福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2229号 原告：龙岩市威源物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区中城梅林凤凰路49号B幢201室，统一社会信用代码9135080069437820X2。 法定代表人：傅乐天,执行董事。 委托诉讼代理人：林福英，福建奋达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：钟建，福建奋达律师事务所实习律师。 被告：蔡玉辉，男，1972年5月8日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 原告龙岩市威源物业管理有限公司（以下简称威源物业公司）与被告蔡玉辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告威源物业公司的委托诉讼代理人林福英到庭参加诉讼。蔡玉辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 威源物业公司向本院提出诉讼请求：判令蔡玉辉支付2013年1月1日起至2019年8月31日止物业服务费3228.12元，公摊水费202.8元、公摊电费390元，合计3820.92元，并支付以欠缴物业费为基数，自2019年9月1日起至实际付款之日止按月利率2%计算的违约金。 事实与理由：2017年5月23日，威源物业公司与龙岩铁路建设发展集团有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定威源物业公司为“莲东龙铁名苑东区”提供物业管理服务事宜。收费项目：1、物业服务费2、公摊水电费3、车位费4、套内水费；收费标准：多层住宅0.45元/月/㎡；高层住宅1元/月/㎡；服务期限3年，物业服务费应于每月15日前支付，能按时足额支付物业服务费的，应按千分之三支付违约金。蔡玉辉作为莲东龙铁名苑东区6号楼501室的业主，未按时缴纳物业服务费、公摊水电费。威源物业公司多次向蔡玉辉催讨，但蔡玉辉均以诸多理由拒绝缴纳。为此，威源物业公司诉至法院。 蔡玉辉未作答辩。 威源物业公司围绕诉讼请求向本院依法提交了《物业服务委托合同》、《福建省前期物业服务合同》、欠费明细、不动产登记信息证明、物业缴费通知单、照片、水费结清证明、历月电费明细，蔡玉辉未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。威源物业公司提交的上述证据，能够证实其所主张的事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：蔡玉辉系龙岩市新罗区莲东龙铁名苑东区6号楼501室的业主，建筑面积为89.67平方米。2012年7月26日、2014年3月18日，龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订《物业服务委托合同》、《福建省前期物业服务合同》，主要约定：龙岩市铁路建设开发有限公司委托威源物业公司对莲东龙铁名苑小区提供前期物业管理服务，合同期限：从2012年8月1日起至2014年7月31日止及从2014年3月18日起至2017年3月17日止，多层住宅按每月每平方米0.45元计算。2017年3月18日，龙岩铁路建设发展集团有限公司与威源物业公司签订一份《福建省前期物业服务合同》，合同主要约定：龙岩市铁路建设开发有限公司继续委托威源物业公司对莲东龙铁名苑小区提供前期物业管理服务，合同期限三年，从2017年3月18日起至2020年3月17日止；多层住宅按每月每平方米0.45元计算。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月15日前支付物业服务费，未能按时足额支付物业服务费，应按3‰的标准支付违约金。威源物业公司依前述合同为莲东龙铁名苑小区提供物业管理服务，蔡玉辉从2013年1月1日起未按约缴纳相关费用，尚欠威源物业公司2013年1月1日至2019年8月31日止的物业服务费3228.12元、公摊水费202.8元、公摊电费390元，合计3820.92元。此后，威源物业公司经多次催要未果，遂诉至本院，请求判如所请。诉讼中，威源物业公司变更违约金的计算标准，即从起诉之日起至款还清之日止、以尚欠的物业服务费为基数、按年利率6%计算的违约金。 本院认为，威源物业公司系具有独立法人资格、具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。龙岩铁路建设发展集团有限公司与威源物业公司签订的三份物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。威源物业公司根据合同的约定向包括蔡玉辉在内的业主提供了物业管理服务，蔡玉辉在接受威源物业公司提供的物业服务后，应履行向威源物业公司缴纳物业管理费、公摊水费、公摊电费的义务，并应支付威源物业公司代垫的水费。蔡玉辉拖欠威源物业公司前述费用，已构成违约，应限期支付。因此，威源物业公司要求蔡玉辉支付物业服务费3228.12元、公摊水费202.8元、公摊电费390元的诉讼请求，予以支持。威源物业公司主张蔡玉辉支付从起诉之日起至款还清之日止、以尚欠的物业费为基数、按年利率6%计算的违约金，符合合同约定，本院予以支持。蔡玉辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 蔡玉辉应于本判决生效之日起五日内支付龙岩市威源物业管理有限公司物业服务费3228.12元、公摊水费202.8元、公摊电费390元，合计3820.92元，并支付从2020年3月24日起至款清之日止、以3228.12元为基数、按年利率6%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由蔡玉辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 江   彬 二〇二〇年四月二十日 书记员 邱瑜（代） 附注：一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。