太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初462号原告：冯国清，男，1983年6月12日出生，汉族，住山西省吉县。原告：葛夏玉（系原告冯国清妻子），女，1984年4月11日出生,汉族，住山西省吉县。二原告共同委托诉讼代理人：白能平，山西佳境律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：党慧慧，山西佳境律师事务所律师。被告：山西省中小企业资产管理有限公司，住所地山西示范区太原学府园区长治路331号巨鑫国际B座1311室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：齐方卿，总经理。委托诉讼代理人：任培龙，山西鼎和律师事务所律师。委托诉讼代理人：任孝忠，山西鼎和律师事务所实习律师。第三人：韩艳丽，女，1983年4月18日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张俊辉（系被告韩艳丽丈夫），男，1980年6月11日出生，汉族，住太原市。第三人：张俊辉，男，1980年6月11日出生，汉族，住太原市。原告冯国清、葛夏玉与被告山西省中小企业资产管理有限公司（以下简称山西中小企业公司），第三人韩艳丽、张俊辉执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯国清、葛夏玉及其委托诉讼代理人白能平、党慧慧，被告山西中小企业公司委托诉讼代理人任培龙、任孝忠，第三人韩艳丽委托诉讼代理人即第三人张俊辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯国清、葛夏玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对二原告购买的位于太原市长风东街166号15幢2单元2层0201号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、依法判令确认二原告与第三人韩艳丽、张俊辉于2018年4月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于太原市长风东街166号15幢2单元2层0201号房屋归原告所有；3、依法判令第三人韩艳丽、张俊辉立即协助和配合二原告办理上述房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告冯国清、葛夏玉与第三人韩艳丽、张俊辉及太原一方房地产经纪有限公司于2018年4月16日签订了《房屋买卖合同》，主要约定韩艳丽、张俊辉将其位于太原市长风东街166号15幢2单元2层0201号房屋出卖给二原告冯国清、葛夏玉。合同签订当日，二原告一次性支付了首付款405266元，第三人韩艳丽、张俊辉当日向二原告交付了房屋，由二原告实际占有、使用该房屋至今。合同签订后二原告又按合同约定分期支付了90630元，截至起诉日共支付了购房款495896元。2018年11月8日，小店法院作出(2018)晋0105民初5770号民事判决书，判决山西优易家信息科技有限公司、张俊辉、韩艳丽偿还山西中小企业公司借款本息1048425.79元及相应利息。2018年10月18日，小店法院查封了张俊辉、韩艳丽名下位于太原市长风东街166号15幢2单元2层0201号房屋。二原告在办理房屋过户手续时，才得知其所购房屋被查封的事实，遂及时向小店法院提出执行异议，贵院于2019年12月2日作出(2019)晋0105执异95号执行裁定书，驳回二原告的异议请求。二原告认为，小店法院查封涉案房屋的时间为2018年10月18日，而二原告与第三人韩艳丽、张俊辉签订《房屋买卖合同》的时间为2018年4月16日，显然在查封之前签订了书面买卖合同。第三人韩艳丽、张俊辉于2018年4月16日向二原告交付了其出售的房屋，二原告一直居住至今，即二原告在查封之前合法占有了不动产。另二原告向第三人支付了大部分购房款495896元，由于购买涉案房屋时尚不具备办理房产证的条件，在开发商通知办理房产证时，二原告在积极办理并缴纳了契税等费用后，才得知房屋被查封无法继续办理，所以导致所购房屋至今未能过户的原因不在二原告。根据依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，应依法立即停止对二原告购买的位于位于太原市长风东街166号15幢2单元2层0201号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封同时确认二原告对涉案房屋享有合法所有权。为此，二原告向贵院提起诉讼，请公正裁判。被告山西中小企业公司辩称，案涉房屋只有网签合同，并未依法登记领取权属证书，该房屋不得交易，故原告与第三人韩艳丽、张俊辉之间签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，依法属于无效合同。原告二人并没有付清全部房屋价款，同样不能排除人民法院对案涉房屋的执行。二原告对案涉房屋不能办理过户登记是明知的，自愿购买不能办理过户登记的房屋，对房屋未办理过户登记是存在过错的。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。第三人韩艳丽、张俊辉共同辩称，我们与原告签订的房屋买卖合同是合法有效的，同意原告提出的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告冯国清、葛夏玉系夫妻关系，第三人韩艳丽、张俊辉系夫妻关系。2018年4月16日，第三人韩艳丽、张俊辉作为甲方（出让方）与原告冯国清、葛夏玉作为乙方（受让方）、太原一方房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方将其位于太原市长风东街166号15幢2单元2层0201号房屋出卖给乙方，该房产网签合同编号为：A08559203，房屋建筑面积116.78平方米，房产成交价格1130000元。