广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2095号原告：广州市建永资产管理有限公司，住所地广州市越秀区中山四路228号10楼106房。法定代表人：申海，董事长。委托诉讼代理人：苏祖耀、曾艳湄，广东经纶律师事务所律师。被告：广州咏鑫企业管理有限公司，住所广州市白云区金沙洲路111号自编111、112、113、115、116、117、118、119、120、151、152、153、155、156、157商铺。法定代表人：李莉莉。原告广州市建永资产管理有限公司（以下简称建永公司）与被告广州咏鑫企业管理有限公司（以下简称咏鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市建永资产管理有限公司的委托诉讼代理人曾艳湄到庭参加了诉讼，被告广州咏鑫企业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市建永资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的关于租赁金沙复建商厦自编为111、112、113、115、116、117、118、119、120、151、152、153、155、156、157号的（一楼）商铺之《金沙复建商厦商铺租赁合同》于2019年9月30日解除；2、确认原、被告签署的关于租赁金沙复建商厦自编251号的（二楼）商铺之《金沙复建商厦商铺租赁合同》于2019年9月30日解除；3、被告向原告支付2018年12月1日至2019年9月30日止的租金共802791.6元并支付逾期支付租金的违约金直至付清之日止（违约金自2018年12月6日开始暂计至2019年9月30日为127088.09元）；4、被告向原告支付一楼商铺从2018年12月至2019年9月30止的综合管理费共463149元并支付逾期支付综合管理费违约金直至付清之日止（违约金按当期未付款的每日千分之一，从2018年12月6日开始计付至）；5、被告向原告支付一楼商铺2018年9月及10月逾期支付综合管理费之违约金共8521.94元（9月从2018年9月6日至12月3日，10月从2018年10月6日至2019年1月10日）；6、被告向原告支付解除一楼商铺租赁合同之违约金262451.1元（按合同解除时月租金的3倍计算）及没收保证金；7、被告应于2019年10月15日前协助原告办理解除一楼商铺之租赁登记备案手续以及完成营业执照注册地址迁移手续，逾期的每日按租赁合同提起终止时日租金标准的两倍支付违约金，即5832.25元/日；8、被告向原告按第一年经营期的标准租金补缴一楼商铺全部筹备期的租金，即被告应补缴租金240151.36元；9、被告向原告支付二楼商铺租金从2019年6月1日至2019年9月30日止的租金为10800元（每月为2700元，共4个月），及逾期支付租金至违约金直至付清之日止（违约金按当期未付款的每日千分之五计算，从2019年6月6日计算暂计至2019年9月30日止为3847.5元）；10、被告向原告支付二楼商铺迟延支付2019年1月-4月租金之违约金2317.64元；11、被告向原告支付二楼商铺逾期支付租赁保证金、首月租金及水电周转金的违约金共1383.1元（从2018年12月26日开始计至2019年1月28日，33天）；12、被告向原告支付解除二楼商铺租赁合同之违约金人民币8100元（按合同解除时月租金的3倍计算：2700元×3）及没收保证金；13、被告将一楼全部场地现状全部恢复租赁时的原状；14、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告是位于广州市白云区金沙洲路111号花城金沙汇（标准地名：金沙复建商厦）商场统一经营管理的企业，具有统一经营、出租、收取租金收益的权利。原告与被告于2018年5月签署《金沙复建商厦租赁合同》，被告承租原告出租的金沙复建商厦自编号为111、112、113、115、116、117、118、119、120、151、152、153、155、156、157的商铺，用于经营综合性儿童主题乐园及配套项目。本租赁合同于2018年6月4日办妥房屋租赁登记备案手续，原告于2018年6月8日交付上述商铺给被告使用，7月1日被告装修，被告于10月20日开始营业，2019年9月5日被告未经原告同意擅自停业。在合同履行过程中，被告未按合同约定支付应缴费用，经原告多次催促，被告均置之不理。另双方又于2018年12月21日签订建永【商管】【金沙汇】【2018】061号《金沙复建商厦租赁合同》，被告承租原告出租的金沙复建商厦自编号为251的商铺，原告当天交付商铺，被告当天入场营业。