山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终813号上诉人（原审被告）：刘保林，男，汉族，1964年7月10日出生，霍州市人。被上诉人（原审原告）：赵瑞玲，女，汉族，1970年10月28日出生，霍州市人。原审被告：赵章记，男，汉族，1952年5月31日出生，现住霍州市。上诉人刘保林因与被上诉人赵瑞玲、原审被告赵章记房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省霍州市人民法院（2019）晋1082民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上述当事人均到庭参加诉讼。现已审理终结。赵瑞玲向一审法院起诉请求：一、要求依法确认原告与被告刘保林签订的《购买房屋协议》为无效协议。二、要求被告刘保林退还原告购房款80000元。三、要求被告赵章记退还原告购房款40000元。四、诉讼费用由二被告承担。一审审理查明：被告刘保林系霍州市白龙镇白龙村村民。2015年6月8日取得霍州市白龙镇白龙村农村宅基地土地使用权证，该证载明：“土地用途农村宅基地。使用权类型批准拨用宅基地。使用权面积134㎡。”2015年被告在上述宅基地建设二层砖混小院一座，2015年12月9日原告和被告刘保林签订《购买房屋协议》，该协议载明：“甲方（卖方）刘保林。乙方（买方）赵瑞玲。甲方在××村砖混小院出售给乙方。房屋价款18万元。付款方式：乙方于2015年腊月20日支付8万元，余款于2016年12月31日付清。”合同签订后原告赵瑞玲于2015年12月9日向赵章记支付房款3万元，2016年1月7日向赵章记支付房款1万元，2016年1月5日向被告刘保林付款4万元，2016年2月26日向被告刘保林付款1万元，2016年10月10日向被告刘保林付款3万元，以上共计12万元。2017年12月30日，原告向被告刘保林发出解除购房协议通知书，要求解除双方签订的《购买房屋协议》。同时查明2016年2月5日，原告通过被告刘保林向刘保林哥哥刘林珠借款4万元，2016年3月3日借款5000元，2019年4月4日刘林珠死亡。2019年4月17日刘林珠儿子刘杰、女儿刘玉就上述借款向一审法院提起民事诉讼，被告为赵瑞玲。此案经过审理，一审法院作出判决，嗣后赵瑞玲提出上诉，本院以双方调解结案。一审法院认为：根据双方当事人提供的证据和庭审陈述，争议焦点为：一、原告赵瑞玲和被告刘保林签订《购买房屋协议》的效力。二、被告赵章记的民事责任。三、2016年10月10日原告给付被告刘保林3万元款的性质。针对上述焦点问题，该院作出如下评判:一、关于双方签订《购买房屋协议》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”《中华人民共和国农村宅基地管理办法》第八条规定：“农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。”结合到本案，被告刘保林取得农村宅基地使用权，并在宅基地上建设二层小院，根据法律法规规定，农村村民宅基地的所有权属集体所有，个人只有使用权，被告刘保林违反上述法律的强制性规定，将农村宅基地及附属建筑物出卖给他人，违反上述法律法规。因此，该院认定双方签订《购买房屋协议》无效，应予解除。双方协议解除后，被告刘保林应当返还原告购房款，原告赵瑞玲应当将标的物交还被告刘保林。二、关于被告赵章记的民事责任。原告在诉讼请求中要求被告赵章记退还购房款4万元，在庭审时，被告刘保林认可赵章记所收4万元房款是代收行为，赵章记的民事责任由其负责。因此，本案对原告要求赵章记退还购房款4万元的请求不予支持，该4万元房款应由刘保林负责退还。三、关于2016年10月10日被告刘保林收到原告3万元款的性质。2016年10月10日，被告刘保林收到原告3万元款，对于该款项性质双方发生争议。庭审时，原告陈述：“争议的3万元为房款。2016年10月10日以前，刘保林打电话两次，说赵章记在太原住院要用钱，让其支付房款。过了两三天，我卖了羊，我儿子骑摩托车带我去刘保林家将3万元现金交给刘保林，正好赵章记打电话向刘保林要钱，刘保林给我打收条，当时我儿子在场，没有其他人。