重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初3749号原告：重庆市巨成房地产有限公司，住所地重庆市南岸区亚太路9号8幢12-2号，统一社会信用代码91500000759263746E。法定代表人:黄婷，董事长。委托诉讼代理人:潘啟文，男，1974年2月23日出生，汉族，系公司职工，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：廖嘉莉，女，1994年10月31日出生，汉族，系公司职工，住重庆市大渡口区。被告：重庆先尔房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道75号1单元21-6号，统一社会信用代码91500108MA5U389WON。法定代表人：游长江，男，1982年9月2日出生，汉族，住四川省长宁县。原告重庆市巨成房地产有限公司（以下简称“巨成公司”）与被告重庆先尔房地产经纪有限公司（以下简称“先尔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巨成公司的代理人廖嘉莉，被告先尔公司的法定代表人游长江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告巨成诉讼请求：1.被告立即支付原告2018年7月5日至2020年1月6日租金54649.72元；2.被告立即支付2018年5月1日至2020年1月6日的物业管理费2472.50元；3.被告立即支付2018年4月13日至2019年8月12日商业电费365.50元；4.被告立即支付2018年5月1日至2019年8月31日公摊水电费80元；5.被告立即支付原告从2018年6月20日至全部款项付清之日止的逾期付款违约金，以所欠租金为基数按照每日1%计算。事实与理由：原、被告于2016年12月22日订立了《巨成·龙湾商铺租赁合同》，合同约定原告将位于南岸经开区青龙路8号巨成·龙湾2号楼3层6号商铺租赁给被告使用，合同对租赁期限，租金费用缴纳标准及期限、双方权利义务、违约责任等均作了明确约定。合同订立后，原告按合同约定将商铺交给被告经营使用，全面履行了合同约定的义务，但被告自2018年7月起未按合同约定按期支付原告租金，截止2020年1月6日被告已累计拖欠原告租金54649.74元。按照合同约定，在租赁期限内的物管费、物业公摊费及水电费均由被告承担，由此截止2020年1月6日被告已累计拖欠原告物业管理费2472.50元，截止2019年8月31日被告已累计拖欠原告水电公摊费80元，截止2019年8月12日被告已累计拖欠原告商业电费365.50元。原告虽多番催收，但被告一直拒不支付，被告的违约行为严重影响了原告的经营管理，给原告造成了巨大的经济损失。被告先尔公司辩称：1.原告第一条诉讼请求完全是给租户埋坑，让对方往里面跳，浪费社会公共资源；2.物业费、电费、公摊水电费不认可，楼盘是原告开发的，物业也是原告自己的物业；3.不认可违约金。铺面已经被原告收回，我的办公用品全部在里面搬不走，一直与原告好言相对。押金应用来冲抵租金。经审理查明：2016年12月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《巨成·龙湾商铺租赁合同》，约定：甲方出租的商铺位于南岸经开区青龙路8号，巨成·龙湾2号楼3层6号商铺，建筑面积40.79平方米；租期为3年，自2016年12月5日至2019年12月6日止；甲方将本商铺租赁给乙方，在约定租赁期内，乙方的经营范围房地产中介。如乙方未经甲方书面同意，更改或增加经营范围，则视为乙方违约，乙方须向甲方支付该商铺三个月的违约金，并且甲方有权立即收回本商铺；租金：房屋的第一年租金为建筑面积60元/平方米/月，以后每年年租金在上年年租金的基础上递增10%。第二年租金为建筑面积66元/平方米/月，第三年租金为建筑面积72.6元/平方米/月；租金的支付时间：本合同签字生效之日，乙方向甲方支付一季度租金，余下租金每季度支付一次，并于应付租期前一个月的最后10日内提前付清；乙方必须按照约定准时向甲方缴纳租金，否则，每逾期一天须向甲方支付所欠租金的1%的违约金；逾期超过3天的，甲方有权对商铺采取停水、断电等必要措施，由此造成的一切后果由乙方自行承担；逾期超过10天的，甲方有权解除合同并不予退还乙方所交纳的租赁保证金。租赁保证金：本合同订立之日，乙方向甲方一次性交纳两个月租金4894.80元作为商铺租赁保证金，保证金在双方解除商铺租赁合同并结清乙方应承担的各项费用后7个工作日内甲方一次性退还乙方；租赁期内的物管费、物业公摊费、垃圾处理费、水、电、气等费用均由乙方承担，乙方自行按期缴纳；物业管理费为建筑面积每月3元/平方米。涉案房屋由重庆市巨成物业管理有限公司提供物业服务。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了租赁保证金4894.80元并缴纳了2018年7月4日前的房屋租金。由于被告欠付租金，被告于2019年5月与原告的工作人员通过微信协商过租赁事宜，2019年5月27日被告的法定代表人要求原告打开店铺门取自己的物品。原告为涉案房屋向重庆市巨成物业管理有限公司交纳了2018年5月1日-2020年1月6日的物业费2472.50元（122.40元/月）、2018年4月13日-2018年8月12日的商业电费365.50元、2018年5月1日-2018年8月31日的公摊水电费80元。