云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终363号上诉人（原审被告）：杨茂杰，男，1978年5月26日出生，白族，住大理市。上诉人（原审被告）：杨金辉，男，1952年9月26日出生，白族，住大理市。上诉人（原审被告）：杨立纯，女，1953年6月1日出生，白族，住大理市。上诉人（原审被告）：杨潜杰，男，1980年8月6日出生，白族，住大理市。上诉人（原审被告）：李吉贞，女，1984年4月12日出生，白族，住大理市。上诉人（原审被告）：杨布合，女，1984年3月11日出生，白族，住大理市。六上诉人共同委托诉讼代理人：李发祥，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。六上诉人共同委托诉讼代理人：张畅阳，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈国进，女，1966年7月21日出生，汉族，户籍住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：段合宁，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：屈华彩，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨茂杰、杨潜杰、杨金辉、杨立纯、李吉贞、杨布合因与被上诉人陈国进租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨茂杰、杨潜杰、杨金辉、杨立纯、李吉贞、杨布合上诉请求：一、依法撤销大理市人民法院(2019)云2901民初567号民事判决书，并改判按照已使用租期占总租期的比例分配拆迁补偿款。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人是租赁房屋院落的所有权人。根据双方合同第四条约定：租赁期满合同终止的，地面上建筑物等不可移动设施归上诉人所有，上诉人无需给予被上诉人任何补偿；租赁期间，非因双方原因致使合同终止或解除的，甲方收回本合同约定的租赁场地，地面建筑物等不可移动设施归甲方所有，但甲方应按照乙方修建地面建筑物等不可移动设备的投入给予乙方补偿（补偿﹦修建地面建筑物等不可移动设备的投入/20年×剩余租赁年限）。充分说明，合同已经约定无论合同终止或解除，地上建筑都归上诉人所有，只是在租赁期间解除、终止合同，上诉人应给予被上诉人补偿。二、本案应当按照已使用租期占总租期的比例分配涉案拆迁补偿款。如前合同第四条约定所述，合同还约定租赁期间，如与政府拆迁征地，本合同终止，甲方按未履行租赁时间退还乙方租金。政府给付宅基地补偿金归甲方所有。租赁期未满十年，新建房屋建筑补偿金归乙方所有，租赁期满十年，新建房屋建筑物补偿金甲乙双方各得50%。可见，双方对于涉案房屋的归属和补偿的约定存在不一致的地方。一审判决却断章取义、片面适用了有利于被上诉人的“租赁期间，如与政府拆迁征地，本合同终止，甲方按未履行租赁时间退还乙方租金。政府给付宅基地补偿金归甲方所有。租赁期未满十年，新建房屋建筑补偿金归乙方所有，租赁期满十年，新建房屋建筑物补偿金甲乙双方各得50%”的约定。而不适用有利于上诉人的“租赁期间，约定非因双方原因致使合同终止或解除的，甲方收回本合同约定的租赁场地，地面建筑物等不可移动设施归甲方所有，但甲方应按照乙方修建地面建筑物等不可移动设备的投入给予乙方补偿（补偿﹦修建地面建筑物等不可移动设备的投入/20年×剩余租赁年限）”的约定。故该判决是错误的、有悖于合同全面约定和公平原则的。陈国进答辩称，上诉人主张其享有房屋及附属设施补偿款的20分之9，上诉人的该项请求没有事实和法律依据。上诉人基于已经被替代的合同，第一个合同上诉人户只有两个人签字，该份合同已经失效。后双方又签订了一份租赁合同，对租赁期内房屋拆迁款做了新的约定；上诉人认为的600多万建筑物的补偿金按照合同约定应当归被上诉人所有，上诉人提出按比例分配与事实和法律不符，应当依法驳回。合同第八条特别说明，政府拆迁是2018年，符合特别约定，一审根据该条判决合理合法。2.一审判决关于挡水墙26万多的归属，挡水墙四分之三是被上诉人修建的，上诉人只修了四分之一。现在没有拆除的部分上诉人在经营。陈国进向一审法院提出诉讼请求：一、支持原告按合同约定应享受的房屋拆迁及装修附属设施等补偿款6,976,454元；二、确认原告享有双方共建挡水墙评估价款268,506元的二分之一部分，即134,253元；三、判令被告支付原告52.30平方米建筑物按评估价折算的价款256,867元（被告要求不拆迁建筑物的价款）；四、支持原告按市三线指发[2018]55号《经营性房屋一次性补助的补充通知》所应享受的经营补偿费1,408,196.84元、空房奖励费173,456.40元；五、判令被告退还原告剩余12.5年租金450,000元及加租的租金500,000元；六、被告承担本案的诉讼费及律师费。