文书内容江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初3872号原告:南通陆洪小镇投资管理有限公司，住所地南通市崇川区锦安花园附9幢。法定代表人：缪燕燕，总经理。委托诉讼代理人：李小飞，江苏大仁律师事务所律师。被告：葛志兰，女，1954年9月22日生，汉族，住南通市开发区。被告：侯建华，男，1979年2月2日生，汉族，住南通市开发区。两被告共同委托诉讼代理人：李春华，江苏众瓴律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：魏蕾，江苏众瓴律师事务所实习律师。原告南通陆洪小镇投资管理有限公司（以下简称陆洪小镇公司）与被告葛志兰、被告侯建华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李小飞、被告的委托诉讼代理人李春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆洪小镇公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将南通市崇川区陆洪小镇2幢3层房屋腾空并恢复原状交还给原告；2.判令两被告向原告支付2017年5月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费（按照1元/平方米/天的标准、288平方米计算）；3.判令两被告向原告支付2017年5月1日起至实际返还上述房屋之日止的物业管理费（按照3.5元/平方米/月的标准、288平方米计算）。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告双方于2017年3月1日签订的合同编号LHXZ-ZLHT-2016006-1的合同；2.判令两被告将南通市崇川区陆洪小镇2幢2-4区（3F）的租赁房屋返还给原告；3.判令两被告向原告支付2019年1月22日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋租金（0.8元/平方米/天的标准、288平方米计算）；4.判令两被告向原告支付2017年3月1日起至交还租赁房屋之日止的物业管理费（按照3.5元/平方米/月的标准、288平方米计算）；5.判令两被告按照年利率24%的标准支付原告上诉第三项租金、第四项物业管理费的逾期付款违约金，其中2019年1月22日至2019年8月31日的租金逾期支付违约金自2018年7月1日起算，2017年3月1日至2018年2月28日的物业管理费逾期支付违约金自2017年7月1日起算，以后每年的依此类推。事实与理由：南通市崇川区陆洪小镇街区2幢房屋所有权人系南通天泰置业有限公司（以下简称天泰公司）。根据南通市崇川区人民政府要求，天泰公司将上述房屋委托原告进行管理。该管理包括但不限于自行使用、出租、出借他人使用，收取租金、使用费、物业管理费、水电费，对他人侵占、损害物权的行为请求排除妨碍、赔偿损失等物权人的权利。原告在日常管理中发现，两被告占用陆洪小镇街区2幢三层房屋用于餐饮经营，但未能查找到房屋租赁合同。2019年4月22日，原告向两被告发送律师函，要求其于收函后7日内签订三层房屋的租赁合同，并告知其逾期签约收回房屋的法律后果，但两被告并未理睬。2019年5月6日，原告再次致函两被告，要求其返还三层房屋，并支付房屋使用费，但两被告仍未理睬。案件审理过程中，两被告提交原告作为甲方、被告葛志兰作为乙方，落款时间为2017年3月1日，合同编号为LHXZ-ZLHT-2016006-1的《陆洪小镇房屋租赁合同》一份。该合同约定，原告将陆洪小镇2号楼2-4（3F）区出租给乙方，建筑面积288平方米，租赁期限4年，自2017年9月1日起至2021年8月31日止，甲方给予乙方免租金装修期6个月，自2017年3月1日起至2017年8月31日止，免租金装修期内乙方虽无需支付租金，但仍应履行支付物业管理费等其他义务。乙方应付年度租金84096元，首年按80%计算，下一个租赁年度的租金在上个租赁年度届满前二个月内支付完毕；物业管理费3.5元/月，按年收取，与租金同步。该合同还约定，因乙方经营需要，要求对租赁房屋内电力容量进行扩容，申请增加一根电缆，乙方先行垫付该扩容费，并向甲方提供相关票据，该扩容费在合同期内第一、二年房屋租金中抵扣。此外，合同关于违约责任约定，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费的，每逾期一日，甲方有权按应付金额的千分之五加收违约金，乙方拖欠该些费用达30日的，甲方有权解除合同，收回租赁物。