浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初12569号 原告：陈铁武，男，1985年11月25日出生，汉族，住诸暨市。 原告：尉金环，女，1988年11月19日出生，汉族，住诸暨市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：项薇，浙江信顺律师事务所律师。 被告：徐建南，男，1965年10月25日出生，汉族，住诸暨市。 被告：陈冬梅，女，1966年6月5日出生，汉族，住诸暨市。 第三人：诸暨市暨阳城中村改造投资有限公司。住所地诸暨市暨阳街道浣纱北路48号。 法定代表人：钟碧泳，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈大栋，浙江卓颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石尉，浙江卓颂律师事务所律师。 第三人：徐梦蕾，女，1993年9月14日出生，汉族，住诸暨市。 原告陈铁武、尉金环与被告徐建南、陈冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院依法予以立案。审理中，两原告申请对登记在诸暨市暨阳城中村改造投资有限公司（以下至判决主文前简称为城投公司）名下（实际为被告徐建南、陈冬梅所有）的坐落于诸暨市地产予以查封，本院予以准许。因城投公司、徐梦蕾与本案有利害关系，本院依法通知其为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告陈铁武及两原告的共同委托诉讼代理人项薇、被告徐建南、陈冬梅、第三人城投公司的委托诉讼代理人石尉、第三人徐梦蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈铁武、尉金环向本院提出诉讼请求：判令两被告继续履行合同义务，并配合原告办理房屋产权过户手续，承担过户时产生的所有税费。审理中，两原告明确诉讼请求：判令两被告继续履行合同义务，两被告及第三人城投公司协助两原告将坐落于诸暨市孔雀城5幢2单元1303号房屋以及车库、储藏室（按照不动产登记为准）的所有权登记到两原告名下，并由两被告承担过户时产生的税费。后两原告放弃要求两被告承担过户承担的税费的诉请。事实与理由：2017年9月22日，两原告与两被告（均是夫妻关系）在房屋买卖中介诸暨市鑫阁房产置换有限公司的参与下签订了房屋买卖合同，双方约定：两被告将其所有的位于孔雀城5幢2单元1303号的房屋一套及一个车库出售给两原告，总价款为655000元。两被告在做出房产证后，协助原告办理好产权过户手续当天，原告支付被告首付款30万元，余款在原告办理好按揭贷款后付清。协议签订当天原告支付给了被告5万元定金。双方还对税费负担、违约责任等进行了约定。之后原告等待被告尽快将房产证办出后可进行产权过户。但是，从双方签订合同至2018年3月份，长达半年时间里，原告多次催促被告办理产权证，也多次催促中介公司联系被告，但被告以各种理由推诿最终拒绝卖房。2018年旬，原告起诉到诸暨市人民法院要求被告继续履行合同义务，两被告拒绝卖房，最终法院确认双方买卖合同有效，但两被告未向政府缴纳安置房差价款为由驳回原告起诉，待两被告缴纳了上述款项后再来主张权利。现两被告已向政府补缴了差价款，领取了房屋钥匙并实际占有该房产。现原告诉至来院，望判如所请。 被告徐建南、陈冬梅辩称，一、原、被告签订的房屋买卖合同无效。因诉争房产系拆迁安置所得，根据拆迁安置政策每人可得安置房75㎡，因女儿徐梦蕾系独生子女单独可得150㎡，被告家房屋被拆迁共安置300㎡，其中150㎡系女儿徐梦蕾所有，共安置三套房屋，本案诉讼房产系其中75㎡。