湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初1261号原告：范支和，男，1954年5月6日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人陈若英，湖南中奕律师事务所律师。被告：丁兆，女，1990年1月29日出生，汉族，住长沙市望城区。第三人：**，男，1979年11月26日出生，汉族，住长沙市开福区。原告范支和与被告丁兆、第三人**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范支和及其委托代理人陈若英，被告丁兆到庭参加诉讼。第三人**经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。范支和向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告向原告支付商铺租金40666元、电费500元、水费50元、物业费1180元,以上应付费用合计42400元;二、请求判令被告向原告支付以应付费用42400元为基数按照年利率24%的标准向原告支付自2017年10月31日至实际付清之日止的违约金(暂计算至2019年10月30日止的违约金共计20352元);三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：第三人**因经营的需要,租赁了原告所有的恒鑫.澜北湾3栋5号铺面,与原告于2011年6月19日签订了《铺面出租协议》,协议约定了租金计算标准以及支付方式及期限等,原告按照协议约定将上述商铺租给第三人**使用,刚开始几年第三人**均按约定支付了租金。但后第三人**退出了店铺经营,将店铺转由被告丁兆及其丈夫梁钢负责经营。但被告丁兆自2016年第二季度开始未按照协议约定向原告支付租金,于是向原告出具了欠条。被告丁兆与其丈夫于2017年3月20日向原告出具承诺书,承诺于2017年4月20日前无条件将门面退还给原告。后原告与被告丁兆于2017年4月20日进行了结算,确认欠付原告款项合计42400元以及偿还期限,同时被告丁兆再向原告出具了承诺书,承诺由被告丁兆向原告偿还租金等款项。但被告仍未按约支付相应的租金,同时被告严重长期拖欠原告租金的行为,损害了原告的合法权益,故被告应当按照双方约定的标准向原告承担违约金。后原告多次向被告催讨租金等,被告均拖延至今,未予支付。因此,为维护原告的合法权益,特诉至贵院,请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。丁兆辩称，我没有欠原告的钱，合同也不是我和原告签的。欠条我不知道原告从哪里来的，上面既没有盖章也没有按指纹。我和原告的钱都已经结清了。第三人**经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。经审理查明，2011年6月19日，原告范支和（甲方、出租方）与第三人**（乙方、承租方）签订《商铺出租协议》，协议约定：1、甲方将自有恒鑫澜北湾3栋5号铺面出租给乙方经营用房，甲方收取乙方租房保证金10000元，甲乙双方如有一方有意终止协议时，应提前二个月通知双方办理好结算交接手续；2、乙方租赁经营期从2011年7月1日至2016年6月30日止，租期五年，铺面中途退出或到期乙方无权转让他人经营；3、铺面租金2011年7月1日至2014年6月30日为每月4000元，2014年7月1日至2016年6月30日为每月4380元，乙方必须以每半年（六个月）为单位，提前一个月现金支付；4、乙方租赁经营期间所发生的相关费用（水、电、卫生、物业等），按有关收取收取规定由乙方支付，并保存好原始票据。上述协议签订后，原告将涉案铺面交付给第三人**使用，第三人**向原告交纳房屋保证金10000元，第三人**与被告丁兆丈夫梁钢系合伙关系，涉案房屋实际由第三人**、被告丁兆及丁兆丈夫梁钢共同使用并用于经营，后第三人**实际于2013年退出涉案门面的经营，之后实际由丁兆一直向原告支付租金，但原、被告双方未签订新的租赁合同。后因被告丁兆拖欠租金，丁兆于2016年12月2日向原告出具三张欠条，内容分别为“今欠到门面租金贰季度2000元整，丁兆”，“今欠到门面租金叁季度12000元整，丁兆”“今欠到门面租金肆季度12000元整，丁兆”。