山东省淄博市临淄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0305民初917号 原告：淄博齐银阳光物业管理有限公司。住所地：临淄区桓公路396号。 法定代表人：孙俊，经理。 被告：张秀珍，女，1965年9月24日出生，汉族，住临淄区。 委托诉讼代理人：边明山，山东大地人(临淄)律师事务所律师。 被告：淄博齐银置业有限公司。住所地：临淄区牛山路421号。 法定代表人：郭德友，董事长。 原告淄博齐银阳光物业管理有限公司(以下简称齐银物业)与被告张秀珍、淄博齐银置业有限公司（以下简称齐银置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。齐银物业的法定代表人孙俊及张秀珍的委托诉讼代理人边明山到庭参加诉讼，齐银置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐银物业向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告所有的位于淄博市临淄区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认2017年12月4日原告与被告齐银置业签订的房屋抵债协议书合法有效，并且确认淄博市临淄区房屋归原告所有；3、判决被告齐银置业立即协助和配合原告办理位于淄博市临淄区房屋的产权过户登记。事实与理由：临淄区人民法院在执行张秀珍与齐银置业房屋买卖合同纠纷一案中，于2019年11月26日作出通知，拟对临淄区齐银瑞泉阳光S4号综合楼010301（后改为齐银瑞泉阳光50号楼308号）房产予以处置，但该房屋属于齐银物业所有。截止2017年11月底，因齐银置业欠齐银物业工程款1525635.58元，双方于2017年12月4日签订《房屋抵债协议书》，齐银置业以自己开发的临淄区齐银瑞泉阳光S4号综合楼010301（后改为临淄区齐银瑞泉阳光50号楼308号）现房屋抵顶全部欠款，并于合同签订当日将该房屋交付原告，齐银置业承诺合同签订后半年内办理产权手续。原告于2017年12月4日取得该抵债房屋的所有权，并投入使用。至办理房屋过户期限，虽经原告多次催促，但因齐银置业的原因，一直未将该房屋办到原告名下。临淄区人民法院根据张秀珍的申请，于2018年12月28日对位于临淄区齐银瑞泉阳光S4号综合楼010301号综合楼进行轮候查封。（2019）鲁03民终2090号民事判决生效后，齐银置业未按判决履行，张秀珍申请执行，案号为（2019）鲁0305执2466号。齐银物业签订《房屋抵债协议书》、取得涉案房屋所有权，时间均在查封该套房屋之前，齐银物业系涉案房屋实际所有人，为此起诉。 张秀珍辩称，第一、齐银物业与齐银置业均是由淄博市临淄区人民政府国有资产监督管理局通过山东齐银水泥股份有限公司（简称齐银水泥）控股并实际控制的关联公司。第二、原告作为执行案件的案外人就执行标的主张所有权无事实和法律依据，应判决驳回其诉讼请求。原告作为物业管理公司，其2016年的经营范围是物业服务，2017年经营范围中也没有建筑工程。原告虽然主张“截止2017年11月底，齐银置业欠原告工程款1525635.58元”，但无任何证据证明该债务如何产生，是否真实存在。因此，齐银物业和齐银置业于2017年12月4日签订的《房屋抵债协议书》及其涉及的基础债务明显不真实。原告对涉案房屋不享有所有权，应判决驳回其诉讼请求。第三、退一步说，即便按照原告诉状所述：“原告与齐银置业于2017年12月4日签订《房屋抵债协议书》”，其性质属于“以物抵债协议”。在不动产以物抵债协议中，以物抵债仅为债务的替代履行，其目的为消灭金钱债务。“以物抵债”的涉案不动产在办理不动产物权登记前只能产生债法上的效力，不具有物权法上的效力，不属于物权期待权的保护范围。“以物抵债”中的债权人对涉案不动产不享有排除强制执行的权利，除非“以物抵债”的涉案不动产在另外一个债权对涉案不动产查封前已经办理了不动产物权登记。在与齐银置业房屋买卖合同纠纷案中，张秀珍已经申请临淄区人民法院于2018年12月28日对登记物权所有人为齐银置业的位于临淄区齐银瑞泉阳光S4号综合楼010301号（后改为齐银瑞泉阳光50号楼308号）房产进行保全查封。临淄区人民法院于2019年4月29日作出（2018）鲁0305民初5717号民事判决，该院根据张秀珍的申请对该房屋予以执行处置。据此，张秀珍对查封的该房屋享有优于齐银物业的优先受偿权。综上所述，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。 