湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初4382号原告：姜友根，男，1955年4月26日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：邓少鸿，男，1978年8月22日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系原告女婿，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：姜凌林，女，1982年12月28日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，系原告之女，代理权限为特别授权。被告：株洲诚建房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河北路庐山路交叉口繁盛花园1栋1701-1713号。法定代表人：胡桂云，董事长。委托诉讼代理人：周勇，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告姜友根与被告株洲诚建房地产开发有限公司（以下简称诚建房产公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后于作出（2019）湘0203民初471号民事判决，诚建房产公司不服，提起上诉，2019年9月20日，二审法院作出（2019）湘02民终126号裁定：撤销原判，发回重审。本院据此裁定依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年3月12日重新公开开庭进行了审理。原告姜友根及其两委托诉讼代理人，被告诚建房产公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜友根向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年7月22日签订的《诚建·檀香山认购书》；2.判令被告返还原告购房款427721元；3.判令被告承担合同法定违约责任，即以从2016年7月21日起资金占用期内逾期罚息，利率参照同期同类人民币贷款基准利率标准的1.5倍计至被告付清日止。事实和理由：原告于2012年1月26日至2013年10月21日期间出借40万元给案外人肖四才，肖四才将其投入被告诚建房产公司的诚建·檀香山项目工程建设之中。因被告无力用现金偿还肖四才债务，被告与肖四才于2016年7月14日签署了《房屋买卖（以房抵债）协议书》，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并对账清算，肖四才随后提交了购房网签名单以及相应的身份证。被告在《协议书》的基础上将株洲市芦淞区（龙泉社区旁）诚建.檀香山项目中的一期5栋2707房屋（以下简称2707房），面积105.61㎡，4050元／㎡，总房款427721元做为原告的债权。2016年7月21日被告出具了加盖被告公司财务专用章的现金收据，原告与被告随后于次日签订《诚建.檀香山认购书》，双方约定交房日期为2016年12月31日前。但原告按约定时间前往被告处签订正式的《株洲市商品房预销售合同》时，被告以各种理由拒绝签订正式的《商品房预销售合同》。根据最高人民法院审判委员会于2016年12月28日发布的第72号指导案例，被告与肖四才所签署的《房屋买卖（以房抵债）协议书》以及被告与原告所签署的《诚建?檀香山认购书》买卖合同是将借款本息转为已付购房款，将民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系，原告与被告之间系商品房买卖合同的法律关系。被告虽并没有隐瞒所售房屋已抵押的情况而与原告签订房屋购买合同，但被告以网签备案于谢某名下同时双证合一手续办理复杂为由，多次以书面或口头的形式向原告承诺将解除原网签备案手续。被告的行为不仅违约，而且严重违法，故提本案诉讼。被告诚建房产公司辩称：原告缺乏诉讼主体资格，不是真实的购房者，也没有交纳购房款，而是受案外人肖四才的委托就被告与肖四才之间的房屋买卖（以房抵债协议书）办理相关手续。原、被告之间没有房屋买卖的合意，就算肖四才对原告也只有债务。被告与肖四才之间的房屋买卖合同享有的是债权而不是物权，其在被告的债权已被株洲市芦淞区人民法院冻结，被告无法向其履行。被告与肖四才之间的房屋买卖是附条件的合同，根据合同的约定，生效条件因肖四才的原因无法成就，因此被告与肖四才之间的房屋买卖（以房抵债协议书）及为此办理的相关手续均未能生效。本案遗漏必要诉讼参加人肖四才，导致本案事实无法查清。