广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7627号上诉人（原审被告）：张新农，男，1973年7月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************。上诉人（原审被告）：马铭鸿，女，1971年5月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱善涛，男，1981年9月12日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区*****。被上诉人（原审原告）：汪静静，女，1986年10月16日出生，汉族，住湖北省沙洋县*********。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘一帆，广东悦盈律师事务所律师。上诉人张新农、马铭鸿因与被上诉人朱善涛、汪静静房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初3314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张新农、马铭鸿上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人无需向朱善涛、汪静静赔偿损失20万元。事实和理由：朱善涛、汪静静存在如下两点违约行为：（一）双方通过律师见证的合同明确约定朱善涛、汪静静应在合同签订后立即办理银行按揭贷款申请并在不超过一个月内办妥；如按揭银行未能顺利放贷或放贷金额不足，则朱善涛、汪静静应于确定贷款不足或无法按揭贷款之日起十五日内筹措资金并向张新农、马铭鸿足额支付购房款余款30万元，朱善涛、汪静静当庭确认其征信存在问题，导致几年内无法申请银行贷款，因此朱善涛、汪静静应当自知道不能按揭之日起十五日内自筹资金30万元向张新农、马铭鸿支付，却一直没有支付，构成违约。（二）双方在2016年9月27日签订补充协议，约定朱善涛、汪静静支付65000元以处理与第三方陈严抵押的债务。补充协议没有约定该款项应当向张新农、马铭鸿或陈严支付，但根据合同相对性，在无特殊情况下，朱善涛、汪静静应直接向张新农、马铭鸿支付该款项。如朱善涛、汪静静所称该款支付给陈严，但朱善涛、汪静静提供的债权转让合同并无陈严签名，即三方并未达成一致意见。在该情况下，为解除抵押债务，朱善涛、汪静静更应当把该款项支付给张新农、马铭鸿，由张新农、马铭鸿与陈严处理抵押债务。其次，陈严没有签名是因朱善涛、汪静静未支付款项，故其不同意转让事宜，之后陈严将该债权转让给莫广福，另案（2017）粤0402民初9038号案件经过珠海市香洲区法院审理后，判决张新农、马铭鸿向莫广福归还借款及利息。从该案可见，陈严是同意债权转让的，只是朱善涛、汪静静未依约支付65000万元，构成违约。综上，朱善涛、汪静静在知悉房屋状态及风险的情况下仍自愿签订合同，却又以房屋存在抵押、查封无法过户为由主张张新农、马铭鸿违约，并无法律依据，请求二审法院查明事实，予以改判。朱善涛、汪静静辩称：1.一审判决查明事实清楚，适用法律正确，但判决结果对朱善涛、汪静静不公平，张新农、马铭鸿的违约行为造成的损失远不止20万元，在其违约后，中山市房价上涨导致朱善涛、汪静静无法再买房，因经济能力不足，朱善涛、汪静静才未进行上诉，张新农、马铭鸿的上诉行为是在拖延时间。2.根据双方合同约定的第四条第3款，朱善涛、汪静静应在一个月内向银行申请贷款，但在该期限未满即双方签订买卖合同二十天后，朱善涛、汪静静发现涉案房屋已遭到第三方查封，是张新农、马铭鸿的违约行为客观导致无法办理过户手续。