沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初13672号原告（反诉被告）：沈阳茂业置业有限公司金廊分公司，住所地沈阳市沈河区青年大街185号。法定代表人：张静，该公司总经理。委托诉讼代理人：张京，该公司员工。委托诉讼代理人：王秀红，该公司员工。被告（反诉原告）：董永智，男，1969年3月16日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：罗群，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：侯艳，女，1978年12月1日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：董永智，男，1969年3月16日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。被告（反诉原告）董永智、被告侯艳因与原告（反诉被告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司（以下简称茂业金廊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）辽0103民初4802号民事判决，向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉，该院于2019年7月25日作出（2019）辽01民终9058号民事裁定，撤销本院（2018）辽0103民初4802号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）茂业金廊公司的委托诉讼代理人张京，被告（反诉原告）董永智及委托诉讼代理人罗群、被告侯艳的委托诉讼代理人董永智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）茂业金廊公司诉称，1、判令董永智支付租金115779.96元、违约金21971.23元（暂计至2018年2月28日）；2、侯艳对上述债务承担连带清偿责任；3、判令董永智承担本案诉讼费等费用。事实与理由：原、被告于2016年7月13日签订了《配套项目租赁合同》及《补充协议》，按照合同约定，我单位为董永智提供租赁场地用于射箭体育俱乐部项目，租赁面积为462平方米，租赁期限自2016年7月11日起至2019年7月10日止，租赁期间租金为第一年度10038元/月，第二年度10841元/月，第三年度11708元/月，董永智需于每月25-31日向我单位交纳下季度租金及设施服务费，并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用。截至2018年2月28日，董永智已拖欠租金115779.96元。根据合同中关于董永智逾期交纳上述费用，每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向我单位支付违约金的约定，董永智需支付违约金21971.23元（暂计至2018年2月28日）。我单位曾多次向董永智发函催缴租金及其他款项，但董永智无任何回复，也未及时缴纳拖欠的租金及费用。侯艳于2016年7月2日向我单位提供担保书，自愿作为董永智的担保人，并同意为董永智经营期间所发生的一切债权债务承担连带保证责任，故，侯艳应对上述债务承担连带清偿责任。综上，恳请法院依法维护我单位上述合法权益。被告（反诉原告）董永智、被告侯艳辩称，第一、我方未付租金的原因系茂业金廊公司存在大量违约和侵权事实，如从我方进入开始，商铺存在下雨或积雪融化即严重漏水的严重损害后果，不仅将顶棚和地面设施和装修损毁，还影响了我方对商铺的经营使用，近三分之一的租赁面积无法使用，在我方多次通知茂业金廊公司维修的情况下，却至今未予维修，损害持续至今；第二、茂业金廊公司不按合同约定为我方办理停车卡，恶意违约，我方损失严重；第三、茂业金廊公司擅自将租赁商铺东侧的出入门消防通道封死，造成我方无法使用且存在安全隐患；第四、茂业金廊公司擅自缩短商场的闭店时间；第五、茂业金廊公司单方擅自提高电费；第六、茂业金廊公司商场的全部公共部位、设立商铺对外出租，电梯不予维修，公共卫生间无法使用，损坏至今仍不予维修。基于以上事实，我方未付租金。我方未付租金是对茂业金廊公司上述违约侵权行为履行抗辩权及自立救济的行为。并非我方违约。关于租赁面积，双方约定租赁面积为330平，并非诉状中的462平。反诉原告董永智诉称，1、判令茂业金廊公司承担在我方对租赁商铺装修即将完成准备营业时开始至今因茂业金廊公司将租赁商铺的东侧出入门（消防门）堵死无法通行的损失20,000元或在未付的租金中扣除。