四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初7511号 原告：四川长虹电器股份有限公司，统一社会信用代码91510700205412308D，住所地：绵阳市高新区绵兴东路35号。 法定代表人：赵勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑国松，四川祥裕律师事务所律师。 被告：罗绍长，男，1978年4月4日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：许志君，男，1977年2月10日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：吴华，四川巨帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶琳，四川巨帆律师事务所律师。 原告四川长虹电器股份有限公司与被告罗绍长、许志君租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川长虹电器股份有限公司的委托诉讼代理人郑国松、被告罗绍长、被告许志君的委托诉讼代理人饶琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川长虹电器股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告罗绍长、许志君签订关于绵阳市涪城区营业房屋的租赁合同于2019年5月10日起解除；2.判令被告立即向原告返还位于绵阳市涪城区营业房屋；3.被告向原告支付2017年4月24日起至2019年5月10日止的租金537023元（1826.61平方米×12元／月×24.5个月）并按市场价格支付从2019年5月11日起至退还房屋之日止的占用费；4.案件受理费、诉讼保全费由被告承担。 罗绍长辩称，绵阳市中级人民法院处置案涉房屋的时候给我打过电话通知过我是否行使优先购买权，我没有钱购买就放弃了，法院也仅仅是询问我是否购买房屋，但并没有告知我房屋已经归原告所有了。原告没有向我方提供房屋所有权的相关资料，双方协商后也没有签订新的租赁合同，所以没有向原告交租金。合同是我与许志君签订的，截止2019年9月的租金也是案外人霍英俊代收的，所以我没有拖欠租金。原告到商场告知具体承租户不向我方交租金，我方将近4个多月没收到租金了。综上，我方不同意解除合同，原告的其他诉请也不能成立。 许志君辩称，1、许志君现已不是案涉房屋的所有权人，租赁合同约束原告与罗绍长，故许志君并非本案适格被告。2、原告未提交其收到执行裁定时间的相关证据，无法证实其取得案涉房屋物权并有权收取租金的时间。3、案涉房屋并非许志君使用，没有腾退房屋或协助腾退房屋的义务。4、原告所主张的租赁费用期间，许志君并未收取任何租金，原告无权要求许志君承担支付租金的义务。综上，请求人民法院驳回原告对许志君的全部诉请。 本院经审理并认定如下事实，位于绵阳市涪城区（栋）3层1号商业房屋（房屋所有权证号：绵房权证监证字第××号，国有土地使用权证号：绵城国用（2010）第17271号，建筑面积689.96平方米）、3楼5号商业房屋（房屋所有权证号：绵房权证监证字第××号，国有土地使用权证号：绵城国用（2010）第17270号，建筑面积1136.65平方米）于2010年登记在许志君名下。 2014年1月19日，许志君（出租方、甲方）与罗绍长（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用；租赁期限19年，自2014年2月6日起至2033年2月5日止；2014年2月6日至2024年2月5日租金标准为11元／月／平方米;乙方必须按时交纳房屋租金，租金每季度准时付清，租金每季度支付一次，每次在交纳房租时不能逾期三个月，如逾期三个月未交纳租金视为违约，甲方有权利收回该房屋，乙方自行承担违约金,并收取租金；乙方有权自行招商并对外出租；乙方自行负责装修，消防及各种物管费，甲方收取租金为净租金；任何一方违约，则按对方的实际损失给对方进行赔偿；在合同期内，如房屋所有权发生变更，乙方租赁权不变，此合同有效。