河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初703号原告：李天增，男，1970年8月26日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：董金台，河南远恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵鹏，河南远恒律师事务所实习律师。被告：黄俊生，男，1980年3月2日出生，汉族，住郑州市中原区。原告李天增诉被告黄俊生房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李天增及其诉讼代理人董金台到庭参加诉讼，被告黄俊生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还借款45万元；2.判令被告承担逾期还款的违约金78300元；3.原告为本案支付的律师费4万元由被告承担；4.本案诉讼费和保全费由被告承担。事实与理由:原告李天增和被告黄俊生于2019年11月14日签署了《解押借款协议》，该合同约定李天增借给黄俊生45万元用于郑州市××煤××北路××院××楼××单元××号的房屋解押[房产证号豫（2017）郑州市不动产权第0019229号]，并约定黄俊生若未将该款项用于解押视其违约，其应于2019年11月15日将借款还给李天增，若未归还，应按照借款数额的四倍银行利息支付违约金，合同还约定，违约方承担相应的违约责任，由此产生的诉讼、律师、误工费等费用由违约方承担。该合同生效后，李天增于2019年11月14日通过杨丽霞的账户向黄俊生支付了45万元的借款。后黄俊生并未按照合同约定履行义务。故原告为维护自己的合法权益，特提起诉。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、依法判令解除被告于2019年11月5日签署的《房屋买卖合同》和2019年11月14日签署的《解押借款协议》；2、依法判令被告返还原告已支付的购房款45万元，支付违约金109600元（暂计算至起诉之日）共计559600元；3、依法判令被告承担原告因房屋买卖合同纠纷而支付的保全费3361元，因聘请律师而支出的律师费40000元，共计43361元（二、三项共计602961元）；4、本案的诉讼费全部由被告承担。被告黄俊生未答辩未提交证据材料。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。本院根据原告提交的证据，认定如下法律事实：1.合同约定。原告向本院提交《房屋买卖合同》《解押借款合同》原件各一份。《房屋买卖合同》主要内容为：卖方（甲方）黄俊生拥有位于郑州市××煤××北路××院××楼××单元××号的房屋，房屋所有（共有）权证号或商品房买卖合同号为0019229，房屋所有（共有）权人为黄俊生，房屋建筑面积为65.03平方米，买方（乙方）李天增自愿购买甲方上述房屋，对该房屋已作充分了解和实地查验，并对房屋现状和产权归属无异议；甲方保证该房屋无抵押、无担保、无出租，若有上述情形之一，须保证无其他争议纠纷，同时保证该房屋具有上市交易条件；甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为人民币（小写）￥80万元；乙方应于本合同首次签定时支付定金人民币（大写）壹万圆整（小写）￥10000元，甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管；乙方应向丙方支付佣金人民币（大写）捌仟圆整（小写）￥8000元，在签订本合同时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金；甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，双方于签订本合同后30个工作日内准备齐全相关材料，并在郑州市相关部门规定的时间内，共同到该机构办理相关按揭贷款手续；该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的30个工作日内准备齐相关材料，并在郑州市相关部门规定的时间内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款人民币（大写）肆拾伍万圆整（小写）￥45万元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续；本合同签订后甲乙双方任何一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；乙方帮甲方解押肆拾伍万圆整（￥450000），此款冲抵首付款。据上，原、被告之间系房屋买卖合同法律关系，本案系房屋买卖合同纠纷。