山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3233号 上诉人（原审被告）：李波，男，1963年10月25日出生，汉族，住青岛市。 委托诉讼代理人：张高，山东群誉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛远东房地产开发有限公司，住所地青岛市保税区美晶大厦二区703室。 法定代表人：陈九理，职务总经理。 委托诉讼代理人：张高，山东群誉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许远廷，男，1969年7月3日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：冯刚，山东万桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘钊，山东万桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛农村商业银行股份有限公司崂山支行，住所地山东省青岛市海尔路186号。 负责人：马淑梅，职务：行长。 委托诉讼代理人：牛凯，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹欣宇，山东青大泽汇律师事务所律师。 上诉人李波、青岛远东房地产开发有限公司（以下简称远东公司）因与被上诉人许远廷、青岛农村商业银行股份有限公司崂山支行（以下简称农商银行崂山支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。李波、远东公司的委托诉讼代理人张高，许远廷的委托诉讼代理人冯刚、刘钊，农商银行崂山支行委托诉讼代理人邹欣宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李波上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回许远廷的诉讼请求。事实与理由：青岛市崂山区农工商公司并未取得涉案房屋所有权，无权对涉案房屋进行处分，在（1997）城夏经初字第509号案件中，青岛市崂山区农工商公司无权处分涉案房屋，将其抵顶给青岛市城阳区机械物流公司。青岛市城阳区机械物流公司无权将涉案房屋抵顶给农商银行崂山支行，农商银行崂山支行无权处分涉案房屋，无权与许远廷签订涉案房屋买卖协议，因此，许远廷与农商银行崂山支行之间的协议无效。远东公司系涉案房屋的所有权人，享有处分涉案房屋的权利，与李波签订《商品房买卖合同》合法有效，且涉案房屋已经变更登记至李波名下，归李波所有。涉案房屋经过（1997）城夏经初字第509号民事调解书、（1997）城经初字第90-2号民事裁定书、（2000）崂执字第392号民事裁定书，均不能依据（1996）崂经初字第36号民事调解书产生物权变动的效力，因此，一审法院适用法律错误。而李波相信远东公司对房屋有处分权，并支付合理对价，取得涉案房屋的不动产权证书，因此，其为善意第三人。 远东公司上诉请求：撤销原审判决，驳回许远廷的诉讼请求。事实与理由：（1996）崂经初字第36号民事调解书尚未履行完毕，崂东农工商公司没有履行36号民事调解书中的全部义务，因此，崂东农工商公司没有获得涉案房屋。远东公司也未向崂东农工商公司交付涉案房屋。（1997）城夏经初字第509号民事调解书、（1997）城经初字第90-2号民事裁定书、（2000）崂执字第392号民事裁定书等裁判文书，均无权处分涉案房屋。房屋登记机关在2001年5月20日向远东公司颁发涉案房屋权利证书，对于利害关系人具有公示效力。农村商业银行崂山支行认为该登记行为侵害其权利，应当向房屋登记机关提出异议，但其却于2003年2月12日于许远廷签订《协议》，该协议显然是无效的。 许远廷辩称，（1996）崂经初字第36号民事调解书为生效法律文书，已经实际履行。李波与许远廷若有异议，应当依法主张权利。远东公司未对（1996）崂经初字第36号民事调解书的执行提出任何权利主张，证明其对该调解书及履行是认可的，自行放弃了相关权利。农商银行崂山支行依据生效法律文书取得案涉房屋所有权，与许远廷签订的协议合法有效，且已经实际履行，交付占有。远东公司与李波之间恶意串通签订《商品房买卖合同》，严重损害许远廷的合法权益，属于无效合同。远东公司在明知（1996）崂经初字第36号民事调解书的情况下，并提出执行异议后，与具有利害关系的李波恶意串通，倒签合同，先开购房发票办理产权转移登记后付款，严重损害了许远廷的权益，属于无效行为。 