安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1137号上诉人（原审被告）:杨雪峰，男，1975年7月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：芜湖金科房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区九华中路西侧。法定代表人：刘鹏伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍培艳，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪承志，安徽深蓝（芜湖）律师事务所实习律师。上诉人杨雪峰因与被上诉人芜湖金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初12756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨雪峰上诉请求：请求撤销一审判决,依法改判。事实与理由：一审判决认定事实不清,适用法律不当。一、被上诉人金科公司诉讼主体不适格。被上诉人与南京古都秦淮古玩城有限公司（以下简称南京秦淮公司）是租赁关系,依据合同相对性原则,被上诉人和南京秦淮公司之间的合同只在两者之间有效,被上诉人不能向与其无合同关系的上诉人提出合同上的请求。二、上诉人与出租人芜湖小九华古玩城有限公司之间存在租赁纠纷尚未解决,如果判决上诉人腾房和支付房屋占有费将严重损害上诉人的合法利益。小九华公司违反古玩城规划擅自在上诉人门店1.5米处违法搭建花木市场,导致上诉人无法正常经营,亏损巨大。上诉人曾多次向小九华公司工作人员反映,但至今未得到解决,上诉人行使不安抗辩权停交租金得到小九华公司的默认,一审判决没有考虑上诉人的合理要求。三、一审以租赁协议约定租金计算房屋占用费,损害了上诉人的利益。首先,关于占用费租赁双方无约定;其次,由于花木市场违建导致上诉人经营亏损,房屋租赁价值下降,原协议租金价格也应下降;其三,占用费计算应参照同地段同类房屋出租的一般价格,租赁协议显示上诉人的承租二楼每平米租金45元,高于相邻经营户二楼每平米22元的价格,一审以每平方45元计算占用费明显不合理。综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律不当,请求依法改判。金科公司辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉人的上诉请求。金科公司向一审法院起诉请求：1、判令杨雪峰立即将房屋腾空交还给金科公司；2、判令杨雪峰立即向金科公司支付房屋占用费自2019年3月1日至实际腾房之日止（暂计算2019年3月1日至2019年11月1日的房屋占用费为31470元），三、本案诉讼费用由杨雪峰承担。一审法院认定事实：2015年8月6日，金科公司与南京秦淮公司就南京秦淮公司承租金科公司的芜湖九华中路小九华商业街租赁并接受金科公司的委托开展小九华商业“芜湖古玩城”运营事宜达成协议，协议约定南京秦淮公司在租赁及运营期间使用“芜湖古玩城”推广名，南京秦淮公司承诺租赁该物业是用于商业、办公、文化产业等运营事宜及相关内容，可对该租赁物业进行自营、转租、分租，租赁及委托的期限自2015年7月30日至2025年12月30日。同年8月20日南京秦淮公司出具委托书：今有南京秦淮公司委托芜湖小九华古玩城有限公司进行位于芜湖市九华山路西侧小九华商业街的商业运营及租赁签署。特此授权。2016年12月9日，案外人芜湖小九华古玩城有限公司（甲方）与杨雪峰（乙方）签订房屋租赁协议一份。合同约定主要内容有：乙方承租标的为芜湖市镜湖区九华中路小九华商业街内4号楼1F-8#商业房。乙方承诺租赁该房屋的用途为古玩字画杂项。租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更所承租的房屋用途及将该房屋转租第三方。双方约定租赁期限为24个月，即2017年3月1日至2019年2月28日；租赁期限届满或提前终止履行协议后，乙方须对承租物业恢复原状，装饰装修部分无偿归甲方所有。双方还约定该房屋半年化房租总额为23603元，租金支付按每半年支付。租金递增为租期满壹整年后，递增为前一年租金总额的5%。房屋租赁履约保证金为3934元。双方约定奉行先付费后使用原则，租金和物业管理费须提前一个月予以缴纳。逾期未支付的，每逾期一日，乙方需以拖欠金额的5‰为标准支付违约金。乙方须支付的租金金额及日期如下：a.2017年3月1日-2017年5月31日期间租金为11802元，支付时间为2016年12月9日；b.2017年6月1日-2017年11月30日期间租金为23603元，支付时间为2017年5月1日，以此类推。内部装修和建设约定:乙方如因经营需要对该房屋进行装修和改造的，装修设计图纸、施工图纸需送至甲方审核并取得甲方书面同意后方可施工，乙方保证将在工程结束后向甲方提供装修图纸备档之用。违约责任：因不可抗力的事件直接影响本协议的履行或者不能按约定条件履行时，遇有不可抗力事件的一方应当将事件情况以书面形式通知对方，并提供本协议不能履行或者部分不能履行或者需要延期履行的理由的有效证明文件。因不可抗力导致房屋灭失，本协议终止的，双方互不承担责任，并结算清各类账务。因不可抗力导致房屋毁损，修复后可继续使用的，本协议应继续履行。因不可抗力导致乙方营业中断的，未完全恢复前免除乙方中断期间的租金；因不可抗力导致乙方营业受损、受阻的，甲方减收相应的租金。租赁期间，因乙方违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方违约金，该违约金数额以履约保证金为标准计算，并赔偿甲方由此产生的直接间接经济损失，同时履约保证金扣除不退。