江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1328号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡庆红，男，1974年10月22日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：李文渊，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐小伟，男，1973年1月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。上诉人胡庆红、上诉人唐小伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初4991号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡庆红上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判支持胡庆红一审诉讼请求；2.由唐小伟负担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审对唐小伟隐瞒拆迁事实，欺诈胡庆红签订第三期不合理租赁合同的事实认定不清，导致法律适用错误。双方签订的第一期租赁合同第7条约定有装修赔偿；双方签订的第二期租赁合同第7条约定不可抗力导致的损失，各自负责，但未明确约定拆迁不赔偿；双方签订第三期租赁合同时，唐小伟已明知拆迁的事实，唐小伟利用其优势地位，利用信息不对称，隐瞒真相欺诈胡庆红签订第三份租赁合同，故意侵犯胡庆红作为承租人享有的财产性权益。二、一审认定胡庆红应当继续向唐小伟支付房屋占有使用费错误，有失公允。政府作出搬迁（拆迁）决定后，已产生物权变动的法律效力，2017年9月11日后唐小伟无权收取租金。唐小伟与政府于2018年8月18日签订《企业(工业)房屋搬迁补偿协议书》后，涉案资产归政府，唐小伟获得资产补偿，唐小伟既获得资产补偿又收取房屋租金，属于双重获利，显然违背公平公正原则。作出搬迁（拆迁）决定的主体即政府未向唐小伟主张《企业(工业)房屋搬迁补偿协议书》下的合同责任，唐小伟无权向胡庆红主张腾房及支付使用费。唐小伟未合理补偿胡庆红，在租赁合同权利义务中，胡庆红有权抗辩。故有权提起腾房、支付使用费要求的应是作出搬迁（拆迁)决定的主体，而非唐小伟。三、如本案非拆迁而是搬迁，那唐小伟更应补偿胡庆红的合理损失。相城区澄阳街道徐庄社区的环境综合整治导致所在区域企业搬迁，整治行为在法律性质上不属于拆迁（征收）行为。双方之间的租赁关系因政府的环境整治行为而终止，胡庆红遭受的损失经评估和搬迁协议固定，唐小伟应当向胡庆红支付。上诉人唐小伟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回胡庆红的全部诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判胡庆红支付唐小伟自2019年1月20日起至实际返还房屋之日止，按30万元／年的标准计算的房屋占有使用费，并支付水电费5216元；3.一、二审诉讼费用均由胡庆红承担。事实和理由：一、一审法院关于搬迁费、停产停业损失是对胡庆红的专属补偿的认定，没有法律依据和合同依据。首先，没有任何法律法规规定，搬迁费、停产停业损失是对承租人的专属补偿。其次，《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》中，唐小伟是合同相对方，协议中所约定的全部补偿包括搬迁费、停产停业损失等，都是拆迁方对于唐小伟的补偿。胡庆红与唐小伟之间的权利义务应当以租赁合同的约定来判断。再次，胡庆红在整个租赁期间占有使用房屋，至今没有向唐小伟交还房屋，根本不存在搬迁费和停产停业损失。二、房屋占有使用费应当严格按照租赁合同约定的标准计算。租赁合同第九条明确约定，延期退租的，按照租赁期内双倍租金标准计算占有使用费。胡庆红本应在2019年1月19日交还房屋，但胡庆红一直拒绝交还房屋，导致唐小伟无法领取剩余拆迁款，给唐小伟造成利息损失约上百万元。胡庆红明知不交还房屋会给唐小伟带来巨大经济损失，且损失会不断扩大，仍然拒绝交还房屋，为显示法律的公平合理，起到惩戒和警示作用，胡庆红应当按照租赁合同第九条约定的标准30万元／年向唐小伟支付房屋占有使用费。原审原告胡庆红向一审法院起诉请求：1.判令撤销双方于2017年12月27日签订的《房屋租赁协议》；2.判令唐小伟支付各项损失暂计707000元（搬迁费5000元、停产停业损失补偿费152000元、装修补偿费400000元、退还租金150000元）。