河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终357号上诉人（原审被告）：武邑县农村信用联社股份有限公司龙店信用社，住所地：河北省武邑县龙店乡龙腾大街。统一社会信用代码：91131122MA07RHJLXA。负责人：魏德申，主任。委托诉讼代理人：王志辉，河北仁浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周洪磊，男，1998年9月22出生，汉族，住故城县。被上诉人（原审原告）：崔燕，女，1979年8月26日出生，汉族，住故城县。被上诉人（原审原告）：王清华，男，1957年8月18日出生，汉族，住故城县。被上诉人（原审原告）：李玉华，男，1985年1月22日出生，汉族，住故城县。被上诉人（原审原告）：秘佳丽，女，1990年5月2日出生，汉族，住故城县。上述五被上诉人委托诉讼代理人：陈章岩，故城县政通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：河北瑞恒房地产开发有限公司,住所地：故城县邢德路公路南侧H-1-3号。统一社会信用代码：911311266827933187。法定代表人：李兰生，董事长。委托诉讼代理人：李书嘉，河北凌坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒思思，河北凌坤律师事务所律师。上诉人武邑县农村信用联社股份有限公司龙店信用社（以下简称武邑龙店信用社）因与被上诉人周洪磊、崔燕、王清华、李玉华、秘佳丽、河北瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒房产公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武邑龙店信用社的负责人魏德申、委托诉讼代理人王志辉、周洪磊等五被上诉人的委托诉讼代理人陈章岩、瑞恒房产公司的委托诉讼代理人李书嘉、舒思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武邑龙店信用社上诉请求：1、要求依法撤销故城县人民法院（2019）冀1126民初1636号民事判决书；2、要求依法驳回一审原告的诉讼请求；3、与本案有关的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人河北瑞恒房地产开发有限公司签订的抵押合同合法有效。一审原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法应当驳回。一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当撤销。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。周洪磊等五被上诉人答辩称：上诉人武邑龙店信用社上诉理由不足，没有新的证据支持其上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑞恒房产公司答辩称：上诉人武邑县农联社上诉理由不足，没有新的证据支持其上诉请求，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，要求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人周洪磊等五人系案涉房屋的实际所有权人。周洪磊等五人基于房屋已取得预售许可证而信赖购买，且已实际交付全部购房款，已实际占有使用，虽然依据物权法之规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。根据《物权法司法解释（一）》第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。因此，根据物权人的真实权利优先保护的原则，被上诉人周洪磊等人享有事实上的所有权，如保护上诉人的抵押权，则会产生剥夺了周洪磊等人的财产所有权的后果，有违法律公平正义之原则。二、本案中抵押无效，抵押合同当然无效。首先，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条：“有争议的财产不得抵押”以及《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第113条：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”的规定，本案的抵押权是无效的，抵押合同当然无效；其次，抵押合同及抵押登记赋予上诉人的是对抵押物拍卖变卖所得价款的优先受偿权，在债务人届期不履行债务时，抵押权人有权拍卖、变卖抵押财产以实现抵押权人之债权。