呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终333号上诉人（原审被告）：杨玉英，女，住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：米奇，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈心宇，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李娜，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人：郝均泽，男，住内蒙古自治区包头市。上诉人杨玉英因与被上诉人李娜、原审第三人郝均泽案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初11037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。杨玉英上诉请求：一、请求撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2018)内0105民初11037号民事判决,依法改判驳回李娜的全部诉讼请求或发回重审;二、本案的全部诉讼费由李娜承担。事实和理由：一、李娜与郝均泽签订房屋买卖合同因违反法律法规之规定,应当为无效合同。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。依据(2018)内0105执异286号执行裁定查明事实部分认定,诉争房屋是郝均泽于2008年1月10日以银行按揭的方式从内蒙古雅世春华置业有限公司购买,抵押权人为中国农业银行新华桥支行。郝均泽于2014年4月8日将诉争房屋出卖于李娜,正在抵押期间,因抵押权人中国农业银行新华桥支行尚未放弃抵押权,该转让行为无效。并且依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项之规定,未依法登记领取权属证书的,不得转让。郝均泽将房屋出卖于李娜的行为违反上述法律规定。因此,双方之间的买卖合同应当属于无效合同。原审法院并未查明上述客观事实,进而作出李娜与郝均泽之间房屋买卖合同有效的认定,属于查明事实不清。同时李娜也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项之规定。二、李娜并没有在法院查封之前合法占有涉案房屋。根据(2014)赛民初字第00247号民事判决第三页法院查明事实部分，(2014)呼民一终字第00607号民事判决中第五页法院查明事实部分,以及赛罕区人民法院执行卷宗显示,赛罕区人民法院查封该房屋最早的日期是2015年9月23日,李娜并没有实际占有执行标的,而该房屋一直是由郝均泽居住。庭审当中,李娜仅举出“范惠明”为涉案房屋缴纳热费的票据,单凭此证据,根本无法证明李娜实际占有该房屋的事实,即便交款人是范惠明,也无法证明“范惠明”占有房屋的事实。另外,范惠明与李娜系两个不同的法律主体,即便是能够证明是范惠明占有房屋,又怎么能够等同李娜占有房屋因此,李娜并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)项之规定，无法排除杨玉英的执行。三、李娜并未将剩余购房款交付执行,不能排除杨玉英执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项规定:已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。而本案当中,一审判决第八页第三行表述为:李娜同意将剩余购房款455386元交付执行。这仅仅是李娜单方面的表述,但是并没有实际将款项交付法院执行,因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项规定,无法排除杨玉英的执行。综上,一审判决认定事实及法律适用均存在错误,恳请二审法院在查明事实基础上将本案发回重审或依法改判。李娜辩称，一、李娜与郝均泽签订的房屋买卖合同合法有效。双方签订的房屋买卖合同内容合法、形式有效。依据《物权法》第十五条“当事人之间签订有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《物权法》第一百七十八条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，上述房屋买卖合同合法有效。同时依据第八次全国法院民事商事审判会议纪要第十四条“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效，不予支持”，故杨玉英依据《担保法》第四十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款主张房屋买卖合同无效，不能成立。另外，鉴于涉案房屋的银行贷款已经清偿完毕，且涉案房屋上的抵押权已经涂销，故从事实上讲，李娜与郝均泽的买卖行为未侵害抵押权人的权益。二、李娜在人民法院查封之前已经合法占有了该房屋。通过李娜在一审向法庭提交的两份内蒙古自治区国家税务局通用机打发票及物业公司的收据可知，范惠明（李娜的母亲）于2014年11月22日缴纳了涉案房屋两个采暖期的采暖费，在2015年2月17日缴纳了涉案房屋的热水费。