贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初8092号 原告（反诉被告）：陈修，男，1962年11月8日生，汉族，现住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：白礼佐（执业证号：15201201510879800），贵州唐德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李云旗，男，1990年1月29日生，汉族，现住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：吴启刚（执业证号：15201201010850931），季良喜（实习），贵州黔成起智律师事务所律师。 被告：王剑，男，1962年11月22日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：王欣（执业证号：15201201910109509），陈文秀（执业证号：15201201811041464），贵州沃恩律师事务所律师。 原告陈修与被告李云旗、王剑转让合同纠纷暨反诉原告李云旗与反诉被告陈修转让合同纠纷一案，本院曾作出（2018）黔0102民初6684号民事判决书，因被告李云旗不服，上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终809号裁定，将本案发回本院重审，本院组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈修及其委托代理人白礼佐、被告（反诉原告）李云旗及其委托代理人吴启刚、季良喜，被告王剑授权其委托代理人王欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈修向本院提出诉讼请求：一、判决解除《酒店转让合同》；二、判令二被告连带返还原告酒店转让款270万元，并以年利率6%标准支付原告自2017年9月22日起至还清270万元止期间资金占用费；三、判令二被告连带支付原告违约金27万元。事实及理由：2017年9月3日，原告与被告签订《酒店转让合同》，约定原告转让被告李云旗位于贵阳市南明区的海空酒店，酒店转让款225万元，海空酒店系被告李云旗承租被告王剑所有的位于贵阳市房屋（产权证号：南明字第××号）设立经营，但是被告王剑所有的位于贵阳市房屋已于2014年被法院查封。二被告与原告签订《酒店转让合同》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》时一直隐瞒案涉酒店所承租的房产被法院查封的事实。2018年5月15日，贵阳市中级人民法院公告拍卖被告王剑所有的贵阳市房屋（产权证号：南明字第××号）。2018年5月21日，贵阳市中级人民法院执行局通知原告到该局405办公室做“谈话笔录”，告知原告所经营海空酒店使用的被告王剑所有的房产已被法院查封拍卖，责令原告腾空交房，房租不能再向被告王剑支付。被告李云旗、王剑恶意串通，将被法院查封的酒店转让给原告。在原告不知情的情况下，二被告恶意与原告签订《补充协议》及《房屋租赁合同》，将被法院查封的房产转租给原告，致使原告自2018年2月办理酒店过户至今不到3个月，酒店所承租的案涉房产就被法院公告拍卖，导致原告转让的海空酒店用于经营的目的无法实现，造成原告遭受巨大损失。同时，原告支付全部酒店转让款后，被告李云旗无法将海空酒店的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”及“卫生许可证”等证件过户到原告名下，原告无法正常经营海空酒店。根据法律规定，向法院提起诉讼，望依法支持原告诉请。 李云旗辩称：一、原告主张解除《酒店转让合同》无事实和法律依据。原告主张解除合同，但在合同中并未约定解除合同的条件，李云旗对酒店被查封的事实并不知情，二被告签订房屋租赁合同的时候，被告王剑并未将房屋被法院查封告知李云旗，李云旗经营酒店以来，并未接到法院的通知，亦未接到通知去做笔录，告知酒店被法院查封的事实；《酒店转让合同》是李云旗将酒店的设施转让给原告，李云旗已履行了交付的义务，且交付的设备不存在质量的瑕疵，原告也支付大部分对价款，原、被告的个体义务已大部分履行，该酒店的经营者也已变更为原告陈修，仅因原告认为相关的办证费用过高而未办理变更登记；原告的合同目的可以实现，原告可通过经营或者转让酒店实现合同目的，被法院拍卖的房屋只涉及酒店一楼，拍卖的部分被原告出租给案外人，被拍卖的房屋不影响原告继续经营酒店，原告于2017年9月21日接手经营酒店至今，足以证明原告可以继续经营该酒店，原告在58同城转让酒店，转让费用比被告转让时高，转让面积比被告转让时大，证明原告经营酒店状况良好。