福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初54号 原告：福州信恒置业有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道上浦路南侧富力中心B区B2#楼8层27商务办公，统一社会信用代码：91350103MA3270598C。 法定代表人：范红梅，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗道律、侯实习，福建国富律师事务所律师。 被告:福州泽翔房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇龙江村龙江路98号东方威尼斯商铺A，统一社会信用代码：91350104MA347XER4Q。 法定代表人：黄俊泉，董事长。 委托诉讼代理人：范贤伟、林玉兰，福建诚真律师事务所律师。 原告福州信恒置业有限公司与被告福州泽翔房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人范红梅及委托诉讼代理人罗道律、侯实习，被告福州泽翔房地产开发有限公司委托诉讼代理人范贤伟、林玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州信恒置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告福州泽翔房地产开发有限公司立即向原告福州信恒置业有限公司支付分销转介服务费360000元及违约金（以360000元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项全部支付完毕之日止）；2.本案全部诉讼费用（包括且不限于：受理费、财产保全费、公告费等）由被告承担。 事实与理由：被告2018年12月1日向原告出具《福州信恒置业有限公司进场合作确认函》，确认2018年12月1日至2019年2月28日，委托原告就“禹州金辉里”项目进行分销服务，通过原告渠道导入客户，购买禹州金辉里项目地块房源，被告按照原告销售套数对应的比例支付原告奖金：销售套数≤3套，奖金点数为35000元/套；销售套数4套及以上，奖金点数为60000元/套。结算时间：首付款到位并网签。原被告双方于2019年4月补签了《（禹州金辉里）分销转介服务合同》。在2018年12月1日至2019年2月28日期间，原告积极拓展、推荐客户，共帮助被告成功销售6套房产。对此，有被告与原告转介的六户购房者签订的《商品房认购协议》以及被告指定的项目联络人员张树灶签字确认的《禹州金辉里全民营销转介成交登记表》等均可证实。根据原被告双方合同约定，被告应当支付原告360000元的分销转介服务费。原告多次向被告催促支付分销转介服务费，并于2019年11月18日委托律师向被告发出《律师函》，但被告至今仍未向原告支付。综上所述，被告至今未向原告支付分销转介服务费的行为，违反了相关法律规定，原告为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告福州泽翔房地产开发有限公司辩称，原告要求被告支付分销转介服务费360000元及违约金的诉请，没有任何的事实与法律依据。被告认为，双方签订的《分销转介服务合同》（以下均简称“服务合同”）系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。从服务合同的约定可以看出双方结算的条件至少应满足如下三项：第一原告转介客户的报备内容以及报备程序应符合服务合同约定；第二原告转介的客户认定为服务合同约定的有效客户；第三原告能否提供服务合同约定的有效业绩确认材料向被告请款。 现就转介客户是否满足上述条件分别答辩如下： 一、客户林女士的报备内容不符合服务合同约定，亦不属于合同约定的有效客户，且原告未能提供合同约定的有效转介业绩确认材料向被告请款。