江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终642号 上诉人（原审被告）：姜海林，男，1981年4月27日生，汉族，住湖北省蕲春县。 委托诉讼代理人：姜鹏，北京炜衡(南通)律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：沈晶晶，女，1978年12月13日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：黄文斌，江苏江花律师事务所律师。 原审被告：杨建妹，女，1979年9月7日生，汉族，住江苏省南通市通州区。 原审第三人：孙海伟，男，1989年10月13日生，汉族，户籍地江苏省如皋市，现住江苏省。 原审第三人：南通安泰房地产开发有限公司，住所地江苏省南通市。 法定代表人：施健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈标，该公司员工。 原审第三人：马国新，男，1983年4月1日生汉族，住江苏省南通市崇川区。 上诉人姜海林因与被上诉人沈晶晶及原审被告杨建妹、原审第三人孙海伟、南通安泰房地产开发有限公司(以下简称安泰公司)、马国新居间合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院(2019)苏0612民初5193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜海林上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回沈晶晶的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由沈晶晶承担。事实与理由：首先，原审认定其占有63万元案涉房屋差价款属不当得利错误。其收取沈晶晶63万元用于购买案涉房屋是双方关于房屋交易的具体约定，不违反法律规定，双方间存在一个房屋差价费的合同关系，合法有效。其次，沈晶晶因自身违约行为导致无法购买案涉房屋，沈晶晶对没有实现自身给付目的存在重大过错。第三，案涉房屋差价费的实质是沈晶晶为购买到案涉房屋而向其支付的对价，现因沈晶晶的重大过错未能购买到案涉房屋，沈晶晶不能要求其返还。 沈晶晶辩称，驳回姜海林的上诉请求。1.案涉63万元房屋差价费的性质至少是不当得利，理应退还给其。首先，姜海林收受额外房款欠法律依据。原审查明，本案存在三种法律关系，一是孙海伟与安泰公司间的优惠价房屋买卖法律关系；二是其与孙海伟间的二手房买卖法律关系；三是孙海伟和其与姜海林间的中介法律关系。表面上其向开发商缴预付款，实质是孙海伟原审中述称并兑现的直接过户行为，安泰公司从未承认与其有任何联系或沟通，其与安泰公司无任何法律关系，其与姜海林无任何二手房买卖法律关系，也无房屋差价费的合同关系，姜海林何来收受额外房款的依据？其次，案涉二手房屋买卖法律关系尚未成立，即已流产。其不仅从未与二手房的卖方孙海伟签订任何书面合同，且在原审庭审前，其一直不知孙海伟其人其事，只听姜海林讲是从安泰公司买的一手房，“老总们要加价费”，事实上姜海林故意隐瞒真相，骗取其缴款，以绑架其买房。现孙海伟同意退房并已退款60万元给姜海林。以上事实应当视作为二手房买卖合同未成立，即恢复原状。再次，姜海林无权追究所谓违约责任。其与姜海林间系中介法律关系，姜海林最多只能向其收取中介费。即便果真如姜海林所称的存在违约行为，追究其违约的权利主体也与姜海林无涉。在案涉二手房买卖中姜海林未能帮助其与孙海伟签订房屋买卖合同，姜海林也未与其签订书面中介合同，姜海林也未声明要索取额外房款差价。姜海林一味追求乱中求快，快中谋利，实系欺骗行为，岂能得逞？综上，姜海林没有法律依据收受额外房款63万元，案涉二手房买卖合同关系本未成立就恢复原状，姜海林无权追究案涉二手房买卖合同中的违约责任。2.事实上其在案涉房屋买卖中无违约可言。案涉63万元房屋差价费的本质上是变相的商业索贿行为，是法律禁止行为。如果是开发商直接销售的一手房，则不可以额外加价。但开发商以抵偿孙海伟违约金名义，由孙海伟等人加价销售并直接过户，此属索贿行为，案涉房屋差价费63万元岂能由姜海林洗白？此时何来违约责任可言？同时，其要求退房的根本原因是案涉房屋买卖既无书面中介合同，也无书面房屋买卖合同，房价处于不确定状态，此时谁还愿意购买此陷阱房？一句话，其要求解除中介合同关系，事出不安抗辩权，于法有据。3.姜海林的3万元中介费理应退还给其。姜海林未与其签订中介合同，也未帮助其与二手房卖主孙海伟签订二手房买卖合同，也未能促成二手房买卖合同成交，也未尽如实告知义务，依据合同法的规定，不得要求支付报酬中介费。