广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初182号原告：恩平市市直行政事业资产管理中心，住所地：恩平市*******。统一社会信用代码：124***********714P。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：郑一鸣，广东金硕律师事务所律师。被告：郑永伦，男，1958年12月14日出生，汉族，住恩平市横陂镇供销恩社宿舍102房，现羁押在恩平市看守所。公民身份号码：440************11X。原告恩平市市直行政事业资产管理中心诉被告郑永伦租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案，依法适用简易程序进行审理，后因被告郑永伦涉嫌犯罪被羁押无法开庭，本院依法转为普通程序，并于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑一鸣、被告郑永伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》【合同编号：恩行资租(2018)35号】；2、判令被告返还位于恩平市********四卡的商铺给原告；3、判令被告立即向原告支付2019年7月份至2020年1月份的房屋租金33075元及占有使用费（租金占用费应从起计算至被告返还房屋之日）；4、判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币9922.5元（按所欠租金的30%计算）；5、判令被告缴纳的物业租赁押金14175元归原告所有；6、本案诉讼费由被告支付。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《租赁合同》【合同编号：恩行资租(2018)35号】于起诉资料送达之日解除；2、判令被告返还位于恩平市********四卡的商铺给原告；3、请求判令被告立即向原告支付2019年7月1日起至2020年1月9日租金29721.8元及占有使用费（占有使用费以合同约定的租金为标准，从起诉之日起计算至被告实际返还房屋之日止）。4、请求判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币8916.5元。5、判令被告缴纳的物业租赁押金14175元归原告所有；6、本案诉讼费由被告支付。事实和理由：2018年12月28日，原告与被告签订《租赁合同》【合同编号：恩行资租(2018)35号】约定：原告将面积力120平方米的位于恩平市********四卡的商铺出租给被告，租赁期为两年，自2019年1月1日起至2020年12月31日，每月租金4725元，被告须于每月10日前缴纳租金方可经营。被告租赁涉案物业用于经营恩平市蓝蓝按摩店（注册号：440********7921）。2019年6月18日，被告因涉嫌组织卖淫被恩平市公安局刑事拘留，涉案物业亦被恩平市桥峰派出所查封。原告认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十条：“民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉”及第一百七十六条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”的规定，原、被告之间签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护的。双方签订的《租赁合同》中第七条第二款中明确约定：“乙方有下列行为之一的，属乙方违约，甲方有权单方面即时终止（解除）合同，并没收乙方押金，保留追究乙方的经济责任或刑事责任：……(11)乙方没有依法经营或被依法依规追究了民事责任或刑事责任的。”被告租赁涉案物业从事违法活动已违反上述约定，原告有权单方面即时终止（解除）合同，并没收被告押金。综上所述，为了维护原告合法权益，特提出起诉，请依法判决。被告郑永伦辩称，一、同意解除合同，返还租赁物给原告，并交纳2019年7月1日至12月31日期间的租赁费，但原告应返还租赁押金14175元给其。二、不同意支付违约金，其并没有违约行为，一直以来按时交纳租金，也没有在涉案租赁物内从事违法行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：2018年12月28日，原告（甲方）与被告郑永伦（乙方）签订了一份《租赁合同》【合同编号：恩行资租(2018)35号】，约定：一、被告租赁原告位于恩平市********四卡，面积约120平方米，用于商铺。二、租赁期限从2019年1月1日起至2020年12月31日止，共2年。三、租赁费用租赁费按月缴交，每月租赁费为人民币4725元。四、租赁押金双方签订本合同时，乙方一次性向甲方缴交物业租赁押金14175元。合同期满，乙方无违约行为、付清所有的应付费用（水、电、杂费及乙方经营期间应承担的其他费用）并搬清属于乙方的可动产后，凭押金收据原件向甲方申请退回押金（不计利息）。五、付款方式本合同签订后，从租赁期生效日起，乙方须缴纳第一个月租赁费和全部押金后方可进场经营。以后每月10日前，须缴交当月的租赁费方可经营。……八、违约责任1.乙方应按时缴交租赁费，逾期10天缴交租赁费的，甲方按日加收未缴租赁费总额5%的违约金。2.乙方有下列行为之一的，属乙方违约，甲方有权单方面即时终止（解除）合同。并没收乙方押金，保留追究乙方的经济责任或刑事责任：……（7）经甲方书面催缴，乙方逾期30天仍不缴交租赁费的；（11）乙方没有依法经营或被依法依规追究了民事责任或刑事责任的。……合同签订后，原告将涉案房屋交付被告郑永伦使用，被告郑永伦交纳了租赁押金14175元。被告郑永伦仅交纳了2019年6月前的租赁费，自2019年7月1日开始拖欠租金至今。在诉讼过程中，原告明确涉案租赁押金的性质为履约保证金。