山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终555号 上诉人（原审被告）：孙善强,男，1967年8月14日出生，汉族，住东平县。 委托诉讼代理人：庞连政，山东三诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨懂平，男，1979年7月24日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：孙太勇，山东鲁正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘崇杰，山东鲁正律师事务所律师。 上诉人孙善强因与被上诉人杨懂平房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东平县人民法院(2019)鲁0923民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙善强上诉请求：1、原审法院认定事实不清，请求二审法院查清事实依法改判或发回重审(上诉人认为应返还被上诉人的房屋租赁费应减少一个月即11500元，房屋押金10000元不应返还)；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1、原审中上诉人提供的赤脸店社区居委会出具的证明能够证实2018年6月30日之前的房屋由上诉人管理使用，从上诉人和被上诉人签订合同期间(2012年10月31日至2017年10月31日)至2018年6月30日，被上诉人一直承租涉案房屋，并且该期间涉案房屋一直由上诉人管理使用。被上诉人缴纳的2017年10月31日至2018年10月31日一年的房屋租赁费138000元，被上诉人实际使用时间为8个月，故上诉人应当返还被上诉人4个月的房屋租赁费46000元，原审判决返还5个月的房屋租赁费属于认定事实不清。2、虽然上诉人认可赤脸店社区居委会同意延长上诉人的合同期限一个月，也就是延长至2017年11月30日，表面上看从2017年11月30日至2017年12月31日这一个月的房屋使用情况赤脸店社区居委会并未表明由上诉人管理使用，但是2017年11月30日至2017年12月31日这一个月的房屋租赁费上诉人已经全部向赤脸店社区居委会补交，因此这一个月的房屋也应认定实际由上诉人管理使用。故上诉人应当退还被上诉人4个月的房屋租赁费。二、原审法院判决返还被上诉人房屋押金10000元属于认定事实不清，理由是：被上诉人向上诉人缴纳房屋押金的目的主要是为了保证被上诉人在承租房屋期间能够合理使用承租房屋，如有对房屋的损坏应当从房屋押金中扣除。实际情况是被上诉人在承租房屋期间将房屋的隔墙拆除，在被上诉人2018年7月份不再承租房屋时并未恢复房屋原样，恢复房屋原状需要的费用远远大于10000元。故被上诉人缴纳的10000元押金不应当返还，应当冲抵房屋恢复维修费用。综上，原审法院认定事实不清，请求二审法院查清事实依法改判或发回重审。 杨懂平经本院依法传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。 杨懂平向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告于2016年8月30日订立的房屋租赁合同部分无效；2.依法返还原告向被告交纳的2017年11月30日至2018年10月31日期间的租金126500元及押金10000元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年10月18日，原告合伙人郑文亮与赤脸店居委会签订房屋租赁合同一份，2012年3月16日原告与被告赤脸店居委会签订房屋租赁合同补充协议一份，约定将被告东平县赤脸店居委会位于东平县间租赁给原告，租赁期限为2012年10月31日至2017年10月31日，并约定合同到期后，原告在同等条件下有优先承租权。2017年10月31日合同到期后，被告赤脸店居委会决定以竞标承租的方式进行租赁，2017年10月31日赤脸店居委会发布投标规则公告，明确载明“如最高报价与上期承包者相同时，由上期承包者继续承包，续签合同”。