上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初3643号原告：上海广田房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：陈泽，上海缘润律师事务所律师。被告：上海龙丙旺餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：张小兵，执行董事。被告：上海红筷餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人：张小兵，执行董事。被告：陈伟东，男，1974年10月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省岳阳市。原告上海广田房地产开发有限公司(以下简称“广田公司”)诉被告上海龙丙旺餐饮管理有限公司(以下简称“龙丙旺公司”)、上海红筷餐饮有限公司(以下简称“红筷公司”)、陈伟东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广田公司的委托诉讼代理人陈泽、被告龙丙旺公司的法定代表人张小兵暨被告红筷公司的法定代表人、被告陈伟东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。广田公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认广田公司与龙丙旺公司之间的《上海星荟中心场地使用合同》(以下简称“《场地使用合同》”)于2018年11月30日解除；2、要求确认广田公司与红筷公司之间的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》(以下简称“《房屋租赁合同》”)于2018年11月30日解除；3、要求判令龙丙旺公司携物品迁出上海市天潼路XXX号上海星荟中心商场地下2层“东方食代”美食广场内的场地，将该场地清空后返还给广田公司；4、要求判令红筷公司携物品迁出上海市天潼路XXX号上海星荟中心商场地下2层06、12、13、14、15-1室房屋，将该房屋清空后返还给广田公司；5、要求判令龙丙旺公司支付2017年12月25日至2018年11月30日期间的场地使用费共计人民币(以下币种均为人民币)579,588.05元；6、要求判令龙丙旺公司支付逾期支付上述场地使用费579,588.05元的滞纳金，按照每日万分之五的标准，自每笔场地使用费履行期限届满之日的次日起计算至实际支付之日止；7、要求判令龙丙旺公司支付2017年9月1日至2018年2月28日期间的物业管理费共计70,414.26元；8、要求判令龙丙旺公司支付逾期缴纳上述物业管理费70,414.26元的滞纳金，按照每日万分之五的标准，自每笔物业管理费履行期限届满之日的次日起计算至实际支付之日止；9、要求判令龙丙旺公司支付解除合同的违约金205,244元；10、要求判令龙丙旺公司支付场地占有使用费，按照每月56,679元即每日1,863元的标准，自2018年12月1日起支付至判决生效之日止；11、要求判令龙丙旺公司支付律师服务费65,000元；12、要求判令红筷公司支付2017年5月25日至2017年12月24日免租期内的房屋租金共计1,228,773.51元(按照每月175,539元的标准计算)；13、要求判令红筷公司支付2017年12月25日至2018年11月30日期间的房屋租金共计1,795,028.61元；14、要求判令红筷公司支付逾期支付上述房屋租金1,795,028.61元的滞纳金，按照每日万分之五的标准，自每笔房屋租金履行期限届满之日的次日起计算至实际支付之日止；15、要求判令红筷公司支付2017年9月1日至2018年2月28日期间的物业管理费共计218,259.66元；16、要求判令红筷公司支付逾期缴纳上述物业管理费218,259.66元的滞纳金，按照每日万分之五的标准，自每笔物业管理费履行期限届满之日的次日起计算至实际支付之日止；17、要求判令红筷公司支付解除合同的违约金635,747.05元；18、要求判令红筷公司支付房屋占有使用费，按照每月175,539元即每日5,771元的标准，自2018年12月1日起支付至判决生效之日止；19、要求判令红筷公司支付2018年10月及11月的水费共计3,557.63元；20、要求判令红筷公司支付2018年10月及11月的电费共计42,440.16元；21、要求判令红筷公司支付房屋复原费718,726元；22、要求判令红筷公司支付律师服务费65,000元；23、要求判令陈伟东对上述第12项至第22项诉讼请求所涉红筷公司的付款义务承担连带责任。事实和理由：2017年7月12日，广田公司与龙丙旺公司签署《房屋租赁合同》，约定龙丙旺公司向广田公司承租上海市天潼路XXX号上海星荟中心商场地下2层06、12、13、14、15-1室房屋(以下简称“系争房屋”)用于经营餐饮，租赁面积1,009.34平方米，租金和物业管理费按月支付，租金按保底月租金或月营业额的10%，取两者较高者支付。同日，因龙丙旺公司经营所需，广田公司与其另行签订《场地使用合同》，约定广田公司许可龙丙旺公司使用上海星荟中心商场地下2层场地(以下简称“系争场地”)用于经营餐饮，租赁面积325.63平方米，租金和物业管理费按月支付，租金按保底月租金或月营业额的10%，取两者较高者支付。龙丙旺公司与广田公司指定的物业公司深圳熊谷物业管理有限公司上海分公司(以下简称“熊谷物业上海分公司”)签订了《物业服务合同》。2017年11月20日，广田公司、龙丙旺公司、红筷公司以及熊谷物业上海分公司签订《关于上海星荟中心地下二层06,12,13,14,15-1号商铺〈租赁合同〉及〈物业服务合同〉之主体变更协议》(以下简称“《主体变更协议》”)，约定龙丙旺公司将其在《房屋租赁合同》及《物业服务合同》中的全部权利义务，自2017年9月1日起全部转让给红筷公司，红筷公司对龙丙旺公司在转让之前发生的违约行为承担连带责任，龙丙旺公司对红筷公司在转让后应承担的任何责任承担连带责任。上述合同签订后，广田公司向龙丙旺公司、红筷公司交付了系争房屋和系争场地。龙丙旺公司于2017年3月31日向广田公司支付了保证金264,838.70元，于2017年7月20日向广田公司支付了装修押金25,000元及出入证押金1,950元。红筷公司于2017年12月4日向广田公司支付了电费押金5万元。龙丙旺公司和红筷公司未支付过场地使用费和房屋租金。龙丙旺公司和红筷公司欠付场地使用费、房屋租金、物业管理费及水电费，属于违约行为，广田公司多次催讨，其仍未履行，广田公司遂向龙丙旺公司和红筷公司发出通知，要求于2018年11月30日解除双方的《场地使用合同》和《房屋租赁合同》，并要求龙丙旺公司和红筷公司承担违约责任。红筷公司未将其注册在系争房屋内的营业执照和卫生许可证等证照注销或迁移，导致广田公司无法将系争房屋再次出租，按照合同约定，红筷公司应向广田公司支付房屋占有使用费。红筷公司系一人有限公司，陈伟东系红筷公司的唯一股东，如陈伟东不能证明红筷公司财产独立于其个人财产，陈伟东应对红筷公司的债务承担连带责任。