且双方签订合同时，朱善涛、汪静静知道涉案房屋存在两项抵押，考虑到张新农、马铭鸿的经济能力，以及其是否能解封和需要多少时间解决的情况下，因房产查封未处理完毕，朱善涛、汪静静主张不安抗辩权以延缓支付剩余房款，不构成违约。因此，是张新农、马铭鸿违约在先，才导致朱善涛、汪静静未支付剩余房款。3.补充协议及债权转让协议本约定在同一天签订，双方协商在债权转让协议成立的基础上补充协议才生效，因此补充协议是为了让朱善涛、汪静静帮张新农、马铭鸿解决第三方债务，但在双方协商后、拟定债权转让协议时张新农、马铭鸿的另一债权人无法协商一致，因陈严未签下债权转让协议，导致补充协议约定的权利义务客观上无法履行，且当时涉案房产存在多个查封，包括莫广福不同意签订转让协议后，对张新农、马铭鸿提起的诉讼，在此情况下，债权转让无法完成，并非是朱善涛、汪静静的原因使补充协议客观上履行不能，考虑到未知的多处抵押、查封及解决能力，朱善涛、汪静静主张不安抗辩权，因此，补充协议不能履行并非朱善涛、汪静静的过错，而是因张新农、马铭鸿的债务问题导致双方的买卖合同无法履行，客观上无法过户，其应承担违约责任。4.因本案一审审理时间太长，导致涉案房产将在一审法院拍卖，请求二审法院尽快作出判决，否则朱善涛、汪静静收到二审判决书后可能无法执行，将遭受更大的损失。朱善涛、汪静静于2018年2月8日向一审法院起诉请求：1.解除朱善涛、汪静静与张新农、马铭鸿签订的房屋买卖合同；2.张新农、马铭鸿双倍返还朱善涛、汪静静定金200000元；3.张新农、马铭鸿退还朱善涛、汪静静首期购房款100000元及月2%的利息（利息计自合同签订之日起至退还之日止）；4.张新农、马铭鸿赔偿朱善涛、汪静静支付中介的服务费及图纸测量费损失3420元；5.张新农、马铭鸿赔偿朱善涛、汪静静房屋涨价损失800000元。一审诉讼中，朱善涛、汪静静变更第1项诉讼请求为解除朱善涛、汪静静与张新农、马铭鸿签订的房屋买卖合同、补充协议，变更第2项诉讼为张新农、马铭鸿返还定金100000元，变更第3项诉讼请求为张新农、马铭鸿返还购房款100000元，明确第4项诉讼请求为张新农、马铭鸿赔偿中介费3000元、图纸测量费420元。一审法院认定事实：1.2015年8月21日，经广东正鸿律师事务所见证，朱善涛、汪静静作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的张新农、马铭鸿签订房屋买卖合同，约定：出卖房屋位于中山市东区*************，该房地产设定有抵押权利负担，但甲方负责在办理过户手续前办理完毕注销抵押手续；该房地产转让总价为580000元；乙方于合同签订之日向甲方支付购房定金100000元、首期购房款100000元，签订合同后乙方应立即向按揭银行办理相关按揭贷款申请手续并在不超过一个月内办妥；甲乙双方应自合同签订之日起一个半月内共同至国土部门办理转让房地产产权的过户手续，乙方应当在过户当天向甲方支付第二期购房款80000元；乙方在过户手续办妥，取得新产权证当日，应当立即向按揭银行正式办理按揭手续并递交相关材料，且乙方在按揭银行签订的抵押贷款合同中必须与按揭银行约定直接由按揭银行向甲方银行账户支付按揭款（即购房余款）300000元；如按揭银行未能顺利放款或发放贷款金额不足，乙方应于确定贷款不足或无法取得按揭贷款之日起十五日内筹措资金并向甲方足额支付购房款余款300000元或补足按揭款不足之金额；因房屋转让产生的全部税款及各项费用均由乙方承担；甲、乙双方一致同意甲方于2015年9月1日向乙方交付该转让房屋；合同签订后至甲、乙双方办理过户手续前，如甲方不愿出售该房地产则向乙方双倍返还定金，如乙方不愿购买该房地产则乙方无权索要定金；甲方保证至签订合同之日，该转让房地产不存在任何查封或抵押情况，自合同生效之日起至正式办理过户手续期间，如因甲方原因导致该转让房地产被第三人查封、拍卖或作其他处置，甲方应向乙方承担违约责任并向乙方双倍返还定金。合同还约定了其他内容。2.2015年8月13日，朱善涛已就购买涉案房屋支付诚意金10000元。