上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1336号原告：上海洞泾资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李四权，总经理。委托诉讼代理人：相伟华，上海市申松律师事务所律师。被告：希锘佰数控异型网曲结构系统营造(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈宝，执行董事。委托诉讼代理人：徐春雷，万商天勤(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：田相伟，万商天勤(上海)律师事务所律师。原告上海洞泾资产经营管理有限公司(以下简称“洞泾资产公司”)与被告希锘佰数控异型网曲结构系统营造(上海)有限公司(以下简称“希锘佰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理,原告洞泾资产公司的委托诉讼代理人相伟华，被告希锘佰公司的委托诉讼代理人徐春雷、田相伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洞泾资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还坐落于上海市松江区洞泾镇洞厍路XXX号内的厂房(以下简称“系争厂房”)；2、判令被告向原告支付以每天2,640元的标准从2019年1月1日起至实际返还系争厂房之日止的占有使用费。因被告希锘佰公司于2020年3月26日将系争厂房返还给原告洞泾资产公司，原告遂向本院撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求明确为：判令被告向原告支付以每天2,640元的标准自2019年1月1日起至2020年3月25日止的占有使用费人民币(以下币种同)1,188,000元(2,640元/天*450天)。事实和理由：被告希锘佰公司承租原告洞泾资产公司经营管理的系争厂房，双方于2011年1月18日签订了《租赁合同》一份，约定：租赁厂房面积约6,000平方米，租赁期限自2011年1月1日起至该土地批租及厂房资产转让止，租金单价为0.4元/平方米/天，三年后为0.44元/平方米/天，每半年提前一个月支付半年租金。租赁合同还对其他租赁事项进行约定。该租赁的系争厂房系无产权证的集体资产，所在土地目前也不可能进行批租。2018年度因被告未按约支付租金，原告于2018年7月起诉至法院，要求确认双方间的租赁合同无效并要求被告支付2018年度的占有使用费963,600元(2,640元/天*365天)。经上海市松江区人民法院判决支持了原告的诉请。现被告仍在继续占有使用系争厂房但拒不支付占有使用费，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，且双方租赁合同已被法院确认为无效。故为维护自身合法权益，原告再次诉至法院，请求判如所请。被告希锘佰公司辩称，被告希锘佰公司早在2019年3月就已经将房屋腾空了，由于被告经营状况不好，经常会有工人、供应商在被告自有厂房讨要工钱，而系争厂房就在被告自有厂房的内部，如果原告要将系争厂房收回的话，怕会导致工人、供应商的情绪激动，所以原告一直说先缓一缓，后来就没再来收房子。同时，系争厂房本身就是违章建筑，根本无法使用，所以这个厂房一直是空置的，系争厂房一直都是在原告的管理控制之下，不存在被告占用的情况。如果法院认定被告没有实际交还系争厂房，被告也能随时交付给原告。如果要让被告支付占有使用费，被告最多也只支付到2019年3月。需要提请法庭注意的是2020年1月开始新冠肺炎疫情严重，此后的占有使用费不应当计算在里面，因为疫情属于不可抗力。针对本次疫情，上海市政府也明确了国有企业应当减免2020年2月、3月的租金。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年1月18日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将洞泾镇4街坊pl松江dj-10-004号地块洞厍路XXX号内(原上海弘发服饰有限公司厂房)集体厂房资产出租给被告。厂房建筑总面积约6,000平方米，用途为工业性质。租赁期限从2011年1月1日起至该土地批租及厂房资产出让止。租金按每天每平方米0.4元计算，租金支付时间为被告按每半年的第一个月向原告支付一次半年租金，租赁期限内三年后租金按每平方米0.44元计算。如租赁期限超过6年，超过年限的租赁费由双方再做商议确定。该合同还对免租期、合同终止、违约责任等进行了约定。因被告未按照约定支付租金，原告于2018年7月向上海市松江区人民法院提起诉讼，请求确认原告与被告于2011年1月18日签订的租赁合同无效，并要求被告向原告支付系争厂房2018年度的占有使用费。松江区人民法院经过审理于2019年1月31日依法做出了(2018)沪0117民初12931号民事判决，该判决书载明：“本院认为，原、被告签订的《租赁合同》中所涉厂房所在地块系农用地，该厂房并无合法建造手续，故原、被告签订的《租赁合同》无效。尽管合同无效，被告仍应当按照合同约定的租金标准支付原告占有使用费。被告提出原告并非房屋权利人的辩称意见，本院认为，被告并未举证证明其他案外人系涉案房产的权利人，而尽管所涉厂房无合法建造手续，原告提供的资料已经足够证明其有权收取被告占有使用费。......”