山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8360号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘帆，女，1988年3月15日出生，汉族，户籍地河南省新野县。现住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：万延森，山东胶澳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋颖丽，山东胶澳律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告）：蓝晓明，男，1983年8月18日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：祝一荣，女，1985年6月6日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 上诉人刘帆因与被上诉人蓝晓明、祝一荣房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘帆的委托诉讼代理人宋颖丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘帆上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院就涉案房屋买卖合同仅双方均有过错，但对双方过错责任比例未进行划分。对于因买卖小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房的买卖合同无效，并通过缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。蓝晓明和祝一荣明知涉案房屋系小产权房不能买卖，却主动将涉案房屋出售给刘帆，之后更因涉案房屋大幅涨价而违反诚实信用原则反悔，其在房屋买卖合同中占主导地位，应对合同无效承担主要责任。 刘帆向一审法院诉讼请求：1.请求判令蓝晓明、祝一荣赔偿损失暂计200000元。2.诉讼费用由对方承担。 蓝晓明与祝一荣反诉请求：1.请求判令刘帆返还合同款40000元。2.反诉诉讼费用由对方承担。 一审中，刘帆提交如下证据：证据1，房屋买卖合同一份，证明蓝晓明与刘帆于2016年12月24日签订《房屋买卖合同》，蓝晓明自愿将其所有的坐落于城阳区流亭街道仙家寨社区拆迁安置房卖与刘帆，合同价款为40万元，双方约定（合同第七条）蓝晓明不得以任何方式主张合同无效，如合同被确认为无效合同，应向刘帆支付房屋评估价款的3倍作为赔偿。 蓝晓明、祝一荣对房屋买卖合同的真实性予以认可，但该合同违反国家法律强制性规定，应当认定无效。另外该合同是刘帆起草，通过合同内容可知，蓝晓明、祝一荣作为出卖方承担了大部分责任，刘帆作为起草合同一方，将自己的责任全部推卸掉，明显对涉案房屋不能过户充分知晓，对合同的最终不能履行应当承担一切责任。 证据2，协议一份，证明双方约定如法院认定《房屋买卖合同》无效或蓝晓明主张合同无效时，则本协议生效，根据处理条款，蓝晓明反悔需向刘帆支付涉案房屋市场评估价格的3倍。 蓝晓明、祝一荣对该协议书真实性认可，但主张该合同无效，是基于刘帆提起诉讼之后的无奈之举，该协议书与刘帆提交的证据1相对应，由刘帆起草，是为了应对证据1被认定为无效，而以合法形式掩盖非法目的，依据法律规定应当认定为无效。 证据3，房款收据条1份，定金收据1份，微信截图打印件1份，银行流水打印件1份共2页，证明刘帆支付定金20万元，房款15万元，共计35万元。 蓝晓明、祝一荣对证据的真实性无异议。刘帆提交的定金收据中定字是“订”，该款项35万元，双方协商一致，已经全部退还。 刘帆认可该35万元是由祝一荣通过银行转账于2017年8月25日退还。 证据4，青岛泰来物业管理有限公司出具的工商服务业统一收款收据一份，证明刘帆于2017年8月3日就涉案房屋即城阳区户向青岛泰来物业管理有限公司缴纳装修保证金1000元。 蓝晓明、祝一荣对该证据的真实性予以认可，但该款项并非交给被告，而是交给物业，在双方协商时，该款项已退还刘帆。 刘帆认可共退还351000元，但蓝晓明、祝一荣没明确该款项是否包含该1000元。 证据5，拆迁补偿安置协议1份，抽取房屋条一份，钥匙7把，证明蓝晓明与仙家寨社区居民委员会签订拆迁补偿安置协议，抽取取得仙家寨馨苑小区28号楼x单元x户房屋，交房时间为2017年8月3日，蓝晓明已将涉案房屋钥匙交与刘帆。蓝晓明、祝一荣是仙家寨社区居民，与社区签了协议取得该涉案房屋，后蓝晓明、祝一荣毁约，强行换锁，阻止刘帆进入。 蓝晓明、祝一荣对该证据的真实性予以认可，但对于证明事项不予认可。通过该证据正好可以证实蓝晓明、祝一荣已按照合同约定向刘帆交付了房屋，在交付房屋后，双方一块到村委会办理更名手续，蓝晓明、祝一荣知无法更名，刘帆反悔说不再购买，刘帆违约在先。 证据6，刘帆与蓝晓明的微信聊天截图打印件一宗，共47页，证明蓝晓明以涉案房屋大幅涨价为由毁约，蓝晓明单方面承诺向刘帆支付10万元作为赔偿，涉案房屋在2017年8月期间市场价值为60万元左右，蓝晓明编造将涉案房屋卖与他人，并且为达到毁约的目的而不断威胁辱骂刘帆。 