江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1148号上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴丙成，男，1968年8月24日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：尹招弟，女，1975年9月8日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）因与被上诉人吴丙成、尹招弟房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人滨河置业上诉请求：一、撤销（2019）苏0706民初7566号民事判决，支持上诉人的一审请求或将本案发回重审；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定违约金明显过高，依法应当予以调低。根据相关法律规定及司法实践，违约金的作用应当是“弥补损失为主，惩罚为辅”，换句话说，计算违约金应当以守约方产生的实际损失为参考基础。本案中，吴丙成、尹招弟从始至终未举证证明因滨河置业逾期交房而导致其产生任何实际损失，人民法院调整之后的违约金也明显过高，应当依法再行予以调低，请求二审法院依法支持滨河置业的上诉请求。吴丙成、尹招弟向一审法院起诉请求：1.判令滨河置业支付逾期交房违约金74417.25元（2017.7.1-2019.8.18，共计788天，按日万分之二的标准计算，房屋总价478260元）；2.请求判令滨河置业支付逾期交付车库的违约金4690.4元（自2017年7月1日暂算至2019年8月18日，共计788天，按日万分之二的标准计算，车库总价30144元），以上两项共计79107.6元；3.判令滨河置业承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月16日，吴丙成、尹招弟（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同约定吴丙成、尹招弟购买滨河置业开发的位于连云港市海州区车库出卖给吴丙成、尹招弟，总价款分别为478260元整及30144元整。合同第八条均约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同签订后，吴丙成、尹招弟于2018年8月31日向滨河置业付清了住宅房屋价款478260元，于2017年2月16日向滨河置业付清了车库价款30144元，但滨河置业至今尚未将房屋及车库交付吴丙成、尹招弟。一审法院认为，吴丙成、尹招弟与滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。滨河置业未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任，按照双方合同约定，应向吴丙成、尹招弟支付相应的违约金。关于吴丙成、尹招弟主张的住宅房屋的逾期交房违约金。首先，对于逾期交房违约金的计算期间，按照《商品房买卖合同》约定及吴丙成、尹招弟付款的情况，吴丙成、尹招弟在银行贷款下发后，于2018年8月31日付清了全部购房款，按约定应自2018年9月1日起计算，至吴丙成、尹招弟暂主张的计算截止时间2019年8月18日，共计352天。其次，对于违约金的计算标准，涉案合同中约定为日万分之二，一审庭审中滨河置业辩称违约金计算标准过高，超出吴丙成、尹招弟的实际损失，对此一审法院予以采纳，对本案违约金酌情调整为按日万分之一标准计算。据此，滨河置业应支付的住宅房屋逾期交房违约金数额为478260元×0.01%/日×352日=16834.75元。关于吴丙成、尹招弟主张的车库的逾期交房违约金。首先，对于逾期交房违约金的计算期间，吴丙成、尹招弟于2017年2月16日付清了车库的全部购房款，按照《商品房买卖合同》约定，滨河置业应于2017年6月30日前交付房屋，现滨河置业未按期交付房屋，故违约金应自2017年7月1日起计算，至吴丙成、尹招弟暂主张的计算截止时间2019年8月18日，共计779天。其次，对于违约金的计算标准，涉案合同中约定为日万分之二，一审庭审中滨河置业辩称违约金计算标准过高，超出吴丙成、尹招弟的实际损失，对此一审法院予以采纳，对本案违约金酌情调整为按日万分之一标准计算。据此，滨河置业应支付的车库逾期交房违约金为30144元×0.01%/日×779日=2348.22元。综上所述，滨河置业共应向吴丙成、尹招弟支付住宅房屋及车库的逾期交房违约金为16834.75+2348.22=19182.97元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、滨河置业于判决生效之日起十日内给付吴丙成、尹招弟逾期交房违约金19182.97元；二、驳回吴丙成、尹招弟的其他诉讼请求。一审案件受理费1778元（吴丙成、尹招弟已预交），由吴丙成、尹招弟负担1347元，由滨河置业负担431元，滨河置业负担部分于给付上述款项时一并给付吴丙成、尹招弟。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：一审法院对于违约金的认定是否准确。本院认为，关于该争议焦点，本院经审查后认为，对于违约金的标准，虽然合同约定：若出卖人逾期交房超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之二违约金，但一审期间一审法院已根据滨河置业的申请将违约金予以调整，现滨河置业仍然认为违约金过高，但是未能提供证据予以证明，故本院对滨河置业的该项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人滨河置业的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1778元（连云港滨河置业有限公司已预交），由上诉人连云港滨河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年四月二十四日法官助理 张继龙书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。