河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初617号 原告（案外人）：谷守国等56人(详见附后名单)。 诉讼代表人：谷守国，男，1964年7月16日生，汉族，现住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：张伟，河北鸿翔律师事务所律师。 诉讼代表人：谷守志，男，1974年10月19日生，汉族，现住唐山市丰润区。 诉讼代表人：谷士金，男，1959年8月6日生，汉族，现住唐山市丰润区。 诉讼代表人：甄宝东，男，1966年11月7日生，汉族，现住唐山市丰润区。 以上三位诉讼代表委托诉讼代理人：安旭飞、咸雅馨，河北鸿翔律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吴少芹，女，1963年10月31日生，汉族，现住唐山市路北区。 委托代理人：马冀津，天津良存律师事务所律师。 被告（被执行人）：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。 法定代表人：曹文福，该公司董事长。 被告（被执行人）：曹文福，男，1960年7月15日生，汉族，现住唐山市路北区。 以上二被告委托诉讼代理人：刘嘉庆，男，1981年11月28日生，汉族，现住唐山市路北区。 原告谷守国等56人诉被告吴少芹、唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）、曹文福案外人执行异议纠纷一案，本院作出（2016）冀02民初12号民事判决后，吴少芹不服提起上诉。河北省高级人民法院作出（2019）冀民终747号民事裁定，裁定撤销本院（2016）冀02民初12号民事判决，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭审理了本案。原告方的诉讼代表人谷守国、谷守志、谷士金、甄宝东及其委托诉讼代理人张伟、安旭飞、咸雅馨，被告吴少芹的委托诉讼代理人马冀津、被告嘉润公司及曹文福的共同委托诉讼代理人刘嘉庆，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谷守国等56人诉称，请求：1.依法确认原被告签订的认购协议有效，原告享有嘉润蓝湾5号楼1-4层底商的所有权。2.判决不得执行嘉润蓝湾5号楼1-4层底商，解除对嘉润蓝湾5号楼1-4层底商的查封。3.原告56人对嘉润蓝湾5号楼1-4层底商价款享有优先受偿权。4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2012年5月11日，原告谷守国等56人与唐山嘉润房地产开发有限公司签订了嘉润蓝湾5号楼1-4层4084平方米底商认购协议，协议约定将嘉润蓝湾5号楼1-4层4084平方米底商出售给56名原告，单价为每平米25000元，总房价102100000元，此前被告欠原告的所有款项转作了房款，同日被告嘉润公司承诺2015年6月交房。2014年唐山市中级人民法院执行局因被告嘉润公司与被告吴少芹民间借贷纠纷一案查封了原告认购的嘉润蓝湾5号楼1-4层底商，原告得知此情况后，向贵院提出执行异议，唐山市中级人民法院作出(2015)唐执异字第4号执行裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议。原告依法认购了嘉润蓝湾5号楼1-4层底商并交付了房款，依法享有所有权。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告吴少芹答辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，主要理由是，一、原告对嘉润蓝湾五号楼1-4层底商不具有所有权。首先，原告与嘉润公司签订的认购协议因涉案房产不具有预售许可，该协议无效。其次，原告等人是向嘉润公司提供借款，为了担保借款的偿还，与嘉润公司形成了认购协议，原告与被告嘉润公司之间并不具有真实的商品房买卖意思表示，根据最高人民法院关于民间借贷的司法解释，原告请求确认协议有效，抛离了原告与嘉润公司的基础法律关系，因此，法院应当依法驳回原告第一项诉请。二、被告吴少芹因嘉润公司拖欠借款，根据法律规定，依法对嘉润公司申请强制执行，人民法院依法查封涉案房产，程序合法，并无违反法律的情况，人民法院应依法驳回原告的第二项诉请。三、不同意原告的第三项诉讼请求。四、原告申请强制执行后人民法院依法查封涉案房产，并非被告恶意侵犯原告的合法权益，因此被告吴少芹不应承担本案的任何诉讼费用。 被告嘉润公司及曹文福答辩称，本案中上述56名原告所诉争议房产是在被告欠原告谷守国等人欠款的前提下，经双方协商以房抵债，冲抵债务，现嘉润公司没有办理预售许可证，所以该房产依然由嘉润公司所有，本案中并不能确认该房产为原告所有，望贵院依法调查被告所述事实，依法驳回原告的诉讼请求。 原告谷守国等56人为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组证据，赵秀春、王静、谷守国出具的书面证明3份，谷守国转给嘉润公司的款项统计表1份，转账记录共16页，王静的银行卡资金往来信息结果表1页，赵秀春的银行卡资金往来信息结果表1份，谷守国的银行卡资金往来信息结果表1份，拟证明案涉争议款项的资金来源。谷守国通过其本人账户、其配偶赵秀春账户，以及其外甥女王静账户陆续转给被告嘉润公司的会计王建国的银行账户款项共计75120500元人民币，按约定利息月息五分，合计应为108973623.3元，经协商确认金额1.021亿元。