吉林省长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0106民初527号原告:王贺，男，1984年8月24日生，汉族,住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师。被告:陈富铎，男，1984年8月9日生，汉族,住长春市朝阳区。被告:佟欣秋,女,1989年6月12日生，满族,长春市绿园区泰来街百旺郦城1栋2门805室。二被告共同委托代理人：刘乃源、李莲湖，吉林哲讼律师事务所律师。原告王贺与被告陈富铎、佟欣秋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序开庭进行了审理。原告王贺及其委托代理人赵美南，被告陈富铎、佟欣秋未到庭，其委托代理人刘乃源、李莲湖到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告王贺向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法确认原被告之间租赁合同已经解除，依法判令被告返还原告剩余租金50000元，返还原告电费卡、电表电卡押金600元，返还原告剩余电费180元。二、请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告拖欠租金超过30日,租赁房屋已经被房屋所有权人起诉解除租赁合同并支付欠付租金。原告得知被告与房屋所有权人争诉案件一审判决做出后，房屋所有权人已经胜诉,一审法院认定被告拖欠房租属实，原告于2019年9月8日向被告发出中止合同告知函，但被告未按照原告要求提供任何担保，后原告向被告发出解除合同通知。电表电卡押金由第二被告收取。鉴于以上事实，原告特诉至贵院，望贵院依法查明事实后，维护原告合法权益。被告陈富铎、佟欣秋辩称，（详见答辩状）1、原告无单方解除权，并非发出解除通知即解除合同。2、承租期内，原告向案外人支付额外租金，应属案外人不当得利，原告应向其主张权利且（2019）吉01民终5748号判决书已经明确判令被告应承担上述期间对房屋所有权人的租金。因此，原告支付额外租金应属案外人不当得利。3、且按原告主张的租金数额也不足5万元。本案在审理过程中，当事人为支持各自的观点，进行了举证、质证、陈述及辩论。原告提供证据如下：证据1:《租赁合同》一份（原告提供），证明问题:原告与第一被告于2017年8月17日签订了一份《租赁合同》，该合同约定原告承租被告位于长春市××区万盛·理想国113.114.115号门市二楼，租赁期限自2017年11月1日起至2026年10月30日,约定租赁期限内付款方式为一年一交租赁费用。合同并不违反法律效力，合法有效。证据2:收据二份（原告提供），第一张收据证明原告于2018年10月10日交付了2018年11月1日至2019年10月31日的租金；二张收据证明原告交付了电表电卡押金600元。证据3:民事判决书二份（原告提供），证明由于本案第二被告拖欠房屋权利人张某的租金超过30日，租赁房屋已经被房屋所有权人起诉解除租赁合同并支付欠付租金,该争诉案件判决做出后，房屋所有权人已经胜诉，一审法院认定被告拖欠房租属实、二审维持原判。原告有理由对被告的履行能力产生质疑。证据4:中止履行合同告知函及解除合同告知函各一份及这两份快递单一份（原告提供），证明:由于被告拖欠房东租金，已被房屋所有权人提起诉讼，要求解除租赁合同并支付欠付租金，该争诉案件判决做出后，房屋所有权人已经胜诉，一审法院认定被告拖欠房租属实，原告有理由对被告的履行能力产生质疑，故要求被告在三日内提供担保，否则将解除与被告的租赁合同,被告在原告函告时间内并未恢复履行能力，也未提供履约担保，故原告向被告发出了解除合同告知函，告知被告双方之间租赁合同于2019年9月11日解除。9月11日之后的已缴纳租金被告应返还原告,押金应当返还原告。证据5:收据一份（原告提供）:由于房屋已经被房屋所有权人收回，原告自2019年9月开始向房屋所有权人直接缴纳房租，故此前原告已经交给被告的未使用部分的租金，被告应返还原告。证据6、原告与房屋所有权人张某签订的租赁协议，证明原告与被告之间的租赁合同已经解除，被告应该返还原告已经交付但是未使用期间的租金。被告质证认为：表示对证据1真实性及证明问题无异议。