云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终180号上诉人（原审被告）：中建穗丰置业有限公司，住所地云南省大理市大理经济开发区滨海大道013号，统一社会信用代码9153290076040637XC。法定代表人：童一松，董事长。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：童继远，男，1977年1月16日出生，汉族，住巍山县。被上诉人（原审原告）：王丽波，女，1986年6月25日出生，汉族，住巍山县。被上诉人（原审原告）：童某，女，2011年12月27日出生，汉族，住巍山县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：童浩然，男，汉族，系被上诉人童继远之父，特别授权代理。三被上诉人共同委托诉讼代理人:朱亦斌，云南南诏律师事务所律师，一般授权代理。上诉人中建穗丰置业有限公司（以下简称穗丰公司）因与被上诉人童继远、王丽波、童某商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。穗丰公司上诉请求：1.撤销大理市人民法院（2019）云2901民初1987号民事判决第一、二、三项内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、案涉房屋已具备交房条件。1.被上诉人在庭审中已承认签订购房合同后，被上诉人多次到上诉人处，协商物业费减免、办理房产证的相关事宜，而上诉人已经为被上诉人办妥了房屋所有权证及国有土地使用证，办证之前需要被上诉人交清相关费用、授权委托书，上诉人才可以为其办理房屋所有权证、土地使用证，也是上诉人通知其过来领取两证的。这一系列的过程需要多次沟通、交流，说明上诉人与被上诉人是一直正常联系的，而上诉人也已按商品房购销合同中的地址邮寄了接房通知，只因时间久远，上诉人无法提供相应证据证明。2.合同约定，办理产权证需在“办理完房屋交接手续”后180个工作日内完成，也可看出房屋买卖交易的流程，在房屋交接完成后，才办理房屋所有权证。被上诉人一直在催促上诉人办理房屋所有权证，对接房事宜却一直不予理会，也是有违常理及交易习惯的。在案涉房屋已符合交付的条件下，上诉人不可能在面临承担违约责任的情况下，不通知被上诉人接房，不符合常理及行业习惯。二、被上诉人要求违约金的诉讼请求已过诉讼时效。三、一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金过高，违约金是对违约方的违约行为的惩罚同时弥补守约方的损失，一审法院仅以上诉人没有以邮寄的方式来通知被上诉人接房而判决要求上诉人承担高达114385元的违约金，该违约责任过重。童继远、王丽波、童某辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。二、上诉人至今没有通知被上诉人接房，合同约定以邮寄的方式通知接房，到今天为止上诉人均没有以任何形式通知过被上诉人接房，上诉人也没有证据证明通知过被上诉人接房。三、本案没有超过诉讼时效。从我们起诉之日上诉人均没有通知被上诉人接房，也没有将涉案的房屋交给被上诉人，上诉人的违约状态是持续的过程。四、上诉人将房产证办到被上诉人名下，办证时间是2013年7月1日，根据法律规定不动产的产权转移以登记为准，但上诉人一直没有将房屋交给被上诉人，违约金没有超过国家法律的规定，故被上诉人没有上诉。童继远、王丽波、童某向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商品房购销合同》以及《补充协议》合法有效；2.要求穗丰公司将坐落于大理市洱海天域八区02号商品房交付给原告；3.被告承担上述商品房的修复费用80000元；4.被告承担违约金从2013年1月2日起计算至2019年1月2日，共计2190天，每天以总房款的万分之二计算，即2710536元×2%＝542.1元／天×2190天＝1187214元；5.判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2012年6月18日，原告（乙方）与被告穗丰公司（甲方）签订《商品房购销合同》及《商品房买卖合同〈补充协议〉》，约定被告将其开发的位于大理市“洱海天域”Ａ区02号商品房（现房）出售给原告，总价款为2710536元；交付时间为甲方应于2012年9月1日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给乙方；约定了甲方逾期交房的违约责任；商品房交付约定：该商品房达到第三条约定的交付条件后，甲方应当以媒体公告及信函形式通知乙方按通知的时间地点，……；通讯联络的约定：乙方应在本协议中提供真实有效的通讯地址及电话号码，……；上述合同及补充协议签订后，原告于2012年6月26日按约向被告一次性支付了购房款2710536元,被告于2012年12月31日向原告出具购房发票。2013年3月29日，被告代原告童继远、王丽波、童某办理了案涉商品房的所有权证。2013年7月31日，被告代原告办理了案涉商品房的国有土地使用权证。至庭审时，案涉商品房由被告管理，被告未将商品房钥匙交付给原告。本案的争议焦点是：1.被告是否存在违约行为并因此承担违约责任？2.被告是否应当承担案涉商品房的修复费用？3.原告起诉要求被告支付违约金是否超过诉讼时效以及约定的违约金是否过高？一审法院认为，关于争议焦点1：本案原、被告双方均为合法的民事主体，案涉合同及补充协议均为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按约支付了房款，被告应按约履行交付商品房的合同义务。被告抗辩称“案涉商品房已具备交房条件，且被告已通知原告办理接房手续，是原告一直不办理接房”。经庭审查明，案涉商品房为现房，且已通过竣工验收，并报相关部门备案，根据合同及补充协议约定：被告应当以媒体公告及信函形式通知原告按通知的时间地点，携带相关证件,办理交接手续。但就如何履行通知义务，被告未举证证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对被告“已通知原告办理接房手续，是原告一直不办理接房”的抗辩主张不予采纳。故原告请求确认案涉合同及补充协议合法有效的诉讼主张以及要求被告交付案涉商品房的诉讼主张有事实和法律依据，均予以支持。关于争议焦点2：案涉合同及补充协议中虽有案涉商品房质量保修的有关约定，但该诉请与本案商品房买卖系属不同的法律关系，不应在本案中作评判处理。故本院对原告要求被告承担案涉商品房修复费用80000元的诉讼主张不予支持。被告围绕该诉请提出的相应抗辩理由成立，予以采纳。