广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30334号原告:佛山市南海区*******丰田股份合作经济社，住所地：佛山市南海区******，广东省农村集体经济组织证明书号粤农集字第060501009003号。法定代表人：林桥光，该经济社社长。委托诉讼代理人：周东赤，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓玲，广东群豪律师事务所律师。被告：林沛日，男，汉族，1951年11月5日出生，住所地：广东省佛山市南海区****务庄大丰田村中街六巷3号，公民身份号码440************710。委托诉讼代理人：曾源，广东信征律师事务所律师。原告佛山市南海区*******丰田股份合作经济社与被告林沛日土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭审理了本案，原告佛山市南海区*******丰田股份合作经济社的委托诉讼代理人周东赤、刘晓玲，被告林沛日及其委托诉讼代理人曾源到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市南海区*******丰田股份合作经济社向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2002年1月1日至2019年6月30日期间多占用土地使用费77813.22元（使用费按照合同约定土地使用费单价标准，按多占用土地面积1.82亩计算，租金标准为2002年1月1日-2011年12月31日按3000/亩计算，2012年1月1日-2019年6月31日按照3300/亩计算）；2.判令被告自2019年7月1日至2021年12月31日止，分别于每年6月30日，12月31日向原告支付当年多占土地的50%使用费45500元；自2022年1月1日至2031年12月31日止，分别于每年6月30日，12月31日向原告支付当年多占土地的50%使用费50050元，共计1228500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、合同签订及履行情况；2002年1月14日，原告和被告签订《使用土地协议书》，约定被告承租原告面积1.5亩、地名为平岗的土地一块，土地使用期限为2002年1月1日起至2031年12月31日止，共30年，土地使用费为每年3000元，每十年在原使用费上增加10%。被告承租案涉土地后，未经原告同意，擅自多占土地1.82亩，实际使用土地面积经测量为3.32亩。2002年1月1日至2019年2月12日，被告共支付土地使用费103956.78元。二、2002年1月1日至2019年6月30日多占土地使用费；合同约定的2002年1月1日至2019年6月30日的1.5亩土地使用费共计82125元。2002年1月1日至2019年2月12日，被告共支付土地使用费共计103956.78元，即被告多支付合同约定的1.5亩土地使用费21831.78元。被告多占用土地面积1.82亩，按照合同约定土地使用费单价标准，2002年1月1日至2019年6月30日，被告应当支付的多占土地使用费为99645元，即在减去多支付的土地使用费后，被告实际仍需向原告支付2002年1月1日至2019年6月30日多占面积的土地使用费77813.22元。三、2019年7月1日至2031年12月31日止多占用土地使用费。2019年7月1日至2031年12月31日止多占用的1.82亩土地使用费，被告应当按起诉之日同地段土地使用费市场价格，按合同约定的使用期间每十年提高10%的标准支付。该期间的土地使用费参照起诉之日同地段土地使用费市场价格暂确定为50000元/年/亩。第三个十年（2022年-2031年）土地使用费递增10%，暂确定为55000元/年/亩，具体价格实际以评估结果为准。被告应当自2019年7月1日至2021年12月31日止，分别于每年6月底、12月底向原告支付当年多占土地的50%使用费45500元；自2022年1月1日至2031年12月31日止，分别于每年6月底、12月底向原告支付当年多占土地的50%使用费50050元，故起诉。被告林沛日辩称，2002年1月前，被告已经在该地块上搭棚养鸡几年，当时面积大约八亩左右，每年才缴纳三百元租金。后来旁边的出租屋老板刘汝黎在该土地上盖建筑物，被告才知道他已经租下该地块，被告找村长要求同等条件下本村村民优先，被告于是与原告签订协议书租下该地块。