河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初597号原告：杨海艳，女，1982年6月5日出生，汉族，户籍地:河南省新蔡县。委托诉讼代理人：楚琛琛、杨梦思，河南中豫律师事务所律师。被告：王桂月，女，1976年1月16日出生，汉族，户籍地：郑州市。委托诉讼代理人：冯月荣，河南得益律师事务所律师。被告：廖苏球，男，1974年9月9日出生，汉族，户籍地：广东省英德市。被告：郑州世博房地产经纪有限公司，住所地：郑州市二七区郑密路88号院23号楼1层附3号。统一社会信用代码：9141010379676964XU。法定代表人：李志远，总经理。委托诉讼代理人：刘国山，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永坤，公司员工。原告杨海艳诉被告王桂月、廖苏球、郑州世博房地产经纪有限公司(以下简称“世博公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨海艳及其委托诉讼代理人楚琛琛、杨梦思，被告王桂月的委托诉讼代理人冯月荣，被告郑州世博房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘国山、王永坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨海艳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告杨海艳与被告王桂月、郑州世博房地产经纪有限公司签订的编号0003408《房屋买卖合同》及原告杨海艳与被告王桂月、廖苏球、郑州世博房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同补充协议》；2.判决被告王桂月、廖苏球向原告杨海艳返还佣金2万元、首付款32万元，并支付资金占用期间的利息损失(其中2万元，按年利率6％自2019年9月11日计算至实际清偿之日止；32万元，按年利率6％自2019年11月12日计算至实际清偿之日止);3.判决被告王桂月、廖苏球、郑州世博房地产经纪有限公司共同向原告杨海艳返还定金3万元，并支付按年利率6％自2019年9月11日计算至实际清偿之日止的利息损失；4.判决被告王桂月、廖苏球向原告杨海艳支付违约金37万元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年9月11日原告杨海艳同被告王桂月、被告郑州世博房地产经纪有限公司(以下简称“世博公司”)签订《房屋买卖合同》，合同就被告王桂月拥有的位于二七区××单元××号房屋出售事宜进行了约定，原告向被告世博公司支付佣金及定金共计5万元。2019年11月12日原告杨海艳同被告王桂月、廖苏球夫妻以及被告世博公司签订《房屋买卖合同补充协议》，协议约定原告支付购房首付款32万元用于房产银行贷款解押，若王桂月、廖苏球收到上述款项后不履行买卖合同或不出售此房应双倍返还原告所支付的所有款项。补充协议签订当天，原告按协议约定支付购房首付款32万元，但至今被告王桂月、廖苏球仍未配合原告办理房屋贷款及过户手续，双方无法协商一致合同不能继续履行。同时，被告世博公司在合同签订及履行过程中并未尽到审慎义务，应当承担连带责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告王桂月辩称，答辩人没有违约，答辩人至今都愿意在买方通过贷款审批并按约定进行资金监管的情况下履行合同，办理房屋过户。答辩人与被答辩人及中介方世博公司在签订合同时，答辩人作为房屋出卖方，就把资金监管作为一个必需条件提出来，并与被答辩人及中介方达成了一致，以规范交易，规避风险。但合同签订至今，答辩人多次要求看一下被答辩人（买方）的贷款审批函，都未能实现，多次问询和督促资金监管问题，都未得到中介方的正面回应。直到准备去过户的前几天，答辩人才知道不做资金监管了，具体原因答辩人不清楚，被答辩人（买方）称做资金监管需要3万块钱的费用，所以要取消，中介方世博公司称资金监管办不成，具体为什么办不成，却是语焉不详。世博公司作为一个房屋买卖中介机构，作为一个专业的经纪机构，没有对客户做到诚信，没有尽到解释、说明以及及时通知的义务。所以，在本案中，实际是被答辩人和中介方违约，而不是答辩人违约。被告廖苏球辩称，原告诉状中认为答辩人违约没有事实和法律依据。1、答辩人并非适格的被告，依法不应当承担违约责任。原告杨海艳和被告王桂月签订正式房屋买卖合同时，答辩人廖苏球并没有在合同上签字，相关内容仅对王桂月和杨海艳具有约束力。2019年11月份签订补充协议时，答辩人已经与被告王桂月离婚，涉案房屋已经属于被告王桂月个人所有，因此在该补充协议上原本的卖方只打印了被告王桂月一人的名字。后因为在起诉离婚期间涉案房屋被答辩人廖苏球保全查封，所以原告杨海艳和中介公司才找到答辩人廖苏球签字，目的是为了让他配合办理解押手续。