济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初313号 原告：潘伟业，男，1963年8月20日出生，汉族，住济南市。 原告：蔡淑萍，女，1962年3月5日出生，汉族，住济南市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：刘维志，北京市中闻（济南）律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：刘真真，北京市中闻（济南）律师事务所实习律师。 被告：蔡淑香，女，1945年6月9日出生，汉族，住济南市。 被告：蔡黎明，男，1980年12月4日出生，汉族，住济南市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：周治强，山东瀛岱律师事务所律师。 原告潘伟业、原告蔡淑萍（以下简称两原告）与被告蔡淑香、被告蔡黎明合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。两原告及委托诉讼代理人刘维志、刘真真，被告蔡黎明及其与被告蔡淑香的共同委托诉讼代理人周治强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款51534.8元，并自1997年2月16日至实际清偿之日按照年利率6%向原告支付利息；2.判令被告向原告支付原告已经向原房屋产权单位缴纳的其他费用3292元，并承担相应利息；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，原告潘伟业为原铁路局职工，于1997年参加单位房改，分得位于槐荫区老屯铁路小区X号楼1－503号房改房一套，该房屋于2017年11月24日办理产权登记。两原告于1997年将上述房屋出租给两被告居住，并收取租金16000元，两被告在此居住至今。2018年1月30日，两被告以双方存在房屋买卖合同为由，将两原告起诉至槐荫区法院，要求判上述房屋归蔡黎明所有，并由原告将房屋转移登记至蔡黎明名下。槐荫区法院于2018年4月23日作出（2018）鲁0104民初1122号《民事判决书》，支持了蔡黎明的诉讼请求，该案经济南市中级人民法院审理，于2018年8月29日出具（2018）鲁01民终4402号《民事判决书》，维持原判。原告从未就涉案房屋作出过出卖给被告的意思表示，被告自1997年居住至今，也仅向原告支付了16000元。被告主张双方存在房屋买卖关系，就应当向原告支付符合房屋价值的全部购房款，并向原告支付原告已经向原产权单位缴纳的其他款项。 两被告辩称，1.本案系房屋买卖合同纠纷，被告已按照与原告的购房协议约定支付了购房款16000元，原告再次诉请支付购房款的诉求无任何事实及法律依据，且诉求已超过诉讼时效，应予以驳回。2.我方认可原告方为办理房产证支出的21108元及利息，我方同意支付。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，两原告提交本院（2018）鲁0104民初1122号及山东省济南市中级人民法院（以下简称济南中院）（2018）鲁01民终4402号《民事判决书》《收据》《济南铁路局职工出售住房价格核定表》《济南铁路局职工购买公有住房缴款单据》、不动产权证书、《证明》，两被告提交《收据》《收款凭证》、借条。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、两原告为夫妻关系，潘伟业为铁路系统职工；两被告为母子关系；蔡淑香与蔡淑萍系姐妹关系。 二、坐落于济南市槐荫区老屯铁路小区X号楼1－503号房屋（以下简称503号房屋）于2017年11月24日进行了不动产权登记，所有权人为潘伟业，共有权人为蔡淑萍，房产证号为201702398XX，面积66.8平方米，权属取得方式为房改购房。 三、503号房屋房改过程中，潘伟业交纳了房费16000元，房改单位于1997年1月30日出具收据，写明缴款人为潘伟业，摘要为收房费。1997年3月7日，房改单位出具收据，写明缴款人为潘伟业，摘要为收铝合金阳台款，金额3000元。1999年8月5日，房改单位出具收据，写明收潘伟业房保金292元。