福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初368号 原告：福州景盛物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区永安街17号永安中心612室。 法定代表人：沈芳，总经理。 委托诉讼代理人：刘燊忠，男，该公司工作人员。 被告：潘振娟，女，1978年9月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州景盛物业管理有限公司（以下简称景盛物业公司）与被告潘振娟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告景盛物业公司委托诉讼代理人刘燊忠、被告潘振娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令潘振娟立即支付从2018年5月1日起至2019年4月30日止拖欠物业费共计3363.1元，按欠费金额的日万分之三支付从应付款之日起至实际付款之日止的逾期交费滞纳金302.49元，至2019年4月30日止拖欠水电公摊费48.3元，合计3713.89元；2.诉讼费用由潘振娟承担。 事实和理由：景盛物业公司受深深房地产开发有限公司的委托，于2006年3月30日签订博仕后·缘墅小区《前期物业服务合同》，对该小区实施物业管理服务。潘振娟于2017年12月12日与景盛物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议第五条约定物业服务费收费标准为联排、叠拼1.20元/㎡·月。潘振娟系博仕后·缘墅小区D9幢09单元业主，房屋面积为234.06㎡，每月应缴纳综合服务费为280.3元。但潘振娟自2018年5月1日起至2019年4月30日止未到物业处继续履行缴纳物业费等相关费用义务，景盛物业公司以各种方式向潘振娟催交，潘振娟都置之不理，拒绝交费。潘振娟拒付物业费的行为已经构成违约，不仅损害了景盛物业公司的合法权益，也损害了已交物业费业主的合法权益，依法应承担违约责任，为了维护景盛物业公司的合法权益，根据相关规定，特向贵院起诉，请求判如所请。 潘振娟辩称，1.景盛物业公司未按照前期物业服务合同的约定履行物业服务，《前期物业服务合同》约定物业管理有限公司应按照一级标准履行物业服务，但其未按照约定履行物业服务，达到严重违约的程度。违约情形包括未每日清理垃圾、小区大门未落实人员登记、未维修公共设施及场地、未养护清理绿化绿植、未管理消防设备、未维护电梯导致部分电梯长期故障停用等问题。且经过多次、多渠道要求其予以纠正，但仍未改进物业服务，故小区业主已经于2019年4月份与其解除物业服务合同。因物业管理有限公司未依约履行物业服务，故无权要求答辩人支付物业费。景盛物业公司提交的证据中景盛物业公司与福州深深房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未告知答辩人，亦未经过答辩人确认，答辩人不知情，景盛物业公司提供的《博仕后----缘墅前期物业管理服务协议》并不是一份完整的协议，从第二页到第三页并不是一份连贯的协议，内容没有连续性。另该协议中没有对物业收费标准作出约定。景盛物业公司负有举证该证据真实性、有效性的责任，但其未提供有力证据予以支持，故诉求答辩人支付物业费没有事实和法律依据。即使在景盛物业公司履行物业服务的情况下，答辩人是二手购得本产权物业。于2017年1月12日过户到本产权土地证，于2017年12月12日才与景盛物业公司签订《博仕后----缘墅前期物业管理服务协议》。答辩人应交物业费的起算时间应为2017年12月12日，而景盛物业公司却从2016年12月起向答辩人收费。2016年12月至2017年12月12日向答辩人收费是没有依据的。景盛物业公司于2016年12月至2018年4月向答辩人收取的费用高于景盛物业公司所提交证据的收费标准充分证明了物业存在乱收费计费的情况，严重违约。在没有物业收费依据的情况下答辩人都按照物业工作人员上门或电话通知答辩人缴交费用，答辩人均有支付，后原楼管离职未向答辩人书面通知或公示过新楼管人员是谁。至于原告方提到地从2018年5月到2019年4月期间未支付，答辩人要求景盛物业公司举证在此期间物业工作人员上门或者电话通知催款，且在此期间向答辩人发出的书面通知或者公示过新楼管成员的证据。2.