贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0121民初606号原告田应安，男，1981年5月2日生，汉族，贵州省开阳县人，本科文化，质量工程师，户籍地贵州省开阳县，现住贵州省贵阳市云岩区。原告张馨丹，女，1983年10月1日生，汉族，贵州省开阳县人，本科文化，中国平安保险公司职工，住贵州省贵阳市云岩区。二原告共同委托代理人陈丽，贵州创丰律师事务所律师（特别代理）。被告贵州宏俊资产管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市高新技术产业开发区白沙路340、346号绿地新都会第2栋负一层50号，统一社会信用代码：91520115MA6DJT4F0H。法定代表人边伟祥，系该公司执行董事。第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇环湖新区火车站麒龙城市广场，统一社会信用代码：91520121856731151。法定代表人赵雄，系该公司董事长。委托代理人葛一漫，男，汉族，1988年12月2日生，住贵州省六枝特区，系该公司职工。原告田应安、张馨丹诉被告贵州宏俊资产管理有限公司、第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理，原告田应安、张馨丹的委托代理人陈丽，第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司的委托代理人葛一漫到庭参加了诉讼，被告贵州宏俊资产管理有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告田应安、张馨丹诉称，原告与被告于2017年6月24日签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于贵州省贵阳市开阳县房屋出租给被告使用；租赁期限为自2017年11月22日—2027年11月21日；租金支付方式为按季支付，首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经被告验收合格之日起7日内支付，其余各期租金被告于每个支付周期首月的十五个工作日内向原告支付作为当期租金，被告通过银行转帐的方式将租金支付给原告，如被告逾期支付租金达30日，经原告书面催告后，30个工作日内仍未支付的，原告有权单方解除合同，收回房屋，合同还对违约责任承担、管辖等作了详细约定。合同签订后，被告支付了两个季度的租金，之后未支付租金，按照合同约定，被告至今欠付租金36450元。原告追讨未果。第三人在销售房屋时承诺售后包租，与本案有利害关系，被告使用租赁物应当按照合同约定方式及时间支付租金，其逾期支付的行为显属违约。请求：1、判决解除双方签订的租赁合同；2、判决被告立即将所租赁房屋腾退并返还给原告；3、判决被告支付自2017年11月22日起至起诉之日止的欠付租金36450元，之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止；4、判决支付原告的违约金16200元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将请求给付的租金36450元变更为请求给付租金28350元。被告贵州宏俊资产管理有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭，也未作出书面答辩意见。第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司述称同意原告诉讼请求，涉案房屋系公寓而非住宅，原告诉请与我方无关，被告应当承担支付租金义务。经审理查明，2017年6月24日，原告田应安、张馨丹与第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司开发的开阳麒龙城市广场第10幢第20层09号建筑面积为33.84平方米，套内面积为25.38平方米的商业用房，价格为118822元，2017年8月22日，进行了备案登记。双方约定的交房时间为2017年8月30日。2017年6月24日，原告田应安、张馨丹（甲方）与被告贵州宏俊资产管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将其购买的位于贵州省开阳县建筑面积为33.84平方米的商业用房租赁给被告贵州宏俊资产管理有限公司作为度假式酒店出租经营。《房屋租赁合同》第三条约定“租赁房屋所达到的交付标准：3.1甲方交付租赁的房屋须按照酒店客房标准装修，并至少包括以下附属设施3.1.1电器类：电视机、机顶合、空调、热水器、电热水壶；3.1.2家具类：茶几、睡床、床垫、床头柜、窗帘、沙窗、贰套布草、巾类；3.2为了保证酒店管理的安全和舒适度，租赁房屋须统一使用乙方指定的门锁和床垫、布草、巾类，须达到乙方标准；3.3前述全部附属设施的详细交割清单，在甲方交付租赁房屋时，由双方清点后在房屋交割清单交房确认栏签字或者盖章，房屋交割清单作为本合同附件，是合同的组成部分。若交付时或在乙方使用过程中发现附属设施没有达到乙方要求的标准，甲方必须按照以上要求配齐或委托乙方代为配置，产生的相关费用由甲方承担。因乙方不合理使用造成房间没有达到上述要求的，由乙方自行解决；3.4租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，第四条约定“租赁期限4.1房屋租赁期拾年，自2017年11月22日至2027年11月21日；4.2甲方应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给乙方指定的装修公司装修，并按照《装修合同书约定支付装修款。首期50%装修款最迟支付时间不得晚于2017年7月31日，如甲方未按时履约，乙方有权顺延上述第4.1条中房屋起始租赁时间及租金支付时间直至甲方付清装修款。装修标准以本合同第3条为准。租赁物业的交付以甲方与乙方指定装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准；4.3合同签订之日起即视为甲方授权乙方验房，并且同意乙方验房结果，由甲方另行出具委托书；4.4甲、乙双方同意自甲方按照约定完成装修之日起90日为此项目的整备期，以利于乙方准备开业事项（整备期是指乙方为此项目开业经营运行整理准备的时间。