浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初16291号原告（反诉被告）：郑恭，男，1991年4月4日出生，汉族，住浙江省江山市。委托诉讼代理人：张建齐、彭晓克,浙江五联律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州思瑞特绣品服饰有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区余杭街道金星村，实际经营地：浙江省杭州市余杭区余杭街道科技大道16号。法定代表人：王燕，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：喻云皓、胡云鹏，浙江金成太炎律师事务所律师。原告(反诉被告)郑恭诉被告（反诉原告）杭州思瑞特绣品服饰有限公司（下称思瑞特公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理，在诉讼过程中，思瑞特公司提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日一并公开开庭进行了审理。郑恭及其委托诉讼代理人彭晓克，思瑞特公司的法定代表人王燕及其委托诉讼代理人胡云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑恭起诉称：2018年7月13日，双方就位于“科技大道16号（A座）1层至6层”房屋租赁事宜进行协商。鉴于该房屋彼时尚未取得产权证书，无法签订正式租赁合同，为此，双方仅就合同期限、租金等主要条款签订《房屋租赁意向协议书》一份。该协议约定：租赁期10年，总价租金为人民币24000000元；租金支付方式、时间以及其他约定等，以后面待签订的《租赁合同》为准。为表明租赁诚意，郑恭于2018年7月14日向被告支付意向保证金500000元。协议签订后，思瑞特公司于2019年1月初才将房产证办出。截至2019年1月下旬，双方就相关租赁细节问题经反复协商仍未达成一致意见。思瑞特公司遂于2019年1月18日单方告知郑恭：如郑恭1月25日前未能根据思瑞特公司提出的条件及合同版本签订正式《租赁合同》，则《房屋租赁意向协议书》自动解除。郑恭认为，民事合同系由平等民事主体间相互友好协商而签订。思瑞特公司在收到郑恭保证金后却利用自己的优势地位，单方面设定合同版本并胁迫郑恭接受，其行为已严重违反了合同法、民诉法等相关规定。思瑞特公司在协议解除后仍拒不退还保证金的行为，已给郑恭造成巨大财产损失。故诉至法院，诉讼请求：1.思瑞特公司立即退还郑恭保证金500000元，并由思瑞特公司承担郑恭利息损失30744元（以500000元为基数，按同期银行贷款利率的1.5倍，自2018年7月14日暂计至2019年5月25日，之后以同样标准计至判决确认之日）；2．由思瑞特公司承担本案全部诉讼费用。思瑞特公司答辩称：1.双方签订的《房屋租赁意向协议书》仍然有效。双方未明确表示不出租或不承租的意思表示，故合同有效。即使双方均由函件约定最后签约期限，但思瑞特公司发函后，郑恭虽未在规定期限内答复，但在2月15日函告思瑞特公司进行磋商，表明了继续承租的意思表示。同时，思瑞特公司在接到郑恭函件后，至今未将房屋进行出租，说明双方均有继续履行《房屋租赁意向协议书》意思表示。2.郑恭要求思瑞特公司退还保证金没有事实根据，法律依据。《房屋租赁意向协议书》中约定的保证金属于对郑恭延期签订租赁合同或者拒绝签订租赁合同时，思瑞特公司存在损失的质押担保。该保证金退还的前提是双方签订《房屋租赁合同》，但双方未签订，故该保证金应不予退还，保证金应用于冲抵郑恭违约行为（含延期签订房屋租赁合同）导致的思瑞特公司部分损失，不足部分还需郑恭承担赔偿责任。