贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终84号上诉人（原审被告）：安顺市镇宁碧桂园房地产开发有限公司，住所地：镇宁县环翠街道红树。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托代理人:张英，贵州瀛黔律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审原告）:向科键，男，1993年2月20日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，现住本县，系镇宁自治县联通公司员工。委托代理人：罗云，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人安顺市镇宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人向科键商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2019）黔0423民初1539号民事一审判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.请求撤销一审判决或发回重审；2.诉讼费用由向科键承担。事实与理由：一审法院部分事实认定错误，碧桂园公司与向科键签订的ASZN20190199号、ASZN20190208号《镇宁碧桂园认购书》（以下简称《认购书》）均不具备法定解除条件，且《认购书》和“线下版买卖合同”已经确认了双方房屋买卖合同的关系，且向科键已经实际履行，应当由向科键继续履行。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条第（二）项判决解除合同，属适用法律错误，双方所签订的两份《认购书》作为独立的预约合同成立并生效，应当继续履行。被上诉人向科键辩称：请求驳回碧桂园公司上诉请求，维持原判。原审原告向科键向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除向科键与碧桂园公司签订的ASZN20190199号、ASZN20190208号《认购书》；2.判令碧桂园公司退还向科键的预购房款534429元；3.诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：2019年6月24日、2019年6月27日向科键与碧桂园公司分别签订ASZN20190199号、ASZN20190208号《镇宁碧桂园认购书》，双方执行的认购书为ASZN20190208号，认购书确定房屋套内面积为192.99平方米；房屋单价为每平方米4175元，总价为805734元；签订认购书当日付第一期楼款245734元（含定金20000元），2019年8月27日前付第二期楼款560000元。2019年6月27日签订认购书的同时，双方还签订了一份《协议书》，《协议书》约定双方先签订暂未递交政府审核的“线下版买卖合同”，待政府网签系统具备签订条件后，买卖双方再另行签订该商品房的“网签版买卖合同”。同时碧桂园公司提供一份商品房买卖格式合同给向科键签字，未签订时间，碧桂园公司未在合同上签字盖章，向科键亦不持有该合同。截至2019年8月21日，向科键已付购房款共计534429元（含定金20000元）。在向科键准备与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》时，碧桂园公司由于经营方向的调整，该商品房降价销售，售价为每平方米3580元。向科键便不同意与碧桂园公司签订正式的《商品房买卖合同》。以上事实有向科键、碧桂园公司提交的身份证、营业执照、《认购书》、《协议书》、定金收条、银行转款凭证、支付房款收条、录音光盘、微信截图、《商品房买卖合同》（草签）、证人袁某证言及双方陈述在卷佐证。一审法院认为：向科键与碧桂园公司签订的《认购书》属附条件的商品房买卖合同，该《认购书》已就所购房屋的房号、面积、价款等达成一致，向科键已交纳预付的订金，该《认购书》已具备合同成立的基本要件，其作为该房屋买卖的预约合同已独立成立，对双方均有法律拘束力，双方应按约履行。碧桂园公司由于经营方向的调整，该商品房降价销售不是碧桂园公司故意行为，双方在签订正式的《商品房买卖合同》时，可以对价格进行协商。向科键草签的《商品房买卖合同》，系碧桂园公司庭审中提交，未签订时间，碧桂园公司未在合同上签字盖章。碧桂园公司在庭审后提交的补盖章的《商品房买卖合同》，不予认可。并且在双方签订的《协议书》已经明确约定，双方先签订暂未递交政府审核的“线下版买卖合同”，待政府网签系统具备签订条件后，买卖双方再另行签订该商品房的“网签版买卖合同”。再从碧桂园公司销售人员通过微信催促向科键签订合同的情况证实，双方最终未签订《商品房买卖合同》。关于碧桂园公司要求向科键依约继续履行合同的主张，向科键与碧桂园公司签订的认购书在双方签订的协议书中已经明确约定属预约合同，有关事项有待进一步协商完善，由于双方当事人未签订《商品房买卖合同》，所附条件未成就，故对碧桂园公司的主张不予支持。《认购书》应予解除。但双方签订的《认购书》是合法有效的预约合同，双方当事人均应依法履行约定的义务，不履行，应承担违约责任。向科键诉请要求碧桂园公司退还全部付款及定金，碧桂园公司通知向科键签订正式的《商品房买卖合同》，向科键拒签，属违约方，碧桂园公司降价销售房屋的行为，是其经营策略的正常调整，不属违约。