贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初9127号原告（反诉被告）：张建波，男，土家族，1990年11月21日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。原告（反诉被告）：赵峻莹，女，汉族，1990年12月21日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：赵贤龙，贵州天生律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，该公司工作人员。原告张建波、赵峻莹与被告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，被告在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理，张建波、赵峻莹及其委托诉讼代理人赵贤龙，新世界公司委托诉讼代理人刘秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张建波、赵峻莹向本院提出诉讼请求：1、判决被告完善交房条件并妥善解决质量问题，及时向原告交房；2、判决被告向原告支付迄今逾期交房违约金39236.01元，并继续按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金至向原告实际交房时止；3、判决被告因层高不足向原告返还购房款213619.18元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告出于居住目的，向被告购买位于贵阳市观山湖区xx路x号金阳新世界第xx地块xx的（x）x-x-x号房，双方于2016年5月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字xx-xx-xxx）。合同约定该套房的层高为4.15米，总价款824286，交房时间为2018年5月30日前，逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，以及买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验。合同签订后，原告按期向被告支付首期房款324286元，并向银行借款500000元支付了余款。但被告严重违约，应依法向原告承担违约责任。一是房屋空间不足。原告经查验发现，该套房层高仅有3.55米（平均净高3.45米加上楼板厚度0.1米），与合同所约定4.15米尚差0.60米，空间误差比达14.46％。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应向原告返还房价款：误差比在3％以内（含3％）部分的房价款为24728.58元，误差比超过3％部分的房价款的二倍为188890.60元，计213619.18元；二是拒不处理质量问题。原告在之前查验房屋时发现，该套商品房存在主卧浸水、房门损坏、入户台阶设置违规等质量问题，并多次向被告要求解决，但被告始终置若罔闻，至今不予解决。三是逾期交房。合同约定的房屋交付时间为2018年5月30日前，但被告至今仍未交房，已逾期达476日。2019年8月28日，被告工作人员电话告知原告，定于2019年8月30日交房。后由于2019年8月30日收房人数较多，被告安排原告于2019年9月7日收房。2019年9月5日，原告收到被告寄来的《收房通知书》，告知原告于2019年8月30日收房。2019年9月7日，原告如期至收房地点后才发现该楼盘尚存在以下问题，明显不符合交房条件：（1）尚未取得《商品住房交付使用备案证书》；（2）尚未开通燃气、网络，不符合《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范》的要求；（3）被告未提供《商品房面积实测报告书》及《住宅工程分户验收表》，违反了《商品房买卖合同》第十二条约定；（4）被告违反《商品房买卖合同》关于“查验房屋”的约定，提出“先交一年物业费作为验楼的前置条件”的无理要求。按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应向原告支付迄今逾期交房违约金39236.01元，并继续按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，直至向原告实际交房时止。综上所述，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）新世界公司对本诉进行答辩并向本院提出如下反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2016年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字xx-xx-xxxx）及补充协议；2、判决反诉被告协助反诉原告办理位于贵阳市观山湖区金阳新世界2E地块8栋1层2号房的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号：Y1604xxxx）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：双方当事人于2016年5月19日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定反诉被告向反诉原告购买案涉房屋。