重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019渝01民终10395号上诉人（原审原告）：李裔，女，1970年11月27日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：杨帆，重庆能容律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯雪莲，重庆能容律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：马磊，男，1985年3月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：付林根，重庆广君律师事务所律师。上诉人李裔与上诉人马磊房屋租赁合同纠纷一案，均不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初2264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月16日、2020年1月13日、2020年4月3日对本案进行了询问。上诉人李裔及其委托诉讼代理人杨帆、侯雪莲与被上诉人马磊的委托诉讼代理人付林根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李裔上诉请求：１．撤销一审判决第四项、第五项；２．改判马磊立即将2018年8月1日起至返还房屋之日止的租金及占有使用费，按照《房屋租赁合同》第四条约定的标准，向重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执495号执行案件提存；３．改判马磊立即支付李裔违约金2441197.2元；４．本案一、二审诉讼费用由马磊承担。事实和理由：1．执行措施并不免除马磊作为承租人履行支付租金的义务，法院应当判决提存租金，可以解决李裔在法院的执行款及迟延履行罚金。反之，马磊通过一审判决获得了不支付租金和占有使用费的权利，反而通过一个违约行为获利；2．一审以李裔未及时纠正违约状态为由，调低违约金金额，让马磊违约行为合法化。上诉人马磊上诉请求并辩称：１．撤销一审判决第一项、第三项；２．将一审判决第二项改为马磊向李裔支付租金38131.58元；３．本案一、二审案件受理费由李裔承担。事实和理由：１．《房屋转让租赁合同》在实际履行过程中，双方已对租金的支付方式进行变更，马磊不构成违约。从合同签订第三个季度开始，已对租金支付方式进行变更，从支付租金可看出变更为分批次、分期支付。马磊庭审后支付了20万元租金。李裔辩称，双方未约定合同解除，马磊违约我方可以解除合同，庭后马磊支付的20万元是付给李裔的补偿款，希望李裔撤诉，李裔没答应。李裔向一审法院提出诉讼请求：1．解除李裔与马磊于2014年7月17日签订的《房屋转让租赁合同》；2．马磊立即将位于重庆市江北区房屋返还给李裔；3．马磊立即向李裔支付拖欠的2018年7月31日之前的租金239174元，并将2018年8月1日起至合同解除之日止的租金及合同解除之日起至返还房屋之日止的占有使用费，按照《房屋转让租赁合同》第四条约定的标准，向重庆市第一中级人民法院提存；4．马磊立即支付李裔违约金2441197.2元。一审法院认定事实：2014年7月17日，李裔（出租方）、案外人王洪凯（转出租方）与马磊（受转租方）签订《房屋转让租赁合同》，合同约定案外人王洪凯在李裔同意的情况下将其承租的位于重庆市江北区鑫皇宾馆转让给马磊承租，该商铺建筑面积2420.5平方米，交付日为2014年7月15日，租期为120个月，计租期自2014年7月15日至2024年7月14日止，合同签订五日内由马磊先向李裔交付一季度的租金254152.5元。该合同第四条（租金、保证金及支付方法）约定：租金金额每年在前一年的基础上逐年递增4%（即从2014年7月15日至2024年7月14日止）；第一年（即2014年7月15日至2015年7月14日）月租金为84717.5元，年租金为1016610元；第二年（即2015年7月15日至2016年7月14日）月租金为88106元，年租金为1057272元；第三年（即2016年7月15日至2017年7月14日）月租金为91640元，年租金为1099680元；第四年（即2017年7月15日至2018年7月14日）月租金为95295元，年租金为1143540元；第五年（即2018年7月15日至2019年7月14日）月租金为99119元，年租金为1189428元；第六年（即2019年7月15日至2020年7月14日）月租金为103065元，年租金为1236780元；第七年（即2020年7月15日至2021年7月14日）月租金为107204元，年租金为1286448元；第八年（即2021年7月15日至2022年7月14日）月租金为111488元，年租金为1337856元；第九年（即2022年7月15日至2023年7月14日）月租金为115942元，年租金为1391304元；第十年（即2023年7月15日至2024年7月14日）月租金为120589元，年租金为1447068元；签订合同时，马磊向李裔支付首期租金，租金按季度支付，马磊在上季度的最后一个月的15天前向李裔支付下季度的租金；租金的支付由李裔指定专用账户（银行户名：李裔；银行账号：62×××59；开户行：工商银行上海陆家嘴支行）；马磊向李裔支付保证金250000元，签订合同五日内汇款。