山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2874号 上诉人（原审原告）：杨宝水，男 委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于彩春，女 被上诉人（原审被告）：薛清江，男 被上诉人（原审被告）：夏勇，男 上诉人杨宝水因与被上诉人于彩春、薛清江、夏勇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初15897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨宝水上诉请求：1.撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初15879号民事判决第三项、第四项，改判于彩春、薛清江、夏勇共同赔偿杨宝水损失200000元；2.撤销山东省青岛市黄岛区人民法院作出的(2019)鲁0211民初15879号民事判决第五项，并判决夏勇对于彩春、薛清江向杨宝水退还购房款、赔偿损失的诉讼请求承担连带清偿责任；3.本案一、二审诉讼费用由于彩春、薛清江、夏勇承担。事实与理由：一、一审判决对杨宝水主张的损失认定过低，且违背了合同法对于守约方损失认定的基本规则。1．一审判决认定杨宝水的损失仅为按照中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍，不符合杨宝水实际损失的事实情况，也没有考虑到本案纠纷系于彩春故意违反合同约定以及承诺的涉案房屋过户期限所造成，于彩春的行为是蓄意的。杨宝水在本案明确主张的损失是因于彩春不能按约过户所导致的房屋收益以及房屋溢价等损失，即如果合同能够履行杨宝水可以获得的预期合同利益，并不是通常意义上的资金占用损失，一审判决直接参照资金占用处理于彩春的违约责任，不符合法律精神和规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”。涉案收到条中，于彩春、薛清江、夏勇已经明确约定房屋过户具体时间等义务，即如果于彩春、薛清江、夏勇依约履行义务，则杨宝水可以得到房屋的产权过户，即实现杨宝水购房的目的。一审判决却将杨宝水的损失简单地理解为因于彩春、薛清江、夏勇未返还购房款影响杨宝水使用资金带来的利息损失，应予予纠正。事实上，签订涉案合同以及杨宝水向于彩春支付购房款，房屋买卖的法律关系在2017年3月份就形成，当时合同购房价格为9200元／平方米，即使按照现在房价趋于下降的现状，涉案房屋所在小区均价为15000元／平方米，整房差价达67万余元。所以，于彩春的违约行为给杨宝水所造成的合同预期利益损失绝不是资金占用利息所能弥补的。2．即使按照资金占有来计算损失，一审判决参照“20l5年中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率为年4.35％”，银行利率标准和计算期间也是错误的。二、一审判决夏勇不承担保证责任，认定事实不清，夏勇应当承担保证责任。1.本案中不存在适用“保证期间”的问题。在涉案合同履行过程中，杨宝水与于彩春一方并未约定涉案房屋不能办理过户的情形以及由此导致的必须退还购房款的处理和期限，涉案收到条中除了收到款项之外的其他陈述，均是薛清江在杨宝水付款后由其单方主张，不具有作为终止涉案合同关系的法律效力。其中承诺由薛清江退款、夏勇作保证担保系二人作出的债务加重和债务加入的行为，系其对自身权利的处分，法律并不禁止，只是为杨宝水行使涉案合同的索赔权利提供了多一种选择，并不影响涉案合同本身的权利义务方仍按合同约定履行义务，也即涉案合同要不要继续履行应根据买卖双方的合意确定。而直至本案起诉后至庭审明确诉讼请求之前杨宝水也没有表示必须要求于彩春退款、赔偿，因为涉案合同履行过程中双方对于终止合同、必须退还购房款的情形以及退还期限并未达成有对彼此均有约束力的合意。根据担保法司法解释第三十三条的规定，即使存在未约定的“保证期间”，其起算也应当自庭审时杨宝水明确诉讼请求要求于彩春、薛清江一方退款赔偿时开始。杨宝水起诉时就已将夏勇列为本案被告之一，夏勇在开庭中对于承担保证责任也没有意见，同意承担担保责任。因此，本案并不存在需要认定和适用“保证期间"的问题。2．即使按照一审判决认定的需要计算保证期间，事实上，杨宝水也多次联系夏勇，要求夏勇作为担保人需要与卖方一并解决房屋过户的问题。如果房屋不能过户，夏勇应承担担保责任。所以一审判决认定“保证期间”内杨宝水没有主张权利是错误的，夏勇应承担连带偿还责任。综上，一审判决认定事实不清，认定夏勇不承担保证责任错误，适用法律错误，判决结果显失公平。请求二审法院依法查明案情，作出公正裁判。 于彩春、薛清江、夏勇均未作答辩。 杨宝水向一审法院起诉请求：一、判决解除杨宝水与于彩春签订的《房地产买卖契约》，于彩春、薛清江共同退还杨宝水支付的购房首付款500000元并共同赔偿杨宝水损失580000元;二、夏勇对杨宝水前述要求于彩春、薛清江退还购房款、赔偿损失的诉讼请求承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由于彩春、薛清江、夏勇共同承担。 一审法院查明，一、2017年3月15日，杨宝水与于彩春就青岛市黄岛区黄浦江路x号x单元x户房屋签订《房地产买卖契约》。