成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5720号 原告：黄平，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住四川省仪陇县。现住成都市温江区。 被告：蒋延仕，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李琼，女，19XX年X月XX日出生，汉族，住成都市金牛区。系被告的妻子，特别授权代理。 被告：李琼，女，19XX年X月XX日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告黄平与被告蒋延仕、李琼民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄平、被告蒋延仕的委托诉讼代理人李琼、被告李琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄平向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告双方归还剩余本金438000元（肆拾叁万捌仟元）；2．判令被告双方归还剩余未付利息218200元（贰拾壹万捌仟贰佰元）；3．判令本案诉讼费由被告承担；4．判令被告利息应支付至本金金额归还为止。事实与理由：2014年9月23日原告黄平与被告蒋延仕，李琼夫妻二人签订个人抵押借款合同，并用被告双方夫妻名下共有房产（坐落于：成都市金牛区）到成都市房管局进行抵押登记，约定借款金额：450000元（肆拾伍万元整）。借款利率：先息后本2.5%每月，借款期限3个月，到期日为2014年12月22日。但合同到期后，被告双方均不履行合同约定。黄平多次催收后，经双方多次协商一致被告双方同意将金牛区蜀西路X号X栋X层40XXX3两套办公用房整体出租给黄平，然后由黄平转租出去收取租金用来归还借款本金及利息。由于合同约定的利息为2.5%每月，以及二被告承诺的违约金，均已经超过国家法律规定的利息范畴，所以本人自愿放弃法律超额部分利率，按照法律规定的年利率不超过24%，月息2%计算；合同约定的还款方式为先息后本，自合同签订生效日计算利息以及抵扣情况如下：2014年9月23日-2015年9月22日利息：45万＊2%＝9000／月，9000＊12＝10800%年，2014年9月23日-2015年9月22日抵扣情况：0，未付利息为：108000元；2015年9月23-2016年9月22日利息：45万＊2%＝9000／月，9000＊12＝108000年，2015年9月23-2016年9月22日抵扣情况：20000＋46500＝66500元，未付利息为：108000-66500＝41500元；2016年9月23-2017年9月22日抵扣情况：50000＋44300＝94300元，未付利息为：108000-94300＝13700元；2017年9月23-2018年9月22日利息：45万＊2%＝9000／月，9000＊12＝108000年，2017年9月23-2018年9月22日抵扣情况：53000元，未付利息为：108000-53000＝55000元；2018年9月23-2019年9月22日利息：45万＊2%＝9000／月，9000＊12＝108000年，2018年9月23-2019年9月22日抵扣情况：120000元，未付利息为0，抵扣本金为：120000-108000＝12000元。综上：截止2019年9月22日，未付利息为：108000＋41500＋13700＋55000＝218200元（大写：贰拾壹万捌仟贰佰元），未付本金为：450000-12000＝438000元（大写：肆拾叁万捌仟元）。 自2016年1月15日起房屋开始出租，黄平收到6次租金，其余部分除了中介费，物业水电，维修中央空调，维修墙面，换锁等必要开销外全部退还给被告：第一次：20,000元（贰万元整）时间，2016年1月15日；第二次：46,500元（肆万陆仟伍佰元整）时间：2016年7月15日；第三次：50,000元（伍万元整）时间：2017年1月15日；第四次：44,300元（肆万肆仟叁佰元整）时间：2017年7月13日；第五次：53,000元（伍万叁仟元整）时间：2018年1月17日；第六次：120,000元（壹拾贰万元整）时间：2019年3月1日。合计：333800（叁拾叁万叁仟捌佰元整）。综上，原告向法院提出诉请，请求支持。 蒋延仕、李琼共同辩称：对于当初借的45万元认可，借款期间原告收取了我们房子的房租，应当予以抵扣本金。认可5万元的利息，一共愿意给原告50万元，然后用50万元减去原告收取的房租就是我愿意给原告的钱。 本院经审理认定事实如下：2014年9月23日，黄平与蒋延仕、李琼签订《个人抵押借款合同》，约定黄平向蒋延仕、李琼提供借款45万元整，借款利率为每月2.5%，借款期限为3个月即自2014年9月23日至2014年12月22日；蒋延仕、李琼将其位于金牛区房屋作为抵押为该借款提供担保并办理了抵押登记手续，抵押期限自抵押登记之日起至借款合同债务履行完毕止。