河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初692号原告：安阳市建源物业管理有限责任公司，住所地安阳市机场南路中段18号。统一社会信用代码：91410500735504592N。法定代表人：王艳红，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘慧晖，河南广学律师事务所律师。被告：张永攀，男，1991年1月11日出生，汉族，现住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：郭金花，女，汉族，系被告张永攀的母亲，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：张金顺，河南衡中律师事务所律师。原告安阳市建源物业管理有限责任公司（以下简称建源物业公司）与被告张永攀物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序,于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告建源物业公司的委托诉讼代理人刘慧晖，被告张永攀的委托诉讼代理人郭金花、张金顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建源物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2018年9月1日至2020年9月1日物业服务费共计4241.7元及违约金(违约金以每年所欠的物业服务费为基础，从逾期之日起按每日5％计算至付清之日止，暂计至起诉日为59784元，当庭违约金调整为2120.85元)；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为安阳市文峰区香山甲第小区8号楼1单元5层中户业主，2018年8月5日办理了交房手续，并与原告签订了《业主手册》，合同约定物业服务费按建筑面积每平方米每月1.6元按年记收，逾期缴纳的按日百分之五的标准计算合同违约金。合同签订后，原告依约履行了相应的义务，但被告自2018年9月1日起无故拖欠物业服务费至今，后经原告多次催要未果，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告张永攀辩称，原告不具有收费的主体资格，没有相应的物业服务企业资质，也没有与业主协商收费标准，原告的主张不能成立。因为仅仅有中标通知书，但没有相关招标、投标、开标、评标等相关手续，并不等于原告实际中标。根据物业管理条例的规定，前期物业服务合同应与房屋买卖合同一同让被告签订，并将相关责任和予以免责的相关条款，予以明示或黑线注明。关于业主手册，原告仅提供在最后一页让被告签字，并称不签字无法领取钥匙，被告对业主手册的其他内容被告一概不知。关于维修派工单，98%都是物业停水停电，被告恳求物业送电、送水，物业让签的字，证明服务一次，只有2%是对被告房屋503室维修。原告提供的催缴通知书，注明9月1号至10月31号，物业费530元整，合计物业费每月每平2.4元，与事实不符。原告中标系暗箱操作，中标结果应当同时送达参加投标单位，招标流程手续应当在有关主管行政部门备案，而且应该在网上公开公示，否则无效。业主没有在网上看到任何公示，实际上就是无效招标。关于原告所收费的价格也没有相关法律和事实依据。根据河南省物业管理条例第43条，原告没有按照该规定对小区进行管理，河南省物业管理条例48条规定，原告的收费价格没有和被告及小区业主进行协商，也没有经小区业主过半数同意。根据国务院物业服务企业资质管理办法第5条第3项的规定，原告不具有物业服务企业的管理资质，原告没有取得物业服务企业资质管理证书，所以没有物业企业进行服务收费的主体资格。根据国务院物业服务收费管理办法第6条、第7条、第10条规定，国务院物业收费明码标价的规定第6条，物业服务收费应当实行政府指导价和市场调节价，而且应该定期公布具体收费标准，而且应该和业主将基准价和浮动幅度在物业服务合同中明确约定，应当将物业服务管理内容、服务标准、收费标准、计费方式应当与业主约定一致。根据最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释第5条的规定，原告违规收费，人民法院不应当支持原告的诉请。根据物业管理条例第24条，原告未经正规招标所签订的招标物业管理合同违反强制性合同，属于无效合同。根据安阳市住房和城乡建设局(2018)15号会议纪要第6条明确约定，香山甲第的物业费收取价格应组织成立的业委会，由街道办事处牵头，文峰房管分局协助，协商物业费，本案原告没有和被告小区的业主和有关政府部门共同研究决定收费价格。物业服务合同不存在，只有所谓的业主手册，没有合同就诉讼高价物业费的资格，法院不应给予支持。香山甲第小区入住情况并非原告所述，入住率不足50%，还有相当一部分业主抗拒非法入驻及高价物业费，物业公司存在软暴力。综上，根据庭审质证，原告提交的证据不能证明其通过合法的招标程序进入涉案小区管理，也没有政府部门的手续和招标文件和政府机关备案手续。原告没有提供物业服务企业三级资质证书，不具有物业服务企业资质。原告违反国务院河南省条例、管理办法，和国务院有关收费管理办法等相关规定，其不具有合法主体资格，也没有合法收费依据。本院经审理认定事实如下：被告张永攀系安阳市文峰区东工路与东关街交叉口香山甲第商住小区8号楼1单元503室房屋的业主，房屋建筑面积为110.46平方米。