江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初22号 原告：林正勇，男，1966年5月26日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：王永刚，江苏新海连律师事务所律师。 被告：连云港馨华房地产开发有限公司，住所地连云港开发区朝阳镇前进路26号。 法定代表人：徐鼎善，该公司执行董事。 被告：连云港市义龙置业有限公司，住所地连云港市海州区解放中路91号。 法定代表人：宁玉春，该公司董事长。 被告：宁玉春，男，1963年12月12日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：马沛华，女，1963年3月27日生，汉族，住连云港市海州区。 原告林正勇与被告连云港馨华房地产开发有限公司（以下简称馨华房产公司）、连云港市义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）、宁玉春、马沛华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，于2020年4月10日适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告林正勇的委托诉讼代理人王永刚，义龙公司法定代表人宁玉春到庭参加诉讼，被告馨华房产公司、被告马沛华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林正勇向本院提出诉讼请求：1、判令义龙公司与宁玉春、马沛华之间签订的景山秀水D2号楼2单元202室房屋及9号车库买卖合同无效；2、判令馨华房产公司和义龙公司为原告办理景山秀水D2号楼2单元202室及9号车库产权证（房屋总价394972元）；3、四被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年9月11日，原告与景山秀水D2号楼实际开发主体馨华房产公司连云港馨华房地产开发有限公司签订认购单，认购景山秀水D2号楼2单元202室房屋。2009年9月11日，原告向馨华房产公司连云港馨华房地产开发有限公司交清全部房款，连云港馨华房地产开发有限公司向原告出具收款收据。2016年5月26日，连云港馨华房地产开发有限公司向名义开发主体连云港市义龙置业有限公司出具网签通知单。实际开发主体连云港馨华房地产开发有限公司向原告实际交付了房屋，原告进行装修，并居住至今。但馨华房产公司、义龙公司至今未向原告提供办理房屋产权证的必要资料，原告房产证至今未能办理。连云港市义龙置业有限公司在接到连云港馨华房地产开发有限公司网签通知单后，不仅没有履行义务，还与被告宁玉春（连云港市义龙置业有限公司的法定代表人）恶意串通，将原告房屋再行销售，故意损害原告的合法权益。综上，根据相关的法律规定，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求支持原告诉求。 被告义龙公司、宁玉春辩称，1、原告所述购房过程是虚构的，其购房款实质是案外人董某承揽馨华房产公司建设工程的保证金。2、馨华房产公司属无权处分涉案房屋，因为按双方合作协议其处分房屋的前提是必须先支付约定的统建费用给义龙公司后，方能取得房屋的处置资格，否则就损害了答辩人的利益。3、涉案房屋出让他人是馨华房产公司提供的房源，答辩人不知情。4、根据馨华房产公司与案外人董某的工程款纠纷案件，答辩人才知道涉案房屋已被原告占有，但涉案房屋已经由答辩人出让登记在他人名下，对此若存有异议，双方可以协商解决争议方式。 被告馨华房产公司、马沛华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了馨华房产公司与义龙公司签订的《合作开发协议》、馨华房产公司向义龙公司开具的网签通知单、馨华房产公司与原告签订的《景山秀水小区认购单》、连云港不动产登记簿信息证明、馨华房产公司向原告出具的收据及交通银行连云港浦东支行活期储蓄本、原告交纳的天然气费用单、证人董韦华、合作开发协议、宁玉春以房抵押借款服务申请表、海州区人民法院、市中院两份判决书。经本院审查，对当事人提供的证据予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2006年3月30日，连云港市房屋建筑开发总公司、原连云港市经济实用住房发展中心（现变更为义龙公司）作为甲方，馨华房产公司作为乙方，签订《合作开发协议》，约定甲方将景山秀水小区D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼让给乙方开发，合作方式为参加统建，土地不办理过户手续，所有报批、报建、销售等均以甲方名义进行。由乙方向甲方缴纳统建配套费，该工程以甲方名义进行开发建设，销售合同须经乙方签字、甲方签章方正式生效，甲方可以协助乙方进行相关部门的协调工作。销售管理方面统一组织销售，销售方式由乙方拿主要意见。协议第五条约定：“甲方为乙方设独立帐户，预收房款全部进入该专用帐户，乙方定期将由乙方应缴税费付给甲方。剩余资金由乙方自行支配。如遇政策性退税或税费优惠，甲方协助办理，按实返还并归乙方所有。”协议还对费用缴纳时间、双方责任等事项进行了约定。协议签订后，连云港市房屋建筑开发总公司未参与合作协议的实际履行。 2009年9月11日,原告林正勇与被告馨华房产公司签订《景山秀水小区认购单》,约定林正勇认购景山秀水小区D2号楼2单元202室房屋，面积暂定116.76平方米，单价3200元每平方米，房款373632元。认购车库9号，面积10.67平方米，单价2000元每平方米，车库款21340元。认购人于2008年3月20日付购房定金100000元。代收公共维修基金5838元。并备注，房屋总价、自行车库总价及维修基金共计400810元。除去2008年3月20日交到公司的100000元外，余款300810元，用于抵董某工程款。董某代林正勇在认购人处签字，被告馨华房产公司置业顾问汪敏静在认购单下签字并在销售单位处加盖馨华房产公司公章。 被告馨华房产公司共向原告林正勇出具了两份收据。第一份于2008年3月20日出具，收款项目为D2-2-202的购房款100000元。第二份于2009年9月11日出具，项目为D2-2-202的借款300810元，并备注此房款抵董某工程款。