江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8596号 原告（反诉被告）：王圣猛，男，1995年6月26日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：袁繁，江苏夺锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈登峰，江苏夺锦律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：钱福根，男，1945年12月17日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：钱天岚，系被告钱福根的儿子。 委托诉讼代理人：汪天睐，江苏拙正律师事务所律师。 原告王圣猛与被告钱福根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭审理。原告王圣猛及委托诉讼代理人袁繁、陈登峰，被告钱福根及委托诉讼代理人钱天岚到庭参加诉讼。后被告钱福根提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。因尚有部分案件事实未查明，本案转为普通程序独任审理，于2020年3月31日公开开庭。原告（反诉被告）王圣猛及委托诉讼代理人袁繁、陈登峰，被告（反诉原告）钱福根的委托诉讼代理人钱天岚、汪天睐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王圣猛向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖（居间）合同》，将被告所有的位于苏州市姑苏区的房屋出售给原告并协助办理所有权变更手续。2、判令被告承担本案诉讼费。案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告双倍返还定金10万元。2、判令被告赔偿损失60万元（根据评估报告再做调整）。评估报告出具后，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告赔偿损失198000元。事实和理由：原被告于2018年7月24日签订《房屋买卖(居间)合同》，约定将被告所有的位于苏州市姑苏区的房屋出售给原告。同时双方对定金、房屋价款、交付时间、按揭、违约责任等权利义务作出约定。合同签订后，原告依约定将定金五万元汇入被告指定账户，被告于2018年7月24日向原告出具借条一张，载明收到原告定金五万元。嗣后，经原告多次要求被告协助办理案涉房屋过户等相关手续，被告至今仍拒绝履行。 被告钱福根辩称：1、房屋是我与妻子（已病故）婚姻存续期间购置的房卡房，后经子女出资协助，于2017年购置产权，按照继承法的规定，我不能完全处置该房产。2、因为我儿子钱天岚结婚需要婚房，所以我打算把房子卖掉到其他地方购买面积稍微大一点的房屋。因为我视力三级伤残、行动不便、享受低保，卖房事宜由我儿子出面洽谈。2018年7月24日晚，中介等几个人来到我家，让我在合同上签字，我年近80，视力不好、反应迟钝，就草签了我的名字。第二天，我让儿子把协议念给我听后，我认为协议与原告及中介一方讲的有出入，我的要求是合同签订后一个月内支付房款，不接受贷款，2019年4月1日办理网签手续，我就要求中介方联系原告修改合同，但原告方以“没有时间”、“人不在苏州、钱买车用了”等借口拒绝见面。2018年8月份，我要求买方付款，买方告知付款可以，但5%的营业税需由我方承担，但双方的合同约定所有税费由原告承担。到了2019年3月份，买方要求履行协议，但原告对于我在签订合同之后即提出的合理修改要求不予理会。马上4月1日，合同到期，他可以免付5%的营业税，但我等房款却将近一年，房价上涨。如果原告有买房的诚意，2018年8月份就应该解决。3、除了定金之外，原告方的其他房款均未支付到位，也未提交有购房资格的证明。我交给中介的房产证等已由中介方返还，合同终止履行已成为事实。因原告违约，定金不予退还。 反诉原告钱福根向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付的5万元定金不予退还。