山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终513号上诉人(原审原告)：张龙，男，汉族，1961年12月27日出生，住大同市云冈区民胜街2排2号。委托诉讼代理人：韩淑芳，女，汉族，1964年12月26日出生，住大同市云冈区民胜街2排2号，系张龙妻子。被上诉人(原审被告)：山西佳家玛房地产开发有限责任公司，住所地：大同市云冈区恒安新区B区83号。法定代表人：朱加强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李业宏，山西民仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁鸿婕，山西民仁律师事务所律师。上诉人张龙因与被上诉人山西佳家玛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张龙的委托诉讼代理人韩淑芳、被上诉人山西佳家玛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李业宏、刁鸿婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张龙上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中，在房屋价款中扣减三年租金并不能证明被上诉人已经完成了交付,上诉人要求被上诉人交付商铺的请求有事实和法律依据；二、交付房屋应该具备何种标准，被上诉人作为开发商具有告知释明义务，未告知系产权式商铺、故意隐瞒房屋实际状况的，应由其承担责任，且地上划线不具备构造上的独立性，更没有使用上的排他性，设立隔断区分商铺才具有合理性；三、上诉人认为被上诉人已涉嫌刑事犯罪，应以非法吸收公众存款罪追究其刑事责任。如被上诉人既不交房又不退还房款,望二审法院中止审理该案，移交公安处理；四、被上诉人出售房屋是假,实质是以售后包租、返租的形式行非法集资之实，双方签订的合同无效。山西佳家玛房地产开发有限责任公司辩称：1.上诉人与被上诉人签订的买卖合同系双方自愿达成，商铺工程质量合格、各项手续齐备，不存在法律规定的无效情形；2.被上诉人已按照《商铺租赁合同》将商铺交付给案外人京都商贸公司，商铺占有人并非被上诉人，上诉人要求被上诉人交付商铺、支付违约金于法无据；3.被上诉人未实施变相包租返租及非法吸收公众存款行为，且被上诉人无义务交付有隔断、门的商铺。张龙向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付使用位于京都国际广场A座4层4354号房屋（该房需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）；2.判令被告向原告支付违约交房逾期交接违约金27071.17元（以基数167106元按每日万分之三的违约标准计算即从2018年5月1日起计算至2019年10月31日共计18个月，实际承担至交付房屋止）；3.判令由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月21日，原告与被告签订《大同市商品房买卖合同》，约定被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目商铺A座4层4354号商铺出售给原告，建筑面积25.62平方米，单价6522.48元／平方米，实际成交总房款为167106元。2016年10月22日，原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订《“京都国际广场”商铺租赁合同》，合同约定原告将上述商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年（从2015年5月1日起至2018年4月30日），并约定原告全权委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。以上事实，有原、被告提供的证据及原、被告当庭陈述予以证明。对于双方当事人有争议的事实及证据，一审法院认定如下：1、原告提供的广告宣传单、现场照片、商场打隔断的公告照片，一审法院认为该证据并不能证明原告所购买的商铺与被告所交付的商铺不一致，且宣传页中的内容在双方签订的认购协议和商品房买卖合同中并无明确约定，现场照片和打隔断的公告系原、被告双方拟解决纠纷的方案，与本案没有关联性，不予采信；2、原告提供的业主签名登记表，该登记表内容中并不含有商铺是否交付等登记信息，不能证明待证事实，与本案没有关联性，一审法院不予采信；3、原告提供的企业信用信息公示报告，本案系商品房销售合同纠纷，案外人大同市京都商贸有限公司并不是合同相对方，二公司均为独立法人，不符合证据的关联性，一审法院不予采信；4、原告提供的房屋信息记录，一审法院认为该记录只能证明争议商铺已备案登记在原告名下，并没有关于争议商铺交付标准的描述，故该证据与本案没有关联性，一审法院不予采信；5、被告提供的公司营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，该组证据可以证明被告具备民事主体资格和其开发京都国际广场项目已履行相关行政审批手续的事实，证明原、被告双方签订商品房买卖合同合法有效，故对该组证据一审法院予以采信；6、被告提供的竣工验收备案表，消防验收意见书，一审法院认为，该证据系由行政审批部门作出，原告亦认可该证据的真实性，可以证实京都国际广场A座建设工程竣工验收合格、消防验收合格，故对该组证据一审法院予以采信；7、被告提供的增值税发票、办理产权证的媒体通知、不动产产权登记证，上述证据能够证明被告销售的京都国际广场A座房屋能够为业主办理不动产产权登记，该商场具备办理不动产产权登记的条件，一审法院予以采信；8、被告提供的证据提取说明、案外人大同市京都商贸有限公司营业执照、租赁合同，可以证明案外人大同市京都商贸有限公司的主体身份以及业主将商铺租赁给案外人大同市京都商贸有限公司三年，并由案外人大同市京都商贸有限公司整体运营的事实，原告在庭审中也认可返还租金以及租赁事实，故对该组证据一审法院予以采信；9、被告提供的业主告知函，因被告并未提供本案原告签署的业主告知函，该证据与本案没有关联性，一审法院不予采信；10、被告提供的商铺交付告知书、京都国际广场交付须知、报纸《通知》、商铺交付签到表、商铺交付确认单，该组证据系被告在商场停业后原、被告双方就解决纠纷拟定的方案，与本案没有关联性，一审法院不予采信。一审法院认为，本案的争议焦点是：第一，被告是否已经向原告履行了交付商铺的义务；第二，被告所交付商铺的物理形态是否合适。