甘肃省甘南藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘30民终71号 上诉人(原审原告)：穆永禄，男，回族，生于1970年1月22日，住址甘肃省临潭县城关镇对坡根68号，现住金洮花苑A段翠茗茶庄。 委托诉讼代理人王立功，甘肃策横律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：张世明，男，回族，生于1960年3月5日，现住甘肃省临潭县城关镇上河滩村98号。 上诉人穆永禄因与被上诉人张世明房屋买卖合同纠纷一案，不服临潭县人民法院(2019)甘3021民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、合议庭评议决定不开庭审理。本案现已审理终结。 穆永禄上诉请求:1、依法撤销(2019)甘3021民初586号民事判决第二项，改判被上诉人协助上诉人办理房屋过户登记手续；2、本案二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对上诉人使用房屋的开始时间认定错误，对上诉人自房屋建成之日起装修入住使用的事实未予认定，影响案件正确判决。原审法院对上诉人提交的证据《金洮花苑商铺装饰装修管理服务协议》、《金洮花苑商铺物业管理协议》子以采信，但对该证据证明的客观事实未予认定。该证据证明上诉人于2010年12月2日对涉案房屋进行装修开始使用，被上诉人向上诉人交付房屋的时间为2010年12月2日。原审法院遗漏该事实，仅认定被上诉人于2011年12月10日将房屋出租给上诉人的事实，使上诉人自房屋建成之日就以买受为目的占有房屋使用至今的事实不清。二、原审法院在买卖合同纠纷中审查非本案当事人之间的金融借款合同及抵押事实，超出本案审查范围，势必影响本案法律适用。本案审查范围是上诉人与被上诉人之间的买卖合同法律关系，上诉人主张的是债权，诉请被上诉人履行房屋出卖方的合同义务。原审法院在双方当事人均未申请调取相关证据的情形下，主动调取超出本案审查范围的事实，明显缺乏法律依据。原审法院对其主动调取的证据予以认定，对涉案房屋抵押事实的物权范畴进行审查，与债权无关。抵押是否有效，上诉人主张的债权能否通过物权登记取得物权，应当通过物权登记行政法律关系或者执行异议之诉法律关系另行解决。三、原审法院对本案争议焦点的表述不当，本案审查的争议焦点是上诉人是否负有协助过户义务，并非被上诉人能否将房屋过户给上诉人。办理房屋过户登记手续，是房屋出卖方的基本合同义务。上诉人诉请被上诉人履行合同义务，本案的审查焦点是上诉人是否负有过户义务。房屋能否过户，审查的内涵在于房屋物权变动的效果。原审法院应当审查被上诉人是否负有过户义务，至于房屋能否过户的问题应当通过房屋登记行政关系或者执行异议程序解决。四、原审法院将物权法作为判决合同纠纷的依据，适用法律明显错误。本案属于合同纠纷，应当以合同法律规范作为判决依据。原审法院适用物权法中关于物权和担保物权的相关法律规定，否定上诉人对被上诉人享有的债权，适用法律错误，导致判决结果错误。综上，原审判决遗漏部分事实，错误认定本案审查范围之外的事实，适用法律错误，判决结果错误。为维护上诉人的合法权益，纠正原审判决，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起上诉，请求贵院改判，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人张世明未答辩。 穆永禄向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告张世明于2016年1月16日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令被告将临潭县城关镇郊口西大街161号商铺房屋产权登记手续过户到原告名下。3、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年12月10日，穆永禄与张世明签订《房屋租赁合同》，张世明将自己所有的位于临潭县城关镇郊口西大街161号金洮花苑临街商铺（商铺标号：金洮花苑A段4号）出租给穆永禄。租赁期间，双方就上述承租商铺的买卖达成合意，穆永禄先后共向张世明支付房屋价款2400000元。2016年1月16日，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定，张世明将上述穆永禄所承租的商铺出售给穆永禄，房屋建筑面积125.55平方米，房屋成交价款为2259900元，穆永禄在2015年12月31日前一次性付清购房款，张世明于2015年12月31日将上述商铺交付穆永禄。