广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19939号原告:广州市玥兴投资有限公司，住所地广州市海珠区广纸路40号17-2自编之五。统一社会信用代码91440101MA59L7MQ09。法定代表人：刘智，经理。委托代理人：孙永刚，广东宸鼎律师事务所律师。委托代理人：邱楚唯，广东宸鼎律师事务所实习人员。被告：朱坤强，曾用名朱金强，男，1986年8月26日出生，汉族，住所地广东省佛冈县，原告广州市玥兴投资有限公司诉被告朱坤强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙永刚到庭参加诉讼。被告下落不明，经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2018年6月19日，原告与被告签订广州广纸天地荟《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将坐落于广州市广纸路×号×层×单元租赁给被告（乙方）作为商业使用，物业建筑面积为82平方米，租赁期自2018年6月25日至2021年6月24日止，租金首年每月每平方米租金为200元，即每月租金16400元，自第2年起月租金每年递增7%。租金不包括发票税，不含其它费用（如物业服务费、水费、电费、煤气费、电视费等）。2018年6月25日至2018年7月24日为租金优惠期，但如被告提前解除合同或因违约而被甲方解除合同的，则该优惠期内租金仍应支付。被告支付两个月租金共32800元作为租赁保证金。被告应在每月的5号前以银行转账方式向原告缴付当月的租金，如逾期缴付的，须每日向原告支付相当于所欠费总额3%的违约金。合同同时约定如被告逾期缴纳任何费用超过30天的（含未足额缴交），原告有权单方面解除合同并收回该物业，有权没收保证金，并保留向被告追讨其余所欠费用、违约金及其他损失的权利。租赁期内，如被告单方面解除本合同，已缴付的租赁保证金归原告所有，且原告保留向被告追讨其他经济损失的权利。合同对物业的交还也做了约定。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付给被告使用，但被告租金缴付到2019年4月份后就没有再缴付，2019年6月3日被告向原告发函，告知其在2019年6月10日前交付5月份租金及违约金等费用，如逾期不缴付，则被告将依法解除租赁合同，但时至今日，被告仍未缴付5月份租金，根据双方签订的租赁合同，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同，并收回房屋并要求被告承担违约责任。为维护原告合法权益，故起诉要求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2019年5月份租金16400元；3、判令被告支付违约金38868元（以16400元为基数，按日3%标准从2019年5月6日起计算至租金支付完毕之日，暂计至起诉日为38868元）；4、判令被告支付免租期（2018年6月25日至2018年7月24日）租金16400元；5、本案的诉讼费由被告承担。被告没有提出答辩意见及提供证据。经审理查明，广州造纸集团有限公司（原名称广州造纸厂）为广州市海珠区广纸路×号×房的产权人，该房建筑面积4821.17平方米。2017年4月15日，广州丰堃投资管理有限公司（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《广纸文体场地物业租赁合同》，鉴于甲方与广州市优活体育发展有限公司（以下简称优活公司）已签订《广纸文体场地商业部分物业租赁合同》，取得广纸文体中心项目部份物业（以下简称该物业）的委托经营权、转租权；根据2017年2月17日，广州市奥龙堡体育发展有限公司、广州市远创投资有限公司、广州市丰堃投资管理有限公司三方签署的《广纸文体场地物业合作合同》（以下简称《合作合同》（附件一）），现甲方同意将其拥有委托经营权、转租权的物业以现状情况出租给乙方，乙方同意承租该物业，并进行升级改造。甲乙双方根据《合作合同》的条款订立本合同，如本合同未涵盖事项遵照《合作合同》执行，约定：一、根据附件一《合作合同》约定及《关于设立“广州市玥兴投资有限公司”确认函》（附件二），项目公司成立后即由项目公司（即乙方）承租本物业。据此，甲乙双方签订本租赁合同，具体租赁条款遵照《合作合同》的约定执行。等。2017年6月29日，广州造纸集团有限公司出具《转租、分租同意证明》，同意广州优活体育发展有限公司将坐落在广州市海珠区广纸路×号×、广纸东×街×号、以及南侧足球场看台区等物业出租给广州丰堃投资管理有限公司；同意广州丰堃投资管理有限公司将其租赁的物业部分（包括广纸路×号×、广纸东×街×号、以及南侧足球场看台钢结构区）转租给广州市玥兴投资有限公司（原告）进行经营管理及对外分租。租赁期限第一阶段自2016年10月15日至2021年4月27日止；第二阶段如果继续取得广纸文体中心的租赁经营权，则租赁期限顺延6年至2027年4月27日止。