2、判令反诉被告支付违约金216000元。事实与理由：2018年7月24日，双方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由反诉原告向反诉被告出售位于苏州市姑苏区房屋，房款108万元，托管价格为107万元，反诉被告于当日支付定金5万元，反诉被告需于2019年4月1日前办理资金托管手续，剩余尾款1万元到交房之日支付给反诉原告，由反诉被告承担全部税费。合同签订后，反诉原告多次催促反诉被告准备全款并在合同约定的期限前及时办理资金托管手续，但反诉被告突然反悔，不愿意按照合同约定承担营业税。因反诉原告希望严格履行合同，反诉原告多次通过中介催促反诉被告继续履行合同，但直至2019年4月1日，反诉被告一直未能按约办理资金托管。在此过程中，反诉原告通过中介得知，反诉被告一直无法凑齐房款，也未办理购房资格证明等一系列资金托管及网签的必要材料。反诉原告无奈，遂于2018年9月16日至中介处取回了房产证并表示因反诉被告拒绝履行合同的违约行为已导致房屋买卖合同解除，反诉原告有权没收反诉被告的定金5万元并要求反诉被告支付总房款20%的违约金。 反诉被告王圣猛辩称，反诉原告的诉请无事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理查明：苏锦二村35幢506室房屋为钱福根单独所有，于2017年4月20日登记至钱福根名下。钱福根打算出售前述房屋，遂委托儿子钱天岚办理房屋出售的洽谈等事宜。2018年7月24日，在苏州品轩不动产经纪有限公司（居间方、丙方）的居间服务下，钱福根（售房人、甲方）与王圣猛、曹雪（购房人、乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》。各方约定，由乙方向甲方购买XXX村XXX幢XXX室房屋（含1台空调、1台热水器及所有固定设施、管道煤气已开通），价格为108万元，乙方于2018年7月24日向甲方支付定金5万元，甲方在收取定金的同时将房产证等相关证件交付丙方。双方协商一致于2019年4月1日之前办理资金托管手续，网签价格为107万元，尾款1万元交房时支付，甲方承诺于拿到全款之日起两个月内交付房屋。甲乙双方任何一方解除合同的需向对方支付房屋成交价格20%的违约金，实际损失超过违约金总额的，据实赔偿。各方还第九条的空白处手写：乙方承诺个人信用良好，无不良逾期记录且符合现今苏州的限购限贷政策。甲方承诺到托管当日把已收取的5万元定金放入资金托管账户。合同签订后，王圣猛向钱福根支付定金5万元，钱福根在《收条》中签字确认。 2018年8月6日，钱天岚询问中介方可否让买家早点付款，中介方回复，首付款要打入房管局账户，等过完户后才能支付全款，最早明年4月底，要等满两年才过户。钱天岚询问有无其他办法可以提前拿到房款，中介方回复，办理贷款可以提前点，主要是等满两年交税。2018年8月7日，钱天岚询问中介，明年四月份房价差的多了，首付先给我吧，我这里不能等。中介方回复，首付给了你买方就没法办理贷款了，这个都是签合同讲好了的，现在所有的钱都要进托管账户，他本来就只有首付的钱，你自己也清楚，你这个房子卖了一两年了。钱天岚坚持要求中介方与买方沟通，要求买方先行支付房款30%的首付款给钱天岚，中介方回复钱天岚称，等钱天岚回苏州之后再约买方当面商谈。 此后，双方对于是否需要先行向卖方支付部分购房款一事未能达成一致。期间，买方提出如需提前办理网签，则卖方须承担5%的营业税，卖方未能同意。2019年3月，买方催促卖方办理网签事宜，卖方未予配合。 此后，王圣猛提起本次诉讼。案件审理过程中，经评估，争议房屋2019年4月1日的市场价格为127.8万元。王圣猛为此支付评估费11950元。对于评估费损失，双方一致同意该损失由法院在裁判时列入诉讼费用等。案件审理过程中，王圣猛明确其实际损失为购房差价198000元、律师费损失4万元，钱福根对于购房差价为198000元无异议，但认为违约方为王圣猛；对于王圣猛支付律师费4万元无异议，但认为不应由其承担。 另查明：王圣猛自2015年9月至2019年4月期间连续缴纳苏州社保。曹雪出具声明，由王圣猛在本案中主张权利。案件审理过程中，王圣猛的调解方案为由钱福根一次性支付28万元，钱福根的调解方案为分期支付25万元，双方未能达成一致。 