广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7631号上诉人（原审原告）：黎洪，女，1984年9月18日出生，壮族，住广西壮族自治区田阳县*************。委托诉讼代理人：黎芳（系黎洪的姐姐），住广西壮族自治区田阳县**********。上诉人（原审被告）：中山市港德实业地产投资有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914***********848H。法定代表人：吴章锦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高少明，男，该公司行政人事后勤主管。上诉人黎洪因与上诉人中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黎洪上诉请求：依法改判支持黎洪一审第二项诉讼请求：港德公司向黎洪支付因港德公司所售房屋装修质量问题未能按时交付给黎洪入住使用而造成的延期交楼损失26944元。事实和理由：一、根据双方签订的中山市商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定，出卖人应于2017年5月30日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用，而涉案小区于2017年11月2日才取得建设工程竣工验收备案登记证，在此之前，从入住验房表、工程维修单及照片等证据可见房屋反复出现质量问题，长时间反复返修未能按时交付给黎洪入住使用，黎洪不得已在外租房居住，额外负担高额的房租。2018年12月18日双方签订的房产交接书显示该房屋通过双方确认符合交楼实际时间为2018年11月23日，而双方于2018年12月18日才完成房产交付，港德公司在一审庭审中也确认该事实，故港德公司的合同延期交楼时间应认定为2017年5月30日至2018年11月23日，共540天。二、在黎洪收楼前涉案房屋已存在质量问题的情况下，其有权要求港德公司将房屋修复完好再收楼。港德公司辩称返修期间不应计入保修时间范围，但保修期应是开发商交付质量合格的房屋后起算的，故按房产交接书内容看，港德公司的实际延期交楼时间应是共计540天，而不止一审判决所述155天，因此，延期交楼违约金应为37791.5元（699843元×0.1‰×540天）。针对黎洪的上诉，港德公司称其答辩意见与其上诉意见一致，同时针对黎洪的上诉请求，请求二审法院维持一审驳回黎洪第二项诉讼请求的判决。港德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：根据中山市商品房买卖合同第八条的交付条件（第2款）的约定，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.根据中山市三防指挥部发布的《中山市防台风全民动员令》、中山市建协通（2017）36号及中山人民政府防汛防旱指挥部的三防紧急通知，台风前实行三停，台风后再实行抢险救灾，导致天韵花园整体竣工验收进度相应顺延。2.中山市气象局2016年-2017年晴雨表及深圳市恒浩建工程项目管理有限公司天韵花园项目管理部晴雨表证明2016年共有53天为大雨天，2017年共有52天大雨天，导致天韵花园停工，施工进度据此相应顺延。3.根据施工许可证显示，作为天韵花园的监理公司，深圳市恒浩建工程项目管理有限公司清晰掌控天韵花园项目的施工计划进度，其中雨天或台风天无法预计，进而影响施工进度合情合理。4.根据监理公司关于天韵花园工期的证明，证明因台风天影响工期的时间，工期缺口156天，实际施工时间是939天，黎洪计算违约天数应据此扣减。5.港德公司已通过快递形式寄给黎洪收楼通知书、挂号信通知其收楼，已履行交付责任。6.根据双方合同第10点页第十四条关于产权登记的约定，黎洪于2019年1月22日已办理天韵花园的不动产权属证书，之后港德公司代业主去办理该11栋2802房屋的不动产权证，但黎洪需及时提交办证资料，若延迟交付，则不动产权证便会相应延迟。港德公司仅为黎洪提供代办不动产权证服务，其完全有权去相关部门自行办理不动产权证。综上，原判认定事实不清，请求二审法院支持港德公司的上诉请求。针对港德公司的上诉，黎洪辩称，一审中的证据存疑，该商品房买卖合同是港德公司提出的格式合同，港德公司是本地开发商，对本地的气候应当是有所了解的，其应预留相应的时间，且港德公司在逾期交楼的情况下也未向业主作出解释。另，台风是在逾期交楼之后发生的，且台风过得快，破坏力也没有很大，港德公司的上诉理由不应得到支持。黎洪于2019年4月8日向一审法院起诉请求：1.港德公司向黎洪支付合同逾期交楼违约金10847.6元；2.港德公司向黎洪支付因港德公司所售房屋装修质量问题未能按时交付给黎洪入住使用而造成的经济损失共计26944元；3.港德公司承担黎洪房屋从2017年11月3日至2018年11月23日反复返修期间所产生的物业管理费共计2477.9元。一审庭审中黎洪将诉讼请求第三项的金额变更为1334.3元。一审法院认定事实：2016年8月25日，港德公司与黎洪签订《中山市商品房买卖合同》，约定：1.