松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初211号 原告：姚德远，男，1963年12月14日生，汉族，现住松原市宁江区。 被告：常晓波，女，1971年3月3日生，回族，现住松原市宁江区。 委托代理人：满开鑫，男，2000年3月30日生，回族，现住松原市宁江区。 原告姚德远诉被告常晓波买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚德远，被告常晓波及其委托代理人满开鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 姚德远诉称：2019年11月18日，原、被告双方签订购售房协议书。被告申明，房屋前空地归被告使用，可以用于卸货、停车，现场所安桩柱，可以按照原告要求，至少拆除一个。并且，与本小区物业有过沟通并得到确认。按照协议，被告承诺，尽快与物业等各方办理交割前的各种费用和相关确认工作。为表购房诚意，原告当即付给被告预付房款伍仟元，由被告开具标注有“定金”字样的伍仟元收条一张留存于原告处。原告于2019年11月25日两次电话询问被告与物业就门前停车位问题交涉落实情况，并一再重申此为进行交易的必要条件。在得到被告确切肯定的答复后，原告于11月28日就上述问题求证于小区物业负责人张经理。张经理明确告诉原告“上述空地使用权归本小区物业所有，其房屋所有人可以拆除一个桩柱，装卸货物和临时停放车辆，不能作为停车位使用。根据以上沟通结果，原告方提议终止协议、结束交易。敦请被告返还预付房款。被告则称此空地使用权归己所有，承诺次日与物业沟通。11月29日，被告打电话给原告，说明被告与小区物业方沟通完毕，承认门前空地“只能卸货，不能停车”，即不能用作自家停车位使用，但给原告在附近另行安排一停车位供原告使用。至此，原告明确告诉被告，不同意上述的变更条件。再次提出终止协议，停止交易。又一次敦请被告返还预付房款伍仟元。被告无视原告要求，蛮横无理，拒不返还。为维护自己的合法权益，诉至法院，请求人民法院判令被告承担违约责任，向原告退还预付房款及赔偿金合计人民币壹万元整（10,000元），由被告承担本案所有诉讼费用。 常晓波辩称：一、原告在签订合同时并未提出“常驻停车要求”。双方合同中并未包含“常驻停车”条款，答辩人已履行合同约定的全部义务，原告所提要求并不属于“必要条件”。原告与被告在2019年11月18日签订合同之时，并未提出“在屋前空地常驻停车”的要求，被告也并未承诺过此要求，双方在缔约书面合同之时，合同里并未提及此项要求。此要求系双方已经签订合同、达成买卖合意之后，由原告在之后的一段时间里提出的新要求，故其“要求”本身并不属于原告在起诉书中所提到的“进行交易的必要条件”。双方相应权利义务明确记载于购售房协议书当中，被告相应义务履行完毕，并未产生原告所述的未履行情形。二、原告所提要求属于违法行为。原告在房屋门前“常驻停车”的要求实为违法行为，本身不具有达成的可能性。原告的要求为“房屋前空地使用权归属于原告，原告可以在空地上常驻停车”。根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”第五十一条规定“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”双方争议的房屋前空地实属于小区共用草坪且种有大型植被，应属于第五十条规定的共用设施，在询问小区物业负责人张经理之后，再次确认该空地为小区业主共有，不得私自占用，不得常驻停车，故原告所提要求不合理不合法。原告在约定合同之后再提出违法要求，此要求无法达成，并以此来解约，无疑破坏了交易的稳定性，给要式交易环境带来了恶劣的影响。三、原告实际违约，无权要求被告承担违约资任。被告已尽力在合法框架下满足原告所提要求，但原告依旧拒绝履行合同，因此构成实际违约，应当承担违约责任。被告拒绝返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”在明确原告所提要求不合法之后，被告再次询问张经理，在合法的框架下为原告争取到了以下权利“原告可在房屋前空地临时停车，并且承诺给原告一个停车场内的停车位。”并将此内容告知原告，但原告却拒绝了此承诺。为了实现买卖合同的达成，被告已在合法框架下为原告争取到了最大权利，实属于“按照有利于实现合同目的的方式履行”，但原告依旧固守于违法要求，明确拒绝清偿房屋价款、履行合同，系属于实际违约中的拒绝履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可在履行期限届满前要求其承担违约责任。”故被告有权要求原告承担违约责任。双方在合同之中约定了“定金罚则”的违约责任的承担，并且被告开具了标注有“定金”字样的伍仟元收条，故违约责任的承担应当适用“定金罚则”，被告有权拒绝返还伍仟元定金并依法解除合同。综上，原告所诉无事实根据，因原告破坏市场交易稳定性的行为，原告的各项诉讼请求均应予以驳回，并依法解除合同。 经审理查明：2019年11月18日，原、被告双方签订《购售房协议书》，协议约定：买方姚德远，卖方常晓波。经买卖双方友好协商，共同自愿达成如下协议：1.卖方将自有房屋以总价人民币壹拾肆万元整(140,000元)卖给买方。具体位置：某小区3号楼一楼商企(车库)，建筑面积26平方米。2.本协议经双方签字后生效，届时，买方向卖方预付人民币伍仟元购房款。双方承诺绝不违约，否则，违约方将赔偿另一方预付款金额。如买方违约，则已预付的购房款人民币伍仟元，卖方不予退还。如卖方违约，则退还买方预付购房款及赔偿金合计人民币壹万元。3.交割前期的相关费用，由卖方负责结清。4.卖方承诺尽快办理完交房所需房产手续，清理屋内现存杂物，保持现有设施完好无损。协助买方与水、电、气、物业等相关部门的沟通。5.待双方办理完产权过户手续，其余房款一次性结清。6.本协议一式二份，双方各持一份。原告付给被告房款伍仟元，被告出具收条。庭审中，原、被告双方同意解除《购售房协议书》。 另查明：关于原、被告双方争议停车位置约定事宜，双方签订的《购售房协议书》中并未有明确约定。庭审中原、被告双方陈述不一致，双方提供的录音均为合同签订后对方不知情情况下的手机通话录音。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、购售房协议书、收据、光盘、图片等。 本院认为：原、被告签订《购售房协议书》是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。原、被告对双方于2019年11月18日签订的《购售房协议书》及原告在合同签订当日向被告交付5,000元定金均予认可，本院予以确认。现双方所争议的问题是在该合同的履行中，被告是否存在违约行为及是否应双倍返还原告交付的定金。关于在该合同的履行过程中，被告是否构成违约的问题。原告主张被告承诺过“门前能够用作停车位自用”，且原告认为停车位置是“购售房协议书履行的先决条件”。被告辩称其不构成违约，因为被告只承诺“与物业协调门前可临时停车卸货”。综合原、被告的诉辩意见，结合本案双方所签订的《购售房协议书》，该协议书既未约定停车位置事宜，也未约定如果对停车位置事宜达不成一致等双方的权利义务，属协议约定不明，双方也未能就相关内容达成补充协议，故根据现有证据无法判断双方争议停车位置事宜的过错应归责于何方，因此，本案不应适用定金罚则。现原、被告双方均同意解除协议，该协议解除后，被告应当返还原告已支付的定金5,000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决如下： 被告常晓波于本判决生效后立即返还原告姚德远定金5,000元。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原、被告各承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长 胡    萌 人民陪审员 张  雪  芹 人民陪审员 谭  凤  波 二〇二〇年四月十日 书 记 员 王宇祺（兼）