河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2227号 上诉人（原审被告）：韩计辰，男，汉族，1955年9月6日出生，住所地河北省石家庄市，经常居住地为石家庄市新华路清真寺街具贤里5号楼1单元401室。 被上诉人（原审原告）：河北深科物业服务有限公司（曾名为石家庄深科物业服务有限公司），住所地河北省石家庄市桥西区新石南路58号恒辉商务广场615室。 法定代表人：石益玲。 委托诉讼代理人：马伟刚，男，汉族，1954年10月15日出生，住所地河北省石家庄市长安区，该公司员工。 委托诉讼代理人：王建新，男，汉族，1978年7月8日，住所地河北省石家庄市，该公司员工。 上诉人韩计辰因与被上诉人石家庄深科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初6585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 韩计辰上诉请求：1、请求法院依法查清是被上诉人还是元康该为业主办理遗留的房产证；2、2017年取暖费由被上诉人承担80%，物业费承担由被上诉人承担80%；3、请求法院督促被上诉人改正“无论空置与否都要全额缴纳物业费”的等霸王条款；4、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。被上诉人与元康商贸签订的合同是无效合同。被上诉人入驻石纺不合法。上诉人2017年暖气报停没办成是被上诉人捆绑收费所致。2017年取暖费要我交全费也是被上诉人捆绑收费的直接的、单方违反河北省供热用热管理办法的规定。上诉人之所以出具2018年暖气报停手续这个旁证，证明被上诉人是可以办理报停手续的。被上诉人随意涨物业费违反了签订的物业服务委托合同。 石家庄深科物业服务有限公司答辩称，被上诉人为上诉人提供物业服务，上诉人应该按照物业合同约定交纳物业费，从2014年开始，上诉人不断拖欠物业费，其曾经几次诉讼，对其提出的暖气费不交、未经过供暖公司核准，上诉人应该给付被上诉人。物业费一审判决减免10%，依据2017年中院判决书。现物业服务持续进行，显然不应依照该判决减免10%，应该按原判决执行。其他同原一审意见。 石家庄深科物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令被告给付拖欠的物业费人民币680.8元，延期付款利息1025元，采暖费人民币1404.2元、延期付款利息1025.1元，合计4135.1元。2、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1.2014年8月15日原告（乙方、物业服务企业）与石家庄元康商贸有限公司（甲方、开发建设单位）签订《石纺厂生活区物业服务委托合同》约定：“乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案。2.物业共用部位的日常维修、养护和管理。3.物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4.公共绿地、植物、景观的养护。5.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、外运及各种共用管道的疏通清理等。6.协助维护车辆停放进出秩序，对车辆（包括自行车）停放位置进行管理……其他服务事项由乙方和业主或物业使用人协商确定；乙方按照《石家庄市物业基本服务标准》提供服务；本合同期限自交接之日起五年期限；本物业区域物业服务收费选择包干制方式。1.物业服务费用物业公司按服务顺序收取，由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.5元/月/㎡（原厂在册职工执行0.3元/月/㎡）；以后年度结合物业市场的行情和费用成本的增长情况适时进行上调，上调费用标准或增加收取其他费用应征得多数业主同意。2.实行包干制，盈余或者亏损均有乙方享有或者承担；第六条，业主按每半年的期限到物业服务中心缴纳；无论是否居住空置，都应按本合同规定的物业服务费标准向乙方缴纳。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方；第十二条，4.乙方应及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。9.有权让未按本合同约定交纳物业服务费的业主或物业使用人，按照《石家庄物业管理条例》第五章第三十八条规定，直接向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位交纳相关费用；第十三条，1.