贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1335号上诉人（原审被告）：凯里市和盛房地产开发有限责任公司，住所地凯里市凯棉路138号佳和盛世2栋4单元1、2楼。法定代表人：蒋宏永，总经理。委托诉讼代理人：杨海滔，贵州争荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚翔斌，男，侗族，1980年12月4日出生，住贵州省剑河县。被上诉人（原审原告）：梁剑芳，女，侗族，1986年9月9日出生，住贵州省剑河县。上诉人凯里市和盛房地产开发有限责任公司（以下简称：和盛公司）因与被上诉人龚翔斌、梁剑芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初4733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和盛公司上诉请求：1、撤销一审民事判决第一项；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决关于认定上诉人违反合同约定，从而判决上诉人承担违约金的事实认定错误。首先，上诉人没有违约，造成上诉人不能在合同约定的期限内将手续移交被上诉人系因房地产管理部门因搬迁，导致未能按期为上诉人办理房地产初始登记，从而导致上诉人未能在合同约定的期限内完成转移登记,造成未能进行转移登记系不可抗力，应当免除上诉人的责任；其次，一审判决上诉人承担年利率6%（以购房款为基数）的违约责任既没有事实依据（合同的约定），也没有法律依据（上诉人没有违约行为）。二、一审判决关于判令上诉人退还被上诉人开户费3900元的判决认定事实的性质错误。该3900元系被上诉人天然气、电力、电视开户的费用，该费用系上诉人预先为被上诉人垫付后向被上诉人收取。上诉人认为，该费用并不包括在房屋的总价款内，因该费用与房款系两个不同的所有权主体，一审判决上诉人退还该费用系理解错误。综上，请求二审法院依法查明事实，依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。龚翔斌、梁剑芳向一审法院起诉请求：1.判令被告办理商品房所有权初始登记，并将相关资料移交给原告；2.判令被告支付2017年5月31日至被告取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日的逾期办理房产登记违约金（以购房款为基数，按银行同期同类贷款利率1.5倍计算）;3.判令被告返还装修押金3000元；4.判令被告对不合格的管道进行整改，达到原告能直接向自来水公司开户的标准；5.判令被告支付律师费1000元；6.本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月10日，以原告龚翔斌、梁剑芳为买受人、被告和盛公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买佳和盛世三期第6幢1单元5层1-5-2号住房，购房款为532278元；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告未能在约定日期起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金;双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；其中《商品房买卖合同》第七条计价方式与价款第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。合同履行过程中，因双方发生纠纷协商未果后，原告向该院提起本案诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于原告主张被告办理商品房所有权初始登记，并将相关资料移交给原告的问题。涉案商品房买卖合同约定被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案中，原、被告所举证据未能充分证明涉案房屋已经具备办理商品房所有权初始登记的条件，以及被告已经客观上能交付所有相关资料，故原告的该项诉请因事实不清、证据不足，目前不宜处理，该院不予支持。原告可收集证据后另行主张，也可直接主张被告承担违约金。关于原告主张被告支付逾期办理房产登记违约金的问题，在合同继续履行的情况下，原、被告对逾期办理商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金没有约定。对于合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。原告交付相应的购房款后，被告在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。对此，该院兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌情参照年利率6%作为违约金计算标准，并支持违约金从2017年6月1日计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书（含商品房所有权初始登记证书）之日止。关于原告主张被告对不合格的管道进行整改，达到原告能直接向自来水公司开户的标准的问题。原告所举证据未能充分证明被告安装的管道不符合涉案商品房买卖合同的约定，应承担举证不能的法律后果，故原告的该项诉请事实不清、证据不足，该院不予支持。关于原告主张被告退还装修押金3000元的问题，原告所举证据不能证明被告授权贵州省温馨阳光物业服务有限公司向原告收取装修押金3000元，故原告的该项诉请事实不清，证据不足，该院不予支持。关于原告主张被告支付律师费的问题，原、被告在商品房买卖合同中未约定被告违约，应承担原告提起诉讼产生的律师费，故原告的该项诉请于约无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告龚翔斌、梁剑芳支付2017年6月1日至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办理房产登记违约金（以购房款532278元为基数，按年利率6%计算）；二、驳回原告龚翔斌、梁剑芳的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取431元，由被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担390元，原告龚翔斌、梁剑芳负担41元。二审期间，上诉人围绕其上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为支持自己的上诉请求，上诉人提交如下证据：1、2019年9月19日《关于凯里市和盛房地产开发有限责任公司佳和盛世三期项目办理初始登记延期证明》，2、《建设工程消防验收意见书》（2016第0079号），3、《建设工程竣工规划认可证》（第075776号），4、凯里市住房和城乡规划建设局盖章确认的报告、《竣工质量验收签到表》、《会议纪要》，5、《关于对佳和盛世商贸中心建设项目（三期商住楼）竣工环境保护验收申请表的批复》（凯环验﹝2016﹞35号），6、《城建档案移交服务协议书》，7、凯里市国土资源和规划管理局等部门《关于佳和农贸超市建设有关问题的批复》，8、图片两张，9、通知和微信记录，以上九组证据拟证明：佳和盛世三期工程的消防、建设工程竣工规划、建设工程、环评手续均在2017年5月31日前验收合格，佳和盛世三期办理房屋初始登记准备手续在2017年5月31日前已完成，上诉人未能在2017年5月31日前完成初始登记的原因系“三期项目的部分业主与上诉人关于用水一户一表发生纠纷，并对本项目规划方案中的农贸市场建设使用进行强烈阻挠并上访所致。经质证，被上诉人认为，上述证据达不到上诉人未能在商品房买卖合同约定期限2017年5月31日前办理房屋初始登记系不可抗力的证明目的。本院认为，上述证据，上诉人未提交证据原件进行核对，即便上述证据系真实的，亦达不到其不能在约定期限取得房屋初始登记系不可抗力、应当免责的证明目的，故本院对上述证据不予认定。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院二审只围绕上诉人上诉请求进行审理。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人是否应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。本院认为，依照民法总则第一百八十条第二款规定，不可抗力是属人力所不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，是一种外来的不可抗拒的力量。某一事实要构成不可抗力，需同时具备不能预见、不能避免、不能克服的三个条件。上诉人上诉称房地产管理部门办公地点搬迁、庭审中称因一户一水表和农贸市场建设引发纠纷业主上访等事实，不属法律意义上的不可抗力，不符合法定免责事由。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定上诉人应于2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人未按合同约定履行义务，2017年6月1日起即开始违约。虽然，双方在《商品房买卖合同》中未对上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计付方式作出明确约定，但是，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被上诉人可以要求上诉人按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。一审判决以购房款总价为基数，按年利率6%的标准支持逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元，由凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  陈生燕审判员  王山地二〇二〇年四月二十一日法官助理罗安松书记员汪玲