昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初5688号原告：汤明星，男，1991年8月生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：罗艳阳、王文龙，云南子尚律师事务所律师，特别授权代理。被告：李达，男，1976年6月生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行，住所地：昆明市东风西路环球金融一至三层、17-19层。负责人：潘岭。委托诉讼代理人：李媛，女，系银行员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：马薇，女，系银行员工，特别授权代理。原告汤明星与被告李达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，追加上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行（以下简称：浦发银行）作为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行审理，原告汤明星及其委托诉讼代理人罗艳阳，被告李达到庭参加诉讼，第三人浦发银行未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后原告汤明星变更诉讼请求，本案第二次公开开庭进行审理，原告汤明星及其委托诉讼代理人罗艳阳到庭参加诉讼，被告李达、第三人浦发银行未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经报延审限，现已审理终结。原告汤明星向本院提出诉讼请求：1.确认案涉房屋所有权归原告所有［昆明市呈贡区（西区）A号］；2.请求判令被告继续履行《房屋转让预约协议》约定义务，将案涉房屋转让于原告名下；3.判令本案诉讼费、保全费、担保费、律师费由被告全部承担。后原告汤明星变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议》及《房屋转让预约协议》；2.判令被告返还原告已支付的购房款及相应费用，赔偿原告的损失共计559024元；3.本案保全、诉讼费、担保费、律师费由被告承担。（损失明细：1、定金1.5万，2、预付款15.5万，3、中介费1万，4、公证费1350元，5、维修基金6055元，6、契税3849元，7、基础装修费54683元，8、封阳台费3000元，9、装修材料费3.5万，10、物业费2017-2019年5087元，11、维权成本：诉讼费50元、保全费2770元、担保费5500元、律师费1.8万共26320元，12、家具家电3万元、13、房屋增值部分损失约21.73万元）。事实及理由：经由昆明淘房房地产经纪有限公司提供房地产买卖居间服务，促成原告与被告于2017年9月15日在昆明市明诚公证处签订了位于呈贡新区（A房屋的《房屋转让预约协议》，并完成了协议公证业务。《房屋转让预约协议》约定：房屋成交价格人民币45万元，协议生效之日，原告支付被告房屋首付款17万元，剩余价款于原被告双方签署正式房屋买卖合同时原告以按揭贷款的方式支付给甲方，且甲方应在取得上述案涉房屋不动产权证书之日起30个工作日内办理产权变更手续。签约手续完成当日，原告依据约定累计支付被告房款17万元，被告将房屋交付给了原告使用。接房后原告对案涉房屋进行了精装修，已入住至今。从2019年5月起继续履行《房屋转让预约协议》的条件己成熟，原告多次催告被告履行合同，但被告一直拖延不结清上述房屋的银行按揭贷款赎证过户。故，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。变更理由如下：被申请人一直拖延赎证，导致原被告不能证签署正式房屋买卖合同，案涉房屋不能过户到原告名下，被告因经济情况恶化，欠有大额债务，不排除其他债权人查封案涉房产致使其无法办理过户手续的可能，故原告为尽可能的减少交易风险、挽回损失，申请变更诉讼请求。被告李达辩称，我与原告于2017年9月15日签订《房屋买卖协议》及《房屋转让预约协议》，原告支付了相关款项，但由于我的经济情况恶化，欠有大额债务，导致交易无法继续履行，对此我深表歉意！但我从主观没有恶意，我并不希望让原告遭受这样的损失！事已至此，我愿意承担原告之直接损失，可我也要维护自身合法权益。我愿意承担如下费用：定金1.5万、预付款15.5万、中介费1万、公证费1350元、维修基金6055元、契税3849元、诉讼费50元、保全费2770元、担保费5500元，但以下费用我的意见如下：基础装修费54683元、封阳台3000元、装修材料费35000元，共计92683元不应由我一人承担，原告的装修是按照自己喜好的风格进行的，且一直由原告本人在使用，应当排除装修的折旧费用，现无法判断原告还能使用多长时间，但我愿意给予原告5万元的装修补偿。物业服务费5087元，房屋一直由原告使用，原告理应承担该笔费用。律师费18000并不是必要支出，是原告个人行为，请不请律师我都不会减轻责任，该笔费用不应由我来承担。家具、家电3万元为可移动财产，也不应该由我承担。至于诉讼请求中提到的559024元没有法律依据，请求法院予以驳回。