被告逾期付款及擅自营业的行为已经严重违反租赁合同的约定，原告于2019年9月9日向被告发出解除上述两份合同的《解除租赁合同通知函》，通知双方租赁合同于2019年9月30日解除，被告应当立即缴付相关费用。但被告怠于履行支付义务，其行为已严重违反租赁合同的约定，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告广州咏鑫企业管理有限公司书面答辩称：一、原告于商铺招商过程中存在夸大、不当的、不实的宣传行为，严重损害了被告信赖利益和实际经营利益，原告对被告承担损害赔偿责任，被告有权不付租金及综合管理费。二、原告存在多项违反合同义务的行为，且作为商场运营方，未尽到合理的运营和管理义务，严重损害被告的利益，致使涉案商铺截至撤场时仍无法实现正常运营，原告违约在先，被告有权不付后续租金和综合管理费，更无需支付违约金。三、原告在起诉状所述情况与实际不符，原告多项诉讼请求无事实和法律依据。四、涉案合同系原告提供的商场格式版本双方的权利义务和违约责任约定严重不对等，对被告极其不公平。被告不支付相关费用是因为原告存在过错、违约在先，退一步讲，即使被告需承担一定的违约责任，涉案合同违约标准过分高于原告的实际损失，依法应予以调处。经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）签订建永【商管】【金沙汇】【2018】042号《金沙复建商厦商铺租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：一、甲方同意将位于广州市白云区金沙洲路111号金沙复建商厦自编号为111、112、113、115、116、117、118、119、120、151、152、153、155、156、157号商铺物业（以下简称涉案商铺）按现状出租给乙方使用，面积共1029.22平方米。二、乙方经营范围为综合性儿童主题乐园及配套项目，乙方经营品牌为：猪猪侠及其他动漫品牌乐园。租赁期包括筹备期、经营期，自2018年7月1日至2023年6月30日共计60月，甲方迟于前述租赁起始日期交付本物业的，租赁期限相应顺延，自实际交付日开始计算；筹备期指包含本租赁物业装修、开业准备、市场培育等达到正常经营所需的期间，自商铺实际交付之日起，共4个月；经营期自筹备期届满之次日起共56月。三、筹备期2018年7月1日至2018年10月31日期间月租金为15438.3元/月，经营期2018年11月1日至2018年11月30日租金为15438.3元/月，2018年12月1日至2019年6月30日期间租金为77191.5元/月,2019年7月1日至2020年6月30日租金为87483.7元。筹备期租金4个月共计61753.2元和经营期首月租金合计77191.5元，在开业之日前15日一次性向甲方缴付，经营期的月租金按自然月支付，乙方应于每个自然月5号前（节假日顺延）将该月或该期租金存入指定银行账户内；在开业之日前15天，乙方应向甲方支付租赁保证金154383元；在本合同有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本合同约定的任何条款，甲方有权根据合同相关条款的约定扣除相应的租赁保证金，以冲抵乙方欠款或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失，并有权书面通知乙方按已被扣除的租赁保证金的数额补足租赁保证金，乙方应在收到书面通知后按通知时间（不少于十个工作日）将租赁保证金补足，未及时补足的，按本合同第13.1款的约定处理。综合管理费按计租面积1029.22平方米计算，自2018年7月1日起计收（如甲方实际交付日期较前述日期提前或推迟的，自甲方实际交付之日起计收），2018年7月1日至2018年8月31日综合管理费为25730.5元/月，2018年9月1日至2023年6月30日的综合管理费为46314.9元/月，综合管理费按自然月支付，乙方应于每个自然月5号前（节假日顺延）将该月或该期综合管理费存入指定银行账户内；综合管理费保证金为92629.8元，乙方须在开业前15日天向甲方缴交，并同时预缴一个月综合管理费。乙方须在开业日前15日向甲方缴交水电费周转金15000元。第四条筹备期4.1筹备期自本租赁物业交付之日起连续计算4个月（123天）。如果乙方实际缴足租金和管理费的经营期不足【4】年【8】个月的，筹备期内甲方给予乙方的租金优惠条件取消，乙方应向甲方缴纳77191.5元整作为补偿，但因甲方原因导致乙方经营期不足上述约定的除外。