江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11695号上诉人（原审被告）：苏州新兴际华新能源有限公司，住所地张家港保税区物流园区商务楼3058室。法定代表人：邹晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾涛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：江苏港通投资发展有限公司，住所地张家港保税区金港路11号。法定代表人：孙敏浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾政、徐思雯，江苏国之泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州新兴国盾新能源有限公司，住所地张家港保税物流园区商务楼3028室。法定代表人：田兴。被上诉人（原审被告）：江苏国盾新能源有限公司，住所地南京市秦淮区长乐路9号。法定代表人：何颖飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：何国文，该公司员工。上诉人苏州新兴际华新能源有限公司（以下简称苏州际华公司）因与被上诉人江苏港通投资发展有限公司（以下简称港通公司）、苏州新兴国盾新能源有限公司（以下简称苏州国盾公司）、江苏国盾新能源有限公司（以下简称江苏国盾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2018）苏0582民初13010号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏州际华公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判相应的租赁费用；3.依法判决上诉人不承担补充赔偿责任。事实和理由：一、一审程序违法。上诉人在一审中提出对所投资的资产进行鉴定的申请，一审法院不予准许鉴定是程序违法，从而导致一审判决错误。二、本案的租赁关系并不是真实意义的租赁，而是基于合作关系而产生。上诉人与张家港保税区政府有合作意向，因为客观原因造成合作无法进行，双方一直在就此事沟通，但是没有达成一致意见，并非是租赁期的延长。三、本案的租赁关系早己解除，不存在一直占有租赁物的行为。2018年“会议纪要”明确租赁关系早在2015年租赁期满时就已经解除，双方一直在对善后问题进行沟通。本案租赁人对租赁物不是一个持续使用、收益的状态，租赁物早已被港通公司控制占有。一审判决高额的租赁费违背正常的交易习惯、更违背法律规定。四、上诉人提出的鉴定申请是根据2018年的会议纪要，上诉人和江苏国盾公司投资有千万元，折抵后是可以清偿债务的，故上诉人不应承担补偿赔偿责任。被上诉人港通公司辩称：一、上诉人提出的一审程序违法没有事实依据。本案中上诉人所谓的投资是否可以抵租赁费用，应当由上诉人与港通公司之间进行协商确定，如果双方之间没有达成一致意思表示，法院不予同意鉴定符合法律规定。二、本案租赁合同到期后，苏州国盾公司继续使用承租场所开展经营活动，应当向港通公司支付占有使用费，占有使用费按照原合同所约定的租金标准进行计算是合理合法的。三、上诉人提到的合作协议与本案租赁合同并不矛盾。租赁合同是双方建立的一个独立的合同关系，双方应当按照租赁合同约定的内容来履行各自的义务。综上，一审判决认定事实和适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。被上诉人苏州国盾公司、江苏国盾公司未发表答辩意见。原审原告港通公司向一审法院起诉请求：1.判令苏州国盾公司支付港通公司租金11257998.8元（其中，2015年1月15日-2015年7月14日：1429740元；2015年7月15日-2016年7月14日：2859480×1.1=3145428元；2016年7月15日-2017年7月14日：3145428×1.1=3459970.8元。