广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终48号上诉人（一审原告）：揭西县欧安能源有限公司，住所地：广东省揭西县河婆镇南新管区（原县电瓷厂内）。法定代表人：刘儒雅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓霞，女，1990年1月12日出生，汉族，住广东省揭西县************。被上诉人（一审被告）：刘元贵，男，汉族，1963年4月2日出生，住广东省揭西县***************。委托诉讼代理人：刘汉元,男，汉族，1958年11月10日出生，住广东省揭西县**************，系基层法律服务工作者。上诉人揭西县欧安能源有限公司（以下简称欧安公司）因与被上诉人刘元贵租赁合同纠纷一案，不服广东省揭西县人民法院（2019）粤5222民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。欧安公司上诉请求：一、撤销揭西法院（2019）粤5222民初607号民事判决书；二、支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，续约应建立在公平公正原则。以原签署《租赁合同》第六条约定，合同期满后，如甲方继续租用揭西电瓷厂，乙方持有续约权利认定被告续租理由充分。续租的权利应该建立在公平公正原则，刘元贵恶意霸占未签署出租的范围，已经严重影响了欧安公司的合法权益。刘元贵现使用地是原出租地的2倍左右。二、计算租金应按实际衡量，而不是刘元贵要求减低租金就减低，工业用地在揭西是以每月、每平方米12-17元左右就算租金，欧安公司按揭西电瓷厂出租给欧安公司的金额再做折价计算，以每年每平方米12元计算，已经是合理范围。欧安公司租赁的揭西电瓷厂，是工业用地，在欧安公司与电瓷厂续签之时就已经提高了租赁地的租金为每年9万元。现刘元贵占用欧安公司租赁地总平方数的三分之一范围，即使适当提高租金，也不是以刘元贵的金额计算。三、揭西电瓷厂一地二租，已经直接导致欧安公司的经济损失，庭审中刘元贵提交了刘婷婷与电瓷厂签订的合同书，欧安公司当庭要求增加刘婷婷与揭西电瓷厂为被告且在庭后提交了追加被告申请书。一审法院在判决书下发时解释说追加被告没有实际关联。追加被告可以加以实际说明出租地的范围及刘元贵占用的范围。应有实际关联。四、一审法院不否定《厂房租赁合同》的效力，亦没有认定刘婷婷与揭西电瓷厂签订的《合同书》无效。现刘元贵仍然继续使用欧安公司租赁地及占用合同租赁范围外的地方。欧安公司的诉求合理合法，证据充分，一审法院驳回欧安公司的诉讼请求认定事实不清，判决有误。刘元贵答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，主要的事实理由如下：一、欧安公司租用揭西县电瓷厂的厂房及空地后，2009年9月8日将部份厂房及空地转租给刘元贵，并订立了《租赁合同》一份，租赁的地址（标的物）揭西县电瓷厂原窑炉旧址及空地。租赁时间自2009年9月1日起至2017年7月31日止，月租金为伍佰元正，全年陆千元。二、刘元贵租赁以上废旧的厂房、空地后，因为双方签订的租赁合同第五条，规定“租赁期间乙方有权改建旧厂房”、第六条规定“合同期满后，如甲方继续租用揭西县电瓷厂，乙方持有续约权利”。按欧安公司交付给刘元贵的标的物投资120多万元进行修建盖上铁皮，投入大量的资金购买设备建成为仓库冻库使用。刘元贵依约交付资金，长达8年的时间双方没有异议也没有建设，刘元践在上诉状中说“被上诉人现使用地是原出租地2倍左右”，明显与客观事实的存在不相符。三、欧安公司在起诉状中请求刘元贵原租赁以上旧厂房、空地原租全年6000元提高涨至71676元，增加了十倍有余，显然是失去公平，也不合法。欧安公司2016年12月25日与揭西县电瓷厂签订的续期合同中，全厂的年租金才9万元，而租给刘元贵的废弃窑炉车间及空地只是该厂房的小部份。就在欧安公司拖欠电瓷厂租金期间，厂方宣布将租地收回电瓷厂，终止与欧安公司的租赁关系后。刘元贵的女儿刘婷婷与电瓷厂签订的以上厂房空地的租金，年租金也只是13000元。欧安公司的行为就是利用自己的优势，并违反双方原租赁合同第六条的规定。欧安公司的上诉请求显失公平，依法不成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，欧安公司的上诉请求不合理，不合法，请求中级人民法院支持刘元贵的答辩，驳回欧安公司的请求，维持原判。欧安公司向一审法院提出诉讼请求：：一、请求法院判令刘元贵赔偿欧安公司经济损失一年71676元（自2017年8月1日占用开始计算至交接归还为止）;二、请求法院判令刘元贵支付违约金2000元。