江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1329号上诉人（原审被告、反诉原告）：王长青，男，1952年7月15日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王冰，上海达贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州华茂文旅产业发展有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫南路1258号11幢3142室。法定代表人：陈祝全，总经理。委托诉讼代理人：倪米娃，江苏云贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云茂，江苏云贤律师事务所律师。上诉人王长青因与被上诉人苏州华茂文旅产业发展有限公司（以下简称华茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初8222号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王长青上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判双方签订的房屋买卖（居间）合同已经解除，驳回华茂公司的诉讼请求。2.撤销一审判决第三项，改判支持王长青的反诉请求。3.诉讼费由华茂公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误导致判决错误。由于华茂公司的根本违约行为，双方之间的房屋买卖（居间）已经解除。1.王长青、陈祝全及中介方约定于2019年5月10日办理涉案房屋过户手续，但华茂公司分文未付购房款，也没有到现场办理过户手续，已构成根本违约。2.王长青并未同意2019年6月4日办理过户手续，而是要求华茂公司按照合同约定支付违约金并且对5月10日陈祝全电话中辱骂王长青的行为赔礼道歉才能过户，此前陈祝全自己提出向王长青支付2万元的补偿金也应当付清。因此，2019年6月4日王长青未到场办理过户手续不构成违约，华茂公司也不是守约方。此后，陈祝全以刑事诈骗要挟王长青，强行要回90万元购房款，绝非出于资金保护的目的，因为案涉房屋已经网签，不存在与他人交易的可能，自然不存在陈祝全资金不安全的情形。华茂公司强行要回90万元购房款，以及向中介方也要回了全部中介费，这是华茂公司要求解除双方房屋买卖合同的真实意思表示，也是华茂公司根本违约的体现。王长青返还了购房款，应认定双方已经解除了房屋买卖合同。3.2019年6月13日华茂公司提交的诉状中诉讼请求一是明确请求判令解除双方合同的，更是体现了华茂公司认为合同已经解除的真实意思表示。二、由于华茂公司长期违约，不支付购房款，导致王长青丧失了购买上海经济适用房的机会，也使王长青出售涉案房屋的目的不能实现。而且，王长青只有涉案房屋唯一一套住房居住，上海户籍地多年前已被动迁，王长青他处无房居住。因此，双方合同应当被解除。综上，由于双方合同已经被解除，合同不应当继续履行。由于华茂公司多次违约，故应当承担违约责任。被上诉人华茂公司辩称：一、双方合同从始至终都未解除，一审判决认定事实正确。1.2019年5月10日双方未办理过户手续系王长青导致，且双方合同未解除，华茂公司未构成根本违约。2.王长青收到购房款后未配合办理过户已属违约，华茂公司即使追回购房款，双方合同也未实际解除。二、涉案房屋仍处于可交易状态，合同目的仍可实现，王长青有继续履行合同约定的义务。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决合法合理，请求驳回上诉、维持原判。本诉原告华茂公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋买卖（居间）合同合法有效；2.判令王长青继续履行双方之间签订的房屋买卖（居间）合同，配合将位于黎里镇的房屋过户至华茂公司名下；3.判令王长青支付合同违约金20万元；4.判令本案诉讼费用由王长青承担。一审庭审后，华茂公司自愿撤回要求王长青支付合同违约金的诉请。反诉原告王长青向一审法院反诉请求：1.判令双方签订的房屋买卖（居间）合同解除；2.判令华茂公司支付违约金200000元；3.判令本案反诉费用由华茂公司承担。一审法院认定事实如下：座落于苏州市吴江区的房屋系王长青个人所有，不动产权证为xxxxxx。2019年1月13日，王长青作为甲方、陈祝全作为乙方、苏州人海房产经纪服务有限公司作为中介方签订《房屋定金合同》一份，约定甲方将名下黎里镇房屋出售给乙方，建筑面积87.79m2，产权证办理中，2室2厅1卫1厨；房屋净到手价格为100万；正式合同于2019年3月30日之前在中介处签订。