广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0309民初9949号原告：深圳幸福商业运营管理有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道清华社区和平东路幸福城商业大厦A1403，统一社会信用代码91440300MA5F2E2W3D。法定代表人：彭鹏。委托代理人，谢溪，该公司员工。被告：曾立芬，女，汉族，1976年8月29日出生，身份证住址湖南省长沙市雨花区，原告深圳幸福商业运营管理有限公司与被告曾立芬房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、确认双方2018年11月签订的《房屋租赁合同》（合同编号：XSY-20181124119）、《运营管理协议》（XSY-20181124119）于2019年5月31日起解除；2、被告于2019年5月31日起七（7）日内返还租赁业物业；逾期搬离的，应按日租金的双倍向原告支付实际占有使用费；3、被告向原告支付2019年3月份-5月份租金（月租金13752元），合计租金41256元，合计租金滞纳金11620.44元；2018年12月8日-2019年5月31日管理费合计10263.59元，2018年12月8日-2019年5月25日水电费3692.00元，合计管理费及水电费滞纳金2745.31元，前述费用共计69577.34元；4、被告按合同约定支付欠款金额69577.34元自2019年5月31日起至实际还清之日止的滞纳金；5、被告按合同约定支付原告相当于三个月租金即41256元违约金；6、原告无需向被告返还租赁保证金41256元，运营管理保证金7946.00元；7、被告向原告支付免租期间租金13752元；8、被告承担本案全部诉讼费（含案件受理费）、保全费、担保服务费、保全责任保险费等。本院受理后依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳幸福商业运营管理有限公司委托代理人谢溪，被告曾立芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，深圳市永晋盈投资有限公司系“深圳市宝安区龙华街道幸福城商业大厦102”的所有权人，不动产证号为粤（2018）深圳市不动产第0032417号。2018年11月29日，原告作为出租方即甲方与被告作为承租方即乙方签订《房屋租赁合同书》一份，约定原告将“深圳市龙华区龙华街道和平东路幸福城商业大厦（1979圈圈）1-37铺位”出租给被告，合同期限2018年11月25日至2023年11月24日，其中第二条第4项约定“4、开业日：甲乙双方约定，乙方租赁房屋的开业时间为2018年12月15日（以下简称“开业日”）或此日期之前。无特殊情况，未经甲方书面同意，乙方不得变更开业日。乙方如能于2018年12月15日前完成装修并试业，则于2019年2月1日起计收租金；否则，如未能在2018年12月15日完成装修并开始试业的，则2018年12月15日起计收租金。如公共区域未能在2018年12月15日前完工并试业，甲方所拖延的工期，上述免租期相应顺延。……”第三条约定本协议签订之日乙方向甲方缴纳首期租金13752元，2018年11月25日至2019年11月24日期间每月租金13752元，2019年11月25日至2020年11月24日期间每月租金14852元，2020年11月25日至2021年11月24日期间每月租金16040元，2021年11月25日至2022年11月24日期间每月租金17323元，2022年11月25日至2023年11月24日期间每月租金18709元；约定乙方应于本协议签订之日向甲方缴纳租赁保证金41256元，第十四条约定“3、乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的5‰交纳滞纳金，上不封顶，直到履行完毕为止；如拖欠租金达壹个月，则甲方有权单方终止合同和收回租赁物业，保证金不予返还。”第十六条约定“1、乙方应在本合同租期届满前、提前解除或终止后七（7）日内返还租赁物业，并同甲方办理书面交接手续，乙方未办理交接手续的，视为未将租赁物业交还甲方。乙方未经甲方书面同意逾期返还租赁物业的，每逾期一日应按日租金（月租金/30天）的双倍向甲方支付实际占用期间使用费。若因乙方逾期不返还租赁房屋而造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”同时约定了其他条款。