河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初159号原告：李凤团，女，汉族，1959年11月2日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：祁冰洋,河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。被告：河南鑫诺置业有限公司。住所地，郑州市金水区鑫苑路10号院037号。统一社会信用代码，91410100680789323R。法定代表人：徐二华，经理。委托诉讼代理人：刘丽红，公司员工。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：马海军，公司员工。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。原告李凤团诉被告河南鑫诺置业有限公司（以下简称鑫诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李凤团及其委托诉讼代理人祁冰洋，被告鑫诺公司委托诉讼代理人刘丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.解除原被告于2017年7月24日签订的购房《意向认购书》；2.被告返还原告购房款309015元及利息44807元和从2019年12月24日至结清上述款项之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.被告赔偿原告房屋差价损失263235元；4.被告承担本案诉讼费用和保全费用等。事实与理由：因被告欠王振强工程款未付，王振强又欠原告方借款未付，经原、被告与王振强三方协商一致，将王振强所欠原告借款与被告所欠原告的工程款进行抵偿作为原告的购房款，并将该房屋出售给原告，在2017年7月24日被告予以认可后与原告建立房屋买卖合同关系，并注明房屋位置为龙苑小区4号楼1单元2302室，面积：114.45平米，单价：2700元每平米，总价款309015元整；当原告要求被告交付房屋，办理备案和房屋所有权证及相应手续，被告总以各种理由不予办理相关手续。后经了解该案所涉房屋已被法院查封，导致合同目的不能实现，被告应当返还原告的购房款及利息。原被告因商品房买卖合同纠纷一案，因原告购买时房屋单价为2700元/平米，总面积114.45平米，现在被告所售卖同等房屋单价在5000元以上，其间差价2300元/平米为原告的损失，因被告原因导致合同无法履行，因此应当赔偿该损失。为维护原告的合法财产权益，特请求人民法院依法支持原告各项诉求，保护原告合法权益。被告鑫诺公司辩称，1.《意向认购书》并不是正式的房屋买卖合同，其订立的目的、约定的内容，是为将来双方当事人订立确定性的真实的商品房买卖合同达成的书面允诺，本案不存在不能订立正式商品买卖合同的事实，该《意向认购书》可继续履行。2.退一步讲，如果解除《意向认购书》，也应由王振强向原告李凤团返还购房款。本案的基本事实是，鑫诺公司此前因欠王振强工程款，经协商由鑫诺公司将其开发的房子抵顶工程款。2017年7月21日王振强向鑫诺公司出具《保证书》，载明“鑫诺公司以单价2350元每平方将房子给王振强，王振强卖出价为2700元”。实质上，原告的房子应定性为从王振强处购置，若原告解除有关合同，应由王振强承担款项返还义务。3.若贵院认定鑫诺公司为价款返还义务人，鑫诺公司的返还义务，应以单价2350元每平方计算。鑫诺公司是以单价2350元的价格将房子顶给王振强，而2700元的单价是王振强对外出卖的价格，若鑫诺公司承担返还义务，则仅应以每平方2350元的单价进行返还。经审理本院查明如下事实：被告鑫诺公司系宜阳县龙苑小区项目工程的开发者，王振强是该项目工程的承包人之一，截至2017年7月24日止被告鑫诺公司尚欠王振强工程款未付清。原告李凤团与王振强之间存在民间借贷关系，截至2017年7月24日止王振强尚欠原告李凤团借款未清偿。经王振强、原告李凤团、被告鑫诺公司三方相互协商达成一致意见：王振强以被告鑫诺公司上述欠付工程款偿还上述其对原告李凤团所欠借款，原告李凤团以该工程款购买被告鑫诺公司开发的宜阳县龙苑小区房产。2017年7月24日，原告李凤团、被告鑫诺公司签订《意向认购书》载明：项目名称，龙苑小区。客户名称，李凤团，住址宜阳××街。订购户别，4楼1单元2302室，面积114.45平方米。订购单价，2700元，订购总价309015元。定金，现金309015元整。附带约定载明“1.买方应于携带本认定书签约应付接到电话通知一周内款项签订正式认定手续，本认定金自动转为房款，逾期视为违约，卖方不在另行催告，本单自然无效，所交款项不再退还。2.房屋面积以房管局实际测量为准。3.买方应确保提供的电话、地址准确有效，如有更改应及时书面通知本公司。否则由此造成的损失，责任由买方承担。4.本认定书一式三份，认购人持一份，具有同等法律效应。”备注，房款来源，龙苑小区4号楼王振强工程款。被告鑫诺公司、原告李凤团分别在“卖方签章”、“买方签章”处加盖印章“河南鑫诺置业有限公司合同专用章”、签字“李凤团”予以确认，同时被告鑫诺公司工作人员马海军在“收款人签章”处签注“马海军”。