黎洪购买港德公司开发建设的位于三乡镇沙坦路18号天韵花园11幢2802房，该商品房建筑面积87.52平方米，总价款709483元；2.港德公司应当于2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给黎洪使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，港德公司可据实予以延期，因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成的延误的灾害或事由；3.港德公司逾期交房的违约责任，逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的买受人有权要求出卖人按日向其支付已付房款万分之二的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，双方同意如下处理，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。合同出卖人落款处盖港德公司章，买受人落款处签黎洪名。2017年5月21日，港德公司向黎洪发出收楼通知书，要求黎洪办理收楼手续。2017年11月2日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。2018年12月18日，世光创建天韵花园管理处出具优惠证明，载明：天韵花园向11-2802单位，免除2017年11月至2018年4月的管理费。管理处意见处盖世光创建天韵花园管理处章，业主签名处签黎洪、黎芳名。同日，甲方港德公司和乙方黎洪签订《房产交接书》，载明：自2018年11月23日起，该单元由甲方交付给乙方；乙方在此确认，确已收到该单元的琐匙；甲方确认，尽管该单位已交给乙方，但其仍负有房屋销售合同中的保修义务；乙方同时确认，该单位的建筑质量和初装修质量符合甲乙双方所签房屋销售合同的规定，乙方并无异议。代表签字处盖港德公司章，业主签字处签黎洪、黎芳（代收）名。同日，黎洪出具收据，载明：中山市世光创建物业管理有限公司收到黎洪、黎芳2018年5月11日空置，物业费1334.3元。签名处盖世光创建天韵花园管理处公章。一审庭审中，黎洪、港德公司双方确认收楼时间为2018年12月18日。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黎洪与港德公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的合同约定，港德公司应在2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给黎洪使用。虽然港德公司于2017年5月22日向黎洪发出了收楼通知，但此时涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，未符合合同约定的交付条件，故不能构成有效交付。直至2017年11月2日才取得涉案竣工验收备案登记证，才符合合同约定的交付条件，即已逾期155天，故港德公司的行为已构成违约。虽然港德公司辩称逾期交楼天数应将2016年及2017年全年的雨天和台风天进行扣除。一审法院认为，虽然双方签订的合同中约定因台风、雨天等对工程造成延误的灾害或事由，交楼的日期可予以延期，但合同中并未对雨天的具体含义进行解释，现黎洪、港德公司双方对合同中雨天的具体含义产生分歧，根据合同解释规则，一审法院综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，双方签订的合同中约定的雨天的具体含义应为除去正常雨天情况下的对工程造成影响的天气。而且双方在签订合同时，理应已经考虑了正常情况下天气情况，从而确定交楼时间。现港德公司并未举证证明案涉楼盘在施工周期中存在异于正常年份的雨天天数的事实，故对于港德公司该辩称，一审法院不予采纳。因此，港德公司存在逾期交楼的违约行为，其应按合同约定向黎洪支付违约金10996.99元（709483元×155天×0.1‰），现黎洪主张港德公司支付逾期交房违约金10847.6元，系当事人在法律许可范围内对自身权利的合法处分，一审法院予以支持。关于物业管理费的承担问题，根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。一审庭审中双方确认于2018年12月18日黎洪、港德公司才完成房产的交付，故黎洪主张港德公司支付从2018年5月至2018年11月所产生的物业管理费1334.3元的诉讼请求，合理有据，一审法院予以支持。另，关于黎洪主张因港德公司所售房屋装修质量问题未能按时交付给黎洪入住使用而造成的经济损失共计26944元的诉讼请求，港德公司和黎洪签订的《房产交接书》，黎洪已确认收楼，且在此之前港德公司也多次协助黎洪修缮案涉房屋，并对黎洪进行免半年管理费的补偿，黎洪也未提交其他证据证明产生了损失，黎洪主张港德公司支付因房屋装修质量问题未能按时交付给黎洪入住使用而造成的经济损失26944元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、港德公司应于一审判决生效之日起七日内向黎洪支付逾期交房违约金10847.6元；二、港德公司应于一审判决生效之日起七日内向黎洪支付返修期间所产生的物业管理费1334.3元；三、驳回黎洪的其他诉讼请求。