穆永禄自承租该商铺开始，一直使用该商铺至今，并交纳了使用期间的物业管理费和水电费。至今双方未办理房屋产权过户登记手续。另查明：2015年9月18日张世明将包括原告购买的上述商铺（金洮花苑A段4号）在内的位于临潭县城关镇郊口西大街161号的临街商铺（房屋所有权证号：潭房权证城关字第2812号），为临潭县金洮州清真肉食品开发有限公司在中国建设银行股份有限公司甘南分行的借款设定了抵押担保，并办理了抵押登记及房屋他项权证（房屋他项权证号：潭房他证城关字第3012号）。2017年11月1日，甘南藏族自治州中级人民法院做出（2017）甘30民初14-1号民事裁定书，对张世明位于临潭县城关镇郊口西大街161号（房屋所有权号：潭房权证城关字第2812号，房屋他项权证号：潭房他证城关字第3012号）的商铺予以保全。2017年11月17日，甘南藏族自治州中级人民法院做出（2017）甘30民初14号民事调解书，确定中国建设银行股份有限公司甘南分行对（2017）甘30民初14-1号民事裁定书下的保全财产享有优先受偿权。2017年11月3日，甘南藏族自治州中级人民法院做出（2017）甘30执保10号执行裁定书，对张世明位于临潭县城关镇郊口西大街161号（房屋所有权号：潭房权证城关字第2812号，房屋他项权证号：潭房他证城关字第3012号）商铺的交易手续予以冻结，冻结期限为三年（从2017年11月3日至2020年11月3日）。2019年4月30日，甘南藏族自治州中级人民法院发出拍卖公告，在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖张世明位于临潭县城关镇郊口西大街161号（房屋所有权号：潭房权证城关字第2812号，房屋他项权证号：潭房他证城关字第3012号）商铺。2019年5月25日，穆永禄向甘南藏族自治州中级人民法院提出执行异议，2019年6月19日甘南藏族自治州中级人民法院作出（2019）甘30执异4号执行裁定书，裁定驳回穆永禄的异议申请。上述事实，有穆永禄提交的《房屋租赁合同》一份、《房屋买卖合同》一份、甘肃省农村信用社回单两份、房款收条一份、水电费交费通知单、业务受理单四页，《物业管理协议》一份、《金洮花苑商铺物业管理协议》一份、《金洮花苑商铺装饰装修管理服务协议》一份，本院向甘南藏族自治州中级人民法院调取潭房权证城关字第2812号《房屋所有权证》一份、潭房他证城关字第3012号《房屋他项权证》一份、甘南州中级人民法院作出的（2017）甘30民初14-1号民事裁定书一份、（2017）甘30民初14号民事调解书一份、（2017）甘30执保10号执行裁定书一份、（2019）甘30执异4号执行裁定书一份、商铺拍卖公告一份，本院对张世明的询问笔录一份，本院对该案所涉房屋位置所拍摄的照片两张在案证实，事实清楚，证据确凿，足以认定。一审法院认为，本案争议焦点是：1、张世明与穆永禄签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题；2、张世明现在能否将临潭县城关镇郊口西大街161号商铺产权过户到穆永禄名下的问题。根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中张世明和穆永禄在自愿、平等的基础上签订了《房屋买卖合同》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律的强制性规定，虽然未办理物权登记，但不影响合同的效力，故穆永禄请求确认双方签订的《房屋买卖合同》为有效合同符合法律规定，本院应予以支持。根据《物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉商铺未办理产权过户登记手续，商铺所有权不发生转移的效力，张世明和穆永禄签订的《房屋买卖合同》属于债权债务关系。张世明将包括穆永禄购买的商铺（金洮花苑A段4号）在内的位于临潭县城关镇郊口西大街161号的临街商铺为临潭县金洮州清真肉食品开发有限公司在中国建设银行股份有限公司甘南分行的借款设定了抵押担保，并办理了抵押登记及房屋他项权证，中国建设银行股份有限公司甘南分行对该商铺享有抵押权，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人中国建设银行股份有限公司甘南分行有权就该商铺优先受偿。根据物权优先的原则,物权应该优于债权，中国建设银行股份有限公司甘南分行享有房屋的抵押权优先于穆永禄对张世明的债权，穆永禄不得以债权对抗中国建设银行股份有限公司甘南分行的抵押权。现甘南藏族自治州中级人民法院冻结涉案房屋的交易手续并拍卖该商铺，属于中国建设银行股份有限公司甘南分行行使其抵押权。