安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初952号 原告（申请执行人）：陶超之，男，1987年9月19日出生，汉族，户籍所在地安徽省霍邱县。 被告（案外人）：郑国平，男，1974年9月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县）苗集路8-30号。 委托诉讼代理人：郑东琨，安徽裕德律师事务所律师。 第三人（被执行人）：乔恩玉，男，1958年11月4日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县）南关社区谷东队1号。 第三人（被执行人）：朱淑侠，女，1964年4月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县）南关社区谷东队1号。系第三人乔恩玉的妻子。 原告陶超之与被告郑国平、第三人乔恩玉、第三人朱淑侠申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月16日作出（2019）皖1225民初3402号民事判决，被告郑国平不服，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院，该院于2019年12月20日作出（2019）皖12民终5417号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2020年1月18日受理案件后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶超之、被告郑国平委托诉讼代理人郑东琨、第三人乔恩玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶超之向本院提出诉讼请求：1.撤销安徽省阜南县人民法院作出的（2019）皖1225执异9号执行异议裁定书；2.依法判决准予执行位于阜南县不动产权证号城南6511的房屋第一层（本金388000元及利息）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，陶超之将诉讼请求变更为：1.要求继续执行安徽省阜南县人民法院作出的（2018）皖1225执1707号之一执行裁定书；2.由被告与第三人共同承担诉讼费用。事实和理由：2018年7月28日，阜南县人民法院对陶超之诉乔恩玉、朱淑侠民间借贷纠纷一案，作出（2018）皖1225民初3766号民事判决，判令“一、被告乔恩玉、朱淑侠于本判决生效之日起十日内偿还原告陶超之借款本金388000元，利息46560元（利息截止到2018年6月14日，按月利率2％计算，以后利息另计）；二、依法处置被告乔恩玉、朱淑侠用于抵押的坐落在阜南县的房屋（不动产权证号城南6511），原告陶超之享有优先受偿权。案件受理费7840元，由原告陶超之负担13元，被告乔恩玉、朱淑侠负担3907元，本院减收3920元。”该判决生效后，陶超之依法申请强制执行。2019年2月20日，郑国平对执行标的提出书面异议。阜南县人民法院于2019年3月9日作出（2019）皖1225执异9号执行裁定，裁定“中止对被执行人乔恩玉、朱淑侠名下位于安徽省阜南县的不动产权证号为城南6511的房屋第一层的执行。”根据（2018）皖1225民初3766号民事判决第二项可知，陶超之享有的优先受偿权是金钱债权的担保物权，而非金钱债权。（2019）皖1225执异9号执行裁定，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于金钱债权的规定，裁定中止对不动产权证号为城南6511房屋第一层的执行显然不妥。而应根据上述规定第二十七条的规定，准予继续执行。综上，陶超之对不动产权证号为城南6511号的房屋依法享有优先受偿权，恳请判如所请。 被告郑国平辩称：1.阜南县人民法院作出的（2019）皖1225执异9号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确。郑国平于2014年8月7日与乔恩玉、朱淑侠签订的房屋买卖协议合法有效，郑国平付清全部购房款280000元后，案涉房屋已经由乔恩玉、朱淑侠向郑国平完成交付并由郑国平实际使用。