浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民再83号 上诉人（原审被告）：吴兴华，男，1988年1月19日出生，汉族，原住浙江省杭州市桐庐县，现住浙江省杭州市桐庐县。 委托诉讼代理人：蒋杨东，浙江颂杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴顺福，男，1960年11月5日出生，汉族，原住浙江省杭州市桐庐县，现住浙江省杭州市桐庐县，系吴兴华父亲。 被上诉人（原审原告）：杭州巨坤贸易有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区厚仁商业街（三墩新天地商业中心）4幢5层506室。 法定代表人：傅巨坤，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张敏、李益步，浙江六和律师事务所律师。 原审第三人：桐庐县富春物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市桐庐江南开发区。 法定代表人：方才花，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈金鑫，浙**诺律师事务所律师。 上诉人吴兴华因与被上诉人杭州巨坤贸易有限公司（以下简称巨坤公司）、原审第三人桐庐县富春物业管理有限公司（以下简称富春公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2018）浙0122民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴兴华上诉请求：1.依法撤销浙江省桐庐县人民法院(2018)浙0122民再2号民事判决书；2.依法判决驳回被上诉人巨坤公司对上诉人吴兴华的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用，均由被上诉人承担。事实与理由：一、关于对2015年4月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议效力认定的异议。1、上诉人认为原审法院不应在本案判决书中对该《商铺租赁合同》补充协议的效力直接作出无效的认定，该补充协议是否有效应当另案处理，与本案的再审判决并无直接的因果关系，不应当在本案中涉及，更不应当在本案中直接就效力问题进行认定。2、上诉人认为2015年4月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议，系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，三方在自愿的前提下签订协议，均应恪守遵行，况且该协议已经实际履行，应予以确认。《商铺租赁合同》及2013年12月10日签订的第一份《商铺租赁合同之补充协议》，由上诉人吴兴华与富春公司签订，在被上诉人巨坤公司成为所有人之前，根据执行阶段多份执行笔录记载及承诺，巨坤公司必须按照该两份合同继续履行。之后的于2015年4月9日吴兴华与巨坤公司及第三人富春公司三方签订的第二份《商铺租赁合同》补充协议，有巨坤公司授权委托人的签字，巨坤公司也应当予以认可，应当按照该补充协议来履行。即消防手续完不成的，闲置部分的房租(30万元/年)免交。第二份补充协议形式上或许存在瑕疵，但各方的意思表示真实，应为合法有效。协议书的形成地点是在第三人富春公司方里元(富春公司的实际负责人、控股人)的办公室内，张敏(代理律师)是作为被上诉人巨坤公司的委托代理人参与调解并最终形成三方协议。在该份补充协议书签订之前，张敏律师也电话向巨坤公司确认，经认可后，再在三方协议书当中签字，应为合法有效。张敏律师在之前的谈判协商及之后的案件代理过程中均全程参与，之后的全程案件代理也说明了巨坤公司认可张敏律师可以全权代理本案租赁事宜。就上诉人而言，通过整个事件的处理过程来看，上诉人也有充分的理由相信张敏是有权代理的，可以构成表见代理。并且从三方补充协议签订之后，法院调解书出具之前的实际履行过程来看，也是按照该份三方协议在实际履行，上诉人按照三方补充协议约定，向富春公司支付了13万元的办证费用，同时也支付了30万元现用部分的房屋租金，后续的实际履行过程也可以反推三方补充协议系各方的真实意思表示，应为合法有效。基于2015年4月9日签订的三方补充协议及调解书的约定，上诉人吴兴华在2015年1月23日之后，支付给被上诉人巨坤公司的房屋租金分别是：2015年1月23日到2016年1月22日的30万元，2016年1月23日到2017年1月22日的57.5万元，2017年1月23日到2018年1月22日的57.75万元，2018年1月23日到2019年1月22日的60.6375万元。综上，上诉人认为，2015年4月9日签订的补充协议是三方当事人的真实意思表示，且三方都已在实际履行，此协议合法有效，对三方当事人均具有约束力，三方当事人都应按补充协议履行各自的权利义务。但截止到目前为止，涉案商铺的消防许可手续仍未办出，上诉人吴兴华承租面积当中的一半左右仍然无法实际使用，如果按照2015年4月9日的协议，消防许可未办妥免租30万元的话，房屋被闲置的部分被上诉人并无收取租金的权利。二、关于对负责消防手续办理责任认定的异议。上诉人认为，首先需要明确的是涉案争议的消防许可手续未能办妥的根本原因，并不是因为商铺内部装修而导致的消防要求达不到国家规定的标准而不予办理，而是因为三楼的消防疏散通道宽度达不到《建筑设计防火规范》的标准，即不符合国家规定，故桐庐县公安局消防大队不予办理消防许可手续。对此上诉人吴兴华自己也想过很多办法，花了很多成本，也做过很多工作，想让其能达到国家对消防疏散通道规定的标准，从而可以顺利的办理消防许可手续，包括重新改装二楼到三楼电梯设计(电动扶梯改成了楼梯)等，但最终也都仍无法完成全部租赁面积的消防验收要求。同时，原始的《商铺租赁合同》明确约定上诉人承租该涉案房屋的经营用途是开网吧，第三人富春公司对此是明确知道的，被上诉人巨坤公司在拍卖取得案涉房屋产权时，通过执行阶段的多份笔录记载可知，就用途情况也是明确知道并且认可的。且在原始的《商铺租赁合同》中也明确约定：要确保所有的消防疏散通道畅通。巨坤公司作为拍卖取得产权的权利人，对此也应当是认可和必须接受的。并且，无论是三方协议约定，还是原审调解书约定，或者本案原审调解法官给执行局的回复函，均陈述了案涉房屋的消防疏散通道问题应当由富春公司办理并办出消防许可证为止。上述陈述及事实均说明，基于案涉房屋的特殊性，案涉房屋的用途(开网吧)，以及各方当事人的多项约定，案涉房屋的消防许可办理事宜，绝对不是上诉人一方的义务。