河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初200号原告：韩娜，女，汉族，1981年2月1日出生，住南阳市。委托代理人：马党恩，河南达圣律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：南阳市金苑房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411300752271970H。法定代表人：李金刚。住所地：南阳市。委托代理人：梁成群、胡强法，河南定信律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告韩娜诉被告南阳市金苑房地产开发有限公司（以下简称金苑公司）商品房预约合同纠纷一案。原告于2019年4月12日向本院提起诉讼，本院受理后，于2019年9月29日作出（2019）豫1302民初3059号民事判决:一、确认原告韩娜与被告南阳市金苑房地产开发有限公司于2013年2月1日签订的金苑.如意广场内部认购书有效。二、限被告南阳市金苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与原告韩娜签订商品房买卖合同。宣判后，被告不服，提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）豫13民终7326号民事裁定，以“一审判决认定主要事实不清，处理不当”为由，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年3月16日公开开庭审理了本案。原告韩娜及其委托代理人马党恩、被告南阳市金苑房地产开发有限公司的委托代理人胡强法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩娜诉称，2013年2月1日经原、被告友好协商，达成金苑.如意广场内部认购书一份，该协议书约定：“乙方认购甲方位于南阳市张衡路与南都路交汇处西南角如意广场项目2号楼2单元303房，单价为每平方米3820元，面积为87.86平方米，乙方向甲方交付认购金15万元整，本合同的有效期自签定之日起至商品房认购协议签定时止…”该认定书签定后，原告如约履行了合同确定的义务。但被告经原告多次催促，却迟迟未能与原告签定商品房买卖合同，故此，为了原告人的合法权益，特向贵院提出上述请求，望判如所请：1、请求依法确认原、被告双方于2013年2月1日达成的金苑.如意广场内部认购书有效。2、判令被告立即与原告签订商品房买卖合同。3、本案诉讼费用由被告承担。重审期间原告变更诉讼请求为：要求被告继续履行合同，并向原告交付房屋。被告南阳市金苑房地产开发有限公司辩称，1、内部认购协议书为预约合同，违反预约合同的一方为原告，被告不与其签订商品房买卖合同符合双方约定。被告多次电话通知原告，要求其前来被告处商定签订《商品房买卖合同》及交纳房款事宜，但是原告均不予配合办理。2、原告在原一审诉称未接到被告任何直接通知系虚假陈述，不符合常理。原告共在被告处认购了两套房屋，均在2号楼，除了本案房屋，原告认购的另一套房屋已经于2018年7月8日双方签订了商品房买卖合同。因此，原告称未接到被告通知不符合常理。3、原告与被告签订的内部认购协议书实际上就是商品房认购协议书,商品房认购协议书为商品房买卖合同的预约合同。它是在项目立项、规划之后但尚未具备预售条件之前，出卖人与买受人就未来可能要进行的商品房交易进行的前期接洽，达成的初步意向，认购书签订后，仍然可能出现协商未成而无法签订正式的商品房买卖合同的情形。4、违反预约合同的一方为原告，原告的行为导致其不能与被告签订商品房买卖合同，承担缔约过失责任的一方应为原告。因此我们认为应当驳回原告的诉请。原告韩娜为支持自己的主张提供以下证据：一、金苑.如意广场内部认购书一份。证实我于2013年2月1日购买如意广场2号楼2单元3层303号房，面积为87.86平方米。二、收据两份。证实我购买如意广场房产首付共计15万元。