云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终228号上诉人（原审原告）：吴芸，女，1968年3月23日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。上诉人（原审原告）：李红林，男，1968年10月28日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。二上诉人共同委托诉讼代理人：寇士其,云南瀛税律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴小东，云南瀛税律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审第三人）：徐向阳，男，1970年4月27日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：李世敏，云南李世敏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）:华宁县成名房地产开发有限责任公司。住所地：华宁县宁州镇宁荣街。法定代表人：汪成名。上诉人吴芸、李红林与上诉人徐向阳、被上诉人华宁县成名房地产开发有限责任公司（以下简称成名公司）商品房预售合同纠纷一案，云南省玉溪市红塔区人民法院作出（2019）云0402民初4621号民事判决，吴芸、李红林和徐向阳均不服，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴芸、李红林上诉请求：撤销原判，改判支持其全部一审诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。成名公司并未向吴芸、李红林催促过交纳购房款项，吴芸、李红林也没有表示过没有能力支付。吴芸、李红林要求退房，并不是没有能力支付购房款，而是成名公司未将所购房屋交付吴芸、李红林，且将土地用于抵押贷款。成名公司所持有的《申请》、《退房协议》系按格式条款制作后，要求吴芸、李红林签字，《申请》、《退房协议》上所描述的原因，并不是真实原因。吴芸、李红林并未与成名公司对房屋的买卖问题进行过协商，吴芸、李红林协商的只是按成名公司提交《退房协议》的履行事宜。成名公司并未将《退房协议》、《请示》原件交付给徐向阳。该事实在质证时，徐向阳明确表示其并没有《退房协议》、《请示》原件。吴芸、李红林与徐向阳从未达成过由徐向阳代替赔还每月银行按揭贷款的协议。此外，吴芸、李红林在对《退房协议》质证时，认可该《退房协议》系按成名公司所提供的模板，按成名公司的要求进行了签字，但一审法院并未查清该《退房协议》的原件在哪里，如果如此重要的原件都不复存在，哪里来的《退房协议》系真实意思表示。徐向阳提交的成名公司向房管局提交的《请示》，成名公司印章系什么时候加盖，有没有实际向房管局进行过提交。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第37条规定认定吴芸、李红林与成名公司之间的《退房协议》合法有效错误。首先，一审没有查清《退房协议》的原件在何处，徐向阳一审仅提供了复印件，《退房协议》上没有成名公司任何人的签字，也没有任何人盖章，也许该份《退房协议》早己被吴芸、李红林撕毁。况且，成名公司在答辩时明确退房事项其并不清楚，凭什么得出《退房协议》系双方真实意思表示的结论，如果是双方真实意思表示，为何成名公司不直接在原件上签字盖章并直接当庭表示，还需要进行推论，当事人在庭审时都没有明确进行意思表示，为何一审能得出《退房协议》是真实意思表示的结论。其次，一审认定虽然《退房协议》成名公司未盖章，但因有部分履行的行为，所以适用“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”是错误的。该条款的适用有两个前提，其一系双方约定以书面形式订立合同，尚未进行签字或者盖章，其二必须是当事人一方履行主要义务，缺一不可。本案中，吴芸、李红林按成名公司要求在其提供的模板上签字，但成名公司并没有进行签字也没有进行盖章，自2017年11月吴芸、李红林按要求在《退房协议》上签字至2019年11月13日开庭审理，在长达2年的时间内，如果退房也是成名公司的真实意思表示，为何连签字盖章的行为都不完成。