江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初4062号原告（反诉被告）：陆大裕，男，1962年2月1日生，汉族。委托诉讼代理人：王磊、顾裕滔，均系江苏金渠律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁巍，男，1966年8月3日生，汉族。委托诉讼代理人：毛晓东，无锡市滨湖区华庄法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）陆大裕与被告（反诉原告）丁巍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆大裕的委托诉讼代理人王磊、顾裕滔，被告（反诉原告）丁巍的委托诉讼代理人毛晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆大裕向本院提出诉讼请求：1、判令丁巍退还租金4万元、押金1万元并赔偿损失29438元及利息（自起诉之日起至实际给付之日止以79590元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2、本案诉讼费由丁巍承担。事实和理由：陆大裕与丁巍于2018年12月12日签订租赁合同，约定陆大裕向丁巍租赁无锡市沙巷8号房屋（以下简称涉案房屋），租赁用途为用于面食经营，陆大裕于2018年12月14日支付了半年的房租4万元及押金1万元。后陆大裕向市场监督管理部门申请办理营业执照，市场监督管理部门以涉案房屋不符合办理营业执照为由拒绝办理，导致合同目的落空。2019年3月，陆大裕发函给丁巍要求协商并解除合同，丁巍未作任何回复。陆大裕多次电话联系无果。现为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告丁巍辩称：丁巍出租的涉案房屋可以办理相应的营业执照，具体经营范围需由行政部门核定，合同目的是可以实现的。陆大裕欲从事餐饮经营，但不符合无锡市政府相关文件的规定条件，故无法办理从事餐饮经营的营业执照，上述情况并非丁巍导致。要求驳回陆大裕的本诉请求。诉讼中，反诉原告丁巍提起反诉，要求：1、判令陆大裕支付房屋占有使用费（自2019年1月1日至实际搬出之日止按年租金8万元的标准计算）；2、判令陆大裕支付违约金5万元及垫付的燃气费329.46元；3、反诉费用由陆大裕承担。事实和理由：双方于2018年12月12日签订租赁合同，约定丁巍将涉案房屋出租给陆大裕，租赁用途为面食经营（按国家行政部门核定的经营范围），租赁期限为3年。丁巍于当日交付涉案房屋。陆大裕在租期内委托律师发函给丁巍，提出涉案房屋无法办理工商营业执照，以无法经营为由解除租赁合同。承租时，陆大裕明知涉案房屋的性质（房产证及土地证复印件已交付陆大裕），涉案房屋作为登记住所可以办理工商营业执照，具体经营项目由陆大裕自行调查研究后确认，丁巍无权干涉也不应就此承担任何责任。另，陆大裕在租期内未经丁巍同意擅自将涉案房屋转租他人，已构成违约。陆大裕以涉案房屋不符合办理营业执照为由主张退还租金、押金及损失赔偿，属无理请求。反诉被告陆大裕辩称：双方签订的租赁合同合法有效，并不违反法律强制性规定，不存在无效情形，丁巍主张房屋占有使用费无事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同约定涉案房屋用于面食经营，丁巍应保证涉案房屋在面食经营方面具有适租性，开设面馆属于面食经营，故丁巍应保证涉案房屋用于开设面馆的适租性。现涉案房屋不具备无锡市政府相关文件的规定条件，不能办理营业执照，无法开设面馆，即丁巍未能保证涉案房屋具有适租性，无法保证承租人的占有使用收益，且丁巍明确知晓涉案房屋不能从事餐饮经营，由于丁巍的原因导致合同目的落空，故陆大裕行使法定解除权，况且陆大裕已两次向丁巍发函告知了相关情况，丁巍均不予配合。