四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终442号 上诉人（原审被告）：林绍锡，男，1968年12月13日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审被告）：包连统，男，1971年11月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审被告）：朱月虎，男，1972年12月12日出生，汉族，浙江省乐清市。 上诉人（原审被告）：陈永利，男，1969年12月29日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 上诉人（原审被告）：周步形，男，1971年12月31日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上述五上诉人共同委托诉讼代理人：金贤芳，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶川，男，1972年7月4日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：吴俊刚，四川酒都律师事务所律师。 原审第三人：王中付，男，1960年11月12日出生，汉族，住四川省珙县。 原审第三人：张明贤，女，1957年8月29日出生，汉族，住四川省珙县。 原审第三人：苏培平，男，1974年5月30日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：张廷秀，女，1973年5月26日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：薛世财，男，1963年3月2日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：韩应珍，女，1963年5月1日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：王容贵，女，1966年12月4日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：陈吉华，男，1972年1月16日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：谢泽英，女，1970年6月1日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：黄世华，男，1972年10月9日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：薛仲兵，男，1979年3月6日出生，汉族，住四川省珙县。 原审第三人：李叔芳，女，1982年1月27日出生，汉族，住四川省珙县。 原审第三人：秦永良，男，1981年4月15日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：王进，女，1984年9月10日出生，苗族，住四川省兴文县。 原审第三人：刘楷，男，1964年7月30日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：任永莲，女，1956年2月14日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：刘春学，男，1966年12月30日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：余玉琼，女，1956年5月20日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：周雪刚，男，1971年12月6日出生，汉族，住四川省宜宾县。 原审第三人：王荔，女，1977年10月29日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 原审第三人：周雪松，男，1975年8月17日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原审第三人：刘玉安，女，1976年12月20日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原审第三人：杨昌虎，男，1976年9月26日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原审第三人：刘光红，女，1977年7月11日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原审第三人：张明春，女，1969年3月6日出生，汉族，住四川省长宁县。 原审第三人：刘文进，男，1952年7月123日出生,汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原审第三人：陆生荣，女，1955年2月16日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原审第三人：***，男，1954年1月25日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原审第三人：伍宗兰，女，1954年1月25日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原审第三人：**，女，1963年7月15日出生，汉族，住四川省珙县。 原审第三人：刘兴华，男，1963年4月10日出生，汉族，住四川省珙县。 