在整个房屋交易的过程中，答辩人廖苏球没有参与过，对具体情况也不知情，在补充协议签订后（此时二被告已经离婚），也没有收到任何来自原告方和中介方要求配合过户的通知。因此，原告杨海艳认为答辩人违约，并主张承担违约金是没有任何事实依据的，依法应当驳回原告对答辩人的诉求。2、据答辩人了解，原告杨海艳和王桂月之所以没有交易成功，系原告杨海艳单方导致的。补充协议签订之前，原告杨海艳、被告王桂月以及中介公司已经口头约定要走资金监管。因为该房屋买卖事宜全部交给了中介公司处理，所以，被告王桂月就按照中介公司的要求办理了房管局和银行所需的手续，但后来在通过房管局和银行落实到，中介公司办理的贷款并非是资金监管，而是需要在收到房款之前先办理房屋过户手续，然后再由原告杨海艳去办理抵押贷款后才能将剩余款项支付给王桂月，这样一来，被告王桂月就可能面临房屋也过户了，房款不能按时收回的风险。多次沟通后，原告杨海艳和中介公司都没有办理资金监管手续，因此最终导致没有办理过户手续。被告王桂月应当已经在此之前向郑州市二七区人民法院起诉原告杨海艳，二七法院也已经受理。综上所述，原告杨海艳不应当将答辩人廖苏球列为被告，在房屋买卖过程中，答辩人仅仅是配合将房屋解押，解押手续已经办理完成，答辩人廖苏球不需要再承担其他义务，因此更不应当承担任何违约责任。被告世博公司述称，1、世博公司属于居间方，世博公司已经按照《房屋买卖合同》约定完成居间义务，促成原告与第一被告在2019年9月11日签订《房屋买卖合同》，后又于2019年11月12日签订补充协议。在该合同及补充协议的履行过程中世博公司自身不存在任何违约情形。2、原告要求世博公司对其诉讼请求第二、四项承担连带责任即没有合同约定，更没有任何法律依据。《涉案房屋买卖合同》第七条约定“因甲、乙任一方违约或者双方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确认，按以下方式支付佣金:单方违约时，由违约方承担全部佣金;甲乙双方同时违约时各负担总佣金的一半”。对于佣金，如果第一、二被告违约，原告应该要求第一、二被告承担。同样，对于违约金，如果第一、二被告违约，鉴于原告与第一、二被告在《房屋买卖合同补充协议》中约定的非常清楚，及“若甲方收到上述款项后不履行买卖合同约定或不出售此房视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方所支付的所有款项”。鉴于第三被告已经履行了促成《房屋买卖合同》及补充协议签订的义务，故根据合同法的相对性原则世博公司不应该对原告的第二、四项诉讼请求承担任何法律责任。3、世博公司仅是按照《房屋买卖合同》约定代第一、二被告收取定金，世博公司不应该承担原告的定金利息损失。而且，原告已经向第一、二被告主张违约责任，再主张定金利息损失也没有任何法律依据。4、世博公司认为原告对涉案《房屋买卖合同》并未按法定程序解除，原告诉请不应支持。依照《中华人民共和国合同法第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”规定履行合同解除的通知义务。但本案中原告并未按法定程序履行通知解除义务。5、本案中世博公司并未违约且已经尽到审慎义务。原告与第一被告签订《房屋买卖合同》是基于涉案房屋所有权证记载产权所有人为第一被告独自一人，产权证并未记载有其他共有权人，而且，根据现行法律及房管局过户政策均如果第一被告按照约定履行义务完全可以办理完成本次房产交易并完成产权变更过户。第三被告提出为该房产为夫妻共同财产后，三方于2019年11月12日签订该合同的《补充协议》，但因未对合同房款约定是否进行资金监管，后在履行过程中导致原告与第二被告发生争议，世博公司一直在予以协调，最终因原告与第一、二被告原因导致世博公司未能促成一致意见。另外，该《补充协议》签订时并未超过《房屋买卖合同》第五条“甲乙双方应在本合同签订之日起柒拾伍个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续”的约定，也充分说明在此约定期间第一、二被告是同意出售涉案房产的，原告在中原银行的按揭贷款申请也被银行通过，如果原告与第一、二被告没有提出资金监管问题，涉案房产完全可以如期完成过户交易。这也能证明第三被告在本案中已经尽到审慎义务。6、第一、二被告自身存在违约行为，在达成《房屋买卖合同补充协议》收到原告交付的32万元购房首付款后，仅偿还了剩余房屋按揭贷款，但并没有按约定履行义务对涉案房产抵押贷款办理解押手续。7、所谓连带责任，是指依照法律规定或者当事人的约定，两个或者两个以上当事人对其共同债务全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。我国法律除《担保法》、《侵权责任法》、《产品质量法》、《民法总则》规定相关情形需承担责任的法律外，并无法律规定居间人应承担连带责任的法律情形。