湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初10894号 原告（反诉被告）：雷贝，女，1977年10月24日出生，汉族，住上海市宝山区。 原告（反诉被告）：黄瑞仙，女，1941年8月7日出生，汉族。住湖南省长沙市开福区。 两原告共同委托诉讼代理人：熊文，湖南国广律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**强（曾用名曹国强），男，1960年1月27日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被告（反诉原告）：何玉兰，女，1937年7月9日出生，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：**明，男，1957年7月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系何玉兰之子。 被告：曹勇，男，1991年3月1日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 原告（反诉被告）雷贝、黄瑞仙诉被告（反诉原告）**强、被告（反诉原告）何玉兰、被告曹勇返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄瑞仙及与原告（反诉被告）雷贝的委托诉讼代理人熊文，被告（反诉原告）**强、被告曹勇及被告（反诉原告）何玉兰的委托诉讼代理人**明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）雷贝、黄瑞仙向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2004年至腾房之日止的房屋占用费（暂计算至2019年10月为18122.64元，2019年10月起至腾退之日止按照500元／月支付房屋占用费）、逾期利息4888.57元，合计23011.21元；2、被告腾退原告所有的长沙市开福区房屋；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由，1994年长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室（长私改遗通字【1994】263号）关于对雷振声原私房改造房产复查结论的通知，确认长沙市开福区房屋（建筑面积87.38平米）发还雷振声继承人。后两原告作为继承人依据该文件于2004年3月18日办理了长沙市开福区房屋的不动产证书（长房权证开福字第××号）。领取产权证书后，两原告多次找到被告声明，该房已经属于原告所有的财产，要求被告与原告签订1-2年的短期租赁合同，依法向原告缴纳房租，房租标准可以参考公租房房租标准。被告找到其他房屋或租赁合同到期后搬出，由原告自用。原告黄瑞仙于2009年已将户籍迁回该处。但被告予以拒绝并且强占房屋不予归还至今，原告有家不得归。原告黄瑞仙年近80岁，落叶归根思绪更浓，已多次要求被告支付拖欠的房屋占用费并搬出该房屋，也在所辖社区、派出所工作人员协调下与被告就此事宜进行过多次调解，均未达成一致意见。该房屋为解放前修建的老式砖木结构建筑，且近年来附近类似建筑曾多次发生因线路老化、违章搭建引起的火灾，产生了巨大的经济损失，也造成了多人受伤。因此开福区推进老城区有机更新工作领导小组办公室发布《公开信》，希望该社区房主进行危房的改造、加固，国家进行补贴。因被告的极力阻止，导致原告申请了房屋改造加固却无法实行。加之被告在强占房屋过程中私搭电线、私搭违章建筑等等行为，维护国家利益，也是防止火灾安全隐患的发生。但被告均在电力110拆除违规搭设电线后，再次私自接电。综上，长沙市开福区房屋为原告合法所有的财产，三被告非法占用原告房屋多年，不腾退房屋也不依法签订短期租赁合同支付房屋租金，并且阻止原告维护自身房屋安全，又给房屋造成严重的安全隐患，增大了双方的风险，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依据我国相关法律、法规的规定，支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）**强答辩称，被答辩人雷贝、黄瑞仙要求答辩人承担房屋占用费及利息合计23011.21元，与事实不符，没有任何依据；雷贝、黄瑞仙要求**强腾出房屋与事实不符。