四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初17797号 原告：成都宏建物业管理有限公司，住所地成都市青羊区青龙街27号1-2幢14层1003号。 法定代表人：曾毅，执行董事。 委托诉讼代理人：王甜甜，女，汉族，1990年9月2日出生，住成都市武侯区。系公司员工。一般代理。 被告：中铁二局房地产集团有限公司，住所地成都市金牛区马家花园路2号。 法定代表人：王月明。 委托诉讼代理人：陈家宏，四川交达律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：杨宏伟，四川交达律师事务所律师。一般代理。 第三人：成都宏锦置业有限公司，住所地成都市成华区致力一路83号一层。 委托诉讼代理人：刘杰，四川拓越律师事务所律师。一般代理。 原告成都宏建物业管理有限公司（以下简称宏建物业公司）与被告中铁二局房地产集团有限公司（以下简称中铁二局房地产公司）、第三人成都宏锦置业有限公司（以下简称宏锦置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告宏建物业公司的委托诉讼代理人王甜甜，被告中铁二局房地产公司的委托诉讼代理人陈家宏、杨宏伟，第三人宏锦置业公司的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏建物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求中铁二局房地产公司支付拖欠的各项费用（自2018年4月1日起暂计算至2019年10月31日止，拖欠的商铺物业服务费686116.98元，住宅物业服务费6357.97元，车位服务费458850元，共计1151324.95元）；2.以每个缴费周期欠付费用为基数，按6%年利率的标准支付违约金，至付清为止（暂计至2019年10月31日，违约金为58172.21元），以上两项诉讼请求暂合计为：1209497.16元；3.本案全部诉讼费用由中铁二局房地产公司承担。审理中，宏建物业公司明确费用计算至2019年10月31日止，并自愿撤回第二项诉讼请求。事实和理由：中铁二局房地产公司与宏锦置业公司于2018年3月25日签订了514份《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）（包括28间商铺、3间住宅、483个车位），购买了宏锦置业公司开发的马克公馆二期的商铺、住宅、车位等多个物业。中铁二局房地产公司于2018年3月30日安排张辉等三名工作人员到马克公馆小区办理了交接手续，接受了购买的全部物业。根据中铁二局房地产公司与宏锦置业公司签订的《商品房买卖合同》第九章的约定，“买受人已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理……”宏锦置业公司与宏建物业公司签订了《前期物业服务合同》，委托宏建物业公司提供马克公馆二期的物业服务，该合同在成都市成华区房产管理局进行了备案。根据《前期物业服务合同》第六条（二）收费标准之规定，中铁二局房地产公司应每月支付商铺物业费36111.42元、住宅物业费334.63元，根据《前期物业服务合同》第七条中铁二局房地产公司应每月支付车位服务费60596.05元。中铁二局房地产公司于2018年3月30日接受了全部购买物业后未向宏建物业公司支付上述费用，且宏建物业公司多次催缴，中铁二局房地产公司均置之不理，中铁二局房地产公司的上述欠费行为严重损害了宏建物业公司的合法权益。为维护宏建物业公司合法权益，故请求法院判如所请。 中铁二局房地产公司辩称，宏锦置业公司没有按商品房买卖合同以及以物抵债协议交付所涉物业，因此中铁二局房地产公司不应当承担宏建物业公司所称物业费用。故请求法院驳回宏锦置业公司的全部诉讼请求。 宏锦置业公司述称，在2018年3月21日宏锦置业公司与中铁二局房地产公司签订了以物抵债协议，根据该协议2018年3月30日我方委托宏建物业公司与中铁二局房地产公司办理了以物抵债物业交接手续，由于房屋存在抵债或查封没有解除导致没有办理房屋的备案登记，双方在2019年8月28日又重新签订了一份协议书，按照新协议在2019年12月12日双方签订了一份《确认书》，确认中铁二局房地产公司合法占有和使用抵债房屋，交房时间以2018年3月30日的交房手续为准，故我方认为在2018年3月30日我方已经把房屋交付给了中铁二局房地产公司，中铁二局房地产公司作为买受人此时开始就应当向宏建物业公司支付房屋的物业服务费。