浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终195号 上诉人（原审被告）：王正荣，男，1978年1月5日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：吴珍丹，女，1981年1月30日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：王钦财，男，1950年12月10日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：王香莲，女，1951年12月14日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：王某，女，2004年12月28日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阮海棋，男，1975年10月13日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：阮寒飞，浙江咏法律师事务所律师。 上诉人王正荣、吴珍丹、王钦财、王香莲、王某因与被上诉人阮海棋合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初4533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王正荣、吴珍丹、王钦财、王香莲、王某上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。本案买卖的标的物为“宅基地”，2009年双方签订协议时土地性质为集体土地。上诉人取得涉案宅基地的背景是城市扩张，上诉人所在村的集体建设用地数量减小，同时上诉人因人口增加，由村集体统一分配取得，并非一审法院认定“因被征收而取得”，一审法院仅凭借对上诉人讲述的断章取义和该宅基地在2016年办理了“农转用”手续（浙土字［Ａ2016］第0030号），就臆想“在《宅基地转让协以》签订之前，涉案宅基地己经确认系因被征收而获得”毫无事实依据。而《农（居）民建房呈报表》中的“土地管理员审查意见”恰恰能够证明在双方交易的2009年，涉案宅基地的性质为集体士地。二、一审判决毫无法律依据。《中华人民共和国土地管理法》和国办（1999）39号文规定，农村的住宅不得向城市居民出售，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定为无效。从现行法律和最新政策规定可知，被上诉人并非“村民”，购买了两间宅基地明显违反了法律和政策底线，不应被支持。退一步讲，即使按照一审法院“虽然土地性质变动审批手续在《宅基地转让协议》签订之后才办理，但其效力应溯及土地被征收之时”的观点，也应当认定协议无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”三、事实上，被上诉人占用两间宅基地建设一座“小康楼”，也无法办理不动产转移登记手续。四、从法院判决的社会指引和教育作用来看，本案也不宜认定合同有效。如果法院判决认定合同有效，势必将作出错误的法律引导，大量的城市居民利用自身的资金优势涌入农村，购买农民的宅基地，造成大量农民“失地”，增加社会的不稳定因素，甚至还会动摇国本，这也是与目前的立法目的和相关政策精神背道而驰的。 阮海棋答辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人与拆迁办签订了协议书等都已经证实涉案地基系拆迁安置所得。二、涉案协议合法有效，签订时双方都知道是拆迁安置所得，法律并没有禁止转让，故一审判决正确。三、本案不应该适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，被上诉人订立合同的目的是为了土地使用权和房屋所有权，上诉人应该积极协助，请求驳回上诉、维持原判。 阮海棋向一审法院起诉请求：五被告继续履行《宅基地转让协议》，协助原告办理坐落于台州市椒江区间）房屋的不动产权过户手续。 一审法院认定事实：被告王正荣与被告吴珍丹于2003年6月11日登记结婚。2009年5月19日，台州经济开发区拆迁办公室为甲方与被告王正荣为乙方签订《补偿安置协议书》一份，约定甲方因小区项目建设，需要拆迁乙方坐落在.94平方米。2009年5月22日，原告为乙方与被告王正荣、吴珍丹为甲方签订《宅基地转让协议》一份约定甲方自愿将其所有的坐落于台州市开发区里规划为准）；转让价格为372000元，其中，乙方已付甲方预付款100000元，乙方于打桩时支付给甲方212000元，余款60000元在本宅基地办理土地证、房产证等相关证件于乙方名下后付清；乙方今后因本宅基地办理土地证、房产证等相关证件或手续，需加甲方签字、提供身份证等协助时，甲方须无条件配合、及时协助（办理手续费用由乙方负责）。2009年5月22日，被告王正荣向原告出具收条一份，载明收到原告预付款100000元；2009年9月24日，被告王正荣向原告出具收条一份，载明收到转让给原告的宅基地预付款212000元。原告通过抽签调换等方式取得了相应的地基、并在地基上建造了红星名苑15幢3-4号房屋，其中15-4号房屋的地基系涉案《宅基地转让协议》转让的地基。