上诉人林绍锡、包连统、朱月虎、陈永利、周步形因与被上诉人叶川、原审第三人王中付、张明贤、苏培平、刘兴华、**、伍宗兰、***、陆生荣、刘文进、张明春、刘光红、杨昌虎、刘玉安、周雪松、王荔、周雪刚、余玉琼、刘春学、任永莲、刘楷、王进、秦永良、李叔芳、薛仲兵、黄世华、谢泽英、陈吉华、王容贵、韩应珍、薛世财、张廷秀案外人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林绍锡、包连统、朱月虎、陈永利、周步形上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初2949号民事判决；2.改判驳回叶川的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由叶川承担。事实和理由：1.一审法院认定基本事实证据不足。一是认定“2014年10月1日长宁县花溪商贸市场向叶川出具付款《委托书》、叶川与杨昌斌签订了《付款协议》”、“叶川陆续向杨昌斌支付了购房款2530000元”证据不足；二是认定“叶川购买案涉房屋后于2014年9月20日就与承租人蒋克明约定由叶川收取房租费”，没有证据证明。2.一审判决认定叶川所举证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，适用法律错误。一是原判没有依法确认叶川与花溪商贸市场签订的《花溪商贸城买卖合同》是无效合同错误。案涉房屋占用土地使用权在该合同签订前已设置抵押，该合同是无效合同，且根据“地随房走、房随地走”权利合一原则，案涉房屋占用土地已设置抵押，案涉房屋也应视为一并抵押给抵押权人。二是叶川并未合法占有案涉房屋。三是一审认定叶川已向不动产出让人支付了全部购房款证据不足。3.一审判决以“案涉土地使用权设置抵押时其上的房屋尚未建成”为由，认定林绍锡等五人对案涉房屋不享有优先受偿权和申请执行权，适用法律错误。4.一审法院同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，属适用法律错误。 叶川辩称，1.林绍锡等五人认为合同无效没有依据，花溪商贸市场将案涉房屋竣工后出售给叶川未违反相关法律规定；2.林绍锡等五人认为花溪商贸市场向叶川出具委托书是假的应当通知王中付到场核实印章真假，但没作此要求说明林绍锡等五人认可了真实性；3.叶川提交了承租人蒋克明的营业执照、租金转款及缴纳电费依据，蒋克明到庭作证证实其承租房屋开设超市，以上均证明房屋查封前已合法占有，这是客观事实；4.叶川是办理建设用地使用权抵押登记后再建的房屋，上诉人对后面修建的房屋不能主张优先权；5.一审法院适用法律正确，最高法院判决已对相关问题作出了认定；6.叶川提交所有取款记录和支付凭证，林绍锡等五人在一审确认银行凭证的真实性，证据是充分的；7.林绍锡等五人称付款协议、委托书、取款凭证不能单独采信理由不成立，因杨昌斌因负债等原因被纳入失信名单，只能支付现金，所有房款取款后已经全部交付。 原审第三人刘春学、谢泽英、韩应珍、黄世华陈述，我们买房有交钱的发票，是合法购买。 其余原审第三人未作陈述。 叶川向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2017）川1502执异104号执行裁定书，不得执行涉案的12间房屋；2.本案诉讼费由林绍锡、包连统、朱月虎、陈永利、周步形承担。 一审法院认定事实：2011年10月8日，原审第三人王中付等与长宁县国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，通过出让形式取得了位于四川省宜宾市长宁县的国有建设用地使用权，并于2012年8月29日、2012年9月29日取得了上述土地的使用权证。2012年7月24日，王中付作为投资人注册成立“长宁县花溪商贸市场”个人独资企业，并以长宁县花溪商贸市场为建设单位修建了花滩镇花溪商贸城，该工程于2012年11月24日动工，2014年1月24日竣工验收。 2014年10月1日，叶川（乙方）与长宁县花溪商贸市场（以下简称花溪商贸市场，甲方）签订《花溪商贸城买卖合同》一份，合同约定：甲方根据国家有关规定依法在花滩镇××村取得国有土地，土地编号从事房地产建设，暂命名花溪商贸城。乙方自愿选购甲方花溪商贸城门市11间，位于甲方所建花溪商贸城7幢2楼7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17共11间，面积约为409.17平方米（以产权证面积为准）。乙方选购甲方该房价格为5980元／ｍ2，根据乙方交款的时间和金额甲方优惠乙方8%,优惠后价格为5500元／ｍ2，总价2250000元。乙方所购门市如需甲方返租的，甲方经乙方同意按不低于120元／ｍ2价格（年）向乙方返租，从交房之日起一年内可随时跟甲方签订返租合同。甲方保证乙方购买的该房屋能取得合法有效的房产证和国有土地使用证，并由甲方负责组织办理。办理产权两证的税、费由乙方承担，办理时间为全面验收后18个月内。交房时间为：房款付清之日交房。若因人力不可抗拒因素造成延期，期限顺延。付款方式：一次性付款，备注：现金支付。若因甲方原因不能按期交房和办理产权证，甲方向乙方支付总房款1‰的违约金（不是甲方原因造成不能按期交房和办理产权证的不属甲方违约）。 同日，叶川另与长宁县花溪商贸市场（以下简称花溪商贸市场，甲方）签订《花溪商贸城买卖合同》一份，合同约定：乙方自愿选购甲方花溪商贸城住房1间，位于甲方所建花溪商贸城7幢3单元302号房，面积约为120平方米（以产权证面积为准，产权证登记为商业）。乙方选购甲方该房价格为2398元/m2，根据乙方交款的时间和金额甲方优惠乙方16.6%,优惠后价格为2000元/m2，总价240000元。其余内容同上述合同一致。 同日，花溪商贸城向叶川出具“委托书”，内容为：现委托叶川将《花溪商贸城买卖合同》中7幢3单元302号房的房款24万元和7幢2楼7-17号房（共11间）的房款225万元直接支付给杨昌斌。