广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初1083号 原告：张贵廷，男，1967年10月10日出生，汉族，住广西钦州市钦北区。 原告：张功洁，男，1995年3月4日出生，汉族，住广西钦州市钦北区。 两原告委托诉讼代理人：李秀华，广西诚上金律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：潘莉莉，广西诚上金律师事务所律师。 被告：广西合景房地产开发有限公司，住所地南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷8号2楼202号房，统一社会信用代码914500000719854927。 法定代表人：黄妍萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘源，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧发波，广西同望律师事务所律师。 原告张贵廷、张功洁与被告广西合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，后被告合景公司申请评估、鉴定，于2019年6月27日进行了证据交换、于2020年2月26日公开开庭进行了审理、于2020年3月18日进行了勘验现场。原告张贵廷、张功洁的委托诉讼代理人，被告合景公司的委托诉讼代理人欧发波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张贵廷、张功洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋漏水修复费用74723元；2.判令被告向原告支付评估费损失3000元；3.判令被告向原告支付物业管理费损失22181.76元（物业费按照3元/平方米/月计算，从2014年12月26日暂计至2018年12月25日，以后另计至被告实际清偿之日止）；4.判令被告赔偿原告因房屋漏水导致房屋无法正常使用而造成的损失168000元（损失参照同地段同类型房屋租金计算，酌情按3500元/月计，从2014年12月26日暂计至2018年12月25日，以后另计至被告实际清偿之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买南宁市商品房，房屋建筑面积154.04平方米、交付时间2014年12月25日前。由于被告没有按照防水施工图纸施工，导致房屋接收后一直出现大面积漏水问题，无法正常使用。2016年初，原告等业主向相关职能部门反映合景·天汇广场联排别墅及叠拼房屋存在严重漏水及排水系统不完善等质量问题，后相关职能部门对房屋漏水问题进行了确认，责令被告尽快制定切实可行的整改方案，还确认漏水问题已影响到房屋的正常使用功能，实际实施的防水施工工艺与备案的施工图和竣工图均不符。截至目前，被告仅对房屋进行了简单修补，没有按照相关职能部门要求开展工作，房屋仍然存在漏水问题。为从根本上解决房屋漏水问题，应由原告自行委托相关公司进行施工，相关评估费及修复费由被告承担，同时，由于被告交付的房屋一直无法正常使用，被告还应向原告赔偿租金损失及物业管理费损失。诉讼过程中，别墅房屋业主主张房屋对应地下室属被告赠送面积，实际使用时可砌墙围成房屋使用，通过建造楼梯与房屋一层连接，被告在销售房屋时亦作前述销售宣传；原告等业主主张购买房屋系自住。 合景公司辩称：1.被告不应承担赔偿责任。房屋已竣工验收合格，具备交付条件后才向原告交付，如存在防水质量问题，被告会依法承担保修责任，现原告未能提供确凿证据证明房屋是否漏水、漏水部位及漏水对房屋的居住使用影响程度等情况，其要求被告承担赔偿责任理由不能成立。2.修复费及评估费不应支持。房屋修复费评估系原告单方委托，被告对评估报告中所涉的修复部位及费用无法判断其真实性，原告亦无确凿证据证明。3.物业管理费不应支持。原告接收房屋后支付物业管理费是其义务，同时，原告未能提供确凿证据证明房屋的漏水情况及漏水对房屋的居住使用影响程度，其要求被告赔偿房屋不能使用期间的物业管理费理由不能成立。4.租金损失不应支持。原告未能提供确凿证据证明房屋的漏水情况及漏水对房屋的居住使用影响程度，其要求被告赔偿房屋不能使用期间的租金损失理由不能成立。需要说明的是，地下室的设计规划用途为停车位，业主未经相关职能部门审批把停车位砌墙围成房屋使用，系擅自改变停车位的设计规划用途，同时，停车位不属于房屋买卖合同的买卖标的，不属于原告诉称的赔偿范围。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月30日，被告作为出卖人、原告作为买受人，双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》。