江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初36号原告：窦泽豪，男，2007年10月13日出生，汉族，学生，户籍地东台市，现住东台市高新区。法定代理人：邓某（系窦泽豪之母），1976年2月12日出生，汉族，居民，户籍地东台市，现住东台市高新区。委托诉讼代理人：李曹，江苏苏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦**，江苏苏东律师事务所实习律师。被告：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，统一社会信用代码91320981695477293F，住所地东台市东进大道1号。法定代表人：夏克春，该单位执行董事兼总经理。原告窦泽豪与被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司(以下简称沿海公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月7日公开开庭审理了本案。原告窦泽豪的法定代表人邓某、诉讼代理人李曹到庭参加诉讼，被告沿海公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。窦泽豪向本院提出的诉讼请求：1.依法判令沿海公司协助窦泽豪办理江苏沿海国际农产品交易中心21幢203室的权属证书；2.依法判令沿海公司向窦泽豪支付逾期办证违约金暂计58039.90元（以已付购房款总额303715元为基数，参照中国人民银行公布的五年以上贷款年利率4.9%加收30%的标准，从诉讼之日起向前推算三年）；3.本案诉讼费用由沿海公司负担。事实和理由：2011年10月25日，窦泽豪母亲代理其与沿海公司签订编号为20111025012的《商品房买卖合同》1份，约定窦泽豪购买沿海公司开发的位于东台市东进大道1号“江苏沿海农产品交易中心”21幢203室商品房，总价款为303715元，并约定2012年12月10日前交付房屋，交付后90日内办理权属证书。合同签订后，窦泽豪按约履行了付款义务，沿海公司至今未交付房屋，也未协助窦泽豪办理案涉房屋的权属证书。为维护自身合法权益，窦泽豪诉至法院，要求如前所请。沿海公司未应诉、答辩。窦泽豪为证明其主张，提交了《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、现金完税证票据、住宅专项维修基金专用收据、情况说明、商铺委托经营管理合同及授权委托书、财务结算单等证据。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月25日，窦泽豪母亲邓某代窦泽豪与沿海公司签订备案编号为20111025012的《商品房买卖合同》，合同约定窦泽豪购买沿海公司开发的位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心21幢203室商品房一套，建筑面积52.42㎡，房屋总价303715元。合同第八条“交付期限”载明:出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到帐之日起十日内；3.发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明。合同第十五条“关于产权登记的约定”载明:出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理（4.双方协商解决）…。合同签订后，窦泽豪母亲邓某代窦泽豪向沿海公司支付全部房款，另交纳住宅专项维修资金及契税。2011年10月25日，窦泽豪母亲邓某代窦泽豪与江苏农发市场经营管理有限公司签订《江苏沿海国际农产品交易中心商铺委托经营管理合同》和《商铺招商经营管理授权委托书》，将案涉房屋委托给该公司进行经营管理和租赁。但沿海公司至今未协助窦泽豪办理权属证书（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证），故引发本案纠纷。另查明，因沿海公司未办理权属证书等原因引发群体性纠纷，经东台市城东新区管委会协调，分别贴补各业主相应费用，窦泽豪于2016年2月1日领取逾期办证补偿款10000元。审理中，经窦泽豪的委托诉讼代理人李曹申请，本院依法发出调查令，2010年1月21日，东台市住房和城乡建设局向本院出具情况说明1份，载明：沿海公司建设的农产品交易中心21#楼已竣工验收。另本院在审理（2020）苏0981民初590号案件过程中，应该案原告代理人的申请发出调查令，东台市不动产登记中心复函称：江苏沿海国际农产品交易中心19幢、20幢、24幢、11至13幢、16幢、17幢已进行了房屋所有权首次登记，可以由买卖双方共同申请国有建设用地使用权产权登记。到目前为止，案涉房屋尚未办理房屋所有权首次登记。本院认为：一、关于窦泽豪要求沿海公司协助办理案涉房屋权属证书的问题。窦泽豪与沿海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。但是案涉房屋目前尚未办理房屋所有权首次登记，权属（变更）登记证书尚无法办理，本院判决沿海公司协助办理将无法执行，故窦泽豪主张沿海公司协助办理权属证书的诉讼请求，本院暂不予支持。二、关于沿海公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。本案窦泽豪与沿海公司签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该约定，沿海公司作为出卖人，有协助窦泽豪办理权属登记证的义务，因其未能按约履行该协助办证义务，故其应承担相应的违约责任。因双方在合同中对违约责任未进行明确约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，窦泽豪依法可按照已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张违约金。故窦泽豪起诉时以已付购房款303715元为基数，参照中国人民银行公布的五年以上贷款年利率4.9%加收30%的标准主张违约金，可予支持。因沿海公司未按约履行协助办证义务的违约行为持续存在，其应承担的违约金在持续产生，且该违约金属于持续性债权，应以每天产生的违约金债权分别适用诉讼时效，故依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条（向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年）的规定，窦泽豪以法院立案之日向前推算三年之日作为计算违约金的起算时间适当。因此，案涉房屋逾期办证违约金为58039.90元（303715元×4.9%×130%×3=58039.94元，窦泽豪就低主张58039.90元，予以支持）。窦泽豪于2016年2月1日领取的逾期办证补偿款10000元，系截止2016年2月1日前的逾期办证补偿款，与本案支持的违约金计算时间不冲突，故该10000元不予扣减。沿海公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，应承担由此可能产生的对其不利的法律后果。综上所述，窦泽豪的诉讼请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告窦泽豪支付逾期办证违约金58039.90元；二、驳回原告窦泽豪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1332元，公告费700元，合计2032元，由原告窦泽豪负担80元，被告江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担1952元（其中公告费700元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨为民人民陪审员  缪建忠人民陪审员  张冬琴二〇二〇年四月二十日法官 助理  潘佳文书 记 员  冯芸芸