《解押借款协议》主要内容为：乙方（××）李天增同意借给甲方（借款人）黄俊生现金人民币（大写）肆拾伍万圆整（小写：￥450000），并保证在本协议签订好2日内按约定数额向甲方提供借款；甲方保证该借款只能用于解除其拥有合法产权之房屋的银行抵押手续（下称解押），该房屋坐落位置是郑州市××煤××北路××院××楼××单元××号，产权证号0019229，所有权人为黄俊生；甲方在取得借款后，保证于2019年12月前办理完成上述房产的解押手续，并保证在房屋过户当日把所借乙方解押款人民币（大写）肆拾伍万圆整，小写：￥450000到时冲抵房屋首付款；甲方如果到期未办理解押手续，视为甲方违约，甲方须在2019年11月15日前把所借款项退还给乙方，或因甲方房屋因任何原因不能正常过户，甲方须在本合同签订之日起三日内归还所借款项人民币肆拾伍万圆整，小写：￥450000，并按约定借款数额的银行的四倍利息支付违约金，如果甲方不能按约定把所借款项退还乙方，则本协议中约定之房产产权归乙方所有。2.合同的履行情况。原告履行情况。原告提交的郑州银行电子回单显示：付款方名称杨丽霞，付款账号62×××36，收款方名称黄俊生，收款方账号62×××81，收款方开户行中国光大银行郑州郑汴路支行银行，金额（小写）￥450000.00，记账时间2019-11-14，用途（备注）购房款。原告当庭陈述：“2019年11月14日李天增通过杨丽霞的账户支付45万元，收款方名称黄俊生，收款方开户行中国光大银行郑州郑汴路支行。”据此，原告已完成《房屋买卖合同》及《解押借款协议》项下支付被告涉案房屋解押款的举证责任。被告履行情况。原告提交的郑州市不动产登记中心于2019年12月4日出具的不动产登记资料查询结果证明显示：不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产权第0019229号；产权人：黄俊生（411081198003026858）；坐落：中原区煤××北路××院××楼××单元××号；面积：65.03平方米。抵押信息：2019-11-25抵押设立登记，权利人：刘炎，抵押金额：20万元。2018-04-10抵押设立登记，权利人：中国光大银行股份有限公司郑州郑汴路支行，抵押金额：55万元。原告当庭陈述：“房屋买卖合同签署于2019年11月5日，原告于2019年11月14日支付了45万元的购房款，被告于2019年11月19日交付了房屋，后被告于2019年11月25日将房屋抵押给案外人，目前该房屋的抵押金额为75万元，目前该房屋没有过户至原告名下。”被告未到庭提交相应的证据证明其是否已归还原告解押款，亦未到庭对案涉房屋设立两个抵押的事实作出合理解释。本院结合民事诉讼证据规则对被告在收到原告交纳的解押款后，并未依约办理案涉房屋解押手续的相关陈述予以认定。本院认为，原告李天增、被告黄俊生、案外人河南零佣金房地产营销策划有限公司三方签订的《房屋买卖合同》及原、被告双方签订的《抵押借款协议》没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故各方均应当按照约定全面履行各自义务。上述合同及协议签订后，原告已依约支付案涉房屋解押款45万元，被告未按协议约定在取得房屋解押款后办理案涉房屋的解押手续，并于2019年11月25日将上述房屋又抵押给案外人刘炎，被告的行为已构成根本违约，原告签订上述《房屋买卖合同》的目的已无法实现，故原告要求解除《房屋买卖合同》、《解押借款协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告退还解押款45万元。对于被告违约给原告造成的经济损失，《房屋买卖合同》第十五条第四款约定违约金为“每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金”，作为该合同补充协议性质的《解押借款协议》也约定了包括承担律师费在内的违约金，考虑到被告在合同签订后已将案涉房屋交付原告实际居住，减少了原告实际遭受的经济损失，原告请求日1‰的违约金及律师费4万元明显过高，本院将违约金标准调整为自逾期之日即2019年11月16日起，以已付购房款为基数，按照年利率6%支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李天增、被告黄俊生于2019年11月5日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：1705403），于2019年11月14日签订的《解押借款协议》均于本判决生效之日解除；二、被告黄俊生自本判决生效之日起十日内向原告李天增退还房屋解押款45万元并支付违约金（以45万元为基数，按年利率6%的标准，自2019年11月16日计算至实际清偿之日止）；三、原告李天增自本判决生效之日起十日内将案涉房屋返还给被告黄俊生；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4915元（已减半收取），保全费3361元，共计8276元，由被告黄俊生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李忠贤二〇二〇年四月十三日书记员  郑飞虎