四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终908号 上诉人（原审被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，公司经理。 委托诉讼代理人：刘广伟，系公司员工。 委托诉讼代理人：铁梦婷，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：庞秦川，男，汉族，生于1988年12月5日，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：马玉清，女，汉族，生于1988年8月11日，住四川省西充县。 二被上诉人委托诉讼代理人：马庆江，西充县晋城法律服务所法律工作者。 上诉人四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）因与被上诉人庞秦川、马玉清商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2019）川1325民初3388号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人相如公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、判决上诉人不承担为被上诉人逾期办理房屋产权证书的违约责任；3、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审证据不足。在商品房买卖合同中,为买受人办理房屋权属证书是个有先后顺序的双务行为。首先,需要买受人支付交易契税、维修基金,向出卖人出具符合规定的委托出卖人办理产权证书的《授权委托书》等全部办证所需资料交给出卖人,然后出卖人才能办理权属证书。在一审庭审时,上诉人提出被上诉人没有将资料全部提供给上诉人，所以无法为其办理不动产权证。庭审结束后,被上诉人向一审法院补充提交了一份落款时间为2016年1月8日的《授权委托书》,欲证明其于当时就向上诉人交齐了全部办证资料和委托书。上诉人在质证时指出:(1)该委托书不符合要求,没有经过公证:(2)委托书是个孤证，被上诉人没有证据证明其当时向上诉人递交了该委托书。但是一审法院没有纳上诉人的质证意见,而是采信了被上诉人的证据。上诉人认为一审法院采信该证据是错误的,违反了民事诉讼法关于证据规则的原则:(1)上诉人所举证据时间在后,根据证据规则,同一类型证据“后者优于先者”,所以上诉人的证据效力优于被上诉人的;(2)上诉人所举证据是经过公证的,根据证据规则规定,经过公证的证据是无可争议的,理当被采信。 被上诉人庞秦川、马玉清辩称：商品房买卖合同签订之初，被上诉人就向上诉人交齐了身份证、结婚证、契税、维修基金、办证费。2015年9月29日，在上诉人的要求下，在其打印好的授权委托书上签字委托办理不动产权证。2018年6月15日，上诉人又谎称必须要办公证的授权委托书才能办理不动产权证，骗取业主重新交纳公证费200元。业主迫于无奈又办理了公证委托。 庞秦川、马玉清向一审法院起诉请求：1、判令相如公司依法向庞秦川、马玉清办理商品房不动产权登记证；2、判令相如公司向庞秦川、马玉清支付逾期办理房屋产权初始登记违约金8775元；3、判令相如公司向庞秦川、马玉清支付逾期办理房屋产权权属证明书的违约金20115元；4、诉讼费由相如公司承担。 一审法院认定事实：2015年12月1日，庞秦川、马玉清作为买受人与相如公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......庞秦川、马玉清购买相如公司经批准修建时代公馆3幢2单元第7层2-7-1号住房一套，总价款270000元，商品房交付时间为2015年11月30日之前。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金”。2015年12月1日，庞秦川、马玉清与相如公司签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“......购房款总额270000元（含已付定金20000元），买受人在签订《商品房买卖合同》的当日一次性支付该商品房的首付款108000元，其余房款162000元买受人在合同签订后三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述资料及费用和办理房屋所有权证。”协议签订后，庞秦川、马玉清向相如公司支付了购房款、契税、维修基金、办证费用。2016年1月8日，庞秦川、马玉清向相如公司提交办理不动产证的授权委托书。2018年5月25日，西充县不动产登记中心对庞秦川、马玉清购买房屋所在楼栋进行了初始登记。2018年6月13日，相如公司在时代公馆张贴承诺书：“时代公馆各位业主：我司开发的时代公馆项目，向于2018年7月1日前已交办证资料且缴完房款和税费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权证办理完毕。办证费用及面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将不收取办证费用及面积补差费用。”相如公司至今未为庞秦川、马玉清办理不动产权证。 一审法院认为，庞秦川、马玉清与相如公司签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。庞秦川、马玉清认为《时代公馆商品房买卖合同补充协议》签订时间在《商品房买卖合同》之前，不具有效力，没有法律依据，对该主张不予采纳。本案争议焦点：初始登记违约金及转移登记违约金。一审法院认为，相如公司没有按照约定的期限办理初始登记及转移登记，构成违约，相如公司认为庞秦川、马玉清主张的违约金过高不应支持，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，庞秦川、马玉清未提交证据证明因相如公司逾期办理初始登记的行为造成其实际损失的数额，且相如公司在庞秦川、马玉清提交授权委托手续后，在合同约定期限内为庞秦川、马玉清办理了转移登记，违约程度轻，故本院将逾期办理初始登记违约金调整为按庞秦川、马玉清已付购房款的0.5%计算，为270000元×0.5%=1350元。关于转移登记违约金的计算期间，按照双方补充协议的约定应当从庞秦川、马玉清向相如公司提交办证委托手续、缴齐相应费用后的720日内办理转移登记，本案庞秦川、马玉清2016年1月8日向相如公司提交办证委托书，故违约期间应从该日期开始计算720日即相如公司至迟应于2017年12月28日为庞秦川、马玉清办理转移登记，本院酌定转移登记违约金以购房款为基数从2017年12月29日起按日万分之零点八计算至庞秦川、马玉清主张的2019年7月16日止，转移登记违约金为：270000元×0.00008×564天=12182.40元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限四川相如房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为庞秦川、马玉清办理位于西充县晋城镇环城大道时代公馆3幢2单元第7层2-7-1号房屋的不动产权证；二、四川相如房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付庞秦川、马玉清初始登记违约金1350元；三、限四川相如房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付庞秦川、马玉清转移登记违约金12182.40元；四、驳回庞秦川、马玉清其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费261元（庞秦川、马玉清已预交），庞秦川、马玉清负担101元、四川相如房地产开发有限公司负担160元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院对上诉人有关上诉请求作如下评判： 商品房买卖合同涉及较多房地产相关政策，出卖人系专业的房地产公司，且对商品房相关信息了解更充分更便捷，在合同签订履行中居于主导地位。相如公司与庞秦川、马玉清约定了不动产权登记由买受人委托出卖人办理。相如公司应对办理不动产权登记需要的资料、注意事项等通知庞秦川、马玉清，相如公司主张未在约定期限内办理不动产权登记是因庞秦川、马玉清委托相如公司办理《不动产权证书》的时间迟延、庞秦川、马玉清未提供有效办证资料等原因造成，庞秦川、马玉清有违约行为。却未提交证据证明其将办理不动产权登记需要提交的相关资料、时间告知了业主，业主未按其要求办理。故对其主张本院不予支持。且相如公司取得初始登记的时间为2018年5月25日，在之前的时间内不可能办理转移登记，故相如公司迟延办理转移登记并非是庞秦川、马玉清未按时提交授权委托书等相关资料造成，故相如公司应当承担迟延办理转移登记的违约责任。 一审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，相如公司上诉无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费636元，由上诉人四川相如房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年四月二十八日 书记员 张 媛