江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初18298号原告：杨建锋，男，1978年10月21日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：顾小洁，系原告配偶。原告：顾小洁，女，1980年12月14日出生，汉族，住昆山市。被告：昆山聚铭远装饰工程有限公司，住所地昆山市周市镇翠薇东路518号A-02-0009，统一社会信用代码91320583MA1R9QW906。法定代表人：张友福，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡萍、何芝琴，江苏乐士律师事务所律师。第三人：昆山众胜家具广场有限公司，住所地昆山市周市镇翠薇东路518号900室，统一社会信用代码91320583MA1Y0EWP66。法定代表人：王强。原告杨建锋、顾小洁与被告昆山聚铭远装饰工程有限公司（以下简称聚铭远公司）及第三人昆山众胜家具广场有限公司（以下简称众胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2019年12月3日公开开庭进行了审理。在第一次庭审之后，本院追加众胜公司为本案第三人。本案于2019年12月25日再次公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序，本案于2020年4月15日第三次公开开庭进行了审理。原告顾小洁、被告聚铭远公司委托代理人蔡萍（参加第一次、第三次诉讼）、何芝琴（参加第二次诉讼）及第三人众胜公司（参加第二次诉讼）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建锋、顾小洁向本院提起诉讼请求，1、判令被告向二原告支付占用昆山市周市镇XX东路XX室房屋使用费16174元(于2019月5月23日起暂计至2019年8月31日，计算标准参照上一年合同的租金)，及逾期付款利息损失(按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，暂计到起诉之日，应计到实际归还日)；2、判令被告搬离昆山市周市镇XX东路XX室房屋；3、判令被告承担本案诉讼费用。后原告变更诉请为：1、判令被告向二原告支付占用昆山市周市镇XX东路XX室房屋使用费31067元(于2019月5月23日起暂计至2019年12月3日，计算标准参照上一年合同的租金)，及逾期付款利息损失(按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，暂计到起诉之日，应计到实际归还日)；2、诉讼费由被告承担。后原告再次变更诉请为：1、判令被告向二原告支付占用昆山市周市镇XX东路XX室房屋使用费52365.69元(于2019月5月23日起暂计至2020年4月15日，计算标准参照上一年合同的租金,要求计算到实际归还日)，及逾期付款利息损失(按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，暂计到起诉之日，应计到实际归还日)；2、判令被告立即搬离昆山市周市镇XX东路XX室房屋，恢复原状，交还正常使用状况；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为昆山市周市镇XX东路XX室房屋(以下简称“XX室房屋”)的所有权人，房产证的建筑面积为50.31平方米，房屋用途为商业。2008年5月2日，原告与红星时代家居广场有限公司(以下简称“红星时代公司”)签订十年《委托经营管理合同》，合同期内最后一年2018年2月23日至2019年2月22日，年租金58800元。到2019年2月22日合同期满。在昆山市新镇派出所协调下，同意给予红星时代公司三个月过渡期(2019年2月23日至2019年5月22日)，红星时代家居广场有限公司在2019年5月15日发函原告《商铺交还通知书》，原告在2019年5月22日到红星时代公司办理交还XX室房屋手续签了《商铺交接书》，作为交还的依据。之后原告未与任何公司或个人签订新的委托经营管理合同，原告多途径电话、微信、发函告知被告支付占用XX室房屋使用费后归还房屋，被告一直无视原告至今未履行义务，不支付使用费。被告于2017年10月11日成立昆山聚铭远装饰工程有限公司。注册地为昆山市周市镇XX东路XX号A-02XXX，即XX/XX/XX/XX/XX室，经营“金牌橱柜”。截止目前，被告仍在占用原告的XX室房屋在经营。现要求被告支付房屋使用费及其相应利息。故此，特向法院提起诉讼，请法院依法判决，维护原告的合法权益。被告聚铭远公司辩称，原告的诉讼请求无事实依据，请求驳回。理由是：1、原告的XX号商铺并非是被告占有使用，被告所承租的商场展位是通过与众胜公司签订展位租赁合同承租使用的，但是并非是原告所述的XX号商铺。