吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初539号原告：镇赉县红义物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MA1586H013。住所：吉林省镇赉县团结西路北庆生北街西2单元201室。法定代表人：蔡某：经理。委托诉讼代理人：张某1，男，1964年3月4日出生，汉族，镇赉县红义物业管理有限公司副经理，现住镇赉县团结小区12号楼3单元402室。被告：张某2，男，1966年12月16日出生，汉族，个体，现住镇赉县。原告镇赉县红义物业管理有限公司（简称“红义物业公司”）与被告张某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告红义物业公司委托诉讼代理人张某1，被告张某2均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。红义物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付2018年、2019年、2020年三年物业管理费等相关费用共计2040元，并付银行利息（其中2018年物业费利息从2018年3月21日起按照银行利息开始计算；2019年物业费利息从2018年11月末按照银行利息开始计算；2020年的物业费利息放弃）。事实和理由：2018年3月原告与被告形成了一种物业合同关系，从2018年3月，原告雇佣工人打扫南湖花园卫生、清扫楼道卫生、补光灯、监控、楼道灯维修及电费、化粪池清理及化粪池维修、清运小区内的垃圾。按规定被告共欠原告2018年、2019年、2020年，三年物业管理2040元（109.32平方米×0.5元×12个月×3年），此款原告曾多次索要，但被告迟迟未能缴纳，根据我国民法总则相关规定，特向法院起诉，要求被告给付物业费等费用，请求判令被告结清全部物业管理费。张某2辩称，我不同意给付原告上述三年物业费及利息，因为业主委员会选举不透明、不公开，我本人不知道选举的事情，业主委员会与物业公司签订物业服务合同严重侵害了业主的利益，且签订的物业服务合同没有体现公平、公正原则，物业服务不到位，物业合同签订内容不明确，物业公司未提供任何物业服务，我不认同他们之前签订的物业服务合同。另外，小区内的主干道三年来一直没有人清理积雪。庭审中，红义物业公司提供了如下证据：1、南湖花园小区物业管理委托合同书一份。证明我公司于2018年3月20日与南湖花园小区业主委员会签订南湖花园小区物业管理委托合同书，我公司是按照该合同书的内容对该小区进行物业服务的。张某2质证意见：对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，原告是于2018年5月10日注册的物业公司，说明原告在与南湖花园小区业主委员会签订物业服务合同时，原告物业公司还没有成立，当时原告还没有物业管理资质，所以他们之前所签订的物业服务合同无效。法院认证：因张某2对该份证据真实性无异议，本院对该份证据真实性予以确认。另外本案中需要说明的是，庭审中，经本院询问红义物业公司每年收取物业费的时间问题，红义物业公司表示，在南湖花园小区物业管理委托合同书第三项第七款明确约定2018年11月份开始收取2019年的物业费，如2018年11月末未交纳物业费，则收取20%的违约金，本院经审查后认为，虽然该合同书未约定2019年、2020年物业费的收取时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”故本院确定2019年、2020年物业费的收取时间均为上一年度的11月份。2、公告一份。证明小区业主委员会是依法成立的，所以小区业主委员会才和我公司签订了物业服务合同。张某2质证意见：对这份公告真实性存在异议，虽然该公告上盖有镇赉县镇赉镇新兴社区居民委员会公章，但我辨别不了真假；另外，我对选举结果、选票有异议，要求原告出示当时选举的选票。法院认证：该份公告原件盖有镇赉县镇赉镇新兴社区居民委员会公章，虽然张某2提出无法辨别公章的真假，但也未向法庭证明公章系伪造的相关证据且亦未申请对公章的真假进行鉴定，故本院对张某2这一质证意见不予采信，本院对该份证据予以确认。关于张某2反映的要求红义公司出示当时选举的选票问题，本院认为从该公告内容及落款单位来看，小区成立业主委员会系在镇赉县镇赉镇新兴社区居民委员会见证和领导下成立的，且成立的时间早于红义物业公司入驻该小区的时间，小区业主委员会的成立与红义物业公司无关，故本院对张某2要求红义公司出示当时选举时的选票问题的意见不予采信。3、营业执照一份。证明我公司具有物业管理服务资质。张某2质证意见：对证据真实性及证明问题均无异议。法院认证：该营业执照加盖了镇赉县市场监督管理局公章，本院对其真实性予以确认。