山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终6116号上诉人（原审被告）：宋新华，女，1958年3月28日出生，汉族，药师，住梁山县。委托诉讼代理人：宋从真（系宋新华之弟），男，1969年10月24日出生，汉族，教师，住菏泽市牡丹区。被上诉人（原审原告）：孙玉臻，男，1968年10月29日出生，汉族，住菏泽市定陶区。委托诉讼代理人：高伟，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈凤祥，男，1967年4月6日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。被上诉人（原审第三人）：朱士会，男，1975年7月20日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。被上诉人（原审第三人）：杜芬芬，女，1976年6月16日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审第三人）：菏泽喜之玛食品有限公司，统一社会信用代码：91371702570470610W，住所地菏泽市牡丹区沙土镇工业园8888号。法定代表人：朱士会，董事长。被上诉人（原审第三人）：菏泽胜越纺织有限公司，统一社会信用代码913717027850030XW，住所地菏泽市牡丹区马岭岗镇兴科路中段。法定代表人：翟中林，总经理。上诉人宋新华因与被上诉人宋从真、孙玉臻、陈凤祥、朱士会、杜芬芬等案外人执行异议之诉纠纷一案，不服梁山县人民法院（2019）鲁0832民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宋新华上诉请求：1、请依法撤销原审判决，改判驳回孙玉臻的诉讼请求。2、继续执行陈凤祥名下位于菏泽市的房产（菏市房权证市直字第××号）。3、一、二审诉讼费用由孙玉臻负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房产登记在陈凤祥、苏文辉名下，属于二人的共同财产。孙玉臻与陈凤祥私自签订的协议无效。涉案房屋并未完成交付，孙玉臻亦未能提供证据其已合法占有房屋。孙玉臻在一审中提供的国土资源部门的证明系伪造的，双方亦未实际交付房款。且房屋未能过户登记系孙玉臻与陈凤祥自身原因造成的。二、一审法院适用法律错误。本案应当按照《中华人民共和国物权法》为基本依据，引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定处理。综上，请求二审法院依法支持宋新华的上诉请求。孙玉臻辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陈凤祥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。朱士会、杜芬芬、菏泽喜之玛食品有限公司、菏泽胜越纺织有限公司未提供答辩意见。孙玉臻向一审法院起诉请求：1、依法撤销梁山县人民法院（2017）鲁0832民初1813号民事裁定书，解除对陈凤祥名下的位于菏泽市房产的查封；2、依法确认涉案房产归孙玉臻所有；3、诉讼费用由宋新华负担。一审法院经审理查明，一审法院在审理宋新华诉朱士会、杜芬芬、菏泽喜之玛食品有限公司、菏泽胜越纺织有限公司、陈凤祥民间借贷纠纷一案中，于2017年3月29日作出（2017）鲁0832民初1375号民事判决书，判决：一、朱士会、杜芬芬于本判决生效之日起三日内偿还宋新华借款1000000元及利息（自2015年6月10日至判决指定还款之日按年利率24%计算）。二、菏泽喜之玛食品有限公司、菏泽胜越纺织有限公司、陈凤祥对上述款项负连带清偿责任，并享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利。三、驳回宋新华的其他诉讼请求。该判决生效后，因朱士会、杜芬芬、菏泽喜之玛食品有限公司、菏泽胜越纺织有限公司、陈凤祥均未履行上述生效判决书确定的义务，宋新华向本院申请强制执行，本院于2017年9月11日立案执行。本院在执行该案过程中，于2017年9月13日查封了陈凤祥、苏文辉名下的位于菏泽市（房权证号为菏市房权证市直字第××号）的房产。