广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初437号 原告：李宁，男，1985年6月20日出生，汉族，住广西扶绥县。 原告：韦影连，女，1979年4月10日出生，壮族，住广西扶绥县。 两原告的共同委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 被告：广西实德房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村1号。统一社会信用代码：91451421690212763T（1－1）。 法定代表人：洪得旺，公司总经理。 委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所执行律师。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所执业律师。 原告李宁、韦影连与被告广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李宁、韦影连的共同委托诉讼代理人刘茂坚，实德公司的委托诉讼代理人吴静、黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宁、韦影连向本院提出诉讼请求：一、实德公司向房屋登记机构为李宁、韦影连申请不动产权登记，并将以李宁、韦影连为产权人的位于扶绥县中都·新世界1－F－177号商铺不动产权证书交付李宁、韦影连；二、实德公司向李宁、韦影连支付逾期办证违约金12042元（已付购房款总额200694元为基数，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准即6%计算）；三、实德公司退还李宁、韦影连缴纳的公摊费和税费共计9166.28元；四、诉讼费由实德公司承担。在开庭审理过程中，李宁、韦影连变更诉讼请求为：一、实德公司向李宁、韦影连支付逾期办证违约金19601.6元；二、实德公司退还李宁、韦影连缴纳的公摊费和税费共计9166.28元；三、诉讼费由实德公司承担。事实和理由：2015年6月29日，李宁、韦影连与实德公司签订《商品房买卖合同》，购买实德公司所开发的位于扶绥县中都•新世界1-F-177号商铺，购房总金额326694元。李宁、韦影连已经支付房款200694元，余下的房款向银行按揭贷款，李宁、韦影连在签订《商品房买卖合同》后按照实德公司要求提交了办理按揭所需的全套材料给实德公司，由实德公司代为办理按揭手续，但由于实德公司的原因未能为李宁、韦影连办理按揭手续。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备1、该商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表的商品房交付买受人使用。2016年1月29日，双方签订《中都·新世界一期15栋内商铺交接书》，实德公司将涉案商品房（商铺）交付李宁、韦影连使用。2019年9月4日，李宁、韦影连按实德公司要求补缴共有分摊面积差额款8729.79元和税费436.49元。《商品房买卖合同》第十六条第3项约定买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。2016年1月29日实德公司将商品房（商铺）交付李宁、韦影连后，李宁、韦影连按照要求提交了办证资料，但实德公司逾期700多天没有将涉案房产证交付李宁、韦影连。逾期办证实德公司应承担相应的违约责任。虽然合同中双方没有约定出卖人过错导致合同约定的产权证迟延办理，出卖人应如何承担违约责任，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”实德公司提供的《建筑面积计算结果表》显示，分摊的共有公用建筑面积9.68平方米，比合同面积9.04平方米多0.64平方米，李宁、韦影连认为多出的面积不属实，因为实德公司只有一份《建筑面积计算结果表》，没有相应图纸的重新核算面积的材料来证实多出的公摊面积。另外，根据《商品房买卖合同》第五条约定共有共同建筑面积出现差异的，不得另行结算。因此，实德公司应退还李宁、韦影连所交纳的相应的公摊费8729.79元和税费436.49元。李宁、韦影连围绕诉讼请求，提交以下证据佐证：1．《商品房买卖合同》，2．销售不动产统一发票，3．《中都·新世界一期15栋内商铺交接书》，4．《建筑面积计算结果表》，5．《广西增值税普通发票》。 实德公司辩称：根据买卖合同第十六条第四项的约定，李宁、韦影连未付清购房款，实德公司有权不予办证。实德公司在李宁、韦影连付清购房款后20天内为其办证，属于合理的办证时间，不存在违约，不应承担逾期办证违约责任。合同约定及双方实际履行都是采取建筑面积计价方式，李宁、韦影连已依约补交面积差异款，即同意按合同第五条第三款方式二第（1）的约定进行面积差异处理。合同第五条第三款方式二第（1）是双方真实意思的表示，与双方实际履行的条款，现原告要求退还面积差异款，与双方实际履行行为相悖。实德公司围绕其辩称提交以下证据佐证：1．《商品房买卖合同》，2．购房款支付凭证，3.不动产权证。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，实德公司对李宁、韦影连提交的证据无异议，李宁、韦影连对实德公司提交的证据亦无异议，本院对当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年6月29日，李宁、韦影连与实德公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，李宁、韦影连购买实德公司开发的位于扶绥县中都·新世界商铺。合同第三条所购商品房的基本情况：“该商品房建筑面积共22.81平方米，其中，套内建筑面积13.77平方米，分摊的共有共用建筑面积9.04平方米。”第四条计价方式与价款：“该商品房属［预售］房，按建筑面积计价，该商品房单价为（人民币）每平方14322.4元，总金额（人民币）326694元。分摊的共有共用建筑面积的购买费用已计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。”第五条面积确认及面积差异处理：“双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内面积为准。商品房竣工交付后，实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积发生差异的，双方同意按以下第2种方式进行处理：2、方式二双方自行约定如下：（1）办理产权登记时，产权登记建筑面积与合同约定面积在±3%（含3%）以内的，每平方米单价保持不变，房产总价款按产权登记建筑面积调整，据实结算房价款；……（5）共有、共用建筑面积出现差异的，买卖双方不得解除本合同，且不另行结算房价款。”合同第八条约定“出卖人应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表。”