江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1112号上诉人（原审原告）：李星泉，男，1966年6月19日出生，汉族，住太仓市。上诉人（原审原告）：张晓红，女，1969年10月22日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：黄海峰，代理上列二上诉人，江苏孙剑良律师事务所律师。委托诉讼代理人：马兵，代理上列二上诉人，江苏孙剑良律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：太仓中南世纪城房地产开发有限公司，住所地太仓市城厢镇朝阳西路199号907室，统一社会信用代码91320585302196336N。法定代表人：耿旻黎，总经理。委托诉讼代理人：莫兰兰，公司员工。上诉人李星泉、张晓红因与被上诉人太仓中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初5788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。李星泉、张晓红上诉请求：1、请求撤销江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初5788号判决，并依法予以改判。2、本案一审、二审诉讼费用由中南公司承担。事实和理由：一审法院认定中南公司存在为涉案房屋担负办证的义务，但是不存在为李星泉、张晓红核算契税金额的义务，相互矛盾。李星泉、张晓红认为逾期办证的责任应当由中南公司承担。一、根据涉案签订的商品房买卖合同第六页的内容，明确记载了李星泉、张晓红购房为非首套，作为中南公司来说，应当清楚地知晓李星泉、张晓红的购买情况。二、李星泉、张晓红根据中南公司发出的交房通知书记载的金额来缴纳相应的税费，中南公司作为专业的或者说知名的开发商，对于缴纳的费用应当是清楚的，而对于李星泉、张晓红来说，按照中南公司的指示支付相关费用，也是情理之中的事情。三、根据李星泉、张晓红与中南公司签订的商品买卖合同约定，中南公司应当在房屋交付后的90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，交房的时间是在2017年2月1日，根据合同约定应当在2017年5月2日办出产证。如果中南公司按时提交资料，就应当发现李星泉、张晓红需要补交契税，中南公司也应及时通知李星泉、张晓红补交契税，但中南公司一直未履行通知义务，直到2018年6月17日才通知李星泉、张晓红补交契税。一审法院认为涉案房屋的办证义务属于被上诉人，实际上办证需要完成一系列的手续，包括缴纳契税。虽然契税是由李星泉、张晓红进行缴纳，但是中南公司作为办证义务人，替税务部门向李星泉、张晓红代收契税，补交契税，亦应由中南公司通知李星泉、张晓红补交。况且在商品房买卖合同中明确约定李星泉、张晓红购买的房屋为非首套，中南公司在计算上诉人应缴纳的契税时也应当按照非首套金额计算。中南公司答辩称，请求二审法院维持原判，依法驳回李星泉、张晓红的上诉。一、一审法院认定中南公司承担代办证义务与中南公司代收代缴契税义务不冲突，二者非同一事项关系。即使一审法院认定中南公司承担的是代办证义务，但是具体的契税缴纳义务人应为李星泉、张晓红，没有人比李星泉、张晓红更清楚自己具体的房屋情况，李星泉、张晓红也应当对自己事项负责。作为愿意代收并代缴的中南公司，在交付通知书中也加粗提醒李星泉、张晓红具体的契税金额要根据个人房屋情况具体认定，但显然李星泉、张晓红自己没有履行必要的注意和谨慎义务，导致其支付的代缴的契税金额与实际应当承担的金额存在出入，其结果应当由李星泉、张晓红自行承担。李星泉、张晓红上诉理由之一为双方就2-1704签订的《商品房买卖合同》第六页的内容记载李星泉、张晓红购房为”非首套”，所以中南公司应当知晓该一情况。针对这一点中南公司需要说明的是：1、中南公司只是代收代缴契税，在交付通知书中友情提醒需要缴纳的契税及计算原则，并不具有为李星泉、张晓红具体核实房屋应缴纳契税义务，要求中南公司为每户代收代缴业主核实具体契税也过于苛刻，何况中南公司就该事项并未收取任何对价。2、房屋2-1704买卖合同签署的时间为2014年11月26日，而储藏室2-19买卖合同签署时间为2016年12月17日，后者第6页明确写明”为首套”，如若根据李星泉、张晓红所述，中南公司根据时间在后的表述认定李星泉、张晓红为”首套房”也不为错，显然李星泉、张晓红对自己所属房屋套数存在矛盾表述。李星泉、张晓红的上诉理由之二为中南公司作为开发商便更为专业，更是无稽之谈。就本案而言，开发商作为房屋开发企业对房屋开发流程熟悉，并不代表对小业主小产证办理环节及税费缴纳政策熟悉。相反，本案的李星泉、张晓红作为房屋的具体持有人，且持有多套房屋，其更清楚房屋的小产证办理流程及税费缴纳政策。李星泉、张晓红的上诉理由之三为中南公司未及时履行通知义务，导致其一致未能补交契税。根据中南公司与李星泉、张晓红签署的商品房买卖合同补充协议第四条已经明确约定，李星泉、张晓红不能在房屋交付时足额缴纳税费等情形中南公司有权依据买受人迟延的时间、相应顺延办理合同第十二条约定的中南公司向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。现因李星泉、张晓红个人原因导致未能及时足额缴纳代缴契税，中南公司已经履行合理的提醒义务，即在交付通知书中做了着重说明税费计算原则，不存在迟延履行通知义务情形。