内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初3914号原告：聂芳，女，住内蒙古和林格尔县。委托诉讼代理人：袁小龙，内蒙古天睛律师事务所律师。原告：邢志军，男。委托诉讼代理人：袁小龙，内蒙古天睛律师事务所律师。被告：王建峰，男，住呼市。被告：周雅慧，女，住呼市。原告聂芳、邢志军与被告王建峰、周雅慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告聂芳、邢志军及委托诉讼代理人袁小龙，被告周雅慧到庭参加诉讼，被告王建峰经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告聂芳、邢志军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为RF0000114号《房屋买卖合同》；2、判令被告立即向原告返还购房定金1万元，购房首付款7万元，共计8万元；3、判令被告按照原被告签订的编号为RF0000114号《房屋买卖合同》的约定向原告支付违约金12.2万元；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年9月23日，原告通过呼和浩特市择家房地产经纪有限公司与二被告签订了编号为RF0000114号《房屋买卖合同》。原告于同日按约定把购房定金2万元支付给呼和浩特市择家房地产经纪有限公司。该公司按照合同约定收取保证金1万元后，将剩余定金1万元支付给被告周雅慧，被告周雅慧给原告打收条一支。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，二被告将其所有的×××，××区房屋，建筑面积约87.98平方米的房屋出售给原告。房屋出售价格为61万元，交易方式为首付5万，按揭贷款56万元。在办理按揭贷款审批时，因原告有一套住房，所以房屋买卖合同约定的首付款不足，需多交首付。原告按照合同约定和银行提出的条件于2019年10月9日将首付款20.5万元（其中13.5万元款项是中介垫付）以银行转账的形式支付给被告周雅慧，周雅慧在收到此款后又将中介垫付的13.5万元取出归还中介，至此被告周雅慧收到首付款7万元，原被告就首付款及中介垫付首付款等事宜签订了一份证明。在中介要求被告配合再次办理按揭手续时，被告以种种理由拒绝配合办理按揭手续和过户手续，且在此时原告发现被告房屋存在严重权属问题，被告房屋至今存在抵押情形，且被告无能偿还借款解除抵押。被告的行为严重违反了合同约定，违反法律规定，原告向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告周雅慧辩称：同意解除合同，原告付了我8万元首付款的事实认可。我要求原告承担违约责任，按照合同上第四款对我进行赔偿，赔偿我的搬家费及造成的损失。诉讼费用、保全费、律师费我不承担。被告王建峰未提交书面答辩意见。原告聂芳、邢志军为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、房屋买卖合同，拟证明原被告双方于2019年9月23日签订了房屋买卖合同，约定了相关的内容及违约责任。2、“证明”，拟证明案涉房屋存在抵押，尚有26万元贷款未还清。3、房产证，拟证明案涉房屋为二被告共同共有，有合法手续，可以进行交易。4、建设银行转账凭证、定金收条、证明，拟证明原告向被告连同定金一共交付8万元。被告周雅慧的质证意见为：真实性都认可。经审查，本院对原告所举证据的真实性予以认可。被告周雅慧为证明其意见，向法庭提交以下证据：1、房屋买卖合同，拟证明合同中第二页第一大条第五项说的是房屋抵押的事实原告知道。2、录音（周雅慧和中介），拟证明涉案房屋有抵押原告是知晓的，房屋需要解除抵押才能售卖，原告也知晓。原告聂芳、邢志军的质证意见为：1、真实性认可，对证明问题不认可，合同约定的第五项抵押权人是周雅慧与事实不符，被告没有如实真正的阐述抵押事实。被告有贷款，贷款应当由被告自己来还的，我们给了首付款之后，首付款是给被告来处理抵押贷款的，被告一直在指责中介。抵押的事实存在，被告没有积极处理这个事情，说我们违约没有相关的证据。2、真实性认可，关联性不认可，证明的事实不认可。不符合证据规定的证据形式，根据民诉法和相关证据的司法解释，提供录音需要整理成书面的形式，有助于法庭来解释和理解。只是和中介的沟通，没有和原告的沟通，所以本证据和本案无关联性。经审查，本院对被告周雅慧所举证据的真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：原告聂芳、邢志军系夫妻关系，被告王建峰、周雅慧系夫妻关系。