江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初4556号原告：陈程，住南京市雨花台区。原告：庄碧莹，住南京市建邺区。两原告共同委托诉讼代理人：岳开军，江苏朗华律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：赵刚，江苏朗华律师事务所律师。被告：叶子恒，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：邢强，江苏圣典（溧水）律师事务所律师。第三人：张洪云，住南京市雨花台区。原告陈程、庄碧莹诉被告叶子恒，第三人张洪云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈程、庄碧莹的委托诉讼代理人岳开军、赵刚，被告叶子恒及其委托诉讼代理人邢强，第三人张洪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈程、庄碧莹向本院提出诉讼请求：1、确认叶子恒与陈程、庄碧莹签订的房屋买卖合同有效；2、叶子恒与张洪云将上述房屋变更登记至陈程、庄碧莹名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月4日，叶子恒的父母叶某1、钟某在南京市雨花台区人民法院离婚诉讼中，因为叶子恒的祖父母叶某2、张洪云确认名下的拆迁安置房全部由孙子叶子恒所有，因此，法院在离婚诉讼的调解书中就确认了叶某2、张洪云名下的拆迁安置房归叶子恒所有。在签订房屋买卖合同前，叶子恒向陈程、庄碧莹出具了意向性购房协议书、上述调解书和叶某2、张洪云写下的说明。因此，2014年3月15日，陈程、庄碧莹与叶子恒签订房屋买卖合同，约定叶子恒将其所有的雨花台区xx室房屋卖给陈程、庄碧莹，房屋作价500000元整。合同签订时该房屋尚未办理不动产权证，合同第8条约定“如果该房屋以后可以办理产权，叶子恒应无条件协助陈程、庄碧莹办理房屋产权及过户的相关手续。”合同签订时，陈程、庄碧莹给付叶子恒定金10000元，2014年3月28日，陈程、庄碧莹给付叶子恒购房款490000元，叶子恒出具收据一份写明收到陈程、庄碧莹购房款500000元，出具个人承诺书一份，承诺“交易房产可以办理产权证时，叶子恒无条件协助陈程、庄碧莹办理过户手续”；同日，叶子恒将案涉房产交付陈程、庄碧莹，陈程、庄碧莹装修后居住至今。2018年，案涉房产办理了的不动产权证，不动产权号苏（2018）不动产权第0023423号，证书显示案涉房产系叶子恒与张洪云共同所有。陈程、庄碧莹得知叶子恒已办理案涉房产的不动产权证后，多次联系叶子恒要求协助办理过户手续。叶子恒以产权人涉及张洪云，而张洪云不具有办理过户手续的能力为由不能将房屋过户给陈程、庄碧莹。若叶子恒能履行过户义务，陈程、庄碧莹同意承担合同约定的费用。综上，陈程、庄碧莹为维护自身合法权利，特向法院起诉，请求法院依法支持其诉讼请求。被告叶子恒辩称，因张洪云不会签字，故祖父母叶某2、张洪云出具的说明中，张洪云的签名不是其本人所签，可能是叶某2代签，但手印可能是张洪云本人的。叶某1、钟某的离婚调解书中已确认叶某2、张洪云的拆迁安置房全部归叶子恒所有，叶子恒享有南京市雨花台区xx室房屋的所有权。叶子恒一直在积极履行房屋买卖合同义务，已垫付案涉房屋的房屋维修基金6475元。在办理案涉房屋产权初始登记时，所有权人登记为叶子恒、张洪云共同共有。现叶子恒仍承诺可以配合办理登记事宜，只是张洪云目前语言能力受限，无法协助陈程、庄碧莹过户。第三人张洪云因一些原因，虽然到庭，但对原告的起诉、被告的辩称，以及叶某2在叶某1、钟某离婚诉讼调解时出具的说明和据此形成的房屋分配调解内容，都未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：叶子恒的父母是叶某1、钟某，祖父母是叶某2、张洪云。2008年9月27日，叶某2与雨花台区征地拆迁安置办公室签订一份《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，协议内容为叶某2同意将坐落于雨花台区xx街道xx村xx边，建筑面积25.85平方米的房屋交由雨花台区征地拆迁安置办公室拆除，并申购位于板桥xx的拆迁安置房，申购总建筑面积55平方米；该协议产权人处由叶某2签字确认。此后，叶某2与南京凤翔房地产开发有限公司签订《意向性购房协议书》一份，约定叶某2向南京凤翔房地产开发有限公司预定板桥街道xx室（即雨花台区xx室），建筑面积71.39平方米。2011年3月4日，在叶某1、钟某的离婚诉讼案件中（案号2011雨板民初字第1号），叶某2、张洪云出具说明一份，载明“将叶某2、张洪云名下的拆迁安置房全部由孙子叶子恒所有。”说明的落款为叶某2、张洪云的名字并且都捺上了手印。据此，叶某1、钟某在离婚调解中达成的一项协议是：叶某2和叶某1拆迁安置房屋全部归叶子恒所有，该协议内容被2011雨板民初字第1号案件的民事调解书所确认。2011年11月23日，南京市住房制度改革办公室向叶子恒、张洪云出具《南京市征地拆迁安置房购买通知书》一份，同意其家庭购买坐落在的征地拆迁安置房一套。叶某2于2013年2月27日去世。叶某1于2013年7月19日去世。2014年3月15日，陈程、庄碧莹与叶子恒在南京市雨花台区安众家房产经纪中心居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定叶子恒将其所有的雨花台区xx室房屋卖给陈程、庄碧莹，房屋作价500000元整。