四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初699号 原告（执行案外人）：杨金华，女，1969年12月7日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：曹伟，四川维大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杨明军，男，1970年6月27日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被告（申请执行人）：杨甫，男，1973年2月6日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 第三人（被执行人）：李德强，男，1985年11月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告杨金华与被告杨明军、杨甫、第三人李德强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨金华的诉讼代理人曹伟、被告杨明军、第三人李德强到庭参加诉讼，被告杨甫经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告杨金华所有的位于南充市顺庆区住房的执行，并解除对该房屋的查封；2、判令确认原告杨金华与被告李德强签订的《南充市房地产买卖居间合同》合法有效，并确认南充市顺庆区住房归杨金华所有；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2008年6月27日，经中介冯海权介绍，李德强与杨金华、中介冯海权签订了《南充市房地产买卖居间合同》。合同约定李德强将其位于南充市顺庆区住房一套出售给原告，总价款250000元，房款支付方式为第一期于签订合同之日支付定金10000元，第二期交钥匙入住时支付200000元，第三期办理拿到过户收件回执单后付37000元等条款。当时杨金华与李德强是初识，杨金华于2009年元月入住该房，并支付物业费。杨金华2012年3月18日付房款160000元，2013年6月13日付房款60000元。由于该房因开发商的原因土地抵押给农行南充分行，导致无法办理土地使用证，因李德强无法取得双证，其出售给杨金华的房产无法办理产权过户。杨金华从2009年就占有使用该房并交清了合同约定的房款，非因杨金华的原因无法办证，尽管该房屋产权仍在李德强名下，但该房应属杨金华所有。尽管后来杨金华的女儿与李德强相识并结婚，但并不影响房屋买卖合同的效力及权属。因2017年期间李德强与杨明军、杨甫的债务，南充市顺庆区人民法院查封该房，杨金华对法院的错误执行及查封提出了执行异议，但法院作出的（2019）川1302执异121号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误，违法驳回了杨金华的异议请求，杨金华为维护自身的权益，提起本案诉讼，请求依法裁判。 被告杨明军辩称，杨金华系李德强的岳母，双方是亲戚关系，对于他们之间形成房屋买卖合同的真实性有异议。杨金华称其2008年便购买了该房屋，但是缺乏缴纳水电费等证据支撑，据我了解，杨金华是在2014年才入住该房屋，之前房屋使用人一直是李德强。同时，如果杨金华与李德强之前的房屋买卖合同真实，签订合同时还没有办理房屋产权证，正常情况下杨金华应该积极去变更房屋信息将房屋产权办在其本人名下，而房屋产权登记在李德强名下不符合常理。综上，我方对杨金华系房屋的真实权利人有异议，杨金华的请求不应当得到支持。 被告杨甫未作答辩，亦未提交书面答辩状。 第三人李德强述称，杨金华确系我岳母，但我是在与杨金华女儿结婚前将案涉房屋出售给杨金华，是出售房屋后才认识杨金华的女儿，后面才结婚，我与杨金华之间的房屋买卖合同是真实的，房款支付也属实。该套房屋确是我当时的唯一房产，由于做生意急需用钱才出售。我卖房子的时候还没有办房屋产权证，能够办证的情况我当时并不知晓，是开发商集中办理的，开发商办好后才通知我，但是由于小区的土地使用权被开发商抵押给银行了，所以一直办不了土地使用权证，这也导致我出售房屋后一直无法变更权属登记信息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合无争议的证据及庭审查明，本院确认双方无争议事实为： 2018年1月30日，申请执行人杨明军、杨甫依据发生法律效力的（2017）川1302民初161号民事判决书向本院申请执行，本院于2018年4月24日作出（2018）川1302执474号执行裁定书，裁定：查封被执行人李德强所有的位于顺庆区房屋。查封期限为三年。在该案的执行过程中，案外人杨金华提出书面异议，本院于2019年11月8日作出（2019）川1302执异121号执行裁定书，裁定驳回杨金华的异议请求。