河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2110号 上诉人（原审原告）：马某虎，男，1989年8月7日出生，汉族，住石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：卢晓伟，河北圣佑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：莱茵河谷石家庄文化传播有限公司，住所地石家庄市裕华区师大科技园B座521、522、525。 法定代表人：马俊明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵玲玲，河北仙龙律师事务所律师。 原审第三人：张某璇，女，1981年11月22日出生，汉族，住石家庄市开发区。 委托诉讼代理人：刘某（系张某璇丈夫），男，1980年3月11日出生，汉族，住址同上。 原审第三人：刘某，男，1980年3月11日出生，汉族，住石家庄市开发区。 上诉人马某虎因与被上诉人莱茵河谷石家庄文化传播有限公司（以下简称“莱茵河谷公司”）执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人马某虎委托诉讼代理人卢晓伟、被上诉人莱茵河谷公司委托诉讼代理人赵玲玲、原审第三人张某璇委托诉讼代理人及原审第三人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马某虎上诉请求：1、请求撤销石家庄市裕华区人民法院(2019)冀0108民初3687号民事判决书；发回重审或依法改判。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人马某虎已经和第三人刘某、张某璇签订了合法有效的房产买卖协议并且支付全款后一直占有至今，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条之规定，其权利能够排除执行。一审法院出具的(2019)冀0108民初3687号民事判决书属于认定事实不清，适用法律错误。2018年3月15日第三人将其名下的位于裕华区隆泰路26号美景东方15-3-502房产及地下室以85万元的价格出售给上诉人，2018年3月15日和4月2日上诉人分两次支付了全部房款，并于2018年4月5日居住至今，由于该房产一直没有下发房屋权属证书，上诉人一直无法办理过户手续，2019年2月该房产有了房产证书，上诉人积极联系第三人办理过户手续事宜，第三人因一直忙于生意未能够及时协助办理过户。至2019年5月中旬，上诉人与第三人刘某办理过户时方知该房产因被上诉人莱茵河谷公司与第三人刘某、张某璇股权转让纠纷一案在审理过程中已被保全，故此，上诉人提起执行异议之诉。上诉人认为，该房产在法院查封之前已经出售给上诉人并且签署了有效的房产买卖合同，上诉人依约缴纳了全部房款且一直占有使用至今，裕华区法院的查封保全严重损害了上诉人的合法权益。为证明上诉人的主张，上诉人提交了不动产买卖契约、交付全款的收据以及转账凭证、补电卡、暖气费的收据，河北明杰律师事务所出具的《律师见证书》、石家庄市金明物业管理有限公司出具的占有使用的相关证明等，上述证据形成了一套完整的证据链，足以证明上诉人的诉求是完全符合相关法律规定。所以，裕华区人民法院出具(2019)冀0108民初3687号民事判决书属于认定事实不清，适用法律错误。二、被上诉人庭审中提交的证据以及被上诉人要求法院调查的证据与本案事实不符，不具有法律关联性。1、上诉人与第三人刘某签订买卖房产的合同时间为2018年3月15日，上诉人支付10万元房款定金的时间也为2018年3月15日，而根据被上诉人请求裕华区法院调查取证后当庭出示的证据显示第三人贷款85万元发放的时间为2018年3月30日，这与被上诉人的答辩中提到的因为贷款所以才签订买卖合同时间前后矛盾，被上诉人一审中的说辞明显与事实不符。2、被上诉人提供了公证处出具的公证委托书一份，以此来证明郭金华是房产的买受人显然是缺乏事实和法律根据的。首先，这是一个已经作废了的委托书，本案的第三人刘某和张某璇就此已经出具了一份《情况说明》给裕华区人民法院说明此事，并且事实上该委托书也没有实际使用，委托双方以自己的行为表明该委托书并未实际履行。其次，判断一个人是否为买受人主要应以是否签订买卖合同，是否交付房款以及占有房屋等标准来认定，仅凭并未有效使用的委托书来认定房产的实际买受人显然是歪曲了事实，不具有法律关联性。三、一审法院出具的(2019)冀0108民初3687号民事判决书在认定事实和适用法律上存在极其明显的错误。