北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1289号原告：北京东灵通知识产权服务有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾南路11号五幢二层2213室。法定代表人：张朝栋，董事长。原告：北京东灵通资讯有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号办二610单元。法定代表人：张朝栋，董事长。原告：北京东灵通知识产权服务有限公司分公司，营业场所北京市东城区建国门内大街18号办二611单元。负责人：张朝栋，董事长。原告：北京金灵通管理咨询有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号办公楼第二座六层8号。法定代表人：朱华龙，总裁。四原告共同委托诉讼代理人：周伟，北京东灵通律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：宋泽舟，北京东灵通律师事务所实习律师。被告：北京荷华明城实业有限公司京豪酒店管理分公司，营业场所北京市东城区建国门南大街7号30504。负责人：王国泉，经理。第三人：北京荷华明城实业有限公司，住所地北京市东城区建国门南大街7号。法定代表人：王国泉，经理。被告与第三人共同委托诉讼代理人：任晶，女，北京荷华明城实业有限公司员工。原告北京东灵通知识产权服务有限公司（以下简称东灵通知产公司）、原告北京东灵通资讯有限公司（以下简称东灵通资讯公司）、原告东灵通知识产权服务有限公司分公司（以下简称东灵通知产分公司）、原告北京金灵通管理咨询有限公司（以下简称金灵通公司）与被告北京荷华明城实业有限公司京豪酒店管理分公司（以下简称荷华明城京豪分公司）、第三人北京荷华明城实业有限公司（以下简称荷华明城公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，依法适用简易程序，由法官任毅独任于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告东灵通知产公司、原告东灵通资讯公司之法定代表人及原告东灵通知产分公司之负责人张朝栋、原告东灵通知产公司、原告东灵通资讯公司、原告东灵通知产分公司、原告金灵通公司之共同委托诉讼代理人周伟、宋泽舟、被告荷华明城京豪分公司及第三人荷华明城公司之共同委托诉讼代理人任晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东灵通知产公司、原告东灵通资讯公司、原告东灵通知产分公司、原告金灵通公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令荷华明城京豪分公司返还装修复原费74881.44元；2.判令荷华明城京豪分公司承担本案诉讼费用。事实和理由：东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司曾分别与荷华明城公司签订《写字楼租赁合同》，租赁场所为北京市东城区建国门南大街7号楼D座608A、608B、612A、612B。2018年8月到期后不再续租。租期届满前，东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司与荷华明城京豪分公司、荷华明城公司签订《退租、复原协议》，约定由东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司委托荷华明城京豪分公司上述租赁场所的装修复原工程并于2018年8月1日向其支付退租复原费74881.44元。按照《退租、复原协议》约定，荷华明城京豪分公司应于2018年8月8日前完成位于北京市东城区建国门南大街7号楼D座608A、608B、612A、612B的场所装修恢复工程。荷华明城京豪分公司未按约定履行上述合同义务，构成根本违约。根据《退租、复原协议》第3条第（2）款约定，荷华明城公司免除东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司租赁场所复原义务的条件已经成就。荷华明城京豪分公司未实际履行《退租复原协议》，已构成根本违约，应退还已收取的退租复原费74881.44元。为维护合法权益，东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司提起诉讼，望判如所请。被告荷华明城京豪分公司辩称，不同意东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司的诉讼请求，理由如下：2018年7月,东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司与荷华明城京豪分公司、荷华明城公司签署《退租、复原协议》，约定东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司以交纳74881.4元装修复原费的形式替代其原装修复原义务的履行，由本就属一家公司的荷华明城公司与荷华明城京豪分公司自行安排、主持后续装修复原事宜。荷华明城公司从未有过免除东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司装修复原义务的意思表示及行为处分。现东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司提起诉讼，主张返还装修复原费的行为是仅强调、主张权利而跳脱应承担的义务的行为，会导致荷华明城公司权利落空，受到损害。