福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民初237号 原告：志高实业（龙岩）有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区东肖镇（企管站大楼310室），统一社会信用代码9135080055320955XW。 法定代表人：程壮，董事长。 破产管理人：福建力涵律师事务所。 委托诉讼代理人：程致远，福建力涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文慧，福建力涵律师事务所律师。 被告：江东廷，男，1965年7月4日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区，现服刑于安徽省合肥市庐江县白湖镇串河监区九大队。 被告：沈清林，男，1965年5月29日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人:罗灿模，福建闽天律师事务所律师。 被告：张卫开，男，1968年4月23日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被告：沈丽琴，女，1987年3月13日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：段璐，女，1990年3月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：章华，女，1969年11月26日出生，汉族，住龙岩市新罗区（城市中心花园）59#。 以上四被告共同委托诉讼代理人：陈庭钟，龙岩市新罗区民商法律服务所法律服务工作者。 原告志高实业（龙岩）有限公司（下称志高实业公司）与被告江东廷、沈清林、张卫开、沈丽琴、段璐、章华合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告志高实业公司的委托诉讼代理人程致远，被告沈清林及其委托诉讼代理人罗灿模，被告张卫开、沈丽琴、段璐、章华的共同委托诉讼代理人陈庭钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 志高实业公司起诉请求：一、判决确认志高实业公司、江东廷、沈清林于2014年3月22日订立的《合同》无效。二、判令沈清林立即向志高实业公司支付自2014年3月22日起至2018年11月27日止按2670.74元/日计算的房屋占有使用费4572306.88元。三、判令沈清林立即将位于龙岩市新罗区腾退并返还志高实业公司，并支付自2018年11月28日起至腾退返还之日止按969.37元/日计算的逾期腾房占有使用费。四、判令张卫开立即将其占有使用的龙岩市新罗区东肖镇龙腾南路志高动漫城入口广场15号楼一层、二层、三层共1951.65平方米腾退并返还志高实业公司，并支付自2018年11月28日起至腾退返还之日止按975.83元/日计算的逾期腾房占有使用费。五、判令沈丽琴、段璐立即将其占有使用的龙岩市新罗区东肖镇龙腾南路志高动漫城入口广场15号楼五层340平方米腾退并返还志高实业公司，并支付自2018年11月28日起至腾退返还之日止按170元/日计算的逾期腾房占有使用费。六、判令章华立即将其占有使用的龙岩市新罗区东肖镇龙腾南路志高动漫城入口广场15号楼四层856.09平方米腾退并返还志高实业公司，并支付自2018年11月28日起至腾退返还之日止按428.05元/日计算的逾期腾房占有使用费。 诉讼过程中，志高实业公司经本院对法律关系的释明及沈清林实际收到的租金数额，变更本案第一、第二项诉讼请求为：一、判决确认志高实业公司、江东廷、沈清林于2014年3月22日订立的《合同》已解除。二、判令沈清林立即向志高实业公司支付自2014年3月22日起至2019年6月30日止的租金收益762818.42元。 2020年3月9日，原告志高实业公司与被告沈清林及被告张卫开、沈丽琴、段璐、章华在诉讼过程中就租赁物返还等讼争内容达成《和解协议》后，原告志高实业公司请求法院按照该《和解协议》内容裁判，即：一、确认2014年3月22日志高实业公司、江东廷、沈清林三方订立的《合同》于2018年10月30日解除。二、判令沈清林于判决生效后三日内将位于龙岩市新罗区东肖镇龙腾南路志高动漫城入口广场12#、15#楼的全部房屋（不含张卫开、沈丽琴、段璐、章华占用的房屋）和附属物（包括但不限于建构筑物、设施设备、管线等）腾退并返还志高实业公司管理人。三、判令张卫开、沈丽琴、段璐、章华于2020年6月30日前将各自占用的志高动漫城入口广场12#、15#楼全部房屋腾退并返还志高实业公司管理人。