2002年1月，被告与原告签订租赁合同时，双方并没有实测租赁土地面积，当时村长暂时以1.5亩收取租金，2004年林伟成租下一块地与被告地块相连，从协议书上看当时面积为14.3亩，后来实际丈量面积14.59亩，当时林伟成厂房与2地块相连，减去防火通道只给被告预留的是五十米乘以三十米，由于南海城建规划局紫务路退让线要退4米，所以实建面积只得2.085亩，二村委会协议书上以及报建时候潘烙成用电脑打印出的红线图是2.0376亩。大家都没有异议。被告从协议生效后从来没有拖欠该地租金。时至2013年小组长换届，林达庆当选，要求修改协议书，要求加上期满后全部地块上的资产归原告，被告反对，因为从来没有先例。2013年7月，被告与原告签订补充协议，确定了被告与原告2002年1月签订的使用土地协议书土地面为1358.4平方米，也即2.085亩。被告按照该面积修筑建筑物后，从2013年其每年都经村委会及驻村律师的多次调解，但均调解无果。当时被告要求法院解决。后至2017年最后一年常驻村委会律师调解不成后，叫被告按村委会补充协议面积按合同租金补足交齐。所以，被告在2017年按照2.0376亩面积补交了租金差额。被告实际使用土地为2.085亩，不存在原告诉称的3.32亩。村委会收取被告的大环境建设配套维修费也是按照2.0376亩收取的，从来没有人说被告没有交足大环境建设配套维修费。被告从来都是足额缴纳租金与费用的，没有拖欠。如果有拖欠，每年村小组分红款早就被扣留了，为什么从来没有扣过？那就是因为被告根本不存在拖欠的事情。如果未经原告同意擅自多占土地1.82亩，被告经过南海区国土城建水务局的报批报建手续既有原告盖章也有务庄村委会盖章，也有主任签名，所有的报批手续均由原告同意才能申报的，何来擅自一说。现在因为报建部门图纸上退缩红线4米就提出被告擅自多占土地1.82亩实为强词夺理。原告对承租人失去了公平公正。2000年，凡租地建厂均为实际使用建筑面积计算租金，建筑物之间的防火通道都是不计算面积的，从红线图可知，被告西边相邻出租屋，可是被告相邻厂房之间的水泥路也是林伟成建造，三边都不计算在相邻人的面积内，都算在被告内，如果原告有收别人的租金，那么被告无话可说，现在是相邻所有人都不收，就是一定收被告的，并将相邻防火通道面积全部算在被告的面积内，要被告支付，被告不同意。原告的诉求没有任何事实和法律依据，被告现在以及未来都将按照自己实际使用租用的土地面积缴纳租金。同时，现在只是2020年年初，原告要求未来租金的支付没有事实依据，因为没有约定要前期支付租金的条款。被告附近的租赁土地，原告均是按照实际丈量土地面积来收取租金，因此，原告对被告的行为违反了合同法规定合同双方平等、诚信、公平的原则。诉讼中，原告举证如下：1.广东省农村集体经济组织证明书复印件1份、被告身份证复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.佛府南集用（2012）第0200502号集体土地使用权证书原件1份、情况说明原件1份，用以说明原告对涉案土地享有合法权利；3.使用土地协议书原件1份，用以说明原、被告于2002年1月14日签订《使用土地协议书》约定由被告承租原告面积1.5亩、地名为平岗的土地（下称涉案土地）一块，土地使用期限为2002年1月1日起至2031年12月31日止，共30年，土地使用费为每年3000元，每五年在原使用费上增加10%；4.平面测绘图原件1份，用以说明被告承租涉案土地以后，未经原告同意，擅自多占土地1.82亩，实际使用土地面积经测量为3.32亩；5.涉案土地现状图片1组，用以说明案涉土地使用现状，被告实际使用土地面积为3.32亩；6.租金明细表原件1份以及收据复印件1组，用以证明被告在2018年、2019年就2.0376亩和1.5亩之间的从最初合同签订之日起的租金差额进行了补缴。诉讼中，被告举证如下：1.使用土地协议书原件1份，补充协议原件1份，用以说明当时被告租用土地，面积没有确定，补充协议具体确定了面积是1358.4平方米（2.03745亩）；2.缴款通知书原件1份，用以说明村委会务庄村经济联社是以2.03745亩收取2017年2018年的大环境建设配套维护费；3.平面图纸原件1份，用以说明地块的具体位置，证明地块周围是走火通道；4.使用土地补偿协议书复印件（林伟成）1份，用以说明同样地位的租户，都是按照实际丈量面积收取租金的；5.建筑工程规划许可证原件1份，用以说明被告在地块上按照政府规定规划建设；6.