另外，陆大裕未将涉案房屋转租他人，未违反合同约定。由此，丁巍主张违约金于法无据，应予驳回。关于燃气费，如实际发生，愿意承担该部分费用。诉讼中，原告（反诉被告）陆大裕提供了以下证据：1、租赁合同，证明双方签订租赁合同的事实以及相应的合同约定情况。陆大裕租赁涉案房屋主要用于开设面馆，即租赁合同载明的“面食经营”。2、访谈笔录及政府文件，证明陆大裕向市场监督管理部门申请办理营业执照未获通过的情况。3、律师函2份及邮寄凭证，证明陆大裕因合同目的落空向丁巍发律师函进行磋商以及磋商未果后解除合同并要求退还租金、押金的情况。4、收据4份、销货清单1份、入库单1份、发票1份，证明陆大裕因履行租赁合同投入设备的价值情况，由于租赁合同不能履行导致损失29438元，其中，装修款13800元、不锈钢板及人工费1450元、天然气管及配件安装等970元、广告制作及印刷品费用1650元、餐桌2700元、操作台冷柜及油烟机等7820元、燃气热水器1048元。被告（反诉原告）丁巍对证据1的真实性无异议，表示：租赁合同虽载明租赁用途为“面食经营”，但同时约定具体经营范围需由行政部门核定；关于“面食”的解释，是以面粉制成的食物，可包含餐饮方面的面食，也可不包含餐饮方面的面食，具体经营范围须以行政部门核定为准。对证据2的真实性无异议，表示访谈笔录及政府文件可明确涉案房屋能够办理相应的营业执照，仅是不符合办理餐饮经营的条件。对证据3的真实性无异议，承认收到相关律师函，表示：涉案房屋以前的租客根据政策办理了相应的营业执照，具体经营项目及范围应由陆大裕进行调查确认，丁巍无权干涉，故陆大裕通过律师函提出的相应要求是不合理的，故丁巍不予理睬；陆大裕在租赁期内经营不善并将涉案房屋转租他人，现反而要求返还已付租金、押金并赔偿损失，属无理要求。对证据4的真实性不予认可，表示陆大裕主张的所谓损失并非丁巍造成，且相应收据也反映涉案房屋已于2018年12月中旬交付陆大裕。被告（反诉原告）丁巍提供了以下证据：1、房产证、土地证复印件，证明涉案房屋的房屋性质及权属情况。涉案房屋的所有权人为丁巍，房屋性质为“成套住宅”；租赁合同约定的房屋坐落为无锡市沙巷8号，房产证所载的房屋坐落为无锡市新开河23-102，两处坐落即为涉案房屋。2、定金收条复印件，证明陆大裕在租赁期间将涉案房屋转租他人并收取定金1万元的事实。3、企业公示信息，证明陆大裕承租之前的租客根据政策以涉案房屋为登记住所办理了相应营业执照的事实，之前的租客是经营的饮品销售店。4、燃气费票据1份，证明租赁期间2019年4月产生燃气费329.46元，丁巍于2019年4月24日垫付上述费用的情况。5、证人潘某的证言，证明陆大裕在租赁期间将涉案房屋转租并收取定金1万元的事实。证人潘某到庭陈述：2019年2月底3月初，潘某找店铺开店（饮品吧），先后去了两次涉案房屋；第一次是2019年2月底，当时看到涉案房屋门口放了牌子，上面显示“店面转让”以及联系电话，潘某就打电话联系上了陆大裕并进去初步了解情况，是陆大裕出面接待的，当时在涉案房屋经营的是面馆，没有营业执照，陆大裕准备将面馆转让，店面转让款开价6万元；第二次是2019年3月1日，潘某与陆大裕就店面转让款、房屋面积及功能等进行磋商，最终谈妥店面转让款55000元（包括所有资产），潘某提出要见房东，陆大裕未当面联系房东，后潘某离开，陆大裕又打电话说已联系好房东，第二天去湖滨商业街星巴克见面，潘某就回到陆大裕店里并通过手机银行向陆大裕转账支付1万元定金，陆大裕当场签署并出具收条，除该收条外，当时双方未签署其他书面材料；2019年3月2日下午，潘某与陆大裕、房东丁巍在湖滨商业街星巴克见面，陆大裕说潘某要租赁涉案房屋，具体事宜让潘某与房东丁