陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终84号 上诉人（原审原告）：陕西兆兴房地产开发有限公司，住所地：陕西省渭南市华州区杏林镇杏林行政村北村99号,统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4385。 法定代表人：习悦兆，任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈士英，公司工程部经理。 委托诉讼代理人：雷永胜，公司工程部副经理。 被上诉人（原审被告）：张海燕，女，生于1984年1月10日，汉族，陕西省陇县人，教师，住陕西省陇县。 被上诉人（原审被告）：王明，男，生于1981年1月5日，汉族，陕西省陇县人，教师，住陕西省陇县，系张海燕之夫。 上诉人陕西兆兴房地产开发有限公司因与被上诉人张海燕、王明商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省陇县人民法院（2019）陕0327民初1052号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陕西兆兴房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销陇县人民法院（2019）陕0327民初1052号民事判决；2、依法确认上诉人与被上诉人签订的案涉合同无效；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对事实认定错误。1、被上诉人签订案涉合同存在欺诈行为未被一审法院认定。2、该合同价格与市场价格存在较大差距，显失公平的基本事实一审法院未认定。3、被上诉人装修案涉房屋存在欺诈行为未被一审法院认定。4、上诉人于2018年5月23日和2018年7月23日向被上诉人依法发出书面通知告知被上诉人按期补交差价88914.6元，否则案涉合同作废，但上诉人未按期补交房款，多次协商无果后，上诉人收回案涉房屋后被上诉人未向上诉人提出书面异议，也未向法院提出确认案涉合同效力的诉讼。一审法院对上诉人要求解除合同的事实遗漏未予认定，明显错误。5、案涉合同签订时间认定错误。案涉合同是2018年3月10日签订的，而不是一审法院认定的2018年3月17日。6、上诉人已于2018年8月28日将收回的案涉房屋出售给第三人王某某，王某某现已装修入住，一审法院对这一事实遗漏认定是明显错误的。二、一审法院适用法律错误。1、法律明确规定合同标的物交付的前提是交清价款，被上诉人用欺诈手段骗取案件合同，只交了9万元房款，下欠上诉人70%以上房款，所以上诉人不能违背法律规定将房屋及钥匙交付被上诉人。被上诉人在规定期限内不交纳下欠房款，不纠正欺诈骗取的案涉合同，不补交房屋差价，在上诉人两次书面通知后上诉人将案涉房屋收回出售交付给王某某，一审法院无视这些基本事实与法律规定驳回上诉人的诉讼请求是明显适用法律错误。2、一审法院在被上诉人对上诉人两次书面通知未提出异议和诉讼的情况下错误认定上诉人撤销权灭失，以没有在一年内行使撤销权为由驳回上诉人的请求适用法律错误。3、被上诉人打法律擦边球，以“排除妨害”为由诉至法院，但该案一二审法院均未判决案涉合同的效力，而本案一审法院却以该案判决确认合同效力，明显适用法律错误。4、2019年8月19日，省高院对被上诉人诉上诉人案涉房屋“排除妨害”一案进行再审审查时，上诉人才知道本案案涉合同尽管存在欺诈行为，尽管合同价款与市场价格存在较大差距，合同显失公平，由于案涉房屋已经被上诉人以“排除妨碍”为由诉至法院进行了终审审判，案涉房屋的合同解除效力还应经过诉讼由法院认定。因此，上诉人才将被上诉人诉至法院，这说明上诉人知道或应该知道的时间是在2019年8月19日。未超过诉讼时效，否则省高院也不可能要求上诉人另行诉讼案涉合同效力。一审判决认定上诉人失去诉讼时效的认定是明显错误的。经法律释明，上诉人当庭将上诉请求第二项变更为改判支持上诉人一审撤销案涉购房合同的诉讼请求。 王明、张海燕答辩称，被上诉人诉上诉人排除妨害纠纷已经法院审理作出终审判决，被上诉人胜诉，由此可知被上诉人与上诉人签订的购房合同属于合法合同，是受法律保护的合同。上诉人称售楼员为新入职人员不是事实，何况购房时签订合同、交首付、后期费用及合同上盖章不是售楼员一人能办理的，何来欺诈之说。被上诉人在交清首付之后，又陆续交清了后续费用，按揭等事项等待公司通知，但迟迟未等到其通知办理按揭手续。兆兴锦都从2014年至今也不能办理住房按揭，现有住户80%都是在交完首付后装修入住，等待办理按揭何来欺诈行为。更改购房合同时间系由上诉人售楼人员提出，被上诉人只是配合而已，也不知其做法为何。上诉人签订的合同随意更改合同日期多不胜举。上诉人从事房地产开发多年，并且有法律顾问，在原合同未解除之下私自和另一方签订合同，是对法律的践踏。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人上诉理由不是事实，请求予以驳回。 陕西兆兴房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、对原告与被告2018年3月10日签订的（但却在被告要求下写成了2017年10月5日）陇县《兆兴锦都》小区1号楼3单元16层04号购房合同依法予以撤销；2、本案诉讼费全部由被告承担。 