湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0503民初1973号原告：横店影视股份有限公司，住所地浙江省东阳市横店镇横店影视产业实验区商务楼，统一社会信用代码：91330700681654885B。法定代表人：徐天福，该公司董事长。委托诉讼代理人：马坚，该公司员工。被告：宜昌星港房地产开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道特168-6号2718号，统一社会信用代码：914205000554395713。法定代表人：张小文，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐霞丽，该公司员工。被告：宜昌环球星港商业管理有限公司，住所地宜昌市伍家岗区中南路33号东辰壹号御景小区，统一社会信用代码：91420500309746097M。法定代表人：袁雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊选文，该公司员工。委托诉讼代理人：鲍家畅，该公司员工。原告横店影视股份有限公司（以下简称“横店影视公司”）诉被告宜昌星港房地产开发有限公司（以下简称“宜昌星港公司”）、宜昌环球星港商业管理有限公司（以下简称“宜昌环球星港公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告横店影视公司委托的诉讼代理人马坚，被告宜昌星港公司委托的诉讼代理人唐霞丽，被告宜昌环球星港公司委托的诉讼代理人熊选文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。横店影视公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年6月18日签订的《房屋租赁合同书》。2、二被告依据租赁合同第9.4条向原告返还定金20万元，并支付原告预期利益损失赔偿金790万元（按变更后初始年租金158万元×5=790万元），以上合计810万元整。3二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告宜昌星港公司系宜昌市××××号“月星环球港”项目（现名“三峡环球港”）商业楼的房屋产权人，被告宜昌环球星港公司系被告宜昌星港公司委托对外签订租赁合同并收取租金的商业管理公司。2015年6月18日原告与被告宜昌环球星港公司签订了租赁合同，原告承租该“月星环球港”项目商业楼地上第四层开设的电影院。合同签订后，原告依合同约定于2015年6月30日向被告宜昌环球星港公司支付了履约保证金20万元。2016年2月因被告商场业态调整原因，双方达成一致意见减免原告房租100万元，初始年租金调整为每年158万元。2019年初，被告宜昌星港公司委托新的商管公司即宜昌市星悦商业管理有限公司运营商场，被告宜昌星港公司和宜昌市星悦商业管理有限公司单方要求原告与其重新签订、洽谈租赁合同商务条件，欲对合同主要条款（保证金、交房条件、用电开户等）作出重大改变。由于被告方提出的条件过于苛刻，原告无法接受。原告认为，原被告签订的《房屋租赁合同书》合法有效，应受法律保护。被告擅自将房屋转租第三方，已违反合同9.4条的约定，应承担违约责任。故诉至法院，请求判如所请。宜昌星港公司辩称，一、原告仅提供了相关照片证据，没有转租的合同证明我们将房屋转租，原告提出解除合同我公司同意解除。二、原告提出赔偿损失金额不予认可。租赁合同第19.1条约定履约保证金有相应的收据，应该以收据中的金额为准。实际上涉及的是设计损失，原告没有提供相应的发票，无法核实。根据租赁合同约定，乙方应缴纳租金总额为0，故违约金请法庭予以核定。三、应该按照合同19.1的条款来承担相应的责任，即使按照原告所说的9.4条款的约定，在转租事实确定的情况下，甲方承担的责任仅需返还意向金即可。宜昌环球星港公司辩称，我公司是代理宜昌星港公司与原告签订的租赁合同，故我公司不应承担法律后果，不应当被列为被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月2日宜昌星港公司向横店影视公司（2015年7月8日，“横店电影院线有限公司”名称变更为“横店影视股份有限公司”）出具委托书，委托宜昌环球星港公司以自身名义与横店影视公司签订租赁合同，收取租赁合同约定的各项费用、开具相关发票；租赁合同的出租方仍为宜昌星港公司，租赁合同项下的相关权利义务仍由宜昌星港公司承担。2015年6月18日，宜昌环球星港公司作为甲方与横店影视公司作为乙方签订《房屋租赁合同书》，约定，乙方租赁宜昌星港公司所有的位于宜昌市××××号“月星环球港”项目（现名“三峡环球港”）商业楼地上第4层用于开设电影院，计租面积约为3791平方米；7.1、甲方于2016年3月1日前向乙方交付该房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间。