昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0122民初46号原告:郑丽红，女，1968年10月2日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托代理人:刘学武，云南滇玉律师事务所律师，特别授权代理。被告:昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司。住所：云南省昆明市晋宁区晋城镇三合村委会（古滇王水军府）法定代表人：任怀灿，系该公司董事长。统一社会信用代码：91530122052200733J。委托代理人:李亚秋，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杨兴美，1988年4月8日生，汉族，住云南省昭通市巧家县，系该公司法务，特别授权代理（未到庭）。原告郑丽红诉被告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2020年1月2日受理，依法适用普通程序，于2020年3月23日召开庭前会议，2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告郑丽红及委托代理人刘学武，被告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司的代理人李亚秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院庭前会议处理的程序性事项：1、对原告申请的房屋设计鉴定事项的处理情况。被告认为该房屋的设计图纸没有错，但是该套房屋的分户图确实附错了，附成了另外一种房屋的面积图纸。原告认为，既然原告认可分户图不一致，对于两项鉴定要求就不申请鉴定了。2、对被告申请追加昆明市晋宁区农村信用合作联社为第三人的处理情况。被告认为，本案的处理结果与昆明市晋宁区农村信用合作联社具有法律上的利害关系，应予追加为第三人。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，原告与被告签订了《商品房购销合同》，原告、被告与昆明市晋宁区农村信用合作联社三方签订了《个人购房借款合同》，这二个合同分属于买卖合同关系与借款合同关系，是两个不同的法律关系，故本院不同意被告追加第三人的申请。3、对昆明市晋宁区农村信用合作联社是否申请作为有独立请求权第三人参加诉讼处理情况。本院以通知形式告知了该单位，在本院规定的时间内未向本院提出申请。4、对原被告提出换房及双方调解事项的处理情况。在本院指定调解及协商换房的时间内，双方未达成协议。原告向本院提出诉讼请求：1、解除2018年7月23日原告与被告订立的《商品房购销合同》。2、返还原告已支付给被告的购房款1775008.00元及产生的利息77212.84元(根据中国人民银行2018年同期贷款年利息4.35%计算。计算期限：2018年7月23日至2019年11月21日)，计1852220.84元。3、返还原告贷款1760000元及贷款利息93632.31元(根据房贷公司2018年12月14日至2019年11月20日实际扣划贷款据实计算，11月份按8082.49元计算)，计1853632.31元。上述二、三项利息计算截止期限届满至被告实际返还购房款前的利息按相同标准计算后由被告赔偿。4、返还因购房产生的公证费1760元和安心管家费6300元，计8060元。5、请求被告支付违约金3535008元×10%=353500.80元，上述2、3、4、5项费用合计4067413.95元；6、由被告承担本案诉讼费用。庭审结束后，原告因第二项诉讼请求期间利息计算有误，于2020年4月14日向本院提交《更正说明》一份，对第二项诉讼请求更正为：“返还原告已支付给被告的购房款1775008.00元及产生的利息102521.49元(根据中国人民银行2018年同期贷款年利息4.35%计算。计算期限：2018年7月23日至2019年11月21日)，计1877529.49元。”，对诉请的费用总额更正为：“上述2、3、4、5项费用合计4092722.63元”。事实与理由：原告与被告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司于2018年7月23日在古滇名城销售中心签订了《商品房购销合同》，约定于2019年7月30日前将商品房交付给原告。2019年7月14日，原告支付给被告50000元定金。2018年7月23日原告支付被告房款1725008元。2019年11月，被告通知原告接房。原告于2019年11月16日前往查验被告所交付的位于昆明市晋宁区房屋时，发现所交付房屋与《商品房购销合同》所附平面图严重不符，重大问题有两个：一是房屋出入口由一层出入变为从负一层出入，且入口由后方变为前方；二是端头房变为非端头房。