福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初128号 原告：蔡英峰，男，50岁，汉族，住三明市三元区。 原告：陈信钦，男，60岁，汉族，住三明市三元区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：廖贵勤，福建万天律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：温秋香，福建万天律师事务所律师。 被告：山水御园小区业主委员会，住所地三明市三元区。 负责人：曹丽红，主任。 被告：山水御园小区业主大会，住所地三明市三元区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：邓燕凤，系业委会委员。 上述二被告共同委托诉讼代理人：林春燕，系业主代表。 原告蔡英峰、陈信钦与被告山水御园小区业主委员会（以下简称业委会）、山水御园小区业主大会（以下简称业主大会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡英峰、陈信钦的委托诉讼代理人温秋香、被告业委会和业主大会的委托诉讼代理人邓燕凤、林春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡英峰、陈信钦向本院提出诉讼请求1.依法判令撤销业主大会和业委会2019年11月19日选聘福州诚安信物业管理有限公司为山水御园小区物业服务企业的决定；2.判令业委会和业主大会承担本案诉讼费用。事实及理由：蔡英峰、陈信钦是三明市三元区山水御园小区业主，案涉小区总建筑面积226233.5平方米，出售并交付使用的物业建设面积达50%以上，符合组织成立业主大会首次会议的条件。违法违规召开的业主大会并据此产生的业主委员会则是对业主合法权益的践踏。2019年9月，该业委会委托厦门天恒建业工程管理有限公司对山水御园小区物业管理服务进行公开招标，截止2019年10月29日9时30分，按照招标文件参与投标并递交投标文件、现场缴纳5万元投标保证金的企业有4家，但招标公司先用物业管理评标专家库专家，并会由业主委员会代表等人组成所谓评标委员会，开标、评标。现场监督的行政主管部门代表经核实并向招标公司及评标委员会指出，参与投标的福州诚安信物业管理有限公司（以下简称诚安物业）和海纳物业服务集团有限公司（以下简称海纳物业）。该物业公司有被行政处罚的不良信息记录，不符《招标公告》第一条第1点之要求，则实际有效投标只有2家企业，按《福建省物业管理招标投标暂行办法》第八条，《三明市三元区山水御园小区选聘物业公司项目公开招标文件》16.7条款相关规定及内容，应终止招标并重新组织招标。但招标公司及评标委员会不予采纳，仍坚持开标、评标，且最终选定诚安物业和海纳物业2家有行政处罚不良信息记录的物业公司评定为中标候选物业服务企业。之后，三明市三元区城市管理局接到关于山水御园小区选聘物业服务企业过程中违规招标的举报。经调查核实，三明市三元区城市管理局2019年11月15日作出《山水御园小区选聘物业企业公开招标有关投诉举报情况的告知》认定，根据《福建省物业管理招标投标暂行办法》的有关规定，参与10月29日山水御园小区公开招聘物业企业评标工作的三位专家评委非福建省或三明市物业管理行政主管部门监督下进行抽取。鉴于前述情况，三明市三元区城市管理局认为此次山水御园小区公开招聘物业企业评标工作确有违规行为，建议业委会责成厦门天恒建业工程管理有限公司严格对照有关规定规范物业招投标行为并加强整改妥善处理。但业委会收到该通告之后，拒不认识错误，整改问题，仍一意孤行将亲述二家物业公司作为选聘对象，误导业主参与二选一投标，并因此产生所谓诚安物业获得占面积63.76%、户数63.21%，海纳物业服务集团有限公司获得占面积2.67%、户数2.59%的投票结果。2019年11月21日，被告山水御园小区业主委员会发布公告，决定选聘诚安物业为山水御园小区物业服务企业。前述两业主认为该决定损害其利益，故向法院具状起诉。 业委会和业主大会未提交书面答辩状，但是其代理人到庭答辩称，业委会当时委托阮昌力具体经办选聘物业事宜，在选定物业公司时是经过业委会开会决定，大家也都有投票，其中具有70-80%的业主是同意的。该小区已经一年多没有物业，在居委会和街道部门的帮助下，选定了现在物业公司，应该说大部分的业主是不希望撤销现有的物业公司，当然也有个别人反对，希望维持现状，请求法庭依法妥善处理。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院随后进行了分析和认定。现认定事实如下： 2019年5月29日，三明市三元区住房和城乡建设局作出元建备案［2019］2号业主委员会备案证明。其主要内容为同意山水御园小区业主委员会备案，本届任期于2024年5月4日届满，本届成员为9人即曹丽红、关卫东等，其中曹丽红为主任、关卫东、黄月萍为副主任等内容。 2019年10月9日，业委会拟定了招标公告，提出招聘标准为：近三年无不良业绩信息记录，具有同类楼盘的管理经验，信誉良好，参与企业不得采取挂靠方式进行招投标，业委会委托厦门天恒建业工程管理有限公司通过正式招投标确认。候选物业确定后业委会通过业主大会进行双过半选取中标物业服务企业等公告内容。2019年10月30日，厦门天恒建业工程管理有限公司出具了《中标候选人公示》，认为2019年10月29日9时30分，由评标委员会，并经招标人确认定标，专家评委：李明、栾明辉、黄兴灿，确定第一中标人为诚安物业，第二中标人为海纳物业。公示期间为2019年10月30日至2019年11月13日。之后2019年11月15日，三明市三元区城市管理局书面函告业委会，认为招投标过程中，接到投诉，称存在未按程序进行资格审查，违反法定程序确定物业管理专家等。该局经过调查，认为根据《福建省物业管理招投标暂行办法》的有关规定，三位专家非福建省或三明市物业管理行政主管部门公布的管理评标专家，并且专家的选定也未在物业管理行政主管部门监督下进行抽取，要求业委会责成厦门天恒建业工程管理有限公司严格规范招投标行为，并加强整改妥善处理。 2019年11月19日，涉案的小区业委会经过投票和最后统计，占比小区面积63.76%和其中63.21%的户主选择诚安物业，占比2.67%面积和2.59%的户主选择海纳物业。同年11月21日，涉案小区业委会张贴公示，决定选聘诚安物业为本次招聘的物业。蔡英峰等二业主见状即向本院具状起诉。 上述事实，有产权登记手续、业委会备案文件、招投标公示、企业信用公示、投票统计等书证和到庭当事人在法庭中的陈述相印证，本院依法予以确认。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《国务院物业管理条例》第十二条第五款的规定是业主撤销权的法律依据，明确了业主是该撤销权的行使主体，而业主大会或者业委会做出的决定是撤销的对象。业主主张撤销的二项理由，其一认为选聘的专家不是专家名单内的物业专家，其二认为抽取专家未在主管部门监督下进行，该情形三明市三元区城市管理局已经作出调查和认定。客观上确实选聘过程中存在瑕疵，程序也确实有不规范情形。但是本身的物业管理规定，仅是规范招投标的过程管理性规范文件，不应成为无效的效力性规范规定，选聘物业最终最主要是全体业主共同投票选定，体现的是全体小区业主自我管理自我纠正和自我完善后作出的结果。二业主虽然意见与多数业主不尽一致，无证据证明投票造假的前提下，还是应尊重和遵守全体业主的投票结果。其提出的撤销主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条第二款、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第十二条、第二十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回蔡英峰、陈信钦要求撤销山水御园小区业主大会和山水御园小区业主委员会2019年11月19日选聘福州诚安信物业管理有限公司为山水御园小区物业服务企业的决定的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由蔡英峰、陈信钦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  林振铭 二〇二〇年四月九日 书记员  黄丽花 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第七十五条【业主大会、业主委员会设立】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国国务院物业管理条例》 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。