西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终2028号 上诉人（原审原告）尚思慧，女。上诉人（原审原告）郝富强，男。共同委托诉讼代理人：刘利静，泰和泰（西安）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李亚伦，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘文，男。原审第三人：西安品胜房地产营销策划有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：赵明，该公司总经理。委托诉讼代理人：任延亮，男。上诉人尚思慧、郝富强因与上诉人刘文、原审第三人西安品胜房地产营销策划有限公司（以下简称品胜中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初10063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尚思慧、郝富强上诉请求：1、撤销未央区人民法院作出的（2019）陕0112民初10063号民事判决并依法改判支持上诉人全部诉讼请求，或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人刘文承担。事实和理由：原审仅凭刘文将案涉物品搬走并占有至今的陈述即认定案涉物品可以返还，属认定事实不清。其与刘文多次交涉，刘文均拒绝返还。房屋内的附属设施设备已经损坏，判决驳回其要求支付修理费的请求，错误。刘文逾期办理撤押手续，违约给其造成损失；刘文未将户籍迁走，应承担违约责任；双方签订的合同有关于律师费的约定，原审对其主张的律师费予以驳回错误，依约刘文违约应向其支付律师费。原审法院将违约金调整为5000元，明显不能弥补其损失。刘文辩称，家具的问题不在合同范围内，家具毁坏需要提供证据。户籍没有迁出是因为双方产生了纠纷。逾期办理撤押申请，这个时间是和中介公司协商好的，确定后才交的房屋，有聊天记录为证。刘文上诉请求：撤销原审判决第一、二项，驳回尚思慧、郝富强的诉讼请求；一、二审诉讼费由尚思慧、郝富强负担。事实与理由：其不应向尚思慧、郝富强无偿交付房屋内的家电家具等物品。双方仅存在房屋买卖关系。尚思慧、郝富强向其支付的价款也仅为房屋价款。虽然双方签订的合同后附有《房屋设施交接清单》，但清单内的物品并非尚思慧、郝富强有偿取得的，系因尚思慧、郝富强买其房子才赠送的。因双方产生矛盾其不愿赠予了。原审判决认定其承担违约金无事实依据，其不存在违约情形。虽然双方在合同中约定在收到全部房款后交房，但因其不在西安，其与中介公司及尚思慧协商，尚思慧同意等其回来后交房，不应认定由其承担违约金。尚思慧、郝富强辩称，家具家电均在房屋价款之内。刘文恶意拖延交房，且将家具家电搬走，对房屋内的设施还进行了损坏，应向其承担违约责任，并赔偿损失。品胜中介公司述称，家具家电均在合同范围之内。尚思慧、郝富强向一审法院起诉，请求：1、判令刘文支付未交付的家具家电等房屋附属设施设备的总价款共计人民币40396元；2、刘文支付房屋附属设施设备损失及维修费共计9200元；3、判令刘文支付逾期办理撤销房屋抵押登记的违约金共计人民币20475元；4、判令刘文支付逾期交付房屋附属设施设备的违约金共计22815元（暂计算至起诉之日，应计算至实际给付之日）；5、判令刘文将户籍迁出并支付违约金人民币28665元（暂计算至起诉之日，实际应计算至户籍迁出之日）；6、判令刘文支付一审阶段律师费人民币6000元；7、本案诉讼费由刘文承担。一审认定的事实：尚思慧、郝富强之间系夫妻关系。2018年12月28日，尚思慧（乙方）与刘文（甲方）及第三人品胜中介公司（丙方），共同签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定如下：甲方将其位于西安市XX区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX号房屋（建筑面积为89.74㎡）以总价款117万元的价格出卖于乙方，乙方以贷款方式购买该房屋。上述涉案房屋处于抵押状态，甲方应于签署本合同之日起于2019年2月5日前提起撤押申请，向银行还清贷款，并办妥解除抵押登记手续。