租期届满后占用期间租金：2017年7月15日-2018年6月20日：3459970.8÷365×340=3222860元，合计11257998.8元，2018年6月20日以后的租金不再主张）。2.苏州际华公司在1300万元范围内、江苏国盾公司在1910万元范围内对苏州国盾公司上述债务不能清偿的部分向港通公司承担补充赔偿责任。3.诉讼费、保全费由原审被告承担。一审法院认定事实如下：2014年7月15日，港通公司（甲方、出租方）、苏州国盾公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方坐落在张家港保税区集团的办公楼及厂房，面积共计15886平方米。租期3年，自2014年7月15日起至2017年7月14日止。租金按照每天0.5元/平方米计算，年租金共计2859480元。自第二年起，每年租金递增幅度不超过10%，租金半年一交，2014年7月15日乙方支付甲方第一年第一期租金1429740元，2015年1月14日乙方支付甲方第一年第二期租金1429740元，第二年、第三年租金支付方式参照第一年执行。合同签订后，港通公司将涉案房屋交付苏州国盾公司。苏州国盾公司于2014年10月10日支付港通公司租金1429740元。合同到期后，苏州国盾公司未能将涉案房屋返还，也没有按照合同约定支付剩余租金，引起本案纠纷。一审另查明，2018年6月20日，在张家港市物贸局的主持下，港通公司与新兴国盾（苏州国盾公司）签署《会议纪要》一份，主要内容为：“会议议题：为尽快妥善处理与新兴国盾有关的遗留问题，由物贸局牵头邀请进行会商解决。会议内容：根据国务院国资委要求，新兴际华集团己决议注销江苏新兴国盾和苏州新兴际华两家公司，同时由新兴际华新能源发展（深圳）有限公司接手原先项目（改船及相关产业链项目），新兴际华希望该项目早日在江苏落地，并通过项目发展助力解决与出租方的遗留问题；鉴于铁老二集团资产闲置己久，避免继续造成不必要的经济损失，根据国有资产审计管理规定，必须依法依规尽快处理好相关债权债务问题，确保实现国有资产的保值增值。为此出租方已于2018年6月前对承租方新添置的有关资产依法实施了评估、保全措施，并将有关情况通报给了承租方。现双方按照相互尊重、实事求是、先易后难原则达成以下共识，纪要如下：1.新兴际华尽快洽谈“改船及船用相关产业链项目”在保税区落地的可行性，建议由物贸局尽快向管委会汇报项目落地事宜；2.由张岩冰财务总监牵头成立新兴国盾清产核资小组，全权负责在三个月内完成清产核资及相关问题处理，由物贸局、汽车办全面支持，港通公司全面配合；3.无论“改船及船用相关产业链项目”落地与否，新兴国盾清产核资小组近期必须完成滞留货物清退工作；4.承租方同意出租方将其新添置的办公家具无偿提供给新租户使用；5.承租方在租赁期间新增的资产，如出租方同意接收的，按照市场评估的公允价值协商作价，抵扣相应欠缴租金，关于租金问题依法处理。”一审审理中，苏州际华公司提出申请，称在租赁港通公司办公楼和厂房时苏州际华公司与江苏国盾公司共同对涉案办公楼及厂房进行了装修，其投资了部分设备等，要求对上述办公楼和厂房的装修、设备及相应的财产损失进行评估鉴定，并进一步提出，港通公司、苏州际华公司、江苏国盾公司应协商该损失由谁承担或者由港通公司折价赔偿。港通公司对此不认可，并明确表示不同意接受承租方在租赁期间新增的资产，也不同意抵扣相应欠缴租金。一审再查明，苏州国盾公司于2014年8月4日登记成立，其股东有苏州际华公司和江苏国盾公司，其中苏州际华公司应出资1600万元，出资比例为40%，江苏国盾公司应出资2400万元，出资比例为60%，按照公司章程规定，苏州际华公司和江苏国盾公司应于公司成立两年内缴清上述注册资本，但两公司未能缴清。其中苏州际华公司未履行出资义务1300万元，江苏国盾公司未履行出资义务1910万元。