新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4322民初3号 原告（反诉被告）：张国瑞，男，1990年8月出生，汉族，住富蕴县。被告（反诉原告）：张桂琴，女，1963年12月出生，汉族，住富蕴县。委托诉讼代理人：赵晓梅，新疆瑞合律师事务所律师。原告张国瑞与被告张桂琴(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，2019年8月1日，本院作出（2019）新4322民初435号民事判决，原告张国瑞与被告张桂琴(反诉原告)均不服判决提起上诉。2019年12月26日，阿勒泰地区中级人民法院作出(2019)新43民终383号民事裁定，撤销（2019）新4322民初435号民事判决，发回重审。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国瑞，被告张桂琴及其委托诉讼代理人赵晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国瑞向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同，张桂琴退还租赁费13333元、押金1500元；2.张桂琴赔偿其他间接经济损失直至双方合同解除为止，至开庭当日赔偿金额为175500元；3.本案诉讼费及律师代理费由被告承担。审理中，原告变更第1、2、3项诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同，张桂琴退还租赁费13333元、押金1500元；2.张桂琴赔偿装修损失58126元及可得利益损失270000元，合计342959元。事实与理由：2018年1月30日，张国瑞与张桂琴签订房屋租赁合同，合同约定：张桂琴将位于××县租赁给张国瑞，年租金20000元，押金1500元。合同签订后，张国瑞支付租金20000元，押金1500元。2018年5月22日，富蕴县人民政府对其进行了强制拆除。按照使用房屋4个月计算，张桂琴应当退还租金13333元、押金1500元，赔偿装修损失58126元及可得利益损失270000元。被告（反诉原告）张桂琴辩称，1.同意解除租赁合同；2.张国瑞仅支付一年租金20000元，剩余租金未支付。根据合同约定押金抵扣租金，不应当退还；3.张国瑞装修租赁房屋是为其经营需要，不应赔偿；4.租赁房屋无法经营是政府行为所致。被告（反诉原告）张桂琴向本院提出诉讼请求：1.张国瑞支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的房屋租金10000元，承担租赁房屋2018年至2019年暖气费1250元，物业费1200元，合计12450元。2.张国瑞承担反诉费。审理中，张桂琴变更第1项诉讼请求：判令张国瑞支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的房屋租金10000元，承担租赁房屋暖气费1770元(2018年2月1日至2018年4月15日期间暖气费520元；2018年-2019年采暖期暖气费1250元)，物业费950元(2018年2月1日起至2019年8月30日止，19个月，每月50元)，垃圾清运费114元(2018年2月1日起至2019年8月30日止，19个月，每月6元)，合计12834元。事实与理由：2018年1月30日，张桂琴将自有位于××园的的位××园面租给张国瑞用于经营“赤脚大仙足浴店”。张国瑞仅支付2018年租金，2019年租金未支付。2019年9月3日，张国瑞将房屋钥匙交付给张桂琴。根据合同约定租赁期间内房屋物业费及暖气费等费用由张国瑞承担，但张国瑞延付租赁房屋的暖气费、物业费及垃圾清运费至今。原告(反诉被告)张国瑞针对反诉辩称，张桂琴要求支付租金10000元没有依据，张桂琴交付的租赁房屋部分属于违章建筑，已经于2018年5月22日被强制拆除，造成营业中的足浴店被迫停业，暖气费按照合同约定缴纳。张国瑞为证明其主张提交如下证据：1.《租赁合同》。证明：双方签订的合同合法有效，解除合同后，张桂琴应当退还1500元押金。2.照片。证明：2018年5月22日，租赁房屋因门前部分属于违建被拆除，使用面积缩小，房屋上下水不能使用，导致租赁房屋不能正常使用。3.装修材料、装修人工工资、购买设备和经营耗材的清单。证明：张国瑞对租赁房屋进行装饰、装修，购买经营设施、雇佣工人，累计投入69783元。