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案郑国平在人民法院查封之前已经与乔恩玉、朱淑侠签订合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款280000元并实际占有涉案房屋，又非因郑国平的原因未能办理过户登记。2.陶超之依据阜南县人民法院（2018）皖1225民初3766号民事判决，对乔恩玉、朱淑侠享有的是民间借贷所产生的债权，而非物权。根据债权的平等性，陶超之的债权并不能优先于郑国平对乔恩玉、朱淑侠的债权。第三，乔恩玉、朱淑侠将已出售给郑国平的房屋又为他人设定抵押，违反诚实信用原则并严重侵害郑国平的合法权益。郑国平对乔恩玉、朱淑侠用案涉房屋进行抵押登记并不知情，直至2019年1月9日法院对案涉房屋采取拍卖执行措施时才知道抵押登记之事实。这在客观上也直接导致郑国平未能行使撤销权。总之，陶超之的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。 第三人乔恩玉辩称：一层的房屋是2014年8月卖给郑国平的，卖了以后房产证当时给郑国平了，也进行的司法公证。后来我想用钱，又补了房产证，从地城贷款30万，第二年没还上，从陶超之处借款不错，可以拍卖二楼还款。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1.原告身份证复印件1张，证明：原告的诉讼主体资格； 2.抵押借款合同复印件1份，证明：陶超之、乔恩玉、朱淑侠于2017年12月14日签订抵押借款合同一份；借款金额40万元，月利率2分，借款期限6个月，借款已到期。 3.不动产登记证明1份，证明：乔恩玉、朱淑侠将其所有的城南6511号房屋抵押给陶超之，并办理了不动产登记，陶超之对该房屋享有优先受偿权。 4.客户回单和收条1份，证明：2017年12月15日陶超之给乔恩玉、朱淑侠转款40万元，乔恩玉、朱淑侠给陶超之出具40万元收条一份； 5.（2018）皖1225民初3766号民事判决书1份，证明：阜南县人民法院判决乔恩玉、朱淑侠需偿还陶超之本金388000元及利息。陶超之对城南6511号房屋有执行权。 6.申请执行书1份，证明：陶超之已申请执行（2018）皖1225民初3766号生效民事判决书。 7.（2019）皖1225执异9号执行裁定书1份，证明：阜南县人民法院2019年3月19日裁定中止对被执行人乔恩玉、朱淑侠名下位于安徽省阜南县的不动产权证书号为城南6511的房屋第一层的执行。 8.（2018）皖1225执1707号之一执行裁定书，证明：裁定书已发生效力。 9.最高法第9次民事案件会议纪要对《执行异议和复议规定》第28条的最新解释（意见稿），证明：是因为被告自身原因造成涉案房屋未过户。 被告郑国平质证意见为：对证据1真实性没有异议。对证据2、3、4、5、6原告证明目的有异议，原告借此证明抵押权具有优先受偿权，但是抵押权和优先受偿权只是相对的优先权，最高院关于建设工程价款优先受偿权的批复（法释【2002】16号）抵押权的优先受偿权不得对抗两种权利，其一是建筑工程承包人的优先受偿权，其二消费者的物权期待权。综上证明抵押权不能对抗一切，其受到上诉两种权利的限制。对证据7、8裁定书真实性无异议。对证据9真实性有异议，原告提供的是意见稿，最高法第9次民事案件会议纪是否有该规定请法庭核实；2.即使存在该规定，会议纪要只是最高院关于问题的探讨，不是司法解释，不能据此定案；3.该规定第2条，也明确因购房政策限制不能办理过户，并非买受人的原因，恰能证明郑国平正是因为阜南县房产局对此类房屋的购房政策的限制而无法办理过户登记。 第三人乔恩玉对原告提供的证据没有异议。 被告郑国平为证明其主张，向本院提供如下证据： 1.郑国平身份证复印件1张，证明：被告的身份信息。 2.协议书、收条、公证书、房产证、房屋土地使用证、说明各1份、证人证明3份，证明：郑国平2014年8月7日购买乔恩玉、朱淑侠夫妻位于城关镇后谷村不动产权证号城南6511号房屋的底层两间门面房，双方签订协议书，郑国平于购买当日按照合同约定一次性付清280000元购房款，乔恩玉向郑国平交付房产证，协议签订后，双方到阜南县公证处办理（2014）皖南公证字第1587号公证，郑国平从购买之日至今一直对该两间门面房实际占有并经营使用，郑国平系房屋所有权人。 3.