巍谈，陆大裕退出，陆大裕又与房东丁巍谈租金、押金退还事宜，房东丁巍说可以的，既然有新的租客进来陆大裕就退出，该怎么算就怎么算，陆大裕随后让潘某向其支付剩余的店面转让款，房东丁巍知道这个情况后就质问陆大裕，表示陆大裕退出、有新的租客进来是可以的，但租给陆大裕时房东未收取转让费，陆大裕却在退出时收取新租客的转让费，当时二人发生争执就出去了，后来房东丁巍走了，陆大裕回到星巴克并拿出其与房东的租赁合同，潘某直至该时才见到租赁合同，陆大裕让潘某向其支付剩余的店面转让款，表示次日即可将涉案房屋腾空交付，潘某表示房东不允许转让或转租，在房东提出异议的情况下需要回去考虑一下；后潘某考虑到陆大裕与房东之间有争议，受让店面或直接承租会有问题，就联系陆大裕要求退回定金，陆大裕表示如潘某不要就转给别人，定金不退，并限期3天让潘某考虑是否受让店面，潘某回去考虑后在2019年3月10日左右至涉案房屋找陆大裕，发现该处已无人，门也被锁了，潘某遂电话联系房东丁巍，得知丁巍与陆大裕之间也产生争议；后潘某也去过涉案房屋，门依旧锁着，定金1万元至今未退还给潘某。原告（反诉被告）陆大裕对证据1的真实性无异议，表示丁巍对于涉案房屋的性质为“成套住宅”是明知的。对证据2的真实性无法确认，认可收到证人潘某的定金1万元，但定金收条并非陆大裕出具，是店内员工出具的。对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关。对证据4的真实性无法确认，表示如燃气费实际发生，可由陆大裕支付。对于证据5，表示：证人证言基本属实，陆大裕确实收到证人潘某的定金1万元；证人证言可证明陆大裕并未擅自转租、陆大裕欲退出租赁店铺并约证人与丁巍见面等事实，2019年3月2日陆大裕协同证人与丁巍处协商转租事宜，丁巍同意后了解到陆大裕要收取证人转让费，陆大裕表示转让费主要包括其投入的装修、设备、广告、宣传等费用，但丁巍认为陆大裕不应该收取转让费，故不同意转租，于是证人最终未实际租赁涉案房屋；证人证言显示丁巍当时对于转租是知晓并同意的，且事实上至今没有转租事实，故陆大裕不存在擅自转租行为，没有违约。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的所有权人为丁巍，建筑面积为96.44平方米，设计用途为“成套住宅”。2018年9月4日，案外人以涉案房屋作为市场主体住所（经营场所）登记设立梁溪区爱米粒饮品店（个体工商户），经营范围为食品销售。2018年12月12日，丁巍与陆大裕签订租赁合同，约定：出租人为丁巍，承租人为陆大裕；租赁房屋地址为无锡市沙巷8号，租赁面积为96.44平方米，…丁巍应提供房产证、身份证明等文件，陆大裕应提供身份证明（营业执照）文件，双方检验后可复印对方文件备存；租赁用途为面食经营（经营范围按国家行政部门核定的经营范围），租期3年（2019年1月1日至2021年12月31日）；…第一年租赁金额8万元，第二年按5%递增，租赁金额84000元，第三年在第二年基础上按5%递增，租赁金额88200元；押金1万元；付款方式，双方自签订本合同之日，陆大裕分二次支付全年的房租，6个月支付一次，房租要提前1个月交，乙方须按约定交纳租金，到期不交视同违约，违约金为2万元；租赁期内的水电费、卫生治安费、物业费、停车费及其他产生的直接费用由陆大裕支付，使用涉案房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由陆大裕缴纳…；陆大裕在使用期间的装修及修缮由其自行负责，…陆大裕在装修过程中需改变房屋原貌或主要结构时应向丁巍申请，得到丁巍及有关部门同意后方可施工…；如陆大裕擅自将涉案房屋整修转租、转让、转借或者拖欠租金的，丁巍有权提前终止合同并提出赔偿；…若双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有5万元的违约金……。