关于争议焦点3：根据双方约定，被告应于2012年9月1日前向原告交付符合约定的商品房而一直未交付。一审法院认为，被告未交付案涉商品房的行为一直处于持续状态，原告的该项诉请未超过诉讼时效，故被告的抗辩理由不成立，不予采纳。关于违约金问题，双方签订的补充协议第四条明确约定“③逾期超过120日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第三条规定的最后交付期限（即2012年9月1日）的第121天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金”，故原告童继远、王丽波、童某要求被告支付违约金的诉讼主张有事实和法律依据，予以支持。被告提出“被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金。”的抗辩理由不成立，不予釆纳。对于违约金的计算,庭审中双方一致确认至庭审时案涉商品房由被告管理，至2013年7月31日，被告已代办完结案涉商品房的相关权属证书，但仍未交付，被告的行为已属违约，原告即应及时主张权利，以便及时止损维护自己的权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，结合本案实际，一审法院确定案涉违约金的计算起止日期为双方约定的交付期限（即2012年9月1日）的第121天起至案涉商品房相关权属证书办理完毕之日止，即2013年1月2日起至2013年7月31日止，具体金额为114385元（已付房款2710536元×万分之二即0.0002×211天＝114385元）。原告的其余违约金请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和囯民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、原告童继远、王丽波、童某与被告中建穗丰置业有限公司于2012年6月18日签订的《商品房购销合同》及《商品房买卖合同〈补充协议〉》合法有效。二、被告中建穗丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于大理市“洱海天域”八区02号商品房交付给原告童继远、王丽波、童某。三、被告中建穗丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告童继远、王丽波、童某违约金114385元。四、驳回原告童继远、王丽波、童某的其他诉讼请求。案件受理费16205元，由原告童继远、王丽波、童某负担15000元，由被告中建穗丰置业有限公司负担1205元。本院二审期间，上诉人提交2008年2月25日《大理日报》，证明2008年2月28日涉案商品房开始交房。经质证，被上诉人认为，与本案没有关联性。本院认为，该证据合法有效，本院将结合在案其他证据综合分析使用。被上诉人未提交新证据。二审经审理查明的事实除上诉人是否通知被上诉人接房外，其余案件事实与原审认定的一致。本院认为，关于上诉人是否通知被上诉人接收涉案商品房及上诉人是否违约的问题。1.双方签订《商品房购销合同》第二条约定：“乙方购买的商品房为现房”；第七条约定：“甲方应予2012年9月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以信函形式通知乙方办理交接手续”；第十二条约定：“甲方在乙方付清全部购房款并办理房屋交接手续后180个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关办理房屋所有权证。乙方应在该房屋交付时提供办理产权登记相关手续所需资料，….”。2.一审查明：2013年3月29日，上诉人代被上诉人办理了案涉商品房的所有权证;2013年7月31日，上诉人代被上诉人办理了案涉商品房的国有土地使用权证。二审查明，涉案商品房于2008年2月28日公告交房及涉案商品房在签订协议时具备交房条件。3.被上诉人称，签订合同与约定交房中有2个多月的时间是因争议房屋有损坏，上诉人需要修复后方交付，因上诉人没有修复故没有通知被上诉人接房。被上诉人的该主张没有提供证据证明。上诉人称，因争议房屋从签订合同至起诉长达7年之久，其虽然不能提供证据证明其发过给被上诉人接房通知，但是，双方在办理房地产证时有过多次往来，且合同第十二条约定“办理房屋交接手续后……乙方应在该房屋交付时提供办理产权登记相关手续所需资料”，可以证明被上诉人已经接房。4.根据上述合同约定和一、二审查明的案件事实，本院认为，涉案商品房从签订合同到被上诉人起诉时隔7年之久，被上诉人系全额支付购房款，合同约定交房时间为2012年9月1日前，且双方交易的是现房，被上诉人对购买房屋在7年间不予关心、询问其所购买房屋的接房事宜，不符合常理。结合涉案商品房的情况，该房屋于2008年间具备交房条件和合同约定第十二条“甲方在乙方付清全部购房款并办理房屋交接手续后180个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关办理房屋所有权证。乙方应在该房屋交付时提供办理产权登记相关手续所需资料，….”。本案中，虽然上诉人认可涉案商品房由其管理且没有提交已经通知被上诉人接房的证据，但不能以此推定上诉人没有通知被上诉人接房。根据上述合同的约定、事实认定，可以确认当事人在房地产产权登记手续办理结束后，即2013年7月13日，被上诉人户已取得涉案商品房的所有权证和国有土地使用权证，获得涉案房屋完整的物权，成为涉案房屋的产权人；双方之间的商品房买卖合同已经履行完毕。所以，本案不存在确定合同合法有效的问题，被上诉人也无证据证明上诉人拒绝交房，在被上诉人持有完整物权的情况下，上诉人只是配合房屋交接的相关事宜，无须再判决交房。一审判决确认双方签订的合同合法有效和交房错误，本院予以改判。被上诉人主张上诉人没有交付给其购买的商品房并违约的主张没有充分的证据证明，本院不予支持；一审判决上诉人承担违约金错误，本院予以改判。综上所述，上诉人穗丰公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，判决结果错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院(2019)云2901民初1987号民事判决；二、驳回原审原告童继远、王丽波、童某的全部诉讼请求。一审案件受理费16205元，由被上诉人童继远、王丽波、童某负担；二审案件受理费2587元，由被上诉人童继远、王丽波、童某负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年四月二十一日法官助理马娟书记员段杰润