云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10338号上诉人（原审被告）：昆明雅苑酒店有限公司，住所：昆明市春城路264号泰丽宫附楼。法定代表人：李堃。委托诉讼代理人：张涛，云南华纬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何福辉，男，汉族，1981年5月2日出生，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，系公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司，住所：昆明市寻甸县仁德镇凤梧路63号。负责人：万磊。委托诉讼代理人：何治韦，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨慧杰，云南刘胡乐律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人昆明雅苑酒店有限公司（以下简称“雅苑酒店”）因与被上诉人云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司（以下简称“云南烟草公司寻甸分公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2019）云0129民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月11日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人雅苑酒店不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决第二项，依法酌情减少资金占用费为6.65万元（按照同期银行贷款利率4.75%计算）；2、撤销一审判决第三项，依法酌情减少场地占用费为100万元，并以此为基数计算的违约金4.75万元（按照同期银行贷款利率4.75%计算）。主要事实与理由：第一，一审判决直接认定租金即为被上诉人的损失不当。如果被上诉人不能举证证明因欠付租金造成的实际损失数额，则被上诉人的损失应理解为因上诉人未付租金期间产生的利息收益。第二，双方实际约定的租赁期限为10年，因被上诉人公司内部管理问题，上诉人才同意先签订五年租期，期满后再续签五年。签订合同时，被上诉人利用其强势地位，强行规定合同期满后占用期间的租金为合同租金的二倍，还约定了相应违约金。双倍租金计算占用费已经包含了场地使用费和违约处罚，再加上违约金数额就更不合理。第三，双方约定的违约金处罚过高，折合年化是每年36%的资金占用费，比民间借贷合法保护利息24%还高。双倍租金标准的场地占用费及违约金实际折算下来已达到200%的违约金。综上，请求二审法院依法予以改判。被上诉人云南烟草公司寻甸分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告的诉讼请求：一、判令被告立即将承租占用的原金世纪大酒店及相关设备设施返还原告；二、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币140万元（大写：壹佰肆拾万元），延期交付租金的资金占用费人民币50.4万元（大写：伍拾万零肆仟元整）自2018年5月1日至2019年4月28日；三、判令被告向原告支付截止至2019年4月28日的场地占用费人民币1989040.35元（大写：壹佰玖拾捌万玖仟零肆拾元叁角五分，自2018年5月1日起至实际返还原金世纪大酒店及相关设备设施之日止的场地占用费按5479.45元/日计算），并向原告支付违约金人民币90万元(大写：玖拾万元整）；四、判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费、执行费及律师代理费、评估费等原告为实现债权而发生的全部费用。一审法院经审理确认事实如下：2013年5月1日，原告与被告签订《云南省烟草公司昆明市公司房屋出租合同》（合同编号：昆寻烟合字2013034号，以下简称“租赁合同”)，合同约定：被告向原告承租原金世纪大酒店及相关设备设施用于自主经营，租金为每年100万元（大写：壹佰万元整），租期自2013年5月1日起至2018年4月30日止，双方约定，第七条，乙方的权利和义务……2、按时足额向检方交纳租赁费。如乙方延期交付租金，按每天千分之一支付甲方资金占用费。第十四条，违约责任……7、合同期满，乙方应及时移交租赁标的给甲方…….乙方逾期一个月不移交租赁物，不及时办理交接手续的，视为乙方违约，甲方有权没收乙方履约保证金，要求乙方按照租金二倍按日支付租金，并由乙方承担合同总价款百分之二十的违约金。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告开始经营，2018年5月1日后，被告仍继续占有、使用租赁物，拖欠原告2018年租金100万元及前期租金40万元。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当合同约定全面履行自己的义务，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第一百一十四条规定…….约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据上述法律规定，对于原告第一项诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；对于原告第二项诉讼请求，拖欠的租金2018年5月1日至2019年4月28日为140万元，原告计算的资金占用费50.4万元符合法律规定，一审法院予以支持；对于原告第三项诉讼请求截止2019年4月28日的场地占用费1989040.35元，符合法律规定，一审法院予以支持，但违约金90万元，依据合同第十四条第7项计算，违约金已超30%，一审法院以拖欠140万的30%计算，为42万元，对于2019年5月1日后设备及场地占用费按5479.45元/日（100万÷365天×2倍）计算；对于原告第四项诉讼请求，一审法院依照法律规定处理。