上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初19927号原告(反诉被告)：上海正舵实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：曲峰，职务总经理。委托诉讼代理人：姜国辉，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：林四青，男，1992年4月6日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱艳，上海锦坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔺鑫，上海锦坤律师事务所律师。原告上海正舵实业有限公司(以下简称正舵公司)与被告林四青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告林四青提出反诉，本院依法进行了合并审理，于2019年10月14日第一次对本诉及反诉公开、合并开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2020年4月2日第二次对本诉及反诉公开、合并开庭进行了审理。原告(反诉被告)正舵公司委托诉讼代理人姜国辉，被告(反诉原告)林四青及其委托诉讼代理人朱艳、蔺鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正舵公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《摊位租赁合同》于2019年6月21日解除；2、被告支付2019年5月21日至2019年6月21日的租金6,000元(取整)；3、被告支付解约违约金18,000元；4、确认被告已支付的押金6,000元不予返还；5、被告支付2018年12月1日至2019年4月30日及2019年6月1日至2019年6月21日的水费、2018年12月1日至2019年6月21日的电费，共计5,101.28元。事实及理由：2018年12月6日,原、被告签订《摊位租赁合同》，约定原告将上海市静安区宝山路XXX号“兵鲜森”生鲜优选宝山路店中的水果摊位(以下简称系争摊位)出租给被告销售水果，与原告的店铺统一管理、统一收银。但被告自承租系争摊位以来，不服从原告的管理、拒绝统一收银，给原告的店铺经营及品牌形象造成不良影响，致使合同目的无法实现。2019年6月21日，被告退租，租金付至2019年5月20日。现原告要求于退租之日解除合同，被告应付清欠付的租金、水电费，并承担违约责任，押金同意抵作2019年5月21日至2019年6月21日的租金。因被告不同意，故原告诉至法院，要求判如所请。被告林四青辩称，同意双方的合同于2019年6月21日解除，但不同意原告的其余诉请。双方原本是统一收银的，但由于原告给出的销售数据与被告实际销售量不符，给被告造成损失，经协商原告同意由被告独立收银。但原告又于2019年3月要求上调租金、收回收银权，被告不同意，故双方合意于2019年3月30日解除合同，原告同意赔偿被告损失15,000元。然而原告未按约与被告办理交接手续，所以被告继续使用系争摊位并按照每月5,000元的标准付租，原告也收取了租金。现原告起诉要求解除合同，被告同意，但认为原告在租期内单方提出上调租金，又以收回统一收银权逼迫被告，故违约方是原告。被告同意押金抵扣2019年5月21日至2019年6月21日的租金,但原告应将剩余押金部分返还给被告；对于原告主张的水电费金额予以确认，但双方曾口头约定水电费以塑料袋费(每月1,000元左右)抵扣，故不同意支付水电费。若法院判决被告违约，则被告认为违约金过高，要求法院酌情调整。反诉原告林四青向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告向反诉原告支付解约违约金15,000元；2、反诉被告赔偿反诉原告摊位装修损失15,000元。事实和理由：2018年12月6日,双方签署《摊位租赁合同》，约定月租金为6,000元，租期一年，装修由反诉被告提供。但之后双方达成口头协议，将月租金调整为5,000元，租期三年，由反诉原告自行负责装修但不需要承担水电费。然而反诉被告没有将重新修改的合同提供给反诉原告，且单方面提出上涨租金，反诉原告未同意，故反诉被告起诉要求解除合同、收回系争摊位。反诉被告因上涨租金不成而提出解约，构成违约，故反诉原告要求反诉被告支付违约金并赔偿装修损失。反诉被告正舵公司辩称，不同意反诉原告的反诉诉请。合同明确约定租期为一年，由反诉被告统一收银。但反诉原告以各种理由拒绝统一收银，反诉被告为了继续履行合同只能被迫接受，但这并不代表对原合同条款进行了变更。反诉被告也未要求上调租金，反诉原告一直以生意不好为由要求按照每月5,000元付租，反诉被告无奈之下才暂时同意，后来只是要求将租金恢复到合同约定的6,000元。故反诉被告不存在违约。反诉原告只是装饰了墙面，并未进行装修，花费不会超过1,000元，且装修是反诉原告自身行为。