湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终180号上诉人（原审原告）：周阳琼，女，1972年10月11日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：易靖昌，重庆川东南律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨秀兰，女，1969年10月7日出生，苗族，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：易靖昌，重庆川东南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市朝天门商贸有限责任公司，住所地重庆市黔江区城东街道解放路303号。法定代表人：王华，董事长。原审第三人：胡冬梅，女，1988年11月21日出生，汉族，住四川省渠县。上诉人周阳琼、杨秀兰因与被上诉人重庆市朝天门商贸有限责任公司（以下简称重庆朝天门公司）、原审第三人胡冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2019）鄂2827民初2012号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。周阳琼、杨秀兰向本院上诉请求：撤销一审判决，改判重庆朝天门公司支付周阳琼、杨秀兰租金75000元，支付违约金100000元；由重庆朝天门公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定周阳琼、杨秀兰与重庆朝天门公司变更了租金金额，重庆朝天门公司未违约属于认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《租赁经营协议》对租赁期限、租金、支付方式均作了明确规定，但重庆朝天门公司自2018年3月起便擅自将租金变更为180000元/年，周阳琼、杨秀兰对此并不同意，且一直在向重庆朝天门公司主张租金，重庆朝天门公司未予以理会，遂至于今。重庆朝天门公司一审时辩称双方口头约定对租金进行了变更，但未举示证据证明，一审判决认定其行为符合日常交易习惯，与事实不符。重庆朝天门公司未经周阳琼、杨秀兰同意的情形下，擅自将门面转租给第三人经营，周阳琼、杨秀兰并不知晓，一审判决认定其单方制作的通知效力大于双方签字的财产移交清单有误，该通知达不到重庆朝天门公司的证明目的。重庆朝天门公司在合同约定的租赁期限未届满的情况下，擅自终止履行合同，一审判决未对该事实进行认定，周阳琼、杨秀兰的诉讼请求被忽视、漏判。重庆朝天门公司未向本院提交书面答辩意见。周阳琼、杨秀兰向一审法院起诉请求：1.判决重庆朝天门公司立即向周阳琼、杨秀兰支付所欠租金75000元；2.由重庆朝天门公司向周阳琼、杨秀兰支付违约金100000元；3.由重庆朝天门公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月14日，周阳琼、杨秀兰作为出租方（甲方）与重庆朝天门公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁经营协议》。约定：“租赁期限三年：2016年9月1日至2019年8月31日；租赁金额：每年贰拾万元；付款方式：按年支付，分两次支付，第一次支付时间为合同签订后支付壹拾万元，剩余壹拾万元于半年期满前15日内支付；在乙方有以下行为时：擅自将店面整体转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利用或甲方利益时，拖欠租金的行为，甲方有权提起终止合同，并提出赔偿；若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并赔偿对方壹拾万元的违约金。”合同签订后，2016年8月19日重庆朝天门公司通过银行转账的方式向周阳琼的账户内转账100000元，2017年2月17日重庆朝天门公司通过银行转账的方式向周阳琼的账户内转账100000元，2017年9月1日通过银行转账的方式向周阳琼的账户内转账100000元，2018年3月23日通过银行转账的方式向周阳琼的账户内转账20000元，2018年3月29日通过银行转账的方式向周阳琼的账户内转账70000元，2018年8月30日通过银行转账的方式向周阳琼的账户内转账90000元。庭审中，周阳琼、杨秀兰认可重庆朝天门公司通过微信支付的方式向周阳琼的账户内转账45000元。截至2019年5月19日重庆朝天门公司搬出其承租的房屋与周阳琼办理交接手续时，给周阳琼、杨秀兰支付租金共计525000元。一审另查明，2016年8月20日第三人胡冬梅被重庆犇龙餐饮管理有限公司任命为重庆犇龙餐饮管理有限公司来凤店副经理，重庆犇龙餐饮管理有限公司系法人独资有限责任公司，重庆犇龙餐饮管理有限公司为重庆朝天门公司的全资子公司。