二、原告诉请李云旗返还转让款、支付违约金及资金占用费无事实根据、合同依据及法律依据。李云旗与原告陈修签订《酒店转让合同》时，并不知情酒店使用的租赁物被查封或抵押的事实；李云旗在本案中并不存在过错。转让款225万元系转让酒店设备设施及装修的对价款，并非本案被查封房产的房款，合同约定的转让款是225万元，而不是270万元，原告并未向被告付清转让款，原告已实际使用转让的酒店营业两年，若法院判决返还转让款，原告应当向李云旗支付2年的酒店使用费，即使原告的合同目的不能实现，相关的损失应当由被告王剑承担，原告与被告王剑签订《房屋租赁合同》，对合同实质条款进行变更，延长租期，该合同的第17条约定违约责任可以看出酒店房屋被法院查封，导致原告的经济损失，依据该合同的约定，应当由被告王剑承担违约责任。综上，请求驳回原告陈修的全部诉讼请求。 被告王剑辩称：原告与被告王剑之间系租赁合同关系，被告王剑并不是《酒店转让合同》的主体，也不是该合同的相对人，被告王剑对酒店转让具体约定并不清楚，是否解除《酒店转让合同》与被告王剑无关；被告王剑与原告签订的转租协议，是对之前李云旗租赁合同的遵守，被告王剑确认该转租行为，是完善与原告的租赁合同便于商业主体发挥其价值，稳定经营商铺转租的一般惯例，酒店转让与被告王剑无关，转租协议并未加重原告与被告王剑之间的合同义务，被告不应对此承担责任，原告诉请无事实和法律、合同上的依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 李云旗作为反诉原告向本院提起反诉请求：一、判令反诉被告陈修继续履行合同；二、判令反诉被告陈修支付拖欠的转让款35876.00元；三、判令反诉被告陈修支付反诉原告违约金（以欠款35876.00元为基数，按照日千分之一的标准，从2017年10月20日起开始计算至今暂为32109.00元）。事实和理由：反诉原告李云旗与反诉被告陈修于2017年9月3日签订《酒店转让合同》，反诉原告依照转让合同的约定全面履行转让方义务，反诉被告以各种理由拖延支付剩余的转让款项，经反诉原告核对账目，反诉被告拖欠的转让款项为35876.00元，为维护自身的合法权益，特提出如前反诉请求。 针对反诉请求，反诉被告陈修辩称：认可差欠李云旗转让款35876.00元，但因《酒店转让合同》已无继续履行的可能性，《酒店转让合同》应当予以解除；《酒店转让合同》解除后，李云旗再要求支付差欠的转让款35876.00元已无事实依据，应予驳回。 经审理查明：2017年9月3日，李云旗（甲方／转让方）与陈修（乙方／顶让方）签订《酒店转让合同》，约定：一、甲方同意甲方将自己位于贵阳市南明区天意海空酒店转让给乙方使用，建筑面积为2102.5平方米；并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、该店铺的所有权证号码为——，产权人为王剑，甲方签订原租赁合同，租期至2024年6月4日止，年租金为130万元人民币，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方履行该租赁合同，每年交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。三、酒店现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。四、甲乙双方经协商转让金为人民币225万元。五、该营业执照已由甲方办理，经营范围为住宿业，乙方在转让费付给甲方当日即接手酒店经营，甲方配合乙方办理相关手续变更，但相关费用由乙方负责。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。由乙方接手后，乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。六、……甲方应保证房东同意甲方转让店铺，如由于甲方原因导致房东或甲方自己中途收回店铺，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但因国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。合同下方备注：酒店转让费不包括剩余房租及交付房东的押金。合同签订后，陈修通过银行转账及委托案外人银行转账的方式向李云旗转款共计270万元。2017年9月22日，李云旗向陈修出具“收条”一份，载明：“今收到陈修通过银行转帐海空酒店转让费贰佰柒拾万元整（人民币）”。2017年9月21日，王剑（甲方）、李云旗（乙方）、陈修（丙方）共同签订《补充协议》，载明：根据2016年4月24日甲方与李云旗（乙方）签订的房屋租赁合同，达成以下转租协议：一、由本合同乙方和丙方（经甲方即房东）鉴证并同意的情形下，达成转租协议，并根据原合同第二款第三条之约定，签定三方该协议。