江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终310号上诉人（原审被告）：张天凤，女，1972年7月17日出生，汉族，住江西省九江市。委托诉讼代理人：韩守莹，江西惟民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：九江市龙鑫物业服务有限公司。住所地：江西省九江市濂溪区长虹大道258号。统一社会信用代码：91360400744265167Y。法定代表人：李桂群，系公司总经理。委托诉讼代理人：李彩虹，女，汉族，公司员工。上诉人张天凤因与被上诉人九江市龙鑫物业服务有限公司（以下简称龙鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张天凤上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人龙鑫物业公司的一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：经九江市华龙莱茵美郡业主委员会表决，已解聘龙鑫物业公司，另行聘请了江西丽华物业服务有限公司（以下简称丽华物业公司）作为小区的物业管理公司。据丽华物业公司称，其与龙鑫物业公司之间存在交接协议，由丽华物业公司代收交接前业主欠缴的物业费。丽华物业公司接手管理小区后，于2019年10月27日上门催缴物业费。上诉人在了解双方存在代收协议的情况下，向丽华物业公司缴纳了自2017年7月1日至2019年5月8日的欠缴费用，共计2455元。丽华物业公司出具了收据。龙鑫物业公司称上诉人未缴纳物业费无事实依据。龙鑫物业公司辩称，上诉人缴纳的物业费包括龙鑫物业公司和丽华物业公司两家的物业费。代收协议明确丽华物业公司代收的截止时间是2018年12月20日，故上诉人应向丽华物业公司追回多交的2017年7月1日至2018年5月7日物业费，该部分物业费应交给龙鑫物业公司。原审原告九江市龙鑫物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告张天凤向原告支付物业管理费金额1079元，（从2017年7月1日至2018年5月7日止）；2、由被告张天凤承担本案全部诉讼费。一审法院认定的事实：原告九江市龙鑫物业服务有限公司于2015年5月8日与九江市华龙﹒莱茵美郡小区业主委员会签订了物业管理服务合同，为该小区全体业主提供房屋和共用设施管理、公共环境卫生管理、绿化、交通秩序以及公共秩序维护与消防管理服务，服务期限至2018年5月7日。2007年5月8日，被告张天凤购得华龙﹒莱茵美郡小区住宅18栋3单元101室，成为该小区业主。原告其物业服务费依据物业管理服务合同按建筑面积每月每平方米0.8元收取，被告房屋建筑面积为131.95㎡，每月应交纳的物业管理费为106元。被告张天凤的物业服务费缴至2017年6月30日，之后再未交纳。2017年4月间，被告张天凤物品被损坏，2017年4月12日，被告向九江市濂溪区公安分局十里派出所报案。2018年7月1日，原告向被告发出缴费通知，告知被告，截止2018年5月7日，被告已欠交物业服务费1079元，但被告置之不理。故原告诉至法院。以上事实有九**龙﹒莱茵美郡物业管理服务合同复印件、商品房买卖合同复印件、催费通知、受案回执（派出所）复印件及原、被告陈述在案佐证，该院予以确认。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告张天凤是原告提供服务的受益人。在原告九江市龙鑫物业服务有限公司与九江市华龙﹒莱茵美郡小区业主委员会签订的物业管理服务合同第十一条谈到，原告接受委托提供管理服务的范围是：维护公共秩序，包括24小时安全监控、巡视、门岗执勤、消防管理、灾害预防、完善区域内安全防范措施。在违约责任条款中谈到，若原告未能达到约定的服务事项和管理目标，九江市华龙﹒莱茵美郡小区业主委员会有权要求原告限期整改，并达到合同约定；逾期不整改或整改不符合本合同约定的，九江市华龙﹒莱茵美郡小区业主委员会有权终止合同。如因原告管理不善或操作不当或未履行《物业管理条例》第36条、第47条的规定，导致业主、物业使用人人身（安全）、财产（失窃）安全受到损害的，依法界定过错责任之后，原告依法承担赔偿责任并负责善后处理。