福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0425民初1583号 原告：厦门翼丰行房地产营销有限公司，住所地福建省厦门市思明区槟榔西里255号201室，统一社会信用代码：913502037841816546。 法定代表人：吴建珊，总经理助理。 委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邱辰，福建天衡联合律师事务所执业律师。 被告：福建省浩特房地产开发有限公司，住所地福建省大田县建山路193号，统一社会信用代码：91350425MA2YGLRR95。 法定代表人：林献玺，董事长。 被告：福建省鸿远房地产开发有限公司，住所地福建省大田县京口工业集中区，统一社会信用代码：91350400MA31D83Y31。 法定代表人：赖思毅，经理。 委托诉讼代理人：张景华，上海柏年（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：梅国龙，上海柏年（泉州）律师事务所执业律师。 原告厦门翼丰行房地产营销有限公司（以下简称翼丰行公司）与被告福建省浩特房地产开发有限公司（以下简称浩特公司）、福建省鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翼丰行公司的委托诉讼代理人吕良怡，被告鸿远公司的委托诉讼代理人张景华、梅国龙到庭参加诉讼，被告浩特公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翼丰行公司向本院提出诉讼请求：1.解除翼丰行公司与浩特公司、鸿远公司签订的《三明市大田县浩沙·中央广场项目营销代理合同》，合同总标的约为400万元；2.浩特公司、鸿远公司向翼丰行公司支付违约金50万元；3.本案诉讼费用由浩特公司、鸿远公司负担。事实和理由：2018年3月5日，根据鸿远公司的委托，浩特公司与翼丰行公司签订《三明市大田县浩沙·中央广场项目营销代理合同》，约定浩特公司委托翼丰行公司向鸿远公司提供该项目的全程销售代理服务。浩特公司在代理合同第二部分技术条款第五项第1款第（2）项中作出声明和保证：保证浩特公司有签署和执行代理合同一切条款的资格及行为能力或有效授权，并在第七条第1款第（1）项中承诺：负责保证该项目的开发、建设和销售的合法性，申办并取得有关销售之法律规定的全部批文和手续，并以法律或法规认可之程序进行销售认购。代理合同签订后，翼丰行公司为妥善履约进行了人员和物质等多方面准备，付出巨额成本。2018年9月17日，泉州远达投资有限公司（以下简称远达公司）在《三明日报》上发布《关于大田县红星村原浩沙中央广场项目控股股东变更等事项的公告》，公告表示“浩沙·中央广场”项目系鸿远公司开发，现鸿远公司已由远达公司控股管理，远达公司要求与该项目公司（项目用地）有债权债务、交易关系、利害关系或权益争议的单位和个人，于2018年10月17日前向远达公司或鸿远公司申报。此后，翼丰行公司按公告要求向远达公司申报与浩特公司签订的代理合同，但远达公司表示浩特公司并非相关项目的开发主体，无权对外委托项目的销售代理事宜，明确表示不会履行代理合同的任何内容。翼丰行公司认为，浩特公司与翼丰行公司签订的代理合同系受鸿远公司的委托，该代理合同即约束浩特公司与翼丰行公司，也在鸿远公司与翼丰行公司之间产生约束力，该约束力不因鸿远公司的股东发生变化而消灭，因此，二被告违约取消对翼丰行公司的委托，另行指定其他代理机构的行为，导致代理合同无法继续履行，严重违反了代理合同的约定，属违约行为，根据代理合同第二部分技术条款第十三条之约定，浩特公司、鸿远公司应向翼丰行公司支付违约金50万元。 浩特公司未作答辩。 鸿远公司辩称，翼丰行公司主张系其委托浩特公司签订本案代理合同，未有事实和法律依据。浩特公司于本案系公告送达，未到庭参加诉讼，该代理合同的真实性无法确认。假设该代理合同客观存在，但翼丰行公司未提供证据证明该代理合同事实上得到履行，故该代理合同未实际履行，现也无履行的可能，因此，应驳回翼丰行公司的诉讼请求。 翼丰行公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.