广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0304执异18号 异议人（案外人）：桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司，住所地：灵川县大圩古镇古东村，统一社会信用代码：91450323554739261P。 法定代表人：吴洋，执行董事兼总经理。 申请执行人：桂林市京安房地产开发有限责任公司灵川分公司，住所地：桂林市新建路7号，统一社会信用代码：91450323756502684X。 负责人：唐承辰，经理。 被执行人：浙江安吉普润投资有限公司，住所地：浙江省安吉县孝凤镇灵龙南路文化大楼内。 法定代表人:吴洋，执行董事。 被执行人：吴洋，男，1960年9月23日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被执行人：广西舞阳投资开发有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2号楼2126号。 法定代表人:盛仕杰，执行董事。 被执行人：盛仕杰，男，1965年10月16日出生，汉族，住天津市和平区。 在本院执行桂林市京安房地产开发有限责任公司灵川分公司（京安灵川分公司）与浙江安吉普润投资有限公司（以下简称安吉普润公司）、吴洋、广西舞阳投资开发有限公司（以下简称舞阳公司）、盛仕杰合同纠纷一案中，案外人桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司（古东瀑布公司）对本院依法查封、拍卖灵川县大圩镇古东村古东景区“古东阳光山水庭院”1幢1层17号住宅、1幢1层20号住宅、2幢1层杂物间、2幢2层杂物间、2幢2层1号住宅、2幢2层2号住宅、2幢2层3号住宅、2幢2层6号住宅、2幢2层7号住宅、2幢2层8号住宅、2幢2层9号住宅、2幢2层10号住宅、2幢3层杂物间、2幢3层1号住宅、2幢3层3号住宅、2幢3层7号住宅、2幢3层8号住宅、2幢4层杂物间、2幢4层5A号住宅、2幢4层7号住宅、2幢4层8号住宅、3幢2层5A号住宅、3幢2层5B号住宅、3幢2层6号住宅、3幢2层7号住宅、3幢2层8号住宅、3幢3层8号住宅、3幢4层2号住宅、3幢4层9号住宅、4幢1层4号住宅、4幢1层5号住宅、4幢1层6号住宅、4幢2层15号杂物间、4幢3层15号杂物间、4幢4层11号杂物间、19幢2号住宅提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人古东瀑布公司称，1、请求法院裁定撤销(2019）桂0304执306号之三执行裁定，中止并撤销对预告登记与申请人的古东阳光山水庭院36套房产的预查封；2、请求请求法院裁定撤销(2019）桂0304执306号之四执行裁定，中止并撤销对预告登记与申请人的古东阳光山水庭院36套房产的拍卖；事实与理由：象山区人民法院正在执行的(2019）桂0304执306号之三执行裁定，对预告登记于申请人的古东阳光山水庭院36套房产（以下简称山水庭院房产）进行预查封，以及(2019）桂0304执306号之四执行裁定，对山水庭院房产进行拍卖，该二裁定书涉及损害申请人的合法权益，故向法院提出异议，请予以重新审查，理由如下：一、山水庭院房产预告登记于申请人，购买人及实际使用人亦为申请人，并非本案被执行人。与(2019)桂0304执306号之三及之四的被执行人安吉普润公司、吴洋、舞阳公司、盛仕杰均无债权及物权上的关联，象山区人民法院预查封并拍卖申请人权利项下的山水庭院房产行为在事实认定及程序上均存在错误，己对申请人权益造成严重损害。(一）2017年2月，申请人为经营发展度假酒店产业，与京安灵川分公司签署多份《商品房买卖合同》，购买山水庭院房产。申请人通过大股东安吉普润公司贷付款项，待申请人实际经营获利后方向安吉普润公司返还代付款项。但其后，由于申请人在实际经营中发现京安灵川公司向申请人所出售房产的水、电、基础设施等出现严重瑕疵，因此尚未能正常经营，房产贷款亦未能及时归还安吉普润公司。因此，申请人与安吉普润公司仅存在金钱债务关系，山水庭院房产购置后权利仍归属于申请人，同时申请人实际占用并使用房产，并不存在申请人为安吉公司利益占有该部分房产的情况。根据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第一条的规定，只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处置程序，基于以上，贵院对在（2019）桂0304执306号之三执行裁定中对申请人权利项下的山水庭院房产进行预查封错误、无合理依据，应予以解封。