安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终391号 上诉人（原审原告）：淮北市建投控股集团有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：顾俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马鹏，安徽安港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯伟，安徽安港律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮北市相山区况红秀女装店，住所地安徽省淮北市相山区。 经营者：况红秀，女，1985年3月16日出生，汉族，住淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：丰强，男，1982年7月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。（系况红秀之夫） 原审第三人：王云，男，1975年7月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 上诉人淮北市建投控股集团有限公司（以下简称建投公司）因与被上诉人淮北市相山区况红秀女装店(以下简称况红秀女装店)，原审第三人王云排除妨害纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初2924民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建投公司的委托诉讼代理人马鹏、侯伟，被上诉人况红秀女装店的委托诉讼代理人丰强，原审第三人王云的委托诉讼代理人吴华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建投公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持建投公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费均由况红秀女装店承担。事实和理由：一、况红秀女装店占用涉案房屋为非法占有。第一，况红秀女装店在建投公司与王云签订房屋租赁合同前就已经占有涉案房屋，在建投公司与王云签订房屋租赁合同后，且在其房屋使用期限已届满的情况下，经建投公司多次催促，其仍拒不搬出涉案房屋，构成非法占有。即使其后来与王云私下达成合作协议，也无法改变其非法占有涉案房屋的事实，且该非法占有的状态一直持续。第二，涉案房屋并非由建投公司交付给王云，而是王云通过与况红秀女装店私下协商的结果。涉案房屋的出租方为建投公司，王云与况红秀女装店无权就涉案房屋的交付问题达成有效协议。二、况红秀女装店应当向建投公司支付房屋占有使用费。在（2018）皖0603民初77号以及（2018）皖06民终1050号民事判决中已经将建投公司要求王云支付房屋租金的请求驳回，驳回理由是建投公司未向王云履行房屋交付义务。原因在于况红秀女装店及其他非法占有人强行占用涉案房屋。 况红秀女装店辩称，建投公司的上诉请求不成立。理由如下：况红秀女装店与王云之间合作经营协议其实系租赁合同，该租赁合同明确约定王云及次承租人的权利义务，该租赁合同合法有效。况红秀对涉案房屋系有权占有，况红秀女装店如约向王云缴纳了租金，建投公司无权向况红秀女装店主张房屋占有使用费。 王云述称，建投公司无事实和法律依据，不应得到支持，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、建投公司无权请求停止侵害、排除妨碍，王云在与建投公司签订租赁合同后，已实际占有和使用了涉案房屋，占有使用收益权已实际转移给了王云，租赁合同实际上部分履行，王云取得涉案房屋使用权具有合法性，并非非法侵占，建投公司无权请求停止侵害、排除妨碍。二、王云愿意按照合同约定将涉案房屋的租金交付给建投公司，相关损失是由于建投公司未及时向王云交付所致，该事实已被生效判决所认定。三、涉案房屋的租赁期限应当自建投公司将出租的房屋全部交付给王云之后计算，建投公司至今未按合同约定交付全部房屋，已构成违约，王云因此获得先履行抗辩权，待建投公司交付全部房屋后，再缴纳第二期租金。王云不构成违约，约定的合同解除权未成就，建投公司不享有合同解除权，不能要求况红秀女装店搬离房屋。 建投公司向一审法院起诉请求：1.判令况红秀女装店停止侵害，排除妨碍，从建投公司所有的位于淮北市房屋中搬出；2.判令况红秀女装店支付因侵占该房屋给建投公司造成的损失13871.08元（经济损失参照租金，2016年、2017年按0.768元／ｍ2／天标准计算，2018年、2019年按2.222元／ｍ2／天标准计算，自2016年4月1日暂计至2019年3月1日，实际计算至搬出房屋止）；3.本案诉讼费及其他因本案产生的相关费用由况红秀女装店承担。 一审法院认定事实：2010年11月30日，建投公司与淮北市工业行业办公室（简称市工业办）及淮北市国有资产监督管理委员会（简称国资委）签订《资产移交协议书》，约定将位于淮北市门面房（产权证号为07563号）移交给建投公司，建投公司在资产完成移交后，即拥有对该资产的管理权与使用权，该资产的管理、维护、处置使用自移交之后由建投公司全权负责等内容。 上述资产移交建投公司时，涉案房屋为李成华（曾用名王向阳）承租。2016年4月1日，因租期届满，王向阳与建投公司签订了租赁房屋现场交接清单，将其承租的房屋全部移交给建投公司。但王向阳未将其承租的房屋腾空，况红秀女装店未搬出，仍然占用案涉房屋，房屋面积9.735ｍ2。同年4月15日，建投公司（甲方）与王云（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将房屋出租给乙方使用，租赁房屋坐落于淮北市中大厅及橱窗与3楼仓库除外），使用面积约1300ｍ2；租赁期限共三年，甲方自2016年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年3月31日收回（以房屋实际交付日开始计租）；总租金108万元，租金按年度支付，每年租金36万元，乙方首次租赁时应交履约保证金18万元等内容。