第二组证据，《嘉润·蓝湾项目认购协议》1份，收据1份，（嘉润蓝湾）项目5号楼底商（一至四层）所有人员名单。拟证明2012年5月11日，谷守国、谷士金、甄宝东、谷守志等56人与嘉润公司签订了《嘉润·蓝湾项目认购协议》，56人均在协议附件的所有人名单上有签字。各方均同意以嘉润蓝湾项目5号楼第1至4层建筑面积4084平方米房产抵偿原债务。以房抵债行为系各方自愿，并不违反法律的强制性规定，合法有效。第三组证据，被告嘉润公司向原告出具的固定资产投资项目核准证1份、土地证1份、建设用地规划许可证2份，拟证明：被告嘉润公司为让原告等人同意以房抵债，以此证据向原告证明案涉项目开发和规划合法合规，足以让原告等人信赖嘉润公司有资格出售房屋，以房抵债的行为合理合法。第四组证据，除谷守国以外的其余55名原告转款给谷守国、王静、赵秀春的记录。拟证明：56名原告中的55人与谷守国形成了相应的转账流水，结合第一组证据，所有款项均已转到被告嘉润公司所认可的账户中，与证据三、四相印证，该56人同为嘉润公司债权人，并均认可采用以房抵债的形式将债务作废，于2012年5月11日与嘉润公司签订了认购协议，能够形成完整的资金来源及流向的证据链条。 被告吴少芹的质证意见是，第一组证据所显示的资金流水往来金额巨大，频率极为频繁，可以证实原告与嘉润公司之间形成的是借贷关系，同时，根据原告所述，原告谷守国配偶赵秀春及其外甥女王静转给嘉润公司共计75120500元，按原告所述其持有的嘉润蓝湾认购协议发生之前仅谷守国个人本息合计债务已达1.021亿，本案中其余55人的借款如何与嘉润公司形成并无相关证据显示，说明原告56人通过后续形成的认购协议编辑56人个人信息作为认购人，规避民间借贷审判，通过执行异议之诉达成自己的个人利益；第四组证据无法显示所标注的银行流水的对手信息，不能证明原告的证明目的，鉴于原告已持有了55人与谷守国之间的银行流水，应当由原告证明每一个原告与谷守国之间的资金往来。 被告嘉润公司及被告曹文福认可原告证据中银行流水的真实性，对其他证据未发表质证意见。 被告吴少芹，以及被告嘉润公司及曹文福均未提交证据。 根据原、被告双方的举证、质证意见，结合双方的庭审陈述，本院认证如下，虽然存在谷守国、赵秀春和王静向嘉润公司的会计王建国进行银行转账的记录，但因谷守国不能提交与嘉润公司之间的借款合同，故对于嘉润公司向谷守国实际借款的金额无法确定，除谷守国以外其余55名原告与嘉润公司是否存在借款合同关系，亦无法确定。对于原告提交的第二、三组证据的真实性予以认定。对于原告提交的第四组证据，仅根据谷守国、赵秀春和王静的银行卡交易清单，无法确认其余55名原告与谷守国、或与嘉润公司之间的关系。 经审理查明，吴少芹与嘉润公司、曹文福因民间借贷纠纷一案，本院于2012年9月19日依据(2014)唐民初字第164号民事调解书立案执行。该调解书约定：一、双方确认嘉润公司欠吴少芹借款人民币6112.5万元，曹文福为该笔借款提供连带保证责任。二、嘉润公司自调解书签收之日起5日内偿还吴少芹借款6112.5万元。曹文福承担连带还款责任。在执行过程中，本院于2014年1月14日作出(2012)唐执字第142-04号执行裁定书，裁定：预查封嘉润公司开发的嘉润［港城福苑］(原嘉润蓝湾)项目中5号楼1至4层2000平米的商业房产。并续行查封至今。 原告谷守国、谷守志、谷士金、甄宝东等56人不服(2012)唐执字第142-04号裁定书，由谷守国、谷守志、谷士金、甄宝东作为代表于2014年12月12日向本院提出执行异议，本院于2015年3月13日作出(2015)唐执异字第4号执行裁定书，裁定驳回谷守国、谷守志、谷士金、甄宝东四人的异议。谷守国、谷守志、谷士金、甄宝东不服该执行裁定，在法定期限内，向本院提起执行异议之诉。在诉讼过程中，何臣军等52人以同为嘉润蓝湾项目5号楼1至4层底商的实际权利人为由，申请参加本案诉讼。本院经审查，准予何臣军等52人以原告身份参加本案诉讼。 另查明，2012年5月11日，谷守国、谷守志、谷士金、甄宝东作为乙方与甲方嘉润公司签订《嘉润·蓝湾项目认购协议》，协议第一条约定“乙方于2012年5月11日购买嘉润蓝湾项目5号楼1-4层4084平方米底商。该房屋建筑面积约4084平方米，单价25000元/平方米。成交总房款102100000元(大写壹亿零贰佰壹拾万元整)，已交付房款102100000元(大写壹亿零贰佰壹拾万元整)。”该条备注栏载明“5号楼1-4层底商4084平方米，此房为团购合同，原公司欠款全部作废。”同日，嘉润公司向谷守国、谷守志、谷士金、甄宝东出具收据，载明收到“港城福苑”项目5号楼1-4层4084㎡底商购房款，人民币102100000元。另根据加盖有嘉润公司印章的人员名单显示，嘉润蓝湾项目5号楼底商一至四层分配给了谷守国等56名原告，具体分配的面积从569.3平方米到2.5平方米不等。 再查明，嘉润蓝湾项目至今尚未取得商品房预售许可证，其一至四楼属于商业地产，尚未完成施工。 上述事实有原、被告陈述、相关书证等相关证据予以证实，并记录在卷。 本院认为，关于原告主张不得执行嘉润蓝湾5号楼1-4层底商并解除查封的诉讼请求，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八或第二十九条的规定。因涉案房产并非住宅项目，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于商品房消费者物权期待权的相关规定。