江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1001号上诉人（原审原告）：张家港苏瑞容大汽车销售有限公司，住所地张家港市杨舍镇农联村长兴东路。法定代表人：黄旭东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱家豪，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰龙，江苏君桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家港市方圆锻件有限公司，住所地张家港市杨舍镇农联村。法定代表人：朱雪华，经理。委托诉讼代理人：姜瑶瑶，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：董天宇，江苏国瑞律师事务所律师。上诉人张家港苏瑞容大汽车销售有限公司（以下简称苏瑞公司）因与被上诉人张家港市方圆锻件有限公司（以下简称方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初5892号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法查清事实后改判或者发回重审；2.一审、二审诉讼费用全部由方圆公司负担。事实和理由：一、苏瑞公司于2018年7月底搬离案涉房屋，不能说明苏瑞公司用自身行为表明不再履行合同，苏瑞公司搬离案涉房屋事出有因。2018年5月初，方圆公司法定代表人朱雪华通知苏瑞公司，案涉房屋要拆迁，要求苏瑞公司于2018年8月底前必须搬离。苏瑞公司无奈于2018年7月底搬离。后朱雪华又口头通知苏瑞公司案涉房屋有可能不拆迁，苏瑞公司无奈多次找朱雪华协商、交涉。苏瑞公司的行为证明其不想在租赁期内搬离，希望继续履行合同。二、苏瑞公司在2018年8月之后没有支付房租，不能证明苏瑞公司违约，苏瑞公司客观上没有支付房租也是事出有因。苏瑞公司自2016年8月1日至2018年7月31日都是按约及时支付房租。自朱雪华通知苏瑞公司案涉房屋将于2018年底拆迁且必须于2018年8月底前搬离时，苏瑞公司多次找朱雪华就案涉房屋租赁事宜进行协商、交涉。后朱雪华要求苏瑞公司支付房租，由于案涉房屋即将拆迁，苏瑞公司多次联系朱雪华，想要协商房租支付至何时、金额是多少，但朱雪华不接电话、避而不见，因此联系未果。朱雪华的种种行为造成苏瑞公司客观上无法支付租金。三、苏瑞公司没有收到方圆公司发出的所谓《解除房屋租赁合同的函》。四、苏瑞公司主张的装修损失346573元系评估机构作出的评估价值，完全是合理的。被上诉人方圆公司二审未作答辩。原审原告苏瑞公司向一审法院起诉请求：1.方圆公司立即向苏瑞公司支付房屋装修装潢款暂计40万元（具体以评估鉴定金额为准）。2.本案诉讼费用由方圆公司承担。后变更诉讼请求为：方圆公司支付苏瑞公司房屋装修装潢款346573元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2016年8月1日，方圆公司作为甲方（出租方），苏瑞公司作为乙方（承租方），丁玉海、黄旭东、朱圆圆作为丙方共同签订《房屋租赁合同》一份，约定方圆公司将张家港市杨舍镇农联村长兴东路厂区内办公楼底楼门面租赁给苏瑞公司使用，门面共计八间。租赁期限自2016年8月1日起至2021年8月1日止，租赁期限为五年。租金，第一年为190000元，第二年为209000元，第三年为229900元，第四年为252890元，第五年为278179元。支付方式为：采取以现金方式先付后用的原则。房租每年一次性付清，先付清房租后才能使用，如未按时交房租且未取得甲方同意，每超过一天，甲方有权终止租赁并向乙方主张每日按照年租金千分之五计算的违约金。合同第六条第一款约定，在租赁期间，乙方如要提前终止租用的，应提前三个月书面通知甲方，由甲方同意并由双方协商办理合同终止和结算手续，但视作乙方违约，甲方有权向乙方收取25万元违约金，且甲方对乙方在租赁期间投入的设备基础、装修、广告等费用不作任何补偿。合同对于租赁价款及支付方式、使用要求及维修责任、租赁房的转租和归还、违约责任等均作了相应约定。2018年9月4日，方圆公司向苏瑞公司发出《解除“房屋租赁合同”的函》，主要内容为：苏瑞公司、黄旭东、丁卫洪、朱园园：我公司于2016年8月1日与你方签署“房屋租赁合同”一份，合同第三条对租金及支付方式作出了明确约定，但你方在租赁期间屡次违约，逾期支付租金，截至目前为止，你方尚结欠我公司租金229900元（大写：贰拾贰万玖千玖佰圆）。根据“房屋租赁合同”第三条第三款、第三条第五款、第六条第一款之约定，我公司正式致函你方，要求你方在接到本函5日内支付结欠租金，逾期我公司将解除与你方的“房屋租赁合同”，并要求你方承担违约责任。2019年5月14日，张家港市农联城乡一体化发展有限公司与方圆公司签订《张家港市非住宅房屋搬迁货币补偿协议书》，对案涉房屋进行拆迁。因双方就房屋装修补偿无法达成一致意见，引发诉讼。以上事实，有《租赁协议》、《解除“房屋租赁合同”的函》、谈话笔录及当事人陈述等予以佐证。本案主要争议焦点为：一、苏瑞公司、方圆公司之间的《房屋租赁合同》是否已经解除？一审法院认为，苏瑞公司、方圆公司签订的租赁协议合法有效，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方《房屋租赁合同》约定，第三年租金为229900元，支付方式为采取以现金方式先付后用。