广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终479号 上诉人（一审被告）：黄飞，男，1968年7月26日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：芦超，男，1984年4月7日出生，汉族，住广西百色市右江区。 上诉人黄飞因房屋租赁合同纠纷，不服百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初3532号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月12日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月13日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人黄飞的委托代理人颜佳彧，被上诉人芦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄飞的上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是当事人行使私权利的范畴，当事人一方解除合同应按照《合同法》第九十六条的规定通知对方，并按《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十四条之规定基于对方当事人三个月的异议期。本案中，被上诉人未向上诉人发出解除通知而直接向法院起诉要求解除合同，违反了上述法律规定，剥夺了上诉人的异议权，损害上诉人的合法权益。一审支持被上诉人的违法行为明显错误；2、上诉人自承租涉案房屋以来基本都是按时交纳租金，没有违约行为，现上诉人因经济暂时困难无法交租，且逾期时间并非很久，合同还可以继续履行。上诉人的行为不存在足以影响合同目的实现的根本性违约，故应准许双方继续履行合同。综上，一审判决认定事实不清，适用法律和判决有误，请求二审法院依法查明案件事实，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人芦超答辩称，1、上诉人所承租房屋自2019年5月11日到期后，被上诉人对此通过微信、电话等方式向上诉人催缴租金，但上诉人总以资金不足为由推脱，被上诉人在上诉人拖欠四个月租金未缴情况下向人民起诉，不存在不通知而直接起诉的情形；2、上诉人自承租涉案房屋以来多次拖欠租金，每次都是被上诉人起诉至法院后，上诉人才支付拖欠的租金。上诉人恶意拖欠租金的行为违反合同约定，且严重影响了被上诉人的正常工作、生活，故被上诉人起诉要求上诉人支付尚欠租金并解除合同，有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，程序合法，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。 一审法院认定事实：2017年7月27日，芦超作为甲方，黄飞作为乙方，签订《长乐星城商铺（写字楼）租赁合同》，包括以下条款内容：1.乙方承租的物业位于百色市右江区长乐星城第1幢8层808号商铺（写字楼），建筑面积136.87平方米；2.租赁期限从2017年7月27日起至2021年5月10日止，乙方须于签订本合同时向甲方一次性交纳合同履约保证金3500元；3.各期的租金标准如下：2017年7月27日-2017年11月10日，租金总额12456元（3个月15天）；2017年11月11日-2018年5月10日，租金26元/㎡，月租金3559元，租金总额21354元（6个月）；2018年5月11日-2019年5月10日，租金28.6元/㎡，月租金3914元，租金总额46968元；2019年5月11日-2020年5月10日，租金31.46元/㎡，月租金4306元，租金总额51672元；2020年5月11日-2021年5月10日，租金34.16元/㎡，月租金4737元，租金总额56844元。租金按半年支付，每半年租金在前半年租金届满前15日交付。4.有下列情形之一的，甲方有权解除合同，且乙方交纳的保证金不予退还：……乙方逾期超过一个星期交付租金的，每逾期一日按应付租金额的千分之四向甲方另支付违约金。逾期15天不履行支付租金的，甲方有权解除合同。 根据合同约定，黄飞应于2019年5月11日前支付给芦超租金24768元，但经芦超多次催缴，黄飞仍未支付，芦超遂起诉至一审法院，请求：1.解除双方签订的租赁合同，黄飞将承租的房产恢复原状后交回芦超；2.黄飞根据租赁合同约定向芦超支付从2019年5月11日起至归还房产之日拖欠的租金及房屋占用费，并按应付租金额的日千分之四支付违约金；3.芦超无需返回黄飞合同保证金3500元；4.黄飞结清拖欠的承租物业费及水电杂费；5.诉讼费用由黄飞承担。 