交付日至起租日期间的6个月为乙方的装修免租期……8.1、合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付200000元履约保证金；8.3.1、双方商定，电影院具体年度租金标准和抽成比例为：租赁时间（以实际交付时间起算）：接场后180天，保底租金为装修免租期，年度电影票房净收入抽成比例为0；电影院正式开业后至第360天，保底租金为开业培育免租期，年度电影票房净收入抽成比例为0……9.3、在本合同签订后，非因可以归责于乙方的事由或不可抗力，甲方不能按照第7.1条约定不能交房达六个月的，乙方均有权解除本合同，甲方应以双倍定金为标准向乙方承担违约金，违约金不足以弥补乙方实际经济损失的，差额部分，甲方应予赔偿；9.4、合同生效乙方支付定金并严格履行合同约定的前提下，若甲方私自将房屋转租除乙方外的第三方经营，甲方除返还定金外，需按初始年租金标准的五倍向乙方支付违约金用以赔偿乙方预期利益损失……19.1、因甲方违反本合同约定导致乙方解除合同的，甲方除返还履约保证金，赔偿乙方对标的房屋进行投资的一切损失，还需按照当年乙方应缴租金总额的二倍赔偿乙方预期的经济损失……。2015年6月30日，横店影视公司通过转账方式向宜昌环球星港公司支付“租赁意向金200000元”，宜昌环球星港公司同时向其出具收据。2016年2月17日，宜昌环球星港公司向横店影视公司出具联系函，2016年3月14日横店影视公司针对该联系函出具复函，双方函件载明：双方协商一致，将建筑体盒子部分的一、二、三层经营月星家居品牌，其他部分按综合业态布局，同时，从原合同电影院房屋租金中减免1000000元保底租金，调整后的电影院房屋租金清单如下：租赁时间（以实际交付时间起算）：接场后180天，原保底租金为装修免租期，调整后的保底租金为装修免租期，年度电影票房净收入抽成比例为0，租金实际支付为0；电影院正式开业后至第365天，原保底租金为开业培育免租期，调整后的保底租金为开业培育免租期，年度电影票房净收入抽成比例为0，租金实际支付为0；第2年至第4年，原保底租金由165万/每年，调整为158万/每年，年度电影净票房收入抽成比例为12%，租金实际支付减免7万/年……。上述联系函及复函经双方盖章确认后作为合同补充协议，并与合同具有同等法律效应。另查明，涉案房屋至本案开庭之日仍未交付使用。横店影视公司向本院提交涉案房屋设置的装修宣传广告照片及现场施工照片用以证明上述房屋已被转租于其他电影公司开办影院，宜昌星港公司对此未提交证据反驳。本院认为，宜昌环球星港公司受宜昌星港公司委托与横店影视公司签订《房屋租赁合同书》，系宜昌星港公司与横店影视公司真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同有效成立，双方均应依约履行义务。横店影视公司向本院提交了证明宜昌星港公司转租事实的证据，宜昌星港公司未提交证据反驳，故本院认定宜昌星港公司转租事实成立。鉴于转租事实，且双方对解除租赁合同均无异议，本院对横店影视公司主张解除《房屋租赁合同书》的诉请予以支持。横店影视公司请求宜昌星港公司返还定金200000元，本院认为，横店影视公司支付的“租赁意向金200000元”符合双方合同中关于定金的约定，故本院对该诉请予以支持。关于违约责任问题。横店影视公司认为宜昌星港公司存在转租事实，应按照合同第9.4条约定的按初始年租金标准的五倍支付违约金；宜昌星港公司认为，应适用合同第19.1条赔偿应缴租金总额的二倍，而初始年租金为0。本院认为，宜昌星港公司存在事实转租行为，违反了《房屋租赁合同书》第9.4条关于甲方转租的违约条款，应当承担违约责任。根据《房屋租赁合同书》及双方往来函件的约定，横店影视公司接场后180天，保底租金为装修免租期，租金实际支付为0；电影院正式开业后至第365天，保底租金为开业培育免租期，租金实际支付为0。《房屋租赁合同书》第9.4条，双方未明确初始年租金的金额，若按照初始年租金为0来计算应当支付的违约金显然不符合合同目的，亦对非违约方有失公平。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定。”本案中，横店影视公司未提供证据证明其因宜昌星港公司转租所造成的实际损失及预期利益损失，故本院酌定，宜昌星港公司应向横店影视公司支付违约金250000元。《房屋租赁合同书》系宜昌环球星港公司受宜昌星港公司委托与横店影视公司签订，租赁合同项下的相关权利义务由宜昌星港公司承担，故横店影视公司主张由宜昌环球星港公司共同赔偿损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告横店影视股份有限公司与被告宜昌星港房地产开发有限公司于2015年6月18日签订的《房屋租赁合同书》，于本判决生效之日予以解除；二、被告宜昌星港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告横店影视股份有限公司返还定金200000元；三、被告宜昌星港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告横店影视股份有限公司支付违约金250000元；四、驳回原告横店影视股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34250元（已减半收取），由原告横店影视股份有限公司负担32350元，由被告宜昌星港房地产开发有限公司负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  宋亮二〇二〇年四月二十日法官助理刘琳琳书记员乔曼丽