房租每年一次性付清，先付清房租后才能使用。如未按时交房租且未取得甲方同意，每超过一天，甲方有权终止租赁并向乙方主张每日按照年租金千分之五计算的违约金。本案中，苏瑞公司未能按照合同约定支付租金已构成违约，方圆公司有权解除合同。另，根据苏瑞公司关于搬离情况的陈述意见，苏瑞公司于2018年7月底搬空，苏瑞公司以自己的行为表明不再继续履行合同。方圆公司为确保解除合同的意思表示准确送达苏瑞公司，采取了三种送达方式进行了送达，一是向苏瑞公司注册登记的地址邮寄解除函，二是向苏瑞公司法定代表人户籍地址送达解除函，三是在苏瑞公司所承租的租赁物大门上将解除函进行了张贴。前两种邮寄送达中，方圆公司均清楚备注了苏瑞公司法定代表人黄旭东的联系电话，最终因苏瑞公司法定代表人拒收而退回，但拒收的行为不影响方圆公司依据合同约定解除租赁协议的法律效力。综上，应当认定苏瑞公司、方圆公司之间签订的《房屋租赁合同》已经解除。二、方圆公司是否应当支付苏瑞公司房屋装修所取得的拆迁收益。一审法院认为，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，苏瑞公司作为承租人不能享受剩余租赁期限内的装修价值利益。双方租赁合同的解除，系苏瑞公司拖欠租金所致，在方圆公司并无过错的情况下，其并不需要承担负担装饰装修剩余价值利益损失的责任。合同解除后，苏瑞公司未能对装饰装修积极处理，致使仍附着于租赁房屋。方圆公司在拆迁时并非主观上欲利用装修获得利益，苏瑞公司无权要求方圆公司在利益价值范围内予以补偿。方圆公司客观获得拆迁利益，但该利益并未造成苏瑞公司损失，苏瑞公司的装饰装修价值损失系先前违约行为所致。另，苏瑞公司主张拆迁利益为346573元，苏瑞公司为证明自己的装修投入情况，仅提供了装修合同，也未能提供有效付款凭证等证据材料。其举证的装饰装修投入金额也低于评估机构的评估价值，与常理不符，故对于苏瑞公司装修实际投入情况，现有证据并不充分，不能据此认定拆迁利益346573元即苏瑞公司装修投入所得。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回张家港苏瑞荣大汽车销售有限公司的诉讼请求。案件受理费6498.6元，由张家港苏瑞容大汽车销售有限公司负担。二审中，上诉人苏瑞公司提交了两份证据：1.2018年7月16日电话录音及文字稿，用于证明苏瑞公司搬离案涉房屋系事出有因，并非以自身行为表明不再履行房屋租赁合同。方圆公司法定代表人朱雪华明确通知苏瑞公司案涉房屋要拆迁后，苏瑞公司迫于无奈基本搬离了案涉房屋，并与汽车生产厂家办理了退网手续。后苏瑞公司又得知案涉房屋有可能不拆迁，所以苏瑞公司法定代表人黄旭东及其妻子张舒才与朱雪华进行电话联系，进行交涉。2.拍摄于2018年7月26日的视频及文字稿，用于证明2018年7月26日方圆公司用断水断电等手段迫使苏瑞公司不能再搬回案涉房屋，造成苏瑞公司客观上不能再履行房屋租赁合同的局面，同时还证明苏瑞公司一直用自己的行为表明在继续履行房屋租赁合同。被上诉人方圆公司质证认为：1.对证据一录音真实性无异议，关联性不认可。录音内容反映出方圆公司法定代表人朱雪华因为村委口头通知可能要拆迁，其基于维护承租户的利益，及时将该消息转达给苏瑞公司，以便其能早有心理准备，但方圆公司并未要求苏瑞公司搬离，也未要求解除租赁合同。朱雪华在录音中明确，因为没有拿到关于拆迁的书面通知，故其认为暂时不拆迁，并且就下一年度的租金进行口头催收。方圆公司明确表达了继续履行合同的意思，反而苏瑞公司在未通知方圆公司的情形下突然自行搬离。事实上，租赁物是在2019年9月份才被拆除的。2.对证据二视频的形成时间有异议，据方圆公司法定代表人朱雪华称，2018年7月26日未断电，反而从视频可见，租赁物内已经搬空，结合一审中苏瑞公司自己陈述其于2018年7月底搬空，该时间段苏瑞公司已经自行搬离，以自己的行为表明不再履行租赁合同。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2016年8月1日苏瑞公司与方圆公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，第三年租金为229900元，采取以现金方式先付后用，房租每年一次性付清，先付清房租后才能使用。苏瑞公司于2018年7月底搬离案涉房屋，且未按照合同约定支付第三年租金。苏瑞公司上诉认为其搬离案涉房屋、未支付租金皆事出有因，不能证明其违约。对此本院认为，二审中苏瑞公司提供的录音资料显示，苏瑞公司与方圆公司就案涉房屋拆迁事宜进行过沟通，但沟通内容并不能证明双方就租赁合同解除已达成合意。在租赁合同尚未解除的情况下，苏瑞公司自行搬离案涉房屋，且未再支付2018年8月1日起的租金，其行为已构成根本违约，方圆公司有权要求解除合同。一审法院认定双方之间的房屋租赁合同予以解除，并无不当。本案租赁合同解除系苏瑞公司拖欠租金的违约行为所致，苏瑞公司要求方圆公司赔偿装饰装修残值损失，依法不应支持。综上，苏瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6498.60元，由上诉人张家港苏瑞容大汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年四月二日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。