广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19908号原告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，执行董事。委托诉讼代理人：许勤，广东洛亚律师事务所律师。被告：黎振成，男，1960年4月3日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州保利丰现代物业发展有限公司诉被告黎振成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许勤，被告黎振成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告基于与广州洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）签订的《物业管理委托合同》、《补充协议》对广州市海珠区洪德路保利丰花园实行物业管理，期限为2003年8月1日至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止。上述合同还约定了物业管理费的标准。2007年2月1日，被告回迁入住保利丰花园百合阁1509房，并在《收楼程序执行表》签名确认，该表载明该房建筑面积40.76平方米。同时，根据被告于同日签领的《前期物业服务管理协议》，物业管理费收费标准为1.55元/平方米，交纳时间为每月5日前；原告可提供水费、电费等代收代缴服务；被告不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告自2007年4月起拖欠费用，虽经原告屡次催告，被告至今未支付物业管理费、原告代被告交纳的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费等。故起诉请求判令：1、被告支付物业管理费（从2007年4月1日起至2019年2月28日止，每月按40.4695平方米×1.55元/平方米计算）；逾期交纳物业管理费的违约金（从各期逾期之日起，按当月逾期金额每日千分之一计算）。2、被告支付代交水费946.08元（从2011年9月1日起至2019年2月28日止）、代交公摊电费（包括电梯、水泵、梯灯照明三项）1591.06元（从2011年9月1日起至2018年6月4日止）、代交垃圾处理费450元（从2011年9月1日起至2019年2月28日止，每月5元）、专项公共维修公摊费314元以及上述费用逾期交纳的利息（原告代交上述费用每满一年后，从下一年的首日起，以上一年原告代交金额总额为本金，按同期同类中国人民银行贷款利率计算）。3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案诉讼时效应由2017年5月1日开始计算。二、被告未和原告签过任何合同，不存在物业合同纠纷。被告是临时拆迁户，是在开发商洪德公司没有临迁费发放情况下临时安排入住案涉没有取得《规划验收合格证》、《消防验收合格证》的回迁楼，被告在《收楼程序执行表》签名时对室内面积不符有争议要求答复，至今未有处理，入住时发现门铃（电话）已坏，告知原告后至今未维修。三、原告与洪德公司签订的物业管理合同并没有约定违约金和银行利息，该物业管理合同及补充协议是针对玉兰阁保利丰第一期的商品房买卖，况且用地面积涂改过，真实情况存疑，与被告所居住的龙珠街（保利丰三期烂尾楼）没有直接关系，且案涉楼宇和楼盘未经验收合格，存在违法建设现象，原告是不能接收管理的。四、物业公共区域收益住户从来没有享受过，电梯间的广告、停车场、丰巢等项目都是原告收钱，但物业服务只是代为管理，住户们也有知情权，因公共设施所产生的收益应归业主共有。五、原告一直没有执行完善的前期物业管理服务协议，没有协助业主委员会的成立工作，没有对房屋共有部分修缮服务，没有协助住户办理煤气安装，没有每三个月向住户公布物业管理明细账目，没有公示公共设施所产生的收益情况，没有履行物业管理服务协议，住户们极为不满。六、原告对被告收取物业管理费同水费、电费分摊费、电梯维修费、垃圾费采取捆绑交纳形式，故造成水费、电费分摊费、电梯维修费、垃圾费欠交是原告的责任，与被告无关，诉讼费应由原告支付。七、被告向原告交纳的水电费押金400元应交还被告。经审理查明：2003年5月26日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，订明：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。2007年2月1日，被告在一份《收楼程序执行表》中的回迁户签名确认处签名，确认回迁至保利丰花园百合阁B1509房，建筑面积为40.76平方米。原告曾于2012年10月11日向本院提起诉讼，要求被告支付2007年4月1日至2012年4月30日的物业管理费、应交水费、公摊电费、代收垃圾处理费和代收专项维修资金公摊费（电梯维修公摊费）。本院受理案号：（2012）穗海法民三初字第2113号。后原告于2012年11月10日撤回起诉。原告于2019年8月1日提起本案诉讼。庭审中，原告表示：1、原告每两个月都会对被告当月应交费用和累计欠缴的费用进行催收。原告的催收方式：将缴费通知贴在大楼公告栏，将各户的缴费明细单放在保安亭处由各户自取，未在缴费截止日期交纳费用的，原告会将缴费明细单送达到户。2、涉案小区实际情况是原告单月收取之前两个月的费用，截止期是单月的18日。3、被告自2007年5月起没有支付物业管理费，自2011年9月起没有支付原告代垫费用。4、原告2012年撤诉是因为被告承诺缴费，后被告未按其承诺缴费。