吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终190号上诉人（原审原告）：袁久富，男，1955年8月5日出生，汉族，住长春市净月区新立城镇丰收村袁家屯。委托诉讼代理人：袁福明，男，1980年1月1日出生，汉族，住长春市绿园区锦程大街四十街区委745组，与袁久富系父子关系。委托诉讼代理人：谢玉洁，吉林刘继业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王明礼，男，1946年5月21日出生，汉族，住长春净月区净月街道虹桥委1组。委托诉讼代理人：王大鹏，男，1972年11月15日出生，汉族，住长春市朝阳区西民主大街2号，与王明礼系翁婿关系。委托诉讼代理人：孙淑荣，女，1948年3月9日出生，汉族，住长春净月区净月街道虹桥委1组，与王明礼系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：高亚清，女，1960年4月2日出生，汉族，住长春市南关区新立城镇丰收村袁家西屯。委托诉讼代理人：袁久林，男，1961年4月21日出生，汉族住长春市南关区新立城镇丰收村袁家西屯，与高亚清系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：金会杰，女，1952年5月26日出生，汉族，现住长春市南关区鸿城街道汇文路恒兴公寓。上诉人袁久富因与被上诉人王明礼、高亚清、金会杰房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。袁久富原审诉称：因本人不懂法，故将登记在个人名下，系夫妻共同财产、与子女二人同住、位于新立城镇丰收村4间砖瓦结构房屋于2004年6月6日以8万元价格卖给被告，双方签署了《卖房契》。《中华人民共和国土地管理法规定》：农村宅基地属于农民集体所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权，根据最高人民法院办（2011）42号《全国民事审判工作会议纪要》15条2款规定，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；本案中被告系城镇居民，非本集体经济组织成员，原被告签署的《卖房契》违法国家法律强制性规定。属于合同法第52条第5款情形，应认定为无效合同。故诉至法院，要求：1.确认原被告于2004年6月6日签署《卖房契》无效；2.判令被告将《卖房契》中房屋及土地返还原告；3.案件受理费由被告承担。王明礼原审辩称：2004年我们在袁久富处购买涉案房屋，2005年7月以7.6万元价格将涉案房屋转卖给高亚清，我们买房时不清楚有相关规定，袁久富当时儿子结婚急于卖房，我们分期付款，因房屋已出售，我不承担返还房屋的义务。高亚清原审辩称：2005年我买了王明礼的房屋，王明礼将袁久富交给他的土地使用证、房屋产权证、身份证复印件、户口复印件、及参与卖房的证人文书都提供给我了，身份证复印件、户口复印件是用于更名用的，2006年我去土地所更名，因袁久富未到场，我用其提供的身份证复印件及户口复印件等相关手续办理了更名，2017年袁久富以其未到场为由，找土地所要求撤销更名手续，我因不想把事情闹大同意了他的要求，但当年的交易内容及他提供的证件均是为出卖涉案房屋及办理更名手续，否则不会提供身份证复印件及户口复印件。2005年案涉房屋以8万元出售，已是高价，原告以高价出售为其家人在城市购房，现因涉案房屋价值增加，又主张案涉房屋买卖合同无效，失信行为成本较低，且其已经实际出卖达到经济目的，不应被支持，我方也有损失保留追究的权利。金会杰原审辩称：2010年我从高亚清处以23万元购买涉案房屋，我买房是为了自己住，我一直在此居住，装修等都用了最好的材料，主房和副房共投入60多万元。2019年政府将涉案房屋拆迁，现已划入拆迁区域，原告才来起诉，造成今天这个局面是我们都不想看到的。原审法院审理查明：2004年6月6日，原告袁久富与被告王明礼签订《卖房契》，约定：袁久富（袁九富）将其自家民房四间砖瓦结构房屋卖给王明礼长期使用，房屋建筑面积105平方米，包括所有院墙、树枝障子、门窗户、院内果树及一眼水井。房屋四至：东至王东房后树障子以北的一块三角地（树障子归王东），南至袁九东和袁业丰房后树枝障子以及北面积归买主所有，西至袁九全院东墙壁归买方所有，北至公路以南树沟及所有柳树归买方所有，所有房价及院落共合人民币捌万元，钱款一次结清，永不反悔。