福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终524号 上诉人（原审被告）：李林条，男，1978年9月14日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 被上诉人（原审原告）：厦门佰仕达物业管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六，统一社会信用代码913502037054149166。 法定代表人：戴继光，总经理。 委托诉讼代理人：杨茜（系该公司员工），女，1990年2月14日出生，汉族，住福建省连江县。 上诉人李林条因与被上诉人厦门佰仕达物业管理有限公司（以下简称佰仕达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初7437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李林条上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回佰仕达物业公司的诉讼请求，或发回重审。2.判令佰仕达物业公司退还2014年9月至2015年6月的的物业管理费1715元。3.判令佰仕达物业公司退回2014年9月21日收取的水电周转金500元。4.判令佰仕达物业公司退还土头清运费750元，并提供税务发票。5.判令佰仕达物业公司按清退金额的200%支付违约金。6.判令佰仕达物业公司提供物价局的物业管理费定价文件和听证会材料。7.判令佰仕达物业公司提供每月公布公摊水电费及每半年公布的房屋公共维护金的收支账目。8.判令佰仕达物业公司提供小区游泳池从2015年至今出租的收支账目和公摊水电费明细账目。9.判令佰仕达物业公司提供每月停车费和公共部位的广告收入明细账目。10.判令佰仕达物业公司提供编制物业管理服务及财务季度计划、房屋及公共设施设备维保计划及重新改造方案。11.判令佰仕达物业公司理顺小区违章搭盖和被占用的公共部位，恢复消防和安全逃生通道，修复景观沟渠和木桥，重塑建筑小品。12.判令佰仕达物业公司恢复消防栓的供水设施、设备和报警电话通畅。13.判令佰仕达物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足，适用法律不当，程序违法。1.佰仕达物业公司提供的《福建省物业服务合同》的法定代表人是阮蕴萱。2.佰仕达物业公司于2014年9月21日交房时，以装修拿钥匙胁迫李林条签订《兰溪新天地住宅小区前期物业服务合同》，合同没有期限，没有法定代表人签章，从而马上乱收费，没有税务统一票据，存在合同欺诈行为，是无效合同。物业管理费是佰仕达物业公司的一言堂，收费标准过高，没有物价局的物业管理费定金文件和听证会材料，也没有提供税务统一票据。李林条强烈要求佰仕达物业公司按合同第二十二条约定退还不合理的所有费用并按清退金额的200%支付违约金。3.佰仕达物业公司一审提供的证据是虚假证据，合同是无效合同。4.一审认定兰溪新天地业委会、业主推荐佰仕达物业管理小区，没有合法依据。5.厦门常春藤物业管理公司自2011年12月至2019年7月一直是兰溪新天地小区的物业服务企业。二、一审适用法律不当、程序违法，判决有失公允。1.佰仕达物业公司从来都没有与李林条协商，也没有向物业管理行政主管部门申请调解，就直接诉诸法律，违反合同约定解决争议的程序，请求二审驳回佰仕达物业公司的起诉。2.佰仕达物业公司于2016年夏天，恶意关停李林条家的水电，导致李林条及家人的生活处于恐慌状态。从此，佰仕达物业公司再也没有登门催讨物业管理费，李林条也从来没有收到书面催缴通知书。佰仕达物业公司并没有充分证据证实有送达催缴通知书。因此，本案诉讼时效界定时间为2017年9月18日。三、一审断章取义，罔顾合同约定，以管理瑕疵搪塞法律的尊严，违背公序良俗。小区管理存在的问题有：整个小区的所有消防栓压力表都是0，没有一滴水。整个小区的所有报警电话都没有信号，小区18号楼楼顶违章加层，每幢楼都从高空拉电线充电，小区野狗野猫随处可见并随地大小便等等。小区管理脏乱差，危机四伏，存在严重的人身和财产安全隐患。四、一审法院没有清理佰仕达物业公司的收入明细账目。五、佰仕达物业公司一审提供的《证明》和《福建省物业服务合同》存在虚假行为，应当承担相应的法律责任。 佰仕达物业公司辩称：1.2012年9月15日，福建省润家房地产开发有限公司与佰仕达物业公司签订《兰溪新天地前期物业服务合同》，约定由佰仕达物业公司提供服务。2014年7月8日，佰仕达物业公司与李林条签订《兰溪新天地住宅小区前期物业服务合同》，双方达成合意并签字，形成了合法有效的合同关系。因此，佰仕达物业公司主体适格，合同也是有效的。2.期间，佰仕达物业公司依约为涉案小区提供物业管理服务，积极履行相关合同义务。