贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0113民初1690号原告：陈玉仙，女，1985年4月5日出生，汉族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：任达林，系白云区艳山红法律服务所法律工作者，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，代理权限：特别代理。原告陈玉仙诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉仙的委托诉讼代理人任达林，被告合纵置业公司的委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金104116.41元（以购房款541427元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2014年3月31日起计算至2019年7月6日止共计1923天）；2、判令被告支付自2016年3月31日起至被告实际办理商品房转移登记文书之日止的违约金（以购房款541427元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2020年4月2日，共计1462天，违约金为79156.62元）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区米兰春天住房，被告应当在2014年3月30日前向原告交付房屋，在2016年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的文书交付给原告。逾期超过60日，被告应当按原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金等内容。但被告2019年7月20日才交付房屋，现仍未交付相关文书，被告已构成严重违约，原告多次要求被告支付违约金未果，故原告起诉至本院。被告合纵置业公司辩称，1、原告未在合同约定时间内帮人按揭贷款，我方提供的银行电子回单显示2019年7月1日我公司才收到原告的以按揭贷款方式支付的房款，依据《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第五条：“买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房日期顺延”，被告未按合同约定付清购房款，我公司有权拒绝向原告交付房屋及办理房产证，且按照合同法第六十七条的约定，在双务合同中，在原告（作为先履行义务的一方）未按合同约定履行自己义务的情况下，我方作为后履行义务的一方有权拒绝向原告交付房屋及办理房产证。2、即便被告存在违约行为，计算标准为已付购房款日万分之一，累计不超过总房款百分之一上限。根据当事人的陈述及提供的证据，本院经审理认定的事实如下：原告与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区利海米兰春天2期商品房，总价款541427元，出卖人承诺在2014年3月30日前交付房屋。双方签订的《商品房买卖合同》第八条：“贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款163427元，余款378000元以按揭贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”；第十三条“逾期交房责任”对逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，约定为“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”；合同第二十二条约定，出卖人承诺在2014年3月30日前交付房屋,在2016年3月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第五条关于交付条件（对合同十一条的补充）1、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房日期顺延；第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。2013年1月13日，原告向被告支付购房定金1万元，2013年1月17日，原告向被告支付购房款153427元。剩余房款378000元进行按揭贷款，该贷款至2019年7月1日被告才收到。原告于2019年7月6日办理收房手续。另，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。本院认为，本案争议焦点原告主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金是否应当得到支持及违约金的具体计算方式。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条付款方式的约定，原告以首付款加银行按揭贷款方式向被告支付购房款，原告仅按约向被告支付了首付款，银行按揭贷款在2019年7月才办理，故原告未在合同约定时间内付清购房款，且逾期时间较长，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”规定，原告作为买受人履行支付被告房款的义务系先履行义务，被告向原告交付房屋及办证系后履行义务，虽合同约定于2014年3月30日之前交房，2016年3月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但原告作为买受人并未向被告付清房款，故原告有权行使其先履行抗辩权，拒绝向原告交付房屋及办证，同时，补充协议第五条约定“买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房日期顺延”，故原告主张其付清房款之前的逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持，本院支持从原告付清房款之日即2019年7月1日起计算至实际收房之日即2019年7月6日止以购房款为基数按每日万分之一计算的违约金，被告逾期5天，应支付的违约金为：541427元×0.01%/天×5天＝270.71元。关于原告主张的逾期办证违约金，因被告至今未取得涉案房屋的初始登记，已构成违约，本院支持从原告付清房款之日即2019年7月1日起计算至被告实际办理商品房转移登记文书止以购房款为基数按每日万分之一计算的违约金，截止2020年4月1日，被告已逾期271天，应支付的违约金为：541427元×0.01%/天×271天＝14672.67元。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。关于保全费，原告虽提交了保全材料，但原告自愿撤回保全申请并未实际保全，也未产生保全申请费，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈玉仙支付逾期交房的违约金270.71元；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈玉仙支付逾期办理办理产权登记的违约金（截止2020年4月1日为14672.67元，2020年4月2日起继续以54.1427元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司实际办理商品房转移登记文书之日止）；三、驳回原告陈玉仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1983元（已减半，原告已预交），原告陈玉仙负担1821元，被告贵阳合纵置业有限公司负担162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年四月二十九日法官助理陈美姣书记员陈明杨