龙丙旺公司、红筷公司辩称：如广田公司同意对龙丙旺公司及红筷公司的装修进行补偿，龙丙旺公司和红筷公司则同意解除《场地使用合同》和《房屋租赁合同》。如合同解除，龙丙旺公司和红筷公司同意合同解除的时间确定为2018年11月30日。龙丙旺公司和红筷公司不同意广田公司的其余诉讼请求。对广田公司所述《房屋租赁合同》及《场地使用合同》的签订情况无异议。龙丙旺公司承租广田公司的房屋用于经营“东方食代”美食广场，之所以就系争场地和系争房屋分别与广田公司签订合同，系因系争场地为消防通道，如签在一份合同里会导致承租人无法办理营业执照。龙丙旺公司、红筷公司欠付场地使用费、房屋租金、物业管理费等费用，系因广田公司招商不力，商场出租率很低，不具备经营环境条件，广田公司一再推迟商场的开业时间，导致龙丙旺公司、红筷公司的租赁目的无法实现。龙丙旺公司、红筷公司与广田公司多次协商，达成了延迟支付场地使用费和房屋租金的合意，故龙丙旺公司、红筷公司并未违约。根据广田公司的要求，龙丙旺公司向其指定的施工单位中建八局付款110万元，用于对商场地下2层餐饮区域的总通风管进行改造。作为条件，广田公司将装修免租期从4个月增加至7个月，并同意龙丙旺公司、红筷公司租赁保证金分两笔支付，第2笔租赁保证金付款时间延期至2018年5月25日。款项支付情况基本如广田公司所述，除广田公司陈述的款项外，红筷公司还支付过2笔租金，即2018年6月20日支付了仓库租金20,927.97元，2018年8月29日支付了系争房屋租金66,331.63元。出入证押金也系由红筷公司支付。物业管理费欠付情况如广田公司所述，物业公司未向龙丙旺公司或红筷公司退还装修押金，故龙丙旺公司、红筷公司未支付该时段的物业管理费。对广田公司所述水电费欠付情况无异议，因红筷公司支付了5万元的电费押金，故同意欠付的水电费从电费押金中抵扣。红筷公司预交了2018年11月的物业管理费65,000元，但2018年11月16日广田公司停电，之后美食广场未再营业，故2018年11月下半个月的物业管理费，广田公司不应收取，应从红筷公司应付费用中抵扣。《房屋租赁合同》及《场地使用合同》未约定商场开业时间，广田公司工作人员称2017年6月1日开业，如商场不开业，龙丙旺公司、红筷公司可不支付场地使用费和房屋租金，但广田公司的工作人员拒绝将该项内容写入合同。后因招商不到位，广田公司一再推迟商场的开业时间。广田公司违规私接燃气，遭燃气公司处罚，燃气管道被关闭，导致美食广场不能开业，直到2018年1月才恢复供气，2018年3月8日美食广场才开始试营业。当时七万多平方米的商场仅有包括美食广场在内的两千多平方米商户在营业，商业环境很差，美食广场经营困难。龙丙旺公司、红筷公司只收到广田公司于2018年8月22日发出的合同解除通知，未收到广田公司所称2018年11月的解除通知，但2018年11月广田公司在系争房屋和系争场地张贴过解除通知和告示。2018年11月16日，广田公司对美食广场停水停电。2018年11月17日，广田公司恢复供水和照明电，但未恢复供应经营性用电。美食广场无法继续经营，龙丙旺公司、红筷公司遂离场。陈伟东辩称：与龙丙旺公司、红筷公司的辩称意见一致，不同意对红筷公司的付款义务承担连带责任。红筷公司系由陈伟东和张小兵共同投资，因公司注册时张小兵不在上海，故公司股东就注册为陈伟东一人。陈伟东均以红筷公司的名义处理美食广场事宜。2018年底，红筷公司的股东已变更为陈伟东和张小兵两人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙丙旺公司向广田公司租赁系争房屋和系争场地，广田公司于2017年5月25日向龙丙旺公司交付系争房屋和系争场地。2017年6月26日，龙丙旺公司与案外人熊谷物业上海分公司就系争房屋和系争场地分别签订《上海星荟中心商场物业服务合同》、《上海星荟中心场地使用物业服务合同》。2017年7月12日，广田公司(出租方、甲方)与龙丙旺公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租/预租给乙方的房屋座落在本市虹口区天潼路XXX号(商场)地下2层06、12、13、14、15-1(即系争房屋)；系争房屋只限于用作“东方食代”品牌经营美食广场，系争房屋位于上海星荟中心商场内。乙方明确，系争房屋位于的楼层实为甲方自行编排，如不同于实际楼层，乙方不会因为该编排之楼层与实际楼层之间有差异，而向甲方提出任何索赔要求或任何其他形式的权利主张；2、租赁面积约为1,009.34平方米。交付日为2017年5月25日。装修期自2017年5月25日起至2017年9月24日止。开张日为2017年9月25日。试运营期自2017年9月25日起至2017年12月24日止，试运营期间乙方应支付物业管理费等其他费用，但无需支付租金(是为了补偿乙方承担价值60万元整的改造费用，详细改造内容参照本合同附件三)。租赁期自2017年12月25日(即始交租金日)起至2022年5月24日止。合同期包括装修期和试运营期及租赁期，即自2017年5月25日起至2022年5月24日止；3、在租赁期内，乙方向甲方支付租金。在合同期内，乙方向物业公司支付物业管理费。乙方应在本合同完成签署后5个工作日内向甲方支付1个月保底租金及向物业公司支付1个月物业管理费作为预付首期租金和物业管理费。除本合同另有规定外，乙方须于每个历月的第5日前向甲方预先缴付当月的保底租金、推广宣传费，向物业公司缴付当月物业管理费；4、装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需向甲方支付推广宣传费，以及向物业公司支付物业管理费、其他费用(通讯费用、水费、电费、超时新风费、燃气费)；5、乙方应自始交租金日起按月向甲方支付系争房屋租金。租金的计算方法分为保底租金与提成租金两种，除特殊月份另有规定外，以两者之中较高者为当月适用租金。但若乙方在装修期内提前开始对外营业，则乙方须自提前开始营业之日起向甲方支付租金。保底租金：自2017年12月25日起至2018年5月24日止，每月167,180.07元及相应增值税；自2018年5月25日起至2018年7月24日止，该月83,590.04元及相应增值税，该月仅收取保底租金；自2018年7月25日起至2019年5月24日止，每月167,180.07元及相应增值税；自2019年5月25日起至2019年7月24日止，该月86,660.12元及相应增值税，该月仅收取保底租金；自2019年7月25日起至2021年5月24日止，每月173,320.23元及相应增值税；自2021年5月25日起至2022年5月24日止，每月179,460.38元及相应增值税。提成租金：该房屋当月的月营业额的10%及相应增值税。租金的增值税税率自交付日起至2019年4月30日止为5%，2019年5月1日之后的增值税税率以届时税务局核定为准。乙方应按月向甲方支付该房屋的租金，但第1个月的保底租金应于本合同签署后5个工作日内支付给甲方。物业管理费包括净物业管理费及增值税，于交付日起算，该房屋的净物业管理费(不含增值税)为每月34,317.56元，增值税为每月净物业管理费乘以6%的金额。