广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初2167号原告：何沛，女，汉族，1972年7月6日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，被告：彭德懿，男，汉族，1988年8月25日出生，身份证住址：湖南省安化县，上列原告何沛与被告彭德懿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告何沛，被告彭德懿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的租金及费用人民币2152.1元整，判令被告继续履行合同；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年3月14日，原告将位于罗湖区航运小区××房租给被告，双方签订《楼宇租赁合同》，租期为2019年3月15日至2020年3月14日止，租金1500元/月，固定费用125元/月，共计1625元/月，拖欠的水电杂费527.1元（计算方法：物业费、水费、洗衣机水电费、网费共计每月125元/月，电费按对方给的读数电表3520)共计人民币2152.1元，暂计至起诉日。合同第七条明确约定：合同期内，单方无权解除合同，甲方提前解除合同除需赔偿乙方2个月房租还需要赔偿乙方再次找房的中介费及搬家费；乙方提前解除合同除需赔偿甲方2个月的租金外，还需要为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同，双方签订解除协议，否则，空置期间的房租及再次出租的中介费由乙方承担。2019年8月15日之后，乙方开始拖欠租金，原告多次催收未果，根据《合同法》《物权法》的法律规定，现请求法院判令被告立即支付2019年8月15日租金及欠费人民币2152.1元，暂计至起诉日。直至按时支付房租水电费及合同约定的所有费用为止，以维护原告的合法权益。庭审中，原告当庭明确并变更诉讼请求如下：要求被告支付自2019年8月至合同解除之日止的租金，金额为人民币11375元，从2019年8月15日开始计算，每月租金为1625元×7个月=11375元，并增加诉讼请求：要求被告赔偿违约金人民币3000元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、楼宇租赁合同，证明租赁关系。2、收租记录，证明已收到的房租。3、租赁协议，证明其是二房东。被告辩称，原告诉称：“合同第七条明确约定：合同期内，单方无权解除合同，甲方提前解除合同除需要赔偿乙方2个月房租，还需要赔偿乙方再次找房的中介费及搬家费；乙方提前解除合同，除需要赔偿甲方2个月租金外，还需要为甲方找到下一任租客及且与甲方签订一年以上的合同，双方签订解除协议，否则空置期间的房租及再次出租的中介费由乙方承担。”被告认为：一、双方的这一约定，是违反《合同法》规定的不合法行为，应为无效约定。根据《合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原告依仗房屋资源，在签约时强行要求答辩人在解除合同时还要为原告找下一任租客，这是明显违反民事合同法律关系公平原则的行为，该约定是违反法律法规的显失公平无效约定，应予驳回。第二，双方关于解除合同的约定违反法律规定。双方约定，单方无权解除合同，又同时约定附条件解除合同，这是同一合同中相互矛盾的两个约定，按照普通公民对法律的理解和《民法总则》第三百四十三条关于民事法律行为有效性规定，民事法律行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第三，双方的租赁房屋约定应当依法予以撤销。按照《民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。按照合同法第六十八第四款规定，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案中，答辩人因2019年7月工厂裁员，无法继续在深圳打工，只能回湖南老家，无法继续履行合同，多次向原告提出解除合同，原告以有合同约定为由坚持不肯解除合同。在这一显失公平的合同中，答辩人因为无法继续租房，且愿意承担解除合同的违约责任，只是在原告的坚持下不能解除租房合同。按照《合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因为，双方的租赁房屋约定应当依法予以中止和撤销，被告请求中止和撤销被告与原告的《楼宇租赁合同》。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、微信聊天记录（语音），证明原告在指定的合同时间（即2019年10月15日）内原告将涉案房屋出租给其他人。2、房屋实地照片，证明原告涉嫌违法改造成房中房。经审理查明，2019年3月14日，原告将位于罗湖区航运小区××房租给被告，双方签订《楼宇租赁合同》，租期为2019年3月15日至2020年3月14日止，租金1500元/月，固定费用125元/月，共计1625元/月。原、被告双方确认原告收取了被告一个月押金1500元，被告已付清2019年8月15日前的房租。2019年8月15日后，被告以被工厂裁员无法继续租房为由搬离了上述房屋，同月25日正式向原告提出解除合同，原告以双方合同第七条约定的内容为由拒绝与被告解除合同。另查，原、被告双方签订的合同第七条约定：合同期内，单方无权解除合同，甲方提前解除合同除需赔偿乙方2个月房租还需要赔偿乙方再次找房的中介费及搬家费；乙方提前解除合同除需赔偿甲方2个月的租金外，还需要为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同双方签订解除协议，否则，空置期间的房租及再次出租的中介费由乙方承担。合同第五条约定乙方每月15日前足额存入租金及其他水电杂费至合同指定账户，延期付租超过5天或拖欠水电费超过300元视为违约，违约金为2个月房租，拖欠当月押金自动转为违约金被甲方没收。再查，根据被告当庭提交的录音内容，原告在2019年10月15日与被告的对话中承认房屋已租给了其他人。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，争议的焦点有二个，第一，双方签订的合同第七条约定的内容对被告是否有效？原告可否依据该条款向被告追讨余下租期的房租？第二、被告是否构成违约，应否承担违约责任？关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除和限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，双方签订的合同第七条中“乙方提前解除合同除需赔偿甲方2个月的租金外，还需要为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同，双方签订解除协议，否则，空置期间的房租及再次出租的中介费由乙方承担”的内容显属加重对方责任的条款，作为合同的提供方，原告未提供证据证明双方在订立合同时，原告就格式条款的内容有对被告进行解释说明，也未对合同中的涉及权利的条款提请被告注意，故该条款中加重被告方责任的部分“需要为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同，双方签订解除协议，否则，空置期间的房租及再次出租的中介费由乙方承担”的内容对被告无效，原告除可要求被告赔付二个月房租外，不能依据该条款向被告追讨余下租期的房租。关于第二个争议焦点，本院认为，虽然合同第七条的部分约定内容对被告无效，但被告在双方没有协商一致的情形下自行搬离且拖欠租金的时间超过合同约定时间，构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付2019年8月至合同解除之日止的租金，金额为人民币11375元（从2019年8月15日开始计算，每月租金为人民币1625元×7个月=人民币11375元），本院认为合同中涉及加重被告责任的部分内容对被告无效，且原告在2019年10月15日的录音中自认房屋已出租给其他人，故本院认为被告依约应赔付原告二个月房租，无须承担2019年10月15日之后的房屋租金；原告诉请被告支付违约金人民币3000元，因被告的行为已构成违约，依照双方签订的合同第五条约定，违约金为2个月房租即人民币3000元，双方签订合同时，原告收取了被告押金人民币1500元，按合同的约定人民币1500元押金已自动转为违约金由原告没收，该人民币1500元押金应予扣减，扣减后被告仍应向原告支持违约金人民币1500元。原告还诉请被告支付水电杂费人民币527.1元，但未就被告欠费情况提交充分证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三条、第三十九条、第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告彭德懿应于本判决生效之日起十日内向原告何沛支付二个月房租人民币3250元；支付违约金人民币1500元。二、驳回原告何沛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币159.37元，由原告何沛、被告彭德懿各自负担50%。原告何沛已经预交上述费用，被告彭德懿将应负担的人民币79.685元于本判决生效之日起十天内迳付原告何沛。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  郑小涛审判员  刘玉霞审判员  黄源鑫二〇二〇年四月二十八日书记员  申志敏