江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初185号原告：东台市众达国际家居广场有限公司，住所地东台市安丰镇安东村八组。法定代表人：柳亚东，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓君,江苏天全律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈默,江苏天全律师事务所律师。被告：叶永华，男，1971年5月5日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人:陆小燕,东台市唐洋法律服务所法律工作者。原告东台市众达国际家居广场有限公司（以下简称东台众达公司）与被告叶永华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告东台众达公司的委托诉讼代理人刘晓君，被告叶永华及其委托诉讼代理人陆小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东台众达公司向本院提出诉讼请求：判令叶永华向东台众达公司支付截至2019年9月30日的租金30000元及滞纳金（1.以8000元为本金，从2015年10月1日起计算至2016年9月30日止；2.以16000元为本金，从2016年10月1日起计算至2016年11月30日止；3.以14000元为本金，从2016年12月1日起计算至2017年9月30日止；4.以22000元为本金，从2017年10月1日起计算至2018牛9月30日止；5.以30000元为本金，从2018年10月1日起计算至2019年7月15日止；以上利率标准均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实和理由：2014年5月10日，东台市镇乾国际家居广场有限公司（以下简称东台镇乾公司）与叶永华签订《商铺租赁合同》1份，约定叶永华承租东台市镇乾国际家居广场三期西北侧屠宰区建筑面积16㎡的商铺，租赁期限至2017年9月30日止，年租金8000元，租金按年缴纳即2014年8月30日前缴租金8000元，2015年9月30日前缴租金8000元，2016年9月30日前缴租金8000元，第四年租金根据市场行情作相应调整。如叶永华无故拖欠租金，叶永华从拖欠租金的第8天起向镇乾公司支付实欠租金每日1%的滞纳金。合同签订后，叶永华仅于2014年9月支付租金8000元、于2016年12月支付租金2000元。2017年4月5日，东台镇乾公司更名为东台众达公司。合同期满后，叶永华仍继续使用该商铺至今，故东台众达公司特具状起诉，请求人民法院依法判决如前所请。叶永华辩称，1.2014年5月10日东台众达公司与叶永华签订《商铺租赁合同》是事实，东台众达公司在2016年收取租金后未再向叶永华收取过租金，合同中约定了缴纳租金的时间，根据此约定，2017年9月30日之前的租金已经超过诉讼时效，请求法院驳回东台众达公司的部分诉讼请求；2.叶永华向东台众达公司购买其他商铺，并且缴纳了订金，现该商铺已被东台市人民法院拍卖，东台众达公司无法交付上述房屋亦未退还订金，请求法院一并处理。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年10月26日，江苏镇乾置业发展有限公司（以下简称江苏镇乾公司）作为甲方与东台市无公害农副产品批发市场作为乙方签订《租用土地协议书》，由镇乾置业公司临时租用乙方土地，用于搭建农贸市场家禽屠宰区，协议约定甲方签订协议后按照每间4.5米×4米，共6间，其中一间无偿提供给乙方使用。2014年，东台镇乾公司（甲方）与叶永华（乙方）签订《商铺租赁合同》1份，合同约定：1.甲方将位于东台市乾坤国际家居广场三期西北侧屠宰区建筑面积16㎡的铺位承租给乙方经营屠宰家禽行业；2.租赁期限叁年，从2014年10月1日至2017年9月30日止；3.租金支付方式以每间底价3500元，采取竞标形式，确定年租金8000元；4.租金交纳时间按年收取，2014年8月30日前应缴租金8000元，2015年9月30日前应缴租金8000元，2016年9月30日前应缴租金8000元，第四年起租金根据市场行情做相应调整；5.乙方必须按约定期限向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予7天的宽限期，从第8天起乙方应向甲方支付实欠租金每日1%的滞纳金，超过30天未交租金的，甲方有权单方面终止合同，将房屋另租。……合同还约定了其他内容。《商铺租赁合同》签订后，叶永华于2014年8月6日支付租金8000元，于2016年12月31日支付租金2000元。案涉合同到期后，双方未继续签订书面租赁合同，叶永华使用案涉商铺至今。2019年11月8日，叶永华出具欠条1份，载明：今欠东台市镇乾农贸市场有限公司杀鸡棚2019年10月1日至2020年9月30日房租壹万玖仟元整（19000），待前期租金和叶永华购房和摊位定金处理完毕后（等法院处理完毕后）一次性缴纳所欠房租。另查明，2014年6月26日，东台日盛公司更名为江苏镇乾公司。2017年4月5日，东台镇乾公司更名为东台众达公司。2019年7月10日，江苏镇乾公司出具说明，东台市镇乾国际家居广场（现更名为东台市众达国际家居广场）含镇乾家居广场三期A号楼以及东台镇乾公司西侧屠宰区系江苏镇乾公司所建，其将东台市镇乾国际家居广场的出租权及出租收益权授予东台镇乾公司（现更名为东台众达公司）。本院认为，1、关于案涉摊位租赁合同的效力认定问题。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定为有效。本案中,江苏镇乾公司租用东台市无公害农副产品批发市场土地后，搭建农贸市场家禽屠宰区，其搭建的房屋未提供合法有效规划许可或者相关批准文件，故江苏镇乾公司将相关出租及收益权授权后，东台众达公司与叶永华就案涉摊位签订的商铺租赁合同应为无效合同。2、关于叶永华应支付房屋占有使用费数额及滞纳金的问题。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条的规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。本案中,虽然案涉租赁合同无效,但叶永华实际使用了案涉房屋至今,其仍应参照租金标准向东台众达公司支付占有使用费。东台众达公司主张自2014年10月1日至2019年9月30日期间的费用，共计5年，占有使用费参照合同约定8000元/年，合计40000元，扣减叶永华分两次已经支付的10000元，故叶永华尚应支付30000元。原、被告签订的租赁合同无效，故东台众达公司请求按照合同约定支付滞纳金即违约金的请求，不予支持。3、关于叶永华辩称的案涉租金已过诉讼时效的问题。原、被告签订的租赁合同无效，故叶永华依据合同约定的支付时间提出已过诉讼时效的辩称，不予采信，且叶永华于2019年11月8日向东台众达公司出具的欠条亦对所欠费用进行了确认，故叶永华的此项辩称本院不予采纳。叶永华辩称向东台众达公司购买商铺产生的纠纷系买卖关系，与本案不属同一法律关系，且其认购商铺系与江苏镇乾公司进行，东台众达公司不同意在本案中一并处理，叶永华要求在本案中一并处理，本院不予采信，叶永华可凭据另行主张权利。综上，依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告叶永华应于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告东台市众达国际家居广场有限公司截至2019年9月30日的房屋占有使用费30000元；二、驳回原告东台市众达国际家居广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费634元，减半收取计317元，由原告东台市众达国际家居广场有限公司负担32元，由被告叶永华负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 于志丽二〇二〇年四月八日法官助理 曹蓉蓉书 记 员 姜 绅