浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终493号 上诉人（原审被告）：严永梁，男，1961年7月10日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 被上诉人（原审原告）：王佳音，女，1952年12月15日出生，汉族，住台州市黄岩区。 被上诉人（原审原告）：李春捷，女，1960年10月27日出生，汉族，住台州市黄岩区。 被上诉人（原审原告）：李毓群，女，1963年7月14日出生，汉族，住台州市黄岩区。 被上诉人（原审原告）：李洁，女，1970年6月30日出生，汉族，住台州市黄岩区。 被上诉人（原审第三人）：毛永跃，男，1960年6月19日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上诉人严永梁因与被上诉人王佳音、李春捷、李毓群、李洁、毛永跃为案外人执行异议之诉一案，不服台州市黄岩区人民法院（2019）浙1003民初3777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 严永梁上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定李永连与毛永跃买卖行为合法有效与事实不符。根据黄政发（1995）75号《黄岩区落实房改前集资建房产权实施办法》第四条“1995年6月30日前已竣工交付使用的集次建房（指在控制建筑面积85平方米以内的），凡单位补助金（包括征地补偿费）占当时建房总造价20%以内的，产权全部归个人所有，发给房屋所有权证、城镇土地使用权证；住满5年后，可进入市场出售或出租……”。本案中毛永跃取得房屋所有权证的时间是2001年6月20日，而与李永连、王楚瑶房屋买卖协议的时间是2003年11月11日，违反了上述住满5年进场交易的规定，故该房屋买卖协议应为无效，故李永连、王楚瑶无法取得涉案房屋的所有权，被上诉人亦无法继承涉案房屋。二、黄岩法院依据台州市黄岩区房地产事务中心出具的情况说明认定涉案房地产至今未办理过户手续，属于非买受人自身原因与事实不符。1.根据《民事诉讼法》第六十五条第二款规定：“人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第七十七条规定：“依照民事诉讼法第六十五条由有关单位向人民法院提出的证明文书，应由单位负责人签名或盖章。”本案中房地产事务中心出具的情况说明没有单位负责人的签字盖章，不符合证据使用要求，不能作为证据使用。2.房地产事务中心出具情况说明的内容与事实不符，是一份虚假证明。证明的内容为“我中心在2003年1月已实施凭房产证和土地证进行房地产过户登记手续。当时如遇两证不一致的情况，不能受理该类房产的过户手续。”该份说明中的时间、内容、依据均表述不清晰，“当时”时间节点具体起始日及截止时间不明。黄政发（1995）75号《黄岩区落实房改前集资建房产权实施办法》第六条明确规定可办理产权过户登记发证，黄岩房地产事务中心出具的说明没有法律依据。根据上诉人调取的证据显示，黄岩百货公司的集资建房在2005年11月办理过过户登记手续。该份房地产事务中心出具的说明存在重大瑕疵的情况下，一审法院据此作为主要证据使用显得草率。三、一审法院判决诉讼费由被上诉人承担一半与理不符。查封涉案房屋系法院依职权查封，不是基于被上诉人提出申请查封的，而所涉房屋所取得的款项也是属于毛永跃所有债权人的，现由仅作为债权人之一的上诉人来承担诉讼费，与理不符，且此举将严重影响债权人应诉的积极性。上诉人申请毛永跃的所有债权人作为第三人参与诉讼。 王佳音、李春捷、李毓群、李洁答辩称，上诉人不服一审判决，主要涉及两个问题：一是涉案房屋买卖协议书是否合法有效；二是涉案房屋未办理过户登记是否非买受人自身原因。一、关于涉案房屋买卖协议书是否合法有效的问题。涉案房屋买卖协议书由买方李永连、王楚瑶和卖方毛永跃共同签署，系双方真实的意思表示。李永连与毛永跃均为黄岩百货公司的职工，黄岩百货公司也同意李永连、王楚瑶与毛永跃之间的涉案房屋买卖。涉案房屋买卖协议书的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。对于上诉人提到的涉案房屋买卖协议书违反《黄岩区落实房改前集资建房产权实施办法》“住满5年后，可进入市场出售或出租……”规定的问题。答辩人认为，该实施办法是黄岩当地对于集资建房的政策性规定，并非法律或行政法规。另外，涉案房屋在1992年左右就开始居住，而房屋买卖协议书签订时间是在2003年11月，涉案房屋出卖时已经住满5年，符合该实施办法的规定，可以出售。即使从房屋所有权证的时间2001年6月20日开始起算，在人民法院2012年作出执行裁定查封涉案房屋时，也已满5年。