浩特公司、鸿远公司的工商信息，证明浩特公司、鸿远公司的主体资格，根据上述工商信息，林献玺系浩特公司的法定代表人，其妻子林美黛系该公司的监事，同时，签订代理合同时，林美黛系鸿远公司的唯一股东福建省浩特贸易有限公司的股东，说明二被告公司属同一人控制，且签订代理合同时，林献玺向翼丰行公司出示了浩沙·中央广场项目的国有土地出让合同等相关材料，翼丰行公司有理由相信浩特公司具有代理权，二被告之间构成表见代理。翼丰行公司在未有二被告之间的书面委托手续情况下签订代理合同，系因鸿远公司为避税，要求与浩特公司签订该合同。鉴于翼丰行公司的乙方身份，当时未能保留相关书面文件，但可以调查取得。2.《三明市大田县浩沙·中央广场项目营销代理合同》，证明浩特公司系经鸿远公司的委托与翼丰行公司签订代理合同，翼丰行公司受浩特公司的委托提供“浩沙·中央广场”项目的全程销售代理服务。代理合同第二部分技术条款第十三条约定了违约金50万元。代理合同于2018年3月签订后，翼丰行公司于2018年7、8月份组建了专门的团队，对该项目的现场进行了勘察，对房屋的朝向、结构、房产数量等进行了解，并打印了一些喷墨的广告。3.《关于大田县红星村原浩沙中央广场项目控股股东变更等事项的公告》（三明日报2018年9月17日第A4版），证明远达公司公告要求与该项目公司（项目用地）有债权债务、交易关系、利害关系或权益争议的单位和个人，于2018年10月17日前向远达公司或鸿远公司申报。翼丰行公司于上述期限内向该公告上的联系人通过电话申报，被告知浩特公司无权对外委托项目的销售代理事宜，项目的销售与浩特公司无关。之后翼丰行公司也发函给浩特公司，要求与鸿远公司沟通代理事宜。4.福建省浩特贸易有限公司的工商信息，证明2018年3月签订代理合同时，林美黛系该公司的法定代表人及股东，结合浩特公司、鸿远公司的工商信息，表明浩特公司、鸿远公司存在紧密的关联性，二被告均受林献玺、林美黛夫妻控制，故翼丰行公司信任二被告之间存在表见代理关系，相应法律后果应由二被告承担。5.翼丰行公司组建的浩沙中央广场销售团队成员合照、名单及团队人员工资和发放材料，证明翼丰行公司为代理销售案涉项目专门组建了销售团队，于2018年3月至2018年8月期间共产生人员工资149178.32元。6.翼丰行公司为代理销售案涉项目所发生的工作费用的部分报销凭证、制作的代理方案提报稿件、制作的案涉项目春节营销方案、提供的售楼处软装建议采购方案、制作的部分设计底稿，证明翼丰行公司为案涉项目产生大量的工作费用、差旅费等，并根据二被告提供的相关基础材料为案涉项目完成大量的演讲文稿、销售方案及用于印刷的设计文件。7.翼丰行公司与鸿远公司工作人员的微信聊天记录，证明翼丰行公司向鸿远公司申报债权并被拒绝的事实。 鸿远公司对翼丰行公司提交的上述证据质证后认为：1.对二被告的工商信息真实性无异议，但对关联性有异议，二被告系不同的法人，系分别独立的民事主体，其不清楚林献玺和林美黛之间的关系，翼丰行公司陈述其为了避税，不是事实，翼丰行公司作为专业的营销机构，在没有授权的情况下签订代理合同，缺乏事实依据。2.因浩特公司未到庭确认，对该代理合同的真实性、合法性、关联性均有异议。即使该代理合同为真实，但翼丰行公司未能提供该合同有实际履行的证据，合同未履行未有实际意义。远达公司系于2018年6月入股鸿远公司，浩沙·中央广场项目（现名称为三远·大爱城）的规划系于2019年5月得到批复，2018年3月签订代理合同时，不可能对该项目的房屋进行详细规划，故翼丰行公司关于于2018年7、8月对该项目进行考察、打印广告等的陈述不是事实，且根据代理合同第九条签订执行原则的约定：所有关于销售策略、销售资料等工作都需要浩特公司签订确认，翼丰行公司方能组织实施，翼丰行公司对此未提供相应证据证明，因此，该代理合同尚不具备履行的条件，翼丰行公司尚未实际履行该代理合同。3.对公告的真实性无异议，对翼丰行公司是否有申报不清楚，翼丰行公司也未提供证据证明，需要庭后核实，且即使翼丰行公司有申报，并不代表翼丰行公司享有所申报的合同权利。4.福建省浩特贸易有限公司的工商信息的真实性由法庭认定，该工商信息不能证明翼丰行公司关于表见代理的主张。5.