江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10290号上诉人（原审被告）：苏州市红星新特工业气体有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道尹山桥57号。法定代表人：马祥兴，总经理。委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州林通化工科技股份有限公司,住苏州市吴中区郭巷街道尹山桥。法定代表人：戚云华，董事长。委托诉讼代理人：姚芳，江苏同益大地律师事务所律师。上诉人苏州市红星新特工业气体有限公司（以下简称红星新特公司）因与被上诉人苏州林通化工科技股份有限公司（以下简称林通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初9029号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人红星新特公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林通公司的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人的厂房在2018年6月1日已经被断水断电，双方之间的租赁关系实际上处于履行不能，一审法院认定合同于2018年7月13日解除错误。2.涉案土地租赁合同因吴中区政府及有关职能部门违法拆迁所导致，并非上诉人有过错行为所导致，一审判决上诉人承担60%的责任错误。3.被上诉人不存在实际损失。4.上诉人就涉案厂房被强拆提起了行政诉讼，尚未判决，本案应中止审理，等待行政案件的审理结果。被上诉人林通公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告林通公司向一审法院起诉请求：1.确认林通公司与红星新特公司于2014年6月1日签订的租赁合同于2018年7月12日解除；2.红星新特公司立即将占有的位于苏州市吴中区郭巷街道尹山桥57号18#板块上的搭建物拆除、搬离后返还林通公司；3.红星新特公司支付林通公司自2018年6月1日至2018年7月12日期间的租金18576元；4.红星新特公司立即支付林通公司自2018年7月13日起按每年165375元计算至实际拆除、搬离之日止的占有使用费；5.红星新特公司支付林通公司自2018年6月1日起按每年12000元计算至实际拆除、搬离之日止的管理费。一审法院经审理认定事实如下：位于苏州市吴中区郭巷街道尹山桥57号建筑面积为10957.44平方米的房屋所有权人及使用权面积为49417.60平方米的工业用地使用权人为林通公司。2014年6月1日，林通公司（出租方，甲方）与红星新特公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：甲方将其所有的坐落于苏州市吴中区郭巷街道尹山桥57号18#板块，占地面积2000平方米（3亩）租赁给乙方作销售五金交电使用；租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日，租金每年每亩50000元，前三年不变，合计每年150000元，后两年每年递增5%，分别为157500元、165375元；半年给付一次，提前一个月到账，交款日期分别为2014年5月30日、2014年11月1日、2015年5月1日、2015年11月1日、2016年5月1日、2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日。场地每月每平方米收取0.5元管理费，一年收取一次，每年合计12000元。甲方收取保证金15000元，租赁期满后乙方不再续签合同，经甲方确认厂房及附属设施无损坏和结清其他费用后退还给乙方。平整场地由甲方负责，场地硬化由乙方负责施工，工程费用由乙方承担，乙方享有10年使用权，10年后产权归甲方所有，甲方不承担任何费用。租赁期满（五年）后若双方不再续签合同，甲方按工程费的50%回购，同时产权归甲方所有。租赁期内若遇政府规划，涉及甲方厂区拆迁的，场地硬化费用按照政府补偿部分根据乙方实际使用时间，由甲乙双方分别享受（乙方每使用一年扣除10%，以“月”为单位结算）。租赁期内，乙方若需在空地上搭建房屋，必须征得甲方同意，由乙方负责搭建，所有权归乙方所有。租赁期满后由乙方自己处理（转让或自行拆除）。乙方在规定时间内不足额缴纳租金、水电费和其他费用的，甲方将采取相应措施（断电、断水等），直至解除《租赁合同》。由此造成的一切后果由乙方负责，甲方概不负责。如遇政府规划，涉及甲方厂区拆迁的，本合同自动终止，不作违约处理。由甲方提前通知乙方，乙方应无条件服从，在规定期限内搬离。甲方不承担任何费用。乙方名义下（乙方享有产权的房屋设备、搬迁费等）的政府补偿款由乙方享受。等等。红星新特公司已支付房租、管理费至2018年5月31日，还支付保证金15000元。2018年3月26日，苏州市吴中区城南街道“两减六治三提升”专项行动领导小组办公室向林通公司发出《城南街道“散乱污”专项整治告知书》，主要内容为：（1）凡使用淘汰类设备、不符合产业规划、不符合产业政策、不在工业聚集区，用地性质不符，且存在安全、消防隐患和污染物排放不达标的企业（作坊），以及工商、安监、环保、社保、消防等手续不全的“散乱污”企业（作坊）将依法予以关停取缔；（2）凡是没有取得国土、规划、住建、城管等合法审批手续而违章搭建的各类房屋厂房，令厂区及各经营户在接到本告知之日起60日内自行拆除，逾期将强制拆除；（3）限期2个月清理清退所有“散乱污”企业（作坊），妥善处理清租清退等事宜。