安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初727号 原告：张善昌,男,1954年9月27日生,汉族，住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：陈效，安徽伟易律师事务所律师。 被告:唐邦宗,男,1964年7月14日生,汉族,住安徽省肥东县。 被告:宋庭武,男,1967年5月18日生，汉族,住安徽省肥东县。 第三人:安徽亿厦建设工程有限公司,住所地安徽省肥东县祥和路徽商建材城45幢五层。统一社会信用代码:91340122080326114F。 法定代表人:吴岱,总经理。 委托诉讼代理人：黄发蒙，安徽黄发蒙律师事务所律师。 原告张善昌与被告唐邦宗、被告宋庭武、第三人安徽亿厦建设工程有限公司（以下简称亿厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张善昌及其委托诉讼代理人陈效，唐邦宗，宋庭武，亿厦公司委托诉讼代理人黄发蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张善昌向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的“肥东徽商城45#楼转让协议”;2、判决两被告腾退合肥徽商城金属制品交易市场（以下简称徽商城市场）45幢楼5层房屋(面积:1102平方米)并返还原告;3、判令两被告支付占用徽商城市场45幢楼5层房屋；面积:1102平方米)使用费545490元(占用使用费按15元/平方米/月计）自2017年4月11日暂计至2020年1月11日,直至返还房屋时止);4、本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：2016年12月2日；我与合肥大地房地产开发有限责任公司签订《合肥徽商城金属制品交易市场入驻协议书》,购得位于肥东县新城开发区房屋、面积共计2000平方米且实际交付我占有使用,我自此取得该房产相应权利。 2017年4月初,两被告有意合伙购买我徽商城市场45幢楼5层房屋(面积2000平方米),同月11日,原、被告双方签订《肥东徽商城45幢楼转让协议》,约定我将徽商城市场45幢楼5层房屋(面积共计2000平方米)转售予两被告;同日被告方经银行转款向我支付约定押金8万元后,我将转售房屋钥匙交给被告方并由其占有使用。 被告方随后于2017年4月、6月分别支付30万元合计60万元的购房款,但均未按约付清全部购房款项,2017年11月,被告方返还我徽商城市场45幢楼5层房屋东南方向898平方米的房屋,仍尚欠我208.9万元房款未付，后宋庭武于2018年4月8日向我出具房款欠条一份,但至今分文未付,且徽商城市场45幢楼5层房屋(面积1102平方米)经两被告交由第三人亿厦公司入驻占用至今。两被告违约至今未支付我208.9万元房款,且所欠房款占总款276.9万元的绝大部分,已构成根本违约,严重侵害了我的合法权益,已致使本案房屋转让协议之目的不能实现。为此提起诉讼。 唐邦宗辩称，2017年4月11日，我与宋庭武合伙购买张善昌商城市场45幢楼5层整层面积约2000平方米，单价2600元/平米，宋庭武打电话要求我办理相关手续，我与张善昌签订了房屋购买协议。当天付定金8万元，2017年4月28日付30万元，6月7日付30万元。2017年7月张善昌催要剩余房款，经多次协商，张善昌介绍一个小贷公司给宋庭武，宋庭武从小贷公司借款426万元付给了张善昌，我们共计付了房款494万元（房屋实际面积1903平方米，房款也是按实际面积结算）。已结清全部房款，完成合同义务。 后来因我本人不想再与宋庭武共同承担从小贷公司借款的利息，张善昌与我协商于2018年2月18日签订了解除购房协议，2018年4月18日又和我签署了情况说明，将房屋转到宋庭武名下。