江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民初175号原告（案外人）：郑红琴，女，1962年2月24日生，汉族，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：马文峰，江苏慎平律师事务所律师。被告（申请执行人）：张育琴，女，1960年9月9日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：张艳，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓玲，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告（被执行人）：常州市欣达房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湖塘街9号阳湖广场3幢。法定代表人：姜定仙。原告郑红琴与被告张育琴、常州市欣达房地产开发有限公司（以下简称欣达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月14日公开开庭，原告郑红琴委托诉讼代理人马文峰及被告张育琴委托诉讼代理人张艳、魏晓玲到庭参加诉讼，被告欣达公司经合法传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑红琴向本院提起诉讼，请求：1、撤销无锡中院（2019）苏02执异34号民事裁定；2、确认常州市武进区湖塘街阳湖广场X幢xxxx、xxxx房屋（以下简称涉案房屋）归其所有并停止执行；3、判令欣达公司配合其办理上述房屋的过户手续。事实与理由：其与欣达公司于2005年9月18日签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋，合同总价833184元，当日支付首付款423184元。9月26日，其按欣达公司要求缴纳房屋保修金2050元及抵押登记240元，共计2290元。10月10日，其与中国农业银行签订个人购房担保借款合同，借款41万元。欣达公司于10月12日收到银行放款41万元。嗣后，其接受涉案房屋并开始使用。根据购房合同17条约定，欣达公司要求购房者自愿委托其代理契税缴纳手续并集体办理房产证，但相当一段时间，其未收到公司任何通知。其要求自行办理房产，向欣达公司索要房屋销售发票，但欣达公司要求耐心等待通知。期间，其及家属多次催要，欣达公司也一再保证解决办理房产证事宜。后因欣达公司经营不善各部门进入瘫痪状态，导致无法索要到发票办理房产证。鉴于阳湖广场无法正常运营，其只能将涉案房屋当做仓库使用。2019年2月11日，其发现涉案房屋门锁被撬，屋内少量装修材料，遂报警，其后才得知涉案房屋因欣达公司债务原因被无锡中院查封执行，并于2017年被他人办理了房产证。综上，鉴于郑红琴在法院查封前已签订合法有效的买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部房款，未办理过户登记是因欣达公司原因造成，郑红琴对此无过错，故涉案房屋应归郑红琴所有，请求将涉案房屋排除执行范围，并将所有权变更至郑红琴名下。为此，郑红琴提供证据如下：1、商品房买卖合同两份，证明其向欣达公司购买涉案房屋。2、2005年10月10日个人购房担保借款合同及借款凭证各两份，证明为购房向中国农业银行常州市武进支行借款41万元。3、2005年9月19日及10月12日收款收据各2张，证明其已支付全部购房款。4、2013年8月23日阳湖广场商业物业管理协议及收款收据、2019年2月10日的证明，证明其一直占有使用涉案房屋并曾将房屋出借给马艺文使用。5、无锡中院（2019）苏02执异34号执行裁定书，证明其已向执行法院提出了执行异议。6、ＥＭＳ快件单，证明其于2019年4月23日收到上述裁定。7、申请证人吴某到庭作证证明当时没有领取房产证不是个别现象，主要责任在于欣达公司无法开具发票。吴某到庭陈述：2000年到2006年、2007年离开公司，在欣达公司担任开发部经理。像郑红琴这种购买的房子没有领到房产证的情况有好多户，具体原因不清楚，无非是开发公司费用没有缴清或者手续不全。也知道其他有一些人是拿到房产证的，具体时间不清楚。被告张育琴辩称：一、涉案房屋不存在法律规定的可以排除执行的规定情形，（2019）苏02执异34号执行裁定正确。二、涉案房屋已通过执行程序裁定归其所有，其已办理了房屋所有权登记手续，原告无权再要求法院判归其所有。