总之，案涉63万元房屋额外房款性质，首先是购房款，其次是姜海林的不当得利的购房款，实质是变相商业索贿行为形成的房款，房屋买卖合同没有成立或已恢复原状，为什么不能退该房款？姜海林未能促成案涉房屋成交，并故意隐瞒事实真相，理当退回中介费3万元给其。姜海林并非案涉房屋买卖合同的相对方，无权就其中的违约责任说三道四。 杨建妹、孙海伟未述称。 安泰公司述称，其公司的意见与原审一致，其公司已将定金退还，尊重法院判决。 马国新述称，其当时不知购房人是谁，其与姜海林说过原价、差价，并不存在诈骗。其不知姜海林有无与购房人说清，相信法院公平公正，姜海林的上诉也有他的道理。 沈晶晶向一审法院起诉请求：判令姜海林、杨建妹返还其66万元，并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年7月13日，孙海伟取得购买案涉房屋即位于南通市别墅（以下简称第九园6303号房屋）的优惠确认单，该房屋优惠确认单的购买人系空白，并注明：“第九园63幢6303号（223.65平方米+103.79平方米），原（备案）总价格3931075元。同意按现价九价结算，首付50%，余款银行撤出后40天到账生效，不到账退房（无息）。有效期拾天。徐锦祥2018年7月13日”。该优惠确认单上的徐锦祥系安泰公司负责销售的副总。孙海伟取得第九园6303号房屋优惠单后，与马国新联系，让其联系帮忙出卖第九6303号房屋，并告知马国新购房合同直接与开发商签订合同，无需交税，自己需赚房屋差价20万元。后马国新联系了姜海林，并委托姜海林出售第九园6303室房屋。 2018年7月19日，沈晶晶通过“房天下”网上认识了从事房产中介的杨建妹，并向其询问有无南通第九园的房屋出售。因杨建妹无该地段房源，并得知姜海林有南通第九园房源事宜，后杨建妹将姜海林介绍给沈晶晶。因沈晶晶晶在北京，后杨建妹带了受沈晶晶委托的沈小燕（系沈晶晶的姐姐）看了沈晶晶有意向购买的第九园6303室房屋。姜海林告知沈晶晶，第九园6303房屋是工程抵款房。如果要购买第九园6303号房屋，购买合同与开发商签订，但实际购买价与工程抵房款之间的差价由沈晶晶另外支付，并只能按沈晶晶与开发商签订的房屋价格进行贷款。沈晶晶予以认可，并于2018年7月21日，委托其姐姐沈小燕转给姜海林25万元。同日，姜海林分别向沈小燕出具收条两张，内容分别载明：今收到沈小燕购买第九园别墅6303号房子定金贰拾万元整（￥200000）；今收到沈小燕购第九园别墅5903号意向金伍万元整（￥50000）。原审庭审中，姜海林认可沈小燕购第九园别墅5903号意向金伍万元已抵作沈晶晶购买案涉房屋的房款。 2018年7月22日，杨建妹发微信告诉沈晶晶，房屋的差价是63万元，开发商那边支付10万元或20万元。后沈小燕通过转账给姜海林15万元，并向姜海林出具欠条一份，内容载明：今欠姜海林现金肆拾陆万元整￥460000（用于购买第九园6303别墅房款，定于2018年7月25号还给姜海林（含3万中介费）。沈小燕××、沈晶晶××。后姜海林、杨建妹带沈小燕至安泰公司，并由孙海伟带至安泰公司财务科交款20万元，安泰公司出具了一份收条，内容为：交款单位沈晶晶，金额为贰拾万元整，收款事由：第九园6303房款。案外人沈小燕在案涉房屋优惠单空白的购买人处填写沈晶晶的姓名。 2018年7月25日，沈晶晶转账给被告姜海林46万元。姜海林收到该款后发微信告知沈晶晶，要求沈晶晶在下星期至开发商处再交房款10万元。后沈晶晶发微信给姜海林，问为什么不签订三方合同，并对一直催要房款表示有意见。后姜海林回微信给沈晶晶，说开发商要求定金40-50万，并要求沈晶晶在交费之日起一个半月内到开发商办理首付款。后沈晶晶于2018年8月13日发微信告知姜海林，说其在北京的房屋不能进行抵押贷款，案涉的房屋不购买了，要求姜海林将其给付的预付款86万元退还给其。2018年12月17日，安泰公司将案涉房屋20万元退还给沈晶晶。 原审庭审中，姜海林陈述，沈晶晶支付给其的66万元，其实际给付了杨建妹3万元（姜海林、杨建妹陈述姜海林应支付杨建妹5万，扣除杨建妹结欠姜海林的其余中介费2万元），其余的63万元姜海林陈述其自留了部分外，其余都给了崇川区房产中介服务部和马国新等人。 另查明，沈晶晶和安泰公司双方从未就案涉房屋的签订及价款等事宜进行联系或沟通。姜海林是崇川区房产中介服务部的经营者，该中介服务部已被注销。2019年3月8日，姜海林向马国新出具了一份情况说明，内容载明：今收到马国新第九园6303房屋交易款400000元（肆拾万元），双方关于交易该套房屋的全部合同权利义务终止。