呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终8号上诉人（原审被告）：燕辉，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张尧，内蒙古冬日律师事务所律师。委托诉讼代理人：白昱，内蒙古冬日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文斌，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：黎明，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杭盖，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人燕辉因与被上诉人王文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人燕辉的委托诉讼代理人张尧、白昱，被上诉人王文斌的委托诉讼代理人黎明、杭盖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕辉上诉请求：依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初3831号民事判决书第一、二项,改判驳回王文斌的全部诉讼请求。事实和理由:一、一审法院违反处分原则,判决内容超出王文斌的诉讼请求,程序违法,依法应当改判。王文斌变更诉讼请求后,其诉讼请求为:1、解除《商铺租赁合同》;2、返还租金51300元及支付资金占用期间利息;3、燕辉赔偿其损失33700元;4、诉讼费用由燕辉承担。王文斌的上述诉讼请求中主张的赔偿损失仅为33700元。但一审却判决燕辉赔偿王文斌损失85000元,明显超出王文斌诉请的赔偿损失金额33700元,对王文斌没有主张的损失数额做出判决,属于严重违反处分原则,程序违法,依法应当改判。二、一审法院遗漏本案重要当事人,导致认定事实不清,程序错误。一审判决中表述“霍某、魏某于2019年2月27日将涉案商铺转租给王文斌,王文斌于2019年2月28日支付转让金(含租金)8.5万元......”,“王文斌已付清涉案商铺截止2019年11月26日的租金”,明显与事实不符,本案燕辉与王文斌签订合同后,王文斌并未按照合同约定向燕辉支付任何租金,而是将租金支付给霍某、魏某。一审法院明知上述情形后,并未主动追加案外人霍某、魏某为本案当事人,以便查清本案的真实情况,而是含糊认定王文斌已经付清租金,程序违法。三、一审法院认为内蒙古保利房地产开发有限公司(以下简称保利公司)不同意燕辉转租涉案商铺无任何法律及事实依据,属认定事实错误。燕辉在一审中提交的《委托代理协议书》中明确约定:“在燕辉租赁过程中,燕辉转变经营项目将商铺又分别租赁给王文斌和田某,分别签订《商铺租赁合同》”,该协议书落款甲方处有保利公司盖章,乙方处有燕辉签名。通过该协议的约定与签订,明确表明保利公司知晓燕辉的转租行为,且没有任何不允许燕辉转租涉案商铺的约定,对燕辉的转租行为未提出任何异议。故一审法院认定保利公司不允许燕辉转租涉案商铺属认定事实错误。综上,一审判决认定事实不清,适用法律不当,且存在程序违法的情形,应予改判。王文斌辩称，一、一审法院要求燕辉承担85000元的判决合法合理，燕辉认为一审法院违法处分原则的上诉理由不成立。因为：第一，要求燕辉承担85000元的赔偿总额并无不当，符合法律规定以及处分原则；第二，王文斌主张的51300元，一审法院使用“赔偿损失”一词，并不违反《合同法》第九十七条解除合同后法律后果的规定，不影响保护相应权益的本意，由燕辉承担该责任并无不当。二、一审法院并不存在遗漏当事人的情形，王文斌支付款项给霍某、魏某的行为本身是履行王文斌与燕辉之间签订的租赁合同中支付租金的行为。霍某、魏某是之前的租户，已经全然退出，该事实已查清，霍某、魏某与本案的诉求没有任何的关联性，更不影响本案其他主要事实的认定，无追加的必要。三、《委托代理协议》并未成立，之后保利公司还一直向燕辉发出《商铺租金催缴通知书》，而非向王文斌主张租金。2019年5月保利公司明确出具燕辉无权转租的书面《证明》。