福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终942号 上诉人（原审被告）：翁堤贵，男，1987年2月18日出生，汉族，住福建省云霄县，现住福建省漳州市常山经济开发区。 委托诉讼代理人：张晨，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：漳州市灵辰物业服务有限公司，住所地福建省漳州市常山经济开发区华盛花园业主活动室，统一社会信用代码91350622MA349R0P3J。 法定代表人：吴坤金，总经理。 委托诉代理人：施志龙，男，1971年9月11日出生，汉族，该公司员工，住福建省云霄县常山农场常山管区，公民身份号码3506221971××××××××。 上诉人翁堤贵因与被上诉人漳州市灵辰物业服务有限公司（以下简称灵辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2019）闽0622民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 翁堤贵上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回灵辰物业公司的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由灵辰物业公司承担。事实和理由：一、翁堤贵与灵辰物业公司的物业服务合同已经于2017年6月30日解除，灵辰物业公司无权向翁堤贵主张2017年6月30日后的物业管理费。因灵辰物业公司的员工施志龙曾代表灵辰物业公司与华星花园开发商漳州市华城房地产开发有限公司协商对华星花园物业管理至2017年6月30日终止。二、一审法院认定翁堤贵提供的漳州市华城房地产开发有限公司出具的案涉华星花园终止管理文件无法证实于2017年6月30日终止管理错误。该终止管理文件不仅有漳州市华城房地产开发有限公司的盖章，还有灵辰物业公司的代表施志龙的签字，因此，灵辰物业公司已经于2017年6月30日终止了物业管理，翁堤贵无需支付2017年6月30日后的物业管理费。 灵辰物业公司答辩称：翁堤贵提到的终止管理文件的适用是有前提的，就是若漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司在2017年6月30日之前有对华星花园进行清算，就终止合同，但后来漳州市华城房地产开发有限公司并未组织清算，所以也未再协商解除合同一事。灵辰物业公司的员工施志龙的职责是物业管理，无权代表公司解除合同，且这是施志龙与沈妙全个人之间的约定，与本案无关。翁堤贵作为业主从头到尾都没有交纳物业费，其上诉请求无理。 灵辰物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令翁堤贵向灵辰物业公司支付自2016年9月30日起至2019年9月30日止的物业费14260.25元；2、本案诉讼费用由翁堤贵承担。 一审法院认定事实：2016年10月1日，漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司签订物业服务合同，约定漳州市华城房地产开发有限公司将华星花园委托灵辰物业公司实行物业管理。合同约定“物业管理期限：2016年10月1日00时至2019年10月1日12时”，并约定“本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.6元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向乙方交纳”。翁堤贵系华星花园小区1幢D11号的业主。庭审中，双方确认翁堤贵所有房屋建筑面积为690平方米。截止2019年9月30日，翁堤贵未向灵辰物业支付物业费。 一审法院认为，漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司签订的物业服务合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，依法成立，合法有效，对翁堤贵具有约束力，翁堤贵应当依约履行交纳物业费的义务。翁堤贵未按合同约定交纳物业费已构成违约，现灵辰物业公司主张翁堤贵支付物业费合法有理，予以支持。因案涉物业服务合同约定的物业管理期限为2016年10月1日00时至2019年10月1日12时，故灵辰物业公司主张翁堤贵支付自2016年9月30日起的物业费不准确，依法调整为自2016年10月1日起计付物业费。因灵辰物业公司未明确区分翁堤贵所有的建筑面积类型，案涉物业费可确定为按建筑面积每月每平方米0.4元计算，故翁堤贵应支付灵辰物业公司自2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业费9936元（0.4元/平方米×690平方米×36个月）。翁堤贵抗辩其未收到物业费催缴通知及灵辰物业公司未提交物业前期备案材料，没有事实及法律依据，不予采纳。翁堤贵抗辩其与灵辰物业公司间的物业服务合同已于2017年6月30日解除且灵辰物业公司未尽到物业管理义务，但未提供充分证据予以证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第五项规定，判决：一、翁堤贵应于判决生效之日起十日内支付灵辰物业公司2016年10月1日至2019年9月30日的物业费9936元。二、驳回灵辰物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，减半收取计38元，由灵辰物业公司负担13元，由翁堤贵负担25元。 二审审理过程中，灵辰物业公司、翁堤贵均没有提交新证据。 二审审理过程中，灵辰物业公司、翁堤贵对一审查明的事实没有异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本案的争议焦点是：灵辰物业公司向翁堤贵主张2016年9月30日至2019年9月30日的物业费能否成立。对此，本院分析、认定如下： 本院认为，2016年10月1日，灵辰物业公司与华城房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本案《物业服务合同》对业主翁堤贵具有约束力。按《物业服务合同》第二十一条约定，店面按0.4元每平方米计算，住宅按0.6元每平方米计算，翁堤贵在涉案小区的房产面积690平方米，灵辰物业公司均按0.4元每平方米主张物业费，并无不当。灵辰物业公司于2016年10月1日签订《物业服务合同》，灵辰物业公司主张的物业费应从2016年10月1日起算。灵辰物业公司提供的2019年9月8日华星花园物业费催收通知及在小区粘贴通知等可以证明灵辰物业公司在2017年6月30日后继续为涉案小区提供物业服务。翁堤贵提供的灵辰物业公司的员工施志龙的终止管理文件，因该内容约定2017年6月30日前若华星花园进行清算，可提前解除物业管理。但灵辰物业公司的委托诉讼代理人施志龙到庭陈述，因漳州市华城房地产开发有限公司并未在2017年6月30日前进行清算，且其无权代表灵辰物业公司解除合同，翁堤贵也未能举证漳州市华城房地产开发有限公司有与灵辰物业公司依约进行结算，故翁堤贵依据终止管理文件主张2017年6月30日后，灵辰物业公司没有为涉案小区服务，与事实不符，不予采纳。翁堤贵提供的漳州市华城房地产开发有限公司出具的物业合同证明、证明均属案外人漳州市华城房地产开发有限公司出具的证人证言，漳州市华城房地产开发有限公司的法定代表人未到庭陈述，灵辰物业公司对其真实性、关联性、合法性均有异议，故翁堤贵提供物业合同证明、证明欲证明灵辰物业公司于2017年6月30日后未管理华星花园及翁堤贵不用交纳物业费，依据不足，不予采纳。良好的小区环境，需要业主与物业管理公司共同合作、相互配合。灵辰物业公司在管理过程中，为管理服务小区付出了努力，业主翁堤贵应依约交纳物业费。翁堤贵认为灵辰物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务，可以另行向灵辰物业公司主张权利。翁堤贵认为其没有享受过灵辰物业公司的管理服务，不应交纳物业费，于法无据，不予采纳。 综上所述，本院认为，翁堤贵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人翁堤贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨小红 审判员  郭兰君 审判员  康少敏 二〇二〇年四月二十七日 法官助理许伟森 书记员洪东玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。