另查明，菏泽市定陶区人民法院于2014年2月26日立案受理孙玉臻诉陈凤祥、苏文辉民间借贷纠纷一案，并于2014年2月27日作出（2014）定民初字第367号民事调解书，约定陈凤祥、苏文辉于2014年3月27日前偿还孙玉臻借款本金2530000元及应付利息（利息按月利率2%自2013年10月26日计算至还清之日）。到期后，因陈凤祥、苏文辉无力偿还，宋新华与陈凤祥于2016年6月10日签订和解协议，将涉案房产折抵借款本金980000元抵偿给孙玉臻，并于同日将房产证、土地使用证、钥匙等交付给孙玉臻，同时约定于2016年12月前将该房产予以过户，过户费用由甲方承担（即孙玉臻承担）。孙玉臻与陈凤祥于2017年4月17日到菏泽市不动产登记中心办理过户手续，菏泽市不动产登记中心以涉案房屋位于拆迁征收范围内暂停办理过户。在本院执行过程中，孙玉臻对本院查封并执行涉案房产提出书面异议，一审法院执行局经审查于2019年4月10日作出（2019）鲁0832执异23号执行裁定书，驳回了孙玉臻的异议请求。一审法院认为，菏泽市定陶区人民法院作出的（2014）定民初字第367号民事调解书生效后，孙玉臻与陈凤祥签订和解协议，将涉案房屋折价980000元用于归还孙玉臻的借款本金，并将涉案房产证、土地使用证和钥匙交付给孙玉臻，应认定第三人陈凤祥已将案涉房屋抵偿给孙玉臻用于归还借款，并应认定双方已对案涉房屋进行了交接，孙玉臻在收到案涉房屋后使用至今。因此，孙玉臻请求依法确认位于菏泽市的涉案房产归孙玉臻所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。由于案涉房屋系孙玉臻因陈凤祥以涉案房产折价抵偿给孙玉臻所取得，虽然孙玉臻未办理案涉房屋所有权变更登记，但并非孙玉臻自身的原因。根据本案查明的事实，孙玉臻与陈凤祥于2016年6月10日签订和解协议，将涉案房产抵偿借款本金980000元转让给孙玉臻，并于同日将房产证、土地使用证、钥匙等交付给孙玉臻。本院于2017年9月13日查封案涉房屋时，孙玉臻已合法占有该房屋，孙玉臻对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，孙玉臻请求停止对位于菏泽市涉案房产查封的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、解除对位于菏泽市房权证号为菏市房权证市直字第××号的房产查封。二、确认位于菏泽市产房权证号为菏市房权证市直字第××号房产归孙玉臻所有。案件受理费5720元，由孙玉臻、被告宋新华各半负担2860元。二审中，宋新华提交如下证据：一、公告，用以证明陈凤祥房屋不在征收范围；二、高德地图，用以证明303号的准确位置，是在20-1号地块之外；三、菏泽市人民政府关于印发菏泽市国有土地上房屋征收和补偿办法的通知，用以证明涉案房屋不在征收范围，所以不存在冻结交易情况；四、电表及用电情况，用以证明房屋在2019年6月份之前无人使用房屋；五、会议纪要，用以证明孙玉臻与陈凤祥签订的抵债协议应当认定为无效协议。经孙玉臻质证认为，对证据公告、菏泽市人民政府关于印发菏泽市国有土地上房屋征收和补偿办法的通知的真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据无法证明涉案房屋不属于证据一的征收范围，涉案房屋已被征收测量完毕，等待拆迁。因证据高德地图无法看清涉案房屋，不予质证。电表及用电情况与本案无关，该份证据无电力部门出具的证明，不能证明系涉案房屋的用电情况。对会议纪要的真实性无异议，会议纪要不能作为审理案件的主要依据，该份证据中的相关案例与本案不具有关联性。经陈凤祥质证认为，对证据公告、高德地图、菏泽市人民政府关于印发菏泽市国有土地上房屋征收和补偿办法的通知均有异议，不认可该三份证据。电表及用电情况不能证明宋新华的观点，双方已完成交付房屋。对会议纪要的真实性无异议，会议纪要不能作为审理案件的主要依据。该份证据中的相关案例与本案不具有关联性。被上诉人孙玉臻在二审中提交菏泽市自然资源和规划局证明复印件一份，用以证明涉案房屋土地属于国有划拨土地，无法办理过户手续。宋新华对该证据的真实性有异议，认为不能证明孙玉臻的观点。本院经审查认为，宋新华提交的证据公告、高德地图、《通知》不能确定涉案房屋是否在征收范围内，本院不予采信。电表及用电情况，经本院核对系涉案房屋真实用电情况，本院予以采信。会议纪要不能作为本案定案依据。