山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1083民初22号原告：李恩洪，男，1970年10月27日生，汉族，户籍所在地拉萨市城关区，现住四川省成都市大邑县。被告：乳山光谷新力房地产有限公司，住所地乳山市银滩旅游度假区。法定代表人：尹晓山，任经理。委托诉讼代理人：孙乙方，女，1983年2月10日生，汉族，系乳山光谷新力房地产有限公司职工。被告：乳山金鼎房地产开发有限公司，住所地乳山市胜利街87号。法定代表人：尹刚，任经理。委托诉讼代理人：孟令坤，男，1975年10月30日出生，汉族，系乳山金鼎房地产开发有限公司职工。原告李恩洪与被告乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称新力公司）、乳山金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李恩洪通过互联网法庭参加诉讼、被告新力公司委托诉讼代理人孙乙方到庭参加诉讼，被告金鼎公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李恩洪向本院提出诉讼请求：1.请求认定原告认购银龙湾2A-516号房屋的事实真实有效；2.两被告向原告全额退还已付房款200009元及利息98000元；3.两被告支付给原告一房二卖赔偿金20万元；4.两被告支付给原告购房旅差费及维权等费用4万元；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2012年12月30日原告听信被告金鼎公司成都销售公司宣传，乘坐该公司大巴在被告新力公司银龙湾售楼部现场交款200009元，确认购买银龙湾2A-516号房屋，约定尾款70000元于2014年10月31日交房时付清。2014年初被告新力公司进入破产重整程序，被告金鼎公司由银龙湾项目销售商转变成项目开发商，全面承接银龙湾项目的权利和义务，负责银龙湾项目的开发建设和项目后期服务保障工作，项目名称变更为“金鼎?银龙湾”。根据经乳山市人民法院和债权人会议通过的《乳山光谷新力房地产有限公司重整计划草案》及《管理人关于业主权益保护的初步预案》，重整方即被告金鼎公司应当于2015年7月30日前按合同约定条件交付涉案2A-516号房屋。2015年12月原告收到被告金鼎公司收房通知后到乳山银龙湾收房。但因涉案房屋装修未达合同约定标准，家具电器也未按要求配置到位，原告在乳山停留几天与被告售楼部门及管理人员协商未果，只好暂停收房，希望涉案房屋达到合同约定的收房条件时再来收房，但直至2019年8月原告没有收到两被告任何收房通知(包括电话和信函)。2019年8月原告到被告金鼎公司成都分公司洽谈收房，成都分公司包括常与原告保持电话和微信联系的雷姓负责人均不知原告所认购房屋已另售他人。事实上，涉案房屋已于2017年12月就以408720元的价格出售给案外人文大兰、熊长茂，并于2018年4月办理了房产证，被告非法获利138711元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八、九条规定：未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告与被告新力公司签订的认购书包含了所认购房屋楼栋、单元及房屋编号，建筑面积，单价、总价等基本信息，并支付了近八成的房款，因此该认购书等同于商品房买卖合同。由于被告已将涉案房屋另售他人，已无法履行向原告交付涉案房屋的责任。因此，原告依法起诉两被告返还已付购房款及利息、赔偿损失等诉求，有理有据。关于两被告的关系，在破产重整前两被告是深度合作关系，一个负责项目开发，一个负责代理销售。2014年在被告新力公司破产重整之后，新力公司成为被告金鼎公司100%控股公司，直到2018年9月5日被告新力公司的法定代表人一直是尹刚，也就是说两被告的法定代表人是同一人。两被告在原告不知情的情况下，将涉案房屋一房二卖，严重侵犯了原告权益，应当依法追究被告一房二卖的法律责任。关于原告已付房款资金占用利息，按商品房买卖合同约定，违约方按每天万分之二支付违约金，年化利息7.3%，以20万元为本金按7年计算，利息金额为10.22万元(未复利计算)，原告主张9.8万元资金占用利息只少不多。关于原告购房差旅费及维权开支概算约4万元，其中单人次往返费用3910元、9人次往返费用计35190元、律师费3000元、资料印制费500元、其它开支1500元。综上所述，两被告违反合同多项约定，并且一房二卖，严重损害了原告切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失，应依法承担法律责任。原告多次找被告协商未果，无奈原告只能诉至人民法院，请求人民法院公正裁决，维护原告权益和法律的尊严。