存在较大的主观臆断性。纵观整个庭审过程，在上诉人出示了《不动产买卖契约》、交付全款的收据以及转账凭证、河北明杰律师事务所对买卖合同所出具的《律师见证书》等诸多直接证据，而被上诉人没有一个直接证据的情况下，一审法院仅凭被上诉人一旬“上诉人与第三人之前有借贷关系”的答辩词便得出“让人产生合理怀疑”的判决理由来推定买卖关系不成立；在上诉人提供“补电卡”、“物业费暖气费收据”以及石家庄市金明物业管理有限公司出具的上诉人占有使用房屋的相关“证明”等众多证据的情况下，判决书却写到“但无其他有效证据证明其已经实际占有案涉房屋”；在上诉人提供转账凭证以及第三人出具的全款收据后（注：扣除了第三人所欠的物业暖气费）却认定上诉人未缴纳全部房款；如果非要认定上诉人未缴纳全款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条第三款之规定“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，依此法律规定上诉人若同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的话也并不影响上述人的执行异议主张。综上所诉，一审法院出具的(2019)冀0108民初3687号民事判决明显认定事实不清，适用法律错误，有违客观公正的法律断案原则，望贵院查明事实，不偏不枉依法裁判。 莱茵河谷公司答辩称，一、上诉人与第三人之间没有签订合法有效的买卖合同，上诉人与第三人分别在2018年3月15日、2018年12月27日签订两份房屋买卖合同。2019年5月17日，上诉人作为受托人又与第三人去太行公证处办理了委托公证，涉案房屋的买受人为郭金华，上诉人马某虎仅为中介工作人员，因此上诉人与第三人之间的交易行为不符合常理，与常规的交易习惯不同，双方没有签订合法有效的买卖合同；二、上诉人没有合法占有案涉房屋，上诉人未提交与第三人之间合法办理房屋交接的任何手续，其提供的证据均不能证明其合法占有案涉房屋；三、上诉人没有支付全部房款，2018年3月30日，第三人张某璇在石家庄市藁城农村信用合作社贷款85万元。同日，张某璇向聂某转款85万元，并且上诉人马某虎也于该日将50万元转入聂某同一账户，2018年4月2日聂某将135万元转给马某虎，同日马某虎又向张某璇两笔转款743900元，因此不能证明上诉人支付了全部房产。四、上诉人对至今未办理过户手续存在重大过错，案涉房屋在2019年2月21日已具备过户条件，但截止被上诉人起诉查封之日时，其仍未办理过户，明显存在重大过错，也恰好说明上诉人与第三人之间并非房屋买卖合同真实关系，否则不可能不及时办理过户。而且据被上诉人了解，一审法院在查封案涉房屋时，石家庄市不动产登记中心人员查询案涉房屋状态时，案涉房屋正在办理抵押登记手续，而非买卖过户登记手续，这也足以证明上诉人与第三人之间不存在房屋买卖法律关系，综上，我们认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 马某虎向一审法院起诉请求：一、请求法院解除对刘某名下位于裕华区隆泰路26号美景东方15-3-502房产及地下室的查封；二、诉讼费由莱茵河谷公司承担。 一审法院认定事实：2019年7月12日石家庄市裕华区人民法院作出（2019）冀0108民初2595号民事调解书，达成协议为：“一、截止2019年4月23日，被告刘某、周某仍欠原告莱茵河谷石家庄文化传播有限公司股权转让款2514445元，利息116409.47元，以2394709元为基数，按照年利率10%暂计算至2019年4月23日，自2019年4月24日起以2514445元为基数，按照年利率12%计算利息至偿还全部股权转让款之日止。二、被告刘某、周某偿还上述股权转让款及利息的具体方式，时间为：1.被告刘某、周某于2019年9月30日前偿还原告100000元利息；2.被告刘某、周某自2019年10月1日起，每月28日前偿还上述转让款及利息35000元【每月还款优先偿还利息（年利率12%），多余部分折抵本金】；3.被告刘某、周某于2020年6月30日前将上述全部股权转让款及利息清偿完毕。如还款不足以偿还全部款项，按照先偿还利息后偿还本金的原则进行偿还。三、如刘某、周某在偿还上述款项期间，逾期偿还任何一期款项超过30日，则自第31日起以剩余股权转让款为基数，按照年息24%计息；如刘某、周某逾期偿还任何一期款项超过30日，则自第31日起视为剩余全部款项到期，原告可直接以剩余欠付股权转让款及利息为执行标的，申请强制执行。四、被告张某璇、褚志勇对上述债务承担连带清偿责任。”