四、判令沈清林将2014年3月22日至2020年6月30日的租金收益1045458.26元（含已收和未收租金，且不论是否实际取得），全部用于抵销其根据龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第5316号民事判决向志高实业公司管理人申报的债权本息。抵销之后，沈清林对志高实业（龙岩）有限公司的债权总额为28516886.95元。五、张卫开应于2020年4月30日前向沈清林支付租金50000元，张卫开依约付清后，沈清林同意免除张卫开截至2020年6月30日前其余尚欠租金的支付义务。沈丽琴、段璐截至2020年6月30日前的租金已向沈清林履行完毕。事实与理由： 志高实业公司因不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，龙岩市中级人民法院已于2018年8月29日裁定受理志高实业公司的破产清算申请，并指定福建力涵律师事务所担任志高实业公司管理人，本案由管理人依法代表诉讼。 在龙岩市中级人民法院受理志高实业公司的破产清算申请前，以志高实业公司为甲方、江东廷为乙方、沈清林为丙方，三方于2014年3月22日订立《合同》一份，主要约定：1、龙岩志高动漫产业园12#、13#、14#、15#号楼商业用房系甲方投资建设，并享有土地使用权；2、乙方享有甲方债权，甲方愿意用其商业用房及受益权予以清偿；3、丙方持有泰安志远房地产有限公司部分股权，并且同意将股权转让给乙方；4、乙方同意受让丙方持有的泰安志远房地产有限公司股权，并愿意用甲方清偿的商业用房及受益权作为股权受让对价；5、商业用房是指建造成本和土地价格之和，受益权是指20年租赁权、转租权和以房屋和他人合伙获得的收益的权利；6、由于商业用房尚未办理对外销售的有关许可证照，尚无法对外销售，故甲方先用受益权清偿原欠乙方的款项，乙方对商业用房先享有使用权，产权证办理后才对商业用房享有所有权；7、股权转让对价款为2200万元，乙方将其从甲方处获得的12号楼、15号楼，总计5341.47平方米的商业用房资产或受益权用作股权转让对价款，商业房资产价值为4500元/平方米，受益权价值为180元/平方米每年，丙方对12号楼、15号楼商业用房先享有使用权，产权证办理后才对商业用房享有所有权。上述《合同》订立之前，沈清林与江东廷就泰安志远房地产有限公司股权转让事宜于2013年12月3日订立《志远公司股东股权转让协议》一份，约定江东廷以1150万元受让志高实业公司股权，因沈清林出资款被江东廷等占用，至协议签订之日，江东廷同意支付1150万元本金和1150万元利息，江东廷同日出具《欠条》一份，确认欠款数额和利息。2015年6月19日，沈清林以上述股权转让协议和欠条为据，对江东廷所欠全部股权转让款本金及利息起诉至龙岩市新罗区人民法院并取得（2015）龙新民初字第5316号胜诉判决，2016年10月14日，沈清林向龙岩市新罗区人民法院申请执行该判决并立案，而在志高实业公司进入破产清算程序后，沈清林亦以该判决向管理人申报债权。为此，管理人根据《企业破产法》第十八条的规定，向沈清林发出《解除合同通知书》，通知沈清林解除《合同》，并要求沈清林在收到通知后三十日内将12#、15#楼腾退并移交给管理人，《解除合同通知书》已于2018年10月28日到达沈清林。 沈清林在2015年至2017年期间，将12#、15#楼部分楼层（面积共计3402.74平方米）分别出租给张卫开、沈丽琴、段璐、章华等人。管理人亦向该五人发出告知书，要求该五人在收到告知书之日起三十日内腾退并返还其承租的房屋。 管理人认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，涉案《合同》已经解除，沈清林应向志高实业公司返还12#、15#楼。张卫开、沈丽琴、段璐、章华等作为12#、15#楼部分物业的占有使用人，亦负有腾房义务。 2020年3月9日，原告志高实业公司与被告沈清林及张卫开、沈丽琴、段璐、章华达成以下《和解协议》：1.2014年3月22日志高实业公司、江东廷、沈清林三方订立的《合同》于2018年10月30日解除。2.沈清林应于调解书生效后三日内将位于龙岩市新罗区东肖镇龙腾南路志高动漫城入口广场12#、15#楼的全部房屋（不含张卫开、沈丽琴、段璐、章华占用的房屋）和附属物（包括但不限于建构筑物、设施设备、管线等）腾退并返还志高实业公司管理人。3.张卫开、沈丽琴、段璐、章华应于2020年6月30日前将各自占用的志高动漫城入口广场12#、15#楼全部房屋腾退并返还志高实业公司管理人。4.沈清林确认将2014年3月22日至2020年6月30日的租金收益1045458.26元（含已收和未收租金，且不论是否实际取得），全部用于抵销其根据（2015）龙新民初字第5316号民事判决向志高实业公司管理人申报的债权本息。抵销之后，沈清林对志高实业公司的债权总额为28516886.95元。5.张卫开应于2020年4月30日前向沈清林支付租金50000元，张卫开依约付清后，沈清林同意免除张卫开截至2020年6月30日前其余尚欠租金的支付义务。