我方认可逾期交房的事实，2019年8月30日已通知收房，所交付房屋符合约定条件，反诉被告主张的渗水问题并非我方通知收房时发生，在通知收房前已经整改完成。我方认可案涉房屋层高在3.55-3.65米之间，该层高已超出行业层高标准，超出部分系赠送，合同中4.15米的层高系笔误。现反诉被告以房屋层高不符约定提起诉讼，在合同及法律相关司法解释均未对层高的赔偿标准进行明确的情况下，反诉被告主张高额的赔偿款，明显有违诚实信用原则，如确因反诉原告的违约行为给反诉被告造成高额损失，反诉被告可诉请解除合同，根据合同法第一百一十条的规定，当违约方继续履约所需财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，为平衡双方利益，应允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行，故反诉原告有权解除合同，反诉被告应配合反诉原告办理合同解除手续。现案涉房屋处于控制状态，未办理房屋产权手续，不存在合同解除的障碍。原告（反诉被告）张建波、赵峻莹对反诉辩称，反诉原告无权主张解除合同，我方请求合法有据，本案不属于不适于强制履行情形，也不存在履行费用过高。双方当事人对签订《商品房买卖合同》及补充协议，已付购房款，通知交房时间等事实均无异议，对原告诉状中陈述的相关事实，本院予以确认。对双方存在争议的事实，本院认定如下:新世界公司于2018年8月取得案涉房屋分层分户平面图，于2019年8月27日取得案涉房屋竣工验收备案表，已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。据新世界公司提供的分层平面图，案涉房屋层高4米，回填部分0.55米，新世界公司认可实际层高在3.55-3.65米之间。张建波、赵峻莹提交的案涉房屋渗水问题的相关证据为照片，该照片二人确认系在新世界公司通知收房前拍摄，通知收房时其并未现场查看，认可现已无渗水现象。本院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。合同签订后张建波、赵峻莹足额履行了支付价款义务，新世界公司却未按约定期限交付商品房，于2019年8月30日方履行交房义务，已构成违约，应当按照约定标准支付逾期交房违约金，从2018年5月31日至2019年8月30日，共逾期457日，根据合同约定标准，应向支付逾期交房违约金824286元×0.01%/日×457日≈37670元。张建波、赵峻莹主张新世界公司交付房屋不符合约定条件与庭审查明事实不符，其主张的质量问题亦缺乏证据佐证，本院不予采信。对新世界公司提出的反诉请求，因张建波、赵峻莹要求支付逾期交房违约金及赔偿层高损失系依法主张，不符合新世界公司主张的合同解除情形，其反诉请求，本院均不予支持。本案争议的焦点系张建波、赵峻莹是否有权按照面积差异处理的相关约定要求新世界公司赔偿层高损失。对此焦点，本院意见如下：1、面积差异并不能等同于层高差异，面积差异的处理在双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中有明确约定，但在层高差异的处理上，合同并无约定，现行法律也无明确规定。2、实践中面积差异普遍性存在，而层高差异多为偶发现象，在张建波、赵峻莹并未提供证据证实新世界公司以层高作为销售案涉房屋的宣传重点的情况下，以面积差异的约定作为处理层高差异的参照并不具有普适性；本案中案涉房屋总价款82万余元，若按面积差异处理,新世界公司需赔偿21万余元，占总房款超过25%，对新世界公司有失公平；基于上述理由，本院确认不宜以面积差异的约定作为处理本案双方争议赔偿款的参照依据。新世界公司辩称案涉商铺在《商品房买卖合同》中约定为层高4.15米系其工作人员工作失误，但新世界公司并未提供证据证实案涉房屋的规划与施工情况在合同签订前已告知张建波、赵峻莹，作为买受人的张建波、赵峻莹对案涉房屋的认知基本来源于合同记载，新世界公司工作失误的后果不应由张建波、赵峻莹承担，仅凭工作失误不能免除其自身责任，所谓赠送明显与合同约定不符，其辩解本院不予采信。张建波、赵峻莹主张的层高3.55米系自行测量，根据新世界公司提供的分层平面图，案涉房屋层高4米并有0.55米回填部分，新世界公司亦认可实际层高在3.55-3.65米之间，本院酌情确认为3.6米，较4.15米约定层高少0.55米，占比13.3%。张建波、赵峻莹并未提供证据对其损失进行佐证，但4.15米层高的房屋与3.6米层高的房屋在使用空间上存在较大差异，一定程度上影响张建波、赵峻莹对房屋的居住预期，根据本案实际情况，本院拟按总房价款乘以实际层高与约定层高差异比率的一半确认新世界公司应当承担的赔偿责任，并酌情调整为60000元，张建波、赵峻莹的该项诉请，本院以此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取其他补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向张建波、赵峻莹支付逾期交房违约金37670元；二、贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向张建波、赵峻莹支付层高赔偿款60000元；三、驳回张建波、赵峻莹的其他诉讼请求；四、驳回贵阳新世界房地产有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2646元（已减半收取），由贵阳新世界房地产有限公司负担1121元，张建波、赵峻莹负担1525元；反诉案件受理费200元，由贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二〇年四月二十日书记员 周殷丽书记员 曹凯凯