每月物业管理费包括净物业管理费及增值税合计36,376.61元；6、甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，相当于该房屋3个月的保底租金及3个月的物业管理费，即635,747.05元，均交付给甲方保管。根据甲乙双方签署的《租赁意向书》，乙方已支付的保证金自动转为本合同项下保证金之一部分，剩余保证金乙方须于2018年5月25日起5个工作日内支付；7、物业公司每月向乙方提供水电费账单(按该房屋独立记录表所示)、超时空调费以及其他费用的账单，乙方须在收到账单后14天内向物业公司支付；8、如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有装修期及试运营期，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金。乙方补交该等期间的所有租金系乙方未完全履行本合同而应返还甲方的应付款项，应独立于本合同项下因乙方违约给甲方造成的损失范畴而另行计算；9、倘乙方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、其他费用等各项费用超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方及物业公司有权向乙方要求支付日息0.5‰(万分之五)的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用；10、乙方支付的款项按下列顺序使用：支付乙方应承担的滞纳金、付清逾期款项、支付本合同项下其他到期应付款之款项；11、甲方及物业公司有权在乙方违反本合同约定时全数没收保证金。甲方及物业公司行使前述没收保证金的权利不影响甲方及物业公司对于因乙方该等违反可行使的任何其他权利或补救方法。此外，如甲方未解除本合同的，在甲方给予乙方书面通知后14天内，乙方必须向甲方重新交付保证金，该等保证金作为确保乙方履行本合同及物业服务合同之担保，同样适用本合同及物业服务合同有关保证金的规定。倘乙方未能在前述期限内补交保证金的，则甲方有权立即提前收回该房屋及单方面终止本合同及物业服务合同；12、除保证金已依前述规定被扣减或没收外，在满足下列条件后1个月内，甲方将剩余保证金不计利息地退还给乙方：(1)在租赁期满，乙方已经向甲方付清本合同项下全部费用并按照本合同的约定将该房屋交还甲方,且通过物业公司验收；(2)乙方圆满解决及履行甲方及物业公司就乙方违反、不遵守或不履行本合同约定所提出的追讨(如有)；(3)乙方的物业管理费、水、电等费用已与物业公司及有关部门结清；(4)乙方向服务商办理完毕以该房屋为服务地址的电话、网络等销户手续；(5)乙方已完成办理撤销该房屋作为乙方注册营业场所的工商登记等许可批准；(6)乙方已经妥善处理消费者对乙方销售行为或服务的投诉或索赔；13、乙方未能按照本合同规定，在必须支付保证金、租金、推广宣传费、物业管理费、其他费用的日期后的14天内支付该保证金、租金、推广宣传费、物业管理费、其他费用(无论甲方或物业公司有否向乙方作出任何形式的催付)，甲方有权提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，没收保证金同时，乙方应向甲方支付相当于该房屋届时3个月租金、向物业服务公司支付相当于该房屋届时3个月物业管理费的违约金并支付足额欠款；14、甲方保留在合同期内的任何时候，无需征得乙方的同意，变更、修缮、及临时封闭该大厦公共地方或其部分包括走道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管通道、煤气管道、电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换该大厦公共地方整体结构、布局及安排的权利。但如上述情况导致乙方在正常营业时段无法开业的，乙方有权根据停业时段扣减相应租金；该房屋交付使用后，该大厦的相关配套等可能尚未到位，如前述情形不影响该房屋正常使用，乙方不得因此要求减免租金、推广宣传费、物业管理费和其他应付费用或要求解除本合同，也不得要求甲方承担任何赔偿责任。15、如乙方为开展及经营其业务以该房屋的地址取得了相关执照、批准或许可证，则于本合同终止(无论任何原因)之日起15日内乙方须办理完毕前述所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如乙方于本合同终止(无论任何原因)之日起30日内未办理完毕撤销以该房屋作为乙方注册营业地址的工商登记等许可批准的，每逾期1日，乙方须按该房屋届时日租金的1.5倍向甲方支付占用费。此外，如因乙方未按时完成前述手续而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任，包括但不限于甲方须向新租户承担的违约金、赔偿金等；16、在合同期内，乙方不得以任何理由抵扣或拒绝支付其必须向甲方及物业公司支付的租金、推广宣传费、物业管理费、超时空调费及其他费用；17、在不影响本合同项下甲方其他权利(包括上述提前收回该房屋并终止合同的权利)的前提下，在合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任，甲方经事先书面通知乙方后，有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，在前述切断水、电供应或其他服务期间，乙方仍须按照本合同附表的规定支付租金、推广宣传费、物业管理费，乙方并应承担因此而产生的一切其他后果及所有因此而引起的费用(包括重新接驳水电供应的费用)；18、按照本合同须向一方送达的任何书面文件或通告可以快递、挂号信、电子邮件等方式送达至本合同附表三所列联系方式，如以挂号信的方式送达，在寄出3个工作日后将被视为已送达收件人；如以快递的方式送达，于投送快递次日将被视为已送达收件人；如以电子邮件的方式送达，电子邮件发出的当日为送达日。于对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以本合同附表三所列通讯地址为准；19、在本合同终止或提前终止时，乙方须根据甲方的要求自负费用移去、拆除前述设备、设施，并使该房屋恢复至原始状态；20、该房屋装修押金25,000元，装修结束后结算。在扣除装修过程中对甲方或物业公司造成实际损害(若有)的赔偿金及乙方须向甲方及物业公司缴纳的其他实际发生的费用(若有)后，物业公司应将上述押金余额退还乙方(不计利息)。若本项所述押金不足以抵扣前述应扣除费用，乙方须于接到物业公司书面通知后立即补足其差额。该房屋装修工人出入通行证押金为每人每卡50元(不包括通行证工本费每卡20元)，装修结束后乙方须将装修工人出入通行证缴还物业公司。物业公司应于收到乙方缴还的装修工人出入通行证后退还相应部分的押金(工本费不予退还)；21、甲乙双方在签署本合同的同时签署了由乙方使用与该房屋相邻区域的《场地使用合同》，本合同所约定的合同期限与《场地使用合同》之合同期限一致。不论何种原因，如本合同提前终止，则《场地使用合同》也同时提前终止。如《场地使用合同》提前终止，则本合同也同时提前终止。