内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终169号 上诉人（原审被告）：胡某，个体户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 被上诉人（原审原告）：赵某，个体户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 原审被告：布某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 上诉人胡某因与被上诉人赵某及原审被告布某确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初3660号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡某、被上诉人赵某、原审被告布某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡某上诉请求：1、依法改判原审法院的判决；2、被上诉人承担一二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院判决违法。原审法院判决中认定，上诉人与被上诉人、原审被告之间签订的两份《房屋买卖合同》均有效，但只因上诉人与被上诉人签订的合同中、不动产权证未体现案涉小房而支持了被上诉人诉求。但案涉小房的主房为80年代老旧楼，每家每户都有相对的小房，是随主房分配和销售的。根据我国实行房屋所有权和土地使用权统一的制度，即所谓“地随房走，房随地走”的原则，房屋等地上建筑物、附着物转让时，其占用范围内的土地使用权也应同时转让。对此，《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让抵押。”2007年施行的《物权法》也有类似规定。该法第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。显然原审法院的判决纯属枉法裁判。在原审庭审时，布某明确答辩为，因布某赊欠赵某菜钱，布某为了证明诚信，先用案涉小房做保证签订了《房屋买卖合同》和出具欠款凭证，并且告知待小房出售后支付欠款，被上诉人赵某也同意，对这个陈述被上诉人当庭也认可，故上诉人请求二审法院依法改判。 赵某辩称,一、上诉人并未举证证明其与原审被告布某之间就案涉小房存在买卖合同关系。上诉人在一审中出示的《房屋买卖契约》、《买卖合同》中未体现出案涉小房，上诉人仅口头陈述其与原审被告之间就该小房买卖合同关系，但并未能提供其他证据予以证明，双方之间是否存在小房的买卖合同关系持疑，上诉人应当对此承担举证责任，否则需要承担举证不能的后果。二、即使上诉人与原审被告布某之间确实存在小房买卖合同关系，赵某对该小房的权益亦优先于上诉人。从合同的签订时间来看，赵某与原审被告签订小房买卖合同的时间为2018年1月27日，合同签订后，原审被告将小房交付给赵某使用，赵某将部分货品及杂物放入小房，其已实际占有了案涉小房；而上诉人与原审被告签订房屋买卖合同的时间是在2018年12月27日，并且上诉人是在赵某已经合法占有案涉房屋的情况下将门锁撬开，侵占了案涉小房，其不仅签订房屋买卖合同在赵某之后，占有房屋的方式也是违法的。根据《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条的规定，在一房数卖纠纷案件中，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，结合本案事实来看，赵某对案涉小房享有的权利应当较上诉人的权利优先受到保护。三、关于小房是否必须与楼房同时交易的答辩意见。首先，《城市房地产管理法》以及《中华人民共和国物权法》中确实规定了房地一体交易的原则，但是适用该原则的前提是房屋与土地的不可分割，即房屋与土地相互附着，从本案中楼房与小房的位置，以及楼的不动产登记信息来看，小房并不在楼房的土地使用权范围内，故上诉人以房地一体交易来主张权利，明显缺乏事实依据；其次，从产权登记角度来看，上诉人在一审中出示的不动产权证书中，并不包含案涉小房，这足以说明该小房与楼房并非一体，虽然小房暂时无产权登记，但权属是独立的，故上诉人主张小房应同楼房一并转让缺乏事实和法律依据；最后，现行法律法规及司法解释并未规定附属房屋不可单独交易，类似于没有产权的车库、没有产权的地下室等单独交易的情形在现实中比比皆是，根据民事行为法无禁止即自由的原则，附属房屋的交易行为亦应当受到法律的保护。四、关于上诉人诉称小房为债权担保的答辩意见。原审被告布某就答辩人一审诉请的答辩意见非常明确，不存在上诉人所述的《房屋买卖合同》是为债权作担保的行为，原审被告更未向赵某出具过欠款凭证，其出具的是收到房款的收据，上诉人应当依据事实提出相应的上诉请求，不能随意歪曲事实。综上，原审人民法院判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。 布某述称，2018年其欠赵某9000元，所以先拿小房抵给赵某的，等拿钱去往回赎小房的时候，赵某说已经不是欠9000元钱的事了。之后再次去找赵某的时候，赵某说不要钱，就是要那个小房。 赵某向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告布某就锡林浩特市东统建13号楼东2单元201室附属小房（20号库门号西边第1间）签订的《卖房协议书》有效；2、判决被告胡某向原告返还锡林浩特市东统建13号楼东2单元201室附属小房；3、该案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年1月27日，原告与被告布某就锡林浩特市东统建13号楼东2单元201室附属小房（20号库门号西边第1间）签订了《卖房协议书》，协议约定被告布某将该小房以9000.00元的价格出售给原告，签订合同的当日，原告向被告布某支付了9000.00元购房款，被告布某将小房交付给了原告，原告在小房中存放了一部分杂物。