吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民初28号原告：李英佳，男，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。被告：延边大洲房地产开发有限公司。法定代表人：安承龙，该公司董事长。破产管理人：吉林延大律师事务所。负责人：安忠泽，吉林延大律师事务所主任。委托诉讼代理人：高席，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔贵文，吉林延大律师事务所律师。被告：安承龙，男，延边大洲房地产开发有限公司董事长，住吉林省延吉市。原告李英佳与被告延边大洲房地产开发有限公司（以下简称大洲公司）、安承龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原告李英佳及其委托诉讼代理人马春蕾，被告延边大洲房地产开发有限公司委托诉讼代理人高席、崔贵文到庭参加人诉讼，被告安承龙经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李英佳诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋不动产权证书（房屋产权证书和土地使用权证书），并返还收取的办证费用8909元，同时向原告支付逾期办证违约金116433元（自2010年10月28日起暂计算至2019年9月17日，其后违约金按年利率6%继续计算至不动产权证办妥之日止）。2.被告安承龙对被告大洲房地产开发有限公司的债务承担连带责任;3.案件受理费等一切诉讼费用由二被告承担。事实和理由:2019年10月28日，原告与被告签订两份《五环国际购房合同书》，原告购买被告开发的位于延吉市××两个房屋，其中:A-19-04号房屋建筑面积为40.05平方米、单价每平方米3000元，房屋总价120150元(测绘面积为40.55平方米,房屋总价121650元);A-19-05号房屋建筑面积为37.88平方米、单价每平方米2550元，房屋总价96594元。房屋价款总合计为218244元。被告于2009年11月3日又向原告收取契税、物业维修基金、办证工本费、垃圾清运费等各项费用。房屋买卖合同签订后，原告已向被告交纳全部购房款218244元(被告已向原告开具销售不动产统一发票),被告向原告交付房屋，原告取得并实际占有房屋至今。被告承诺在房屋交付使用之日起一年内为原告办理房屋产权,但被告至今仍未给原告办理房屋权属证书。故诉至法院请求判令被告办理房屋产权证书、返还向原告收取的办证费用并承担逾期办证违约责任,被告应向原告支付逾期办证违约金112696元（以购房款总额218244元为基数,按年利率6%计算)。因被告延边大洲房地产开发有限公司系一人有限责任公司,被告安承龙系该公司唯一股东，根据《公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”,被告安承龙对被告大洲房地产公司债务应当承担连带责任。故为维护原告合法权益,特向贵院起诉，请求法院支持原告的上述诉讼请求。大洲公司辩称，1.作为破产管理人积极为被告等债权人办理不动产产权证。2.按照最高院第8次民商事工作会议纪要第18条，原告关于违约金诉请已经过诉讼时效。3.原告要求的按年利率6%的利息计算方式错误。李英佳向本院提供以下证据：证据1：原告身份证和警官证和延边州公安边防支队证明。证明：原告的诉讼主体资格。大洲公司质证认为，没有异议。证据2:2份五环国际购房合同书。证明：2009年10月28日原告与大洲公司签订购买本案涉案房屋的书面合同，约定房屋位置及房屋单价和总额，并约定产权办理时间为大洲公司应在房屋交付使用之日起1年内为原告办理房屋产权，并约定由大洲公司代收各项办证税费。大洲公司质证认为，对证据真实性没有异议，该证据证明原告诉讼时效在2010年10月28日开始起算，至2012年10月27日诉讼时效已过（根据最高院第8次民商事工作会议纪要第18条）。证据3：2份销售不动产统一发票。证明：原告在缴纳购房款后大洲公司于2011年8月26日为原告开具证实购房合同，购房发票总金额为218244元。大洲公司质证认为，没有异议。证据4：收据6份。证明：2009年11月3日原告向大洲公司缴纳办证契税、房屋专项维修基金、办证成本费和垃圾清运费等各项费用，大洲公司已代收了办理房证的所有税费（A-1904契税1216元，专项维修基金2966元，工本费500元；A-1905契税966元，专项维修基金2766元，工本费500元）。大洲公司质证认为，没有异议。大洲公司向本院提供证据：民事裁定书和决定书，大洲公司单位的营业执照副本。证明：大洲公司诉讼主体和诉讼代表资格的事实。李英佳质证认为，没有异议。