虽然在最终完成备案登记之前双方有过履行过程中的困难，但中铁二局房地产公司收到房屋后至今一直占有并使用该房屋，所以中铁二局房地产公司因为占有或使用该房屋，并然应当支付期间的物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 宏建物业公司提供《商品房买卖合同》4份（住宅、车位、商铺）、《介绍信》、《业主收房物品资料收单》（3套住宅101、102、2-1-101）、483个车位移交签收表、28间商铺移交签收表、《马克公馆2期前期物业合同》、前期物业管理服务合同备案表、催费通知、律师函（复印件）、EMS单（复印件）及签收记录等证据，拟证明中铁二局房地产公司购买了成都宏锦置业有限公司开发的马克公馆二期用相关物业（3间住宅、483个车位），并于2018年3月30日将购买的全部物业；中铁二局房地产公司系业主且接收了物业，理应交纳物管费用，相关物业费标准以及宏建物业公司向中铁二局房地产公司催收了物管费。中铁二局房地产公司对《商品房买卖合同》4份（住宅、车位、商铺）、《介绍信》、《业主收房物品资料收单》（3套住宅101、102、2-1-101）、483个车位移交签收表、28间商铺移交签收表真实性无异议，对关联性有异议，认为是因为签订以物抵债的合同，为了以物抵债，才与宏锦置业有限公司签订了商品房买卖合同，由于宏锦公司没有履行物业抵债协议，所以商品房买卖合同也不具有相应的效力；虽然签订了这些资料，但是只是书面上的，但是实际上中铁二局房地产公司并没有占有或使用，是由宏建物业公司控制的；对《马克公馆2期前期物业合同》、前期物业管理服务合同备案表真实性不予确认，认为与其无关；对催费通知、律师函（复印件）、EMS单（复印件）及签收记录真实性不予确认。宏建置业公司对证据无异议。本院对证据真实性、关联性予以确认，对证明力结合本院认为予以综合论述。 中铁二局房地产公司提交民事判决书（2018）川01民初2251号、法院法律文书生效证明、《物业抵债协议》、《商品房买卖合同》等，拟证明中铁二局房地产公司与宏锦置业公司签订了抵偿协议，为了履行物业抵债协议签订的《商品房买卖合同》，抵偿协议约定交付条件为房屋及所属土地没有抵押。宏锦置业公司没有完成交付。中铁二局房地产公司并不是业主，也没有实际占有或使用相关物业，不应当承担所谓的物业管理费用。宏建物业公司和宏锦置业公司均对证据真实性无异议，但认为不能达到中铁二局房地产公司证明目的。中铁二局房地产公司明知房屋存在抵押状态，这个不影响物业交接，物业交接时间为2018年3月30日。本院对证据真实性、关联性予以确认，对证明力结合本院认为予以综合论述。 宏锦置业公司提交《确认书》，拟证明双方明确了物业交接的情况，中铁二局房地产公司一直合法占有持有该抵债物业。宏建物业公司对证据无异议。中铁二局房地产公司对证据真实性表示无法确认，相关物业虽然办理了移交，但是并未办理物业登记及相关预告登记，相关抵押解除之后，宏建物业公司才是合法占有。本院对证据真实性、关联性予以确认，对证明力结合本院认为予以综合论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 宏锦置业公司（即甲方）与宏建物业公司（即乙方）签订《前期物业服务合同》，由宏建物业公司为“马克公馆2期”物业提供物业服务，双方约定：1.物业费的收费标准为：高层住宅，2.18元/平方米·月（从建设单位与业主按照约定交付物业之日起两年内，业主按1.90元/平方米·月缴纳，差额部分由建设单位补足：满两年，由业主按收费标准缴纳）；商业，6元/平方米·月；有产权车位、车库的机动车辆停放服务费：车位使用人按地面标准车位50元/个·月、地下标准车位50元/个·月等。2.物业费从本合同生效之日起按季交纳。业主的物业服务费从物业交付计算，预付半年，半年后按季缴纳。甲方、业主于每个缴费周期起始日起30日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未缴纳的，承担违约责任。3.甲方、业主或物业的实际使用人未按时、足额缴纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3‰/天的违约金。 另查明，1.2018年3月25日，宏锦置业公司与中铁二局房地产公司就宏锦置业公司开发的马克公馆二期的3间住宅、28间商铺、483个车位签订了514份《商品房买卖合同》，其中3间《商品房买卖合同》中载明的住宅分别为：1幢1层101号房屋，面积为58.68平方米；1幢1层102号房屋，面积为58.68平方米；2幢1单元1层101号房屋，面积为58.76平方米，住宅面积共计176.12平方米。