吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终262号 上诉人（原审被告）：吉林省润达房地产开发有限公司，住所地吉林省德惠市东新华街309号。 法定代表人：李洪亮，总经理。 被上诉人（原审原告）：陈影，女，汉族，1980年7月29日生，农民，小学文化，现住镇赉县。 委托诉讼代理人：王丽娜，吉林储含律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋非，吉林飞达律师事务所律师。 上诉人吉林省润达房地产开发有限公司因与被上诉人陈影确认合同效力纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吉林省润达房地产开发有限公司的法定代表人李洪亮，被上诉人陈影及其委托诉讼代理人王丽娜、隋非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省润达房地产开发有限公司上诉请求：请求裁定撤销镇赉县人民法院（2019）吉0821民初1598号民事判决书，将案件发回重审。事实和理由：首先，原审法院认定了原审原告之所以《惠民家苑小区售楼合同》是案外人李某1与于某之间“债务转移”的结果。本次认定此结果有效，就是认定了“债务转移”的有效性，但一审法院并未就“债务转移”审查任何证据，所以，认定该部分事实没有证据证明。其次，原审法院判决既然认定“债务转移”关系，债务转移的当事人就属于“必须参加诉讼的”当事人，原审法院却并未通知其参加诉讼，属于严重遗漏行为。最后，原审法院本次判决看似仅是认定了《惠民佳苑小区售楼合同》的合同效力，殊不知案外人李某1就与于某之间的“债务转移”关系已经产生纠纷，在该院已经另行提起了诉讼，双方就该纠纷已经向公安机关报案。在作为主要审理案件事实基础的认定没有做出之前，原审法院在此案中间接认定了相关事实属于严重不当，应当予以撤销。综上，上诉人认为原审判决应当撤销，重新审理，特提起上诉，望判如所请。 陈影辩称，一、一审判决认定债务转移，有当事人陈述、上诉人出具的收款收据（标注李某1顶账）、董敏出具的借据、于某证言证实。二、本案是确认合同效力纠纷，审理结果与债务转移的当事人不存在法律上的利害关系，债务转移的相关当事人是否参加诉讼不影响本案基本事实的认定，不影响现有证据的证明力，不影响对合同效力的审查。三、上诉人主张李某1与于某之间的纠纷已向公安机关报案，但未提供公安机关已受理报案相关证据，而且二者之间的纠纷不影响被上诉人与上诉人之间的合同效力的认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。上诉人的上诉理由与合同效力认定无关，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈影向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告于2015年10月10日所签订的《惠民家苑小区售楼合同》有效。2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：于某借用润达公司资质开发镇赉县惠民家苑小区，于某为该项目负责人。因案外人李某1欠闫某钱款，李某1经于某同意将镇赉县惠民家苑小区2号楼2单元501室出售给闫某，李某1与于某、闫某、三方口头达成合意。2015年10月10日润达公司与闫某签订了《惠民家苑小区售楼合同》，约定惠民家苑小区2号楼2单元501室，面积为102.26平方米，每平方米3100元，楼房总价款317006元；付款方式为一次性付清。同时，润达公司为闫某出具一枚收据，内容为今收到闫某（李某1顶账）惠民小区2#-2-501购楼款，交现金31404元，其余285602元李某1顶账。还收取了闫某房屋维修基金、物业费、取暖费、测绘费、电费。后闫某将此楼出卖给陈影，陈影将购楼款全部付给闫某。闫某经于某同意将《惠民家苑小区售楼合同》和六张收据上闫某的名字更改为陈影。陈影买完楼房后一直居住至今。期间，润达公司没有向陈影主张购楼款或者要求陈影腾退该楼房。认定上述事实的证据有《惠民家苑小区售楼合同》、润达公司开具的购楼款收据、房屋维修基金收据、物业费收据、取暖费收据、测绘费收据、电费收据、证人闫某、于某的证言及当事人的陈述。 一审法院认为，本案的争议焦点为：润达公司与陈影签订的《惠民家苑小区售楼合同》是否有效；陈影的诉讼请求是否应予支持。因案外人李某1欠付闫某外债未偿还，李某1经与惠民家苑小区实际开发人于某协商，于某同意将自己借用润达公司资质开发的××镇出售给闫某，但闫某只是将一部分购楼款交付给润达公司，尚欠大部分购楼款由李某1交付。在此种情况下润达公司与闫某签订了《惠民家苑小区售楼合同》。合同签订后，本应由闫某交付的剩余购楼款转由李某1给付并经于某同意接受。上述李某1与闫某之间的部分债务转让行为符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”换言之，作为商品房买卖合同的出卖人润达公司已将楼房交付给买受人闫某，买受人闫某应尽支付购楼款的全部义务。