原告的主张是否符合保护无过错买受人物权期待权的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然原告与被告嘉润公司于2012年5月11日签订了《嘉润·蓝湾项目认购协议》，但由于嘉润公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，嘉润公司与谷守国等人签订的认购协议并非合法有效的房屋买卖合同。其次，谷守国等人未在本院查封之前合法占有涉案底商，故原告要求排除执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院不予支持。 关于要求确认所有权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力。因诉争房产尚未登记在原告名下，原告不能取得涉案房屋的所有权，其要求确认享有涉案底商的所有权，理据不足，本院不予支持。 关于确认对拍卖价款由原告优先受偿权的诉讼请求，本案为执行异议之诉，旨在判断案外人对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益问题。原告对执行标的物的拍卖价款是否享有优先受偿权不属于执行异议之诉的审理范围。对于执行所得价款的清偿顺序问题，原告可在取得执行依据后通过执行分配程序另行主张，本案不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告谷守国等56人的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告谷守国等56人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长 郭 柳 审判员 刘玉秋 审判员 周 欣 二〇二〇年四月二十三日 书记员 刘 月 附：当事人详细名单： 原告：谷守国，男，1964年7月16日生，汉族，现住唐山市丰润区。 原告：谷守志，男，1974年10月19日生，汉族，现住唐山市丰润区。 原告：谷士金，男，1959年8月6日生，汉族，现住唐山市丰润区。 原告：甄宝东，男，1966年11月7日生，汉族，现住唐山市丰润区。 原告：何臣军，男，1985年8月10日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区向阳八街11号。 原告：赵秀春，女，1964年10月12日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区向阳八街11号。 原告：谷月，女，1986年2月26日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区向阳八街11号。 原告：王子成，男，1951年5月15日生，汉族，现住河北省唐山市滦南县宋道口镇北连北店村5排1号。 原告：赵秀荣，女，1949年12月8日生，汉族，现住河北省唐山市滦南县宋道口镇北连北店村5排1号。 原告：赵秀艳，女，1962年6月15日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇老魏庄子村大队437号。 原告：刘凤文，男，1978年1月16日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇新丰路富康楼居委会向阳小区201楼3门301号。 原告：付春雷，男，1964年10月12日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇端明路南关居委会富丽小区102楼3门402号。 原告：曹会强，男，1977年4月14日生，汉族，现住河北省唐山市乐亭县汀流河镇边何庄村41号。 原告：赵云生，男，1954年3月12日生，汉族，现住河北省唐山市乐亭县汀流河镇三义庙村北1条13号。 原告：郑帮林，男，1962年8月1日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇供销工房13排2号。 原告：张野，男，1980年9月19日生，满族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇新杨庄村一小区22号。 原告：张涛，男，1984年3月16日生，汉族，现住河北省唐山市路北区高新城镇街23号。 原告：曾作良，男，1954年11月10日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区石各庄镇陈各庄村西南小区25号。 原告：谢秀香，女，1960年10月11日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇朝阳街7排3号。 原告：王静，女，1979年3月27日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇铁民西大街28排2号。 原告：陈建富，男，1980年5月1日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区白官屯镇白官屯村442号。 原告：唐佳富，男，1982年7月15日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇子草坞村4排2街236号。 原告：芦薇，女，1979年3月17日生，汉族，现住河北省唐山市古冶区唐家庄模范楼11-2-1。 原告：刘立耀，男，1977年11月18日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区沙流河镇潘家庄村。 