合同订立后，丁巍依约向陆大裕交付了涉案房屋。2018年12月14日，丁巍收到陆大裕支付的2019年半年度租金4万元及押金1万元，合计5万元。陆大裕接收涉案房屋后，对涉案房屋进行简单装修并采购相应设备用于开设经营面馆，后申办营业执照未果。关于不符合办理营业执照条件的事由，市场监督管理部门答复：涉案房屋系住宅，陆大裕欲从事餐饮经营活动，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条以及《无锡市放宽市场主体住所（经营场所）登记条件实施细则》第八条第（一）项的规定，不符合办理餐饮经营的条件。经查：《无锡市放宽市场主体住所（经营场所）登记条件实施细则》规定，可直接将住宅作为市场主体住所（经营场所）登记实施负面清单管理，其中“在城市居民住宅区内从事餐饮、娱乐、洗浴、网吧、培训、五金加工等容易产生环境污染的公共服务行业”列入负面清单，不得作为市场主体住所（经营场所）登记。2019年2月底至3月初，陆大裕与潘某就涉案房屋店面转让事宜进行磋商，并收取潘某定金1万元。2019年3月2日，陆大裕与丁巍、潘某会面沟通，丁巍对新租客潘某进来陆大裕退出表示同意，但对陆大裕收取潘某店面转让费提出异议，最终三方沟通无果。2019年3月28日，陆大裕委托江苏金渠律师事务所向丁巍发出律师函，载明：…陆大裕向市场监督管理部门申办营业执照并开始着手准备经营事宜，但市场监督管理部门以涉案房屋不符合办理营业执照为由拒绝办理营业执照，导致合同目的落空；租赁合同合法有效，…租赁合同明确约定用于面食经营，但因丁巍的原因，现合同目的落空，陆大裕无法正常经营面食经营活动，要求丁巍3日内给出书面解决方案，否则陆大裕将解除合同并通过法律途径主张其损失…。丁巍收件后未予回复。2019年4月3日，陆大裕委托江苏金渠律师事务所再次向丁巍发出律师函，载明：…陆大裕向市场监督管理部门申办营业执照并开始着手准备经营事宜，但市场监督管理部门以涉案房屋不符合办理营业执照为由拒绝办理营业执照，导致合同目的落空；2019年3月28日已向丁巍发函说明此事，…但丁巍未按要求处理，严重损害了陆大裕的权益，故发函解除租赁合同，并要求丁巍退还租金4万元、押金1万元及损失29590元。2019年4月12日，陆大裕诉至本院。另查明：2019年4月，丁巍缴纳涉案房屋内的燃气费329.46元（费用产生日期为2019年4月8日）。审理中，本院于2019年7月15日组织双方当事人至涉案房屋进行现场查勘并清点物品。经查勘清点，陆大裕对涉案房屋进行了简单装修并采购相应设备物品（详见现场勘验笔录）。陆大裕明确相应设备物品由其于2019年7月22日前自行清理并搬出涉案房屋，并于2019年7月22日前交还涉案房屋；丁巍对此表示同意，并明确其主张权益的截止日期为交还涉案房屋之日。后陆大裕于2019年7月19日将相应设备物品清理并搬出涉案房屋，履行完毕腾房义务并交还涉案房屋钥匙；丁巍对此予以确认，承认已收回涉案房屋，并明确其主张房屋占有使用费的截止日期为2019年7月19日。诉讼中，双方当事人对于涉案租赁合同成立并生效均不持异议，但对于租赁合同解除事由及解除时间、责任承担等持有争议。