河南省登封市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0185民初442号原告：韩松辰，男，汉族，1942年1月29日生，住登封市。委托诉讼代理人：耿世昌，河南群达律师事务所律师。被告：杨攀峰，男，汉族，1984年2月6日生，住登封市。被告：郑州登峰房地产营销策划有限公司，住所地：登封市嵩阳街道南一环与谷路街交叉口南5米路东631号，统一社会信用代码：91410185MA46CTTB9T。法定代表人：赵利明，系公司经理。原告韩松辰诉被告杨攀峰、郑州登峰房地产营销策划有限公司确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告韩松辰的委托诉讼代理人耿世昌、被告杨攀峰到庭参加诉讼，被告郑州登峰房地产营销策划有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韩松辰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2019年12月4日签订的《房屋买卖付款协议》无效；2、判令二被告连带返还原告购房款、中介费共计357000元及利息（利息按照年利率24%计算，自2019年12月4日起计算至实际返还完毕之日止）；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年10月23日，被告郑州登峰房地产营销策划有限公司作为居间人，促成原告与被告杨攀峰达成了就位于登封市××路北段××楼东户的小产权房交易的意向，议定交易价款为352000元，被告当即收取原告中介费5000元。后于2019年12月4日，被告郑州登峰房地产营销策划有限公司促成原、被告双方签订了《房屋买卖付款协议》，买卖协议签订时，原告依约将购房款352000元支付给二被告，被告杨攀峰将涉案房屋交付给原告，但二被告没有将房屋手续交付原告。另外，原告准备入住时，被告杨攀峰的岳母来到涉案房屋中，告知涉案房屋系其所有，而非杨攀峰所有，导致原告无法入住，不能实现合同目的。原告认为，涉案房屋系集体土地上的建筑物，未办理相关产权登记，且原、被告并非涉案房屋所属辖区的集体经济组织成员，另外，被告无任何产权凭证，其将涉案房屋卖给原告的行为明显无效，被告依法应当返还原告购房款、中介费及利息。被告杨攀峰辩称：涉案房屋购于2009年，该房当时购房价格是10万元，从被告岳父手中所购，低于市场价格。因其借我2万元，故购房款是按8万元计算的，所以该房屋我有权出售。当时房屋买卖协议是与原告儿子韩荣欣签的，与原告无关，当时签的二手房买卖合同中明确规定了买房可以退房，但必需承担退房违约金2万元，且房子出卖给韩荣欣时已经明确告知过是小产权房，当时韩荣欣也是自愿购买。原告所说被告岳母说涉案房屋系其所有，与事实不符，被告岳母没说过这话，且可以出庭作证，故该房无纠纷，且原告父子已于2019年12月4日入住该房屋至今已长达四个多月，现在原告提出退房，已经违约应当承担购房约定的违约金2万元。原告在当时入住该房时已经对墙壁造成破坏和涂抹，原告应承担该房维修所造成的费用，房屋面积160平米，四面墙带顶共五面墙800平米，1平方10元，共计需8000元，腻子粉120袋，共计4800元，乳胶漆800元，共计6400元，修复墙面所需总数是19200元，因原告过错造成被告搬家费、拆装空调、家具费用共6400元，有清单和发票，且退房后被告还需要搬回去，又产生搬家费用6400元，在此期间被告从涉案房中搬出租房产生的费用从2019年12月4日至2020年5月4日，每月房租1500元，共计7500元，原告需承担，因原告退房时没有寻找过被告，当时签的购房协议上面显示原告可以退房，但承担违约金2万元，原告没有与被告交涉情况下向法院起诉，原告是过错方，被告不承担诉讼费，原告诉状中提到让被告退回购房款按年利率24%计算利息，该合同中没有规定这一项，法院不应支持，且该房交易的总购房款是352000元，原告没有给足购房款，且如此大数额原告也没向法庭提交转帐凭证。本案当事人围绕其诉讼主张向本院提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，就双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的房款和中介费收据为复写联，且为原件，本院予以采信；原告提供的其他证据均具有客观性，本院予以采信；被告提供的证据均系其单方出具，且无法证明被告的证明目的，本院不予认定；被告申请证人出庭作证，因证人与被告之间存在利害关系，且原告对此不予认可，证人陈述内容与被告自述内容存在矛盾，故对该证人证人本院不予采信。本院认定事实如下：2019年10月23日，被告郑州登峰房地产营销策划有限公司作为居间人，促成原告与被告杨攀峰达成了就位于登封市××路北段××楼东户的小产权房交易的意向，议定交易价款为352000元，被告郑州登峰房地产营销策划有限公司当即收取原告中介费5000元。