同日，原告作为出租方即甲方与被告作为承租方即乙方签订《运营管理协议》一份，约定甲方向乙方收取涉案房屋运营管理服务费和物业管理服务费等费用，第四条约定乙方进场装修前5个工作日内应向甲方缴纳装修保证金3973元；第五条第1项约定，乙方进场装修之日收取运营管理费，装修期间每月管理费1986.5元，2018年12月16日起每月管理费3973元，首月管理费于本合同签订之日支付，其余月份管理费于每个自然月5日前支付，逾期缴纳的，每日按合同总支付金额的10‰支付滞纳金；第五条第2项约定，乙方应在本合同签订之日向甲方缴纳运营管理保证金7946元；第五条第3项约定，每月5日前缴纳上月水、电费用；第九条约定“2、乙方违反本协议约定，拖欠应缴纳的各项费用，每逾期一天按拖欠金额千分之三支付违约金；拖欠超过十天，甲方有权采取停水、停电、停止向乙方提供有关服务的强制措施；拖欠达一个月（含一个月），甲方有权解除合同，乙方所交保证金不予退还。3、甲、乙双方不得无故前终止或解除本合同，否则，违约方应向守约方支付相当于三个月运营管理保证金的违约金；给对方造成的损失超过违约金，还应给予赔偿。”同时约定了其他条款。上述合同签订后，被告向原告缴纳租赁保证金41256元以及运营管理保证金7946元，原告将涉案房屋交由原告使用。原告主张被告拖欠2019年3月至5月期间租金41256元，拖欠2018年12月8日至2019年5月31日管理费10263.59元，拖欠2018年12月8日至2019年5月25日水电费3692元，故依照《房屋租赁合同书》第十四条第七款第（10）项约定，要求解除涉案《房屋租赁合同书》。原告提交的证据显示，原告于2019年6月4日通过EMS向被告邮寄《解除双方协议的通知》，EMS邮件并未显示签收信息。原告提交电子邮件，主张其于2019年6月3日向被告发送《解除双方协议的通知》电子邮件，被告表示并未收到。原告提交微信聊天记录，主张于2019年6月3日通过微信向被告发送《解除双方协议的通知》，被告确认收到该微信通知。原告要求确认涉案《房屋租赁合同书》于2019年5月31日解除，要求被告支付拖欠的2019年3月至5月期间租金41256元、2018年12月8日至2019年5月31日管理费10263.59元、2018年12月8日至2019年5月25日水电费3692元及滞纳金（每日千分之五计）。原告要求被告返还涉案房屋，支付逾期搬离期间双倍租金，支付上述所欠金额的滞纳金，支付违约金41256元，要求不予返还租赁保证金41256元、运营管理保证金7946元，要求支付免租期租金13752元。被告不予认可，主张并不存在上述拖欠，其于2018年12月12日进场，2019年3月1日商场外面有大面积架子，无法正常开业；主张免租期尚未开始，无需缴纳租金。庭审中，原告主张涉案房屋所在的公共区域2019年2月份完工，不清楚何时试营业；被告主张涉案房屋所在的公共区域2019年3月2日大门完工，3楼至5楼公共区域并未完工，直至庭审时都没有完工。原告主张涉案房屋的租金应当从2019年2月1日起收取；被告主张涉案房屋的租金应当从2019年5月31日之后收取，主张公共区域并未完工，原告并未书面通知。庭审中，原告主张被告于2019年3月2日之前已开业，被告曾于2019年2月1日申请春节期间歇业休息15天。被告不予认可，主张2019年3月2日有开门，但不属于缴租期或营业期；主张后面也有开门，但公共区域没有做完，外面人进不来。庭审中，被告对原告主张的水电费3692元予以认可，主张系装修期间产生的水电费。被告主张原告于2019年8月18日开始对涉案房屋停水停电。原告表示其并不清楚是否停水停电，称其多次沟通要求被告搬离涉案房屋内的物品，被告未搬离。以上事实，有房屋租赁合同书、运营管理协议、曾立芬身份证复印件、解除租赁合同通知、EMS快递单及回执、电子邮件送达记录、微信送达记录、微信聊天记录、视频等证据及开庭笔录等为证。裁判结果本院认为，原告与被告于2018年11月29日签订的《房屋租赁合同书》、《运营管理协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，本院予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。《房屋租赁合同书》第二条第4项约定了房租缴交条件，“如公共区域未能在2018年12月15日前完工并试业，甲方所拖延的工期，上述免租期相应顺延。”