呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初521号原告：赵俊飞，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：乌仁陶德，女，与赵俊飞系夫妻关系。被告：内蒙古华鹏房地产有限公司，住所地呼和浩特市回民区光明大街48号2号楼101号。法定代表人：图，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桂莲，女，内蒙古华鹏房地产有限公司员工，住呼和浩特市。被告：内蒙古一鑫投资有限责任公司，住所地呼和浩特市光明路一鑫康乐苑。法定代表人：李玉萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张越奎，男，内蒙古一鑫投资有限责任公司总经理，住呼和浩特市。原告赵俊飞诉被告内蒙古华鹏房地产有限公司、被告内蒙古一鑫投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵俊飞及其委托诉讼代理人乌仁陶德，被告内蒙古华鹏房地产有限公司委托诉讼代理人王志、孙桂莲，被告内蒙古一鑫投资有限责任公司委托诉讼代理人张越奎到庭参加诉讼，现已审理终结。原告赵俊飞向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告内蒙古华鹏房地产有限公司于2012年4月9日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充条款》无效；2.被告内蒙古华鹏房地产有限公司退还原告购房款254862元（总房款60%的首付款）、夹层费37999元、39个月的银行代扣房款169178.88元（每月扣4337.92元）、登记费80元、维修基金5261.4元、手续费175.4元、契税4247.7元、印花税212.4元、工本费5元、装修费126800元，共计已支付费用598821.78元；3.被告（出卖人）内蒙古华鹏房地产有限公司与原告（买受人）订立商品房买卖合同时存在隐瞒真相、制造假象欺诈行为，要求被告对原告承担已付购房款一倍（254862元）的赔偿责任；4.被告内蒙古一鑫投资有限责任公司对第2、3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5.诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2012年4月9日，原告与被告内蒙古华鹏房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充条款》，原告向被告内蒙古华鹏房地产有限公司购买位于呼和浩特市××路房屋，原告支付首付款254862元，剩余双方约定每月的10日前按每月4337.92元支付被告内蒙古华鹏房地产有限公司，至今已经实际支付给被告内蒙古华鹏房地产有限公司169178.88元。被告内蒙古华鹏房地产有限公司另外收取了原告夹层费、登记费、维修基金等费用合计47980.9元。被告内蒙古华鹏房地产有限公司将房屋交付原告后，原告认为购买的房屋属于商品房，也认为被告内蒙古华鹏房地产有限公司能够给原告办理房屋所有权证，于是原告对购买房屋进行了装修，共计花费装修费126800元，诉讼过程中原告申请法院委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司进行评估，装修价格评估为70062元，原告支出评估费3000元。由于被告内蒙古华鹏房地产有限公司没有给原告办理房屋所有权证导致原告无法落户，由于担心将来孩子无法上学，因此原告处于无奈之下搬到位于呼和浩特市××区，一直至今。自己在一鑫康乐苑的房子因装修花费金钱及心血，一直没有出租，如此周转，给原告造成很大的经济损失。2017年8月15日，原告在小区内看到被告内蒙古一鑫投资有限责任公司张贴的通告，得知涉案房屋不是商品房而是经济适用房，被告以欺诈的方式同原告签订了《商品房买卖合同》，被告内蒙古华鹏房地产有限公司存在严重过错责任，被告内蒙古一鑫投资有限责任公司与被告内蒙古华鹏房地产有限公司是该小区主体单位，被告内蒙古一鑫投资有限责任公司疏于监管，没有制止，故应当在被告内蒙古华鹏房地产有限公司不能退还原告各项款项的情况下，承担替代给付退款的责任。被告内蒙古华鹏房地产有限公司采取欺诈的方式出售房屋的行为违反了合同法相关规定，同时被告内蒙古华鹏房地产有限公司在没有资质和五证不全的情况下出售房屋，以及将经济适用房按照商品房出售，违反了我国法律强制性、禁止性规定。请求法院公正判决。为了证明自己的主张，原告向法庭提交的证据是：《商品房买卖合同》和代扣业务协议，案涉房屋交纳各项费用收据，房屋装修的合同书及工程预算单、收据，小区张贴的通告，建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，内衡（呼）评字（2019）第232号价格评估报告书及评估费发票。被告内蒙古华鹏房地产有限公司辩称，认可原告提出的第1项诉讼请求，即原告与内蒙古华鹏房地产有限公司于2012年4月9日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充条款》无效，已经实际收到原告各种款项共计467683.86元；经内蒙古华鹏房地产有限公司申请重新鉴定，法院委托内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司进行评估，案涉房屋装修价格为35667元，内蒙古华鹏房地产有限公司对这一评估价格予以认可，支出评估费4120元，该评估费用应由原告承担。原告返还内蒙古华鹏房地产有限公司房屋，内蒙古华鹏房地产有限公司返还原告全部款项，与被告内蒙古一鑫投资有限责任公司没有关系。当时这个房屋项目就是经济适用房项目，并不是商品房项目，内蒙古华鹏房地产有限公司对原告不存在隐瞒欺诈。请求法院依法判决。被告内蒙古华鹏房地产有限公司向法庭提交的证据是两级法院民事判决书，万宝隆（蒙）（价）字2020第006号价格评估结论书及评估费发票。