河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初162号 原告：李璐，女，1991年3月30日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：穆海舰，男，汉族，1986年10月26日生，住址同上，系原告丈夫。 被告：赵洪建，男，1985年8月20日出生，汉族，住沧州市运河区。 被告：耿丽娜，女，1983年5月13日出生，汉族，住沧州市运河区。 二被告委托诉讼代理人：李秀树，河北东方伟业律师事务所律师。 原告李璐与被告赵洪建、耿丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李璐的委托诉讼代理人穆海舰、被告赵洪建及二被告委托诉讼代理人李秀树均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李璐向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令二被告退还给原告购房款及定金共计530000元；3、依法判令二被告向原告支付违约金430000元；4、依法判令二被告向原告支付佣金费10750元；（以上共计970750元）；5、本案的诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告赵洪建于2019年9月18日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告赵洪建自愿将其位于沧州市运河区出售给原告，房屋总价款为2150000元，原告于合同签订时向被告赵洪建支付购房定金30000元。另合同约定佣金由原告承担，且被告赵洪建已取得共有人耿丽娜的同意。合同签订后，原告于当日向被告赵洪建支付了购房定金30000元。后被告赵洪建以归还银行房屋抵押贷款为由要求原告预先支付500000元购房款，原告于2019年11月8日将500000元转给被告赵洪建。2019年11月13日，被告赵洪建告知原告该房屋银行抵押贷款未还金额为1699409.73元，被告赵洪建没有将原告支付的500000元用于归还银行抵押贷款，原告要求被告赵洪建将该房屋解除银行抵押。2019年11月18日，被告赵洪建称已解除该房屋银行抵押状态，双方约定去沧州市政务大厅查询，房屋查询结果显示该房屋处于抵押和查封状态。原告才知晓该房屋已被石家庄市长安区人民法院和沧州市运河区人民法院保全查封。该房屋至今处于查封和抵押状态，根据双方签订房屋买卖合同第六条第二款的约定即“被告保证该房屋及其附属设施上没有设定任何的担保物权，没有任何形式的权属纠纷或争议”，被告已构成根本违约。此外，原告认为根据双方签订房屋买卖合同第七条第一款的约定即“被告违约致使合同不能履行的，被告向原告支付本合同约定成交总价款20%的违约金，退还原告所交定金，原告有权解除合同，被告需退还所收取的全部购房款，并承担丙方的佣金费及原告的损失。”因被告违约致使合同不能履行，被告应承担上述违约责任。经原告多次要求被告退还所交款项并承担违约责任，但被告至今仍未向原告退还任何费用。为了维护原告的合法权益，故诉至本院。 赵洪建、耿丽娜辩称，一、被告同意解除双方签订的房屋买卖合同，但需要说明导致解除合同解除的原因是原告方的过错行为所导致，原告应依法承担相应的法律责任；二、原告提出的第二、第三、第四项诉讼请求均不能成立，人民法院应依法判决驳回原告的该三项诉请。 本院经审理认定事实如下：2019年9月18日，被告赵洪建(出售人甲方)、原告李璐（买受人乙方）、沧州市利佰嘉房地产经纪有限公司（居间方丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定甲方自愿将坐落在金鼎领域13-7-802的房屋出售给乙方，房屋建筑面积139.42平方米，房屋所有权证号0097528，含房屋附属设施带地下室壹个、空调挂机壹个、柜机壹个、整体厨房一套、整体卫浴壹套。乙方通过实地看房已对房屋充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。经丙方撮合，甲乙双方协商一致，同意该房屋的成交总价款为人民币¥2150000元，大写贰佰壹拾伍万元整。乙方在签订本合同时应向甲方支付购房定金人民币叁万元整由甲方收取，甲方向丙方交付房屋所有权证书代存。乙方为贷款客户，应在银行贷款审批下后，支付给甲方房屋首付款（首付款为除贷款申请额之外的剩余房款），银行贷款部分的房款按银行规定支付甲方。