河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终792号 上诉人（原审被告）：甘冬生，男，1977年12月22日出生，汉族，居民，现住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：王府臣，河北全景律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何于庚新，男，1988年4月4日出生，锡伯族，居民，现住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：马文涛，河北正一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许永欣，河北正一律师事务所律师。 原审被告：李晓芳，女，1978年12月2日出生，汉族，居民，现住唐山市开平区。 上诉人甘冬生因与被上诉人何于更新、原审被告李晓芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人甘冬生上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、1、一审法院认定事实有误。双方签订的《房屋买卖合同》违反法律的强制性规定，应属于无效合同。根据《婚姻法》及相关司法解释和《合同法》等法律规定，不能仅因为夫妻间的特殊身份就认定作出出售行为的一方有权处分。本案中，另一被告李晓芳在上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》时与上诉人是夫妻关系。但是上诉人在与被上诉人签订合同时，上诉人既没有事先征得李晓芳的同意，事后也没有取得李晓芳的授权处分涉案房屋。而且在开庭过程中，李晓芳也陈述了上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，上诉人从来没有告知处分夫妻共同所有的房屋，也未参与合同的签订。庭审时被上诉人也曾表示从未见过李晓芳参与合同的签订商谈。可见被上诉人对于上诉人一人签订合同是知情的，没有尽到审查义务。一审法院认定房屋买卖合同依法成立，且系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，明显错误。房屋买卖合同并非是李晓芳的真实意思表示，也违反了《婚姻法》及相关司法解释，违反了法律的强制性规定，属于合同无效的情形，应认定为《房屋买卖合同》无效。2、上诉人不存地违约行为，不应认定上诉人支付违约金。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》时，被上诉人作为买受方，应该对合同标的所有权属、上诉人是否有处分权等问题进行调查核实。且双方是在唐山邦尔房地产经纪有限公司作为居间方签订的合同，作为长期经营房地产买卖等业务的居间方，不可能不知道夫妻一方处理夫妻共同财产的法律后果，也肯定会在签订合同时告知了委托方即本案被上诉人。所以不能认定现在不能转让涉案房屋是上诉人的违约行为，不能由此认定上诉人支付违约金。另，一审法院认定的违约金数额缺乏事实及法律依据。房屋增值部分属于收益的权利，应属于房屋所有权人，在合同无效、没有办理权属转移的情况下，涉案房屋仍为上诉人与李晓芳所有，不应属于被上诉人。对于涉案房屋增值的收益，在双方签订合同时没有相关证据证明属于预期利益。而且因违约所造成的损失，应以实际损失为限，不应判定赔偿期待利益。在双方签订的《房屋买卖合同》关于违约责任条款的约定，也并没有约定房屋增值部分作为违约金。一审法院的房屋增值作为违约金的判决，没有事实依据。二、一审法院适用法律有误。1、上诉人一人处分夫妻共同财产，明显违背《婚姻法》及相应司法解释，违反了法律的强制性规定，而一审法院没有适用相应的法律，直接认定《房屋买卖合同》有效，明显适用法律错误。另一方面一审法院没有注意被上诉人在签订合同时的调查义务，其对于合同无效的后果，也应承担相应的过错责任，而判决未认定该部分，明显适用法律不准确，应适用过错程度，由上诉人与被上诉人共同承担相应的责任。2、本案在重审时，被上诉人变更诉讼请求为“解除于2016年3月2日签订的《房屋买卖合同》，判令上诉人返还支付的购房款，并赔偿损失。本案是经一审、二审发回重审的案件，被上诉人在重审时变更与原一审诉讼请求内容根本性质相反的诉讼请求，背离了原一审和二审的重点审理方向，属于不同性质的诉讼请求。根据法律规定应认定为没有明确的诉讼请求，应驳回其主张或告知被上诉人另行起诉。并且被上诉人的做法缺乏法律依据。 被上诉人何于庚新主要答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。一、合同效力方面，本案所涉的房屋买卖合同合法有效，上诉人所称的涉案合同违反法律强制性规定而无效没有任何法律依据。二、违约责任方面。上诉人应当对自己的违约行为承担责任。1、作为涉案房屋的买受方，被上诉人支付了合理对价，并特意通过中介公司进行房屋买卖，力求最大限度保护自己合法权益。合同签订时上诉人甘冬生持李晓芳身份证原件到场签约并登记了李晓芳的身份证号码。