重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初13575号原告：重庆时珍阁润祥药房有限公司，住所地重庆市南岸区南坪环湖路二号3-2号，统一社会信用代码91500108678664185A。法定代表人：白静，重庆时珍阁润祥药房有限公司执行董事。委托诉讼代理人：张世刚，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：陈琼，女，1968年11月10日出生，汉族，住重庆市江北区，现住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：周利娟，重庆皇嘉律师事务所律师。原告重庆时珍阁润祥药房有限公司（以下简称时珍阁润祥药房公司）与被告陈琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告时珍阁润祥药房公司的委托诉讼代理人张世刚，被告陈琼及其委托诉讼代理人周利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时珍阁润祥药房公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年12月18日签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月8日解除；2、判令被告缴清水、电费并搬出租赁房屋；3、判令被告向原告支付自2018年10月23日起至2019年5月8日止的租金68952元及逾期支付租金的滞纳金5522.84元，合计74474.84元；4、判令被告按照每月10710元的标准向原告支付房屋占用费，从2019年5月8日起至案涉房屋交回原告之日止；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年12月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区xxx正街xxx号xxx市场内平街层营业厅出租于被告使用，租赁期限为2015年12月23日至2018年12月22日止，若此租赁期限届满时，xxx市场仍然尚未实施城市规划拆迁或仍然尚未实施开办医疗机构招商引资整体改造项目，此合同期限顺延至2020年12月22日止。三年租期的租金每个月10200元计算；若第三年租赁期成立，第四年租金在上年的基础上递增5%，第五年租金不递增，按照第四年租金水平计算。并本着先租后用的原则，按月度缴纳租金，本月度结束的前五天缴清下月度租金，若逾期缴纳，原告按应缴租金的2%每日收取滞纳金，被告累计30天拖欠租金，原告有权终止合同，收回房屋。被告从2018年10月份开始拖欠租金至今，原告多次与被告交涉均未果，为维护原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。被告陈琼辩称，1、原、被告之间的房屋租赁合同并未解除，因为原告违约在先，没有权利单方面解除合同，且被告不同意解除合同；2、原告所述被告停止缴纳租金是事实，原因是原告没有向被告提供符合合同约定的房屋，案涉房屋存在漏水情况，且从2018年11月10日开始房屋漏水非常严重，原、被告就此事未达成一致意见，原告也未解决此事，因此，被告从2018年10月23日起至今未交租金；3、被告同意缴纳租金，但是应该扣除因漏水给原告造成的维修费用与营业损失，或减少相应租金；4、案涉房屋的水电费被告一直向原告缴纳，从未拖欠水电费。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：重庆市沙坪坝区xxx正街xxx号xxx市场内平街层约1300平方米房屋，属于重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司、重庆市桥都食品有限公司、重庆集汇贸易公司、重庆市沙坪坝区食品贸易公司、重庆航海工贸有限公司、重庆市小龙贸易公司等6家公司所有，因历史原因，上述房屋的不动产权证正在办理之中。为了有利于小龙坎市场对外统一招商出租，对内统一经营管理，提高效益，上述6家公司委托重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司、重庆航海工贸有限公司、重庆市小龙贸易公司全权代表位于小龙坎市场大楼（平街层）的招商引资租赁和物业经营管理事宜。上述三家公司又将房屋出租于原告时珍阁润祥药房公司至今。2015年12月24日，原告时珍阁润祥药房公司（乙方、承租方）与重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司、重庆航海工贸有限公司、重庆市小龙坎贸易公司（甲方、出租方）再次签订《时珍阁润祥药房房屋租赁合同》，约定甲方代表沙坪坝区xxx正街xxx号xxx市场内平街层营业厅6家业主将营业厅门市面积1300平方米续租给乙方作营业场所使用，以现经营状态为准；租赁期3年，从2015年12月24日起至2018年12月23日止，若此租赁期届满时，小龙坎市场未实施招商引资整体改造项目，此合同期限顺延至2020年12月23日止。被告陈琼从2002年左右开始与原告形成租赁关系，承租位于沙坪坝区xxx正街xxx号xxx市场内平街层一间门面作个体经营照相、洗照片等经营场地，租期一般为三年，租赁合同到期后再续签。被告陈琼所承租房屋位置曾发生过变化，从2009年开始承租本案案涉房屋，用于经营可意图文相馆。2015年12月18日，原告时珍阁润祥药房公司（甲方）与被告陈琼（乙方）续签《房屋租赁合同》，约定以下主要事项：1、甲方将沙坪坝区xxx正街xxx号xxx市场内平街层营业厅出租给乙方作营业场所使用。