松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初770号 原告：松原市某异型石材制品有限公司，住所松原市经济技术开发区。 法定代表人：彭海云，经理。 委托诉讼代理人：沈艳东，松原市宁江区天正法律服务所法律工作者。 被告：宋延军，男，1973年8月30日生，汉族，户籍地吉林省白山市八道江区。 委托诉讼代理人：尚小雪，吉林巨石律师事务所律师。 原告松原市某异型石材制品有限公司（以下简称某公司）与被告宋延军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司委托诉讼代理人沈艳东、被告宋延军委托诉讼代理人尚小雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某公司向本院提出诉讼请求：1.解除与被告于2019年5月10日签订的房屋租赁合同；2.被告立即给付尚欠的租赁费用20万元及2020年一个月的3万元租金并支付违约金30万元。事实和理由：原被告于2019年5月10日签订了房屋租赁合同，原告将坐落在松原经济技术开发区镜湖北路1489号（原利发羽毛球馆第二层）建筑面积2,000平方米（其中拉网部分约500平方米的乒乓球场地及第三层的5个房间除外），实际面积1,500平方米租赁给被告使用。合同约定租赁期限自2019年7月1日至2024年6月30日，约定租金第一年30万元，第二年35万元，第三年40万元，第四年45万元，第五年50万元。约定租赁费给付方式：第一年30万元于合同签订当时给付5万元，于2019年7月30日前给付5万元，剩余20万元于2019年11月30日前一次性付清。但被告尚欠20万元租金至今未付。合同第十一条约定承租人不交付或不按时交付租金超过30日以上，出租人有权解除合同。原告已于2019年12月5日以发律师函催告方式向其告知已经逾期未支付房屋租金20万元，并按合同约定承担相应责任。但被告迟迟不履行合同约定，因多次催要尚欠租金及2020年相应租金未果，故向贵院提起诉讼，请求支持原告诉求。 宋延军辩称：1.被告同意解除2019年5月10日签订的房屋租赁合同；2.被告同意给付自2019年7月1日至2020年1月末的房屋租金，每月2.5万元，共计六个月，合计15万元。被告已经支付10万元，余款5万元同意支付；3.请求法院减免2020年2月1日起至解除合同之日止的房屋租金。自进入2020年以后，全国爆发新冠疫情，受疫情影响被告一直处于停业状态，被告虽占有原告房屋，但未经营、也没有收入。国家虽没有出台相关文件强制要求对疫情期间的房租进行减免，但也一直呼吁房屋出租方能考虑房屋使用者的经营困难给予适当减免。各省也积极出台了疫情期间房屋租金减免的政策。合同的基本原则是公平原则，同时保证合同双方权利义务的对等和双方利益的均衡，全世界的疫情是一种不可抗力，经营者因为疫情遭受重大的经济损失，但房屋出租者却仍然获取巨大利益，这就导致合同双方的利益不均衡，不能体现公平公正原则，所以请求法院依法减免被告2020年的使用租金。4.被告没有违约行为，所以不应该支付违约金。双方签订合同，明确约定房款分期支付，原告负责缴纳取暖费和负责协调消防安全。但在2019年，原告未缴纳取暖费，导致被告在冬季不能正常经营，屋里太冷很多会员都退费了。原告从出租房屋之日至今，都没有办理消防合格证，也是违约行为。因为没有消防合格证，被告泳池不能办理高危行业许可证，导致泳池无法继续经营；导致健身房被消防部门停业。在被告营业期间，原告一直是违约状态，交取暖费和办理消防合格证都是原告的先履行义务，因原告都没有履行，被告有权拒绝履行后续交房租的义务（先履行抗辩权），所以被告没有违约行为。5.即使被告存在违约，那么原告主张的违约金也过高，请求法院给予调整。根据合同法解释二第二十九规定，当事人主张违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失30%的认为过分高于造成的损失。本案双方约定违约金30万元，远远超过造成损失的30%，原告在出租过程中有违约、有过错，希望法庭能结合原告违约导致被告无法继续经营的事实，综合判断被告是否应承担违约责任。 经审理查明，2019年5月10日，原告某公司（出租人） 与被告宋延军（承租人）签订租赁合同一份，某公司将其所有的坐落在松原经济技术开发区镜湖北路1489号（原利发羽毛球馆第二层）实际面积1,500平方米房屋租赁给宋延军使用。合同约定：第二条，租赁期限：从2019年7月1日至2024年6月30日；第三条，租金：租金第一年30万元，第二年35万元，第三年40万元，第四年45万元，第五年50万元；第四条，租金的支付期限与方式：第一年30万元于合同签订当时给付5万元，于2019年7月30日前给付5万元，剩余20万元于2019年11月30日前一次性付清。