4.2乙方未能在约定时间正式开业的，筹备期内甲方给予乙方的租金优惠条件取消，乙方应向甲方按第一经营期基本月租金的标准补缴全部筹备期的租金及其他相关费用，并按合同的约定承担相应的违约责任。因为甲方的原因或不可抗力或政府等原因导致乙方未能准时开业的除外。8.45租赁物业的一切改装、改建或增建部分，乙方于本合同届满或提前终止时可按现状交还给甲方；乙方也可以移动、拆除（不损坏租赁物业）的改装、改建或增建部分予以移动、拆除和搬离；十二、12.2本合同提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本合同终止之日缴清所有相关的应付款项，并将本租赁物业交回给甲方，对乙方用于本租赁物业的装修，甲方无须补偿。十三、13.1乙方须按时向甲方缴付租金、租赁保证金及其他费用，乙方迟延缴付的，每逾期一日，甲方有权按所欠缴金额的1‰向乙方收取迟延违约金，且甲方有权采取下列措施之一进行催收：发催收函进行催收；13.1.3逾期超过30日的，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本租赁物业提供电、水、中央空调、电话及商场的其它设施及相应服务；13.1.4经甲方采取前述全部催收措施后，乙方仍不按合同约定支付相关费用的，则视为乙方严重违约，守约方有权书面通知对方解除合同，违约方应向对方支付违约金，违约金按照提前解除合同时月租金的三倍计算，如乙方违约的，乙方应交回本租赁物业，甲方有权没收乙方保证金。13.4，任何一方未依本合同约定或法律规定单方面提前终止本合同的，应向另一方支付相当于提前解除合同时月租金的四倍计算违约金，若甲方提前终止的，除承担上述违约责任外，还应向乙方返还租赁保证金、周转金等款项余额（不计算利息），若乙方提前终止的，除承担上述违约责任外，无权要求甲方返还租赁保证金、周转金等款项。13.7乙方应于本合同提前终止或租赁期届满起十日内协助甲方解除租赁合同备案手续，并完成营业执照的迁移或注销手续。若乙方逾期的，每逾期一日应按本合同提前终止或租期届满时起计第十一个工作日租金标准的两倍向甲方支付违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应予以不足。18.2本合同终止或期限届满期间，本物业地址亦视为乙方地址，任何一方将函件送达上述地址即视为送达。2018年6月4日，原、被告之间的租赁合同经广州市白云区住房和建设局登记租赁备案，记载备案的租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日。2018年6月19日，被告向原告支付装修期管理费51461元。本院另案查明，2018年6月8日，广州市城市建设档案馆就金沙复建商厦出具建设工程档案验收合格证，记载建设工程规划验收合格证号为穗国土规划验证[2017]517号。同日，原告将涉案店铺交付被告，双方在《花城·金沙汇交铺确认书》上签字确认。被告申请于2018年7月1日装修，并于2019年1月18日验收竣工。2018年9月3日，原告制作开业通知，通知被告商场将于2018年10月1日试营业，11月1日正式开业，10月1日至10月31日期间，商户只需缴交试营业期间的管理费与正常的水电费，11月1日正式开业前各商户按租赁合同的约定缴交各项费用与保证金。原告出示顺丰速递1088022688632的运单客户联主张被告已签收。被告称未收到原告的开业通知。2018年9月25日，被告向原告支付租金管理费保证金、筹备期租金、首月租金、综合管理费保证金、综合管理费、水电周转金共计365519.2元（154383元+61753.2元+15438.3元+92629.8元+46314.9元+15000元-已支付承租意向金20000元）。2018年12月3日，被告向原告支付管理费46314.9元，原告表示该费用是缴纳2018年9月份的综合管理费。后双方又于2018年12月21日签订建永【商管】【金沙汇】【2018】061号《金沙复建商厦商铺租赁合同》，一、甲方将该商厦自编251号物业（以下简称涉案商铺）按现状出租给乙方，面积共6.75平方米。租赁限期自2018年12月21日至2019年12月20日，月租金2700元。乙方必须于2018年12月21日正式营业。3.1.4.1自签订本合同起五个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金5400元整，并同时预交一个月租金。3.1.7.1乙方在签订本协议五日内须向甲方缴交水电费周转金282.44元。