2、租赁期3年，从2015年12月23日起至2018年12月22日止，若此租赁期限届满时，小龙坎市场仍然尚未实施城市规划拆迁或仍然尚未实施开办医疗机构招商引资整体改造项目，此合同期限顺延至2020年12月22日止。3、租金标准以人民币10200元计算，2015年12月23日至2018年12月22日止，租金每月10200元；若第三年租赁期成立，第四年租金在上年的基础上递增5%，第五年租金不递增，按照第四年租金水平计算。乙方本着先租后用的原则，按月度缴纳租金，本月度结束的前五天缴清下月度租金，若逾期缴纳，甲方按应缴租金的2%每日收取滞纳金，乙方累计30天拖欠租金，甲方有权终止合同，收回房屋。4、租赁期内，甲方应提供基本的水、电（按现有的水管、电表容量为准），使用中所产生的各项费用由乙方承担。5、保证金由原乙方向甲方缴纳的3000元继续作为本合同的保证金，保证金不计利息。租房合同终止时，在乙方无拖欠租金、无合同违约、无营业主体设施损坏的前提下，甲方必须一次性退还保证金；若甲、乙双方任何一方因故提前中途提出终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，双倍赔偿对方保证金（即6000元），并赔付对方按3个月的租金额计算的经济补偿；乙方在规定的撤场期限内自行退场和负责完成转租方的退场，如期交还承租用房。6、提前终止、解除本合同，免责特别说明。签约前，甲、乙双方均已明确知晓本合同的租赁期限时间，客观存在着不确定因素，若遇政府城市规划拆迁，甲方据此以书面形式提前3个月通知乙方，甲、乙双方都应顺应大局，无条件终止、解除合同。甲方不补偿任何费用，乙方不要求任何赔付，并在上级规定的搬迁期限内自行拆除和负责完成转租方的拆除，如期交还承租房屋。合同签订后，被告继续使用案涉房屋，并向原告交纳房屋租金至2018年10月22日。从2009年开始，被告陈琼发现租赁房屋有漏水现象。被告陈琼几年来曾因房屋漏水问题与原告工作人员刘霞、张霞、何飞等通过微信、电话等方式进行协商，被告要求原告维修并上报过损失清单，但双方未就该问题达成一致意见，原告也未对房屋漏水问题进行维修。因房屋漏水导致物品受潮，被告遂自行进行了维修。因被告陈琼欠交租金，原告时珍阁润祥药房公司于2019年5月8日向被告陈琼发出《关于房租租金、滞纳金催收及撤场函》，载明，依据双方2015年12月18日签订的房屋租赁合同第三条约定...现经查实，乙方自2018年10月23日至今一直未缴纳房租，我方多次催缴，至今未缴纳。因乙方违反租赁合同约定，拖欠房租租金半年以上，故请乙方积极配合于一周内付清逾期的房租租金、滞纳金、水电费等相关费用后并立即撤场。2018年10月23日至2018年12月22日房租租金20400元（10200元/月），2018年12月23日至2019年5月22日房租租金53550元（10710元/月），租金共计73950元；2018年10月23日至2019年5月8日滞纳金156070.2元；合计230020.20元。若在上述规定期限内仍未足额缴纳租金、滞纳金、水电费等并及时撤场，甲方将采取相应的诉讼手段，因此造成的诉讼费等相关费用亦由乙方全额承担。被告陈琼于同日收到上述函件。本案审理过程中，被告陈琼于2019年8月15日通过EMS向原告工作人员张霞寄出函件，载明，贵方于二零一九年五月十四日起诉至沙坪坝人民法院...至此我方认为双方已无合作基础，我们不适合继续使用此门面经营，特此告知于二零一九年八月十七日搬出，请你们到时派代表来办理交接事宜...如果协商不成，等候法院判决。2019年8月19日，被告陈琼将案涉房屋的钥匙交付于张霞，腾空并搬离租赁房屋。被告于庭审中举示收据、收条，证明因房屋漏水，其于2017年1月19日购买石膏板等材料向重庆朝阳建材经营部支付2200元；于2017年1月23日因维修激光彩色复印机及配件向重庆科创科技技术有限公司支付7600元；于2017年1月29日因安装案涉房屋吊顶支付人工费600元。原告对上述收据、收条的三性均不予认可，认为无法证明系因房屋漏水产生的支出。审理中，原告时珍阁润祥药房公司自愿撤回第二项诉讼请求，判令被告缴清水、电费并搬出租赁房屋；自愿降低滞纳金的金额，将第三项诉讼请求中逾期支付租金的滞纳金5522.84元变更为以欠缴租金68952元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率130%，从2018年10月23日起计算至2019年5月8日止。庭审中，原、被告一致陈述原、被告于2015年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除。被告同意支付拖欠的租金，要求扣除因案涉房屋漏水所造成的损失20000元或减少相应租金；但认为不应该支付迟延支付租金的滞纳金，即使违约，违约金的计算标准不能超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍；同意支付原告要求按照每月10710元的标准向原告支付房屋占用费，从2019年5月8日起计算至房屋交回原告之日止。原告承认案涉房屋有漏水现象，但未给被告经营带来影响。原告不认可被告于2019年8月19日交付案涉房屋的行为，要求被告继续承担房屋空置产生的损失及滞纳金直至付清为止，且不同意扣减因漏水造成的损失。因双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告时珍阁润祥药房公司提交的《时珍阁润祥药房房屋租赁合同》、6份授权委托书、重庆市沙坪坝区商业委员会关于沙商委所属企业在xxx市场内的产权房安置情况、《房屋租赁合同》、关于房租租金、滞纳金催收及撤场函，被告陈琼提交的营业执照、《房屋租赁合同》、微信聊天记录打印件、收据、收条、照片、光盘以及原、被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告时珍阁润祥药房公司与被告陈琼于2015年12月18日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。