2019年初原告去小房存放物品，发现门锁被更换，多方询问下才得知是被告胡某撬开原告的锁后占用了该房屋，并称是被告布某将小房出卖给了自己，原告多方沟通无果，故诉至法院。 一审法院认定事实：1、2018年1月27日甲方布某与乙方赵某签订了《卖房协议书》，内容为：“甲方将东统建13号楼东2单元201室附属小房（20号库门号西边第1间）卖给乙方赵某9000.00元，绝无返回，如有违约须赔偿对方100000.00元，合同签字生效，甲乙双方签名捺印及证明人董玉亭、王喜艳签名捺印。”被告布某认可无异议，该院予以确认。2、甲方布某为乙方赵某出具了收条，内容为：“今收卖东统建13号楼东2单元201室附属小房（20号库门号西边第1间）房款9000.00元，甲方布某、甲方证明人董玉亭、乙方王喜艳、乙方证明人赵某均签名并捺印。”被告布某认可无异议，该院予以确认。3、甲方布某与乙方胡某在锡林浩特房地产交易所签订了房买卖契字11610201901137号《房屋买卖契约》，内容为：“甲方自愿将坐落在锡林浩特市楚办乌兰阿斯尔街爱民社区东统建02021号的房屋（产权证号116021501089），房屋建筑面积70.22平方米，房屋结构砖混，房屋所在2层，出售给乙方，上述房屋成交价格为100000.00元，付款方式为一次性，甲乙双方签名并捺印。”原告认可真实性、合法性，被告布某认可无异议，该院予以确认。4、2018年12月27日甲方布某与乙方胡某于锡林郭勒盟合家房屋经纪有限公司签订了《买卖合同》，内容为：“一、乙方应在签订本合同当日向甲方支付首付款96200.00元；二、坐落锡林浩特市东统建02021号，该房屋为板楼，南北朝向，房屋结构砖混、简装、住宅，建筑面积70.22平方米；三、上述房屋成交价格135000.00元；四、双方约定2019年1月20日前办理过户手续，过户当日乙方将剩余房款38800.00元支付给甲方，甲乙双方签名、捺印并加盖了锡林郭勒盟合家房屋经纪有限公司财务专用章。”原告认可真实性、合法性，被告布某认可无异议，该院予以确认。5、2018年12月27日被告布某为被告胡某出具收条，内容为：“今收到胡某房屋款96200.00元，剩余尾款38800.00元过完户一遍给清，过户费由本人布某全部承担所有费用，布某签名并捺印。”被告布某亦认可无异议，该院予以确认。6、2019年1月25日锡林浩特市不动产登记局登记编号为150XXXXXXXX号中华人民共和国不动产权证书，内容为：“蒙（2019）锡林浩特市不动产权第0004659号，权利人胡某、王艳荣共同共有，坐落锡林浩特市楚办爱民社区东统建12#02021，土地使用面积18.25㎡，房屋建筑面积71.24㎡，国有建设用地使用权2019年1月11日起，2089年1月10日止，房屋专有建筑面积60.93㎡，房屋分摊建筑面积10.31㎡，房屋砖混结构，总层数4层，所在层数2层，持证人胡某，房屋交易产权确认书锡林浩特市房交转字第11610201901137号。”原告认可真实性、合法性，被告布某认可无异议，该院予以确认。一审法院认为，原告赵某与被告布某之间签订的《卖房协议书》系双方真实意思表示，且双方均已按《卖房协议书》履行了各自的义务，原告赵某一次性向被告布某支付全部房款，被告布某给原告赵某出具收条为据，不违反法律禁止性、强制性规定，故原告赵某与被告布某双方于2018年1月27日签订的《卖房协议书》合法有效，该院予以确认。被告布某与被告胡某之间于2018年12月27日签订的《房屋买卖契约》及《买卖合同》亦属于有效合同，且被告布某与被告胡某也均按照双方签订的合同实际履行完毕，属于有效合同，但位于锡林浩特市××楼库门号西边第1间）亦未在《房屋买卖契约》、《买卖合同》及中华人民共和国不动产权证书中体现，且被告胡某亦未提供相应的证据加以佐证，故对被告胡某的抗辩理由，该院不予采信。被告布某作为完全民事行为能力人，应当知晓与原告赵某签订《卖房协议书》的法律后果，其辩称因欠付其货款及饮酒后才将案涉房屋顶抵给原告赵某以及现在同意给付货款100000.00元的理由，不能作为其免除履行该《卖房协议书》的理由，故该院不予采信。判决：一、确认原告赵某与被告布某于2018年1月27日签订的《卖房协议书》有效。二、被告胡某于该判决生效之日起十五日内将位于锡林浩特市××楼库门号西边第1间）返还给原告赵某。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议的焦点是：一、案涉小房是否是布某与胡某签订的《房屋买卖契约》中出售楼房的附属设施；二、布某与赵某就案涉小房签订的《卖房协议书》是否真实有效。 对于焦点一，经庭审调查，案涉小房为独立结构，不必同布某出售的楼房相结合使用，而是具备独立的使用价值,故案涉小房并非布某与胡某签订的《房屋买卖契约》中出售楼房的附属设施，不当然随之转让,且布某与胡某的协议中对案涉小房并未进行约定。上诉人胡某对案涉小房是其与布某购买楼房的附属设施，应当一并处分的上诉理由不能成立，本院不予支持。 对于焦点二，布某与赵某就案涉小房于2018年1月27日签订《卖房协议书》后，赵某已向布某支付购买小房的款项，布某也于协议签订的次日向赵某交付小房钥匙，双方均按协议约定履行了各自的义务，是双方真实的意思表示，不违反法律禁止性、强制性规定，一审法院确认为有效合同，并无不当。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。上诉人请求确认布某与赵某之间的小房买卖协议无效，却并未提供相应的证据予以证明。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，胡某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由胡某负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年四月二十二日 书记员  魏晓玲 附相关法律法规 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。