1999年9月20日，房改单位出具收据，摘要为收取潘伟业补交房款4405元。 房改单位在房改过程中出具《济南铁路局职工出售房屋价格核定表》，载明购房职工为潘伟业，配偶为蔡淑萍，房屋即503号房屋，计价面积57.8m2，标准价475元/m2，成本价632元/m2，市场价1011元/m2；选择成本价购房，工龄折扣144.7元/m2，标准内单价477.24元，实付款35042元，收款日期2016年7月15日。 2016年8月，房改单位出具《济南铁路局职工购买公有住房缴款单据》，载明购房人为潘伟业，所购住房即503号房屋，计价面积57.8m2，应付单价477.24元/m2，应付价款433802.72元。购房实付价款一次付款35042元，冲减实付价款后补交款额为21108元。 四、本案诉讼之前，本案两被告作为原告，以本案两原告为被告向本院提起诉讼，本院于2018年1月31日立案，案号为（2018）鲁0104民初1122号。 本案两被告在该案中向本院提出诉讼请求：判决两被告（本案两原告）名下503号房屋归蔡黎明所有，并判决两被告（本案两原告）将上述房产过户于蔡黎明名下。其提出的事实和理由为：蔡淑香与蔡淑萍系亲姐妹关系，潘伟业系蔡淑萍之夫。1996年11月，蔡淑香与两被告（本案两原告）达成合意，由两被告（本案两原告）将503号房屋卖予蔡淑香之子蔡黎明所有。1997年2月，蔡淑香将购房款支付给两被告（本案两原告）。两被告（本案两原告）于1997年2月将该房屋钥匙交给原告。两原告在该房屋居住至今。2018年1月份，两原告得知该房屋房产证已经下发，便找两被告（本案两原告）协商办理房产证事宜，但两被告（本案两原告）明确拒绝为原告办理房屋过户手续。原告无奈之下提起诉讼。综上所述，为维护原告的合法权益，请求依法裁判。 两被告（本案两原告）在该案中辩称，原被告之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋2016年7月通过房改，2017年11月两被告（本案两原告）才取得房屋产权，在此之前房屋产权归属单位所有，只是分配给被告的居住权。并且单位明确规定只允许分配房屋的本单位职工使用，不得买卖转于他人使用。原告所诉没有事实及法律依据，请求驳回原告的起诉。 本院对该案进行审理，查明潘伟业通过房改购买503号房屋的事实，并查明两被告于1997年2月16日出具《证明》，内容为：潘伟业与蔡淑萍夫妻二人给外甥蔡黎明购买涝（老）屯铁路宿舍二室一厅住房一套（五楼），有（由）蔡黎明居住，购房款壹万陆仟元整。壹万陆仟元钱由蔡黎明之母蔡淑香全部支付，住房权归蔡黎明，壹万陆仟元钱现已全部付给潘伟业夫妻二人。立此证明为证据。该案中还查明两原告（本案两被告）及家人自1997年2月至今居住于503号房屋等事实。 本院在该案中认为，依审理查明事实，可以确认503号房屋系潘伟业（包括其配偶即蔡淑萍）通过参加单位房改购买。该503号房屋于2017年11月进行了所有权登记，所有权人为潘伟业，共有权人为蔡淑萍。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。按法律规定，不动产物权经登记发生效力，未经登记则不发生物权效力。两原告（本案两被告）在该案诉讼中提出的第一项诉讼请求为要求判决503号房屋归蔡黎明所有，但从其在该案中主张的事实来看，如果属实，那么也是与两被告（本案两原告）之间存在着房屋买卖（或委托购买）的合同关系。因此，两原告（本案两被告）依合同关系直接要求确认503号房屋的物权显然于法无据，本院对两原告（本案两被告）的该项诉讼请求不予支持。尽管本院对两原告（本案两被告）直接要求确认503号房屋物权的诉讼请求不予支持，但依该案审理查明事实，可以确认潘伟业基于铁路系统职工的身份从单位购买了503号房屋，后两被告（本案两原告）与蔡淑香协商，确定将该503号房屋转给蔡黎明，以上内容在1997年2月16日两被告（本案两原告）出具的《证明》中能够得以体现。从该证明的“字眼”上来看，存在着不准确之处，即两被告（本案两原告）主张该证明中存在的“住房权”，但一是该《证明》中首先明确写明“潘伟业与蔡淑萍夫妻二人给外甥蔡黎明购买”；二是以上房屋的全部款项均由蔡淑香支付，由此可以说明基于该房屋产生的权利应一并转给蔡黎明。