青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初329号   原告（反诉被告）：谭永梅，女，1972年6月22日出生，汉族，住西宁市。   委托诉讼代理人：张永虎，青海德坤律师事务所律师。   被告（反诉原告）：青海金佰川商贸集团有限公司，统一社会信用代码：91630000710413723L，住所地：西宁市城中区西大街36号西门商厦B座15-16楼。   法定代表人：刘静，该公司总经理。   委托诉讼代理人：金峻晖，青海夏都律师事务所律师。   委托诉讼代理人：祁晓霞，该公司行政负责人。   原告（反诉被告）谭永梅与被告（反诉原告）青海金佰川商贸集团有限公司（以下简称金佰川公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年1月16日受理后，依法适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭永梅及其委托诉讼代理人张永虎，被告（反诉原告）金佰川公司的委托诉讼代理人金峻晖、祁晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）谭永梅向本院提出以下诉讼请求：1、金佰川公司腾退房屋交付房屋钥匙；2、金佰川公司支付违约金1680元；3、金佰川公司赔偿房屋损失20000元；4、金佰川公司支付自2020年3月18日起按每月2800元至实际腾退之日止的房屋租金；5、金佰川公司支付欠付的物业、暖气、水电费等费用3000元；6、本案诉讼费由金佰川公司承担。事实与理由：2015年3月17日,谭永梅与金佰川公司签订《房屋租赁合同》,合同约定：谭永梅将位于西宁市××巷号房屋出租给金佰川公司,月租金2800元,合同签订之日起一次性付清全年租金33600元。合同在履行期间,任何一方不得擅自变更或解除合同,否则违约方需向对方承担相当于合同半年租金总额的10%作为违约金。合同在履行期间内,金佰川公司提出解除合同,谭永梅验收房屋时发现房屋内的设施严重损坏，真皮沙发皮面损坏、橱柜、衣柜的门脱落、椅子腿从中间断开、床垫塌陷、墙面熏黄、浴缸配件遗失、电视机柜、暖气罩、餐桌桌面等设施均有不同程度损坏。因房屋为顶楼,金佰川公司在屋顶漏水时未通知物业和谭永梅,导致墙面壁纸损坏,损失进一步扩大。双方经多次协商无果，故诉至法院，望判如所请。   金佰川公司针对本诉答辩并反诉称：双方的租赁合同已到期，现在是不定期租赁。我公司已于2019年9月20日搬出房屋，9月24日谭永梅对房屋进行了验收。我公司在四年的租赁期间内对房屋内的设施使用属于正常的损耗，不存在损坏房屋设施的情况，在房屋交付时也进行了相应的维修。我公司已足额缴纳了房屋租金，也不存在欠付物业费等情况，请求法庭驳回谭永梅本诉的诉讼请求。双方签订的房屋租赁合同租期为一年，年租金33600元，房屋保证金押金5000元，一年租期届满后，双方每年续租至2020年，未再签订书面的《房屋租赁合同》。2019年9月底。我公司提出退租，但谭永梅以房屋的设施损坏为由，至今不予退还剩余半年租金及押金。谭永梅的行为侵害了我公司的合法权益，现金佰川公司提出以下反诉请求：1、解除金佰川公司与谭永梅的不定期房屋租赁合同；2、谭永梅退还租金16800元；3、谭永梅退还租房押金5000元；4、本案诉讼费由谭永梅承担。   原告（反诉被告）谭永梅针对反诉辩称：双方的租赁合同通过微信方式进行了续签，并非不定期租赁合同关系，现合同履行期限届满，不存在解除的问题。金佰川公司至今未向谭永梅交还房屋钥匙，相应的房屋租金应当继续计算。保证金的目的，是为了保证房屋设施完好、不拖欠物业费等，上述义务未履行之前，保证金不予退还。   原告（反诉被告）谭永梅就本诉向法庭提交以下证据：证据一、房产证复印件、房屋租赁合同、房屋设施清单，证明谭永梅系涉案房屋的所有人，房屋租赁合同对租金金额、房屋内部的设施、物业费、采暖费的缴纳及违约金进行了约定；证据二，微信聊天记录、室内现状图片，证明2016至2019年双方以微信方式签订了租赁合同，2019年的租赁期限为2019年3月19日至2020年3月18日。2019年9月14日，金佰川公司提出可能要提前退租，物业费、采暖费交清后搬出。2019年9月24日，谭永梅查验房屋，发现屋内设施损毁严重，房屋漏水情况也未向物业反映，双方沟通后无法达成一致意见，涉案房屋至今日未能交付;证据三、证人胡×、严×证言，证明房屋设施破坏严重。   金佰川公司质证认为：对证据一、真实性无异议；对证据二、以微信方式续签合同的证明方向不予认可，双方并未签订书面合同，只是转账交纳租金，是不定期租赁，其提出的房屋损毁无直接证据，不予认可。2019年9月20日我公司搬出房屋，在此之前的水电费全部交清，10月份开始的采暖费与我公司无关，谭永梅是业主，房屋漏水的维修应由业主与物业公司沟通；对证据三，证人与谭永梅系朋友关系，对证言的真实性不予认可。   金佰川公司就本诉未向法庭提交证据。   金佰川公司就反诉向法庭提交以下证据：证据一、房屋租赁合同，证明双方于2015年签订书面租赁合同，后期未再续签，双方属于不定期租赁合同关系；证据二、2019年10月至2020年3月的房屋租金收条、押金收条，证明谭永梅收到了金佰川公司交纳的房屋租金和支付的押金；证据三、物业公司收条两份，证明证明金佰川公司缴纳了卫生费、水费、电费等，不存在拖欠的情形；证据四、微信记录，证明2019年9月10日金佰川公司告知谭永梅要搬出，24日对房屋进行验收交付，双方的租赁合同于24日终止。   