福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1733号 上诉人（原审原告）：福建启航置业有限公司,住所地福建省闽侯县甘蔗街道闽侯大桥西侧。 法定代表人：蔡永祥。 委托诉讼代理人：孙昱晓，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林斌斌，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓青青,女，1989年5月6日出生，汉族，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所律师。 上诉人福建启航置业有限公司因与被上诉人邓青青商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初6236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福建启航置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，裁定将本案发回重审，或改判支持福建启航置业有限公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、福建启航置业有限公司事实上履行了一定的保管义务，且因邓青青逾期收房产生实际损失，一审判决未予认定，属认定事实不清。1.因买房人未按时办理收房手续，福建启航置业有限公司需为其保管房屋钥匙、相关交接文件等，并需安排人员处理相关事宜，维持正常秩序，并由此产生相关费用。2.邓青青作为贷款买房的业主，在正式办理入住手续并办理房产证之前，福建启航置业有限公司作为开发商，要为其承担阶段性连带保证责任，并为此承担被银行扣款的法律后果。3.在邓青青收房之前，福建启航置业有限公司作为开发商，需代垫相关物业费，即便邓青青在收房的时候补齐了此前的物业费，由此也产生了相关的资金损失。二、邓青青迟延办理交接手续，构成违约，一审判决未认定其承担违约责任，属适用法律错误。1.福建启航置业有限公司通知邓青青在2017年1月10日前办理交接手续，但邓青青直至2017年8月24日才办理相关手续，逾期224天，构成违约，致使福建启航置业有限公司经营成本增加并产生损失，应由邓青青承担相应的法律后果。2.双方签订的《商品房买卖合同》对福建启航置业有限公司逾期办证应承担的违约金做了明确约定，基于权利义务对等原则，业主逾期收房，也应按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。 邓青青辩称，福建启航置业有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一、福建启航置业有限公司上诉称其履行了房屋保管义务，缺乏事实依据。1.案涉《商品房买卖合同》附件六第一条所涉的房屋保管费是指福建启航置业有限公司因对房屋进行保管而实际发生的费用。福建启航置业有限公司称其对房屋钥匙、相关交接文件进行保管，进而认为其有权向邓青青收取保管费，显然系对房屋保管费的错误理解。事实上，福建启航置业有限公司在2017年1月通知交房后就将房屋钥匙及相关文件交给了物业公司，因此，邓青青在与物业公司办理交房手续时，直接补缴了自2017年1月起至交房时的相应物业服务费。2.福建启航置业有限公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件六第一条第四款第2项约定，案涉房屋自通知交房截止日之次日起该房屋的风险责任及产生的费用转移由买受人承担。福建启航置业有限公司不对案涉房屋承担任何责任，物业费也由邓青青自行支付。3.根据《中华人民共和国合同法》第三百六十七条规定，“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”本案中，邓青青并未作出将房屋交付给福建启航置业有限公司保管的意思表示，福建启航置业有限公司也未对房屋进行保管，故双方不成立房屋保管合同关系，福建启航置业有限公司要求按照每天100元的标准向邓青青收取房屋保管费，于法无据。二、福建启航置业有限公司称因邓青青逾期收房给其造成损失，缺乏事实依据。1.邓青青在一审中已经提供相关证据证明案涉房屋在通知交房时并不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，邓青青拒收房屋有正当理由。2.在案涉《商品房买卖合同》履行过程中，邓青青恪守合同约定，并未给福建启航置业有限公司造成任何经济损失。案涉房屋的物业费、房贷等均由邓青青自行支付，不存在由福建启航置业有限公司代垫代付之事实。三、案涉房屋保管费的性质不是违约金。从案涉《商品房买卖合同》的具体条款看，凡是涉及到应当支付违约金的情形，合同文本中均明确无误地使用了“支付违约金”的字句。因此，从合同具体条款及其所使用的字句可以看出，案涉房屋保管费应当理解为对房屋进行保管而发生的费用，而非违约金。 福建启航置业有限公司向一审法院起诉请求：判令邓青青向福建启航置业有限公司支付房屋保管费22400元（根据邓青青逾期交房天数224天，以《商品房买卖合同》约定的每日100元的标准计算）。 一审法院认定事实：2015年3月3日，福建启航置业有限公司与邓青青签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定邓青青购买福建启航置业有限公司开发的坐落于闽侯县启航滨江国际（现启航滨江花园）1＃楼1505单元商品房。《商品房买卖合同》附件六第一条约定：买受人应当在出卖人书面通知的期限内办理商品房的交接手续。如买受人未在指定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产。自通知指定的交付截止日期之次日起所发生的物业管理费及该房产应分摊的公用水电费等，均由买受人承担，买受人并应按日向出卖人支付房屋保管费人民币100元整。 合同签订后，福建启航置业有限公司通知邓青青于2017年1月10日前办理房屋的交接手续，邓青青于2017年8月24日办理房屋交接手续。庭审中，双方确认邓青青于2017年1月1日开始交纳诉争房屋物业费。 一审法院认为，福建启航置业有限公司与邓青青签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行合同义务。根据《商品房买卖合同》附件六第一条约定，买受人支付的费用系房屋保管费，福建启航置业有限公司主张保管费的性质系违约金依据不足；保管费的收取应当以实际实施保管行为为前提，根据合同约定“如买受人未在指定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产”，之后买受人自行承担风险及物业费，邓青青亦于2017年1月1日开始交纳物业费，可以证明诉争房屋已由物业公司进行管理；福建启航置业有限公司未举证证明其已实际实施保管行为，也未举证证明因邓青青迟延办理交接手续而产生的实际损失，故其主张保管费缺乏依据，也有违公平原则，一审法院不予支持。综上，判决：驳回福建启航置业有限公司的诉讼请求。案件受理费360元，减半收取计180元，由福建启航置业有限公司负担。 二审中，双方未提交新证据，对一审法院查明事实均无异议。根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，本案的争议焦点为福建启航置业有限公司是否有权向邓青青主张房屋保管费。案涉《商品房买卖合同》附件六第一条约定：“买受人应当在出卖人书面通知的期限内办理商品房交接手续。如买受人未在指定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，自通知指定的交付截止日期之次日起所发生的物业管理费及该房产应分摊的公用水电费等，均由买受人承担”，根据该约定，在福建启航置业有限公司交房通知指定交付截止日，不管邓青青是否实际接收房屋，均视为邓青青已经同意接收案涉房产，且邓青青也从2017年1月1日起实际缴纳了物业费，由物业公司对案涉房产进行了管理，福建启航置业有限公司主张邓青青应从2017年1月11日起至实际办理房屋交接手续时止向其支付保管费，但其并未提供证据证明其对案涉房屋实施了房屋保管行为，故一审法院判决驳回福建启航置业有限公司在本案中的诉请，并无不当，予以维持。 综上所述，福建启航置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费360元，由福建启航置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年四月二十日 法官助理龚蓉 书记员林婷