整理准备工作包括但不限于营业执照等必备证照的办理、房间开放、物品摆放，设施设备试用等事项。整备期内甲、乙双方协商一致，乙方无需支付租金。）。4.5租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应及时返还房屋及设备、设施（清单见本合同第3.1条约定）。甲乙双方应对房屋和设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，并在交割清单退房确认栏签字或者盖章。”。第5条约定“租金以及支付方式5.1租金标准按￥1350元／月（含装修返还费用每月350元／月，每月租金1000元）（大写人民币壹仟叁佰伍拾元整）（每户需承担60元代开发票费用），乙方按季度支付。首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经验收合格之日起7日内支付，其余各期租金乙方于每个支付周期首月的十五个工作日内向甲方支付作为当期租金，乙方通过银行转帐的方式将租金支付给甲方。甲方在收到租金后7个工作日内必须出具租金收据给乙方，由乙方代理甲方到地方税务局办理租赁发票，甲方应协助乙方办理并提供相应材料。如由于甲方原因造成乙方未能及时办理合规发票的，甲方应全额赔偿由此造成的乙方损失，且乙方有权暂停支付下期租金。”。第6条约定“其他费用的承担方式6.1乙方承担的费用6.1.1水费6.1.2电费6.1.3燃气费6.1.4物业管理费6.1.5宽带使费……6.2甲方承担的费用6.2.1装修费用6.2.2营业税代开发票服务费6.2.3经营物业所需的基本配置费用包括贰套乙方标准的床品和巾类（费用已包含在装修方案中）6.2.4定制、安装指定床垫、门锁费（费用已包含在装修方案中）……6.6甲方可委托乙方代为配置附属设施、物品。”。第9条约定“为保证装修品质及租赁经营需求，甲方同意所购合作物业由乙方指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕由途家负责验收。装修由甲方与乙方指定的装修单位另行签署《装修工程合同书》，若因乙方指定装修单位导致甲方遭受损失的，乙方承担全部责任。”。第10条约定“……10.3乙方应按时向甲方支付租金。除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付……。”。第12条约定“合同解除……12.4.3乙方逾期支付租金达30日，经甲方书面催告后，30个工作日内仍未支付的……”。第13条约定“违约责任13.1甲方有第12条约定的情形之一的，应按24个月的租金向乙方支付违约金；乙方有第12条约定的情形之一的应按12个月的租金向甲方支付违约金……13.5乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金……。”。2017年6月24日，原告田应安按照约定，与贵州欣凯建筑装饰工程有限公司签订《开阳酒店公寓装修合同书》，将其购买的位于开阳县建筑面积为33.84平方米，套内面积为25.39平方米的商业用房交给贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，工程造价为52000元人民币，其中10000元人民币是贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司为了提高广大业主的投资回报率赠送给业主，业主实际支付工程款总计42000元人民币。合同签订后，原告田应安、张馨丹按照约定支付了贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修工程款41160元,余款840元作为装修质量保证金未支付。合同签订后，原告田应安、张馨丹将其购买的房屋按合同约定交给贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，且已装修验收完毕。2017年12月19日，原告田应安、张馨丹收到了被告贵州宏俊资产管理有限公司第一次支付的租金3870元（已扣除每月60元代开发票费用），2018年4月27日，原告田应安、张馨丹收到了被告贵州宏俊资产管理有限公司第二次支付的租金3870元（已扣除每月60元代开发票费用）。被告贵州宏俊资产管理有限公司支付了六个月的租金，其租金计算至2018年5月21日。此后，被告贵州宏俊资产管理有限公司未再向原告田应安、张馨丹支付租金。自2018年5月22日起至2020年2月21日止（原告起诉之日），被告尚欠原告田应安、张馨丹的租金28350元及2020年2月22日以后的租金未支付。同时还查明，第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司开发的开阳麒龙城市广场的建设工程规划许可中4-24层的设计许可为公寓；第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司2017年11月21日向贵阳市公安消防支队提交的《关于10#楼（原建审意见书中A2#楼）的使用性质的说明中说明10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为住宅。2017年12月8日，贵州省贵阳市消防支队作出说明10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为公寓。2017年10月31日，贵阳市公安消防支队出具的筑公消验字（2017）第0641号建设工程消防验收意见书认定第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司开发的开阳麒龙城市广场的10#楼（公寓）综合评定该工程土建部份消防验收合格。上述事实，有原告田应安、张馨丹提交的原告身份证复印件、租赁合同、商品房备案登记表、商品房买卖合同、贵州省不动产登记受理单、贵州麒龙（开阳）置业有限公司商业广告、开阳酒店公寓装修合同、借记卡账户历史明细、物业欠缴明细、开阳县绮户酒店封条及走廊现状图片、麒龙公寓业主水费、电费、物业管理费明细；有第三人提交的开阳县住建局颁发的建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、贵阳市消防公安支队的说明和各方当事人的陈述在卷，上列证据，来源合法，能够证明案件的事实，本院予以采信。