原告（反诉被告）谭永梅质证认为，对证据一、真实性无异议，但2017年至2019年双方以微信方式签订了房屋租赁合同，并非不定期租赁关系；对证据二、三，无异议；对证据四、不认可，房屋未实际交付。   原告（反诉被告）谭永梅就反诉未向法庭提交证据。   本院就上述证据综合质证如下：双方对房屋租赁关系、租金缴纳、押金收取均无异议，本院予以采信。谭永梅提交的微信记录、照片不能有效证实双方续签了房屋租赁合同及其房屋损失的金额，证人证言无其他证据印证，对上述证据的证明方向，本院不予采信。金佰川公司提交的微信记录亦不能有效证实其向谭永梅实际交付了房屋，其证明方向，本院不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   谭永梅系西宁市斜石巷1号4号楼1单元162室房屋所有人。2015年3月17日，谭永梅（甲方）与金佰川公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于西宁市××巷房屋出租给乙方作为居住使用。合同租期12个月，自2015年3月19日起至2016年3月18日止。房屋月租金2800元，按全年缴纳，合同签订之日一次性付清全年租金33600元。承租方承租前缴纳房屋保证金5000元，合同期满后，甲方一次性退还乙方。双方还约定：在合同履行过程中，如甲乙一方违反合同约定，另一方有权解除合同并依据本合同行使各项权利，违约方需承担相当于合同半年租金总额10%的违约金。合同签订后，谭永梅将涉案房屋交付金佰川公司使用，金佰川公司支付租金33600元、押金5000元。2016至2019年双方未签订书面的《房屋租赁合同》。   另查明，2015年3月19日，谭永梅出具收条，收到金佰川公司支付的房屋租金33600元（2015年3月19日-2016年3月18日）及租房押金5000元。2016年3月2日、2018年3月15日、2019年6月11日，谭永梅向金佰川公司出具收据，收到了当年的房屋租金，2019年所收取的房屋租金的截止时间是2020年3月18日。2019年9月10日，金佰川公司通过微信向谭永梅提出退租事宜，双方对房屋未进行交接，金佰川公司未将房屋钥匙交付谭永梅。   本院认为，谭永梅与金佰川公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，谭永梅与金佰川公司的房屋租赁合同在租赁期间届满后，金佰川公司继续使用承租的房屋，谭永梅未提出异议并继续收取房屋租金，双方形成不定期租赁合同关系，对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，现金佰川公司提出解除租赁合同，本院予以支持。关于谭永梅要求金佰川公司腾退房屋、交付房屋钥匙的请求，双方合同解除后，金佰川公司应向谭永梅腾退房屋，对此本院予以支持，由于房屋未能实际交付，谭永梅要求金佰川公司支付房屋实际交付之日止的租金，本院亦予支持。金佰川公司提出其已向谭永梅交付了房屋，无证据证实，且涉案房屋钥匙并未实际交还，故其反诉要求谭永梅退还租金16800元，本院不予支持。关于谭永梅要求金佰川公司支付违约金1680元的请求，金佰川公司并无合同约定的违约行为，对该项请求，本院不予支持。关于谭永梅主张的房屋损失20000元及欠付的物业、暖气、水电费等3000元，谭永梅未向法庭提交房屋设施受损的有效证据，亦未提交欠付物业、暖气、水电费的相关票据，故本院不予支持。关于金佰川公司反诉要求退还保证金5000元的主张，根据合同约定，合同期满后，保证金由谭永梅一次性退还金佰川公司，该反诉主张本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）谭永梅与被告（反诉原告）青海金佰川商贸集团有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月14日解除。   二、被告（反诉原告）青海金佰川商贸集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）谭永梅腾退位于西宁市××巷房屋，并交还房屋钥匙。   三、被告（反诉原告）青海金佰川商贸集团有限公司按月租金2800月向原告（反诉被告）谭永梅支付自实际腾退之日的房屋租金。   四、原告（反诉被告）谭永梅退还被告（反诉原告）青海金佰川商贸集团有限公司房屋押金5000元。   五、驳回原告（反诉被告）谭永梅的其他诉讼请求。   六、驳回被告（反诉原告）青海金佰川商贸集团有限公司的其他反诉诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费301元，由原告（反诉被告）谭永梅负担，反诉案件受理费173元由被告（反诉原告）青海金佰川商贸集团有限公司负担。   如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 金 锋     二〇二〇年四月十四日   书记员 郭晓业   附：《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。   第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。   第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。   《最高人《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。