江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10557号上诉人（原审被告）：沈银弯。委托诉讼代理人：沈乐民，江苏江太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余雷。委托诉讼代理人：乔治国，江苏尚维律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：苏州赫邦精密科技有限公司。法定代表人：段建伟，总经理。上诉人沈银弯因与被上诉人余雷、苏州赫邦精密科技有限公司（以下简称赫邦公司）房屋租赁合同纠纷一案不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初4531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈银弯上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.本案是合同自然终止后双方对遗留事项结算不能达成一致而产生的争议，并非某一方违约导致合同不能履行。房屋租赁合同履行期间因出现了政府“331整治”及房屋规划拆迁的客观情况，满足合同约定的条件而致合同体检终止。因余雷不肯与上诉人及赫邦公司进行结算，企图独吞拆迁补偿款而产生本案争议。2.一审法院支持余雷向上诉人收取2018年12月30日之后的房屋占用费没有法律依据。案涉房屋已经于2019年初全部由余雷收回，不存在房屋占用的客观事实。3.其不存在结欠余雷租金27500元的事实。2016年1月28日上诉人支付给余雷20万元中的10万元为租房押金。房屋租金每年355000元，至2018年12月底，上诉人实际缴纳租金1029460元及10万元押金，还垫支费用35380元。上述10万元房屋押金应当用以抵充房租。垫支费用是合同自然终止后的支出，完全是为了余雷的利益，该部分费用应当由余雷承担。4.本案因政府规划拆迁导致租房合同提前终止，给承租人、次承租人也带来了一定损失，余雷与政府达成的拆迁补偿协议书中确认的补偿项目与金额不只属于余雷个人，上诉人、赫邦公司应当分享拆迁利益。一审法院对此不予理涉是错误的。余雷辩称，请求维持一审判决。赫邦公司辩称，请求维持一审判决。余雷向一审法院起诉请求：一、判令终止双方的租赁合同，由沈银弯返还房产；二、判令沈银弯支付2018年拖欠的房租27500元，及2019年未支付的房租（未支付的房租从2019年1月1日起计算至合同解除之日止）；三、判令沈银弯承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：（一）余雷提供证据证明的事实1、提交①未标注落款日期加盖“苏州市天泰拍卖有限公司”章并注明“拍卖标的名称：苏州吴江市工业品公司吴同路口厂房；成交价格：叁佰玖拾万元”的《江苏省拍卖成交确认书（乙种）》原件一份。②提交2004年11月8日出具标明“苏州吴江市工业品公司吴同路口厂房佣金”即金额96000元的《江苏省太仓市服务业通用发票》复印件一份（简称佣金发票）。③提交1996年6月24日出具的编号“吴证字第1991738号”“所有权人吴江市工业品有限公司”及“建筑面积7643.66平方米”的房屋所有权证原件一份（简称1991738号房产证）；提交1996年6月14日出具的“国有土地使用证[编号为江国用（96）字第0136608号]”“土地使用者吴江市工业品有限公司”及“用地面积4824.66㎡”的土地使用权证一份。余雷提交该组证据证明，涉案出租的厂房其通过拍卖方式取得产权，后一直没有办理产权过户手续，但涉案厂房其曾以起诉的方式确权。