广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初19371号原告：深圳市弘居地产顾问有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道天健时尚空间名苑1218号，统一社会信用代码：91440300MA5EQU8Q6A。法定代表人：王秀旺。委托诉讼代理人：杨武勇，广东文品律师事务所律师。被告：蒙建明，男，汉族，1972年9月28日出生，户籍住址广东省深圳市罗湖区，原告深圳市弘居地产顾问有限公司诉被告蒙建明居间合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨武勇、被告蒙建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付居间服务费31万元;2、被告向原告支付违约赔偿金5万元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2019年4月2日与被告签订了一份《房地产委托包销销售合同》，被告将其位于深圳市××套房屋委托原告进行销售。双方还约定，该房屋销售底价为430万元，如由原告提供居间服务使得该房屋的最终销售价超出合同约定底价部分由原告100%享有，另外被告收到买方支付的定金当天需向原告支付3万元服务费。合同签订后，原告指派员工戴宝龙提供居间服务工作并于2019年4月12日将涉案房屋推介给买方温美斌，买方于2019年4月12日向被告支付了购房定金20万元。在原告的居间撮合之下，被告与买方最终达成的房屋销售总价款为458万元。涉案房屋买卖交易流程已经全部完成，被告也收到了全部购房价款458万元，被告按合同约定需要向原告支付共计31万元的居间服务费。但被告拒不支付居间服务费，属于根本性违约。被告答辩称：2019年3月，被告经人介绍认识了从事房产中介的戴宝龙，戴宝龙自称是原告负责人而取得被告信任，并同意以该公司名义与被告签订一份房屋代理销售合同，时间是2019年4月2日。签订合同时，被告就合同乙方是其个人签字而加盖公章提出疑问，戴宝龙称其是公司法定代表人可以代表公司，被告就相信了。合同签订后，原告在房屋销售方面一直无进展，被告经了解知道戴宝龙并非原告法定代表人的事实。被告认为，戴宝龙不具备原告法定代表人的身份，却谎称为法定代表人并以法定代表人的身份与被告签订涉案合同，系以欺诈手段与被告签订合同，该合同无效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月2日，被告与戴宝龙签订《房地产委托包销销售合同》（以下简称“包销合同”），合同首部列明甲方为被告、乙方为原告。原告与被告均提交了《包销合同》，两份合同内容一致，区别在于原告提交的《包销合同》乙方落款处既有戴宝龙的签名也加盖了原告“高发西岸分公司”公章，被告提交的《包销合同》乙方落款处仅有戴宝龙签名。原告称：戴宝龙系其员工，房产中介行业存在员工提前以个人名义签字的情形，但是合同主体处有原告名称，员工有代表公司签字的权利，原告已对戴宝龙的签字进行了追认；戴宝龙与被告在南山区签订该合同，签订之后戴宝龙将合同带回公司盖章，盖完章之后戴宝龙将有公章的合同交付给了被告，被告所提交的合同是因为被告签订之后说要保留一份。被告称：其有向戴宝龙追过合同，但戴宝龙说不用了，被告朋友告知收取30多万元的佣金明显不合常理，被告之后找了其他房产中介促成被告与买方签订买卖合同并办理房屋交易手续，与新的房产中介未签订书面房屋买卖居间合同。《包销合同》的内容有：1、甲方将其名下位于深圳市××龙××大道南侧××的房屋一套（房产证号：粤2017不动产第0086131号）委托乙方独家代理销售，代理期限为合同签订之日起至2019年8月2日止。甲方须将房产钥匙、房产证复印件等相关材料提供给乙方以便乙方开展销售。该房产在推介过程中产生的中介公司佣金、业务人员的奖励，从房产销售总价中扣除。2、乙方代理销售该房产与买方（客户）签订的购房合同中的成交价指的是该房产实收价，只包含甲方的应收房款和银行欠款，不包含该房产赎楼、过户过程中产生的各种费用。3、合同第五条为“乙方代理费用的结算标准”。即，乙方代理销售该房产的售价不低于430元，乙方的代理费用除了上述约定款项外，还可得超额部分的100%。4、合同第六条为“乙方代理费用的支付”。即，甲方收到买方（客户）定金当天，甲方需支付3万元用于乙方的部分代理费用及水电押金，甲方需在收到房产首期款的当天付清乙方的代理费用。5、违约情形包括完成的事项违反合同约定、擅自解除合同等，违约方应向对方支付5万元作为违约金。被告在合同签订当天向戴宝龙出具《委托书》，委托其办理涉案房产销售事宜，可行使委托、看房、定价、签字的权利。《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》、《价格变更确认书》载明：2019年4月12日，被告与买方温美斌就涉案房产签订了买卖合同，成交价为458万元、定金20万元，双方另约定了款项支付时间、交房日期等事项。