（二）由于申请人权利项下的山水庭院房产受到贵院预查封，申请人无法对该房产进行任何处置，该房产无法过户至申请人名下，申请人亦无法设置担保、无法进行抵押贷款。申请人在经营中对房屋进行经营出租亦无法正常进行，该不当预查封己严重影响申请人正常经营管理，申请人经营现金流亦受到严重限制。二、山水庭院房产现仅预告登记于申请人，并未实际过户到申请人名下，象山区人民法院通过(2019)桂0304执306号之四执行裁定对未过户至申请人名下的预查封状态房产进行拍卖，程序违法，严重违反法律法规。首先，京安灵川公司尚未将山水庭院房产过户至申请人名下，申请人对房产不具备不动产物权，根据《最高人民院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第一条的规定，只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处置程序，而现山水庭院房产仅预告登记于申请人，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一项，动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，现物权尚未实际归属于申请人所有，象山区人民法院不得进行拍卖处置。（2019）桂0304执306号之三所设立的预查封，仍属于依据商品房买卖合同登记备案手续对山水庭院房产而进行的预查封，依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十六条之规定，被执行的房产非经查封人民法院不得处分。因此，在申请人尚未对房产具备不动产物权、预查封还没有转为正式查封的前提下，象山区人民法院即对预查封的山水庭院予以拍卖处置，显属错误。现有《（2017)豫01执异180号执行裁定书》亦明确上述观点。三、山水庭院房产现房产所有人仍为京安灵川分公司。京安灵川公司对已名下房产申请拍卖，涉嫌“一房二卖”，对交易秩序产生重大不利影响。同时，对于（2019）桂0304执306号之四号执行裁定，京安灵川公司对权属于己名下的山水庭院房产进行拍卖，拍卖后权属直接由京安灵川公司变更为拍卖买受人名下，而2017年2月，京安灵川公司与申请人就山水庭院房屋签订《商品房买卖合同》，因此，京安灵川公司该申请执行行为涉嫌“一房二卖”，对交易秩序产生重大不利影响。在此之前，申请人己对山水庭院房产缴付契税、维修基金等房屋过户费用，由于京安灵川公司过错房产尚未实际过户，象山区人民法院直接拍卖行为也造成了税收上及交易秩序上的混乱。鉴于以上，申请人特此提出执行异议，象山区人民法院作出的（2019）桂0304执306号之三及之四对预告登记于申请人的山水庭院房产进行预查封并进行拍卖的行为严重违反法律法规、侵犯申请人权益、造成市场交易秩序的混乱，为避免给申请人造成更大无法挽回的损失，申请人请法院依法审查，裁定中止并撤销（2019）桂0304执306号之三及之四执行裁定，依法维护申请人的相关权利。案外人提供以下证据：1、商品房买卖合同，拟证明涉案房产购买人及实际使用人为案外人，并非本案被执行人；2、涉案房产不动产登记查询结果证明；3、不动产预告登记证明；后两项证据拟证明涉案房产现仅预告登记于案外人，所有权人仍为京安灵川分公司。 京安灵川分公司称，异议人就（2019)桂0304执306号之三执行裁定、（2019)桂0304执306号之四执行裁定提出的申请之理由不成立：一、执行案涉房产属于被执行人安吉普公司所有，安吉普公司为被执行房产的实际权利人，该事实不但为安吉普润公司认可，亦为被答辩人认可。（一)被答辩人、被执行人安吉普润公司与答辩人签订的《合作协议》第一条第（三）项，被执行人安吉普润公司与答辩人签订的《补充协议协议一》和《补充协议协议二》载明：执行案涉房产系被执行人安吉普润公司向答辩人所购买，由其支付款项并要求将所购房产过户至其指定的公司名下。（二）在被执行人安吉普润公司（法定代表人吴洋）将答辩人作为被告、被答辩人（法定代表人吴洋）作为第三人提起诉讼的（2017)桂0304民初2760号案以及答辩人以被执行人安吉普润公司、吴洋等为被告、以被答辩人为第三人提起的（2018)桂0304民初436号、180、181号案等系列案件中，安吉普润公司、吴洋以及被答辩人提供的所有证据亦证明上述事实：1、2017年1月16日《收条》以及相关收据载明：不但系安吉普润公司交付的购房款，而且还要求将房产过户至其指定名下。2、2017年1月16日安吉普润公司与答辩人签署的《承诺书》载明：已付房款由浙江安吉普润投资有限公司支付，并要求将其所购房产过户至其指定公司名下并签订用于过户的《商品房买卖合同》。3、2017年1月16日安吉普润公司出具的《授权书》载明：安吉普润公司授权并要求答辩人将房产办至被答辩人名下，按总房款进行折扣后填写《商品房买卖合同》标价。