浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1226号 原告王宏钗，女，1974年10月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告王耀君，男，1974年2月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上列两原告委托代理人李敏、张洋（特别授权），浙江泽大律师事务所律师。 被告高地（杭州）房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区高德置地中心1、3幢101室-501。 法定代表人曾浩。 委托代理人吴玉金（特别授权），公司员工。 委托代理人陈蔚（特别授权），北京市隆安律师事务所上海分所律师。 原告王宏钗、王耀君诉被告高地（杭州）房地产开发有限公司（以下简称高地公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2019年2月1日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员陈维专独任审判，于2019年11月4日公开开庭进行了审理，原告王宏钗及委托代理人李敏、张洋，被告高地公司的委托代理人吴玉金、陈蔚到庭参加诉讼。后本案由简易程序转换为普通程序，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告王宏钗、王耀君的委托代理人张洋，被告高地公司的委托代理人吴玉金、陈蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王宏钗、王耀君起诉称：原、被告于2017年2月13日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于杭州市江干区的商品房，总价款为3613837元。原告已向被告支付了合同约定的全部购房款项。合同第九条约定被告应当于2017年12月30日前向原告交付房屋，合同第十六项约定2018年3月30日前向原告交付土地、房屋权属证书，但直至今日，被告仍未向原告交付房屋、土地权属证书。被告逾期交付房屋及权属证书的行为已经构成违约。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，被告应当自2018年1月1日起至被告向原告交付房屋之日止，按照原告已付房款的每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。被告应当自2018年4月1日起至原告实际取得土地、房屋权属证书之日止，按原告已付房款的每日万分之一标准向原告支付违约金。现为维护原告合法权益，提起诉讼，要求判令（变更后）：1、被告交付杭州市高德置地中心1号楼车位一个（5.2米×1.9米×1.7米）；2、被告交付土地及房屋权属证书；3、被告支付逾期交房违约金242849.85元（按照已付房款3613837元的每日万分之一标准，计算至被告实际交付车位之日止，自2018年1月1日起暂算至2019年11月4日，共672天）；4、被告支付逾期交付权属证书的违约金77336.12元（按照已付房款3613837元的每日万分之一标准，计算至原告实际取得权属证书之日止，自2018年4月1日起暂算至2018年11月11日，共214天）；5、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。 被告高地公司辩称：一、关于原告主张的车位交付问题。根据双方的购房合同，被告并无向其交付车位的义务，车位不是购房合同中的标的物，被告是否同意赠与原告车位属于赠与合同关系。根据《合同法》有关规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与。受赠人一般不能主张强行交付车位，故不存在迟延交付的问题，也不存在与商品房买卖相关联的违约责任。二、关于原告办理产权转移登记所需的资料，被告已于2019年2月25日向原告交付，原告王宏钗已在资料签收单上签字。三、原告主张的逾期交房违约金计算过高，具体如下：1、本案交付房屋的时间应当认定为2018年4月19日。2018年4月4日，涉案房屋已经通过竣工验收备案，达到了合同约定的交付条件，且已经通水、通电。当日，被告向原告发出交付通知书，通知原告于2018年4月19日起至5月31日前来办理交接入住手续。但原告于2018年4月19日到达现场后，拒绝办理交接入住手续。根据购房合同的约定，因买受人原因到现场拒绝办理验收交接手续的，视为出卖人已经交付。2、涉案房屋交付迟延事出有因，因政策性停工造成的影响应当予以扣减。2016年G20峰会，政府发文要求停工，对被告施工造成影响大约有60天。四、原告不能主张逾期交付办证资料的违约金。具体理由：1、涉案房屋于2018年8月28日完成初始登记。虽比约定的时间晚，但根据购房合同附件约定，若出卖人逾期交房，或买受人逾期领房的，则本合同第16条中出卖人承诺取得土地房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的违约责任。本案所涉房屋于2018年4月29日实际交付给原告办证资料的交付时间也应当顺延三个月，但顺延后因原告未履行先行义务，被告可依法行使先履行抗辩权。2、因原告未按合同约定及时缴纳专项维修基金和物业费，被告可依据合同行使先履行抗辩权暂缓交付相关权属证书。根据购房合同附件约定，买受人应在出卖人向其提供产权登记所需资料前与出卖人结清应付给出卖人的所有款项，若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，后果由买受人承担。当2018年4月24日交付条件成就时，被告在交付通知书中已经告知原告在办理交接手续时，原告需先向被告付清专项维修基金物业费的，但原告一直拒绝支付。