江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0803民初131号原告：高田青，女，1965年6月29日出生，汉族，退休工人，住高安市。委托诉讼代理人：孙素娟，吉安市君合法律服务所法律工作者。被告：吉水县城关房地产开发有限公司，住所地吉水县城龙华中大道一路3号房3楼，统一社会信用代码91360822746075308N。法定代表人：文小雪，经理。委托诉讼代理人：牧云，男，1984年5月5日出生，汉族，公司员工，住吉安市青原区。原告高田青与被告吉水县城关房地产开发有限公司（以下简称吉水城关公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高田青的委托诉讼代理人孙素娟，被告吉水城关公司的委托诉讼代理人牧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高田青向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋返租协议，被告立即腾退清空江西省吉安市青原区交还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠租金暂定20174元（自2018年8月21日起至实际交还案涉房屋之日止，以每月1490元为基数，暂时计算至起诉日2019年10月8日拖欠租金为20174元；3、判令被告支付按协议年限收益总额30%计算的违约金（17888元／年×10年×30%＝）53664元；4、本案诉讼费用由被告承担。第一次变更诉请为：1、判令被告向原告支付拖欠租金35776元（自2018年8月22日起计算至2020年8月21日止二年，以每年17888元为基数）；2、本案诉讼费用由被告承担。此后，又撤回变更诉请申请。事实和理由：2017年8月22日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的青原区正气路财富广场Ｂ栋XXXX号酒店式公寓房，房屋面积为44.72平米，房屋总价款为169936元。同日，双方又签订了一份房屋返租协议，约定由被告自双方签订房屋返租协议之日起开始承租原告所购买房屋，租金每年标准为17888元，租期十年，租金支付方式为每年年头付清，先缴后租。2018年8月22日至今，被告一直拖延拒付房屋租金，原告多次索要未果，故诉至法院。吉水城关公司辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。理由是：1、原告所述的租金应由吉安市迪威乐国际酒店有限公司支付；2、房屋返租协议本应原告直接跟吉安市迪威乐国际酒店有限公司签订的；3、原告与被告签订的房屋返租协议为前法人彭智贤的个人行为，不能代表被告。原告的房屋使用者为吉安市迪威乐国际酒店有限公司，一切法律责任应由吉安市迪威乐国际酒店有限公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院对高田青为证明其主张和事实向本院所提证据认定如下：一、原告身份证，证明原告具有诉讼主体资格。二、商品房买卖合同，证明2017年8月22日，原告与被告签订商品房买卖合同。合同第二章约定商品房基本状况。第一条项目建设依据：1、出卖人以出让方式取得坐落于青原区XXXXXXXXXXXXX地块的建设用地使用权。该地块【土地使用权出让合同号】为吉青国用（2012）第XXXXX号，土地使用权面积为10479.7平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商业，土地使用权终止日期为2051年12月27日。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为青原财富广场，建设工程规划许可证号为建字第XXXXXXXX号，建筑工程施工许可证号为3624XXXXXXXXXXXXX8401。第二条预售依据：该商品房已由吉安市房地产管理局批准预售，预售许可证号为吉房预售证（2013）第XXX号。第三条商品房基本情况：1、该商品房的规划用途为【公寓式酒店】。2、该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为30层，其中地上28层，地下2层。3、该商品房为第一条规定项目中的河东街道火车站广场北路8号1栋XXXXX室房屋。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4、该商品房的房产测绘机构为吉安市青原房地产测绘队，其预测建筑面积共44.72平方米，其中套内建筑面积31.16平方米，分摊共有建筑面积13.56平方米。该商品房共同部分见附件二。该商品房层高为3.08米，阳台是否封闭以规划设计文件为准。合同第三章约定商品房价款。第六条计价方式与价款第2项约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3800元，总价款为人民币169936元。三、房屋返租协议，证明2017年8月22日，原告与被告签订房屋返租协议,该协议约定：（一）原告购买房产位于江西省吉安市财富广场酒店式公寓，项目由被告实行统一经营管理的方式进行经营和收益。原告出租的房屋为：Ｂ栋XXXX房，建筑面积44.72㎡。（二）统一经营管理期限拾年，从原告与被告签订《商品房买卖合同》之日起算，即（2017年8月22日起至2027年8月21日止）。（三）原告收益模式：1、统一经营管理期内，被告每年返还原告年租金人民币17888元，返租方式：先缴后租，即（每年年头付清租金，第一年租金抵扣房款）。