山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1276号上诉人（原审被告、反诉原告):曹影影,女,汉族,1981年1月15日出生,住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王亮，山东隆泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：李金丹,女,汉族,1995年7月2日出生,住临沂市兰山区。委托诉讼代理人:顾文轲,山东有泰律师事务所律师。原审被告(反诉原告):马海洋,男,汉族,1980年3月11日出生,住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王亮，山东隆泰律师事务所律师。上诉人曹影影因与被上诉人李金丹及原审被告马海洋房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初12737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹影影及原审被告马海洋的共同委托诉讼代理人王亮、被上诉人李金丹及其委托诉讼代理人顾文轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹影影上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.本案全部费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、上诉人曹影影对于马海洋与被上诉人于2019年5月17日签订《房屋购买合同》的行为予以追认，但对于在房屋中介机构主持下马海洋与被上诉人签订的《房屋买卖合同解除协议》第2条约定违约金给付的行为不予追认。首先，马海洋与上诉人为同居关系，上诉人未在马海洋与李金丹签署的房屋买卖合同上签字，但因其配合被上诉人到银行办理贷款的行为表明上诉人对房屋买卖行为表示追认并无异议。2019年7月，上诉人对于马海洋与李金丹解除房屋买卖合同的行为并不知情，后因收到法院传票才得知马海洋无代理权限而擅自处分上诉人的权利。上诉人对于解除协议中约定买卖合同解除的行为予以追认，但该协议中第2条约定违约金的支付上诉人不予追认，该协议中的签订主体为马海洋，马海洋约定违约金支付的行为不属于代理范围。其次，根据《民法总则》第171条规定，上诉人及其姐夫高会树利用马海洋缺乏房屋交易经验、急需用钱的困境，明知马海洋对于主动支付5万元违约金的行为没有代理权限而故意与其签订协议，该支付违约金的行为对上诉人不发生效力。再次，因该房屋出售并未在交易中心办理网签手续，上诉人若想解除协议，其无需通过订立《解除协议》约定向被上诉人支付违约金即可另向他人出售房屋。最后，马海洋的行为即使构成表见代理，其对上诉人权利的处分行为显失公平，被上诉人的姐夫及被上诉人利用自身对房屋交易的优势故意拖延时间导致马海洋经营生意借款无法偿还的情形下，属于《民法总则》第151条规定的一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力的情形，其约定违约金的行为依法属于可撤销的民事法律行为。2、中介机构主持下签订的《解除协议》中包含两种民事法律关系：房屋买卖合同关系、居间关系。该协议第4条约定的律师费的承担的前提是因居间合同关系产生的佣金给付纠纷，而非房屋买卖合同关系中买卖双方因解除合同产生的纠纷。3、一审认定马海洋曾经提出房屋需要高总价40000元系明显认定事实错误。马海洋与李金丹及李金丹的姐夫聊天记录中显示的事实为：李金丹因一再拖延办理贷款的时间导致马海洋急需用钱而不能的情况下，因惭愧表示歉意以及欲再次拖延时间主动向马海洋提出买方愿主动加4万元于2019年7月8号之前办理贷款手续，后因李金丹对于主动加4万元反悔而提出各种对于上诉人不利的条件导致7月8号其再次违约。李金丹的姐夫高会树利用自身丰富的卖房经验误导马海洋，致使马海洋误以为其不签订解除协议将不能向上诉人的房屋向其他人出售，于是马海洋以自己的名义在中介机构的主持下签订《解除协议》。4、退一步讲，马海洋作为《解除协议》的主体，被上诉人若有实际损失，其损失不会高达5万元。首先，一审中，被上诉人无事实损失的依据主张数额为5万元违约金的行为亦属显失公平的情形，当事人依法可请求法院撤销。其次，《合同法司法解释二》第29条规定，违约金过高的，一方可请求降低，一审期间上诉人答辩中抗辩被上诉人的损失无依据，一审法院开庭期间并未查明其实际损失，根据《民事诉讼法》的规定，法庭调查阶段法院应主动查明案件事实而未查明属程序违法。再次，违约责任的实质主体为被上诉人，根据《民法总则》第177条规定，被上诉人的损失若属实，其责任应由其自身承担。二、一审法院适用法律错误。一审法官审理案件过程中应认真了解案件的事实后才能正确适用法律。本案一审开庭时证人常某提供证言及电子凭证证明自己在马海洋卖房期间出借40万资金支援马海洋经营生意，说明马海洋因急需用钱才想法出售房屋，而被上诉人李金丹及其姐夫高会树利用马海洋身处困境而拖延时间一再违约，违反诚实信用的原则。李金丹辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。