福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终689号 上诉人（原审被告）：蒋少英，女，1976年1月20日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：王乘波，福建兆恩律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：苏伟能，福建兆恩律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：福建景隆房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区大地阳光城1#204室，统一社会信用代码91350303567306924C。 法定代表人：黄学文，总经理。 委托诉讼代理人：林玉桂，福建众益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林雅芳，福建众益律师事务所执业律师。 上诉人蒋少英因与被上诉人福建景隆房地产开发有限公司（以下简称“景隆公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋少英上诉请求：撤销一审判决，改判支持蒋少英的一审诉讼请求。实和理由：1.一审判决未认定景隆公司的行为违约，属认定事实不清。景隆公司要求蒋少英签署由其提供的委托书格式，才肯为蒋少英代为办理产权登记。该委托书的内容严重损害了蒋少英的权益，但蒋少英为了能够尽早办理产权登记，被迫无奈签署该委托书。之后，蒋少英积极提交办理产权登记所需的资料和税费，已经履行了自己的主要义务，未能按约定取得产权证的主要原因在于景隆公司，景隆公司应当按合同约定承担违约责任。2.一审判决认为案涉《委托书》属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“特殊约定情形”，适用法律错误。案涉《委托书》系景隆公司提供的格式条款，其中对蒋少英不利的部分也没有采取合理的方式进行提醒，导致蒋少英的权益处于不确定状态，免除了景隆公司按时交付案涉房屋权属证书的义务，系无效的。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求判如所请。 景隆公司答辩称：一、景隆公司不存在违约行为，一审认定事实清楚，证据确实充分。根据蒋少英与景隆公司签订的《商品房买卖合同》第14条第2款：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”、《合同补充协议》第3条：“交房及办理产权登记时，买受人应向出卖人交纳水、电、燃气等公共配套设施的开通费用，及在此之前政府有新的政策规定该套房还应交的其它各种税、费。买受人拒绝缴纳的，出卖人有权拒绝交房或拒绝办理产权，且不构成违反本合同第八条、第十四条关于交付及产权登记的约定。以上费用按交房及办理产权证相应阶段的政府规定收费为准”规定，景隆公司不是房屋权属登记部门，无权为业主进行房屋权属登记，作为开发商，仅在得到业主的书面委托授权的前提下，才可为业主代办房屋产权登记事宜，且一切费用由业主自理。景隆公司于2013年6月18日便为涉案《商品房买卖合同》办理了备案登记手续，也已为涉案商品房办理了房屋所有权初始预登记，涉案房屋交付后，蒋少英不积极主动配合景隆公司办理产权权属登记代办所需的委托手续及缴纳相关办证费用，存在过错。如前所述，代办产权登记以业主的书面委托及缴纳完毕相关办证费用为前提，蒋少英于2017年6月24日才授权委托景隆公司为其办理不动产权证申领相关事宜，并明确承诺因政府窗口收件能力有限，其不会因办证时间长短向景隆公司主张责任，2018年9月11日，在合理期限内，景隆公司为蒋少英成功代办完毕房屋权属登记事宜，蒋少英也领取了《不动产权证书》。可以看到，在整个房屋产权权属登记代办过程中，景隆公司均按合同约定履行，不存在任何违约行为，故一审认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。二、涉案委托书系蒋少英与景隆公司基于平等协商就办证事宜共同达成的协议，不属于格式合同。《合同法》第39条第2款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第40条：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”就涉案委托书而言，此系蒋少英与景隆公司基于平等协商就办证事宜共同达成的协议，绝非格式合同，委托书上的主要内容为蒋少英委托景隆公司帮其代办房屋产权证书申领相关事宜，不存在免除己方责任，加重对方责任的情形，故该委托书真实合法有效，蒋少英在委托书中明确承诺：“本人配合签署办证申请表格等文件，预交办证相关税费。因政府窗口部门收件能力有限，办证所需时间约18个月，该办证所需时间与受托人无关，本人予以充分理解，不会就此向受托人主张相关责任。”蒋少英作为完全行为能力人，自愿签署委托书即表明其充分理解委托内容，不存在胁迫，故蒋少英应遵守委托书约定，不能向景隆公司主张逾期办证违约金，蒋少英的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 蒋少英向一审法院起诉请求：1.判令景隆公司协助蒋少英办理坐落莆田市涵江区新涵大街立交桥东侧1#604号房产的不动产权证；2.