上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初42095号原告(反诉被告)：翟登科,男，1993年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：徐长龙,男，1982年2月12日生，汉族，住717BOULDERHILLLANE,CHARLOTTESVILLEVA23911。委托诉讼代理人：徐军，上海中夏律师事务所律师。原告翟登科诉被告徐长龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理，被告徐长龙提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)翟登科与被告(反诉原告)徐长龙的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告翟登科向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告解除合同违约金人民币(以下币种同)50,000元；2、判令被告向原告归还四台空调、一台冰箱、一台洗衣机；3、判令被告退还原告押金2,200元以及2019年1月12日至2019年4月12日的剩余租金4,000元。事实和理由：2018年3月28日，被告将上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租期从2018年4月10日至2023年4月9日，每月租金为2,200元，并约定原告可以转租，如一方违约应赔偿守约方违约金50,000元。签约时，被告并未告知原告系争房屋性质为双限房，按照规定不得出租。2019年1月，被告通知原告说政府不允许出租系争房屋，并要求原告在2019年2月1日前搬离，但合同不终止，等政府检查完毕之后再继续履行租赁合同，或者双方协商解除租赁合同。原告同意并于2019年2月1日前搬离系争房屋。2019年2月24日，被告委托其姐姐与原告协商后续处理方式。2019年3月5日，被告以原告拖欠水电费为由，单方面解除合同，在未告知原告的情况下更换了系争房屋的门锁，并拉黑了原告的电话号码，使得双方无法联系。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告归还四台空调、一台冰箱、一台洗衣机、一张双人床、三张单人床、一个双人沙发、一个玻璃茶几、一个木质电视柜、一台电视机、一张玻璃餐桌、四把钢制餐椅、三个白色木质床头柜，并赔偿玻璃小茶几的损失300元；变更第三项诉讼请求为：判令被告退还原告押金2,200元以及2019年2月12日至2019年4月12日的剩余租金4,000元。被告徐长龙辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、根据租赁合同约定，系争房屋内的水电费由原告承担，原告拖欠六个月的水费以及二个月的电费未缴纳，故原告是违约方，无权向被告主张违约金。第二、被告同意向原告返还系争房屋内的四台空调、一台冰箱、一台洗衣机、一张双人床、三张单人床、一个双人沙发、一个玻璃茶几、一个木质电视柜、一台电视机、一张玻璃餐桌、四把钢制餐椅、三个白色木质床头柜，但认为玻璃茶几并非是被告损坏的。第三、被告确认原告的租金支付到2019年4月9日，但仅同意退还2019年2月28日至2019年4月9日期间的租金。反诉原告徐长龙向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的水电费及滞纳金共计1,698.5元；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋维修费800元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金50,000元；4、判令反诉被告向反诉原告归还门禁卡一张、煤气卡一张、房门钥匙十八把、信箱钥匙二把、水箱钥匙一把。事实和理由：反诉被告承租系争房屋后未按照约定及时缴纳水电费，经反诉原告催告后仍不履行缴纳义务，反诉原告只能自行垫付了水电费及滞纳金共计1,698.5元。因反诉被告的行为已构成严重违约，故反诉原告于2019年3月5日告知反诉被告解除租赁合同。此外，反诉原告在租赁期间内，不合理使用房屋导致阳台进水墙面发霉损坏，也应承担维修责任。审理中，反诉原告变更第二项反诉请求为：判令反诉被告向反诉原告支付房屋维修费500元；并撤回了第四项反诉请求。