广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初822号原告：肇庆市端州名门物业管理有限公司，住所地肇庆市*******（名门花园）第二幢107卡商铺，统一社会信用代码914***********509P。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：麦耀星，广东余黎张律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。被告：陈小龙，男，1988年5月22日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区************。原告肇庆市端州名门物业管理有限公司诉被告陈小龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告肇庆市端州名门物业管理有限公司的委托诉讼代理人麦耀星、被告陈小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肇庆市端州名门物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年6月1日起至2019年12月31日期间所拖欠的物业管理费2976元、监控及可视对讲系统维护费240元、公共水电分摊费429.9元,详见附表明细表。2、判令被告向原告支付违约利息(暂定)7253.71元，但违约利息应连续计算至被告付清物业管理费、监控及可视对讲系统维护费以及公共水电分摊费之日止，计算方式详见附表明细表。3、判令被告承担本案的所有诉讼费用。以上合计金额10899.61元。事实和理由：原告是向肇庆市端州区*******名门花园提供物业服务的物业管理公司，被告是肇庆市端州区********************的所有权人。自2017年6月1日起至2019年12月31日期间，被告拖欠原告物业管理费2976元、监控及可视对讲系统维护费240元、公共水电分摊费429.9元。原告认为，原告是肇庆市端州区*******名门花园的物业管理公司，已为居住在该小区的业主被告提供了物业管理服务，被告应当向原告支付应当物业管理费、监控及可视对讲系统维护费以及公共水电分摊费。被告拖欠原告的物业管理费、监控及可视对讲系统维护费以及公共水电分摊费是违约行为，损害了原告的合法权益，被告还应当向原告支付违约利息(暂定)7253.71元，违约利息应连续计算至被告向原告付清物业管理费、监控及可视对讲系统维护费以及公共水电分摊费之日止，计算方式详见附表明细表。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告特向贵院提起诉讼，盼贵院判如所请！庭审中，原告肇庆市端州名门物业管理有限公司变更诉讼请求为：诉讼请求部分我们撤回对被告的公共水电分摊费的请求，但我方保留日后追究其公共水电分摊费的权利，诉讼请求一的日期变更为从2018年1月1日起算，其他没有变化。被告陈小龙辩称，我认为违约利息过高，对物业管理费、监控及可视系统维护费无意见。本院经审理查明，原告肇庆市端州名门物业管理有限公司于2015年8月13日依法登记设立的有限责任公司，经营范围：物业管理等。肇庆市端州区******************的权属人为被告，建筑面积为95.01㎡。2011年3月26日，被告陈小龙（乙方）与肇庆市星荷物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议中约定：前期物业管理是指自服务出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止的物业管理。甲方向业主和物业使用人提供对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通、等项目进行维护、修缮与管理。物业管理服务费用约定，乙方缴纳费用时间：从交楼日起预交三个月的物业管理费，以后按每月交费；乙方在自愿的情况下可预交半年或一年的物业管理费；住宅按建筑面积每月每平方米1.3元（电梯费用、公共水电费由业主分摊）；非住宅建筑面积每月每平方米2元（电梯费用、公共水电费由业主分摊）；每次缴纳费用时间：每月5日前交纳当月费用；物业管理服务费从发展商确定的交楼之日起开始计收，无论乙方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业管理服务费均由乙方交纳。上述《前期物业管理服务协议》签订后，被告陈小龙入住至今。另查明，案涉小区未成立业主委员会。2015年12月20日，肇庆市新黄河置业有限公司（甲方、委托方）与原告肇庆市端州名门物业管理有限公司签订《肇庆市端州区“名门花园”住宅小区前期物业管理服务委托协议书》约定本协议期限自2016年1月1日起至本小区业主大会与其选聘的物业公司签订的物业管理服务合同生效时止。原告肇庆市端州名门物业管理有限公司为包括被告陈小龙等业主在内的名门花园小区提供了物业管理服务，被告陈小龙从2018年1月至2019年12月期间没有向原告肇庆市端州名门物业管理有限公司缴纳物业管理费、监控及可视对讲系统维护费。原告肇庆市端州名门物业管理有限公司催收上述欠款未果，为此向本院提起诉讼。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告肇庆市端州名门物业管理有限公司与被告陈小龙签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，亦没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按照合同的约定享受权利和履行义务。关于肇庆市端州名门物业管理有限公司主张陈小龙支付2018年1月至2019年12月的物业管理费2976元及监控及可视对讲系统维护费240元的诉讼请求。依据《前期物业管理服务协议》的约定，被告陈小龙理应需向原告肇庆市端州名门物业管理有限公司按时支付物业管理服务费等相应费用。被告陈小龙未支付相关费用，显属违约，应承担相应的违约责任。按照上述合同的约定，原告肇庆市端州名门物业管理有限公司已经为包括被告陈小龙所有的肇庆市端州区*******名门花园第二幢804房所在的名门花园小区提供了物业管理服务，被告应依约向原告支付2018年1月1日至2019年12月的物业管理费为2976元、监控及可视对讲系统维护费240元。故原告的上述诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于原告肇庆市端州名门物业管理有限公司要求被告陈小龙支付违约金的诉讼请求。本案中，被告陈小龙未依约交纳物业管理费等费用，已构成违约，应支付相应的违约金。原告肇庆市端州名门物业管理有限公司依据在双方在《前期物业管理服务协议》中的约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金”计付违约金，鉴于该标准过高，本院予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费、监控及可视对讲系统维护费3216元(2976元+240元＝3216元)为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年1月1日起计至付清之日止。故本院对原告肇庆市端州名门物业管理有限公司请求被告陈小龙支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算超过的金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈小龙应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州名门物业管理有限公司支付自2018年1月至2019年12月期间的物业管理服务费2976元、监控及可视对讲系统维护费240元；二、被告陈小龙应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州名门物业管理有限公司支付违约金（违约金以3216元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年1月1日起计至付清之日止）；三、驳回原告肇庆市端州名门物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36元（原告已预交），由原告肇庆市端州名门物业管理有限公司负担26元，被告陈小龙负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 董炽文二〇二〇年四月十五日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