鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初586号原告：鞍山市佳宜物业管理有限公司，住所地：鞍山市铁东区解放东路443栋16层61号。法定代表人：赵继伟，系该公司经理。委托代理人：王永刚，系辽宁钢城正大律师事务所律师。委托代理人：王志，系该公司员工。被告：**东，男，汉族，1963年11月8日出生，住址：鞍山市高新区。委托代理人:王晓峰，男，1935年10月27日出生，汉族，系被告父亲，现住址:鞍山市高新区。原告鞍山市佳宜物业管理有限公司与被告**东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员迟晓娜独任审判，公开开庭进行审理。原告委托代理人王永刚、王志、被告**东委托代理人王晓峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鞍山市佳宜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2015年1月1日至2019年12月31日物业管理费4709.45元，违约金1704.62元，总计6414.07元。2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告系鞍山市高新技术产业开发区菁华园小区业主，住该小区8号楼1单元201,产籍号为42—2—185—1021,面积112.13平方米。原告鞍山市佳宜物业管理有限公司2012年8月1日接手被告所在小区的物业服务，在2012年8月21日，原告与菁华园小区业委会签订了《物业服务合同》，合同于2015年7月31日到期后，由于该小区没有依法产生业委会，又依原合同约定原产服务期，直至2017年1月19日由鞍山市高新技术产业开发区汪家裕街道新城社区居民委员会依法代履行业委会职责与原告签订了第二份《物业服务合同》，合同期限至2020年1月18日。根据两份物业合同规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告却拒不缴纳合同约定的物业费，自2015年1月1日起至2019年12月31日共计拖欠物业管理费4709.45元，违约金1704.62元，总计6414.07元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其已种种理由拒绝，被告的这种违约行为己经影响了原告的正常经营。原告为维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告辩称：业委会签订的合同未经业主大会投票，合同无效；物业公司服务水平和能力低，景观生态遭到严重破坏，卫生不合格，不符合0.7元费用标准，楼宇门、楼梯走廊等墙皮多处脱落，墙体倒塌物业不予处理。针对性发放高压锅礼物破坏业主的和谐生活，没有发票仅提供手写收据。本案经审理认定的事实如下：原告鞍山市佳宜物业管理有限公司为菁华家园小区物业服务公司，被告**东系该小区业主，该房屋的建筑面积为112.13平方米。原告与菁华园业主委员会于2012年8月21日签订《小区物业管理物业服务合同》，协议主要约定：原告为菁华家园小区提供物业服务，2012年8月1日至2012年12月31日物业费标准为住宅每平方米0.5元/月，2013年1月1日起物业费标准为住宅每平方米0.7元/月。物业服务期限为3年，自2012年8月1日至2015年7月31日止。2017年1月19日，鞍山高新技术产业开发区汪峪街道新城社区居民委员会代行业委会职责与原告签订《菁华家园小区物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米0.7元/月。物业服务期限为3年，自2017年1月19日至2020年1月18日。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2015年1月1日至2019年12月31日未向原告交纳物业服务费。另查，鞍山市立山高新区汪峪街道新城社区证明原告自2012年8月1日至2020年4月16日在菁华家园小区进行物业服务，在此期间未曾间断。上述事实有原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：提供物业资质证书一份、菁华家园小区物业服务合同一份、小区物业管理物业服务合同一份、收款收据两张、物业公司缴费年度明细表一份、照片8张、新城社区证明一份。被告未提供证据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告自2012年8月1日起为菁华园小区业主提供服务。原告所签订的《小区物业管理物业服务合同》、《菁华家园小区物业服务合同》，合同意思表示真实，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告自2012年8月1日起按合同约定为菁华园小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米0.7元/月，被告欠缴时间为2015年1月1日至2019年12月31日，共计48个月，被告应缴纳物业费为0.7元/月?平×112.13平×48个月=3767.57元。故本院对原告要求被告缴纳物业费3767.57元的诉讼请求予以确认。关于原告主张被告支付其滞纳金（按日千分之三的标准计算）一节，本院认为，原被告双方约定按照日千分之三标准计算支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称业委会签订的合同未经业主大会投票合同无效一节，本院认为，《小区物业管理物业服务合同》系原告与菁华园业主委员会签订，《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。在新的一节业主委员会成立之前，鞍山高新技术产业开发区汪峪街道新城社区居民委员会代行业委会职责与原告签订《菁华家园小区物业服务合同》，小区业主并未通过业主大会主张更换物业公司且已实际接受原告公司所提供过的物业服务，被告应按照合同约定支付物业管理费，故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称物业公司服务水平和能力低，景观生态遭到严重破坏，卫生不合格，不符合0.7元费用标准一节，本院认为原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称走廊、楼梯等墙皮脱落，墙体倒塌不予处理一节，本院认为物业公司应当尽到沟通协调的职责，努力积极为业主解决问题，但物业公司并不能成为解决业主房屋质量问题的直接责任主体。业主可以通过成立业主大会，向开发商主张自身权益。故本院对被告的该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：被告**东于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山市佳宜物业管理有限公司自2015年1月1日起至2019年12月31日止的物业费3767.57元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）。案件受理费已减半收取25元，（原告已预缴50元）由被告**东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  迟晓娜二〇二〇年四月三十日书记员  邸诗棋