2015年8月7日，上诉人吴兴华按照三方签订的《商铺租赁合同》补充协议的约定，将办理消防许可手续应负担的13万元支付给了第三人富春公司，也说明了富春公司以及巨坤公司均认可，消防许可事宜主要由第三人富春公司完成。上诉人认为，被上诉人巨坤公司及第三人富春公司交付的房屋无法满足合同约定用途，无法确保消防疏散通道畅通，无法最终办理消防许可证手续，根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应按照约定交付租赁物，并保持租赁物符合约定的用途。但巨坤公司及富春公司交付的房屋存在至目前为止仍无法整改的缺陷，导致上诉人吴兴华不能按照合同约定的用途全部使用涉案房屋，致使合同无法履行，合同目的无法实现。无论被上诉人巨坤公司与第三人富春公司是否明知该涉案房屋存在无法整改的缺陷，但至少三方所签署的补充协议，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，三方均应恪守遵行。上诉人吴兴华按照协议约定支付了13万元办理消防许可手续的费用，第三人富春公司也应当按照协议约定积极办妥消防许可证手续，使涉案房屋的全部面积达到可使用的状态，从而实现三方订立合同的最终目的。三、关于再审一审判决第二项要求支付租金325000元等相关事实的异议。原审法院(2015)杭桐民初字第722号民事调解书是在法院的主持下，三方当事人通过平等协商，对于各自的权利义务的处分有着明确的认识，自愿达成的。针对该调解书，原审法院认为有争议的主要是调解书第二项的内容，即消防手续未能办妥事宜的争议。除了调解书第二项所述的原审法院认为有争议的之外，其他几项包括免租325000元都不存在争议，并且已经实际履行完毕。且原审法院认为有争议的第二项内容与被上诉人巨坤公司并无直接的因果关系，也不影响其权利与义务。同时，在再审案件的庭审过程中，被上诉人巨坤公司对于免除上诉人吴兴华325000元的房租的事实也还是认可的，其对于免除房租系其对自己权利的处分，并不损害到他人的合法权益。上诉人吴兴华认为当事人有权在法律规定的范围内，对自己依法享有的民事权利和诉讼权利决定是否行使以及如何行使，法院不得非法干预，原审法院的第二项判决明显违背了当事人的意愿，其应予撤销。退一步讲，即使原审法院撤销(2015)杭桐民初字第722号调解书，并要求上诉人吴兴华支付被上诉人巨坤公司房租325000元，但原审法院只要求上诉人吴兴华支付房租，而忽略了被上诉人巨坤公司因三方补充协议约定未办理消防手续即免租及第三人富春公司因未履行合同办理消防手续的义务，应返还给上诉人吴兴华的费用，上诉人吴兴华认为该判决也完全显失公平。 巨坤公司辩称：一、案涉房屋原非巨坤公司所有，2015年1月23日巨坤公司经原审法院司法拍卖才取得案涉房屋。房屋在拍卖前，上诉人已系房屋的承租人并实际经营。法院拍卖前的执行笔录中，上诉人明确要求法院“带租赁拍卖”，并按照《商铺租赁合同》继续全面履行，并将租金支付买受人。就本案的相关事实和时间节点来看，上诉人对按照《商铺租赁合同》支付租金给巨坤公司其实并无异议。二、2015年4月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议第八条明确约定，本补充协议自三方签章之日起生效，而巨坤公司从未签章，故未生效。张敏律师在该补充协议上签字是说明其当时参与了协商，但其未获得巨坤公司的授权，事后该协议亦未经巨坤公司盖章确认。张敏律师此前从未代理巨坤公司的任何案件，此次参与协商也是因为其曾代理了徐萌强制执行一案，故不构成表见代理。三、巨坤公司在2015年1月拍得案涉商铺时，上诉人早已在该商铺经营使用，上诉人在前期经营期间和原审法院对案涉房产实际拍卖过程中未对消防问题提出异议。且巨坤公司取得案涉商铺产权前，案涉商铺所在楼房经验收早已投入适用，也确保所有消防通道畅通。之后在原审调解过程中，三方协商由富春公司办理消防许可手续，且在之后办理消防验收的过程中，巨坤公司一致明确表示愿意配合上诉人和富春公司的验收工作。因此，关于消防验收责任问题，巨坤公司已履行自身法律责任，对实际经营场所的消防问题应由上诉人作为经营者自行解决。四、在原审案件的调解过程中，巨坤公司为了早日解决租赁纠纷，避免损失进一步扩大，在原审法院的调解下，同意免除上诉人325000元租金。现该民事调解书被依法撤销的情况下，各方权利义务回溯到《商铺租赁合同》的约定，巨坤公司未放弃上述租金的权利，有权要求上诉人支付该部分款项。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 富春公司发表意见称：一、2015年4月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议是上诉人在原审提供的证据之一，原审法院应对该证据的真实性、合法性、关联性进行审查，从而确定是否能够达到上诉人的证明目的，这自然包括对该协议是否成立和生效的认定。该补充协议第八条明确约定“三方签章之日生效”。上诉人对此应是非常清楚并理解的。但上诉人在明知该补充协议已经明确约定要被上诉人盖章协议才生效的情况下，却相信不用被上诉人盖章，其显然并未尽到合理注意义务，更不是善意相对人，不构成表见代理。张敏律师不是被上诉人的法定代表人，也并非是高层，更不是授权代表，其也从未提供过有权签署该补充协议的委托书，故张敏律师显然无权代表被上诉人签署该补充协议，更不构成表见代理。各方实际并未履行该补充协议。该补充协议于2015年4月9日签订，但2015年5月8日被上诉人发给上诉人的通知和2015年5月13日上诉人的回复函，均与该补充协议相违背。综上，张敏律师无权代表被上诉人签署该补充协议，也不构成表见代理，上诉人的上诉理由不能成立，再审一审判决认定该补充协议未生效完全正确。二、根据法律规定和办证流程，房屋办理产权证之前必须先通过消防验收，而案涉房屋是办理了合法产权证的，这足以证明案涉房屋整体的消防是合格的。且案涉房屋建成至今已近20年，在2013年上诉人承租之前，案涉房屋也一直作为商业用途使用，比如开过百货超市等等，消防也均是合格的，这也证明案涉房屋本身并不存在消防问题。第三人原审时向法庭提供的桐公消审字(2016)第0010号《建设工程消防设计审核意见书》，桐庐县公安消防大队明确：“消防设计符合相关消防技术标准的规定，认为该工程消防设计合格。”上诉人只需要按照消防审核的设计图纸进行施工就可以了。这足以证实，上诉人所谓的案涉房屋消防根本无法达到要求，存在无法整改的缺陷，显然与事实不符。原审法院执行局2014年5月和6月的两次执行笔录中，人民法院明确告知上诉人要将2014年6月6日起的租金直接支付给买受人，上诉人均是同意的，并未提出消防有问题等任何异议。但之后被上诉人拍得案涉房屋之后，上诉人却找各种理由拒不支付租金，可见并不是消防真有问题，而是上诉人恶意找理由企图达到不支付另一半租金的违法目的。