贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初263号 原告：葛天云，男，1966年12月2日生，汉族，浙江省东阳市人，住浙江省东阳市南市。 委托诉讼代理人：宋培宇，贵州正苍律师事务所律师。 被告：刘仕华，男，1954年4月28日生，汉族，贵州省贵定县人，农民，高中文化，住贵州省贵定县。 被告：刘超，男，1979年8月18日生，汉族，贵州省贵定县人，农民，小学文化，住址同上，系被告刘仕华之子。 被告：刘仕群，女，1963年12月2日生，汉族，贵州省贵定县人，农民，住湖南省邵东县，系被告仕华之妹。 委托诉讼代理人：刘仕华，男，1954年4月28日生，余同上，系被告刘仕群之兄。 原告葛天云与被告刘仕华、刘超、刘仕群农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛天云及其委托诉讼代理人宋培宇，被告刘仕华、刘超、刘仕群的委托诉讼代理人刘仕华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛天云向本院提出诉讼请求：1、判令三被告返还原告购房款本金145000元及利息（从2011年9月7日起，以信用社5年期存款利率每月千分之五计算至返还之日止，计算至起诉之日为71050元），补偿安装防盗窗费用1800元；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2011年8月下旬，原告与妻子宋智群回贵定亲戚家喝喜酒时，经亲友介绍得知第一被告要出售自建房屋，遂与其洽谈购买，准备年老后回贵定居住。几经协商，最后确定价款为145000元。9月5日，双方签订《售房协议》，9月6日，原告将145000元交给刘仕华，被告则将房屋钥匙交给原告。此后，为安全起见，原告花1800元安装了防盗窗，但未入住。2019年1月和6月，为办理房屋过户，原告两次向你院起诉（第一次原告自愿撤诉）。法庭审理过程中，原告才得知第一、第二被告不是出售自有房屋，而是受其亲属刘仕群委托出售刘仕群的房屋。2019年8月22日，你院下达（2019）黔2723民初1163号民事判决，以双方签订的《售房协议》无效驳回原告诉讼请求。判决之后，双方均未上诉，如今判决已经生效。根据法律规定，合同被认定无效后，因该合同取得财产应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错和各自承担相应责任。原告认为，导致合同无效双方均有过错，应当相互返还财产并承担相应责任。《售房协议》签订后，原告即给付了全部购房款，至今已八年有余，期间房屋已经升值，三被告取得的购房款又能获得相应的利息收入。同时，对于原告合法添附的防盗窗，被告应当原价补偿。因被告拒绝协商解决，谨向法院起诉，请依法判决。 被告刘仕华、刘超、刘仕群共同辩称：1、判令返还原告购房本金，同时收回该房产，驳回原告以银行利息计算之诉求；2、判令原告安装防盗窗费用1800元与实际价格差异过大，不符事实，应按当地价格计算；3、判令被告补偿从2011年9月7日至今因被告将房屋所有权交付给原告后，所损失的房租，按每月800元计算，共计76800元；4、判令原告补偿被告房屋折旧费，共计八年零五个月，按房屋七十年寿命计算为12%，按售房款145000×12%=17000元，并将该房产交付给原告后，损坏部分予以修复；5、本案诉讼费由原告承担。事实和理由如下：被告与原告从不相识，2011年8月原告找到被告，告知因其妻系本镇（德新镇）新天司人，因双腿残疾需购一房屋老年回家养老，遂与其洽谈，几经协商确定房价为145000元，9月5日双方签定（售房协议），9月6日原告将房款145000元交付，被告将该房屋钥匙及该房产的用电缴费手册交付给原告（该缴费手册注明房主姓名为刘仕群）。此后，原告安装了防盗窗共计大窗2m×1.5m的4个，1m×1m的1个，共计13个平方，其中，两个2m×1.5m的为凸出窗，按市场价（当年及今年均相差不大）防盗窗价格为每平方80元左右，凸出窗为每平方为110元左右计算，平板窗7个平方×80元=560元，凸出窗6个平方700元左右，共计不出1300元，因此，被告认为原告所诉防盗窗1800元与市场价格不符。2012年原告将房屋出租给在海螺水泥厂工程队居住，造成房屋损坏严重，被告发现房屋落水道二条全部损毁，房屋铁大门一道损毁，原告用铁链捆扎，卫生间下水道堵塞及连接污水沟管道失窃，该房屋大门铝合金已无法开启。原告在该房屋管理期所欠当时（12年、13年）卫生费未缴，所用水费一直欠至今。房屋电费是否缴清不得而知，现电表已不显示所用电量，18年该小区重新改用水，原告从不管理，现已产生用水量，原告应办理清楚。因该房产证在17年才统一办理，2017年9月11日办理完毕领证，2017年9月12日通过电话告知原告，并在电话中告知原告因户籍原告可能不太好办。