辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初150号原告（申请执行人）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被告（案外人）：张国栋，男，1991年2月7日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨素花（张国栋母亲），女，汉族，1970年9月13日出生，住山东省邹平县。委托诉讼代理人：张玉波（张国栋父亲），男，汉族，1967年7月13日出生，住山东省邹平县。被告（被执行人）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被告（被执行人）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）诉被告张国栋、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告农商行大东支行的委托诉讼代理人包腾飞，被告张国栋的委托诉讼代理人杨素花、张玉波到庭参加诉讼。被告宏缘公司、谷实经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农商行大东支行向本院提出诉讼请求：撤销（2019）辽执异194号执行裁定书，恢复对案涉房屋的执行，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告农商行大东支行与被告辽宁宏缘商业房地产开发有限公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初第54号民事裁定书，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房产）。2014年12月9日辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民二初字第54号民事判决书，判令被告宏缘公司给付原告贷款本金173,353,460.86元及利息；原告对被告宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。辽宁省高级人民法院在执行该案中，于2016年10月25日作出（2015）辽执二字第65号执行裁定书，又查封了上述房产。执行中，案外人对执行案涉房屋提出书面执行异议，辽宁省高级人民法院作出了（2019）辽执异194号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上所述，执行异议裁定中适用法律错误，案外人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不足以排除法院的执行。恳请人民法院维护原告的合法权益，恢复对沈阳市案涉房屋的执行。张国栋辩称，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、最高院执行工作办公室关于有关消费者权利应优先保护的规定应符合理解答复（2005）执他字第16号、《执行异议和复议规定》第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷请示的答复》等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权并得以在执行程序或破产程序中优先手长的额效力。房屋买受人若要排除建设工程价款优先权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。张国栋是在售楼处开盘之日选定该房屋，并且五证俱全，与被执行人宏缘公司于2012年9月22日签订了商品房买卖合同，购买了位于沈阳市大东区房屋，签订了商品房买卖合同当日付清全部购房款。被执行人于2014年2月20日给张国栋开具了正式购房发票。2014年1月6日下发入住通知单办理入住手续，并且实际入住使用。张国栋是在人民法院查封之前就已签订合法有效的商品房买卖合同，且该商品房是张国栋唯一住房，并已支付全部购房款实际居住至今，符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，足以排除法院的执行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，本院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产。2016年10月25日，本院作出（2015）辽执二字第65号执行裁定，于2016年11月15日再次查封了上述房产。另查明，2019年7月3日，张国栋作为案外人对本院裁定查封宏缘公司位于沈阳市大东区房屋提出了书面执行异议，本院于2019年9月24日作出（2019）辽执异194号执行裁定，认定张国栋在本院查封案涉房产之前已与宏缘公司签订书面买卖合同，并全额支付合同约定的购房款，宏缘公司出具的入住通知书、缴费收款收据、发票等凭证应视为张国栋在本案查封之前已合法占有案涉房屋，且现有证据无法证明未办理过户登记是张国栋自身原因所致，张国栋对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，故裁定中止对案涉房屋的执行。再查明，2012年9月22日，张国栋与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，约定张国栋购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区房屋，建筑面积79.15平方米，房屋价款451,623.00元。合同载明张国栋于签合同当日已交齐全部房款。宏缘公司于2014年2月20日为张国栋开具了全部购房款的销售不动产统一发票。2014年1年6日宏缘公司向张国栋出具了入住通知书。张国栋交纳了案涉房产的水费、供暖费、物业费、电梯费等费用。又查明，2020年3月13日沈阳市不动产登记中心沈阳市房产档案馆出具的《房产查询说明》载明，权利人张国栋，公民身份号码3723301991××××××××，经沈阳市不动产统一登记管理平台V4.0查询，未查到现实有效的房屋产权登记电子数据记录。上述事实有农商行大东支行提交的借款合同、抵押合同、沈阳市不动产权登记中心调取的案涉在建工程抵押档案、（2014）辽民二初字第00054号《民事判决书》、（2015）民二终字第127号民事判决书；有张国栋提交的购房合同、购房发票、水暖费、宏缘公司出具的入住通知书、大东区法院于202017年3月20日作出的2016辽0104民初12167号民事判决、商品房预售许可证；有本院2019年9月24日作出的（2019）辽执异194号执行裁定、2020年3月13日沈阳市不动产登记中心沈阳市房产档案馆出具的《房产查询说明》及庭审笔录在卷佐证，相关证据已经质证、认证，足资认定，本院予以采信。本院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者张国栋享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述规定看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程优先受偿权、抵押权等担保物权的强制执行，必须符合第二十九条的规定。本案中，张国栋作为购房者，其对抗的是农商行大东支行的抵押权，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断张国栋对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。第一，本案证据能够证明，案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》。2014年10月23日本院依农商行大东支行申请查封了案涉房产。2012年9月22日，张国栋与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，约定张国栋购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区房屋，建筑面积79.15平方米，房屋价款451,623.00元。因此，《商品房买卖合同》订立在前，案涉房屋被查封在后。第二，本案证据亦能够证明，张国栋已支付全部购房款。2012年9月22日，张国栋与宏缘公司签订《商品房买卖合同》载明张国栋于签合同当日已交齐全部房款。宏缘公司于2014年2月20日为张国栋开具了全部购房款的销售不动产统一发票。该发票金额和《商品房买卖合同》约定的购房款一致，故本案可以认定张国栋已支付全部购房款。第三，张国栋名下无其他用于居住的房屋，只有一套用于居住案涉房屋。根据查明的事实，2020年3月13日沈阳市不动产登记中心沈阳市房产档案馆出具的《房产查询说明》载明，权利人张国栋，身份证号3723301991××××××××，经沈阳市不动产统一登记管理平台V4.0查询，未查到现实有效的房屋产权登记电子数据记录。张国栋符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。因此，本案均符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，张国栋对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告农商行大东支行执行异议之诉不能成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。案件受理费8,074.00元，由原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  苏本营审判员  张秀军审判员  蒋 策二〇二〇年四月十三日法官助理孟识睿书记员张博涵