江苏省盐城市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏09行终53号 上诉人（原审原告）范广军，性别××年××月××日生，××族，居民。 委托代理人沈振华，滨海县滨淮法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）滨海县自然资源和规划局，住所地滨海县港城路与育才路交叉处。 法定代表人朱仲亮，该局局长。 委托代理人陈健，江苏阜东律师事务所律师。 原审第三人陈光，性别××年××月××日生，××族，居民。 原审第三人滨海县电影院，住所地滨海县东坎镇阜东中路245号。 法定代表人黄河，该电影院经理。 上诉人范广军诉被上诉人滨海县自然资源和规划局（以下简称滨海资源规划局）、原审第三人陈光、原审第三人滨海县电影院房屋行政登记一案，不服建湖县人民法院（2019）苏0925行初219号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭书面审理了本案。现已审理终结。 原审法院经审理查明，原告范广军居住的滨海县东坎镇阜东中路245号201室房屋原系滨海县电影院所有，居住期间，范广军向滨海县电影院缴纳了水电费用。2005年5月19日，滨海县电影院领取了位于滨海县东坎镇阜东中路245号面积为1030.83平方米的房屋所有权证。2005年11月16日，滨海县电影院（甲方）与陈光（乙方）就滨海县电影院位于滨海县东坎镇阜东中路245号和位于新建××号文化综合楼转让事宜经协商一致，双方签订房屋出让合同书，其中第一条约定：甲方经文化局同意，自愿将拥有所有权的位于本县东坎镇阜东中路××号一幢四层文化综合楼715.43平方米和位于阜东中路××号西侧两层综合楼315.4平方米出让给乙方使用，将涉案房屋转让给陈光所有。滨海县文化局作为滨海县电影院的主管单位在该合同书上盖章确认。2008年9月8日，陈光领取了滨国用（2008）第2279号土地使用权证。2008年9月22日，第三人陈光向原滨海县房地产管理所申请对位于滨海县城阜东中路××号局部四层房屋进行产权登记，并提交了陈光的土地使用权证、登记申请书及陈光与滨海县电影院签订的房屋出让合同书等证明材料。滨海县房地产管理所对第三人陈光的申请进行产权审查，并于同日向陈光颁发了滨房权证私字第××号房屋所有权证。2018年12月7日，陈光具状向滨海县人民法院提起民事诉讼，要求范广军迁让出案涉房屋。原告范广军收到该案诉状副本及传票后，于2019年5月15日提起行政诉讼。原告至今未对案涉房屋出让合同书的效力问题提起民事诉讼。 原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或其他组织；……”本案中，原告范广军实际居住在涉案房屋内，并向滨海县电影院缴纳居住期间产生的水电费多年，是该房屋的实际居住人，与被诉房屋登记行为有一定利害关系，可作为本案原告提起本案诉讼。关于被告滨海资源规划局及第三人陈光主张原告范广军与本案被诉行政行为无法律上利害关系的辩解，不予采信。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，原告范广军作为案涉房屋实际居住人，主张包括案涉房屋在内的相关房产被第三人滨海县电影院违法卖给第三人陈光，房屋登记部门依据该买卖行为办理被诉房屋登记要求撤销被诉房屋所有权证，理应先行解决该民事争议，如当事人已提起民事诉讼，本案需中止审理，但经释明，原告范广军拒绝提起民事诉讼，本案可就现有证据依法进行审查。故对第三人陈光主张本案应中止审理的辩解，不予采纳。 2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》（现已废止）第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”第七条规定：办理房屋登记，一般依照下列程序进行：“（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，陈光与滨海县电影院签订房屋出让合同，购买了滨海电影院的滨海县东坎镇阜东中路245号面积为1030.83平方米的房屋，缴纳了相关费用，办理了土地使用权证，向房屋登记机构申请对该房屋进行转移登记，原滨海县房地产管理所收到陈光提交的房屋登记申请及材料后，进行审核，向陈光颁发了被诉房屋所有权证，并无不当。原告范广军要求撤销被诉房屋登记所有权证，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告范广军的诉讼请求。案件受理费50元，由原告范广军负担。 上诉人范广军上诉称，1.原审判决适用法律不当，判决错误。被上诉人的案涉登记行为违法。陈光与滨海县电影院签订的房屋出让合同违反《事业单位国有资产管理暂行办法》的相关规定，不具备转移登记的条件；2.被上诉人未按照《房屋登记办法》的相关规定收集案涉行政登记行为应当收集的材料。3.被上诉人的案涉房屋行政登记行为侵害了上诉人的合法权益。上诉人是滨海电影院的老职工，一直居住在案涉房屋，案涉房屋出售，侵害了上诉人享有的优先购买权。综上，第三人申请登记的材料缺少国有房屋出售转让的批准材料，被上诉人未能依法审查，行政登记行为违法。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人滨海资源规划局答辩称，案涉行政登记依据2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》（现已废止）第三十三条作出，在程序和实体上均无违法之处。《事业单位国有资产管理暂行办法》为财政部颁发的部门规章，属于对事业单位国有资产处置内部审批程序的规定，而非被上诉人办理案涉房屋行政登记的依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人陈光、滨海县电影院未提交书面陈述意见。 当事人在一审审理期间所提供的证据、依据，原审法院已随卷移送本院，本院对事实和证据的认定与原审法院无异。 本院认为，2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”故原滨海县建设局作为滨海县区域内的建设主管部门，具有办理该区域内不动产登记的法定职责。2019年2月，原滨海县建设局的职责已整合至被上诉人滨海资源规划局。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款之规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。故滨海资源规划局是本案适格的被上诉人。 《房屋登记办法》第七条第一款规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，被上诉人滨海资源规划局依法对原审第三人陈光提交的登记申请书、身份证复印件、国有土地使用证、房产证、《房屋出让合同书》、证明、税票等申请登记材料进行审核，认为原审第三人陈光提交的材料齐全，符合上述规定，向其颁发了案涉房屋所有权证。上诉人范广军上诉提出原审第三人陈光申请登记的材料缺少国有房屋出售转让的批准材料，被上诉人未能依法审查，该发证行为违法。本院认为，原审第三人陈光申请登记提交的《房屋出让合同书》中，滨海县文化局作为主管单位在该合同上盖章，并与滨海县电影院共同出具了“位于东坎镇新建××号二幢建筑面积约1320平方米的文化综合楼其产权属滨海县电影院所有，现转让给陈光使用，请给予办理过户手续”的证明，充分说明滨海县文化局作为原审第三人滨海县电影院的主管单位，对案涉房屋转让是知晓并同意的，可以视为该转让得到了主管部门的批准，故涉案申请材料符合《房屋登记办法》的第三十三条规定，被上诉人滨海资源规划局的发证行为并无不当，上诉人范广军的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人范广军认为原审第三人陈光与滨海县电影院签订的房屋出让合同违反相关法律规定，不具备转移登记的条件，也侵害了其对案涉房屋享有的优先购买权，该主张系对作为房屋登记行为基础的房屋出让合同效力提出异议，依法应当提起民事诉讼，本案一审法院已向其法律释明，上诉人范广军明确拒绝提起民事诉讼，故该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 综上，上诉人范广军的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决驳回上诉人范广军的诉讼请求正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人范广军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 红 审 判 员  吕 红 审 判 员  李星星 二〇二〇年四月十三日 法官助理  梁 悦 书 记 员  陈 新