山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3035号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南亨发钢化玻璃有限公司，住所地济南市。法定代表人：戴熙亨，总经理。委托诉讼代理人：席传甫，山东海扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：于树勇，山东海扬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：许光法，男，1969年9月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马吟侠，山东金浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：许梅，山东金浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许光兴，男，1966年1月22日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：许杨，男，1987年5月10日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：马吟侠，山东金浩律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：许梅，山东金浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南市天桥区人民政府，住所地济南市。法定代表人：窦虎，区长。委托诉讼代理人：徐光城，男，1977年1月11日出生，汉族，该单位职工，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南市天桥区药山街道办事处新徐社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：霍全孝，主任。上诉人许光法、济南亨发钢化玻璃有限公司（以下简称济南亨发公司）因与被上诉人许光兴、许杨、济南市天桥区人民政府（以下简称天桥区政府）、济南市天桥区药山街道办事处新徐社会居民委员会（以下简称新徐居委会）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。济南亨发公司上诉请求：1.改判一审判决第一至第三项判决；2.改判许光法、许光兴、许杨、新徐居委会、天桥区政府根据各自的过错程度赔偿济南亨发公司1016760元的损失；3.一、二审案件受理费由许光法、许光兴、许杨、新徐居委会、天桥区政府承担。事实和理由：一、一审法院认定许光兴、许杨不是合同的相对方，系认定案件基本事实错误。本案涉案租赁合同的相对方系济南亨发公司与许光兴、许杨，许光法仅代理许光兴、许杨签订合同，权利义务应当由许光兴、许杨承担。二、一审法院认定天桥区政府、新徐居委会不承担责任，系认定案件基本事实错误，适用法律错误。三、一审法院认定合同双方各承担50%的责任，系认定事实错误。济南亨发公司在涉案租赁合同的签订、履行过程中，没有任何故意与重大过失，不应当承担任何责任。四、一审法院认定济南亨发公司的损失为348442元系认定事实错误，适用法律错误。一审中济南亨发公司提交了济天泽评咨字【2019】第0002号《价值咨询报告》，该报告评估咨询结论，其中设备拆迁成本621137元，装修拆除损失26805元，拆迁重建期间房租130000元，人工成本23818元，共计1016760元。一审法院采信了咨询报告的证据效力，但认为电力设备至今尚未拆除，损失尚未实际发生，并予以扣除没有法律依据，因为该损失必然发生，为了减轻当事人的诉累，一审法院也不应当将该项必然发生的损失扣除。一审法院认为装修损失26805元已经发生附和，系合理损失，不予认定没有法律依据。五、许杨、许光兴、许光法返还四个半月的租金195000元。济国土资罚字（2018）第4094号行政处罚决定书，已经将许杨违法所建的厂房于2018年10月12日没收并罚款。许杨、许光兴、许光法收取济南亨发公司2018年10月之后的租金没有事实依据。六、关于承担赔偿责任的主体。许光兴、许杨、新徐居委会、天桥区政府均对合同无效及产生的损失有过错行为，依法应对其过错行为承担相适应的赔偿责任。七、关于赔偿项目。一审法院采信咨询报告的证据效力，10KV变电工程拆迁成本299500元、拆迁重建期间的房租130000元以及人工成本238818元、装修损失应当予以赔偿。八、关于承担过错责任比例。济南亨发公司已经尽到审慎的审查义务，没有过错。即使有过错，程度也较小。许光法、许光兴、许杨、天桥区政府、新徐居委会存在重大过错，应当承担大部分责任。许光法辩称，一、本案所涉租赁合同法律关系仅涉及房屋的使用权，不涉及房屋的产权归属问题。所有权人并不当然是出租人，许光法只要有权利对外出租即可，并且许光法也实际将涉案房屋交付给了济南亨发公司使用。济南亨发公司也是将诉争房屋返还给许光法。二、许光兴、许杨、天桥区政府、新徐居委会都不是适格的当事人。1、许光兴、许杨不是本案租赁合同的参与人，与本案没有法律上的利害关系。