上述房屋租赁合同共涉及况红秀女装店、淮北市相山区榴莲味道服装店、淮北市赏识教育训练营、淮北市月荷家饰生活馆、淮北市相山区袁利平太阳雨太阳能经营部、淮北市好爱家窗饰布艺店、淮北市相山区正原名品店、淮北市相山区爱之恋鲜花店、淮北市相山区悦色服装店古城路店等9家商铺。 因涉案房屋为况红秀女装店占有使用，建投公司实际未能依约交付给王云。后王云经与况红秀女装店协商一致，于2016年6月16日与任忠琪（系况红秀婆婆）签订《合作经营协议书》，协议约定：甲方提供场所位于古城路137号原二轻局一楼西边临街第一间，与乙方进行合作经营。双方总合作期从2016年4月1日起至2019年3月1日止；合作期内乙方每六个月向甲方支付一次定额分成，乙方每次须提前十五天支付甲方后六个月的定额分成，金额为人民币1.5万元整。乙方没有按分成约定支付分成数额和拖欠超过20天，甲方可终止合作没收押金并收回商铺经营权等主要内容。协议签订后，况红秀女装店自2016年4月1日向王云每月实际支付房屋占有使用费1600元至2018年10月1日。此后，因双方发生纠纷，况红秀女装店未再向王云支付房屋占有使用费，亦未向建投公司支付。庭审中，王云明确表示愿将况红秀女装店支付的房屋占有使用费移交建投公司，但要求与建投公司按双方签订的租赁合同进行结算。 另查，2018年8月6日，一审法院对建投公司诉淮北市月荷家饰生活馆、李成华返还原物纠纷一案作出（2018）皖0603民初1527号民事判决书，该判决已生效。根据该判决查明的事实及判决结果，房屋占有使用费为2.222元/m2/天。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、建投公司要求况红秀女装店搬出房屋、排除妨碍的诉讼请求有无事实和法律依据；二、建投公司主张况红秀女装店支付因侵占房屋产生的损失能否支持。 关于焦点一：根据查明的事实，市工业办与建投公司于2010年11月30日进行经营性国有资产移交，建投公司自此对案涉房屋享有管理权和收益权。2016年4月15日，建投公司与王云签订房屋租赁合同，将包括况红秀女装店在内的约1300m2房屋租赁给王云。因建投公司未向王云实际交付案涉房屋，王云经与况红秀女装店自行协商，于2016年6月16日达成合作经营协议并实际履行至2018年10月1日。基于上述房屋租赁合同，王云享有对该部分房屋的占有使用和收益的权利，况红秀女装店从王云处取得涉案房屋的使用权，具有合法性。但此后况红秀女装店未再依约支付房屋占有使用费，王云庭审中亦明确表示终止与况红秀女装店的合作，且合作经营协议约定的合作期限也已经届满。鉴于此，王云与况红秀女装店之间的合作经营协议已实际终止，况红秀女装店在2018年10月1日后继续占有使用案涉房屋已无合法性，故建投公司作为案涉房屋的管理人有权要求况红秀女装店停止侵害，立即搬出其占有的案涉房屋，对建投公司的该项诉请，予以支持。 关于焦点二：况红秀女装店自2016年4月1日至2018年10月1日合法占有使用案涉房屋，并向王云交纳了相关费用，故建投公司要求况红秀女装店支付上述期间的损失无事实和法律依据，不予支持。因况红秀女装店在2018年10月1日后继续占有使用案涉房屋已无合法性，建投公司享有对案涉房屋的管理权和收益权，故对建投公司主张自2018年10月1日至况红秀女装店搬出之日止的房屋占有使用费，理由充分，予以支持。建投公司主张按2.222元/m2/天计算即每月648.9元（9.735m2×2.222元/m2/天×30天），此数额并未超过况红秀女装店实际支出的每月1600元房屋占有使用费，故对其诉请，予以支持。判决：一、况红秀女装店于判决生效之日起六十日内从淮北市相山区相西街道古城路轻工局楼下37-1房屋搬出并交还给建投公司；二、况红秀女装店于判决生效之日起十五日内支付建投公司房屋占有使用费6489元（自2018年10月1日计算至2019年10月1日止），从2019年10月1日起，按每月648.9元的标准继续计算至搬出之日止；三、驳回建投公司的其他诉讼请求。案件受理费147元，由建投公司负担67元，况红秀女装店负担80元。 各方二审均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：况红秀女装店对涉案房屋是否构成非法占有，应否向建投公司支付房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，王云与况红秀女装店之间合作经营协议的期限为2016年4月1日至2019年3月1日，根据双方权利义务内容，王云并未向况红秀女装店出资，也未进行任何经营管理，故双方协议名为合作经营协议，实质上为房屋租赁合同，所谓合作分红实质上为房屋租金。自2016年4月1日至本案起诉前，建投公司对于王云转租涉案房屋并未提出过异议，应视为其同意转租，王云与况红秀女装店之间的房屋租赁合同应为有效，况红秀女装店在建投公司与王云租赁期限内占有使用涉案房屋，具有合法依据。况红秀女装店与王云实际履行协议至2018年10月1日，根据合同的相对性原则，况红秀女装店应将履行协议期间的房屋租金支付给王云，建投公司并无权利主张，故对于建投公司诉讼请求中的2016年4月1日至2018年9月30日期间的房屋租金不予支持。2018年10月1日况红秀女装店与王云的协议终止履行后，况红秀女装店继续占有涉案房屋已无合法依据，一审据此判决况红秀女装店搬出涉案房屋，并支付建投公司房屋占有使用费并无不当。关于建投公司与王云之间的租赁费用，双方可另行处理。 综上所述，建投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费67元，由淮北市建投控股集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柏 莉 审判员 化启武 审判员 王冬宁 二〇二〇年四月二十六日 法官助理周文锦 书记员杨倩倩 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。