对于吕合春指示期海云退款的行为，吴芸、李红林并不认可是退房款，是履行《退房协议》的行为。就算按一审法院的认定，吴芸、李红林己交纳的房款为2004710元，退款74710元，比例为3.73%，履行3.73%的部分，是否符合一方履行了主要合同义务的法律认定呢？2.一审法院认定成名公司与徐向阳2018年4月26日签订的《购房协议》合法有效错误。首先，2018年4月26日成名公司与徐向阳签订《购房协议》时，明知所指向的房产尚未退房，还备案登记在吴芸、李红林名下，成名公司无权处分，还签订《购房协议》，系故意串通损害吴芸、李红林利益的行为。在双方签订的《购房协议》中，明确约定了该房产需办理撤销备案的手续，也约定了如果无法办理撤销备案的后续处理事项。证人期海云的证言证实签订《购房协议》时已明确告知徐向阳该房产己出售的情况，并明确了房产尚欠银行按揭款项193万元的客观事实。其次，2019年4月成名公司将涉案房屋移交给徐向阳进行装修，系恶意串通损害吴芸、李红林利益的违法履约行为。《购房协议》中约定交房条件为：“徐向阳支付首付款100万元，余款149万元待签订商品房购销合同后办理银行按揭贷款，成名公司承诺徐向阳支付完首付款时，积极协调办理该套房屋合同撤销备案手续，并在三个月内将该套房屋合同撤销更名至徐向阳名下，成名公司于徐向阳支付完50万元后将房屋保留给徐向阳，不得对外销售，待徐向阳支付完该套房屋购房款后交付给徐向阳。”成名公司在未办理房屋撤销更名手续，徐向阳也未办理银行按揭贷款，未支付完毕所有房屋购房款，不符合《购房协议》约定交付条件的情况下，还将涉案房屋交付给徐向阳，系恶意违约履行行为，该恶意履行行为严重损害了吴芸、李红林的合法利益。徐向阳在不符合《购房协议》约定的房屋交付条件情况下,要求成名公司交房并接房，系恶意违约履行行为，系恶意串通而损害吴芸、李红林合法利益的行为。再次，徐向阳接房后进行装修的行为，系违约履行行为无效后，故意造成损害扩大的行为。徐向阳明知涉案的房屋没有撤销合同备案，明知其接收房屋的条件并未成就，明知其无法行使涉案房屋的所有权，却还是对房屋进行装修，妄图造成先入为主的优势，该无效行为所造成的法律后果需由徐向阳承担。徐向阳与成名公司2018年4月26日签订的《购房协议》及后续的履行行为系恶意串通损害吴芸、李红林利益的情形，符合《合同法》52条第（二）项的规定，应认定为无效。根据《购房协议》约定，双方合法履行应该是：2018年7月26日之前（2018年4月26日至2018年7月26日三个月），因未能办理涉案房屋的合同撤销备案登记，成名公司在一个月内，退还徐向阳己交纳的房款，并按银行贷款利率支付利息，协议自动解除。因此，成名公司、徐向阳违约履行的行为，恶意串通损害了吴芸、李红林的合法利益，系无效的。三、一审法院的判决将诱导房地产开发商的违约及不诚信行为，将引发后续一系列的诉讼，造成社会的不稳定因素。在房地产的开发销售中，购房者属于弱势群体，如果允许房地产开发商在己经采用挂靠的违法行为进行开发销售的情况下，还容许其在未诚信履行合同的情况下，在销售的房屋未退房，未退还购房款项、未撤销登记备案的情况下，再次将已销售房屋出售，再收取一次购房款项，造成购房者的双重损失，这将造成登记备案制度形同虚设，造成司法社会示范效应的恶性循环，造成社会的不稳定因素。针对吴芸、李红林的上诉，徐向阳答辩称，一、关于李红林一方上诉主张一审法院认定事实错误的部分：1.关于主张不存在退房事实的问题，李红林一方与成名公司的退房事实客观存在。李红林、吴芸的退房事实已经实际发生。徐向阳替李红林、吴芸偿还银行的月供是有利于李红林一方的事情。2.退房协议客观存在，由成名公司持有，成名公司提交房管部门的请示也客观存在。一审法院对这两份证据的客观性也作了查明。二、关于李红林一方上诉主张一审法院适用法律错误的部分：1.李红林一方上诉主张理由里有关事实的前提是错误的，因此李红林一方以错误事实的观点，推导出一审适用法律错误的结论也是错误的。2.李红林一方主张成名公司与徐向阳恶意串通损害李红林一方利益的观点不能成立，李红林对恶意串通损害其利益的观点负有举证义务，到现在为止没有任何证据，同时一审查明的事实与恶意串通损害利益的说法毫无关联性。3.李红林一方已经退房的前提下，其对本案所涉的房屋无所属关系，无利益关系，徐向阳装修房子的行为在事实上和情理上都不存在损害李红林一方的利益。