最后，非住宅建成后，本身要通过消防审批才能办证，之后根据不同的经营目的和装修方案，要重新进行消防设计和审批。故案涉房屋建成后，本身的消防已经审批合格，至于承租后的消防问题，应由上诉人自行办理，并承担相关法律责任。三、根据本案再审前的巨大执行争议情况和原审可知，上诉人和富春公司自愿签署民事调解书所基于的前提是不一致的，双方对调解书第二项内容的理解是不同的，且最多只可能有一方的理解是正确的，这也就意味着另外一方存在重大的错误理解，错误理解方签署民事调解书与其真实意思不一致，自愿签署的前提也就不存在了，自然不是自愿签署，违反了调解自愿原则，再审一审判决正确。四、民事调解书中各方达成的意见共有八项调解意见，八项意见是一个整体，如果第二项内容无法达成，那么其他七项内容也不可能单独达成及履行，故调解书中的所有内容均是相互关联的，不可能分割，应当予以整体撤销。且通过民事再审撤销原审裁判的，绝大部分都存在原审裁判已经履行部分或全部的情况，原审裁判撤销后，根据实际情况，能返还则返还，不能返还的，可以折价、赔偿等等，故原民事调解书已部分实际履行并不是不予撤销的理由。另外上诉人的损失，是上诉人自己违约造成的，并不是民事调解书造成的，任何人都要为自己的过错买单，不能以此作为原民事调解书不予撤销的理由。五、再审一审判决撤销原民事调解书，并认定2015年4月9日的补充协议未生效完全正确，据此判决上诉人向被上诉人支付325000元房租也完全正确，上诉人以民事调解书和补充协议的约定为依据，认为再审一审判决错误的上诉理由显然不能成立。且上诉人早已将另一半房屋装修好，并开了棋牌室，上诉人一方面在使用房屋，另一方面又以各种理由拒不支付房租，显然违背了诚信原则，上诉人的上诉理由不能成立。综上，请求驳回上诉维持原判。 巨坤公司原审起诉请求：1、判令吴兴华立即腾退位于桐庐县的商铺，将房屋返还巨坤公司（2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》自行终止）；2、判令吴兴华立即支付自2015年1月23日至实际腾退之日止的房屋占用费（以《商铺租赁合同》约定的租金数为标准计算，暂计至2015年5月23日止为200000元）；3、判令吴兴华立即支付因逾期支付房屋占用费暨原租金所导致巨坤公司的经济损失（以《商铺租赁合同》约定的违约金——按逾期支付租金及逾期天数的日千分之一的标准计算：逾期支付金额暂计为200000元，逾期天数自2015年1月23日起暂计至2015年5月23日止为120天，违约金暂计为24000元，以后继续计算至实际支付之日）；以上二、三两项合计为224000元；4、判令吴兴华立即支付至实际腾退之日止的水、电费及物业管理费；5、本案诉讼费用由吴兴华承担。在案件审理过程中，巨坤公司变更增加一个诉讼请求：解除《商铺租赁合同》。 原审法院审理过程中，巨坤公司、吴兴华、富春公司三方达成调解协议：一、吴兴华应支付巨坤公司自2016年1月23日至2017年1月22日止的房屋租金600000元，巨坤公司同意免除1个月的租金25000元，吴兴华尚应支付租金575000元，于2015年12月2日前付至桐庐县人民法院执行款专户（收款银行：浙江桐庐农村合作银行开源支行，账号：20×××87）（现已付清）；二、吴兴华已支付富春公司办理消防许可手续（含消防通道的开门、室外部分逃生通道的设计与施工等）费用130000元，富春公司应在2015年12月31日前办理完毕，若逾期办理，则2016年1月23日起至办理完毕之日、每日按租赁的一半面积房租即每年300000元标准计算的租金，由富春公司负责支付给吴兴华；三、巨坤公司同意免除吴兴华2015年1月23日至2016年1月22日一半的房租300000元；四、吴兴华于2015年8月7日支付给富春公司2015年1月23日至2016年1月22日另一半的房租300000元，富春公司应于2015年12月31日前付给巨坤公司十二分之十一即225000元（其中扣除的75000元包含吴兴华应支付给富春公司2016年1月23日至2017年1月22日的50000元租金在内）；五、吴兴华应将2017年1月23日起的房租在合同约定的上一年度11月13日前分别向巨坤公司及富春公司支付各十二分之十一、十二分之一；六、富春公司及巨坤公司承诺电梯在十年的租赁期间按现状只允许由吴兴华使用，十年租赁期满后，该电梯属于公共物业，由具体使用人承担所有责任；七、三方均同意按照原《商铺租赁合同》继续履行；八、案件受理费4660元，减半收取2330元，由巨坤公司负担1165元（已交纳），由吴兴华负担1165元，于本调解协议生效之日起七日内交纳。2015年12月21日原审法院出具（2015）杭桐民初字第722号民事调解书，对上述调解协议予以确认。 （2015）杭桐民初字第722号民事调解书生效后，2018年10月25日原审法院作出（2018）浙0122民监2号民事裁定，再审本案。 原审法院再审认定事实如下：2013年10月15日，富春公司（为甲方）与吴兴华（为乙方）签订一份商铺租赁合同。该商铺租赁合同约定的租赁内容：甲方受桐庐迎春南路577号时代广场三楼商铺业主的委托将该商铺租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法的出租权；甲方租赁给乙方的门面（房屋）建筑面积约为1962.63平方米。甲方同意乙方所租门面（房屋）作为经营用，其经营范围以网吧经营为主。租赁期限：租赁期限为10年：自2013年10月15日起至2023年10月11日止。租金及其他费用：租金实行先付后租原则，具体支付方式为：前三年租金为60万元/年，第四年起每年环比递增5%。租金缴纳时间：第一年的租金乙方于2013年11月13日前一次性付清；第二年以后的租金在每年的9月5日前全额缴纳下一年度的租金。其中第一年租金甲方按9个月计算收取，给予乙方三个月免租装修期；电费、水费按日常实际使用数（计量）收费。物业管理费按0.3元/平方米/月收取。甲方的权利和义务：甲方应保证所出租的门面（房屋）及设施完好并能够正常使用，并按《物业管理办法》的规定负责维护保养、维修。甲方确保所有消防通道畅通。为乙方办理营业执照等提供有效的房产证明及相关手等。乙方的权利和义务：乙方不得在上述租赁场所从事违法违规的经营活动损害甲方和国家的利益，并对自己的行为承担法律和行政责任。按合同约定期限交纳租金及其他费用。在租赁期内乙方不得擅自转租，亦不得擅自改变合同约定的使用用途。如确需转租或改变使用用途的，必须事先与甲方协商。在租赁期内所有的消防安全责任均由乙方自行承担，如因管理、使用不当造成房屋或设施等损坏的，乙方应负责维修或予以经济赔偿，甲方概不承担任何责任等。其他：本合同的某项条款需要变更时，必须书面通知对方。收到函件方必须在十天内书面答复，逾期未答复的视为同意对方函件的内容，双方均同意此函件作为本合同的有效附件；合同期满后，乙方在同等条件下享有优先续租权。