贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终968号上诉人（原审被告）：王越林，女，1965年8月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：王艳玲，女，1961年3月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：贵州深宏业物业服务有限公司,住所地贵州省贵阳市云岩区虎门巷9号华谊苑11单元F号。法定代表人：陈俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦黎明，贵州宗屏律师事务所律师。委托诉讼代理人：高林，贵州宗屏律师事务所律师。上诉人王越林因与被上诉人贵州深宏业物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王越林上诉请求：1.撤销原判并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与贵阳荣达房地产开发有限公司签订的《悦景新城委托合同》不具有前期物业服务合同性质，一审法院对案件事实认定错误；2.被上诉人没有提供作为物业管理企业应有的物业服务，无权索要物业服务费。被上诉人贵州深宏业物业服务有限公司答辩称，1.贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终8337、9256、9262、9276、9277号等5案生效判决均已认定被上诉人深宏业公司对悦景新城小区提供了物业服务的事实，上诉人关于被上诉人未提供物业服务的上诉理由没有事实依据。2.关于诉讼时效问题，《物业管理委托合同》没有约定物业服务费的支付时间，深宏业公司可以随时主张权利，上诉人据以主张部分物业服务费已经超过诉讼时效的《物业服务手册》对深宏业公司没有约束力，被上诉人主张的物业服务费无超过诉讼时效之情形。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贵州深宏业物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告王越林向原告支付物业管理服务费用9996.6元以及逾期利息（逾期利息以中国人民银行同期贷款利率上浮50%标准，按拖欠物业管理服务费用的金额为基数自2018年12月1日起计算至实际付清物业管理服务费用之日止）；2、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，2010年6月5日，贵阳荣达房地产开发有限公司与被告王越林签订《商品房买卖合同》，约定被告购买贵阳荣达房地产开发有限公司开发的案涉房屋（房屋面积为126.22㎡）。房屋交付时，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案房屋的建设单位与案外人贵州卓品物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，约定由贵州卓品物业有限公司向包括被告在内的悦景新城小区全体业主提供物业服务。2015年9月25日，原告深宏业公司与贵阳荣达房地产开发有限公司签订《悦景新城委托合同》，约定由原告自2015年10月10日起至2018年10月9日止为被告所在小区提供物业管理服务，合同约定了收费标准和其他事项。合同签订后，原告按约定于2015年10月10起开始为悦景新城小区业主提供物业服务。2015年10月26日，贵州卓品物业管理有限公司、深宏业公司和贵阳荣达房地产开发有限公司签订《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》，对贵州卓品物业管理有限公司与原告之间的工作及财务等进行交接的同时，约定贵州卓品物业管理有限公司委托原告代为追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用。物业服务合同约定期限届满后，因双方未续签合同，原告遂于2018年11月22日终止向涉案小区提供物业服务，并撤离涉案小区。因被告尚欠原告物业管理费未交纳，经催收未果后，原告遂诉至法院，请求判令准予其如前诉讼请求。另查明，截止至本案庭审前，悦景新城小区业主委员正在筹建中，尚未正式成立。该小区业主也未通过其他方式自行选聘物业服务企业对该小区提供物业服务。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会、也未依法选聘物业服务企业提供服业服务的情况下，与原告深宏业公司签订的《悦景新城委托合同》具有前期物业服务合同性质。因该委托合同系贵阳荣达房地产开发有限公司与原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告和小区业主均具有约束力。原、被告双方应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告贵州深宏业物业服务有限公司已经按委托合同的约定实际为小区业主提供了日常的垃圾清运、电梯日常运营的维护、小区安保及环境卫生事务等主要的物业服务工作，故被告方应按委托合同约定标准向原告支付物业管理费。现被告方未按委托合同的约定履行交纳物业管理费的义务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定和委托合同的约定，对原告要求被告方向其支付其提供物业服务期间的物业管理费的诉请予以支持。经核实，在原告提供物业服务的期间为2015年10月10日起至2018年11月22日，根据委托合同约定的物业管理费标准计算，被告王越林应缴物业管理费为5750.58元（126.22㎡×1.2元/㎡/月÷30天×1139天）。