对于第一争议焦点，一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，在房屋买卖合同关系中，“对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。另外，以占有人是否直接占有标的物为标准可以将占有划分为直接占有和间接占有。实践中，房屋的转移占有一般是应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙作为转移房屋占有的必要条件，但是商铺交付应结合具体情况来处理。间接占有是指买受人并非全部为自己使用房屋才为购买，所以也不是亲自为占有行为，买受人直接要求出卖人将房屋交给第三人占有，而第三人可能是同买受人有某种法律关系（如承租人），也可能是买受人委托的占有辅助人，此时买受人虽没有亲自占有，但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认定出卖人已经履行了“交付使用”的义务。本案中，原告作为商铺的买受人，其在购买商铺、签订认购协议书时就应当知晓其所购商铺将由他人租赁经营的事实，并在房屋价款总额中已扣减了三年租金。同时，根据原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订的租赁合同的约定，由原告委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。而被告已经通过整体交付商场的形式向案外人大同市京都商贸有限公司履行了交付义务，现商场已整体正式运营三年，被告向第三方交付商铺的行为并无不当。因此，被告已经完成了交付商铺的义务，原告再次要求被告交付商铺的诉讼请求没有事实及法律依据。对于第二争议焦点，原告要求交付的房屋需有隔断墙、有门、有独立使用功能且综合验收合格。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告在双方签订的认购协议书与商品房买卖合同中均未对交付的房屋应该具备何种标准进行约定。纵观全案，原告购买的商铺属于商业综合楼的内置商铺，该商铺系产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁间隔，但以地钉、划线等作为界限，确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四至。本案的商铺系现实性产权式商铺，开发商以划线的方式对商铺进行划分。本案争议商铺是其所在商场商铺的其中之一，各商铺面积狭小，位置集中，各业主难以单独经营，个体商铺的经营使用必然依托商场整体正常运营的条件。原告购买的商铺系商业性房产，取得商铺产权并不是原告购买的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益，只有走整体运营的模式，才能实现全体业主的利益最大化。恰恰相反，如果按原告的诉求设立隔断墙来区分各自商铺，将严重破坏商场现有的运营模式，造成社会财富的极大浪费。综上所述，一审法院认为根据权利衡量的思路和诚实信用原则，被告通过划线的方式区分商铺，该交付的物理形态是合适的。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告要求被告交付京都国际广场A座4层4354号房屋（需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）的诉讼请求，因被告已经履行合同交付义务，且交付的商铺的物理形态是合适的，故对原告的该项诉讼请求一审法院不予支持；原告要求被告支付延期交付房屋违约金的诉求，因被告不存在延期交付的违约行为，故对原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：驳回原告张龙的诉讼请求。案件受理费477元，减半收取计239元，由原告张龙承担。本院二审期间，被上诉人山西佳家玛房地产开发有限责任公司提交了业主选择商铺现场照片、商铺沙盘照片、商场实际照片及商铺交接书，欲证明业主购买的商铺是非独立空间的商铺，且被上诉人已将商铺按照《“京都国际广场”商铺租赁合同》交付给案外人大同市京都商贸有限公司。上诉人对业主选择商铺现场照片予以认可，对其他证据不予认可。对一审判决中双方均无异议的事实，本院予以确认。本案的主要争议焦点为：1.本案《大同市商品房买卖合同》是否有效？2.被上诉人是否应当交付商铺？3.被上诉人是否应当承担违约责任？关于合同效力的问题。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订的《京都国际广场商铺认购协议书》和《大同市商品房买卖合同》意思表示真实，无违反法律强制性规定的情形，应当认定合法有效。上诉人主张被上诉人以出售房屋为名、行非法集资之实，双方签订的合同无效，但并未提供充分证据证明其主张，本院不予采信。关于是否应交付商铺的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有规定的除外。”本案中，上诉人与案外人大同市京都商贸有限公司于2016年10月16日签订了《“京都国际广场”商铺租赁合同》，约定将商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年（从2015年5月1日起至2018年4月30日），并约定上诉人全权委托案外人大同市京都商贸有限公司与被上诉人办理商铺验收及交付等相关手续。被上诉人已按照约定将商铺交付给案外人大同市京都商贸有限公司，上诉人基于租赁合同法律关系已实际上对涉案商铺间接占有，被上诉人已履行了“房屋交付使用”的义务，故上诉人要求被上诉人再次交付涉案商铺的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约责任的问题。上诉人主张涉案商铺无隔断墙、无门、无独立使用性，故被上诉人应承担违约责任。本院认为，对于交付商铺应该具备何种标准，双方签订的认购协议书和商品房买卖合同中均未作出约定。且本案涉讼商场作为一个整体，在物理上虽没有隔断，但在法律上是完全能够划分为不同的单元空间并标明其具体所在区域位置的。这样的特点表明，每个产权单元虽无固定独立的构造予以实际隔断区分，但并不妨碍产权人采用简便的构造自行隔断区分，其在法律和物理上都存在独立使用性。故上诉人主张涉案商铺缺乏独立使用性，无事实和法律依据。综上，被上诉人已履行合同约定的交付义务，且交付的商铺形态合适，不存在违约行为，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，张龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费477元，由上诉人张龙负担。本判决为终审判决。审判长 柴 涛审判员 雷剑飞审判员 邓 亮 二〇二〇年四月二十一日书记员 郭 嵘