宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2020）宁0105民初318号   原告：刘某，住宁夏银川市。   委托诉讼代理人：王某，宁夏瀛智律师事务所律师。   被告：彭某，住宁夏银川市。   原告刘某与被告彭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人王某，被告彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告的房屋租金80000元、违约金3000元、物业费16914.79元、暖气费12886.97元，共计112801.76元；2.请求判决解除原、被告之间的房屋出租合同；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月20日，原、被告签订《门面房屋出租合同》约定，由原告将××区#208、209号门面房出租给被告，租赁期自2017年10月20日至2020年10月19日，租金为30000元/年，每年支付一次。合同同时还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按合同约定将涉案房屋交付被告实际使用，但被告未按约定支付原告租金，共计拖欠原告租金80000元，被告亦未按合同约定向物业公司交纳物业费和暖气费，导致物业公司多次向原告催要费用，给原告工作及生活带来极大影响。后原告多次向被告催要租金，被告以各种理由不予支付，故原告诉至本院。   被告彭某辩称，被告与刘亦斌于2017年10月16日签订的《商铺租赁合同》约定有两个月的装修期，装修期过后因为没有暖气，被告未搬进去。直到2018年4月初被告才搬进去，搬进去后被告向刘亦斌转账支付房屋租金2万元，押金2500元。因刘亦斌意外去世，到2018年6、7月时，原告要办理贷款，原、被告补充签订了《门面房屋出租合同》，签订合同时原告认可已支付房屋租金2万元及押金2500元。因涉案房屋冬天没有办法使用，物业公司告知被告涉案房屋采暖管道不通，没有暖气的事原告清楚，被告拒绝支付采暖费。原告出租涉案房屋时说已交过出租之前的物业费，但被告电话核实，原告并未交。2018年10月，被告给原告打电话说不继续租涉案房屋了，原告表示同意，双方一直未查所欠物业费，故被告未支付物业费及房屋租金。2019年7、8月，因为原告要出租涉案房屋，原告给被告打电话要求送钥匙，当时被告不在银川，安排被告的弟弟给原告送钥匙，但是原告没有再给被告打电话。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交不动产权登记证书2份（复印件）、《门面房屋出租合同》1份、物业费催费通知单1份及被告提交的《商铺租赁合同》1份，本院予以确认并在卷佐证，予以采信。   对当事人有异议的证据即被告提交的录音1份，本院认定如下：原告虽不认可其真实性，从通话内容可以确认该录音的真实性，但该录音无法达到其证明目的，故不予采信。   根据上述有效证据并结合当事人陈述，本院认定事实如下：   原告系坐落于西夏区金波北街东侧西夏万达广场二期A区5号商住楼208室、209室房屋的所有权人。刘亦斌系原告之侄。原告口头委托刘亦斌办理出租涉案房屋事宜。2017年10月，被告和刘亦斌签订《商铺租赁合同》约定……第一条商铺坐落地址甲方（刘亦斌）出租的的房屋坐落地××区商铺，面积151.72平方米。第二条租赁期限租期3年，自2017年10月15日起至2020年10月14日止……3.承租人拖欠租金累计达10天以上的，乙方（被告）应当赔偿甲方违约金2000元以示约束……第三条租金和租金交纳期限1.自2017年10月16日起至2018年4月15日止（甲方给乙方一个月的装修期），年租金为叁万元，2.经双方协商，甲方同意乙方租金按年付款。3.乙方必须按照约定每年度提前10天一次性向甲方缴（交）纳租金。如无故拖欠租金缴（交）纳在30天范围内，从次年度第一天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。4.租赁押金每间1250元。……第五条各项费用的缴纳1.采暖费、物业费：乙方自行向物业公司交纳。双方还对其他事项进行了约定。签订合同后，刘亦斌将涉案房屋交付被告使用。因刘亦斌意外去世，2018年6、7月份，原告和被告补充签订《门面房屋出租合同》约定，一、房屋地址甲方（原告）出租的商铺坐落于西夏万达金街A区5#208、209号，建筑面积75.86/78.66平方米。二、租赁期限双方商定房屋租赁期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋……3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金3000元……四、租金及缴纳方式1.年租金为30000元。2.承租方以现金以及转账方式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于2018年9月20日前交至出租方。3.承租方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的2%加收滞纳金……六、各项费用的缴纳1、物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳；合同还对其他事项进行了约定。原告自认已收取被告房屋租金10000元。因被告一直未交剩余房屋租金，故原告诉至本院。庭审中，被告认可涉案房屋的钥匙尚由其保管。深圳市万象美物业服务有限公司银川分公司出具物业费催费通知单显示：银川西夏万达华宅5-208、209户的物业费自2017年10月20日至2020年1月31日共计16914.79元、暖气费自2017年11月1日至2020年1月31日共计12886.97元未交纳。   本院认为，房屋租赁合同系房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。被告先与刘亦斌签订《商铺租赁合同》并由刘亦斌将涉案房屋交付被告使用，原、被告后又补充签订《门面房屋出租合同》，故对《门面房屋出租合同》中已约定的内容按照约定履行，未约定的按照《商铺租赁合同》的约定履行。原告履行了交付合同约定的房屋，且其系涉案房屋的合法所有权人，被告亦应按照合同约定的用途使用房屋和支付房屋租金。自2017年10月20日至起诉之日即2020年1月7日，被告应支付原告房屋租金66250元（30000元/年×2年＋30000元/年÷12个月×2.5个月），原告认可收到被告支付房屋租金10000元，故被告还应支付原告房屋租金56250元（66250元-10000元）。根据双方签订的《门面房屋出租合同》中关于“承租方拖欠租金累计达30天的，出租方可以中止（终止）合同，收回房屋并赔偿违约金3000元”的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告有权要求解除与被告签订的《门面房屋出租合同》，同时被告应支付原告违约金3000元。关于被告辩称其已于2018年10月与原告协商解除《门面房屋出租合同》，房屋租金应计算至2018年10月止，但被告现还保管着涉案房屋钥匙，因原告并不认可双方协商解除合同，被告并未提交有效证据证实双方已于2018年10月协商解除合同的事实，故对被告的该辩解意见，不予采纳。被告亦未提交证据证实其向刘亦斌已支付20000元房屋租金以及2500元押金的事实，故对被告的该辩解意见，亦不予采纳。双方在《门面房屋出租合同》中约定物业管理费由被告自行向物业管理公司交纳，未约定采暖费的交纳，但在《商铺租赁合同》中约定采暖费、物业费由被告自行向物业管理公司交纳。双方按照《商铺租赁合同》的约定履行义务。原告提交的物业费催费通知单中显示租赁期间采暖费、物业费被告并未向物业管理公司交纳，原告亦未向物业管理公司交纳，根据双方的约定，原告无权向被告主张物业费及采暖费。故对原告要求被告支付物业费16914.79元、暖气费12886.97元的诉讼请求，不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除原告刘某与被告彭某签订的《门面房屋出租合同》；   二、被告彭某于本判决生效之日起十五日内支付原告刘某房屋租金56250元，违约金3000元，共计59250元；   三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。   当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2556元，减半实收1278元，由原告刘某负担607元，由被告彭某负担671元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 高俊梅     二〇二〇年四月二日   （法官助理 沈江琴   书记员 李小芹     附：本案适用法条   《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。   第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。   租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。   第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。   第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。