成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5843号 原告：成都珠江创展投资有限公司。住所地：成都市温江区柳城镇两河路东段18号1幢27号。 法定代表人：罗宪宇，总经理。 委托诉讼代理人：张红薇，女，系公司法务。 委托诉讼代理人：陈杨，女，系公司法务。 被告：内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司上海分公司。住所地：上海市浦东新区周康路28号2701室。 代表人：宋建华，职务不详。 被告：内蒙古脑立方全脑应用训练中心有限公司。住所地：内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市都林街兴河国际10栋1单元103室。 法定代表人：金骏，董事长。 原告成都珠江创展投资有限公司（以下简称创展公司）与被告内蒙古脑立方全脑应用训练中心股份有限公司上海分公司（以下简称脑立方上海分公司）、内蒙古脑立方全脑应用训练中心有限公司（以下简称脑立方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创展公司的委托诉讼代理人张红薇、陈杨到庭参加诉讼。被告脑立方上海分公司、脑立方公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 创展公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付租金39566.1元，以及逾期支付租金的违约金7794.52元（以欠付租金为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2019年11月30日）；2．判令被告立即向原告支付物业管理服务费15617.93元，以及逾期支付物业服务费的违约金3076.54元（以应付未付物业服务费为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2019年11月30日）；3．判令被告立即向原告支付装修拆除费用38072.26元；4．判令被告立即向原告支付优惠期租金71611.38元；5．判令被告立即向原告支付解约赔偿金71611.38元；6．判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2017年6月6日，被告与原告签订了《租赁合同》，约定原告将位于成都市温江区房屋出租给被告使用。同日，被告与广东康景物业服务有限公司成都分公司（以下简称康景成都分公司）签订了针对房屋的《物业管理服务合同》。2018年1月12日，原告、被告、康景成都分公司三方签订了《关于变更合同主体事宜的确认函》，约定物业合同的甲方即物业服务提供主体变更为原告。合同期内，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用并向被告提供了物业服务，但被告不履行缴纳租金、物业服务费的义务，经原告多次催收其仍拒不缴纳。基于此，原告依据合同约定解除了与被告签订的合同，合同解除后，被告未按合同约定将房屋恢复至合同约定的交还状态，为此，原告自行承担费用委托第三方将房屋恢复了原状。 脑立方上海分公司、脑立方公司未到庭，也未提交书面答辩意见。 经审理查明，2017年6月6日，创展公司与脑立方上海分公司签订《租赁合同》。合同第四条约定，合同价款依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款之适用税率计算的增值税。第九条约定，如乙方在租赁期满或本合同提前终止/解约之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本合同第9.1条的约定向乙方收取占用使用费、物业服务费及其他费用以外，还有权选择在租赁期满之日或本合同提前终止/解约之日起次日开启该房屋的门锁并更换门锁，进入该房屋并对该房屋内的物品（包括但不限于家具、装置和其他添置物）进行处理，对装修进行拆除，处理并拆除完毕后将该房屋重新租予其他承租方。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。乙方不予以处理的装饰、装修、遗留物品视为遗弃物，甲方有权自行处理，而不对乙方承担任何赔偿或补偿责任。甲方执行上述行为而引起的一切开支及费用均由乙方负担，甲方有权就上述费用向乙方追偿或选择直接在乙方支付的履约保证金中予以扣除。第十一条约定，乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方提前解除本合同，乙方所交租金（无论该等费用对应的租赁期间是否届满）、履约保证金均不予退还，另外乙方还应向甲方按届时三个月租金标准支付违约金；若该等违约金不足抵付甲方损失的，甲方有权追偿损失与违约金的差额部分：……（2）乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过满三十日或累计超过四十五日的。第二十条约定，该房屋编号1003、1004、1005、1006、1007，该房屋租赁面积为628.17平方米，交付日暂定于2017年7月1日。第二十一条约定，乙方的租赁为5年，自交付日起算，即2017年7月1日至2022年6月30日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月的装修期，即2017年7月1日至2017年9月30日。若在租赁期内，因乙方原因导致本合同解除，乙方应补缴优惠租金71,611.38元。第二十二条约定，自交付日起，该房屋开始计算租金。除非有特别说明，本合同所约定的租金、履约保证金等金额均为不含税金额。考虑到装修期因素，甲方同意给予乙方首期租金折扣优惠，即第一个租赁年度中前4个月（2017年7月1日至2017年10月31日）月租金的计算标准为每平方米9.05元，该期间的月租金为5,683.44元。