江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏05执复34号复议申请人（案外人）：常熟园山居中环商业广场有限公司，住所地江苏省常熟市书院街19号（园山居）419室。法定代表人：邬明，该公司经理。申请执行人：常熟市兴特艺纺织品有限公司，住所地江苏省常熟市古里镇东南开发区金华路188号。法定代表人：钱志明。被执行人：江苏瀛环国际集团有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢2401、2501、2601。法定代表人：胡惠文。被执行人：常熟市海城置业有限责任公司，住所地江苏省常熟市经济开发区海城花苑3幢。法定代表人：胡惠文。被执行人：常熟市恒隆置业有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢2401室。法定代表人：胡惠明。被执行人：胡惠文，男，1955年5月14日生，汉族，住江苏省常熟市。复议申请人常熟园山居中环商业广场有限公司（以下简称园山居中环公司）不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581执异89号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院在执行常熟市兴特艺纺织品有限公司（以下简称兴特艺公司）申请执行与江苏瀛环国际集团有限公司（以下简称瀛环国际）、常熟市海城置业有限责任公司（以下简称海城置业）、常熟市恒隆置业有限公司（以下简称恒隆置业）、胡惠文金融借款合同纠纷一案中，案外人园山居中环公司对执行标的位于常熟市虞山镇书院街19号园山居-1、4、5、6层房屋（以下简称案涉不动产）向执行法院提出书面异议。执行法院查明，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称江苏信达公司）诉瀛环国际、海城置业、恒隆置业、胡惠文金融借款合同纠纷一案，执行法院于2016年12月5日作出（2016）苏0581民初6483号民事判决：一、瀛环国际归还江苏信达公司编号为2014苏银贷展字第CS0757号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币1000万元，支付计算至2015年3月5日的利息人民币272137.49元，并支付自2015年3月6日起至实际履行之日止以人民币1000万元为基数按2013苏银贷字第CS0757号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币272137.49元为基数按2013苏银贷字第CS0757号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。二、瀛环国际归还江苏信达公司编号为2014苏银贷展字第CS0487号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币490万元，支付计算至2014年12月18日的利息人民币75829.24元，并支付自2014年12月19日起至实际履行之日止以人民币490万元为基数按2013苏银贷字第CS1061号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币75829.24元为基数按2013苏银贷字第CS1061号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。三、瀛环国际归还江苏信达公司编号为2014苏银贷展字第CS1073号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币500万元，支付计算至2015年2月5日的利息人民币138084.59元，并支付自2015年2月6日起至实际履行之日止以人民币500万元为基数按2013苏银贷字第CS1073号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币138084.59元为基数按2013苏银贷字第CS1073号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。四、瀛环国际归还江苏信达公司编号为2014苏银贷展字第CS0488号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币480万元，支付计算至2014年12月20日的利息人民币82800元，并支付自2014年12月21日起至实际履行之日止以人民币480万元为基数按2013苏银贷字第CS1074号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币82800元为基数按2013苏银贷字第CS1074号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。