重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初994号原告：凡成术，女，汉族，1969年6月22日出生，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：王大文，重庆高助律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珍，重庆高助律师事务所实习律师。被告：重庆微家酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号7幢1单元29-8，统一社会信用代码91500000331617451C。法定代表人：赖兴朋，该公司执行董事兼总经理。原告凡成术与被告重庆微家酒店管理有限公司（以下简称微家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告凡成术之委托诉讼代理人王大文、李珍到庭参加诉讼；被告微家公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结（因阻击“新冠肺炎”疫情传播，本案扣除相应审限）。原告凡成术向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《经营托管合同》；2、判令被告返还经营托管的房屋；3、判令被告退还托管装修款180，000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率支付至付清之日止）；4、判令被告支付未全面且适当履行约定义务的违约金24，200元；5、判令被告向原告支付租金24，200元及延迟支付租金的违约金17，600元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年3月9日与被告签订《经营托管合同》，约定原告将位于重庆綦江通惠新城通惠大道红星国际广场3号楼XX号、XX号房屋交给被告托管经营，原告向被告支付加盟及装修费180，000元（每套房屋90，000元），由被告参照乐璟服务公寓綦江红星国际广场项目指定装修标准进行装修，装修及筹备期为接房后次月起的6个月。此外，合同还约定了被告向原告支付租金的数额、方式、时间以及被告迟延支付租金的违约责任。合同签订后，原告先后于2019年3月9日向被告支付该两套房屋的装修款180，000元，并于2019年4月20日向被告交付房屋并签署托管确认书。原告依据合同约定履行了义务，而被告迟迟未履行合同约定的义务，一是没有按照装修标准来装修房屋，二是理应在2019年10月2日之前支付的租金至今未支付。被告的行为已构成严重违约，按照合同约定原告有权解除合同，并要求被告清算该房屋的相关费用（包括但不限于物管费）后，退还房屋、返还装修费180，000元及利息、支付未全面且适当履行约定义务的违约金24，200元以及一年的租金24，200元及其迟延支付的违约金17，600元（从2019年10月17日开始计算暂至起诉之日即100元/天×88天×2套）。综上，为维护自己的合法权益，依据法律的相关规定和《经营托管合同》的约定，特提起诉讼，望依法判决。被告微家公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据。原告凡成术为证明自己的诉讼主张,除当庭陈述外，另举示了《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、产权证（渝〈2019〉綦江区不动产权第00134XXXX号、00134XXXX号）、《经营托管合同》（含主、辅材料明细表）、收据、托管确认书各二份。本院经审查认为，原告举示的证据来源、形式合法，与待证事实相关联，且能相互印证，形成证据锁链，反映案件的基本事实，具备证据的真实性、关联性、合法性特征，具有相应的证明力，本院予以确认；原告之当庭陈述，能与前述已确认证据相印证，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2019年3月9日，原告凡成术作为甲方（托管方），被告微家公司作为乙方（受委托方），双方签订《经营托管合同》二份，约定：甲方将其购买的位于重庆市綦江区文龙街道通惠大道20号红星美凯龙生活广场3幢XX号、XX号两间房屋（产权证号为渝綦江区不动产权第00134XXXX号、00134XXXX号）委托与乙方经营管理，为保证托管期间的运营稳定，房屋需按照乙方指定标准由甲方委托乙方进行统一设计装修（详见乐璟服务公寓綦江红星国际广场项目指定装修标准）；房屋用途为出租经营，包括但不限于作为酒店、酒店式公寓或者长租公寓、民宿等运营使用；经营托管权限除前述装修权限外，还包括乙方享有自接房后次月起的6个月装修及筹备期、乙方具有排他性的经营管理权限、自主制定经营和管理模式、乙方根据市场需求自主制定房屋租赁价格或打折促销策略、乙方自主成立管理服务团队（团队人员与甲方无关）、其他乙方应享有的托管房屋之权利；费用（包括但不限于房屋设计、维护、整体管理、装修费用、基础家具、家电采购安装费用及筹备期综合服务费用等）为人民币90，000元/间或套（合计180，000元），在签订合同时已经支付乙方90，000元/间或套（合计180，000元）作为本合同的定金；经营托管期限为自乙方出具开业通知书之次月第一日起，总计192个月；乙方支付甲方的租金标准为每间（套）第1-3年每月1，100元、第4-6年每月1，266元、第7-8年每月1，457元、第9-10年每月1，677元、第11-12年每月1，931元、第13-14年每月2，222元、第15-16年每月2，558元。租金采用提前年付制即托管期每年的租金均在上一年最后一个月完成，每年支付租金时均需扣除一个月租金作为管理服务费，实际租金按每年11个月计付。乙方第一次支付甲方租金的时间为接房后次月起的6个自然月的装修及筹备期内；本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，即构成违约，违约方需向对方一次性支付一年的租金作为违约金（此租金为协议约定的托管期内实时租金）。除另有约定外，本合同项下的违约金为一年租金。