另外，结合南湖花园小区物业管理委托合同书签订时间来看，虽然该合同书签订时间为2018年3月20日，但《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格......”，据此规定，本院认为，红义物业公司向张某2主张2018年的物业费应从红义物业公司具备独立法人资格起开始起算，故而本院对这一事实予以确认。4、2018年物业费缴费通知。证明我公司收取物业费的标准以及物业费所包含的事项，物业费实际是按照每月每平方米0.5元收取。张某2质证意见：对证据真实性及证明的问题均无异议。法院认证：对该组证据的认证意见本院将在综合评判中予以表述。5、催缴物业费通知单原件2张。证明我物业公司已经向被告催缴了物业费。张某2质证意见：对证据真实性有异议，因为门上没有显示具体的门牌号，体现不出是被告的家，我从未看见过上述催缴物业费通知单。法院认证：虽然该组证据无法显示其具体的房屋门牌号，但庭审中经本院询问，张某2自认一直未缴纳2018年、2019年、2020年这三年的物业费，结合常理推断，物业公司为维护物业管理企业的运营，不可能不向欠缴物业费的业主进行催缴，故本院对该组证据予以确认，对张某2的质证意见不予采信。张某2向法庭提供了如下证据：1、红义物业公司营业管理执照打印版。证明原告红义物业公司是于2018年5月10日成立的，2018年3月20日原告与小区业主委员会签订物业服务合同，原告在签订物业服务合同时没有资质，所签订的物业服务合同无效。红义物业公司质证意见：有异议，被告所提供的证据来源于网上查询，对原告没有用。法院认证：认证意见同红义物业公司提供的营业执照认证意见一致。2、13张打印版的照片。证明原告所经营的物业公司物业管理、服务不作为，没有履行与业主委员会签订的物业服务合同所约定的义务，小区垃圾随处可见，道路坑洼不平。红义物业公司质证意见：对第一张（显示“单元楼道门”）照片和第五张照片真实性有异议，我公司无法确认该照片所显示的内容及地点是在我公司管理的小区内，对剩余其他照片真实性无异议，剩余的照片显示的内容确实是发生在我公司管理的小区内。即使第一张照片所拍摄的单元楼道门是我公司管理的小区内的防盗门，但我公司在签订的物业服务合同中已明确约定了防盗门能开能关就足以达到了物业服务的标准；另外对于照片中反映的道路坑洼不平问题是由于小区业主自己改造下水管道造成的，不是我公司造成的，冬天下水管道上面的地面硬化不了；照片中反映的小区园子中的茄子杆、柿子杆等是被告的妹夫家种植的，我公司没有和业主委员会签订修路的合同，向被告主张的物业费不包含修路费用；被告提供的有关污水井照片中已显示污水井并没有溢满；第六张照片是大供热维修管道造成的，与我公司无关。法院认证：因红义物业公司对第一张照片和第五张照片真实性有异议，本院对这两张照片不予确认；因红义物业公司对剩余十一张照片真实性无异议且确认剩余十一张照片显示的内容确实是发生在该公司管理的小区内，本院对剩余的十一张照片真实性予以确认。从剩余的十一张照片显示内容来看，小区院内存在垃圾，没有做到日结日清，未达到小区业主委员会与红义物业公司签订的物业管理委托合同书中所约定的物业服务标准（第二项第二款“院内垃圾，日结日清，院内保持清洁，无垃圾”；第三项第二款“道路畅通”），故而本院认定红义物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，本院对这一事实予以确认。本案本院确定如下案件事实：被告张某2是镇赉县南湖花园小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为109.32平方米。2016年8月26日，南湖花园小区召开业主大会，并成立小区业主委员会，选举产生了张树文等业主委员会委员，2018年3月20日，南湖花园小区业主委员会与红义物业公司签订南湖花园小区物业管理委托合同书，在合同书中明确约定，物业费每月每平方米收取0.5元，外加每户每年24元的环卫处垃圾清运费。收费时间：2018年11月开始收取2019年的物业费，如在2018年11月末不交物业费的，可收取20%的违约金。签订上述合同后，原告对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理关系。被告张某2拖欠2018年、2019年、2020年期间的物业费等相关费用。经原告催缴，被告张某2拒绝缴纳。经查，红义物业公司于2018年5月10日成立，营业期限自2018年5月10日至2038年5月9日，经营范围：“物业管理”。另查明，红义物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：一、原告红义物业公司要求被告张某2给付2018年、2019年、2020年物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本院对张某2庭审中提出的自己因不认同原告与小区业主委员会签订物业管理合同、小区成立业主委员会以及选举委员等系列选举的事项就不交纳物业费的抗辩意见不予支持。