河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1326民初81号原告：淅川县纺织品公司，住所地：淅川县县城灌河路。法定代表人：梁卫东。统一社会信用代码：914113261766416614委托诉讼代理人：王锋，河南赏春律师事务所律师，执业证号14113199810996636，特别授权。被告：张克，男，汉族，生于1978年1月19日，住内乡县。被告：李淑敏，女，汉族，生于1979年11月1日，住内乡县。上述二被告委托诉讼代理人：杨长兴，男，汉族，生于1951年7月15日，住淅川县，特别授权。被告：杨建（又名：杨帅），男，汉族，生于1980年9月20日，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：王魏，河南子午律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王志丹，河南子午律师事务所律师，特别授权。原告淅川县纺织品公司与被告张克、李淑敏、杨建租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淅川县纺织品公司的法定代表人梁卫东和委托诉讼代理人王锋、被告张克、李淑敏的委托诉讼代理人杨长兴、被告杨建的委托诉讼代理人王志丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淅川县纺织品公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告于2015年10月20日签订的租赁经营合同；2.请求依法判令被告支付所拖欠的租金及滞纳金共计138510元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年10月20日,原告与三被告经共同协商签订租货经营合同书一份,约定由原告将位于灌河路北段6间门面房及后院钢构房(面积约1700平米)出租给三被告使用,约定年租赁费21.6万元,租期20年;2017年11月9日,三被告未经原告同意的情况下,擅自将原告房屋转租给第三方西峡县百货有限公司经营,其行为已构成严重违约行为。为此,现依法提起诉讼,请依法判决来支持原告之诉请。为证明其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：1.2015年10月20日房屋租赁合同书一份，证明形成租赁关系的事实；2.本案的被告与第三方签订的合作协议书一份，证明未经原告方同意，擅自转让他人的事实；3.欠条一份，证明被告下欠原告1.8万元资金的事实，另事实上还欠原告1.8万元，总共欠3.6万元；4.2015年4月20日签订的转让协议一份，证明双方合同实际履行时间是2015年4月20日。被告杨建辩称，1.经营合同书根据租赁合同条款没有违约行为，原告方无权解除经营合同，另对本案所涉的物权被告方实际与原告方具有共同物权，因此原告没权利解除合同；2.被告没有拖欠原告方租金，也没迟交租金的行为，不存在第二项诉求。综上，请驳回原告诉请。被告李淑敏辩称，同意杨建的意见。被告张克辩称，同意杨建的意见。被告杨建为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.2005年1月20日第三人柴国强与原告签订的家具市场租赁经营合同，证实被告方是从柴国强的手里转租并且购买钢物架结构过来的，另外是柴国强最早投资了80万元与甲方合作盖的房屋；2.柴国强已收到180万元转让费的收条，证明我方以180万元买过来的；3.原告与被告三人的租赁合同书，证实根据合同约定我方从来没有任何违约行为；4.合同协议，经过柴国强同意后，柴国强的权利义务全部转让给被告杨建；5.福万家家居广场补充协议一份；6.杨建2019年10月28日向原告梁卫东汇款的证据，我在方交房租到期10日内，如实向原告方进行汇款；7.西峡公司与原告方的合作协议。结合庭审陈述及相关证据，本院认定事实如下：2005年1月20日，淅川县商业局百货公司、淅川县纺织品公司作为合同的甲方与合同的乙方柴国强签订了《家俱市场建设及租赁经营合同》，双方约定：“一、甲方计划在原仓库旧址上建设家俱市场，需资金约80万，因甲方缺乏资金，市场建设困难，经协商由乙方投资建设。建设项目为甲方现已建轻钢结构房屋没完成部分并进行室内装修，对甲方现有临街门面房一楼、二楼全部进行室内、室外装修，以适应家具市场经营的需要……九、乙方投资建设的轻钢屋架市场的所有权归乙方所有，土地部分为甲方所有，乙方有偿使用，合同期满，该房屋所有权归乙方所有，乙方如不在租赁经营，可自主处置，在同等条件下，甲方可优先购买。乙方如继续经营，该市场连同甲方临街门面一楼、二楼的整体租赁经营权在同等条件下，乙方享有优先权”。2015年4月20日淅川县商业局百货公司、淅川县纺织品公司作为合同的甲方、柴国强作为合同的乙方与合同的丙方张克、李淑敏、杨帅签订了《合同转让协议》，三方约定：“1.乙方将与甲方所签订的租赁合同有偿转让给丙方，甲方同意乙、丙双方的合同转让。2.丙方一次性将有偿转让费付予乙方，乙方应保证丙方市场的顺利交接。乙方将与甲方签订的合同和补充合同原件同时交给丙方。3.自2015年4月20日起，丙方享有该协议和甲、乙双方原合同、补充合同的一切权利，履行合同义务……”。同日，柴国强向三被告出具了收到合同转让费180万元的收据。