安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1117号 上诉人（原审被告）：砀山中茂置业有限公司，住所地安徽省砀山县道北西路69号，统一社会信用代码91341321MA2MYXCD9E。 法定代表人：何斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高健，安徽众豪律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：徽商银行股份有限公司砀山支行，住所地安徽省砀山县砀城镇政务新区科技路与砀郡路交叉口东南角七彩世界御景国际22号楼101-107室，统一社会信用代码913413210739414421。 法定代表人：李艾，该行行长。 委托诉讼代理人：王光顺，男，该行行长助理。 被上诉人（原审原告）：蒋丽媛，女，1988年5月16日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区。 委托诉讼代理人：杜正立，安徽梨苑律师事务所律师。 上诉人砀山中茂置业有限公司（以下简称中茂公司）、徽商银行股份有限公司砀山支行（以下简称徽行砀山支行）因与被上诉人蒋丽媛商品房销售合同一案，不服安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中茂公司收到本院传票后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院另行制作裁定书对其上诉内容进行处理。本院对徽行砀山支行的上诉内容已审理终结。 徽行砀山支行上诉请求：撤销一审判决，驳回蒋丽媛解除个房借字第××号《个人住房（商业用房）抵押借款合同》并不继续履行还款义务的诉讼请求。事实和理由:1.一审认定事实不清。一审认定2018年6月22日，蒋丽媛与徽行砀山支行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，以案涉商品房作抵押向其借款810000元，并就具体借款期限、利率、还款方式、账号、贷款发放及还款情况等进行认定。但徽行砀山支行认为存在以下几个问题，（1）一审认定事实不清。一审遗漏共同借款人阚全煊共同借款事实。阚全煊在《个人住房（商业用房）抵押借款合同》上作为共同借款人签字确认，一审未作表述。（2）一审对本合同效力的独立性所作约定内容未作表述。《个人住房（商业用房）抵押借款合同》第二十二条本合同效力的独立性明确约定的内容，一审对未表述上述条款约定内容。（3）一审对蒋丽媛和阚全煊的义务、违约责任和违约救济措施等未能调查清楚。2.一审程序不当。阚全煊作为共同借款人进行了签字确认，一审判决结果与其有着利害关系，阚全煊有合理理由参加诉讼，一审法院应依职权通知阚全煊参加诉讼，但一审剥夺蒋丽媛配偶阚全煊的诉讼主体资格和合法权利。3.一审适用法律条款错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定不能否定依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》成立的按揭贷款合同借款人的还款义务，一审依据该解释判决免除蒋丽媛的还款责任，适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法总则》等法律规定。首先徽行砀山支行与蒋丽媛、阚全煊签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》不应当解除，应当依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条规定及法律约定继续承担还款责任。依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第十八条规定，借贷行为与中茂公司无关，一审判决免除蒋丽媛还款义务是将蒋丽媛与中茂公司间的合同义务强加与徽行砀山支行，与《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条的平等、合同自由及公平原则不相符。其次即使按揭贷款合同解除，依据《个人住房（商业用房）抵押借款合同》第二十二条，本合同效力的独立性约定，蒋丽媛、阚全煊仍应当偿还剩余贷款本金及已经产生的利息，并赔偿徽行砀山支行因按揭贷款合同解除造成的损失。再者即使一审判决中茂公司承担对剩余贷款本息的还款责任，但仍不能免除借款人的还款责任，徽行砀山支行认为蒋丽媛提出的请求中茂公司将蒋丽媛尚未偿还的剩余贷款本息直接支付给徽行砀山支行是蒋丽媛委托中茂公司向徽行砀山支行偿还贷款的行为，并非免除其作为借款人的还款责任。 中茂公司未发表答辩意见。 蒋丽媛辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.购房合同是蒋丽媛签订，借款合同虽有共有人共同借款，但一审根据实际情况解除蒋丽媛与徽行砀山支行的借款合同并无不当。而徽行砀山支行上诉所称阚全煊并非本案必要诉讼参加人，徽行砀山支行认为阚全煊应当参与诉讼的理由不能成立。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是对《中华人民共和国合同法》的扩大解释，不存在冲突，徽行砀山支行认为一审适用法律错误的理由不能成立。而中茂公司违约行为导致购房合同至今无法履行，其产生的实际损失应当由中茂公司承担。 蒋丽媛向一审法院起诉请求：1.解除蒋丽媛与中贸公司签订的商品房买卖合同；2.