湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初424号原告：申焕，男,1978年7月25日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人:申凯,男,1981年2月16日出生,汉族,住海南省海口市秀英区。系原告弟弟。被告：长沙国中星城置业有限公司,住所地为湖南省长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心6栋25楼。法定代理人:黄清。委托诉讼代理人:王玉冰,湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人∶苏冷丽,系公司员工。原告申焕（以下简称原告）与被告长沙国中星城置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人申焕，被告的委托诉讼代理人王玉冰、苏冷丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告“房价补差款”1338.55元、代收费用320.00元，向原告开具由贷款支付房款的购房发票。2、请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金3492.46元。3、请求判令被告支付逾期交付产权证的违约金7.761.03元。4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：（一）2014年1月7日，原、被告在长沙市雨花区签订《长沙市商品房买卖合同》，期房预售合同编号20130686904,标的物为位于雨花区，标的物预售总房款776103.00元（面积121.76㎡＊单价6374.04元／㎡）。原告于合同签订时支付首付款486103.00元合同款，合同余款290000.00元，原告委托被告办到市公积金贷款结清。原告还交清由被告代收公证费200元和办产权证等行政收费280.00元（包含国土登记费120元、产权登记80元、抵押登记80元）。原告在合同规定时间内向相关部门缴清契税、物业维修基金，及时向被告交付相关单据。所以，原告的全部合同义务已履行完毕。（二）根据标的物《不动产权证书》登记面积121.55㎡,与《商品房买卖合同》约定121.76㎡少0.21㎡.按照《商品房买卖合同》第八条“面积确认及面积差异处理”第二款，“双方同意据实结算房价款”之约定：出卖方（被告）需退还买受人（原告）房价补差款1338.55元（房价补差款＝差额面积0.21㎡＊单价6374.04元／㎡）。（三）办理房屋预售商品房抵押登记时，原告委托第三人并办理公证手续，协同被告办好抵押登记手续，没有委托被告无需公证费支出。售房经办人收款时请示过被告同意：结算房款时，一并退还原告代收的公证费200.00元。自2015年不动产登记政策两证合一后，《国有土地使用证》已取消，被告需退还给原告代收国土登记费120元。（四）《商品房买卖合同》第十条“交付期限及条件”之约定：出卖人应当在2016年1月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》附件四的补充协议的第三条“房屋交付和使用”第三款之约定：“该商品房经综合验收合格是指出卖人组织察、设计、施工、监理单位完成的竣工验收合格。出卖人承诺在买卖合同第十条的期间内该房屋已完成综合验收备案手续”。根据合同的以上两条款，出卖方交付房屋的必要条件是商品房通过相关职能部门综合验收合格并取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。被告书面通知2016年1月31日交房，因不能出具《房屋建筑工程竣工验收备案表》，属于合同违约违规交房，原告并未同意交付。一直拖延到2016年3月被告依然未能出具备案表，原告被动接受交付。根据2019年9月26日开庭审理的民事案件（2019）湘0111民初10304号，本标的物的物业公司诉原告交物业费的证据中，出具合同标的物所处工程的竣工备案日期是2016年3月17日，比对合同约定最迟交房时间逾期45天。根据《商品房买卖合同》第十一条“房屋交接及违约责任”第一款之约定：按逾期时间计算违约金，本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一作为违约金，违约金最高不超过总房款的百分之一。由此计算，被告需支付给原告逾期交房的违约金为3492.46元（逾期交房违约金＝总房款776103元×逾期45天／10000）。（五）《商品房买卖合同》第十八条“关于产权登记的约定”：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或者手续，双方同意按照买受人不解除合同，出卖人按已付款1%向买受人支付违约金。比对以上法定交房时间2016年3月17日，根据合同约定，被告最迟不晚于2018年3月16日为原告办到房屋所有权证，否则，构成合同违约需承担责任。根据原告查询的不动产权登记日期为2018年7月19日，晚于约定交付产权证的时间，被告违约需支付总房款1%作为延期交付产权证的违约金7761.03元。被告辩称：1、被告与原告签订《长沙市商品房买卖合同》（编号20130686904）属实。被告仅需支付原告房屋补差款1338.55元及返还代办费用120元，原告请求返还200元公证费代收费用无事实及法律依据。根据被告与原告签订的商品房买卖合同第八条第2款约定，被告认可还需向原告支付1388.55元。根据合同补充协议第一条第一款：“《买卖合同》正文中放款不包括交易契税、物业维修基金、印花税、抵押登记费、保险费、国土证和房产证、三网（有线电视、电话、宽带）开通费等由买受人自理。”公证费用、土地登记费用均为原告自理。关于公证费，公证费用的用途为原告委托律师在商品房抵押登记中进行公证的费用，根据被告的房产证显示被告的抵押权登记已办妥，其主张的自己办理未提供任何证据举证，被告已为原告办妥抵押登记，相关见证费用已实际产生，原告主张返还此笔公证费用没有依据。关于土地登记费，因《国有土地使用证》已取消，被告同意退还此待办费用120元，但原告未曾向被告催告返还，不符合起诉条件，原告可自行前往被告公司办理。2、原告请求支付逾期交房违约金的诉请已超过法定的诉讼时效期间。被告已于2016年1月向原告邮寄了《入伙通知书》，通知原告在合同约定的收房日期前来收房，原告主张未在合同约定期限内交房不是被告造成的。退一步讲，即使原告诉称在2016年3月17日已才收房，其诉请被告支付自2016年1月31日至2016年3月17日期间的逾期办证违约金不论是以合同约定的2016年1月31日起算还是原告诉称的收房之日2016年3月17日都已超法定最长诉讼时效3年，诉讼时效届满后原告诉请向原告支付逾期交房违约金，不应得到支持。3、被告已在约定期限内向产权登记机关备案，原告请求被告承担逾期办理产权证违约责任的诉请不应支持。