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。居间人促进合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。1、本案中，姜海林、杨建妹为沈晶晶提供了其购买案涉房屋的服务，沈晶晶亦向安泰公司交付部分房款，故沈晶晶与姜海林、杨建妹之间系居间服务关系。姜海林、杨建妹在履行居间服务合同中，如实向沈晶晶告知了案涉房屋的信息、合同签订的相对方及购买案涉房屋需另支付的房屋差价费，带受沈晶晶委托办理购买房屋事宜的沈小燕察看案涉房屋现状，表明姜海林、杨建妹在履行居间服务过程中就案涉房屋买卖向沈晶晶履行了如实的告知义务。2、沈晶晶委托其姐沈小燕至安泰公司交纳房款20万元后，在案涉房屋优惠单上的购买人处填写了沈晶晶的姓名，表明沈小燕已知晓案涉房屋优惠单的存在。沈晶晶作为沈小燕的受委人应承担沈小燕的法律后果。案涉优惠单上载明案涉房屋的价款、优惠率、首付比例及时间，但沈晶晶向安泰公司交付了部分房款后，一直未就案涉合同的签订及履行与安泰公司联系，而是在姜海林要求沈晶晶交付案涉房屋首付款时，而提出其在北京的房屋无法办理银行贷款而无法购买案涉房屋，要求姜海林退还其支付的款项，导致案涉房屋的买卖关系未能履行。沈晶晶主张姜海林、杨建妹存在欺诈，其不知晓案涉房屋的合同开票价，与事实不符，法院不予采信。3、杨建妹在发给沈晶晶的微信内容明确告知沈晶晶案涉房屋差价为63万元及沈晶晶姐姐沈小燕向姜海林出具的欠条中明确写明居间费为3万元，故法院认为沈晶晶支付给姜海林的66万元，其中63万元属案涉房屋差价费、3万元属居间服务费。庭审中，姜海林陈述自留了部分外，其余都给了崇川区房产中介服务部和马国新等人。现查明姜海林系崇川区房产中介服务部经营者，并马国新就其收到案涉房屋的款项已退还给姜海林，故法院认定案涉63万元均在姜海林处。 综上，一审法院认为，姜海林、杨建妹已履行了居间服务，故沈晶晶要求姜海林、杨建妹退还居间费3万元，于法无据，法院不予支持。沈晶晶主张的63万元，属案涉房屋差价费，因沈晶晶未购买案涉房屋，故姜海林占有案涉房屋差价费，属不当得利，故沈晶晶要求姜海林予以返还，符合法律规定，予以支持。沈晶晶要求杨建妹返还案涉房屋差价费，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、姜海林于判决生效之日起十日内向沈晶晶返还63万元。二、驳回沈晶晶的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，由姜海林负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 经双方确认，本案二审中的争议焦点是姜海林应否返还案涉63万元给沈晶晶。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第(一)规定：主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。姜海林虽上诉主张其与沈晶晶之间就案涉63万元存在房屋差价费的合同关系，但并未提供证据予以证明，而根据查明事实，姜海林与沈晶晶之间系居间合同关系，故对姜海林该上诉主张，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。“没有法律依据”，既可以是利益取得时无原因，如基于合同而为给付，但合同事实上因双方当事人意思表示不一致而未成立，或者虽成立但被确认为自始无效，所为之给付因而欠缺合法依据；也可以是利益取得时有原因，但其后原因消灭的，如基于合同而为给付，但合同事后被撤销，受领方所取利益丧失合法根据。“不当得利”的关键是受益人获取的是不当利益。本案中，沈晶晶与安泰公司最终并未订立房屋买卖合同，而沈晶晶与姜海林之间除了居间合同外，又不存在其他法律关系，故姜海林占有案涉63万元已无任何依据和原因，原审因此判由姜海林返还沈晶晶案涉63万元，并无不当。至于沈晶晶在购买案涉房屋过程中是否存在违约的问题。因姜海林并非案涉房屋买卖合同的相对方，故该问题与其无关，本院不作评判。需要说明的是，姜海林等人在本案中的销售行为扰乱了房地产市场的正常秩序，应当合法从事房产中介行为。 综上所述，姜海林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10400元，由上诉人姜海林负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 谭松平 二〇二〇年四月二十七日 书记员 汤婷婷