后两被告已将其中100㎡的房屋出售他人，故本案诉争的房产系徐梦蕾所有或共有，故本案原、被告签订的房屋买卖合同无效。 即便原、被告签订的房屋买卖合同有效，则该合同已经解除。（一）根据诸暨市人民法院（2018）浙0681民初5475号判决认定了“且其在2018年3月明确表示不愿意卖房给原告”，应视为被告向原告作出了解除合同的意思表示。原、被告签订的房屋买卖合同中约定“甲方违约，双倍返还定金，并承担办理过户手续时产生的税费，同时赔偿乙方损失10万元整”应视为对解约定金及产生的解约违约责任的约定。诸暨市人民法院（2018）浙0681民初5475号判决既然将“赔偿损失10万元认定为对违约金的约定”，并支持了原告要求被告承担违约金10万元的请求，即视为认定了被告解除合同意思表示的效力，即因被告解除合同承担违约金10万元。（二）原、被告签订的房屋买卖合同中“甲方违约，双倍返还定金，并承担办理过户手续时产生的税费，同时赔偿乙方损失10万元整”的约定，系对解除合同需要承担违约责任的约定。如果不承认被告解除合同的意思表示的解约效力，原告的合同目的根本不受影响，也不会落空，也不会受到损失，则判决被告承担“违约金10万元”无事实基础和法律依据。该判决已经对被告解除合同的违约行为后果需要承担的违约金作出了一次肯定的评价，如果再要求被告继续履行合同则是对被告解约意思表示的行为的重复惩罚。（三）至于诸暨市人民法院（2018）浙0681民初5475号判决在“本院认为”部分中“原告起诉要求判令被告配合原告办理房屋产权过户手续，涉案房屋尚不具备办理产权转移登记的条件，原告的诉请本院不能支持，具备条件后原告可另行起诉主张权利”的表述，只是对不支持原告诉请的一个说明，且仅为对程序上的一个说明，并未对诉争房产归属进行实体判决。 综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求，或驳回原告的起诉。 第三人城投公司辩称，请求法院驳回要求第三人承担协助过户义务的诉讼请求。1、本案与第三人没有关联性，且第三人已经履行过户手续，在本案中第三人与两被告之间系行政征收法律关系，第三人已经将所征收的应得补偿款项交付给两被告，而两被告已经向第三人缴纳了相应行政规费，并取得了相应可以办理产权过户手续的全部资料，因此我们认为第三人已经履行协助过户的义务。2、原告起诉错误，本案的法律关系是房屋买卖法律关系，其实质是合同性的义务，而合同约束的双方是在原被告之间，第三人并不是合同的相对人，如果要求第三人承担相应的合同义务，是违背合同相对性原理的，而根据法律规定，如要突破合同相对性要其他人承担义务，需要法律明确定性，而本案不可以突破合同相对性。综上，驳回要求第三人协助办理过户手续的诉讼请求。 第三人徐梦蕾辩称，与被告徐建南、陈冬梅的答辩意见一致，涉案房屋中有其25㎡的份额，其不同意出售。 原告陈铁武、尉金环围绕其诉讼请求向本院提供了以下证据：（2018）浙0681民初5475号民事判决书、（2018）浙06民终2943号民事判决书、第三人城投公司出具的情况说明及增值税发票复印件。第三人城投公司向本院提供了增值税发票一份。经庭审质证，原、被告及第三人对上述证据的真实性均无异议，本院对真实性均予以确认，至于是否达到原告的证明目的，本院将在下文予以阐述。 经审理，本院查明事实如下：2011年9月15日，诸暨市人民政府暨阳街道办事处、暨阳街道碑亭居民区村级经济合作社、暨阳街道碑亭居民委员会（甲方）与徐建南（乙方）订立碑亭居民区城中村改造房屋征迁补偿安置协议，约定：乙方服从城市建设需要，同意将坐落在暨阳街道碑亭村房屋，实测建筑面积221.75㎡，合法占地面积48.087㎡，用途住宅，土地性质集体，交给甲方拆除。