2016年6月23日，安阳市建源房地产开发有限责任公司就香山甲第商住小区前期物业服务委托河南省方圆招标代理有限责任公司进行招标，2016年7月19日，建源物业公司以住宅2.0元/m2/月，商铺2.84元/m2/月的价格中标。2016年7月22日，安阳市建源房地产开发有限责任公司与建源物业公司签订《香山甲第前期物业服务合同》，合同约定：安阳市建源房地产开发有限责任公司将坐落于安阳市文峰区东工路39号香山甲第项目委托与建源物业公司实行前期物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用环境卫生；负责向业主和物业使用人收取物业管理费、停车服务费、业主委托代办费等；委托管理期限自2016年8月起至业主委员会与新的物业企业签订协议止；物业管理服务费收费标准：多层1.65元/m2/月，高层带电梯2.0元/m2/月，商铺2.84元/m2/月。2018年8月5日，开发企业交房时，被告张永攀签订了一份业主手册，该手册约定了物业服务费的收费标准，物业服务费按每年一次的方式收取，首次缴纳时间为开发公司通知业主办理入住手续日期为准；对已过收费日期仍未交付物业服务费的业主，物业服务中心将开始计收合同违约金，合同违约金计算期间为自应缴付物业服务费最后期限之日起至交付日，按逾期每日百分之五的标准计算合同违约金。另查明，2018年6月9日，安阳市住房和城乡建设局主持召开会议，专题协调解决“香山甲第”业主的信访问题，并印发了安阳市住房和城乡建设局（2018）15号会议纪要，该会议其中关于物业费收取问题讨论决定，2018年9月1日前由建设单位向业主差异化交房，物业费全部为前期物业费，由建设单位负责，期间不收物业费，业主不用缴纳。2018年9月1日前，由辖区街道办事处牵头，文峰房管分局协助，组织成立业主委员会，决定物业管理方式，协商物业费价格，开发企业搞好配合。截止目前，香山甲第小区未组织成立业主委员会，原告建源物业公司仍在小区负责物业管理。被告张永攀从2018年9月1日起，至今未缴纳物业服务费。上述事实，有原告建源物业公司提供的中标通知书、前期物业服务合同、业主手册、交房单、催缴通知书、维修派工单，被告张永攀提供的商品房预售合同、业主手册第2页、催费通知书、停止交房通知书、会议纪要、照片、报警证明、停电通知、同地段小区收费标准、物业费二联单、短信通知以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，安阳市建源房地产开发有限责任公司作为香山甲第小区的建设单位，在被告张永攀居住的香山甲第小区没有成立业主委员会前，根据相关法律、法规的规定，有权利选聘前期物业服务公司，原告建源物业公司与安阳市建源房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务委托协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。原告建源物业公司受建设单位委托作为前期物业公司入驻香山甲第小区进行物业管理，在小区业主反映“天价物业费”等相关问题后，安阳市住房和城乡建设局经协调已经要求开发企业承担2018年9月1日前的前期物业费。因物业企业依据小区各项设施和服务要求测算物业费价格，并经评标委员会评标后按照中标价格收取，故前期物业合同对小区所有业主均具有约束力，被告作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务。经查，截止目前香山甲第小区仍未成立业主委员会，原告建源物业公司一直在提供物业管理服务，由于目前建设单位尚未施工完毕，小区正在分期分批交房，配套设施建设仍然不完善，前期物业公司不能提供到位的管理服务，业主的生活环境不同程度上直接受到影响，业主作为物业服务对象可直接感受到物业服务的质量和水准，现业主反映原告在服务期间就共有设施、水电使用、维修等方面存在瑕疵，可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，可以认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情对被告欠交2018年9月1日至2020年8月31日期间的物业管理费4241.70元[110.46㎡×1.6元/㎡/月×24个月]予以调整，按欠交物业管理费的90%给付，被告应当支付物业管理费3817.53元。至于原告要求被告给付逾期交纳物业管理费产生违约金的诉讼请求，原告作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，因原告在管理被告所居住的小区过程中存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，也应对被告未按时缴纳物业费承担部分责任，考虑到被告未付物业管理费确系事出有因，故对原告请求被告逾期违约金的请求，本院不予支持。综上所述，对原告建源物业公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张永攀于本判决生效后十日内支付原告安阳市建源物业管理有限责任公司2018年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费3817.53元；二、驳回原告安阳市建源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安阳市建源物业管理有限责任公司负担5元，被告张永攀负担20元。本判决为终审判决。审判员  陈新玲二〇二〇年四月二十九日书记员  高鹏鹰