江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1662号上诉人（原审被告）：赵国民，男，1967年10月11日出生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人（原审被告）：徐勤芬，女，1967年11月25日出生，汉族，住江苏省张家港市。二被告共同委托诉讼代理人：孔德储，苏州市姑苏区沧浪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：牛新明，男，1983年6月16日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。上诉人赵国民、徐勤芬因与被上诉人牛新明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初6003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。赵国民、徐勤芬上诉请求：1、请求依法撤销(2019)苏0582民初第6003号民事判决书，依法改判，确定买卖合同无效。事实和理由：一、赵国民、徐勤芬在与父母、舅舅、女儿共同生活时共同出资并取得农村宅基地使用权的情况下，建造了原拆迁房，依照关法律属于农村宅基地，不能流通销售。据此，上诉人认为买卖合同无效。二、赵国民、徐勤芬在2011年11月18日代表全家人与大兴镇政府签订拆迁协议，协议上的所有权利都属于全家人而不属于赵国民、徐勤芬所有，所以赵国民、徐勤芬认为房屋买卖协议也是无效的。牛新明答辩称，要求赵国民、徐勤芬继续履行合同。赵国民、徐勤芬在拆迁中拿了五套房屋，他可以拿小套，但是拖着不拿。期间将近五、六年了，发生了很多事情。已取得涉案房屋钥匙。牛新明向一审法院起诉请求：1.判令赵国民、徐勤芬立即配合牛新明将位于大新镇新南社区三期85幢1105室、85幢39号车库过户至牛新明名下；2.诉讼费由赵国民、徐勤芬承担。一审法院认定事实：2011年11月18日，大新镇人民政府(甲方拆迁人)与赵国民(乙方被拆迁人)签订了《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》，赵国民位于房屋拆迁，取得定销房大户(约135m²)一套，中户(约115m²)三套，小户一套(约80m²)。2012年5月17日，赵国民(甲方)与牛新明(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方转让给乙方安置房小套面积80平方米，加自行车库一间。如套房建筑面积超过80平方米，超过部分由乙方按2800元/平方米向政府结算；如套房建筑面积不足80平方米，甲方按差额面积退还，单价按2800元/平方米结算。该房产在分房时由乙方抓阄取得，楼房差价和平方差价由乙方按政府价补贴。二、转让价格27万元，合同签订定金13万元，余款14万元在房产过户贷款后付清。三、甲乙双方协定并同意上述房价27万元，售价中包括住宅内所有实施。上述房地产办理过户手续所产生的费用和税费由乙方承担，甲方领好该房产的房产证、土地证。甲乙双方配合办理过户手续。四、甲方在政府通知可领取两证时，甲方在45天内必须过户乙方或公证乙方，否则违约。违约责任：经双方一致预定13万元作为违约金，如有单方违约，必须赔偿对方13万元违约金。补偿条款，2012年5月17日付定金1万元，2012年5月30日付定金12万元，两次付清定金13万元。赵国民、徐勤芬在甲方处签字，牛新明在乙方处签字。2012年5月17日，牛新明支付给赵国民1万元，2012年5月25日牛新明支付给赵国民12万元，2017年12月28日，牛新明支付给赵国民67337元。赵国民能取得的小套即为大新镇新南小区85幢1105室、39号自行车库。2017年12月26日，张家港市大新镇财政所出具的房屋差价结算单载明，赵国民名下的大新镇新南小区85幢1105室房屋面积90.20m²，39号自行车库面积10.01m²。大新镇新南小区85幢1105室房屋、39号自行车库已可以办理不动产权登记手续，但赵国民、徐勤芬尚未去办理。以上事实，由《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》、《房屋买卖合同》、收条、个人业务凭证、房屋差价结算单、庭审笔录等予以佐证。一审法院认为,牛新明与赵国民签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方当事人均应按约行使权利、履行义务。牛新明已按约支付了房款197337元。根据诚实信用原则，赵国民、徐勤芬应按照《房屋买卖合同》继续履行其的义务。案涉房屋已经满足了先行登记至赵国民、徐勤芬名下以及进一步变更登记至牛新明名下的各项条件，赵国民、徐勤芬应当履行相应的法律义务。赵国民认为该房屋系老房拆迁所得，老房子上有其他人的份额，不愿意将案涉房屋卖给牛新明的辩解，经查，《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》中写明房屋所有权人为赵国民，即使老房屋上有其他人的份额，牛新明已经尽到了足够的注意义务，系善意第三人，故赵国民的辩解，本院不予采纳。被告徐勤芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃到庭答辩、质证等权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告赵国民、徐勤芬于本判决生效后的10日内办理坐落于张家港市自行车库的不动产权先行登记至被告赵国民、徐勤芬名下的相关手续。二、被告赵国民、徐勤芬于上述房屋的不动产权登记至其名下后的10日内协助原告牛新明办理将上述房屋的不动产权变更登记至原告牛新明名下的相关手续。案件受理费9800元，保全费3520元，共计13320元，由被告赵国民、徐勤芬负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》载明房屋所有权人为赵国民。赵国民、徐勤芬2012年5月17日即与牛新明签订涉案房屋买卖合同。且从2012年5月17日至2017年12月28日期间，共收取牛新明197337元。在此期间，赵国民、徐勤芬未就合同效力提出异议。即使被拆迁的房屋上有其他人的份额，牛新明已经尽到了足够的注意义务。案涉房屋已经满足了先行登记至赵国民、徐勤芬名下以及进一步变更登记至牛新明名下的各项条件，赵国民、徐勤芬应当履行相应的合同义务。赵国民、徐勤芬所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，赵国民、徐勤芬的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理9800元，由上诉人赵国民、徐勤芬负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年四月三十日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。