2019年9月23日，原告聂芳通过呼和浩特市择家房地产经纪有限公司与被告周雅慧签订了编号为RF0000114的《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方（即周雅慧）将××区，建筑面积约87.98平方米的房屋出售给乙方（即聂芳）。合同第一条房屋基本情况（五）房屋是否抵押：“该房屋已经设定抵押，抵押权人为甲方，未约定甲方办理抵押注销手续的时间”。第二条房屋价格及付款方式约定：“（一）房屋总价：经甲、乙双方协商一致，同意上述房屋成交总价款为61万元。（二）价款支付方式：2、银行商业贷款：乙方应在签订本合同时支付定金2万元；甲乙双方在签订本合同后3个工作日内去银行提交贷款手续，提交当日乙方应将首付款5万元（具体金额以银行要求为准）存入银行指定账户；甲乙双方应于贷款审批通过后7个工作日内，办理房屋产权过户手续；乙方应于领取不动产权证后10个工作日内，办理抵押贷款手续；待银行将剩余房款56万元按银行规定打入甲方账户。……”第七条违约责任（一）如甲方出售的房屋存在权利瑕疵，致使本合同无法履行、被撤销、被解除、确认无效或存在其它情形使乙方订立本合同目的不能实现的，甲方须退还乙方定金及已付购房款，并向乙方承担合同总价20%的违约金，同时，甲方须赔偿乙方自支付定金、购房款之日起至给付之日，以定金与房款和为本金，月利率2%为标准计算的损失。……合同签订当日聂芳向呼和浩特市择家房地产经纪有限公司交付2万元定金，该公司收取保证金1万元后，将剩余定金1万元支付给周雅慧，周雅慧给聂芳出具收条。2019年10月9日，聂芳通过银行转账给周雅慧20.5万元，周雅慧收到后留下7万元购房首付款，将剩余13.5万元退还聂芳。案涉房屋的房权证号为：×××，该房屋为王建峰、周雅慧共同共有。该房屋于2016年5月12日在中国光大银行股份有限公司呼和浩特金桥支行办理抵押手续，抵押期限20年，债权数额29万元。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告聂芳与被告周雅慧签订了《房屋买卖合同》，现聂芳请求解除该合同，周雅慧同意解除，故原告要求解除双方签订的编号为RF0000114的《房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。合同解除后，已经履行的当事人可以要求恢复原状，聂芳已支付周雅慧购房款8万元，双方签订的《房屋买卖合同》解除后，周雅慧应当返还聂芳8万元购房款。该《房屋买卖合同》虽为周雅慧个人签订，但涉案房屋为二被告共同共有，二被告为夫妻关系，故原告请求二被告返还8万元购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的请求，原告诉状中称被告所售房屋存在严重权属问题，至今存在抵押情形，被告故意隐瞒该事实，且被告无能偿还借款解除抵押。根据原被告双方签订的《房屋买卖合同》第一条房屋基本情况（五）房屋是否抵押，可知，原被告在签订《房屋买卖合同》时，对被告所售房屋存在抵押情形均知情且在《房屋买卖合同》中有记载，《房屋买卖合同》的该条款最后对甲方（即周雅慧）应于某年某月某日前办理抵押注销手续有表述，但未填写具体日期，说明原被告双方对周雅慧办理抵押注销手续的日期未作约定。聂芳、邢志军所述对王建峰、周雅慧所售房屋存在抵押的情形不知情，房屋存在严重权属问题，因而王建峰、周雅慧违约与事实不符。聂芳、邢志军称在中介要求王建峰、周雅慧配合再次办理按揭手续时，王建峰、周雅慧以种种理由拒绝办理按揭手续和过户手续，对此，原告未提供证据予以证实，对原告该陈述，本院不予采信。聂芳、邢志军未提供证据证明王建峰、周雅慧在履行合同过程中存在违约情形，故对原告违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告王建峰在本院合法传唤的期间内未到庭应诉，其行为已失去了对本案的抗辩权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、依法解除原告聂芳与被告周雅慧签订的编号为RF0000114的《房屋买卖合同》；二、被告王建峰、周雅慧于本判决生效后立即返还原告聂芳、邢志军购房款80000元；三、驳回原告聂芳、邢志军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，由原告聂芳、邢志军负担2615元，由被告王建峰、周雅慧负担1715元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 丁 洁审 判 员 陶 亚人民陪审员 陈永红 二○二○年四月七日书 记 员 温佳宝附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。