2019年3月26日，双方进行协商，反诉被告要求收回收银权，否则就解除合同，反诉原告还应承担违约责任。但双方未能达成一致，故反诉被告诉至法院。反诉原告违约导致合同解除，故反诉被告不同意支付违约金及装修损失。若法院判决反诉被告违约，则反诉被告认为15,000元违约金足以弥补反诉原告的损失，不同意再赔偿其他损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月6日,正舵公司(出租方、甲方)与林四青(承租方、乙方)签署《摊位租赁合同》，约定甲方将系争摊位出租给乙方经营水果，租赁期限为一年，自2018年12月6日至2019年12月5日。2018年12月6日至2019年1月20日为免租期。摊位租金为保底每月6,000元(营业额不超过10万元按8%、10万元-15万元按6%、超过15万元按4%的营业额作为摊位租金)，租金每月支付一次，乙方从第二次付款开始，每次在本月5日前支付(甲方有权从乙方的经营款中扣除)。本合同签订后，乙方应向甲方支付6,000元作为押金。乙方的销售由甲方统一收取，每月5、25日，甲方将上一个周期(15天)的经营款支付给乙方。租赁期间，摊位产生的费用(水电费、物业费、垃圾清运费等)由乙方自行承担，按照店内实际费用的1/4承担。租赁期间，乙方应及时支付租金及其他费用，如拖欠不付，甲方有权每日收取欠款的千分之八的滞纳金，并有权终止租赁合同，造成的损失直接从押金中扣除。租赁期间，若甲方提前终止合同的，甲方应赔偿乙方三个月租金和乙方搬迁费用；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金且押金不退还。除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向守约方支付三个月租金的违约金。签约后，林四青支付押金6,000元。2019年1月3日，林四青的合伙人邓东华通过微信方式向正舵公司的法定代表人曲峰提出收银混乱的问题，曲峰回复“其实我原来的想法是单独给你们弄一台收银机的，就怕出大错啊。”2019年1月17日，邓东华在微信中向曲峰询问“在吗？曲总，你们开会有结果吗？能不能行啊？给个回复。”曲峰表示“可以给你，营业额能不能提升上去？”邓东华表示“好，没有什么别的问题出现肯定可以。那你们的那些铝合金还有用吗，还是要专门过来拆？”曲峰表示“没有用了吧。卖了吧。”2019年2月3日，邓东华在微信中向曲峰表示要结款，曲峰回复“这个月要交下房租。5,000/30*40=6,666。16,599-6,666=9,933。你看看有没有问题。从1月20号开始算。”邓东华表示“不是5,000房租吗？”曲峰回复“是5,000啊。”邓东华表示“2月19号给啊。怎么是6,666元？”曲峰回复“1月份10天+2月份。每月5号交整个月的。合同上这么写的。你问问林四青。”邓东华表示“没有说过啊？合同不是重新写过吗？”曲峰回复“你意思以后每个月20号交？那就减5,000元？”邓东华表示“你是1月20号算的，那19号就是一个月。2月19号再给你哦。”随后，曲峰向邓东华微信转账支付11,599元。邓东华表示“那春节后我就自己收钱啦，也就不会错了。”曲峰回复“你自己收可以，把数据给我们就行。”2019年2月13日，邓东华在微信中询问曲峰“钱我们自己收，钱我们还要给你吗？”曲峰回复“你走系统就行。”2019年2月20日，邓东华在微信中向曲峰表示要结款，曲峰回复“今天20号，租金也要付了。”邓东华表示“不是给你了？年前你就扣了。我搞迷糊了。”曲峰表示“都是先付的。原来合同上是每月5号交当月的。”邓东华提出“要不重新写份合同吧？怎么交？以前是营业额的8%，没有做完一个月怎么算房租？”2019年2月23日，曲峰与邓东华结算营业额，曲峰在营业额中扣除了2019年2月21日-2019年3月20日的租金5,000元。2019年3月23日，邓东华在微信中询问曲峰“你那边怎么说呢？”曲峰回复“方案还没有最后定。基本是涨租金。”邓东华表示“知道了。我水果也要涨吗？你们的合同还没有给我一份哦。”曲峰回复“都要涨。”2019年3月25日，邓东华向曲峰表示“我妹不同意涨租。她不知道干嘛又是撤了位置又是涨房租。”2019年3月26日，邓东华在微信中向曲峰表示“最后5天时间，你们花3天时间给我交接方案，我用2天时间清货搬离。我那个合同不是还给你了吧，要不你再给一份合同给我呗，因为合同还有押金吗，还是6,000块钱押金吧，然后我那个店里面花了15,000，你就给我15,000，其他的东西，袋子啊什么的，我其他店我也能用，这个就算了，然后房屋我也跟房东签了三年合同，3,500一个月，这段时间，我交了多少房租，你给我多少房租……”曲峰回复“关于费用的事我们商量下。门面装修我到城管那里也打点了5,000……”次日，曲峰又表示“阿邓，有没有可能到8%？”邓东华回复“你们接手吧……把合同给我吧，你不用管了，我自己和公司解决这个问题。”曲峰表示“合同原来放店里，明天找找，公司那里我再去协调。”2019年3月30日，邓东华通过微信询问曲峰“什么情况啊你们公司。