安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终389号 上诉人（原审原告）：淮北市建投控股集团有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：顾俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马鹏，安徽安港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯伟，安徽安港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮北市赏识教育训练营，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：李长东。 被上诉人（原审被告）：李长东，男，1962年4月8日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县。 被上诉人（原审被告）：淮北赏识教育培训学校有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区古城路19号。 法定代表人：李长东，该校校长。 以上三被上诉人共同的委托诉讼代理人：郝朝皖，安徽亚星律师事务所律师。 原审第三人：王云，男，1975年7月9日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 上诉人淮北市建投控股集团有限公司（以下简称建投公司）因与被上诉人淮北市赏识教育训练营（以下简称赏识教育训练营）、李长东、淮北赏识教育培训学校有限责任公司（以下简称赏识教育公司），原审第三人王云排除妨害纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初3163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建投公司的委托诉讼代理人马鹏、侯伟，被上诉人赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司共同的委托诉讼代理人郝朝皖，原审第三人王云的委托诉讼代理人吴华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建投公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持建投公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费均由赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司承担。事实和理由：一、赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司占用涉案房屋为非法占有。第一，赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司在建投公司与王云签订房屋租赁合同前就已经占有涉案房屋，在建投公司与王云签订房屋租赁合同后，且在其房屋使用期限已届满的情况下，经建投公司多次催促，其仍拒不搬出涉案房屋，构成非法占有。即使其后来与王云私下达成合作协议，也无法改变其非法占有涉案房屋的事实，且该非法占有的状态一直持续。第二，涉案房屋并非由建投公司交付给王云，而是王云通过与赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司私下协商的结果。涉案房屋的出租方为建投公司，王云与赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司无权就涉案房屋的交付问题达成有效协议。二、赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司应当向建投公司支付房屋占有使用费。在（2018）皖0603民初77号以及（2018）皖06民终1050号民事判决中已经将建投公司要求王云支付房屋租金的请求驳回，驳回理由是建投公司未向王云履行房屋交付义务。原因在于赏识教育训练营、李长东、赏识教育公司及其他非法占有人强行占用涉案房屋。一审判决以建投公司与王云之间的房屋租赁合同仍然有效为由驳回建投公司的诉讼请求，系认定事实不清，适用法律错误。 赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司辩称，其占有涉案房屋系有权占有，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回建投公司的诉请。理由如下：一、赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司在王云租赁涉案房屋之前就已经合法占有涉案房屋，王云拍租后经与王云协商，达成了合作经营协议，至今为止的费用已经全部向王云交清。在（2018）皖0603民初77号案件中，建投公司已经得知其使用了涉案房屋，但本次诉讼发生前并未提出异议，已经认可赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司享有合法使用权。二、赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司从未收到过建投公司任何要求搬离的通知。三、建投公司的违约原因是未按照合同约定全部向王云交付涉案房屋，与赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司无关。四、建投公司虽系涉案房屋的所有权人，但其已经将涉案房屋租赁给王云，涉案房屋的占有使用收益的权利归王云享有，在王云与建投公司之间的合同未解除之前，建投公司无权向赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司主张权利，该事实已经有生效判决书予以确认。