广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2896号原告（反诉被告）：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************之二。统一社会信用代码914**********843XL。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：区韵嫦，女，汉族，1993年8月16日出生，住广东省佛山市高明区****************501。公民身份号码440************426。系公司员工。委托诉讼代理人：张翔宇，男，汉族，1994年12月26日出生，住广东省深圳市罗湖区*******之人才专户1。公民身份号码220************110。系公司员工。被告（反诉原告）：江惠彩，女，汉族，1986年8月9日出生，住广东省广州市越秀区*******。公民身份号码440************326。委托诉讼代理人：樊长庄，广东引力律师事务所律师。原告佛山市乐有家房产经纪有限公司与被告江惠彩居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查予以准许，并与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张翔宇、被告江惠彩及其委托诉讼代理人樊长庄依法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付佣金17000元；2.被告向原告支付延迟付款违约金3675元（以佣金50000元为基数按日万分之五标准，自2019年8月24日计至实际支付日，暂计至2020年1月18日为3675元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月24日，在原告的居间下，被告与案外人陈文涛签订了《二手房买卖及居间服务合同》（编号：NO.50304012460），成交位于佛山市禅城区******************物业，合同第九条明确约定被告应于合同签署当日向原告支付佣金50000元。现涉案房产已完成产权转移，被告仍拖欠原告17000元佣金未支付。基于上述事实，原告认为，原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》真实、合法、有效。原告已充分履行居间义务，被告应根据上述合同第九条之约定，在签订当日支付佣金50000元，延期支付的，应以全额佣金为基数按日万分之五向原告支付延期付款违约金。因此，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告答辩称：被告不应当支付剩余佣金17000元，根据居间服务合同的概念，原告身为居间方，应完成全部居间服务后才能收到约定的报酬。本案中，原告连基本的房屋过户、登记都没有办理，后续的评估、抵押、银行贷款及与卖方之间的水电煤气过户，原告均没有参与，故原告构成违约，涉案合同应予以解除，还应将被告支付的33000元佣金予以返还。被告向本院提出反诉请求：1.解除《二手房买卖及居间服务合同》中原告与被告之间的居间服务合同部分；2.原告退回佣金33000元；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年8月24日，被告与原告、卖方陈文涛签订了《二手房买卖及居间服务合同》成交位于佛山市禅城区******************物业，合同约定由被告支付佣金50000元。合同签订后，被告按照约定分期支付佣金33000元，待房产过户后办理抵押、贷款及交接物业完成后再支付剩余的佣金。2019年11月28日，被告与原告、卖方陈文涛到佛山市******办理过户手续，原告违反合同约定及行业服务规范强行要求过户前必须支付剩余佣金，且粗暴撕毁了过户资料，双方产生纠纷过户登记未能完成。被告无奈自行完成了所有网签、过户抵押贷款及评估、收楼、户口迁移水电煤气等手续。原告未完成全部委托事项行为违反了《城市房地产中介服务管理规定》及居间服务合同规定，原告的行为致使合同无法实现，因此被告要求解除二手房买卖及居间服务合同，退还支付的佣金33000元。为维护被告的合法权益，请求法院依法判决。针对反诉，原告答辩称：涉案《二手房买卖及居间服务合同》第九条约定，被告应支付佣金50000元，佣金应在签订本合同时付清。2019年8月24日，原告居间促成案外人陈文涛与被告签订涉案合同，已完成《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定的居间服务。据此，涉案房产的买卖不仅已成立，且被告已实际取得房屋产权，应按约定支付佣金，被告的反诉请求违反上述法律规定及合同约定，应予以驳回。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《二手房买卖及居间服务合同》，证明原、被告之间存在居间服务合同关系，被告应按照合同第九条的约定向原告支付佣金。3.房产证复印件，证明经原告促成，买卖合同已履行完毕，被告丈夫吴汉升已取得涉案房产产权。4.结婚证，证明涉案房产权利人已变更为被告丈夫吴汉升，买卖合同已履行完毕。被告在诉讼中举证：1.《广东省佛山市存量房买卖合同》，证明房屋买卖不是居间方操作的，而是被告自己办理网签房屋买卖合同。2.房产交易申报表、禅城区行政服务中心（魁奇路大厅）一门式业务收件回执、管道燃气用户开户/转户申请表、客户业务受理单，证明根据合同第十四条约定，应是原告代为办理该几项服务，但均由被告本人操作，原告未提供任何一项居间服务。3.转账凭证，证明被告于2019年8月24日、9月2日分期支付给原告佣金，原告也接受并同意根据服务进度来接收佣金。4.被告与原告业务员的微信聊天记录2页，证明原告在为被告办理过户手续时态度粗暴、撕毁办理过户登记的相关材料，致使被告不能办理过户手续，双方的合同无法履行。5.微信聊天记录2份（被告与原业主的聊天记录、被告夫妻、原业主与银行人员的聊天记录）、名片，证明被告夫妻与卖方、银行人员办理评估、贷款、抵押等相关手续，而本应由原告代理的事项均由被告自行办理，原告未提供该服务事项，包括水电煤气的过户手续办理。6.案外人陈文涛出具的证明、二手房屋交接书、微信聊天记录，证明在整个交易过程中，原告未按委托事项办理相关居间服务，原告的行为导致居间合同无法履行；房屋交接也应属居间方的服务，但原告也未提供该项服务。7.评估收费单，证明被告自行办理了评估事项，原告没有履行该代理事项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据3，原告确认被告于2019年8月24日、9月2日分别支付佣金25000元、8000元，与该证据相符，本院确认该证据的真实性；证据5及证据6中的微信聊天记录,被告能够提供原件核对，本院确认证据的真实性；证据6中的证明，不符合证人证言的要求，证人应出庭接受质询，本院不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2019年8月24日，原告（居间方）、被告（买方）与案外人陈文涛（卖方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（NO.50304012460），主要约定：第一条【转让标的】买卖双方交易的房地产位于佛山市禅城区************。