云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云04民终77号上诉人（原审被告）韩崇光，男，1953年7月4日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被上诉人（原审原告）：玉溪市李棋供销合作社。住所地：玉溪市红塔区李棋镇。法定代表人:周卫民。委托诉讼代理人：阮宏兵，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人韩崇光因与被上诉人玉溪市李棋供销合作社（以下简称李棋供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初2400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩崇光上诉请求：撤销原判，改判驳回李棋供销社一审的诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。1、由于李棋供销社同意其续租的意思表示，与其达成合意，双方建立了新的租赁合同。李棋供销社并没有按照法定方式于2018年4月6日向其送达解除租赁合同通知书。即使该通知书已经送达给其，但李棋供销社于2018年8月27日出具的经李棋供销社领导班子讨论研究后作出的同意其继续租用本案房屋的情况说明，系将2018年4月6日的解除合同通知收回。其也接受李棋供销社的该意思表示，双方形成了新的不定期租赁合同。一审判决双方解除合同并由其返还房屋与事实不符。2、本案租金的主张已过诉讼时效，法院不应支持。其一直缴纳租金，但因李棋供销社在其没有搬出东西的情况下对本案房屋进行修缮，导致租金缴费单据遗失。退一步说，如果其从2011年7月至今没有缴纳租金，李棋供销社到2019年才起诉主张根据相关的法律规定已过诉讼时效。从租金支付的证据来看是每年一付，但李棋供销社从2011年7月至起诉时从未向其主张过租金，该主张已过诉讼时效，不应得到支持。一审判决其承担从2011年至今的租金于法无据。李棋供销社辩称：原判正确，请求予以维持。李棋供销社向一审法院起诉请求：1、依法确认李棋供销社与韩崇光双方签订的《房产出租协议》已于2018年6月30日解除；2、判令韩崇光立即将其占用的李棋供销合作社院内老基层社住宅楼3楼7、8号房屋腾空并交还李棋供销社；3、判令韩崇光支付自2011年7月25日起至其腾还房屋之日止欠付的房屋租金，暂计至2019年5月20日为10940元；4、判令韩崇光支付李棋供销社违约金1000元。（以上费用共计：11940元）。一审法院认定事实：韩崇光原系李棋供销社职工。2004年12月7日李棋供销社（甲方）与韩崇光（乙方）签订了《房产出租协议》，协议约定：“一、甲方将所属李棋供销社院内老基层社住宅楼3楼7号、8号出租给韩从光居住使用，2间30㎡×0.40=12.00元/月。二、房产出租时间为伍年，自2004年12月7日至2009年12月6日止。三、房产租金每年为144.00×5年=720.00元（柒佰贰拾元正），实际一次性先交租金，后经营使用。四、乙方租用的房产，只有使用、保管、维修权、无权转租、抵押、出售。在现有条件下，房产再次装饰、修缮和因经营需要扩大改造的投资费用，在征得甲方同意的情况下，概由乙方自理，租赁协议期满后，无偿交付甲方。五、乙方租用的房产，水、电费自理。……六、协议期内，出租方因改革、改制需要转让该宗房产时，承租方必须无条件服从和支持。……九、协议期满，若出租方继续出租该宗房产，承租方也愿意租赁，同等条件下，优先考虑原承租人。十、协议期满，承租方不归还所租赁房产的，偿付违约金1000元。……”上述协议期满后，双方未续订协议，韩崇光继续使用承租房屋至今。另，自2010年8月10日起，李棋供销社经会议决定，将涉案房屋租金调整为每月每平方米2元。2014年7月1日，李棋供销社发出通知“因玉溪市李棋供销合作社住房修缮费用逐年增大，经玉溪市李棋供销合作社领导班子研究决定：玉溪市李棋供销合作社住房租金从2014年7月1日起执行每月每平方米5元，请各住房承租人相互转告。”