该案所涉商铺抵押权尚未涤除的情况下，穆永禄请求张世明将临潭县城关镇郊口西大街161号商铺产权过户到自己名下的诉请在事实上及法律上都无法履行，故对该请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百七十条之规定，判决：一、确认穆永禄与张世明于2016年1月16日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回穆永禄请求张世明将临潭县城关镇郊口西大街161号商铺产权过户到自己名下的诉讼请求。案件受理费100元，由张世明承担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，2010年12月10日，穆永禄与兰州精诚物业服务有限公司签订《金洮花苑商铺装饰装修管理服务协议》，商铺装修时间为：2010年12月2日至2011年1月30日。 本院认为，2011年12月10日穆永禄与张世明签订《房屋租赁合同》，2016年1月16日双方签订《房屋买卖合同》，未办理房屋产权过户登记手续。张世明于2015年9月18日将包括穆永禄购买的上述商铺（金洮花苑A段4号）在内的位于临潭县城关镇郊口西大街161号的临街商铺（房屋所有权证号：潭房权证城关字第2812号），为临潭县金洮州清真肉食品开发有限公司在中国建设银行股份有限公司甘南分行的借款设定了抵押担保，并办理了抵押登记及房屋他项权证（房屋他项权证号：潭房他证城关字第3012号）。而设定抵押时房屋所有权人为张世明，穆永禄为承租人，其并不享有涉案房屋的所有权。穆永禄虽对承租房屋进行装修并入住使用，但其购买涉案房屋时，该房屋已被张世明为临潭县金洮州清真肉食品开发有限公司在中国建设银行股份有限公司甘南分行的借款设定了抵押担保，并办理了抵押登记及房屋他项权证。故穆永禄主张一审判决遗漏部分事实，影响案件正确判决的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于原审法院超出本案审查范围，影响本案法律适用的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定：“《民事诉讼法》第六十四条规定的‘人民法院认为审理案件需要的证据’，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会利益或者他人合法权益的事实”，一审法院依职权调取潭房权证城关字第2812号《房屋所有权证》一份、潭房他证城关字第3012号《房屋他项权证》一份、甘南州中级人民法院作出的（2017）甘30民初14-1号民事裁定书一份、（2017）甘30民初14号民事调解书一份、（2017）甘30执保10号执行裁定书一份、（2019）甘30执异4号执行裁定书一份、商铺拍卖公告一份，符合上述规定，并无不当。穆永禄主张原审法院超出本案审查范围，影响本案法律适用的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于原审法院对本案争议焦点表述不当的问题。本案一审法院庭审法庭调查时总结的争议焦点二：“张世明现在能否将临潭县城关镇郊口西大街161号商铺产权过户到穆永禄名下的问题。”法庭询问双方当事人对法庭总结的争议焦点是否有意见时，张世明的诉讼代理人、穆永禄及其诉讼代理人均表示对法庭总结的争议焦点无异议。故穆永禄以原审法院对本案争议焦点表述不当，影响本案法律适用的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于原审法院将物权法作为判决合同纠纷的依据，适用法律错误的问题。2016年1月16日穆永禄与张世明签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，穆永禄已按合同约定支付了购房款，且涉案房屋已实际交付穆永禄，张世明应当按约履行协助办理房产证的义务，但因涉案房屋办理了抵押登记且被法院依法冻结房屋交易手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二)项的规定，在抵押权未消灭及法院冻结房屋交易手续未解除的情况下，穆永禄要求张世明为其办理过户手续的条件尚不具备。故原审法院适用物权法中关于物权和担保物权的相关法律规定作为判决本案的依据，并无不当。穆永禄主张适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人穆永禄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人穆永禄负担。 审判长  郭丽华 审判员  松 果 审判员  赵 斌 二〇二〇年四月二十四日 书记员  赵亚蒙