广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7512号上诉人（原审原告）：惠州市洪生金属塑胶制品有限公司，住所：惠州市惠潭湖广州军区空军惠州农副业基地。法定代表人：覃某1。委托诉讼代理人：张剑锋，广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雪燕，广东广法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李伟新，男，汉族，1982年7月5日出生，住址：广东省惠东县**。委托诉讼代理人：黄永奇，广东卓凡（惠东）律师事务所律师。上诉人惠州市洪生金属塑胶制品有限公司因与被上诉人李伟新纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初4636号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州市洪生金属塑胶制品有限公司上诉请求：1.依法撤销惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初4636号民事判决，并依法改判为：一、被上诉人立即向上诉人支付2017年7月至2017年12月的租金、水电费、公摊费、管理费、化工原料费、电工分摊费、变损费、体检费等费用共计人民币221456元；二、被上诉人向上诉人支付违约金人民币66436元；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定《厂房租赁合同》无效是错误的，被上诉人李伟新作为次承租人无权要求确认转租合同无效,一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。依据该上述法律规定，承租人未得到出租人的同意擅自转租的，转租合同并不当然无效。即使出租人不同意转租，有权要求宣告转租合同无效的也是出租人，法律并未赋予承租人与次承租人宣告转租合同无效的权利，转租合同在承租人和次承租人之间仍然具有约束力。本案所涉厂房的出租人广州军区空军惠州农副业基地是明确知道上诉人惠州市洪生金属塑胶制品有限公司承租厂房后用于分租给不同的使用人，但出租人广州军区空军惠州农副业基地均未对此提出异议，也未以承租人未经同意转租为由提起诉讼要求解除租赁合同或者认定租赁合同无效。因此，作为次承租人的被上诉人李伟新无权要求确认转租合同无效，一审法院认为上诉人提供的证据不足以证明转租行为得到出租人广州军区空军惠州农副业基地的认可，认定《厂房租赁合同》无效，适用法律错误，一审法院所作的判决是根本错误的判决。二、涉案《厂房租赁合同》对上诉人与被上诉人具有法律约束力，被上诉人李伟新在租赁期间实际产生的租金、水电费等费用依法应当全额支付。一审法院以双方应承担50%的过错为由，判决被上诉人只需支付所欠租金及配套费用的50%，是错误的。一审法院在查明事实的基础上，认定了上诉人与出租人广州军区空军惠州农副业基地形成不定期租赁合同关系，同时，认定了上诉人与被上诉人形成不定期租赁合同关系。根据《厂房租赁合同》的约定，被上诉人需按约定支付租赁期间实际产生的租金及配套费用共计221456元。一审法院认定合同无效，认为双方应承担50%的过错，判决被上诉人只需支付所欠租金及配套费用的50%，是错误的。涉案《厂房租赁合同》对上诉人与被上诉人具有法律约束力，被上诉人依法应当全额支付租赁期间实际产生的租金及配套费用。三、涉案《厂房租赁合同》对上诉人与被上诉人具有法律约束力，被上诉人逾期支付租金及配套费用已达3个月，根据《厂房租赁合同》的约定，上诉人有权不予返还履约保证金，并有权要求被上诉人按逾期费用1%每日的标准支付逾期违约金。《厂房租赁合同》约定：乙方必须每月5日前支付当月租金及配套费用，如逾期未交，甲方可向乙方按逾期费用1%每日的标准追缴滞纳金；签订合同时乙方应同时向甲方交付3个月租金即61380元作为履约保证金；乙方拖欠甲方租金及配套费用达3个月的，视为乙方根本性违约，甲方有权不退回履约保证金。被上诉人李伟新一直拖欠2017年7月至2017年12月的租金及配套费用共计221456元，根据《厂房租赁合同》的约定，被上诉人李伟新逾期支付费用已达3个月，上诉人有权不予退还履约保证金，并有权要求被上诉人按逾期费用1%每日的标准支付逾期违约金。因此，上诉人根据《厂房租赁合同》的约定，主张违约金按应付款的30%计算违约金符合法律规定以及双方的合同约定。综上所述，一审法院认定涉案《厂房租赁合同》无效，并判决双方各承担50%的过错，要求上诉人退还履约保证金是错误的，一审判决适用法律错误，是根本错误的判决。涉案《厂房租赁合同》对上诉人与被上诉人具有法律约束力，因被上诉人逾期支付租金及配套费用，上诉人有权要求被上诉人支付所拖欠的费用以及违约金，且上诉人有权不予返还履约保证金。因此，为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法查明案件事实并依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人李伟新辩称，一、一审法院认定被答辩人与答辩人签订的《厂房租赁合同》无效，事实清楚、适用法律正确。