在被上诉人及居间人对为何李晓芳没有到场一事进行询问时，上诉人作出了合理解释称李晓芳没有时间，让被上诉人放心，说没问题已经商量好。并在合同书售房人的位置按了手印。被上诉人在房屋买卖过程中已尽到相应审查义务，有理由相信出售房产的行为系上诉人夫妻双方协商一致的共同意思表示，被上诉人在此过程中不存在过错。2、上诉人作为成年人，其自愿与被上诉人签订房屋买卖合同，应按照合同约定履行自己的义务。但在其收取被上诉人部分房款后，由于看到房地产市场转暧，房价上涨，继而反悔，其应当对自己的行为付出代价。3、上诉人甘冬生作为涉案房屋买卖合同的甲方即售房一方，在涉案合同第十条明确约定了在迟延交付时或合同因甲方对房屋的权利瑕疵而被确认无效或撤销的，甲方应当支付违约金等违约责任。4、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十二条的规定，赔偿损失与其他违约责任可以并用。并且违约损害赔偿责任是违约方承担违约责任的一种方式，其目的在于填补受损害人的全部损失。三、关于变更诉讼请求程序方面，原审法院对相关事宜的处理程序合法，被上诉人变更诉讼请求的行为符合法律规定。 原审被告李晓芳未发表陈述意见。 被上诉人何于庚新向一审法院起诉，请求：1、解除原被告于2016年3月2日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的购房款275000元，并赔偿原告损失229837元（合计504837元）；3、二被告对原告的损失承担连带赔偿责任；4、诉讼费用及鉴定费用由二被告承担。 一审法院经审理查明，二被告系夫妻关系。2009年被告甘冬生、李晓芳购买涉案房屋，并于2014年7月30日取得房屋所有权证，该证记载涉案房屋所有权人为甘冬生、李晓芳，房屋坐落于唐山市路北区虹源里鹭港340楼3门301号。2016年3月2日，原告何于庚新（购房人、乙方）与被告甘冬生（售房人、甲方）签订《房屋买卖合同》，居间方为唐山邦尔房地产经纪有限公司。合同约定甲方将坐落在唐山市路北区鹭港小区340楼3单元301室房产出售给乙方，房产基本情况为层次：3层、总层次26层、户型三室两厅、建筑面积：133.86平方米（以开发商实际面积为准）、产权性质：私有、土地使用性质：买卖；房屋及附属建筑物总价款为人民币捌拾柒万伍仟元整，乙方于本合同签订之日，向甲方支付购房定金人民币拾万元整；甲方于两证下发后5个工作日之前配合乙方将房产及相关土地使用权过户到乙方或乙方指定的人名下，房屋及相关的土地权属过户手续税、费，全部由乙方承担；甲方在2016年3月28日前将该房产交付乙方。合同中关于违约责任的约定如下，甲方迟延交付房屋，或由于甲方原因致房产不能按约定时间过户，每迟延一日，按合同总价款的万分之五计算违约金；甲方迟延交付房屋满15日，乙方有权单方解除合同；合同因甲方对房屋的权利瑕疵而被确认无效或撤销的，甲方按总房款的20%向乙方支付违约金；甲方支付的居间佣金无权主张退还，并承担乙方因买卖房屋发生的居间佣金、诉讼费和律师代理费等。合同自双方签字之日起生效。合同上载有手写的“经甲乙双方协商，乙方贷款购买此房，首付给甲方贰拾柒万伍仟元整，乙方于2016年3月11日之前付清其余拾柒万伍仟元整首付款。”合同底部有甲方甘冬生、乙方何于庚新和居间方唐山邦尔房地产经纪有限公司的签章。签订合同时，被告甘冬生持妻子李晓芳的身份证原件，称李晓芳有事不能到场，双方已经协商一致，并在合同顶部的售房人（甲方）处跨越甘冬生、李晓芳两个人的姓名按捺手印。《房屋买卖合同》除了尾部为原告何于庚新与被告甘冬生亲自签名，合同其他部分由居间人杜玲代为填写。合同签订后，原告何于庚新于2016年3月2日通过中国建设银行向被告甘冬生的银行卡（卡号62×××51）转款人民币100000元，于2016年3月7日通过中国建设银行向被告甘冬生上述银行卡转款人民币175000元。后被告未依照合同约定交付房屋或者办理过户。居间方唐山邦尔房地产经纪有限公司工作人员杜玲证实被告李晓芳并未提出过不同意卖房，而是与原告商讨房屋尾款交付的问题，最后双方仍未达成一致。被告李晓芳表示其不知道被告甘冬生卖房，且其一直不同意被告甘冬生卖房，也从未见过《房屋买卖合同》，因商量解除《房屋买卖合同》时曾与原告在居间方处见过面。原告于2019年3月18日向本院提出申请，要求对涉案房屋自2016年3月2日起至鉴定之日的升值部分进行鉴定。唐山融华房地产评估有限公司根据本院的委托，于2019年7月15日作出《房地产估价报告》（唐山融华房评（2019）司第029号），于价值时点（2019年6月12日）的估价结果为：涉案房屋的房地产市场价值总额为160.63万元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。原告何于庚新与被告甘冬生签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且相关内容不违反法律规定，本院予以确认。关于《房屋买卖合同》的效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故二被告关于《房屋买卖合同》系无效合同的答辩意见于法无据，本院不予采信。