安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1077号 上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省人力资源和社会保障厅，住所地合肥市长江中路333号。 负责人：徐建，该厅厅长。 委托诉讼代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩瑞新，安徽天禾律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘明翠，女，1964年7月10日出生，回族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：邱厚生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 上诉人安徽省人力资源和社会保障厅（以下简称省人社厅）因与上诉人刘明翠房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 省人社厅上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判刘明翠向省人社厅支付2018年1月1日至2019年6月30日期间房屋占用费102600元。自2019年7月1日起，继续按照5700元/月计算房屋占用费直至租赁房屋返还给省人社厅时止；3.驳回刘明翠对省人社厅所有反诉请求；4.本案一、二审诉讼费用由刘明翠承担。事实和理由：1.省人社厅于2018年5月25日向刘明翠发出书面通知书，要求其搬出房屋，刘明翠虽然停止了对案涉房屋的装修，未再继续经营，但并未按要求搬出并向省人社厅交还房屋，至今仍实际占用案涉房屋。刘明翠实际经营与否并不改变其占用房屋的现状，与省人社厅向其主张占有房屋使用费之间没有因果关系，一审法院对2018年5月25日之后的房屋占用费不予支持，事实和法律依据不足。2.一审法院查明刘明翠自2018年4月底开始对案涉房屋进行装修，在此之前，刘明翠也从未向省人社厅申请装修，后省人社厅发现其对案涉房屋装修并及时进行了制止，刘明翠的装修行为系未经出租人同意的擅自装修。根据相关司法解释，刘明翠擅自装修所发生的费用应由其本人承担，一审法院判决省人社厅承担赔偿责任没有法律依据。刘明翠虽在装修中进行吊顶、地砖、墙体拆除等项目，但刘明翠并未举证证明其与装修公司之间最终的决算和实际支出费用损失，一审法院仅参照刘明翠与合肥景山建筑装饰工程有限公司签订的装修合同中基础装修半包工程预算书报价确定装修费用，事实依据不足。刘明翠在实际施工中还对部分墙体进行拆除，目前尚不清楚是否对房屋的承重或质量造成影响。如因其擅自装修对房屋质量造成影响，省人社厅将保留要求刘明翠恢复原状或赔偿损失的权利。 刘明翠辩称，1.省人社厅不具备一审原告主体资格，所以省人社厅要求收取占用费没有事实和法律依据。2.刘明翠装修房屋是经过省人社厅认可的，在装修期间省人社厅仍然收取费用并负责房屋的维修，所以省人社厅没有制止刘明翠装修。刘明翠的施工经过省人社厅认可没有对墙体造成破坏，省人社厅主张对房屋承重造成影响没有证据。 刘明翠上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回省人社厅的诉讼请求；2.变更一审判决第三项为省人社厅支付刘明翠损失315245元；3.本案一、二审诉讼费用由省人社厅承担。事实和理由：1.根据省人社厅在一审中出示的国有土地使用证，出租房屋的土地使用权人不是与刘明翠签订房屋租赁合同的机关服务中心，而是安徽省军队转业干部安置工作小组办公室，一审法院认定该安徽省军队转业干部安置工作小组办公室是省人社厅内设机构，没有证据证明，特别是没有安徽省编委有关文件证明。一审法院认定安徽省军队转业干部安置工作小组办公室后更名为安徽省军队转业军官住房统建办公室，同样没有证据证明，特别是没有安徽省编委有关文件证明。一审法院仅依据省人社厅陈述作出上述认定，进而认定案涉房屋的权利义务由省人社厅承继，无事实依据，不能成立。2.根据省人社厅在一审中出示的琥珀西村规划总平面图，案涉房屋所在的“和谐家园”共有12幢建筑，根据小区物业公司出示的《情况说明》，该12幢建筑已全部为商品房且已全部出售。由此可知，“和谐家园”住宅小区的土地使用权不但已由划拨地变形为商住地，且小区内所有的公共用地，包括违章搭建的案涉房屋所占公共用地在内，其使用权已归“和谐家园”全体业主，无论是安徽省军队转业干部安置工作小组办公室，还是安徽省军队转业军官住房统建办公室，都不再拥有案涉房屋所占土地的使用权，即使一审法院关于内设机构和名称变更的认定有事实依据，也不可能发生案涉房屋上的权利有无由省人社厅承继的问题。