河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终481号 上诉人（原审原告、案外人）：张建梅，女，1987年3月2日出生，汉族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：刘济金，河北正扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李善孟，男，1967年10月8日出生，汉族，住江苏省东海县。 委托诉讼代理人：王均成，男，1975年1月10日出生，住任县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王迎弟，女，1986年6月21日出生，汉族，住任县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：邢台中帆建筑装饰有限公司，住所地任县天口镇东刘村，统一社会信用代码：911305263362887573。 法定代表人：王迎弟，系该公司经理。 上诉人张建梅因与被上诉人李善孟、王迎弟、邢台中帆建筑装饰有限公司（以下简称中帆公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省任县人民法院（2019）冀0526民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张建梅的委托诉讼代理人刘济金、被上诉人李善孟的委托诉讼代理人王均成到庭参加诉讼。被上诉人王迎弟、中帆公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建梅上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0526民初1496号民事判决书；2、依法改判解除位于邢台市桥西区房产的查封；3、依法改判确认张建梅与王迎弟签订购房合同编号为ＸＴ-07-000123合法有效并归原告所有；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案诉争房产在中国农业银行襄都支行抵押贷款，银行享有优先受偿权，原审法院并未对这一事实进行审查。上诉人在一审诉讼中当庭补充称，诉争房产在中国农业银行襄都支行抵押贷款，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第四十条“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”之规定，（2019）冀0526执恢8号裁定书中告知当事人“本院将依法拍卖财产偿还债务”是错误的。依据上述法律规定，中国农业银行襄都支行享受优先受偿后，其余额部分才用于清偿申请执行人的债权。且原审法院并未对这一事实进行审理。二、上诉人已合法占有诉争房产并实际使用。上诉人所缴纳的水、电、物业费等费用都是通过微信缴费，微信账单截图本就不显示实际交款人，另外因房产尚未办理过户手续，所以缴费明细上才会显示户主王迎弟的名字。上诉人已在诉争房产居住一年多之久，有充分的证据证明已经实际占有使用。三、上诉人同意将银行的贷款还清后，剩余房款交付法院执行局。综上。原审法院认定事实不清，对重要情节未予审理，若维持原判最终导致诉争房产被中国农业银行襄都支行起诉查封冻结并在此拍卖，使上诉人再次支付贷款。望二审法院查明事实真相，支持上诉人的上诉请求。 李善孟答辩称，张建梅的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王迎弟、邢台中帆建筑装饰有限公司未答辩。 张建梅向一审法院起诉请求：1、依法解除位于邢台市桥西区号房产查封；2、依法确认原告张建梅与被告王迎弟签订购房合同编号为ＸＴ-07-000123合法有效并归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：王迎弟在2015年6月份分期付款购买了位于邢台市桥西区号的房产一套。2018年7月8日、7月16日、7月19日王迎弟书写收到该房产的三次定金证明共计50000元。张建梅称，通过邢台润达房地产经纪有限公司得知该房产的信息，定金通过中介交付的王迎弟。2018年7月23日王迎弟、吴立培与张建梅签订了房屋买卖合同、补充协议和居间服务合同。从张建梅提交的转账凭证复印件上显示：2018年7月23日张建梅分二次给吴立培转款615575元。因李善孟在中帆公司打工，2015年李善孟与中帆公司因劳务费产生纠纷，2016年5月份李善孟申请仲裁，2016年7月份进入诉讼程序，2018年1月份李善孟申请执行。该院在执行过程中，于2019年7月30日查封了本案诉争房产。2019年8月26日张建梅以该房产虽然登记在王迎弟名下，但属于自己的合法财产为由，向该院提出执行异议，该院于2019年10月24日作出（2019）冀0526执异17号执行裁定书。该裁定书认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项规定：“已登记的不动产按照不动产登记簿判断权利人”。邢台市桥西区号房产登记人为王迎弟。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在该院查封房产之前张建梅与王迎弟已签订了书面买卖合同，由于邢台市桥西区东侧永康境界北区5号楼整体未办理不动产权证书，导致无法办理过户。案外人张建梅称，在法院查封上述房产之前已合法占有此不动产，向该院提交了邢台市天德物业服务有限公司出具的日期为2019年8月18日的证明（今证明5-2-1404已交2019.05.01-2020.07.31期间物业费。年物业费为2158.8元整），但此证明不能说明物业费交款人是否为张建梅。提交的微信生活缴费截图中仅显示编号为0728063745＊迎弟电费缴纳明细，并未显示实际交款人，无法证明张建梅实际占有。案外人张建梅提交的房屋买卖合同中显示被执行人王迎弟以119万元出售房屋，张建梅给付定金及首付款共计665575元，剩余房款张建梅未向该院交付。综上，案外人张建梅提交的证据不足以证明其主张，异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项、第二十八条的规定，裁定驳回案外人张建梅的异议请求。2019年11月12日张建梅将被告诉至该院请求：1、依法解除位于邢台市桥西区号房产查封；2、依法确认张建梅与王迎弟签订购房合同编号为ＸＴ-07-000123合法有效并归张建梅所有。另查明，王迎弟未将卖房所得款用以支付李善孟的劳务费。 一审法院认为，本案排除执行的条件是张建梅取得该房产所有权和使用权。根据张建梅和王迎弟、吴立培签订的房屋买卖合同、补充协议和居间服务合同及交易、转账等证据，综合分析，张建梅购买王迎弟名下的诉争房屋买卖合同，无法排除其他可能性，所以张建梅请求确认与王迎弟签订购房合同编号为XT-07-000123合法有效并归张建梅所有，该院不予支持。查封的诉争房产现登记在王迎弟名下，张建梅未取得该房屋的物权；张建梅购买王迎弟名下的诉争房屋其提交的证据不能充分证明其占有该房屋，也没有证据证明是善意取得。王迎弟在明知与李善孟有债务纠纷的前提下，恶意出卖房屋，所以张建梅提供的证据及实施的行为不足以排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十二条的规定，判决：驳回原告张建梅的诉讼请求。案件受理费15,510元，由原告张建梅负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，张建梅与王迎弟约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定张建梅已经付清全部购房款，其也不具备按照人民法院的要求将剩余价款交付执行的条件，张建梅要求停止执行案涉房屋的请求不符合法律规定。张建梅提交的证据也不能充分证明其在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋。且张建梅称在签订房屋买卖合同前支付三次定金，不符合房屋买卖正常的交易习惯。据此，原审法院对张建梅的诉讼请求不予支持并无不当。张建梅主张中国农业银行襄都支行享受优先受偿后，其余额部分才用于清偿申请执行人的债权问题，不属于本案审理范围。 综上所述，张建梅的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,510.0元，由张建梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  王朝辉 审判员  张怀喜 审判员  孙瑞刚 二〇二〇年四月七日 书记员  刘 易