广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初35895号原告：蔡活游，男，1954年9月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200710284600。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201010141825。被告：石泽朝，男，1970年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，原告蔡活游与被告石泽朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁融、骆志宏到庭参加诉讼，被告石泽朝经本院公告传唤亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的房屋租赁关系于2019年8月30日解除；2、判令被告搬离涉案租赁物罗湖区××××103商铺并交还原告；3、判令被告向原告支付2019年6月6日至2019年8月30日的租金人民币8980元；4、判令被告按每月人民币3200元的标准向原告支付自2019年8月31日起至涉案租赁物交还至日的房屋占有使用费（暂计至2019年10月31日为6400元）；5、判令被告赔偿原告因本案产生的律师费人民币15000元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。以上合计金额人民币30380元。事实与理由：2012年5月1日，原、被告双方签署《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于罗湖区××××103商铺，租赁期限为2012年5月1日至2016年4月30日，租赁合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述租赁期限届满后，被告继续占有使用租赁物并向原告缴纳租金，租金标准自2019年4月开始调整为每月3200元。2019年7月22日原告在租赁物张贴通知，要求被告于2019年8月30日前搬离涉案租赁物并交还原告，但被告迟迟未履行搬离和交还租赁物的义务，非法占有租赁物至今。此外，被告拖欠2019年6月6日之后的租金及房屋占有使用费用，合同解除前租金标准为每月3200元。基于上述事实，原告认为，涉案房屋租赁关系已依法解除，被告理应履行搬离并交还租赁物的义务，且结清所欠租金、房屋占有使用费和相关费用，但经原告多次催促，被告仍非法占有租赁物至今，已构成严重违约，依法应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告答辩称：一、请求法院驳回原告单方解除合同的诉讼请求。我长期承租原告商铺,一直续租,无拖欠租金,原告无异议。按《合同法》规定,双方的租赁合同属于不定期租赁合同。原告单方面提出解除合同，就是因为涉案物业面临城市更新旧改,原告于2019年5月就与京基地产公司签订了拆迁协议。根据《深圳市城市更新办法实施细则》，原告应与承租人协商补偿问题，但我不仅没有得到合理的补偿，原告还继续收租、逼租!原告到7月22日才告知被告8月30日搬离(期间还停电)，原告没有提前通知,原告单方面提出解除合同是错误的行为。二，请求法院驳回搬离的请求,赔偿我因原告停电造成的损失。原告违约在先,就算按原告要求,8月30号搬离,原告于8月22日就自行停交电费,供电局来人停电,我交完所欠电费后才有供电(我的电费已交原告,没拖欠)叫我如何搬离?9月6日,原告老婆自行拉电闸停电,我开后门开闸通电。9月7日早,她又来拉闸停电,并焊死后门,逼我撬门拉闸才有电!到10月10号,原告儿子老婆在蔡屋围清租办人员的带领下,强行拆除国家电力设施,整栋楼的电总表,这种行为是违法行为,违法后,宁愿到供电局接受罚款处理,行为恶劣,使得我无法经营,也无法搬离,造成我严重的经营损失!2019年10月10日至今(2020.3.5),时长五个月,经营损失十万元(暂计至2020年3月9日)。使我一家五口失去了生活来源,原告负违约责任,应该赔偿我的损失。三,请求法院判令原告收回被告向原告支付租金和使用费的请求,退还超收我的租金。1、片区拆迁已是事实,原告只字不谈拆迁补偿问题,还继续收租逼租,明知要拆迁,2019年4月还加租!逼迁!其中存有内情!按信访及其领导的回复:拆迁就有过渡期,停产停业损失费,搬迁费,安置费。2、原告长期超国家标准收取水电费,是违法行为。按其收我水电费三年的平均水平,七年来水费超收400元/年×7=2800元,电费超收1800元/年×7=12600元(国家水费3元/立方收我6到8元。国家电费收0.7元/度,原告收我1.3元)(附清单)超收的水电费15400元相抵房租,2019年6月6日起,我还可以继续使用到2020年9月份,不会欠原告的租金和使用费。3、原告超收租金,不按合同办事,属于强迫交易。2012年5月至2019年5月7日,按平均大约每月超1500元计算,1500元×12月×7年=126000元,应该退还于我。四,请求判令原告承担本案的一切费用(包括律师费,诉讼费等)，理由是原告产权不合法,不能作为商业用途,消防不合格也是违法行为,其自身的损失包括律师费,诉讼费等责任在于原告由原告负责。