吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉05民终167号1 上诉人（原审原告）：董春园，女，1988年10月29日生，汉族，无职业，住通化县快大茂镇桂林山水城5-3-250幢二单元202室。 委托诉讼代理人：于伟，吉林通兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：关世英，男，1950年8月19日生，满族，农民，住通化县快大茂镇新茂村六组。 委托诉讼代理人：张文双，北京市乾贞律师事务所律师。 第三人：陈志勇，男，1974年11月6日生，汉族，无职业，住通化市光明小区3号楼5单元701室，现在通化监狱服刑。 上诉人董春园因与被上诉人关世英、第三人陈志勇案外人执行异议之诉一案，不服吉林省通化县人民法院（2019）吉0521民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董春园及其委托诉讼代理人于伟、被上诉人关世英及其委托诉讼代理人张文双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董春园上诉请求：依法撤销吉林省通化县人民法院（2019）吉0521民初1021号民事判决书，予以改判并支持上诉人的诉讼主张，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案争议房屋归上诉人董春园所有。原审时上诉人提供了购房合同、购房发票、开发商出具的证明、第三人陈志勇调查笔录及其当庭承认房屋归董春园所有，上诉人董春园合法占有上述房屋多年，对该房屋进行了装修并居住，足以认定房屋归上诉人董春园合法所有。原审驳回上诉人董春园享有房屋所有权的判决没有事实根据，显失公平公正。因为，上诉人董春园是从开发商通化旭日房地产开发有限公司处购房，并得到开发商的确认，体现的是房屋买卖关系。与第三人陈志勇和开发商之间的工程债权债务关系不同。可见，是否用第三人陈志勇享有的工程债权抵顶购房款都不影响上诉人董春园购房合同的成立。另外，该房屋没有在房产管理部门办理登记，系楼盘整体小区均没有办理且至今不能办理产权证书，上诉人董春园没有过错，不影响房屋买卖合同的成立。原审法院对上诉人董春园所取得房产不合法的认定让人难以理解，显然是错误的。上诉人董春园所提供的一系列证据足以证明其取得的合法性，而与第三人陈志勇之间是否有争议房屋的转让协议有何相干。上诉人董春园取得房屋所有权的动机和目的不容质疑，是合法真实的。上诉人董春园与第三人陈志勇之间没有婚姻关系，其合法权益并没有保障。由上诉人董春园出面所借款项有亲属的和亲属向他人转借的，债权人当然会向上诉人董春园或其亲属主张债权，而不会向第三人陈志勇主张。实际上，恰恰是上诉人董春园本人积极偿还债务才不得不接受购房抵债，而非房屋转让。原审判决所认定：“欠董春园亲属的债务而将房屋转让给案外人亦不符合常理”的事实和判断均是错误的。上诉人董春园向债权人所借款项转借予第三人陈志勇，均有证据可以证明，并非没有证据，原审时上诉人所明确表述的是：上诉人董春园与第三人陈志勇之间没有债权债务凭证。上诉人董春园作为案外人是房屋的所有人，而房屋所有权的取得合法真实，虽系无奈购买房屋，客观上也是上诉人董春园居住的需求，是其唯一的住房，不能因第三人陈志勇的个人债务而剥夺上诉人董春园的生存居住权，上诉人董春园与被上诉人关世英之间的法律地位是平等的，但各自的债权内容有别，上诉人董春园所享有的是物权期待权即居住房屋这一特定财产，而被上诉人关世英仅为一般责任财产债权，可见上诉人董春园作为合法享有主张房屋所有权的人，能够主张排他性的权利，足以排除被上诉人关世英对房屋的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，上诉人董春园的诉求应予依法支持。 二、上诉人董春园享有房屋所有权以外的理由足以排除对争议房屋的执行。1、上诉人董春园与被上诉人关世英之间没有债权债务关系。2、第三人陈志勇与被上诉人关世英之间债权债务关系真实金额令人存疑。3、上诉人董春园曾以房屋为第三人陈志勇担保，但被上诉人并没有在法定期间主张担保权益而免除上诉人董春园的担保责任。4、第三人陈志勇与被上诉人关世英之间就债权债务达成调解协议，被上诉人关世英已明确撤回对上诉人董春园的起诉，并得到通化县人民法院的确认，依法不应再执行上诉人董春园的房产。5、上诉人董春园所取得房产在被上诉人关世英查封之前，且无论第三人陈志勇与被上诉人关世英之间发生的债权债务是否发生在上诉人董春园取得房产之前，均不影响上诉人取得房产的合法性和真实性。 综上，请求上级法院撤销原审判决并予改判，支持上诉人董春园的原审诉讼主张，以维护上诉人董春园的合法权益。 关世英辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。一、本案诉争的房屋不应是被答辩人董春园所有。本案诉争的房屋是董春园与另一被告陈志勇同居期间，陈志勇经营所得。是陈志勇个人财产。二、董春园与陈志勇同居期间，共同向答辩人借款，并在借款人一栏签字，是借款人，该债务应是共同债务。三、该诉争房屋是本案债权的担保物，完全正确可以依法拍卖。四、被答辩人在上诉状中称该房屋归其所有，于法无据。董春园没有证据证明其取得该房屋所有权的合法性。该房屋是陈志勇为了逃避债务在借款之后无偿转让的，董春园没有支付任何对价，房屋买卖不成立。其所称的陈志勇将该房屋以抵顶借款的方式转让给了董春园，没有事实依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 董春园向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对董春园所有位于通化县快大茂镇桂林山水城5-3-250幢2单元202室房屋通化县人民法院（2016）吉0521执774号执行的强制执行。