因此，省人社厅的一审原告主体不适格。3.房屋租赁合同无效的原因在于案涉房屋系违章建筑，且案涉房屋上的权利义务不能为省人社厅承继。但由于出租房故意隐瞒上述合同无效的真实情况，导致刘明翠对双方合同关系的有效性充分信赖和基于该充分信赖而产生投资损失，因而合同无效的过错责任方是省人社厅，省人社厅应赔偿刘明翠因合同无效而产生的投资损失。一审法院仅认定刘明翠装修损失费40975元的损失证据，对刘明翠其他损失证据不予认定，与事实不符。在一审后，又有新的损失证据出现，省人社厅还应赔偿刘明翠6名员工工资117900元、装修设计费20000元、支付给装修公司的违约金34500元、家具定金11420元、家具定金38200元、灯具定金16497元、后堂厨房用品定金5000元、备菜损失20000元和冷冻该备菜的电费损失7853元。以上损失（含上述40975元）合计315245元。 省人社厅辩称，1.根据合肥市土地管理局颁发的合国用（1998）字第283号《国有土地使用证》记载，案涉土地为划拨用地，土地使用者为原隶属于安徽省人事厅内设的不具备法人资格的安徽省军队转业干部安置工作小组办公室，案涉房屋即建造在该土地上。根据原省人事厅的组织结构，其资产的所有权及出租权均归属原省人社厅机关服务中心所有。2009年，安徽省人事厅、劳动和社会保障厅因机构编制调整合并，成立省人社厅，两单位的权利义务全部转由省人社厅承继。2011年11月23日，安徽省机构编制委员会办公室下发《关于安徽省人力资源和社会保障厅直属事业单位机构编制调整的批复》（皖编办[2011]313号），撤销省人事厅机关服务中心编制，原隶属于安徽省人事厅机关服务中心管理的案涉房屋的所有权亦转至省人社厅。因此，省人社厅为案涉房屋的合法所有人，作为本案的原告符合法律相关规定。2.省人社厅从未授权和谐家园业委会及李继尧对外签订租赁合同。首先，根据《关于进一步规范和加强省级行政事业单位房产出租管理的通知》的规定，自2017年10月23日起，省人社厅享有所有权的房屋（无论是证件齐全还是无证违章建筑），对外出租或续租均需报请省财政厅批准并采用委托合肥公共资源交易中心进场交易的方式进行。在省委巡视组要求改正的情况下，省人社厅不可能在违规对外继续出租房屋或授权他人出租房屋。其次，省人社厅从未授权和谐家园业委会及李继尧对外签订租赁合同，和谐家园业委会及李继尧非案涉房屋的所有权人，其无权代表省人社厅与刘明翠签订房屋租赁合同。在前一份租赁合同的出租人为原省人事厅机关服务中心的情况下，李继尧的签字行为依法也不能构成表见代理。其他答辩意见同省人社厅上诉意见。 省人社厅向一审法院起诉请求：1.判令省人社厅与刘明翠之间的房屋租赁合同于2018年8月31日终止，刘明翠于判决生效后10日内向省人社厅返还位于合肥市临街建筑面积190平方米的三间半门面房的使用权；2.判令刘明翠向省人社厅支付2018年1月1日至10月31日期间房屋占用费57000元，自2018年11月1日起继续按照5700元／月计算房屋占用费直至刘明翠将租赁房屋返还时止；3.判令刘明翠承担本案全部诉讼费用。 刘明翠向一审法院反诉请求：1.判令省人社厅赔偿刘明翠装修房屋经济损失292868元，工资赔偿117900元，营业损失116900元；2.判令省人社厅承担所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年2月26日，安徽省人事厅机关服务中心（甲方）与刘明翠（乙方、真乐园）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将长丰路185号临街门面房3间半190平方米自2008年2月26日出租给乙方使用，租赁期2008年2月至2012年2月；出租房月租金5700元，年租金68400元，房租从2008年3月起计算，乙方应提前一个支付，一次支付半年租金；乙方应按时交付租金，如逾期不交房租，甲方有权单方解除租赁协议合同，收回房屋，乙方除及时补交租金外，还应支付违约保证金5000元，乙方在租住期间，应按照市场房租价格变化情况按年增减房屋租金；合同期满，甲乙双方应及时办理清理，乙方如需继续承租，应提前与甲方协商续租事宜，乙方在同等条件下享有续租优先权；承租方不得擅自改变房屋结构，如需改变首先应征得甲方同意，改变房屋结构不能影响房屋与人身安全，租房到期后，应按房屋原样恢复，甲方应保证乙方租用房屋能够正常使用，如房屋漏水等应及时维修；甲方在合同期内不得无故中止合同，要保证水电供应到位、承担房屋修缮责任，如无故中止合同，应赔偿乙方投资损失；根据租赁人要求，按合肥市同类情况处理办法，同意2008年房屋租金按每平方米25元收取，2009年按合同规定办理等内容。