上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5047号原告：郑候明，男，1963年9月9日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：高锖，上海兰迪律师事务所律师。被告：上海建华房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨文彬，董事长。委托诉讼代理人：陆伟华，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛嘉琳，上海市锦天城律师事务所律师。原告郑候明与被告上海建华房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人高锖，被告的委托诉讼代理人陆伟华、葛嘉琳到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告郑候明向本院提出诉讼请求：1、请求判决将原、被告双方于1998年4月25日签署的《上海市内销商品房出售合同》第三条约定的“购买该物业的售价为人民币(以下币种同)400,568元”变更为351,968元，被告向原告退回多收取的房款48,600元；2、请求判决被告按照同期银行贷款利率向原告支付第一项多收取房款占用期间的银行利息至付清全部款项之日止，利息起算时间为1999年4月28日。事实及理由：原、被告于1998年4月25日签订了《上海市内销商品房出售合同》，约定被告将其开发的坐落于上海市浦东新区花木北路502弄(现地址变更为花木路788弄)41号建华小区第一幢一层101室房某(以下简称系争房某)出售给原告，建筑面积为103.52平方米，售价为400,568元，建筑面积单价为3,869.47元。当日，原、被告还签订了《建华新村多层商铺认购合同书》，约定原告另购面积为21.355平方米的商铺(以下简称系争商铺)，价款为28万元。前述合同签署后，原告按约支付了全部购房款。2017年9月，因城管花木中队告知系争商铺为违法建筑，系争商铺被强制关闭致原告经济损失。为此，原告诉至法院，要求判定《建华新村多层商铺认购合同书》无效，并要求赔偿经济损失。该案经一、二审之后，均认定系争商铺为违章建筑，双方签署的认购合同书无效，被告应当退回原告购房款28万元。现原告调查发现，当年其他住户购买的同小区同期商品房的售价远低于原告购买的系争房某价格，故原告认为被告擅自将系争房某南面天井改建成商铺，并据此不合理提高系争房某价格，对原告显失公平，故诉至法院，诉请如前。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告要求变更合同于法无据，民法总则已废止了可变更合同的规定；其次，撤销权属于形成权，应当适用除斥期间，原告诉请已经超过最长五年的除斥期间。二、本案合同不存在显失公平的情形，系争房某和系争商铺分别销售，签署两份合同，系争房某价格不包括商铺价格，原告对此也是明知的，故双方在签署系争房某出售合同时约定的价格是双方真实意思表示，被告不存在利用原告缺乏判断能力的情形。就原告主张的房价问题也不存在不合理抬高价格的情形，房某定价采取一房一价原则，每套房某都会根据具体的因素来设定价格，原告所举证的案外人房某，该购买方是被告老客户所以价格优惠。本院经审理认定事实如下：1998年4月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《建华新村多层商铺认购合同书》，约定：一、乙方购买建华新村花木北路502弄(现为花木路788弄)41号101室多层商品房，面积103.52平方米，另购多层商铺房面积21.355平方米，共计面积124.875平方米，每平方米单价5,450元，总计金额620,568元。二、现甲方与乙方签订多层商品房(103.52平方米)的出售合同，合同金额为400,568元，并由甲方协助办理产权证及蓝印户口。三、甲方与乙方另签订本合同，甲方认定乙方购买花木北路XXX弄XXX号XXX室21.355平方米的商铺，另开发票28万元整，长期使用权归乙方所有。四、乙方98年4月10日已付购房款人民币2万元，98年4月30日前付购房款20万元整，余款98年6月份全部付清。同日，原告(乙方)与被告(甲方)还签订《上海市内销商品房出售合同》一份，约定乙方向甲方购买花木北路502弄《建华小区》41号第一幢一层101室房某，建筑面积103.52平方米，总房价款为400,568元。上述两份合同签订后，原告付清了全部购房款，被告亦将房某交付原告使用。2001年，被告名称由“上海建华房地产开发经营公司”变更为“上海建华房地产开发经营有限公司”。2017年，上海市浦东新区城市管理行政执法局执法支队花木中队发布《告知书》，认定系争商铺系违法建筑，要求房某产权人于2017年11月11日前接受处理。2018年，系争商铺临街外墙的大门被以砖墙封闭。2018年10月，原告以(2018)沪0115民初74536号商品房销售合同纠纷一案诉至本院，要求确认其与被告之间签订的《建华新村多层商铺认购合同书》无效，并要求被告返还购房款28万元及利息、赔偿原告经济损失120万元。本院于2019年3月18日对该案作出一审判决，确认原、被告就系争商铺建立的买卖合同关系无效，被告退还原告购房款28万元，驳回原告其余诉讼请求。该案判决后，原告提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年6月24日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。二审判决书中认定：系争商铺无批建手续，属违法搭建，故双方就该商铺签订的买卖合同无效。根据现有事实及当事人自认陈述，原告在购买系争商铺前显然疏于审查标的物之合法性，此等行为实属自甘风险，故合同无效之后果不能单独归咎于被告。本院认为，根据“法不溯及既往”的原则，《中华人民共和国民法总则》施行前成立的合同，原则上适用合同成立当时的法律。原、被告就系争房某的《上海市内销商铺房出售合同》签署于1998年4月25日，成立于民法总则施行前，故被告辩称因民法总则废止了可变更合同而原告无权主张变更合同的意见本院不予采纳。虽原告有权主张变更合同，但该权利的行使应当依照双方出售合同成立时法律的规定，现原告在出售合同签订逾二十年后再主张变更合同，已明显超过法律对可变更合同除斥期间的相应规定，故本院不予支持。另，根据前案生效判决，已认定原告购买系争商铺属自甘风险的行为，故原告对系争房某有可能因商铺拆除而无法再附加经营功能亦应有合理预判，双方签订出售合同时亦不存在显失公平事由。综上，原告要求变更双方签订的出售合同无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第七十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第73条之规定，判决如下：驳回原告郑候明的诉讼请求。案件受理费2,222元，减半收取计1,111元，由原告郑候明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年四月二十日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：(一)行为人对行为内容有重大误解的；(二)显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。三、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第73条对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。