四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终430号 上诉人（原审原告）：韩素华，女，生于1975年6月7日，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：罗小兰，重庆承业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华蓥市兄弟房地产开发有限公司，住所地四川省华蓥市工业新城国雅路。 法定代表人：赵小均，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈蓓蓓，四川爱众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋春兰，女，生于1977年3月3日，汉族，住四川省华蓥市。 被上诉人（原审被告）：陈大庆，男，生于1965年1月3日，汉族，住四川省华蓥市。 上诉人韩素华因与被上诉人华蓥市兄弟房地产开发有限公司（以下简称兄弟房产公司）、蒋春兰、陈大庆商品房预售合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院（2019）川1681民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩素华上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.兄弟房产公司对蒋春兰收取款项的行为应向上诉人承担赔偿责任。兄弟房产公司原法定代表人王述明以及案外人周友民在接受公安机关调查时，认可蒋春兰系兄弟房产公司的销售人员，蒋春兰介绍商品房、促成合同签订、引导上诉人完成缴费等行为均代表兄弟房产公司。蒋春兰在华蓥市公安机关的调查笔录中亦陈述其是按照王述明、周友民以及陈大庆签订的内部协议的约定销售房屋收取购房款。即便兄弟房产公司内部确存在禁止销售人员收取购房款，但该约定系内部约定，韩素华并不知晓，该约定不能对抗善意第三人韩素华。上诉人有理由认为蒋春兰作为兄弟房产公司的销售人员具有代理权限，故蒋春兰收取款项的行为的法律后果应由兄弟房产公司承担。2.一审法院在事实认定部分也确认是陈大庆和蒋春兰收取了购房款，以及陈大庆在华蓥市公安机关调查笔录中的陈述也证实陈大庆知晓并授权蒋春兰收款，该行为发生在两人夫妻关系存续期间，应属夫妻共同债务，故陈大庆应对蒋春兰收取款项行为共同承担赔偿责任。3.由于兄弟房产公司各方面的过错导致本次诉讼的发生，综合考虑华蓥地区同地段房屋售价，上诉人认为一审法院酌定的赔偿款过低，请二审法院予以调高。 兄弟房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：1.经一审审理查明，蒋春兰并非兄弟房产公司的工作人员，自始至终代表兄弟房产公司销售房屋的是案外人沈艳娜。2.兄弟房产公司从未书面或者口头委托蒋春兰收取购房款，蒋春兰收取购房款后亦未告知兄弟房产公司，案发后兄弟房产公司也未对蒋春兰的行为进行追认。兄弟房产公司为了保证民工工资和工程款的支付，拿出100套房子交由项目部销售，包括但不限于蒋春兰在内的所有人员均可联系，售卖成功从而获利，该行为应当属于居间行为。同时兄弟房产公司明确要求购房款存入共管账户。3.上诉人不是善意第三人，其主观上存在重大过错，违背常理。首先从前期签订协议以及收取的10,000元款项来看，明确显示沈艳娜代表公司，此时上诉人就应当知晓蒋春兰并非兄弟房产公司工作人员。其次从10,000元收据来看，收据上明确载明“存入共管账户”，上诉人仍将剩余的大部分购房款支付给蒋春兰个人。蒋春兰收款后擅自在协议和收据上添加，显然不符合常理。4.兄弟房产公司举示的邮政快递单能够证实2017年11月8日通知上诉人签订合同的事实，只是时间较长无法调取回证，假若快递未能送达，该邮件应当退回，但兄弟房产公司至今未收到该退回邮件。 陈大庆辩称，蒋春兰卖房与其无关，其与蒋春兰已经离婚，离婚时也明确载明双方债务各自承担。公安机关的调查笔录也可以证明蒋春兰卖房子系直接与各购房户之间发生的关系。请求二审法院驳回上诉人对其的诉讼请求。 蒋春兰未作答辩。 韩素华向一审法院起诉请求：1.解除韩素华与兄弟房产公司签订的《商品房团购入会协议书》；2.兄弟房产公司、蒋春兰、陈大庆共同退还支付的购房款225,498元及利息（以225,498元为基数，自2016年3月17日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至付清之日止）；3.