许远廷向一审法院诉讼请求：1、确认原告与被告农商银行崂山支行关于崂山区东海东路79号131号房屋（原崂山区金都碧海山庄E-26别墅）的《协议》有效；2、确认被告远东公司与被告李波关于崂山区东海东路79号131号房屋（原崂山区金都碧海山庄E-26别墅）的《商品房买卖合同》无效；3、判令被告协助原告办理将崂山区房屋（原崂山区金都碧海山庄E-26别墅）所有权转移登记至原告名下的手续；4、被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，青岛市崂山区东海东路79号131号房屋（原崂山区金都碧海山庄E-26别墅）系远东公司开发建设。1996年6月17日，青岛市崂山区人民法院做出（1996）崂经初字第36号民事调解书，该调解书载明，双方当事人自愿达成协议如下：一、原告（青岛市崂山区农工商公司）购买被告（青岛远东房地产开发有限公司）26E别墅一栋，建筑面积377.42平方米，每平方米4500元共计购房款为1698390元。该房被告于一九九六年底前交付给原告（并交付相应的房产手续）。二、被告欠原告购钢材货款1041054元，与上述房款折抵后，原告欠被告房款657336元，原告对欠被告的房款用钢材折抵，以钢材折抵房款的具有履行事宜双方另立协议。 1997年6月18日，青岛市城阳区人民法院做出（1997）城夏经初字第509号民事调解书，该调解书载明，双方当事人自愿达成如下协议：被告（青岛市崂山区农工商公司）用其所有的位于青岛市高科技工业园湛流干路金都碧海山庄内的二十六号E（面积四百平米）别墅一幢及德国产奔驰牌380ESL（车牌号鲁Ｂ-×××××）一辆抵顶拖欠原告（青岛市城阳区机械物流公司）钢材款四百零九万元整。 1999年6月23日，青岛市城阳区人民法院做出（1997）城经初字第90-2号民事裁定书，该裁定书载明：准许被执行人青岛城阳金利达实业总公司，青岛市城阳区机械物流公司以位于崂山区金都碧海山庄别墅房E-26号，面积四百平方米；位于李沧区户，面积二百平方米，共计三百五十万元抵顶给申请执行人青岛市崂山木材制品公司折抵借款。上述裁定一经送达，即发生法律效力。 1999年6月22日，青岛市崂山区人民法院出具的（1999）崂经初字第301号民事调解书,该调解书载明：一、被告青岛市崂山木材制品公司欠原告借款本金人民币二百五十万万元及利息一百二十七万二千二百八十元九角七分，共计人民币三百八十二万二千二百八十元九角七分，被告以在原告处的林肯轿车抵款七十万元；以位于本市李沧区百平方米抵款七十万元，被告于本调解书生效之日起七日内将该房屋交付给原告，原、被告各自承担应付交易费用；以一千一百一十点六九九立方米木材抵款一百五十五万四千九百七十八元六角（含税价为平方米一千四百元），被告于本调解书生效之日起四个月内将木材交付给原告；余款八十六万七千三百零二元三角七分，被告于一九九九年七月二十日前一次付清。二、逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。农村信用联合社于2000年1月21日就（1999）崂经初字第301号民事调解书项下付款义务申请强制执行，执行过程中，本院于2000年11月17日对该房屋进行了评估，评估价204.68万元，2000年12月7日本院做出（2000）崂执字第392号民事裁定书裁定，该裁定书载明“将被执行人青岛市崂山木材制品公司位于崂山区金都碧海山庄E-26号别墅楼房（涉案房屋）按估价贰佰零肆万陆仟捌佰元变卖给申请执行人青岛高科技工业园农村信用合作社联合社抵债”。 2003年2月12日，许远廷与农商银行崂山支行签订《协议》，约定农商银行崂山支行以150万元的价格将涉案房屋出售给许远廷，许远廷按约支付了购房款，涉案房屋由其占有使用至今。 2000年7月14日，远东公司向崂山区不动产登记中心提交房产登记申请，该申请载明：我公司于97年5月10日在本市崂山区香港东路建成别墅楼1栋，建筑面积384.01平方米，我公司申请贵局给予办理房产登记手续。远东公司于2001年5月20日领取证号为青崂房自管字第××号的房屋所有权证。2010年9月26日，远东公司取得涉案房屋两证合一的证号为青房地权市字第××号的房地产权证。 2002年11月29日，远东公司及青岛市太平洋房地产开发有限责任公司提出执行异议称，（1996）崂经初字第36号民事调解书生效后至今，双方既没有自动履行，也没有申请执行，故认为青岛市崂山区农工商公司已经放弃该民事调解书所确认的债权，因此涉案房产的所有权人仍然是远东公司。 