4.经营期间的收支流水账目，员工书面证言。证明：2018年4月，张国瑞经营期间的收入，雇佣员工3人，每人工资4500元。5.委托代理协议。证明：张国瑞因本案支付律师代理费4000元。张桂琴质证意见：对证据1、2、5的真实性无异议，对证据3、4不认可。认为押金应当抵扣房租，不应当退还。租赁房屋面积是50平方米，双方签订租赁合同并向相关单位备案的面积亦为50平方米，拆除部分不在租赁房屋面积内。另外，租赁房屋内有上下水的接口，随时可以接入上下水。关于装修费用、律师费及经营投入费用，均是张国瑞为其经营足浴店的必要花费，与其无关。本院认证意见：对证据1、2、3、5的真实性予以确认，对证据4因无其他证据相互印证，本院不予确认。张桂琴为反驳张国瑞主张向法院提交如下证据：1.2018年4月18日富蕴县人民政府下发的公告。证明：人民政府下发公告决定拆除违建，是导致合同解除的原因，双方均无过错。2.《购房协议》。证明：张桂琴购买涉案房屋的面积50平方米，张国瑞使用面积也是50平方米，拆除的部分不在租赁范围之内。张国瑞质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但认为签订租赁合同时房屋面积是70平方米，违建被拆除张桂琴存在过错。本院认证意见：对上述证据的真实性予以确认。张桂琴为支持其反诉请求提交以下证据：1.《租赁合同》。证明：租赁期间为2018年至2019年，合同未解除，张国瑞应当支付剩余租金。2.2019年6月20日富蕴县蕴盛供热有限公司出具的证明，2019年6月19日富蕴县天威物业公司出具的证明，2019年12月10日富蕴县天威物业公司收据，富蕴县环境卫生管理队收据。证明：案涉房屋2018年至2019欠付暖气费1250元，2018年1月30日至2020年1月30日欠付物业费950元，每月生活垃圾处置费6元。张国瑞对上述证据的真实性无异议，但认为张桂琴交付房屋，因属于违章建筑部分被拆除，造成租赁房屋不能正常使用和收益，对缴纳暖气费无异议，2019年1月1日到2019年6月3日，张国瑞未使用案涉房屋，物业费不应当由其缴纳。本院认证意见：对张桂琴提交的证据真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年3月3日，张桂琴与案外人富蕴县鑫鑫房地产开发有限责任公司签订《购房协议》，购买位于××园面,面积为50平方米。房屋交付后，张桂琴在门面房外贴盖彩钢板房。2018年1月30日，张桂琴与张国瑞签订《租赁合同》，约定张桂琴将上述门面房租给张国瑞用于经营“赤脚大仙足浴店”，年租金20000元，租期2年，自2018年1月30日至2020年1月30日，租赁房屋内有卫生间和上下水。张国瑞支付押金1500元，租赁房屋如有损坏则扣除押金。合同签订后，张国瑞向张桂琴支付租金20000元及押金1500元，并对房屋进行装修，购买经营需要的设备及耗材，以上花费共计69783元。2018年4月18日，富蕴县人民政府依法在富蕴县城内开展“打违、治违、拆违”的专项整治行动，要求对沿街贴盖、加盖的未取得相关部门批准建设的部分进行拆除，张桂琴门面贴盖部分属于拆除范围。2018年5月22日，富蕴县人民政府对其进行了强制拆除。当日，张国瑞足浴店停业。2019年9月3日，张国瑞将房屋钥匙交付给张桂琴。本院认为，一、关于《租赁合同》的效力认定问题。张桂琴于2015年购买案涉房屋，面积50平方米，其取得房屋后在门面房外贴盖了彩钢板房。2018年1月30日，张桂琴将门面房出租给张国瑞时包括贴盖部分，双方约定了每年租金，且合同中并未约定出租的面积为50平方米，因此出租房屋的租金包括贴盖部分，张桂琴出租该房屋存在过错，但不影响合同效力，因此双方的《租赁合同》有效。二、关于《租赁合同》的解除问题。2018年政府为推进城区建设，改善居住条件，决定对涉案门面房中的贴盖部分进行拆除,是导致双方间《租赁合同》事实上无法得以继续履行的原因，且张国瑞、张桂琴均同意解除《租赁合同》，本院尊重双方当事人的意思表示,予以支持。三、关于租金13333元及押金1500元的问题。1.关于租金13333元。张国瑞于2018年5月22日已知晓贴盖部分被拆除，但未及时解除租赁合同并腾退房屋。现其主张已支付房屋年租金20000元，仅使用房屋4个月，应当退还剩余8个月的租金13333元(20000元÷12个月×8个月)，本院不予支持，但该费用应在计算后续租金时予以扣减。2.关于押金1500元。