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、由被告昆明雅苑酒店有限公司判决生效后十日内将原金世纪大酒店及相关设备返还原告云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司；二、由被告昆明雅苑酒店有限公司判决生效后十日内给付原告云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司租金1400000元，资金占用费504000元；三、由被告昆明雅苑酒店有限公司给付原告云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司2019年4月28日前的场地占用费1989040.35元、违约金420000元，并给付自2019年5月1日起至实际返还完原金世纪大酒店及相关设备、场地占用费按5479.45元/日计算；四、驳回原告云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审期间，双方当事人对一审确认的事实均无异议，对一审法院审理确认的事实本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本院认为，本案的争议焦点为：涉案场地占用费及违约金标准应如何确定？本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，上诉人雅苑酒店与被上诉人云南烟草公司寻甸分公司签订的《云南省烟草公司昆明市公司房屋出租合同》（合同编号：昆寻烟合字2013034号，以下简称“租赁合同”)系双方真实意思表示，该租赁合同合法有效。因上诉人雅苑酒店未按照合同约定支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。二审期间，上诉人雅苑酒店对一审判决认定由其将原金世纪大酒店及相关设备返还被上诉人云南烟草公司寻甸分公司，并支付租金140万元无异议，本院予以确认。（一）关于租赁期内资金占用费。如上所述，上诉人雅苑酒店未按期支付租金，应当承担相应违约责任。双方约定按照日千分之一计算资金占用费，但该约定明显过高，上诉人在诉讼中均提出调减资金占用费的请求，本院结合诉讼中被上诉人也未提交证据证实具体的损失数额以及合同解除的后果，酌情按照同期贷款利率计算资金占用费。一审判决对此处理不当，本院依法予以纠正。（二）关于场地占用费问题。本院认为，双方签订的租赁合同已于2018年4月30日届满，合同租赁期限届满后，上诉人雅苑酒店继续占用租赁物已无合同依据，且上诉人雅苑酒店未在合同期满后将涉案租赁物房屋交还给被上诉人云南烟草公司寻甸分公司，一审判决上诉人雅苑酒店支付占用费并无不当。但双方约定合同期满后的占用费为租金的二倍，此违约金的计算标准过高，且上诉人雅苑酒店亦申请调减占用费金额，故根据上诉人雅苑酒店无合同依据占用被上诉人云南烟草公司寻甸分公司租赁物的客观情况，本院对场地占用费准予以调整，以年租金100万元加收30%，即按照年租金130万元计付自2018年5月1日其至实际腾还租赁物之日止的占用费；一审判决对此处理不当，本院依法予以纠正。（三）关于违约金问题。如上分析，双方虽在租赁合同中约定了上诉人逾期不移交租赁物、不及时办理交接手续时应当承担的违约责任，但被上诉人云南烟草公司寻甸分公司已主张了资金占用费、场地占用费，本院亦在租金标准的基础上加收30%支持被上诉人的场地占用费，上述费用系违约的责任承担，因此被上诉人主张的违约金不应再支持。综上，上诉人雅苑酒店的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、维持云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2019）云0129民初1695号民事案件第一项、第四项，即“一、由被告昆明雅苑酒店有限公司判决生效后十日内将原金世纪大酒店及相关设备返还原告云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司”、“四、驳回原告云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司的其他诉讼请求。”二、撤销云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2019）云0129民初1695号民事案件第二、三项，即“二、由被告昆明雅苑酒店有限公司判决生效后十日内给付原告云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司租金1400000元，资金占用费504000元；”“三、由被告昆明雅苑酒店有限公司给付原告云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司2019年4月28日前的场地占用费1989040.35元、违约金420000元，并给付自2019年5月1日起至实际返还完原金世纪大酒店及相关设备、场地占用费按5479.45元/日计算；”三、由上诉人昆明雅苑酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司租金1400000元及资金占用费（资金占用费按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月1日起计算至2019年4月28日）；四、由上诉人昆明雅苑酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人云南省烟草公司昆明市公司寻甸分公司自2018年5月1日起按照年租金130万元计算至实际返还原金世纪大酒店及相关设备之日止的场地占用费。本案一审案件受理费45140元，二审案件受理费45140元，以上共计90280元，由上诉人昆明雅苑酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年四月十日法官助理李德江书记员王希辰