同时李娜向法庭提交了户口本复印件，可以佐证范惠明系李娜的母亲。因此李娜于2014年4月9日已经合法占有涉案房屋的事实存在。鉴于杨玉英向法庭陈述涉案房屋第一次被查封的时间为2015年9月24日，因此，李娜在房屋查封之前已经实际占有涉案房屋。三、李娜在一审中明确表明同意将剩余购房款交付执行，但赛罕区人民法院执行局以未收到生效法律文书为由，拒绝接收剩余购房款，李娜向一审法院提交的《情况说明》可予证明。因此未能支付剩余购房款并非李娜造成。同时，现李娜承诺，愿意随时将剩余购房款交付人民法院。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，李娜具有阻却强制执行的民事权益，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回杨玉英的上诉请求，维持一审判决。郝均泽未发表述称意见。李娜向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对李娜购买的位于呼和浩特市××区的强制执行,并依法予以解封;2.确认李娜与郝均泽于2014年4月8日签订的《房屋买卖合同》有效,并确认位于呼和浩特市××区归李娜所有;3.本案的诉讼费用由杨玉英承担。一审法院认定事实：杨玉英与郝均泽房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2014年9月29日作出（2014）赛民初字第00247号民事判决，判令郝均泽于判决生效之日起十日内返还杨玉英已经支付的购房款200万元，并支付其利息（自2014年4月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。郝均泽不服，提起上诉。呼和浩特市中级人民法院于2014年11月24日作出（2014）呼民一终字第00607号民事判决，判令变更原判决内容为郝均泽于判决生效之日起十日内返还杨玉英已经支付的购房款200万元，并支付其利息（自2014年4月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算）。判决生效后，郝均泽未履行，杨玉英向一审法院申请强制执行。一审法院于2015年5月15日作出（2015）赛执字00193号执行裁定，裁定内容包括查封郝均泽位于××区，建筑面积202.18平方米住宅一套，房权证号为呼房权证赛罕区字第XXXX号。一审法院于2017年9月25日查封赛罕区远五纬路东岸国际11号楼10层2单元2102号房屋，查封期限自2017年9月25日至2020年9月24日。2018年1月17日，杨玉英申请对赛罕区远五纬路东岸国际11号楼10层2单元2102号房屋进行评估、拍卖。李娜不服，提出书面异议。一审法院于2018年11月26日作出（2018）内0105执异286号执行裁定，裁定驳回李娜的异议请求。2014年4月8日，郝均泽（甲方）与李娜（乙方）签订《房屋买卖合同》。第一条约定，乙方购买甲方所有的位于呼和浩特市××区房产，建筑面积205．63平方米。第二条约定，成交总价为190万元，此价格包含全套家具及地下储藏室；过户费用由乙方承担。第三条约定，付款方式为分期付款，乙方在合同签订当日向甲方支付15万元作为首付款；2014年8月1日之前乙方向甲方支付第二次房款50万元；在甲方收到乙方第二次房款后七个工作日内还清本套房屋的贷款余额，并且在还清贷款后十五个工作日内办理完毕并取得房产证；甲方取得房产证后配合乙方办理二手房按揭贷款手续，乙方以二手房按揭的方式向甲方支付余额。第四条约定，甲方应在收到乙方第一次首付款三日内向乙方办理房屋交割手续。2014年4月8日，李娜现金支取15万元，郝均泽出具收条一张，载明收到李娜购房款现金15万元，有中国农业银行个人活期明细及收条予以佐证。2014年7月3日，李娜向郝均泽转账38万元；2014年8月1日，李娜向郝均泽转账12万元；2014年9月2日，李娜向郝均泽转账7万元；有中国农业银行个人活期明细予以佐证。2015年2月9日，李娜现金支取10万元，郝均泽出具收条一张，载明收到李娜购房款现金10万元，有中国农业银行个人活期明细及收条予以佐证。2017年2月21日，李娜替郝均泽偿还中国农业银行按揭贷款19978．82元，郝均泽予以认可，另有中国农业银行业务凭证予以佐证。2017年8月7日，内蒙古雅世春华置业有限公司出具收据一张，载明收到郝均泽（J-N-2-1102）公司代垫按揭款123，779.65元。2017年8月11日，郝均泽的中国农业银行按揭贷款还款4966.74元、4932.41元、470，956.38元，共计480，855.53元，全部结清。上述款项均由张博支付，有中国农业银行银行卡交易明细清单（张博）、银联存根、中国农业银行业务凭证予以佐证。根据李娜、郝均泽、张博的陈述，上述款项均系李娜代郝均泽支付，系涉案房屋的购房款。李娜提交交易明细证明其向郝均泽支付购房款3780元、23000元、5500元，李娜提交收条、微信聊天记录证明其通过交付承兑汇票的方式向郝均泽支付购房款10万元，李娜提交微信转账记录、微信聊天记录证明其分15次向郝均泽支付购房款共计89730元，因李娜提交的证据不足以证明上述款项性质为涉案房屋购房款，故一审法院不予采信。