吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民再92号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四平市钧成房地产开发有限公司。住所：吉林省梨树县梨树镇东街天阳嘉园18号楼1单元103室。 法定代表人：田贵君，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：单明茹，女，1979年1月30日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。 委托诉讼代理人：徐志宇，吉林创一律师事务所律师。 再审申请人四平市钧成房地产开发有限公司（以下简称钧成房地产公司）因与被申请人单明茹房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市中级人民法院（2019）吉03民终768号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月11日作出（2019）吉民申2449号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人钧成房地产公司委托诉讼代理人刘永学、被申请人单明茹委托诉讼代理人徐志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钧成房地产公司申请再审称，请求撤销吉林省四平市中级人民法院（2019）吉03民终768号民事判决、四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初565号民事判决，并再审本案，改判钧成房地产公司不承担赔偿50万元购房款的民事责任。事实与理由：1.原一、二审判决认定钧成房地产公司在与单明茹签订案涉合同时，“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋”与事实不符。钧成房地产公司与单明茹于2017年11月11日签订《商品房认购书》，而单明茹原审提供的吉林省四平市中级人民法院（2018）吉03初137—2号民事裁定及吉林省高级人民法院（2018）吉民终659号民事判决等都是发生在双方签订《商品房认购书》之后，并且上述案件的判决结果是钧成房地产公司主观没有预见到的事实，钧成房地产公司将案涉房屋出售给单明茹，并交付了房屋，因此不存在签订合同时钧成房地产公司“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋”的事实。2.本案不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款规定的情形。原二审判决钧成房地产公司赔偿单明茹50万元购房款，适用法律不当。3.2017年11月11日双方签订的《商品房认购书》无效，单明茹要求解除合同的诉请不应支持。 单明茹辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决赔偿数额合理，应予维持。 单明茹向一审法院起诉请求：1.钧成房地产公司返还购房款1,000,000元及利息63,300元（自2017年11月11日起至2019年4月10日止）。2.赔偿单明茹装修损失10,000元和租房损失135,000元。3.承担已付购房款一倍的赔偿责任即1,000,000元。4.由钧成房地产公司负担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年11月11日，单明茹与钧成房地产公司签订《商品房认购书》，约定单明茹自愿购买坐落于四平市铁西区中央西路西大桥《蓝天华府》小区4号楼SW-104号房屋，建筑面积约234.03平方米，房款总额计1,333,971元。单明茹于当日通过银行转账方式交纳认购金1,000,000元，钧成房地产公司出具了收据。2018年6月22日，吉林省四平市中级人民法院作出（2018）吉03执保27号查封公告。2018年8月，钧成房地产公司向单明茹交付房屋。2018年9月14日，吉林省四平市中级人民法院作出（2018）吉03执保36号查封公告。2019年2月13日，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民终659号民事判决，确认本案讼争房屋为回迁安置房，判令钧成房地产公司向回迁人交付该房。本案讼争房屋属于被查封财产范围。 一审法院认为，钧成房地产公司未在答辩期间提出管辖权异议并已应诉答辩，本案亦不违反级别管辖和专属管辖规定，视为该院有管辖权，故钧成房地产公司辩称该院对本案没有管辖权的主张，不予支持。单明茹与钧成房地产公司自愿签订商品房认购书，约定单明茹购买坐落于四平市铁西区中央西路西大桥《蓝天华府》小区4号楼SW-104号房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，双方签订的《商品房认购书》载明了商品房基本状况、房价款及付款方式和付款时间、面积差异处理方式等主要内容，单明茹依约缴纳了购房款。故法院认定该商品房认购书为双方签订的商品房买卖合同。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。单明茹全面履行了合同义务。钧成房地产公司认为吉林省四平市中级人民法院查封错误，查封没有影响到单明茹实体权利的理由不成立，其辩解意见法院不予支持。钧成房地产公司将拆迁安置房出售并交付单明茹的本案讼争房屋，已由生效法律文书确认并判令钧成房地产公司交付给回迁人。单明茹主张解除与钧成房地产公司签订的购房认购书、返还购房款1,000,000元，法院予以支持。关于已付购房款的利息，单明茹主张按照同期银行贷款利率，以1,000,000元为基数，从2017年11月11日计算至2019年4月10日，钧成房地产公司当庭未提出异议，其承认的诉讼请求部分并不违反法律规定，予以支持。