上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初5728号原告杜羽梅，女，1958年7月19日出生，汉族，住上海市。被告上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人高志凌。委托代理人金建强、孙文。原告杜羽梅与被告上海家营物业管理有限公司(以下简称家营公司)委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜羽梅，被告家营公司的委托代理人金建强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杜羽梅诉称，2018年6月10日，双方签订了《房屋出租委托合同》,家营公司自2018年6月10日起承租上海市曹杨三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，第一年月租金人民币3600元(以下币种均为人民币),第二年月租金3700元,第三年月租金3800元。租金定于每月10日向杜羽梅支付。如逾期支付租金超过5天,杜羽梅有权解除合同,并要求支付一个月的租金作为违约金。合同生效后，双方进行交房验房,水、电、煤、家具交接。履约中,家营公司仅支付了2018年7-9月三个月的房租后未再支付房租，经多次电话催款,家营公司拒接电话，后委托律师发函催款,也无果。特诉请法院,请求判令：1、上海家营物业有限公司支付2018年10月至判决生效的房租及利息；2、上海家营物业有限公司支付违约金3600元。3、解除《房屋出租委托合同》；4、本案诉讼费、律师费由上海家营物业有限公司承担。被告家营公司辩称，将系争房屋出租后，租客反映隔壁相邻的住户随意将生活垃圾、大小便放在系争房屋门口，联系杜羽梅解决，遭拒。2018年10月28日曾联系杜羽梅提出解除合同，但杜羽梅迟迟未出面协商解决，现同意解除合同，但不同意支付2018年10月后的租金。经审理查明，2018年6月10日，杜羽梅(甲方)与家营公司(乙方)签订了《房屋出租委托合同》该合同约定甲方委托乙方出租系争房屋,委托起自2018年6月11日起至乙方与承租合同中承租人所约定的租赁期限终止日时止。第一年月租金3600元,第二年月租金3700元,第三年月租金3800元。租金于每月10日支付。甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危机承租人安全的。在正常情况下，乙方逾期不向甲方交付租金逾期超过5天的(乙方发生延迟支付租金的，甲方应当在三日内通知乙方，若乙方及时支付延迟的租金，且支付延迟支付部分的银行同期利息的则不视为违约)。以上情形提前终止本合同，违反合同的一方，应按月租金数额的一倍向另一方支付违约金。委托期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除合同的乙方应按月租金的一倍向甲方支付违约金。在其他条款中约定：租赁期间的，若乙方与第三人产生租金或其他纠纷,导致乙方与第三方签订的合同无法履行的，甲方应协同乙方办理相关收房手续，若甲方拒不配合，导致收房拖延的，拖延期间的房租乙方不予承担；若甲方配合，则甲方无需承担责任。合同中还约定了其他内容。同日，双方还签订了《维修套餐服务协议》，杜羽梅另签署了《全权委托书》、《承诺书》。合同生效后，双方进行交房验房,水、电、煤、家具交接。2018年6月16日晚上19点46分，杜羽梅与家营公司房屋经纪人微信联系时，称：这样吧，我明天大概9点到，冰箱电视机、床我拿走，合同期间这些东西就不要了行吗？可以的话，你派人帮我们一起搬走。对方回信息：往哪搬，还是帮你搬上车就行。杜羽梅：对的。回答：好的家营公司按约支付了2018年7-9月三个月的房租后未再支付房租。同年10月28日，家营公司的房管专员短信告知杜羽梅，由于您房子委托给我们的时候没有告知邻居有精神异常的事情，导致客户在生活上受到了很大的干扰，现在租客已经换房，房子已经空出，麻烦您尽快来我司办理退房。当晚杜羽梅回信：你们这是找借口，病人到处有，而且每家都有，这个用不着我多此一举。首先这个病人不影响邻居的正常居住，是你们的原因造成租客无法居住，是你们逼走了租客，你们对这个租客做了什么我清清楚楚，几号走的我都清楚，邻居们也都知道。现在我也不想多说什么了，只想知道怎么退法？望告知谢谢。之后双方多次协商，未果。2018年11月4日，家营公司员工短信通知杜羽梅，系争房屋钥匙已由顺丰快递送至(合同中住址)上海真南路XXX弄XXX号。杜羽梅回复：这不是我的居住地。后该快递遭退。2019年4月，杜羽梅诉讼法院，请求判决如其申请。诉讼期间，因双方同意解除合同，2019年5月6日双方同意三日内办理房屋交接手续。