江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初234号原告：郭祥林，男，1968年2月27日生，住所地在江苏省无锡市新吴区。被告：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司，统一社会信用代码91320902697876976G，住所地在江苏省盐城市开放大道313号。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。被告：盐城中瓯置业有限公司，统一社会信用代码91320902694538007E，住所地在江苏省盐城市开放大道313号。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。原告郭祥林与被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（以下简称盐城嘉华公司）、盐城中瓯置业有限公司（以下简称盐城中瓯公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，于同年5月23日公开开庭进行了审理。原告郭祥林，被告盐城嘉华公司、盐城中瓯公司的委托诉讼代理人苏醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭祥林向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告连带支付原告商铺租金人民币20539.22元，及连带支付自2018年7月14日起（以10269.61元为基数）至该租金支付之日止的同期人民银行贷款利率利息和自2019年1月14日至实际支付之日止以10269.61元为基数的利息；2、依法判令两被告承担原告因本次诉讼支出的合理费用1832元（公证费1250元、保全费、立案、开庭三次往返车费534元、邮寄费48元等）3、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年11月9日原告与被告盐城中瓯公司签订《商品房买卖合同》，购买了其开发的盐城义乌商贸城第叁层*号商铺，与《商品房买卖合同》同日签订的有《置业计划单》、《补充协议》；双方在《补充协议》中明确约定：1、该商铺总销售金额为：285267元。2、原委托经营管理期限自盐城义乌国际商贸城交付之日起计算，现定于最晚委托期自2011年11月1日起计算。第四、第五年租金按总销售金额的8%计算。双方于2012年1月14日正式签署《盐城义乌商贸城收房交接书》，并明确注明：“商铺委托经营协议书”在签署此收房交接书同时即日生效。原告在签订《商品房买卖合同》的同日与被告盐城嘉华公司就该商铺签订了《商铺回购书》、《商铺委托经营管理协议》，该管理协议中双方约定：1、第三条：委托经营管理期自[盐城义乌国际商贸城]交付之日起计算，共计15年。2、第五条租金：市场培育期为交房之日起第一至第三年，双方确认无需支付该商铺租金；市场培育期满后第四至第五年，甲方（原告）继续委托乙方（被告盐城嘉华公司）统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。该租金交付方式：乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金。第十一条其他约定：前5年委托经营期满后，甲方可以继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，该租金不低于该出租房屋总销售金额的8%，甲方支付1/10作为乙方的委托佣金。原告在2012年1月14日收到该商铺之日起，即已充分的履行了与两被告的合同（协议）约定，但两被告自始至终没有按照约定的租金和支付方式按约支付租金，2018年7月13日之前的拖欠租金原告已依法另案诉讼。现原告于2018年10月20日再次分别向两被告邮寄书面房屋租金催讨函，催告两被告按约支付拖欠的自2018年7月14日至2019年7月13日的商铺应付租金20539.22元，但两被告恶意拖欠至今不予理睬。两被告存在同一法定代表人、同一大股东、共同的住所地、共同的企业电子邮箱、共同的企业联系电话；从原告与两被告签订的《补充协议》、《盐城义乌商贸城收房交接书》、《商铺回购书》、《商铺委托经营管理协议》中，两被告表达的意思也是“你中有我，我中有你”，是相互关联混同关系；因此原告根据相关法律法规，要求两被告支付拖欠商铺符合诉请。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告盐城嘉华公司辩称：我公司不同意原告的计算方式计算案涉商铺的租金，只同意按照三楼17元每平方米每月*房屋建筑面积*72%的得房率，因案涉商铺实际收租情况为该计算标准，原、被告签订的是委托经营合同，不是租赁合同，应当按照实收租金标准计算；原告要求计算未付租金期间的利息，没有合同依据；原告要求支付差旅费等其他损失也没有合同依据，不应支持。被告盐城中瓯公司辩称：我公司与原告之间不存在任何合同关系，原告突破了合同相对性原则，我公司不承担相应责任。