当日，陈祝全支付购房定金10万元。2019年3月27日，王长青作为售房人（甲方）、华茂公司作为购房人（乙方）、苏州人海房产经纪服务有限公司作为居间方（丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，合同第一条房屋基本情况条款约定:1.1甲方已依法取得位于苏州市吴江区的房屋产权，不动产登记证编号为xxxxxx号，甲方自愿将上述房屋出售给乙方；1.2房屋基本情况为住宅，2室2厅1卫1厨，建筑面积87.79平方米，楼层01，总层数06，土地性质出让，车库无，阁楼无，全套软硬装修及附属设施、储藏室1个（无产权证）。合同第二条成交价格条款约定：双方协商后实际成交价格为人民币100万元，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，增值税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担，房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担。合同第四条付款约定条款约定：乙方于2019年1月13日交付定金10万元；乙方于2019年4月20日之前提供所需资料进行网签，购房款100万于过户当日一次性付清，其中包含定金10万元。合同第五条相关事宜条款约定：5.3丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助双方办理产权过户手续，甲乙双方必须在2019年4月20日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；5.5以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。合同第六条违约责任条款约定：6.5甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，丙方收取的中介信息服务费一律不退还。合同第七条免责条款约定，如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。合同第八条约定其他事宜条款约定：8.1甲、乙双方任何一方不得违约，如有一方违约，除应支付守约方违约金外，还需支付丙方该房屋总成交价的3%作为中介费；8.2乙方所交定金可冲抵房款；8.3乙方同意甲方在过户完毕双方对该房产交割后免费居住至2019年9月30日，在此期间如甲方对该房屋造成的与交割时的状态发生变化、损坏，需照价赔偿。合同第九条其他条款约定：9.1合同在履行过程中发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费用由违约方支付；9.4甲乙双方共同委托中介方进行网签、进行备案、网签等政府规定的相关过户交易手续。2019年4月12日涉案房屋经由中介方办理了第一次网签手续。王长青、陈祝全及中介方约定于2019年5月10日办理涉案房屋的过户手续，但当日因陈祝全未全额支付购房款至王长青账户及陈祝全未至现场导致没有办理过户手续。2019年5月21日中介王磊询问王长青是否按原合同约定办理网签过户时，王长青回复“陈祝全赖账，承诺补偿的2万元不给了，网签价格100万元，让他税多交1万元，不能让这种人占便宜。你问他12日你跟他通话后近一个星期他平白失踪干吗去了，购房款为什么一直拖欠不到账？”次日王磊再次向王长青确认是否办理网签时，王长青回复“外出未带手机，刚看到……5月10日让他来过户，一天等他，他一分钱未汇，至今未付。5月12日你电话问他网签的事，他说等一等，一等一星期，却又来诬陷我违约和指责中介不尽职……既如此，各遵其责，各尽其职，各按约行事，网签100万售价，国家的税不可逃避，网签的事我5月12日微信就言明可以的，另外将此次签约时间、责任、具体事项给他定下来。”后中介方于2019年5月23日办理了第二次网签手续。2019年6月2日、3日中介王磊与双方确定了6月4日办理过户手续。2019年6月4日陈祝全以代公司垫付购房款及居间费为由转账给付王磊915000元，当日上午王磊即转账给付王长青900000元。但因王长青未出现导致涉案房屋未没有办理过户手续。2019年6月11日王长青通过赵银娣的银行账户将90万元退还王磊。王磊收到后已将90万元退还陈祝全。一审另查明，2019年3月28日及29日王长青在复旦大学附属中山医院青浦分院进行胸部X线检查、肺CT平扫和三维重建。4月19日王长青在该院门诊看病。后于4月23日入院，于4月30日出院。2019年6月4日下午14时左右王长青在上海市青浦区金泽镇社区卫生服务中心就医。