三、重审补充证据：视频资料，证实原告于2019年1月31日、2月1日、2月2日、2月11日等多次到被告处找被告工作人员，但被告拒绝为原告办理任何手续。四、离婚证，证实原告与其丈夫在2018年11月19日离婚，内部认购书上的手机电话是其丈夫号码，原告没有收到短信。被告金苑公司对原告韩娜提交证据的质证意见为：对认购书的真实性无异议；两张收据15万元没有异议；视频材料有异议：1、对其真实性有异议，无法证明录像真实。2、相关性有异议，无法证明韩娜对涉案房屋进行洽谈。3、从被告提交的2018年12月6日公证书上显示内容足以证明原告违约放弃了房源，被告无义务再与其商谈涉案房屋事项。4、原告购买两套房，第一套房已经签订合同，但原告于交房日当天后，就再也没有交过任何手续。被告南阳市金苑房地产开发有限公司为支持自己的主张提供以下证据：一、2017年11月10日被告金苑公司在南阳晚报刊登的网签商品房买卖合同公告。证明被告金苑公司通知金苑.如意广场2号楼业主于2017年11月13日-11月30日携带相关手续来被告处办理网签商品房买卖合同，期间对原告韩娜进行了电话通知。二、2018年7月8日原告韩娜与被告金苑公司签订的金苑.如意广场2号楼1单元20层2004室的商品房买卖合同。证明原告韩娜共预约认购了金苑.如意广场2号楼两套房屋，一套在1单元20层2004室，另一套就是涉案房产在2单元3层303室。1单元20层2004室房屋双方已经于2018年7月8日签订了商品房买卖合同，该房原告之前交纳部分房款，原告于交房日当天2018年9月30日又交付了12万元，但剩余尾款至今未交导致该房未办理交房手续。该2号楼一共就2个单元，因此，原告韩娜在原一审中声称未接到被告金苑公司的任何直接通知不合符常理。三、2018年9月17日被告金苑公司在南阳晚报刊登的交房公告。证明被告金苑公司通知金苑.如意广场2号楼业主于2018年9月30日携带相关手续来被告处办理交房手续，期间并对原告韩娜进行了电话通知。四、2018年12月6日南阳市宛都公证处出具的（2018）豫宛证内民字第20465号公证书。证明被告金苑公司对原告韩娜多次进行了电话通知（韩娜：手机号139××××0188，该手机号码为原告韩娜在认购协议书上留存的电话号码），要求其前来被告处商定签订《商品房买卖合同》及交纳房款事宜，但原告均不予以配合办理。足以证实，原告韩娜在原一审中称被告从未直接通知系虚假陈述。违反预约合同的一方为原告韩娜；根据诚实信用原则，原告韩娜的行为导致其不能与被告签订本约合同的商品房买卖合同，承担缔约过失责任的一方应为原告韩娜。原告韩娜对被告南阳市金苑房地产开发有限公司提交证据的质证意见为：1、第一组真实性没有意见，但是含有瑕疵，没有告知原告到购房部何人处办理，没有具体经办人、经办时间、和售房部哪个部门办理。公告只是在报纸一个小角落，原告平时又不看报纸。被告没有通过打电话或挂号信的方式通知原告，没有明确告知原告，原告怎么可能知道什么时候去签订合同。因为原告交首付是2013年2月份，期间去找过被告催交房，因为开发商原因，一直未交房，也找不到人，工作人员不停的换，问了都说不知道。2、第二组证据网签合同与本案没有关联性，这是原告另一套房产合同，而另一套房也诉讼了，到现在没有交房，与本案无关。3、第三组证据报纸公告同第一组意见，真实性无意见，含有瑕疵，在这个公告之后没有收到解除合同的通知书。4、第四组证据公证书真实性无异议，公正行为含有瑕疵，因这后边只记载了一个材料，就通知了一次，不具有多次通知。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2013年2月1日，原告韩娜与被告金苑公司签订000046号内部认购书，认购书约定：“1、乙方（原告）韩娜认购甲方（被告）南阳市金苑房地产开发有限公司位于南阳市张衡路与南都路交会处西南角如意广场项目2号楼2单元3层303室，2、认购单价：3820元／平方米。3、认购建筑面积：87.86平方米。用途：住宅。（该物业面积为甲方暂定建筑面积，产权面积以房管局实测为准，面积差价款按优惠后单价据实无息结算多退少补）4、乙方同意本认购书签定时向甲方交纳认购金15万元（大写壹拾伍万元）。