浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初3473号 原告杭州新橙家环境艺术设计有限公司，住所地杭州经济技术开发区上沙路228号中沙金座7幢708室。 法定代表人阮佳杰。 委托代理人黄振（特别授权），公司员工。 委托代理人王艳花，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告滕强，男，1972年3月28日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告杭州新橙家环境艺术设计有限公司（以下简称新橙家公司）为与滕强房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月8日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员陈维专独任审判，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告新橙家的委托代理人黄振、王艳花，被告滕强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新橙家公司起诉称：原、被告于2018年3月11日签订了《房屋委托经营管理合同》，约定原告承租被告位于东方明珠4幢1014室的房屋，被告于2018年5月11日前将该房屋交付给原告，租期是36个月，租赁期自2018年5月12日开始，租金是每月3000元，原告每年享有一个月的免租期，租金是季付，押一付三。合同签订后，原告交付给被告定金1万元，用以冲抵预付的租金。该笔1万元定金减去一个月的免租期，以押一付三的方式抵扣至2018年8月12日，还剩余1000元，原告已经履行了合同的义务。相反被告明知原告租赁该房屋用于转租经营，却拒绝提供房屋产权证明，2018年的8月4日，原告再次书面告知被告15日内提供产权证明，被告置之不理。2018年的8月9日，被告书面告知原告不再合作，并更换了门锁，提前收回了房屋，在合同的履行过程中，被告存在拒不履行提供房屋产权证明的义务，提前收回房屋等多种违反合同约定的行为，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自己合法权益，提起诉讼，要求判令：1、被告返还租金及押金10000元；2、被告赔偿原告28000元；3、被告向原告赔偿（2018）浙0104民初9390号案件中确定的2500元的租金损失；4、被告向原告支付律师费损失5000元；5、本案诉讼费由被告承担。 被告滕强辩称：一、对原告主张的10000元定金抵充预付租金的算法有异议。首先，被告没有收到过这10000元。即便按原告的算法，租赁期间从5月12日开始，租金3000元一个月，每年享受一个月的免租期，租金季付、押一付三，按照合同规定扣除免租期，原告应在2018年6月12日就应该支付首期房租12000元，扣除定金，还需要支付2000元差额。对于这一点，（2018）浙0104民初8103号判决书已有事实判定“截止双方于2018年8月9日发生争议时，扣除应付的押金后，新橙家尚有第一期租金未足额支付，截止本案开庭时，新橙家尚有第二期租金，亦未予支付”。二、对于原告诉称的被告没有提供房屋产权证明造成原告不能转租经营，与事实不符。被告与原告方签订合同时，即2018年3月11日，就已经提供了该房屋的购房合同，证明了被告对该房屋的所有权，这样原告才会与被告签合同。另外，原告诉称被告不愿意提供的房屋产权证明，是特指房产证。原告想要通过房产证租给他人注册公司，违反《中华人民共和国公司法》规定，被告当然不能提供。原告已于2018年8月4日就已将房屋出租给了杭州千团电子商务有限公司，却说被告不提供房产证明造成其不能转租经营，自相矛盾。且原告已经收到了该公司的租金，却拒绝支付被告房租，存在的拖欠房房租的故意。三、原告诉称被告于2018年8月9号更换门锁提前收回房屋，与事实有出入。被告承认更换了门锁。但原因其一是原告拖欠我房租，其二，原告之前是一个装修设计公司，被告委托原告装修房子，装修质量就不说了，原告一直没有完工，拒绝被告提出来的整改要求，拒绝验收。到被告起诉原告时，还没有将几样软装，包括家电在内的软装布置到位，而且态度恶劣，见（2018）浙0104民初8098号判决书，该判决判令原告违约并支付被告违约金5000元，这5000元至今没有支付。被告申请强制执行。法院经过调查，查了原告在杭州48个银行，原告的账户上面的资金为0，可以知道这是一家什么样的公司。另外，被告更换了门锁，也没有收回房子，因为原告数次破坏门锁，砸门，被告已经报警了，派出所有询问笔录。派出所认为这是合同纠纷，无实质性作为，被告最终诉之法律。另外被告还要说明，在诉讼期间，房屋使用权其实一直在原告手里。原告与杭州千团电子商务有限公司的租赁期间是8月6日到9月6日，原告又于9月1日把房子出租给了另外一个租客叫葛玉华。在2019年3月3日，被告收回房子后的一个多月后，原告还唆使租客更换了被告房屋的门锁，涉嫌私闯民宅，被告也有报警。另外，再补充一些原告资质问题，原告是一个装修公司，没有房屋经营管理资质，投机取巧，拟定的委托合同含糊其辞，很多业主跟原告签了协议，发生了多起房屋装修租赁纠纷、恶名远扬，江干区人民法院据我所知就有十余起。而且一年多时间了，被告的房子本来就是投资的，现房租都没有收到，所以真正受害的是被告。要求驳回原告诉请。 经审理，本案事实认定如下： 2018年3月11日，原告新橙家公司（乙方）与被告滕强（乙方）签订《房屋委托经营管理合同》一份，约定：甲方委托乙方经营管理的房屋为明珠一号项目之4幢1014室，甲方需向乙方交付该房屋产权证复印件；经营管理期限为36个月，甲方应于2018年5月11日前将房屋交付给乙方；签订合同时乙方向甲方预付10000元房租，此预付款乙方可抵充合同期内的应付租金；双方共同协商，自租赁期开始（去除免租期），第一年租金每月3000元，第二年租金每月3000元，第三年租金每月3000元，乙方享有每年一个月免租期；乙方房租支付时间为自租赁期开始；租金为季度付；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同一方应按人民币28000元向另一方支付违约金，给对方造成损失（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），支付违约金不足低付一方损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分。