山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3271号 上诉人（原审原告）：肥城市翼德物流服务中心，经营场所肥城市石横镇石横四村。 经营者：邢友才，男，1976年5月31日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：宁远博，山东敢当律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肥城市交通运输局，住所地肥城市新城街道办事处泰西大街047号。 法定代表人：艾东，该局局长。 委托诉讼代理人：赵华，山东卓知律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肥城市超限检测站，住所地肥城市边院镇政府驻地。 法定代表人：陈东，该站站长。 委托诉讼代理人：宋绪亮，肥城市超限检测站副站长。 委托诉讼代理人：赵华，山东卓知律师事务所律师。 上诉人肥城市翼德物流服务中心（以下简称翼德物流中心）因与被上诉人肥城市交通运输局（以下简称肥城交通局）、肥城市超限检测站（以下简称肥城检测站）土地租赁合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2019）鲁0983民初2302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 翼德物流中心上诉状中的上诉请求：1.撤销肥城市人民法院（2019）鲁0983民初2302号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审中，翼德物流中心将改判的上诉请求明确为：支持翼德物流中心一审诉讼请求。 事实与理由：1.本案土地租赁合同有效，一审认定土地租赁合同无效没有事实与法律依据。（1）我国虽然实行土地用途管理制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地，但没有禁止各种土地的租赁。即无论是农用地、建设用地还是未利用土地，我国现行法律均允许租赁。本案中翼德物流中心与肥城检测站签订的土地租赁协议是双方真实意思表示，且两被上诉人对涉案土地情况清楚、了解，同意承租，因此本案土地租赁合同为合法有效合同。（2）一审认为“原告将涉案土地租赁给被告肥城检测站用于非农建设，改变了土地用途，违法相关强制性法律规定，认定该协议无效”属于认定事实错误。上诉人将涉案土地出租给被上诉人，不会改变土地性质，两被上诉人对涉案土地情况也十分清楚、了解。是两被上诉人的开发利用涉案土地，从而导致土地用途性质改变，而非是上诉人出租涉案土地行为导致。如被上诉人认为涉案租赁土地性质无法实现租赁目的，可以以合同目的无法实现，要求解除该土地租赁合同，而非土地租赁协议无效。但至今两被上诉人从未要求解除合同。2.退一步讲，假设涉案土地租赁协议无效，两被上诉人也应对上诉人的经济损失予以赔偿。一审法院在依据《合同法》第52条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第58条的规定，对无效合同的法律后果进行处理。本案中，两被上诉人对出租土地情况清楚了解，在接到肥城市国土资源局石横所整改通知并进行整改后，也没有通知被告解除涉案土地租赁协议或协商解除协议，也不支付租赁费用。被上诉人的上述过错行为，给上诉人造成了相应财产损害，即使合同无效，两被上诉人也应对上诉人的经济损失予以赔偿。3.一审法院未向上诉人释明是否变更诉讼请求，损害了上诉人合法权利。 肥城交通局辩称，肥城交通局不是本案诉讼的适格主体。本案中与翼德物流中心签订租赁合同的是肥城检测站，该单位系独立的事业单位法人。因此本案中我单位不应承担任何法律责任，请求驳回翼德物流中心的诉讼请求。 肥城检测站辩称，一审认定事实清楚、判决公正，应驳回上诉，维持原判。首先，翼德物流中心签订租赁协议时对我方隐瞒该土地的性质，并且在一审中也没有按其主张提交涉案土地系建设用地的批文。其次，协议所涉土地2017年被国土部门检测到系违法用地，2018年3月被肥城市国土资源局现场核实，以违法改变土地性质限期整改，已于2018年3月19日拆除整改完毕并验收，次日即3月20日我方与翼德物流中心签订了拆除抵顶协议。翼德物流中心一审中对该事实不持异议。