重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初855号原告：重庆品鉴科技有限公司，统一社会信用代码915001027094056706，住所地重庆市涪陵区马鞍街道鹤凤大道19号。法定代表人：吕震，该公司董事长。委托诉讼代理人：周夏志、张波，重庆圣石牛律师事务所律师。被告：薛文波，男，1973年11月28日出生，住重庆市涪陵区。原告重庆品鉴科技有限公司（以下简称品鉴公司）与被告薛文波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告品鉴公司的委托诉讼代理人周夏志、张波，被告薛文波到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告品鉴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空位于涪陵区品鉴硅谷园8号楼倒班房，面积为6484.03平方米的租赁房屋并返还给原告；2、判令被告立即支付原告从2019年7月1日至2019年12月31日的房屋租金233425.08元及违约金（违约金按年利率24%计算，截止到2019年12月31日违约金为16448.47元）；3、判令被告赔偿因违约给原告造成的房屋占用损失（房屋占用损失从2020年1月1日起至实际返还房屋之日止按38904.18元/月计算）；4、判令被告立即支付原告2019年11月的水电费8937.24元及滞纳金（滞纳金从2019年12月6日起至付清时止按月利率2%计算）。事实和理由：2016年7月3日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于涪陵区品鉴硅谷园8号楼倒班房，面积为6484.03平方米的房屋租赁给被告使用，用于员工宿舍。合同约定了租赁期限、租金、物业管理费及其他费用、乙方责任等条款。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用。2019年6月20日，因被告未按约定支付租金，经涪陵区人民法院调解，达成（2019）渝0102民初2429号《民事调解书》，双方确认继续履行《房屋租赁合同》，被告支付原告从2018年7月1日至2019年6月3日尚欠的房屋租金，以及水电费、违约金等。2019年6月24日双方签订《补充协议》，约定租赁期限变更为5年等。2019年7月16日原告与被告再次签订《补充协议》，约定：“租赁期限变更为从2019年7月1日起至2019年12月31日止。期间若经营不佳，被告发生任意一期拖欠房屋租金和（或）水电费的情况，以及违反原签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的有关情况，被告除承担继续支付义务外，《房屋租赁合同》自动终止，被告无条件腾房并将承租房屋交还给原告。租金实行按月缴纳且“先交后租”，租金价格按6元/平方米执行，本补充协议未涉及的合同条款（含违约金、滞纳金、乙方责任等）仍按原房屋租赁合同执行。”《补充协议》签订后，被告未按合同约定支付房屋租金，也未按《民事调解书》履行付款义务。经原告催收，被告仍未能支付。被告薛文波答辩称：欠缴2019年7月1日至2019年12月31日租金233425.08元以及2019年11月水电费属实，但被告拖欠租金、水电费系由原告法定代表人造成。被告愿意支付租金并继续经营，或者由原告收回房屋并补偿被告房屋装修损失。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋租赁合同、补充协议二份、催收函、民事调解书、水电费明细、增值税发票及移交清单、执行裁定书、房租费计算情况表等证据，被告当庭确认其真实性、合法性，且与本案存在关联性，可作本案定案证据采信，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院对事实确认如下：2016年7月3日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：出租房屋为品鉴硅谷园8号楼倒班房，面积为6484.03平方米；租赁期为8年，从2016年7月1日至2024年6月30日，租金前两年为免租期，第三年起7元/㎡，第四年8元/㎡，第五年9元/㎡，五年后根据市场公允价格确定租金上涨幅度，若第三年经营状况不佳，原告同意降低1元/㎡，房屋租金按季度收取，被告必须于每季度五日前交付清本季度租金，否则视为违约，如有违约，每超期支付一天，被告应按每年房租的10%的违约金赔偿给原告；水、电、气费由原告收取，物业管理及水、电、气费于下一月份5日前收取，逾期不缴纳的，按每日3‰收取滞纳金；在合同履行期间，被告应保持所租房内所有设施完好无损，如被告自行添加设施的，租赁期满或未满时不再续租时，原告不承担任何补偿。租赁合同签订后，原告将位于重庆市涪陵区的租赁物交付被告使用，被告将该租赁物用于经营相约同城商务酒店。因被告未按约定支付租金，原告于2019年4月1日向本院提起诉讼，诉讼中双方达成调解协议并由本院出具（2019）渝0102民初2429号《民事调解书》，双方确认继续履行租赁合同，被告支付原告从2018年7月1日至2019年6月30日尚欠的房屋租金、水电费、违约金等。2019年6月24日，原被告签订《补充协议》（以下简称补充协议一），约定：租赁期限变更为五年，即从2016年7月1日起至2021年6月30日止，期满不再续租；租金实行按月缴纳且“先交后租”，即从本补充协议签订当月，被告须先支付下月租金，以此类推。2019年7月16日，原被告再次签订《补充协议》（以下简称补充协议二），约定：租赁期限变更为从2019年7月1日起至2019年12月31日止，期间若经营不佳，被告发生任意一期拖欠房屋租金和（或）水电费的情况，以及违反原签订的租赁合同及补充协议一约定的有关情况，被告除承担继续支付义务外，租赁合同自动终止，被告无条件腾房并将租赁房屋交还给原告，且对装饰装修、物品物件、设施设备等能够移动、拆卸的由被告自费撤离，不能够移动、不能拆卸的则被告不得人为损坏并无偿归原告所有，期满若经营效果尚可，且被告按照原签订的租赁合同、补充协议一以及本补充协议约定履行支付义务前提下，双方可协商继续租赁有关事宜并另行签订租房合同；租金实行按月缴纳且“先交后租”，即从本协议签订当月，被告须先行支付下月租金，以此类推，租赁期间租金价格按6元/平方米执行；本补充协议未涉及的合同条款（含违约金、滞纳金、乙方责任等）仍按原租赁合同执行。