首先，被答辩人与案外人广州军区空军惠州农副业基地签订的《军队房地产租赁合同》第八条（四）第二款约定：“不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，报军队房地产管理部门审核备案后实施”。被答辩人在与答辩人签订《厂房租赁合同》转租其向广州军区空军惠州农副业基地承租的惠州市惠阳区平潭镇惠潭湖工业区第2车间的厂房及配套建筑物时，并未获得其出租人广州军区空军惠州农副业基地承租的书面同意，系无权处分、无效转租，该转租行为应依法认定为无效。答辩人称出租人是明确知道上诉人承租厂房后用于分组给不同的使用人，该主张并无相关证据证明，无法排除出租人对答辩人这一非法转租行为并不知情的合理怀疑。其次，合同无效是因合同违反法律强制性法律法规而无效，并不特定由哪一方提起，法院有权独立判断合同是否有效，因此，上诉人提出的关于被上诉人无权提出合同无效的上诉请求不成立，具体理由如下：（1）租赁合同并非普通的租赁合同，而是涉及中国人民解放军的租赁合同，那么涉案的合同除了需要符合《中华人民共和国合同法》以及相关行政法规外，还需要遵守《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队房地产经营管理规定》、《军队利用房地产开展经营活动的规定》以及《军队房地产租赁管理办法》等涉军队的法律法规。例如《军队房地产租赁管理办法》中明确规定，军队房地产租赁实行许可证制度，并且具体规范了军队房地产租赁的具体程序，其中对转租也同样要求适用许可制度，由此可见，涉军合同未经过许可根本上损害的是国家和军队的合法管理，违反上述规定，就属于违反国家强制性法律、法规，那么合同就无效。就本案来讲，作为转租方的上诉人，没有征得军队许可，也没有取得《房地产租赁许可证》，那么合同自然应当认定无效，涉案合同按照无效的法律规定进行处理。（2）退一步讲，被答辩人认为，答辩人作为次承租人也有权要求确认转租合同无效。本案中，答辩人是在应诉之时，从被答辩人出具的证据中看到答辩人与出租人广州军区空军惠州农副业基地签订的《军队房地产租赁合同》，才知晓答辩人并非第一出租人这一事实。答辩人是《厂房租赁合同》的一方当事人，被答辩人是否有转租权限，直接影响到《厂房租赁合同》的效力问题，直接影响到答辩人的切身权益，答辩人自然有权请求法院依法审查《厂房租赁合同》的效力。二、一审法院认定答辩人与被答辩人存在不定期租赁合同关系，但答辩人认为，该不定期租赁合同关系已于2017年9月终止，答辩人无需支付2017年9月、10月、11月、12月的租金等相关费用及对应的逾期违约金。根据一审法院查明的事实，答辩人因经营不善，引发工人工资纠纷，被答辩人在2017年8月15日对答辩人的车间进行强行停电处理，至2017年9月15日工人工资纠纷处理完毕后，答辩人决定停止在租赁厂房的生产活动且欲清场撤出，但被答辩人认为答辩人未付租金而予以阻挠，不允许答辩人进场进行撤出机器设备等清场工作，且对车间继续采取停电处理，这一事实从被答辩人作为证据提交的《军区的应收租金及电费统计表》中可以得到印证，自2017年9月起，答辩人的车间用电几近于无。也就是说，答辩人的机器设备继续停放在涉案房屋内，并非答辩人的原因所致，责任也不应由答辩人承担。而且，被答辩人在采取停电措施后，完全可以采取让答辩人腾空场地等清场措施以减小其损失，但是被答辩人却并未采取任何措施，因此对于扩大的损失，应由被答辩人自行承担。被答辩人要求答辩人支付2017年9月、10月、11月、12月的租金及其他费用和对应的逾期违约金与事实不符。三、一审法院认定被答辩人收取答辩人的履约保证金61380元，应予返还给答辩人，该判项与事实相符、适用法律正确。根据《厂房租赁合同》第二十七条约定，视为根本性违约、不退回履约保证金的第三条系“乙方拖欠甲方租金及配套费用达3个月”。被答辩人于2017年4月17日后对《厂房租赁合同》中的租赁物不再享有任何权益，被答辩人自然也无权收取答辩人的履约保证金61380元，应返还给答辩人。四、一审法院对逾期违约金予以调整，符合法律规定。被答辩人要求答辩人依照《厂房租赁合同》“按逾期费用1%每日的标准追缴滞纳金”，与其实际损失不相符合。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上所述，为维护被答辩人的合法权益，恳请二审法院驳回答辩人的全部上诉请求。一审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付2017年7月至12月的租金、水电费、公摊费、管理费、化工原料费、电工分摊费、变损费、体检费等费用共计人民币221456元；2.判令被告向原告支付逾期违约金人民币66436元；3.本案的受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月17日，案外人覃某（承租方，乙方）与广州军区空军惠州农副业基地（出租方，甲方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将位于广东省惠州市惠阳区平潭镇惠潭湖原洪生厂的厂房出租给乙方使用，租赁用途为五金加工，租赁期限自2014年4月17日起至2017年4月16日止；乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，报军队房地产管理部门审核备案后实施；租赁期满，合同解除。