河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1503民初6417号原告（反诉被告）吴怀银，男，汉族，1966年6月10日生，住信阳市平桥区。原告（反诉被告）郭爱民（郭爱明），男，汉族，1971年1月23日生，住信阳市平桥区。原告（反诉被告）李建林，男，汉族，1965年7月11日生，住信阳市平桥区。三原告委托代理人王红军，信阳市平桥区明港镇法律部服务所法律工作者。被告（反诉原告）刘道兵，男，汉族，1974年4月6日生，住信阳市平桥区。委托代理人杨鹏，河南竞远律师事务所律师。原告吴怀银、郭爱民、李建林诉被告刘道兵租赁合同纠纷以及反诉原告刘道兵反诉被告吴怀银、郭爱民、李建林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴怀银、郭爱民、李建林及三原告委托代理人王红军和被告刘道兵及其委托代理人杨鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称：2014年6月25日，原被告双方签定一份房屋租赁合同，合同第一条规定被告租用原告地下室，租期定为陆年（自2014年5月1日起至2020年4月30日止)，第一年免收租金，从第二年开始每年5月1日前一次性付清当年租金。合同签定后，被告一直在地下室生产并经营家具业务，但租金至今未交。原告多次催要，被告一拖再拖，无奈原告诉至法院，请求：1、依法判令被告立即支付三年房租费柒万贰仟元整。2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、租赁合同是一个双务合同，在被告租赁期间涉案房屋存在漏水现象，导致被告根本无法正常经营，被告要求出租人维修，出租人未尽维修义务，导致涉案租赁房屋无法正常使用，因此被告享有先履行抗辩权，有权利不支付。2、被告已经按合同约定支付第二年的费用3万元。3、被告就房屋漏水现象一直要求原告维修，不存在原告说没有要求维修的情况，因为房屋漏水非常严重。4、原告不仅不维修，同时将涉案房屋房门锁着，导致被告无法正常进入达不到经营目的。综上，原告要求租赁费没有事实依据，同时要求利息也应当予以驳回。被告反诉称：2014年6月反诉原告与反诉被告李建林及马群签订房屋租赁合同，租赁其位于明××军民路××超市东××小区地下室800平方左右的场地。反诉原告承租后发现该地下室有漏水现象，影响反诉原告正常经营，便要求房东马群、李建林处理好漏水问题，房东未能处理。在房屋存在漏水的情况下，2016年6月反诉被告郭爱民、吴怀银在反诉原告经营期间，主张地下室系其二人所有，且多次采取用车堵门等方式至店内闹事，要求反诉原告与其重新签订租赁合同。因房屋漏水严重，导致反诉原告无法正常经营，故反诉原告要求反诉被告修理好房屋，反诉被告郭爱民不仅拒绝治理漏水问题反而于2017年1月10日将案涉房屋房门上锁，收回房屋，阻止反诉原告进入，导致反诉原告无法继续经营。因反诉原告经营的家具尚在房屋内，加之房屋存在漏水情况，导致屋内家具浸泡损毁。原告要求反诉被告赔偿损失未果，且现案涉房屋已于2017年1月10日无法正常租赁经营，合同目的无法实现，故依据《合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提出反诉，请求：1、确认双方房屋租赁合同无效；2、三反诉被告赔偿原告经济损失计73280元；3、由三反诉被告承担本案诉讼费用。三原告反诉辩称：信口开河，无中生有。首先，答辩人把房屋租赁给刘道兵时是经过刘道兵仔细检查确定无误后才决定与答辩人签订的房屋租赁合同。合同签订后，其一直在正常使用，经营期间该房屋没有任何漏水现象。其也从来没有向答辩人提出过有漏水现象。其次，根据《房屋租赁合同》第一条明确约定由乙方（被答辩人）自负房屋装修、水、电路改造等一切设施由乙方自负。因此，即使是房屋水管发生漏水现象也是被答辩人对水电进行改造等自身原因造成，与答辩人无关。再次，如果在租赁期间房屋水管真的发生漏水现象，被答辩人也应该找物业进行维修，该房屋是否发生漏水及维修均不属于答辩人的义务。二、被答辩人要求答辩人赔偿其损失，没有任何事实和法律依据，理由不成立。既然答辩人在签订和履行租赁合同期间不存在任何过错，被答辩人的损失是其自身行为造成，那么其要求答辩人承担其损失，没有任何事实和法律依据。综上所述，被答辩人的反诉没有任何事实和法律依据，其理由不成立，请求人民法院依法查明事实，驳回被答辩人的反诉请求，以维护答辩人的合法权益不受损害。