河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初319号原告:穆森，男，回族，1987年4月3日出生，住周口市川汇区。原告:杨慧（系穆森之妻），女，汉族，1987年10月19日出生，住周口市川汇区。被告：王磊，男，汉族，1971年10月7日出生，住周口市川汇区。被告：赵翠霞，女，汉族，1971年2月24日出生，住周口市川汇区。原告穆森、杨慧与被告王磊、赵翠霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆森的委托诉讼代理人、原告杨慧及被告王磊、赵翠霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人穆森、杨慧向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告偿还原告交付共计33个月的房贷54450元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告将位于周口市××区大闸路半岛××小区××单元104房屋（产权证号：周房预川汇区字第××号）卖给原告，原告交付了首付款。因开发商的原因，房屋无法过户，导致房屋购买人仍然是被告的名字。由于被告欠他人款项，房屋已被查房并进入强制执行阶段，原告被迫从房屋中搬出。原告自2016年7月20日开始每月向被告转款用于偿还房屋贷款共计33个月，金额54450元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告王磊、赵翠霞辩称，因被告无力偿还欠原告的27万元借款，原告强行侵占被告位于周口市××区大闸路半岛××小区××单元104房屋，被告予以报警。原告自觉不妥，便咨询有关律师。后在律师调解下，原、被告达成以房抵债协议，自房屋交付之日起，房贷月供款与被告无关。原告已经于2019年8月停止银行月供（实际已还到五月份，有一部分欠款），但房屋所有手续至今仍未交给被告，原告扔在房屋中居住。原告既不支付房屋月供款，也没有将房屋返还给被告，请求判令原告将购买房屋合同、购房发票及契税票据返还给被告，并支付2016年7月至今占用房屋期间的房租金88000元，由原告将房屋恢复原状或者按照原装修价值赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告王磊、赵翠霞原系夫妻关系，二人于2015年5月21日办理离婚登记。2011年12月7日，被告赵翠霞作为买方，与周口新世家置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了位于周口市××区××闸路北段东侧阳光半岛××单元××房（以下简称案涉房屋），房屋总价款351759元，签订合同当日交146759元，剩余房款205000元办理了银行按揭贷款。2014年8月12日，被告王磊向原告穆森出具一份借条，载明借款30万元，于15日内返还。穆森实际交付给王磊27万元，其余3万元作为预付利息，未实际支付。2015年7月初，为索要借款，原告穆森擅自将部分家具搬入案涉房屋，引发纠纷。2015年7月7日，在河南豫安律师事务所律师任伟、李二妞见证下，被告赵翠霞与原告穆森签订一份《借款房屋抵押协议》，相关内容为：一、抵押人（赵翠霞）愿将案涉房屋作为向穆森借款30万元的抵押，如抵押人不能按期履行还款30万元的义务，抵押权人有权就上述抵押房屋保证债权的实现；二、抵押人承诺从2015年7月1日至2016年7月1日将30万元借款全部还给穆森，如不能按期履行完毕，由上述房屋抵偿给穆森（无论房屋增值或贬值），以后的银行按揭由穆森承担；……四、抵押权人穆森需在5日内将所占用抵押人的房屋内放置的家具无偿搬出，否则，承担一切法律后果。2016年6月11日，原告穆森与被告王磊、赵翠霞就以房抵债达成一致意见，并签订《协议》，内容为：一、甲方（王磊、赵翠霞）所欠款30万元整，用案涉房屋进行抵偿，乙方（穆森）表示同意；二、甲方必须保证该房屋无抵押、无经济纠纷，并于5日内将房屋转交给乙方，该房屋的一切相关材料（商品房买卖合同、购房付款收据、契税）交给乙方；三、甲方对该房屋的购买系按揭的形式，已付月24万元，下余16万元，乙方收到该房屋及手续后，需将下余16万元负责交清，该款交清后，甲方须配合乙方办理房屋过户手续；四、该房屋交付履行完毕后，该欠款结束，其他永无纠缠。河南豫安律师事务所律师任伟在《协议》落款在场人处签名。因被告王磊、赵翠霞欠案外人聂运良22万元借款一事，经郑州市金水区人民法院调解结案。由于二被告未履行调解书确定的还款义务，该案进入执行程序后，郑州市金水区人民法院于2018年1月18日依据（2017）豫0105执11096号执行裁定，将案涉房屋查封，期限自2018年1月18日至2021年1月17日止。该院又于2018年5月31日张贴（2017）豫0105执11096号腾房公告。