2、原告计算租金的方式没有事实依据，所以原告必须要证明两点：第一、是其所享有的XX商铺所对应的地理位置就是被告所承租的展位；第二、原告向被告索要租金的月租金的计算依据。第三人众胜公司未提供任何意见。原、被告围绕诉讼请求依法提交了相关证据，并经庭审质证，本院对双方均认可的证据的真实性予以确认，并在卷佐证，作为本案定案依据。对原告提供的区位图，被告不予认可，经现场勘察及与原告房产证后面所附平面图相互印证，本院对原告提供的区位图真实性予以确认，作为本案定案依据。根据当事人提供的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：原告杨建锋、顾小洁系昆山市周市镇XX东路XX室业主。2008年5月2日，两原告与案外人昆山红星时代家居广场有限公司（以下简称红星公司）就上述商铺签订委托经营管理协议。另查明，2019年5月15日，红星公司给所有业主发送商铺交还通知书，将案涉商铺交还给业主。2019年5月22日，红星公司与原告签署商铺交接书，将案涉商铺书面交还给业主。2019年5月23日，原告给被告发送告知函，要求被告腾退商铺，如继续使用，要求被告与其签订租赁合同。另查明，2019年3月5日，第三人众胜公司成立。红星公司退出案涉商场之后，超过三分之二的业主与众胜公司签署新的委托经营管理协议。本案原告并未与被告众胜公司签署。另查明，2019年6月30日，被告与众胜公司签订展位租赁及管理服务协议，合同中的展位编号为XX/XX/XX。原告认为该编号中的商铺包含其商铺在内，被告则认为不包含。经本院实地勘察及根据原告提供的房产证中的平面图及二楼的平面图，本院确认被告租赁的商铺包含原告拥有产权的商铺。再查明，第三人众胜公司出具情况说明，内容为：“昆山聚铭远装饰工程有限公司已向我司足额支付租赁期间的全部租金，目前租金结清至2020年4月10日”。上述事实由房产证、委托经营管理协议、商铺交还通知书、商铺交接书、告知函、展位租赁及管理服务合同、勘验记录及当事人庭审陈述所证实，本院予以认定。本院认为，本案中，双方当事人争议的焦点有二：一、众胜公司对涉案商场是否有管理权利；二、被告是否还需支付租金给原告。针对第一个争议焦点，本院根据双方当事人提供的证据及庭审陈述认定如下：首先，《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。本案中，涉案商场并未成立业委会。其次，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第七项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第二款规定，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上涉案商场超过三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。结合案件事实，本案中，第三人众胜公司已经与超过三分之二以上业主签订委托经营管理合同，故众胜公司对该商场拥有管理权，该管理权对其他未签约业主亦具有约束力。针对第二个争议焦点，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告与第三人众胜公司签订的占位租赁及管理服务协议系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。根据众胜公司陈述，聚铭远公司已经按约足额支付相应租金，故无需再向本案原告支付租金，向本案原告支付租金的义务应由众胜公司承担。庭审中，本院向原告做出释明，要求原告追加众胜公司为被告，原告拒绝追加众胜公司为被告，坚持要求本案被告支付租金。综上，原告要求被告支付租金的诉请无法律依据，本院不予支持。关于原告主张要求被告返还商铺的诉请，本院认为，首先，众胜公司依法取得了涉案商场的管理权，且与被告签订了合法有效的合同，受法律保护。其次，原告购买的商铺不同于独立商铺，系分割的商铺买卖，其商铺面积在整个商场中占据比例较小，为保证物业整体功能的发挥，原告行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。如果原告将商铺收回，势必会将商铺出租，因原告所涉商铺的特殊性，承租人若从事与周边环境截然不同的经营，势必会影响其他业主利益，也会打乱该商场初建的整体布局。综上，本院对原告的该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告杨建锋、顾小洁的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1189元，保全费330元，两款合计1519元，由原告杨建锋、顾小洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王建勋人民陪审员  俞雪莲人民陪审员  孙 娟二〇二〇年四月二十九日书 记 员  邵振华