河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2049号 上诉人（原审原告）：庞某1，男，2001年12月27日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。 法定代理人：庞某2（庞某1之父），男，1977年1月30日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。 被上诉人（原审被告）：强云珠，女，1990年8月1日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 被上诉人（原审第三人）：张勇，男，1969年3月24日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 上诉人庞某1因与被上诉人强云珠、张勇房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庞某1上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或者改判；诉讼费用由强云珠承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）、庞某2并未以行为追认。首先，在原起诉书事实与理由部分，庞某1向法定代理人谎称是学技术要法定代理人给付庞某14万元，并非本案租赁合同的租赁费4万元。其次，在庭审过程中，庞某1法定代理人的原话是：“签合同的当时我并未在场，随后我赶到的，对方已经走了，我儿子跟我要4万块钱，我就给他凑了，自己手头有点，又借了点”，然而开庭笔录却记录成法定代理人在签合同的时候在场，然后去凑钱，庭审后在签笔录时，法定代理人要求一审法院改正该错误记录，但是一审法院以各种理由拒不允许法定代理人更改，该事实请求贵院依法核实开庭录像予以确认。因此，一审法院以法定代理人开庭笔录以及起诉书为依据，据以判定庞某1以行为追认合同的效力显然是认定事实错误。（二）、一审认定该合同属于买卖合同且强云珠履行给付货物的义务属于认定事实错误。1.从本案关键证据《门面转让协议》的内容来看，该合同的主要合同目的是租赁物使用权、而附随的目的是转让部分物品的所有权，就性质而言，应当属于混合合同，且以租赁合同为主、买卖合同为辅。2.一审中，强云珠为证明向庞某1履行转让标的物的义务，将与张勇配偶的录音当庭出示并播放,该录音中，张勇的配偶即出租人明确说明该转让物花架等标的物的所有权属于其所有与强云珠无关。3.庞某1自认的意思表示不真实。一审庭审中，庞某1已认可有花架、空调等给付庞某1，但是实际情况并非如此，这些东西属于原房东所有，即出租人所有，与强云珠无关，但是由于开庭当时，由于紧张，且庞某1年幼，思路混乱，并未真正反映事实真相。二、一审法院适用法律错误。1.本案应为无效合同。根据《民法总则》第十九条：“八周岁以上的未成年人，为限制行为能力人，实施民事行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯收利益的民事行为或者与其年龄、智力相适应的民事行为”，可见本案中庞某1的商事行为已超出其自由意志的范围，且未得到其法定代理人庞某2的追认，这里需要特别强调这种追认的意思表示应当是明示，同时，作为相对方的强云珠应当行使催告权，而强云珠在明知庞某1不具备相应行为能力的情况下，并未行使催告权，故本案的合同应当属于无效合同。2.合同无效的主要过错方在强云珠。本案合同标的价格已经远远超过强云珠与原房主签订租赁合同的价格，其已经远远突破合同法解释二规定的30%的标准，明显属于显示公平，而这种显示公平结果的出现应当与强云珠利用庞某1行为能力欠缺具有明确因果关系。因此，强云珠是导致本合同无效的过错方。这里特别强调，庞某1在一审提出的显示公平是强调过错责任，而并非主张的是欺诈。3.强云珠应当返还庞某1款项为35400元（40000元一4600元）。合同无效后，双方负有返还的义务，强云珠应当将所得不当利益予以返还庞某1，本合同的实际租赁期限剩余2个月、租赁费为4600元，由于该部分使用权是无法返还的，应当量化为4600元对应的租赁费，故强云珠应当返还的实际租赁费为35400元（40000元一4600元）。4.关于强云珠所说的损失（包括添附、相关物品等），由于本案中强云珠并未提供相关的证据，且提交的录音资料中明确显示，强云珠所讲的该部分标的所有权属于原房主，故应当由强云珠另案起诉为宜。 