反诉被告翟登科辩称，同意向反诉原告支付水电费及滞纳金共计1,698.5元，上述费用可以从租赁押金中扣除；同意赔偿反诉原告阳台维修费500元；同意向反诉原告返还煤气卡一张(现存于系争房屋内)、房门钥匙十八把、信箱钥匙二把、水箱钥匙一把，因门禁卡已经丢失所以无法返还；因反诉原告为违约方，所以反诉被告不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2015年9月10日，被告徐长龙和其配偶王瑛共同与上海市临港新城投资建设有限公司签订《上海市商品房预售合同》购买系争房屋，合同中载明系争房屋所属地块的土地用途为双限双定商品房。2018年3月28日，被告徐长龙(出租方、甲方)与原告瞿登科(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期从2018年4月10日至2023年4月9日，每月租金为2,200元，租赁期内水电费等房屋使用费由乙方承担。另，5.2条约定，乙方需支付给甲方租赁保证金2,200元。7.2条约定，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备损毁，乙方应负责维修；乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。7.5条约定，若乙方未能按时缴纳应付税、费的，甲方可以代为缴纳，并有权从租赁保证金中等额扣除。7.6条约定，乙方应按合同约定，按期支付租金、租赁保证金及其他各项费用，乙方逾期不支付租金累计超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，并追究乙方违约责任。第12条约定，甲方允许乙方转租，但不可群租和改变房屋结构，租赁期间乙方安全自行负责，与甲方无关，双方约定违约金为五万元整。2018年3月28日，被告向原告出具《租金收据》，证实其收到原告支付的系争房屋2018年4月10日至2018年7月9日期间的租金6,600元及押金2,200元。2019年1月12日，原告通过微信向王瑛转账6,600元。上海临港供排水发展公司出具的系争房屋内账期为201810、201812、201902的账单金额分别为293.2元、168.5元、111.2元，被告于2019年3月1日支付了上述金额。上海市电力公司出具的电费发票联载明系争房屋2019年1月、2019年2月应缴的电费分别为533.1元、575.5元。被告支付了上述电费金额，并支付了滞纳金17元。另，原告与王瑛的微信聊天记录显示，2019年1月16日王瑛向原告发送信息“王瑛，您好！因您前期被查，存在限价商品房出租行为。后续管委会也发出了关于出租临港地区限价商品房行为的限期整改通知，现已过整改期，管委会致电给集团要求您马上落实整改。…”“这个是集团办公室发我”。2019年1月26日王瑛向原告发送信息“月底前必须撤离的啊，这次不是开玩笑的，”“1月底前”。2019年2月12日，王瑛向原告发送信息“小翟，关于房子的事情，不是我个人原因导致房子不继续租赁。是因为政府管控‘不可控因素’导致房子无法继续租赁。由于我在国外，具体后续事宜，我姐姐会和你对接。”2019年2月18日，王瑛向原告发送欠付水电费的短信截图，原告回复“住户都走了，我说了好几次了。”王瑛回复“他有押金在你这。”原告又回复“都给他退房了，月底非要让人家走。”2019年2月20日，王瑛向原告发送信息“对方何时搬走，我并不知晓，前二天发你催缴电费你才提到。我概念中人还一直住着。”原告回复王瑛“唉，我也不知道，你说月底非要让人家走，当时本来就没几天了…他们31号住的都是宾馆，…房子是31号，就没有住人按照你的要求。所以，我给你交的房租也在31号就停止了。”王瑛回复“我和你交接时间，为房子最后租赁时间。”审理中，原告向被告返还房门钥匙十八把、信箱钥匙二把、水箱钥匙一把；原、被告均认可原告在承租系争房屋后转租给他人使用。原告向本院陈述到，2019年1月12日向王瑛转账的6,600元是用于缴纳2019年1月9日至2019年4月9日期间的房租；其将系争房屋转租给他人每月的租金为3,500元；其按照王瑛的要求在2019年1月底之前清退了系争房屋内的次承租人，退房时，由于其在老家所以没有和次承租人当面办理交接手续，也未清点室内物品；其在收到被告发送的水电费缴费通知后，也有向次承租人催讨过，但因为次承租人没有缴纳，故其也没有向被告支付；2019年2月28日，被告在未告知其的情况下，自行从窗户进入系争房屋并更换了门锁，其在3月5日才发现锁被更换了；其在换锁后看到玻璃茶几被放置在阳台上，并且已经损坏，其购买时花费400元，发票现无法提供。被告向本院陈述到，其在购房时知晓系争房屋属于两限房，但是对于具体的限制内容并不知晓；其在2019年2月13日通过微信将水电费催缴单发送给原告，原告没有任何反应，后续其又发送了几次均未得到回应，就在2019年2月28日通过阳台窗户进入系争房屋换锁，当时玻璃茶几已经损坏；原告缴纳的押金应优先用于抵扣欠付的水电费及滞纳金。