电费缴纳记录1份、证明3份，证明：郑国平一直对该两间门面房实际占有并经营使用，郑国平系该房屋合法所有权人。郑国平与乔恩玉、朱淑侠的房屋买卖行为在先，并且郑国平实际取得占有该门面房已经数年，原告主张的优先受偿权无法无据，与事实不符。 4.最高人民法院（2018）最高法民终218号民事判决书、三明市中院（2018）闽04民终1447号民事判决书。证明：不动产买受人的物权期待权属于可以排除抵押权人执行的情形。 原告陶超之质证意见为：对证据1无异议。对证据2的房产证本身没有异议，房产证不能证明买卖的真实性；对协议书的质证意见保留鉴定书写年代的权利，协议书不能证明房屋真实交易；收条上既没有讲明是转账也没有写明是现金，并不能证明实际交易；无论是协议还是收条，被告都没有提供购买房屋28万元的转款凭证，或者是2014年8月7日郑国平在银行的取款凭条；公证书中有一份委托书，说明本案被告乔恩玉、朱淑侠未到公证处，委托书上写房款两清，但没有证据证明房款两清。公证书只是委托受托人去办理过户有关手续，并不能证明房屋是郑国平的。对证据3的电费缴纳记录只能证明电表是郑国平的，不能证明房屋是郑国平的；3份证明均不能证明房屋是郑国平的，房屋仍然登记在乔恩玉的名下，房屋应以登记为准，未经登记过户的房屋不得对抗第三人。对证据4有异议，达不到证明目的，涉案房屋是小产权房，郑国平是一般债权，物权期待权不成立。我具有抵押物权。二被告串通虚假，致使执行无法成立。 第三人乔恩玉对被告提供的证据没有异议。 本院认为，本案争议焦点为：郑国平就本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院在执行（2018）皖1225执1707号案件过程中，于2019年1月9日作出（2018）皖1225执1707号之一执行裁定，裁定“拍卖被执行人乔恩玉、朱淑侠名下位于安徽省阜南县的不动产权证书号为城南6511的房屋的第一层。”本院据此裁定，采取了网络拍卖不动产权证号为城南6511的房屋的第一层的执行措施。2019年3月5日，郑国平对执行标的提出书面异议。本院于同日立案，2019年3月19日，本院作出（2019）皖1225执异9号执行异议裁定“中止对被执行人乔恩玉、朱淑侠名下位于安徽省阜南县的不动产权证书号为城南6511的房屋第一层的执行。”原告陶超之对执行异议裁定不服，向本院提起执行异议之诉。 结合本院查明的事实和证据。应当认定郑国平对城南（6511）号房屋第一层二间房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。 事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》简称《执行异议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。2.在本案中，郑国平向本院提交了协议书、收条、公证书、房产证、房屋土地使用证各1份，2014年8月11日阜南县公证处（2014）皖南公证字第1587号公证书中记载：郑国平与乔恩玉、朱淑侠签订了房屋买卖合同、房款两清。足以证明郑国平在案涉房屋抵押之前已经与乔恩玉、朱淑侠签订了房屋买卖合同手续，并按照约定向乔恩玉、朱淑侠支付了全部购房款，并移交房产证、土地使用证。且第三人乔恩玉为办理抵押贷款、借款到房产部门补办了房产证，予以证明。3、郑国平提供电费缴纳记录、公证书、说明1份、证人证明3份，可以证明其已实际占有使用该房屋的底层两间门面房。4.对于未办理过户登记的问题，因政策原因房产局不予该类房屋办理过户登记，郑国平提供了乔恩玉、朱淑侠委托徐成武代表自己到有关部门办理过户登记，但未办理成功。且原告自认：“大家都知道过不了户，被告不应该购买，不是法律保护”。故应当认定非因郑国平自身原因未办理过户登记手续。 综上所述，原告陶超之的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回陶超之的诉讼请求。 案件受理费7120元，由陶超之负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  张利 人民陪审员  亚军 人民陪审员  方影 二〇二〇年四月三十日 法官助理高曼 书记员余晶洁 附适用的相关法律条文摘录： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。