湖南省蓝山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1127民初738号 原告:田峰，男，1984年11月27日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人：田志峰，湖南湘永律师事务所律师，委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、撤诉，签署、提交和受领法律文书。 被告:雷裕柏，男，1950年6月1日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。 被告:陈泽会，男，1963年8月13日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。 被告:陈流平，男，1950年1月26日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。 被告:雷裕文，男，1957年8月17日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省长沙市岳麓区。 以上四被告共同委托诉讼代理人：周长城，广东泰旭律师事务所律师，委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解或和解，提起反诉或上诉，签收法律文书及其他法律行为。 第三人:邓圣芳，男，1968年5月3日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人：邓国品，男，1945年6月30日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解或和解，提起反诉或上诉等。 委托诉讼代理人：喻三健，湖南湘蓝律师事务所律师。 原告田峰与被告雷裕文、雷裕柏、陈流平、陈泽会及第三人邓圣芳合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年6月18日和2020年4月23日两次开庭审理时，原告田峰及其委托诉讼代理人田志峰，被告陈流平及四被告雷裕文、雷裕柏、陈流平、陈泽会的委托诉讼代理人周长城和第三人邓圣芳的委托诉讼代理人邓国品、喻三健均到庭参加诉讼，被告雷裕文、雷裕柏、陈泽会及第三人邓圣芳因故未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田峰向本院提出诉讼请求：1、判决蓝山县塔峰镇兴隆街33号兴隆小区1栋1单元901号房屋归原告所有，并判决被告从起诉之日起90日内为原告办理好蓝山县兴隆小区1栋1单元901号不动产权证书。如逾期按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期违约金；2、本案诉讼费等均由被告承担。 事实与理由： 被告共同合伙开发建设了位于蓝山县塔峰镇西南村推广所（兴隆街33号）的兴隆小区。2017年2月5日原告为乙方与被告组建的临时兴隆小区集资建房管理小组为甲方签订了购房合同书，约定原告购买兴隆小区1栋1单元901号现房，总金额25.2万元，实际优惠1万元后总房款24.2万元，合同签订两天内交15万元，特别约定下欠款在甲方为乙方办理好产权手续时交齐，甲方应于2017年6月30日将房屋交付给乙方，甲方保证房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。原告依约于2017年2月5日支付15万元房款，后在被告的要求下又于2017年7月3日支付房款5万元，被告出具收据，后原告于2018年年底收房管业，但至今被告未为原告办理房屋不动产权证。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持诉请。 被告雷裕文、雷裕柏、陈流平、陈泽会辩称，要求全部驳回原告的诉请。理由如下：1、本案不是房屋买卖纠纷，更不是商品房买卖纠纷，而是集资建房纠纷。从原告和第三人提供的合同书封面可知是兴隆小区集资建房。2、合同内容多次提到了集资建房，及原告田峰提供的合同、甲方兴隆小区集资建房管理小组、合同第三条价款是根据建成房后成本核算规定价钱、合同第四条均可以认证双方签订的合同是集资建房合同，而不是商品房买卖合同纠纷，也不是房屋买卖纠纷。所以，原告的诉讼请求不能得到法院的支持。