首先，客户林女士的报备缺少姓名和购房意向，不符合有效报备的客户的约定。其次，客户林女士的《看房确认单》缺少销售经理以及驻场财务签名，看房确认单亦无被告指定对接人签名确认，看房确认单中看房人“林晶”的签名与认购协议中购房人“林晶”的签字显然不是同一人，因此，客户林女士2019年2月15日是否有到访涉案项目无法确认；再次，根据服务合同第八条第一款约定，只有在客户与被告签订《商品房买卖合同》、完成网签手续、且向被告支付全额首付款后，被告与原告双方才可以共同填写《转介成交登记表》，而经被告核实，林晶在2019年2月15日签订认购协议后，直到2019年4月以后才完成备案手续，所以原告提交登记日期为2019年2月15日的《转介成交登记表》显然与客观事实不符，被告不可能仅在客户签订认购协议后就与原告共同填写成交登记表，显然《转介成交登记表》系原告单方制作，未经被告认可。综上，《看房确认单》《转介成交登记表》系原告根据客户林晶的信息单方制作而成，因此原告无法向被告提供客户林女士有效的确认转介业绩材料，包含但不限于如《分销转介成交登记表》《分销转介看房登记汇总表》及《分销转介业绩申报表》等。客户林晶与客户林女士并非同一人，客户林晶系被告自然到访客户，并非原告转介的有效客户，因此原告无权要求被告支付该笔转介服务费。 二、关于客户高女士的报备内容不符合服务合同约定，亦不属于合同约定的有效客户，且原告未能提供合同约定的有效转介业绩确认材料向被告请款。首先，高女士的报备不符合服务合同约定的报备内容，没有报备高女士的姓名和购房意向，不符合有效报备。其次，客户高女士的《看房确认单》缺少销售经理以及驻场财务签名，看房确认单亦无被告指定对接人签名确认，因此，客户高女士2018年12月15日是否有到访涉案项目无法确认，是否与看房客户高丽是同一人也无法确认；再次，最终成销客户系李志军并非高丽，即便客户高丽就是高女士，但是李志军购房时与高丽并无直系亲属关系，根据服务合同第六条第二款第二项约定，李志军不能认定为原告的有效转介客户，不能计入原告的转介业绩。再次，同样的道理，原告提交登记日期为2018年12月15日、购房人为李志军的《转介成交登记表》显然与客观事实不符，被告不可能仅在客户签订认购协议后就与原告共同填写成交登记表，显然《转介成交登记表》系原告单方制作，未经被告认可。综上，《看房确认单》《转介成交登记表》系原告单方制作而成，因此原告无法向被告提供客户高女士有效的确认转介业绩材料等。退一步说，即便客户高女士就是高丽，但是李志军签订认购协议时与高丽并非直系亲属关系，所以就算客户高丽报备有效，根据合同关于有效客户的认定，李志军也非原告有效转介客户，因此原告无权要求被告支付该笔转介服务费。 三、关于转介客户唐先生不符合服务合同约定，亦不属于合同约定的有效客户，且原告未能提供合同约定的有效转介业绩确认材料向被告请款。首先，唐先生的报备不符合服务合同约定的报备内容，没有报备唐先生的姓名和购房意向，无法确定报备客户唐先生与唐松青同一人。且唐先生的报备程序不符合服务合同至少提前2小时报备的约定，不排除原告在被告案场外恶意截留看房客户唐先生的可能性。另原被告双方就客户报备内容的约定，是为了确保报备的客户与今后的到访客户属于同一人。具体到本案，报备客户信息虽有唐先生及手机号码，从上述两个信息看起来似乎可以确定某一个具体的个人，但是该手机号码是否登记在唐先生名下或者原先本就属于唐先生本人使用以及何时开始启用均无法确认，因此今后到访的唐先生与报备的唐先生是否属于同一人亦无法确认。而双方就客户报备与到访时间间隔的约定，是为了在一定程度上防止原告对本就属于被告自然到访的客户进行堵截所作出。违反上述报备内容或报备程序的约定将直接影响转介客户是否属于原告推荐客户的认定。其次，该名客户的看房确认单缺少销售经理以及驻场财务签名而导致该看房确认单无效，且看房确认单亦无被告指定对接人签名确认，因此，该名客户不能视为原告推荐的客户，不能计入原告的转介业绩。