因景盛物业公司无权要求答辩人支付物业费，且《前期物业管理协议》中约定的是“滞纳金”，而不是“违约金”，滞纳金属于行政法的范畴，不适用于民事法律关系，即使约定的是“违约金”，每天按日万分之三计算明显高于实际损失，故景盛物业公司诉求答辩人支付滞纳金302.49元没有事实和法律依据。3.景盛物业公司诉求答辩人支付水电公摊费没有事实和法律依据。对于博仕后缘墅小区是否实际产生水电公摊，景盛物业公司负有举证责任，但其未提供任何有力证据予以支持。景盛物业公司在该公摊费用里每月公摊是8.05元，答辩人于2017年1月12日预交了200元水电公摊费，2017年1月至2019年4月水电公摊费约为225.4元，扣除预交的200元，差额也不是48.3元。综上，景盛物业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回其诉讼请求。 本院认为，景盛物业公司与福州深深房地产开发有限公司签订且经闽侯县房地产管理所备案的《博仕后·缘墅前期物业服务合同》真实有效，对景盛物业公司以及涉案小区的全体业主具有约束力。潘振娟提出景盛物业公司与潘振娟签订的《博仕后·缘墅前期物业管理服务协议》中未约定物业服务费的收费标准，故景盛物业公司诉求潘振娟支付物业费没有事实和法律依据。本院认为，潘振娟系闽侯县上街镇庄南路1号博仕后·缘墅D9幢09单元业主，景盛物业公司为该小区提供物业管理服务，潘振娟作为业主，享受了景盛物业公司提供的物业管理服务，理应缴纳物业费。关于诉争物业服务费收取标准的问题。虽景盛物业公司提交的另一份无福州深深房地产开发有限公司盖章的《博仕后·缘墅前期物业服务合同》中约定联体、叠拼别墅房屋的物业服务费按建筑面积每月每平方1元，但该合同未经福州深深房地产开发有限公司盖章，并未生效。因经闽侯县房地产管理所备案的《博仕后·缘墅前期物业服务合同》中约定联体、叠拼别墅房屋的物业服务费按建筑面积每月每平方1.2元，故景盛物业公司主张按每月每平方1.2元向潘振娟收取物业服务费，本院予以支持。 潘振娟提出诉争物业于2017年1月12日过户，且景盛物业公司与潘振娟于2017年12月12日签订《博仕后·缘墅前期物业管理服务协议》，故物业费的起算时间应为2017年12月12日，而景盛物业公司却从2016年12月起向其收费，没有依据的抗辩意见。本院认为，诉争物业系潘振娟从其他业主处买受，物业服务费的交纳可由潘振娟与卖方协商，本案中，潘振娟已实际交纳了2016年12月至2018年4月的物业服务费，视为潘振娟已以实际行动表明其愿意交纳2016年12月之后的物业服务费，故对该抗辩意见，本院不予采纳。 本案审理中潘振娟向本院提交了拍摄照片、视频等证据材料拟证明景盛物业公司在电梯、消防设备维护、垃圾清理等方面存在瑕疵，本院认为，上述证据在客观上虽能反映景盛物业公司在物业服务中在一定时间存在瑕疵，但物业服务是一项长期性的动态服务，如卫生的清理、设备的维修更换亦是如此，故潘振娟并不能以此为由拒缴物业费。另需指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。因此，景盛物业公司诉请潘振娟支付2018年5月至2019年4月（每月标准为234.06㎡×1.2元/㎡·月）的物业服务费3363.1元，本院予以支持。 关于景盛物业公司主张潘振娟从应付款之日起每日按欠费总额的万分之三支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，景盛物业公司作为物业服务企业，应当为小区提供良好的物业管理和服务，但根据庭审中潘振娟提交的照片及视频，可以证明景盛物业公司提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，故对于景盛物业公司要求潘振娟支付违约金的诉讼请求不予支持。 景盛物业公司主张潘振娟支付水电公摊费48.3元，但其提交证据不足以证明水电公摊费实际支出情况，故本院对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、潘振娟应于本判决生效之日起十日内向福州景盛物业管理有限公司支付物业服务费3363.1元； 二、驳回福州景盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由潘振娟负担。 本判决为终审判决。 审判员  邱继莲 二〇二〇年四月十六日 法官助理张晶晶 书记员吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。