上述事实，有《租赁合同》、公司章程、公司章程修正案、专项审计报告、转账凭证、《会议纪要》及庭审笔录等予以佐证。一审法院认为，港通公司与苏州国盾公司签订的《租赁合同》合法有效，受法律保护。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，港通公司已按照合同约定将涉案房屋交付苏州国盾公司使用，苏州国盾公司应按照合同约定支付相应租金，苏州国盾公司逾期不支付房屋租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。现港通公司要求苏州国盾公司支付结欠的房屋租金11257998.8元，合法有据，一审法院予以支持。对于苏州际华公司、江苏国盾公司应否承担补充赔偿责任的问题。一审法院认为，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，法院应予支持。本案中，苏州际华公司未履行出资义务1300万元，江苏国盾公司未履行出资义务1910万元，港通公司要求苏州际华公司、江苏国盾公司在各自未履行出资义务范围内对苏州国盾公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，合理正当，一审法院予以支持。对于苏州际华公司的鉴定申请，应否准许的问题。苏州际华公司称，在租赁港通公司办公楼和厂房时苏州际华公司与江苏国盾公司共同对涉案办公楼及厂房进行了装修，且投资了部分设备等，申请对上述办公楼和厂房的装修、设备及相应的财产损失进行评估鉴定，并进一步提出，港通公司、苏州际华公司、江苏国盾公司应协商该损失由谁承担或者由港通公司折价赔偿。港通公司对此不认可，并明确表示不同意接受承租方在租赁期间新增的资产，也不同意抵扣相应欠缴租金。鉴于苏州际华公司未能进一步提供证据证明其与江苏国盾公司“对涉案办公楼及厂房进行了装修，且投资了部分设备等”，苏州际华公司的鉴定申请没有实际意义，一审法院对于苏州际华公司的申请不予准许。苏州际华公司可待证据充分后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第十三条及相关规定，一审法院判决：一、苏州新兴国盾新能源有限公司支付江苏港通投资发展有限公司租金11257998.8元，限苏州新兴国盾新能源有限公司于判决生效后十日内履行。二、苏州新兴际华新能源有限公司在1300万元范围内、江苏国盾新能源有限公司在1910万元范围内对苏州新兴国盾新能源有限公司上述债务不能清偿的部分向江苏港通投资发展有限公司承担补充赔偿责任。限苏州新兴际华新能源有限公司、江苏国盾新能源有限公司于判决生效后十日内履行。案件受理费91823元，由苏州新兴国盾新能源有限公司、苏州新兴际华新能源有限公司、江苏国盾新能源有限公司负担。二审中，苏州际华公司提交了一份2016年5月11日港通公司发给江苏国盾公司、苏州际华公司的《通知函》，认为根据该《通知函》，港通公司已经解除了租赁合同，并且双方对清理新增资产作出了处置。对苏州际华公司提交的上述证据，港通公司质证认为，对《通知函》的真实性没有异议，但不认可证明目的。苏州际华公司和江苏国盾公司收到《通知函》后，即与港通公司联系，不同意解除涉案租赁合同，需要继续使用租赁标的物。苏州际华公司和江苏国盾公司并提出更改落地项目：改船及船用相关产业链项目。考虑到新项目的推进，港通公司表示撤回2016年5月11日《通知函》，双方继续履行涉案租赁合同。涉案租赁合同于2017年7月14日到期终止后，苏州国盾公司既未向港通公司支付合同内欠缴租金，也未腾空生产设备等物品交还租赁场所，仍然继续占用涉案租赁房屋及场地。二审中，港通公司提交了两组证据：第一组证据：港通公司分别于2017年9月13日、2018年1月18日委托江苏国之泰律师事务所顾政律师向苏州国盾公司及该公司股东江苏国盾公司、苏州际华公司发送的《律师函》各一份，用于证明：《租赁合同》于2017年7月14日到期后，苏州国盾公司仍然实际占有使用租赁标的物，港通公司要求苏州国盾公司等三方尽快支付结欠的租金、限期腾空租赁房屋及场地，并与港通公司办理租赁财产的返还移交手续。