合同约定房价款1080000元;过户时杨宝水付给于彩春首付款，余额由杨宝水在银行贷款后支付给于彩春；于彩春保证房屋权属清楚，若发生与于彩春有关的产权纠纷或债权债务等，概由于彩春负责清理，并承担民事责任，由此给杨宝水造成的经济损失，由于彩春负责赔偿。 二、付款情况。杨宝水通过本人以及杨宝水之子杨彭旭银行账户分数笔向薛清江支付500005元购房款，其中2017年6月25日付10000元，2017年6月26日付90000元，2018年4月11日分别付50000元、150000元、50005元、150000元。 三、2018年4月11日，薛清江为杨宝水出具《收到条》，载明：“今收到杨宝水人民币伍拾万元整购房预付款。用途：购房（购买薛清江房产青岛市黄岛区黄浦江路官厅小区13号楼东单元401室），购房总价壹佰零捌万元整;因房屋产权与黄金公司作为抵押，定于2018年4月20日与杨宝水完成房产过户，若因房屋产权问题无法过户，薛清江当日退还杨宝水人民币伍拾万元整;如逾期未还预付款伍拾万元每日承担杨宝水损失人民币一万元整;担保人:夏勇。” 四、经查询，涉案房屋的权属状况为抵押1笔、查封2笔，具体信息如下：1、房地产权抵押，债权金额为：1200000元，他项权利人：青岛银行股份有限公司，设定日期：2018年5月31日；2、司法查封，限制人：山东省昌乐县人民法院，受理日期：2018年10月23日，限制文件编号：（2018）鲁0725民初3259号；3、司法查封，限制人：山东省青岛市市北区人民法院，受理日期：2019年3月22日，限制文件编号：（2019）鲁0203执862号。 五、关于首付款的数额。杨宝水主张签合同时说交点定金100000元就可以过户，后期说再给400000元就在2018年4月20日前办理过户。薛清江称，签合同时没有确定具体数，薛清江当时是想要拿到全部房款，签协议是于彩春去的，薛清江没在场，涉案房屋登记在于彩春名下。夏勇称，签合同时没有商定首付款的事，就是赶紧把这个事情办完就行了。 六、关于损失的计算。杨宝水主张损失是如果于彩春能在承诺的过户期限内过户，杨宝水对涉案房屋的收益及房屋溢价。杨宝水不申请法院对房屋现价值进行评估，请求法院对收到条中记载的赔偿金计算方式酌情认定损失。 薛清江称，杨宝水没有尽早给于彩春钱，没有实现薛清江卖房子急需用钱的目的；薛清江收到500000元后，去办理房子的事没有办理成功；薛清江与杨宝水沟通过，杨宝水说不要1万元的违约金，杨宝水同意薛清江先去解决房子的事情；薛清江也与夏勇沟通了让其与杨宝水确认此事，夏勇也确认了此事。 杨宝水称其与夏勇系同学关系，且当时不想通过诉讼解决，想与于彩春协商解决，为了达到顺利解决纠纷的目的，对于一些权利让步进行了叙述。对于为何在签订《房地产买卖契约》后未及时办理房屋过户手续，杨宝水称，《房地产买卖契约》并没有约定首付款支付期限，这对于杨宝水履行合同是有相应的指引的，还有关于杨宝水的户籍因素，短时间内客观上难以办理过户。 六、杨宝水主张，卖房子的事情是夏勇介绍与薛清江沟通的，房款直接付给了薛清江，薛清江也在收到条上承诺了退还房款，于彩春属于法律意义上涉案房屋的房主，综上，于彩春、薛清江应当向杨宝水承担退还房款、赔偿损失的责任。 七、2015年中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率为4.35%。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案杨宝水与于彩春、薛清江、夏勇争议的焦点问题为：一、杨宝水、于彩春于2017年3月15日签订的《房地产买卖契约》是否应当解除；二、杨宝水主张返还已付购房款的诉讼请求是否能够得到支持；三、杨宝水主张的损失如何认定；四、薛清江应承担的责任；五、夏勇应当承担的责任。综合本案的案情及相关的法律规定，一审法院作出如下分析判定： 一、杨宝水与于彩春于2017年3月15日签订的《房地产买卖契约》于判决生效之日解除。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”涉案房屋登记在于彩春名下，薛清江出卖涉案房屋，于彩春签订《房地产买卖契约》，视为于彩春对房屋买卖行为进行了追认，故杨宝水与于彩春签订的《房地产买卖契约》合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”杨宝水、于彩春签订《房地产买卖契约》，合同目的是取得涉案房屋所有权，但经查涉案房屋上有两笔查封、一笔抵押，无法办理房屋过户登记，无法实现合同目的，故一审法院确认杨宝水与于彩春于2017年3月15日签订的《房地产买卖契约》于判决生效之日解除。 二、于彩春应当向杨宝水返还已付购房款500000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因《房地产买卖契约》解除，故于彩春应当向杨宝水返还已付房款500000元。 三、杨宝水主张的损失的认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”杨宝水支付部分房款，于彩春未能按照合同约定向杨宝水交付房屋，亦未向杨宝水返还购房款，影响杨宝水使用资金，必然会对杨宝水产生损失。收到条中约定的违约金过高，一审法院予以调整。