安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初1132号原告（反诉被告）：黄佳佳，女，汉族，1991年2月15日出生，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：陆靖，安徽汉合律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥粤诚置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：钱宜丽，董事长。委托诉讼代理人：李国勇，公司员工。原告黄佳佳（反诉被告）诉被告（反诉原告）合肥粤诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄佳佳委托诉讼代理人陆靖、被告合肥粤诚置业有限公司（以下简称粤诚公司）的委托诉讼代理人李国勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄佳佳向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、请求法院判令被告返还原告购房款332000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月份左右，原告考虑在合肥市内购买一套公寓，后原告看中合肥恒大中央广场的楼盘，当时被告向原告宣传，恒大中央广场2号商务写字楼是商务公寓，原告考虑其公寓位置较好，交通方便，配套设施齐全，遂决定购买一套。之后原告分别在2017年10月11日、2017年12月8日、2018年3月30日、2018年7月5日、2018年9月12日分五次向被告支付332000元购房款。2018年10月19日，原告与被告正式签订《商品房买卖合同》（下简称“合同”），合同备案单号1810009089。合同约定原告购买被告开发的恒大广场2号地块商务写字楼23层办2331室，该商品房单价（人民币）：11020.97.11元/平方米，合同约定面积：59.16平方米，总金额652000元。原告与被告约定付款方式为首付款332000元和按揭贷款320000元，原告如约支付了全部首付款，并按照合同的约定，在合同备案后将全部的申请按揭贷款的材料交于被告。在2018年底时，被告告知原告，向银行申请的按揭贷款未能审批，并要求原告自行筹集剩余购房款，原告告知被告无法短时间内筹集32万元，请求被告继续办理贷款。直到2019年3月份时，被告还是未能成功办理按揭贷款。后原告经多番努力，苦奈32万元还是无法筹集，在2019年4月份时，原告告知被告家庭经济紧张，又刚生育完两个小孩，实在没有能力筹集剩余32万元购房款，遂请求退房。但是被告却要求原告承担合同价款10%的违约金，才能退房，这让原告无法接受，且没有合同和法律依据。原告认为，原告要求退房，可以承担给被告造成的相应损失，合同的第七条的约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的1%向出卖人支付违约金”，根据合同的对等性及公平原则，原告作为买受人选择退房，承担合同价款1%的违约金相对公平。现根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，以及现原告的实际情况，原告只能选择解除《商品房买卖合同》，关于原告可能要承担的违约金，请法院公平裁判。被告粤诚公司辩称：一、双方签订的合同是因为原告违约，未能办理按揭未能办理按揭导致合同无法继续履行，属于原告的责任。二、原告实际付款并没有332000元，而是331821元，具体金额以反诉状上面的金额为准。双方商品房买卖合同附件六补充说明中未能办理按揭的相关情形进行了约定。其中约定逾期二十天以上的，原告应当承担房屋总价款的10%作为违约金。同时根据补充协议六第十五条第四款的规定，合同解除的，原告应当配合被告办理相关的房屋合同备案撤销手续。反诉原告粤诚公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的商品房买卖合同（备案单号1810009089）；二、判令反诉被告向反诉原告支付65200元的违约金（按照总房款的10%计算）；三、判令反诉被告协助反诉原告办理《商品房买卖合同》备案撤销手续（包括预告登记注销手续、合同备案登记撤销手续）；四、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年10月19日，原被告签订一份备案单号为1810009089号商品房买卖合同，并办理了网上登记备案。合同约定：反诉被告购买反诉原告开发的合肥市瑶海区明光路与胜利路交口恒大广场第2号地块商务写字楼*****室房屋一套，房屋总价款为652000元，反诉被告首付款332000元，剩余房款320000元反诉被告于银行办理按揭贷款，反诉被告实际付款331821元（332000+预抵押费550-优惠额729）。根据商品房买卖合同及补充协议约定：买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的折扣优惠，否则视为逾期付款，逾期20天以上视为买受人单方解除本合同，买受人向出卖人支付该房款总价的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，另行销售该房屋，后反诉被告银行按揭贷款因个人原因未获得银行批准，我司事后多次催促被告，按照合同约定付清剩余房款，反诉被告置之不理，综上，为维护我司合法权益，遂诉至法院，望判如所请。反诉被告黄佳佳辩称：一、同意解除买卖合同。关于相关的违约金，我们认为首先违约金条款约定过高，法院应当予以核减。关于买卖合同附件六黄佳佳向代理人告知其附件六并不知情，从反诉原告提交的附件六看，该附件六并未予以备案。该附件六全部为格式条款。根据合同法的相关规定，对于格式条款提供格式条款的一方应当根据公平的原则，以及对免责或者限制一方责任的条款。但是综合附件六全文来看，反诉原告并未履行相应的提醒义务和告知义务。关于补充协议附件六周约定的未来办理贷款后，买房人以主合同时支付总房款10%的违约金。明显属于加重买受人责任的条款，应当属于无效。经本院查明：2018年10月19日，原告黄佳佳与被告粤诚公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告黄佳佳购买“恒大广场”第2号地块商务写字楼****室房屋一套，面积为59.16平方米，单价为11020.97元/平方米，房屋总价为652000元，黄佳佳应于2018年10月19日首付房款332000元，余款320000元办理按揭贷款。