我一直享有该房屋的物权，但房屋一直由原告实际使用，原告理应按实际使用的时间支付房屋的租金，每月1500，最终应扣除这笔费用。望人民法院作出公正的判决。第三人浦发银行辩称，第三人我行于2015年11月5日向被告发放人民币23万元贷款，用途为购买呈贡新区A号房屋。截止2019年9月25日，贷款本金余额为204005.14元，同时，自2019年8月10日起，被告已连续三期未对第三人进行还款，目前贷款逾期。在贷款尚未结清之前，第三人不同意该房屋进行过户，被告应按照第三人与之签署的《个人购房担保借款合同》的约定履行归还所有本金、利息、罚息的还款义务，以上意见，请法庭采纳，维护金融机构合法权益。原告汤明星围绕本案争议提交了证据，被告无异议，第三人未发表质证意见，本院对原告汤明星提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，原告汤明星（乙方、买方）与被告李达（甲方、卖方）签订了《房屋买卖协议》，约定标的物为呈贡区西区A房，总价为450000元，签订本协议之日支付定金15000元，2017年9月15日前支付170000元预付款，尾款280000元在过户当日以银行按揭贷款方式支付，房屋于2017年7月15日前交付使用。乙方支付给昆明淘房房地产经纪有限公司中介服务费10000元。合同甲方责任约定：本自本协议签订之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。违约责任约定为：如有一方未按本协议约定履行上述各项条款的，属违约，甲方违约的，退还向乙方所收取的款项，另按违约时该物业市场值的30%作为对乙方所造成的损失赔偿。若甲乙双方在该物业买卖过程中出现纠纷，所产生的一切诉讼费用由违约方承担。同日双方签订《房屋转让预约协》议，并进行公证。原告汤明星支付被告李达定金15000元、预付款155000元，支付公证费1350元、居间服务费10000元、维修基金6055元、契税3849元，另因本案支出律师费18000元，保全担保费5500元。被告李达将房屋交付原告汤明星，原告汤明星装修入住。案涉房屋于2019年4月8日进行了不动产登记，不动产证号为云（2019）呈贡区不动产权第××号，被告李达因购买案涉房屋向第三人借款，目前尚欠第三人浦发银行贷款本金204005.14元，案涉房屋尚未办理抵押登记。本院认为，现案涉房屋已进行不动产权登记，在被告李达归还按揭贷款的情况下，双方房屋买卖合同本可以按约履行，但因被告李达尚欠第三人的银行贷款未归还且暂无能力归还，原、被告双方无法就房屋买卖合同的继续履行达成一致意见，原告汤明星起诉解除合同有相应的事实及法律依据，本院予以支持。至于原告汤明星主张的返还购房款、相关费用及赔偿损失，本案系因被告李达原因导致双方房屋买卖合同无法继续履行，其应当承担相应的违约责任。对于双方无争议的定金15000元、预付款155000元、中介费10000元、公证费1350元、维修基金6055元、契税3849元、保全担保费5500元，本院予以支持。至于原告汤明星主张的基础装修费54683元、装修材料费35000元、封阳台3000元，本院结合符合情况扣除床、床垫、燃气灶、烟机等的费用并结合物品使用折旧情况，综合认定装修相关损失为60000元，家具家电可以搬离故相关损失不予认定。另原告汤明星主张房屋增值（差价）损失21.37元，本院认为原告汤明星虽未提交证据证实实际房屋价值增值情况，但结合同时期昆明市呈贡区同地段房屋价格呈上升趋势的普遍情况，本院参照同时期同小区房屋在法院司法拍卖时的评估单价认定（西区二期B-17号楼1层102号毛坯房屋评估价579391元，建筑面积68.26平方米，单价8488元/平方米）案涉房屋市场价8488元/平方米×67.21平方米=570478.48元，认定原告的相关损失为570478.48元-450000元=120478.48元，该损失不高于双方合同约定的违约时物业市场价的百分之三十，本院予以支持。另原告汤明星主张律师费依据不足，本院不予支持，物业服务费因原告汤明星已实际使用案涉房屋本院亦不予支持。此外，被告李达答辩的扣除租金的主张，本院认为双方并非租赁合同关系，原告汤明星使用案涉房屋系基于双方合法的买卖合同关系，故不应当支出租金或使用费。综上，本院认定被告李达应向原告汤明星返还的购房款及相关费用、并支付的损失如下：定金15000元、预付款155000元、中介费10000元、公证费1350元、维修基金6055元、契税3849元、保全担保费5500元、装修损失60000元、房屋差价损失120478.48元，合计377232.48元。据此，原告汤明星诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告汤明星与被告李达于2017年9月15日签订的《房屋买卖协议》及《房屋转让预约协议》；二、被告李达于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤明星支付已付款项及损失合计377232.48元；三、驳回原告汤明星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4695元、保全费2770元，由被告李达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员  方铮铮二〇二〇年四月一日书记员  庄 城