云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10148号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋海燕，女，汉族，1971年4月11日出生，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨世春，男，回族，1968年7月29日出生，现住云南省昆明市盘龙区。上诉人蒋海燕因与被上诉人杨世春房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初2500号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人蒋海燕上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人在合同签订后变更了租金支付方式，双方的租赁合同成立并生效。2.2017年9月30日至2017年12月31日期间，被上诉人实际占有并使用了涉案商铺且未支付租金，上诉人作为出租人有权要求被上诉人支付租金并承担利息。3.被上诉人违反对上诉人的承诺，与苏小林达成和解后，并未向上诉人支付租金，违背诚实信用原则。被上诉人杨世春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋海燕向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2017年9月30日起至2017年12月31日止的租金60453.2元，并自2017年9月30日起至全部履行完毕时以60453.2元为基准，按照同期银行贷款利率向原告支付利息(暂计算至2018年12月31日为3778.3元)；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。杨世春向一审法院反诉请求:1.判令反诉被告向反诉原告退还承诺保证金20000元，以及此款项自2018年6月14日起至实际全部退还之日止按年利率6％的标准计算的资金占用费；2.本案全部诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）蒋海燕于2005年将涉案房屋在内的整栋大楼出租给案外人苏小林，后因苏小林向被告（反诉原告）以及其他案外人非法转租，蒋海燕起诉解除与案外人苏小林的租赁合同，2017年9月25日昆明市中级人民法院终审判决解除其与苏小林的房屋租赁合同关系。该判决于2017年9月29日生效。2017年9月26日，原告（反诉被告，甲方）蒋海燕与被告（反诉原告，乙方）杨世春签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昆明市盘龙区部分房屋出租给乙方，面积为149平方米，月租金为19713元，租赁期限自2017年9月26日起至2017年12月31日止，租金起算日为2017年9月26日。乙方向甲方交纳10000元作为合同履约保证金，交纳2500元作为水电、垃圾费保证金。鉴于乙方向案外人苏小林交付的合同保证金未退还，甲方同意乙方在本合同签订时先行支付3000元作为合同履约保证金，待乙方委托律师要求苏小林退还后补齐。租金支付：由于乙方已向苏小林支付本合同约定期间的租金，乙方同意授权甲方代为向苏小林追讨上述租金，积极配合甲方追讨，并向甲方提供租赁合同、付款收据等书面材料。本合同履行期间，乙方不得将承租房屋转让给第三方使用，否则原告（反诉被告）有权解除合同并强制收回房屋。同时，合同第十二条合同的生效约定“下述两点条件具备后，本合同方可生效：1.合同双方签字。2.合同签字后，乙方按本合同约定即时向甲方支付完毕租金、合同履约保证金和水电、垃圾费保证金等相关费用。”2018年4月23日，杨世春向蒋海燕出具《承诺书》：“因蒋海燕与苏小林之间的租赁纠纷正在诉讼中，现本人退租，退租后由李伟承租，蒋海燕同意，为保证退租后租赁合同的履行以及蒋海燕与苏小林租赁合同纠纷顺利进行，特作出如下保证：一、在生效判决作出前，为查清事实，需要本人出庭作证或提供相关租赁合同、票据等与商铺租赁有关的材料时或因案情需要本人出庭作证时，本人承诺及时提供材料或出庭作证。二、本人同意支付人民币20000元留存在蒋海燕处，作为履行上述承诺的保证金，同意生效判决作出后退还本人。三、本人同意，在李伟承租期间，租赁合同约定的第二年、第三年递增的租金共计人民币25459元由本人向蒋海燕支付。四、上述承诺，本人保证做到。如有违反，同意蒋海燕扣留上述保证金。”2018年4月24日，蒋海燕向杨世春退还2018年5月1日至2018年6月30日两个月的租金及合同保证金共计44396元，由杨世春向蒋海燕出具收条予以确认。同日，被告（反诉原告）杨世春向原告（反诉被告）蒋海燕交纳承诺保证金人民币20000元，由蒋海燕向杨世春出具收条予以确认。