济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初949号原告：山东鼎厚房产管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：于大龙，总经理。委托诉讼代理人：刘倩，山东瑞文律师事务所律师。被告：济南神州工商技工学校，住所地济南市。主要负责人：黄振云，校长。委托诉讼代理人：吴治国，山东济西律师事务所律师。委托诉讼代理人：房利珍，山东济西律师事务所律师。被告：济南市宏开教育培训学校，住所地济南市。法定代表人：李燕杰，董事长。委托诉讼代理人：孙福山，山东储誉律师事务所律师。被告：侯建伏，男，1989年3月8日出生，汉族，济南市历城区博凯培训学校有限公司负责人，住济南市。原告山东鼎厚房产管理有限公司（以下简称鼎厚公司）与被告济南神州工商技工学校（以下简称神州学校）、济南市宏开教育培训学校（以下简称宏开学校）、侯建伏居间合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎厚公司的委托诉讼代理人刘倩，被告神州学校委托诉讼代理人吴治国、房利珍，被告宏开学校委托诉讼代理人孙福山，被告侯建伏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎厚公司向本院提出诉讼请求：1.请求三被告支付原告佣金30万元及违约金（自2019年8月7日起按年利率24%计算至实际支付之日止）；2.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2019年6月27日，被告神州学校部长刘永顺开始与原告洽谈学校出租事宜，刘永顺部长在电话沟通中称学校东院西院都可出租，并向原告工作人员微信发送宏开学校(东院)和神州学校（西院）的图片。2019年7月2日，神州学校与原告签订《房屋出租出售委托书》，约定委托期限三个月，2019年7月3日为开始日期，还约定“委托期限内不得私自向受托方曾介绍过的客户出租该房屋”，“付半年租金，佣金1.5个月；付壹年租金，佣金3个月”。协议签订后，原告工作人员积极寻找意向客户，并于2019年7月23日联系了几个目标客户，原告工作人员在2019年7月23日和7月28日替目标客户向刘永顺部长微信确认“东院手续是否齐全，东院的各个房间之间是否是承重墙？是否能在出租后打通？是否可以开北大门？”均得到肯定答复。2019年7月31日，目标客户侯建伏在原告工作人员的撮合下向刘永顺交付定金10万元租赁学校东院即宏开学校，并约定剩余租金110万元要在2019年8月20日前支付完毕。刘永顺的行为足以让原告相信其对神州学校和宏开学校的场地都有对外出租权，其代理宏开学校联络原告委托出租出售的行为构成表见代理。2019年8月7日，原告得知侯建伏与宏开学校签订协议，金额120万，原告认为其对上述合同的订立提供了媒介服务，被告应当支付相应的报酬，随后原告多次找三被告沟通。他们相互推脱，无视原告的劳动，拒绝支付佣金，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告神州学校辩称：一、答辩人与被答辩人签订了《房屋出租出售委托书》，该委托书第一条房屋概况中明确约定“该房屋位于济南市”，答辩人与被答辩人经多次撮合都没将该房产出租出去，至于被答辩人所称其促成了第二被告与第三被告于2019年8月7日签订协议，与答辩人无关，依据合同相对性原则，被答辩人起诉答辩人作为主体不适格；二、2019年7月31日快下班时，被答辩人带来第三被告，称已经看好房屋，遂收取10万元押金，并未签订房屋租赁合同。2019年8月2日，第三被告来找答辩人部长刘永顺称2019年7月31日被答辩人带他看的不是神州学校这个院，是第三被告自己误会，所以刘永顺将10万元押金以现金形式退还给第三被告，第三被告当场出具收到条。2019年8月7日，被答辩人找答辩人协调房屋租金事宜，答辩人部长刘永顺明确表示房屋不是答辩人的，应该找第二被告校长魏校长。被告宏开学校辩称：一、我方与原告并不认识，双方既无委托的意思，也无书面的委托合同，原告并未对我方提供过任何居间服务，向我方索要居间服务佣金无理无据；二、我方没有对刘永顺或神州学校出具过任何出售、出租房屋的授权。而且两个学校大门门牌、标识等清晰易区别，两个单位大门间距超百米，形式上没有任何被人误认的可能。原告仅是与刘永顺沟通，其诉状也明确说明其明知刘永顺系神州学校部长，原告自始至终并未联系过我方，根据合同相对性原则，其两方（原告、第一被告）签署的房屋出租出售委托书和我方无关；三、原告与神州学校签署的委托书第四条明确约定了委托方应当出具的权利来源证明，说明其对签署合同相对方的权利来源审查非常严格。