沈丽琴、段璐截至2020年6月30日前的租金已向沈清林履行完毕。6.原、被告同意龙岩市中级人民法院按本和解协议制作调解书。除江东廷以外的其他各方均在《和解协议》上签字确认，故原告志高实业公司请求法院按该《和解协议》达成的内容依法作出裁判。 江东廷提交书面答辩意见称：不同意该《和解协议》，沈清林的债权有疑，龙岩市新罗区人民法院从没有给我寄相关材料和判决。股权转让没有泰安志远房地产有限公司的债权转让凭证，龙岩公司存在很多的虚假诉讼问题。在这几年中我的债务已多出十亿之多，存在很多虚假诉讼、诉讼诈骗，造成志高的债务虚高、资产流失。我是在不得已的情况申请将龙岩志高破产的。敬请法院在处理志高相关民事案件中慎重对待。 沈清林、张卫开、沈丽琴、段璐、章华答辩称：同意按2020年3月9日《和解协议》的内容裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 志高实业公司提交以下证据： 证据一：（2018）闽08破申13号《民事裁定书》、（2018）闽08破6号《决定书》，证明龙岩市中级人民法院已裁定受理志高实业公司的破产清算申请，并指定福建力涵律师事务所担任管理人的事实。 证据二：《合同》，证明志高实业公司、江东廷、沈清林于2014年3月22日签订《合同》一份，约定：1、志高实业公司以其投资建设的志高动漫产业园12#-15#楼商业用房及受益权清偿对江东廷的债务，江东廷以12#楼和15#楼商业用房及受益权作为江东廷受让沈清林持有泰安志远房地产有限公司部分股权的对价；2、受益权是商业用房的20年租赁权、转租权和以房屋和他人合伙获得的收益的权利；3、商业用房资产价值为4600元/平方米，受益权价值为180元/平方米每年；4、因商业用房无相关证照，无法对外销售，江东廷、沈清林先享有使用权，产权证办理后才享有所有权等内容。 证据三：《房屋租赁合同》，证明沈清林将12#和15#楼的部分物业转租给张卫开、沈丽琴、段璐、章华，在合同中对转租楼层、位置、面积、租金、期限等进行约定的事实。 证据四：《解除合同通知书》、EMS快递单、投递状态查询，证明志高实业公司管理人已通知江东廷、沈清林解除2014年3月22日签订的《合同》，并要求沈清林将12#和15#楼腾退移交管理人，通知已到达江东廷、沈清林的事实。 证据五：《告知书》、EMS快递单、投递状态查询，证明志高实业公司管理人已将《合同》解除事宜告知张卫开、沈丽琴、段璐、章华，并要求其将租赁物腾退移交管理人，通知已到达上述人员的事实。 沈清林质证认为：对证据一裁定书、决定书没有异议。对证据二的真实性没有异议，但对证明对象有异议，《合同》是三方达成的一致意见，证据的来源是从法院调取，该证据是由沈清林提交给法院的，目的就是陈述讼争房产已经按照合同履行，沈清林享有租赁等收益权，要求按照合同抵销部分债务。证据三房屋租赁合同是沈清林与租户签订的，对签订内容没有异议，双方的租金均按照市场行情制定的，而且沈清林享有转租等权利，因此该合同合法有效。对证据四、证据五的真实性无异议。 张卫开、沈丽琴、段璐、章华质证认为：对证据一的真实性无异议，与沈清林的质证意见相同。对证据二《合同》的真实性无异议，与沈清林的质证意见相同，该证据也可以证明沈清林有权将本案讼争房屋出租转租给张卫开、沈丽琴、段璐、章华的事实。对证据三房屋租赁合同无异议，与沈清林的质证意见相同。证据四、五的真实性无异议。 沈清林提交志高实业公司与雨花幼儿园、邱海长的合同及转账凭证。证明本案讼争房产与该租赁合同的标的物是同类型、同地段的房产，其市场价格和沈清林与租户约定的租金接近，也是按实际的市场行情来定价的，而该合同是志高实业公司与雨花幼儿园双方签订的，也可以作为本案讼争房产租金的计算参照物。 志高实业公司质证认为：真实性没有意见，但是志高实业公司与雨花幼儿园的合同不能作为双方主**均租金标准的证据使用，同时志高实业公司也已经根据被告的自认调整了租金收益的数额，所以该证据实际上无需再进行审查；至于转账凭证应该不是完整的转账凭证，总租金包括已收和未收的总金额是545335元，需要被告确认。 张卫开、沈丽琴、段璐、章华对沈清林提交的证据无异议。 经审查，本院认为：原告志高实业公司和被告沈清林提交的证据均具备真实性、合法性，与待证事实具有关联性，本院予以采信，作为认定本案相关事实的依据。 经审理查明：原告志高实业公司诉称基本事实属实，本院予以认定。 本案双方当事人的争议焦点为：志高实业公司、江东廷、沈清林三方订立的《合同》是否解除？ 本院认为，2014年3月22日志高实业公司与江东廷、沈清林订立的《合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。《合同》约定志高实业公司以其投资建设的志高动漫产业园12#-15#楼商业用房及受益权清偿对江东廷的债务，江东廷以12#楼和15#楼商业用房及受益权作为江东廷受让沈清林持有泰安志远房地产有限公司部分股权的对价，据此，沈清林将志高动漫产业园12#-15#楼商业用房出租给张卫开、沈丽琴、段璐、章华等人并收取租金。