广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初第160号原告（反诉被告）：广州万瑞物业经营管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站前路站前一街26、28号首层S342号商铺。法定代表人：金晓坚，职务：总经理。委托诉讼代理人：林映雪，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓雯，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：朱晓红，女，1967年4月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡青青，广东龙浩律师事务所实习人员。原告广州万瑞物业经营管理有限公司（以下简称万瑞公司）诉被告朱晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员邓彪独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州万瑞公司的委托诉讼代理人林映雪、梁晓雯，被告朱晓红的委托诉讼代理人饶小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年2月1日至2014年12月31日、2015年2月1日至2015年2月28日、2018年3月1日至2019年1月29日期间拖欠的物业管理费及经营服务费93026元,2014年1月1日至2014年6月30日、2015年1月1日至2015年2月28日、2018年3月1日至2019年1月29日期间拖欠的公摊水电费7461元，合计费用100487元;2、判令被告向原告支付因拖欠上述款项的违约金（每月物业管理费及经营服务费的违约金以4056元为本金，公摊水电费以394元为本金，分别从欠缴之日起按每日5‰。计算至被告实际还清之日止，暂计算至2019年11月30日为637587元;3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年1月1日签订《物业服务合同》，约定原告为被告租赁的广州市荔湾区站前路站前一街28号广州世贸服装城商场一层XXX号的商铺提供物业服务。根据《物业服务合同》约定本物业管理费及经营服务费合计4056元/月；租赁期间，被告应按时缴纳商场公摊水电费，被告应于每月8日前向原告缴交下一月度的物业管理费及经营服务费和电费。但至今，被告一直未按照约定向原告缴交物业管理费及经营服务费、公摊水电费，被告违约，应按照合同约定向原告支付相应的违约金。被告朱晓红辩称：一、原告诉请的涉案商铺相关物业管理费、公摊水电费的数额与其提交的《催缴物业管理费告知函》的数额相互矛盾，其费用计算没有依据，不存在需向原告支付物业管理费及经营服务费、公摊水电费的情形。二、原告请求支付2014年1月1日至2015年2月29日的物业管理费、公摊水电费的已过诉讼时效。三、原告请求支付2014年1月1日至2019年1月29日的物业管理费、公摊水电费的违约金，同样没有事实和法律依据。四、如果法院确认我方需要向原告支付物业管理费和公摊水电费，我方同意以合同保证金、水电保证金、装修保证金进行抵扣。被告朱晓红提出反诉请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告返还物业服务合同保证金12167元、水电使用保证金5000元、装修保证金3000元，共20167元。2.请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月1日，我方与万瑞公司签订了《物业服务合同》，其中约定本人将承租的广州世贸服装城商场一层1街XXX号商铺，委托万瑞公司提供物业服务，物业服务的期限自2014年1月1日至2023年12月31日止，物业管理费及经营服务费为4056元/月，在本合同签订当日向万瑞公司缴纳三个月的物业管理费及经营服务费作为本物业服务合同保证金12167元，待本合同终止或期满后，万瑞公司在扣除本人应缴未缴的费用、滞纳金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；我方应本合同签订之日，向万瑞公司缴交人民币5000元作为本物业水/电使用保证金，待本合同终止或期满后，万瑞公司在扣除我方应缴未缴的水/电费用及有关费用后（若有）后无息退还。2019年10月30日，广州市中级人民法院的（2019）粤01民终13932号判决我方与出租方广州世贸服装城发展有限公司对涉案物业的租赁关系于2019年1月29日起正式解除。因此，我方与万瑞公司的物业服务关系应同日解除，我方向其缴纳的物业服务合同保证金12167元、水电使用保证金5000元，装修保证金3000元，被告应予返还。