江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0702民初2349号原告：赣州天鹿置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区渡口路7号南阳东升4栋4层2#店面。统一社会信用代码：91360702767017318X。法定代表人：肖承模，该公司总经理。委托诉讼代理人：何锦源，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘生龙，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。被告：李春，女，1967年4月11日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人:谢军，江西钨都律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓小玲，男，1963年10月4日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人:谢军，江西钨都律师事务所律师，特别授权代理。被告：胡培华，男，1970年11月6日出生，汉族，住江西省赣州市会昌县，现住江西省赣州市章贡区。原告赣州天鹿置业有限公司（以下简称天鹿公司）与被告李春、邓小玲、胡培华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州天鹿置业有限公司的委托诉讼代理人刘生龙，被告李春、邓小玲的委托诉讼代理人谢军，被告胡培华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2009年6月签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告限期腾房；3、判令被告支付原告自2015年5月起至腾房前的租金、违约金、律师费合计986,243.4元（暂计算至2019年7月31日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年6月，被告李春为租赁原告天鹿公司坐落于赣州市章贡区渡口路7号南阳东升小区的房屋，经营商务酒店，与原告签订了“房屋租赁合同”，租赁期从2010年1月1日至2015年12月31日止。2015年4月，被告李春一直拖欠原告天鹿公司房屋租金，也不向原告天鹿公司交还被租赁的房屋，原告天鹿公司多次催促被告李春支付拖欠的租金并交还租赁物未果。2011年5月19日，赣州景宏达房地产开发有限公司名称变更为赣州天鹿置业有限公司。为维护原告天鹿公司合法权益，现诉至法院，要求处理。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、原告天鹿公司营业执照、法定代表人证及身份证复印件、企业信息变更材料，证明原告诉讼主体资格。证据二、房屋租赁合同、收据，证明被告李春租赁房屋的事实以及双方签订合同约定逾期支付租金应承担违约金及律师费等。证据三、律师函，证明原告天鹿公司向被告李春发出律师函要求支付租金。证据四、《宾馆转让协议书》、《补充协议》、律师函（签字版），证明协议书为李春的丈夫邓小玲替李春签字，受让方为胡培华，胡培华在律师函写明宾馆原承租人为李春，而李春丈夫邓小玲曾担任公司（宾馆）前董事长。被告李春、邓小玲辩称，1、被答辩人天鹿公司与李春于2009年6月签订的《房屋租赁合同》是邓小玲、刘澄宇（天鹿公司的销售总代理赣州黑马公司原老板）、陈辉（天鹿公司聘用的总经理）三人以李春的名义签订，合伙承租案涉房屋。邓小玲未把合伙承租的事情告诉李春，李春本人不知情也未签字，但由于邓小玲和李春是夫妻关系，因此对三位合伙人以李春的名义签订的房屋租赁合同不持异议。2、2014年7月24日，前述三位合伙人以赣州东兴商务宾馆的名义将东兴宾馆整体转让给胡培华经营，转让协议中邓小玲、刘澄宇在协议上签字，2015年9月8日，邓小玲、刘澄宇又与胡培华签订补充协议，约定了转让款等费用支付方式及相应违约责任由胡培华承担。3、对于邓小玲、刘澄宇于2014年7月25日将所租赁的东兴宾馆整体转让给胡培华经营的事实，原告法定代表人肖承模的弟弟肖承楷（实际经营管理人）签字知情认可且自2014年7月25日以后胡培华以东兴宾馆的名义向原告缴纳了租金，说明原告对于其出租的物业由胡培华受让承租经营的事实予以认可。因此本案所涉租金、违约金等费用应由房屋实际经营人胡培华承担。邓小玲、李春不具有支付租金的义务。被告李春、邓小玲为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、被告李春的身份证复印件，证明被告李春的身份信息。证据二、特种行业许可证、营业执照、卫生许可证，证明宾馆经营者情况。证据三、《宾馆转让协议书》、《补充协议》，证明宾馆经营权转让人是邓小玲、刘橙宇，受让人是胡培华，相关的权利义务应当由胡培华承担。转让协议签订的时间是2017年4月份，而原告主张租金拖欠时间是2015年，期间，原告一直向胡培华收取租金，直到胡培华开始拖欠租金后，原告才来找被告。