松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初6949号 原告：前郭县某建筑有限责任公司，住所地前郭县前郭镇。 法定代表人：朱长发，经理。 委托诉讼代理人：李秉潭，公司法律顾问。 委托诉讼代理人：孔凡军，公司职员。 被告：张艳辉，女，1976年5月19日出生，汉族，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：吴丽丽，女，1984年5月6日出生，汉族，住松原市宁江区。 被告：吉林省某房地产开发有限责任公司，住所地吉林省松原市宁江区经济技术开发区。 法定代表人：于金，经理。 委托诉讼代理人：于树森，公司职员。 原告前郭县某建筑有限责任公司（以下简称某公司）与被告张艳辉、吉林省某房地产开发有限责任公司（以下简称某公司）执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告代理人李秉潭、孔凡军，被告张艳辉及代理人吴丽丽，被告某公司代理人于树森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决诉争124号四个车库归原告所有；二、确认被告张艳辉购买车库的行为无效。事实与理由：一、2011年4月11日被告某公司将某小区五栋住宅楼承包给原告进行施工，工程结束后被告某公司无力支付原告工程款，原告将被告某公司诉至宁江区法院，经调解，双方达成合意，法院据此于2018年6月26日作出（2018）吉0702民初1518号民事调解书，内容为被告某公司对未抵顶到位的工程款928,145元及质保金409,101.84元在某小区房产范围内向原告承担给付责任。后经原告申请，宁江区人民法院于2018年7月6日作出（2018）吉0702执1393号之一民事裁定书，裁定对登记在被告某公司名下位于江北某小区15#楼第一层24个车库（即101号至1024号，13幢，丘地号2*4，具体面积以查档证明中的面积为准）进行评估拍卖。上述民事调解书及执行裁定书均系法院依法作出，均可证明原告有权取得某小区15#楼第一层124号车库（简称诉争车库）的拍卖价款。二、被告张艳辉主张其与被告某公司于2014年7月12日签订了商品房买卖合同，购买了124号车库，并提供了交款收据。被告张艳辉指出该车库没有办理产权登记是由被告某公司的原因导致，同时又称2018年5月29日，松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室在松原日报晨讯第九版发布公告，该房屋可以办理不动产首次登记。原告认为，被告张艳辉提供的证据不具有真实性。三、124号车库在原告施工刚结束就抵顶给了原告。根据《物权法》及《不动产登记管理条例》的相关规定，被告未在房产部门办理登记手续，财产转移不合法。原告在向法院申请执行过程中，首先到松原市不动产登记管理中心进行了查询，124号车库未办理登记手续。因此。法院将上述124车库在内的24个车库进行扣押拍卖程序合法有效。四、被告某公司将上述车库及其他车库在抵顶工程款后又转卖他人的行为已涉嫌刑事犯罪，希望人民法院将该犯罪线索移送公安机关立案调查。且原告是某小区的实际施工人，根据《合同法》及相应的司法解释，原告享有优先受偿权。综上所述，希望人民法院依法判决该诉争124号车库属于原告所有，并作出公正判决。 张艳辉辩称：我有商品房买卖合同，交款收据，维修基金，取暖费、电费，可以证明是我买的房子，在原告施工结束抵顶给原告不是真实的。在法院查封之前我已签订有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，不能办理房屋产权不是自身原因未办理过户登记。因某公司的原因未能办理产权登记是2018年5月29日松原市不动产登记解决历史遗留问题在松原市晨讯第九版发布公告决定该争议房屋才可以办理不动产首次登记，不是自身原因不办理产权。 某公司辩称：明珠公司不清楚原告抵顶车库是什么原因；房屋卖给买主明珠公司没有收到一分钱，原告主张移送公安机关我也同意。 本院认定事实如下：某公司与某公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年6月26日作出（2018）吉0702民初1518号民事调解书，调解某公司对未抵顶到位的工程款928,145元及质保金409,101.84元在某小区房产范围内向某公司承担给付责任。该调解书于2018年7月2日发生法律效力。某公司于2018年7月5日向本院申请执行，本院于2018年7月6日作出（2018）吉0702执1393号执行裁定书，对登记在明珠公司名下位于江北某小区15#楼第一层24个车库（即101号至1024号，13幢，丘地号2*4，具体面积以查档证明中的面积为准）予以查封，期限为三年。同日，本院作出（2018）吉0702执1393号之一执行裁定书，对登记在明珠公司名下位于江北某小区15#楼第一层24个车库（即101号至1024号，13幢，丘地号2*4，具体面积以查档证明中的面积为准）进行评估拍卖。案外人张艳辉提出书面执行异议，本院于2019年9月2日作出（2019）吉0702执异122号民事裁定书，解除对位于江北某小区15#第一层124号车库的查封。某公司不服，向本院提起执行异议之诉。庭审中，张艳辉为证明异议成立提供商品房买卖合同、买房收据、维修基金票据、入住费票据、取暖费发票、自来水收据、电费收据、抽油烟机收据、装修买门收据、房屋租赁合同等证据。