河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初196号原告：雷红军，男，汉族，1972年11月5日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：李增光，男，汉族，1982年10月15日出生，住孟州市，系大唐名村小区业主委员会推荐人员。被告：郑州一建置业有限公司，住所地：郑州市管城区紫荆山路91号。法定代表人：段利民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张睿恒、贾福利，系公司员工。原告雷红军诉被告郑州一建置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷红军的委托诉讼代理人李增光，被告郑州一建置业有限公司的委托诉讼代理人张睿恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷红军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期办理房屋不动产证违约金23323.2元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年3月26日签订购房合同,原告购买被告位于大唐名村名人居51095号房,购房款合计人民币389430元，原告已经支付全部购房款，并于2015年10月31日接收房屋，且首次缴纳物业费。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定:被告应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已经支付了全部购房款、契税、维修基金等各种费用，并将办理房屋登记的所有手续交付给被告。2017年12月8日，孟州市不动产登记局发布了原告所购买房屋的《不动产首次登记公告》，被告提交备案手续逾期679天。因被告的逾期备案行为，直接导致原告的房屋权属证书迟迟不能办理，被告存在过错，应承担违约责任。原被告双方所签房屋买卖合同当中没有明确约定逾期办证违约金数额，也没有明确约定以日或月为单位累计计算违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,……第三款，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行现行贷款1-5年年利率4.75%，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，4.75%×1.3=6.2%，故逾期贷款利息最低按照6.2%执行。被告违约679天，现原告希望法院支持有效诉讼时效内的违约金，共339天，即自2017年1月3日（起诉之日倒推3年）起，截止2017年12月8日。逾期贷款利息为6.2%，每日违约金为405266×6.2%/365=68.8元,违约金共计23323.2元（68.8×350=23323.2）。被告郑州一建置业有限公司辩称：1、被告与原告在2015年10月31日签订《商品房买卖合同》后，被告即将该合同送至产权办理机关进行备案，并向产权登记机关提交了相关材料，在权属登记机关下发原告预告登记证时，就说明被告已经完成了对合同第十五条关于产权登记的约定。2、政策变更即不动产登记中心成立后，房屋初始登记业务已经不存在了，法律法规对不动产首登的办理期限并未明确规定，合同对该期限更无明确约定，被告在合理期限内办理完毕不动产首次登记，便不存在违约行为。程序、内容上的变动必然导致办理不动产首次登记的时间远远长于房屋初始登记，办理的合理期限需要结合办理首登的具体流程及办理时的实际情况确定。发生情势变更后，若仍要求被告按原合同约定承担延迟办理不动产首次登记的违约责任，对被告极为不公平。国家政策变化导致政府部门职能调整，该情势的变更发生在合同成立之后，且不能预见。若以合同约定要求被告承担逾期办理不动产首登的违约责任，系要求被告为政策变更及政府行为买单，不仅对被告显失公平，还将诱发大量恶意诉讼。3、原告的起诉已经超过诉讼时效期间。原告的房屋是在2015年10月31日交付使用，从交付使用后90日起（即2016年1月31日），原告就已经知道被告逾期提供房产备案材料，但原告是直到2020年1月3日才向法院提起诉讼，明显已超出法定时效期间。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求或作出公正判决。根据原被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告的起诉是否超过诉讼时效期间；2、原告要求被告支付逾期办理不动产证违约金23323.2元，有无事实和法律依据。围绕本案争议焦点，原告雷红军向本院提交的证据为：1、商品房买卖合同复印件，证明双方存在商品房买卖合同关系；2、销售不动产统一发票复印件，证明原告已经全额支付案涉商品房购房款；3、房屋交付通知书，证明原告交付房屋时间；4、孟州市自然资源和规划局办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需材料公示牌照片，证明房屋所有权首次登记所需材料;5、孟州市政府网站截图-孟州市第一本不动产证颁发仪式，证明孟州市不动产中心的成立并未影响商品房首次登记的工作程序；6、中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，证明确定本案违约金计算方式的依据；7、孟州市人民政府的政府在线答复一份，证明孟州市物业管理用房备案登记表是被告办理权属登记的必备资料；8、孟州市物业管理用房备案登记表一份，该备案表的审核通过时间为2017年7月28日，该行为表明其未能在合同约定的时间内向产权登记机关提交应当由其提交的权属登记备案材料，因而其行为违反合同第十五条的规定，被告应当承担相应的法律责任即按法律规定向原告支付相应的违约金。被告郑州一建置业有限公司对原告雷红军提供的证据的质证意见为：对原告证据1-6的真实性均无异议，商品房买卖合同中是办理首次登记，并不是办理不动产首次登记，自2016年6月20日孟州市不动产局成立，之后所办理的均属不动产首次登记，合同对此并未明确表述。对证据7在线答复有异议，是2020年对办理不动产权证的答复，而非对办理房屋所有权证的答复。原告所讲政府在线答复并未明确指出物业管理用房备案是办理权属登记的必备材料，在2016年6月以后是办理商品房预售证必备材料，在大唐名村预售前，我方已经取得预售许可证，因此足以证明我方并未构成违约。对证据8备案登记表只是为了办理预售许可证，并非办理房产证必要条件，因此该证据不能证明我公司并未提交材料。针对被告郑州一建置业有限公司的质证意见，原告雷红军作如下补充，被告陈述的内容与合同内容不一样，合同约定的是出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未明确是首次登记也未明确是初始登记，而是权属登记。证据7政府在线答复是孟州市政府针对该问题的官方答复，该答复是由孟州市相关职能部门答复过之后由主管副市长签字在网上公布的，真实合法有效；同时该答复的内容对于办理房产证时期需要提供的资料和办理不动产证时期需要提供的资料做出详细的说明。物业管理用房备案登记表是办理房产证时期和办理不动产证时期必备的资料，该备案表完成的时间足以说明被告违反合同第十五条的约定。