新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2301民初5107号 原告：孙望骞，男，汉族，1976年1月16日出生，农民，现住昌吉市。委托诉讼代理人：王志强，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘如心，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：张宜海，男，汉族，1966年4月20日出生，农民，现住昌吉市。委托诉讼代理人：马绍文，新疆立业律师事务所律师。原告孙望骞与被告张宜海土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙望骞及委托诉讼代理人刘如心，被告张宜海及委托诉讼代理人马绍文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙望骞向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《土地使用权转让合同》无效；2、判令被告返还原告土地转让费160000元、赔偿房屋拆除损失610117.66元、支付违约金48000元；3、被告承担本案诉讼费用、评估费12000元。事实与理由：2011年12月21日，原、被告签订了《土地使用权转让合同》，约定被告向原告转让位于昌吉市××镇666位于昌吉市××镇平方米土地，转让总价款160000元；该协议第四、五条及备注中明确约定被告负责办理该宗土地转让的报批手续，且被告保证该宗土地是国有荒地，能依法办理建房审批手续；同时，被告明确如今后国家征购该宗土地及房屋，补偿款全部归原告所有。原告在使用土地过程中，如出现妨碍土地使用的情形，由被告负责协调处理，被告保证原告顺利使用土地；注明原告把围墙砌好后，由被告负责办理好土地证。双方在合同签订时，被告还给原告出示了鱼池发包书、村委会成员会议记录、申请报告，以表示该宗土地上能够建房。合同签订后，原告依约向被告交付了160000元的土地转让款，并在土地上修建了住房及院落。2019年3月11日，昌吉市六工镇政府向原告下发了《关于六工镇“大棚房”问题专项清理及“两规”整治的整改通知》。该通知中明确涉案土地系违法用地，在该宗土地上建筑系违法建设建筑。后，原告在该土地上的建筑被政府强制拆除。原告本系农民，与被告在签订《土地使用权转让合同》时，因被告的虚假不实陈述，造成原告直接经济损失惨重。房屋被政府强制拆除后，原告多次找被告要求退还土地使用权转让费及赔偿相应直接经济损失，被告以各种理由不予支付，故诉至法院。被告张宜海辩称：1、原、被告签订的《土地使用权转让合同》合法有效；2、合同约定被告协助原告办理建房手续，但原告修建房屋未经审批，也未通知被告，损失应当由原告自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证实其诉讼主张成立，向本院提交以下无争议证据：土地使用权转让合同、行政处罚决定书、行政处罚听证告知书、关于六工镇“大棚房”问题专项清理及“两违”整治的整改通知、发票、收据、收条、常住人口登记卡。经质证，被告对原告提交的上述证据的真实性认可。本院对上述证据的真实性予以确认。对原告提交的有争议的证据，本院认证如下：1、公证书，拟证实原告在涉案土地上修建房屋的实际情况。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。鉴于庭审中被告认可原告建房的事实，原告提交的公证书系原告申请公证部门对测绘公司测量、记录其房屋过程进行的证据保全，故本院对该公证书的真实性予以确认。2、原告提交鉴定意见书、鉴定费票据，拟证实经原告申请对涉案土地所建房屋的拆除损失进行工程造价鉴定，结论为610117.66元，原告为申请鉴定支出鉴定费用12000元。经质证，被告认为原告修建的房屋已被拆除，无法反映真实情况，故对鉴定意见及鉴定费均不认可。鉴于原告修建房屋拆除前经公证部门进行证据保全，该鉴定意见依据公证书及房产测量报告、现场实测勘查记录及影像资料等作出，故本院对该组证据的真实性予以确认。被告为反驳原告诉讼主张成立，向本院提交如下证据：1、2019年8月19日证明、村委会成员会议记录、渔池发包公告，拟证实昌吉市六工镇十三户村一组村民委员会决定将涉案土地无限制发包，说明村委会享有发包的权利，作为承包人享有权利，且允许建房。经质证，原告对证明的真实性认可，对村委会成员会议记录、渔池发包公告认为系复印件，真实性无法认定。本院对被告提交2019年8月19日证明的真实性予以确认，对村委会成员会议记录、渔池发包公告结合其他证据综合予以认定。2、证人姚建平出庭证言，证人姚建平陈述2008年其任昌吉市六工镇十三户村一片区队长，当时村上为了发展第三产业，开代表会将多余土地招商引资，村民开会通过、六工镇政府也通过盖章；涉案荒地最初由村委会出租于陈廷全，后陈廷全又转包给被告，被告计划搞养殖，但村上没有准许，所以被告有权对外转包；原告建房时没有办理审批手续，之后房屋被拆迁。证人祁昌全出庭证言，证人祁昌全陈述涉案一亩荒地最初由村委会转包给陈廷全，陈廷全又转让给本案被告，后被告又转让给原告。