两份收据均加盖了被告馨华房产公司的财务专用章。 2016年5月26日，被告馨华房产公司向被告义龙公司发送《网签通知单》，通知义龙公司，被告馨华房产公司决定将景山秀水D2号楼2单元202室转让于林正勇，并且请求义龙公司帮助林正勇办理网签手续。 2018年7月31日，被告义龙公司与被告宁玉春签订了《商品房买卖合同》，约定被告义龙公司将上述涉案房屋以350280元的价格出售给被告宁玉春，并且办理了网签。 2018年8月3日，被告义龙公司配合被告宁玉春为涉案房屋办理了不动产权登记。不动产权登记载明，海州区郁洲南路169-2号2单元202室的所有人为马沛华、宁玉春共同共有。不动产证号为苏（2018）连云港市不动产权第0061583号。不动产权证明情况中记载，连云港市连云区融鼎农村小额贷款有限公司对上述房屋享有抵押权，抵押类型为一般抵押，债权数额为80，债务履行开始时间为2019年9月17日，结束时间为2020年9月16日。 另查明，原告林正勇与董某系亲属关系。因馨华房产公司欠董某工程款，将包括涉案房屋在内的数套房屋作价充抵给董某，董某又将涉案房屋转让给原告林正勇，由原告林正勇直接与馨华房产公司签订认购单。 再查明，被告义龙公司是被告宁玉春一人独资公司。被告马沛华与被告宁玉春是夫妻关系。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，馨华房产公司与原告签订的认购单对房屋的具体房号、位置、单价、面积等作出了明确约定，具备商品房买卖合同的性质，双方认可以董某享有的工程款债权进行冲抵支付的方式进行价款交付，认购单应认定为商品房买卖合同。 本案争议焦点之一、被告馨华房产公司与原告之间房屋买卖合同是否有效。本院认为，被告义龙公司与馨华房产公司系合作开发房地产关系，根据双方合作开发协议约定，涉案楼号的商品房权属登记在义龙公司名下，但销售所得款项经馨华房产公司向某公司缴纳相关税费后，剩余资金归馨华房产公司自行支配。根据上述约定，馨华房产公司系涉案房屋的实际开发者，有权处分涉案房屋，卖房款在应缴税费给付义龙公司之后归馨华房产公司所有。馨华房产公司将归其所有的商品房售与原告林正勇，且双方约定的房屋价格符合市场行情，不明显低于市场价格。馨华房产公司有权决定购房人以到期工程款抵充的方式交付房款，其未将售房款汇入专用账户以及未向某公司支付税费的责任与购房人无关。并且，馨华房产公司也于2016年5月26日向被告义龙公司发送《网签通知单》。因此，被告馨华房产公司与原告之间房屋买卖合同合法有效，被告义龙公司辩称原告与馨华房产公司之间的购房过程不真实，被告馨华房产公司无房屋买卖权利，义龙公司对原告与被告馨华房产公司之间的买卖不知情等辩解意见，本院不予采纳。 本案争议焦点之二、被告义龙公司与被告宁玉春之间签订的《商品房买卖合同》效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条以及《中人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人合法权益的民事法律行为无效。涉案房屋已由馨华房产公司交付给原告并实际居住多年，因义龙公司是涉案房屋名义上的开发主体，房屋所有权登记只能由义龙公司办理，原告向某公司申请办证未果，义龙公司显然知晓涉案房屋已由馨华房产公司抵债给原告的事实。房屋所有权人宁玉春与马沛华为夫妻关系，并且被告义龙公司的法定代表人是宁玉春，宁玉春对房屋现状也应当明知，此种情况下，义龙公司与宁玉春仍然以明显低于市场价格签订商品房买卖合同，并快速办理不动产登记，该行为属于恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，所签订的《商品房买卖合同》属无效合同，双方基于无效合同办理的不动产权证应当予以撤销。故被告义龙公司及被告宁玉春辩称双方购房手续合法，商品房买卖合同真实有效的辩解意见，本院不予采纳。 在案件审理过程中，原告林正勇向本院申请撤回请求本院宣布被告义龙公司与被告宁玉春、马沛华之间车库买卖合同无效及要求被告馨华房产公司、被告义龙公司办理车库产权证的诉讼请求。 综上所述，原告林正勇与被告馨华房产公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告义龙公司与被告宁玉春签订的《商品房买卖合同》无效，被告馨华房产公司、义龙公司有义务为原告办理房屋登记过户手续。原告提出的诉讼请求，符合事实及法律依据，本院予以支持。被告馨华房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告连云港市义龙置业有限公司与被告宁玉春于2018年7月31日签订的合同编号为LYGSPF20181057747的《商品房买卖合同》无效； 二、被告连云港市义龙置业有限公司、连云港馨华房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告林正勇办理景山秀水小区D2号楼2单元202室的房产产权登记。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7225元（原告林正勇已预交），由被告连云港市义龙置业有限公司、被告宁玉春、被告马沛华共同负担，原告已预交部分于本判决生效后十日内给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员  张坤瑞 人民陪审员  王 东 人民陪审员  唐善芝 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  陈婉玥 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和民法总则》 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 [二]、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 [三]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 [四]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。