2018年8月钧成房地产公司向单明茹交付房屋钥匙，单明茹明知房屋属于查封状态，仍进行装修，故其请求钧成房地产公司赔偿10,000元装修损失的诉请，不予支持。单明茹主张购房目的是经营使用，因所购房屋不能使用，另行租房并支付当年租金135,000元，兑店费用17,000元。单明茹提交的两份《房屋租赁合同》载明，约定租赁期限分别是从2019年4月20日至2024年4月19日、2019年5月28日至2022年5月28日。钧成房地产公司认为无法判断租赁合同真实性，所请求的损失是不可预测的预期损失。2019年4月2日法院立案受理该案，租赁合同中载明的租赁期限至起诉时尚未起算，故单明茹要求钧成房地产公司赔偿租房损失的理由不成立，法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，单明茹当庭增加要求钧成房地产公司赔偿兑店费用17,000元的诉请，未在举证期限届满前提出，故本案不予审理，单明茹可另行告诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第三项的规定,一审法院判决如下：1、解除单明茹与四平市钧成房地产开发有限公司签订的商品房认购书；2、四平市钧成房地产开发有限公司返还单明茹已付购房款1,000,000元及利息（以1,000,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年11月11日起计算至2019年4月10日止）；3、四平市钧成房地产开发有限公司赔偿单明茹1,000,000元；4、驳回单明茹其他诉讼请求。案件受理费12,233元，由四平市钧成房地产开发有限公司负担10,633元，单明茹负担1,600元。 钧成房地产公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认双方签订的《商品房认购书》无效，驳回单明茹的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由单明茹负担。 二审法院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 二审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，单明茹与钧成房地产公司自愿签订的商品房认购书，明确约定了单明茹购买商品房的基本状况、房价款及付款方式和付款时间、面积差异处理方式等主要内容，单明茹依约缴纳了购房款。故该商品房认购书应依法认定为双方签订的商品房买卖合同。该合同并非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对预约合同的行为进行干预禁止，故钧成房地产公司主张该合同因其未取得商品房预售许可证而无效并无法律依据，该院不予支持。当事人的民事行为应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”钧成房地产公司将拆迁安置房出售并交付单明茹的本案讼争房屋，已由生效法律文书确认并判令钧成房地产公司交付给回迁人。虽然钧成房地产公司上诉主张不存在故意隐瞒讼争房屋已经出卖给第三人或为拆迁安置房屋的事实，但根据已发生法律效力的吉林省高级人民法院（2018）吉民终659号民事判决认定，“钧成房地产公司与边恒、边防对被拆迁房屋明确约定原址调换，我国法律对原址调换没有作出明确规定，从“原址”的广义分析，系指原来的地址。当事人将所调换房屋限定为原址的目的在于使被拆迁人不至于因所调换房屋的地址发生变化而利益受损。边恒在原审中提供的原址图等证据，表明钧成房地产公司所开发的蓝天华府小区2、3、4号楼与边恒被征收土地及房屋的位置基本吻合……”钧成房地产公司在与回迁人对被拆迁房屋明确约定原址调换的情况下，未将其与回迁人约定回迁的相关情况告知单明茹，一审法院认定为故意隐瞒并无不当。但考虑钧成房地产公司与回迁人约定的回迁位置并不明确，其过错程度并未达到严重的程度，一审法院判决钧成房地产公司赔偿单明茹购房款1,000,000元过于严苛，该院认为钧成房地产公司赔偿单明茹购房款的50%即500,000元较为公平。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：1、维持四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初565号民事判决第一项即“解除单明茹与四平市钧成房地产开发有限公司签订的商品房认购书”、第二项即“四平市钧成房地产开发有限公司返还单明茹已付购房款1,000,000元及利息（以1,000,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年11月11日起计算至2019年4月10日止）”、第四项即“驳回单明茹其他诉讼请求”；2、变更四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初565号民事判决第三项“四平市钧成房地产开发有限公司赔偿单明茹1,000,000元”为“四平市钧成房地产开发有限公司赔偿单明茹500,000元”。 本院再审审理期间，单明茹提供如下证据：1.2019年12月24日，钧成房地产公司与四平市自然资源局就案涉房屋所占土地签订的《建设用地使用权出让合同》，证明钧成房地产公司是可以期待办理房屋销售所对应的用地许可证、规划许可证及预售证等，进一步证明钧成房地产公司取得相应的预售资格是具有可期待性的，只是因为钧成房地产公司的原因未能实现相应证件的办理，所以不能仅凭其于诉讼之时有无相应的许可证证照进行评判。2.2020年4月19日，四平大众置业有限公司营销部出具的《情况说明》，证明与案涉房屋类似的房屋在2019年3月的销售价格为每平方米9,600元，其价格明显高于双方当事人签订合同时约定的每平方米5,700元，进一步证明单明茹因房屋被第三方主张权利所导致的损失，明显大于二审判决保护的50万元，但单明茹尊重二审裁判。