一审诉讼中，胡庆红撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令唐小伟支付搬迁补偿费14248元、停产停业补偿费114000元、装修及附着物补偿费282435元、漏评装修隔断81596.64元、退还租金150000元、押金5000元，合计647279.64元。反诉原告唐小伟向一审法院反诉请求：1.判令胡庆红立即搬离并交还唐小伟苏州市相城区依福园路2号门面1间二楼7间房屋；2.判令胡庆红支付唐小伟自2019年1月20日起按照30万元/年的标准计算至实际还房之日止的房屋占有使用费;3.判令胡庆红支付唐小伟水费1101元、电费4533元。一审法院认定事实如下：2014年1月1日，唐小伟作为出租方（甲方），胡庆红作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁协议》一份，约定唐小伟将位于苏州市相城区依福园“锦盛厂”二楼的房屋租赁给胡庆红作经营使用，租期期限自2014年1月1日至2015年12月31日，年租金135000元。2015年4月2日，唐小伟书写凭证一份，载明因火灾原因，将租期延长20天作为胡庆红损失的补偿。2015年12月23日，唐小伟与胡庆红续签房屋租赁协议，约定租期期限自2016年1月20日至2018年1月19日，年租金145000元。2017年12月27日，唐小伟（甲方）与胡庆红（乙方）再次续签房屋租赁协议，约定：乙方向甲方承租相城区依福园路2号门面1间、二楼7间作经营使用，租赁期限自2018年1月20日起至2019年1月19日，年租金15万元，一次性交清，先付后用，乙方承担经营上的税收等相关费用及水电。合同第六条约定：在租赁期间内如承租人须对租赁进行装修、改建，需事先经出租方同意，且承租方应书面保证对租赁物主结构不造成影响，保证消防安全。否则由此造成的后果由承租方负责，装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有，承租方无权对此主张权利或要求出租方予以补贴。合同第八条约定：在租赁期如遇上不可抗力的影响导致双方有关损失，均由各自负责。如遇上行政规划调整及上级政府的有关规定，涉及厂房拆迁等事项，致使本合同不能履行，乙方予以服从，甲方除退还乙方未到期的租金外，不承担任何赔偿责任，乙方表示无异议。合同第九条约定：在即将租赁届满时，是否续租或停租，双方必须提前三个月各自通知对方，如要续租必须提前一个月办理续租手续，否则视为乙方放弃续租权，合同到期搬出，押金不退。如要停租，在期满时，乙方必须一次性全部退出，否则视为乙方放弃了对该所租标的内货物的所有权，由甲方全权处理。如延期退租按租赁期内的租金按日双倍计算租金支付给甲方。胡庆红承租案涉房屋用于经营相城经济开发区胜亚宾馆。胡庆红与唐小伟确认，胡庆红承租依福园路2号一楼一间、二楼七间房屋，面积约380平方米，胡庆红已支付租金至2019年1月19日，并在第一次签订租赁协议时支付押金5000元。对于案涉房屋的建造由来，唐小伟陈述，依福园路2号土地系其岳父唐锦荣名下的吴县市蠡口锦盛家具经营部（已注销）名义承租的，但实际系由唐小伟投资建设的房屋。唐小伟为此提供以下证据：1.土地租赁协议，证明苏州市相城区陆慕镇人民政府于2001年7月30日将12亩土地租赁给“吴县锦盛红木家具厂”(合同承租人签字人为唐小伟)。2.立项申请、苏州市相城区发展计划局文件，证明吴县市蠡口锦盛家具经营部于2001年8月23日向相城区发展计划局申请建房4000平方米。3.苏州市相城区固定资产投资项目申请表，证明建房申请得到苏州市相城区陆慕镇建设管理所、苏州市相城区建设局的批准。4.企业资料查询表，证明吴县市蠡口锦盛家具经营部为个体工商户，登记经营人为唐锦荣，现已注销，苏州相城经济开发区锦盛家具厂系个体工商户，登记经营人为唐小伟。5.户口簿、结婚证，证明唐小伟与唐丽萍系夫妻关系，唐锦荣系唐丽萍之父。2017年9月11日，徐庄居委会向锦盛红木家具厂（唐小伟）发出通知，载明主要内容为，根据上级淘汰落后产能及清理低层次产业的要求，决定对依福园路的企业启动搬迁，该公司已纳入搬迁范围。2018年1月16日。徐庄居委会发出通知一份，定于2018年1月22日对涉及的企业进行资产评估、清点。2018年8月5日，徐庄居委会发出《告知书》一份，内容为：“各经营户：根据工作步骤，对依福元路已纳入搬迁地块的区域，将于2018年8月15日开始进行围挡，希你接到告知书后早作准备。谢谢配合。特此告知”。2018年8月18日，徐庄居委会、苏州市恒澄建设发展有限公司（甲方）与唐小伟（乙方）签订《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》，约定甲方补偿乙方29380126元，乙方自签订协议后30日内将企业未作补偿的设备及材料等物品搬运完毕并交出钥匙，对已作补偿资产归甲方，由甲方负责拆除。拆迁部门委托相关机构出具的房屋搬迁补偿价值评估表，载明补偿标准为：批建房屋价值3704985元（2572平方米）、其他房屋价值10922948元（9650平方米）、简易房价值343657元、装修价值3936575元、附着物价值916966元、搬迁补偿价值302226元、停产停业损失2956190元、奖励1462793元。