同日，案外人杨昌斌（甲方）与叶川（乙方）签订了《付款协议》一份，内容为：乙方与花溪商贸市场于2014年10月1日签订了《花溪商贸城买卖合同》两份，乙方购买花溪商贸城7幢3单元302号房（面积约120平方米）一套和7幢2楼7-17号（共十一间）房（面积约409.17平方米），共计房款为249万元，由于花溪商贸城欠甲方191.8万资金未付，特向乙方出具委托书和开具购房款收据二份（N0.0040882、NO.0040883),委托乙方将上述249万元直接支付给甲方以冲抵乙方应付的房款。乙方因资金原因不能一次性付清，甲方同意乙方分期付款：一、乙方应在签订本协议当日向甲方支付首付款15万元，余款234万元在2015年3月底付清。由于甲方私人原因不方便通过银行转账方式收款，故要求乙方以现金方式付款。 后叶川陆续现金支付了案外人杨昌斌人民币2530000元，并提供了相应取款凭条（明细如下）：2014年9月27日取款150000元；2014年11月27日取款49600元；2014年12月10日取款320000元；2014年12月16日取款43300元；2015年1月4日取款49000元；2015年1月8日取款40000元；2015年1月12日取款40800元；2015年1月19日取款41600元；2015年1月30日取款42000元，2015年2月2日取款36600元；2015年2月9日取款40000元；2015年2月9日取款40000元；2015年2月13日取款51000元；2015年3月9日取款60000元；2015年3月19日取款56500元；2015年3月25日取款49000元；2015年4月3日取款50000元；2015年4月10日取款200000元；2015年4月12日取款49000元；2015年4月23日取款49000元；2015年5月4日取款85800元；2015年5月6日取款65000元；2015年5月21日取款40000元；2015年5月29日取款40000元；2015年5月31日取款40000元；2015年6月15日取款45000元；2015年6月16日取款50000元；2015年6月19日取款70000元；2015年7月1日取款100000元；2015年7月15日取款90000元；2015年7月23日取款90100元；2015年8月7日取款40000元；2015年8月10日取款49900元；2015年9月22日取款300000元。上述款项合计2563200元。案外人杨昌斌针对上述款项均出具了收条，并到庭证实上述款项均在叶川取款当日（即杨昌斌出具收条当日）收到，未采取转账方式支付相应款项的原因在于杨昌斌当时债务缠身，不便采取转账方式接收款项。林绍锡、包连统、朱月虎、陈永利、周步行对此不予认可。第三人韩应珍、谢泽英、黄世华、刘春学对上述事实无异议。 2014年10月1日，花溪商贸市场向叶川出具了收据两张，分别载明：“收到叶川购房款7-2-（7-17）号门市225万元，备注：现金交款”，“收到叶川购房款7-3-302住房24万元，备注：现金交款”，收据上分别加盖了花溪商贸市场财务专用章。 一审法院另查明：一、叶川陈述案涉房屋于2014年9月前就已出租给承租人蒋克明，用于经营“长宁县花滩镇好又萊超市”，其购买案涉房屋后便于2014年9月20日与承租人蒋克明约定：由叶川收取案涉11间房屋的租金，案外人蒋克明到庭证实了以上事实，且向一审法院提供了营业执照、叶川向其本人出具的租金收条以及蒋克明及其家人向叶川转账支付租金的转账凭证。 二、2013年6月21日，原审第三人王中付与浙瑞小贷公司签订合同编号为宜宾浙瑞（2013）借字第24号《借款合同》，该合同约定：王中付向浙瑞小贷公司借款300万元，用于支付工程款，并约定了借款利率、期限等。同日，本案原审第三人王中付、张明贤等31人与浙瑞小贷公司签订了合同编号为宜宾浙瑞（2013）抵字第24-1号抵押合同，该合同约定王中付等32人自愿将位于长宁镇花滩镇街道的国有土地使用权在浙瑞小贷公司进行担保，由王中付设定抵押。国有土地使用证号为：长宁国用（2012）第××号、03749号土地使用权，土地面积2730ｍ2、1959ｍ2，土地用途：其他商业用地（农贸市场）、商业住宅用地；抵押贷款金额（按借款合同）：300万元整。上述抵押在长宁县国土资源局土地登记部门办理了土地他项权利证明书。后浙瑞小贷公司于2013年6月24日向王中付转账支付了人民币3000000元。到期后王中付未偿还上述款项，故与浙瑞小贷公司签订了《借款展期协议书》，对上述借款申请了展期，到期还款日最终展期至2015年3月23日。到期后，王中付仍未还款，浙瑞小贷公司向四川省宜宾市翠屏区人民法院提起诉讼，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2016年2月1日作出（2015）翠屏民初字第462号民事判决：书，判决：1.王中付于本判决生效之日起5日内向浙瑞小贷公司归还借款本金2200000元并支付利息；2.张明贤对上述债务承担连带清偿责任；3.浙瑞小贷公司对长宁县花滩镇街道的国有土地使用权在3000000元债权范围内享有优先受偿权。双方当事人对上述判决均未提出上诉，浙瑞小贷公司依据上述生效判决书向四川省宜宾市翠屏区人民法院申请强制执行。四川省宜宾市翠屏区人民法院于2017年3月14日查封了位于四川省宜宾市长宁县花溪商贸城7＃楼2-301、2-302、3-301、3-302；2＃楼2-401、2-402；8＃楼2-201、2-202共8套商业住房（含案涉房屋）。国土证号：长宁国用2012第××号、第03749号商业用房。同时查封了位于四川省宜宾市长宁县花溪商贸城7＃楼二楼2号、3号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号共14间商业用房（含案涉房屋），国土证号：长宁国用2012第××号、第03749号。后叶川以四川省宜宾市翠屏区人民法院查封的上述房屋中有其已经购买的为由提出异议，请求解除查封，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2017年9月7日出具（2017）川1502执异104号民事裁定书，以“叶川与长宁县花溪商贸市场签订的房屋买卖合同并未发生物权效力，叶川据此提出享有足以排除人民法院对上述房屋执行的权利，理由不成立”为由，裁定如下：驳回案外人叶川的异议。