13.1乙方须按时向甲方缴付租金、租赁保证金及其他费用，乙方迟延缴付的，每逾期一日，甲方有权按所欠缴金额的5‰向乙方收取迟延违约金，且甲方有权采取下列措施之一进行催收：发催收函进行催收。其他约定同【商管】【金沙汇】【2018】042号《金沙复建商厦商铺租赁合同》。2018年12月10日，涉案商铺所在商场与地铁6号线横沙站二三层连廊通道于2018年12月10日开通。2019年1月10日，被告向原告支付管理费46314.9元.原告表示该费用是支付2018年10月的综合管理费。2019年1月28日，被告向原告支付二楼5400元保证金以及首月租金2700元、水电周转金282.44元。2019年3月13日，被告制作租金减免申请，内容为因开业时间和客流人少等因素，造成被告生意亏损严重，现向贵商场申请减免租金。原告称即使收到也不等于同意被告的减免申请。2019年2月20日，原告向被告发出律师函，通知被告欠缴租金、保证金、管理费，并需承担违约金，请被告于2019年1月25日前前往原告处缴清上述费用；等等。该律师函寄因收件人电话不接被退回。2019年4月25日，被告向原告支付二楼2019年1月租金958.06元，2019年2月租金2700元，2019年3月租金2700元，2019年4月租金2700元，2019年5月租金2700元。2019年8月30日，原告向被告发出《催租函》，截止2019年8月29日，原告仍未缴纳自2019年2月至8月的租金和综合管理费等款项，共计864544.8元。2019年9月17日，原告制作解除租赁合同通知函，记载因被告欠费未缴且自2019年9月5日开始擅自暂停营业，原告依据租赁合同第12.2、12.3、13.1、13.2、13.7、13.8条的约定，要求被告承担相应违约责任，特向被告发出本解除合同的通知函，自2019年9月30日起被告与原告签署的《金沙复建商厦租赁合同》解除，请被告立即交还租赁物业并缴付各项费用与违约金。原告出示中国邮政快递单，主张分别于2019年9月19日及2019年9月23日寄送至被告，被告仅确认收到2019年9月19日邮寄的通知函，但对该函中内容的关联性不予确认。原告为证实其具有合法出租权，出示委托经营协议、金沙汇备案合同清单、租赁商铺号码与销售商铺号码的对应说明以及房产证和查册表；被告称于2019年9月5日停业，因视为合同解除，原告不同意被告擅自撤场。审理中，被告称原告同意将租金起算时间调整至2018年9月1日起算，7、8月份进场装修期间免收租金和管理费，被告于2018年10月份试营业，商场正式开业时间为2018年11月18日，被告装修竣工验收通过后才开始正式营业。以上事实，有建设工程档案验收合格证、《金沙复建商厦商铺租赁合同》、房屋租赁登记备案证明、交铺确认书、装修申请审批意见书、装修申请表、开业通知、快递邮单、解除租赁合同通知函、开业情况说明表、委托经营协议、金沙汇备案合同清单、租赁商铺号码与销售商铺号码对应说明、产权证、查册表、客户收铺通知书、汇款电子单、申请、通知及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告出示建设工程档案验收合格证，证实涉案商铺所在建筑物具有合法规划报建手续，涉案租赁合同属于原、被告真实意思表示，合法有效，原、被告均应恪守履行。关于合同解除，原告于2019年9月17日向被告发出解除租赁合同通知函通知被告于2019年9月30日解除上述两份合同，被告确认收到但称其已于2019年9月5日停止经营，原告不同意其撤场，但被告未提交相应的证据予以证实。现原告主动发函要求于2019年9月30日解除上述合同，故本院确认原、被告签订的两份《金沙复建商厦商铺租赁合同》于2019年9月30日解除。合同解除后，原告主张被告将涉案一楼场地全部恢复租赁原告，本院依法予以支持。关于一楼商铺2018年12月1日至2019年9月30日的租金。合同约定：2018年12月1日至2019年6月30日期间租金为77191.5元/月，2019年7月1日至2020年6月30日月租金为87483.7元。被告抗辩称双方达成一致意见免除2018年7月1日至2018年8月31日期间的租金和管理费，原告提交的《催租函》记载的：截至2019年8月29日贵司仍未缴纳2019年2月至8月的租金和综合管理费等款项，但该《催租函》并未表明免除2018年7月1日至2018年8月31日期间的租金和综合管理费。开业通知载明在2018年10月期间，租户仅需缴纳水电费及管理费，无需支付10月的租金。