四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初2388号 原告：成都卓望嘉物业服务有限公司，住所地：成都市青羊区青羊大道97号1栋1单元17楼1701号。 法定代表人：饶力，董事长。 委托诉讼代理人：赵萌，四川恒和信律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：徐飞，四川恒和信律师事务所律师，一般代理。 被告：何晓佳，女，汉族，1987年12月13日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：苟双，男，汉族，1987年6月29日出生，住四川省阆中市，系夫妻关系，特别授权。 被告：苟双，男，汉族，1987年6月29日出生，住四川省阆中市。 原告成都卓望嘉物业服务有限公司（以下简称卓望嘉公司）与被告何晓佳、苟双物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告卓望嘉公司的委托诉讼代理人赵萌、徐飞，被告何晓佳、苟双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓望嘉公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令何晓佳、苟双向卓望嘉公司支付物业服务费2644.84元（按照120.22元／月计算，自2018年2月1日暂计算至2019年11月30日，应计算至何晓佳、苟双缴清物业服务费之日止）；2.判令何晓佳、苟双向卓望嘉公司支付违约金912.59元（违约金暂计算至2019年11月30日止，应计至全部款项付清为止）；3.本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）全部由何晓佳、苟双承担。事实与理由：2016年4月12日，何晓佳、苟双与成都品筑置业有限公司（以下简称品筑公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了位于成都市新都区房屋（建筑面积60.18平方米）。之后，何晓佳、苟双签署承诺书，承诺认可并遵守卓望嘉公司与品筑公司签订的《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》。根据卓望嘉公司与品筑公司签订的《前期物业服务合同》，品筑公司将城北优品道广场一期委托卓望嘉公司实施物业管理，高层住宅的物业服务费为每月每平方米2元，按月度预缴，逾期未交纳的，每迟延1日支付逾期未付金额的千分之一的违约金。业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时，《前期物业服务合同》自动终止。卓望嘉公司全面履行了约定义务，但何晓佳、苟双自2018年2月1日开始拖欠物业服务费，经卓望嘉公司多次催收后仍不交纳，构成严重违约。为维护卓望嘉公司合法权益，诉至本院。请求法院判如所请。 何晓佳、苟双共同辩称，1.卓望嘉公司的服务根本达不到《前期物业服务合同》第四条约定的标准。建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护方面，卓望嘉公司对公共区域验收没有把关，公共区域多处瓷砖空鼓、腻子脱落，且未及时维修，至今小区地面经常残留脱落物。公共区域环境卫生方面，经常不清理垃圾，特别是疫情期间长期不更换垃圾袋，对公共卫生的维护严重失职，小区异味严重，业主生活质量受到很大影响。公共区域的秩序维护方面执勤人员经常脱岗睡岗，管理混乱，对外来人员的约束也不到位。小区经常被盗，业主的人身安全和财产安全得不到保障。2.根据《前期物业服务合同》约定，属于业主共有部分经营收益应定期向所有权益人公布并提供查阅，从未公示收益流向，且应返还业主共有部分经营收益。3.该合同属于双务合同。因为卓望嘉公司所提供的服务达不到合同约定，何晓佳、苟双主张先履行抗辩权，拒绝支付物业服务费属于正当理由。卓望嘉公司所主张的违约金无据可依。4.业主缴纳物业费，卓望嘉公司至开收据拒开发票，且收费主体不明确，涉嫌偷税漏税。消防设施及虚假宣传方面被业主投诉，并受到行政处罚。卓望嘉公司利用监控跟踪拍摄业主并放大细节，侵犯业主权益。卓望嘉公司违规收费，停车管理人员态度恶劣殴打业主，扎车轮胎。何晓佳、苟双一直力主与卓望嘉公司协商解决，但是卓望嘉公司态度冰冷，拒绝沟通。因此，卓望嘉公司的这些行为使双方矛盾加深，丧失信任基础。综上，因卓望嘉公司未按照《前期物业服务合同》约定履行相应义务，其要求支付物业费及违约金的诉求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：品筑公司与卓望嘉公司签订《前期物业服务合同》，约定由卓望嘉公司为“城北优品道广场一期”物业提供物业服务；合同履行期限为自本合同生效日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业服务费收费标准为高层住宅每月2元/平方米，业主于每个缴费周期起始日起5日内缴纳物业费。逾期交纳物业服务费的，经卓望嘉公司书面催告限期交纳仍未缴纳的，承担违约期间未付金额每日0.1%的违约金。 2016年4月12日，品筑公司与何晓佳、苟双签订《商品房买卖合同》，由何晓佳、苟双购买了品筑公司开发的“城北优品道广场一期”1幢2单元32层3205号房屋，建筑面积为60.18平方米。《商品房买卖合同》中第二十二条明确载明了前期物业服务的物业服务企业为卓望嘉公司，收费标准为每月2元/平方米等相关内容。之后，品筑公司向何晓佳、苟双交付了物业。 何晓佳、苟双按每月120.22元的物业服务费标准向卓望嘉公司支付了2018年1月31日之前的物业服务费。