吉林省延边林区中级法院 民 事 判 决 书 （2020）吉75民终32号 上诉人（原审被告）：长白山保护开发区金达房地产开发有限公司，住所地吉林省安图县。 法定代表人：李晓东,该公司经理。 委托诉讼代理人：王政，安图明月法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈国秀，男，1971年2月12日出生，汉族，吉林省白河林业局工人，住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：马庆伟，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。 上诉人长白山保护开发区金达房地产开发有限公司（以下简称金达公司）因与被上诉人陈国秀房屋买卖合同纠纷一案，不服白河林区基层法院（2019）吉7503民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审被告)长白山保护开发区金达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王政，被上诉人(原审原告)陈国秀及其委托诉讼代理人马庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金达公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判决，予以发回重审或改判。2、由陈国秀承担本案的一、二审案件受理费。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，采信证据不足。2018年9月6日，双方当事人达成案涉《商品房销售合同》，约定案涉商品房交付日期为2018年10月30日，同时也约定了迟延交房的违约责任。交房期限届满后，在法定解除权行使期间，陈国秀并没有依法定程序向金达公司主张解除权，而是在2019年3月11日，书面向金达公司提出申请，要求对案涉商品房进行原设计变更，至此应视为合同当事人对案涉《商品房销售合同》的协商变更，并且对变更后交付房屋的日期没有约定。直至2019年8月份，金达公司应陈国秀的要求，对案涉商品房进行变更施工结束后，数次催告陈国秀领取案涉商品房之前，陈国秀也从未向金达公司主张过解除权，甚至在2019年10月下旬，陈国秀还就案涉商品房的权属证书的办理费用和金达公司进行协商。在原审庭审过程中，金达公司向原审法院提供了陈国秀对案涉房屋进行变更设计施工的书面申请，以及金达公司应陈国秀的申请与施工单位进行变更施工的工程联系单，并且陈国秀在原审庭审时提供的照片也可证明以上事实，但是原审法院在事实认定部分对此事实已经予以认定，但是又在证据采信部分对以上证据以不是原件和陈国秀没有提出申请为由对该影响案件性质的关键证据未予采信，原审法院认定事实不清，采信证据错误。二、原审法院判决适用法律不当。本案不具备法定解除要件，也不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条构成要件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。2018年9月6日，金达公司与陈国秀达成案涉《商品房销售合同》，第四条明确约定了逾期交房的违约责任。并且案涉房屋虽然没有进行验收，但是却早已竣工，并且已有许多业主进行了装修、入住，即便金达公司存在逾期交房的违约情形，但是并不影响陈国秀实现合同的目的。同时，房屋是否进行验收属于行政管理性规范而非民法意义上的效力性规范，原审判决据此裁判该案，适用法律不当。陈国秀擅自主张解除依法成立的合同，其行为既违背合同的契约精神又严重损害了交易秩序，法律保护的是合法的权益，任何人都不应该从违法中受益。当前形势下为了振兴企业发展，优化营商环境，无论从中央还是在地方，都十分重视小微企业的发展，出台了系列优化营商环境的法规和政策，以保证经济增长的稳定和市场交易秩序的安全。作为司法机关更应该为经济发展及维护交易安全保驾护航。陈国秀违反诚实信用原则，乱用诉权，导致金达公司的合法权益无法得到实体实现的事实，有悖我国民事立法本意及当前国家的宏观经济调控精神，陈国秀的诉求没有事实和法律依据，应当依法驳回。综上，原审法院判决认定事实不清，采信证据不足，适用法律不当。望二审法院查明案情，依法撤销原审判决，予以发回重审或改判。庭审中口头补充上诉意见为：原审判决认定事实不清。1、案涉商品房的交付期限，因陈国秀于2019年3月11日，向金达公司书面申请变更施工要求而达成了新的履行协议。合同的变更视为原合同履行期限的变更，而且没有约定交付日期。2、案涉商品房原审原告已于2019年3月11日之前实际领取，否则其不可能以书面形式向金达公司申请变更施工设计，即金达公司已实际履行了交付案涉商品房的合同义务。3、案涉商品房已于2019年8月5日依法验收合格，具备交付条件。金达公司验收的同时向陈国秀交付。原审判决适用法律不当。原审判决适用的是《合同法》第九十四条第四项及《商品房买卖司法解释》第十五条进行评判。