第二组证据：2018年1月28日，江苏国盾公司针对上述律师函的《回复函》一份，用于证明：江苏国盾公司确认《租赁合同》于2017年7月14日自然终止没有异议。同时也证明承租人继续占有使用租赁房屋及场地。该回函与2018年6月20日达成的《会议纪要》联系起来看，可以进一步证明，2018年6月20日前苏州际华公司等三方仍然在推进项目落地工作，所以不愿退出租赁场所，达成《会议纪要》后才由张岩冰财务总监牵头成立的清产核资小组开展清退工作，并同意港通公司将其新添置的办公家具无偿提供给新租户使用（注：出租时的原有办公家具被其置换，所以无偿提供使用），也能证明在2018年6月20日《会议纪要》后苏州际华公司等三方才同意清退滞留货物等物品、交还租赁房屋及场地。因此，涉案《租赁合同》并未于2016年5月11日解除，系双方履行至2017年7月14日到期自然终止。对港通公司提交的上述证据，苏州际华公司质证认为：1.对两组证据的真实性有异议。苏州际华公司并未收到港通公司2017年9月13日律师函，江苏国盾公司2018年1月28日回复函也不清楚其真实性。2.该组证据不能认定为新的证据，不能证明事实情况，与一审判决认定相矛盾。该组证据中是港通公司的自认行为，自认计算到2018年的租金是错误的。江苏国盾公司的回复函不能代表苏州际华公司的意见，其没有代理权限。2016年4月各方都对不再租赁没有反驳意见，一直在围绕装修费用和投资费用如何折抵租金进行协商，几次会议纪要都没有明确租金的数额问题。港通公司多次在会议纪要中要求腾清租赁场地，但实际是港通公司自己占有租赁场地，租赁物一直在港通公司控制中。该组证据只能证明港通公司前后的诉请和理由及证据之间相互矛盾，租赁期限和租金的数额不是港通公司认为的期限和数额。二审中，关于租赁场所内相关物品的清理，港通公司陈述：在签订2018年6月20日《会议纪要》之后，港通公司多次催告苏州国盾公司及其股东江苏国盾公司、苏州际华公司清退房屋及场地，但其三方始终未能开展全面的清退工作。无奈之下，港通公司为了避免国有资产损失的扩大，在多次通知苏州际华公司等三方未予配合的情况下，于2018年12月对苏州国盾公司遗留在租赁场所内的、散落在各处的所有物品进行清点后，转移存放至其它场所集中保管。涉及的物品有：焊机、切割机、台式钻床等18项机器设备；会议桌、办公椅、茶几等办公设备以及宣传册、文件册等杂乱物品；一辆为安徽客户改装的皖Ｌ×××××重型半挂牵引车、皖Ｌ×××××重型罐式半挂车。其中办公家具仍然留在原场所由新租户使用。港通公司还陈述，租赁合同到期终止后，苏州国盾公司仍占用租赁标的物，直到2018年6月20日港通公司与苏州国盾公司达成《会议纪要》，苏州国盾公司同意清退并同意将新添置的办公家具无偿提供给新租户使用。《会议纪要》签订后，双方也一直在协商并开展清退事宜。因此，港通公司自愿主张租金（占用费）至2018年6月20日，2018年6月20日后的租金（占用费），港通公司不再主张。二审查明，2016年5月11日，港通公司发函给“江苏国盾公司、苏州际华公司”称，苏州际华公司第一年第一期租金已经支付，第二期租金尚未支付。江苏国盾公司和苏州际华公司设立的合资公司，因合作中出现的一些重大问题已经自2015年起停止经营，到目前为止，没有恢复经营的可能性，且江苏国盾公司和苏州际华公司已成立清理小组进行全面清理。提出的处理意见为：原租赁合同已经没有继续履行的必要，港通公司决定自即日起解除租赁合同。限江苏国盾公司和苏州际华公司于收到函件后10日内向港通公司一次性付清欠交租金，并与港通公司办理租赁财产的返还移交手续。在付清欠交租金的基础上，江苏国盾公司和苏州际华公司在10日内将合资公司运行期间新增资产（可移动搬动）予以清场；如不愿支付租金，则也可考虑将新增资产折价抵偿所欠租金，处置方案须在接到本函后15日内完成。