1、甲方未按期交付房屋，经乙方催告后一个月内仍未交付的；2、甲方交付该房屋质量不符合本合同约定，致使不能实现乙方对外出租目的的……；租赁期间非本合同规定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方应赔偿乙方人民币28000元，同时甲方应提前一个月以书面形式通知乙方，若违约金不足抵付损失的，甲方还应负责赔偿；租赁期间由于甲方不及时提供相关房屋权属证明，导致乙方不能合法进行租赁或房屋实际使用不能办理相关合法居住文件（包括并不限于居住证），或不能办理相关合法办公文件的（包括并不限于公司分支机构、公司注册），乙方有权停付租金，同时甲方应赔偿乙方损失，经书面催告后15日内甲方仍拒不提供的，甲方应赔偿乙方28000元；等等。 2018年8月4日，新橙家通知滕强，要求其在接到本通知15日提供权属证明，如逾期未收到权属证明（房产证），公司将走法律程序。 2018年8月9日，腾强更换了案涉房屋的门锁，新橙家公司于当日撬开门锁。8月13日，滕强换门锁，后新橙家公司又予以破坏。8月20日，滕强报警。 2018年8月14日，滕强向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋委托经营管理合同》，赔偿违约金28000元及房屋设施损失2000元。新橙家缺席审理，本院于2019年1月18日作出（2018）浙0104民初8103号民事判决书，认为新橙家公司未足额支付租金，构成违约，判令解除双方于2018年3月11日签订的《房屋委托经营管理合同》，并驳回了其他诉讼请求。 新橙家公司除案涉《房屋委托经营管理合同》外，还与滕强签订过《房屋装修合同》，约定由新橙家公司为案涉房屋进行装修。2018年8月14日，腾强向本院提起诉讼，要求新橙家公司赔偿违约金63240元。新橙家缺席审理，本院于2019年1月18日作出（2018）浙0104民初8098号民事判决书，认定新橙家公司存在延期未完工的违约行为，但认为违约金过高，判令新橙家公司支付违约金5000元。 另查明，2018年8月4日，新橙家公司与杭州千团电子商务有限公司签订协议，约定将案涉房屋出售给该公司使用，价格每年3500元，协议有效期为2018年8月6日至2021年8月6日，双方还签订了该房屋的租房协议，租赁期限1个月，自2018年8月6日至2018年9月6日，做办公使用，租金2500元，免押金。后因新橙家公司不能提供房间钥匙和注册公司所需要的房产证，杭州千团电子商务有限公司于2018年10月18日，向本院提起诉讼，要求新橙家公司退还租金13000元。经审理，本院作出（2018）浙0104民初9390号民事判决书，认为新橙家公司向杭州千团电子商务有限公司出售地址用于注册公司，双方之间的约定违反了《中华人民共和国公司法》对公司设立条件的规定，应属无效。双方之间租赁1个月的租赁关系合法有效，但合同事实上不能履行，遂判决新橙家公司返还款项13000元。 还查明，新橙家公司还与案外人葛玉华签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给葛玉华，租期自2018年9月1日至2019年8月31日。 再查明，新橙家公司为本案诉讼支付了律师费5000元。 以上事实，由原告提交的《房屋委托经营管理合同》、通知、微信聊天记录、民事判决书、《委托代理合同》、发票，被告提交的民事判决书、询问笔录、《房屋租赁合同》及双方当事人陈述在案佐证。 本院认为，原告新橙家公司与被告滕强签订的《房屋委托经营管理合同》已由本院（2018）浙0104民初8103号生效民事判决书判令解除。 关于原告要求被告返还押金及租金10000元的诉请，本院认为，其一，根据双方合同约定，租金按季支付，押一付三，故原告首次付款金额应为12000元，因双方有约定一个月的免租期，因此，实际租金从2018年6月12日开始计算。但实际租金从2018年6月12日开始计算，并不影响原告首期应支付款项12000元。其二，（2018）浙0104民初8103号认定新橙家公司截止2018年8月9日发生争议时，扣除应付的押金后，尚有第一期租金未足额支付，至该案开庭（2018年11月13日）尚有第二期租金未支付。虽然该案新橙家公司缺席，本院就事实部分作对其不利的推定，但新橙家公司未提起上诉，该判决现为生效判决。第三，滕强于2018年8月9日更换了门锁，但新橙家公司又将门锁撬开，滕强再次更换门锁后，新橙家公司又再次破坏。且此后，新橙家公司又就案涉房屋与案外人葛玉华签订租赁合同，直至2019年3月3日，滕强才将房屋完全收回。基于上述事实，原告要求被告返还上述款项，依据不足，本院不予支持。 关于被告拒绝提供房产证，给原告造成损失的问题，根据合同约定，被告应当向原告交付房屋产权证复印件，但根据（2018）浙0104民初9390号民事判决书认定的事实可知，原告要求被告交付房产证的目的是为出售案涉地址用于注册公司，该行为本身违反了公司法对公司设立条件的规定，应属无效。故原告据此要求被告赔偿损失，于法无据，本院不予支持。 原告要求被告支付律师费损失5000元的诉请，亦不具备事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下： 驳回原告杭州新橙家环境艺术设计有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币938元，减半收取人民币469元，由原告杭州新橙家环境艺术设计有限公司负担。 原告杭州新橙家环境艺术设计有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈维专 二〇二〇年四月七日 代书记员 王 程