苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初15001号原告：苏州市吴江经济技术开发区卓锦花园业主委员会，住所地苏州市吴江区卓锦花园售楼处一楼。负责人：印圆圆，业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘艳亭，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴召胜，江苏渟泓律师事务所律师。被告：苏州工业园区新工产业管理服务有限公司吴江分公司，住所地苏州市吴江区松陵镇大发电器市场4号B7-B8座。负责人：谢祥飞。被告：苏州工业园区新工产业管理服务有限公司，住所地苏州工业园区春辉路5号跨春工业坊。法定代表人：谢祥飞，总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：邵志远，江苏名威名律师事务所律师。原告苏州市吴江经济技术开发区卓锦花园业主委员会（简称卓锦业委会）与被告苏州工业园区新工产业管理服务有限公司吴江分公司（简称新工服务吴江分公司）、苏州工业园区新工产业管理服务有限公司（简称新工服务公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月11日并依法适用普通程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理，原告卓锦业委会委托诉讼代理人刘艳亭，被告新工服务吴江分公司、新工服务公司的委托诉讼代理人邵志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓锦业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告新工服务吴江分公司向原告移交相关物业管理资料（①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养灯技术资料；③供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；④物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑤房屋及配套设施的产权归属清单；⑥承接查验所必需的其他资料）；2.判令被告新工服务吴江分公司对卓锦花园小区物业管理范围内损坏的公共设备设施进行维修完善（具体维修项目详见《苏州卓锦花园移交问题汇总》，应修复至能够正常使用）；3.判令被告新工服务吴江分公司返还业委会开办经费55159.5元；4.判令被告新工服务公司对上述请求承担补充清偿责任；5.判令本案诉讼费用由二被告承担。因在起诉之后被告已返还原告业委会开办经费55159.5元，因此撤回第3项诉讼请求。事实与理由：2013年7月21日，案外人吴江中新置地置业有限公司与被告新工服务吴江分公司签订了一份《苏州市前期物业管理服务协议》，约定：由被告新工服务吴江分公司对中新置业公司开发的卓锦花园小区提供物业管理服务，服务期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年；物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对中新置业公司先聘的物业公司的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司。2018年12月20日，原告依法经吴江区住建局备案成立。2019年6月5日，原告通知被告新工服务吴江分公司不再续签物业服务合同，并确定于2019年7月31日彻底退出原告小区的物业管理。依照《物业管理条例》的相关规定，被告新工服务吴江分公司需向原告移交小区所有的物业管理资料。但事后被告新工服务吴江分公司未移交资料，且在离开物业小区时原告检查出小区绿化、排水泵、消防、监控系统等存在诸多问题。虽向被告新工服务吴江分公司发函要求整改，但被告新工服务吴江分公司置之不理致原告提起诉讼。因被告新工服务吴江分公司系被告新工服务公司的分公司，分公司不具有法人资格，又因被告新工服务吴江分公司在工商行政部门进行了工商登记，故本案责任应在被告新工服务吴江分公司有独立财产范围内承担，不足部分由被告新工服务公司承担。新工服务吴江分公司、新工服务公司答辩称，一、被告新工服务公司已经向原告方移交了相关物业管理资料；二、被告并未损坏管理范围内的公共设施设备，对公共设施设备的损坏不承担修缮责任。经本院审理认定事实如下：一、原告卓锦业委会提交证据证实的事实1、提交由甲方吴江中新置地置业有限公司（简称中新置业公司）和甲方选聘的物业服务公司苏州工业园区新工产业管理服务有限公司吴江分公司与乙方张露于2013年7月21日签订的《苏州市前期物业管理协议》复印件一份（简称前期物业协议），证明被告新工服务吴江分公司系涉案卓锦花园小区开发商中新置业公司选聘的物业管理公司，在业委会成立前负责该物业区域的前期物业管理工作。