河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民再27号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：游家亮，男，1971年10月30日生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：姜松梅，河南凡熙律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：信阳鑫和置业有限公司。住所地信阳市浉河区茗阳路北侧贤山天下城综合楼。法定代表人：姜明德，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏长宏、樊丽，河南天宾律师事务所律师。再审申请人游家亮因与被申请人信阳鑫和置业有限公司（以下简称鑫和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫15民终2856号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年12月26日作出（2019）豫民申8006号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人游家亮及其委托诉讼代理人姜松梅、被申请人鑫和公司的委托诉讼代理人苏长宏、樊丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游家亮申请再审称，请求：1、撤销商城县人民法院（2019）豫1524民初118号民事判决及信阳市中级人民法院（2019）豫15民终2856号民事判决；2、改判解除申请人与被申请人于2017年2月4日签订的《商品房买卖合同》，被申请人退还申请人购房款540070元，被申请人支付申请人违约金5400元、利息42755元；3、被申请人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。鑫和公司逾期交房已超过90日，游家亮有权行使解除权。1、游家亮与鑫和公司于2017年2月4日签订《商品房买卖合同》。游家亮如约支付全部购房款540070元。鑫和公司却未按合同约定交付该商品房。2、根据《商品房买卖合同》第十一条约定，“（一）出卖人应当在2018年3月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”双方约定的交房通知方式是书面送达，事实上，鑫和公司直至2018年12月11日、2019年1月8日才短信通知游家亮收房。3、《商品房买卖合同》第十二条约定，“（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后（2018年3月1日起加90日应是2018年5月30日），买受人有权解除合同。”因鑫和公司直至游家亮起诉之日仍未书面通知交房，鑫和公司已逾期交房超过240日。双方约定的解除合同的条件已经成就。4、2018年3月1日起加90日应是2018年5月30日，鑫和公司未于2018年5月30日前将本案商品房交付，游家亮有权解除合同。二、原判决认定事实的主要证据未经质证，违反法定程序。2019年4月3日上午，先是游家亮与鑫和公司的房屋买卖案开庭，然后是另案游家强与鑫和公司的房屋买卖案开庭。对于游家强在另案的陈述情况，游家亮不知情。原审没再开庭进行质证，将未经质证的游家强的陈述作为定案依据，侵害了游家亮的合法权益。鑫和公司辩称：一、原一、二审判决认定的基本事实清楚，申请人不符合约定解除合同的条件。答辩人相关通知交付的事实，有答辩人申请的证人张某的证言予以证实，且再审申请人其兄弟游家强在一审法院当庭陈述对该事实也予以证实。以上情况相互印证，可以证明相关通知交付事实。同时，根据《合同法》第四十五条规定，当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。在本案中，在2018年2月底，再审申请人游家亮对答辩人通知的交付日期期间没有提出任何异议。到相关日期后，再审申请人拒不去接收房屋，且没有找过答辩人进行协商，也从未向答辩人提交过书面解除合同的通知，直接到人民法院提起诉讼。不仅造成诉累，并很可能带来群体示范效应，此举动并不恰当，也对我公司造成不良影响。二、即便认定答辩人通知为6月1日交付，该情况亦不构成约定解除条件。根据第九次《全国民商事审判工作会议纪要》第47条【约定解除条件】规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合司的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，再审申请人游家亮因过完年需要外出一段时间，公司是考虑到这一情况，让他6月1日前来接收房屋，公司本身说的是一个时间区间。即便认定为是6月1日这个时间点，这逾期一天或两天的行为，亦是显著轻微，并不影响购房人的合同目的的实现。原一、二审判决正是基于该考量，并未认定解除权成立。综上，无论从何种角度来看，被上诉人均无合同解除权。三、其兄弟游家强的案件庭审笔录所载内容，经过双方在庭审中充分辩论，依法保障了其权利。同时并非原判决认定事实的主要证据，原审认定的事实，有答辩人申请的证人出庭作证以外，还有申请人提交的录音。另案当事人游家强与在庭审中对这一事实予以认可并记载于庭审笔录中。申请人在二审上诉中也对游家强庭审笔录所述的事实进行了上诉，是其主要的上诉理由，双方在二审中充分的发表了意见。且庭审笔录所载事实并非证人证言，无需出庭作证。综上，原一、二审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，双方签署的合同应当继续履行，申请人应尽快接受涉案房屋。游家亮向一审法院起诉请求：1.请求判令解除合同，被告退还原告购房款540070元；2.判令被告支付违约金5400.7元，利息42755.535元（按同期贷款基准利率4.75%从合同签订之日起至2018年10月4日的），直至总购房款退还、结清利息为止；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，与本案有关的合同主要内容为：商品房项目名称为鑫和财富广场，案涉房屋为该商品房项目中古街B19号。预测建筑面积为18.91平方米，总价款为540070元。商品房交付条件为1.该房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。交付时间为2018年3月1日前。逾期交付责任1.逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之一的违约金；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款，并自买受人付款之日起，按照1%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定其他内容。