安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终536号上诉人（原审原告）：朱士军。委托诉讼代理人：秦尤佳，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽山，北京盈科（芜湖）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：童朝斌。委托诉讼代理人：邓劲松，安徽文理律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。上诉人朱士军因与童朝斌房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于（2019）皖0202民初11744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱士军上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判童朝斌双倍返还朱士军房屋租赁保证金20000元，并赔偿朱士军经济损失共计152000元。2、本案一、二审受理费用由童朝斌负担。事实与理由：一、一审法院尚未查清案涉合同终止履行原因，判决驳回朱士军经济损失的请求显属错误，对朱士军明显不公。首先，一审法院未对童朝斌提交的往期电费通知单和欠费停电通知单的真实性、合法性、关联性予以审查，即认定朱士军拖欠电费，系事实认定错误。其次，一审认定童朝斌欲依约行使合同解除权时经双方协商一致解除合同与事实相悖。依据涉案合同第七条之约定，童朝斌解除合同应当向朱士军送达解除通知，但朱士军至今未收到任何有关解除合同的通知。最后，朱士军一审提交的租房缴费银行流水证明其依约履行合同，童朝斌单方断电强行终止合同履行的事实。二、朱士军已向童朝斌支付房屋租赁费保证金，童朝斌违约单方终止涉案合同履行，应当双倍返还房屋租赁保证金。童朝斌辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、一审法院认定童朝斌依约行使合同解除权，经双方协商一致解除合同，与客观事实一致。朱士军无证据证明童朝斌在其租赁期间强行断电。二、童朝斌一审提供的欠费停电通知单、电费、客户缴费明细，具有真实性、合法性、关联性。三、朱士军一直在涉案商铺中经营，童朝斌未采取任何强制手段的情况下，朱士军主动搬离交还商铺，足以证明朱士军同意解除合同。四、朱士军一审称通过转账的方式向童朝斌支付的租赁保证金，但未提供任何转账凭证。事实是朱士军从未向童朝斌支付租赁保证金。朱士军向一审法院起诉请求：1、判决确认朱士军、童朝斌签订的《商铺租赁合同》已于2018年3月15日终止履行；2、判令童朝斌双倍返还朱士军房屋租赁保证金20000元；3、判令童朝斌赔偿朱士军经济损失共计152000元。一审法院认定事实：2016年3月4日，芜湖万达广场有限公司（甲方）与朱士军（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租位于芜湖镜湖万达广场室外步行街8162号商铺经营房产中介“爱尚家”，租赁期限自2016年3月15日起至2019年3月14日止；租金按照计租面积计付，每月每平方米62元，月租金为12809.2元；甲方有权在租赁期限内对外销售该房屋并将该房屋转让给第三方，无须事先通知乙方，本合同项下甲方的全部权利义务自动概括转让给买受人，买受人代替甲方成为该房屋出租人；在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书，在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设备设施、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置，且无须赔偿乙方等。合同签订后，朱士军按期足额交付房租，芜湖万达广场有限公司在租期内将案涉商铺出售给童朝斌。2017年4月19日，童朝斌（出租方、甲方）与朱士军（承租方、乙方）另行签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的芜湖镜湖万达广场室外步行街8162号商铺经营房产中介“爱尚家”，租赁期限自2017年3月15日起至2019年3月14日止，租期内的物业费、水电费及乙方经营期间的全部费用均由乙方承担；租金按年支付，第一年租金为115282.8元；乙方应在本合同签订同时向甲方交纳10000元租金保证金；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方支付相当于届时六个月租金的违约金；乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同等。合同签订后，朱士军依约足额支付了第一年租金。其后，朱士军、童朝斌就房屋租赁产生纠纷，2018年3月17日双方解除商铺租赁合同，朱士军将案涉商铺交还童朝斌，但双方并未签署书面的房屋交还确认书。双方当事人有争议的事实：关于合同解除的原因。朱士军诉称系因童朝斌在租期内多次强行对案涉商铺进行断电，严重扰乱朱士军正常经营，并为此提交了通话录音及证人证言（江某）予以证明。