被告内蒙古一鑫投资有限责任公司辩称，与原告签订商品房买卖合同的是内蒙古华鹏房地产有限公司，而不是内蒙古一鑫投资有限责任公司，内蒙古华鹏房地产有限公司明知是经济适用房却按商品房出售给原告，属于隐瞒真相欺骗原告。内蒙古一鑫投资有限责任公司与内蒙古华鹏房地产有限公司合作建房，签订有《合伙联建协议书》，约定共同成立售楼部，建立共管账户，但是内蒙古华鹏房地产有限公司私自出售房屋，私自建账，私自收款，内蒙古一鑫投资有限责任公司没有收到原告的任何款项，内蒙古华鹏房地产有限公司应就其违法行为承担一切法律责任和经济责任，内蒙古一鑫投资有限责任公司不承担任何责任。案涉房屋法院应当判决原告退还给内蒙古一鑫投资有限责任公司。被告内蒙古一鑫投资有限责任公司向法庭提交的证据是：市政府相关批文、《合伙联建协议书》、法院民事判决书和裁定书。本院经审理认定事实如下：2012年4月9日，原告与被告内蒙古华鹏房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告向被告内蒙古华鹏房地产有限公司购买位于呼和浩特市××路房屋，原告支付首付款254862元及38期分期款164840.96元，原告还向内蒙古华鹏房地产有限公司交纳夹层费37999元、登记费80元、维修基金5261.4元、手续费175.4元、契税4247.7元、印花税212.4元、工本费5元，原告对所购房屋进行了装修，在诉讼过程中，经原告申请，本院委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司进行评估，装修价格评估为70062元，原告支出评估费3000元，2019年9月18日内蒙古衡正通价格评估有限责任公司致函本院，称“因委托内容未明确评估标的为装修残值进行鉴定，故报告书中未体现综合成新率的计算”，经内蒙古华鹏房地产有限公司申请重新鉴定，本院委托内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司进行评估，装修价值评估结论为35667元，内蒙古华鹏房地产有限公司支出评估费4120元。另查明，2007年9月10日，内蒙古一鑫投资有限责任公司与内蒙古华鹏房地产有限公司签订《合伙联建协议书》，合作开发建设光明路“一鑫康乐苑”经济适用住房小区。案涉房屋至今未取得商品房预售许可证，未办理房屋所有权证，原告因其利益受损，诉至法院。本案为房屋买卖合同纠纷，针对原告的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：…..（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《最高人民法院》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于出卖人内蒙古华鹏房地产有限公司至今也未能取得商品房预售许可证明，故原告与内蒙古华鹏房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》应确认为无效，原告的该项诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与内蒙古华鹏房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》被确认为无效，双方应各自返还，原告向内蒙古华鹏房地产有限公司交纳的首付款254862元、38期分期款164840.96元、夹层费37999元、登记费80元、维修基金5261.4元、手续费175.4元、契税4247.7元、印花税212.4元、工本费5元，内蒙古华鹏房地产有限公司应予返还原告，原告应将位于呼和浩特市××路房屋返还内蒙古华鹏房地产有限公司。对于原告主张的装修费，本院对内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司作出的装修价值评估结论35667元予以采信认定，应由内蒙古华鹏房地产有限公司退还原告装修费35667元。内蒙古华鹏房地产有限公司支出的评估费4120元由该公司自行承担，原告向内蒙古衡正通价格评估有限责任公司支出的评估费3000元由原告承担。因原告没有向法庭提供内蒙古华鹏房地产有限公司隐瞒真相、制造假象欺诈原告的证据，本院对原告主张内蒙古华鹏房地产有限公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求不予支持。鉴于案涉《商品房买卖合同》的缔约双方并非内蒙古一鑫投资有限责任公司，内蒙古一鑫投资有限责任公司未收取原告的购房款项，因此原告要求内蒙古一鑫投资有限责任公司承担连带赔偿责任本院不予支持，内蒙古一鑫投资有限责任公司要求将案涉房屋退还该公司的答辩理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告赵俊飞与被告内蒙古华鹏房地产有限公司于2012年4月9日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告内蒙古华鹏房地产有限公司于本判决生效后十日内，退还原告赵俊飞首付款254862元、38期分期款164840.96元、夹层费37999元、登记费80元、维修基金5261.4元、手续费175.4元、契税4247.7元、印花税212.4元、工本费5元、房屋装修费35667元，以上各项共计503350.86元；三、原告赵俊飞于本判决生效后十日内，将位于呼和浩特市××路房屋返还被告内蒙古华鹏房地产有限公司；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6170元（本院已减半收取），由被告内蒙古华鹏房地产有限公司负担3640元，原告赵俊飞负担2530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈春梅 二〇二〇年四月十四日书记员 刘媛媛附相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……