第一个租赁年度中后8个月（即2017年11月1日至2018年6月30日）月租金的计算标准为每平方米36.19元，月租金为22,733.77元。第二个租赁年度（即2018年7月1日至2019年6月30日）月租金的计算标准为每平方米36.19元，月租金为22,733.77元。具体为：1．租金优惠期2017年7月1日至2017年10月31日，月租赁单价9.05元/㎡，月租金额不含税金额为5,683.44元，含税金额为5,967.61元，税率为5%；2．非租金优惠期2017年11月1日至2020年6月30日，月租赁单价36.19元/㎡，月租金额不含税金额为22,733.77元，含税金额为23,870.46元，税率为5%。乙方必须于本合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金47,740.92元。乙方应于本合同签订之日，付清2017年7月1日至2017年10月31日的租金22,733.77元。之后，3个月为一个支付期。每个支付期开始前，乙方必须向甲方付清下一个支付期的租金等费用。 2017年6月6日，康景成都分公司与脑立方上海分公司签订《物业管理服务合同》，由康景成都分公司为脑立方上海分公司提供物业服务。之后，康景成都分公司、创展公司及脑立方上海分公司签订了《关于变更合同主体事宜的确认函》，约定自2018年1月1日起，康景成都分公司将原合同项下的权利义务概括转让给创展公司，由创展公司继续为脑立方上海分公司提供物业服务。 2018年11月8日，创展公司向脑立方上海分公司寄送了《关于珠江国际中心室号1003-1007租金、物业服务费的催缴函》，载明：截止本函发出之日，您仍未缴清2018年10月往期账单中载明的如下款项：2018年11月1日至2019年1月31日期间的租金71,611.38元、物业服务费28,265.79元、往期滞纳金1,198.53元。 庭审中，创展公司提交了一份落款日期为2018年12月17日的《解除租赁合同通知函》，载明：截止2018年12月20日，累计拖欠租赁、物业费等合同约定应付费用共计55,183.27元。贵司与我司签订的《租赁合同》于2018年12月20日解除。其中，脑立方上海分公司欠付2018年11月1日至2018年12月20日的租金共计39,566.1元。 2019年8月1日，创展公司与成都市品立装饰工程有限公司（以下简称品立公司）签订了《成都珠江国际中心F1007、F1816、F2008商铺改造工程合同》，约定品立公司对成都珠江国际中心F1007、F1816、F2008商铺进行改造，总价包干，合同总价款为87,456.2元，其中F1007商铺改造（装修拆除）造价为38,072.26元。创展公司实际支付品立公司工程款83,083.39元。 上述事实，有当事人的陈述，创展公司提交的当事人身份信息、《租赁合同》《物业管理服务合同》《关于变更合同主体事宜的确认函》《关于珠江国际中心室号1003-1007租金、物业服务费的催缴函》《解除租赁合同通知函》《成都珠江国际中心F1007、F1816、F2008商铺改造工程合同》、邮寄物流记录、发票等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，创展公司与脑立方上海分公司签订的《租赁合同》合法有效。创展公司向脑立方上海分公司寄送了费用催缴函，但脑立方上海分公司既未提出异议，又未举证证明其已经缴纳相应费用，创展公司依照合同约定享有合同解除权。脑立方公司应向创展公司支付2018年11月1日至2018年12月20日的租金共计39,566.1元，并自2018年10月31日起按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。 根据《租赁合同》第九条的约定，脑立方上海分公司应付的装修拆除费用为36,168.65元（38,072.26元÷87,456.2元×83,083.39元）。因《租赁合同》实际上已解除，根据《租赁合同》第二十一条的约定，脑立方上海分公司应付的优惠期租金为71,611.38元。 对于创展公司主张脑立方上海分公司应付的解约赔偿金71,611.38元。根据《租赁合同》第十一条的约定，脑立方上海分公司应向创展公司支付届时三个月租金标准的违约金。因脑立方上海分公司已支付相当于二个月租金的履约保证金，本院认为创展公司无须退还脑立方上海分公司已支付的履约保证金，脑立方上海分公司另外应向创展公司支付相当于一个月租金的违约金23,870.46元用于弥补创展公司的空租期损失较为公平合理。 对于创展公司主张脑立方上海分公司支付物业服务费及相应违约金的诉讼请求，因属于另一法律关系，本案对此不予处理，可由创展公司另行主张权利。 依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”脑立方上海分公司系脑立方公司设立的分公司，脑立方上海分公司应当承担的上述责任，由脑立方公司承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、内蒙古脑立方全脑应用训练中心有限公司于本判决生效之日起十日内向成都珠江创展投资有限公司支付租金39,566.1元，并自2018年10月31日起至款项付清之日止按照每日万分之五的标准支付违约金； 二、内蒙古脑立方全脑应用训练中心有限公司于本判决生效之日起十日内向成都珠江创展投资有限公司支付装修拆除费用36,168.65元； 三、内蒙古脑立方全脑应用训练中心有限公司于本判决生效之日起十日内向成都珠江创展投资有限公司支付优惠期租金71,611.38元； 四、内蒙古脑立方全脑应用训练中心有限公司于本判决生效之日起十日内向成都珠江创展投资有限公司支付违约金23,870.46元； 五、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2,505元，由内蒙古脑立方全脑应用训练中心有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 审判员  周毅 二〇二〇年四月十四日 书记员  雷颖