《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”虽然张某2对2018年物业费缴费通知无异议，但从该份证据来看，2018年物业费缴费通知落款处虽打印了“南湖花园小区业主委员会”，但未加盖小区业主委员会公章，而只加盖了红义物业公司一方的公章，从南湖花园小区业主委员会与红义物业公司签订的南湖花园小区物业管理委托合同书中第二项第六款：“对小区公共排污管道、污水井，每年最少全面检查、疏通几次，保持排放污水、雨水管理畅通，化粪池每年必须抽一次。”由此内容可见，双方已经在小区物业管理委托合同书中对小区公共排污管道事项进行了约定，故本院对2018年物业费缴费通知中关于物业管理事项的范围不予确认，确认小区公共排污管道事项属于物业服务管理范畴这一事实，红义物业公司以业主下水管道不属于物业服务范围为由对业主张某2反映的下水管道堵塞问题不予处理的意见本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与红义物业公司签订的南湖花园小区物业管理委托合同书是双方真实的意思表示，其合同真实合法有效。被告张某2作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告张某2应按上述物业服务合同向原告履行义务。被告张某2共拖欠原告红义物业公司2018年、2019年、2020年期间的物业费等费用（含每年24元垃圾清运费），经原告催要，被告张某2仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，红义物业公司在从事物业服务过程中已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中产生的问题，业主可以与物业公司协商解决，但不能以此拒付物业服务费。二、被告张某2应向原告红义物业公司交纳物业费等相关费用数额的确定问题：1、2018年物业费等相关费用数额本院确定为436.88元【每月每平方米0.5元X109.32平方米X7月+每月每平方米0.5元X109.32平方米÷30日X21日+每年24元垃圾清运费÷12月X8月（2018年5月份计算在内）】；2、2019年物业费等相关费用本院确定数额为679.92元。（每月每平方米0.5元X109.32平方米X12月+每年24元垃圾清运费）；3、2020年物业费等相关费用本院确定数额为679.92元。（每月每平方米0.5元X109.32平方米X12月+每年24元垃圾清运费）。考虑到红义物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，鉴于此，红义物业公司在物业服务方面本身也存在过错，综合以上意见，本院认为，张某2向红义物业公司交纳2018年、2019年、2020年物业费等相关费用的数额为应交物业费等相关费用总额的80%，故被告张某2应向原告红义物业公司交纳三年物业费等相关费用合计金额，本院确定为1437.37元。三、关于红义物业公司因被告张某2未及时交纳这三年物业费主张利息的问题：本院认为，南湖花园小区业主委员会与红义物业公司签订南湖花园小区物业管理委托合同书已明确约定：“收费时间：2018年11月开始收取2019年的物业费，如在2018年11月末不交物业费的，可收取20%的违约金。”原告红义物业公司要求按照银行利率给付利息的问题，其实质为一种违约责任的承担方式，其目的是督促义务方适当履行义务，鉴于物业管理委托合同书中对违约方式已作出了明确约定且不违反法律的相关规定，本院认为，尊重当事人的意思自治系合同法的要义所在，庭审中红义物业公司放弃向张某2主张2020年物业费等相关费用利息的诉请，故而本院确定2018年、2019年物业费等费用的违约金数额为223.36元【（436.88元+679.92元）X20%）】。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告张某2于本判决生效后立即给付原告镇赉县红义物业管理有限公司2018年（2018年5月11日-2018年12月31日期间）、2019年全年、2020年全年的物业费等相关费用1437.37元及利息223.36元（自2018年5月11日起至2019年12月31日止期间），共计1660.73元；二、驳回原告镇赉县红义物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告张某2负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二〇年四月二十七日书记员 张秋阳