丙方已完成以上居间服务内容，乙方按照房屋成交总额的1%支付佣金，具体数额为以收据为准。该房屋因产权过户所发生的费用由乙方承担。甲、乙双方约定于2019年9月21日之前将过户、贷款所需手续提供完备，进行贷款审批。甲方收到全部房款当日腾空该房屋并交付给乙方。甲方保证所出售的房屋权属清楚，已征得其他共同人的同意，并保证该房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方并将该房屋实际交付给乙方使用。若发生与甲方有关的产权纠纷、债权纠纷及使用纠纷，概由甲方负责清理，并承担相应的民事责任，因此给乙方和丙方造成的损失，甲方负有赔偿责任。甲方违约致使合同不能履行的，甲方向乙方支付本合同约定成交总价款20%违约金，退还乙方所交定金，乙方有权解除合同，甲方需退还所收取的全部购房款，并承担丙方的佣金费用及乙方的其他经济损失。其他约定：经甲乙双方协商一致，1、乙方为商业贷款购买该房屋，过户当日以房管局实时政策为准，办理贷款以银行实际为准；2、乙方承诺于银行贷款审批过后3个工作日内将首付款壹佰叁拾伍万元整（含定金）给予甲方，甲方收到首付款当日配合乙方办理完过户手续；3、甲方保证该房屋产权真实有效，乙方保证银行征信良好无不良记录，保证过户后10个工作日内办理完该房屋银行抵押手续；4、合同履行期间双方严格执行，如有一方违约需按本合同违约责任执行。合同签订后，原告李璐与被告赵洪建经协商，又在合同其他约定处加上备注一条，写明“甲方同意等该房为两年房证后5个工作日内办理过户手续至乙方名下，乙方只承担该房过户时产生的个人所得税和契税费用，如有其他过户费用由甲方承担”。当日，原告李璐给付被告赵洪建30000元房屋定金，赵洪建向李璐出具收条，写明“今收到李璐购金鼎领域13-7-802房屋，定金叁万元整，小写¥30000”。另，原告李璐于当日给付沧州市利佰嘉房地产经纪有限公司中介费10750元。2019年11月8日，李璐给付了赵洪建部分首付款500000元。 被告耿丽娜与被告赵洪建系夫妻关系。涉案房屋系二被告贷款购买的二手房，贷款金额为1740000元。二被告与原告签订买卖合同时，涉案房屋贷款未偿清，原告对此情况表示知情。涉案房屋的产权登记时间为2017年11月9日，权利人为赵洪建、耿丽娜，为二人共同共有，产权证号为冀（2017）沧州市不动产第0097528号。2019年11月13日、14日，赵洪建将涉案房屋的剩余贷款1703736.2元提前偿清。 根据沧州市不动产登记中心出具的查封业务信息显示涉案房屋多次被查封，具体情况如下：2019年11月6日，河北省新乐市人民法院查封涉案房屋，后被解封；2019年11月13日，石家庄市长安区人民法院查封涉案房屋，至今未解封，该查封是因二被告赵洪建、耿丽娜、快乐文化教育（沧州）有限公司与米莉民间借贷纠纷一案，涉案标的金额为436700元；2019年11月18日，本院轮候查封涉案房屋，后被解封，该查封是因赵洪建、耿丽娜与刘井红民间借贷纠纷一案，借款金额为520000元；2019年11月20日，本案查封涉案房屋。 被告赵洪建称2019年11月18日，原告、中介方工作人员石家庄长安区法院的工作人员及被告本人曾一同去沧州市政务大厅办理涉案房屋的查封及过户问题，因原告不能给付剩余的首付款，所以涉案房屋未能解封。本院对中介方的工作人员陈新敏的询问笔录中也提及了上述情况。 以上事实有原告提交的房屋买卖合同、收据、银行转账记录、照片、电话录音；被告提交的动产登记信息查询结果，石家庄长安区法院作出的民事调解书、裁定书、协助执行通知书、委托函送达回证（均为复印件），运河区人民法院民事裁定书（复印件）、还款协议书，电话录音；本院调取的涉案房屋的产权信息表等以及当事人的陈述予以证实。 本院认为，原告李璐与被告赵洪建签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院依法予以认定，原告请求解除该买卖合同，被告明确表示同意解除，故本院认定解除原告李璐与被告赵洪建签订的《房屋买卖合同》。 关于原、被告在履行房屋买卖合同中是否存在违约问题的认定。首先，在涉案房屋的买卖合同中，原告是否存在违约问题的认定。第一，原告与被告签订的《房屋买卖合同》中约定原告需给付被告的首付款为1350000元，但在实际履行过程中原告仅给付了被告首付款530000元，原告辩称因该房一直处于抵押和查封状态不能交易，所以首付款不能全部给付。