经审理查明，2014年6月8日，马群、李建林（甲方）与刘道兵（乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定自2014年5月1日起刘道兵租用马群、李建林位于明××军民路××超市东××小区地下室，租赁期限6年，从2014年5月1日起至2020年4月30日止，租赁费每年30000元，第一年免收，刘道兵自负房屋装修，水电路改装等一切设施。马群、李建林、刘道兵均在合同上签名捺印，见证方为明港法律服务所赵明义。2014年6月25日，马**即马群（甲方）与吴怀银（乙方）签订一份购房协议，协议约定，马**将贵宝花园地下室三分之一的股份转卖给吴怀银，价格为300000元，马**、吴怀银均在协议上签名捺印，见证人：徐开山、闫怀兵、李建林、郭爱明，均在协议上签名捺印。同日，吴怀银、郭爱明、李建林（甲方）与刘道兵签订一份房屋租赁合同，房屋租赁费为每年24000元，其余同第一份房屋租赁合同。双方均在合同上签名捺印，见证人吴某签名捺印。后原告吴怀银、郭爱民、李建林找被告刘道兵催要租赁费未果，遂诉至本院。另查明，刘道兵租赁百佳小区地下室后发现该地下室有漏水现象，影响其正常经营，刘道兵要求马群、李建林处理好漏水现象无果。2016年6月，吴怀银、郭爱民主张地下室系其所有，要求刘道兵与其重新签订租赁合同。2017年1月10日，郭爱民将涉案房屋房门上锁，收回房屋，阻止刘道兵进入，导致刘道兵无法经营，其房屋内的家居因漏水而被浸泡，为此，刘道兵反诉，要求确认房屋租赁合同已解除，主张吴怀银、郭爱民、李建林赔偿其经济损失。关于房屋租赁费问题，2014年6月8日，马群出具收条一份，其内容为：今收到刘道兵租赁费现金（10000.00）元，大写：壹万元整，马群，2014.6.8号。2015年5月7日，邱守海出具领条一份，其内容为：今有邱守海在刘道兵领2013年的欠邱守海电费工资暂支陆千元整（6000.00元），领款人：邱守海，2015年5月7号，李建林在领条上写着：属实，李建林。2015年4月7日，李建林出具收条一份，其内容为：今收到地下室房租费予收壹万元整（10000元），李建林，2015年4月7号。2015年5月7日，信阳市明港自力装潢部对地下室进行维修花费2277元，李建林在上面书写：属实，李建林。本院认为，三原告与被告在平等自愿基础上签订的《房产租赁合同》系当事人的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方应当按照合同约定各自履行义务。一、关于租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，涉案房屋在租赁期间漏水，三原告作为房屋的出租方有义务对房屋漏水问题进行维修，但由于双方未能达成合意妥善解决，被告亦未能按照合同约定交纳房租，2017年1月10日双方分别将房屋上锁，导致合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，因无法实现合同目的，原、被告双方签订的房屋租赁合同已解除。二、关于原告主张的房租。因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定房屋租每年24000元，第一年免收。本案中，从计算房屋租金之日2015年6月25日至合同解除之日2017年1月10日，共计565天，即被告总共租赁房屋的天数为565天，原、被告合同约定的每年租金为24000元，折合成每日的房屋租赁的租金为65.75元，原告这565天产生的租金共计37148.75元。本案中被告共计已支付租金为26000元，故欠付租金为11148.75元。三、关于被告主张的经济损失73280元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告主张由于三原告将房屋上锁导致家具在房屋内受损，但被告并未提供充分的证据证明家具受损的具体经济损失，亦未向本院申请司法鉴定，其要求被告赔偿财产损失73280元的诉讼请求缺乏证据加以佐证，可待有其他证据时另行主张。故对被告该项诉讼请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告吴怀银、郭爱民、李建林与被告刘道兵于2014年6月25日签订的《房屋租赁合同》；被告刘道兵于本判决生效后十日内向原告吴怀银、郭爱民、李建林支付房租11148.75元；驳回原告吴怀银、郭爱民、李建林的其他诉讼请求；驳回反诉原告刘道兵的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1600元，反诉费816元，合计2416元，由被告刘道兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  王春勇人民陪审员  李清云人民陪审员  杜春光二〇二〇年四月二日法官助理陶佩航书记员蒋玉珊