经质证，原告对两位证人证言的真实性认可，对证明问题不认可，认为双方合同不仅转让土地，还包括土地上建房，说明被告存在欺诈行为。被告对两位证人证言的真实性认可。本院对上述两位证人证言的真实性结合其他证据综合予以认定。经庭审，法庭确认以下事实：2011年11月21日，原告孙望骞与被告张宜海签订《土地使用权转让合同》一份，约定被告将位于昌吉市××镇承包地转让给原告使用，该宗土地总面积为666平方米，转让总价款为160000元；原告签订合同时一次性支付土地转让款；土地转让费付清后，被告协助原告办理该宗土地的过户手续，费用由原、被告协商；被告负责办理土地转让的报批手续，具体在2012年12月底前办理。被告保证该宗土地是国有荒地，能依法办理建房审批手续，如果该宗土地属于国家法律禁止不允许转让，不允许建房等不能实现合同目的，视被告违约，被告除退还原告所有款项外还应支付违约金，违约金按总价款的30％计算；今后如国家征购该宗土地及房屋，补偿款全部归原告所有，与被告无任何关系，原告在使用土地过程中出现妨碍土地使用的情况时，由被告负责协调处理，被告要保证原告顺利使用土地；原告可转包、转让、转租土地；原、被告必须如约履行合同义务，任何一方不得单方违约，如有违约需承担违约金，按总价款的30％计算；原告将围墙彻好后，被告负责办理好土地证。合同签订后，原告向被告支付土地转让款160000元，被告向原告交付土地。后原告在土地上修建地上两层局部地下一层的房屋及院落。另查，被告向原告转让土地系被告从陈廷全处转得。2014年8月20日，昌吉市国土资源局向陈廷全做出昌市国土资行处罚土[2014]29号行政处罚决定书，该处罚决定书确认涉案土地为集体土地，地类为水浇地，对陈廷全非法占用土地的行为罚款21000元。后原告以陈廷全名义交纳该罚款。2019年3月11日，昌吉市六工镇人民政府向原告发出《关于六工镇“大棚房”问题专项清理及“两违”整治的整改通知》，该通知载明原告2012年在十三户村修建的建筑物、地面构筑物擅自改变农用土地性质，且无任何规划、建设手续，属于违法用地和违法建设建筑。限于2019年3月15日前将违法违规占用耕地的建筑物、地面构筑物拆除并将建筑垃圾清运完毕，逾期未整改者，将由相关部门依法进行处理（拆除），所造成的一切经济损失和法律责任，将由本人自行承担。原告接到整改通知后，对该房屋的情况进行了公证和测绘。后原告修建的建筑物被强制拆除，遂引发此次诉讼。诉讼中，原告要求对涉案土地上修建房屋的价值进行鉴定，因原告对房屋进行过公证及测绘，经本院委托新疆新建联项目管理咨询有限公司进行鉴定，新疆新建联项目管理咨询有限公司向本院出具工程造价鉴定意见书，结论为：被拆除房屋的造价为610117.66元。原告支付鉴定费用12000元。再查，原告孙望骞户籍所在地为甘肃省渭源县。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，被告张宜海与原告孙望骞签订《土地使用权转让合同》，转让基本农田用于非农业建设，且并未得到相关部门的批准，也无证据证明该项目建设符合土地利用总体规划，因此，双方之间的合同因违反上述法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告之间的《土地使用权转让合同》因违反法律的强制性规定而无效，故被告张宜海应当返还原告土地转让款160000元。对于原告要求被告赔偿房屋拆除损失610117.66元的诉讼请求，本院认为，根据双方合同约定，被告承诺协助原告办理该宗土地的过户手续，保证该宗土地是国有荒地，能依法办理建房审批手续，而签订合同时，原告并未到相关部门了解涉案土地的性质，修建房屋时，原告亦未到相关部门履行建房审批手续，故原、被告对房屋被拆除的损失均存在过错，依据双方过错，本院确定被告应承担原告损失的60%，即赔偿原告房屋拆除损失366071元(610117.66元×60%)。对于原告主张被告按土地转让费160000元支付30%的违约金48000元，该主张无法律依据，本院不予支持。原告支付的鉴定费12000元系为此诉讼产生的必要费用，应当由原、被告按各自过错进行分担，本院确定被告支付原告鉴定费7200元（12000元×60%）。本院对原告主张的合理部分的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告孙望骞与被告张宜海于2011年12月21日签订的《土地使用权转让合同》无效；二、被告张宜海于本判决生效后十五日内返还原告孙望骞土地转让款160000元；三、被告张宜海于本判决生效后十五日内赔偿原告孙望骞房屋拆除损失366071元、鉴定费7200元；四、驳回原告孙望骞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12101元，由原告孙望骞负担2968元，被告张宜海负担9133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   赵玉华审  判  员   周 婷人民 陪 审员   王风明二 0 二 0 年 四 月 八 日书  记  员   刘 倩