江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0102民初11723号原告：南京玄武苏宁置业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区玄武大道699-1号6楼。法定代表人：陈艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐娇凤，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王子杨，男，该公司工作人员。被告：熊田田，女，1989年11月20日生，汉族，住山东省莒南县。被告：张俊俊，男，1990年5月7日生，汉族，住山东省乳山市。委托诉讼代理人：刘松，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。原告南京玄武苏宁置业有限公司（以下简称玄武苏宁公司）与被告熊田田、张俊俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玄武苏宁公司委托诉讼代理人唐娇凤，被告张俊俊及其委托诉讼代理人徐劲浩到庭参加诉讼,被告熊田田经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玄武苏宁公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告于2016年7月30日签订的《紫金嘉悦广场商品房预售合同》及补充协议；2、判令被告在合同解除后10日内协助原告办理完成前述合同的网签备案及相关预告登记解除手续；3、判令被告支付原告违约赔偿金64053.6元以及原告代两被告向第三方××银行股份有限公司城东支行（以下简称××银行城东支行）偿还的逾期还款本金及利息等共计280846.32元，从应退房款中扣除；4、被告应于合同解除之日后的15日内向原告退还房屋。事实和理由：原、被告双方于2016年7月30日签订了《紫金嘉悦广场商品房预售合同》及相关补充协议，原告为被告承担相关商品房房贷的还款担保责任，若被告未能及时还款导致贷款机构要求原告承担连带还款责任的，原告有权解除与被告签订的相关合同及补充协议，被告除应向原告归还其代偿的贷款本息外，还应按照房屋总价款的10%向原告支付违约金。现被告未按照与贷款机构（××银行股份有限公司城东支行）签订的借款合同按期还款，该贷款机构向鼓楼法院起诉后，鼓楼法院作出（2019）苏0106民初9641号民事判决书，该判决书已经生效，原告已经代两被告偿还280846.32元。故原告为维护自身合法利益，向法院起诉，请求判如所请。被告张俊俊辩称，两被告原系夫妻关系，2017年1月10日签订离婚协议，约定涉案房产归熊田田所有，张俊俊协助熊田田变更登记等义务，被告熊田田未能履行还款义务，与张俊俊无关。根据补充协议第二条第二款约定，如果原告据此解除合同及补充协议，还要求支付违约金，违约金标准过高。原告要求支付违约金以外还要支付房屋占用费用没有事实和法律依据。被告熊田田未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月30日，甲方玄武苏宁公司与乙方熊田田、张俊俊签订《紫金嘉悦广场商品房预售合同》（合同编号：宁房预售合字20××17号）（以下简称案涉合同）约定：甲方预售给乙方的商品房为玄武区宁芜铁路西侧紫金嘉悦广场××幢××室（以下简称案涉房屋）；该商品房的建筑面积35.02平方米；乙方应于2016年6月25日前向甲方支付定金10000元；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为18301.03元/平方米，总价款合计640902元；第一期应于2016年7月28日前支付320902元，商业性贷款320000元；乙方应在本契约签署之日提交完备的贷款申请资料，如未按期办理贷款或贷款申请不被银行接受而无法获得贷款或足额贷款，则应在本合同签订之日起20日内付清全部款项；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后30日仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同；乙方应当向甲方支付解约赔偿金，赔偿金数额为合同总价款的1%，甲方应当在登记机关注销本合同后60日内将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方；乙方应在甲方解除本合同10日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方应当按照总价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，本次约定之违约金不超过合同总价款的0.1%等内容。