第三人荷华明城公司述称，意见同荷华明城京豪分公司答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方对东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司提交的荷华明城京豪分公司企业信用信息查询信息、《退租、复原协议》、付款通知书、付款记录、场地现状照片、各方共同提交的四份《写字楼租赁合同》、荷华明城京豪分公司及荷华明城公司共同提交的荷华明城公司京豪分公司营业执照复印件、企业信用信息公示报告、《三方转让协议》、律师函、回函的真实性、关联性、合法性无异议，故本院对上述证据予以确认。本院经审理认定事实如下：东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司曾分别作为乙方与甲方荷华明城公司签订《写字楼租赁合同》，合同编号分别为：2016（5）126、2016（5）125、2017（3）178、2017（3）179，约定乙方从甲方租赁办公场所。《写字楼租赁合同》第1.1.22条约定：“返还”指乙方在本合同终止当日的17:00前将承租单元恢复原状（甲方书面同意无需恢复的除外）并保持完好和可出租状态交还甲方并签署书面确认的行为。1.2.23条约定：“恢复原状”指恢复至承租单元在交付日所处的状态，但自然损耗除外。3.7.3条约定：租赁期届满而乙方未完成续租，或本合同被依法解除、终止，乙方须负责将承租单元恢复原状。13.2条约定：乙方向甲方返还承租单元前，应自负费用对承租单元进行打扫和清理，使该承租单元处于完好和可出租状态。乙方如按本合同规定在甲方同意的范围内和要求下对该承租单元进行了装修、增建或改建，应根据本合同的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该承租单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。在上述《写字楼租赁合同》约定的租赁期届满前，甲方荷华明城公司、乙方东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司、丙方荷华明城京豪分公司签订《退租、复原协议》，约定：乙方所承租甲方的北京市东城区建国门南大街7号楼D座608A、608B、612A、612B办公场地，租赁合同（合同编号：2016（5）126、2016（5）125、2017（2）168、2017（2）169合同到期日为2018年8月8日）到期后不再续租。依据甲乙双方的租赁合同之约定，乙方退租后需进行装修复原。经甲、乙、丙三方友好协商，该复原工程由乙方委托丙方实施完成。上述办公场地复原费74881.44元。甲方同意由乙方东灵通知产公司于2018年7月31日前向丙方支付装修复原费74881.44元。复原由甲丙双方配合在甲乙合同约定租赁期满前完成，未按期完成的甲方不再向乙方主张复原费用及复原义务，不得据此主张乙方延期交房，不得据此扣留乙方押金。本案审理过程中，各方均认可《退租、复原协议》中记载的租赁合同编号有笔误，实际应为2016（5）126、2016（5）125、2017（3）178、2017（3）179。2018年7月31日，东灵通知产公司依据上述协议向荷华明城京豪分公司支付装修复原费74881.44元。各方当事人于庭审中均认可上述办公场地于2018年8月3日由东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司交还给荷华明城公司，之后一直未再对外出租，且至今尚未进行装修复原。东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司于庭审中认可其于承租涉案四处办公场地后确进行了装修、增建。东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司于庭审中明确，其要求荷华明城京豪分公司退还装修复原费的理由是：其与荷华明城京豪分公司基于《退租、复原协议》形成施工合同关系，现因荷华明城京豪分公司未依约定期限履行装修复原义务，故根据《退租、复原协议》中“复原由甲丙双方配合在甲乙合同约定租赁期满前完成，未按期完成的甲方不再向乙方主张复原费用及复原义务，不得据此主张乙方延期交房，不得据此扣留乙方押金”的约定，荷华明城公司已免除了其装修复原义务，故荷华明城京豪分公司与其之间的施工合同关系没必要继续履行，因而，荷华明城京豪分公司应退还已收取的装修复原费。荷华明城公司京豪分公司及荷华明城公司对东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司主张的上述施工合同关系不予认可，并主张《退租、复原协议》系缔约各方主体针对退租、复原事宜共同签署的合同，东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司与荷华明城京豪分公司据此并非形成施工合同关系。上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。本院认为，涉案《退租、复原协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应依约遵守。