五、瀛环国际归还江苏信达公司编号为2014苏银贷字第CS0737号的《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金人民币410万元，支付计算至2015年3月4日的利息人民币145946.33元，并支付自2015年3月5日起至实际履行之日止以人民币410万元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的罚息，以人民币145946.33元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的复利。六、瀛环国际归还原告江苏信达公司编号为2014苏银贷字第CS0746号的《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金人民币90万元，支付计算至2015年3月5日的利息人民币32037元，并支付自2015年3月6日起至实际履行之日止以人民币90万元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的罚息，以人民币32037元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的复利。七、江苏信达公司有权以折价或者拍卖、变卖海城置业抵押的位于常熟市虞山镇书院街19号（园山居）-101至-124房屋及自用房2（登记的抵押最高额为人民币3020万元）及常熟市虞山镇书院街19号（园山居）-1层的国有建设用地使用权（登记的抵押最高额为人民币165万元）后的所得价款在各自登记设定的抵押最高额内优先受偿涉案债权。八、恒隆置业对瀛环国际的涉案付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人瀛环国际追偿。九、胡惠文对被告瀛环国际的涉案付款义务在最高额人民币3185万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人瀛环国际追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币194034元、财产保全费人民币5000元，合计诉讼费人民币199034元，由瀛环国际负担，由海城置业、恒隆置业、胡惠文承担连带清偿责任。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向执行法院申请执行，该院于2017年4月26日立案执行，案号为（2017）苏0581执2890号，期间兴特艺公司提供了相关证据材料，主张其已受让本案相关债权，并申请变更该公司为申请执行人，执行法院经审查予以准许。在本案执行过程中，执行法院于2019年9月26日作出（2017）苏0581执2890号之四执行裁定：一、除去园山居中环公司与海城置业位于常熟市书院街××号（园山居）房地产上的租赁关系。二、责令上述房地产的占用人员在收到本裁定之日起十日内腾空上述房地产。中信银行股份有限公司常熟支行分别于2011年10月10日、10月13日、2012年2月8日、2013年1月14日在海城置业所有的案涉不动产上设置了抵押权，在相关土地使用权上进行了抵押权登记。异议审查期间，园山居中环公司向执行法院提交了下列证据：1、2010年6月1日签订的《园山居部分楼面委托招商协议》复印件一份，主要内容：海城置业委托常熟市中环商贸有限公司对园山居第4（部分）、第5、第6层楼面进行对外招商。2、2010年11月18日签订的《园山居商铺委托经营协议》复印件一份，主要内容：海城置业将园山居-1楼商铺委托常熟市中环商贸有限公司管理运营出租。3、2012年11月7日签订的《园山居物业委托协议》复印件一份，主要内容：海城置业同意将常熟市书院街××号园山居内125、156、150、343、403、405、406、407、416、417、418、419号等及五、六楼等房屋权属于海城置业的全部商铺，委托园山居中环公司对外租赁管理出租及对大楼整体物业及设施进行管理等事项。4、2014年2月22日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，主要内容：海城置业将坐落于常熟市书院街××号（园山居商业项目）6层整层、5层整层、4层403、405、406、407、416、417、418、419号商铺、3层343号商铺、1层150、156、123号商铺以及-1楼整层租赁给园山居中环公司；租赁期限自2014年3月2日起至2029年3月1日止，免租期从2014年3月2日-2015年3月1日；过免租期后每六个月支付一次租金，每次提前15日支付下半年度租金。5、2015年3月1日签订的《“园山居”商业拓展协议书》复印件一份，主要内容：应由海城置业承担的费用762万元，由园山居中环公司在应交付给海城置业的租赁房产的租金中逐年扣除（自2015年3月1日至扣清为止）。上述欠款扣除后，园山居中环公司将应付房屋租金每年支付给海城置业。6、2015年8月18日签订的《合同权利转让通知书》复印件一份，主要内容：海城置业通知钱文林（常熟虞山镇日丰宾馆），将海城置业与钱文林签订的房屋租赁合同项下的全部权利转让给园山居中环公司，所欠租金一并向园山居中环公司交纳。