河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初5816号原告（案外人）：翟大鹏，男，1970年2月26日出生，汉族，现住焦作市解放区。原告（案外人）：侯留根，男，1966年11月4日出生，汉族，现住焦作市解放区。二原告委托诉讼代理人：成群星，河南星歌律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：肖梦伟，河南星歌律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：刘玉忠，男，1977年11月4日出生，汉族，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：吴文艳，河南河阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，河南河阳律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：焦作市园林园实业有限公司，住所地：焦作市解放区园林路789号。法定代表人：李玉峰，总经理。委托诉讼代理人：赵振华，河南苗硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：周向辉，河南苗硕律师事务所律师。原告翟大鹏、侯留根与被告刘玉忠，第三人焦作市园林园实业有限公司（以下简称园林园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告翟大鹏、侯留根及其委托诉讼代理人成群星、肖梦伟，被告刘玉忠的委托诉讼代理人吴文艳、张斌，第三人园林园公司的委托诉讼代理人赵振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翟大鹏、侯留根向本院提出诉讼请求：1.排除对焦作市园林美墅X号楼X单元XX室、X单元XX室房产的执行，确认原告翟大鹏享有对焦作市园林美墅X号楼X单元XX室房产的支配权、占有权和物权期待权，确认原告侯留根享有对焦作市园林美墅X号楼X单元XX室房产的支配权、占有权和物权期待权（共计537078元）。2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年4月10日、2010年9月8日北京中电奥龙建筑工程有限公司（以下简称奥龙建筑公司）与第三人园林园公司签订园林美墅小区19号、22号、23号、25号、26号住宅楼工程《桩基工程施工合同》两份。二原告是该工程的实际施工人。施工结束后，奥龙建筑公司将工程款债权转让给二原告，第三人园林园公司也予认可。原告翟大鹏代表二原告按照双方签订的《桩基工程施工合同》要求被告支付工程款。经双方协商，被告将其房产7套出售给二原告，分别是:17号楼1单元20室（优惠后总价:268539元）、17号楼1单元19室（优惠后总价:88650元）、17号楼1单元18室（优惠后总价:88650元）、17号楼1单元17室（优惠后总价:268539元）、22号楼2单元6室（优惠后总价:221110元）、22号楼3单元5室（优惠后总价:221110元）、22号楼3单元6室（优惠后总价:221110元）。其中属于翟大鹏的是17号楼1单元18室、17号楼1单元17室、22号楼3单元5室，属于侯留根的是17号楼1单元20室、17号楼1单元19室、22号楼3单元6室，双方共有的是22号楼3单元6室，共计1377708元。焦作市园林美墅因上报地名办楼号报错，将原17号楼更改为9号楼，将原9号楼更改为17号楼。其中涉案的二原告的房子，分别是原告翟大鹏的9号楼1单元17室（原17号楼）、原告侯留根的1单元20室（原17号楼）。2011年3月11日，原、被告签订《园林美墅认筹书》，当天被告向二原告出具收据等买卖凭据并交付房产，同时将房产钥匙等交给原告。二原告及亲友开始居住使用该七套房产。涉案的原告翟大鹏的X号楼X单元XX室（原17号楼）、原告侯留根的X单元XX室（原17号楼）2013年11月6日开始装修，当日向该小区的物业公司缴纳垃圾清运费、装修押金及热力费。二原告已经与第三人有房产买卖凭证。二原告已经依法支配占有涉案的原告翟大鹏的X号楼X单元XX室（原XX号楼），原告侯留根的X单元XX室（原XX号楼），并且进行装修，享有物权期待权。因园林园公司单方原因不能为原告办理不动产登记，原告并无过错。