经质证，某公司认为所有证据都是虚假的，因为涉案的车库已经在2011年8月8日松原市兴环环境工程有限公司抵顶工程款给原告，所以被告的所有证据都是在2011年8月8日以后虚假购买，被告涉嫌转移执行财产。在2017年4月份我们将涉嫌张晓茉的四套车库北侧的两个车库门都换了，南侧车库门锁我们已经换了，并且在换车库锁同时包括我孔凡军的电话还有孙立久的电话已经粘贴在本车库的门上出售，在此期间2017年之前张艳辉没给我打过电话也没提出异议，并且钥匙也在我这。房屋租赁合同无效。明珠公司不发表意见，我不知道。某公司提供宁江区法院民事调解书，证明本案的债权属于原告，并且对于本案的债权的取得原因非常清楚，和原告的诉状是一致的；收据1枚及平面图，证明在2011年8月8日松原市兴环环境工程有限公司将本案案涉的工程款抵顶给原告，具体有南北车库在本案的案涉范围内，证明本案的案涉车库属于原告；宁江区人民法院裁定书（2017）吉0702民初4921号，证明兴环公司抵顶工程款后原告对案涉的24套车库进行了查封，查封时间是自2017年10月10日至2020年10月9日，现在仍在查封过程中，被告无权对案涉的车库进行买卖。经质证，张艳辉认为收据和平面图与本案无关，对真实性有异议，该收据是兴环环境公司向朱长发支付工程款与原告无关，无论是朱长发还是兴环公司与原告均无关系，并且该收据中也并未写明房屋的具体坐落在哪一个小区，因此被告认为该组证据与本案无关，无法证实原告方主张的事实。平面图是原告自己手绘相当于自我陈述不能作为证据。调解书真实性没有异议，对证明问题有异议，调解书据我们了解江北某项目是由吴志学挂靠某公司在其他案件中已经由法院认可，明珠公司授权吴志学经营销售某内楼房销售及收款事项，并授权相关印章，在原告所提供的民事调解书中吴志学没有参与，只是原告与某公司和解，和解内容是某公司认可欠付的工程款在某小区范围内承担给付责任，此事吴志学并不知情，认为此调解书无效。对涉案车库查封也是无效的。裁定书真实性没有异议，查封已经被实际解封，所以无法证实原告方的主张，该裁定书中查封的内容已经于2018年8月24日由宁江区人民法院作出（2017）吉0702民初4921号之二裁定书予以解封。某公司对证据没有意见。认为调解书原告当时起诉我们明珠公司，他应该起诉吴志学或者吴志学成为第二被告，但是原告没有这么做，他们抛开了吴志学直接起诉明珠公司，因为明珠公司对某的事情不那么清楚，明珠公司当时和吴志学签订靠挂协议明确规定所有税费包括一切费用收支归某所有，另外涉及到某松原市中院省高院民事判决都是在某房地产持有在春兴花园范围内负责给付责任。另查明：原吉林省明珠房地产开发有限公司（某公司）于2014年5月13日出具授权书，内容为：“吉林省明珠房地产开发有限公司法定代表人于树森，因业务需要，现授权吉林省明珠房地产开发有限公司江北宁江区某小区负责人吴志学，全权负责经营江北宁江区春兴花园小区所有事务，同时江北宁江区某小区一切经营活动需要使用两套公章，一套为：吉林省明珠房地产开发有限公司公章（公章号22*2），另一套为：吉林省明珠房地产开发有限公司公章，无公章号码，可自行使用，本公司对以上事项无异议，特此声明。”。2018年12月7日，松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室公告载明：“吉林省明珠房地产开发有限公司开发的某，建成于2011年，包括15号楼在内的26栋楼，公告三十日内没有提出异议或异议不成立的，松原市不动产登记中心将为上述楼盘办理不动产首次登记。”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》十七中规定：执行异议之诉案件中，人民法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的“合法占有”进行审查时，应当从对占有的事实和行为两方面进行判断：（一）人民法院判断买受人是否“占有”不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，如买受人是否取得入户门钥匙、是否办理了入住手续以及该买受人及其共同居住人是否交纳了水、电、暖、气及物业等费用。本院于2017年10月10日对案涉房屋予以查封。张艳辉于2014年7月12日与某公司（原明珠公司）对案涉车库签订商品房买卖合同，并交付了全部购房款及入住费。张艳辉对于案涉车库于2014年交纳了住宅专项维修资金。张艳辉交纳了2014年12月11日-2015年1月11日电费、交纳了2013年-2014取暖费。依据松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室公告，案涉车库未办理不动产登记不能归责于张艳辉。综上所述，张艳辉提供的证据可以证明在人民法院查封之前其已合法占有案涉车库。某公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十三条（二）项的规定，判决如下： 驳回前郭县某建筑有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费2,300元，由前郭县某建筑有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长  程景辉 人民陪审员  王兆茹 人民陪审员  柳 娜 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  马轶名