广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初31181号原告：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区光塔路100号102号二楼。法定代表人：曾健庆。委托诉讼代理人：龚健，女，该单位职员，通讯地址。委托诉讼代理人：黄衍衍，女，该单位职员，通讯地址。被告：广州市特种照明电器工业公司，住所地广州市越秀区纸行路51号2层部分、3、4层中的304房。法定代表人：莫俊豪。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州万昌隆包装机械技术有限公司，住所地广州市越秀区大新路XX号首层。法定代表人：李建忠。委托诉讼代理人：何永韬，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市越秀区第二房屋管理所与被告广州市特种照明电器工业公司，第三人广州万昌隆包装机械技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚健、黄衍衍，被告委托诉讼代理人李琦，第三人的法定代表人李建忠及委托诉讼代理人何永韬、王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告户与我司解除广州市越秀区天成路濠畔街XX号房屋的租赁关系，并责令被告户及第三人迁出上址房屋，将上址房屋腾空交还给我所；2、判令被告向原告支付从2014年10月起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按同期同地段广州市房屋租金参考价计算：2014年、2015年及2016年租金标准为171元每平方米，月租金为19064.12元；2017年、2018年的租金标准为168元每平方米，月租金为18729.66元；2019年3月起的租金标准为159元每平方米，月租金为17045.82元）；第三人对上述债务承担连带责任。事实和理由：广州市越秀区天成路濠畔街XX号是我所辖内经管的房屋，原承租户为被告广州市特种照明电器工业公司，面积为157.46平方米，性质为商业。因被告与越秀区第一房屋管理所签订的租赁合同已于2008年6月30日期满（2014年1月起街道行政区划调整，该房由越秀区第一房屋管理所调整为越秀区第二房屋管理所管理），合同期满后被告与我所没有签订合同，被告未经我所同意，擅自将涉案房屋交给第三人使用，非法占用公有房屋资源，严重影响我所对上址直管房的管理，故原告提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、被告在2014年9月1日向原告发出通知，明确提出不再续租并退回房屋，明确要求房管部门派员接收房屋，原告已经收到通知，故双方不定期租赁关系已于2014年9月解除，原告现再主张解除合同、收回房屋并要求支付房屋使用费缺乏依据。2、原告主张的大部分房屋使用费已过诉讼时效期间，应予以驳回。3、原告主张的租金标准均为其单方主张，没有依据，应予以驳回。即使存在租赁关系仍需支付相应费用，也只应按照原租赁合同的标准执行。第三人述称，我司未占用涉案房屋，濠畔街XX号与大新路XX号前后相邻，在2006年以前，该两房屋之间就没有界墙和明确的分割，是全部打通的，连成一体，其中二楼、三楼是一家桑拿店使用。2006年我司与被告签订租赁合同，租用的大新路XX号一层。后由于我司购买了隔壁XX号房屋后，被告提出由我司拿出XX号的二楼、三楼与被告的XX号房屋一层进行置换使用，我司同意后，双方口头商量并同意置换使用，未签订书面协议，双方互不交纳租金。2016年我司也购买了大新路XX号房屋，购买后就与原、被告开会商量解决XX号与XX号的分界及因XX号的漏水、墙体倒塌等影响了XX号与XX号正常使用的问题，因为XX号属于原告代管房屋，在开会时原、被告均无法明确承担XX号的修缮，为保证XX号和XX号的正常使用，我司只得在修缮XX号、XX号的同时，自己先出资对XX号进行了防水处理和修缮。但我司并未占用XX号房屋部分，修缮完成的XX号一直是空置状态。XX号的一楼长期是从XX号内进出，二楼和三楼是从XX号与XX号之间的楼梯上下，现XX号已经是我司的自有房屋，我司在2016年与原、被告三房开会协商时即提出进行XX号与XX号的分界和出入，原、被告一直未能重视，希望原告在收回XX号房屋的同时，解决XX号与XX号的房屋的划界隔断和XX号的自行出入问题。经审理查明：广州市越秀区天成路濠畔街XX号房屋原是广州市越秀区第一土地房屋管理所管理的房屋，自2014年1月1日起调整至由原告管理。广州市越秀区第一土地房屋管理所（为甲方）曾与被告（为乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区天成路濠畔街XX号后座全幢房屋出租给乙方作商业（桑拿）使用，建筑面积157.46平方米，租期从2007年6月1日至2008年6月30日，租金每月1209.50元。该合同期限届满后，双方没有续签租赁合同。