且二原告是在2011年3月11日将享有的工程款债权与第三人享有的购买房产债权相互抵销，并不是在本案执行程序中抵销。二原告已经付清全部房款。该房产未进行大证登记，不属于登记在房地产开发企业名下的房产。因此，二原告的物权期待权应当依法保护。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告刘玉忠辩称，1.原告的相关权利不足以排除涉案房产的执行。涉案房产位于焦作市解放区园林××楼××单元××室、××室，两套房产属于被告依法可申请执行的财产。被告与第三人园林园公司因房产买卖合同纠纷经解放区人民法院与焦作市中级人民法院两级法院依法审理，判令园林园公司返还被告购房款332492元并支付违约金99747.6元。经被告申请，该案件已进入执行程序，经查园林园公司的房产暂不具备办理房产证的条件，涉案房产被解放法院依法查封时，仍登记在园林园公司名下，根据《物权法》第三十一条之规定“享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”不动产的物权转移是法定的，不因当事人的约定而转移，更不会因为原告在该房居住而发生物权上的转移。2、原告不属于房产实际买受人。在商品房买卖合同中，买受人指的是与开发商形成买卖合同法律关系的缔约人，其本质上属于消费者，并依据买卖合同支付相应的对价。解放法院（2019）豫0802执异104号裁定书认定，原告与园林园公司之间仅仅是以物抵债的关系，并非该房产的实际买受人，不具有房产买卖合同效力。不论基于何种协议，在本质上并未发生物权的转移，并且原告也不符合执行规定的三项标准，有真实合同、已支付购房款、系唯一住房。被告的债权系经过两级法院判决生效的，具有强制执行效力，原告对涉案房产的占有、使用、期待等权利均不足以排除执行。因此，为保障被告的合法债权得以实现，在终审判决生效后依法申请解放法院执行债务人园林园公司名下的房产符合程序及实体法律规定。至于原告的债权，应出具经法院确认并生效的债权或确权判决，参与或是排除本次执行，如无上述依据，原告应当另行起诉园林园公司寻求救济。故原告申请排除执行的理由没有法律依据，应当驳回其诉讼请求。第三人园林园公司辩称，原告的起诉有事实和法律依据，人民法院应予支持，被告的答辩理由不能成立。被告作为执行依据的两份判决书，第三人已向焦作市人民检察院提出法律监督（抗诉），要求再审予以撤销，理由是被告并未向第三人支付过任何房款。根据双方当事人的起诉、答辩及陈述意见，本院总结归纳本案争议焦点如下：1.原告对涉案房产是否享有合法的占有、使用及物权期待权等相应权利；2.原告要求排除对涉案房产的执行有无事实及法律依据，应否支持。原告翟大鹏、侯留根为支持自己的诉讼请求，在庭审中提交了下列证据：1.《园林美墅认筹书》及收据2份，垃圾清运费、装修押金、热力费票据等，水务公司服务卡2份，2017年至2019年水费缴纳单38份，2018年至2019年电费缴费单25份，涉案房产的装修及居住照片，证明二原告虽然与第三人签订的是认筹书，但已经实际交付了房产，当事人已经收取了原告的全部房款，并且实际完成了房产买卖行为，形成事实房产买卖合同，具备商品房买卖的双方当事人、价格、面积、位置、户型等主要内容，且付清了全部房款，应认定商品房买卖合同已经成立并具有法律效力。2.园林园公司出具的证明1份，证明属于二原告的房产系保全裁定查封的房产，因第三人原因，将原登记楼号登记错误，《园林美墅认筹书》签订的房产系保全裁定查封的房产。3.《桩基工程施工合同》2份，《工程付款申请表》2份，《水泥订单》10份，证明园林园公司原来欠二原告工程款，与原告的购房款是相同种类和品质的债务，通过开具房款收据，双方进行了抵销，即双方通过债务抵销支付了全部房款。4.（2018）豫08民终928号民事判决书，证明被告刘玉忠采用同样的债务抵销方式购房退房，目前通过法院抢夺和他一样人的房产，在事实上和法律上都是不公平、不公正和不平等的。被告刘玉忠对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1中的《园林美墅认筹书》及收据2份有异议，系原告与第三人因抵扣工程款而签订的以物抵债协议，不能体现双方买卖房产的真实意思表示，且原告没有提供银行流水，并没有实际付款；对证据1的其他证据，照片不能证明拍摄于涉案房产内，即使二原告实际在此居住也无法排除执行。对证据2无异议。