江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初19234号原告：江苏冠鼎岩土科技有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇富丽嘉花园2号楼2室，统一社会信用代码913205837186766673。法定代表人：秦锦春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张建良，江苏华峡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，女，该公司员工。被告：上海三盛房地产（集团）有限责任公司，住所地上海市松江区九亭镇涞亭南路888弄92号，统一社会信用代码91310000631679486L。法定代表人：屈国明，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜声慈，男，该公司员工。被告：昆山神州通房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇学院路828号1号楼4层E座，统一社会信用代码913205830566079521。法定代表人：纪刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁晓渊，女，该公司员工。委托诉讼代理人：覃湘，女，该公司员工。原告江苏冠鼎岩土科技有限公司与被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司、昆山神州通房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告江苏冠鼎岩土科技有限公司的委托诉讼代理人张建良、王玲，被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人姜声慈，被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的昆山神州通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁晓渊、覃湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏冠鼎岩土科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司立即偿还原告借款本金人民币15000000元及利息2700000元(利息按年利率18%计算，暂计算至2019年12月28日，顺延至实际付清为止)；2、判令原告支付的用于财产保全的保险费18500元及律师费150000元由被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司承担；3、判令被告昆山神州通房地产开发有限公司对被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的上述两项请求的债务承担连带清偿责任；4、判令原告对被告昆山神州通房地产开发有限公司开发的位于昆山市北侧的颐悦景庭未售房源共计22套，面积总计2073.18平米的房产抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款在诉诉讼请求1、2项的款额范围内享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告对第一项诉请中的利息明确为：以8000000元为基数，自2018年12月28日起至实际清偿之日止按年利率18%计算，以7000000元为基数，自2019年1月28日起至实际清偿之日止按年利率18%计算。事实和理由：原告与二被告存在一定业务关系，2018年底，被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司资金紧张向原告借款。2018年12月28日，原告与二被告签订《借款合同》，合同约定：①被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司因生产经营需要向原告借款人民币15000000元，被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司应于2019年7月20日前一次性归还本息，并根据归还借款时间的不同约定了年息12%-18%的利率。②被告昆山神州通房地产开发有限公司作为被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的保证人，对被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的债务承担连带保证责任，并将其开发建设的位于昆山巴城镇湖滨路西侧、环湖路北侧的颐悦景庭未售房源共计22套，面积总计2073.18平米的房产作为履行合同的担保，暂停销售并在政府部门的系统中予以屏蔽。③被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司或被告昆山神州通房地产开发有限公司发生不利于原告的情况时，原告可要求提前归还全部借款。④发生争议的，由昆山市人民法院管辖。2018年12月28日原告依约向被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司转账800万元。