四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初35号 原告：乐山品信行物业服务有限公司,住所地：乐山市市中区。 法定代表人：陈钰，执行董事。 委托诉讼代理人：张万强，四川正心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋梅，四川正心律师事务所律师。 被告：乐山市市中区江山一品小区业主委员会,住所地：乐山市市中区。 负责人：陈荣芳，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：余鑫，四川得助律师事务所律师。 被告：深圳市金地物业管理有限公司,住所地：深圳市福田区。 法定代表人：闫智广，总经理。 委托诉讼代理人：秦舸，男，1970年8月10日出生，汉族，系公司员工，住成都市成华区。 原告乐山品信行物业服务有限公司（以下简称：品信行公司）诉被告乐山市市中区江山一品小区业主委员会（以下简称：江山一品业主委员会）、深圳市金地物业管理有限公司（以下简称：金地物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后,依法适用简易程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告品信行公司的委托诉讼代理人张万强、李秋梅，被告江山一品业主委员会的负责人陈荣芳及委托诉讼代理人余鑫、被告金地物业公司的委托诉讼代理人秦舸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告品信行公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认二被告签订的《江山一品小区物业服务合同》无效；2、本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：原告系四川省乐山市市中区青衣路1333号“江山一品”小区前期物业服务企业，自“江山一品”小区建成始即为小区提供物业服务。2019年6月23日，被告江山一品业主委员会与金地物业公司恶意串通签订了《江山一品小区物业服务合同》(下称：物业服务合同)，并将该物业合同提交乐山市住房保障和房地产事务中心备案。随后，“江山一品”部分业主向贵院提起了确认二被告签订的合同无效之诉(案号：2019川1102民初5576号)。二被告弄虚作假、恶意串通签订的物业服务合同，严重损害了原告(第三人)的合法权益，该物业服务合同应为无效合同。首先，被告业委会成立时弄虚作假，产生程序违法，不具备签订物业服务合同的主体资格。被告业委会在2017年成立时弄虚作假。截止于2017年3月24日，江山一品小区实际交房数为419户，但业委会筹备人员(这届当选的业委会成员)弄虚作假，谎称交房数为448户。被告业委会明知2017年6月份的业主委员会选举存在问题，却在今年4月份借选聘物业服务企业为由，欺骗小区业主签字认可2017年的违法选举，以此掩盖2017年选举业主委员会成员的违法行为。2017年被告业委会初始产生程序不合法。2017年6月19日《关于选举江山一品业委会委员及管理规约等事项表决结果的公示》，票决结果显示：当选的周芳、王汉江、冉杰、陈荣芳、王君银5人票数未过半，但是业委会于2017年7月20日上报街道办事处备案的《业主委员会基本情况》，却载明当选的业主委员会成员为：廖敏、袁术生、王汉江、周芳、冉杰、雷霞、陈荣芳、董玉平、王君银9人。根据业主大会通过的《小区业主大会议事规则》第十九条第一款第(二)项之规定，显然不符合规定，应当重新选举。因此，2017年7月没有通过重新选举产生的这届业委会，不能代表江山一品小区业主，不能与物业服务企业签订与江山一品有关的物业服务合同。2019年4月被告业委会成员调整不合法。2019年4月2日《乐山市中心城区业主委员会备案登记表》载明：业主委员会成员：陈荣芳、雷霞、董玉平、王汉江、廖敏5人。按照业主大会通过的《小区业主大会议事规则》第十八条第二款、第十九条之规定，江山一品业委会成员确定为9人，因故缺额四分之一的应当及时召开业主大会补选，但业委会在没有召开业主大会的情况下，擅自将大会确定的业委会成员从9人缩编为5人，显然这缩编后的5人不能代表江山一品小区业主，更不能选聘物业企业和与选聘的物业企业签订物业服务合同。其次，被告业委会与被告金地物业公司签订物业服务合同时弄虚作假。被告业委会没有在其公示的地点对物业服务企业进行开标、评标。被告业委会没有严格按照公示的方式对物业服务企业进行开标、评标。被告业委会在选聘物业服务企业和对物业服务企业的招标、评标过程中，根本未征求小区部分业主(如：小区业主胡俊超、代小皓、杨汶川、李传钰、王翠香、李宇)意见，甚至将这部分业主踢出业主微信群，故意隐瞒物业选聘及招标、评标的事实。业主委员会负责人陈荣芳选聘金地物业公司是以名为招标选聘的金地物业公司，实际是挂靠金地物业公司，其目的是为了解决其子女工作问题。