合照、名单及工资发放材料等系翼丰行公司单方制作的，对上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议。6.翼丰行公司作为房地产销售的代理公司，具有大量类似的设计方案、设计底稿等，且第一次开庭前，翼丰行公司并未提供上述证据，系在其提出异议后提供的，对上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议。7.对微信聊天记录的真实性无异议，鸿远公司在微信中明确答复翼丰行公司工作人员，如果存在代理合同，翼丰行公司应向实际签约人解决，且签订代理合同时，项目规划尚未批复，不可能进行营销。 浩特公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃对翼丰行公司提交的证据质证的权利。鸿远公司对翼丰行公司提交的二被告工商信息、公告、微信聊天记录的真实性无异议，本院经审查，上述证据可以证明与证据相关的本案事实，本院予以确认并在卷佐证。 对鸿远公司有争议的证据及《三明市大田县浩沙·中央广场项目营销代理合同》的真实性和效力问题等，本院分析认定如下： 1.关于《三明市大田县浩沙·中央广场项目营销代理合同》的真实性及效力问题。 翼丰行公司认为，根据林献玺及其妻子林美黛在浩特公司的任职情况及林美黛系福建省浩特贸易有限公司法定代表人和股东的事实，且代理合同约定的浩沙·中央广场项目系由鸿远公司进行开发，二被告之间构成表见代理，该代理合同为合法有效。 鸿远公司认为，因浩特公司未到庭，该代理合同的真实性无法确认，且二被告之间系独立的法人，浩特公司无权对鸿远公司开发的项目进行处分。翼丰行公司在诉状中主张系受鸿远公司委托签订代理合同，未提供相应的书面证据，鸿远公司对此提出异议后，翼丰行公司又主张二被告之间系表见代理，委托与表见代理为不同的权利来源，委托系基于民事行为，表见代理系基于法律规定，可见翼丰行公司的主张前后矛盾，且均未有证据证明，因此，该代理合同为无效合同。 本院认为，《三明市大田县浩沙·中央广场项目营销代理合同》盖有浩特公司的印章及法定代表人林献玺的签名，因此，该代理合同的真实性应予以认定。翼丰行公司与浩特公司签订该代理合同约定的系浩特公司将鸿远公司开发的房地产项目的营销委托给翼丰行公司代理。对此，翼丰行公司在诉状中陈述浩特公司系受鸿远公司的委托签订该代理合同，在庭审中又陈述二被告之间存在表见代理。委托合同系委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。表见代理系行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。翼丰行公司关于浩特公司系受鸿远公司的委托签订该代理合同的主张，未提供相应证据证明，且鸿远公司对此予以否认，故对翼丰行公司的该主张，不予采纳。翼丰行公司关于签订代理合同时浩特公司出具了案涉项目国有土地出让合同等材料，及林献玺、林美黛夫妻在二被告公司任职等事实，有理由相信浩特公司具有代理权，二被告之间构成表见代理的主张，根据翼丰行公司在庭审中的陈述，翼丰行公司明知案涉项目系由鸿远公司开发，与浩特公司签订代理合同系应二被告为避税的要求，说明翼丰行公司与浩特公司签订代理合同在主观不具有善意，且签订代理合同时，翼丰行公司对林献玺、林美黛夫妻在二被告公司任职情况并不知情，其以签订后得知的事实来推定签订时二被告存在表见代理，不符合表见代理的情形，故对翼丰行公司的该主张，亦不予采纳。因此，浩特公司与翼丰行公司签订的代理合同系浩特公司无处分权对鸿远公司开发的项目进行了处分，但该代理合同系浩特公司与翼丰行公司的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，该代理合同应属有效。 2.关于翼丰行公司主张与浩特公司、鸿远公司解除合同的问题。 翼丰行公司认为，浩特公司与鸿远公司存在表见代理，鸿远公司明确拒绝履行合同，且鸿远公司也承认案涉项目已有自己的销售团队，该代理合同无法继续履行，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，其主张与浩特公司、鸿远公司解除代理合同。 