江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终513号上诉人（原审被告）：王智宏，男，1979年3月11日出生，汉族，户籍地址：江西省景德镇市昌江区，现住上海市普陀区。上诉人（原审被告）：夏燕燕，女，1984年11月20日出生，汉族，户籍地址：江西省九江市，现住上海市普陀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王林勇，江西康润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金鸿飞，女，1986年8月6日出生，汉族，户籍地址：浙江省德清县，住九江市开发区。被上诉人（原审原告）：冯上玮，男，1986年1月30日出生，汉族，住九江市开发区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨帆、詹红卫，江西赣北律师事务所律师。原审第三人：九江市和谐房产经纪有限公司，营业执照注册地址：江西省九江市浔阳区浔阳东路11号房产交易大厅218号，实际办公地址九江市长虹大道长虹现代城908室，统一社会信用代码：91360400772396025R。法定代表人：刘洪军，总经理。委托诉讼代理人：李彦锋，公司员工。上诉人夏燕燕、王智宏因与被上诉人金鸿飞、冯上玮、第三人九江市和谐房产经纪有限公司（以下简称和谐经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初3137号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人夏燕燕、王智宏上诉请求：1、请求依法撤销九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初3137号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2016年12月26日，双方于九江市房管局签订了房屋备案合同，约定：两被上诉人将涉案房屋出售给两上诉人，房屋价款为30万元。一审法院依据2016年12月22日两被上诉人与夏景平签订的《和谐房产二手房买卖合同》认定房屋交易金额，此认定与事实不符，缺乏依据，因为此合同仅为两被上诉人与夏景平签订的意向合同，该合同没有获得两上诉人的追认，属于无效合同。请二审法院查明事实后依法改判。被上诉人金鸿飞、冯上玮答辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，充分维护了各方当事人的合法权益，应予以维持；2、上诉人的上诉无事实和法律依据；上诉人提出的所谓合同效力已经有生效的（2017）赣0402民初1819号民事判决进行了认定，一审判决也依据该生效判决认定的事实作出了裁决。第三人和谐经纪公司答辩称，一审查明事实清楚，上诉人所说2016年12月22日的和谐房产二手房买卖合同与交易价格不符，完全违背了当时签订合同的意愿，我方认为应驳回上诉。金鸿飞、冯上玮一审诉讼请求：1、判令二被告向原告支付购房款人民币245000元，并以人民币245000元为基数按年利率6%的标准支付逾期付款利息至购房款付清时止（其中2017年1月3日至2019年10月12日的利息为人民币40833元）；2、判令第三人在已收取的10000元定金中按约支付给原告人民币5000元，作为被告逾期付款的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。原审经审理查明，2016年12月22日，夏景平（系夏燕燕弟弟）以被告夏燕燕的名义在第三人九江市和谐房产经纪有限公司与原告金鸿飞签订了一份《和谐房产二手房买卖合同》，合同约定，原告金鸿飞将位于（房屋建筑面积89.89平方米，房屋不动产权证编号：1000165777号），以人民币545000元出售给被告王智宏、夏燕燕，双方约定在2016年12月26日之前到政府有关部门办理产权交易手续或公证委托手续，逾期视为违约。合同备注中约定了3条：“1、乙方支付（2016年12月23日）甲方贰拾万元，甲方全力配合拿取房产证并领取土地证分割证明，余款于2017年1月2日支付给甲方；2、甲、乙双方必须在2016年12月26日带齐证件全力配合过户；3、丙方于2016年12月28日当天交付乙方不动产证，乙方自行办公积金贷款手续。”甲、乙、丙方分别是出售人金鸿飞、购房人夏燕燕、第三人九江市和谐经纪公司。2016年12月23日，被告夏景平通过银行转账方式支付给原告金鸿飞200000元，2016年12月26日，原告金鸿飞、冯上玮与被告王智宏、夏燕燕以及夏景平在第三人带领下到九江市房产局交易中心办理房屋过户手续，因办理房屋过户手续的需要，原告金鸿飞、冯上玮与被告王智宏、夏燕燕在九江市房产局交易中心重新签订了一份备案合同，该备案合同载明金鸿飞、冯上玮将位于（房屋建筑面积89.89平方米，房屋不动产权证编号：1000165777号）以总价款300000元卖给王智宏、夏燕燕。2016年12月28日，王智宏、夏燕燕拿到了诉争房屋的不动产权证。