退一步讲，即便没有该书面《证明》，根据燕辉与保利公司合同关于燕辉无权擅自转租的约定，燕辉无权转租是既定事实。故一审法院要求燕辉承担85000元的赔偿责任符合法律规定，不存在遗漏当事人等违反程序的问题，燕辉不足以证明保利公司同意燕辉转租的事实认定正确，燕辉的上诉理由不能成立，应当驳回。王文斌一审诉讼请求：依法判令解除王文斌与燕辉签订的《商铺租赁合同》;2.依法判令燕辉返还王文斌2019年5月7日至2019年11月26日剩余租金51300元,并按照中国人民银行同期贷款利率支付从2019年5月7日起至实际给付之日的资金占用期间利息;3.依法判令燕辉赔偿王文斌租金损失33700元;4.本案诉讼费用由燕辉承担。一审法院认定事实：2016年10月20日,保利公司(出租方、甲方)与燕辉(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》。第一条约定,商铺坐落于北方联合电力呼市基地2#地块住宅小区(华盛嘉苑)商铺801号,商铺面积按双方实际测量为准(约360平方米)。第二条约定,租赁用途餐饮业。第三条第一款约定,租赁期限自2017年2月20日至2022年2月19日。第七条第四款约定,乙方擅自将房屋整体转租、转让或转借......,甲方有权提前终止合同,并提出赔偿。王文斌、燕辉均认可,燕辉将其自保利公司处承租的商铺其中部分转租给霍某、魏志勇,已收取一年租金9.3万元;后霍某、魏志勇将商铺转给王文斌,王文斌向霍某、魏某支付8.5万元。2019年2月27日,霍某(甲方)与王文斌(乙方)签订《店铺转让合同书》,约定甲方将呼和浩特市赛罕华盛嘉苑小区斑马鲜生店铺于2019年2月27日转让给乙方,店铺转让费8.5万元,乙方先交1000元定金确保店铺转让成功;乙方顺延甲方租赁合同条件签订新租赁合同,乙方需在与业主签新租赁合同完成后1天内将余款8.4万元一次性交给甲方;转让费包含甲方店铺租金8.5万元。2019年2月28日魏志勇出具收据一张,载明收到店铺转让金(斑马鲜生店)8.4万元,店面位于南二环北侧华盛嘉苑底商。2019年2月28日,燕辉(出租方、甲方)与王文斌(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》。第一条约定,商铺坐落于北方联合电力呼市基地2#地块住宅小区(华盛嘉苑)商铺801号,面积实际测量140平方米。第二条约定,租赁用途超市。第三条第一款约定,租赁期限自2018年11月26日至2022年1月19日。第四条第一款约定,租赁金额为第一年9.3万元,第二年9.3万元,第三年9.3万元。第八条(乙方的权利和义务)第一款约定,按照房屋的使用用途,使用租赁房屋开展正常经营活动,不受甲方干涉;第五款约定,甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营,所带来的一切损失由责任方承担,并负责损失的赔偿。2019年4月20日,保利公司向燕辉发出《商铺租金催缴通知书》,催缴北方联合电力有限责任公司呼市基地2#地块住宅小区(华盛嘉苑)801号商铺租金及取暖费。2019年5月7日,保利公司出具《证明》,载明华盛嘉苑商铺801#由燕辉--燕记饺子楼租用,按照合同约定不允许转租、转让、转借。王文斌提交录音六份、燕辉提交录音一份,双方对录音的真实性均无异议。根据录音内容及双方当事人陈述,由于燕辉欠付保利公司租金及转租商铺,保利公司告知王文斌不得继续使用涉案商铺;王文斌承租涉案商铺后,一直未能开业;2019年4月、2019年7月,王文斌、燕辉及保利公司相关人员进行磋商,但未达成一致意见。燕辉提交《委托代理协议书》一份,约定燕辉与保利公司于2016年10月20日签订《商铺租赁合同》(以下简称合同1),在燕辉租赁过程中,燕辉转变经营项目将商铺又分别租赁给王文斌和田某,分别签订《商铺租赁合同》(以下简称合同2和合同3)。第三条约定,自2019年6月1日起,保利公司代理燕辉行使合同2和合同3中各项权利,即王文斌、田某依据合同2和合同3直接将租金交给保利公司,保利公司保证王文斌、田某的正常使用。第四条约定,2017年2月20日至2019年6月1日,保利公司、燕辉执行合同1;2019年6月1日至2022年1月19日,保利公司代理燕辉直接和王文斌、田某执行合同2和合同3。