因大洲公司对李英佳提供的证据真实性无异议，且与本案有关联，本院对李英佳提供的证据予以采信。李英佳对大洲公司提供的证据无异议，本院予以采信。本院查明如下事实：2009年10月28日，李英佳与大洲公司签订两份《五环国际购房合同书》，合同约定，李英佳购买大洲公司开发的位于延吉市××路两个房屋，其中:A-19-04号房屋建筑面积为40.05平方米、单价每平方米3000元，房屋总价120150元(测绘面积为40.55平方米,房屋总价121650元);A-19-05号房屋建筑面积为37.88平方米、单价每平方米2550元，房屋总价96594元。房屋价款总合计为218244元。第十三条约定：大洲公司应在房屋交付使用之日起一年内为李英佳办理房屋产权。房屋买卖合同签订后，李英佳向大洲公司交纳上述两个房屋的购房款218244元。李英佳于2009年11月3日向大洲公司缴纳办证契税、房屋专项维修基金、办证成本费和垃圾清运费等各项费用，被告已代收了办理房证的所有税费（A-1904契税1216元，专项维修基金2966元，工本费500元；A-1905契税966元专项维修基金2766元，工本费500元）。大洲公司2019年10月28日向李英佳交付房屋，李英佳实际占有案涉房屋至今。大洲公司于2000年10月16日成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），安承龙为公司股东。本院于2019年9月17日作出（2019）吉24破申2号民事裁定，裁定受理大洲公司的破产申请。2019年10月11日，本院作出（2019）吉24民破3号决定书，指定吉林延大律师事务所为大洲公司破产管理人，管理职责中包括管理和处分债务人的财产、代表债务人参加诉讼，仲裁或者其他法律程序。本案的争议焦点为李英佳请求办理案涉房屋产权证应否得到支持？李英佳主张大洲公司未办理产权证，构成违约，大洲公司应向其支付违约金112696元的诉讼请求是否成立，应否得到支持安承龙对大洲公司的债务应否承担连带责任？本院认为，李英佳与大洲公司签订的两份《五环国际购房合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。大洲公司于2009年10月28日向李英佳交付了案涉两个房屋，根据合同约定，大洲公司应在2010年10月28日前给李英佳办理案涉房屋的产权证，李英佳请求大洲公司办理案涉房屋的诉讼请求予以支持。大洲公司未在合同约定的期限内办理案涉房屋产权证，构成违约，应承担违约责任。违约金应在2010年10月29日开始计算，李英佳要求大洲公司支付违约金是追究其的行为之债，债权应当适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，当事人在合同中就违约金或者损失数额没有约定，根据上述规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于大洲公司不办证是持续违约状态，违约金诉讼时效的起算是以日为单位的，违约金的性质属于继续性债权，故李英佳违约金应从提起诉讼之日往前推两年都在诉讼时效的保护范围之内即违约金24683元（自2017年1月9日至2019年1月9日止，按年利率4.35%上浮30%计算，1.3×4.35%×218244元×2年=24683元），其余部分因已过诉讼时效，本院对该部分的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，根据查明的事实，大洲公司为自然人独资公司，安承龙为大洲公司的股东，安承龙未提供证据证明公司财产独立于其自己的财产的事实，李英佳主张安承龙应对大洲公司债务承担连带责任的诉讼请求应予支持。综上，李英佳的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告延边大洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即协助原告李英佳办理位于延吉市××路两个房屋的产权证；二、被告延边大洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告李英佳支付违约金24683元（自2017年1月9日至2019年1月9日止，按年利率4.35%上浮30%计算）；三、被告安承龙对被告延边大洲房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告李英佳其他诉讼请求。案件受理费2787元，由原告李英佳负担2174元，由被告延边大洲房地产开发有限公司负担613元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 崔 玉审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年四月二十八日书记员 裴夕红