山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初664号原告：李健，男，1985年6月7日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张伟华，山东东岳泰山律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯翔天，山东东岳泰山律师事务所律师。被告：南天门广场（泰安）置业有限公司，住所地泰安市。法定代表人：汲邦应，董事长。委托诉讼代理人：高京林，山东天东律师事务所律师。原告李健与被告南天门广场（泰安）置业有限公司（以下简称南天门置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李健的委托诉讼代理人张伟华，被告南天门置业公司的委托诉讼代理人高京林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李健向本院提出诉讼请求：1.判令被告自2016年12月1日起至实际办理所有权转移登记之日止，每日按140.48元计算向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金（自2016年12月1日起至2019年12月1日止违约金数额为153825.6元）；2.判令被告继续履行合同，配合原告办理产权转移登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求违约金的计算时间为：自2016年12月1日起至2019年11月29日。事实和理由：原告购买被告位于新加坡广xx号的商品房一套，双方于2015年8月19日签订了《商品房预售合同》，原告向被告支付了全部购房款1562708.26元。被告于2015年11月30日交付该房产。合同约定商品房交付使用后360日内保证原告办理商品房的所有权转移登记，但时至今日没有给予办理。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告提起本案诉讼。南天门置业公司辩称，1、因为政府拆迁部门无法提供全部拆迁安置协议，造成无法办理产权登记，被告在本案中无任何过错及责任。本案涉及的房地产项目并非纯商业房地产项目，而是肩负政府拆迁安置任务的旧城改造项目。泰安市民都知道，本案项目在被告建设前是一个大坑，已经闲置十余年。被告是政府招商引资过来的。本项目总户数为325户，其中回迁户110户，被告还要负担回迁户的安置费用。因为涉及拆迁安置，在办理不动产证时需要拆迁安置部门提供拆迁安置协议。但目前因为各种原因，拆迁安置部门至今未提供部分安置户的拆迁安置协议，造成本案项目无法验收备案，无法办理产权登记。例如一个叫刘磊的业主至今下落不明，被告按照政府的要求给其预留新加坡广场XX室115平方米的房产一套，但至今未签订任何的拆迁安置协议。正是因为政府拆迁部门无法提供全部拆迁安置协议，造成无法办理产权登记。被告在本案中无任何过错及责任。2、泰安市公共事业管理局政策变更是造成无法办理产权登记的原因之一。本案项目是在2013年设计规划，按照当时的规划设计要求，不需要建设中水设备，但是在本案项目竣工验收时，根据环保的要求，泰安市公共事业管理局要求项目需要有中水设备，被告因此变更规划设计，建设中水设备。3、本案涉及的房产从2019年11月29日起能办理不动产登记手续，被告张贴的通知，按照原、被告签订的商品房预售合同约定及办理不动产正当程序，由原告向不动产登记中心申请办理，被告仅是协助义务，因此2019年11月29日之后被告不应承担责任。综上所述，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第十九条约定，因出卖人原因造成商品房不能办理产权登记由出卖人承担相应的责任。但本案中并非出卖人的原因造成商品房不能办理产权登记，因此本案被告不应当承担责任，依法应驳回原告的诉讼请求，根据法院的立案手续显示，法院收到原告的诉状是2020年2月20日，因此对于2017年2月20日前的违约金已经超过法定诉讼时效，本案违约金起算点应从2017年2月20日起算。本院经审理认定事实如下：2015年8月19日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定：被告以出让方式取得位于泰安市新加坡广场地块的土地使用权，并建设商品房新加坡广场；原告购买其中XX号房，总房款1409600元，其中首付款1007600元，余款400000元办理贷款；出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后360日内保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。原告向被告支付购房款1404800元。被告于2015年11月30日向原告交付涉案房屋。被告称逾期办证的原因是涉案房屋涉及政府拆迁安置，因安置协议无法全部提供，造成未能办理涉案房屋所在楼房的初始登记，另一个原因是泰安市公共事业管理局要求建设中水设备需要修改规划。另查明，原告于2020年1月10日向本院起诉，案件分流至本院分调裁平台进行诉前调解。庭审中，原告自愿主张逾期违约金计算至2019年11月29日。2019年11月29日，被告通知原告办理涉案房屋的商品房的所有权转移登记，但至今未办理，现已具备办理条件。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告应于2015年10月30日交房后360日内即2016年10月24日前保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，但被告未在该期限内为被告办理转移登记，已经构成违约。被告辩称逾期办证的原因是政府拆迁部门无法提供全部拆迁安置协议以及泰安市公共事业管理局政策变更，不具有过错责任，本院认为，合同法规定的违约责任系严格责任，而非过错责任，在不能举证证实合同相对人对违约后果亦存在过错的情况下，违约方应对违约后果承担全部责任。被告系为原告办理产权登记的责任主体，被告未能举证证实原告对逾期办证的结果存在过错，亦未举证证实逾期办证系拆迁部门及相关政策变更等原因，故应由被告对逾期办证承担全部的违约责任，对被告上述辩解意见本院不予采纳。现该房产已经具备办证条件，故对原告要求办证的诉讼请求予以支持。原告于2020年1月10日向本院起诉，但未提交证据证实起诉前向被告主张过权利，应当认定2017年1月10日之前的违约金已超过三年诉讼时效，故对原告要求被告承担自2016年12月1日至2019年11月29日逾期办证违约责任的诉讼请求，本院部分予以支持，对原告要求被告承担自2017年1月10日至2019年11月29日（共计1053日）逾期办证违约责任的诉讼请求，本院予以支持，被告应当支付原告违约金147925.44元（1404800元×0.0001×1053日）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告南天门广场（泰安）置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李健逾期办理房屋所有权转移登记违约金147925.44元；二、被告南天门广场（泰安）置业有限公司于本判决生效之日起十日内，协助原告李健办理位于泰安市东岳大街与虎山路交叉路口新加坡广场第XX号房不动产转移登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1677.5元，保全费1320元，共计2997.5元，由被告南天门广场（泰安）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  逯元丽法官助理崔明书记员田甜