3、本案的第三人与被告签订的集资建房合同在先，原告与被告签订的合同在后。合同履行的时间，第三人在前，原告在后。合法占有的时候，第三人在前，原告在后。第三人合法占有涉案房屋后，还缴纳了水电费。并且第三人还铺了建筑材料在里面。原告为了达到占有房屋的目的，原告强行撬锁、破门是非法的。所以对于原告的主张是应该驳回起诉。 第三人邓圣芳述称，1、要求将原告起诉涉案的房屋判归邓圣芳所有；2、要求被告给我们办理不动产权证。涉案的房屋是我们建设在先，被告方收到我们的集资款后，被告就把钥匙交给了我们，我们已经合法占有了，原告是在我们合法占有后，强行撬锁后非法入侵。我们这房屋虽然没有做房屋登记，但水电费都是我们交了，有独立的户头。我们同意被告方的答辩，但被告雷裕文与田峰签订的合同严重损害了我们的利益，因此我们请求法庭驳回原告的诉请。 原告田峰为证明自己的主张，提供如下证据材料： 1至5号证据田峰购房合同书（2017年2月5日）、收款收据二张、被告承诺（2017年2月5日）、雷裕文签合同视频光盘、陈流平盖章视频光盘，拟证明：2017年2月5日原告为乙方与被告组建的临时兴隆小区集资建房管理小组为甲方签订了购房合同书，约定原告购买兴隆小区1栋1单元901号现房，总金额25.2万元，实际优惠1万元后总房款24.2万元，合同签订两天内交15万元，特别约定下欠款在甲方为乙方办理好产权手续时交齐，甲方应于2017年6月30日将房屋交付给乙方，甲方保证房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。原告先后支付20万元，被告出具收据。合同视频光盘并证明田峰与被告签订的合同真实合法有效，应依法履行，且签订合同时被告从没讲过该房已经出售。 6号证据现场照片，拟证明房屋位置情况、房屋已交付给原告田峰。 7至10号证据陈兰柳购房合同书（2017年2月5日）、陈兰柳购房收款收据二张、被告对陈兰柳的购房承诺（2017年2月5日）、证人廖某证言，拟证明当日田峰与陈兰柳（廖某）同时选定房屋，签订购房合同，支付房款，被告从没讲过卖给田峰的房屋已经出售。 被告雷裕文、雷裕柏、陈流平、陈泽会的委托诉讼代理人周长城的质证意见是： 对1-3号证据的合法性、关联性有异议。当时这个收据是开了，并且把银行账号提供给了原告，要求原告转账。为什么便捷的方式不使用，而使用繁琐危险的方式。所以对真实性有异议。承诺与本案无关。对4号证据的真实性有异议，是给什么录的？我要对原始载体质证。对雷裕文签合同的视频，只看到雷裕文在签字，是不是原告提供的合同，不能确定。并且对其关联性有异议。关于5号证据：1、没看到原始载体；2、这个合同可以作多种理解，第二条是第一单元，原告理解为是1个9，我们理解为12，为什么一下阿拉伯数字，一下大写数字，有可能是陈流平看到是第十二层，而不是第九层，就算盖了章，也可能是重大误解。对6号证据的真实性无异议，但对其关联性有异议。关于7-9号证据，这是陈兰柳买的房子，又不是同一套房子，并不能代表原告的就是合法有效的，这完全是雷裕文的个人行人，与另外三被告无关，这个是属于私下交易。所以提供的这些证据，原告与雷裕文是个人交集，与其他合伙人无关。对11-12号证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。我们认为证人陈诉有客观原因的，其与原告是高中同学，并且来往比较密切，证据效力应当值得怀疑和考虑，与客观事实不相符的，不符合情理的。 被告陈流平认为，我们这个电梯是2017年已经安好了，但是走路上的，现在原告是住房的八楼，与证人讲的不相符。 第三人邓圣芳的委托诉讼代理人喻三健的质证意见是： 对1-3号证据的真实性无异议，但对其关联性、合法性有异议，且损害了邓圣芳的利益，这个合同没有具体指明901号，这个合同没有面积。说买房子没看过这个合同，也没看过这个房子，不足以证明诉讼请求的根据。如果没有其他证据佐证，还不能证实本案原告向雷裕文支付了200000元。雷裕文签合同的时候原告知道录像，为什么交钱的时候不录像呢？这个钱是否支付值得怀疑。关于4-5号证据，与被告代理人的意见一致。对6号证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，这个房屋不是被告合法交付给原告的，现在是非法占有，买房的时，他们没看过这房子。7-9号证据和11-12号证据与本案无关。证人证言不客观，当时我们的房子没安门，如果证人看到不安门的，那么说明看错了，我们的住房在八楼，所以就看到没有门。 