2019年1月18日原告依约向被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司转账700万元。但借款到期后，被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司因自身原因无法归还借款，经原告与二被告协商后签订《协议书》。协议约定：①被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司于2020年7月20日前一次性归还原告借款本金和利息，2020年7月20日前归还的，年利率为18%，逾期的，按照年利率24%计算。②被告昆山神州通房地产开发有限公司继续作为被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的保证人，对被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的履行原合同和本协议继续承担连带保证责任，并继续将其开发建设的位于昆山巴城镇湖滨路西侧、环湖路北侧的颐悦景庭未售房源共计22套，面积总计2073.18平米的房产作为履行合同及协议的担保，暂停销售并在政府部门的系统中予以屏蔽。③其他未尽事宜按照原合同执行。④发生争议的，由昆山市人民法院管辖。2019年11月初，原告从新闻报道中了解到被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的经营出现较大异常。原告经查询了解到：①被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司在北京市第三中级人民法院被债权人申请强制执行，共六起案件，案件标的额合计高达673722884元。②被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司持有的上海三盛投资(集团)有限责任公司的股权被冻结。③被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的股东陈建铭、陈立军的股权也被法院冻结。④被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司还不断地有诉讼案件被发布出来。鉴于被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司发生明显不利于原告的重大事由，原告遂根据借款合同及协议书的约定，于2019年10月31日通知被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司提前归还借款，被告昆山神州通房地产开发有限公司承担连带清偿责任。但被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司至今没有归还借款本息，被告昆山神州通房地产开发有限公司也没有履行连带清偿责任归还借款本息。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如诉请。被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司辩称：借款属实，未还款。被告昆山神州通房地产开发有限公司辩称：首先，我们承认被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司向原告借款，由我司22套房源作担保之事实。但是有以下几点，我司不予认同：1、被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司借款归还日期为2020年7月20号（一次性归还本息），还款日期未到；2、被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司有多起诉讼为事实，但公司在正常运营中，未宣布破产；3、我司真实意思表示为由22套房源提供担保，而非承担连带担保责任；我司担保的22套颐悦景庭的房源还在，且并非现金。4、本案标的金额高，但案情简单，律师费明显过高，请法院依法改判。本案原告冻结保全账号资金为我方目前正常运转的全部流动资金。虽然我司因母公司债务问题，项目进展缓慢，但整体收支基本平衡，交房也指日可待。但原告诉讼、资金冻结等激进行为，使员工工资金、社保、工程款、农民工工资均无钱支付，工地停工，项目面临烂尾。如是，原告债权不仅得不到保障，且导致678户小业主权益受损而维权，必将引发诸多不良后果。因此，我司诚请法院驳回其诉请。同时我司愿意拿出全部诚意，与原告磋商，采取更积极有效和稳妥的办法，合作共赢，既保证原告债权得到保证，也能将项目进行到底。本院经审理认定事实如下：2018年12月28日，原告江苏冠鼎岩土科技有限公司（出借人、甲方）与被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司（借款人、乙方）、被告昆山神州通房地产开发有限公司（担保人、丙方）签署了《借款合同》，合同约定：乙方因生产经营需要向甲方借款，丙方为乙方关联公司。合同第一条借款金额约定为15000000元。第二条借款期限、利息约定：乙方于2019年7月20日前一次性归还本息，借款发放日以甲方转账凭证为准。关于利息，约定了乙方从六个月至十二个月内归还按年利率12%至18%的不等标准计算，六个月内归还的按12%计算，六至十二个月内归还的按15%计算，十二个月未还的按18%计算。