具体与房屋设计平面图不符的地方有：负一层：一是停车位伸至房间内；二是出平台的门变为入户门，三是楼梯实际布置与分户平面图不符。一层：是入户出入口变为花园出入口（门廊）；二是端头房变为非端头房（端头房可以三面采光，实际仅为前后两面采光）。二层是客厅中多了一个卫生间；二是三面釆光变为前后两面采光。三层：楼梯口处多了一间房间；二是客厅中空变为非中空。我与被告签订的《商品房购销合同》真实合法有效。在双方权利义务约定中，我的义务是按期交付购房款3535008元，对此，我已全部履行合同义务。被告的义务是依合同约定的图纸、位置、期限内交付房屋。被告没有征得我的同意，擅自变更图纸，导致交付的房屋与图纸相去甚远，属于典型的不按合同标的履行合同，同时将被告的意志强加给我，违背了当事人意思自治原则。改变后的房屋结构完全违背了我的购房初衷。根据《合同法》意思表示真实等法理精神，原告已支付购房款3535008元，被告应予返还并支付首付款银行同期贷款利息102521.49元及原告为购房所付贷款利息93632.31元。根据原告与被告签订的《商品房销售合同补充协议》第三条第6项的约定，被告要求原告按照10%承担相应违约责任。根据合同相对性原则及权利义务相一致原则，原告有权按照被告主张的违约金支付标准要求被告支付总购房款3535008元10%的违约金353500.8元。经与被告多次磋商，被告不同意解除合同，更不愿意承担违约责任，只同意按新调整的房价重新调整一幢。为此，特提起诉讼，请依法判决。被告辩称，原告实际购买的房屋为昆明市晋宁区房屋，该房屋的套内面积为188.73平米，被告交付的房屋与该面积是一致的，是交付的图纸与合同上的不一致，并不是被告签署合同后改变户型。原告主张解除合同，要求被告赔付违约金及利息，违约金与利息属于重复计算，是没有法律依据的，原告的损失也远远没有达到需要支付违约金。房屋的设计图纸与施工图纸一致，是在签订合同的时候标错了房号，出现了附图错误，但是从签订的装修合同看，装修改造图上的附图是正确的，说明已经改正了，这不能成为解除的理由，如果解除合同则相应的要解除备案登记，但原告只表示配合，既然这样我们不同意解除合同，根据法院的判决来处理。本案合同中也没有约定违约金，合同解除的损失就是利息，所以被告不需要同时赔偿违约金和利息。我们交付了一份借款合同担保书，说明该房屋是按揭的，到现在被告还是担保人，担保行为还没有解除，所以没有结清的贷款部分和利息部分应该归还给银行，原告只能收取他缴纳的房款部分。如果解除合同，相关的银行贷款的房款也应该归还银行，原告主张赔付的金额过高，所以请求驳回原告的诉讼请求。对原告庭审结束向本院提交的有关利息计算错误及总返还金额的《更正说明》，经本院询问被告，被告不要求再次开庭审理，但对利息不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交以下证据：一、原告身份信息，欲证明原告的主体身份信息；二、商品房购销合同、湖景林苑（A区）42栋4号平面分户图、定金收据、首期购房款收据、说明书，欲证明所交付房屋《商品房购销合同》所附分户平面图严重不符；三、个人购房借款合同公证书、昆明市晋宁区农村信用合作联社营业部贷款，欲证明原告购房所借贷金额，原告自2018年12月14日至2019年10月20日所付利息；四、收据、发票，欲证明原告已支付公证费1760元、物管费6300元。被告对上述证据质证认为，对证据一没有异议；对证据二的商品房购销合同三性没有意见，强调该房屋的套内建筑面积是188.73平米；对湖景林苑（A区）42栋4号平面分户图对本身的真实性没有异议，我们要说明的一点是测绘公司疏忽，实际不是四号房的户型图，出现了附图的错误，目前实际的房屋建筑结构、户型设计是与设计图纸是一致的；对于定金收据、首期购房款收据没有异议；对说明书关联性有意见，与本案无关；对证据三没有异议，目前仍有未结清的贷款，如果解除合同，购房款中的贷款部分应该归还银行；对证据的四的真实性没有异议，其中的6300元的物业托管费用是第三方收取的，不是我们收取的。被告向本院提交以下证据：一、商品房预售许可证明，欲证明被告的预售资格；二、商品房购销合同及补充协议、公证书、《个人购房借款／担保合同》，欲证明2018年7月23日，原告与被告签署《商品房购销合同》，约定原告以按揭贷款方式向被告购买位于昆明市房屋，并与昆明市晋宁区农村信用合作联社签署了《个人购房借款／担保合同》。三、申请书、授权委托书、房屋装修改造协议及附图，证明双方签署房屋购销合同后，告知原告授权鹏达建设集团（昆明）有限公司对七彩云南﹒新太阳国际养老养生产业区-湖景林苑42幢4号房进行房屋交接验收及改造，并出具了相关授权委托书及与鹏达建设（昆明）有限公司签署的房屋改造协议，并向被告提供了所购房屋改造前和改造后的分户平面图，该房屋销售后已经由原告委托的第三方进行了改造，因此，被告不存在违约的情况，房屋交付符合约定。