贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初459号原告：王恺，男，1970年6月23日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：韦小兰，女，1973年8月21日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：孙钢，男，1970年12月10日生，满族，住贵州省贵阳市南明区。被告：徐玲玲，女，1987年9月2日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。第三人：贵州福康家房地产经纪有限公司，住所地贵州省乌当区顺海中路88号保利温泉新城15栋2层1号。法定代表人：余淼。原告王恺、韦小兰与被告孙钢、徐玲玲、第三人贵州福康家房地产经纪有限公司（以下简称“福康家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王恺、韦小兰，第三人福康家公司的法定代表人余淼到庭参加了诉讼，被告孙钢、徐玲玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告王恺、韦小兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖居间合同》确定的义务，协助原告办理过户手续；2.请求确认贵阳市云岩区房屋（合同备案号：Ｙ1××93）归原告王恺、韦小兰所有；3.判令被告按合同总价款的日万分之五从2019年5月30日起支付原告违约金至过户之日止；4.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2018年3月27日生，原告王恺、韦小兰与被告徐玲玲、孙钢在居间人福康家公司签订了合同编号为1800791的《房屋买卖居间合同》，合同约定被告徐玲玲、孙钢将位于贵阳市云岩区房屋（合同备案号：Ｙ1××93）转让给原告，房屋建筑面积85.16平方米，房屋合同总价款85万元，原告于合同签订之日支付被告定金2万元。2018年4月3日，向原告支付首付款38万元，被告于2018年4月15日在第三人福康家公司见证下将房屋交付原告居住。2019年5月，中天未来方舟售楼部通知Ｄ17组团业主可办理不动产权证，同月30日，原、被告在第三人福康家公司工作人员陪同下前往被告贷款银行中国工商银行陕西路支行，原告再次支付购房款20万元给被告结清贷款，解除抵押手续，以便尽快办理产权过户手续，双方口头约定房屋产权过户至原告名下再支付剩余购房款25万元。之后，原告付清全部购房款，但二被告未履行过户义务。为维护自己合法权益，原告诉至本院，请求如前。被告孙钢、徐玲玲未作辩称。第三人福康家公司述称，原告所述无异议，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，二原告作为买方、二被告作为卖方、第三人福康家公司作为居间方共同签订《房屋买卖居间合同》一份，约定二原告购买二被告所有的位于贵阳市云岩区房屋一套（权证号：Ｙ1××93），房屋总价款为85万元，原告应于本合同签订之日交纳购房定金2万元，于2018年4月4日支付购房首期款（含定金）40万元，余款45万元以原告申请贷款或公积金方式支付，被告应于2018年4月15日前将房屋交付给原告，双方一致同意自房屋满足过户登记条件后，由第三人通知双方办理过户登记手续之日起10个工作日内，双方配合办理权属转移登记手续。其中，合同第九条第一项约定：如被告未将房屋交付原告或办理过户手续的，逾期超过30日的，原告有权解除合同，如原告未选择解除合同，被告应每日按总房款的万分之五向原告支付至该房屋实际交付／过户之日止的违约金，合同继续履行。合同签订当日，二被告收到原告王恺支付的购房定金2万元，并出具《收条》一份。2018年4月3日，原告王恺通过转账方式向被告徐玲玲支付购房款两笔：一笔18万元、一笔20万元，被告徐玲玲分别出具《收条》予以确认。同年4月15日，在第三人的见证下，二被告将房屋交付二原告居住使用至今。2019年5月30日，原告王恺向被告徐玲玲支付购房款20万元，二被告出具《收条》予以确认。同查明，2020年，贵阳市南明区人民法院因受理的（2020）黔0102执236号案件，将二被告列为被执行人，对案涉房屋采取了查封措施。因二原告尚欠二被告购房款25万，2020年1月8日，经双方协商一致，由二被告出具《承诺书》，同意由二原告代二被告向中银消费金融有限公司支付执行款248579.49元，用于抵扣案涉房屋购房款。同日，原告王恺向南明区人民法院银行账户转入该案执行案款248579.49元，原告王恺另向被告徐玲玲账户转入1420.51元购房款，共计25万元。二被告出具《收条》确认收到剩余购房款25万元。至此，原告向被告支付全部购房款共计85万元。之后，原告及第三人福康家公司多次督促二被告履行办理房屋过户的义务，但二被告均不予理会。另查明，经向贵阳市不动产登记中心查询，案涉房屋除本案查封外，无其他抵押查封情况。