南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初4058号原告胡俊华，男，汉族，1973年7月25日出生，住：河南省南阳市卧龙区建设西路63号。身份证号码：412922197307252497。委托代理人董素艳，河南宛东律师事务所律师，代理权限为：特别授权。被告潘文雅，女，汉族，1973年10月16日出生，住河南省南阳市宛城区。委托代理人罗中彬，河南先邦律师事务所律师，代理权限为：特别授权。被告南阳顺阳饮品有限公司（统一社会信用代码：91411303683161267G）法定代表人朱州，男，汉族，1972年9月6日出生，住河南省南阳市宛城区。第三人李建华，男，汉族，1974年4月5日出生，住河南省方城县。原告胡俊华与被告潘文雅、南阳顺阳饮品有限公司、第三人李建华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理审理。原告胡俊华的委托代理人董素艳，被告潘文雅及其委托代理人罗中彬，被告南阳顺阳饮品有限公司的法定代表人朱州，第三人李建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡俊华诉称，2018年9月20日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告购买被告位于南阳市××蠡路都市春天小区××楼××楼××506房屋，面积86.78平方米，房款330000元，付款方式以原告借给被告的借款抵房款，原、被告商定以2017年6月24日的借款100000元和2018年6月3日的借款260000元两笔借款合计金额抵购房款。原告相应从被告的借款中扣减掉360000元借款。原告购买该房屋后，经原告同意，允许被告在购买的房屋暂住半年。该《房屋买卖合同》在见证人陈某的见证下签订，原、被告是在平等自愿诚信的基础上签订的《房屋买卖合同》，是原、被告双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同故诉至法院：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》为有效合同；原告购买的位于南阳市都市春天小区××楼××楼××506房屋归原告所有。2、依法判令被告协助原告办理上述房屋过户变更登到原告名下。3、被告承担诉讼费。被告潘文雅辩称，对原告胡俊华合同纠纷一案，被告作出答辩如下：一、原告起诉被告两笔借款抵房款与客观事实不符，且原、被告签订的《房屋买卖合同》为无效合同，被告无权处分该房屋，请人民法院依法驳回原告的起诉。二、本案实属原告与南阳顺阳饮品有限公司民间借贷纠纷，被告是履行职务行为，个人不应当承但公司债务。三、因南阳顺阳饮品有限公司与本案有重大利害关系，恳请人民法院通知第三人参加诉讼，查清案件事实。第三人李建华辩称，胡俊华诉潘文雅房屋买卖合同效力一案，第三人认为《房屋买卖合同》无效。因为该房屋属被告与李建华夫妻共同财产，在婚姻关系存续期间2012年12月取得，被告潘文雅私自协议处分夫妻重大共同财产，没有经过第三人同意，实属无权处分。原、被告签订的《房屋买卖合同》无效。第三人南阳顺阳饮品有限公司辩称，潘文雅借胡俊华的这个借款，是顺阳饮品有限公司借的，借条上有顺阳饮品有限公司的章，还有我的签字。原告为支持其主张向本院提供如下证据：1、《房屋买卖合同》两份，第一份是刘瑞云与潘文雅签订的《房屋买卖合同》，第二份是潘文雅与胡俊华所签订的《房屋买卖合同》，证明：潘文雅是以个人名义从刘瑞云手中购买本案所争议房屋。潘文雅又以个人名义，而不是以夫妻名义将本案争议房屋卖于原告胡俊华。该房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，不违反公俗良序，该房屋买卖合同系合法有效合同。2、《借条》两份，《收条》一份，证明：证实胡俊华于2017年6月24日及2018年6月3日向被告潘文雅及南阳顺阳饮品有限公司、朱州分别出借10万元及120万元本金的利息26万元，共计36万元，借款人就是潘文雅、朱州、南阳顺阳饮品有限公司三个共同债务人。