原告对被告提交的上述证据质证认为，对证据一、二均没有异议；对证据三的真实性均没有异议，三份证据和本案的争议问题没有关联性，需要单独说明的是对房屋装修改造协议所附的平面图看不清楚，所以对于两**面图和我们签订的购销合同的平面图相同的地方予以认可，不相符合的地方不予认可。对当事人提交的上述无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1、对原告证据二中的《说明书》系原告自书材料，能够反映2019年11月16日和19日二次接房时即发现房屋现状与合同不一致的问题，对关联性本院予以确认。2、对原告证据四的收据、发票所支付的公证费1760元及物管费6300元，涉及原告诉讼请求是否支持的问题，本院将在争议焦点中予以评判。3、对被告证据三中的申请书、授权委托书、房屋装修改造协议及附图系对购买房屋的升级改造签订的文件和协议，与本案原告的诉讼请求不具有关联性，对此证据的关联性本院不予采信。经本院审理查明：2019年7月14日，原告为购买被告商品房，向被告支付定金50000元。2018年7月23日原告与被告签订了位于昆明市晋宁区房屋的《商品房购销合同》，并于同日原告向被告支付房款1725008元，并约定于2019年7月30日前将商品房交付给原告。该合同中房屋参考套内面积为188.73平方米，《商品房买卖合同登记备案表》中登记面积为套内188.73平方米，建筑面积203.22平方米。分户平面图确认的套内面积为205.22平方米，建筑面积220.88平方米。该房于2018年8月7日进行了登记备案，合同登记号为ＪＮ201809072509。2018年12月14日，原告、被告与昆明市晋宁区农村信用合作联社三方签订了《个人购房借款合同》，原告向银行贷款1760000元，起贷日期2018年12月14日，止贷日期2028年12月14日，还款方式为等额本息还款，约定还款日为每月20日，还款期120笔。此笔贷款被告作为担保人，抵押物为七彩云南古滇文化旅游名城湖景林苑Ａ区42幢4号房屋，抵押房屋建筑面积203.22平方米，抵押物价值3535008元。原告陈述此笔贷款其至2020年3月均在按期还款。2019年11月，原告接房时发现所交付房屋与《商品房购销合同》所附平面图严重不符，经原被告双方协商未果，原告逐向本院提起诉讼。本院认为，本案争议焦点为：一、商品房购销合同是否符合解除的条件？二、原告主张的利息和违约金是否支持？三、其余诉讼请求如何处理？针对本案争议焦点一，对解除合同原被告双方意见不一。庭审中，被告表示以法庭辩论阶段的意见为主，即不同意解除合同。原告认为，被告不履行合同义务，导致原告的合同目的不能实现，根据《合同法》九十四条第（四）项的规定应依法予以解除。本院认为，《商品房购销合同》所附平面图系合同的组成部分，是交房时按图交房的依据。《商品房购销合同》第十三条第五项约定“合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内容空格部分填写的文字与文本文字具有同等效力”。第七项确认“本合同连同附件共18页，一式5份”。该合同第十一页附件一内容为：该商品房屋分户平面图注明暂无图片。原被告向本院提交的《商品房购销合同》证据中均有分户平面图，但均无与合同相连续的页码。该图由云南精正测绘有限公司制作，该图复印件有测绘公司盖章、有被告合同专用章、有原告签字按印。该分户平面图记载的套内面积为205.22平方米，建筑面积220.88平方米，坐落为七彩云南﹒新太阳国际养老养生产业园湖景林苑建设项目A区42幢4号。由于被告附图错误，至被告不能按照附图所记载的房屋结构交付房屋。从本案查明的情况看，被告不能按合同约定交付标的物的原因在于其提供的分户平面图不是《商品房购销合同》中188.73平方米的户型图，而是提供了套内面积为205.22平方米的户型图。分户平面图虽系制作单位的过错而发生，但被告对此应承担责任，此情况属于被告不当履行从给付义务造成的违约行为。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定:“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持”。据此规定，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定对原告要求解除2018年7月23日与被告订立的《商品房购销合同》的诉讼请求予以支持。针对本案争议焦点为二，关于原告主张的利息和违约金是否支持？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”。在本案中，合同解除后原告的直接损失为利息，原告可以据上述法律规定主张返还购房款和利息损失。对原告请求被告支付违约金353500.80元的诉讼请求，原告认为，根据《商品房购销合同补充协议》第三条第六项的约定，按照权利义务一致的原则，解除合同时被告应按总房价款的10%向原告支付违约金。