4、2017年2月23日《情况说明》载明：由于办证需要安吉普润公司出具一份情况说明和被答辩人收条，仅用于办证。（三）在上述系列案包括上诉、一直至最后再审，被执行人在其起诉状、庭审答辩以及被答辩人的质证和陈述均一致表明上述事实并强调：执行案涉房产系安吉普润有限公司向答辩人购买并支付购房款，并在起诉中诉请答辩人返还其购房款。上述可见，执行房产实际属被执行人安吉普润公司所有，被答辩人所称执行房产由被答辩人购买与事实完全不符。二、执行案涉房产已交纳了契税等相关过户费用并在不动产局进行了过户登记，执行法院对该些实际属于被执行人安吉普润公司的房产予以执行符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条均规定：登记在第三人（案外人）不动产，实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。另外，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条均规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登已备案手续或者商品房预告登记的房屋。”综上所述，象山区人民法院对执行案涉房产作出的执行措施，既有事实依据，亦符合法律规定，被答辩人并非执行房产权利人，对执行房产不享有任何权利，因此更不享有任何排除强制执行的权益，其异议依法应予驳回。申请执行人为证明自己的主张提供如下证据：1、《合作协议》；2、《补充协议一》；3、《补充协议二》；4、《收条》；5、《承诺书》；6、《授权书》；7、《情况说明》。 本院经审查查明，关于京安灵川分公司与安吉普润公司、吴洋、舞阳公司、盛仕杰合同纠纷一案，象山区人民法院作出的（2018）桂0304民初180号民事判决书已经发生法律效力，法院判决安吉普润公司支付京安灵川分公司购房款5237519.30元及违约金，吴洋、舞阳公司、盛仕杰上述债务承担连带清偿责任。由于被执行人安吉普润公司未按时履行生效法律文书确定的义务，申请执行人京安灵川分公司于2019年1月30日向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本院在执行过程中，申请执行人京安灵川分公司于2019年2月12日向本院申请查封被执行人安吉普润公司购买的京安灵川分公司房产（其房产已在灵川县不动产登记局登记变更备案到第三人古东瀑布公司名下），本院于2019年2月14日作出（2019）桂0304执306号之三执行裁定书，预查封第三人古东瀑布公司名下位于灵川县××古东景区“古东阳光山水庭院”1幢1层17号住宅、1幢1层20号住宅、2幢1层杂物间、2幢2层杂物间、2幢2层1号住宅、2幢2层2号住宅、2幢2层3号住宅、2幢2层6号住宅、2幢2层7号住宅、2幢2层8号住宅、2幢2层9号住宅、2幢2层10号住宅、2幢3层杂物间、2幢3层1号住宅、2幢3层3号住宅、2幢3层7号住宅、2幢3层8号住宅、2幢4层杂物间、2幢4层5A号住宅、2幢4层7号住宅、2幢4层8号住宅、3幢2层5A号住宅、3幢2层5B号住宅、3幢2层6号住宅、3幢2层7号住宅、3幢2层8号住宅、3幢3层8号住宅、3幢4层2号住宅、3幢4层9号住宅、4幢1层4号住宅、4幢1层5号住宅、4幢1层6号住宅、4幢2层15号杂物间、4幢3层15号杂物间、4幢4层11号杂物间、19幢2号住宅（以下简称古东阳光山水庭院36套房产），本院又于2019年5月17日作出（2019）桂0304执306号之四执行裁定书，裁定拍卖古东阳光山水庭院36套房产。第三人古东瀑布公司向本院提出案外人执行异议。 本院认为，本案的争议焦点在于案外人古东瀑布公司对涉案的36套山水庭院房产预告登记后享有的权利是否足以阻却执行。本院认为不足以，理由如下： 一、本院作出的（2018）桂0304民初180号民事判决书已经明确由被执行人安吉公司向申请执行人京安公司支付购房款及相关的违约金。该判决内容是要求被执行人履行债权而非返还涉案房屋；申请执行人据此可以处置被执行人的财产来实现债权；、 二、案外人依据协议取得了涉案房屋的预告登记权，但要获得完整物权应支付相应的对价。就目前案外人及被执行人提供的证据看，被执行人及案外人均未支付完毕涉案房屋的相应对价，损害了申请执行人的合法权益，故本院处置涉案房屋的执行行为并无不当。 综上，案外人提出的执行异议，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人桂林古东瀑布度假酒店管理有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 钱 越 审判员 陆 凯 审判员 苏 敏 二〇二〇年四月十四日 书记员 吕瑞飞