即如原告参与投标，在同等条件下其与他人出现最高同价时，原告享有优先权，由其以投标价继续承租。2017年10月31日，报名、投标，原告均没有参加。在第一中标人史建以181.2万元中标后，与被告赤脸店居委会签订合同，后双方协议解除了租赁合同。被告赤脸店居委会又将该20间商铺出租给了被告熊庆鹏、侯玉龙。涉案房屋办理了建设用地规划许可证，未取得建设工程规划许可证。2017年12月1日，孙善强向一审法院起诉东平县东平街道办事处赤脸店社区居委会与被告熊庆朋、侯玉龙，要求1、确认被告赤脸店居委会于2017年11月29日与被告熊庆朋、侯玉龙签订的租赁合同为无效合同；2、请求判令被告赤脸店居委会在与被告熊庆鹏、侯玉龙同等条件下与原告签定房屋租赁合同。一审法院于2018年4月27日出具（2017）鲁0923民初4460号民事判决，以孙善强与东平县东平街道办事处赤脸店社区居委会签订的房屋租赁合同涉及的房屋未取得建设工程规划许可证为由做出判决：一、被告东平县东平街道办事处赤脸店社区居委会与被告熊庆朋、侯玉龙于2017年11月29日签订的房屋租赁合同为无效合同。二、驳回原告的其他诉讼请求。同时查明，被告孙善强租赁赤脸店社区居委会二十间商铺后把其中的两间转租给原告，收取原告押金10000元。2017年10月31日，原告孙善强与东平街道办事处赤脸店社区居委会的租赁合同到期，合同到期后被告孙善强又收取原告一年房租138000元（每月11500元），在一审法院作出（2017）鲁0923民初4460号民事判决后，东平街道办事处赤脸店社区居委会与被告孙善强进行协商，被告孙善强向村委交纳63.1万元的半年的租金，村委会对涉案房屋的出租期限进行延期。 一审法院认为，（2017）鲁0923民初4460号民事判决认定东平街道办事处赤脸店社区居委会位于东平县城金汇商业街二十间商铺未取得建设工程规划许可证，其对外出租签订的房屋租赁合同无效，东平街道办事处赤脸店社区居委会在与被告孙善强签订的房屋租赁到期后又延期租赁，双方延期租赁的约定也不具有法律效力，被告孙善强依据延期的房屋转租给原告，因此被告转租给原告房屋的行为应认定为无效。原告实际承租房屋进行经营，原告占用房屋期间的房租依法应当扣除。关于东平街道办事处赤脸店社区居委会承诺给被告孙善强的延迟出租期限问题，从原房屋租赁合同到期2017年10月31日，按合同期限计算，延期半年应为2018年4月30日，被告孙善强主张东平街道办事处赤脸店社区居委会在原房屋租赁合同到期后村委延长一个月的基础上又延长了半年，结合平街道办事处赤脸店社区居委会出具的证明，应认定东平街道办事处赤脸店社区居委会向被告孙善强延长租期的时间至2018年5月31日，被告孙善强对涉案的房屋使用权延长期为七个月，其收取原告涉案一年房屋租赁费应退还五个月的房租即57500元（11500元/月×5个月），由于原、被告之间房屋租赁关系无效，被告孙善强应返还原告押金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、被告孙善强于本判决书生效后十日内返还原告杨懂平交纳的房屋租赁费57500元；二、被告孙善强于本判决书生效后十日内返还原告杨懂平交纳的押金10000元；三、驳回原告杨懂平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1515元，由原告杨懂平负担715元，由被告孙善强负担800元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人经本院依法传唤未到庭质证。对上诉人提交的证据，本院认定如下： 上诉人提交：证据1.上诉人向赤脸店社区居委会缴纳2017年12月份房租的缴款单复印件一份，证实上诉人已经把承租的赤脸店社区居委会商铺一楼20间（包含本案转租给被上诉人的两间商铺）2017年12月份这一个月的房租52667元以及二楼20间2017年全年的房租62000元，共计114667元，已全部缴纳给赤脸店社区居委会。证据2.东平县赤脸店社区居民委员会出具的证明一份，证实上诉人在承租赤脸店社区门头房20间时，每一间之间都是隔开的，被上诉人在承租上诉人的房屋后将隔离墙打断，至今未恢复。被上诉人经本院依法传唤未到庭，无质证意见。审查认为，证据1系复印件，上诉人未提供原件予以核对，且该现金缴款单复印件载明的内容亦未显示或体现出上诉人上述主张的内容，故对上诉人提交的证据1的效力不予认定。