2、判令茂业金廊公司承担因自我方进驻商铺开始营业至今只要下雨或开春积雪融化即严重漏水而无法经营使用租赁商铺的应返租金26000元或在未付租金中予以扣除以及因此造成的我方的营业额损失70000元；3、判令茂业金廊公司承担因商铺漏水无法使用导致我方的会员退费损失33000元以及因该部分会员均属全国赛层面选手且其他俱乐部已知晓该场地的情况而向上述人员发出邀请的背景下为防止上述会员转至其他俱乐部我方因此而免除了上述会员2018年的会员费共计50000元；4、判令茂业金廊公司承担因商铺长期漏水导致的无法招募会员顾客的损失25000元；5、判令茂业金廊公司承担因空调损坏而夏天闷热达30度、冬季无法制冷所造成累计20天无法使用商铺的应返租金7227元或在未付租金中予以相应扣除；6、判令因2018年5月4日、5日分别因商场六楼停电造成的我方无法使用商铺的租金损失722元或在未付租金中予以相应扣除。7、判令茂业金廊公司赔偿至今10个月拒绝按合同约定履行提供每月3+2张停车卡的违约赔偿金24000元。8、判令因茂业金廊公司在每日晚20:00即闭店关门限制使用商铺的租金损失10000元或在未付租金中扣除；9、判令茂业金廊公司返还多收取的电费15元。10、本案诉讼费等一切费用由茂业金廊公司承担。事实和理由：茂业金廊公司作为《租赁合同》中房屋的出租方主体，具有保证租赁房屋完好且能够正常使用的义务，出现或存在房屋质量问题后具有及时维修完毕且不影响承租人正常经营使用的义务，具有保证商场的公共区域、通道、公共设施、空调能够正常使用至少与商铺交付时状态一致的义务，具有按法律规定及合同约定履行出租方责任的义务。然，在合同履行过程中，存在如下诸多的违约违法行为：我方在进驻商铺开始装修且在2016年7月底即将装修完成准备营业时，茂业金廊公司在租赁商铺东侧出入门处的消防通道公共区域上违规设立商铺出租，将我方的东门彻底封堵无法使用，造成我方及会员顾客只能从一个门进出，限制了我方对承租商铺的使用。从我方进驻后开始营业直至今日，只要下雨以及一到开春积雪融化，则租赁商铺的棚顶即开始严重漏水，只要漏水，我方商铺内近一半面积区域即被漏水淋湿甚至浸泡，商铺内不得不摆放大大小小的积水桶接水，已装修的顶棚已被渗水腐蚀的大面积发黑，甚至连地面的地砖亦被渗水泡起，我方多次通知茂业金廊公司予以修复，但至今不予修复，持续渗漏至今。因漏水点位于茂业金廊公司经营的“1983射箭俱乐部”的射箭区域，造成根本无法经营，在漏水期间的该部分租金应当予以返还或扣除。另外，因漏水造成的茂业金廊公司的经营损失应当予以赔偿。我方经营的射箭俱乐部有十余名的半职业射箭会员，在全国赛中有很高的名次，因商铺漏水而严重影响训练，上述十余名会员要求反诉原告予以退费并要求转至其它射箭俱乐部练习和参赛，我方无奈只能退费并以赠送2018年全年会员的方式挽留住了该十余名会员。以上损失均系由反诉被告的商铺漏水造成，应由茂业金廊公司予以全部承担。2018年5月4日、5日，因茂业金廊公司原因造成茂业百货六楼突然停电，商铺无法经营使用，该两日租金应当返还或扣除。租赁合同明确约定茂业金廊公司应每月给予我方3+2张停车卡，但茂业金廊公司却未按合同约定执行，在我方一再要求下仍拒不给予办理，迄今未向我方提供停车卡，应由茂业金廊公司给予相应赔偿。合同明确约定商铺的电费标准为1.35元/度，由茂业金廊公司进行代缴，双方即如此履行，然2018年2月，茂业金廊公司却单方擅自要求按照1.5元/度进行缴纳，我方基于如不按此数额缴纳便会停电无法经营的担忧，便按此数额予以缴纳，但茂业金廊公司擅自提高电费标准的做法属违约行为，应当予以纠正即返还相应多缴纳的电费。租赁商铺所在商场的闭店关门时间原来是晚上21:00，现晚20:00即上锁闭店，限制了我方对商铺的使用时间。除以上所述外，商场的公共设施亦不能提供正常使用的条件，商场的卫生间损坏长期限制使用、电梯不运行不予维修、将公共道路、消防通道擅自占用设立商铺或扩大商铺面积出租等等。公共设施亦属我方承租使用房屋的附随使用设施，然均因茂业金廊公司的行为使得我方不能正常使用。综上，在双方的合同履行过程中，茂业金廊公司作为出租方，存在大量的违约违法行为，我方的合法权益受到严重侵害，请求法院判如诉请，主持公义。反诉被告茂业金廊公司辩称，一、董永智在持续经营的情况下拖欠租金费用至今，并以各种借口拒绝缴纳，又从未与我公司沟通过解除合同事宜，且一直经营至2019年合同终止日期。应视同董永智以持续经营的行为认同该租赁场地。且董永智的反诉请求没有任何事实依据及法律依据，至今从未缴纳过任何费用，具体如下：1、我公司统一规划租赁场地区域，符合消防要求，在该规划区域内设立商铺出租，属于我公司正常的经营需求，并未堵塞消防通道。