云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终222号上诉人（原审被告）：袁开国，男，1977年1月2日生，住禄丰县。上诉人（原审被告）：赵丽菲，女，1980年10月24日生，住禄丰县。上诉人（原审被告）：禄丰县金山镇大成富家百货超市，经营场所：禄丰县金山镇世纪大街北段龙宇新天地商场1楼商铺。统一社会信用代码：92532331MA6NW6DC0Y。经营者：缪水仙，女，1956年6月10日生，住禄丰县。委托诉讼代理人：赵丽菲，女，系缪水仙之女，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：肖忠贤，男，1965年8月26日生，住禄丰县。原审被告：缪水仙，女，1956年6月10日生，住禄丰县。委托诉讼代理人：赵丽菲，女，系缪水仙之女，代理权限为特别授权。上诉人袁开国、赵丽菲、禄丰县金山镇大成富家百货超市（以下简称大成超市）因与被上诉人肖忠贤、原审被告缪水仙租赁合同纠纷一案，不服云南省禄丰县人民法院（2019）云2331民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁开国、赵丽菲，赵丽菲同时作为上诉人大成超市和原审被告缪水仙的委托诉讼代理人、被上诉人肖忠贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁开国、赵丽菲的上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回肖忠贤的诉讼请求。事实和理由：一是上诉人与肖忠贤签订租房合同后，上诉人一方投入大量资金用于装修，一旦解除合同，将造成上诉人巨大经济损失；二是违约金过高不应支付。被上诉人肖忠贤答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立。上诉人大成超市、原审被告缪水仙对上诉人袁开国、赵丽菲的上诉无异议。上诉人大成超市的上诉请求：判令撤销云南省禄丰县人民法院(2019)云2331民初1203号民事判决书中第二项、第三项、第四项，改判上诉人不承担责任。事实和理由：1.上诉人禄丰县金山镇大成富家百货超市并非被上诉人肖忠贤、赵丽菲、袁开国所签订的《租房合同》合同相对人。基于肖忠贤与上诉人之间不存在合同关系，上诉人不是本案适格主体。由于肖忠贤与上诉人之间不存在合同关系，上诉人不应该对被上诉人赵丽菲、袁开国所欠下的租金、违约金承担连带责任。2.缪水仙并非禄丰县金山镇大成富家百货超市的实际经营者。因被上诉人赵丽菲、袁开国借用上诉人缪水仙的名义开办该超市。被上诉人赵丽菲、袁开国为实际经营者，上诉人缪水仙从不参与管理和经营。上诉人不是租赁合同的相对方也不是超市的实际经营者，请求二审法院驳回被上诉人肖忠贤的诉讼请求。被上诉人肖忠贤答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立。本案二审审理中，肖忠贤表示不要求袁开国、赵丽菲、大成超市支付欠付的水电费，不要求大成超市对欠付的租金和违约金承担连带支付责任，要求袁开国、赵丽菲支付的违约金愿意降低至20000元。上诉人袁开国对大成超市的上诉未提出答辩意见。上诉人赵丽菲、原审被告缪水仙对大成超市的上诉无意见。被上诉人肖忠贤向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决解除肖忠贤与袁开国、赵丽菲、大成超市、缪水仙于2019年4月28日签订的《租房合同》，并判决对方将位于禄丰县金山镇世纪大街北延长线龙宇新天地商场主楼商铺腾空并结清水电费用归还肖忠贤。二、请求人民法院依法判决袁开国、赵丽菲、大成超市、缪水仙支付肖忠贤从2019年4月5日至2019年8月4日的租赁费88000元〔（28万元-1.5万元）×4个月〕，赔偿违约金53000元（年租金26.5万元×20%），合计141000元。三、请求人民法院依法判决袁开国、赵丽菲、大成超市、缪水仙支付肖忠贤从2019年8月5日至租赁的房屋腾空归还肖忠贤为止按照每月租金2.2万元计算的房屋占用使用费。四、请求人民法院依法判决袁开国、赵丽菲、大成超市、缪水仙将租用肖忠贤房屋内的卫生间恢复原状。五、案件诉讼费由袁开国、赵丽菲、大成超市、缪水仙承担。原审法院认定的事实是，2017年4月5日，肖忠贤（甲方）与袁开国、缪水仙(乙方)签订《租房合同》约定：甲方同意将自己位于龙宇新天地商场一楼和紧临界商场的一个商铺（一至四楼）以现状整体出租给乙方经营超市，租期共拾年，即从2017年4月5日至2027年4月5日，合同还约定了其他内容。