第三条：买受人购买的商品房为南宁市（所在层为1层至2层），用途为住宅，建筑面积为154.04平方米（套内建筑面积146.58平方米、分摊的共有共用建筑面积7.46平方米）。第五条：商品房按套内建筑面积计价，单价每平方米10270.06元，总金额1505386元。第九条：出卖人应当在2014年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条：因出卖人原因，导致未能按期交付商品房的，双方同意：本合同继续履行，出卖人应自本合同第九条约定的收楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际支付房价款（指出卖人指定账户实际收到买受人支付房价款金额）的万分之一向买受人支付违约金，违约金总额最高不超过买受人实际支付房价款的1%。第十八条：1.买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2.在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应按国家规定和本合同约定履行保修义务。保修期内，买受人发现商品房存在工程质量问题的，应及时通知出卖人或其受托人；出卖人或其受托人接到买受人的报修通知后应在72小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与买受人商定具体维修日期，及时、合理安排维修。买受人应在出卖人或其受托人检查、维修期间给予必要配合。出卖人或其受托人怠于履行商品房工程质量保修责任的，双方另行协商处理。商品房在保修期内因工程质量问题造成买受人经济损失的，双方互不追究维修期间的责任。双方对商品房工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托南宁市范围内具备法定资质的质量检测机构进行检测，另一方应当配合和协助检测工作。检测结果支持一方主张的，由对方承担检测费用。3.因不可抗力或者非出卖人原因房屋损坏的，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。第十九条：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和分摊的共有共用建筑面积承担义务。出卖人不得擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同附件五《前期物业服务合同》第六条：1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（物业服务费不包含绿化、保洁用水的成本费用），其中，高端低密度住宅物业服务费为3元/月·平方米。2.共用水电费由物业公司按建筑面积比例向业主及使用人分摊收取。第七条：业主和物业使用人应于收楼通知书或商品房买卖合同所规定的交付日期（以较前者为准）之日起交纳物业服务费用。第十四条：出卖人销售现场有关商品房的样板房、模型、宣传资料、展示板及广告宣传仅供风格及装修效果之参考，不作为商品房实际交付标准，商品房质量、装饰、设备最终以本合同及本补充协议及附件三约定为准。如本项目的销售资料及宣传资料与本合同不一致的，以本合同及补充协议的约定为准。出卖人发布的广告、宣传册、沙盘或其他展示宣传品等均为要约邀请，不作为本合同的组成部分。附件六：合同补充协议约定，买受人应于本合同签订时支付合同总价款的30.05%，计人民币452386元，除首期款外，剩余房款计人民币1053000元，由买受人于本合同签订时申请办理建设银行10年按揭贷款手续，并以其选定的按揭方式缴清全部房款。 上述合同签订后，原告支付了全部购房款并接收了房屋。被告于2014年12月25日出具的《住宅质量保证书》就房屋质量作出了相关保证（见附件）。原告房屋所在楼栋已竣工验收备案。 因对房屋质量存在疑议，案涉小区低密度住宅区的业主向被告及相关职能部门表达了诉求。2016年3月16日，被告向业主发出一份《关于天汇广场联排、叠拼房屋质量的反馈和诉求的回复函》，载明：1.对于部分房屋天面、地面出现渗漏，已组织施工单位、防水行业知名公司现场勘验，并聘请防水行业知名公司在结合业主方案的基础上出具专门的保修方案。2.上述方案供业主查阅，可就该方案与业主作进一步沟通，以便尽快开展保修工作。3.针对房屋保修期间所产生的物业服务费（不含水电公用分摊费用），拟代为业主向物业服务公司支付。4.将严格按照《住宅质量保证书》及国家相关规定进行房屋建筑工程质量保修。5.