钧成房地产公司质证称，1.对于证据一的真实性和合法性没有异议，对其证明的问题及关联性有异议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，单明茹的观点不能得到法律支持。2.对于证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，《情况说明》上面的印章不真实，案涉房屋的价格不能用此价格规定，房屋价格与很多因素有关。本院认为，2019年12月24日，钧成房地产公司与四平市自然资源局就案涉房屋所占土地签订的《建设用地使用权出让合同》不能证明案涉房屋能够取得商品房预售许可证明。2020年4月19日，四平大众置业有限公司营销部出具的《情况说明》不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于单位出具证明文书的规定，不能作为有效证据使用。 本院再审查明的事实与一、二审法院认定的事实基本一致。 本院再审认为，1.关于《商品房认购书》的性质。首先，从双方当事人约定看，双方当事人签订的《商品房认购书》第六条约定：“乙方（单明茹）在签订本《商品房认购书》后，待甲方（钧成房地产公司）办理完《商品房（预）销售》许可证时，通知乙方，乙方应及时与甲方签订正式的商品房销售合同”，该约定可知单明茹对于双方当事人签订的认购合同是预约合同，不是商品房买卖合同是明确知道的。其次，从法律规定看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺;（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法;（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，虽然《商品房认购书》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、单价、总价进行了明确约定，但因双方在签订该《商品房认购书》时，钧成房地产公司没有取得商品房预售许可证明，所以双方对商品房的交付条件、交付时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的条款没有明确约定，导致部分主要条款缺失，需在签订商品房买卖合同时协商一致达成。因此，钧成房地产公司与单明茹签订的《商品房认购书》的性质，是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。原一、二审判决对《商品房认购书》性质的认定为商品房买卖合同不当。 2.关于合同效力的问题。钧成房地产公司主张案涉《商品房认购书》是预售合同，因出卖人未取得商品房预售许可证明，应认定为无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”案涉《商品房认购书》并非正式的商品房预售行为，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，不应以出卖人取得商品房预售许可证明作为商品房预售合同是否有效的要件。因此，案涉《商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。 3.关于合同是否符合解除要件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的……。”由于钧成房地产公司未能按照合同约定交付案涉房屋，存在违约行为，导致案涉合同目的无法实现，单明茹要求解除合同的诉请应予支持。 4.关于赔偿数额的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房认购书》解除后，钧成房地产公司应返还单明茹已经支付的购房款1,000,000元并给付占用此款期间的利息（以1,000,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年11月11日起计算至2019年4月10日止）。由于钧成房地产公司违约，按照双方当事人签订的《商品房认购书》第二条约定，应赔偿单明茹200,000元。 综上所述，钧成房地产的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、撤销吉林省四平市中级人民法院（2019）吉03民终768号民事判决、四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初565号民事判决； 二、解除单明茹与四平市钧成房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》； 三、四平市钧成房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还单明茹已付购房款1,000,000元及利息（以1,000,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年11月11日起计算至2019年4月10日止）； 四、四平市钧成房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿单明茹200,000元。 五、驳回单明茹其他诉讼请求。 如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12,233元，由四平市钧成房地产开发有限公司负担6,973元，单明茹负担5,260元；二审案件受理费21,266元，由四平市钧成房地产开发有限公司负担12,122元，单明茹负担9,144元。 审 判 长  张 辉 审 判 员  陈大为 审 判 员  任淑秋 二〇二〇年四月三十日 法官助理  范丽丽 书 记 员  张晓松