（八）违约责任：1、被告不按时兑现原告所得的固定收益回报时，按逾期款额每日向原告支付1%的滞纳金。2、在双方合约期内，任何方不得提前解除合作经营协议。原告不得提前收回房屋使用权，违反者即视为违约，违约方应向守约方支付违约金（按协议年限收益总额的30%计算）。四、不动产权登记证，证明青原区河东街道火车站广场北路8号青原财富广场XXXXX号房权利人为高田青，单独所有，不动产单元号36080300XXXXXXXXXXXX00012175,房屋建筑面积44.72平方米。本院对吉水城关公司为证明其主张和事实向本院所提证据认定如下：承租人吉安市迪威乐国际酒店有限公司与业主聂伟、杨杰签订的吉安市迪威乐国际酒店合作协议，证明2015年6月6日，吉安市迪威乐国际酒店有限公司与业主杨杰签订了吉安市迪威乐国际酒店合作协议。2017年10月24日，吉安市迪威乐国际酒店有限公司与业主聂伟签订了吉安市迪威乐国际酒店合作协议。根据原、被告的诉辩主张及举证质证意见，本院确认本案法律事实如下：2017年8月22日，原告与被告签订商品房买卖合同。原告购买被告开发的青原区正气路财富广场Ｂ栋XXXX号酒店式公寓房，房屋面积为44.72平米，其中套内建筑面积26.07平方米，分摊共有建筑面积11.34平方米，房屋总价款为169936元。同日，原告与被告又签订了房屋返租协议,约定：原告购买的位于江西省吉安市财富广场酒店式公寓房产由被告实行统一经营管理的方式进行经营和收益。统一经营管理期限拾年，从原告与被告签订商品房买卖合同之日起算，即2017年8月22日起至2027年8月21日止。统一经营管理期内，被告每年返还原告年租金人民币17888元，返租方式为先缴后租，即每年年头付清租金，第一年租金抵扣房款。被告不按时兑现原告所得的固定收益回报时，按逾期款额每日向原告支付1%的滞纳金。在合同期内，任何一方不得提前解除合作经营协议。原告不得提前收回房屋使用权，违反者即视为违约，违约方应向守约方支付按协议年限收益总额的30%计算的违约金。本院认为，原告高田青与被告签订的房屋返租协议为当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋返租协议第八条第二款约定，在双方合约期内，任何方不得提前解除合作经营协议。原告不得提前收回房屋使用权。合同是市场化配置资源的主要方式，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，审慎适用合同解除制度。但承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告至今未给付拖欠原告的租金，构成根本违约，故原告可以要求解除原、被告双方签订的房屋返租协议，要求被告立即腾退清空江西省吉安市青原区正气路财富广场XXXXXX房。承租人应当按照约定的期限支付租金。房屋返租协议第三条第一款约定，被告每年返还原告年租金人民币17888元，返租方式为先缴后租，即每年年头付清租金，第一年租金抵扣房款。故原告有权按约定要求被告向其支付拖欠的租金以每年17888元为基数，从2018年8月23日起计算至实际交还案涉房屋之日止。房屋返租协议第八条第一款约定，被告不按时兑现原告所得的固定收益回报租金时，按逾期款额每日向原告支付1%的违约金，因原、被告约定的违约金过高，依法应予调整，被告支付违约金按逾期款额月利率2%计算为宜。房屋返租协议第八条第二款约定，在双方合约期内，任何方不得提前解除合作经营协议。原告不得提前收回房屋使用权，违反者即视为违约，违约方应向守约方支付按协议年限收益总额的30%计算违约金。这是双方对提前解除房屋返租协议违约金的计算方式，非被告逾期支付租金违约金的计算方式，故原告不能要求被告因逾期支付租金而支付按协议年限收益总额30%计算的违约金。综上所述，原告要求解除双方签订的房屋返租协议，要求被告立即腾退清空江西省吉安市青原区正气路财富广场XXXXXX房屋，以及要求被告支付按约定以每年17888元租金为基数，从2018年8月23日起计算至实际交还案涉房屋之日止的租金及其逾期给付租金款额按月利率2%计算的违约金之诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付按协议年限收益总额30%计算的违约金的诉讼请求，本院不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告高田青与被告吉水县城关房地产开发有限公司于2017年8月22日签订的房屋返租协议，被告吉水县城关房地产开发有限公司腾退清空江西省吉安市青原区交还给原告；二、被告吉水县城关房地产开发有限公司向原告高田青支付从2018年8月23日起按年租金17888元为基数计算至被告实际交还原告所有的江西省吉安市青原区之日止的租金；三、上述租金的违约金按尚欠租金应交纳次日起按月利率2%计算至实际给付之日，即2018年8月23日至2019年8月22日的年租金17888元之违约金从2018年8月23日起按月利率2%计算至实际给付之日，此后，照此类推；四、驳回原告高田青的其他诉讼请求。上述义务限在本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4790元，由被告吉水县城关房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  邓正信人民陪审员  方怀志人民陪审员  刘秀平二〇二〇年四月二十七日书 记 员  王 智附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期限为二年。