协议签订后，被告未按约定支付房屋租金和水电费，拖欠2019年11月水电费8937.24元和从2019年7月1日起的租金。2019年12月23日，原告向被告送达《重庆品鉴科技有限公司关于立即支付欠付房屋租金、水电费及违约金的紧急函》（以下简称紧急函），函告被告：立即支付欠付的2019年7月1日至2019年12月31日房屋租金233425.08元（租金价格按6元/平方米执行）及欠付的水电费（以实际抄表数为准）；根据补充协议约定，鉴于被告已发生拖欠房屋租金的实际情况，2016年7月3日签订的租赁合同自动终止，被告于2020年1月1日前无条件腾房并将承租房屋交还给原告。被告薛文波于同日收到该紧急函，仍未支付房屋租金等，原告遂诉至本院。本案审理过程中，原告于2020年3月18日向本院申请财产保全，本院于当日作出裁定，冻结被告名下价值460000元的财产。原告为此用去财产保全申请费2820元。本院认为，原、被告签订的租赁合同、补充协议一、补充协议二是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，上述租赁合同及补充协议依法成立，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定向原告支付租金和水电费，已构成违约。根据原、被告签订的补充协议二“乙方（被告）发生任意一期拖欠房屋租金和（或）水电费的情况……乙方除承担继续支付义务外，房屋租赁合同自动终止，乙方无条件腾房并将承租房屋交还给甲方（原告），且对装饰装修、物品物件、设施设备等能够移动、拆卸的由乙方自费撤离，不能够移动、不能拆卸的则乙方不得人为损坏并无偿归甲方所有”之约定，原告于2019年12月23日向被告发出紧急函，函告因被告已发生拖欠房屋租金的实际情况，双方签订的房屋租赁合同自动终止，则原、被告签订的租赁合同自该函送达被告之日即2019年12月23日起解除，被告除应承担支付原告租金、水电费和违约金的民事责任外，还应当按照合同约定在拆除可移动、拆卸的装饰装修、物品物件、设施设备后返还原告租赁物。原告主张被告支付2019年7月1日至2019年12月31日房屋租金，并以合同约定的租金38904.18元/月为标准从2020年1月1日起至实际返还房屋之日止赔偿因被告违约给原告造成的房屋占用损失，其实质是要求被告支付从拖欠租金之日起至返还租赁物之日止的租金，鉴于案涉租赁合同已于2019年12月23日解除，则本院确认被告应支付原告2019年7月1日至2019年12月23日房屋租金38904.18元/月×5个月+38904.18元÷31天×23天=223385.29元，并支付从2019年12月24日起至返还租赁物之日止以38904.18元/月为标准计算的房屋占用费。原告主张被告支付从2019年7月1日至2019年12月31日按年利率24%计算的迟延支付租金的违约金，系案涉租赁合同、补充协议明确约定且不违反法律的禁止性规定，本院予以支持，并确认被告应支付原告的迟延支付租金的违约金为：以38904.18元为基数按年利率24%从2019年7月1日计算至2019年12月31日为4706.87元，以38904.18元为基数按年利率24%从2019年8月1日计算至2019年12月31日为3913.87元，以38904.18元为基数按年利率24%从2019年9月1日计算至2019年12月31日为3120.86元，以38904.18元为基数按年利率24%从2019年10月1日计算至2019年12月31日为2353.44元，以38904.18元为基数按年利率24%从2019年11月1日计算至2019年12月31日为1560.43元，以28864.39元（38904.18元÷31天×23天）为基数按年利率24%从2019年12月1日计算至2019年12月31日为588.36元；合计16243.83元。原告主张被告支付欠缴的2019年11月水电费8937.24元及从2019年12月6日起至付清时止按月利率2%计算的滞纳金，有水电费明细、增值税发票为凭，且系案涉租赁合同明确约定，亦不违反法律的禁止性规定，本院予以确认。对被告提出拖欠租金、水电费系由原告法定代表人造成的抗辩理由，因未提供证据证明，本院不予采信。对被告提出若原告收回房屋则应补偿被告房屋装修损失的抗辩理由，因原、被告已在补充协议二中明确约定了对装饰装修、物品物件、设施设备等能够移动、拆卸的由被告自费撤离，对租赁物中不能够移动、不能拆卸的装饰装修、物品物件、设施设备等被告不得人为损坏并无偿归原告所有，故对被告的该抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告薛文波于本判决生效后十日内自行拆除可移动、拆卸的装饰装修、物品物件、设施设备等后返还原告重庆品鉴科技有限公司位于重庆市涪陵区鹤凤大道19号（品鉴硅谷园）8幢1-1（即8号楼倒班房）的租赁物（总面积为6484.03平方米）。被告薛文波于本判决生效后十日内支付原告重庆品鉴科技有限公司2019年7月1日至2019年12月23日的房屋租金223385.29元及违约金16243.83元，共计239629.12元。被告薛文波支付原告重庆品鉴科技有限公司从2019年12月24日起至返还租赁物之日止以38904.18元/月为标准计算的房屋占用费。被告薛文波于本判决生效后十日内支付原告重庆品鉴科技有限公司2019年11月水电费8937.24元及从2019年12月6日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金。驳回原告重庆品鉴科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行付款义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5766元，减半收取2883元，财产保全申请费2820元，合计5703元，由被告薛文波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 钟华二〇二〇年四月二十七日法官助理 杜薇书 记 员 盛兰