合同解除后，我找宋庭武催要房款，宋庭武以我们购买的房屋一部分由张善昌卖给了他人，只得到房屋1065平米，且已付清全部房款为由，拒绝还我房款。于是我多次找张善昌催要房款，但至今张善昌分文未还。 宋庭武辩称，2017年4月11日，我与唐邦宗合伙从张善昌处购买商城市场45幢楼5层，面积约2000平方米，单价2600元／平米（实际面积1903平方）。因我当时人在外地，于是打电话要求唐邦宗办理购房手续并签订购房协议，并由唐邦宗支付定金8万元及房款60万元（2017年4月28日付30万元、6月7日付30万元）。合同约定4个月内付清房款。2017年7月20日左右，张善昌催要房款并给我介绍小贷公司，由我从小贷公司李某处借款，约定月利率2%。我出具借条给李某，利息由我支付，同时约定由李某直接将我的借款汇入张善昌账户。2017年7月24日、同年8月15日，李某分别向张善昌汇款300万元及126万元。我向李某支付借款利息计142520元。至此，我合计支付张善昌房款494万元，并支付房屋物业费用。按房屋实际面积1903平方米，单价2600元／平方米，房款全部付清。 我将房屋中的约1065平方米，按2800元/平方米出卖给亿厦公司法定代表人吴轩，吴轩也支付了房款，我转卖给吴轩的房屋合法。2017年9月我得知在我不知情的情况下，张善昌已将徽商城市场45幢楼5层南边838多平方米于2016年12月26日按单价2200元/平方米私自卖给孙邦虎，造成一房二卖，导致我合同无法履行。 2018年我从外地回来，多次找张善昌要求归还我房屋，赔偿我相应损失，张善昌一直未予回应。张善昌又对我讲，我从小贷公司的借款是他本人担保的，如果我不能还款，他要承担责任，于是让我出具208万元的借条给他，他替我还小贷公司款，我出具给李某的条据由张善昌撤回（但我出具给李某的条据至今没有归还于我）。 综上，张善昌一房二卖，应将卖给孙邦虎的房屋归还于我并赔偿我损失。我将房屋转卖给亿厦公司合法有理，张善昌应承担违约金、我付给李某的利息及一切损失。 亿厦公司述称，一、张善昌与唐邦宗、宋庭武签订的《肥东徽商城45＃楼转让协议》合法有效，我公司与宋庭武之间的房屋买卖协议合法有效，且都履行完毕。张善昌无权解除合同，依法应驳回其诉讼请求。原、被告双方合同签订后，张善昌将房屋交付给被告，被告从案外人李某处借款将全部房款支付完毕。宋庭武有权将房屋处置、转让并交付给我公司，我公司业已支付全部房款。本案纠纷系张善昌与宋庭武之间的债务纠纷，与我公司无关。张善昌无权解除合同。二、张善昌的诉请不能成立。宋庭武从李某处借款支付房款，向李某出具借条并支付利息，宋庭武与李某之间成立民间借贷关系。至于后期宋庭武向张善昌重新出具欠条并撤回与李某的条据，则属于债权债务的转让问题，并由此产生新的债权债务关系，不影响宋庭武已支付房款的事实。综上，请驳回张善昌的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年12月2日，张善昌与合肥大地房地产开发有限责任公司签订“合肥徽商城金属制品交易市场入驻协议书”，约定，张善昌入驻该交易市场45#楼501共一层房屋，面积约2000平方米（最终以政府相关部门实测为准）。单价2200元/平方米，总价440万元。协议落款处载有“45#五层南侧五层分割898㎡给孙邦虎名下。（轴AA-AM）属实张善昌2016.12.6”内容。 2017年4月12日，张善昌与唐邦宗、宋庭武签订“肥东徽商城45#楼转让协议”，约定，张善昌将上述45#楼五楼整层面积约2000平方米（按实际面积计算）出售给唐邦宗、宋庭武，单价2600元/平方米，房款30天内先支付200万元，余款4个月内付清，如到期不能支付按月息2分计算。 协议签订后，唐邦宗于2017年4月11日、同年4月28日、同年6月7日三次向张善昌支付房款计68万元。