陆洪小镇街区2幢三层系由被告侯建华成立南通侯园餐饮管理有限公司用于餐饮经营；电力扩容由被告侯建华与他人签订施工合同，并支付相应费用；且案涉房屋租赁合同由被告侯建华签署，原告从未与被告葛志兰有过任何接触。被告葛志兰、被告侯建华共同辩称，首先，被告不认可双方的权利义务按照2017年3月1日签订的租赁合同做依据，应当以双方新签订的合同作为判决的依据；其次，即便根据2017年3月1日签订的租赁合同，被告也不存在差欠原告租金、物业费的情形，因为根据该份合同被告是以电力扩容工程款抵付第一年和第二年的租金，原告起诉时被告尚不存在差欠租金和物业费的情形；最后，被告侯建华也不是该份租赁合同的当事人，原告起诉要求侯建华承担责任没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据：原告举证的不动产登记证书、委托书、情况说明、案涉房屋竣工验收备案证书、刘加姝的劳动合同，被告举证的案涉房屋的租赁合同、招商细则、照片、江苏省物价局苏价工（2018）109号文件、苏价工（2018）52号文件、微信公众号截图、江海明珠网发布的标题为“南通市区陆洪小镇公共区域停车为何要扫理发店二维码交费”的文章网页截图、扩容费10万元的转账凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举证的律师函及邮寄凭证，由于陆洪小镇公司提供的邮政快递查询记录显示为他人收，本院无法确认两被告已收到该两份律师函。2.原告举证的租赁合同，并非案涉房屋的租赁合同，本院不予确认。3.原告举证的固定资产明细账及面积计算图，系原告单方制作，对于案涉房屋的面积记载不一致，且被告不予认可，本院无法确认。4.原告举证的南通侯园餐饮管理有限公司工商登记信息，经本院查询，对其真实性予以确认。5.被告举证的刘加姝与侯建华的微信聊天记录、朱平与侯建华的微信聊天记录，由于未能提供全部微信聊天记录，本院无法确认。6.被告举证的侯建华与刘加姝、朱平的通话录音，由于刘加姝、朱平未能出庭作证，且被告未提供通话录音的原始载体，本院无法确认。7.被告举证的电力工程合同，由于原告对于被告完成电力扩容的事实予以认可，且被告提供了电力扩容费用支付凭证，对其真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月，原告陆洪小镇公司(出租方、甲方)与被告葛志兰(承租方、乙方)签订《陆洪小镇房屋租赁合同》。合同第一条约定租赁物状况，(一)甲方出租给乙方的财产包括：1.房屋坐落于南通市，建筑面积288平方米。2.上述房屋的附房、水电、消防以及其他已经安装好的设施。……(三)乙方已充分了解上述租赁物的状况及周边情况，对承租该房屋进行经营自担风险、自负盈亏。合同第二条约定租赁期限和用途，(一)租赁期限为4年，自2017年9月1日起至2021年8月31日止。甲方另给予乙方免租金装修期6个月，自2017年3月1日起至2017年8月31日止。免租金装修期自租赁物交付之日起算，正式交付时间以双方签署的《房屋交接确认书》时间为准。在上述免租金装修期内，乙方无需支付租金，但仍应履行本合同约定的其他义务(包括但不限于支付物业管理费等)。(二)乙方承租该房屋用于经营餐饮。……合同第三条约定租金及支付，(一)租金按建筑面积计算，为每日每平方米0.8元，每年按365日计，年租金为84096元，其中首年租金按80%计算，即67276元。(二)租金的支付采取“先付后用”的原则。租金按年收取。……双方约定每年的4月为乙方租金支付月。（三）因乙方经营需要，要求对租赁房屋内电力容量进行扩容，申请增加一根4×240规格的铜芯电缆（约195米）。经甲方同意，乙方先行垫付扩容费用，并向甲方提供相关票据。此次扩容所发生的费用，甲方同意在合同期内第一、二年房屋租金中抵扣。此次扩容所增设施产权归甲方所有，租赁期间由乙方使用并负责维护。……合同第四条约定租赁期间的有关费用负担，（一）租赁期内，乙方承担其经营过程中所发生的物业管理费、水电费、通讯费(含网络费)、有线电视费、煤气费和税费等各项应由自己承担的费用。(二)由甲方负责统一收取的相关费用的标准等具体事宜明确如下：            费用类型              收费标准              收费周期              备注                  物业管理费              3.5元/月/m2              按年收取，与租金同步收取，收费起算日期为甲方确定日期。              