请求依法驳回对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2010年11月9日原告与被告盐城中瓯公司签订一份《商品房买卖合同》，购得坐落于盐城义乌商贸城*幢*号室商用房（层高4.8米。房款合计217237元）。同日，原告与被告盐城中瓯公司签订《补充协议》一份，载明：“郭祥林于2010年11月9日购买盐城义乌国际商贸城*座叁层*号商铺，实测面积：44.98㎡，开票总价：216803元，总销售金额：285267元。原委托经营管理期限自盐城义乌国际商贸城交付之日起计算，现定于最晚委托期自2011年11月1日起计算。第四、第五年租金按总销售金额的8%计算。商铺内水、电、网络接通费与甲方无关。此协议与盐城义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议具有同等法律效力。一式二份，双方各持一份，签字生效。盐城义务国际商贸城”，被告盐城中瓯公司加盖销售合同专用章确认，原告签字捺印确认。2010年11月9日，原告与被告盐城嘉华公司签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定主要内容为：“委托方（甲方）：郭祥林受托方（乙方）：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司……第一条商铺基本情况该商铺坐落于盐城市[盐城义乌国际商贸城]*座三层*号，建筑面积45.07平方米。第二条房屋权属状况该房屋权属状况为：甲方对该房屋享有所有权。该房屋用途为：商铺。第三条委托经营期限委托经营管理期自[盐城义乌国际商贸城]交付之日（注：具体以实际开发商、甲方、和乙方的交付手续为准）起计算，共计15年。未经甲乙双方协商一致，不得变更出租代理期限。第四条委托经营权限（一）乙方的具体代理权限为：1、委托前三年，乙方享有该铺位的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；委托后二年，乙方享有该铺位的出租权、管理权、经营权；2、代理甲方出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜；3、第四至第五年委托期间，向承租方收取租金；4、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；在委托经营期限内，甲方未经乙方同意不得撤消乙方的代理权限。（二）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得自行出租房屋，不得向实际承租人收取租金。（三）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得占有、使用出租房屋。（四）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方如向第三人出让房屋所有权的，在同等条件下，乙方拥有优先购买权，第三人应当事先确认继受甲方地位受本协议之约束，继续遵守本协议并履行协议义务。在第三人未签署确认书之前，不得办理所有权转让手续。（五）在本协议生效起至委托经营期结束，如果房产尚未办理抵押的，甲方未经乙方同意，不得向第三人提供房产抵押。（六）乙方在代理出租时，乙方可任意选择承租人，而不必经甲方同意。第五条租金（一）租金标准为：1、市场培育期：为市场正式交房起第一至第三年。甲乙双方确认乙方无需支付该商铺租金（甲方充分认识到，该商铺需通过整体统一经营管理才能长久提升房屋价值，形成良好的市场秩序，以及建设好大市场的“养”铺要求）。甲方应自愿同意在前三年市场培育期内无偿交于乙方统一经营，乙方无需再承担支付该商铺租金的义务，甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务并应全面履行本合同项下的全部义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。2、市场培育期满后第四至第五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。3、市场培育期满后第四至第五年，甲方有自营需要的，须提前6个月以书面告知乙方。在乙方与商铺承租人商洽成功后，甲方在满足乙方对市场统一业态规划要求、统一经营管理标准的前提下，允许甲方进驻市场。（二）市场培育期满后第四、五年租金交付方式租金按实际出租租金由乙方代收后交付甲方，乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金（遇节假日则相应顺延）。（三）在委托统一经营管理五年期满之时，根据市场实际租金标准，在同等条件下，承租方有优先认租权。承租方如需续签租赁合同，需提前3个月通知乙方代为办理，届时租金由乙方向承租人代收后按实转交甲方，但乙方有权代为扣缴相关税费。第六条代理佣金（一）第四、五年的佣金：如甲方实收租金超过8%的，超过部分甲方支付1/10作为乙方的委托佣金；该款乙方有权在甲方相应委托经营年度首期（每半年）应得租金中扣除。