对于原告要求被告方向其支付逾期交纳物业管理费的利息的诉请，因原告在实际提供物业服务期间确实存在未及时更换楼道灯、未及时修复单元门及对小区内违章搭建等行为未积极协调相关部门处理等瑕疵，故对原告的该诉请不予支持。对于原告要求被告向其支付贵州卓品物业管理有限公司在涉案小区提供物业服务期间被告未交纳的物业管理费的诉请，因原告与贵州卓品物业管理有限公司及贵阳荣达房地产开发有限公司之间签订的《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》中仅约定贵州卓品物业服务有限公司委托原告追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用，原告与贵州卓品物业管理有限公司之间构成委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。……”的规定，原告作为贵州卓品物业管理有限公司的委托代理人，只能以委托人的名义从事委托事项，不具备以自己的名义起诉要求被告支付拖欠贵州卓品物业管理有限公司的物业管理费的原告主体资格，故对原告的该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、被告王越林于本判决生效之日起三日内支付原告贵州深宏业物业服务有限公司物业管理费5750.58元；二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告王越林负担15元，由贵州深宏物业服务有限公司负担10元。二审期间，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，本院对上诉人提交的涉案房屋不动产权证予以采信。经审理查明，上诉人取得的“黔（2018）乌当区不动产权第0005934号”不动产权证载明，上诉人涉案房屋建筑面积为125.45m2。另查明，2017年11月21日，深宏业公司发布《终止物业服务通知》，内容为：致各位业主：经公司查实自2015年10月起至2017年12月，很多业主家物业管理费用尚未交纳。导致我公司无法支付各项费用，现我物业管理中心只针对于缴纳物业费的业主提供物业服务，由此给不交物业费的业主带来的不便，请谅解。深宏业公司主张上述通知只是催收行为，其2017年11月21日后仍为小区提供物业服务。二审查明的其余事实与一审基本一致，本院依法予以确认。本院认为，物业服务合同是由物业服务企业提供对房屋及其配套设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，荣达房开作为建设单位与被上诉人签订的《物业管理委托合同》对小区业主具有法律约束力。并且，该合同约定了被上诉人履行对涉案住宅区域进行物业管理、向全体业主和物业使用人提供物业服务的合同义务，符合法律规定的“前期物业服务合同”之特征，上诉人上诉称“《物业管理委托合同》不具有前期物业服务合同性质”的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人上诉称“被上诉人没有提供作为物业管理企业应有的物业服务，无权索要物业服务费”的上诉理由，因被上诉人深宏业公司在诉讼中提交证据证明其按照《物业管理委托合同》为小区业主提供日常生活垃圾清运、小区安保及环境卫生等主要的物业服务工作。因此，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。但深宏业公司于2017年11月21日发布《终止物业服务通知》明确其自2017年12月底以后只针对已交纳物业费的业主提供物业服务，考虑物业服务主要是对小区公共区域环境的维护和管理，即便自此之后不再对未交纳物业费的业主提供专有和个性化服务，上诉人等未交纳物业费的业主仍然可以从深宏业公司提供的公共区域物业服务中受益，因此，本院酌情确定自2017年11月21日至2018年11月22日期间物业费按合同约定物业收费标准1.2元/㎡月的30%计算。并且，上诉人在二审中举证证实其房屋建筑面积实为125.45㎡，本院认定应以125.45㎡面积计付物业服务费。2015年10月10日至2017年11月20日，上诉人应当支付的物业服务费为125.45㎡×1.2元/㎡÷30天×773天=3878.91元。2017年11月21日至2018年11月22日期间上诉人应当支付的物业服务费为：125.45㎡×1.2元/㎡÷30天×367天×30%=552.48元，2015年10月10至2018年11月22日上诉人应当支付的物业服务费共计为：3878.91元+552.48元=4431.39元。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理上诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初2547号民事判决的第二项，即：二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初2547号民事判决的第一项为：王越林于本判决生效之日起三日内支付贵州深宏业物业服务有限公司物业管理费4431.39元。三、驳回贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由贵州深宏业物业服务有限公司负担15元，由王越林负担10元；二审案件受理费50元，由贵州深宏业物业服务有限公司负担30元，由王越林负担20元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 庞 敏二〇二〇年四月二十四日书记员 余琼敏