2016年7月30日，甲方玄武苏宁公司与乙方熊田田、张俊俊签订《补充协议》，关于贷款办理的补充约定中，约定甲方为乙方在本合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，乙方未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求甲方承担连带保证还款责任的，甲方有权解除合同，乙方除应立即向甲方归还代偿贷款本息外，应按照总房价的10%向甲方支付违约金；甲方解除合同后，乙方应与甲方共同办理在登记机关注销本合同的手续，该手续办理完毕后，甲方按照本合同约定扣除应扣款项，将乙方已付房款余额退还给乙方，如乙方已付房款不足以支付甲方应扣款项，甲方有权向乙方继续追偿；甲方不解除合同的，乙方应立即向甲方偿还代偿贷款本息，并自甲方代偿之日起至乙方归还代偿贷款本息之日止，每日按照甲方代偿金额金额的万分之一标准向甲方支付违约金等。合同签订后，玄武苏宁公司办理了案涉合同的备案登记，2017年2月，××银行股份有限公司城东支行办理了涉案房产不动产预告登记证明，义务人熊田田、张俊俊。熊田田、张俊俊向玄武苏宁公司支付房款640536元。2018年10月12日，原告将房屋交付给被告。2019年7月29日，××银行城东支行将熊田田、张俊俊、玄武苏宁公司起诉至南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院），要求熊田田立即归还××银行城东支行贷款本金267300.04元以及相应利息，判令被告玄武苏宁公司对被告熊田田向原告的上述还款承担连带保证责任等内容。2019年10月24日，鼓楼法院作出（2019）苏0106民初9641号民事判决书，判决熊田田、张俊俊立即向××银行城东支行归还贷款本金267300.04元以及相应利息（具体金额以银行系统自动生成的数据为准）；判决被告玄武苏宁公司对前述债务（包括案件受理费）承担阶段性连带清偿责任，保证期限至熊田田、张俊俊办妥正式抵押登记手续，原告××银行城东支行取得房屋他项权证为止，并有权就实际清偿部分向被告熊田田、张俊俊追偿等内容。（2019）苏0106民初9641号民事判决书生效后，玄武苏宁公司向××银行城东支行代熊田田偿还了贷款本金267300元、利息10891.28元、诉讼费2655元，共计280846.32元。××银行城东支行出具了结清证明。另查明，张俊俊与熊田田于2017年11月10日协议离婚，并约定涉案房屋归熊田田所有，相应贷款由熊田田归还。上述事实有紫金嘉悦广场商品房预售合同及补充协议、不动产预告登记证明、鼓楼法院传票及判决书、交付单、发票、结清证明、离婚协议、离婚证、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告熊田田未能按约归还贷款银行借款本息，导致玄武苏宁公司代偿借款本息及诉讼费共计280846.32元。故根据双方补充协议的约定，两被告构成违约，原告有权解除合同，并要求被告按照合同约定支付违约金64053.6元。该合同解除后，原告有权在返还的购房款（640536元）内扣除其代付的借款本息280846.32元及违约金64053.6元，剩余房款（295636.08元）原告应当返还两被告。该合同解除后，两被告有义务配合原告办理合同备案及预告登记解除手续，并向原告交还案涉房屋。对被告张俊俊抗辩的两被告原系夫妻关系，双方离婚后约定涉案房产归熊田田所有，故与其无关的意见。本院认为，张俊俊为房屋买卖合同一方当事人，其与熊田田离婚与否或其内部约定如何，无法免除其应负的合同义务，故对张俊俊的该抗辩意见不予采信。被告张俊俊主张违约金标准过高，本院认为，该违约金系双方自愿约定，且并未出现明显偏高的情况，本院对双方约定的违约金标准不予调整。综上，对原告的全部诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条,第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告南京玄武苏宁置业有限公司与被告熊田田、张俊俊于2016年7月30日签订的《紫金嘉悦广场商品房预售合同》（合同编号：宁房预售合字20××17号）及其补充协议于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告熊田田、张俊俊于本判决生效之日起十日内协助原告南京玄武苏宁置业有限公司办理《紫金嘉悦广场商品房预售合同》（合同编号：宁房预售合字20××17号）网签备案及相关预告登记解除手续；三、被告熊田田、张俊俊于本判决生效之日起十五日内向原告南京玄武苏宁置业有限公司返还南京市玄武区宁芜铁路西侧紫金嘉悦广场××幢××室房屋；四、原告南京玄武苏宁置业有限公司于收回南京市玄武区宁芜铁路西侧紫金嘉悦广场××幢××室房屋后三日内向被告熊田田、张俊俊返还购房款295636.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10209元，由被告熊田田、张俊俊负担。原告南京玄武苏宁置业有限公司预交案件受理费10209元由本院退回，被告熊田田、张俊俊应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘静静人民陪审员  王月珍人民陪审员  郑 如二〇二〇年四月二十七日书 记 员  陈庆华