广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终211号 上诉人（原审被告）：桂林市瀚浩房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市翠竹路23号翡翠山庄。 法定代表人：李金龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孟剑峰，男，该公司法务部法律顾问。 被上诉人（原审原告）：李治利，男，汉族，无业，住广西壮族自治区桂林市象山区。 上诉人桂林市瀚浩房地产开发有限公司（以下简称瀚浩公司）因与被上诉人李治利房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瀚浩公司的委托诉讼代理人孟剑峰，被上诉人李治利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瀚浩公司上诉请求：一、撤销象山区人民法院（2019）桂0304民初1177号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉《经济适用住房买卖合同》及补充协议第七条相关陈述及允诺均明确，案涉房屋所在地块因拆迁等客观原因影响开发，部分公共设施及公共配套需全部物业验收合格后方可使用，对此，业主表示理解并无异议。案涉房屋所在39栋已经五方验收，但因邻近地块拆迁问题，市政府尚未解决，导致该栋无法取得《建筑工程竣工验收备案表》，是不可抗力，己方无过错。二、己方已在2014年4月19日通知李治利办理交房手续。李治利至今未办理，导致己方无法向房产管理部门提供相关资料，无法办理产权登记的相关手续。三、按照合同约定，李治利未及时办理交房手续，应视为2014年4月19日已将房屋交付李治利。故李治利从当年7月18日就已明知己方未将办理权属登记需由己方提供的资料报产权登记机关备案的行为构成违约，但李治利一直未主张逾期办证违约金。李治利2019年5月25日提出要求逾期办证违约金的请求，超过诉讼时效，应予驳回。 李治利辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 李治利向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行合同约定的交房义务，并立即向原告出示桂林市象山区万福路17号万福安居小区南组团第39幢2单元11层3号房屋竣工验收合格验收备案书、质量保证书等相关文件，并在交付房屋使用90天内立即为原告办理房屋权属登记备案；二、请求判令被告向原告支付从2013年12月31日起至起诉之日2019年5月25日止共1970天的逾期交房违约金人民币26668.1元，并按照13.53元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；三、请求判令被告向原告支付逾期房屋权属登记备案违约金1353.7元；四、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、原、被告签订《经济适用住房买卖合同》及该合同补充协议的情况 1、合同签订时间、房号、房屋面积及金额 2013年8月13日，被告作为甲方（瀚浩公司）与原告作为乙方（买受人）签订一份《经济适用住房买卖合同》及该合同补充协议，约定：乙方向甲方购买位于桂林市象山区，建筑面积为83.05㎡，套内建筑面积71.26㎡，该经济适用房总金额为270743元。 2、付款方式 乙方以银行按揭付款方式付款，合同签订之日交纳首付款 81743元，剩余189000元自合同签订之日起30天内以银行按揭贷款方式支付，乙方应将预收款支付至经济适用住房专用账户（账户开户行：中国建设银行股份有限公司桂林分行，账户账号：45×××68）。 3、房屋交付期限、交付方式 甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，及符合合同约定的经济适用住房交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30内告知乙方的；非甲方主导原因，而主要由国家和地方政府行为及社会异常情况（如罢工、游行）而延误的；乙方未付清本合同及协议约定应付（缴）款项，则交房时间顺延至乙方付（缴）清全部款项之日起30日内；按国家或地方政策法规或规章规定可以顺延的其他情形。经济适用房达到交付使用条件后，甲方应当书面（或登报）通知乙方办理交付手续。交房通知采用书面通知或电话通知或报纸公告等方式，在乙方主张未及时收到交房通知的情况下，甲方通知自登报之日起即视为送达。