被告按每月1330.5元标准向原告交纳租金至2014年9月30日。2014年9月1日，被告向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出《报告》，载明被告在2014年9月不再续租广州市大新西路XX号四层、XX号全栋及天成路濠畔街XX号后座全栋物业，请该局派员接收以上房屋物业。2014年9月30日，被告向广州市国土资源和房屋管理局越秀区第二分局发出《函》，称在9月完成交付工作及按要求进行灭蚊、清理积水等，10月不再承租大新西路XX号、XX号等房屋。2014年10月29日，原告和被告召开会议，会议记录显示：原告：“因2014年9月1日收到被告因经营困难提出关于大新西XX、XX，濠畔街XX房屋的退租申请，房管员和施工员已于2014年9月10日前往现场办理退租手续，因现场查看大新西XX、XX号有公私房界址不清问题，故未予办理退租手续，当时要求被告分清公私界址问题才予办理退租，被告提出请房管所出面调解决界址问题，今会同被告、私房业主召开协商会议。现询业主及特种照明公司是否清楚房屋现状：原界址间墙拆除，现间隔与界址不符。”被告：“是的，现场同房管所工作人员查看了，并承认所承租房屋与私房确实存在公私房屋界址不清的问题，地下首层涉及到梯位的分隔问题，二、三楼现间隔墙要拆分。这是历史使用问题，对是否应出资砌回界墙存在疑问，现因公司经营困难，提出退租申请并希望在房管所帮助下解决好界址问题及同意其办理退租手续，并终可联系了业主到场商议”私房业主：“同意，首层间墙当时打通了楼梯，四分之三的楼梯为私房位置，四分之一属于公房（听说为了方便使用建在一起），要求确保其产权面积。”原告“要求业主提供房产证、测绘图等相关产权依据，要求一定交回所欠水电费及负责分清界址，因为档案显示该址一直由承租单位使用至今，应是其为了使用方便而打通间隔墙，所以使用单位恢复房屋原状是必须的。”被告：“可以回去请示领导，要求先分清房屋界址，要求向原告拿一份大新西XX、XX的图纸。”原告：“可以，明天下午2:30到现场确认，与私房业主明确分界，会参照地籍及产权证等档案资料，另外，租金要继续交到正式办理退租手续时。”被告：“要求先搞清界址问题，会回去再请示领导，因经济困难想在分清界址期间就不交租。”原告：“同意三方明天下午到现场指界。”上述会议记录所附的《关于办理特种照明公司界址问题的工作日志》载明：9月10日，现场办理退租，因界址问题未予办理。9月10日后查清档案资料并汇报请示领导。10月10日，现场查看并拍照。10月20日，查找相关档案资料与特种照明公司沟通并再次查看现场。10月29日下午与照明公司、业主召开协商会议分清界址。10月30日下午与领导、照明公司、业主、施工员现场指界。11月13日已找齐档案资料及照明公司施工所需图纸。11月底至今一直与照明公司沟通并跟进，并及时将情况汇报领导。庭审中，原告称：当时没有在界址位置打点，也没有作文字记录，当时只是口头与被告明确做出间隔的位置。日志上记载的档案资料应该指的是查册资料，而施工图纸应该指的是被告提供的地籍图。被告称：地籍图并无具体标明三层房屋具体结构及面积，无法根据该图进行施工。2014年12月11日，被告向原告发出《申请函》，内容为：我司（原广州市拉链厂），原承租贵所位于广州市大新路XX号全幢、XX号四楼、濠畔街XX号后座物业，我司在九月已申请办理退出租赁该物业及完成相关手续，但物业因存在不可抗力的历史原因，该部分物业和私人物业连接，期间，我司已多次会同贵所人员和私人业主协商，尽快解决因历史问题产生的物业“界定”归还，现向贵所申请停缴我司从十月及以后对该物业的房屋应缴的费用。据地籍图显示，大新路XX号、XX号、XX号房屋由东向西依次相邻，房屋大新路XX号房屋与濠畔街XX号房屋南北相邻。大新路XX号房屋登记在李建忠名下，大新路XX号房屋登记在源XX（李建忠母亲）名下。另查明，被告与第三人曾于2015年12月30日签订《租赁协议》，约定第三人承租大新西路XX号首层部位78.3平方米的房屋作经营场地用途，租期从2006年1月1日至2009年12月31日。据越秀区大新房管站的《出租房屋证明》显示，大新房管站曾将大新西路XX、XX、XX号出租给银泉健康中心，租期自2001年6月1日至2003年5月31日。2008年2月18日，李建忠出具《证明》，载明其无偿提供大新路XX号房屋给第三人使用。被告为证明“银泉桑拿”在2014年停业，提交了：1、国家企业信用信息公示系统打印资料，显示广州市越秀区银泉健康中心成立日期为1998年3月23日，住所为广州市越秀区大新西路XX、XX、XX号，登记状态为在营（开业）企业，现被列入严重违法失信企业名单。2、现场拍摄的《零度户销户通知单》的照片。3、广州市供电局有限公司越秀供电局提供的用电地址为大新路XX号自2014年9月至2018年11月期间的电费记录及濠畔街XX号1楼房屋自2014年1月至2020年3月期间的电费记录，载明大新路XX号除2014年9月电量为9040以外，其余月份电量均为0，濠畔街XX号1楼上述期间的用电量均为0。被告称“银泉健康中心”实际使用的是大新路XX号-XX号以及濠畔街XX号，故该电费记录与濠畔街XX号房屋相关联。