太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初739号原告：张亚婷，女，1978年9月20日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张凯敏，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓琴，北京华贸硅谷（太原）律师事务所实习律师。被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，系该公司员工，住太原市小店区并州南路92号4-2-18。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。原告张亚婷与被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张亚婷委托诉讼代理人张凯敏、冯晓琴，被告山西和信摩尔商业有限公司的委托诉讼代理人孙雪静到庭参加诉讼，山西恒实房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚婷向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告继续履行编号为00067325《合同书》和《保证合同》、编号为00067326《合同书》和《保证合同》；2.依法判令二被告连带偿还所欠租金202251.8元以及违约金45087.1元，共计247338.9元(租金和违约金暂计算至12月15日，直至实际履行完毕)；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：原告在2004年购买了二处商铺，坐落于长风街705号(和信商业广场)1幢裙商1D20号和1D21号，均有房屋所有权证。针对上述两处商铺，原告于2004年12月15日签订了两份编号为00067325、00067326《合同书》，上述两份《合同书》约定原告将两处商铺租赁给山西和信摩尔商业管理有限公司(现变更为山西和信摩尔商业有限公司)，商铺租赁期限均为16年，均至2021年12月31日，约定1D20号商铺租金为33591元/年，1D21号商铺租金为35358元/年，两处商铺合计每月5745.74元/年。同日，原告和二被告签订两份编号00067325、00067326《保证合同》，约定由二被告对编号00067325、00067326《合同书》中被告山西和信摩尔商业有限公司支付租金的义务提供连带保证责任。自从2016年11月后，被告山西和信摩尔商业有限公司不再按合同约定履行支付租金义务，后经原告多次催要，被告山西和信摩尔商业有限公司分别于2017年3月支付原告两处商铺租金5745.74元，2018年7月5日支付2872.87元租金，2019年1月31日支付547元，2019年5月7日支付574元，2019年7月1日支付574年，剩余租金至今仍未支付。鉴于被告山西和信摩尔商业有限公司未依据合同履行支付租金义务的行为已经构成严重违约，被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述租金债务承担连带保证责任，二被告的违约行为已经给原告造成巨大经济损失。现依法向贵院提起诉讼，望法院支持我方诉求，以维护原告合法权益。被告山西和信摩尔商业有限公司辩称，同意继续履行合同。2019年11月共支付过四次租金，11月21日还支付过574元，原告只计算了三次，原告应从诉求中核减574元，核减后欠付租金为201677.8元。违约金计算方法不予认可，请法庭依法裁判。诉讼费我方不承担。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未作出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于太原市长风街705号（和信商业广场）第1幢群商1D20号、1D21号房屋所有权人。2004年12月15日，原告（乙方/商铺业主）与被告山西和信摩尔商业有限公司（甲方/商业管理单位）签订两份《合同书》，约定甲方承租乙方1D20、1D21号商铺，租赁期限均为16年，至2021年12月31日止。1D20号商铺每个租赁年度的租金为33591元，1D21号商铺每个租赁年度租金为35358元。本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日自本合同签订之日起算；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：1.租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；2.有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同解除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务；为维护商业广场的统一经营管理，在甲方租赁期限内，乙方不得主张对商铺的占有、使用及经营权利，不得限制或影响甲方的租赁经营权利。合同并对其他内容作出约定。同日，原告（丙方）与被告山西恒实房地产开发有限责任公司（甲方）、被告山西和信摩尔商业有限公司（乙方）签订两份《保证合同》，约定甲方的保证金额为在租赁期限内每年应向丙方支付涉案商铺每年度租赁租金以及逾期付款违约金；《合同书》约定的租赁期限届满时，甲方的保证责任即终止；乙方和丙方如顺延《合同书》约定的租赁期限，在征得甲方同意后，由三方再次签订《保证合同》，由甲方对乙方的租金支付义务继续提供担保。另查明，《合同书》签订后，原告依约交付了商铺，被告山西和信摩尔商业有限公司未按期支付租金。原告对被告山西和信摩尔商业有限公司答辩中陈述的租金支付情况无异议，并同意在诉求中核减2019年11月21日支付的574元租金。经过核减，被告山西和信摩尔商业有限公司截至2019年12月15日尚欠原告租金201677.8元，原告对该金额予以认可。违约金分段计算，原告陈述租金计算方法，2016年10月、12月-2017年2月，2017年4月-2019年12月的违约金自每月当月15日起算以每月欠付租金为基数计算暂计算至2019年12月15日。上述事实，有《合同书》、《保证合同》、房屋所有权证、中国银行交易流水明细清单等及庭审笔录在案佐证。本院认为，涉案《合同书》及《保证合同》均是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应履行。现原告主张被告继续履行《合同书》及《保证合同》，本院予以支持。被告山西和信摩尔商业有限公司未按照约定按期足额支付原告租金，构成违约，应当承担支付租金及违约金的责任。现原告主张被告支付截止2019年12月15日租金201677.8元，本院予以支持。违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定的给付之日止，具体计算方法为2016年10月、12月-2017年2月，2017年4月-2019年12月的违约金自每月当月15日起算以每月欠付租金为基数计算，逾期90日内按日万分之一计算，逾期90日未超过210日按日万分之二计算，逾期超过210日按日万分之四计算。原告在保证期间主张被告山西恒实房地产开发有限责任公司承担连带保证责任，事实依据充分，本院予以支持。被告山西恒实房地产开发有限责任公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，当缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张亚婷与被告山西和信摩尔商业有限公司继续履行于2004年12月15日签订的两份《合同书》，及原告张亚婷与被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司于同日签订的两份《保证合同》。二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张亚婷截止2019年12月15日的房屋租金201677.8元。三、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张亚婷截止2019年12月15日欠付租金的违约金至本判决确定的给付之日止，具体计算方法为：2016年10月、12月-2017年2月，2017年4月-2019年12月的违约金自每月当月15日起算以每月欠付租金为基数计算，逾期90日内按日万分之一计算，逾期90日未超过210日按日万分之二计算，逾期超过210日按日万分之四计算。四、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（二）、（三）项承担连带保证责任。五、驳回原告张亚婷其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2505元（原告已预交），由原告张亚婷负担25元，被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司连带负担2480元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 卢敬丽 二〇二〇年四月十三日书记员 赵 燕