乙方欲续租的，应在租赁期满前二个月向甲方书面提出，双方就续租事宜形成一致意见后签订新的租赁合同。乙方未续租的，应在租期届满后15日内清空返还房屋，逾期返还的，按每日租金的5倍支付房租，直至返还为止。违约：任何一方不得无条件单方面取消、终止本合同。如一方因特殊情况确需单方取消、终止本合同的，应按本合同约定年租金的20%向对方支付违约金，并承担对方的实际损失；乙方逾期支付所有应付款项属于违约，除立即付清所欠款项之外，每逾期一天应向甲方支付欠款总额千分之一的违约金。逾期付款超过60日，甲方有权单方终止合同收回房屋。合同生效、纠纷解决：本合同经甲、乙双方签章之日起生效。合同在履行过程中发生的纠纷，由双方友好协商，协商不成时，双方均可向房屋所在地人民法院诉讼解决；本合同未尽事宜由双方协商解决，并签订补充协议，与本合同具有同等效力；双方提供的所有资料、文件、逾期未回复的函件均作为本合同的有效附件。特别约定条款：乙方于合同签订之日起向甲方交纳壹拾万元定金，甲方在20个工作日内落实室外观光电梯事宜。如政府有关部门同意建造观光电梯，则双方继续履行本合同；如政府部门不同意建造观光电梯的，则本合同自动终止，甲方无息退还乙方已付的定金，双方互不承担任何违约责任。如政府有关部门同意建造观光电梯，甲方在乙方三个月装修前一周完成电梯投入运营，费用由甲方承担。2013年12月10日，富春公司（为甲方）与吴兴华（为乙方）签订一份商铺租赁合同之补充协议。该补充协议约定：1、原《商铺租赁合同》中约定的租金包含税金在内。2、合同期内水电费用按实际使用数字由乙方统一收取结算，其中水费按3.85元/吨收取，电费按1元/度收取。3、目前三楼户外的电子显示屏广告位由桐庐县城市管理综合行政执法局统一对外招租，合同期限到2016年10月30日为止。考虑到目前的广告位比较靠近三楼窗户，在上述合同期满后甲方委托乙方与桐庐县城市管理综合行政执法局进行沟通，要求将广告位整体外移，以利于三楼窗户的通风和采光。4、原租赁合同约定的租赁期限从2013年10月15日至2023年10月11日，第一年租金时间从2013年11月13日开始缴纳，现双方一致同意将第一年租赁开始时间变更为以电梯批文收到时间为准，乙方收到电梯批文（2013年12月9日）后3日内向甲方支付第一年的9个月（至2014年12月8日）租金，第二年以后的租金在每年的11月8日前缴纳。5、甲方同意乙方自行安装电力变压器；并提供四楼露台供乙方放置空调室外机组及配套相关设备。6、本补充协议作为原租赁合同的有效附件，具有同等法律效力。原租赁合同未作修改补充的部分仍然有效执行。前述商铺租赁合同和商铺租赁合同之补充协议签订后，富春公司向吴兴华提供商铺租赁合同约定的商铺，吴兴华对承租的整体商铺中部分进行了装修，作为桐庐阳阳网吧的经营场所，并向富春公司支付了合同约定的租金。在吴兴华租赁经营期间，由于案涉商铺即桐庐县县城迎春南路577号时代广场三楼商铺的产权人李云生、俞明芬欠徐萌、傅巨坤到期借款未还，徐萌、傅巨坤于2013年12月23日向杭州市上城区人民法院提起诉讼。案经杭州市上城区人民法院审理，徐萌、傅巨坤与李云生、俞明芬达成调解协议。为此，杭州市上城区人民法院于2014年1月22日出具了（2014）杭上商初字第24号民事调解书。李云生、俞明芬未履行杭州市上城区人民法院（2014）杭上商初字第24号民事调解书确定的还款义务。徐萌、傅巨坤于2014年2月17日向杭州市上城区人民法院申请强制执行。2014年3月13日，杭州市上城区人民法院将该案委托原审法院执行。原审法院于2014年3月31日立案受理该执行案件即（2014）杭桐执委字第11号民间借贷纠纷执行案。原审法院在执行过程中，需拍卖处置被执行人李云生、俞明芬的前述案涉商铺即桐庐县县城迎春南路577号时代广场三楼商铺来清偿其所欠债务。该商铺的承租人吴兴华要求拍卖后仍保持原租赁合同即带租拍卖。考虑到富春公司为吴兴华承租该商铺另行安装电梯等，巨坤公司与富春公司对吴兴华所付房屋租金经协商同意由巨坤公司收取十二分之十一，由富春公司收取十二分之一。后案涉商铺由巨坤公司以850万元的价格拍得，并于2015年3月17日办理了案涉商铺的房屋所有权证和国有土地使用权证，同意吴兴华与富春公司签订的《商铺租赁合同》仍继续履行。富春公司、巨坤公司均要求案涉商铺拍卖后，吴兴华应向买受人交纳房租。原审法院也告知吴兴华在商铺拍卖后应向买受人交纳房租。2015年4月9日，富春公司（甲方）、吴兴华（乙方）、巨坤公司（丙方）签订了一份商铺租赁合同之补充协议书。该补充协议书约定：1、甲乙双方于2013年10月15日签订了《商铺租赁合同》及相关补充协议，就桐庐县迎春南路577号时代广场三楼商铺达成租赁协议；2、丙方于2015年1月23日通过法院拍卖成为上述房屋的合法产权人；3、租赁房屋的消防通道问题存在争议。现甲乙丙三方在平等自愿的基础上对《商铺租赁合同》自2015年1月23日之后的相关事宜达成如下补充协议，各方均承诺严格予以遵守：一、丙方继续委托甲方代为出租上述房屋。二、三方确认《商铺租赁合同》及相关附件继续有效。三、三方同意由甲方负责办理上述房屋的闲置部分(约一半面积)的消防许可手续(含消防通道的开门、室外部分逃生通道的设计与施工等)，直至办出为止，乙丙双方给予全力配合。四、上述所需费用为13万元，全部由乙方承担支付，在本协签订之日起3日内支付给甲方，甲方收到款项后开始操作有关事宜，超出13万元的部分由甲方承担。如甲方在两个月内未能办妥上述事宜的，乙方已支付的相关费用由甲方全额退还乙方。五、闲置部分的房租(30万元/年)在甲方办妥消防许可证之前免租；办妥消防许可证之日的前八个月为装修期，免交租金。其余部分在许可证办妥之日起7日内支付。六、现用部分的房租(30万元/年)自本协议生效之日起7日内支付给甲方，同时甲方将扣除10%以后的款项支付给丙方。七、各方一致同意将原租赁期限延长到2025年12月9日止。八、本补充协议自甲乙丙三方签章之日起正式生效，作为原《商铺租赁合同》的有效附件。该补充协议落款处甲方由富春公司盖章，乙方由吴兴华签名，丙方由本案巨坤公司代理人张敏签字。张敏在该补充协议商谈过程中，未提供巨坤公司的授权委托书，事后，该补充协议也未经巨坤公司盖章确认。2015年5月8日，巨坤公司向吴兴华发出“产权变更及租金支付通知书”。该产权变更及租金支付通知书载明：吴兴华所承租的桐庐县迎春南路577号时代广场3层商铺，已经桐庐县人民法院司法拍卖，由巨坤公司于2015年1月23日取得该商铺产权。该商铺拍卖前，吴兴华向桐庐县人民法院承诺：若桐庐县迎春南路577号时代广场3层商铺拍卖成功，吴兴华将租金直接支付给买受人。同时，富春公司也已于2014年6月6日向桐庐县人民法院承诺：由买受人继续向吴兴华收取自该日起至剩余租期届满止的全部租金。现据巨坤公司了解，依据吴兴华之前与富春公司签订《商铺租赁合同》，吴兴华当期应付房租60万元逾期超过5个月。