河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初10882号原告：祁诗言，男，生于1984年2月9日，汉族，住河南省太康县。原告：姚昀，女，生于1988年8月9日，汉族，住河南省中牟县。二原告委托诉讼代理人：韩丽，河南赵庆利律师事务所律师。被告：倪战友，男，生于1964年12月28日，汉族，住郑州市管城回族区。被告：郑州东堂房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇康庄路西侧、瑞风路南侧、金光路北侧雅居乐国际花园12-107号，统一社会信用代码91410100335812959X。法定代表人：陈贡彦，该公司经理。委托诉讼代理人：李润东，该公司法务。原告祁诗言、姚昀与被告倪战友、郑州东堂房地产营销策划有限公司（以下简称东堂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁诗言、姚昀及其委托诉讼代理人韩丽，被告东堂公司委托诉讼代理人李润东到庭参加诉讼，被告倪战友经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁诗言、姚昀向本院提出诉讼请求：1.解除二原告与被告倪战友之间的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，并要求被告倪战友返还购房款60万元，支付违约金50万元；2.被告东堂公司对第一项诉讼请求承担连带责任；3.被告东堂公司返还二原告佣金19500元；4.被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2017年11月16日，原告通过被告东堂公司与被告倪战友签订二手房买卖居间合同，约定由东堂公司负责买卖双方的过户、贷款、解押等所有流程，并且保管与过户有关的所有资料。房屋位于中牟县白沙镇××大街北侧、××东××单元××号，商品房买卖合同编号ZM140××××8660，房款总计121万元。倪战友确认所出售房产不存在任何产权争议及财务纠纷，双方约定违约金为60万元。合同签订当日，原告支付定金5万元，2017年11月23日原告支付55万元，余款61万元办理贷款。2017年11月23日原告开始对上述房屋进行设计和装修，花费10万余元，2018年2月原告入住。倪战友于2018年5月份左右从东堂公司手中拿到票证后去领取房产证，之后原告多次联系被告倪战友协助过户，但其一直推拖，最后联系不上。由于东堂公司没有及时收回房产证，导致倪战友于2018年10月再次向中原银行进行抵押贷款99万元。倪战友违背诚信原则，明知其房屋已出卖的事实，仍旧以房屋抵押贷款，并拒绝配合原告过户，损害了原告合法权益，原告无法实现合同目的，故原告诉至法院。被告倪战友未答辩，亦未提供证据。被告东堂公司辩称：1.2017年11月16日，倪战友与祁诗言、姚昀在东堂公司居间作用下签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，三方于2017年11月21日又签订补充协议。根据合同和补充协议，买卖双方约定的过户时间为倪战友缴纳契税满两年，即2019年10月16日之后。签订合同时，该房屋尚未办理不动产权证书，所以期间三方共同等待办理。因办证需要，2018年4月26日倪战友来东堂公司取走商品房买卖合同和发票，并留有收据。后倪战友领取到了该房屋的不动产权证书，东堂公司便不断向倪战友索要关于该房屋的不动产权证书，遭到其拒绝，倪战友至今也未将证书还给东堂公司保管。2019年10月16日之后东堂公司也联系倪战友预约房屋接下来要进行的手续，至今未得到倪战友的配合，导致该买卖居间合同一致不能过户。2.此次居间交易中，东堂公司没有违反合同约定的行为，东堂公司始终朝着尽快将该次交易进行完毕的方向努力，若该合同因倪战友违约导致解除，东堂公司不承担违约责任，不承担乙方的装修费用。3.东堂公司始终愿意配合买卖双方进行交易，并无违约行为，不应退还已经收取的合理报酬，若该合同因倪战友违约导致解除，则应由倪战友承担此次乙方已经支付的中介佣金。在开发商处办理房本系一个长期的过程，过程中东堂公司努力尽到自己的责任和义务，但是很难做到业主与开发商中间的每一次业务东堂公司都能在现场。因为中间需要业主办理的手续是开发商直接通知业主，而不是开发商通知中介公司，所以如果业主在办理其中一些业务的时候，不愿意通知中介公司的话，中介公司也是无法知情的。业主拿到房本后不返还给中介公司除了业主本人的主观思想之外，还有一个原因倪战友与原告之间就补面积差这件事还存在争议，没有说好。所以这不是东堂公司没有及时收回倪战友的房本和票据，而是倪战友拒绝返还给东堂公司房本和票据。经审理查明：2017年11月16日，倪战友作为出售方（甲方），祁诗言、姚昀作为买受方（乙方），东堂公司作为居间方（丙方），三方共同签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同主要内容为：第一条房屋基本状况。