云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10109号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨金生，男，1991年8月18日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：杨庆全，西山区民族法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南达观盛景商业运营管理有限公司，住所云南省昆明市经开区普照汽车市场内办公楼。法定代表人：胡慧敏，总经理。委托诉讼代理人：郑林梅，女，1988年1月16日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：李庆波，女，1981年10月26日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县，系该公司员工，特别授权代理。上诉人杨金生因与上诉人云南达观盛景商业运营管理有限公司（以下简称“达观公司”）租赁合同纠纷一案，双方皆不服云南省宜良县人民法院（2019）云0125民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨金生上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨金生一审诉讼请求，驳回达观公司一审反诉请求；本案一、二审案件受理费由达观公司承担。事实和理由：1.一审认定杨金生租金为每年每平方60元及每年递增6%错误。2.一审认定双方于2017年5月18日将租金总额拆分为两部分错误，双方的《租赁合同》及所签订的《商业运营管理服务协议》实际上就是一个租赁合同，双方之间不存在管理与被管理或服务的关系。3.一审双方已明确达观公司于2019年3月26日就将杨金生租赁的商铺门锁上同时关闭水电，仍认定杨金生于2019年3月10日至3月31日使用租赁房屋错误，且租金也应当以双方约定的39000元/年的标准而不是60173元/年的标准计算。4.一审法院组织双方调解时只是协商过商铺里面物品的事，但并未实际搬离，一审认定杨金生已将商铺里面的物品搬走错误。5.一审按照达观公司增加的租金60173元的30%计算违约金违反了当事人的处分原则，双方第一年的租金为20226元，根据合同法的相关规定，违约金不能超过总合同标的额的30%计6067.8元，且杨金生在本案中不存在违约，是达观公司存在违约。针对杨金生的上诉请求、事实和理由，达观公司辩称其意见与上诉状一致，即请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、七项；2.判令杨金生的保证金1万元不予退还；3.判令杨金生支付达观公司在其经营期间的租金3387元、电费1275元、水费88元、物业费1486元、垃圾清运费208元，合计6444元；4.判令杨金生支付达观公司违约金67420元；5.一、二审案件受理费由杨金生承担。事实和理由：1.一审判决达观公司返还杨金生1万元保证金属适用法律不当。本案杨金生未按约履行合同，多次违约，且在最后一次违约时水、电、气、物业管理费均未结清，商铺也未交还达观公司，故保证金不应退还。2.一审按第四年租金的30%判令杨金生支付达观公司违约金18051.9元不合理，且不符合法律规定，亦远远弥补不了达观公司的损失。3.杨金生从2019年3月9日至2019年8月1日一直占用达观公司商铺不归还达4个多月，给达观公司造成租金损失近3万元，一审对达观公司的这部分损失不作处理不公正。针对达观公司的上诉请求、事实和理由，杨金生辩称其意见与上诉状一致。杨金生向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的位于宜良县商铺租赁合同；2.判令被告立即退还原告合同保证金10000元、水电押金2000元及装修保证金3000元；3.判令被告赔偿原告违约解除合同的经济损失19500元；4.被告立即归还原告商铺里面的物品；5.诉讼费全部由被告承担。达观公司向一审法院反诉请求：1.解除双方于2017年5月18日签订的《租赁合同》及《商业运营管理服务协议》；2.判令原告（反诉被告）杨金生立即将愿景城市广场1栋2楼1-C-213、215、216号商铺交给被告（反诉原告）达观公司；3.判令原告（反诉被告）杨金生支付在其经营期间欠缴的租金3387元、电费1275元、水费88元、物业费1486元、垃圾清运费208元，合计6444元；4.因原告（反诉被告）杨金生违约，所交的合同保证金10000元不予退还；5.判令原告（反诉被告）杨金生支付违约金67420元；6.反诉费用由原告（反诉被告）杨金生承担。一审法院认定事实：双方诉争商铺位于愿景城市广场1栋2楼1-C-213、215号。愿景城市广场是云南美好愿景房地产开发公司投资建设，取得国有土地使用证。被告（反诉原告）达观公司为云南美好愿景房地产开发有限公司合作方，愿景城市广场商业项目委托其经营管理。2016年3月10日，原告（反诉被告）杨金生与被告（反诉原告）达观公司签订租赁合同，主要内容是甲方达观公司将愿景城市广场1栋2楼1-C-213、215号建筑面积为70.23平方米的商铺租给乙方杨金生经营美发业务，租期为第一年每平方60元，以后每年在原基础上递增6%，即2016年3月10日至2020年12月31日止，租金为第一年33710元（4个月免租），第二年35733元（4个月免租），第三年56802元，第四年60173元，第五年51392元。