2、余雷提交江苏省太仓市人民法院（2005）太民二初字第0311号民事判决书一份（简称第0311号判决书），证明余雷曾于2005年9月28日以中国建设银行股份有限公司苏州分行（简称建行苏州分行）、苏州市天泰拍卖有限公司（简称天泰公司）为被告提起拍卖纠纷诉讼，诉讼请求：判令建行苏州分行补办拍卖标的项下土地使用权的政府审批手续；判令建行苏州分行、天泰公司连带向其支付违约金780000元；判令天泰公司向其返还佣金195000元。第0311号判决书经法院审理查明：“2004年10月20日，天泰公司等五家拍卖公司与建行苏州分行，对包括本案拍卖标的（座落于苏州吴江市工业品公司吴同路口厂房）在内的银行抵债和自有资产，签订委托拍卖合同。……余雷见到拍卖公告后，于2004年10月29日，向天泰公司交付竞买保证金500000元登记参与拍卖。30日，余雷等竞买人与拍卖人签订联合拍卖会拍卖特别约定（下称特别约定）。载明：1、标的名称：苏州吴江市工业品公司吴同路口厂房，建筑面积：7643.66平方米，有房产证、土地证在吴江市工业品公司名下，土地使用权面积4824.66㎡，土地性质为工业划拔。……在苏州市图书馆举行的拍卖会上，余雷通过参与竞买，最终以3900000元的竞价拍得苏州吴江市工业品公司吴同路口厂房。拍卖成交后，余雷与天泰公司签订了《拍卖成交确认书》。余雷向天泰公司支付了全部成立价款及佣金195000元。同年11月8日中国建设银行股份有限公司吴江支行交付余雷本案拍卖标的物的房产证、土地证（庭审中余雷确认已实际接收厂房）。后余雷以本案拍卖标的物土地性质为工业划拔，缺少政府审批手续、无法办理过户等为由将建行苏州分行、天泰公司诉至太仓市人民法院。另查明：1999年8月19日，中国建设银行股份有限公司吴江支行与吴江市明炀工业品有限公司（由吴江市工业品公司变更）签订资产转让协议书1份，约定吴江市明炀工业品有限公司以向该行抵押的吴同路口厂房及土地使用权转让给银行，用于抵销所欠银行借款及利息，主管局吴江市商业局盖章同意。对此，吴江市国有资产监督管理委员会也同意转让。再查明，本案拍卖厂房的所有权属吴江市工业品公司，其拥有该房屋的所有权和国有土地使用权，土地使用权性质是划拔。2005年9月19日，当地职能部门同意拍卖上述房地产。……法院认为：该案两被告在一审法庭辩论终结前已办妥并提供有关政府部门同意拍卖上述房地产的审批手续，按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条第一款的规定，应当认定拍卖合同有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法领取权属证书的房地产不得转让，是指无法取得权属证书的房地产不能转让。本案拍卖厂房有房屋所有权证及国有土地使用权证，有关审批手续已完成，中国建设银行股份有限公司吴江支行通过协议抵债取得房地产，虽未办理过户，但其属有权处分人，可以转让该房产。……。”3、提交①由余雷作为出租方的甲方与承租方即乙方沈银弯于2016年1月22日签订的《租房合同》一份，该合同以传真方式签订；②提交中国工商银行借记卡账户历史明细清单打印件一份（简称工行账户清单），证明余雷与沈银弯于2016年1月22日建立了房屋租赁合同关系及沈银弯拖欠余雷部分租金的事实，具体为2018年拖欠房租27500元，并拖欠2019年1月1日至今的房租。《租房合同》记载：“1、甲方将原吴江市工业品有限公司厂房出租给乙方使用。2、租赁期限5年，即2016年1月1日至2020年12月31日，如要续租。在同等条件下，乙方优先。3、租金及交纳方法：甲方直接向乙方收取，每年租金为人民币叁拾五万五仟元（￥355000.00）。在每年的1月1日和7月1日分两次付清。4、租房押金：人民币拾万元（￥100000.00）。租期结束时退还。5、在租住期间，水费、电费、电话费等相关费用由使用人（乙方）承担。……8、乙方不按时交付租金、水电费等应付费用，经甲方催缴后还未能付清的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。