江苏省苏州市相城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0507民初7761号原告：陆雪男，男，1969年3月18日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：张伟宇，江苏智融律师事务所律师。被告：姚忆文，男，1989年10月27日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：姚芳，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊，江苏同益大地律师事务所实习律师原告陆雪男与被告姚忆文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告陆雪男及其委托诉讼代理人张伟宇，被告姚忆文的委托诉讼代理人姚芳、王珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆雪男向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还位于相城区元和街道御苑家园107幢704室房屋，并配合过户到原告名下。2、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月18日，经苏州市相城区元和心意房产信息咨询服务部居间，原、被告签订《房屋买卖合同书》。合同约定：原告为售房人，被告为购房人，原告将其坐落于苏州市相城区的御苑家园107幢704室出售于被告，房屋成交价为人民币155万元。被告无需银行贷款，所有购房款直接按照合同约定的期限分期支付给原告。但是，至今原告未收到购房款。2019年9月22日，原告向被告发出解除房屋买卖合同通知书，被告已签收，合同已解除。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法裁判。被告姚忆文辩称，一、涉案房屋御苑家园107幢704室的155万购房款，被告已全部支付完毕，被告不存在未支付购房款的情形。2016年12月18日，被告通过房屋中介与原告签订了房屋买卖合同，购买位于御苑家园107幢704室房屋，约定购房总价款为155万元；房屋产权过户相关房地产税、费由原告负责交清。签约当天，被告即向原告支付了定金2万元。因原告出售的是拆迁安置房，在原告的同意和配合下自行办理了安置房的更名手续。后在2016年12月22日，直接以被告名义与苏州市相城区城市建设有限公司签订了御苑家园107幢704室的拆迁安置房购销合同。同日，被告向原告支付43万房款，因原告当时无银行卡，故该43万元经原告指定打入张某账户，原告当场出具了43万元的收条。2016年12月28日至2016年12月30日，被告又按原告要求，向张某银行转账支付18.85万元、支付宝转账0.15万元，合计20万元房款。2017年1月17日，被告收到中介陆卫娟发来的照片，照片内容为原告房屋出售委托书、房款余款收条以及原告现场签字的照片。被告先后多次与原告电话核实，原告均确认要求按照委托书进行房屋出售、并由张某和高某代收房款。故被告在2017年1月19日至2017年1月22日，向张某转账5笔，每笔5万元，共25万元；在2017年2月15日向张某转账60万元，支付张某现金5万。以上款项全部支付完毕后，张某便向被告交付了由原告签署的房屋售出委托书和110万收条原件，此后涉案房屋便由原告交付给被告。原告委托他人收购房款，系原告本人真实意思表示，委托他人收款的法律后果理应由原告自己承担。另，涉案房屋已在2017年1月23日取得不动产权证书，房屋所有权人已登记为被告及其妻子周洁共同共有。故，被告已按照与原告之间的房屋买卖合同的约定全额支付了购房款、且房屋已交付并办理登记，合同已经全部履行完毕，不存在被告违约并未支付房款的情况。二、被告系善意取得涉案房屋，对涉案房屋的交易过程被告无过错，原告要求返还房屋无事实与法律依据。根据《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的依据登记，不需要登记的已经交付给受让人”。被告通过中介签订购房合同，购房总价155万也与2016年同期、同地段、同档次的房地产市场价格相当；且在被告支付完全部房款后，涉案房屋已经按照不动产登记的规定办理完毕了登记手续，被告取得房屋系善意。