前述协议签订后，安徽省人事厅机关服务中心将案涉房屋交付给刘明翠租赁使用。协议期满后，双方未续订租赁协议，刘明翠按照5700元／月的标准支付房屋占有使用费至2017年12月31日,并继续使用案涉房屋。2018年4月底，刘明翠开始准备对房屋进行装修，并陆续签订装饰装修工程施工合同、腾空房屋、进场施工等。2018年5月25日，省人社厅向刘明翠发出书面通知，要求其停工并于2018年6月24日前搬出案涉房屋。2018年6月8日，省人社厅再次向刘明翠发出通知书，载明“合肥市临街门面房真乐园租户：你承租我单位长丰路185号临街门面房三间半（共计190平方米）。现我单位依照相关政策规定要求，需收回上述门面房。请你于2018年8月31日前搬出该门面房，把该房完好归还我单位。如若逾期，本单位将依法维权，并追究相关法律责任。”刘明翠于2018年5月25日收到省人社厅通知后即停止装修施工，此后未再使用案涉房屋经营。 诉讼中，对刘明翠已实际施工的一楼拆除吊顶、一楼拆除旧玻璃门、一楼拆除旧地砖墙砖、一楼包厢加气块砌墙及砌墙挂网、二楼加气块砌墙及砌墙挂网、拆除垃圾外运等装修项目，刘明翠与省人社厅共同确认无异议。参照合肥市蜀山区真乐园土菜馆（刘明翠）与案外人合肥景山建筑装饰工程有限公司签订的《合肥市住宅装饰装修工程施工合同》真乐园饭店基础装修半包工程预算书，刘明翠已实际施工的前述装修项目工程造价为40975元。 另查，案涉房屋未取得建设规划许可证或准建手续，其用地为国有划拨土地，土地使用者和房屋所有权人为安徽省军队转业干部安置工作小组办公室。庭审中，省人社厅陈述安徽省军队转业干部安置工作小组办公室系内设机构，后变更名称为安徽省军队转业军官住房统建办公室。2011年11月23日，安徽省机构编制委员会办公室发出《关于安徽省人力资源和社会保障厅直属事业机构编制调整的批复》，撤销安徽省人事厅机关服务中心、安徽省军队转业军官住房统建办公室。此后，案涉房屋上的权利义务由省人社厅承继。 一审法院认为，安徽省人事厅机关服务中心与刘明翠之间的《房屋租赁协议书》期限届满后虽未续签书面的租赁协议，但刘明翠继续使用案涉房屋，刘明翠与案涉房屋权利人省人社厅之间形成了事实租赁合同关系。因案涉房屋未取得建设规划许可证或准建手续，刘明翠与省人社厅之间的租赁合同应属无效。现省人社厅诉请要求刘明翠返还案涉房屋，并参照协议约定的租金标准即5700元/月支付自2018年1月1日至省人社厅发出通知书之日即2018年5月25日期间的房屋占有使用费27397元（5700元/月×4个月+5700元/月÷31天×25天），具有事实和法律依据，一审法院予以支持。本案中，因案涉房屋未取得建设规划许可证或准建手续，省人社厅于2018年5月25日向刘明翠发出书面通知书要求其搬出房屋，且刘明翠收到前述通知书后即停止对案涉房屋的装修并未再使用案涉房屋经营，故对省人社厅要求刘明翠支付2018年5月25日之后房屋占有使用费的诉请，一审法院不予支持。省人社厅关于确认其与刘明翠之间的房屋租赁合同于2018年8月31日终止的诉请，于法无据，一审法院不予支持。虽然省人社厅与刘明翠之间的租赁合同无效，刘明翠应当返还案涉房屋，但在省人社厅发出要求刘明翠搬离的通知书之前，刘明翠已经准备对案涉房屋进行装修，并陆续签订装饰装修工程施工合同、腾空房屋、进场施工等，综合考量合同无效的原因、合同的履行情况、装修进度及房屋现状等因素，并参照合肥市蜀山区真乐园土菜馆（刘明翠）与案外人合肥景山建筑装饰工程有限公司签订的《合肥市住宅装饰装修工程施工合同》，对刘明翠主张的装修损失40975元，一审法院予以支持；刘明翠主张的装修损失超出40975元的部分，未提供合法有效的证明予以证明，一审法院不予支持。刘明翠诉请的工资赔偿及营业损失，于法无据，一审法院不予支持。根据刘明翠提交的2017年12月28日《房屋租赁协议书》，出租方（即甲方）是和谐家园业主委员会，李继尧在甲方签字人处签字，罗其安在证明人处签字，由此可知前述协议书并非和谐家园业主委员会、李继尧、罗其安以省人社厅的名义签订，且刘明翠在签前述协议时明确知晓和谐家园业主委员会、李继尧并非案涉房屋权利人，因此对于刘明翠辩称的罗其安、李继尧及和谐家园业主委员会代表省人社厅与其签订前述租赁协议的行为构成表见代理的辩解意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘明翠于判决生效之日起十日内将其租赁使用的案涉房屋返还给安徽省人力资源和社会保障厅；二、刘明翠于判决生效之日起十日内支付安徽省人力资源和社会保障厅房屋占有使用费27397元；三、安徽省人力资源和社会保障厅于判决生效之日起十日内支付刘明翠装修损失40975元；四、驳回安徽省人力资源和社会保障厅的其他诉讼请求；五、驳回刘明翠的其他反诉请求。