对于双方当事人争议的问题，本院评判如下：一、关于合同解除的问题当事人依法主张解除合同，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2019年5月8日向被告发出《关于房租租金、滞纳金催收及撤场函》，要求解除案涉房屋租赁合同，被告于当日收到。原、被告于庭审中一致陈述，双方于2015年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除，被告已对合同解除时间无异议，因此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。二、因案涉租赁房屋漏水，被告请求赔偿损失或减少相应租金能否支持的问题出租人有保证租赁房屋适租的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有规定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，被告提供的案涉房屋的现场照片、微信聊天记录及当事人陈述，可以证明案涉房屋存在漏水问题，被告一直就漏水问题与原告方进行磋商，原告未予处理。原告未能在合理期限内对租赁房屋予以维修，被告自行进行维修后，所产生的维修费用应由原告承担，因维修影响被告对租赁房屋的使用，也应当相应减少租金。被告要求原告赔偿维修费及营业损失，但未在本案中提起反诉，本案不予处理，被告可另案主张权利。因案涉房屋漏水确实影响了被告对租赁房屋的使用，被告要求减少相应租金的请求，理由正当，应予采纳。本院酌情减少被告10%租金，即6895.2元（68952元X10%），因此，被告应向原告交纳2018年10月23日至2019年5月8日的租金为62056.8元（欠交租金68952元-减少租金6895.2元）。关于被告是否应当承担迟延支付租金的违约责任的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然原告提供的标的物存在瑕疵，但在续签本案房屋租赁合同前，案涉房屋就已经存在漏水现象，被告对租赁房屋的瑕疵已知晓，故不能以此为由拒交租金。按约交纳租金是承租人的主要合同义务，被告逾期向原告交纳租金已构成违约，应向原告支付违约金。原告主张的滞纳金即为违约金。原告于本案审理中将违约金调低至以欠交租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率130%，从2018年10月23日起计算至2019年5月8日止符合法律规定，本院予以支持。四、原告主张的房屋占用费应计算到何时的问题案涉租赁合同解除后，被告仍占用、使用该房屋，应向原告支付房屋占用费。从被告提供的邮件交寄单、EMS物流信息、微信聊天记录、现场视屏等证据，可以证明被告于2019年8月15日向原告工作人员发出书面的搬离交接函件，被告于2019年8月19日向原告工作人员张霞归还了案涉房屋钥匙，并腾空、搬离了租赁房屋，履行了告知、交付义务。原告表示未收到被告邮寄的文书，认为张霞仅是原告方小龙坎分店的店长，并无权限处理交接事宜，事后才知道被告已搬离案涉房屋，与本院查明的事实不符，本院不予采信。被告于2019年8月19日向原告退还了案涉房屋，占用费应按每月10710元的标准，从2019年5月9日起计算至2019年8月19日止。因此，原告该项诉讼请求中合理部分，本院予以支持。原告自愿撤回判令被告缴清水、电费并搬出租赁房屋的诉讼请求，并自愿将违约金5522.84元降低至以欠交租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率130%，从2018年10月23日起计算至2019年5月8日止是在法律允许的范围内对自己的诉讼权利做出的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告重庆时珍阁润祥药房有限公司与被告陈琼于2015年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除。二、被告陈琼于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆时珍阁润祥药房有限公司支付2018年10月23日至2019年5月8日的租金62056.8元并支付逾期交纳租金的违约金，违约金以62056.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%，从2018年10月23日起计算至2019年5月8日止。三、被告陈琼于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆时珍阁润祥药房有限公司支付房屋占用费，房屋占用费以每月10710元的标准，从2019年5月9日起计算至2019年8月19日止。四、驳回原告重庆时珍阁润祥药房有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1662元，减半交纳831元（原告已预交），由被告陈琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  宗 新二〇二〇年四月十六日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露