在诉讼阶段经该案莱茵河谷公司申请，一审法院于2019年5月9日查封了刘某名下坐落于裕华区隆泰路26号美景东方15-3-502。后案外人马某虎提出异议，一审法院于2019年7月9日作出（2019）冀0108民初2595号之一民事裁定书，裁定驳回马某虎的异议申请，马某虎不服提起执行异议之诉。另查明，载明日期为2006年9月18日的《石家庄市商品房销售合同》显示：出售方（甲方）为石家庄市金明房地产开发有限公司；承购方（乙方）为刘某，房屋坐落为东二环以西槐安路以北（银通花园），使用性质为住宅，位置为15-3-502，暖气集资费为6591元。该合同第八条：“甲方保证本合同所指房屋产权权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷和债务纠纷，一概由甲方负责清理，并由甲方承担诉讼义务和诉讼责任，由此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。”载明日期为2007年7月17日的河北省石家庄市销售不动产发票中记载：项目第一行为银通花园15-3-502地上，数量100.91平米，单价2705.31元；项目第二行为地下12.08平米，单价900元。上述两项总价款283865元。载明日期为2018年3月15日《不动产买卖契约》记载：卖方（甲方）刘某，买方（乙方）马某虎。该契约中约定交易的房产为石家庄市裕华区银通花园（美景东方）15-3-502,价格为850000元，付款方式为乙方于2018年3月15日向甲方支付购房定金100000元，乙方全部购房款分两次付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵房款，剩余购房款乙方于2018年4月2日支付甲方750000元。该契约还约定了违约责任等事项，并且契约的尾部有刘某、马某虎字样的签字、捺印。载明日期为2018年3月15日的《收条》记载：“今收到马某虎购银通花园（美景东方）15-3-502定金壹拾万元整（100000元正）”该收条有刘某字样的签字、捺印。载明日期为2018年4月2日的收条记载：“今收到马某虎购银通花园（美景东方）15-3-502剩余房款柒拾伍万元整（750000元正）”该收条有刘某字样的签字及捺印。载明交易日期为2018年3月15日《中信银行业务凭证／客户回单》记载：马某虎账户（62×××11）向张某璇账户（62×××52）转款100000元。载明日期为2019年1月3日《律师见证书》的见证事项为《协议书》，见证过程部分记载：“询问刘某、张某璇、马某虎签订该协议书是否是自己真实意思的表示。当事人均称没有受到欺诈、胁迫等意思表示不自由的情形，双方自愿签署该协议书。”见证结论部分记载：“一、双方在律师面前亲自签署《协议书》双方各自具备签署协议书的主体资格。二、签署该协议书的内容系双方真实意思的表示，双方在该协议上的签字、按印均真实、无误。”见证声明部分记载：“一、委托人刘某、张某璇和马某虎应对其提供相应材料的真实性、合法性承担责任。”载明日期为2018年12月27日的《协议书》记载：“甲方（出卖人）刘某、张某璇与乙方（买受人）马某虎，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就石家庄市金明房地产开发有限公司的坐落在河北省石家庄市槐安路以北的建设用地，编号为石市（2004）市土建字第0038号的地块上的项目名称（现定名）某某花园，甲方名下不动产坐落在裕华区商品房合同权益事宜达成如下条款：一、商品房买卖合同项下不动产基本情况。合同项下之不动产系甲方于二〇〇五年十月二十三日向石家庄市金明房地产开发有限公司购买的位于裕华区商品房（合同约定建筑面积为100.91平方米，其中套内面积87.63平方米，分摊13.28平方米，购买价格为人民币贰拾陆万陆仟肆佰零贰元整（266402.00元）；地下室编号：9号，建筑面积：12.08平方米，购买价格为壹万零捌佰柒拾贰元整（10872.00元），合同编号：ＧＦ-2000-0171），购买总价人民币贰拾柒万柒仟贰佰柒拾肆元（277274.00元）。该不动产尚未办理不动产权证。二、协议条款。1.甲方因资金周转需要，自愿将上述所购商品房买卖合同项下的合同权益转让给乙方，乙方表示已对不动产的权属及使用状况等现状作充分、必要的了解并自愿受让。2.双方确认，已在本合同中就不动产合同转让的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合约之约定，完成不动产转让的相关法律程序，以最终实现双方不动产买卖之合同目的。