但合同签订时，被告将涉案房屋存在抵押贷款情况告知了原告，原告亦表示知情；从首付款给付时间上看，原告于合同签订之日给付被告定金30000元，后于2019年11月8日给付了被告500000元，该行为说明原告在该时间点上愿意继续购买涉案房屋，促使二被告为履行卖房义务积极做准备，所以二被告于2019年11月13日、14日提前偿清了银行贷款。第二、涉案《房屋买卖合同》中约定“甲、乙双方约定于2019年9月21日之前将过户、贷款所需手续提供完备，进行贷款审批”，原告称曾去银行进行审批但因涉案房屋存在抵押和查封，银行无法办理。对此，本院认定，涉案房屋在该时间点上仅存在银行抵押，不存在查封情况，且原告对抵押是知情的，因原告未提交证据证实其在该时间点上准备好资料并去银行进行贷款审批，故本院认定原告未能积极履行银行审批义务。第三，根据原被告的录音及中介工作人员的询问笔录可以证实2019年11月18日，原告、被告、中介工作人员及石家庄长安区人民法院的法官均到达沧州市政务大厅，办理涉案房屋解封及过户事宜，说明当时原告对石家庄法院的查封是知情的，其去沧州市政务大厅的行为表示原告在该时间点上仍是愿意购买该房屋，二被告亦在积极解决涉案房屋的查封事宜。综上，本院认定原告在履行涉案房屋的买卖过程中存在违约。 其次，在涉案房屋的买卖合同中，二被告是否存在违约问题的认定。第一，原被告签订的《房屋买卖合同》其他约定中约定“乙方承诺于银行贷款审批过后3个工作日内将首付款壹佰叁拾伍万元整（含定金）给予甲方”，但因涉案房屋先后多次被查封，加之原告未能积极履行银行贷款审批义务，导致涉案房屋至今无法办理银行贷款审批手续的，导致了首付款不能及时给付完毕。第二，原被告签订的《房屋买卖合同》第六项第二款约定“甲方保证所出售的房屋权属清楚……并保证该房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方并将该房屋实际交付给乙方使用。若发生与甲方有关的产权纠纷、债权纠纷及使用纠纷，概由甲方负责清理……”，二被告在涉案房屋出现查封后，虽积极处理查封事宜，但背后的债务纠纷未能妥善解决，最终未能解除涉案房屋的查封，致使涉案房屋不能办理过户手续。综上，二被告在履行涉案房屋的买卖过程中存在违约。 现原告主张解除其与二被告签订的《房屋买卖合同》，二被告均同意解除与原告的房屋买卖合同，故该主张本院予以支持，故二被告应退还原告交付的首付款530000元。关于原告要求二被告向其支付430000元违约金的主张。因原告仅给付了二被告530000元的首付款，未全额支付购房款，同时原告在履行合同中亦存在违约行为；同时，涉案房屋于2019年11月13日和11月18日的查封均是因为二被告拖欠他人债务，拖欠金额分别为436700元和520000元，其拖欠金额少于涉案房屋的剩余贷款金额，在该种情况下，二被告仍选择提前偿清了银行贷款，说明二被告在为卖房积极做准备；另，鉴于从合同签订之日至原告请求解除合同之日时间较短，房价未发生较大波动，对双方未造成较大损失。综上，本院认定原告要求二被告支付430000元违约金过高，不予支持。因二被告收取了原告530000元首付款，故本院认定二被告应给付原告资金占用期间的损失，该损失本院酌定以530000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率自二被告收到500000元房款即2019年11月8日起计算至二被告履行完毕之日止。 关于原告要求二被告向其支付佣金费10750元的主张，因原告及二被告在合同履行过程中均存在违约情况，本院酌定原告与二被告各自承担50%的佣金费，因原告已向中介方支付了10750元，故二被告应给付原告佣金费5375元。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告李璐与被告赵洪建签订的《房屋买卖合同》； 二、二被告返还原告的购房款530000元及利息（利息自2019年11月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至二被告履行完毕之日止）； 三、二被告给付原告佣金费5375元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6754元，保全费5000元，由原告负担2177元，二被告负担9577元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审判员 代 丽 二〇二〇年四月一日 书记员 朱博明