巨坤公司取得该商铺产权后，也已多次与吴兴华协商，希望吴兴华尽快依据原《商铺租赁合同》，实现对桐庐县人民法院所作承诺，履行支付房租义务，但吴兴华至今未向巨坤公司支付任何租金。故巨坤公司特向吴兴华致函：请吴兴华务必于2015年5月15日前，向巨坤公司支付自2015年1月23日起至2016年1月22日的当年房屋租金60万元；若吴兴华再逾期支付上述租金，巨坤公司将以产权人身份向吴兴华主张和行使相关法律权利。届时吴兴华将承担支付租金、赔偿损失、腾退房屋等法律责任。望吴兴华本着诚信原则，尽快履行义务！吴兴华收到“产权变更及租金支付通知书”后，于2015年5月13日向巨坤公司发出“致巨坤贸易有限公司‘产权变更及租金支付通知书’的回复函”。该回复函载明：巨坤公司关于“产权变更及租金支付通知书”已于2015年5月12日晚上收悉。吴兴华与富春公司于2013年10月15日签订了桐庐县迎春南路577号时代广场三层商铺租赁合同，因租赁物不符合消防要求，大部分面积自合同签订至今一直不能使用，不符合租赁法规定：“租赁物符合约定的用途”。自巨坤公司成为合法产权人后，与吴兴华和出租方协商，但没有协商一致，吴兴华愿承担并支付现网咖使用部分房租，巨坤公司同意即可立即支付，当否请回复；未启用部分的房租应由房东巨坤公司改造直至符合消防要求，吴兴华才开始承租，并给予原合同约定的三个月免租装修期，从今起如再拖延二个月(7月15日止)还不能正常使用，不能正常使用的部分应该给予退租，并要求承担吴兴华经济损失。因空置部分现未能投入使用产生效益，对吴兴华整体布局和盈利产生很大的影响。如今再进行装修，需再次整体布局，成本涨幅很大，吴兴华资金周转困难。网咖也因共用通道、线路、供水、整体风格等问题，需停业改造，资金投入巨大。要求原房租一年一付调整为每半年支付一次。按合同约定：房租吴兴华应按合同约定交富春公司，而不是巨坤公司。巨坤公司单方下达租金支付通知书不符合合同法和吴兴华与富春公司房屋租赁合同的约定，吴兴华现在不能完整履行。吴兴华愿承担现网咖使用部分房租。愿与出租方和房东友好协商租房事宜，争取尽快解决。巨坤公司收到吴兴华回复函后，于2015年6月5日向原审法院提起诉讼即本案原审。2015年8月7日，吴兴华向富春公司支付了2015年4月9日签订的补充协议约定的消防办证费用13万元及2015年1月23日至2016年1月22日止时代广场三楼租金30万元。2015年8月31日，富春公司向吴兴华发出“关于要求尽快提供时代广场三楼消防审批资料的通知函”，通知吴兴华在2015年9月10日前提供消防审批所需的所有资料，如吴兴华能按时提供资料的，富春公司将在收到吴兴华资料后在约定期限内进行消防审批报送及施工事宜；如不能按时提供的，则后果由吴兴华自负。原审案件经原审法院主持调解，巨坤公司、吴兴华、富春公司经协商达成了调解协议，该院根据三方达成的调解协议于2015年12月21日出具了（2015）杭桐民初字第722号民事调解书。在该次调解过程中，巨坤公司同意免除吴兴华自2016年1月23日起至2017年1月22日止这期间1个月租金25000元和自2015年1月23日起至2016年1月22日止这期间另一半房租300000元，共计免除吴兴华房屋租金325000元。在（2015）杭桐民初字第722号民事调解书生效后，吴兴华根据民事调解书的规定按约向巨坤公司履行支付房屋租金至2019年1月22日止，支付巨坤公司十二分之十一的房屋租金分别为：2015年8月7日支付2015年1月23日至2016年1月22日房屋租金300000元；2015年12月8日支付2016年1月23日至2017年1月22日止的房屋租金575000元；2017年3月3日支付2017年1月23日至2018年1月22日止房屋租金577500元；2017年11月13日支付2018年1月23日至2019年1月22日止房屋租金606375元，前后共支付房屋租金2058875元。为履行（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项确定的义务，富春公司委托浙江恒欣建筑设计股份有限公司桐庐分公司对桐庐阳阳网吧（即吴兴华经营的网吧）进行消防设计。2016年2月3日，桐庐县公安消防大队向桐庐阳阳网吧出具建设工程消防设计审核意见书{桐公消审字[2016]第0010号}，认为该工程消防设计合格。桐庐县公安消防大队审核确认该工程消防设计合格后，由桐庐天翔金属材料有限公司对桐庐富春花园小区时代广场2楼至4楼至露台外立面消防逃生通道钢架楼梯安装工程进行施工，并于2016年3月施工完毕。吴兴华认为富春公司未履行（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项确定的办理消防许可手续之义务，于2016年3月23日开始向原审法院申请执行该民事调解书第二项确定的若富春公司逾期办理消防许可手续之义务，则富春公司应承担自2016年1月23日起至办理完毕之日，每日按租赁的一半面积房租即每年300000元标准计算的租金。2016年6月2日，桐庐县公安消防大队又向桐庐阳阳网吧出具建设工程消防设计审核意见书{桐公消审字[2016]第0027号}，按照《建筑设计防火规范》（GB50016－2014）等国家工程建设消防技术标准审核，认为该工程的消防设计不符合相关消防技术标准的规定，主要存在以下问题：疏散通道宽度不足，违反了《建筑设计防火规范》（GB50016－2014）第5.5.21.4条之规定。2017年1月9日，富春公司向原审法院申请执行（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第五项确定的内容，即吴兴华应支付自2017年1月23日至2018年1月22日止的房租50000元{（2017）浙0122执053号}。在原审法院执行上述案件过程中，吴兴华与富春公司对（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项内容发生重大分歧，富春公司认为已履行（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项确定的办理消防许可手续之义务，不应向其执行该民事调解书规定的若逾期办理消防许可手续之义务，则应由其承担的自2016年1月23日起至办理完毕之日，每日按租赁的一半面积房租即每年300000元标准计算的租金。而吴兴华认为富春公司未履行（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项确定的办理消防许可手续之义务，坚持向原审法院申请执行该民事调解书第二项确定的若富春公司逾期办理消防许可手续之义务，则由富春公司自2016年1月23日起至办理完毕之日，每日按租赁的一半面积房租即每年300000元标准计算的租金。吴兴华与富春公司事后也无法达成一致意见。上述吴兴华申请执行的案件执行进入僵局。 