因乙方违反《场地使用合同》导致《场地使用合同》及本合同提前终止的，乙方应承担本合同补充条款第12-15条(2)款所述之全部违约责任；22、本合同补充条款第12-15条(2)款约定：若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则乙方必须向甲方及物业公司支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项和相当于该房屋届时3个月租金和物业管理费的违约金，甲方不予退还保证金，乙方还须赔偿甲方及物业公司因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期以及试运营期的租金及律师费用、诉讼费用、滞纳金及该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金；23、《房屋租赁合同》附件三约定：乙方承担价值110万元的装饰、土建、幕墙、机电设备管道等改造费用。为保证设备、设施以及系统的完整性，由乙方与原项目施工方中国建筑第八工程局签订合同，并直接支付给中国建筑第八工程局。甲方承担除乙方已承担的改造费用余下的费用，所有改造所涉及的内容包括新增设施设备管线等以及乙方承担改造费用价值改造内容的产权均归甲方所有。前述改造是为了满足乙方提出的增加排油烟及增加供电等要求，甲方需要对系争房屋及系争场地以外的机电设备等进行改造。系争房屋以及系争场地以内的改造(如需要)均由乙方负责，改造方案按本合同约定需获得甲方书面认可，本合同终止时乙方负责按本合同约定恢复原状。同日，广田公司(出租方、甲方)与龙丙旺公司(承租方、乙方)签订《场地使用合同》，约定：1、甲方许可乙方使用的场地座落在上海市星荟中心甲方指定区域(即系争场地)，系争场地只限于用作“东方食代”品牌经营美食广场。该场地使用面积约为325.63平方米。交付日为2017年5月25日。装修期自2017年5月25日起至2017年9月24日止。开张日为2017年9月25日。试运营期自2017年9月25日起至2017年12月24日止，在试运营期间乙方应支付物业管理费等其他费用，但无需支付使用费(作为部分地补偿乙方承担了星荟中心LG206、LG212、LG213、LG214及LG215-1室商铺之《租赁合同》项下附件三所列的改造费用)。使用期自2017年12月25日(即始交使用费日)起至2022年05月24日止。合同期包括装修期、试运营期及使用期，即自2017年5月25日起至2022年5月24日止；2、乙方应自始交使用费之日起按月向甲方支付该场地的使用费。使用费的计算方法分为保底使用费与提成使用费两种，除特殊月份另有规定外，以两者中较高者为当月适用使用费。如乙方在装修期内提前开始对外营业，则乙方须自提前开始营业之日起向甲方支付使用费。保底使用费：自2017年12月25日起至2018年5月24日止，每月53,979.96元及相应增值税；自2018年5月25日起至2018年7月24日止，该月26,989.98元及相应增值税，该月仅收取保底租金；自2018年7月25日起至2019年5月24日止，每月53,979.96元及相应增值税；自2019年5月25日起至2019年7月24日止，该月27,980.44元及相应增值税，该月仅收取保底租金；自2019年7月25日起至2021年5月24日止，每月55,960.87元及相应增值税；自2021年5月25日起至2022年5月24日止，每月57,941.79元及相应增值税。提成使用费：该场地当月的月营业额的10%及相应增值税。使用费的增值税税率自交付日起至2019年4月30日止为5%，2019年5月1日之后的增值税税率以届时税务局核定为准。使用期内，乙方须按月向甲方支付该场地的使用费，但第1个月的保底使用费应于本合同签署之日起5个工作日内支付给甲方；3、乙方向物业公司支付物业管理费。乙方应在本合同完成签署后5个工作日内向甲方支付1个月保底使用费及向物业公司支付1个月物业管理费作为预付首期使用费和物业管理费。物业管理费包括净物业管理费及增值税，于交付日起算，该场地的净物业管理费(不含增值税)为每月11,071.42元，增值税为每月净物业管理费乘以6%的金额。每月物业管理费包括净物业管理费及增值税合计11,735.71元；4、乙方须于每个历月的第5日前向甲方预先缴付当月的保底租金、推广宣传费，向物业公司缴付当月物业管理费；5、乙方须向甲方存放保证金，如乙方违反本合同及物业服务合同的付款义务，甲方有权自保证金内相应扣减。乙方须在收到甲方书面通知后14天内补足已被扣除的保证金，倘乙方未能在前述期限内补交保证金的，则甲方有权立即提前收回该场地及/或单方面终止本合同及物业服务合同。在整个合同期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。甲方有权于乙方违反本合同约定时全数没收保证金。甲方行使前述没收保证金的权利不影响甲方对于因乙方该等违反可行使的任何其他权利或补救方法。保证金相当于该场地第1年3个月的保底使用费及3个月的物业管理费及其增值税，即205,244.00元，均交由甲方保管。根据甲乙双方签署的《场地使用意向书》，乙方已支付的保证金自动转为本合同项下保证金之一部分，剩余保证金乙方须于2018年5月25日起5个工作日内支付；6、装修期内，乙方无需向甲方支付使用费，但仍需向甲方支付推广宣传费，以及向物业公司支付物业管理费、其他费用(通讯费用、水费、电费、超时新风费、燃气费)；7、如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有装修期及试运营期，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有使用费。乙方补交该等期间的所有使用费系乙方未完全履行本合同而应返还甲方的应付款项，应独立于本合同项下因乙方违约给甲方造成的损失范畴而另行计算；8、合同期届满或本合同提前终止，甲方有权收回该场地。乙方须在合同期结束时或提前结束前的7日内，与甲方有关部门联系交回场地事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该场地连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复交付时的原状，或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态下，交还甲方。若乙方未按前述约定的时间将该场地返还予甲方，每逾期1日乙方应向甲方支付相当于日使用费2倍的该场地占有使用费，并赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新入使用人交付该场地而需承担的违约金、中介费。