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第36条“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。在本解释第三十五条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”。被告已经全额支付了全部购房款155万元，原告在交易完成后的三年后，提出返还房屋的请求，已严重违反双方合同约定，被告保留向原告主张违约责任的权利。故，原告要求返还涉案房屋，依据不足。三、涉案房屋已经出售并过户至案外人名下，原告要求被告返还的涉案房屋标的物已不存在，原告诉请不能成立。被告因家庭生活需要，已在2019年3月通过中介，按照同期房地产市场价格将涉案房屋出售给案外人，并在2019年5月28日正式签订苏州市存量房买卖合同，该房屋过户手续已在2019年8月完成，现涉案房屋已非被告及其配偶所有。综上，原告要求被告返还房屋并配合过户的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2016年12月18日，原告陆雪男作为售房人（甲方）、被告姚忆文作为购房人（乙方）、苏州市相城区元和心意房产信息咨询服务部作为中介方（丙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：今有甲方自愿将座落在苏州市相城区御苑家园107幢704室房屋（共计建筑面积123平方米）给乙方执业；双方达成一致，议定不含过户税、房价费为155万元整，并按规定办理产权过户和缴纳税、手续费。合同另对其他事项进行了约定。2016年12月22日，被告姚忆文从其名下尾号为0710的账户转账支付430000元至案外人张某的账户。2016年12月28日，被告姚忆文从其名下尾号为0710的账户分别转账支付50000元、38500元至案外人张某的账户。2016年12月30日，被告姚忆文从其名下尾号为0710的账户分别转账支付50000元、50000元、10000元至案外人张某的账户。2017年1月19日，被告姚忆文从其名下尾号为0710的账户分别转账支付50000元、50000元、50000元至案外人张某的账户。2017年1月22日，被告姚忆文从其名下尾号为0710的账户分别转账支付50000元、50000元至案外人张某的账户。2017年2月15日，被告姚忆文从其名下尾号为0710的账户转账支付600000元至案外人张某的账户。另，本院(2019)苏0507刑初282号刑事判决书查明事实：被害人陆雪男因赌博欠下被告人高某及张某债务，被告人高某为核对确认债务、索取债务、强签售房委托书等目的，多次非法拘禁被害人陆雪男：1.2016年下半年的一天晚上，被告人高某等人将被害人陆雪男带至苏州市相城区阳澄湖中路格林豪泰宾馆袁卫东的房间内，以核对债务为名，采用胁迫的方式，强加债务数额，直到被害人陆雪男慑于被告人高某等人的淫威被迫确认债务后，让被害人陆雪男离开。2.2017年1月的一天晚上18、19时许，被告人高某打电话让被害人陆雪男到被告人沈晓峰位于苏州市相城区元和石家湾73号二楼的住处，被害人陆雪男慑于被告人高某等人的淫威被迫前往。期间被告人杨国华用手拍打陆雪男后脑勺、被告人高某用菜刀架在陆雪男的脖子处进行威胁，逼迫陆雪男还债。20时许，被告人高某、杨国华离开，被告人高某让被告人沈晓峰继续负责看管被害人陆雪男。次日早晨六七点钟，被告人沈晓峰才让被害人陆雪男离开，被害人陆雪男被非法拘禁约10小时。期间被告人沈雪峰还容留陆雪男、周德桃、高某、杨国华在上述其住处吸食毒品冰毒。3.2017年1月17日下午，被告人高某为让被害人陆雪男同意将房款支付给张某，纠集被告人杨国华等人至苏州市姑苏区万达广场维也纳酒店边上廉租房907室，将被害人陆雪男强行带走，后带至被告人沈晓峰位于苏州市相城区元和石家湾73号二楼的住处。被告人高某、杨国华等人采用殴打、辱骂方式强迫被害人陆雪男在房屋出售委托书及110万余款收条上签字。次日上午，被告人高某、杨国华等人将被害人陆雪男带至苏州市姑苏区万达广场维也纳酒店边上廉租房907室被害人陆雪男的租住地拘禁，直至下午3时许被告人高某等人才离开，被害人陆雪男被拘禁约20小时，被告人沈晓峰参与非法拘禁约10小时。期间，被告人沈晓峰在其上述住处容留陆雪男、袁卫东、高某、杨国华吸食毒品冰毒。