齐银置业未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。齐银物业提交的(2019)鲁0305执2466号执行裁定书、(2019)鲁0305执异278号执行裁定书，经张秀珍质证无异议，本院予以采信；房屋抵债协议书、收款凭证、建筑工程施工协议、绿化工程合同、工程结算书、齐银置业支款审批单、原告向齐银置业开具的发票，张秀珍质证后对上述证据均提出异议，称不排除后补、原告未提供证据证明协议已经履行、与原告的经营范围系物业服务不相符、物业服务费已经支付不存在抵债的事实及与以物抵债相矛盾等，经审查，上述证据仅证实齐银物业、齐银置业存在业务往来，但不足以证明抵债工程真实存在及双方存在合法有效的到期债权债务关系，故上述证据对齐银物业拟证明的待证事实不具有证明力，依法不予采信。张秀珍提交的山东齐银水泥股份有限公司、淄博市临淄区公有资产经营有限公司、淄博市临淄区九合财金控股有限公司、淄博齐银置业有限公司、淄博齐银阳光物业管理有限公司工商查询信息，经齐银物业公司质证均无异议，依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张秀珍与齐银置业、山东万鹏房地产开发有限公司、杜吉鹏房屋买卖合同纠纷一案，根据张秀珍的申请，本院于2018年12月28日对位于临淄区齐银瑞泉阳光S4号综合楼010301号房产进行轮候查封。本院于2019年4月29日作出（2018）鲁0305民初5717号民事判决，判决：一、齐银置业于本判决生效之日起一个月内办理张秀珍购买的临淄区齐银瑞泉阳光S4综合楼（即现在的50号楼）1单元010103号房产权属证书；二、齐银置业于本判决生效后十日内赔偿张秀珍逾期办证违约损失（按房屋总价款805763元为基数，按年利率6%自2014年4月16日计算至实际办理完房屋所有权证之日止）；三、驳回张秀珍其他诉讼请求。齐银置业不服该判决，向淄博市中级人民法院提起上诉。淄博市中级人民法院于2019年9月3日作出（2019）鲁03民终2090号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，齐银置业未按判决履行，张秀珍向本院申请执行，本院依法受理，案号为（2019）鲁0305执2466号。执行中，本院于2019年11月26日作出（2019）鲁0305执2466号确定财产处置参考价通知书，并通知齐银置业，拟对位于临淄区齐银瑞泉阳光S4号综合楼010301号房产进行处置。案外人齐银物业提出执行异议申请，本院于2019年12月23日作出(2019)鲁0305执异278号执行裁定书，裁定驳回齐银物业的异议请求。齐银物业于2020年1月2日收到(2019)鲁0305执异278号执行裁定书后，在法定期限内依法提起了本案案外人执行异议之诉。 另，齐银物业提交的《房屋抵债协议书》记载：2017年12月4日，齐银置业（甲方）与齐银物业（乙方）协议约定：甲方愿以自己开发的位于临淄区齐银瑞泉阳光50号楼308号）房屋抵还欠乙方工程款1525635.58元；甲方承诺协助乙方自合同签订后半年内办理与该房屋产权相关的手续、合同签订当日互开收据、交付房屋等。收款收据分别记载：2017年12月5日，齐银置业收齐银物业房款1525635.58元，备注为S4综合楼010301号；2017年12月5日，齐银物业收齐银置业工程款1525635.58元。 本院认为，案外人提起执行异议之诉,应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。齐银物业主张齐银置业以位于临淄区齐银瑞泉阳光S4号综合楼010301号房产抵顶齐银置业所欠其工程款，其提交《房屋抵债协议书》、收款凭证、建筑工程施工协议、绿化工程合同、工程结算书为证，双方虽有工程结算往来，但上述证据并不足以证明涉案房屋已经交付给其占有及其已经取得涉案房屋的所有权。退一步讲，即便当事人签订的以房抵债协议是真实的，因未办理涉案房屋的产权变更登记，与物权法规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”不符,其主张亦不能成立。综上,齐银物业提出的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定,判决如下: 驳回原告淄博齐银阳光物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费5450元，由原告淄博齐银阳光物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  朱新桂 审 判 员  张凌燕 人民陪审员  周 敬 二〇二〇年四月二十七日 代理书记员  周美静