原告田峰委托诉讼代理人田志峰针对被告及第三人的质证意见提出：关于4-5号证据，这里面的人和声音都是本案相关人员，至于内容，被告说九和十二，恰恰说明视频中就是本案的合同，而且还有后门的收据，这个视频足以证明合同和盖章的真实性。 被告雷裕文、雷裕柏、陈流平、陈泽会的委托诉讼代理人周长城在第二次开庭时补充的证据材料（2019）湘11民终3287号民事判决书，拟证明涉案标的房子早已是属于本案第三人所有了，之前被告与案外人有一个建筑合同纠纷，终审判决后，案涉房子是其中14套房子之一，已经做工程款抵押给第三人了。 原告田峰及其委托诉讼代理人田志峰的质证异议是：1、该份证据已超过举证期限，并不等于本案的鉴定证据；2、该份证据中无法体现与本案的涉案房屋或者是说与邓圣芳有任何关联，没看到任何字涉及到本案这套房子；3、我们注意到该判决书的第四页倒数第六行，陈述了一个事实：原、被告结算后，被告用相应的房屋进行了折价，如果真的存在这个事实，那么正好说明了，房子抵工程款是发生在2018年以后，更发生在我方先于被告购买房屋之后，也与他们提供虚假合同的时间完全不一直，进一步认定了鉴定结果的真实性。 第三人邓圣芳的委托诉讼代理人喻三健的质证意见是： 对该份证据没有异议，同时说明一点，这个证据没有超过举证期，虽然原定的举证期是2019年的6月18号，这个证据是2019年的10月29日才出来的，所以现在提交这个证据没有过期。 第三人邓圣芳为证明自己的主张提供如下证据材料： 1、身份证，拟证明第三人基本身份信息，第三人系合格的主体资格。2、合同书，拟证明2016年12月9日，以蓝山县兴隆街33号集资建房管理小组为甲方，邓圣芳为乙方，签订了《兴隆小区集资建房合同书》，合同书第二条约定：东起第一单元第正负零层起第玖层第壹号房，经甲、乙方双方认定为乙方的住房。3、收据，拟证明2016年12月20日，蓝山县兴隆街33号集资建房管理小组建房股东之一陈流平收取邓圣芳房款200000元。4、用户用水入户审核意见，拟证明2016年12月20日，蓝山县控违拆违工作领导小组经审核，西南村推广所兴隆小区44房建设情况，未发现违法违规问题，请自来水公司给予办理自来水入户手续；兴隆街小区住户用水名单记载邓圣芳的水表号为408号。5、自来水公司水表安装领用清单，拟证明2018年5月西南村兴隆街水表安装领用单记载，用户名邓圣芳于2018年5月2日安装水表。6、发票，拟证明2019年6月14日邓圣芳缴纳了20元水费。7、照片，拟证明邓圣芳于兴隆街小区的房门钥匙被撬坏。8、楼层分户表，拟证明邓圣芳集资房分配在第一单元901号。 原告田峰的委托诉讼代理人田志峰的质证意见是： 对1号证据无异议。对2号证据合同、3号证据收据的三性均有异议。我们认为这份合同是在2017年2月5日之后第三人和被告串通制作的虚假合同，并不是2016年12月9日签订的。从合同的内容及被告方和第三人签名与陈诉来看，所谓的邓圣芳是承建施工方，所以约定了用工程款抵扣，那么对于邓圣芳与被告是否存在相应还款的债权债务不清楚，也就是没有附结算债权债务表，同理按刚才对方的逻辑，也无法体现你是否支付了200000元的房款。因为该收据，除了注明邓圣芳还注明徐五宝，到底是哪一套房子，不清楚。我们认为对于这个合同是虚假的，将向法庭申请司法鉴定，对合同的手写部分和公章部分的时间进行鉴定。对3号证据审核意见的三性有异议，没有原件，其所列注的时间是2018年，是发生纠纷以后。该证据并没有附44户的相应名单，该份证据不能证明第三人的主张。对4号证据的住户用水名单的三性有异议，没有加盖公章，也没有与其他的证据相关联，这里是45户和前面的44户没有关联。对5号证据手写编号的三性有异议，该证据是手写版，没有公章和编号，不能证明该证据的证明目的。对5号证据2018年5月安装领用表的三性有异议，没有原件供核对，不完整，根据下面编号是1-3有3页纸，其中标准的邓圣芳，但是没有标注是哪一套房子。6号证据自来水发票形成时间是2019年6月，是发生在诉讼之后，该自来水发票，不能体现出是否是该房子的发票。对7号证据对门的照片三性均有异议，看不出来与本案有什么关联。对8号证据分户表的三性均有异议，是一个手写版，没有任何公章。 被告雷裕文、雷裕柏、陈流平、陈泽会的委托诉讼代理人周长城的质证意见是： 被告对第三人提供的证据均无异议。第三人在兴隆小区33号只有本案所涉的唯一一套集资房。所以这些水表使用人，均为本案的第三人。