《收款收据》的经手人为被告，显示被告于2019年的4月12日、4月17日分别收到温美斌交付的款项3万元、17万元，备注系购买涉案房产的定金。短信记录及微信聊天记录显示：被告于5月17日向对方发送收到17万元（7万+10万）的转账截图，交易方温美斌、类型“购买桃源村94栋3D定金收入”；对方在7月10日要求被告转5000元，系因“赎楼的时候金额不够给你垫了5000块钱”，被告要对方全名转账，对方告知“戴宝龙”，被告后微信转账5000元给对方。原告称是被告将收款的银行短信通知截图发送给了戴宝龙，确认收到被告支付的5000元，该5000元是原告为被告赎楼所垫付的款项，不属于本案居间费用。被告确认收到定金20万元，但称收到定金后应戴宝龙的要求转了1.5万元给戴宝龙。被告确认收到买方支付的购房款458万元。原告主张其可得的居间费用包括房屋销售价格超出约定底价的28万元、《包销合同》第六条约定的3万元。被告称，涉案合同第六条的3万元应当包含在第五条的居间费用当中。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告主张其接受被告委托销售涉案房产，并居间促成被告与案外人签订《二手房买卖合同》，被告对涉案房产已完成买卖交易、收到购房款等事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点在于涉案《包销合同》的效力、被告是否应向原告支付居间费用。原、被告双方均提交了《包销合同》，两份合同除落款处有无加盖原告公章外，其他内容一致。原告认可戴宝龙系其员工，合同首部的主体部分亦明确列明居间方为原告，被告陈述其在与戴宝龙接触时对方称其系原告公司人员，可知被告在签订合同时是知晓合同相对方为原告且意愿与原告签订合同，原告对戴宝龙在《包销合同》中代表原告签字的行为后果亦予以确认，戴宝龙签字的行为可认定为职务行为。被告关于戴宝龙代表原告签订合同存在欺诈导致《包销合同》无效的抗辩主张，并无依据，本院对此不予采纳。《包销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同履行双方义务。原告主张系其促成涉案房产达成买卖交易并完成了交易手续，其提交的《委托书》、房产证复印件、《二手房买卖合同》及补充协议、定金收款收据、产权查询结果等证据可相互印证，涉案房产确已完成买卖交易，被告虽辩称其系另行委托其他中介机构促成房产买卖，但其未能提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对原告该主张予以采纳。被告委托原告销售的房屋已完成交易，被告应按《包销合同》的约定向原告支付居间费用。《包销合同》第五条约定房屋售价超出430万元的部分归原告所有。涉案房屋最终销售价格为458万元，超出委托销售底价28万元，原告要求被告支付该28万元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。原告主张根据《包销合同》第六条的约定，被告需另外支付3万元的居间费用，被告对此不予认可。本院认为，《包销合同》第五条的内容明确为代理费用的结算标准；而第六条的内容是代理费用的支付，明确约定支付的3万元系用于部分代理费用及水电押金，并未明确约定被告在第五条费用的基础上需额外支付居间费用3万元；另外，被告根据合同第五条应支付的居间费用已系足额支付原告的劳务报酬。故对被告关于该3万元系包含在第五条费用当中的抗辩主张，本院予以采纳，认定双方约定的居间费用标准即为第五条约定的费用。原告要求被告在28万元之外另行支付3万元居间费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告在收到定金后向戴宝龙转账5000元，原告称其收到该款项但并非居间费用，戴宝龙在要求被告付款时明确告知系赎楼垫付的费用，被告在转账时未提出异议，故对原告关于该5000元并非居间费用的主张，本院予以采纳。被告未提交证据证明其他的付款情况，应承担举证不能的不利后果，其关于另向戴宝龙付款1万元的主张，本院不予采纳。被告应向原告支付居间费用28万元。被告收到定金及房款后未如约支付居间费用，构成违约，但原告主张的违约金过高，综合被告违约程度、原告可得居间费用等情况，本院酌定被告应向原告支付违约金1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蒙建明应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市弘居地产顾问有限公司支付居间费用28万元；二、被告蒙建明应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市弘居地产顾问有限公司支付违约金1万元；三、驳回原告深圳市弘居地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元，由原告负担1300元、由被告负担5400元。保全费2320元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  陈会娟人民陪审员  宋 歌二〇二〇年四月八日书 记 员  梁运致