故被告仅于2018年9月25日向原告支付筹备期4个月租金（15438.3元×4个月）以及经营期首月租金（15438.3元），可以抵扣筹备期2018年7月1日至2018年9月30日以及2018年11月份的租金，多余的15438.3元可抵扣2018年12月份部分租金，故原告主张被告支付一楼商铺2018年12月租金61753.2元（77191.5元-15438.3元），2019年1月1日至2019年9月30日的租金（2019年1月1日至2019年6月30日按合同约定每月为77191.5元，2019年7月1日至2019年9月30日按合同约定每月为87483.7元），本院予以支持。被告抗辩称商铺招商过程中存在夸大、不当的、不实的宣传行为以及未尽到合理的运营和管理义务，原告对此不予认可，被告并未对此进一步举证，已提交的证据不能构成其不交租金和管理费的理由。关于经营期租金的违约金，根据合同约定，被告分别应于2018年12月5日、2019年1月7日（5日为周六，顺延至7日）、2019年2月11日（5日为春节，顺延至11日）、2019年3月5日、2019年4月8日（5日为清明节，顺延至8日）、2019年5月5日、2019年6月5日、2019年7月5日、2019年8月5日、2019年9月5日前缴纳，现被告未按期缴纳，理应承担违约责任。关于违约金标准，合同约定为每日1‰，在原告未能举证证实其因被告逾期支付租金导致损失的情况下，该违约金标准过高，本院酌情调整为年利率6%。故被告应按照年利率6%的标准支付违约金，自2018年12月6日起以61753.2元为本金，自2019年1月8日起以77191.5元为本金、2019年2月12日起以77191.5元为本金、2019年3月6日起以77191.5元为本金、2019年4月9日起以77191.5元为本金，2019年5月6日起以77191.5元为本金、2019年6月6日起以77191.5元为本金、2019年7月6日起以87483.7元为本金、2019年8月6日起以87483.7元为本金、2019年9月6日起以87483.7元为本金均计算至付清之日止。关于2018年12月份起至2019年9月30日的管理费，被告在支付租金的同时理应承担支付管理费的责任，被告已于2018年6月支付51461元抵扣2018年7月份、8月份费管理费，2018年9月25日支付款项里含一个月管理费抵扣2018年9月管理费，2018年12月支付46314.9元、2019年1月支付46314.9元抵扣2018年10月、2018年11月份的管理费，故被告应从2018年12月1日起按照46314.9元/月支付管理费至2019年9月30日，共计463149元。关于2018年12月份起逾期支付管理费的违约金，根据合同约定，被告分别应于2018年12月5日、2019年1月7日（5日为周六，顺延至7日）、2019年2月11日（5日为春节，顺延至11日）、2019年3月5日、2019年4月8日（5日为清明节，顺延至8日）、2019年5月5日、2019年6月5日、2019年7月5日、2019年8月5日、2019年9月5日前缴纳，现被告未按期缴纳，理应承担违约责任。关于违约金标准，合同约定为每日1‰，在原告未能举证证实其因被告逾期支付租金导致损失的情况下，该违约金标准过高，本院酌情调整为年利率6%。故被告应按照年利率6%的标准支付违约金，自2018年12月6日起以46314.9元为本金，自2019年1月8日起以46314.9元为本金、2019年2月12日起以46314.9元为本金、2019年3月6日起以46314.9元为本金、2019年4月9日起以46314.9元为本金，2019年5月6日起以46314.9元为本金、2019年6月6日起以46314.9元为本金、2019年7月6日起以46314.9元为本金、2019年8月6日起以46314.9元为本金、2019年9月6日起以46314.9元为本金均计算至付清之日止。关于2018年9月、10月份逾期支付管理费违约金。根据原告自认的于2018年9月3日发出的开业通知的内容可知，在2018年11月1日前原告并未要求各租户按照租赁合同约定按时缴纳各项费用及保证金，而系变更为以原告另行通知为准。原告现主张按照合同约定的付款期限要求被告支付2018年9月、10月份逾期支付管理费违约金明显不合理，本院不予支持。关于解约违约金，被告在使用一楼商铺后仍未能按时交付租金，对合同解除存在过错，故原告要求被告支付解约违约金合法合理，本院予以支持，但合同约定的解约违约金标准过高，故本院酌定解约违约金为1.5个解约所在月月租金，共计131225.55元（87483.7元×1.5月），原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。关于解除一楼商铺租赁登记备案手续及完成营业执照注册地址迁移手续。