2017年9月13日、2018年1月18日，港通公司委托江苏国之泰律师事务所顾政律师两次发函给“苏州国盾公司、苏州际华公司、江苏国盾公司”称，租赁合同已于2017年7月14日到期自然终止，要求承租方及时腾退租赁房屋及场地，还要求承租方支付至2017年9月13日止结欠港通公司的租金7148700元。2018年1月28日，江苏国盾公司向港通公司回函称，对《律师函》提到的租赁合同已于2017年7月14日自然终止没有异议。但经双方当面协商处理租赁终止后的相关遗留问题，双方就部分事项达成一致。港通公司发来一份《四方协议书》，其中确定租赁时发生的装修费用冲抵欠港通公司的房租，江苏国盾公司对协议内容没有异议，等待港通公司进一步确定协议签订的时间。故港通公司推断江苏国盾公司不配合办理租赁终止后相关遗留问题没有事实依据。二审中，港通公司明确，本案租赁合同于2017年7月14日到期终止，之后按租金标准主张占有使用费，2018年6月20日之后的占有使用费不再主张。以上事实，由2016年5月11日《通知函》、2017年9月13日《律师函》、2018年1月18日《律师函》、2018年1月28日《回复函》以及当事人陈述予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，港通公司与苏州国盾公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。港通公司已按约将房屋交付给苏州国盾公司，苏州国盾公司理应按约支付租金。苏州际华公司主张本案租赁关系并不是真实意义的租赁，而是基于合作关系而产生，本院认为，苏州际华公司与港通公司之间是否存在合作关系属于另一法律关系，本案不予理涉，亦不影响苏州国盾公司应按约履行租赁合同项下义务。本案中港通公司基于租赁合同主张相应权利，合法有据，应予支持。关于苏州际华公司主张本案租赁合同早已解除，苏州国盾公司2015年起已经不再经营，没有实际占有租赁标的物的上诉意见，本院认为，虽然2016年5月11日港通公司发给江苏国盾公司、苏州际华公司的通知函中称“原租赁合同已经没有继续履行的必要，港通公司决定自即日起解除租赁合同”，但江苏国盾公司、苏州际华公司并未按通知函要求一次性支付拖欠的租金并办理租赁标的物的返还移交手续，之后苏州国盾公司仍继续占有使用租赁标的物；从港通公司2017年9月13日、2018年1月18日发给苏州国盾公司、江苏国盾公司、苏州际华公司的律师函以及江苏国盾公司的回函来看，租赁合同并未解除，而是履行至2017年7月14日到期终止。本案中并无证据证明苏州国盾公司将租赁标的物返还给港通公司，苏州际华公司主张苏州国盾公司没有实际占有租赁标的物，缺乏有效依据，本院碍难支持。现港通公司自愿主张占有使用费至2018年6月20日，系自行处分权利，应予准许。一审中港通公司的诉请中含有主张拖欠的租金和租赁期满后占有使用费的意思表示，一审法院未明确区分租金和占有使用费，存在瑕疵，但实体处理尚无不当，可予维持。关于苏州际华公司主张本案中应对其所投资的资产进行鉴定，以资产折抵租金的上诉意见，本院认为，2018年6月20日《会议纪要》第5条约定“承租方在租赁期间新增的资产，如出租方同意接收的，按照市场评估的公允价值协商作价，抵扣相应欠缴租金，关于租金问题依法处理”。本案中港通公司明确表示不同意接收承租方在租赁期间新增的资产，也不同意抵扣相应欠缴租金，故以资产折抵租金的前提条件不具备，亦无进行资产鉴定之必要。因此，一审法院对苏州际华公司的资产鉴定申请未予准许，程序上并无不当。综上，苏州际华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91823元，由上诉人苏州新兴际华新能源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年四月十五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。