二、维持原合同所有条款。三、甲、乙、丙三方在本附件与新转租合同生效之日起自行理清各自债权债务。落款丙方处签名为陈修、许荣利。同日，王剑（甲方）、李云旗（乙方）、陈修（丙方）共同达成《承诺书》一份，内容为：“甲方同意乙方将位于贵阳市新世纪广场**栋（君悦华庭**栋）1层9号2层天意酒店客房区域3层天意酒店客房区域共约2034.5㎡建筑面积商业用房，现名为天意海空酒店，转让给丙方使用。经营期间，丙方必须承诺该酒店消防安全，电梯安全，及不能破坏房屋整体结构。如有损坏丙方必须承担所有法律和经济责任”；落款丙方处签名为陈修、许荣利。2017年9月21日，王剑（甲方／出租方）与陈修（乙方／承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁物的状况。1、租赁物业位于贵阳市新世纪广场**栋（君悦华庭**栋）1层9号商业用房，建筑面积68㎡（套内建筑面积59.2㎡）及2层天意酒店客房区域、3层天意酒店客房区域商业用房建筑面积约2034.5㎡。产权证号南明字第××号。2、该租赁房屋系甲方合法拥有，享受和承担本租赁合同所规定的权利和义务。3、甲、乙双方同意以该房屋现状进行出租与接收；租赁物现状为“天意酒店”客房。二、租赁期限。甲乙双方租赁期限为自2016年6月5日至2024年6月4日止，期限8年。……三、租金、保证金及交付方式。本合同租赁房屋租金为每年租金130万元，每年租金无递增。保证金为10万元人民币。租金按照每季度支付一次……；合同还就其余事项进行了约定。2017年9月30日，王剑（甲方／出租方）与陈修（乙方／承租方）再次签订《房屋租赁合同》，就9月21日签订的《房屋租赁合同》进行部分修改，将租赁期限变更为自2016年6月5日至2026年6月4日止，期限10年；将租赁房屋租金变更为每年租金120万元人民币，每年租金无递增；合同其余条款内容与此前签订内容一致。签订上述合同后，陈修即开始经营该转让酒店，李云旗退出该酒店经营。期间，贵阳市南明区海空酒店《营业执照》及《特种行业许可证》法定代表人由李云旗变更为陈修；但因《卫生许可证》与《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》中单位名称“贵阳海空酒店有限公司”与“贵阳市南明区海空酒店”不符，未能将负责人从李云旗变更为陈修。后陈修在酒店经营过程中，被贵阳市中级人民法院执行局告知其所经营的贵阳市**海空酒店房屋已于2014年查封并且已设定抵押，因陈修承租时间2017年系在法院查封后，依法不能对抗新的买受人……；经与王剑、李云旗协商未果，遂诉至本院，提出如前诉请。李云旗作为反诉原告，以陈修为反诉被告一并提起如前反诉请求。 另查，2017年8月30日，王剑向陈修出具《收条》一张，载明：“今收到陈修缴来君悦华庭**栋海空酒店房租（2017年9月5日-2018年2月5日）人民币伍拾肆万壹仟元整（541000.00）”。李云旗针对王剑向陈修出具的收条提交《收条》、《借条》、银行转账凭证等证据证明其收到陈修支付的270万元中转让费为225万元，其余45万元作为保证金及房租已支付给王剑；陈修认可270万元中包含10万元保证金及35万元房租；王剑对收到上述款项均无异议。 李云旗在审理中提交海空大酒店的装修合同、设计方案施工图、设计方案效果图及相关装修付款凭证等，用于证明其对案涉房屋被查封并不知情，经营该酒店期间还在原有装修基础上投入400多万元进行装修；陈修称上述证据实际说明李云旗在2015年开始筹备并经营酒店，法院查封是在2016年，李云旗明显对房屋被查封的事实是知情的；同时称李云旗花费400多万元进行装修，但却以225万元的价格转让，明显不符合常理。 王剑提交《房屋租赁合同》及《转租协议》，证明案涉房屋从2008年开始出租，2015年由新世纪公司承租后由李云旗继续承租，而后李云旗将酒店转让给陈修，该房屋由陈修继续租赁使用；在李云旗与陈修签订转让协议后，其与李云旗、陈修共同签订《补充协议》，并与陈修签订《房屋租赁合同》。本案所涉及的房屋中二、三楼有部分是孟广黔的，但此前一直是捆绑出租。陈修称对于王剑提交的证据真实性由法庭核实，并称其对于案涉房屋被查封的事实在酒店转让时并不知情；李云旗对2015年5月27日称其对王剑与他人签订的合同情况并不知情，证据真实性请法院依法核实。 本案在审理过程中李云旗向本院提出反诉请求，称陈修并未足额支付其酒店转让款，并提交2017年9月23日陈修向李云旗出具的“欠条”一张（载明：欠李云旗海空酒店转让尾款柒万贰仟元正），同时陈述陈修在接受酒店转让后应向其支付的款项为2830277.00元（2250000.00元转让费、100000.00元保证金、2017年9月22日-2018年2月5日租金480277.00元），陈修通过银行转账支付其2700000.00元后又通过酒店代付方式支付58219.71元，经双方核对后陈修向其出具欠条认可尚欠酒店转让尾款72000.00元，后陈修再次向其支付36214.00元，现尚欠的尾款为35786.00元。