按照建筑面积收取                  商业水电费周转金              10元/m2              1次              一次性预收，乙方退转物业时结算                  商业用电              1.2元/度              每月              抄表收取                  商业用水              4元/吨              每月              抄表收取      合同第五条约定租赁物的维修和装修，(一)租赁物主体结构的正常维修，由甲方负责并承担费用。租赁物其余部分的正常维护和修缮以及乙方自行装潢装修部分的维修，由乙方负责并承担费用。……(五)合同期满或因乙方原因解除合同、提前终止合同后，除双方另有约定外，乙方的附着于房屋的装修物归甲方所有，乙方不得拆除，也不再恢复原状。合同第七条约定合同的变更、解除与提前终止，(二)租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金，收回租赁物，因此而造成的一切损失由乙方自负：……13.拖欠租金、物业管理费、水电费达壹拾日的。合同第十一条约定违约责任，……(二)甲、乙双方任一方无故单方面提前终止合同，应向对方支付相当于年租金10%的违约金。(三)乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费的，每逾期壹日，甲方有权按应付租金、物业管理费、水电费金额的千分之五加收违约金。……(五)乙方拖欠租金、物业管理费、水电费达叁拾日的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金，收回租赁物，并有权按本条第二项约定向乙方主张违约金。(六)租赁期满，乙方未在约定的撤场期限内返还租赁物的，应当自租赁期届满次日起算，每逾期壹日，按照原日租金的五倍向甲方支付违约金。甲方有权要求乙方赔偿因其逾期返还租赁物而造成的损失。合同第十四条约定履约保证，(一)本合同签订后房屋交付之前，乙方须向甲方指定账户交付履约保证金15.2万元。(二)乙方不及时支付租金、物业管理费、水电费等费用时，甲方有权从保证金中支取乙方应付的相关费用。合同第十六条其他约定，乙方向甲方支付本合同约定的租金、物业管理费等款项原则上均应通过银行转账方式进行，并且列明了甲方的银行账户信息。合同还对其他事项进行了约定。被告葛志兰系被告侯建华之母，房屋租赁合同乙方落款“葛志兰”系被告侯建华所签。合同签订后，原告交付了案涉租赁房屋，对于交付时间，原告未能举证《房屋交接确认书》，根据被告的自认为2017年6月30日。被告接收租赁房屋后进行了装修，并由被告侯建华设立了南通侯园餐饮管理有限公司。被告侯建华(甲方)与江苏安信电气工程有限公司(乙方)签订《电力工程建设合同》，合同约定由乙方实施陆洪闸火锅店低压电缆安装工程，工程不含税总费用定为138000元，侯建华于2017年3月6日向江苏安信电气工程有限公司法定代表人秦臻汇款100000元。因被告除电力扩容费外未支付其他费用，2019年4月22日，李小飞律师按照被告租赁经营地址通过邮政特快专递向两被告发出催款函。2019年5月6日，李小飞律师通过邮政特快专递向两被告发出通知函，通知两被告返还案涉房屋并支付使用费。该两份函件查询记录显示为他人收。另查明，案涉租赁房屋的产权人为天泰公司，委托陆洪小镇公司管理。被告侯建华在案涉房屋注册南通侯园餐饮管理有限公司。还查明，采招网于2016年1月26日发布陆洪小镇休闲文化街区招标公告。2016年9月1日，陆洪小镇微信公众号上发布招商细则。招标公告及招商细则中项目概况介绍，项目规划用地面积27947平方米，包含商业老街建筑群、菜市场、保留文化建筑等，项目配套有地下停车场。本院认为，原告陆洪小镇公司与被告葛志兰签订的《陆洪小镇房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。被告侯建华代被告葛志兰在与陆洪小镇公司的《陆洪小镇房屋租赁合同》上签字系无权代理，其行为得到被告葛志兰事后追认，故被告侯建华的无权代理行为应为有效，被告葛志兰作为被代理人承担责任。从被告侯建华于案涉房屋内注册南通侯园餐饮管理有限公司用于经营餐饮以及被告侯建华与江苏安信电气工程有限公司签订《电力工程建设合同》、进行电力扩容并支付相应扩容费用的事实可以看出，被告侯建华系案涉房屋的实际承租人，应当与被告葛志兰共同作为案涉租赁合同的相对方承担责任。被告葛志兰、侯建华提出曾与原告曾经重新签订案涉房屋的租赁合同，约定免租期增加三个月，物业费顺延至与租金同步起算，其提供了通话录音和不完整的微信聊天记录，不能证明双方就该事项达成一致意见、确认合同条款发生变更，对此本院无法确认。