4.李红林一方认为成名公司与徐向阳所签订的购房协议损害他人的利益，符合合同法五十二条第二款的规定，这一说法显然没有任何证据表明恶意串通的存在。三、李红林一方上诉主张一审判决诱导房地产开发商违约和不诚信，继而引发一系列诉讼，造成社会不稳定因素的观点不能成立。一审法院符合事实、依法作出的判决不可能成为不稳定因素的来源，开发商在李红林一方退房后将房屋卖给其他人是合情合理的事，而李红林一方提起相关诉讼缺乏相应的事实及理由，如果本案可能造成不稳定因素，那也是不合理的诉求造成的。综上，李红林、吴芸的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，理应驳回。徐向阳上诉请求：撤销原判第二项，改判支持其一审的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认为，“本案争议房屋以原告的名义办理了按揭贷款，被告尚未退还原告购房款，原告未能提前还清农业银行按揭贷款，未能与农业银行提前解除《个人购房担保借款合同》，现不具备解除原告与被告《商品房购销合同》备案登记的条件，也不具备将争议房屋变更合同备案在第三人名下的条件，对第三人此部分诉讼请求，本院不予支持。”这一观点是错误的，徐向阳的一审诉讼请求应当得到支持。首先，徐向阳与成名公司之间的购房协议合法有效。一审判决在查明事实的基础上已经认定，“在原告和被告已经协商解除《商品房购销合同》，且被告并未将本案争议房屋交付原告的情况下，被告再次将该房出卖给第三人徐向阳，具有事实及法律依据，不违反法律法规的强制性规定，是有权处分，被告和第三人2018年4月26日签订的《购房协议》合法有效。”“未使用商品房买卖合同示范文本并不构成合同法第五十二条规定的，违反法律、行政法规的强制性规定，……不影响合同的效力。”“被告和第三人签订的《购房协议》已经具备了合同的主要条款，且……第三人依约支付了首付款100万元。”“被告已将房屋交付给第三人并同意第三人装修使用，双方实际履行了重要的合同义务。”可见，《购房协议》完全履行，应当得到法律的支持。其次，一审判决认为，“本案争议房屋办理了按揭贷款，被告尚未退还原告购房款，原告未能提前还清农业银行按揭贷款，未解除《个人购房担保借款合同》，现不具备解除原告与被告《商品房购销合同》备案登记的条件”等等，不是法律上或者事实上不能履行的情形。《合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”所谓“法律上或者事实上不能履行”，在房屋买卖合同纠纷中，一般是如下三种典型情形：1.所涉房屋被查封，存在履行不能。2.无权处分，第三人未构成善意取得之要件。3.夫妻一方擅自处分，另一方不同意，且买方尚未完成过户登记。再次，吴芸、李红林、成名公司与中国农业银行签订的合同中虽然约定将涉案房屋抵押给银行，但因产权证没有办下来，实际没有办理抵押登记手续，且未办理过抵押预登记，故该合同中约定的抵押条款并非阻碍徐向阳诉讼请求的障碍。最后，本案争议房屋随着吴芸、李红林和成名公司之间《商品房购销合同》的解除，《商品房购销合同》备案登记已经失去了事实上和法律上的基础。可见，一审认定不能履行的情形是错误的。二、一审法院“驳回第三人徐向阳的其余诉讼请求”将阻碍徐向阳进一步维护权益的途径。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”“当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，徐向阳进一步维护自己购房协议的权益，尽可能在一审法院驳回其余诉讼请求的情况下，形成了重复起诉，导致了如下悖论：徐向阳根据合法有效的购房协议，拥有该房协议项下的合法权益，但又不能通过诉讼维护其合同权益，故一审判决“驳回第三人徐向阳的其余诉讼请求”应当予以纠正。三、徐向阳不存在“不诚信履行合同义务的行为”。一审判决认为，“原告、被告及第三人在本案争议房屋买卖过程中，均有不诚信履行合同义务的行为，对纠纷的发生均有一定过错，三方均应承担一定的本案诉讼费用。”一审这一认定是错误的，徐向阳一直诚实守信，无不诚信的行为，徐向阳的诚信履约，不但应当得到法律支持，而且诚信履约，不应当被法律负面评价，更不应当承担所谓过错而负担诉讼费用的义务。