唐小伟对上述证据真实性无异议，其陈述因尚未交还房屋，所以仅收到一半的补偿金。2019年1月22日，唐小伟向胡庆红邮寄通知一份，要求胡庆红因租赁期满立即搬离房屋，否则应按照年租金30万元的标准支付房屋使用费。诉讼中，胡庆红陈述，政府部门于2019年8月份对案涉房屋进行了围挡，故此后无法正常经营，之后房屋内发生了盗窃行为。唐小伟举证旅客住宿登记单证明至少在2018年12月底宾馆还处于营业状态。对于水电费，双方确认胡庆红支付水电费至2018年12月10日（电费5008.75元、水费888.3元）。唐小伟举证其妻子唐丽萍与胡庆红的微信聊天记录、手写水电费账单、电表照片证明胡庆红尚欠水电费，胡庆红庭审中不予认可。胡庆红主张，其按照拆迁部门确定的标准主张装修赔偿，按照拆迁部门确定的搬迁补偿费主张搬迁费用，按照每平方米300元的标准主张停产停业损失，另主张漏评部分的装修赔偿。胡庆红进一步提供以下证据证明其主张：1.拆迁部门委托相关机构作出的批建房屋评估单、装修及附着物评估单，载明拆迁评估的装修价值。2.拆迁部门委托相关机构出具设备搬迁及其他构筑物评估明细表，胡庆红陈述其中三项搬迁费系与其承租房屋相关，分别为：盛亚宾馆空调6400元、盛亚宾馆木板平台648元-现值、监控系统（摄像头6只）7200元-现值。3.安装维护单及相应维修发票、照片，证明胡庆红在承租房屋安装了监控系统。4.“柏成民生”向寒山闻钟网站咨询停产停业损失的计算方法，寒山闻钟网站相城区便民服务员答复：有批复文件的房屋按照300元/平计算，无批复文件的按照房屋重置价值的20%计算。就案涉房屋拆迁情况，一审法院向苏州市相城区人民政府房屋征收办公室发函咨询，其答复为：苏州市相城区依福园路2号目前并无政府征收。一审庭审中，一审法院释明胡庆红应及时交还房屋以减少损失，胡庆红表示于2019年11月20日前搬空并交还房屋，但双方未完成交接。胡庆红表示唐小伟拒绝接受房屋，双方未办理交接。唐小伟表示未能交接的原因在于胡庆红要求先签订赔偿协议,否则不交还房屋。一审法院认为，虽出租给胡庆红的涉案房屋未办理不动产权证书，但根据唐小伟提供的立项申请、苏州市相城区发展计划局文件、苏州市相城区固定资产投资项目申请表，一审法院认定唐小伟有权就涉案房屋与胡庆红签订租赁合同。唐小伟于2018年与政府相关部门签订拆迁协议，但房屋实际并未交接，唐小伟仍为合法权利人，有权对房屋占有、使用、收益，故唐小伟有权作为原告就涉案房屋所发生的纠纷进行权利主张。唐小伟与胡庆红签订的《房屋租赁协议》系双方作为平等的民事主体签订，唐小伟并不具备垄断优势，并无证据证明唐小伟存在欺诈、胁迫等情形，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，胡庆红主张该协议因欺诈应予以撤销，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于胡庆红要求唐小伟赔偿装修补偿费、搬迁费、停产停业损失的主张。一审法院认为，虽然案涉土地未发生政府征收，但根据徐庄居委会与唐小伟签订的《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》，应认定系符合双方协议约定的拆迁行为，协议第八条的约定适用于本案。该条款的约定表明合同签订时双方均对案涉房屋可能发生拆迁存在合理预期，该条款并未显失公平。协议第六条约定装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有，协议第八条约定出租方不因拆迁补偿承租方，现胡庆红在整个租赁期间内占有、使用租赁物，唐小伟根据协议约定无需赔偿胡庆红装修损失。但是，基于公平考虑，拆迁补偿中的搬迁费、停产停业损失是拆迁中对实际经营人的专属补偿，该部分款项应由唐小伟支付给胡庆红。根据设备搬迁及其他构筑物评估明细表中的记载，“盛亚宾馆木板平台648元-现值”、“监控系统（摄像头6只）7200元-现值”系对构筑物的补偿，不属于搬迁费，胡庆红无权主张该部分费用，空调6400元属于搬迁费，唐小伟应支付胡庆红。根据房屋搬迁补偿价值评估表的记载，停产停业损失的计算方法与寒山闻钟“有批复文件的房屋按照300元/平计算，无批复文件的按照房屋重置价值的20%计算”的回复一致，胡庆红主张114000元（380平方米×300元），一审法院予以认定。关于胡庆红要求唐小伟退还房屋租金的主张，因胡庆红占有、使用房屋至今，一审法院不予支持。关于胡庆红要求唐小伟退还押金的主张，因租赁协议明确约定租期届满后押金不予退还，一审法院不予支持。关于唐小伟的反诉诉请，一审法院认为，租赁协议到期后，胡庆红理应按照约定返还唐小伟房屋，唐小伟要求其返还房屋的反诉请求，一审法院予以支持。