后被告丁兆又于2017年2月20日向原告出具欠条，载明“欠门面租金2017年1月份、2月份共8000元，捌仟元整，丁兆”丁兆向原告出具承诺书，载明：“因本人的原因不能继续承租门面，在2月底2017年之前将门面无条件退还给房主，并支付所欠租金，该款由我本人负责，如付清房租之后续租门面再签合同，由我优先权，承诺人：丁兆，身份证4301221990××××××××。”2017年3月20日，被告丁兆及其丈夫梁钢向原告出具《承诺书》，载明：本人梁钢承诺于2017年4月20日前无条件退门面给房东范支和。落款为被告丁兆及其丈夫梁钢签名。2017年4月20日，《商铺门面租期欠款条》，以表格方式载明：2016年二季度欠款2000元，2016年3季度欠款12000元，2016年四季度欠款12000元，2017年元月-2月，欠款8000元，2017年3月-4月20日欠款6666元，电费二个月500元，水费50元，物业费1180元，合计42400元，并写明“此款应在2017年10月30日前归还，逾期欠款人按每月百分之伍支付违约金”。被告在欠款人处签名，原告在商铺业主处签名。原告明确，被告丁兆实际于2017年4月20日返还涉案门面。合同签订时第三人**支付的保证金10000元尚在原告处，第三人**表示其退出经营时合同的权利义务都已经转让给被告丁兆。庭审中，被告丁兆认可涉案门面是其老公梁钢与第三人一起使用，其支付过一段时间租金，但表示记不清具体时间了，返还门面的时间也不记得了。被告丁兆一开始否认原告出示的欠条及承诺书为其所写，但经本院释明后拒绝申请笔迹鉴定，其后又承认有丁兆和梁钢签名的承若书是其和老公所写。庭审中，被告丁兆老公梁刚旁听庭审，并在庭审时对被告丁兆说“问什么都说不知道”等话语。本院认为，一、原告与第三人签订的《商铺出租协议》系双方真实意思表示、内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应遵照履行。被告丁兆虽未在合同上签字，但根据庭审查明的事实，合同签订时，被告丁兆系涉案商铺的实际使用人之一，且第三人**后实际退出了经营，未再租用涉案门面，由被告丁兆一直租赁使用涉案门面并支付租金，故被告丁兆实际取代第三人**成为涉案商铺的承租人，被告丁兆与原告存在事实上的房屋租赁关系，故被告丁兆应按双方约定按期足额支付房租金；二、对被告丁兆欠租金额，根据原告提交的证据，原、被告双方已经对被告欠缴的房租、物业费、水电费进行了对账确认，被告也向原告出具欠条，原告主张被告支付商铺租金40666元、电费500元、水费50元、物业费1180元，共计42400元符合双方约定及法律规定，本院予以支持。但10000元房屋保证金应从应付租金中予以抵扣，故被告还应向原告支付商铺租金30666元、电费500元、水费50元、物业费1180元，共计32400元。被告辩称租金已经支付完毕，欠条非其签署，但未提交相应证据予以证明，并拒绝就签名的真实性申请鉴定，且被告在庭审中前后陈述矛盾，有明显的逃避债务的意图，故本院对被告丁兆的上述辩论意见不予采纳；三，对原告主张的违约金的诉讼请求，被告未按双方约定时间按期支付欠缴款项构成违约，应承担相应的违约责任，但原告的违约损失仅系欠缴款项的租金占用损失，原告主张按年利率24%的计算违约金标准过高，本院酌情调整为年利率6%，以被告欠付款项32400元为基数，从被告违约次日即2017年10月31日起计算至被告实际清偿之日止，对原告诉求超过部分本院不予支持；四、第三人**经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款，第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告丁兆于本判决生效之日起十日内向原告范支和支付欠付的商铺租金30666元、电费500元、水费50元、物业费1180元，共计32400元；二、被告丁兆于本判决生效之日起十日内向原告范支和支付违约金（违约金以32400元为基数，按年利率6%的标准，从2017年10月31日计算至实际清偿之日止）。三、驳回原告范支和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，由原告范支和负担289元，由被告丁兆负担395元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 周 元二〇二〇年四月二十九日书记员 刘倩妮