李星泉、张晓红向一审法院起诉请求：要求中南公司支付李星泉、张晓红逾期办理房屋不动产权证违约金109185.72元。一审法院认定事实：2014年11月26日，李星泉与中南公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2014121300295），约定李星泉向中南公司购买坐落于太仓市房屋，建筑面积131.34平方米，房款总价金额为1623756元。该合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同中附件十补充协议第四条约定：买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十二条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。该合同中买受人声明：买受人家庭（含本人、配偶、未成年子女，下同）有太仓市户籍，本次所购房屋在本市范围为非首套住房。买受人承诺：以上有关买受人及其家庭、住房等信息如有不实，买受人愿意承担包括无法申请贷款、不能办理产权登记在内的相应法律责任及经济责任。该合同还约定了其他事项。合同签订后，李星泉按约向中南公司支付了购房款1623756元。后因面积差，中南公司向李星泉退还该房屋房款10632元，故中南公司实际收取房款1613124元，后中南公司向李星泉开具1613124元的增值税发票。2017年1月24日，中南公司向李星泉发出房屋交付通知书及交付须知，通知李星泉对2-1704号商品房进行收房手续，交付须知中代收代缴费用中写明契税24196.86元（住宅：此费用按首套房面积90平方米及以下的按1%计算，90平方米以上的按1.5%计算标准；商铺：按3%计算。如您非首套房，在缴纳契税时请告知工作人员），其中“如您非首套房，在缴纳契税时请告知工作人员”以加粗方式提示。2017年2月1日，中南公司将案涉2-1704号商品房交付给李星泉，同日，李星泉向中南公司缴纳了2-1704号商品房的契税24196.86元、维修基金15657.60元。2017年2月10日，李星泉缴纳2-1704号商品房的办证费600元，太仓市广信房地产经纪有限公司（以下简称广信公司）向其出具收据。2018年6月17日，李星泉向中南公司补交了2-1704号商品房的契税8065.62元。2016年12月17日，李星泉与中南公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201612130100448），约定李星泉向中南公司购买坐落于太仓市辅房房屋，建筑面积7.65平方米，房款总价金额为25480元。该合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同中附件十一补充协议第四条约定：买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十二条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。该合同中买受人声明：买受人家庭（含本人、配偶、未成年子女，下同）有太仓市户籍，本次所购房屋在本市范围为首套住房。买受人承诺：以上有关买受人及其家庭、住房等信息如有不实，买受人愿意承担包括无法申请贷款、不能办理产权登记在内的相应法律责任及经济责任。该合同还约定了其他事项。合同签订后，李星泉按约向中南公司支付了2-19号储藏室购房款25480元，后中南公司向李星泉开具25480元的增值税发票。2017年5月19日，李星泉缴纳2-19号储藏室的办证费150元，广信公司向其出具收据。2018年6月17日，李星泉向中南公司缴纳2-19号储藏室的契税764.40元、维修基金337.95元。2017年5月4日，案涉2-1704室商品房及2-19号储藏室房屋完成不动产单元首次登记。2018年6月19日，案涉2-1704室商品房及2-19号储藏室房屋完成交易备案手续，太仓市房地产交易服务中心出具房屋交易信息告知单，告知单中友情提醒：房屋交易双方须持本告知书，完税后，到不动产登记窗口申请登记并按不动产登记规定提交材料。2018年7月7日，案涉2幢1704室，储藏室19室房屋申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。2018年7月20日，案涉坐落于太仓市房屋登记至李星泉、张晓红名下。2018年1月30日，太仓市不动产登记中心工作人员严红萍在一审法院所作调查笔录中陈述：我在不动产登记中心主要负责一手房登记。一手房登记主要分两种情况，一种是个人办理，另一种是房产公司批量办理。流程是一样的，都是把规定的材料提交给我们，然后我们收件后在规定的时间内办理，再将产证发给申请人。办理不动产登记需要提交的资料包括不动产登记申请书、申请人身份证明材料、购房发票、商品房销售合同、房屋交易信息告知单、完税证明、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告，如有购房贷款抵押的，必须一并提供不动产登记申请书（抵押类）、主债权合同、抵押合同、借款合同、评估报告或价格认定协议，其他相关证明材料。上述材料中，房产公司需要提供不动产登记申请书、购房发票、商品房销售合同、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告。个人办理的时限，我们承诺是5个工作日。批量办理法律规定是30个工作日，经过批准可以延长15个工作日。