强云珠答辩称，不同意庞某1的上诉理由，其上诉理由与合同不符，与实际情况也不符。 庞某1向一审法院起诉请求：1、请求判令强云珠返还庞某1款项40000元；2、本案诉讼费用由强云珠承担。事实与理由：庞某1系未成年，小学毕业后，一直跟随庞某1法定代理人在老家务农，后庞某1在网上认识了强云珠，强云珠谎称经营花店可以赚大钱，并哄骗庞某1承租其租赁的位于沧州市运河区御河新城东区22号楼商底102号门市（共二层），双方在微信上约定了租赁期限为一年、租金等事项。其跟原房主租金为2300元，租给庞某1的月租金为23000元。于是，庞某1向法定代理人谎称上沧州学门技术，庞某1法定代理人不想孩子跟自己一样干一辈子农业社就凑了几万块钱给庞某1。后强云珠哄骗庞某1在其事先写好的《门面转让协议》上签字，并将4万元的租赁费以及1000元的定金交付给强云珠，并将上述租赁物中一层交付给庞某1。庞某1进场不久，张勇即实际房主找到庞某1，要求庞某1清场，并称其并未同意强云珠转租给庞某1，租赁协议上的签字也是强云珠伪造的。此时，庞某1才将实情告诉庞某1法定代理人。这时候，庞某1法定代理人才发现，该协议上实际租赁期限并非一年而是两个月，且强云珠并未将租赁物中第二层交付给庞某1，其一直实际使用。为此，庞某1法定代理人多次找到强云珠要求退还款项，强云珠其糊弄小孩子，明知理亏，就将定金予以退还，但是仍然耍赖拒不退还租赁费，甚至连张勇都看不下去觉得强云珠太过分了。庞某1法定代理人都是地地道道的农民、老实巴交一辈子，而庞某1作为未成年，一直在老家农村，父子二人哪里见过像强云珠这样骗子。在万般无奈下，求助于人民法院，望人民法院主持公道。 强云珠辩称，1、我们在双方签订的合同是合法有效的，我们和原房东签订的协议是到2019年9月9日。在合同租期内将房屋转租给庞某1，转租合同里明确了租赁期限，并没有隐瞒事实，房东知情并同意转租给庞某1。签订合同的时候房东也在场。转租协议里已经明确了40000元是房屋装修设备、物品、人工技术以及其他相关费用，并且原租赁协议到期后由庞某1和房东自行签订协议。2、庞某1虽然时未满18周岁的未成年人，但其已满16周岁，并且已经参加劳动，具有民事行为能力，与庞某1签订协议时，庞某1法定代理人知情并且在场，并且在其诉状中体现由其代理人筹集资金。3、在房屋到期后，庞某1与房东已经达成租赁协议，其自行向房东交付了部分租金。 张勇缺席无述称。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2019年1月23日，强云珠的合伙人刘蕊与张勇签订《租房合同》，约定刘蕊承租张勇所有的沧州市运河区御河新城东22号1层102铺，租期自2019年3月10日至2019年9月9日。强云珠和刘蕊承租上述商铺后进行了部分装修，经营花店和美容生意。2019年7月1日，强云珠与庞某1签订《门面转让协议》，约定强云珠将浮阳大街102号门面转让给庞某1使用，租期到2019年9月9日止，月租金23000元（该处为笔误，实为2300元），强云珠剩余租期为2月，剩余租金4600元由庞某1支付给强云珠。该协议第三条写明门面转让给庞某1后，庞某1同意履行原有门面租赁合同中所规定的条款。第五条写明庞某1向强云珠支付转让费40000元，该费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用。协议签订后，庞某1及其父亲庞某2筹措了40000元（包含剩余租金4600元）支付与强云珠。租赁期限到期后，因庞某1未能与张勇达成新的租赁协议，张勇责令庞某1搬出案涉门市。 一审法院认为，关于庞某1与强云珠之间签订的《门面转让协议》的性质，庞某1主张系房屋租赁协议，强云珠则主张系店铺转让协议。首先，协议的名称为门面转让协议。其次，协议中写明了强云珠将门面转让给庞某1使用，同时写明案涉门面所占房屋系强云珠自张勇处租赁而来，剩余租期为2个月，剩余租金4600元，转让费为40000元，该转让费包含装修、装饰、设备及其他相关费用。最后，庞某1从强云珠处接手案涉门面时，强云珠将该门面原经营花店的设备、货物等一并交付给了庞某1，由庞某1继续经营，以上事实足以确定该协议是店铺转让协议，而非单纯的房屋租赁协议。关于强云珠是否应该退还庞某140000元转让费，庞某1主张退还的第一个理由是其在订立合同时为限制民事行为能力人，其订立商业合同行为超出其年龄智力相适应的范围，且没有得到法定代理人的追认。