马海洋述称，同上诉人的上诉意见。李金丹向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付协议违约金50500元及利息;2.诉讼费、律师代理费等由被告承担。马海洋、曹影影共同向一审法院提出反诉请求为：1.确认双方之间的房屋买卖合同于2019年7月9日解除2.撤销《房屋买卖合同解除协议》第2条；3.判令李金丹因违约给马海洋、曹影影造成的利息损失6500元；4.本案全部费用由李金丹承担。一审法院认定事实：临沂市北城新区荣盛花语馨苑9号楼2单元2703室房屋的所有权人为曹影影。李金丹欲购买曹影影所有的该处房屋，在房屋中介公司山东信大房地产营销策划有限公司的居间介绍下，马海洋以曹影影名义与李金丹于2019年5月17日签订《房屋买卖合同》，合同约定涉案房屋总价为683000元。第十五条约定：“此房产权人曹影影女士未能到场，由产权人代理人马海洋先生独自签订合同，并承担相应责任。”马海洋在甲方处签字捺印并代曹影影签字，马金丹在乙方处签字捺印。由于合同未能继续履行，原被告经过协商，于2019年7月9日达成《房屋买卖合同解除协议》一份，甲方（出售方）为马海洋，乙方（购买方）为李金丹，解除协议书载明：“现由于甲乙双方未达成补充协议原因，现使合同不能履行，在丙方（中介方）的协调下，甲乙双方商定，自愿达成解除合同协议如下：1、甲乙双方签定的上述购房合同自本协议签定之日起解除。2、甲方依照原合同的约定，于2019年7月15日前向乙方支付违约金伍万元；乙方向丙方支付佣金及费用：壹万伍仟零佰，该款项支付后发还起房产证明及其他有关资料。3、自解除合同之日起12个月内，甲乙双方或带俩人不得避开丙方私下进行该房产的交易或通过其他中介公司进行交易，如发生甲乙双方避开丙方零星完成交易的情况，甲乙双方按照合同签订时的房屋总价格，各付2.7%的佣金给丙方，作为违约金。4、如任何一方拒绝按约定向丙方支付佣金，丙方有权依法追索。因此产生的律师费、交通费、诉讼费等其他费用均由违约方承担。5、甲方需无条件配合乙方退回有关此房银行贷款等相关手续。6、本协议经各方同意，由甲乙双方签字捺印后生效丙方留存备案，代理人自愿承担法律责任。”马海洋在甲方处签字捺印，李金丹在乙方处签字捺印。解除协议签订后，由于被告未能履行支付违约金的义务，原告将本诉二被告诉至法院，要求二被告按照解除协议的约定支付违约金。二被告在答辩期内提出反诉要求确认解除协议有效并撤销关于违约金条款的约定。一审法院认为，本案的焦点之一为原被告双方签订的房屋买卖合同以及房屋买卖合同解除协议是否为有效合同。对于原被告之间签订的房屋买卖合同，是在原被告之间达成房屋买卖的合意后签订的，其内容约定了成交价款、支付方式、违约责任及其他条款，内容与形式均不违反法律强制性规定，具备生效合同的条件。虽然曹影影作为产权人并未直接签署该房屋买卖合同，但是在曹影影的答辩意见中可以看出，曹影影曾到银行协助原告签署房屋贷款手续，李金丹亦认可曹影影曾到银行签字的行为，因此，马海洋在签署该房屋买卖合同时虽然未提供授权书，但是被告已经以实际行为对马海洋代为签署房屋买卖合同这一行为予以追认，因此，在马海洋签署该房屋买卖合同时，该合同成立并生效。对于房屋买卖合同解除协议的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该协议清晰地载明了原被告解除房屋买卖合同的原因为“未达成补充协议”，在此情况下，双方协商一致形成房的屋买卖合同解除协议并不违反强制性法律规定，视为对自身权利义务的合法处置，双方均应当受该解除协议的约束。虽然作为房屋权利人的曹影影未在解除协议处签字，但是从曹影影的反诉诉求中可以看出，曹影影要求确认解除协议有效，视为其对马海洋代为签署解除协议行为的认可。综上，对于马海洋、曹影影关于确认李金丹和曹影影之间的房屋买卖合同已经于2019年7月9日解除的诉求予以支持。关于反诉原告马海洋、曹影影主张撤销《房屋买卖合同》第二条的诉求，一审法院认为，主张撤销原因是马海洋、曹影影认为解除协议中的第二条显失公平，应当根据合同法第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”之规定行使撤销权，为了证实自身主张，马海洋、曹影影向法庭提交了马海洋与李金丹的微信聊天记录、案外人常某的证人证言以及马海洋与银行工作人员的语音通话记录。一审法院认为，从马海洋与李金丹的聊天记录中可以看出，马海洋曾提出总价款提高40000元的要求，李金丹亦表示需要借用首付款中的70000元进行过户手续的办理，双方对于合同又进行了协商，在协商之后原被告未能最终达成一致，马海洋亦主动提出支付部分款项对李金丹的前期支出予以补偿，因此，马海洋曾经有支付违约金的真实意思表示。另根据原被告前期签订的房屋买卖合同，双方在解除协议中约定的违约金50000元亦在原被告房屋买卖合同中违约金条款约定的范围之内，并无显失公平之处，因此，对于要求撤销支付违约金50000元条款的诉求不予支持。常某证人证言可以证实马海洋、曹影影曾借款偿还涉案房屋银行贷款，但是其证言与解除协议的形成以及关联性无法确认，对该证人证言不予采信。