陆大裕表示：陆大裕承租涉案房屋后进行初步装修并采购相应设备，也聘请了厨师帮工，但未开业经营，因为没有营业执照，外卖等业务也无法开展；租赁合同明确约定租赁用途为面食经营，陆大裕无法申领营业执照，丁巍未保证涉案房屋的适租性，由于丁巍的原因导致合同目的落空，陆大裕依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定向丁巍发函要求磋商，但丁巍在合理期限内未予回复，故陆大裕行使法定解除权；陆大裕于2019年4月3日发出律师函通知解除租赁合同，丁巍于2019年4月4日收到该律师函，故租赁合同已解除，解除时间为2019年4月4日；陆大裕已于2019年7月19日已履行完毕腾房义务，对于房屋实际使用费截止至2019年7月19日无异议，但起算日期应自合同解除之日即2019年4月4日起算；陆大裕主张赔偿损失29438元中所涉财产即为2019年7月15日查勘清点的相应设备物品，相关设备物品已于2019年7月19日清理搬出涉案房屋并自行处理完毕，另外，陆大裕对涉案房屋进行了装修，装修部分无法剥离，留在涉案房屋内，现因丁巍未保证涉案房屋的适租性，导致合同目的落空，陆大裕据此行使法定解除权，相关装修费用应由丁巍予以赔偿；陆大裕在合同履行中不存在违约行为，无需承担违约金，如需承担违约金，依法申请调整违约金金额并由法院依法酌定。丁巍表示：租赁合同签订后丁巍将其房产证、土地证复印件提供给陆大裕，陆大裕对于涉案房屋的性质是明知的，涉案房屋作为登记住所可以办理工商营业执照，具体经营范围由陆大裕自行调查研究后确认，丁巍无权干涉也不应就此承担任何责任，另，陆大裕承租涉案房屋后实际经营至2019年4月，并产生了相应的燃气费；陆大裕在丁巍未违反合同义务的情形下单方解除租赁合同，且擅自转租他人，已构成违约，应依约支付违约金5万元；因陆大裕单方擅自解约，丁巍对此不予认可，现丁巍同意于本案第一次庭审之日（2019年6月4日）解除租赁合同，故主张2019年1月1日至6月4日的租金，鉴于陆大裕已于2019年7月19日履行腾房义务并交还涉案房屋，故主张2019年6月5日至7月19日的占有使用费（参照租赁合同约定的租金标准计算）；关于案涉房屋内的相应设备物品，已由陆大裕于2019年7月19日清理搬出并自行处理完毕；关于装修，陆大裕进行装修未经丁巍同意，装修损失不应由丁巍承担，况且所谓的装修损失系由陆大裕单方提前解约造成，应由陆大裕自行承担。上述事实，有房产证、土地证、企业公示信息、租赁合同、收据、销货清单、入库单、发票、访谈笔录及政府文件、律师函及邮寄凭证、燃气费票据、定金收条、证人证言、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。经审查，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方当事人对于涉案租赁合同成立并生效亦不持异议，本院予以确认。本案中，陆大裕承租涉案房屋欲从事餐饮经营活动（开设面馆），因涉案房屋属住宅性质，市场监督管理部门以不符合可直接将住宅作为市场主体住所（经营场所）登记条件（不符合办理餐饮经营条件）为由不予办理颁发营业执照，导致无法营业及合同目的落空，陆大裕据此提出解除合同，丁巍在诉讼中亦表示同意解除合同。经审查，丁巍与陆大裕签订租赁合同时约定的租赁用途为“面食经营（经营范围按国家行政部门核定的经营范围）”，一方面对于丁巍来讲，其在缔约时应当预见或知晓租赁用途“面食经营”中应当包括从事餐饮经营之开设面馆，其虽向陆大裕提供了涉案房屋的房产证等文件，其间亦不存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，但其作为房东对于涉案房屋是否具备从事餐饮经营的适租性负有向陆大裕予以提示说明之义务，故丁巍对于合同解除存在一定的过错；另一方面对于陆大裕来讲，丁巍在缔约时已向其提供了涉案房屋的房产证等文件，其对于涉案房屋之性质应作合理审查，同时，陆大裕承租涉案房屋系投资经营行为，理应了解相关法律法规及政策规定之经营许可条件，谨慎决策，其在知晓涉案房屋性质以及租赁用途“面食经营（经营范围按国家行政部门核定的经营范围）”的情形下未作相应调查咨询，最终导致申办营业执照未果无法正常营业以及合同目的受阻，系其自身经营决策导致，故其对于合同解除亦存在一定的过错。