合同签订后，肖忠贤将案涉商铺交付给了袁开国。2017年6月28日，肖忠贤（甲方）与袁开国、缪水仙（乙方）签订《租房合同》约定：甲方同意将自己位于龙宇新天地商场二楼以现状整体出租给乙方经营儿童游乐场，租期共拾年，即从2017年6月28日至2027年6月28日，合同还约定了其他内容。2019年3月28日，原告肖忠贤（甲方）与袁开国、赵丽菲（乙方）签订《龙宇新天地房屋租赁合同中止协议》约定，甲乙双方于2017年4月5日签订了龙宇新天地商场一楼和紧临商场的一个商铺一至四楼的租房合同，于2017年6月28日签订了龙宇新天地商场二楼租房合同，上述两个合同签订后，乙方因多种原因致使租房合同至今未能履行。经双方协商，一致同意永久中止上述两个租赁合同，并就中止两个合同有关事项签订协议如下：1、乙方已经导致甲方房屋空置近两年，甲方经济损失巨大，考虑到乙方的实际情况，双方本着互相理解互相谅解的原则，从签订本协议之日起，同意中止此前签订的上述两个租赁合同。由乙方在2019年12月31日前支付6万元（陆万元）给甲方，作为甲方房屋空置期间的部分损失，甲方不再追究乙方的违约责任，甲乙双方不得再提任何附加条件，此后双方之间在上述房屋租赁方面无任何关系，再无任何牵扯，其他损失由甲方自行负责。2、两个合同中止后，乙方必须在2019年3月31日前将超市内所有物品自行处理，从2019年4月1日起超市内任何物品视为废弃物，甲方可自行处置，乙方无权干涉。3、此协议从双方签字之日起生效。同日，肖忠贤（甲方）与袁开国、赵丽菲（乙方）签订了《租房合同》约定，经双方共同协商，甲方同意将自己位于龙宇新天地的商场一楼以现状整体出租给乙方经营超市。一、该房屋租期共拾年，即从2019年4月5日至2029年4月5日。二、房租交纳方式为：第一年房租28万元，第一年租金分三次交清：2019年6月1日交5万元，2019年6月30日交10万元，2019年10月30日交13万元。后期九年的租金每年在上一年的基础上递增10%。为避免房屋空置。双方约定今后九年的房租支付方式为：第二年租金于2020年2月5日前支付，第三年租金于2021年2月5日前支付，第四年租金于2022年2月5日前支付，第五年租金于2023年2月5日前支付，第六年租金于2024年2月5日前支付，第七年租金于2025年2月5日前支付，第八年租金于2026年2月5日前支付，第九年租金于2027年2月5日前支付，第十年租金于2028年2月5日前支付。如乙方未按上述约定支付房租，视为乙方违约，此租房合同自动中止，合同约定的违约责任由乙方承担，乙方不得再进入出租房屋。商场内未搬离的任何物品是废弃物，甲方可自行处置，乙方无权干涉。三、乙方所租房屋的消防由甲方改造合格后交给乙方（之后该超市的消防由乙方维护管理），超市的消防维护、水电、房屋等维护费用等一切费用由乙方自行承担，乙方从事超市经营活动所需的消防由乙方自行整改办理，所需税务等全部相关手续由乙方自行办理，物管费每月每平方米/1元和水电费（按照水电部门收费标准）由乙方每月按时交给甲方，再由甲方负责交给有关部门，（若乙方未按时交纳物管费和水电费，由甲方从保证金中扣除，扣除后乙方必须尽快补上，如乙方交纳的保证金垫付完乙方仍未结清水电费，视为乙方违约，租房合同自动中止，乙方承担违约责任），租房合同因租房发生的一切税费由乙方负责按国家相关政策缴纳，甲方不承担任何费用。五、房屋为实名租赁，非经甲方同意，乙方不得转租，不得私自改变房屋用途，否则视为违约，甲方有权立即收回房屋。六、乙方装修房屋时不得破坏房屋的主体结构，不得进行有违安全的装修操作。若乙方租期满或者未交清房租合同中止。乙方所有装修按照来时修走时丢的行业通行规则，不得要求甲方进行任何补偿。八、乙方交纳贰万元（大写贰万元正）作为合同保证金，若违反上述合同规定，按合同条款执行，保证金不退。九、因国家政策或其它不可抗力因素造成合同不能履行，甲方需退还乙方没有使用时间的租金，乙方任何原因中止合同，房租一律不退还。十、违约责任：如甲乙双方任何一方违反以上合同条款，须向对方支付违约金300000元（大写叁拾万元整），如因国家征用等不可抗因素需中止合同，不视为任何一方违约，甲乙双方均不承担违约责任，甲方需退还剩余的房租。十一、租期满后，若乙方继续租用，在同等条件下享有优先权；若不继续租用，需恢复房屋损坏部分。