事实与理由，**强于1988年4月从长沙市西区房地产管理局租下长沙市直管公房居住，使用面积15.72平方，为现开福区栋楼上。期间未收到腾房通知。雷贝、黄瑞仙未与**强签订租赁合同，无租赁关系。直至2018年9月，雷贝、黄瑞仙要求腾出房屋，**强搬出与儿子曹勇居住在长沙市岳麓区金麓小区。雷贝、黄瑞仙也从未向**强主张过租金，视为放弃全部租金。应当驳回其诉讼请求。 被告（反诉原告）何玉兰答辩称，雷贝、黄瑞仙要求何玉兰承担房屋占用费及利息合计23011.21元，没有任何依据。事实与理由，答辩人丈夫曹汉华于1979年从长沙市西区房地产管理局租下长沙市直管公房居住，使用面积21.64平方，为现开福区栋一楼，期间未收到腾房通知。雷贝、黄瑞仙未与何玉兰签订租赁合同，无租赁关系。雷贝、黄瑞仙也未从向答辩人主张过租金，视为其放弃全部租金。应当驳回其诉讼请求。 被告曹勇答辩称，被答辩人要求答辩人曹勇承担房屋占用费及利息合计23011.21元，与事实不符，没有任何依据。要求答辩人腾出房屋与事实不符。事实与理由，曹勇并不是涉案房屋的居住人。2004年开始答辩人寄住于大伯**明家一年，后居住于答辩人妈妈黄顺红家，2014年至今一直居住在长沙市岳麓区金麓小区。答辩人未居住于长沙市开福区房屋。雷贝、黄瑞仙起诉答辩人要求腾退房屋没有事实及法律依据，其诉求依法应予以驳回。 被告（反诉原告）**强提起反诉：1、请求雷贝、黄瑞仙支付**强房屋设备安装费用5000元；2、请求雷贝、黄瑞仙支付**强房屋装修、维修费35000元。事实与理由：反诉被告自1988年4月从长沙市西区房地产管理局承租该房，为绥福巷18号房屋进行安装水表、电表安装费用5000元。绥福巷18好承租之时，为老式砖木结构，只有房子的两侧为砖墙，其余都为木质结构。1989年由于房屋年久失修，**强对房屋横梁进行加固，房屋墙壁刷粉，吊顶、屋顶盖瓦。1996年至1998年长沙市遭遇洪水，**强对一楼进行砌墙粉刷，厨房维修。1988年至今，对房屋进行维修十余次，花费金额约35000元。如若不是**强一直对房屋进行维修，房屋恐早已垮塌。现房子如今干净、整洁，结构结实，都因**强于家人爱护和维修。两原告从未对房屋进行修缮。原告诉私接电线一事，并不属实。房屋电表乃**强1984年向供电局申请安装，每月按时缴纳费用。两原告2019年趁无人在家私下强行拆除电表至今未归还。综上，请求法院维护反诉人的合法权利。 原告（反诉被告）雷贝、黄瑞仙答辩称：答辩人无须向**强支付设备安装费用5000元，装修装饰费用35000元。**强未提供任何证据证明该费用的存在以及已支付并且由答辩人承担，其诉请没有事实和法律依据，应予以驳回 被告（反诉原告）何玉兰提起反诉：1、请求雷贝、黄瑞仙对于何玉兰居住进行安置。事实与理由：何玉兰丈夫曹汉华于1979年从长沙市西区房地产管理局租下长沙市直管公房居住，使用面积21.64平方，为现开福区栋一楼。何玉兰今年82岁高龄，曹汉华已逝世。何玉兰已在该房屋居住40余年。直至2018年9月。本诉原告要求腾出房屋后，何玉兰已积极与社区等部门进行沟通，请求落实分配住房。住建委回复何玉兰等家人，关于雷振声绥福巷18号私房改造房产，已于1994年5月落实政策退还原房屋产权，其原房屋内租户，根据政策规定，一律实行带户退还，房主和租户换约续租。带户退还，租户的腾退安置途径：1、租户另有房屋的自行腾退；2、落实退还的房屋属征收拆迁范围的，由建设单位负责安置租户；3、租户纳入住房保障机制，符合条件的（他处无妨，工资低于2524元的）可向开福区住房保障局申请廉租房、共租房。但由于何玉兰82岁高龄，每年退休金有涨幅，如今退休金已达2600元，不符合申请廉租房、公租房条件，何玉兰年事已高，每月退休工作已全部花费在买药看病住院上，加之疾病缠身，腾退房屋困难，两本诉原告在取得该房屋的不动产权之后未及时告知何玉兰，导致随着时间的推移，何玉兰退休金上涨，不具备申请公租房条件，从而导致何玉兰的合法权益受损。综上，请求法院支持上述请求。 原告（反诉被告）雷贝、黄瑞仙答辩称：何玉兰的反诉请求不符合法律依据，答辩人没有向其提供安置的法律义务，诉请请求应当予以驳回。 经审理查明,原告（反诉被告）黄瑞仙、雷贝系母女关系。