原一审时我公司已提交建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证等，已充分证明该问题。且在双方订立的合同中也未明确约定规划的其他租赁区域不可租赁等限制性条款。相反，若董永智要求不能租赁周围其他区域，也会对我公司的经营产生极大影响，也是不公平，不符合常理的霸王条款。董永智称消防门一事在实际为防火门，防火门的正常为金属制品，内置岩棉，并设闭门器，而董永智所提及的消防门或防火门为木制，非经营所需，非消防设施，一审法院已经确认该项诉求无事实、法律依据；2、关于漏水的问题，该商铺董永智一直在租赁使用状态，并没有因漏水导致其停业，也未因维修影响其租赁，应当缴纳租金。董永智要求返还租金、营业损失等无事实依据及法律依据。董永智诉请的营业额损失、会员退费损失、无法招募会员损失等没有事实依据及法律依据，与租赁关系无关。且董永智在原一审时提供的退费申请、协议等，没有原件，真实性无法核实，会员本人也未到庭证实，证据合法性存疑，同时董永智也未提供会员缴费、退费转款凭证等，不能形成证据链，应自行承担举证不能的法律后果；3、关于董永智担心全国赛选手转至其他俱乐部而免除的会员费，及招募会员问题，更属董永智自身的经营策略，属于自主经营问题，与本案租赁关系无关；4、原一审法官已实际去现场查看漏水情况，并根据漏水位置、漏水时间段的具体情况，酌定扣除20%欠付租金，并免除违约金，且对于漏水部位维修、棚顶、瓷砖恢复等问题，原一审法院已一并在租金支付比例及违约金给付上予以考虑，合情合理，符合法律规定。董永智称因漏水而造成瓷砖起鼓不符合常识，其地面及铺设瓷砖的水泥为水硬性材料，不可能因雨水而导致失去强度，有背建筑基本常识。5、我公司每年5月至10月提供七楼平台供董永智免费使用，其目的在于补偿其漏水问题，董永智也接受该条件，一直使用该平台至合同期满，结合董永智从未提出过解除合同的事实，及合同并未约定场地交付使用的标准，应视为董永智认可该场地状态，我公司不负有租赁场地的瑕疵担保义务。三、关于空调、停电及停车卡等问题，根据双方《配套项目租赁合同》约定，董永智拖欠租金、水电费等合同约定费用中任何一项，拖欠天数超过10天或总费用超过10000元，我公司有权停止包括水电、空调及电话在内的一切服务项目，因此造成的任何损失由董永智自行承担。现董永智欠费早已超过该约定标准，故我公司有权停止一切服务项目，包括水电、空调、停车卡、公共设施等，其主张的返还租金、违约赔偿等没有合同依据。四、关于电费标准，根据双方《配套项目租赁合同》约定，电费需参照市政标准并考虑我公司人工、损耗等成本后综合计价代收代缴，如当地有关收费标准发生变化，我公司收取的费用同时作相应调整。故，根据该条约定，在考虑当地收费标准的变化，及我公司人工、损耗等成本后，茂业公司有权对电费价格作适当调整，且电费由1.35元/度提升为1.5元/度，价格调整合理，并未过于超出电费的实际价值。另在董永智欠付电费的情况下，更不存在退还多收电费的问题。五、关于闭店时间问题。根据双方《配套项目租赁合同》约定，董永智应遵守商场管理规定，需积极配合我公司的正常运营管理。且双方合同中，并未对营业时间作单独的特殊约定。故董永智配合商场统一闭店时间，属合同约定的义务，不存在租金损失问题。综上，董永智提出的反诉请求无任何事实依据及法律依据，也没有证据证明因其所谓的物业问题产生的直接的经济损失及因果关系，且没有经过鉴定程序评估损失，应自行承担举证不能的法律后果。相反，董永智在持续经营的情况下，以上述借口拖欠我公司租金长达1年多之久，给我公司造成极大的经济损失和不利影响。恳请法庭驳回其全部反诉请求，维护我公司合法权益。经审理查明，原、被告于2016年7月13日签订了《配套项目租赁合同》和《补充协议》，按照合同约定，茂业金廊公司为董永智提供租赁场地用于射箭体育俱乐部项目，租赁面积为462平方米，租赁期限自2016年7月11日起至2019年7月10日止，租赁期间租金为第一年度10038元/月，第二年度10841元/月，第三年度11708元/月，被告需于每月25-31日向茂业金廊公司交纳下季度租金及设施服务费，并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用，如逾期交纳上述费用，则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向茂业金廊公司支付违约金；电费需参照市政标准并考虑茂业金廊公司人工、损耗等成本后综合计价代收代缴，如当地有关收费标准发生变化，茂业金廊公司收取的费用同时作相应调整；承租方拖欠租金、水电费等合同约定费用中任何一项，拖欠天数超过10天或总费用超过10000元，茂业金廊公司有权停止包括水电、空调及电话在内的一切服务项目。