鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初585号原告：鞍山市佳宜物业管理有限公司，住所地：鞍山市铁东区解放东路443栋16层61号。法定代表人：赵继伟，系该公司总经理。委托代理人：王永刚，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托代理人：王志，该公司员工。被告：李瑾，女，汉族，1976年8月7日出生，住址：鞍山市高新技术产业开发区。原告鞍山市佳宜物业管理有限公司与被告李瑾物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员付玉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王永刚、王志及被告李瑾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山佳宜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告给付拖欠2014年1月1日至2019年12月31日的物业管理费6579.28元、违约金3027.17元，合计9699.11元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系鞍山市高新技术产业开发区菁华园小区业主，住该小区15号楼1单元202，产籍号42-2-192-1022，面积132.38平。原告鞍山市佳宜物业管理有限公司2012年8月1日接手被告所在小区的物业服务，在2012年8月21日，原告与菁华园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同于2015年7月31日到期后，由于该小区没有依法产生业委会，又依原合同约定延长服务期，直至2017年1月19日由鞍山市高新技术产业开发区汪家峪街道新城社区居民委员会依法履行业委会职责与原告签订了第二份《物业服务合同》，合同期限至2020年1月18日。根据两份物业合同规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告却拒不缴纳合同约定的物业费，为维护合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告李瑾答辩称：1、关于诉讼时效问题，2017年10月1日施行的民法总则规定民事权利的诉讼时效为三年。原告是否有权利追索2014年2月至2016年12月的物业管理费。2、关于物业费收费标准和两份物业合同效力问题。佳宜物业所称2012年8月21日至当年年底，物业费每月每平0.5元收取，2013年以后的物业费标准视物业服务质量和业主满意度再进行调整。在未召开业主大会，获得业主大会授权，也未进行满意度调查的情况下，佳宜物业擅自出台提高收费标准的合同，由原来0.5元提高至0.7元，未经过菁华家园小区总人数过半的业主同意，该份合同内容也未向业主公示，这种做法严重损害了菁华家园全体业主切身利益，应判定无效合同，同时，佳宜物业根据此份合同自行订立了所谓的到期后“服务期”条款，也应属无效。其次，第二份合同在未经业主共同决定的情况下，物业合同效力待定。新城社区只是临时充当了类似代理人的角色，代理业主委员会的职责，而业主大会才是代表全体业主利益的权利机构。答辩人对是否续聘佳宜物业公司的投票结果存疑，认为统计方式注水严重。在没召开业主大会的情况下，新城社区代表全体业主签订合同的行为属于越权代理，对被代理人不发生效力。其次，合同签署人张俊为当时社区的一名工作人员，其是否有资格签署合同答辩人存疑。合同的订立及合同的主体资格，其合规性和合法性都有问题，应判定无效合同。综上，答辩人认为两份物业合同效力存疑，原告起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉求。经审理查明：原告鞍山市佳宜物业管理有限公司为高新技术产业开发区菁华园小区的物业服务公司，被告李瑾系该小区15号楼1单元202室的业主，该房屋的建筑面积为132.38平方米。2012年8月21日，原告与菁华园小区业主委员会签订了《物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米0.7元/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日万分之五承担违约金，合同期限三年（2012年8月1日-2015年7月31日），合同期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续下一年。2017年1月19日，原告与鞍山市高新技术产业开发区汪家峪街道新城社区居民委员会签订了《物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米0.7元/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日千分之五承担违约金，合同期限三年（2017年1月19日-2020年1月18日），合同期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续下一年。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2014年1月1日至2019年12月31日未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：《物业服务合同》两份、催缴单五份及照片、物业企业资质证书、小区业主赠送锦旗照片一份；被告李瑾提交的证据有：物业公司更换说明一份。本院认为：依法成立的合同受法律保护。首先，关于第一份合同效力问题。业主委员会，是由物业管理区域业主代表组成，代表业主的利益，并有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2012年8月21日，原告与菁华园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。其次，关于第二份合同效力问题。中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。2017年1月19日，原告与鞍山市高新技术产业开发区汪家峪街道新城社区居民委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，亦对小区业主具有约束力。两份合同明确约定物业费收费标准为每平米0.7元/月，因此，本院对被告关于两份物业合同无效及物业费标准按每平米0.5元/月收取的辩解不予采信。虽2015年7月31日至2017年1月19日没有签订书面物业服务合同，但原告在此期间一直为菁华园小区提供物业服务，被告亦接受了物业服务，且两份物业合同明确约定“合同期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续下一年。”因此，原、被告双方在2015年7月31日至2017年1月19日期间仍成立物业服务法律关系。原告自业主入住起按合同约定为菁华园小区提供了保洁、绿化、安保、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告李瑾对欠费的事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米0.7元/月，被告欠缴时间为2014年1月1日至2019年12月31日，共计72个月，被告应缴纳物业费为0.7元/月/平×132.38平×72个月=6671.95元，故本院对原告要求被告缴纳6579.28元物业费的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付其违约金一节，庭审中原告对第二份合同约定的千分之五计付违约金变更为万分之五计付违约金，本院认为，原、被告双方约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金为宜。关于被告辩解原告超过诉讼时效三年，是否有权追索2014年至2016年物业费一节，本院认为原告出示2014年至2018年的五份催款单，显示每年原告都向被告催缴物业费，属于时效中断，诉讼时效时间重新计算，原告向被告追索2014年至2016年物业费未超过诉讼时效时间，故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告李瑾于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山市佳宜物业管理有限公司自2014年1月1日至2019年12月31日止的物业费6579.28元及违约金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由被告李瑾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年四月十六日书记员 高广君