再次，同样的道理，原告提交登记日期为2018年12月26日、购房人为唐松青的《转介成交登记表》显然与客观事实不符，被告不可能仅在客户签订认购协议后就与原告共同填写成交登记表，显然《转介成交登记表》系原告单方制作，未经被告认可。综上，《看房确认单》《转介成交登记表》系原告根据客户唐松青的信息单方制作而成，因此原告无法向被告提供客户唐先生有效的确认转介业绩材料等。客户唐先生很有可能只是原告虚拟的一个人物，原告将虚拟的唐先生进行备案，事后将自然到访的客户唐松青的信息填入《看房确认单》《转介成交登记表》中。或者是原告在现场故意截流客户唐松青，后在备案群中备案唐松青的信息，这就能合理解释唐先生备案时间为何会不符合服务合同的约定。客户唐松青系被告自然到访的客户，因此原告无权要求被告支付转介服务费。 四、关于转介客户杨丽钦内容不符合服务合同约定，亦不属于合同约定的有效客户，且原告未能提供合同约定的有效转介业绩确认材料向被告请款。首先，张先生的报备不符合服务合同约定的报备内容，没有报备张先生的姓名和购房意向，无法确定报备客户张先生与认购客户杨丽钦之间的关系，因此杨丽钦不能认定为原告的有效转介客户，属于被告的自认到访客户。该名客户的《看房确认单》缺少销售经理以及驻场财务签名而导致该看房确认单无效，看房确认单亦无被告指定对接人签名确认，且看房确认单无看房人签名，因此该《看房确认单》无效，该名客户不能视为原告推荐的客户，不能计入原告的转介业绩。其次，现有证据无法证实杨丽钦与看房人张先生系直系亲属关系，因根据服务合同第六条第二款第二项约定，杨丽钦不能认定为原告的有效转介客户，且该名客户的看房确认单缺少销售经理以及驻场财务签名而导致该看房确认单无效，且看房确认单亦无被告指定对接人签名确认，因此，该名客户不能视为原告推荐的客户，不能计入原告的转介业绩。再次，同样的道理，原告提交登记日期为2019年2月15日、购房人为杨丽钦的《转介成交登记表》显然与客观事实不符，被告不可能仅在客户签订认购协议后就与原告共同填写成交登记表，显然《转介成交登记表》系原告单方制作，未经被告认可。综上，客户杨丽钦的《看房确认单》《转介成交登记表》系原告单方制作而成，无法证实杨林钦与备案客户张先生之间的关系，因此原告无法向被告提供客户张先生有效的确认转介业绩材料等。因此原告无权要求被告支付该笔转介服务费，并且经核实杨丽钦于2019年1月27日签订《商品房买卖合同的》后至今未向被告支付全额购房款，根据服务合同第八条第三款第三项“客户的回款时间超过270天，被告有权扣除此套房屋100%代理费，不再支付代理费”之约定，即便杨丽钦属于原告的有效转介客户，被告也不应向原告支付任何转介服务费。 五、客户冯女士报备的内容不符合服务合同约定，亦不属于合同约定的有效客户，且原告未能提供合同约定的有效转介业绩确认材料向被告请款。首先，冯女士的报备不符合服务合同约定的报备内容，没有报备冯女士的姓名和购房意向，无法确定报备客户冯女士与冯爱花同一人。且冯女士的报备程序不符合服务合同至少提前24小时报备的约定，不能视为原告推荐的客户，而应视为被告自然到访的客户。其次，该名客户的看房确认单缺少销售经理以及驻场财务签名而导致该看房确认单无效，且看房确认单亦无被告指定对接人签名确认，因此，该名客户不能视为原告推荐的客户，不能计入原告的转介业绩。再次，同理，原告提交登记日期为2019年2月13日、购房人为林虹的《转介成交登记表》显然与客观事实不符，被告不可能仅在客户签订认购协议后就与原告共同填写成交登记表，显然《转介成交登记表》系原告单方制作，未经被告认可。最后，原告无法向被告提供服务合同约定的包含但不限于如《分销转介成交登记表》《分销转介看房登记汇总表》及《分销转介业绩申报表》等有效的确认转介业绩材料。综上，客户林虹的《看房确认单》《转介成交登记表》系原告单方制作而成，无法证实林虹与备案客户冯女士之间的关系，因此原告无法向被告提供客户冯女士有效的确认转介业绩材料等。