该协议书落款日期为2019年6月7日,甲方处有保利公司盖章,乙方处有燕辉签字,丙方处无王文斌、田某签字。因《委托代理协议书》中涉及到相关权利义务的转移,没有王文斌的签字,亦未经过王文斌的追认,对王文斌不发生法律效力。燕辉提交《说明》及两份《证明》,均不足以证明保利公司同意燕辉将涉案商铺转租给王文斌。一审法院认为，燕辉与王文斌签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,应为合法有效,双方应按合同约定履行各自的义务。燕辉自保利公司处承租涉案商铺后,将涉案商铺转租给霍某、魏某并收取一年租金9.3万元;霍某、魏某于2019年2月27日将涉案商铺转给王文斌,王文斌于2019年2月28日支付转让金(含租金)8.5万元;王文斌与燕辉于2019年2月28日签订《商铺租赁合同》。王文斌已付清涉案商铺截止2019年11月26日的租金,燕辉应保证王文斌能够正常使用涉案商铺。关于王文斌要求解除其与燕辉签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求,一审法院认为,根据保利公司出具的《证明》及王文斌提交的录音,保利公司不同意燕辉转租涉案商铺,且因燕辉欠付保利公司租金,保利公司不允许王文斌使用涉案商铺。燕辉提交的证据不足以证明保利公司同意燕辉转租涉案商铺,亦不足以证明保利公司允许王文斌在现有情况下继续使用涉案商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定,王文斌有权解除《商铺租赁合同》,一审法院确认王文斌与燕辉于2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》于判决生效之日起解除。关于王文斌要求燕辉返还剩余租金并支付利息的诉讼请求以及王文斌要求燕辉赔偿租金损失的诉讼请求,一审法院认为,依据王文斌与燕辉签订的《商铺租赁合同》第八条第五款之约定,燕辉欠付保利公司租金及未经保利公司同意转租涉案商铺的行为,造成王文斌承租涉案商铺后无法正常经营,由此带来的损失应由燕辉承担。燕辉上述行为给王文斌造成了租金损失,故燕辉应向王文斌赔偿损失85000元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条规定,判决如下:一、确认王文斌与燕辉于2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除;二、燕辉于本判决生效之日起十五日内赔偿王文斌损失85000元;三、驳回王文斌的其他诉讼请求。案件受理费1925元，由燕辉负担。保全费870元，由燕辉负担。本院二审期间，燕辉围绕上诉请求向本院提交了两份新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一份新证据为保利公司与燕辉于2019年6月7日签订的《补充合同》一份，拟证明案外人保利公司知晓并同意燕辉将案涉房屋转租给王文斌，该合同约定依据燕辉与王文斌的商铺转租合同，王文斌的房租直接交到保利公司。王文斌质证认为，对于该份证据的真实性不予认可。首先该份证据与一审时王文斌提供的保利公司2019年5月7日出具的“涉案商铺按照合同约定不允许转租、转让、转借”的证明内容相反；其次，王文斌在收到保利公司的该份证明后于5月8日向赛罕区人民法院提起本案诉讼，并于5月18日立案，案件一审过程中燕辉并未提交该份《补充合同》，却提交了同是2019年6月7日形成的《委托代理协议》，而作为三方协议的《委托代理协议》却只有保利公司与燕辉的签字，没有王文斌的签字。这份合同与燕辉一审中提供的《委托代理协议》，以及保利公司出具的证明内容均不一致，故对于该份证据的真实性不予认可。本院对于该份证据的认证意见在下文中综合分析。第二份新证据为照片两张，拟证明保利公司出租给燕辉的房屋，燕辉分别转租给了王文斌和案外人田某，目前田某承租的房屋正常经营，王文斌是因为自身原因无法经营而非燕辉的原因。王文斌质证认为，该照片的真实性认可，证明问题不认可，王文斌不能经营是因为燕辉的违约行为，不是王文斌的原因，王文斌一审出具的电话录音证据可以证明燕辉的违约的情形。