3.郑恭的恶意磋商行为，已经导致了思瑞特公司的巨额损失，思瑞特公司已经提起反诉，要求郑恭赔偿损失。双方于2018年7月13日签订《房屋租赁意向协议书》时，思瑞特公司已经向郑恭交付了房屋租赁合同，并已经商定在思瑞特公司将房屋产权证办出时，按照该房屋租赁合同进行约定。后，思瑞特公司积极落实位于杭州市余杭区余杭街道科技大道16号房屋的产权办证办理工作，在该期间，郑恭多次要求修改原已商定好的租赁合同条款。2019年1月2日，思瑞特公司取得杭州市余杭区余杭街道科技大道16号房屋的产权证后，多次督促郑恭签订房屋租赁合同，但郑恭以要求磋商、修改大量的合同条款为由，拒绝签订房屋租赁合同，导致双方至今未能签订租赁合同，思瑞特公司亦无法将房屋出租取得收益，至今思瑞特公司仍保留房屋待与郑恭签订房屋租赁合同。本诉部分，双方围绕诉讼请求、抗辩理由依法提交了证据。对郑恭提交的证据，思瑞特公司对三性均无异议。对思瑞特公司提交的证据【照片】，郑恭对证据真实性及形成时间有异议，认为不能证明待证事实。本院对双方无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院认为，思瑞特公司提交的证据【照片】，只能证明拍摄时案涉房产的状态，并不能证明待证事实，故不予确认。思瑞特公司反诉称：在思瑞特公司工作人员多次要求郑恭是否确认继续承租房屋，郑恭均含糊其辞，避而不答，通过以合同条款需要修改为理由恶意拖延房屋租赁合同签订时间，实质上郑恭已经没有签订房屋租赁合同的意向。2018年7月13日至今，郑恭未与思瑞特公司签订房屋租赁合同，且通过函告的形式逃避其责任，恶意拖延致使思瑞特公司无法将房屋出租，郑恭的行为已经给思瑞特公司造成了巨额的损失。且从合同里面第2条第2款来看，郑恭是知道案涉房产是工业用房，郑恭在签意向书的时候就知道了工业用房。现郑恭的恶意磋商行为已经导致思瑞特公司的巨额损失，郑恭应予以赔偿，为此，思瑞特公司特向法院提起反诉，反诉请求：1.郑恭赔偿思瑞特公司损失1425000元（自2019年1月2日起至2019年10月2日止，共计9个月，按年租金1900000元计算），自2019年10月3日起至房屋承租之日止，按年租金1900000元标准，另行计付；2．郑恭承担本案全部诉讼费用。审理中，思瑞特公司变更反诉请求为：1.郑恭赔偿思瑞特公司损失633333元（自2019年1月2日起至2019年5月1日止，共计4个月，按年租金1900000元计算）；2．郑恭承担本案全部诉讼费用。反诉中，郑恭答辩称：思瑞特公司的反诉，无法事实和法律依据，双方签订合同的目的是办理酒店式公寓。从履行上来讲，郑恭多次询问能否改变房屋性质。到2019年办理了房屋产权证，郑恭才知道是工业用房，所以郑恭无法去签订正式的合同。合同上办理相关酒店式公寓的条款，但事实上是工业用房，郑恭不去签合同，是合乎情理的。郑恭认为双方没有签订合同不能归责于郑恭。思瑞特公司应把500000元归还给郑恭。思瑞特公司的行为违反了相关法律的强制性规定，所以相关的条款是无法签订的。思瑞特公司于2019年1月15日书面通知郑恭，即1月25日解除合同，思瑞特公司主张的“房屋空置租金损失”自房产证办出之日计至2019年10月，无事实和法律依据。双方之间仅系合同前的“合理期待状态”，并不存在正式的“房屋租赁合同”关系，即使郑恭真的存在“以磋商为由来恶意拖延时间”导致思瑞特公司相关损失，郑恭仅需承担“缔约过失责任”，并非思瑞特公司主张的“合同责任”。反诉中，思瑞特公司围绕反诉请求依法提交了证据，郑恭未提供证据，本院组织双方进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对思瑞特公司提供的证据4-5，郑恭认为真实性没有异议，对关联性和待证事实有异议，对于这个版本商业条款郑恭没有异议，但是上面写明的写字楼是不符合事实的，工业产房是无法写明写字楼的。