合同签订时该房屋尚未办理不动产权证，合同第8条约定“如果该房屋以后可以办理产权，叶子恒应无条件协助陈程、庄碧莹办理房屋产权及过户的相关手续。在办理的过程中产生的相关费用由陈程、庄碧莹自行承担。”合同签订时，陈程、庄碧莹给付叶子恒定金10000元。2014年3月28日，陈程、庄碧莹给付叶子恒剩余购房款490000元，叶子恒出具收据一份：“收到陈程、庄碧莹购房款500000元”，出具个人承诺书一份：“交易房产可以办理产权证时，叶子恒无条件协助陈程、庄碧莹办理过户手续。”叶子恒同日交付案涉房屋，陈程、庄碧莹装修后居住至今。2018年3月15日，南京凤翔房地产开发有限公司与张洪云、叶子恒签订《房屋买卖合同》，合同载明：张洪云、叶子恒经市住房制度改革办公室核准，向南京凤翔房地产开发有限公司购买雨花台区xx室房屋。2018年8月23日，南京凤翔房地产开发有限公司向张洪云、叶子恒出具不动产发票一张，加税合计194265元整。2018年10月，叶子恒缴纳了案涉房屋的住宅专项维修资金6475元；办理了案涉房产的不动产权证，不动产权号苏（2018）不动产权第0023423号，证书登记案涉房产系叶子恒与张洪云共同共有。张洪云在与叶某2结婚前就系xx人，目前与叶子恒共同居住，日常生活主要由叶子恒照顾。除叶某1外，张洪云还育有一女叶某3。本院认为，关于叶子恒是否有权处分涉案房屋、房屋买卖合同是否有效的问题。纵观与涉案房屋有关的书面材料形成的过程、房屋买卖合同签订的过程。首先，叶某2与雨花台区征地拆迁安置办公室签订的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》中，被拆迁的xx村xx边房屋的产权人仅记载为叶某2。此后，叶某2与南京凤翔房地产开发有限公司就上述房屋拆迁后的安置住房签订了《意向性购房协议书》，其中买房人为叶某2一人。接着，叶某2、张洪云在2011雨板民初字第1号案件调解的当日写下说明，认可名下的拆迁安置房全部由叶子恒所有，据此，2011雨板民初字第1号案件民事调解书确认叶某2拆迁安置房屋全部归叶子恒所有。在涉案房屋尚无权属登记，《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》、《意向性购房协议书》仅有叶某2的名字，说明和民事调解书相继形成，叶某2已过世的情况下，陈程、庄碧莹有理由相信叶子恒系涉案房屋的有权处分人。再然后，基于上述民事调解书的内容，南京市住房制度改革办公室向叶子恒、叶某2的妻子张洪云出具了拆迁安置房购房通知书。最后，南京凤翔房地产开发有限公司以叶子恒、张洪云作为受让人签订《房屋买卖合同》，涉案房屋的不动产权证书权利人被登记为叶子恒、张洪云。拆迁安置房购房通知书和不动产权证书的形成，对于张洪云来说只享有权利，没有负担义务，因此即使其表达能力受限，仍然不妨碍其取得拆迁安置房购房通知书和不动产权证书。虽然张洪云系xx人，在本案中不能对原告的起诉、被告的辩称，以及与叶某2共同出具的说明和据此形成的房屋分配调解内容表达意见，但是没有证据证明张洪云在出具说明时民事行为能力受限或者该说明并非张洪云真实意思表示，本案中也无充分证据足以推翻该说明的内容，因此本院认为叶某2、张洪云名下的拆迁安置房全部归叶子恒所有的约定有效。综上，叶子恒独自处分涉案房屋，与陈程、庄碧莹签订房屋买卖合同并无不当。叶子恒对于房屋做出的处分，张洪云应当予以配合。对于被征地拆迁而取得的拆迁安置房，系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性。对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。本案原、被告买卖的房屋属于拆迁安置房范畴，所签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。叶子恒对陈程、庄碧莹已经付清房款予以认可，涉案房屋也满足了上市交易的时间限制，根据《房屋买卖合同》的约定以及叶子恒出具的过户承诺书，陈程、庄碧莹要求叶子恒、张洪云协助办理房屋产权过户手续，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。住宅专项维修资金为叶子恒办理产权初始登记和变更登记的必要费用，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定案涉房屋在办理产权过程中产生的相关费用由陈程、庄碧莹承担。因此，案涉房屋在所有权登记变更的情况下产生的所有费用，包括叶子恒此前支付的住宅专项维修资金6475元，由陈程、庄碧莹承担。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、原告陈程、庄碧莹与被告叶子恒于2014年3月15日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告叶子恒、第三人张洪云于判决生效之日起十五日内将坐落于南京市雨花台区xx室的不动产权过户至原告陈程、庄碧莹名下。案件受理费4400元，由被告叶子恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 薛 鹏人民陪审员 戴 燕人民陪审员 严 萍二〇二〇年四月九日法官 助理 顾洪铭书 记 员 吕珊珊