江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初481号原告：SONGKONGMEI（中文名：宋康美），住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：刘炫,江苏晟旻成律师事务所律师。被告：江苏元化生物技术有限公司，统一社会信用代码91320000782716379M，住所地南京市雨花台区经济技术开发区大江路2号。法定代表人：陈良汉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈某，住南京市鼓楼区。原告SONGKONGMEI（中文名：宋康美）诉被告江苏元化生物技术有限公司（以下简称元化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告SONGKONGMEI（中文名：宋康美）及其委托诉讼代理人刘炫，被告元化公司的委托诉讼代理人陈某到庭了参加了诉讼。本案现已审理终结。原告SONGKONGMEI（中文名：宋康美）向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的《元化复兴创业园入驻协议书》无效；2.被告支付原告房屋使用费653492元及利息（以653492元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年2月16日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止的利息）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年2月16日签订元化复兴创业园《元化复兴创业园入驻协议书》一份，约定：原告进驻使用座落于南京市雨花台区房屋一套，房屋使用费为723492元，并约定被告于2018年9月30日前将房屋交付给原告使用。协议签订后，原告于2017年2月16日支付房屋使用费共计653492元，被告出具收据一张。但时至今日被告也未履行交房义务。后原告发现被告不仅不具备房屋销售许可，且在建房屋均已停工，现已无法履行房屋交付义务。被告元化公司辩称，认可合同无效。就原告的相关付款信息，被告认为原告陈述以其妹妹王某的账户取现支付，但王某和宋康美的关系不确定，另取现后是否交给被告，款项是否到达被告的账户不确定。原告的银行刷卡支付，也没有具体的银行流水，需要提供证据。上述付款信息被告因公司经营困难，人员流失严重，所有材料无法找回，故无法核实。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1、《元化复兴创业园入驻协议书》，证明原被告就2017年2月16日签订入驻协议书，并约定双方各自的权利义务关系。证据2、收据1张，证明原告于2017年2月16日支付房屋使用费653492元。证据3、银行流水，证明原告2016年10月30日以现金支付定金1万元、2016年11月25日原告通过工商银行账户在被告处刷卡支付15万元、2017年2月14日原告用其妹妹王某的中信银行账户在被告处刷卡支付50025元和6万元。2017年1月17日至2017年2月12日期间原告以该中信银行账户陆续取现10万元（20笔各5000元），现金支付被告。2017年2月16日原告又以该中信银行账户支付20万元和10万元，故原告总计向被告付款653492元。上述证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2017年2月16日签订《元化复兴创业园入驻协议书》。该协议书中约定：1.原告（乙方）自愿进驻使用坐落于南京市雨花台区，建筑面积66.99平方米，原告应交纳使用费723492元，土地性质为工业土地，土地使用期限自2006年11月9日至2056年9月12日；2.合同使用期自交付使用后至土地期限到期止，房屋交付后，乙方对房屋有安全的享有、使用、收益、处置的权利；3.乙方按照每平米10800元向被告（甲方）缴使用费，乙方应在总期限内交纳使用费为723492元；4.甲方保证于2018年9月30日前将房屋交付乙方使用。关于原告的付款情况，庭审中原告称：2016年10月30日以现金支付定金1万元、2016年11月25日原告通过工商银行账户在被告处刷卡支付15万元、2017年2月14日原告用其妹妹王某的中信银行账户在被告处刷卡支付50025元和6万元。2017年1月17日至2017年2月12日期间原告以该中信银行账户陆续取现10万元（20笔各5000元），现金支付被告。2017年2月16日原告又以该中信银行账户支付20万元和10万元，故原告总计向被告付款653492元。2017年2月16日，被告向原告出具《收据》一份，载明“SONGKONGMEI，2-1006，653492元”。已生效的（2017）苏0114民初5548号民事判决书中查明案外人王某与原告系姐妹关系。另查明，至原告起诉前，被告未取得商品房预售许可证明。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。本案中，原被告双方签订的《元化复兴创业园入驻协议书》，其性质系被告元化公司将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的商品房预售合同，故应当符合商品房预售合同订立的相关法律规定，方能生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告元化公司在签订该协议时尚未取得房屋产权，房屋亦未建成，截止原告起诉时被告元化公司缺乏商品房预售许可证明，其不具备预售商品房的相应资质，该事实也经本院作出的（2017）苏0114民初5201号、（2018）苏0114民初2939号等多份生效的判决书所认定。由于被告缺乏商品房预售许可证明，其不具备预售商品房的相应资质，庭审中被告也认可双方合同无效，因而被告与原告签订上述协议书系无效合同。合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。就原告向被告的实际付款情况，原告主张支付了653492元，并提供了收据、银行流水等证据证明；被告辩称就原告的付款信息，需要提供详细的银行流水证明，被告因公司材料无法找回，无法核实原告的付款信息。对此本院认为，原告就实际付款情况的举证，已完成了初始证明责任，被告抗辩原告付款金额无法核实的意见，缺乏相应证据予以证明，故本院对原告主张其实际向被告付款653492元的事实，依法予以确认。因而原告主张被告元化公司返还原告已支付653492元使用费的诉请，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张被告元化公司赔偿由此产生的利息损失，原告主张以653492元为基数，自2017年2月16日起按照银行同期同档贷款利率计算。由于被告在协议订立过程中存在过错，其应当赔偿原告由此产生的利息损失，原告主张的利息计算方式符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：一、原告SONGKONGMEI（中文名：宋康美）与被告江苏元化生物技术有限公司签订的《元化复兴创业园入驻协议书》无效；二、被告江苏元化生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告SONGKONGMEI（中文名：宋康美）653492元并支付利息（以653492元为基数，自2017年2月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止）。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10335元（原告已预交），减半收取5167元，由被告江苏元化生物技术有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 胡正义二〇二〇年四月二十日法官助理 蔡 童书 记 员 陈志育