一审法院认定事实如下：一、被告杨金辉户是居住于大理市新邑村委会二社的农村居民户，杨金辉和杨立纯是夫妻，杨茂杰、杨潜杰是杨金辉和杨立纯的儿子，李吉贞是杨茂杰的妻子，杨布合是杨潜杰的妻子。该户领取宅基地使用证，土地使用面积为708㎡。被告户在该宅基地上建盖有合计280平方米的房屋：坐西朝东土木结构二层8间及北漏阁一间、坐南朝北土木结构二层6间。修砌了院子东边和北边临洱海的挡水墙。二、原告陈国进与孙志刚原为夫妻，于2015年10月16日登记离婚，二人签订的离婚协议约定“婚姻关系存续期间于云南省大理市投资的锦舍客栈系由女方出资购买，登记在甲方名下，归女方所有。离婚后，该客栈所有权、经营权、收益及经营风险与男方无关”。三、2011年3月9日，孙志刚与被告杨金辉、杨茂杰签订一份《租赁合同》，约定被告将位于大理市院落及建筑物出租给孙志刚。合同对租赁期限、租金及相应的权利义务进行了约定。2011年4月9日，原告（乙方）与六被告（甲方）又签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于云南省大理市新邑村二社北巷道91号、南巷道45号院落及建筑物租赁给乙方使用；租赁期限为20年，即从2011年6月9日起至2031年6月9日止，实际租赁日期与约定交付租赁日期不一致的，以实际交付该租赁场地的日期为准；租金为38000元／年，20年租金共计760000元；甲方应当在2011年6月8日前拆除院落内现存砖木结构仓库，清运建筑垃圾，并将场地转移给乙方；租赁期间，非因双方原因致使合同终止或解除的，甲方收回本合同约定的租赁场地，地面建筑物等不可移动设施归甲方所有，但甲方应按照乙方修建地面建筑物等不可移动设备的投入给予乙方补偿（修建地面建筑物等不可移动设备的投入／20年×剩余租赁年限）；租赁期间，如与政府拆迁征地，本合同终止，甲方按未履行租赁时间退还乙方租金。政府给付宅基地补偿金归甲方所有。租赁期未满十年，新建房屋建筑补偿金归乙方所有，租赁期满十年，新建房屋建筑物补偿金甲乙双方各得50%。合同签订后，被告于2011年5月将标的物交付给原告，孙志刚于2011年3月24日至2011年6月13日期间，分三次共计支付被告租金760000元，并由被告杨茂杰分别出具了收条。原告接收租赁物后，由被告将原有的坐南朝北土木结构二层6间拆除，由原告将西北漏阁拆除。原告在该院落的北边、东边、南边建盖了总面积为1434.42㎡的建筑物，以及相关的附属设施，对房屋和院落整体进行了改造和装修，并于2014年7月17日办理了经营者为孙志刚和陈国进的营业执照，开始经营“大理市锦舍客栈”。四、2017年1月，六被告（甲方）和丁涛（丙方）将原告列为乙方，签署一份《补充协议》，明确客栈的实际经营人丁涛补偿甲方租金1500000元。同时约定若非乙方根本违约导致租赁合同解除，甲方应按照剩余租赁期限退还乙方租金和退还丙方租赁补偿金。原告未在该补充协议上签名。之后丁涛支付被告500000元。五、2018年12月21日，被告户（甲方）与大理市人民政府（乙方）、大理市新邑村民委员会第二村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所述房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方宅基地合法有效面积0.739亩，本次退出合法有效面积0.739亩，甲方自愿按宅基地补偿方式进行补偿安置，同时同意进行异地安置，由乙方安排甲方搬迁安置用地面积为0.36亩，如安置面积与甲方腾退的合法有效面积不相等的，按每亩555000元标准进行货币补差。安置面积小于甲方搬迁腾退合法有效面积0.379亩，乙方应支付甲方的差价为210345元。本次拆除房屋建筑面积1445.47㎡，经大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为6676413元。就搬迁补助，乙方确认给予甲方搬家费2000元、过渡期补助费104073.84元、经营搬迁补助费1300923元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60000元。《安置协议书》还对三方的其他权利义务进行了约定。同时，被告户还获得提前移交空房奖励费173456.40元。2018年12月30日，案涉院落中原告建盖的北边和东边的房屋、原告建盖的南边房屋中的部分（剩余52.30平方米）、被告原有的坐西朝东土木结构二层8间房屋中靠北楼上下面积为63.35平方米（评估价为63162元）的二间被拆除。被告户未领取拆迁安置补偿款。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，标的物已于2018年12月30日被拆除，致使合同不能继续履行，原告提出合同已于此时终止的主张成立，予以确认。一、关于租金返还的问题。合同约定：“租赁期限为20年，即从2011年6月9日起至2031年6月9日止”。租赁合同的履行期限起始日期为2011年6月9日。