因此，该租赁协议因内容违法而自始无效。原审法院依据合同法第五十二条第五项认定合同无效，依法有据，客观公正。在法院认定合同无效前双方进行了租赁场地的交付，并签订了拆除遗留物品的抵顶协议。翼德物流中心隐瞒土地性质与我方签订租赁协议具有重大过错，导致我方损失投资100余万元，我方将保留诉权。退一步讲，双方2015年2月25日签订协议后我方分别于2015年3月24日、2016年6月23日、2017年6月15日支付86500元，2018年3月20日双方签订遗留物品折价23000元抵顶2018年租赁费，事实上租赁费已超付（2月25日至3月20日按原协议计算租金为24天×236.98元/天=5687元）。 因涉案租赁协议可能涉及无效而一审未予释明，本院参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月发布）第36条，二审期间向当事人释明如涉案租赁协议无效翼德物流中心是否变更请求。翼德物流中心称，如租赁协议无效，则变更请求为：要求肥城交通局及肥城检测站支付：1.土地租金利益损失62600元暂计至2018年12月31日（自2018年1月1日起，以62600元为本金自2019年1月1日至付清之日止按同期银行贷款利率计算损失）；2.建设地磅费用25000元；3.建设起落门费用5000元；4.被上诉人场地拆除后平整土地费用10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。 针对翼德物流中心变更后的请求，肥城交通局辩称，要求驳回对交通局的起诉。 针对翼德物流中心变更后的请求，肥城检测站辩称，1.造成合同无效的责任方是原告；2.合同签订后系我方实际投资建设使用，原告方没有进行投资；3.原告主张的利益损失没有法律依据，根据法律规定合同无效所产生的法律后果返还财产、赔偿实际损失，不包括可得利益；4.我方截止原告起诉之前所有的使用期间的租金已经支付完毕；5.因为原告导致合同无效给我方造成的损失，我方保留追诉权利。 翼德物流中心向一审法院起诉请求：1.依法判令被告偿还原告租金62600元及损失（暂计1000元），合计63600元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告翼德物流中心系个体工商户，经营者为邢友才。被告肥城检测站系事业单位法人，举办单位为被告肥城交通局。 2014年，原告翼德物流中心经营者邢友才与肥城市石横镇石横四村村民委员会签订土地租赁协议，租赁位于石横四村庄西八号路以西三叉路口处，共计土地65亩，合同期限自2014年1月1日至2044年1月1日。 2015年，被告肥城检测站租赁上述土地的21亩用于开展治理车辆违法超限超载等相关工作。2015年2月10日，原告翼德物流中心与被告肥城检测站签订协议书一份，协议载明：甲方（肥城检测站）租赁乙方（翼德物流中心）场地21亩，并根据工作需要建设必要的基础设施，待协议解除时，适情折合给乙方。根据合同规定，甲方年底一次性支付乙方场地租赁费、房屋租赁费、地磅租赁费等费用合计捌万伍仟陆佰元整。协议同时约定了双方的其他权利义务。原告翼德物流中心及经营者邢友才，被告肥城检测站及法定代表人陈东分别在该协议书上加盖公章并签字。 合同签订后，被告肥城检测站在涉案租赁场地自行建设了办公用房，配备了相应的设施。被告肥城交通局分别于2015年3月24日、2016年6月23日、2017年6月15日向原告支付了当年度租赁费用各85600元。 2017年，被告肥城检测站因占用涉案土地建设，土地类型属耕地，在国家不实耕地检测卫片中被检测到，经肥城市国土资源局现场核实，属于违法占地行为。2018年3月3日，肥城市政府召开土地矿产卫片整改安排部署会，要求各违法建设单位于2018年3月18日前完成整改。被告肥城检测站遂即拆除在涉案土地上违法建设的管理用房和硬化地面。2018年3月19日，石横镇政府组织相关部门进行了验收。2018年3月21日被告肥城检测站法定代表人陈东与原告翼德物流中心经营者邢友才达成协议，并签订协议书，肥城检测站将自行建设的办公用房拆除后所剩物品（含办公门窗、餐厅内空调、桌椅）和东墙等折价23000元给原告，用于抵顶肥城检测站应支付原告的租赁费。后双方因合同解除产生纠纷，原告于2019年4月16日诉至一审法院。 