业主对本物业区域内的物业服务事项有知情权；6.按照约定交纳物业服务费与特约服务费及本合同规定的相关费用；第十六条，乙方在服务期限内未按规定达到物业服务的质量标准，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任，给甲方或业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。业主逾期未缴纳物业服务费及本合同规定的相关费用的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。”2.2017年4月15日原告（乙方）与石家庄元康商贸有限公司（甲方）签订《石纺厂生活区物业委托合同补充协议》约定：“纠纷解决方式由约定石家庄仲裁委员会申请仲裁变更为可向当地人民法院提起诉讼的方式解决”。3.2019年3月29日国家电投集团东方能源热力分公司出具《证明》载明：“由石家庄深科物业服务有限公司代收石家庄市长安区石纺路3号石纺小区取暖费：2014-2015年度、2015-2016年度、2016-2017年度、2017-2018年度，四个供暖年度的取暖费已经全部足额缴纳完毕，特此证明。”4.《韩计辰欠费明细》，显示21-3-302户主韩计辰，房屋面积70.92㎡，欠2017年物业费255.3元，收费标准0.3元/月/㎡，延期付款利息559.1元，利息执行利率日3‰；欠2018年物业费425.5元，收费标准0.5元/月/㎡，延期付款利息465.9元，利息执行利率日3‰；欠2017-2018年度暖气费1404.2元，延期付款利息1025.1元，利率为日2‰，以上合计4135.1元。5.被告提交石纺小区大面积跑水维修、楼顶维修、车辆乱停放情况的照片。6.2018年10月11日《河北银行代收国电投暖气费收费凭证》显示被告韩计辰通过河北银行柜面现金支付国电投2018年度暖气费280元。7.2018年9月28日《用户空置房、断（退）网协议》，显示被告申请空置房，申请停热时间为2018年11月15日直至申请恢复用热时间。8.河北省石家庄市中级人民法院（2017）冀01民终10350号民事判决书，载明：“上诉人韩计晨因与被上诉人石家庄深科物业服务有限公司（以下简称深科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初4481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。韩计晨上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院偏袒被上诉人，作出了一个令上诉人非常不能信服的民事判决，一审法院认定“2014年2月18日，石家庄市工商行政管理局企业注册分局出具证明，主要内容为：经查石家庄纺织厂于2014年1月26日改制，名称变更为石家庄元康商贸有限公司（改制），法定代表人由马如锰变更为王三龙……”，上述事实认定是错误的，经上诉人在企业信息公示系统查询，石家庄元康商贸有限公司（下称元康商贸）成立于1999年4月13日，上诉人认为，普通老百姓可以查询到的信息，法院一定可以查询到，那么一审法院就是明知石家庄元康商贸有限公司是新设注册成立的公司，而故意认定是名称变更而来的公司；另，石家庄市工商行政管理局企业注册分局出具证明，上诉人一审中并未看到。2、一审以2016年的证据，认定2017年卫生合格，认定事实错误。石家庄市长安区石纺路第二社区居民委员会出具情况说明的内容，指的是2017年春节前，而上诉人举证证明石纺小区卫生一直不达标的时间是2017年以来的情况，一审法院故意以偏概全，以2016年的证据，认定2017年卫生合格。3、一审法院认定《石纺生活区物业服务委托合同》有效是错误的。（1）石家庄元康商贸有限公司于1999年成立并经营至今，我石纺小区原有业主委员会，并有石纺六厂提供物业服务，石家庄元康商贸有限公司与石纺小区及业主无任何关系，无权代表石纺小区业主签订任何合同；（2）《石纺生活区物业服务委托合同》违反法律法规强制性规定，石纺小区的业主有3000户左右，物业公司管理石纺小区住宅物业必须经招投标。《物业管理条例》第24条第2款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。而深科物业管理石纺小区未经招投标程序，也未经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，和与石纺小区无关的元康商贸签订《石纺生活区物业服务委托合同》是无效合同，同时依据《中华人民共和国合同法》第52条规定，《石纺生活区物业服务委托合同》是无效合同；（3）深科物业管理石纺小区未经任何业主同意。