南海区狮山镇集体经济组织电子收据原件1份，电子收据复印件1份，用以对第2项进行补充；7.涉诉房屋周围照片打印件1组，用以说明被告地块的东边路面的硬底化是案外人（隔壁租户）打的，南面和西面是水泥渣的走火通道；8.现金缴款单原件3份，客户回单原件2份，手写单复印件1份，用以说明被告在2018年、2019年就2.0376亩和1.5亩之间的从最初合同签订之日起的租金差额进行了补缴。现在也是按照2.0376亩进行租金的缴纳；9.政府信息公开申请的答复原件1份（附附件1份），罗村街道规划设计条件原件1份。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-5、证据6中的收据真实性无异议，原告对被告提供的证据1中的土地协议书、证据3、5、6、8真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据6中的租金明细表，该证据为原告单方制作，本院对其证明力不予确认；对被告提供的证据1中的补充协议（原告未盖章）没有原告的盖章确认，本院对其证明力不予确认；对被告提供的证据1中的补充协议（佛山市南海区***务庄经济联合社盖章），原告并未协议的相对方，该协议与原告无关，本院对其关联性不予确认；对被告提供的证据4，被告未提供相应证据的原件，且合同相对方并非被告，本院对其证明力和关联性均不予确认；对被告提供的证据7,该照片的拍摄时间和地点无法确认，本院对其证明力不予确认；对被告提供的证据9，被告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区****务庄小丰田工业区地段的土地（使用权面积为437457.6平方米）已办理集体土地使用权证【证号：佛府南集用（2012）第0200502号】，地类（用途）为工业用地。2002年1月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《使用土地协议书》（涉讼协议书），约定：甲方将社属土地一块，地名为平岗，给乙方基建小食店、商店用地，双方同意土地使用期限为30年，由2002年1月1日起至2031年12月31日止；乙方使用期间，向甲方缴交土地使用费每亩每年3000元，每十年提升10%，即第一个拾年为3000元/亩/年，第二个拾年为3300元/亩/年，第三个拾年为3600元/亩/年，交款时间在每年6月底、12月底各交50%，不得拖欠，如过期交款，按当年租金金额每天罚5‰滞纳金。双方并约定其他权利义务。2018年2月3日，被告向原告汇款44807.7元；2019年1月30日，被告向原告汇款6724.08元；2019年12月30日，被告向原告汇款6724.08元。被告陈述44807.7元是补缴了2002年1月14日起超出1.5亩部分土地的使用费，同时支付了2013年7月1日至2017年12月31日期间的租金（该期间按照2.0376亩计算），2019年1月30日汇款的6724.08元是支付2018年全年的租金、2019年12月30日汇款的6724.08元是支付2019年全年的租金。原告陈述被告已按照1.5亩土地的标准支付至2013年6月30日前的租金，上述三笔款项均不包含2013年6月30日前的租金，44807.7元及两笔6724.08元均是被告单方通过银行转账方式交租，没有注明用途和租金期限，原告做账记录为不明来源收入。另查明，原、被告提供的测绘图均显示建筑物红线范围内的用地面积为2.085亩，建筑物的四周外围面积分别为0.28亩、0.287亩、0.313亩、0.355亩。原告主张按3.32亩（2.085亩+0.28亩+0.287亩+0.313亩+0.355亩）的标准向被告计收土地租金。再查明，被告在向原告承租的土地上建设的建筑物已办理规划报建手续，报建总平面图显示建筑物总建筑基底面积为1386.7平方米，总用面积地2477.8平方米；规划条件附图显示，建筑红线与用地红线的距离为三面均≥5米，一面（靠近紫务路侧）≥4米。2019年12月19日，原告提起诉讼。被告确认其建筑物红线范围内的用地面积为2.085亩并同意按该面积计租。本院认为，原告出租给被告的土地已办理集体建设用地使用权证，土地用途为工业用地，涉讼协议书为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约定全面履行义务。对被告应向原告计付租金的面积，本院分析如下：1.对于建筑红线范围内的用地面积；被告确认建筑物红线范围内的用地面积为2.085亩，并同意按该面积计算租金给原告，本院对此予以确认并认定被告应按合同约定计付该部分面积的租金予原告。