湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1381民初2517号原告：艾艳青，女，1975年2月6日出生，汉族，住新化县。原告：潘玉平，男，1953年11月12日出生，汉族，住冷水江市。委托代理人：曾绍光，湖南绍光律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：张人大，男，1975年7月2日出生，汉族，住新化县。被告：李焕然，男，1958年2月14日出生，汉族，住新化县。原告艾艳青、潘玉平与被告张人大、李焕然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了两次审理。原告艾艳青、潘玉平及委托代理人和被告张人大、李焕然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾艳青、潘玉平诉称：2010年12月28日，原告因申请冷水江市星宇宾馆改造扩建，办理规划手续时向原冷水江市规划局缴纳保证金50000元。2012年10月8日原告与被告张人大签订了《冷水江市星宇宾馆买卖合同》，合同约定对上述房产成交价为9530000元，原告以星宇宾馆的房屋所有权和土地使用权作抵押，在冷水江市工商银行和冷水江市邮政储蓄银行合计贷款总金额5328278.9元，该笔贷款双方约定由被告代为偿还以折抵其应交的购房款，被告必须按照银行规定按时还款，否则，由被告承担相应的责任。合同还约定了剩余购房款分三次向原告支付，原告将星宇宾馆的所有权、经营权全部移交给被告张人大，且将法定代表人变更。原告已如约履行全部合同义务，但被告张人大剩余201721.1元购房款至今未向原告支付，并于2013年10月始未按合同约定全面履行偿还银行贷款的义务，致使银行利息、罚息、违约金等增加，两银行分别起诉原告并已判决，为维护自己的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、两被告向原告支付剩余购房款201721.1元，并按合同约定支付延期履行的利息，以201721.1元为基数，从2012年10月8日起按年利率24%计算至剩余房款全部付清之日止；二、两被告一次性偿还原告在工商银行冷水江支行与邮政储蓄银行冷水江市支行的剩余贷款及其利息、罚息、违约金等；三、两被告向原告支付违约金，违约金从2013年10月10日违约行为发生之日起以总购房款9530000元为基数按每日万分之十五计算至违约行为终止之日止；四、冷水江市自然资源局应退还星宇宾馆的50000元为原告所有；五、两被告向原告支付律师费60000元；六、两被告承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。被告张人大辩称：我本不认识两原告，是杨善祥介绍的，最初是我与杨善祥合伙购买星宇宾馆，并签订了合同，我交了1000000元房款后，杨善祥退出,由我个人买受，我是被骗购买的。所欠购房尾款20多万元，包含了手续费50000元。另杨善祥欠我100000元，形成了三角债。如果星宇宾馆改造手续办理完毕，我会把剩下的购房尾款还给两原告。银行的抵押贷款未偿还，不是我一个人的责任。至于诉讼费、律师费我没有义务承担，因为不是我故意拖欠。被告李焕然辩称：我和两原告不存在买卖纠纷，我也并没有和被告张人大合伙购买星宇宾馆，我是在被告张人大购买星宇宾馆后入的股，被告张人大和两原告存在直接买卖关系，所以本案与我无关，我不承担还款责任。经审理查明：2010年12月28日，原告艾艳青、潘玉平因申请冷水江市星宇宾馆改造扩建，以星宇宾馆的名义向原冷水江市规划局缴纳保证金50000元。2012年9月14日，原告艾艳青、潘玉平与被告张人大及杨善祥签订了一份《冷水江市星宇宾馆买卖合同》，当日，杨善祥退出，原告艾艳青、潘玉平与被告张人大重新签订了一份《冷水江市星宇宾馆买卖合同》，2012年10月8日两原告又与被告张人大又签订了一份《冷水江市星宇宾馆买卖合同》，该合同与此前签订的两份合同内容完全一致，被告张人大在合同签名落款处注明：如与2012年9月14号签订的合同内容不符，此合同作废。合同的主要内容有：第一条房产基本情况，卖方房产（下称该房产）坐落于冷水江市口旁，建筑面积：2428.1平方米，土地使用权面积984.98平方米；第二条卖方对该房产现状的声明，卖方特此告知买受人上述房产存在抵押，卖方以上述房地产做抵押在冷水江市工行和邮政银行借款总余额5328278.9元（如实际数额高出此数额部分由卖方承担）；第三条买方对购买情况的声明；第四条房产成交价，买卖双方商定上述房产成交价为人民币（大写）：玖佰伍拾叁万元（￥：9530000元），包括该房产的房屋所有权、土地使用所有权及基本附属设施、设备等物品（物品内容可另立清单附件）；第五条房款交付，为缓解买方的付款压力，买卖双方一致同意，卖方以星宇宾馆房地产做抵押，在冷水江市工行和邮政银行总金额5328278.9元的贷款额由买方进行偿还折抵购房款。买方必须依照银行规定按时还款，如未按时还款给卖方造成的一切损失，视为买方违约，承担相应的违约责任。买方替卖方偿还银行贷款折抵购房款，余下的购房款由卖方进行分期付款：1买方在本合同签订之日支付购房款人民币（大写）：壹佰万元（￥：1000000元）；2买方于卖方办理好工商营业执照过户手续日支付给卖方人民币（大写）：叁佰万元（￥：3000000元）；如未按期支付，视买方违约；3买方在对星宇宾馆进行房地产新建至第一层封顶时支付剩余购房款人民币（大写）：贰拾万壹仟柒佰贰拾壹元壹角（￥：201721.1元）。除不可抗力外，买方对星宇宾馆的开发开建时间不能超过壹年，延期的时间由买方按剩余房款的百分之五以月计延期利息。签订合同之日起，如壹年内买方未进行开发，买方必须从宾馆交付之日起按5%的月息给卖方。