一审法院认为，原告翼德物流中心与被告肥城检测站签订的土地租赁协议书虽是双方当事人的真实意思表示，但我国实行土地用途管理制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地，严格控制耕地转为非耕地，对耕地实行特殊保护。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，原、被告协议书中涉及的涉案21亩土地类型属耕地，系农用地范围，原告将涉案土地租赁给被告肥城检测站用于非农业建设，改变了土地用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方于2015年2月10日所签订涉案土地租赁协议，违反法律强制性规定应认定无效，该协议对于双方均不具有法律约束力，故原告依据双方签订的协议要求被告给付租赁费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十一条、第四十四条、第六十三条规定，判决：驳回原告肥城市翼德物流服务中心的诉讼请求。案件受理费1390元，减半收取计695元，由原告肥城市翼德物流服务中心负担。 因各方当事人均对一审查明的事实无异议，本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为： 第一，关于肥城检测站与翼德物流中心《协议书》的效力。肥城市国土资源局石横所出具的《关于肥城市超限检测站违法占地整改情况说明》表明，涉案土地性质为耕地。肥城检测站与翼德物流中心签订的《协议书》第一条载明：甲方（即肥城检测站）租赁乙方（即翼德物流中心）场地21亩，并根据工作需要建设必要的基础设施。故根据以上情况，一审认定双方改变土地用途，进而认定前述《协议书》为无效协议，并无不当。 第二，关于涉案土地是否已交还。肥城市国土资源局石横所出具的《关于肥城市超限检测站违法占地整改情况说明》载明：2018年3月19日石横镇政府组织国土所、执法中队等相关部门进行验收，该单位的管理用房和硬化路面已经拆除。此后，2018年3月21日肥城检测站法定代表人陈东与翼德物流中心经营者邢友才达成的协议中载明：甲方需拆除自行建设的位于乙方场地内的办公用房，甲方将拆除后所剩物品（含办公门窗、餐厅内空调、桌椅）和东墙等折价23000元给乙方。以上情况表明，涉案土地已经拆除整改验收，并就剩余物品的处理达成了一致，故可以认定自2018年3月21日起肥城检测站已将涉案土地予以交还。 第三，关于折价的23000元能否抵顶翼德物流中心的损失。二审中，翼德物流中心认可85600元的租金数额系年度租金数额，且涉案租赁协议的签订时间为2015年2月10日，故85600元租金所涵盖的租赁期间应自上一年度的2月10日至下一年度的2月9日。自2015年2月10日肥城检测站与翼德物流中心签订《协议书》后，肥城交通局分三次各支付85600元，故自2015年2月10日起至2018年2月9日止的租金已经付清。在前述《协议书》无效的情况下，翼德物流中心存在占有使用费损失的期间为自2018年2月10日起至2018年3月21日止，经计算23000元的折价款足以弥补翼德物流中心该期间的损失。同时，翼德物流中心虽还主张地磅建设费用、起落门建设费用、平整土地费用等损失，但并未提交证据予以证实。综上，对翼德物流中心要求赔偿其损失的各项主张，本院均不予支持。 第四，二审期间，翼德物流中心提交调取证据申请书一份，申请本院到肥城市自然资源和规划局石横所调取涉案土地规划图，以查明涉案土地性质为预留建设用地；申请调取肥城检测站银行账户，以查明其是否有独立财产及是否具有实际独立法人资格。对此，本院认为，肥城市国土资源局石横所《关于肥城市超限检测站违法占地整改情况说明》足以说明涉案土地的性质，肥城检测站事业单位法人证书亦足以证实该单位的法人资格。故对翼德物流中心调取证据的相关申请，本院不予准许。 综上所述，在涉案租赁协议无效的情况下，翼德物流中心要求赔偿损失的请求不能成立，应予驳回。一审对合同效力未予释明虽存有不当，但由于翼德物流中心要求赔偿损失的请求不能得到支持，故本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1390元，由肥城市翼德物流服务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年四月十五日 书记员 王 琳 书记员 梁 壮