合同第八条约定马磊必须依约按时足额交纳所有费用。合同第九条（违约责任）约定，在租赁期内，马磊拖欠房租满一个月以上的，李裔有权终止合同，收回房屋，马磊应按照合同总租金的20%向李裔支付违约金，并承担相应的损害赔偿责任。合同签订后，马磊占用使用涉诉房屋至今，但未按照合同约定的支付时间支付租金，而是按5000元、10000元等较小数额在较为持续的期间内分期支付。在这种支付方式下，马磊于2014年共计向李裔支付租金508304元，于2015年共计向李裔支付租金1027622元，于2016年共计向李裔支付租金1039400元，于2017年共计向李裔支付租金895000元，于2018年共计向李裔支付租金658000元，于2019年向李裔支付租金5000元，共计支付了租金4133326元。2018年7月6日，涉诉房屋被重庆市第一中级人民法院查封。同年7月24日，重庆市第一中级人民法院作出公告，拟处置李裔所有的位于重庆市江北区房屋，即本案涉诉房屋。同年12月5日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01执495号之三执行裁定书，裁定冻结李裔在涉诉房屋从2018年8月开始的应收租金，冻结期限为三年，冻结期间不得向李裔支付租金。2019年1月28日，马磊收到本院送达的起诉状副本。同年2月14日，重庆市第一中级人民法院出具协助执行通知书，要求马磊在应冻结期间不得向李裔支付租金。一审法院认为：李裔与马磊签订的《房屋转让租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，马磊应依约向李裔支付租金。按照合同约定，2014年7月15日至2015年7月14日期间的租金金额为1016610元，2015年7月15日至2016年7月14日期间的租金金额为1057272元，2016年7月15日至2017年7月14日期间的租金金额为1099680元，2017年7月15日至2018年7月14日期间的租金金额为1143540元，2018年7月15日至2018年7月31日期间的租金金额应为54355.58元（99119元÷31天×17天），即计算至2018年7月31日涉诉房屋的应收租金被冻结前，马磊共计应向李裔支付租金4371457.58元，减去已支付的租金4133326元，尚欠238131.58元租金未支付。关于李裔要求马磊支付涉诉房屋2018年7月31日之前的租金238131.58元请求，符合合同约定，本院予以支持，超出该数额的租金请求本院不予主张。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。马磊主张在合同的实际履行过程中，双方已对涉诉房屋的租金支付方式进行了变更，应对该主张举证加以证明。但马磊除了举示租金支付明细外，并未举示其他证据证明李裔已认可该支付方式及在该支付方式下已放弃租赁合同约定的权利，并不足以证明双方对租赁合同约定的租金支付方式的变更已协商一致。马磊未按照租赁合同的约定按季度向李裔支付租金，单方变更租金支付方式，且拖欠租金已满一月以上，应当承担租赁合同约定的违约责任。按照租赁合同的约定，李裔享有解除合同的权利，马磊于2019年1月28日收到包含要求解除租赁合同的起诉状副本，双方之间的合同已于该日解除，关于李裔要求解除租赁合同的请求，本院予以主张。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉诉房屋仍由马磊占有使用，关于李裔要求马磊返还涉诉房屋的请求，本院予以支持。涉诉房屋应收租金的冻结属于人民法院对李裔的其他案件的执行措施，并不符合《中华人民共和国合同法》第一百零一条中债务人难以向债权人履行债务时将标的物提存的法定情形，关于李裔要求马磊按租金标准向重庆市第一中级人民法院提存涉诉房屋2018年8月1日之后的租金及占有使用费的请求，本院不予支持。因李裔未举证证明由马磊违约行为所产生的实际损失数额，且在马磊单方改变租金支付方式的情况下，未及时主张权利纠正违约状态，综合考虑租金的支付情况及合同履行状态等因素，本院采纳马磊要求调低违约金的抗辩，关于李裔主张的违约金，本院酌情认定以马磊欠付租金238131.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2018年8月1日计算至租金实际付清之日止向李裔支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李裔与被告马磊于2014年7月17日签订的《房屋转让租赁合同》于2019年1月28日解除；二、被告马磊于本判决生效之日起十日内支付原告李裔2018年7月31日之前的租金238131.58元；三、被告马磊于本判决生效之日起十五日内将位于重庆市江北区房屋返还原告李裔；四、被告马磊于本判决生效之日起十日内，以欠付租金238131.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2018年8月1日计算至欠付租金实际付清之日止向原告李裔支付违约金五、驳回原告李裔的其他诉讼请求。案件受理费减半收取14146.95元，由被告马磊负担。