广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初15463号原告：梁建新，男，1960年7月7日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：黄敬涛，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁植慧，广东大洲律师事务所律师。被告：郭飞鹏，男，1986年8月16日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：刘小燕，广东硕法律师事务所律师。被告：钟旋，男，1978年8月17日出生，汉族，住广东省大埔县。被告：肖本利，男，1976年11月1日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：李汉华，广东硕法律师事务所律师。第三人：广东科岸律师事务所，地址：广东省东莞市虎门镇郭武村(富民农批市场旁)顺盛大厦16楼，统一社会信用代码为314400000553674327。负责人：龙人榜，该所主任。委托诉讼代理人：舒欢喜，广东科岸律师事务所律师。第三人：广东吉径律师事务所，地址：广东省深圳市布吉街道金运家园2栋商铺215，统一社会信用代码为31440000586731643K。负责人：陆志一。原告梁建新与被告郭飞鹏、钟旋、肖本利、第三人广东科岸律师事务所（以下简称“科岸律所”）、广东吉径律师事务所（以下简称“吉径律所”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，后转为适用普通程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄敬涛、梁植慧、被告郭飞鹏的委托诉讼代理人刘小燕、被告肖本利的委托诉讼代理人李汉华、第三人科岸律所的委托诉讼代理人舒欢喜到庭参加诉讼，被告钟旋、第三人吉径律所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁建新向本院提出诉讼请求：1.确认郭飞鹏与钟旋签署的《合作建房分房协议书》无效；2.确认钟旋与肖本利签署的《房屋转让协议书》无效；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：梁建新是东莞市××镇××村××路××号宅基地的使用权人。该宅基地上的住宅于2011年开始建造。2018年开始，梁建新发现有多位案外人未经许可占用部分楼层的住宅，梁建新经多方了解才得知肖本利私自将部分楼层的住宅所有权转让给案外人。2019年4月17日，梁建新从案外人曾祥武（又名曾志文）处获得郭飞鹏与钟旋签署的经广东科岸律师事务所见证的《合作建房分房协议书》复印件，以及钟旋与肖本利签署的经广东吉径律师事务所见证的《房屋转让协议书》复印件。梁建新从未与郭飞鹏、钟旋及肖本利签署任何关于买卖宅基地及地上住宅的合同，但三人却将部分楼层的住宅私相授受，严重侵害了梁建新的合法权益，导致梁建新与多位案外人产生纠纷，也曾闹至派出所，但协调无果，后来甚至险些兵戎相见。梁建新认为，郭飞鹏、钟旋及肖本利相互签署的《合作建房分房协议书》和《房屋转让协议书》违反法律、行政法规及地方性法规的规定，且属于恶意串通侵害梁建新合法的宅基地及地上建筑物，应属无效。梁建新为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告郭飞鹏辩称：1.梁建新知悉并认可郭飞鹏、钟旋及肖本利转让房产权益，不存在恶意串通的行为。2011年9月7日，梁建新与郭飞鹏签署《合作建房协议》，不存在梁建新诉状中所称梁建新从未与郭飞鹏签署任何买卖宅基地及住宅合同的情形，该协议约定郭飞鹏就所分的物业有权转让、出租和继承，因此郭飞鹏基于该协议转让涉案物业，系有权转让，不属于恶意串通侵害梁建新权益的情形。2.本案各方当事人签署涉案合同时，不存在欺诈胁迫的情况，不存在恶意串通，损害国家利益等情形，也不属于以合法形式掩盖非法目的，更没有损害社会公共利益，因此不存在导致合同无效的情形，请求法院驳回梁建新的诉讼请求。被告肖本利辩称：一、梁建新知悉并认可郭飞鹏、钟旋及肖本利转让涉案房产权益，不存在其诉称的恶意串通侵害其权益的情形。