陈修对上述欠条真实性无异议的，但认为因李云旗隐瞒转让酒店被法院查封的事实导致合同目的不能实现，在合同解除后该款项已不用再向李云旗支付。 另查，贵阳市南明区海空酒店现仍正常营业，陈修发布信息拟将该酒店在网络平台上进行出售。 审理过程中查明本案涉及《酒店转让合同》及《房屋租赁合同》两个不同法律关系，经向陈修释明后其表示在本案中仅主张解除《酒店转让合同》。 上述事实，有原、被告陈述，《酒店转让合同》、《补充协议》、《承诺书》、《房屋租赁合同》、银行流水、收条、《欠条》等证据在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。 本案中，本诉原告陈修与本诉被告李云旗签订《酒店转让合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。在《酒店转让合同》中双方约定李云旗将其位于贵阳市南明区的天意海空酒店转让给陈修使用；并保证陈修同等享有其在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。本案在审理中查明并无证据证明李云旗在与陈修签订《酒店转让合同》时对于酒店所涉房屋已被贵阳市中级人民法院查封事宜知晓并刻意隐瞒；同时，合同签订后，李云旗按照双方权利义务概括转让合同的内容已将其酒店的经营权、承租权转让给陈修，且陈修在接受转让后一直经营该酒店至今；同时，陈修亦已经重新办理案涉酒店的营业执照及特种行业许可证，并与被告王剑重新签订《房屋租赁合同》，则应认定李云旗已履行其合同义务，故陈修与李云旗之间的《酒店转让合同》并未出现约定或法定解除之情形；现陈修据此主张解除其与李云旗签订的《酒店转让合同》，无事实及法律依据，本院不予支持。 虽然李云旗在向陈修转让酒店承租权时并不清楚酒店房屋被查封的情况，但李云旗作为出让方未能做到核实其转让承租权所涉房屋的实际情况，致使陈修未能在签订合同时全面了解所涉房屋已被查封的情况；同时，因李云旗登记的《卫生许可证》与《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》使用名称与其转让给陈修的“贵阳市南明区海空酒店”名称不符，致使陈修未能办理上述证件的变更手续。综上，本院依法认定李云旗在向陈修转让其承租权时存在一定瑕疵，故对于陈修主张的违约金，本院依法予以支持；但鉴于双方仅对出租人收回房屋的违约情形约定违约金，对于其余违约情形未明确约定；且陈修并未提交相应证据证明其损失的实际情况，故对于陈修主张的违约金，本院结合本案实际情况依法支持100000.00元。 在本案反诉中，鉴于反诉原告李云旗提交反诉被告陈修向其出具的《欠条》用于佐证陈修未能付清其转让款，陈修对该《欠条》真实性亦无异议，现李云旗诉请要求陈修支付尚欠的转让款35786.00元，于法有据，本院依法予以支持；但对于李云旗主张的违约金，应从其主张之日起（2018年6月20日），按照年利率6%的标准计算为宜。 因本案系转让合同纠纷，现原告基于其与王剑签订的《房屋租赁合同》主张要求王剑承担违约责任，该诉请系租赁合同关系，不属于本案审理范围，陈修可另诉主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十天条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李云旗于本判决生效之日起五日内支付原告陈修（反诉被告）违约金100000.00元； 二、原告（反诉被告）陈修于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）李云旗转让款35876.00元及利息（从2018年6月20日开始，按照年利率6%的标准计算至上述款项付清之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）陈修的其余诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李云旗的其余诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费20280元（其中案件受理费15280元、保全费5000元），由陈修负担19265元，由李云旗负担1015元；反诉案件诉讼费348元，由陈修负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  龙珂蕾 人民陪审员  曾令锡 人民陪审员  石林艺 二〇二〇年四月六日 书 记 员  邓招义