被告方与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月21日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，此日之后合同不能继续履行，应由被告返还原告2018年12月22日起至2031年6月8日期间的租金，原告主张由被告退还租金450,000元未超出合同约定的标准，予以支持。丁涛支付的租金500,000元，原告不是付款主体，对此主张权利不当，不予支持。二、关于房屋搬迁补偿款的归属问题。合同约定：“如与政府拆迁征地，本合同终止，甲方按未履行租赁时间退还乙方租金。政府给付宅基地补偿金归甲方所有。租赁期未满十年，新建房屋建筑补偿金归乙方所有，租赁期满十年，新建房屋建筑物补偿金甲乙双方各得50%”，该约定清楚明确无歧义，并未对房屋和附属设施的类别和项目进行划分，应属对标的物整个院落的补偿款的处分，原告新建、装修了房屋、对整个院落进行了改造，现房屋已被拆除，符合合同该条款约定的情形，对房屋的补偿款应当归属原告，但原告主张该款6,976,454元无据，依据评估报告和《安置协议书》的内容，应为6,676,413元。其中扣减被告原有的63.35平方米房屋的补偿款63,162元，即该部分归属原告的补偿款为6,613,251元。三、关于挡水墙的补偿款268,506元归属问题。挡水墙系被告原有的建筑物的基础设施，应归属被告，原告的该项主张无事实依据，不予支持。四、关于原告主张的未拆除的52.3平方米建筑物的价款256,867元的承担问题。原告主张被告要求不拆迁该部分建筑物，被告予以否认，原告对此并未举证加以证明，且该部分建筑物的权属处于待定状态，原告向被告主张权利不当，不予支持。五、关于原告诉请的搬迁补助费1,408,196.84元、空房移交奖励费173,456.40元的归属问题。依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的奖励；过渡期补助费是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象（本案被告）给予的补助；签约奖励费是针对在规定时限内与政府部门、村民小组签订《安置协议书》的对象（本案被告）给予的奖励。一审法院确认上述项目中应由原告享有的为：搬家费2,000元、经营搬迁补助费1,300,923元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费173,456.40元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告杨茂杰、杨潜杰、杨金辉、杨立纯、李吉贞、杨布合于本判决生效之日起十日内返还原告陈国进租金450000元。二、就被告杨茂杰户位于大理市新邑村委会二社的房地产被搬迁安置一事，由原告陈国进享有房屋、室内装修及附属设施补偿款6613251元、搬家费2000元、经营搬迁补助费1300923元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费173456.40元，合计8090830.40元。三、驳回原告陈国进的其他诉讼请求。案件受理费81095元，由原告陈国进承担31095元，被告杨茂杰、杨潜杰、杨金辉、杨立纯、李吉贞、杨布合承担50000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，关于双方当事人签订合同约定第四条与第八条适用问题。上诉人主张，本案应当适用第四条第4项即“租赁场地的交付：4.2条，租赁期间，非因双方原因致使合同终止或解除的，甲方收回本合同约定的租赁场地，地面建筑物等不可移动设施归甲方所有，但甲方应按照乙方修建地面建筑物等不可移动设备的投入给予乙方补偿（修建地面建筑物等不可移动设备的投入／20年×剩余租赁年限）；一审法院在确定争议房屋补偿款归谁时适用第八条即“特别说明：租赁期间，如与政府拆迁征地，本合同终止，甲方按未履行租赁时间退还乙方租金。政府给付宅基地补偿金归甲方所有。租赁期未满十年，新建房屋建筑补偿金归乙方所有，租赁期满十年，新建房屋建筑物补偿金甲乙双方各得50%”。本院认为，双方当事人签订的合同分别用两条约定在合同履行期间出现非双方当事人的原因导致合同不能继续履行的情形，结合在案查明的事实，导致合同不能继续履行的情形符合合同第八条约定的情形即政府拆迁补偿，且合同第八条属于特别约定，在普通约定与特别约定存在争议时，特别约定优于普通约定。上诉人主张应当适用合同第四条约定判决不符合本案的事实，上诉人的该项请求本院不予支持。综上所述，上诉人杨茂杰、杨潜杰、杨金辉、杨立纯、李吉贞、杨布合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50000元，由上诉人杨茂杰、杨潜杰、杨金辉、杨立纯、李吉贞、杨布合负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年四月二十七日法官助理马娟书记员段杰润