贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初12572号原告：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟A组团接待中心。法定代表人：李凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人;胡菲琪，女，1990年3月11日生，汉族，住贵阳市南明区，系该公司员工。被告王元，男，1987年9月6日生，汉族，住广东省珠海市金湾区。原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天公司）与被告王元商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天公司的委托诉讼代理人胡菲琪，被告王元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2018年3月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：F7066）及《补充协议》、《自办按揭补充协议》；2、判决被告向原告支付违约金86000元；3、判决被告协助原告办理云岩区渔安安井片区未来方舟F10组团4-7栋（7）2单元7层4号房屋的预告登记及《商品房买卖合同》备案登记（预售合同登记号为Y18025966）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；4、判决诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2018年3月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下称“合同”）。合同约定：被告购买原告位于云岩区渔安安井片区未来方舟F10组团4-7栋（7）2单元7层4号房屋，总价款为1228757元；被告于合同签订之日向原告支付首期房款368757元，余款86万元以公积金贷款方式支付。2018年10月24日，原告与被告签订《自办按揭补充协议》，由被告自办公积金贷款手续。合同生效后，被告向原告支付了首期房款，但因被告原因一直未办理公积金贷款手续，尚欠86万元房款未支付。此前，原告曾多次催促被告向原告支付余下房款，但被告至今仍未履行。根据原告与被告签订的《自办按揭补充协议》第三条约定，被告并未在约定的时间内将贷款全款拨到原告账上，已经构成违约，原告有权终止合同，并按未付房款金额的10%向被告收取违约金。根据《商品房买卖合同》补充协议第十五条第4款关于解除合同的补充中（4）的约定，被告应协助配合原告办理相关备案注销手续。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王元辩称，不同意解除合同，如果合同不解除，也不需要支付违约金，购买涉案房屋用途为自住；对于原告起诉，我事先不知情，原告也未事先通知要起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《自办按揭补充协议》各一份，证明原被之间的房屋买卖关系，双方的权利义务、违约责任等。被告对该组证据真实性无异议，但首付是按30%来支付的。2、收款收据复印件、律师函及邮寄凭证各一份，证明被告支付首付款后未支付尾款，我方通知被告支付尾款的情况，依照双方签订的合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。被告对收款收据真实性无意义，律师函已收到。3、备案登记表一份，证明原告已按约定为涉案房屋进行备案登记、预告登记，因预告登记证原件一并交付给被告以办理银行贷款，所以我方不能提供原件及复印件。被告对该组证据真实性无异议，已提交给银行办理贷款，但是被银行工作人员遗失。被告王元提交以下证据：票据6张，证明支付首付款情况。原告对真实性、合法性无异议，但应扣除维修基金，维修基金不属于购房款。本院经审理认定事实如下：2018年3月3日，被告王元因购买原告开发的位于“云岩区渔安安井片区未来方舟F10组团4-7栋（7）2单元7层4号”房屋，与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第八条约定“买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款368757元，余款860000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知之日起3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人”；第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”。第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议件附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”合同附件十二《补充协议》第十五条第4款约定：“（4）本合同因法律规定或者约定解除的，……出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人且扣除买受人应承担违约金及费用后的15个工作日内退还买受人已付款项……”。2018年3月3日、9月28日，被告共计向原告支付购房款368757元及维修基金24575元。2018年10月24日，原告（甲方）与被告王元（乙方）又签订一份《自办按揭补充协议》，主要约定：一、乙方于2018年3月3日购买了甲方销售的中天未来方舟F10组团7栋2单元7层4号房屋壹套，总价1228757元，签定F7066号《商品房买卖合同》，并支付245757元首付款。二、现乙方申请自行办理该房86万元的自办商业贷款，经与甲方协商后，甲方同意乙方的申请。三、本补充协议签订后，乙方应尽快办理贷款手续，并于2018年12月6日前将贷款全款拨到甲方账户，且须在2018年12月9日内持银行放款凭证到我司更换收据，逾期则视为乙方违约，双方同意按下列条款进行处理（注：下款时间为60个工作日）1、甲方有权终止合同，乙方所购的商品房由甲方另行销售，并按未付房款金额的10%向乙方收取违约金；2、若乙方愿意继续履行合同的，且经甲方同意后，合同继续履行，根据逾期天数及欠款金额，甲方有权每天按本协议所指贷款总额的万分之一向买受人收取违约金。四、本协议与F7066号《商品房买卖合同》有同等法律效力，属于合同不可分割部分，如有相斥，以本协议为准。上述合同签订后，原告将该合同在贵阳市住房和城乡建设局办理了备案登记，取得登记号为Y18025966号的备案登记表。2019年3月15日，原告中天公司向被告邮寄一份《律师函》，要求被告及时履行付款义务。后因被告未向原告支付剩余购房尾款，原告遂诉至本院，提出如前诉请。本院认为，原、被告于2018年3月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，及于2018年10月24日签订的《自办按揭补充协议》均系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告采取银行按揭贷款的方式购买了诉争房屋，并向原告支付了首付款368757元，但其未能获得银行贷款以支付剩余购房款86万元，对于未能获得原因，被告虽称系因银行将其贷款资料遗失导致，但其并未提交证据证明，故本院不予采信。现根据双方签订的《自办按揭补充协议》约定，被告王元自行办理贷款手续，并承诺于2018年12月6日前将贷款全部支付至原告账户，但至今其既未获得银行贷款，也未向被告支付剩余房款86万元，其行为已经违约，应承担相应违约责任。根据双方约定及法律规定，原告有权解除双方所签订的上述合同，合同解除后，被告需协助原告办理注销该房屋的商品房预售合同备案登记手续，故对原告该项诉请，本院予以支持。对原告主张被告协助办理涉案房屋预告登记注销手续的诉请，原告虽未能提供该房屋预告登记证，但庭审中，原被告双方均认可该房屋已办理预告登记证，故本院对该事实予以确认。合同解除后，被告需协助原告办理注销该房屋的商品房的预告登记手续，故对原告该诉请，本院予以支持。对于违约金，根据双方在《商品房买卖合同》第十条中约定，违约金计算方式为累计逾期应付款的10%即为86000元，故对预告主张的违约金86000元，于事实法律有据，本院予以支持。对原告主张的由被告承担注销手续的全部费用、变更登记所产生的税费、手续费等费用，该费用双方虽约定由被告承担，但该费用并未实际发生，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司与被告王元于2018年3月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：F7066）、于2018年10月24日签订的《自办按揭补充协议》；二、被告王元于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司违约金86000元；三、被告王元于本判决生效之日起十日内协助原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司办理云岩区渔安安井片区未来方舟F10组团4-7栋（7）2单元7层4号房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续及预告登记；四、被告王元于本判决生效之日起十日内将位于云岩区渔安安井片区未来方舟F10组团4-7栋（7）2单元7层4号房屋变更登记至原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司名下；五、驳回原告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司其余诉讼请求。案件受理费8316元（已减半收取），由被告王元负担（该款原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇二〇年四月七日书记员 李安涛