合同签订后，罗绍长随即租用案涉房屋至今。同日，罗绍长还与案外人霍英俊签订了《租赁合同》一份，约定由罗绍长承租登记在霍英俊名下位于绵阳市涪城区（栋）3层2号、3号、4号商业房。合同约定的租赁期限、单价、违约责任等内容与罗绍长、许志君签订的《租赁合同》一致。 2017年4月24日，四川省绵阳市中级人民法院作出（2016）川执字第38号之一执行裁定书，裁定：“一、……。二、将被执行人霍英俊名下位于绵阳市涪城区（权属证号：绵房权证监证0108894号、绵城国用（2010）第15604号）、3楼3号（权属证号：绵房权证监证0108893号、绵城国用（2010）第15605号）、3楼4号（权属证号：绵房权证监证0108892号、绵城国用（2010）第15606号）；被执行人许志君名下绵阳市涪城区栋3楼1号（权属证号：绵房权证监证0111902号、绵城国用（2010）第17271号）、3楼5号（权属证号：绵房权证监证0111901号、绵城国用（2010）第17270号）以流拍保留价4306.5万元抵偿给申请执行人四川长虹电器股份有限公司抵偿本案债务。强制注销以上房产的抵押登记手续，原房产证、土地使用证作废。三、申请执行人四川长虹电器股份有限公司可本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。过户中双方应缴纳的税、费按规定办理。”2019年8月22日和2019年10月18日，原告在房管部门将上述房屋中的3楼5号、3楼1号办理至其名下（不动产权证号分别为：川（2019）绵阳市不动产权第××号、川（2019）绵阳市不动产权第××号）。 2018年12月6日，原告向罗绍长发出《告知函》一份，载明：“2017年4月24日，四川省绵阳市中级人民法院作出（2016）川执字第38号之一执行裁定书，将你承租的位于绵阳市涪城区，原属许志君、霍英俊名下的商业房产已抵偿给我司，原房产证、土地使用证已经作废，我司自该日起拥有以上商业房产的所有权。我司原则上同意以原租赁条件将上述房产续租给你，要求你将租金直接支付给我司，并为此与你进行多次沟通协商。但事至今日你仍未向我司支付任何租金，且还进一步要求将租金下调至每月7元／平米。如你准备继续承租以上房产，请务必在收到此函后10个工作日内，以不低于原租赁条件同我司签订租赁协议，并按约向我司支付租金。否则，视为你放弃继续承租以上商业用房的权利。”2018年12月13日，罗绍长向原告发送《复函》一份，载明：“我与原产权人霍英俊、许志君的租赁关系合法有效；我基本同意与贵司另行签订租赁合同；我承租后投入了700余万元，用以改善维护商场经营必要的设施设备、水、电及消防设施，按照合同法的规定，应当由贵司负担,在租金中抵扣。本着友好真诚原则，愿意与贵司长期合作，请贵公司酌情考虑将租金下调为7元每平米。”此后，双方一致未能协议一致，签订新的租赁合同。2019年5月10日，原告向罗绍长发出《解除合同通知书》一份，载明因罗绍长未按原租赁合同支付租金，从2019年5月10日起解除案涉租赁合同，并按原合同标准支付2017年4月24日至今的租金。 2017年3月4日至2018年1月31日，罗绍长向霍英俊支付租金394825元。罗绍长称是上述租金（含霍英俊的3套房屋）是支付到了2019年9月，霍英俊代收了许志君的租金，霍英俊对此予以认可。许志君称2017年3月4日至2019年5月期间，罗绍长未向其支付过租金，也没有授权委托过任何人收取租金。 庭审中，罗绍长提供了收据9张和《高压客户远程费控购电结算协议》1份，以证明其承租案涉房屋后花费大量资金进行了装修和电力改造。原告对上述证据的真实性不予认可。至今，罗绍长、霍英俊未向原告支付过租金，原告遂诉至本院，请求判如所请。 本院认为，本案的争议焦点之一是罗绍长与许志君签订的《租赁合同》是否应当解除的问题。首先，《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。其次，依据四川省绵阳市中级人民法院作出（2016）川执字第38号之一执行裁定书，原告已于2017年4月24日取得位于绵阳市涪城区（栋）3层1号、5号商业房屋所有权。