（一）房屋坐落于郑州市中牟县××大街北侧、××东××单元××号，该房屋所在层为3层，建筑面积132.08平方米，房屋用途成套住宅。房屋所有权人倪战友，商品房买卖合同编号ZM140××××8660，权属性质商品房。第二条房屋价款及支付方式。（一）甲、乙双方经协商一致，同意该房屋的转让总房款为人民币￥1210000元，（大写）壹佰贰拾壹万元整。（二）甲、乙双方同意使用按揭贷款：乙方确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件。甲、乙双方于签订本合同后甲方新权证下发且契税满两年七个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在签订本买卖合同后2017年11月26日内，将首付款人民币￥600000元（大写）陆拾万元整，存入存量房交易资金监管账户，剩余房款人民币￥610000元（大写）陆拾壹万元整由贷款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户。（三）关于定金，甲乙双方同意使用下列的第1、3种方式。1.乙方在签订本合同时支付购房定金人民币￥50000（大写）伍万元整，该定金由甲方保管，作为履行本合同的担保。定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款。3.其他方式：甲乙双方约定违约金定为陆拾万元整（￥600000），由违约方承担。（四）甲方在签订本合同时，将房屋所有权证或保证金交丙方保管，作为履行本合同的担保。第三条房屋抵押解决办法。（一）甲方保证自本合同签订后甲方在过户给乙方前三个月内完成注销抵押登记手续。第五条房屋产权转移登记。（三）其他约定：甲乙双方约定，待甲方新权证下发且契税满两年后拾日内，待乙方银行贷款审批通过后七日内甲乙双方需配合丙方共同向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。第八条佣金（居间代理费）及税、费约定。（一）甲乙丙三方约定佣金按下列第2、3种方式支付：2.丙方促成签订本合同并分别完成与甲、乙双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，乙方应按照该房屋实际成交总房款的2%支付全部佣金，具体数额为人民币（大写）壹万玖仟伍佰元整。3.其他方式：乙丙双方约定中介佣金壹万玖仟伍佰元整于签订本合同当日内一次性支付给丙方。第十条违约责任。（三）甲、乙双方同意在乙方无法全部支付房款时，按下列第2种方式处理：2.乙方未能根据本合同约定按期向甲方支付首付房款，逾期在10日之内，每逾期一日，由乙方向甲方支付应付房价款0.5%的违约金，合同继续履行；逾期超过10天，甲方有权解除合同，乙方同时应承担定金不予退还，同时协助办理存量房网签合同注销及监管协议的注销手续。（四）甲方如未按合同约定的期限向乙方交付房屋，逾期不超过10日的，自本合同约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.5%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10天的，尚未办理房屋产权转移登记手续的，乙方有权解除合同，甲方应在乙方解除合同后10日将已收房款返还乙方，并按同期银行贷款利率的四倍支付赔偿金，甲方应积极配合办理存量房网签合同注销及监管协议的注销。（九）本合同签订后，若因甲方或乙方违约致使本合同无法履行的，由违约方承担丙方的佣金总额；若因甲乙双方共同协商解除合同或致使本合同无法履行的，甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房价款的1%佣金后，丙方将代为保管的房屋所有权证和定金分别退还甲乙双方。第十四条甲、乙、丙三方约定补充条款如下：3.甲方确认所出售房产不存在任何产权争议及财务纠纷，并已征得同住人和共有人同意，若后期因此原因导致本合同无法履行的，则甲方应承担相应的法律责任。7.由于交房后乙方开始装修，若因甲方或乙方违约，则由违约方承担装修费用。8.此房为毛坯房。合同签订当日，祁诗言通过支付宝向倪战友支付5万元，倪战友向祁诗言出具收到条一份，主要内容为：今收到祁诗言购房定金伍万元整（￥50000），系东润华景7号楼3层1单元（301）。倪战友，2017年11月16日。2017年11月25日，姚昀通过银行转账向倪战友支付50万元，通过支付宝向倪战友支付5万元，倪战友出具收据一份，主要内容为：今收到祁诗言（姚昀）购房首付款伍拾伍万元整（￥550000），系商都大街北侧、振兴路南东润华景7栋1单元301号房产。2017年11月16日，祁诗言通过微信向东堂公司支付2000元购房诚意金，通过支付宝向东堂公司支付17500元中介佣金，东堂公司出具收据二份。另查明，2018年11月2日，倪战友将案涉房屋抵押给中原银行股份有限公司郑州分行，抵押金额108万元。