被告潘文雅针对原告所提交的证据质证如下：对原告第一组证据合同的真实性无异议，但是证明方向不能成立，刘瑞云与潘文雅签订房屋买卖合同，是潘文雅婚姻期间取得的房产，依照婚姻法的规定属于夫妻共同财产，潘文雅与胡俊华签订的买卖合同第二条明确约定，以欠款抵房款，说明本案名为房屋买卖合同吗，实为民间借贷纠纷，并且两份合同房屋的价值均是33万元。第一份合同是2012年购买，时隔六年之久，仍以33万元出售不符合客观事实正常逻辑。对原告的第二组证据，2018年6月3日的借条，该借条明确注明是120万元本金的利息，月息是2分，收款单位是南阳顺阳饮品有限公司，借款人虽然有潘文雅的签名，但是在签名之上加盖有南阳顺阳饮品有限公司的公章，所以该借条证实潘文雅是南阳顺阳饮品有限公司借款的代表人。第二个借条是2017年6月24日，该借条同样显示借款单位是南阳顺阳饮品有限公司，并且有法定代表人朱州按印确认，说明这个借款是公司行为。2018年9月20日的收条，这个收条是不真实的，因为收条写到今收到胡俊华购房款现金36万元，不存在，因为胡俊华既没有交付房款，也没有将借条返还给潘文雅。被告李建华针对原告所提交的证据质证如下：证据一，对原告所举的第一份房屋买卖合同，真实性没有异议，证明方向我不同意，对原告所举的第二份房屋买卖合同，真实性有异议，证明方向有异议，合同签订的时候我就不知道。证据二，对原告方所举的两份借条，一份收条，真实性有异议，这些我都不知道是啥时候签的。这上面有南阳顺阳饮品有限公司的章，应该属于公司的。被告南阳顺阳饮品有限公司针对原告所提交的证据质证如下：证据一，第一份合同无异议，第二份合同有异议，这个我不知道他们啥时候签的。证据二，两份借条，一份收条，均没有异议，这属于公司借款，属于公司行为。被告潘文雅为支持其主张向本院提供如下证据：第一组证据，一份情况说明，证明：南阳顺阳饮品有限公司于2014年2月22日开始使用潘文雅个人账户进行资金周转收支产生的债务及法律责任与潘文雅无关。一份证明，证明：潘文雅自2009年1月1日至今担任南阳顺阳饮品有限公司财务主管。第二组证据，方城县民政局档案证明，证实：潘文雅与李建华1997年3月12日登记结婚，系夫妻关系。第三组证据，刘瑞云与潘文雅《房屋买卖合同》，证明：该房屋系潘文雅婚姻期间，33万元购买房产属夫妻共同共有财产。原告针对被告潘文雅所提供的证据质证如下：对第一组证据真实性，关联性，合法性均有异议，该情况说明及证明，均系南阳顺阳饮品有限公司内部所开具，不能证明其真实性。对第二组证据真实性无异议，但与本案无关联性，对第三组证据真实性无异议，证明方向有异议，因潘文雅系一个人名义从刘瑞云手中所购的本案争议房屋，在对外效力上不能证明是夫妻共同财产。我俩在签合同时潘文雅说他们两个已经离婚，她说第一份合同就是她自己的钱买的房子。被告李建华针对被告潘文雅所提供的证据质证如下：第一组证据有异议，借款时候我不知道。第二组证据没有异议。第三组证据没有异议。被告南阳顺阳饮品有限公司针对被告潘文雅所提供的证据质证如下：第一组证据没有异议。第二组证据没有异议。第三组证据没有异议。经审理查明，被告潘文雅与第三人李建华于1997年3月12日登记结婚。2012年12月4日，被告潘文雅从刘瑞云处以33万元的价格购买位于南阳市××路天山路段南侧都市春天5号楼5楼东南户506号86.78平方米现房一套。2018年9月20日，原告胡俊华与被告潘文雅签订《房屋买卖合同》，约定以被告将其所有的位于南阳市××路天山路段南侧都市春天5号楼5楼东南户506号86.78平方米出售给原告胡俊华，以潘文雅借胡俊华欠款抵房价33万元。被告潘文雅向原告出具《收条》一份，内容“今收到胡俊华购房款现金叁拾陆万元整（360000.00），以潘文雅下欠2017年6月24日胡俊华借款壹拾万及2018年6月3日胡俊华借款贰拾陆元，共计叁拾陆万元抵购房款。”涉案房屋产权尚不清晰并未办理相应的产权手续，现由被告潘文雅居住。另查明，2017年6月24日，被告潘文雅、朱州作为借款人向原告出具《借条》一份，内容为“今借到胡俊华现金壹拾万元整（月息2分），收款单位：南阳顺阳饮品有限公司”。2017年6月25日，原告胡俊华的妻子屈小燕向被告潘文雅转款4万元。2018年6月3日，被告潘文雅、南阳顺阳饮品有限公司及朱州向原告出具《借条》一份，内容为“今借到胡俊华现金贰拾陆万元整（￥260000）备注：收胡俊华（￥120万元本）的利息收款单位：南阳顺阳饮品有限公司”。该笔款项系南阳顺阳饮品有限公司借原告款所计利息；河南省南阳市卧龙区人民法院已判决【（2019）豫1303民初7208号】。