山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初6117号原告：赵慧，男，1965年3月16日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：高月欣，山东公允律师事务所律师。被告：张秀兰，女，1938年11月12日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：尹逊伟，山东泰润律师事务所律师。被告：赵英，女，1962年2月12日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李海波，山东泰润律师事务所律师。原告赵慧与被告张秀兰、赵英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵慧及其委托诉讼代理人高月欣，被告张秀兰的委托诉讼代理人尹逊伟，被告赵英及其委托诉讼代理人李海波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵慧向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告双倍返还原告定金100000元、居间服务费39000元，并自法院立案之日起按照同期银行贷款利率承担违约金至履行完毕全部义务止；2.本案诉讼费、律师代理费由被告承担。事实和理由：原告与被告赵英（系被告张秀兰之女，受张秀兰委托）经泰安市易家成地产营销策划有限责任公司（以下简称易家成公司）居间介绍，于2019年4月1日自愿签署房屋买卖合同，合同约定原告购买张秀兰所有的位于泰安市房屋一套，房屋价款2720000元。该房屋所有权人张秀兰以年龄大，写字及交流均不方便为由，委托其女儿赵英代为签署房屋买卖合同、代收购房定金及购房款等事宜，合同约定如出卖人违约，签字人自愿代为承担合同一切违约后果。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金50000元、居间服务费39000元，合同约定剩余购房款于不动产过户当天签字前支付首付款1720000元（含定金），剩余1000000元通过银行贷款支付。合同签订时，被告也告知原告不动产权证书很快便可以办理，原告也得知该小区早已经开始办理产权证书，便未对办证时间做更多要求。原告筹齐首付款，且因其子结婚急需该房屋居住时，督促被告办证过户，但被告只答应尽快办理进行搪塞拖延，迄今为止已经拖延七个多月仍未办理权属证书。原告经了解得知该小区基本都已经办理完毕不动产权证书，只因被告家庭矛盾一直无法调和，导致涉案房屋无法办理产权证。鉴于此，原告向被告发函催告，但被告在该合理期间仍未办理出产权证，已经构成违约，无法实现原告的购买目的，造成原告损失。为此，原告提起本案诉讼。张秀兰辩称，一、答辩人不存在违约行为，应驳回原告的诉讼请求。2019年4月1日，答辩人与原告签订的房屋买卖合同中约定的涉案房产过户的时间为贷款审批通过后十个工作日内，对涉案房产不动产权证的办理期限没有约定。合同签订后答辩人积极办理涉案房屋的不动产权证，因房地产开发商泰安市圣源地产投资有限公司（以下简称圣源公司）不配合及泰安市自然资源和规划局的不作为，导致不动产权证一直未顺利办理。为此，答辩人于2019年10月16日在泰安市岱岳区人民法院起诉了泰安市自然资源和规划局及圣源公司，案号为（2019）鲁0911行初154号，且已于2019年12月11日开庭审理，要求办理涉案房产不动产登记，颁发不动产权证。对涉案房产不动产权证的办理，答辩人主观上一直是积极的，没有故意进行搪塞、拖延。只因客观原因导致不动产权证一直未顺利办理，答辩人也已寻求法律途径进行办理，且没有达到双方约定的过户时间，不存在违约行为。2019年10月24日，原告向答辩人发出履行合同催告函（答辩人在收到催告函之前已起诉办理涉案不动产权证，也能看出答辩人是积极办理不动产权证的），要求在2019年11月8日前办理出房屋不动产权证。参照《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”的规定，答辩人请求解除房屋买卖合同，不应得到支持。二、原告向答辩人支付的定金是48000元，并非50000元。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”的规定，定金应为48000元。三、根据答辩人与原告签订的房屋买卖合同第七条第一款的约定，解除本合同的，居间服务费由提出解除方或违约方承担。答辩人并不存在违约行为，居间服务费应由原告承担。四、原告是要求双倍返还定金，并要求答辩人承担违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，不应得到支持。综上，答辩人与原告的房屋买卖合同中约定的涉案房产过户时间还没有达到，答辩人主观上更希望尽快办理出不动产权证，并一直积极办理，不存在违约行为，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。赵英辩称，首先完全同意张秀兰的答辩意见，并补充如下：第一，由于房屋买卖合同并未约定办证的具体时间以及办证的条件，而被告正在积极地通过诉讼的途径来解决房产证的问题，相关庭审已经结束，即将作出判决，被告在履行合同的过程中并无懈怠。因此原告对被告办理房产证的过程应当具有一定的容忍义务。第二，即使被告存在违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，买卖合同约定定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处。也就是说定金和违约损害赔偿不能并用，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。第三，被告赵英并不是房屋买卖合同的主体，仅为代理人，不应承担任何合同的义务和责任，应当驳回原告对赵英的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：张秀兰与赵英系母女关系。张秀兰有位于泰安市房屋一套。2019年4月1日，赵英代张秀兰与原告及易家成公司签订房屋买卖合同一份，合同约定张秀兰为卖方甲方，原告为买方乙方，易家成公司为居间方丙方。