被告（反诉原告）何玉兰与被告（反诉原告）**强系母子关系。被告曹勇系被告（反诉原告）**强的儿子。位于长沙市开福区房屋（建筑面积87.38平米）原系雷政国所有。2015年雷政国去世，诉争房屋由黄瑞仙、雷贝继承该房产。涉案房屋在进行社会主义私房改造期间曾收归国家统一经租，由原长沙市西区房管局将涉案房屋原租给**强（曾用名曹国强）与其父曹汉华（已故）居住。1994年，因涉案房屋未达到私房改造起点，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室下发《通知》，该《通知》主要内容为：“雷政国等继承人，根据中共长沙市委、市政府长发（1990）51号文件精神，我办对你家原有绥福巷15、16号（现16、18号）出租私房社会主义改造情况进行了复查，结论如下，一、据房屋原始档案记载及此次核实，私房改造时，你家上述房屋出租住宅用房建筑面积87.38平方米，未达到100平方米的改造起点。根据长发（1990）51号文件第二条第一款规定，决定撤销1958年10月私房改造案，发还原房产权建筑面积87.38平方米。国家经租期间的房租收支不予结算。原房主已故，请办理继承公正。二、根据上述文件第五条第三款规定，发还原房产权内的租户均带户退还，需同租户签订房屋续租合同。然后携带本通知及有关证件前往长沙市房屋产权监理处申请办理私房产权手续。”该《通知》下发后，雷政国作为雷振声的继承人继承了该房产，并办理了不动产产权登记。2015年雷政国去世，原告黄瑞仙、雷贝作为雷政国的继承人继承该房产。2018年10月，两原告（反诉被告）将该房产办理了转移登记，变更后的共有人为两原告（反诉被告）黄瑞仙、雷贝。 审理中，被告（反诉原告）何玉兰、**强向本院提交了两份长沙市房地管理局出具的直管公房租用凭证，该两份租赁凭证上分别记载了，1992年6月30日租户曹国强租住西区（现16、18号），使用面积为15.72平方米住房的记录；1992年6月30日租户曹汉华租住西区（现16、18号），使用面积为21.64平方米住房的记录。曹汉华于2008年去世后，该房屋原由被告（反诉原告）何玉兰、**强居住在内。房屋租金缴至1994年。被告（反诉原告）**强、被告曹勇向本院提交了长沙市岳麓区观沙岭街道施家港社区居民委员会出具的《证明》，拟证明被告（反诉原告）**强、被告曹勇现居住于，未居住在涉案房屋内。 被告（反诉原告）**强主张因涉案房屋系老式砖木结构，其居住期间多次出现房屋质量问题，自1989年来已对房屋进行多次修整，约花费35000元。被告（反诉原告）向本院提交了长沙市开福区通泰街道湘春路社区居民委员会出具的《证明》，拟证明1984年-2017年间，**强对房屋采取了修缮加固，墙壁粉刷，吊顶，屋顶盖瓦，安装水电表等维护措施；另向本院提交了案外人陈文出具的《证明》，该证明的内容为：“1996年-2017年，本人承接**强居住的开福区房屋装修及修缮，共计收到**强支付装修维修款约为35000余元，特此证明。” 另查明，被告（反诉原告）何玉兰向本院提交了长沙市不动产登记中心出具的不动产信息查询证明，拟证明何玉兰名下无房产；另向本院提交了长沙康德医院出具的疾病诊断证明书，拟证明何玉兰患有冠心病、脑梗死等疾病，身体状况欠佳。现何玉兰随着每年退休金的增加，其每月可领取退休金2600元，根据其现由的每月收入，不符合申请廉租房、公租房条件。 以上事实有《关于对雷振声原私房改造房产复查结论的通知》、《不动产产权证书》《长沙市直管公租房租用凭证》、《证明》、《长沙市不动产信息查询证明》、《疾病诊断证明书》、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、本案系返还原物纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，原房屋所有权人雷振声（已故）的长沙市开福区房屋在进行社会主义私房改造期间收归国家统一经租，由长沙市西区房管局将涉案房屋租给租户**强、曹汉华（已故）。1994年，因涉案房屋未达到私房改造起点，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室下发《通知》，决定撤销原私房改造案，将涉案房屋所有权发还原所有权人继承人雷政国等人（当时原所有权人雷振声已故）。2015年雷政国去世，其继承人黄瑞仙、雷贝继承该房产。