另查明，2009年6月29日，台州市建设规划局出台了《关于椒江区葭芷街道村民点选址的通知》通知同意将九号路以东、四号路以南、学院路以西、白云山路以北地块为村民安置用地。2016年4月13日，浙江省人民政府批准了台州市7-2015年度第十七批次（开发区2）城市建设用地实施方案，批准文号为浙土字Ａ2016-0030，共计用地13.6252公顷（农用地转用9.1753公顷，征收集体土地13.6252公顷）。2016年7月8日，台州市人民政府出台了台政发201628号《台州市人民政府征收土地方案通告》，将浙江省人民政府批准的征收土地方案的内容审和有关事项进行公告。《农（居）民建房呈报表》显示，被告王正荣、王钦财、王香莲、王某共同申请建房，建房坐落地点为规划点，申请用地权属来源为拆建安置，该安置点已办理了农转用批准。批准文号为浙土字Ａ2016-0030号，同意该户在规划点上新建一间，占用国有建设用地47.5平方米，保留立地房一间。涉案房屋现已经可以办理不动产登记手续。被告王钦财、王香莲对原告与被告王正荣、吴珍丹签订《宅基地转让协议》系知晓并认可的。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为涉案《宅基地转让协议》是否有效。被告主张《宅基地转让协议》签订时，转让标的物“宅基地”土地性质为集体土地，而集体土地是禁止买卖的，《宅基地转让协议》因违反法律、法规的强制性规定而无效。该院认为，首先，涉案《宅基地转让协议》签订之前，被告王正荣与台州经济开发区拆迁办公室签订了《补偿安置协议书》，确认需要拆迁被告王正荣坐落于的住宅。2009年6月29日，台州市建设规划局对村民安置用地的选址进行了规划。再结合庭审中，被告王正荣对于转让给原告的宅基地也认可系因为村里统一拆迁而获得，可见本案争议的宅基地在《宅基地转让协议》签订之前已经确定系因国家征收而取得。其次，从《农（居）民建房呈报表》反映、申请用地权属来源为拆建安置，建房坐落地点为规划点，可见涉案宅基地的获得系拆迁安置。因此，在《宅基地转让协议》签订之前，涉案宅基地已经确认系因被征收而获得，土地性质必然会发生变动，而土地性质的变更需要相应的审批手续，事实上涉案宅基地确实也在2016年获得了审批，将土地性质变更为了国有建设用地。故原、被告转让的宅基地为被告王正荣户因土地被征收而获得的拆迁安置地，虽然土地性质变动审批手续在《宅基地转让协议》签订之后才办理，但其效力应湖及土地被征收之时。故对被告的上述主张不予采纳，涉案宅基地土地性质为国有建设用地，依法可以进行转让，涉案《宅基地转让协议》应为有效。综上，被告王钦财、王香莲对于原告与被告王正荣、吴珍丹签订的《宅基地转让协议》系知晓并认可的，《宅基地转让协议》对被告王钦财、王香莲具有约束力。被告王某为未成年人，不具有完全民事行为能力，被告王正荣、吴珍丹作为其法定代理人，有权代理其从事民事活动，被告王正荣、吴珍丹转让宅基地的行为对其具有约束力。故根据《宅基地转让协议》的约定，本案五被告具有协助原告办理房地产权属登记手续的义务。综上所述、原告的诉讼请求合理、合法，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定于2019年12月2日判决：被告王正荣、吴珍丹、王钦财、王香莲、王某于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告阮海办理将坐落于台州市椒江区房屋的不动产权登记到原告阮海棋名下的手续。案件受理费3440元（已减半），由被告王正荣、吴珍丹、王钦财、王香莲、王某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人提供的材料，本院认为该材料不符合证据三性原则，对其证明效力不予采纳。 本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点如下：涉案《宅基地转让协议》是否有效。具体分析如下：一、涉案《宅基地转让协议》签订于2009年5月22日，在此之前上诉人已与台州经济开发区拆迁办公室签订了补偿安置协议书、进行了宅基地拼幢抽签并与案外人对调了宅基地，可见本案双方在签订协议时均已知道案涉宅基地系因国家征收拆迁而取得。《宅基地转让协议》亦明确约定“余款在本宅基地办理土地证、房产证等相关证件…”、“…乙方今后因本宅基地办理土地证、房产证等相关证件或手续，需甲方签字、提供身份证等协助时…”，可见双方在签订协议时对合同标的物的合意是一致的，即为拆建安置的宅基地，可预见土地性质会发生变动。二、《宅基地转让协议》签订后，被上诉人按约分期支付了对价，2016年涉案宅基地的土地性质变更为了国有建设用地。本院认为，土地性质变动审批手续系对《宅基地转让协议》的追认，效力应溯及土地被征收之时。故《宅基地转让协议》自政府审批后合法有效，双方应按约定履行。综上所述，王正荣、吴珍丹、王钦财、王香莲、王某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费6880元，由上诉人王正荣、吴珍丹、王钦财、王香莲、王某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 王安安 审 判 员 胡精华 二〇二〇年四月二十九日 代书记员 应一娇