四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0792民初1858号 原告：绵阳樊华房地产开发有限责任公司，住所地绵阳高新区绵兴东路99号。统一社会信用代码：915107007208748309。 法定代表人:樊军，董事长。 委托诉讼代理人：左都兴，四川临龙律师事务所律师。 被告：袁媛，女，汉族，1987年12月1日出生，住四川省旺苍县，现住绵阳高新区。 委托诉讼代理人：陈忠敏，四川天府风律师事务所律师。 原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司（以下简称樊华房产公司）与被告袁媛商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊华房产公司的委托诉讼代理人左都兴，被告袁媛和委托诉讼代理人陈忠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊华房产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告向原告返还该商品房；3、支付违约金19764元（计算到起诉之日，实际应计算到判决生效之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告在2015年3月10日购买原告开发的位于绵阳高新区后，现尚没办理产权变更过户登记。被告购房价款为565594元，其中向绵阳市商业银行新华支行贷了还款期限为20年的个人住房按揭贷款390000元，原告为该购房贷款提供了连带保证责任，保证期间为该贷款发放之日起到被告办理完所购商品房抵押登记他项权证之日止。2019年6月21日，被告没按约定偿还贷款导致绵阳市商业银行新华支行从原告开设在该行的保证金账户扣收了被告尚没偿还的全部贷款本金、利息共计329407.05元。根据原被告签订的商品房买卖合同及补充协议约定，被告没按期偿还贷款导致原告承担保证责任的，原告将回购该房屋。现该房屋尚没办理产权登记，据此，原告特诉至法院，请求支持所提诉讼请求。 被告辩称，依据合同约定来看，本案未达到解除合同的条件，原告的诉讼请求不成立，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人无异议的证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2012年3月10日，原告樊华房产公司与被告袁媛签订了《商品房买卖合同》（签约备案号195195）及补充协议各一份，约定由被告袁媛以565594元的总价购买樊华房产公司所开发的樊华似锦项目（位于绵阳高新区）樊华似锦三期（江语山）80幢1单元9楼4号商品房，并约定其中39万元购房款由被告袁媛向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行申请贷款支付，《商品房买卖合同补充协议》第3-2-5条约定：“买受人与银行签订按揭贷款合同后，应遵守约定，按时间向贷款银行存入各月应归还的贷款本息。若不按期归还者，银行依据按揭贷款合同的有关条款执行；若银行根据法律程序要求出卖人回购该商品房时，所回购的房屋价格由双方协议折价，无法达成协商或协商不一致的，依法处理。” 为履行前述合同及补充协议的约定，原告樊华房产公司、被告袁媛与绵阳市商业银行股份有限公司新华支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：1、由该行向被告袁媛提供按揭贷款39万元，贷款期限为20年，采用等额本息方式按月偿还本息，原告樊华房产公司为被告袁媛的本次贷款提供全程连带责任保证；2、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约行为的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部或部分贷款及利息、罚息等；3、保证人不按本合同约定履行保证担保合同责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在绵阳市商业银行及其分支机构所有账户中扣收相应款项用于清偿。 之后，绵阳市商业银行股份有限公司新华支行向被告袁媛发放了按揭贷款39万元，并转入原告账户。在此期间，被告袁媛部分月份偿还按揭借款有逾期现象。2019年6月10日，因被告袁媛的银行按揭贷款已连续多次逾期，绵阳市商业银行股份有限公司新华支行致函原告樊华房产公司，要求该公司在5日内履行还款义务，对被告所购房屋进行回购，同时结清贷款本息，否则将从保证金账户扣款。2019年6月21日，绵阳市商业银行股份有限公司新华支行从原告樊华房产公司在该行所设保证金账户中划扣329407.05元，用于结清被告袁媛所欠按揭贷款剩余的全部借款本息及罚息。 另外，原告樊华房产公司、被告袁媛就涉案房屋至今未办理权属转移登记。 本案经本院多次组织调解，被告袁媛表明愿意向原告支付代偿款并承担相应利息的意愿，但原告要求解除合同，双方未能达成协议。 本院认为，原告樊华房产公司与被告袁媛之间所签订的《商品房买卖合同》《樊华似锦项目补充协议》以及双方与绵阳市商业银行股份有限公司新华支行之间所所签订的《个人购房借款/担保合同》，均是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效并具有法律约束力。各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告袁媛部分月份偿还按揭借款有逾期现象，导致贷款银行因其违约行为向原告樊华房产公司行使保证担保的权利，原告樊华房产公司代被告偿还了剩余的全部贷款本息及罚息共计329407.05元。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”现原告樊华房产公司不向被告行使债权的追偿权，而是提起诉讼要求解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》。依照法律规定，一方要解除合同，必须要符合合同约定解除条件和法定解除的条件。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在原告、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：“买受人与银行签订按揭贷款合同后，应遵守约定，按时间向贷款银行存入各月应归还的贷款本息。若不按期归还者，银行依据按揭贷款合同的有关条款执行；若银行根据法律程序要求出卖人回购该商品房时，所回购的房屋价格由双方协议折价，无法达成协商或协商不一致的，依法处理。”保证人承担保证责任后怎样向债务人实现追偿权，系保证人自己的事情，银行无权要求保证人对房屋进行回购。同时，即使原、被告双方同意回购，亦应遵守自愿、公平的原则，并对回购价款达成协议,否则房屋回购协议因欠缺必备条款而无法履行。因此从文字上理解，该约定只是双方解决争议的方法之一，是房屋回购的意向性约定，并非是双方约定的合同解除的条款。原、被告在《商品房买卖合同》及补充协议中并未约定一方解除合同的条件。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，作为主合同的《商品房买卖合同》原、被告双方已经履行完毕，原告收取了全部房款（首付款和银行的按揭款项），被告接收了房屋。只是在从合同《个人购房借款/担保合同》的履行中，被告违约未按约定向银行支付按揭款项，导致原告承担了保证担保责任，原告完全可以依照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定向债务人行使债权的追偿权，原告其要求解除主合同《商品房买卖合同》，不符合法律规定，同样不符合法定解除的条件。 综上，原告解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》，双方并未约定解除合同的条件，同时不符合法定解除的条件，原告无权解除合同，其要求解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》的请求，本院依法不予支持。至于原告承担保证担保责任后向债务人追偿问题，系追偿权纠纷，与本案商品房买卖合同系另一法律关系，原告可以另案主张。 依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取为4827元，由原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  袁福林 二〇二〇年四月十八日 书记员  邓 欢