山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0181民初8153号 原告：王绍雨，男，1964年8月27日出生，汉族，居民，住济南市。 委托诉讼代理人：宁仕宏，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。 被告：山东省奥科房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王甫，经理。 被告：王甫，男，1982年11月8日出生，汉族，居民，住济南市。 被告：何文珂，男，1976年5月2日出生，汉族，居民，住济南市。 被告：**新，男，1975年6月19日出生，汉族，居民，住济南市。 四被告共同委托诉讼代理人：李波，山东聚轩律师事务所律师。 原告王绍雨与被告山东省奥科房地产开发有限公司（以下简称奥科公司）、王甫、何文珂、**新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告王绍雨的委托诉讼代理人宁仕宏与被告王甫以及四被告共同委托诉讼代理人李波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王绍雨向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与四被告于2018年2月4日所签订的《金牛花园补充协议》为无效协议；2.判令四被告连带返还原告购房款9850622元，并赔偿原告经济损失300万元；3.判令四被告承担本案的诉讼费用、保全费用。诉讼过程中，王绍雨增加诉讼请求：判令四被告赔偿原告自给付款项之日至实际返还之日期间的利息损失。事实与理由：王绍雨与四被告在2018年2月4日签订《金牛花园补充协议》，王绍雨购买奥科公司在济南市章丘区相公庄街道办事处牛一村开发并由王甫、何文珂、**新投资的金牛花园一号楼的1-3-601、1-1-702、1-2-701、1-2-702、1-3-701、1-3-702、1-1-901、1-1-902、1-2-901、1-2-902、1-3-901、1-3-902、1-1-1001、1-1-1002、1-2-1001、1-2-1002、1-3-1001、1-3-1002、1-1-1101、1-1-1102、1-2-1101、1-2-1102、1-3-1101、1-3-1102等24套住宅楼和1-1-102、1-1-05、1-1-06、1-2-02、1-2-05、1-2-06、1-3-02、1-3-05、1-3-06、1-1-07、1-1-12、1-2-07、1-2-12、1-3-07、1-3-12等15个车库。合同约定王绍雨共支付给被告房款和车库款项总额为11980000元，此款分三次付清，被告承诺在2018年9月1日前交房。合同签订后，王绍雨先后给付被告9850622元。而被告未按期开工，更未按照约定的时间交房。四被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。原告认为被告开发的金牛花园楼房，没有办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》等合法手续，严重违反相关法律法规的强制性规定，双方所签订的《金牛花园补充协议》应当属于无效协议。奥科公司为金牛花园的开发方，王甫、何文珂、**新作为投资方，四被告应当依法承担连带责任。据此，提起如上所诉。 王绍雨针对其主张提供如下证据： 1.奥科公司营业执照复印件1份、三个自然人被告的身份证复印件各1份，证明被告的基本情况。 2.2018年2月4日签订的《金牛花园补充协议》1份、图表2份，证明王绍雨与四被告在2018年2月4日签订《金牛花园补充协议》，奥科公司承诺在2018年9月1日前交房，若违约赔偿300万元；王甫、**新、何文珂作为奥科公司的投资人对本合同产生的法律责任及义务承担连带责任。 3.2018年2月11日王甫、**新、何文珂出具的收到条1份、2018年4月11日王甫、**新、何文珂出具的收到条1份、工商银行银行转账电子回单3份、承兑汇票复印件24份，证明王绍雨先后支付购房款共计9850622元。 奥科公司、王甫、何文珂、**新共同辩称，1.王绍雨提出的诉讼请求自相矛盾。其第一项诉讼请求要求确认合同无效，又在第二项诉讼请求中要求答辩人按照合同有效的情形来承担违约责任,完全不符合法律规定,其诉讼请求根本不能成立，人民法院应当依法驳回。2.王绍雨要求确认合同无效,根据《合同法》的规定，合同无效的法律后果为除约定解决争议的条款有效以外，其余条款全部无效。根据合同相对性的原则，王绍雨所提供的补充协议证实王甫、何文珂、**新在合同中不是房屋买卖合同中出售房屋的主体，其三人的行为从协议记载的内容可以清楚的看出是代表公司履行职务行为。因此答辩人王甫、何文珂、**新三人不承担房屋购房款的返还义务，更不承担赔偿损失的义务。尤其作为第二被告的王甫，只是奥科公司的一名员工，每月只领取少量的工资，王绍雨要求王甫承担数额如此巨大的购房款返还责任和赔偿责任，显然权利义务不对等，如果承担返还巨额的义务，明显违背公平原则。因此，王绍雨主张要求四答辩人都承担连带返还义务更是没有任何法律依据，其诉讼请求不能成立。3.王绍雨主张要求300万元的损失,没有任何证据证明,也没有任何法律依据，根本不能成立。本案中,王绍雨不但没有损失，相反还通过诉讼赚取高额的利润。根据现有证据可以清楚的体现王绍雨支付给奥科公司的购房款,其中有承兑汇票30余张,数额高达504万人民币，而且给付时所有的汇票均没有到期,这些汇票来自全国各地，涉及多种业务。