故涉案房屋买卖协议书合法有效，上诉人认为该协议无效的上诉理由不能成立。二、关于涉案房屋未办理过户登记是否非买受人自身原因的问题。在买卖协议签订时，涉案房屋所有权登记在毛永跃、李毓群名下，但土地使用权证一直统一登记在黄岩百货公司名下。房屋登记主管部门黄岩区房地产事务中心已证实，2003年1月已实施凭房产证和土地证进行房地产过户登记手续。如遇两证不一致的情况，不能受理该类房产的过户登记手续。因此，涉案房屋未办理过户登记非买受人自身原因与事实不符的上诉理由也不能成立。 毛永跃未作答辩。 王佳音、李春捷、李毓群、李洁向一审法院起诉请求：1．确认坐落在台州市黄岩区地产（房屋所有权证号码：台房权证黄字第××号）归原告所有。2.解除对上述房地产的查封，并停止对该房地产的执行。 一审法院认定事实：李永连与王楚瑶系夫妻，王楚瑶、李永连分别于2014年5月9日、2016年10月17日去世。王佳音、李春捷、李毓群、李洁均系李永连、王楚瑶之女，系其第一顺序继承人。毛永跃与李毓群原系夫妻，毛永跃与李永连同为黄岩百货有限公司职工。1991年，毛永跃因参加所在单位即黄岩百货有限公司集资建房，获得坐落在台州市黄岩区货有限公司）的房产一套，并于2001年6月20日办理了房屋所有权登记，权证号为台房权证黄字第××号，证载面积86.04平方米，共有人为毛永跃、李毓群。该房产的土地使用权证于2001年10月24日统一登记在黄岩百货有限公司名下。2003年11月10日，毛永跃与李毓群签订了离婚协议书，约定涉案房屋归毛永跃所有。2003年11月11日，李永连、王楚瑶与毛永跃签订了《房屋买卖协议书》，约定：坐落在东城办事处司厅居青年东路139号（黄岩百货公司）610房（86.04平方米）壹套，系毛永跃和李毓群共有，现两人已离婚，房屋判给毛永跃，现毛永跃将这套房卖给李永连和王楚瑶夫妇贰拾万元，因这套房没有土地证，故不能进场交易，现特立本协议，双方不得反悔等内容，卖方人毛永跃、买房人李永连、王楚瑶及中间人李洁在协议书上签字确认。2003年11月11日，王楚瑶在中国工商银行台州黄岩支行取款支付房款。2003年11月12日，毛永跃出具收条一份，载明收到李永连、王楚瑶购房款贰拾万元正（黄岩百货公司610房）。2003年12月，李永连、王楚瑶搬至涉案房屋中居住管业。2010年6月23日-2016年6月26日，涉案房屋的数字电视客户名称为王楚瑶，并均通过该账户缴费。李永连去世后，涉案房屋由原告出租至今。另查明，该院在执行严永梁作为申请执行人与毛永跃作为被执行人为民间借贷纠纷一案中，于2012年5月4日作出（2012）台黄执民字第518号执行裁定，查封毛永跃所有的上述涉案房地产。为此，四原告向该院提出书面异议，要求中止执行涉案房地产。2019年6月14日，该院作出（2019）浙1003执异15号执行裁定，驳回四原告的异议请求。四原告不服该裁定，向该院提起诉讼。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告王佳音、李春捷、李毓群、李洁对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。二、原告王佳音、李春捷、李毓群、李洁对涉案房屋是否享有所有权。关于争议焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告王佳音、李春捷、李毓群、李洁的父母李永连、王楚瑶与第三人毛永跃的房屋买卖是否符合上述规定的情形，现分别阐述如下：1、李永连、王楚瑶与第三人毛永跃于2003年11月11日就签订了《房屋买卖协议书》，该协议约定了第三人毛永跃在离婚后获得坐落在东城办事处司厅居青年东路139号（黄岩百货公司）610室房屋并愿意将该房屋出卖给李永连、王楚瑶，该房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，系在该院查封之前。涉案房屋虽系集资建房，但根据《黄岩区落实房改前集资建房产权实施办法》规定，住满5年后可以出售或出租，而第三人毛永跃出售该集资房时已付清了集资建房款取得了完全产权，且李永连与毛永跃又均系黄岩百货有限公司的职工，该房屋买卖亦征得了黄岩百货有限公司的同意，该买卖不违反法律、行政法规的强制性规定，故其买卖行为应为合法有效。2、李永连、王楚瑶在付清房款后于2003年12月开始搬入涉案房屋居住并自2010年6月开始以王楚瑶的名义缴纳数字电视费用至2016年6月，应认定李永连、王楚瑶在查封之前已占有涉案房屋。3、房屋买卖协议签订后，王楚瑶通过银行取款准备了购房款，并及时付清了全部房款200000元，第三人毛永跃于2003年11月12日出具收条予以确认，可认定李永连、王楚瑶在法院查封之前已付全部房款。4、李永连、王楚瑶与第三人毛永跃签订《房屋买卖协议书》时，涉案房产只有房屋所有权证登记在毛永跃、李毓群名下，因涉案房屋系黄岩百货有限公司的集资建房，所涉该公司集资建房的土地使用权证一直统一登记在黄岩百货有限公司名下。