云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云03民终478号上诉人（原审被告）：陈兆坤，男，汉族，1979年8月11日生，云南省会泽县人，居民，原住云南省曲靖市会泽县者海镇小街社区2区9幢14号，现住云南省曲靖市会泽县。被上诉人（原审原告）：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市翠峰路与南宁西路交汇处绅园25层2712房。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，该公司总经理。上诉人陈兆坤与云南宇辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服会泽县人民法院(2019)云0326民初3421号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月27日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈兆坤上诉请求：1、请求撤销会泽县人民法院（2019）云0326民初3421号民事判决，驳回被上诉人的起诉。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间不存在合法有效的物业服务合同关系，上诉人不是本案的适格主体。上诉人于2017年9月30日与曲靖市安美吉物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定，上诉人位于会泽县房屋委托曲靖市安美吉物业服务有限公司进行物业服务管理，上诉人按年向曲靖市安美吉物业服务有限公司缴纳物业服务管理费。根据法律相关规定，前期物业服务公司可以由房地产开发公司委托，但上诉人的小区已经存在物业服务企业，被上诉人要对上诉人的小区进行物业管理，就必须经过小区全体业主的同意，并与上诉人及全体业主签订物业服务合同。但在庭审中被上诉人不能提供与上诉人签订的物业服务合同，更无法提供收取上诉人1元／㎡的物业服务费的备案文件。因此上诉人与被上诉人之间不存在合法有效的物业合同关系，被上诉人不是本案合法有效的适格主体。2、上诉人小区的物业服务企业对小区的服务管理不到位，小区环境脏、乱、差，车辆乱停乱放，服务明显与物业服务费不对等。云南宇辰物业服务有限公司答辩认为：1、云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方的真实意思表示，根据合同相对性原则，该协议的签订主体并未涉及到曲靖市安美吉物业服务有限公司，而是该小区的开发商与云南宇辰物业服务有限公司签订的，且该协议未违反任何法律法规的强制性规定，因此，该协议对业主具有约束力；2、云南宇辰物业服务有限公司已接替曲靖市安美吉物业有限公司对该小区提供物业服务，业主也接受了物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，上诉人应按照合同向云南宇辰物业服务有限公司支付相应物业服务费。3、云南宇辰物业服务有限公司已严格按照《前期物业服务委托合同》提供了相应的物业服务，上诉人未提供相应证据证明云南宇辰物业服务有限公司服务管理不到位，云南宇辰物业服务有限公司收取物业管理费垃圾清运费是合理合法的。云南宇辰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2018年9月30日至2019年9月30日期间应缴纳的物业服务费1950元，生活垃圾清运处臵费132元，总计2082元；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，其受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县通宝嘉城小区进行物业服务，双方签订了《前期物业服务委托合同》，合同明确：物业服务期限为三年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费按业主拥有的物业面积，多层住宅每月1元／平方米、商业物业每月1元／平方米、车库／车位每月1元／平方米、代收垃圾清运费每户每月11元等；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。陈兆坤系该小区2栋7单元302室业主，居住的房屋面积为136.75平方米，车库面积为25.76平方米。陈兆坤至今未对2018年9月30日至2019年9月30日期间的物业服务费、生活垃圾清运处理费等共计2082元进行交纳。另查明，涉案小区至今未成立业主委员会，也未重新选聘新的物业服务企业。该小区2018年7月31日前是由曲靖市安美吉物业服务有限公司提供物业管理服务。曲靖市安美吉物业服务有限公司于2018年8月1日退出该小区的物业管理工作，自2018年8月1日起，由云南宇辰物业服务有限公司为该小区提供物业服务，但在服务过程中，管理服务不规范。云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市安美吉物业服务有限公司约定自2018年8月1日起，由云南宇辰物业服务有限公司承担和主张曲靖市安吉美物业服务有限公司在管理通宝嘉城小区期间的一切债权（包括但不限于前期业主所欠物业服务费、垃圾清运费等），并履行相应的权利。云南宇辰物业服务有限公司于2019年10月25日诉到我院，要求陈兆坤支付下欠的物管费2082元。一审法院认为，根据云南宇辰物业服务有限公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务委托合同》，成为该物业服务合同的一方主体，云南宇辰物业服务有限公司受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托于2018年8月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对涉案小区的业主具有约束力，且根据曲靖市安美吉物业服务有限公司与云南宇辰物业服务有限公司的约定，陈兆坤作为涉案小区业主，接受了物业服务，依法应按照约定向云南宇辰物业服务有限公司支付相应的物业服务费。陈兆坤辩称，自己与云南宇辰物业服务有限公司并未签订过任何物业服务协议，涉案小区的物管公司系曲靖市安美吉物业服务有限公司，该辩解无事实及法律依据，本院不予采信。陈兆坤提交的证据能够证实云南宇辰物业服务有限公司的管理服务不规范，对其应交物业服务费酌情予以扣减。云南宇辰物业服务有限公司的诉请，合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由陈兆坤于本判决生效后10日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付物业服务费及生活垃圾清运处臵费等共计1692元。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈兆坤负担20元，由云南宇辰物业服务有限公司负担5元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。本院认为，前期物业服务合同，是建筑区划内的业主委员会、业主大会没有选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。前期物业服务合同的签订有物业服务法律制度设计为依据，对后来的业主之所以能够产生拘束力，根源于其他业主对房地产建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。本案中，曲靖市华鑫房地产开发有限公司作为会泽县通宝嘉城小区的开发建设企业，与被上诉人云南宇辰物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，系合同相对人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且该合同自2018年8月1日起已实际履行，应认定合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉《前期物业服务协议》对会泽县划内的业主具有约束力，该小区未成立业主委员会，也未重新选聘新的物业服务企业，原曲靖市安美吉物业服务有限公司也于2018年8月1日实际退出该小区的物业管理工作，被上诉人已于2018年8月1日起实际提供物业服务，上诉人应当向被上诉人支付物业服务费。上诉人陈兆坤认为前期物业服务协议无效、云南宇辰物业服务有限公司主体不适格的上诉意见，本院不予采纳，一审判决上诉人向被上诉人支付欠付的物业费并无不当。因被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，一审对物业服务费酌情进行扣减符合本案客观事实，上诉人陈兆坤以物业服务不到位为由拒付物业管理费的上诉主张不能成立，依法不予支持。综上所述，陈兆坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人陈兆坤负担。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内，向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判长  邬汉洪审判员  李泽文审判员  迟少杰二〇二〇年四月十四日法官助理朱婧然书记员蒋应娟