江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4704号上诉人（原审原告）：史友发，男，1982年4月21日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：周明，上海正源（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈尚军，男，1972年4月10日生，汉族，住江苏省盐城市阜宁县。被上诉人（原审第三人）：胡美英，女，1976年5月1日出生，汉族，住福建省沙县。委托诉讼代理人：李彬，江苏姑苏律师事务所律师，共同代理上列两被上诉人。托诉讼代理人：付士峰，江苏姑苏律师事务所实习律师，共同代理上列两被上诉人。上诉人史友发因与被上诉人陈尚军、胡美英财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初20236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。史友发上诉请求：撤销原判并依法改判支持史友发诉讼请求，案件受理费由陈尚军负担。事实和理由：1.一审法院未查明史友发与陈尚军之间法律关系，简单认为因房屋买卖关系已成立、胡美英取得房屋产权，史友发即无权要求陈尚军承担损失。2.史友发与陈尚军存在“史友发三年内有将涉案房屋回赎的权利，并免费使用三年”的约定，房屋买卖系双方之间债务的担保，陈尚军与胡美英之间的约定并不影响史友发和陈尚军之间的权利义务关系。3.陈尚军应当赔偿史友发房屋差价损失。陈尚军、胡美英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.房屋买卖合同系史友发与胡美英的真实意思表示，不存在明显低于市场价的情况，因此不需要进行价格评估。2.司法解释规定低于当时市场价格70%才可以视为明显低于市场价格，即便评估也应当以三方关于涉案房屋买卖合同达成合意之前，即2015年12月30日之前为评估基准日。史友发向一审法院起诉请求：1.陈尚军赔偿史友发房产差价损失(暂定200000元，实际以法院委托的评估机构的评估价格为准)；2.陈尚军向史友发支付逾期利息(以法院委托的鉴定机构所确定的诉请1的金额为基数，自2017年3月1日起计算至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算)；3.陈尚军向史友发赔偿租金损失(自2016年7月1日起至陈尚军实际给付之日，按每月2000元标准计算)；4.本案全部诉讼费由陈尚军负担。一审法院认定事实：赵小红原系昆山市玉山镇城北好美家花园11-502室房产的登记权利人，于2009年12月2日与史友发签订房屋买卖合同一份，约定将该房出售给史友发。之后，该房的权属登记转移至史友发及其当时的配偶洪叶名下，实际由赵小红和史友发居住使用。2013年2月18日，史友发与洪叶办理了离婚登记，离婚协议约定“昆山市好美家花园11幢502室，房屋产权是夫妻共同财产，离婚后房屋产权归男方所有，此房贷归男方偿还，女方自行解决住房。”2016年1月13日，昆山市玉山镇城北好美家花园11-502室房产所有权人变更为史友发单独所有。因史友发拖欠陈尚军借款，双方协商涉案房产由史友发过户至陈尚军指定的第三人胡美英名下，史友发拖欠的借款用于抵偿购房款。2016年1月15日在史友发与陈尚军的通话中，陈尚军说“不帮你忙会给你住3年，我房子租出去，一年15000，三年45000了”。2016年1月18日，史友发与胡美英签订存量房买卖合同，约定将该房出售给胡美英，价款为650000元。2016年1月20日，史友发将该房的产权转至胡美英名下，证号是昆房权证玉山字第××号。2016年6月22日赵小红起诉史友发、胡美英，要求“1.判令史友发、胡美英退还昆山市玉山镇好美家花园11号楼502室，协助办理房屋产权过户手续；2.案件受理费由史友发、胡美英承担”。一审法院作出（2016）苏0583民初9729号民事判决，判令“一、史友发、胡美英于本判决生效后十日内将昆山市玉山镇好美家花园11号楼502室过户至赵小红名下；二、驳回赵小红的其他诉讼请求。”胡美英不服该判决，提出上诉。本院作出（2016）苏05民终9798号民事判决，判令“一、撤销昆山市人民法院（2016）苏0583民初9729号民事判决。二、驳回赵小红的诉讼请求”。赵小红不服二审判决，向江苏省高级法院申请再审，江苏省高级法院于2018年7月4日作出（2018）苏民申1285号民事裁定书，裁定“驳回赵小红的再审申请”。