原告万瑞公司对反诉辩称：不同意被告的反诉诉请，请求驳回，理由如下：第一、物业服务合同因被告违约解除，按物业服务合同约定，被告无权要求我方返还保证金。根据（2019）粤01民终13932号民事判决书，判决被告与广州世贸服装城发展有限公司签订的物业租赁合同及补充协议书因被告违约解除，解除日为2019年1月29日。被告逾期未交各项费用已违约，且物业租赁合同及物业服务合同因被告违约而解除，根据物业服务合同的约定，我方可单方解除合同、不退还被告各项保证金，被告无权要求返还各项保证金并应承担相关责任。第二，根据（2019）粤01民终13932号判决书，因被告违约导致合同解除，合同解除的过错在被告，被告应履行支付欠缴费用及违约金的不利后果。第三，根据民法总则第189条的规定，我方诉请没有超过诉讼时效。本案物业管理费及经营服务费、公摊水电费的债权原因单一，具有整体性，如从各期物业管理费及经营服务费、公摊水电费的履行期间届满之日计算各期费用的诉讼时效，将会割裂各费用的整体性，故本案的诉讼时效应从最后一期债务履行期届满起算，即2019年1月29日起算。原告通过电话、短信、书面通知及现场通知等方式催缴被告缴费，根据物业服务合同第九条第四款的约定，告知函中未列入的欠缴费用并非原告放弃该债务。第四，根据被告与广州世贸服装城发展有限公司2015年3月1日签订的补充协议书第二条约定，在返租期间届满，被告应在2018年3月1日期间继续履行物业服务合同的约定，缴纳相关款项，（2019）粤01民终19392号判决书对此也予以确认。被告不履行物业服务合同相关约定，被告为过错方。2015年3月1日至2018年2月28日期间的物业管理费及经营服务费、公摊水电费我方已扣除。第五、在（2019）粤01民终19392号判决生效之前，物业服务合同持续合法生效，被告应当遵照履行，我方通过多种方式催告其缴纳费用，但是被告一直拒不缴纳，属严重违约，根据合同约定其缴纳的费用不予退还。经审理查明：2014年1月1日，原告（甲方，受托人）与被告（乙方，委托人）签订《物业服务合同》，约定：乙方将位于广州市荔湾区站前一街28号广州世贸服装城商场一层XXX号，建筑面积为56.33平方米的物业委托甲方提供物业服务；乙方委托甲方提供物业服务的期限自2014年1月1日至2023年12月31日止；甲乙双方同意本物业按建筑面积计算本物业管理费、经营服务费及相关费用；自2014年1月1日起至2017年3月31日止，管理费及经营服务费为72元/月/平方米，合计4056元/月；乙方应于签订本合同当日，向甲方支付本物业一个月物业管理费及经营服务费4056元；应于每月8日前向甲方缴交下一月度的物业管理费及经营服务费；应在本合同签订当日向甲方缴纳三个月的物业管理费及经营服务费作为本物业服务合同保证金，合计12167元，待本合同终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；应在本合同签订当日向甲方缴交5000元作为本物业水/电使用保证金，待本合同终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴交的水/电费及有关费用后（若有）无息退还给乙方；租赁期间，乙方应按时缴纳商场公摊水/电费，该费用按照建筑面积比例平均分摊。乙方应当在每月的8日前向甲方缴交电费。乙方逾期缴费的，每迟延一天，应当按照应缴费金额的千分之五向甲方支付滞纳金。乙方的电话或通讯地址等联系方式因申报不实或发生变更后未及时告知甲方的，由此造成的一切损失由乙方自行承担。乙方未按本合同约定时间缴交各项费用的，每逾期一天，乙方应按逾期缴纳款项总价的千分之五向甲方支付违约金；逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金等的一切费用款项不予退还；当乙方出现违约情形时，若甲方暂时未追究乙方违约责任，或仍接受乙方物业管理费及经营服务费等其他款项的行为，不应被视为甲方免除乙方的违约责任，亦不应被视为甲方放弃其就乙方任何违约行为或侵权行为进行追讨的权利，甲方仍有权追究乙方相应的法律责任。本合同解除的，则双方已签订的商铺/写字间租赁合同同时解除。乙方的联系电话、通讯地址有变更的，应及时以书面形式通知甲方，乙方未及时通知的，甲方按本合同记载的乙方通讯地址或承租的本物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，其出现的任何后果均由乙方自行承担等等。被告在《物业服务合同》中留存的通讯地址为浙江省温州市金汇商住广场8幢XXX室，联系电话138××××4336。合同签订后，被告向原告支付了物业服务合同保证金12167元、水电使用保证金5000元。2014年12月15日，原告向被告出具《收款收据（编号0045786）》，记载：收到被告交来的8-10月份公用水电分摊费394×3，金额1182元。