此后，经张善昌介绍，宋庭武与案外人李某达成协议，由李某向宋庭武出借资金用于支付案涉购房款，李某按宋庭武指示于2017年7月24日、同年8月15日共向张善昌汇款426万元。宋庭武则按与李某的约定，向李某支付部分利息。 宋庭武取得案涉房屋后，以2800元/平方米单价，将45#楼五层北边的1065平方米房屋转卖给亿厦公司，亿厦公司业已付清全部房款并占有使用至今。 2017年11月5日，宋庭武出具补充协议于张善昌，内容为：原购张善昌徽商城45＃楼五层约2000平方，经实际丈量1903平方，其中北边1065平方转让给他人，剩余838平方经过双方友好协商退还给张善昌，折合人民币贰佰壹拾柒万捌仟捌佰元整（2178800元），其款由张善昌退还给李某，从原借款中扣除2178800元。 2018年4月8日，宋庭武出具欠条于张善昌，欠条载“今欠到购买张善昌徽商城45＃楼北面半层1065平方，单价2600元／平方总价贰佰柒拾陆万玖仟元整，已付房款陆拾捌万，剩余房款贰佰零捌万玖仟元整（208.9万）欠款：宋庭武2018.4.8备注：我与李某借条全部作废，由张善昌负责把条据撤回”。 2018的4月18日，唐邦宗书写情况说明，内容是：本人唐邦宗购买张善昌徽商城45#5楼房屋，已付张善昌叁拾捌万元（由唐邦宗提供银行凭证），后来宋庭武接手此房，此款已算在宋庭武房款中，如宋庭武不承担此款，由张善昌返还唐邦宗叁拾捌万元。特此说明。张善昌于同日在情况说明中签名。2019年12月19日，宋庭武在情况说明中签署“我愿意承担唐邦宗帐务”。 本案开庭审理时，张善昌申请的证人李某出庭作证证明，2017年7月22日，其与宋庭武达成借款协议，李某从张善昌处拆借426万元，然后再汇款426万元给张善昌。李某以2018年4月8日宋庭武出具于张善昌的欠条为由，认为其与宋庭武之间的借贷关系业已解除。 本院认为，张善昌与唐邦宗、宋庭武签订的“肥东徽商城45＃楼转让协议”，以及宋庭武转卖案涉房屋，均不违反法律的强制性规定，为有效合同。张善昌要求解除“肥东徽商城45＃楼转让协议”是否成立，取决于唐邦宗、宋庭武是否存在重大违约行为致使其不能实现合同目的。根据查明的事实，首先，张善昌与唐邦宗、宋庭武签订“肥东徽商城45＃楼转让协议”后，唐邦宗履行购房款68万元，宋庭武经张善昌介绍与案外人李某建立民间借贷法律关系，李某接受宋庭武指示，向张善昌汇款426万元购房款。至此，唐邦宗、宋庭武已按合同约定，全面履行了购房款义务，唐邦宗、宋庭武并无违约行为。其次，宋庭武2017年11月5日出具于张善昌的补充协议内容，表明宋庭武取得案涉房屋后，已将其中北边的1065平方米转卖给亿厦公司，且对张善昌此前于2016年12月6日将案涉房屋中的南侧部分出卖给案外人孙邦虎的行为予以追认。第三，综合分析2018年4月8日出具于张善昌的欠条内容、2018的4月18日唐邦宗的情况说明以及证人李某出庭作证证言，可以认定，唐邦宗业已退出“肥东徽商城45＃楼转让协议”。宋庭武向张善昌出具欠条的实质，是将其与李某之间因民间借贷所产生的合同债务转移给张善昌，李某出庭作证认为其与宋庭武之间的民间借贷关系业已解除，则表明李某同意宋庭武将该民间借贷债务转移给张善昌，并由此在宋庭武与张善昌之间因债务转移而产生新的债的关系。 综上所述，案涉“肥东徽商城45#楼转让协议”已履行完毕，亿厦公司因宋庭武的转卖行为而合法占有、使用房屋至今。因此，张善昌要求解除合同，并按合同解除来安排的其他诉讼请求，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告张善昌的诉讼请求。 本案受理费9256元，减半收取4628元，由原告张善昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  梁越琪 二〇二〇年四月二日 书记员  王兴蕾 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。