9、在租赁期间如遇房屋拆迁，合同自然终止。……。”工行账户清单显示2018年7月18日沈银弯支付了2018年下半年的房租150000元，尚欠2018年下半年房租金27500元。沈银弯质证称，对上述证据1有关主体资格相关证据的真实性无异议；对证据2第0311号判决书无异议。对证据3《租房合同》的真实性没有异议，但认为，租赁过程中遇到了政府“331”专项整治和政府拆迁，这方面证据余雷没有提供，不能反映整个租赁过程中发生的客观情况；另外，余雷提供了2018年7月18日150000元已付租金凭据，因这是2018年下半年时其与余雷口头约定，2018年下半年的租金就此已结清，因此余雷关于其尚欠2018年租金的主张违背了诚实信用原则；第三，关于拆迁情况，沈银弯是通知过余雷的，余雷起诉沈银弯拖欠房租金27500元，但沈银弯已支付了2018年上半年租金182500元，且下半年租金182500元已与余雷协商一致以付150000元即结清2018年度所有租金，不知余雷为什么还要以欠付租金起诉沈银弯。第三人赫邦公司对上述证据无异议。（二）沈银弯提供证据证明的事实证据一、提交与余雷证据3一致的《租房合同》及2016年1月28日中国农业银行200000元的付款凭证一份，称其中的100000元是依合同约定应付的押金，另100000元是支付2016年上半年的租金。依此证明，沈银弯已向余雷交纳了100000元租房押金，该100000元应在最终结算时一并结算在内。证据二、提交①政府的《云梨桥周边征收（搬迁）项目》拆迁公告拍照打印件、②政府“331”行动整治《老吴同路周边区块“散乱污”企业（作坊）专项整治公告》拍照打印件、③苏州市吴江区松陵镇江新村于2018年9月11日向沈银弯发送的“《关于深化‘散乱污’企业（作坊）专项整治的通知》要求”的《通知书》复印件。该组证据证明，在租赁合同履行过程中遇“331”行动整治拆迁，这一客观情况致使涉案租房合同无法再继续履行下去，出现了合同第九条约定的“在租赁期间如遇房屋拆迁，合同自然终止。”的情形。政府拆迁公告发布于2018年4月1日，即从此时起沈银弯逐步开始做转租后其他承租人的搬迁工作，提前终止转租合同并进行了补偿，让转租户搬离。转租承租户除一户还未搬离外，其他转租户已于2018年8月至2019年2月前全部搬离涉案租赁区域。证据三、提交与余雷证据3一致的工行账户清单一份，证明2018年沈银弯支付了租金150000元的事实，即2018年租金已付清。证据四、提交《租赁房屋合同书》原件各一份，证明沈银弯将从余雷处租赁来的涉案房屋转租给案外人庞西峰、温祖畅的事实。证据五、提交由余雷在落款“签协人确认”栏签名确认于2019年3月13日签订的《补偿测算表》拍照打印件一份，证明余雷已与政府协商好同意拆迁，并且余雷已确认了涉案租赁房屋拆迁补偿项目及拆迁款。证据六、提交以微信拍照方式向余雷发送注明落款时间2019年4月15日的信件，未发送纸质信件。证明沈银弯已向余雷表明了相关主张和对拆迁的处理意见，信件内容与答辩意见一致。第三人赫邦公司参加了上述证据的庭审质证，对上述证据无异议。证据七、提交自2018年12月15日至2019年6月15日共计六个月电费发票6份，计金额21448.45元，提交2019年6月-7月份的增值税专用发票1张，发票金额为2222.06元，合计23670.51元；提交电梯保养费发票计2500元；门卫一个人工资每月3000元，共三个月，合计9000元，工资是以现金的方式发放的，没有相应的证据。因次承租人搬走后，电梯还在使用、余雷派来的门卫还在用电，工资费用亦应由余雷支付，但现均由沈银弯垫支。产生电费的发票以吴江市永昊电子科技有限公司（简称永昊公司）为抬头交付，永昊公司是次承租人之一。证据八、提交落款仅由余雷签字于2019年3月13日出具的《吴江太湖新城工业企业房屋征收补偿协议书》一份（简称补偿协议书），证明所涉案房屋已由余雷与政府动迁办达成拆迁补偿协议。