若乙方未按约定的状态将该场地返还予甲方，甲方有权自行对该场地做出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权把该等开支及费用视作债项，向乙方追讨；9、乙方未能按照本合同规定，在必须支付保证金、租金、推广宣传费、物业管理费、其他费用的日期后的14天内支付，无论甲方或物业公司有否向乙方作出任何形式的催付，甲方有权提前终止本合同并合法地提前收回该场地或其任何部份，甲方有权没收保证金同时，要求乙方应向甲方继续支付相当于该场地届时3个月保底使用费、且向物业服务公司支付相当于该场地3个月物业管理费的违约金并支付足额欠款；10、甲方保留在使用期内的任何时候，无需征得乙方的同意，变更、修缮、及临时封闭该大厦公共地方或其部分包括走道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管通道、煤气管道、电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换该大厦公共地方整体结构、布局及安排的权利。但如上述情况导致乙方在正常营业时段无法开业的，乙方有权根据停业时段扣减相应使用费；11、如乙方为开展及经营其业务以该场地的地址取得了相关执照、批准或许可证，则于本合同终止(无论任何原因)之日起15日内，乙方须办理完毕前述所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；12、在合同期内，乙方不得以任何理由抵扣或拒绝支付其必须向甲方及物业公司支付的使用费、推广宣传费、物业管理费及其他费用；13、在不影响本合同项下甲方其他权利(包括提前收回该场地并终止合同的权利)的前提下，在合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任，甲方经事先书面通知乙方后有权切断该场地水、电供应或其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，在前述切断水、电供应或其他服务期间乙方仍须按照本合同附表的规定支付使用费、推广宣传费、物业管理费，乙方并应承担因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用；14、若本合同终止或提前终止，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求向甲方返还该场地，则甲、乙双方同意，甲方有权行使收回该场地的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该场地并处理、移除乙方在该场地内的任何财物，且无须对乙方因此而遭受的损失、损害承担赔偿责任。如该场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品(若有)所产生的所有费用。该场地内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有，甲方可自行进行处置；15、按照本合同须向一方送达的任何书面文件或通告可以快递、挂号信、电子邮件等方式送达至本合同附表三所列联系方式，如以挂号信的方式送达，在寄出三个工作天后将被视为已送达收件人；如以快递的方式送达，于投送快递次日将被视为已送达收件人；如以电子邮件的方式送达，电子邮件发出的当日为送达日。于对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以本合同附表三所列通讯地址为准；16、该场地装修押金20,000元，装修结束后结算；在扣除装修过程中对甲方及物业公司造成实际损害(若有)的赔偿金及乙方须向甲方及物业公司缴纳的其他实际发生的费用(若有)后，物业公司应将上述押金余额退还乙方(不计利息)。若本项所述押金不足以抵扣前述应扣除费用，乙方须于接到物业公司书面通知后立即补足其差额。该场地装修工人出入通行证押金为每人每卡人民币50元(不包括通行证工本费每卡人民币20元)，装修结束后乙方须将装修工人出入通行证缴还物业公司。物业公司应于收到乙方缴还的装修工人出入通行证后退还相应部分的押金(工本费不予退还)；17、乙方知悉该场地不具备办理营业证照注册之条件，甲方对此无需承担任何责任。乙方承诺不利用该场地办理注册地址或申请任何证照；18、甲乙双方在签署本合同的同时签署了由乙方承租星荟中心LG206、LG212、LG213、LG214及LG215-1室商铺的《房屋租赁合同》，本合同所约定的合同期限与《房屋租赁合同》之合同期限一致。不论何种原因，如《房屋租赁合同》提前终止，则本合同也同时提前终止。如因乙方违反《房屋租赁合同》导致《房屋租赁合同》及本合同提前终止的，乙方应承担本合同第十三条所述之全部违约责任；19、本合同第十三条规定：若乙方未经甲方事先书面认可擅自违约提前终止本合同的，则乙方须向甲方支付其实际使用该场地期间根据本合同应付而未付的一切款项并补偿甲方相当于该场地届时3个月保底使用费和物业管理费的违约金，另乙方已经支付的全部保证金甲方不予退还，乙方还须赔偿甲方及物业公司因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期间以及试运营期间的使用费及律师费、诉讼费、滞纳金及该场地空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的使用费。2017年3月31日，龙丙旺公司向广田公司支付了保证金264,838.70元。2017年7月20日，龙丙旺公司向熊谷物业上海分公司支付了装修押金25,000元及出入证押金1,950元。2017年11月22日，广田公司作为甲方、龙丙旺公司作为乙方、红筷公司(筹)作为丙方、熊谷物业上海分公司作为丁方，四方签订《主体变更协议》，约定：自2017年9月1日起，《房屋租赁合同》及《物业服务合同》约定的乙方所有权利和义务转移至丙方。乙方承诺，对丙方履行租赁合同和物业合同中及租赁合同和物业合同终止或解除后，应向甲方或丁方承担无条件、不可撤销的连带担保责任。主体变更前，乙方有违约行为的，甲方和丁方仍有权按《房屋租赁合同》或《物业服务合同》的约定追究乙方的违约责任，丙方对乙方在主体变更前的违约行为承担无条件、不可撤销的连带担保责任。乙方向甲方支付的保证金264,838.70元，自动转为丙方向甲方支付的保证金。乙方向丁方支付的押金，自动转为丙方向丁方支付的押金。丙方的有效联系地址为上海市天潼路XXX号星荟中心商场地下2层06、12、13、14、15-1，若丙方变更联系方式，应以书面形式通知甲方和丁方。陈伟东在该协议落款处丙方一栏内签字。2017年12月1日，红筷公司经工商登记成立，注册地址为上海市天潼路XXX号地下2层06、12、13、14、15-1室，法定代表人为陈伟东，股东系陈伟东，出资方式为货币，认缴出资额为500万元，出资比例为100%。2017年12月4日，红筷公司向熊谷物业上海分公司支付了电费押金5万元。2018年6月20日，红筷公司向广田公司付款20,927.97元。2018年8月29日，红筷公司向广田公司付款66,331.63元。2018年9月7日，广田公司向本院申请诉前调解，要求龙丙旺、红筷公司支付场地使用费、物业管理费等费用【(2018)沪0109诉前调7044号案】，后该案转为正式立案【(2018)沪0109民初28561号案】。2019年1月23日，广田公司撤回该案起诉。