四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终313号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：覃元柳，男，1985年7月17日出生，汉族，住四川省中江县。 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：邓有香，女，1986年1月23日出生，汉族，住四川省中江县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：周天宇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李天双，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：四川蓝图实业有限公司，住所地四川省成都市青羊区蜀金路1号2栋6层601号，统一社会信用代码915100007978779686。 法定代表人：邓凡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘立果，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：胡勇，四川宁安律师事务所律师。 上诉人覃元柳、邓有香因与被上诉人四川蓝图实业有限公司（以下简称蓝图公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院(2019)川0623民初2665号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 覃元柳、邓有香上诉请求：一、撤销一审判决第三项并依法改判驳回被上诉人在原审反诉中的全部诉讼请求；二、由上诉人委托专业测绘机构重新测量房屋面积，所发生的费用由被上诉人承担；三、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。二审中，上诉人覃元柳、邓有香当庭撤回上诉请求中的第二项，即撤回对案涉房屋的面积进行重新测量并由被上诉人承担测量费用的请求。事实及理由：一、双方同意按照“多退少补”的原则进行面积补差的前提是被上诉人先履行在交付房屋时公示有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告并提供面积实测数据，但被上诉人未履行该项义务。二、被上诉人恶意隐瞒了房屋的真实面积，该楼盘的实测报告在2014年7月就已作出，但其未告知购房者，不能要求购房者承担房屋面积补差的不利后果。三、《商品房买卖合同》中面积补差条款应认定为格式条款，对该条款应做出不利于提供格式条款一方的解释。四、被上诉人承诺赠送面积给上诉人有证据支持，但一审法院未予认定，属认定事实不清。 被上诉人蓝图公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。 原审本诉原告覃元柳、邓有香向一审法院起诉请求：一、判令蓝图公司向覃元柳、邓有香办理不动产登记证书；二、判令蓝图公司支付逾期交房、逾期办理房屋初始登记的违约金45352.88元；三、判令本案诉讼费用由蓝图公司承担。诉讼中，覃元柳、邓有香变更第一项诉讼请求为：判令蓝图公司向覃元柳、邓有香交付不动产登记证书。 原审反诉原告蓝图公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令覃元柳、邓有香向蓝图公司支付房屋建筑面积补差款43580.56元；二、本案本诉及反诉费用由覃元柳、邓有香承担。 一审法院认定以下事实：2014年3月11日，覃元柳、邓有香（买受人）与蓝图公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：覃元柳、邓有香购买蓝图公司开发的位于中江县房屋，房屋预测建筑面积为116.30㎡，单价3139.81元／㎡,总价款365160.00元；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交付商品房的，逾期在30日之内的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付放款万分之一的违约金，并于实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；商品房交付时，出卖人应向买受人公示其委托的有资质的测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（即实测面积），实测面积与预测面积发生误差的，双方同意根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补；出卖人应在2015年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因出卖人的责任未能在约定期限内取得所在楼栋权属证明的，出卖人按日向买受人支付万分之一违约金；房屋交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 合同签订后，买受人覃元柳、邓有香按约定支付了购房款，出卖人蓝图公司于2015年1月29日向买受人交付案涉商品房，于2018年10月25日取得该房屋所在楼栋权属证明（初始登记）。2019年8月16日，中江县自然资源局颁发了该房屋的不动产登记证书[川（2019）中江县不动产权第0006533号]，载明房屋建筑面积为130.18㎡。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，当事人双方对签订《商品房买卖合同》的事实以及合同约定的内容无争议，对涉案房屋实际取得房屋所在楼栋权属证明（初始登记）时间，被告蓝图公司无异议，均应予以确认。根据当事人双方的诉辩意见，双方争议的焦点是：一、逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间；二、逾期办理房屋所在楼栋权属证明（初始登记）所产生的违约金的计算是否过高；三、面积误差部分房屋价款的确定。 关于争议焦点一。逾期交房违约金系基于未按合同约定的期限交付房屋的违约行为而产生，双方约定出卖人逾期交房时“买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，且该违约金应于“实际交付之日起60日内”支付。案涉房屋于2015年1月29日实际交付，超过了合同约定的交付时间，被告蓝图公司应于该实际交付日起60日内向原告支付逾期交房违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案买受人提起诉讼主张该违约金时，已经超过民法总则规定的3年诉讼时效期间。故对原告的该部分请求，一审法院不予支持。 关于争议焦点二。《商品房买卖合同》约定，被告应在2015年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明即初始登记，逾期应按日支付万分之一违约金。