河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再58号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：永辉超市河南有限公司。住所地：河南省郑州市二七区大学路30号。法定代表人：吴林财，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚锐，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶沛，河南经东律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：焦作市宏基置业有限公司。住所地：河南省博爱县中山路东段691号。法定代表人：徐百海，该公司经理。委托诉讼代理人：王前进，河南豫城律师事务所律师。再审申请人永辉超市河南有限公司（以下简称永辉超市河南公司）因与被申请人焦作市宏基置业有限公司（以下简称宏基公司）房屋租赁合同纠纷一案，博爱县人民法院于2017年11月20日作出（2017）豫0822民初2282号民事判决，永辉超市河南公司不服，提出上诉。河南省焦作市中级人民法院于2018年8月28日作出（2018）豫08民终118号民事判决，永辉超市河南公司不服，向本院申请再审。本院于2019年11月22日作出（2019）豫民申4308号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人永辉超市河南公司的委托诉讼代理人姚锐、陶沛，被申请人宏基公司的的委托诉讼代理人王前进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永辉超市河南公司申请再审称，1.原审法院认定事实错误，永辉超市发函解除租赁合同有充分的事实和法律依据。根据租赁合同第15.1条约定，违约方（宏基公司）逾期90日违约行为未改正或补救的，守约方（永辉超市河南公司）有权选择解除合同。《合同法》第94条也赋予了当事人解除合同的权利，由此可见，不论从合同约定解除还是法定解除，永辉超市河南公司均有权解除本案的租赁合同。本案《租赁合同》签订之前，宏基公司尚未取得建设工程规划许可证和施工许可证，租赁场地尚未施工建设,根据租赁合同附件二超市租赁场地交付工程条件第一项层高和结构、承重要求,宏基公司应按照永辉超市河南公司提交的商业布局平面方案要求施工，保证板下净高5.2米以上（梁下净高4.5米以上）。原审法院明知宏基公司违约且无法采取补救措施（建筑物已经建成，层高和结构已经无法改变），继续履行合同将要严重损害再审申请人的利益的情况下，仍然判决继续履行本案租赁合同明显偏袒被申请人，是严重的不负责任，裁判不公。原审法院认定永辉超市河南公司并未依据合同约定催告宏基公司履行义务，解除合同通知不具有解除效力；宏基公司提供的租赁物虽然部分区域不符合双方当事人约定的对超市层高的要求，但面积较少，影响较小，宏基公司的违约行为不构成根本违约，是严重错误的。2.原审判决有失公正，判决继续履行合同无依据。本案中，租赁场地高达25.52%区域与合同约定严重不符，导致整个租赁场地无法满足再审申请人开设大型商超的需求，永辉超市有权依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）和租赁合同第10条第5款、第15条第1款约定诉请解除合同、双倍返还保证金、赔偿损失。宏基公司答辩称，案涉租赁物已通过竣工验收和消防验收，虽有部分区域不符合合同约定，但面积很小，不影响永辉超市河南公司使用，不构成根本违约。永辉超市河南公司发出的解除合同函，不具有法律效力。请求维持二审判决。2017年9月18日，宏基公司向博爱县人民法院起诉请求：1.依法确认永辉超市河南公司于2016年8月10日做出的解除双方租赁合同的通知无效，并判令永辉超市河南公司继续履行租赁合同；2.本案诉讼费用由永辉超市河南公司承担。永辉超市河南公司反诉请求：1.确认该公司与宏基公司2012年6月29日签订的租赁合同已于2016年8月29日解除；2.判令宏基公司双倍返还保证金200万元；3.判令宏基公司支付违约金415980元；4.诉讼费由宏基公司承担。