客户林虹是被告自然到访客户，原告无权要求被告支付该笔转介服务费。 六、客户黄先生报备的内容不符合服务合同约定，亦不属于合同约定的有效客户，且原告未能提供合同约定的有效转介业绩确认材料向被告请款。首先，黄先生的报备不符合服务合同约定的报备内容，没有报备黄先生的姓名和购房意向，无法确定报备客户黄先生与黄**同一人。且黄先生的报备程序不符合服务合同至少提前24小时报备的约定，不排除原告在被告案场外恶意截留看房客户黄先生的可能性。因此客户黄**不能视为原告推荐的客户，应视为被告自然到访的客户，不能计入原告的转介业绩。 其次，同理，原告提交登记日期为2019年2月25日、购房人为黄**的《转介成交登记表》显然与客观事实不符，被告不可能仅在客户签订认购协议就与原告共同填写成交登记表，显然《转介成交登记表》系原告单方制作，未经被告认可。再次，该名客户的看房确认单缺少销售经理以及驻场财务签名而导致该看房确认单无效，且看房确认单亦无被告指定对接人签名确认，看房确认单中购房人“黄**”与认购协议中“黄**”的签名显然不是同一人，因此，《看房确认单》系原告单方制作，被告不予认可。 综上，客户黄**的《看房确认单》《转介成交登记表》系原告单方制作而成，无法证实黄**与备案客户黄先生之间的关系，因此原告无法向被告提供客户黄先生有效的确认转介业绩材料等。客户黄**是被告自然到访客户，原告无权要求被告支付该笔转介服务费。综上，被告认为，备案客户高女士、林女士、唐先生、张先生、冯女士、黄先生的备案内容及程序均违反服务合同约定，以上客户的《看房确认单》《转介成销登记表》均是原告单方制作，被告均不认可，所以至今为止，原告并未向被告成功转介客户。购房客户林晶、唐松青、杨丽钦、李志军、林虹、黄**均是被告自然到访客户，因此原告无权要求被告支付分销转介服务费360000元及违约金。因此被告恳请人民法院在查清事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方对证据进行了质证。被告对原告提交的《进场合作确认函》《分销转介服务合同》《认购协议书》真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 对有异议的证据，本院认证如下： 1.被告对原告提交的《转介成交登记表》《看房确认单》《微信报备群截屏》《客户详情》的真实性均不认可。认为《转介成交登记表》中“营销企划部对接人”张树灶签字是否为张树灶本人所签无法确认，并未按合同约定附上客户照片，系原告单方制作。《看房确认单》系原告方单方制作，无相应人员签名，亦无被告指定对接人签名确认。《微信报备群截屏》《客户详情》无原件核对，无法确认其真实性。对上述有异议的证据在以下“本院认为”部分综合阐述。 2.被告对原告提交的《信恒置业2019共6套》有异议，认为未经过被告确认，系原告单方制作。本院认为，该汇总表确系原告单方制作，未经过被告确认，被告不认可，故该证据本院不予采信。 3.被告对原告提交的《律师函》及邮件查询单的三性及证明对象均有异议，认为原告未提供快递面单，无法证明原告向被告邮寄过律师函，同时该律师函的内容系原告单方出具，未得到被告的确认。本院认为，原告提交的《律师函》无快递面单，《快递查询单》难以证明与《律师函》有关，该组证据难以证明已送达被告，故不予采信。 4.庭审中，原告申请证人高某出庭作证，拟证明整个交易流程、证据的真实性、付款情况以及退房情况。被告认为该证人与原告有利害关系，证人多次陈述其所在公司与被告也存在经济纠纷，且多次说被告耍无赖，对被告抱有很大成见，因此该证言不应采信。该证人证言在以下“本院认为”部分综合阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月1日，被告向原告发送《进场合作确认函》，其中载明：双方就禹洲金辉里项目的分销转介事宜达成合作意向，同意原告于2018年12月1日进入合作项目案场，并提供如下服务：1.