如果港德公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费807元，减半收取为403元（该款黎洪已预交），由黎洪负担297元，港德公司负担106元（港德公司负担部分应于一审判决生效之日起七日内迳付黎洪）。本院二审期间，黎洪向本院提交：证据一，租房合同复印件一份及2017年1月份至2018年12月份的收据24张，拟证明港德公司逾期交房，黎洪有实际损失；证据二，家庭用户管道燃气开户申请表一份、广东省广播电视网络股份有限公司中山分公司业务单两份、居民客户用电业务受理表一张、用电包装服务告知书一份、广东省广播电视网络股份有限公司中山分公司的单据一份，拟证明在2018年12月18日以后黎洪才收楼入住。经质证，港德公司认为其已经承担了逾期交楼违约金，该违约金的时间段已包含在住房的时间。另，港德公司二审未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审期间，双方当事人均确认涉案购房款总额为699843元。此外，一审期间，双方均提交多份业主入住验房表和工程维修单，该两类单据显示，黎洪于2017年10月19日、2018年10月26日、11月16日签署的验房表均提出多项质量问题，港德公司于2018年9月11日、10月3日、26日、11月2日、16日、23日多次对涉案房屋进行维修。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点之一是港德公司关于雨天和台风天气应从交楼期间中扣除的上诉请求能否成立。本案商品房预售合同签订于2016年8月25日，港德公司与买受人签订该合同时，涉案商品房开工建设已超过两年，港德公司作为房地产开发商，完全有能力根据涉案商品房开工以来本地区常规雨天和台风天气情况预判对商品房交付期限的影响，进而确定合理的交付日期。本案中，港德公司并未举证证明自本案商品房预售合同签订之日起至合同约定的2017年5月30日前交楼期间存在反常的雨天和台风天气，且其一审期间提及的2017年8月23日登陆的“天鸽”超强台风发生于合同约定交楼日期之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故本院对港德公司的上诉请求不予支持。本案争议焦点之二是黎洪主张2017年11月3日至2018年11月23日返修期间所造成的26944元经济损失应否予以支持。涉案商品房于2017年11月2日取得建设工程竣工验收备案登记证，港德公司亦于次日向黎洪发出催收楼通知书，但双方提供的多份业主入住验房表和工程维修单显示，黎洪自2017年10月19日即提出涉案房屋存在质量问题，港德公司亦多次进行维修，至2018年11月23日，黎洪在维修结果为“完全已处理好”的工程维修单上签名确认，双方于2018年12月18签订房产交接书，确认黎洪于2018年11月23日收取涉案房屋。上述事实并结合双方在签订商品房预售合同时同时签订的“天韵花园交楼标准”的约定，表明黎洪提出的房屋质量问题得到港德公司的认可，港德公司亦对黎洪提出的质量问题多次进行维修，故应认定黎洪在房屋质量问题解决之前有权拒绝收楼，由此造成的损失可参照商品房预售合同关于逾期交楼违约金的标准予以支持，即港德公司应支付黎洪返修期间的损失26944元（699843元×0.1‰×385天），一审判决驳回黎洪的该项诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人黎洪的上诉理由部分成立，上诉人港德公司的上诉请求不成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9389号民事判决第一、二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9389号民事判决第三项；三、中山市港德实业地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内向黎洪支付返修期间的损失26944元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费807元，减半收取为403元（黎洪已预交），由中山市港德实业地产投资有限公司负担（中山市港德实业地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内迳付黎洪）；二审案件受理费577元（黎洪已预交473元，中山市港德实业地产投资有限公司已预交104元），由中山市港德实业地产投资有限公司负担（中山市港德实业地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内迳付黎洪473元）。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇二〇年四月八日书记员  杨婉婷