二审中，马磊举示付款依据，证明其于2019年7月19日向李裔支付100000元，2019年8月1日向李裔支付50000元、8月16日向李裔支付50000元。李裔认可马磊向其支付20万元，但否认该20万元是租金，其陈述该款系马磊给付的补偿金，目的是让李裔撤诉，但李裔未同意撤诉。另，李裔向本院举示微信聊天记录若干，拟证明其从未同意降低租金。该证据并不符合法律规定的新证据要件，且该证据对案件事实的认定无重大影响。本院对该证据不作为新证据采信。还，本院二审审理期间重庆市第一中级人民法院出具（2018）渝01执恢336号之三裁定书裁定解除（2018）渝01执495号之三执行裁定书及协助执行通知书对李裔在重庆市江北区从2018年8月开始的应收租金的冻结。因法院解除对房屋租金的冻结，李裔请求将2018年8月之后的租金支付方式由向法院提存变更为直接支付给李裔。本院二审查明的其他事实和证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：１．一审认定马磊欠付的租金及违约金是否恰当；2．占有使用费应否计算违约金一并主张。争议焦点１，一审法院认定2018年7月31日前，马磊尚欠238131.58元，并据此计算违约金并无不当，2018年8月1日起的租金因处于冻结状态而未予认定。现二审中出现法院解除租金冻结的新情况，2018年8月1日起的租金应当计算，一审中李裔对该部分租金亦进行了主张，只是因法院冻结，故将该部分租金的支付方式确定为向法院提存。现二审中租金冻结已解除，故其请求该部分租金的支付方式由法院提存变更为支付给李裔。为减少当事人讼累且李裔一审中确有提出对该租金的请求，现只是租金支付方式发生变化，对该部分租金二审中予以处理。2018年8月1日至合同解除之日2019年1月28日的租金应为99119元×5个月＋99119元÷31天×28天＝585122元。关于违约金的计算起点的争议，根据双方合同约定计算违约金系按合同总租金的20%向李裔支付违约金，李裔要求按每一期应付租金及相应的迟延时间计算违约金缺乏合同依据且计算极为繁杂，本院不予支持。法院冻结期间的欠付租金马磊应当支付违约金，不论法院是否冻结租金，马磊都应当按合同约定按期交纳租金。截止合同解除之时马磊欠付租金823253.58元，结合李裔主张权利不及时未及时纠正违约状态以及马磊欠付租金的违约情况，本院就双方约定的违约金予以调低，违约金以823253.58元为基数，2019年1月28日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率1.4倍计算违约金，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.4倍计算违约金。至于马磊于2019年7月、8月支付的20万元，因其支付时间在合同解除之后，亦在一审法庭辩论终结后，本案中不作处理，双方自行在执行本案判决的过程进行抵扣。争议焦点２，马磊应当立即将案涉房屋返还给李裔，房屋占用损失计算标准为：2019年1月29日至2019年7月14日按99119元/月的标准计算，2019年7月15日起按103065元/月的标准计算。因房屋占用损失是损失赔偿，李裔要求就损失赔偿金额计算违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。另马磊称双方以履行行为变更合同约定的租金标准没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李裔的部分上诉请求成立，马磊的上诉请求不成立，本案因新查明的事实致一审事实发生变化，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初2264号民事判决第一项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初2264号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、马磊于判决生效之日起十五日内将位于重庆市江北区房屋返还原告李裔；四、马磊于本判决生效之日起十五日内支付李裔租金823253.58元；五、马磊于本判决生效之日起十五日内日向李裔支付违约金，计算标准以823253.58元为基数，2019年1月28日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率1.4倍计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.4倍计算；六、马磊于本判决生效之日起十五日内日向李裔支付房屋占用损失直至返还房屋之日止，计算标准为：2019年1月29日至2019年7月14日按99119元/月的标准计算，2019年7月15日起按103065元/月的标准计算；七、驳回李裔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14146.95元由马磊负担；二审案件受理费28293.9元，由马磊负担25293.9元，李裔负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年四月二十七日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