现双方签订的合同已于2019年9月30日解除，故原告主张被告协助原告办理解除一楼商铺租赁登记备案手续以及完成营业执照注册地址迁移手续，本院依法予以支持。因被告仅具有协助义务，现原告并未举证证实其办理上述手续时，被告存在不配合的情形，故原告主张被告协助原告办理上述手续的诉讼请求，本院不予支持。关于第一年经营期的标准租金补缴一楼商铺全部筹备期的租金。依据合同约定：筹备期包含租赁物业装修、开业准备、市场培育等达到正常经营所需的期间，租赁物的实际使用价值低于正常经营期间的使用价值，故原告要求被告按标准租金标准支付租金，主张补缴一楼商铺全部筹备期的租金，有违公平原则，本院不予支持。关于二楼商铺租金以及违约金。被告已支付2018年12月21日至2019年5月31日的租金，故被告应从2019年6月1日起按照2700元/月支付租金至2019年9月30日，共计10800元。关于2019年6月份起逾期支付租金的违约金，根据合同约定，被告应于2019年6月5日、2019年7月5日、2019年8月5日、2019年9月5日前缴纳，现被告未按期缴纳，理应承担违约责任。关于违约金标准，合同约定为每日5‰，在原告未能举证证实其因被告逾期支付租金导致损失的情况下，该违约金标准过高，本院酌情调整为年利率6%。故被告应按照年利率6%的标准支付违约金，2019年6月1日至2019年9月30日自每月当月6日起以2700元为本金均计算至付清之日止。关于迟延支付二楼商铺首期租金及2019年1月到4月租金违约金。合同约定：首月应于合同签订5日内，后续月份应于每月5日前支付。被告现于2019年1月28日支付首月租金，2月、3月、4月、5月租金于2019年4月25日支付，均构成逾期，应支付违约金。根据合同约定，被告应于2019年1月7日（5日、6日为双休日顺延至7日）、2019年2月11日（5日至10日为春节，顺延至11日）、2019年3月5日、2019年4月8日（5日至7日为清明节，顺延至8日）前缴纳，现被告未按期缴纳，理应承担违约责任。关于违约金标准，合同约定为每日5‰，在原告未能举证证实其因被告逾期支付租金导致损失的情况下，该违约金标准过高，本院酌情调整为年利率6%。故被告应以2700元为本金，按照年利率6%的标准，自2018年12月31日计算至2019年1月28日；以958.06元为本金，自2019年1月8日计算至2019年4月25日；以2700元为本金，分别自2019年2月12日计算至2019年4月25日，自2019年3月6日计算至2019年4月25日，自2019年4月9日计算至2019年4月25日。关于逾期支付二楼商铺租赁保证金5400元、水电周转金282.44元。合同约定应于合同签订日起5日内支付。但被告于2019年1月28日支付，构成违约。关于违约金标准，合同约定为每日5‰，在原告未能举证证实其因被告逾期支付保证金导致损失的情况下，该违约金标准过高，本院酌情调整为年利率6%。故被告应以5400元为本金，按年利率6%为标准支付违约金，自2018年12月31日计算至2019年1月28日止，以282.44元为本金，按年利率6%为标准支付违约金，自2018年12月27日计算至2019年1月28日止。关于解除二楼商铺租赁合同违约金。被告在使用二楼商铺后仍未能按时交付租金，对合同解除存在过错，故原告要求被告支付解约违约金合法合理，本院予以支持，但合同约定的解约违约金标准过高，考虑到合同期限为一年，故本院酌定解约违约金为0.5个解约所在月月租金标准，共计1350元（2700元×0.5个月），原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。关于保证金，因原告主张没收保证金亦属于违约金性质，在原告已主张迟延履行违约金及解约违约金的情况下，因原告未能举证证实其实际损失超过上述违约金数额，故原告要求没收保证金属于重复主张，故本院对原告要求没收保证金的诉请不予支持，予以驳回。另，因被告已缴纳了意向金20000元，该费用已抵扣2018年7月6日费用缴纳通知的费用项中租金管理费保证金、筹备期租金、首月租金、综合管理费保证金、综合管理费、水电周转金。被告广州咏鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第四十四条之规定，判决如下：一、原告广州市建永资产管理有限公司与被告广州咏鑫企业管理有限公司签订的建永【商管】【金沙汇】【2018】042号、061号《金沙复建商厦商铺租赁合同》于2019年9月30日解除；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州咏鑫企业管理有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付涉案一楼商铺2018年12月租金61753.2元，2019年1月1日至2019年6月30日的租金463149元（77191.5元×6个月），2019年7月1日至2019年9月30日租金262451.1元（87483.7元×3个月）。