贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1223号原告：黎金海，男，1972年11月18日出生，布依族，住贵州省独山县。委托诉讼代理人：赖良强，贵州康南律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：冯学良，贵州康南律师事务所律师，一般代理。被告：魏代莹，女，1985年8月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：郭平海，男，1976年10月28日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：吴广宇，男，1985年6月11日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨忠勇，贵州黔邦律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：严雨佳，贵州黔邦律师事务所律师，特别代理。原告黎金海与被告魏代莹、吴广宇、郭平海租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员高燕公开开庭进行了审理。原告黎金海及其委托诉讼代理人赖良强、冯学良，被告吴广宇及其委托诉讼代理人严雨佳、被告郭平海到庭参加诉讼，被告魏代莹经本院依法传唤后未到庭参与诉讼。当事人申请庭外和解，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告黎金海向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告三方于2018年6月7日签订的《民院梦圆旅馆转让协议书》无效；2.二被告魏代莹、吴广宇返还原告所支付的转让费131500元；3.被告郭平海返还押金10000元；4.案件受理费由三被告共同承担。事实及理由：2018年6月7日，原告黎金海与被告魏代莹、郭平海三方签订了《民院梦圆旅馆转让协议书》，约定被告将其经营的位于贵阳市花溪区的梦圆旅馆转让给原告经营，转让费131500元。原告黎金海作为乙方（受让人）、被告魏代莹作为甲方（转让人）、房屋所有人郭平海作为丙方（出租人）在协议书上签字，原告随后通过转账和现金方式将转让费支付给被告魏代莹和吴广宇（被告吴广宇与原告于4月21日签订一份协议书时，由原告当场支付现金60000元），被告郭平海收取了10000元押金。签订转让协议不久后，原告因个人原因将旅馆转让给案外人韦光洋，后韦光洋向法院起诉要求确认我方与其签订的转让协议无效，经审理判决认定协议因案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，没有取得合法权属证明，违反法律强制性规定，合同自始无效，并判决我方返还转让费48000元。后我与被告协商退还转让费事宜，但被告均以种种理由拒不退还。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告吴广宇辩称，1.原告与被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，该合同已成立并生效，被告已按合同约定将旅馆转让给原告，并配合原告办理了相关手续，原告也已实际经营该旅馆长达两年时间；2.即使最终认定转让协议无效，原告未对房屋的权属尽审核义务也存在过错，应该承担相应比例的责任，被告需返还的转让费也应当扣除相应的比例；3.该笔转让费包含了21500元房租，转让费实际只有110000元，转让的内容包含旅馆内的装饰、装修、床、桌椅、电脑、电视等一切物品，并且我方是将2017年所缴纳的一切经营费用（酒店管理系统费、卫生费、网费、杂费、平安在线费用等）一并转让，即使退还转让费也应当扣除原告已使用的，因此原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。被告郭平海辩称，原告与我签订合同的时候就约定了其债务与我无关，且原告已经做了一年多的生意，该10000元不应该退还，就算原告转让给他人也不应退还，只有合同约定的租期届满之后才能退。被告魏代莹经本院依法传唤，未到庭应诉及答辩。本院经审理认定事实如下：魏代莹、吴广宇系夫妻。梦圆旅馆位于贵阳市。在原告黎金海经营案涉旅馆前，系由被告魏代莹、吴广宇经营。2018年4月21日，原告与被告吴广宇签订《协议书》，协议主要约定：由被告吴广宇转让案涉房屋给原告，转让费131500元（其中包含110000元转让费及2018年下半年房租21500元）；原告先付60000元（含房租21500元）给被告吴广宇，剩余尾款71500元于2018年6月30日前全部结清。庭审中，原告明确其第二项诉请中的转让费131500元包含2018年半年的房租21500元，转让费仅为110000元，对此，被告吴广宇无异议。