证据九、提交2019年3月17日出具的《房屋协议搬迁估价报告》一份（简称搬迁估价报告），证明涉案房屋补偿项目及补偿金额，其中也涉及到本案第三人赫邦公司利益。对《房屋协议搬迁估价报告》中拆迁房屋及土地使用权的评估沈银弯无异议，但该补偿款给了余雷，沈银弯认为，因涉及到租赁范围内属于其承租后添置的设施及违建物、卷闸门、辅校冯陵电子厂冷库的装修等，故对房屋拆迁的分户评估报告中涉及9页内容的拆迁款342577.23元应归其。该342577.23元不包括第三人赫邦公司应得的利益。证据十、提交2019年3月14日由江苏中信华明房地产土地资产评估有限公司出具的《机器设备及附属设施评估咨询报告》一份（简称设施评估咨询报告），证明关于机器设备辅助设施的评估项目包括了余雷和沈银弯分别所有的内容。评估报告中的“被拆迁户姓名”栏是余雷，涉及“不搬迁”固定资产金额为248956元，其他评估明细表涉及到各次承租人包括韦彩凤、施昌纹等人的拆迁利益。证据十一、提交《补偿测算表（企业）》拍照打印件一份（简称测算表），证明测算表中已区分了属于余雷和沈银弯的拆迁范围，测算表中有关装饰装修补偿的评估价格为1812572.85元，其中涉及沈银弯金额为342577.23元；附属物搬迁补偿为124800元，这也应属于承租户即沈银弯所有；另有停产停业损失费1443631.5元，应属沈银弯所得；空调移机费共计37台，计14800元，其中沈银弯有16台计6400元，其余空调及补偿费均是其他次承租人的；可搬迁设备补偿款158260元，电缆线款56000元（在征收补偿协议中均有标注），这些都应属于沈银弯所有。综上，沈银弯应得拆迁利益2131668.5元（包括装饰装修补偿费342577.23元）。证据十二、沈银弯与包括第三人在内的次承租人签订的共计16份《租赁房屋合同书》，提交分别与潘良、张晓明、吴江市永昊电子科技有限公司、苏州赫邦精密科技有限公司、同里派克包装材料商行、孙晓冬、陈江、胡金俊、骆连生、施昌蛟、冯凌、顾国贤、李勇签订的租赁合同，计13家。另两家分别是庞西峰和温祖畅，还有一至三层楼的房屋作为临时出租给他人使用，没有凭证或合同，以现金结算，因此上述共计16家。余雷租给沈银弯的总共的房屋面积是7643.66平方米，除去第三人赫邦公司的900平方米仍在租赁使用外，其余6743.66平方米的租赁面积，租给15户承租户，这15户承租户在2018年12月30日之前已陆续全部搬空，余雷与该15户承租人进行了结算并做了相应补偿，因此余雷的拆迁费中应当包含沈银弯支付给次承租人的补偿款，且余雷计算租金应截止至2018年12月30日。余雷质证称，对上述沈银弯提交的证据一无异议，但不能证明沈银弯支付了房屋押金100000元。对证据二关于拆迁的政府文件无异议，但认为该组证据仅对老吴同路周边区域“散乱污”企业的专项整治行动，未涉及拆迁。对证据三，与余雷提交的相应证据一致，无异议。对证据四沈银弯与转租户签订的《租赁房屋合同书》真实性无异议，但认为该组证据与本案无关联性。对证据五《补偿测算表》的真实性无异议，但认为正式拆迁应始于2019年3月份，而不是在此之前，之前是政府整治脏乱差企业。对证据六，余雷认为这是与沈银弯协商的一个过程，与本案没有直接关联。对证据七电费的真实性无异议，但余雷认为该组证据与本案无关，另外余雷与沈银弯及第三人是两个租赁法律关系，并非同一法律关系，且沈银弯向次承租人收取了高于市场价格的电费标准，不存在沈银弯自己承担电费的问题，沈银弯实际在用电方面是谋利的；另据余雷与沈银弯签订的租房合同第五条约定，水费、电费等均应由承租人承担，而不应该由出租人承担；对门卫工资不认可，即便是事实也和余雷无关，且该门卫工资仅是余雷的陈述而非举证证明。对证据八的补偿协议书和证据九的搬迁估价报告，余雷认为沈银弯及次承租人在评估后已将部分装修和设备拆除，虽已被评估，但最终补偿款数额尚未确定，且动迁机构是按现状验收并接收，如评估范围内设施在评估后被私自拆除，将扣除相应补偿款。