广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3870号原告：罗国标，男，汉族，1986年8月9日出生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广州市信升房地产开发有限公司，住广州市花都区新华街荔红南路1号，统一社会信用代码914401017282364975。法定代表人：刘松根，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗月薇、杨雯雅，均系广东合誉律师事务所律师。原告罗国标与被告广州市信升房地产开发有限公司（以下简称信升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行审理。原告罗国标的委托诉讼代理人龙嘉莉，被告信升公司的委托诉讼代理人罗月薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗国标向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期未办妥、交付广州市花都区新华街*****房《房地产权证》的违约金27619元（计算方式：以920619元为本金，按照每日0.02%的标准计算至2017年7月31日合计150天共27619元）；2.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告罗国标变更其第一项诉讼请求中主张的违约金为32587元，计算方式为以920619元为本金按照每日0.02%的标准计算，计算期限分两段：第一段自2017年3月4日起计至2019年9月25日共150天，第二段自2019年9月26日至2019年10月22日共27天，合计177天共32587元。事实和理由：原告以920619元的价格购买位于广州市花都区新华街*****房,于2014年8月1日与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定被告应在2015年7月1日前交付房屋（合同第十三条），房屋自交付之日起210个工作日内被告为原告办妥产权登记并将《房地产权证》交付给原告（合同第二十二条）。原告于2016年5月1日收楼，但被告在随后的210个工作日内即至2017年3月3日前没有为原告办妥《房地产权证》并交付给原告。原告认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，被告逾期办证应按照约定承担违约责任，自2017年3月4日起，被告每日应向原告支付逾期办证的违约金184元，算至2019年10月22日共177天，共32587元违约金给原告。原告为维护其诉讼权益，遂诉至法院。信升公司辩称，本案原告不能在合同约定的期限内领取房屋权属证书，并非信升公司的原因导致。一、涉案房地产项目于2013年4月24日动工，2016年1月26日竣工，2016年4月29日取得《竣工验收备案表》，2016年6月15日完成《房屋面积测量成果报告书》即取得法律规定申请初始（首次）登记的全部资料，2016年6月20日向广州市花都区国土资源和规划局（以下简称国规局）递交资料申请涉案房地产项目首次登记，2016年7月21日取得国规局出具的《受理回执》。依据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条、《不动产登记暂行条例实施细则》第27条、《商品房销售管理办法》第34条、《房屋登记办法》第17条、《不动产登记暂行条例》第17条的规定及《商品房买卖合同》第21条的约定，涉案房屋交付原告使用、申请涉案项目首次登记以及取得《受理回执》，均在法定期限内，信升公司不需承担逾期办证的违约责任。二、涉案房屋的转移登记延迟，是因为政策法规变更和政府行政行为导致延误了300多天，并非是信升公司的过错，根据《商品房买卖合同》第22条及《补充协议》第4条的约定，信升公司不需支付违约金。三、原告延迟纳税、延迟提交资料的延误期间，应予以扣除，不应由信升公司承担责任。信升公司在2017年3月28日向原告发出的《通知》及《温馨提示》中，明确告知办理转移登记和抵押登记的程序和材料要求，原告直到2019年9月26日才将契税完税证明交给信升公司用作办证，故2017年3月28日至2019年9月26日期间应予扣除。本院经审理认定事实如下：信升公司是位于广州市花都区新华街荔红南路1号信升御景豪庭的开发商，在与罗国标签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年8月1日，罗国标（乙方、买方）与信升公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定罗国标向信升公司购买位于广州市花都区新华街*****房，该商品房建筑面积为105.5平方米，总房款为920619元。乙方以按揭贷款方式支付房款。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年5月1日前将房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210日个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，有关内容约定如下：八、关于《买卖合同》第二十一、二十二条的补充约定：1、乙方委托并授权甲方代为办理产权登记及申领《房地产权证》。乙方须在甲方按其提供的联系地址、联系方式寄出办理房地产权证的通知后的7个工作日内，向甲方提交办理上述手续所需证明文件以及签署一切需要之文件并缴清有关税、费（包括但不限于契税、测绘费、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用、违约金等），否则甲方无责任为乙方申领该商品的《房地产权证》，且不承担逾期办理《房地产权证》的违约责任。十三、本协议为《买卖合同》的有效补充，如与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议条款为准。合同还对其他内容进行了约定。合同签订之后，罗国标向信升公司支付了全部购房款。涉案房屋所在楼宇于2016年4月29日取得工程竣工验收备案表。2016年5月1日，罗国标办理了收楼手续。2017年3月28日，信升公司向罗国标寄发《办理房屋交易契税及产权证的通知函》，通知罗国标缴纳契税并在收到该通知之日起30日内提交办理房产证所需资料。2017年7月31日，信升御景豪庭10-13栋房屋办理了初始登记。2017年8月8日，信升公司再次向罗国标寄发《知会函》，要求罗国标催促按揭银行提交相关资料。2019年9月26日，罗国标向税务部门缴纳了交易契税。2019年10月22日，广州市花都区国土资源和规划局出具登记种类“增量房转移登记，持房地产权证抵押权设定登记”的受理回执。