原审法院再审认为，吴兴华与富春公司对（2015）杭桐民初字第722号民事调解书第二项内容理解存在重大分歧，且事后经协商也未能达成一致意见，应认定该民事调解书的相关内容并非出自当事人自愿，违反了当事人的自愿原则，应予以撤销。巨坤公司从法院拍卖取得案涉房产，巨坤公司、吴兴华、富春公司明确吴兴华与案涉房产原产权人所签订的商铺租赁合同仍按原合同内容继续履行，巨坤公司取得案涉房产出租人的地位，吴兴华应向巨坤公司履行支付租金的义务。该商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。巨坤公司与吴兴华应全面履行商铺租赁合同约定的义务。该商铺租赁合同第四条第（一）项虽约定：“甲方（出租方）应保证所出租的门面（房屋）及设施完好并能够正常使用，并按《物业管理办法》的规定负责维护保养、维修。甲方（出租方）确保所有消防通道畅通。”但巨坤公司是在吴兴华实际租赁经营过程中从法院拍卖取得该案涉房产，吴兴华在巨坤公司拍卖取得该案涉房产前的前期经营期间和案涉房产实际拍卖过程中未对消防问题提出异议，而竞买须知明确拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。在巨坤公司取得案涉商铺的产权前，案涉商铺所在该幢楼房经验收合格后早已投入使有，说明该幢楼房已通过消防部门的验收，也确保所有消防通道畅通。吴兴华租赁该案涉商铺用于经营，吴兴华对租赁商铺进行了装修，该商铺租赁合同对装修后的消防手续由谁办理未进行特别的约定，通常理解对装修后经营场所的消防手续应由实际经营人办理，即应是实际经营人吴兴华本人办理其经营场所的消防手续。巨坤公司、吴兴华、富春公司于2015年4月9日签订的商铺租赁合同之补充协议书，由于巨坤公司事后未盖章确认。根据该商铺租赁合同之补充协议第八条约定：本补充协议自巨坤公司、吴兴华、富春公司签章之日起正式生效，作为原《商铺租赁合同》的有效附件。现巨坤公司未盖章确认，故该商铺租赁合同之补充协议未生效，对巨坤公司、吴兴华、富春公司没有约束力。吴兴华辩称其被告主体资格不适格和行使先履行抗辩权的理由不能成立。鉴于原审法院民事调解书出具后，吴兴华已根据该民事调解书的约定，实际已向巨坤公司支付2019年1月22日前的租金。就2019年1月23日起的房屋租金，巨坤公司已另案提起诉讼。本案再审解决当事人2019年1月22日前遗留问题，期后问题另案解决。故对巨坤公司要求解除商铺租赁合同的诉讼请求，在本案中不予支持。（2015）杭桐民初字第722号民事调解书应予以撤销，原审中巨坤公司同意免除吴兴华325000元房屋租金无事实和法律依据，现巨坤公司与吴兴华经协商也未能达成协议，故吴兴华仍应向巨坤公司交纳该房屋租金325000元。巨坤公司自愿放弃追究吴兴华2019年1月22日前逾期交纳房屋租金的违约责任，系对自己权利的处分，不损害他人民事权益，予以准许。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百九十六条之规定，判决如下：一、撤销（2015）杭桐民初字第722号民事调解书。二、吴兴华尚应支付巨坤公司2019年1月22日前房屋租金325000元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回巨坤公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费4660元，由吴兴华负担。 本院二审审理中，上诉人吴兴华向本院提交了如下证据：1、消防行政许可档案。拟证明：案涉房屋要满足上诉人开设网吧的目的，需要将一、二、三层的自动扶梯改成消防疏散通道楼梯，同时需要将其楼梯墙体改造成实墙或防火墙，有门改成防火门等事实；上诉人在租赁案涉房屋时，其硬件达不到经营网吧的目的，只有经过消防设施等方面的改造后，才能通过消防审核、验收等事实。2、本案原审庭审笔录节选。拟证明：张敏系徐萌关于案涉房屋的执行律师，也是巨坤公司的代理人的事实，可以证明张敏律师在2015年4月9日三方协议上的签字系表见代理等事实。3、照片。拟证明截止到2016年12月30日，富春公司仍未按调解书第二项中的约定履行消防通道开门等事实。4、照片。拟证明富春公司并未按照其提交给消防的图纸将案涉房屋第一、二、三层自动扶梯改造成消防疏散通道楼梯，该自动扶梯一、二、三层楼的楼梯墙体仍未改造成实墙或防火墙、有门改成防火门等事实。5、图纸。拟证明富春公司提供给上诉人的设计图纸与向消防大队提供的图纸不一致，表明富春公司存在欺骗上诉人及故意回避消防疏散通道要改造等事实。6、调解书。拟证明巨坤公司于2015年12月2日已经同意免除上诉人一个月房租等事实。7、照片。拟证明富春公司并未按照其提交给消防的图纸将案涉房屋第一、二、三层自动扶梯改造成消防疏散通道楼梯，该自动扶梯一、二、三层楼的楼梯墙体仍未改造成实墙或防火墙、有门改成防火门等事实。8、原审庭审笔录节选。拟证明：张敏系徐萌关于案涉房屋的执行律师，也是巨坤公司的代理人等事实，可以证明张敏在2015年4月9日三方协议上的签字系表见代理等事实。9、高层民用建筑涉及防火规范（2005年版）。拟证明：该规范6.1.3A规定商住楼中住宅的疏散楼梯应独立设置，证明从2005年10月1日开始，住宅的消防疏散楼梯就应当与商用区域独立等事实；从上诉人承租案涉房屋起，案涉房屋就无法将住宅的疏散楼梯作为消防疏散楼梯，案涉房屋当时可用的消防疏散通道由2005年10月1日之前的4个变成了2个，疏散楼梯的宽度由5米减少到2.6米等事实；因无法适用住宅的疏散楼梯，案涉房屋本身的消防疏散通道宽度是不符合网吧经营目的等事实。10、照片。拟证明至2016年9月19日富春公司仍未按照约定进行消防通道开门。11、关于《律师函》的回复。拟证明：富春公司认可民事调解书，调解书系其真实意思表示；富春公司自行委托设计公司设计图纸后向消防大队报批，并未就如何设计与上诉人协商，上诉人对其提交的图纸的具体情况并不清楚；富春公司委托设计的图纸等材料虽然经消防设计审核认定为消防设计合格，但并未按照审批合格的图纸进行施工；富春公司在其图纸通过消防设计审核后，消防通道出口位置很明确，但并未就消防通道的具体位置等问题与上诉人进行沟通、协商。12、室外钢梯照片2张。拟证明根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014第6.4.5条，富春公司负责施工的钢梯周围两米内的墙面不应设置门、窗、洞口，但现在钢梯一楼两米内墙面仍有窗户、门（通道），富春公司负责施工的钢梯不符合消防规范要求等事实。 对上诉人提交的上述证据，巨坤公司质证认为：1、对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议。房屋建成时已通过消防验收。巨坤公司是通过司法拍卖获得案涉房屋，吴兴华在拍卖期间并未对消防验收提出异议。