福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初1629号 原告：厦门宝龙实业有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔中路323号莲前集团大厦24层17-C单元，统一社会信用代码9135020007937432XL。 法定代表人：许健康，董事长。 委托诉讼代理人：陈珊珊，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告：王丽明，女，1948年8月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门宝龙实业有限公司（以下简称宝龙公司）与被告王丽明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案，依法适用简易程序公开审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人陈珊珊到庭参加诉讼。被告王丽明经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年8月28日解除；2、判令被告立即向原告支付合同解除赔偿金54600元；3、判令被告立即向原告返还装修款912500元；4、判令被告向原告支付因实现债权而支付的律师费，暂计5000元；5、本案全部诉讼费由被告承担。原告与被告，签订了《商铺租赁合同》（下称“租赁合同”），由被告承租位于厦门市间，用于经营ＬＯＴＴＵＳＳＥ品牌。同时，原被告就租赁店铺的装修补偿问题签订了《协议》（下称“装补协议”），该装补协议为租赁合同的从合同。装补协议签订后，原告已向被告指定第三方支付了131.4万元装修款。在租赁合同履行过程中，因被告未依照合同约定缴纳2019年第二季度之后的综合物业服务费，厦门宝龙商业地产管理有限公司厦门分公司已于2019年8月16日向厦门市思明区人民法院起诉被告要求支付物业服务费等。据租赁合同的约定，被告逾期支付物业服务费或其他应付原告或物业管理公司的任何费用超过30日的，甲方有权解除合同。因此原告于2019年8月26日通过ｅｍｓ向被告寄送了“关于ＬＯＴＴＵＳＳＥ品牌”的《解约函》，被告于2019年8月28日签收了该解约函，至此双方租赁合同已提前终止。此后被告依据解约函的通知，于2019年9月16日与原告进行了商铺交接手续，将该商铺清空返还原告。根据租赁合同及装补协议的约定，因被告原因导致原告解除租赁。合同的，被告应按剩余租期与租赁合同租期的比例，向原告返还装修次，即装修款131.4万元＊（25个月／36个月）＝912500元，同时应按履约保证金2倍的标准向原告支付解除合同赔偿金。 王丽明书面辩称，一、宝龙公司要求王丽明同时支付合同解除赔偿金、返还装修款无事实和法律依据。(一）王丽明已缴纳履约保证金，该部分费用已经被宝龙公司扣除，宝龙公司又向王丽明主张合同解除赔偿金属于重复主张，不应得到支持。(二）王丽明、宝龙公司签订租赁合同，双方合同提前解除对于宝龙公司而言的损失应当为租金。基于租金是按营业额提成11%-12%每年不等计算，王丽明认为可以参照合同解除前LOTTUSSE店面租金计算（附前三个月租金）,即损失完全是可以计算的。且宝龙公司与王丽明解除租赁合同后也早已办理退场，宝龙公司完全可以将租赁物重新租赁，即空租期不可能到原合同的履行期，损失计算3个月的租金足矣。(三）王丽明与宝龙公司签订合同后已经安排装修店铺，且店铺也已实际投入使用，该笔装修费用已经使用至宝龙公司经营的商场宝龙公司要求返还装修补贴款无法律依据。宝龙公司同意支付装修补贴款是基于自身商场运营考量，是其投入整体商场运营的成本，并不会因为王丽明提前与其解除合同而损失该部分费用，故该部分费用应该由王丽明来承担。且宝龙公司主张返还装修补贴款的计算方式王丽明也不认可。二、本案律师费并非必要支出，宝龙公司不应当要求王丽明承担。综上，根据民法通则第112条规定：“当事人一方违反合同的偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”本案中，王丽明既没收保证金，又主张解除合同赔偿金，又要求退还装修补贴款，属于重复主张，该主张早已远远超出宝龙公司损失，请求法院予以驳回或至少应当予以调整。 围绕诉讼请求，原告提交了证据。对与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月8日，宝龙公司（出租方，甲方）与王丽明（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方将厦门市金山路1号厦门宝龙一城二区（期）2-1号楼第LG层的编号为M-LG-044商铺（以下简称讼争商铺）出租给乙方，租赁场所面积73平方米，用于经营男鞋、女鞋及配饰零售（品牌LOTTUSSE）；租赁期限3个租赁年度，自租赁起始日起算；租赁起始日自本合同约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者较早发生之日为准）开始计算；租赁场所交付日为2018年5月1日；该广场二区（期）统一开业日暂定为2018年6月15日，如遇特殊情况甲方有权调整统一开业日；如甲方另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准，但甲方应至少提前一个月书面通知乙方；租赁期限内，乙方按照营业额提成方式计算租金，第一个租赁年度月提成租金扣率11%，第二个租赁年度月提成租金扣率12%，第三个租赁年度月提成租金扣率13%；乙方应于每个自然月结束后的七个工作日内以及每自然年结束后七个工作日内，分别向甲方提供记载乙方租赁场所上一个自然月、上一个自然年的营业额财务报表；乙方按照租赁场所的计租面积向物业公司支付综合物业服务费，标准为50元/月/平方米，该费用包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费；综合物业服务费自本合同约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者较早发生之日为准）开始计算；乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用由乙方承担，水费单价4.2元/平方米，电费单价1.35元/度；待甲方确认上一个自然月度乙方应付之提成租金之日起五个工作日内，乙方应向甲方支付上一个自然月度的提成租金；第一个租赁年度期间的租金不适用本合同第4.1.3条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个月租赁月度届满后之日起缴交，乙方每月应缴交的租金为0元（或乙方每月营业额的11%）；第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.3条的约定，乙方在第二个租赁年度的租金自租赁起始日起0个月租赁月度届满后之日起缴交，乙方每月应缴交的租金为0元（或乙方每月营业额的12%）；自第二个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.3条约定的租金标准向甲方支付租金；乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