昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初183号原告（反诉被告）：莫汝亮，男，1975年11月2日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡县。委托诉讼代理人：吴春妍，云南千和律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）:黄顺会，女，1973年8月6日出生，现住云南省昆明市呈贡县。被告（反诉原告）：李发华，女，1981年3月6日出生，现住云南省昆明市呈贡县。共同委托诉讼代理人：彭雄飞，云南云元律师事务所律师，特别授权代理。原告莫汝亮与被告黄顺会、李发华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，被告黄顺会、李发华在答辩期内提起反诉，反诉符合起诉条件，本院适用简易程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）莫汝亮及其委托诉讼代理人吴春妍，被告（反诉原告）黄顺会、李发华及其共同委托诉讼代理人彭雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）莫汝亮向本院提出诉讼请求：1.解除原被告2019年11月8日签订的《住房租赁合同》；2.被告立即搬离原告所有的昆明市呈贡县莫汝亮家两幢旅馆，并保证返还的房屋符合合同约定及按照租赁物的性质使用的状态；3.被告向原告支付租金至法院认定的合同解除日，并参照租金标准即59000元／年支付自合同解除次日起至实际搬离之日止的房屋使用费；4.被告结清至实际搬离之日止的卫生费、水电费、煤气费、有线电视使用费、网费；5.本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由:2019年11月8日，原被告签订《住房租赁合同》，约定原告将其所有的位于昆明市呈贡县的两幢旅馆出租给乙方使用，租赁期为自2019年11月8日至2023年11月8日，每年的租金为59000元，每年期满前一个月支付，逾期甲方有权收回；乙方在租赁期限内使用的水费按村内规定的价格收取，电费按国家损耗实际度数费用收取，卫生费按村委会倒垃圾的收费标准收取。《住房租赁合同》第五条约定:“……合同期满，不再租赁，所建的不动建筑物不许拆除（如电线、电表、应急灯、网线、太阳能、卫生间等），乙方不得拆除，但乙方所制有的（如电视、床铺、电器等）由乙方自行处理使用，必须保证甲方的物资不受损坏，如果损坏，照价赔偿。如果甲乙双方有恶意破坏他人财产和房屋的，将加倍处罚或追究法律责任。”第六条明确约定:“乙方在租赁期内，保证为该租赁旅馆内所经营活动均能符合国家的法律及该地区管理规定，不做任何违法之行为，在租赁期内，如果发生打架斗殴、卖淫、嫖娼、聚众赌博、吸毒等违法行为，甲方有权终止合同，收回旅馆，不再租给乙方使用，所造成的后果均由乙方全权负责。”2019年12月9日，二被告在出租房内从事违法行为，容留卖淫女进行卖淫嫖娼活动，水海子派出所对二被告作出行政处罚决定，二被告的行为亦违反合同约定，原告有权解除《住房租赁合同》，并要求被告按照本合同约定保证返还的房屋符合合同约定及按照租赁物的性质使用的状态。被告（反诉原告）黄顺会、李发华答辩称：一、针对第一项诉请，对方提出解除协议，我方同意解除协议，但要搬离的话，原告方必须要退还多收的租金。二、针对原告的诉讼请求第四项，无合同及事实的依据，该部分费用无证据证明，因此请求依法驳回。三、针对第三项诉讼请求，应结合反诉进行结算，请求依法驳回原告的无理诉求。被告（反诉原告）黄顺会、李发华向本院提出诉讼请求：1.判决由被告莫汝亮返还原告黄顺会、李发华房屋租金168334元；2.判决由被告莫汝亮承担案件诉讼费。事实及理由:被告将其两幢房屋出租给原告及李发华用于宾馆经营，原告预交9.4万元给被告，2018年11月8日被告与原告及李发华签订租赁合同，合同期限为2018年11月8日至2023年11月7日，租金为每年5.9万元。因被告向法院起诉请求解除租赁合同，因此，被告需要返还没有使用而多收的租金。原告（反诉被告）莫汝亮答辩称：一、莫汝亮向反诉原告出具的94000元的收条，其实是胜源旅馆内原有设备，也就是电视床铺、电器、茶几、饮水机等设备的转让款，以及2018年11月8日至2019年11月8日的房屋租金而不是预付租金。租赁合同中虽然对转让款129000元未做约定，但胜源旅馆内原有设备均是由莫汝亮购买，共花费了近13万元。二、双方约定由黄顺会、李发华支付129000元的转让费，而合同第五条明确约定合同期满不再租赁，但乙方对房屋内的电视床铺电器等自行处理、使用。据此，被告支付了129000元的转让费后，实际上已经取得房屋内添附的家具、家电的处置权；其次，住房租赁合同第四条约定乙方承租房屋后办理营业执照、卫生许可证等相关证件的变更手续，原被告之间实为转让经营，后因两被告拖延办理，导致xxx旅馆一直登记在原告莫汝亮的名下。三、首先，黄顺会、李发华系共同承租人，租赁合同中未约定需要预付租金，且不能说明双方协商预付房租的比例已经何时支付剩余房租的事实。其次，若188000元为预付租金，则黄顺会、李发华于2019年11月8日还支付了2019年11月至2020年的房租59000元，不符合逻辑。