你给的时间是明天最后一天了。这样拖下去干嘛呢？”曲峰于次日表示将合同复印件给邓东华，并表示“不走的话，明天开始收银先统一拿回来。”邓东华回复“可以，还是2天结款吗？”曲峰要求按照原合同约定的结款方式，邓东华表示“去年我们口头约定，你让我装修，同意5,000元房租，也同意了让我做满3年，我把原合同给你了，让你去重新修改，你一直也不给我，现在你公司又这样那样！我不同意。”2019年4月19日，因双方就合同履行发生争议，正舵公司诉至本院要求解除与林四青的租赁关系。2019年4月24日，邓东华向曲峰支付2019年4月21日至2019年5月20日的租金5,000元。2019年6月21日，双方办理退租交接手续。审理中，林四青表示，系争摊位原来是个熟食店，其拆除后重新装修成水果摊位，面积大约30平方米，敲掉了隔墙、柱子、铝合金货架，安装了水果货架、卷帘门，对与隔墙相连接的地面瓷砖和吊顶进行了修复，支付了装修费15,000元。合同对装修没有约定，这是实际发生的损失。为此，林四青提供收据一张，显示系争摊位装修费金额为15,000元，收款人为案外人上海莫玺装饰装潢有限公司。正舵公司表示对该证据的真实性无异议，但其将系争摊位出租给林四青时已出资进行装修，原来是熟食区，林四青所述的装修内容实际是其公司施工的，其公司将原来的货架敲掉，并安装了新的货架。为此，正舵公司也提供收据一张，显示其于2019年11月11日支付案外人上海适怡装饰有限公司装修费12,000元。林四青表示对该证据的真实性无异议，但不能证明是针对系争摊位的。双方均不申请法院评估装修金额，要求酌情判决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现正舵公司与林四青均要求于2019年6月21日，即双方办理退租交接手续之日解除租赁合同，并无不妥，本院对此予以确认。双方的争议焦点在于导致合同解除的违约方系哪一方。对此本院认为，虽然合同约定租金为保底每月6,000元、由正舵公司统一收银，但林四青自起租起一直按照每月5,000元的标准付租，正舵公司予以接受，且从双方微信聊天记录来看，正舵公司亦未提供证据证明其曾对此提出异议；正舵公司亦自认将收银权交给了林四青，故双方以实际履行的方式变更了合同约定。然而正舵公司于2019年3月提出上涨租金、收回收银权，因林四青拒绝故而提起本案诉讼。本院认为，合同违约方系正舵公司。合同解除后，林四青应支付未付的2019年5月21日至2019年6月21日的租金5,166.67元(5,000元+5,000元/30天)。关于水电费，林四青对正舵公司主张的水电费金额5,101.28元予以确认，但主张双方口头约定过，水电费以塑料袋费相抵，故不同意支付水电费。因林四青对此节未能提供任何证据予以佐证，本院认为正舵公司该项诉请符合合同约定，应予支持。双方均表示押金6,000元抵扣林四青欠付的租金，本院对此予以确认。林四青主张正舵公司支付解约违约金15,000元并赔偿装修损失15,000元，本院认为，以三个月租金作为违约金符合合同约定，尚属合理，且已足以弥补林四青主张的实际损失，故本院对林四青主张的解约违约金予以支持，对其主张的装修损失不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海正舵实业有限公司与被告(反诉原告)林四青就上海市静安区宝山路XXX号“兵鲜森”生鲜优选宝山路店中的水果摊位签订的《摊位租赁合同》于2019年6月21日解除；二、被告林四青应于本判决生效之日起三日内支付原告上海正舵实业有限公司2019年5月21日至2019年6月21日的租金5,166.67元；三、被告林四青应于本判决生效之日起三日内支付原告上海正舵实业有限公司水、电费合计5,101.28元；四、原告上海正舵实业有限公司应于本判决生效之日起三日内退还被告林四青押金6,000元(该款与上述第二项判决主文折抵后，原告上海正舵实业有限公司应返还被告林四青剩余押金833.33元)；五、反诉被告上海正舵实业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付反诉原告林四青解约违约金15,000元；六、原告上海正舵实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持；七、反诉原告林四青的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175元(原告上海正舵实业有限公司已预缴)，由原告上海正舵实业有限公司负担125元，被告林四青负担50元。反诉案件受理费275元(反诉原告林四青已预缴)，由反诉原告林四青负担137.5元，反诉被告上海正舵实业有限公司负担137.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 吴 双人民陪审员 慎 颖人民陪审员 单国珍二〇二〇年四月三日法官 助理 鲍舒婷书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。