2019年12月16日华茂公司将购房余款90万元支付至一审法院。以上事实，由华茂公司提交的《房屋定金合同》、《房屋买卖居间合同》、不动产权证书、网签时间表、转账记录、陈祝全与沈锐、王磊、王长青的微信聊天记录；王长青提交的《房屋定金合同》、《房屋买卖居间合同》、王长青与王磊、陈祝全的微信聊天记录、医院就诊记录、出院小结、专家特约单、工商银行明细单以及双方的庭审陈述在卷佐证。一审法院认为，陈祝全与王长青之间的房屋定金合同、华茂公司与王长青之间的房屋买卖居间合同系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，华茂公司虽未加盖单位公章，但陈祝全系华茂公司的法定代表人，有权代表公司签订合同，且已获得公司的追认，故房屋买卖居间合同合法有效。双方均应依约履行合同约定的义务。房屋买卖居间合同约定华茂公司于2019年4月20日之前提供资料进行网签。涉案房产第一次网签时间为2019年4月12日，符合双方约定，故对王长青关于华茂公司手续不全导致网签迟延的意见，一审法院不予采纳。2019年5月10日三方约定当日付款过户，但因故未如期完成。后双方并未解除房屋买卖居间合同，王长青要求按原合同约定的100万元支付购房款外另补偿2万元，但陈祝全没有表示同意，当中介王磊向王长青确认是否同意办理按原合同约定100万元网签过户时，王长青表示同意，其并未流露出要求补偿2万元及支付违约金的意思表示，之后中介也仍根据原合同办理了网签，应认为双方经过反复沟通最终达成了按原合同约定的100万元购房款进行交易的合意。双方应依据诚实信用原则继续履行各自的合同义务。2019年6月4日陈祝全代表华茂公司支付了购房款90万元，王长青收到90万购房款后未到场协助华茂公司办理过户手续，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。陈祝全因王长青未及时配合过户，出于资金保护的目的索回90万元并不能当然认定华茂公司有解除合同的意思表示。现作为守约方的华茂公司不同意解除合同，故双方之间的房屋买卖合同应继续履行，现华茂公司已表示愿意将90万元购房款交至法院，待过户后由法院将购房款交付王长青，故对其请求继续王长青履行合同，配合办理涉案房屋过户的诉请，应予支持，因过户所需的相关税、费及其他所需费用由华茂公司负担；关于违约金，华茂公司庭后表示撤回该项诉请，视为其对自身权利的处分，一审法院予以准许；王长青反诉要求华茂公司支付违约金20万元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、苏州华茂文旅产业发展有限公司与王长青于2019年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效。二、王长青于判决生效之日起三十日内协助苏州华茂文旅产业发展有限公司将位于X幢XXX室的房屋（登记号XXXXXXX）变更登记至苏州华茂文旅产业发展有限公司名下。因过户所需的相关税、费及其他所需费用由苏州华茂文旅产业发展有限公司负担。王长青于上述义务履行完毕后到一审法院领取90万元购房款。三、驳回王长青的全部反诉请求。本诉案件受理费13800元，由王长青负担12800元，由苏州华茂文旅产业发展有限公司负担1000元。反诉案件受理费减半收取为2150元，由王长青负担。二审中，上诉人王长青提交了以下证据：一、上海市公安局户籍证明，用于证明王长青户籍地址为。二、个人不动产登记信息查询记录（现状），用于证明王长青在上海没有房产，其身份证地址早已拆迁，是空挂户口。三、百度地图截图，用于证明王长青身份证地址不存在。被上诉人华茂公司质证认为：一、对证据一真实性无异议，关联性有异议。该户籍证明仅能说明王长青的户籍地原址，据上海市周家桥派出所电话告知，XXX路X弄已经拆迁数十年，原籍均在拆迁时获得政府颁发的拆迁款或拆迁房安排，且与本案涉案房屋买卖无关。二、对证据二的真实性没有异议，关联性有异议。首先，该查询记录系上海市不动产登记中心，无法证明王长青在其他地区也没有房产。其次，据当事人在中介口中得知，王长青为获得上海市保障房的购买资格，假意与妻子赵银娣离婚，并将其名下多处房产转至子女与赵银娣名下。因此，该份记录无法证明涉案房屋系王长青唯一住房，也并非王长青逃避履行本合同义务的借口。三、对证据三的真实性、关联性、合法性均不予认可，与本案无关。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，华茂公司陈述，陈祝全在2019年5月8日、9日分别通过中介向王长青要求发银行卡号，但王长青直到5月10日下午14:30才将卡号发来。陈祝全在银行柜台通过公司账户向个人转账，被告知公对私转账需要24小时到账，于是陈祝全希望先从个人卡上转账20万元，剩余款项公司卡上转账，第二天到账（微信聊天记录时间为5月10日下午14:28），但王长青未同意，并且不接电话，未表态。