河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2076号 上诉人（原审被告）：孙云凯，男，汉族，1979年3月17日生，住沧州市新华区。 上诉人（原审被告）：刘炳坤，女，汉族，1975年3月16日生，住沧州市新华区。 委托诉讼代理人：孙云凯，男，汉族，1979年3月17日生，住址同上，与刘炳坤系夫妻关系。 被上诉人（原审原告）：高海峰，男，汉族，1970年9月30日生，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：徐伟，河北庶宁律师事务所律师。 上诉人孙云凯、刘炳坤因与被上诉人高海峰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘炳坤、孙云凯上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、本案一审期间，因上诉人未能到庭，导致一审判决存在认定事实及双方之间的法律关系出现重大错误。本案上诉人与被上诉人之间并非房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。上诉人因资金紧缺向被上诉人借款40万元，为保证还款，上诉人将商品房买卖合同、发票、身份证、户口本等原件交由被上诉人保管，但是双方并非房屋买卖合同关系。上诉人购买涉案房产的原值是52万元，购买时间是2016年，至今价值约75万元左右，远远超过40万元。一审判决导致被上诉人以一半左右的价格取得上诉人的房产，并判令上诉人承担违约金，也显失公平。2、上诉人的房产尚未进行不动产登记，上诉人也没有取得房产证书，无法向被上诉人过户，一审判决也无法执行。鉴于上述事实和理由，上诉人提出上诉，请二审人民法院依法对一审错误判决予以纠正。 高海峰答辩称，一、上诉人陈述购买涉案房屋与事实不符，上诉人2017年7月3日与开发企业签订涉案房屋买卖合同，合同价507478元，2019年3月25日退上诉人房屋面积差价2987元，上诉人实际购房价为504491元。其中250000元于2018年6月1日由中国农业银行沧州迎宾路支行贷款支付，贷款期限自2018年6月1日至2028年5月31日，月还款2791元，总计本金利息还款331920元。上诉人与被上诉人签订买卖合同时，上诉人偿还贷款本息33492元，其中利息15312.5元，本金18179.5元，尚欠银行本金231820.5元。被上诉人支付购房款现金40万元，需偿还银行贷款本金231820.5元，合计购买房屋价为631820.5元，该价格在上诉人与被上诉人签订买卖合同时符合当时涉案房屋的市场价值，不存在上诉人述称的涉案房屋低于市场价值及上诉人认为双方之间为民间借贷法律关系的事实。二、涉案房屋尚未取得所有权证书双方均知晓该事实，签订买卖合同前被上诉人已经查验了商品房买卖合同、购房票据、贷款合同及凭证等文件，并由双方在房屋登记部门打印了不动产登记信息查询单。对于买卖尚未取得不动产所有权证书但办理网签预告登记房屋的行为符合市场交易习惯，登记证书只是确认所有权的一种形式，被上诉人有充分的理由相信上诉人享有涉案房屋所有权并清楚房屋的状况，过户义务待颁发房屋所有权证后再履行，双方签订的买卖合同合法有效，上诉人述称的理由不能成立。 高海峰向一审法院起诉请求：1、判令二被告协助原告办理沧州市新华区千童大道商业广场8层1-2-804房产变更登记手续，并赔偿原告违约金6万元；2、诉讼费、保全费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年6月10日，二被告与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定二被告将坐落于新华区千童大道千童商业广场8层1-2-804的房屋出售给原告，售价为40万元，并约定合同签订之日，原告向二被告支付40万元，当月二被告将该房屋在银行的贷款还清，银行贷款还清后，二被告无条件配合原告过户，否则承担总房款日0.66‰的违约责任，直至房屋过户完毕。另，双方还约定，在合同签订之日后3个工作日内，二被告搬出案涉房屋，并将房屋钥匙、水电卡、物业卡等一切手续交给原告，否则二被告将向原告支付每月6万元租赁费。二被告与原告分别在该合同落款处签字并捺手印。当日，原告将40万元购房款向二被告支付。因二被告至今未偿还银行贷款，该房屋也未进行过户，故原告诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为：原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告已经按约定的付款方式积极履行了给付全部购房款的义务，二被告应当按照合同约定，将案涉房产在银行的贷款还清并解除抵押手续，并积极为原告办理房屋产权过户等商品房买卖手续。