2018年11月2日，广田公司与上海缘润律师事物所(以下简称缘润律所)签订《专项法律服务协议》，约定广田公司聘请缘润律所作为专项法律顾问，作为广田公司的委托代理人，向法院提起以广田公司为原告、以龙丙旺、红筷公司为被告的诉讼，诉讼内容包括解除广田公司与龙丙旺公司、红筷公司的租赁合同等事项，律师服务费总计13万元。2019年1月23日，广田公司提起本案诉讼。2018年12月21日，红筷公司的投资人(股东)变更为陈伟东、张小兵两人，企业类型由有限责任公司(自然人独资)变更为有限责任公司(自然人投资或控股)，法定代表人变更为张小兵。2019年3月13日，广田公司向缘润律所支付了律师服务费8万元。另查明：2016年7月8日，广田公司就上海市天潼路XXX号房屋取得预售许可证，预售许可证对该房屋室号的记载为地下2层至地上4层，房屋类型为商场，备案类型为用于租赁。审理中，熊谷物业上海分公司于2020年1月6日出具《授权委托函》，明确红筷公司欠付其2017年9月1日至2018年2月28日期间的物业管理费218,259.68元、电费42,440.16元、水费3,557.63元，龙丙旺公司欠付其2017年9月1日至2018年2月28日期间的物业管理费70,441.23元，其授权广田公司代为向红筷公司、龙丙旺公司主张前述欠费及相应的滞纳金、违约金。广田公司于2020年2月19日向缘润律所支付剩余部分的律师服务费5万元。审理中，1、针对龙丙旺公司称系争场地是消防通道的主张，广田公司表示：系争房屋所在建筑尚未取得产权证，预售许可证对该房屋室号的记载为地下2层至地上4层。系争房屋和系争场地的编号是广田公司根据测绘报告自行分割编排，系争场地属于公共区域，但并非消防通道。系争场地并非美食广场商户唯一进出通道，此部位有多个出入口。2、针对龙丙旺公司、红筷公司主张商场商户入住率低，经营环境条件差，一再延迟商场开业时间，导致龙丙旺公司、红筷公司的租赁合同目的无法实现的主张，广田公司表示：《房屋租赁合同》和《场地使用合同》只约定了美食广场的开业时间，未约定商场的开业时间，商场不存在整体开业的概念，每家商铺入住均可单独开业。龙丙旺公司、红筷公司所述商场商户入住率低并不属实，商场50%以上的商户已经开业。龙丙旺公司和红筷公司经营不善导致的商业风险，不应转嫁给广田公司。3、针对红筷公司的付款情况，广田公司表示：2018年6月20日支付的20,927.97元系红筷公司支付的仓库租金，与本案无关。对2018年8月29日支付的66,331.63元，同意在红筷公司应付租金中予以抵扣。龙丙旺公司、红筷公司亦认可2018年6月20日支付的20,927.97元系仓库租金，与本案无关。对龙丙旺公司支付给熊谷物业上海分公司的装修押金25,000元及入证押金1,950元，同意由广田公司返还，在龙丙旺公司、红筷公司的应付款项中予以抵扣。4、针对广田公司要求陈伟东对红筷公司的付款义务承担连带责任的主张，陈伟东表示：为方便收款，美食广场小商户支付给红筷公司的款项，有时会支付到陈伟东的支付宝或微信账户内，陈伟东再转入红筷公司账户。自己的个人财产独立于红筷公司财产，但现无法提交相应证据。5、关于租金、场地使用费的付款时间，广田公司表示：根据《场地使用合同》和《房屋租赁合同》的约定，龙丙旺公司和红筷公司分别应自2017年12月25日开始支付场地使用费和房屋租金，第1个月即2017年12月25日至2018年1月24日的场地使用费和房屋租金，应于合同签订之日起5日内即2017年7月17日前向广田公司支付。2018年1月25日起的场地使用费和房屋租金，根据合同约定应于当月的5日前付款，鉴于场地使用费和房屋租金计算周期跨月，广田公司明确2018年1月25日至2018年2月24日的场地使用费和房屋租金应于2018年2月5日前支付，之后的场地使用费和房屋租金以此类推。6、关于停水、停电等情况，广田公司与龙丙旺公司、红筷公司均认可广田公司于2018年11月16日对系争房屋进行停水、停电。广田公司表示：只停水、停电一天即恢复水电供应。出于安全考虑，广田公司于2018年12月21日将场地四周用围栏围起，龙丙旺公司、红筷公司就不能再进出系争房屋和系争场地了。龙丙旺公司、红筷公司和小商户还有部分物品留在系争场地和系争房屋内。龙丙旺公司、红筷公司则表示：广田公司只恢复了照明电，运营电并未恢复，美食广场无法继续经营，龙丙旺公司、红筷公司及小商户只得离场。龙丙旺公司、红筷公司和小商户尚有物品留在系争房屋内，属于龙丙旺公司、红筷公司的物品，龙丙旺公司、红筷公司要求取回，属于小商户的物品如何处理，龙丙旺公司、红筷公司不清楚。7、关于广田公司主张的违约金和滞纳金的计算标准，龙丙旺公司、红筷公司表示：对合同约定的违约金、滞纳金计算标准无异议，但龙丙旺公司、红筷公司并未违约，故不同意支付违约金和滞纳金。8、关于合同终止后，系争房屋返还的标准，广田公司主张，红筷公司应按合同约定将系争房屋恢复至原始状态后返还给广田公司，现红筷公司不同意恢复，故其应向广田公司支付恢复费用。红筷公司表示：其不同意恢复原状，也不同意支付恢复费用。审理中，龙丙旺公司、红筷公司提供了2018年11月15日《公证书》一份，欲证明系争房屋所在商场入住率低，商业环境差，导致龙丙旺公司、红筷公司的租赁合同目的无法实现。对此，广田公司表示，公证书所涉内容只是商场很小的一部分，不代表商场的整体情况，且商场商户入住情况与本案无关。广田公司要求红筷公司将注册在系争房屋内的营业执照和食品经营许可证注销或迁移，红筷公司认为双方就解约事宜尚未商妥，不同意注销或迁移前述证照。审理中，广田公司提供了一份致函人署名为广田公司、落款时间为2018年11月26日、收函人为龙丙旺公司、红筷公司的《关于提前终止〈上海市房屋租赁合同〉和〈上海市星荟中心场地使用合同〉以及收回租赁单元和场地的通知书》，该通知书载明：……1、于2018年11月30日提前终止《房屋租赁合同》和《场地使用合同》；2、贵方应于前述提前终止日前处理、移除其在租赁单元及场地内的任何财物，并于提前终止日将租赁单元及场地按照《房屋租赁合同》和《场地使用合同》之相关约定复原至交付时状态并交还我方，否则，我方将于提前终止日之下午6时起自行收回租赁单元及场地，若届时租赁单元及场地内仍有贵方遗留下的任何装饰、家具、装备、物料、设备或其他任何物品，均视为贵方放弃前述物品，我方将予以自行处理，并不向贵方承担任何责任和赔偿；3、贵方应立即向监管部门办理租赁单元上的相关主体营业执照(包括食品经营许可)注销或者变更地址手续；4、贵方应向我方支付全部欠款(包括保证金)，同时应根据《房屋租赁合同》和《场地使用合同》之相关约定向我方支付滞纳金(计算至贵方全额支付之日)、违约金，并补缴装修期的租金、场地使用费；5、贵方已支付的保证金不予退还。龙丙旺公司、红筷公司表示未收到过该份通知书，但广田公司在系争房屋和场地张贴过解除通知和告示。审理中，根据广田公司的申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司(以下简称“万隆公司”)对系争房屋和场地的装修清理及恢复工程进行审价。万隆公司于2019年9月9日出具鉴定意见，内容为：系争房屋和场地装修清理及恢复工程的造价为890,569元，其中系争房屋装修清理及恢复工程的造价为718,726元，系争场地清理及恢复工程的造价为171,843元。