一审过程中，黄飞于2019年9月27日支付了租金5000元。 一审法院认为：芦超与黄飞签订的《长乐星城商铺（写字楼）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。 关于合同的解除条件是否成就的问题，根据合同约定，乙方逾期15日支付租金的，甲方有权解除合同，本案黄飞拖欠租金已达4个多月，达到了合同约定的解除条件，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，芦超享有合同解除权。黄飞提出芦超未向其发出解除通知，且其未根本违约的抗辩，一审法院认为，芦超向法院起诉，由一审法院将起诉状副本送达黄飞，也应视为向黄飞发出解除合同通知，黄飞拖欠租金长达4个多月，大大超过了双方约定的15日的期限，且经芦超多次催缴后只支付了5000元，大部分支付义务未履行，其行为构成严重违约，故黄飞的辩解理由不成立，依法不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“合同自通知到达对方时解除”的规定，本案的《长乐星城商铺（写字楼）租赁合同》于起诉状副本送达黄飞之日即2019年10月17日解除。因黄飞违约造成合同解除，芦超要求黄飞将房屋交还，支付交还前的租金，不予退还履约保证金，结清物业费及水电费的主张符合合同的约定和法律的规定，一审法院予以支持。 关于芦超主张的违约金，根据合同约定，双方约定的违约金为年利率146%，明显过高，黄飞要求调低之请求,可予准许。综合考虑本案实际情况及芦超的可得利益损失，一审法院酌情将违约金确定为以应缴的租金为基数，按年利率24%计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、芦超与黄飞签订的《长乐星城商铺（写字楼）租赁合同》于2019年10月17日解除；二、黄飞于本判决生效之日起十日内向芦超腾退其承租的坐落于百色市右江区长乐星城第1幢8层808号商铺（写字楼），并结清物业费及水电杂费；三、黄飞于本判决生效之日起十日内向芦超支付拖欠的租金及房屋占用费（支付标准参照年度租金51672元进行折算，从2019年5月11日计算至实际腾退房屋之日）；四、黄飞于本判决生效之日起十日内向芦超支付违约金（违约金以上述第三项中应当支付的租金及房屋占用费为基数，按照年利率24%，从2019年5月11日计算至实际腾退房屋之日）；五、黄飞交纳的合同保证金3500元，芦超不予退还；六、驳回芦超的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由黄飞负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 结合诉辩双方的意见并综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有约束力。本案中，上诉人黄飞与被上诉人芦超于2017年7月27日签订《长乐星城商铺（写字楼）租赁合同》一份，约定被上诉人将本案讼争房屋出租给上诉人使用，并对房屋租赁期限、租金给付方式以及违约后果等做了明确约定。其中，按照上述合同第十条“乙方（上诉人黄飞）有下列情形之一的，甲方（被上诉人芦超）有权解除合同，且乙方（上诉人黄飞）交纳的保证金不予退还：……乙方（上诉人黄飞）逾期超过一个星期交付租金的，每逾期一日按应付租金额的千分之四向甲方（被上诉人芦超）另支付违约金。逾期15天不履行支付租金的，甲方（被上诉人芦超）有权解除合同。”的约定，现上诉人自2019年5月11日起拖欠被上诉人租金至今尚未清偿，违反双方合同约定，被上诉人提出解除合同并要求上诉人返还房屋、支付房屋租金和占用费，具有事实和法律依据，依法应予支持。另，由于上诉人履行租赁合同义务存在违约，被上诉人据此主张上诉人承担本案违约责任、支付违约金且被上诉人无需退还上诉人合同保证金3500元，于法有据，依法亦予支持。 上诉人抗辩其未构成根本违约并要求继续履行涉案租赁合同，与事实和法律不符，本院不予支持。至于上诉人提出被上诉人未向其发出解除通知即直接向人民法院起诉，剥夺其异议权及程序违法的问题，因诉前送达解除合同通知并非一方当事人行使合同解除权的法定前置条件，且上诉人收到法院送达的起诉状副本后若对解除合同有无异议的，完全可在应诉过程中提出，法院会结合双方当事人的意见充分审查当事人请求解除合同是否合法有据并作出裁判，并未剥夺上诉人的合法民事权利。上诉人的上述抗辩理由不成立，本院不予采信。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人黄飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  玉 江 二〇二〇年四月二十六日 法官助理  陈华婷 书 记 员  黄丽华