因此，对方的预付租金主张没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年11月8日，原告（反诉被告）莫汝亮（甲方）与被告（反诉原告）黄顺会、李发华（乙方）签订《住房租赁合同》，约定甲方将其昆明市经开区黄土坡的两幢旅馆（即xxx）出租给乙方，租赁期为2018年11月8日至2023年11月7日止，租赁期满，甲方有权收回全部出租旅馆，乙方应如期交还，如乙方要求续租，则必须在租赁期满前壹个月向甲方提出续租意见，双方可在租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同，但甲方应在同等条件下优先续租给乙方使用，租金按当日的市场价调整。每年租金为59000元。在租期内，如遇政府拆迁、改造等，乙方无条件搬出，但甲方只能按乙方所实际经营的时间收取租金，多收取的租金必须退还乙方，合同租期未满，乙方自己不再经营的，甲方不退还剩余的租金，合同期满，不再租赁，所建的不动建筑物不许拆除（如电线、电表、应急灯、网线、太阳能、卫生间等），乙方不得拆除，但乙方所制有的（如：电视、床铺、电器等）由乙方自行处理使用，必须保证甲方的物资不受损坏，如有损坏，照价赔偿。2019年11月8日，原告（反诉被告）莫汝亮（甲方）与被告（反诉原告）黄顺会、李发华（乙方）再次以相同合同条款签订《住房租赁合同》，约定租期为2019年11月8日至2023年11月8日止，并约定乙方在租赁期内，保证为该租赁旅馆内所经营活动均能符合国家的法律及该地区管理规定，不做任何违法之行为，在租赁期内，如果发生打架斗殴、卖淫、嫖娼、聚众赌博、吸毒等违法行为，甲方有权终止合同，收回旅馆，不再租给乙方使用，所造成的后果均由乙方全权负责。2018年10月31日，莫汝亮出具收条确认收到黄顺会房租94000元。2018年11月14日，莫汝亮出具收条确认收到李发华房租94000元。2019年11月7日，莫汝亮出具收条确认收到2019年11月8日至2020年11月8日的房租59000元。另查明：2019年12月10日，昆明市公安局国家经济技术开发区分局以黄顺会、李发华让案外人xxx为案外人xxx提供一次性服务为由，分别给予黄顺会、李发华行政拘留十日的行政处罚。本院认为：一、莫汝亮主张解除双方签订的《住房租赁合同》，黄顺会、李发华对此不持异议，且黄顺会、李发华经昆明市公安局国家经济技术开发区分局查明，在诉争旅店中容留嫖娼行为，符合双方合同约定的解除合同条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本院对于莫汝亮主张解除合同的诉讼请求予以支持。二、对于莫汝亮主张解除黄顺会、李发华返还旅馆的诉讼请求，因双方合同应当解除，应当返还租赁标的，因此本院对此予以支持。同时，对于莫汝亮主张按参照59000元/年支付自解除次日起至实际办理之日的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于莫汝亮主张的结清至实际搬离之日止的卫生费、水电费、煤气费、有线电视使用费、网费，因其不能明确具体费用金额，经本院释明后，莫汝亮当庭撤回该部分诉讼请求，本院对此予以准许，对此部分诉请不予置评。三、对于黄顺会、李发华主张返还的租金168334元，莫汝亮主张其中黄顺会、李发华交付的两笔94000元，共计188000元中的129000元系旅馆转让费，但黄顺会、李发华对此并不认可，双方两次签订合同均未提及转让费事宜，且莫汝亮也无相应证据证实双方以书面或口头方式约定过转让费，因此本院对于莫汝亮的该部分主张不予采纳。则双方基于合同解除，应当相互返还基于合同取得的未履行部分的财产，自2018年11月8日至庭审之日2020年4月17日，黄顺会、李发华应支付的租金金额为85025元（59000元+59000元÷365×161天），则对于多付租金161975元（247000元-85025元）应当予以退还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）莫汝亮与被告（反诉原告）黄顺会、李发华于2019年11月8日签订《住房租赁合同》；二、被告（反诉原告）黄顺会、李发华于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）莫汝亮返还昆明市经开区黄土坡的两幢旅馆（即xx旅馆），被告（反诉原告）黄顺会、李发华于2020年4月18日起按59000元/年的标准支付至实际搬离之日的房屋使用费；三、原告（反诉被告）莫汝亮于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄顺会、李发华返还租金人民币161975元；四、驳回被告（反诉原告）黄顺会、李发华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，由被告（反诉原告）黄顺会、李发华共同承担；反诉案件受理费人民币1904元，由被告（反诉原告）黄顺会、李发华共同承担191元，原告（反诉被告）莫汝亮承担1713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  朱曦二〇二〇年四月十六日书记员  何莹