原告既然认为第三人合同晚于原告合同，那就由原告出鉴定费申请鉴定。 第二次开庭审理时经审理查明本院委托鉴定的第三人与被告所签订的购房合同形成时间与2017年12月9日更为接近。原告提供了一张鉴定咨询服务及鉴定费票据3800元。 四被告雷裕文、雷裕柏、陈流平、陈泽会的委托诉讼代理人周长城的质证异议是：1、对鉴定意见的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，这份证据不能成为支持原告主张的证据，我方有永州市中级人法院的民事判决书可以证实。2、票据上面落款是西南政法大学，并没有说西南大学鉴定中心，所以并不能证明什么，也有可能是伙食费，学费之类的。 被告陈流平的质证异议是：这个字迹鉴定是我一直参与的，当时我们提供鉴定合同的原件，原告提供了一份，我提供的一份是2017改为2016，做了说明是笔误。但该鉴定只确定是邓圣芳的笔迹，兴隆小区是2016年6月6日交付使用，到2017年6月底已经全部交付完毕，我方没有必要在交付房子后过了五六个月再去签房屋买卖合同。鉴定意见只是说与法院提供的庭审笔录时间相近，我方认为该鉴定违背了原、被告的意思，与本案事实不相符。 第三人邓圣芳的委托诉讼代理人喻三健的质证异议是；对真实性不提异议，但对其合法性和关联性都有异议，法院委托是要鉴定邓圣芳和兴隆小区那个合同签名以及落款形成时间，鉴定只鉴定了签名的时间，落款时间没有鉴定。该鉴定是要区分邓圣芳和田峰谁签的合同在先，对比的材料是与本案无关的笔录，鉴定的只是邓圣芳的签名时间，并没有鉴定邓圣芳与田峰签名时间的前后。该鉴定不能确定田峰和邓圣芳谁的合同签订在前。关于鉴定费票据的质证意见与被告质证意见一致。 原告田峰的委托诉讼代理人田志峰的质证异议是：1、该鉴定的合法性没有异议，这个是法院委托选定机构鉴定的；2、该鉴定中所有检材的材料都经过各方当事人的确认和法院的认可送检，符合鉴定规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、对证据的认定： 1、原告提供的证据材料均为原始凭据，真实再现了原、被告之间签订了购房合同，被告及第三人虽然提出了异议，但并不能否定该事实的存在，说明原告提供的证据材料是真实、合法有效的，本院确认其具有证据的效力。2、被告提供的（2019）湘11民终3287号民事判决书只是对被告雷裕文、雷裕柏、陈流平、陈泽会与陈泽化、王贤春、谢双红、徐建、徐贞之间建设工程施工合同纠纷一案进行了判决，并未涉及本案所涉及本案所涉房屋的归属问题，因此，本院对被告所述该民事判决书已确定了本案所涉房屋归属主张的证据不予采纳。3、本院委托鉴定机构作鉴定用的证据材料经过双方当事人质证，选定的鉴定机构经双方认可，且该鉴定机构作出鉴定的过程中不存在违法的情况，同时所鉴定的结论意见符合客观实际，因此，本院确认该鉴定意见具有证据的效力。4、鉴定费是符合法律规定的税务票据，不存在虚开的问题，本院予以采纳。5、第三人提供的《兴隆小区集资建房合同书》仅为复印件，其声称该合同原件已失，但被告提供的该合同原件明显体现出该合同的落款时间是经过更改的，并经鉴定机构鉴定，该合同形成的时间与2017年12月9日更为接近，说明该合同形成的时间不可能是2016年12月9日。因此，第三人提供的《兴隆小区集资建房合同书》不能作为本案定案的依据，本院不予采纳，但本院采纳被告提供的该合同原件作为本案定案的依据。6、第三人提供的2016年12月20日由陈流平制作的收取邓圣芳房款200000元的收据与被告同第三人签订的购房合同在时间形成上存在矛盾，本院不予采纳。7、第三人提供的其它证据材料表明了被告与第三人签订了购房合同，说明被告存在一房二卖的情况，本院确认其具有证据的效力，但这些证据材料不能证实第三人与被告签订合同的时间早于原、被告签订合同的时间。 二、对案件基本事实的认定： 被告雷裕文、雷裕柏、陈流平、陈泽会合伙（还包括第三人等其他合伙人，共计15人）在蓝山县塔峰镇西南村推广所（兴隆街33号）购得土地用于兴建住宅楼兴隆小区，该四被告系建房领导小组成员。2016年12月20日被告陈流平收取第三人的房款200000元，但未注明哪套房屋的购房款。2017年2月5日在被告雷裕文家里，被告雷裕文将本案所涉901号房屋以250000元的价格卖给原告田峰，并约定最终交款时优惠10000元。2017年2月5日签合同的时候，原告支付150000给被告雷裕文(根据被告雷裕文要求,原告支付现金给被告雷裕文，当时被告陈流平在场)，并约定余款在办理产权时交付完毕，2017年7月3日支付50000元给被告雷裕文。