广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终225号上诉人（原审被告）：王帅花，女，1986年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*********海逸半岛豪庭8幢1单元2001房。委托诉讼代理人：张佳斌，广东赛力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城70区（70-01、70-05、70-06）鼎峰B1、B2幢201卡商铺。法定代表人：潘小磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢杰恩，该公司员工。上诉人王帅花因与被上诉人肇庆市团星房地产开发有限公司（以下简称团星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院(2019)粤1203民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王帅花的委托诉讼代理人张佳斌、被上诉人团星公司的委托诉讼代理人卢杰恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王帅花上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判违约金为9507.87元；2.判令一、二审诉讼费用由团星公司承担。王帅花于二审庭审时增加上诉请求：判令团星公司退还王帅花已付全部房款633856元。事实和理由：一、团星公司未按约定时间签订《商品房买卖合同》（预售）已构成违约在先，其本身具有过错，应承担过错责任。王帅花与团星公司所签涉案《商品房买卖合同》（预售）于2018年10月7日才签订，并于2019年11月17日经肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局进行合同备案，却在《商品房买卖合同》（预售）第七条第(二)款第2项中约定王帅花需于2018年1月1日前、2018年3月30日前、2018年6月30日、2018年9月30日分别各支付楼款158464元。另依据《鼎峰商品房认购书》(编号：G0000734)约定，要求团星公司需在2018年1月1日前与王帅花签订《商品房买卖合同》，但团星公司至2018年10月7日前都未签署，且未按约定给王帅花享受签约99折的优惠，团星公司违约在先，其本身具有过错，应承担过错责任。二、涉案《商品房买卖合同》（预售）于2018年10月7日签订成立并生效，违约责任应遵循《商品房买卖合同》（预售）第八条第1点第(2)项的约定处理。1.《商品房买卖合同》（预售）第19页第二十九条约定本合同及附件共34页，包含合同附件十一在内共34页，而附件十一在《商品房买卖合同》（预售）中是空白页。很明显团星公司所提供的《商品房买卖合同补充条款》(以下简称《补充条款》)是双方另外签署，并非2018年10月7日所签订的《商品房买卖合同》（预售）中附件十一的内容。2019年11月17日经肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局进行备案的《商品房买卖合同》（预售）也没有上述《补充条款》。2.《补充条款》既然不是《商品房买卖合同》（预售）的一部分，也没有签署具体的落款时间，因此，该《补充条款》生效时间属于不确定或者说是尚未生效，对双方尚不具有约束力。3.退一步讲，即使认为《补充条款》已生效，但依据《商品房买卖合同》（预售）第二十八条第2款的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《补充条款》第三条第2款关于买受人需按已付款的50%向出卖人支付违约金的约定，属于不合理的加重买受人责任，应以《商品房买卖合同》（预售）为准。此外，该《补充条款》是团星公司制订的格式条款，签订时对王帅花亦未作出特别说明或提示。根据《中华人民共和国合同法》第四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条的规定，《补充条款》第三条第2款关于买受人需按已付款的50%向出卖人支付违约金的约定属于无效条款。因此，王帅花与团星公司之间的违约责任，也应以《商品房买卖合同》（预售）第八条的约定为准。综上，案涉《商品房买卖合同》（预售）是经国家住建部和工商总局联合制定的规范版本，亦经合同双方合意签署并经肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局进行合同备案，对双方都具有约束力。而一审判决的违约金未按《商品房买卖合同》（预售）第八条第1点第（2）项的约定处理，而按未付购房款950787元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，适用法律错误，应当予以纠正。三、一审判决关于违约责任未按《商品房买卖合同》（预售）第八条第1点第（2）项的约定处理，却告知王帅花已支付房款另行主张退还，给双方当事人都造成诉累，应当予以纠正。按照《商品房买卖合同》（预售）第八条第1点第（2）项，“买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款”的约定，王帅花应向团星公司支付的违约金为950787元×1%=9507.87元，同时，团星公司应退还王帅花已付全部房款633856元。一审判决一方面未遵循《商品房买卖合同》（预售）第八条的约定，而是对违约金另行调整却又未对王帅花已付全部房款作出退还处理。仅在判决中告知王帅花于合同解除后另行主张退还已支付房款，给双方当事人都造成诉累，应当予以纠正。四、根据九民会议纪要第49条和36条规定，在商务合同中就解除合同同时返还财产问题应尽可能一次性解决纠纷，在一审法院未释明时，二审法院应直接释明并改判，因此，依据上述规定，在合同解除同时，团星公司应退还王帅花已付房款。综上所述，请求二审法院支持王帅花的上诉请求。团星公司口头答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回王帅花的上诉请求。1.《商品房买卖合同》（预售）及《补充条款》共同构成本次房屋交易纠纷的有效合同文件，且《补充条款》第13条说明了买卖合同与补充条款不一致以补充条款为准，所以一审法院依据《补充条款》第3条约定判决王帅花的违约责任正确，且已经按照王帅花要求对违约金的标准作出了调整；2.关于返还房款的问题，王帅花没有在一审诉讼时提起反诉，即使现阶段九民会议纪要有新的指导意见，但其性质也只属于审判指导意见，并不是法律强制性规定，且该纪要出台在一审判决之后，所以一审判决处理正确。如果根据该纪要对王帅花提出的新的诉讼请求作出处理，违反了两审终审制的原则。团星公司向一审法院起诉请求：1.判令解除团星公司与王帅花签订的《商品房买卖合同》，总房价款为1584643元；2.判令王帅花协助团星公司办理解除网签备案手续；3.判令王帅花向团星公司支付违约金，以已付房款633856元为基数，按50%计算为316928元；4.