拍卖时原审法院执行局明确征求过上诉人的意见，上诉人认可消防的状况。2、对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议。巨坤公司拍得房产之后，吴兴华没有履行在执行庭作出的承诺，即按照约定支付租金。吴兴华没有找巨坤公司，而是找到申请执行人徐萌，张敏律师受徐萌委托去协商关于这件事。在2015年4月9日协商之前，张敏没有代理巨坤公司任何案件，故没有任何的权利外观能形成表见代理。3、对证据三、四的真实性、合法性、关联性均不予确认。4、对证据五的真实性、合法性、关联性不予确认。巨坤公司不是该图纸的提供人或相关人，对该组证据相关性巨坤公司不清楚。吴兴华在巨坤公司拍得房产前的经营期间对消防问题是无异议的。5、对证据六调解书的真实性无异议，周中华确实是巨坤公司的职工，但周中华的签字没有经过巨坤公司的授权，只是表明双方有调解的意向，之后的调解还是根据2015年12月21日原审法院组织的民事调解为准。6、对证据七的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议。案涉房屋在拍卖前由吴兴华在经营，拍卖过程中原审法院也给吴兴华做过相应笔录，确认是按照房屋原先的状态进行拍卖，吴兴华均未提出任何异议。吴兴华根据自己的实际经营需要提出消防问题应该由其自行解决。7、对证据八的真实性无异议，对照片上所拍摄的内容是否是本案中上诉人对应的阳阳网吧无法确认，也对其证明目的不予确认。8、对证据九的真实性无异议，但对证明目的不予认可。9、对证据十照片是否是2016年的情况无法确认，巨坤公司不清楚富春公司是否完成了相关约定。10、对证据十一真实性因富春公司无异议故巨坤公司亦表示认可，但对证明目的不予认可。11、对证据十二照片形式上的真实性无异议，对证明目的有异议，具体质证意见与富春公司一致。 对上诉人提交的上述证据，富春公司质证认为：1、对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。上诉人承租的是三层，一、二层由其他人承租，一、二层的消防在其他承租人承租时已经按照消防的要求进行了改造，故不存在一、二层消防也要上诉人来改造的问题。房屋建成办理产权证时已进行了消防验收，上诉人承租后根据其经营目的和装修方案应当自行进行消防重新审核，富春公司没有责任和义务来确保房屋本身的消防符合上诉人的经营目的。上诉人提供的消防资料仅仅是富春公司根据原审调解书委托专业第三方设计的方案，但不是唯一方案，上诉人以该消防资料来证明案涉房屋消防本身有问题，不符合网吧经营目的不能成立。2、对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议。认为该笔录只能证明张敏是案件的代理律师，所获得授权仅仅只是在案件中的代理权限。不能以张敏律师是巨坤公司案件的代理律师，就推定张敏律师可以代表巨坤公司办理租赁的一切事项。同时，2015年4月9日三方协商过程中，上诉人没有主动或者被动获取张敏律师可以代表巨坤公司签署协议的任何授权资料。上诉人显然未尽到合理注意义务。2015年4月9日的三方协议上明确约定需各方签章后生效。在此情况下，上诉人根本没有合理理由相信张敏律师具有代表巨坤公司签署协议的权限。3、对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。开门是富春公司履行原审民事调解书确定的义务，而该民事调解书应当予以撤销，富春公司无需再履行该项义务。据富春公司在原审提供的证据证明，在2016年3月25日室外消防逃生通道已验收，开门和逃生通道是连接在一起的，从常理上推断开门不可能到2016年12月才完工。4、对证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。案涉房屋室内自动扶梯改造等，无论从法定还是约定，均不是富春公司的责任和义务，这些均是上诉人承租房屋后根据自身的经营目的和装修方案应履行的事项，与富春公司无关。5、对证据五的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。富春公司对该图纸并不清楚，也并非是富春公司给上诉人的，对其真实性不予认可。该图纸实际上是上诉人事后另行修改并谎称是富春公司提供的图纸，不具有证据的合法性。该图纸的室外逃生通道宽度1.8米，而富春公司委托设计的消防图纸上室外逃生通道宽度实际只有1.2米。室外逃生通道根据原审民事调解书是由富春公司施工的，富春公司提供一份假图纸给上诉人，却是加重自身的施工责任，这显然是不符合常理的。6、对证据六真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。该调解书富春公司并不知情，也没有富春公司的任何签章，对其真实性不认可。同时也不具有合法性。7、对证据七的质证意见同证据四。8、对证据八的质证意见同证据二。9、对证据九的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议。案涉房屋在办理产权证时已通过消防验收，上诉人承租房屋后，根据自身的经营目的和装修方案，应自行重新进行消防审批和备案，与富春公司无关。10、对证据十的质证意见同证据三、四、七的质证意见。11、对证据十一上诉人认可手写的“设计”两个字是其委托诉讼代理人吴顺福写的，富春公司对其他形式上的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对证明目的有异议。双方当事人对于调解书条款的内容存在分歧，且通过协商也无法确定和认定，即意味着调解书违背了一方当事人的意思表示。消防审批资料是明确有上诉人的签章的，且是以上诉人名义报批的，上诉人不可能不知道。三楼和四楼钢梯是在原有的一楼、二楼基础上搭建的，富春公司回复位置不确定只是衔接部位可能左一点或右一点，这个是不影响的。12、对证据十二形式真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。上诉人所称的门、窗问题是在一楼，但是一楼、二楼之前是有经营的，都是经过消防审批通过的，不是富春公司私自搭建的。 本院认为：对上诉人提交的上述证据，除证据五因上诉人称该图纸系富春公司交予上诉人，而富春公司对此予以否认，上诉人又未提交进一步的证据证明其来源，故对该证据的真实性不予确认外，对其余证据的真实性均予以确认，与本案的关联性将在本院认为部分综合本案实际予以分析。 富春公司向本院提交了一份2019年8月9日上诉人与案涉楼盘的二楼商铺业主签订的《租赁合同》。拟证明上诉人既然一直陈述整个涉案房屋消防均有问题，巨坤公司也明确说让上诉人把房子退掉，但是上诉人不愿意退。上诉人一方面说经营亏损严重，但又不肯退房。