2019年5月7日，双方办理房屋交接手续时，因家营公司员工无法打开房屋门锁，由锁匠破锁开门后，杜羽梅发现屋内缺少原有家电、家具，因防盗门门锁被损坏不能关闭，房屋交接未成。对此，家营公司认为，房屋交接情况属实，愿意赔偿或更换门锁，但屋内的家具物品曾提出租客不需要，要求搬出，杜羽梅称未能搬走的让家营公司自行处理。后双方沟通时达成口头协议，不需要的物品已被处理，包括屋内的电视机。杜羽梅则认为，双方沟通时，本人说过搬走了冰箱，其余物品租客不需要就放置家营公司仓库，并未同意处理。2019年5月22日，杜羽梅的诉讼请求变更增加为判令：1、解除双方《房屋出租委托合同》；2、家营公司支付2018年10月至法院裁判之日止的租金；3、家营公司支付违约金3600元；4、家营公司赔偿系争房屋内缺失的夏普32寸平板电视一台(原价值3200元)、双人二用布艺沙发一只(原价值1200元)、台面为玻璃、大理石脚的圆台桌一只(原价值1500元)、人造革靠背椅(原价值300元)；5、家营公司修复被破坏的防盗门门锁；6、家营公司支付水、电、煤等公用事业费(按实结算)。2019年5月23日，双方相约再次办理房屋交接手续并签署了《房东合同终止单》，该终止单中双方核对了公用事业费数并交接了已更换门锁的钥匙。同时记载：同时合同于2019年5月23日终止。物业交验已结束。庭审中，杜羽梅认为，系争房屋已出租了五年，从未听到邻居的如此情况，后该邻居虽出现精神问题，偶尔会丢弃污物，但楼组长发现后也及时处理干净，并未影响租客的正常居住，家营公司要求解除合同，因违约责任和赔偿损失未确定，故本人并未同意解除。合同上的联系地址为女儿家，但曾告知本人不居住，故家营公司发送的快递遭退。本意想搬走系争房屋内的电视机，后因无法存放，仅搬走了冰箱。现灭失的物品均于2013-2014年购置，要求折价50%予以赔偿。家营公司认为，双方曾口头约定，对系争房屋内的家具物品由家营公司自行处理，微信中已明确搬走电视机。系争房屋出租后，租客反映邻居随意丢弃污物后，曾要求杜羽梅来现场解决，遭拒。现公司原经纪人已离职，有些事实已无法查实，公司拒付租金并要求解除合同退房，因双方未谈妥，合同未能解除。本院认为，双方签订的《房屋出租委托合同》系签约者的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据法律规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，系争房屋的邻居因身体原因存在不良行为，在系争房屋周边丢弃污物，致家营公司不能实现合同目的并要求提前解除合同，于法有据，应予准许，鉴于双方已确定合同于2019年5月23日终止，本院不再认定。对于提前解除责任及其法律后果，因无证据证明杜羽梅在签订时明知邻居存在不良行为，签约双方主观上并无过错，故对杜羽梅要求家营公司承担违约责任之请求，本院难以准许。因杜羽梅于2018年10月28日已收到家营公司要求解除合同信息，因双方对善后事宜未达成一致，致系争房屋空置至2019年5月23日，对于该阶段的租金损失，结合案情予以酌情认定。因无证据证明系争房屋内的家具由家营公司可自行处理，又因相关家具物品已灭失，故该损失亦由本院酌定。因无证据证明电视机留置于系争房屋内，故对杜羽梅的该项请求不予支持。诉讼中，家营公司已更换了门锁并已交付完毕，故本院不再处理。对公用事业费用应以审核数据论处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十三条，判决如下：一、原告杜羽梅与上海家营物业管理有限公司于2018年6月10日签订的《房屋出租委托合同》于2019年5月23日解除；二、被告上海家营物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告杜羽梅租金人民币10000元；三、被告上海家营物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杜羽梅家具物品损失人民币800元；四、被告上海家营物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杜羽梅支付水、电、煤等公用事业费(按双方签订的房东合同终止单约定结算)；五、对原告杜羽梅其余之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币70元，减半收取人民币35元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇二〇年四月一日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。