广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初2055号原告：饶明刚，男，汉族，1985年1月18日出生，住江西省吉安市永丰县************1*，公民身份号码362************017。原告：温雪梅，女，汉族，1985年12月20日出生，住江西省吉安市永丰县恩江镇贯岭161-1号，公民身份号码362************028。原告共同委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。被告：清远联投置业有限公司，住所地：广东省清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：李娟，广东凡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑凌佳，广东凡立律师事务所实习律师。原告饶明刚、温雪梅与被告清远联投置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶明刚及原告共同委托诉讼代理人江志远、冯丽丽和被告委托诉讼代理人李娟、郑凌佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶明刚、温雪梅向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2．判令被告向原告返还房屋购房款259542元；3．判令被告从原告付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告给付利息，直到全部付清之日止；4．判令被告向原告支付因其逾期交楼的违约行为导致解除合同的违约金25954.20元；5．判令被告向原告支付因诉讼而产生的律师费7500元；6．判令被告协助和配合原告办理退还已交纳的物业维修基金、产权登记费、印花税等相关手续，直到上述税费全部退还给原告为止；7．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告和被告于2018年11月23日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181102199）和《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买位于清远市清城区龙塘镇陂坑联泰工业城N24号区阳光壹佰米娅新城阿尔勒中心8幢（北区G08栋）1层26号商铺。根据合同约定，房屋总价款为585542元，房款的支付方式为分期付款（其中2018年11月23日前支付首期房款176542元、2019年6月30日前支付二期房款83000元、2020年6月30日前支付三期房款82000元、2021年6月30日前支付四期房款82000元、2022年6月30日前支付五期房款81000元、2023年6月30日前支付六期房款81000元）。合同签订后，原告按照合同约定按时足额向被告支付了两期购房款共计259542元。根据《商品房买卖合同》第十一条（一）之约定，“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房”，约定的交付时间已届满，被告却未依约将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商铺交付给原告。经原告多次催促，被告的工作人员告知，由于房屋未竣工验收合格，未能将房屋交付给原告。2020年元旦过后，被告逾期交房已经超过180日，原告再次前往被告处询问何时能交房事宜，被告的负责人对于房屋何时能交付未予明确回复，并且原告发现小区仍在施工过程中，公共配套设施等均未按规划完成，何时能合格收楼仍然是个未知数。经查询政府住建部门网站，没能查到“阳光壹佰米娅新城阿尔勒中心8幢”取得建设工程竣工验收备案的公示结果。根据《商品房买卖合同》第十二条第1点第（2）小点之约定，“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。”2020年1月4日，原告通过EMS向被告寄送了《退铺申请书》；2020年1月18日，又再次向被告送去《解除商品房买卖合同及补充协议告知函》，并向被告的法定代表人范某1、委托代理人**春发去手机短信，明确向被告表示解除合同。被告在收到上述书面通知后，虽然表示同意解约退房，但却没有按照合同第十二条第1点第（2）小点的约定，在收到解约函后15日内退还原告已付的全部房款259542元并计算给付利息。原告有权按照合同约定，要求被告从原告付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告计算给付利息，直到付清之日止。对于因被告逾期交楼而导致解除合同的违约责任，合同第十二条第1点第（2）小点中约定的是“出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金”，这当中的“0.1%”是被告单方制定的格式条款，计得的违约金仅为585.54元，明显是约定过低，已等同于被告免除了自己的责任，依法也是无效的。相反，在合同第八条第1点第（2）点中，对于因原告逾期付款而导致解除合同的违约责任，被告却是要求原告“按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金”，这明显有违《合同法》和《民法总则》的公平原则。