山西省永济市人民法院民 事 判 决 书(2020)晋0881民初378号原告：李金平,男,1969年1月14日出生,汉族。委托诉讼代理人：胡凯，山西西厢律师事务所律师。委托诉讼代理人：张影影，山西西厢律师事务所实习律师。被告：张林峰,男,1969年5月27日出生,汉族。委托诉讼代理人:张建国,山西方寸律师事务所律师。原告李金平与被告张林峰确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李金平的委托诉讼代理人胡凯、张影影、被告张林峰及其委托诉讼代理人张建国均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李金平向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间签订的《合作建房协议》、《合作建房协议书》无效；2.责令被告返还原告依据上述协议已支付给原告的保障金150000元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：孙李六队南巷共有包括被告在内的八家住户，由于巷道低洼，下水无出路造成雨水长期浸泡，被告房屋已成危房。2019年7月3日，经原告与包括被告在内的八家住院协商，签订合作建房协议一份，约定包括被告在内的八户住户委托原告对危房进行改造，由原告进行投资，房屋建成后，由原告交付被告两套各120㎡房屋；原告支付给被告建房保障金150000元。上述协议签订后。2019年7月30日，原告与被告就合作建房事宜的细节再次进行协商，双方签订《合作建房协议书》一份，约定被告将其位于孙李村，宅基地号：永济集建（宅）字第0113849号，占地面积约375.31㎡的宅基地及地上房屋提供给原告，原告出资修建房屋，建设居民小区。小区建成后，原告向被告置换两套总面积300㎡左右的两套单元楼住宅，并明确约定如产生产权纠纷，由被告自行处理，如造成停工，被告需负担由停工造成的损失。上述协议签订后，原告依约向被告支付了150000元保障金，被告亦开始进行腾房。但由于孙李村民以原告侵害了周边居民的知情权、排水权、通风、隐私权，影响居民生活、生产安全等为由进行阻挡，导致被告无法正常腾出房屋，进而使被告至今未向原告交付宅基地，原告一直无法进场施工。且被告的土地性质为集体宅基地，导致原告进行小区建设亦无法办理土地及其他建设手续，原告计划的小区建设事宜根本无法开始。综上，原、被告以合作建房为由，所签订的合同实质上是被告向原告转让集体土地使用权，由原告进行房屋建设，该协议违反了土地管理法等法律规定，应为无效合同。且由于村民阻挡，被告无法向原告交付宅基地，原告根本无法实现合同目的。因此，对于依据上述合同原告已支付的保障金，被告依法应予返还。可原告多次与被告协商退款事宜，被告却始终推诿，至今未退。被告张林峰辩称，一、原告要求确认《合作建房协议》无效的诉讼主体资格错误。《合作建房协议》系2019年7月3日，永济市城东街道办事处城乡建设管理站和永济市城东街道孙李村村民委员会同被告所签订，原告并不是该《合作建房协议》中的当事人一方。原告无权对被告同案外人签订的《合作建房协议》提出任何权利主张；二、原告要求确认《合作建房协议书》无效的理由不能成立，应当恪守《合作建房协议书》第4.5条约定“应在2020年8月10日前完成所有工程使小区具备装修入住条件后交付甲方（被告）。如超出期限，则按两套房300平米的市场价每日向甲方（被告）支付1%的违约金”。2019年7月30日，原告同被告签订《合作建房协议书》，主要内容为：双方同意合作建房……被告提供房屋宅基地的使用权，原告与其他出资方筹备和投入建房资金，房屋建成后，被告享有300平米的房屋。双方在《合作建房协议书》中同时约定，原告给被告的保障金到账户15个工作日内搬迁。被告于7月30日在收到原告的保障金后已经依约将住房拆毁、腾空、搬迁并交付给原告。原告在起诉状中也已经承认。证明被告已经按照《合作建房协议书》的约定将房屋交付给了原告；三、原告要求被告返还150000元保障金还没有达到《合作建房协议书》约定的条件和时间。《合作建房协议书》第4.1.4条约定：被告返还原告保障金的时间为主体完工后被告返还保障金的50%，验收办理接收住宅等手续后返还剩余50%。即被告返还保障金的时间为2020年8月10日接收原告交付的房屋后才应返还保障金。现原告未向被告交付房屋就要求返还保障金。