4.2017年4、5月的一天，因被告人高某及张某出售被害人陆雪男房屋一事，被害人陆雪男至苏州市相城区元和村民委员会向张某讨说法，张某电话联系被告人高某，被告人高某指使郑永雷、吴超将被害人陆雪男带至梦丽浴室，被告人高某指使吴超殴打被害人陆雪男，要求陆雪男以后不要找张某麻烦，非法拘禁数小时后让被害人陆雪男离开。该案认定如下：……关于被告人高某、杨国华是否构成强迫交易罪。……双方争议的焦点即强制他人将款项付给第三人是否构成强卖强买商品或强迫他人接受或提供服务。本院的观点，付款方式确实是商品买卖的重要一环，但它不是商品本身。如果因为就付款方式未达成一致而使用暴力、胁迫等手段强卖强买商品的，也构成强迫交易罪，但在被害人同意卖房并与对方就房屋买卖达成协议的情况下，就不存在强卖强买商品的情况，也就不构成强迫交易罪，被告人高某、杨国华等人的行为，如果具有非法占有的主观目的，应当考虑依抢劫罪定罪处罚。本案中，检方对被害人与高某、张某等人的债务纠纷并没有作出认定，根据现有证据，本院也无法查明，故难以认定具有非法占有的主观故意。鉴于被告人与被害人间存在债务纠纷，实际上相当于以非法拘禁的手段索取债务，故对被告人高某、杨国华等人采取非法拘禁、殴打等手段强迫被害人签委托书、收条的行为，以非法拘禁罪定罪处罚。该案判决如下：一、被告人高某犯开设赌场罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币二十万元；犯非法拘禁罪，判处有期徒刑一年六个月。决定执行有期徒刑七年，并处罚金人民币二十万元。二、被告人杨国华犯开设赌场罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币二万元；犯非法拘禁罪，判处有期徒刑一年；决定执行有期徒刑二年三个月，并处罚金人民币二万元。三、被告人沈晓峰犯非法拘禁罪，判处有期徒刑十个月；犯容留他人吸毒罪，判处有期徒刑六个月，并处罚金人民币二千元。决定执行有期徒刑一年二个月，并处罚金人民币二千元。四、追缴犯罪所得，予以没收，上缴国库。该案判决后，高某不服上诉至苏州市中级人民法院，该院审理后驳回上诉并维持了原刑事判决。再查，原告陆雪男在前述刑事案件中陈述，1、其被高某带走过四五次，第一次是2016年11月份，因其欠高某钱，高某打其电话其也不接。有一天晚上11点多，其和其老婆走在路上，高某就让其上车，没有办法其就上车了，他们开到了中环百汇格林豪泰袁卫东的长包房内。高某问其不接电话是什么意思？其说没有什么意思，娄建岭就朝其打耳光。高某对其说谁让你电话不接，人也不见，你欠我的钱半个月没见到你就加9万块钱上去。其怕被打，只能点头。高某就在房间里打游戏，不让其走。到了凌晨四五点的时候，高某开车把其送到了徐庄1+1超市那里，让其下车。2、其欠高某本金只有18万元，但是跟高某说好是付利息的，这18万元是第一次5万元，第二次又是5万元，加上在他赌场里问他借的零碎的钱，大概是有8万元，所以本金是18万元。张某那里的本金大概是22万元左右，这22万元估计分了5、6次给其的。其借高某的钱就是赌钱用的，借张某的钱也是其去高某赌场里赌钱用了，这个钱是在高某场子外面借的，就是有时候其在高某赌场里赌钱没钱了，就打电话给张某，让他借点钱给其，而且有时候场子里的利息太高，其就用张某借其的钱去还，张某的利息低。其准备卖掉拆迁房还债，2016年10月份其和村里签了拆迁协议，拆到了两套大户，都是116平方的。2016年12月份，张某说他有办法帮其拿现房，把现房卖掉还债，其就同意了。后来张某就带其办手续。买家是一个叫姚忆文的男子，谈好的成交价是155万，当场付了2万块钱定金，钱被高某拿去了，高某给了其3000元钱。大概在16年的12月份，对方就把首付款43万转给了张某，张某和高某取出现金之后，没给其一分钱。这件事过后还有110万姚忆文没有给其，其就要求姚忆文将余款打给其，否则他不认。3、2017年4、5月份，因为其的房子被张某和高某他们卖掉之后，其只拿到了3000块钱。其去村里找书记问这个事情怎么处理，其和儿子中午到村委会。谈的时候，其承认欠张某20万，并表示可以再付给张某20万的利息，书记和主任就让张某把卖房子剩下的115万给其，张某说这115万已经给高某了，主任和书记就让张某去问高某把115万拿过来给其。张某就打电话给高某让高某过来，过了十分钟，高某的手下“小超”、“小雷子”就到了村里，然后张某开车就带着其和其儿子到1+1超市对面的梦丽浴室，“小超”把其带到了包厢里面，当时在的人有高某、张某、“小超”、“小雷子”、杨国华。其进了包厢“小超”就对其一顿拳打脚踢。“小超”打完其就和“小雷子”出了包厢，之后他们就呆在包厢里，也没有讲什么话，一直到下午5点钟才走。