昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初4873号原告：云南官房土地房屋开发经营股份有限公司，住所地：云南省昆明市关上宝海路219号。法定代表人：李家寿，系公司董事长。委托诉讼代理人：丁怡心，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张菊，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：周丽芳，女，1989年1月出生，住云南省昆明市，现下落不明。原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司（以下简称官房公司）与被告周丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告官房公司的委托诉讼代理人丁怡心、张菊到庭参加诉讼，被告周丽芳经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告官房公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付众合东苑A商铺第二、三年（自2017年4月28日起至2019年4月28日止）的租金人民币118868元；2.请求判令被告向原告支付代付的2017年4月2日至2019年4月28日的物业管理服务费人民币11990.1元；3.请求判令被告向原告支付因逾期支付租金产生的违约金至实际还清款项之日止（第一笔49528元自2017年4月28日起暂计算至2019年7月28日，第二笔69340元自2018年4月28日起暂计算至2019年7月28日，合计为48187.69元）（计算标准按照年24%计算）；4.请求判令被告向原告支付因原告代为支付物业管理服务费产生的违约金至实际还清款项之日止（自2019年7月5日起暂计算至2019年7月28日，为183.85元）（计算标准按照年24%）；5.请求判令被告承担原告因实现债权而支出的律师费人民币20000元；6.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月28日，原被告就被告承租原告众合东苑A商铺一事签署了《商铺租赁合同》。合同约定租期为三年，自2016年3月28日至2019年4月28日，租赁用途为经营餐饮，履约保证金为人民币壹万伍仟元整。租赁期限内，原告给予被告一年免租期，即被告仅需支付2017年4月28日至2018年4月28日的租金49528元、2018年4月28日至2019年4月28日的租金69340元。合同还约定，由被告在承担向原告支付租金的同时，还应当向物业服务公司支付使用众合东苑商铺所发生的物业服务管理服务费及能源费。同时，被告应当向原告支付履约保证金15000元。原被告签订合同后，被告于2016年3月28日向原告支付了履约保证金15000元。2016年4月2日，原告向被告发出《交房通知书》，同日被告签订《接房确认书》交原告，原告将众合东苑A商铺完全交付给被告使用。期间被告一直未向原告支付租赁费及物业管理费，之后原告委托律师向被告发送《律师函》催收商铺租赁费和物业管理费，但被告一直未向原告支付，后原告多次与被告就支付租金事宜进行协商，均无果。三年的租期已于2019年4月28日到期，原告代被告向物业服务公司缴纳了众合东苑商铺2017年4月2日至2019年4月28日的物业管理服务费人民币11990.10元。综上所述，被告逾期支付租金、物业管理服务费的行为构成违约，给原告带来了经济损失，依法应当按照合同第11.2条的约定承担违约及赔偿责任，向原告支付应付未付款项（包括租金、物业管理服务费）日千分之三的违约金。原告考虑到合同约定的违约金高于法定计息标准，故原告在本案中按照法定的年利率24%计算违约金。被告周丽芳未作答辩。原告官房公司围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2016年3月28日原告官房公司(甲方)与被告周丽芳（乙方）签署了《商铺租赁合同》，合同约定：被告周丽芳承租原告众和东苑A商铺，租赁期限为三年，自2016年3月28日起至2019年4月28日止，租赁用途为餐饮。租赁期限内，第一年为免租期即被告无须支付租金，第二年（2017年4月28日-2018年4月28日）被告需向原告支付租金49528元，第三年（2018年4月28日-2019年4月28日）被告需向原告支付租金69340元。合同还约定，被告在承担向原告支付租金的同时，还应当向物业服务公司支付使用商铺所发生的物业管理服务费及能源费。本合同在期限届满时自动终止。乙方应根据本合同第四条提供履约保证金人民币15000元，交付时间为签订本合同时。合同第4条第4.4款约定：租赁期届满一个月后，在乙方全面履行了其合同项下的义务后，甲方无息返还剩余保证金。合同第9条第9.2约定：甲方因向乙方催付租金、公共物业服务费、能源费或乙方须支付的其他费用（倘甲方选择向乙方催付）而引起的所有费用和开支（包括律师费），及因乙方引起的一切损失均由乙方承担，甲方有权把该全部损失当做债权向乙方追讨。合同第11条违约责任及合同解除第11.2款约定：乙方未按本合同约定缴纳租金、公共物业管理费、保证金或未补足保证金的，应当承担应付未付款项日千分之三的违约金。逾期十五日，甲方有权解除合同且扣除履约保证金，乙方承担由此引起的一切损失。