针对徐向阳的上诉，吴芸、李红林答辩称，请求驳回徐向阳的上诉请求。理由如下：一、成名公司与吴芸、李红林的退房协议并未成立生效，双方之间的商品房购销合同并未解除。2017年11月8日吴芸、李红林按成名公司的要求在退房协议上签字之后，该退房协议就被成名公司收走，直到2019年11月13日开庭审理时成名公司并未在退房协议上进行过任何签字盖章，且该份退房协议到目前为止并未提交原件。双方并未对退房协议达成一致意见。二、成名公司分两次支付吴芸、李红林74170款项不属于退还购房款，不属于履行退房协议主要义务的行为。从一审查明的事实可以清楚的证实该款项支付行为系恶意谋划的履行行为。三、成名公司与徐向阳之间的购房协议及后续的履行行为系恶意串通损害吴芸、李红林利益的行为，系无效的。2018年4月26日成名公司与徐向阳签订购房协议时，成名公司就明确告知徐向阳该套房产已经出售给吴芸、李红林，已经进行过备案登记，尚欠银行按揭贷款193万元，该事实可以从双方签订的购房协议条款第一、二条及徐向阳申请出庭证人期海云的证言清楚证明。成名公司与徐向阳在购房协议里明确约定如果三个月之内该套房屋不能撤销备案，那么成名公司应该退还徐向阳所交房款，并支付同期银行的贷款利息，协议自动解除。关于交房的条件，双方在购房协议第三条约定得很清楚，需要徐向阳支付完该套房屋购房款项之后才能交付，如果徐向阳不能交清房款则协议自动解除。2019年4月，成名公司与徐向阳在明知涉案房屋没有在约定的三个月内撤销备案，徐向阳也没有全额支付房款，按约定应该解除协议的情况下还恶意将房屋移交给徐向阳占有装修，并且安排自己的物业配合房屋移交及收取物管费、水电费，该一系列的行为系双方恶意串通损害吴芸、李红林利益的行为。针对吴芸、李红林和徐向阳的上诉，成名公司答辩称，本案所涉项目是吕合春挂靠成名公司资质完成，涉案房屋如何购买、退房及签订协议等情况公司不清楚，发生争议后三方进行过多次协商，李红林一方开始同意退房，但要求徐向阳在2019年3月将其欠银行的全部房贷打给其，用于偿还贷款，再解除备案手续，由徐向阳重新备案，当时三方都同意这个方案。后徐向阳没有将房贷全部打给李红林，李红林一方才诉到法院。李红林一方主张成名公司与徐向阳恶意串通没有事实依据。对于本案如何处理，由法院依法裁决。吴芸、李红林向一审法院起诉请求：一、判令成名公司继续履行双方于2015年6月14日签订的《商品房购销合同》，并向其交付玉溪市高新区房屋；二、判令成名公司为其办理玉溪市高新区房屋不动产登记手续。徐向阳向一审法院提出请求：一、判令成名公司继续履行2017年4月26日与其签订的《商品房购销合同》，即撤销该房备案，由其支付成名公司剩余尾款，由成名公司还清吴芸、李红林欠银行的贷款后，将钱山别院6幢1号房屋登记备案在其名下；二、判令吴芸、李红林立即停止侵权，并协助成名公司办理解除《商品房购销合同》备案登记手续。一审法院认定事实：成名公司将其资质出借给吕合春，由吕合春用该公司资质，并以该公司名义投资开发“钱山别院”住宅小区。吴芸和李红林系夫妻关系。2015年6月14日，吴芸、李红林（乙方）与成名公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定：甲方将其开发建设的钱山别院第6幢1号房屋出卖给乙方，房屋总面积358.14平方米，合同约定房款为3223260元。付款方式为：乙方应于2015年7月14日前支付40%首期房价款1239260元，余款60%计人民币1930000元，乙方应在本合同签订之日起7天内向甲方指定银行申请办理完毕按揭贷款手续，如因乙方原因造成按揭贷款手续无法正常办理或在还款期间不履行还款义务的，按本合同第八条办理。合同第八条（乙方逾期付款违约责任）约定：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方有权决定是否解除合同，本合同所涉房屋，甲方有权另行处置。双方还签订了《合同补充协议》，对双方的其他权利义务进行了约定。2015年6月27日，吴芸、李红林支付了成名公司购房定金50000元，2016年12月15日又支付了24710元。成名公司出具给吴芸、李红林的收条内容为：今收到钱山别院业主房屋尾款24710元（贰万肆仟柒佰壹拾元），此款收到后还欠我公司710000元（柒拾壹万元整）。吴芸、李红林持有的《钱山一号交款通知单》载明的购房款有两个，一个是3223260元，一个是2499817元。