乙方愿意按下列第（2）种方式安置……（2）选择农业人口安置肆人按人均75㎡标准安置，安置面积计300㎡，安置房套型构成：125㎡×1,100㎡×1,75㎡×1。同时双方对搬家补助费、房屋及其他补偿及补偿资金支付进行了约定。 2017年6月21日，诸暨市人民政府暨阳街道办事处、暨阳街道碑亭居民区村级经济合作社、暨阳街道碑亭居民委员会向被告徐建南户出具碑亭居民区城中村改造工程房屋征迁孔雀城安置房择定证明书，载明：“你户择定的暨阳街道碑亭居民区城中村改造工程房屋征迁孔雀城安置房为5幢2单元1303室，建筑面积为76.1㎡，地下汽车位为000960号，面积13.75㎡；地下储藏室000066号，面积9.75㎡。请你户在2017年6月28日至2017年7月28日随带户主身份证、房屋征迁安置补偿协议书及本证明书到诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司办理签约、缴费及开具不动产发票、领房手续。” 2017年9月22日，被告徐建南、陈冬梅（甲方）与原告陈铁武、尉金环（乙方）、诸暨市鑫阁房产置换有限公司（丙方）订立房屋买卖合同，约定：甲方同意将本人在诸暨市暨阳街道孔雀城5幢2单元1303号房屋出售给乙方，房屋用途为住宅，建筑面积76.1平方米。另车库13.75平方米，储藏室9.75平方米。甲方保证该房屋产权明晰，符合国家二手房买卖条件，如成交后发生该房屋过户前即存在的产权纠纷和财产纠纷，由甲方承担全部责任，因此给乙、丙两方造成经济损失，由甲方负责赔偿。甲、乙双方协商同意本房产成交总价为655000元，成交价包含已安装的水、电一户一表及有线电视、管道煤气初装费、办理房地产过户时发生的契税、印花税、评估费、交易费、权证工本费、土地出让金与交易费，双方协商一致由乙方缴纳，营业税、个人所得税、土地增值税由乙方交纳。甲方在领取首期房款后履行过户手续，因甲方原因在约定日期内逾期15天不办理产权过户手续，属甲方违约。因乙方原因在约定日期内不办理产权过户手续，由此造成的纠纷及经济损失与甲、丙方无关，因甲、乙其中一方原因不能及时办理过户手续，导致国家规定税费增加，增加部分税费由责任方缴纳。甲方违约，双倍返还定金，并承担办理过户手续时产生的税费，同时赔偿乙方损失10万元整；乙方违约，定金不予返还，并承担办理过户手续时产生的税费，同时赔偿甲方损失10万元整。乙方自身原因不能办理和延期办理二手房按揭贷款（应在接丙方通知三天内办理贷款手续），乙方承诺接丙方通知10个工作日内现金补足房款，不能现金补足房款，承担逾期付款责任。乙方未按约定时间付款，应按应付款月利率2%计算，逾期超过30天，乙方应向甲方支付违约金5万元整，合同终止，赔偿甲方实际经济损失。甲方未按约定时间交房的，应按累计已付款计息，逾期超过30天，合同终止，赔偿乙方实际经济损失。乙方在签订本《房屋买卖合同》时向甲方支付定金人民币5万元整，由丙方保管，甲方凭金融债权保全证书向丙方提取，其中10000元为交房押金，由中介公司保管。同时甲方应将契证、房产证、国有土地证提供给丙方保管。首付款等甲方的不动产证做出之后，甲方的房产证过户到乙方名下当天付清首付款30万元整，余下房款等乙方按揭办出之后付清，交房方式:款清交房。甲方付给丙方中介服务费为总房款的1%，乙方付给丙方中介服务费伍仟元整。如乙方按揭，另应再支付丙方按揭贷款服务费计贷款额的1%。同日，原告陈铁武向被告徐建南支付购房定金5万元。2018年3月，被告徐建南向原告表示不愿意卖房屋给原告。 2018年4月13日，原告陈铁武、尉金环诉至本院，请求判令被告徐建南、陈冬梅继续履行合同义务，配合原告办理房屋产权过户手续，并支付原告违约金10万元和承担过户时产生的税费。