安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3123号 上诉人（原审原告）：徐娅林，女，1983年12月6日出生，汉族，住合肥市庐阳区。 上诉人（原审原告）：赵岩，男，1986年10月25日出生，汉族，住合肥市庐阳区。 上诉人（原审被告）：合肥蓝光和骏置业有限公司，注册地合肥市瑶海区琅琊山路营业楼58号。 法定代表人：沈妍香，总经理。 委托诉讼代理人：李宝康，男，公司员工。 委托诉讼代理人：刘智月，女，公司员工。 上诉人徐娅林、赵岩与上诉人合肥蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐娅林、赵岩上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判蓝光公司支付违约金111855元、鉴定费2000元，本案一、二审诉讼费用由蓝光公司承担。事实和理由：一、蓝光公司在售房过程中存在欺诈。合同约定的房屋层高为3.7米，蓝光公司在设计房屋时已经知晓案涉房屋结构楼层上有0.6米的泡沫混凝土，但签订合同时却故意隐瞒该事实，欺骗诱导徐娅林、赵岩在不知情的情况下与其签订房屋买卖合同。一审法院认为“蓝光公司未在合同中对层高3.7米中包含泡沫混凝土层做出说明，系订立合同时的失误所造成并非故意隐瞒或欺诈”，该认定与事实常理不符，蓝光公司作为专业的开发商，对自己开发房屋包括层高在内的具体情况非常清楚，但签订合同时却故意隐瞒泡沫混凝土层这一重要事实，可见蓝光公司确实存在明显的欺诈行为。二、徐娅林、赵岩主张的损失计算标准是公平公正的。徐娅林、赵岩主张赔偿金额参照面积误差的赔偿标准计算，即层高小于约定，误差比在3%以内部分的房价款由蓝光公司返还，超出3%的部分的房价款由蓝光公司双倍返还。这一赔偿计算标准也为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定，在开发商不构成欺诈的情况下即适用这一标准，那么在蓝光公司构成欺诈的情况下，适用该标准计算徐娅林、赵岩的损失是公平公正的。应当按照徐娅林、赵岩一审主张的金额认定损失，层高的误差比，损失金额应为111855元。三、一审法院以套内建筑面积计算损失没有事实依据。房屋层高的减少是该楼层整体层高的减少，不仅仅套内部分层高减少，公摊部分的层高也同样减少。徐娅林、赵岩支付的房屋价款为373186元，该价款包含了房屋公摊部分，徐娅林、赵岩为公摊部分支付了对价。一审法院计算未将房屋公摊部分的面积计算在内明显违背事实。退言之即便不按照双倍计算损失，也应按照房屋整体面积计算损失。 蓝光公司辩称，蓝光公司不存在欺诈行为，合同中标明的3.7米层高也是符合设计规划要求的，且该房屋通过竣工并交付给徐娅林、赵岩，徐娅林、赵岩没有任何异议。即使蓝光公司需要承担部分责任，一审法院的计算标准虽然无法律明确规定，但是相对公平合理，蓝光公司予以认可。 蓝光公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回徐娅林、赵岩的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由徐娅林、赵岩承担。事实和理由：一、案涉房屋实际层高为3.69米与合同相符，且该房屋已经竣工验收通过并完成交付、权证已办理，蓝光公司不存在违约。根据鉴定机构的《房屋层高测绘报告书》，案涉房屋实际层高3.69米，与商品房买卖合同所载层高3.7米相符，蓝光公司不存在违约，一审法院事实认定错误。买卖合同中所载层高系根据房屋测绘结果填写，并非蓝光公司主观臆断随意编制，试问如案涉房屋层高不足，又如何能通过竣工验收；且案涉房屋已完成交付，徐娅林、赵岩已实际装修入住，且办理完毕产权证，也说明徐娅林、赵岩认可房屋的实际状态。二、徐娅林、赵岩不存在损失，其主张的赔偿金没有证据支持。案涉房屋实际层高3.69米，现状层高3.09米，两者间的差异系4楼结构楼层面上有0.6米的“泡沫混凝土”层，换言之房屋净高并没有受到影响。从项目剖面图中也可以看出，案涉房屋净高2.94米与上下楼层净高并无差异，对徐娅林、赵岩而言，房屋的实际使用价值及生活空间并未减损；此外，从合同价格上看蓝光公司并未借层高为由获得超额的利益，徐娅林、赵岩亦没有因“泡沫混凝土”层多支付对价。根据《合同法》第113条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，本案中徐娅林、赵岩并不存在损失。三、原审判决中赔偿金的计算无合同及法律的依据，错误认定案涉房屋存在室内净高误差，混淆了房屋实际高度不足和未充分告知房屋特殊情况的错误性质。