因杨宝水未能对其损失进行举证，结合杨宝水与于彩春的履约情况，故一审法院酌定于彩春向杨宝水支付自付款日期起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍核算的利息和自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍核算的利息。至2019年8月19日已产生的利息为：42887元[1216元（10000元×0.0435×1.3÷365天×785天）+10932元（90000元×0.0435×1.3÷365天×784天）+30739元（400005元×0.0435×1.3÷365天×496天）]。 四、薛清江应当承担连带偿还责任。薛清江作为房款收款人，在收到条中收到人处签字，承诺若房屋无法过户便向杨宝水退还房款、赔偿损失，故薛清江应当承担连带偿还责任。 五、夏勇不承担责任。《中华人民共和国担保法》第十八条第一款规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”夏勇在《收到条》中的担保人处签字，应当对收到条中的内容承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”《收到条》中未约定保证期间，故保证期间应当为六个月。杨宝水未能举证证明其在保证期间内向夏勇主张权利，至起诉时保证期间已过，夏勇的担保责任免除。 于彩春经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担相应的法律责任，一审法院依法适用缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，缺席判决如下：一、杨宝水与于彩春于2017年3月15日签订的《房地产买卖契约》于判决生效之日解除；二、于彩春于判决生效之日起十日内返还杨宝水购房款500000元；三、于彩春于判决生效后十日内支付杨宝水至2019年8月19日止的利息42887元；四、于彩春于判决生效后十日内支付杨宝水自2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期利息（以本金500000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍核算）；四、薛清江对第二、三、四项付款义务承担连带偿还责任；五、驳回杨宝水的其他诉讼请求。案件受理费14520元（杨宝水已预交），减半收取7260元，由杨宝水负担3611元，于彩春、薛清江负担3649元。 本院二审期间，杨宝水提交从青岛房天下网站、青岛链家网站、青岛贝壳找房网站上打印的三份涉案小区现房屋价参考价格的网页信息。证明：一审判决的损失部分金额过低，现房屋价参考价格为每平方14500-15000元，与双方签订合同时约定单价相差甚远。本院认为，该证据系打印件，不能反映涉案房屋的真实价格，对该证据本院不予采信。 双方当事人未提交其他新证据，二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，第一、杨宝水与于彩春签订的《青岛市商品房买卖合同》不违反法律的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，在《青岛市商品房买卖合同》签订后，杨宝水支付部分房款，因于彩春原因致使涉案房屋上出现两笔查封、一笔抵押，无法办理房屋过户登记，无法实现合同目的，于彩春亦未向杨宝水返还购房款，杨宝水主张解除合同，一审法院确认杨宝水与于彩春于2017年3月15日签订的《房地产买卖契约》于判决生效之日解除，并无不当。于彩春在履行涉案买卖合同过程中构成违约，解除合同的过错在于于彩春一方。薛清江在收到杨宝水500000元后出具的收条中，载明若因房屋产权无法过户，薛清江当日退还杨宝水500000元，如预期未返还，薛清江每日承担杨宝水损失一万元。该约定标准过高，且杨宝水未能对其损失进行举证，结合杨宝水与于彩春的履约情况，一审酌定按照银行同期贷款利率1.3倍计算较为合理，本院对该标准不再调整。 第二、夏勇是否应承担担保责任。杨宝水上诉主张本案中不存在适用“保证期间”的问题，且夏勇在开庭中对于承担保证责任也没有意见，故夏勇应承担担保责任。本院认为，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，夏勇在《收到条》中的担保人处签字，应当对收到条中的内容承担连带保证责任。《收到条》中未约定保证期间，故保证期间应当为六个月。杨宝水未能举证证明其在保证期间内向夏勇主张权利，至起诉时保证期间已过，夏勇的担保责任应予免除。夏勇在开庭答辩时回答“没有意见”，应是对薛清江答辩“同意解除房产契约，58万元的赔偿要求不同意，希望能和解这个事情”的回答，并不是其愿意承担保证责任的意思表示。夏勇在一审期间并未明确表示愿意承担连带保证责任，杨宝水主张夏勇在二审中同意承担保证责任，明显不合常理，故一审判决对杨宝水要求夏勇承担连带责任的主张不予支持，并无不当。 综上，杨宝水的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人杨宝水负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  孙秀强 审判员  李晓波 二〇二〇年四月三十日 书记员  韩明玉 书记员  于 澜