2018年6月7日，甲方魏代莹（转让人）、乙方黎金海（受让人）、丙方郭平海（出租方）补充签订《民院梦圆旅馆转让协议书》，合同约定的主要内容为：甲方将位于贵阳市花溪区的梦圆旅馆整体转让给乙方一事，甲、乙、丙三方经友好协商，就店面转让的相关事宜签订如下协议：一、转让时间：2018年4月21日；二、该房屋所有权为丙方，丙方与甲方签订了租赁合同，合同到期时间为2022年7月1日，租金为人民币肆万壹仟陆佰元整／年（小写：41600），因甲方自身原因将此旅馆转让给乙方，连同截止到2017年10月15日的房屋租金一并转让（不含甲方给丙方所缴纳的房屋押金），乙方需将房屋押金人民币一万元整（小写：10000）于2017年6月7日交给丙方，丙方在2017年10月15日之前不得再向乙方收取任何租赁费用，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应由甲方交纳的电费及其他各项费用，水费、卫生费由村组长自行收取，不得以任何理由干涉乙方经营，并保证乙方享有房屋使用的权利和义务；三、转让金额人民币壹拾叁万壹仟伍佰元整（小写：131500元）同时转让旅馆内的装饰、装修、床、桌椅、电脑、电视等一切物品（甲方私人物品除外），并且甲方在2017年所缴纳的一切经营费用（酒店管理系统费、卫生费、网费、杂费、平安在线费用等）一并转让，乙方在2017年7月1日将转让费用全额付给甲方。各方还对其他权利义务进行了约定。同日，甲方（出租方）郭平海与乙方（承租方）黎金海签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租赁给乙方经营旅馆，租期五年（2017年7月1日至2022年7月1日），前两年房租为41600元／年，后叁年房租为45600元，房租已交至2018年10月15日。同日，原告将保证金10000元交给被告郭平海，并由郭平海向原告出具收条一张。2018年10月18日，原告向被告郭平海交纳了2018年10月15日-2019年4月15日的租金20800元，并由被告郭平海向原告出具了收条。根据贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初3909号民事判决书查明事实：黎金海与黎杨丽系夫妻。2019年4月4日，本案原告黎金海将案涉房屋转让给韦光洋，转让费为48000元。2019年4月5－7日清明节放假调休。2019年4月8日，韦光洋与黎金海及其妻子共同前往相关管理部门办理营业执照等相关手续，因证件不齐、经营者名字不统一，且房屋没有产权证，故办不了营业执照等，也不能办理证件过户给韦光洋。韦光洋当天联系郭平海处理，经与郭平海核实，房屋的确没有产权证，办不了手续，故郭平海将10000元押金退还韦光洋，当时黎金海及其妻子也在场。贵阳市公安局花溪分局于2017年7月27日颁发的花公特治字第120312号《特种行业许可证》记载，企业名称为梦圆旅社，经营范围为住宿，经营地址为花溪区民院小吃街，法定代表人为黎金海（由吴某某涂改为黎金海，并在涂改处加盖颁发部门公章）。贵阳市花溪区卫生和计划生育局于2018年11月12日颁发花卫证字［2018］第520111000816号《公共场所卫生许可证》记载，单位名称为梦圆旅馆，许可范围为住宿，经营地址为贵阳市花溪区民院小吃街，法定代表人为黎杨丽。庭审中郭平海陈述，案涉房屋修建在自己的自留地上，没有相关的房屋修建许可手续及产权登记手续。2019年10月11日，贵阳市花溪区人民法院作出（2019）黔01民终9162号判决：一、韦光洋与黎杨丽、黎金海及郭平海于2019年4月4日签订的《民院梦圆旅馆转让协议书》无效；二、黎杨丽、黎金海于本判决生效之日起十日内向韦光洋支付转让款人民币48000元。2019年11月22日，因黎金海、黎杨丽不服该判决上诉至贵州省贵阳市中级人民法院，后经审理，贵州省贵阳市中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）黔01民终9162号判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告身份信息、《协议书》、《民院梦圆宾馆转让协议书》、银行转账记录、《房屋租赁合同》、收条、2019）黔0111民初3909号民事判决书、（2019）黔01民终9162号民事判决书等证据在卷作证，本院予以确认，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因本案三方当事人于2018年6月7日签订的《民院梦圆旅馆转让协议书》中涉及的房屋并未取得建设工程规划许可证，故该协议书为无效合同。被告魏代莹、吴广宇因该合同而收取的原告支付的转让款110000元，应依法退还原告，原告主张的21500元房租，因其已实际使用，故不予支持；被告郭平海因该合同而收取的原告支付的房屋押金10000元，应依法退还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告黎金海与被告魏代莹、吴广宇及被告郭平海于2018年6月7日签订的《民院梦圆旅馆转让协议书》无效；二、被告魏代莹、吴广宇于本判决生效之日起十日内向原告黎金海退还转让款人民币110000元；三、被告郭平海于本判决生效之日起十日内向原告黎金海退还房屋押金人民币10000元；四、驳回原告黎金海其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1565元（已减半收取），由被告魏代莹、吴广宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 高 燕二〇二〇年四月三十日书记员 徐洪松