吕梁市离石区人民法院执行裁定书 （2019）晋1102执异9号   异议人（案外人）：贺×，吕梁市人。   申请人：张×，1970年4月25生，吕梁市离石人。   被申请人：李×1，方山县人。被申请人：李×2，方山县人。被申请人：刘×，中阳县人。被申请人：方山县嘉隆煤焦有限公司。法定代表人李×2。本院在审理原告张×与被告李×2等人民间借贷纠纷一案中原告张×申请诉讼保全，本院于2019年11月6日作出（2019）晋1102民初2963号民事裁定书，裁定，一、查封被告刘×位于太原市××街房产一套；二、查封被告李×2位于吕梁市××街泛华盛世第4幢2605A1、2605A2号房屋；三、查封被告李×2位于××街房产一套；四、冻结被告方山县嘉隆煤焦有限公司60%的股份。异议人贺×对本院保全查封位于吕梁市××街泛华盛世第4幢2605A1、2605A2号及泛华盛世别墅8号楼801号的两套房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人贺×请求解除对被告李×2名下泛华盛世第4幢2605A1、2605A2房产及泛华盛世别墅8号楼801号两处房产的查封。事实与理由：李×1于2019年2月4日以合作生意为由向我借款2300000（贰佰叁拾万元），约定月息每月2分，因借款后其一直未进行任何生意合作经营，本金及利息经我多次催要无果的情况下，经双方协商，于2019年7月20日将担保人（其弟李×2）名下购得泛华盛世8栋801别墅转让于我并办理了有关交房手续，至此，该别墅的合法所有人归贺×所有。后因其对所剩余款一直不能偿还，根据约定，于2019年10月8日上午在其公司，和担保人李×2对位于离石的泛华盛世的另一处房产4号楼东单元2605房与我进行了房屋转让交易，签署了房屋转让协议，折价58万元，并负责与开发商和银行修改完善相关协议，将钥匙、水电卡交于我，我于2019年10月8日晚正式接管入住。贵院于2019年11月11日以（2019）晋1102民初2963号裁定书中查封的泛华盛世的两套房屋已经属于异议人的财产。现提出书面异议，请求贵院解除对上述房屋的查封。申请执行人张×答辩称：一、贺×在本案中与李×2系利害关系人,贺×提出的执行异议存在虚假诉讼的情形。1、李×2系方山县嘉隆煤焦有限公司的经理，即公司的法定代表人，而贺×一直系该公司的会计,本身存在职务上的利害关系，另外二人个人关系也非常融洽,个人之间也有其他的往来,如在本案中涉及山西晋隆建设发展有限公司开发的泛华盛世别墅8号楼801号的房产购买手续就是被答辩人贺×代办的,其中认购单、认购协议书、付款协议书等都是由贺×代办的,款也是通过贺×办理支付的，联系方式也是贺×的。2、李×2、李×1兄弟二人向我借款一事,因贺×与我也打交道,期间大约在2019年4、5月间我与贺×提起过这事(地点在就在泛华盛世院内方山县嘉隆煤焦有限公司办公地点401室) ,我提及在泛华盛世李×2的这两处房产已抵押给我,让他在公司有钱时联系我,我好与他们要款,贺×说他知道了。3、李×1、李×2在大原、方山均有相关的房产,恰巧的提出异议的都是转让的是抵押给我的房产。4、在2019年10月-11月间我多次还与李×1在4幢东单元2605房产内谈事、休息,谁也未提及该房产转让出去,贺×说的这处房产在2019年7月20日转让并交房的事实根本不能成立。5、两处房产的手续就都恰好全部丢失,连这样最基本的怀疑都没有,贺×想都没想就敢要,显然主观上是有直接的故意。因此从主观上分析基于双方的特定的利害关系,完全有可能双方互相勾结串通一气,损害答辩人的合法权益。二、李×2出具的相关证明都是虚假的。贺×给法庭提供的相关证明材料1、给山西晋隆建设发展有限公司的证明中（泛华盛世小区4幢东单元2605A1、A2)提及“本人不慎将原商品房买卖合同原件丢失,仅存复印件”;2、承诺书中（泛华盛世小区别墅8号楼801号的房产提发“原认购单、认购协议书、定金收据原件丢失”上述两项中的内容均是虚假的，其两处的房产所有手续在2019年1月向我借款时将房产抵押时一并将所有手续原件交付给我。根本不存在丢失一说，现相关手续都在我手中保管,而且有李×2、李×1交付原件、签订协议时的相片、摄像可以证实。三、贺×的申请书中内容存在虚假陈述。申请书中提及的泛华盛世小区4幢东单元2605A1、A2房产2019年7月20日转让并交房,泛华盛世小区别墅8号楼801号的房产2019年10月8日转让当晚正式接管入住,这与实际不相符合。1、该4幢东单元2605A1、A2房产、别墅8号楼801号的毛坯房房产至今无人居住,未移接交房屋内的相关物品手续,其提出的都是转让当天入住,没有任何可信度。