违反了双方《合作建房协议书》的约定内容。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以附条件，附生效条件的合同自条件成就时生效”。本案中被告返还原告保障金的条件为原告交房之日后，现原告未交房就主张返还保障金，违反了规定，故原告的诉求没有任何根据，被告不应返还保障金；四、原告要求返还的150000元保障金主体不明。2019年7月3日，永济市城东街道办事处城乡建设管理站和永济市城东街道孙李村村民委员会同被告签订《合作建房协议》并约定给被告建房保障金150000元，交房时退还保障金。原告在此基础上才同被告签订了详细的《合作建房协议书》，被告收到的保障金到底是城乡管理站和孙李村村民委员会的保障金还是原告的保障金被告也不清楚，但可以明白的一个基本的事实是原告要求确认城乡建设管理站和村里村村民委员会同被告签订的《合作建房协议》无效，证明了原告是在已经取得有关部门的同意和许可后才同被告签订了进一步的《合作建房协议书》。综上，被告在同原告签订《合作建房协议书》后恪守诚信立即搬家、腾房、拆房离开居住了几十年的家园投靠亲友，租住在外，过着寄人篱下的生活，一心只盼2020年8月10日返回故土。原告同被告均为本乡本土本村人，都是为了一个目标共同互助合作建房早日过上安居乐业的日子，被告持有合法的《建设用地使用证》，不存在谁向谁违法转让土地问题，《合作建房协议书》依法有效。希望原告恪守诚信将被告的房屋建好早日向被告交付。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.2019年7月3日包括被告在内的八家住户与永济市城东街道办事处城乡建设管理站、永济市城东街道孙李村村民委员会签订的《合作建房协议》一份，拟证明被告同意对其危房进行改造。2.原、被告于2019年7月30日签订的《合作建房协议书》一份，拟证明原、被告确定了合作建房的详细条款。3.2019年7月30日被告张林峰出具的领条一份，拟证明原告于2019年7月30日向被告支付150000元保障金，被告收到了该笔款项。被告张林峰对原告提供的证据的质证意见为：对证据1不予认可，该证据上并没有原告的签字；对证据2予以认可；证据3的领条上有高麦麦的签字，下面注明的经手人是原告李金平，故原告没有主体资格，150000元被告已经领到了。被告张林峰向本院提供以下证据：1.集体土地建设用地使用证一份，拟证明被告系孙李村人。2.照片21张，拟证明被告向原告交付的房屋有一小部分已经没有屋顶。3.加盖“永济市城东街道办事处孙李村六组”印章的村民协议复印件一份，拟证明相邻方同意建房。4.申请人为原告的《关于提升改造孙李村六组南巷的申请报告》复印件一份，拟证明孙李村村民委员会及城乡建设管理站同意对包括被告在内的八户房屋统一规划。原告李金平对被告张林峰提供的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但集体土地建设用地使用证载明的是被告父亲的名字，而非被告本人；对证据2的真实性无异议，但照片并不能证明被告向原告交付了土地和房屋；证据3被告没有提供原件，无法核实其真实性，且该协议签订的日期是2019年7月22日，在原、被告签订的合同之前，合同签订后村民仍然阻挡，协议中的1000元也是原告个人出的；证据4不是原件，真实性无法核实，申请人写的是原告个人，村委会及城乡建设管理站都是同意，情况属实，并且签订时间是7月18日，在原、被告之间的协议签订之前。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2019年7月3日，包括被告在内的孙李村六队南巷住户共八家与永济市城东街道办事处城乡建设管理站、永济市城东街道孙李村村民委员会（乙方）签订《合作建房协议》，约定由乙方对八家的危房进行改造，八家住户积极配合乙方办理相关手续。2019年7月18日，经原告李金平申请，永济市城东街道办事处孙李村村民委员会、永济市城东街道办事处城乡建设管理站批准，由村委会牵头统一对八户人家住房进行统一规划。2019年7月30日，原告李金平（乙方）与被告张林峰（甲方）签订《合作建房协议书》，协议约定“第一条、宅基地相关情况：该小区坐落于孙李村六组，占地面积约375.31㎡，房产证号：，宅基地号：永济集建（宅）字第011349号。