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、原告于2018年12月29日向被告作出的《关于催缴物业管理费、水费及公共公摊水电费等费用的通知书》以及邮寄该通知的中国邮政快递单、妥投证明；2、水费、污水处理费、电费（电梯、梯灯、水泵等）、电梯维修费发票；3、房屋面积测量成果报告书，记载涉案房屋的建筑面积为40.4695平方米；4、原告于2019年3月11日向住户发出的《通知》，内容为“请到大堂保安岗领取2019年1-2月应缴管理费、水费等费用的交费通知单。请各业主在2019年3月18日之前……缴纳”；5、缴费明细单，金额包括当月缴费金额及累计欠缴金额。被告对于上述证据的质证意见：证据1没有收过；证据2费用是涉及整栋楼的，分摊不清晰不合理；证据3不认可，面积没有这么大；证据4没有收过，没有看过；证据5因原告的管理很乱，就算有也不一定拿到。被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、收据，记载2007年2月被告预交了3个月管理费；2、照片若干张。原告对于上述证据的质证意见：证据1真实性认可；证据2真实性、合法性和关联性均不认可，不能作为被告拒交管理费的理由。本院认为：原告与洪德公司签订《物业管理委托合同》、《补充协议》，约定由原告对保利丰花园实行物业管理，上述行为符合《物业管理条例》的相关规定。因涉案小区尚未成立业主委员会，而涉案房屋属于上述合同约定的管理范围，故上述合同对被告具有约束力，被告应按上述合同的约定履行支付物业管理费的义务。经测绘，涉案房屋的建筑面积为40.4695平方米，现原告要求被告按每月1.55元/平方米×40.4695平方米的标准支付物业管理费，合理，本院予以支持。被告在使用涉案房屋期间确会产生水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费，且该部分费用由原告垫付，应返还给原告。现原告在本案中主张被告支付相应期间的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费，并提交了已支付上述款项的凭证以及列明了分摊费用的计算方式，故其主张合法有理，本院予以支持。被告未及时履行支付物业管理费以及原告代垫费用的义务，已构成违约，并造成了原告的损失，故原告要求被告支付迟延支付物业管理费的违约金，以及迟延支付其他费用的利息的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。《物业管理委托合同》中约定了迟延支付物业管理费的违约金的标准，原告在本案中主张的标准并未超过上述约定，故本院予以采纳。根据原告的陈述和提交的证据，原告实际是单月收取之前两个月的物业管理费，且最后收费时间为18日，故违约金的起算时间也应相应调整。原告主张的迟延支付其他费用的利息的标准，亦无不当之处，本院予以采纳。因自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场的报价利率，故本院对利息的具体表述予以调整。另，由于利息的各期本金及利息的总额均较低，原告在此方面损失较小，其主张利息的象征意义远大于补偿意义，而且，原告作为收款方本应及时主张自己的权利，其在垫付资金很长时间后才提起诉讼，也应对扩大部分的损失承担责任。综合前述责任情况以及为避免原、被告在此方面增加计算的纠纷、减少执行阶段的司法成本，本院仅对原告起诉之后的利息予以支持；对原告起诉之前的利息不予支持。被告主张原告没有履行物业管理义务，存在违约行为，但其在本案中提出的理由尚不构成拒绝支付物业管理费的充足抗辩，其要求退还水电费押金，也缺乏理据，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。原告曾于2012年10月11日提起诉讼，根据当时诉讼时效为两年的法律规定，原告主张的截至2010年8月止的费用已超过诉讼时效，本院不予支持。对于2010年9月起的费用，原告于2012年10月11日起诉构成时效中断，且之后原告主张每两个月都会对被告欠缴的当月费用和累计欠缴费用进行催收，该主张与原告提交的《通知》和缴费明细单及同楼盘其他案件被告的确认能够相互印证，本院予以采信，故被告对于上述时段的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黎振成在本判决生效之日起10日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2010年9月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月1.55元/平方米×40.4695平方米的标准计算），并向原告支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每两个月为一期、每期均以125.46元为本金，按每日1‰的标准，从2010年11月至2019年3月期间单月的19日起分别计至该期的物业管理费付清之日止，各期违约金以本金为限）。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2011年9月1日起至2019年2月28日止的水费946.08元、垃圾处理费450元；从2011年9月1日起至2018年6月4日止的公摊电费1591.06元；专项公共维修公摊费314元，并向原告支付迟延支付上述款项的利息（以3301.14元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清上述款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费612元，由原告负担231元，被告负担381元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  谢东尧人民陪审员  谢沛丽二〇二〇年四月二十八日书 记 员  余胜男幸妙倩