3.佰仕达物业公司先后于2017年9月28日、2019年8月23日向李林条催收物业管理费和公摊水电费的律师函、物业费催缴函，并给予李林条合理的缴费期间。期间，佰仕达物业公司也多次找过李林条要求缴纳物业费，但其仍拒不缴纳。因此，李林条主张本案诉讼时效界定时间为2017年9月18日没有依据。4.依据《莆田市普通住宅物业服务收费标准》，高层带电梯住宅十层以上为每月1.2-1.6元/平方米。佰仕达物业公司定价每月1.36元/平方米，同时，依据政府要求向房管局备案。因此，佰仕达物业公司收取物业费有理有据。5.佰仕达物业公司对李林条提出的物业管理方面的问题进行了整改，有则改之，无则加勉。6.对于李林条提出的上诉请求中第二项至第十三项，为其二审新提出的诉讼请求，佰仕达物业公司不同意调解。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 佰仕达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李林条支付给佰仕达物业公司2016年1月至2019年9月的物业管理费7717.6元和2015年6月至2019年5月公摊水电费1674.1元以及违约金，违约金计算方法为：自李林条欠缴物业服务费之日起以未依约支付的数额为基数按每日加收欠缴纳物业管理费总额1‰的标准计至实际还清之日止；2.本案诉讼费由李林条负担。 一审法院认定事实：2012年9月15日，润家公司与佰仕达物业公司签订《兰溪新天地前期物业服务合同》一份，约定由佰仕达物业公司为莆田市仙游县兰溪新天地提供物业管理服务，期限自合同签订之日起至业主委员会成立之日止。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘佰仕达物业公司的意见通知佰仕达物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，佰仕达物业公司继续管理的，视为合同自动延续。2014年9月21日，李林条与佰仕达物业公司签订《兰溪新天地住宅小区前期物业服务合同》，约定业主按其房屋的建筑面积126.07平方米在每月5日前缴纳物业管理费，标准为住宅1.36元/平方米，并按规定合理分摊缴交物业管理区域内共用设备设施发生的水电费用等。各业主未能按时足额交纳物业服务费用(含综合管理服务费、公摊水电费等)，应按日千分之三的标准向佰仕达物业公司支付违约金；佰仕达物业公司要对物业共用部位维修、养护和管理；对公共秩序维护、安全防范等事项的管理；佰仕达物业公司可采取规劝、告知、制止、报告等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。李林条作为仙游县兰溪新天地住宅小区18-3-1501单元业主，自2015年6月份起未交物业费、水电公摊，计至2019年9月止欠缴的物业管理费为7717.6元(以诉请为准)，但本案中佰仕达物业公司对李林条欠缴的公摊水电费数额的计算依据并没有提供相关的证据证实。因李林条认为佰仕达物业公司服务没有管理到位，还导致其套房墙体裂缝，故拒支付上述欠费。期间，佰仕达物业公司先后于2017年9月和2019年8月23日分别委托中国邮政快递向李林条、蔡丽萍夫妇发出催缴物业管理费和公摊水电费的物业费催缴函。李林条本人于2017年9月30日对前述催缴函进行了签收。李林条至今仍未缴纳，致讼。 一审法院认为，润家公司与佰仕达物业公司签订《兰溪新天地前期物业服务合同》，缔约主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规之强制性规定，是合法有效的，对兰溪新天地住宅小区全体业主具有约束力。同理，李林条与佰仕达物业公司签订《兰溪新天地住宅小区前期物业服务合同》亦合法有效，对李林条与佰仕达物业公司均具有约束力，双方应依约履行。纵观本案，佰仕达物业公司对案涉小区的物业管理虽然存在有某些服务瑕疵，但该瑕疵尚未达到明显违约的程度，结合佰仕达物业公司的服务标准和收费标准进行综合评价，佰仕达物业公司实际上已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要的物业管理服务义务，李林条亦在一审庭审中承认佰仕达物业公司有响应其请求对相关业主的违建行为进行了劝阻等，且李林条事实上也长期接受了佰仕达物业公司的服务，李林条应负支付物业服务费和公摊水电费的民事责任。对于上述物业服务瑕疵等问题，李林条可以依约向佰仕达物业公司提出意见和建议，或通过业主委员会督促佰仕达物业公司及时整改，也可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，要求佰仕达物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，也可以依法要求侵权人承担相应的法律责任。