对于马海洋与银行工作人员的通话记录，一审法院认为，该通话录音载明了李金丹迟延履行贷款签字义务，但是该行为发生在双方签订解除协议之前，从双方的微信聊天记录中可以看出，马海洋曾经提出房屋需要提高总价40000元，其亦存在违约情形，至于双方谁最终违约谁最终担责，双方签订的解除协议已经对违约责任做出了一个明确约定且双方均签字确认，因此，该证据无法证实马海洋、曹影影提出的违约金显失公平及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况。马海洋、曹影影为完全民事行为能力人，其愿意向李金丹支付违约金的意愿是其真实的意思表示，是对自身权利的处置，不存在合同法第五十四条所规定的情形，因此，对于马海洋、曹影影要求撤销的违约金条款的诉请，不予支持。关于马海洋、曹影影是否应当向李金丹支付违约金，一审法院认为，马海洋为曹影影的代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”，因此，在该房屋买卖协议以及解除协议签订过程中，马海洋为曹影影的代理人，其法律后果应当由曹影影承担，马海洋作为代理人不应承担合同责任，因此，马海洋并不负担向李金丹支付违约金的责任。《房屋买卖合同解除协议》为有效协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，曹影影应当依照解除协议的约定向李金丹支付违约金50000元。对于李金丹主张的要求被告承担律师费的主张，在双方签订的解除协议中第4条已经明确约定由违约方承担，因此，曹影影应当向李金丹支付律师费3500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定,判决：一、确认原告（反诉被告）李金丹与被告（反诉原告）曹影影签订的房屋买卖合同于2019年7月9日解除；二、被告（反诉原告）曹影影于判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）李金丹支付违约金50000元；三、被告（反诉原告）曹影影于判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）李金丹支付律师费3500元；四、驳回原告（反诉被告）李金丹的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马海洋、曹影影的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）531元，由被告（反诉原告）曹影影负担；反诉费613元，由被告（反诉原告）曹影影负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。关于《房屋买卖合同解除协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”在马海洋与李金丹签订房屋买卖合同时，曹影影作为产权人并未在房屋买卖合同中签字。但是在签订合同后，曹影影到银行协助李金丹办理房屋贷款手续。即曹影影以自己的行为对马海洋代为签订房屋买卖合同这一行为予以追认，且在上诉状中称对该行为进行追认。而在房屋买卖合同履行过程中，因双方未达成补充协议，在签订房屋解除协议时，李金丹有理由相信马海洋代为签订解除协议时有代理权，故马海洋的代理行为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案双方协商一致形成的房屋买卖合同解除协议并不违反强制性法律规定，双方均应当受解除协议的约束。曹影影主张对该解除协议中违约金条款不予追认，对其不发生效力的上诉理由，本院不予支持。关于曹影影主张解除协议中违约金条款显失公平的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定“一方利用对方处于危因状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”双方在解除协议中约定的违约金50000元亦在双方房屋买卖合同中违约金条款约定的范围之内，并无显失公平之处。且曹影影亦未提供证据证实在签订解除协议时存在上述应撤销的情形，故对于其要求撤销支付违约金50000元条款的诉求，本院不予支持。关于曹影影是否应当向李金丹支付律师费的问题。参照《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》（法发[2016]21号）第22条规定“当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对或第三方直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”本案纠纷起因在于双方签订解除协议后，曹影影不按约支付违约金，其存在过错。鉴于李金丹已提交了律师费的增值税发票，足以证明其支付律师费数额确定，故一审法院认定律师费由曹影影承担并无不当，本院予以支持。综上所述，曹影影的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元，由上诉人曹影影负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年四月二十七日书记员  李璐彤