袁久富、王明礼，见证人：袁九玲、袁九丰、王东、袁九全、袁业丰，执笔人袁业发均在该《卖房契》上签字确认。2005年7月20日，王明礼将案涉房屋（房屋四至同上）以76000元价格卖给被告高亚清，2010年5月25日，高亚清将案涉房屋以23万元价格卖给被告金会杰，房屋四至：北至院墙内，西至袁久全中间墙（砖墙归金会杰所有），东至树枝栅栏（王东房后和王东北侧栅栏归王东所有），南至袁业峰、袁福久（后侧栅栏归金会杰所有）。现房屋实际占有使用人均为金会杰。另查明，原告袁久富、被告高亚清均为新立城镇丰收村袁家西屯集体经济组织成员，被告王明礼、金会杰均系城镇居民。原审法院认为：涉案房屋是原告袁久富在本集体经济组织取得宅基地后而建造的房屋，故该案的案由应定性为农村房屋买卖合同纠纷。涉案房屋性质为建于农村集体土地的房屋，但对外出售应受限制，根据相关法律规定，因被告王明礼与原告袁久富非同一集体经济组织成员，且未经有关组织和部门批准，因此原告袁久富与被告王明礼之间签订的房屋买卖合同应当认定为无效。但买卖合同已经实际履行完毕，涉案房屋几经转让，且受让人中被告高亚清系新立城镇丰收村袁家西屯集体经济组织成员，涉案房屋在王明礼与高亚清的转让过程中又流转回本村集体经济组织成员手中，后高亚清又将房屋转让给金会杰，上述涉案房屋买卖合同均已实际履行完毕，金会杰作为最后受让人已经实际居住使用涉案房屋，对该房屋做了一定装修和添置，故本着尊重现状、维持稳定的原则，涉案房屋应由被告金会杰继续占有、居住和使用为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、原告袁久富与被告王明礼于2004年6月6日签订《卖房契》无效；二、驳回原告袁久富的其他诉讼请求。案件受理费9300元，减半收取4650元，由原告袁久富负担。宣判后，袁久富不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：原审判决书中关于“涉案房屋由金会杰继续占有、居住、使用为宜”的论述，违背了《合同法》58条的规定，亦不符合最高院法办［2011］42号《民事审判工作会议纪要》第15条第3款及《全国民事审判工作会议纪要八》民事部分第19条第2款的规定。上诉人认为，上诉人因不懂法，于2004年6月6日与被上诉人王明礼签署了《卖房契》，将登记个人名下、夫妻同住、位于长春市净月高新技术产业开发区新立城镇丰收村袁家西屯的270平方米宅基地上的101.50平方米房屋出售给王明礼长期使用。该《卖房契》中还包含上诉人家庭联产承包合同中承包的口粮田0.651亩。该《卖房契》的签署违反了《土地管理法》第8条“宅基地和自留地，属于农民集体所有”的规定，违反了《农村土地承包经营权流转管理办法》第11条：承包方将自家承包地“以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请”的规定。最高法《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条对此明确了“承包方未经发包方同意，采取转让的方式流转土地承包经营权的，转让合同无效”。上诉人与被上诉人的签署的《卖房契》，不仅将属于农民集体所有的宅基地上经批准自建的101.5平方米的房屋出售给被上诉人长期使用外，同时还将属于家庭联产承包的0.651亩口粮田一并出售。综上，请求二审法院判决金会杰将案涉财产返还上诉人，案件受理费由被上诉人负担。王明礼、高亚清、金会杰二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：袁久富将宅基地出卖给非本集体经济组织成员王明礼，因该行为损害了本集体经济组织的权益，双方之间的《卖房契》无效。王明礼在购买宅基地使用权后，将宅基地又转让给高亚清。因高亚清系本集体经济组织成员，宅基地使用权又流转回本集体经济组织成员使用，则本集体经济组织的权益不再受到侵害，合同无效情形已消除，故王明礼购买宅基地的行为合法有效，其有权取得宅基地使用权。案涉宅基地多年来几经流转，因其中一个环节合法有效，阻断了财产返还的基础，故袁久富要求返还宅基地相应财产的上诉要求，无法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人袁久富负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年四月十五日书记员  张焕平