针对地下室地坪漆相关事宜，地下室现状符合国家规范及产品地位，不再重新增加地坪漆施工。 2016年3月18日，广西南宁五象新区建设工程质量安全监督站向原告等业主发出一份《关于南宁市合景天汇广场联排别墅及叠拼房屋全体业主申请对建筑工程质量进行重新检验的复函》，载明：三、该站已责成开发商对小区中地下室质量问题进行全面排查，目前开发商已将排查结果送至该站。对于地下室底板开裂渗漏问题，据了解开发商已制定整改方案，并与你们协商，一致同意按该方案进行整改。对于房屋外墙及屋面渗漏问题和地下室顶板及侧壁渗漏问题，开发商已制定了内防水修补方案，但该方案尚未取得你们同意，且存在较大分歧，建议进一步协商。关于要求开发商弥补你们损失的事宜，建议按照合同约定进行索赔。还载明：该站正积极与开发商沟通协调，督促对地下室底板开裂渗漏问题，严格按照已同意的整改方案进行全面整改，确保按质按量完成。对于房屋外墙及屋面渗漏问题和地下室顶板及侧壁渗漏问题，该站已责令开发商尽快制定切实可行的整改方案以便组织施工，若你们对开发商的方案有质疑，该站可协调邀请相关专家对方案进行论证。2016年4月12日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会规划建设局向被告发出一份《关于合景·天汇广场项目渗漏水有关问题的函》（五象规建函〔2016〕251号），载明：该局于2016年4月6日进行了现场查勘，现场建筑物尤其是地下室渗漏水问题较为普遍，问题较严重，已经影响到房屋的正常使用功能。要求被告做好以下工作：一、根据备案的合景·天汇广场项目施工图和竣工图、现场查勘以及询问的情况，合景·天汇广场项目实际实施的防水施工工艺与备案的施工图和竣工图均不符，请于2016年4月15日前就此问题形成说明材料报送至该局。二、已实施的补渗漏措施，效果不理想，补渗漏后还存在渗漏现象，未能彻底解决防水问题，请按照已实施的防水施工工艺开展实验工作，现场复核该防水工艺的防渗漏效果，实验工作需由五象新区质监站和业主进行监督。三、鉴于合景·天汇广场项目渗漏水问题较为严重，特别是地下室底板存在开裂漏水现象，请对地下室以及地上建筑墙面的渗漏水原因进行进一步的分析，尤其是需重新核验地下水位对地下室的影响，以及原抗浮设计在目前水位情况下是否满足结构安全要求。请于2016年4月15日前将渗漏水原因分析以及地下室抗浮设计复核情况形成书面材料报送至该局。 在未让业主参与并征得同意的情形下，被告对合景·天汇广场小区的渗漏水问题进行了整改并进行了验收，还主张在整改前后对原告等业主的房屋进行了勘验。被告提供的《工程竣工验收表》载明：南宁合景天汇广场一期低密度住宅区抗渗、防水堵漏工程，施工单位为北京新兴诚信防腐保温工程有限责任公司，工程验收日期为2017年6月20日，工程验收情况为合格，施工单位落款时间为2017年10月21日、监理单位落款时间为2017年11月21日、建设单位落款时间为2017年11月21日。业主认可地下室的渗漏水问题有好转，但大雨天时仍然有渗漏水情况；房屋的渗漏水问题好转情况不明显，渗漏水问题仍然存在。 根据原告委托，广州市华盟价格事务所有限公司于2018年7月30日出具一份《关于南宁市合景天汇广场别墅小区10-105房漏水修复费用价格评估结论书》（穗华价估[2018]207号），载明：三、评估基准日：2018年5月8日。七、评估过程：接受委托后，成立了价格评估小组，制定了价格评估作业方案，于2018年5月8日赴现场进行了实物勘查，经整理分析相关资料，确定运用成本法对标的进行评估。1.现场勘查时，评估人员根据委托人指认，对房屋的漏水情况进行了勘查记录。本次评估根据现场勘查情况结合《委托评估协议书》的内容对房屋以毛坯状态时的修复费用进行评估。2.项目和数量的确定。根据评估人员现场勘查情况，确定评估项目主要包括：人工挖土方、防水工程、人工回填土、花园道路铺设、花园草坪恢复等共28项。八、评估结论：房屋漏水修复费用在评估时点为74723元。原告为此支出价格评估费3000元。原告等业主主张叠拼房屋的评估范围为房屋、私家花园，联排别墅房屋的评估范围为房屋及对应地下室、私家花园。 在庭审的过程中，原告当庭表示其2015年开始装修涉案房屋，2017年8月入住后，暂未发现有漏水问题，但其他业主的房屋有漏水问题。 本院认为，案涉《南宁市商品房买卖合同》是原告与被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。 本案原告当庭表示涉案房屋自其2015年装修，2017年8月入住后未发现漏水情况，该不利已的陈述与事实相符，本院对此予以确认。