辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初4867号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，住所地沈阳经济技术开发区。负责人：史文胜，该行行长。委托诉讼代理人：刘莹，辽宁卓政律师事务所律师。被告：孙广江，男，汉族，住辽宁省庄河市。被告：沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：刘迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜莹，女，汉族，该公司法务，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：周颖，女，汉族，该公司法务，住沈阳市苏家屯区。原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行（以下简称工行开发区支行）与被告孙广江、沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本案立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行开发区支行委托诉讼代理人刘莹、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司委托诉讼代理人周颖到庭参加诉讼，被告孙广江经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告工行开发区支行支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与孙广江于2013年12月13日签订的《个人购房/担保合同》；2.判令孙广江偿还原告截至2018年8月21日的借款本金129,679.11元、利息4941.3元及自2018年8月22日起至实际清偿之日止的利息（含逾期利息、罚息，利率按合同约定计算）；3.判令沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司就孙广江的上述债务向原告承担连带保证责任；4.判令原告对孙广江名下位于沈阳经济技术开发区的房产享有优先受偿权；4.判令二被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告孙广江于2013年12月18日向我行借贷款人民币16万元，用于购买位于沈阳经济技术开发区,47.38平方米的房产，贷款期限180个月，执行利率：百分之肆点玖（4.9%），到期日为2018年12月18日，按月等额本息还款。被告孙广江本应按借款合同约定的期限、金额按月偿还贷款本息，但被告于2018年2月18日开始拖欠我行贷款，连续逾期期数9期以上。经我行信贷员多次催收，始终未能清偿逾期贷款本息，故诉讼到贵院，维护权利。被告孙广江未作答辩。被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司辩称，涉案房屋具备办理房屋产权证的条件，被告孙广江逾期偿还银行贷款及拒绝办理房屋产权证均系个人行为，不应由我方承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月9日，沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司（出卖人）与孙广江（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于沈阳经济技术开发区，单元间号1-16-9，楼层16，建筑面积（㎡）47.38，套内面积（㎡）34.76，分摊面积（㎡）12.62的商品房一套；按照建设面积计算，该商品房单价为5059.22元/平方米，总价（人民币）贰拾叁万玖仟柒佰零陆元整，买受人于签合同当日交纳首付款人民币79,706元。并于七日内办理完毕剩余购房款人民币160,000元的银行按揭手续。2013年12月13日，工行开发区支行（贷款人）、孙广江（借款人）及沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，该合同第二部分具体条款主要约定：第十四条违约及违约责任14.1及14.2约定，借款人连续三个月或累计六次未能按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以解除合同。第三十九条、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币160,000元（大写：壹拾陆万元整）；第四十条、本合同项下的贷款用于购买/自建坐落于沈阳经济技术开发区，建筑面积47.38平方米的房屋；第四十一条、本笔贷款的方式为抵押；第四十二条、本合同项下贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力；第四十三条、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12,日利率=年利率/360；44、贷款发放后与基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）执行利率。第四十六条、借款人授权贷款人一次性将贷款划入下列账号信息：户名：沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司；账号：33×××92；开户行：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，贷款利息自实际放款日起计算；第四十七条、经协商一致，借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；第五十二条、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率在贷款利率基础上加收40%确定；第五十四条、保证人承担保证责任的范围为阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权属证书。合同约定孙广江以涉案房屋提供抵押担保。2013年12月17日，孙广江将涉案房屋办理抵押预告登记。预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，预告登记义务人为孙广江，房屋坐落沈阳经济技术开发区（1-16-9），预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2013年12月17日；抵押类型为预购商品房抵押权网上预告登记；抵押面积为47.38平方米；债权数额16万元；抵押登记期限为2013年12月13日至2028年12月13日。涉案房屋至今未办理抵押登记。2013年12月18日，工行开发区支行向沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司在中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行账号33×××92划转16万元贷款。2014年1月18日至2017年10月18日，孙广江已清偿完毕该期间的全部贷款本息。此期间，沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于2017年9月27日替孙广江向工行开发区支行偿还10,503.7元（包括借款本金5758.27元、利息4615.34元、罚息130.09元）。2017年11月18日至2018年9月21日期间，孙广江未能按期还款。截止到2018年9月21日，孙广江欠工行开发区支行本金129,679.11元及利息4941.3元。本院认为，原告与二被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。关于工行开发区支行主张解除与孙广江签订的《个人购房借款/担保合同》应否支持的问题。工行开发区支行已经按照《个人购房借款/担保合同》约定向孙广江发放贷款16万元，孙广江未按照合同约定偿还借款本息，且未按期还款次数已达连续三个月，按照《个人购房借款/担保合同》第二部分具体条款第十四条的约定，工行开发区支行有权行使解除权，故对工行开发区支行的该项诉讼请求，本院予以支持。关于工行开发区支行要求孙广江偿还截至2018年8月21日的借款本金129,679.11元及利息4941.3元及自2018年8月22日起至实际清偿之日止的利息（包括正常利息、罚息）应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。截至2018年8月21日，孙广江尚欠工行开发区支行借款本金129,679.11元及利息4941.3元，故对工行开发区支行要求孙广江偿还截至2018年8月21日的借款本金129,679.11元及利息4941.3元及自2018年8月22日起至实际清偿之日止的利息（包括正常利息、罚息），本院予以支持。其中正常利息以129,679.11元为基数，自2018年8月22日起至2018年12月31日止，按照2018年1月1日的中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年1月1日起至2019年12月31日止，按照2019年1月1日的中国人民银行同期贷款基准利率计算。因中国人民银行已于2019年8月20日将贷款基准利率标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场公布的报价利率，故自2020年1月1日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息,期间如遇全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整，则自次年的1月1日起按照调整后的贷款市场报价利率计算；2018年8月22日起至实际付清之日止的罚息，在上述正常利息的基础上上浮40%确定。关于工行开发区支行要求沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司对孙广江的借款本息承担连带保证责任应否支持的问题。沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司作为保证人，保证范围为对《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，故对工行开发区支行要求沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司对孙广江的上述借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司承担保证责任后，可以向孙广江追偿。关于工行开发区支行要求就抵押物（地址位于沈阳经济技术开发区，47.38平米的房产）享有优先受偿权应否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。由此可见，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，工行开发区支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，所享有的是在抵押权登记条件成就或所附期限到来时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，其并非享有现实抵押权。故对其主张就涉案房屋享有优先受偿权，本院不予支持。综上所述，对工行开发区支行的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行与被告孙广江及被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于2013年12月13日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告孙广江于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行截至2018年8月21日的借款本金129,679.11元及利息4941.3元及自2018年8月22日起至实际清偿之日止的利息（正常利息以129,679.11元为基数，自2018年8月22日起至2018年12月31日止，按照2018年1月1日的中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年1月1日起至2019年12月31日止，按照2019年1月1日的中国人民银行同期贷款基准利率计算。自2020年1月1日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息,期间如遇全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整，则自次年的1月1日起按照调整后的贷款市场报价利率计算；2018年8月22日起至实际付清之日止的罚息，在上述正常利息的基础上上浮40%确定）。三、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于对被告孙广江的上述第二项给付义务承担连带保证责任，其承担保证责任后，可以向被告孙广江追偿（包括被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于2017年9月27日替被告孙广江向工行开发区支行偿还的10,503.7元）。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2992元，由被告孙广江、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  徐峰阳人民陪审员  张红艳人民陪审员  裴婷婷二〇二〇年四月三十日书 记 员  徐筝慧本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。