此后该503号房屋也是由两原告（本案两被告）一直居住、使用至今；三是潘伟业当时从单位取得房屋时确实还没有完成所有的房改程序，也就是双方在协商、两被告（本案两原告）出具该《证明》的时间，两被告（本案两原告）也确实尚未对503号房屋进行所有权登记，尚未取得该房屋的所有权。但从当时双方协商，包括两被告（本案两原告）出具《证明》的本义来看，该503号房屋系为蔡黎明购买的意思可以确定。反之，按两被告（本案两原告）的主张，如果当时双方协商的是该503号房屋仅给予蔡黎明“住房权”或使用权，那么该“住房权”或使用权的截止期限是到什么时间？蔡淑香在当时支付的全部房款16000元是使用费、租金还是其他性质的款项，显然这些内容在当时双方并未进行协商，也未有约定。需要指出，蔡黎明在1997年2月即两被告出具《证明》时尚未成年。因此由其母亲蔡淑香办理也与实际情况相符。鉴于此，本院认为两原告（本案两被告）主张通过两被告（本案两原告）为蔡黎明购买503号房屋的事实成立。因此，两被告（本案两原告）负有协助将503号房屋所有权转移登记至蔡黎明名下的义务。两被告（本案两原告）在该案诉讼中还主张两原告（本案两被告）的起诉超过了诉讼时效期间，对此本院认为，首先两原告（本案两被告）与两被告（本案两原告）就503号房屋在双方之间的关系存在着争议，权利义务关系在该案审理前并不明确；其次，经该案审理，两被告（本案两原告）应协助将503号房屋的所有权转移登记至蔡黎明名下，两被告（本案两原告）一直未完成该项义务，蔡黎明的权利一直处于受到侵害状态，因此不存在着诉讼时效期间起算，两被告（本案两原告）的该项意见不能成立。另需明确，一是503号房屋在办理转移登记过程中会产生费用，因双方未对此费用的承担未进行约定，从“谁受益谁付出”的角度，本院确定蔡黎明应当支付相关费用；二是503号房屋在最初购买时支付的16000元款项系由蔡淑香支付，但在该房屋最终完成房改过程中，两被告（本案两原告）又在该款项之外另行支付了费用，两原告（本案两被告）在本案诉讼中一是对此事实认可，二是表示愿意承担。因该案审理内容系基于两原告（本案两被告）提出的诉讼请求，不包括此项内容。因此双方可另行协商该费用的具体给付，如协商不成，双方也可另行主张权利，包括提起诉讼，在该案中本院对此不予处理。 本院就该案作出判决：一、两被告（本案两原告）于本判决生效之日起十日内协助蔡黎明将503号房屋的所有权转移登记至蔡黎明名下；转移登记期间产生的费用均由蔡黎明负担；二、驳回两原告（本案两被告）要求确认503号房屋归蔡黎明所有的诉讼请求。 该案两被告（本案两原告）不服本院该判决，上诉于济南中院。济南中院审理后确认本院在该案中一审查明的事实，作出（2018）鲁01民终4402号民事判决，驳回上诉，维持原判。 五、两原告在本案庭审中就要求支付的购房款51534.8元，说明涉案房屋实际面积为66.8平方米，《济南铁路局职工出售住房价格核定表》注明当时的市场价为1011元/m2，因为原被告之间从没有对涉案房屋的单价及总价达成有效的协议，根据合同法规定应当依据合同成立时合同履行地的市场价格确定。所以涉案房屋的总价款为1011元/m2×66.8m2，为67534.8元，扣除1997年2月16日已支付的16000元，剩余房款为51534.8元；其另明确要求支付的其他费用3292元为其已经向房屋原产权单位缴纳的铝合金阳台款3000元和房保金292元。 两被告对两原告以上的诉讼请求主张没有事实法律依据，其认为双方达成的买卖房屋协议在1997年2月16日出具的《证明》中有体现，该证明本质为房屋买卖协议，约定了购房价格，系双方真实意思表示，是完全合法有效的，双方应当按照该证明去落实履行，其不同意两原告所述的重新计算合同价格， 六、两被告对两原告提交1997年3月7日、1999年8月5日及9月20日收据的真实性无异议，其在本案诉讼中提交暖气费等单据，主张本案所涉房屋的暖气、天燃气等费用均由其交纳所交，并主张两原告主张的铝合金阳台款3000元、补交房款4405及房保金292元均为其支付，其支付费用后将单据交于两原告办理涉案房产证使用。两被告并以济南中院（2018）鲁01民终4402号民事判决书为依据，主张该判决书第15页中载明，该案二审中，两原告申请王桂芬等五名证人出庭作证。