江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初5670号 原告：金雪，女，1977年1月20日生，汉族，住徐州市新城区。 委托诉讼代理人：盛广大，江苏捷强律师事务所律师。 被告：金洪侠，女，1948年3月10日生,汉族，住徐州市新城区。 被告：娄金波，男，1971年4月2日生，汉族，住徐州市新城区。 被告：娄雷，男，1974年3月10日生，汉族，住徐州市新城区。 被告：娄辉，男，1977年1月16日生，汉族，住徐州市新城区。 四被告共同委托诉讼代理人：茅伟，江苏东彭律师事务所律师。 原告金雪与被告金洪侠、娄金波、娄雷、娄辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告金雪及其委托诉讼代理人盛广大，被告娄辉及四被告共同委托诉讼代理人茅伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金雪向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行合同包括接收余下房款10万元、将新城区惠民小区C14号楼四单元102室（现丁香园14栋4单元102室）房屋交付给原告并协助原告办理上述房屋的不动产产权登记手续。事实和理由：2015年2月14日，被告金洪侠及其丈夫娄汉松（现已去世，被告娄金波、娄雷、娄辉系两人之子）将共同所有的徐州市新城区惠民小区拆迁房一套出售给原告，售价30万元，2015年5月8日原告给付房款20万元。因原告在外地工作，且双方系亲戚关系（金洪侠系原告的姑妈），故原告同意房屋由被告暂时居住。2017年开始，原告多次找被告，要求给付余下房款并收房，但被告始终不愿接受房款并拒绝交房，协商不成，现原告诉至法院，请求判如所请。 四被告共同辩称：1、原告与被告近亲属娄汉松之间不存在房屋买卖合同，娄汉松没有收到涉诉房屋的房款，涉诉房屋一直由各被告居住；2、涉案房屋2009年12月30日已经归被告娄辉所有，如果原告与娄汉松之间有涉诉房屋的买卖关系，娄汉松也是无权处分；3、涉诉房屋现没有办理不动产登记手续，不符合协助原告办理不动产登记手续的条件；4、卖房证明协议书金洪侠没有在该协议书上签字，原告诉称存在房屋买卖事实各被告均不知情。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月12日，被告娄金波代案外人娄汉松（现已死亡）与徐州市云龙区人民政府潘塘街道办事处签订《徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议》一份，以惠民花园C区14号楼4单元102室及102号储藏室、A区20号楼1单元401室及401号储藏室、A区4号楼门面05号房屋置换娄汉松坐落在其他地面附着物，娄汉松另支付徐州市云龙区人民政府潘塘街道办事处133971元。上述房屋已于2007年3月15日上房，至今未办理产权登记手续。 2015年2月14日，娄汉松、金洪侠（二人系夫妻关系）共同出具《卖房证明协议书》一份，载明：“由于二儿娄雷欠账太多，父亲娄汉松、母亲金洪侠自愿把自己居住的85平方的一楼住房卖给金洪侠的侄女金雪。注，如金雪以后不要了，只能退给金洪侠，不给别人。此房卖给金雪30万元，此款分三次付清。等娄雷的宾馆拆迁赔偿后一次性付清父母的卖屋款30万元。”该协议书落款处，娄汉松本人签字、捺印的同时代金洪侠签名，并由金洪侠捺印确认。庭审中，被告对金洪侠捺印的真实性不予认可。经原告申请，本院依法委托南京东南司法鉴定中心对指纹进行鉴定。经鉴定，在该协议书金洪侠签名处的指纹系金洪侠本人所留。原告为此支付鉴定费1800元。 娄汉松于2015年5月8日出具收条一张，载明：今收到金雪邮来买我的惠民小区四单元B14一楼房款贰拾万元整。并注明收款人为娄汉松。原告为证明其交款情况，提供以下证据：1、汇款收据三张，日期分别为2014年11月14日、2015年1月6日和2015年1月30日，金额分别为35000元、5000元和60000元，其中2014年11月14日的35000元的汇款人系黄永齐，后两笔汇款系金某,4代理黄永齐办理，收款人均为娄金波；2、原告名下中国银行账户交易明细清单一份，原告主张其中2015年3月27日的取款100100元系其取出后将其中100000元通过银行柜台存款的方式存到了娄金波的账户；3、证人金某,4出庭作证，陈述了其受原告指示向娄金波打款的事实。 现涉案房屋已具备办理产权登记条件，所在楼号名称改为惠民丁香园14号楼，被告并未办理房屋产权登记手续。 