但是，根据其起诉状的内容以及庭审调查可知，庞某1自初中毕业后即跟随父亲庞某2做活，在签订案涉门面转让协议时庞某2亦在场，并未提出异议，且庞某2在协议签订后积极为庞某1筹措费用，应当视为其对庞某1签订合同行为的追认，故庞某1的该项理由不能成立。庞某1的第二个理由是强云珠没有按约将门面二楼交付庞某1使用。通过庭审调查可知，庞某1自强云珠处接手的主要为门面的一楼，用来经营花店，相应的物品、设备等已完成转让，有时强云珠合伙人也会为庞某1进行技术指导。庞某1庭审时陈述门面的二楼已无其他物品或设备，可知强云珠也已将二楼腾出，庞某1可将二楼作休息之用。庞某1主张强云珠未将门面完全交付使用并未影响其在订立合同时所预期的经济目的的实现，也不存在根本违约的情形，故庞某1以强云珠违约为由要求解除合同返还转让费的理由不能成立。庞某1的第三个理由为案涉协议显示公平，依据是案涉商铺月租金23000元，与强云珠原承租合同的租金差距超过30%。但经庭审调查可知，庞某1认可协议上写的月租金“23000元”系笔误，其实际上也并未按该标准支付租金。双方约定的月租金实际为2300元，与强云珠原承租合同的租金一致。本案的转让费40000元是双方协商的结果，且庞某1实际支付的40000元里还包含了剩余2个月的租金4600元，实际本案的转让费为35400元。对此一审法院认为，显失公平是指当事人双方权利义务严重不对等，正常商业活动中，不可能要求所有对价给付都完全平等，强云珠牟取转让费并非法律禁止的行为，符合市场交易习惯，且未对庞某1造成经济利益严重失衡，故庞某1主张案涉协议显失公平也不能成立。双方之间的门面转让协议载明了租赁期限截止日期为2019年9月9日，并未超出强云珠的承租期，同时也表明强云珠未向庞某1隐瞒相应的转让租赁期限，不构成欺诈。庞某1使用涉案门面实际进行了经营活动，租赁期限截止后是否能够续租属于商业风险，应当由庞某1承担该风险。综上所述，强云珠将涉案门面转让给庞某1，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，强云珠不负有向庞某1返还转让费的义务，庞某1的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第十八条、第二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十七条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回庞某1的诉讼请求。案件受理费400，由庞某1负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，对一审查明事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”，第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。一审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核。针对庞某1上诉请求中争议的事实，一审法院已依照法律规定公开了判断的理由和结果，一审法院的判断符合法律规定，本院予以支持。庞某1与强云珠签订《门面转让协议》时，庞某1虽未满十八周岁但其已年满十六周岁，且其陈述自初中毕业后即跟随父亲庞某2做活，依据庞某1起诉状以及一审庭审中陈述的内容，庞某1在签订案涉门面转让协议时庞某2亦在场，庞某2在协议签订后积极为庞某1筹措费用，依据上述事实，一审判决认定应当视为庞某2对庞某1签订合同行为的追认，并无不当。门面转让协议已写明强云珠将涉案门面房转让给庞某1使用，剩余租期为两个月、租金为4600元的事实，该门面转让协议中亦注明庞某1支付的转让费40000元包括装饰、装修、设备及其他相关费用，即门面转让协议的内容明确，亦不存在显示公平的情形，庞某1上诉主张门面转让协议无效，无事实和法律依据。 综上所述，庞某1的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费685元，由庞某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  范秉华 审判员  潘艳辉 审判员  王兰英 二〇二〇年四月十六日 书记员  苏虹文