鸿远公司认为，本案代理合同与其无关。 本院认为，翼丰行公司提供的证据无法认定鸿远公司与浩特公司存在委托关系或表见代理，故无法认定代理合同与鸿远公司有关，因此，对翼丰行公司主张与鸿远公司解除合同的诉讼请求，不予支持。代理合同系浩特公司无处分权对鸿远公司开发的项目进行了处分，且根据微信聊天记录，鸿远公司也明确答复翼丰行公司拒绝履行该代理合同，致使该代理合同的目的不能实现，故对翼丰行公司主张与浩特公司解除合同的诉讼请求，予以支持。 3.关于翼丰行公司主张违约金50万元的问题。 翼丰行公司认为，该代理合同的解除责任在于浩特公司与鸿远公司的违约，因此，根据代理合同第二部分技术条款第十三条之约定，二被告应向其支付违约金50万元。第一次庭审时，翼丰行公司主张根据上述约定，二被告应当支付违约金，与其实际损失无关。第二次庭审时，翼丰行公司主张根据上述约定，其有权向二被告主张违约金，违约金50万元即实际损失，若人民法院认为违约金过高，可按实际损失予以裁判。翼丰行公司陈述签订代理合同后，其组建了案涉项目的销售团队，于2018年3月至2018年8月期间支出人员工资149178.32元，并提供销售团队人员名单、工资发放材料、费用报销凭证，以及为案涉项目制作的设计方案、底稿等。 鸿远公司认为，翼丰行公司主张的违约金与其无关，翼丰行公司庭审中有关主张违约金的陈述前后矛盾，其无法答辩。翼丰行公司有关有履行代理合同的相关证据均为翼丰行公司单方制作，对真实性、关联性、合法性均有异议。 本院认为，翼丰行公司于本案主张二被告应支付违约金50万元，理由系因二被告违约，致使代理合同无法履行，导致代理合同解除。根据代理合同第二部分技术条款第十三条第1项“本合同生效后，如一方无理由解除合同（含第十二条回避原则），应提前30日书面通知对方，并向对方支付50万元的违约金”的约定，代理合同约定的支付违约金条件系合同另一方无理由解除合同，而翼丰行公司于本案提出解除合同，故翼丰行公司主张违约金的理由与代理合同有关支付违约金的约定的情形不符，因此，对翼丰行公司以上述约定为由主张违约金的诉讼请求，不予支持。关于翼丰行公司主张的损失，根据代理合同第二部分技术条款第九条签字执行原则：所有关于销售策略、销售组织、销售资料、销售价格、对外宣传口径等工作都需要甲方（浩特公司）签字确认，乙方（翼丰行公司）方能组织实施，甲乙双方分别派专人负责存档的约定，翼丰行公司签订代理合同后，组建销售团队及制作销售策略等，需经浩特公司的签字确认，而翼丰行公司提供的销售团队人员名单、设计方案等，翼丰行公司未能提供证据证明有经浩特公司的签字确认，故翼丰行公司主张的损失，缺乏事实和合同依据，不予支持。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：翼丰行公司系于2006年5月9日经厦门市思明区市场监督管理局核准成立的有限责任公司，经营范围：商事主体的经营范围、经营场所等。浩特公司系于2017年8月15日经大田县市场监督管理核准成立的有限责任公司，经营范围：房地产开发经营、物业管理等。鸿远公司系于2017年12月14日经大田县市场监督管理局核准成立的有限责任公司，经营范围：房地产开发经营、物业管理等。 2018年3月5日，委托人浩特公司（甲方）与代理人翼丰行公司（乙方）签订《三明市大田县浩沙·中央广场项目营销代理合同》，甲方委托乙方作为其开发的推广名为“浩沙·中央广场项目”的全程营销代理，该合同主要内容：1.本项目的营销代理业务即：浩沙·中央广场，甲方委托乙方，由乙方负责向公众消费者介绍、宣传和销售本项目的住宅、车位及商业，负责完成甲方和客户的买卖合约，协助甲方收回应收的销售款项，直至项目竣工验收交付客户。2.本合同自双方法定代表人或其授权代表签字并盖章之日起生效。3.合同终止：代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方结清一切费用后，合同自然终止；甲乙双方同意终止合同；任何一方按本合同或相关法律规定提出解除合同时，需提前30日或在不可抗力原因消除之日起30日内书面通知对方，双方派人于通知发出之日起30日内完成办理相关结清款项、解除合同等手续。4.项目概况：项目名称浩沙·中央广场，项目位置三明市大田县均溪红星村下洋商住小区宗地。