当时刘保林没有写房款二字，我还问他，刘保林说反正是收钱，他是边打电话边写收条。”被告刘保林对争议3万元陈述：郭某和原告赵瑞玲为同村居民，郭某通过赵瑞玲介绍，并通过刘保林向刘林珠借款3万元，争议的3万元是郭某偿还刘林珠的，由于当时刘林珠不在家，由刘保林代收。并向赵瑞玲出具收据，当时交款时有其妻子和郭某在场。通过双方当事人陈述，该院认定：1.双方对还款金额、时间、地点陈述一致，但是对于在场人陈述有出入，原告陈述交款时刘保林、赵瑞玲、赵瑞玲儿子在场。被告陈述有刘保林、赵瑞玲、刘保林妻子、郭某在场。刘保林在庭审时只提供郭某电话录音记录，但没有申请郭某出庭作证，赵瑞玲对郭某电话录音记录不予认可，认为郭某录音不是事实。2.被告刘保林提出赵瑞玲2016年10月10日偿还3万元是郭某借其哥刘林珠的钱，由于其哥不在家，由其代收，在打收据时随手写下了赵瑞玲名字，刘保林还陈述郭某向其哥借款时写有收据。根据上述分析，刘保林其哥刘林珠手中应当有郭某所书写的借据，刘保林在庭审时并没有向该院提交借据，刘保林陈述借据在后来交给了赵瑞玲，根据借贷日常经验和规矩，刘保林在归还借据的同时也应将赵瑞玲手中的收据收回，但是刘保林没有收回借条这一反常行为并不合理，有值得推敲的空间。换句话说，如果赵瑞玲不交还收条，刘保林完全可以拒绝交还借据。3.刘保林陈述赵瑞玲和刘林珠曾有民间借贷关系，赵瑞玲举证该院民事判决书、中院民事调解书，证明和刘林珠的民间借贷案件已经终结，并不存在和刘林珠有其他民间借贷关系。刘保林认为郭某通过她向刘林珠借款3万元，刘保林应当提供借据加以证明。刘保林如果不能提供借据，其所归还3万元就无法认定为借款。综合以上分析，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”该院认为，本案中原告提供被告书写的3万元收据，根据举证责任分担，已完成举证责任。被告刘保林应当对3万元收据产生原因、性质完成举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。因此，该院确认2016年10月10日3万元为原告所交购房款。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国农村宅基地管理办法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告赵瑞玲与被告刘保林签订的《购买房屋协议》无效，予以解除。二、被告刘保林于本判决生效后十日内返还原告赵瑞玲购房款12万元。三、原告赵瑞玲于本判决生效后十日内将争议房屋腾出，交付给被告刘保林管理。四、驳回原告对被告赵章记的诉讼请求。案件受理费1350元，由被告刘保林承担。判后，刘保林提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，维持第四项。2.改判双方签订的《购买房屋协议》为有效协议，应予继续履行。3.认定收取的12万元中有3万元是归还的借款，购房款实际为9万元。4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《农村宅基地管理办法》不属法律、行政法规，不能依据该文件认定合同无效，《购买房屋协议》应为有效协议。二、我于2016年10月10日向赵瑞玲收取的3万元，是代刘林珠收的还款，为区分房款，故这张收据上没有写“购房款”字样。被上诉人赵瑞玲辩称，一、一审判决认定购买房屋协议无效，事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。《购买房屋协议》显示，案涉房屋位于涧北村北，而刘保林提供的宅基地证位于白龙村，二者无关，案涉房屋属非法搭建。我与刘保林非同一集体经济组织成员，无权购买案涉房屋。协议违反土地法禁止性规定，因此无效。二、涉案3万元为购房款是基本事实，一审判决正确。我与刘保林的兄长不认识，不可能发生借贷关系。即使存在借贷关系，刘保林代为收回借款，也不应向我出具收据，而是向我归还我出具的借据。现在刘保林拿不出我出具的借据，其主张该3万元是还款，不符合常理。请求驳回上诉，维持原判。原审被告赵章记认可购房款为9万元。请求公正判决。二审审理查明：上诉人刘保林系霍州市白龙镇白龙村村民。2015年6月8日刘保林取得霍州市白龙镇白龙村农村宅基地土地使用权证，该证载明：土地用途农村宅基地。