最终，松江法院判决如下：“一、确认原告上海洞泾资产经营管理有限公司与被告希锘佰数控异型网曲结构系统营造(上海)有限公司签订的《租赁合同》无效。二、被告希锘佰数控异型网曲结构系统营造(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洞泾资产经营管理有限公司2018年度占有使用费963,600元。”因不服该判决，被告希锘佰公司向上海市第一中级人民法院提起上诉，后又申请撤回上诉，上海市第一中级人民法院于2019年5月24日做出(2019)沪01民终4724号民事裁定书，准许希锘佰公司撤回上诉。本院注意到，在(2018)沪0117民初12931号案件审理中，原告洞泾资产公司和被告希锘佰公司均表示在该案中不要求处理合同无效的法律后果。因被告希锘佰公司继续占有、使用系争厂房而拒绝支付占有使用费，原告再次起诉至本院，请求判如所请。诉讼中，鉴于被告希锘佰公司有返还系争厂房的意愿，本院督促原、被告双方尽快完成系争厂房的交接工作。后双方一致确认已于2020年3月26日办理了口头返还系争厂房的交接工作，被告希锘佰公司将系争厂房交还给原告洞泾资产公司。原告洞泾资产公司并提出，在口头交接系争厂房时，双方未核实水电等公共设施费用，从现场现状看，存在厂房内外墙体破损、门窗损毁等情况，原告保留另行向被告追究责任的权利。被告希锘佰公司则称，系争厂房目前现状即为2011年原告洞泾资产公司交付该厂房时的状况。另查明，原告洞泾资产公司成立于2010年12月7日，公司类型为其他有限责任公司，公司股东有两名，分别是上海市松江区洞泾镇农村集体经济联合社(持股比例为99%)、上海洞泾经济联合总公司(持股比例为1%)。被告希锘佰公司成立于2005年11月16日，类型为有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)，参保人数为33人(人员规模小于50人)。再查明，2020年2月7日，为应对新冠肺炎疫情，上海市人民政府关于印发《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》(沪府规〔2020〕3号)，该《通知》载明：“......(九)减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金。......”随后，上海市松江区人民政府印发《关于本区国有企业和城镇集体企业减免中小企业房屋租金的实施细则》，该《实施细则》明确了实施主体为本区区管国有企业集团本部以及所属的独资、控股企业(含委托监管企业)，以及城镇集体企业及其下属控股企业；适用对象为承租上述主体自有经营性房产从事生产经营活动的非国有中小企业及个体工商户；政策口径为对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的非国有中小企业，由所属国有企业(或城镇集体企业)免除2020年2月、3月两个月租金。本院认为，原、被告双方于2011年1月18日签订的《租赁合同》已由生效裁判文书认定为无效。根据相关法律规定，合同无效的，当事人因该行为取得的财产应当予以返还。故本案中，在租赁合同被确认无效的情况下，被告希锘佰公司理应将系争厂房返还给原告洞泾资产公司。被告希锘佰公司虽辩称已于2019年3月就将系争厂房腾空并返还给原告，但并未提供充分的证据加以证明，原告亦不认可，被告希锘佰公司也未提供证据证明其有将腾空系争厂房并要求返还房屋的意思表示通知到原告。故本院对于被告希锘佰公司的上述辩论意见，不予采纳。现原、被告双方在本院的督促下，一致确认已于2020年3月26日完成系争厂房的交接工作，因此，本院确认被告希锘佰公司已于2020年3月26日将系争厂房返还给原告洞泾资产公司。原告洞泾资产公司据此向本院撤回第一项诉请，系其对自身实体权利和诉讼权利的正当处分，本院予以准许。因系争厂房在返还给原告洞泾资产公司之前，一直在被告希锘佰公司的控制、管理之下，故原告要求被告支付返还系争厂房之前的占有使用费，于法有据，本院予以支持。至于占有使用费的数额，因原告属于松江区集体企业下属的控股企业，而被告的规模显属非国有中小企业，参照上海市松江区人民政府印发《关于本区国有企业和城镇集体企业减免中小企业房屋租金的实施细则》的相关规定，原告应免除被告2020年2月、3月两个月租金。故本院对原告主张的占有使用费予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告希锘佰数控异型网曲结构系统营造(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洞泾资产经营管理有限公司自2019年1月1日起至2020年3月25日止的占有使用费1,045,440元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,492元，减半收取计7,746元，由原告上海洞泾资产经营管理有限公司负担642元(已付)，由被告希锘佰数控异型网曲结构系统营造(上海)有限公司负担7,104元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年四月三日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。