三、执行异议之诉的实质是为了排除对执行标的的强制执行，故原告要求确认涉案房屋归其所有并要求欣达公司配合办理过户手续的诉讼请求已超出执行异议之诉范畴，应待本案结案后另案诉讼。被告张育琴对原告方提供的证据质证认为：1、对于商品房买卖合同真实性无法确认，且根据合同约定涉案房屋属于商业用房，交接手续要签署房屋交接单，原告未提供交接单无法证实房屋已合法交付。2、对于证据2的真实性无异议，但借款凭证需要结合银行划款支付凭证才能证实借款已实际支付到位。3、对于证据3收款收据的真实性无法确认。4、对于证据4物业管理协议真实性无法确认，协议乙方名称是马艺文，房屋号是手写添加，收款收据真实性也无法确认。马艺文的证明属证人证言，但马未到庭，不符合证据程序，故不能证明原告实际已占有使用案涉房屋。5、对于证据5、6真实性无异议。6、对于证人吴某的证言，吴某称很多人未办到房产证，但未明确有多少人，相反也认可有很多人办理了房产证，且其是开发部人员并不是销售部人员，其陈述未办理房产证有可能是开发商手续不到位，只是一种猜想。故其证言不能证明原告主张。被告张育琴提供证据如下：1、无锡中院（2015）锡执字第310、317号之三执行裁定书；2、不动产权属登记证书，证据1、2，证明其经合法程序取得涉案房屋所有权，且该房属于商业用房并非用于居住。3、房地产评估报告节选1-16页、32-34页，证明原告并未实际占有涉案房屋。4、无锡中院（2017）苏02执异136号执行裁定书；5、无锡中院（2017）苏02执异34号执行裁定书，证据4、5，证明涉案房屋于2006年可以办理房产证，原告因自身原因未办理。原告郑红琴对被告方提供证据质证认为：对上述证据的真实性无异议，评估报告第15页中对估价对象使用状况载明的是：现基本空置。评估报告第33、34页彩色照片中可以看出涉案房屋均有标牌、装修存在，明显不属于空置无人使用。执异136号执行裁定中案外人孙小琴的陈述与原告陈述一致，侧面反映原告陈述是客观事实。经审理查明：根据申请人杨明娟的申请，本院于2014年5月29日分别作出（2014）锡民诉保字第0003号、0004号民事裁定：冻结、查封被申请人欣达公司、姜定仙银行存款4700万元或其他等额价值的财产；冻结、查封被申请人欣达公司、姜定仙银行存款3200万元或其他等额价值的财产。2014年5月30日，本院作出（2014）锡民诉保字第0003、0004号协助执行通知书，查封了欣达公司名下房产，其中包括本案涉案房屋。2015年2月10日，本院就杨明娟与欣达公司、姜定仙民间借贷纠纷两案，分别作出（2014）锡民初字第0079号、第0080号民事判决。第0079号判决确定：一、欣达公司自本判决生效之日起十日内向杨明娟支付借款本金2000万元及相应利息。二、如欣达公司到期不能履行判决第一项义务，杨明娟有权以欣达公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇湖塘街9号阳湖广场X幢（他项权证为：常房他证武字第××号，债权数额为1500万元）及常州市北太平路XX号（他项权证为：常房他证字第××号，债权数额为200万元）房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在抵押限额内优先受偿。三、姜定仙对欣达公司的上述判决第一、二项义务履行不足部分承担连带清偿责任。第0080号判决确定：一、欣达公司自本判决生效之日起十日内向杨明娟支付借款本金3000万元及利息。二、如欣达公司到期不能履行上述判决第一项义务，杨明娟有权以欣达公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇湖塘街9号（常房他证武字第××号，债权数额为3000万元）的房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在抵押限额内优先受偿。三、姜定仙对欣达公司的上述判决第一、二项义务履行不足部分承担连带清偿责任。上述判决生效后，因被告未能按期履行，杨明娟申请强制执行。本院立案执行，案号分别为（2015）锡执字第0310号、第0317号。执行过程中，本院于2016年1月22日、6月14日两次作出（2015）锡执字第0310、0317号公告，拟对包括涉案房屋在内的欣达公司名下房屋采取拍卖、变卖的执行措施，请相关权利人自公告之日起十日内至本院登记，逾期不登记的，自行承担由此产生的一切法律后果。2017年4月2日，根据申请执行人杨明娟的申请，经审查，本院作出执行裁定书，裁定变更张育琴为上述两案的申请执行人。