四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1011民初455号 原告：杨平，女，1979年4月30日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 原告：黄亨锋，男，1979年9月11日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：姚朝云（特别授权），系内江市东兴区白合法律服务所法律工作者。 被告：内江金科弘峻房地产开发有限公司，住所地：内江市东兴区中兴路51号9幢2单元。统一社会信用代码：915110000761177314。 法定代表人：熊健，系公司总经理。 委托诉讼代理人：唐敏（特别授权），系公司员工。 原告杨平、黄亨锋与被告内江金科弘峻房地产开发有限公司（以下简称“内江金科公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨平、黄亨锋及其委托诉讼代理人姚朝云、被告内江金科公司法定代表人熊健未到庭，被告内江金科公司的委托诉讼代理人唐敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨平、黄亨锋向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告杨平、黄亨锋与被告内江金科公司于2019年3月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），，并退还房款及支付利息32800元；二、判令被告内江金科公司支付违约金131200元；三、本案诉讼费用由被告内江金科公司承担。事实和理由：2019年3月28日，原告购买被告内江金科公司开发的内江市东兴区大千路888号“金科·公园王府”B4号楼底商栋房，建筑面积52.13平方米，房屋总价65.6万元。购房前，原告是经营电脑器材生意的，要求购买5.1米以上可以做阁楼的房产（商业店面），并多次向被告（销售人员）确定所购买店面必须楼层高5.1米以上。被告内江金科公司的相关工作人员经反复确定（通过查阅图纸、微信等方式）说明和允诺与原告签订的《商品房买卖合同》和《四川省商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》案涉房屋楼层高5.1米要约事实。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合约，亦应当视为合同内容，双方均应遵守。合同签订前后，原告分别于2019年3月17日支付购房款10万元、3月22日支付购房款22.8万元，4月23日通过按揭方式由建行内江市分行贷款支付32.8万元。4月23日前，原告按合同约定已付清全部购房款65.6万元。2019年12月28日前后，原、被告双方按约定现场交接、验收上述房产时，发现楼高只有4.6±0.2米楼板厚度也只有4.8米，未达到签订合同时说明和允诺的楼层高5.1米的条件，且被告亦认可未达到说明和允诺的楼层高，愿意赔偿一定数额（3.8万元左右，空间面积绝对误差实际为5.9%）的损失。原、被告多次协商未果。综上，原告与被告于2019年3月28日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，被告说明和允诺均不违背相关法律规定，应受法律保护。原告已按约定履行支付全部购房款65.6万元的义务，被告未按约定和说明、允诺的将楼层高5.1米的房产（商业店面）交付于原告，已构成违约。 被告内江金科公司辨称：一、原告要求解除《商品房买卖合同》、支付利息没有事实与法律依据。首先，《商品房买卖合同》及《补充协议》并未对被告所购买的房屋有任何约定。其次，被告在《认购书》第七条第七款已提示过，“出卖人工作人员的口头承诺均属无效”；补充协议开头也同加黑的字体提示，“出卖人工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后才有效，买受人想在签订合同时需特别注意”。经被告再三提示，作为理性成年人的原告，应当注意自己购买房屋的层高问题，应将前期磋商内容写入《认购书》、《商品房买卖合同》，或者另行签订协议对层高进行约定。因此，既然《商品房买卖合同》没有对层高进行约定，且原告与被告对“口头约定无效”条款进行了约定，那么前期磋商仅仅为磋商，买卖双方并未达成合意。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》也没有事实及法律依据、支付利息就更没有依据。最后，合同并未约定层高问题可以作为解除合同的条件，即使存在层高不符问题，也不能说明原告可以解除合同。二；原告要求支付违约金没有合同和法律依据。首先，原告没有说明违约金的依据。