2011年9月7日，梁建新与郭飞鹏签订《合同建房协议》，约定梁建新出地，郭飞鹏出资兴建住宅，协议第四条约定“乙方就所分得物业有权转让、出租和继承，如遇政府征收，所得赔偿款按各方所分得楼层分配”，故郭飞鹏基于该协议约定转让涉案物业系有权转让，不属于其与其他人串通侵害梁建新权益的情形。梁建新对郭飞鹏、钟旋及肖本利使用及转让涉案房产权益均知悉并认可。涉案房产自2014年初完工后即将5-8层交付郭飞鹏，郭飞鹏同年8月与钟旋签订《合作建房分房协议书》，将第5层及第8层转让给钟旋。2018年4月，钟旋与肖本利签订《房屋转让协议书》，将第5层及第8层转让给肖本利，肖本利受让房产后，将部分房间转让给其他买受人入住使用至今。在梁建新与郭飞鹏签署的《合同建房协议》第二条“甲方责任”已约定“甲方负责……建筑完工后，各住户生活用水用电的问题”。其后双方于2011年12月8日签订的《补充条款》第四条约定“整栋楼房的管理由甲方负责，为适应日后的管理，相关公用设施的设置及施工须与甲方协商确认”。涉案房屋在2014年完工交付后，包括郭飞鹏、钟旋及肖本利在内的各买受人长期使用，梁建新还收取了水电费、卫生费等费用，此间，梁建新一直未提出异议。2018年6月起至今，梁建新还依据原《合同建房协议》与肖本利约定，由肖本利统一收取所有小业主的水电与卫生费，并转交给梁建新。期间，如有小业主入伙装修，梁建新还另行收取装修管理费。梁建新以涉案房产管理人身份对各住户长期提供管理服务，应视为其对各住户买卖及使用房产的认可或追认。因近期片区房产增值，梁建新遂违反诚实信用原则反悔此前的交易，而以郭飞鹏、钟旋及肖本利恶意串通侵害梁建新权益为由，主张相关房产转让合同无效，但如前所述，事实上并不存在恶意串通侵害梁建新权益的情形。二、本案不存在导致合同无效的法定情形。本案不存在合同法规定的导致合同无效的情形，亦不存在民法总则规定的导致民事法律行为无效的情形。涉案《合作建房分房协议书》签署于2014年8月22日，《房屋转让协议书》签署于2018年4月18日，该两份协议既不存在合同法规定的导致合同无效的情形，也不存在民法总则规定的导致民事法律行为无效的情形，两份协议未违反法律、行政法规的强制性规定，未恶意串通损害他人合法权益，案涉转让协议合法有效。梁建新提交的使用权证及证明显示涉案房产所在地为东风乡，后已撤销，迟至2009年颁发新土地使用权证时已改为东风社区，原村委会亦改为东风社区居委会。2011年，梁建新与郭飞鹏签署《合作建房协议》时，该片区已经城市化，完成村改居，涉案土地已非原农民集体用地，地上建筑物的转让不适用《土地管理法》第六十三条的规定。现行法律、行政法规未对涉案房产转让做出禁止性规定，该转让也未损害包括原村民在内的任何第三方利益或社会公共利益。经与东莞市规划设计院了解，东莞市规划行政部门已委托该单位编制包括东风社区在内的虎门镇城市控制性详细规划，肖本利所提供证据显示东风社区主要规划用途为城市商住用地。2019年8月修订后的《土地管理法》对原六十三条进行了修订，进一步拓展了集体建设用地流转的空间。三、钟旋与肖本利签署《房屋转让协议》后，已完成房产交付，肖本利收楼后投入巨资装修，以业主身份占用使用维护案涉房产多年。梁建新对此完全知悉，并长期向肖本利收取水电费、卫生费等各项费用，从未就肖本利占用使用涉案房产的行为提出任何异议。涉案房产转让合同合法有效，梁建新违反诚实信用原则，意图主张合同无效而获益，其主张不应得到支持，请求驳回梁建新的诉讼请求。被告钟旋未作答辩，亦未提交证据及对原告提供的证据提出质证意见。第三人广东科岸律师事务所述称：科岸律所只是针对郭飞鹏与钟旋之间签署的《合作建房分房协议书》做见证，该协议书不涉及农村集体土地使用权的转让，以及农村集体土地上用房的买卖问题，而且该协议没有法律规定的无效情形，因此梁建新无权要求确认郭飞鹏与钟旋签订的《合作建房分房协议书》无效。第三人广东吉径律师事务所未作陈述。经审理查明：位于东莞市××镇××社区××路××三块宅基地的使用权人为梁建新，对应的集体土地建设用地使用证和集体土地使用权证的证号分别为：东府集建总字第0135179号字[1990]第1900061710145号、东府集用（1989）第1900061710457、东府集用（1989）第1900061710456号，面积分别为196㎡、199.5㎡、160㎡。