罗绍长与许志君在2014年1月19日签订的租赁合同尚在合同期限内，按照买卖不破租赁的原则，罗绍长有权继续租赁案涉房屋，租赁合同的双方由许志君、罗绍长对应变更为原告、罗绍长。第三，罗绍长作为承租人应向新的所有权人即本案原告缴纳租金。最迟至2018年12月6日，原告向罗绍长发出《告知函》时，罗绍长就应当知晓新的产权人是原告，同时应当向原告支付相应的租金，但至今未向原告支付，《租赁合同》中明确约定：“乙方必须按时交纳房屋租金，租金每季度准时付清，租金每季度支付一次，每次在交纳房租时不能逾期三个月，如逾期三个月未交纳租金视为违约，甲方有权利收回该房屋，乙方自行承担违约金,并收取租金；”，罗绍长未按合同约定期限及《告知函》上载明的宽限期缴纳租金的行为，违反合同约定，构成违约。原告依照上述约定在2019年5月10日发出解除合同通知，且罗绍长也实际收到该通知，故罗绍长与许志君签订的《租赁合同》已于2019年5月10日解除。合同解除后，罗绍长应当返还案涉房屋。故原告请求确认《租赁合同》已于2019年5月10日解除及主张返还案涉房屋的请求成立，本院予以支持。 本案的争议焦点之二是关于下欠租金问题和租金损失的问题。罗绍长作为承租人应当向房屋所有权人即本案原告支付租金，起算时间应为原告取得房屋所有权时即2017年4月24日。截止2019年5月10日，罗绍长应付租金为493610.87元[（689.96平方米+1136.65平方米）×11元/月/平方米×24个月+（689.96平方米+1136.65平方米）×11元/月/平方米÷30天×17天）]，原告主张的超出部分，本院不予支持。 关于租金损失问题。合同解除后，罗绍长一直实际占有案涉门面，造成原告租金损失，故原告请求罗绍长承担从2019年5月11日起至门面实际返还之日止按11元/月/平方米的标准计算租金损失的请求成立，本院予以支持。原告主张按12月/平方米计算租金，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。 关于许志君是否承担租金的问题。虽然罗绍长和霍英俊都认可罗绍长支付了截止到2019年9月的租金（霍英俊代收），但许志君并不认可，除此之外，罗绍长并未提供其他证据佐证许志君收取过2017年4月24日之后的租金，应承担举证不能的不利后果。许志君不应承担支付租金的责任。罗绍长和霍英俊之间是否代收租金的问题，双方可另行协商处理。 综上所述，原告的部分请求成立。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十七条、第二百三十五，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认被告罗绍长、许志君于2014年1月19日签订的《租赁合同》于2019年5月10日解除； 二、被告罗绍长在本判决生效后十五日内向原告四川长虹电器股份有限公司返还位于绵阳市涪城区（栋）3层1号、三层5号两套商业房屋（（不动产权证号分别为：川（2019）绵阳市不动产权第××号、川（2019）绵阳市不动产权第××号）； 三、被告罗绍长在本判决生效后十五日内向原告四川长虹电器股份有限公司支付2017年4月24日至2019年5月10日的租金493610.87元； 四、被告罗绍长在本判决生效后十五日内向原告四川长虹电器股份有限公司支付租金损失费，计算方法为：按20092.71元／月［（689.96平方米＋1136.65平方米）×11元／月］的标准，从2019年5月11日起计算至实际返还位于绵阳市涪城区（栋）3层1号、三层5号两套商业房屋（（不动产权证号分别为：川（2019）绵阳市不动产权第××号、川（2019）绵阳市不动产权第××号）时止； 五、驳回原告四川长虹电器股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68718元，由原告四川长虹电器股份有限公司负担718元，被告罗绍长负担68000元;诉讼保全费5000元，由被告罗绍长负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈子良 二〇二〇年四月三日 书记员  朱玲玲