陕西省咸阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕04执异15号 案外人：吴娟利，女，汉族，1978年11月8日生，住陕西省咸阳市秦都区。 诉讼代表人：杨福元，男，汉族，1960年9月14日生，住西安市雁塔区。 诉讼代表人：刘利侠，女，汉族，1967年9月10日生，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：李文武，陕西九州同律师事务所律师。 申请执行人：北京银行股份有限公司西安分行。住所地：陕西省西安市高新区沣惠南路16号。统一社会信用代码：91610000671520146H。 负责人：赵政党，该分行负责人。 委托诉讼代理人：李娟、李峰，北京市康达（西安）律师事务所律师。 被执行人：陕西秦楚房地产开发有限公司。住所地：陕西省西咸新区秦汉新城秦皇北路秦楚汽车城。统一社会信用代码：91610400570656255D。 法定代表人：张光滨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贺胜旗，男，1971年12月3日生，住陕西省咸阳市秦都区。系该公司员工。 本院在执行北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）与陕西秦楚房地产开发有限公司（以下简称秦楚公司）等借款合同纠纷一案中，案外人吴娟利对本院查封房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴娟利称，其于2013年4月8日与陕西秦楚房地产开发有限公司签订了商铺购买合同，按照合同约定交纳了购房款；委托陕西秦楚商业运营管理有限公司进行运营，从2013年7月1日起租并开始收益，在此期间没有任何抵押，2016年对于北京银行股份有限公司西安分行的抵押，案外人并不知情，其抵押损害了案外人的利益，案外人作为善意第三人，其抵押不得对抗善意第三人。请求：依法中止咸阳市中级人民法院（2016）陕04执173号执行裁定书中对位于秦楚国际汽博城名优汽配区5幢1层5-1-14面积为93.16平方米房产的查封措施，并不得对该房屋进行执行。 申请执行人称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人所提异议没有事实和法律依据，不能排除执行；案外人购买涉案房屋时，涉案房屋尚不符合销售条件，其与秦楚公司签订的买卖合同应为无效合同；秦楚公司售后返租的行为涉及刑事犯罪，不能排除答辩人的执行。请求驳回案外人的异议请求。 被执行人称，其将房产出售给案外人是客观事实，没有办理预售证就开始售房是因为客观原因导致的，对返租的情况不清楚；买卖合同合法有效，其公司已向法院提供了备案价格两亿多元的房产供拍卖用于清偿对北京银行的债务，不应超标的查封。因案涉房产未完成内部装修，没有进行竣工验收，不具备交付条件，故未将房产交付于运营公司进行管理运营。 本院经审查查明，北京银行西安分行与秦楚公司等借款合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处于2016年3月31日作出了（2016）陕证执字第99号执行证书，确认案件执行标的为：本金29856930.38元，利息476006.78元及从2016年3月24日至实际还款之日的利息、罚息以及其他实现债权的费用。北京银行西安分行据此向本院申请执行，本院于2016年4月15日作出的（2016）陕04执字173号执行裁定：冻结、扣划、提取、扣留秦楚公司等被执行人名下银行存款3100万元或投资权益、股权或查封、扣押相同价值的财产；二、财产被查封、扣押后十日内如不履行还款义务，本院将对查封、扣押的财产评估拍卖，所得价款清偿债务。 2019年7月15日，本院向西咸新区规划与住房城乡建设局发出协助执行通知书，要求查封秦楚公司名下位于秦汉新城预售证号为西咸房预售字第2019115号、面积70225.10平方米，西咸国土房预售字第2019026号、面积31791.52平方米，西咸国土房预售字第2019028号、面积30235.03平方米，西咸国土房预售字第2019027号、面积30614.19平方米房产，期限三年，自2019年7月15日至2022年7月14日。案外人吴娟利所主张的案涉房产在本院查封范围内。 另查明，2013年4月8日，乙方吴娟利与甲方陕西秦楚房地产开发有限公司签订了《商铺内部意向合约》，约定乙方吴娟利购买的商铺为秦楚国际汽博城名优汽配区5幢1层5-1-14，该商铺暂测建筑面积为93.16平方米，该商铺总金额为785472元。乙方应于2013年4月8日前付清房屋总价款的50%，剩余款项39万元办理银行按揭贷款。甲方应于2013年10月31日前，将约定的商铺交付给乙方使用。甲方应当在商铺交付使用后360日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属证书。截止2013年4月8日，吴娟利共计缴纳了购房款395472元。2013年5月9日，吴娟利与咸阳市秦都区农村信用合作联社签订了陕农信秦借字【2013】132号《个人借款合同》，借款37万元用于购买案涉商铺，合同签订后，咸阳市秦都区农村信用合作联社向吴娟利放款39万元，陕西秦楚房地产开发有限公司于2013年5月18日收到按揭款39万元。 还查明，2013年4月8日，委托方（甲方）吴娟利与受托方（乙方）陕西秦楚商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营合同》一份，约定吴娟利就其所购置的名优汽配区5幢1层5-1-14，建筑面积93.16平方米房产全部经营管理权委托给乙方，由乙方进行合法经营，乙方按年向甲方支付租金，租金启用日期2013年7月1日；同日甲方陕西秦楚房地产开发有限公司与乙方陕西秦楚商业运营管理有限公司签订《担保合同》一份，约定就买受人与陕西秦楚商业运营管理有限公司订立的《商铺委托经营合同》中第六条“租金支付”事宜，甲方同意为此担保：一、甲方对上述委托合同中陕西秦楚商业运营管理有限公司向买受人按时交付租金的义务承担连带保证责任；二、若陕西秦楚商业运营管理有限公司未能按时足额履行委托合同中约定的向买受人交付的租金时，甲方自愿将房地产项目规定的储备金作为保证金，向买受人补偿陕西秦楚商业运营管理有限公司应付租金的不足部分；三、担保期限自2013年4月8日起至2018年6月30日止。 2015年7月7日，陕西秦楚商业运营管理有限公司与韩卫东签订《租金抵银行贷款协议》一份，约定案涉房产委托运营期间的租金收益冲抵银行贷款，不足部分由吴娟利向银行按时支付。 本案的争议焦点为案外人吴娟利所提异议能否阻却本案的强制执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案涉房产尚未竣工验收，不具备交付条件，被执行人陕西秦楚房地产开发有限公司亦未将案涉房产交付于运营方进行管理运营，案外人吴娟利并未合法占有该不动产，故案外人的异议请求与上述法律规定不符，其异议请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人吴娟利的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 彬 审判员 杨党代 审判员 陈寒瑛 二〇二〇年四月二十七日 书记员 陈艺方