2018年3月28日，林通公司向各承租户发出《通知》，主要内容为：据关于散乱污专项整治告知书，现通知各承租户从接到通知起配合做好整治工作。2018年5月9日，林通公司向各承租户发出《通知》，主要内容为：对不能通过验收合格的，城南街道专项行动领导小组将在五月三十一日进行断电、断水、三清理，要求各承租户积极配合政府工作。2018年5月28日，城南街道“263”专办向林通公司发出通告，明确街道将对林通公司位于尹山桥57号厂区开展“散乱污”专项整治，并已于2018年3月26日向林通公司发放了整改告知书，限期自行整改。现整改时限已过，企业厂区内环境安全隐患依然严重，未在限期内按要求进行整改，按照上级“散乱污”整治的工作要求，决定于2018年6月1日起林通公司厂区全面实施停电。2018年7月12日，林通公司委托江苏同益大地律师事务所姚芳律师向红星新特公司发《法律函》，主要内容为：根据双方签订的租赁合同约定，红星新特公司在规定时间内不足额缴纳租金、水电费和其他费用的，林通公司将采取相应措施（断电、断水等），直至解除租赁合同，由此造成的一切后果由红星新特公司自行承担。至该函发出之日，红星新特公司已拖欠第五年上半年2018年6月1日至2018年11月30日的租金，以及实际产生的水费、电费、管理费至今未付。故函告红星新特公司，1.林通公司从发函之日解除与红星新特公司签订的租赁合同；2.请红星新特公司在收到本函后，立即付清拖欠的租金、水电费、管理费等费用；3.请红星新特公司在收到本函后，将租赁的空地归还林通公司。如红星新特公司未按上述要求结清费用、返还房屋、空地的，林通公司有权通过法律手段要求红星新特公司强制搬离，由此产生的费用和损失由红星新特公司承担，同时林通公司保留因红星新特公司违约行为导致合同解除及红星新特公司拒不承担违约责任，另行要求红星新特公司承担违约责任即赔偿损失的权利。等等。红星新特公司于2018年7月13日签收该函件。以上事实，由林通公司提供的租赁合同、房产证、土地证、律师函、邮寄凭证，红星新特公司提供的通知、告知书、银行明细及庭审笔录附卷作证。红星新特公司称林通公司租赁给其2000平方米空地，签约时即同意其建房，其遂签订了租赁合同，并在2014年6月左右在租赁物内建造了2000多平方米的厂房。根据合同约定，该厂房的所有权人为红星新特公司。涉案厂房被列为散乱污整治范围，2018年3月26日，政府要求红星新特公司与林通公司在60天内拆除未取得规划许可的厂房，逾期将强制拆除，还发出通知对不能通过验收的厂房，强制在2018年5月31日断电。红星新特公司与林通公司之间的合同系因政府文件无法履行。红星新特公司系因政府强拆行为不交房租，有合法理由，且其去缴纳租金，林通公司管理员王大男（音）也让其不付租金。林通公司认为其签约时并未同意红星新特公司在承租地块上建造厂房，其在2014年底红星新特公司建好房屋后方知晓此事，但不同意红星新特公司建造并要求进行整改。其管理人员王大男没有让红星新特公司不付租金，王大男也无权决定是否收取租金。另，林通公司、红星新特公司均确认2018年6月1日涉案租赁范围断水断电，涉案租赁范围内厂房于2018年10月12日被拆除。林通公司表示拆除系由安监、街道、公安联合执法。红星新特公司表示拆除时其将能搬的东西搬至露天后搬走，一些来不及搬掉的物品还在厂房内，现其已不能进入现场，留在现场的物品无法搬走，其也不搬了，会向政府主张权利。林通公司也确认红星新特公司除了被拆除的2000平方米厂房外，没有其他有价值的东西。又，林通公司确认涉案租赁物厂区内保安、保洁、门卫由其提供，其向租户收取管理费。一审法院认为，林通公司、红星新特公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反强制性法律规定，该合同合法有效。红星新特公司租赁涉案地块后自行搭建厂房用于生产经营，其称林通公司对其建造厂房是知情且同意的，林通公司则称红星新特公司搭建厂房时未征得其同意，属于擅自搭建。红星新特公司虽未能提供林通公司同意其搭建房屋的书面证据，但双方签订《租赁合同》时即明确红星新特公司租赁地块系用于销售五金交电使用，红星新特公司在签订租赁合同后不久即开始搭建厂房，林通公司对涉案租赁物收取管理费并进行保安、保洁，也确认在2014年底已知晓红星新特公司在涉案租赁土地上建造房屋的情况，但并无证据证明林通公司在租期内对红星新特公司搭建厂房一事提出异议，由此可以推定，林通公司对于红星新特公司搭建厂房这一事实不仅知晓而且默许，其辩称红星新特公司未经其同意擅自搭建的意见，一审法院不予采信。事实上，红星新特公司正常经营，直至2018年3月26日，城南街道向林通公司发出《城南街道“散乱污”专项整治告知书》，要求林通公司厂区及各经营户自接到该告知之日起60天内自行拆除违章搭建的各类房屋、厂房，林通公司于2018年3月28日、5月9日两次通知包括红星新特公司在内的各承租户配合政府整治工作，因红星新特公司未自行拆除，以致2018年6月1日林通公司厂区被停电，2018年10月12日红星新特公司搭建厂房开始被拆除。由此可见，导致涉案租赁合同不能履行的原因并非红星新特公司根本违约，而是因红星新特公司在涉案空地上未经审批违章搭建房屋，违反政府部门“散乱污”整治要求，被纳入整治对象，且未按期自行拆除的情况下被强制拆除。林通公司收到政府部门通知后，两次通知承租人配合整治工作。