该小区连同巷内其他七户，房屋已年久失修，巷道低洼，下水无出路造成房屋长期浸泡，经村委会与其他七户协调，甲乙双方同意合作建房，因不具备施工条件，与其他七户（皆为甲方）委托乙方对危房进行改造。第二条、合作方式：甲方提供上述房屋和宅基地的使用权，但保留宅基地的所有权与使用权，乙方也享有同等的所有权与使用权，乙方全额出资修建房屋”。关于房屋分配的条款约定为：“第三条、房屋分配：1、住宅楼修建好且小区满足居住条件后，甲方拥有原自家宅基地所在位置一层住宅一套，另其他楼层任选一套，总共两套住宅的使用权和所有权，面积各120㎡左右……3、甲方可取得配套的总计的两套地下室，自签订本协议起，乙方向甲方支付一定数量的保障金。若甲方向乙方收取人民币壹拾伍万元整的保障金，甲方按照人民币伍佰元/㎡补给乙方取得两套地下室的使用权和所有权。若甲方向乙方收取人民币壹拾万元整的保障金，则甲方直接取得两套地下室的使用权和所有权”。协议签订后，原告李金平于当日向被告张林峰支付保障金150000元，被告张林峰向原告出具领条一份，内容为：“今领到保障金壹拾伍万元整（150000）张林峰2019.7.30日”，原告李金平在领条上经手人处签署自己的姓名，同时该领条上方有孙李村村民委员会主任高麦麦的签字。协议签订后，被告张林峰按照协议约定开始腾房搬迁，现被告房屋内仍有部分物品未搬走，被告提供的照片显示被告房屋有一小部分已经没有屋顶。原告起诉至本院称是由于孙李村村民阻挡，一直无法进场施工；且被告的土地性质为集体宅基地，小区建设亦无法办理土地及其他建设手续，要求1.请求依法确认原、被告之间签订的《合作建房协议》、《合作建房协议书》无效；2.责令被告返还原告依据上述协议已支付给原告的保障金150000元。同时查明，涉案宅基地证上载明的土地使用者系被告父亲张振华，被告父亲去世后，被告继承了该宅基地上的房屋。本院认为，关于合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。认定涉案合同效力，应从现行法律、行政法规关于宅基地的性质、目的及流转的相关规定进行综合分析。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”。据此，个人对宅基地只有使用权，没有所有权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案中，被告张林峰是基于继承享有涉案土地上房屋的使用权，其并不对涉案土地享有所有权。原、被告双方签订协议约定由被告提供宅基地，原告出资建房，并对房屋建成后的产权分配及房屋的所有权和使用权进行了约定。原、被告通过合同约定的方式出让土地所有权和使用权的行为违反了法律的强制性规定，故《合作建房协议书》应属无效合同。关于被告在内的八家住户与永济市城东街道办事处城乡建设管理站、永济市城东街道孙李村村民委员会签订的《合作建房协议》的效力问题，因原告不是该协议的当事人，其与该协议无利害关系，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于保障金的返还问题。双方签订的合同中约定保障金由乙方即本案原告李金平支付，被告张林峰收取了合同中约定的150000元保障金并出具了领条，原告李金平虽是在领条上的经手人处签名，但根据合同应认定该笔款项是由原告李金平向被告张林峰支付的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”据此，被告张林峰因该合同取得的保障金应向原告返还，鉴于被告在腾房的过程中有部分财产损失，本院酌定该损失为20000元，应从保障金中予以扣除。即被告张林峰需向原告李金平返还保障金130000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李金平与被告张林峰于2019年7月30日签订的《合作建房协议书》系无效合同；二、被告张林峰于本判决生效之日起三日内向原告李金平返还保障金130000元；三、驳回原告李金平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告李金平负担300元，被告张林峰负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长  尉继民人民陪审员  冯 铮人民陪审员  张巧云二〇二〇年四月二日书 记 员  范海鹏