最后，被告业委会与被告金地物业公司恶意串通、损害原告(第三人)的利益。被告业委会在招标过程中，故意设定不合理的条件，排除原告参与投标的权利，导致原告不能参与物业服务投标，造成物业服务年收入损失19.4万元(年收入约221.8万减去年支出约202.4万)。被告业委会在与被告金地物业公司签订物业合同前，在业主微信群中鼓动业主拒交物业服务费，致使业主拒交物业服务费338482元(2019年4月1日以后：住房累计：200户，车位累计：178户)，给原告造成重大经济损失。原告认为，被告业委会产生时不合法，因此作为签订物业服务合同的主体不合格，签订合同时弄虚作假，且与被告金地物业公司恶意串通、严重损害了原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定，该物业服务合同为无效合同。为维护原告自身的合法民事权益，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定向法院提起诉讼，提出诉讼请求，如前所述。 被告江山一品业主委员会辩称：一、江山一品小区于2011年11月由乐山市雅高房地产开发有限公司开发，总规划建筑面积104925.11平方米，自2014年9月起分三期交付。小区自建成使用后，受乐山市雅高房地产开发有限公司委托，一直由原告开展前期物业管理活动。后因绝大多数业主不满前期物业公司的管理，2017年，部分业主开始推动成立业主委员会。在此次业主委员会筹建过程，物业公司派出多名不明身份人员破坏业主大会秩序，抢夺选票，导致首届业主大会重要资料缺失。最终在乐山市市中区政府肖坝办事处、社区的推动下和监督下，乐山市市中区江山一品小区业主委员会于2017年3月24日召开首次业主大会选举成立，并于2017年7月20日在乐山市市中区人民政府肖坝街道办事处进行备案。业主委员会在完成备案后，立即开展工作。2019年4月2日江山一品业委会由于人事变动原因，再次向乐山市市中区人民政府肖坝街道办事处进行备案。2019年3月8日前期物业管理公司通知业主委员会将于2019年4月1日撤离小区，随即答辩人向全体业主告知相关事宜并公开征求更换新物业管理企业的意见。后经业主过半表决同意解除前期物业合同授权业委会聘请新物管公司。答辩人根据业主大会决议向前期物业公司发出解除终止服务合同通知。乐山市市中区江山一品小区业主委员会为了提升小区质量、维护业主的合法权益，于2019年4月15日通过天府社区、海棠社区、江山一品小区公告栏发布《乐山市市中区江山一品小区物业服务项目》竞争性谈判公告，并于2019年4月27日通过竞争性谈判拟定深圳市金地物业管理有限公司作为江山一品小区第一中标单位，该结果在小区内进行公示。2019年5月7日至2019年5月27日江山一品小区业主大会经过现场投票、手机短信投票、电话投票等形式进行了“金地物业公司作为江山一品小区物业管理单位”的投票表决，业主同意票双过半。2019年6月23日江山一品小区业委会与金地物业公司签订物业管理合同，并在小区内进行公示。2019年7月9日金地物业公司与江山一品小区业委会向乐山市住房保障和房地产管理局物管科提交备案申请。自申请备案提交乐山市住房保障和房地产管理局物管科后，以期许主管部门及时推进备案工作。然而，遗憾的是乐山市住房保障和房地产管理局物管科再次以接到江山一品业主信访投诉质疑江山一品小区业主委员会资格不合法为由暂停办理备案，至今未得到任何回复。申请备案期间，乐山市房管局经详细的调查核实认定同意票数均双过半，符合备案法律规定。事实上本案的所谓纠纷实际上虽名为确认纠纷，实则属于前期物业主导下的新旧物业的冲突，原告故意采取一而再再而三的恶意诉讼方式企图阻止更换前期物业，完全属于滥用诉权。二、原告诉讼主体不适格，在本案中主张的诉请没有请求权基础。原告要求“确认签订的《江山一品小区物业服务合同》无效”，从其诉求可以看出，这是一个确认之诉，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”很显然，本案中，答辩人与金地物业公司签订的物业服务合同根本不符合原告有权主张无效的情形。故，原告的诉请没有请求权基础。三、退一步讲，原告请求确认物业服务合同无效，其诉请仍然没有事实和法律依据。江山一品小区选聘物业企业的业主大会会议程序合法，会议结果没有损害小区业主或者任何第三方的合法权益，根本不存在原告在诉状中陈述的情形。业主委员会在2019年3月12日，发布通知并在小区进行公示，2019年3月28日组织小区业主进行书面表决双过半同意，解聘前期物业公司，重新选聘新的物管公司。2019年4月15日业委会通过天府社区、海棠社区、江山一品小区公告栏发布《乐山市市中区江山一品小区物业服务项目》竞争性谈判公告，并于2019年4月27日通过竞争性谈判拟定深圳市金地物业管理有限公司作为江山一品小区第一中标单位，该结果在小区内进行公示。2019年5月7日至2019年5月27日江山一品小区业主大会经过现场投票、手机短信投票、电话投票等形式进行了“金地物业公司作为江山一品小区物业管理单位”的投票表决，业主同意票双过半。