江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1320号上诉人（原审被告）：秦娟，女，1970年3月13日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：吴苏正，江苏能成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张磊，男，1985年7月1日出生，汉族，户籍所在地江苏省东海县，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：冯俊红，男，1973年9月20日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：朱磊，上海浩锦律师事务所律师。上诉人秦娟、张磊因与被上诉人冯俊红房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初6859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。秦娟上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回冯俊红的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审判决违反公平原则，损害了秦娟的合法权益。秦娟自始至终没有拖延或拒付租金的恶意，始终与冯俊红保持良好的沟通。案涉房屋承租后，即遇到312国道修路，生意受到很大影响，冯俊红在要求上涨房租，显然不合理。虽然合同约定第三年租金上涨，但确实应考虑到合同履行过程中外部环境的变化。合同应当建立在公平、公正的基础上，才有履行的必要性。一审法院没有考虑到实际情况的变更，也没有考虑判令合同解除后秦娟的装修损失，营业损失等因素，就直接依据合同做出判决，这样的判决显然违反公平原则，难以让人信服。秦娟还认为，因合同还没有完全解除，这段时间还受到疫情的影响，现在上涨5%显失公平。冯俊红答辩称，秦娟的上诉请求与事由没有事实、法律依据。涉案房屋在签订合同之前前一年左右已经有陆续的规划施工了，就是基于现在签订的6.5万/年的租金。现在市场的价格大概是10万/年，是在自愿公平的基础上签订，现秦娟违约，应当履行义务和承担违约责任。秦娟自2018年10月1日起就存在迟付租金的行为，而疫情是在2020年年初，上诉人请求没有法律基础。当时签订租赁合同就是基于前期的租金较低，才双方协商第三年象征性增长5%。张磊上诉请求：依法改判驳回冯俊红的对张磊的诉讼请求。事实和理由：张磊在2017年3月份和秦娟共同承租本案冯俊红坐落在苏州商铺，二人合租开建材公司。在装修中二人意见不一，导致多次争吵而报警，苏州城北派出所调解二人分伙，张磊退出租赁和经营公司；由秦娟在2017年4月4日支付张磊房屋房租和装修等费用共计35000元，由秦娟一人独自承租该房和经营；二、2017年4月4日过后，张磊对秦娟和冯俊红在租赁中发生的事一既不知。冯俊红答辩称，涉案房屋租赁合同是冯俊红与秦娟、张磊共同签订的，无论张磊与秦娟是何种纠纷，均不影响租赁合同的正常履行。秦娟、张磊应当承担支付义务。冯俊红向一审法院起诉请求：1.判令解除冯俊红与秦娟、张磊签订的万通商务广场110室商铺租赁合同；2.秦娟、张磊搬离涉案房屋；3.秦娟、张磊支付冯俊红从2018年11月1日至实际搬离之日止的租金，同时按年利率6%计算利息（租金扣除已付款2万元，其中2019年5月1日之前租金按65000元/年计算，2019年5月1日之后租金按68250元/年计算）；4.秦娟、张磊支付冯俊红违约金5000元；5.秦娟、张磊缴清涉案商铺物业管理费、水电网费等支出费用；6.本案诉讼费用由秦娟、张磊承担。一审法院认定事实：苏州市姑苏区石曲街99号万通商务广场110室系冯俊红与配偶臧新云共同共有，规划用途为非居住。2017年3月14日，冯俊红（出租方，甲方）与秦娟、张磊（承租方，乙方）签订房屋租赁合同书一份，约定甲方将苏州市石曲街99号万通商务广场110室出租给乙方，用于开店，租期自2017年5月1日起至2020年4月30日，年租金65000元，租房保证金5000元；2017年3月15日至2017年5月1日为装修免租期；房租第一次付三押一，以后年付，提前十天支付下期房款；租金前两年价格不变，第三年租金一年上涨5%。该合同第八条约定，乙方应按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金和其他费用。第九条约定，如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足以抵过甲方损失，乙方应予以赔偿，如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向乙方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。合同签订后，冯俊红交付了涉案房屋，秦娟、张磊用于经营装饰建材。目前，涉案房屋仍用于正常经营。庭审中，秦娟陈述，涉案房屋目前由其一人实际使用，其与张磊原系合伙关系，合伙至2018年上半年，后张磊退出合伙，但没有合伙的合同或协议。