广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终196号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范一维，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄瑞君，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周建卫，男，1973年10月7日出生，汉族，住河南省登封市。 委托诉讼代理人：吴书茵，广西南港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄馨，广西南港律师事务所实习律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人周建卫商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周建卫的诉讼请求，支持富乐华公司的反诉请求；2.本案诉讼费用由周建卫承担。事实和理由：一审判决认定富乐华公司解除合同不符合合同条款、周建卫无须承担违约责任均无事实和法律依据。一、在合同签订后，周建卫一直未能办理按揭手续，富乐华公司于2019年4月3日向一审法院提起诉讼，请求解除合同，但该院作出(2019)桂0602民初987号判决，以富乐华公司的合同解除权己过除斥期间为由驳回了富乐华公司的诉讼请求并判令继续履行案涉合同。在判决生效后，富乐华公司继续履行案涉合同，于2019年7月16日向周建卫送达了《关于补齐资料并办理贷款手续的通知》,要求周建卫在接到通知后七日内交齐办理按揭贷款手续的全部材料并办理按揭手续，同时在该通知后附上了港口北部湾银行办理按揭所需的按揭材料清单。但周建卫直至今日，仍未能按照案涉合同约定及通知要求向富乐华公司处提交办理按揭贷款的材料。周建卫收到通知后仍拒绝履行办理按揭贷款的合同基本义务的情况下，富乐华公司根据前述合同约定己重新获得了一个新的合同解除权，有权解除案涉合同。二、周建卫逾期支付购房款并单方面要求变更付款方式的行为属于严重违约行为，一审判决判定周建卫无须承担违约责任属于认定事实错误。周建卫逾期三年未履行合同义务及在合同签订三年后随意要求变更付款方式的行为属于严重违约行为,应承担违约责任。富乐华公司已在一审中提交了相关证据证明己适当履行了通知义务，且有权拒绝富乐华公司提出的更改付款方式的单方面要求。《合同法》要求合同订立双方均恪守合同约定，并适当履行合同义务，法律亦应保护守约方合法权益。同时，在因周建卫持续三年的违约行为给富乐华公司造成了极大利息损失的情况下，一审判决无视周建卫的违约行为,认定其不应承担违约行为并支持了其随意改变合同约定付款方式的要求，严重影响了房屋交易的确定性、安全性与稳定性，减损了合同约束力，同时助长了购房者拖延不履行付款义务的风气，导致富乐华公司无法依合同约定解除合同，极大损害富乐华公司的合法权益。三、关于合同备案问题，合同第十九条约定，买受人在签订合同当天应当提交符合个人登记的全部材料，如果没有按时提交，办理手续的时间应当顺延至被上诉人提交全部材料的三十日内。即周建卫认为没有办理备案登记是富乐华公司的责任，但未提交相关证据。另，周建卫所称办理按揭手续取决于富乐华公司与按揭银行，但实际上与周建卫购买同一小区同一单元的其他业主均已办理完成相关的按揭手续，周建卫无法办理的原因，仅仅是其一直未能提供相关的办理资料，已属严重违约。 周建卫辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、周建卫不存在违约，涉案商品房合同应继续履行。涉案合同签订后，富乐华公司一直未通知周建卫前去办理按揭手续，导致合同未能履行，直至(2019)桂0602民初987号民事判决生效后，富乐华公司才通知周建卫提交贷款资料，但周建卫认为，时间已过那么久，其已不需要按揭贷款，可以一次性交付房款，但富乐华公司却要求周建卫承担之前起诉解除合同所需的律师费、违约金，诉讼费，故周建卫只能起诉要求继续履行合同。二、涉案合同需提交的资料周建卫均已按照富乐华公司指导提交，不存在个人资料不全致使无法进行备案，如个人资料不全，富乐华公司可向周建卫追补，故涉案商品房并未按约在合同签署后30日内进行备案登记，导致无法办理按揭贷款，该责任应由富乐华公司承担。 周建卫向一审法院起诉请求：1.富乐华公司继续履行《商品房买卖合同》（编号：钻6-272)，收取购房余款227000元后一个月内，办理好所购房屋的相关手续；2.本案的诉讼费由富乐华公司承担。 富乐华公司向一审法院反诉请求：1.解除周建卫、富乐华公司签订的编号为钻6-272的《商品房买卖合同（预售）》；2.周建卫向富乐华公司支付违约金200636.8元。 一审判决查明事实：2016年3月15日，周建卫、富乐华公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定周建卫购买富乐华公司开发的防城港市中央商务区钻石园6号楼2单元35层3501号房合同总价324655元，采用贷款方式付款，周建卫应于2016年3月16日前支付首期房款97655元，余款227000元申请贷款支付；按揭贷款的银行由富乐华公司指定，周建卫应在签订合同之日将办理按揭所需资料完整提供给富乐华公司，并按富乐华公司或按揭银行通知的时间到按揭银行办理手续，每逾期一日按总房款的万分之五向富乐华公司支付违约金，逾期超过15天的，富乐华公司有权解除合同。合同签订后，周建卫支付了首期款97655元，余款尚未支付，也未办理银行按揭手续。2019年4月3日，一审法院依法受理富乐华公司诉周建卫商品房预售合同纠纷一案，依法作出（2019）桂0602民初987号判决，驳回了富乐华公司要求解除案涉合同、周建卫支付解除合同违约金及律师费的全部诉讼请求。