向科键应按《认购书》中约定的定金20000元向碧桂园公司承担违约责任，故定金不予退还。其他购房款项应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条（二）项、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除向科键与碧桂园公司签订的ASZN20190199号、ASZN20190208号《镇宁碧桂园认购书》；二、碧桂园公司退还向科键的预购房款人民币514429元；案件受理费人民币9144元，减半收取人民币4572元，由向科键承担2572元，碧桂园公司承担2000元。当事人二审中无新证据提交。二审查明事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点是：向科键与碧桂园公司签订的二份《镇宁碧桂园认购书》性质问题？可否强制签订《商品房买卖合同》？可否解除？合同责任如何承担？商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”向科键与碧桂园公司签订的二份《认购书》虽含有双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价、付款时间与方式等内容，但是缺乏办理产权登记有关事宜、违约责任等重要条款，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且约定交房日期是2021年6月，无现实交付可能性，二份《认购书》属商品房买卖合同的预约合同。上诉人碧桂园公司认为双方已实际签订《商品房买卖合同》，经查碧桂园公司所提交的《商品房买卖合同》仅有向科键签字，无碧桂园公司签字盖章，不能认定双方就《商品房买卖合同》达成合意，碧桂园公司上诉称已签订《商品房买卖合同》并已实际得到履行，不能成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，预约合同对双方当事人具有约束力，一方未履行预约合同，构成违约，应向对方当事人承担违约责任。本案中向科键因碧桂园公司降价销售房屋，违反《认购书》约定，拒绝与碧桂园公司签订正式《商品房买卖合同》，已构成违约，应承担对碧桂园公司的违约责任。关于可否强制签订《商品房买卖合同》？预约合同目的是订立本约合同，标的是订立本约合同行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”订立本约合同的行为属于该法条规定的债务标的不适于强制履行的情形。现向科键拒绝与碧桂园公司签订正式《商品房买卖合同》，不得强制向科键签订《商品房买卖合同》。故碧桂园公司该上诉主张不能成立。关于二份《认购书》可否解除？在二份《认购书》书中未约定当事人的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权仅限于守约方行使，违约方一般不能行使法定解除权。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”按该规定，在符合前提条件的情况下，违约方可解除合同，但应承担违约责任。本案中，碧桂园公司销售的商品房定价权在碧桂园公司方，非向科键所能控制，向科键不存在恶意违约情形，向科键签定《认购书》两个月，碧桂园公司对商品房作出进一步降价销售，且降价幅度较大，对向科键一定程度存在显失公平，现碧桂园公司作为守约方，不起诉解除《认购书》，要求强制签订《商品房买卖合同》，在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定不得强制缔约的情形下，也不退还向科键已交纳的购房款，形成合同僵局，有违诚信原则，故本案中，向科键作为违约方，可以请求解除合同，但应承担违约责任。一审判决解除案涉《认购书》，并无不当。关于合同责任如何承担？合同责任包括向科键违约责任的承担与应否退还向科键购房款问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，本案中按双方《认购书》约定，现向科键拒绝签订正式《商品房买卖合同》，除应执行定金罚则外，碧桂园还可以就因向科键解约造成的损害请求赔偿，预约合同损害赔偿以信赖利益为限。由于本案碧桂园公司仅要求继续履行合同，未就预约合同损害赔偿提出请求，碧桂园公司可另行对向科键提起诉讼要求预约合同损害赔偿。向科键已向碧桂园公司交付预购房款人民币514429元与定金20000元，该20000元定金按《认购书》定金罚则约定由碧桂园公司收取，但向科键已付的预购房款人民币514429元，应由碧桂园公司退还向科键。一审判决碧桂园公司退还向科键购房款514429元并无不当。综上，上诉人碧桂园公司要求继续履行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有一定瑕疵，但不影响裁判结果，应予维持。另碧桂园公司可另行起诉向科键要求预约合同损害赔偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费人民币9144元，由安顺市镇宁碧桂园房地产开发有限公司、向科键各承担4572元。本判决为终审判决。审判长 张  化  冰审判员 刘    熹审判员 辜  贤  莉二〇二〇年四月十三日书记员 曹佳慧(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。