诉讼中，信升公司提交如下证据：房管部门出具的办理初始登记的受理回执、花都区国土资源和规划局正式挂牌相关报道、《不动产登记暂行条例》实施情况及花都区新政实施情况报道、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》穗府【2014】12号文件、补交土地出让金通知、交款通知书、发票、税收缴款书，拟证明其在2016年7月21日即向房管部门提交了办理初始登记所需资料，房管部门在2017年7月31日才核准登记；政府机构改革，部分职能合并，导致工作交接过程延迟；不动产统一登记工作的启动，导致正常办理不动产权证工作的延误；土地行政部门于2017年4月25日向其发出补交土地出让金的缴款通知，其在次日即补交了土地出让金，上述证据证明其已积极履行了办证义务，导致迟延办证的原因不在其。罗国标对上述证据不予确认，认为不能构成信升公司迟延办证的正当理由。另查，在（2017）粤0114民初字8083号案二审【案号：（2018）粤01民终3811号】审理过程中，经信升公司申请，广州市中级人民法院就御景豪庭10栋1001房办证过程的相关情况向广州市花都区国土资源和规划局发函调查，该局以穗花国规函[2018]453号、513复函，复函明确了以下内容：信升公司于2016年7月21日向该局申请初始登记，由于未完善地价（土地出让金），该局指引信升公司先申请土地出让金审核手续，当日出具的受理回执为申请土地出让金审核业务，并非该局受理初始登记回执；2、信升公司补交办理土地出让金后于2017年4月27日正式申请办理所涉房屋的初始登记，该局于当天正式受理并出具受理回执，后于2017年7月31日办结并出具《广州市房地产初始登记告知书》，不存在滞后办理的情形；3、已出让用地调整土地出让金业务无法定期限，该局承诺办理期限为34个工作日（其中补正材料的时间、委托评估公司评估市场地价的时间、及提交会审时间不计在内）。因项目属于最后一期确权，原入件资料欠缺整体项目全部建筑的资料，信升公司于2016年12月1日补齐相关资料。2016年12月30日通过市国规委委托评估公司评估楼面地价，2017年3月28日收到评估公司提交的土地估价报告，于2017年4月25日向申请人发出《补充土地出让金通知》。扣除按规定不计算在工作时间的补正材料的时间、委托评估公司评估市场地价的时间、及提交会审时间，办理时间在34个工作日内。4、用地单位应在取得项目《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》及《房屋面积测量成果报告书》后向该局申请调整项目土地出让金。信升公司认为上述复函表明造成办证延迟是因为新政出台以及补缴土地出让金，故不应由其承担迟延办证的责任。其于2017年3月28日通知罗国标提交办证资料，罗国标于2019年9月26日才缴纳契税并提交办证所需的完税证，2017年3月28日至2019年9月26日系原告迟延缴纳契税导致的迟延期间，应予以扣除。并认为合同约定的违约金标准过高，同意按罗国标主张的每日0.02%的标准计算违约金。罗国标认为上述复函已表明是信升公司原因导致延误办证，具体为：信升公司申请办理补缴土地出让金手续的时间太晚，补缴土地出让金是办理初始登记的前置程序，信升公司未及时缴纳是其未谨慎履行合同义务；2016年7月1日至12月1日期间是由于信升公司未补齐材料导致延期。罗国标认为，初始登记是办证房产证的前提条件，即使其存在迟延缴交契税，也不影响信升公司办证进展，因此即使其存在迟交契税的情况，违约金的截止时间也应该算至信升公司办大确权之日。本院认为：罗国标与信升公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议的焦点为信升公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证的违约责任，以及逾期办证违约金计算标准、计付期间及扣除逾期提交办证资料天数的问题。首先，罗国标依约向信升公司支付了全部购房款，履行了合同义务，根据合同约定，信升公司应于2017年3月3日前办妥不动产权证并交付给罗国标。信升公司未能在上述期限内办理产权登记，已构成违约。至于信升公司提出其于2016年7月21日已将办理初始登记手续所需资料提交给了广州市花都区国土资源和规划局，但该局直到2017年7月31日才核准初始登记，该延误时间不属于信升公司违约的意见。经查，根据广州市花都区国土资源和规划局在另案中的复函，信升公司向该局申请办理初始登记手续，因未完善土地出让金的核查，该局指引信升公司先行申请土地出让金审核手续，在信升公司补缴土地出让金及完税后，该局正式受理初始登记申请，并核准初始登记，不存在滞后办理的情形，故信升公司的上述答辩事由与查明的事实不符，本院不予采信。另外，信升公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续是其法定的合同义务之一，其亦明知补交土地出让金系办证的前置条件，理应及时准备及调整案涉楼盘的开发流程，故迟延办证责任应由信升公司承担。综上，信升公司认为非因其自身原因而不承担迟延办证违约责任的意见，理据不足，本院不予采纳。其次，关于逾期办证的违约金计算标准以及计付期间的问题。罗国标与信升地产均同意违约金以总房款每日万分之二标准计算，根据双方的实际损失，结合本案实际履行情况、纠纷成因等，本院予以准照。关于违约金的计付期间，双方均同意违约金计算至办证受理回执出具之日即2019年10月22日，本院予以准照。关于信升公司抗辩的罗国标逾期提交办证资料的问题。本院认为，信升公司虽于2017年3月28日通知罗国标提交办证资料，但涉案房屋于2017年7月31日才办理初始登记，在房屋办理初始登记前，罗国标迟延提交办证资料的行为并不影响信升公司办理产权证。故应予扣除的罗国标逾期提交办证资料的天数应从2017年8月1日起计至2019年9月26日止共787天，信升公司要求该期间从违约天数中扣除合理合法，本院予以采纳。经核算，违约天数从2017年3月4日计至2019年10月22日共963天，扣除787天为176天，即信升公司应支付给罗国标的违约金为32405.79元（920619元×0.02%×176天）。罗国标请求超出32405.79元的部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市信升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗国标支付逾期办证违约金32405.79元；二、驳回原告罗国标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由被告广州市信升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年四月二十四日书记员  高 波附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。