一审法院认为，本案争议焦点为：1.双方是否约定从2018年3月起将年租金变更为180000元；2.重庆朝天门公司是否存在转租的行为。本案中2016年8月14日双方签订《租赁经营协议》约定年租金200000元按分两次支付。2016年8月19日向周阳琼、杨秀兰支付2016年9月至2017年2月共计6个月的租金100000元，2017年2月17日向周阳琼、杨秀兰支付2017年3月至2017年8月共计6个月的租金100000元，2017年9月1日向周阳琼、杨秀兰支付2017年9月至2018年2月共计6个月的租金100000元，2018年3月向周阳琼、杨秀兰支付2018年3月至2018年8月共计6个月租金90000元，2018年8月30日向周阳琼、杨秀兰支付2018年9月至2019年2月共计6个月租金90000元，2019年3月向周阳琼、杨秀兰支付2019年3月至2019年5月共计3个月租金45000元。从租金支付时间及金额看，2016年9月1日至2018年2月28日，重庆朝天门公司按6个月租金100000元的标准向周阳琼、杨秀兰支付租金，而2018年3月1日至2019年5月31日，重庆朝天门公司均是按6个月租金90000元的标准向周阳琼、杨秀兰支付租金。重庆朝天门公司辩称双方口头约定从2018年3月起将年租金变更为180000元的理由，更加符合日常交易情况，结合双方当事人庭审陈述、本案案情综合认定双方当事人约定从2018年3月起将年租金变更为180000元，重庆朝天门公司已依双方约定变更后的租金数额足额向周阳琼、杨秀兰支付租金的事实。故周阳琼、杨秀兰要求重庆朝天门公司依照合同约定支付所欠租金75000元的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点2，周阳琼、杨秀兰主张因重庆朝天门公司将涉诉房屋转让给第三人，不符合双方签订的《租赁经营协议》约定主张违约金，其提交了第三人与其签订的财产移交清单，该财产移交清单系周阳琼、杨秀兰方制作，其记载的主要内容为双方对涉诉房屋内的物品确认后进行交接。财产移交清单对要证明重庆朝天门公司已将涉诉房屋转租给第三人的证明力弱于重庆朝天门公司提交的重庆犇龙餐饮管理有限公司关于陈延箭等同志职务聘免的通知。一审法院采信其提交的重庆犇龙餐饮管理有限公司关于陈延箭等同志职务聘免的通知的证明目的，认定第三人胡冬梅为重庆朝天门公司控股的全资子公司的员工，重庆朝天门公司不存在违反双方协议约定的情形。故周阳琼、杨秀兰要求重庆朝天门公司支付违约金100000元的诉讼请求未提交充足的证据证实，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回周阳琼、杨秀兰的诉讼请求。案件受理费3800元，减半收取1900元，由周阳琼、杨秀兰承担。周阳琼、杨秀兰、重庆朝天门公司均未向本院提交新证据。经二审审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。周阳琼、杨秀兰与重庆朝天门公司签订的《租赁经营协议》合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。经审查，在涉案《租赁经营协议》约定的租赁期限届满前，重庆朝天门公司提出解除合同后，双方于2019年5月19日对租赁物及相应财产进行了移交，由周阳琼制作并打印的《财产移交清单》上载明了双方移交财产的品名、数量，表明双方通过协商一致已实际解除了涉案《租赁经营协议》，在合同解除后，承租人已将租赁物返还给出租人。但双方协商一致解除合同时，周阳琼、杨秀兰并未提出重庆朝天门公司存在转租等违约的情形，也未提出重庆朝天门公司差欠前期租金或经结算后要求其出具欠条，且双方签订《租赁经营协议》后，重庆朝天门公司自2018年3月（一年半后）起，均系按其抗辩的年租金180000元标准分期交纳租金；周阳琼、杨秀兰未提供证据证明重庆朝天门公司在后期按照年租金180000元的标准交纳租金时，周阳琼、杨秀兰提出过异议，应视为周阳琼、杨秀兰接受或默示同意。据此，一审判决认定重庆朝天门公司不存在转租及双方后期将租金标准变更为每年180000元并无不当。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。周阳琼、杨秀兰提供的证据不足以证明其事实主张，应承担举证不能的法律后果。综上，周阳琼、杨秀兰的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由周阳琼、杨秀兰负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  杨 芳审判员  侯著韬二〇二〇年四月二十日法官助理何奕娥书记员吴素云