李娜主张，李娜之弟代李娜向郝均泽转账支付购房款4万元，李娜代郝均泽偿还涉案房屋2016-2017年按揭贷款2万元，因李娜未提交相关证据予以佐证，一审法院不予采信。2014年11月22日，呼和浩特市城发供热有限责任公司出具发票两张，载明范惠明交纳东岸国际一期-锦苑N座-2-1102房屋2013-2014年热费4464.1元、2014-2015年热费4464．1元。李娜系范惠明之女，有户口簿予以佐证。李娜、杨玉英、郝均泽均认可，赛罕区五纬路东岸国际11号楼10层2单元2102号房屋与赛罕区五纬路东岸国际J苑N座2单元1102号房屋系同一套房屋。2019年7月3日，一审法院告知李娜，经合议庭评议，一审法院认定李娜向郝均泽支付涉案房屋购房款1444614元。经一审法院询问，李娜同意将剩余购房款455386元交付执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，李娜要求确认《房屋买卖合同》有效、确认涉案房屋归李娜所有的诉讼请求能否得到支持；第二，李娜对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权利。针对第一个争议焦点，一审法院认为，《房屋买卖合同》系李娜与郝均泽的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，李娜并非涉案房屋登记的所有权人，故对李娜要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。针对第二个争议焦点，一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，李娜需同时满足上述四个条件才能排除一审法院对涉案房屋的强制执行。第一，李娜与郝均泽于2014年4月8日签订《房屋买卖合同》，在一审法院查封涉案房屋之前。第二，根据李娜提交的供热费发票、户口簿，李娜已于一审法院查封前合法占有涉案房屋。第三，李娜已按照《房屋买卖合同》约定于2014年4月8日支付首付款15万元，于2014年8月1日之前支付第二次购房款50万元，剩余房款应由李娜办理二手房按揭贷款。但由于郝均泽一直无法还清其所欠按揭贷款，李娜分多次向郝均泽支付剩余购房款。经一审法院认定，李娜共计向郝均泽支付购房款1444614元，且同意将剩余购房款455386元交付执行。第四，按照《房屋买卖合同》约定，待郝均泽还清贷款取得房屋权属证书后配合李娜办理产权变更登记，而涉案房屋的贷款直到2017年8月11日才由李娜还清，郝均泽至今未取得涉案房屋的权属证书，非因李娜的个人原因未办理过户登记。故李娜享有排除一审法院查封涉案房屋的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、确认原告李娜与第三人郝均泽于2014年4月8日签订的《房屋买卖合同》有效；二、停止对赛罕区远五纬路东岸国际11号楼10层2单元2102号房屋的强制执行；三、驳回原告李娜的其他诉讼请求。案件受理费21900元（原告已预交），由被告杨玉英负担。本院二审期间，杨玉英举示一组新证据，即民事起诉状、告知审判庭组成人员通知书、传票，拟证明：杨玉英因郝均泽拒不履行交付房屋的义务，于2014年1月17日向赛罕区法院提起诉讼。该院于2014年2月13日下达告知审判庭组成人员通知书，并于2014年4月14日开庭审理。杨玉英和郝均泽的买卖合同正式解除是在4月14日开庭后，而李娜和郝均泽的合同形成于2014年4月8日。杨玉英有理由怀疑李娜与郝均泽签订合同的真实性。李娜对该组新证据不认可。本院对该组新证据的真实性予以确认。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：李娜对涉案房屋是否享有足有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，李娜与郝均泽在法院查封之前签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同;第二，李娜举示的供热费发票、户口簿能够证明其已于法院查封之前合法占有涉案房屋;第三，李娜已按照《房屋买卖合同》约定于2014年4月8日支付首付款15万元，于2014年8月1日之前支付第二次购房款50万元，剩余房款应由李娜办理二手房按揭贷款。但由于郝均泽一直无法还清所欠按揭贷款，李娜分多次向郝均泽支付剩余购房款。一审法院认定李娜共计向郝均泽支付购房款1444614元正确，且李娜同意将剩余购房款455386元交付执行;第四，《房屋买卖合同》约定待郝均泽还清贷款取得房屋权属证书后配合李娜办理产权变更登记，但涉案房屋的贷款直至2017年8月11日才由李娜还清，郝均泽至今未取得涉案房屋的权属证书。故非因李娜的个人原因未办理过户登记。综上，李娜就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法应判决不得执行该房屋。杨玉英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元(已由杨玉英预交)，由杨玉英负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜 怡审 判 员 蔡世杰审 判 员 张蒙江 二〇二〇年四月十六日法官助理 齐兴宇书 记 员 翟 玥