确认解除蒋丽媛与中茂公司、惠阳砀山支行之间的个人住房（商业用房）抵押借款合同；3.判决中茂公司返还蒋丽媛已付的房款（包括首付款820000元和抵押借款合同解除前已经归还的贷款本金和利息，迟延返还的应按照同期银行贷款利率给付占用资金期间的利息）；4.抵押借款合同解除后蒋丽媛尚未归还的贷款本息由中茂公司向徽行砀山支行归还；5.判决中茂公司支付蒋丽媛违约金32600元和已付购房款的利息（利息以中国人民银行公布的同期贷款利率和5%相较高者计算，其中820000元从2017年12月30日起计算至付清款止，其中810000元从2018年7月6日起计算至付清款止）。 一审法院认定事实：2017年12月29日，蒋丽媛（买受人）与中茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要条款约定“买受人购买出卖人开发的砀山县皇城御街13幢1层0112号商品房，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11845.96元，总价款为人民币1630000元。买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2017年12月29日前支付首期房价款人民币820000元，占全部房价款的50.31%，余款人民币810000元申请贷款支付。商品房交付条件应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足合同约定的交房条件。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金”等内容。蒋丽媛实际于2017年12月16日缴纳购房首付款50000元，于2017年12月18日缴纳购房首付款200000元，于2017年12月21日缴纳购房首付款470000元，于2017年12月28日缴纳购房首付款100000元，以上合计820000元。根据购房合同的约定，余款810000元蒋丽媛申请贷款支付。2018年1月10日，涉案商品房购销合同在产权登记机构进行了备案登记。2018年6月22日，蒋丽媛（甲方）与徽行砀山支行（乙方）签订《个人购房（商业用房）抵押借款合同》。借款合同主要条款约定：甲方因购买中茂公司开发的涉案商品房向乙方申请借款810000元用于支付剩余房款。蒋丽媛自愿用所购商品房提供抵押。上述合同签订后，徽行砀山支行东城支行按约发放了购房贷款。2018年12月30日交房期限到期后，中茂公司未能按约交房。2019年3月5日，蒋丽媛通过邮政快递方式向中茂公司寄送了《退房通知书》。2019年3月7日，中茂公司签收了该《退房通知书》。蒋丽媛自2018年8月20日起按照借款合同约定逐月向徽行砀山支行归还购房贷款本息。 一审法院认为，蒋丽媛与中茂公司于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》及蒋丽媛与徽行砀山支行签订的《个人购房（商业用房）抵押借款合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。蒋丽媛按照合同约定支付了中茂公司购房首付款及银行按揭贷款，中茂公司亦应按照合同约定于2018年12月30日前将符合合同约定交付标准的商品房交付蒋丽媛，但中茂公司未在该日前交付案涉房屋，故合同约定的解除条件已经成就。蒋丽媛有权请求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》。经核实，中茂公司于2019年3月7日签收蒋丽媛发出的《退房通知书》，但其在合理期限内未提出异议，也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，该合同自通知达到之日2019年3月7日已经解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，因此，一审法院对蒋丽媛要求解除与徽行砀山支行签订的《个人购房（商业用房）抵押借款合同》亦予以支持。案涉商品房预售合同解除后，中茂公司应按约将蒋丽媛支付的购房款返还给蒋丽媛，赔偿蒋丽媛因此所产生的利息损失并承担相应的违约责任，按照合同约定违约金应为32600元（1630000元×2%）。故对蒋丽媛要求中茂公司返还已付购房首付款及其已向徽行砀山支行所还贷款本金，并赔偿已付房款利息及按约承担违约金的诉求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因此本院对蒋丽媛要求中茂公司向徽行砀山支行返还自判决生效之日起剩余贷款的请求予以支持。中茂公司清偿剩余贷款本息等债务后，徽行砀山支行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。对中茂公司提出逾期交房是由于环保政策造成停工，并不属于不可抗力范畴抗辩意见不予采纳。徽行砀山支行的抗辩意见无法律依据，不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认蒋丽媛与中茂公司于2017年12月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月7日解除；二、解除蒋丽媛与徽行砀山支行签订的《个人购房（商业用房）抵押借款合同》；三、中茂公司于判决生效后十日内向蒋丽媛返还购房款820000元及利息（利息按照年利率5%标准从2017年12月30日起计算至判决生效之日止）；四、中茂公司于判决生效后十日内向蒋丽媛返还自2018年8月20日起至判决生效之日止蒋丽媛已向徽行砀山支行归还的贷款本金和贷款利息（以徽行砀山支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、中茂公司于判决生效后十日内向蒋丽媛支付违约金32600元；六、中茂公司于判决生效后十五日内向徽行砀山支行偿还蒋丽媛自判决生效之日起就《个人购房（商业用房）抵押借款合同》剩余的贷款。