江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1884号上诉人（原审被告）：常熟市万家房地产有限公司，住所地常熟市沙家浜镇金唐市路33号5幢101，统一社会信用代码91320581069471169P。法定代表人：吴培松，该公司总经理。被上诉人（原审原告）:代印年，男，1974年9月2日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：金志飞，江苏有言律师事务所律师。原审被告：苏州市金荣建筑安装工程发展有限公司，住所地苏州工业园区娄葑分区通园路58号，统一社会信用代码91320594785552402W。法定代表人：金海荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：童昌月，女，该公司职员。上诉人常熟市万家房地产有限公司（以下简称万家公司））因与被上诉人代印年、原审被告苏州市金荣建筑安装工程发展有限公司（以下简称金荣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2019)苏0581民初11587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万家公司的上诉请求：改判驳回代印年的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、涉案商品房买卖合同不是双方真实意思，万家公司与代印年、金荣公司三方之间的真实意思应以《“以房抵款”协议书》为准。二、万家公司不向代印年交付房屋，应由金荣公司向万家公司主张权利，代印年无权向万家公司主张交付房屋和违约责任。三、万家公司不向金荣公司指定的代印年交付房屋有法律上的正当理由。四、代印年未向万家公司交付270万元的购房款，金荣公司在另案起诉万家公司的建设工程合同纠纷案中也未承认270万元工程款已作扣除。代印年二审辩称，一、案涉商品房买卖合同合法有效，当事人应依约履行。二、万家公司未依约按时交付房屋，应承担违约责任。金荣公司二审辩称，代印年与万家公司签订了以房抵款协议书，并且万家公司开具了收据，在工程进度款中扣除了购房款。万家公司称金荣公司交房逾期及发票的问题，是由于万家公司有其他原因不履行合同交付房屋。代印年向一审法院起诉请求：1、万家公司立即交付常熟市沙家浜镇金唐市路玲珑花园27#102室房屋，并协助办理房屋的权属证书；2、万家公司支付以270万元为基数，按每日万分之一点五计算自2017年7月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；3、万家公司支付以270万元为基数，按每日万分之一计算自2017年10月1日起至房屋实际办理权属证书之日止的逾期办理房屋权属登记违约金。一审法院认定事实：2015年6月4日，万家公司（甲方）与金荣公司（乙方）、代印年（丙方）签订《“以房抵款”协议书》一份，主要内容如下：鉴于：1.甲乙双方根据于2014年3月28日签订的《玲珑墅项目》项目工程合同之约定，甲方还应支付乙方(进度)工程款270万元。经甲乙双方协商，同意将房屋抵扣相应的工程款。2.甲方为玲珑墅项目的开发商。3.乙方已经告知丙方其出售给丙方的房屋系“以房抵款”房屋。4.乙丙双方均已悉知房屋具体位置、户型、面积等详细情况。甲、乙、丙三方本着平等自愿的原则，经友好协商，就甲方房屋抵付乙方部分工程款暨丙方购买房屋等相关事项达成如下协议：一、乙方同意甲方以房屋抵付甲方应付乙方的工程款，丙方作为乙方指定的购买者与甲方签订《商品房买卖合同》并办理相关房屋产权交易手续。二、甲方用于抵扣工程款的上述房屋情况如下：玲珑花园27栋102室，总价270万元。三、本协议签订后，即表示甲方已经按照原工程合同约定履行270万元工程款的支付义务。同时，乙方应向甲方开具相应的工程款发票。甲方开具以丙方名义的销售发票，乙方不得要求甲方向其开具销售发票。四、为方便乙方转让房屋、办理产权等事宜，甲方接收乙方的委托，同意以甲方的名义直接按照乙方要求与丙方签订《商品房买卖合同》，丙方亦同意按照本协议单价签订《商品房买卖合同》。若由此产生购买房屋所产生的相关税、费，由乙方和丙方各自承担，无法区分的，由乙方及丙方共同承担，与甲方无关。五、本协议签订后，乙方与丙方的房屋转让价款自行结算，与甲方无关。若丙方购买房屋需要办理按揭贷款的，丙方需另行与银行签订相关协议并按照协议办理。甲方在全额收到银行房屋按揭款之后，将对应抵扣工程款代为转交给乙方。六、本协议签订后10日内，丙方须与甲方办理《商品房买卖合同》签订等相关手续，并按国家规定承担房屋的相关税、费，否则由此产生的一切经济和法律责任由乙丙方承担。七、本协议未尽事宜，三方签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。八、本协议在履行过程中产生争议，由三方协商解决，若协商不成，任何一方可将争议提交房屋所在地法院提起诉讼。九、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执行一份，三方签字盖章后生效，具有同等法律效力。万家公司在该协议书甲方处盖章，金荣公司在乙方处盖章，代印年在丙方处签字。