江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1362号上诉人（原审被告）：徐小星，男，1953年6月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：严建坤，江苏赛杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴培生，男，1957年1月16日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：肖根宝，江苏正文人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秀梅，江苏正文人律师事务所律师。上诉人徐小星因与吴培生房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初7744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。徐小星上诉请求：1.撤销一审判决第三项，驳回吴培生撤除新建住宅楼的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由吴培生承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。1.徐小星新建的约2000平方米住宅楼，吴培生早就以默示方式同意。就徐小星2008年夏天在场院内新建房屋一事，吴培生盖房过程中便已知悉，且长达十年时间里从未表示过异议；参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条关于出租人知道或应当知道承租人转租而在六个月内未提出异议、再以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效不予支持的规定，理当认定吴培生对于徐小星新建住宅楼系默示的同意。徐小星还就新建房屋每年向吴培生额外支付了24000元费用，进一步证明吴培生完全认同徐小星新建房屋之事。2.吴培生要求徐小星拆除新建住宅楼，缺乏合同依据。租赁期间2013年9月1日至2018年8月31日以及租赁期间2018年9月1日至2019年8月31日的两份合同，徐小星与吴培生在合同第六条第二款c项中有明确约定：承租期满乙方(即徐小星，下同)如不再续租，房屋所有权和使用权归于甲方(即吴培生)，乙方并负责安置好所有承租户。也就是说，徐小星承担拆除房屋、安置承租户责任的前提条件是不再续租；如今，徐小星主张续租而吴培生不予同意，故依照约定，房屋物权自动归于吴培生，是否拆除以及如何安置承租户事宜也同时转归吴培生，其要求徐小星拆除房屋以恢复原状的请求缺乏前提条件，不应支持。二、新建住宅楼租住着众多贫困家庭，事实上也难以拆除。人民法院的司法裁判，既要注重法律效应，也要顾及社会效应。目前，居住在新建住宅楼内有二十多户家庭，他们因无力购买商品住宅才不得已租住于此。拆房，将导致近百名居住群众无家可归，势必酿成较大的社会不安定事件。因此，除非政府有关部门以给予适当安置为前提的征收拆迁；否则，还是保持房屋居住现状为妥。吴培生答辩称，一、该2000平方米违章建筑，是徐小星在建房过程中完全瞒着吴培生私自盖的。因吴培生长期不在苏州，长期往返于常熟、新加坡两地，对徐小星的行为一无所知。直到房屋建成后的2009年春天才发现。由于生米煮成熟饭，故双方在续签合同时对该违章建筑明确做了约定。因此徐小星称吴培生在“十年时间里从未表示过异议”不符合事实。至于徐小星在上诉中称“每年额外支付24000元费用”也不符合事实，该24000元在合同中明确规定是指另一幢大楼原承租人吴俊良当时在小河边搭建的一些简易房，由徐小星对外出租所得的补偿，与违章住宅楼毫无关系。二、徐小星在上诉中称“拆除新建住宅楼缺乏合同依据”。事实上，法律有明确规定，对未经有关部门批准私自建造的违章建筑，一律无条件拆除，何况双方于2018年8月22日签订的租赁合同第六条明确约定。三、由于徐小星所盖违章建筑存在安全隐患，在苏州市专项行动中，虎丘街道及派出所多次约谈吴培生、徐小星，要求徐小星立即解除与所有承租户的租房协议，拆除该违章建筑，所以吴培生在双方合同期满后不再与徐小星续签合同。吴培生向一审法院起诉请求：判令徐小星立即迁让位于苏州的承租房，并将该房屋归还给吴培生；二、判令徐小星拆除全部违章建筑，恢复承租房周边的原状；三、判令徐小星支付从2019年8月31日起至迁让之日止的房屋占有使用费（按每月3万元计算）；四、本案全部诉讼费用由徐小星承担。审理过程中，吴培生称上述违章建筑是指徐小星在苏州市大院东侧建造的五层建筑（面积约2000平方米），并撤回要求恢复原状的诉讼请求。一审法院认定事实：吴培生系苏州市房屋（5806.83平方米）、土地（7302平方米）的所有权人及使用权人。2005年8月25日，吴培生（甲方）与徐小星（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于苏州市房屋的综合楼（即房屋产权证所载的86幢房屋）出租给乙方经营休闲浴场使用，面积为1150平方米。租赁期限为五年，自2005年9月1日至2010年8月31日止，该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，吴培生将上述租赁房屋交付给徐小星使用。