四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终472号 上诉人（原审原告）：沈京，女，1986年7月29日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：何凤，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻鸿波，重庆合纵律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：胡敏，男，1985年5月27日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：何凤，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻鸿波，重庆合纵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司，住所地：泸州市江阳区江阳南路6号楼6楼，统一社会信用代码：91510502682394181C。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：周苏嘉，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：魏来，国浩律师（福州）事务所律师。 上诉人沈京、胡敏与被上诉人泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（以下简称“蓝田整理公司”）商品房预售合同纠纷一案，上诉人沈京、胡敏不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行审理。现本案已审理终结。 上诉人沈京、胡敏的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由蓝田整理公司承担。主要事实和理由:一审法院对依法成立的合同约定的违约金标准进行调减缺乏事实依据，双方合同约定违约金标准合理合法，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定的“违约金过高”的情形。被上诉人已支付的违约金再次确认每日万分之三的赔付标准的合理合法，不存在过高。一审法院对违约金的调整缺乏事实依据和法律依据，调整幅度严重损坏上诉人合法权益。一审法院将违约金调减至每日万分之一，导致守约方的合法利益无法得到保障。本案系上诉人维护自己合法权益。 被上诉人蓝田整理公司辩称：合同约定违约金过高时，当事人有权提请人民法院进行调整，一审法院将违约金调减，符合法律的规定。根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，在上诉人未能提交证据证明实际损失的情况下，可以参照同地段同类房屋租金标准进行计算，结合本案，一审法院将违约金调整为日万分之一符合上诉人的实际损失。 沈京、胡敏向一审法院请求：依法判令被告立即向原告支付逾期交房违约金107,755.41元；依法判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：2014年9月8日，原告与被告签订编号为ＣＨ-01-0605号《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告将其开发的位于泸州市江阳区房屋出售给原告，该房屋总价款为479552元，原告采取贷款方式支付房款（首付款149552元，贷款330000元）。同时，《合同》第十一条明确约定商品房交房日期为2016年4月30日前；第十三条逾期交房责任约定出卖人逾期交房的，按照买受人已付房款的每日万分之三支付违约金。双方签订合同后，原告（首付款加银行按揭贷款）在合同约定时间向被告支付了全部购房款。2016年4月30日交房日期届满后，被告未能按约向原告如期交房。至2019年1月20日，诉争房屋达到交付条件，被告通知原告可接收房屋。截至2019年1月20日，按照《合同》约定，被告逾期交房共计994天，需向原告支付逾期交房违约金143002.41元。经原告催告，2016年12月被告向原告支付了2016年5月至2016年12月期间的八个月逾期交房违约金35247元，剩余的违约金被告未支付。蓝田整理公司承认原告在本案中的事实，但认为逾期交房并未对原告造成任何损失，且违约金计算标准过高。 一审法院认为：蓝田整理公司承认原告沈京、胡敏在本案中主张的事实，本院依法予以确认。1.关于原告诉请的违约金计算标准是否过高，应当调整的问题。原告沈京、胡敏与被告蓝田整理公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，合同双方均应依法履行相关义务。原告按约支付房款后，被告未能于约定时间交付房屋，应当承担违约责任。原、被告虽然在《商品房买卖合同》约定出卖人（被告蓝田整理公司）逾期交房的，按照买受人（原告沈京、胡敏）已付房款的每日万分之三支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的万分之一计算较为合理。具体计算时间为2017年1月1日起至2019年1月20日，共计749天，即违约金为479,552×0.1‰×749天=35,918元（取整）。2.关于原告沈京、胡敏根据《承诺书》和已发生法律效力（2017）川0502民初3919号、2752号民事判决书要求按照日利率万分之三计算违约金的问题。本院认为，原、被告双方签订《承诺书》，支付了截止2016年12月31日的逾期交房违约金，该承诺系被告蓝田整理公司对自有权利的处分；而已发生法律效力（2017）川0502民初3919号、2752号案件在审理时，被告蓝田整理公司未对合同约定的违约金请求调整，故《承诺书》和已发生法律效力（2017）川0502民初3919号、2752号民事判决书载明的结果不能作为本案的判决依据。3.关于被告认为，原、被告之间的《承诺书》已对逾期交房进行了结算，原告沈京、胡敏无权要求被告蓝田整理公司另行支付违约金。本院认为，该《承诺书》仅系双方在履行合同中就某一阶段违约情况的结算，并未约定此后违约，被告蓝田整理公司不予承担责任。故被告蓝田整理公司的抗辩理由不能成立。一审法院判决：一、被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告沈京、胡敏逾期交房违约金35,918元；二、驳回原告沈京、胡敏的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1,228元，由被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，双方当事人订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自合同义务，蓝田整理公司未按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。双方在合同履行过程中，蓝田整理公司向沈京、胡敏支付了截止2016年12月31日的逾期交房违约金，蓝田整理公司于2019年1月20日通知沈京、胡敏接收房屋，诉讼中，沈京、胡敏没有举证证明其因蓝田整理公司逾期交房导致的损失，结合案涉房屋同地段房屋租金的具体情况，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定将本案违约金酌情调减按每日万分之一计算，并无不当。故上诉人沈京、胡敏的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人沈京、胡敏的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2456元，由上诉人沈京、胡敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 黎 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年四月八日 书记员 唐 繁