以上事实，由《上海市商品房预售合同》《房屋租赁合同》《租金收据》、水电费发票和支付凭证、微信聊天记录及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。审理中，原、被告均表示同意解除《房屋租赁合同》，对此本院予以确认。本案中，原告逾期缴纳水电费的行为虽属履约瑕疵，但根据原告与被告妻子的微信聊天可以反映出双方租赁关系的解除的真正原因是被告所在的公司开展两限房清查，被告要求原告清退房客并提前解除租赁合同所致，被告应对原告承担违约责任。关于本诉的诉讼请求。被告认为原告主张的违约金数额过高要求法院予以调整，故本院结合本案中租赁合同的履约情况，并结合原、被告双方的过错程度以及被告违约给原告造成的实际损失及预期利益损失等因素综合考虑，将违约金数额酌定为6,600元。对于原告所提要求被告归还系争房屋内的四台空调、一台冰箱、一台洗衣机、一张双人床、三张单人床、一个双人沙发、一个玻璃茶几、一个木质电视柜、一台电视机、一张玻璃餐桌、四把钢制餐椅、三个白色木质床头柜的诉讼请求，被告表示同意归还上述物品，故本院予以支持。对于原告要求被告赔偿玻璃茶几的损失300元诉讼请求，根据在案的证据尚不足以证实系争房屋内的玻璃茶几系由被告损坏，故原告要求被告赔偿300元的诉讼请求，本院难以支持。对于原告要求被告退还押金2,200元的诉讼请求，被告表示愿意退还押金但认为应优先用于抵扣原告欠付的水电费和滞纳金，原告也表示同意抵扣，故对双方的意见，本院予以确认，抵扣后剩余的部分被告应向原告返还。对于原告要求被告退还2019年2月12日至2019年4月9日期间房租4,000元的诉讼请求，根据原告与王瑛的微信聊天记录显示，王瑛从2019年1月16号开始就多次与原告沟通，要求在1月底之前必须清退房客，原告虽称在1月底之前已经完成清退但并未及时将系争房屋返还给被告，直至2月28日被告进入系争房屋更换了门锁。故本院认定被告从2019年2月28日起实际控制了系争房屋，其预收的该日以后的房租应返还给原告。对于2019年1月16日至2019年2月28日期间的房屋租金，考虑到原告在该期间内按照被告的要求清退房客，并不能正常使用系争房屋，其所应承担的租金也应酌情予以减少。故从全案来看，原告要求被告返还预缴的4,000元房租尚属合理，对该项诉讼请求本院予以支持。关于反诉的诉讼请求。对于反诉原告提出的要求反诉被告支付水电费及滞纳金1,698.5元、房屋维修费500元的反诉请求，反诉被告均表示愿意支付，故对相关反诉请求，本院予以支持。对于反诉原告提出的要求反诉被告赔偿违约金50,000元的反诉请求，如前所述，反诉原告提前收回系争房屋的行为对于租赁合同的解除属于根本违约，其无权要求反诉被告支付解约违约金，对该项反诉请求，本院不予支持。审理中，原告调整了部分诉讼请求，反诉原告也调整并撤回了部分诉讼请求，此系双方当事人对自身民事权利及民事诉讼权利的处分，经查并无不当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)徐长龙于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)翟登科支付违约金6,600元；二、被告(反诉原告)徐长龙于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)翟登科返还四台空调、一台冰箱、一台洗衣机、一张双人床、三张单人床、一个双人沙发、一个玻璃茶几(已损坏)、一个木质电视柜、一台电视机、一张玻璃餐桌、四把钢制餐椅、三个白色木质床头柜；三、被告(反诉原告)徐长龙于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)翟登科返还押金501.5元以及租金4,000元；四、原告(反诉被告)翟登科向被告(反诉原告)徐长龙支付水电费及滞纳金1,698.5元(该款项已从翟登科支付的押金中予以抵扣，无需再行支付)；五、原告(反诉被告)翟登科于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)徐长龙支付房屋维修费500元；六、驳回被告(反诉原告)徐长龙的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,187元，由原告(反诉被告)翟登科负担927元，由被告(反诉原告)徐长龙负担260元。反诉案件受理费556元，由原告(反诉被告)翟登科负担25元，由被告(反诉原告)徐长龙负担531元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院.审 判 长  黄 政审 判 员  张 凡人民陪审员  刘鼎康二〇二〇年四月一日书 记 员  沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。