湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终546号上诉人（原审原告）：永州市国宇房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵区河西工农路。法定代表人：唐丽芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄益伶，男，1949年12月16日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区，系该公司职员。委托诉讼代理人：王姣，湖南弘一（永州）律师事务所律师。（特别授权）被上诉人（原审被告）：蒋权，男，1995年11月17日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：蒋光荣，男，1972年11月12日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区，系被上诉人蒋权父亲（特别授权）。委托诉讼代理人：唐厚忠，湖南新星律师事务所律师。上诉人永州市国宇房地产开发有限公司因与被上诉人蒋权确认合同无效纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初3122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。永州市国宇房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人公司未与被上诉人签订房屋买卖合同和车库使用权转让协议，被上诉人也没有履行付款义务，上诉人公司一直未交房也未办理过户手续，上诉人股东唐国民也未交付房屋钥匙给被上诉人，且涉案房屋的网签系唐国民利用股东身份便利私自做的预售网签并没有进行上传，一审法院认定被上诉人实际占有房屋的证据不足。2、被上诉人及其父母明知唐国民无力偿还借款，将上诉人公司财产的房屋和车库抵作唐国民个人债务是未经上诉人公司同意的，被上诉人父母与唐国民之间是恶意串通损害上诉人公司的利益。3、一审判决适用法律错误，以房抵债不同于真正的商品房买卖，被上诉人及其父母不构成善意取得；根据公司法的规定，唐国民转让其股权应当经其他股东过半数同意，且其他股东具有优先购买权，唐国民将上诉人公司的房屋、车库转让给被上诉人，未经公司股东过半数同意，也未通知其他股东行使优先购买权，故该房屋买卖合同应为无效合同；被上诉人父母与唐国民之间系私人借款，与公司无关，唐国民未取得公司授权而对公司的房屋进行转让，该合同属于效力待定的，现上诉人不同意追认该合同，故应当确认该合同无效。蒋权辩称：一审法院认定事实正确，证据充分，被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同、车库使用权转让协议是双方的真实意思表示，且在房产管理部门进行了网签，被上诉人向法院提交了充分的证据证明。被上诉人没有与唐国民恶意串通，购房款来源合法，涉案合同中的房屋单价合理，没有损害第三人的利益；唐国民在2017年12月1日之前是上诉人公司的大股东，其将分到自己销售份额内的房屋转让给被上诉人，有公司盖章和网签备案，且按时将房屋交给被上诉人占有使用，整个过程合理合法，上诉人公司与唐国民之间的利益矛盾，属于上诉人公司内部矛盾，不妨碍合同的成立生效。综上，一审法院认定事实清楚，判决正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。永州市国宇房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2016年1月27日签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年之前，原告的股东之一唐国民向被告父母借款，于2014年8月29日向被告的父母蒋冬英、蒋光荣夫妇出具借款金额40万元的借条并约定了借款利率。2015年被告的父母蒋冬英、蒋光荣向案外人原告股东唐国民催收，唐国民在2015年10月13日向蒋冬英、蒋光荣夫妇出具承诺书，承诺以其入股的永州市国宇房地产开发有限公司开发西山名流7-3-702号（后房产编号7-708号）房产及西山名流汇车库（5-5102号）使用权卖给蒋冬英、蒋光荣夫妇抵扣其借款及利息，并保证一个月内办好网签合同。2015年12月2日，永州市国宇房地产开发有限公司股东秋花同意将车库卖给被告父亲蒋光荣，其他的以合同为准。2016年1月27日原告的股东唐国民与被告签订《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》并加盖该公司公章，随后向被告交付房屋钥匙，被告在之后也占有使用该房屋。2016年6月12日，双方到零陵区房产局办理了网签。永州市国宇房地产开发有限公司在2017年11月底进行股份转移，至2017年12月1日该公司由原来的唐建国、唐国民、唐少华、周秋花四个股东变更为股东唐丽芳一人，即该公司变更为自然人独资公司。届时，该公司清查财产，发现有四套房预售后未上传，其中就包含涉案房产。2018年4月16日唐国民向该公司出具承诺书，同意公司解除7708、9808、9809、9810的网签，并由其个人承担一切法律责任。原告遂诉至本院。另查明，涉案7708号住房面积146.58平方米，单价2,700元/平方米，总价395,766元。涉案7014号车库价款11,000元。一审法院认为：合同法第五十二条对合同无效情形作了如下明确规定：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规定的强制性规定。