另查明，2018年1月2日，蒋海燕以案外人苏小林为被告、杨世春为第三人向一审法院提起诉讼，要求确认苏小林与杨世春于2015年7月1日签订的《房屋部分转租合同》无效并要求苏小林与杨世春腾退涉案房屋，要求苏小林支付2017年9月26日至2017年12月30日期间的房屋占用费63081.6元。后蒋海燕于2018年5月18日申请撤诉，一审法院于2018年6月13日作出（2018）云0103民初452号民事裁定书，准予蒋海燕撤回对苏小林、杨世春的起诉。2018年9月27日，杨世春以案外人苏小林为被告向一审法院提起诉讼，要求判令自2017年9月30日起解除双方之间的转租合同，由苏小林退还其自2017年9月30日起至2017年12月31日止的租金61110.30元，并自2017年9月30日起至2018年9月29日暂计算至2018年9月29日，2018年9月30日至全部履行完毕时的利息按判决书确定的标准另行计算，以61110.30元为基准，按照同期银行贷款利率向原告支付利息2658.30元、判令被告承担本案诉讼费用和保全费用。2018年10月17日，一审法院对杨世春进行询问，其本人称该起诉系其本人真实意思表示，但是律师并非由其自己委托，而是蒋海燕代其委托的，其本人认可蒋海燕的委托行为。后杨世春于2018年12月15日申请撤诉，一审法院于2018年12月17日作出（2018）云0103民初9378号民事裁定书，准予杨世春撤回对苏小林的起诉。现原告认为被告未按合同约定履行支付租金义务，诉至法院主张其诉请中的权利。被告认为原告未向其退还承诺保证金，故向法院提起反诉，主张其反诉请求。再查明，涉案房屋已于2018年4月份由杨世春转租给案外人李伟使用，李伟与蒋海燕于2018年5月1日签订《房屋租赁合同》。一审法院认为，综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：1.原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同》是否生效？原告蒋海燕主张的租金及逾期支付租金的利息是否具有事实及法律依据？2.反诉原告的反诉请求是否成立？《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时生效。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同》合同第十二条合同的生效约定“下述两点条件具备后，本合同方可生效：1.合同双方签字。2.合同签字后，乙方按本合同约定即时向甲方支付完毕租金、合同履约保证金和水电、垃圾费保证金等相关费用。”可见，涉案合同系附生效条件的合同，庭审中，双方均确认被告并未按照本合同约定即时向原告支付完毕租金、合同履约保证金和水电、垃圾费保证金，故该合同的生效条件尚未成就，涉案合同尚未生效。原告（反诉被告）依据该合同要求被告（反诉原告）支付租金及资金占用费的诉请不成立，不予支持。关于反诉原告主张的保证金系反诉原告依据另案合同或承诺书交付给原告的保证金，与本案诉讼标的不具有同一性或牵连性，反诉请求不能成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）蒋海燕的全部诉讼请求；二、驳回反诉被告（反诉原告）杨世春的全部反诉请求。本诉案件受理费1406元由原告（反诉被告）蒋海燕承担，反诉案件受理费1088元由反诉原告杨世春承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应否支付上诉人租金及相应利息？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，上诉人蒋海燕与被上诉人杨世春于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同》第十二条明确约定了合同的生效条件，内容为“下述两点条件具备后，本合同方可生效：1.合同双方签字。2.合同签字后，乙方按本合同约定即时向甲方支付完毕租金、合同履约保证金和水电、垃圾费保证金等相关费用。”以上内容可以认定上述合同系附生效条件的合同。由于杨世春未按该条件支付完毕租金、合同履约保证金和水电、垃圾费保证金等相关费用，该条件未成就，故合同未生效。上诉人关于合同双方当事人对生效条款进行了相应变更，即变更了租金支付方式，上述合同系生效合同的主张，基于合同内容不得擅自变更的规定，上诉人的上诉主张并未合法有效的变更合同的生效条件，本院对其主张不予采信。涉案租赁合同并未生效，蒋海燕不能基于该合同向杨世春主张租金及相应利息。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1406元，由上诉人蒋海燕承担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年四月二十九日法官助理陈志远书记员武雨