本院认为，一、关于原告胡俊华与被告潘文雅所签订的《房屋买卖合同》效力问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”被告潘文雅虽基于与第三人刘瑞云的债权享有房屋的占有权，但因产权不明晰未办理产权手续而不具有相应的物权，故被告潘文雅对涉案房屋的处分系无权处分。但是依据第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产买卖合同并不受无权处分的影响。本案中，原告胡俊华与被告潘文雅之间订立《房屋转让协议》的行为系双方真实意思表示，合同内容合法，没有损害社会公共利益，不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故应当认定该合同合法有效。二、关于第三人李建华主张应否支持问题，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间生产、经营的收益，归夫妻共同所有，夫妻有平等的处理权。本案中，潘文雅、李建华在夫妻关系存续期间购买房屋，没有办理产权手续，但仍属于夫妻共同财产。被告潘文雅在与原告胡俊华签订《房屋买卖合同》时，第三人李建华虽未签字，但该房产用于以房抵债的情形，已经河南省南阳市卧龙区人民法院已判决，该判决已确认潘文雅个人财产与公司财产不能明确区分。债权合同的效力是独立的,是否登记或者交付,影响到物权变动的效力,但对债权合同的效力不产生影响。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可见，该规定明确了出卖人在缔约之际应对买卖之标的物享有所有权或处分权，同时又没有彻底地否定出卖人对标的物没有所有权或者处分权的买卖合同的效力，兼顾交易安全价值和效率价值。而民法上的“处分行为”是指发生债法上给付义务效果的财产行为，“负担行为”是指直接发生财产权转移或者消灭效果的行为。即“处分行为”为债权行为，而“负担行为”为物权行为，“处分行为”是“负担行为”的前提和原因。合同法第五十一条、第一百三十二条所规定的“处分”就其性质来看，明显是债权行为性质的“处分行为”，而不包括物权性质的“负担行为”。而认定“处分行为”是否合法有效，须依据《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的几个要件进行评定。基于此，才有《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条关于“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者无权处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”的规定。本案中，胡俊华与潘文雅之间订立《房屋转让协议》的行为系双方真实意思表示，合同内容合法，没有损害社会公共利益，故应当认定合法有效。三、关于原告主张涉案房屋系归原告所有及办理过户更名手续问题。本院认为，虽然案涉《房屋买卖合同》合法有效，但该涉案房屋产权不明，被告潘文雅及第三人李建华尚未取得涉案房屋的产权，并且无法办理产权登记手续。被告潘文雅与第三人李建华所享有的也是与刘瑞云所签订的《房屋买卖合同》中所涉及的权利义务。而且本案房屋的的另一合同权利人系李建华，潘文雅对李建华权益的处分即为无权处分，现李建华明确表示不同意，故该《房屋买卖合同》无法直接履行，现原告要求确认该房屋系原告所有及被告协助办理过户手续的诉讼请求，本院依法不予支持。原告的合同目的可能难以实现，本案原告可以通过向潘文雅请求承担违约责任的方式予以救济。综上所述，依据合同法第五十一条、第五十二条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认2018年9月20日原告胡俊华与被告潘文雅所签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告胡俊华的其他诉讼请求。案件受理费6250元，由被告潘文雅负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇二〇年四月二十三日书记员  龚 正