乙方接收借款的账户为乙方在上海银行崇明支行的账户，账号：31×××98。第三条第1款约定借款人债务范围为借款本金、利息、违约金以及实现债权和担保权利所有花费的费用（包括但不限于过户费、公证费、鉴定评估费、拍卖费、保全费、诉讼费、律师费、保管费、差遣费等全部费用），若前述费用不足借款本金20%的（含无票据的情况），则按20%收取。合同第五条特别约定：1、为了保证本次借款专款专用，在借款到达乙方账户当日（非次日）内，乙方承诺将合法的临港综合区C01-02、万祥B0101和B0201桩基工程交由甲方负责施工。若乙方未能将前述工程施工发包给甲方的（含因甲方施工合同苛刻，导致双方无法达成协议等情形），则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方归还全部本金及利息，同时乙方须承担借款总额百分之二十的违约金。2、丙方自愿对乙方因履行本协议(含上述第五条施工乙方应支付的工程款部分而产生的所有债务）承担连带担保责任。同时，丙方自愿将其开发建设的位于昆山市北侧的颐悦景庭未售房源共计22套（详见附件），面积总计2073.18平米（暂按预测报告，最终按实测报告）作为履行本合同的担保。①乙方、丙方同意由昆山市住房和城乡建设局等政府部门将前述房屋采取暂停销售并在政府部门的系统中予以屏蔽的措施。若解除或者后续出售则需甲方及主管部门书面同意，并由乙方、丙方提供相同价值的担保物。②相关手续在甲方借款发放前办理完毕，不然，借款发放顺延至条件具备时，超过10日未办理的，则本协议自动终止。③在未全部还清本息前，乙方、丙方对上述22套房屋进行销售或者部分销售或者有任何销售行为的或者有任何处置、担保、减损房屋价值行为的，视为乙方欺诈，甲方有权解除合同，并要求立即返还全部借款、利息等，且乙方、丙方应当承担借款总额三倍的违约金，并放弃因此要求调低违约金的权利。第六条双方权利义务：4、借款出现或可能出现影响其还款能力的行为或者事件出现时，应在3日内书面通知出借人。5、本合同项下的担保人或者借款人或者实际控制人、法定代表人、股东、关联公司等发生不利于出借人的情况时（包含被银行或其他政府机关、司法机关拉入各种信记录、名单的死亡/注销/解散/吊销执照/破产、严重残疾、重大疾病、重大诉讼、经济状况恶化、婚姻状况等导致或可能导致不能履行还款义等），出借人有权要求借款人增加提供担保或者要求借款人提前归还全部借款，逾期三日以上的按第三条第1款执行。上述借款协议签订后，原告于2018年12月28日向被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的上述银行账户转账9笔合计出借8000000元，2019年1月18日，原告再次转账8笔合计出借7000000元。事后，被告昆山神州通房地产开发有限公司将名下所有的颐悦景庭22套房屋在昆山市住房和城乡建设局办理了销售冻结手续，暂停销售，自愿为昆山长源电力公司保留相关房源，作为履行相关合同的担保。但双方并未办理抵押登记手续。2019年7月30日，原被告三方签订《协议书》一份，约定如下：鉴于：1、甲乙丙三方于2018年12月28日签订了《借款合同》（统称“原合同”)，借款金额人民币15000000元，甲方已分别于2018年12月28日、2019年1月18日转入乙方账户。2、目前，乙方确认因自身原因无法按原合同约定于2019年7月20日前一次性归还全部本息。各方经友好协商，在自愿平等的基础上，就借款一事达成如下补充协议：一、乙方于2020年7月20日前一次性足额归还甲方全部本金15000000元及利息，若在2020年7月20日前归还，所有借款从发放之日起按年利率18%计算。逾期（无论逾期多久），所有借款从借款发放之日起乙方按年利率24%的标准向甲方支付利息。二、丙方将其开发建设的位于昆山市北侧的颐悦景庭22套未售房源（详见附件），面积总计2073.18平米（暂按预测报告，最终按实测报告），继续作为履行原合同及本合同的担保。三、乙方、丙方不可撤销的同意由昆山市住房和城乡建设局等政府部门继续将前述房屋采取暂停销售并在政府部门的系统中予以屏蔽的措施，若需办理相关延续屏蔽等手续（含同意甲方委托律师向政府主管部门发函等），乙方、丙方无条件予以办理。若不配合办理或者拖延办理或者拒绝办理等，则甲方有权要求乙方立即归还所有借款本息（所有借款从借款发放之日起乙方按年利率24%的标准向甲方支付利息）。四、丙方对乙方履行原合同及本合同承担连带保证责任。其它未尽事宜仍按原合同执行。2019年10月31日，原告向二被告邮寄发出《提前偿还借款通知书》，载明：现我司了解到借款人涉及多宗强制执行案件，且标的额巨大，同时借款人持有的股权以及借款人公司自身的股东的股权也被司法冻结（明细见附件），因此借款人发生了不利于我司的情况。根据三方于2018年12月28日签订的《借款合同》及2019年7月30日签订的《协议书》，借款人或担保人发生不利于我司情况的事件时，我司可以要求增加担保或要求提前归还借款。因此，基于上述事实和合同约定，我司要求借款人在收函后三日内归还全部本金和利息，并由担保人承担连带清偿责任。被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司于2019年11月2日签收该通知，被告昆山神州通房地产开发有限公司于11月1日签收。