另查明，被告在庭审中陈述其所租赁的铺面已于2018年9月被原告上锁无法使用，原告陈述将涉案铺面上锁的时间为2019年4月。原告向被告主张了如下费用：1.2018年7月5日-2020年1月6日租金54937.93元：2018年7月5日-2018年9月4日租金为8076.42元，2018年9月5日-2018年12月4日租金为8076.42元，2018年12月5日-2019年3月4日租金为8883.9元，2019年3月5日-2019年6月4日租金为8883.9元，2019年6月5日-2019年9月4日租金为8883.9元，2019年9月5日-2019年12月4日租金为8883.9元，2019年12月5日-2020年1月4日租金为3257.49元，2020年1月5日-2020年1月6日租金我方未主张（合同第四条第一款约定）；2.2018年5月-2020年1月6物业管理费2472.50元，我方已实际向物业公司缴纳；3.2018年4月13日-2019年8月12日电费365.5元；4.2018年5月1日-2018年8月31日公摊水电费80元；5.违约金按照所欠租金从2018年6月20日按照每日1%计算至付清时止。被告对原告主张的租金、物业费、电费、水电公摊费认可计算至2018年9月，用押金4894.8元冲抵；违约金不认可，是格式条款。上述事实，有营业执照、法人身份证明书、巨成龙湾商铺租赁合同、缴费通知单、关于解除巨成龙湾商铺租赁合同的通知、EMS邮件寄送记录、前期物业服务合同、微信聊天记录、情况说明等，经当事人质证、法庭认证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，原告与被告签订《巨成·龙湾商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约享有权利、履行义务。被告拖欠租金，原告有权要求其支付租金并承担逾期支付租金的违约责任。对原告主张的费用作如下评述：1.2018年7月5日-2020年1月6日租金54937.93元，被告不认可，认为2018年9月原告将涉案商铺上锁。原告陈述于2019年4月将涉案商铺上锁，由于被告无证据证实商铺上锁时间，故以原告自认的上锁时间为宜，上锁当天被告无法使用房屋，应认定双方之间的房屋租赁关系至此已终止，终止时间本院酌情确定为2019年4月15日。故被告应向原告缴纳的租金金额为：2018年7月5日-2018年9月4日租金为8076.42元，2018年9月5日-2018年12月4日租金为8076.42元，2018年12月5日-2019年3月4日租金为8883.90元，2019年3月5日-2019年4月15日租金为4047.11元（2961.30元+2961.30元÷30天×11天），共计29083.85元。2.2018年5月-2020年1月6日物业管理费2472.50元，双方在合同中约定物业费等费用由被告承担，现原告已代为缴纳，故有权请求被告支付，鉴于合同已于2019年4月15日解除，物业管理费计算区间为2018年5月1日至2019年4月15日，金额为1407.60元（40.79平方米×3元/平方米/月×11月+40.79平方米×3元/平方米/月÷2）。3.2018年4月13日-2019年8月12日电费365.5元；该店铺的电费由被告承担，本院予以支持。4.2018年5月1日-2018年8月31日公摊水电费80元；本院对该项费用予以支持。5.违约金按照所欠租金从2018年6月20日按照每日1%计算至付清时止。合同约定乙方必须按照约定准时向甲方缴纳租金，否则，每逾期一天须向甲方支付所欠租金的1%的违约金，该约定过高，本院酌情调整为按照年利率24%计算。被告辩称所交押金应抵扣租金，双方签订的合同约定本合同订立之日，乙方向甲方一次性交纳两个月租金4894.80元作为商铺租赁保证金，保证金在双方解除商铺租赁合同并结清乙方应承担的各项费用后7个工作日内甲方一次性退还乙方，现被告欠原告的费用未结清，退还押金条件未成就，故对被告的意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆先尔房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市巨成房地产有限公司支付租金29083.85元、物业管理费1407.60元、电费365.50元、公摊水电费80元，共计30936.95元；二、被告重庆先尔房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市巨成房地产有限公司支付违约金，以每期欠付租金为基数，自2018年6月21日起按照年利率24%计算至租金付清之日止；三、驳回原告重庆市巨成房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆先尔房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2399.50元，由原告重庆市巨成房地产有限公司承担1127.80元，由被告重庆先尔房地产经纪有限公司承担1271.70元(原告已垫付，被告在履行上述支付义务时迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 常 凌二〇二〇年四月二十二日书记员 宋世欢