付20000元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕；乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付7300元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付服务费，直至全部抵减完毕；乙方应于本合同生效后五日内，向甲方交纳27300元作为履约保证金；如乙方未能按照本合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额；如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足；甲方按本合同约定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方通知后7日内将履约保证金补足；未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任，超过30日乙方仍未补足的，甲方有权解除本合同，不予返还已付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任；任何因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收履约保证金而不予退还；为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业公司缴纳质量保证金3000元，作为对乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保；当发生租赁场所所出售的商品（或提供的服务）质量不符合国家规定或有损于广场的整体声誉，或者乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对广场造成不利影响时，物业管理公司均可从质量保证金中扣减相应金额，用于向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等；质量保证金由乙方在接到物业管理公司书面通知后5日内予以补足；未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任，超过30日乙方仍未补足的，甲方有权解除本合同，不予返还已付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任；任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担违约责任外，还应向守约方承担因合同解除造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于履约保证金2倍的金额（适用于纯提成租金的情形）；任何一方发生违约的，另一方为追究对方违约责任而采取的一切行动而发生的费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担；等等。 同日，宝龙公司（甲方）、王丽明（乙方）、厦门骏茂贸易有限公司（丙方）就讼争商铺装修事宜签订一份《协议》，约定：甲方同意根据乙方对讼争商铺的装修要求，由乙方委托的丙方对商铺进行装修，并由甲方代乙方向丙方支付装修款1314000元，由丙方向甲方开具相应金额合法有效的建筑安装业增值税专用发票；工期自2018年5月1日起至2018年6月14日止；甲乙双方确认，甲方代乙方支付装修款的前提是甲乙双方严格按照租赁合同的约定履行义务，承担责任；本协议为租赁合同的从合同，在本协议有效期内，所租赁合同提前终止的，则本协议亦随之自动终止，届时本协议约定的甲方已向丙方支付的装修款项按如下约定处理：1、如经双方协商一致解除租赁合同的，则甲方已向丙方支付的装修款项处理以双方届时达成的一致意见为准；2、如因乙方违反租赁合同或本协议的相关约定导致甲方解除合同的，乙方应在本合同解除前，将甲方已向装修公司支付的款项款按照租赁合同尚未履行期与租赁合同租期的比例向甲方返还装修款（即：甲方实际向装修公司支付的装修款金额×[（租赁期限－实际履行期）÷租赁期限]），并且乙方应赔偿甲方所遭受的全部损失；等等。 合同签订后，宝龙公司向王丽明交付讼争商铺，王丽明依约向宝龙公司预付20000元租金、预付7300元综合物业服务费、交纳27300元履约保证金、缴纳质量保证金3000元。宝龙公司为王丽明垫付讼争商铺装修费用1314000元。讼争商铺装修完毕后，王丽明于2018年9月30日开业经营LOTTUSSE。 2019年4月1日起，王丽明欠缴综合物业服务费，宝龙公司多次发函催缴。 2019年8月28日，王丽明签收宝龙公司发送的关于解除讼争合同的《解约函》。 2019年9月16日，王丽明从讼争商铺撤场。 宝龙公司为本案诉讼支出律师费5000元。 本院认为，宝龙公司与王丽明签订的《商铺租赁合同》及《协议》真实合法有效，双方均应依约全面履行。王丽明欠缴综合物业服务费的时间已达双方约定的合同解除条件，宝龙公司有权解除讼争合同并向王丽明主张违约责任。《协议》约定，若乙方违约导致合同解除，则乙方向甲方返还装修垫款方式为：甲方实际向装修公司支付的装修款金额×[（租赁期限－实际履行期）÷租赁期限]。本院认定租赁起始日为2018年9月30日“宝龙一城”开业之日，实际履行终止日为2019年9月16日王丽明撤场之日，起止期日按月计算。据此，王丽明应向宝龙公司返还的装修款为：1314000元×[（36个月－12个月）÷36个月]=876000元。根据《商铺租赁合同》约定，王丽明作为违约方还应向宝龙公司赔偿律师费支出5000元。 《商铺租赁合同》约定乙方违约时履约保证金可以抵充债务，还约定甲方有权没收履约保证金，又约定乙方还须另行赔付2被履约保证金标准的违约赔偿金，本院认为此种针对履约保证金的反复约定属违约金过高情形，采纳王丽明关于调低该部分违约金的抗辩意见，酌情将该部分违约金调整为宝龙公司可没收履约保证金作为违约金，对宝龙公司主张王丽明另行赔付2倍履约保证金标准的违约金的诉讼请求不予支持。 本案中，宝龙公司未就租金提出诉讼请求并充分举证证明，本判决对讼争合同项下租金暂不处理，双方可另行结算。 综上所述，对宝龙公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认厦门宝龙实业有限公司与王丽明就厦门市金山路1号厦门宝龙一城二区（期）2-1号楼第LG层的编号为M-LG-044商铺签订的《商铺租赁合同》解除； 二、王丽明于本判决生效之日起十日内向厦门宝龙实业有限公司返还装修垫款876000元； 三、王丽明于本判决生效之日起十日内向厦门宝龙实业有限公司赔偿律师费5000元； 四、驳回厦门宝龙实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为6760元，宝龙公司负担634元，王丽明负担6126元，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年四月三日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。