载明的税费也有两个，公司所交税费为343277.19元，实际税费为266230.51元。税费差额为77046.68元。2015年8月7日，该合同在玉溪市房地产管理局办理了备案登记，登记号为：YCM150807036号。2015年8月10日，吴芸、李红林和成名公司与中国农业银行玉溪银兴支行签订了《个人购房担保借款合同》，吴芸、李红林以本案涉案房屋作为抵押向中国农业银行玉溪银兴支行贷款1930000元用于支付成名公司购房款，成名公司为该借款提供阶段性担保。合同签订后，中国农业银行玉溪银兴支行于当日将借款转账到成名公司账户。之后，吴芸、李红林未按期支付成名公司购房款。经成名公司多次催促，吴芸、李红林表示没有能力支付购房款，向成名公司申请退房。经协商，成名公司表示同意吴芸、李红林退房，并且不追究吴芸、李红林的违约责任，由成名公司将房屋另行出售他人，之后再退还吴芸、李红林购房款并解决吴芸、李红林按揭贷款事宜。2017年11月8日，吴芸、李红林向成名公司出具了《申请》，再次明确因资金问题及家庭原因，其无法继续履行《商品房购销合同》，特向成名公司提出申请，解除双方签订的《商品房购销合同》。请成名公司给予办理相关退房手续。由此造成的一切法律后果由其自行承担。同日，吴芸、李红林（乙方）与成名公司（甲方）签订《退房协议》，约定：现由于乙方资金问题及家庭原因，乙方无法继续履行《商品房购销合同》，乙方提出退房，经双方协商达成如下协议：一、自本合同签订之日起，甲方向玉溪市房地产管理局申请办理撤销《商品房购销合同》备案手续。在办理上述手续时，乙方须积极给予配合；二、若甲方向玉溪市房地产管理局申请办理撤销《商品房购销合同》备案手续未能通过，甲方不承担任何责任；三、退款事宜：1、甲乙双方同意解除所签订的《商品房购销合同》；2、乙方全力配合甲方全程办理双方签订的《商品房购销合同》的撤销备案工作，由此所产生的费用由乙方承担；3、甲乙双方签订该套房屋购销合同时，乙方分两笔支付过甲方该套房屋购房款，分别为第一笔74710元，第二笔按揭贷款1930000元，合计交款2004710元；4、甲方自乙方签订本协议之日退还乙方购房款1810000元；5、待双方签订的《商品房购销合同》成功撤销备案，甲方一次性退还乙方194710元。成名公司还向玉溪市房地产管理局提出了撤销合同备案的《请示》。退房协议签订后，成名公司于2017年12月15日退还了吴芸、李红林购房定金50000元及购房款24710元，共计74710元。2018年4月26日，徐向阳（乙方）与成名公司（甲方）签订《购房协议》，约定：乙方以249万元的价格向甲方购买钱山别院6幢1号房屋。乙方先付100万元首付款，余款149万元待签订商品房购销合同后办理银行按揭贷款；甲方承诺乙方支付完首付款时，积极协调办理该套房屋合同撤销备案手续，并在三个月内将该套房屋合同撤销更名至乙方名下；甲方于乙方支付完500000元后将房屋保留给乙方，不得对外销售，待乙方支付完该套房屋购房款后交付给乙方；乙方付清该套房屋首付款后，若甲方不能将该套房屋合同撤销备案，甲方在一个月内退还乙方该套房屋所交房款，按银行贷款利率支付利息给乙方；乙方不能按约定时间交清房款，本协议项下房屋由甲方自行安排，所交房款不予退还，本协议所涉房屋由甲方自行处理，本协议自动解除；乙方付清该笔首付款后，甲方将房屋另行出售，需承担相应违约责任，双倍赔偿乙方所交房款。《购房协议》签订后，徐向阳于2018年4月27日转账支付成名公司首付款490000元，加上现金10000元，成名公司于当日向徐向阳出具收到购房款500000元的收据。2018年5月15日委托其妹妹徐向玲向成名公司转账支付500000元，成名公司向徐向阳出具了收到购房款500000元的收据。成名公司收到徐向阳所交首付款后，未将吴芸、李红林的按揭贷款还清，未到玉溪市房地产管理局解除与吴芸、李红林签订的《商品房购销合同》的备案登记，也未能将该套房屋的备案登记手续变更到徐向阳名下。经徐向阳多次催促，成名公司均未能办理解除和变更备案登记手续。2018年底，吕合春下落不明。从2019年初起，三方当事人开始对钱山别院6幢1号房屋的买卖问题进行了多次协商，吴芸、李红林继续要求成名公司尽快返还购房款，让其能够尽快还清银行按揭贷款。徐向阳继续要求成名公司继续履行合同，签订《商品房购销合同》并办理撤销和变更合同备案登记手续。