7、2010年9月10日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，主要内容：海城置业将坐落于常熟书院街19号园山居5层及6层部分出租给钱文林，租赁期限自2011年3月1日起至2022年2月29日止。8、《补充合同》复印件一份，主要内容：海城置业与常熟市虞山镇日丰宾馆（经营者：钱文林）约定在2010年9月10日签订的《房屋租赁合同》基础上，补充约定租金自2015年3月1日至2016年2月29日年租金为45万元，自2016年3月1日至2027年2月29日年租金为每年85万元。9、2017年5月15日签订的《协议书》复印件一份，主要内容：常熟市虞山镇日丰宾馆、钱文林依据《补充合同》约定，每年缴纳物业管理费38万给园山居中环公司。10、2017年6月8日签订的《承包经营合同书》复印件一份，主要内容：常熟市虞山镇日丰宾馆、钱文林将常熟市虞山镇日丰宾馆整体承包给园山居中环公司经营。承包期限从2017年7月1日起至2027年2月29日止。执行法院认为，案外人园山居中环公司提交的其与海城置业订立的房屋租赁合同签订于案涉不动产设立抵押之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，如带租拍卖将损害抵押权人及其他债权人利益。案外人园山居中环公司认为其自2010年即取得案涉不动产管理使用权，实际上取得了案涉不动产的整体租赁权。执行法院认为，首先，案外人园山居中环公司虽于案涉不动产设立抵押之前与海城置业订立了若干委托协议，但委托合同与租赁合同非同一法律关系。其次，案外人园山居中环公司提交的海城置业与钱文林签订的《房屋租赁合同》反映，该合同签订时间为2010年9月10日、租赁范围为案涉不动产的第5层、第6层部分，与其主张自2010年即取得案涉不动产整体租赁权相矛盾。故执行法院对案外人园山居中环公司的租赁关系予以涤除符合法律规定，案外人园山居中环公司的异议请求不能成立，执行法院不予支持。裁定：驳回园山居中环公司的异议请求。复议申请人园山居中环公司向本院申请复议称，请求撤销执行法院异议裁定，确认其对常熟市虞山镇书院街19号园山居-1、4(部分)、5、6层房屋享有租赁权并对案涉不动产进行带租拍卖。事实和理由：园山居中环公司与海城置业签订的委托经营协议实际是租赁关系，是由园山居中环公司整体租赁以后予以转租，转租协议也是由园山居中环公司签订的，租金也是由园山居中环公司支付的。2014年开始根据双方实际履行情况，重新确认签订了租赁协议。园山居中环公司与海城置业之间的租赁关系应当是一个整体的租赁，不能分割。应当确认园山居中环公司与海城公司之间的租赁关系合法有效，且在抵押权设立之前。园山居中环公司主张的是租赁权，属于实体权利，应当按照异议之诉的程序处理，执行法院适用程序错误，应当予以纠正。园山居中环公司自2010年起即已经与海城置业达成了租赁的意思表示。该租赁发生在抵押之前，故园山居中环公司对案涉不动产享有租赁权，在执行过程中不应当被予以涤除。执行复议审查过程中，当事人没有提交新证据。本院对执行法院查明的事实予以确认。本院另查明，常熟市自然资源与规划局出具的查询时间为2020年3月11日的不动产登记簿查询记录载明：海城置业名下坐落于常熟市书院街××号（园山居）601至610的房屋（权证号：虞山09020773），自用房2、-101至-124的房屋（权证号：虞山09020774）,501至518的房屋（权证号：虞山09020775），403、405至407、416至419的房屋（权证号：虞山09029503）均存在本院于2018年2月28日以（2017）苏05执453号[原案号（2015）苏中商初字第69号]设定的续封登记，执行法院于2016年6月20日设定了轮候查封登记，其中仅自用房2、-101至-124的房屋（权证号：虞山09020774）为本案执行依据（2016）苏0581民初6483号的轮候查封登记。本院认为，对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。本案中，案涉不动产系本院首先查封，执行法院的轮候查封尚未生效，异议裁定未对执行法院是否取得处置权进行查明。执行法院在尚未取得处置权的情况下，对案涉不动产上的租赁进行涤除，缺乏依据。再者，执行法院在处置财产前,应当依法全面、具体、详细调查财产情况。结合园山居中环公司提供的海城置业与钱文林签订的落款时间为2010年9月10日的《房屋租赁合同》，该租赁权在案涉不动产设立抵押之前，而常熟市虞山镇日丰宾馆、钱文林又于2017年6月8日将常熟市虞山镇日丰宾馆整体承包给园山居中环公司经营等情况，执行法院对此未作区分，一并裁定上述房地产的占用人员腾空案涉不动产，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581执异89号执行裁定；二、撤销江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581执2890号之四执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王蔚珏审判员  水天庆审判员  谢 坚二〇二〇年四月二日书记员  邹 娜