远东公司与李波签订《商品房买卖合同》，该合同载明的日期为2005年5月8日，约定远东公司将位于东海东路79号金都碧海山庄131幢26E房屋（涉案房屋）出售给李波，建筑面积383.28平方米，单价11200元/平方米，总计4292736元。合同附件1约定“一次性付款”。李波于2005年2月24日向远东公司支付110000元（收款凭证显示系借款），远东公司于2016年9月18日向李波出具了购房发票，李波于2016年9月20日向不动产登记中心申请办领房产证并交纳税款，涉案房屋于2016年9月27日登记在被告李波名下，不动产权证号鲁2016青岛市崂山区不动产权第0008904号。2016年10月9日李波向被告远东公司财务王健的账户转账支付4292736.47元，2016年10月26日王健向远东公司转账支付4285391元。 一审另查明，远东公司、陈九理、李波系青岛市太平洋房地产开发有限责任公司股东，陈九理系远东公司及青岛市太平洋房地产开发有限责任公司的法定代表人。还查明，农商银行崂山支行系原青岛高科技工业园农村信用合作社联合社。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、许远廷与农商银行崂山支行签订的协议是否合法有效；二、李波与远东公司签订的商品房买卖合同是否合法有效。 关于许远廷与农商银行崂山支行是否合法有效的问题。许远廷与农商银行崂山支行签订协议系双方真实意思表示。《物权法》第二十八条规定因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书生效时发生效力。涉案房屋系远东公司开发建设，1996年6月17日，一审法院作出（1996）崂经初字第36号民事调解书，该调解书确定青岛市崂山区农工商公司购买远东公司26E别墅一栋。1997年6月18日，青岛市城阳区人民法院做出（1997）城夏经初字第509号民事调解书，涉案房屋抵顶给青岛市城阳区机械物流公司。1999年6月23日，青岛市城阳区人民法院做出（1997）城经初字第90-2号民事裁定书，准许被执行人青岛城阳金利达实业总公司，青岛市城阳区机械物流公司以涉案房屋抵顶给青岛市崂山木材制品公司折抵借款。一审法院于2000年12月7日做出（2000）崂执字第392号民事裁定书裁定，将涉案房屋按估价贰佰零肆万陆仟捌佰元变卖给青岛高科技工业园农村信用合作社联合社抵债，因青岛高科技工业园农村信用合作社联合社即本案被告农商银行崂山支行。农商银行崂山支行依法通过法院的执行程序，依法取得涉案房屋的所有权。故，2003年2月12日，许远廷与农商银行崂山支行签订《协议》时，农商银行崂山支行享有处分涉案房屋的权利，许远廷也有理由相信农商银行崂山支行依据人民法院的生效的法律文书获得涉案房屋所有权。许远廷与农商银行崂山支行签订《协议》后，许远廷也依约支付了对价并接收使用涉案房屋至今。综上，许远廷与农商银行崂山支行签订的《协议》应为合法有效。故，对许远廷所提其与农商银行崂山支行签订的协议合法有效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。 关于李波与远东公司签订的商品房买卖合同是否合法有效的问题。远东公司明知涉案房屋已经由人民法院通过（2000）崂执字第392号民事裁定书变卖给被告农商银行崂山支行，且该裁定书现仍为生效法律文书。远东公司仍于2001年5月20日将涉案房屋登记至其名下，并于2010年9月27日取得涉案房屋的两证合一的房地产权证。远东公司与李波签订《商品房买卖合同》载明的日期为2005年5月8日，远东公司将涉案房屋于2016年9月27日转移登记至李波名下，李波于2016年10月9日向远东公司财务王健的账户转账支付4292736.47元，2016年10月26日王健向远东公司转账支付4285391元，涉案房屋一直由许远廷控制使用，李波自2003年至今十余年未提出过异议。李波与远东公司在履行办理房屋产权证、房款给付及房屋交付的行为均不符合常理。且2002年青岛市太平洋房地产开发有限责任公司同远东公司一起向一审法院就涉案房屋提出过执行异议，李波系青岛市太平洋房地产开发有限责任公司的股东。李波与远东公司签订商品房买卖合同的行为损害许远廷及农商银行崂山支行的合法权益。故，李波与远东公司签订的《商品房买卖合同》无效。 关于许远廷要求将涉案房屋所有权转移登记至其名下的请求，许远廷与农商银行崂山支行签订的《协议》有效，依据合同相对性，许远廷应请求农商银行崂山支行协助其办理房屋过户登记手续，但现房屋登记于李波名下，尚不具备办理过户登记条件，许远廷可待条件具备后另行起诉。故，对许远廷主张将涉案房屋所有权转移登记至其名下的诉讼请求，一审法院暂不予支持。 