广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1226民初33号原告：刘永逸，男，1980年7月16日出生，汉族，住广东省中山市东区******，公民身份号码：442************43X。委托诉讼代理人：钟国云，广东凯行律师事务所律师，执业证号：144***********970。委托诉讼代理人：吴丽芬，广东凯行律师事务所律师辅助人员。被告：蔡忠平，女，1971年5月31日出生，汉族，住广东省德庆县******委会粮所宿舍，公民身份号码：442************623。被告：缪雄华，男，1964年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区永平坊17号101房，公民身份号码：440************072。原告刘永逸与被告蔡忠平、缪雄华确认合同无效纠纷一案,本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘永逸及其委托诉讼代理人钟国云、吴丽芬，被告缪雄华到庭参加诉讼，被告蔡忠平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永逸向本院提出诉讼请求：1、判令被告蔡忠平与被告缪雄华于2016年关于位于德庆县悦城镇圩镇321国道边［原土地使用权证号为德府国用（2009）第1439号、面积为887.07平方米］的土地交易合同无效；2、判令被告缪雄华将位于德庆县悦城镇圩镇321国道边的土地［现土地使用权证为德府国用（2016）第0743号、面积为887.07平方米］返还给被告蔡忠平；3、判令被告蔡忠平协助原告办理涉案土地及该土地的地上建筑物（首层商铺、第二商铺、车库、201单元、301单元、302单元、303单元、401单元、402单元、403单元、501单元、502单元、503单元、601单元、602单元、603单元、701单元、702单元、703单元、801单元、802单元、803单元、901单元、902单元、903单元、1001单元、1002单元、1003单元、1101单元、1102单元、1103单元）的交易过户和权属登记及完税手续；4、依法判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2019年6月30日通过参加广州市天河区人民法院（以下简称：天河法院）司法拍卖，拍得广东省德庆县悦城镇圩镇321国道边整幢楼共31个单元，并于2019年9月2日收到天河法院出具的协助执行裁定书［案号：（2017）粤0106执3913-1号］和协助执行通知书［案号：（2017）粤0106执3913号］。收到上述两份材料后，原告到德庆县自然资源局办理过户登记时，德庆县自然资源局口头通知，广东省德庆县悦城镇圩镇321国道边上述共31个单元所对应的国有土地使用权已于2016年由被告蔡忠平转让给被告缪雄华，现登记在被告缪雄华名下。原告于2019年12月23日收到德庆县自然资源局的通知书，告知：被告蔡忠平坐落于德庆县悦城镇圩镇321国道边的土地［原土地使用权证号为德府国用（2009）第1439号、面积为887.07平方米］于2016年转让给被告缪雄华［土地使用权证为德府国用（2016）第0743号、面积为887.07平方米］，因涉案的31个单元的土地与房屋权利人不一致，所以办理不了房屋过户。原告认为涉案的31个单元产权登记时间为2014年3月13日，被告蔡忠平与被告缪雄华于2015年12月1日签订土地使用转让合同，于2016年3月29日办理过户登记手续。作为一个完全民事行为能力人，被告缪雄华在购买涉案土地时，充分了解了涉案土地的实际情况，并清楚知道涉案土地上有多个地上建筑物，被告蔡忠平与被告缪雄华的土地交易实为双方恶意串通行为，该交易合同违反房地一体原则，更损害第三人利益，应当属于无效合同。现因两被告违法转让涉案土地的行为，导致原告通过司法拍卖取得的合法权益受到严重的侵害。综上所述，两被告严重侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》等相关法律规定，特诉至法院，恳请法院依法查明事实，公正判决。本院于2020年1月13日向被告蔡忠平送达起诉状副本及传票等诉讼文书，但被告蔡忠平既不到庭参加诉讼，也不向法庭说明正当理由。被告缪雄华辩称：被告蔡忠平以位于德庆县悦城镇圩镇321国道边的887.07平方米土地［原土地使用权证号为德府国用（2009）第1439号］和位于德庆县****的另外两块土地作抵押，向德庆县**商业银行（原德庆县**信用合作联社）借款，加上欠被告缪雄华5800万元，因资金周转困难未能按约定偿还，经三方协商一致，被告蔡忠平将上述三块土地的使用权转让给被告缪雄华，抵偿其欠被告缪雄华和德庆县**商业银行的借款本息，被告缪雄华代被告蔡忠平偿还了欠德庆县**商业银行的借款本息后，于2015年4月取得了上述三块土地的使用权，被告缪雄华与被告蔡忠平签订的土地使用权转让协议合法有效，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：天河法院作出的（2015）穗天法金民初字4096号民事判决书生效后，申请执行人欧阳运志、张德高向天河法院申请执行，因被执行人蔡忠平、冯国伟拒不履行义务，天河法院委托有关机构对登记在蔡忠平位于广东省德庆县悦城镇圩镇321国道边的商铺、车库和房屋等共31套房产进行了评估，并在人民法院诉讼资产网司法拍卖网络平台发布变卖公告，公告内容包括“变卖标的（31套房产）按现状拍卖分开拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付；特别提醒：有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竟买人视为对本标的实物现状的确认，竞买人一旦参与竞买，即视为对变卖财产已完全了解，并接受变卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任；因变卖标的现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险自行承担，法院不作过户的任何承诺；竞买人在变卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的变卖须知”等。