另查明，根据原告所举证据，国家企业信用信息公示系统显示被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的股东股权存在被法院冻结的情况，2019年10月累计被冻结金额高达168000000元，冻结期限为三年。中国执行信息公开网查询信息显示，2019年10月被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司作为被执行人被法院执行立案，强制执行标的高达673722884元。又查明，涉案借款合同签订时，被告昆山神州通房地产开发有限公司是上海铭圻投资管理有限公司的全资子公司，上海铭圻投资管理有限公司又是被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的全资子公司。原告为本案诉讼与江苏华峡律师事务所签订了《聘请律师合同》，支付了律师费150000元。以上事实由借款合同、付款回单、协议书、提前偿还借款通知书、邮件单即查询、国家企业信用信息公示资料、中国执行信息公开网资料、聘请律师合同即支付凭证、以及当事人的陈述等予以证实。本院认为：合法的民间借贷关系受法律保护。本案中被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司向原告江苏冠鼎岩土科技有限公司借款，实际借款金额15000000元，借款年利率12%至18%，并由被告昆山神州通房地产开发有限公司承担连带责任担保，同时以担保人名下22套房屋提供担保的事实有借款合同、支付凭证为凭，本院予以确认。借款约定借款人应于2019年7月20日前一次性还本付息，后因借款人无力偿还，三方签订延期还款协议书，将还款期限延至2020年7月20日，借款年利率变更为18%，自款项出借之日起计算，其他约定不变，该协议系三方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律规定，三方均应当予以遵守。2019年10月，借款人的股东股权被司法机关冻结，此外，借款人作为被执行人被法院执行立案，被冻结数额和被执行标的均超过亿元，数额巨大，根据三方签订的借款合同，借款人的上述情形符合合同约定的借款人公司发生不利于出借人的情况，原告据此于10月31日向二被告发出提前偿还借款通知书，宣布借款提前到期，于法有据，故借款提前到期，借款人应当立即还款。关于借款的利息，原告主张自借款实际出借之日起按年利率18%计算至实际清偿之日止，符合合同约定，本院予以支持。对于原告诉请借款人支付的保全保险费，该费用并非因诉讼而必然产生，故本院不予支持。对于原告诉请借款人支付的律师费150000元，因借款合同明确规定发生本案的提前还款情形，原告为诉讼支出的律师费由借款人承担，且该费用与借款人应当支付的借款利息之和未超过借款本金为基数，自出借之日起按照年利率24%计算的法律保护上限，故本院予以支持。关于担保合同部分，公司对外担保需股东同意方为有效，本案中因担保人与借款人系间接控股关系，担保人实际由借款人100%控股，故担保有效。被告昆山神州通房地产开发有限公司对涉案借款提供连带责任保证，应在借款到期后对出借人承担还款义务。关于被告昆山神州通房地产开发有限公司自愿提供其名下22套房屋进行担保的法律效力，根据担保法和物权法的相关规定，以建筑物进行抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，抵押权自登记时设立。现因双方在合同签订后并未实际办理抵押登记，故抵押合同并未生效，原告也未取得抵押权，故本院对于原告请求判令其对被告昆山神州通房地产开发有限公司的房屋折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏冠鼎岩土科技有限公司借款本金15000000元及利息（以8000000元为基数，自2018年12月28日起按年利率18%计算至实际清偿之日；以7000000元为基数，自2019年1月18日起按年利率18%计算至实际清偿之日）；二、被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏冠鼎岩土科技有限公司律师费150000元；三、被告昆山神州通房地产开发有限公司对被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司的上述第一、第二项付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、驳回原告江苏冠鼎岩土科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费129011元，保全费5000元，合计134011元，由原告江苏冠鼎岩土科技有限公司负担111元，由被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司、被告昆山神州通房地产开发有限公司负担133900元。原告江苏冠鼎岩土科技有限公司预交的案件受理费和保全费133900元本院予以退还，被告上海三盛房地产（集团）有限责任公司应当负担的133900元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：32250198643600000811139398开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  张志高人民陪审员  顾凤珍人民陪审员  倪 琴二〇二〇年四月二十八日法官 助理  吴 静书 记 员  郑 超