广西壮族自治区田林县人民法院 （2019）桂1029民初1327号 原告（反诉被告）：朱学圣，男，1979年12月14日出生，汉族，个体户，户籍所在地安徽省安庆市怀宁县。现住广西田林县。 委托诉讼代理人：黄友团，广西万科律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄文静，男，1980年1月26日出生，壮族，农民，住广西田林县。 委托诉讼代理人：王国政，田林县法律服务所法律工作者。 原告朱学圣与被告黄文静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序依法组成合议庭于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告朱学圣及其委托诉讼代理人黄友团，被告黄文静及其委托诉讼代理人王国政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱学圣向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告租赁房屋押金5000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月8日原、被告签订了租房合同，期限至2023年10月8日，原告承租的房屋每年的租金为32000元，原告已经使用房屋和交付租金到2019年10月8日。2019年中旬田林县市政局在道路上设置道路中线隔栏，2019年6月份以后原告经营的电动车门面已经无法进行营业。原告经与被告协商以后，2019年10月8日原、被告解除租房合同，2019年10月9日原告把房屋钥匙交付给被告遭拒收。原、被告再次协商约定，等待原告将被告的房屋恢复原状以后，被告就退回原告押金5000元。原告把被告的房屋恢复原状，具体工作为重新构建之前拆除的墙面，搬走房屋内所有的物品，按照被告的指令拆除广告牌和防盗网。之后原告就通知被告前来拿房屋钥匙并验收房屋，但是被告至今没有来拿房屋钥匙，也没有来验收房屋，更加没有退回原告押金5000元。被告而是消极的寻找各种理由和借口，拖延不来拿房屋钥匙和退还原告押金，被告以上行为已经侵犯了原告的合法权益。为此，诉至法院，要求法院支持原告诉讼请求。 原告朱学圣为证明其主张提供的证据有： 1.《租房合同》(复印件)1份，拟证明原、被告于2017年10月8日签订的房屋租赁合同，双方存在房屋租赁合同关系的事实； 2.《通知》1份，拟证明原告通知被告解除房屋租赁合同的事实； 3.照片2张，拟证明原告向被告送达解除房屋租赁合同的通知及原告为租赁房屋恢复原状后的外貌和内景的事实； 4.彩信截图1张，拟证明原告向被告送达解除房屋租赁合同通知的事实； 5.照片3张，拟证明原告在营业时所承租店面的情况； 6.照片1张，拟证明原告停业后店面的情况； 7.收据（复印件）2份，拟证明原告对所承租房屋恢复原状所支付费用的事实； 8.录音光盘1份，拟证明原、被告已达成协议，由原告拆除广告牌、室内灯具、防盗网以及恢复隔墙等工作的事实； 9.田林县人民法院（2019）桂1029民初1326号民事判决书(复印件)1份，拟证明原告同时承租两个店面，另一店面的纠纷已经法院判决解除租赁合同，判决已生效的事实。 被告（反诉原告）黄文静答辩并反诉称，2017年10月8日，被告将位于田林县房屋出租给原告居住使用并签订了《租房合同》，该合同是双方的真实意思表示，并依法生效，双方至今已经实际履行合同一年多时间，合同履行期间被告从未同意原告可单方解除房屋租赁合同关系，且尚未出现无法继续履行和可解除合同的法定情形，租赁物至今仍然是原告实际掌控管理使用中，故原告要求被告退回房屋押金5000元没有事实和法律依据，应予驳回。相反，原告应按照2017年10月8日与被告签订的《租房合同》履行合同义务和支付租金。反诉请求：1.要求判令反诉被告继续履行2017年10月8日与反诉原告签订的《租房合同》，并支付第二年（2019年10月8日至2020年10月8日）租金32000元给反诉原告。2.本案反诉费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）朱学圣针对反诉在庭审中辨称，不同意续租及支付租金。 