云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异7号案外人：苏映洪，男，白族，1993年11月29日生，身份证登记住址：云南省大理白族自治州鹤庆县。案外人：洪智珍，女，白族，1993年10月15日生，身份证登记住址：云南省大理白族自治州鹤庆县。委托诉讼代理人：赵忠文，云南明快律师事务所律师，一般授权代理。申请执行人：李文洪，男，汉族，1967年10月28日生，身份证登记住址：昆明市西山区。被执行人：张云，男，彝族，1985年10月8日生，身份证登记住址：楚雄州武定县。本院在执行申请执行人李文洪与被执行人张云民间借贷纠纷一案中，案外人苏映洪、洪智珍向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人苏映洪、洪智珍称，一、被昆明市西山区人民法院强制执行的昆明市高新区地块）3号楼2004号房屋,张云、王婷已于2018年11月4日将房屋出售给案外人,现房屋产权属于案外人所有。2018年11月4日,案外人与张云、王婷、昆明荣城房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》,由案外人出资95万元购买昆明市高新区地块）3号楼2004号房屋。2018年11月12日,云南省昆明市国信公证处对双方签订的《房屋转让预约协议》进行了公证。二、案外人已按照协议约定款项48万元。其中预付了房款29万元,支付签署正式房屋买卖合同的定金19万元。三、案外人已2018年11月24日起合法占有昆明市高新区地块）3号楼2004号房屋。双方签订房屋买卖合同后,于2018年11月24日办理了房屋交接手续。案外人从2018年11月24日入住并管理、使用该房屋至今。四、至今不能办理房屋过户登记的原因是出卖人张云、王婷还未取得该房屋的不动产权证书,双方协议约定办理产权过户登记的条件还未成就。请求昆明市西山区人民法院解除昆明市高新区地块）3号楼2004号房屋的强制执行措施。申请执行人李文洪答辩称，首先,案外人苏映洪、洪智珍与被执行人张云签订的《房屋买卖预约转让协议》,可以看出二案外人向被执行人张云购买的房屋并未办理产权登记手续。依据《最高人民法院民事执行中关于查封、扣押、拍卖财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结之规定人民法院可以对涉案房屋进行查封。另案外人在明知被执行人名下房产尚未办理产权证的情况下依然进行交易买卖,存在明显过错,不属于人民法院不查封、扣押、冻结的情形。故,二案外人应当承担其不利后果。二、案外人苏映洪、洪智珍与被执行张云之间签订的合同仅为《房屋转让预约合同》,双方并未签订正式的房屋买卖合同,也就不能产生房屋买卖的合同效力。依据《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。被执行人张云与二案外人之间形成的是债权关系,非物权关系。故,二案外人购买被执行人张云案涉房屋的行为不能对抗人民法院的拍卖行为。三、涉案房屋至今登记在被执行人张云名下,其商业贷款至今仍由张云进行还款,该房屋的产权人也应当为张云,而不是案外人。综上所述,请求昆明市西山区人民法院驳回案外人提出的执行异议。案外人苏映洪、洪智珍为支持其异议主张，向本院提交了房屋买卖合同、公证书、房屋首付款收条、智慧柜员机业务回执、定金收条、房屋交接书、物业服务费发票、（2019）云0112执6098号公告各一份，账单详情四份，以上证据材料均为复印件。本院查明，李文洪与张云民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月4日作出（2019）云0112民初6000号民事判决书，判决的主要内容为张云于判决生效之日起十五日内返还李文洪借款人民币100000元；张云承担诉讼费1150元。上述民事判决书发生法律效力后，义务人未自动履行判决书确定的义务，李文洪向本院申请强制执行，本院于2019年7月16日立案受理（2019）云0112执6098号李文洪与张云民间借贷纠纷一案。案件执行过程中，本院于2019年10月23日查封了被执行人张云名下位于昆明市高新区地块）3号楼2004号房屋（合同登记号：ＫＭ2016011402170），并于2019年11月11日张贴（2019）云0112执6098号腾房公告，责令张云于10日内将案涉房屋腾空移交本院评估拍卖。案外人苏映洪、洪智珍对此不服，提出上述执行异议，并提交了证据材料。证据材料显示：房屋买卖合同载明，2018年11月4日张云、王婷与案外人苏映洪、洪智珍签订案涉房屋买卖合同，房屋总价款为950000元，首付款480000元，剩余尾款于房产证下发后办理完按揭贷款支付；昆明市国信公证处于2018年11月12日出具公证书载明买卖双方《房屋转让预约协议》系双方真实意思表示，该协议合法、有效；房屋首付款收条载明张云于2018年11月12日收到苏映洪交付的450000元案涉房屋首付款；智慧柜员机业务回执载明＊映洪于2018年11月12日向＊婷转账450000元；定金收条载明张云于2018年11月4日收到苏映洪交付的30000元案涉房屋定金；房屋交接书载明张云于2018年11月24日将案涉房屋移交给苏映洪；物业服务费发票户名为张云；账单详情均未载明户名。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人苏映洪、洪智珍名为对执行案涉房屋的执行行为提出异议，但实际基于对案涉房屋享有实体权利提出的异议，故本案应该按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。其次，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”本案中，本院对登记备案于张云名下的案涉房屋进行预查封并无不当。再次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”本案中，合同备案登记在被执行人张云名下的案涉房屋系具有物权期待性的财产性权利，本院在查封后对该财产性权利进行处置，作出并张贴（2019）云0112执6098号腾房公告并无不当。最后，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“以下房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”本案中，案涉房屋尚未取得登记权属证明，按照法律规定不得转让，案外人苏映洪、洪智珍与被执行人张云之间仅存在房屋买卖合同、房屋转让预约协议项下的债权债务关系，在法律明确规定不得转让的情况下，案外人仍与被执行人就尚未依法登记并取得权属证书的财产性权益进行转让，应当由案外人自行承担不能实现合同目的的相应风险。综上所述，案外人苏映洪、洪智珍依据转让协议主张对本院预查封财产权益享有所有权并提出排除执行的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人苏映洪、洪智珍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉讼。审 判 长  李江永人民陪审员  邓文美人民陪审员  孙昆琼二〇二〇年四月二十七日法官助理杨海曼书记员曾子媚