2018年10月25日，案外人覃某出具一份《声明书》，声明其签订的上述《军队房地产租赁合同》的权利义务都由惠州市洪生金属塑胶制品有限公司享受和承担。2015年1月1日，原告惠州市洪生金属塑胶制品有限公司（甲方）与被告李伟新（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于惠州市惠阳区平潭镇惠潭湖工业区厂区内现第2车间的厂房及配套办公室、宿舍、厨房等建筑物并利用甲方排污设施等配套设施、设备从事生产经营活动，租赁期限为2015年1月1日至2017年4月16日；租金为20460元/月，乙方必须每月5日前支付当月租金及配套费用（配套费用包括：1.生产车间的污水处理费、自来水费；2.电费；3.保安费、清洁费），如逾期未交，甲方可向乙方按逾期费用1%每日的标准追缴滞纳金；签订合同时乙方应同时向甲方交付3个月租金即61380元作为履约保证金；乙方拖欠甲方租金及配套费用达3个月的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同，不退回履约保证金。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，同时被告也依约向原告支付了履约保证金61380元。租赁期间，被告又租赁了原告厂区内的厨房，每月的租金调整为22570元。合同到期后，被告继续使用上述租赁物，并向原告交纳了2017年4月、5月、6月的全部租金和其他费用，向原告交纳了7月份部分费用。本案庭审时，原告当庭确认被告欠付七月份费用共计24133元，以及2017年8月至12月的租金、水电费、公摊费、管理费、化工原料费、电工分摊费、变损费、体检费等费用共计197323元未付。期间，因被告经营的车间拖欠工人工资，引发工人工资纠纷，原告于2017年8月15日对被告的车间进行强行停电处理。工人工资纠纷于9月15日处理完毕。另查明，2018年5月15日，原告（乙方）与惠州农副业基地管理办（甲方）签订《移交协议》，该协议主要内容：即日起乙方将租用甲方的全部场地、房屋、设施无条件移交给甲方，厂区内所有生产设备及物资均已搬迁完毕，仅剩余洪生厂大门右侧1间车间（李伟新车间）设备未搬迁，随全部厂房、场地移交部队。本案庭审时，原告主张《军队房地产租赁合同》到期后，原告继续使用租赁物，双方没有续签书面合同，实质上形成了不定期租赁合同关系。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。虽《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限为2014年4月17日起至2017年4月16日止，但根据原告提交的《移交协议》可知，原告2018年5月15日才将其承租的场地、房屋、设施返还出租人，故原告主张其在《军队房地产租赁合同》到期后继续使用租赁物，与出租人形成不定期租赁合同关系，理据充分，本院予以采信。原、被告签订的涉案《厂房租赁合同》约定的合同期限虽已届满，但被告在合同期满后继续使用租赁物，并向原告交纳了2017年4月、5月、6月的全部租金和其他费用及7月份部分费用，原被告双方形成不定期租赁合同关系。被告认为原告无权转租，主张《厂房租赁合同》无效。原告主张其转租行为已得到出租人广州军区空军惠州农副业基地的认可。本院认为，原告提供的证据不足以证明其转租行为已得到出租人广州军区空军惠州农副业基地的认可，应承担举证不能的不利后果。故被告主张《厂房租赁合同》无效，本院予以采纳，但被告实际使用租赁物期间已交纳的费用，被告无权主张返还；被告实际使用租赁物期间未交纳的租金及水电费等费用，应支付给原告。被告主张不定期租赁合同关系已于2017年9月终止，但未提供证据佐证，应承担举证不能的不利后果，对被告该抗辩意见，本院不予采信。故原告要求被告支付2017年7月至12月的租金、水电费、公摊费、管理费、化工原料费、电工分摊费、变损费、体检费等费用，本院予以支持。原告在未经出租人书面同意的情况下将涉案租赁物转租给被告，原告应对其损失承担相应责任；被告在签订《厂房租赁合同》时未尽审慎义务，未核实原告有无出租涉案租赁物的权利，被告亦有过错。根据原、被告过错程度，原、被告各承担50%，即被告应向原告支付租金、水电费等费用共计110728元（221456元×50%）。原告收取被告的履约保证金61380元，应予返还被告。关于原告诉求的违约金。原告主张违约金按应付款的30%计算，被告辩称违约金过高，请求予以调低。因原被告均有过错，本院酌情将违约金调低至15%计算，即被告应支付原告违约金为16609元（110728元×15%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月至12月的租金、水电费等费用共计110728元给原告惠州市洪生金属塑胶制品有限公司。