违约方支付违约金后，还应当承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16日起还应支付违约金100元/天·间或套。超过30日的，甲方有权提出解除合同；之外，合同还约定了其他相关事项。2019年4月20日，原告凡成术向被告微家公司交付了两间（套）房屋，被告微家公司出具托管确认书，确认收到托管房屋及相关资料（包含但不限于房门钥匙、水卡、电卡及相关资料复印件），并明确托管服务从确认书开具日的次月1日生效。六个月装修及筹备期满后，被告微家公司未按约支付第一次租金。原告凡成术经追收未果，遂提起本案诉讼。另查明，本院依法于2020年4月1日向被告送达了起诉状副本等诉讼材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面、诚信的履行自己的合同义务；否则，应当承担相应的违约责任。根据《经营托管合同》中的约定内容，双方将原告固定收益明确表述为“租金”。可见，双方签订的合同虽然名为经营托管合同，但实际上是原告向被告转移其房屋的使用、收益权，每年度按约定的标准收取固定租金，并不需要承担经营风险，双方协议的主要内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，实质为房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告全面履行了提供租赁物、交付装修费等费用的义务，而被告未如约履行按时足额支付租金的义务，此行为已构成违约，合同约定的“迟延支付租金超过30日的，甲方有权提出解除合”条件成就，原告作为守约的甲方，要求解除合同，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，原告在起诉前未通知解除合同，故合同解除时间应以载有解除合同意思表示的起诉状送达被告的时间即2020年4月1日为准。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因案涉合同已解除，被告无权继续占有租赁物，原告也无权继续要求支付租金，但可以要求赔偿损失。故原告请求返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持；原告请求支付第一年租金，与法不符，本院不予支持；对损失赔偿问题，本院作如下评述：首先，关于投入的案涉房屋装修费等费用应否赔偿。由于《经营托管合同》中，并未将案涉房屋装修费与其他费用分离，故本院不作分别考量，仅视作投入案涉房屋的装修费；退一步讲，即使合同中分别作了数额或者比例约定，对其他费用，原告也有权要求返还。对房屋装修费，经审查，该款项是原告为履行《经营托管合同》而必须按被告之要求交付并委托其装修装饰，但双方在合同中并未约定租赁合同解除后装修装饰如何处理。对此，本院认为，双方的代装协议是基于租赁合同而产生，装修装饰之标准也是按照租赁合同的特定用途而定制。换言之，若双方没有签订《经营托管合同》，原告当然也不会按照被告之要求而委托其对案涉房屋进行相应的装修装饰。并且按照双方的约定，原告原本可以通过16年内以每年收取固定收益的方式收回该成本，但现因被告的单方违约行为，导致双方租赁合同无法履行，原告无法按约定取得固定的收益，相应地也就无法通过合同的履行利益而收回装修装饰之成本，该成本应当属于原告损失范畴，此其一；其二，原告在本案中请求的固定收益即租金未得到支持，也不存在重复计算该损失的问题。至于装修装饰附合于房屋的价值，虽然因合同解除被告无法享用该部分价值，但原告作为守约方，没有义务对违约方被告的损失负责，在原告没有明确同意利用的情况下，强行要求其承接上述装修装饰的现有价值，也不符合公平原则，因此，被告依法应当对原告为信赖案涉合同而投入款项予以赔偿。至于原告主张的投入款项的利息，因合同履行期限较长，投入成本的回收期也就越长，再计付利息，属于重复计算损失，加重了被告的负担，显示公平，本院不予支持。其次，关于未全面且适当履行约定义务的违约金和延迟支付租金的违约金应否赔偿。按照《经营托管合同》中对违约责任的约定，尽管二种违约金均在其列，但根据合同的整体文意，延迟支付租金的违约金性质属于单项、部分违约金，而未全面且适当履行约定义务的违约金性质属于总揽、兜底性违约金，具有概括、包容所有单项违约金的性质，故原告将二者一并请求，属于重复主张，按照公平原则，应以未全面且适当履行约定义务的违约金予以确认，对一并主张的延迟支付租金的违约金不予支持。对于损失和违约金应否同时主张的问题，因违约金兼具填补损失和惩罚的功能，合同同时约定了“违约方支付违约金后，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任”，因此，原告既主张加盟及房屋装修费损失，又主张违约金，并无不当，且从惩戒违约失信行为、倡导守约诚信行为、弘扬社会主义核心价值观角度出发，本院予以支持。综上所述，对原告之诉讼请求，合理部分，本院予以支持；不当部分，予以驳回。审理中，被告经本院依法传唤，无正当理由不到庭应诉答辩和举示证据，视为自动放弃答辩和举证的诉讼权利，应承担不答辩和举证不能的不利后果。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告凡成术与被告重庆微家酒店管理有限公司签订的《经营托管合同》（二份）于2020年4月1日解除；二、被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效时立即向原告凡成术返还位于重庆市綦江区文龙街道通惠大道20号红星美凯龙生活广场3幢XX号房屋以及同幢XX号房屋；三、被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效时立即赔偿原告凡成术房屋装修费等损失180，000元；四、被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效时立即支付原告凡成术违约金24，200元；五、驳回原告凡成术的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2，495元，由被告重庆微家酒店管理有限公司负担（此费原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王君平二〇二〇年四月二十八日书记员  黎 松