原告回复将房产过户至其三哥名下，被告不同意，2017年9月12日通知原告办理房产手续，原告一直拖到2018年9月4日才到，9月5日被告与原告一起多次到有关部门办理，答复是只能本村集体组织成员间方能办理，之后，原告又将该房产转让给本村一秦姓村民要求将房过房到秦姓名下，被告人再次拒绝。原告诉状中称被告拒绝协助与事实不符，并在收到房屋钥匙及电费缴费手册后至今尚未对房屋实施管理，至房屋损坏，应承担损坏责任。原告从该房成交后不与被告联系，共商解决办法，并称不知该房为刘仕群的，与事实不符，因缴费手册及电表上均已明确标明。2019年6月原告起诉，要求将房产证及委托书交付原告并协助办理，你院2019年8月下达（2019）黔2723民初1163号判决，以双方签订住房协议无效驳回原告诉讼请求，判决已生效，被告认为，导致合同无效主要因素在原告，被告只返还原告购房款，存款利息一说，被告并非向原告借贷，没有负担的责任，请依法判决。 本院经审理认定事实为：刘超系刘仕华之子，刘仕群系刘仕华之妹。刘仕群所有位于贵定县农村自建房一栋，2010年6月20日，刘仕群出具委托刘仕华办理房屋转让手续。2011年8月，葛天云得知刘仕华要出售房屋，遂与其洽谈购买事宜，经双方协商，刘仕华以自已名义出售刘仕群位于贵定县农村自建房一栋，价款为145000元。2011年9月5日，刘仕华、刘超作为甲方与葛天云作为乙方签订《售房协议》，次日，葛天云将房款支付给刘仕华，刘仕华将房屋交付给葛天云。因交付房屋时，该房尚未办理房屋产权证，2017年9月办理房屋产权证时，因葛天云并非本村集体经济组织成员，房屋产权证仍办理在刘仕群名下。之后，双方为房屋权属办理问题，葛天云以刘仕华、刘超、刘仕群为被告提起所有权确认之诉，法院2019年8月19日作出（2019）黔2723民初1163号民事判决，认为双方《售房协议》无效，驳回葛天云的诉讼请求，该判决于2019年9月7日发生法律效力，2020年1月22日，葛天云向本院提出如前诉讼请求。 另查明，葛天云收房后，对房屋五扇窗户安装了防盗窗，葛天云核算价值为1800元，但一直未在该房屋中居住，刘仕华认为，葛天云所安装的防盗窗价值不超为1300元。 庭审中，刘仕华认为，房屋交付给葛天云后，葛天云虽未在该房屋中居住，但将房屋出租给他人居住几个月，现房屋铝合金大门已坏，价值约980元，房屋屋面下水道已坏，价值约200元，房屋卫生间管子堵塞、管子失窃、卫生费葛天云两年也未交纳、葛天云所用的水电费不知是否缴清，葛天云认可房屋有人居住几个月的事实。该案在审理中，葛天云选择要求刘仕华一人承担全部责任。 本院认为，该案立案时将案由确定为返还原物纠纷，经审理查明，该案双方当事人的基础性法律法规系为房屋买卖关系，因此，将案由变更为农村房屋买卖合同纠纷。刘仕群将房屋委托刘仕华办理房屋的转让手续，双方之间形成委托与被委托的法律，刘仕华、刘超以其名义将房屋出售给葛天云，双方签订《售房协议》被本院认定为无效，现葛天云选择要求刘仕华返还购房款145000元，庭审中，刘仕华自已表示愿意返还购房款，本院予以支持。关于葛天云要求刘仕华支付房款的利息及安装防盗窗造成的损失，以及刘仕华认为葛天云领取房屋后给房屋造成损坏应赔偿损失问题。因葛天云与刘仕华签订的《售房协议》被认定无效，并非葛天云不愿意购买房屋，也并非刘仕华不愿意出售房屋，系因双方法律观念欠缺，所签订的协议违反法律规定，不能办理房屋过户手续，双方均有过错，故刘仕华自愿将房屋交付给葛天云居住，造成的损失应由刘仕华自已承担；葛天云将房款自愿交付给刘仕华，在本院认定双方签订的《售房协议》无效之前利息的损失及葛天云自行对房屋的防盗窗进行安装损失，应由葛天云自行承担。由于双方签订的《售房协议》被依法确认无效后，刘仕华应当及时将房款返还给葛天云，但刘仕华怠于履行返还房款义务，给葛天云造成损失，葛天云要求以信用社五年存款利率（月利率5‰）支付利息，且其主张的利率符合最高法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定所确定的资金占用期间的利息，故理由正当，本院予以支持，利息的支付时间应为本院确认双方签订《售房协议》无效的判决生效之日（即2019年9月7日）起计算。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第三百九十六条、第四百零三条第二款的规定，判决如下： 被告刘仕华在本判决生效后五日内返还原告葛天云购房款十四万五千元（￥：145000元）及损失（损失的计算方式：以应付房款145000元为基数，从2019年9月7日起以月利率5‰计算利息至应付房款付清之日止）。 如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4568元，减半收取2284元，由被告刘仕华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。 本判决生效后，如被告未按判决规定的期间履行义务,原告可在判决规定的履行期间最后一日起计算二年内向本院申请执行。 审判员  陈留龙 二〇二〇年四月十六日 书记员  冯 晨