广田公司向万隆公司预付了司法鉴定费3万元。根据龙丙旺公司、红筷公司的申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托万隆公司对系争房屋的装潢及水电燃气安装等费用进行工程审价，后龙丙旺公司、红筷公司撤回了审价申请。本院认为：广田公司与龙丙旺公司于2017年7月12日签订的《房屋租赁合同》及《场地使用合同》系双方当事人的真实意思表示。龙丙旺公司主张系争场地为消防通道，广田公司表示系争场地是可以出租使用的公用部位，并非消防通道，鉴于龙丙旺公司对自己的主张未举证证明，故本院不予采纳。上述《房屋租赁合同》及《场地使用合同》合法有效，双方均应按约履行。《主体变更协议》签订及红筷公司注册成立后，《房屋租赁合同》的承租人主体变更为红筷公司，各方对此均无异议，本院予以确认。就龙丙旺公司和红筷公司关于广田公司虚假宣传，商场出租率低，不能按时开业，导致其经营困难，且因广田公司原因导致燃气直至2018年1月份才开通，广田公司曾同意其延迟支付场地使用费和房屋租金的抗辩意见，广田公司对此不予认可，龙丙旺公司和红筷公司均未能提供充分证据予以证明，故对其该节抗辩意见，本院难以采纳。龙丙旺公司、红筷公司未按照《场地使用合同》和《房屋租赁合同》的约定向广田公司支付场地使用费和房屋租金等费用，构成违约，广田公司要求解除与龙丙旺公司之间的《场地使用合同》，解除与红筷公司之间的《房屋租赁合同》，符合合同的约定，本院予以支持。至于合同解除的时间，广田公司主张2018年11月30日为合同解除的时间，龙丙旺公司和红筷公司同意如合同解除，就以2018年11月30日为合同解除的时间，故本院确定合同解除的时间为2018年11月30日。鉴于合同解除，龙丙旺公司和红筷公司应搬离系争场地和系争房屋。龙丙旺公司和红筷公司自行离场，未与广田公司办理系系争场地和系争房屋的交接手续，且龙丙旺公司和红筷公司尚有物品遗留在系争场地和系争房屋内，现广田公司要求龙丙旺公司、红筷公司携物品搬离系争场地和系争房屋，将该场地和房屋清空后返还给广田公司，符合合同的约定，本院予以支持。广田公司根据合同的约定，要求红筷公司将系争房屋恢复原状，红筷公司拒绝恢复，广田公司遂主张红筷公司按照评估价格向其支付系争房屋的恢复费用，系争房屋由广田公司负责恢复，合理合法，本院予以支持。龙丙旺公司和红筷公司未支付2017年12月25日至合同解除之日即2018年11月30日期间的场地使用费和房屋租金，广田公司主张其分别支付该时段的场地使用费和房屋租金，并按合同约定支付滞纳金，理据充分，本院予以支持，每一期的欠费滞纳金应自当月的6日起计算至实际付款之日止。对红筷公司已支付的租金66,331.63元，广田公司同意从诉请红筷公司应支付的欠租金额中抵扣，本院予以照准。龙丙旺公司和红筷公司未支付2017年9月1日至2018年2月28日期间的系争场地和系争房屋的物业管理费，熊谷物业上海分公司授权广田公司进行追索，现广田公司主张龙丙旺公司和红筷公司分别支付物业管理费及滞纳金，有合同依据和法律依据，本院予以支持，每一期的欠费滞纳金应自当月的6日起计算至实际付款之日止。红筷公司主张其自2018年11月17日起即未再使用系争房屋，广田公司不应收取2018年11月17日至2018年11月30日期间的物业管理费，要求将该半个月的物业管理费抵扣红筷公司的应付费用。根据《房屋租赁合同》的约定，红筷公司违反合同项下任何付款责任的，广田公司经事先书面通知后，有权切断该房屋的水、电供应，在切断水、电供应期间，红筷公司仍须按照合同约定的标准支付租金、物业管理费等费用，故红筷公司的该节主张，本院不予采纳。红筷公司未按合同约定，将系争房屋恢复原状后返还给广田公司，龙丙旺公司亦未向广田公司返还系争场地，广田公司主张龙丙旺公司、红筷公司按约定的计付标准，分别支付2018年12月1日至判决生效之日止的占有使用费，符合合同的约定，本院予以支持。龙丙旺公司和红筷公司未按约支付场地使用费和房屋租金，导致《场地使用合同》和《房屋租赁合同》解除，龙丙旺公司和红筷公司构成违约。广田公司主张龙丙旺公司和红筷公司分别向其支付解除合同的违约金，并主张没收红筷公司的租赁保证金，以及要求龙丙旺公司和红筷公司分别承担广田公司的律师服务费，符合合同的约定，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，如因承租方的原因导致合同提前终止，广田公司有权向红筷公司追索装修期及试运营期内免去的所有租金。现因龙丙旺公司和红筷公司欠付场地使用费和房屋租金，导致《场地使用合同》和《房屋租赁合同》解除，广田公司主张红筷公司支付免租期及试运营期内的房屋租金，符合合同的约定。但鉴于《房屋租赁合同》约定，2017年9月25日至2017年12月24日期间免收房屋租金，系作为对红筷公司承担商场改造费用的补偿，所有改造所涉及的新增设施设备管线等以及红筷公司承担改造费用价值改造内容的产权均归广田公司所有。现红筷公司已承担了改造费用，广田公司主张红筷公司支付该时段的房屋租金，虽符合合同的约定，但有违公平，故本院酌定红筷公司应向广田公司支付2017年5月25日至2017年9月24日期间的房屋租金。广田公司以陈伟东系红筷公司的唯一股东，主张陈伟东对红筷公司的付款义务承担连带责任。现据查实，2018年12月21日前，陈伟东系红筷公司的唯一股东，红筷公司属于公司法规定的一人有限责任公司。根据公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任，陈伟东未能举证证明红筷公司的财产独立于其个人财产。虽然红筷公司股东于2018年12月21日变更为陈伟东和张小兵两人，但此时广田公司与红筷公司就系争房屋的租赁纠纷业已发生，广田公司已通知红筷公司解除租赁合同并支付欠费、承担违约责任等。红筷公司的股东变更，不能改变之前陈伟东系红筷公司唯一股东的事实，故陈伟东应对2018年12月21日之前红筷公司对广田公司的付款义务承担连带责任。2018年12月21日后，陈伟东已不再是红筷公司的唯一股东，故对2018年12月21日后红筷公司的债务，陈伟东无须承担连带责任。广田公司主张红筷公司支付2018年10月及11月的水电费，红筷公司无异议，要求在其已支付的电费押金5万元中予以抵扣，与法不悖，本院予以照准。电费押金抵扣前述水电费后的余额，广田公司应返还给红筷公司。