被告(反诉原告)黄文静为其主张提供以下证据： 1.《租房合同》（复印件）1份，拟证明被告出租给原告是住房，年租金为32000元的事实； 2.《关于解除合同的答复》（复印件）1份，拟证明被告收到原告作出的解除合同通知后答复不同意解除合同，要求原告继续履行合同的事实 经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认证如下： 被告黄文静对原告朱学圣提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议；对证据2的真实性无异议，对其合法性有异议，认为是原告单方面提出解除合同，不合法；对证据3的真实性、关联性无异议，对其证明目的有异议；对证据4的真实性无异议，对其合法性有异议；对证据5无异议；对证据6的真实性无异议，对其证明目的有异议；对证据7的真实性、关联性有异议；对证据8的真实性无异议，对其证明目的有异议；对证据9真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议。原告朱学圣对被告黄文静提供的证据1的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议；对证据2的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议。本院认为，原告朱学圣提供的证据1、2、3、4、5、6、8、9，被告黄文静对其真实性均无异议，对此本院对这些证据的真实性予以确认，对于与本案有关联的部分证据将作为本案认定事实的依据；对原告朱学圣提供的证据7，被告黄文静对其真实性有异议，本院结合本案其他证据，认为该证据所证明的事实存在，本院对其真实性予以确认。对被告黄文静提供的证据1、2，原告朱学圣对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，可作为本案认定事实的依据。 综合全案有效证据及庭审情况，本院认定以下法律事实： 2017年10月8日，原告朱学圣与被告黄文静签订《租房合同》，约定被告黄文静（甲方）将位于田林县的房屋出租给原告朱学圣（乙方）居住使用，租赁期6年，即从2017年10月8日至2023年10月8日；年租金32000元。并约定“双方在租赁期间可以转让，要知会房东，如有一方违反合同的一方将赔偿本金额数的100%。签订合同时乙方交给甲方房屋押金5000元；租赁期满，乙方不再续租，乙方要将房屋恢复原样，甲方再退回房屋押金给乙方”。合同签订后，双方按约履行，原告朱学圣支付了押金5000元，被告黄文静将房屋交付原告朱学圣，原告朱学圣即在该房屋的一楼店面经营销售电动车业务，二、三楼用于居住和仓库。第二年交付租金至2019年10月8日。2019年6月间，田林县住房和城乡规划建设局进行街道整治时在原告朱学圣经营销售电动车店面前的街道设置中线隔栏，原告朱学圣认为生意受到影响并处于亏损状态，想提前终止合同，不再承租原告黄文静的房屋，便与原告黄文静交涉终止履行房屋租赁合同。2019年10月8日，原告朱学圣将租赁的房屋和店面腾出后通知被告黄文静接收，被告黄文静认为原告朱学圣未对房屋恢复原状，要求原告朱学圣对房屋恢复原状，之后，原告朱学圣拆除广告牌和防盗网并对店面进行了修整。因被告黄文静迟迟未接收房屋钥匙和退回押金，原告朱学圣于2019年11月4日将一份《通知》张贴在店面门前，内容为，“尊敬的房东黄文静先生：2017年10月8日本人朱学圣与你们签订了《租房合同》，2019年中旬田林县市政局在道路上设置了道路中心隔栏。2019年6月份以后本人朱学圣的电动车门面已经无法进行营业，本人朱学圣已经电话通知明确告诉你方，因合同存在不可抗力的因素，2019年10月8日解除双方所签订的《租房合同》。本人朱学圣与你方协商恢复房屋原状以后，你方退回本人朱学圣押金5000元，至今因你方无故不来拿房屋钥匙，也没有退回本人朱学圣的押金5000元。本人根据《中华人民共和国合同法》的规定，特向你送达书面通知，自你收到本通知之时，2019年10月8日已经明确知道解除了双方所签订的《门面租赁协议书》，2019年10月8日以后所有法律责任由你方自行负担，与本人朱学圣无关。特此通知。通知人：朱学圣。2019年11月4日，联系电话：207×××8”。