押金应理解为合同继续履行的保证，合同因租赁物存在瑕疵无法继续履行，且张桂琴已接收房屋，张国瑞主张退还押金1500元，本院予以支持。四、关于装修损失、可得利益损失及律师代理费的问题。1.关于装修损失58126元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；残值损失是指在合同解除时，装修装饰的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。本案中，张桂琴出租的房屋存在瑕疵，属于出租人违约的情形，张国瑞要求张桂琴赔偿装修费剩余租期残值请求,因在拆迁时租赁合同未到期,故张国瑞的该项请求理由正当,租赁房屋部分装修已经被拆除无法进行委托评估，本院对已形成附合的装饰装修损失认定如下：装修人工费6800元、装修材料8639元、墙纸及壁画3024元、电线及插座900元、木地板19950元，以上合计39313元。本院根据双方于2018年1月30日签订合同约定租赁期限为二年，政府于2018年5月22日拆除房屋违建部分，结合张国瑞认可使用房屋4个月，按照83.30％计算损失，确认剩余租期装修残值为32747.73元(39313元×83.30％)；2.关于可得利益损失。张国瑞主张房屋租赁期限为二年，仅使用4个月，剩余期限20个月，其雇用3名员工，工资每人每月4500元，损失270000元(4500元×3人×20个月)，无事实法律依据，本院不予支持。3.关于律师代理费4000元，于法无据，本院不予支持。五、关于租金10000元、暖气费1770元、物业费950元，垃圾清运费114元的问题。1.关于租金10000元。张桂琴主张支付至2019年6月30日的房屋租金10000元。因政府于2018年5月22日对租赁房屋中的贴盖部分进行拆除，客观上张国瑞继续占有涉案房屋不能完全实现其租赁用途,如按照整体房屋租金标准支付租金有失公平,鉴于张国瑞自认按照使用房屋4个月计算，本院酌定合同年租金70%的标准支付自2018年5月月30日至2019年6月30日计13个月的租金15166.67元(20000元÷12个月×13个月×70%)，与前述张国瑞已支付剩余8个月的租金13333元折抵后，张国瑞尚应支付1833.67元(15166.67元－13333元)。2.关于暖气费1770元、物业费950元，垃圾清运费114元，张国瑞占用房屋期间产生的上述费用，应由张国瑞承担，张桂琴该部分的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十一条,《最高人民法院》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、解除原告（反诉被告）张国瑞与被告(反诉原告)张桂琴签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)张桂琴于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）张国瑞装修残值32747.73元，退还押金1500元，合计34247.73元；三、反诉被告(原告)张国瑞于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告（被告）张桂琴房屋租金1833.67元、暖气费1770元、物业费950元，垃圾清运费114元，合计4667.67元；以上二、三项折抵后，被告(反诉原告)张桂琴于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）张国瑞29580.06元。四、驳回原告（反诉被告）张国瑞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张桂琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7286元，由原告张国瑞负担6558.42元，由被告张桂琴负担727.58元。案件反诉费176元，由反诉被告张国瑞负担64.01元，由反诉原告张桂琴111.99元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审  判  长   王永魁人民 陪 审员   熊五一人民 陪 审员   李 强二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 三 日书  记  员   尚 静