贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终1604号上诉人（原审被告）：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区。法定代表人：朱诚祥，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王紫玲，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：贵阳银行股份有限公司瑞南支行，住所地贵州省贵阳市南明区。负责人：黄勇丽。委托诉讼代理人：艾伦、尹冠森，均系贵州贵龙律师事务所律师。被上诉人（被告）：寇水平，男，1968年11月8日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：王菊华，与寇水平系夫妻关系。上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友房开公司）因与被上诉人贵阳银行股份有限公司瑞南支行（以下简称贵阳银行瑞南支行）、寇水平金融借款合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初5663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉友房开公司向本院上诉请求：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决直接认定上诉人对案涉债权承担连带保证责任属事实认定不清，法律适用错误，上诉人应就抵押房产价值以外的不足部分承担连带保证责任。《商品房按揭业务担保合作协议书》及《商品房按揭借款（抵押）合同》均可知上诉人对被上诉人贷款承担阶段性连带保证责任，保证期间自合同生效至商品房产权手续办理完毕并交贵阳银行瑞南支行。根据担保法规定，抵押物的担保优先受偿，其后才是保证人的担保。案涉商品房虽未办理抵押登记，但已具备物权登记条件且已交付使用，客观上已属借款人财产。抵押权预告登记具有一定公示外观，赋予债权人对不动产的优先权，故上诉人仅应在扣除抵押担保后的不足部分承担保证责任。被上诉人贵阳银行瑞南支行答辩称，在借款人违约的情况下，上诉人应承担连带保证责任，银行有权要求寇水平承担抵押责任，亦有权要求上诉人承担连带责任。被上诉人寇水平答辩称，因其病情原因无法按时还款，希望予以考虑，以后会按时履行。贵阳银行瑞南支行向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告寇水平签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》，被告寇水平立即归还原告借款本金227279.88元及暂计到2018年3月26日的利、罚息、复利13532.97元共计240812.85元。2018年3月27日起的利、罚息、复利按合同约定计算至借款本金付清之日；2.判令被告寇水平承担抵押担保责任，将其位于贵阳市乌当区商品房（预售合同登记号：Ｙ0267575）的房屋进行折价、变、拍卖所得价款优先用于清偿所欠原告上述借款本金、利罚息复利等债务；3.判令被告嘉友房开公司对被告寇水平的上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费保全费及原告为实现债权的一切非有由被告承担。一审法院经审理认定：2010年9月13日，被告嘉友房开公司（甲方）与原告贵阳银行瑞南支行（乙方）签订《商品房按揭业务合作协议书》，约定乙方同意对购买甲方销售的绿湾国际商品房的购房人提供商品房按揭贷款服务。甲方承诺为申请按揭贷款的借款人承担连带保证责任。保证期限为购房人还款期限届满后两年。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。甲方为借款人办妥抵押房屋产权证及土地证后免除保证责任。2011年8月8日，原告与被告寇水平签订《商品房按揭借款（抵押）合同》约定原告向被告贷款260000元用于购买位于贵阳市乌当区商品房，借款期限从2011年8月13日至2033年8月12日止，借款利率按年利率基准利率上浮20%执行，遇法定利率调整，于下年初按相应利率档次执行新的利率规定，贷款逾期付息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%在借款利息按月计付，结息日为每月2日，每月等额偿还本息金额为2174元，如借款人在合同期内未按月偿还借款本息，原告按规定对逾期本息计收逾期罚息和复利。被告寇水平以其位于贵阳市乌当区商品房本作为抵押担保，担保的范围为借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费等甲方实现抵押权的费用。上述合同签订后原告按约定向被告寇水平发放借款260000元，并于2011年8月25日在贵阳市乌当区办理了预购商品房抵押登记权预告登记。因被告寇水平多次逾期还款，原告经催收未果，遂起诉至该院，诉请如前。另查明，截止2018年3月26日被告寇水平尚欠原告借款本金227279.88元及利、罚息、复利13532.97元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告寇水平签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》及原告与被告嘉友房开公司签订的《商品房按揭业务合作协议书》,系各方真实意思表示，合同内容未违反法律规定,受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自权利义务。本案原告贵阳银行瑞南支行按合同约定向被告寇水平提供借款260000元履行了合同义务，被告寇水平应按合同约定履行还本付息义务，被告寇水平未按合同约定履行还款义务，原告有权要求解除合同，原告诉请解除合同偿还借款本金及利息的诉请，符合法律规定，该院予以支持。被告嘉友房开公司与原告签订了《商品房按揭业务合作协议书》，为被告寇水平的上述借款承担连带担保责任，故原告主张其对被告寇水平的上述借款承担连带担保责任的诉请，该院同样予以支持。至于原告主张对被告寇水平购买的位于本市乌当区商品房享有优先受偿权的诉请，因该房屋仅办理房屋抵押预告登记，抵押预告登记无法达到抵押权已设立的法律效果，故对原告的该项诉请该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、解除贵阳银行股份有限公司瑞南支行与寇水平于2011年8月8日签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》；二、寇水平于判决书生效之日起，十日内归还贵阳银行股份有限公司瑞南支行借款本金227279.88元、利罚息、复利13532.97（利罚息、复利暂计算至2018年3月26日，之后的利罚息、复利按双方合同约定的标准，支付至借款本息付清之日止）；三、贵州嘉友地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回贵阳银行股份有限公司瑞南支行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元减半收取2450元、保全费1725元，由寇水平、贵州嘉友房地产开发有限责任公司共同负担。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理认定的事实与一审审理认定的事实一致。本院认为，嘉友房开公司与贵阳银行瑞南支行签订的《商品房按揭业务合作协议书》明确约定，嘉友房开公司承诺为申请按揭贷款的借款人承担连带保证责任，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论主合同项下的债权是否拥有其他担保，贵阳银行瑞南支行均有权直接要求嘉友房开公司在其保证范围内承担保证责任，嘉友房开公司为借款人办妥抵押房屋产权证及土地证后，免除保证责任。而本案借款发生后，相关抵押房屋至今未办理相关权属登记，故嘉友房开公司的保证责任尚未达到免除条件，贵阳银行瑞南支行主张其对案涉借款承担连带保证责任符合合同约定及法律规定。上诉人嘉友房开公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5128元，由上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 彭 攀二〇二〇年四月七日书记员 陈艳丽