自中茂公司清偿上述贷款之日起十日内，徽行砀山支行办理案涉房屋上抵押登记的涤除手续；七、驳回蒋丽媛的其他诉讼请求。案件受理费19763元，由中茂公司负担。 二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，蒋丽媛与阚全煊为夫妻关系。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，1.一审应否依职权通知阚全煊参加本案诉讼。2.一审认定事实是否正确。3.案涉《个人住房（商业用房）抵押借款合同》应否被解除，如解除，蒋丽媛应否再承担还款责任。 （一）关于一审应否依职权通知阚全煊参加本案诉讼的问题 《个人住房（商业用房）抵押借款合同》共同借款人处虽签有“阚全煊”的名字，但蒋丽媛与阚全煊为夫妻关系，该债务为夫妻共同债务，蒋丽媛以自己名义参加诉讼的法律后果及于阚全煊，阚全煊不是本案必须共同进行诉讼的当事人，一审未通知其参加本案诉讼并无不当。徽行砀山支行关于一审遗漏共同借款人阚全煊共同借款事实，剥夺阚全煊的诉讼主体资格和合法权利，程序不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 （二）关于一审认定事实是否正确的问题 《个人住房（商业用房）抵押借款合同》故该合同第二十二条关于合同效力的独立性，约定了蒋丽媛与售房人之间发生的纠纷及所签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，蒋丽媛应承担还款义务等相关规定。而本案不仅中茂公司与蒋丽媛签订的商品房买卖合同被解除，且《个人住房（商业用房）抵押借款合同》亦被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，《个人住房（商业用房）抵押借款合同》第二十二条及该合同对蒋丽媛的义务、违约责任和违约救济措施等约定内容与本案的实体处理没有关联性，一审对上述约定内容未予查明并无不当。徽行砀山支行以《个人住房（商业用房）抵押借款合同》第二十二条关于效力的独立性的约定内容未作表述，对蒋丽媛的义务、违约责任和违约救济措施等未能调查清楚为由，上诉称一审认定事实不清的理由不能成立，本院不予采纳。 (三)关于案涉《个人住房（商业用房）抵押借款合同》应否被解除，如解除，蒋丽媛应否再承担还款责任的问题 蒋丽媛按其与签订《商品房买卖合同（预售）》约定支付中茂公司购房首付款及银行按揭贷款，中茂公司亦应按合同约定于2018年12月30日前将符合合同约定交付条件的商品房交付蒋丽媛。而中茂公司未按照该合同约定的期限向蒋丽媛交付案涉商品房，且逾期交房超过了30日，合同约定的解除条件成就，蒋玉媛有权要求解除合同。蒋丽媛向中茂公司发出解除合同通知书，中茂公司于2019年3月7日签收后未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，蒋丽媛与中茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于该日解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。蒋丽媛签订商品房买卖合同是按揭贷款合同得以签订的前提，蒋丽媛签订按揭贷款合同的目的是为了购买案涉商品房，现《商品房买卖合同（预售）》已解除，致使蒋丽媛商品房担保贷款合同的目的无法实现，一审判决解除案涉《个人住房（商业用房）抵押借款合同》符合上述规定。徽行砀山支行关于其与蒋丽媛、阚全煊签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》不应当解除，蒋丽媛的借贷行为与中茂公司无关，将蒋丽媛与中茂公司的合同义务强加给徽行砀山支行的上诉理由，与本案事实及上述规定不符，本院不予采纳。 《个人住房（商业用房）抵押借款合同》第二十二条效力的独立性约定，是对售房人与蒋丽媛签订的商品房买卖合同被确认无效、撤销、解除后，蒋丽媛仍应履行还款义务的约定。而本案解除了徽行砀山支行与蒋丽媛签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行的规定，一审认定蒋丽媛不再偿还剩余贷款本金及已产生的利息正确。徽行砀山支行以《个人住房（商业用房）抵押借款合同》第二十二条的约定，认为蒋丽媛、阚全煊仍应当偿还剩余贷款本金及已经产生的利息，并赔偿徽行砀山支行因按揭贷款合同解除造成的损失的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，徽行砀山支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19763元，由上诉人徽商银行股份有限公司砀山支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年四月二十四日 法官助理崔玉凤 书记员朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原审判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销一审判决，发回一审人民法院重审。