江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1991号 原告：孟庆叶，女，1972年3月22日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：赵世和，男，1971年12月20日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：何梦婕，女，1988年11月8日生，住连云港市连云区。 委托诉讼代理人：刘领，江苏同科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙建中，男，1962年12月18日生，汉族，住连云港市连云区。 第三人：连云港儒房房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路102号建院观筑大厦1802室。 法定代表人：王秋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈芳林，该公司员工。 原告孟庆叶与被告何梦婕、第三人连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了第一次审理。原告孟庆叶的委托诉讼代理人赵世和，被告何梦婕委托诉讼代理人刘领、孙建中，第三人儒房房产公司委托诉讼代理人陈芳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟庆叶向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金333660元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月15日，原告经第三人儒房房产公司介绍，与被告签订了关于购买连云港市海州区房屋和车库的《房屋买卖居间合同》，约定了相关事项及双方的权利义务原告并于当日交付了购房定金30000元定金。合同签订后，原告为尽快办理涉案房屋、车库的过户和交付手续，经与第三人、被告协商，将购房款支付方式由银行贷款变更为全款支付，且于2019年8月23日向连云港市虹达房屋交易管理服务中心交付930000元。但是被告迟迟不配合原告办理涉案房屋、车库的过户事宜，原告亦多次催促被告履行合同义务，被告均以各种理由拖延至今。综上所述，原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。 被告何梦婕辩称，一、原告起诉状所称的事实明显错误。答辩人现将合同履行的事实经过陈述如下：1、2019年7月15日，答辩人与原告，第三人签订《房屋买卖居间合同》。2、2019年8月23日，在第三人组织下，三方约齐到不动产交易中心协理过户手续，已完成所有的办证流程，原告向虹达公司交付首付款930000元，合同约定首付款应为1030000元，原告首付款少缴100000元。下午，由于原告原因贷款失败，导致无法办理过户手续，责任在原告。由于答辩人居住在上海，来回办理相关手续很不方便，同日答辩人通过公证委托其丈夫的父亲孙建中办理涉案房产转让的相关手续。因非被告原因导致本次过户失败，所以代理公证费由第三人支付。3、2019年8月26日，三方共同办理过户交易失败的相关撤销手续，虹达公司退还原告首付款930000元。4、2019年9月1日，第三人负责办理过户的业务员卞某通过微信约双方办理过户，答辩人同意，原告以开会为由不同意。5、2019年9月2日，第三人再约双方办理过户，答辩人同意，原告提出合同外的要求，要求与小车库一同办理过户，再次导致双方不能按照合同约定履行过户手续，责任完全在原告。由于答辩人卖房心切，被迫按照原告的要求，开始准备小车库过户的相关手续。关于办理小车库的产权过户手续情况有点特殊。涉案房屋产权人原为答辩人的母亲所有，在涉案住宅办证时，当时小车库还不具备办证条件。2010年4月答辩人的母亲去世，涉案房屋作为遗产由答辩人继承。答辩人不知道小车库的产权状况，只办理了住宅的继承过户手续。在三方签订的《房屋买卖居间合同》中，小车为产权状况是“无证”。后来在不动产登记中心查询得知，小车库已经完税可以办证。但小车库办证手续异常繁琐复杂。首先要办理遗产公证，找了三家公证处，都认为在外地取证核实麻烦未予受理，最后通过熟人帮忙才在上海办理了遗产公证书；其次是办理小车库的产权证，完善各种资料、手续等，耗时耗力。办证的全部过程答辩人都告知了第三人，答辩人在合理期间内将小车库的过户手续准备完整，没有任何拖延。小车库办证是原告合同外增加的要求，也应当给被告合理的办证期间。6、2019年9月20日，答辩人与原告联系先办理住宅的过户手续，小车库事后补办产权证。原告称国家七十周年大庆太忙，节后再说。原告再次拒绝了答辩人的过户要求。7、2019年10月8日，国庆节后答辩人再次主动提出先办理住宅的过户手续。原告坚持住宅和小车库要一起办理过户手续。原告又增加合同外条件，要求答辩人先交钥匙准备装修。答辩人请求第三人，第三人明确表态没有过户不能交钥匙。转告原告后，原告不高兴了，答辩人多次打原告电话约看房，原告不接电话。8、2019年10月13日至16日，原告又向第三人提出扣留15万元作为小车库办证的押金，答辩人同意，但必须押在第三人处。原告坚持要求押金放在原告处，再次导致过户不能。9、2019年10月22日，答辩人经过努力小车库的产权证办妥。10、2019年10月29日，具备了住宅和小车库同时办理过户手续的条件。