2018年6月19日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州广纸天地荟房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于广州市广纸路×号×层×单元作为商业使用，该物业建筑面积82平方米，按现状交付；租赁期自2018年6月25日起至2021年6月24日止，甲方于2018年6月25日前交付该物业给乙方使用；乙方承租该物业的租金按自然月结算，租金以建筑面积计算，首年每月每平方米租金为200元，即每月租金合计为16400元，自第2年起月租金每年递增7%，租金不包括发票税，不含其他费用（如物业服务费、水费、电费、煤气费、电视费等）；乙方应在签订本合同的同时向甲方预付7月25日-7月31日和8月整月租金，共计20103元；基于乙方承诺按照本合同约定的租赁期限承租该物业，甲方给予乙方共1个月的减免租金优惠，乙方在租金优惠期仍须按合同约定水电费及其他因使用该物业而产生之一切费用，若乙方提前解除本合同或因乙方违约被甲方通知解除合同的，则乙方需于合同解除3日内按正常租金计收标准补齐已享受的租金优惠期之租金差额；乙方应向甲方支付相当于该物业贰个月的首年月租金总额的租赁保证金即32800元，该笔保证金乙方应在签订本合同当天以银行转账付款方式向甲方支付，租赁期满后，如乙方没有违约行为，租赁保证金在乙方缴清相关费用后，无息退还给乙方；租赁期间乙方每月应缴租金金额如下，2018年6月25日到2019年6月24日月租金16400元，2019年6月25日到2020年6月24日月租金17548元，2020年6月25日到2021年6月24日月租金18776元，2018年6月25日至2018年7月24日为租金优惠期；乙方应当在每月的5号前以银行转账付款方式向甲方缴付当月的租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），同时将转账单传真给甲方，甲方应在收到款项之日起15天内向乙方提供对应的等额收据；乙方须按时向甲方缴付租金及其他费用（含各种代收费用），乙方逾期缴交款项的，须每日向甲方支付相当于所欠费总额3%的违约金，如乙方逾期缴交任何费用超过30天的（含未足额缴交），甲方有权单方解除本合同并收回该物业，甲方有权没收保证金，并保留向乙方追讨其余所欠费用、违约金及其他损失的权利；等。2019年6月3日，原告向被告发出《收铺函》，主要内容为被告在2019年5月1日至5月31日正常经营情况下，需要缴纳2019年5月1日至2019年5月31日租金16400元、物业服务费1230元、水电公摊费41元，2019年3月21日至2019年5月20日水费5.23元、电费385.2元，2019年5月6日至2019年5月31日违约金13472元，2018年6月25日至2018年7月24日免租期租金16400元，合计47933.43元。根据《广州广纸天地荟房屋租赁合同》相关约定，现通知被告于2019年6月10日前缴清上述费用并办理退租手续。逾期未缴费，原告将根据合同约定依法行使解除合同的权利，被告所缴任何款项不予退还，同时视被告自动放弃商铺使用以及铺内物品，原告依照合同收铺，并对铺内物品进行处置，所欠费用将通过法律途径进行追讨。被告于2019年6月15日签收了该函。原告于2019年8月2日向本院提起诉讼。诉讼中，原告表示涉案场地包含在原告承租物业的范围内，已将场地交付给被告，被告交付了保证金及截止至2019年4月份的租金。已于2019年6月10日后自行收回被告承租的商铺。本院认为，原告与被告于2018年6月19日签订《广州广纸天地荟房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告表示已交付了商铺给被告使用，被告交付租金至2019年4月份，并提供了《收铺函为》为证证实，被告对此没有提出抗辩意见，故本院予以认定。按合同约定被告应当在每月的5号前以银行转账付款方式向原告缴付当月的租金，如被告逾期缴交任何费用超过30天的（含未足额缴交），原告有权单方解除本合同并收回该物业。被告在收到原告的《收铺函》后至今没有向原告支付拖欠的租金，原告要求与被告解除合同符合同同约定，本院予以支持。被告拖欠原告2019年5月份的租金，原告要求被告支付该租金有理，本院予以支持。按合同约定被告应当在每月的5号前以银行转账付款方式向原告缴付当月的租金，被告逾期缴交款项的，须每日向原告支付相当于所欠费总额3%的违约金。被告逾期没有向原告支付租金，已构成违约，原告要求被告支付违约金有理，但违约金应以拖欠租金本金为限。按合同约定若被告提前解除合同或因被告违约被甲方通知解除合同的，则被告需于合同解除3日内按正常租金计收标准补齐已享受的租金优惠期之租金差额。现被告因违约导致原告单方提出解除合同，故原告要求被告支付免租期的租金有理，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告广州市玥兴投资有限公司与被告朱坤强于2018年6月19日签订的《广州广纸天地荟房屋租赁合同》；二、被告朱坤强在本判决生效之日起10日内支付2019年5月份的租金16400元给原告广州市玥兴投资有限公司。三、被告朱坤强在本判决生效之日起10日内支付违约金（以本金16400元为准，从2019年5月6日起至清偿租金之日止按每日3%的标准计算，并以租金本金16400元为限）给原告广州市玥兴投资有限公司。四、被告朱坤强在本判决生效之日起10日内支付2018年6月25日至2018年7月24日免租期租金16400元给原告广州市玥兴投资有限公司。五、驳回原告广州市玥兴投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4680元，由被告朱坤强负担。原告广州市玥兴投资有限公司已预交受理费4680元本院予以退回。被告在本判决生效之日起10日内将应负担的受理费4680元直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  胡广萍人民陪审员  李霞飞二〇二〇年四月十日书 记 员  刘志怡翁豌婷