2019年7月15日，富乐华公司向周建卫发出了《关于补齐资料并办理贷款手续的通知》，要求其在接到通知7日内交齐办理按揭贷款手续需要的全部有效资料，并在交齐材料后5个工作日内到银行办理完所有按揭贷款手续和缴清相关费用。周建卫在接到上述通知后，与富乐华公司协商变更付款方式为一次性付款，双方未达成一致意见。2019年8月2日，富乐华公司向周建卫发出《解除合同通知书》，周建卫于2019年8月3日签收该通知。后周建卫于2019年8月9日向一审法院提起本案诉讼。 一审法院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，周建卫应在签订合同之日将办理按揭所需资料完整提供给富乐华公司，并按富乐华公司或按揭银行通知的时间到按揭银行办理手续，逾期超过15天的，富乐华公司有权解除合同。双方签订合同之日为2016年3月15日，富乐华公司的解除权于2016年3月31日形成，富乐华公司并未在该解除权发成一年内行使，解除权已消灭。富乐华公司在2019年7月15日发送补齐按揭材料的通知，实际上对提交按揭材料的时间进行了变更，不符合该合同条款的约定，富乐华公司以该条款要求解除合同不予支持。其次，周建卫有主动履行的意愿和经济能力一次性支付购房尾款，一次性付款既能达到双方订立合同的预期，也有利于交易的稳定，富乐华公司拒绝变更付款方式要求周建卫继续按揭付款，不符合常理以及商品房市场的交易习惯，因此，双方应当继续履行案涉合同。周建卫尚有余款未付清，办理房屋相关手续的条件也并未满足，周建卫应待条件满足后另行主张。 关于富乐华公司要求周建卫支付违约金的问题。根据合同约定，按揭贷款的银行由富乐华公司指定，周建卫应在签订合同之日将办理按揭所需资料完整提供给富乐华公司，并按富乐华公司或按揭银行通知的时间到按揭银行办理手续，每逾期一日按总房款的万分之五向富乐华公司支付违约金。合同虽然约定了提交材料的时间为签订之日，但富乐华公司未能提交证据证明其在当时已向周建卫告知指定的银行及办理按揭所需材料的清单，因其未履行通知义务才导致周建卫违约。直至2019年7月15日富乐华公司才告知周建卫所需按揭材料的清单，也仍未指定办理手续的银行，且周建卫在收到该通知后已与富乐华公司协商付款事宜，因此，周建卫不应当承担该违约责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、周建卫与富乐华公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》（编号：钻6-272)；二、驳回周建卫的其他本诉请求；三、驳回富乐华公司的全部反诉请求。本诉案件受理费4705元，减半收取2352.5元，由周建卫负担。反诉案件受理费4309.56元，减半收取2154.78元，由富乐华公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，周建卫与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。 关于涉案合同是否应继续履行的问题。合同约定买受人选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款。周建卫主张其已有经济能力可一次性支付购房尾款，故拒绝再办理按揭贷款手续，但富乐华公司拒绝对付款方式进行变更，主张周建卫行为已构成违约，其有权解除合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》的立法目的是尽量使合同有效,鼓励和促进交易,实现合同利益最大化，合同解除制度本身也是为制约违约,促进守约。本案中,富乐华公司直至2019年9月15日才通知周建卫按揭贷款所需材料,已超过约定的交房时间，未构成合理履行合同义务。周建卫收到办理按揭所需资料通知后积极与富乐华公司协商付款事宜，有主动履行的意愿，且已有经济能力进行一次性支付购房尾款，如富乐华公司予以接受，继续履行合同，既可达到其订立合同的主要目的，也在最大限度内维持了原有合同关系与交易的稳定性，且周建卫一次性支付尾款并不会有违公平原则而给富乐华公司带来负担。反之，如因支付方式的变更而解除合同,将与双方当事人订立合同的初衷以及合同法关于尽量使合同有效的立法目的相背离。综上，本院认定富乐华公司无权以周建卫变更尾款付款方式为一次性支付为由解除合同，涉案合同应继续履行。 关于周建卫是否应向富乐华公司支付逾期付款违约金的问题，合同附件十一补充协议第四条约定，出卖人有通知买受人到其指定的银行办理按揭手续的义务，买受人应在合同签订之日将出卖人办理按揭贷款所需资料完整地提交给出卖人的义务。本院认为，一般而言，办理购房按揭贷款手续确实需要开发商提供必要协助，即开发商与银行签订合作协议，由开发商提供资信证明及项目审批等相关材料并提供阶段性担保的前提下，银行才可能审批通过买手人的购房按揭贷款。本案中，富乐华公司并未举证证明其在合同签订时已向周建卫指定银行并告知通知办理按揭所需材料，亦未举证证明无须其指定银行买受人也能办理按揭贷款手续的证据，故未能及时通过办理按揭贷款支付购房尾款的责任不在周建卫，富乐华公司关于周建卫未按时提交贷款所需资料的主张，本院不予采纳。富乐华公司直至2019年7月15日才向周建卫告知所办理按揭所需资料，也仍未指定银行，周建卫在收到该通知后已与富乐华公司协商付款事宜，未构成逾期付款，故富乐华公司无权要求周建卫支付逾期付款违约金。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9014.56元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年四月二十日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