被告认为，原告主张的违约金合同中没有约定，原告的损失没有达到需要支付违约金的程度。本院认为，原告《商品房购销合同》分户平面图的错误虽系被告行为所致，但原告在分户平面图签字按印时，对图中记载面积与《商品房购销合同》中所记载面积是否一致通常应能予以辨别，原告未尽到合理的审查义务也是未能及时纠正错误的原因之一。对此错误原被告双方可以采取其他补救措施予以更正，而使合同继续履行。开庭前，原被告双方曾经就调换房屋事项进行协商，但未达成协议。就本案合同解除后的损失赔偿问题，原告主张了利息和违约金，但原告庭审中并未提供证据证实自己除利息之外还有其他损失，而且原告主张的违约金依据针对的是其未按照按掲贷款合同的约定偿还贷款的情形作出的规定，并不适用于被告附图错误的情形，被告附图错误虽构成违约，但该违约行为并未造成原告损失的扩大，本院支持原告的利息诉请足以弥补其损失。故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。针对本案争议焦点为三，本院对原告的其余诉讼请求评判如下：首先，对原告要求被告返还已支付的购房款1775008元及产生的利息102521.49元的诉讼请求本院予以支持。即被告应返还原告已支付的购房1775008元，对原告主张的利息计息标准及2018年7月23日至2019年11月21日的利息102521.49元本院予以支持，对2019年11月21日之后被告应承担的利息计算至被告实际返还购房款之日。其次，对原告要求被告返还贷款1760000元及贷款利息93632.31元的诉讼请求，本院认为，原告、被告与昆明市晋宁区农村信用合作联社三方签订了《个人购房借款合同》，原告向银行贷款1760000元，起贷日期2018年12月14日，止贷日期2028年12月14日，约定还款日为每月20日，共需还款120笔，此贷款已由被告收取，被告应予返还。对此笔贷款原告庭审中确认至2020年3月均在按期还款。对贷款利息如何返还的问题？本院认为，由于原告还款方式为等额本息还款，每期还款利息递减，故利息的返还应按照《按揭查询清单》记载的原告实际支付银行的数额确定。即2018年12月14日至2019年11月20日实际扣划贷款利息计算为93632.31元，2019年11月20日之后的贷款利息则按照《按揭查询清单》记载的实际还款期数计算。对被告关于“解除合同，相关的银行贷款应该归还银行”的抗辩主张，本院认为，因《个人购房借款合同》与本案不属同一法律关系，对原告应归还的银行贷款，需以银行的诉请为依据确定，双方当事人可以另行主张权利，在本案中本院不予审理。再次，对原告要求返还因购房产生的公证费1760元和安心管家费6300元的诉讼请求，本院认为，公证费1760元系云南省昆明市真元公证处收取，不属于被告应承担的还款义务。安心管家费6300元系昆明七彩云南斯维登商务有限公司收取，该公司与被告系合作关系，且原告解除合同后该公司也无继续提供服务的基础，被告应予退还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告郑丽红与被告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司2018年7月23日订立的《商品房购销合同》；二、由被告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告郑丽红返还购房款1775008元及2018年7月23日至2019年11月21日期间的利息102521.49元。对2019年11月21日之后被告应返还的利息，则以1775008元为计息本金，以年利息4.35%为计息标准，计算至被告实际返还此购房款之日；三、由被告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告郑丽红返还购房贷款1760000元及2018年12月14日至2019年11月20日期间的贷款利息93632.31元，2019年11月20日之后的贷款利息按照《按揭查询清单》记载的实际还款期的利息予以返还；四、由被告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告郑丽红返还安心管家费6300元。五、驳回原告郑丽红关于返还公证费1760元及支付违约金353500.8元的诉讼请求。本案诉讼费39339元（原告已预交），由原告郑丽红承担3436元，由被告昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司承担35903元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。如在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期间为二年。审 判 长  田红飞人民陪审员  杨学智人民陪审员  李仁才二〇二〇年四月二十六日书 记 员  杨雪梅