乙方应按照交房通知明示的时间、地点和携带的资料，前往办理交房手续。如乙方在买卖合同约定的交付房屋期限届满时尚未实际收到甲方邮寄的《交房通知书》，也未在桂林日报或桂林晚报上看到甲方通知交房的公告，则乙方有义务在买卖合同约定的交付房屋的期限届满之日起三天内，直接到甲方设在万福路的售楼部向甲方索取《交房通知书》，未索取的，视为乙方已收到《交房通知书》。双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。 4、逾期交房违约责任 除合同第八条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该住房交付乙方使用，则按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自乙方书面提出退房要求之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的0.5%向乙方支付违约金。乙方应配合甲方办理解除合同的有关手续。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之0.5的违约金。 5、瀚浩公司保修责任及买受人验收 甲方将竣工验收合格达到合同约定的交付使用条件的房屋交付乙方时，买受人有权对房屋的质量进行检查，如经双方检查确认存在需要改进或维修的问题，但未达到解约条件的，瀚浩公司应在合理工期内改进或维修，买受人不得借此对房屋拒绝接收。乙方收到《交房通知书》后，应在《交房通知书》约定的期限内对本房屋进行验收，并签收《质量保证书》。如有异议，应当在验收期限届满前以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房屋。乙方认为房屋不符合交付标准，应在《交房通知书》确认的交房之日起七日内向甲方提出书面异议。甲方对异议部分做出书面答复或进行处理后，乙方仍有异议并拒绝接受房屋（办理交接手续）的，按照以下情形分别处理：（1）房屋主体结构质量不符合国家强制性标准的，或者房屋存在严重质量问题致使乙方无法正常使用的，乙方可以解除买卖合同；（2）根据合同法相关规定，除非出现房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，乙方不得因此拒绝办理房屋交接手续，否则，由此而引起逾期交房的法律责任由乙方承担，甲方不承担逾期交付的责任。 6、关于产权登记 属于经济适用住房预售的，本合同签订后30日内，甲方应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。甲方与乙方协商一致，本合同登记备案后30日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，甲方未按约定协助办理预告登记的，乙方有权单方申请办理预告登记。甲方应当在该经济适用住房交付使用且取得物业验收合格90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。甲方应在合同约定的期限内（以房屋权属登记部门的收件单日期为准），将办理房屋所有权证权属登记须由甲方提供的资料报产权机关备案。之后，由乙方自行向产权部门申办房屋所有权证书，甲方予以协助配合，在完成商品房初始登记后，甲方及时通知乙方向房管部门提出登记办证（小产权证）申请，及提交转移登记、发证（小产权证）所需资料（含缴清税费票据）。乙方应将办理该权属登记需由乙方提供的资料及时交房管部门，及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料，并按本合同约定付清应付款及办清所有手续，否则由此产生的延期办证责任由乙方承担，房屋所有权证办好后，甲方及时通知乙方领取。乙方在领取房屋所有权证后，应自行到房屋座落辖区土地部门交纳费用，自行办理土地使用权证，甲方予以协助办理，具体办理程序和费用标准，由乙方向办证机关咨询。 二、原告的付款情况 2013年7月18日，原告已支付首付款81743元，被告于同日向原告出具收据，并于2013年7月28日向原告开具销售不动产统一发票。此后，原告向银行贷款，中国建设银行于2013年8月22日放款189000元，原告遂付清全部房款。2013年7月14日、7月18日，原告分两次向被告交纳了燃气管道设施安装费、有线电视入网费、契税、公共维修基金、房屋所有权证规费、自来水安装费、电表安装费、抵押登记费以及预告登记费共计 15385元。 