为合作项目进行线上线下客户拓展，为项目导入客户，提高成交量；2.针对原告导入客户，购买禹洲金辉里项目地块二房源，被告按照原告合作期（2018年12月1日—2019年2月28日）销售套数对应的比例支付奖金，销售套数≤3套，奖金点数为35000元/套；销售套数4套及以上，奖金点数为60000元/套；3.业绩确认标准：原告导入客户成功认购项目产品，签订《认购协议书》并支付首付款；4.结算时间：首付款到位并网签；5.由于双方未签订正式合同，客户归属以案场双方人员签字确认的客户《接收确认单》为准。 双方于2019年4月补签了《禹洲金辉里分销转介服务合同》，约定：1.合作时间：2018年12月1日—2019年2月28日；2.原被告均指派专人联络，原告指定联络人员为范红梅，被告指定联络人员为张树灶；3.分销流程：客户到达售楼处前，介绍人需至少提前2小时（2018.12.1—2019.1.2）/24小时（2019.1.3—2019.2.28）向被告现场负责人及营销企划部指定专人进行报备登记，登记方式可为短信、微信形式，报备信息包含被推荐人姓名、性别、电话、意向描述。客户的归属需要由被告经过查询被告的客户系统进行界定，被告的客户系统包括销售软件中的接待记录、当天纸质接待记录、认购及签约客户电子台账。原告所推介客户必须经被告书面确认后，方可办理房屋买卖手续。介绍人带被介绍人到现场时由原告拍照上传到禹洲金辉里分销群，并将照片存档。介绍人带被介绍人到现场了解项目后原告第一时间填写禹洲金辉里分销转介看房确认单，并附照片，及时提交公司留存。介绍人推荐被介绍人成功成交的原告须第一时间填写禹洲金辉里分销转介成交登记表，并附照片，及时提交公司留存。原告负责人每月须汇总《禹洲金辉里分销转介看房登记汇总表》《禹洲金辉里2019年分销转介业绩汇总表》《禹洲金辉里2018年分销转介业绩申报表》并于3日前提交至禹洲营销部对接人。以上附件原告负责人与被告对接人签字确认后原件各存档一份。被告对接人每月8日前汇总上个月分销相关表单并复核。被告对接人将复核后的每月分销业绩申报表提供给被告客服部回访，被告客服部回访并将回访结果每月10日前反馈给被告对接人；被告对接人将被告客服部回访结果反馈给原告，通知原告将回访成功的分销业绩申报表重新确认签字提交，被告对接人每月12日前将分销业绩申报表提交被告财务审核并申请付款。4.有效原告客户的认定：若原告报备的客户未登记在上述被告的客户系统里，或者该客户信息未登记在被告接待记录里，或者该客户信息不在认购及签约电子台账里，该报备客户经被告书面确认后属于原告有效客户，反之，若该报备客户在被告的客户系统，或有接待记录，或已存在于客户认购签约台账的则不属于原告客户；原告的客户资源在来访后，安排其直系亲属直接到售楼处看房或购买的，以被告客户系统中客户资源，及其直系亲属的第一次到访时间及接待人为判断依据；若该客户或其直系亲属第一次到访时界定为原告客户资源，则该组客户仍界定为原告客户，计入原告业绩；若该客户或其直系亲属第一次到访时界定为非原告分销期间新到访客户资源，则该客户不计入原告业绩；原告分销转介导入的有效客户的保护期为30天（含30天），即从界定原告客户之日起算30天，超过30天，仍未成交的，则该客户即视为不属于原告客户，该客户在此后成交的业绩亦不归属原告；在本合同有效期内或合同终止后15天（含15天）内，对被告确认有效原告客户就该项目签订《商品房买卖合同》且原告依约履行本合同约定其他义务的，被告应依照本合同的约定支付原告分销服务费。合同期满15天后签订《商品房认购合同》的，该成交客户不归属原告有效拓客，被告不予结算分销服务费；鉴于被告售楼处分销渠道较多，一旦出现原告导入客户与被告的销售软件系统或其他分销渠道客户存在相同或冲突的情况下，则以被告的最终判定及确认为准，原告对此无异议。5.原告成功销售的定义：经过被告确认的原告推介客户支付全额首付款并就被告项目签订正式《商品房买卖合同》备案完成，该套房屋视为原告成功销售；6.