对于该份证据，本院认为照片仅能证明房屋的现状，不能证明能否经营的原因，故对照片的真实性认可，对于拟证明的问题本院不予确认。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案一审是否存在程序违法的情形；二、王文斌一审诉讼请求是否成立。关于本案是否存在程序违法的情形。首先，本案中王文斌诉请解除合同返还租金并赔偿损失，是基于起诉时合同的履行情况。经过审理，一审法院认为，王文斌主张解除合同的理由成立并判决合同在本判决生效时解除，此时合同已经超过了约定的已经支付过租金的租期，基于王文斌诉请的内容及金额，一审法院判决赔偿损失85000元并不违反法律规定的处分原则。二审时再次向王文斌询问其诉讼请求中的租金与损失的构成，王文斌也认为，损失是签约后到起诉时已经过时间的租金，故一审判决时已不存在返还租金的内容，该部分租金已转化为损失，且数额并未超过王文斌诉请数额，故一审法院判决赔偿损失85000元，并不违反法律规定。其次，关于燕辉认为应当追加霍某、魏某参加诉讼的上诉主张，本案中，燕辉对于其与霍某、魏某签订房屋租赁合同并收取9.3万元租金的事实，以及燕辉之后又与王文斌签订租赁合同，且并未向霍某、魏某退还相应租金的事实不持异议，而王文斌对于承接了剩余租期并向霍某、魏某支付了8.5万元的租金也不持异议。霍某、魏某既非本案租赁合同的当事人，又不是必须共同参加诉讼的利害关系人，霍某、魏某不参加诉讼并不影响本案事实的认定，一审并未遗漏必要的诉讼参加人不存在程序违法的情形。燕辉的该项上诉理由不成立。关于王文斌一审诉讼请求是否成立。本案中王文斌与燕辉签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,应为合法有效,双方应按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，燕辉与保利公司签订的《商铺租赁合同》中明确约定商铺不得转租，燕辉在未经保利公司允许且未足额向保利公司支付租金的情况下将涉案商铺转租给王文斌，导致王文斌未能依约正常使用出租商铺，其签订商铺租赁合同的目的不能实现，燕辉的行为构成违约，据此，王文斌主张解除合同符合法律规定。虽然燕辉提交了《授权委托书》以及《补充协议》拟证明其转租行为得到了保利公司的许可，但《委托代理人协议》系一份三方协议，却只有保利公司与燕辉进行了签署，而《补充协议》从形成的时间以及提交的时间上不能排除对其真实性的合理怀疑，该两份协议从形式上看证明效力不足；从出具时间上看，该两份协议均是在王文斌提起本案诉讼之后形成，王文斌基于合同履行情况明确提出解除合同诉讼主张符合合同法的意思自治原则，且王文斌对于该两份协议均不予认可，故对于该两份协议的证明问题本院不予确认。关于损失赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，王文斌交纳了85000元租金，由于燕辉的违约行为未能使用涉案租赁房屋，导致本案《商铺租赁合同》解除，其应承担由此给王文斌造成的相应损失的主要责任，即赔偿王文斌租金损失68000元（8.5万元×80%）；而王文斌作为本案《商铺租赁合同》的承租人，在签订租赁合同过程中，也应尽到相应的审慎义务，全面了解出租商铺的情况。鉴于王文斌未充分了解案涉商铺不得转租以及燕辉未足额支付租金的情形，其也应对本案合同解除造成的损失承担次要责任17000元（8.5万元×20%）。综上所述，燕辉的上诉理由部分成立，对其成立部分本院予以支持，不成立部分，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初3831号民事判决书第一项；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初3831号民事判决书第二项；三、燕辉于本判决生效之日起十五日内赔偿王文斌损失68000元;四、驳回王文斌的其他诉讼请求。一、二审案件受理费3850元，由燕辉负担3080元，由王文斌负担770元。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬审 判 员 李 艳审 判 员 张 宇 二○二○年四月二十三日法官助理 刘亚楠书 记 员 张 猛