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因二被告至今未依约用原告向其交付的购房款偿还银行贷款以解除抵押手续并为原告办理房产过户，故对于原告的要求二被告协助其办理案涉房产过户的诉讼请求，一审法院予以支持，二被告应当及时向银行付清全部贷款、进行房产抵押解除，为原告办理过户。 对于原告的违约金6万元诉讼请求，本案中，二被告在履行合同约定过程中确存在相应的违约行为，其应当承担相应的违约责任，关于违约责任，原告与二被告虽然在买卖合同中有所体现，但我国法律对违约金的相关规定要求违约金数额应以实际损失为限，通过一审法院庭审及原告的举证，其中并无相应证据证明二被告的违约行为给原告造成的实际损失大于或等于6万元，因此，对于原告的该诉讼请求，一审法院予以相应的调整，因合同约定，二被告应于合同签订当月将银行贷款还清，又约定在银行贷款还清之日无条件为原告办理过户，因此，二被告最迟应于2019年6月31日为原告办理过户手续，逾期将承担违约责任，对于违约责任的计算方法，因原告并无相应证据证明其实际损失情况，故一审法院酌定按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，又因原告主张违约金数额为6万元，故按照上述计算方法所产生的违约金总额不得超过6万元。 对于原告主张律师费由二被告承担，因原告并未向一审法院提供其支付律师费的具体数额，以及其与代理律师之间的代理合同，故一审法院不予支持。 被告刘炳坤、孙云凯经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告刘炳坤、孙云凯于本判决生效之日起十五日内协助原告高海峰办理沧州市新华区千童大道商业广场8层1-2-804房产的房屋过户登记手续；二、被告刘炳坤、孙云凯于本判决生效之日起十五日内向原告高海峰支付违约金，计算方法为以40万元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2019年7月1日起计算至清偿完毕之日止，总额不超过6万元；三、驳回原告高海峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4100元、保全费2820元，共计6920元，由原告高海峰承担902.61元，由被告刘炳坤、孙云凯承担6017.39元。 本院二审期间，被上诉人提交以下证据：1、2017年7月3日签订的商品房买卖合同，证明该房屋购置于2017年7年3日，合同价款是507478元。2、中国农业银行借款凭证，证明上诉人贷款25万元，支付了购房款，详见答辩意见。3、刘炳坤农业银行个人明细对账单，证明自2018年7月1日至2019年5月2日，上诉人每月偿还贷款本息2791.23元。以上证据结合双方签订的房屋买卖合同第3条第2项约定，被上诉人方将全部房屋银行贷款交纳完毕，加之被上诉人已付的40万元现金，该房屋的购买价格为60余万元。上诉人质证意见：对被上诉人提交的三份证据真实性无异议。但被上诉人提交的证据无法证明我们双方之间不是借贷关系，如果是正常的买卖的话，我不可能把我的购房合同放在被上诉人那，我们一家的户口本，购房发票都在被上诉人处放着。 二审经审理查明的其他事实，与一审法院查明的事实一致。 本院认为，2019年6月10日，二上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，约定二上诉人将坐落于新华区千童大道千童商业广场8层1-2-804的房屋出售给被上诉人，售价为40万元。同时，合同第三条第2项约定：本合同签订后当月，乙方（高海峰，即本案被上诉人）将全部房屋银行贷款缴纳完毕。案件审理中，被上诉人认可“签订合同后因上诉人未将涉案房屋交付于被上诉人，故被上诉人未偿还房屋贷款。”根据以上查明事实，被上诉人未按合同约定将全部房屋银行贷款缴纳完毕，其要求二上诉人协助办理案涉房屋过户的条件不具备，故其要求办理案涉房屋过户的诉讼请求不应予以支持。原审认定事实错误，本院予以纠正。 综上所述，孙云凯、刘炳坤的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初1652号民事判决； 二、驳回被上诉人高海峰的诉讼请求。 一审案件受理费4100元、保全费2820元，共计6920元，由被上诉人高海峰负担；二审案件受理费1300元，由被上诉人高海峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  张兆阳 审判员  穆庆伟 二〇二〇年四月二十三日 书记员  徐菲菲