这其实是其几次去村里问房子事情的一个缩影，每次其去村里问房子的事情，张某就喊高某把其弄走。另，在前述刑事案件中，1、案外人周德桃的证人证言为：2017年1月份前后，高某打电话给陆雪男让他到沈晓峰的住处，其跟着陆雪男一起过去，到了楼下杨国华就上去拍陆雪男的后脑勺，就这样一路打到沈晓峰暂住地，还掐陆雪男后脖子。其进入房间看到高某用菜刀拍陆雪男，架在陆雪男脖子上，其就上去把菜刀拿下来，高某还说让杨国华开车把陆雪男撞死之类的恐吓的话，他们就这样看着陆雪男不让陆雪男离开。当时其、高某、杨国华、沈晓峰还有一个人一起吸的冰毒。后来陆雪男告诉其他上厕所还被沈晓峰看着，陆雪男当时还骂沈晓峰怎么那么听高某的话，沈晓峰的意思都是高某的意思他也没办法。其知道陆雪男欠张某本金25万，连本带息40万3千，陆雪男欠高某本金20多万，后来听说因为电话不接一次加了9万元之类的原因算到了70多万。2、案外人沈晓峰的供述：2017年1月份前后，其当时租住在王建伟家里的一个房间。高某、杨国华、“小超”几个人把陆雪男押到其的房间里，周德桃也跟过来的。杨国华和“小超”两个人掐着陆雪男的后脖子押过来的，“小超”打了陆雪男一巴掌，并且一脚把陆雪男踢倒在其的床上，杨国华拍了陆雪男的后脑勺，高某手里拿了一把菜刀，在陆雪男面前比划，还威胁陆雪男逼陆雪男还钱，高某把菜刀架在陆雪男的脖子上，周德桃去劝高某把菜刀拿了下来。高某让陆雪男把冰毒拿出来，然后其、高某、杨国华、周德桃几个人一起在其住的地方吸食了冰毒。当天对下来陆雪男一共欠高某六十几万，中间就一直逼着陆雪男还钱。高某说加上这几天的利息要八十几万，陆雪男是不认的，但是高某他们对陆雪男动手打，要不就威逼他，陆雪男没办法就认了八十几万。过了一两个小时高某就离开了，其他人也先后走掉了。高某就对其说让其看着陆雪男，否则就算其放掉的，这个账算在其头上，还说其等他过来带陆雪男，其没办法就答应了他。3、案外人张某的证人证言为：其分9次一共借给陆雪男35.5万元。陆雪男找到其说要拿现房卖掉还钱，其就打听到御苑家园有现房就定了房源。陆雪男说他还其40万，余下的钱还高某20、30万，之后房子其就挂在陆卫娟的中介。2016年12月份，其和高某、陆雪男到中介和对方姚忆文谈好155万成交。次日陆雪男到村里办理房屋过户，在陆雪男同意下在拆迁协议上写上了姚忆文的名字，这样就可以到街道办房屋开票手续，然后去城建公司拿出房产证。第一次付款因为陆雪男没有银行卡所以转到其卡上43万。后来姚忆文说陆雪男给他发律师函了，让直接打给陆雪男，其联系陆雪男，他说高某才给他几万块钱让直接打给他，后来陆雪男就联系不上了。其就打电话问高某，高某说去找陆雪男谈,其给高某打完电话后,就打电话给姚忆文,姚忆文说继续打给其也可以,必须要有陆雪男的房屋出售委托书。其就去找中介陆卫娟要了没有签名的出售房屋委托书,内容是陆雪男委托其和高某出售陆雪男的房屋。2017年1月份,其找到高某对他说,如果要让姚忆文再付钱给其,就必须要有陆雪男委托我们俩收钱的委托书才可以,不然姚忆文不敢付钱的，还跟高某说最好让陆雪男在110万房款收条上也签好字,省的以后找不到他写收条。高某说他知道了,他去找陆雪男商量。2017年1月17日晚上,高某拍了几张陆雪男签过字、捺过印的房屋出售委托书和110万房款余款收条的照片给其,后又当面把陆雪男签了字捺了印的房屋出售委托书和余款收条给其了。次日,其打电话给姚忆文约他见面,把陆雪男签字的房屋出售委托书给他看,他才继续把余下的110万元房款打给其的。陆雪男本身就怕高某的,高某找到他,他哪怕不愿意签字也会签的,陆雪男比较软弱。以上事实，有当事人举证的房屋买卖合同书、刑事判决书、账户交易明细对账单等证据，本院依职权调取的刑事裁定书及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。本院认为，依据生效刑事判决书查明的事实，原告因赌博欠下高某等人债务，而后案外人高某等人采取非法拘禁、殴打等手段强迫原告出具了涉案的《房屋出售委托书》及收条，现原告在本案中主张因其并未收到相应购房款故而提起本案诉讼，结合前述刑事案件中原告的自述及相关证人证言，本案所涉购房款的“代收抵债”行为可能涉嫌犯罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，裁定如下：驳回原告陆雪男的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员 沈 琳二〇二〇年四月二十六日书记员 吕玲钰