五,到目前为止,拆迁已是事实,原告以民事纠纷来起诉我,想方设法想蒙骗城市更新的事实,其实就是想私吞我的承租人拆迁补偿款!剥夺了我的经营权!断我生活门路,为富不仁!恶人先告状啊!原告应还给我合法合理的补偿款,挽救我一个特区人的生活和出路!特此诉求!当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、位于深圳市××××103商铺，为村民自建房。蔡屋围新八坊19号村民自建房，于1998年10月13日取得深圳市罗湖区建筑管理办公室颁发的《建筑许可证》，该《建筑许可证》载明蔡屋围新八坊19号可建设四层房产。原告在庭审中确认，蔡屋围新八坊19号村民自建房共有七层半。2、原、被告双方在庭审中确认，被告自2006年开始承租涉案蔡屋围新八坊19号103商铺。被告向本院提交的《深圳市房屋租赁合同书》载明，被告于2012年向原告租赁涉案房产，租赁期限自2012年5月1日至2016年4月30日，月租金为人民币1000元。原告称，双方的租赁合同于2009年到期之后，双方未再签订书面的租赁合同，被告提交的上述《深圳市房屋租赁合同书》是为了办理租赁备案的合同，亦非实质履行的合同。被告对此予以否认，但确认自2016年5月起双方未再签订书面的合同。至于2016年5月之后的租金标准，双方在实际履行租赁合同中进行协商确定。被告在2019年4月、5月按每月3200元的标准向原告支付租金。3、因涉案的房产位于蔡屋围城市更新范围内，原告以双方的租赁合同为不定期租赁合同为由，单方要求解除租赁合同并于2019年7月22日在租赁场所张贴告示书要求被告于2019年8月30日交房产，被告则以其未获得足额的拆迁补偿为由未向原告交还房产，双方由此产生纠纷，原告为此提起本案诉讼。4、被告主张原告于2019年8月22日单方停电，并于10月10日强行停电，该停电行为造成被告损失。原告则认为2019年8月22日是因为被告欠电费导致停电，在被告缴清电费之后恢复了电，原告在10月10日才以被告欠租为由单方停电。被告则称，8月22日被告不存在欠缴电费的问题，是原告因为没有缴纳电费导致停电。目前被告仍未向原告交还涉案房产。在租赁合同履行期间，被告向原告缴纳了租赁押金人民币1850元。5、被告在本案诉讼期间明确，其在答辩意见中所提诉求不要求作反诉处理。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同到期之后，出租方与承租方未再续签租赁合同，但被告继续使用涉案房产并向原告支付租金，双方形成事实的不定期租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案的房产为蔡屋围村村民自建房，超出规划许可范围内建设，依上述规定，原、被告之间的租赁合同无效。无效合同自始无效，无需撤销或解除，故原告要求确认租赁合同于2019年8月30日解除的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还，且即使原、被告之前的不定期租赁合同关系有效，双方依法亦可随时要求解除租赁合同，故原告要求被告交还涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告要求被告按照租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费，依据充分，本院予以支持。截止至2019年12月底，被告应向原告支付2019年6月6日至2019年12月31日期间的房屋使用费人民币21780元[3200元×（25/31+6）=21780元]。之后的房屋使用费目前尚不确定，本院在本案中不作处理，原告可另行提起民事诉讼主张。原告诉请被告支付律师费人民币15000元，没有合同依据，本院不予支持。原、被告之间的租赁合同既为无效合同，原告收取租赁押金人民币1850元依据不足，应退回被告，本院在本案中一并处理。在原、被告双方的租赁合同到期之后双方形成不定期租赁合同期间，原告因涉案房产面临城市更新要求被告交还房产，并无不当。被告关于原告应当向其支付相应的拆迁补偿费用的抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告石泽朝应于本判决生效之日起十日内将深圳市罗湖区蔡屋围新八坊19号103商铺交还原告蔡活游。二、被告石泽朝应于本判决生效之日起十日内向原告蔡活游支付自2019年6月6日至2019年12月31日的房屋使用费人民币21780元。三、原告蔡活游应于本判决生效之日起十日内向被告石泽朝退还租赁押金人民币1850元。四、驳回原告蔡活游的其他诉讼请求。五、上述判项第二、三项相抵，被告石泽朝应于本判决生效之日起十日内向原告蔡活游支付款项人民币19930元。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币560元，由原告蔡活游承担人民币100元，由被告石泽朝承担人民币460元；本案公告费人民币300元，由被告石泽朝承担。原告蔡活游已向本院预缴纳诉讼费人民币560元，本院不予退回；被告石泽朝应于本判决生效之日起十日内向原告蔡活游支付诉讼费人民币460元、公告费人民币300元。如不服本判决，双方当事人可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 何 意审判员 何 兴审判员 葛淑汧二〇二〇年四月七日王颖书记员    杨双煜