同时合同第七条约定：如买受人逾期超过90日未付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的1%向出卖人支付违约金；合同第九条约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。另该合同附件四“合同补充约定”载明：如买受人的按揭贷款申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任。《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》第三条第（一）项第3条载明：如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心书审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金，逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金，逾期超过20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。2018年10月23日，双方另行签订了《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》一份，其中第三条第（一）项第3条约定：如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10日的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。上述合同及补充说明签订前后，黄佳佳共计向粤诚公司支付了首付款331821元（其中首付款332000元、预抵押费550元，优惠额729元），案涉房屋于2018年10月23日办理了网上登记备案。此后，黄佳佳向中国银行合肥北城支行申请按揭贷款，因其个人原因，黄佳佳的申请最终未获银行审批通过。2018年12月25日、2019年1月7日、2019年4月22日、2019年4月30日粤诚公司四次向黄佳佳发出《通知书》，告知黄佳佳因其在银行最终审批未获通过之日起15内未能付清房款，要求其在收到本通知之日起三日内一次性付清剩余房款及违约金。其中最后一次通知书还告知了黄佳佳解除合同、所付款项不予退还、房屋另行销售等相关事宜。因黄佳佳家庭经济紧张，没有能力支付剩余房款，遂诉至本院，请求判如所请。以上事实，由身份证复印件、企业查询单、《商品房买卖合同》及附件、《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》、《通知书》两份、收款收据、中国银行合肥北城支行《情况说明》以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。黄佳佳于2019年4月提出因经济能力不足以支付剩余房款而要求解除合同，粤诚公司亦于2019年4月30日向黄佳佳发出了解除合同的通知书，故本院认为双方对于解除合同并无异议，双方签订的关于“恒大广场”第2号地块商务写字楼23层办2331室的《商品房买卖合同》及其附件、《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》已于2019年4月30日解除。基于双方对于合同解除而产生的违约金支付责任并无争议，本案争议的焦点在于黄佳佳应承担违约金的比例。依照双方《商品房买卖合同》第七条及第九条的约定：“如买受人逾期超过90日未付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的1%向出卖人支付违约金”，而《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》第三条第（一）项第3条约定逾期超过20天以上的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。基于主合同与附件条款对于违约金的比例约定不同，本院认为，《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》属于《商品房买卖合同》的附件内容，该附件标识不可备案，依据该补充协议，作为买受人的黄佳佳应承担的逾期付款违约金远远高于主合同《商品房买卖合同》中违约金的约定，作为合同的提供方粤诚公司应在黄佳佳签订该补充协议时对于加重买受人黄佳佳违约责任的条款加重字体予以标示，经查看该份协议中变更违约金比例加重买受人违约责任的条款与合同中其他条款并无明显区别，另由于《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》中只对买受人违约责任进行了加重，并没有对出卖方逾期交房违约责任予以变更，造成了合同当事人之间权利义务的不对等，违背了公平原则，故本院对于《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》中加重买受人逾期付款的违约金约定条款认定为无效，黄佳佳应按《商品房买卖合同》第七条约定支付违约金6520元（房款总价的1%）。因双方合同已解除，粤诚公司应承担返还房款的责任，故对于黄佳佳主张的退还房款332000元的诉讼请求，本院认为，由于黄佳佳在支付首付款时享受了优惠，实际付款的房款及预抵押费为331821元，故粤诚公司应向其返还的购房款应为331821元。购房款与违约金两相抵扣，粤诚公司还应退还黄佳佳325301元，黄佳佳应协助粤诚公司办理《商品房买卖合同》的相关备案撤销手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、合肥粤诚置业有限公司与黄佳佳签订的“恒大广场”第2号地块商务写字楼****室《商品房买卖合同》及其附件、《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》于2019年4月30日解除。二、合肥粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十日退还黄佳佳购房款及预抵押费共计325301元；黄佳佳协助合肥粤诚置业有限公司办理“恒大广场”第2号地块商务写字楼****室《商品房买卖合同》的相关备案撤销手续。三、驳回黄佳佳、合肥粤诚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费6280元,减半收取3140元、反诉案件受理费720元，合计3860元，由黄佳佳负担860元，合肥粤诚置业有限公司负担3000元。审判员  陈林二〇二〇年四月二十一日法官助理周锦云书记员孟芹