原告何于庚新作为房产买受人，履行了给付购房首付款的义务，被告甘冬生作为房产出卖人，理应按照合同约定交付房屋及协助原告办理过户手续等。现因二被告原因致使《房屋买卖合同》不能继续履行，原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求被告返还其购房首付款275000元以及由被告承担违约责任的主张，理据充足，本院予以支持。关于因被告的违约行为给原告造成的损失数额，《房屋买卖合同》签订后，涉案房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为原告享有的合同履行后可以获得的利益，因被告的违约行为导致合同不能继续履行，被告应该对原告的该项损失予以赔偿。原告主张被告应赔偿原告损失229837元[(275000÷875000)×(1606300－875000)]理据充足，本院予以支持。关于原告要求被告李晓芳承担连带责任的主张，因原告提交的证据不足以证实被告李晓芳知晓并同意卖房，故其该项主张理据不足，本院不予支持。遂判决：一、解除原告何于庚新与被告甘冬生签订的《房屋买卖合同》；二、被告甘冬生于本判决生效之日起十日内返还原告何于庚新购房款人民币275000元并赔偿原告何于庚新损失229837元；三、驳回原告何于庚新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15030元，由原告何于庚新负担8354元，被告甘冬生负担6676元；鉴定费12000元，由被告甘冬生负担。 二审法院查明的事实与一审法院所查明的事实相一致。 本院认为，涉案房屋系上诉人甘冬生与原审被告李晓芳于2009年夫妻关系存续期间共同购买，并于2014年7月取得房屋所有权证，房屋所有权人登记为上诉人甘冬生、李晓芳。2016年3月2日，上诉人甘冬生与被上诉人何于庚新签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋以87.5万元的价格出让给被上诉人。在被上诉人何于庚新已经按照合同约定支付27.5万元购房款后，原审被告李晓芳以涉案房屋系其与上诉人甘冬生共有、出售房屋其不知情为由，不同意履行涉案房屋的过户手续。一、二审庭审中上诉人甘冬生认可出售涉案房屋时原审被告李晓芳不知情。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”依照上述法律规定，上诉人甘冬生与被上诉人何于庚新签订的房屋买卖合同应依法有效。上诉人甘冬生主张双方签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定、涉案房屋为上诉人与原审被告李晓芳共同共有、在签订涉案房屋买卖合同时、李晓芳没有参与也不知情，涉案房屋买卖合同应认定为无效合同，理据不足，本院不予支持。上诉人主张被上诉人在签订涉案房屋买卖合同时未尽到审查义务，其自身亦存在一定过错，应承担相应的责任，理据不足，本院不予支持。依照上述司法解释的规定，因上诉人在签订涉案房屋买卖合同时隐瞒房屋共有人李晓芳不知情的事实及上诉人代原审被告李晓芳按手印的行为，在双方签订房屋买卖合同后，原审被告李晓芳不同意出售涉案房屋，致使双方签订的房屋买卖合同所涉合同标的即房屋所有权不能办理过户转移手续，上诉人在涉案房屋买卖合同签订及履行过程中存在过错及违约行为，依法应当承担违约赔偿责任。上诉人主张其不存在违约行为，不应承担支付违约赔偿责任，理据不足，本院不予支持。双方签订涉案房屋买卖合同后，涉案房屋价格明显上涨，涉案房屋现价值与原买卖合同价款之间的差额，应为被上诉人享有涉案房屋买卖合同履行后可以获得的利益，且重审中原审法院依被上诉人的申请，依法委托鉴定评估机构对涉案房屋现有价值进行了评估。故因上诉人的违约行为导致合同不能继续履行，对于被上诉人的利益损失，上诉人应当予以赔偿。现被上诉人只以其已支付价款所占房屋买卖合同中约定的合同价款比例乘以房屋现价款与合同价款的差额所得的数额要求上诉人予以赔偿，不违反法律规定。上诉人主张涉案房屋增值利益应属于上诉人与原审被告李晓芳所有，原审判决计算违约赔偿额时错误，理据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十一条规定“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉、第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”本案中被上诉人在重审中变更诉讼请求，符合法律规定。上诉人主张被上诉人在重审中变更诉讼请求，属于不同性质的诉讼请求，原审法院应认定为其没有明确的诉讼请求并驳回被上诉人的主张，理据不足，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5425元，由上诉人甘冬生负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘群勇 审判员  徐万启 审判员  董媛媛 二〇二〇年四月二日 书记员  赵亚征 ——