其次、双方并未对层高这一事实达成合意，更何来违约一说，原告要求支付违约金没有合同和法律依据。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 一、身份证、营业执照复印件，证明原、被告主体适格； 二、《商品房买卖合同》及补充协议、银行转款凭证复印件各一份，证明原、被告双方就购买案涉房产的基本事实、权利义务、违约处理等的具体约定及违约金的计算支付、承担规定及原告依约支付清全部购房款的事实； 三、微信截屏记录及录音像复印件各一份，证明原告向被告特别约定购买的房产（商业店面）必须要求高度为5.1米以上，被告（单位员工黄小琳）承诺，并反复查阅图纸核实后确定出售给原告的房产高度为5.1米的事实及在交房验收时发现房产高度不足5.1米，实际是4.6米时发生争议后，被告认同并与原告协商处理的事实； 四、工商执照复印件一份，证明原告从事计算机销售等经商要求购买5.1米以上商业店面，是用于可建阁楼方便存货，特别约束要求购买5.1米以上房产用途的事实。 五、短信截图三张，证明视频及通话中的人员是被告公司的工作人员。 被告内江金科公司的质证意见为：对证一三性无异议；对证二商品房买卖合同及补充协议、转款凭证真实性没有异议，但是对此证据关联性有异议，因为违约处理的约定及违约金的支付与本案无关；对证三视频中销售经理是否是我公司人员需要进一步核实，对第二段视频也是需要核实，对于第三个录音是否是黄小琳真实性不确定，黄小琳是否是我公司的员工也需要核实；对证四被告认为不能达到原告的证明目的，并不是说他从事计算机销售就需要买5.1米层高以上的门面；对证五原告提供的是微信聊天记录所以并不能证明是黄小琳本人。被告金科公司后在庭审中认可黄小琳系该公司置业顾问。 被告为支持其诉讼答辩，向本院提交了如下证据： 证一：营业执照、授权委托书、法定代表人身份证明、员工身份证明，证明被告主体适格； 证二：认购书、《商品房买卖合同》、《补充协议》，证明双方并未约定层高，且认购书、补充协议进行了充分的提示，口头承诺无效； 证三：竣工验收报告、竣工验收备案表、房屋面积测绘报告，证明该房屋已经达到了交付条件； 证四：快递回执，证明原告通知了被告收房。 原告杨平、黄亨锋的质证意见为：对证一没有异议；对证二真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，该证据证明原被告双方合同约定及约定违约处理，补充协议约定的第37条充分约定了双方解除合同的条件，63条约定的违约金，原被告双方对违约责任及处理方式；对证三验收报告没有异议，但不能达到被告销售给原告的房屋是5.1米层高的基本事实，同时佐证被告销售给原告的房屋未达到其承诺的5.1米的层高。 对于当事人无争议的证据和事实，本院认定事实如下：2019年3月28日，原告杨平、黄亨锋与被告内江金科公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019410044）及《补充协议》（合同编号：2019410044）。原告杨平、黄亨锋购买被告内江金科公司开发的内江市东兴区大千路888号“金科·公园王府”B4号楼底商栋房，建筑面积52.13平方米，房屋总价65.6万元。被告内江金科公司的相关工作人员经反复确定（通过查阅图纸、微信等方式）说明和允诺与原告签订的《商品房买卖合同》和《四川省商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》案涉房屋楼层高5.1米。原告分别于2019年3月17日支付购房款10万元、3月22日支付购房款22.8万元，4月23日通过按揭方式由建行内江市分行贷款支付32.8万元。截至4月23日，原告已付清全部购房款65.6万元。2019年12月28日前后，原、被告双方按约定现场交接、验收上述房产时，发现楼高实际为4.8米。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求解除商品房预售合同是否有法律依据；2、被告是否应向原告支付违约金，以及违约金的计算标准。 关于争议焦点1：原告杨平、黄亨锋购买涉案房屋是为了从事计算机销售等经营活动，购房前其明确要求购买楼层在5.1米以上的房产（商业店面）以便于阁楼方便存货。对此特殊要求，原告杨平、黄亨锋在购买涉案房屋前与被告内江金科公司置业顾问（黄小琳）予以反复确认，并查看售房处CAD图纸，根据图纸显示确认所购房屋层高达到5.1米。本院认为，置业顾问黄小琳作为被告内江金科公司的专业房屋销售人员，理应受过专门的工作培训，对自己工作职责范围内的房屋信息有全面、清楚的认识，而置业顾问(黄小琳)通过其工作职权，在售卖涉案房屋前反复查阅公司给予的图纸资料，给予原告杨平、黄亨锋涉案房屋层高为5.1米的确认与允诺，黄小琳作为被告公司销售房屋过程中的代表，其在职权范围内作出的关于案涉房屋的解释说明和承诺系职务行为，二原告有理由相信其真实性和专业性，并依赖其解释说明和承诺作出购买案涉房屋的判断。