证据四、江西明理律师事务所律师函，证明宾馆的经营者确实为胡培华。被告胡培华辩称：答辩人承租东兴商务宾馆是在2014年7月25日和李春签订的合同，当时李春没有到场，是邓小玲和刘澄宇过来签的字。关于租金，刘澄宇和邓小玲委托答辩人代付了2014年7月25日至2015年4月的租金。从2015年4月份后，刘澄宇和邓小玲没有再委托我代付租金了，直到2017年停止了宾馆的运营，当时答辩人向刘澄宇、邓小玲和开发商都提出过是否能把房子收回去，但公司法定代表人肖承模的哥哥肖承楷不同意。胡培华未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，经本院审查，认为原告天鹿公司、被告李春、邓小玲提交的证据来源合法、内容真实、与本案有关联性，本院对其三性均予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月份，赣州景宏达房地产开发有限公司（2011年5月19日变更名称为赣州天鹿置业有限公司）与李春签订《房屋租赁合同》，房屋主要约定：第一条，由李春承租座落于赣州市章贡区渡口路7号“南阳东升”商住小区（总建筑面积1756.43平方米），其中地上一层291.66平方米，地上二层1464.77平方米。第四条，由承租人设立“商务酒店”商业项目进行经营。第五条，租赁期限为6年，从交房之日起给予24个月免租期，免租期不缴纳租金。交房之日为起租日。第六条，初始租金为每月14,353.88元，从第2年开始在前一年租金标准上递增10%，每年递增一次。合同还约定的其他相关事项。2009年7月17日，赣州景宏达房地产开发有限公司做出补充说明，确定如下事实：1、因施工需要，本案涉案房屋起租时间自2010年元月1日起计算。2、免租期到期后，若红旗大道延伸工程（包含贡江大桥）还未能全线贯通，则免租期增加6个月，并将所租房屋的总租赁期予以延长2年。2010年11月2日，赣州景宏达房地产开发有限公司与李春签订《关于退回东兴商务宾馆部分租赁房屋的协议》，主要约定因道路塌方修复后不利于宾馆经营，出租方同意收回宾馆二期用房（4栋二层1号、2号、3号，2栋一层1号）租赁权，不再计收房租。2014年7月25日，案外人刘澄宇、被告邓小玲以赣州东兴商务宾馆实际经营者的身份与被告胡培华签订《宾馆转让协议书》，约定赣州东兴商务宾馆整体转让给胡培华经营，同时原租赁合同的权利义务由被告胡培华享有和承担。另查明，原告公司工作人员肖承楷在邓小玲、刘澄宇、胡培华三方签订的“宾馆转让协议”及“补充协议”上均签字确认复印件与原件一致。2014年7月至2015年4月期间的房租由被告胡培华缴纳。本院认为，被告胡培华受让赣州东兴商务宾馆后，实际占有并使用本案涉案租赁物，也缴纳了部分租金，原告对此并未明确提出反对意见，也未提出解除合同的要求，因此，本院推定原告对上述转租行为持默许态度，本案的转租合同合法有效。原租赁合同到期后，因被告胡培华仍在使用租赁物，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期，本案相关权利义务均应由被告胡培华承担。关于租赁期限，虽然被告胡培华称其2017年12月就停止使用租赁物，但没有提交证据证明其已将租赁物交还给原告，因此，租赁期间应计算至被告胡培华将租赁物交还给原告之日，被告胡培华于2019年12月3日将租赁物钥匙交至本院，考虑到租赁物较多，房屋的接收需要一定的时间，本院酌定本案交还租赁物的时间为2019年12月31日，双方租赁合同至此解除。关于租金金额，因被告方对租金金额未提出异议，本院对原告计算的租金金额予以采信，即截至2019年7月31日，被告胡培华仍欠原告租金813,536.17元，加上至合同解除之日的五个月租金108,841.15元，被告胡培华共欠原告租金922,377.32元。关于违约金，因被告胡培华欠付租金的行为构成违约，理应承担违约责任，原告要求按欠付租金20%计算违约金，不超过法律规定，本院予以采纳，即被告胡培华应支付给原告违约金计184,475.46元（922,377.32元×20%）。因本案租赁物钥匙已归还给原告，原告可自行接收，故本院对原告要求腾房的诉请不再处理。关于原告提出要求被告承担10,000元律师代理费的诉请，因原告未提交相应的律师费发票，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告胡培华于本判决生效之日起七日内支付给原告赣州天鹿置业有限公司租金922,377.32元；二、由被告胡培华于本判决生效之日起七日内支付给原告赣州天鹿置业有限公司违约金184,475.46元;三、驳回原告赣州天鹿置业有限公司对被告李春、邓小玲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,345元，由被告胡培华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾子为人民陪审员  刘润生人民陪审员  庄明静二〇二〇年四月十三日书 记 员  陈思倩