江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初14263号 原告：卞楠，女，1989年9月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：肖云鹤，江苏新高的律师事务所律师。 被告：南京绿地锦峰置业有限公司，统一社会信用代码91320106MA1MPMNT9Q，住所地南京市鼓楼区中山北路6号。 法定代表人：许峰华，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐致远，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 原告卞楠与被告南京绿地锦峰置业有限公司（以下简称绿地锦峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卞楠的委托诉讼代理人肖云鹤，被告绿地锦峰公司的委托诉讼代理人贺宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告卞楠向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的商品房买卖预售合同无效；2、判令被告返还原告支付的购房款1396792元，并承担该款自2017年9月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基础准利率的三倍所计算的利息；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确自2019年8月20日起利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍计算。事实和理由：2017年9月20日，经被告推销，原告与被告就绿地紫金中心C-地下商业B1004商铺的买卖事宜订立商品房预售合同；原告按照被告指示分别于2017年9月20日、9月25日向被告共计支付了1396792元的购房款；自上述款项交纳后至起诉时，被告仍未通知原告签订书面的商品房预售合同或商品房买卖合同，亦未向原告交付案涉商铺；后经原告了解，被告所销售的案涉商铺至今仍未取得预售许可证明；另，鼓楼法院审理的多起同一被告案件中，均己查明案涉商铺至今未取得预售许可证明，现因规划变更等事由亦不可能领取案涉房屋的预售许可证明；基于上述事实，原告认为被告在销售案涉商铺时，故意隐瞒案涉商铺未取得预售许可证明的行为己经涉嫌对原告进行欺诈，故诉至法院。 被告绿地锦峰公司辩称，原、被告之间未签订房屋买卖合同，双方仍处在一个预约磋商的阶段，原告提供的收据也只是能够确认原告支付款项的事实，而不足以认定双方存在买卖商品房的合同关系，故原告主张商品房预售合同无效，没有事实依据；2、双方达成的是定向开发合同的预约，而定向开发的合同至今没有签署，内容也不确定，所以双方是处于预约阶段，尚未签订任何本约；3、即使双方达成的是商品房买卖合同的预约，但是在收据上没有明确付款方式、付款时间、交付使用条件和交付日期，甚至连该房屋的总价款是多少都不能体现，因此法定的商品房买卖合同成立的实质要件并不完备，该预约不能视为商品房买卖合同；4、商品房买卖司法解释第2条所约束的对象是明确的，即仅限于商品房预售合同，而并不适用于认购协议等预约，因此被告是否取得预售许可证不影响预约的效力；5、被告不存在欺诈行为，原告也没有就此举证，事实上在原告交款时，被告已经口头告知案涉房屋尚未取得预售许可证、仅是签署定向开发的预约，原告也已经知晓；案涉房屋原本已经获得了规划许可，但是因为消防主管部门认为负二层不能建商场，所以变更了规划，这种情况属于不可抗力，双方因为客观原因不能签订本约，被告不应承担违约责任；6、原告主张的利息标准过高，没有相应的法律依据，依法应当调减，被告认为利息标准应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，请求法院依法判决。 本院经审理查明，原告卞楠分别于2017年9月20日、2017年9月25日向被告绿地锦峰公司支付2万元、1376792元，合计1396792元。绿地锦峰公司分别于交款当日向原告出具了收据，收据载明：交款单位为卞楠/蒋澎，付款内容为“绿地紫金中心C-地下商业B1004室定制款”，并注明“如定制方未能按约支付定制开发费用或在收到我司正式通知后未按时签订《定向开发合同》的，则定制款不退”。 另，本院受理多起购房人诉绿地锦峰公司商品房预售合同纠纷案件[包括原告举证的（2018）苏0106民初9542号、（2019）苏0106民初8410号判决书]，在上述案件中均已查明如下事实： 2018年2月13日，南京市规划局作出《建设工程规划许可》：许可被告建设湖南路0405地块C地块（地下部分）。2018年6月7日，经被告申请，南京市规划局作出《审批结果同意变更决定书》：建设工程规划许可证中-2层建筑用途由“配建停车场（库）、其他辅助设施、大中型商场”，变更为“配建停车场（库）、其他辅助设施”等等。即取消了在建设大中型商场的规划。 原告卞楠与蒋澎系夫妻关系。本案审理中，蒋澎自愿将对案涉商铺的全部权益转让给卞楠，同意由卞楠全权处置该财产。 上述事实，由原告提交的付款凭证、收据、（2018）苏0106民初9542号判决书、（2019）苏0106民初8410号判决书、结婚证及本院开庭笔录等予以证实。 本院认为，合法的房屋买卖合同应受法律保护。本案中，被告绿地锦峰公司出具的收据中，已载明了购房人名称、商品房位置等主要内容，并且绿地锦峰公司收取了相应购房款，故原告与被告绿地锦峰公司之间已构成商品房预售合同关系。绿地锦峰公司抗辩双方订立的系预约合同的意见，于法无据，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”本案中，绿地锦峰公司作为商品房开发销售企业，在尚未取得案涉房屋的商品房预售许可的情况下即与原告订立商品房预售合同，因此双方之间的商品房预售合同应为无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”本案中，绿地锦峰公司作为房地产开发销售企业，在案涉房屋所在建筑物尚未取得商品房预售许可的情况下与原告订立商品房买卖合同、收取购房款，具有较大过错。故原告要求绿地锦峰公司返还购房款1396792元，符合法律规定，本院予以支持。但原告在支付购房款时，未审查被告是否取得商品房预售许可，亦有过失。本院受理的多起购房人诉绿地锦峰公司商品房预售合同纠纷案件中，本院结合购房人与绿地锦峰公司的过错程度、原告的损失情况，均酌定被告应以交纳的购房款为基数，以中国人民银行同期贷款利率的三倍为标准计算（自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍为标准计算）相应利息损失。故原告卞楠主张被告返还购房款1396792元并支付相应利息的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告卞楠与被告南京绿地锦峰置业有限公司就绿地紫金中心C-地下商业B1004室的商品房预售合同无效； 二、被告南京绿地锦峰置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告卞楠购房款1396792元并支付相应利息（以1396792元为基数，自2017年9月25日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期贷款利率的三倍为标准计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍为标准计算）。 案件受理费21332元，减半收取10666元，由被告南京绿地锦峰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  苗军 二〇二〇年四月二十六日 书记员  潘艳 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出入境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。