上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1524号原告：覃一发，男，1987年6月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许登柱，上海地球人律师事务所律师。被告：上海鑫侃房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：冯家生，总经理。委托诉讼代理人：郅慧。原告覃一发与被告上海鑫侃房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告覃一发的委托诉讼代理人许登柱、被告上海鑫侃房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郅慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃一发向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的定金合同及认购协议书；2.被告退还原告定金100,000元。事实与理由：原告于2019年11月3日前往上海市松江区新桥镇明兴路都会阳光嘉苑看房,期间被告工作人员带领原告参观样板间,并介绍都会阳光嘉苑二期小区系自带新风、地暖的全装修房子,可拎包入住。正是看中该小区自带新风和地暖设备,原告打算选购该小区二期住房,却被告知二期房子已售完,被告工作人员建议原告购买该小区三期,并承诺三期的装修和二期一样,只是少几件家具。因此原告于当天和被告签订定金合同,交付定金10万元。大约十天后,原告通过微信聊天从被告置业顾问处得知,自己购买的三期小区楼房并不具备新风、地暖等设备。因被告故意隐瞒事实,欺骗原告,原告要求解除定金合同并退还定金10万元,但被告态度极其恶劣,拒绝退款。故原告诉至法院，请求判如所请。被告上海鑫侃房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的认购协议书及定金合同合法有效，原告也已经实际支付定金。根据双方的合同约定，原告并未依约签订商品房买卖合同，故被告不予返还定金。至于原告所称的被告存在隐瞒事实的情形，实际上被告已经对于装修标准进行了公示，不存在原告陈述的情形。本院经审理认定事实如下：原告作为乙方、被告作为甲方于2019年11月3日签订《【都会阳光嘉苑】认购协议书》，约定乙方向甲方购买上海市松江区明兴路XXX弄XXX号XXX室房屋，含税总价为4,156,952元。该认购协议书约定，乙方应在认购书签署后且在2019年11月10日前，至甲方售楼处签订《商品房买卖合同》，如超过上述约定的签约期限未签署《商品房买卖合同》，甲方有权拒绝签署《商品房买卖合同》并将该房屋另售，同时甲方有权没收乙方所付定金。该认购协议书另约定，在签署本认购书前，乙方可能看过甲方的书面宣传广告、网络视频、电视广告等宣传材料，甲方在此提醒，该房屋的实际情况、交付标准，以《商品房买卖合同》为准。《商品房买卖合同》模板、本认购书模板及项目相关文件，甲方均在售楼处进行了公示，请自行查看，如有不理解的条款，可当场咨询售楼人员，如乙方在签署《商品房买卖合同》时，以不同意合同条款为由拒签，仍属于违反本认购书的约定。该认购协议书还对其他事项做出了约定。原、被告另签订《定金合同(供商品房预订时使用)》，约定原告预订松江区新桥镇明兴路29弄67幢8层802户房屋，定于2020年10月30日交付，预订的房屋总价为4,156,952元，定金为100,000元。该定金合同另约定，原告于2019年11月10日前和被告签订《上海市商品房预售合同》，被告同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件，如被告未遵守上述约定的，应双倍返还原告已支付的定金。该定金合同还对其他事项做出了约定。2019年11月3日，原告通过POS机在被告处消费100,000元。另查明，被告在样板间张贴《参观特别提示》及《洋房(装修)交付标准》，其中《参观特别提示》中载明本展示间内的装修装饰如空调、地板、墙纸墙砖、家电设备、家居饰品、灯具、定制柜等仅为展示示意，非房屋实际交付标准，最终以房屋买卖合同约定及实际交付为准；其中《洋房(装修)交付标准》中未载明地暖、新风系统、前置净水器、垃圾粉碎机。2019年12月5日，被告向原告寄送《合同签署催告函》，催告原告于收函之日起3日内与被告签署房屋买卖合同，否则被告将不予返还定金。2019年12月19日，被告向原告寄送《不予返还定金通知函》，告知原告不予返还定金，并将另行出售房屋。又查明，原告和被告处销售人员何霞于2019年11月12日进行微信沟通，原告要求何霞告知二期和三期的装修差别，何霞向原告发送了装修标准。再查明，被告于2019年6月3日取得上海市松江区明兴路XXX弄XXX号XXX室房屋的预售许可证。审理中，原告称其主张的装修差异为前置净水器、垃圾粉碎机、地暖和新风系统，其中样板间中仅能看到垃圾粉碎机，其他均在样板间中未体现。审理中，原告提供网页截图，反映被告出售房屋的样板间情况。审理中，被告称上海市松江区明兴路XXX弄XXX号XXX室房屋已经另出售给他人，并提供和案外人许某某于2020年3月8日就上述房屋签订的认购协议书。审理中，经本院释明，原、被告均明确无其他解除后果要求在本案中一并处理。以上事实，有《【都会阳光嘉苑】认购协议书》、《定金合同(供商品房预订时使用)》、POS单、《参观特别提示》、《洋房(装修)交付标准》、《合同签署催告函》、《不予返还定金通知函》、网页截图、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告之间的《【都会阳光嘉苑】认购协议书》、《定金合同(供商品房预订时使用)》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应恪守。上述合同均属预约合同，其合同目的的实现有赖于双方当事人磋商并签订最终的商品房预售合同。因原告已明确不同意签订商品房预售合同并提出解除上述预约合同，被告也已经将涉案房屋另行出售，并提供了相应的认购协议书予以佐证，实际上上述预约合同客观上已经无法继续履行，故原告要求解除上述预约合同，本院予以支持。关于解除后果，原告主张被告宣传的装修标准和实际不符，违反合同约定，故要求被告返还定金100,000元。然，被告已经提供了《参观特别提示》及《洋房(装修)交付标准》，可以反映已经公示告知了相应的装修标准，而原告未能提供证据证实被告宣传的装修标准和实际不符，也未能提供证据证实被告存在其他的违约行为，故原告的主张，依据不足，本院难以采纳。因原告始终未能依照合同约定在约定期限内和被告签订商品房预售合同，经被告催告仍拒不履行相应的磋商及立约义务，应属违约一方，故原告要求被告返还定金，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除原告覃一发和被告上海鑫侃房地产开发有限公司之间的《【都会阳光嘉苑】认购协议书》及《定金合同(供商品房预订时使用)》；二、驳回原告覃一发的其余诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由原告覃一发负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 名二〇二〇年四月八日书记员 杨亦珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。