答辩人向原告提出办理过户手续时，原告又以答辩人故意拖延过户为由，通过第三人的员工陈某要求答辩人赔偿三个月的贷款利息，支付15万元违约金，否则起诉答辩人，原告导致过户办证拖延。11、2019年11月1日，原告提起本案诉讼。12、2019年11月2日，原告通过第三人向答辩人提出支付15万元违约金，答辩人拒绝。原告在起诉状中的陈述与事实不符。第一次交易被取消的原因是由于原告贷款失败，且930000元已由虹达公司退还给原告。原告违反合同约定在先。二、原告主张“逾期交房”违约金及数额没有事实和法律依据。第一，合同第六条第一项约定:“甲、乙双方同意，甲、乙双方办理完房屋所有权过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方……”现涉案房屋至今未过户，且未过户的责任不在被告，被告更没有收到原告全部的购房款，原告没有履行合同义务，被告就没有义务向原告交房。因此原告要求被告支付“逾期交房”违约金没有事实和法律依据。第二，合同第九条第三项“逾期交房”的违约责任是建立在已过户的基础上，过户后不交房应当承担“逾期交房”的违约责任涉案房屋至今未过户，因此不适用于本案。第三，合同约定涉案房屋已出租，租期至2019年9月30日，至原告11月1日起诉，中间间隔10月份共31天，原告主张违约金共333660元，假使其主张能成立，也明显过高。三、被告没有违约，是原告违约。2019年7月15日，答辩人与原告及第三人签订《房屋买卖店间合同》，合同签订后，笞辩人一直积极主动履行合同义务，不存在原告起诉状中所称的“被告迟迟不配合办理过户事宜”的情形。答辩人在上海工作生活，也迫切地想将涉案房屋转让变现，购买人没有理由拖延办理过户手续，答辩人没有违约，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。相反，是原告首先违反合同义务，未能按照合同约定按时贷款，导致双方第一次在不动产登记中心办理涉案房屋过户登记失败。之后，原告多次变更合同，多次提出合同外的要求：一是原告将贷款买房改为全款买房；二是原告要求答辩人将小车库与住宅一起过户；三是原告要求先交钥匙装修；四是原告要求扣押150000元作为小车库办证押金；五是原告又以答辩人故意拖延过户为由，要求答辩人先支付15万元违约金再过户……原告种种无理要求导致双方至今未能办理过户手续，是原告违约，被告没有违约，原告将这期间未能完成过户手续的责任全部推卸到答辩人身上，答辩人保留向原告主张违约责任的权利。 第三人述称，原被告双方矛盾焦点在车库换证问题，一开始车库说没有证，但实际车库是有证的，办证的过程当中，由于被告本人在上海和遗产的问题，所以拖的时间较长。原告想签一个补充协议，但是被告不同意，后来就导致双方没有继续办理房产过户。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖居间合同、定金收条、支付93万元的流水、中介费7000元收据、由何梦婕发给第三人的告知函一份、房屋买卖居间合同、户口本、公证书、电脑截图一张、微信截图一组、小车库的不动产权证书。本院依法组织双方进行质证对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年7月15日，原告孟庆叶（乙方）与被告何梦婕（甲方）以及第三人儒房房产公司（丙方）共同签订一份《房屋买卖居间合同》。约定甲方自愿将坐落于连云港市海州区房屋出售给乙方。该房屋为私房产，所有权人为何梦婕，合同上明确约定车库为无证，且约定房价包含自行车库约10平方以及空调3台。经双方协商一致，同意上述房屋转让价格为1660000元。乙方应在签订合同时支付30000元作为定金转交甲方，其中3000元，作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙双方办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方。甲方房屋上无抵押，有租赁，租赁期限至2019年9月30日。甲乙双方约定自签订本合同30日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款1030000元打到房屋交易中心指定的资金监管账户，暂定银行贷款金额为600000元，税费双方各自承担，车库费用各付税费。关于房屋过户手续办理，待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。甲、乙双方共同承诺，办理该房屋过户手续时互相给予协助。由于双方任何一方不积极配合手续办理或者不及时提供相关材料的，按违约情形处理。一方逾期未配合办理房屋过户的，则守约方有权要求违约方按每日3‰承担违约金。甲、乙双方同意，甲、乙双方办理完房屋所有权过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将房屋钥匙交于乙方；由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续。三方还对其他权利义务作了详细约定，甲方何梦婕、乙方孟庆叶在合同下签字，丙方儒房房产公司在合同下加盖公章。 2019年7月15日孙建中代何梦婕收取孟庆叶购买涉案房屋所支付的30000元定金，并出具了收条。后被告方多次与第三人联系要求确定办理房屋过户的时间。 2019年8月23日，原、被告双方以及第三人儒房房产公司共同前往不动产交易中心协调办理房屋过户手续，原告向房屋交易中心指定的资金监管账户转账930000元，但因为原告原因导致申请的贷款未能办理。