被告提供2009年12月30日签订的《房屋及土地赠与协议书》一份，签约主体为娄汉松、娄辉，金洪侠、娄金波和娄雷作为共有人签字。该协议书的内容主要为：娄汉松将惠民花园C14号楼四单元102室、A4门面房05号、A20一单元401室房屋赠与娄辉，该协议书签订之后，房屋的所有权即归属娄辉所有。该协议书虽载明公证处留存一份，但被告未提供相应公证书。 经本院通知，原告已于2020年4月29日将剩余购房款10万元交至本院。 本院认为，一、关于原告与被告金洪侠及娄汉松之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。根据2015年2月14日《卖房证明协议书》记载的内容来看，金洪侠、娄汉松因其儿子娄雷对外欠款太多的原因，向原告金雪出售自己居住的房屋，并以购房款清偿娄雷债务的意思表示真实、明确，至于该协议书最后一句话“等娄雷的宾馆拆迁赔偿后一次性付清父母的卖屋款30万元”，根据上文理解应为娄雷以拆迁赔偿款清偿其父母即金洪侠、娄汉松用购房款30万元代其偿还债务的款项，并不能得出金洪侠、娄汉松借房屋买卖为名向原告借款的结论。因此，本院认定2015年2月14日《卖房证明协议书》系金洪侠、娄汉松向原告作出的出售房屋的意思表示。原告现持有该《卖房证明协议书》并未予反对，且积极要求履行该协议书，能够证明金洪侠、娄汉松向原告售房的要约到达对方且经对方承诺，双方订立房屋买卖合同的意思表示一致，该合同依法成立并生效。根据《卖房证明协议书》中记载的房屋位置、面积，对照娄汉松依拆迁安置补偿协议分得的三套房屋，可以认定金洪侠、娄汉松出售给原告的房屋即为惠民花园C14号楼4单元102室。考虑到原、被告及娄汉松之间的亲属关系，《卖房证明协议书》中未明确记载房屋信息、未明确约定交付购房款及交付房屋的时间亦属合理。 二、关于《卖房证明协议书》是否具备履行条件的问题。首先，《卖房证明协议书》中记载的出售房屋系娄汉松因拆迁补偿所得，房屋的拆迁安置补偿协议中载明的被拆迁人为娄汉松，拆迁协议应是拆迁单位对被拆迁房屋权属情况进行调查后所签订，原告有理由相信涉案房屋的所有权人为娄汉松，且娄汉松与金洪侠共同出具《卖房证明协议书》对该房屋进行了处分，依法应受该协议书约束；其次，被告主张该房屋已由娄汉松赠予娄辉，娄汉松处分该房系无权处分，但根据合同法第第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”的规定，娄汉松将该房屋赠予娄辉，在未办理产权登记手续之前且未经公证的情况下，不发生物权转移的效力，故娄汉松、金洪侠出售该房屋不属无权处分，而且，娄汉松、金洪侠明知就该房屋已签订赠予协议仍出售，该行为明显违背诚信原则，不应因此阻却《卖房证明协议书》的履行；最后，虽然该房尚未办理产权登记，但相同楼号的房屋已经具备办证条件，被告未取得产权证书，并非客观上履行不能。因此，本案《卖房证明协议书》具备履行条件，原告要求继续履行该协议，符合法律规定。 三、关于原告是否已经交清房款的问题。原告提供的证人证言、证人打款凭证可以证实证人受原告指示向娄金波打款10万元的事实。虽然原告不能提供向被告另行交付10万元的直接证据，但结合原告银行账户查询明细及娄汉松出具的收条记载其收到原告购房款20万元的事实，足以认定原告此前已支付购房款20万元并经房屋出卖人确认的事实。原告经本院通知已将剩余购房款10万元交至本院，可以认为原告付款义务已经履行完毕，故原告有权要求被告交付房屋并协助办理产权过户手续。 综上所述，本案《卖房证明协议书》合法有效，应当继续履行。娄汉松虽已死亡，但各被告作为其继承人，金洪侠更是房屋出卖人之一，理应承担继续履行该合同的义务。原告的诉讼请求符合事实及法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告金洪侠、娄金波、娄雷、娄辉向原告金雪交付徐州市云龙区惠民小区C14号楼四单元102室（现为惠民小区丁香园14栋4单元102室）房屋一套并协助原告办理该房屋不动产产权登记手续； 二、原告金雪应支付被告金洪侠、娄金波、娄雷、娄辉下余房款10万元（该款金雪已支付至本院，金洪侠、娄金波、娄雷、娄辉可于履行上述第一条判决主文确定的义务后向本院申请领取）。 案件受理费100元、鉴定费1800元，合计1900元，由四被告共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 梁 征 人民陪审员 刘 兰 人民陪审员 严玉英 二〇二〇年四月三十日 书 记 员 张 欣