被告黄文静见到此《通知》后作出答复：“朱学圣先生，2019年11月4日本人收到你提出解除《租房合同》的《通知》，你虽然电话告知我在履行合同时存在不可抗力的因素并导致无法继续履行合同的情形，但本人认为田林县市政局在道路上设置道路中心隔栏并不违法，且不属于不可抗力的情形，且对本人出租的门面没有任何影响，同时也不属于《合同法》规定的不可抗力情形，对于你要解除《租房合同》一事，本人不同意，希望你收到本答复后继续履行《租房合同》约定义务，否则本人将视为你故意违约，将通过法律途径依法追究你的违约责任，在此期间，房租将计算至依法解除合同为止，你所提交的5000元房屋押金将视为违约不予退还，如继续履行合同，合同满期后依约退还。特此答复”。因双方就合同终止产生纠纷，原告朱学圣遂于2019年12月10日诉至本院，提出前述诉讼请求。 本案双方主要争议焦点：1.原、被告的房屋租赁合同终止的日期及原告朱学圣是否构成违约；2.原告朱学圣的诉讼请求是否有事实和法律依据；3.被告黄文静的反诉是否成立。 本院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法、有效，双方均应按约履行。 一、关于房屋租赁合同终止的日期及原告朱学圣是否构成违约。原告朱学圣自2019年6月后当面和通过电话告知被告黄文静终止房屋租赁合同并于2019年10月8日前已腾出房屋及店面，之后的房租亦不再支付，系原告朱学圣已明确表示不履行合同义务，被告黄文静虽不同意，但合同已处于不能履行状态，双方订立合同的目的均已不能实现，合同履行已实际终止。故本案诉争合同终止日期应为2019年10月8日。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案，原告朱学圣与被告黄文静约定的合同履行期限为6年，由于原告朱学圣在合同约定的履行期限内擅自解除合同，故其行为构成违约，应承担违约责任。原告朱学圣以田林县住房和城乡规划建设局在店面街道设置中线隔拦影响生意为由解除房屋租赁合同并不是正当理由。 二、关于原告朱学圣的诉请。本案纠纷系因原告朱学圣提前解除合同所致，构成违约，故应对被告黄文静由此产生的损失进行赔偿。因此，原告朱学圣向被告黄文静支付的5000元押金应当作为提前解除合同的赔偿金，现原告朱学圣诉请要求被告黄文静退回押金5000元于法无据，本院不予支持。 三、关于反诉。被告黄文静反诉主张要求原告朱学圣继续履行《租房合同》，并支付2019年10月8日至2020年10月8日租金32000元的诉讼请求，本院认为，双方的房屋租赁合同关系因原告朱学圣的单方解除而终止履行，双方的房屋租赁合同已于2019年10月8日解除，双方签订的《租房合同》对违约金的约定为“如一方违反合同的一方将赔偿本金额数的100%”，该表述未明确违约金的本金额数，系对违约金约定不明。但是原告朱学圣的违约行为给被告黄文静造成的损失应予赔偿，本院从弥补守约方合理损失及惩戒违约行为的角度考虑，根据被告黄文静对房屋重新出租需要一定的时间，酌定为三个月，损失应按三个月的租金计算为8001元(2667元×3个月)，扣减原告朱学圣支付的押金5000元，原告朱学圣尚应赔偿被告黄文静损失3001元。被告黄文静在原告朱学圣已搬离承租房屋的情况下，应当有义务积极止损，但从实际情况看，被告黄文静并未采取相关止损措施，因此对于扩大损失部分应由其自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、驳回原告朱学圣的诉讼请求； 二、原告(反诉被告)朱学圣于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)黄文静经济损失3001元； 三、驳回被告(反诉原告)黄文静的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告朱学圣负担；反诉费300元，由原告朱学圣负担100元，由被告黄文静负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院。 审 判 长  乃雄高 人民陪审员  杨慧晶 人民陪审员  罗艳祝 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  潘基延