贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初1623号原告：程培伟，男，1975年2月8日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告：谭定兰，女，1974年8月18日出生，汉族，住贵州省仁怀市。二原告委托诉讼代理人：熊叶，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司，住所贵州省仁怀市盐津街道城南社区惠邦国际城希尔顿欢朋酒店17楼，统一社会信用代码91520382078455101K。法定代表人：林贤弟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟，贵州贵达（遵义）律师事务所实习律师。原告程培伟、谭定兰与被告贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司（以下简称惠邦仁怀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告程培伟、谭定兰的委托诉讼代理人熊叶，被告惠邦仁怀公司的委托诉讼代理人吴正彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程培伟、谭定兰向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告退还公摊面积差异8.43㎡的购房款61179.59元及利息（以面积误差比3%以内部分的房价款27665元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年5月29日起至被告实际付清之日止）；二、判令被告向原告退还套内面积差异1.94㎡的购房款12246元及利息（以12246元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年5月29日起至被告实际付清之日止）；三、判令被告向原告退还建筑面积差异10.37㎡的维修基金746.64元及利息（以746.64元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年6月20日起至被告实际付清之日止）。事实和理由：2017年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买商品房一套，地址为贵州省仁怀市盐津街道城南社区惠邦国际城B4号洋房3单元502号房。合同第三条约定，该商品房建筑面积175.06㎡，套内建筑面积146.14㎡。附件二约定了参与分摊的公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数等。且承诺该商品房交付时应当由有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。此后，原告依约如期支付了首期以及银行按揭款项，并按照合同约定的建筑面积175.06㎡缴纳物业管理费。然而，原告于2020年3月16日得知，实测建筑面积为164.89㎡，实测套内面积为144.2㎡，实际公摊系数为0.1420，与合同约定不符。实测建筑面积差异为10.37㎡，误差比为5.9%。至今，被告未向原告出示该商品房面积实测技术报告书，且原告未收到规划、设计变更的书面通知，原告一直误以为房屋建筑面积为175.06㎡，且以此为基数交纳物业管理费。自房屋交付之日起，被告一直隐瞒该房屋的真实建筑面积，欺骗消费者。特诉至法院，请求依法判决被告立即向原告承担违约责任，向原告支付相应的违约金，维护原告的合法权益。被告惠邦仁怀公司辩称，双方签订的买卖合同是事实，合同签订后，被告已经按期将房屋交付给原告，同时也在合同约定期限内办理了房屋初始登记，但是原告未办理转移登记。根据合同第十五条的约定，对于房屋面积差异，需要在办理房屋所有权证时据实结算，多退少补，原告尚未办理房屋所有权证，尚不具备合同约定的结算面积差异的条件。原告要求结算面积差异，不具备条件。对于面积差异，双方在合同第十五条中已经明确约定，对于面积发生差异的，实测面积与第三条载明的预测面积发生差异时，按照套内建筑面积与预测套内面积差异部分据实结算，合同第三条对建筑面积和套内面积进行了载明，根据合同第十五条的约定，无论建筑面积是否存在差异，均只按照套内面积的差异进行结算，不应计算建筑面积差异部分。根据合同第七条的约定，该商品房的价格是按照套内面积计算，建筑面积并非双方确定价格的依据，同时根据物权法的规定，原告作为买受人其享有专有权的部分仅限于套内面积，对于公摊面积原告并不享有专有权。根据贵州省城镇房地产开发经营管理条例第三十四条的规定，对于房屋的面积差异仍然是按照套内面积进行结算销售，建筑面积并非双方销售和结算的依据。而在双方签订的合同第一章已经明确约定该合同的法律依据包含了贵州省城镇房地产开发经营管理条例。维修基金系物权法所规定购买人应当履行的义务，并非被告收取，而是业主共有款项，由相关部门监督，被告也未从中受益，原告要求退还维修基金没有事实依据。原、被告围绕诉讼请求及辩解提交了商品房买卖合同、销售房款专用收据、个人房产抵押贷款合同、代收费用专用收据、税收完税证明、转款存根、个人客户交易清单、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划认可证、贵州省房屋面积测绘报告、房屋交易确认书及其当庭陈述和本院依职权调取的复函等证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证，通过审查，认为上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年6月21日，原告程培伟、谭定兰与被告惠邦仁怀公司签订《商品房买卖合同》，载明：“原告购买被告位于贵州省仁怀市盐津街道城南（现大坪上）社区惠邦国际城第B4号洋房3单元3-5-2号房商品房一套，该商品房建筑面积175.06㎡，套内建筑面积146.14㎡，出卖人委托该商品房面积的产权测绘机构是贵州海平线勘测有限责任公司。按照套内建筑面积计算，该商品房单价6312.37元/㎡，总价款922490元，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款，余款以银行按揭支付。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，双方同意以本合同约定的单价作为结算依据，就实测套内建筑面积与本合同约定的预测绘套内建筑面积差异部分，在办理房屋所有权证时具实结算，多退少补。”同日，被告出具《销售房款专用收据》给原告，被告收到原告首期房款。原告于2017年7月19日通过向银行贷款支付给被告剩余购房款。2018年11月13日，被告出具《代收费用专用收据》给原告，被告代收原告维修基金12764元。2018年7月19日，仁怀市房屋登记服务中心出具的《房屋交易确认书》，载明：“取得方贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司，房屋坐落贵州省遵义市仁怀市盐津街道办事处城南社区B4号洋房，3单元3-5-2号建筑面积164.89㎡、套内建筑面积144.2㎡、分摊共有建筑面积20.69㎡、规划用途住宅，商品房初始登记交易时间2018年7月19日”。其后，双方发生争议，原告遂诉至本院。另查明，贵州海平线勘测有限责任公司出具的《贵州省房屋面积测绘报告》载明内容与《房屋交易确认书》载明内容一致，测量日期2017年8月23日。再查明，2020年4月22日，仁怀市自然资源局以仁自然资函[2020]51号复函答复本院，主要内容：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司建设销售的惠邦洋房是按已批准的规划进行建设的，因规划方案中，每栋洋房内都独立配有物管用房，后期该项目对物管用房进行了集中统一配建，故洋房公摊面积发生了变化。本院认为，原告程培伟、谭定兰与被告惠邦仁怀公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，双方选择按照套内建筑面积计价结算，如实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，即双方同意以本合同约定的单价作为结算依据，就实测套内建筑面积与本合同约定的预测绘套内建筑面积差异部分，在办理房屋所有权证时具实结算，多退少补，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按以下原则处理：……。”、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十四条“商品房应当按照套内建筑面积或者按套（单元）计价结算销售。商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。”的规定，对原告要求被告返还套内面积差异1.94㎡的购房款6312.37/㎡×1.94㎡＝12246元及利息的诉请予以支持。原告对其提出的其他诉请及被告对其提出的其他辩解，未举出充分证据予以证明，且维修基金的收取单位并非被告，被告收取该金额系代收，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，由各自承担举证不利的法律后果，对此本院不予支持、采纳。据此、依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十四条规定，判决如下：一、被告贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司在本判决生效后十日内返还原告程培伟、谭定兰购房款12246元及利息（以12246元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年7月19日起至2019年8月19日止计算的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际还款之日止计算的利息）；二、驳回原告程培伟、谭定兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费827元（已减半），由原告程培伟、谭定兰负担774元，被告贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司负担53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  吴在炯二〇二〇年四月三十日法官助理葛明鑫书记员黄莉