综上所述，请求依法驳回原告对第三被告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提供并经审查确认的证据，本院查明的案件事实如下：一、2019年9月11日，原告杨海艳（买受方、乙方）与被告王桂月（卖方、甲方）、世博公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：0003408），原告购买位于郑州市二七区××单元××号房屋，房屋所有权证书号：1401138491。双方协商该房屋的转让总房款为1956000元。乙方签订合同时支付佣金及定金50000元（其中佣金20000元，余额作为代收的定金），甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。合同第四条约定的付款方式为按揭贷款：甲、乙双方于签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关手续。乙方应在立契时，将首付款交付甲方，剩余房款由银行房贷之日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。甲、乙双方应在本合同签订之日起75个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。合同第七条相关费用的约定，丙方的佣金20000元由乙方支付；因甲乙任一方违约而导致本合同解除、终止履行，由违约方承担全部佣金。合同第八条约定违约责任：甲方须保证此房权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。合同第九条约定1、甲方银行贷款由乙方购房首付款办理解押。二、2019年11月12日，原告杨海艳（乙方）与被告王桂月（甲方）、廖苏球（甲方）、世博公司（丙方）签订《房屋买卖合同补充协议》，双方约定：甲乙丙三方于2019年11月12日签订位于郑州市二七区××单元××号的房屋买卖合同（合同号：0003408）。依据合同要求乙方向甲方支付购房首付款320000元办理该房产银行贷款解押。若甲方收到上述款项后不履行买卖合同或不出售此房视为甲方违约，甲方应双方返还乙方所支付的所有款项。三、上述合同签订后，2019年9月11日，杨海艳向世博公司支付款项50000元，其中包括定金30000元，佣金20000元。2019年11月12日，杨海艳通过银行转款方式（尾号7926）向王桂月支付首付款320000元。2019年10月30日，中原银行短信通知杨海艳贷款已审核通过，额度1170000元。四、2019年11月12日，案涉房屋（不动产权证号：1401138491）的不动产登记资料查询结果显示：2014年11月13日进行抵押转移登记，权利人为中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行；2019年11月1日本院依据（2019）豫0103民初16664号法律文书依法查封。2019年12月17日，案涉房产的产权状态查询结果显示，该房产已解除查封，但仍处于被抵押状态。庭审中，被告王桂月称房屋一直未办理解押，是因为世博公司不配合办理解押手续。五、被告王桂月与廖苏球的离婚纠纷一案，本院做出（2019）豫0103民初16664号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、廖苏球与王桂月自愿解除婚姻关系；二、位于郑州市二七区××单元××号房产待出售后…由王桂月收到出售款项后三日内支付给廖苏球40万元…。该调解书已于2019年10月31日发生法律效力。该案在审理过程中，廖苏球于2019年10月申请对案涉房产进行查封，后又于2019年12月申请解除查封。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》为当事人真实意思表示，不违反禁止性法律规定，为有效合同，所涉及的当事人均应按约定的内容履行各自的义务。合同签订后，原告杨海艳依约向被告王桂月支付首付款320000元，并及时办理了房屋贷款审批手续，而被告王桂月在收取款项后未依约定积极办理涉案房屋的解押手续，亦未配合办理房屋贷款及过户的相关手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽然被告王桂月辩称系原告未按约履行资金监管程序，增加合同履行风险，导致本案诉讼，但本案当事人签订的房屋买卖合同及补充协议中并未明确约定购房款的支付需要进行资金监管，且原告的首付款系2019年11月12日通过银行转款形式直接支付给被告王桂月，被告王桂月收到款项后并未对该支付方式提出异议，另外被告王桂月提供的证据仅能显示自2019年11月28日之后双方才涉及到资金监管问题，故王桂月之辩称理由不能成立，本院不予采信。