根据原审判决的说理阐述“涉案房屋的层高包含结构楼层存在的泡沫混凝土层，由于蓝光未做说明，只是简单表示层高为3.7米，对徐娅林、赵岩产生错误的引导”；原审判决中未明确案涉房屋应当采用实际层高标准还是采用现状层高标准，未明确蓝光公司交付的房屋事实上高度不足。退一步讲，即便认为蓝光公司需承担责任，应承担的也是未尽到合理告知义务的责任，不同于事实上层高不足的责任。但原审法院在裁定赔偿金额时直接按房屋室内净高不足，并按面积差异条款进行裁量，错误认定了案涉房屋存在室内净高误差；混淆了事实上层高不足与未充分告知的错误情形；此外关于层高的赔偿标准在合同中未明确约定，也不宜直接适用面积误差的约定，在法律上也没有明确规定，而实际上徐娅林、赵岩也不存在损失。四、涉案房屋的实际层高3.09米，与整个项目的其他层高大概相同。目前在一房一价的情况下，该房屋的价格与其他户型无较大差异，符合市场定价规则。如若按照徐娅林、赵岩的诉讼请求，则不符合市场一房一价，该房屋实际价格也明显低于其他房屋的价格。 徐娅林、赵岩辩称，1、测绘公司实际测绘的数据有三个数值，实际层高是3.09米，净高是2.94米，而现状层高正是徐娅林、赵岩取得房屋时所能使用的层高，这与合同约定的层高是不符的。蓝光公司表示该层高是因后期填充泡沫所导致，但是其在销售房屋时，告知徐娅林、赵岩房屋层高实际可使用的层高是3.7米，可以建设隔层使用，徐娅林、赵岩也是基于此原因才购买该层房屋，蓝光公司在合同签订3.7米后期填充泡沫时并未告知徐娅林、赵岩，存在欺诈行为。2、就关于价格与其他房屋无明显差异，众所周知房屋一房一价，但是底层价格是要远远低于高层价格，当时蓝光公司在销售的房屋有4、15、16层等楼层。但是4层价格与15、16屋价格大致相同，因此蓝光公司所说4层价格明显低于其他楼层不属实。蓝光公司违约行为严重影响了徐娅林、赵岩房屋后期的使用，所以蓝光公司应承担相应的赔偿责任。 徐娅林、赵岩向一审法院起诉请求：1、判令蓝光公司向徐娅林、赵岩支付违约金111855元；2、判令蓝光公司承担本案鉴定费2000元及诉讼费用。 一审法院认定事实：徐娅林、赵岩与蓝光公司于2016年9月11日签订《商品房买卖合同》，约定徐娅林、赵岩购买蓝光公司开发的合肥市瑶海区蓝光时代中心31幢4层403室商品房。合同约定该商品房建筑面积为39.17平方米，层高3.7米，成交价为373186元，蓝光公司应于2017年12月23日前将房屋交付给徐娅林、赵岩使用。合同签订后，徐娅林、赵岩依约支付了全部购房款，双方办理房屋交付手续。之后，徐娅林、赵岩发现房屋的层高不符合双方合同约定的3.7米，与蓝光公司协商，双方协商未果，徐娅林、赵岩诉至法院，请求判如所请。 另查明，因对涉案房屋的层高有异议，徐娅林、赵岩向一审法院提出申请，要求对涉案房屋的层高进行鉴定。该院依法委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对涉案房屋进行了鉴定。2019年8月27日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司做出安徽正诚[2019]（测）字第020号《房屋层高测绘报告书》，对涉案房屋的层高做出鉴定结论：“经计算，合肥市瑶海区蓝光时代中心31幢4层403室商品房实际层高为3.69米（此层高为4层楼（地）板结构面地砖面到5层楼（地）板结构面地砖面垂直距离）；4层403室房屋净高为2.94米（此净高为403室楼地砖面至5层楼板底部垂直距离）；4层403室房屋现状层告为3.09米（此层高为4层楼地砖面至5层楼地砖面垂直距离），具体详细情况见附表”。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，该院予以确认。该合同当事人应当按照约定，全面履行各自的合同义务。双方在《商品房买卖合同》已明确涉案房屋的层高应为3.7米，蓝光公司应当向徐娅林、赵岩交付符合约定的房屋。庭审中徐娅林、赵岩向法院共同申请对涉案房屋的层高进行鉴定，法院依法委托具有相应资质的鉴定机构对涉案房屋进行了鉴定并做出了《房屋层高测绘报告书》，确认涉案的合肥市瑶海区蓝光时代中心31幢4层403室商品房实际层高为3.69米（此层高为4层楼（地）板结构面地砖面到5层楼（地）板结构面地砖面垂直距离）；4层403室房屋净高为2.94米（此净高为403室楼地砖面至5层楼板底部垂直距离）；4层403室房屋现状层高为3.09米（此层高为4层楼地砖面至5层楼地砖面垂直距离），双方对此《房屋层高测绘报告书》的真实性、合法性、关联性并无异议，该院予以确认。 双方在本案中争议的焦点在于蓝光公司交付的案涉房屋层高应采用实际层高3.69米（此层高为4层楼（地）板结构面地砖面到5层楼（地）板结构面地砖面垂直距离）还是现状层高3.09米（此层高为4层楼地砖面至5层楼地砖面垂直距离）。