杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0106民初7743号原告：杭州宋盒资产管理有限公司，住所地杭州市西湖区文一路294号602室-605室。法定代表人：洪国良，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐冰，浙江民禾（南昌）律师事务所律师。被告：杭州臻爱餐饮管理有限公司，住所地杭州市西湖区文一路294号311、312商铺。法定代表人：马鹏，执行董事兼总经理。原告杭州宋盒资产管理有限公司（以下简称宋盒公司）与被告杭州臻爱餐饮管理有限公司（以下简称臻爱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序。2019年9月26日，本院作出（2019）浙0106民初7743号民事裁定书，将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告宋盒公司的委托诉讼代理人徐冰到庭参加诉讼，被告臻爱公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋盒公司向本院提出诉讼请求：1、被告臻爱公司于本判决生效之日立即腾空房屋并交还给原告；2、被告向原告支付租金203470.36元；3、被告向原告支付房屋占用使用费200599.68元（从2019年1月28日起暂计算至2019年6月30日，实际计算至被告向原告腾退房屋之日止）；4、被告向原告支付物业费26333.65元；5、被告向原告补交免租期租金38598元；6、被告向原告支付违约金79759.13元；7、案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年1月8日签订编号为20160108的《商铺租赁合同》，约定原告将位于杭州市西湖区的商铺出租给被告，合同对双方的权利义务作出了明确约定。2016年1月11日，原告将合同项下的商铺交付给被告使用。后双方又签订《租赁合同补充协议》，对租赁的商铺及租赁面积、租金的支付时间等作出调整。因被告未按时支付租金及物业费，原告曾予以催讨，但被告未予理会。原告无奈根据合同向被告发函通知解除《商铺租赁合同》。综上，请求人民法院判如所请。被告臻爱公司未作答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定本案事实如下：2016年1月8日，原告宋盒公司（出租方、甲方）与被告臻爱公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市西湖区.18平方米的商铺出租给乙方；该商铺的用途为用于餐饮；租赁期限为5年，一年以365天计，自2016年3月11日至2021年3月10日，租赁起始日以甲方实际交付日为准；该商铺的装修期共计60日，自商铺实际交付日起计算，装修期内乙方无需支付租金；如乙方在装修免租期内提出退租或双方实际解除本合同的，则乙方的免租期取消，在结算有关费用时应当自双方交房之日起按照第一年租金标准承担自交房之日起至合同解除结算费用之日止的相应租金；租金每半年支付一次，采取先付租金后使用房屋的租赁方式，其中第一租赁年度日基本租金为4元每日每平方米，第一年度基本租金572582.80元，从第二年开始的租金在上一年度基础上递增5%；租金于上一期租金到期前30日内前付清；物业服务费根据商铺租赁面积计算，第一个租赁年度标准为每月每平方米20元，物业服务费应于每个租赁年度开始前30日内付清；租赁期内，甲方或者物业管理公司根据经营情况和管理成本适当调整物业服务费的，每次调整前甲方或者物业管理公司须提前30日以书面方式通知乙方，通知到达30天后业务服务费以调整后的价格予以执行；装修押金30000元，乙方应于进场装修前全额支付；商铺租赁保证金95430.47元，乙方应于合同签署后3个工作日内交纳；乙方逾期支付租金、物业服务费及其他费用的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的1‰支付违约金；租赁期内，乙方若存在拖欠支付租金、物业服务费等任何费用连续超过10日或累计超过10日的，甲方有权单方终止合同，收回商铺，租赁保证金不予退还，且乙方需另行支付一年租金（甲方解除合同当年的租金）作为违约金。合同签订后，原告宋盒公司于2016年1月11日向被告臻爱公司交付案涉商铺。后，原告宋盒公司（出租方、甲方）与被告臻爱公司（承租方、乙方）又签订《租赁合同补充协议》，约定：乙方原租赁的商铺自2017年9月11日起由311、312、314号商铺变更为309、311、312号商铺，309商铺的面积为52.25平方米，314商铺的面积为162.35平方米，故变更后乙方承租商铺的面积为282.08平方米；309商铺的租金单价为4.50元/天/平方米（2017年9月11日至2018年9月10日），之后的最近每个租赁年度递增5%；因商铺调整，原314商铺的物业管理费折合309商铺的物业管理费后，乙方实际多支付8759.73元，该费用及乙方因重新装修而支付的装修押金5000元，共计13759.73元，转为乙方2017年9月11日至2018年3月10日应付的部分租金。因被告臻爱公司逾期支付租金及物业服务费，原告于2019年1月25日向被告邮寄《函》，被告于同月27日签收。