对证据3真实性被告未参与、不知情，不做评价。对证据4的真实性合法性无异议，对证据指向有异议，被告与原告的属性不同，被告系真实房产买受人，因第三人园林园公司违约而提起诉讼，并获生效判决支持，而本案原告系通过以物抵债的形式与第三人达成了相关协议，但未办理房产产权登记，未实际取得该房产。被告申请执行该涉案房产系依法依规，并无不妥。第三人园林园公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对原告的证据均无异议，原告证据能够证明原告与第三人之间曾经存在欠付工程款的债务债权关系，也存在涉案两套房产的买卖关系，因第三人的原因致使原告没有办理产权登记，涉案房产在签订认筹书后即交付原告占有。被告刘玉忠为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：焦作市解放区人民法院（2017）豫0802民初1648号判决书，焦作市中级人民法院（2018）豫08民终928号判决书，焦作市解放区人民法院执行裁定（2019）豫0802执异104号，证明以上生效文书系被告的执行依据，二原告非房产买受人，不符合排除执行的三项规定，因此二原告不足以阻却或排除执行。原告翟大鹏、侯留根对上述证据质证后，发表如下质证意见：对三份文书真实性无异议，对焦作市解放区人民法院（2019）豫0802执异104号执行裁定书的合法性有异议，这三份法律文书证明被告刘玉忠也是采用同样的方式在第三人处购买的房产，与原告不同的是原告支付了全部的房款并进行了装修居住生活，所以执行原告已经支付全部房款并进行了装修居住生活的房产，损害了人人平等的基本原则，按照最高院关于民事执行中查封冻结财产的规定第十七条，第三人已经支付全部价款并实际占有的，人民法院不应当查封冻结和执行。第三人园林园公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对三份法律文书的真实性无异议，但第三人针对两份判决书向河南省高级人民法院提出再审申请，要求撤销上述两份判决，后被驳回，现已向检察院提出抗诉申请，第三人的核心理由是被告未向第三人支付过购房款。第三人园林园公司没有提交证据。本院对本案证据认定如下：对于原告提交的证据1，各证据相互印证，能够证明原告与第三人签订认筹书，以工程欠款折抵房款，第三人向原告出具房款收据及其他费用收据、票证的事实，被告对其真实性虽有异议，并未提出相反证据予以反驳，本院对上述证据的真实性予以确认；对于原告提交的证据2、3、4，对方当事人对其真实性均未提出异议，经审查，本院对其真实性予以确认。对于被告提交的证据，系法院作出的法律文书，对方当事人对其真实性均未提出异议，经审查本院对其真实性予以确认。本院对本案事实认定如下：刘玉忠诉园林园公司商品房预约合同纠纷一案，刘玉忠向本院申请财产保全。本院立案受理后，经审查于2017年5月4日作出（2017）豫0802民初1648号民事裁定书，裁定冻结园林园公司名下银行存款450000元或查封同等价值的其他财产。2017年5月8日，焦作市房地产交易所根据其档案管理系统查询结果向本院出具查询告知书，载明“园林园公司解放区林园路XXX号园林美墅X号楼X单元XX号、X单元XX号无查封”。同日，本院向焦作市不动产登记中心发出协助执行通知书，请焦作市不动产登记中心协助本院查封园林园公司名下位于解放区林园路XXX号园林美墅X号楼X单元XX号、X单元XX号房产。2017年5月8日，焦作市不动产登记中心依据本院民事裁定书及协助执行通知书，依法查封了上述房产，查封期间为2017年5月8日至2020年5月7日。针对该案件，本院经过开庭审理，于2017年12月25日作出（2017）豫0802民初1648号民事判决书，判令被告园林园公司于判决生效后十日内返还原告刘玉忠购房款332492元并支付违约金99747.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7787元、保全申请费2770元，由园林园公司负担。该判决生效后，园林园公司未按判决内容履行支付义务，刘玉忠向本院申请强制执行。强制执行期间，本案原告翟大鹏、侯留根就上述查封房产，向本院提出执行异议。2019年12月13日，本院作出（2019）豫0802执异104号执行裁定书，裁定驳回翟大鹏、侯留根的异议请求。翟大鹏、侯留根不服，向本院提出执行异议之诉。另查明，2010年9月8日、2010年4月10日，园林园公司与奥龙建筑公司分别签订了《桩基工程施工合同》。