山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终170号 上诉人（原审原告）：柳化军，男，1966年10月25日出生，胜利石油管理局油建一公司协解职工，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：刘敏敏，山东齐融律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙炳涛，男，1981年8月30日出生，无业，住山东省龙口市。 委托代理人：伍兴军，山东康桥（东营）律师事务所律师。 委托代理人：路颖，山东康桥（东营）律师事务所律师。 上诉人柳化军因与被上诉人孙炳涛房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初4189号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柳化军上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由孙炳涛承担。事实与理由：1.一审判决认定涉案租赁费总额及孙炳涛支付的租赁费数额错误，不存在孙炳涛超付租赁费的事实。且根据孙炳涛在庭审中提交的录音，可证明其仍拖欠柳化军租赁费45万元。2.孙炳涛至今未搬离涉案房屋，也未向柳化军交付房屋，处于孙炳涛占有房屋的状态，一审判决以2018年12月30日孙炳涛搬离涉案房屋为由，认定双方解除租赁合同错误，租赁费应计算至一审判决期间。3.基于前述事实的认定错误，一审判决确认的孙炳涛应支付的违约金总额明显错误。 孙炳涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.2018下半年因曲美家具专卖店亏损严重，孙炳涛与柳化军协商一致于2018年12月31日解除合同，2018年12月20日左右开始孙炳涛搬离涉案商铺并进行交接，柳化军对孙炳涛的搬离也是明知并认可的，其上诉主张孙炳涛至今未搬出涉案房屋与事实不符。同时，违约金就是孙炳涛解除合同支付的对价，该事实根据柳化军一审的诉讼请求也可确定，因其并未请求解除合同，而是要求孙炳涛支付提前退租违约金50万元，可以认定其认可合同已提前解除的事实。2.一审判令孙炳涛支付的违约金数额过高。涉案合同在双方协商一致的情况下解除，孙炳涛不存在单方违约情形，柳化军亦无实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金过高，应依法予以适当调减。一审判决全额支持了违约金虽有失公平，但孙炳涛对此认可。3.柳化军的利益已经得到极大维护。根据孙炳涛与柳化军的协商，涉案租赁合同期限为10年6个月，自2012年1月1日起至2023年6月30日止。自2012年1月1日起至2012年6月30日为免租期，一审中柳化军也多次提及，亦符合商业惯例。因笔误合同中将6月30日写成6月1日，孙炳涛多支付了约7万元的租金，且一审判决未认可柳化军对孙炳涛减免的5万元租金，也未考虑孙炳涛保留的设施设备的价值，因此，柳化军的利益已经得到极大的维护。 柳化军向一审法院起诉请求：1.判令孙炳涛支付房屋租金55万元、违约赔偿金50万元，合同约定的违约金55750元。2.诉讼费由孙炳涛负担。 一审法院认定事实：2011年12月20日，柳化军（出租方、甲方）与孙炳涛（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定将甲方所有的坐落于东营市东营区北一路778号面积约2300平方米的房屋出租给乙方用于曲美品牌专卖店，租赁期限为10年，自2012年1月1日起至2023年6月1日止，自2012年1月1日起至2012年6月1日为免租期，免租期内乙方无需向甲方支付租金；第一年至第五年租金为每年800,000元，第六年至第十年租金为每年1,100,000元；承租期间内，乙方第一年以年为单位支付租金，第二年至第十年每半年支付租金，第一年租金在装修前付清，支付第二年至第十年租金时间从2013年开始，每年的三月三十日和九月三十日。合同的违约责任部分约定：乙方未按本合同约定按时支付租金的，除及时补交租金外，每延迟一日，应按逾期未付租金的0.1%向甲方支付违约金；租赁期间乙方若提前退租，乙方应赔偿甲方500,000元。孙炳涛于2018年12月30日搬离涉案房屋。孙炳涛已实际向柳化军支付租金6,143,214元。 一审法院认为，柳化军与孙炳涛签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据柳化军、孙炳涛陈述和提交的证据，能够综合认定孙炳涛已于2018年12月30日搬离涉案房屋，且柳化军知情，涉案房屋租赁合同已事实上于2018年12月30日解除。现柳化军要求孙炳涛支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金，无事实和法律依据，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关于柳化军主张的违约赔偿金，孙炳涛抗辩双方约定的违约金过高请求予以适当减少，但综合孙炳涛的过错程度、柳化军的预期利益等因素来看，该合同约定的违约金数额并不过高，因此，对孙炳涛的抗辩，一审法院不予采纳，对柳化军的该项主张，一审法院予以支持。根据合同约定，自2012年1月1日起至2018年12月30日止的租金为5,741,666.67元（其中2012年1月1日至2012年6月1日为免租期），孙炳涛超付租金401,547.33元，以该多支付的租金冲抵其应向柳化军支付的违约金后，孙炳涛还应向柳化军支付违约金98,452.67元。孙炳涛主张的承诺减免2017年度租金50,000元，柳化军不予认可，柳化军未提交证据予以证实，一审法院对其该项抗辩不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孙炳涛于判决生效之日起十日内支付柳化军违约金98,452.67元；二、驳回柳化军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,250元，减半收取7,125元，由柳化军负担6,491元，孙炳涛负担634元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 孙炳涛主张柳化军已接收房屋并对外招租，提交照片8张予以证明。柳化军质证认为，对照片的真实性及证明目的均有异议，涉案房屋从未交付给柳化军，招租信息是否为柳化军所为也不清楚，因此不能证明其证明目的。 本院审查认为，该组照片拍摄时间为2019年10月28日，即便属实，也与涉案房屋争议事项无关，因此本院不予采信。 二审查明的其他事实与一审认定的一致。 本院认为，柳化军与孙炳涛签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方可以在协商一致的情况下解除合同。孙炳涛一审提交的其与柳化军的通话录音可以证实：其因经营困难与柳化军协商提前解除合同，柳化军同意后其于2018年12月30日搬离涉案房屋的基本事实，但双方就后续损失赔偿及租金一直存有争执。一审判决综合录像截图和柳化军一审庭审中关于“孙炳涛实际履行到2018年12月底”的陈述，认定涉案房屋租赁合同已于2018年12月30日实际解除并无不当。柳化军上诉关于房屋未交付并由孙炳涛实际占有的主张，既与前述证据矛盾，也与其一审自认事实不符，本院不予支持。一审判决据此按照2018年12月30日的时点计算相应租赁费总额正确，因双方对已经支付的租金6,143,214元并无争议，因此一审核算的相关费用正确，本院予以维持。 综上，柳化军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,250元，由柳化军负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇二〇年四月十四日 书记员 倪玉佳