综上，一审法院判决如下：一、确认许远廷与青岛农村商业银行股份有限公司崂山支行于2003年2月12日签订的《协议》有效。二、确认青岛远东房地产开发有限公司与李波签订的《商品房买卖合同》无效。三、驳回许远廷的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。对于合同效力的判断，应当依据上述规定予以确认。 首先，对于许远廷与农商银行崂山支行之间房屋买卖合同效力的判断问题。许远廷与农商银行崂山支行之间签订的《协议》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，未违反法律、法规的强制性规定，在许远廷与农商银行崂山支行之间为合法有效的合同。1996年6月17日，青岛市崂山区人民法院作出的（1996）崂经初字第36号民事调解书并未履行完毕，该调解书确定远东公司对青岛市崂山区农工商公司负有交付争议房屋并交付相应房产手续的义务，因此，青岛市崂山区农工商公司依据该调解书所取得的权利属于债权请求权中的履行请求权，且现有证据并未显示青岛市崂山区农工商公司已经履行完毕该调解书中所涉及的相应付款义务。在青岛市崂山区农工商公司尚未取得争议房屋物权的前提下，1997年6月18日青岛市城阳区人民法院（1997）城夏经初字第509号民事调解书、1999年6月23日青岛市城阳区人民法院（1997）城经初字第90-2号民事裁定书所转移的实际均为争议房屋的债权请求权。2000年12月7日（2000）崂执字第392号民事裁定书，系在案件执行程序中，经过执行评估变卖程序，将涉案房屋裁定变卖于农商银行崂山支行而出具的裁定书。农商银行崂山支行依据该裁定书与许远廷在2003年2月12日签订了买卖争议房屋的《协议》，该《协议》属于有效合同。 其次，对于李波与远东公司之间房屋买卖合同效力的判断问题。依据青岛市崂山区人民法院（1996）崂经初字第36号民事调解书及2002年11月29日远东公司提出的执行异议，远东公司对于争议房屋曾经被处分的事实是清楚的，其再将可能存在争议的房屋另行处分给李波，其对于李波存在过错行为。远东公司为争议房屋的开发单位，其在2001年5月20日又将争议房屋的产权登记至其名下，因此，李波基于物权登记的公示效力，确认远东公司具有物权处分权，与远东公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。 李波与远东公司虽然均为青岛市太平洋房地产开发有限责任公司的股东，但双方之间对涉案房屋进行交易不违反法律、法规的强制性规定，且双方之间的股东关系亦不能成为认定恶意串通的明确依据。青岛市太平洋房地产开发有限责任公司虽然曾经同远东公司一并提出执行异议，但该行为系青岛市太平洋房地产开发有限责任公司的公司行为，并不必然推论出公司股东之一的李波能够清晰知晓公司曾提出过执行异议。因此，一审法院认定李波与远东公司签订的《商品房买卖合同》无效的依据尚欠妥当，本院予以纠正。 李波购买涉案房屋，属于大宗财产的处分行为，其对房屋的使用状况应尽到审慎的审查义务。李波在未明确涉案房屋使用状态的情况下即购买房屋，属于购房过程中的重大瑕疵行为。 第三，一审法院对于许远廷要求将涉案房屋所有权转移登记至其名下的请求，未予支持，并无不当。许远廷与农商银行崂山支行签订的《协议》，依据合同相对性而合法有效，许远廷依据该协议享有相应的合同权利，但其请求将争议房屋直接变更登记于其名下，缺乏依据，本院不予支持。 综上，许远廷主张远东公司与李波之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院予以驳回。一审法院部分事实认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第二款、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3194号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3194号民事判决第二项、第三项； 三、驳回许远廷其他诉讼请求。 一审案件受理费41142元，保全费5000元，共计46142元，由青岛远东房地产开发有限公司负担23071元，由李波负担11535.5元，由许远廷负担11535.5元。二审案件受理费82284元，由青岛远东房地产开发有限公司负担41142元，由李波负担20571元，由许远廷负担20571元。 本判决为终审判决。 审判长 龙 骞 审判员 马 喆 审判员 孙向东 二〇二〇年四月二十七日 法官助理王明 书记员张旭