天津市和平区人民法院行 政 裁 定 书（2019）津0101行初510号原告天津市泰岳置业发展有限公司，住所地天津开发区第一大街翠园公寓6号楼108室，现办公地址和平区吉林路26号3门201、202号。法定代表人邹宗岳，总经理。被告天津市规划和自然资源局，住所地天津市和平区曲阜道84号。法定代表人陈勇，局长。原告天津市泰岳置业发展有限公司诉被告天津市规划和自然资源局撤销《房地产抵押权证明书》一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告天津市泰岳置业发展有限公司诉称，天津市和平区××路××号商住楼系原告天津市泰岳置业发展有限公司（下称“泰岳公司”）开发建设的商品房。泰岳公司原名称为天津开发区泰斗房地产开发有限公司（下称“泰斗公司”），1999年8月3日，泰斗公司登报声明营业执照作废。1999年9月9日，经天津市工商行政管理局核准，泰斗公司变更企业名称为泰岳公司。1999年11月，天津天下物业发展有限公司（下称“天下公司”）员工在原告不知情的情况下，使用泰斗公司己作废的《营业执照》、《房地产开发企业资质证》等手续，以境内外销售的名义向天津市房地产产权市场管理处（下称“市产权处”）申请××路××号商住楼项目的商品房销售许可。负有商品房销（预）售审批等行政管理职权的市产权处负责收件初审的傅某、负责审批的李某1、李某2等人，未认真履行职责，未发现泰斗公司已于1999年8月13日在《天津日报》登报声明泰斗公司《营业执照》（正副本）遗失作废，并已在开发区工商局将公司名称变更为泰岳公司，以及泰斗公司《房地产开发企业资质证》己经过期且未年检的情况，即所申请项目并未达到售房标准且手续不全的情况下，违法批准并向天下公司员工核发了××路项目的销售许可证，编号为“1999年津房权售字第274号”（下称“274号销售许可证”）。274号销售许可证载明销售单位为泰斗公司，核准商品房销售面积4906平方米。该证核发后一直被天下物业公司持有。天下公司在违法持有274号销售许可证期间，利用持有“泰斗公司”作废公章的便利，以“泰斗公司”代理人的名义对外销售××路××号房屋，和平区房管局为其办理了相关房屋的商品房买卖合同备案及抵押登记手续。李某1、李某2、傅某三人因违法审批274号销售许可证被以玩忽职守罪判处了刑罚。以上事实已经天津市河西区人民法院作出（2018）津0103刑初483号《刑事判决书》认定。天下公司以“泰斗公司”为卖方与案外人乔某签订《天津市商品房买卖合同》，合同所载签订时间为2000年2月18日，合同约定乔某向“泰斗公司”购买和平区××路××号×门××号房屋。该份合同被天津市和平区房管局产权市场科办理房产销售合同备案、契税缴纳手续（契税缴纳时间为2000年3月8日）。2000年12月乔某与案外人中国建设银行天津市分行和平支行签订了《个人住房（抵押）借款合同》，被告为乔某办理了和平区××路××号×门××号房屋《房地产抵押权证明书》。《天津市商品房买卖合同》系天下公司与乔某签订的，《个人住房（抵押）借款合同》系乔某与建设银行和平支行签订的，原告均未参与且对此毫不知情。2019年9月23日在原告诉案外人乔某买卖合同无效案件庭审中，原告发现和平区××路××号×门××号房屋已被被告办理了抵押权登记手续并核发《房地产抵押权证明书》。原告认为，被告为乔某与案外人中国建设银行天津市分行和平支行办理的《天津市房地产抵押权证明书》的具体行政行为存在以下违法情况：1、办理该房屋《天津市商品房买卖合同》抵押手续所依据的274号销售许可证是产权处违法发放的，天津市河西区人民法院作出的（2018）津0103刑初483号刑事判决已判决行政机关工作人员已因违法审批并发放274号证被判处玩忽职守罪。被告办理该房屋抵押手续时所依据的《天津市商品房买卖合同》为案外人天下公司使用已被原告声明作废的“泰斗公司”的印章签订的，被告做备案登记时未尽合理的审查义务。《天津市不动产登记条例》第五十三条规定:“设定、变更、转让、消灭不动产抵押权的,双方当事人应当共同申请不动产抵押权的首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。”