被告新力公司辩称，第一、若从合同纠纷角度考虑，自2015年12月原告拒绝签订买卖合同之日起，原告已知自身利益受损，截至原告起诉之日已超过诉讼时效。第二、从破产重整角度考虑，原告属于重整计划草案的普通债权人，应按债权金额清偿率24%受偿。第三、认购书不是商品房买卖合同，原告主张一房二卖的前提条件是双方签订了商品房买卖合同，因此原告要求被告支付赔偿金没有法律依据。第四、根据《企业破产法》第四十六条附利息的债权自破产申请受理时起停止计息的规定，原告主张的利息发生于法院受理被告破产申请后，因此不属于破产债权，并且原告主张的计息期间是因原告自己拖延所致，应自行承担其怠于行使权利所造成的后果。第五、原告主张的差旅费、食宿费等都是因为原告未及时申报债权所致，应自行承担。被告金鼎公司辩称，李恩洪和新力公司签订的涉案房产认购书，并向新力公司交纳部分购房款，金鼎公司和李恩洪无法律关系，请依法驳回李恩洪的起诉。另外，原告曾经就该案房产有关纠纷起诉到贵院，贵院作出的(2019)鲁1083民初4382号民事裁定书已裁定驳回了李恩洪的起诉。综上，请依法驳回李恩洪对金鼎公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2012年12月30日原告李恩洪与被告新力公司签订《银龙湾认购书》（以下简称认购书）一份，约定原告李恩洪认购被告新力公司开发的银滩银龙湾房产一套。认购书载明：开发公司名称乳山光谷新力房地产有限公司,购房人姓名李恩洪。认购房产为2号楼A单元516室,建筑面积48.19㎡，单价5603元/㎡，房屋总价270009元。认购金交纳方式：认购人签订本认购书时，交纳定金人民币20万元，否则此认购书无效，开发公司有权将此套房屋另行出售，定金不予退还。本认购书对认购人所购房产总价款的支付方式作出如下约定：签订本认购书时已交定金20万元整，剩余房款7万元须于2014年10月31日前一次性付清。认购说明：1.购房人必须先交纳足额大定金（若通过银行交纳定金，款到达开发商账户后，此认购书生效）；2.认购人须按约定日期足额交纳首付款或全部房款,并签订《商品房买卖合同》；3.购房人逾期未足额交纳首付款或者全部房款的，本认购书自行作废，开发商有权将此套房屋另行出售，定金不予退还。4.签订《商品房买卖合同》后，此认购书失效；5、本认购书一式四份，开发公司备案一份，销售部一份，财务一份，认购人一份，经双方签字（盖章）后生效”。原告李恩洪在购房人处签名捺印，被告新力公司在开发商处盖章。原告李恩洪于当日向被告新力公司支付购房款200009元，同时被告新力公司向原告李恩洪出具收款收据2份，收据分别载明：“今收到李恩洪2#A516室房款200000元”“今收到李恩洪2#A516室补房款9元”。2013年11月29日本院以（2013）乳商破字第3-1号民事裁定书裁定受理被告新力公司破产清算一案，2013年12月20日转为破产重整。2014年3月12日被告金鼎公司向管理人提出重整申请。2014年5月6日管理人向本院提交了重整计划草案，2014年6月6日本院以（2013）乳商破字第3-5号民事裁定书批准通过乳山光谷新力房地产有限公司重整计划草案。2015年12月被告向原告送达交房通知书，要求原告到乳山接收房屋、签订商品房买卖合同并支付剩余房款。但原告与被告因涉案房屋的装修标准、家具电器配置等问题产生争议，经双方协商最终未能达成一致，故双方未能签订商品房买卖合同，原告亦未交付剩余房款。另查明，因原告与被告新力公司未能就签订商品房买卖合同达成一致，被告新力公司于2017年12月30日以408720元的价格将涉案房屋另行出售给案外人文大兰、熊长茂，并于2018年4月4日办理了产权变更手续。上述事实有等在案为证银龙湾认购书、收款收据、照片、短信记录、微信聊天记录、重整计划草案（2013）乳商破字第3-1号、3-5号民事裁定书、（2019）鲁1083民初4382号民事裁定书、传票、起诉状及当事人当庭陈述等证据在案为凭。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、原告与被告新力公司签订的认购书的法律性质；三、被告新力公司是否应当将收取的购房款返还原告及应当返还的数额；四、原告主张被告新力公司一房二卖，请求被告新力公司支付赔偿金20万元及维权费用是否具有事实和法律依据；五、被告金鼎公司是否为本案适格被告。一、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；……”。本案中，被告新力公司进入破产程序后，向原告送达了交房通知书，表明被告新力公司同意继续履行合同义务，且根据原告提交的微信记录显示，2018年6月原告与被告工作人员仍在就交房事宜进行协商。故按照上述法律规定，诉讼时效已经中断，对被告新力公司主张原告的起诉超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。