之后，因何晓佳、苟双就卓望嘉公司所提供的服务有异议，遂未缴纳之后的物业服务费。经多次催收未果后，卓望嘉公司起诉至本院。 上述事实有当事人陈述，卓望嘉公司营业执照及法定代表人身份证明、何晓佳、苟双身份信息、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、房屋交接单、缴费通知单、照片等证据及质证笔录、庭审笔录在案佐证。 审理中，何晓佳、苟双提交照片及视频7份，证明卓望嘉公司对墙砖脱落未及时修理，过道顶部脱落未及时修复，卓望嘉公司未“对建筑物业共有部分的维护和管理”；照片及视频35份，证明垃圾经常堆积如山，未按规定“日清日积”；在疫情期间，垃圾袋重复使用；草坪上，垃圾、狗屎随处可见；垃圾清扫往往扫进绿化带；游玩设施用清扫垃圾扫把打扫；卓望嘉公司未及时履行“清洁卫生和垃圾清运”义务；照片及视频7份，证明小区小孩持鹅卵石乱甩而无人管理；卓望嘉公司未尽对“公共秩序维护”义务；照片及视频1份，证明业主代表被跟踪拍摄，卓望嘉公司未尽对“公共秩序维护”义务，且侵害业主隐私，对业主造成不安；照片及视频1份，证明物业不作为，业主对物业的服务质量及态度不满，沟通后仍不提升服务质量，甚至拒绝业主沟通协商；照片及视频2张，证明小区主要入口安保人员经常离岗、睡岗，望嘉公司未尽对“公共秩序维护”义务。卓望嘉公司对证据真实性不予认可，认为所有照片、视频没有原始载体，无法识别照片拍摄地点，与本案无关，不能证明卓望嘉公司未按照约定提供物服务。物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。通过目前被告提供的证据。不足以证明原告提供的物业服务与约定存在明显差距。被告没有构成拒付或者减免物业服务费的理由。 本院认为，品筑公司与卓望嘉公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。何晓佳、苟双与品筑公司签订了《商品房买卖合同》，成为了案涉物业的业主，且在合同中明确了前期物业的相关内容，因此，《前期物业服务合同》的相关约定对何晓佳、苟双亦有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，何晓佳、苟双作为案涉小区业主应按物业服务合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，案涉物业住宅每月物业服务费为120.22元，双方均确认从2018年2月1日起何晓佳、苟双就未再支付物业服务费，现卓望嘉公司主张何晓佳、苟双交纳2018年2月1日至实际清偿之日止的物业服务费，因截至庭审辩论终结前所产生的物业服务费可以确定，但是对于之后尚未发生的物业服务费部分，卓望嘉公司主张并无事实依据，对于之后的费用，待实际产生之后，卓望嘉公司可另行主张。因此，对于卓望嘉公司主张的2018年2月1日至2020年4月30日期间的物业服务费3245.94元（120.22元/月×27月），符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于何晓佳、苟双抗辩的卓望嘉公司没有按照合同约定提供相应的物业服务问题，因为物业服务系一个长期持续的状态，何晓佳、苟双所提交的照片、视频并不足以证明卓望嘉公司未按约提供物业服务的事实，且关于小狗粪便清洁问题以及小孩扔石头的情况，为了小区管理，物业公司在管理小区时若发现相关情况，需要及时向业主提出，必要时应予以制止，但对宠物或小孩的管理并非物业公司的约定义务或法定义务。至于何晓佳、苟双抗辩的涉税问题，属于行政行政机关职权范围，与本案所涉民事法律关系无关。关于何晓佳、苟双主张的返还相关收益问题，应属于全体业主与物业公司之间的法律关系，不属于本案的处理范围，本案对此不予审查。因此，何晓佳、苟双以前述抗辩为由拒绝支付物业服务费，不属于正当理由，本院对其抗辩意见不予采纳。 对于卓望嘉公司主张的违约金，因何晓佳、苟双未按约支付物业服务费，应当承担违约责任，依据约定，违约责任计算标准按未付款项每日千分之一为标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，结合卓望嘉公司提交的证据来看，其除了逾期利息外并无其他证据证明相关损失，因此该违约责任约定明显过高，本院酌定按每日万分之三为标准计算。按照《前期物业服务合同》确定每个缴费周期起始日即1日起5日内交纳，故违约金从2018年2月的物业费应当从2018年2月6日开始计算，之后每月按每月的应缴物业费，以每日万分之三为标准计算，计算至2020年4月30日的违约金共计为408.88元。之后的违约金，以3245.94元本金为基数，从2020年5月1日起算至实际清偿之日止，按每日万分之三为标准计算。对于卓望嘉公司主张的违约金的超出部分，本院不予支持。 综上，卓望嘉公司的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、何晓佳、苟双于本判决生效之日起十日内向成都卓望嘉物业服务有限公司支付2018年2月1日至2020年4月30日的物业服务费3245.94元及违约金（具体计算方式为：2020年4月30日之前的违约金408.88元；从2020年5月1日起算至实际清偿之日止的违约金，以3245.94元本金为基数，按每日万分之三为标准计算）； 二、驳回成都卓望嘉物业服务有限公司其余诉讼请求。 如果何晓佳、苟双未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由何晓佳、苟双负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇二〇年四月三十日 书记员 赵蔚宁