使用权类型批准拨用宅基地。使用权面积134㎡。2015年刘保林在上述宅基地建设二层砖混小院一座。2015年12月9日，原审被告赵章记以及燕某作为中间人，上诉人刘保林和被上诉人赵瑞玲签订《购买房屋协议》，该协议载明：甲方（卖方）刘保林乙方（买方）赵瑞玲甲方在××村砖混小院出售给乙方。房屋价款18万元。付款方式：乙方于2015年腊月20日支付8万元，余款于2016年12月31日付清。合同签订后赵瑞玲于2015年12月9日、2016年1月7日向赵章记分别支付房款3万元、1万元，于2016年1月5日、2016年2月26日向刘保林分别支付房款4万元、1万元。另：2016年10月10日刘保林向赵瑞玲收取3万元。2017年12月30日，赵瑞玲向刘保林发出解除购房协议通知书，要求解除双方签订的《购买房屋协议》。同时查明：2016年2月5日，被上诉人赵瑞玲通过上诉人刘保林向刘保林哥哥刘林珠借款4万元，2016年3月3日借款5000元，2019年4月4日刘林珠死亡。2019年4月17日刘林珠儿子刘杰、女儿刘玉就上述借款向一审法院提起民事诉讼，被告为赵瑞玲。此案经过审理，一审法院作出判决，嗣后赵瑞玲提出上诉，临汾中院以双方调解结案（原告诉称共借款75000元，2016年已偿还3万元，审理中赵瑞玲仅认可本金4万元，调解中认可本金45000元）。为证实其主张，二审时刘保林申请证人郭某、燕某出庭作证。证人郭某出庭作证称：2016年春节期间，其通过赵瑞玲向刘保林之兄借款3万元，月息2分，其拿钱和还钱都是刘保林经手。由于当时其与刘保林不相识，因此其向赵瑞玲出具了借据，赵瑞玲向刘保林出具了借据。10月份其与赵瑞玲来到刘保林家，向刘保林还清了借款本金，其抽回了向赵瑞玲出具的借据，由于刘保林手中无赵瑞玲出具的借据，刘保林应该向赵瑞玲出具了收据。证人燕某出庭作证称：其与赵章记是赵瑞玲与刘保林买卖房屋的中间人，2017年该二人发生纠纷后，赵瑞玲说她不要房屋了，要返还房款9万元。对双方争议的3万元，其不知情。被上诉人赵瑞玲对证人证言不予认可，原审被告赵章记对证人证言无异议。本院认为，二审中双方当事人的争议焦点是：一、上诉人刘保林与被上诉人赵瑞玲签订的《购买房屋协议》是否有效；二、2016年10月10日刘保林向赵瑞玲收取的3万元是否应当认定为购房款。关于焦点一：本院认为，《土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。被上诉人赵瑞玲非白龙镇白龙村村民，即非涉案宅基地所在村集体经济组织成员，其与上诉人刘保林私自协商，转让涉案宅基地上房屋，侵害了白龙村集体利益，依据《合同法》第五十二条第二款“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”的规定，双方签订的《购买房屋协议》应当被认定为无效；无效的合同自始没有法律约束力，毋需解除。关于焦点二：本院认为，根据双方当事人的陈述，以及证人郭某、燕某的证言，结合涉案3万元的收款收据上并无“购房款”字样，有别于本案其他款项收款收据的情况，从证据的证明力上分析，不宜将2016年10月10日刘保林向赵瑞玲收取的3万元认定为购房款。故上诉人刘保林收取购房款共计9万元，应予返还。综上，上诉人刘保林的上诉理由部分成立，本院依法予以支持；一审认定事实部分错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持山西省霍州市人民法院（2019）晋1082民初1156号民事判决第三项，即：三、原告赵瑞玲于本判决生效后十日内将争议房屋腾出，交付给被告刘保林管理。撤销山西省霍州市人民法院（2019）晋1082民初1156号民事判决第一、二、四项。上诉人刘保林与被上诉人赵瑞玲签订的《购买房屋协议》无效。上诉人刘保林于本判决生效后十日内返还被上诉人赵瑞玲购房款9万元。驳回被上诉人赵瑞玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1350元，二审案件受理费550元，共计1900元，由上诉人刘保林承担1350元，由被上诉人赵瑞玲承担550元。本判决为终审判决。审判长 董 云审判员 遆海鹏审判员 吴东红二〇二〇年四月十四日书记员 王亚奇