上述合同签订后，被告鑫诺公司至今未通知原告李凤团签订上述《意向认购书》附带约定载明的正式认定手续，也未与原告签订房屋买卖合同。原告多次要求被告交付《意向认购书》约定房产，并办理备案及房屋所有权证书等手续未果。审理中同时查明，案涉房产，即上述《意向认购书》载明的龙苑小区4楼1单元2302室，于2017年7月19日被宜阳县人民法院查封，目前尚处于被查封状态。本院认为，原告李凤团、被告鑫诺公司之间的2017年7月24日《意向认购书》，虽以“《意向认购书》”命名，但具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即具备了双方当事人的姓名或名称（出卖人被告鑫诺公司、买受人原告李凤团），商品房的基本情况(4楼1单元2302室，面积114.45平方米)、总价或单价（2700元/㎡，总价309015元）、付款方式（房款来源，龙苑小区4号楼王振强工程款）等主要内容。且《意向认购书》载明被告鑫诺公司已通过工程款折价的方式全额收受了原告李凤团的购房款。因此应认定该《意向认购书》已经具备了商品房买卖合同本约的条件。该《意向认购书》系合同各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同各方当事人均应依约完整履行合同义务。根据上述《意向认购书》的附带约定，被告鑫诺公司有义务通知原告，并与原告签订商品房买卖合同等正式认定手续，履行向不动产管理部门办理案涉房产的备案、登记等手续，并向原告交付约定房产。被告怠于履行上述义务的行为致使原告购房目的无法实现，其行为对原告构成根本违约。故原告要求解除《意向认购书》、退还房款，并赔偿利息损失的请求，理由正当，应予支持。但应以合理部分为限。关于利息的计算方式及起算时间。原告主张自2017年7月24日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。本院认为，应自《意向认购书》签订的次日起，即2017年7月25日起开始计算。其中2017年7月25日至2019年8月19日的期间，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起，至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告赔偿案涉房产的涨价损失。本院认为，上述《意向认购书》中约定的案涉房产价格，包含原被告及王振强三方相互间工程款结算、借款结算及抵账等综合因素，系兼顾三方利益的综合考量结果，不能据此认定《协议书》约定的价格系签约当时的市场价格。因此原告以案涉房产的现行销售价格作为标准要求被告赔偿差价损失显失公平，本院不予支持。被告鑫诺公司辩称，《意向认购书》仅是为将来双方当事人订立确定性的真实的商品房买卖合同达成的书面允诺，不是正式的房屋买卖合同，该《意向认购书》可继续履行。本院认为，《意向认购书》签订于2017年7月24日，原告起诉时间为2020年1月17日。长达2年有余的时间内，被告既不通知原告签订商品房买卖合同等正式认定手续，也不履行向不动产管理部门办理案涉房产的备案、登记等手续及向原告交付约定房产。其行为已表明其不履行主要债务。且案涉房产至今尚处在被人民法院查封的状态，《意向认购书》已无法继续履行。故被告辩称依法不能成立，本院不予采信。被告同时辩称，如解除《意向认购书》，房款应由王振强向原告李凤团退付，即使应由其退付，应按单价2350元每平方米的价格退付。本院认为，该辩称与《意向认购书》载明的其已按单价2700元每平方米的价格全额收取原告购房款的事实相矛盾，其辩称依法不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告李凤团与被告河南鑫诺置业有限公司之间2017年7月24日签订的《意向认购书》；二、限被告河南鑫诺置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李凤团退还购房款309015元；三、限被告河南鑫诺置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李凤团支付，依据未退还购房款的具体数额计算的，自2017年7月25日起至实际付清之日止的利息（其中2017年7月25日至2019年8月19日的期间，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起，至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告李凤团的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4985元，保全费2065元，共计7050元。原告李凤团负担1681元，被告河南鑫诺置业有限公司负担5369元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  丁战芳二〇二〇年四月十三日书记员  田 丰附本文书所引用法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。