对证据十的设施评估咨询报告，该证据证明了所有的文件中均未出现沈银弯的名字，另外，涉案房产的前期评估工作系沈银弯配合动迁办进行，期间沈银弯亦未向动迁办主张过拆迁利益。对证据十一，余雷认为，沈银弯并未从事实际的经营活动，其只是将从余雷处租赁的房产再转租他人谋利，不存在停业损失，也未对涉案房屋进行过装修、添附等，且也未征得余雷同意。对证据十二沈银弯与其他次承租人签订的合同，因余雷非为参与方，余雷对此不认可，与本案无关联，但能证明至开庭审理时沈银弯仍占有使用和收益了涉案租赁物，涉案租赁物至开庭审理时仍未交还余雷，因此余雷认为沈银弯在返还租赁物之前仍应向其支付房屋租金。（三）第三人赫邦公司提交证据证明的事实⑴提交与沈银弯于2017年3月1日签订的《租赁房屋合同书》一份；⑵提交自行制作的《固定资产-机器设备数量核对表》（附机器设备评估明细表共四页），该组表格中的机器设备均已取回，现从沈银弯处租赁的厂房仅用于仓库存储货物，已不用于生产；⑶提交自行手写制作的拆迁项目金额表，包括车间270000元、机器搬迁费386000元、空调两台800元等，共计金额361287元；⑷提交沈银弯对赫邦公司承租范围内物品进行统计而制作的清单一份，当时沈银弯称该清单以供赫邦公司参考。余雷质证称，对证据⑴《租赁房屋合同》因其非为当事人，其真实性无法确认，且该证据与本案无直接关联；对证据⑵，第三人提交的固定资产信息表的真实性不予确认，即便真实，根据第三人陈述，该表中相应的固定资产、机器设备均已被转移，据余雷与苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室预签的征收补偿协议书约定，在厂房交付时须按评估时的现状验收后接收，且不得私自拆除房屋内的附属物等评估时的物品，如有损失，动迁办公室可直接从补偿款中扣除；对证据⑶、⑷，余雷认为，第三人系与沈银弯签订的租赁合同，根据合同的相对性原则，第三人的损失或者补偿应向沈银弯主张，而不应在本案中处理。沈银弯质证称，对证据⑴《租赁房屋合同》无异议，这是其向余雷租赁整体房屋后，其中部分房屋租给第三人赫邦公司所签的合同，依该租赁合同，尚处于租赁期限之内，租赁期限到2020年12月30日止；对证据⑵、⑶、⑷，真实性无异议，证据中的项目和数据均是沈银弯自政府动迁办公室复制得来。（四）本案另查明1、沈银弯确认，涉案租赁物至开庭审理时仍由其占有使用，因仍在承租期内；涉案租赁物从余雷处承租后又转租给其他次承租人，现仅剩本案第三人赫邦公司作为次承租人未完成终止转承租合同并搬离租赁场所。2、余雷、沈银弯均确认，涉案租赁物至开庭审理时未实际拆迁且未取得拆迁利益。3、余雷、沈银弯确认，涉案2016年1月22日双方签订的《租房合同》因出现合同第9条约定的“遇房屋拆迁，合同自然终止。”于2018年12月30日解除；余雷并明确，诉讼请求中沈银弯应给付自2019年1月1日起至实际返还租赁物止的租金实际应为占用费。4、沈银弯称，余雷同意减免2018年下半年租金至150000元，即余欠租金27500元已经协商免除，但未提交有效的足以证明该事实的证据且沈银弯予以否认。上述事实，有《江苏省拍卖成交确认书（乙种）》、《江苏省太仓市服务业通用发票》、佣金发票、房屋所有权证、土地使用权证、江苏省太仓市人民法院（2005）太民二初字第0311号民事判决书、双方当事人之间签订的《租房合同》、付款凭证、《云梨桥周边征收（搬迁）项目》拆迁公告拍照打印件、《老吴同路周边区块“散乱污”企业（作坊）专项整治公告》拍照打印件、“《关于深化‘散乱污’企业（作坊）专项整治的通知》要求”的《通知书》、《房屋协议搬迁估价报告》及庭审笔录等证据证实。