广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤04执复40号 复议申请人（利害关系人）：珠海市康德农餐饮管理有限公司，住所地：珠海市香洲区金鸡路。 法定代表人：鄢志亮，董事长。 申请执行人：珠海景佳方盈投资管理合伙企业（有限合伙），住所地：珠海市横琴新区宝华路。 执行事务合伙人：深圳市世纪景顺投资合伙企业（有限合伙）（委派代表：卫立）。 被执行人：珠海市慧通商贸有限公司，住所地：珠海市明珠北路。 法定代表人：袁云。 被执行人：袁云，女，汉族，1972年2月9日出生，住珠海市。 被执行人：毛迎娟，女，汉族，1985年11月27日出生，住湖北省麻城市。 被执行人：邹欢，男，汉族，1984年4月28日出生，住湖北省麻城市。 复议申请人珠海市康德农餐饮管理有限公司（以下简称“康德农公司”）不服广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称“执行法院”）作出的（2019）粤0402执异399号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。 执行法院经审理查明，中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行诉珠海市慧通商贸有限公司（以下简称“慧通公司”）、袁云、毛迎娟、邹欢金融借款合同纠纷一案，执行法院于2016年7月14日作出（2016）粤0402民初2465号民事调解书，调解如下：一、双方确认，慧通公司截止至2016年3月10日，尚欠中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行的借款本金为19999987.75元、利息为1338577.10元，双方同意慧通公司于2016年8月10日前一次性清偿借款本金19999987.75元、利息1338577.10元（利息暂计至2016年3月10日，其后利息应按照合同约定计至本息清偿之日止）；二、慧通公司为上述债务本息提供名下位于珠海市××号商铺承担最高额抵押担保责任，中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行对依法处分该房产所得价款在最高额抵押范围内享有优先受偿权；三、袁云、毛迎娟、邹欢为慧通公司的上述债务本息承担最高额保证担保责任，其为担保合同约定的本息在最高额范围内承担连带清偿责任；四、若慧通公司、袁云、毛迎娟、邹欢未能按照本协议约定履行其应尽义务，中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行可直接依据民事调解书向法院申请强制执行；五、本案受理费减半收取74296.5元及保全费5000元，合计79296.5元，由慧通公司、袁云、毛迎娟、邹欢连带承担，并于2016年8月10日向中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行支付。 上述民事调解书生效后，慧通公司、袁云、毛迎娟、邹欢没有履行约定义务，经中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行申请，执行法院于2017年1月12日立案执行，案号为（2017）粤0402执631号。2017年11月25日，执行法院裁定终结本次执行程序。2019年2月25日，根据珠海景佳方盈投资管理合伙企业（有限合伙）的申请，执行法院作出（2019）粤0402执异51号执行裁定，裁定变更珠海景佳方盈投资管理合伙企业（有限合伙）为（2017）粤0402执631号案的申请执行人。2019年5月13日，根据珠海景佳方盈投资管理合伙企业（有限合伙）的申请，执行法院决定恢复执行，案号为（2019）粤0402执恢397号。 在执行过程中，执行法院于2019年5月27日作出（2019）粤0402执恢397号执行裁定，裁定拍卖被执行人慧通公司所有的珠海市香××区××号商铺（房地产权证号码：01××03）。2019年8月1日，执行法院发布《拍卖公告》和《拍卖须知》（第一次），《拍卖公告》对拍卖标的物当前占用情况告知为“无租赁有人使用”。 另查明，珠海市不动产查询信息记载，位于珠海市香××区××号商铺（权证号码：01××03）为慧通公司所有，建筑面积913.91平方米，套内面积882.1平方米。该商铺于2014年6月17日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行。 2016年4月7日，根据中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行的申请，执行法院作出（2016）粤0402民初2465号民事裁定书，裁定查封慧通公司名下位于珠海市××号商铺（权证号码：01××03），查封金额以人民币2133.856485万元为限，查封期限为3年。 2019年3月19日，执行法院作出（2017）粤0402执631号之二执行裁定，裁定继续查封慧通公司名下位于珠海市××号商铺（权证号码：01××03），查封期限自2019年3月27日至2022年3月26日。 再查明，2014年4月24日，慧通公司与珠海市港华百货有限公司签订《租赁合同》，约定，慧通公司将其所有的珠海市香××区××号商铺（锦柠市场之一、之二）出租给珠海市港华百货有限公司使用，租赁期限自2014年4月1日至2018年10月1日。2015年9月15日，慧通公司与珠海市港华百货有限公司在上述《租赁合同》上注明“因租户装修，同意合同有效期延至2021年10月1日。 2018年11月2日，康德农公司与慧通公司签订《市场租赁合同》，约定，慧通公司将其所有的珠海市香××区××号商铺（锦柠市场）出租给异议人使用，租赁期限自2018年11月1日至2026年10月31日，每月租金2万元，此租金为实收租金。 