该协议的第一条约定，“……第一条在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年……物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业公司的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司，……第三条甲方和甲方所选聘物业管理企业的权利义务……（四）开发建设的工程项目应达到国家标准，并通过政府职能部门的验收，取得验收合格证书，并按规定向物业管理企业（业主委员会）移交配套公共建筑、共用设备、设施；按有关规定及时提供物业管理用房、物业维修专项资金、工程竣工图纸和设备资料等……”，其中第三条约定了被告撤场时需向原告移交的相关资料，并且约定了被告对小区维护标准，但被告未按要求履行，造成小区的设施设备大面积损坏，故要求被告承担损害赔偿责任。2、提交《苏州市吴江经济技术开发区卓锦花园业主委员会公函》（简称公函）、《苏州市吴江经济开发经济技术开发区卓锦花园移交问题汇总》（简称“问题汇总”，该“问题汇总”未注明落款日期）和《律师函》复印件各一份。原告称“问题汇总”于2019年7月31日出具，其中，公函和“问题汇总”对方均未盖章或签字确认，律师函原件寄送给了被告，因此提交的都是复印件。《律师函》写明：“致：被告苏州工业园区新工产业管理服务有限公司吴江分公司……现发函要求贵司：一、向业委会移交小区所有的公共设施设备及其资料；二、配合向业委会出示所有公共收益的明细及相关票据，经业委会核实无异议后返还公共收益；三、返还贵司已收2019年代收代缴结余57731.47元；四、返还贵司代收的业委会开办经费55159.5元，其中三四两项合计共需返还112890.97元。……。”原告依此证明，原告通过多种方式向被告新工服务吴江分公司要求移交物业管理资料，但被告新工服务吴江分公司一直不配合；“问题汇总”证明，被告新工服务吴江分公司、新工服务公司和原告与原告委托的万科物业公司共同对涉案物业小区的问题进行了汇总，包括排污泵问题，消防问题、智能化问题、监控问题及其他问题，依此证明小区设备损坏情况。3、提交《关于卓景花园消防遗留问题报备》复印件一份（简称“报备”）、《程量清单报价表》4页（系苏州特领消防工程有限公司提出的维修报价表）、微信聊天名“社区姚书记”的聊天记录截屏打印件1页、及注明“卓锦物业钱经理”的钱绍山的聊天记录截屏打印件28页，证明原告将涉案小区具体损害情况告知并报送至吴江区城南公安消防大队及庞山湖社区的情况，依此证明被告新工服务吴江分公司在撤场时没有完成交接，并导致小区设备损害严重。但未举证证明“报备”已送达相关部门的事实。4、提交《卓锦兰香安防监控工程施工合同书》复印件一份计7页、《苏州卓启智能系统工程有限公司工程报价单》1页，证明委托苏州卓启智能系统工程有限公司对因被告新工服务吴江分公司服务不到位，导致卓锦花园小区监控设施损害进行维修，产生维修费8000元的事实。5、提交原告与苏州特领消防工程有限公司签订的《消防工程改造合同》一份计3页，证明因被告新工服务吴江分公司服务不到位，导致小区消防设施损害严重，产生维修费81000元的事实。6、提交顺丰快递记录打印件2页，证明2020年1月7日将上述证据4、5中的材料寄送给被告新工服务公司，但两次寄送均拒收。7、提交原告与上海熊熊机械设备有限公司（简称熊熊公司）签订的《购销合同》一份1页，证明向熊熊公司购买排水泵16个，总金额为19200元；提交包括监控、消防等设施的付款凭证。证明购买各项设备共计金额108200元，总金额以上述3份合同的合同总价计算。现已支付熊熊公司19200元、安防监控费用3200元和消防改造费用24300元，后续款项需完工后支付。被告新工服务吴江分公司、新工服务公司质证称，对证据1的真实性无异议，但被告已按照该协议约定履行了相应义务。对证据2的公函和问题汇总，被告在收到法院诉讼材料前均未见过，因没有提交证据原件，且系原告单方面制作，其真实性由法院依法认定，但即使该证据真实，也均是原告的单方意思表示，被告对此不予认可。对证据2中的律师函，被告确实收到过一份律师函，该律师函中提出的问题与本案中有关联的仅有“交付资料”一项，律师函中要求被告办理的事项均已办理完毕。对证据3的“报备”，系原告单方面制作，且无报备单位的回执或邮寄凭证，无法证明原告的证明目的；关于聊天记录，被告无法核实微信聊天双方的身份，且“报备”中的内容也未在聊天记录中体现，即该两份证据无法相互印证，另外，以微信私人聊天方式进行“报备”显然也不符合一般的程序性要求。由于被告已经离开涉案物业管理范围，相应聊天记录被告员工钱绍山并未保存，真实性无法核对，且据该聊天记录反映，钱绍山并未对任何有关被告侵权主张予以确认，无法达到原告的证明目的。对证据4、5、6，合同系原告与第三方签订，被告无法确认其真实性，且合同报价是否符合一般市场定价被告亦不知情，另外，合同即使为真实，也未履行完毕，无法说明其履行合同与原告主张的被告侵权行为之间有因果关系。再有，原告与苏州特领消防有限公司签订合同的付款方是万科企业股份有限公司，而与苏州卓启智能系统工程有限公司订立合同的实际付款单位是江苏苏南万科物业服务有限公司吴江分公司，这说明原告并未实际为该部分维修支付过费用。对补充提交证据7，被告未收到该快递。二、被告提交证据证明的事实被告新工服务吴江分公司提交手机中保存的账目结算单一份（该结算单无落款时间，且庭后未提交书面材料），依此证明，2019年7月31日被告退出管理涉案物业小区，不再对物业小区进行物业管理，双方仅对被告管理期间物业管理服务的经济账目进行了结算并作了交接手续，此外没有其他的交接手续。并称，该结算单没有注明落款时间，具体时间应该在2019年8月4日左右。原告质证称，对被告手机中的账目结算单的真实性无法确定，因原告代理人没有从原告处了解到有关于账目结算单的信息，且该证据亦与本案诉请无关。