一审法院认为，首先，依余雷提交的江苏省太仓市人民法院（2005）太民二初字第0311号民事判决书已查明，“本案两被告在一审法庭辩论终结前已办妥并提供有关政府部门同意拍卖上述房地产的审批手续，按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条第一款的规定，应当认定拍卖合同有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法领取权属证书的房地产不得转让，是指无法取得权属证书的房地产不能转让。本案拍卖厂房有房屋所有权证及国有土地使用权证，有关审批手续已完成，中国建设银行股份有限公司吴江支行通过协议抵债取得房地产，虽未办理过户，但其属有权处分人，可以转让该房产。”因此，余雷有权对涉案租赁物出租和收益。第二，余雷与沈银弯于2016年1月22日签订的《租房合同》明确了相互间租赁法律关系权利义务，在无反证情况下，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合同成立且有效。双方均应依约定全面适当履行各自义务。第三，依沈银弯提交的《云梨桥周边征收（搬迁）项目》拆迁公告拍照打印件、《老吴同路周边区块“散乱污”企业（作坊）专项整治公告》拍照打印件、“《关于深化‘散乱污’企业（作坊）专项整治的通知》要求”的《通知书》、《房屋协议搬迁估价报告》等证据可证实，涉案租赁物已被列入拆迁范围，该情形符合双方签订的《租房合同》第9条的约定，即“在租赁期间如遇房屋拆迁，合同自然终止。”另据双方当事人确认，该涉案2016年1月22日签订的《租房合同》于2018年12月30日终止并解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，余雷可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现余雷主张因合同解除由沈银弯返还租赁物的诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，对此一审法院予以支持。第四，本案已查明，依《租房合同》约定，每半年租金为177500元，沈银弯应依约支付2018年下半年租金177500元，已付150000元，尚欠2018年度下半年租金27500元，余雷据此主张沈银弯给付结欠的2018年下半年租金27500元的诉讼请求，符合双方约定，一审法院予以支持；又因经查明，沈银弯至开庭审理时仍实际占用租赁物，故余雷主张合同解除后由沈银弯给付租赁物自2019年1月1日起参照约定租金标准即按每日986.1元计算占用费至实际归还之日止的诉讼请求，符合法律规定，一审法院亦予以支持。第五，关于沈银弯提出应分得拆迁利益的主张，因当事人未举证证明拆迁已实际发生且与本案属不同的法律关系，故一审法院在本案中对沈银弯的相应主张均不予理涉；关于沈银弯提出已交押金100000元且应一并结算的主张，因未举有效证据证实且余雷否认，一审法院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、余雷与沈银弯于2016年1月22日签订的《租房合同》于2018年12月30日解除。二、沈银弯于判决生效之日起三十日内将座落于苏州市吴江区松陵吴同公路口“苏州吴江市工业品公司吴同路口厂房”（房屋所有权证号：吴证字第1991738号，建筑面积：7643.66平方米；吴江市国有土地使用权证号：江国用（96）字第0136608号，用地面积：4824.66㎡）腾空、迁出并将上述租赁物返还给余雷。三、沈银弯于判决生效之日起十日内支付结欠余雷的租金27500元，并向余雷支付自2019年1月1日起按每日986.1元标准计算至实际返还租赁物之日止的占用费。案件受理费11176元，由沈银弯承担。二审中沈银弯陈述其向余雷支付的款项如下：2016年1月28日其由中国农业银行卡向余雷转账支付20万元；2016年2月4日其由中国农业银行卡向余雷转账支付49460元；2016年7月4日其由农业银行向余雷转账182500元；2017年1月20日其由中国农业银行卡向余雷现支付182500元；2017年7月19日其由农业银行卡向余雷转账支付182500元；2018年1月18日其由农业银行卡向余雷转账支付182500元；2018年7月18日其由农业银行卡向余雷转账支付150000元。