协商过程中，成名公司将与吴芸、李红林签订的《退房协议》，吴芸、李红林的《退房申请》，以及成名公司交房管局的《请示》等吴芸、李红林解除合同的手续原件交给徐向阳。成名公司于2019年4月将本案争议房屋交付给徐向阳，徐向阳随即开始装修，2019年9月底装修完毕。期间物管费、水电费等费用都是徐向阳交纳。徐向阳装修过程中，吴芸、李红林曾于2019年6月16日报警，公安机关认为是民事纠纷未予处理。三方协商过程中，成名公司和徐向阳曾同意每方出一部分资金，替吴芸、李红林还清银行按揭贷款，但没有实际履行。吴芸、李红林和徐向阳曾达成由第三人代替吴芸、李红林赔还每月的银行按揭贷款的协议，吴芸、李红林将其银行卡发给徐向阳，由徐向阳按月打款给吴芸、李红林，用于赔还吴芸、李红林的银行按揭贷款。但徐向阳仅按时支付了吴芸、李红林2019年5月、6月、7月和8月的银行贷款，每月12284.30元,2019年9月的银行贷款未按时支付。2019年10月15日，吴芸、李红林向一审法院起诉要求成名公司继续履行合同。2019年10月19日，吴芸、李红林将本案争议房屋的门锁撬开，徐向阳报警，公安机关调查后认为是民事纠纷未予处理。2019年10月22日，徐向阳转了9月和10月的银行贷款给吴芸、李红林，2019年10月23日又转了1个月的银行贷款给吴芸、李红林，但吴芸、李红林于同日将徐向阳转账支付的吴芸、李红林起诉后两个月的银行贷款共计24568.60元退还徐向阳。一审法院认为，吴芸、李红林与成名公司2015年6月14日签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。合同签订后，吴芸、李红林因经济及家庭原因不想购买该房屋，并要求成名公司解除合同，经协商，成名公司同意吴芸、李红林解除合同，吴芸、李红林提交了书面的解除合同申请书，双方签订了《退房协议》，虽然该协议只有吴芸、李红林签名捺印，成名公司没有签章，但成名公司经办人期海云证实是吕合春指令他们与吴芸、李红林办理解约退房手续，成名公司也提交了转账记录，证明成名公司已经将吴芸、李红林交的购房定金50000元和购房款24710元退还，还代吴芸、李红林支付了2018年9月和10月的按揭贷款本息，履行了退房协议的部分义务。成名公司将本案争议房屋另售给徐向阳后，2019年5月至9月的购房按揭贷款本息也是徐向阳根据协商结果转给吴芸、李红林，由吴芸、李红林赔还农业银行，故应认定退房协议是双方真实意思表示，且已经部分履行，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然协议签订后成名公司未按退房协议全额履行退还购房款的义务，但协议的未完全履行不影响退房协议的效力。在吴芸、李红林和成名公司已经协商解除《商品房购销合同》，且成名公司并未将本案争议房屋交付吴芸、李红林的情况下，成名公司再次将该房出卖给徐向阳，具有事实及法律依据，不违反法律法规的强制性规定，是有权处分，成名公司和徐向阳2018年4月26日签订的《购房协议》合法有效。商品房买卖合同示范文本只具有指引性和示范性，不具有强制性，未使用商品房买卖合同示范文本并不构成合同法第五十二条规定的，违反法律、行政法规的强制性规定，未使用示范文本并不影响合同的效力。成名公司和徐向阳签订的《购房协议》已经具备了合同的主要条款，且签订合同后，徐向阳依约支付了首付款1000000元，成名公司也将房屋交付给徐向阳并同意徐向阳装修使用，双方实际履行了主要的合同义务，吴芸、李红林认为成名公司和徐向阳签订的《购房协议》只是预约合同，不具有法律约束力的意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案吴芸、李红林已经和成名公司协商解除了合同，成名公司也重新将争议房屋出卖给徐向阳，后因为成名公司未完全履行《退房协议》，未将应返还吴芸、李红林的银行按揭贷款全额返还，吴芸、李红林、成名公司和徐向阳多次协商，吴芸、李红林继续要求解除合同，且对成名公司将房屋另行出售给徐向阳无异议，成名公司于2018年9月和10月又支付了吴芸、李红林两个月的银行贷款，吴芸、李红林也同意徐向阳帮其归还银行按揭贷款，徐向阳也实际支付了吴芸、李红林2019年5月至8月的按揭贷款。