合同主要内容为：甲方同意出售乙方坐落于泰安市房屋，建筑面积约133.33平方米，该不动产现有手续为合同，所有权人为张秀兰；甲方保证此不动产无任何权属或经济纠纷，此不动产所有人及共有人均同意出售此不动产；乙方对甲方出售的不动产第一条所述状况已经充分了解，双方商定此不动产成交价2720000元整；此合同签订当日乙方向甲方支付50000元作为购房定金；余款支付方式为不动产过户当天签字前支付首付款1720000元（含定金），差额款项通过银行贷款1000000元整，银行按二手房贷款规定直接转入甲方账户；甲乙双方于贷款审批通过后10个工作日内办理房屋产权过户手续；甲方收到乙方购房定金后需将房款中的2000元作为不动产物业交割保证金预留丙方代为保管，物业交割完毕并结清上述费用当天，丙方将剩余保证金无息归还甲方；甲方应于收到乙方全额购房款之日起五天内将此不动产交付乙方占有。合同未明确约定房屋办理不动产权证书及过户时间。该合同甲方由赵英代张秀兰签字并签署了赵英的名字。当日原告通过易家成公司向被告支付定金50000元。赵英向原告出具定金收到条一份，载明：“本人张秀兰、赵英收到赵慧购买位于泰安市圣源华郡2#三单元401户房屋的购房定金（大写）伍万元整（小写）￥50000.00元。”该50000元中，易家成公司依照三方合同扣留了2000元，实际支付给赵英48000元。涉案房屋所在小区能够办理分户不动产权证书之后，张秀兰要求办证时，开发商圣源公司因故不予办理。为此，张秀兰于2019年10月16日以泰安市自然资源和规划局为被告、以圣源公司为第三人向泰安市岱岳区人民法院提起（2019）鲁0911行初154号行政诉讼案件，要求办理涉案房产不动产登记，颁发不动产权证。该案于2019年12月11日开庭审理，现在尚未宣判。2019年10月24日，原告向赵英发出履行合同催告函一份，主要内容为：2019年4月1日，我与您经易家成公司居间介绍，与你（受你母亲委托）签订房屋买卖合同；合同签订后，我依约向您支付购房定金50000元，向居间方支付居间服务费39000元；现因我的孩子近期结婚，需要以该房屋作为婚房居住，为你我双方能够尽快履行该合同，请您接到该催告函后于十个工作日内办理出该房屋不动产权证书（2019年11月8日前），我也将履行自己的合同义务（我已准备齐首付款及按揭贷款的资料）；如你逾期未履行上述告知义务，您将属于违约（据了解，该房屋小区开发商已经达到办理产权证书的条件），将无法实现我的购买目的，届时您将根据房屋买卖合同的约定承担定金等违约后果。2019年11月6日，赵英向原告发出回函，主要内容为：合同签订后，我母亲和我以及家人一直不间断的催促相关部门和开发商办理房屋不动产权证书；签合同之前我也和你说过办理房屋不动产证书需要时间，你也同意了，你说你可以等，押金也是你自愿交的。现在抬你又明确日期让我于2019年11月8日之前办理出房屋不动产证书，这是根本不可能实现的，是你违约在先；我们家人办理房屋不动产权证书的心情比你迫切，我母亲快90岁高龄的人了，为了把房子尽快卖给你，亲自去开发商和有关办理房屋不动产证书的部门处去催促，直到现在为止还是没能够办理出来；期间，我母亲让我和你说，特别是居间介绍人也和你说，说了不知多少遍，你也坚持说要；但是你现在反悔说不要了，所以你将根据房屋买卖合同的约定承担定金等违约后果。因双方协调未果，原告于2019年11月13日向本院提起本案诉讼，并委托山东公允律师事务所代理本案，为此，原告支出律师代理费13000元。庭审中，原告提交易家成公司出具的收款收据一份，用以证明原告于2019年4月1日向易家成公司支付中介费39000元。原、被告及出庭作证的证人易家成公司员工均认可中介费包括服务费、贷款代办费、评估费等费用。本院认为，赵英系以张秀兰受托人的身份与原告签订房屋买卖合同，对此原告知情并认可，故赵英并非涉案房屋买卖合同的相对人，原告向赵英主张权利没有事实和法律依据，对原告对赵英的诉讼请求本院不予支持。原告与张秀兰之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案原、被告在房屋买卖合同中未对办理涉案房屋不动产权证书的时间做出明确约定，事后亦未能就此达成补充约定。自原告于2019年10月24日作出书面催告至今，被告仍未能取得涉案房屋的不动产权证书，故此，原告有权解除合同，对原告解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因双方未明确约定办证时间，亦无证据证实被告怠于办证；同时，被告举证证实签订合同之后，被告积极办理涉案房屋的不动产权证书，积极履行合同，未能取得涉案房屋的不动产权证书并非被告主观过错造成。故此，本院认为，原、被告双方均不应对合同解除后果承担赔偿责任，而应依据公平原则分担损失。合同解除后，张秀兰持有原告支付的定金已无法律依据，其应向原告返还该笔定金。虽然张秀兰实际收到款项为48000元，但双方约定的定金金额为50000元，原告实际支付金额及被告出具收到条金额均为50000元，差额2000元系居间人依照合同预扣的不动产物业交割保证金，据此应视为被告张秀兰实际收到定金50000元，对原告要求张秀兰返还该笔款项50000元的诉讼请求本院依法予以支持。差额2000元可由张秀兰依法向责任主体主张权利。关于原告要求张秀兰承担中介费39000元的诉讼请求，因该笔费用中包含服务费、贷款代办费、评估费等费用，其中的贷款代办费、评估费并未实际发生，本案现有证据无法确定原告实际承担的中介费金额，对此应由原告承担举证不能的法律后果，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求张秀兰承担律师代理费的诉讼请求，原、被告双方均因本案聘请了律师，承担了律师代理费用，依据本院确定的依据公平原则处理合同解除责任的原则，本院酌定律师代理费由当事人自行承担，对原告的该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、被告张秀兰于本判决生效之日起五日内返还原告赵慧购房定金50000元；二、驳回原告赵慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1540元，由原告赵慧负担986元，由被告张秀兰负担554元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  孙其运二〇二〇年四月十日书记员  辛 建