2017年5月18日，达观公司把该合同租金数额拆分为两部分，与杨金生签订两个合同：1、《租赁合同》，租金为第一期2016年3月10日至2017年3月9日付20226元；第二期2017年3月10日至2018年3月9日付21440元；第三期2018年3月10日至2019年3月9日付34081元；第四期2019年3月10日至2020年3月9日付36104元；第五期2020年3月10日至2020年12月31日付30835元。2、《商业运营管理服务协议》，商业管理服务费为第一期2016年3月10日至2017年3月9日付13484元；第二期2017年3月10日至2018年3月9日付14293元；第三期2018年3月10日至2019年3月9日付22721元；第四期2019年3月10日至2020年3月9日付24069元；第五期2020年3月10日至2020年12月31日付20557元。合同规定租金在支付周期30日前付清。合同在履行过程中，2017年5月10日双方又签订《愿景城市广场商家临时商铺使用协议》，被告（反诉原告）达观公司把1-C-216号商铺（建筑面积为28.82平方米）免费提供给原告（反诉被告）杨金生使用。2018年3月7日双方签订《补充协议》，主要内容：“第一条，乙方于2016年3月10日与甲方签订的《租赁合同》，租赁标的为愿景城市广场1栋2楼（1-C-213、215、216）号商铺……；第二条，根据《租赁合同》中约定，乙方2018年3月10日至2019年3月9日应缴纳租金为56802元，基于对乙方的经营支持，甲方同意乙方2018年租金为39000元……”。以上合同均得到履行。2019年在应交纳第四期租金时，原告（反诉被告）杨金生未交纳，被告（反诉原告）达观公司于2019年3月26日发出的“云南达观公司外部工作联系函”认为按合同约定原告（反诉被告）杨金生应于2019年2月8日前缴纳下一年度租金，但由于原告（反诉被告）杨金生未缴纳，提出：1、要求租户杨金生于2019年3月31日办理完合同终止手续；2、杨金生2019年3月10日至3月31日仍在使用租赁位置，应缴纳该期间租金3387元；3、按合同规定不予退还10000元合同保证金，并保留追诉其违约责任。之后原告（反诉被告）杨金生搬商铺内自己物品。被告（反诉原告）达观公司进行制止，保安用锁锁住商铺门。原告（反诉被告）杨金生于2019年4月向法院起诉，在诉讼过程中，双方协商原告（反诉被告）杨金生搬走自己的物品。一审法院认为，根据被告（反诉原告）达观公司与房屋所有权人云南美好愿景房地产开发有限公司签订的协议，被告（反诉原告）达观公司有对协议内房产租赁出租的权利，有与原告（反诉被告）杨金生签订租赁合同的资格。双方于2016年签订的《租赁合同》和2017年签订的《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》及2018年《补充协议》是在双方自愿的基础上签订的，均为有效合同，予以认可。从被告（反诉原告）达观公司的陈述和合同内容上反映的事实，2017年签订的《租赁合同》和《商业运营管理服务协议》是把2016年签订的《租赁合同》的每年租金总额拆分为租金和服务费。根据合同法的规定应视为对合同进行变更。2018年双方签订的《补充协议》是在2016年3月签订的《租赁合同》基础上对2018年应缴纳租金费用的更改和约定。双方2016年签订的《租赁合同》仍是双方的基础合同，以上合同有差异的内容，按以下原则处理：1、依据合同法的相关规定，合同变更内容明确的，以变更后的内容为准，内容约定不明确的，以原合同的内容为准；2、以上合同均为格式合同，均为被告（反诉原告）达观公司主动行为，对涉及相对方承担违约责任不一致的，从保护相对方的权利出发，选择较有利相对方及原告（反诉被告）杨金生的合同条款。2016年双方签订的《租赁合同》内容约定第三期租金为56802元，第四期租金为60173元；2017年签订《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》，第三期租金为34081元、服务费为22721元，两项合计原告本年度租金为56802元；第四期租金为36104元，服务费为24069元，两项合计60173元。因此，被告（反诉原告）达观公司并未增加原告（反诉被告）杨金生租金及费用。且根据2018年3月7日双方签订的《补充协议》，被告（反诉原告）达观公司把原告（反诉被告）杨金生的租金从56802元降至39000元。据此，原告（反诉被告）杨金生诉称的被告（反诉原告）达观公司把2018年3月10日至2019年3月9日商铺使用租金从原合同的34081元提高到39000元，把2019年3月10日至2020年3月9日的租金提高到60173元的理由不成立，被告（反诉原告）达观公司没有违约行为，不承担违约责任。同时，原告（反诉被告）杨金生未按合同约定时间交纳2019年度第四期租金，已用行为表示不再履行合同，属违约，应承担违约责任。针对原告（反诉被告）杨金生诉讼请求及被告（反诉原告）达观公司反诉请求，双方均请求解除租赁合同，予以认可。对原告（反诉被告）杨金生的其他诉讼请求：1、要求被告（反诉原告）达观公司赔偿违约经济损失19500元的诉讼请求，因其无违约行为，不予支持；2、原告（反诉被告）杨金生提出的归还商铺内物品的请求，双方已庭前协商解决，予以认可；3、要求返还10000元合同保证金的请求，2016年的《租赁合同》第3条第4项规定合同保证金是用来保证租期满时交还房屋，结清水、电、气、物业管理费等费用保证金。