本案中，围绕东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司要求返还装修复原费所提出的理由，各方主要存在如下争议焦点：一、东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司与荷华明城京豪分公司基于《退租、复原协议》是否形成施工合同关系；二、荷华明城公司是否已免除东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司装修复原义务。针对上述争议焦点，本院作如下认定：一、东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司与荷华明城京豪分公司基于《退租、复原协议》是否形成施工合同关系根据《退租、复原协议》，该协议系各方基于东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司对荷华明城公司负有涉案四处办公场地装修复原义务这一背景所签署，约定由荷华明城京豪分公司实施完成复原工程，东灵通知产公司支付相应费用。该约定实质上是变更了东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司对荷华明城公司履行装修复原义务的方式，即：由荷华明城公司通过其分支机构自行履行装修复原工作，东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司以承担相应费用的方式变相履行其本应承担的装修复原义务。东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司主张其与被告荷华明城京豪分公司之间基于上述协议约定形成施工合同关系。本院认为，该主张忽略了上述协议的另一签署主体荷华明城公司，亦忽视了该协议签署的背景及内容的实质，本院对该项主张不予采纳。《退租、复原协议》系各缔约主体针对涉案办公场地装修复原履行方式进行的共同约定，进而，对于荷华明城京豪分公司是否应返还装修复原费亦应结合该协议所涉各方主体的权利义务综合予以判定。二、荷华明城公司是否已免除东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司装修复原义务《退租、复原协议》约定，荷华明城公司与荷华明城京豪分公司配合在租赁期满即2018年8月8日前完成复原，未按期完成的，荷华明城公司不再向东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司主张复原费用及复原义务，不得据此主张延期交房，不得据此扣留押金。东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司主张，上述约定内容是指荷华明城公司如未与荷华明城京豪分公司配合按期完成复原工作，则从根本上免除其装修复原义务。对此本院认为，《退租、复原协议》约定，东灵通知产公司支付装修复原费的期限在先，荷华明城公司与荷华明城京豪分公司配合完成装修复原工作的期限在后。因此，根据文意上的理解，上述约定内容应指如荷华明城公司及荷华明城京豪分公司未能配合在2018年8月8日前完成装修复原工作，则荷华明城公司不再向东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司另行主张额外的复原费用、复原义务及逾期复原的相应法律责任，而并非免除原有装修复原义务之意。另，在东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司本身负有装修复原义务且各方已约定其通过支付装修复原费的方式变相履行该义务的情况下，复原工作未按期完成实际影响的是荷华明城公司进一步对外出租涉案办公场地的利益，东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司未能说明荷华明城公司因此应从根本上免除其装修复原义务这一主张在逻辑上的合理性，应承担相应的不利后果。此外，各方均认可涉案办公场地自2018年8月3日交还给荷华明城公司后一直未再次对外出租，因此，涉案办公场地是否无需复原、是否不会发生装修复原费尚无定论，东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司未举证证明荷华明城公司已书面或通过行为认可涉案办公场地无需复原，应承担举证不利的后果。因此，东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司于本案中主张其对涉案办公场地的复原义务已免除，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司对涉案办公场地负有装修复原义务，且已认可通过支付装修复原费的方式变相履行该义务，荷华明城京豪分公司收取装修复原费符合《退租、复原协议》的约定。东灵通知产公司、东灵通资讯公司、东灵通知产分公司、金灵通公司于本案中提出的要求被告荷华明城京豪分公司返还装修复原费的理由不能成立，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回北京东灵通知识产权服务有限公司、北京东灵通资讯有限公司、北京东灵通知识产权服务有限公司分公司、北京金灵通管理咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费836元由北京东灵通知识产权服务有限公司、北京东灵通资讯有限公司、北京东灵通知识产权服务有限公司分公司、北京金灵通管理咨询有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 任毅二〇二〇年四月二日法官助理 张文书 记 员 敖然