原告表示于2019年2月完成公共区域装修、并不清楚何时试业，主张房租应当自2019年2月1日起缴纳，被告不予认可。本院认为，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应就“公共区域完工并试业”的时间承担举证责任，其主张涉案房屋租金缴交条件已成就，提供的证据并不足以证明该主张，依法应当承担举证不能的不利后果。因此，原告主张被告拖欠2019年3月至5月期间租金41256元，并以此为由主张被告构成违约而单方解除涉案合同，缺乏事实依据，本院不予支持。《运营管理协议》第五条第1项及第3项约定了管理费的计算方法缴纳时间以及水电费缴纳时间，根据本院查明的事实，截至法庭辩论终结前，被告尚未缴纳2018年12月8日至2019年5月31日管理费10263.59元以及2018年12月8日至2019年5月25日水电费3692元。因此，原告要求解除《房屋租赁合同书》、《运营管理协议》，有事实依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据本院查明的事实，原告关于解除涉案两份合同的通知于2019年6月3日通过微信方式送达至被告处，故涉案《房屋租赁合同书》、《运营管理协议》于2019年6月3日解除。同时，根据庭审中双方陈述，可知被告尚有物品放置于涉案房屋，因此被告应当向原告返还涉案房屋。被告应当自涉案合同解除之日即2019年6月3日起，参照双方约定的租金标准，向原告支付占有使用费，其中2019年6月3日至2019年11月24日期间每月租金标准为13752元、2019年11月25日至2020年11月24日期间每月租金标准为14852元、2020年11月25日至2021年11月24日期间每月租金标准为16040元、2021年11月25日至2022年11月24日期间每月租金标准为17323元。被告应当向原告支付所欠的2018年12月8日至2019年5月31日管理费10263.59元，拖欠2018年12月8日至2019年5月25日水电费3692元。根据《运营管理协议》第九条第2项的约定，原告要求没收运营管理保证金7946元，有事实依据，本院予以支持。由于本院已支持原告关于没收运营管理保证金7946元的主张，其关于所欠管理费和水电费滞纳金的主张，本院不予支持。原告其他诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告深圳幸福商业运营管理有限公司与被告曾立芬于2018年11月29日签订的《房屋租赁合同书》、《运营管理协议》于2019年6月3日解除；二、被告曾立芬应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳幸福商业运营管理有限公司返还“深圳市龙华区龙华街道和平东路幸福城商业大厦（1979圈圈）1-37铺位”；三、被告曾立芬应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳幸福商业运营管理有限公司支付2018年12月8日至2019年5月31日管理费10263.59元，拖欠2018年12月8日至2019年5月25日水电费3692元；四、被告曾立芬应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳幸福商业运营管理有限公司支付2019年6月3日起至涉案房屋实际返还时止的房屋占有使用费（其中，2019年6月3日至2019年11月24日期间房屋占有使用费每月13752元、2019年11月25日至2020年11月24日期间房屋占有使用费每月14852元、2020年11月25日至2021年11月24日期间房屋占有使用费每月16040元、2021年11月25日至2022年11月24日期间房屋占有使用费每月17323元）；五、原告深圳幸福商业运营管理有限公司没收被告曾立芬缴纳的运营管理保证金7946元；六、驳回原告深圳幸福商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1396元原告已预缴，由原告承担1151元、被告承担245元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇二〇年四月二十六日书记员 简少琼（兼）书记员 黄  丽  敏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。