陕西省西安市中级人民法院   民事判决书   （2020）陕01民终3000号   上诉人（原审原告）：西安卓逸领域房地产中介有限公司。住所地：西安市高新区。   法定代表人：卢健楠，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘博，北京大成（西安）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：赵婉如，女，1998年11月30日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：邵瑞，陕西丰瑞律师事务所律师。   上诉人西安卓逸领域房地产中介有限公司(以下简称“卓逸公司”)因与被上诉人赵婉如居间合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初14718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人卓逸公司之委托诉讼代理人刘博，被上诉人赵婉如之委托诉讼代理人邵瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   卓逸公司上诉请求：1.维持一审判决第三项，撤销一审判决第一、二项，改判赵婉如支付其公司居间服务费60000元、律师费5000元、违约金157000元，共计222000元。2.一、二审案件受理费由赵婉如承担。事实与理由：一审判认定事实错误，适用法律错误。《西安市存量房买卖合同》及《西安市XX房XX居间合同》均有各方当事人签章，合同自始成立并生效，且已履行。一审判决援引合同法第四百二十五条，但无任何其公司损害委托人理由事实依据，据此驳回其的诉求，于法有悖。根据双方提供的证据，罗某某在整个交易中始终积极履行合同义务，其公司始终积极进行沟通，促进买卖双方交易，而赵婉如不配合交易进行，违约事实明显。一审法院认定赵婉如与罗某某达成调解并退回房款没有依据，相关事实未经法庭质证，且即便达成调解，根据《西安市存量房买卖合同》也应向其公司支付相关的中介费及补偿金。   赵婉如答辩称，1.赵婉如不存在任何违约行为，本案交易无法达成是因为卓逸公司自己违法违约所致其不仅无权要求赵婉如向其支付任何费用，还应退还已收取的居间费用。2.赵婉如在整个合同签订和履行过程中始终合法守约，以积极的态度全力配合卓逸公司和卖方的全部要求，但最终交易仍因为卓逸公司和卖方的恶意欺骗、违法违约行为无法达成，无奈赵婉如只能向卖方发律师函，要求解除合同、退还全款并支付违约金，卖方在收函后主动与赵婉如协商一致解除了房屋买卖合同，并向赵婉如退还了全部款项。3.仅就卓逸公司的诉讼请求所依据的合同条款本身的合法性和有效性看，居间合同关于居间服务补偿费的约定也属于无效条款，卓逸公司无权要求赵婉如依据该条款向卓逸公司支付任何款项。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持原判。   卓逸公司向一审法院起诉请求：1.赵婉如支付其公司居间服务补偿费222000元；2.本案诉讼费由赵婉如承担。   赵婉如向一审法院反诉请求：1.卓逸公司向其退还已付居间服务费6万元；2.本案诉讼费由卓逸公司承担。   一审法院认定的事实：2018年6月10日，赵婉如（乙方）与罗某某（甲方）及卓逸公司（丙方）签订了《西安市XX房XX居间合同》，约定：丙方受甲、乙双方委托，就西安市曲江新区XX路XX小区XX幢XX单元XX房XX居间服务；该房屋成交价格740万元；甲乙双方共同委托丙方为办理按揭及过户手续，所产生的代办费用由乙方承担；甲乙双方均同意在接到丙方通知后7个工作日内提供按揭（若有）、过户资料及出面配合办理按揭、过户签字手续；签署本合同后，若甲、乙双方任意一方违反《西安市存量房屋买卖合同》约定，导致本交易未能完全履行的，则违约方应向丙方支付居间服务的补偿费，数额为成交价的3%；乙方向丙方承担居间服务费12万元；甲、乙双方须在签署《西安市存量房屋买卖合同》等证明买卖关系成立的合同当日，向丙方支付居间服务费；如甲、乙任何一方有违反本合同任一条约定的，应赔偿由此给丙方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。   2018年6月10日，赵婉如（乙方）与罗某某（甲方）签订了《西安市存量房买卖合同》，约定：交易房屋坐落于西安市曲江新区XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋；房屋所有证编号处划掉，《商品房买卖合同》登记号：Y10015984；建筑面积332.06平方米；权利人：罗某某；抵押状况为未结清，尚欠贷款余额约人民币950000元；甲方于2018年6月18日需向贷款银行偿还所欠尾款；房价款740万元；定金100万元，乙方于2018年6月10日前支付甲方；房价款（含定金）于2018年8月10日前存入《西安市二手房交易结算资金监管账户》；办理产权转移登记（过户）日期为甲方取得房产证后7日内；因甲方90万元购房款定金，须支付给委托人杨艳，故杨艳将逸翠园14号楼4单元1102号房屋产权证，抵押给乙方赵婉如，前期90万元定金已于2018年5月24日转入罗某某个人账户。当日，卓逸公司给赵婉如开具了90万元房款定金的收据。同时，赵婉如支付了卓逸公司中介费6万元，卓逸公司给赵婉如开具了收据。   赵婉如称直到2019年4月涉案房屋尚未继续交易，因催促罗某某办理过户手续，卓逸公司称罗某某正在筹钱偿还银行贷款，由于资金短缺，一时筹不到钱，因此要求赵婉如提前支付部分购房款用于归还银行贷款，赵婉如因希望尽快过户故分三次给罗某某转款共计房款160万元。