分销转介服务费的核算与支付：原告介绍的客户在有效期内与被告签订正式的《商品房买卖合同》备案完成并按被告规定足额缴交首付款后，原被告双方填写《禹洲金辉里分销转介成交登记表》，并由双方对接人进行签字确认后，即计入原告业绩并作为向原告结算分销转介服务费的依据。每月7日前原告将符合上述条件的，编制申报表报送被告，被告在收到原告提交的申报表的10个工作日内核对，核对无误且收到符合被告财务要求的足额正规增值税专用发票后被告于90个工作日内支付。……，合同还约定了其他事项。 该合同附件六《关于有效原告客户认定的补充协议》将原有效原告客户的认定调整为：原告分销转介导入的有效客户的保护期为60天（含60天），即从界定原告客户之日起算60天（含60天），超过60天，仍未成交的，则该客户即视为不属于原告客户，该客户在此后成交的业绩亦不归属原告。到访客户自经被告界定为有效客户之日起至合同期内（2019年2月28日）为客户保护期。合同终止后，由合同期内带访未成交的客户，延续至客户初次到访后60天，如2月6日带访，合同终止于2月28日，客户于2019年4月5日之前就该项目签订《商品房认购合同》且原告依约履行本合同约定其他义务的，被告应依照本合同约定支付原告分销服务费。 后，客户万丹、黄**、客户林晶、陈应锋、客户林虹、客户杨丽钦、客户李志军、客户唐松青与被告签订了共计6份《商品房认购协议》。 本院认为，本案中，原、被告事后补签的《禹洲金辉里分销转介服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是被告应否向原告支付360000元转介服务费。根据《禹洲金辉里分销转介服务合同》的分销流程约定：“原告负责人每月须汇总《禹洲金辉里分销转介看房登记汇总表》《禹洲金辉里2019年分销转介业绩汇总表》《禹洲金辉里2018年分销转介业绩申报表》并于3日前提交至禹洲营销部对接人。以上附件原告负责人与被告对接人签字确认后原件各存档一份。被告对接人每月8日前汇总上个月分销相关表单并复核。被告对接人将复核后的每月分销业绩申报表提供给被告客服部回访，被告客服部回访并将回访结果每月10日前反馈给被告对接人；被告对接人将被告客服部回访结果反馈给原告，通知原告将回访成功的分销业绩申报表重新确认签字提交，被告对接人每月12日前将分销业绩申报表提交被告财务审核并申请付款。”及分销转介服务费的核算与支付约定：“原告介绍的客户在有效期内与被告签订正式的《商品房买卖合同》备案完成并按被告规定足额缴交首付款后，原、被告双方填写《禹洲金辉里分销转介成交登记表》，并由双方对接人进行签字确认后，即计入原告业绩并作为向原告结算分销转介服务费的依据。每月7日前原告将符合上述条件的，编制申报表报送被告，被告在收到原告提交的申报表的10个工作日内核对，核对无误且收到符合被告财务要求的足额正规增值税专用发票后被告于90个工作日内支付。”，结合本案原告提交的证据，不足以证明被告支付转介服务费的条件已成就，原告提交《转介成交登记表》《看房确认单》《微信报备群截屏》《客户详情》及证人高某的证言，拟证明的是案涉的6客户系原告成功推介的客户，并不能证明被告支付转介服务费的条件已成就，故原告诉请被告支付转介服务费360000元及违约金依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告福州信恒置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费6700元，由原告福州信恒置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  兰幼清 人民陪审员  王传城 人民陪审员  卓雄波 二〇二〇年四月二十八日 法官助理潘彩虹 书记员韩国丽 附一：本法律文书适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。