五、基于以上事实，赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司系有权占有涉案房屋，王云亦明确认可，且愿意向建投公司缴纳租金，因此赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司不应承担任何赔偿经济损失的责任。六、建投公司对于租赁物是否向王云交付的问题，前后陈述不一致，违反诚实守信原则，应当以生效文书作为本案裁判依据。 王云述称，建投公司无事实和法律依据，不应得到支持，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、建投公司无权请求停止侵害、排除妨碍，王云在与建投公司签订租赁合同后，已实际占有和使用了涉案房屋，占有使用收益权已实际转移给了王云，租赁合同实际上部分履行，王云取得涉案房屋使用权具有合法性，并非非法侵占，建投公司无权请求停止侵害、排除妨碍。二、王云愿意按照合同约定将涉案房屋的租金交付给建投公司，相关损失是由于建投公司未及时向王云交付所致，该事实已被生效判决所认定。三、涉案房屋的租赁期限应当自建投公司将出租的房屋全部交付给王云之后计算，建投公司至今未按合同约定交付全部房屋，已构成违约，王云因此获得先履行抗辩权，待建投公司交付全部房屋后，再缴纳第二期租金。王云不构成违约，约定的合同解除权未成就，建投公司不享有合同解除权，不能要求赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司搬离房屋。 建投公司向一审法院起诉请求：1.判令赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司停止侵害、排除妨碍，从建投公司所有的位于淮北市房屋中搬出；2.判令赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司支付因侵占该房屋给建投公司造成的损失938288.18元（经济损失参照租金，按每平方米每月24.71元标准计算，自2016年4月1日暂计至2019年3月1日，实际计算至搬出房屋止）；3.本案诉讼费及其他因本案产生的相关费用由赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司承担。 一审法院认定事实：2010年11月30日，建投公司与淮北市工业行业办公室及淮北市国有资产监督管理委员会签订《资产移交协议书》，约定将位于淮北市门面房（产权证号为07563号）移交给建投公司，建投公司在资产完成移交后，即拥有对该资产的管理权与使用权，该资产的管理、维护、处置使用自移交之后由建投公司全权负责等内容。 上述资产移交建投公司时，涉案房屋为李成华（曾用名王向阳）承租。2016年4月1日，因租期届满，王向阳与建投公司签订了租赁房屋现场交接清单，将其承租的房屋全部移交给建投公司。但王向阳未将其承租的房屋腾空，赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司未搬出，仍然占用部分房屋。同年4月15日，建投公司（甲方）与王云（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将房屋出租给乙方使用，租赁房屋坐落于淮北市中大厅及橱窗与3楼仓库除外），使用面积约1300平方米；租赁期限共三年，甲方自2016年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年3月31日收回（以房屋实际交付日开始计租）；总租金108万元，租金按年度支付，每年租金36万元，乙方首次租赁时应交履约保证金18万元，于支付首期租金时一并交纳；甲方于合同签订后20日内将房屋按现状交付给王云（交房日以交接单为准）等内容。王云于2016年4月11日交纳了首期房屋租金36万元及履约保证金18万元。上述房屋租赁合同共涉及淮北市相山区袁利平太阳雨太阳能经营部、淮北市相山区榴莲味道服装店、赏识教育训练营（李长东、赏识教育公司）、淮北市月荷家饰生活馆、淮北市相山区正原名品店、淮北市好爱家窗饰布艺店、淮北市相山区况红秀女装店、淮北市相山区爱之恋鲜花店、淮北市相山区悦色服装店古城路店等9家商铺。 因涉案房屋为赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司占有使用，建投公司实际未能依约交付给王云，后王云经与赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司协商后达成口头合作经营协议，自2016年4月1日至2019年9月30日，赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司每半年向王云支付合作分红10万元整。现双方协议仍在履行中。 另查明，2018年1月，建投公司以王云未按合同约定支付第二期房屋租金，拒绝履行合同义务为由起诉至一审法院院，提出要求解除双方签订的房屋租赁合同，立即将房屋腾空并交还给建投公司等诉讼请求；王云提出反诉，提出要求确认建投公司未交付涉案租赁房屋为违约行为等诉讼请求。一审法院审理后，于2018年8月30日作出（2018）皖0603民初77号民事判决书，判决确认建投公司未依照合同约定交付涉案房屋属违约行为，并驳回建投公司的诉讼请求。建投公司不服一审判决提起上诉，本院于2018年11月27日作出（2018）皖06民终1050号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，本案的争议焦点为：建投公司要求赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司搬出房屋，排除妨碍以及赔偿损失的诉讼请求有无事实和法律依据。根据生效判决确认的事实，建投公司与王云签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，建投公司未按约定全部履行出租房屋的交付义务，已构成违约，王云因此获得先履行抗辩权，享有待建投公司履行完毕交付全部房屋义务后，再履行交纳第二期租金的义务。王云的行为不构成违约，约定的合同解除权条件未成就，建投公司不享有合同解除权。