2018年9月23日，原告通过EMS国内标准快递寄至浙江省温州市金汇商住广场8幢XXX室、收件人电话/手机号码为138××××4336，向被告邮寄《催缴物业管理费告知函》，函件的其中内容为：我司并已多次发出书面通知催告阁下，阁下目前仍尚未缴清物业管理费、水电公摊费共计35600元整，已构成严重违约，请阁下最迟在2018年9月28日前亲临我司缴清欠缴费用，如逾期不补交相关费用的，我司按《物业服务合同》约定向阁下收取欠缴费用总额的千分之五/天的违约金，并有权解除与阁下签订的《物业服务合同》并不予退还阁下已缴纳的全部款项并通知世贸公司收回本物业并另行处置，阁下已缴纳的全部款项不予退还，一切损失、后果及法律责任全部由阁下自行承担等等。该函件于2018年9月25日妥投。根据原告起诉提交的被告欠费及违约金明细表显示，原告主张认为被告从2014年2月至2015年3月期间拖欠物业管理费共48672（4056×12）元、公摊水电费共3152（394×8）元；2015年3月至2018年2月返租，不收取管理费和水电公摊费；从2018年3月至2019年1月29日期间拖欠物业管理费共44354（4056×10+3794）元、公摊水电费共4309（394×10+369）元。另查，被告于2019年向本院起诉，提出判令朱晓红于2018年3月6日解除与广州世贸服装城发展有限公司（以下简称：世贸公司）签订的《物业租赁合同》及2015年1月16日签订的《补充协议书》；判令世贸公司返还朱晓红预付的租金人民币2500414元，合同保证金39882元，预付的一个月租金13294元等诉讼请求，而世贸公司向本院反诉，提出判令朱晓红按照《物业租赁合同》的约定按14623元/月的标准向世贸公司支付XXX号物业自2018年3月1日至2019年3月15日止的租金及滞纳金等反诉请求。本院于2019年4月23日作出（2019）粤0103民初1413号民事判决，判决：一、原告朱晓红与被告广州世贸服装城发展有限公司于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》和于2015年1月16日签订的《补充协议书》自2019年1月29日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州世贸服装城发展有限公司向原告朱晓红返还1192790.7元以及预付的租金13294元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州世贸服装城发展有限公司向原告朱晓红支付2018年3月1日至2018年2月28日的租金158218元及利息（利息以158218元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告朱晓红向被告广州世贸服装城发展有限公司支付2018年3月1日起至2019年1月29日止的租金159909.59元及滞纳金（滞纳金分期分段计算，每月为一期，每期本金为14623元，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自上月9日起计算至付清本金之日止，滞纳金以本金为限）。五、驳回原告朱晓红其他诉讼请求。六、驳回被告广州世贸服装城发展有限公司其他反诉请求。判后，朱晓红不服上述判决提起上诉。广州市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）粤01民终13932号民事判决，确认本院在（2019）粤0103民初1413号案中查明的事实，认定朱晓红以世贸公司不履行《补充协议书》约定的义务为由，主张解除《物业租赁合同》理由不能成立；考虑到涉案商铺已经空置多年，《物业租赁合同》的剩余租期较长，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，判令解除朱晓红与世贸公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》并无不当，本院予以认可。一审法院判令朱晓红与世贸公司签订的《物业租赁合同》、《补充协议书》自起诉状副本送达至世贸公司之日即2019年1月29日起解除，相对合理，本院予以认同。朱晓红在返租期满后拒不接收商铺，涉案合同于2019年1月29日解除，系因朱晓红的违约行为所致……判决驳回上诉，维持原判。本院认为：原告与被告签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告没有按合同约定的时间缴交物业管理费及经营服务费、公摊水电费已构成违约，应向原告缴纳欠付的物业管理费及经营服务费、公摊水电费和承担相应的违约责任。对于被告提出诉讼时效的抗辩问题，本院分析如下：原告于2018年9月23日向被告邮寄《催缴物业管理费告知函》，要求被告支付物业管理费、水电公摊费，邮件在2018年9月25日已经妥投。