原告围绕其诉讼请求提交的证据有原告（及其女儿姜凌林）向肖四才转账的银行流水及借条、被告与案外人肖四才签署的《房屋买卖（以房抵债）协议书》（被告也有提交并附房号明细表）、原告与被告签订的《诚建·檀香山认购书》、收据、说明、案外人尹建军和被告在法院执行局主持下达成的调解协议。被告诚建房产公司为支持其抗辩主张还提交了履行到期债务通知书、协助执行通知书及送达证。经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据的真实性、关联性均予以采信，对其合法性、证明目的在以下本院认为中予以综合认定。据此，结合原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：（一）2016年7月22日，原告姜友根（乙方、买受方）与被告诚建房产公司（甲方、出卖方）签订《诚建·檀香山认购书》（编号：0004385），约定：乙方订购案涉2707号房，建筑面积为105.61㎡，价格为4050元/㎡，总房款为427721元；乙方在签订《株洲市商品房预销售合同》同时应一次性付房款总计427721元；乙方需在2016年11月30日前主动携带本认购书到甲方指定地点（诚建?檀香山营销中心）签署《株洲市商品房预销售合同》及其他相关文件；在乙方有权与甲方签署《株洲市商品房预销售合同》的期限内，甲方有义务保留乙方购买该商品房的权利，甲方不得将乙方订购的房产销售给第三方；交房日期为2016年12月31日前等。（二）2016年7月21日，被告向原告出具一张收据，载明：兹收到姜友根案涉2707房购房款共计427721元。并在该收据的支付方式处在“现金”一栏打“√”，收款单位处加盖了被告的财务专用章。2016年11月30日，被告向原告出具一份说明，内容为：我公司原定于2016年11月30日与您网签《商品房购房合同》，由于特殊情况，因此需推迟网签时间，具体时间另行通知。期间不产生任何违约费用，具体交房日期为2017年4月30日。（三）2016年7月，本院在执行尹建军与肖四才、谢红林民间借贷纠纷案中对本案诚建房产公司送达了《履行到期债务通知书》，通知被告15日内直接向申请执行人尹建军履行其对被执行人肖四才、谢红林所负的到期债务270万元，并不得向被执行人清偿。2016年11月14日，本院向株洲市不动产中心送达《协助执行通知书》，对包括涉案2707房在内的11套房产予以查封。2017年3月30日，诚建房产公司与尹建军签订执行和解协议，内容为诚建房产公司以到期债务代替肖四才、谢红林履行部分债务，诚建公司以其名下所有的位于株洲市芦淞区以4400元／㎡作价1930764元抵偿债务，于2017年10月31日前办理房产备案手续（含网签手续）。但该协议至今未能履行。（四）2016年7月14日，被告诚建房产公司（甲方）与案外人肖四才（乙方）签订《房屋买卖（以房抵债）协议书》，内容为：甲方于2015年6月1日向乙方借款500万元，甲方目前暂无力以现金形式偿还，自愿以甲方开发的位于株洲市芦淞区诚建·檀香山项目中的11套房屋抵偿借款；特别约定上述房屋暂网签备案在谢某名下，不存在一房两卖现象，由甲方负责解除原网签备案手续后，由于现在双证合一房地产手续办理复杂，于2016年11月再网签备案到乙方名下；签订本协议后,由乙方指定购房网签人员,由甲方与指定的人员签订《商品房预销合同》（合同中的房屋购买单价与本协议中约定的抵债单价一致），并办理网签备案相关手续，乙方和所指定的人员应全力配合，如因乙方及所指定的人员的原因导致没有办理，后果由乙方承担；本协议自办理网签备案手续后生效，如网签未能成功，原债权债务继续履行，甲方向乙方借的500万元按每月支付2%，另商议还款日期或再以6栋或7栋楼层为抵押办理等。该协议的附件为11套房屋的《房号明细》表，内容为案外人肖四才指定的购房人员名单及所确定的房号，原告姜友根在《房号明细》表上5栋2707号房处签名。（五）原告姜友根在庭审中述称，因肖四才曾向其共借款40万元，后与肖四才口头协商通过在诚建房产公司选一套房的形式来抵偿债务，因此由原告与诚建房产公司直接签订了认购书，原告没有缴纳现金，被告开具的427721元现金收据是由原告与肖四才的债权债务转化而来。庭后，肖四才向本院函告：本人于2013年10月31日借姜凌林20万元，并先后向其父姜友根借款20万元，因无力现金偿还，故用诚建房产公司案涉2707房偿还，从此与姜凌林、姜友根的债权债务结清。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：原、被告之间签订的《诚建?檀香山认购书》是否具有法律效力以及被告是否应向原告返还已付购房款并支付利息？现评议如下：（一）首先，本案被告与案外人肖四才签订的以房抵债协议及与原告签订商品房买卖协议均是为了偿还其与肖四才的到期债务，原、被告双方经与肖四才协商一致，共同签订《诚建?