上述合同第六条相关约定如下：“1、甲方出售该房屋有义务到户籍管理机关办理完成该房屋上原有户籍迁出手续，双方约定按如下方式处理（B办理产权转移登记前迁出）……5、甲方同意于业主收到全部房款当天交付房屋（包括附属设施设备、地下室、车库等）予乙方使用，甲方逾期交付房屋的，应按已收款额每日万分之五向乙方支付违约金……”，第七条其他违约责任约定：“1、……②甲方逾期交付该房屋（包括附属设施设备、地下室、车库等），或者未能按时履行合同约定的其他义务（包括但不限于提供资料不真实、不完整导致房屋权属登记主管部门延迟登记或做出不予登记决定的），每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向乙方支付违约金……”。上述合同后附《房屋设施交接清单》一份，清单上载明了涉案房屋内的家具家电等附属设施，并有尚思慧、刘文签字捺印。上述《房屋买卖居间合同》履行过程中，刘文于2019年3月12日办理了涉案房屋的撤押手续，尚思慧已将涉案房屋的全部房款支付刘文，尚思慧、刘文已于2019年4月11日完成了涉案房屋产权转移登记手续，刘文于2019年4月26日将涉案房屋交付尚思慧、郝富强。2019年4月26日，第三人品胜公司工作人员任延亮出具情况说明一份，内容为XX城XX栋XX单元XX室房屋交接过程中存在如下问题，按照房屋设施交接清单中丢失洗衣机一台、软包床一张、2台落地灯、一个餐桌、6把椅子、窗帘2副、2个床头柜、挂烫机一台、多格架2台、电卡与气卡未交接、主卧顶灯一个。并且房子电视、抽油烟机现有损坏，今品胜房产任延亮作为见证方，特此证明。见证人：任延亮 日期：2019年4月26日”。庭审中，刘文认为尚思慧、郝富强主张的空调遥控器、电视遥控器、主卧的顶灯、小区门禁卡及水电气卡不在约定的房屋交接清单中，尚思慧所述的其他物品其的确搬走了，并同意向刘文返还，但前提是尚思慧须向其道歉，因尚思慧在房管局对其进行了辱骂。诉讼中，尚思慧、郝富强对其主张的房屋设施及设备价值未提出鉴定申请。诉讼中，尚思慧、郝富强将第三人西安品胜房地产营销策划有限公司第五分公司变更为西安品胜房地产营销策划有限公司。刘文的户籍仍登记在涉案房屋所在地址，至今未迁出。庭审后，为查清案件事实，原审法院要求刘文配合核实尚思慧、郝富强所主张返还的涉案物品具体现状，但刘文拒绝配合。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，尚思慧与刘文签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。第一，对于尚思慧主张的未交付的家具家电等房屋附属设施设备40396元的诉请,因尚思慧、郝富强对上述房屋附属设施的价值不申请鉴定，考虑到涉案房屋家具家电等附属设施可以返还，刘文应当向尚思慧、郝富强返还涉案房屋家具家电等附属设施。第二，对于尚思慧、郝富强主张的刘文支付房屋附属设施设备损失及维修费9200元的诉讼请求，因尚思慧未提供证据证明其花费了相关维修费用，证据不足，本案不予支持。第三，对于尚思慧、郝富强主张的刘文将户籍迁出的诉请，因迁户事宜系公安机关的行政管理行为，不属于民事案件调整的范围，本案不宜一并处理。至于原告主张的逾期交付房屋附属设施设备的违约金、逾期办理撤销房屋抵押登记的违约金、迁户违约金及律师费一节，因刘文主张违约金过高，考虑到双方房屋买卖合同的履行程度及尚思慧的客观实际损失、涉案房屋附属设施存在返还的可能，结合公平原则，将违约金酌情调整至5000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告刘文于本判决生效后十日内向原告尚思慧、郝富强返还涉案房屋内的家具家电等物品（具体为：松下洗衣机一台、软包床一张（1.8米）、落地灯两台、餐桌一张、餐椅六把、窗帘两副、床头柜两个、挂烫机一台、多格架两个、电卡、气卡及主卧顶灯各一个、空调遥控器两个、电视遥控器一个）。二、被告刘文于本判决生效后十日内向原告尚思慧、郝富强支付违约金5000元。三、驳回原告尚思慧、郝富强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2851元，原告已预交，由原告承担1551元，由被告刘文承担1300元，并于上述款项履行时一并给付原告。经审理查明，原审查明事实属实。二审询问刘文清单所附的家具家电现状如何，刘文称其已经处理了。再查明，品胜中介公司负责双方交易的工作人员延亮在情况说明后附家具家电价值清单一份：载明：关于XX城XX幢XX单元XX室交房事宜，原业主刘文私自稳搬走的家具家电如下：餐桌+6把椅子13980元，松下滚洗衣机6799元，布艺软包装床9600元。。。。。；尚思慧称本案中主张的返还家具家电的40396元即按该情况说明所附的价值清单确定。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，合同当事人应当依约诚信履行所负合同义务。