5、自本协议生效之日起，乙方不得转让所认购的房屋，否则甲方有权解除本协议，乙方所交认购金不予退还，归甲方所有。6、在甲方公开出售时，甲方通知乙方签订商品房认购协议。7、本合同有效期自签定之日起至商品房认购协议签定时止。8、签定商品房认购协议具体时间由甲方另行通知。在通知到达之日起10日内乙方须前往如意广场体验中心签订商品房认购协议。10日内未到者，视为自动放弃该房源，由甲方另行处置。9、如甲方在本认购书有效期内将乙方所认购房屋另行出售，则视为甲方违约。甲方将对乙方所缴纳认购金进行相应违约赔偿。10、本协议未尽事宜或因本协议发生纠纷的，双方协商解决。11、认购书一式三份，甲方销售一份，乙方一份，甲方财务部一份，自甲方签字，乙方交清认购金之日起生效”。原告韩娜于2013年1月31日（2万）、2013年2月1日（13万）分两笔共交纳认购款15万元，并由被告公司开具收据。2017年11月10日，被告南阳市金苑房地产开发有限公司在南阳晚报第五版发布公告，内容为：“尊敬的金苑.如意广场第2幢、3幢、7幢业主：金苑.如意广场第2幢、3幢、7幢预售证已由南阳市房管局下发。预售证号2017091号。经公司研究决定于2017年11月13日—11月30日为广大业主签署《商品房买卖合同》，请各位业主携带相关手续来办理网签合同。网签合同地点：如意广场售楼部。特别声明：逾期不来办理将会影响业主后期相关权益。本公告即日起生效。如有疑问请拨打咨询电话：0377-83881999河南省南阳市金苑房地产开发有限公司2017年11月10日（宛）房预售证第2017091号”。2018年9月17日，被告南阳市金苑房地产开发有限公司在南阳晚报第三版发布交房公告，内容为：南阳市金苑房地产开发有限公司建设的如意广场项目2号楼，已具备交房条件。部分业主已来办理相关手续，未来办理手续的业主请持交款及购房相关凭证、身份证明等资料在2018年9月30日前往售房部办理交房手续。逾期我公司将执行合同约定条款。售房部电话：0377-83881999河南省南阳市金苑房地产开发有限公司2018年9月17日。2018年12月6日，被告委托律师在南阳市宛都公证处用自己的手机（手机号码139××××5511）现场编辑短信并向原告韩娜《内部认购书》上登记的手机号码139××××0188的主机发送短信，内容为：“韩娜：公司前期已经多次电话通知你本人，但你迟迟未办理《商品房买卖合同》及交款。现以短信形式向你友情告知，自接到本短信三日内前来办理相关手续，逾期仍不予配合办理相关手续的，我公司将执行合同约定，视为你放弃购买高物业，所产生的法律后果由你方承担。请慎重对待本信息告知内容，并给予配合解决为盼。南阳市金苑房地产开发有限公司2018年12月6日”。原告于2019年1月31日、2月1日、2月2日、2月11日等多次到被告处找被告工作人员，但被告拒绝为原告办理手续。本院认为：一、关于双方签订的《内部认购书》的性质及本案案由如何确定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方式；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，根据双方签订的《内部认购书》内容看，双方对当事人的名称、认购房屋位置、房屋面积、单价、交纳认购金的金额、面积差异的处理方式进行了约定，但是对商品房买卖合同中其他应当约定的主要条款均没有约定，尤其是商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期没有约定，因此该《内部认购书》的性质应为商品房预约合同，本案案由应确定为商品房预约合同纠纷。二、关于《内部认购书》的效力问题。原、被告双方签定的内部认购书，有明确的标的、座落位置、面积、金额…，约定在将来一定期限内订立商品房认购协议，并约定一方不履行订立商品房认购协议的违约责任。该《内部认购书》是原被告自愿签订，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约定力。