云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终116号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨汝丽，女，1963年2月7日生，汉族，云南省宾川县人，住宾川县。委托诉讼代理人：陈德金，云南展腾（宾川）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁丽娟，女，1963年7月12日生，汉族，云南省宾川县人，住宾川县。委托诉讼代理人：刘洪升，云南兴宾律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨汝丽因与被上诉人袁丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宾川县人民法院（2019）云2924民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨汝丽上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，改判由杨汝丽支付给袁丽娟违约金18198.7元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.二楼两道防盗门系在出租给上诉人时因装修改造拆除的，并非在搬离时拆除，交付的彩钢瓦部分属于房屋附属设施，不属于租赁合同中约定的出租房屋，该彩钢瓦部分不应计入合同约定的面积；2.上诉人已经支付了2万元，取得涉案房屋设施、设备的所有权，上诉人在对房屋装修时对二楼两道防盗门进行处置属于上诉人的权利；3.一审判决已认定了被上诉方有违约的事实，但却未判决被上诉人承担违约责任，在合同履行过程中，还通过口头方式要求完整交付，一审以未在合理期间提出主张的裁判理由没有法律依据。；4.一审判决上诉人承担84000元违约金于法无据，在被上诉人违约交付的情况下，上诉人解除合同是行使正当权利，一审判决上诉人承担违约金84000元严重过高。袁丽娟辩称，上诉人明确认可了一审判决的其余判项，表明上诉人是违约方，依据《合同法》第107、108、113条的规定，应当承担违约责任，根据合同法的规定合同当事人违反合同时可以约定违约金的计算方式，双方在合同中明确约定了合同租金总金额15%的违约金，双方所签订的合同租金每年56000元，租期10年，租金总额560000元，一审判决的违约金84000元就是根据合同约定计算的，合同约定的违约金并未超过法律规定，上诉人应当向被上诉人支付一审判决的违约金，二审应驳回上诉，维持原判。一审法院认定以下案件事实：袁丽娟与张竟系母子，其与张竟、王丽夫妇共同出资以张竟、王丽夫妇的名义购买了位于宾川县房屋（尚未办理产权登记，备案面积200.2平方米），后在该房屋三楼搭建了面积约为40-50平方米的彩钢瓦房一间。因张竟、王丽夫妇在外居住生活，为方便管理，均同意由袁丽娟管理前述房产及对外出租。2018年8月6日，杨汝丽（乙方）向袁丽娟（甲方）承租上诉房屋经营素食馆和素食空间使用，签订了《商铺（房屋）租赁合同》，约定：租赁面积240平方米，租赁期限十年，从2018年8月6日至2028年8月6日止，每年租金56000元，2018年的租金于合同签订的二个月内支付，从第二年开始每年的租金必须提前一个月交付。承租房屋现有的所有设施、设备归属于乙方所有，乙方在三天之内向甲方支付上述设施、设备费用20000元，所有设施、设备所有权归乙方享有。违约责任约定甲方因不能提供合同约定的房屋，或违反合同约定提前收回房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总金额15%的违约金及装修费，在租赁期内，乙方中途擅自退租的，按合同租金总额15%向甲方支付违约金。同时对房屋修缮与使用、免责条件等其他事项进行了约定。合同签订后，袁丽娟将宾川县房屋及在该房屋三楼搭建的彩钢瓦房一间交由杨汝丽使用，其中一楼的楼梯间（被改成商铺门面，并挂有“宾川土特产专营店”“宾川鹊桥婚姻家政中介中心”等招牌）仍由袁丽娟使用。后杨汝丽支付了设备费20000元、第一年租金56000元并支付了水电费、物业费。2019年7月底杨汝丽提出不再租用前述房屋，同年8月2日，杨汝丽搬离金牛商业城301号房屋并拆除了二楼两道防盗门，双方产生纠纷。2019年8月7日，袁丽娟诉至法院，在诉讼过程中，杨汝丽提出反诉。袁丽娟向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方签订的《商铺（房屋）租赁合同》；2.判令被告立即将上述房产恢复原状（安装好二楼的两道全钢防盗门，价值4960元）；3.判令被告向原告支付违约金84000元；4.诉讼费用由被告承担。杨汝丽向一审法院反诉请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告签订的《商铺（房屋）租赁合同》于2019年8月2日解除；2.判令反诉被告退还原告租金11666元；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金84000元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告装修费49510元；5.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认为，袁丽娟就经其他权利人同意其管理的房屋对外出租的行为不违反法律规定。杨汝丽在实地勘察后与袁丽娟签订《商铺（房屋）租赁合同》，该合同不违反法律规定，对双方均有效力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，杨汝丽辩称及反诉提出袁丽娟未将一楼楼梯间交付的行为严重影响其经营，构成违约的主张，结合查明的一楼楼梯间面积较小、不致杨汝丽无法正常经营素食店，且杨汝丽未在合理期间主张等客观实际，对杨汝丽的反诉主张及答辩抗辩不予支持和采纳，其反诉请求不能成立。杨汝丽未按约定支付次年租金亦未在合理期限内提出解除《商铺（房屋）租赁合同》并在搬离时擅自拆除二楼两道防盗门，该防盗门应属房屋附属设施，该行为构成对租赁物的部分损毁。现袁丽娟提出解除《商铺（房屋）租赁合同》、要求杨汝丽对二楼两道防盗门恢复原状并支付违约金84000元的请求，计算准确，符合双方约定及法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告袁丽娟与被告杨汝丽于2018年8月6日签订的《商铺（房屋）租赁合同》；二、判令被告杨汝丽对拆除的二楼两道防盗门恢复原状；三、判令被告杨汝丽支付原告袁丽娟违约金84000元；前述二、三判项限于本判决生效后二个月内履行。四、驳回反诉原告杨汝丽的反诉请求。本诉案件受理费1012元、反诉费用1602元，合计2614元，由杨汝丽承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，袁丽娟与杨汝丽签订的《商铺（房屋）租赁合同》有效，合同中关于违约责任的约定实质上是赋予双方在支付违约金的前提下单方解除合同的权利，本案已查明杨汝丽在2019年7月底向袁丽娟表明解除合同，并于2019年8月2日交还案涉房屋，本院确定《商铺（房屋）租赁合同》于2019年8月2日解除。杨汝丽单方解除合同，应当向袁丽娟支付违约金。袁丽娟未将一楼的楼梯间交付杨汝丽使用，构成违约，应当承担违约责任。杨汝丽虽然对一审判决由其恢复防盗门没有上诉，但考虑到便于当事人履行，本院将恢复原状改为折价赔偿。综合考虑袁丽娟的违约程度、合同履行情况以及杨汝丽的违约责任，本院酌定最终由杨汝丽向袁丽娟支付违约金以及防盗门恢复费用共计50000元。综上，杨汝丽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省宾川县人民法院（2019）云2924民初1628号民事判决；二、杨汝丽于本判决生效后一个月内向袁丽娟支付违约金以及防盗门修复费用共计50000元。三、驳回袁丽娟的其他诉讼请求；四、驳回杨汝丽的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1012元，由袁丽娟负担410元，由杨汝丽负担602元；一审反诉案件受理费1602元，由杨汝丽负担；二审案件受理费1445元，由袁丽娟负担595元，由杨汝丽负担850元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年四月十日法官助理刘国放书记员杨泽