合同签订当日付款405266元，接贷款694734元，押尾款30000元。在合同履行期间，乙方应按期按数每月将贷款转账给甲方银行账户，如逾期，乙方自愿赔偿甲方双倍的月供。合同签订后，原告于当日向第三人韩艳丽交纳购房款405266元，第三人韩艳丽出具了房款收条。当日，在太原一方房地产经纪有限公司的见证下，原告与第三人就案涉房屋办理了房屋交接，双方签订了房屋交接书，并约定签字视为房屋交接完成，甲方正式将房屋交付乙方，乙方确认无异议接受。另查明，自2018年4月至2020年3月期间，原告向第三人韩艳丽的银行按揭贷款账户支付案涉房屋贷款共计90630元。庭审中，第三人对原告向其支付购房款405266元，还贷90630元的事实予以认可。另原告提供了其在物业签署的《办理装修手续流程图》、《承诺书》及与吉县申都装潢有限公司签订的《房屋装修合同》、微信转账凭证、银行交易明细、收据、装修工头路宽出具的情况说明以证明其在物业办理了装修报备，并于2018年5月至8月对案涉房屋进行了装修。原告还提供了物业出具的物业费、采暖费收据以证明其自2018年4月起实际占有案涉房屋。被告对上述证据不予认可，认为因原告与第三人签订的房屋买卖合同是无效合同，故原告占有案涉房屋不是合法占有，原告提供的上述证明不能证明其合法占有案涉房屋的目的。另原告还提供了物业于2018年10月7日、2019年11月14日出具的证明各一份，以证明其于2018年4月16日购买案涉房屋的事实及原业主韩艳丽已变更为原告冯国清。被告则认为物业出具的证明不发生物权变动的效力。另查明，原告于2018年8月30日向山西绿地得一置业有限公司（案涉房屋开发商）交纳了案涉房屋产权证代办费用共计6555元，于2018年12月19日以韩艳丽名义向税务机关缴纳案涉房屋契税13367.18元，并提供了收据、银行交易明细、完税证明、微信转账记录、发票为凭。被告则认为原告缴纳契税之前，案涉房屋已经被查封，原告对案涉房屋不能办理过户是知晓的。再查明，被告诉第三人韩艳丽、张俊辉借款合同纠纷一案，本院于2018年11月8日作出（2018）晋0105民初5770号民事判决书，判决第三人韩艳丽、张俊辉承担对被告的还款责任。诉讼过程中，本院于2018年10月18日预查封了第三人韩艳丽、张俊辉名下的案涉房屋。执行过程中，原告提出执行异议，认为其系查封的案涉房屋的实际所有人。本院于2019年12月2日作出（2019）晋0105执异95号执行裁定书，裁定内容为：驳回异议人冯国清、葛夏玉的异议请求。原告对该裁定不服，诉至本院。上述事实有《房屋买卖合同》，微信转账记录、银行交易明细、房款收条、物业费收据、采暖费收据、山西绿地得一置业有限公司收款收据、完税证明、购房发票、（2019）晋0105执异95号执行裁定书及庭审笔录在案为凭，且经当庭质对，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：原告对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与第三人在法院查封案涉房屋之前已经签订了书面的房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。案涉房屋虽未办理产权登记，但不影响房屋买卖合同的效力，故原告要求确认其与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。被告认为该合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。另根据庭审查明的事实，原告与第三人在签订房屋买卖合同当日已在太原一方房地产经纪有限公司的见证下完成了房屋交接，原告也提供了案涉房屋的物业费、采暖费收据，故可以认定原告在法院查封之前已经合法占有了案涉房屋，且截至目前原告已按照合同约定支付了购房款共计495896元，并承接了房屋剩余贷款。原告在购买案涉房屋时，该房屋已经在房地产管理部门进行了网签备案，原告之后也向开发商缴纳了房产证代办费用，并向税务部门缴纳了契税，在办理产权证书过程中，因案涉房屋被人民法院查封，故未能办理，故原告对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。综上，原告对案涉房屋的债权符合物权期待权的条件，可以排除案涉房屋的执行，故原告要求停止对案涉房屋的强制执行的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认案涉房屋归其所有，并要求第三人立即协助和配合原告办理产权过户登记的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。依据上述法律规定，在不动产的物权的继受取得中，采取的是登记生效原则，即只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权，而买卖合同的成立和生效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立。根据本案查明的事实，案涉房屋至今并未取得不动产权属证书，在房屋行政管理部门仅办理了网签备案，网签备案的房屋购买人仍为第三人，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行坐落于太原市长风东街166号15幢2单元2层0201号的房屋；二、驳回原告冯国清、葛夏玉的其他诉讼请求。案件受理费12911元（原告已预交），由被告山西省中小企业资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 杨俊生人民陪审员 张育红人民陪审员 李玉枝 二〇二〇年四月三十日法官 助理 杜兴荣书 记 员 尹慧丽