2019年11月，原告韩松辰的儿子韩荣欣代其父亲与被告杨攀峰、郑州登峰房地产营销策划有限公司签订了二手房买卖合同。2019年12月4日，被告郑州登峰房地产营销策划有限公司与原告韩松辰、被告杨攀峰双方签订了《房屋买卖付款协议》，买卖协议签订时，原告依约将购房款352000元支付给被告杨攀峰，被告杨攀峰将涉案房屋交付给原告，但被告杨攀峰仅向原告出具了购房款收据，并未将房屋手续交付原告。后原告以涉案房屋系集体土地上的建筑物，未办理相关产权登记，且原、被告并非涉案房屋所属辖区的集体经济组织成员，另被告无任何产权凭证，其将涉案房屋卖给原告的行为明显无效为由，要求二被告返还原告购房款、中介费及利息。双方争议事实：1、原告是否具有本案所涉合同主体资格；2、涉案合同是否无效；3、被告杨攀峰主张各项损失及原告主张利息部分能否支持；4、涉案房款原告是否已经足额交付的问题上。关于原告是否具有本案所涉合同主体资格的问题。本案中，原告韩松辰提供有两份合同，一份为2019年11月原告儿子韩荣欣与二被告签订的二手房买卖合同，一份为2019年12月4日原告与二被告签订的房屋买卖付款协议。虽第一份合同是原告儿子与二被告签订的，但双方均认可该合同的签订早于房屋买卖付款合同，且两份合同所涉房屋坐落、价款均一致，两份合同之间的区别在于先合同与后合同之间的区别，如二者内容不一致的，应以后合同约定内容为准，即以2019年12月4日签订的房屋买卖付款合同为准，故原告韩松辰具有本案所涉合同主体资格。关于涉案合同是否无效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体所有的房屋的取得与本集体成员身份密切联系，不能由非本集体成员取得，将集体所有的房屋转让给非集体成员，违反法律强制性规定。本案中，被告杨攀峰自认涉案房屋为小产权房，且无任何权属凭证，未办理产权登记，仅有土地证，但其称土地证所涉范围除涉案房屋外还包含其他房屋，被告杨攀峰自认涉案房屋是以10万元价格从其岳父岳母手中购得，但被告的岳父岳母出庭作证称该房屋是给其女儿的，并非卖与被告，该证人证言与被告自认事实相互矛盾,无法保证双方之间合同的稳定性。且原告韩松辰并不具有集体成员资格，故其与被告签订的房屋买卖付款协议应依法认定无效，因该合同取得的财产应当予以返还，被告郑州登峰房地产营销策划有限公司作为居间人收取的中介费5000元亦应当退还。关于被告杨攀峰主张各项损失及原告主张利息部分能否支持的问题。被告要求原告支付违约金，赔偿维修费、搬家费、租房费用等项损失，原告亦主张被告按照年利率24%向其支付利息。本院对双方之间签订的房屋买卖付款协议已确认无效，双方产生了相互返还的义务，故对原告关于利息部分的主张和被告关于违约金部分的主张，本院均不予支持；被告要求原告赔偿其维修房屋的费用，被告仅提供照片，原告对此不予认可，仅承认其对房屋部分墙体进行了修复，故对被告的该项主张，本院不予支持；被告要求原告向其支付搬家费、租房费等项损失，该部分费用并非因该合同产生的必要费用，故对该部分主张，本院不予支持。关于涉案房款原告是否已经足额交付的问题。原告称其将房款352000元分三次向被告杨攀峰支付完毕，被告杨攀峰仅认可其收到了其中两次款项共计332000元，称原告第一次通过郑州登峰房地产营销策划有限公司支付的房款20000元并未收到。本院认为，虽被告杨攀峰不认可收到该20000元房款，但其认可原告提供的房款收条中包含收条内容在内的所有内容均为其本人所写，收条中注明收到房款为352000元，且标注有收款日期，与原告陈述内容基本一致，被告仅在庭审中陈述称未收到该20000元，该陈述与收条内容相互矛盾，故对被告杨攀峰的辩称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第十一条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告韩松辰与被告杨攀峰于2019年12月4日签订的《房屋买卖付款协议》无效，被告杨攀峰于本判决生效之日起十日内退还原告韩松辰购房款352000元；二、判令被告郑州登峰房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告韩松辰中介费5000元;三、判令原告韩松辰于本判决生效之日起十日内将位于登封市嵩山路北段嵩溪园西十五巷15号2楼东户的房屋交付与被告杨攀峰；四、驳回原告韩松辰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3328元，保全费2280元，均由被告杨攀峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  康玄二〇二〇年四月十四日书记员  张哲