2015年8月21日，朱善涛向马铭鸿转账支付190000元。同日，马铭鸿分别出具收款收据确认收到朱善涛、汪静静涉案房屋的购房定金100000元、购房款100000元；案外人刘本华出具收款收据注明收到朱善涛中介费3000元。次日，案外人中山市鸿达测绘工程有限公司出具收据，确认收到涉案房屋测绘费420元。3.2016年9月27日，马铭鸿出具个人授权委托书，委托张新农为其代理人，代为签署前述房屋买卖合同的补充协议。同日，张新农与朱善涛、汪静静签订补充协议，约定：乙方已支付甲方购房款共计200000元，甲方请求乙方处理房屋买卖合同中交易房产的第三方抵押债务，债务本金金额50000元、债务利息15000元，合共65000元，该笔款项65000元将从乙方未支付甲方的剩余应付款385000元中扣除，乙方只需要再支付甲方购房款315000元；除本协议所作补充条款之外，原房屋买卖合同其余部分继续有效。一审庭审中，张新农、马铭鸿认为补充协议未明确约定款项支付方式，朱善涛、汪静静可根据自身情况决定。朱善涛、汪静静认为，补充协议已明确表述为张新农、马铭鸿请求其解决涉案房屋的第三方债务，至于如何处理则应由双方与债权人陈严三方协商；重新协议签订当天，其与张新农、马铭鸿在有关债权转让合同上签字，但是债权人陈严不同意向其转让债权而未签名。为此，朱善涛、汪静静提交了债权转让合同作为证据。债权转让合同以陈严为转让方（甲方），朱善涛、汪静静为受让方（乙方），张新农、马铭鸿为债务方（丙方），主要内容为：甲方对丙方享有抵押债权，借款本金250000元、借款总利息15000元，甲方对丙方名下的中山市东区*************享有抵押权；三方同意由甲方将其对丙方的该项债权完全转让给乙方实际享有，但登记的抵押权人对外仍以甲方名义登记，由甲方代乙方持有权利；甲方将转让标的作价265000元转让给乙方，乙方通过丙方向甲方支付200000元、乙方在合同签订之日支付甲方债权转让款50000元、丙方所欠甲方利息15000元由乙方为丙方担保偿还，乙方保证甲方配合注销抵押登记后一日内付清丙方所欠利息15000元。债权转让合同注明签约日期为2016年9月27日，受让方签名栏由汪静静签名，债务方签名栏由张新农、马铭鸿签名，但转让方签名栏未经陈严签名。4.打印于2018年8月28日、2019年7月10日的中山市不动产登记资料查询结果反映：位于中山市东区************即涉案房屋，登记权利人为张新农、马铭鸿；该房屋于2011年1月28日抵押给案外人中国银行股份有限公司中山分行、被担保主债权金额为261000元，于2015年5月29日抵押给案外人陈严、被担保主债权金额为250000元，均尚未解除抵押登记；该房屋于2015年9月11日因与案外人招商银行股份有限公司中山分行的另案纠纷被一审法院查封，后自2016年6月13日起，该房屋先后因数起另案纠纷分别被一审法院轮候查封。5.一审庭审中，朱善涛、汪静静称其在合同签订一周后到中国工商银行办理按揭贷款未获批准，欲向其他银行申请贷款时,房屋买卖合同签订后约20天发现涉案房屋被查封，其找到张新农、马铭鸿协商，张新农、马铭鸿表示其能解决债务问题并表示希望可以晚一点办理过户手续。朱善涛、汪静静认为张新农、马铭鸿违约的表现在于涉案房屋一直处于查封状态，不能完成过户。张新农、马铭鸿称，不清楚朱善涛、汪静静申请按揭贷款的具体时间，但据其了解因朱善涛、汪静静征信有问题，贷款没有批下来，其要求朱善涛、汪静静支付尾款以办理解押、解封手续，但朱善涛、汪静静一直拖着没有支付，故双方在2016年签订了补充协议，而朱善涛、汪静静仍一直未支付该笔65000元。张新农、马铭鸿认为朱善涛、汪静静违约的表现在于未取得同贷书亦未支付购房余款300000元，也未依约支付补充协议约定的款项65000元。6.朱善涛、汪静静申请就涉案房屋价值时点在其提起本案诉讼之日即2018年2月8日的市场价值评估。