童朝斌辩称因朱士军未按约定交纳租金保证金以及多次欠缴电费超过15日，在童朝斌有权解除合同的情况下，经双方协商一致解除合同，并为此提交了国网芜湖供电公司下达的案涉商铺欠费停电通知单及客户缴费明细予以证明。后朱士军又补充提交了一份由芜湖市公安局镜湖分局东门派出所出具的2018年2月25日的接处警记录（载明出警情况为：报警人任婷婷称“今天中午物业人员突然将其电给停了，致使其无法营业”）、2018年1月31日的电费缴费凭证（金额为2512.67元）。朱士军提交通话录音无法核实其通话对象的身份，故对通话录音中反映情况的真实性也无法确认；朱士军提交的证人证言，一方面证人系朱士军经营的房产中介机构员工，与朱士军间存在利害关系，另一方面证人表述对于停电原因也是听朱士军说是房东（即被告）断电的；朱士军提交的接处警记录只是记载了报警人反映的情况而非公安部门查实的情况。故朱士军提交的上述证据均无法证明系童朝斌强行对案涉商铺进行断电的事实。童朝斌提交的证据反映出案涉商铺自2017年12月一直存在欠缴电费的情况，而朱士军补充提交的缴费凭证也与缴费明细反映的情况一致，2018年1月31日朱士军补缴电费2512.67元后仍欠费702.93元。关于朱士军有无交纳10000元租金保证金。朱士军诉称其已经依约交纳了上述保证金，且确认是通过转账（但对于是通过银行账户还是支付宝或微信账户转账记不清了）方式交款，但未向本院提交转账凭证或者童朝斌出具的收据等证明该项事实。童朝斌对此予以否认，辩称并未收到朱士军交纳的保证金。一审法院认为：朱士军、童朝斌签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，应全面履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于案涉商铺租赁合同的解除系因朱士军或是童朝斌单方违约造成的。依据一审法院查明的事实，朱士军提交的证据并不足以证明童朝斌强行断电扰乱经营的事实，而童朝斌提交的证据却恰恰证明了朱士军未依约交纳租金保证金并欠缴电费超过15日的事实，故对童朝斌辩称的因朱士军违约，童朝斌欲依约行使合同解除权时经双方协商一致解除合同的意见予以采信。朱士军作为违约方应当自行承担其损失，其要求童朝斌双倍返还租金保证金并赔偿其损失的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、朱士军与童朝斌签订的《商铺租赁合同》于2018年3月17日终止履行；二、驳回朱士军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3544元，由朱士军负担。本案二审期间，朱士军为证明其主张向本院提供了以下证据：《情况说明》、供电单位提供的缴费明细。该组证据证明童朝斌2019年补打了2018年2、3月份的欠费及缴费通知单不具有真实性，朱士军不存在拖欠电费的情况。童朝斌质证称，对于《情况说明》的真实性不予认可，出具人的身份无法核实，且该说明中仅说单据是补打的，并不能改变朱士军欠费的事实。对于缴费明细单的真实性无异议，但达不到其证明目的。本院认证意见认为：一、《情况说明》属于证人证言，证人依法应当出庭作证，故对于该证据的真实性本院不予认可。此外，该《情况说明》仅表述童朝斌要求补打电费通知单和欠费停电通知，并不能证明童朝斌一审提交的单据不具有真实性，故对于该证据的证明目的本院不予认定。二、关于供电单位提供的缴费明细，童朝斌对该证据的真实性无异议，本院予以确认。该证据载明2018年4月2日实收违约金52.23元，只能证明涉案门面因拖欠电费产生的违约金是在2018年4月2日缴纳的，不能证明该违约金是何时产生的。童朝斌一审提供的客户缴费明细载明2018年2月7日应收违约金为52.23元，可证明朱士军在2月份即存在拖欠电费情况。另，朱士军提供的支付宝转账记录证明其2018年1月31日缴纳电费2512.67元，对于2018年4月2日支付宝转账支付的3411元电费，朱士军庭审中明确表示不是其缴纳，是否为他人代缴需庭后核实，但庭后并未向本院提供他人代缴的证据。综上，朱士军2018年3月中旬搬离涉案门面，而其在2018年2月7日即存在拖欠电费需缴纳违约金的情况，且其2、3月份租赁期间的电费亦未缴纳，故一审认定朱士军欠付电费正确。朱士军提供的缴费明细达不到其证明目的，本院不予采纳。经询问及阅卷，本院对于一审认定的事实予以确认。对于双方二审争议事实，本院的认定同一审。本院认为，当事人对于自己所主张的事实应该提供证据予以证明。具体到本案中，朱士军主张童朝斌在其经营期间对其租赁的店面进行了为期3天的断电，但未提供充分证据予以证明。经查，朱士军在门面被断电后并未与童朝斌沟通恢复供电事项，且朱士军在房屋租赁期间亦存在拖欠电费的事实，故一审认定童朝斌与朱士军协商一致解除合同正确，本院予以确认。关于童朝斌是否应双倍返还租赁保证金的问题，因朱士军未能提供其向童朝斌支付租赁保证金的证据，故对于其该项诉请本院不予支持。综上所述，朱士军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3740元，由朱士军负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年四月十三日书记员  陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。