河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初378号原告：南阳市浩杰房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市中州路78号。统一社会信用代码：914113006609101066。法定代表人：梁明闯，任公司总经理。委托诉讼代理人：李国华，河南大统律师事务所律师。被告：易姗姗，女，汉族，1996年8月20日出生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：尹太康，河南九多律师事务所律师。原告南阳市浩杰房地产开发有限公司（以下简称浩杰公司）与被告易姗姗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浩杰公司的委托诉讼代理人李国华、被告易姗姗的委托诉讼代理人尹太康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩杰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的购房款40000元及违约金12000元，并支付从起诉之日起按月利率2%计算至购房款付清之日的利息；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更利息计算方式：按年利率6%从起诉之日计算至购房款付清之日。事实和理由：2015年9月19日，我公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭方式购买我公司开发的内乡县摩根小区1号楼24层2401室房屋，总价款305000元，首付款92000元。合同签订后，我公司依约向被告交付了房屋，但对首付款，被告仅付了12000元，剩余80000元未支付。2016年1月12日，双方又签订《项目房款延期付款协议书》，约定被告下欠的80000元首付款应在2016年12月30日前一次性结清，逾期我公司有权每天按欠付金额的千分之十收取违约金至付清之日。协议签订后，被告于2016年12月31日交付了40000元首付款。经我公司多次催要，被告推脱不付剩余40000元首付款。违约金以40000元为基数按每日千分之十计算30天，共计12000元。被告易姗姗辩称，应驳回原告的诉请。理由如下：1.我在约定时间内未支付剩余40000元不构成违约，是因为原告违约未履行给被告办理房权证、小区绿化、配套设施的先履行义务，我享有先履行抗辩权，有权拒绝履行剩余40000元及利息、违约金。2.《项目房款延期付款协议书》约定剩余房款应在2016年12月30日前结清。原告的诉讼时效于2019年12月30日前届满。原告的立案日期为2020年2月8日，原告的诉求已超过法定诉讼时效，我不同意履行。3.原告诉求违约金和利息，属于违约责任的双重请求，因原告诉求超过时效，我不同意履行。4.《商品房买卖合同》约定，原告违约，承担的违约金为已付房款的0.1%（即265元），但原告未办理房权证、小区绿化、配套设施，违约行为重。我仅未付总房款的12%，违约行为轻，如果认定我违约，双方追究对方违约责任，权利义务不对等。原告诉请的违约金过高，应调减为自逾期之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告出示的《商品房买卖合同》《项目房款延期付款协议书》、三份收据，被告无异议，作为认定案件事实的依据。原告申请证人王某、刘某、田某出庭作证，证明原告多次向被告催要房款，没有超过诉讼时效。被告质证认为，三证人没有在2019年4月23日受原告的工作人员李亚军指示到我家中主张剩余房款，三份证言是虚假陈述；证人田某称多次催要时间都记不清，但是2019年4月23日的这次记得清楚是违背常理的，微信记录显示他们三人谈论过要钱的事，但是没有证据证明是李亚军安排他们去要钱。三证人自称是原告的职工，是履行职务，但未出示三证人和李亚审是原告职工和履行职务的证明，如工资发放表、劳动合同等，故证人主体不适格；三份证言的内容、格式百分百相似，三证人均称是自己打印，而王某又称是公司统一打印好的，三证人不能完整当庭复述书面证言的内容，表明三份证言内容不属实；即使三证人是原告职工，但与原告有利害关系，证人主观性随意性较大，不结合其他证据，不应单独作为认定案件事实的证据。本院认为，虽然原告未提供三证人的劳动合同、工资发放证明，但证人刘某代表原告在《项目房款延期付款协议书》和三份收据中签字，而被告对《项目房款延期付款协议书》和三份收据的真实性不持异议，表明被告对刘某代表原告与其实施相应的民事法律行为不持异议；尽管三份书面证言的格式相同、内容相似，但三证人均出庭作证，接受质询，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭被告的陈述不足推翻三证人的证言；故对三证人称其于2019年4月23日到被告家催要购房款的证言，予以采信。被告出示的四张照片，原告质证认为，真实性有异议，不能反映出小区的全貌，也不能证实其来源，被告缴纳房款是无条件缴纳，不存在先后履行的问题，涉案房屋是期房，不是现房，不存在所有设备完善以后再缴纳房款。本院认为，四张照片未反映小区全貌和涉案房屋的情况，仅作为认定案件事实的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月19日，原告浩杰公司与被告易姗姗签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的内乡县摩根小区1号楼24层2401室房屋出售给被告，总价款305000元，按揭贷款，首付款92000元。2016年1月12日，原告向被告交付房屋。同日，双方签订《项目房款延期付款协议书》，约定被告已办理银行按揭贷款手续，剩余首付款80000元应在2016年12月30日前一次性结清，逾期30日内，原告有权每天按借款金额的千分之十收取违约金至付清之日，逾期30日未缴纳，视为放弃所购房屋全部权利，原告有权处理房产，且不退还被告所缴纳房款。首付款的支付情况为，被告于2015年5月17日支付10000元，于2016年1月12日支付2000元，于2016年12月31日支付40000元。2019年4月23日，王某、刘某、田某代表原告向被告催要其欠付的购房款。本院认为，原告浩杰公司与被告易姗姗签订人《商品房买卖合同》《项目房款延期付款协议书》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同。双方约定剩余首付款80000元应在2016年12月30日前一次性结清，被告于2016年12月31日支付40000元，剩余40000元未支付，构成违约，原告请求被告支付购房款40000元的理由成立，应予支持。关于违约损失，原告主张逾期付款30日的违约金为12000元（40000元×10‰×30）和自起诉之日至款项付清之日的逾期付款利息，被告辩称违约金计算标准过高，应予调整。双方约定被告付款逾期30日内，原告有权每天按未付款的千分之十收取违约金至付清之日，日利率10‰（即月利率30%）明显过高，应予适当减少。原告将逾期付款利息的利率由月利率2%变更为年利率6%，系自愿处分自己的民事权利，且并不过分高于被告违约给原告造成的损失，本院予以准许，原告请求被告支付逾期付款利息（按年利率6%自起诉之日即2020年2月10日起计算至购房款40000元付清之日止）的理由成立，应予支持。对于逾期付款30日的违约金的计算方法，参照原告关于逾期付款的利息的计算标准，调整为按年利率6%计算，即逾期付款30日的违约金为197元（40000元×6%÷365天×30天），原告请求的超出部分不予支持。被告欠付的是首付款，其辩称因原告未办理房权证而享有先履行抗辩权的理由不能成立，不予采纳。双方约定的付款时间是2016年12月30日，刘某等三人于2019年4月23日代表原告向被告催要购房款，被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效的理由不能成立，不予采纳。被告辩称原告不能同时诉请违约金和利息，于法无据，亦不予采纳。在诉讼过程中，被告提起反诉，本院向其送达交纳诉讼费用通知书，被告未在规定的时间内交纳反诉费，按其撤回反诉处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条规定，判决如下：一、被告易姗姗于本判决生效之日起十日内向原告南阳市浩杰房地产开发有限公司支付购房款40000元及违约金197元；二、被告易姗姗于本判决生效之日起十日内向原告南阳市浩杰房地产开发有限公司支付逾期付款利息（利息以40000元为基数按年利率6%自2020年2月10日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告南阳市浩杰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取计550元，由原告南阳市浩杰房地产开发有限公司负担50元，由被告易姗姗负担500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张松哲二〇二〇年四月十七日书记员  常康朔