四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终294号 上诉人（原审被告）：四川瑞益房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区桐梓林东路1号，统一社会信用代码91510100667596279N。 法定代表人：张光平，该公司经理。 委托诉讼代理人：苟懿，四川凡高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖潇，四川凡高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:杨玉林，女，1978年6月5日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：赵维明，四川开山律师事务所律师。 上诉人四川瑞益房地产开发有限公司（以下简称“瑞益公司”）因与被上诉人杨玉林房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2019）川0623民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞益公司上诉请求：一、撤销原判第二项，并依法调减违金，二、本案一、二审诉讼费用由杨玉林承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，未办理初始登记系政府的原因导致，不能归责于瑞益公司，瑞益公司不应当承担违约责任；二、一审判决认定的违约金过高，（一）杨玉林主张的2015年12月28日前的违约金已过诉讼时效，不应支持，（二）杨玉林主张逾期办证的违约金过高，应当予以调减。 杨玉林辩称，一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》真实、有效，杨玉林已履行支付购房款项的合同义务，有权要求瑞益公司履行为杨玉林办理房屋所有权登记的合同义务；二、根据合同约定，瑞益公司应当为违约行为支付违约金；三、2018年12月28日，杨玉林才知道取得楼栋权属证明，双方当事人才形成一个确定的债权，确定案涉违约金的数额，诉讼时效从此时起算；四、超面积及容积率系瑞益公司自身规划设计不当导致，不应将自身责任转嫁政府，更不应由业主承担。 杨玉林向一审法院起诉请求：一、判令瑞益公司为杨玉林办理房屋所有权转移登记；二、判令瑞益公司支付杨玉林因逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金53116.65元；三、本案诉讼费用包括但不限于诉讼费、鉴定费、保全费等由瑞益公司承担。 一审法院认定事实：2010年11月4日，杨玉林与瑞益公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：瑞益公司将其开发的位于中江县房屋出售给杨玉林；总价款195479.00元；买受人采取分期付款方式支付房款；瑞益公司应在2011年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），如因瑞益公司的责任未能按约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明，杨玉林不退房的，合同继续履行，自瑞益公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按全部已付房款每日万分之一的标准支付违约金，并于实际取得权属证明之日起30日内向杨玉林支付；商品房交付使用后，杨玉林同意委托瑞益公司向权属登记机关申请办理房屋转移登记。2011年1月30日，瑞益公司向杨玉林交付房屋，并签署了《房屋交接书》。《房屋交接书》载明杨玉林已付契税3880.00元、维修基金3880.00元、总房款193998.00元。杨玉林、瑞益公司双方同意以《房屋交接书》载明的金额确定已付购房款。瑞益公司于2018年12月27日实际取得涉案房屋所在楼栋的权属证书，但至今未为杨玉林办理该房屋的所有权转移登记。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨玉林、瑞益公司自愿协商签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。杨玉林、瑞益公司双方同意以《房屋交接书》载明的金额确定已付购房款，对杨玉林已支付购房款193998.00元的事实应予以确认。瑞益公司同意杨玉林办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，对杨玉林的该诉讼请求，应予支持。《商品房买卖合同》约定瑞益公司应在2011年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，瑞益公司实际于2018年12月27日取得案涉房屋所在楼栋的权属证明的行为已构成违约。瑞益公司辩称系政府原因造成未依约办理初始登记，但并无充分证据证实系政府原因导致其不能如期办理初始登记，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即使瑞益公司的该辩解意见成立，也不能免除瑞益公司应向杨玉林承担的违约责任。故对瑞益公司的该辩解意见，不予采纳。依《商品房买卖合同》的约定，瑞益公司逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，杨玉林未要求退房，合同继续履行。瑞益公司应自合同约定的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按全部已付房款每日万分之一的标准支付违约金，并于实际取得权属证明之日起30日内向杨玉林支付。