2、新徐居委会、天桥区政府出具证明，是因为济南亨发公司因生产经营需要。新徐居委会、天桥区政府与本案没有法律上的利害关系。三、济南亨发公司对签订本案租赁合同存在过错。1、租赁市场存在两类不同类别的房屋。一类是像本案这种没有在农村集体土地建设的，没有产权的房屋。一类是具有不动产产权登记的房屋。但社会上与本案租赁房屋使用价值相当的具有不动产登记的厂房，租赁价格要比本案合同价款高。2、济南亨发公司在签订本案租赁合同前，对本案租赁合同的标的物，即涉案厂房土地，进行了充分的考察了解。对合同标的物的性质、来源、价款、风险进行了全面考虑。同时还提出要求当地政府、村委会在有关证照审批、电力增容建设等方面给予协助。济南亨发公司是因涉案厂房租金便宜、使用方便，而愿意承担法律风险从而承租的。3、许光法在出租厂房时，已经明确告知济南亨发公司法律风险。4、本案租赁合同终止履行的原因，不是许光法的行为造成的。搬迁是当地街道办事处的统一要求，不是针对济南亨发公司。四、本案房屋租赁合同无效。济南亨发公司应按实际使用房屋的期限，支付相应的使用费。行政机关对房屋所有人的行政处罚，与本案合同签订、合同履行、合同终止没有任何法律关系。济南亨发公司要求返还四个半月租金195000元的主张，没有任何事实证据，也没有任何法律依据。许光兴辩称，许光兴不是适格的当事人，请求二审法院驳回济南亨发公司对许光兴的相关上诉请求，维持一审判决。许杨辩称，许杨不是适格的当事人，请求二审法院驳回济南亨发公司对许杨的相关上诉请求，维持一审判决。新徐居委会辩称，新徐居委会不是适格的当事人，请求二审法院驳回济南亨发公司对新徐居委会的相关上诉请求，维持一审判决。天桥区政府辩称，1.天桥区政府不是涉案租赁合同的相对方，济南亨发公司要求天桥区政府承担赔偿责任没有事实及法律依据。2.天桥区政府于2018年2月6日出具的[2018]12号《关于天桥区药山街道办事处济南亨发钢化玻璃项目申请办理用电业务的函》，系在济南亨发公司与许光法签订房屋租赁合同以后，天桥区政府并未参与租赁合同的签订，济南亨发公司未认真审查出租物的权属状况，应当自行承担过错责任。3.无论天桥区政府是否出具函件帮助济南亨发公司出资安装，安装变压器系为其生产经营而进行的投入，与天桥区政府无关。许光法上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回济南亨发公司的诉讼请求；2.判令济南亨发公司支付2019年2月1日至3月31日期间的租金8.6万元。事实与理由：一审法院认定部分事实不清：1、济南亨发公司提交的济南天泽资产评估事务所的《价值咨询报告》，不具有真实性、合法性、关联性。（1）该报告系济南亨发公司自行委托咨询的，许光法没有参与，不具有合法性。（2）该报告的内容与事实严重不符。（3）该报告的声明称，该报告仅供济南亨发公司一人使用，不得对外，对外无效。（4）咨询报告不是价值评估鉴定意见，不具有价值认定的证明力。2、济南亨发公司是2019年3月底从涉案厂房搬出的，未支付2019年2月1日至3月底的租金。济南亨发公司主张是2019年2月底搬出的，虽然双方对于搬离时间说法不一，但至少应当对双方一致的部分，即2019年2月份的租金（或无效租赁合同的占有使用费），给予支持。综上所述，一审判决认定部分事实不清，适用法律错误。济南亨发公司辩称，许光法上诉要求济南亨发公司支付2019年2月1日至3月31日的租金8.6万元，没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回。具体理由如下：济国土资罚字（2018）第4094号行政处罚决定书，已经将许杨违法所建的厂房于2018年10月12日没收并罚款。许杨、许光兴、许光法收取济南亨发公司2018年10月之后的租金没有事实依据。许杨、许光兴、许光法至少应当返还济南亨发公司四个半月的租金195000元（2018年10月12日至2019年2月28日）。许光兴辩称，认可许光法的上诉意见。许杨辩称，认可许光法的上诉意见。新徐居委会辩称，认可许光法的上诉意见。天桥区政府辩称，许光法的上诉与天桥区政府无关，不发表意见。济南亨发公司向一审法院起诉请求：1.判令《租赁合同》无效；2.判令许光法、许光兴、许杨返还一年租金52万元；3.判令许光法、许光兴、许杨、天桥区政府、新徐居委会连带赔偿济南亨发公司的其他所有损失1016760元；4.评估费、诉讼费用由许光法、许光兴、许杨、天桥区政府、新徐居委会承担。许光法向一审法院反诉请求：判令济南亨发公司支付2019年2月1日至3月31日期间的租金8.6万元。一审法院认定事实：2018年1月16日，许光法作为甲方，济南亨发公司作为乙方，签订租赁合同一份，约定：甲方将其拥有的座落于济南市天桥区新徐工业园169号钢结构厂房约2700平方米和办公楼900平方米，出租给乙方。甲方声明对该出租房屋拥有所有权或处分权，在本合同签订时该出租房屋没有设定抵押权或限制甲方所有权的任何其他权利，不存在影响乙方正常的使用质量缺陷；同时甲方声明该出租房屋不存在任何产权纠纷、争议、债务，是经过有关部门审核厂房。租赁期限：自2018年2月1日起至2028年1月30日止，租赁期10年。年租金为52万元，房屋押金5万元。