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。首先，金达公司不存在迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，其次，根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。可见，解除权行使的方式主要可分为通知与进行批准、登记。就本案来说陈国秀并没有依法定程序向金达公司进行催告和通知。再次，案涉商品房销售合同对金达公司迟延交房约定了违约责任，如果原审法院适用该条评判该案，陈国秀应当基于该条规定主张金达公司的违约责任而不是行使解除权，原审适用法律不当。 陈国秀口头辩称，一、上诉人的合同解除权未消灭。双方于2018年9月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房日期为2018年10月30日，陈国秀起诉日期为2019年10月24日，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。陈国秀在解除权期间内提起诉讼，解除权未消灭。二、2019年3月11日，双方签订变更通知，但变更事项仅为“间墙不予施工，更换成两套乙级防火门由业主自行安装”明显是对工程的简化，属于减少工程量而不是增加工程量，不涉及房屋原交付日期的变更。另外，陈国秀没有提出特殊的针对金达公司独有的新增工程和特定的新增项目（实际上房屋现状也没有新增工程和新增项目）。三、陈国秀未提出过对房屋地热管线及相应配套分水器等变更申请。金达公司提供的工程联系单不能证明陈国秀提出过改造申请。一审判决对该事实未予认定，只认定了间墙不予施工的变更通知，金达公司对判决书认定的事实理解有误。四、金达公司主张房屋虽然没有验收，但却早已竣工，且已有许多业主进行了装修、入住，即便金达公司存在逾期交房的违约情形，但并不影响实现合同目的的观点是错误的。从房屋照片证据可见，案涉房屋至今未竣工，房屋内电线是裸露在外面的明线，没有设置管道井、通风口等，完全达不到入住条件和使用条件，更达不到竣工条件。在开发方逾期交付房屋的情况下，法律赋予业主有两种选择，一是继续履行合同，要求开发方支付违约金，另一种是解除合同，退还房款并支付违约金。如何选择是业主的权利，其他业主房屋的交付使用不代表陈国秀的房屋应达到交付条件，至陈国秀起诉时止，案涉房屋周边未见有人收房和装修。另外，金达公司不能因其他人接收房屋就剥夺陈国秀选择解除合同的权利。陈国秀选择解除合同的权利是法定的，是不可剥夺的权利。五、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》明确规定，房屋未经验收或验收不合格的，不得交付，这是国家强制性法律规定，是法律红线。如果这一红线被践踏，将会有亿万人的生命处于危楼之中，直接危害人民群众生命安全，完全不符合社会主义国家以人为本的立法初衷。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律清正确，金达公司的上诉理由不成立。 陈国秀向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告与被告之间签订的商品房买卖合同；2、请求法院判决被告返还原告购房款310万元及利息65100元，利息支付至全部退款之日；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年9月6日,原告购买了被告金香槟茳园1#公寓正门右侧第一单元4号、5号房屋,房屋面积331平方米,购房款310万元,约定被告于2018年10月30日将房屋交付。合同签订后,原告依法履约,但被告无正当理由,至今拒不交付涉案房屋,为维护原告的合法权益,故诉讼来院,请求依法支持原告的上述请求。 一审法院认定事实：2018年9月6日，陈国秀与金达公司签订了《商品房销售合同》，金达公司将金香槟莊园1#公寓正门右侧第一个单元4号、5号房屋，面积331平方米，出售给陈国秀，价款310万元。合同约定房屋于2018年10月30日交付使用。合同签订后，陈国秀履行了全部付款义务。金达公司未在合同约定的期限内交付房屋。2019年3月31日，陈国秀向金达公司提出变更通知申请，内容为“金香槟庄园商业12#楼4号门市调整如下，该门市房为4.2×20米开间一套，要求两个房照，应客户要求，间墙不予施工，更换成两套乙级防火门由业主自行安装。该工程部负责人针对该问题处理方案及解决时间给予明确答复”。原告陈国秀购买的房屋至2019年10月20日仍未竣工验收。 一审法院认为，原告陈国秀与被告金达公司签订的《商品房销售合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，原告陈国秀履行了全部付款义务，金达公司未在合同约定的期限履行交付房屋的义务，事后双方也未达成延期履行的协议，金达公司存在违约行为，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。