所以该房屋用途我们是无法接受的。经审查，本院认为，思瑞特公司提交的证据4-5，符合证据的形式要件，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2018年7月13日，郑恭与思瑞特公司签订《房屋租赁意向协议书》一份，约定甲方（思瑞特公司）同意将位于出租给乙方（郑恭），租赁期限为10年，总价租金为24000000元（不含税）；租金支付方式、时间及其他约定等以《租赁合同》为准；乙方需要租赁甲方的房屋，合理合法经营租赁物，为此向甲方交纳500000元保证金，本意向书签约之日，乙方按甲方的账户汇入保证金；甲方收到乙方的保证金500000元，出具收讫手续，甲方承诺在乙方签订正式的《房屋租赁合同》前，不向他方出租第一条所述的租赁物；协议书载明案涉房屋的土地证号为：杭余.国用（2009）第116-227号。《房屋租赁意向协议书》签订后，2018年7月14日郑恭支付给思瑞特公司500000元保证金。2019年1月18日，思瑞特公司发告知函给郑恭，告知：1.思瑞特公司于2019年1月2日取得房产证，依据《房屋租赁意向协议书》，郑恭必须在2019年1月25日前来签订正式的《租赁合同》，如不来签订，作为自动放弃，双方在2018年7月13日签订的《房屋租赁意向协议书》自动解除；2.因郑恭方的违约，造成思瑞特公司的延期租赁损失和对外招租损失，由郑恭承担，在保证金内扣除。郑恭收函后于2019年2月15日发函给思瑞特公司，告知：思瑞特公司接函后3日内与郑恭联系，并围绕争议条款展开进一步的磋商，如思瑞特公司拒绝理会或双方无法在2019年2月25日前达成一致意见的，则视为思瑞特公司拒绝继续履行《房屋租赁意向协议书》。思瑞特公司应在2019年3月1日前，将郑恭支付的50万元意向金全额退还郑恭。思瑞特公司于2019年2月17日签收该函件。郑恭与思瑞特公司的法定代表人王燕于2018年7月14日至2019年1月25日的微信聊天记录载明：2019年1月23日郑恭向王燕发送《财产租赁合同》（（三期）18.12.25（1）（1）.doc的文本，并留言“王总，你看一下，没什么问题约时间签一下合同，我也一直在忙”的内容。2019年1月24日，王燕回复郑恭内容为：郑总，你发我的《租赁合同》已经收到，但合同内容与之前签订《意向协议书》提及的合同条款及精神相悖，思瑞特公司认为郑恭故意为之，有意推卸责任，思瑞特公司不会接受该合同条款。现将双方当时沟通过的正式《租赁合同》电子版发给郑恭，望郑恭于2019年1月25日前前往思瑞特公司签订纸质版本，否则根据《意向协议书》维护自身权益。并向郑恭发送《财产租赁合同》（（三期）18.12.25.doc的文本。郑恭收到后，于当日回复：这个合同与双方原来签订意向书时口头讲的内容相差很大，并非当时签订意向合同时的初衷，郑恭已支付500000元意向金，租赁合同要签的，争议的地方双方可以协商，如思瑞特公司不能按双方约定履行，给郑恭造成的损失由思瑞特公司承担，如确定好，明天具体时间地点发郑恭，郑恭过来签合同，合同文本按照郑恭发给王燕的。2019年1月25日，王燕发微信给郑恭，表示思瑞特公司此次租房就一个合同版本，限下午三点之前郑恭到思瑞特公司签订合同并支付一年租金，过期不候。2018年8月至2019年1月23日，郑恭与思瑞特公司的工作人员谢国良的微信聊天记录载明:郑恭通过谢国良咨询、介绍，关于临时改变土地性质及办理营业执照事宜。2018年7月27日，郑恭向谢国良发送“科技大道房产合同.doc”的文件，谢国良收到后表示看好后回复郑恭。双方就签订租赁合同的事宜进行磋商，谢国良于2018年12月27日，向郑恭发送《财产租赁合同》（（三期）18.12.25.doc的文本。