安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0824民初76号 原告：刘志刚，男，1975年2月2日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：叶励行，安徽安潜律师事务所律师。 被告：潜山县外贸总公司，住所地安徽省潜山市梅城镇北街路71号，组织机构代码15398571-X。 诉讼代表人：安徽皖激扬律师事务所（潜山县外贸总公司破产管理人）。 法定代表人：蒋作明，该所主任。 委托诉讼代理人：徐安生，安徽安潜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴利平，潜山县外贸总公司破产清算留守人员（原潜山县外贸总公司办公室主任）。 原告刘志刚与被告潜山县外贸总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志刚及其委托诉讼代理人叶励行、被告潜山县外贸总公司的委托诉讼代理人徐安生、吴利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志刚向本院提出诉讼请求：1、解除刘志刚与潜山县外贸总公司于2010年7月20日签订的《安全楼梯转让协议》及双方为履行该协议所签订的所有附属或补充协议；2、潜山县外贸总公司返还刘志刚为履行双方签订的《安全楼梯转让协议》交付其的购买价款127560元，同时向刘志刚支付违约金70万元或赔偿刘志刚因其违约所造成的有关损失70万元。事实和理由：2005年2月8日，刘志刚与潜山县外贸总公司签订《房地产转让协议》，刘志刚购买潜山县外贸总公司位于潜山市外贸综合楼主体正二楼，已按上述协议付清购房款并办理了产权转移登记手续。2010年7月18日，双方签订《有关房地产转让协议的若干遗留问题补充协议一》（以下简称“《补充协议一》”），约定潜山县外贸总公司（甲方）将上述外贸综合楼主体正二楼安全楼梯（两间）转让给刘志刚（乙方），价款12万元整。《补充协议一》第5条约定：“如本次所转让的原综合楼主体正二楼部分的安全楼梯在一年内，因诸多客观原因甲、乙双方未能在一年内完成转让过户手续，如乙方提出要求，甲方应在三个工作日内将原乙方向甲方交纳的房款人民币壹拾万元整一次性退还给乙方（如逾期退还，则按应付金额的0.5%每日支付违约金给乙方……”。2010年7月20日，双方按照前述《补充协议一》达成的共识，正式签订《安全楼梯转让协议》（以下简称“《楼梯转让协议》”），约定潜山县外贸总公司所转让的楼梯建筑面积为61.25㎡，转让总价款127560元，刘志刚已按《补充协议一》及《楼梯转让协议》的约定支付对价，共支付潜山县外贸总公司外贸综合楼主体正二楼安全楼梯转让价款127560元。潜山县外贸总公司未能在约定的一年时间内完成所转让的楼梯间产权过户手续，经刘志刚提出，双方于2011年11月10日签订《解决（房地产转让）若干遗留问题的协议》，其中第2条Ｅ项约定：“如因甲方改制、变更等原因更换业主、名称时，甲方要与相关联利益方完善手续，以确保乙方的权益不受损害”；第3条约定：“在双方完成上述两条约定时，双方不再追究在2010年8月前所签订的所有协议中的违约责任及未尽义务”。2016年1月8日，潜山县外贸总公司向贵院提出破产清算申请，贵院于2016年1月29日作出（2016）皖0824民破1号民事裁定书，裁定受理潜山县外贸总公司提出的破产清算申请，依法指定安徽皖激扬律师事务所为破产清算管理人。刘志刚多次向破产管理人提出，要求潜山县外贸总公司履行办理产权过户登记义务或承诺与关联方完善有关交接手续，以确保刘志刚的权益不受损害，但被明确告知：由于人民法院已受理潜山县外贸总公司的破产清算申请，依照有关法律规定，双方签订的有关协议不再履行。基于以上事实，刘志刚签约目的根本无法实现，为此，刘志刚依据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，诉请法院，请求解除双方于2010年7月20日签订的《安全楼梯转让协议》及双方为履行该协议所签订的所有附属或者补充协议，同时要求潜山县外贸总公司返还刘志刚支付的转让款并按约支付刘志刚相应金额的违约金或相应赔偿刘志刚因其违约所造成的损失，请支持刘志刚的诉讼请求。 