第七条其他费用委托经营期限内，甲方不承担与该房屋有关的以下费用：1、水费、电费、电话费；2、电视收视费；3、治安、消防费用；4、供暖费、燃气费；5、物业管理费、卫生费等。以上费用乙方可根据实际情况与承租方约定具体支付责任。第八条房屋及附属设施的维护（一）甲方允许实际承租方或乙方对该商铺进行装修、装饰或添置新物，租赁期结束时不可正常搬移的装修、装饰物归甲方所有。第九条协议的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止协议。具体违约责任详见本合同第十条。（二）有下列情形之一的，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的。2、因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。第十条违约责任本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，违约责任标准：按甲方签署的《商品房买卖合同》合同总金额20%计算。双方确认，因双方对市场因素的认知，双方对违约金数额确认，不得以过高或过低主张调整。第十一条其他约定l、前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，该租金不低于该出租房屋总销售金额的8%，甲方支付1/10作为乙方的委托佣金，双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。2、委托经营期满后，如甲方把该铺位作为自己经营的场所或将该铺位出租给第三方经营，甲方或该第三方应当接受乙方的经营管理和物业管理，服从乙方统一的业态布局，不得擅自将商铺改作其他用途。…第十三条本协议经甲乙双方签字盖章后生效……协议生效后，甲乙双方对协议内容的变更或补充应采取书面形式，作为本协议的附件。附件与本协议具有同等的法律效力。”，原告在该协议甲方处签字确认，被告盐城嘉华公司在该协议乙方处盖章处加盖合同专用章确认。当日，被告盐城嘉华公司在向郭祥林出具商铺回购书，载明：如买受人以书面形式明确要求本公司将其购买的*座三层*号之商铺实行优先买回，在具备相关条件的前提下，本公司承诺按该套商铺合同总价的150%优先买回。……2012年1月14日，盐城中瓯公司与原告郭祥林签订《盐城义乌商贸城收房交接书》，将上述商铺交付郭祥林，并约定“商铺委托经营协议书”在签署此收房交接书同时即日生效。后被告盐城嘉华公司向郭祥林给付上述协议中约定的第四至第五年房屋部分租金共计23520元，其余部分未支付，原告遂于2018年1月8日诉至本院，要求两被告支付其商铺租金人民币24254.35元及其银行利息等。经本院审理后作出（2018）苏0902民初205号民事判决书，判决被告盐城嘉华公司支付其至2018年7月13日的商铺租金30808.8元并承担延迟支付租金的同期人民银行贷款利率利息。后原告不服提起上诉，经江苏省盐城市中级人民法院审理后，作出（2018）苏09民终4410号判决书，判决被告盐城嘉华公司支付其至2018年7月13日的商铺租金30808.8元并承担延迟支付租金的同期人民银行贷款利率利息，被告中瓯公司对上述款项承担补充清偿责任。2018年10月20日再次分别向两被告邮寄书面房屋租金催讨函，催告两被告按约支付拖欠的自2018年7月14日至2019年7月13日的商铺应付租金20539.22元，但两被告均未予理睬。另查明，2019年3月26日，原告在江苏省无锡市梁溪公证处新区办事处请求电子证据保全，该办事处工作人员通过工作电脑，在百度搜索栏中输入“甘肃信托-盐城义乌商贸城2期项目建设集合资金信托计划”并点击“百度一下”，该页面显示出“甘肃信托-盐城义乌商贸城2期项目建设集合资金信托计划”标题，进一步点击后，显示出具体内容。其中融资方记为中瓯公司，项目介绍为：盐城义乌国际商贸城位于盐城新洋经济区东侧，位于苏北物流园的中心位置，是江苏省重点服务项目，盐城市政府重点工程项目，分为交易中心（分一期和二期）和仓储两部分。其中一二期交易中心总建筑面积共计约125178.46㎡。项目规划设置贸易区、物流仓储和综合服务区等功能区域。商贸城于2009年12月13日正式动工建设，一期（建筑面积67645.93㎡）已于2012年全面投入运营。盐城义乌国际商贸城是新一代的商业建筑模式，带来浙商的管理理念，目前一期销售达80%，剩余的部分作为自持物业用于后期经营。项目二期（建筑面积约57532.53㎡）于2012年开工，总投资约2.67亿元，现二期主体已完成，处于装修过程中。还款来源：主要以义乌商贸城一期租金、二期销售款、其他预收益。案件在审理过程中，根据原告的申请，本院于2019年3月6日作出民事裁定书:冻结盐城嘉华公司、盐城中瓯公司银行存款23000元或查封、扣押其他等值财产。本院认为，原告与被告盐城中瓯公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，与被告盐城嘉华公司之间签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告盐城嘉华公司未能按约履行，应承担相应的民事责任。