5.委托代理内容：本合同委托事项包含浩沙·中央广场的全程销售代理服务，包括项目策划(包括推广企划)、销售、后台服务三部分。6.合同期限：本合同有效期自本合同生效之日起至本项目最后一期开盘365日后等。7.双方声明和保证：甲方向乙方保证：签署本合同时及本合同有效期内，甲方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在企业法人营业执照规定的经营范围内行事的权利能力和行为能力，甲方有签署和执行本合同一切条款的资格及行为能力或有效授权。8.签字执行原则：所有关于销售策略、销售组织、销售资料、销售价格、对外宣传口径等工作都需要甲方签字确认，乙方方能组织实施，甲乙双方分别派专人负责存档。9.违约责任：本合同生效后，如一方无理由解除合同（含第十二条回避原则），应提前30日书面通知对方，并向对方支付50万元的违约金等。 2018年9月17日，远达公司在《三明日报》上发布《关于大田县红星村原浩沙中央广场项目控股股东变更等事项的公告》，主要内容为：鸿远公司拟开发位于大田县下洋处的原浩沙中央广场项目，现鸿远公司已由我司控股管理，敬请与该项目公司（项目用地）有债权债务、交易关联、利害关系或权益争议的单位和个人，在2018年10月17日前向我司或项目公司申报，逾期申报的，我司将按有关规定处理，由此引起的责任和后果自行负责。此后，翼丰行公司按上述公告要求向远达公司申报了本案代理合同。远达公司以浩特公司非为项目开发主体，无权对外委托项目的销售代理事宜为由，表示不履行代理合同的内容。后鸿远公司自行组建销售团队进行销售，本案代理合同无法继续履行。 本院认为，翼丰行公司与浩特公司签订的《三明市大田县浩沙·中央广场项目营销代理合同》约定的系浩特公司将鸿远公司开发的房地产项目的销售委托翼丰行公司代理。翼丰行公司提供的证据无法认定浩特公司与鸿远公司具有委托关系或构成表见代理，故本案代理合同系浩特公司无处分权对鸿远公司开发的房地产项目进行了处分，但本案代理合同系翼丰行公司与浩特公司的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属真实有效。因鸿远公司对本案代理合同予以否认，致使该代理合同的目的不能实现，且翼丰行公司与浩特公司之间系委托合同关系，故对翼丰行公司主张与浩特公司解除合同的诉讼请求，予以支持。翼丰行公司提供的证据无法认定代理合同与鸿远公司有关，故对翼丰行公司主张与鸿远公司解除合同的诉讼请求，不予支持。翼丰行公司于本案提出解除合同，其主张违约金的情形与代理合同有关支付违约金的约定的情形不符，故对翼丰行公司主张违约金50万元的诉讼请求，不予支持。翼丰行公司未提供证据证明其提供的销售团队人员名单、设计方案等有经浩特公司的签字确认，翼丰行公司主张的损失，缺乏事实和合同依据，故不予支持。浩特公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除厦门翼丰行房地产营销有限公司与福建省浩特房地产开发有限公司签订的《三明市大田县浩沙·中央广场项目营销代理合同》； 二、驳回厦门翼丰行房地产营销有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费38800元，公告费560元，合计39360元，由厦门翼丰行房地产营销有限公司负担19680元，福建省浩特房地产开发有限公司负担19680元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  罗世辉 人民陪审员  魏宣宪 人民陪审员  吴燕燕 二〇二〇年四月七日 书 记 员  林明微 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，看成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 5、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 6、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。