本诉案件受理费5005元，减半收取计2502.50元，由刘明翠负担；反诉案件受理费9077元，减半收取计4538.50元，由安徽省人力资源和社会保障厅负担352元，刘明翠负担4186.50元。 二审期间，刘明翠提交如下证据：证据一情况说明、物业服务合同、营业执照复印件，证明省人社厅不具有一审原告资格；证据二发票、设计图纸复印件，证明省人社厅应赔偿设计费损失；证据三情况说明、发票四张复印件，证明省人社厅应赔偿违约金损失；证据四关于真乐园土菜馆订购灯具的证明复印件，证明省人社厅应赔偿损失；证据五情况说明复印件，证明省人社厅应赔偿定金损失。省人社厅质证意见如下：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议；证据二至五均系刘明翠擅自装修所产生的费用，该装修没有经过省人社厅同意，省人社厅在发现其擅自装修后及时进行了制止，因此其主张的损失与省人社厅无关。 二审期间，省人社厅向本院提交《书面说明》，陈述安徽省军队转业军官住房统建办公室系为解决转业干部住房成立的隶属于安徽省军队转业干部安置工作小组办公室的事业非法人机构，两者实际为同一机构、两块牌子。根据安徽省机构编制委员会关于印发《安徽省人民政府机构改革方案实施意见》的通知（皖编[2009]1号），原省人事厅和原劳动保障厅合并，设立省人社厅。根据《安徽省人民政府办公厅关于印发人力资源和社会保障厅主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（皖政办[2009]100号），省人社厅下设军官转业安置处，又称安徽省军队转业干部安置工作小组办公室，安徽省军队转业军官住房统建办公室作为省人社厅直属事业单位暂时保留，原人事厅所属的国有资产转由现省人社厅管理。2018年底，根据《安徽省机构改革方案》，安徽省军队转业干部安置工作小组办公室人员及编制由省人社厅调整至安徽省退役军人事务厅。省人社厅同时提交了《安徽省人民政府机构改革方案实施意见》的通知（皖编[2009]1号）、《安徽省人民政府办公厅关于印发人力资源和社会保障厅主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（皖政办[2009]100号）及安徽省军队转业军官住房统建办公室组织机构代码证复印件。对一审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。 本院认为，刘明翠与原安徽省人事厅机关服务中心在2008年签订有《房屋租赁协议书》。因安徽省人事厅机关服务中心在2011年已经根据皖编办[2011]313号《关于安徽省人力资源和社会保障厅直属事业单位机构编制调整的批复》文件的内容被撤销，故《房屋租赁协议书》项下的出租人权利义务应由省人社厅承继。该协议于2012年到期后，省人社厅与刘明翠虽未续签房屋租赁合同，但刘明翠仍然继续使用案涉房屋并支付租金，双方之间事实房屋租赁合同关系仍然存续。因省人社厅未提供案涉房屋的建设工程规划许可证或准建手续，故双方之间的房屋租赁合同关系根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定应属无效，但刘明翠在实际使用案涉房屋期间仍应当支付相应的房屋占有使用费。同时合同无效的，刘明翠作为承租人应当向出租人省人社厅返还案涉房屋。刘明翠主张省人社厅非本案适格主体，但根据省人社厅二审陈述的安徽省军队转业干部安置工作小组办公室与省人社厅之间的关系及提交的相应文件，结合双方其他陈述、合同履行情况，省人社厅有权作为房屋租赁合同关系中的出租人向承租人刘明翠主张房屋占有使用费并返还案涉房屋，因刘明翠收到省人社厅发出的书面通知后停止装修并未再使用案涉房屋经营，且案涉房屋租赁合同关系为无效，一审法院判决刘明翠向省人社厅支付2018年1月1日至2018年5月25日期间的房屋占有使用费并返还案涉房屋并无不当，本院予以维持。 关于装修损失，省人社厅虽主张未同意刘明翠装修，但结合双方合同实际履行情况、合同无效的原因、刘明翠对案涉房屋实际进行了部分装修的事实，一审法院对刘明翠主张的装修损失40975元予以支持并无不当，本院亦予支持。至于刘明翠主张的其他损失，依据不足，本院不予采信。 综上，省人社厅、刘明翠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28164元，由安徽省人力资源和社会保障厅、刘明翠各负担14082元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年四月二十八日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。