在房价大幅上涨的情况下，吴芸、李红林又反悔要求要房子，不符合诚实守信的法律原则，吴芸、李红林要求成名公司继续履行合同，交付本案争议房屋的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。徐向阳与成名公司的《购房协议》合法有效，徐向阳已经依约履行了支付首付款1000000元的义务，成名公司虽然已经将本案争议房屋交付给徐向阳装修使用，但未依约履行办理解除与吴芸、李红林的合同备案登记手续，也未办理与徐向阳的合同备案登记手续的义务，成名公司已经构成违约，吴芸、李红林要求成名公司继续履行合同的诉讼请求具有事实及法律依据。但是，本案争议房屋以吴芸、李红林的名义办理了按揭贷款，成名公司尚未退还吴芸、李红林购房款，吴芸、李红林未能提前还清农业银行按揭贷款，未能与农业银行提前解除《个人购房担保借款合同》，现不具备解除吴芸、李红林与成名公司《商品房购销合同》备案登记的条件，也不具备将争议房屋变更合同备案在徐向阳名下的条件，对徐向阳的此部分诉讼请求不予支持。吴芸、李红林、成名公司及徐向阳在本案争议房屋买卖过程中，均有不诚信履行合同义务的行为，对纠纷的发生均有一定过错，三方均应承担一定的本案诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：“一、驳回原告吴芸和李红林的全部诉讼请求；二、驳回第三人徐向阳的其余诉讼请求。”本院二审期间，吴芸、李红林向本院提交中国审判流程信息公开网发给李红林的手机短信打印件一份、中国审判流程信息公开网—案件详情打印件一份，证明因为涉案房屋产生争议，中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行已经向云南省玉溪市红塔区人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼，被告为李红林、吴芸、成名公司，本案诉争房屋可能被采取诉讼财产保全措施。经质证，徐向阳认为李红林提交的证据是打印件，无法对真实性作出判断，信息所指向的案件如果在诉讼进程中涉及到其合法权益，其将采取合法的渠道和措施维护自己的权利。信息所指向的案件表明的是债权债务关系，而不是房屋归属问题，也就说明不影响其要求成名公司履行购房协议并交付房屋，包括权属登记和确认公示。成名公司对证据的真实性予以认可。经审查，吴芸、李红林提交的证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。经二审审理，查明的案件事实与原判认定相一致，本院予以确认。本院认为，虽然徐向阳一审提交的申请和退房协议系复印件，但吴芸、李红林认可其二人在申请和退房协议上签名按印的事实，故对申请和退房协议的真实性应予确认。根据上述证据，吴芸、李红林要求解除与成名公司之间《商品房购销合同》的意思表示明确，成名公司虽未在退房协议上签章，但该公司认可退房协议的真实性，并退还了李红林、吴芸所交的购房定金50000元和购房款24710元，李红林、吴芸也予以接受，故应认定退房协议已成立，原判认定退房协议系双方真实意思表示且合法有效并无不当。双方之间的《商品房购销合同》已协商解除，合同的权利义务终止，吴芸、李红林要求继续履行合同并交付房屋等诉请无事实及法律依据，原判未予支持正确，应予维持。成名公司在与李红林、吴芸协商解除《商品房购销合同》后与徐向阳签订《购房协议》，将诉争房屋出售给徐向阳，协议内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。吴芸、李红林关于成名公司与徐向阳恶意串通损害其利益的上诉主张不能成立，不予采纳。关于徐向阳要求撤销《商品房购销合同》备案登记，并将诉争房屋合同登记备案在其名下的诉请，因成名公司未按《退房协议》约定退还吴芸、李红林购房款，吴芸、李红林未能还清欠银行的按揭贷款，现不具备撤销合同备案登记的条件，原判对徐向阳的该项诉请未予支持并无不当，亦予维持。综上所述，吴芸、李红林和徐向阳的上诉请求均不能成立，应予驳回；原判处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29653元，由李红林、吴芸负担16293元，徐向阳负担13360元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 吴晓琳审判员 方明慧二〇二〇年四月十六日书记员 白子益