的投入，给予其有可能继续经营的机会，但原告因自己原因不能继续经营。校方对合同的解除无任何过错，原告主张遭受侵权损失缺少事实和法律依据，也与校方无关。因原告霸占涉案房屋，导致涉案房屋在第三人中标后，无法交付第三人经营，产生相应损失，江苏海洋大学向第三人承担相应损失后，保留对原告的追偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交转让合作协议、房屋租赁合同、装修合同、转账凭证及收据、装修照片、淮海工学院要求房屋恢复原状的通知、关于安河桥店内承重墙开洞改造解结构安全性鉴定报告、墙面加固现场照片、淮海工学院要求门面房问题整改通知、招投标文件、微信截图照片及转账凭证、淮海工学院解除合同通知、闫某某声明、原告与闫某某调解协议等证据材料，并申请证人徐某、袁某、张某1出庭作证。 被告闫某某为证明其观点，向本院提交房屋租赁合同、缴纳租金票据、鉴定报告、营业执照、食品经营许可证、律师函、声明等证据材料。 被告江苏海洋大学为证明其观点，向本院提交房屋租赁合同、担保书、通知书、停水停电函、门面房交付通知单、律师函、缴费票据、投标文件、清场视频等证据材料。 本院经审理查明事实如下： 2017年1月，被告江苏海洋大学（原淮海工学院，甲方）与被告闫某某（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定江苏海洋大学将该校苍梧校区运动场南侧平房,建筑面积96.06平方米出租给闫某某经营使用，租赁期限自2017年1月15日起至2020年1月15日止，租金为10800元/年，履约保证金10000元。合同第四条约定：经营项目为休闲吧（休闲吧只准提供热饮和冷饮，及封装好的蛋糕、干果，所有商品均需明码标价，不得高于市区同类商铺同类产品平均价格，不得产生油烟，噪音）。在租期内，乙方不得擅自改变经营项目，否则甲方视情况采取停止水电供应、终止合同、收回出租房并没收履约保证金等措施给予处理，由此带来的一切损失由闫某某承担。不允许超过投标经营项目范围外经营。第六条乙方权利义务：……7、保持承租方的房屋结构不动，不得在承租方周边私搭乱建；承租房装饰装修方案必须书面报甲方批准后，方可实施；承租房装饰装修如需要报市政有关部门批准的，自行负责；合同终止时自行处置己方购置的可移动的设备、设施、家具等一切物品；乙方投资装饰装修的一切费用，甲方不予任何补偿，且对承租房屋房顶、墙面、地面、门窗的装修在承租结束后，不得破坏或拆，无条件移交甲方，甲方不予补偿。乙方装修工程造成甲方或第三人损害的，乙方应承担全部赔偿责任，除甲方无须负任何责任。第七条违约责任：……5、乙方将承租经营权（或转包、分包、部分分租）给乙方之外第三方的，甲方有权立即终止合同，收回出租场所，并不再退还乙方的租金。双方还对其他事项进行了约定。 2018年12月25日，被告闫某某（甲方）将涉案房屋转租给原告徐某某（乙方）使用，双方同日签订《转让合作协议》，协议首段表述“由于甲方同出租方（以下称出租方）签订的房屋租赁合同中约定不得将所租位于校篮球场南侧平房（安河桥）的商铺进行转租，但甲乙双方仍希望达成该商铺的转让合作，本着不对出租方造成任何损失的原则，经甲乙双方友好协商决定就商铺转让达成下列协议”。协议主要内容为：1、甲方于2019年1月1日将甲方单独承租的位于篮球场南侧“安河桥休闲吧”商铺，建筑面积96.06cm2转让给乙方经营使用。2、甲方与出租方的租赁合同期限为2017年4月1日起至2020年4月1日共三年,租期届满时甲方承诺将与出租方签订三年续租合同,乙方租期自2019年4月1日起至2023年4月1日止(乙方续租期自甲方与出租方续签合同后自动生效),房租为120000元/年……4、转租期间任何不可抗力如校方干预，甲方无故要求收回店铺，或因乙方无法正常使用甲方营业执照及相关许可证进行经营等原因造成合同终止，甲方需赔付乙方未使用期限的房租及全部转让费用，以及50%的装修费用。5、甲方承诺与出租方在租赁合同到期后紧连接本租期的出租方招标中签订该商铺的续租合同，并继续转让给乙方使用,甲方不得向乙方收取任何费用,若因甲方原因未能完成店铺续租导致乙方无法继续承租使用该商铺的,甲方承诺退还乙方全部转让费,并补偿乙方50%装修费用……7、乙方在承租期间不得违背甲方店铺的初始合同，营业期间如有违规，所有损失由乙方独自承担（乙方经营范围为饮品、啤酒和小吃，不得使用明火）。8、甲方承诺在乙方承租期间帮助乙方与消防进行沟通与协商，确保乙方在承租期间的合理权益，甲乙双方对外口径统一宣称甲方聘用乙方为店长经营本店，以避免对甲乙双方转租合作产生不必要的影响。 合同签订后，原告按约向被告闫某某支付转让费及首年租金，并对转租房屋进行装修改造。2019年1月5日，原告徐某某与连云港市华鼎建筑装饰工程有限公司签订《装潢安装施工合同》，约定工程价款480000元，后原告分十次向连云港市华鼎建筑装饰工程有限公司法定代表人陈某兵银行账户转入资金共计480000元。