三、本案另查明的事实1、原告卓锦业委会确认的事实：①原告确认并提交《业主大会决定事项备案证明》复印件证实苏州市吴江经济技术开发区卓锦花园业主大会“成立于2018年12月20日；②原告提交与江苏苏南万科物业服务有限公司吴江分公司（简称万科物业公司）于2019年6月15日签订的《苏州市吴江经济技术开发区卓锦花园物业服务合同》，证明原告已与万科物业公司签订了新的物业服务合同，合同期限自2019年9月1日至2022年8月31日止；③原告未进一步提交证据证明在被告新工服务吴江分公司承接涉案物业服务区域时已收到诉讼请求“一、判令被告新工服务吴江分公司向原告称交相关物业管理资料”中所称的“相关物业管理资料”的具体明细和范围；④原告未举证证明上述原告证据6顺丰快递记录打印件中涉及的邮寄文件种类和内容；⑤关于原告诉讼请求二主张的金额因相关合同还在履行中，故至本案庭审时主张的金额尚不能确定；⑥目前涉案物业服务区域自2019年7月31日后由万科物业公司经营管理，但万科物业公司对“问题汇总”表内的设备维护表示不承担责任，相关责任应由原告和被告之间解决；⑦在新物业管理合同签订后，涉案物业服务区域的摄像头、水泵、消防系统等有问题设施因关乎整体业主的重要权益，故由业委会决定先行垫资修复，目前关于修复合同正在招标过程中，因还未实际修复且修复工作只是意向，故未将相关情况告知被告；⑧被告结束对涉案物业小区管理撤离时，原告认为本来约定是2019年8月1日离场，但被告于2018年7月31日就突然离开，故原告未通知物业主管部门和街道等相关部门；⑨原告未举证证明被告新工服务吴江分公司有独立承担民事责任的财产。2、原、被告确认，被告新工服务吴江分公司撤离涉案物业服务区域的时间是2019年7月31日，双方未办理交接手续；原被告间的物业管理服务协议已于2019年7月31日解除。上述事实，有《苏州市前期物业管理协议》、《苏州市吴江经济技术开发区卓锦花园业主委员会公函》、《苏州市吴江经济开发经济技术开发区卓锦花园移交问题汇总》、《律师函》等证据及庭审笔录、质证笔录等证据证实。本院认为，首先，根据法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，原告卓锦业委会提交由甲方吴江中新置地置业有限公司和甲方选聘的物业服务公司即被告新工服务吴江分公司与乙方于2013年7月21日签订的《苏州市前期物业管理协议》即具备前期物业服务合同性质，依法成立有效。第二，涉案前期物业管理协议约定，“在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，……物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业公司的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司”。结合本案，卓锦业委会于2018年12月20日成立，2019年6月15日原告卓锦业委会与万科物业公司签订了前期物业服务合同之后的新物业服务合同，原被告均确认2019年7月31日被告新工服务吴江分公司撤离涉案物业服务范围，双方解除了物业服务关系。据此证实，前期物业服务合同已到期并解除，被告新工服务吴江分公司作为前期物业服务企业可随时撤离涉案物业服务范围，被告撤离行为发生于原告签订了新的物业服务合同之后。被告新工服务吴江分公司于新物业服务合同签订一个多月后撤离涉案物业服务范围，被告的撤离行为未违反法律规定和合同约定。第三，关于原告的诉讼请求，①本案中，原告在签订新的物业管理服务合同时应已明知向新物业服务企业移交文件的范围和应办理的交接手续，原告未提交证据证明自新物业服务合同签订的2019年6月15日起至被告新工服务吴江分公司撤离涉案物业服务区域期间，原告已告知被告签订了新物业管理合同或要求办理相关的交接手续；②原告未提供有效证据证明因被告未办理原告所称交接手续造成原告利益损失而向有关行政主管部门提出过监督建议、处理或处罚的要求，亦未提交证据证明相关部门收到上述要求并予以回复；③原告未举证证明被告曾收到过与诉请主张移送一致的资料范围和数量；④原告未举证证明诉讼请求二中要求被告对涉案物业服务范围内维修公共设施在被告撤离时的状态和撤离时的数量、可能产生的维修金额和范围。庭审中原告申请对维修范围进行鉴定，但原告未举证证明鉴定前被鉴定对象的事实状态，据此被告以事过境迁不具备鉴定条件为由不同意进行鉴定；⑤原告未举证足以证明原告证据中关于为维修设备而与案外人签订的施工合同、改造合同及工程量清单报价表等证据与本案主张被告承担责任的关联；⑥庭审中原告亦称，关于诉讼请求二主张的金额因相关合同还在履行中，故至本案庭审时主张的金额还不能确定。综上，本院认为，原告的诉讼请求因均未提交有效的足以证明其主张的证据，本院均不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告苏州市吴江经济技术开发区卓锦花园业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费1178元，由原告苏州市吴江经济技术开发区卓锦花园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。审 判 长  赵向煜人民陪审员  邱雪林人民陪审员  李 晖二〇二〇年四月二十七日书 记 员  徐成艳附法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。