上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初2824号原告：沈佳锦，女，1989年5月20日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：王永奎，上海恒隆律师事务所律师。被告：正荣御天(上海)置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王永亮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺良娟，江苏立泰律师事务所律师。原告沈佳锦诉被告正荣御天(上海)置业发展有限公司排除妨害纠纷一案,本院于2020年2月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年4月10日公开开庭进行了审理，原告沈佳锦的委托诉讼代理人王永奎、被告正荣御天(上海)置业发展有限公司(以下简称“正荣公司”)的委托诉讼代理人贺良娟、浦学纵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈佳锦向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告排除对原告位于青浦区徐泾镇徐和路185弄《正荣景苑》9号1层1层室店铺的妨害；2、被告赔偿原告自2017年8月23日交房之日起至2019年10月23日止的损失人民币(以下币种均为人民币)435,115.20元。事实和理由：2016年12月7日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，由原告向被告购买位于本市青浦区徐泾镇徐和路185弄《正荣景苑》9号1层1室店铺。被告按约定应于2017年7月30日前将该房屋交付给原告，但至2017年8月16日被告才通知原告交付房屋。原告为此交付了商品住宅维修基金和向被告提供的正荣物业服务有限公司上海分公司(被告的关联公司)支付了物业费用。购房前被告向原告推介,虹桥集团虹桥正荣府商铺投资具有无限升值空间，相邻商场等配套设施在房屋交付前完成，不知何故被告在2019年5月28日才开工建设。因被告未及时完成整体开发及配套设施建设，施工围栏距店铺约2.6米，实际上是将原告的店铺置于几字形口袋内，几近封闭。从交房至今，在施工过程中，存在随意开挖，堵塞通道；施工管道、建筑材料、施工人员的自行车、床、生活物品、建筑垃圾随意堆放、丢弃在店铺门口或通道；高空作业对地面及相邻建筑产生威胁，噪音影响周边环境等情形，致使原告的店铺从被告交付之日起至今，无法正常使用，不能招租，不能产生经济效益，使原告白白蒙受经济损失，还要承担物业费用。原告及其他十余位业主虽多次与被告进行交涉，但被告依然我行我素，置之不理，故诉诸法院，作如上诉请。被告正荣御天(上海)置业发展有限公司辩称：1、本案不存在原告所述的妨害行为。围挡的搭建具有必要性，从环境考虑有必要进行围挡搭建；同时被告建设工程取得施工许可证，即证明涉案场地的围挡搭建距离周围建筑的距离符合施工规范；没有任何单位就围挡搭建距周围建筑物提出异议。2、根据被告庭前提供的土地出让合同的规定A-3A-1地块与A-3A-2地块是作为整体出让的。在建筑红线范围内是受让土地，被告有权使用。现被告留给原告的道路宽度足以通行。3、即使存在原告所认为的妨害行为，被告也不是实施该行为的主体。被告只是案涉场地的开发商，不是该围挡的搭建者，也不是建筑方。4、原告诉请中的损失与所谓的妨害行为没有必然联系。原告是否可能成功对外出租受商铺所在地、客流、装修、租金、宣传等综合因素影响，而案涉场地地段偏远、周围客流量少且都是毛坯房，根据被告了解A-3A-2住宅地块入住率不到50%，所在的1楼商铺30家左右，这30户左右的商铺中仅有距离小区门口最近的6户商铺中的两户因租金减半收取才勉强对外出租。因此围挡并不是导致原告商铺无法出租的必然原因。即使围挡对原告的出租造成了一定程度的影响，而原告提供的计算依据不具有参考性。5、物业费与本案无关。6、原告具有容忍义务且作为市场主体的风险自担。经开庭审理查明：2016年12月7日，原告(作为乙方)与被告(作为甲方)签订《上海市商品房预售合同》，由原告向被告购买位于本市青浦区徐泾镇徐和路185弄《正荣景苑》9号1层1室店铺。被告应于2017年7月30日前将该房屋交付给原告。该合同《补充条款一》中第九条约定“该商品房交房日期为2017年7月30日，但因本项目西侧商业综合体施工影响，该商铺在交付时将不完整具备完整展示条件和经营条件，乙方已知悉该种情形，并承诺不会因此对甲方主张任何形式的索赔”。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。