过户登记无法继续办理。当日原、被告协商原告以全款方式购房。但当日无法办理房屋过户，需等已进入资金监管账户930000元退出后，方可另行办理房屋过户登记。因此原、被告双方约定另外择日办理过户。当日，被告方通过查询得知，双方交易的车库也可以办理房产证。被告通过公证委托孙建中办理房产转让的相关手续。被告开始着手办理车库所有权证。 2019年8月26日，三方共同前往不动产交易中心办理过户交易失败的相关撤销手续，2019年8月28日监管方向原告退还首付款930000元。 2019年9月1日，第三人负责办理过户的业务员卞某通过微信和双方预约办理过户时，被告方表示同意。原告表示要等被告车库的产权证办理好后，与房屋一同办理过户。2019年10月7日，原告向第三人的经办人陈芳林询问何时可以办理过户？第三人表示被告方办理车库所有权证因涉及继承等问题，可能还需要等一段时间。同时表示如果原告方着急，随时可以办理房屋过户手续和现在交付房屋。原告提出超期办理过户登记如何处理。通过第三人沟通后，被告方向第三人提出如果原告急，可以先办理房屋过户手续，车库预留多少钱由第三人决定，预留款项可以放在中介的账上。后原告方表示可以先办理房屋过户手续，但要求扣留15万元，并要求该款放在原告处。被告不同意扣留款放在原告处方案。2019年10月29日，被告方办理完车库所有权证后，通知第三人准备办理过户登记。原告方表示应按合同约定每逾期一天，按千分之三计算违约金，解决好违约金后再办理过户。 另查明，涉案房屋及车库由被告父亲何某和被告母亲真爱耘购买。后何某和真爱耘只办理了房屋所有权证。车库一直未办理所有权证。被告母亲真爱耘去世后，房屋由被告继承，被告办理了房屋所有权证。本案交易过程中，因案涉车库办证，涉及真爱耘财产由何某、何梦婕、真允州、刘某继承。为方便办理过户何梦婕、真允州、刘某自愿放弃继承，何某继承涉案车库。现车库所有权人登记为何某。何某在本案诉讼过程中明确表示同意被告出售涉案车库，并愿意协助办理车库过户手续。 本院认为，原告孟庆叶与被告何梦婕及第三人儒房房产公司三方签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据双方在《房屋买卖居间合同》中约定涉案房屋的转让价格为1660000元，其中包含车库和3台空调，付款方式为首付1030000元，贷款金额为600000元。双方约定在30日内办理银行贷款手续，在银行贷款审批通过五日内持所有证件，由儒房房产公司配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续。有关房屋交付的约定为：办理完房屋所有权过户手续后并且待被告收到全款三日内，将该房屋钥匙交于原告。同时合同中约定：一方逾期未配合办理房屋过户的，则守约方有权要求违约方按每日3‰承担违约金。从约定的内容来看，房屋交付有两个条件，一是办完房屋所有权转移手续，二是原告付完全款。在合同的实际履行中，双方于2019年8月23日在中介儒房房产公司的协助下前往不动产交易中心协调办理房屋过户手续，但是因为原告名下有网约导致申请的贷款未能办理，过户登记无法继续进行。办理过程中双方从登记部门得知涉案车库可以办理产权证，双方协商同意将付款方式变更为全款购房，被告并同意将车库办证后过户给原告。根据双方所提交的聊天记录、公证书等证据，结合庭审时各方的陈述可以认定，双方变更了付款方式，但并没有明确约定办理房屋过户手续的期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第（四）项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于被告何梦婕并非房屋原始购买人，在签订合同时并不知道车库也可以办理所有权证。因此在合同中注明车库无证。即被告何梦婕在签订合同时主观上没有隐瞒相关事实的故意。在知道车库也可以办理所有权证后，对原告的提议也表示同意，并且此后也在积极办理车库涉及的继承问题以及办理车库所有权证。被告办理车库所有权证期间并未有故意拖延的情况。且在此过程中，被告为避免房屋交付的迟延主动提出将涉案房屋先行过户给原告，待车库办理完手续后再将车库过户，原告提出暂扣15万元购房款作为车库过户的担保，被告亦表示同意。双方仅是因为15万元暂扣款由原告持有还是中介持有的问题未能达成一致意见。综上，在双方第一次过户失败的后，原告方提出了变更付款方式以及增加了车库也要办理过户的内容之后，被告一直都在积极配合办理，因为车库的过户属于双方重新约定的内容，双方也并未重新约定房屋及车库的过户时间。被告无违背诚实信用原则的行为。所以原告主张被告违约，应向原告支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。因双方在诉讼过程中均表示愿意继续履行合同，故双方可自行继续重新约定时间履行办理房屋过户及交付义务。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告孟庆叶的诉讼请求。 案件受理费减半收取3152.5元（原告已预交），由原告孟庆叶负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 审判员  张坤瑞 二〇二〇年四月二十七日 书记员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。