本案中，虽然建投公司未能向王云实际交付涉案全部房屋，但王云已实际使用了部分房屋，赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司所占用的房屋在上述房屋租赁合同约定的房屋范围之内。王云与赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司均认可双方达成合作协议，赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司自2016年4月1日向王云缴纳“合作分红”即房屋使用费至今。而基于上述房屋租赁合同，王云享有对该部分房屋的占有使用和收益的权利，赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司从王云处取得涉案房屋的使用权，具有合法性，并非非法侵占。因此，在王云与建投公司之间的房屋租赁合同未依法解除前，建投公司的诉讼请求，无事实和法律依据，且实质上是否定（2018）皖0603民初77号以及（2018）皖06民终1050号民事判决的裁判结果，故不予支持。判决：驳回建投公司的诉讼请求。案件受理费13183元，由建投公司负担。 各方二审均未提供新证据。本院二审查明，2020年3月31日之前的房屋占有使用费，赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司已按照合作协议约定向王云足额支付。除该事实外，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司对涉案房屋是否构成非法占有，应否搬出涉案房屋；2.赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司应否向建投公司支付房屋占有使用费。 关于争议焦点1。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认为超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，王云与赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司之间合作经营协议的期限为2016年4月1日至2019年9月30日，根据双方权利义务内容，王云并未向赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司出资，也未进行任何经营管理，故双方协议名为合作经营协议，实质上为房屋租赁合同，所谓合作分红实质上为房屋租金。建投公司与王云的租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日，之后建投公司与王云的房屋租赁合同已经终止。自2016年4月1日至本案起诉前，建投公司对于王云转租涉案房屋并未提出过异议，应视为其同意转租，王云与赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司之间的房屋租赁合同应为有效，赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司在建投公司与王云租赁期限内占有使用涉案房屋，具有合法依据。但是，自2019年4月1日至2019年9月30日的转租期限以及继续占有涉案房屋至2020年3月31日的期限，均超过王云与建投公司约定的租赁期限，该部分应认定为无效，赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司继续占有涉案房屋已无合法依据，故建投公司有权要求赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司搬离涉案房屋，对建投公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点2。考虑到各方当事人因涉案房屋租赁合同多次诉讼，仍然未能厘清权利义务关系，各方对此均具有过错，并且赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司已将2020年3月31日之前的房屋占有使用费交付给王云，为减轻各方当事人诉累，妥善化解矛盾纠纷，涉案房屋2020年3月31日之前的房屋租赁费用，赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司不再向建投公司支付，但应向建投公司支付自2020年4月1日至搬出之日止的占有使用费。关于建投公司与王云之间的租赁费用，双方可另行处理。建投公司主张按照每平方米每月24.71元标准计算租金较高，本院参照赏识教育训练营、李长东及赏识教育公司与王云约定的租金标准，即每月16666.67元（100000元/6月）的标准计算。 综上所述，建投公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初3163号民事判决； 二、淮北市赏识教育训练营、李长东、淮北赏识教育培训学校有限责任公司于本判决生效之日起十五日内从淮北市房屋搬出并将房屋交还给淮北市建投控股集团有限公司； 三、淮北市赏识教育训练营、李长东、淮北赏识教育培训学校有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付淮北市建投控股集团有限公司房屋占有使用费（自2020年4月1日起，按每月16666.67元标准计算至搬出之日止）； 四、驳回淮北市建投控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费13183元，由淮北市建投控股集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王咏梅 审判员  化启武 审判员  王冬宁 二〇二〇年四月二十六日 法官助理周文锦 书记员杨倩倩 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认为超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。