如乙方未能按期、足额支付该房屋租金、物业管理费、水电费、服务费等各项费用其中任何一项或几项的，每逾期一日，乙方须以应付总额的千分之五为标准支付违约金，逾期七日仍未足额缴纳的，视同乙方违约、放弃本协议中一切权利并认可协议终止，甲方有权不通知乙方而单方面解除协议、终止对乙方一切物业服务、采取必要措施终止乙方营业、强制收回乙方所承租的房屋，乙方遗留在房屋里的一切物品按遗弃物处理，一切后果及双方直接间接经济损失由乙方承担。甲方有权通过法律途径对乙方进行追究。双方还就其他事项进行了约定。庭审中，金科公司、杨雪峰一致认可杨雪峰交纳租金至2019年2月底，自2019年3月起杨雪峰未再缴纳租金，承认差欠金科公司租金31470元（2019年3月1日起至2019年11月1日）。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。金科公司与案外人南京秦淮公司签订的租赁及委托运营协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。南京秦淮公司依据合同约定获得芜湖小九华古玩城商业街租赁、运营权后将权利授予芜湖小九华古玩城有限公司，现金科公司对芜湖小九华古玩城有限公司收取商户租金的认可行为，可视为对南京秦淮公司转委托行为的追认。芜湖小九华古玩城有限公司与杨雪峰签订的租赁合同依法成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。杨雪峰未能按合同约定按期足额缴纳租金系违约行为，依法应承担违约责任。现金科公司与案外人南京秦淮公司已经于2019年1月解除了委托运营管理合同，且金科公司和案外人也于2019年8月给杨雪峰发出了《联合声明》，将原委托给案外人收取租金的权利收回，故金科公司主张杨雪峰应支付欠付租金符合双方约定和法律规定，该院予以支持。金科公司、杨雪峰双方签订的商铺租赁期限已经届满，根据法律规定，租赁合同自然终止。合同终止后，杨雪峰未与金科公司继续签订租赁合同，继续占用金科公司的房屋，双方形成不定期租赁合同关系。根据法律规定，金科公司有权随时解除合同并要求杨雪峰腾空房屋，故金科公司要求杨雪峰腾空房屋的诉讼请求于法有据，该院予以支持。双方在合同中约定的租金标准为年租金47206元，杨雪峰承认自2019年3月1日起未缴纳房屋占用费，故金科公司要求杨雪峰按照合同约定的租金标准支付自2019年3月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费的诉讼请求于法亦有据，该院亦予以支持。杨雪峰提出合同相对方系芜湖小九华古玩城有限公司，其与金科公司没有合同关系的主张不能成立，理由如下：一、金科公司系诉争房屋的所有权人；二、芜湖小九华古玩城有限公司将房屋出租给杨雪峰系受金科公司委托的运营商南京秦淮公司的转委托，且金科公司在解除与运营商南京秦淮公司的委托后与该公司及芜湖小九华古玩城有限公司一并向杨雪峰发送了联合声明，确认了金科公司系诉争房屋的权利人。故可以认定金科公司与杨雪峰之间存在租赁合同关系，杨雪峰提出的抗辩主张不能成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杨雪峰于判决生效之日起五日内将承租的房屋内自己所有的物品全部搬出，并将承租的房屋交付芜湖金科房地产开发有限公司；二、杨雪峰于判决生效之日起五日内支付芜湖金科房地产开发有限公司自2019年3月1日起至实际腾房之日止的占用费（按照年租金47206元的标准据实计算）。案件受理费减半收取200元，由杨雪峰负担（案件受理费金科公司已预付，杨雪峰负担的部分于判决生效后五日内付款时一并付给金科公司）。本院二审期间，杨雪峰向本院提交以下证据材料：证据一、照片一组，证明出租人小九华古玩城公司违法搭建花木市场，遮挡上诉人经营；原小九华古玩城公司负责人戴锐证明违法搭建现归金科公司处理。证据二、上诉人统计的2017年3月至2019年12月鑫淼雅居古玩店经营情况表，证明上诉人经营期间年年亏损。证据三、同地段承租人李光的房屋租赁协议（节选），证明上诉人的房租明显高于同地段其他承租户。证据四、2020年3月2日拍摄的街景，证明违法搭建花鸟市场影响租户经营。金科公司质证认为：证据三性均有异议，与本案无关，达不到上诉人的证明目的。本院认证意见：证据一、二、四达不到上诉人的证明目的，且与本案审理不具有关联性；证据三系复印件，真实性无法确认，且该租赁合同中载明的房屋面积、位置与本案均不相同，达不到上诉人的证明目的；对于上述证据，本院均不予采纳。本院查明的事实同一审。本院认为，芜湖小九华古玩城有限公司将房屋出租给杨雪峰系受金科公司委托的运营商南京秦淮公司的转委托，现金科公司与南京秦淮公司、芜湖小九华古玩城有限公司一并向杨雪峰发送了联合声明，要求杨雪峰将租金直接支付至金科公司，但杨雪峰一直未支付租金并继续占用上述房屋。金科公司与杨雪峰之间虽然未直接签订书面租赁合同，但金科公司作为涉案房屋的所有权人及委托人，在已经发出联合声明并告知杨雪峰的情况下，其有权要求杨雪峰腾空房屋并支付占用费用。杨雪峰主张其占用涉案房屋是因其与芜湖小九华古玩城有限公司之间存在租赁纠纷，对于该主张，杨雪峰如有证据可另案解决，但该主张并不构成杨雪峰不支付占用费用的理由。因杨雪峰与芜湖小九华古玩城有限公司签订的房屋租赁协议中约定涉案房屋的租金标准为47206每年，一审法院按照合同约定的租金标准计算占用费并无不当。综上所述，杨雪峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费688元，由上诉人杨雪峰负担。本判决为终审判决。审判长  丁必勇审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年四月十六日法官助理赵青青书记员章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。