一审法院依法委托深圳市国策房地产土地估价有限公司（以下简称国策公司）进行评估后，国策公司于2019年4月8日出具房地产估价报告，评估结果未涉案房屋在价值时点2018年2月8日的市场价值为1378620元。双方当事人对该估价报告均予以认可。朱善涛、汪静静预付评估费5947元。7.张新农、马铭鸿已就其与朱善涛、汪静静之间的纠纷另案提起诉讼，案号为（2019）粤2071民初14935号，主张解除涉案房屋买卖合同、补充协议，确认朱善涛、汪静静支付的定金归其所有，并主张朱善涛、汪静静搬离、交还涉案房屋及支付占有使用费、燃气费、水电费等。在2019年7月11日该案庭审时，朱善涛、汪静静明确同意解除房屋买卖合同、补充协议。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。朱善涛、汪静静与张新农、马铭鸿签订的房屋买卖合同、补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。现朱善涛、汪静静主张解除房屋买卖合同、补充协议，张新农、马铭鸿对此不持异议且亦另案要求解除房屋买卖合同关系，一审法院对此予以确认，并以双方一致同意解除房屋买卖合同关系的时间即2019年7月11日作为认定房屋买卖合同、补充协议解除的时间。本案争议焦点为违约方的认定。由已查明事实可知，2015年8月21日签订房屋买卖合同后，涉案房屋在2015年9月11日因张新农、马铭鸿的另案纠纷被查封。虽然朱善涛、汪静静陈述其第一次申请银行按揭未获批准，但涉案房屋首次被查封时合同约定办理按揭贷款手续的期限尚未届满，朱善涛、汪静静出于交易安全有权暂停办理按揭贷款或支出购房余款300000元，张新农、马铭鸿则应及时筹措资金解除涉案房屋查封以消除履行障碍。朱善涛、汪静静在知晓涉案房屋查封的情况下仍与张新农、马铭鸿签订了补充协议，表明双方均有继续履行房屋买卖合同的意思表示，但补充协议并未免除张新农、马铭鸿筹措资金解除已有查封的义务。补充协议有关张新农、马铭鸿请求朱善涛、汪静静处理合共65000元债务后从购房余款中扣除该笔款的约定，反映朱善涛、汪静静同意代为处理张新农、马铭鸿与案外人陈严的经济纠纷，但朱善涛、汪静静提供的债权转让合同以及双方当事人的陈述反映，因有关债务处理方案未经案外人陈严同意而实际未能处理成功该笔债务。由于补充协议并未明确该笔债务处理完成的时间，也未约定该笔债务处理的具体方式以及如未能成功处理则由朱善涛、汪静静直接向张新农、马铭鸿支付65000元，故张新农、马铭鸿主张朱善涛、汪静静未支付该笔65000元构成违约，缺乏事实依据。补充协议签订后距今已三年多,张新农、马铭鸿不仅未能解除已有查封，涉案房屋还因其另案债务纠纷被法院数次轮候查封，房屋买卖合同、补充协议的目的已无法实现，张新农、马铭鸿的行为已构成根本违约。一审法院认定，本案违约方为张新农、马铭鸿。据此，朱善涛、汪静静请求解除涉案房屋买卖合同关系，并要求张新农、马铭鸿返还定金、购房款并赔偿差价损失，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。朱善涛、汪静静主张的房屋差价损失属于可得利益损失。涉案房屋的成交价相较于朱善涛、汪静静请求解除合同时的估价相差798620元（1378620元-580000元），该差价为涉案合同正常履行后朱善涛、汪静静可以获得的利益，但朱善涛、汪静静实际只履行了200000元的付款义务，若想取得可得差价利益还应继续支付剩余购房款380000元，并需负担交易产生的税费、贷款利息等，故相应的支出应当在可得利益中予以扣减。而且，案涉房屋在案涉合同签订时除负担有购房按揭贷款的抵押登记外，还有负担有其他的抵押登记，且在案涉合同签订后不久即因张新农、马铭鸿未偿还其他债务而被法院另案查封，故案涉房屋的交易在合同签订后不久即出现非双方当事人可以轻易掌控的客观情况，案涉合同能否履行存在较大的不确定性。