按照石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初3991号《民事裁定书》和石家庄市中级人民法院（2017）冀01民终6449号《民事裁定书》的理解，经过二分之一以上业主同意才能做出代表全体业主的行为。同理，业主是物业服务的消费者，侵害消费者选择权的，亦是无效合同。4、一审法院认定《石纺生活区物业服务委托合同》是前期物业合同是错误的。首先，石纺小区的建设单位不是元康商贸，虽然一审未引用《物业管理条例》第21条，但如果连建设单位是谁也没查清，当然也没办法适用，应适用法律规定而未适用的，应属于适用法律错误；其次，我石纺小区原有业主委员会，并选择石纺六厂提供物业服务，石纺六厂不论是否改制，都是石纺小区的物业服务企业，本案在石纺小区有物业服务企业的情况下，无关的公司之间签订《石纺生活区物业服务委托合同》被一审法院认定为前期物业服务合同，是认定事实错误。5、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条错误。《石纺生活区物业服务委托合同》违反自愿原则，违反法律法规的强制性规定，违反诚实信用原则，如何能够强制履行。一审法院不顾合同主体是否适格，不顾权利义务实际承担者是谁，也不审查合同的效力问题，直接适用《中华人民共和国合同法》第六十条判决上诉人履行合同，是错上加错。……8、深科物业没有按照《石纺厂生活小区物业服务合同》第二条第四、五款规定的内容完成合同义务。自被上诉人进驻石纺小区以来，没有严格履行物业服务合同约定的义务，其劣迹行为如下：（1）垃圾不及时清运，就是在长安法院第一次开庭至长安法院判决书出台之间，照样是蚊蝇到处乱飞臭气熏天；（2）小区内树木被砍伐了也不补种，关键在于深科物业进入几年来没有种下一棵树，造成小区无阴凉；（3）将小区绿化带铲除之后改为停车场，使小区仅有的几块绿化带所剩无几；（4）绿化带改为停车场后，小区内乱停乱放，7月30日的一场火灾影响了消防车的进入；（5）小区内马路坑坑洼洼长期不修……一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告深科物业公司与石家庄纺织厂改制后的元康公司签订《石纺厂生活区物业服务委托合同》，并为石纺厂生活区提供了物业服务，被告韩计晨作为业主享受了此物业服务，应支付相应物业费。关于被告韩计晨所称原告深科物业不及时清运垃圾的情况，原告深科物业提交了石家庄市长安区石纺路第二社区居民为约会出具的情况说明，证明2016年11月17日至2017年春节前因治理雾霾天气，石家庄市进行了“利剑斩污”行动，大力治理环境污染活动，控制污染排放，致使石纺小区生活垃圾不能及时外运，被告韩计晨仅凭其提交的照片不能证实原告深科物业的物业服务不到位。关于被告韩计晨所陈原告深科物业砍树却不种树的情况，原告深科物业提交了石家庄市长安区园林局批准其修建、伐除枯死树木的登记表，证明了伐树的缘由，被告韩计晨仅凭其提交的照片不能证实原告深科物业的物业服务不到位。关于被告韩计晨所称原告深科物业对石纺小区其他公共利益的侵权行为，非本案审理范围，法院不予处理。据此，被告韩计晨应当按照房屋面积：70.92㎡和收费标准：0.3元/月/㎡，交纳物业费574.45元，关于延期付款利息损失，原、被告之间没有合同约定，原告深科物业公司要求给付延期付款利息损失的主张，理据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告韩计晨于本判决生效后十日内给付原告石家庄深科物业服务有限公司物业费574.45元。二、驳回原告石家庄深科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告石家庄深科物业服务有限公司负担17元，被告韩计晨负担8元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案一审时，被上诉人深科物业公司提交了石家庄市工商行政管理局企业注册分局出具的证明（内容为石家庄纺织厂于2014年1月26日改制，名称变更为石家庄元康商贸有限公司），诉争双方对该证据发表了质证意见，上诉人对该证据的真实性虽不予认可，但未能提供有效证据支持其主张，故原审采信上述证据，并无不当。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，原审以深科物业公司与石家庄纺织厂改制后的元康公司签订《石纺厂生活区物业服务委托合同》并为石纺厂生活区提供了物业服务、韩计晨作为业主享受了此物业服务为由，认定韩计晨应支付相应物业费，于法有据。