被告内江金科公司未对其员工做正确的工作知识培训，致单位员工也不能及时、准确的了解所售房屋的全面、真实的信息，更不能苛求消费者对房屋的了解比售房工作人员更准确。故本院对内江金科公司主张层高的数据应该按照档案馆备案的4.8米而非售楼部CAD图纸显示的5.1米的辩称不予采信。原告杨平、黄亨锋基于对被告内江金科公司置业顾问的允诺和官方宣传资料的合理信赖，原告有理由相信涉案房屋能够满足其特殊购房需求，从而促进了后续原、被告双方合同的订立。被告内江金科公司辩称《认购书》中载明“出卖人工作人员的口头承诺均属无效”及双方《补充协议》开头也用加黑的字体提示“出卖人工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后才有效”，由于双方签订的《认购书》及《补充协议》均系格式合同，内江金科公司作为提供格式条款的一方，未举证证明其采用了合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，故该条款应属无效。故本院认为，被告内江金科公司的置业顾问的允诺及官方宣传资料CAD图纸的说明对后续双方商品房买卖合同的订立有重大影响，原告基于以上允诺和说明购买了涉案房屋，因此，该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》和《补充协议》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故因被告内江金科公司所售涉案房屋层高条件达不到原告杨平、黄亨锋的特殊要求，被告内江金科公司的违约行为致使原告订立合同目的不能实现，已构成根本违约，达到法定合同解除条件，故原告杨平、黄亨锋有权解除商品房预售合同，要求退还已支付的房款，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息，利息的计算方式为以原告已付房款为基数，自2019年3月17日开始计算至退还房款之日止，因原告主张利息为32800元，故本院依法支持本案利息计算32800元。 关于争议焦点2：因被告内江金科公司违约，导致原告杨平、黄亨锋无法基于信赖利益取得层高为5.1米的房屋，从而致使原、被告双方的合同不能履行，被告内江金科公司应该承担违约责任。原告主张根据《商品房买卖合同》第14条被告出售的案涉房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。且《补充协议》第37条约定，违约责任应按购房总额的20%计算违约金。被告内江金科公司辩称《补充协议》第三十七条是任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按购房款20%支付违约金，意思是任何一方无理由单方面解除合同才承担违约金，因此原告引用《补充协议》第三十七条主张违约金是错误的，对此辨称，本院予以采信。鉴于双方未具体约定层高不符的违约处理方式，且原告未举证证明其实际损失，本院综合考虑当地房价走势、面积、总价、违约后果等情况，酌情参照《商品房买卖合同》第十三条计算违约金，即“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的涉及变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的”，出卖人按全部房价款的1%向买受人支付违约金，由于本案房价款为656000元，故本案违约金计算为6560元。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、解除原告杨平、黄亨锋与被告内江金科弘峻房地产开发有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议（商业）》 二、被告内江金科弘峻房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告杨平、黄亨锋购房款656000元（含已付贷款部分），并支付利息32800元； 三、被告内江金科弘峻房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨平、黄亨锋支付违约金6560元； 四、驳回原告杨平、黄亨锋的其他诉讼请求。 如被告未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1790.00元，由被告内江金科弘峻房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员  田 茜 二〇二〇年四月二十日 法官助理  曾令敏 书 记 员  范 璇