檀香山认购书》，由原告与被告直接建立商品房买卖合同关系，该认购书并不违背原、被告双方当事人意愿，是原、被告双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故认购合同已经成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。虽然原告并没有实际交付购房现金给被告，但由于肖四才对原告负有债务，被告对肖四才负有债务，经三方协商一致，终止原告与肖四才的债权债务关系，由被告出具427721元现金收据给原告，实质上形成了债务的合法转移。被告出具加盖了公司公章的收款收据给原告，应视为被告对其所欠肖四才债务及肖四才所欠原告债务的认可，即其自愿承受了原债务人肖四才对原告427721的债务，原告接受收款收据并在合同上签字的行为也表明其作为债权人已经同意该债务的转移，该债务转移完成后，被告可据此抵销对第三人所负的部分债务427721元，这符合被告与原告、肖四才分别签订《诚建?檀香山认购书》、《房屋买卖（以房抵债）协议书》的目的，因此，该款应当视为原告购买诚建?檀香山5栋2707室已付的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方虽然没有签订正式的购房合同，但根据双方签订的《诚建?檀香山认购书》的内容，及被告向原告出具的已经收到原告购房款的收款收据，可以认定双方签订的合同虽名为认购书，但其内容实为商品房买卖合同。至于，被告与肖四才签订的《房屋买卖（以房抵债）协议书》中约定“自办理网签备案手续后生效，如网签未能成功，原债权债务继续履行，甲方向乙方借的伍佰万元按每月支付2%利息”，现因被告自身的原因不能办理网签，且肖四才也未就此主张该协议无效而要求被告还本付息，相反而是主张其以用案涉2707房偿还姜友根（及其女儿姜凌林）借款的债务，且本院认定《诚建?檀香山认购书》的效力，并未增加被告诚建房产公司的义务，不损害其权益，其对《房屋买卖（以房抵债）协议书》已具有相应的独立性。其次，我国合同法规定，依法成立的合同，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案因被告未按合同约定在2016年11月为原告办理案涉2707房网签，也未在2016年12月31日前向原告交付涉案房屋，并在其书面通知推迟到2017年4月30日时至今仍未能办理网签和交房，导致本案商品房买卖合同目的不能实现，被告应当承担相应的违约责任，返还原告已支付的购房款427721元。故对原告提出的解除合同、返回已付购房款的诉请，符合法律规定，本院予以支持。（二）原、被告对逾期交房导致合同解除的违约责任没有约定，原告诉请从2016年7月21日起资金占用期间的利息，参照银行贷款逾期罚息即按同期同类人民币贷款基准利率标准的1.5倍计算至被告付清日止。本院衡平原、被告对该资金占用和被占用的损益，以及被告违约至合同解除的情况，酌情根据合同双方平等原则而参照商品房买卖合同逾期付款情形即按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算原告的损失，而金融机构一般按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计收逾期贷款利息，故原告的该诉讼请求，本院予以支持。又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故具体计算时，应据此分段计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第八十六条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条并参照该解释的第十七条第二款之规定，判决如下：一、解除原告姜友根与被告株洲诚建房地产开发有限公司于2016年7月21日签订的《诚建?檀香山认购书》；二、被告株洲诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜友根支付427721元及其利息（自2016年7月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期基准贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.5倍计算至该款项实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7716元，由被告株洲诚建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谢桂林人民陪审员  易新能人民陪审员  沈顺珍二〇二〇年四月十六日法官助理张拥军书记员伍方慧附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十六条债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。