中华人民共和国广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2595号原告：杨建丰，男，1974年11月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：胡岚，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔肇贤，广东期待律师事务所律师。被告：胡平石，男，1947年11月11日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：邓国荣，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婷婷，广东明和理律师事务所律师。原告杨建丰与被告胡平石房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨建丰及其委托诉讼代理人孔肇贤、胡岚,被告胡平石的委托诉讼代理人邓国荣、赵婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨建丰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还定金200000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为位于广州市番禺区市桥街大北路前锋大街xx巷xx号房屋的产权人。2018年3月15日，被告及其配偶黄见欢在广州市番禺区公证处办理公证委托，授权案外人陈汉光代为出售上述房屋。2018年5月29日，原告与陈汉光签订《房屋买卖合约》及《补充房屋买卖合约条件》，约定由原告购买涉案房屋，价款为300万元，定金10万元，合同有效期至2019年5月30日止。原告已于签订合约当天支付10万元定金，但被告至今未履行办理房产过户、公证、网签、提供收款账号及办理房产按揭等相关合同义务。原告曾委托律师发函催被告履行合同义务，但陈汉光却委托律师向原告发函通知解除上述《房屋买卖合约》及《补充房屋买卖合约条件》。被告拒不履行合同义务的行为已经构成违约，应承担相应的法律责任。被告胡平石辩称：原告的诉称与事实不符，请求予以驳回。一、办理银行按揭必备的条件之一是要有支付首付款的证明，且必须符合国家商品房限购政策。由于原告在签约时已有房子，需要等房子出售后方有钱支付首期款及有名额购房。因此，原告在合同中增加备注条款。原告所称交定金后，被告未办理《房屋买卖合约》过户及公证、网签手续，未配合办理按揭手续是断章取义，罔顾事实，现实中也不可能实现。根据合同法第41条关于“格式条款与非格式条款”效力的解释，备注的效力高于合约第3条的效力。二、原告诉称被告一直未向其提供收款账号不符合事实。被告在收取原告支付的10万元定金时，已经提供了中国邮政储蓄的储蓄卡作为收款账号，且事实上原告从未向被告要求提供收款帐号。三、原告在2019年1月7日前仍未将其名下的房子出售，可见原告未能依备注条款约定支付首期款170万元及取得购房资格，已构成根本违约。经催告后仍未履行，合同应予解除，根据合约第2条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，定金不予退回。经审理查明：被告系广州市番禺区市桥街大北路前锋大街xx巷xx号(房地产权证号码：粤房地证字第××号)（以下简称涉案房屋）的产权人。2018年3月15日，被告与黄见欢在广东省广州市番禺公证处办理委托公证，该公证处于当日出具编号为（2018）粤广番禺第10187号《公证书》，公证事项为委托，证明胡平石、黄见欢于2018年3月15日在前面的《委托书》上签名，捺右手拇指模，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。该《委托书》内容为：“我们（胡平石、黄见欢）是夫妻关系，是坐落在广州市番禺区市桥街大北路前锋大街xx巷xx号的房屋权属人及土地使用权人[房地产权证号码：粤房地证字第××号]，现我们委托陈汉光、谢惠嫦为我们的合法代理人代表我们执行和处理下列事项：一、代向房管部门登记领取房屋产权证手续；二、对上述房产进行管理、修缮、订立租赁协议，办理修缮、拆建、报建手续；三、申报纳税并缴纳上述房产的税款和支付一切正当费用；四、受委托人有权办理查册、查档、测绘、门牌地址等手续；五、受委托人有权出售上述房屋；六、受委托人有权办理二手楼按揭手续；七、受委托人有权代收订金及房款，存入胡平石名下银行账户；八、受委托人有权到房屋所在物业管理处办理有关该房屋的一切相关手续;九、有权到房管、国土等相关部门办理该房屋交易过户、网签的一切相关手续；有权签署房屋买卖合同等相关文件资料。上述受委托人均可以单独办理上述委托事项，但无转委托权。受委托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，我们均予以承认。