潜山县外贸总公司辩称，刘志刚主张双方于2005年2月8日签订转让协议，但在相关的档案中一直未找到，根据刘志刚申请法院查询的房产转让协议，实际是刘志刚与潜山县广厦房地产开发有限公司与其所签订的。2010年7月，双方签订《安全楼梯转让协议》以及相关补充协议等是事实，但该份协议所涉及的标的物是安全楼梯，这份协议侵害了第三人的利益，且损害了社会公共利益，改变了楼梯作为消防通道的作用，楼梯是整栋楼全体业主共同共有的，这份协议既违法又无效，故该协议是无效的，故无需解除，双方也无需履行。刘志刚主张支付了安全楼梯转让款127560元，但根据潜山县外贸总公司财务人员查阅相关财务档案，实际刘志刚直接支付的款项为27560元，案外人汪诚向刘志刚借款5万元，汪诚向刘志刚出具了一份3万元的收条，上述8万元按照当时双方的协议可以折算为刘志刚所交的安全楼梯转让款，潜山县外贸总公司实际收取款项为107560元。由于协议无效，刘志刚要求潜山县外贸总公司退款，潜山县外贸总公司可以按照所收取的107560元向刘志刚予以退还，但刘志刚也应当同时向潜山县外贸总公司返还其所使用的61.25㎡的楼梯。刘志刚要求潜山县外贸总公司承担违约责任或赔偿损失的请求，建议法庭不予支持，原因为，依据破产法司法解释规定，在潜山县外贸总公司进入破产程序后，刘志刚不能主张潜山县外贸总公司承担违约责任；如是赔偿损失，订立无效的合同，双方均有过错，对于刘志刚的损失，双方均应承担相应责任。而实际上刘志刚占用楼梯作为门面房一直在使用，如刘志刚要求赔偿损失，其应当承担相应的租金和占用费用，建议法庭在刘志刚不返还房屋租金的情形下，考虑楼梯占用期间的费用，对刘志刚要求赔偿损失的请求不予支持。 本院经审理认定事实如下：2005年2月8日，潜山县外贸总公司与刘志刚签订《房地产转让协议》，刘志刚购买潜山县外贸总公司位于，地上五层，地下一层）正二楼整体，约450㎡，单价1218元／㎡，总价款548100元，实际价款待工程竣工后，按房地产局测量实际面积计算。2010年7月18日，刘志刚与潜山县外贸总公司签订《有关房地产转让协议的若干遗留问题补充协议一》，约定潜山县外贸总公司（甲方）将刘志刚（乙方）应分摊的原综合楼主体正二楼部分的安全楼梯（共两间、一间将其改造成平层房屋）转让给刘志刚（共计约57㎡，有一间可按公摊面积计算），总价款12万元整，2010年7月25日前付10万元，余下的在办理房地产权证期间一次性付清；如本次所转让的原综合楼主体正二楼部分的安全楼梯在一年内，因诸多客观原因甲、乙双方未能在一年内完成转让过户手续，如乙方提出要求，甲方应在三个工作日内将原乙方向甲方交纳的房款人民币壹拾万元整一次性退还给乙方（如逾期退还，则按应付金额的0.5%每日支付违约金给乙方）其一间安全楼梯改造成平层房屋的部分乙方应自收款之日起向甲方交纳相应房屋租赁费用；……。2010年7月20日，刘志刚与潜山县外贸总公司签订《安全楼梯转让协议》，潜山县外贸总公司将其外贸综合楼内正二层应分摊的安全楼梯面积部分转让给刘志刚，约定面积61.25㎡（应分摊的安全楼梯面积为61.25㎡），总价款127560元，2010年7月25日前付清。2011年11月10日，刘志刚与潜山县外贸总公司签订《解决若干遗留问题的协议》。 2010年7月，双方签订《安全楼梯转让协议》时，潜山县外贸总公司将其中南门的一间楼梯改造成平层转让，刘志刚实际支付安全楼梯转让款107560元；转让协议签订后，刘志刚占有、使用该两间安全楼梯至今。 又查明，潜山县北街路71号外经贸大楼正二层（建筑面积423.38平方米），不含讼争两间楼梯，房地产权登记在刘志刚名下（房地权证潜梅城字第××号），该房产由刘志刚与案外人方向明、方向阳、李霞四人按份共有。讼争两间楼梯的产权仍登记在潜山县外贸总公司名下。潜山县北街路71号外经贸大楼的业主除潜山县外贸总公司、刘志刚及该楼二层其他共有人外，还有潜山县广厦房地产开发公司及该楼一层其他业主。 2016年1月29日，本院作出（2016）皖0824民破1号民事裁定书，受理潜山县外贸总公司申请破产清算一案，并依法指定安徽皖激扬律师事务所为该公司破产管理人。 本院认为，潜山县外贸总公司与刘志刚签订《安全楼梯转让协议》，潜山县外贸总公司将外经贸大楼正二层南北两间安全楼梯转让给刘志刚，该安全楼梯转让协议是否有效是本案争议的焦点。