但本案抵押人事实上已对抵押物不享有所有权，且抵押物早在抵押前已交付被上诉人周洪磊等人实际占有使用，上诉人作为抵押权人事实上已经无法通过抵押登记对抵押物进行拍卖、变卖，本案中抵押合同及抵押登记的法律意义已经丧失。三、上诉人未尽到审慎合理注意义务。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，上诉人应当对房屋的实际使用情况进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。上诉人未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，对于抵押及抵押合同之无效具有过错，在瑞恒公司无权处分之前提下也不适用于善意取得制度。周洪磊等五人向一审法院起诉请求：1.请求法院判决武邑龙店信用社与瑞恒公司签订的抵押合同无效及不动产抵押登记无效；2.本案诉讼费由武邑龙店信用社、瑞恒公司承担。后周洪磊等五人在审理过程中撤回“请求法院判令不动产抵押无效”这一诉讼请求。一审法院认定事实：2009年10月13日，张立成与瑞恒公司签订房屋认购书，购买瑞恒公司所开发的浩天建材城N2-1号房屋，房屋用途为商住一体，建筑面积267.48平方米，单价1780元/平方米，总房款476114.40元。2009年10月18日张立成将该房转让给周洪磊，双方签订了房屋转让协议。2011年5月7日瑞恒公司交付房屋，周洪磊入住占有。2016年4月29日，瑞恒公司为周洪磊开具了不动产统一发票。2010年10月26日，周国栋与瑞恒公司签订房屋认购书，购买瑞恒公司所开发的浩天建材城N2-7号房屋，房屋用途为商住一体，建筑面积263平方米，单价1600元/平方米，总房款420800元。2011年5月19日瑞恒公司将房屋交付给周国栋入住。2015年10月8日周国栋将该房屋转让给崔燕，双方签订了房屋转让协议书。2016年4月30日，瑞恒公司为崔燕开具了不动产统一发票。2009年3月26日，苏宝明与瑞恒公司签订房屋认购书，购买瑞恒公司所开发的浩天建材城N2-8号房屋，房屋用途为商住一体，建筑面积267.48平方米，单价1750元/平方米，总房款468090元。2009年10月18日，苏宝明将该房转让给王清华，王清华实际占有居住至今。2016年4月29日，瑞恒公司为王清华开具了销售不动产统一发票。李玉华于2011年3月19日与瑞恒公司签订房屋认购书，购买瑞恒公司所开发的浩天建材城N2-9号房屋，建筑面积178.32平方米，单价1800元/平方米，总款320976元。2011年4月29日瑞恒公司将该房屋交付给李玉华。2016年4月30日，瑞恒公司为李玉华开具了销售不动产统一发票。2009年10月5日，周国栋与瑞恒公司签订房屋认购书，购买瑞恒公司所开发的浩天建材城N2-14号房屋，建筑面积263平方米，单价1600元/平方米，总房款420800元。瑞恒公司于2011年6月3日将该房屋交付给周国栋。2015年1月23日周国栋将该房转让给秘佳丽，后秘佳丽占有使用至今。2019年3月17日瑞恒公司为秘佳丽开具了增值税发票。另查明，瑞恒公司于2009年4月9日取得商品房预售许可证，批准所列Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ1、Ｅ2、Ｍ1、Ｍ2、Ｄ1-Ｄ8、Ｇ1-Ｇ3、Ｆ1-Ｆ3、Ｎ1-Ｎ8计29套房屋公开预售，房屋用途为商住，涉案5套房屋在上述公开预售的范围内,并且该5套房屋已付清全部房款或以抵账工程款的形式来付清房款，且有4套房屋又进行了二次买卖。此外，瑞恒公司因股权转让一事将浩天建材城这一名称变更为洲海商贸城的名称。2015年7月24日，瑞恒公司与武邑龙店信用社就牟素英在武邑龙店信用社借款一事签订抵押合同，合同编号为农信抵字（2015）第18712015273003号。其中约定为确保债务人牟素英与债权人武邑县信用社签订的编号为武邑县联社农信借字2015第18712015815029号《个人借款合同》的履行，保障武邑县信用社债权的实现，瑞恒公司自愿为主合同（个人借款合同）提供抵押担保。瑞恒公司以本合同（抵押合同）后附“抵押物清单”所列之财产设定抵押，清单作为本合同的组成部分。担保范围为主合同项下本金900万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等），债权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。另外，该房地产抵押物清单载明：邢德公路南侧Ｎ2-1至Ｎ2-14号共计14套房屋，其中就包含涉案的Ｎ2-1、Ｎ2-7、Ｎ2-8、Ｎ2-9、Ｎ2-14这5套房屋，所有权证号故房权证故城字第××号，房屋坐落于邢德公路南侧Ｎ2-1-14，随后将该抵押物办理了相应的抵押登记手续。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房产的抵押合同是否有效的问题。