被告于2016年3月28日支付原告租赁押金15000元，被告进场装修。2016年4月2日案外人云南官房物业服务有限公司（甲方）与被告周丽芳（乙方）签订了《商铺物业服务协议》，约定临街商铺3.5元/月·平方米（按建筑面积计收），乙方办理进驻手续之日为起始交费日。原告于2019年7月5日向物业服务公司缴纳了众和东苑159栋6号商铺2017年4月2日至2019年4月28日的物业管理服务费11990.10元。另查明，案涉众和东苑159幢1层商铺6室的所有权人为原告官房公司。原告因该案诉讼产生律师费20000元。另查明，2019年9月5日，云南省昆明市明信公证处接受本院委托至案涉商铺进行送达时，案涉商铺大门锁闭，无人经营，内部有桌椅等用品。经本院向供电部门调查，查询结果：2017年1月-2018年4月无法查询数据，2018年4月-2019年11月用电1度（2019年4月）。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。本案原告提交的《商铺租赁合同》、《交房通知书》、《接房确认书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，能够清晰、明确证明原告官房公司与被告周丽芳存在合法、有效的商铺租赁合同关系，双方当事人应该按照约定履行各自义务。原告已将符合使用用途的商铺交付被告周丽芳，被告周丽芳也办理了接房手续并自行组织了装修，装修完毕后被告周丽芳入场经营，在其未经营后未办理交接手续亦未腾还房屋，作为承租人的被告周丽芳使用租赁的商铺却未按约定支付第二、三年的租金已经违反合同约定，故本院对原告主张的第二、三年的租金予以支持。对于原告要求被告支付已代付的物业管理服务费和律师费的诉请，本院认为，原告与被告周丽芳在合同中已约定租赁物使用过程中产生的公共物业服务费由乙方即被告周丽芳承担，而且双方在合同第9条第9.2明确约定“因甲方催付乙方支付租金、公共物业管理费、能源费或乙方须支付的其他费用（倘甲方选择向乙方催付）而引起的所有费用和开支（包括律师费），及因乙方引起的一切损失均由乙方承担，甲方有权把该全部损失当做债权向乙方追讨”，按照上述约定，原告代被告支付的物业管理服务费以及因追讨租金产生的律师费系原告在催讨租金、物业管理服务费等费用过程中产生的必须费用，且原告为开展后续经营代被告周丽芳交纳物业管理服务费不违反合同约定，依合同约定原告有权向被告周丽芳进行追讨，故本院对原告要求被告周丽芳支付物业管理服务费及律师费的诉请予以支持。对于原告要求判令被告按照年利率24%支付因逾期支付租金产生的违约金至实际还清款项之日止的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原告官房公司与被告周丽芳在商铺租赁合同中并未约定租金的交纳时间，但被告周丽芳已经在使用和经营商铺，且双方的租金约定为分段计算、租期截止于2019年4月28日，故本案被告周丽芳最迟应于每段租期到期日前向原告支付租金，但被告周丽芳至今未支付第二、三年的租金，确实给原告造成了资金损失，本院支持第二年租金49528元自2018年4月28日起计算的违约金、第三年租金69340元自2019年4月28日起计算的违约金，至于违约金标准，被告周丽芳未提出抗辩，原告主张的年利率24%的标准低于双方合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付因代为垫付物业管理服务费产生的违约金至实际还清款项之日止的诉请，本院认为，被告逾期支付物业管理服务费已经违约，原告垫付的物管费确实给原告造成了损失，本院结合被告违约的情形以及造成原告损失的情况，支持自垫付物业管理服务费的2019年7月5日起至实际还清款项之日止按照原告主张的年利率24%的标准计算的违约金。综上，原告官房公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告周丽芳于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付众和东苑A商铺2017年4月28日起至2019年4月28日止的租金118868元；二、由被告周丽芳于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付其代付的众和东苑A商铺2017年4月2日至2019年4月28日止的物业管理服务费11990.10元；三、由被告周丽芳于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付以商铺租金49528元为基数按照年利率24%自2018年4月28日起至实际付清款项之日止的违约金，以及以商铺租金69340元为基数按照年利率24%自2019年4月28日起至实际付清款项之日止的违约金；四、由被告周丽芳于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付以代交物业管理服务费11990.10元为基数按照年利率24%计算自2019年7月5日起至实际付清款项之日止的违约金；五、由被告周丽芳于本判决生效后十日内向原告云南官房土地房屋开发经营股份有限公司支付律师费20000元。案件受理费4284元，由被告周丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  方铮铮人民陪审员  杨 坤人民陪审员  王剑武二〇二〇年四月二十八日书 记 员  庄 城