此时即使全额转账也无法完成交易，于是5月10日14:43陈祝全在与王长青的微信聊天记录中表示重新进行网签，约定时间过户，但王长青未回复陈祝全，也不接电话。因为第一次网签是4月12日，网签有一个月的有效期，即5月12日到期，之后就要重新网签。第一次网签没有能过户后，中介建议通过其将购房款给王长青。因为陈祝全一直无法与王长青取得联系，王长青不接电话、拒回信息，因此陈祝全希望通过中介促成过户。第二次网签后，在王长青已经收到90万元购房款的情况下，过户当天即2019年6月4日，王长青和中介王磊在一起，王磊打电话告诉陈祝全，王长青要求加价2万元或4万元，陈祝全已经同意，只要王长青过来签字就付钱的情况下，王磊又告诉陈祝全，王长青已经离开了苏州，不愿意过户。因此，陈祝全觉得自己受到欺骗，要求王长青退回购房款，之前中介也和陈祝全保证过，如果王长青不过户，就把购房款要回来，但双方的合同并未解除。华茂公司起诉时考虑到王长青还在涉案房屋内居住，如果继续履行合同，对后续搬迁可能比较困难，但华茂公司实际上一直想要购买涉案房屋，且购房款充足，有能力购买，考虑到法院判决双方继续履行合同更安全，所以变更了诉讼请求。二审中，王长青陈述，2019年5月10日陈祝全没有支付购房款是因为在5月8日、9日协商时王长青提出自己作为老年人被骗过，不同意银行卡转账，认为银行卡转账不安全，坚持要求银行柜台转账，但是直到5月10日14:30陈祝全收到账号后仍然没有支付任何款项。2019年5月10日后，陈祝全要求网签，王长青坚持要求陈祝全先承担违约责任，不同意网签。通过王磊与陈祝全的微信，王长青才知道第二次网签价格是87万元，而王长青要求第二次网签价格按照100万元，所以第二次网签王长青是不同意的。王长青要求陈祝全承担5月10日上午没有来过户的违约责任，当时没有明确金额，但合同约定是20万元。第一次网签前后陈祝全粗鲁骂王长青，王长青要求陈祝全赔礼道歉。网签和过户的前提是陈祝全要承担违约责任。王长青认为陈祝全支付90万元购房款后会进行补偿及赔礼道歉，但是实际上陈祝全没有表示，所以王长青不同意过户，事后的事实也证明陈祝全不愿承担违约责任，也没有给王长青说法。王长青收到购房款后，陈祝全根本没有同意补偿钱和赔礼道歉，而是用中介王磊的电话大骂王长青，并且在6月4日下午13:30陈祝全就到胜浦派出所报了案，说是刑事诈骗。后来陈祝全连续几天一直通过中介王磊催王长青退款，王长青迫不得已只好退回90万元购房款。双方在签订合同的时候，王长青就明确要居住到10月31日，因为王长青只有这一套房子，卖掉以后要去买上海的经济适用房，所以陈祝全本来就知道王长青需要居住这个房屋。王长青退还陈祝全90万元时合同已经解除，同时王长青的答辩状也同意解除合同，华茂公司收到答辩状时进一步明确合同已经解除。以上事实，由本院调查笔录予以证实。本院认为，2019年3月27日王长青、华茂公司、居间方签订的房屋买卖（居间）合同合法有效，双方均应按约履行。合同约定购房款100万元于过户当日一次性付清，其中包含定金10万元。三方约定于2019年5月10日办理过户手续，因故未能办理，但王长青并未要求解除合同。后在居间方沟通协调下，三方又约定于2019年6月4日办理过户手续。2019年6月4日陈祝全代表华茂公司通过居间方支付了90万元购房款，王长青收取90万元购房款后并未到场协助华茂公司办理过户手续。王长青主张网签和过户要以陈祝全承担违约责任和赔礼道歉为前提条件，对此本院认为，如王长青认为2019年5月10日未能办理过户系华茂公司的责任且对其造成损失的，可依法主张权利，但在王长青已经收取全额购房款（含定金10万元）的情况下，合同约定的过户条件已经成就，王长青拒绝履行协助过户义务，构成违约。之后华茂公司虽然向王长青索回90万元购房款，但并未明确要求解除合同。一审诉讼中华茂公司要求继续履行合同，且将90万元购房款交至一审法院，合同具备继续履行的条件，从维护交易秩序角度，本案房屋买卖合同应当继续履行。至于王长青所称的涉案房屋为其唯一一套住房，并非房屋买卖合同不能继续履行的法定事由。关于王长青反诉主张的违约金20万元，本院认为，合同约定以房屋成交价格的20%作为违约金的适用情形为一方解除合同或拒绝履行合同，本案中华茂公司并不存在上述情形，故王长青要求华茂公司支付20万元违约金，不应支持。综上，王长青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人王长青负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年四月二十七日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。