2019年1月4日，谢国良发微信语音给郑恭表示，郑恭听到谢国良的信息，赶紧回话，如果是，不回话的话，谢国良已经和王燕及韩总已说过，如郑恭不来签这个合同，那么思瑞特公司要找下一家了。如有什么问题，郑恭可以过来谈的。当日，郑恭回微信表示，因自己过不来，叫肖总替郑恭。直至2019年1月23日，郑恭向谢国良发送《财产租赁合同》（（三期）18.12.25（1）（1）.doc的文本，并表示，如思瑞特公司没什么问题就约个时间签一下合同。2018年7月27日，郑恭向谢国良发送“科技大道房产合同.doc”文件与2019年1月23日，郑恭向谢国良发送《财产租赁合同》（（三期）18.12.25（1）（1）.doc的文本，就“租赁财产基本情况”、“违约保证金”等条款进行修改，并增加了多处思瑞特公司违约情形的条款。另查明，案涉房产的房产证于2019年1月2日办出，权利人为思瑞特公司，用途为工业用地/非住宅。本院认为，郑恭与思瑞特公司签订的《房屋租赁意向协议书》是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。一、关于《房屋租赁意向协议书》是否已经解除的问题。本院认为2019年1月18日思瑞特公司向郑恭发函表示2019年1月25日前来订立正式的租赁合同，把郑恭不来订立正式合同即为解除合同的条件，双方至今也未签订合同，故《房屋租赁意向协议书》已解除。通过郑恭与王燕和谢国良的微信聊天记录，郑恭并未于2019年1月25日前订立合同，故《房屋租赁意向协议书》于2019年1月25日已解除。二、关于双方未成功签订正式租赁合同的原因及责任问题分析。双方签订《房屋租赁意向协议书》的目的是成功签订正式的租赁合同，思瑞特公司将案涉房产租赁给郑恭收取租金，而郑恭可以利用该房产进行经济活动取得利益。然而双方未能签订正式的租赁合同，本院根据双方的庭审陈述与辩解，结合有效证据，究其原因主要为：1.该案涉房产用途为工业用地/非住宅，故郑恭无法使用该房产进行预想的商业活动；2.双方对草拟租赁合同存在较大分歧，不能达成一致意见，最终致使正式租赁合同无法达成。关于双方的责任问题，本院主要从以下两点分析：1.案涉房产的性质问题，双方在签订《房屋租赁意向协议书》时，已经明确了该房产的土地证号，郑恭应该有理由知道该房产的使用性质；并且在该房产不动产权证办出之前，郑恭已经和思瑞特公司的工作人员谢国良已经沟通如何进行房产用途性质变更的问题，这就进一步说明了郑恭对于案涉房产的使用性质应该在签订《房屋租赁意向协议书》时，至少是在郑恭与谢国良商讨临时变更土地性质事宜时（2018年8月3日）已知情。更何况，郑恭签订租赁协议书总金额达24000000元，租期10年，应该对该房产的商业投资、用途及商业规划有一定的考量，而明晰该房产的用途是重要的前提。故在这一点上，郑恭对不能签订正式租赁合同负主要责任。但思瑞特公司不应抱侥幸心理，妄图郑恭可以变更土地性质，对自身损失也有一定的责任。2.对草拟合同分歧较大，无法达成一致意见一事，根据双方的微信聊天记录，郑恭前后所发正式租赁合同草案差距太大，有故意修改而使双方不能达成协议之嫌。思瑞特公司在磋商签订合同的过程中，也应在预知合同条款双方无法达成一致情况下，及时止损，故思瑞特公司应对自身的损失承担部分责任。综上，本院从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌情自由裁量，认定郑恭负担80%的责任，思瑞特公司负担20%的责任。三、双方未根据《房屋租赁意向协议书》签订正式的租赁合同，是否存在缔约过失责任？本院认为违背诚信原则而承担缔约过失责任应同时具备三个构成要件：一是缔约人是否违反先合同义务；二是违反先合同义务的缔约人主观上是否具有过错；三是缔约一方是否有信赖利益的损失。