原告质证表示：对上述证据1不清楚，由法院审核；对证据2真实性无异议，但不能证明被告已退还房屋；对证据3，用电地址为大新路XX号，并非涉案XX号房屋，与本案无关，即使XX号房屋与XX号房屋相连，也只能说明被告不使用，不代表被告已经退还房屋给我方，且房屋现场与其他房屋打通使用，不代表其没有使用其他房屋的用电而使用涉案房屋。第三人质证表示：对证据1-2，桑拿房使用了我方XX、XX号二楼、三楼，确认桑拿房已停业，对证据3，与我方无关，不发表意见。原告为证明调整后的租金标准，提交了《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，载明涉案XX号房屋原月租金为1330.50元，自2014年7月1日起评定月租金为19064.12元，2017年1月1日起的评定月租金为18729.66元，2019年3月1日起的评定月租金为17045.82元。上述表格中“租户签章”一栏均为空白。被告对该证据不予确认，认为系原告单方同期制作，且对评定月租金双方并未达成一致。第三人认为该证据与其无关，故不发表意见。庭审中，原告表示：涉案XX号房屋现由第三人控制使用，其中三、四楼第三人作为员工宿舍使用，一、二楼由第三人之前作仓库使用；2019年11月27日我方去现场查看时发现一、二楼已经被清空了，三四楼还是被间隔为多个房间由第三人员工使用；不清楚濠畔街XX号房屋原本楼梯的位置，现进入濠畔街XX号房屋需使用大新西路XX号房屋楼梯，是被告使用期间将涉案房屋打通并改建了楼梯，濠畔街XX号房屋最早于50年代由广州拉链厂承租，拉链厂与被告在2000年兼并，由被告接收了拉链厂的所有资产及债权债务，拉链厂打通房屋的后果应该由被告承担；本案起诉前，原告只是口头要求被告将手续完善正式退租，没有书面的催缴租金的证据。被告表示：我司不清楚XX号房屋楼梯的改建情况，该房屋与其他房屋连接是历史原因造成的，并非我司造成，我司没有对濠畔街XX号房屋的楼梯进行改建，拉链厂与我司是相互独立的法人主体；我司是按现状承租，并按现状交还；我司已在2014年9月将涉案房屋钥匙交还给原告，但没有相关证据。第三人表示：自2016年我司购买XX号后，三方开会讨论了界址问题及XX号漏水问题，我司修缮了XX、XX、XX号房屋，但是我司没有使用XX号房屋，因为不修缮XX房屋影响我司使用的部分，所以修缮了XX号。我方从没有将XX号一二楼作为仓库使用，也没有使用XX号三、四楼。我方在XX号及XX号的界线位置设置了门，是为了防盗使用。本院认为：原告与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上述租赁合同期限届满后，双方没有续签租赁合同，但被告向原告交租至2014年9月30日，故双方在该期间形成不定期租赁关系。在双方终止租赁关系时，被告作为承租人，负有交还涉案房屋的义务，被告称其已于2014年9月将涉案XX号房屋钥匙交还给原告，但没有证据证明，本院对被告抗辩称已经交还房屋及合同已经解除的意见不予接纳。原告现要求解除租赁关系、收回房屋合法有理，本院予以支持。根据现有证据显示，涉案XX号房屋自2014年10月起已没有实际用电，可以证明被告自2014年10月起已没有实际使用涉案房屋。而在2014年9月，被告已通过发函方式表达其此后不再续租的意见，此后双方亦共同参加过会议及查看现场，原告对被告已没有继续使用房屋的情况理应知悉，只是因房屋界址不清及没有间隔而没有办理退租手续，而且在长达近五年的时间里，原告没有提起诉讼或采取有效措施收回房屋，导致其损失一直扩大，原告要求被告支付其没有使用涉案房屋期间的租金于理无据且有失公平，本院不予支持。根据原告提供的会议记录，在2014年11月底前原告和被告曾就房屋界址问题进行协商、召开会议及到现场查看，可见此期间原告积极寻求解决方案推进退租手续办理进度，不属于怠于行使权利的期间，被告本理应向原告支付2014年11月底前的房屋使用费，但原告该期间的房屋使用费已过诉讼时效期间，本院亦不支持。另，原告称涉案房屋由第三人使用，但没有提供充分证据证明，且涉案房屋自2014年10月起用电量为0，故原告要求第三人承担交还房屋和支付房屋使用费的责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告广州市越秀区第二房屋管理所与被告广州市特种照明电器工业公司之间就广州市越秀区天成路濠畔街XX号后座的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州市特种照明电器工业公司应于本判决发生法律效力之日起七日内，将广州市越秀区天成路濠畔街XX号后座房屋交还给原告广州市越秀区第二房屋管理所；三、驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费14582元，由原告广州市越秀区第二房屋管理所负担14482元，被告广州市特种照明电器工业公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  张承胜人民陪审员  陈焕英二〇二〇年四月二十二日书 记 员  朱 慧