在这个情况下又租赁了二楼的房子，到底是消防有问题，还是上诉人不肯支付租金？上诉人相关陈述是虚假的。 对富春公司提交的证据巨坤公司表示无异议。上诉人认为对其真实性无异议，但对证明目的有异议。上诉人租赁二楼的房子不代表三楼的消防没有问题。本院对该证据的真实性予以确认，与本案的关联性将在本院认为部分综合本案实际予以分析。 本院二审查明的事实基本与再审一审认定的一致。惟需强调的是再审一审认定的原审法院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书生效后，吴兴华根据该民事调解书的规定，2015年8月7日支付给巨坤公司2015年1月23日至2016年1月22日房屋租金300000元，该金额中包含了富春公司应收取的十二分之一的房屋租金75000元。 本院认为：巨坤公司原审诉讼请求系要求解除租赁合同、吴兴华立即腾退案涉的三楼商铺、支付自2015年1月23日至实际腾退之日止的房屋占用费、逾期支付租金造成的经济损失、水电费及物业费等。原审民事调解书生效后，吴兴华实际已根据民事调解书的规定支付租金至2019年1月22日止，之后的租金巨坤公司已另案诉讼。再审一审过程中巨坤公司放弃了要求吴兴华承担2019年1月22日前逾期缴纳房租的违约责任的诉讼请求。故本案目前所争议的焦点为：上诉人吴兴华是否应向巨坤公司支付（2015）杭桐民初字第722号民事调解书确认的调解协议的第一、三项中巨坤公司同意免除的房屋租金325000元。 因上诉人认为案涉商铺的消防疏散通道宽度达不到《建筑设计防火规范》的标准，桐庐县公安局消防大队不予办理消防许可手续，富春公司又未依约履行办理消防手续的义务，导致无法满足租赁合同约定用途，合同目的无法实现。故为解决上述争议焦点首先必须明确的是案涉消防手续办理的责任主体是谁？本院对此认为：一、从法律层面上讲，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”根据上述法律规定，房屋在投入使用前，建设工程的消防验收和申请消防安全检查的义务人应是房屋的所有权人或管理人或合法出租人。在房屋装修前和营业前，进行消防设计备案和申请消防安全检查的义务人应是房屋的实际使用人。本案中，根据各方当事人的陈述，及上诉人二审提交的证据一中均能反映，案涉时代广场建筑工程在当时竣工验收时桐庐县公安局消防大队曾出具过关于建筑工程消防验收合格的意见。2013年10月吴兴华承租时代广场三楼商铺经营网吧，根据上述法律规定，进行消防设计备案和申请消防安全检查的义务人应是上诉人吴兴华。对该义务各方当事人应是明知的。二、从自行约定上讲，本案中有两份材料中反映由富春公司负责消防手续的办理。一份是上诉人二审提交的证据六，即出具于2015年12月2日的调解书，但该份调解书没有富春公司的签名或盖章，巨坤公司的签字方周中华也没有获得巨坤公司的授权，故没有发生法律效力。另一份是2015年4月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议。但该份补充协议巨坤公司没有按照协议第八条的约定进行盖章确认。张敏律师虽有在该补充协议上签字，但其并未出具巨坤公司的授权委托书。巨坤公司事后对张敏律师的签字行为亦未追认其效力。上诉人认为张敏律师的行为构成表见代理。但张敏律师当时系代表本案的申请执行人徐萌，张敏律师后续在本案中的代理行为，不能构成2015年4月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议时的表见代理。故上诉人的这一主张不能成立。该补充协议亦未发生法律效力。综上，再审一审认定案涉消防手续办理的责任主体应是吴兴华并无不当。 其次，目前争议的325000元租金是否应予减免。本院对此认为：一、2013年10月15日富春公司受案涉房屋前产权人的委托与吴兴华签订租赁合同，吴兴华租赁三楼商铺进行经营，合同约定前三年的租金为60万元/年。上诉人自认三楼网吧2014年开始营业，一直按照租赁合同的约定缴纳租金至2014年12月。2015年1月巨坤公司通过司法拍卖取得案涉房屋的产权。在原审法院司法拍卖前所做的相关执行笔录中反映吴兴华要求带租拍卖，并明确按原租赁合同缴纳租金，并未提出因消防问题三楼部分商铺面积闲置要求减免租金的主张。二、2015年4月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议，及2015年12月2日的调解书中虽分别有闲置部分的房屋（30万元/年）在甲方（富春公司）办妥消防许可证之前免租，及巨坤公司同意2016年1月23日之后一个月免租（减免额为贰万伍仟元正）的表述。但如上述分析，该补充协议及调解书并未生效。巨坤公司提起本案诉讼后，经原审法院调解，各方当事人达成调解协议，原审法院出具了（2015）杭桐民初字第722号民事调解书。但在执行和本案再审过程中可以反映，吴兴华主张自愿签署调解协议的前提是民事调解书第二项内容中的“办理消防许可手续”，是指富春公司须完成室内、室外所有逃生通道的设计与施工，以及取得“消防设计审核意见书”和“消防安全检查合格证”为止。而富春公司主张其自愿签署调解协议的前提是民事调解书第二项内容中的“办理消防许可手续”，是指取得“消防设计审核意见书”及消防通道的开门、室外部分逃生通道的设计与施工，并不包括室内逃生通道的设计与施工，也不负责取得“消防安全检查合格证”。鉴于上述情况，吴兴华与富春公司对该条款的含义确有分歧，存在重大误解。因民事调解书各个条款之间是相互关联的，原审法院再审将该民事调解书予以整体撤销正确。民事调解书撤销后，各方权利义务回溯到《商铺租赁合同》的约定，现巨坤公司未放弃上述租金的权利，原审法院再审判决吴兴华向巨坤公司支付2019年1月22日前房屋租金325000元并无不当。吴兴华根据2015年4月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议的约定向富春公司支付130000元可另案主张。 另，上诉人于2020年4月22日向本院提交一份鉴定申请书，申请对案涉租赁房屋全部面积作为网吧经营并使用，是否符合《消防法》和消防规范及强制性要求进行鉴定；申请对上述房屋建筑外加装的钢梯、相关建筑和作为消防疏散通道使用是否符合建筑和消防要求进行鉴定；申请对上述房屋所在建筑的自动（电动）扶梯改为疏散楼梯与当前现状是否符合疏散楼梯消防强制性规范要求进行鉴定。因已过举证期限，故不予准许。 综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审法院再审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币6175元，由上诉人吴兴华负担。 本判决为终审判决。 审判长  楼继文 审判员  张喜妹 审判员  寿凯迎 二〇二〇年四月二十八日 书记员  章 烨