本院于2018年7月16日作出（2018）浙0681民初5475号民事判决书，因涉案房屋系安置房，两被告在择房后未缴纳房款、未领取房屋，涉案房屋现登记在第三人城投公司名下，涉案房屋尚不具备办理产权转移登记的条件，可在具备条件后另行主张权利，判决如下：一、被告徐建南、陈冬梅支付原告陈铁武、尉金环违约金人民币100000元；二、驳回原告陈铁武、尉金环要求被告配合办理房屋产权转移登记（过户）手续、承担过户时产生的税费的诉讼请求。两被告不服，上诉至绍兴市中级人民法院。绍兴市中级人民法院于2018年10月15日作出（2018）浙06民终2943号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2018年12月18日，被告徐建南向第三人城投公司缴纳了涉案房屋的差价款并取走不动产权证。 2019年9月6日，第三人城投公司出具情况说明一份，载明:“兹有徐建南孔雀城安置房5幢2单元1303室，已于2018年12月在我单位缴纳安置房差价款并取走不动产权证，后其可凭我单位开具的增值税发票直接去不动产管理部门办理不动产权证过户手续，不需要经过我单位的协助”。 另查明，涉案房屋现尚登记于第三人城投公司名下。 审理中，两原告表示同意先行垫付办理不动产过户登记手续所需的费用。 本院认为，关于房屋买卖合同的效力问题，两被告及第三人徐梦蕾均辩称涉案房屋系两被告与徐梦蕾共有，徐梦蕾不同意出售该房屋，故房屋买卖合同无效。本院认为，因原、被告签订的房屋买卖合同已由生效法律文书确定为有效，且尚未被解除，亦不存在法定解除的情形，故该房屋买卖合同仍属有效，原、被告双方仍应按照该合同全面履行自己的义务。即使两被告及第三人所述关于三人共拆迁安置所得300㎡房屋、第三人徐梦蕾享有150㎡房屋份额的情况属实，那么关于拆迁安置所得的三套房屋具体如何分配仅是拆迁利益人对拆迁利益分配的内部约定，并不能对抗外部第三人。关于两被告能否履行过户的协助义务，因双方合同中约定“首付款等甲方的不动产证作做出之后，甲方的房产证过户到乙方名下当天付清首付款叁拾万元整”，本案中，两原告已履行房屋买卖合同中约定的支付定金的义务，接下去应由两被告履行过户的义务，而现被告徐建南、陈冬梅已向第三人城投公司缴纳涉案房屋的不动产差价款且已领取不动产权证，第三人城投公司亦明确涉案房屋办理不动产权证过户手续无需其协助，故涉案房屋的过户条件已成就，两被告应当履行转移标的物所有权即协助办理不动产登记的义务。关于第三人城投公司的协助义务，因第三人城投公司已向本院表示凭该单位提供的权属证书及增值税发票即可自行办理涉案房屋的过户登记手续，而无须该单位协助，故在判决主文中无需再行判决该单位的协助义务事项。至于判决讼争不动产过户至原告名下是否会导致偷逃税收的问题，本院认为房产交易发生的契税、增值税、个人所得税等税种的征税环节均发生于房产交易环节，直接将不动产过户至原告陈铁武、尉金环名下不改变本案所涉房产的交易次数，应由税务部门依规办理，不存在民事审判妨碍国家征税的情况。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下： 被告徐建南、陈冬梅应于本判决生效后，自物权登记部门可以办理相应权属登记之日起十日内协助原告陈铁武、尉金环将坐落于诸暨市暨阳街道孔雀城5幢021303房屋及附属地下车位、储藏室的不动产所有权【权属证书：浙（2018）诸暨市不动产权第0004442号】登记到原告陈铁武、尉金环名下。 案件受理费10300元，减半收取计5150元，保全费1270元，合计6420元，由被告徐建南、陈冬梅共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  赵晓妤 二〇二〇年四月三日 书记员  傅佳佳