三、案涉房屋交房情况 2014年4月19日，被告在《桂林日报》刊登交房通知，主要内容为：“尊敬的万福安居小区南组团业主：非常荣幸的通知您，从2014年4月24日起，我们在万福路17号万福安居小区接待销售中心，陆续办理万福安居小区南组团49栋、48栋、47栋、46栋、45栋、44栋、41栋、39栋、38栋住房的交接手续，具体楼栋的交房时间我们电话通知，请业主们按照通知时间及楼栋号顺序逐次办理房屋交接手续。届时请您带齐您的购房合同、身份证及缴费票据等资料及物业服务费等款项前来办理。”原告称其在被告登报时间，即2014年4月19日左右接到被告电话通知收房，但原告认为房屋未达到交付条件，故一直未收房。 四、案涉房屋竣工验收情况 2012年12月28日，案涉房屋所在楼栋万福安居小区39栋已通过施工单位桂林市第八建筑安装工程公司、勘察单位核工业桂林工程勘察院、设计单位桂林市工业设计研究院、监理单位广西天柱建设管理有限公司以及建设单位桂林市瀚浩房地产开发有限公司五方验收合格，并出具了《建设工程质量竣工验收意见书》。但截至庭审时，案涉房屋所在楼栋尚未通过综合验收，未取得《建筑工程竣工验收备案证》。 五、案涉房屋权属登记备案情况 被告尚未将案涉房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。被告辩称因原告未收房，且万福安居小区划拨取得的地块还涉及到拆迁问题，尚未处理完毕，因此小区的综合验收尚未完成，案涉房屋尚不能办理房屋所有权证书。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否已达到交付条件；二、原告是否有权主张逾期交房违约金以及该诉请是否已过诉讼时效；三、原告是否有权主张逾期办理房屋权属登记备案违约金。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等法律法规以及中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》第2.0.3“验收”条款、第6部分“建筑工程质量验收程序和组织”条款等规定，我国建设行政主管部门对建设工程质量监督管理实行的是备案审查制度，并不是行政许可制度，法律也并未规定工程竣工验收备案是商品房验收合格的标准。案涉合同及补充协议已明确约定“甲方将竣工验收合格达到合同约定的交付使用条件的房屋交付乙方时，买受人有权对房屋的质量进行检查，如经双方检查确认存在需要改进或维修的问题，但未达到解约条件的，瀚浩公司应在合理工期内改进或维修，买受人不得借此对房屋拒绝接收”以及“根据合同法相关规定，除非出现房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，乙方不得因此拒绝办理房屋交接手续，否则，由此而引起逾期交房的法律责任由乙方承担，甲方不承担逾期交付的责任”。由此可见，无论是现行法律还是案涉合同，均无规定或约定被告需取得《建筑工程竣工验收备案证》才能交房。相关单位已在2012年12月28日对该案涉房屋工程出具《建设工程质量竣工验收意见书》，且工程质量验收结论为合格，即已符合案涉合同约定的“竣工验收合格达到合同约定的交付使用条件”，故案涉房屋已达到交付条件。综上，原告以案涉房屋未取得《建筑工程竣工验收备案证》为由而拒绝收房，不符合双方所签合同的约定，被告已按照合同约定履行交房义务。对于原告的第1项诉讼请求，该院不予支持。 关于争议焦点二。原告无权主张2014年4月20日之后的逾期交房违约金。案涉合同及补充协议均已约定交房通知可用书面、电话或报纸公告方式，案涉房屋应于2013年12月31日前交付，被告于2014年4月19日已在《桂林日报》刊登交房通知，且原告当庭认可其在2014年4月19日左右确实已收到被告的交房通知，但其认为案涉房屋未达到交付条件故一直未收房，故该院认定被告已于2014年4月19日履行了交房通知义务。依据双方合同约定，如原告对案涉房屋交付条件或房屋质量有异议时，应当做如下处理：一、被告交付房屋时，原告应对房屋做质量检查，如经双方检查确认存在需要改进或维修的问题，但未达到解约条件的，被告应在合理工期内改进或维修，但原告不得借此对房屋拒绝接收；二、原告收到《交房通知书》后，应在《交房通知书》约定的期限内对房屋进行验收，并签收《质量保证书》。如有异议，应当在验收期限届满前以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收房屋；三、原告认为房屋不符合交付标准，应在《交房通知书》确认的交房之日起七日内向被告提出书面异议，被告对异议部分做出书面答复或进行处理后，原告仍有异议并拒绝接受房屋（办理交接手续）的，按照以下情形分别处理：（1）房屋主体结构质量不符合国家强制性标准的，或者房屋存在严重质量问题致使原告无法正常使用的，原告可以解除买卖合同；（2）根据合同法相关规定，除非出现房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，原告不得因此拒绝办理房屋交接手续，否则，由此而引起逾期交房的法律责任由原告承担，原告不承担逾期交付的责任。