原告作为专业的房产管理公司，在没看到我方对刘永顺或神州学校授权和我方房屋手续情况下，对刘永顺无代理权限是明知的，没有任何善意误认的可能，不存在任何表见代理的情况。原告对刘永顺是否对我方有代理权限无证据证实，其起诉请求及理由完全基于猜测。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告侯建伏辩称，我在网上看到了宏开学校租赁房屋的信息，我联系了原告，原告法定代表人于大龙带我去看了房子。当时我和他看过一次房子，当时我明确问过他，如果产生佣金，我是否需要出，他说不需要，现在又把我列为被告，也没有法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2019年7月2日，神州学校、济南槐荫天地人印务社（甲方）与鼎厚公司（乙方）签订了《房屋出租出售委托书》，神州学校委托鼎厚公司出租出售房屋，根据委托书第一条约定，该房屋位于济南市。协议同时约定了佣金计算方式等内容。神州学校计划部部长刘永顺代表神州学校与鼎厚公司沟通房屋出租出售事宜，后因学生租户未清除、被政府规划为拆迁范围等原因导致神州学校未租赁成功，《房屋出租出售委托书》未实际履行。宏开学校位于济南市，在神州学校东侧，侯建伏称在网上看到宏开学校出租信息，鼎厚公司工作人员于2019年7月31日带侯建伏参观宏开学校，侯建伏以为宏开学校由神州学校负责，故向神州学校计划部部长刘永顺交纳了10万元押金，神州学校亦称刘永顺误以为侯建伏欲租赁房屋为神州学校，故收取押金，神州学校与侯建伏均称，双方于2019年8月2日准备签约时发现侯建伏欲租赁房屋为宏开学校，故刘永顺将押金退还侯建伏，侯建伏出具收条，证明收到退回押金。侯建伏并称经过自己与宏开学校校长商谈，已与宏开学校达成合作办学。鼎厚公司庭后提交了通过照片恢复软件恢复的刘永顺向鼎厚公司出具的宏开学校的房屋所有权证和国有土地使用权证复印件，本院认为，该证据系法庭辩论终结后提出，已超出举证期限，且与案件基本事实无关，即使该证据真实有效，也无法证明刘永顺的行为构成表见代理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第一款“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款”之规定，本院对该证据不予采信。与以上事实相应的证据有鼎厚公司提交的《房屋出租出售委托书》，神州学校提交的押金收条，宏开学校提交的照片在案为凭，经审核质证，可以采信。本院认为，本案系居间合同纠纷。鼎厚公司主张神州学校的刘永顺的行为构成对宏开学校的表见代理，有权代表宏开学校出租案涉场地、房屋，鼎厚公司已促成宏开学校与侯建伏的租赁合同，故神州学校、宏开学校、侯建伏应当向鼎厚公司支付佣金及违约金。神州学校、宏开学校、侯建伏对此均不予认可。本院认为，鼎厚公司的诉讼请求没有事实和法律依据，不应予以支持，理由是:一、鼎厚公司与神州学校签订了房屋出租出售委托合同，约定了佣金计算方式等内容，但该协议并未实际履行，故鼎厚公司要求神州学校支付佣金没有依据。二、鼎厚公司主张刘永顺构成表见代理，其主要证据为微信聊天记录及通话记录，刘永顺在微信中向鼎厚公司发送过宏开学校的照片，并对拆除承重墙等关键问题作出承诺，宏开公司辩称，刘永顺仅为帮忙行为，并无代理权。对此本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，表见代理的构成要件之一为，相对人有理由相信行为人有代理权即权利表象，本案中，刘永顺向鼎厚公司发送宏开学校照片等行为并不具备权利表象，刘永顺的行为不能构成对于宏开学校的出租场地、房屋事宜的表见代理；三、根据《中华人民共和国合同法》四百二十六条第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，鼎厚公司有权主张佣金的前提为鼎厚公司提供居间服务，促成合同成立。现鼎厚公司未能提供证据证明宏开公司与侯建伏达成了场地、房屋租赁合同，且该合同的订立系其居间服务的结果。四、鼎厚公司未能提供证据证明佣金的具体计算标准，其根据与神州学校的委托合同计算佣金并向宏开学校、侯建伏主张，没有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，鼎厚公司应承担举证不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告山东鼎厚房产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费5900元，减半收取2950元，由原告山东鼎厚房产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 杨克军二〇二〇年四月二十七日法官助理 刘新荣书 记 员 于 娟