本院认为：原被告之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案争议的焦点为：一、涉案租赁合同履行中原、被告一方或双方是否存在违约情形；二、涉案租赁合同是否应当解除；三、原告田应安、张馨丹请求支付租金，是否应当支付；四、被告是否应当支付违约金；五、自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止，被告是否应当支付房屋占有使用费。针对焦点一：涉案租赁合同约定，原告应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给被告指定的贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，并按照《开阳酒店公寓装修合同书》约定支付装修款，租赁物业的交付以原告与被告指定的装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准。租赁合同还约定，为保证装修品质及租赁经营需求，原告同意所购合作物业由被告指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕由途家负责验收，装修由原告与被告指定的装修单位另行签署《装修工程合同书》，若被告指定装修单位导致原告遭受损失的，被告承担全部责任。根据前述约定，在租赁合同的履行过程中，作为出租人的原告方，已按《商品房买卖合同》中交付标准向被告指定的装修公司交付涉案房屋并支付装修款，依约履行了合同义务。至于租赁合同3.4条约定“租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，因涉案租赁合同系被告方提供的格式合同，该条约定的事项依法应属于酒店经营方的责任，但却在被告提供的格式合同中明确为原告的责任，在合同签订时被告未提请原告注意并对该条作出解释，且该条约定明显属于免除己方责任、加重对方的责任之情形，故该条约定不生效，对双方不具有法律约束力。本案中，涉案租赁合同约定，房屋租赁期10年，自2017年11月22日至2027年11月21日，租金标准每月1350元，被告贵州宏俊资产管理有限公司按季度支付。依前述约定，在原告田应安、张馨丹履行了交房以及支付装修款等主要合同义务后，被告贵州宏俊资产管理有限公司作为承租人，理应依约向原告支付租金。然而，被告贵州宏俊资产管理有限公司除已向原告田应安、张馨丹支付2017年11月22日至2018年5月21日六个月的租金7740元（一个月租金本应为1350元，依约应由原告承担税费60元，故为7740元。）外，未向原告支付其余租金。综上，本案中，作为出租人的原告田应安、张馨丹已依约履行了合同义务，作为承租人的被告贵州宏俊资产管理有限公司未依约支付租金，故原告田应安、张馨丹不具有违约情形，被告贵州宏俊资产管理有限公司已构成违约。针对焦点二：本案中原告田应安、张馨丹请求解除合同，结合被告贵州宏俊资产管理有限公司承租后酒店经营的现状，涉案租赁合同的合同目的已无法实现，本院认为，签订的租赁合同应依法解除。针对焦点三和焦点五，本案中，涉案租赁合同约定，房屋租赁期10年，2017年11月22日至2027年11月21日，租金标准每月1350元，被告贵州宏俊资产管理有限公司按季度支付。依前述约定，在原告田应安、张馨丹已依约履行了合同义务，被告贵州宏俊资产管理有限公司作为承租人，理应依约向原告田应安、张馨丹支付租金。被告贵州宏俊资产管理有限公司在合同解除后实际占用涉案租赁房屋，根据合同性质，原告田应安、张馨丹作为出租人，有权要求承租人给付占用期间的租金损失。被告贵州宏俊资产管理有限公司除已向原告田应安、张馨丹支付2017年11月22日至2018年5月21日六个月的租金7740元（一个月租金本应为1350元，依约应由原告承担税费60元，故为7740元。）外，未向原告支付其余租金。原告田应安、张馨丹自2018年5月22起至2020年2月21日止，应得的租金为28350元，原告田应安、张馨丹请求支付租金28350元，本院予以支持；对其请求自2020年2月22日之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止，同时请求支付自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费按合同约定的租金标准计算符合法律规定和合同约定，本院予以支持。针对焦点四，原告田应安、张馨丹主张违约金16200元的数额，与合同约定相符，双方在《房屋租赁合同》第13条对违约金进行了具体的约定被告贵州宏俊资产管理有限公司应按照合同约定向原告支付12个月的违约金16200（计算方式为12×1350=16200）元，原告主张16200元，本院支持。被告贵州宏俊资产管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为被告贵州宏俊资产管理有限公司放弃对原告田应安、张馨丹的主张进行抗辩的权利，原告田应安、张馨丹的主张成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》，第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告田应安、张馨丹与被告贵州宏俊资产管理有限公司2017年6月24日签订的位贵州省开阳县房的《房屋租赁合同》；二、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告田应安、张馨丹位于开阳麒龙城市广场第10幢第20层09号的商业用房；三、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告田应安、张馨丹自2018年5月22起至2020年2月21日止的欠付租金28350元，自2020年2月22日起以月租金1350元的标准计算至房屋实际腾退之日止；四、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告田应安、张馨丹违约金16200元；五、驳回原告田应安、张馨丹的其他诉讼请求；本诉案件受理费558元，由被告贵州宏俊资产管理有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行腾退房屋和给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李国宽二〇二〇年四月二十日书记员  聂 志