福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1004号 上诉人（原审被告）：夏增旺，男，1976年3月6日出生，汉族，香港特别行政区居民，现住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：陈悦峰，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑志远，上海建纬（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福清市中发汽车配件有限公司，住所地福建省福清市龙田镇上一村（大真线边）。 法定代表人：薛行瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：张国忠，福建融思佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张力挺，福建融思佳律师事务所律师。 上诉人夏增旺因与被上诉人福清市中发汽车配件有限公司（以下简称“中发汽配公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初7783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏增旺上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回中发汽配公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由中发汽配公司承担。事实和理由：一、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条规定，涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗等，属于效力性强制性规定。相关土地管理法律、法规关于改变土地用途需履行审批手续并补交土地出让金的规定，涉及市场秩序、国家宏观政策的公序良俗，应属效力性强制性规定。中发汽配公司擅自改变租赁物的土地用途，故双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。二、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，即使双方签订的《房屋租赁合同》有效，夏增旺因租赁房屋无法正常使用可单方行使解除权,案涉《房屋租赁合同》于2019年4月15日已解除。1.夏增旺解除合同没有恶意。如前所述，中发汽配公司未按规定办理土地用途、规划用途变更，擅自将工业厂房出租给夏增旺作为商业用途使用，导致夏增旺在利用租赁房屋经营酒店客房时无法正常办理相关行政审批手续。且夏增旺经营的酒店客房因中发汽配公司未办理租赁房屋所涉土地用途变更手续而面临被要求关闭的风险。且案涉《房屋租赁合同》第十九条第三款约定：“大楼（地下室除外）建筑手续不符合本合同第1.6条约定，使乙方无法继续使用大楼的，乙方有权解除本合同，由此造成的损失，甲方应向乙方赔偿。”故夏增旺两次通知中发汽配公司解除《房屋租赁合同》没有恶意。2.要求夏增旺继续履行合同对其显失公平。夏增旺已向相关部门申请办理相关商业经营手续，但因案涉租赁房屋土地用途变更而被拒绝，相关部门未出具拒绝证明。故《房屋租赁合同》履行存在巨大障碍。即使以后商业经营手续能够办理，但亦会对夏增旺的酒店客房带来巨大经营风险。3.中发汽配公司拒绝解除合同违反了诚实信用原则。夏增旺于2019年4月15日发出的解除合同通知中，已向中发汽配公司表示将给予较多补偿，但中发汽配公司仍拒绝解除合同，应认定其行为违反了诚实信用原则。 中发汽配公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、案涉租赁合同并未明确约定租赁房屋用途，案涉房屋按照现有的证件，可以用于商业用途,故夏增旺所述案涉房屋无法用于商业用途的责任，并不在中发汽配公司，其主张案涉租赁合同无效，缺乏事实与法律依据。二、夏增旺无权单方解除案涉租赁合同。夏增旺提交的微信聊天记录中并无明确的解除合同的字眼，且其在一审中未提起反诉要求解除合同，对此法院不应审理。三、解除案涉租赁合同将显失公平且不合理。中发汽配公司系基于双方签订了较为长期的租赁合同，才给予夏增旺一年半的免租期，若解除合同将造成中发汽配公司严重损失。四、福清市政府系经过调研才作出的会议纪要，并经过了公示，根据会议纪要，案涉房屋可以用作商业用途。在签订案涉租赁合同前，夏增旺已到中发汽配公司多次调查了解，其系在知晓中发汽配公司的大楼还有银行、平安保险公司等均已办理了消防、工商营业执照的承租人，且中发汽配公司已向夏增旺出示了会议纪要、房产证等情况下，才与中发汽配公司签订案涉租赁合同。五、夏增旺系因其个人原因想解除案涉租赁合同，其曾多次要求中发汽配公司降低租金。 中发汽配公司向一审法院起诉请求：1.判令夏增旺向中发汽配公司支付租金50万元及滞纳金，滞纳金以50万元为基数，按每日0.1%自2019年6月30日起计算至夏增旺付清款项为止；2.判令夏增旺向中发汽配公司支付实现本案债权而支出的律师费40000元；3.本案案件受理费、诉讼保全费、公告费等费用由夏增旺承担。 一审法院认定事实：夏增旺承租案涉房屋后进行了部分装修。中发汽配公司委托律师参加诉讼支出律师费4万元。 一审法院认为，案涉房屋依法登记为中发汽配公司所有，中发汽配公司有权予以出租，中发汽配公司、夏增旺订立的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，且合同对于房屋规划用途的变更情况亦作了约定，我国有关土地管理之法律、行政法规虽规定改变土地用途需履行审批手续并补交土地出让金等，但相关规定并非《中华人民共和国合同法》所指的作为判断合同效力依据的强制性规定，故夏增旺关于案涉合同因违反相关土地管理法律规范而无效的主张缺乏法律依据，案涉合同依法成立并生效，双方应依约全面履行各自的义务。