蓝晓明、祝一荣对该证据的真实性不予认可，该微信聊天记录是打印件，刘帆应当提交原始载体，以证明该证据的真实性、完整性。事实为该证据不完整，存在大量删除，通过该证据的具体内容可以看出里边只有蓝晓明的微信记录，而无刘帆的答复或者其他记录，很明显对于刘帆不利的聊天记录已经被刘帆全部删除，刘帆首先提出不再购买房屋以及请求蓝晓明再为其在周边寻找替代房屋的记录均被删除，因此对该证据不应采纳。 在第三次庭审中，刘帆提交了该手机原始聊天记录。蓝晓明、祝一荣质证意见为：刘帆提交的打印件与手机原始聊天记录一致，但是，蓝晓明、祝一荣认为该微信聊天记录不完整，存在大量删除，对刘帆不利的聊天记录已经删除。但蓝晓明、祝一荣拒不提供所谓完整的聊天记录。 证据7，58同城网同小区房屋出卖信息打印件一份，证明涉案房屋的市场价格为9000元以上。经询问中介、业主及查询58同城网同小区目前成交的房屋价格为每平方米9000元至10000元，涉案房屋为90平方米，即涉案房屋价格为81万到90万元。 蓝晓明、祝一荣对该证据不予认可。该证据属于58同城网卖方单方出卖的价格，与涉案房屋并非同一户型、同一面积，不能作为定价的依据，并且卖方存在虚假抬高房价的行为。因涉案房屋属于集体产权，买卖不符合法律规定，买卖双方强制交易，也无法确定每栋房屋的交易价值，因此我们对涉案房屋现行市场价值不清楚。但蓝晓明、祝一荣认为涉案房屋按照40万交易比较公平合理。 另，一审法院依刘帆申请，依法委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，该单位出具（青岛）东部（2019）房（估）ＳＦ字第××号房地产估价报告书。刘帆对该报告没有异议，认为评估费用由被告承担。两被告对该报告有异议，根据该评估报告的第八页2（2）权益状况分析，涉案房屋属于集体产权，未办理产权证明，本次评估未考虑抵押、担保、查封、征收、涉案等事项对估价对象的影响。涉案房屋的实际面积为85平方米。该评估报告的价值实地勘察期是2019年1月9日，与双方产生纠纷的时间过去了将近一年半的时间，此时的涉案房屋有所涨价，因此，本报告书评估总价偏高。 蓝晓明、祝一荣在一审中提交证据如下： 证据1，银行转账记录打印件一份，证明蓝晓明、祝一荣已经将合同款全部退还给原告，双方已经无任何争议。微信聊天记录打印件三份，证明蓝晓明开始用微信转账退还合同款，刘帆未收，明确表示不收微信转账，只收取之前支付的35万元合同款。但是刘帆收到银行转账款后，又违反之前的承诺，多收了刘帆用微信转账的4万元钱。刘帆存在违约并且应当将该4万元返还给蓝晓明。 刘帆认为该份证据只是断章取义，双方因为解决涉案房屋聊天数量远远不止两张纸（详见刘帆提交的证据6），就因为双方对赔偿数额达不成一致意见，根据刘帆的要求，提供银行账户，要求蓝晓明、祝一荣赔偿20万元，但蓝晓明还是通过微信只支付了4万元。 经审理查明，刘帆系河南省新野县王集镇齐楼村刘庄居民户口，蓝晓明及祝一荣系青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民户口。2016年12月24日，蓝晓明、祝一荣（合同甲方）与刘帆（合同乙方）签订《房屋买卖合同》，蓝晓明、祝一荣自愿将其所有的坐落于青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区拆迁安置房（建筑面积为90平方米）卖与刘帆，合同价款为40万元。合同中明确记载该房屋为小产权房。该合同违约责任部分第4条约定，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《房屋买卖合同》，若违约与他人私下另外签订《房屋买卖合同》，将赔偿乙方双倍购房款的损失；第5条约定，本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修等费用。特别约定部分约定，本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同无效，若本合同被政府法院等机关认定为无效合同，则甲方应赔偿乙方该房屋市场评估价的叁倍作为赔偿，具体参见《协议》。 2016年12月24日，蓝晓明、祝一荣（协议甲方）与刘帆（协议乙方）签订协议一份，内容为：……在甲乙双方完成交易后，如果甲方由于各种原因要求收回房屋，而法院认定甲乙双方签订的《房屋买卖合同》无效，则该协议生效。甲乙双方共同约定：甲方如果要强行收回该拆迁房，则需赔偿乙方该房屋市场评估价（不低于本协议该房屋价格）的叁倍房款作为补偿。甲方不得就该房屋与他人订立《房屋买卖合同》，若违约与他人私下另外签订《房屋买卖合同》，将赔偿乙方双倍购房款的损失。本协议与原《房屋买卖合同》有相互冲突时，以本协议为准。 2016年12月31日，蓝晓明为刘帆出具房款订金收条1张计200000元。2017年8月3日，蓝晓明抽号取得拆迁安置房，该房屋位于城阳区户。刘帆于2017年8月3日就涉案房屋向青岛泰来物业管理有限公司缴纳装修保证金1000元。2017年8月18日，蓝晓明、祝一荣为刘帆出具购房款收据1张计150000元。刘帆因购房共计付款351000元。根据双方微信聊天记录，因房屋价格上涨，蓝晓明、祝一荣反悔，不想卖房。在双方微信沟通过程中，蓝晓明于2017年8月24日转账给刘帆40000元，刘帆当天明确表示不收。