此委托书有效期至二○二○年三月十四日。”2018年5月29日，原告（买方）与陈汉光（卖方）、邓少莲（地产中介公司）签订《房屋买卖合约》，约定：买方以3000000元的价格购买涉案房屋。房屋的过户费、公证费、交易税费、地产中介费、纳税费等等所有一切的费用全部不包，以上费用全由买方支付。卖方实收价。1、买方、卖方双方签订房屋买卖合约或合同协议，即付定金100000元。2、合约生效后，如有一方违约的，买方不买房屋的，定金没得退还给买方，卖方全额实收定金。卖方不卖房屋的，定金双倍归还给买方。3、买卖双方签订合约或协议后，即马上办理房屋过户及公证、网签的一切相关手续。然后扣除买房定金，剩余的房款要在房屋过户签名之后或公证以后，银行按揭后，即时付清剩余的房款给卖方。4、卖方收齐买方的房款后，即时交付房屋给买方使用，该房屋的使用权、买卖权、房产权等属新业主所有，房屋的内外等等一切安全及其他事项与原业主无关，新业主必须负全责。原业主要交清合约之前所产生的房屋内的水电费、街道卫生费等。5、该房屋内外的一切建筑物等等各项事情所产生的责任费用，全由买方支付。6、房屋内的一切家俱，水电配置，全部属于新业主所有，卖方不能搬走。该房屋买卖合约或协议有效期为2019年3月30日为止，过期作违约处理，解除合约或合同协议的所有事项。7、买方、卖方定要协助地产公司办理房屋的一切过户相关手续。8、买方要有具备买房资格或银行按揭资格，不能以任何借口、理由推卸，影响房屋过户和进行交易。9、买方、卖方如不执行以上实施要点，作违约处理。10、自签名起即法律生效……”合约空白处另有手写备注：“2018年12月31日前给卖家首付1700000元正。至2019年3月30日前余额由银行按揭支付120元正给卖家。中介费20000元正。由买家支付。”双方在庭审中陈述备注手写部分由中介人员王子煊书写完后，双方才签订上述《房屋买卖合约》。同日，原告向陈汉光支付定金100000元，之后未再支付其他房款。2018年5月30日，原告（买方）与陈汉光（卖方）、王子煊（地产中介）签订《补充房屋买卖合约条件》，约定“番禺区市桥街大北路前锋大街xx巷xx号，粤房地证字第××号，有效期延期为2019年5月30日止。”双方在庭审中确认涉案《房屋买卖合约》买方为原告，卖方为被告，被告委托陈汉光代为出售涉案房屋并签订涉案《房屋买卖合约》。原告主张被告收取定金后应先配合办理网签和按揭贷款手续，等银行出具同贷书后才能确定首期款的具体数额，再支付首期款。被告则主张办理网签、按揭贷款手续，必须提供支付首期房款的证明，而原告直至2018年12月31日都未支付首期房款，故无法办理网签、按揭贷款等手续。为证明上述主张，被告提交了华夏银行楼房按揭客户指引、二手楼按揭贷款简介。原告对该证据的真实性和关联性均不予确认，认为没有银行盖章，也不能代表全部银行，且按照二手楼按揭贷款简介，网签合同也是银行贷款审批的条件之一。原告为证明其多次催促被告履行合约，提供了与陈汉光的短信记录，部分内容如下：2018年12月21日，原告：“陈生，经过这段时间咨询，我才知道交易流程不是这样子的，但是我也不懂，合同的内容全部都是你自己写的，我以为你说的就是对的，当时也没有多想，你也知道我买你那套房是需要按揭的，那么银行都未审批下来这套房是否能按揭的怎么可以先付全部首付呢？这样好像不太合理的。”，陈汉光：“我现在广州，坐紧地铁返市桥。”，原告：“好的，等你回来再聊。”；2018年12月22日，原告：“陈生，冬至快乐！我很希望能成功买到你前锋大街xx巷xx号那间屋的，我只是一个普通卖水果的商贩，没文化，也只是不懂，我不会也不敢买房不付钱的人，只要银行审批下来了，银行出具同意贷款通知书的，我可以在房管局过户当天先给首付款然后办理过户手续的，请你相信我，你现在不原意办理网签手续拖着时间对大家都没有好处的。”；2018年12月26日，原告：“陈汉光先生，我购买你的房子交了10万定金你收了，然而你坚决要收到首付款才办理网签及二手房按揭手续，并不配合做其它任何步骤，你的要求并不合理的。我已经再三找你沟通了，希望你能明白事理一些，尽快配办法相关手续，说跟你一起去房管部门一起咨询交易流程你又不愿意去，还说你自己说的才对，不用问，一个交易是要在平等的条约下，而且需要接受相同的权利、义务、责任的才生效的，我们能再次坐下了好好倾一下吗？”；2018年12月30日，原告：“陈生，刚才中介那边通知我，说你要等到1月8号才能答复我，是不是呢？”；2019年1月7日，原告：“陈生：既然你说要去香港跟业主沟通现在还不知道是否能继续交易的，那么请你帮我转达一下我的情况给业主知道好吗？”；原告：“您好，我是买家杨建丰，我是诚心买房的，我自己的房子已经安排过户了，那么很快我的房子要交给别人使用了，如果您这边还不跟我办理房产交易相关手续的，那么我也来不及住进去了，我一家大小都快没地方住了，我就不明白买间屋怎么那么复杂的呢？如果你诚心卖房的，我也是诚心买房的，那按正常交易流程走下去就可以了，或许你不了解香港与广州的交易方式有很大的区别，不是直接付钱就可以的，我作为付款方的买家只是希望能尽快办理手续，能尽快完成过户入住，这样难道真的这样难理解吗？”