二、关于原告与新力公司签订的认购书法律性质的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告新力公司签订的认购书，虽载明了签约双方的姓名和名称及房屋的基本情况（面积、单价、总价）、付款方式、付款时间，并收取了部分房款，但是对于交付使用条件和期限、公共设施和配套设施的交付承诺、办理产权登记的有关事宜、违约责任等影响双方权利义务的必备条款没有明确约定，属于未决条款，需要在签订商品房买卖合同时协商一致。该认购书尚不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。另外，从双方意思表示来看，认购说明第2条也明确约定“购房人须按约定日期足额交纳首付款或全部房款，并签订《商品房买卖合同》”。所以，原告与被告新力公司签订的认购书不属于商品房买卖合同，而应认定为商品房买卖合同的预约合同。对于原告主张认购书等同于商品房买卖合同的意见，本院不予采纳。三、关于被告新力公司是否应当将收取的购房款返还原告及应当返还的数额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。如前所述，本案原告与被告新力公司签订认购书是商品房买卖合同的预约合同。预约合同的目的是为预约合同当事人在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案中，原告已经按照认购书约定向新力公司支付购房款200009元，交纳房款数额已经达到总房款的74%。新力公司进入重整计划执行阶段之后，负有就涉案房屋签订商品房买卖合同，而与原告进一步进行磋商的义务。被告新力公司于2015年12月向原告送达了交房通知书，原告亦到乳山准备接收房屋。但双方因装修标准及家具电器配备等问题未能达成一致，最终未能订立商品房房买卖合同，应当认定属于不可归责于预约双方当事人的事由，而非双方的违约行为所致。按照上述法律规定，被告新力公司应当返还原告已付的购房款200009元。被告新力公司自2017年12月30日另行出售涉案之日起已无合法根据占有原告交付的购房款，故应当承担自2017年12月30日至实际给付之日止的利息。原告与被告新力公司并未签订商品房买卖合同，故原告要求按照商品房买卖合同约定的标准计算利息的主张，无事实依据。自2017年12月30日起至2019年8月19日应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告多诉部分的利息，本院不予支持。四、关于原告主张被告新力公司一房二卖，请求新力公司支付其赔偿金20万元及维权费用的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。本案中，原告与被告新力公司并未签订商品房买卖合同，且自被告新力公司于2015年12月向原告发出交房通知至2017年12月30日将房屋另行出售，在长达2年的时间内，原告与被告新力公司未能就签订商品房买卖合同达成一致，原告在出售涉案房屋时已经尽到了合理的注意义务。原告主张被告新力公司一房二卖，请求被告新力公司向其支付20万元赔偿金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的维权费用并未提交证据予以证明，本院不予支持。五、关于被告金鼎公司是否为本案适格被告的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。经审理查明，2019年9月11日本院受理的原告李恩洪诉被告金鼎公司商品房预售合同纠纷一案，该案中原告李恩洪的诉讼请求及依据事实和理由与本案完全一致。本院于2019年12月6日作出（2019）鲁1083民初4382号民事裁定书，以被告金鼎公司并非适格主体为由驳回了原告的起诉，该民事裁定书已经发生法律效力。故按照上述法律规定，原告对被告金鼎公司的起诉不符合法律规定，本院不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第五项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告乳山光谷新力房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李恩洪购房款200009元及利息（以200009元为基数，自2017年12月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4590元，由原告李恩洪负担2440元，被告乳山光谷新力房地产有限公司负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  郝强二〇二〇年四月一日书记员  黄艳