现志高实业公司已经进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”志高实业公司管理人有权解除上述《合同》。沈清林已收到《解除合同通知书》，因此，志高实业公司诉请确认2014年3月22日志高实业公司、江东廷、沈清林三方订立的《合同》于2018年10月30日解除符合法律规定，本院予以支持。江东廷辩称沈清林的债权存疑，但龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第5316号生效民事判决对沈清林的债权已经进行了确认，沈清林也据此向志高实业公司管理人申报了债权，故对江东廷的抗辩本院不予采纳。诉讼过程中，志高实业公司与沈清林、张卫开、沈丽琴、段璐、章华达成了《和解协议》，就租赁物返还等部分争议内容一致同意：“沈清林将位于龙岩市新罗区东肖镇龙腾南路志高动漫城入口广场12#、15#楼的全部房屋（不含张卫开、沈丽琴、段璐、章华占用的房屋）和附属物（包括但不限于建构筑物、设施设备、管线等）腾退并返还志高实业公司管理人。张卫开、沈丽琴、段璐、章华于2020年6月30日前将各自占用的志高动漫城入口广场12#、15#楼全部房屋腾退并返还志高实业公司管理人。沈清林确认将2014年3月22日至2020年6月30日的租金收益1045458.26元（含已收和未收租金，且不论是否实际取得），全部用于抵销其根据（2015）龙新民初字第5316号民事判决向志高实业公司管理人申报的债权本息。抵销之后，沈清林对志高实业公司的债权总额为28516886.95元。张卫开应于2020年4月30日前向沈清林支付租金50000元，张卫开依约付清后，沈清林同意免除张卫开截至2020年6月30日前其余尚欠租金的支付义务。沈丽琴、段璐截至2020年6月30日前的租金已向沈清林履行完毕。”鉴于上述内容系志高实业公司与沈清林、张卫开、沈丽琴、段璐、章华的真实意思表示，志高实业公司放弃了部分诉讼请求，且上述《和解协议》相关内容未涉及江东廷的利益，其他相关各方均同意以《和解协议》相关内容作出裁判并自愿接受该裁判约束，本院对此予以确认，《和解协议》相关各方应当按照《和解协议》的约定履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，判决如下： 一、2014年3月22日志高实业（龙岩）有限公司与江东廷、沈清林订立的《合同》于2018年10月30日解除。 二、沈清林应于本判决生效后三日内将位于龙岩市新罗区东肖镇龙腾南路志高动漫城入口广场12#、15#楼的全部房屋（不含张卫开、沈丽琴、段璐、章华占用的房屋）和附属物（包括但不限于建构筑物、设施设备、管线等）腾退并返还志高实业公司管理人。 三、张卫开、沈丽琴、段璐、章华应于2020年6月30日前将各自占用的志高动漫城入口广场12#、15#楼全部房屋腾退并返还志高实业公司管理人。 四、沈清林应将2014年3月22日至2020年6月30日的租金收益1045458.26元（含已收和未收租金，且不论是否实际取得），全部用于抵销其根据（2015）龙新民初字第5316号民事判决向志高实业（龙岩）有限公司管理人申报的债权本息。抵销之后，沈清林对志高实业（龙岩）有限公司的债权总额为28516886.95元）。 五、张卫开应于2020年4月30日前向沈清林支付租金50000元，张卫开依约付清后，沈清林免除张卫开截至2020年6月30日其余尚欠租金的支付义务。沈丽琴、段璐截至2020年6月30日前的租金已向沈清林履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费46647.4元，由原告志高实业（龙岩）有限公司负担6647.4元，被告江东廷、沈清林各负担15000元，被告张卫开、沈丽琴、段璐、章华各负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省高级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张煌忠 审判员  范文祥 审判员  陈水柏 二〇二〇年四月二日 法官助理张婷婷 书记员邱艳兰 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》： 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…… （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国企业破产法》： 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。…… 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。