2019年6月23日江山一品小区业委会与金地物业公司签订物业管理合同，并在小区内进行公示。2019年7月9日金地物业公司与江山一品小区业委会向乐山市住房保障和房地产管理局物管科提交备案申请。从上述事实不难看出，答辩人行为完全符合我国《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》相关要求。答辩人与金地物业公司签订的物业服务合同并未损害原告的利益。从服务合同内容完全能够看出，其相应的条款既未违反任何法律法规的规定，更未损害任何原告的合法利益，纵观原告提出的损害其利益的主张其根本不能提供任何有力的证据证实其利益损害观点，完全系凭空捏造，主观臆断。江山一品小区采用书面征求意见形式的业主大会会议，一旦经全体业主人数过半面积过半“双过半”的授权表决，业主委员会与选聘的物业公司签订物业服务合同，是其当然的责任，完全符合《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”的规定。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，只要这一授权签署是业主本人真实意思的表达，江山一品小区业主委员会完全可以获得这样的授权。原告主张本案答辩人签订的物业服务合同无效，一再强调答辩人与他人弄虚作假、恶意串通损害第三方利益，其并没有提出相关证据来证实，同时更没有法律依据条款作支撑。根据《合同法》第五十二条规定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，很明显原告主张根本没有法律依据作支撑。四、针对原告主张的答辩人主体不合格，江山一品小区业主首次业主大会不符合法律规定问题，其主张完全没有事实和法律依据。根据《四川省物业管理条例》第二十条明确规定：“物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：(二)首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上”江山一品小区首物业交付时间为2014年9月30日，首次召开业主大会时间为2017年3月24日，入住率达到30%。从上述事实完全不难得出，首次业主大会召开并选举的业主委员会完全符合法律规定。同时，为了及时回应原告所谓的部分业主投诉业委会主体资格问题，江山一品小区业主委员会在2019年5月7日再次在小区范围内对首届业委会资格、是否同意选聘金地物业公司等事项进行签字确认表决，表决结果均双过半通过。基于以上事实和法律规定，原告陈述完全不符合事实和法律依据。答辩人是经业主大会选举产生、并依法在乐山市市中区人民政府肖坝办事处备案的“乐山市市中区江山一品小区”业主委员会，且已经成立并行使权力多年，其产生符合国家法律法规规定，也受“江山一品小区”绝大多数业主支持和拥护。作为业主大会的常设和办事机构，“江山一品小区”业主委员会是维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的合法代表。退一步讲，原告即便质疑答辩人主体，也应当另案通过法定程序进行主张。况且，从答辩人成立这几年，原告作为前期物业是一直未提出过任何异议的，唯独现如今更换物管了，原告才声称答辩人成立时不合法，其行为完全自相矛盾。特别需要说明的是，即便首届业主委员会的成立有轻微的瑕疵，也不应轻易就否定物业服务合同效力。本案中原告起诉要求确认服务合同无效，且否定业主大会或业委会决定，其实是前期物管利益与广大业主利益的冲突。六、本案中，由于原告在前期物业管理活动中极度不称职，原告实际已经被业主大会、业委会解除了前期物业管理合同，答辩人曾多次依法要求原告公司退出物业，进行新旧物业的交接工作，但是原告一直拒绝移交，强行霸占现有物业拒不退出。综上所述，请法院遵循合法、公平、公正的原则，结合本案事实和法律依据，驳回原告的全部诉讼请求。 被告金地物业公司辩称：1、原告主体不适格；2、物业服务合同到期，业委会选出新的物业公司本身是合理合法的行为；3、答辩人中标全过程都是合法有效的。 本院经审理认定事实如下： 2012年3月20日，品信行公司与案外人乐山市雅高房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定品信行公司为江山一品小区提供前期物业管理服务。 2017年7月20日，江山一品小区取得肖街【2017】03号《乐山市中心城区业主委员会备案登记表》，该表显示：业主大会选举时间为2017年3月24日。业主委员会成员：廖敏（主任）、副主任为袁术生、周芳、委员为王汉江、冉杰、雷霞、陈荣芳、董玉平、王君银。 2019年3月12日，江山一品业主委员会在小区电梯间及公告栏张贴通知，主要内容为：告知小区业主，业委会决定于2019年3月28日以书面征求的形式开始投票表决对小区物管的更换议题。 