一审法院经审理查明：2018年3月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告将其开发的位于陇县XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号建筑面积为105.1平方米的商品房以每平方米2854元销售给二被告，房屋总价款为300000元，二被告需交首付款90000元，其余房款以公积金办理银行按揭。合同签订时间改为2017年10月5日。2018年3月10日，被告向原告交付购房定金10000元，原告给被告出具收款收据，时间改为2017年10月5日。2018年3月17日，被告向原告转账80000元，原告给被告出具90000元首付款收款收据，时间写为2017年10月5日，后又将收据收回，出具更换时间为2017年4月15日的收款收据。2018年3月24日被告向原告缴纳大修基金、契税、暖气接口费、天然气、装修押金等后期费用共计28078元。原告将装修钥匙交给被告，正式钥匙暂由原告保管。被告于2018年3月20日与装修公司签订装修合同进行装修，在装修过程中，原告于2018年6月14日将涉讼房屋门锁住。2018年7月23日原告向被告送达了补交房屋差价、否则收回房屋的通知，双方协商未果。王明、张海燕遂将陕西兆兴房地产开发有限公司以排除妨害为由起诉至一审法院，一审法院于2018年9月4日作出（2018）陕0327民初880号民事判决书，判决由陕西兆兴房地产开发有限公司于判决生效后立即排除对陇县南岸新城兆兴锦都小区第1幢3单元16层04号房屋的妨害，并将正式钥匙交付王明、张海燕；驳回了王明、张海燕的其余诉讼请求。陕西兆兴房地产开发有限公司不服提起上诉，陕西省宝鸡市中级人民法院于2019年3月14日作出（2019）陕03民终字27号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告起诉要求对原、被告2018年3月10日签订的陇县兆兴锦都小区1号楼3单元16层04号购房合同予以撤销，诉讼费由被告承担。 一审法院认为：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中原、被告于2018年3月17日签订了《商品房买卖合同》，双方对签订该合同均是明知的，如果原告认为其签订的合同有合同法第五十四条规定的撤销情形，其应在一年内向法院起诉，原告于2019年8月21日向一审法院提起诉讼，没有在法律规定的一年内行使撤销权，其撤销权消灭。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项之规定，判决：驳回陕西兆兴房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由陕西兆兴房地产开发有限公司负担。 二审查明事实同一审查明事实一致。 本院认为，二审民事案件的审理范围为上诉请求、理由相关的事实及法律适用问题，根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为上诉人以欺诈及显失公平为由申请撤销案涉《商品房买卖合同》的主张是否成立，是否符合撤销权行使的法定条件。 《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事实后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”结合本案，首先，被上诉人作为普通购房者，相对处于弱势地位，不存在任何优势可利用，而作为专门从事房产开发的上诉人，无论是对房价信息的掌握，还是对房产升值空间的预见，明显处于优势，故不存在被上诉人利用优势或利用对方没有经验、缺乏判断能力，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的可能性。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。上诉人提交自己制作的价格表及案外人商品房买卖合同来证明案涉房屋当时的市场交易价格应为每平方米3700元，但兆兴锦都小区实行的是一房一价政策，对外标价不等同于最终成交价格，且案涉合同约定房屋最终价格为每平方米2854元，即便相对于上诉人主张的交易价格，尚不属于明显不合理低价。故上诉人提出合同显失公平于法无据，本院不予支持。其次，上诉人主张被上诉人故意告知售楼员虚假情况，致使售楼员陷于错误认识，作出错误意思表示与其签订《商品房买卖合同》，构成欺诈。但上诉人未提供有效证据佐证，且仅凭购房者单方陈述，售楼员不经求证、请示授权就给予超出售楼员权限范围的优惠不符合常理及一般经验法则，该理由本院不予采信。再次，上诉人作为房地产开发商，在订立合同时就知道或者应当知道合同价格，若认为合同存在欺诈、价格显失公平，应依法在合同签订后一年内行使撤销权。现上诉人于2019年8月起诉，撤销权的行使已过一年除斥期间，撤销权已消灭。上诉人自身对法律规定的认知错误不能作为抗辩理由，一审法院以上诉人未在法定期限内行使撤销权，驳回上诉人的诉讼请求，适用法律及判处结果均并无不当，上诉人该上诉理由亦不能成立。 综上，上诉人未提交有效证据证明案涉合同存在欺诈和显失公平，亦没有依法行使撤销权。因此，上诉人主张撤销案涉商品房买卖合同没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陕西兆兴房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李婧雯 审 判 员 付金国 审 判 员 彭 澍 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 金朋科 书 记 员 李佳玺 1