因此，原告认为，合同第十二条第1点第（2）小点中对于被告的违约责任约定过低，请求人民法院根据《合同法》第114条第二款的规定予以增加，按照公平对等的原则，对等调整为“按照买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”，即25954.20元。根据《补充协议》第五条“关于违约责任的补充”之约定，该条约定了如因买受人（即原告）违约产生的案件受理费、财产保全费等诉讼费、律师费、公证费、执行费由买受人承担，那么，根据《合同法》和《民法总则》的公平原则，现在由于是出卖人（即被告）违约，原告为维护合法权益而聘请律师代理诉讼，开支了律师费7500元，这是因被告违约而给原告造成的损失，应由被告承担。由于被告的严重违约行为，导致合同被解除，解除合同后，原告已经交纳的物业维修基金（598元）、产权登记费（550元）和印花税可以要求相关部门退还，但需要被告给予协助和配合，才能办理退款手续，这是被告应负的附随义务。基于上述事实和理由，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告清远联投置业有限公司答辩称，一、被告逾期交房不构成根本违约，与原告签订的《房屋买卖合同》具备继续履行的条件。被告与原告于2018年11月23日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心8幢首层商铺26号。合同第十一条约定的交付时间为2019年6月30日前，该条第二项第二款同时约定，交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（一）因存在天气原因、行政机关职能调整等不可抗力因素，涉案商品房的交付有所延后。l、根据《广东省在建房屋市政工程防御台风、暴雨灾害工作指引（试行）》的相关规定，当暴雨橙色或红色预警时，施工单位应停止一切施工作业，停止运行所有建筑起重、打桩、挖掘等机械和场内运输车辆，关闭施工现场临时用电总闸，撤离危险地带人员，所有人员应留在确保安全的室内避风避雨，安排专人不间断应急值守，发现灾情、险情迅速上报，及时处置。当台风黄色预警时，施工单位应停止所有露天作业，切断施工电源，撤离危险地带人员。2017-2019年我省先后遭遇诸如天鸽、山竹、利奇马等强台风也是众所周知的事实。根据清远国家基本气象站提供的2017-2019年天气情况统计表显示，2017-2019年24小时降雨量大于50mm的天数合计为28天，8级大风天气则合计57天。因受该不可抗力影响，商品房的交付日期应延后合计85天。2、2019年，广东省建设工程消防设计审查验收职责由各地级以上消防救援支队移交至市住房城乡建设主管部门负责，造成消防验收工作有一定程度上的延迟。根据合同附件十一《补充协议》第四条第*项的约定，因不可抗力导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交房的违约责任。被告已于2020年1月22日取得建设工程竣工验收备案证明，算上因天气、政府职能调整等不可抗力因素延误的天数，即使被告应于2019年6月30日交付房屋，也在180天内达到交付条件。（二）截至一审庭审辩论终结前，涉案房屋已符合房屋交付应具备的约定和法定条件，原告购房目的可实现。被告已于2019年12月30日递交竣工验收资料，并于2020年1月22日取得建设工程竣工验收备案证明。参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，在一审庭审辩论终结前涉案房屋已取得竣工验收合格证、取得面积测绘成果报告，故已符合法定和约定的交付条件。二、原告未按约定付清房款，被告有权延期交付商铺。根据合同附件十一《补充协议》第四条第3项的约定，买受人存在未按约定付清本协议项下款项（包括但不限于房款、违约金、银行贷款、银行罚息、代缴款项、各项税费等）之情形的，出卖人有权拒绝交付但不承担由此造成延期交房的违约责任，且无需就拒绝交付房屋事直单独向买受人进行通知。涉案房屋总房款为585542元，原告已交房款为259542元，原告的付款方式为分期付款，最后一期付款时间为2023年6月30日。因原告仍未付清所有房款，故被告有权暂不交付商铺。三、关于原告要求被告支付因解除合同所产生的利息、违约金及律师费。首先，因原告未付齐款，故涉案房屋需暂缓交付；其次，如前所述，被告不存在根本违约行为，该合同并不具备解除条件；再次，原告要求被告支付已付房款10%的违约金及律师费没有合同依据，与合同第十二条第一项约定不符，且根据该条约定出卖方除违约金外还需向原告支付利息，该利息与违约金性质一致，均是用于弥补原告的损失，利息加上违约金已经与合同第八条第一项第二点约定违约金相当，并不违反公平原则。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，原、被告于2018年11月23日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心8幢首层商铺26*，建筑面积为23.92㎡，总房价为585542元。合同第十一条约定被告应在201*年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案文件和房屋测绘报告的商品房交付原告使用。合同第十二条约定了逾期交付责任：“⑴……⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照同期贷款利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。”