本案中，原告以被告与案外人唐国民恶意串通损害原告利益而主张涉案《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》无效，但是该合同是否有效，应从以下几方面综合认定。首先，被告蒋权没有与案外人唐国民恶意串通。理由：1、案外人曾在2014年之前向被告蒋权的父母蒋光荣、蒋冬英借款40万元，后因借款人唐国民无钱还款，双方才商量由被告以上述借款及利息购买借款人唐国民持股的公司开发商品房，被告蒋权的父母将所购房产记在被告名下，系赠予行为。因此，购房款项来源合法、客观真实。2、涉案合同中的单价合理，未偏离市场价格。3、原告永州市国宇房地产开发有限公司在2017年12月1日前，系包括唐国民在内的四个股东持股的股份有限公司，2017年12月1日之后才变更为由唐丽芳个人持股的独资公司。该公司股东唐国民以公司名义与被告蒋权签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》，加盖了原告公司公章，签订合同之前有股东唐国民的承诺书和股东周秋花的同意书，所以被告蒋权及其亲属有理由相信唐国民有出售房屋权限。其次，房屋已实际交付并网签公告。合同签订后，被告蒋权对所购住房另行安装大门，并对车库进行水电安装，并且办理网签，至今为止被告蒋权的实际占有使用时间为三年零九个月，期间，原告并未提出异议，应当视为房屋已经交付被告蒋权使用。至于原告主张案外人唐国民持公司的空白合同，与被告蒋权签订合同，并非双方合意，欠缺生效要件，本院认为合同上的公章何时加盖、该公司股东唐国民如何加盖公司印章、案外人唐国民是否将购房款转入公司账户属公司内部事务，不妨碍合同成立生效。涉案合同及协议加盖了公章，系其真实意思表示，涉案合同已成立并生效。至于唐国民向公司承诺7708、9808、9809、9810的出售为个人债务，该承诺于2018年4月16日出具，合同于2016年1月27日签订，因此该承诺损害了第三人即本案被告的合法权益，系无效行为，该承诺不能作为本案的有效证据。综上所述，依照《物权法》第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告永州市国宇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告永州市国宇房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人永州市国宇房地产开发有限公司向法庭提交如下证据：证据一、永州市国宇房地产开发有限责任公司股东会会议纪要，拟证明上诉人公司的股东无权销售公司的房屋的事实。证据二、《原零陵区玻璃厂土地开发合伙协议》的补充协议，拟证明唐国民占股20%、周秋花占股20%，即使唐国民和周秋花两位股东同意案涉房屋的销售也违背了股东会的决议，唐国民仍无权销售案涉房屋的事实。被上诉人蒋权质证称：对证据一真实性、关联性有异议，不能达到上诉人的证明目的，该证据不排除是上诉人伪造的，不管上诉人公司内部股东会议如何决定，都不能对善意的第三人有任何约束力；对证据二真实性、合法性、关联性有异议，不能达到上诉人的证明目的，该证据不排除是上诉人事后捏造的，该证据恰恰证明了公司内部大股东是唐国民和周秋花，周秋花在车库转让协议中的签字表明房屋转让时上诉人所有股东都知情。本院对上述证据综合认证如下：证据一系手写的股东会议记录，上面没有股东的签字，不能确定内容的真实性，本院不予采纳；证据二的内容不能证明唐国民无权销售案涉房屋，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》是否有效。上诉人的股东唐国民以公司名义与被上诉人签订上述合同，该行为的效力取决于相对人是否知道或者应当知道其超越代理权限，对此应当结合法律规定、交易的性质和金额以及具体交易情境对相对人是否知晓予以综合判定。本案中，签订上述合同时，唐国民系上诉人公司的股东，其提供的合同上加盖了上诉人公司的公章，签订合同的地点在上诉人的售楼部，签订合同之前被上诉人的父母就唐国民借款事宜到上诉人处进行交涉，上诉人的相关人员应当对唐国民与被上诉人的父母的借款关系知情，被上诉人及其父母有理由相信唐国民有权代表公司处分涉案房屋。另一方面，虽然合同价款的支付是以股东唐国民的借款抵付，但合同中的房屋单价合理，未偏离市场价格，房屋和车库的总价与抵偿的借款基本吻合，且上诉人的股东唐国民、周秋花对出售涉案房屋书面表示同意，被上诉人及其父母有理由相信上诉人同意涉案房屋交易行为。合同签订后，上诉人公司人员对该交易行为进行网签备案录入，以及上诉人向被上诉人交付房屋，亦可证明上诉人当时对该交易行为予以认可。故综合考虑本案的交易过程和事实，被上诉人应为善意相对人，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》有效。针对上诉人提出的“唐国民将上诉人公司的房屋、车库转让给被上诉人，未经公司股东过半数同意，也未通知其他股东行使优先购买权，故该房屋买卖合同应为无效合同”，因本案中唐国民转让的并非公司股权，故不适用公司法关于股权转让的相关规定。综上，上诉人永州市国宇房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人永州市国宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  黄 素二〇二〇年四月二十日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。