2019年4月2日，江山一品小区取得肖街【2019】01号《乐山市中心城区业主委员会备案登记表》，该表显示：业主大会选举时间为2019年3月9日。业主委员会成员：陈荣芳（主任）、副主任为雷霞、董玉平，委员为王汉江、廖敏。 乐山市青江区江山一品小区2019年业主表决表（品行物业于2019.3.8以下发通知决定2019.4.1撤离本小区物业服务工作）显示：表决栏共有六项，其中一栏为：解除现有物业品信物业有限公司临时服务合同，并授权业主委员会与物业签订聘用合同。 2019年4月7日，江山一品业主委员会向品信行公司发出《关于依法拟终止前期物业服务合同通知》，主要载明：关于你公司在2019年3月8日发出“关于品信行物业退出江山一品小区物业管理的通知”并附2018年江山一品物业收入明细及财务报表，告知业主你公司决定自2019年4月1日将撤离江山一品小区一事……。经过半业主签字表决，要求业主委员会解聘与贵公司签订的本小区前期临时物业管理合同。请贵司收到本通知之日起，按法律要求做好物业移交准备工作。 落款时间为2019年4月12日的《关于依法选聘江山一品物业服务企业的公告》显示，该公告期限为2019年4月13日至2019年4月15日，公告内容为：选聘新物业服务企业流程。 落款时间为2019年4月16日的《乐山市市中区江山一品小区物业服务项目竞争性谈判公告》显示，公告名称为：乐山市市中区江山一品小区物业服务项目，竞谈保证金5000元。 落款时间为2019年4月27日的《乐山市市中区江山一品小区物业服务项目竞争性谈判结果公示》显示，推荐成交供应商名称为：金地物业公司，公示期限为2019年4月28日至2019年4月30日。 在《乐山市江山一品小区2019年物业选聘及再次确认首届业委会成员选举结果签字表》显示：表决栏共有两项，分别为：同意确认首届业委会组成成员（陈荣芳、雷霞、董玉平、廖敏、王汉江）于2017年6月份由业主大会选举产生、同意选聘深圳市金地物业管理有限公司作为本小区物业服务企业。 落款时间为2019年6月9日的《江山一品小区业主选聘物业服务企业的决议公告》显示，该公告将是否同意选聘深圳市金地物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的选聘结果进行了公示。 2019年6月9日，江山一品业主委员会向金地物业公司发出《成交通知书》。2019年6月23日，江山一品业主委员会与金地物业公司签订了《江山一品小区物业服务合同》编号为：JSYP-001-20190415。 以上事实，有当事人的陈述，肖街【2019】01号《乐山市中心城区业主委员会备案登记表》、肖街【2017】03号《乐山市中心城区业主委员会备案登记表》、乐山市青江区江山一品小区2019年业主表决表（品行物业于2019.3.8以下发通知决定2019.4.1撤离本小区物业服务工作）、《关于依法选聘江山一品物业服务企业的公告》、《乐山市市中区江山一品小区物业服务项目竞争性谈判结果公示》、《乐山市江山一品小区2019年物业选聘及再次确认首届业委会成员选举结果签字表》、《江山一品小区业主选聘物业服务企业的决议公告》、《成交通知书》、《江山一品小区物业服务合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告现主张江山一品业主委员会与金地物业公司之间存在恶意串通，二被告签订的物业服务合同应属无效，但根据原告现有证据不足以证明江山一品业主委员会与金地物业公司签订的物业服务合同存在上述法律规定的合同无效的情形，故原告作为负有举证责任的当事人，应承担不利后果。 就原告主张的业主委员会主体资格、业主委员会与金地物业公司签订的物业服务合同程序违法、弄虚作假的问题。暂且不论原告的主张是否属实。首先，被告江山一品业主委员会成立后在街道办事处进行了备案，取得了《乐山市中心城区业主委员会备案登记表》，而法院并非是审查业主委员会主体资格的权力主体，原告以此为由主张涉案物业合同无效，不能成立。其次，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主委员会由小区业主选举代表组成，业主委员会所做的物业管理方面的决定，对全体业主具有约束力。若是业主委员会侵害了某一或某些业主的合法权益，我国法律赋予救济权利的主体也是业主，而本案原告并非该小区的业主。综上，江山一品业主委员会的成立是否符合规定、业主委员会与物业公司签订的物业服务合同程序是否违法、是否侵害了业主的合法权益，原告均无权以此为由主张案涉物业服务合同无效。综上，故对原告的诉讼请求，本院予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告乐山品信行物业服务有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费50元（已减半收取）由原告乐山品信行物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  高兴伟 二〇二〇年四月一日 书记员  王 敏