沈银弯陈述2015年案涉厂房由其管理，余雷向其支付工资。2016年起起承租了案涉厂房。2015年下半年其为余雷垫付了水电费、抽粪池的费用、电梯维修费共计35380元。本案诉讼前其一直以为房租为每年365000元，故其上、下半年各支付182500元，已经超额支付了。2016年上半年其应支付租金182500元，并退还余雷向其支付的2016年1月的工资1500元，合计184000元。扣除其垫付的费用35380元后，其应向余雷支付148620元。2016年1月28日其支付余雷20万元，其中10万元为租金，10万元为押金。剩余的上半年租金49460元其于2016年2月4日支付给余雷。余雷对上述支付明细予以确认。余雷陈述，2016年前沈银弯代其管理案涉房屋，双方自2016年1月之后形成租赁关系。双方之间除了案涉租赁纠纷外，可能还存在其他方面的经济关系。对沈银弯陈述的垫付费用35380元不予认可。2016年上半年沈银弯除应当向其支付当年房租外，还应当支付此前由沈银弯代收但尚未结算的房租。双方之间的合同虽约定半年租金是177500元，但实际经过讨价还价按照182500元计算，沈银弯也没有提过反对意见，这两三年来一直按照182500元执行。二审中余雷向本院提交一份书面情况说明,认为沈银弯2016年上半年应付租金182500元,实付249460元,差额66960元。该差额中32000元，是其委托沈银弯代管案涉房屋期间，沈银弯作为出租人与承租人施昌蛟于2015年4月15日签订《租赁房屋合同书》，约定每年租金30000元，施昌蛟应在2015年4月15日前交付房屋租金30000元和履约保证金2000元，施昌蛟拖欠至2016年初才缴纳。余雷为此提供了沈银弯作为出租方、施昌蛟作为承租方签订的《租赁房屋合同书》复印件。另外34960元是2016年年初沈银弯提出要扣掉该款作为修缮案涉厂房的费用，但余雷不同意扣除，故沈银弯将该部分费用一并支付给余雷。沈银弯质证认为，2016年1月22日其与余雷签订《租房合同》时，对之前的账目已经全部结清，包括其需要退给余雷的工资1500元在《租房合同》中也作了提示，但双方在《租房合同》中对欠交的2015年度房屋租金30000元完全没有提及，余雷在起诉时也没有说明。其与施昌蛟的《租赁房屋合同书》签订于2015年4月15日，但随着其与余雷之间的《租房合同》生效成立，施昌蛟《租赁房屋合同》的权利义务随之转移给了沈银弯，2018年施昌蛟撤离时将合同约定的2000元押金收条交给了其，其也向施昌蛟退还了2000元保证金，余雷对该2000元保证金的陈述与事实不符。2016年1月前余雷对案涉房屋均未装修，从双方《租房合同》签订到整个诉讼期间，余雷从未提及34960元房屋修缮的事宜，余雷对该款的陈述纯属无中生有。二审中沈银弯补充提供一份微信聊天记录，内容显示2019年3月19日余雷向其发送微信表示要派物业公司接管案涉房屋。余雷对聊天记录真实性予以认可，但认为双方此前就赔偿问题已经产生争议，其要求接管，但因双方未谈妥金额故未完成交接。对此余雷表示2019年4月15日、17日沈银弯向其发送了两张内容一致的图片，其中沈银弯称：“由于你缺乏诚意，故意拖延，致使动迁办无法与我们俩达成拆迁补偿协议，对此引起的后果应由你承担。我再一次向你承诺，只要上述几个问题协调解决落实了，我便马上办理撤离现场”，落款日期为2019年4月15日。沈银弯针对余雷的上述陈述，向本院提供了相应的微信聊天记录及图片中显示的文件。余雷对真实性予以确认，并认为该聊天记录和图片进一步证实案涉房屋仍由沈银弯控制。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.