面对张新农、马铭鸿很早就出现的违约行为，朱善涛、汪静静应及时采取解除案涉合同、另行购房等适当措施避免损失的扩大，故对于未能采取适当措施而扩大的损失，朱善涛、汪静静无权主张。基于以上因素，并综合考虑张新农、马铭鸿的过错程度，及朱善涛、汪静静订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失等情况，一审法院酌定差价的可得利益损失为200000元。对于中介费、图纸测量费，因并非涉案房屋交易必须产生的费用，且前述差价损失也足以弥补朱善涛、汪静静的损失，一审法院对该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认朱善涛、汪静静与张新农、马铭鸿签订的房屋买卖合同、补充协议已于2019年7月11日解除；二、张新农、马铭鸿于一审判决生效之日起七日内向朱善涛、汪静静返还定金100000元、购房款100000元；三、张新农、马铭鸿于一审判决生效之日起七日内向朱善涛、汪静静赔偿损失200000元；四、驳回朱善涛、汪静静的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13831元（朱善涛、汪静静已预交），由朱善涛、汪静静负担9391元，张新农、马铭鸿负担5340元（张新农、马铭鸿负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付朱善涛、汪静静）；评估费5947元（朱善涛、汪静静已预付），由张新农、马铭鸿负担（张新农、马铭鸿于一审判决生效之日起七日内返还朱善涛、汪静静）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点在与买受人朱善涛、汪静静是否存在违约行为。首先，出卖人张新农、马铭鸿主张买受人未按合同约定在合同签订后一个月内办按揭贷款手续，也未在银行未发放贷款之日起十五日内支付购房余款30万元，构成违约。对此，本院认为，其一，涉案合同签订于2015年8月21日，按照合同约定，买受人应于同年9月21日前取得同贷书，但在本案中，涉案房屋于2015年9月11日即取得同贷书期限届满前因出卖人的其他债务被一审法院查封，该查封措施解除前，买受人无法取得办妥按揭贷款手续，故张新农、马铭鸿关于朱善涛、汪静静因自身原因未依约办妥按揭贷款手续属违约行为的主张缺乏事实依据，本院对此不予采纳。其二，涉案合同约定，合同签订后一个半月内办理产权过户手续，买受人取得新产权证当日与银行签订贷款合同，银行未能放贷或放贷金额不足，买受人应在十五日内支付拟贷款的房款30万元或补足差额。可见，买受人支付30万元房款的期限在办理房产过户手续之后。本案中，在涉案房产未解除查封排除过户障碍之前，买受人拒绝支付拟贷款的30万元房款未违反合同约定，不构成违约行为。其次，出卖人主张买受人未按补充协议约定支付6.5万元处理出卖人所欠第三方债务。经查双方于2016年9月27日签订的补充协议未约定款项的支付时间和支付对象，结合双方同日签订的债权转让合同条款，双方约定案外债权人陈严的6.5万元债权转让给本案买受人朱善涛、汪静静，由朱善涛、汪静静直接向陈严支付该6.5万元，朱善涛、汪静静支付的该6.5万元款项冲抵本案购房款。但陈严未在债权转让合同上签名确认，即该债权转让合同并未成立，故张新农、马铭鸿主张朱善涛、汪静静违反补充协议的约定缺乏事实依据，本院对该意见不予采纳。综上所述，上诉人张新农、马铭鸿的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（张新农、马铭鸿已预交），由张新农、马铭鸿负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇二〇年四月一日书记员  杨婉婷