福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初1569号 原告：厦门汇德缘百货有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路915号华星大厦1楼及夹层。 法定代表人：詹贤银，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘秋妹，上海协力（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳洁，上海协力（厦门）律师事务所律师。 被告：邱占银，男，1986年4月18日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：邱木生，男，1962年12月1日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 原告厦门汇德缘百货有限公司（以下简称汇德缘公司）与被告邱占银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。汇德缘公司的委托诉讼代理人张艳洁，邱占银及其委托诉讼代理人邱木生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇德缘公司向本院提出诉讼请求：1.解除汇德缘公司与邱占银签署的《店面租赁合同》；2.邱占银向汇德缘公司支付违约金90420元；3.邱占银向汇德缘公司支付自2018年12月26日起至2020年3月30日的租金、经营管理费合计1285678.8元及滞纳金（每月按应付款总额的2%计算，自迟延支付之日起计算至实际付清之日止）；4.邱占银向汇德缘公司支付水电费合计71271.5元；5.邱占银立即将租赁物厦门市思明区厦禾路915号一层Ｃ店铺及夹层Ａ店铺腾空、返还汇德缘公司，并按照4521元／天的标准支付自2020年3月31日起至实际返还租赁房屋之日止的场地占用费。事实与理由：2018年4月22日，汇德缘公司与邱占银签署《店面租赁合同》，约定：汇德缘公司将位于厦门市思明区牛系列火锅的经营场所。（1）租金为83700元／月，经营管理费为6720元／月，上述费用每两个月支付一次，于每期计租起始日之前10日缴纳；（2）租赁店面的水电费由汇德缘公司代扣代交，邱占银应在每月7日前将上月水电费统一支付给汇德缘公司；（3）若邱占银迟延支付上述款项，每日按应付款总额的1%支付滞纳金。2018年9月15日开始，邱占银就开始未按时缴纳租金、经营管理费及水电费。经汇德缘公司多次催讨仍拒不履行付款义务。根据合同约定，汇德缘公司有权解除合同，并要求邱占银承担相应违约责任。 邱占银辩称，一、同意解除双方《店面租赁合同》，但邱占银已经于2019年10月30日向汇德缘公司提出停业报告，并于2019年12月7日停止营业。停止营业后，汇德缘公司已经将案涉房屋上锁，邱占银无法使用，因此，邱占银无需支付停止营业之后的房屋租金。二、即便认定邱占银需要支付停止营业之后的房屋租金，2020年1月之后，受疫情影响店铺也未经营，希望汇德缘公司考虑邱占银的困难，在分期还款中予以照顾。三、根据双方合同约定，汇德缘公司收取的经营管理费中已包含了经营场所空调费用，但是由于汇德缘公司提供的空调不能满足邱占银的经营需要，导致邱占银不得不额外增加8台空调，由此多支出的电费不应由邱占银承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月22日，汇德缘公司（出租方、甲方）与邱占银（承租方、乙方）签订一份《店面租赁合同》，约定：乙方承租甲方厦门市思明区厦禾路915号一层C店铺及夹层A店铺，一层C店铺面积约9平方米，夹层A店铺411平方米，总计420平方米。租赁店面作为君牛庄牛系列火锅品牌、产品、服务之经营场所。租赁期限为5年，自2018年4月26日起至2023年4月26日止，第3年至第5年，递增5%。2018年4月26日至2018年5月25日为乙方装修免租期。2018年5月26日为计租开始日。租金为83700元/月，租赁天数不足一个月的，按实际租赁天数计算，以每月30天为标准。乙方采取先缴费后使用的原则，每两个月支付一次。乙方计租日前5天，向甲方支付首期租金（2018年5月26日起至2018年7月25日）167400元，以后在应付费租期起始日之前10天，将未来两个月租金支付给甲方。乙方经营涉及的税费及其他费用（包括但不限于水、电、供暖、制冷、通讯、网络、污水排放费）均不包括在店面租金当中，由乙方自行承担。乙方应向甲方支付租赁店面月经营管理费6720元，经营管理天数不足一个月的，按实际经营管理天数计算，以每月30天为标准。经营管理费采取先缴费后服务原则，每两个月支付一次，乙方在进场装修前，向甲方支付首期经营管理费（2018年4月26日至2018年6月25日）13440元。