以后每年一次性支付整年租金，支付时间为上年度到期前30日；第六条，需缴纳的费用：承租人负责支付出租房屋的税费、水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视费等一切产生的费用。出租人负责缴纳取暖费；第七条，租赁房屋的用途：承租人用于从事体育健身场所；第十条，转租租赁房屋：承租人在租赁期内，非经出租人同意，不得转租。第十一条，合同解除和条件：有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人不交付或者不按约定交付租金超过30日以上；…6.出租人负责协调消防安全等；第十二条，违约责任：如承租人发生本合同第十条约定的及其他违约情形，承租人除可解除合同外，已交租金将不予退还，并可要求承租人承担违约责任（承租方支付30万元违约金）。合同签订后，宋延军自2019年7月1日开始使用该租赁房屋经营松原市经济技术开发区麦斯游泳健身馆（个人经营）。宋延军于2019年6月3日、7月31日、8月2日分别向某公司交纳租金5万元、2万元、3万元，共计10万元。某公司因宋延军逾期未足额交纳2019年至2020年度租金，遂将宋延军诉至本院。另查明，某公司于2019年11月13日、12月7日、2020年1月7日分别向松原市博润热建集团有限公司交纳取暖费9.5万元、10万元、20万元。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，书证租赁合同一份、律师函一份、租金收据三枚、交纳取暖费中国银行回单三枚、房屋所有权证一枚等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，本案中原告某公司与被告宋延军所签订的租赁合同系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。现原告某公司以宋延军逾期未足额交纳租金，宋延军违反合同约定，诉请解除双方所签订的租赁合同，被告宋延军亦同意解除，故本案案涉租赁合同应予解除。对某公司的此点诉请，本院予以支持。合同解除后，双方的权利义务终止，双方可依据合同相关条款结算和清算。关于某公司诉请宋延军支付租金的数额。经查，双方合同约定第一年（2019年7月1日至2020年6月30日）租金30万元，于2019年11月30日前付清。因自2020年1月下旬以来全国发生新冠疫情，各服务性企业均处于停业状态，本案被告宋延军所经营的麦斯游泳健身馆也不例外，其经营及经济收入均受到影响。鉴于新冠疫情属不可抗力，故对2020年1月31日以后的房屋租金予以减免，故宋延军应从2019年7月1日起至2020年1月31日止，按双方约定第一年租金30万元（每月租金2.5万元）计算，向某公司支付租金17.5万元（2.5万元/月×7个月），扣除已付10万元，尚应支付7.5万元。对宋延军的相应抗辩意见，本院予以采纳。关于某公司主张的违约金。经查，宋延军逾期未全额向某公司支付租金，已违反合同约定构成违约，其应承担相应的违约责任。但鉴于某公司在履行合同过程中，存在迟延交纳取暖费及未能提供出租房屋消防许可证的情形，对宋延军的经营产生影响，是宋延军逾期未足额交纳租金的诱因。故根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度对某公司主张的违约金，本院酌定为从租金应全额交付次日即2019年12月1日起，以租金7.5万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十九条、一百三十一条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告松原市某异型石材制品有限公司与被告宋延军于2019年5月10日签订的租赁合同； 二、被告宋延军于本判决生效之日立即给付原告松原市某异型石材制品有限公司房屋租金7.5万元并支付违约金（自2019年12月1日起至实际付清之日止，以7.5万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）； 三、驳回原告松原市某异型石材制品有限公司的其他诉讼 请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,900元，由被告宋延军负担875元，原告松原市某异型石材制品有限公司负担5,025元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  张殿臣 二〇二〇年四月三十日 书记员  薛知宇