河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终1840号 上诉人（原审被告）：曲振龙，男，1975年10月30日生，汉族，无业，现住河北省唐山市曹妃甸区。 被上诉人（原审原告）：唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司，住所地：唐山市曹妃甸区唐海镇通北小区院内。统一社会信用代码：9113023079549068xL。 法定代表人：李在青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张宗晖，河北舜思律师事务所律师。 上诉人曲振龙因与被上诉人唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司（以下简称：鸿程物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院(2019)冀0209民初3174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 曲振龙上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：上诉人于2010年在曹妃甸区滨海名居购买了住房一套，自2012年1月入住以来，每逢雨天屋内同时漏雨，也多次向被上诉人反映情况，但是被上诉人均未重视，目前为止涉案的房屋一直没有修好。在此期间，上诉人自己也多次进行维修，均未修好，没有找到漏水的真正原因，造成了不必要的人力物力损失。后上诉人经过观察漏水的原因系外墙漏水，本应可以申请动用公共维修基金进行维修，上诉人反映给被上诉人以后，被上诉人仍未回应。本案中，上诉人的房屋漏水未能解决，被上诉人有不可推卸的责任。 唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告向原告支付2014年9月30日至2017年9月29日物业服务费3456元及违约金1228.61元（截止至2018年12月31日）合计4684.61元及违约金（以3456元为基数自2019年1月1日起按照日万分之三计算违约金至实际履行之日止）；2、要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年7月7日，被告曲振龙与唐山市恒硕房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告曲振龙购买了位于唐山市曹妃甸区桥西街滨海里（原唐海县的滨海名居小区22幢1单元404号房屋，房屋面积为91.44平方米。同时该合同约定前期物业服务管理企业为原告鸿程物业公司，物业服务费价格为1元／平方米·月（建筑面积），由物业管理企业按年收取。同时该合同附件约定，业主入住时需预交一年的物业管理费，业主应于每缴费日期前5日交付下年度的物业管理费。2014年4月22日，唐山市恒硕房地产开发有限公司（甲方）与原告鸿程物业公司（原唐海县鸿程物业有限公司）签订《滨海名居商品房前期物业服务协议》，前期物业服务时间指自乙方接到甲方开出的《房屋进住通知单》之日起至业主大会委托业主委员会与乙方签定《物业服务合同》时止，同时约定物业服务费标准（所有住宅及公寓18＃、20＃、23＃收费标准为1元／平方米，曹妃甸国际商贸城为2.5元／平方米）将随有关政策进行调整。《滨海名居商品房前期物业服务协议》签订后，原告鸿程物业公司开始对滨海名居小区提供服务。被告曲振龙至今尚欠2014年9月30日至2017年8月17日的物业服务费用。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告之间物业服务合同关系明确，本院予以确认。被告曲振龙与唐山市恒硕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中明确前期物业管理公司为原告，且原告已经为小区业主提供了物业服务。被告对原告提供的服务有异议，但其提供的照片无法确定拍摄时间，亦无法提供原始证据，不足以证明其主张。其主张房屋漏水，与原告鸿程物业公司没有关联性。物业服务合同为双务合同，物业公司提供服务，小区业主应及时交纳物业服务费。被告作为物业服务的受益人理应及时交纳物业服务费用，被告不交纳物业费的行为损害了原告物业公司合法权益，被告应按照该合同的规定履行交纳物业费的义务，逾期交付属违约行为，应承担违约责任。关于物业费标准，《商品房买卖合同》及《滨海名居商品房前期物业服务协议》均约定为1元/月·平方米（建筑面积），按年收取。且原告未提供证据证明其物业服务等级，无法核对政府指导价，故本院认定本案物业服务标准按合同约定的1元/月·平方米（建筑面积）计算。则2014-2015年度（2014年9月30日起至2015年9月29日止）物业服务费为1097.28（1元/月·平方米×91.44平方米×12个月）。2015-2016年度（2015年9月30日起至2016年9月29日止）物业服务费为1097.28（1元/月·平方米×91.44平方米×12个月）。鉴于至2017年8月17日时唐山曹妃甸区唐唐物业服务有限公司入住本案滨海名居小区，故原告2016-2017年度（2016年9月30日起至2017年8月17日止）物业服务费为966.22元（1元/月·平方米×91.44平方米×10个月零17天）。2014-2015年度物业费应自2014年9月30日起收取违约金，2015-2016年度物业费应自2015年9月30日起收取违约金，2016-2017年度应自2016年9月30日起收取违约金。因前期物业服务合同中并未约定违约金，原告主张日万分之三计算违约金并无依据，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。遂判决：一、被告曲振龙于本判决生效后五日内向原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司交纳2014-2015年度的物业管理费1097.28元，并自2014年9月30日起至实际履行之日止，以2014年-2015年欠缴物业费为1097.28元基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期交费违约金；二、被告曲振龙于本判决生效后五日内向原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司交纳2015-2016年度的物业管理费1097.28元，并自2015年9月30日起至实际履行之日止，以2015年-2016年欠缴物业费为1097.28元基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期交费违约金；三、被告曲振龙于本判决生效后五日内向原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司交纳2016-2017年度的物业管理费966.22元，并自2016年9月30日起实际履行之日止，以2016-2017年欠缴物业费为966.22元基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期交费违约金；四、驳回原告唐山曹妃甸区鸿程物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曲振龙负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。 本院认为，上诉人曲振龙与唐山市恒硕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、以及唐山市恒硕房地产开发有限公司与被上诉人鸿程物业公司签订的《滨海名居商品房前期物业服务协议》，是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上诉人入住涉案的房屋后，接受了被上诉人提供的物业服务，应当按照合同的约定向被上诉人交纳物业费，上诉人未交纳物业服务费的行为已经构成了违约，应当承担相应的违约责任。因在一、二审诉讼中，上诉人所提供的证据不足以证实其主张的事实成立，故一审法院依据本案的实际情况、当事人所提交的证据，判决上诉人给付被上诉人相应的物业费以及违约金并无不妥。上诉人的上诉理由均不能成立，本院均不予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人曲振龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 军 审判员 毕雪维 审判员 徐万启 二〇二〇年四月二十四日 书记员 郑 悦