广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5498号上诉人（原审原告）：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中北路19号尚美居会所负一层，统一社会信用代码91442000675171211Q。法定代表人：欧阳浩文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何结娥，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎莹，女，1984年3月3日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。上诉人中山市翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）因与被上诉人黎莹物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。翔实公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持翔实公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。一、一审判决以业主群体性拒交物业服务费，推断出翔实公司没有全面履行物业管理义务，不符合法律逻辑。二、一审判决以部分业主对小区物业服务质量的抗辩适用于全体业主，理据不足。三、黎莹以翔实公司管理不到位、环境卫生没有维护好、保安工作严重不负责进行抗辩，其应对此承担举证责任，但其并未提供充分证据予以证明，依法不应当采信其抗辩。四、一审以超过诉讼时效为由不支持部分物业管理费请求，不合理。五、翔实公司按合同约定要求黎莹支付拖欠物业管理费违约金应当支持。黎莹二审期间未到庭接受调查询问，其提交书面答辩意见称，一、由于翔实公司未尽职履行物业服务合同约定的义务，造成小区管理混乱，盗窃治安案件频发，业主才被迫采取群体性拒交物业管理费。一审法院曾发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局函复从2008年4月28日至2017年12月15日期间110指挥中心接警系统接获涉案小区盗窃类案件162起。翔实公司也承认其管理存在治安及业主委员会提出的各种问题并书面回复整改计划和落实时间，但始终未整改到位，翔实公司未完全履行物业服务协议。二、翔实公司将业主委员会对物业管理提出存在的问题偷换成部分业主，是在偷换概念，业主委员会和业主均有监督翔实公司履行合同的权利和义务。三、翔实公司对黎莹的抗辩不认可，是对自身行为的否定和对公权力的否定。四、一审判决中未提及超过诉讼时效的诉讼请求不予支持问题。五、翔实公司忽略自身未完全履行合同义务的事实，只谈拒交物业管理费是割裂因果关系谈问题，并且翔实公司对合同约定的违约金定义认识不清，违约金收取合理性存疑。翔实公司向一审法院起诉请求：1.判令黎莹向翔实公司支付从2009年4月至2017年12月15日期间共104.5个月的物业管理费11223.3元及违约金(违约金计算方法：以每个月物业管理费107.4元为基数，分别从欠费当月的6日起按照每日3‰计至付清之日止，暂计至2018年4月15日为56898.9元)；2.判令黎莹向翔实公司支付2015年5月至2017年10月期间共33个月的水费502.4元。一审法院认定事实如下：2008年2月25日，翔实公司为甲方、黎莹为乙方签订《尚美居前期物业管理服务协议》,约定:乙方将尚美居商住小区*座**号（建筑面积107.73平方米）物业，委托甲方提供物业管理服务，物业管理服务质量：环境卫生确保清洁率99%；绿化完整率99%；保安：监控中心、道口岗、巡逻岗24小时值班；小区重要设施、楼宇等昼夜巡逻；提高整体素质，加强管理力度，将小区内的治安、刑事案件的火灾事故降到最低。物业管理费为多层住宅按建筑面积每月1元/㎡，高层电梯住宅电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡。每次交纳费用时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业管理费的，则按每日加收欠缴金额3‰滞纳金。协议还约定其他事项。一审庭审时翔实公司陈述黎莹从2009年4月起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，黎莹累计拖欠翔实公司104.5个月的物业管理费合计11223.3元（翔实公司主张管理费按每月107.4元计算），计至2018年4月15日的滞纳金为56898.9元；拖欠2015年5月1日至2017年10月31日期间的水费502.4元；上述费用合计68624.6元。翔实公司经多次追讨未果，于2018年11月5日向一审法院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市商品房销售合同登记备案证明表记载，中山市*镇***路***号**居*座**房的业主为黎莹，登记备案日期为2007年10月24日，合同业务编号为HTN20**********52，建筑面积107.73平方米。尚美居小区业委会提出翔实公司在管理小区过程中存在的诸多问题,翔实公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。但尚美居小区业委会认为翔实公司之后并未进行整改，因此要求翔实公司撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。一审法院在审理翔实公司起诉尚美居小区业主拖欠物业管理费系列案件（翔实公司于2018年4月至今向一审法院起诉的同类案件共有96件）过程中，部分业主认为翔实公司在尚美居小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，申请一审法院向中山市公安局板芙分局调查小区业主报警盗窃案件情况。经一审法院发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局复函一审法院称,自2008年4月28日至2017年12月15日期间,板芙分局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起,并附上《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。黎莹委托翔实公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。