红星新特公司虽未按合同约定于2018年5月1日交纳下一期租金，但此时林通公司已要求红星新特公司拆除房屋，对红星新特公司正常经营造成影响，红星新特公司未付租金具有一定合理理由，林通公司以此主张红星新特公司违约并行使合同解除权的意见，一审法院不予支持。政府相关部门已于2018年3月26日限期包括红星新特公司在内的各经营户自行拆除违法建筑，同年6月1日被断电，租赁场地已无法用于生产经营，红星新特公司合同目的已无实现可能，在此情形下，林通公司、红星新特公司作出解除合同的意思到达双方均发生解除合同的法律效果，故涉案《租赁合同》已于林通公司解除函到达红星新特公司之日即2018年7月13日解除。关于造成合同解除的责任问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。林通公司将其土地租赁给红星新特公司后，红星新特公司在未经任何行政审批情况下自行建造厂房投入生产经营，该违法行为是造成合同无法履行的主要原因，林通公司为涉案土地的使用权人，对于租赁土地用途是否符合法律规定和合同约定、承租人的使用行为是否合法负有管理和监督责任。林通公司默许红星新特公司违章建房，直至2018年政府部门发出通知，要求拆除涉案房屋，林通公司对合同无法履行亦存在一定的过错，考量双方过错性质和过错程度，一审法院酌定林通公司承担40%的责任，红星新特公司承担60%的责任。关于租赁物的迁出、搬离问题。租赁范围的建筑物已于2018年10月12日拆除，红星新特公司确认其已将能搬的东西搬走，来不及搬的东西也不再搬走，林通公司表示红星新特公司除已拆除的厂房外，也没有其他有价值的东西。可见红星新特公司于2018年10月12日后已不再实际使用涉案租赁物。林通公司再行主张红星新特公司拆除搭建物、搬离后返还租赁物，一审法院对此不予支持。关于租金、管理费问题。红星新特公司已支付租金、管理费至2018年5月31日。2018年6月1日涉案租赁地块被断电，政府相关部门于2018年10月12日开始拆除涉案违章建筑，因红星新特公司并未按城南街道要求自行拆除，在2018年6月1日至2018年10月11日期间对于涉案地块仍处于占有的状态，鉴于在此期间已无法正常经营使用，故对于该期间的租金、占有使用费、管理费，一审法院酌定根据前述认定的过错责任比例计算，红星新特公司尚应支付林通公司该期间租金和占有使用费36155.96元、管理费2623.56元，合计38779.52元。2018年10月12日政府相关部门对涉案地块违章建筑进行拆除，之后虽建筑垃圾还在原地，但此种情形并不属于租赁关系延续的占有状态，林通公司要求红星新特公司支付自2018年10月12日之后的占有使用费、管理费，一审法院对此不予支持。另，红星新特公司已交纳保证金15000元，本案中一并结算，故红星新特公司还应支付林通公司租金、占有使用费、管理费23779.52元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、苏州林通化工科技股份有限公司与苏州市红星新特工业气体有限公司签订的租赁合同于2018年7月13日解除。二、苏州市红星新特工业气体有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州林通化工科技股份有限公司租金、占有使用费、管理费合计23779.52元。三、驳回苏州林通化工科技股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费收取为507元，由苏州林通化工科技股份有限公司负担203元，苏州市红星新特工业气体有限公司负担304元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，红星新特公司与林通公司签订的场地《租赁合同》合法有效，对双方均有法律约束力。红星新特公司在租赁场地上搭建房屋，未取得合法建造手续，被政府要求限期拆除，因红星新特公司未按期拆除，2018年6月1日被断电，虽因此导致红星新特公司无法正常使用涉案场地，但其并未要求解除合同并将场地交还林通公司，故政府断电行为并未产生合同解除的效果，红星新特公司上诉主张2018年6月1日合同解除缺乏依据，本院不予采纳。合同解除权属于形成权，涉案《租赁合同》因政府整治客观上无法继续履行，林通公司通知红星新特公司解除合同，该解除合同的意思表示到达红星新特公司之日即2018年7月13日应认定为合同解除之日。涉案《租赁合同》解除的根本原因在于红星新特公司违章搭建，故其应承担主要责任。林通公司作为涉案租赁场地的使用权人，对于承租人的使用行为负有管理和监督责任，但其未阻止红星新特公司的违章搭建行为，应承担次要责任。一审法院酌定红星新特公司对合同解除承担60%的责任，林通公司承担40%的责任，属合理裁量，亦无不当。红星新特公司起诉城南街道办事处的行政案件与本案无必然关联，本案无需等待该案的处理结果，红星新特公司关于本案应中止审理的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，苏州市红星新特工业气体有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费507元，由上诉人苏州市红星新特工业气体有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年四月七日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。