第三条【转让价款】该房产转让总价款为1850000元。第四条【交易定金】该房产交易定金共计100000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金100000元。买卖双方同意将定金100000元交由居间方托管。第五条【付款方式】买卖双方协商一致约定买方以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。第六条【费用承担】经买卖双方协商，交易税费及交易过程中产生的其他费用由买方承担。第七条【房产交付】1、该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起30日内迁出。第八条【交房保证金】买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管。第九条【居间服务】鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金50000元，卖方应支付佣金0元，佣金应在签订本合同时付清；若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额。第十条【违约责任】3、买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按每日万分之五向居间方支付延期付款违约金。第十四条【特别约定】1、买卖双方对居间人员的授权仅限于办理交房、水电/物业/有线电视过户，不得授权居间人员办理收款、买卖合同签订、按揭、赎楼、产权转移、抵押等事项。若买卖双方私下授权居间人员办理除交房、水电/物业/有线电视过户外的事项，所造成的损失自行负责，与居间方无关；本合同已完整体现居间方的义务和法律责任，居间人员的其他任何书面或口头承诺，居间方不予确认，所产生的风险和责任与居间方无关。2019年8月24日、9月2日，被告向原告支付佣金25000元、8000元，合计33000元。诉讼中，原告陈述：与被告之间没有变更佣金支付方式的约定。被告陈述：被告确认尚有17000元佣金未向原告支付。在涉案交易过程中，原告向被告提供了房源、查询房屋产权状况、带看房屋，办理过户登记手续，但没有办理完成。双方在履行过程中，原告接受被告按进度支付佣金，同意分期付款方式。另查明，被告与案外人吴汉升系夫妻关系，涉案佛山市禅城区************的产权人系案外人吴汉升，于2019年11月购买取得。本院认为，本案属居间合同纠纷。原告与被告及案外人陈文涛签订的《二手房买卖及居间服务合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，该混同合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效，各方均应依法依约履行。关于原告主张被告支付剩余佣金的诉请。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。据此，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。该法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告向被告提供订立合同的媒介服务，并已促成被告与案外人陈文涛的买卖合同成立，根据上述法律规定及合同约定，被告应当向原告支付相应的佣金。因双方均确认被告已向原告支付佣金33000元，尚欠佣金17000元未支付，故原告主张被告支付剩余佣金17000元，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。被告抗辩称其与原告就佣金支付方式达成了分期支付的变更约定，且原告未提供后续的居间服务，不应收取剩余佣金。被告未能提供证据证明其与原告已就佣金支付方式的变更达成合意，应承担举证不能的法律责任。因此，被告应向原告支付剩余佣金17000元。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案合同第十条约定，买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按每日万分之五向居间方支付延期付款违约金。因被告逾期支付佣金的行为已构成违约，原告有权主张计收违约金。现原告主张被告以全额佣金50000元为本金按照日万分之五的标准，自2019年8月24日起支付违约金至实际付清之日止。虽然上述合同约定系以全额佣金作为违约金的计算基数，但从被告的付款时间看，被告确已于签订合同当日支付佣金25000元，如再计算该部分按时支付的佣金所产生的违约金，确有不当，本院予以调整。故，被告应以8000元为本金，自2019年8月24日起至2019年9月2日止按照日万分之五的标准向原告支付违约金，即为40元（8000元×0.0005×10天）；并以17000元为本金，自2019年8月24日起至实际付清之日止按照日万分之五的标准向原告支付违约金。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于被告反诉主张解除合同及退回已支付的佣金。被告主张因原告未履行提供居间服务的义务致使合同目的无法实现，主张解除其与原告之间的居间合同，并要求原告退回已支付的佣金。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，原告与被告之间的居间合同已成立，原告已履行提供订立合同的媒介服务，已履行完毕合同主要义务，被告亦已支付了部分佣金，因该合同的成立，被告配偶取得涉案房屋的产权，合同目的已实现。故被告诉请解除其与原告之间的居间合同及诉请原告退回已支付的佣金缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江惠彩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市乐有家房产经纪有限公司支付佣金17000元及违约金（以8000元为本金，自2019年8月24日起按照日万分之五的标准计算至2019年9月2日止的违约金为40元；以17000元为本金，自2019年8月24日起按照日万分之五的标准计算至被告江惠彩实际付清之日止）；二、驳回原告佛山市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告江惠彩的全部反诉请求。如被告江惠彩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取158元，由原告佛山市乐有家房产经纪有限公司负担32元，被告江惠彩负担126元；反诉费313元，由被告江惠彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年三月二十六日书记员  林 琳附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。