呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终190号上诉人（原审被告）：张杰，男，职业不详，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人（原审原告）：呼和浩特市泽居物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区东二环内蒙古党政大楼南300米香格里小区1号楼底店。法定代表人：刘丁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王健屹，内蒙古经略律师事务所律师。上诉人张杰因与被上诉人呼和浩特市泽居物业服务有限公司（以下简称泽居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，因二审期间各方当事人均无新的事实理由及证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，经征询当事人意见，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判按照2元/㎡收取物业费。事实和理由：一、双方纠纷的根本原因和直接原因系泽居物业公司未按照法定程序履行物业费涨价手续，单方面擅自将物业费由2元提高到2.5元。二、泽居物业公司的《前期物业服务合同》存在不合规不合法的嫌疑。《前期物业服务合同》没有履行招标程序、没有备案；泽居物业公司和开发商内蒙古晟基置业有限公司（以下简称晟基公司）存在关联关系，《前期物业服务合同》存在后补合同版本的嫌疑。三、泽居物业公司在给香格里小区二期提供5年物业服务后,又于2017年5月进行了投标，在主管单位进行了招投标备案，并且又制造出第二个“前期物业合同”版本。这些行为欲盖弥彰，存在弄虚作假嫌疑，侵害了业主利益。请求二审法院对《前期物业服务合同》的合法性、合规性进行全面、客观的调查，依法判决，维护香格里小区二期业主的合法权益。泽居物业公司辩称，一、《前期物业服务合同》合法有效，对业主有约束力，备案与否不影响《前期物业服务合同》的效力；二、泽居物业公司与开发商是两个独立的法人实体，签订的合同是真实意思表示，合法有效，物业费定价客观且唯一，自始至终为《前期物业服务合同》所载的2.5元/㎡；三、张杰所购房屋是香格里小区二期，与香格里小区一期是明确区分的，且物业费收费标准不同；四、泽居物业公司一直提供着符合标准的物业服务，并不断改进。泽居物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张杰向泽居物业公司支付物业管理费25092元；2.诉讼费由张杰承担。一审法院认定事实：张杰系香格里小区B8号楼1单元301室的业主，房屋建筑面积为138.49㎡。2012年9月13日，晟基公司（甲方）与泽居物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定由泽居物业公司为香格里小区（二期）提供物业服务，服务期限从签订之日起至业主委员会成立之日止。物业费标准为住宅2.5元/平方米/月、商业3元/平方米/月。合同签订后，泽居物业公司为香格里小区提供了物业服务，张杰未交纳2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费22850.85元（2.5元×138.49平方米×66个月）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，泽居物业公司与晟基公司签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力，泽居物业公司与张杰均应按照合同约定履行各自的义务。泽居物业公司依约提供物业服务，张杰应当支付欠付的物业管理费，泽居物业公司庭审中明确其主张的物业管理费从2013年12月31日的次日起算，且张杰提供的收据显示其交纳物业管理费至2013年12月31日，故张杰应向泽居物业公司支付2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费22850.85元，对泽居物业公司主张的上述期间的物业管理费，予以支持。对于泽居物业公司主张的2019年7月1日至2019年12月31日期间物业管理费的诉讼请求，泽居物业公司可待物业服务实际发生后另行主张。对于张杰提出房屋验收时存在的问题，不在本案物业服务合同纠纷调整范围内，其可另行主张权利；对于张杰提出的香格里小区二期的物业费标准应为1.5元，未经审批的物业管理服务收费，产权人、使用人有权拒交的抗辩意见，泽居物业公司向法庭举示了其与晟基公司签订的《前期物业服务合同》，该合同中明确约定泽居物业公司提供物业服务的范围以及物业管理费的收费标准，该合同未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对香格里小区二期的业主均具有约束力，故对张杰的该项抗辩意见，不予采纳。对于张杰提出的公共停车位、电梯灯箱广告等共用部位、设施的经营收支未予公示的抗辩意见，张杰作为小区业主享有知情权和监督权，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位和共用设施由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，应由权利人另行主张，对其该项抗辩意见，不予采纳；对于张杰提出的其他与物业服务有关的抗辩意见，泽居物业公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通，提高服务质量。物业服务企业遇到业主拒绝交纳物业费时，治本之策是努力提高自身服务质量，积极与业主沟通，协商解决，不应仅依靠诉讼手段来强制业主交纳物业费；业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，均不应提倡。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张杰于本判决生效之日起十日内向泽居物业公司支付物业管理费22850.85元；二、驳回泽居物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计214元（泽居物业公司已预交），由泽居物业公司负担28元，由张杰负担186元。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，泽居物业公司作为具有合法资质的物业服务企业，其与晟基公司签订的《前期物业服务合同》对香格里小区二期的物业管理事项、双方的权利义务、管理服务费用及其他事项作出了明确约定,合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。张杰作为香格里小区二期的业主，该合同对其具有约束力，双方形成物业服务合同关系。泽居物业公司提供了物业服务，张杰应按约定交纳物业费。关于张杰主张泽居物业公司未按照法定程序履行物业费涨价手续，物业服务费应按照2元/㎡收取的上诉理由，根据双方提交的证据以及庭审情况，《前期物业服务合同》中明确约定了物业服务费用标准为：住宅：2.5元/㎡，泽居物业公司称因之前小区入住率不高及促进业主尽快缴纳曾对物业服务费进行过打折活动，而张杰对于其主张亦未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。关于张杰主张《前期物业服务合同》因未履行招标程序、未备案而不合法的上诉理由，泽居物业公司提举了《前期物业管理招投标评标报告》、《投标函》等证据证明《前期物业服务合同》履行了招投标程序，而合同的备案与否并非合同生效的必要条件，故张杰的该项上诉理由不能成立，张杰以此为由不交物业费，于法无据，本院不予支持。综上所述，张杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费428元，由张杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 宫静审 判 员 周纬审 判 员 王璐 二〇二〇年四月八日法官助理 齐乐书 记 员 薛磊