请求法院依法解除通化县人民法院（2016）吉0521执774号执行裁定书对通化县快大茂镇桂林山水城5-3-250-2单元202室房屋的预查封（原产籍号5-3-250-2.2.2，现产籍号为000500302500202002面积为140.265平方米）；2、依法确认位于通化县快大茂镇桂林山水城5-3-250幢2单元202室房屋买受人是董春园，且属于原告董春园所有（房屋价值50万元）；3、由关世英承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：在一审法院执行关世英与陈志勇民间借贷纠纷一案中，于2017年5月22日作出（2016）吉0521执774号执行裁定书，裁定预查封通化旭日房地产开发有限公司开发建设的并以抵顶工程款的形式抵顶给第三人陈志勇，出售登记在董春园名下的位于通化县快大茂镇桂林山水城一期综合楼，产籍号为000500302500202002（原产籍号5-3-250-2.2.2），面积为140.26平方米住宅房屋一处。该争议房屋未在房屋产权部门办理产权登记。 董春园与第三人陈志勇系同居关系，在同居期间，第三人陈志勇于2012年1月6日，12月6日两次向关世英借款40万元。2012年12月6日，第三人陈志勇与董春园为关世英出具借据1份，约定借款于2013年6月6日还清，并约定用桂林山水城一期综合会馆楼第5-3-250幢二单元二层2.2号房第二层202号（140.26平方米）和桂林山水城车库（即为会馆综合楼5号、6号商品房的附属车库）由东起为1号依次排列建筑面积约为46.49平方米为抵押，董春园以借款人妻子的名义在该借据上签字。后由于第三人陈志勇及董春园未按约定履行还款义务，关世英于2016年7月25日向一审法院提起诉讼，要求陈志勇、董春园偿还借款40万元及利息，同时申请财产保全，要求预查封通化旭日房地产开发有限公司所有的位于通化县快大茂镇桂林山水城一期综合楼，产籍号5-3-250-2.2.2，面积为140.26平方米的住宅一处（业主为董春园）。一审法院于2016年7月27日作出（2016）吉0521民初876号民事裁定书，裁定预查封通化旭日房地产开发有限公司所有的位于通化县快大茂镇桂林山水城一期综合楼，产籍号5-3-250-2.2.2，面积为140.26平方米的住宅一处（业主为董春园）。2016年8月16日关世英撤回对董春园的起诉，一审法院于2016年8月16日作出（2016）吉0521民初876号民事裁定书，裁定准许关世英撤回对董春园的起诉。2016年8月16日，一审法院作出（2016）吉0521民初876号民事调解书，确认第三人陈志勇于2016年11月15日前偿还被告关世英借款本金40万元及利息。该案已进入执行程序中。 一审法院认为，针对董春园提出的异议主张。应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等机关证据判断……”本案争议的房屋虽然在通化旭日房地产开发有限公司售楼处登记在董春园名下，但该房屋未在房产管理部门办理登记，且该房屋的价款系用通化旭日房地产开发有限公司拖欠第三人陈志勇的工程款抵顶，并非董春园出资购买。即使董春园与第三人陈志勇系同居关系，那么该房产的取得也应当具有合法性。董春园与第三人陈志勇虽然主张第三人陈志勇欠董春园亲属30余万元的债务，及双方的同居关系，将该房屋转让给董春园，但其未能提供证据证明，且欠董春园亲属的债务而将房屋转让给案外人亦不符合常理，同时董春园和第三人陈志勇也未提供关于本案争议房屋的转让协议，因此，董春园主张该房屋的所有权缺乏该权利取得的合法性与真实性，董春园提出的执行异议以及其拥有本案争议房屋所有权的主张没有足够的证据证明，不能排除对该房屋的执行。一审法院不予支持。关世英的辩称有事实及法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决：一、驳回董春园的所有请求；二、许可对出售登记在董春园名下的位于通化县快大茂镇桂林山水城一期综合楼，产籍号为000500302500202002（原产籍号5-3-250-2.2.2），面积为140.26平方米的房产继续执行。案件受理费8800元由董春园负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，并且按照最高人民法院2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，对该类案件的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行综合判断，并且要围绕案外人的诉讼请求作出确权判项。 结合董春园的上诉请求进行分析，首先，其主张案涉房屋系其在开发商处购房，并提交了购房合同、购房发票以及开发商出具的证明等证据，证明其与开发商之间存在房屋买卖关系。但是上诉人对于没有交付房款不持异议，并且开发商出具的证明也恰恰认证了签订购房合同、出具购房发票都是基于开发商用案涉房屋抵顶第三人陈志勇工程款的事实，也就是说案涉房屋的来源是用工程欠款抵顶而来，并非是上诉人实际出资购房所得。其次，对于上诉人主张案涉房屋是因为陈志勇向其借款尚未偿还转让而来，但是对于借款具体数额、已经偿还情况、尚欠余款多少，上诉人董春园没有提供证据加以证明，也没有提供案涉房屋的转让协议，并且上诉人董春园与陈志勇在借款主体、借款数额方面陈述不一。为此，一审法院鉴于上诉人董春园与陈志勇之间同居的特殊关系，认为董春园主张该房屋的所有权缺乏该权利取得的合法性与真实性并非没有道理。再次，上诉人对关世英与陈志勇民间借贷真实金额存疑等问题，不属于本案执行异议之诉审查范畴。如果上诉人认为据以执行的法律文书确有错误，可以通过申请再审或者提起第三人撤销之诉的方式进行救济。 综上所述，董春园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800.00元，由董春园负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  孙建敏 审判员  杨海山 审判员  赵慧颖 二〇二〇年四月二十三日 书记员  张 航