该《函》载明：被告应于2018年6月10日前支付2018年7月10日至2019年10月9日期间的剩余租金33000元，于2018年9月10日前支付2018年10月10日至2019年1月9日期间的租金114699.27元，于2018年12月10日前支付2019年1月10日至2019年4月9日期间的租金113438.84元及物业服务费67699.20元；上述拖欠的款项共计328837.31元，经原告多次催讨，被告仍拖欠未支付，现原告根据合同约定解除双方之间的租赁合同，租赁合同自本函到达时解除；被告应于收到本函后3个工作日内立即腾退商铺并支付上述拖欠的款项。原告宋盒公司庭审陈述，被告未支付装修押金30000元，但支付了租赁保证金95430.47元，但认为因被告的违约行为，该租赁保证金应予没收，不予退还。另，原告宋盒公司自认，其出租给被告使用的商铺所在的商场于2019年12月开始内部装修升级改造，被告承租的商铺门面已经拆除，案涉商铺已无腾退必要。后原告于庭后撤回第一、三项诉讼请求。上述事实有原告宋盒公司提交的《商铺租赁合同》、商铺交付确认书、《租赁合同补充协议》、《函》、快递面单及当事人庭审陈述在卷佐证，上述证据经本院审查，予以确认。本院认为，原告宋盒公司与被告臻爱公司签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告拖欠租金累计达10日以上的，原告可解除合同。现被告至今未向原告支付2018年7月10日至2018年10月9日期间尚拖欠的租金33000元及自2018年10月10日起的租金，已构成违约，原告据此主张单方解除合同，符合合同约定及法律规定。结合被告收到原告解除合同函的时间，本院确认，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》已于2019年1月27日予以解除。根据原告《函》中自认的情况，被告尚拖欠的租金情况为：2018年7月10日至2018年10月9日期间的剩余租金33000元、2018年10月10日至2019年1月9日期间的租金114699.27元、2019年1月10日至2019年4月9日期间的租金113438.84元。现经本院认定，双方的合同已于2019年1月27日解除，故被告尚拖欠原告的租金金额为170387.04元（其中2019年1月10日至2019年1月27日期间的租金为22687.77元，故拖欠的租金为33000元+114699.27元+22687.77元）。现因被告违约行为导致合同解除，根据合同约定，原告给予被告的免租期取消，被告应按照第一年租金标准支付免租期期间的租金，即94123.20元（原三个商铺面积392.18平方米×单价4元/天/平方米×天数60天）。本案中原告主张的免租期租金为38598元，低于合同的约定，本院予以确认。原告本案主张的物业服务费26333.65元，低于《函》载明的金额，且其庭审阐述，该笔费用系以租赁期间被告应支付的物业服务费总额减去被告实际已经支付的金额所得，该计算方式合理，本院予以确认。关于违约金问题。根据合同约定，因被告的违约行为导致合同解除，被告支付的租赁保证金95430.47元原告不予退还，且被告还需以合同解除当年的租金标准支付一年的租金作为违约金。现原告主张租赁保证金不予退还，且需额外支付其二个月的租金作为违约金。本院认为，原告主张的上述违约责任过高，本院酌情确定被告应承担的违约金为以合同解除当年的租金标准计算的二个月的租金，即75625.90元（309商铺的面积52.25平方米×单价4.725元/平方米/天×天数60天+311、312商铺的面积229.83平方米×单价4.41元/平方米/天×天数60天）；此外，被告支付的租赁保证金95430.47元予以退还，并直接在欠付的款项中予以扣除。综上，截至2019年1月27日，被告臻爱公司尚拖欠的租金为170387.04元、免租期租金38598元、物业服务费26333.65元及违约金75625.90元，共计310944.59元。扣除被告支付的租赁保证金，被告还需向原告宋盒公司支付215514.12元。原告宋盒公司庭审后自愿放弃第一、三项诉讼请求，不损害被告臻爱公司的权益，本院予以准许。被告臻爱公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩等权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、杭州臻爱餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州宋盒资产管理有限公司租金（含免租期租金）、物业服务费及违约金215514.12元。二、驳回杭州宋盒资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取6522元，由杭州宋盒资产管理有限公司负担2485元，由杭州臻爱餐饮管理有限公司负担4037元。杭州宋盒资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；杭州臻爱餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长  徐露熙人民陪审员  王卫国人民陪审员  孙颖娟二〇二〇年四月十三日书 记 员  徐政楠