天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初235号原告：任慈，男，1984年7月6日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：任晋辉（系任慈之父），男，住天津市河北区。被告：许伟，男，1956年12月20日出生，汉族，住天津市河北区。被告：蔺洪丽，女，1956年6月13日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：许伟（系蔺洪丽之夫），男，住天津市河北区。原告任慈与被告许伟、蔺洪丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任慈的委托诉讼代理人任晋辉，被告许伟，被告蔺洪丽的委托诉讼代理人许伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任慈向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告和被告许伟之间的房屋租赁合同；2.依法判令二被告将坐落河北区xxx号房屋腾空交还原告；3.依法判令二被告交纳自2018年6月8日至实际腾房之日止的房屋租金及使用费，租金及使用费均按照1750元/月计算；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告通过天津市河西区人民法院主持的司法拍卖，于2018年6月8日取得坐落河北区xxx号房屋的所有权。后原告得知诉争房屋被原房主马跃出租给了被告许伟，房屋一直由许伟及其妻子蔺洪丽二人居住使用。原告取得诉争房屋所有权后，二被告应向原告支付租金，但经原告多次索要，二被告置之不理，故原告起诉来院，望判如所请。被告许伟、蔺洪丽辩称，不同意原告的诉讼请求。许伟和案外人马跃的房屋租赁合同至2022年6月14日才到期，而且原告曾经起诉过二被告要求腾房，经过一、二审法院判决原告均败诉。最初许伟是想购买诉争房屋，但是因为马跃有家庭纠纷，且房屋贷款未还清，无法买卖，就先以租赁的方式使用诉争房屋。马跃曾经承诺，等到上述问题解决后就跟许伟办理房屋买卖手续。后诉争房屋被天津市河西区人民法院拍卖，但是拍卖并未通知许伟，剥夺了许伟的优先购买权。原告购买房屋时没有看房，直到原告找到二被告，二被告才知道诉争房屋被拍卖了。因为许伟和马跃之间签订有房屋租赁合同，且合同未到期，故二被告不同意腾房，2019年12月10日之后的租金要求以房屋装修折抵。本院经审理认定事实如下：坐落河北区xxx号房屋原系案外人马跃所有，建筑面积57.81平方米。因马跃与案外人在天津市河西区人民法院涉及的（2016）津0103民初2642号民事判决书已经发生法律效力，马跃逾期未履行义务，该院根据案外人的申请对诉争房屋进行拍卖。本案原告任慈通过拍卖购得诉争房屋，并于2018年6月8日取得诉争房屋不动产权证书。另查，被告许伟曾于2014年5月7日与马跃在房产中介公司的居间下就诉争房屋签订了《房屋租赁合同》，双方约定许伟以每月1750元租金租赁诉争房屋，租赁期限为24个月，自2014年5月16日起至2016年5月15日止。合同签订后，许伟与其妻子蔺洪丽搬到诉争房屋居住。上述合同到期后，许伟与马跃于2017年6月15日再次签订《房屋续租合同》，续租期限为2017年6月15日起至2022年6月14日止，共计5年，每月租金仍为1750元，房租共计105000元。付款方式为现金或银行汇款，2017年6月15日前给付50000元，2019年6月15日前付55000元，不能按时交纳房租，则合同自动解除。同时，合同约定了押金为2000元。许伟依照上述合同约定向马跃支付了第一期房租50000元及押金2000元，马跃向许伟出具了收款收条。原告取得诉争房屋所有权后，曾于2018年6月14日向本院提起诉讼，要求二被告腾房。本院于2018年12月4日作出（2018）津0105民初4420号民事判决书，以租赁合同尚未到期，二被告已将租金支付给马跃，且原告不同意提供腾房去向为由驳回了原告的诉讼请求。原告不服向天津市第一中级人民法院提起上诉，该院于2019年5月31日作出（2019）津01民终817号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后原告于2019年8月22日再次向本院提起诉讼，要求解除其与被告许伟的房屋租赁合同，并要求二被告腾房，在该案审理过程中，原、被告共同确认许伟向马跃交纳的房租50000元和押金2000元折合房屋使用期限至2019年12月10日，同时二被告明确表示由于对房屋拍卖程序有异议，故不同意依据合同约定向现在的房屋所有权人即原告交纳第二期房租55000元。2019年9月18日，原告撤回上述起诉，并表示待二被告的房屋使用期限届满后将另行起诉。庭审中，原、被告共同确认二被告并未依照《房屋续租合同》约定向原告支付第二期房租，也未支付2019年12月10日后的房租。现在诉争房屋仍由二被告居住使用，房屋内的装修及物品均为二被告所有，原告明确表示对装修和物品均不留用，亦同意为二被告提供腾房去向。上述事实，有当事人提供的有关证据材料及庭审记录予以佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同约定的权利，履行租赁合同约定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。本案中，原告通过拍卖于2018年6月8日取得了诉争房屋的所有权，此时马跃与许伟的《房屋续租合同》期限仍未届满，故原告承继了马跃在该合同中的权利义务。由于许伟并未依照合同约定支付第二期房租，也未向原告支付2019年12月10日之后的房租，故原告要求解除双方的房屋租赁关系符合合同约定，本院予以支持。虽然二被告表示其没有其他住房，但原告表示同意为二被告提供腾房去向，应视为二被告已具备腾房条件，故对于原告要求二被告腾房的主张，本院予以支持。虽然原告于2018年6月8日取得了诉争房屋所有权，但由于许伟已于2017年6月16日向原房主马跃交纳了第一期房租及押金，且原、被告共同确认该笔款项折抵租期至2019年12月10日，故原告要求二被告支付2018年6月8日至2019年12月10日的房租于法无据，本院不予支持，就上述期间的房租问题，原告可另行向马跃主张权利。由于许伟并未向原告支付2019年12月10日之后的房租，且二被告系夫妻关系，共同居住于诉争房屋内，故原告要求二被告支付自2019年12月11日至租赁合同解除之日的房租及租赁合同解除后至实际腾房之日的房屋使用费并无不当，本院予以支持，使用费的标准以比照租金标准为宜。就二被告辩称的曾与马跃存在房屋买卖意向一节，因其并未提交证据加以证实，且不动产所有权以登记为准，故本院对其辩称不予采信。就二被告辩称的诉争房屋拍卖程序存在瑕疵一节，并非本案审理范畴，其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日，原告任慈承继的与被告许伟就坐落河北区xxx号房屋的《房屋续租合同》予以解除；二、本判决生效后三十日内，被告许伟、蔺洪丽将坐落河北区xxx号房屋腾空并交还原告任慈；如被告许伟、蔺洪丽逾期不腾，则由原告任慈在天津市环城四区范围以内（含市内六区）提供一处不少于30平方米的房屋作为腾房去处，并垫付三个月租金，该租金由被告许伟、蔺洪丽承担；三、本判决生效后十日内，被告许伟、蔺洪丽按照月租金1750元的标准给付原告任慈自2019年12月11日起至房屋租赁合同解除之日止的房屋租金；如房屋租赁合同解除后被告许伟、蔺洪丽仍占用房屋，则需按1750元/月的标准向原告任慈支付房屋使用费至实际腾房之日止；四、驳回原告任慈的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告许伟、蔺洪丽共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李倩二〇二〇年四月二十二日书记员  杨璐附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。