二、被告李伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金16609元给原告惠州市洪生金属塑胶制品有限公司。上述款项共计127337元，可与原告应退还被告的履约保证金61380元相抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2809元，由被告李伟新承担1424元，原告承担1385元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：被上诉人应否支付2017年7月至2017年12月租金及违约金。具体判析如下：关于被上诉人应否支付2017年7月至2017年12月租金的问题。据查，上诉人基于与广州军区空军惠州农副业基地之间的租赁合同关系合法占有租赁物。上诉人将租赁物转租给被上诉人并签订《厂房租赁合同》，被上诉人实际占有使用租赁物并支付房租，《厂房租赁合同》实际履行。被上诉人以上诉人未经出租人同意转租租赁物系无权转租为由主张《厂房租赁合同》无效，对此，本院认为，租赁权的权源为合法占有而非所有权，即使是擅自出租他人之物，根据无权处分的原理，也不影响合同效力。因此，对被上诉人的该抗辩，本院不予采信。此外，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，根据上诉人提交的《应收租金及电费统计表》及《移交协议》可知出租人知道租赁物转租的事实，出租人在知道转租之日起六个月内未提出异议，也未主张解除合同或者认定合同无效，故《厂房租赁合同》有效。《厂房租赁合同》约定的合同期限于2017年4月16日届满后，被上诉人继续使用租赁物，双方形成不定期租赁合同关系。因中央军委关于部队全面停止对外有偿服务的政策要求，涉案房屋所在工业区所有企业限期清退搬迁。经上诉人通知，被上诉人未在2017年12月15日前将车间内机器设备搬离并做好清场，上诉人于2018年5月15日将车间内未搬迁的机器设备一并移交给部队，上诉人主张被上诉人支付2017年12月15日前占有使用租赁物期间的租金及配套费用与法有据。被上诉人主张不定期租赁合同关系已于2017年9月终止，而未提交证据予以证明，根据民事诉讼证据规定，应当承担举证不能的法律后果。据查，被上诉人已经交纳了2017年4月、5月、6月的全部租金和配套费用及7月份部分费用，2017年7月部分费用及2017年8月至2017年12月的租金和配套费用未缴纳，故上诉人主张其支付2017年7月至2017年12月的租金、水电费、公摊费、管理费、化工原料费、电工分摊费、变损费、体检费等费用共计221456元与法有据，本院予以支持。另，对于履约定保证金的问题。《厂房租赁合同》约定被上诉人支付3个月租金61380元作为履约保证金，并约定上诉人因被上诉人拖欠租金达三个月等违约行为解除合同时不退回履约保证金，该履约保证金性质可认定为预付款。该预付的61380元履约保证金系承租人对在《厂房租赁合同》约定的租赁期间内及时履行支付租金等合同义务的保证，而被上诉人拖欠2017年7月-12月租金及配套费用的违约行为发生在合同约定的租赁期间届满后，此时，双方系不定期租赁合同关系，双方并未重新签订租赁合同，也未约定履约保证金，故一审法院认定上诉人收取的履约保证金61380元应予返还并无不妥，二审予以维持。关于违约金，被上诉人逾期未交纳租金及配套费用，按照合同约定应当支付相应的违约金。被上诉人主张违约金过高，结合上诉人的诉请并考虑双方的过错，一审法院酌情调低至15%计算并无不妥，即被上诉人应向上诉人支付违约金33218元（221456元×15%）。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初4636号民事判决第一项为：李伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月至12月的租金、水电费等费用共计221456元给惠州市洪生金属塑胶制品有限公司。二、变更惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初4636号民事判决第二项为：李伟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金33218元给惠州市洪生金属塑胶制品有限公司。上述款项共计254674元，可与惠州市洪生金属塑胶制品有限公司应退还李伟新的履约保证金61380元相抵扣。三、驳回惠州市洪生金属塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2809元，由李伟新承担1886元，惠州市洪生金属塑胶制品有限公司承担923元。二审受理费5618元，由李伟新承担3772元，惠州市洪生金属塑胶制品有限公司承担1846元。当事人多预交的诉讼费部分，法院不予退还，抵作对方应负担部分待执行时一并抵扣。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年四月二十八日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；