出卖人蓝图公司于2018年10月25日实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。出卖人蓝图公司以行政主管部门存在过错为由要求调整逾期办理初始登记违约金于法无据，对原告主张逾期办理初始登记违约金的诉讼请求应予支持。依合同约定，该违约金应以已付房款365160.00元为基数，自应当取得初始登记期限届满之次日即2015年10月1日起至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算。 关于争议焦点三。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。……”本案中，双方在《商品房买卖合同》面积差异处理条款中约定“根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补”。故出卖人蓝图公司请求买受人按约定补足面积误差部分房屋价款符合合同约定及法律规定。买受人认为出卖人蓝图公司未按约定在交付房屋时提供、公示房屋实测面积数据，不应按多退少补原则处理。一审法院认为，出卖人蓝图公司未在交付房屋时提供、公示房屋实测面积数据虽系违约行为，但双方并未对该违约行为约定责任承担方式，不能据此否定按所有权登记面积为准进行面积差异处理的约定。且买受人在出卖人未公示实测面积的情况下接收了案涉房屋，实际取得了超出合同约定部分房屋面积所产生的利益，根据权利义务相一致的原则，出卖人亦应当支付相应对价。故对买受人的该辩解意见，不予采纳。买受人还辩称，计算面积误差部分应扣除出卖人承诺的赠送面积6-7㎡。买受人据以主张该事实而提供的证据为买受人之一的唐某某持有的一份清单，但该清单内容更接近于销售人员为买受人计算所购房屋价款明细，其本身没有合同双方签字确认，不能确认为出卖人对买受人赠送房屋面积的承诺，更不能据此推定为对全部买受人的承诺。故对买受人（即本诉原告）的该抗辩主张，不予采纳。反诉被告覃元柳、邓有香应支付反诉原告蓝图公司的面积差异部分的房屋价款43580.56元[（130.18㎡-116.30㎡）×3139.81元/㎡]。 综上，被告蓝图公司已实际为原告办理了案涉房屋的不动产权证书，原告变更诉讼请求要求被告交付不动产权证书，不违反法律规定，一审法院予以支持。原告请求被告按约定支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，被告蓝图公司请求反诉买受人支付面积误差部分房屋价款的反诉请求，符合合同约定及法律规定，均应予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司于本判决书生效之日起15日内向原告（反诉被告）覃元柳、邓有香交付案涉房屋的《不动产权证书》。二、被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司于本判决书生效之日起15日内向原告（反诉被告）覃元柳、邓有香支付逾期办理初始登记违约金。逾期办理初始登记违约金计算方法为：以365160.00元为基数，从2015年10月1日起至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算。三、原告（反诉被告）覃元柳、邓有香于本判决书生效之日起15日内向被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司支付房屋面积补差款43580.56元。四、驳回原告（反诉被告）覃元柳、邓有香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费467.00元，反诉案件受理费444.70元，由被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司承担467.00元，原告（反诉被告）覃元柳、邓有香承担444.70元。 二审中，被上诉人蓝图公司向本院提交案涉房屋面积实测报告书1份及测绘资质证书1份，分别用以证明案涉房屋的实际面积与不动产证书上载明的产权面积一致，及出具实测报告书的公司系有资质的。上诉人质证称，对实测报告书的内容不认可，其与购房合同中认定的面积差异巨大，对测绘资质证书无异议。本院经审查认为，各方当事人对资质证书无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；关于实测报告书，系有资质的测绘公司出具，上诉人虽不认可其中关于案涉房屋的实测面积相关内容，但未提供证据予以反驳，故本院予以采信。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，结合各方当事人意见，本案二审的争议焦点为:覃元柳、邓有香应否向蓝图公司支付房屋面积补差价款43580.56元。本院对此评判如下： 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的，按照约定处理。双方在《商品房买卖合同》面积差异处理条款中约定“根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补”，该项约定系双方自愿订立且符合法律规定，应为合法有效。按照通常理解，上述条款内容约定明确、清晰，并不存在两种以上的解释，故覃元柳、邓有香主张格式条款应作出不利于提供格式条款一方的解释，并无适用余地。 虽然双方在《商品房买卖合同》中约定：“商品房交付时，出卖人应向买受人公示其委托的有资质的测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（即实测面积）”，蓝图公司亦未提供证据证明其及时将案涉房屋的面积实测数据告知覃元柳、邓有香，但双方并未约定蓝图公司未履行该项义务应当承担的法律后果。从本案情况看，覃元柳、邓有香并未主张解除合同，而是选择继续履行合同，现有证据亦不能证明蓝图公司未履行前述约定的义务对覃元柳、邓有香造成了明显的损害后果，故不能据此否定双方按房屋所有权登记面积为准进行面积差异处理的约定。覃元柳、邓有香既已实际取得超出合同约定的房屋面积所产生的利益，而其不按合同约定履行补足价款之义务，并无法律依据，亦有悖公平原则。 覃元柳、邓有香主张“计算面积误差部分应扣除蓝图公司承诺的赠送面积6-7㎡”，其提供的证据为买受人之一的唐某某持有的一份清单，该证据没有合同双方签字确认，不能确认为出卖人对买受人赠送房屋面积的承诺，故覃元柳、邓有香此项上诉意见，亦不能成立。由此，覃元柳、邓有香应当按照约定，以房屋所有权登记面积为准，支付超过合同约定面积的差价。 综上所述，覃元柳、邓有香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费889元，由覃元柳、邓有香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  卲 敏 审 判 员  张时春 审 判 员  王海燕 二〇二〇年四月十三日 法官助理  毛 竹 书 记 员  邱 婷