合同第十六条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定：“……3、双方同意选以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第×项处理：……。因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人提交相关资料、签署相关文件并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”合同附件四合同补充协议“一、《商品房买卖合同》第六条约定的其他付款方式及期限。买受人选择按下列第2条方式付款：2、银行按揭付款：（2）买受人须在签订本合同当日付清总房款的61.43%（含定金）作为购房首期款，计（人民币）大写贰拾万零陆佰玖拾肆元整，剩余38.57%房款，计（人民币）大写壹拾贰万陆仟元整，由买受人向银行申请贷款付清（办理银行按揭贷款所需的各项费用由买受人承担）。（3）办理银行按揭手续的约定：买受人须在签订本合同当日将办理银行按揭手续所需的全套申请材料提交给出卖人并于签订本合同后15日内到出卖人指定地点办理按揭相关手续及缴纳相关费用。否则视买受人违约，按本合同第七条规定追究买受人违约责任。（4）买受人最终获得贷款的数额，以银行批准的数额为准。如银行要求买受人提供其它个人相关资料的，买受人应在出卖人通知5日内向银行提交资料；如买受人按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，买受人须在接到银行通知后5个工作日内向出卖人补齐首期款差额，否则出卖人视买受人逾期付款……九、有关本合同内容的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址或电话号码送达对方，或以报纸公告形式告知……。”。合同签订后，李宁、韦影连于2015年6月29日向实德公司扶绥分公司支付商铺首期款200694元。合同签订后，实德公司未能找到合作银行办理按揭贷款，一直未书面通知李宁、韦影连到何处指定地点办理按揭相关手续。2016年1月29日，李宁、韦影连与实德公司办理商铺交接手续。2018年2月5日，经广西南宁海图测绘工程有限公司计算，涉案商铺套内建筑面积13.77平方米，共有分摊面积9.68平方米，建筑面积23.45平方米。2019年9月4日，李宁、韦影连向实德公司交付面积差异款9166.28元。2019年11月19日，李宁、韦影连向实德公司支付剩余房款126000元。2019年12月10日，涉案房屋取得不动产权证。 本院认为，李宁、韦影连与实德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应依约定履行合同义务。 关于实德公司对李宁、韦影连未能在商品房交付后720日内取得商品房产权证是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据商品房买卖合同约定，因买受人原因（含买受人未付清应付房款）造成该商品房不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任,从该约定可以看出双方对李宁、韦影连支付房款及实德公司为李宁、韦影连办理房屋产权证两者是有先后的履行顺序的，即李宁、韦影连先付清房屋价款，实德公司再履行办理房屋产权登记证书的义务。合同约定剩余房款“由买受人向银行申请贷款付清”，“买受人须在签订本合同当日将办理银行按揭手续所需的全套申请材料提交给出卖人并于签订合同后15日内到出卖人指定地点办理按揭相关手续及缴纳相关费用。”现李宁、韦影连未能提供证据证实其向银行提出了申请贷款，且按揭贷款的审批权在银行，不管因何原因按揭贷款不能办理的情况下，李宁、韦影连想要取得房屋的所有权需要按照合同约定支付相对应的价款。李宁、韦影连未能提供相应的证据证实实德公司不当阻止其支付剩余的房款，实德公司有权行使先履行抗辩权，在李宁、韦影连未付清剩余房款前拒绝向房屋登记机构为李宁、韦影连申请房屋所有权登记。本案中，在李宁、韦影连向实德公司支付剩余房款126000元后，实德公司在一个月内为李宁、韦影连办理了涉案房屋不动产权证。因此，实德公司对李宁、韦影连未能在商品房交付后720日内取得商品房产权证不应承担违约责任。 关于实德公司是否应退还李宁、韦影连所交付的面积差异款的问题。双方签订的合同第五条共三款，明确约定了面积确认及面积差异处理，第一款“双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。”第二款“合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内面积为准。”第三款“商品房竣工交付后，实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积发生差异的，双方同意按以下第2种方式进行处理：2、方式二双方自行约定如下：（1）……（5）共有、共用建筑面积出现差异的，买卖双方不得解除本合同，且不另行结算房价款。……”涉案商铺经测绘，套内建筑面积13.77平方米，共有分摊面积9.68平方米，建筑面积23.45平方米。实测套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积13.77平方米之间没有差异，共有分摊面积出现差异。李宁、韦影连认为根据合同约定，共有、共用建筑面积出现差异的不另行结算房价款，不需交付面积差异款。实德公司以合同第三条、第四条、第五条第三款第1项的约定进行抗辩，认为双方实际是以建筑面积为计价方式和实际履行，不应退还李宁、韦影连已交纳的面积差异款，但合同第三条、第四条的约定是签订合同时所约定的商品房面积和价款。实际交付的商品房面积与合同约定的面积可能存在差异，双方在合同的第五条对差异如何处理进行了约定。对合同第五条的理解实德公司与李宁、韦影连发生争议，而实德公司是提供本格式合同条款一方，根据该条的通常理解和不利于提供格式条款一方的解释，共有、共用建筑面积出现差异的不另行结算房价。实德公司的抗辩理由不成立，本院不予支持。实德公司应退还李宁、韦影连已交付的面积差异款9166.28元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、广西实德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还李宁、韦影连已交付的面积差异款9166.28元； 二、驳回李宁、韦影连的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费259.6元（原告已预交），由李宁、韦影连负担176.9元，由广西实德房地产开发有限公司负担82.7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 何凤英 二〇二〇年四月十四日 法官助理 许皓景 书 记 员 马福立 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。