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；……。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……。”虽然双方于2005年2月8日签订了《房地产转让协议》，潜山县外贸总公司将外经贸大楼正二层（除南、北两间楼梯）转让给刘志刚及方向明等案外人，由刘志刚及方向明等案外人按份共有，但依据前述法律及司法解释的规定，案涉外经贸大楼正二层南、北两间楼梯应当属于该外经贸大楼业主共有，全体业主均享有权利并承担义务，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，潜山县外贸总公司将该安全楼梯转让给刘志刚，属于无权处分；依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项的规定，大楼安全楼梯的转让属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决定。并且，依据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。潜山县外贸总公司未经相关部门批准将其中南边的楼梯改造成平层与北边的楼梯同时转让，改变了安全楼梯作为消防安全通道和公共通道的功能；该转让行为严重影响了该栋大楼的消防安全和公共通行，而大楼的消防安全和公共通行又具有公共利益属性和行政管理方面的强制性。故案涉《安全楼梯转让协议》因违反法律的强制性规定而无效，潜山县外贸总公司与刘志刚签订的《有关房地产转让协议的若干遗留问题补充协议一》、《解决若干遗留问题的协议》中涉及安全楼梯转让的有关条款均应归于无效。案涉安全楼梯转让无效，双方因该协议取得的财产应当予以返还。刘志刚已付的107560元安全楼梯转让款，潜山县外贸总公司应当返还；鉴于潜山县外贸总公司已进入破产清算程序，该转让款应当依法参加潜山县外贸总公司的破产财产分配。同时，刘志刚应当将案涉两间楼梯返还给潜山县外贸总公司。本案审理过程中，因当事人主张的民事行为效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院已将案涉楼梯转让协议的效力作为焦点问题进行了审理；庭审结束后，本院通知刘志刚就本案涉及的转让协议可能存在无效的情形进行了释明，告知其可以变更诉讼主张及诉讼请求，并明确了拒不变更诉讼请求的法律后果；刘志刚明确表示坚持原诉讼主张和请求。故刘志刚要求潜山县外贸总公司支付违约金或者赔偿因违约造成的损失的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条第一款第（七）项、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定,判决如下： 一、被告潜山县外贸总公司返还原告刘志刚安全楼梯转让款107560元，该转让款应当依法参加潜山县外贸总公司的破产财产分配； 二、原告刘志刚于本判决生效之日起三十日内将位于潜山县北街路71号外经贸大楼正二楼中的两间安全楼梯返还被告潜山县外贸总公司； 三、驳回原告刘志刚的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12076元，减半收取6038元，由刘志刚负担4038元，潜山县外贸总公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  孔剑平 二〇二〇年四月一日 书记员  江菲菲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 《中华人民共和国消防法》 第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。 《中华人民共和国企业破产法》 第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的"其他重大事项"。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。 当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。