2019年1月14日，被告江苏海洋大学发现安河桥休闲吧装修改造过程中改变房屋结构，遂向闫某某送达一份通知，内容为：“贵商户未经消防允许私自改变房屋结构，给房屋带来安全隐患，严重违反合同约定。现责令贵方十日内（2019年1月25日前）将房屋恢复原状，并支付违约金1000元整。如到期未将房屋恢复原状，校方将解除合同，由此造成的一切损失由贵方承担。”该通知由原告徐某某亲属蔡永友代签收。后被告江苏海洋大学委托连云港土木建筑创新研究院对涉案房屋承重墙开洞改造结构安全性进行鉴定，原告根据鉴定意见采取加固处理措施，经二次验算满足抗震承载力的要求，原告得以继续装修。2019年3月中下旬，原告装修结束并对外营业，门头改为“安河桥大嘴巴”，主要经营奶茶及油炸食品。 2019年5月26日，被告江苏海洋大学发现涉案商铺经营油炸食品，不符合合同约定经营项目，遂以承租方闫某某违规装修、擅自改变经营内容，严重违反合同为由，向闫某某送达解除合同通知书，并告知将于2019年5月底重新招租，提前做好离场准备。2019年7月13日，被告江苏海洋大学再次向闫某某送达门面房交房通知单，确定2019年7月15日终止合同，要求闫某某于2019年7月22日前结清水电，交还房屋。被告闫某某书面承诺于2019年8月9日前交房。至2019年8月21日，被告闫某某一直未履行承诺，被告江苏海洋大学自行对涉案房屋进行清场，将可移动物品登记封存，原告徐某某至今未取回。 2019年6月11日，被告江苏海洋大学对涉案房屋公开招标招租，最终由案外人威海景禾餐饮管理服务有限公司中标，双方于2019年8月14日签订房屋租赁合同，约定租期自2019年8月15日起至2022年7月15日止，租金为468000元/年，经营项目为特色餐饮（不允许经营烟酒）等。江苏海洋大学自行清场后，将房屋交付给案外人威海景禾餐饮管理服务有限公司，该公司已入驻装修。 本案审理过程中，原告徐某某于2019年11月20日申请对涉案租赁房屋装修残值进行鉴定，后原告与被告闫某某于2019年11月26日就装修损失达成协议，闫某某认可原告按照《装潢施工合同》支付了装修费用480000元。原告于2019年11月26日撤回鉴定申请。 本院于2019年12月21日、2020年4月16日两次现场勘验，原、被告双方及案外人威海景禾餐饮管理服务有限公司法定代表人张某2到场对原告投入的装饰装修进行指认。经查，桌椅、灯具、厨具、电器设备等可移动物品已被江苏海洋大学清场时另行存放，原告同意自行取回；对于门窗、吧台、橱柜、门头框架等不可移动的装饰装修，江苏海洋大学已随房移交给案外人威海景禾餐饮管理服务有限公司，案外人现已在原装修基础上进行了改造，不同意拆除。根据原告提交的装修造价表清单，被利用的装修项目及价格为：玻璃门窗22720元、卷帘门7200元、操作间橱柜及台面25560元、墙地砖51624元、石膏板吊顶12960元、铝扣板吊顶3900元、木饰面板吊顶16100元、墙面装饰板基层+饰面26560元、木饰面包柱子1440元、木饰面包吧台及台面19960元、门头钢架18900元、木格隔断6500元，合计213424元。现场还保留室外防腐木地板，被告江苏海洋大学不同意利用，要求原告尽快拆除。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、房屋租赁合同、转让合作协议、装修合同及付款凭证、整改通知、鉴定报告、解除合同通知、交房通知、闫某某自书的承诺书、招投标文件、现场照片、证人张某1的证言、现场勘验笔录、清场视频等证据予以证实，经当庭举证、质证，本院予以认定。 本院认为，综合原、被告双方诉讼请求及答辩意见，本案争议焦点为：一、被告江苏海洋大学是否有权单方解除租赁合同；二、原告徐某某与被告闫某某之间的转租合同还能否继续履行；三、被告江苏海洋大学是否侵权，应否赔偿原告经营及装修损失。 关于争议焦点一，被告江苏海洋大学单方解除租赁合同是否合法。本院认为，合同的解除分为法定解除和约定解除两种形式。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”；《合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，此为法定解除权。出租人江苏海洋大学与承租人闫某某合同约定“乙方不得擅自改变经营项目，否则甲方视情况采取停止水电供应、终止合同、收回出租房”，此为约定解除权。现被告闫某某未经出租人江苏海洋大学同意，将租赁房屋转租，任由次承租人徐某某改变房屋结构，超合同约定内容经营，已违反法律规定及合同约定，被告江苏海洋大学有权解除与被告闫某某的房屋租赁合同。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照法律规定或合同约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告江苏海洋大学已于2019年7月15日将解除合同通知书送达被告闫某某处，被告闫某某未提出异议，并承诺2019年8月9日前腾房，故江苏海洋大学与闫某某的房屋租赁合同已于2019年7月15日解除。 