2018年12月14日，被告再次发函催促原告来办理房屋交接手续，并缴纳维修基金物业费和面积补差款，直至2019年2月25日，原告才支付的专项维修基金，并领取的办证资料。五、原告主张的律师费无事实，应予驳回。购房合同中已经约定了相关的违约责任，但未约定要由被告承担原告律师费，被告承担违约责任的范围，应当严格依据合同来确定，不能随意突破。六、原告未及时止损，对扩大损失不应向被告主张。虽然涉案房屋到2018年4月14日才满足交付条件，并于同月29日向原告交付，但原告并无合理的理由拒绝付清专项维修基金、物业费及拒绝接收涉案房屋。即使双方在次要问题上存在争议，原告也应当在2018年4月19同日接收房屋，防止损失扩大。综上，被告认为涉案房屋应认定为2018年4月19日达到了交付条件，原告无故不接收房屋的行为，应视为房屋已经交付。因G20会议导致房屋交付迟延约60天，应从时间日期中扣减。车位不是买卖合同的标的物，不应在本次诉讼中解决，也不能产生被告迟延交付房屋的法律后果。原告未按合同约定及时付清专项维修基金，被告行使先履行抗辩权符合法律规定。要求驳回原告诉请。 经审理，本案事实认定如下： 2016年12月13日，王耀君与高地公司签署了《高德置地中心认购协议》一份，由王耀君认购高德置地中心1幢40层02、03室房屋，建筑面积280.95平方米，等等。 2017年2月13日，高地公司（出卖人）与王宏钗、王耀君（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预1399466）一份，约定：买受人购买的商品房为杭州市江干区。商品房的设计用途为办公，建筑面积133.67平方米，商品房单价27035.52元，总价款3613837元。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为65元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准），该款项未包含在总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。买受人按一次性付款方式按期付款，即2016年12月13日支付定金290000元，2017年2月9日支付房款2500000元，剩余房款823837元于2017年2月13日支付。出卖人应当在2017年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。若遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的；2、县、区级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规等的规定，采取的某项行政措施或市政配套的批准与施工延误导致开发建设期延长，或项目竣工验收有关部门验收滞后，导致本项目不具备竣工交付条件的，出卖人可据实予以延期；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况，地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱；大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规颁布或修改、政策出台或调整、政府行为或原因等；4、商品房达到交付条件时，买受人应支付给出卖人任何款项（包括但不限于房款、税费、违约金、物业管理费及专项维修基金等）未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，不承担由此造成的逾期交房的违约责任，并有权按照本合同第八条约定追究买受人逾期付款的违约责任；如出卖人同意继续履行合同的，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过120日的，或逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房符合本合同第九条约定的交付条件，买受人未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内到场办理房屋验收交接手续或到场后拒绝办理房屋验收交接手续的，视为出卖人已按第九条约定或《入伙通知书》规定的时间将商品房交付买受人。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该房商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年3月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，或约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；等等。 合同附件八《补充协议内容》约定，买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项；买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的违约责任；等等。 浙江省住房和城乡建设厅建建发〔2016〕186号文件《G20峰会建设系统环境质量保障工作方案》载明，杭州市江干区位于G20峰会保障区域核心区，根据《G20峰会浙江省环境保障工作方案》要求，停工时间确定为2016年8月26日至2016年9月6日。 2018年4月24日，杭政储出[2007]68号B-08地块办公商业金融用房项目，即高德置地中心项目，完成竣工验收备案。此前，该项目已通水、通电，并陆续通过规划、公安消防、环保等部门出具的验收通过文件。 