本院根据现有证据并结合本案实际情况，认定陆大裕与丁巍各负50%的责任。综合上述情况，并结合涉案房屋具有相关法规政策关于房屋使用“负面清单”之情形，本院认为陆大裕据此提出解除合同，可予支持，且不构成单方违约解除。由此，本院认定涉案租赁合同于2019年4月4日解除。关于丁巍租期内（2019年1月1日至2019年4月4日）的租金损失，应由陆大裕按50%比例承担10438元。审理中，陆大裕于2019年7月19日履行腾房义务并交还涉案房屋，2019年4月5日至2019年7月19日的占有使用费损失应由陆大裕按50%比例承担11644元。关于燃气费，根据租赁合同约定，相关费用由陆大裕承担。现有证据显示丁巍垫付缴纳了陆大裕承租使用涉案房屋期间的燃气费329.46元，陆大裕在诉讼中亦表示“如实际发生，愿意承担该部分费用”，本院对此予以确认，上述费用由陆大裕承担。上述租金损失、占有使用费损失以及燃气费可分别在陆大裕已付的租金及押金中抵销，剩余部分已付租金及押金由丁巍予以退还。现有证据表明陆大裕在租期内与案外第三人潘某就涉案房屋店面转让事宜进行磋商并收取定金1万元，后店面转让无果。本院认为，陆大裕的上述行为显属不当，但鉴于转租事实未成立，过错程度较为轻微，陆大裕可不就此承担违约责任。关于陆大裕主张的损失赔偿。诉讼中，陆大裕明确其主张赔偿损失29438元中所涉财产为2019年7月15日查勘清点的相应设备物品，相关设备物品已于2019年7月19日清理搬出涉案房屋并自行处理完毕。本院予以确认。关于装修，经现场查勘，陆大裕承租后对涉案房屋进行了简单装修，陆大裕就此提供了收据1份，经审查，该收据未显示收款方式及收款日期，且收款人无法核实，证明力较低。本院结合当事人过错以及陆大裕对外店面转让（包含转租）并不追究其违约责任等情况，按照公平合理原则，酌定由丁巍分担装修残值损失1000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第八条第（三）项、第十一条第（四）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：一、陆大裕支付丁巍租金10438元、占有使用费11644元、燃气费329.46元，合计22411.46元。上述租金10438元、占有使用费11644元在陆大裕的已付租金4万元中抵销，已付租金剩余部分17918元由丁巍于本判决生效后十日内退还给陆大裕；上述燃气费329.46元在陆大裕的已付押金1万元中抵销，已付押金剩余部分9670.54元由丁巍于本判决生效后十日内退还给陆大裕。二、丁巍于本判决生效后十日内支付陆大裕装修残值损失1000元。三、驳回陆大裕的其他诉讼请求。四、驳回丁巍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分诉讼费1790元（已由陆大裕预交），由陆大裕负担1170元，由丁巍负担620元，丁巍于本判决生效后十日内将所负担的上述诉讼费620元直接给付陆大裕。反诉部分诉讼费1025元（已由丁巍预交，已减半收取），由丁巍负担770元，由陆大裕负担255元，陆大裕于本判决生效后十日内将所负担的上述诉讼费255元直接给付丁巍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨 斌人民陪审员  曹娟妹人民陪审员  陈晓春二〇二〇年四月十七日书 记 员  袁 帅本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第八条第（三）项因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条第（四）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。