厂房租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作，保证乙方的生产环境符合安全、卫生的法律法规要求，因不可抗力原因和市政府动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，因政府规划厂房需要搬迁，政府支付企业搬迁费归乙方，乙方所有设备、设施归乙方拆除。另约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权终止合同，除有权要求甲方退还乙方预先支付的租金及物业管理费外，还有权要求甲方按本合同约定承担违约责任：……5、甲方承诺从居委会开证明，配合乙方上630千瓦变压器，安装变压器的资金由乙方支付，变压器如因政府规划，乙方搬迁，上述变压器国家给予补偿费由出资方所有，（如乙方安装630千瓦变压器政府不允许，则由甲方出资安装250千瓦，由乙方出资安装500千瓦变压器各一台，保证乙方正常使用）。合同另约定了其他权利义务。2018年1月9日、1月12日，济南亨发公司通过银行转账向许光兴账户转入57万元（52万元租金、5万元押金），许光法于2018年1月12日向济南亨发公司出具两张收条，载明：收到租金52万元、押金5万元。合同签订后，许光法将涉案厂房交与济南亨发公司。济南亨发公司在此进行经营生产。2019年1月3日，济南亨发公司向许光法转账20万元。2019年1月23日，济南亨发公司称其接到济南市天桥区药山街道办事处口头通知，要求其搬迁。2019年1月24日，许光法通过银行转账，两次退给济南亨发公司20万元房租、5万元押金。济南亨发公司主张其于2019年2月底搬离，许光法则主张其于2019年3月底搬离。济南亨发公司提交的新徐居委会于2018年1月15日出具的产权证明一份，载明：位于济南市房屋，是我村居民许光兴自建，房屋用途为厂房。不属于违章建筑。提交的天桥区政府于2018年2月6日下发的[2018]12号《关于天桥区药山街道办事处济南亨发钢化玻璃项目申请办理用电业务的函》，载明：济南供电公司：天桥区药山街道办事处济南亨发钢化玻璃项目，位于新徐工业园169号，总建筑面积2700平方米，由济南亨发钢化玻璃有限公司投资建设，为钢化玻璃实体加工项目，已具备开工生产条件。目前，未列入拆违拆临范围。特申请为该项目新上用电容量为630千伏安的变压器，办理正式用电手续。济南亨发公司认为天桥区政府、新徐居委会出具不符合事实的证明，存在过错，故应与许光法、许光兴、许杨承担过错赔偿责任。经济南亨发公司申请，一审法院依法调取了济南市国土资源局2018年10月12日济国土资罚字（2018）第4090号行政处罚决定书，载明：经调查认定的主要违法事实：许杨未经批准，于2018年7月擅自将占用济南市天桥区街道办事处新徐社区居民委员会集体农用地6145.49平方米（耕地5997.49平方米，其他农用地148平方米），建设的形似厂房的一层钢结构花卉养植用房2栋和三层楼房1栋改变为仓储使用，截止立案调查时，地上建筑物未发生变化，建成建筑面积约6000平方米……决定处罚如下：1、没收许杨在非法占用的济南市天桥区药山街道办事处新徐社区居民委员会6145.49平方米农用地（耕地5997.49平方米，其他农用地148平方米）上新建的建筑物和其他设施。2、对许杨非法占用的济南市天桥区药山街道办事处新徐社区居民委员会5997.49平方米农用地（耕地）行为，按非法占地每平方米22元处以罚款，计131944元；对其非法占用的济南市天桥区药山街道办事处新徐社区居民委员会农用地148平方米（其他农用地）行为，按非法占地每平方米18元处以罚款，计2664元。济南亨发公司认为许杨系涉案房屋的实际建造人，无证据证实其与许光法之间的承包关系，其系最终合同受益者，故应承担合同责任；许光兴是租金收取者，应享有合同权利，承担合同义务；许光法系合同相对方，在签订合同中存在过错，也应当承担合同责任。审理中，济南亨发公司提交其委托济南天泽资产评估事务所出具的《济南亨发钢化玻璃有限公司因拆迁重建导致发生的成本费用及损失价值咨询报告》，载明：咨询对象在咨询基准日咨询结果合计为1016760元，其中：设备拆迁成本621137元，装修拆除损失26805元，拆迁重建期间房租130000元，人工成本238818元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中租赁合同的签订方为许光法与济南亨发公司，故其双方系合同相对方。济南亨发公司要求许光兴、许杨、天桥区政府、新徐居委会承担合同责任，于法无据，一审法院不予支持。许光法将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的位于济南市房屋租赁给济南亨发公司使用、经营，双方订立的租赁合同应当认定为无效。许光法将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋向外出租，对于造成合同无效的后果具有过错，济南亨发公司作为承租人，未认真审查出租标的物的权属状况，亦有过错，双方各应承担50%的责任为宜。