三、转让价格及其支付方式。双方约定上述2处不动产转让总价人民币捌拾伍万元整（850000.00元）具体按如下方式支付：1.乙方于2018年03月15日向甲方支付购房定金壹拾万元（100000.00元）；2.乙方于2018年4月2日向甲方支付剩余购房款柒拾伍万元整（750000.00）；3.由于甲方向开发商购买上述不动产时通过银行按揭贷款的形式购买，至今甲方名下不动产剩余按揭贷款约为壹拾万元整（100000.00元），甲方每月偿还银行月供（本金及利息）约为：1284.00元（随银行利率上下浮动），甲、乙双方协议一致，自合同签订之日起上述不动产的月供（本金及利息）仍由甲方按月偿还；4.甲方最迟应于2019年3月15日将上述不动产的剩余银行按揭贷款办理结清，以便过户至乙方名下或乙方指定人名下；5.待甲方能够办理甲方名下《不动产权证》20日内，甲方应当积极配合乙方办出甲方名下《不动产权证》，或者授权乙方代为办理；6.甲方下发《不动产权证》后20日内，甲方配合乙方完成过户等相关事宜，或者授权乙方代为办理。四、房产过户及税费承担。合同项下的房产交易按二手房买卖的方式进行，甲方前手办理不动产权证应缴纳的各项税费由甲方承担；后手甲方与乙方办理不动产过户登记手续应缴纳的各项税费（包括但不限于双方的交易契税、印花税、增值税、个税等）由乙方承担。”该协议甲方约定了2018年04月05日将上述不动产交付乙方使用，另约定了其他项目。该协议甲方处有刘某、张某璇字样的签字及捺印；乙方处有马某虎字样的签字、捺印。载明日期为2019年1月22日的《借条》记载：“今借马某虎165800元壹拾陆万伍仟捌佰元整”。该借条有张某璇字样的签字、捺印。会计日期载明为2019年1月23日的《中国农业银行业务凭证》记载：合约名称为刘某，提前还款方式为全部结消，还款总额为166216.20元，此凭证客户签名处有马某虎字样的签字。载明日期为2019年2月12日的《石家庄市住宅专项维修资金缴存通知书》记载：“姓名刘某；房屋坐落隆泰路26号美景东方15-3-502；合计柒仟贰佰肆拾贰元整（小写：7242元）”。再查明，河北省石家庄市太行公证处公证卷宗中的《委托书》，载明日期为2019年5月17日，委托人为（刘某、张某璇），受托人为马某虎，委托事项为办理案涉房屋的不动产过户手续及协助买方办理银行贷款的相关手续，此处案涉房屋的买受人为郭金华。在同日的谈话笔录中刘某、张某璇陈述马某虎是房产中介的工作人员，并且在给马某虎的谈话笔录中其称将案涉房屋出售给郭金华。庭审中马某虎称公证书经马某虎与刘某、张某璇协商已经撤销，是作废的公证书，但并未提供证据。莱茵河谷公司庭审中认为在公证卷宗中明确已受理的公证事项，公证人申某回应按规定收取手续费，因此对于公证书的撤回不能仅是口头告知。2018年3月30日张某璇在石家庄市藁城农村信用合作社贷款850000元。同日张某璇账户将850000元转入聂某6226220112151971号的账户，并且该日马某虎将500000元也转入聂某该银行账户。2018年4月2日聂某该银行账户将1350000元转入马某虎账户。2018年4月2日马某虎工行账户向张某璇62×××52账户分两笔转款743900元。马某虎提交了石家庄市金明物业管理有限公司出具载明日期2018年10月11日的《收据》4张，载明日期2019年4月3日的《收据》一张。载明日期为2019年6月27日石家庄市金明物业管理有限公司出具《证明》记载：“兹有我小区居民15-3-502户室，业主马某虎，身份证号1301211989××××××××，于2018年4月5日居住至今，并缴纳物业费、水电费、暖气费等各项费用。”最后，案涉房产于2019年2月21日缴纳了契税、印花税、不动产登记费专项维修基金等费用，并办理不动产登记。上述事实有民事调解书、协议书、证明、发票、收条、借条、回单、收据、凭证、笔录等证据材料予以证实。 一审法院认为，本案的焦点问题是马某虎是否享有阻却人民法院对案涉房屋查封、执行的民事权利。首先，马某虎与第三人刘某、张某璇之间的房屋买卖是自然人之间的不动产交易。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：不得转让的房地产类别中有“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的及未依法登记领取权属证书的”及第三十九条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。