北京市大兴区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0115民初1037号原告：北京新康房地产发展有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街9号。法定代表人：赵樾，董事长。委托诉讼代理人：杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。被告：北京经济技术开发区新康家园业主委员会，住所地北京经济技术开发区新康家园会所一层业委会办公室。负责人：田跃，主任。原告北京新康房地产发展有限公司（以下简称新康公司）与被告北京经济技术开发区新康家园业主委员会（以下简称新康业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法进行了审查。新康公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销新康业委会作出的与北京金地格林物业管理有限公司（以下简称金地格林公司）签署物业管理服务委托合同的决议中关于地下车库物业费标准为3.5元/月·平米的决议；2.判令新康业委会承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，新康公司将第1项诉讼请求明确为：撤销新康业委会在2018年12月21日作出的《新康家园业主大会选聘物业决议公告》的第一项决议内容及新康业委会与金地格林公司于2018年12月24日签署的《北京经济技术开发区新康家园小区物业管理服务委托合同》中第十三条关于地下车库物业费标准为3.5元/月·平米的条款所作的决议。事实及理由：2018年10月，新康业委会对外发表了《新康家园项目物业管理招标文件》。2018年12月24日，新康业委会与金地格林公司签署了《北京经济技术开发区新康家园小区物业管理服务委托合同》（以下简称物业服务合同）。新康公司认为金地格林公司未经新康公司同意，即与金地格林公司确定物业费标准事宜，严重侵犯了新康公司的合法权益，依据《北京市物业管理办法》第四十四条规定，新康公司特诉至法院。经审查，2018年12月21日，新康业委会作出《新康家园业主大会选聘物业决议公告》（以下简称公告），内容为：“根据《中华人民共和国招投标法》、《北京市物业管理办法》及相关法律、法规规定，本小区采用书面表决方式召开了选聘物业公司的业主大会会议。2018年12月21日，在荣华街道的监督指导下，在社区居民委员会的协助下，在本小区业主的参与和见证下，在新康小区监事会的监督下，进行了开票、验票、唱票、计票和统计。本小区的表决权数为业主总人数1388人，建筑物总面积为205800平方米。本次会议共收到表决票907张，其中有效票905张，废票2张。会议表决结果如下：一、以上业主905票赞成，占业主总人数的65.2%，对应建筑物部分专有面积116774.14平方米，占建筑物总面积的56.74%，通过‘北京金地格林物业管理有限公司为本小区提供物业服务’；二、以上业主868票赞成，占业主总人数的62.54%，对应建筑物部分专有面积112014.82平方米，占建筑物总面积的54.43%，通过《新康家园业主大会议事规则》及附件和《新康家园管理规约》及附件。”日期为2018年4月21日的《新康家园业主大会议事规则》第二条规定：“业主大会的议事内容包括：（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举业主委员会和监事会或者更换业主委员会和监事会成员……（五）决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人员过半数的业主同意。”第十条规定：“业主大会会议按下列程序召开：……（四）表决形式：业主大会会议可以现场表决或书面表决，也可以采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。对现场表决或书面表决形式、结果有异议的，可通过业主决定共同事项公共决策平台核查；（五）公告业主大会会议决议：业主委员会应当在业主大会的决定作出之日3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定。业主委员会做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档。”第十八条规定：“业主委员会设委员7名，其中主任1名，副主任1名，本物业管理区域选举候补委员2名。”第二十六条规定：“业主委员会委员缺额，由候补委员按照得票顺序自动补足；候补委员名额用完，且业主委员会委员空缺达半数以上的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定增补委员，在委员增补之前，不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财务账目交由街道办事处暂时保管。”第三十条规定：“业主委员会依法作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地的街道办事处举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。”第三十四条规定：“业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。”根据《北京经济技术开发区新康家园业主委员会备案事项变更单》（以下简称变更单）显示，北京市大兴区荣华街道办事处（以下简称荣华街道办）于2018年4月28日同意了新康业委会的变更备案申请。该变更单中列明了变更事项包括管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员，业主大会会议召开时间为2018年2月26日至2018年4月20日，变更材料备案清单包括变更事项文本、业主大会决议。变更单上还载明原业主委员会全体委员于2015年2月16日任职到期，经临时业主大会会议选举，新选业主委员会委员包括李中华（任期6年，委员）、谢文（任期6年，副主任）、许虎庆（任期6年，委员）、田跃（任期4年，主任）、鲁瑛（任期4年，委员）、刘水（任期2年，委员）、宋艳（任期2年，委员）、孟蕾（任期2年，候补委员）、史云凤（任期2年，候补委员）。新康公司向本院提交了物业服务合同，该物业服务合同系新康业委会与金地格林公司于2018年12月24日签订，约定金地格林公司为北京市经济技术开发区新康家园提供物业服务。物业服务期限为三年，自2018年12月25日至2021年12月24日。物业管理区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，地下车库物业费3.5元/月·平米。合同附件二物业构成明细中包括地下车库22596.65平米。新康公司还向本院提交了新康业委会于2018年12月30日作出的《公告》，内容为：“经新康家园业主委员会与北京金地格林物业管理有限公司共同确认，《北京经济技术开发区新康家园小区物业管理服务委托合同》已于2018年12月25日签署完毕，现在小区进行公示，业主也可到业委会查阅合同文本。”根据新康公司提交的房屋所有权证显示，其于2004年2月19日取得该房屋所有权证，登记显示其为位于北京经济技术开发区天华园一里三区房屋的房屋所有权人，其中所附登记表中显示地下车库的面积为22596.65平方米。经询，新康公司称地下车库的产权全归其所有，就该部分面积没有单独下发产权证。2019年4月9日、4月21日，新康家园监事蔺长虹、李欣向荣华街道办提交了辞职信，辞去了监事职务。2019年4月18日，新康业委会召开会议并制作了会议纪要，出席会议的有6名委员和2名候补委员，议题是对多名委员提出辞职要求及委员辞职后的善后事宜进行讨论。会议作出决议如下：“……4.2019年4月21日，将《告新康全体业主书》、《业委会财务报表》（待整理完毕）及本次会议纪要在小区公示；5.将业委会印章、业委会财务印章等重要物品列表交天华园一里居民委员会保管；所有文件、办公用品及财务名章列表封存于业委会办公室，办公室钥匙交天华园一里居民委员会保管；4月底前完成交接后，将交接相关事宜在小区进行公示。”经询，新康公司称其没有新康业委会作出的决议，认为其要求撤销的公告是新康业委会作出决议后进行的公告，公告内容就是决议的内容。经查，现新康业委会只有一名委员在职。自2019年4月18日之后，涉案小区并未召开过业主大会会议，亦未补足委员。经本院向涉案小区所在地的居民委员会询问，其明确表示不同意代行新康业委会的职责，也不同意参加新康业委会所涉的诉讼。本院认为，首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，新康公司提起业主撤销权之诉，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该诉的请求范围应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，而新康公司并未提交新康业委会作出的决定，其要求撤销的诉请并不属于业主撤销权诉讼的撤销范围，应当予以驳回。其次，经审查，现新康业委会仅有一名委员在职，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条规定：“业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。”及《北京市物业管理办法》第四十四条第一款规定：“业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。”在新康业委会的委员出现空缺后，涉案小区至今尚未召开过业主大会会议，亦未补足委员，现新康业委会属于无法履行职责的状态，而物业所在地的居民委员会亦表示不愿代行新康业委会的职责。故新康公司的起诉，被告主体不适格，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款、第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回北京新康房地产发展有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 陈珊珊二〇二〇年四月二十七日法官助理 张 冉书 记 员 苏 舫