另查明，涉案商铺座落于恩平市******土地，现门牌号为恩平市********四卡，建筑面积约为120平方米，权利人为恩平市旅游局，涉案房屋归属于恩平市********（1-3层）的房地产权证，证号为粤房地证字第CZ086120号，2009年12月2日，恩平市旅游局将上述产权将交给恩平市人民政府授权的恩平市**********（即原告恩平市市直行政事业资产管理中心）管理。本案的起诉状副本、证据副本、应诉材料等于2020年3月24日送达给被告郑永伦。再查明，被告郑永伦于2019年6月26日因涉嫌容留卖淫罪被刑事拘留，同年8月2日被逮捕。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，涉案合同签订后，原告已按照合同的约定将涉案商铺交付给被告使用，被告应履行支付租金义务。但被告自2019年7月1日至今没有按约定向原告支付租金，已构成违约。原告有权根据合同约定要求被告支付所欠的租金。关于原告请求确认双方于2018年12月18日订立的《租赁合同》于本案应诉材料送达被告之日即2020年3月24日解除并要求被告并返还涉案商铺的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告的起诉状载有解除合同的意思表示，且已于2020年3月24日送达于被告郑永伦，其实质是解除权人即原告将其解除权意思表示通知被告郑永伦，综合分析原告在起诉状中、庭审中变更的诉讼请求等表述、用语，原告的真实意思应为请求确认涉案合同于起诉状副本送达之日解除。原告向本院在提起诉讼时以起诉状副本送达方式向被告郑永伦发出解除的意思表示，是其行使解除权的权利；且被告郑永伦于2020年4月16日在庭审中也同意解除涉案合同。因此，本院确认原、被告于2018年12月28日订立的《租赁合同》于2020年4月16日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”因此，涉案合同解除后，被告仍应承担违约责任，将涉案房屋返还给原告并承担支付拖欠的租金。因此，被告应支付合同解除前拖欠的租金为（即2019年7月1日至2020年4月16日的租金，原告在庭审中对起诉之日起至合同实际解除前的租金表述为房屋占有使用费实为房屋租金）45045元【(9个月×4725元/月)+（4725元/月÷30天×16天）。另，由于被告郑永伦在合同解除后并没有返还涉案租赁房屋给原告，至今仍占用，并没有搬离，因此，被告仍应继续按4725元/月的标准向原告支付占用租赁房屋的费用。关于涉案的租赁押金原告是否应当返还给被告郑永伦的问题。原告主张被告郑永伦给付的租赁押金14175元不予返还，归原告所有。而原告在审理过程中明确涉案租赁押金的性质为履约保证金。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务的，债权人可以以该金钱优先受偿”之规定，本案被告郑永伦用14175元租赁保证金对原告享有的租金债权作担保，现被告郑永伦没有按时支付原告租金，原告有权就作为保证金的该14175元优先受偿。据此，本院对于原告对被告郑永伦交付的14175元租赁保证金不予返还的请求予以支持。但租赁保证金可以冲抵被告拖欠原告的租金，在被告郑永伦未能按时支付租金时，原告可以就该租赁押金优先受偿以抵租金。综上所述，因原告对租赁保证金有优先受偿权，被告郑永伦拖欠的45045元租金应先在14175元租赁保证金中予以扣减，因此，被告郑永伦现尚欠原告的租金为30870元（45045-14175）。关于违约金的问题。原告请求按拖欠的租赁费总额30%计付违约金。被告辩称没有违约，不同意支付违约金。如上所述，被告构成违约，被告的抗辩理由不成立，本院不予确认。本案原被告在合同中约定了逾期10天缴交租赁费的，甲方按日加收未缴租赁费总额5%的违约金。现原告请求按拖欠的租赁费总额30%计付违约金。本院认为，依照《中华人民共和国合同法法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效》第一百一十四条第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”和第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案的违约金计算应以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。现原告对其实际损失并没有提供证据予以证明，因此，本院对双方的违约金金额酌情予以调整为以合同解除前被告拖欠房屋租赁费为基数，按照百分之十五的赔偿比例来确认原告的违约金金额即：30870元×15%=4630.5元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定，判决如下：一、确认原告恩平市市直行政事业资产管理中心与被告郑永伦于2018年12月28日签订的编号为恩行资租（2018）35号《租赁合同》于2020年4月16日解除；二、被告郑永伦应在本判决发生法律效力之日起十五日内返还恩平市********四卡商铺给原告恩平市市直行政事业资产管理中心；三、被告郑永伦应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付2020年4月16日前的租赁费30870元及自2020年4月17日起至被告郑永伦返还恩平市********四卡商铺之日止的商铺占有使用费（按4725元/月的标准以实际占用时间计算）给原告恩平市市直行政事业资产管理中心；四、被告郑永伦应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金4630.5元给原告恩平市市直行政事业资产管理中心；五、驳回原告恩平市市直行政事业资产管理中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1229.31元，由被告郑永伦负担；原告恩平市市直行政事业资产管理中心已预交1229.31元，由本院予以退回；被告郑永伦应向本院补缴案件受理费1229.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴丽冰审 判 员  陈婷婷人民陪审员  黄力宇二〇二〇年四月三十日法官 助理  吴颖虹书 记 员  冯 莉