三、自本判决生效之日起五日内，被告广州咏鑫企业管理有限公司以年利率6%的标准向原告广州市建永资产管理有限公司支付逾期支付租金违约金，自2018年12月6日起以61753.2元为本金、2019年1月8日起以77191.5元为本金、2019年2月12日起以77191.5元为本金、2019年3月6日起以77191.5元为本金、2019年4月9日起以77191.5元为本金，2019年5月6日起以77191.5元为本金、2019年6月6日起以77191.5元为本金、2019年7月6日起以87483.7元为本金、2019年8月6日起以87483.7元为本金、2019年9月6日起以87483.7元为本金均计算至付清之日止；四、自本判决生效之日起五日内，被告广州咏鑫企业管理有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付涉案一楼商铺从2018年12月1日起至2019年9月30日的管理费，共计463149元；五、自本判决生效之日起五日内，被告广州咏鑫企业管理有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付逾期支付一楼商铺综合管理费违约金，按照年利率6%的标准，以46314.9元为本金，分别自2018年12月6日、2019年1月8日、2019年2月12日、2019年3月6日、2019年4月9日、2019年5月6日、2019年6月6日、2019年7月6日、2019年8月6日、2019年9月6日起计算至付清之日止；六、自本判决生效之日起五日内，被告广州咏鑫企业管理有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付一楼商铺租赁合同解约违约金131225.55元；七、自本判决生效之日起五日内，被告广州咏鑫企业管理有限公司将涉案一楼商铺恢复原状，并协助原告广州市建永资产管理有限公司解除一楼租赁登记备案手续及完成营业执照注册地址迁移手续；八、自本判决生效之日起五日内，被告广州咏鑫企业管理有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付二楼商铺自2019年6月至2019年9月30日租金10800元（2700元×4个月）。九、自本判决生效之日起五日内，被告广州咏鑫企业管理有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付逾期支付2019年1月至4月二楼商铺租金违约金，以2700元为本金，按照年利率6%的标准，自2018年12月31日计算至2019年1月28日；以958.06元为本金，自2019年1月8日计算至2019年4月25日；以2700元为本金，分别自2019年2月12日、2019年3月6日、2019年4月9日起计算至2019年4月25日止；十、自本判决生效之日起五日内，被告广州咏鑫企业管理有限公司以年利率6%的标准向原告广州市建永资产管理有限公司支付逾期支付二楼商铺2019年6月至2019年9月违约金，自逾期当月6日起以2700元为本金均计算至付清之日止；十一、自本判决生效之日起五日内，被告广州咏鑫企业管理有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付逾期支付二楼商铺租金水电保证金违约金，违约金以水电周转金282.44元为本金，年利率6%为标准计算，自2018年12月27日计算至2019年1月28日止，以租赁保证金5400元为本金，年利率6%为标准计算，自2018年12月31日计算至2019年1月28日止。十二、自本判决生效之日起五日内，被告广州咏鑫企业管理有限公司向原告广州市建永资产管理有限公司支付二楼商铺租赁合同解约违约金1350元；十三、驳回原告广州市建永资产管理有限公司的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11423元，由原告广州市建永资产管理有限公司负担1216元，由被告广州咏鑫企业管理有限公司负担10207元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年四月九日书记员  郑萍军