根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就房屋租赁合同而言，在合同被宣告无效后，返还财产的法律后果体现在两个方面：一方面承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有，没有合法根据，其应当将房屋移转占有给出租人；另一方面，承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性收益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。这种收益以承租人参照双方合同约定的租金标准支付房屋使用费的方式体现。本案中许光法与济南亨发公司签订的房屋租赁合同无效，济南亨发公司已搬离涉案标的物，故无需返还，济南亨发公司已支付给许光法的房屋租金可折抵其占有出租房屋期间的使用费，现济南亨发公司要求返还52万元，于法无据，一审法院不予支持。济南亨发公司要求许光法、许光兴、许杨、新徐居委会、天桥区政府赔偿损失1016760元，其提交了因拆迁重建导致发生的成本费用及损失价值咨询报告，其中载明设备拆迁成本621137元，装修拆除损失26805元，拆迁重建期间房租130000元，人工成本238818元。该咨询报告系济南亨发公司单方委托所做出的，许光法、许光兴、许杨、新徐居委会、天桥区政府因此提出异议，但并未提交证据加以反驳，故对该咨询报告一审法院予以采信。根据咨询报告设备拆迁成本为621137元，其中10ＫＶ配电工程拆迁成本为299500元，因该配电工程至今尚未拆迁，并未实际发生，故该部分费用应予扣除，故拆迁成本为321637元。对于装修拆除损失26805元，系因在租赁标的物进行装饰装修且已形成附合，故该部分损失，系合理损失。对于拆迁重建期间房租、人工成本费用，济南亨发公司要求许光法、许光兴、许杨、新徐居委会、天桥区政府赔偿于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院支持其损失348442元，许光法应赔偿50%计174221元。许光法要求济南亨发公司支付占有使用费，因双方对于搬离时间说法不一，许光法主张支付占有使用费8.6万元没有证据能够证实，故一审法院对此不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、许光法于判决生效之日起10日内赔偿济南亨发钢化玻璃有限公司经济损失174221元。二、驳回济南亨发钢化玻璃有限公司其他诉讼请求。三、驳回济南亨发钢化玻璃有限公司对许光兴、许杨、济南市天桥区人民政府、济南市天桥区药山街道办事处新徐居委会的诉讼请求。四、驳回许光法的诉讼请求。案件受理费9000元，由济南亨发钢化玻璃有限公司负担7000元，由许光法负担2000元;反诉案件受理费975元，由许光法负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、许光兴、许杨、天桥区政府、新徐居委会应否承担赔偿责任；二、合同双方的责任承担比例；三、许光法主张的占有使用费应否得到支持；四、价值咨询报告应否采信及济南亨发公司的损失数额。关于争议焦点一，2018年1月16日，许光法与济南亨发公司签订《租赁合同》，约定许光法将诉争房屋租赁给济南亨发公司使用。根据合同的相对性原则，济南亨发公司仅能要求许光法承担合同项下的各项义务。许光兴、许杨、天桥区政府、新徐居委会并非涉案合同的相对人，济南亨发公司要求许光兴、许杨、天桥区政府、新徐居委会承担合同责任，本院不予支持。一审法院未判决许光兴、许杨、天桥区政府、新徐居委会对济南亨发公司的各项损失承担赔偿责任并无不当。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，许光法将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给济南亨发公司，许光法存在过错，济南亨发公司作为承租人，未对租赁物的权属状况尽到审慎的审查义务即与许光法签订租赁合同，亦存在过错。一审法院综合双方的过错程度，判决许光法与济南亨发公司各承担50%的赔偿责任并无不当。关于争议焦点三，许光法上诉主张济南亨发公司应支付对涉案房屋的占有使用费，因无证据证实济南亨发公司确切的搬离日期，许光法的该项主张，一审法院不予支持，并无不当。关于争议焦点四，一审中济南天泽资产评估事务所出具的《济南亨发钢化玻璃有限公司因拆迁重建导致发生的成本费用及损失价值咨询报告》虽系济南亨发公司单方委托，但评估人员具备评估资格，报告依据充分，一审法院予以采信并无不当。许光法虽对此报告不予认可，但一审中并未申请重新进行评估，亦未提出其他足以推翻该报告的证据，故许光法关于一审法院采信该评估报告不当的主张不予支持。关于10KV配电工程拆迁成本，济南天泽资产评估事务所已经评估，但未实际发生。一审法院予以扣除并不违反法律规定。济南亨发公司可待实际发生后，另行主张权利。对于拆迁重建期间房租、人工成本费用，一审法院不予支持并无不当。一审法院认定的济南亨发公司的各项损失数额正确。综上所述，许光法、济南亨发钢化玻璃有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18000元，由上诉人许光法负担9000元，上诉人济南亨发钢化玻璃有限公司负担9000元。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年四月二十九日书记员  侯新新