致使涉案房地产的房屋所有权证和土地使用权证的权利人不一致，而黄岩区房地产事务中心亦证明自2003年1月开始不受理该类房产的过户登记手续。故涉案房地产至今未办理过户登记手续，属于非买受人自身原因。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，作为实际买受人的合法权益应当得到保护，被告严永梁的抗辩理由不能成立。四原告作为实际买受人李永连、王楚瑶的第一顺位法定继承人提出诉讼，要求不得执行涉案房屋，符合法律规定，该院予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法规定不动产物权采取登记生效的原则，当事人以转让方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得不动产的所有权。李永连、王楚瑶与第三人毛永跃的房屋买卖关系虽然符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形，但所有权并未进行转移登记，买受人享有的仅是一种物权期待权，性质上仍属于债权，不是物权法意义上的物权，买受人李永连、王楚瑶并未取得涉案房产的所有权，故而李永连、王楚瑶的第一顺位法定继承人即本案四原告亦无法通过继承取得涉案房地产的所有权。故四原告要求确认涉案房产归其所有，不符合物权法的相关规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决：一、不得执行坐落于台州市黄岩区地产【房屋所有权证号：台房权证黄字第××号】。二、驳回原告王佳音、李春捷、李毓群、李洁的其他诉讼请求。案件受理费12404元，公告费200元，合计12604元，由原告王佳音、李春捷、李毓群、李洁和被告严永梁各半负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人严永梁提供证据：1.王楚瑶工商银行（账号：12×××82）交易明细，用于证明王楚瑶虽于2003年11月11日取款370000元但并不能证明该款项是支付本案购房款的事实；2.工商银行储蓄取款凭证二份，用于证明银行取款凭证上留存的取款人王楚瑶的签名与房屋买卖协议书中王楚瑶的签名不是同一个人签字，房屋买卖协议书是伪造的。被上诉人王佳音、李春捷、李毓群、李洁质证认为，对于交易明细和取款凭证的真实性没有异议，工商银行交易明细不能证明上诉人的待证事实，取款凭证上王楚瑶的签名确非王楚瑶所写，根据李毓群回忆，该签名系其代王楚瑶所签。本院审查认为，王楚瑶银行交易明细不能直接证明该款项是支付或没有支付本案购房款，银行取款凭证上王楚瑶的签名也不能证明房屋买卖协议上王楚瑶的签名就是伪造的，对上诉人严永梁提交的上述证据的证明效力不予认定。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点主要为：一、李永连、王楚瑶与毛永跃签订的房屋买卖协议书是否合法有效；二、涉案房屋未办理过户登记是否非买受人自身原因。关于争议焦点一，上诉人认为买卖双方违反黄政发（1995）75号《黄岩区落实房改前集资建房产权实施办法》需住满5年才能进场交易的规定，该房屋买卖协议应为无效。本院认为，该房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，该买卖不违反法律、行政法规的强制性规定，需住满5年才能进场交易的规定系黄岩当地对于集资建房的政策性规定，并非法律或行政法规强制性规定，且该房屋被人民法院查封时产权登记也已超过5年。故对上诉人认为该房屋买卖协议无效的主张，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人认为台州市黄岩区房地产事务中心出具的情况说明没有单位负责人、经办人员签字或盖章，不符合形式上的要求，不能作为证据使用。本院认为，因涉案房屋系黄岩百货有限公司的集资建房，土地使用权证统一登记在黄岩百货有限公司名下，只有房屋所有权证登记在毛永跃、李毓群名下。虽然黄岩区房地产事务中心出具的情况说明没有单位负责人和制作证明材料的人员签名或盖章，不符合证据形式上的要求，但不能因此否定土地证与房屋所有权证登记权利人两证不一致不能办理过户的事实。结合被上诉人一审中提交的其他证据，一审法院认定涉案房屋至今未办理过户登记手续属于非买受人自身原因并无不当。 综上所述，严永梁的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12404元，由上诉人严永梁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇二〇年四月三十日 代书记员 洪溯源