在买方负责偿还卖方在工商银行冷水江支行和冷水江市邮政储蓄银行贷款余额5328278.9元，同时支付卖方人民币肆佰万时，卖方必须将星宇宾馆的营业执照等手续原件、房产证及土地使用证复印件移送给买方，并配合办理相关的报建手续，相关的所有费税由买方承担；第六条有关税费；第七条房屋的交付；第八条违约认定；第九条违约责任，（一）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之十五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。（二）自违约行为发生之日起超过十五日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过三十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其它费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担）。第十四条合同生效本合同自买卖双方签字（或盖章）之日起生效。2012年10月10日被告张人大向两原告支付购房款肆佰万元后，两原告将星宇宾馆及其经营权全部移交给被告张人大，同时将星宇宾馆房产证在及土地使用证复印件交给了被告张人大，并协助被告张人大变更了星宇宾馆的营业执照、股东和法定代表人。2012年10月26日，被告张人大与被告李焕然签订了一份合股协议，内容为：1、由张人大于2012年9月14日购买潘玉平、艾艳青夫妇位于冷水江的星宇宾馆（土地证号：国用（2012）第13-41-60-1号，房产证号：冷房权证字第××号）。2、购买星宇宾馆作价人民币953万元，其他开支30万元，合计983万元（张人大共计出资883万元，李焕然出资100万元）。3、张人大、李焕然共同购买星宇宾馆，今后共同开发经营，按出资比例风险共担、利润共享。4、未尽事宜，协商解决。5、以上协议一式两份，签字付款生效，具有法律效力，希共同遵守。协议人签字：张人大432524197507025939，李焕然432524195802140217。当日，被告张人大向被告李焕然出具了一张收据，内容为:今收到李焕然星宇宾馆入股人民币壹百万元整（1000000.00元），收款人：张人大条。星宇宾馆买卖合同签订后，被告张人大按合同约定代两原告偿还在工商银行冷水江支行和冷水江市邮政储蓄银行的部分贷款，以折抵购房款。自2013年10月始未按合同约定履行代两原告偿还银行贷款的义务。且被告张人大尚欠两原告剩余购房款201721.1元至今未予支付。上述事实，有原告身份证复印件、冷水江市星宇宾馆买卖合同三份、星宇宾馆企业登记情况表、非税收入缴款、委托合同、收据、发票、欠条、合伙协议两份、银行转账记录、星宇宾馆建设项目内部作业流程卡以及原、被告的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，两原告与被告张人大签订的《冷水江市星宇宾馆买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同当事人均应按约定履行各自的义务。合同签订后，被告张人大按合同约定支付了前期购房款，两原告亦按合同约定交付了星宇宾馆及相关权证、手续资料。后因星宇宾馆改扩建未被批准及经营不善等原因，被告张人大未再按合同代两原告偿还银行贷款及支付剩余购房款，构成违约，故应承担继续支付购房款和承担违约金的责任。对两原告的此项诉讼请求，本院予以支持。但原、被告双方所签订的合同约定的违约责任:百分之五以月计延期利息、按成交价款每日万分之十五向守约方支付违约金,该约定大于法律规定的标准，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”等规定，延期未支付购房款的实际损失的认定应以逾期未支付购房款金额为基数，不能超过年利率24%，超过该标准部分的请求，本院不予支持。被告李焕然不是《冷水江市星宇宾馆买卖合同》的合同当事人，是在被告张人大购买星宇宾馆后才入股星宇宾馆的，对两原告要求被告李焕然承担《冷水江市星宇宾馆买卖合同》违约责任的诉讼请求，本院不予支持。两原告于2010年12月28日以星宇宾馆的名义向原冷水江市规划局所缴纳的保证金50000元，系两原告在星宇宾馆买卖合同签订前所缴纳，后星宇宾馆未再进行改造扩建，故该保证金50000元应归两原告所有。根据两原告与被告张人大签订的《冷水江市星宇宾馆买卖合同》第七条(二)项的约定：“守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其它费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”。两原告要求被告张人大支付因诉讼所花律师代理费60000元的请求，合法有据，本院予以支持。两原告以星宇宾馆抵押在工商银行冷水江支行和冷水江市邮政储蓄银行的贷款，法院已作出生效判决，且本案两原告未提出已还贷款、未还贷款具体的请求金额，诉讼请求不明确，故本案不宜作出判决，两原告及被告张人大应按其所签订的《冷水江市星宇宾馆买卖合同》及生效判决予以履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告张人大于本判决生效之日起十日内支付原告艾艳青、潘玉平购房款201721.1元，并自2012年10月10日起按月利率2%支付利息至借款全部还清之日；二、原告艾艳青、潘玉平于2010年12月28日以星宇宾馆的名义向原冷水江市规划局缴纳的保证金50000元归原告艾艳青、潘玉平所有;三、限被告张人大于本判决生效之日起十日内支付原告艾艳青、潘玉平律师代理费60000元；四、驳回原告艾艳青、潘玉平的其它诉讼请求。如被告张人大未按上述期限履行付款义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2987.91元，由被告张人大负担2000元，原告艾艳青、潘玉平负担987.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  邹卷澜二〇二〇年四月二十六日书记员  刘牡松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。