本案原告（反诉被告）杨金生搬离商铺时被告（反诉原告）达观公司未用法律维护自己利益，而是保安用锁门的方式处理，应视为已移交，被告（反诉原告）达观公司也未提交原告（反诉被告）杨金生搬离之前欠水、电、气等费用的证据，因此，对原告（反诉被告）杨金生要求退还保证金的请求予以支持。对被告(反诉原告)达观公司反诉的其他请求：1、商铺交还被告（反诉原告）达观公司的反诉请求，双方庭前已协商解决，予以认可；2、要求原告（反诉被告）杨金生支付欠缴租金3387元的反诉请求，原告（反诉被告）杨金生租赁期第四期2019年3月9日到期，原告（反诉被告）杨金生未交纳租金，至3月26日被告（反诉原告）达观公司通知其解除合同，原告（反诉被告）杨金生应承担2019年3月10日至2019年3月26日之间计16天的租金及服务费，计2588元（60173元÷12个月/31天×16天）；3、对于水电费、物业费被告（反诉原告）达观公司未提供证据，征收权利人也非被告（反诉原告）达观公司，不予支持；4、对被告（反诉原告）达观公司不予退还保证金10000元的反诉请求，因前述理由，不予支持；5、对要求原告（反诉被告）杨金生支付违约金的诉讼请求，双方2016年签订的《租赁合同》和2017年的《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》均有规定对违约行为的处理条款，按前述原因，按有利原告（反诉被告）杨金生的条款执行，即按2016年《租赁合同》第六条第2项和第八条第4项的规定，由原告（反诉被告）杨金生承担第四期年度租金30%的损失，即18051.9元（60173元×30%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杨金生与被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司2016年3月10日签订的《租赁合同》和2017年5月18日签订的《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》；二、由被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司归还原告(反诉被告)杨金生合同保证金人民币10000元；三、由原告(反诉被告)杨金生支付被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司2019年3月10日至3月26日租金人民币2588元；四、由原告（反诉被告）杨金生赔偿被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司违约金人民币18051.9元；五、以上三项折抵后，由原告(反诉被告)杨金生于本判决书发生法律效力之日支付被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司人民币10639.9元；六、驳回原告(反诉被告)杨金生本诉部分的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司反诉部分的其他反诉请求。本诉案件受理费663元，减半收取331.5元，由原告(反诉被告)杨金生承担96.1元、被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司承担235.4元；反诉案件受理费1897元，减半收取948.5元，由被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司承担715.1元、原告（反诉被告）杨金生承担233.4元。二审中，达观公司提交：1.收据4份，欲证明杨金生交过1万元保证金，因其违约不应退还；2016年至2017年杨金生交纳的租金都是按照2016年3月10日签订的《租赁合同》约定的金额交纳，不存在提高之说。2.租金缴纳确认表，欲证明2017年9月1日杨金生签字确认2017年3月10日至2018年3月9日的租金为35733元，不存在杨金生所说的21440元。经质证，杨金生对证据1的真实性、关联性认可，合法性、证明目的不认可；对证据2的三性、证明目的不认可。本院认为，证据1符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，予以采信；证据2系复印件，不能与原件进行比对，真实性无法核实，不予采信。对于一审查明的案件事实，杨金生提出异议，主张2017年5月18日签订的《租赁合同》及《商业运营管理服务协议》并非是对2016年3月10日签订的《租赁合同》的拆分，而是对原合同条款进行变更约定后签订的新合同。对此，达观公司不认可，认为一审认定正确。同时，达观公司对“被告（反诉原告）达观公司进行制止，保安用锁锁住商铺门”提出异议，主张达观公司并未进行制止，而是直接报警，后在杨金生自行离开的情况下为保障其财产安全才锁的门，并非达观公司主动无故的锁门。对此，杨金生不认可，认为一审认定正确。此外，双方对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。针对杨金生所提事实异议，从双方2016年3月10日签订的《租赁合同》、2017年5月18日签订的《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》约定内容及履行情况、达观公司所作陈述看，一审所作认定无误，对杨金生所提事实异议不予采信。针对达观公司所提事实异议，因其未提交有效证据加以证明，杨金生又不认可，不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.