2017年2月10日游家亮交付购房款540070元。2017年5月19日案涉房屋所在的建设工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收。一审法院判决：一、被告信阳鑫和置业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告游家亮逾期交房违约金4860.63元；二、驳回原告游家亮的其他诉讼请求。本案受理费9200元，由原告游家亮与被告信阳鑫和置业有限公司各负担4600元。游家亮不服一审判决，上诉请求：1、撤销（2019）豫1524民初118号民事判决第二项，改判上诉人与被上诉人解除合同和退还上诉人的购房款以及合同中所提到利息和违约金；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。二审查明的事实与原审认定事实基本一致。本院二审认为：根据原审查明事实，鑫和公司工作人员张某称其于2018年3月1日前，在售楼部当面告知上诉人游家亮和另案当事人游家强6月1日来拿钥匙。上诉人游家亮对该陈述不予认可。但另案当事人游家强在庭审中对这一事实予以认可。游家强与鑫和公司无利害关系，游家强和鑫和公司工作人员的陈述可相互印证。故原审认定鑫和公司提前告知过上诉人游家亮交房日期这一事实并无不当。上诉人游家亮称鑫和公司逾期90日未通知其交房的理由无事实依据。上诉人对其主张的事实，未能提出充分证据予以证明，故应自行承担不利后果。根据双方签订的《商品房买卖合同》，鑫和公司通知上诉人收房的时间未逾期超过90日，故上诉人无权根据约定解除合同。双方所签合同不存在法定或约定的解除事由，故上诉人称应解除合同的上诉理由无事实和法律依据，不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1817.35元，由上诉人游家亮承担。再审期间，宋全忠提交照片4张，拟证明鑫和公司开发的鑫和财富广场项目目前是烂尾状况，没有任何商业价值，申请人花钱购买的不仅是房子还有配套设施；提交中国执行信息公开网查询信息，拟证明鑫和公司已被列为失信被执行人，开发商无能力进行后续项目投资建设。鑫和公司辩称，3张照片与本案无关，拍的是4号楼，不是本案争议的楼房，与本案有关的1张照片其中有房屋已经交付使用；失信被执行人信息与本案无关。本院再审查明，2017年2月4日，游家亮与鑫和公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定鑫和公司将其开发建设的商城县鑫和财富广场古街B19号房屋出卖给游家亮，房屋总价款540040元。《商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付时间和手续：“…出卖人应当在2018年3月1日前向买受人交付该商品房…该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前不少于10日将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人…”。合同第十二条约定逾期交付责任：“…逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金…”。游家亮于2017年2月10日向鑫和公司支付了540070元购房款，鑫和公司开具了发票。诉讼过程中，鑫和公司称其公司销售人员张某在2018年2月27日或28日当面通知游家亮在2018年6月1日前来售楼部接收房屋，但游家亮对此予以否认。庭审中，鑫和公司未能提供其书面通知游家亮收房的证据。本院再审认为，根据申请人的再审申请理由及被申请人的答辩意见，本案的争议焦点为：游家亮是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，房屋交付时间为2018年3月1日前，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同同时约定鑫和公司应当采取书面通知的方式通知游家亮收房。鑫和公司的销售人员张某在一审时出庭作证，称鑫和公司在2018年2月27日或28日口头通知游家亮在2018年6月1日拿钥匙。本院认为，口头通知拿钥匙不符合合同约定的书面通知收房的规定，不能认定鑫和公司履行了书面通知收房的义务。且即便张某陈述属实，鑫和公司通知交房时间是2018年6月1日，逾期交房仍超过了90日。因此，游家亮要求解除与鑫和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实和法律依据，本院予以支持。原审认为鑫和公司通知游家亮收房的时间未逾期超过90日，系认定事实错误。游家亮要求鑫和公司退还购房款540070元，本院予以支持。关于游家亮主张的利息，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项之规定，鑫和公司应按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，游家亮主张按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，系对自身权益的合法处置，本院予以认可。因游家亮无证据证明其书面通知鑫和公司要求解除合同，故应从起诉之日（2019年1月21日）起计算利息。关于违约金，应按照全部全部购房款的1%支付，为5400.7元，游家亮在再审时主张5400元，未超出上述金额，本院予以支持。综上所述，再审申请人游家亮的再审理由成立，其请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（四）项、第（六）项、第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫15民终2856号民事判决及商城县人民法院（2019）豫1524民初118号民事判决；二、信阳鑫和置业有限公司于本判决生效后十日内退还游家亮购房款540070元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率向游家亮支付自2019年1月21日起至实际履行之日止的利息；三、信阳鑫和置业有限公司于本判决生效后十日内向游家亮支付违约金5400元；四、驳回游家亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9200元，二审案件受理费1817.35元，均由信阳鑫和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 时华军审判员 韩 洋二〇二〇年四月二十一日法官助理熊涛书记员朱婧