鉴于此，被告张天凤在物品受到损害后认为原告未尽到公共秩序维护之责后，可以向九江市华龙﹒莱茵美郡小区业主委员会提出，由物业管理服务合同相对人九江市华龙﹒莱茵美郡小区业主委员会要求原告九江市龙鑫物业服务有限公司整改。在依法能界定过错责任的前提下，被告张天凤可以就损害赔偿起诉原告管理不善。而以上事由在本案中没有发生。并且，被告物品被损害，公安机关已立案，公安机关有追回被告财产损失之义务。被告张天凤以此为由拒交物业管理费的抗辩理由不能成立。故原告九江市龙鑫物业服务有限公司要求被告张天凤支付物业服务费1079元的诉讼请求合理，予以支持。被告张天凤认为原告多收了契税、煤气费、应开具以前缴纳物业费发票等主张不属本案审理范围，该院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：限被告张天凤于本判决生效后十日内向原告九江市龙鑫物业服务有限公司交纳物业服务费1079元（从2017年7月1日至2018年5月7日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告张天凤负担。二审期间，上诉人张天凤向本院提交丽华物业公司的收款收据及《证明》，证明张天凤于2019年10月21日已向丽华物业公司缴纳了2017年7月1日至2019年5月8日的物业费共计2455元。龙鑫物业公司质证意见：对证据的真实性无异议，收款收据的时间是2019年10月21日，龙鑫物业公司与丽华物业公司签订的代收协议约定，丽华物业公司有权代收时间截止至2018年12月20日止，此后丽华物业公司无权代收。龙鑫物业公司向本院提交其与丽华物业公司签订的《物业费代收交接协议》，证明龙鑫物业公司委托丽华物业公司代收物业费的截止时间是2018年12月20日，该协议在丽华物业公司办公室的前台有张贴。上诉人张天凤质证意见：对真实性无异议。该协议充分证明龙鑫物业公司已授权丽华物业公司代收物业费，该协议是龙鑫物业公司与丽华物业公司的内部协议，上诉人不清楚丽华物业公司代收物业费的权限和时间范围。上诉人作为业主向丽华物业公司缴纳物业费是善意的。本院对双方提交的证据的真实性予以确认。本院二审查明，龙鑫物业公司受聘管理莱茵美郡小区的时间是2015年5月8日至2018年5月7日，之后该小区物业由丽华物业公司管理，丽华物业公司管理一年后，也被解聘，涉案小区物业目前由另一家物业公司管理。因上诉人拖欠物业费，龙鑫物业公司向上诉人催收，于2018年7月1日在上诉人家的门上张贴了《催费通知》，该通知上盖有龙鑫物业公司公章。龙鑫物业公司并于2019年10月16日向九江市濂溪区人民法院提起诉讼。一审法院于2019年11月21日向上诉人送达一审判决书。张天凤在收到一审判决书的当天，通过支付宝向丽华物业公司人员缴纳了2017年7月1日至2019年5月8日的物业费共计2455元。本院另查明，2018年7月2日，龙鑫物业公司与丽华物业公司签订《物业费代收交接协议》，约定龙鑫物业公司授权丽华物业公司代收龙鑫物业公司服务合同期内业主拖欠的物业费和二次供水水费，代收时间截止到2018年12月20日。本院查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，因上诉人拖欠物业费，龙鑫物业公司通过上门张贴《催费通知》、提起诉讼的方式向上诉人主张权利。从上诉人的上诉状中可看出，上诉人也知道龙鑫物业公司被解聘、丽华物业公司接手管理小区物业的事实。按照合同相对性的原则，龙鑫物业公司为小区业主提供了服务，业主张天凤应将龙鑫物业公司服务期间的物业费交给龙鑫物业公司，况且龙鑫物业公司一直在向其主张权利。上诉人在收到一审判决书后，应当知道其债权人是龙鑫物业公司，在向丽华物业公司支付物业费时，更应当审慎审查丽华物业公司的代收权限和时间，但上诉人未经龙鑫物业公司明确同意，亦未注意审查丽华物业公司的权限，仍向丽华物业公司支付本应交给龙鑫物业公司的物业费，属错误履行，其本人应承担责任。对于上诉人向丽华物业公司缴纳的2017年7月1日至2018年5月7日的物业费，上诉人可向丽华物业公司要求返还。综上，上诉人张天凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人张天凤负担。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二〇年四月二十七日书记员  黄 勇