本案中的先合同即为《房屋租赁意向协议书》，在该协议书中，双方并未对具体的签订正式租赁合同的条款进行明确，双方均无违反《房屋租赁意向协议书》的行为，故该案并非系缔约过失责任。本院认为，双方签订《房屋租赁意向协议书》，意欲签订正式租赁合同，符合预约合同的有效要件。预约合同是独立有效的合同，当事人应当严格履行合同义务。预约合同的当事人只是负有将预约推进到本约的义务，并无必须缔结本约合同的义务；至于当事人是否成功签订本约合同，则要视双方之后具体协商的结果而定，但在具体协商的过程中，造成损失的，应根据各自的过错承担相应的法律责任。四、思瑞特公司的损失界定。自2019年1月2日房产证办出至2019年2月25日止，郑恭明知土地性质无法变更的情况下，仍然未明确表示无法订立正式合同，造成思瑞特公司该段时间的房产租赁利益的减损。思瑞特公司发函主张2019年1月25日《房屋租赁意向协议书》解除，但郑恭于2019年1月25日仍然发函，告知对方接函后3日内围绕争议条款展开进一步磋商，如双方无法在2019年2月25日前达成协议，视思瑞特公司拒绝继续履行《房屋租赁意向协议书》，郑恭明知双方已实际无法达成协议，仍然发此函，造成了思瑞特公司时间成本。本院认为自2019年1月2日至2019年2月25日止，该阶段预期租赁利益损失系思瑞特公司的损失。思瑞特公司主张按年1900000元的租金标准计算，本院予以支持，按上述时间、标准计算为285000元。五、保证金退还问题。郑恭在签订《房屋租赁意向协议书》交付给思瑞特公司的500000元保证金，一方面是督促郑恭及时签订正式租赁合同，且合法经营租赁物；另一方面是思瑞特公司为郑恭保留租赁权的担保，使思瑞特公司在与郑恭签订正式的租赁协议前，不向第三方出租案涉的租赁物。现，双方无法达成一致，致使正式的租赁合同未达成，不存在郑恭不合理合法经营租赁物的情形，亦不存在思瑞特公司违反双方的约定擅自将租赁物出租给他人的情形，即使未签订正式的租赁合同主要方在郑恭，但是不存在扣除保证金的事实，故本院认定思瑞特公司应当全额退还郑恭保证金。郑恭要求思瑞特公司承担保证金的利息损失，本院认为虽不存在扣除保证金的事实，但未签订正式的租赁合同主要方在郑恭，从公平角度考量，本院对郑恭的此项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杭州思瑞特绣品服饰有限公司退还原告（反诉被告）郑恭保证金500000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、原告（反诉被告）郑恭支付被告（反诉原告）杭州思瑞特绣品服饰有限公司损失228000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）郑恭的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杭州思瑞特绣品服饰有限公司的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4554元，由原告（反诉被告）郑恭负担264元，被告（反诉原告）杭州思瑞特绣品服饰有限公司负担4290元；本案反诉受理费5067元，由原告（反诉被告）郑恭负担1824元，由被告（反诉原告）杭州思瑞特绣品服饰有限公司负担3243元。原告（反诉被告）郑恭、被告（反诉原告）杭州思瑞特绣品服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；原告（反诉被告）郑恭、被告（反诉原告）杭州思瑞特绣品服饰有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 王 孟二〇二〇年四月二十二日本书与原件核实无异法官助理吴宁书记员 吴佳佳