马某虎与第三人分别在2018年3月15日、2018年12月27日签订了两份房屋买卖合同，而案涉房屋取得不动产登记的时间为2019年2月21日，并且在公证卷宗中委托书部分记载马某虎为受托人，买受人为郭金华以及在该公证卷宗谈话笔录中第三人称马某虎为中介公司人员。因此马某虎与第三人之间的不动产交易让人产生合理怀疑，其双方交易为不规范的合同行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。其次，马某虎提交石家庄市金明物业管理有限公司的证明，证明其已具备了入住条件，但无其他有效证据证明其已实际占有案涉房屋。再次，马某虎与张某璇、案外人聂某之间有多笔交易往来，且涉及张某璇在藁城信用社贷款。故，马某虎提交的两个收条和金额分别为100000元、743900元的转账记录，不能证明支付了全部房款。最后，关于非因买受人自身原因办理过户责任问题。马某虎未充分举证证明非因自身原因，未能办理过户登记。综上，马某虎欲阻却人民法院对案涉房产的执行，但其未能提供足够证据支持。故，应当驳回马某虎的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回马某虎的诉讼请求。案件受理费80元，由马某虎负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审查明基本一致。 本院认为，原审第三人刘某、张某璇原审中对上诉人提交的双方2018年3月15日、2018年12月27日签订的《不动产买卖契约》与《协议书》均未表异议，该两份协议应系双方真实的意思表示，且主体合格，内容并不违反法律、行政法规的强制性的效力性规范，应为合法有效协议，受法律保护；同时，《协议书》内容包含了《不动产买卖契约》的意思表示，且附有《律师见证书》，应系《不动产买卖契约》内容和形式上的补充，而且上述两份协议的签订时间均明显早于案涉房产被原审法院裁定查封之前，故，原审法院以违反相关管理性法规和同一房产签订两份买卖协议、房产证的取得晚于签订协议时间等原因让人产生所谓合理怀疑为由，否定上述协议之效力，依据不足，予以纠正。上诉人就履行协议约定的交付房款之义务，提交了2018年3月15日和2018年4月2日的转账凭证，并有作为案涉房屋出卖方的原审第三人出具的收条予以佐证，原审第三人认可收到上诉人购房款项，且不否认其签字收条的真实性,足以证明上诉人支付了全部房款。上诉人马某虎与案外人聂某之间以及张某璇与案外人聂某的交易往来，不足以否定上诉人马某虎单向交易支付原审第三人购房款的事实，原审法院认定上诉人马某虎提交的转账凭证及收条等证据不能证明其支付了全部房款，理据不足，认定不当。上诉人提交的由石家庄市金明物业管理有限公司出具的《证明》、补电卡收据、物业费及暖气费用收据等，均证实了上诉人对案涉房屋已实际占有居住使用的事实，这与案涉房屋买卖双方签订的协议书的相关约定内容相印证，据此，上诉人自原审法院2019年5月9日对案涉房屋裁定查封之前已经合法占有涉案房屋的事实清楚，证据充分。原审法院认定上诉人提供的占有使用案涉房屋的相关证据仅证明涉案房屋具备入住条件从而否定其实际占有之主张，系认定事实有误。关于未办理过户登记问题，案涉房产被原审法院裁定查封前两个多月时才取得房产证具备了办理过户的条件，其后，上诉人曾多次要求原审第三人刘某配合办理房屋过户手续，但刘某因忙于自身工作未能及时配合办理，原审第三人对此事实并不否认，可见案涉房屋未能及时办理过户手续确非买受人自身的原因。综上，原审法院于2019年5月9日裁定查封涉案房屋前，上诉人已就涉案房屋与出卖人签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部房款并合法占有使用该房屋，且非因上诉人自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原审判决不当，应予纠正；上诉人马某虎的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3687号民事判决； 二、解除对刘某名下位于石家庄市裕华区隆泰路26号美景东方15-3-502室房产［不动产权证号为冀（2019）石家庄市不动产权第××号］的查封。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80.0元，合计160元。由被上诉人莱茵河谷石家庄文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘建国 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年四月二十二日 法官助理梁阔 书记员白娟娟 ——