董永智应遵守商场管理规定。补充协议约定，为补偿乙方进场前拆除及装修事宜，茂业金廊公司给予董永智第一年免租金6个月，第二年合同期内免1个月的租金。茂业金廊公司免费为董永智提供一个地下车位，并给200元月停车卡3张；合同履行期内，茂业金廊公司给董永智免费提供七楼平台使用，使用期限为每年5月至10月份。2016年7月2日，侯艳出具《担保书》，载明：沈阳茂业置业有限公司金廊分公司，本人侯艳，自愿为董永智在贵公司店所设1983射箭体育俱乐部专柜的经营活动作担保人。本人同意为与贵公司合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任。2016年10月21日，原、被告签订《茂业百货专柜开业证明书》，载明：董永智于2017年2月1日开始收取租金。董永智在该证明上签名。合同履行过程中，茂业金廊公司未按约定给付董永智停车卡、亦未提供免费车位，并在2018年2月28日，将电费从每度1.35元调整到每度1.5元。诉争租赁场地存在漏水现象，茂业金廊公司于2017年、2018年夏季进行维修，但该漏水现象均未得到解决，在2019年茂业金廊公司仍对该区域的漏水问题进行维修。2018年5月4日及2018年5月5日因白天停电，导致停业。截至2018年2月28日，董永智已拖欠租金115779.96元。具体明细为，第一年，2016年7月11日至2017年7月10日，租金为10038元/月，免租期为6个月（2017年7月11日至2017年1月10日），开业证明书中载明从2017年2月1日开始计租。第二年，2017年7月11日至2018年7月10日，租金10841元/月，免租期1个月（2017年7月11日至2017年8月10日），被告拖欠2017年3月至2017年6月租金，2017年7月拖欠3238.06元，2017年8月拖欠7343.9元，2017年9月至2018年2月期间的租金，总计115779.96元。2019年7月13日董永智腾出诉争租赁场地。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方当事人未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案原、被告签订的《配套项目租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵照执行。董永智租赁茂业金廊公司所有的商铺，未按时交纳租金违反合同约定及法律规定，应承担违约责任，本院对茂业金廊公司要求董永智给付租金的诉讼请求予以支持。关于茂业金廊公司在合同履行中存在未按约定给付停车卡、未提供免费车位，擅自调整电费，且提供的承租场地存在漏水等问题，确实会给董永智使用商铺经营造成影响，但董永智未能在规定的时间内提供有效证据，证明上述问题给其造成的直接损失的数额，所提供证据亦无法证明董永智反诉请求中所主张的赔偿数额真实存在，结合本案具体情况，本院酌情判决董永智按欠付租金115779.96元（暂计至2018年2月28日）的70%支付。因侯艳出具《担保书》自愿为董永智所设1983射箭体育俱乐部专柜的经营活动提供担保，同意为董永智经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任。故侯艳应对董永智应付租金承担连带保证责任。关于茂业金廊公司主张的违约金21971.23元（暂计至2018年2月28日），因茂业金廊公司在履行合同过程中存在违约情况，故对茂业金廊公司此项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）董永智于本判决生效后十日内，给付原告（反诉被告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司租金81045.97元（截止2018年2月28日）；二、被告侯艳对本判决第一项承担连带责任；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3055元，由原告（反诉被告）沈阳茂业置业有限公司金廊分公司负担1000元，被告（反诉原告）董永智负担2055元；反诉费5289元，由被告（反诉原告）董永智负担。侯艳承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长 王 伟人民陪审员 冯 凯人民陪审员 李金栋二〇二〇年四月八日法官 助理 姚佳林书 记 员 李 宁本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。