证据2仅加盖了东平县东平街道赤脸店社区居民委员会的公章，没有该社区居委会负责人及制作该证明材料的人员签名或盖章，不符合法定证据形式要件，且该证明内容为“在金汇商业街东段路北社区有底层经营房20间，当时孙善强租赁时社区给孙善强是按一间一个门头交付使用的，间与间之间的隔离墙不能随意变动”，不能证实上诉人主张的被上诉人在承租涉案房屋后将隔离墙打断至今未恢复等的证明目的，故对上诉人提交的证据2效力不予认定。 本院经审理查明：2009年10月18日，孙善强合伙人郑文亮与赤脸店居委会签订房屋租赁合同一份，2012年3月16日孙善强与赤脸店居委会签订房屋租赁合同补充协议一份，约定将东平县赤脸店居委会位于东平县间租赁给孙善强，租赁期限为2012年10月31日至2017年10月31日，并约定合同到期后，孙善强在同等条件下有优先承租权。2017年10月31日合同到期后，赤脸店居委会决定以竞标承租的方式进行租赁，2017年10月31日赤脸店居委会发布投标规则公告，明确载明“如最高报价与上期承包者相同时，由上期承包者继续承包，续签合同”。即如孙善强参与投标，在同等条件下其与他人出现最高同价时，孙善强享有优先权，由其以投标价继续承租。2017年10月31日，报名、投标，孙善强均没有参加。在第一中标人史建以181.2万元中标后，与赤脸店居委会签订合同，后双方协议解除了租赁合同。赤脸店居委会又将该20间商铺出租给了熊庆鹏、侯玉龙。涉案房屋办理了建设用地规划许可证，未取得建设工程规划许可证。2017年12月1日，孙善强向一审法院起诉东平县东平街道办事处赤脸店社区居委会与熊庆朋、侯玉龙，要求1、确认赤脸店居委会于2017年11月29日与熊庆朋、侯玉龙签订的租赁合同为无效合同；2、请求判令赤脸店居委会在与熊庆鹏、侯玉龙同等条件下与孙善强签定房屋租赁合同。一审法院于2018年4月27日作出（2017）鲁0923民初4460号民事判决，以孙善强与东平县东平街道办事处赤脸店社区居委会签订的房屋租赁合同涉及的房屋未取得建设工程规划许可证为由，判决：一、东平县东平街道办事处赤脸店社区居委会与熊庆朋、侯玉龙于2017年11月29日签订的房屋租赁合同为无效合同。二、驳回孙善强的其他诉讼请求。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，孙善强主张其应返还四个月的房屋租赁费46000元，一审判决返还五个月的房屋租赁费属于认定事实错误。对此，审查认为，孙善强一审庭审陈述“合同到期后，村委给我延了一个月，到2017年11月30日后又延长了半年，到2018年5月31日；我同意返还5个月的房租，因为我收了杨懂平一年的房租，杨懂平用了7个月”，结合孙善强一审提交的证明中“7个月房租已付清”的内容，以及本案其他证据材料，一审综合认定孙善强对涉案的房屋使用权延长期为七个月，孙善强应退还杨懂平五个月的房租57500元，并无不当，孙善强认为其应返还杨懂平四个月的房屋租赁费，与其一审陈述及提交的证据不符，本院不予支持。 关于孙善强应否返还杨懂平交纳的押金10000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因孙善强与杨懂平之间的房屋租赁合同关系无效，一审判决孙善强应返还杨懂平向其交纳的押金10000元，于法有据，本院予以维持。孙善强虽主张杨懂平在承租房屋期间将房屋隔墙拆除，但并未提供充分有效证据证实，且孙善强并非涉案租赁房屋的产权人，其陈述自2018年7月1日起已不再承租涉案房屋，孙善强称恢复房屋原状需要的维修费用远大于10000元，但并未举证证实其支付了恢复房屋原状的维修费用，且该维修费用超出10000元，再者，孙善强主张杨懂平交纳的押金应冲抵房屋恢复维修费用，亦于法无据，故孙善强认为其不应返还杨懂平押金10000元的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，孙善强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3030元，由孙善强负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年四月二十七日 书记员 白金金