沈银弯是否应向余雷支付2018年拖欠的房屋租金27500元。2.沈银弯是否应向余雷支付2019年起的房屋占有使用费。3.以上租金及房屋占有使用费是否应当与100000元租房押金一并结算。4.沈银弯是否享有案涉房屋的拆迁利益。关于沈银弯是否应向余雷支付2018年拖欠的房屋租金27500元，沈银弯主张余雷同意将2018年下半年的租金减至150000元，但余雷对此予以否认，沈银弯亦未能提交其他有效证据证明其主张，故根据双方《租房合同》的约定，沈银弯应向余雷支付2018年度下半年租金177500元，沈银弯仅支付150000元，余雷据此主张沈银弯向其支付拖欠的租金27500元具有合同依据，本院予以支持。关于沈银弯是否应向余雷支付2019年起的房屋占有使用费，沈银弯二审上诉认为案涉房屋已经于2019年初全部由余雷收回，但该意见与其一审陈述不符，且根据双方二审中提交的内容一致的微信聊天记录可知，直至2019年4月15日沈银弯仍拒绝向余雷交还房屋，故沈银弯主张案涉房屋已经于2019年初全部由余雷收回的意见不能成立。沈银弯亦未提交任何证据证明其此后向余雷归还了案涉房屋，故一审判决认定沈银弯应向余雷支付自2019年1月1日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费具有事实和法律依据，本院予以维持。关于上述租金及房屋占有使用费是否应当与100000元租房押金一并结算。沈银弯认为其2016年上半年除支付房租外，还支付了100000元租房押金。根据沈银弯的银行交易明细可见，沈银弯2016年1月28日向余雷转账支付20万元，2016年2月4日向余雷转账支付49460元。余雷认为该款系沈银弯支付的2015年欠交租金32000元加上2016年上半年租金182500元，再加上沈银弯退还扣除的维修费用34960元所得。本院认为余雷所称的2015年度的欠交租金发生于本案双方建立租赁关系之间，与本案不属于同一法律关系，本案中不予理涉，沈银弯可另行主张；余雷所称退还扣除的维修费用34960元亦缺乏相应的事实依据，且沈银弯对此不予认可，本院不予采信。故余雷对上述款项的解释缺乏事实依据，不能成立。沈银弯则解释该款系100000元租房押金，加上其因支付的上半年房租182500元，加上其退还余雷的2016年1月的工资1500元，再扣除其垫付的2015年下半年的水电费、抽粪池的费用、电梯维修费35380元所得。余雷对2015年度的相关垫付费用不予认可，沈银弯亦未提交证据加以证明，故本院认定2016年上半年沈银弯支付的款项249460元，扣除其应当支付的半年度租金182500元外，剩余66960元应视为租房押金，可在本案中抵充其应当支付的租金和房屋占有使用费。关于沈银弯是否享有案涉房屋的拆迁利益，拆迁利益与本案不属于同一法律关系，本院不予理涉。综上，沈银弯的部分上诉理由成立，一审判决认定事实错误，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初4531号民事判决第一项、第二项；二、撤销苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初4531号民事判决第三项；三、沈银弯于本判决生效之日起十日内支付结欠余雷的租金27500元，并向余雷支付自2019年1月1日起按每日986.1元标准计算至实际返还租赁物之日止的占有使用费，该款应优先从沈银弯支付的租房押金66960元中抵扣。四、驳回余雷的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11176元，由沈银弯负担9702元，由余雷负担1474元。二审案件受理费人民币11176元，由沈银弯负担9702元，由余雷负担1474元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇二〇年四月二十一日书记员 陈闵悦