证据2真实性无异议，该证据可以明确证明被告所收租金为原告2018年11月1日-2019年10月31日的租金，在此期间被告一直承租地点享有合法的使用权。对证据3的真实性无异议，从二审判决可以看出，该份判决生效日期应在2019年12月26日之后，对于一审判决作出时判决尚未生效，对双方尚无强制约束力，且终审判决第6页最后一行，明确判令本案第一被告向案外人张某支付2019年1月27日起至实际迁出承租房屋之日起的承租费用，足以证明房屋权利人已经重复行使收取房屋的权利，多余部分应属不当得利。对证据4对于快递单，地址尚未经过被告确认，因此，对于被告是否在当时的时间收到该两份告知函提出异议。对于终止履行合同告知函，关联性有异议，该份告知函中所称理由是针对于2019年11月1日以后的下一轮承租周期的权利主张，而本案争议焦点，为2018年11月1日至2019年10月31日期间的房租是否应予返还。针对解除履行合同告知函，该份证据记载原告在2019年9月11日认为被告丧失履行合同的实际能力属于认识错误，在履行已付租金的合同期限内被告尚未履行能力，且与后来实际情况相符，原告无单方解除合同的权利，且原告引用法律解除合同适用错误，应以生效判决作为依据合同目的根本无法实现为由诉讼解除或协商解除。对证据5、原告的缴费行为属于其个人行为，与被告与本案无关，原告应向张某主张权利，且该收据没有盖章和签字，对该证据真实性提出异议。对证据6在本案原被告合同尚未解除的履行期间，原告单方与案外人签订合同，其已经是违约行为，不应以其违约行为作为依据向被告主张权利。经审理查明，被告陈富铎承租了案外人张某位于长春市××区万盛·理想国113.114.115号门市二楼的房屋。承租后，2017年8月17日，原告王贺与被告陈富铎签订《租赁合同》一份，合同约定原告承租被告位于长春市××区万盛·理想国113.114.115号门市二楼，租赁期限自2017年11月1日起至2026年10月30日,约定租赁期限内付款方式为一年一交租赁费。2018年10月10日，原告王贺向被告陈富铎交付了2018年11月1日至2019年10月31日的租金。2019年12月26日，长春市中级人民法院作出（2019）吉01民终5748号判决书，第6页最后一行，判令本案被告陈富铎向案外人张某支付2019年1月27日起至实际迁出承租房屋之日起的承租费用。本院认为，原告王贺与被告陈富铎签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在双方签订的租房合同中，双方并未约定合同解除的条件，且双方未能就是否解除合同达成一致意见，故只有符合法律规定的解除合同条件成就时，当事人才能解除合同，同时作为违约方无权解除合同。本案中，2019年12月26日，长春市中级人民法院的（2019）吉01民终5748号判决书，第6页最后一行，判令本案被告陈富铎向案外人张某支付2019年1月27日起至实际迁出承租房屋之日起的承租费用……，致使原被告之间的租赁合同在2019年12月26日之后无法继续履行，因此，2019年12月26日之前被告拥有合法承租权和处分权，原被告之间的租赁合同在2019年12月26日以后因无法履行应当解除。原告现要求被告返还2019年9月11日至2019年11月1日的租金，此部分租金在（2019）吉01民终5748号判决书中被告陈富铎向案外人张某的给付范围内，因此原告要求被告返还剩余租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告要求被告返还电费卡、电表电卡押金600元，并提供了收据佐证，本院对此予以认定，原告请求被告返还剩余电费180元的诉讼请求，在开庭过程中原告表示放弃。另被告佟欣秋与本案无利害关系，不予担责。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十四条规定，判决如下：一、原告王贺与被告陈富铎自2019年12月26日解除《租赁合同》；二、被告陈富铎于判决生效后立即返还原告王贺电费卡、电表电卡押金600元；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535.0元，由原告负担500元，被告陈富铎承担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 高 嵩二〇二〇年四月二十八日书记员 刘雪婷