根据诉争双方的陈述，结合被上诉人伐除枯树后未进行补植、小区业主对物业公司的服务质量不满甚至诉至法院等案情，可确认被上述人提供的物业服务存在一定瑕疵，同时考虑现物业收费标准仅为0.3元/月/㎡，综合本案案情，本院认为，物业服务费应酌情减免10%为宜，故上诉人韩计晨应向被上诉人深科物业公司缴纳2014年10月1日至2016年12月31日期间物业费574.45元的90%即517元。关于上诉人所称被上诉人破坏绿化带等侵犯业主权利问题，因与本案非同一法律关系，本案不予处理。另外，经审查原审不存在《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，原判对上诉人的抗辩均未采信欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初4481号民事判决之第二项（即驳回石家庄深科物业服务有限公司的其他诉讼请求）；二、撤销石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初4481号民事判决之第一项；三、上诉人韩计晨于判决生效后十日给付被上诉人石家庄深科物业服务有限公司物业费517元。如果上诉人韩计晨未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（减半收取25元）、二审案件受理费50元，由上诉人韩计晨负担53元、被上诉人石家庄深科物业服务有限公司负担22元。本判决为终审判决。” 一审法院认为，石家庄市中级人民法院（2017）冀01民终10350号民事判决书认定《石纺厂生活区物业服务委托合同》对业主具有约束力，本院予以采纳；原告深科物业为石纺厂生活区提供了物业服务，被告韩计辰作为业主享受了此物业服务，应支付相应物业费。被告韩计辰提交小区维修及车辆停放问题的照片以证明小区物业管理存在瑕疵，综合本案案情并考虑石家庄市中级人民法院作出的（2017）冀01民终10350号民事判决书中减免10%物业费的认定，本院认为，本案以物业服务费酌情减免10%为宜，欠2017年物业费255.3元，减免为229.77元，欠2018年物业费425.5元，减免为382.95元，合计612.72元；被告韩计辰于2018年9月28日申请停暖，并以20%标准于2018年10月11日缴纳了2018年度的暖气费，但对于其暖气拆除前拖欠的暖气费应予给付，原告主张被告支付拖欠的2017年-2018年度暖气费，符合事实和法律依据，本院予以支持；关于延期付款利息损失，原告主张的标准过高，根据公平原则，以按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。判决：被告韩计辰于本判决生效之日起十日内给付原告河北深科物业服务有限公司物业费612.72元、采暖费1404.2元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（2017年物业费229.77元的利息自2018年1月1日起、2018年物业费382.95元的利息自2019年1月1日起、采暖费1404.2元的利息自2017年11月15日起，均计算至付清之日止）。案件受理费50元，由被告韩计辰负担。 本院二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审法院审理查明的案件事实与原审查明的事实一致。 本院认为，关于被上诉人与元康商贸公司签订的《石纺厂生活区物业服务委托合同》的效力，依据本院作出的《2017）冀01民终10350号生效判决书中认定该物业服务合同合法有效并对业主具有约束力。对此，本院予以确认。上诉人主张该合同无效无事实及法律依据。被上诉人为涉案生活小区提供了物业服务，上诉人作为业主应支付相应的物业费。关于上诉人主张因房屋空置不应全额支付物业费问题，上诉人提供的证据不能证实2017年至2018年持续未在涉案房屋居住房屋空置的事实，且依照《石纺厂生活区物业服务委托合同》第六条的规定“业主按每半年的期限到物业服务中心缴纳无论是否居住空置，都应按本合同规定的物业服务费标准向乙方缴纳”，故此，上诉人主张按20%的比例缴纳物业费无合同及法律依据，本院不予认可。关于2017-2018年度的暖气费，因上诉人未对该期间的供暖向供热公司申请报停手续，被上诉人代上诉人全额垫付了暖气费，上诉人应将拖欠的暖气费支付给被上诉人。综上所述，韩计辰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人韩计辰负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 岳桂恒 审判员 李 莉 二〇二〇年四月二十七日 书记员 默朋立