对此一审法院认为，此两种层高的差异主要是因4层楼结构楼层上有0.6米的“泡沫混凝土层”，双方在《商品房买卖合同》明确涉案房屋的层高应为3.7米，但蓝光公司并未涉案房屋的层高包含结构楼层存在的泡沫混凝土层，由于蓝光公司未做说明，只是简单表示层高为3.7米，对徐娅林、赵岩产生错误的引导，消费者购买房屋之目的在于充分利用其空间以满足生活需要，这不仅体现在房屋的平面空间利用，也在于纵向高度的使用价值，房屋高度的减少实际减损了消费者所购买房屋的生活空间，也将影响居住者的主观感受，此过错责任在于蓝光公司。徐娅林、赵岩据此要求蓝光公司承担层高不足部分的违约责任符合合同及法律规定，该院予以支持。 关于蓝光公司应赔偿的具体数额。双方《商品房买卖合同》第五条第二款就房屋面积误差进行了约定，经审查，该合同条款系双方对实际交房后面积误差的处理所作约定，因双方未能就净高误差的赔偿标准达成协议，故该院参照《商品房买卖合同》第五条第二款之约定确定徐娅林、赵岩的实际损失。蓝光公司应参照以上合同条款之约定，向徐娅林、赵岩返还涉案房屋内净高误差比16.48%[（净高误差0.61米÷应当达到的净高3.7米）×100%]部分的房屋价款。对于房屋的计算面积，应以房屋的套内建筑面积24.44平方米予以计算，蓝光公司应以该部分房屋价款为基数，向徐娅林、赵岩赔偿因净高减少而产生的部分房屋价款损失38373元（9527.35元/平方米×24.44平方米×16.48%）。对于徐娅林、赵岩在计算违约金中主张3%之外部分的双方计算，该院认为，蓝光公司未在合同中对层高3.7米中包含泡沫混凝土层做出说明，系订立合同时的失误所造成并非故意隐瞒或欺诈，徐娅林、赵岩主张双倍返还的请求显然有失公平，故该院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥蓝光和骏置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿徐娅林、赵岩房屋价款38373元及鉴定费2000元；二、驳回徐娅林、赵岩的其他诉讼请求。案件受理费2536元，减半收取1268元，由徐娅林、赵岩共同负担873元，由合肥蓝光和骏置业有限公司负担395元。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审期间蓝光公司提交补充证据401、501、403室房屋买卖合同三份，旨在证明涉案楼宇房屋层高均为3.1米。蓝光公司并未因为与赵岩、徐娅林合同标注3.7米层高获得超额利润。徐娅林、赵岩质证意见为其与蓝光公司签订的合同约定的层高就是3.7米，而其他楼层约定的是3.1米，更能说明蓝光公司没有按照约定履行合同义务。 本院认为，2016年9月11日，徐娅林、赵岩与蓝光公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点系蓝光公司交付的案涉房屋层高是否符合双方合同的约定，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定屋高为3.7米，而从鉴定机构出具的《房屋层高测绘报告书》来看，案涉房屋实际层高3.69米，现状屋高为3.09米，两个层高之间的差值是因为案涉房屋所在4层结构楼层上有0.6米的泡沫混凝土层所致。本院认为，双方在《商品房买卖合同》中已明确涉案房屋的层高应为3.7米，由于案涉房屋所在的4层与其他楼层相比存在有0.6米的泡沫混凝土层的明显差异，蓝光公司作为出卖方，如果认为合同约定的楼层层高3.7米包含0.6米的泡沫混凝土层，应在销售时对徐娅林、赵岩作为特别提示或者说明，而从本案现有证据来看，蓝光公司并未就此作出特别说明，而只是在合同中简单表示层高为3.7米，一审法院在此情况下认为蓝光公司对徐娅林、赵岩产生错误引导存在过错并无不当，本院予以支持。根据案涉房屋现状层高与约定层高的差值，一审法院酌定根据双方《商品房买卖合同》中就房屋面积误差的相关约定计算徐娅林、赵岩的相关损失并无不当，本院予以维持。徐娅林、赵岩认为蓝光公司存在欺诈，主张以房产证面积计算损失及蓝光公司双倍返还超出3%面积部分的房价款，均依据不足，不予支持。 综上所述，蓝光公司、徐娅林、赵岩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3388元，由上诉人徐娅林、赵岩负担2578元，由上诉人合肥蓝光和骏置业有限公司负担810元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年四月二十六日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。