关于争议焦点二、原告徐某某与被告闫某某之间的转租合同还能否继续履行。本院认为，出租人江苏海洋大学已于2019年7月15日解除与转租人闫某某之间的租赁合同，并对涉案房屋通过招投标的形式重新出租后，将房屋交付给新承租人经营使用。出租人解除租赁合同后，转租人闫某某无权再占用房屋，其与次承租人徐某某之间的转租合同所赖以存在的法律基础丧失，成为无源之水、无本之木，合同目的已无法实现，因此，转租合同已不具备继续履行的条件，亦随之解除。本院对于原告主张继续履行转租合同的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点三，被告江苏海洋大学是否侵权，应否赔偿原告经营及装修损失。本院认为，江苏海洋大学依法解除与承租人闫某某的租赁合同后，经督促闫某某限期腾房未果，为了维护己方权益，防止损失进一步扩大,江苏海洋大学采取必要的自助措施收回租赁物,行为目的正当，未超出合理限度，对次承租人徐某某的经营损失及装修损失不承担侵权损害赔偿责任。原告徐某某违反经营项目规定导致租赁合同被解除，其自身存在过错；被告闫某某超租赁期限转租，造成原告不能在全部合同期内使用装修，对装修损失应承担相应赔偿责任，原告徐某某在本案中未向转租人闫某某主张赔偿损失，系其对自身权利的放弃。 关于原告投入装饰装修的处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，在不毁损房屋的情况下，承租人可自行拆除；双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，原告所有的桌椅、灯具、厨具、电器设备等可移动物品，被告江苏海洋大学在清场时已登记封存，原告应在合理期限内自行取回；对于不可移动的装饰装修，江苏海洋大学已随房屋交付给案外人威海景禾餐饮管理服务有限公司改造利用，案外人不同意拆除。本院认为该部分装饰装修已形成房屋附合，非毁损不能分离或分离需花费巨大，且会严重减损装修物自身价值，为充分实现物的使用价值和效用，不宜再行拆除。鉴于装修已被实际利用，且江苏海洋大学因原告的装修得以大幅提升租赁价格，系实际受益方，根据公平原则以及衡平双方利益，江苏海洋大学应在可利用价值范围内对原告予以适当补偿。由于装修现场已被案外人改动，不具备鉴定条件，根据当事人现场指认可利用的装修物，参照原告提交的装修造价表，项目为：玻璃门窗22720元、卷帘门7200元、操作间橱柜及台面25560元、墙地砖51624元、石膏板吊顶12960元、铝扣板吊顶3900元、木饰面板吊顶16100元、墙面装饰板基层+饰面26560元、木饰面包柱子1440元、木饰面包吧台及台面19960元、门头钢架18900元、木格隔断6500元，合计213424元。本院综合装饰装修的折旧程度、剩余租赁期限、出租人可利用范围，酌定可利用装饰装修残值为128054.40元，由被告江苏海洋大学对原告进行补偿。对于房屋室外防腐木地板，被告江苏海洋大学不同意利用，应由原告在合理期限内拆除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏海洋大学于本判决生效后十日内补偿原告徐某某装饰装修费128054.40元； 二、驳回原告徐某某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11300元，原告已预交，由原告徐某某负担9371元，被告江苏海洋大学负担1929元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  戴培培 审 判 员  梁承君 人民陪审员  魏迎徐 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  胡砚艳 法律条文附录 [一]、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 [二]、《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 [三]、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理: (一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持; (二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿; (三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任; (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 [四]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。