同日，万家公司（出卖方）与代印年（买受方）签订合同编号为Y20150008568的《商品房买卖合同》一份，约定：代印年向万家公司购买常熟市商品房，规划用途为住宅，建筑面积282.03平方米；总价款270万元，买受方于2015年6月4日一次性支付房款270万元；出卖方应当在2017年3月31日前，依据国家和地方有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用；出卖方如未按合同约定交付买受方使用，逾期超过60天后，买受方有权解除合同，若买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之三的违约金;出卖方应当在该商品房交付使用后及时向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，逾期不超过90天，自合同规定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受方有权解除合同，买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之一的违约金。合同附件七补充协议中约定：若出卖方未能按照合同相关规定期限交房的，买受人同意给予出卖人90日宽展期。若出卖人迟延交付商品房，经买受人催告后180天仍未交接的，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自宽展期届满的次日起至交房通知确定的交房日止按照已交付房价款万分之一点五的违约金向买受人支付违约金。2015年8月28日，万家公司向代印年开具了270万元的收据，收款事由为房款抵工程款。另查明：2018年12月20日，万家公司取得常熟市商品房交付使用备案通知书，载明其开发建设的玲珑花园2、3、5-10、12、15-23、25-32、42-43、45-48幢商品房工程已通过交付使用备案。审理中，万家公司明确，案涉房屋现具备交付条件。以上事实，有商品房买卖合同、以房抵款协议书、收据、质证笔录及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，代印年、万家公司、金荣公司签订以房抵款协议书及代印年与万家公司签订的商品房买卖合同均系当事人真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应依约履行。代印年依约支付了270万元，作为其购买案涉商品房的房款，万家公司向代印年开具了收款收据，而且金荣公司也依约将该270万元作为万家公司向其支付的工程款在万家公司应付的工程款中予以扣除，故代印年已依约向万家公司履行了购房款的全部支付义务。但万家公司未能依商品房买卖合同的约定向代印年交付案涉商品房，责任在万家公司，现代印年要求万家公司向其交付案涉商品房，并协助办理房屋的权属登记，在案涉商品房已具备交付条件的情况下，且金荣公司亦无异议，代印年的该项主张符合合同约定和法律规定，法院予以支持。代印年主张万家公司支付以270万元为基数，按每日万分之1.5计算自2017年7月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，亦符合合同约定，且不违反法律规定，予以支持。代印年要求万家公司支付以270万元为基数，按每日万分之一计算自2017年10月1日起至房屋实际办理权属登记之日止的逾期办理房屋权属登记违约金，因该项违约金以万家公司交付案涉商品房后未能依约协助办理房屋权属登记为前提，而本案中万家公司尚未向代印年履行房屋交付义务；且代印年本案中已主张逾期交房违约金计算至实际交房之日止，并得到法院支持，故代印年的该项主张缺乏事实依据，法院不予支持。若万家公司向代印年交付房屋后，未能依约协助办理房屋权属登记导致违约，代印年可另行主张。关于万家公司抗辩的金荣公司逾期竣工导致逾期交房以及金荣公司未向其开具工程款发票的问题，系其与金荣公司之间的纠纷，与代印年无涉，不能免除万家公司的逾期交房违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、常熟市万家房地产有限公司于判决生效之日起十日内向代印年交付位于常熟市的房屋，并协助代印年办理常熟市房屋的权属登记。二、常熟市万家房地产有限公司于判决生效之日起十日内向代印年支付以270万元为基数，按每日万分之1.5计算自2017年7月1日起至常熟市房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。三、驳回代印年的其他诉讼请求。案件受理费减半收取14200元，由常熟市万家房地产有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：代印年、万家公司、金荣公司签订的以房抵款协议书和商品房买卖合同合法有效。根据上述协议，万家公司将案涉房屋出售给金荣公司指定的代印年以抵扣270万元工程款。协议签订后，万家公司向代印年开具了270万元的发票，金荣公司在万家公司应付工程款中扣除270万元款项，应视为代印年向万家公司完成了付款义务。至于金荣公司未向万家公司开具工程款发票是另一个法律关系。据此，万家公司未向代印年交付房屋构成违约，且案涉房屋已经具备交付条件，因此万家公司应向代印年交付房屋并办理权属登记手续，承担相应的违约责任。综上所述，万家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28400元，由上诉人常熟市万家房地产有限公司负担本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二〇年四月十三日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。