十二、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自合同签订之日起生效。合同还约定了其他权利义务。该合同甲方处有肖忠贤的签名捺印，乙方处有袁开国、赵丽菲的签名捺印，落款时间为2019年4月28日。在该合同的页末还备注“现申通快递使用着的商铺在甲方租赁期内每年补给乙方壹万伍仟元。租赁期满后，商铺归乙方使用。申通快递的一至四楼由乙方使用”，在该备注后有肖忠贤的签名捺印，袁开国的签名。合同签订后，被告袁开国、赵丽菲对案涉商铺进行了装修改造（装修中卫生间墙体被损坏），随后大成超市开始营业。2019年6月2日，因袁开国、赵丽菲未按时交纳2019年的第一次房租50000元，袁开国向肖忠贤出具了一份《付款保证》，载明：袁开国与肖忠贤于2019年4月28日签订了龙宇新天地超市的租房合同，合同约定袁开国于2019年6月1日应付房租伍万元，但袁开国因资金紧缺没有按时支付，按照合同规定已经违约，合同已自动中止。经与肖忠贤再三协商，请求再给袁开国最后一次拼搏机会，将伍万元的房租延期至2019年6月8日支付，其余房租支付仍然按合同约定执行，现肖忠贤已经同意袁开国延期至2019年6月8日付款的要求，如果到2019年6月8日袁开国仍然没支付50000元的房租，租房一切事项按合同约定执行，袁开国绝不再提任何附加条件。保证上有肖忠贤（房东）和袁开国（保证人）的签名捺印。后袁开国、赵丽菲未按付款保证履行付款义务，也未履行其余房租的支付义务，肖忠贤为此向法院起诉。原审法院归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、2019年4月28日双方签订的《租房合同》是否有效？二、肖忠贤的诉讼请求是否成立？关于焦点一，原审法院认为，袁开国、赵丽菲认为签订合同是受欺骗胁迫，并就此合同提起了撤销之诉，经禄丰县人民法院（2019）云2331民初1559号民事判决书和楚雄州中级人民法院（2019）云23民终1690号民事判决书认定，双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应如约履行，据此驳回了袁开国、赵丽菲的诉讼请求。原审法院认为，2019年4月28日双方签订的《租房合同》效力已经生效法律文书确认合法有效，《租房合同》对双方当事人具有法律约束力。关于焦点二，原审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据合同约定袁开国、赵丽菲等不按期支付租金的肖忠贤可以终止合同，并收回房屋。现袁开国未能按约定履行房租分期支付义务，也未按《付款保证》约定期限支付房租，故对肖忠贤要求解除双方2019年4月28日签订的《租房合同》的诉求，于法有据，予以支持。对于解除时间，鉴于肖忠贤未提交证据证明在本案起诉之前已通知对方行使合同解除权，故在袁开国、赵丽菲等收到本案应诉材料之日即2019年7月24日应视为双方合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对肖忠贤要求袁开国、赵丽菲等人结清水电、恢复损坏的卫生间并腾退案涉商铺的诉求，合法有据，予以支持。袁开国、赵丽菲、大成超市等自2019年4月5日起一直使用案涉商铺至今未支付租金，现肖忠贤主张对方支付租金及实际使用费，于法有据予以支持，租金支付期间应自2019年4月5日起至2019年7月24日止，共计80960元〔（280000元-15000元）÷360天×110天]，商铺实际使用费支付期间应自2019年7月25日起至袁开国、赵丽菲等搬离商铺之日止，支付标准按年租金265000元计算。肖忠贤根据合同约定主张袁开国、赵丽菲等支付解除合同违约金53000元，符合双方的约定且不违反法律规定，予以支持。大成超市虽不是本案的合同相对方，但其在案涉商铺开设并注册在案涉商铺内，属商铺的实际使用人，在合同解除后理应迁出案涉商铺,其应对袁开国、赵丽菲的上述义务承担连带责任，故对于肖忠贤要求其承担返还及支付义务的诉求予以支持。