在2019年11月28日上午、2019年11月29日晚上答辩人与李×2电话交流沟通时,李×2说到两处房产仍然在他李×2的掌管之下,并未移交给贺×，有双方的通话记录、录音为证。2、李×2、贺×与物业之间未进行过户、登记。3、房屋转让价格明显低于市场价格。2605号房产购买价818530元,考虑到装潢、家俱、市场价格上涨因素,现市场价应在100万元以外,而他们之间的转让价仅有58万元,相差悬殊，价格明显的不符。别墅8号楼801号的房产购买价是180万元,而双方没有转让价格。另外在别墅8号楼801号的房产中，李×2与答辩人签订的借款合同中提及的已交款120万,而在李彦文出具的证明中却是已付110万元，二者有明显的不同。方山县嘉隆煤焦有限公司就在泛华盛世院内办公,贺×对这两套房产的情况了如指掌，贺×说是方山县嘉隆煤焦有限公司的会计（也是李×1、李×2兄弟二人注册、掌控好几个公司的会计)，说穿了就是李×1、李×2兄第二人的跟班,一切都是为他们服务,故房屋转让只是个幌子。4、2019年11月11日在离石区法院查封两处房产之日,法院执行人员在泛华院内张贴公告,并与物业通知、沟通,物业只知道房产系李×2的,而根本没有提及房产的转让问题。同时法院工作人员也通过电话告知刘×和李×2已查封泛华盛世房屋之事,他们也并未提出房屋转让一事。四、根据我国《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,在商品房买卖中,未办理房屋过户手续,与合同效力无关，但是物权未生效,所有权未发生转移。退一万步来说，即使李×2与贺×签订的转让协议有效,但是物权未生效，所有权未发生转移，即该两套的房产并不属于贺×所有，贺×无权以此对抗因房产产生的其他合法债务。因此贺×的异议不能成立。综上所述,从以上的各种迹象和行为不难看出,李×2与贺×签订的房屋转让协议是互相串通捏造材料,通过虚假诉讼以达到不还债务的目的，根据《合同法》第五十二条的规定，对于恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的情形签订的合同无效，对于被答辩人这种恶劣的行为应追究其法律责任。另外因本案的两处房产均未过户,所有权并未发生转移，故贺×的异议不能成立。在此恳请法庭依法驳回其申请。本院查明，申请人张×与被申请人李×1、李×2、刘×、方山县嘉隆煤焦有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月6日作出（2019）晋1102民初2963号民事裁定书，......二、查封被告李×2位于吕梁市××街泛华盛世第4幢2605A1、2605A2号房产；三、查封被告李×2位于吕梁市××街房产一套；......。另查明，李×2与张×于2019年1月5日签订个人房屋抵押借款合同，李×2将吕梁市离石区桥头街西侧袁家庄村泛华盛世小区第4幢2605A1、2605A2及别墅8号楼801号房屋抵押给张×。李×2与贺×于2019年10月8日及2019年7月20日签订房屋转让协议，李×2将其名下位于吕梁市××区第4幢2605A1、2605A2房屋及别墅8号楼801号房屋转让给贺×。异议人贺×提供收据一份照片18张，证明异议人对别墅8号楼801号房屋已实际占有并开始装潢。争议焦点：该查封房屋归属权问题。本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄，建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，涉案的位于吕梁市××区第4幢2605A1、2605A2房屋及别墅8号楼801号房屋均未办理产权登记，根据上述规定，别墅8号楼801号房屋已由异议人贺×装潢并实际占有，应认定异议人贺×是该房屋的实际权利人。但涉案房屋吕梁市离石区桥头街西侧袁家庄村泛华盛世小区第4幢2605A1、2605A2号房屋只签订房屋转让协议，现有证据无法确定异议人贺×是该套房屋的实际权利人。综上所述，异议人贺×的异议理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：一、中止对吕梁市离石区桥头街西侧袁家庄村泛华盛世小区别墅8号楼801号房屋的执行；   二、驳回异议人贺×要求解除对吕梁市离石区桥头街西侧袁家庄村泛华盛世小区第4幢2605A1、2605A2号房屋查封的异议请求。案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判长王利平审判 员高福明申 判员崔建海二〇二〇年四月二十日 书 记员任晋远