以后在应付经营管理费起始日之前10天，将未来2个月的经营管理费支付给甲方。乙方涉及的税费及其他费用（包括但不限于水、电、空调、供暖、通讯、网络、污水排放）均不包括在经营管理费中。经营管理费包括以下费用支出：（1）广场公共区域及公共设备的清洁费；（2）广场的第三人责任险（但不包括乙方资产及其保险）；（3）广场保安费用；（4）一般垃圾、废物清理费用；（5）广场整体对外宣传广告费用；（6）广场整体统一广告及商场整体装饰装潢费用；（7）经营场所空调费用。乙方在经营过程中发生的税费、自营电费等费用，由乙方自行承担。对于上述费用，乙方自行安装符合政府核准的独立计量器具进行计量，该费用包括乙方租赁店面内产生的自营费用及公共区域所产生的公摊费用。计费标准为水费3.7元/吨，自营电费1.4元/度。以上费用，乙方应在每月7日之前，将上月费用统一支付给甲方，由甲方代扣代交。若乙方拖欠以上费用超过10天，甲方有权停止供应以上费用对应的服务及单方无责解除合同。乙方同意依照合同约定按时向甲方交付店面租金、经营管理费用、履约保证金及其他费用。若迟延付款，乙方每日须承担相当于应付款总额1%的滞纳金。滞纳金的缴付不影响甲方依法或依约行使其他权利或采取其他救济措施。合同第十五条“合同的终止或解除”第15.2条约定，乙方出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有：……（3）乙方拖欠店面租金、经营管理费用、履约保证金或其他相关费用，经甲方书面催告后5日内仍拒绝全部缴付的。15.3条约定，如乙方因客观原因需提前终止本合同，应提前三个月书面通知甲方，该三个月内，乙方仍须保持经营状态和正常缴纳租金、经营管理费及经营水电费用。对于乙方单方解约，可免除缴纳违约金，但乙方缴纳的履约保证金，甲方不予退还。15.6条约定，未经甲方书面同意，乙方入场后擅自停止营业或变相不营业3天以内的，甲方有权扣取乙方缴纳的履约保证金20%作为违约金；乙方未经甲方书面同意自行停业或变相不营业超过7日或擅自搬走的，经甲方发函要求继续履行合同乙方不予答复或不予履约的，视为乙方单方提前终止本合同，甲方有权追究乙方违约责任，对乙方拖欠的款项甲方有权追索，对该店面甲方有权另行出租。合同期满未续租终止或提前终止的，乙方未经甲方书面同意继续占用租赁店面的，其占用不能视为合同延期或合同续订。如乙方占用甲方店面10天以内的，甲方有权发函要求立即搬出该占用店面，并且乙方应就实际占用期间按日支付场地占用费给甲方（场地日占用费的标准为末月日租金的1.5倍）；乙方占用甲方店面超过10天的，场地日占用费的标准按末月日租金的2倍计算，且甲方有权对乙方强行清场。强行清场致乙方物品缺失或毁损，该等损失由乙方自行承担，并且甲方有权以法律程序追索乙方因上述留驻行为所发生的一切损失和费用。合同第十六条“违约责任”约定，乙方违反本合同约定单方解除合同的，或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方缴纳的履约保证金，甲方不予退还，乙方还应向甲方支付违约金，违约金的计算方法为一个月当期的租赁费用。 前述《店面租赁合同》签订后，汇德缘公司依约将案涉房屋交付邱占银使用。邱占银未依约足额向汇德缘公司支付2018年9月26日之后的房屋租金、经营管理费、水电费。仅分别于2018年10月1日、2018年11月5日、2019年1月6日、2019年1月24日、2019年1月27日、2019年1月28日、2019年2月2日、2019年3月21日、2019年5月14日、2019年5月22日、2019年6月24日、2019年7月1日、2019年7月17日、2019年8月1日、2019年8月15日支付10000元、90420元、50000元、100000元、30000元、20000元、20000元、150000元、35000元、25000元、15000元、20000元、20000元、40000元、8000元，合计633420元。 自2018年10月开始，汇德缘公司多次通过微信、邮件等方式向邱占银催讨欠付租金及水电费等费用。2019年10月30日，邱占银向汇德缘公司告知，因生意不好，无力维持经营，将停业，租金后续协商支付，所有财物不动。后邱占银持续经营至2019年12月7日后停止营业。但相关物品均放置于案涉房屋内。2019年12月底，汇德缘公司将案涉房屋一层入口关门上锁，并在门上张贴招租广告。但案涉房屋未重新出租。 另查明，汇德缘公司主张将前述邱占银所支付款项按照支付时间优先用于抵扣邱占银应支付的水电费，再用于抵扣其欠付的到期租金。邱占银对于汇德缘公司主张的案涉房屋水电费金额无异议，但认为邱占银额外增加的8台空调多支出的电费不应由其承担。