根据原、被告双方在案涉租赁合同约定，电力扩容产生的费用由承租方垫付并向出租方提供相关票据，扩容费用可在合同期内第一、二年房屋租金中抵扣。现被告葛志兰、侯建华主张扩容费用为138000元，但仅能提供10万元扩容费用的付款凭证，故本院仅能认定电力扩容费用为10万元，该款项按约可用以抵扣房屋租金。案涉房屋租赁合同中约定免租期为6个月，自案涉房屋交接日2017年6月30日的次日起算，即免租期为2017年7月1日至2017年12月31日。房屋年租金为84096元，第一年租金享受20%的优惠，即为67276元。该10万元抵扣第一年租金67276元和第二年4个月21天的租金32724元（（32724-84096÷12×4）÷（84096÷365）≈21），即抵扣2018年1月1日至2019年5月21日的租金。故自2019年5月22日起的房屋租金被告葛志兰、侯建华应当按合同约定支付。现被告葛志兰、侯建华未按合同约定按时支付租金、物业管理费的行为，已经构成根本违约。原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。案涉租赁合同解除后，被告葛志兰、侯建华应当将案涉租赁房屋返还给原告，因此，对于原告要求返还南通市崇川区陆洪小镇2幢3层房屋腾空并交还给原告的租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告欠付租金及物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于被告葛志兰、侯建华未支付2019年5月22日后的租金及2017年7月1日后的物业管理费，被告葛志兰、侯建华应当支付自2019年5月22日起至实际交还租赁房屋之日止的租金以及2017年7月1日起至实际交还租赁房屋之日止的物业管理费。原告要求被告支付上述欠付租金以及物业管理费的逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。但是，被告主张按照年利率24%的标准计算逾期付款违约金过高，超出原告实际损失，本院酌情将逾期付款违约金标准调整至中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的1.3倍，即银行同期贷款利率的1.95倍，租金的逾期付款违约金自应付之日2019年5月1日起计算至实际支付之日止，物业费的逾期付款违约金自2017年7月1日起计算至实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告南通陆洪小镇投资管理有限公司与被告葛志兰于2017年3月签订的合同编号为LHXZ-ZLHT-2016006-1的《陆洪小镇房屋租赁合同》；二、被告葛志兰、侯建华于本判决生效之日起十日内将南通市崇川区陆洪小镇2幢2-4（3F）区的租赁房屋返还给原告南通陆洪小镇投资管理有限公司；三、被告葛志兰、侯建华于本判决生效之日起十日内向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付房屋租金（以288平方米为基数，按照0.8元/平方米/天的标准，自2019年5月22日起计算至实际交还租赁房屋之日止）;四、被告葛志兰、侯建华于本判决生效之日起十日内向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付物业管理费（以288平方米为基数，按照3.5元/平方米/月的标准，自2017年7月1日起计算至实际交还租赁房屋之日止）;五、被告葛志兰、侯建华于本判决生效之日起十日内向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付原告上述租金、物业管理费的逾期付款违约金(其中，租金的逾期付款违约金自2019年5月1日起计算至实际支付之日止，物业管理费的逾期付款违约金自2017年7月1日起计算至实际支付之日止，均按照银行同期贷款基准利率的1.95倍计算)；六、驳回原告南通陆洪小镇投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5415元、保全费1670元，共计7085元，由原告南通陆洪小镇投资管理有限公司负担3302元，被告葛志兰、侯建华负担3783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5415元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  余雪松审 判 员  范纪强人民陪审员  李友苏法官 助理  朱钰婷二〇二〇年四月二日书 记 员  韩云香