翔实公司与黎莹签订的《尚美居前期物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。翔实公司对黎莹的物业履行管理服务，黎莹应向翔实公司支付相应的物业管理费。一审法院同时受理了翔实公司提起的，以该小区其他九十余户业主为黎莹的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，翔实公司要求黎莹按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，翔实公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求黎莹按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，一审法院不予全部支持。根据中山市公安局板芙分局向一审法院复函调查结果，结合黎莹的证据及大批业主群体性拒交物业管理费事实，一审法院认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。关于黎莹辩称其与案外人陈细妹、梁焯超于2008年7月25日签订《物业转让协议》及补充协议，应由案外人陈细妹、梁焯超承担物业费，一审法院认为，根据《中山市商品房销售合同登记备案证明表》显示，涉案物业并未进行变更登记，业主仍为黎莹，黎莹与案外人陈细妹、梁焯超签订的协议并未得到翔实公司的书面确认，该协议仅对黎莹与案外人陈细妹、梁焯超有约束力，故对于黎莹的辩称，一审法院不予认可。关于水费，翔实公司没有提交相应的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故对于翔实公司主张黎莹支付水费诉求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，翔实公司对尚美居商住小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因翔实公司对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。翔实公司要求黎莹全额支付物业管理费理据不足，一审法院不予支持。根据本案实际，一审法院酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因翔实公司在履行合同中亦存在管理不当的责任，翔实公司对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。翔实公司请求黎莹支付物业管理费的时间从2009年4月1日起计至2017年12月15日止共104.5个月，即核定黎莹应支付翔实公司物业管理费为8978.64元[107.4元/月×104.5个月×80%]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、黎莹于判决生效之日起五日内向翔实公司支付2009年4月1日至2017年12月15日期间的物业管理费8978.64元；二、驳回翔实公司的其他诉讼请求。如果黎莹未按判决指定的期间向翔实公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516元（翔实公司已预交），由翔实公司负担1318元，黎莹负担198元（该款黎莹于判决生效之日起五日内迳付翔实公司）。二审期间，翔实公司向本院提交了清洁卫生、文娱活动、消防演练、绿化安保等照片复印件及发票复印件，以证明其按合同约定提供了物业服务，并支付了物业服务产生的全部费用。黎莹对上述证据未发表质证意见，其二审中提交了2008年2月25日的物业缴费收据及短信、通话记录等证据，但未明确所要证明的事实。翔实公司质证认为收据与本案无关，并认为黎莹应对翔实公司没有履行物业服务合同承担举证责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为物业服务合同纠纷，围绕双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为翔实公司是否全面履行了其物业服务义务。本案中，翔实公司作为涉案尚美居商住小区的物业服务企业，其应依物业服务协议的约定全面、尽责地履行合同义务。而从一审法院同时受理翔实公司与该小区九十余户业主的物业服务合同纠纷系列案件的情况看，到庭应诉的业主均抗辩称，翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的问题未进行有效改善或整改，且小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，而且小区业委会亦曾提出翔实公司在管理小区过程中存在诸多问题，在此情况下，翔实公司要求黎莹按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业服务义务，其主张应由黎莹承担该公司没有履行物业服务合同的举证责任缺乏理据，本院不予采纳。诉讼中，翔实公司并未提交诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账，其二审期间提交的清洁卫生、文娱活动、消防演练、绿化安保等照片及发票均为复印件，即使属实，也并不足以证明其已按照物业服务合同约定全面、适当地履行了物业服务义务。结合中山市公安局板芙分局向一审法院复函的调查结果，一审法院认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，物业服务存在瑕疵并无不当。物业服务合同属于双务有偿合同，双方当事人互享权利、互负义务，根据质价相符的原则，物业服务企业的服务标准应与服务收费的标准相适应。因翔实公司未能按约定全面、适当地履行物业服务义务，其提供的物业服务质量达不到合同约定的标准，故其要求黎莹全额支付物业服务费理据不足，一审判决根据本案实际情况，酌定对黎莹应交纳的物业服务费予以减免20%，处理并无不当。另因翔实公司提供的物业管理服务存在瑕疵，导致双方对物业服务费支付及标准有争议，故一审判决对翔实公司关于要求黎莹承担拖欠物业服务费违约金的请求不予支持亦并无不当，本院予以维持。关于水费问题，因翔实公司对此未能提供充分的证据予以证明，本院不予支持。而对于翔实公司上诉提出的诉讼时效问题，一审判决并未适用诉讼时效对本案进行处理，故翔实公司该项上诉理由缺乏依据。综上所述，翔实公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1318元，由上诉人中山市翔实物业管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年四月二十一日书记员  郑 蕙