经抵扣，案涉房屋尚有2019年8月1日至2019年12月9日期间的水电费71271.5元未支付，邱占银尚欠2018年12月26日至2019年1月25日期间的房屋租金、经营管理费4728.8元，此后的租金及经营管理费均未支付。汇德缘公司诉求所附清单仅主张2018年12月26日之后尚欠租金、经营管理费用的滞纳金。 本案审理过程中，汇德缘公司于2020年3月30日在本院组织的调解中明确要求解除案涉《店面租赁合同》。双方在庭审中同意于2020年4月24日前办理案涉房屋的交接手续。 本院认为，汇德缘公司与邱占银就案涉房屋签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。现因邱占银逾期支付案涉房屋租金、经营管理费等费用，汇德缘公司主张行使合同解除权，解除案涉合同，邱占银对此亦无异议，本院对于汇德缘公司要求解除案涉《店面租赁合同》的诉求予以支持。案涉《店面租赁合同》系因邱占银违约解除，汇德缘公司要求邱占银支付违约金90420元符合合同约定。 关于邱占银停止经营后即2019年12月7日之后的房屋租金应否由邱占银承担的问题，根据合同约定，邱占银如需提前终止合同，应提前三个月书面通知汇德缘公司，并在三个月内保持经营状态、正常缴纳租金、经营管理费及经营水电费用。邱占银在2019年10月30日告知汇德缘公司无力经营，要求停业，并实际于2019年12月7日停止营业，可以认定邱占银已于2019年10月30日书面通知汇德缘公司将终止合同履行。汇德缘公司在2019年12月底在案涉房屋加锁以及张贴招租信息的行为，亦可视为汇德缘公司对于邱占银要求解除合同的意思表示是清楚的。此后邱占银的经营物品虽未搬离案涉房屋，但汇德缘公司对案涉房屋上锁，亦未采取积极措施要求邱占银清理案涉房屋的物品，对于双方合同解除后房屋未能及时办理交接手续，亦应承担一定责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，本院结合合同约定以及本案事实，酌定邱占银应向汇德缘公司支付2019年10月30日之后3个月的租金及经营管理费用，即邱占银应向汇德缘公司支付2018年12月26日至2020年1月31日期间欠付的房屋租金、经营管理费合计1107852.8元（4728.8元+90420元×12个月+90420元/30天×6天）。邱占银未依约按期支付租金，汇德缘公司主张每月按照欠付金额的2%自迟延支付之日起计算滞纳金，不违反合同约定及法律规定，本院亦予以支持。 双方《店面租赁合同》明确约定，汇德缘公司收取的经营管理费包含的系经营场所空调的费用，不包含邱占银经营产生的电费，根据合同语义分析，可以认定该经营管理费用包含的内容仅为经营场所的空调设备费用，并非指使用空调产生的电费。因此，本院对于邱占银关于其额外增加的8台空调产生的电费不应支付的主张，不予采纳。邱占银还应向汇德缘公司支付欠付水电费合计71271.5元。 如前分析，汇德缘公司对于案涉房屋未能使用未能采取适当措施防止损失扩大，故本院对于汇德缘公司主张案涉房屋2020年1月31日至2020年4月24日之后的租金及占用费，不予支持。至于如因邱占银一方原因，导致双方未能在2020年4月24日前及时办理交接手续导致的损失，可由汇德缘公司另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除厦门汇德缘百货有限公司与邱占银签订的《店面租赁合同》； 二、邱占银于本判决生效之日起十日内向厦门汇德缘百货有限公司支付违约金90420元； 三、邱占银于本判决生效之日起十日内向厦门汇德缘百货有限公司支付欠付的租金、经营管理费合计1107852.8元及滞纳金（其中，4728.8元自2018年11月15日开始，180840元自2019年1月15日开始，180840元自2019年3月15日开始，180840元自2019年5月15日开始，180840元自2019年7月15日开始，180840元自2019年9月15日开始，180840元自2019年11月15日开始，18084元自2020年1月15日开始，均按照每月2%的标准，计算至实际付款之日止）； 四、邱占银于本判决生效之日起十日内向厦门汇德缘百货有限公司支付水电费71271.5元； 五、邱占银于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区厦禾路915号一层C店铺及夹层A店铺腾空返还厦门汇德缘百货有限公司； 六、驳回厦门汇德缘百货有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9905元，由厦门汇德缘百货有限公司负担1056元，邱占银负担8849元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇二〇年四月二十九日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。