江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初71号原告：连云港市东海县鼎盛房产中介有限公司，住所地东海县县牛山镇郑庄路2号。法人代表：张占，执行董事。委托诉讼代理人：张磊，公司经理。被告：陈小芬，女，1987年3月24号出生，汉族，住东海县。被告：单兴通，男，1986年6月23日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：曹环，女，1965年4月4日出生，汉族，住江苏省东海县，系被告单兴通岳母。原告连云港市东海县鼎盛房产中介有限公司（以下简称鼎盛房产中介）与被告陈小芬、单兴通居间合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎盛房产中介的法定代表人张占及其委托诉讼代理人张磊，被告陈小芬，被告单兴通的委托诉讼代理人曹环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎盛房产中介向本院提出诉讼请求：1.判决被告承担中介费15934元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年5月20日，被告与吴某2飞签订房屋买卖居间合同，被告将位于东海县魅力晶都现代城北区9-1-602号房屋以797000元价格卖给吴某2飞，合同约定中介费按房屋成交总价1%，如因双方自身原因导致合同终止，由违约方承担2%中介费。合同签订后被告毁约导致买卖不能成立诉至法院。被告陈小芬、单兴通共同辩称：原告要求被告按合同总价2%支付佣金没有依据。1、本案中介费已经约定，被告没有支付是因为没有出现缴纳的条件。按照中介合同第五条约定，中介费支付的时间应该是在签订合同时，如果按此履行，就没有本案纠纷。但原告向被告出具一份佣金确认书，承诺佣金是5000元，这是双方对佣金明确的约定，与是否收取没有关系。至于何时缴纳，按原告要求在乙方首付款支付之日付清，这显然是附条件的行为。后买卖双方由于阴差阳错，乙方没有支付首付款，所以被告才没有支付佣金，如果原告主张也只能按照5000元支付；2、原告按照合同第九条争议条款也无法得出其主张的15934元。第九条（三）1：如因甲乙双方自身原因导致本合同解除、终止的，如未收取，由违约方支付中介费（房屋转让价2%）。被告认为中介费已经由原告明确承诺收取5000元，显然矛盾，由于承诺书属于特别约定且行为在后，当然应该优先适用。2：退一万步讲，即使按照该条款，也不可以要求答辩人支付2%的佣金。因为就条款本身规定而言，明确是由违约方支付佣金。因为被告与买方之间的诉讼在二审期间，孰是孰非尚未作出终审判决，即使判决，被告也会申请再审。综上，被告愿意面对现实，诚实守信，按照约定支付5000元佣金，同时要求驳回原告的其他诉讼请求。另外被告提出因原告方公司地址与签合同时的地址不一致，双方签订的合同是无效的。本院经审理认定事实如下：2019年5月20日，被告吴某1、单兴通作为出售方（甲方）、案外人吴某2飞作为买受方（乙方）与21世纪不动产东海区域滨河城店（丙方）作为居间方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：一、房屋基本情况。1、甲方自愿将坐落于连云港市东海县魅力晶都现代城北区9-1-602室卖给乙方，房屋所有权人单兴通，共有权人陈小芬，面积96.8平方米。3、该房屋在建设银行贷款剩余金额200000元,甲方未结清贷款余额的处理方案：甲方在本协议书签订且乙方贷款审批通过7日内用乙方首付款还清甲方未结清抵押贷款，不足部分由甲方自行补足(专款专用，此首付款只能用来还清甲方贷款余额，不得挪作它用）。二、成交价格及付款方式。（一）经甲、乙双方协商一致，同意该房屋转让价格为人民币797000元；（二）乙方应在签订本合同时，支付人民币10000元作为定金转交甲方。（三）乙方采取以下第2种方式付款：2、银行贷款。（1）甲、乙双方约定自本合同签订后于2019年5月30日之前，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按照该银行规定将首付款497000元（除去定金）打到甲方银行账户，暂定银行贷款金额为290000元（实际金额以银行最终审批结果为准）。第七条责任。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,或发生本条1、3违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋转让价的10%的违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还由违约方承担。第九条合同争议及违约处理。（三）合同终止。1.如因甲、乙双方自身原因导致本合同终止，如已收取的中介费概不退还；如未收取的由违约一方支付丙方的中介服务费（房屋转让价2%）。……原告鼎盛房产中介在该合同丙方处盖章确认。同日，原告鼎盛房产中介向被告出具佣金承诺书，承诺只收取被告甲方佣金5000元，并于乙方付首付款当日支付。2019年5月30日，案外人吴某2飞准备将首付款支付给本案被告，而被告故意不提供银行账号，采取逃避的方式避而不见。多次协商无果后，诉至我院要求被告支付违约金79700元、返还定金10000元并承担诉讼费用。经审理我院作出(2019)苏0722民初6632号民事判决书，认定原告吴某2飞与被告陈小芬之间的房屋买卖居间合同是当事人之间的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告无正当理由拒不配合案外人吴某2飞接收首付款也不向其提供银行账号，导致吴某2飞不能在合同约定的期限内支付首付款。被告的行为明确表明其不履行合同，构成违约，故案外人吴某2飞要求解除合同，理由正当，于法有据，本院予以支持。判令：一、解除吴某2飞与陈小芬于2019年5月20日签订的《房屋买卖居间合同》；二、陈小芬、单兴通于本判决生效后十日内赔偿吴某2飞违约金79700元；三、陈小芬、单兴通于本判决生效后十日内返还吴某2飞定金10000元。该判决作出后被告陈小芬、单兴通向连云港市中级人民法院提起上诉，经市中院二审后，于2020年4月10日作出（2020）苏07民终165号民事判决书，驳回上诉、维持原判。本案原被告双方的争议焦点为：1.原被告双方签订的房屋买卖居间合同是否有效；2.被告是否违约；3.如被告违约应支付原告的数额。关于上述争议焦点：双方签订的房屋买卖居间合同是双方的真实意思表示，合同上丙方处加盖的是原告的公章，双方的合同签订的地址并不能影响合同效力。我院(2019)苏0722民初6632号民事亦认定房屋买卖居间合法有效，且认定本案被告构成违约。关于原告根据合同主张违约方即被告支付其中介服务费（房屋转让价2%，797000元×2%），实质上合同的该项约定为违约责任即违约金的计算方法，被告认为即便需要支付也不应该支付原告主张的数额，而应该按照原告出具给其的佣金确认书中5000元支付。本院认为当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。本案如合同正常履行，原告鼎盛房产中介将收取被告支付的佣金5000元（以原告向被告出具的佣金确认书确认），收取案外人吴某2飞佣金7970元（合同约定房屋成交总价1%即797000×1%），以上合计12970元，该款项系案涉合同正常履行原告可以获得的利益。现因被告违约，案涉合同未正常履行，后续的事项性工作原告无须履行，考虑到后期工作主要是过户等程序性事项，本院酌定被告因违约应该支付原告违约金10000元。本院认为：原被告及案外人签订的房屋买卖居间合同系双方当事人真实意思表示，对当事人具有约束力。原被告双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告违反合同约定导致案涉合同予以解除，应该支付原告违约金。综上依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈小芬、单兴通于本判决生效之日起十日内支付原告连云港市东海县鼎盛房产中介有限公司违约金10000元。二、驳回原告连云港市东海县鼎盛房产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元减半收取99元，由被告陈小芬、单兴通负担（原告已预付，待被告给付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费198元。账户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农业银行苍梧支行，账号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。审判员  葛婧二〇二〇年四月二十七日书记员  韩丹