博爱县人民法院一审认定，2012年6月29日，宏基公司与永辉超市河南公司签订租赁合同，双方约定，宏基公司将其开发的“博爱县宏基商业广场”商业楼（1号楼）地下一层（建筑面积9244平方米，层高5.2米，框架结构）租赁给永辉超市河南公司使用，租期20年；第一租赁年度第一个月至第四个月每月每平方米12元，第一租赁年度第五个月至第三租赁年度，每月每平方米15元；租赁物交付期限为2015年12月31日前；永辉超市河南公司支付履约保证金100万元；在租赁物交付前，若宏基公司单方强制解除合同，应双倍返还保证金，同时按第一计租年度租赁费总额支付违约金（不足以弥补损失另计）；若永辉超市河南公司单方强制解除合同，没收保证金，同时按第一计租年度租赁费总额支付违约金（不足以弥补损失另计）。任何一方不履行或不完全合同条款，视为违约，经守约方催告后，违约方按日万分之五支付违约金（7个工作日内为改正或补救期不计，计算基数：能确定违约金额的按违约金额计，不能确定违约金额的按月租金计），超过90日未改正或补救的，守约方有权选择解除合同。双方签订的合同附件中对层高等进行了约定。合同签订次日，永辉超市河南公司向宏基公司缴纳了100万元保证金。宏基公司完成工程建设及验收后于2015年12月25日通知永辉超市河南公司接收租赁物，2016年5月28日，双方对租赁物与合同不一致的地方以会议纪要的形式予以确认。2016年8月10日永辉超市河南公司向宏基公司邮寄函件一份，以宏基公司逾期交房超过90日为由通知解除合同，并要求10日内双倍返还履约保证金。另认定，宏基公司提供的租赁物部分梁下层高以及消防管道下方层高以及厂库部分区域梁下和消防管道下层高达不到双方合同约定。一审法院认为，宏基公司与永辉超市河南公司之间房屋租赁合同成立并合法有效，各方均应全面履行合同义务。合同中双方对租赁物的具体情况以及解除合同的条件均有明确约定，永辉超市河南公司认为宏基公司提供的租赁物不符合约定，但并未依据合同约定催告宏基公司履行义务，在此情况下永辉超市河南公司通知解除合同不符合合同约定及法律规定，该通知不具有解除合同的效力。本案审理的是确认解除合同效力之诉，但该院已经受理了永辉超市河南公司的反诉请求，因此宏基公司要求永辉超市河南公司继续履行合同的诉讼请求应当在本案中一并审理。宏基公司提供的租赁物虽然部分区域不符合双方当事人约定的对超市层高的要求，但面积较少，影响较小，且租赁物已经过河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收，同时通过了焦作市公安消防支队建设工程消防验收。宏基公司的上述违约行为不构成根本违约。因此，永辉超市河南公司的反诉请求违反了双方当事人在合同中的约定及法律规定，本院不予支持。宏基公司、永辉超市河南公司应当继续履行诉争的租赁合同。该院于2017年11月20日作出（2017）豫0822民初2282号民事判决：一、永辉超市河南有限公司于2016年8月10日向焦作市宏基置业有限公司送达的解除合同通知书不具有解除合同的效力。永辉超市河南有限公司与焦作市宏基置业有限公司均应当继续履行2012年6月29日双方签订的租赁合同；二、驳回永辉超市河南有限公司的反诉请求。本案受理费100元、反诉费13064元，由永辉超市河南有限公司负担。永辉超市河南公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审反诉请求，诉讼费由宏基公司承担。焦作市中级人民法院二审认定的事实与一审相同。二审法院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。永辉超市河南公司和宏基公司提供的证据，以及当事人的当庭陈述，可以认定一审法院认定的事实。双方当事人均认为双方之间签订的房屋租赁合同成立并合法有效，各方均应全面履行合同义务。本案的关键是永辉超市河南公司提出的解除合同是否符合双方约定的条件，一审法院认为，宏基公司提供的租赁物，虽然部分区域不符合双方当事人的约定，但面积较少，影响较小，且租赁物已经经过河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收，同时也通过了焦作市公安消防支队建设工程消防验收。宏基公司的上述违约行为不构成根本违约，故双方应当继续履行合同。据此，一审法院根据民事证据规则作出判决并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。永辉超市河南公司请求二审依法改判的理由不足，不予支持。二审法院于2018年8月28日作出（2018）豫08民终118号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13164元，由永辉超市河南公司负担。本院再审认定，1.