孙玉臻提交的证据为复印件，对该证据不予采信。二审经审理查明，一审法院受理宋新华诉朱士会、杜芬芬、菏泽喜之玛食品有限公司、菏泽胜越纺织有限公司、陈凤祥民间借贷纠纷一案，于2017年3月29日作出（2017）鲁0832民初1375号民事判决书，判决：一、朱士会、杜芬芬于本判决生效之日起三日内偿还宋新华借款1000000元及利息（自2015年6月10日至判决指定还款之日按年利率24%计算）。二、菏泽喜之玛食品有限公司、菏泽胜越纺织有限公司、陈凤祥对上述款项负连带清偿责任，并享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利。三、驳回宋新华的其他诉讼请求。该判决生效后，因朱士会、杜芬芬、菏泽喜之玛食品有限公司、菏泽胜越纺织有限公司、陈凤祥均未履行上述生效判决书确定的义务，宋新华向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年9月11日立案执行。在执行该案过程中，于2017年9月13日查封了陈凤祥、苏文辉名下的位于菏泽市（房权证号为菏市房权证市直字第××号）的房产。另查明，菏泽市定陶区人民法院于2014年2月26日立案受理孙玉臻诉陈凤祥、苏文辉民间借贷纠纷一案，并于2014年2月27日作出（2014）定民初字第367号民事调解书，约定陈凤祥、苏文辉于2014年3月27日前偿还孙玉臻借款本金2530000元及应付利息（利息按月利率2%自2013年10月26日计算至还清之日）。到期后，因陈凤祥、苏文辉无力偿还。孙玉臻与陈凤祥于2016年6月10日签订和解协议，约定将涉案房产折抵借款本金980000元抵偿给孙玉臻，同时约定于2016年12月前将该房产予以过户，过户费用由孙玉臻承担。在一审法院执行过程中，孙玉臻对本院查封并执行涉案房产提出书面异议，一审法院于2019年4月10日作出（2019）鲁0832执异23号执行裁定书，驳回了孙玉臻的异议请求。孙玉臻向原审法院提起本案执行异议之诉。二审还查明，涉案房屋由工行菏泽东关支行设置抵押权登记，抵押时间2014年8月22至2016年8月22，该抵押于2017年3月15日被注销。本院认为，本案系执行异议之诉，争议焦点为孙玉臻是否享有对涉案房屋排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定系一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规定。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，首先从孙玉臻与陈凤祥签订的协议书的内容看，双方的真实意思表示为以房抵债，即孙玉臻签订该协议的目的并非购买涉案不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，孙玉臻对陈凤祥的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。其次,孙玉臻所持有的涉案房屋房产证、土地证登记的房屋所有权人、土地使用权人系陈凤祥、苏明辉。孙玉臻持有涉案房屋房产证、土地证和钥匙不能证明其实际占有或有权处置涉案房屋。涉案房屋的用电情况不明，不能证明系谁使用。孙玉臻提供的证据不足以认定孙玉臻已实际占有、使用涉案房屋。再次，孙玉臻在一审中提供了菏泽市自然资源和规划局出具的证明一份，用以证明因政策变动导致涉案房屋不能办理所有权变更登记。宋新华对该证据的真实性提出异议并申请本院到菏泽市自然资源和规划局予以核实。本院要求孙玉臻提供该证据原件以备核查，孙玉臻无正当理由拒不提供。孙玉臻未能尽到完全的举证责任证明其非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，孙玉臻不足以享有对涉案房屋排除强制执行的民事权益。上诉人宋新华的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销梁山县人民法院（2019）鲁0832民初2779号民事判决。二、驳回被上诉人孙玉臻的诉讼请求。一审案件受理费5720元，二审案件受理费13800元，由被上诉人孙玉臻负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年四月二日法官助理王洪亮书记员黄灿