兄弟房产公司、蒋春兰、陈大庆共同赔偿损失174,800元。 一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实，予以确认。综合无异议的证据，2016年3月17日，韩素华（乙方）与兄弟房产公司（甲方）签订了《商品房团购入会协议书》，约定甲方将其开发的位于华蓥市的房屋以团购名义出售给乙方，乙方在本协议签字生效后两日内，乙方需第一次缴纳会费10,000元，第二次付款150,000元整，剩余尾款9月份付清。项目取得商品房预售许可证之日起30日内，双方需签订《商品房预售合同》，并根据具体面积、对应单价、支付剩余房款，合同还约定了支付团购费的指定账户。甲方的违约责任：延期交房及办证按《商品房预销售合同》约定承担违约责任，若因甲方无法办理商品房预售许可证或甲方退出商品房开发等甲方原因导致乙方不能按本合同约定购得商品房，甲方应按照银行同期贷款利率退还乙方所交费用本息。乙方的违约责任：乙方未按期支付团购会费或其他款项或未按期参加选房或签订《商品房预售合同》，则甲方仅退还乙方已支付费用本金，乙方自愿放弃要求甲方退还利息、赔偿损失或者承担违约责任的权利。甲、乙双方任意一方违反本合同其他约定应当赔偿守约方损失。 合同签订当日，兄弟房产公司的销售人员向韩素华出具了“收到韩素华团购房意向金10,000元，存入共管账户”的收据并加盖兄弟房产公司财务专用章。 应蒋春兰要求，韩素华于2016年3月17日向蒋春兰现金支付155,498元，蒋春兰在韩素华持有的原收据上添加“已付155,498元（含意向金），一拾伍万伍仟肆佰玖拾捌元”，并在合同尾页添加了“每平方米按2,600元计算，蒋春兰”的字样。2017年2月12日，韩素华再次应蒋春兰要求，向蒋春兰现金支付70,000元，蒋春兰向韩素华出具了一张“收到韩素华时代广场购房尾款（5×××××××4）70,000元”的收据。2017年5月23日，兄弟房产公司取得“华蓥市总部经济大厦”项目预售许可证。2018年3月1日，兄弟房产公司将案涉房屋出售给案外人常林。 另查明，2014年7月2日，陈大庆与蒋春兰办理结婚登记。2018年8月6日，两人办理离婚手续，离婚协议约定各自的债务由各自负担。 2016年1月18日，周友民与陈大庆签订《股东合作协议书》，约定二人合伙承建华蓥市兄弟时代总部经济大厦时代广场工程。2016年3月8日，王述明、周友民、陈大庆三人在建行华蓥支行申请设立了联名账户，并约定兄弟房产公司拿出100套左右的房屋交由项目部对外销售，购房款存入共管账户，保证建设过程中农民工工资和工程款支出，除此以外，蒋春兰等人对外出售一套房屋还将获得兄弟房产公司支付的数千元的报酬。因陈大庆退出合伙事务，2016年6月16日，该账户注销。后陈大庆以华蓥市兴硕源建筑劳务有限公司名义承包了时代广场A标段工程劳务，华蓥市新驰建设工程劳务有限公司承包了时代广场B标段工程劳务。2016年5月11日，周友民、王述明二人在四川华蓥农村商业银行共同开设联名账户。陈大庆和蒋春兰收取了韩素华等人支付的款项后，部分未交付给兄弟房产公司或存入共管账户，从而引发本案纠纷。 2018年4月20日，韩素华等人起诉至法院，一审法院裁定驳回起诉，并将案件线索移送公安机关。2019年1月4日，华蓥市公安局函告华蓥市人民法院，无证据显示陈大庆等人犯罪。 一审法院认为，韩素华与兄弟房产公司于2016年3月17日签订的《商品房团购入会协议书》，仅对房屋位置及部分房款进行了约定，对房屋面积、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑产权归属、面积差异的处理方式、配套基础设施和公共设施的交付和有关权益责任等主要内容均没有约定，加之该协议在条款中明确公司能否取得商品房预售许可证尚不能确定，该协议为非商品房买卖合同，无法将房屋位置、面积特定化，需双方另行签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，由于案涉《商品房团购入会协议书》缺乏商品房买卖合同主要内容，仅为双方约定将来签订商品房买卖合同的预约合同。按照该协议书约定，韩素华应于项目取得商品房预售许可证之日起30日内签订《商品房预售合同》，但韩素华作为买受人无法获知商品房预售许可证的准确获取时间，兄弟房产公司应尽必要的通知义务，本案中兄弟房产公司未举证证明其尽到了通知义务，导致案涉房屋出售给第三人，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持”，韩素华要求解除双方签订的《商品房团购入会协议书》的诉讼请求，应予支持。