2017年1月3日，被告夏景平通过银行转账支付给原告金鸿飞购房款100000元后，以原、被告于2016年12月26日在九江市房产局交易中心签订的合同约定房价款是30万元为由，拒绝支付余款245000元，原、被告因此产生纠纷。另查明，2017年11月，金鸿飞、冯上玮以王智宏、夏燕燕、夏景平为被告、九江和谐经纪公司为第三人诉至法院，要求依法确认金鸿飞、冯上玮与王智宏、夏燕燕于2016年12月26日所签订的合同无效，并请求依法判令三被告向原告归还青年路与德化路交汇处中体奥城国际27栋一单元202室房产。九江市濂溪区人民法院作出（2017）赣0402民初1819号民事判决书，该判决书认定：1、原告金鸿飞、冯上玮与被告王智宏、夏燕燕之间买卖房屋的意思表示是真实的；2、2016年12月22日金鸿飞与夏景平在第三人处签订的《和谐房产二手房买卖合同》属于效力待定的合同，同时认定，金鸿飞、冯上玮与王智宏、夏燕燕、夏景平及第三人九江市和谐经纪公司对于本案诉争房屋的价格即545000元的事实是非常清楚的、也是认可的，对此予以了确认；3、2016年12月26日，金鸿飞、冯上玮与王智宏、夏燕燕在九江市房产局交易中心签订的合同是经第三人九江市和谐经纪公司协助办理签订的，该份合同是有效的，但是该合同中关于诉争房屋的价款为300000元，明显低于原告金鸿飞、冯上玮购买该房屋时的价格，也与2016年12月22日签订《和谐房产二手房买卖合同》时约定的价格545000元相矛盾，认定该条款不是金鸿飞、冯上玮与王智宏、夏燕燕的真实意思表示，是无效的；4、2016年12月26日签订的备案合同合法有效，仅仅是合同中的价格条款无效，诉争房屋的销售价格为545000元，王智宏、夏燕燕通过夏景平仅仅支付了购房款300000元，剩余245000元未支付，王智宏、夏燕燕应当承担支付剩余房款的违约责任。综上，在向金鸿飞、冯上玮进行释明、两人明确表示不变更诉讼请求的情况下，法院依法判决驳回原告金鸿飞、冯上玮的诉讼请求。金鸿飞、冯上玮对此判决不服，提起上诉，后在二审中又撤回上诉，二审法院依法作出裁定，准许金鸿飞、冯上玮撤回上诉。原审法院认为，原告金鸿飞、冯上玮与被告王智宏、夏燕燕之间的房屋买卖关系，是双方的真实意思表示。双方因房屋买卖合同发生纠纷，并诉至法院，法院依法作出民事判决书，王智宏、夏燕燕并未对该民事判决书提出上诉，金鸿飞、冯上玮上诉后也已撤回上诉，该民事判决书已发生法律效力，根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，除非当事人有相反证据足以推翻。本案当事人并未提供足以推翻判决书所确认的事实的证据，被告质证时对该民事判决书无异议，故该民事判决书认定的事实为案件事实。据此认定双方合意的房价款为人民币545000元。原告在交付房屋并办理完产权转移手续后，被告应如数支付房款，现被告仅只付300000元，尚欠245000元应予支付，原告要求二被告支付购房款人民币245000元并以人民币245000元为基数按年利率6%的标准支付逾期付款利息的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。2016年12月22日签订《和谐房产二手房买卖合同》为效力待定合同，故对原告依据该合同相关条款要求判令第三人在已收取的10000元定金中按约支付给原告人民币5000元作为被告逾期付款的违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王智宏、夏燕燕在本判决生效后十日内，向原告金鸿飞、冯上玮支付尚欠购房款人币245000元，并以人民币245000元为基数按年利率6%的标准支付逾期付款利息至购房款付清时止（从2017年1月3日开始计算，其中2017年1月3日至2019年10月12日的利息为人民币40833元）。二、驳回两原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5662元，减半收取2831元，由两被告承担。本案二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明的案件事实与原审法院一致。本院认为，本案二审争议的焦点为案涉房屋的真实交易价格。本院认为，双方当事人对案涉房屋真实交易价格存有争议，但根据已经发生法律效力的（2017）赣0402民初1819号民事判决确认的事实，案涉房屋的真实交易价格为545000元，根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，除非当事人有相反证据足以推翻。故上诉人在支付300000元购房款后，理应继续支付余款245000元并承担相应的逾期利息。关于上诉人所主张的《和谐房产二手房买卖合同》无效。本院认为，上诉人与被上诉人之间的二手房房屋买卖是双方当事人真实意思表示，该合同中的关于房屋价款条款已被发生法律效力的民事判决所确认，对于其他合同条款属于效力待定条款。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5662元由上诉人夏燕燕、王智宏负担。本判决为终审判决。审判长  游勇审判员  罗乐审判员  李进二〇二〇年四月二十六日书记员  黄勇