河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2019)豫1526民初1392号原告：匡新安，男，1987年2月23日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：苏长宏，河南天宾律师事务所律师。执业证号：14115201810035884。委托诉讼代理人：王征，男，1978年6月3日出生，汉族，住河南省潢川县。被告：河南省盛民水族用品有限公司。法定代表人：朱钰辉，男，该公司总经理。统一社会信用代码：91411526326862997D。住所地：潢川县弋阳办事处沙河店村方营。委托诉讼代理人：**，男，1964年4月20日出生，汉族，住河南省潢川县。原告匡新安与被告河南省盛民水族用品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏长宏、王征，被告委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。匡新安向本院提出诉讼请求：1、解除原告与河南省盛民水族用品有限公司签订的土地租赁协议；2、依法判令被告支付原告违约金116873.5元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月29日，原告与被告经协商签订了租赁协议，协议约定原告租用被告位于潢川县弋阳办事处沙河店村方营组106国道西侧原盛民水族用品有限公司场地及厂房用于原告作为厂址使用，租赁期为五年。年租金为人民币38000元，合同还约定：任何一方违反本合同约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。协议签订后，原告按协议约定于当日支付被告首年租金三万八千元整。原告进场后斥以巨资进行了场地清整、设备购买、人员招聘等一系列工作，原告正预备营业中才得知被告跟土地所有人的租赁合同早已于2017年11月5日到期，而且一直未支付租赁费，并被土地所有人起诉。法院生效判决判令其腾空场地返还土地所有人。原告认为，被告将早已到期的土地租赁给原告，并与第三方产生纠纷，导致原告无法经营，巨额投入无法挽回，其严重欺诈行为，已经构成根本违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。河南省盛民水族用品有限公司辩称，不要求预留答辩期了，对原告的诉讼请求违约责任部分，不予认可，因为，原、被告双方签订协议已于2018年5月双方协商解除合同，不存在第一项的原、被告之间的土地租赁协议；2、原土地租赁协议，违反法律规定，系无效协议，违反土地法，由于该土地是农村集体土地，土地租赁应当经集体组织三分之二同意方可租赁，而被告并非集体组织成员，非法转租出去，违反了土地法及农村土地承包经营管理法；3、被告已于2018年5月7日将原告所支付的38000元予以退还，原告也与当日接受了该笔款项，即双方签订的合同终止；4、原告于合同签订后，至今在双方签订的土地及被告厂房予以经营；5、假如合同有效，原告提出的违约金额缺少证据支持，具体答辩理由在双方证据质证期间提出答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月29日，原告（承租方）匡新安（以下简称乙方）与被告（出租方）河南省盛民水族用品有限公司（以下简称甲方）签订《土地租赁协议》一份，合同与本案有关的有：一、租赁土地的位置、面积、用途甲方自愿将位于潢川县弋阳办事处沙河店村方营组106国道西侧（原盛民水族用品有限公司场地厂房。承租给乙方用以做为厂址使用。二、土地的承租经营期限及承租金交付：该地期限为五年，自2018年3月29日至2023年3月29日。乙方应在本合同签订之日起30日内一次性向甲方支付首年的承租金，共计人民币38000元整。（叁万捌仟元整）四、甲乙双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用。2.按照合同约定收取承租金：在合同有效期内，甲方不得提高承租金3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。等。（二）乙方的权利和义务1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承租的土地。等。五、合同的变更和解除1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。等。七、违约责任1、在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。2、本合同转租后，因甲方的原因致使转租合同不能履行，给转租后的承租方造成损失的，甲方应承担相应的责任。等。出租方：（签字)河南省盛民水族用品有限公司,2018年3月29日，承租方：（签字）匡新安2018年3月29日。在该合同上加盖有河南省盛民水族用品有限公司印章。合同签订后，原告在2018年3月29日将38000元租金交付原告。2018年5月7日被告通过银行转账将上述原告原已交纳的38000元租金退还给原告，原告对该事实予以认可。