叶川于2018年4月9日收到（2017）川1502执异104号民事裁定书，于2018年4月23日向四川省宜宾市翠屏区人民法院递交了案涉民事起诉状等材料。 三、四川省宜宾市翠屏区人民法院在执行（2015）翠屏民初字第462号民事判决书【（2018）川1502执恢80号】一案中，周步形、林绍锡、朱月虎、陈永利、包连统向四川省宜宾市翠屏区人民法院申请变更其为申请执行人。经查，四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第462号民事判决书确定浙瑞小贷公司为债权人。2018年4月2日，浙瑞小贷公司股东宜宾美宜贸易有限公司、宜宾市精豪眼镜连锁有限责任公司、周步形、林绍锡、朱月虎、陈永利、包连统就浙瑞小额贷款公司注销后资产（债权）分配形成股东会决议，将四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第462号民事判决书确定的浙瑞小额贷款公司的债权按比例分配给了周步形、林绍锡、朱月虎、陈永利、包连统。四川省宜宾市翠屏区人民法院于2018年7月20日出具（2018）川1502执异105号执行裁定书，裁定：变更申请人周步形、林绍锡、朱月虎、陈永利、包连统为（2018）川1502执恢80号案的申请执行人。 一审法院认为：本案的焦点问题是叶川就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？叶川与花溪商贸市场签订了《花溪商贸城买卖合同》，虽未将案涉房产备案至叶川名下，但叶川所举证据可证明其支付了案涉房产的购房款，且承租人蒋克明的证言以及提供的转账凭证也足以证明其在法院查封房屋前已占有案涉房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，故叶川所举证据符合上述法律规定，叶川对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，故叶川请求不得执行案涉房屋，于法有据，一审法院予以支持。叶川请求撤销宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502执异104号执行裁定书，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第二款之规定“……对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”，故四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502执异104号执行裁定书于本判决生效时自动失效，并非撤销。 案涉房屋的土地虽在叶川买卖房屋前已办理了抵押登记，但办理抵押登记的仅是建设用地使用权，在办理抵押权时案涉房屋尚未建成，故案涉房屋不属于抵押财产，加之办理抵押权登记的土地上并非只有案涉房屋。综上，浙瑞小贷公司对案涉房屋不享有优先受偿权，故林绍锡等人主张对案涉土地使用权享有优先受偿权即应执行案涉房屋的理由不能成立，一审法院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十四条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：不得执行长宁县花滩镇花溪商贸城7#楼7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17号商业用房11间和花溪商贸城7幢3单元302号房屋。案件受理费100元，由被告林绍锡、包连统、朱月虎、陈永利、周步形负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：叶川就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此问题现评议、认定如下: 长宁县花溪商贸城所在土地由原审第三人王中付等于2011年10月8日通过出让形式取得国有建设用地使用权。2013年6月21日，王中付因向浙瑞小贷公司借款将该国有土地使用权在浙瑞小贷公司进行担保，设定抵押并进行登记。叶川购买长宁县花溪商贸城案涉房屋的时间是2014年10月1日，此时该房屋所在土地已设定有他人的抵押权登记，而买受人叶川没有履行合理的注意义务，导致其由于存在他人抵押权而无法办理产权转移，是买受人对他人权利障碍的忽略，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，不满足该条款对无过错买受人物权期待权保护的要件。 此外，叶川所购买的花溪商贸城7幢2楼7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17号共11间房屋是全部用于出租的商业用途，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对商品房消费者物权期待权保护条件，对其购买的花溪商贸城7幢3单元302号房屋也未举证是为满足居住等基本生活需要，故也不满足该条规定。综上，叶川就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，林绍锡、包连统、朱月虎、陈永利、周步形的上诉请求成立，予以支持；一审认定事实清楚，但适用法律不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初2949号民事判决； 二、驳回案外人叶川的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人叶川负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  罗 润 审判员  龙 雨 二〇二〇年四月二十四日 书记员  杨雯洁