但闫某作为支付购楼款义务的债务人已将商品房买卖合同中的部分付款义务转移给第三人也就是案外人李某1支付，并得到于某的同意是符合法律规定的。据此，润达公司与闫某签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”的规定，虽然润达公司与闫某签订的合同有效，但因该涉案楼房没有过户到闫某名下，其房屋所有权还应归属于润达公司，闫某对该楼房并不享有房屋所有权，也就是说闫某对该楼房无权处分，即不能再转手出售。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”然而，按照本合同法第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”闫某出售给陈影涉案楼房时虽无处分权，但事后得到了于某同意并将合同上闫某的名字更改为陈影。闫某转让给陈影的涉案楼房事实上成为润达公司出售给陈影，润达公司与陈影签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。李某1不向润达公司或者于某本人交付购楼款，并不影响《惠民家苑小区售楼合同》的效力。润达公司可向李某1行使权利主张购楼款。对润达公司的抗辩理由，本院不予支持。在这里需要明确的是：于某的行为能否代表润达公司，对润达公司是否有效。于某借用润达公司的资质开发镇赉县惠民家苑小区，于某与润达公司之间就形成了挂靠关系。于某的言行具有开发商润达公司的外在表征，陈影有理由相信于某代表的就是润达公司，于某的行为构成表见代理，代理人于某的行为对被代理人润达公司有效，润达公司对代理人于某的行为应承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”依据以上法律规定，于某的行为能够代表润达公司并对润达公司有效。据此，润达公司与陈影签订的《惠民家苑小区售楼合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，于某称与陈影签订的《惠民家苑小区售楼合同》，李某1有欺诈行为，此合同应属无效合同。因于某并没有证据能够证实李某1欺诈的事实，况且陈影并不认识李某1，不知道欺诈之事，故本院对此“欺诈”一说不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”及第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”的规定，即使于某受到了李某1的欺诈且陈影知道欺诈之事而签订的合同，那么从签订合同之日至今已有三年多，于某代表的润达公司所享有的撤销权没有在合同签订后的一年内行使撤销权，其撤销权也已消灭。综上所述，陈影的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第八十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，判决：陈影与吉林省润达房地产开发有限公司签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。案件受理费100.00元，由陈影与吉林省润达房地产开发有限公司各承担50.00元。 本院二审期间，吉林省润达房地产开发有限公司围绕上诉请求依法提交了《买卖合同》复印件一份，证明李某1和于某于2015年10月1日签订，双方约定以楼房置换的债权人为案外人李某2和***的，不包含本案的被上诉人。经陈影质证认为，证据不成立，真实性有异议。因该份证据属于复印件，证据应该出示原件或与原件核对无异后出示，现本院无法认定其真实性，故不予认定。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案系确认合同效力纠纷，吉林省润达房地产开发有限公司与陈影于2015年10月10日签订《惠民家苑小区售楼合同》，该合同有陈影签名及公司加盖的印章，吉林省润达房地产开发有限公司未提出该合同系无效或可撤销，因此一审认定合同合法有效是正确的。润达房地产开发有限公司提出的上诉理由是应审查案外人李某1与于某间是否发生了债务转移问题，因本案是确认合同效力纠纷，案涉合同已经实际履行，房屋价款已经转化为合同之债，双方对债务的履行方式不能影响合同效力即是否存在案外人的债务转移与本案确认合同效力并无关联，因此该主张不成立。上诉人提出追加案外人的主张基于上述理由没有法律依据，不予支持。 综上所述，吉林省润达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由吉林省润达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  李 瑞 审判员  **超 二〇二〇年四月二十三日 书记员  张 蕾