卓逸公司对上述事实不予认可。   庭审中，2018年4月26日，涉案房屋的房产证已经办理下来。但在《西安市存量房屋买卖合同》中并未写明仅写了购房合同编号。庭审中，赵婉如称其在交易过程中不知道涉案房屋房产证已经办理下来，其在向房管局投诉的时候才得知。   2019年5月23日，赵婉如以卓逸公司就涉案房屋提供服务过程中存在多项违法违规行为故向西安市住房和城乡建设局投诉。2019年7月2日，西安市住房和城乡建设局在西安市存量房经济服务检查记分公示情况（二十三）中公示了西安市存量房屋买卖合同未按照主管部门要求开展工作。本案在审理过程中，赵婉如确认其已经与罗某某达成调解，罗某某退还了全部收取的购房款。庭审中，卓逸公司明确主张赵婉如支付居间费6万元、律师费5000元、违约金15.7万元。   一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，卓逸公司在向赵婉如与罗某某的房屋买卖交易中，赵婉如与罗某某最终并未达成交易且双方已经协商由罗某某退还了全部购房款，同时卓逸公司未提供证据证明赵婉如在交易过程中有违反《西安市存量房买卖合同》的行为导致合同未能完全履行。故卓逸公司主张赵婉如支付剩余居间费、律师费、违约补偿金的诉请，无事实及法律依据，依法不予支持。关于赵婉如要求卓逸公司退还已经支付的居间费的诉请，因居间人未促成合同最终成立，但是考虑到卓逸公司在促成合同过程中，开展了一定的居间活动，故依法酌情认定卓逸公司仅退还赵婉如居间费52000元，剩余部分作为卓逸公司就已经开展业务的必要支出。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西安卓逸领域房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）赵婉如人民币52000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）西安卓逸领域房地产中介有限公司全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）赵婉如其余诉讼请求。本案案件受理费本诉4630元，反诉650元，由赵婉如承担650元，西安卓逸领域房地产中介有限公司承担4630元。   二审中，赵婉如提交三组证据：1、律师函和EMS详单，证明系赵婉如在整个合同签订和履行过程中始终合法守约，以积极的态度全力配合卓逸公司和卖方的全部要求，但最终交易仍因为卓逸公司和卖方的恶意欺骗、违法违约行为无法达成，无奈赵婉如只能向卖方发律师函，要求解除合同、退还全款并支付违约金。2、协议书，3、涉案房屋260万元退款证明，该两组证据证明在目前房价下行的情况下，卖方在收到律师函后第一时间就主动与赵婉如进行协商，并积极退还了全部款项，也印证了赵婉如不存在任何违约行为，并非赵婉如违约导致交易无法达成的事实。赵婉如考虑为了减少损失，只能向卖方承诺仅收回已付款而放弃追究卖方的违约责任。卓逸公司质证认为第一组证据不属于二审阶段的新证据，不应采纳。且律师函内容系赵婉如自述，不能证明赵婉如不存在违约行为。第二组证据协议书及第三组证据涉案房屋260万元退款证明，因与本案无关联性，赵婉如在协议书中放弃向出卖人主张违约金，恰恰证明赵婉如存系违约一方。相关的退款行为也没有支付凭证佐证，收条也并非出卖人当事人所签。因此，对以上证据的证明目的均不认可。卓逸公司二审期间未提交证据。   结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：赵婉如二审中提交的证据结合一审判决查明的相关事实，可以认定赵婉如已与罗某某就涉案房屋达成调解，罗某某已退还了全部收取的购房款的事实。因此对该组证据予以采信。另，一审判决查明的其余事实属实。   本院认为，卓逸公司作为房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。本案中，基于居间合同中存在信息不对称性，卓逸公司作为具有专门资质掌握专业信息的一方，其如实报告义务包括知道或者应当知道的事实与风险。这意味着，卓逸公司应当事先及时发现与合同签订、履行及风险有关的情况，并还需提供房屋交易过户等后续服务。现卓逸公司作为专业的房产中介，应当知道出卖人未提供房屋产权证，可能导致出现买卖合同无法履行的后果，但其并未积极履行如实报告义务，反而促成双方当事人签订买卖合同，最终赵婉如与罗某某并未达成交易且双方已经协商由罗某某退还了全部购房款，同时卓逸公司未提供证据证明赵婉如在交易过程中有违反《西安市量房买卖合同》的行为而导致合同未能完全履行的事实。据此，卓逸公司主张赵婉如支付剩余居间费、律师费、违约补偿金的诉请，无事实及法律依据，本院依法不予支持。现一审法院在结合卓逸公司在促成涉案合同过程中，开展了一定的居间活动，故依法酌情认定卓逸公司仅退还赵婉如居间费52000元，认定适当，应予维持。   综上，卓逸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5410元，由西安卓逸领域房地产中介有限公司负担。   本判决为终审判决。      审判长 李雪晴                          审判员 姬钊                          审判员 蒋  瑜                              二0二0年四月 日                            书记员 周 燕              1