李林条作为仙游县兰溪新天地住宅小区18-3-1501单元的业主，应按合同约定及时缴纳物业费，若以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也不利于物业公司今后及时有效地为全体业主服务，并非明智之举。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于佰仕达物业公司主张的李林条欠缴的公摊水电费数额问题，本案中，佰仕达物业公司并没有提供相关的证据证实该欠缴部分公摊水电费数额的计算依据，李林条亦不予认同，故一审法院不予认定，但佰仕达物业公司可待提供相关证据后有权依法另行主张。同样，李林条主张佰仕达物业公司应对其房屋裂缝进行修理好，因其没有提供相关充足的证据证实，佰仕达物业公司亦不予认可，且还涉及到相关直接侵权人的法律责任承担问题，故一审法院也不予支持，但李林条可以就该纠纷依法另行主张权利。同时，考虑到李林条没有及时支付物业管理费等原因是因为佰仕达物业公司在物业服务上存在有瑕疵，故佰仕达物业公司要求李林条支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，佰仕达物业公司应虚心听取李林条等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，尽快提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，佰仕达物业公司的诉讼请求部分，有理部分，一审法院予以支持；不合理的诉讼请求部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李林条应在本判决生效之日起十日内支付给厦门佰仕达物业管理有限公司自2016年1月起至2019年9月止的物业服务费7717.6元；二、驳回厦门佰仕达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费105元，由李林条负担60元，由厦门佰仕达物业管理有限公司负担45元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：李林条提供的证据均不足以证实其所要证实的对象，本院均不予采信。佰仕达物业公司提供的证据能够证实其针对业主提出的问题有进行整改的事实，予以采信。 经审理查明，李林条对一审法院认定的事实的异议意见如下：1.物业服务合同是在交房时统一签的，前期物业公司不是佰仕达物业公司，而是厦门常春藤物业管理公司；2.佰仕达物业公司没有向李林条催讨过物业管理费，李林条在2017年9月30日没有签收催缴函。佰仕达物业公司对一审法院认定的事实没有异议。本院对一审法院认定的双方均无异议的事实，予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，在涉案小区业主委员会未成立之前，开发商福建省润家房地产开发有限公司与佰仕达物业公司签订的《兰溪新天地前期物业服务合同》，对李林条具有约束力。作为业主之一的李林条，在佰仕达物业公司已经提供物业服务的情况下，应履行按时支付物业费的义务，但其至今仍未支付2016年1月至2019年9月的物业费，违反合同约定，李林条应支付拖欠的物业费。对于诉讼时效问题，佰仕达物业公司于2017年9月委托中国邮政快递向李林条发出催缴物业管理费和公摊水电费的物业费催缴函，李林条也予以签收，可以认定构成诉讼时效中断。李林条主张佰仕达物业公司物业服务不到位，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，即使佰仕达物业公司提供的物业服务存在瑕疵，李林条可以要求佰仕达物业公司继续履行并改正等，但不能以此拒交物业费。李林条上诉请求中的第二项至第十三项，属于其在二审中提出的反诉请求，因佰仕达物业公司二审就此也不愿意调解，李林条应另行起诉，本院二审不予审查处理。虽然李林条对佰仕达物业公司提供的物业服务存有异议，但不宜采用拒绝支付物业费的方式使双方矛盾进一步扩大，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。佰仕达物业公司作为物业管理企业，对业主反映的问题，亦应及时沟通，对在物业管理服务中存在的问题要及时改正，作出合理计划，提高服务质量，共同建设一个和谐、文明的小区。综上所述，李林条的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费105元，由李林条负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年四月十三日 书记员  黄慧萍 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。