辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初4868号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，住所地沈阳经济技术开发区L。负责人：胡浩，系该行行长。委托诉讼代理人：刘莹，系辽宁卓政律师事务所律师。被告：张海丰，男，1975年8月15日出生，蒙古族，住辽宁省喀左县。被告：颜杰，女，1979年11月8日出生，汉族，住辽宁省铁岭县。被告：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区法定代表人：王鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵红召，男，1990年2月18日出生，汉族，系该公司员工，住长沙市雨花区。原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行与被告张海丰、颜杰、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“中南公司”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘莹，被告中南公司委托诉讼代理人赵红召到庭参加了诉讼，被告张海丰、颜杰经本院依法公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与张海丰于2013年2月28日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告张海丰、颜杰偿还本金204,106.97元及逾期利息、罚息（自2016年11月27日至2018年8月21日的逾期利息及罚息为16,845.08元，自2018年8月22日至实际清偿之日止的逾期利息及罚息按合同约定计算）；3、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司就上述债务承担连带保证责任；4、原告对抵押物（地址位于沈阳经济技术开发区，面积为72.15平方米的房产）享有优先受偿权；5、三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告张海丰于2013年3月12日向原告借款23万元用于购买沈阳经济技术开发区房产，贷款期限为240个月，执行利率为4.41%，到期日为2033年3月12日，按月等额本息还款。但被告拖欠贷款连续逾期21期以上，原告多次催要未果，为维护合法权益，诉至法院。被告张海丰、颜杰均未予答辩。被告中南公司辩称，我方阶段性担保责任应予免除，涉案房屋早已达到办理正式抵押条件，因被告张海丰和原告怠于行使权利，迟迟未能办理正式抵押登记，导致我方无法免除阶段性担保责任后果，故我方不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月5日，被告中南公司（出卖人）与被告张海丰、颜杰（买受人）签订编号E1324012526《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买沈阳市经济技术开发区中央南大街55-2号1-2-2建筑面积72.15平方米的房产，总金额337,483元。付款方式为：合同签署当日，买受人向出卖人支付首付款107,483元，剩余房款230,000元在合同签订之日起15个工作日内以银行贷款方式一次性付清;交付期限为：出卖人应当在2014年10月30月前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；关于产权登记条款约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年2月28日，原告（贷款人）与被告张海丰（借款人、抵押人）和颜杰（共同借款人、抵押物共有人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款230,000元，用于购买沈阳经济技术开发区建筑面积72.15平方米的房产。贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款发放方式为：将贷款一次性划入中南公司账户，贷款利息自实际放款日起计算；还款方式为：按月等额本息还款法（按月计息）；罚息条款约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定，贷款利率按第四条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；违约责任条款约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，贷款人有权解除本合同；阶段性连带责任保证条款约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。20.2条约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；抵押清单记载：抵押人为张海丰、颜杰，抵押物地址为沈阳经济技术开发区，面积72.15平方米。被告张海丰在“借款人和抵押人”处签字，被告颜杰在“共同借款人”处签字，被告中南公司于保证人处盖章。2013年3月12日，原告发放贷款230,000元。被告张海丰、颜杰签字的《借款凭证》记载，贷款金额230,000元，还款方式等额；还款周期为按月；基准利率6.55%（年利率）；浮动值：-10%；利率变动周期：次年1月1日；当期执行利率：5.895%；逾期年利率：8.253%；逾期浮动值：40%；贷款期限：240月；贷款到期日：2033年3月12日。另查明，2013年3月8日，沈阳市房产局出具涉案房屋《沈阳市房屋所有权初始登记证明》记载：“登记号码为：沈房预中心字第××号；抵押登记期限为：2013年2月28日至2033年2月28日；抵押面积72.15平方米；债权数额：230,000元。”又查明，被告张海丰于2016年11月27日开始拖欠还款，原告提交的《借据历史处理明细本地查询》记载：截至2018年8月21日，被告欠付贷款本金204,106.97元、利息16,845.08元（包含逾期利息及罚息）。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张解除其与被告张海丰于2013年2月28日签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，依据《个人购房借款/担保合同》约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同”，被告张海丰自2016年11月27日开始拖欠还款，显已超过六次未按时足额偿还本息，故原告该项诉请合法有据，应予支持。关于原告主张被告张海丰、颜杰偿还本金204,106.97元及逾期利息、罚息的诉讼请求，依据《个人购房借款/担保合同》约定，“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”被告张海丰累计六次未按时足额偿还贷款本息，被告张海丰及共同借款人颜杰应立即偿还贷款本金204,106.97元及相应逾期利息、罚息。关于原告主张被告中南公司承担连带担保责任的诉讼请求，依据《个人购房/担保合同》第二十六条约定：“保证人自愿向贷款人提供连带保证责任”，依据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”故原告该项主张合法有据，应予支持。被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告张海丰、颜杰偿追偿。关于原告主张对位于沈阳经济技术开发区，72.15平方米的房产享有优先受偿权的诉讼请求，原告虽办理了房屋抵押预告登记，但至今未办妥正式抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”故原告该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行与被告张海丰于2013年2月28日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告张海丰、颜杰于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行欠付贷款本金204,106.97元及逾期利息、罚息（逾期利息及罚息以204,106.97元为基数分段计算，自2016年11月27日起至2018年8月21日止的逾期利息、罚息为16,845.08元，自2018年9月22日起至实际给付之日止，逾期利息及罚息按《个人购房/担保合同》约定计算）；三、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司在原告收到正式抵押房屋他项权利证前对本判决第二判项债务承担连带给付责任；四、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告张海丰、颜杰偿追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4614元、公告费560元，由被告张海丰、颜杰、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 雪人民陪审员  李忠国人民陪审员  尚晓秋二〇二〇年四月一日书 记 员  李天英本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。