2018年11月30日，珠海市港华百货有限公司与康德农公司签订《超市转让合同协议》，约定，珠海市港华百货有限公司将位于珠海市香××区××号锦绣溪（一期）3号商住楼首层（锦柠市场之一、之二）的港华超市建筑面积约为339平方米转让给康德农公司经营使用，转让费25万元。该协议同时约定，珠海市港华百货有限公司负责协调产权人与康德农公司签订商铺租赁合同。 康德农公司提供一份签订于2018年11月1日的《市场转让协议》，该协议甲方为林少华，乙方为黄木龙，康德农公司称黄木龙是其员工，黄木龙代表该公司与林少华签订上述协议。上述协议约定，市场位置即香洲区锦柠路484号商铺约600平方米，甲方将与房东续签二年的经营权转让给乙方使用，甲方每月收取1万元的使用费；甲方保证协助乙方与房东续签五年期的合同；甲方将营业执照转让给乙方，并协助乙方办理新的营业执照。 执行法院认为，本案争议的焦点是康德农公司主张带租约拍卖应否得到支持。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，慧通公司与珠海市港华百货有限公司于2014年4月24日签订《租赁合同》，约定的租赁期限自2014年4月1日至2018年10月1日，案涉商铺于2014年6月17日办理抵押登记，该《租赁合同》约定的租赁关系不受抵押权的影响，可以对抗已登记的抵押权。2015年9月15日，慧通公司与珠海市港华百货有限公司将上述《租赁合同》约定的租赁期限延长至2021年10月1日，双方实质形成新的租赁合同，该新的租赁合同并未得到抵押权人的同意，该延长的租赁期限对抵押权人没有约束力，不能对抗抵押权人，即2018年10月1日之前，珠海市港华百货有限公司享有的租赁权可对抗已登记的抵押权，在2018年10月1日之后，珠海市港华百货有限公司享有的租赁权不能对抗已登记的抵押权。2018年11月2日，康德农公司与慧通公司签订《市场租赁合同》，约定康德农公司承租案涉商铺，租赁期限自2018年11月1日至2026年10月31日，该租赁关系应认定为抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”本案中，执行法院于2016年4月7日查封案涉商铺，且协助执行单位不动产登记部门已办理查封登记手续。康德农公司与慧通公司于2018年11月2日签订《市场租赁合同》，将查封的财产出租，慧通公司与康德农公司的行为系为已查封的财产设定权利负担，既未得到抵押权的同意，也未经执行法院准许，故康德农公司与慧通公司签订的《市场租赁合同》不能对抗申请执行人。 综上，康德农公司与慧通公司之间的租赁关系成立于抵押权设立和执行法院查封之后，不能对抗申请执行人，康德农公司请求带租约拍卖的请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，执行法院裁定驳回康德农公司的异议请求。 复议申请人康德农公司称：2018年11月2日，康德农公司与慧通公司签订的《市场租赁合同》，包括两部分面积。一是2018年11月30日，邱水（珠海市港华百货有限公司）与康德农公司签订的《超市转让合同协议》，邱水（珠海市港华百货有限公司）出租涉案商铺首层给康德农公司，面积339平方米，租赁期限至2021年10月1日，租金不变，康德农公司已支付租赁费用25万元。二是慧通公司与邱水（珠海市港华百货有限公司）于2014年4月24日签订的原租赁合同，约定邱水（珠海市港华百货有限公司）租赁慧通公司的涉案商铺，租赁期限为2014年4月1日至2018年10月1日，后延期至2021年10月1日。2018年11月30日，康德农公司与林少华签订《转让合同》，转让涉案商铺面积约600平方米，林少华的经营部同时注销。此前林少华与慧通公司曾签订租赁合同（原件已由慧通公司收回），租赁期限至2020年。康德农公司与慧通公司签订《市场租赁合同》之后，已投入近300万元开办超市至今，同时也向慧通公司支付了部分租金。 康德农公司在承租涉案商铺时，邱水（珠海市港华百货有限公司）、慧通公司未曾披露涉案商铺铺被抵押及查封的信息，康德农公司也未能查询到相关信息，至今也不清楚涉案商铺于何时被查封，是否张贴了封条或者公告。康德农公司在不知涉案商铺后来被抵押、被查封的情况下，承租涉案商铺并无不当，否则不会投资装修并经营，康德农公司属于善意取得租赁权。 综上，复议申请人康德农公司请求撤销（2019）粤0402执异399号执行裁定，确认康德农公司与惠通公司就涉案商铺签订的租赁合同合法有效，执行法院在拍卖涉案商铺时带租约拍卖。 本院经审查，对执行法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，涉案商铺已于2014年6月17日办理抵押登记，而康德农公司主张的租赁合同均签订于上述时间之后，于抵押权设立之后在抵押物上新设租赁权，明显损害了抵押权人的利益，不得对抗本案的申请执行人实现抵押权。该抵押权已办理登记，且有公示效力，康德农公司主张其属于善意取得租赁权，没有法律依据。至于康德农公司租赁涉案商铺的租赁合同的效力问题，不属于本案的审查范围，无论租赁合同是否有效以及慧通公司是否在出租涉案商铺时告知抵押的问题，均属于另一法律关系，均不得对抗抵押权人行使抵押权。康德农公司若认为权利受损应向租赁合同的相对方另循途径主张权利。综上，复议申请人康德农公司的复议请求，理据不足，本院不予支持。执行法院所作裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人珠海市康德农餐饮管理有限公司的复议请求，维持珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402执异399号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱学辉 审判员  陈永成 审判员  邓飞熊 二〇二〇年四月二十八日 书记员  孔祥凤