另查，2014年11月5日，案外人龚银飞与被告河南省盛民水族用品有限公司签订《租地协议》一份，合同约定：龚银飞将潢川县××国道城南××处1.59亩土地租给河南省盛民水族用品有公司，租期三年从2014年11月5号起到2017年11月5号止。在租赁期间，双方发生争议，龚银飞于2018年1月4日起诉来院，请求依法处理，本院于2018年11月14日作出（2018）豫1526民初180号民事判决，认定龚银飞与被告河南省盛民水族用品有限公司之间签订的《租地合同》依法成立并有效。并判决如下：一、被告河南省盛民水族用品有限公司应支付原告龚银飞土地租金10000元，此款限被告河南省盛民水族用品有限公司于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告河南省盛民水族用品有限公司应于本判决生效之日起三十日内将租赁土地（位于潢川县××国道城南××处，共1.59亩）腾空并返还给原告龚银飞；三、驳回原告龚银飞的其他诉讼请求；四、驳回被告河南省盛民水族用品有限公司的反诉请求。本院判决后，河南省盛民水族用品有限公司不服，于2018年12月10日提起上诉，2019年3月12日，河南省信阳市中级人民法院作出（2019）豫15民终350号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。再查，原告提供潢川县元发再生资源物资回收公司营业执照、企业信用信息公示报告，拟证明原告在承租被告土地后，注册成立了独资公司，并对该公司进行了投资。原告提供2018年4月1日潢川县金顺汽车租赁有限公司与匡新安签订的《租赁协议》一份，并附汽车租赁费收据一份，拟证明匡新安租车租金70000元；提供2018年4月20日上海徽丞工程机械有限公司与潢川县元发再生资源物资回收公司签订的《工程机械买卖合同》一份，并附收款收据一份，拟证明该公司购买合力叉车投资58000元；提供2018年5月15日《施工清单》一份，拟证明潢川县元发再生资源物资回收公司施工合计费用为9000元；提供潢川县元发再生资源物资回收公司投资费用列表、原始凭证即2018年11月至2019年3月该公司的利润表，拟证明该公司从2018年11月至2019年3月净亏损为257067.57元。原告提供上述证据拟证明原告从2018年3月至2019年3月在租赁场地上累计投入成本394067.57元。上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，本案事实清楚，证据确实、充分。本院认为，2018年3月29日原告匡新安与被告签订《土地租赁协议》，是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是原、被告双方当事人的真实意思表示，该协议未违反我国现行法律法规规定，依法成立并合法有效，应受法律保护。在协议签订后，被告于2018年5月7日将原已交纳的38000元租金退还给原告，被告以自己的行为表明不履行主要债务，解除合同，原告对该事实予以认可，此时，应视为原告与河南省盛民水族用品有限公司签订的《土地租赁协议》协议解除，故原告请求依法判令双方解除合同的诉讼请求本院予以支持。协议签订后，被告未完全履行自己的义务，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故原告请求判令被告支付原告违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。本案中，原告主张被告应按照合同签订中合同未到期的承租金额的20%支付违约金的主张，由于被告于2018年3月29日向原告支付38000元租金，后又于2018年5月7日向原告退还该笔租金，此时合同已解除，故被告应向原告支付的违约金为38000÷365(天)X39(天)=4060.27元。原告主张被告应按照合同签订中土地利用的实际总投资额的20%赔偿损失的主张，由于原告提供的证据无法直接证明这些资金直接用于该土地，证据缺乏关联性，对原告的诉讼请求依法不予支持。被告可待证据充分后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）、（八）、（九）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：解除原告与河南省盛民水族用品有限公司签订的《土地租赁协议》；依法判令被告支付原告违约金4060.27元；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1741元，由被告河南省盛民水族用品有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之次日起七日内向信阳市中级人民法院预交上诉费1741元。(转账收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户银行：兴业银行信阳分行，账号46×××16)。审 判 长  吴 琪人民陪审员  彭福兴人民陪审员  袁卫军二〇二〇年四月十五日法官助理莫灵洁书记员张玉民