本案中，除被告尚未取得《建筑工程竣工验收备案证》以外，原告并未提交任何证据证明案涉房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，亦未在认为房屋不符合交付标准时按照合同约定向被告提出书面异议，故被告无须承担2014年4月20日之后的逾期交房责任。对于2013年12月31日至2014年4月19日被告逾期交房期间的违约金，原告于2014年4月19日收到被告的交房通知，此时原告已明知被告逾期交房，但并未向被告主张逾期交房违约金，原告直至2019年5月25日才向该院提出该项诉请，在没有证据证明诉讼时效存在中断或中止的事由时，原告因怠于主张权利而导致超过诉讼时效，应自行承担不利的法律后果。对于原告的第2项诉讼请求，该院不予支持。 关于争议焦点三。案涉合同约定“甲方应当在该经济适用住房交付使用且取得物业验收合格90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记资料报送的，如乙方不退房，甲方按已付房价款的0.5%向乙方支付违约金。”本案中，案涉房屋尚不能办理权属登记备案的主要原因在于小区的综合验收未完成，被告尚不能提供办理权属登记所需的全部资料。由于被告的原因导致原告无法向产权部门申请办理房屋所有权证书，被告应当按照合同约定向原告支付违约金，违约金的数额为案涉房屋总价款的0.5%，即1353.72元（270743元×0.5%）。原告要求被告支付逾期办理房屋权属登记备案的违约金1353.7元符合约定，该院予以支持。 综上所述，该院对原告李治利的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条规定，判决：一、被告桂林市瀚浩房地产开发有限公司支付原告李治利逾期办理房屋权属登记备案违约金1353.7元；二、驳回原告李治利的其他诉讼请求。案件受理费600元（原告已预交），由原告李治利负担575元，被告桂林市瀚浩房地产开发有限公司负担25元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：瀚浩公司在办理权属登记环节是否存在违约行为因而应承担违约责任？ 案涉《经济适用住房买卖合同》第十五条第3项约定，瀚浩公司应当在该经济适用住房交付使用且取得物业验收合格90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但结合该合同附件七的《合同补充协议》第七条及瀚浩公司陈述可知，瀚浩公司在签订合同时即清楚案涉项目存在规划设计变更、拆迁安置、分期分批交付等等可能影响按期交付的障碍。上述任何一种情形的出现均会导致物业验收无法进行。在此前提下，瀚浩公司与李治利约定住房交付使用且取得物业验收合格90日才作为己方逾期提交办理权属登记资料的时效起算点，明显使己方应当履行提交资料的时间处于一种期限不确定的状态。履行期限不明确的，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，李治利于2019年5月27日向一审法院提起诉讼，该时间应视为其作为债权人要求瀚浩公司履行将案涉房屋提交房管部门物业验收的时间，以该时间为节点，直至本案一审判决之时，已经给予了瀚浩公司必要的准备时间，而瀚浩公司依然明确认可尚未向房管部门提交物业验收的申请。据此，应认定瀚浩公司构成违约。故李治利要求瀚浩公司按合同约定标准支付逾期备案违约金1353.7元的诉讼请求，本院予以支持。瀚浩公司主张因政府性阻却事由应予以免责。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。所以，由于政府部门拆迁安置等原因无法进行项目综合验收导致未能办证的，属于第三人的原因，即使因为第三人的原因造成违约，瀚浩公司也应向买受人承担违约责任。况且，瀚浩公司抗辩的可以据实延期的情形系对逾期交房的责任约定而非逾期办证的免责条款，不能用以作为双方对逾期办证责任承担的免除约定。 综上所述，桂林市瀚浩房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人桂林市瀚浩房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 卉 审判员 王治斌 审判员 王 凯 二〇二〇年四月十三日 书记员 阳雨芹