原告陈国秀于2019年10月24日向原审法院提起诉讼至今，金达公司仍未履行交付房屋的义务，且涉案房屋未取得验收合格，不具备交付条件，致使原告陈国秀不能实现合同目的，其要求解除双方签订的《商品房销售合同》并要求金达公司返还购房款及利息的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。金达公司认为，因陈国秀提出变更通知申请导致工期不确定，视为未约定交房期限。被告的这一辩解没有证据证实，原审法院不予采纳。原告陈国秀在买卖合同约定的交房期限届满之日起一年之内提起诉讼，故本案的解除权未消灭。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、解除原告陈国秀与被告长白山保护开发区金达房地产开发有限公司于2018年9月6日签订的《商品房销售合同》；二、被告长白山保护开发区金达房地产开发有限公司返还原告陈国秀购房款310万元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年9月7日起至判决生效时止），此款于判决生效后立即给付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32120元，原告陈国秀已申请缓交32120元，现由被告长白山保护开发区金达房地产开发有限公司负担。 二审认定的事实与一审认定事实基本一致。 二审庭审中，金达公司提供双方当事人于2018年9月6日签订的《商品房销售合同》一份，证明合同中约定迟延履行时的违约责任，提供陈国秀于2019年3月11日向金达公司提交的《关于金香槟庄园12#楼4号门变更通知》一份，证明双方当事人对原合同进行变更，变更后未约定交付时间，故不存在迟延交付或者违约情形。陈国秀对以上证据的真实没有异议，对证明目的有异议。本院认为双方当事人对上述两份证据的真实没有异议，应予采信。金达公司提供其向施工单位下发的《工程联系单》两份，证明应陈国秀的申请金达公司分别于2019年6月23日和7月10日要求变更原设计施工的事实。陈国秀对证据的真实性提出异议，无法证明主张。本院认为，该两份证据系金达公司向其施工单位下发的工程联系单，即其与施工单位间的联系单，并无陈国秀变更申请佐证，本院无法予以采信。金达公司提供其销售人员与陈国秀的三份通话详单，证明金达公司按照陈国秀的要求变更施工完毕，2019年7月1日开始与陈国秀联系变更施工事宜及要求验收的事实。陈国秀质证认为该详单中没有陈国秀的电话号码，并且通话内容不是交房，而是协商退房的事宜。本院认为，上述三份证据只能证明与陈国秀通话事实，而不能证实通话内容，故无法作为认定金达公司主张的事实予以采信。金达公司二审新提供《建设工程竣工验收报告》四份，证明2019年8月5日验收合格，符合交付条件的事实。陈国秀对真实性、证明目的均提出异议。本院认为，金达公司提供的四份验收报告中施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位均没有加盖公章，本院无法核实其真实性，无法作为认定金达公司主张验收合同的证据予以采信。金达公司提供涉案房屋庭审当天拍照的15张照片，证明其已修改施工事实，陈国秀质证认为证明不了什么问题，本院认为上述照片能证明现在房屋情况的事实予以采信。 本院认为，陈国秀与金达公司因双方签订的《商品房销售合同》产生纠纷，一审定性为房屋买卖合同纠纷正确。双方当事人对签订商品房销售合同过程及陈国秀已交付全部购房款事实没有争议，对陈国秀是否有权行使解除权产生纠纷。金达公司以陈国秀于2019年3月11日向其提交的《关于金香槟庄园12﹟楼4号门市变更通知》证明合同履行期限届满后陈国秀提出变更其购买房屋结构，并提供金达公司向施工单位下发的两份工程联系单证明变更施工事实，主张双方重新约定履行期限，未明确约定准确履行期限，不属于迟延交房情形。但该变更通知中陈国秀要求将其购买的4号房和5号房间墙不予施工，并要求针对该问题处理方案及解决时间给予明确答复，双方当事人均未提供金达公司对该通知的答复，无法认定延长合同履行期限，并且金达公司没有提供应延长交付期限的充分证据证实。金达公司二审庭审中提供《建设工程竣工验收报告》欲证实陈国秀起诉前案涉房屋工程已竣工验收，因该验收报告无出处、无相关单位公章，是否已验收无法认定，金达公司也没有提供证据证实已交付房屋或何时通知陈国秀接受房屋的相关证据。另外，陈国秀于2019年3月11日要求变更原房屋结构，并于2019年10月24日诉至法院请求解除双方签订的合同，足以说明金达公司仍未履行合同义务，一审认定金达公司违约并无不当，金达公司的上诉理由不能成立。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当，上诉人金达公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32120.00元，由长白山保护开发区金达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朴红君 审判员  张松林 审判员  于 红 二〇二〇年四月二十四日 书记员  韩享吕