其中王桂芬在其证言当中承认蔡淑萍曾当着王桂芬的面接收蔡淑香4000元购房款。 两被告另提交借条复印件，显示为蔡淑萍出具，载有“今借现金伍仟元整2008.1.26”和“今借淑香大姐现金伍仟元整2009年12月14日”。其主张2008年、2009年的时候两原告向其借过钱，如果1999年的钱（房款）没有还，不可能再向其借款，而是应该扣除1999年的钱。其认为以此可以推断出两原告主张的第二项请求即要求支付已经向原房屋产权单位缴纳的其他费用3292元与实际情况不符。 两原告对两被告提交缴纳暖气费等单据真实性无异议，但主张以上单据只能证明单据所记载的款项由两被告交纳，并不能证据所有的款项由两被告交纳的。其对两被告提交的借条复印件及主张借款的事实不予认可。 两原告对两被告以济南中院（2018）鲁01民终4402号民事判决书中第15页中载明王桂芬作证陈述内容为依据，主张蔡淑萍曾当着王桂芬的面接收蔡淑香4000元购房款的事实不予认可，其主张王桂芬当时陈述时是两被告的律师在法庭上误导证人，证人不知道什么事。其还主张王桂芬作证时并未明确回答是或不是，两被告也没有证据证明该4000元与其现提出的诉讼请求之间具有关联性。 本院认为，两原告与两被告之间曾就503房屋在本院进行过诉讼，在该案审理中，本院查明并确认潘伟业基于铁路系统职工的身份从单位购买了503号房屋，后两被告与蔡淑香协商，确定将该503号房屋转给蔡黎明。以该查明事实为依据，本院作出（2018）鲁0104民初1122号判决。该案两被告（本案两原告）上诉后，济南中院经过审理，作出（2018）鲁01民终4402号民事判决，维持了本院原判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定了当事人无须举证证明的事实，其中第五项为“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，该条还规定，该事实当事人有相反证据足以推翻的除外。因两原告在本案中未就本院原认定的事实提供相反证据，故本院原就两原告与两被告之间对503号房屋的关系所确认的事实，即潘伟业通过房改取得503号房屋，后转让给蔡黎明的事实本案中应予确认。基于以上查明并确认的事实，两原告在本案中提交的起诉书中仍称“两原告于1997年将上述房屋出租给两被告居住，并收取租金16000元，两被告在此居住至今”显然与事实不符，本院不予确认。 两原告为主张503号房屋的款项提起本案诉讼，要求两被告支付。但因本院已确认503号房屋系潘伟业房改取得后转让给蔡黎明，即503号房屋的受让方为蔡黎明，因此涉及该房屋的款项应当由蔡黎明支付，蔡淑香无付款义务，对此本院予以明确，两原告针对蔡淑香提出的诉讼请求不能成立。 关于503号房屋的购房款项，本院在（2018）鲁0104民初1122号案件中查明两原告于1997年2月16日出具《证明》，确认已支付购房款16000元，该款项应为潘伟业在本案所涉503号房屋房改过程中交纳的购房款，即1997年1月30日收据中载明的房费16000元。但从两原告提交的房改资料、单据来看，潘伟业在503号房屋房改过程中又补交了款项，包括1999年9月20日中收据中载明的补交房款4405元、2016年8月《济南铁路局职工购买公有住房缴款单据》中载明的补交款项21108元。因本案所涉503号房屋是潘伟业房改取得后转给蔡黎明，因此蔡黎明应当支付该款项。此外，两原告提交收据中所载明的铝合金款3000元、房保金292元（即两原告在本案中提出的第二项诉讼请求所涉款项）也均为两原告就该503号房屋支付的费用，从权利义务相一致、“谁受益谁付出”的角度来说，蔡黎明也应当支付。两被告辩称其已按照与两原告的购房协议约定支付了购房款16000元，并主张两原告再次诉请支付购房款的诉求无任何事实及法律依据。对此，本院认为，两原告在本案诉讼中主张的相应款项实际并不包括原收取的购房款16000元，两被告的该答辩意见不能成立。另，本案诉讼中，两被告也同意支付购房款21108元，此外，两被告实际也并未否认应当支付该铝合金款3000元和房保金292元，其仅是主张已经支付过此部分款项。但两被告一是无证据证明支付过该两项款项；二是铝合金款和房保金的收据由两原告持有；三是两被告作为依据的济南中院（2018）鲁01民终4402号民事判决中所载明王桂芬作证陈述内容并未被济南中院在该案件中进行确认，判决书中仅是进行了记载和说明。