因合同约定装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有，胡庆红在搬离时不得破坏与房屋形成附合的装修、附着物等设施。胡庆红在租赁期满后占有使用房屋拒不返还，应向唐小伟支付房屋占有使用费，但唐小伟按照双倍租金主张，明显过高，一审法院调整为按照合同约定的租金标准计算。对于水电费，胡庆红在书面答辩状中对水电费5216元无异议，庭审中又予以否认，违反禁止反言的原则，一审法院对该水电费予以认定，胡庆红应予以支付。唐小伟主张超出该金额的水电费，证据不充分，一审法院不予支持，其可在交还房屋时与胡庆红对未付的水电费一并结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、唐小伟于判决生效之日起10日内支付胡庆红搬迁费6400元、停产停业损失114000元，合计120400元。二、胡庆红于判决生效之日起10日内向唐小伟返还所承租的位于苏州相城经济开发区的房屋（一楼一间、二楼七间，约380平方米）。三、胡庆红于判决生效之日起10日内支付唐小伟自2019年1月20日起至实际返还房屋之日止，按150000元/年的标准计算的房屋占有使用费，并支付唐小伟水电费5216元。四、驳回胡庆红的其他诉讼请求。五、驳回唐小伟的其他反诉请求（上述第一项、第三项可相互抵扣）。本诉案件受理费10273元，由胡庆红负担8362元，唐小伟负担1911元；反诉案件受理费2568元，由胡庆红负担1260元，唐小伟负担1308元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2017年12月27日唐小伟与胡庆红签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应按约履行。合同中的相关约定表明双方对房屋拆迁均有合理的预期，如胡庆红不能接受合同条款，有权选择拒绝签订合同。胡庆红主张唐小伟欺诈其签订该份合同，缺乏依据，本院不予支持。关于胡庆红主张的装修及附着物补偿费，本院认为，根据合同第六条的约定，承租方装修、改建增加的附属物产权属于出租方所有，承租方无权对此主张权利或要求出租方予以补贴，故胡庆红要求唐小伟补偿装修及附着物，不应支持。关于胡庆红主张的搬迁补偿费、停产停业补偿费，本院认为，根据合同第八条的约定，在租赁期间如遇上行政规划调整及上级政府的有关规定，涉及厂房拆迁等事项，致使合同不能履行，承租方予以服从，出租方除退还承租方未到期的租金外，不承担任何赔偿责任，承租方表示无异议。在涉案房屋租赁期间，徐庄居委会与唐小伟签订了《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》，应视为已发生合同第八条约定的情形，双方之间应适用第八条的约定。根据第八条的约定，在此情形下，唐小伟不承担任何赔偿责任，故胡庆红要求唐小伟支付搬迁补偿费、停产停业补偿费，不应支持，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。关于唐小伟主张的房屋占有使用费，胡庆红认为唐小伟无权收取，对此本院认为，唐小伟虽与政府相关部门签订了搬迁补偿协议，但房屋实际并未交接，唐小伟仍有权基于房屋租赁合同关系向胡庆红主张权利。胡庆红在租期届满后占有使用房屋拒不返还，应当向唐小伟支付房屋占有使用费。根据合同第九条的约定，如延期退租按租赁期内的租金按日双倍计算租金，本院认为，双方约定的双倍租金实为逾期返还房屋的违约金，唐小伟主张按双倍租金标准计算房屋占有使用费，含有主张违约金的意思表示，但合同约定的违约金明显过高，本院酌情将房屋占有使用费标准调整为原租金标准的1.3倍即195000元／年。综上，胡庆红的上诉请求不能成立，唐小伟的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初4991号民事判决主文第二项；二、撤销苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初4991号民事判决主文第一、三、四、五项；三、胡庆红于本判决生效之日起10日内支付唐小伟自2019年1月20日起至实际返还房屋之日止，按195000元/年的标准计算的房屋占有使用费，并支付唐小伟水电费5216元。四、驳回胡庆红的诉讼请求。五、驳回唐小伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10273元，由胡庆红负担；一审反诉案件受理费2568元，由胡庆红负担1798元、唐小伟负担770元。胡庆红预交的二审案件受理费12841元，由胡庆红负担；唐小伟预交的二审案件受理费12841元，由胡庆红负担12071元、唐小伟负担770元。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年四月二十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。