一审法院于2017年8月8日立案受理胡美英诉赵小红、史友发排除妨害纠纷一案，胡美英提出诉讼请求“1.赵小红、史友发立即搬离房屋，将房子还给胡美英；2.赵小红、史友发依照2000元每月标准支付延迟交房期间的使用费，从2016年7月1日至赵小红、史友发实际搬离该房屋为止；3.由赵小红、史友发承担诉讼费”。2018年7月24日一审法院作出(2017)苏0583民初14280号民事判决书，判决“一、赵小红于本判决生效之日起三十日内搬离昆山市玉山镇城北好美家花园11号楼502室；二、赵小红向胡美英支付房屋占用费（从2016年7月1日至赵小红实际搬离该房屋为止，按每月2000元计算）。”以上事实由存量房买卖合同、房屋所有权证书、民事判决书3份、民事裁定书、当事人陈述等在卷予以证实。一审法院认为，经释明，史友发明确基于陈尚军违反双方口头约定，陈尚军并未保证史友发在约定的期限内回赎房屋，基于此，向陈尚军主张赔偿。经过庭审调查，涉案房屋买卖合同已经法院生效判决认定系史友发与胡美英真实意思表示，合法有效，现涉案房屋已经过户至胡美英名下，史友发提供的证据并不能推翻生效判决认定的事实，史友发基于口头回赎、免费使用涉案房屋的口头协议，要求陈尚军承担违约责任赔偿房屋无法回赎、无法免费使用的损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回史友发的诉讼请求。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由史友发负担。二审中，史友发向本院提交以下证据：1.（2016）苏0583民初9729号案件庭审笔录及胡美英在该案中举证，证明胡美英与陈尚军系合伙开设典当行，房屋买卖中介机构昆山紫竹路茂盛房产中介公司确认涉案房屋贷款系由陈尚军归还，胡美英提供资金。2.（2017）苏0583民初14280号案件庭审笔录两份，证明胡美英承认史友发实际将涉案房屋过户抵押担保给陈尚军，陈尚军在将房屋过户给胡美英。3.2016年5月25日赵小红、史友发、陈尚军、刘艳录音及文字整理，证明涉案房屋由陈尚军实际购买，史友发以房抵押担保与陈尚军之间的债务，陈尚军将涉案房屋交付登记在胡美英名下，且陈尚军承诺史友发三年内可赎回房屋。以上证据经质证，陈尚军认可以上证据真实性，但认为与本案没有关联，录音也无法证明房屋买卖系用于债务担保，更未明确约定史友发回赎的权利。陈尚军向本院提交以下证据：史友发出具的借条复印件，证明2015年3月2日史友发与陈尚军进行债务结算，史友发向陈尚军出具40万的借条。史友发认可该证据真实性，但认为最后出具的欠条系此前陈尚军进行高息利滚利形成，实际双方借款本金早已清偿。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为：史友发与陈尚军有无就涉案房屋买卖系为二人之间债权债务关系提供担保且三年期满后史友发有权赎回房屋的约定。本案中，史友发主张其与陈尚军之间口头约定房屋买卖系为史友发欠付陈尚军的债务提供担保并在三年期满后由史友发回赎房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。另案生效判决已经确认史友发与胡美英之间房屋买卖合同合法有效，涉案房屋也已实际由买受人胡美英取得所有权。虽陈尚军认可的录音中其确有“赎回房屋”、“给你住3年”的片段表述，但一方面，当事人以物抵债的同时另行约定回赎条款并不违反法律规定，仅凭陈尚军的相应表述不足以认定涉案房屋买卖系为双方之间债权债务关系提供担保；另一方面，陈尚军也在录音中表达了就涉案房屋“你要还贷款”等其他内容，并未明确作出以房屋买卖进行担保或三年期满后涉案房屋由史友发赎回的完整意思表示，相应证据无法证明史友发与陈尚军就“涉案房屋买卖系为二人之间债务提供担保并在三年期满后由史友发回赎房屋”已经协商完毕且达成了一致合意，故本院对史友发主张陈尚军赔偿房屋差价及利息、支付租金损失的诉讼请求不予支持。综上所述，史友发的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人史友发负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  沈军芳审 判 员  沈维佳二〇二〇年四月二十七日法官助理  郭 玮书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。