2019年11月1日黄瑞仙、雷贝向本院起诉请求两被告（反诉原告）腾房并支付房屋占用费。两原告（反诉被告）通过继承合法取得房屋所有权，被告（反诉原告）**强、何玉兰自1995年起，未向雷政国及两原告（反诉被告）支付过房屋占用费，也未与雷政国及两原告（反诉被告）达成任何房屋租赁协议而占有、使用房屋，系无权占用。两原告（反诉被告）通过继承合法取得房屋所有权，对房屋享有占有、使用、收益的权利。 现被告**强、曹勇未居住在涉案房屋内，且原告尚未向本院提交其占用涉案房屋的事实，故对原告（反诉被告）要求被告**强、曹勇腾退房屋的诉请，本院不予支持。被告（反诉原告）何玉兰现居住在房屋内，考虑到被告（反诉原告）现名下无房产，其实际居住诉争房屋系历史遗留问题，直至原告于2018年才得知诉争房屋产权。加之年事已高，其享有的退休金不符合申请廉租房、公租房条件。现原告名下均有其他房产，不宜要求何玉兰腾房。可待被告何玉兰子女妥善安排其住所后，可进行腾退。综合被告何玉兰个人及家庭实际情况，暂给予5年的使用期。如期间何玉兰另觅住处，可提前将房屋归还给原告。被告何玉兰实际使用原告住房期间，应向原告支付占用费。故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）何玉兰腾退房屋的诉请，本院不予支持。如被告（反诉被告）满5年未腾房或5年期间另觅住处未腾房，原告可另行起诉。 二、另关于两原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）**强、何玉兰，被告曹勇支付自2004年至腾房之日止房屋占用费（暂计算至2019年10月合计为18122.64元，2019年10月起至腾退之日止按照500元/月计算）、逾期利息4888.57元，合计23011.21元）的诉请。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条的规定：“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本院综合房屋的年限及被告（反诉原告）的家庭生活实际情况，综合确认被告（反诉原告）何玉兰应向两原告（反诉被告）支付从2018年10月起至房屋腾退之日止的房屋占用费，每月按400元计算。两原告（反诉被告）诉请超过部分本院不予支持。 三、关于被告（反诉原告）**强要求原告（反诉被告）雷贝、黄瑞仙支付其房屋设备安装费用5000元及房屋装修、维修费用35000元的诉请。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”本案中被告（反诉原告）**强、何玉兰在1994年后使用涉案房屋，期间未向西区房地产管理局缴纳过房屋租金也未积极与房屋产权人沟通协调，明知该房屋并非其所有的财产。现虽被告（反诉原告）**强未居住在内，但其母亲被告（反诉原告）一直居住在此。在房屋出现质量问题后系自行对房屋进行修缮。并非善意占有人对房屋进行的维护。故对被告（反诉原告）**强要求原告（反诉被告）雷贝、黄瑞仙承担设备安装费及房屋装修、维护费的诉请，本院不予支持。 四、关于被告（反诉原告）何玉兰要求原告（反诉被告）为其安置住房的诉请。涉案房屋所有权于1994年发还产权人后，现产权人雷贝、黄瑞仙有支配房产的自由。无对两被告（反诉原告）进行居住安置的义务，故对被告（反诉原告）彭月霞、何加利的诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）何玉兰于本判决生效之日起十日内向原告雷贝、黄瑞仙支付从2018年10月起至房屋腾退之日止的房屋占用费，每月按400元计算； 二、驳回原告（反诉被告）雷贝、黄瑞仙的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉被告）**强的全部反诉请求； 四、驳回被告（反诉被告）何玉兰的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费376元，因适用简易程序减半收取188元，由被告（反诉原告）何玉兰承担；反诉受理费400元，由被告（反诉被告）**强自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 员  李益芳 二〇二〇年四月十日 代理书记员  彭小波