山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初1793号原告：威海启润房地产开发有限公司（统一社会信用代码：913710003343565687），住所地威海临港区草庙子镇上河小镇16号402室。法定代表人：马尚红，董事长。委托诉讼代理人：于兆燕，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：董留亮，山东康桥律师事务所实习律师。被告：林燕女，汉族，1989年9月2日生，住烟台市栖霞市。委托诉讼代理人：吕忠宾，莱阳团旺法律服务所法律工作者。被告：吕淑花女，汉族，1930年10月27日生，住栖霞市。委托诉讼代理人：吕忠宾，莱阳团旺法律服务所法律工作者。被告：林红霞女，汉族，1985年12月28日生，住莱阳市。委托诉讼代理人：吕忠宾，莱阳团旺法律服务所法律工作者。被告：栖霞市观里镇巨屋村民委员会，住所地山东省栖霞市观里镇巨屋村。法定代表人：林桂强。原告威海启润房地产开发有限公司与被告林燕、栖霞市观里镇巨屋村民委员会商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，林红霞、吕淑花申请参加诉讼，符合相关法律规定，本院予以准许并列为被告。威海启润房地产开发有限公司之委托诉讼代理人于兆燕，林红霞、吕淑花及林燕之共同委托诉讼代理人吕忠宾到庭参加诉讼。栖霞市观里镇巨屋村民委员会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威海启润房地产开发有限公司向本院提出并最终确定诉讼请求为：1.判令解除原告与林奎好签订的编号为201700037149的商品房买卖合同（预售），并要求被告返还房屋；2.偿还原告代付款5227.76元，并以原告垫付金额为基数承担自2020年3月30日起至实际履行之日至按照银行同行业拆借贷款利率的四倍支付利息；3.被告支付原告律师费损失38780元；4.被告支付诉讼费、保全费、担保费。事实与理由：2017年8月24日，原告与林奎好签订编号为201700037149的《商品房买卖合同（预售）》，约定林奎好购买原告开发的尚书院2号1301室房屋，价款共计585000元，林奎好于2017年8月24日前支付首付款117000元，余款438000元以商业贷款方式于2017年9月24日前付清，林奎好应当按照借款合同约定向银行还款，如林奎好违约致原告为其承担清偿责任的，林奎好除向原告返还代其清偿的款项外，还应按照同期银行贷款基准利率的四倍支付贷款期间的利息，若原告承担清偿责任额度累计超过3000元的，原告有权单方解除本合同，追偿欠款本息及原告为此支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、律师费、评估费、拍卖费等）。合同签订后，2017年10月10日，林奎好向银行贷款支付余款438000元，原告为其借款向贷款行中国银行股份有限公司威海百度城支行提供阶段性担保。2020年2月起，林奎好未按照合同约定偿还银行贷款，为此原告已经代为偿还借款本息共计5225.22元。据悉，2020年1月，购房人林奎好因病死亡，林燕是其继承人，栖霞市观里镇巨屋村民委员会是其所在的村委会，是其遗产的法定的继承权利人。因被告拒绝偿还上述款项，故依据及承保第32条、合同法第93条之规定提起诉讼。要求解除购房合同，偿还原告代付款并赔偿原告的损失。解除合同后，相应的房款要先还银行贷款，对于原告已经承担相关费用后的余额会返还相关权利人。林燕、林红霞、吕淑花辩称，林燕、林红霞、吕淑花系林奎号的法定继承人，林奎好死亡后留下的涉案房屋系其遗产，根据继承法第33条规定，以上三人均声明放弃对林奎好遗产的继承。因此对林奎好的债务不承担偿还责任。威海启润房地产开发有限公司起诉于法无据，依法应驳回起诉。栖霞市观里镇巨屋村民委员会未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年8月24日，威海启润房地产开发有限公司作为出卖人与林奎好作为买受人签订编号为201700037149的商品房买卖合同（预售）。该合同约定，出卖人向买受人出售其开发的尚书院-2-1301号房屋，总购房款为585000元，买受人于2017年8月24日前支付首期房价款117000元，余款468000元向银行与2017年9月24日前申请贷款支付，买受人应当按照借款合同约定向银行还款，如买受人违约致出卖人为其承担清偿责任的，买受人除向出卖人返还代其清偿的款项外，还应按照同期银行贷款基准利率的四倍支付贷款期间的利息，若出卖人承担清偿责任额度累计超过3000元的，出卖人有权单方解除本合同，追偿欠款本息及出卖人为此支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、律师费、评估费、拍卖费等）。2017年10月10日，林奎好通过中国银行股份有限公司威海百度城支行贷款的方式给付威海启润房地产开发有限公司上述房屋的剩余购房款438000元。贷款中，威海启润房地产开发有限公司为林奎好向中国银行股份有限公司威海百度城支行提供阶段性担保。2020年1月，林奎好因病去世。2020年3月30日，威海启润房地产开发有限公司代林奎好向中国银行股份有限公司威海百度城支行偿还借款本息共计5227.76元。庭审中，威海启润房地产开发有限公司为证实其支付律师代理费38780元提交委托代理合同一份。