同日，黄平向蒋延仕转账支付450000元。同日，蒋延仕和李琼向黄平出具承诺书，载明：本人蒋延仕和李琼因经营周转向朋友黄平借款45万元正（大写肆拾伍万元正）。郑重承诺此借款不用于违法他用，保证在借款到期之前归还借款，绝不故意拖欠本息，如到期未按时归还自愿接受每天1%罚息，并及时处理资产或配合融资以达到偿还借款、利息。用款期限三个月，2014.9.23-2014.12.24。同日，蒋延仕和李琼向黄平出具收条，载明蒋延仕和李琼收到黄平的转款450000元。2018年2月1日，李琼出具《关于替李琼蒋延仕代收丰德羊西中心租金的情况说明》，载明：由于来往资金时间较长，交易资金没有及时打收条，特做此说明，一：从2016年元月15日起跟戴坚强签订租房合同到2017年7月戴坚强退租日止，黄平代理李琼，蒋延仕收到三次租金，其中一部分退还李琼，剩余部分作为李琼，蒋延仕支付给黄平借款的利息及本金。 第一次代收17000＊6=102000＋17000=119000，退还李琼99,000元（缴纳物业费8万多）。黄平收到20,000元（大写两万元整）第二次代收租金56,500元，代李琼向邓杰支付一万元，（李琼向戴坚强预支45,500元），黄平收到46500（大写肆万陆千伍佰元整）第三次代收17000＊6=102000，退还李琼，蒋延仕52,000元，黄平收到50000（大写伍万元整）合计：20000＋46500＋50000=116500（大写：十一万六千五百）二：2017年7月13日起跟曾学峰签订的租房合同，黄平代理李琼收到租金85000＋14400＋17000=116400（大写十一万六千四百元整），其中72,100元退还李琼，黄平收到44,300元（大写四万四千三百元整）。三：2018年1月17日转租成都叁伍玖配物流有限公司陈兴强，收到一年十二个月的租金120,000元（大写：拾贰万元整）押金5000，（大写：伍仟元整），其中75,000元退还给李琼。黄平收到50,000元，（大写：伍万元整）。以上内容经李琼单方签字，表示李琼蒋延仕对以上账目认同，并按照借款合同约定先息后本的原则支付完利息的情况下剩余部分支付借款本金。 庭审中，黄平与蒋延仕、李琼对于黄平代为收取金牛区蜀西路X号X栋X层4XX、4XX房的租金用于抵扣蒋延仕、李琼向黄平借款的情况予以确认，具体收取租金用于抵扣借款的情况如下：2016年1月15日代收20,000元、2016年7月15日代收46,500元租金、2017年1月15日代收50,000元、2017年7月13日代收44,300元、2018年1月17日代收53,000元、2019年1月17日代收120,000元、2020年3月4日代收10,000元、2020年3月13日代收10,000元，上述金额共计353,800元。 上述事实，有原被告的身份信息、原被告的当庭陈述、《个人抵押借款合同》、收条、承诺书、《租房合同》、房屋他项权证、《关于替李琼蒋延仕代收丰德羊西中心租金的情况说明》、收款收据、汇款申请书、国内汇款付款通知书、收条说明、短信记录等证据审核在卷，本院予以确认。 本院认为，蒋延仕、李琼在黄平处借款45万元，有黄平出具的《个人抵押借款合同》、收条、承诺书和银行卡取款业务回单等证据及蒋延仕、李琼的自认予以证实，本院予以确认。截至法庭辩论终结前，被告蒋延仕、李琼仍未完全向原告黄平履行还款义务，故对于黄平要求蒋延仕、李琼偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于蒋延仕、李琼应偿还借款本息的金额，本院评议如下：双方签订的《个人抵押借款合同》约定利息为每月2.5%，已超过法律规定的范围，本案中黄平仅要求按照年利率24%的标准计算利息，本院予以支持。李琼向黄平出具的《关于替李琼蒋延仕代收丰德羊西中心租金的情况说明》明确约定“以上内容经李琼单方签字，表示李琼蒋延仕对以上账目认同，并按照借款合同约定先息后本的原则支付完利息的情况下剩余部分支付借款本金”，故对于黄平代收的房租应当按照先息后本的顺序抵扣案涉借款。经依法分段计算后，黄平主张截至2019年9月22日蒋延仕、李琼尚欠借款本金438,000元，未超过合同约定，本院予以确认。庭审中黄平自认分别于2020年3月4日及3月13日代收了房租共计20,000元，用于抵扣利息后，截至2020年3月13日，蒋延仕、李琼应支付黄平借款本金438,000元及利息231,932元，利息计算至本金付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告蒋延仕、李琼于本判决书生效之日起五日内向原告黄平偿还借款438,000元以及截至2020年3月13日的利息231,932元，并支付自2020年3月14日起的利息（利息以438,000元为本金，按照年利率24%计算至本金付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,181元，由被告蒋延仕、李琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘路茜 二〇二〇年四月三日 书记员  姚 杰