被告对上述短信内容予以确认，但认为即使原告催促过，在2018年12月份时原告尚不具备购房资格，也无法办理网签手续。原告确认签订合约时，其名下有两套房屋，故不具备购房资格，其于2019年1月份将其中一套卖出，在2019年1月20日左右具备购房资格。被告主张依据短信记录，原告在2019年1月24日前不具备购房资格。2019年1月29日，原告委托广东期待律师事务所向被告寄送《律师函》，部分内容为：原告已经按照涉案合同约定支付定金，被告在原告多次催促下仍未办理涉案合同的过户及公证、网签等相关手续，亦未配合办理按揭手续，未提供收款账号，故通知被告收到函件之日起三天内办理涉案合同的过户及公证、网签等相关手续，并配合办理按揭手续、提供收款账号。被告确认于2019年1月30日收到该《律师函》。之后，陈汉光委托广东明和理律师事务所向原告发出《律师函》，部分内容为：原告在签订涉案合同时尚不具备购房资格，需要先行卖掉一套房子，待取得购房资格后双方才能办理网签手续，因此原告在签订涉案合同时提出备注补充条款。付款期限届满后，被告多次催促原告支付购房首付款，但原告一直未予支付，已构成违约。现通知原告：1、解除双方于2018年5月29日签订的《房屋买卖合约》及2018年5月30日签订的《补充房屋买卖合约条件》；2、所收定金按本合约第二条之约定及相关法律规定处理。根据合同法第九十六条之规定，解除合同的通知自到达原告住所处即生效。原告确认于2019年2月16日收到该《律师函》。庭审中，原、被告确认《房屋买卖合约》及《补充房屋买卖合约条件》于原告收到被告寄送的《律师函》时即2019年2月16日解除，双方均表示不同意继续履行合约。双方未约定涉案《房屋买卖合约》纠纷适用法律，双方在庭审中同意适用中华人民共和国内地法律。本院认为：被告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，故本案应当参照涉外案件处理。因本案不动产位于广州市番禺区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。双方在庭审中同意案涉合同产生纠纷适用中华人民共和国内地法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因涉案房屋在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。陈汉光作为被告的代理人与原告签订《房屋买卖合约》及《补充房屋买卖合约条件》，相应的民事权利和义务应由被告享有和承担。《房屋买卖合约》及《补充房屋买卖合约条件》是原被告双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照合同全面履行自己的义务。双方当事人可以自行协商确定房屋买卖交易中办理网签、过户等手续和支付首期房款的先后顺序。《房屋买卖合约》第3条打印的条款约定扣除定金后，剩余房款在房屋过户签名或公证后，银行按揭后即时付清。在签订《房屋买卖合约》前由中介人员王子煊手写备注约定原告需在2018年12月31日前支付首付款1700000元等内容后，陈汉光与杨建丰签署该《房屋买卖合约》，从打印条款和手写条款确定时间的顺序来看，备注条款应视为对上述第3条关于付款时间和方式的约定进行了变更，应按照备注条款的约定履行。原告未按时支付首期款1700000元，构成违约。《房屋买卖合约》虽然约定签订合约后马上办理房屋过户、公证、网签手续。但签订合约时原告尚不具备购房资格，自然无法办理网签、过户手续。原告自认于2019年1月20日左右才取得购房资格，故在此之前无法办理网签、过户手续系原告自身原因导致，应自行承担相应后果。原告以被告没有先配合办理网签、过户手续为由不支付首期款，与合同约定不符，本院不予支持。至于原告主张被告拒不提供收款账号，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，且即使没有银行账号，也不必然导致无法支付款项，故本院对该意见不予采纳。如上所述，原告违约逾期未支付1700000元首付款，被告向原告寄送《律师函》要求解除合约，双方确认《房屋买卖合约》及《补充房屋买卖合约条件》于2019年2月16日解除，按照合约约定，原告支付的定金100000元不予退还，故原告要求被告双倍返还定金200000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨建丰的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由原告杨建丰负担。如不服本判决，原告杨建丰可在判决书送达之日起十五日内，被告胡平石可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  梁少梅人民陪审员  陈金好二〇二〇年四月七日书 记 员  陈洁莹