由王帅花承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：团星公司以出让方式取得了位于肇庆市鼎湖区新城70区编号为肇鼎国用（2013）第0080056号的地块的土地使用权。经批准，团星公司在上述地块建设商品房，定名为鼎•峰，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇预许字第2017130号。2017年12月30日，团星公司与王帅花签订了一份《商品房认购书》，约定王帅花认购上述商品房第B18幢1202房，房价款总金额为1584643元，由王帅花分期在2018年12月30日前付清房款。如未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一支付违约金。签订认购书后，王帅花共向团星公司支付了房款633856元。2018年10月7日，团星公司与王帅花签订了《商品房买卖合同》（预售）及《补充条款》。该合同第七条约定，王帅花以分期付款方式付款，于2018年12月30日前分5期支付全部房款，其中950787元在2018年12月30日前支付。合同第八条约定，王帅花逾期付款，按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。1.逾期在180日之内，王帅花按日计算向团星公司支付逾期应付款万分之1的违约金；2.逾期超过180日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，团星公司有权解除合同。团星公司解除合同的，应当书面通知王帅花。王帅花应当自解除合同通知送达之日起15天内按照累计应付款的1%向团星公司支付违约金。同时，团星公司退还王帅花已付全部房款（含已付贷款部分）。团星公司不解除合同的，王帅花按日计算向团星公司支付逾期应付款万分之1（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。《补充条款》第三条约定：2、如王帅花分期付款，必须严格按照协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，王帅花须按未付款总金额的万分之一计算，向团星公司支付违约金。逾期180天仍未按约定全额支付的，团星公司有权单方解除合同，王帅花按已付房款的50%支付违约金，房屋归团星公司所有，王帅花无条件配合团星公司到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续。第十三条约定：合同与本补充条款不一致的，以本补充条款为准。因王帅花没有在2018年12月30日前支付余款950787元，2019年1月3日，团星公司向王帅花发出《催款通知书》，告知王帅花已逾期4天未付清余款950787元，累计违约金380元，要求王帅花在2019年1月5日前付清余款，否则将按合同及补充条款约定承担违约责任。通知后，王帅花仍没有依该期限付清余款。团星公司向该院提起本案诉讼。王帅花在应诉中同意解除合同，但认为团星公司主张的违约金过高，要求按合同约定的1%支付违约金，团星公司返还所有的购房款。案经该院调解，调解不成。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。团星公司与王帅花于2018年10月7日签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》，是双方当事人的真实意思表示，合同和补充条款的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同和补充条款订立后，王帅花虽然依约向团星公司支付了涉案商品房部分房款633856元，但余款950787元不能按约定在2018年12月30日前一次性支付给团星公司，且经团星公司催讨，王帅花且逾期早已超过180天仍未付款，依合同约定，王帅花的行为已构成违约，应负违约责任。因此，团星公司主张解除合同，要求王帅花协助办理解除网签手续，理据充分，该院予以支持。因合同与补充条款约定逾期付款违约金不一致，但补充条款约定的违约金明显过高，且王帅花有异议，要求调整，该院据此参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定予以调整，具体调整为违约金以未付房款950787元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算自2018年12月31日起至双方的合同解除之日止。合同解除后，王帅花已支付的房款，可另行向团星公司主张退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、团星公司与王帅花于2018年10月7日签订了《商品房买卖合同》（预售）及《补充条款》在该判决发生法律效力之日解除；二、限王帅花在该判决发生法律效力之日起十日内协助团星公司办理解除《商品房买卖合同》约定的商品房网签手续；三、限王帅花在该判决发生法律效力之日起十日内向团星公司支付自2018年12月31日起计至该判决发生法律效力之日止的违约金。违约金按未付购房款950787元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算；四、驳回团星公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10927元，由团星公司负担1486.5元，王帅花负担9440.5元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是一审判决确定的违约金标准是否恰当。根据查明事实，王帅花违反合同约定逾期付款的违约事实清楚，虽然案涉《商品房买卖合同》（预售）约定了逾期付款的违约责任，但王帅花同时签署案涉《补充条款》，该《补充条款》明确约定“合同与本补充条款不一致的，以本补充条款为准”，而该《补充条款》又重新约定逾期付款的违约责任为按未付款总金额的万分之一计算违约金。虽然王帅花否定该《补充条款》是《商品房买卖合同》（预售）的附件，本案不应适用该《补充条款》约定，但王帅花既确认其在该《补充条款》上的签名，又无证据证实该《补充条款》是与本案无关及存在无效的情形，而根据该《补充条款》的内容可知是与本案的房屋买卖事实相关联，故本院予以确认该《补充条款》是双方对案涉房屋买卖事宜的补充约定，该《补充条款》关于逾期付款违约金的约定对双方应具有约束力。现一审判决以该违约金计算标准过高据实予以调整亦符合本案实际，本院对此予以维持。对于王帅花提出在本案中一并解决其已支付房款的退还问题，因一审判决未予以处理，且团星公司并不同意在二审中一并处理，故本院不宜在二审中一并处理，王帅花可另行主张解决。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，王帅花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王帅花负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  张秀丽审 判 员  陈卓杰二〇二〇年四月二十四日法官助理  肖荣健书 记 员  陆贤妍