本案中，买方尚思慧、郝富强因与卖方刘文因双方在办理手续过程中言语不睦发生口角，卖方刘文在收到尚思慧、郝富强支付的房款后，将出卖房屋内的家具家电搬走且部分附属设施损坏，将出卖的房屋由中介品胜公司交付给了尚思慧、郝富强。品胜中介公司在交付房屋过程中对搬走、损坏的物品进行了登记，并向尚思慧、郝富强出具了情况说明。继而发生纠纷涉讼。焦点一，刘文将案涉房屋内的家具家电搬走是否正当的问题。刘文称房屋内的家具家电是尚思慧、郝富强购买房屋的附赠，因双方产生口角其不愿再赠送，故而搬走。但从双方对缔约过程的陈述，合同使用的词句、房屋价款及附家具家电清单于合同之后的事实看，双方缔结的协议是包括案涉房屋内的家具家电的整体买卖，并非刘文所称系购买房屋附赠。因此，刘文交付房屋的同时应向买方尚思慧、郝富强交付房屋内的家电家具等物品，其私自将房屋内的家具家电均搬走，行为明显不当。焦点二，刘文是否应按品胜中介公司提供的清单向尚思慧、郝富强支付搬走家具家电的钱款问题。房屋包括家具家电在案涉屋交付前均由卖方刘文实际控制，刘文未按约交付屋内的家具家电，且已将家具搬走并处理，已不存在交付实物的条件。证明物品实际价值的证据均系应由刘文保存的证据。刘文在不能交付实物且不能提供证据证明物品的合理价值的情况下，应承担举证不能法律后果。原审认定由尚思慧、郝富强就家具家电的实际价值举证，进行评估，既不具备条件亦不符合证据规则，处理结果亦明显不公。二审中，法庭释明由刘文就家具家电的合理价值举证，刘文在庭后提供了《购买协议》一份，所载售卖人为陕西迈克斯设计工程有限公司，时间为2012年3月25日。该协议的使用的纸张及加盖的售卖方陕西迈克斯设计工程有限公司的公盖明显为新的纸张和新加盖的，且系孤证，明显不足以采信。刘文既不能向买方尚思慧、郝富强交付实物，亦不能提供证据证明物品的合理价值，居间人品胜中介公司出具的情况说明，应予采信。尚思慧、郝富强要求刘文支付搬走家具家电的费用40396元的请求应予支持。焦点三，刘文逾期办理撤押手续是否应承担违约责任的问题。双方合同约定刘文应于合同签订后的2019年2月5日前办理撤押手续，收到房款后交房，但事实上刘文于2019年3月12日才办理了撤押手续，时间拖延，无疑导致房屋交付时间的拖延。双方约定应按房屋总价款的日万分之五承担违约责任，每日为635元，明显偏高。从双方的合同看，尚思慧、郝富强购买刘文包括家具家电在内的房屋系为及时入住，未及时办理手续导致的拖延，参考租金支付违约金为宜，酌定为3000元。至于刘文辩称其于3月12日办理撤押系经品胜中介公司及尚思慧、郝富强协商一致的问题。对此尚思慧并不认可，刘文未提供证据证明其主张的事实成立，对其辩称不予采信。焦点四，尚思慧、郝富强要求刘文就部分损坏的附属设施设备维修费用进行赔偿的问题。双方言语不睦发生口角，刘文在搬走家具家电的同时部分附属设施设备遭受损坏确有其事。尚思慧、郝富强在品胜中介公司的主持下已接受房屋，但其并未提供证据证明因维修产生的费用，原审对其请求不予支持，并无不当。焦点五，关于刘文未将原房屋所属户籍人员户籍迁走的问题。刘文该行为确属违约，但并未对尚思慧、郝富强产生直接损失。故本院对尚思慧、郝富强就刘文的该行为承担违约责任的请求不予支持。焦点五，关于尚思慧、郝富强要求刘文承担本案一审律师费6000元的问题。双方合同明确约定违约方应向守约方承担双方纠纷产生律师费。刘文违约事实清楚，尚思慧、郝富强就其支付的律师费提供了税务发票，系尚思慧、郝富强的合理损失，尚思慧、郝富强主张由刘文依约赔偿，应予支持。综上所述，尚思慧、郝富强的上诉请求部分成立，刘文的上诉理由不能成立。原审判决第三项正确，应予维持；第一、二项应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10063号民事判决第三项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10063号民事判决第一项为：刘文于本判决生效后十日内向尚思慧、郝富强返还涉案房屋内的家具家电等物品价款40396元；三、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10063号民事判决第二项为：本判决生效后十日内刘文支付尚思慧、郝富强违约金3000元；四、本判决生效后十日内刘文支付尚思慧、郝富强律师费6000元。一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费刘文预交50元，由刘文负担；尚思慧、郝富强预交1431元，由刘文负担1000元，尚思慧、郝富强负担431元。本判决为终审判决。      审判长  焦海林    审判员  张伟审判员  朱利安二〇二〇年四月二十三日（院印）书 记 员 李晓凡