重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初14035号原告：重庆鼎诺物业服务有限公司,住所地重庆市南岸区南湖路69号2栋物管用房，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人：张泽云，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思杏，重庆维祯律师事务所律师。被告：周利琴，女，1980年5月4日出生，汉族，住云南省昭通市。委托诉讼代理人：柯吉洪，男，1963年2月5日出生，汉族,住重庆市巴南区。原告重庆鼎诺物业服务有限公司诉被告周利琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎诺公司的委托诉讼代理人陈思杏、被告周利琴委托诉讼代理人柯吉洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鼎诺物业服务有限公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告交纳其拖欠的从2014年1月至2019年1月的物业管理费9838元和从2014年1月到2019年1月拖欠的公摊水电费347.6元；2.判令被告向原告支付资金占用损失(以上述第一项金额为基数，从欠费之日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清时止)。事实与理由：原告是重庆南岸区南湖路万友·七季城的物业管理单位，且至今一直为该小区提供服务，被告是万友·七季城房屋的业主。被告于2010年7月22日接房，并于2011年5月30日起进场装修。原告与被告在《万友•七季城物业服务协议》中约定：1.物业服务费为1.2元/月·平方米，按建筑面积收取；2.公摊水电费按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；3.乙方(被告)应在每月25日之前将费用金额缴清，逾期将按每天3‰向甲方(原告)缴纳滞纳金。截至到2019年1月，被告尚欠原告物业管理费9838元及公摊水电费347.6元，同时还应当承担逾期缴费的违约责任。上述费用经原告催收未果，被告的行为已严重损害原告的合法权益。综上所述，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，向贵院提起诉讼，以维护原告合法权益不受侵害，恳请贵院依法判如所请。庭审中，原告变更诉请为：1、被告缴纳2015年11月至2019年1月的物管费6290.9元，以及该期间的公摊水电费191.5元；2、被告支付资金占用损失（以上述第一项金额为基数，从欠费之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）。被告周利琴答辩：1、被告未与原告签订物业合同，不应承担责任。2、被告阳台墙壁漏水，车辆停在小区内被损坏了多次，物业不予解决。小区绿化没有很好的管理维护，电梯经常损坏。小区停车收费应归全体业主所有。3、原告的部分诉请过了时效。经审理查明：原告系具有相应资质的物业服务企业。2008年3月31日，原告作为乙方与重庆康恒置业有限公司作为甲方签订《万友•七季城一期前期物业服务合同》，约定由原告对万友•七季城一期小区提供物业服务，合同期限为三年，自2008年4月2日起至2011年4月1日止。合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、违约责任等事项。其中合同第四章“物业服务费用”中约定，物业服务费选择“包干制”，按建筑面积计算，住宅为1.20元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前将当月物业服务费及上月的特约服务费用、水、电、气等代收费一并缴清，逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告一直为万友·七季城一期小区提供物业服务至今。被告系南岸区回龙路88号（万友·七季城）7幢8-1号房屋业主，房屋建筑面积为134.42平方米。2010年7月22日接房，2011年5月30日申请装修。被告于2015年11月至2019年1月未缴纳物业服务费6290.9元，未缴纳公摊费191.5元。原告曾于2018年10月18日向被告寄送律师函催收所欠费用，但被告至今未缴纳。以上事实，有前期物业服务合同、物业服务协议、交房流程确认书、装修验收表、产权查询、居委会证明、催收律师函及凭证、电梯维保合同、巡查记录表、水电公摊交费凭证等证据及当事人的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告与重庆康恒置业有限公司签订《万友•七季城一期前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2011年4月1日前期物业服务合同到期后，原告自愿按照原物业服务合同的约定继续为该小区提供物业服务至今。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友•七季城一期小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。原告曾于2018年10月18日向被告寄送律师函催收所欠费用，现原告诉请未过诉讼时效，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费6290.9元、水电公摊费191.5元，符合法律规定，本院依法均予以支持。关于违约金。原告主张为以全部欠费金额为基数从欠费之日按中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算，本院根据被告欠款金额及欠款时间，酌情调整违约金以每月欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自欠费之日起计算至2019年8月19日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清之日止。关于被告提出的原告服务存在重大瑕疵的问题，由于原告提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，原告提供的物业服务是长期、持续性，被告并未提交证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵。故对被告提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。但原告作为该小区物业服务企业，应虚心倾听业主的意见，不断改善服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周利琴于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司物业服务费6290.9元、水电公摊费191.5元；并支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自欠费之日起计算至2019年8月19日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆鼎诺物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，减半收取28元，由被告周利琴负担（原告重庆鼎诺物业服务有限公司已垫付，被告周利琴履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张鑫二〇二〇年四月十七日法官助理 王雨书 记 员 张微