涉案房屋目前二原告居住使用。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方延迟履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原、被告签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》时，倪战友尚未取得案涉房屋的不动产权证。在合同履行过程中，倪战友取得了案涉房屋的不动产权证，但未与二原告办理房屋过户手续，并于2018年11月2日将房屋抵押给银行，致使原、被告签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》无法继续履行，二原告的合同目的不能实现，二原告要求解除《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，理由正当，本院予以支持。合同解除后，二原告应将涉案房屋返还被告倪战友。2017年11月16日、2017年11月25日，被告倪战友共收取二原告支付的款项60万元。倪战友出具收据，显示收到二原告购房首付款55万元、定金5万元。被告倪战友收到二原告支付的款项60万元后，应及时按约定办理不动产权证明，并配合二原告办理房屋所有权转移登记手续，因倪战友未按约定配合二原告办理房屋所有权转移登记手续，且办理完不动产权证后将房屋抵押，致使二原告的合同目的不能实现，合同无法继续履行。因被告倪战友违约导致合同被解除，应承担违约责任，故本案中，二原告要求被告倪战友返还购房款60万元，证据充分，予以支持。关于二原告要求被告倪战友支付违约金500000元的问题。原、被告签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定违约金为600000元，由违约方承担。分析认为，该违约金计付标准明显过高，不符合相关法律规定，本院在综合考虑涉案合同的履行程度、二原告的实际经济损失和二原告与倪战友的过错程度等因素后，酌定违约金为200000元。关于二原告要求被告东堂地产公司返还佣金19500元的问题。当事人签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》第八条约定，丙方促成签订合同并分别完成与甲、乙双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，乙方支付全部佣金。二原告在被告东堂公司的居间作用下与被告倪战友签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，并向东堂公司支付佣金19500元，但该合同因倪战友违约无法继续履行。东堂公司在二原告与被告倪战友房屋买卖过程中促成了合同的签订，但在提供服务过程中未尽到注意义务，致使被告倪战友在办理房屋不动产权证后将房屋抵押，而不是与二原告办理房屋所有权转移登记手续，二原告的合同目的不能实现，东堂公司没有完成二原告委托的全部服务事项。故二原告要求被告东堂公司返还佣金，理由正当，应予支持。关于二原告要求被告东堂公司对被告倪战友返还购房款、支付违约金承担连带责任的问题。二原告要求被告东堂公司承担连带责任的证据不足，不予支持。综上依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告祁诗言、姚昀与被告倪战友、被告郑州东堂房地产营销策划有限公司于2017年11月16日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；二、被告倪战友于本判决生效之日起十日内退还原告祁诗言、姚昀购房款60万元；三、被告倪战友于本判决生效之日起十日内支付原告祁诗言、姚昀违约金20万元；四、被告郑州东堂房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告祁诗言、姚昀佣金19500元；（上述款项支付至原告祁诗言指定账户，户名祁诗言，开户行中国建设银行厦门新阳支行，账号62×××15，或支付至姚昀指定账户，户名姚昀，开户行中国建设银行郑州渠东路支行，账号62×××26）五、原告祁诗言、姚昀于本判决生效之日起十日内将占有使用的位于中牟县白沙镇商都大街北侧、振兴路南东润·华景7号楼1单元3层301号的房屋退还给被告倪战友；六、驳回原告祁诗言、姚昀的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14875元，减半收取7437.5元，由被告倪战友负担5900元，由被告郑州东堂房地产营销策划有限公司负担149元，由原告祁诗言、姚昀负担1388.5元；保全费4520元，由被告倪战友负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  冉秀珍二〇二〇年四月二十二日书记员  王世豪