因此，本院对两被告主张已支付过款项的事实不予确认。以上款项合计为28805元，蔡黎明应当向两原告支付。 除以上本院确认蔡黎明应当向两原告支付的款项外，两原告还要求支付购房款26021.80元（扣除补交房款4405元和21108元），其依据是《济南铁路局职工出售房屋价格核定表》中载明503号房屋的市场价1011元/m2及503号房屋的实际面积数（66.8m2），总价款67534.80元，扣减已收取的16000元。两被告在本案诉讼中对两原告的该主张不予认可。本院就此认为，两原告的该主张不能成立。理由为：1.503号房屋确为潘伟业通过房改取得后，转让给蔡黎明。但双方之间房屋转让的基础关系主要在于双方之间的亲属身份。转让过程中，双方并未就房屋加价转让或是按市场价格转让进行约定。两原告于1997年2月16日出具的《证明》中未体现出加价或按市场价计算的内容。2.两原告要求支付购房款的依据为《济南铁路局职工出售房屋价格核定表》，该核定表中确实载明了503号房屋的市场价为1011元/m2，但该价格的来源、依据并不确定。而且该核定表系潘伟业就503号房屋进行房改时由房改单位采用，对外是否产生效力并不能确定，因此两原告以该表中载明的数据作为房屋买卖的市场价格认定也缺乏依据。 基于以上，本院对两原告超出本院核定、确认数额以外的诉讼请求不支持。 两原告在本案中除两支付以上款项外，还要求支付利息，对此两被告在答辩时同意支付房款21108元的利息，本院予以准许。但两原告要求自1997年2月16日起支付明显缺乏依据，因为两原告交纳以上款项的时间为2016年8月。因此，蔡黎明向两原告支付利息，也应当自两原告支付以上款项之时开始计算。因《济南铁路局职工购买公有住房缴款单据》显示时间为2016年8月，无具体日期，本院确定蔡黎明自2016年9月1日起向两原告支付该21108元的利息。另两原告主张的补交房款4405元和铝合金款3000元、房保金292元本院确认蔡黎明应当支付给两原告，相应利息蔡黎明也应支付，起算的时间以收据载明为准，分别为1999年9月20日、1997年3月7日和1999年8月5日。两原告要求按照年利率6%标准支付，两被告未提出异议，在答辩中也称同意支付，因此本院予以准许。 两被告在本案中还辩称两原告的起诉超过了诉讼时效期间，对此两原告认为本案由济南中院于2018年8月29日出具生效判决，确认了双方之间的法律关系，其基于该生效判决提起本案诉讼未超过诉讼时效期间。本院对此认为，一是两原告所述有理；二是两被告在本院此前审理的（2018）鲁0104民初1122号案件中明确表示愿意承担潘伟业为房改另外支付的相应款项；三是两被告在本案的答辩中虽主张两原告起诉超过诉讼时效期间，但又明确同意支付房款，只是其确认的数额（21108元）与本院确认数额存在出入。因此，两被告的该项答辩意见本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一款第五项、第二款的规定，判决如下： 一、蔡黎明于本判决生效之日起十日内向潘伟业、蔡淑萍支付购房款25513元； 二、蔡黎明于本判决生效之日起十日内向潘伟业、蔡淑萍支付以上购房款的利息，其中以购房款4405元为基数，自1999年9月20日起开始计算；以购房款21108元为基数，自2016年9月1日起开始计算，均按年利率6%标准计算至款项实际支付之日止； 三、蔡黎明于本判决生效之日起十日内向潘伟业、蔡淑萍支付“铝合金阳台款”3000元，并按年利率6%标准支付该款项自1997年3月7日起至款项实际支付之日止的利息； 四、蔡黎明于本判决生效之日起十日内向潘伟业、蔡淑萍支付“房保金”292元，并按年利率6%标准支付该款项自1999年8月5日起至款项实际支付之日止的利息； 五、驳回潘伟业、蔡淑萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1271元，减半收取计636元，由潘伟业、蔡淑萍负担300元，由蔡黎明负担336元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇二〇年四月十五日 书记员  刘 微