2017年12月9日第三人与被告签订购房合同，所购买的房屋是本案所涉的901号房屋，2018年5月2日第三人经申请到自来水公司领用水表入户，2018年6月14日蓝山县自来水公司为第三人编制客户码031083661，并收取第三人水费20元。第三人购买该房屋后，对该房屋的入户门进行了更换。2018年年底原告收房进行房屋装修时，原告发现该房屋的门已上锁，便找被告雷裕文质疑，被告雷裕文便要原告将锁匙撬开（因为被告雷裕文不知钥匙在哪里）。原告撬开锁匙后，将部分砂子运进房屋准备装修房屋。第三人发现后与原告发生争执，报警后，公安机关介入调解未果。原告于2019年4月9日向本院起诉。 同时查明，2017年4月5日湖南赛科检验有限公司作出《结构安全性鉴定报告》鉴定为合格，表明该栋房屋建成的时间在2017年4月5日以后。第三人等人系集资建房的合伙人，被告及第三人陈述，房屋建成后，各合伙人进行了房屋的分配，其中本案所涉及的蓝山县塔峰镇兴隆街33号兴隆小区1栋1单元901号分配给本案第三人。 另查明，本院于2019年8月14日委托西南政法大学司法鉴定中心对第三人与被告所签订的购房合同形成时间进行了鉴定，鉴定意见表明该合同形成的时间与2017年12月9日更为接近。此次鉴定开支鉴定咨询服务及鉴定费3800元。 本院认为，一、关于第三人与被告所签订购房合同形成的时间问题。1、第三人提供的合同仅为复印件（其本人声称原件已失），该复印件上的形成时间没有更改，但是被告陈流平提供的购房合同原件的落款时间却显示出有更改痕迹，把“2017”改为“2016”；2、经过对该合同形成时间的鉴定，该合同所形成的时间更为接近取样材料2（2017年12月7日）的形成时间，以上情况表明第三人与被告所签订购房合同形成的时间是在2017年12月9日，而不是2016年12月9日。二、原、被告签订合同时，被告雷裕文与陈流平均在场，该二被告应当知道本案所涉的房屋尚未出售，且原、被告签订的购房合同（2017年2月5日）没有更改痕迹。根据上述理由，原、被告签订的购房合同的时间比第三人与被告签订的购房合同的时间要早近十个月，该合同不存违法的情况，应当属于有效合同。三、原告与第三人均已支付购房款200000元，均未实际入住本案所涉房屋，均未办理产权证书。四、2017年4月5日湖南赛科检验有限公司作出《结构安全性鉴定报告》鉴定为合格，说明房屋建成的时间在2017年4月5日以后，房屋分配的时间亦在此时间后。五、第三人作为集资建房合伙人之一，应当知道本案所涉房屋已出售给原告的情况（如第三人实际不知，则说明第三人对建房事宜存在懈怠行为，亦负有不可推卸的责任），在此情况下仍然将本案所涉房屋分配给第三人，说明被告方与第三人存在恶意串通嫌疑。因此，第三人与被告所签订的房屋买卖合同应当无效，本院不能支持第三人的诉讼请求。六、四被告系一个整体，被告雷裕文的行为系履行其职务行为，其行为后果应当由四被告承担。七、关于原告所要求的利息问题。鉴于原告怠于及时收房，以致给被告造成可乘之机，亦应当负有一定的责任，因此，本院不支持原告的该项诉讼请求。八、由于第三人在申请书中仅提出要求将本案所涉房屋判决归第三人所有，因此，其与被告之间的房款归属问题在本案中不予处理，由第三人与被告另行通过诉讼程序进行。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条的规定，判决如下： 一、蓝山县塔峰镇兴隆街33号兴隆小区1栋1单元901号房屋归原告田峰所有，由被告雷裕文、雷裕柏、陈流平、陈泽会于本判决生效之日起一个月内为原告田峰依法办理不动产权证书； 二、驳回原告田峰的其他诉讼请求； 三、驳回第三人邓圣芳的诉讼请求。 案件受理费4900元，鉴定费3800元，共计人民币8700元，由被告雷裕文、雷裕柏、陈流平、陈泽会承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。原告田峰申请执行的期间为二年，从判决规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  罗周革 人民陪审员  雷玲香 人民陪审员  李松香 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  彭 博 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。