案件审理过程中，原告向本院申请诉前财产保全，本院依法对被告的财产采取了保全措施，原告为此支付保全费3520元。庭审中，经本院释明，原、被告双方基于房屋买卖合同成立的合同关系（债权债务关系），本案系给付之诉，原告要求确认房屋归原告所有系确权之诉，不宜在本案中处理，但原告坚持要求确认房屋归原告所有。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几方面：一是《房屋买卖居间合同》是否应当继续履行，二被告是否应当协助二原告办理案涉房屋所有权转移登记手续；二是二被告是否构成违约，如构成违约，应当如何承担违约责任；三是二原告要求房屋所有权归二原告所有是否成立。首先，关于合同是否应当继续履行，二被告是否应当协助原告办理案涉房屋所有权转移登记手续方面。其一，原、被告及第三人福康家公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效；其二，二原告已向被告支付了案涉房屋全部购房款，二被告亦向二原告交付了案涉房屋，原、被告双方均已履行了合同约定的主要义务；其三，二被告亦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩的权利；其四，经本院审查，未发现存在不可抗力或其他原因会导致合同履行不能的情形，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，二被告理应继续履行合同义务，协助原告办理案涉房屋的所有权转移登记手续。其次，关于二被告是否构成违约及违约责任如何承担方面。其一，关于二被告是否存在违约行为方面，因二被告未按合同约定协助二原告办理房屋所有权转移登记，且二原告经数次催告，并已诉至本院，应视为已给足二被告合理履行期限，应认定二被告存在违约行为。其二，关于二被告如何承担违约责任方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，二被告应承担违约责任。同时，根据《房屋买卖居间合同》第九条之约定，如被告未将房屋交付原告或办理过户手续的，逾期超过30日的，原告有权解除合同，如原告未选择解除合同，被告应每日按总房款的万分之五向原告支付至该房屋实际交付/过户之日止的违约金，合同继续履行，经核算，每日万分之五折合年利率为18.25%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告主张的违约金应以原告遭受的实际损失为限，现原告已取得房屋使用权，结合原告提供的证据，原告遭受的损失仅为案件受理费、保全费，但二被告违约，应受到适当惩戒，综合本案案情，本院酌情违约金以购房款85万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年1月9日起计算至房屋实际过户至二原告名下之日止。最后，关于二原告要求确认房屋所有权归原告所有是否成立方面。本案系房屋买卖合同关系，原、被告之间成立合同关系（债权债务关系），原告要求确认房屋所有权归原告所有涉及物权，系确认之诉，且二原告系基于原、被告之间的购房合同享有要求二被告继续履行合同义务的权利，二被告应履行协助义务，在未完成房屋权属变更登记至二原告之前，二原告对该房屋不享有物权，因此，二原告的该项主张并不成立。综上所述，对原告要求被告继续履行《房屋买卖居间合同》确定的义务，协助原告办理房屋过户手续的诉请，本院予以支持；对原告要求判令被告按合同总价款的日万分之五从2019年5月30日起支付原告违约金至过户之日止的诉请，本院支持由二被告向二原告支付违约金，违约金以购房款85万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月9日起计算至房屋实际过户至二原告名下之日止，超出部分，不予支持。对原告要求确认贵阳市云岩区房屋（合同备案号：Ｙ1××93）归原告王恺、韦小兰所有的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙钢、徐玲玲于本判决生效之日起十日内协助原告王恺、韦小兰将位于贵阳市云岩区房屋（合同备案号：Ｙ1××93）的所有权转移登记至原告名下；二、被告孙钢、徐玲玲于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王恺、韦小兰违约金，违约金以购房款850000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月9日起计算至上述房屋所有权转移登记至二原告名下之日止；三、驳回原告王恺、韦小兰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13188元，减半收取6594元，保全费3520元，共计10114元，由被告孙钢、徐玲玲承担（此款原告已预交，二被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年四月八日书记员 廖雨濛