贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终153号上诉人（原审原告）：舒服英，女，1981年9月13日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，户籍地贵州省遵义市红花岗区，现住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审原告）：刘怀宇，男，1974年1月1日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王代学，贵州百恒兴律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：高滔滔，贵州百恒兴律师事务所实习律师被上诉人（原审被告）：遵义正源房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区正源金港城销售中心。统一社会信用代码：915203215609417142。法定代表人：潘先兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴昌华，重庆丽达律师事务所律师。上诉人刘怀宇、舒服英因与被上诉人遵义正源房地产开发有限公司（以下简称“正源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初6634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘怀宇、舒服英上诉请求：1.撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初6634号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》没有约定交付房屋登记手续的具体时间，被上诉人不存在违约事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》中约定了被上诉人应当于2017年8月20日前将涉案房屋交付给上诉人，按照惯例，被上诉人向上诉人移交房产登记手续的期限应当为房屋交付后90日内，因此被上诉人应当于2017年11月20日前向上诉人移交涉案房屋的房产登记手续。二、一审法院以上诉人与被上诉人双方约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移为由，认定被上诉人没有违约事实错误。上诉人已经全部履行完了共同申请办理商品房产权登记手续的义务，本案上诉人不能办理房屋产权登记的根本原因在于涉案房屋的大产权证没有办理，系被上诉人自身过错造成。遵义正源房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。刘怀宇、舒服英向一审法院起诉请求：1.依法判令正源公司因延期尚未办理产权证应向刘怀宇、舒服英赔偿违约金共计人民币32771元；2.依法判令由正源公司承担本案全额诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月17日，刘怀宇、舒服英与正源公司双方签订了《商品房买卖合同》，购买正源公司所开发的位于桂花社区正源金港城8幢1单元1-1-1号房，合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，双方按照合同的约定履行了相关义务。现刘怀宇、舒服英以正源公司因延期尚未办理产权证为由，提起诉讼，要求正源公司向刘怀宇、舒服英赔偿违约金32771元。一审法院认为，刘怀宇、舒服英与正源公司系商品房买卖合同关系。关于刘怀宇、舒服英主张正源公司延期尚未办理产权证的问题，因双方在合同中对房屋转移登记手续没有约定具体时间，约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故不能认定正源公司违约，刘怀宇、舒服英主张的事实不成立，其请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回舒服英、刘怀宇的诉讼请求。案件受理费310.00元（已减半收取），由舒服英、刘怀宇负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：刘怀宇、舒服英与正源公司签订的《商品房买卖合同》中约定房屋总价款为260681元，刘怀宇、舒服英已将购房款按合同约定支付给了正源公司。《商品房买卖合同》约定，房屋交付时间为2017年8月20日前。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。直至二审开庭，正源公司仍未取得涉案房屋的初始登记。还查明，刘怀宇、舒服英在起诉状中载明涉案房屋接房时间为2017年8月30日，其要求正源公司支付2017年12月1日至2019年6月30日期间的违约金28302元，并根据该公司即将持续违约的时间，要求再支付三个月的违约金4469元，共计支付违约金为32771元。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，虽然上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》仅约定了被上诉人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未对被上诉人取得商品房所有权初始登记，以及向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的具体时间进行明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，如由于被上诉人的原因，案涉房屋于交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，被上诉人应承担违约责任。本案中，由于被上诉人至今未取得案涉房屋的初始登记，导致上诉人无法办理案涉房屋转移登记，被上诉人构成违约。案涉《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间系2017年8月20日，上诉人认可其实际接房的时间系2017年8月30日，故上诉人要求被上诉人从2017年12月1日起开始承担违约责任符合前述法律规定。被上诉人认为双方《商品房买卖合同》中约定的违约金标准过高，要求调低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，由于涉案房屋已按时交付，本院结合合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，酌定将违约金调整为按已付房款每日万分之0.5的标准计算。本案中，上诉人要求被上诉人支付2017年12月1日至2019年9月30日期间的违约金，故被上诉人应向上诉人支付的违约金金额为260681元×0.005%/天×668天=8706.75元。对于上诉人主张超过前述金额的部分，本院不予支持。综上所述，刘怀宇、舒服英的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；一审判决认定事实部分不清，判决结果不当,本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初6634号民事判决；二、遵义正源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付刘怀宇、舒服英违约金8706.75元；三、驳回刘怀宇、舒服英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取310元，由刘怀宇、舒服英负担210元，由遵义正源房地产开发有限公司负担100元；二审案件受理费620元，由刘怀宇、舒服英负担420元，由遵义正源房地产开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  刘娟娟二〇二〇年四月二十五日法官助理朱桃书记员瞿春花