因此，瑞益公司实际取得商品房所在楼栋的权属证明前，违约行为系持续发生，违约金的确定应以实际取得权属证明日期为准，并在违约金确定后30日内履行。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，按瑞益公司实际取得商品房所在楼栋的权属证明日期确定违约金至杨玉林提起诉讼主张权利时，并未超出法律规定的诉讼时效期间。故对瑞益公司提出的2015年12月27日之前的违约金已超过诉讼时效期间的抗辩意见，本院不予采纳。违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案瑞益公司未就杨玉林主张的违约金过高提供证据予以证明，其要求调整逾期办理所在楼栋权属证明的违约金无事实及法律依据，对杨玉林主张的该逾期违约金应予支持。依合同约定，该违约金应以已付房款193998.00元为基数，自应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日即2011年7月1日起至2018年12月27日止，按日万分之一为标准进行计算。综上，杨玉林要求瑞益公司为其办理所购房屋的所有权转移登记并支付逾期办理该商品房所在楼栋权属证明违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告四川瑞益房地产开发有限公司于本判决书生效之日六个月内为杨玉林办理位于四川省中江县房屋的不动产权属证书；二、被告四川瑞益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起六个月内向杨玉林支付逾期办理初始登记违约金。违约金计算方法为：以193998.00元为基数，从2011年7月1日起至2018年12月27日止，按日万分之一为标准进行计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1128.00元，减半收取564.00元，由四川瑞益房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞益公司提交了中江县自然资源局出具的《关于张光平信访事项的回复》、《土地出让金征收决定书》，中江县人民政府出具的《行政复议决定书》，用以证明系有关行政部门的原因导致不能按期为被上诉人办理产权证。经质证，杨玉林主张上述证据证实瑞益公司负有为杨玉林办理产权证的义务，瑞益公司不能以第三人的原因免除合同约定的违约责任。本院认为，瑞益公司提交的证据主要证明目的为系案外人的原因导致其不能为杨玉林按约办理产权证，该事由不能免除其合同约定的违约责任，上述证明不能达到其证明目的，不予采信。 二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，二审的主要争议焦点为：一、瑞益公司应否承担违约责任；二、杨玉林主张的2015年12月28日的违约金是否已过诉讼时效；三、如果瑞益公司应承担违约责任，一审认定的违约金金额是否过高。 关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，瑞益公司主张行政部门以商品房所在地街道和门牌未确定、建筑面积增加、围墙占红线不予办理，其不应承担违约责任。可见其主张的免责事由主要为第三人的原因导致未按约办理产权证，其主张于法无据，不予支持。 关于争议焦点二，瑞益公司主张诉讼时效应从约定的办证之日即2011年7月1日起算。杨玉林主张诉讼时效应从其知晓瑞益公司已办理楼栋权属证明之日即2018年12月28日起算。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第20.1条中约定，自瑞益公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按全部已付房款每日万分之一的标准支付违约金，并于实际取得权属证明之日起30日内向杨玉林支付。瑞益公司于2018年12月27日实际取得涉案房屋所在楼栋的权属证书。本院认为，双方当事人对违约金的计算期间及支付时间约定明确，瑞益公司在实际取得楼栋权属证明前，其违约行为持续发生，违约金应当连续计算。依据合同约定，瑞益公司应当于2019月1月27日内向杨玉林支付违约金，诉讼时效从此时起算，至杨玉林起诉时，诉讼时效未经过。 关于争议焦点三，根据《商品房买卖合同》第20.1条约定，瑞益公司应在2011年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因瑞益公司的责任未能按约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明，杨玉林不退房的，合同继续履行，自瑞益公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按全部已付房款每日万分之一的标准支付违约金，并于实际取得权属证明之日起30日内向杨玉林支付。本案中，瑞益公司未按约办理权属证明，应当承担违约责任，双方已约定违约金计算标准，但瑞益公司主张该约定过高。本院认为，商品房买卖合同一般系格式文本，且由开发商一方提供，逾期办证违约金的数额一般为日万分之一，这样的明确约定一般不存重大误解或显失公平的可能性，应当尊重当事人的意思表示，故不应轻易否定双方约定的违约金的合理性，瑞益公司主张违约金过高，但未提交相应证据予以证明，瑞益公司逾期交房的行为，可能导致杨玉林丧失二手房交易机会、增加杨玉林融资成本等损失，故一审法院对违约金的计算符合合同约定，不存在过高的情形，二审予以维持。 综上，瑞益公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1128元，由四川瑞益房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 邵 敏 审判员 张时春 审判员 毛文婷 二〇二〇年四月八日 书记员 廖雪丽