根据《票据法》的规定，承兑汇票的背书转让仅限于在企业之间，而且企业之间的背书转让必须存在真实的业务关系，决不允许背书给个人，法律更不允许个人私自倒卖承兑汇票,严重者会被追究刑事责任。王绍雨作为个人根本没有这么多公司业务,更不允许将汇票背书给个人,这500多万的承兑汇票很大可能是王绍雨非基于业务关系取得，且未到期的承兑汇票在市场上基本上都是贴现出售。王绍雨原价支付汇票作为购房款,等合适机会再起诉确认合同无效,原价要回购房款。王绍雨这种以合法手段掩盖非法目的行为,不但没有损失,而且还获得了高额的汇票差价。因此王绍雨主张300万元的损失,没有证据证明，也没有法律依据，现有证据反而能清楚的显示,王绍雨很大可能通过汇票赚取了高额差价。４．王绍雨称奥科公司出售的房屋没有五证,要求确认合同无效，王绍雨本人具有重大过错。首先,王绍雨本人是章丘区相公庄镇的居民,与房屋所在地牛一村距离很近,对于当地及牛一村的土地情况及所建房屋的情况非常了解,知道五证不全还继续购买。其次,2016年10月份济南市就进行房屋限购,济南市户口只能购买2套房屋,王绍雨作为济南市居民不可能不知道该政策,但是却依然购买24套房屋。其三、从证据中可以看出,王绍雨购买该房屋,完全一种投资行为。签订买卖合同后,如果房价上涨,就可以将房屋更名出售；如果房价回落,就起诉确认合同无效,通过要会购房款来赚取汇票差价,并要求损失。这种稳赚不赔的投机取巧的行为,严重违背了诚信原则,人民法院如果支持王绍雨的这种投机行为,会给社会带来信任危机,不利于社会的安定发展。因此,王绍雨对于此次买卖行为本身具有重大过错,其主张损失的诉讼请求不能成立。综上所述,王绍雨的诉讼请求，没有法律依据,不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 四被告针对其反驳主张提供如下证据： 1.承兑汇票复印件24份、施工合同与买卖合同1宗、工程承包合同及收据1宗，证明王绍雨支付的承兑汇票5040000元及现金已作为奥科公司工程款支付出去。 2.《企业信用公示报告》1份，证明奥科公司法定代表人系王甫，但其不是公司股东，只是公司员工。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.奥科公司系自然人投资的有限责任公司，成立于2017年11月８日，工商登记注册资本壹亿元整；其经营范围包括房地产开发、销售，建筑材料、建筑机械的销售，房屋租赁等。王甫系奥科公司法定代表人，何文珂、**新以及案外人何文博系奥科公司股东。其中，**新认缴出资额为3000万元，何文珂以及案外人何文博分别认缴出资额为3500万元，认缴出资时间为2067年11月8日。 2.2018年2月4日，王绍雨（乙方）与奥科公司（甲方）以及王甫、何文珂、**新（丙方）签订《金牛花园补充协议》（以下简称《补充协议》）。合同主要内容为：奥科公司将其开发的位于章丘区相公庄街道办事处牛一村的金牛花园1号楼中的24套房屋与1号楼地下负一层的15个车库出售给王绍雨。其中24套房屋分别为：1-3-601、1-1-702、1-2-701、1-2-702、1-3-701、1-3-702、1-1-901、1-1-902、1-2-901、1-2-902、1-3-901、1-3-902、1-1-1001、1-1-1002、1-2-1001、1-2-1002、1-3-1001、1-3-1002、1-1-1101、1-1-1102、1-2-1101、1-2-1102、1-3-1101、1-3-1102；15个车库分别为：1-1-102、1-1-05、1-1-06、1-2-02、1-2-05、1-2-06、1-3-02、1-3-05、1-3-06、1-1-07、1-1-12、1-2-07、1-2-12、1-3-07、1-3-12。上述房屋、车库总价款为1198万元。付款方式为分三次付清：2018年2月11日乙方向甲方支付房款550万元、车库款1243800元，共计6743800元，其中5000000元以银行承兑汇票的形式支付，另外1743800元以现金或者银行转账的方式支付；2018年3月21日，甲方对1号楼进行正常施工后，乙方再向甲方支付房款3106822元；房屋交付时，乙方在向甲方支付尾款2129378元。同时约定，若有一方违约，需向对方赔偿违约金300万元。 合同第二条第3款约定：本协议的丙方为甲方的合作投资方，对甲方和“章丘区相公庄镇牛一村民委员会社区办公室”在金牛花园《房屋买卖合同》及本补充协议中的法律责任和义务承担连带责任。丙方在金牛花园的项目中的行为代表甲方和“章丘区相公庄镇牛一村民委员会社区办公室”，对甲方和“章丘区相公庄镇牛一村民委员会社区办公室”具有约束力；乙方将购房款汇给丙方视为甲方和“章丘区相公庄镇牛一村民委员会社区办公室”收款。 奥科公司在甲方处加盖公司合同专用章，并由法定代表人王甫签字捺印；王绍雨在乙方处签字捺印，并附并附王绍雨如约履行付款义务。2018年2月11日，王绍雨向奥科公司支付房款5500000元、车库款1243800元，共计6743800元，其中承兑汇票4547671.66元，银行转账2196128.34元；2018年4月11日，王绍雨向奥科公司支付房款3106822元，其中承兑汇票500000元，银行转账2606822元。综上，王绍雨向奥科公司支付房款、车库款共计9850622元。王甫、**新、何文珂三人以个人名义共同为王绍雨出具收到条，其中银行转账的款项直接转至王甫的个人账户内。 4.