2017年6月2日，本院作出（2015）锡执字第0310、0317号之三执行裁定书，裁定将经2016年11月5日拍卖流拍的包括涉案房屋在内的欣达公司名下湖塘镇湖塘街9号阳湖广场3幢、4幢及8、9、10、11幢中的部分房屋，以流拍价4333万元进行抵债归申请执行人张育琴所有。并于2017年6月5日向张育琴送达了该执行裁定书等法律文书。张育琴于2017年8月2日办理了涉案房屋过户登记手续。2019年3月26日，案外人郑红琴向本院提出执行异议称：涉案房产系其所有，要求法院确认涉案房屋归其所有，撤销（2015）锡执字第0310、0317号之三执行裁定书中“将常州市湖塘镇湖塘街9号阳湖广场X幢xxxx、xxxx房屋抵债归张育琴所有”之相关内容。2019年4月18日，本院作出（2019）苏02执异34号执行裁定：驳回郑红琴的异议请求。为此，郑红琴提起本案诉讼。另查明：2005年9月18日，在阳湖广场售楼处，郑红琴与欣达公司签订商品房买卖合同2份，购买欣达公司开发的湖塘镇湖塘街9号阳湖广场11幢A201、202两套房屋，即涉案房屋，该房屋用途为商业服务，面积分别为52.6平方米，房价分别为416592元，2套房屋合计总价833184元。当日，郑红琴支付2套房首付款各211592元，欣达公司于2005年9月19日开具了2张预收款收据。2005年10月10日，郑红琴与中国农业银行常州市武进支行签订2份个人购房担保借款合同，为购涉案房产向银行分别借款205000元。同日，银行开具2份借款凭证，分别放款205000元，为此，欣达公司于10月12日开具2张预收款收据。嗣后，郑红琴曾于2013年8月将涉案房屋出借给马艺文，马艺文与常州市宏佳物业服务有限公司签订了阳湖广场商业物业管理协议，交付了保证金1000元。以上事实，由当事人陈述、民事裁定书、协助执行通知书、常州市不动产登记交易中心武进分中心出具的不动产登记簿查询证明、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、收款收据、阳湖广场商业物业管理协议及收据等证据在卷佐证。本院认为，在执行过程中，登记在欣达公司名下的涉案房屋被法院拍卖流拍后裁定抵债给申请执行人张育琴，张育琴据此已办理过户登记手续。现案外人郑红琴主张欣达公司已将涉案房屋出卖给其，要求停止执行并确认涉案房屋归其所有，故本案关键争议焦点在于：郑红琴对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据郑红琴提供的证据，其与欣达公司于2005年9月签订商品房买卖合同，早于执行案件的查封时间；收款收据、个人购房担保借款合同及借款凭证，亦可证实其已实际付清购房款；至于交付问题，郑红琴虽未能提供交房手续等材料，但其解释称有关收房交接单都在开发商处符合情理，再结合其提供的马艺文与物业公司签订的管理协议及交纳的相关费用收据，可证实郑红琴于2013年8月已实际占有使用涉案房屋，也早于执行案件中的查封措施。故郑红琴与欣达公司之间的商品房买卖合同合法有效，且实际已基本履行完毕。故涉案房屋已实际脱离开发商欣达公司的责任财产范围，不能再作为欣达公司财产予以执行。故郑红琴对涉案房屋已享有的民事权益能够阻却执行，对其要求停止执行的诉讼请求，本院应予以支持。但郑红琴自2005年购买涉案房屋后一直未能办理过户登记手续，导致涉案房屋登记在欣达公司名下而被强制执行，引发本案诉讼，其虽称因开发商原因导致，但与其怠于行使权利也存在一定的关系，鉴于此，本案诉讼费用应由其承担。对于郑红琴请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故本案涉案房屋所有权的确认，应由郑红琴提出申请，由登记机构依法审核后办理，故对郑红琴要求确认其对涉案房屋的所有权以及要求欣达公司配合办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。鉴于本案涉案房屋实际已通过执行程序登记在申请执行人名下，应通过执行程序予以回转。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行常州市武进区湖塘街阳湖广场11幢A201、A202房屋。二、驳回郑红琴其他诉讼请求。一审案件受理费12132元，由郑红琴承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  缪 星审判员  马 云二〇二〇年四月二十四日书记员  张 萍本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。