三、关于违约问题。《内部认购书》约定“5、自本协议生效之日起，乙方不得转让所认购的房屋，否则甲方有权解除本协议，乙方所交认购金不予退还，归甲方所有。6、在甲方公开出售时，甲方通知乙方签订商品房认购协议。7、本合同有效期自签定之日起至商品房认购协议签定时止。8、签定商品房认购协议具体时间由甲方另行通知。在通知到达之日起10日内乙方须前往如意广场体验中心签订商品房认购协议。10日内未到者，视为自动放弃该房源，由甲方另行处置。9、如甲方在本认购书有效期内将乙方所认购房屋另行出售，则视为甲方违约。甲方将对乙方所缴纳认购金进行相应违约赔偿”。本案中，原被告是否转让房产及被告是否将签定商品房认购协议通知告知原告或者原告是否明确放弃房源是认定由谁承担违约责任的焦点。原告诉称被告没有明确告知原告签订商品房认购协议的具体时间，被告在报纸上的公告内容原告没有看见。被告辩称通过《内部认购书》上原告留下的电话通知过原告，但被告没有提供相关通话记录等证据予以证实。被告于2018年12月6日通过电话短信形式告知原告三日内前来办理相关手续，逾期仍不予配合办理相关手续的，视为原告放弃购买该物业。被告将该短信内容进行公证证据保全，庭审中，原告认可该手机电话号码是其丈夫当时的电话，同时，原告诉称其与丈夫于2018年11月19日已经离婚，并向本院提供了离婚证予以证实。本院认为，被告于2018年12月6日已经按照《内部认购书》的约定通知原告办理相关购房手续，虽然没有约定通知的方式，但该信息已经以短信的形式实际到达了原告在《内部认购书》上留下的电话号码上。原告称手机号码是其丈夫的，其与丈夫已经离婚的理由否认收到短信通知，因《内部认购书》中除了留下的手机电话没有其他联系方式，原告离婚后变更手机号码应当将新的联系方式告知被告，被告没有义务去询问原告是否何时变更了手机号码，且被告已经在南阳晚报进行了两次公告通知。本院认为，被告已经尽到了通知原告的义务，原告在2018年12月6日得到通知内容后，没有证据证实其在约定的10日内前往如意广场体验中心签订商品房认购协议，原告违约，该房产应按照约定由被告另行处置。庭审中被告辩称该房屋已经出售他人，在被告尚没有与原告解除预约合同的情况下将房屋出售他人，被告也违约，被告应向原告退还认购金并给予赔偿。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，原告于2012年3月1日与被告达成商品房预约合同预，并交纳了认购金15万元，至今合同涉及的房产价格已经大幅上涨，对合同当事人承担违约责任以及涉及房产的增值部分应当按照原被告之间的过错责任给予赔偿。庭审中，本院向原告释明变更诉讼请求，但原告坚持要求被告继续履行合同，并向原告交付房屋。因被告明确表示无法根据预约合同的约定与原告签订本约合同，依据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。商品房预约合同不具有强制履行的特征，人民法院不宜对双方争议事项要求强制缔约。故原告诉请不能得到支持。根据本案查明的案件事实，原被告双方确实签订商品房预约合同、原告交纳部分购房款、原告接到通知后没有在约定的10日内签订商品房认购协议，原告违约；被告称将房屋出售他人，被告也违约。本案客观上存在合同当事人承担违约责任或者解除预约合同并主张损害赔偿等问题，双方当事人可以协商解决，协商不成，可依法另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定,判决如下：一、确认原告韩娜与被告南阳市金苑房地产开发有限公司于2013年2月1日签定的金苑.如意广场内部认购书有效。二、驳回原告韩娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费7459元，由原告韩娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 陈 琪审判员 郭凤香审判员 范成然二〇二〇年四月四日书记员 彭政基