2018年11月22日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，变更付款方式及期限为：“分期付款。买受人应当在2023年6月30日前分6期支付该商品房全部价款，首期房价款176542元应当于2018年11月23日前支付；二期房款83000元于2019年6月30日支付；三期房款82000元于2020年6月30日支付；四期房款82000元于2021年6月30日支付；五期房款81000元于2022年6月30日支付；六期房款81000元于2023年6月30日支付。”另查明，原告已于2018年6月16日交付定金30000元；2018年6月23日交付房款30542元；2018年6月30日交付房款30000元；2018年7月19日交付房款86000元；2019年3月14日交付房款83000元，即原告已按照《商品房买卖合同补充协议》的约定支付首期及二期房款，合计259542元。后因涉案房屋未达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，原告分别于2020年1月4日、2020年1月18日向被告邮寄《退铺申请书》、《解除商品房买卖合同及补充协议告知函》，被告均于次日收到该通知，但并未按照合同约定向原告退还购房款及支付违约金。再查明，涉案房屋于2020年1月22日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。被告于2020年3月15日通知原告收楼，但原告并未收楼。以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。原告已按合同约定支付购房款，但被告未在合同约定的交房期限内履行交房义务，已构成违约，逾期超过180日的，原告有权单方面解除合同，且原告已按合同约定书面通知被告，现原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对被告抗辩逾期交房系天气及行政机关职能调整等不可抗力因素导致的理由，台风、暴雨均属于工期可预料的范围之内，而行政机关职能调整亦不影响群众和企业办事，且被告在出现其认为不可抗力因素时，亦未及时履行通知义务，故本院对被告的抗辩不予采纳。上述合同解除后，被告理应协助原告办理物业维修基金、产权登记费、印花税的退费手续，同时应向原告返还已付购房款259542元及给付占用资金期间的利息损失。经本院核算，从原告付款之日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止的利息为11000元（详见附表），此后利息应从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至购房款返还之日止。对原告主张被告支付违约金25954.2元的诉讼请求，被告因逾期交房而导致合同解除，应承担相应的违约责任，合同第十二条约定违约金为房价款的0.1%，该约定明显过低，事实上亦不足以补偿原告的实际损失，且合同第八条约定原告逾期付款的违约金为应付款的10%，根据公平原则，原告主张调整违约金为已付房款10%（即25954.2元）的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。对原告主张被告支付律师费7500元的诉讼请求，因合同并未约定律师费由出卖人承担，且原告在庭审中亦述称调整违约金的实际损失包含聘请律师的费用，故原告主张被告支付律师费依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告饶明刚、温雪梅与被告清远联投置业有限公司于2018年11月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及2018年11月22日签订的《商品房买卖合同补充协议》；二、被告清远联投置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告饶明刚、温雪梅返还购房款259542元及利息11000元（此后利息从2019年8月20日起以购房款259542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至购房款返还之日止）；三、被告清远联投置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告饶明刚、温雪梅支付违约金25954.2元；四、被告清远联投置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告饶明刚、温雪梅办理物业维修基金、产权登记费、印花税的退费手续；五、驳回原告饶明刚、温雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2971元，由被告清远联投置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 胡容容四月九日书记员 张  彩  婷附表：付款时间付款金额银行同期贷款年利率利息（计算至2019年8月19日）2018-6-1630000元4.75%1678.76元2018-6-2330542元4.75%1681.27元2018-6-3030000元4.75%1624.10元2018-7-1986000元4.75%4443.17元2019-3-1483000元4.75%1572.79元合计11000元（一年至三年期银行贷款年利率4.75%）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。