涉案金牛花园小区系奥科公司与济南市章丘区相公庄街道办事处联合开发，并成立“章丘区相公庄镇牛一村民委员会社区办公室”（临时机构）。截止本案审理终结前，涉案尚未取得商品房预售许可证，亦未完成竣工验收备案。 诉讼过程中，奥科公司自认涉案金牛花园小区系公司购买济南市章丘区相公庄街道办事处牛一村民委员会的土地，自行开发金牛花园小区。涉案《补充协议》签订前，奥科公司以及“章丘区相公庄镇牛一村民委员会社区办公室”均未与王绍雨签订正式的《房屋买卖合同》。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，奥科公司以商品房的名义面向不特定对象销售其所开发、建设的房屋，王绍雨以购买商品房的期待加以购买。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买卖双方所签订《补充协议》的名称和内容、合同签订双方的主体资格，该《补充协议》符合商品房买卖合同的构成要件，应认定为奥科公司与王绍雨之间的商品房买卖合同。合同签订后，王绍雨依约履行合同义务，交付大部分购房款，奥科公司尚未交付房屋，事实清楚。围绕双方当事人争议的事实，本案需要解决的焦点在于：一是，合同的效力问题；二是，王绍雨请求的合理性以及责任的承担问题。 关于焦点一，合同的效力。因双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《商品房买卖合同解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”奥科公司主张其购买土地进行房地产开发，未能提供有效证据证实其取得涉案小区的土地使用权证书和建设工程规划许可证等相关手续，且截止本案审理终结前，奥科公司仍未取得商品房预售许可证明。故，奥科公司与王绍雨签订购房合同，且亦未完成竣工验收备案，双方所签订的购房合同应当认定为无效合同。王绍雨要求确认《补充协议》无效之诉求，理由正当，本院予以支持。 关于焦点二，王绍雨之请求及责任承担。首先，根据《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《商品房买卖合同解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”涉案《补充协议》无效，但协议约定以承兑汇票代付购房款系双方对付款方式的自愿约定，且奥科公司已将汇票背书他人作为工程款支出。故，王绍雨基于合同无效而要求奥科公司返还购房款9850622元及相应利息之诉求，理由正当，本院予以支持。王绍雨主张的利息应以购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 其次，根据《合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。”第五十七条规定，“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”本案中，王绍雨与奥科公司所签订的合同为无效合同，因此合同中所约定的违约条款当然无效。同时，王绍雨在济南地区已出台房地产限购政策的情况下，仍一次性购买涉案多套房产，亦违反了当地政策的规定。故，王绍雨依据合同约定要求奥科公司赔偿经济损失300万元，理由不当，且王绍雨未提供证据证明其实际损失数额，本院不予支持。 再次，根据《中华人民共和国公司法》第三条规定，“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购股份 对公司承担责任。”本案中，奥科公司系有限责任公司，**新、何文珂作为公司股东认缴出资时间均为2067年11月8日，尚未达到奥科公司股东认缴出资时间；且，《补充协议》中明确载明王甫、何文珂、**新的收款行为视为代表奥科公司，其三人收取涉案购房款应视为职务行为。故，奥科公司应以其全部财产承担公司债务，王绍雨要求奥科公司法定代表人王甫、公司股东何文珂、**新对公司所附债务承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依据上述法律规定，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告王绍雨与被告山东省奥科房地产开发有限公司以及王甫、何文珂、**新于2018年2月4日签订的《金牛花园补充协议》无效。 二、被告山东省奥科房地产开发有限公司返还原告王绍雨购房款8606822元。 三、被告山东省奥科房地产开发有限公司返还原告王绍雨车库款1243800元。 四、被告山东省奥科房地产开发有限公司支付原告王绍雨购房款及车库款的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别以6743800元为基数，自2018年2月11日起至实际给付之日止；以3106822元为基数，自2018年4月11日起至实际给付之日止）。 上述二、三、四款项，于判决生效之日起十日内履行。 五、驳回原告王绍雨关于违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费98904元，由原告王绍雨负担10904元，被告山东省奥科房地产开发有限公司负担88000元；案件保全费5000元，由被告山东省奥科房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  乔振洲 人民陪审员  刘玉学 人民陪审员  张泽亮 二〇二〇年四月十三日 法官 助理  王 博 书 记 员  焦 玲