原告为此提出执行异议、执行异议之诉、对执行异议之诉判决的上诉、对执行异议之诉二审判决的再审申请等一系列诉讼活动，但均被驳回。2019年8月6日，原告穆森以被告王磊、赵翠霞拖欠借款为由，向本院提起诉讼。要求二被告归还购房款30万元，以及代交的按揭款6万元，并按照年息24%支付36万元的利息。本院经审理后，于2019年9月6日作出（2019）豫1602民初4303号民事判决。该判决认定了被告王磊于2014年向原告穆森借款27万元，被告王磊、赵翠霞欠聂运良借款22万元，以及上述郑州市金水区人民法院对案涉房屋进行执行、王磊、赵翠霞对执行所提异议而进行一系列诉讼活动的事实。并查明，2015年2月14日，穆森与赵翠霞签订一份房屋买卖协议书，主要内容为：甲方（赵翠霞）将位于周口市川汇区大闸路半岛城邦小区30＃楼东单元1楼东户，面积为118.04㎡的房屋（即案涉房屋）卖于乙方（穆森），房款30万元，一次性付清；因该房是分期贷款，协议签订后由穆森还清剩余银行贷款，房屋归穆森所有。协议签订后，原告以被告王磊欠原告穆森借款30万元抵顶购房款。2016年7月1日，二被告将房屋及购房合同、发票、房地产抵押监证书、商品房买卖合同备案表等手续交给原告，房屋由原告占有使用。自当月起，原告杨慧每月向被告赵翠霞账户转款用于偿还案涉房屋的按揭贷款。该判决对被告王磊向原告穆森借款27万元及利息部分作出处理，对原告穆森要求被告赵翠霞偿还借款的诉讼请求，因王磊主张借款是用于其个人做生意，被告赵翠霞主张借款没有用于家庭共同生活，穆森又没有举证证明该债务系二被告夫妻共同债务，判决没有支持穆森的该项诉讼请求。对涉及退还按揭贷款款项的部分，因借款纠纷与房屋买卖合同不属同一法律关系，因房屋买卖引发的退房退款、赔偿损失等认为不易合并审理。最终判决被告王磊偿还原告穆森接款27万元，利息3万元，驳回原告穆森的其他诉讼请求。现该判决已经生效，原告穆森称已经向本院提出强制执行申请。本案在庭审中，原告将依法判令被告偿还原告交付共计33个月的房贷54450元的诉讼请求，变更为判令被告偿还原告交付共计34个月的房贷56271元。后经本院向其释明，原告将该项请求变更为因双方的房屋买卖合同无法继续履行，要求被告承担由此给原告造成的多付34个月的房贷56271元的损失。为证明该项主张内容成立，原告当庭提交了自2016年7月20日至2019年7月9日，杨慧账户分33次共向赵翠霞账户转款的清单及交易明细。经核对共存在33次交易，金额共计56271元。由于被告在答辩中主张请求判令原告将购买房屋合同、购房发票及契税票据返还给被告，并支付2016年7月至今占用房屋期间的房租金88000元，由原告将房屋恢复原状或者按照原装修价值赔偿等的内容属于反诉，经本院释明后，被告表示在本案中不进行反诉，将另案提起诉讼。本院认为：被告王磊向原告穆森借款27万元事实清楚。原告穆森、杨慧就该款共同提起诉讼，且在支付按揭贷款时是从杨慧账户转款的事实表明，该款系二人的夫妻共同财产，二人共同享有该笔借款的债权。上述借款事实的发生于被告王磊、赵翠霞夫妻关系存续期间。在原告催要过程中，被告赵翠霞与原告穆森签订的《借款房屋抵押协议》，能够证实赵翠霞愿意用以自己名义购买的案涉房屋为上述借款进行抵押担保的事实，赵翠霞为抵押担保人。之后原告穆森与被告王磊、赵翠霞就以房抵债所签订的《协议》内容并无违反法律的强制性规定，依法成立。自双方签订以房抵债协议时起，房屋抵押合同失去效力。但由于案涉房屋被依法查封，且原告因房屋被查封后所提异议引起的一系列诉讼均被驳回，直接导致案涉房屋最终无法过户到原告名下，原、被告双方签订以房抵债协议的合同目的不能实现。综上，原告穆森、杨慧为履行与被告王磊、赵翠霞签订的以房抵债协议，分数次共支付56271元。现因案涉房屋被依法查封，导致以房抵债协议的合同目的不能实现。而合同目的不能实现的直接原因是被告王磊、赵翠霞欠他人借款不还所造成，二被告应对不能实现合同目的负全部责任。被告赵翠霞是否知道王磊向穆森借款27万元，以及王磊与赵翠霞是否已经离婚，并不影响二被告共同承担本案民事责任。因此，对原告穆森、杨慧要求被告王磊、赵翠霞承担按揭贷款损失56271元的诉讼请求，本院予以支持。被告赵翠霞主张应驳回原告对自己诉讼请求的内容，因无事实和法律依据，本院不予采纳。赵翠霞在答辩中主张请求判令原告将购买房屋合同、购房发票及契税票据返还给被告，并支付2016年7月至今占用房屋期间的房租金88000元，由原告将房屋恢复原状或者按照原装修价值赔偿的内容，因其表示在本案中不进行反诉，将另案提起诉讼，本院在本案中不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:被告王磊、赵翠霞于本判决生效后10日内向原告穆森、杨慧支付56271元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取581元，由被告王磊、赵翠霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  孙慧忠二〇二〇年四月三十日书记员  徐汝欣