蓝晓明、祝一荣于2017年8月25日通过银行转账退还刘帆购房款351000元，刘帆在收取购房款后微信收取了蓝晓明、祝一荣此前转账的40000元。 审理过程中，双方对涉案房屋现行市场价格无法达成一致意见，刘帆申请对涉案房屋价值进行评估，一审法院予以准许，依法委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司对涉案房屋市场价值进行评估。该单位于2019年1月25日出具（青岛）东部（2019）房（估）ＳＦ字第××号房地产估价报告书，估价结果为：涉案房屋于价值时点2019年1月9日的客观合理价格为81.83万元。刘帆支出评估费4000元。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订房屋买卖合同，涉案房屋性质为建设在农村集体土地上的小产权房,刘帆并非涉案房屋所在社区集体经济组织内部的成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农工业建设……”，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》[国办发（2007）71号]亦规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。故，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，涉案房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，蓝晓明、祝一荣应当返还刘帆已收取的购房款351000元。根据房屋买卖合同及协议的内容可见，双方均在合同签订时就明知小产权房买卖不合法律法规的事实，因此，合同双方均有过错。而该协议内容中房屋买卖合同被认定为无效，则由蓝晓明、祝一荣承担三倍房屋价款的约定，亦明显违反法律规定，一审法院认定该协议无效。故对刘帆以双方签订的协议内容主张赔偿200000元经济损失的诉讼请求，不予支持。刘帆因鉴定评估支出的4000元评估费用，亦由其自行承担。蓝晓明通过微信转账给刘帆的40000元，刘帆在蓝晓明、祝一荣转账当日明确表示不予收取的情况下，于第二日又收取该40000元，其取得该款项没有合理依据，也违背诚信原则，其应予返还。对蓝晓明、祝一荣主张返还40000元的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、驳回刘帆的诉讼请求；二、刘帆返还蓝晓明、祝一荣40000元，于判决生效后10日内付清。本诉案件受理费4300元，由刘帆负担。反诉案件受理费400元，由刘帆负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 本院认为，一审法院对于合同效力的认定，并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，蓝晓明、祝一荣与刘帆于2016年12月24日签订《房屋买卖合同》,2016年12月31日刘帆支付房款订金200000元。2017年8月蓝晓明抽号取得涉案拆迁安置房后，刘帆又分别缴纳装修保证金1000元及购房款150000元。由于2017年房屋价格上涨飞快，双方的微信记录显示，到2017年8月房屋价格已涨到60万，蓝晓明、祝一荣因此反悔不想卖房，与刘帆通过微信沟通不再继续履行合同。从双方签订的合同内容分析，双方当事人在签订合同时对于合同无效的法律后果是明知的，但仍然缔结合同，属于双方均有过错的情形，对于合同最终不能履行，应当各自承担相应的责任。一审法院虽然对于房屋增值价格进行了评估，但蓝晓明在2017年8月25日及时向刘帆返还了351000元，因此，一审法院在一审审理中选择的评估时点并不恰当，本院对该评估结论不予采信。双方的微信记录中，显示蓝晓明曾承诺支付刘帆10万元赔偿，虽然蓝晓明又反悔为7万元，但参考房屋升值价格及履行过程中蓝晓明的悔约在先行为，依据公平原则，本院认定蓝晓明、祝一荣应向刘帆支付10万元赔偿。蓝晓明也通过微信向刘帆支付过4万元，属于自愿履行赔偿责任的行为，一审判决刘帆返还该4万元，认定不当。蓝晓明、祝一荣还应向刘帆支付6万元。 综上，一审判决认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初2805号民事判决； 二、驳回蓝晓明、祝一荣要求刘帆返还40000元的反诉请求； 三、蓝晓明、祝一荣于本判决生效之日起10日内向刘帆支付赔偿金60000元； 四、驳回刘帆的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉案件受理费4300元，由刘帆负担2000元，蓝晓明、祝一荣负担2300元；反诉案件受理费400元，由蓝晓明、祝一荣负担；鉴定费4000元由刘帆负担2000元，蓝晓明、祝一荣负担2000元。二审案件受理费4300元，由刘帆负担2000元，蓝晓明、祝一荣负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长 龙 骞 审判员 孙向东 审判员 马 喆 二〇二〇年四月三十日 书记员 王冉冉 书记员 张 旭