但是该函件未注明物业管理费、水电公摊费所属期间，除此函件外，原告未能提供其他证据证明曾向被告追讨过有关费用。根据2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。因此，按当时施行的《民法通则》规定，2014年1月至2015年3月31日期间欠付的物业管理费及经营服务费、水电公摊费的诉讼时效期间在2017年3月31日前已届满，被告已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因于2017年10月1日起施行的《民法总则》而消灭，亦不因原告于2018年9月23日向被告邮寄《催缴物业管理费告知函》催缴该段期间的物业管理费及经营服务费、水电公摊费而消灭。因此，被告提出的诉讼时效抗辩理由成立，原告对被告主张2014年1月至2015年3月31日期间欠费的诉请本院予以驳回。因发生法律效力的（2019）粤01民终13932号民事判决确认被告与世贸公司就案涉商铺的租赁合同关系在2019年1月29日解除，故原、被告签订的《物业服务合同》也于同日解除，被告应向原告支付物业管理费及经营服务费、水电公摊费至2019年1月29日。因此，本院对原告主张被告支付从2018年3月至2019年1月29日期间拖欠物业管理费共44354（4056×10+3794）元、公摊水电费共4309（394×10+369）元的请求予以支持。对被告欠付上述期间的物业管理费及经营服务费、公摊水电费，应向原告承担违约责任，但由于合同约定逾期缴费的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付物业服务费及经营管理费、公摊水电费的违约金应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算为宜，且违约金应以本金为限。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，原告主张的违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。根据《物业服务合同》的约定，被告未按合同约定时间缴交各项费用的，应向原告支付违约金，原告有权对被告所缴纳的包括保证金等的一切费用款项不予退还，故根据被告的违约行为，本院对被告反诉要求原告退还物业服务保证金、水电保证金的反诉请求不予支持，依法予以驳回。而对于被告反诉请求返还的装修保证金，因被告的证据不足以证明原告收取了该款，故本院对此反诉请求不予支持。对于被告认为用保证金抵扣相关欠费的抗辩，因不符合《物业服务合同》中约定的可扣除保证金的情形，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及参照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱晓红向原告广州万瑞物业经营管理有限公司支付2018年3月1日至2019年1月29日的物业管理费及经营服务费44354元、公摊水电费4309元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱晓红向原告广州万瑞物业经营管理有限公司支付逾期支付2018年3月1日至2019年1月29日物业管理费及经营服务费的违约金（违约金分期计算，以每期欠付的金额为本金，自2018年3月1日起计至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起计至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算；违约金均以当期本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱晓红向原告广州万瑞物业经营管理有限公司支付逾期支付2018年3月1日至2019年1月29日公摊水电费的违约金（违约金分期计算，以每期欠付的金额为本金，自2018年3月1日起计至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起计至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算；违约金均以当期本金为限）。四、驳回原告广州万瑞物业经营管理有限公司的其它诉讼请求。五、驳回被告朱晓红的全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5590元，由原告广州万瑞物业经营管理有限公司负担5027元，由被告朱晓红负担563元；反诉费152元，由被告朱晓红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 邓   彪二〇二〇年四月二十九日书记员 曾芳邹贤宇