另查明，2014年4月24日，被告与上海市青浦区规划和土地管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同项下出让宗地编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX,XXXXXXXXXXXXXXXXXX，宗地总面积为83,670.70平方米，其中出让宗地面积为82,362.40平方米，被告依据该合同取得徐泾镇联民路东侧A-3A-1(商业服务业用地)、A-3A-2地块(三类住宅组团用地)，其中国有建设用地使用权出让年限为餐饮旅馆业用地40年，商业用地40年，普通商品房70年。被告就上述A-3A-1地块和A-3A-2分别取得了上海市房地产权证。其中，原告等小业主购买的一期商铺的房地产权证号为沪房地青字(2014)第006308号，房地坐落于青浦区徐泾镇联民村(30/1丘)，土地用途为普通商品房，宗地面积为58,323平方米，使用期限自2014年4月10日至2084年4月9日止。正在施工的二期上海市房地产权证号为沪房地青字(2014)第006307号，房地坐落于青浦区徐泾镇联民村(20/10丘)，土地用途为餐饮旅馆业用地、商业用地，宗地面积为24,039平方米，使用期限自2014年4月10日至2054年4月9日止。2017年6月20日，被告取得青浦区徐泾镇A-3A-2地块(暂定)普通商品房的建设工程竣工验收备案证书。被告通知原告2017年8月至现场交房。交房时，系争房屋在交房时施工围栏即已存在。交房后，原告按要求支付物业费,系争房屋自交房之日起至今目前处于空关状态。审理中，本院至现场勘查，发现施工围栏建造在原告等一期商铺小业主购买的商铺外的人行路面上(该路面已完工交付)，距离商铺门口最短距离约为3米左右，距离施工现场的边缘约60厘米左右。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房预售合同、交房通知单、土地出让合同、光盘、微信聊天记录、竣工验收备案证书、施工图、上海市房地产权证等证据予以证明，并经当庭质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，本案中原告是依据物权所有人或占有人身份向被告主张的侵权之诉。1、排除妨害具体指的就是要求拆除围栏恢复原状。在原告起诉前系争商铺前面存在随意开挖路面等情况，原告起诉后，商铺周边的环境有所改善。2、原告现主张的损失计算：自2017年8月23日交房之日起计算至2019年10月23日止，包括两部分构成：其一为租金损失，按照每月每平方米租金12元的标准计算；其二为物业费损失，按照每月每平方米7元的标准计算。被告表示，1、目前的围栏搭建并不违反法律的强制性规定，但是拆除围栏可能会造成施工现场的安全事故。一期和二期为被告取得的同一地块，为同一建设红线，在红线范围内被告可以自行搭建围栏。2、损失的计算缺乏事实和法律依据，合同中约定原告有义务容忍现状并不对被告主张任何形式的索赔。根据庭审查明的事实，本院认为：本案系排除妨害之诉，原告依据物权人身份诉诸本院，要求被告停止侵权行为，排除妨害。根据双方当事人陈述和提供的证据，通过查看现场，本院依法确认被告搭建的围栏侵占了一期小业主的公共用地，构成对原告合法权利的侵害，故原告主张被告拆除围栏、排除妨害，本院依法予以支持，但被告在停止侵权行为拆除围栏后，如施工必须，应在施工地块内按照施工要求搭建相应的防护措施。关于原告主张的损失赔偿，根据原、被告之间签订的《商品房预售合同》，其中明确约定了可能存在交房时因西侧商业综合体施工影响，该商铺在交付时将不完整具备完整展示条件和经营条件施工行为，原告不能以此要求被告承担赔偿责任，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方均应按约履行。审理中，原告也明确在交房时即存在围栏，但原告并未以此为由拒绝收房，现原告主张被告赔偿损失，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告正荣御天(上海)置业发展有限公司应于2020年6月30日前排除对原告沈佳锦位于上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX弄XXX号房屋的妨害，即拆除现有施工围栏；二、驳回原告沈佳锦的其余诉讼请求。本案受理费7,826.70元，减半收取计3,913.35元，由原告沈佳锦负担3,873.35元，被告正荣御天(上海)置业发展有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  侯 芳二〇二〇年四月三十日法官助理  庞建琴书 记 员  王 莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。