2018年4月6日，李棋供销社发出通知，将对李棋老基层社进行装修改造，要求租住在李棋老基层社内的所有住户在6月30日前办理好相关手续，交回所租用房屋。2018年8月27日，李棋供销社出具了关于韩崇光租住职工宿舍的情况说明，说明中载明：“……鉴于韩崇光实际困难，李棋供销社领导班子研究决定，同意韩崇光在李棋老基层社装修改造竣工后，可以继续租用职工宿舍。”韩崇光的房屋租金交至2011年7月24日。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订的《房产出租协议》期限于2009年12月6日届满，合同期限届满后，双方未续签合同，韩崇光继续使用承租房屋，李棋供销社未提出异议，故双方签订的原《房产出租协议》继续有效，但租赁期限为不定期。李棋供销社在合理期限内通知韩崇光交回房屋，但韩崇光却占用房屋至今，且自2011年7月24日之后韩崇光便拖欠李棋供销社房屋租金至今。现李棋供销社要求解除双方签订的《房产出租协议》并返还李棋供销社房屋，以及支付李棋供销社租金的诉请，于法有据，予以支持。双方的《房产出租协议》于2018年6月30日解除，韩崇光应支付李棋供销社拖欠的2011年7月25日至2018年6月30日的房屋租金9310元（30㎡×2元/㎡/月×35个月＋30㎡×2元/㎡/月÷30天/月×5天＋30㎡×5元/㎡/月×48个月）。《房产出租协议》解除后，韩崇光继续使用李棋供销社房屋，故韩崇光应支付李棋供销社《房产出租协议》解除后的房屋占有使用费。但因李棋供销社2018年下半年对租赁房屋进行装修，影响了韩崇光的使用，以及考虑韩崇光原系李棋供销社的职工等因素，房屋占有使用费确定为自2018年7月1日至2018年12月31日止为900元（30㎡×5元/㎡/月×6个月）。之后李棋供销社诉请的至房屋实际腾还之日止的房屋占有使用费及违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：“一、原告玉溪市李棋供销合作社与被告韩崇光签订的《房产出租协议》于2018年6月30日解除；二、由被告韩崇光于本判决生效之日起十日内将李棋供销社院内老基层社住宅楼3楼7号、8号房屋返还原告玉溪市李棋供销合作社；三、由被告韩崇光于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪市李棋供销合作社2011年7月25日至2018年6月30日的房屋租金9310元及2018年7月1日至2018年12月31日的房屋占有使用费900元；四、驳回原告玉溪市李棋供销合作社的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，二审查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，韩崇光与李棋供销社签订的《房产出租协议》于2009年12月6日租赁期限届满，之后双方形成不定期租赁合同关系，出租人在合理期限之前通知承租人的可随时解除合同。2018年4月6日，李棋供销社因装修改造发出通知要求租住的所有住户于6月30日前交回租用的房屋，但韩崇光仍占用房屋至今，且一直拖欠租金未予支付，现本案房屋在内的整栋建筑物已整体出租给他人作为办公使用，李棋供销社主张与韩崇光解除租赁合同的诉讼请求成立。一审认定双方的租赁合同关系已解除，并由韩崇光返还涉诉房屋并无不当，应予维持。关于租金，本案现有证据仅能证实韩崇光交纳租金至2011年7月24日，此后的租金韩崇光虽上诉主张一直在交纳，但未提供相应的证据证实，应由韩崇光承担举证不能的不利后果。因韩崇光一直在本案房屋内居住，经李棋供销社多次催交后仍不支付租金，不能视为李棋供销社怠于行使自己的权利，故李棋供销社对本案房屋租金的主张并未超过诉讼时效。一审对欠付租金及房屋占有使用费的计算并无不当，应予维持。综上所述，韩崇光的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55元，由韩崇光负担。本判决为终审判决。审判长  严光辉审判员  吴析咛审判员  吴佳黛二〇二〇年四月三日书记员  王 珺