现原告以被告违约导致合同目的不能实现，合同应当解除的理由成立，原、被告签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》符合解除条件，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋买卖合同解除后，被告王桂月应将收取的购房款320000元予以退还，被告世博公司应将代为收取杨海艳的30000元定金予以退还。对于被告廖苏球在本案中是否应承担民事责任的认定。对于2019年9月11日的房屋买卖合同，廖苏球并未在合同中署名，亦未参与售房的协商过程，故该合同内容不能对廖苏球产生约束力。对于2019年11月12日的补充协议，该协议中虽廖苏球与王桂月共同签字署名，但二被告的婚姻关系已于2019年10月解除，双方约定案涉房产归王桂月所有，廖苏球的署名行为仅系配合办理产权转移登记的需要，在合同的履行过程中，廖苏球并未有违约行为，故原告要求廖苏球承担本案民事责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告世博公司在本案中是否应承担民事责任的认定。本案中,被告世博公司作为中间人,促成了双方房屋买卖合同的成立。但其作为专业的房地产居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况、当事人的订约条件负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括合同当事人的身份信息、婚姻状况、房屋状态、房款支付方式等方面的信息。本案中，被告世博公司并未充分履行其居间职责，对于“房屋状态”、“付款方式”未尽到调查核实和风险提示义务，鉴于其并未促成该项交易的实际成交，未能提供后续服务，被告世博公司所收取的佣金费用应予以酌情减少，本院酌定其向原告退还佣金费用10000元。另外原告已付的10000元的佣金损失由被告王桂月承担赔偿责任。原告对被告世博公司的其他民事责任主张，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张的各项损失，其中佣金损失20000元，因被告王桂月单方违约造成合同无法继续履行,依据合同约定，原告的佣金损失应由被告王桂月承担赔偿责任，基于以上查明及认定的事实，被告王桂月需承担原告佣金损失10000元的赔偿责任。对于原告主张被告以年利率6%的标准支付首付款、定金以及佣金的利息损失，被告王桂月占用原告支付的购房款必然给原告造成利息损失，故原告该项诉请，本院予以支持，即被告王桂月应承担首付款320000元、定金30000元以及佣金10000元的利息损失的赔偿责任。对于原告主张被告王桂月支付违约金37万元，被告王桂月认为双方违约金约定过高。本院认为，双方在房屋买卖合同补充协议中明确约定“违约应双倍返还所支付的所有款项”，虽然违约金是为弥补违约行为所造成的损失,应以实际损失为基础，但本案原告已按合同约定履行了大部分义务，即支付首付款并办理了贷款审批，而被告在收到款项后未依约积极配合办理相关手续，该行为有违社会基本诚信观。另外，在合同的履行过程中，被告王桂月与廖苏球因离婚纠纷产生诉讼，致使案涉房产被依法查封，该情况亦会增大案涉合同的履行风险。因此，综合考虑合同的履行情况、原告的购房预期、被告的过错程度，根据公平和诚实信用原则,本院酌情认定被告王桂月支付原告违约金60000元。对原告主张过高部分,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、解除原告杨海艳与被告王桂月、郑州世博房地产经纪有限公司签订的编号为0003408号《房屋买卖合同》及原告杨海艳与被告王桂月、廖苏球、郑州世博房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同补充协议》；二、被告王桂月于本判决生效之日起十日内向原告杨海艳返还购房款320000元、支付违约金60000元、赔偿佣金损失10000元及利息损失（分别以40000元为基数，按年利率6%计算自2019年9月11日起至实际清偿之日止；以320000元为基数，按年利率6%计算自2019年11月12日起至实际清偿之日止）；三、被告郑州世博房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨海艳退还定金30000元、佣金10000元；四、驳回原告杨海艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11241元，减半收取5620.5元，保全费4120元，由原告负担2354.5元，由被告王桂月负担7386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审判员  冀婷婷二〇二〇年四月二十八日书记员  蔡晨华