对于原告提交的《关于南宁市合景天汇广场别墅小区10-105房漏水修复费用价格评估结论书》（穗华价估[2018]207号），该评估结论系根据涉案房屋毛坯时的状态得出，但该房屋已经装修且未发现漏水情况，说明该房屋不存在修复的必要性，即不存在赔偿修复费用的事实基础，故本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因原告未能提交充分证据证明涉案房屋存在漏水需修复的事实，其诉请没有事实和法律依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回张贵廷、张功洁的诉讼请求。 案件受理费5319元，由张贵廷、张功洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 彭情宝 审 判 员 王 荣 审 判 员 黄艳芳 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 陈璐瑶 书 记 员 蒙玉莲 附件： 住宅质量保证书 尊敬的合景·天汇广场业主： 阁下购买的合景·天汇广场X栋X房已于201年月日正式交付使用。 根据《商品房销售管理办法》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关规定，我司对所开发楼盘合景·天汇广场商品房提供以下质量保证： 一、该房经南宁市建设工程质量安全监督站验收备案，由建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位进行了验收，符合建筑工程质量标准，并具备交付使用条件。 二、阁下在正常使用该房屋的前提下，该房屋的工程保修内容、保修范围如下： 地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。 %1、房屋建筑工程保修期：自房屋交付使用之日起计算。但因业主原因导致未能按期交付的，以《南宁市商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日或我司《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准）： 保修项目 期限 保修责任 地基和主体结构 设计文件规定的合理使用年限 保修期内，如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构开裂、变形、破损、超出国家设计规范的规定值时，建设单位将无偿进行修复并满足有关规范和标准。 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏 5年 保修期内如因施工质量问题或所用材料的质量问题而出现的天面、外墙面、卫生间漏水，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范和标准。 电气借线、给排水管遭、设备安装 2年 保馆期内，如因施工质量问题．造成管道、设备损坏，建设单位将无偿进行修补。 供热与供冷系统 2个采暖期、供冷期 保修期内，如因施工或产品质量问题，造成供热、供冷设备故障，建设单位将无偿进行维修。 墙面、顶棚抹灰层脱落 2年 保修期内，如因施工质量问题，造成墙面、顶棚抹灰层脱落，建设单位将无偿进行修补。 门窗翘裂、护栏、五金件损坏 1年 保修期内．如因施工质量问题，造成门窗翘裂、护拦、五金件损坏，建设单位将无偿进行修补。 地面空鼓、大面积起砂 1年 保修期内，如因施工质量问题，造成地面空鼓或大面积起砂，建设单位将无偿进行修补。 管道堵塞 2个月 保修期内，如因施工质量问题，造成管道堵塞，建设单位将无偿进行疏通、修补。 灯具、开关、插座等电器产品 6个月 保修期内因产品或施工质量问题出现的随楼附送的灯具（不含光源）、开关、插座失灵问题，开发商将无偿进行维修，但业主自行改动后不属保修范围。 四、其他： 1、在保修期内，属于质量保修范围及内容的项目，在接到保修通知后，根据实际情况按与报修人预约时间进行保修，物业所有权人有义务配合修缮。 2、物业所有权人有责任按《住宅使用说明书》（但不限于）的指引正确使用房屋，因使用不当或改动房屋结构、改变房屋用途、自行添置/改动设施设备、二次装修或因第三方原因而导致的房屋质量问题不属保修范围，由物业所有权人或房屋使用人自行承担。我司可提供有偿维修服务；如因上述原因造成物业受损或相邻物业、公共财产受损，物业所有权人应承担修复及赔偿等经济及法律责任。 3、涉及影响相邻住户的公共设施、设备保修项目，相邻业户应积极配合保修工作。 4、因自然灾害（如地震、洪水、台风、暴雨）及社会因素等不可抗力造成的房屋质量问题，我司依法免除保修责任。 五、保修费用： 1、保修费用由造成质量问题的责任方承担。 2、因有意延误导致保修贵任无法履行的，由延误方负责。 六、特别说明： 物业因二次装修造成的房屋质量问题，我司将不承担相应的保修责任。