2011年9月7日，梁建新与郭飞鹏签订一份《合同建房协议》，约定：“梁建新将自有老宅地位于东莞市××镇××村××路××号的老住宅危房，约占地610平方米的住宅居地，自愿与郭飞鹏合作改造住宅楼，由郭飞鹏在梁建新的老宅居约610平方米地皮上兴建约13层的新住宅，改建后作为回报，郭飞鹏将首层、二层、三层一个不小于不得超过100平方米的单元房无偿给梁建新使用；一楼应留入室通道给郭飞鹏进入本楼的电梯和楼梯处，梁建新所得的一楼和二楼不得使用本住宅电梯亦不分摊安装和使用电梯的所有费用；郭飞鹏应出资建造本住宅楼；本住宅楼在改建完工以后，楼顶天面归梁建新使用和维护郭飞鹏不得干涉；本住宅楼郭飞鹏所得房产，有权转让、出租和继承，如果以后发生问题与梁建新无关……。”梁建新与郭飞鹏于2011年12月8日签订了一份《补充条款》，约定二层按四层设计等事宜。建设过程中，一层和二层都隔成了两层，故原来的第三层变成了第五层，房屋总共十层，没有报建。2014年8月22日，郭飞鹏与钟旋签订《合作建房分房协议书》，并申请科岸律所作见证，协议书约定：“双方就东莞市××镇××村××路××号约610平方米的住宅居地，共同合资建设房屋的买地、建房、分房等；双方共同出资购买东莞市××镇××村××路××号宅基地，郭飞鹏作为双方的代表在买卖宅基地合同上签字，该宅基地的所有权归双方按出资比例共同拥有；双方共同出资兴建一栋十层住宅楼，钟旋分得该住宅楼第五层整层和第八层整层……。”2018年4月18日，钟旋与肖本利签订《房屋转让协议书》，并申请吉径律所作见证，协议书约定：“钟旋将位于东莞市××镇××村××路××号，第五层整层、第八整层的房产转让给肖本利……。”之后肖本利将部分房屋分别转让给其他人。肖本利将每月的水电费、卫生费通过微信转账等方式支付给梁建新。梁建新主张郭飞鹏把部分房产分给钟旋，钟旋把房产转让给肖本利，肖本利再把部分房产转让给他人，导致他人就住宅问题与梁建新发生冲突，打砸梁建新的单元，因为停电把梁建新一楼大门砸坏，把电线剪断，梁建新在2019年4月30日、6月13日均有报警，梁建新认为郭飞鹏、钟旋及肖本利转让的房屋是梁建新的宅基地上的房屋，不能转让给村集体之外的人，且三人间的私自转让是恶意串通，损害了梁建新的利益，故要求确认郭飞鹏与钟旋签订的《合作建房分房协议书》、钟旋与肖本利签订的《房屋转让协议书》无效。郭飞鹏、肖本利则主张郭飞鹏、钟旋及肖本利之间不存在恶意串通，三人之间的转让并没有损害梁建新的权益，郭飞鹏与梁建新签订的协议中约定郭飞鹏有权处分分给郭飞鹏的房产，案涉房屋所在地已经村改居，不属于农村。以上事实，有原告提交《土地使用权证》、《证明》、《合作建房分房协议书》、《房屋转让协议书》及见证书、《房屋转让协议书》、报警回执、照片，被告提交的《合同建房协议》、《补充条款》、银行对账单、微信记录、控规图，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为确认合同无效纠纷。梁建新与郭飞鹏于2011年9月7日签订《合同建房协议》，郭飞鹏与钟旋于2014年8月22日签订《合作建房分房协议书》，钟旋与肖本利于2018年4月18日签订《房屋转让协议书》，判断合同效力问题应适用合同签订时施行的法律。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十二条、第六十三条的规定，案涉房屋所在土地为集体土地，土地类别、使用权类型为宅基地，梁建新作为案涉土地的使用权人，依法应不得转让、出租或以合建形式变相转让案涉土地的使用权，案涉土地使用权连同房屋转让的，也限于本村村民。而梁建新与郭飞鹏签订的《合同建房协议》，约定由梁建新提供案涉土地，郭飞鹏出资建房，在房屋建成后，1至4层及5层的一个单元、楼顶归梁建新，其余楼层归郭飞鹏，实际上就是以合建形式变相转让案涉土地的使用权，且转让的相对方超出了本村村民的范围，案涉房屋亦没有进行报建，因此，梁建新与郭飞鹏签订的《合同建房协议》违反了法律强制性规定，当属无效。因梁建新与郭飞鹏签订的《合同建房协议》无效，故基于该合同由郭飞鹏与钟旋签订的《合作建房分房协议书》，钟旋与肖本利签订的《房屋转让协议书》均违反了法律强制性规定，均为无效。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告郭飞鹏与被告钟旋于2014年8月22日签订的《合作建房分房协议书》无效；二、确认被告钟旋与被告肖本利于2018年4月18日签订的《房屋转让协议书》无效。本案受理费13800元（原告已预交），由被告郭飞鹏、钟旋、肖本利承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  宋 华人民陪审员  欧健仪人民陪审员  文桂好二〇二〇年四月二日书 记 员  邓浩辉