徐小星于2009年前后在其租赁房屋旁的原停车场位置建造了一幢五层高的住宅楼，且徐小星称其已将该房屋出租给他人在使用。该住宅楼所占土地的使用权人系吴培生。上述合同到期后，吴培生、徐小星双方又续签了房屋租赁合同。最后一期合同系双方于2018年8月22日签订，合同约定的租赁范围同上，租赁期限为一年，即自2018年9月1日起至2019年8月31日止，全年租金为38.6万元，租金为每半年支付一次，应提前一个月支付，首期租金于本合同签订之日支付。在该出租房东面沿小河旁由乙方与吴俊良（另一幢楼的原承租人）共同搭建了一部分房屋，吴俊良退租后属其部分应归甲方所有，现由乙方长期对外出租。为此，乙方自愿每年补偿甲方2.4万元，该款在每年支付首期房租时一并支付给甲方。租赁期满，双方不再签订租房协议的，租赁房屋的装修及不可移动的增设物无偿归甲方所有。该合同第六条第二款约定，在承租期间，乙方未经甲方同意在承租房北面停车场土地上建造了约2000平方米的房屋一幢，为此，乙方承诺：a、该幢房屋今后如遇拆迁、赔偿或处罚等，均由乙方承担，与甲方无关；b、该幢房屋如因质量问题或消防安全措施不当等原因造成人身伤害事故，均由乙方承担，与甲方无关；c、承租期满，乙方如不再续租，应负责安置好该幢房屋的所有承租户，如发生群体性事件，应由乙方负责处理，与甲方无关，并由乙方负责该房屋的拆除。现该租赁期间已届满，徐小星未将租赁房屋返还给吴培生，也未将其自行搭建的房屋拆除，吴培生遂提起本案诉讼。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，如因承租人逾期返还租赁物给出租人造成损失，还应予以赔偿。本案中，吴培生、徐小星双方约定的租赁期间已经届满，但徐小星未将租赁房屋返还给吴培生，故吴培生有权要求吴培生将其租赁的房屋腾空并返还。对于逾期返还房屋导致的房屋占有使用费损失，吴培生主张参照租金的标准，按照3万元/月计算并无不当，一审法院予以支持，并应自2019年9月1日起支付至徐小星返还房屋之日止。对于徐小星于2009年前后在吴培生所有的地块上建造的一幢五层高的住宅楼，租赁合同载明，徐小星系在未经吴培生同意的情况下私自所建，且该房屋未取得规划许可证和施工许可证，系属于无证建筑。现吴培生要求徐小星将该住宅楼拆除，一审法院予以支持，徐小星应尽快将该住宅楼内租户清除，并拆除该住宅楼。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定,判决如下:一、被告徐小星于本判决生效之日起15日内将其租赁的房屋（坐落于苏州市的综合楼(房屋产权证所记载的86号楼),建筑面积1150平方米）腾空并返还给原告吴培生。二、被告徐小星于本判决生效之日起10日内就其租赁的上述房屋向原告吴培生支付房屋占有使用费（按3万元/月的标准，自2019年9月1日起支付至被告徐小星返还上述租赁房屋之日止）。三、被告徐小星于本判决生效之日起30日内将其私自搭建的五层房屋（坐落于苏州市停车场）拆除。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告徐小星负担，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告吴培生。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，吴培生与徐小星2018年8月22日签订的租赁合同已载明“在承租期间，乙方未经甲方同意在承租房北面停车场土地上建造了约2000平方米的房屋一幢”。徐小星现上诉称该房屋系吴培生同意其建造的上诉理由不能成立。徐小星还上诉称该房屋系吴培生默示同意其建造，其就新建房屋每年向吴培生额外支付了24000元费用。但2018年8月22日签订的租赁合同已载明“在该出租房东面沿小河旁由乙方与吴俊良（另一幢楼的原承租人）共同搭建了一部分房屋，吴俊良退租后属其部分应归甲方所有，现由乙方长期对外出租。为此，乙方自愿每年补偿甲方2.4万元”。该补偿2.4万元约定指向的建筑物明确为出租房东面沿小河旁由乙方与吴俊良（另一幢楼的原承租人）共同搭建了一部分房屋，而并非承租房北面停车场土地上建造的房屋。徐小星称该房屋系吴培生默示同意其建造的上诉理由不能成立。该约2000平方米的房屋无合法建造手续。对该房屋的处理，双方在2018年8月22日签订的租赁合同第六条第二款已作专门约定：“a、该幢房屋今后如遇拆迁、赔偿或处罚等，均由乙方承担，与甲方无关；b、该幢房屋如因质量问题或消防安全措施不当等原因造成人身伤害事故，均由乙方承担，与甲方无关；c、承租期满，乙方如不再续租，应负责安置好该幢房屋的所有承租户，如发生群体性事件，应由乙方负责处理，与甲方无关，并由乙方负责该房屋的拆除”。并无徐小星所称的“承租期满乙方如不再续租，房屋所有权和使用权归于甲方”的约定。徐小星上诉称其承担拆除房屋、安置承租户责任的前提条件是徐小星一方主动不再续租，现因并非其主动不再续租，拆除责任转移至吴培生一方的上诉理由，既无合同依据，也无法律依据。现该租赁合同期间已届满，徐小星应承担该房屋的拆除责任。综上所述，徐小星的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人徐小星负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年四月二十七日书记员  崔季君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。