2.对于建筑物红线范围外、用地红线范围内土地；被告对建筑物申请规划报建时，申请的总建筑物基底面积为1386.7平方米，总用面积地为2477.8平方米（折合约3.717亩），规划部门的规划条件附图显示建筑红线与用地红线的距离为三面均≥5米，一面（靠近紫务路侧）≥4米，现原、被告签订的涉讼协议书仅约定被告向原告承租土地用于基建小食店、商店用地，双方并未约定原告需为被告在周边配置大面积道路，故被告建筑物周边道路不应视为是配套设施或公共设施，且被告只应在其租赁的土地范围内修建建筑物并充分考虑建筑使用者的出入等通行问题，不应将通行所需的道路设置在未租赁的土地范围内，故建筑物规划条件中建筑红线范围外、用地红线范围内的土地面积应当属于被告需向原告交租的范围。被告以建筑红线外为走火通道和退让线为由拒绝向原告交纳该部分土地面积租金的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。原告是否向其他租户收取建筑红线范围外、用地红线范围内土地的租金，是原告与案外人之间的权利义务关系，与被告无关，被告以此为由抗辩向原告交纳租金无事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告建设的建筑物总用面积地为2477.8平方米（折合约3.717亩），原告主张按3.32亩计收租金是其对权利的自行处分，本院依法予以准许。涉讼协议书约定土地使用期限从2002年1月1日起至2031年12月31日止，被告在使用期间，按3000元每亩交纳土地使用费，每十年提升10%，现原、被告均确认被告已按1.5亩的标准向原告交纳租金至2013年6月30日，故截至2013年6月30日，被告尚需向原告补交租金63609元[（3.32亩-1.5亩）×3000元/亩/年×10年+（3.32亩-1.5亩）×3300元/亩/年×1.5年]。2013年7月1日至2019年12月31日期间，被告应向原告支付租金71214元（3.32亩×6.5年×3300元/亩/年）。现原、被告均确认被告已向原告另行支付了44807.7元、6724.08元、6724.08元，故经核算，被告尚需向原告支付租金76567.14元（63609元+71214元-44807.7元-6724.08元-6724.08元）。原告对租金的诉请超出核定部分，本院不予支持。原告作为出租人，其应当清楚建筑物规划报建的用地面积，其允许被告以该面积申请规划报建，其后在被告实际建设过程中亦未予以阻止，且原告主张2019年6月30日前多占用土地的租金亦是按照合同约定的标准计付，而在被告占用土地情况并未发生变化的情况下，被告要求自2019年7月1日起按同地段土地使用费市场价格计算土地租金无事实和法律依据，故对其诉请，本院依法不予支持，对其鉴定申请，本院依法不予准许。涉讼合同约定每年6月底、12月底各交50%的租金，按照该约定，2020年1月至本案庭审辩论终结日多占用土地的租金尚未至付款期限，原告要求被告该期间多占用土地的租金无事实和法律依据，本院依法不予支持。在本案庭审辩论终结日后，被告承租土地的使用情况及被告的交租情况均不确定，原告要求被告支付庭审辩论终结日后多占用土地的租金无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告林沛日应于本判决发生法律效力之日起十日内支付76567.14元予原告佛山市南海区*******丰田股份合作经济社；驳回原告佛山市南海区*******丰田股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计8278.41元，（原告已预交），由原告佛山市南海区*******丰田股份合作经济社负担7419.41元,被告林沛日负担859元，被告林沛日应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳859元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告佛山市南海区*******丰田股份合作经济社预交的诉讼费用859元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告佛山市南海区*******丰田股份合作经济社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年四月二十四日书记员 陆美羽