变卖须知中附有变卖标的调查情况表，表中包括执行裁定书、拍品名称、评估机构和拍品现状，并针对拍品现状作了特别说明。原告认为变卖标的有产权证书，在没有向相关部门详细了解变卖标的的情况下参与竞价，于2019年6月30日在网络变卖中以4792017元的最高价竞得变卖的31套房产（产权证号分别为：粤房地权证德字第6520140558号、粤房地权证德字第6520140559号、粤房地权证德字第6520140564号、粤房地权证德字第6520140556号、粤房地权证德字第6520140553号、粤房地权证德字第6520140557号、粤房地权证德字第6520140512号、德粤房地权证德字第6520140549号、粤房地权证德字第6520140554号、粤房地权证德字第6520140517号、粤房地权证德字第6520140546号、粤房地权证德字第6520140552号、粤房地权证德字第6520140515号、粤房地权证德字第6520140543号、粤房地权证德字第6520140544号、粤房地权证德字第6520140548号、粤房地权证德字第6520140541号、粤房地权证德字第6520140513号、粤房地权证德字第6520140518号、粤房地权证德字第6520140542号、粤房地权证德字第6520140514号、粤房地权证德字第6520140526号、粤房地权证德字第6520140562号、粤房地权证德字第6520140520号、粤房地权证德字第6520140527号、粤房地权证德字第6520140563号、粤房地权证德字第6520140522号、粤房地权证德字第6520140533号、粤房地权证德字第6520140561号、粤房地权证德字第6520140524号、粤房地权证德字第6520140540号）。原告持天河法院（2017）粤0106执3913号协助执行通知书和（2017）粤0106执3913-1号执行裁定书，到德庆县自然资源局办理不动产业务时，发现上述房屋的土地使用权已于2016年转让给了被告缪雄华［土地使用证：德府国用（2016）第0743号、面积为887.07平方米］，房屋与土地的权利人不一致，经天河法院与德庆县自然资源局协商，原告仍无法办理房屋过户手续。为此，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告蔡忠平没有到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见。被告缪雄华则认为取得上述土地使用权合法，要求驳回原告的诉讼请求。另查明，原告竞得上述31套房产的土地使用权原登记在被告蔡忠平名下［土地使用证：德府国用（2009）第1439号、土地面积887.07平方米］，属于建设用地使用权，31套房产所占的土地面积为其中的427.2平方米。在2016年7月以前，德庆县的土地使用权和房产是由不同职能部门分别受理登记、颁证。2013年2月，被告蔡忠平以上述该宗土地使用权为肇庆国通风机有限公司向德庆县**信用合作联社的借款650万元提供抵押，并向土地登记部门办理了抵押登记；2014年3月，被告蔡忠平将地上建筑物（即原告竞得的31套房产）抵押给权利人张德高，亦向登记部门办理抵押登记。2015年6月10日，被告缪雄华代为清偿了该宗土地抵押的借款本息并涂销了抵押登记后，被告蔡忠平将该土地使用权抵债给被告缪雄华，双方并签订土地使用权转让合同书。同年12月23日，德庆县国土资源局批准了被告蔡忠平与被告缪雄华的土地使用权转让行为，被告缪雄华办理了土地使用权变更登记，于2016年3月29日取得了证号为德府国用（2016）第0743号土地使用权证。本院认为：本案是确认合同无效纠纷。被告蔡忠平与被告缪雄华于2015年6月10日签订土地使用权转让合同，经土地主管部门的批准，将其名下证号为德府国用（2009）第1439号的887.07平方米土地使用权转让给被告缪雄华，并于2016年3月办理了土地使用权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条关于“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外”的规定，该土地使用权转让行为合法有效，被告依法取得了该宗土地的使用权。原告于2019年6月通过司法变卖竞价取得在该土地上建设并登记在被告蔡忠平名下的31套房产，也就是被告缪雄华依法取得的案涉争议的土地使用权在前，原告通过变卖取得该宗土地上建设的31套房屋在后，原告起诉认为被告蔡忠平与缪雄华恶意串通进行土地交易，损害了第三人利益，土地交易无效和返还土地使用权的主张，没有事实依据，本院不予采纳。原告在参与司法变卖时应当充分了解竞买财产的相关情况，其没有尽到审慎注意义务，导致竞得的房产未能顺利办理过户登记手续，应自行承担相应后果。被告蔡忠平为司法变卖案件的被执行人，其名下的房产变卖系强制执行措施，在执行法院采取强制措施仍无法解决的情况，原告起诉请求被告蔡忠平协助过户义务已无实际意义，本院对原告该请求亦不予支持。对于本案争议的土地和房屋权利主体不一致问题，这是由于过去相关职能部门对房地产存在分别管理、登记的历史原因所致，并不能归责于有关当事人。对此，原告可与被告缪雄华协商处理或另寻其他法律途径解决。综上所述，原告起诉请求确认被告蔡忠平与被告缪雄华之间的土地交易合同无效、判令被告缪雄华土地返还给被告蔡忠平并判令被告蔡忠平协助其办理涉案土地及该土地的地上建筑物的交易过户和权属登记及完税手续的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告蔡忠平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院将依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘永逸的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告刘永逸负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  覃治安审 判 员  曾雄伟人民陪审员  谢海清二〇二〇年四月二十七日书 记 员  翁浩林