一、关于原告主张的租金问题。1、被告盐城嘉华公司应当支付原告自2018年7月14日至2019年7月13日房屋租金。本案中，案涉《商铺委托经营管理协议》第五条第二项约定“市场培育期满后第四至第五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。”第十一条第一项约定“前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，该租金不低于该出租房屋总销售金额的8%，甲方支付1/10作为乙方的委托佣金，双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。”《补充协议》中约定：“……开票总价：216803元，总销售金额为285267元。……”。截止本案法庭辩论终结之日，双方约定的前五年委托经营管理的付租日已到期。被告盐城嘉华公司在庭审中抗辩认为商铺租金应当以商铺实际收租情况为计算标准即三楼17元每平方米每月*房屋建筑面积*72%的得房率为标准进行计算。委托协议中尽管约定了“以市场实收租金为准”，但同时还约定该标准“不低于该出租房屋总销售金额的8%”，故被告要求按照“三楼17元每平方米每月*房屋建筑面积*72%的得房率为标准进行计算”的理由不能成立，本院不予采信，故按双方约定的标准计算，被告盐城嘉华公司应当支付原告2018年7月14日至2019年7月13日房屋租金285267元*8%/年*（1-1/10）*1年=20539.22元。二、关于原告主张的利息问题。原告与被告盐城嘉华公司在委托经营管理协议中约定被告盐城嘉华公司按每半年向原告交付租金，即在每半年的第一个月的20日内支付半年租金。被告盐城嘉华公司未能按约支付，原告主张按合同约定要求被告盐城嘉华公司支付租金的同期人民银行贷款利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。利息计算标准，按未支付的租金为本金，自应支付之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准分段计算，即分别自2018年7月14日和自2019年1月14日起至实际支付之日止，以10269.61元为基数。三、关于原告主张的因本次诉讼支出的1832元公证费用、车费及住宿费、保险公司保全费、邮寄费等，因双方对此未约定，被告亦不认可，故对原告该项主张本院不予支持。四、关于被告中瓯公司是否应承担责任的问题。首先，通过两公司的法定代表人及股东构成、营业场所及通讯方式、宣传资料内容、企业信息公示情况、主管销售人员信息等，可以说明两公司之间具有一定的关联关系。其次，中瓯公司与郭祥林签订的补充协议内容也涉及委托经营商铺的期限、租金等事项。同时，补充协议还约定该补充协议与商铺委托经营管理协议具有同等法律效力，说明中瓯公司在一定程度上也参与了商铺租赁事宜。再次，盐城嘉华公司与中瓯公司也未提供证据证明其已向郭祥林明确披露说明二者系各自独立的经营主体。从原告在公证处办理的电子保全证据中反映，盐城嘉华公司与中瓯公司在经营过程中存在利益输送等情形，原告郭祥林有理由对中瓯公司与盐城嘉华公司系关联企业产生合理信赖，但仅以网页公示信息就断定两被告之间存在资产混同，证明力尚不能达到。中瓯公司在客观上存在一定的责任，其应对盐城嘉华公司的还款义务承担补充赔偿责任。综上，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第三百九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭祥林支付2018年7月14日至2019年7月13日的商铺租金20539.22元并承担延迟支付租金的同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率利息(分别自2018年7月14日和自2019年1月14日起至实际支付之日止，以10269.61元为基数计算)。二、被告盐城中瓯置业有限公司对被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司的上述给付义务承担补充赔偿责任。三、驳回原告郭祥林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，诉讼保全费250元，合计610元，由原告郭祥林负担45元，被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司负担565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨淑芬人民陪审员  张 瑜人民陪审员  朱艳华二〇二〇年四月十七日书 记 员  瞿 艳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释〔2001〕33号第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。