瑞恒公司以其名下的故房权证故城字第××号中已经出售并交付给周洪磊等人的5套房产（Ｎ2-1、Ｎ2-7、Ｎ2-8、Ｎ2-9、Ｎ2-14）及房产附属土地使用权作抵押，因该5套房产在瑞恒公司用作抵押之前已经出售给买受人，买受人已经付清全部房款且已经实际交付使用，周洪磊等五人对涉案房产享有实际的所有权益，未完善的仅仅是产权过户的手续，因而形成了该涉案房产的实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产属于“有争议的房产”，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押：…（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”的规定，瑞恒公司以自己已经出售不享有所有权的财产作抵押物，违背了法律法规的强制性规定。再者，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，第三人提供抵押物的应当对抵押财产享有处分权，而从本案查明的事实来看，涉案房产用作抵押之前已经出售给买受人，且买受人已经实际占有，瑞恒公司对涉案房产不具有处分权是明知的，所以瑞恒公司在提供抵押物时对抵押物并不具有处分权。综上所述的话，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，瑞恒公司将涉案房产作抵押与武邑龙店信用社所签订的《抵押合同》因违背法律、行政法规的强制性规定，当属无效合同。关于周洪磊等五人要求判决不动产抵押登记无效的诉讼请求，周洪磊等五人在审理过程中向本院申请撤回该项诉讼请求，系当事人意思自治的行为，不违反法律法规的强制性规定，予以准许。周洪磊、崔燕、王清华、李玉华、秘佳丽的诉讼请求于法有据，予以支持。遂，依照《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、《中国人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决河北瑞恒房地产开发有限公司与武邑县农村信用联社股份有限公司龙店信用社之间所签订的抵押合同（合同编号为农信抵字（2015）第18712015273003号）无效；案件受理费11789元，由河北瑞恒房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审当事人争议的主要焦点是武邑龙店信用社与瑞恒房产公司签订的抵押担保合同是否有效问题。首先，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据本案当事人无争议的事实，在瑞恒房产公司将涉案五套房产抵押给武邑龙店信用社之前，瑞恒房产公司已将该五套案涉房屋出售给周洪磊等五人。瑞恒房产公司与周洪磊等五人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但周洪磊等五人已经支付相应房款并实际占有该房屋。一审判决基于前述事实认定周洪磊等五人已经实际享有涉案五套房产占有、使用和收益的权利，并进而认定其为涉案五套房产的真实权利人，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。瑞恒房产公司在其已非涉案五套房产真实权利人的情况下，以涉案房产设定抵押为他人债务提供担保，属于无处分权人处分他人财产的行为。周洪磊等五人未对瑞恒房产公司的抵押行为予以追认，一审判决由此认定瑞恒房产公司设定抵押行为无效，并无不当。其次，金融机构在接受房地产开发企业开发的项目房产设定抵押办理贷款时，审查房产实际销售情况并进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要。武邑龙店信用社作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对瑞恒房产公司房产销售情况进行认真详细的调查了解。涉案楼盘项目房屋在办理贷款抵押担保时早已建成发售。在此情况下，武邑龙店信用社不仅应当预料用于抵押的房产存在业已售出的可能，而且完全有能力到涉案房产所在地了解是否已经售出的客观事实。一审判决因此认定武邑龙店信用社对于抵押房产未予审慎审查存在过失，因而不属善意取得情形的意见，具有相应的事实和法律依据。武邑龙店信用社认为案涉房产销售情况并非办理贷款抵押必须审查的内容，其亦无从知道涉案房产实际销售情况，其已尽审慎审查义务的意见，理据不足，不予采信。综上所述，武邑龙店信用社的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74800元，由上诉人武邑县农村信用联社股份有限公司龙店信用社负担。本判决为终审判决。审判长  张天杲审判员  关信娜审判员  朱一麟二〇二〇年四月十七日书记员  吴晓雪——