福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终465号 上诉人（原审被告）：福建省中港实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区黄石镇黄石街市下埕12号（人民政府院内305、306室），统一社会信用代码913503007960929588。 法定代表人：郑如燊，总经理。 委托诉讼代理人：戴志军、余丽香，福建格中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：莆田市荔城区凯天铂宫小区业主委员会，住所地福建省莆田市荔城区凯天铂宫小区。 法定代表人：王开贵，主任。 委托诉讼代理人：黄金重，福建莆中律师事务所执业律师。 上诉人福建省中港实业有限公司（以下简称“中港公司”）因与被上诉人莆田市荔城区凯天铂宫小区业主委员会（以下简称“铂宫小区业委会”）业主专有权纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中港公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回铂宫小区业委会的一审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由铂宫小区业委会承担。事实和理由：一、中港公司没有法定和约定义务向铂宫小区业委会提供涉案物业管理用房和业主大会及业主委员会办公用房。一审在适用法律上违反“合同相对性”原则。1.从法定义务角度，涉案房屋规划用途是酒店公寓，根据住建局、规划局的相关规定，并没有必须设定物业用房和业主委员会办公用房的规定。本案原工程设计规划也没有物业用房和业主委员会办公用房的设计。2.从约定义务角度，涉案《前期物业服务合同》是中港公司与案外人厦门市建坤诚兴物业有限公司签订，该合同中关于物业管理用房和业主大会及业主委员会办公用房的约定仅适用于该二者之间，不适用于铂宫小区业委会。二、《前期物业服务合同》不管是因合同到期还是因签订新物业服务合同而终止，该合同约定的相关权利义务也随之终止，铂宫小区各业主不再享有该合同约定的相关权利义务。三、根据《前期物业服务合同》的约定，中港公司已经按照同厦门市建坤诚兴物业有限公司的约定履行完毕义务，但铂宫小区业委会超出合同约定范围要求独立出入口，要求临街店面的请求超出合同约定和办公需要。因此，本案是铂宫小区业委会无理要求在先，中港公司不存在违约行为。 铂宫小区业委会辩称：从《商品房销售合同》中可以知道，中港公司承诺给物业用房及业主委员会办公用房。因中港公司违约没有交付，双方有去建设局协商。在协商过程中，中港公司同意在规定的时间交付物业用房及业主委员会办公用房。中港公司得知铂宫小区业委会起诉的时候，都没有交付。中港公司的行为构成违约，其在上诉中所陈述的均没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 铂宫小区业委会向一审法院起诉请求：判令中港公司立即向铂宫小区业委会交付坐落于荔城区的物业管理用房500平方米及第Ｂ幢1层的业主大会及业主委员会办公用房100平方米。 一审法院认定事实：中港公司取得荔城区黄石镇沙坂村编号PS挂200613号出让土地，用于开发建设鞋服市场、酒店及配套设施项目，经批准建设中港实业锦江大楼商品房，各业主与中港公司签订《商品房买卖合同》，其附件三《前期物业服务合同》第十条约定：“甲方应在本物业承接查验协议签订后十日内按有关规定向乙方无偿提供并移交能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房建筑面积为500平方米，其中地上建筑面积为500平方米，位于A幢1层；业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为100平方米，位于B幢1层。”铂宫小区业委会于2016年10月8日成立，之后多次与中港公司协商此事，双方未能达成一致意见。铂宫小区业委会提起诉讼。 一审法院认为：物业管理用房、业主大会及业主委员会办公用房是依照商品房买卖合同中约定的业主所享有的合同权利的衍生权益，如未兑现,业主可通过法律途径解决。本案中,铂宫小区业委会所提出的诉讼请求代表全体业主的公共利益,这些利益属于中港实业锦江大楼商品房业主享有。铂宫小区业委会代为全体业主以民事诉讼主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动，其产生的法律后果可由业主们承担。因此,铂宫小区业委会可以作为本案的原告主体,中港公司认为其主体不适格，与法不符，不予采纳。中港公司应当依法为其业主配置上述公用房，铂宫小区业委会所提出的诉讼请求应受法律保护。综上,依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,判决：福建省中港实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将坐落于荔城区黄石镇沙坂村中港实业锦江大楼位于A幢1层配置的物业管理用房500平方米，地上建筑面积500平方米；位于B幢1层配置的业主大会及业主委员会办公用房，建筑面积100平方米，移交给莆田市荔城区凯天铂宫小区业主委员会。本案案件受理费45200元，由福建省中港实业有限公司负担。 本院二审期间，中港公司与铂宫小区业委会均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，中港公司、铂宫小区业委会均无异议，本院予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。在中港公司与各业主签订的《商品房销售合同》附件四：《前期物业服务合同》中，明确约定中港公司需提供物业管理用房和业主大会及业主委员会办公用房。因此，中港公司作为涉案楼盘的开发商，有义务提供物业管理用房和业主大会及业主委员会办公用房。但中港公司至今仍未交付，构成违约，故一审判决支持铂宫小区业委会的一审诉讼请求，是正确的，应予维持。中港公司主张其没有义务交付物业管理用房和业主大会及业主委员会办公用房，《前期物业服务合同》已经终止，不再适用。虽然涉案小区成立了业主委员会，并聘请了新的物业公司，签订了新的物业服务合同，《前期物业服务合同》确已终止，但中港公司作为义务人，在未履行交付物业管理用房和业主大会及业主委员会办公用房的情况下，仍应继续履行该义务，不能以《前期物业服务合同》终止为由免除交付义务。因此，中港公司的该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。中港公司虽上诉称其已向案外人厦门市建坤诚兴物业有限公司交付物业管理用房和业主大会及业主委员会办公用房，但其并没有提供证据证明，铂宫小区业委会也明确予以否认。事实上，厦门市建坤诚兴物业有限公司退出涉案小区后，也未向铂宫小区业委会移交物业管理用房和业主大会及业主委员会办公用房，故对中港公司的该主张，本院也不予采信。 综上所述，中港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费45200元，由福建省中港实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年四月九日 法官助理林逸 书记员翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。