河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1195号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周亚军，男，1982年5月26日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：代志亮，三河市燕郊行宫法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵轩，女，1978年12月25日出生，汉族，住三河市南城滨河东区。 委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。 上诉人周亚军因与被上诉人赵轩房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周亚军上诉请求：1、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1813号民事判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，由于政策原因，双方不存在违约问题。被上诉人有购买资格，不能办理按揭贷款是因为现在的房屋价值低于购买时的价值，不能归责于双方。其次，限购及限贷政策是在双方签订购房合同并支付完首付款的情况下出现的，属于不可抗力，按照合同法中的公平原则，房屋的差价690200元应由双方共同承担。房本下发后，上诉人积极配合被上诉人办理网签手续，被上诉人无法提高首付，导致合同无法继续履行。 赵轩辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、上诉人认同双方解除合同是因为合同成交价高于银行评估价约70万元，无法办理按揭贷款，是不可归责于双方的原因。2、《房屋合同》约定了解除合同的条件及解除后果，被上诉人不应当承担房屋差价损失。根据《房屋合同》第三条约定，被上诉人支付购房款的尾款为贷款方式支付，涉案房屋经过评估后，现价值为1934800元，比成交时降低了690200元，银行因此拒绝按成交价批准贷款。《房屋合同》第九条约定，房屋总价格高于银行认可的评估价值，银行不予批贷的，合同应当自动终止，双方不承担责任。双方在订立合同时已经预测到了解除合同的情形，并对于合同解除后的后果进行约定。故上诉人应当将所支付的购房款返还给被上诉人，被上诉人无需承担责任。3、《房屋合同》约定解除合同的条件及解除后果，应当适用相关法律规定，不应适用公平原则。穷尽法律规则，方得适用法律原则。 赵轩向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2017年3月12日签订的《房屋合同》；2、被告向原告返还购房款100万元及利息（按年利率6%支付利息，从2019年1月23日起计算至实际支付之日止）；3、返还原告代被告支付的银行按揭贷款利息2万元；4、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。 周亚军向一审法院提出反诉请求：1、解除2017年3月12日反诉人与被反诉人之间签订的《房屋合同》；2、被反诉人赔偿反诉人贷款利息62221.73元；3、被反诉人支付房屋差价损失690200元；4、诉讼费及鉴定费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2017年3月12日，原告赵轩与被告周亚军在三河腾云房产经纪有限公司居间服务下签订了《房屋合同》。合同约定，1、原告赵轩购买被告周亚军名下位于三河市燕郊开发区房屋（房屋产权证号：冀（2018）三河市不动产权第0035294号），房屋总价款为2625000元，约定原告给付被告首付款为100万元（含定金5万元），剩余房款1625000元，原告以银行按揭贷款方式支付。2、签订《房屋合同》时，被告尚未取得涉案房屋产权证书。3、《房屋合同》第九条约定“甲乙双方约定，出现下列情况之一，本合同自动终止。甲方和乙方不承担责任。甲方在本协议终止后的三个工作日内全额退还已收取的定金及房款，丙方在乙方收到定金和房款后将甲方所提供的全部证件及资料退还……。二、因房屋总价格高于银行认可的评估值，银行不予批贷的……。”。4、合同第四页第十二条第二款手写部分约定，……2017年3月20日后此房银行每月贷款利息由乙方（即原告）承担，并按季度支付甲方（即被告），银行贷款部分由甲方负责还清……。《房屋合同》签订后，原告依约支付给被告首付款100万元（含定金5万元），被告于2017年3月13日将涉案房屋交付给原告。2019年1月初，涉案房屋的房屋产权证书下发。原告、被告及中介公司的人员去银行做面签手续，均因涉案房屋的评估价远低于《房屋合同》约定的成交价，银行不能足额批准贷款，原告需要补足房屋价款80万元。河北达诚房地产评估有限公司于2019年7月25日至2019年8月10日对涉案房屋的市场评估价值为1934800元，估价有效期为12个月既2019年8月10日2020年8月9日。另查明，截止至2019年3月29日，涉案房屋共产生银行贷款利息82221.73元，尚有62221.73元，原告未依约支付。 一审法院认为，原、被告在三河腾云房产经纪有限公司居间服务下签订的《房屋合同》，客观真实，合法有效，原、被告均应按房屋买卖合同约定全面履行各自的义务。在庭审中，原、被告因提供的各自持有的《房屋合同》不同，而就剩余购房款支付方式产生了争议。被告周亚军提交的《房屋合同》骑缝章字体对不齐，而且合同正面的左上角明显有重新装订的迹象；原告赵轩提供的《房屋合同》骑缝章整齐，合同正面左上角无重新装订的迹象。三河腾云房产经纪有限公司保管的《房屋合同》与原告赵轩提供的《房屋合同》内容是一致，故对于被告周亚军提交的《房屋合同》与原告赵轩及三河腾云房产经纪有限公司保管的《房屋合同》约定不一致的，应当以三河腾云房产经纪有限公司提供的《房屋合同》为准，而原告赵轩提供的录音证据和录像证据也佐证了原告支付涉案房屋剩余购房款1625000元的方式为银行按揭贷款，故一审法院对原告主张的观点予以采信。对于被告周亚军主张涉案房屋剩余购房款以全款公证方式支付，因双方并未办理公证手续，故一审法院不予采信被告观点。因为廊坊地区自2017年以来陆续出台了限购政策，导致了三河市房屋的价格大跌，对尚未取得产权证书的涉案房屋交易产生了风险。因房屋总价格高于银行认可的评估值，银行不予批贷，原告又无能力补足房屋差价款，依据《房屋合同》第九条第二款约定，双方不承担责任，合同自动终止，且原、被告均同意解除《房屋合同》，故原告主张解除合同，返还已付的购房款，理据充足，一审法院予以支持。被告向原告主张赔偿其房屋差价款损失，因《房屋合同》已对尚未取得产权证书的涉案房屋交易面临的将来风险已作约定，故双方应按合同约定承担风险，原告无需对该损失予以赔付。被告周亚军主张原告赵轩未按约定支付涉案房屋的银行贷款利息，其主张符合《房屋合同》第十二条第二款的约定，且原告没有证据证明双方就支付银行贷款利息进行了变更，故原告赵轩存在违约行为，一审法院对被告要求原告赔偿其贷款利息62221.73元予以支持。对于原、被告其他的诉求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适合用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）赵轩与被告（反诉原告）周亚军于2017年3月12日签订的《房屋合同》；二、被告（反诉原告）周亚军退还原告（反诉被告）赵轩购房款人民币1000000元；原告（反诉被告）赵轩赔偿被告（反诉原告）周亚军贷款利息人民币62221.73元。二项义务相互折抵，被告（反诉原告）周亚军共退还给原告（反诉被告）赵轩购房款人民币937778.27元，于判决生效后十日内履行；三、原告（反诉被告）赵轩于判决生效后十日内将位于三河市燕郊开发区房屋返还给被告（反诉原告）周亚军；四、驳回原告赵轩的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告周亚军的其他反诉请求。 本院二审期间，各当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人周亚军与被上诉人赵轩在三河腾云房产经纪有限公司居间服务下签订的《房屋合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。现因房屋成交总价格高于银行认可的评估值，银行不予批贷，被上诉人赵轩又无能力补足房屋差价款，符合《房屋合同》第九条第二款的约定，合同自动终止，双方不承担责任。一审法院依据合同约定，判决被上诉人赵轩不承担房屋差价损失，并无不当。 综上所述，周亚军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19151元，由周亚军负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年四月二十四日 书记员 周 雪