施工结束后，奥龙建筑公司要求园林园公司支付工程款，翟大鹏作为奥龙建筑公司代表在工程付款申请表上签字。2011年3月11日，园林园公司就上述房产分别与翟大鹏、侯留根签订了《园林美墅认筹书》。认筹书载明，兹收翟大鹏（侯留根）认筹园林美墅XX号楼X单元XX室（XX室）诚意金268539元整……请在接到通知三日内，持此认筹书、身份证及认筹诚意金收据到售房部办理付款及签约手续，逾期房源不予保留。同日，园林园公司分别向翟大鹏、侯留根出具了268539元购房款的收据。需要说明的是，庭审过程中原告翟大鹏、侯留根与第三人园林园公司均认可，二原告是以园林园公司所欠奥龙建筑公司工程款折抵购房款。2013年11月6日，园林园公司分别向翟大鹏、侯留根出具了上述两处房产的热力费、垃圾清运费等费用收据。2017年之后，翟大鹏、侯留根以自己的名义分别为上述两处房产交纳了水电费用。2019年10月31日，园林园公司出具证明，证明因小区上报地名办时楼号报错，原17号楼更改为9号楼。另，庭审过程中二原告确认，除本案认筹书外，并未签订房产买卖合同。原告翟大鹏自认，本案起诉状中载明的焦作市解放区XX路XX小区X号楼X单元X号房产登记在自己名下；侯留根自述，起诉状中载明的焦作市山阳区恩村乡恩村二街房产已经拆迁，拆迁户主为其配偶。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案中，园林园公司作为开发单位，开发建设了案涉解放区林园路XXX号园林美墅X号楼X单元XX号、X单元XX号房产。本院根据刘玉忠的保全申请，结合焦作市房地产交易所向本院出具的查询告知书，在案件审理阶段依法查封了园林园公司名下上述房产。根据法律规定，诉讼中的保全措施在案件进入执行程序后，自动转为执行措施。执行过程中，本案原告翟大鹏、侯留根对上述房产提出了执行异议，则二原告应当举证证明其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，否则应当承担不利举证责任。首先，二原告并非案涉房产的买受人。结合双方当事人所举证据及庭审陈述，可以确认二原告系奥龙建筑公司的工程施工人，桩基工程施工结束后，园林园公司未按约定支付工程款，而以其开发建设的房产抵偿给二原告以折抵工程欠款。二者之间的基础法律关系为工程施工产生的欠款还款关系，并非房产买卖合同关系，故二原告并非上述法律规定载明的“买受人”。二原告以其与园林园公司签订的认筹书为据，要求确认其系涉案房产的买受人，但认筹书已经明确载明“请在接到通知三日内，持此认筹书、身份证及认筹诚意金收据到售房部办理付款及签约手续，逾期房源不予保留”。由此可见，认筹书不能代替房产买卖合同，也不能作为确认房产买卖双方当事人以及具体买卖房产的依据。庭审过程中，二原告自认除上述认筹书外，并未签订房产买卖合同。故二原告不符合上述规定中“买受人”“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。其次，原告翟大鹏自认，本案起诉状中载明的焦作市解放区XX路XX小区X号楼X单元X号房产登记在自己名下；侯留根自述，起诉状中载明的焦作市山阳区恩村乡恩村二街房产已经拆迁，拆迁户主为其配偶。由此可以确认，二原告除本案诉争房产外，还有其他房产可供居住生活，其情形也不符合该规定第二条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产”的规定。第三，本案二原告主张系通过折抵工程欠款的方式抵销了购房款，则其并未实际支付相应款项，亦不完全符合该规定第三条“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。综上所述，二原告主张其对涉案房产享有支配权、占有权和物权期待权，要求停止对上述房产的执行，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告翟大鹏、侯留根的诉讼请求。案件受理费9171元，由原告翟大鹏、侯留根负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王文之人民陪审员  冯 魁人民陪审员  范 庚二〇二〇年四月二十一日书 记 员  李巧雅附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。