兄弟房产公司应当向韩素华退还其收到的10,000元订金，并按《商品房团购入会协议书》第七条第一款之约定，以10,000元为基数，从2016年3月17日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用利息。 蒋春兰不是兄弟房产公司工作人员，也无证据证明蒋春兰向韩素华收取购房款的行为取得了兄弟房产公司的授权。虽然兄弟房产公司原法定代表人王述明以及案外人周友民在接受公安机关调查时，认可兄弟房产公司同意项目部对外销售房屋，但要求房款必须进入共管账户，蒋春兰等人对外销售房屋可获得部分价款，表明兄弟房产公司允许除售楼部工作人员以外的其他人员联系销售房屋，但不能证明兄弟房产公司授权蒋春兰向韩素华收取房款。因此蒋春兰收款行为系无权代理，未获得兄弟房产公司的追认，相应的法律后果自行承担。蒋春兰收取韩素华的215,498元购房款后，未交付给兄弟房产公司，主观上存在恶意，导致韩素华错失购房机会，遭受了经济损失，除退还韩素华支付的购房款215,498元外，蒋春兰还应赔偿韩素华损失。韩素华作为完全民事行为能力人，与兄弟房产公司签订《商品房团购入会协议书》后，将房款交于非合同相对方或非委托收款人，且对于蒋春兰在收据上添加和涂改的行为未提出异议，自身亦存在重大过失。综合本地区同地段房屋上涨情况、韩素华支付情况以及各方的过错程度，一审法院酌定蒋春兰赔偿韩素华100,000元。 蒋春兰的收款行为虽然发生在陈大庆与蒋春兰夫妻关系存续期间，但不属于《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》中关于认定夫妻共同债务的任一情形，不属于夫妻共同债务，韩素华要求陈大庆承担共同还款责任，不应得到支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、解除韩素华、兄弟房产公司于2016年3月17日签订的《商品房团购入会协议》；二、兄弟房产公司自判决生效后十日内向韩素华退还购房订金10,000元，并支付资金占用利息（以10,000元为基数，自2016年3月17日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本息付清之日止）；三、蒋春兰自判决生效后十日内向韩素华退还购房款215,498元，并赔偿韩素华的经济损失100,000元；四、驳回韩素华对陈大庆的诉讼请求；五、驳回韩素华的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,940元，由韩素华负担419元，兄弟房产公司负担505元，蒋春兰负担3,016元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 二审审理查明，2016年3月17日，韩素华（乙方）与兄弟房产公司（甲方）签订了《商品房团购入会协议书》，其中第三条第四项约定：乙方支付团购费的指定账户为：户名周友民，开户行华蓥市建行文化路分理处，账号6×××××0。 本院认为，本案的争议焦点是兄弟房产公司以及陈大庆应否对蒋春兰收取上诉人购房款的行为承担民事责任。对此，本院评述如下： 上诉人与兄弟房产公司签订的《商品房团购入会协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属有效协议，对合同双方均具有约束力。该协议明确约定上诉人应将款项支付至指定账户，所以无论蒋春兰的销售行为是否代表兄弟房产公司，上诉人未按双方协议约定直接将款项交付给蒋春兰，致使款项失控，兄弟房产公司对此不具有过失，故其不应承担未收到款项的民事责任。 关于陈大庆的责任，因蒋春兰的收款行为并不属于《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》中关于认定夫妻共同债务的任一情形，故上诉人主张该债务系夫妻共同债务，并要求陈大庆承担共同还款责任于法无据，本院不予采信。 至于赔偿标准，一审法院结合上诉人合同履行情况、本地区经济社会发展水平以及同地段房价上涨情况，酌定其损失为100,000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，韩素华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,880元，由上诉人韩素华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇二〇年四月二十六日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