广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初40号原告：霍应波，男，1958年11月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗欣，广东穗南律师事务所律师。被告：金裕海，男，1965年12月11日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：黄德通，广东粤一律师事务所律师。原告霍应波诉被告金裕海土地租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍应波委托诉讼代理人罗欣、被告金裕海及其委托诉讼代理人黄德通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍应波向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付地租和滞纳金共计148000元，其中租金80000元、滞纳金68000元（2018年土地滞纳金48000元，计算方式40000*10%*12；2019年土地滞纳金20000元，计算方式40000*10%*5）。2、被告支付从2019年6月1日至12月31日共7个月租金163333元（计算方式280000元/年，使用7个月）。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与广州市荔湾区中南街海南股份合作经济联合社第一生产社（以下称生产社）签订《承包土地合同》约定原告承租生产社土地。征得生产社同意后，原、被告签订《土地租赁合同》，将案涉四亩土地转租给被告使用，自2017年起土地租金每年280000元，每年租金在当年6月1日前付清，逾期按照当年租金总额的10%加罚滞纳金。2017年6月9日被告支付地租240000元，2018年5月16日支付地租130000元，2018年5月30日支付地租110000元。被告尚欠2018年及2019年地租80000元未付。经原告多次催收，被告拒不交付。原、被告合同到期后，被告继续使用场地，亦未支付土地使用费。被告金裕海辩称：1、原告提交的2014年4月22日与被告签订的《土地租赁合同》属于无效合同。2、原告与被告约定2017年6月1日至2019年5月31日期间的每年每亩租金仍是60000元，即维持上期租金不变。3、原告诉求被告缴纳租金不符合常理。4、原告在《土地租赁合同》履行期届满半年后（即在2019年11月20日）才向被告发出对租金数额有异议通知函，无理要求被告补交租金，纯属无稽之谈，是对被告和广州市荔湾区中南街海南股份合作经济联合社第一生产社从商业方面进行打击报复。5、2016年、2017年经济行情比较差，涉案土地周边土地出租合同租金都降低，当时原被告双方约定不递增租金，符合当时经济环境要求。事实上，原告在合同期届满时即2019月5月31日，没有向被告要求交租的事实，因为被告已经按每年每亩60000元租价交齐给原告。6、原被告之间签订的土地租赁合同届满后，原告同意被告继续使用至其与生产社租期届满之日。我方也同意缴纳土地使用费，但缴纳标准应按60000元每年每亩来计算。而且，我方租赁土地是从2009年6月1日开始，当时原告方迟延40多天才交付被告使用。因此，我应补交的使用费是6个月而不是7个月。原告为证明主张提交以下证据：1、承包土地合同；2、同意转租证明；3、土地租赁合同；4、银行记录；5、租金催缴通知函；6、微信催收记录；7、照片。被告为证明主张提交以下证据：1、银行交易明细清单；2、荔湾区经济联社集体资产交易报名资格确认书及海南股份合作经济社专用收据；3、荔湾区经济联社集体资产交易成交确认书；4.2009年的土地租赁合同；5、案涉地块周边土地租赁协议及补充协议。6、金国先证人证言。本院根据目前证据认定事实如下：2009年12月22日，原告（承包方，乙方）与广州市荔湾区中南街海南股份合作经济联合社第一生产社（发包方，甲方）签订《承包土地合同》，约定：甲方将位于生产社、地名荔枝基的土地租给乙方使用，面积共8.5亩；承包期自2010年1月1日至2019年12月31日；乙方承包土地只能用于养殖业，未经甲方同意不得擅自转租或改变用途，如已经发现，则视为乙方违约；等等。2014年4月22日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《土地租赁合同》，约定：乙方承租荔湾区海南村中南街海南股份经济联合社第一生产社，地名荔枝基，面积四亩；租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日；租金：2014年6月1日至2017年5月31日，每年每亩租金60000元，四亩租金合计240000元；2017年6月1日至2019年5月31日，每年每亩租金70000元，四亩租金合计280000元；第一年租金在合同签订之日当天清付，以后每年租金在当年的6月1日前清付；乙方在协议签订之日向甲方交押金30000元，待合同履行完毕或双方同意终止合同时甲方如数退回乙方，不计利息；乙方租用的土地只能用于种植花木，未经甲方同意不得擅自转租或改变用途，如经发现，则视乙方违约；违约责任：乙方应按协议规定期限向甲方缴纳租金，逾期一个月内，按当年租金总额的10%加罚滞纳金；超过一个月，视乙方违约，甲方有权收回土地，追缴欠款，同时没收押金，并按乙方违约处理；双方不得擅自变更、解除或终止协议，否则按违约处理，违约方按协议未履行期的总租金支付给对方做违约金，如属甲方违约一并将押金退回乙方；合同期满要续租的，甲方应按2019年的市场地租优先于乙方；等等。合同签订后，被告使用案涉土地作花木养殖使用。2017年6月9日，被告向原告支付土地租金240000元；2018年5月16日向原告支付土地租金130000元；2018年5月30日向被告支付土地租金110000元。2019年11月20日，原告向被告发出《租金催缴通知函》，向被告催要2018年及2019年所欠的地租80000元，滞纳金68000元；并要求被告自收到通知之日起3日内向其支付等。被告庭上确认收到该通知函。被告使用案涉土地至2019年12月31日。本院认为：本案系由于土地承包产生的纠纷，因而应属土地租赁合同纠纷。关于原、被告合同效力问题。租赁合同为诺成性合同。现无证据表明作为次承租人的被告在合同签订之时明知或对原告的转租效力存在质疑，同时案涉《土地租赁合同》在土地使用用途及租赁期限亦未突破《承包土地合同》范畴。故本院认为，作为转租的《土地租赁合同》为有效合同，原被告当受该合同约束。关于原、被告2017年6月1日起的租金标准问题。被告于2017年、2018年均向原告转账240000元。原告无证据证明其自接收上述款项后至合同租赁期满前曾向被告提出过异议，故可确认2017年6月1日至2019年5月31日的租金双方合意降为每年240000元，被告并不构成违约。因此，原告要求被告支付地租和滞纳金共计148000元，本院均不予支持。租赁期届满后，被告继续使用土地，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，原被告之间成立不定期租赁关系。被告应以总租金240000元/年为标准向原告支付2019年6月1日至2019年12月31日止的土地租金，即140000元。被告主张其与原告于2009年所签租赁合同存在土地交付使用时间的问题，因该合同关系并非系本案的合同关系，被告主张应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十七条、第二百三十六条，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告金裕海向原告霍应波支付2019年6月1日至2019年12月31日止的土地租金140000元。二、驳回原告霍应波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2985元，由原告霍应波负担1435元，被告金裕海负担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张鸣鸣二〇二〇年四月十三日书记员  余友斌卢健华