双方签订的租赁合同第24条约定“本合同附件构成本合同不可分割的组成部分，与本合同正本的约定具有同等法律效力。”附件二为《租赁场地交付条件》及相关附图。该交付条件第一条对结构及层高进行了约定，内容为，（一）结构，按照乙方（永辉超市河南公司）提供的商业布局平面方案结合甲方（宏基公司）的施工蓝图，完成租赁场地土建和结构的改造、加固和完善工程，经验收合格。（二）层高，地下一层板下净高须在5.2米以上（梁下净高4.5米以上），地面一层以上的楼下净高均需在4.8米以上。2.2016年5月28日，由永辉超市河南公司齐鹏龙等、宏基公司曲强等参加，洽谈了图纸差异的内容，并形成会议纪要。内容为：（1）永辉超市东侧及局部仓库后场标高存在问题，未达到合同要求层高，超市入口梁下层高3.3米，消防管下3.1米；东侧梁下3.2米，消防管下3.1米；（2）合同签约图纸服装区现状增设了高低配电房，此区层高为梁下2.4米，消防管下2.1米；（3）合同签约图纸中仓库区域结构层高出现现状夹层，梁下2.4米，消防管下2.1米；（4）现状结构横轴sm轴与竖s17轴范围消防楼梯消防前室影响生鲜区域动线；（5）现状结构sg轴与竖s17轴范围消防楼梯消防前室影响超市动线；（6）现状结构新增横轴sg轴与竖s19轴、sg轴与竖s22轴、sg轴与竖s25轴范围剪力墙与原合同不一致，影响超市动线；（7）合同签约图纸上有扶梯，实际施工没有。该会议纪要加盖宏基公司工程专用章，再审庭审中，宏基公司对该纪要予以认可。3.双方签订的租赁合同第10.5条约定，逾期超过90日不能交房的，乙方（永辉超市河南公司）可选择解除合同，甲方（宏基公司）应双倍返还乙方已支付的履约保证金，乙方也可选择要求甲方继续履行本合同，并要求甲方承担逾期交房的违约责任。4.再审庭审中，宏基公司称案涉租赁物已于2019年11月另租他人。5.永辉超市河南公司在再审庭审后表示，如果法院判决解除双方的租赁合同，该公司放弃对宏基公司双倍返还保证金及支付违约金415980元（第一租赁年度三个月租金）的请求，要求宏基公司返还保证金100万元。本院再审认定的其它事实与一、二审一致。本院再审认为，根据宏基公司的本诉请求及永辉超市河南公司的反诉请求，本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点是，案涉租赁合同是否已经解除及解除后的法律后果。宏基公司与永辉超市河南公司签订的租赁合同，双方意思表示真实，内容合法，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”在案涉租赁合同履行中，宏基公司提供的租赁物结构和层高均存在不符合合同约定的情况，双方于2016年5月28日对租赁物存在的问题对接洽谈后，宏基公司仍未能如期向永辉超市河南公司交付符合约定的租赁物后，其行为已构成违约，且使永辉超市河南公司用于开设大型商超的目的不能实现。宏基公司的行为已符合租赁合同第10条、第15条约定的合同解除条件，永辉超市河南公司于同年8月10日向宏基公司发出解除合同函，行使合同解除权，符合上述法律规定，双方之间的租赁合同自上述解除合同函到达宏基公司之日已经解除。宏基公司认为其行为不构成根本违约，永辉超市河南公司发出的解除合同函不具有法律效力的意见，不能成立。且案涉租赁物已于2019年11月另行出租他人，案涉租赁合同已无继续履行可能，故永辉超市河南公司主张确认双方之间租赁合同已解除的请求成立，本院予以支持。本院再审中，永辉超市河南公司自愿放弃宏基公司双倍返还保证金并支付相应违约金的请求，系对自己权利的处分，且不损害国家、社会公共利益和他人的合法权益，本院予以准许。综上，一、二审认定事实清楚，但适用法律和处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省焦作市中级人民法院（2018）豫08民终118号民事判决和博爱县人民法院（2017）豫0822民初2282号民事判决；二、永辉超市河南公司于2016年8月10日向焦作市宏基置业有限公司发出解除案涉租赁合同的通知有效，案涉租赁合同已经解除；三、焦作市宏基置业有限公司于本判决生效后十日内返还永辉超市河南有限公司保证金100万元；四、驳回焦作市宏基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元、反诉费13064元、二审案件受理费13164元，均由焦作市宏基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  毛彦功审判员  张 伟二〇二〇年四月二十二日书记员  郑伯麒