根据买卖合同第十八条约定，“出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365天内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365天内办好土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理登记或手续的，买受人不解除合同的，出卖人按已付款项的1%向出卖人支付违约金。”其一、原告未举证证明其商品房实际交付使用的时间点，被告办理好土地使用权证的期限无法确定；其二、原告房产证的迟延非因被告责任，被告已完成向产权登记单位备案；其三、根据合同法的相关规定，违约金不能超过实际损失的30%，产权证的迟延发放未影响原告对房屋的正常使用，原告亦未提供任何证据证明其存在实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月7日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市雨花区房屋一套；总款项为776103元；双方约定如果产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方同意据实结算房价款，即：房价补差款＝（产权登记面积-合同约定面积）×（该商品房销售总价款÷合同约定面积）;交付时间及条件：被告应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；违约责任，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期未超过60日的，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；被告应在商品房交付使用后的365个日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的并房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证，如因被告的责任，使原告未能在约定的期限内办理上述登记或手续的，原告不解除合同，被告按已付款的1%向买受人支付违约金。同日，双方签订《补充协议》作为上述合同的附件四，该补充协议约定：《买卖合同》正文中放款不包括交易契税、物业维修基金、印花税、抵押登记费、保险费、国土证和房产证、三网（有线电视、电话、宽带）开通费等由买受人自理。上述合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了购房款。被告于2016年1月21日向原告发送入伙通知书，通知原告于合同约定时间来办理收房手续，原告于2018年7月19日取得不动产权证书。后原告认为被告未按期交付房屋及办理产权登记，因而与被告产生争议，在双方协商无果的情况下，原告向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。一、关于被告是否应当返还房屋补差款的问题。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方应根据合同约定据实结算房价款。现该房屋产权登记面积小于合同约定面积，被告应向原告返还房价补差款｛合同约定的房价补差款=（产权登记面积-合同约定面积）*该商品房销售总价款/合同约定面积｝，现已查明产权登记面积为121.55平方米，合同约定面积为121.76平方米，该商品房销售总价款为776103元，故对于原告要求被告返还房价补差款1,338.55元{（121.76㎡-121.55㎡）*776103元÷121.76㎡=1,338.55元}的诉讼请求，本院予以支持。二、关于被告是否应当返还代收费用的问题。被告已收取的代办费用，被告主张其中200元用于律师公证，但被告并未提供任何证据证明，法院对此不予采信，此外，被告代收的费用中包含120元办理《国有土地使用证》的费用，因此证已取消，被告应退还此项代收费用，故原告要求被告返还代收费用的诉讼请求，本院予以支持。三、关于被告是否应当支付逾期交房违约金的问题。庭审中被告抗辩原告的此项诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，逾期交房违约金是否超过诉讼时效的关键在于诉讼时效起算点的计算。根据《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2016年1月31日前将商品房交付买受人使用；以及第十一条第2款的约定，未按合同第十条约定的期限将商品房交付买受人使用的，由出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，故本院认为自合同约定的交房之日起，原告就应当知道其权利受到损害，诉讼时效的起算点为合同约定的交房之日，但由于本案中双方当事人约定的逾期交房违约金是一种持续增长的迟延履行违约金（按日计算），为了兼顾双方利益及公平原则，应按照每日各个新增违约金产生之时计算诉讼时效起算点综合判断各个时段内的违约金是否超过诉讼时效。本案中，原告主张被告支付自2016年1月31日起至2016年3月17日止的违约金，从原告起诉之日2019年11月19日起倒推3年，该项违约金均已超过诉讼时效，并且未发生诉讼时效中断事由，因此，对于原告的此项诉讼请求，本院依法不予支持。四、关于被告是否应当支付逾期办妥房屋所有权证违约金的问题。本院认为，根据《长沙市商品房买卖合同》第十八条约定，出卖人应在商品房交付使用后的365个日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的并房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续的，原告不解除合同，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。现原告未举证该商品房的实际交付使用时间，不能确认办理所有权证的截止时间，并且原告也未向本院提交被告在办理产权证过程中存在过错的证据，无法证明系被告责任，故原告应承担举证不能的不利后果。经查明被告于2018年7月20日为原告办理不动产权证，在原告未举证证明办证期限及被告责任的情况下，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告长沙国中星城置业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告申焕返还房价补差款1338.55元及代收费用320元；二、驳回原告申焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费123元，因适用简易程序减半收取61.5元，由原告申焕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇二〇年四月七日书记员  吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。