2015年10月20日，原告淅川县纺织品公司作为合同的甲方与合同的乙方被告张克、李淑敏、杨帅签订了《福万家家具市场建设及租赁经营合同书》，双方约定：“二、租金及租金交纳办法：1.甲乙双方商定，乙方年交纳租金为21.6万元。为合同年度初十日内和合同半年后十日内交纳。（每年的4月20日和10月20日为到期交纳租金日）。三、市场的经营管理：1.乙方自主经营、自主招商、自主管理，甲方不参与、不干预。四、责任义务：5.乙方应按时交纳租金，每逾期1天加收0.5%滞纳金，逾期六个月累计欠交年租金50%以上，视为乙方违约。甲方有权终止合同并接管市场的经营管理权，同时享有市场的整体收益权。6.乙方在合同期内不得擅自转让。确有困难需要转让，应征得甲方同意。同等条件下。由甲方优先受让。若未经甲方同意，乙方擅自转让，视为乙方违约，甲方可按上款违约处置执行……”。2017年6月28日，双方又签订《福万家家俱广场租赁补充协议》，将租金由原21.6万元/年改为18万元/年。2017年11月9日，被告张克、李淑敏、杨建与西峡县百货有限责任公司签订《合作协议书》，将位于淅川县灌河路北段县百货公司、县纺织品公司综合楼门面十九间及后院连接约3500平方米钢构房和二楼500平方米房屋出租给乙方开办生活超市。被告张克、李淑敏、杨建出租给西峡县百货有限责任公司的19间门面房中，有6间属于原告淅川县纺织品公司。原告认为被告的转租行为违反了合同约定，且拖欠部分租赁费，为此诉诸本院。本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案的争议焦点为1.被告将房租出租给西峡县百货有限责任公司的行为是否属于转让，该行为是否构成违约，原告是否可以主张解除合同；2.被告是否欠原告房屋租赁费；3.被告是否存在延期支付租金的行为。针对争议焦点1，根据淅川县百货公司、淅川县纺织品公司与案外人柴国强签订的《家俱市场建设及租赁经营合同》约定，“乙方投资建设的轻钢屋架市场的所有权归乙方所有，土地部分为甲方所有，乙方有偿使用，合同期满，该房屋所有权归乙方所有”，柴国强投资建设的轻钢结构房归柴国强所有。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转移给第三人，2015年4月20日淅川县商业局百货公司、淅川县纺织品公司、柴国强与被告张克、李淑敏、杨帅签订《合同转让协议》后，被告即享有柴国强建设的轻钢结构房的所有权。2015年10月20日，原告淅川县纺织品公司与被告张克、李淑敏、杨帅签订《福万家家具市场建设及租赁经营合同书》约定“乙方自主经营、自主招商、自主管理，甲方不参与、不干预。乙方在合同期内不得擅自转让。确有困难需要转让，应征得甲方同意。同等条件下。由甲方优先受让。若未经甲方同意，乙方擅自转让，视为乙方违约，甲方可按上款违约处置执行”，因双方即约定了被告可以自主经营、自主招商，又约定了乙方不得擅自转让，确需转让的，甲方享有优先受让权，如果该“转让”指的是“转租”，则双方约定的“甲方优先受让”与原告享有出租房屋的所有权相矛盾，故该“转让”应理解为针对被告享有所有权的柴国强建设的轻钢结构房屋的转让。西峡县百货有限责任公司自2017年11月9日租赁房屋后便开始装修并对外营业，原告并未在合理期间内提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。结合双方约定的“乙方自主经营、自主招商”，应当视为原告允许被告张克、李淑敏、杨建对外出租该房屋。综上，被告将房租出租给西峡县百货有限责任公司的行为不属于转让，被告的行为不构成违约，原告也未提交其他证据以证明被告违约，对于原告主张解除与被告于2015年10月20日签订的租赁经营合同的诉讼请求本院不予支持。针对争议焦点2，2017年6月28日，双方签订《福万家家俱广场租赁补充协议》将租金由原21.6万元/年变更为18万元/年，且双方约定租金每3年增长一次，被告也出示了2019年10月28日向原告支付租赁费9万元的转账记录，原告出示杨长兴出具的欠1.8万元的房租欠条，因杨长兴并非本案合同相对人，针对该房租欠条，原告应当出具相关支付记录予以佐证，以证明被告尚欠房租1.8万元，因原告并未出示其他证据予以佐证，对于该欠条凭证，本院不予采纳，原告也未出示其他直接证据证实被告欠租赁费，故对于原告要求被告支付拖欠租赁费的诉讼请求本院不予支持。关于争议焦点3，双方在《福万家家具市场建设及租赁经营合同书》中约定“甲乙双方商定，乙方年交纳租金为21.6万元。为合同年度初十日内和合同半年后十日内交纳。（每年的4月20日和10月20日为到期交纳租金日）”，双方并未对支付方式予以明确约定，被告出具的支付记录为2019年10月28日向原告支付租赁费9万元，符合双方约定的十日内交纳标准，原告也未出示证据证明被告有其他延期支付租赁费的行为，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请本院不予支持。综上所述，被告并未违反合同约定，原告也未出示被告拖欠、延迟交纳租赁费的证据，故对于原告要求与被告解除合同，并由被告支付拖欠租金、滞纳金的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告淅川县纺织品公司的诉讼请求。案件受理费3294元，减半收取1647元，由原告淅川县纺织品公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  全世昌二〇二〇年四月三日法官助理陈通达书记员聂豪