杨金华不服该裁定，向本院提起案外人异议之诉。本案庭审中，双方当事人对李德强系杨金华女婿的事实不持异议，本院予以确认。 双方当事人对原告杨金华提交的下列证据存在争议： 1、《南充市房地产买卖居间合同》原件一份、《收条》原件三份及银行转账凭证一份、杨金华与阳宗利结婚证复印件一份，证明杨金华与李德强于2008年6月27日签订房屋买卖合同，杨金华履行了付款义务并接收了房屋实际占有使用。 2、西山环峰路环峰小区101号业主委员会出具的《证明》原件一份及小区邻居蒲光映出庭的证人证言，证明杨金华购买房屋后自2008年9月占有使用至今。 3、案涉房屋经原告入住后缴纳的物业管理费收据原件二份及水费缴费清单一组，证明杨金华实际使用房屋。 被告杨明军对上述证据持有异议，其质证意见为：对《南充市房地产买卖居间合同》的真实性有异议，该份合同的纸张、颜色、字体等看起来不像2008年签订的；对《收条》有异议，其中2008年6月29日、2012年3月18日出具的收条均没有转账凭证予以佐证，不能证明实际支付房款，同时，若合同系2008年6月签订，但支付房款的时间跨度到2012年、2013年期间，不符合常理；对《证明》内容的真实性有异议，不予认可；对证人证言有异议，据我方了解杨金华是2014年才住进去的，证人证言内容不具有真实性；对物业费收据真实性有异议，收据盖章不是物业管理公司而是业主委员会；对水费缴纳清单的真实性无异议，但不能达到其证明目的，缴费清单上载明的户主是李德强而不是杨金华。 针对《南充市房地产买卖居间合同》的签订情况，本院通知合同载明的中介方冯海权到庭并向其制作询问笔录，冯海权陈述：签订《南充市房地产买卖居间合同》属实，但我并不是杨金华与李德强买卖房屋的居间人，他们不是通过我介绍达成的交易，是他们找到我让我代办过户手续，所以佣金只有1500元，后面由于该房屋没有土地使用权证，便没发办理过户手续。合同的具体签订时间记不清楚了，当时他们称其建立买卖关系的时间是2008年，所以合同落款时间为2008年6月27日。因我仅仅是代办手续，所以我没有去现场看过房屋，不知道房屋的具体情况，杨金华与李德强房款支付情况我也不清楚。对于杨金华与李德强之间的关系我并不了解，自签订合同后，由于没有土地使用权的原因至今没办理过户手续，他们没有要求我退还佣金，要等土地使用权证的落实。 本院认为，本案的争议焦点为杨金华对诉争房屋是否享有受法律保护的实体权利以及是否能够排除强制执行。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该规定明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”按照上述规定，结合本案查明的事实，本院作出以下分析认定：首先，针对杨金华提交的《南充市房地产买卖居间合同》，申请执行人杨明军对此份合同签订时间的真实性提出异议，经本院向合同中列明的中介方冯海权核实，冯海权陈述的内容表明该份合同的签订时间并非2008年6月27日，且杨金华与李德强达成买卖关系也并非由其促成，系买卖双方为代办过户手续而找其作为中介方签订居间合同。鉴于李德强系杨金华女婿的特殊关系，尽管其双方均表示该份合同系其二人的真实意思表示，但结合中介方冯海权的陈述，本院无法认定该份书面买卖合同系在杨明军、杨甫申请查封之前签订。其次，针对杨金华与李德强买卖合同的房款支付情况，从杨金华提交的证据反映，房款总价250000元，杨金华提交的三份《收条》载明金额共计230000元，但仅有2013年6月13日的《收条》对应有银行转款凭证予以佐证，2008年6月29日《收条》载明的定金10000元，以及2012年3月18日《收条》载明的房款160000元均无交付凭证证实，杨金华、李德强均称系现金交付，但均未提交其他证据予以佐证，故本院认定杨金华未提交足够的证据证明其已向李德强支付了房屋的全部价款。最后，对于是否因杨金华自身的原因未办理过户手续，杨金华、李德强均称系因案涉房屋所在楼盘的土地使用权被开发商抵押，导致未取得土地使用权证而无法办理过户手续，对此杨金华也未提交相应的证据予以证明。综上，本院认为依据上述规定杨金华对案涉房屋不享有物权期待权，其主张排除强制执行的请求本院不予支持。另，对于杨金华主张案涉《南充市房地产买卖居间合同》有效并要求确认诉争房屋归其所有的请求，本院认为本案诉争房屋属系不动产，尚未依法登记在其名下，不能发生物权变动的效力，即房屋所有权并未发生变动。故本院对其该项主张亦不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回杨金华的全部诉讼请求。 本案案件受理费9050元，由原告杨金华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  仲 丽 人民陪审员  何正国 人民陪审员  黄小莉 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  冯雨欣