广田公司同意返还装修押金及出入证押金，要求在龙丙旺、红筷公司的应付款中抵扣，与法不悖，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项，第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《上海市房屋租赁条例》第二十三条、第四十五条第一款、第二款之规定，判决如下：一、上海广田房地产开发有限公司和上海龙丙旺餐饮管理有限公司之间的《上海星荟中心场地使用合同》于2018年11月30日解除；二、上海广田房地产开发有限公司和上海红筷餐饮有限公司之间的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年11月30日解除；三、自本判决生效之日起10日内，上海龙丙旺餐饮管理有限公司应携物品搬离上海市天潼路XXX号星荟中心商场地下2层“东方时代”美食广场内的公共区域场地，将该场地清空后返还给上海广田房地产开发有限公司；四、自本判决生效之日起10日内，上海红筷餐饮有限公司应携物品搬离上海市天潼路XXX号星荟中心商场地下2层06、12、13、14、15-1室房屋，将该房屋清空后返还给上海广田房地产开发有限公司；五、自本判决生效之日起10日内，上海龙丙旺餐饮管理有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司2017年12月25日至2018年11月30日期间的场地使用费577,971元；六、自本判决生效之日起10日内，上海龙丙旺餐饮管理有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司迟延支付上述场地使用费577,971元的滞纳金(2017年12月25日至2018年5月24日期间的场地使用费以每期56,679元为基数，2018年5月25日至2018年7月24日期间的场地使用费以每期28,339元为基数，2018年7月25日至2018年11月24日的场地使用费以每期56,679元为基数，2018年11月25日至2018年11月30日的场地使用费以每期11,181元为基数。每期场地使用费均按照每日万分之五的标准，自每期场地使用费履行期限届满之日的次日起计算至实际支付之日止)；七、自本判决生效之日起10日内，上海龙丙旺餐饮管理有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司2017年9月1日至2018年2月28日期间的物业管理费70,414.26元；八、自本判决生效之日起10日内，上海龙丙旺餐饮管理有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司迟延支付上述物业管理费70,414.26元的滞纳金(以每期物业管理费11,735.71元为基数，按照每日万分之五的标准，自每期物业管理费履行期限届满之日的次日起计算至实际支付之日止)；九、自本判决生效之日起10日内，上海龙丙旺餐饮管理有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司解除合同的违约金205,244元；十、自本判决生效之日起10日内，上海龙丙旺餐饮管理有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司场地占用使用费，按照每日1,863元的标准，自2018年12月1日起支付至判决生效之日止；十一、自本判决生效之日起10日内，上海龙丙旺餐饮管理有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司律师服务费65,000元；十二、自本判决生效之日起10日内，上海红筷餐饮有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司2017年5月25日至2017年9月24日装修免租期内的房屋租金702,156元；十三、自本判决生效之日起10日内，上海红筷餐饮有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司2017年12月25日至2018年11月30日期间的房屋租金1,790,017元，扣除上海红筷餐饮有限公司已支付的房屋租金66,331.63元、装修押金25,000元、出入证押金1,950元，上海红筷餐饮有限公司实际应支付上海广田房地产开发有限公司房屋租金1,696,735.37元；十四、自本判决生效之日起10日内，上海红筷餐饮有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司迟延支付上述房屋租金1,790,017元的滞纳金(2017年12月25日至2018年5月24日期间的房屋租金以每期175,539元为基数，2018年5月25日至2018年7月24日期间的房屋租金以每期87,770元为基数，2018年7月25日至2018年11月24日期间的房屋租金以每期175,539元为基数，2018年11月25日至2018年11月30日期间的房屋租金以每期34,627元为基数。每期房屋租金均按照每日万分之五的标准，自每期房屋租金履行期限届满之日的次日起计算至实际支付之日止)；十五、自本判决生效之日起10日内，上海红筷餐饮有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司2017年9月1日至2018年2月28日期间的物业管理费218,259.66元；十六、自本判决生效之日起10日内，上海红筷餐饮有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司迟延支付上述物业管理费218,259.66元的滞纳金(以每期物业管理费36,376.61元为基数，按照每日万分之五的标准，自每期物业管理费履行期限届满之日的次日起计算至实际支付之日止)；十七、自本判决生效之日起10日内，上海红筷餐饮有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司解除合同的违约金635,747.05元；十八、自本判决生效之日起10日内，上海红筷餐饮有限公司应支付上海广田房地产开发有限公司房屋占有使用费，按照每日5,771元的标准，自2018年12月1日起支付至判决生效之日止；十九、自本判决生效之日起10日内，上海红筷餐饮公司应支付上海广田房地产开发有限公司场地复原费718,726元；二十、自本判决生效之日起10日内，上海红筷餐饮公司应支付上海广田房地产开发有限公司律师费65,000元；二十一、陈伟东对上述第十二项至第十七项、第十九项、第二十项判决主文以及第十八项判决主文有关2018年12月1日至2018年12月20日时段内所涉上海红筷餐饮有限公司的付款义务承担连带清偿责任；二十二、自本判决生效之日起10日内，上海广田房地产开发有限公司应返还上海红筷餐饮有限公司电费押金4,002.21元(已抵扣水费3,557.63元、电费42,440.16元)；二十三、上海红筷餐饮有限公司支付的房屋租赁保证金264,838.70元归上海广田房地产开发有限公司所有；二十四、驳回上海广田房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52,167.60元，由上海广田房地产开发有限公司负担2,167.60元，由上海龙丙旺餐饮管理有限公司负担24,000元，由上海红筷餐饮有限公司负担26,000元。鉴定申请费3万元，由上海广田房地产开发有限公司负担6,000元,由上海红筷餐饮有限公司负担24,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  姚茂吾人民陪审员  温梦婷二〇二〇年四月二十四日书 记 员  管西凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。