该合同约定，威海启润房地产开发有限公司委托山东康桥律师事务所代理，代理费38780元，于本案审理终结前支付至该律所在威海市商业银行长峰支行账号为81×××61的账户。吕淑花、林红霞、林燕质证认为，属于原告与山东康桥律师所签订的代理合同，合同的约定与其三人无关。另查明，林奎好生前系山东省栖霞市观里镇巨屋村村民，无第一顺序继承人，第二顺序继承人有其祖母吕淑花、大姐林红霞、二姐林燕。截止到2020年4月22日，林奎好已经向中国银行股份有限公司威海百度城支行偿还涉案房屋贷款本金13866.03元，尚欠贷款本金424133.97元。威海启润房地产开发有限公司为处理涉案纠纷向中国人民保险股份有限公司支付保全担保费1260元、向本院支付保全申请费3670元。林燕、林红霞、吕淑花为林奎好办理丧葬事宜花费4500元，三人同意返还至林红霞名下中国邮政储蓄银行卡号为62×××25的账户内。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。本案中，威海启润房地产开发有限公司代林奎好向中国银行股份有限公司威海百度城支行偿还借款本息共计5225.22元，根据编号为201700037149的商品房买卖合同（预售）的相关约定，威海启润房地产开发有限公司作为出卖人有权单方解除合同追偿欠款本息及为此支付的费用。故本院支持编号为201700037149的商品房买卖合同（预售）于2020年3月30日解除，尚书院-2-1301号房屋应予返还给威海启润房地产开发有限公司，关于购房款，因购买该房产林奎好尚欠中国银行股份有限公司威海百度城支行贷款本金424133.97元，故由威海启润房地产开发有限公司将购房款585000元中的424133.97元直接返还给该银行424133.97元。其余购房款160866.03元，应扣除威海启润房地产开发有限公司向银行代偿的5227.76元及自2020年3月30日至4月22日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算的利息、保全担保费1260元、保全申请费3670元、本案诉讼费450元，林燕、林红霞、吕淑花返还为林奎好办理丧葬事宜的费用4500元也应从中予以扣除。对于威海启润房地产开发有限公司主张的律师费，虽然涉案合同有相关约定，威海启润房地产开发有限公司未提供证据证明其已经实际支出该费用，本案中不予处理。从其余购房款160866.03元中扣除上述款项后的剩余部分为[160866.03元-5227.76元及利息（自2020年3月30日至4月22日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）-1260元-3670元-450元-4500元]即[145758.27元-利息（以5227.76元为基数，自2020年3月30日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至2020年4月22日）]。《中华人民共和国继承法》第三十二条规定，无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。本案中，其余购房款160866.03元中扣除相关费用后的剩余部分[145758.27元-利息（以5227.76元为基数，自2020年3月30日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至4月22日）]属于林奎好的遗产，林奎好的继承人放弃继承，按照上述法律规定，应由威海启润房地产开发有限公司向林奎好生前的集体所有制组织山东省栖霞市观里镇巨屋村返还，返还给栖霞市观里镇巨屋村民委员会。综上所述，对威海启润房地产开发有限公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国继承法》第三十二条、第三十三条之规定，判决如下：一、威海启润房地产开发有限公司与林奎好签订的编号为201700037149的商品房买卖合同（预售）于2020年4月22日解除；二、威海启润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中国银行股份有限公司威海百度城支行偿还尚书院-2-1301号房屋贷款424133.97元；三、威海启润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向林燕、林红霞、吕淑花返还丧葬费4500元（款项须通过银行转账的方式汇入林红霞名下中国邮政储蓄银行卡号为62×××25的账户内）；四、威海启润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付栖霞市观里镇巨屋村民委员会林奎好的遗产[145758.27元-利息（以5227.76元为基数，自2020年3月30日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至4月22日）]；五、上述款项付清后，位于威海临港经济技术开发区房屋返还给威海启润房地产开发有限公司所有；六、驳回威海启润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。威海启润房地产开发有限公司预交案件受理费450元及保全申请费3670元，已处理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 徐 国 建二〇二〇年四月二十二日书记员 **（代）