夏增旺承租房屋后，于2019年4月系以合作商对龙田市场没信心及租金成本过高为由要求中止合同且表示愿意承担“废掉租金”的损失，可见，此时夏增旺并未主张租赁房屋因土地用途未变更会导致无法办理酒店经营的相关行政审批手续从而面临被要求关闭的问题。夏增旺在订立合同时对土地用途相关情况已明知，现夏增旺并未着手开始办理商业经营相关手续，故并无证据证明申办相关商业经营手续会因为土地用途问题而存在实际障碍，且实际上案涉租赁房屋所在的办公楼的部分楼层已由他方办妥商业经营相关手续并正式营业，故夏增旺主张的合同解除事由不能成立，其虽于2019年4月作出解除合同的意思表示，但因其不享有法定解除权故不能产生合同解除的效力。案涉合同虽处于免租期内，但对双方同样具有约束力，中发汽配公司系基于20年租期的考虑从而给予较长的免租期，该免租期有别于保险合同的犹豫期，如允许承租方在免租期内任意解除合同，将有违公平及诚实信用原则，损害出租方的利益；反之，夏增旺主张的周边业态不好及租金过高等因素均属于商业风险范畴，不足以成为合同继续履行将对其显失公平的依据。综合以上因素，案涉合同可以且应继续履行。夏增旺未依约支付50万元的租金，已构成违约，现中发汽配公司主张继续履行，夏增旺应依约支付50万元租金及逾期付款违约金，合同约定违约金标准为日千分之一，考虑资金使用成本等因素，依法予以调整为按月利率2%计付。此外，中发汽配公司为本案支出的律师代理费4万元，依约应由夏增旺承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、夏增旺于判决生效之日起十日内支付中发汽配公司租金50万元及逾期付款违约金（违约金以50万元为基数按月利率2%自2019年7月1日起计至还清款项之日止）；二、夏增旺于判决生效之日起十日内支付中发汽配公司律师代理费4万元；三、驳回中发汽配公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9745元，由中发汽配公司负担182元（已交纳），夏增旺负担9563元，限判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 根据本案现有证据，本院另查明：2018年8月8日，中发汽配公司作为甲方，夏增旺作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定中发汽配公司将位于福清市积库口的中发汽配公司办公楼第一层大堂、第五层至第十二层及周围配套停车场出租给夏增旺使用，租赁期限为20年（含装修期），即自2018年9月1日至2038年12月31日止。合同第一条第1.7约定：“租赁房屋用地原为工业用地，2016年4月7日福清市人民政府（2016）80号专题会议纪要同意变更为商业使用，期限为10年。其余的时间段到期时，政府不要求办理延期手续或缴费的，合同继续履行；若政府要求办理有关延期手续或变更土地用途手续或缴费的，甲方应及时办理手续，甲方负责缴纳政府要求缴纳的有关费用，乙方配合。甲方拒不缴纳上述政府费用的，甲方应当赔偿乙方的损失。”第一条第1.8约定：“乙方确认已经对租赁房屋的法律及物理现状、历史进行了充分了解，并同意予以租赁。”第五条第5.1约定：“履约保证金为50万元，乙方应当于本协议签订后三日内付清。……”第五条第5.2约定：“该物业的租金按主体建筑的8580平方米计算，其它的作为配套无条件无偿附属配套给乙方使用，每月租金按人民币如下：自2018年9月1日至2019年12月31日止，月租金总额为0元（装修免租期）；……2019年6月30日预先缴纳50万元的租金，其他月的租金于每月5日之前缴纳当月租金。……”第九条约定：“乙方应当按时支付相应的费用（乙方不得主张履约保证金折抵租金、水电费等），逾期缴纳的，每日承担千分之一违约金，……。”第二十五条约定：“甲乙双方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失、可预期的收益及因追损失所产生的律师费、诉讼费等。……” 合同签订后，夏增旺依约支付了50万元履约保证金。中发汽配公司于2018年9月1日向夏增旺交付了租赁物。2019年4月，夏增旺通过微信和中发汽配公司的法定代表人薛行瑞沟通，以合作商对龙田市场没信心及租金成本过高为由要求中止合同，薛行瑞回复“为了避免纠纷，还必须履行合同”。后夏增旺未依约于2019年6月30日预先缴纳50万元租金，中发汽配公司遂提起本案诉讼。 本院认为，从案涉《房屋租赁合同》第一条第1.7、第1.8约定的内容可见，夏增旺是在对租赁物及土地用途变更情况充分了解的情况下签订案涉合同的，且改变土地用途所需履行的相关手续并非法律、行政法规的效力性强制性规定，故夏增旺以中发汽配公司擅自变更租赁物的土地用途为由主张案涉《房屋租赁合同》无效，不能成立。案涉《房屋租赁合同》签订后，夏增旺未依约履行支付租金的义务，构成违约，中发汽配公司主张夏增旺向其支付拖欠的租金、逾期付款违约金及律师费，符合双方合同约定，一审予以支持，并无错误。夏增旺作为违约方，不享有单方解除合同的权利，其关于经其通知，合同已经解除的主张，本院不予采纳。 综上所述，夏增旺的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9563元，由夏增旺负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年四月二十四日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