为证明自己的主张，被告郑州一建置业有限公司向本院提供的证据为：预告登记证一份，证明被告根据合同第15条关于产权登记的约定已完成。经质证，原告雷红军对被告郑州一建置业有限公司提交证据无异议,被告提供的为房屋的预告登记证明，该证并非办理房屋权属登记的必备条件，该证无法证明被告已经履行了合同第15条的义务。根据物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权做的登记，在商品房买卖中，预告登记的作用用于制约开发商把已经出售的住房再次出售或者进行抵押。并且预告登记的权利人为原告，与被告并没有关系，所以，该证据与本案无关。针对原告雷红军质证意见，被告郑州一建置业有限公司作如下补充，不论是根据房地产管理办法或物权法相关规定，预告登记下发之日，也就是该房屋的产权发生转移之日。原告作如下补充，1、根据不动产登记暂行条例实施细则第35条的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交6项材料，这些材料里面不包括预告登记证。预告登记证的作用在于制约开发商把已经出售的住房再次出售或者进行抵押；权属登记证的作用在于确认物权的归属，这是两个不同的概念。所以，预告登记并不能证明被告已经履行了相应的权属备案登记义务。该实施细则第36条明确规定了物业管理用房为办理房屋所有权权属登记的必备材料。2、对被告主张原告的诉求超过诉讼时效问题，我方认为逾期办理不动产证违约金是随着违约的时间连续产生的，该违约金属于继续性的债权，每日产生的违约金属于独立的债权，有独立的清偿期限，应单独计算，应当以每个独立的债权分别单独适用诉讼时效，所以本案并未超过诉讼时效。本院对原、被告提供的证据进行综合分析后，作如下认证：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8的真实性无异议，本院对上述证据均予以认定。对原告的证据7,被告虽提出异议，但经审查，该证据客观真实，本院对其真实性予以采信。对于被告提供的证据，原告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。依据上述有效证据，结合当事人的庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：原、被告于2015年3月26日签订《商品房买卖合同》，合同编号为201504020001。原告以389430元的价格购买被告开发的大唐名村名人居51095号房。合同第八条约定:出卖人应当在2015年10月31日前将商品房交付给买受人。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议第五条约定：“买受人自行办理房屋产权登记产权证书，费用自理。出卖人协助提供应由出卖人提交的相关材料。因买受人未按时提供办理房屋产权证的资料造成产权不能按期办理，其责任由买受人自行承担。”合同签订后，原告按合同约定交付了房款、维修基金等，被告于2015年10月31日向原告交付了商品房。原告的涉案房产于2017年12月8日完成不动产登记证书的首次登记。另查明，原告向本院起诉主张权利的时间区间是2017年1月3日至2017年12月8日。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）,载明：逾期贷款罚息利率为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%。目前，中国人民银行公布的1-5年贷款年利率为4.75%。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行义务。本案被告是否违约，应否承担逾期办证违约金，首先要解决关于预告登记与提交相关资料进行房产权属确权登记备案是否等同的问题。依照相关规定，房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中，预告登记用于制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。双方签订的合同第十五条约定的是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机备案”，即房产权证取得的登记备案而非是预告登记备案。故被告在答辩中所提已作登记备案不应承担逾期违约责任的答辩意见，理由不足，本院不予采纳。被告于2015年10月31日向原告交付商品房，依照合同约定，被告最晚应于2016年1月30日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；但就涉案房产被告至2017年12月8日才通过不动产登记部门审核。被告也无证据证明其在2016年1月30日之前将应由其提交的资料报产权登记机关备案，也无证据证明因成立不动产局影响办理权属登记备案。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金，证据充分，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告给付逾期办证违约金标准及是否超诉讼时效的问题。虽被告辩称涉案合同当事人在第十五条第一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉，应认定为买受人放弃逾期办证违约金这项权利。但经本院审查该格式合同内容后认为，上述情形只能认定为双方对逾期办证违约金未约定或者约定不明，被告辩称理由不成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对原告所主张的逾期办证违约金，应以原告已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。双方合同未明确约定逾期办证违约金数额，也未在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息均是以日、月、年为单位，累计计收数额，属于继续性债权。原告主张违约金属于债权，故本案应以对每个单独的债权分别适用诉讼时效；原告向本院起诉主张权利的时间是2020年1月19日，对原告诉讼请求中超出诉讼时效期间部分，本院依法不予支持。被告应当支付原告的违约金应自2017年1月19日起至2017年12月8日止计算，共计323天，违约金数额为21280.2元（389430元×4.75%×1.3/365天×323天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告郑州一建置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告雷红军违约金21280.2元；驳回原告雷红军的其他诉讼请求。若未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元，减半收取为192元，由原告雷红军负担50元，被告郑州一建置业有限公司负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照双方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王建伟二〇二〇年四月十五日书记员  任志娟