达观公司应否退还杨金生合同保证金？2.杨金生应向达观公司支付的租金认定。3.杨金生应否支付达观公司违约金？如需支付，违约金的认定。本院认为，双方当事人对一审判决解除杨金生与达观公司2016年3月10日签订的《租赁合同》和2017年5月18日签订的《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》均无异议，本院予以维持。针对争议焦点1。上诉人、被上诉人2017年5月18日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，杨金生需在合同签订时一次性向达观公司支付租赁保证金1万元，除自然灾害或政府原因导致本合同不能继续履行外，该保证金在租期内不予退还。租赁期满，除租赁保证金已依合同相关约定扣减或不予退还外，杨金生应在完成下列各项结算、完整交还租赁场所及纠纷的圆满解决后，达观公司二十天内将保证金无息退还杨金生……。本案租赁合同约定的租赁期从2016年3月10日至2020年12月31日止，租期内因杨金生迟延支付租金构成违约，达观公司据此要求解除合同并收回商铺。现杨金生要求达观公司向其退还保证金1万元，从合同的约定内容看，本案保证金的退还条件尚未成就，故对杨金生的该项诉讼请求本院不予支持。一审对此所作认定及处理有误，本院予以纠正。对于杨金生要求达观公司赔偿因解除租赁合同造成的经济损失，本案并非因达观公司违约而解除合同，且杨金生亦未能提交充分的证据证明其遭受的经济损失可归责于达观公司，故杨金生的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。针对争议焦点2。杨金生未按约定交纳第四期租金，2019年3月26日达观公司发出“云南达观公司外部工作联系函”，杨金生于2019年3月26日搬离商铺，故杨金生应向达观公司支付2019年3月10日至2019年3月26日共计17天的租金及管理服务费，计2803元（60173元÷365天×17天）。一审对此所作认定有误，本院予以纠正。针对争议焦点3。杨金生迟延支付租金，其行为已构成违约，达观公司要求杨金生按照合同约定向其支付违约金，于法有据，应予支持。鉴于双方在《租赁合同》中约定的违约金过高，杨金生已经明确提出申请调整该违约金，而本案因杨金生违约给达观公司造成的损失实际就是拖欠租金产生的资金占用利息损失，故本院酌情对于杨金生应当承担的违约金做相应调整，支持以欠付租金2803元为基数，从杨金生应当支付租金的期限即2019年2月9日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。综上，上诉人杨金生、达观公司的部分上诉请求成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持云南省宜良县人民法院（2019）云0125民初960号民事判决第一项，即“一、解除原告（反诉被告）杨金生与被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司2016年3月10日签订的《租赁合同》和2017年5月18日签订的《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》”；二、撤销云南省宜良县人民法院（2019）云0125民初960号民事判决第二、三、四、五、六、七项，即“二、由被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司归还原告(反诉被告)杨金生合同保证金人民币10000元；三、由原告(反诉被告)杨金生支付被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司2019年3月10日至3月26日租金人民币2588元；四、由原告（反诉被告）杨金生赔偿被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司违约金人民币18051.9元；五、以上三项折抵后，由原告(反诉被告)杨金生于本判决书发生法律效力之日支付被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司人民币10639.9元；六、驳回原告(反诉被告)杨金生本诉部分的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司反诉部分的其他反诉请求”；三、杨金生于本判决生效之日起十日内支付云南达观盛景商业运营管理有限公司2019年3月10日至2019年3月26日的租金2803元；四、杨金生于本判决生效之日起十日内支付云南达观盛景商业运营管理有限公司以欠付租金2803元为基数，从2019年2月9日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；五、驳回杨金生的其他诉讼请求；六、驳回云南达观盛景商业运营管理有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费663元，由杨金生负担630元，云南达观盛景商业运营管理有限公司负担33元；一审反诉案件受理费1897元，由云南达观盛景商业运营管理有限公司负担1612元，杨金生负担285元。二审案件受理费2560元，由杨金生负担915元，云南达观盛景商业运营管理有限公司负担1645元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年四月二十八日法官助理陈志远书记员武雨