2017年3月16日，冯俊红向秦娟出具收据一份，载明收到万通广场110室商铺三个月房租和5000元押金，合计21250元。庭审中，冯俊红与秦娟均确认，2018年11月1日起至今的租金，已支付2万元。冯俊红陈述，对于租金支付的方式，虽然合同中按年支付，但考虑到被告方的支付能力，实际有三个月一付或者半年一付，没有过一年一付。以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同书、收据、照片、当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。冯俊红与秦娟、张磊签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守。秦娟、张磊系共同承租人，应当共同承担合同义务，秦娟、张磊之间的约定对冯俊红不产生法律效力。秦娟、张磊未按约履行支付租金的义务，冯俊红有权依据合同约定行使租赁解除权，其要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持，诉状副本送达之日2019年8月16日即为租赁合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，冯俊红要求腾房及支付租金、房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。秦娟关于道路施工导致无法正常运营的抗辩意见，无相关证据证明，退而言之，即使存在上述因素，亦非不支付租金之理由，故该抗辩意见一审法院不予采纳。至于租金的减免或上涨应由双方合意，否则，应尊重合同约定，按合同约定履行。根据合同约定，2017年5月1日至2019年4月30日年租金65000元，2019年5月1日至2020年4月30日年租金上涨5%即68250元，因此，秦娟、张磊自2018年11月1日起至2019年4月30日止应支付租金32500元（65000元÷12×6），已支付租金2万元，押金5000元从中抵扣，故实际尚欠付7500元，2019年5月1日起至实际腾房迁让之日止的租金及房屋使用费，按68250元/年标准计算。导致本案房屋租赁合同解除系因秦娟、张磊违约，冯俊红有权根据合同约定主张违约金5000元，该诉讼请求，一审法院予以支持。关于冯俊红主张的租金利息，因违约金足以补偿该损失，故对租金利息，一审法院不再支持。关于冯俊红主张的物业管理费、水电网费等，因双方合同并未约定上述费用由其收取，且冯俊红也未代为支付，故该诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。张磊经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告冯俊红与被告秦娟、张磊签订的房屋租赁合同书于2019年8月16日解除。二、被告秦娟、张磊于本判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区石曲街99号万通商务广场110室房屋腾空后返还原告冯俊红。三、被告秦娟、张磊于本判决生效之日起十日内支付原告冯俊红自2018年11月1日起至2019年4月30日止的租金7500元及2019年5月1日起至实际腾房返还之日止的租金及使用费（按68250元/年标准计算）。三、被告秦娟、张磊于本判决生效之日起十日内支付原告冯俊红违约金5000元。四、驳回原告冯俊红的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告秦娟、张磊负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告冯俊红。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋租赁合同系冯俊红与秦娟、张磊签订。秦娟、张磊之间的约定对冯俊红不具有约束力。秦娟、张磊与冯俊红之间并未达成合同相对人变更的约定，因此张磊主张在本案中不应向冯俊红承担责任的上诉理由不能成立。涉案房屋租赁合同约定第三年租金一年上涨5%。秦娟认为承租涉案房屋后，周边道路施工导致其无法正常经营，租金年度涨幅不合理。秦娟陈述的上述情形并非突发事件，属于其自身的正常的经营风险。秦娟据此认为合同条款显失公平的上诉理由不能成立。本案房屋租赁合同解除系因秦娟、张磊违约所致。涉案租赁合同解除时间为2019年8月16日，即冯俊红解除合同意思表示到达秦娟处时。一审法院于2019年12月2日判决娟、张磊于本判决生效之日起十日内将涉案房屋腾空后返还冯俊红。秦娟、张磊虽系依法行使上诉权，但导致秦娟、张磊延迟履行合同义务的因素在秦娟、张磊自身。秦娟提出的受疫情的影响，房屋使用费金额过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，秦娟、张磊的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理2010元，由上诉人秦娟、张磊各负担1050元。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年四月三十日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。