肖忠贤明确表示不要求缪水仙承担相关责任，系其对自己权利所作的处分，不违反法律规定，不损害他人利益，予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、肖忠贤与袁开国、赵丽菲于2019年4月28日签订的《租房合同》自2019年7月24日解除；二、限袁开国、赵丽菲、禄丰县金山镇大成富家百货超市于一审判决生效之日起三十日内结清水电费、腾空并修复损坏的卫生间后返还其从肖忠贤处租赁的坐落于禄丰县金山镇龙宇新天地商场一楼商铺；三、由袁开国、赵丽菲于一审判决生效之日起三十日内支付肖忠贤2019年4月5日至7月24日的租金80960元，并支付自2019年7月25日至实际腾空退还案涉商铺之日止按年租金265000元计算的商铺实际使用费，禄丰县金山镇大成富家百货超市对此款项承担连带责任；四、由袁开国、赵丽菲于一审判决生效之日起三十日内赔偿肖忠贤违约金53000元，禄丰县金山镇大成富家百货超市对此款项承担连带责任；五、驳回肖忠贤的其他诉讼请求。上诉人赵丽菲、被上诉人肖忠贤认可一审判决认定的事实，上诉人大成超市、原审被告廖水仙提出其不参与经营，不清楚相关情况，上诉人袁开国拒绝回答。对当事人无争议的事实，本院予以确认。本院认为，肖忠贤与袁开国、赵丽菲签订的落款时间为2019年4月28日的《租房合同》合法有效，合同双方应按约履行合同义务。《租房合同》约定袁开国、赵丽菲不按期支付租金，肖忠贤可终止合同并收回房屋。袁开国、赵丽菲自2019年4月5日起一直使用商铺至今而未支付租金，其行为已违反双方约定，合同应予解除，袁开国、赵丽菲应承担违约责任，向肖忠贤支付自2019年4月5日至2019年7月24日的租金80960元以及其后至实际腾退之日止的商铺实际使用费用。双方合同解除后，大成超市作为商铺的实际使用者，应与袁开国、赵丽菲共同修复损坏的卫生间，腾空商铺后返还肖忠贤。肖忠贤在本案审理中明确表示不再要求袁开国、赵丽菲、大成超市支付欠付的水电费，亦不要求大成超市对欠付的租金和违约金承担连带支付责任，对于违约金只要求袁开国、赵丽菲支付20000元。肖忠贤的上述主张意思表示明确，系对自己权利所做的处分，未违反法律规定，应予确认。综上所述，一审认定事实清楚，鉴于被上诉人肖忠贤放弃部分诉讼请求，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省禄丰县人民法院（2019）云2331民初1203号民事判决第一项，即：“一、原告肖忠贤与被告袁开国、赵丽菲于2019年4月28日签订的《租房合同》自2019年7月24日解除”；二、撤销云南省禄丰县人民法院（2019）云2331民初1203号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项，即：“二、限被告袁开国、赵丽菲、禄丰县金山镇大成富家百货超市于本判决生效之日起三十日内结清水电费、腾空并修复损坏的卫生间后返还其从原告肖忠贤处租赁的坐落于禄丰县金山镇龙宇新天地商场一楼商铺；三、由被告袁开国、赵丽菲于本判决生效之日起三十日内支付原告肖忠贤2019年4月5日至7月24日的租金80960元，并支付自2019年7月25日至实际腾空退还案涉商铺之日止按年租金265000元计算的商铺实际使用费，被告禄丰县金山镇大成富家百货超市对此款项承担连带责任；四、由被告袁开国、赵丽菲于本判决生效之日起三十日内赔偿原告肖忠贤违约金53000元，被告禄丰县金山镇大成富家百货超市对此款项承担连带责任；五、驳回原告肖忠贤的其他诉讼请求。”三、由上诉人袁开国、赵丽菲、禄丰县金山镇大成富家百货超市于本判决生效之日起十日内腾空并修复损坏的卫生间后返还其从被上诉人肖忠贤处租赁的坐落于禄丰县金山镇龙宇新天地商场一楼商铺；四、由上诉人袁开国、赵丽菲于本判决生效之日起十日内支付被上诉人肖忠贤自2019年4月5日起至2019年7月24日的租金80960元，并支付自2019年7月25日至实际腾空退还案涉商铺之日止按年租金265000元计算的商铺实际使用费用；五、由上诉人袁开国、赵丽菲于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人肖忠贤违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1560元，由上诉人袁开国、赵丽菲、禄丰县金山镇大成富家百货超市负担1295元，由被上诉人肖忠贤负担265元（已交纳）；上诉人赵丽菲预交的二审案件受理费1125元，由上诉人袁开国、赵丽菲负担950元，由被上诉人肖忠贤负担175元；上诉人禄丰县金山镇大成富家百货超市预交的二审案件受理费2979元，由上诉人袁开国、赵丽菲、禄丰县金山镇大成富家百货超市负担2472元，由被上诉人肖忠贤负担507元（本项应执行款项与上述判决一并履行）。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 马春梅审判员 沈黎芸二〇二〇年四月二十四日书记员 刘晓燕