判令景隆公司支付蒋少英以购房款693345元为基数自2015年12月17日起至交付不动产权证之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金。诉讼过程中，蒋少英变更诉讼请求为：判令景隆公司支付蒋少英自2015年12月17日起至2018年9月11日止以已付购房款693345元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金69265.17元。 一审法院认定事实：2013年5月21日，景隆公司（出卖人）与蒋少英（买受人）签订编号H201300922《商品房买卖合同》，约定：蒋少英向景隆公司购买坐落莆田市涵江区新涵大街立交桥东侧A地块凯旋国际第1幢6层604号房，建筑总面积119.05平方米；买受人应于2013年5月21日前向出卖人付清购房款计213365元，余款计48万元办理公积金按揭付清；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；交房及办理产权登记时，买受人应向出卖人交纳水、电、燃气等公共配套设施的开通费用，及在此之前政府有新的政策规定该套房还应交的其他各项税、费。买受人拒绝缴纳的，出卖人有权拒绝交房或拒绝办理产权，且不构成违反商品房的交付及产权登记的约定等。合同签订后，蒋少英按约支付购房款693365元。2015年9月19日，景隆公司向蒋少英交付商品房。2017年6月24日，蒋少英与景隆公司签订《委托书》，约定：蒋少英委托景隆公司办理其购买的坐落莆田市涵江区凯旋国际1号楼604单元《不动产权证》事宜，蒋少英同意配合签署办证申请表格等文件，预交办证相关税费。因政府部分收件能力有限，办证所需时间约18个月，该办证所需时间与景隆公司无关，不会向景隆公司主张相关责任。2017年6月24日，蒋少英缴纳了代办不动产权证的相关费用。此后，蒋少英于2018年9月11日向景隆公司领取证件。因蒋少英认为景隆公司未按《商品房买卖合同》约定及时为其办理涉案商品房不动产权证，构成违约，遂于2019年6月5日诉至一审法院。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》、《委托书》主体适格，意思表示真实，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但未约定景隆公司应当为蒋少英办结商品房“两证”的义务。蒋少英需要景隆公司代为办理涉案商品房不动产权证，需以办理书面委托手续并缴纳相关办证费用为前提，该条约定属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“特殊约定情形”。2017年6月24日，双方另行签订《委托书》约定蒋少英委托景隆公司办理不动产权证，办理时间明确约定为18个月。蒋少英于2018年9月11日向景隆公司领取了相关证件，并没有超过双方所约定的18个月办证时间，故景隆公司在履行《商品房买卖合同》、《委托书》所约定的义务过程中未构成违约，蒋少英要求景隆公司承担逾期办理涉案商品房不动产权证违约金，缺乏依据，不予支持。综上，蒋少英要求景隆公司支付违约金69265.17元，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回蒋少英的诉讼请求。案件受理费1632元，由蒋少英负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 经审理查明，蒋少英对一审查明的事实中“2017年6月24日，蒋少英与景隆公司签订《委托书》，约定：蒋少英委托景隆公司办理其购买的坐落莆田市涵江区凯旋国际1号楼604单元《不动产权证》事宜，蒋少英同意配合签署办证申请表格等文件，预交办证相关税费。因政府部分收件能力有限，办证所需时间约18个月，该办证所需时间与景隆公司无关，不会向景隆公司主张相关责任”有异议，认为该委托书的内容属于格式条款，应认定为无效；蒋少英对一审查明的其他事实没有异议。景隆公司对一审查明的事实没有异议。对一审查明的事实中双方当事人均没有异议的部分，本院予以确认。 本院认为，根据景隆公司与蒋少英签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》和《委托书》，双方之间形成商品房买卖关系，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。虽然双方约定了景隆公司的办证义务，但同时也约定了景隆公司代办房屋权属证书应经蒋少英书面委托。蒋少英于2017年6月24日才书面委托景隆公司代为办理案涉商品房的权属证书并缴纳办证费用，景隆公司也于2018年9月11日成功代办不动产权证书，蒋少英也领取了权属证书。现有证据无法证实景隆公司存在违反合同约定的情形，一审法院判决驳回蒋少英要求支付逾期办证违约金的诉讼请求并无不当。蒋少英的上诉理由均依据不足，本院不予支持。 综上所述，蒋少英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1632元，由上诉人蒋少英负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年四月十三日 书记员  高小福 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。