3、诉讼费由刘元贵承担。一审法院认定的事实：欧安公司租用揭西电瓷厂的厂房及空地，后将其部分转租给刘元贵。欧安公司与刘元贵于2009年9月8日签订《租赁合同》一份,合同主要内容:一、租赁地址为揭西县电磁厂原窑炉旧址及空地;二、租赁时间自2009年9月1日至2017年7月31日止;三、月租金伍佰元正，全年陆仟元正于每年8月31日前一次付清;四、乙方付给甲方押金2000元，在合同期满后甲方必须如数退还乙方;五、租赁期间乙方有权改建旧厂房;六、合同期满后,如甲方继续租用揭西电磁厂,乙方持有续约权利。2016年12月15日，欧安公司与揭西电瓷厂签订《厂房租赁合同》，继续租用其厂房及空地，合同约定租赁时间自2017年7月1日起至2022年6月30日止，年租金9万元。2017年6月30日，欧安公司发短信告知刘元贵合同即将到期，要求刘元贵择期交接。后刘元贵向欧安公司提出续租要求，欧安公司提出每平方米12元／年为续签条件，刘元贵拒绝以此价格续签。欧安公司于2017年8月1日在刘元贵租赁地的门口张贴限期搬离通知书，要求刘元贵在15日内交接租赁地，刘元贵没有交接搬离。由当事人双方未能协商解决纠纷，欧安公司遂向法院起诉。庭审中刘元贵提交了刘婷婷(被告的女儿)与揭西县电瓷厂于2018年7月11日签订的《合同书》,内容有:刘婷婷租用揭西县电瓷厂原窑炉车间及附属空地，时间自2018年7月1日起至2019年6月30日止，年租金13000元。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。双方当事人的租赁合同关系，有双方签名及加盖公章的《租赁合同》为证，系双方真实的意思表示，租赁关系合法有效，欧安公司与刘元贵双方应按《租赁合同》的约定履行合同义务。租赁期限届满后因双方对续租租金协商未果，刘元贵没有继续租用。《租赁合同》第六条约定，合同期满后,如甲方继续租用揭西电瓷厂,乙方持有续约权利。故刘元贵要求续租理由充分。由于欧安公司与揭西电瓷厂签订《厂房租赁合同》续租的租金已经提高，因此刘元贵要求续租时欧安公司可以适当提高租金。欧安公司提出将租金提高到每平方米12元／年的续签条件,租金提高幅度要求过大，刘元贵可要求合理减低租金。刘元贵在未续租的情况下也没有搬离，其行为违反了双方签订的《租赁合同》的约定，应承担相应的违约责任,赔偿欧安公司的经济损失。刘元贵应赔偿欧安公司经济损失的数额可参照刘婷婷与揭西县电瓷厂签约的年租金13000元计算，从2017年8月1日起暂计算到本案开庭之日（即2019年9月19日）止为14769元。欧安公司与揭西电瓷厂签订的《厂房租赁合同》约定租赁时间自2017年7月1日起至2022年6月30日止，刘元贵仅提交刘婷婷与揭西县电瓷厂签订的《合同书》，不能证明《厂房租赁合同》已依法解除，因此也不能否定《厂房租赁合同》的效力。双方在《租赁合同》中没有约定违约金，欧安公司在请求判令刘元贵赔偿经济损失的情况下,又请求判令刘元贵支付违约金2000元，不符合法律规定，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、刘元贵应于本判决生效之日起三十日内赔偿欧安公司经济损失14769元。二、驳回欧安公司的其他诉讼请求。本案受理费1642元，由欧安公司负担1313元；刘元贵负担329元。二审期间，欧安公司、刘元贵均没有向本院提交证据。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，刘元贵及欧安公司在本院法庭调查中确认涉案租赁标的物目前仍由刘元贵在使用。欧安公司在一审庭审中提出申请追加刘婷婷、揭西电瓷厂为被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。当事人之间签订的《租赁合同》意思表示真实，合法有效，当事人应按合同约定行使权利履行义务。二审围绕当事人上诉争议的问题进行审理，争议的焦点是：一、一审法院是否应追加刘婷婷、揭西电瓷厂为被告。二、欧安公司主张刘元贵在双方租赁合同到期未续签期间没有交还租赁物，应按一年71676元（自2017年8月1日占用开始计算至交接归还为止）向其赔偿损失并支付违约金是否应予支持。关于一审法院是否应追加刘婷婷、揭西电瓷厂为被告的问题。本案争议是欧安公司与刘元贵双方租赁合同引起的，刘婷婷与揭西电瓷厂并非合同当事人，欧安公司提出的诉讼请求也与刘婷婷、揭西电瓷厂没有关系，刘婷婷、揭西电瓷厂不是必要参加诉讼的共同被告，也没有证据证明欧安公司与刘婷婷、揭西电瓷厂之间存在争议的诉讼标的与本案诉讼标的相同或同类可以合并审理的情形，且刘元贵不同意欧安公司关于追加被告的申请。