以上事实，由王圣猛提交的房屋买卖（居间）合同、不动产权证书、收据、声明及曹雪的身份证复印件、苏州工业园区社会保险和公积金缴费明细、鉴定费发票，中介方作证时提交的微信聊天记录，钱福根提交的收据、流动人口信息，各方当事人的陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，另一方有权要求违约方继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。违约方的违约行为致使守约方无法实现合同目的的，守约方可以要求解除合同并追究违约方的违约责任。 本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方的真实意思表示，依法成立并生效。对于钱福根提出的其于7月24日晚上根据中介方的指引在合同中的指定位置签字，其视力三级残疾，买卖合同内容与其本意不符的抗辩意见，本院经审查后认为，钱福根存在视力残疾的情形，但视力残疾并不一定意味着钱福根签署的合同均不是其真实意思表示。钱福根委托儿子钱天岚进行房屋出售的洽谈事宜，钱福根不与钱天岚沟通合同内容就直接根据中介的要求直接在房屋买卖合同中签字的行为与通常的思维逻辑不符，从钱天岚与中介方的微信聊天记录中也未见钱天岚在合同签订后当即提出合同内容与双方沟通时达成的合意不符，故本院对于钱福根的该项抗辩意见不予采信。根据合同约定的“乙方承诺个人信用良好，无不良逾期记录”、中介与钱天岚微信聊天记录中的“办理贷款可以提前点”，可以认定双方在沟通时一致认可由王圣猛通过银行贷款的方式支付剩余购房款。根据合同中关于网签的约定并结合王圣猛需要以贷款的方式支付剩余房款的约定、中介方微信聊天记录中的“主要是等满两年交税”，可以认定如双方的买卖合同可以继续履行，在完成转移登记时，王圣猛不需缴纳营业税。在因双方的交易提前进行而需交纳营业税时，王圣猛提出要求钱福根支付营业税的方案并无不当。在双方合同未明确约定王圣猛须于合同签订后一个月内向钱福根支付部分房款以及双方约定的钱福根向王圣猛交付房屋是在合同签订后两个月之内的约定，本院对钱福根提出的王圣猛未按约支付部分房款构成违约的抗辩意见不予采纳。因王圣猛具有购房资格，案外人曹雪是否具有购房资格在本质上不影响钱福根向王圣猛出售房屋。王圣猛于2019年3月时催促钱福根履行买卖合同但钱福根予以拒绝，亦未见此后钱福根联系王圣猛继续按照原合同进行履行，故王圣猛对于合同无法继续履行无责任，钱福根对于合同无法继续履行承担全部违约责任。基于此，本院对钱福根提出的反诉请求不予支持。因钱福根的前述违约行为致使网签未能办理，王圣猛在网签后能否及时支付房款与本案的裁判结果无关联。综上，王圣猛要求钱福根向其赔偿损失并无不当，本院予以支持。对于王圣猛要求适用双倍定金的请求，因钱福根构成根本违约，本院对王圣猛的该请求予以支持。在适用定金罚则后，对于王圣猛主张的其他损失（购房差价198000元、律师费4万元），因双方在买卖合同中无对于律师费损失的明确约定，故本院对王圣猛主张的该项损失不予考虑，对于王圣猛主张购房差价损失，本院依据买卖合同司法解释的相关规定支持148000元（198000元-5万元）。对于鉴定费部分，因钱福根构成根本违约，该项费用由其全额承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下： 一、本诉被告钱福根于本判决生效之日起十日内向本诉原告王圣猛双倍返还定金，合计10万元。 二、本诉被告钱福根于本判决生效之日起十日内向本诉原告王圣猛赔偿损失148000元。 三、驳回反诉原告钱福根的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5770元、财产保全费3520元、鉴定费11950元，合计21240元，由本诉原告王圣猛承担968元，本诉被告钱福根承担20272元，本诉被告钱福根承担的部分于本判决生效之日起十日内直接向本诉原告王圣猛履行。反诉案件受理费减半后收取2645元，由反诉原告钱福根承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  张花锋 二〇二〇年四月十四日 书记员  朱静佳