办理主体方面，个人办理只能本人或者公证委托，批量办理的所有资料都要求房产公司盖公章、与原件核对一致章，具体是房产公司的人或者委托代办公司的人我们不清楚，敲了房产公司的章我们就认为是房产公司委托来办理的。批量办理只能房产公司来办，没有房产公司盖章是不能办理的。2018年7月17日，广信公司工作人员在一审法院所作调查笔录中陈述：中南公司与广信公司签的代办合同，广信公司未与业主签订合同。庭审中，李星泉、张晓红陈述：2018年6月17日，中南公司通知我补交契税，李星泉马上去补交了。以上事实，有李星泉、张晓红提供的商品房买卖合同、房屋交接书、发票、收据、不动产登记证书、交付通知书、交付须知，一审法院调取的房屋交易信息告知单、太仓市不动产登记申请书、不动产单元首次登记信息表、不动产转移登记申请书、收件回执单、一审法院（2017）苏0585民初5895号民事判决书、苏州市中级人民法院(2018)苏05民终4042号民事判决书、一审法院所作调查笔录等证据及当事人当庭陈述在卷佐证。一审法院认为：李星泉、中南公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，李星泉已按约向中南公司支付了全部购房款。关于案涉房屋的办证义务应由谁承担。李星泉、张晓红认为当时是按照中南公司指定的交房流程规定缴纳了办证费及办证资料，故其认为是由中南公司负责办理房屋权属登记手续的。中南公司则认为在双方办理交房手续后，李星泉选择委托由第三方办证机构广信公司办理案涉房屋的权属登记证书并缴纳了办证费用，故房屋权属转移登记手续的办理义务主体应为产证代办公司。一审法院认为，根据一审法院向太仓市不动产登记中心工作人员、广信公司工作人员所作调查显示，一手房登记分个人办理和房产公司批量办理两种情况，其中批量办理权属登记所需资料需由开发商盖章后方可提交，由此可以认定案涉房屋的办证义务主体只能是本案双方当事人。虽然在李星泉缴纳了办证费后由广信公司出具了收据，但广信公司是中南公司指定的协作单位并由中南公司设置在案涉房屋的交房手续流程中，并非李星泉自主委托的第三方办证机构，李星泉与广信公司之间并未订立相应的委托代办协议或就相互之间的权利义务达成一致，因此在李星泉缴纳了办证费并作出批量办证的选择后，中南公司即担负了案涉房屋的办证义务。至于中南公司之后将办证具体事务交由广信公司员工操作，是基于中南公司与广信公司之间的协作关系，并不能就此认定案涉房屋的办证义务应由广信公司承担。关于逾期办理不动产权证的违约金。双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第四条中约定，买受人应当在交房时交纳所有税费以确保产权证的及时办理，否则由此产生的一切后果由买受人负全部责任；买受人若不能按期交纳有关税费的，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需的时间。又，契税的缴纳系买受人的义务，出卖人仅为代收代缴，不具有为买受人确认核算契税金额的义务。故本案中，中南公司办理2-1704室商品房、2-19号储藏室产证义务的期限应分别从李星泉实际全额缴纳契税之日起算，即分别从2018年6月17日起算。按照合同二十条约定中南公司应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案，同时《不动产登记暂行条例》第二十条规定不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。故本案案涉2-1704室商品房、2-19号储藏室房屋转移登记的实际办结时间2018年7月20日并未超出合同约定的办证期限，中南公司对此并不存在违约。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李星泉、张晓红的诉讼请求。案件受理费2484元，减半收取1242元，由原告李星泉、张晓红负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李星泉与中南公司签订的《商品房买卖合同》附件十补充协议第四条中约定，买受人应当在交房时交纳所有税费以确保产权证的及时办理，否则由此产生的一切后果由买受人负全部责任；买受人若不能按期交纳有关税费的，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需的时间。李星泉、张晓红交房时系按房屋交付通知书上载明的实际应收款房金额1613124元的1.5%缴纳契税，与李星泉、张晓红实际应缴纳的契税不符，李星泉、张晓红主张其已在2014年11月26日《商品房买卖合同》中已声明本次所购房屋在本市范围为非首套房，但其在2016年12月17日《商品房买卖合同》又声明本次所购房屋在本市范围为首套住房。因此李星泉、张晓红应当在缴纳契税时告知中南公司名下房屋状态。且契税缴纳系买受人的义务，中南公司作为出卖人不承担为买受人核算契税金额的义务，因此未足额缴纳契税的责任在于李星泉、张晓红。李星泉、张晓红按规定缴纳全部契税前，中南公司办理产权证的时间依据合同约定应予顺延。一审认定中南公司的办证义务自2018年6月17日起算，中南公司并未构成违约并无不当。综上所述，李星泉、张晓红的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1241元，由上诉人李星泉、张晓红负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年四月二十七日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。