故欧安公司的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释关于应当追加被告的规定，应予以驳回。一审法院不予追加刘婷婷、揭西电瓷厂为本案被告，没有做出裁定不当，本院予以纠正。但一审已口头告知当事人，且处理结果正确，对处理结果予以维持。关于欧安公司主张刘元贵在双方租赁合同到期未续签期间没有交还租赁物应按一年71676元（自2017年8月1日占用开始计算至交接归还为止）向其赔偿损失并支付违约金是否应予支持的问题。本案欧安公司与刘元贵之间租赁合同虽约定在合同期满后，如欧安公司继续租用揭西电瓷厂,刘元贵持有续约权利，但刘元贵在约定的租赁期限届满提出续租后，双方对续租租金协商未果，刘元贵不同意欧安公司提出的提高租金的续租条件，续租未成。在未续租的情况下，刘元贵应当向欧安公司交还租赁物，但其没有交还，其行为违反了双方租赁合同的约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，一审法院认定刘元贵应承担相应的违约责任,赔偿欧安公司的经济损失正确。对于赔偿数额，因双方均没有证据证明损失的大小，可按欧安公司对租赁物租金的损失来确定赔偿数额。欧安公司与揭西电瓷厂于2016年12月25日续签的租赁合同约定从2017年7月1日至2022年6月30日的租金为每年9万元，欧安公司自认续租之前向电瓷厂支付的租金为每年6万元。即自2017年7月1日起，欧安公司应向揭西电瓷厂支付的租金上涨了50%，故可参照该租金的上涨幅度确定刘元贵占用涉案租赁物应赔偿欧安公司的租金损失额。即在刘元贵与欧安公司原租赁合同约定的租金每年6000元的基础上上涨50%，为每年6000*(1+50%)=9000元。因刘婷婷与揭西电瓷厂之间的合同未经该合同双方当事人核实，其真实性及租地性质、范围尚未能确认，不宜以该合同约定年租金数额作为参照认定本案的赔偿数额，一审法院按年租金13000元认定刘元贵赔偿欧安公司租金损失缺乏依据。但该数额已超过上述参照欧安公司与揭西电瓷厂约定的租金的涨幅计算的租金数额9000元，不损害欧安公司的利益，刘元贵也已认可，没有提出异议，故本院对本案赔偿损失额按年租金13000元计的计算方式予以维持。法庭调查中刘元贵承认目前其仍使用涉案租赁物，欧安公司的租金损失应计至刘元贵交还租赁物之日。一审法院认定损失计至一审开庭之日缺乏依据，且计算结果错误，本院予以纠正。即刘元贵应赔偿欧安公司损失为：按年租金13000元计，自双方租赁合同届满第二日2017年8月1日起计至刘元贵向欧安公司交还租赁物之日止（以欧安公司与揭西电瓷厂租赁合同届满之日2022年6月30日前为限）。欧安公司主张刘元贵应按其占用租赁物面积5973平方米，每年每平方米12元计赔其租金损失，但没有充分证据足以证明，其提供的刘元贵租用地及占用地测量图是其单方制作，非有资质的第三方机构或政府相关职能部门作出，刘元贵不予认可，其真实性本院不予采信，欧安公司的该项主张本院不予采纳。当事人双方在租赁合同中没有约定违约金，欧安公司在请求判令刘元贵赔偿经济损失的情况下,又请求判令刘元贵支付违约金2000元，缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，欧安公司的上诉请求部分成立，部分不成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省揭西县人民法院（2019）粤5222民初607号民事判决第二项。二、变更广东省揭西县人民法院（2019）粤5222民初607号民事判决第一项为：刘元贵应于本判决生效之日起30日内向揭西县欧安能源有限公司赔偿经济损失，按每年13000元计，自2017年8月1日起计至刘元贵向揭西县欧安能源有限公司交还租赁物之日止（以揭西县欧安能源有限公司与揭西电瓷厂租赁合同届满之日2022年6月30日前为限）。三、驳回揭西县欧安能源有限公司的其它诉讼请求。四、驳回揭西县欧安能源有限公司的其它上诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3167元，由上诉人揭西县欧安能源有限公司负担2593元，被上诉人刘元贵负担574元；二审案件受理费3167元，由上诉人揭西县欧安能源有限公司负担2593元，被上诉人刘元贵负担574元。本判决为终审判决。审 判 长 张晓炜审 判 员 黄志成审 判 员 洪如玉二〇二〇年四月三日法官助理 张柔凤书 记 员 罗士佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。