湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0105民初1245号 原告：湖南君天物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼。 法定代表人：何坚。 委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吉建军，男，汉族，1971年2月16日，住长沙市雨花区，系该公司员工。 被告：唐帅，女，1983年3月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：黄丹，湖南华韶律师事务所律师。 原告湖南君天物业管理有限公司与被告唐帅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南君天物业管理有限公司委托诉讼代理人刘湘华、吉建军，被告唐帅及委托诉讼代理人黄丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南君天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求： 1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业服务费等费用共计6840元，其中物业费5700元（自2015年11月至2019年12月），违约金1140元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年11月15日，原告由湖南长勘房地产有限责任公司依法选聘对长沙市北湾景园小区从事物业管理服务，双方签订了《北湾景园前期物业服务合同》原告严格依约履行了义务，但被告自2015年11月至2019年12月拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均无结果。现根据相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告唐帅辩称：一、原告非法扣留被告的国土证和钥匙，至今没有交付；二、原告于2015年起诉被告欠缴物业费，通过二审，中院确认了被告没有收房的事实。原告明知答辩人没有收房且明知被告的联系地址和方式，没有向被告发出过2015年11月至今的物业催缴通知。部分物业费已过诉讼时效；三、原告的物业服务不符合物业服务合同的质量要求，物业费的收费率低下，小区业委会通过召开业主大会，已解聘原告。因此，原告的服务质量不到位，没有全面履行服务义务，被告有权拒绝支付物业费。 各方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料，经本院依法组织各方当事人证据交换及举证质证，就当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及本案诉争焦点，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2007年11月15日，湖南长勘房地产有限责任公司与原告签订《北湾景园前期物业服务合同》。该合同主要约定：一、服务内容与质量：1、协助项目现场的安全防范工作及形象展示；2、对管理区域进行相关的物业管理服务；3、物业共用部位的维修、养护和管理；4、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；5、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；6、公共绿化的养护和管理；7、车辆停放管理；8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；9、装饰装修管理服务；10、物业档案资料管理。二、乙方提供的前期物业管理服务应达到的质量标准：1.房屋外观；2、设备运行；3、共用部位设施设备的维护和管理；4、公共环境卫生；5、绿化；6、交通秩序与车辆停放；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；上述1-8项物业服务质量参照省物业服务等级标准执行。三、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。四、服务费用：本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层物业：1.40元／月.平方米；多层物业：0.80元／月.平方米。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业服务费用。五、违约责任：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按千分之三的标准收取违约多多。六、本合同期限自2007年11月15日起至业主委员会成立并签订新的《北湾景园物业服务合同》之日止。现北湾景园小区业委会已选聘新的物业服务公司，原告已于2020年1月1日退场，并办理相关的交接手续。原告对物业服务费的计费标准主张为0.7元／月.平方米，系其对自身权利的处分，本院予以确认。 其次，原告于2014年10月向本院起诉，要求被告支付2008年12月至2014年7月的物业服务费。本院作出（2014）开民二初字第03467号民事判决，判决驳回原告全部的诉讼请求。长沙市中级人民法院于2015年4月3日作出（2015）长中民三终字第01052号民事判决，认定原告没有证据证明唐帅已办理房屋收房手续并领取涉案房屋钥匙，原告虽依据前期物业服务合同对涉案房屋提供了物业服务，其相对应的权利不应由原告直接向唐帅追索，判决维持原判。 另，被告唐帅系长沙市开福区兴隆路12号北湾景园X栋XX号房屋业主，建筑面积162.83㎡。被告唐帅尚欠2015年11月至2019年12月的物业费共计5699.05元（50月×162.83㎡×0.7元/月.㎡）。 本院认为：一、原告与湖南长勘房地产有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护，对小区内业主具有约束力。原告提供物业管理服务，被告应支付物业费。1、关于被告提出未收房、未领取钥匙的主张，虽然本院作出的（2014）开民二初字第03467号民事判决认定原告没有证据证明被告已办理房屋收房手续并领取涉案房屋钥匙，但案件经过本院和二审法院的审理，被告应已知晓开发商通知其收房的事实。现被告没有拒收房屋的正当理由，且于2011年3月1日办理了涉案房屋的产权登记。被告至今没有领取钥匙系被告怠于行使其自身权利所导致。因此，本院对被告提出的抗辩理由不予支持。2、关于被告提出部分物业费已过诉讼时效的抗辩。因物业费用属于分期收取，物业服务属于持续状态，且原告现已提出初步证据证实其曾就欠缴的物业费进行过催收，故本院对被告该项抗辩不予支持。3、关于被告提出原告物业服务不到位的抗辩。被告提交的现有证据尚不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，不构成拒缴物业费的理由。因此，被告应向原告支付2015年11月至2019年12月物业费共计5699.05元，对原告主张超出部分，本院不予支持。 二、关于违约金的诉请。从庭审情况来看，被告唐帅系对是否收房存在争议，并非恶意欠费。因此，本院对原告违约金的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告唐帅于本判决生效之日起十日内向原告湖南君天物业管理有限公司支付自2015年11月至2019年12月的物业费5699.05元； 二、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序结案，减半收取25元，由被告唐帅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  曹慧 二〇二〇年四月二日 代理书记员  刘嵘 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。