2018年4月24日，高地公司向王宏钗、王耀君寄送了《交付通知书》，通知高德置地中心1号楼4003室房屋已通过竣工验收，并达到约定的交付条件，请王宏钗、王耀君于2018年4月29日至2018年5月31日9时至17时前往办理入住手续；若未能在该规定时间内完成收楼手续，将视为已于2018年4月29日交付房屋，物业服务公司将从交付之日开始计收物业服务费；等等。随信所附的《入住须知》载明了办理入住所需缴纳的房屋面积补差款、代收代缴费用、物业管理费和公共能耗费计算标准。 2018年8月28日，案涉房屋完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。杭州市国土资源局于当日出具的《不动产登记结果告知单》载明，上述不动产权利已登记于不动产登记簿，物权登记现已生效，不再另行颁发不动产权证书。 2018年10月17日，王宏钗委托浙江泽大律师事务所发律师函给高地公司，要求高地公司接函后尽快交付房屋及权属证书并支付违约金。 2019年2月25日，王宏钗、王耀君与高地公司办理了收房手续，交纳了案涉房屋面积补偿和物业基金。同时，王宏钗在产证资料领取签收表上签了字。 另查明，2018年9月26日，王宏钗、王耀君至高德置地中心拍摄的照片显示，面向解放东路的出入口广场处堆放有大量建筑材料，楼宇部分出入口仍搭设有脚手架，部分地下出入口仍有工人施工。 还查明，原告为本案诉讼支付了律师费9920元。 上述事实，有原告王宏钗、王耀君提交的《浙江省商品房买卖合同》、照片、律师函及快递记录单、法律服务合同及发票、《认购协议书》，被告高地公司提交的建建发〔2016〕186号文件、竣工验收备案表、二期环保验收意见、建设工程消防验收意见书、建设工程规划核实确认书、供电证明、水费支付凭证、《交付通知书》及邮寄凭证、交付物品清单、缴费凭证、产证资料领取签收表、购房发票存根、杭州市国土资源局告知单、催款告知函及投递单及双方当事人陈述在案佐证。原告提交的4001室房屋的业主验收表与本案无关，不予确认。原告提交的视频、录音，被告不认可，本院不予确认。原告提交的认购确认单，未能提供原件，不予确认。被告提交的高德置地广场示意图由被告单方制作，不予确认。被告提交的1号楼14楼业主的装修申请材料，与本案原告无关，不予确认。被告提交的缴款通知及缴款凭证，与本案无关，不予确认。 本院认为，原告王宏钗、王耀君与高地公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。 关于逾期交房的违约责任问题。根据合同约定，高地公司应于2017年12月30日前将房屋交付给王宏钗、王耀君。根据本案查明的事实，高地公司确未在合同约定的时间交付房屋，已构成违约。 对于逾期交房的时间的认定，本院认为，高地公司虽于2018年4月24日发函通知王宏钗、王耀君收房，但原告拍摄的照片显示，直至2018年9月26日高德置地中心面向解放东路的出入口广场还在施工中。案涉房屋作为办公用房，房屋所在楼宇的道路畅通也应当是正常使用的基本条件之一。高地公司并未提供证据证明其发函通知交房时，房屋确已具备了正常使用的基本条件。因此，高地公司辩称房屋交付日期应当确定为2018年4月29日，本院不予采信。故本案应以王宏钗、王耀君实际收房日期2019年2月25日为准确定房屋交付日期，逾期交房日期为2018年1月1日至2019年2月25日期间，共计420日。王宏钗、王耀君主张逾期交房违约金计算至实际交付车位之日止，但双方签订的《浙江省商品房买卖合同》未涉及车位，且根据双方陈述，关于车位实质上是赠与合同关系，与本案并非同一法律关系，本案不作处理，双方可另行协商解决。因此，王宏钗、王耀君该项主张本院不予支持。 因双方合同约定，主管部门行政措施导致开发建设期延长的，交房日期可以据实延期。G20峰会期间政府文件要求停工12日，应当在逾期期限内予以扣除。因此，高地公司逾期交房共计408天，违约金为147444.55元（3613837元×0.0001×408天）。高地公司辩称因G20峰会导致的开发建设期限延长时间为60日，与政策文件不符，本院不予采纳。 关于逾期交付权属证书问题。杭州市国土资源局出具《不动产登记结果告知单》已载明不再另行颁发不动产权证书。因不动产权初始登记证书实际已不再发放，王宝钗、王耀君诉请高地公司交付土地及房屋权属证书，本院不予支持。但高地公司仍负有告知王宝钗、王耀君房屋初始登记的信息，交付办理转移登记手续所需其他材料的义务。双方合同约定，高地公司逾期交付的，承诺取得权属证书时间相应顺延。因此，高地公司交付转移登记手续材料应被确定为2019年5月25日，高地公司无需承担该日前的逾期办证违约责任。高地公司主张2019年2月25日交房时，王宏钗已领取办证资料事宜，并提交了签字表，本院对该节事实予以确认。故对原告要求被告支付逾期交付权属证书违约金的诉请，本院不予支持。 关于律师费损失，双方合同未对此进行约定，原告主张该项损失，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告高地（杭州）房地产开发有限公司向原告王宏钗、王耀君支付逾期交房违约金人民币147444.55元，于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告王宏钗、王耀君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4044元，由原告王宏钗、王耀君负担人民币795元，由被告高地（杭州）房地产开发有限公司负担人民币3249元。财产保全申请费人民币1456元，由被告高地（杭州）房地产开发有限公司负担。 原告王宏钗、王耀君于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告高地（杭州）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈维专 人民陪审员  王 澄 人民陪审员  曹俊兰 二〇二〇年四月三十日 代书 记员  李思佳