原告：刘彩娟，女，1977年12月20日生，汉族，现住河北省唐山市路北区龙华路龙泉北里307楼4门101号。 原告：李朝林，男，1963年8月1日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇曹雪芹西道红星路居委会红星路4号。 原告：康文君，女，1971年4月24日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区平安路园林小区114楼4门302室。 原告：姜开文，男，1963年4月8日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区团结路建华小区419楼2门6号。 原告：纪寒，女，1973年12月23日生，汉族，现住河北省唐山市玉田县玉田镇豪门街二号小区2栋3门205号。 原告：韩冷，男，1982年7月29日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区老庄子镇党家庄村西街十一排16号。 原告：郭玉峰，男，1976年5月23日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区常庄乡常庄二村97号。 原告：谷士柱，男，1960年7月7日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区公园道园东小区404楼5门201号。 原告：谷守存，男，1955年5月15日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区向阳一街28号。 原告：高宝河，男，1963年6月29日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇南关村南场街22号。 原告：任莹莹，女，1990年11月28日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰登坞镇杨甸子村前街道北17号。 原告：陈晓华，男，1975年5月8日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇城西小区501楼5门501号。 原告：刘刚，男，1984年9月15日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区银城铺乡三里屯村东四街21号。 原告：杨树智，男，1966年4月24日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区幸福道唐车小区18楼2门303号。 原告：陆之金，男，1955年11月28日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区常庄乡崔马庄二村6号。 原告：李少波，男，1970年12月21日生，汉族，现住北京市朝阳区周井大院1号交通部公路一局。 原告：李少伟，男，1968年6月11日生，汉族，现住河北省唐山市乐亭县乐亭镇胡庄村6条1号。 原告：张宝生，男，1962年10月29日生，汉族，现住河北省唐山市开平区洼里乡娄子庄村中街18号。 原告：付阳，女，1987年11月2日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区常庄乡大杨庄539号。 原告：赵树成，男，1953年1月13日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇南关村北街48号。 原告：赵术平，女，1966年2月21日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇南关村教场北街9号。 原告：韩春平，男，1959年2月28日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇曹雪芹西道交通局107楼2门201号。 原告：郑小龙，男，1989年10月25日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇南街54号。 原告：谷守森，男，1988年11月16日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区向阳八四街23号。 原告：梁学华，男，1962年8月14日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇燕山北路小韩庄居委会10街11号。 原告：张庚，男，1980年3月22日生，汉族，现住辽宁省辽阳市文圣区三义庙胡同34组7号。 原告：江堂碧，男，1972年12月9日生，汉族，现住武汉市江汉区打铜街49号5楼1号。 原告：高建良，男，1972年8月16日生，汉族，现住杭州市萧山区南阳镇南丰村1组9户。 原告：张建军，男，1970年7月21日生，汉族，现住河北省唐山市玉田县玉田镇振玉路右三里3号。 原告：徐国闫，男，1969年5月10日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区常庄乡大杨庄417号。 原告：崔小君，女，1972年1月21日生，满族，现住河北省唐山市路北区高新协和道富华东里惠安楼12楼1门602号。 原告：吴凤红，女，1969年5月3日生，汉族，现住河北省唐山市丰润区丰润镇霍庄子村北街66号。