该处的双方当事人应当是真实合法的双方当事人，本案事实是天下公司假冒原告向被告申请办理抵押权登记，该申请既非原告的真实意思表示，向被告提交的需要开发商泰岳公司盖章的《天津市商品房买卖合同》亦非有泰岳公司的章。被告在其登记行为程序中未履行审慎审查义务，其据以作出行政行为主要证据不足。综上所述，被告作出的抵押登记的认定事实不清，证据不足，应予以撤销。被告所作出的抵押登记的具体行政行为侵害了原告合法权益。为维护原告的合法权益，特恳请贵院依据事实和法律，判准原告的诉讼请求。1、请求法院依法撤销被告为抵押人乔某、抵押权人中国建设银行天津市分行和平支行办理的和平区××路××号×门××号房屋编号为房抵字第××号《房地产抵押权证明书》；2、判令被告承担诉讼费用。被告天津市规划和自然资源局辩称，一、原告不具有合法的诉讼主体资格。根据《行政诉讼法》第二十五条的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。原告与抵押登记行为并无任何利害关系，不具有合法的诉讼主体资格。二、原告的起诉超过法定起诉期限。被告办理抵押登记的行为发生在2000年12月13日，原告的起诉超过了《行政诉讼法》第四十六条的规定。三、登记行为合法。被告方办理抵押登记的行为，要件齐全，程序合法，履行了必要的审查程序，尽到了审慎审查义务。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；本案的诉讼费用由原告承担。本院认为，本案原告起诉要求撤销的和平区××路××号×门××号房屋房地产抵押权证明书系2000年2月18日天津开发区泰斗房地产开发有限公司委托天津天下物业发展有限公司作为卖方与案外人乔某签订商品房买卖合同、2000年12月12日案外人乔某与案外人中国建设银行天津市分行和平支行签订抵押借款合同后，被告于2000年12月20日予以办理的。2013年9月5日原告起诉天津天下物业发展有限公司合同纠纷一案（案号（2013）和民二初字第658号），要求确认无效的协议书、独家买断销售代理合同内容即包含本案涉案房屋和平区××路××号×门××号在内的××路××号项目销售事宜。原告法定代表人在法院2013年9月12日的询问中自述，“××路××号共有35套房屋，10个因为抢房占用不由我控制外，其余均由我控制。被告以虚假买卖的形式，在房管部门作了合同备案，有部分还办理了抵押贷款，形成他项权，导致我无法取得房屋产权。”2013年12月16日的开庭审理过程中原告法定代理人及其委托代理人陈述，“两份协议履行了一部分，被告出售了大概10套房屋，其中一套经过诉讼法院确认房屋买卖合同无效，所以实际是9套房屋，还有大约10套房屋被告以个人名义办理了他项权，其中5件为此我方曾在2004年起诉过和平房管局，法院以超过诉讼时效驳回了我方起诉……。”依据原告在前述案件中的陈述，原告在2013年之前对和平区××路××号×门××号房屋的销售、办理抵押贷款以及他项权登记等事宜就应当知道。原告于2019年11月4日提起本案诉讼，无论是按照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释还是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》的规定，都已超过了法律规定的起诉期限，故原告的起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款、第六十九条第一款第（二）项、第三款规定，裁定如下：驳回原告天津市泰岳置业发展有限公司的起诉。案件受理费50元，予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判长  杨晓琳审判员  刘建景审判员  范奚菲二〇二〇年四月十四日书记员  张光伟附：本裁定适用的相关法律依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；……人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。