2018年3月30日，中铁二局房地产公司委托其工作人员张辉等3人与宏建物业公司之间就签署房产、商铺、车位办理交接手续：对于3间住宅，双方签署了《业主收房物品资料签收单》，中铁二局房地产公司签收了《临时管理规约》、《业主手册》、《户内水电线路图》、《前期物业服务协议》等资料，并领取了钥匙等物品；对于28间商铺，双方在明细清单上签字盖章予以确认，明细清单中就商铺的具体信息包括栋号、房号、门牌号、楼层、建筑面积等进行了明确，商铺面积共计为6018.57平方米，中铁二局房地产公司明确“接收商铺28个，钥匙18把。接收人：张辉”；对于483个车位，双方在明细清单上签字盖章予以确认，宏建物业公司确认“经双方现场移交车位483个”，中铁二局房地产公司明确“车位合计483个。接收人：张辉”。 因中铁二局房地产公司接收物业后未缴纳物业费，2018年12月12日，宏建物业公司向中铁二局房地产公司送达了《催费通知》。 2.2018年7月4日，中铁二局房地产公司起诉至成都市中级人民法院，要求宏锦置业公司返还借款。成都市中级人民法院经审理后，作出（2018）川01民初2251号民事判决书，查明“2017年9月26日，中铁二局房地产公司（甲方）与宏锦公司（乙方）、锦瑞富公司（丙方）、成都鑫怡置地有限公司（丁方）、成都信利永贸易有限公司（戊方）签订《协议书》，鉴于‘……（2）甲方于2015年6月向乙方借出款项本金2810万元，乙方逾期未予归还本息，丙方未支付违约金’，各方经协商达成该协议。关于债权债务问题约定，1.根据（2015）成民初字第2510号民事判决书，乙、丙方应偿还甲方债务本金12505万元；2.根据2015年6月17日乙方股东会决议及相应《调剂款协议》，甲方向乙方借出款项本金及利息共计3358.3万元（其中本金2810万元，利息500.68万元，利息暂计算至2017年3月31日，最终计算至实际支付日止）；借款期限届满后乙方未偿还甲方，丙方未按约履行，应当向甲方支付违约金150.2万元（暂计算至2017年3月31日）；3.甲方同意乙方、丙方、丁方以乙方未售物业及丙丁其他物业抵债方式进行偿还，应由乙方偿还甲方向其所借出款项本金2810万元及截止审计评估日（即2017年3月31日）所产生的利息共计500.68万元；丙方因未按约履行而应向甲方支付违约金150.2万元（暂计算至2017年3月31日）。关于特别约定，1.若乙方、丙方、丁方、戊方按本协议约定，积极、全面履行完了各项义务，甲方同意对乙方就12505万元欠款及2810万元借款于审计评估基准日（2017年3月31日）之后不再计收利息。2.若乙方、丙方、丁方、戊方未按本协议履行其中任一项义务（包括但不限于：丙方、丁方及戊方在甲方上级主管单位审批完成物业及股权评估报告之日起15个工作日内筹措资金清偿乙方债权，乙方同步完成浙商银行成都双楠支行贷款的归还；乙方、丙方、丁方在甲方上级主管单位审批完成物业及股权评估报告之日起3个月内向甲方履行以物抵债和完成备案登记等；按本协议第五条协议；履行步骤全部完成义务），则本协议自动解除，相关各方恢复履行（2015）成民初字第2510号民事判决书，包括恢复本协议第二条第（一）款第1项（3）目内容，恢复人民法院的强制执行；恢复履行2015年6月17日乙方股东会决议及相应《调剂款协议》。……2018年3月21日，中铁二局房地产公司（甲方）与宏锦公司（乙方）、锦瑞富公司（丙方）、成都鑫怡置地有限公司（丁方）签订《物业抵债协议》约定，乙丙丁方有违反《协议书》相关约定的，则本协议自动解除，相关债权债务关系按《协议书》第六条第2款所确定的原则恢复执行。……本院认为，……宏锦公司并未履行“物业抵偿”的约定，依据《物业抵债协议》第五条之约定，《物业抵债协议》自动解除，由宏锦公司继续向中铁二局房地产公司承担《协议书》第六条第2款所确定的原则恢复执行的义务，即恢复履行2015年6月17日宏锦公司股东会决议。故应由宏锦公司承担上述款项归还义务。……”。 2019年8月28日，中铁二局房地产公司（甲方）与宏锦置业公司（乙方）、成都锦瑞富置业有限公司（丙方）、成都鑫怡置地有限公司（丁方）再次签订《协议书》，重新就相关抵偿事宜进行了约定。 3.2019年10月12日，中铁二局房产公司与宏锦置业公司签订《确认书》，载明“中铁二局房产公司（以下简称地产公司）与宏锦置业公司（以下简称宏锦公司）等各方于2017年9月26日签订的《协议书》以及2018年3月21日签订的《物业抵债协议》的约定，地产公司与宏锦公司双方就抵债物业办理了移交手续，但宏锦公司未按前述协议及时办理抵债物业的备案登记及预告登记。地产公司与宏锦公司双方为继续推进以物抵债工作，于2019年8月28日重新签订了《协议书》，约定宏锦公司仍以该抵债物业抵偿对地产公司的债务。为此，双方确认，不再另行办理该抵债物业的移交手续，由地产公司合法占有使用该抵债物业。” 之后因各方就物业费交纳问题协商未果，宏建物业公司起诉至本院。 本院认为，宏锦置业公司与宏建物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性的规定，应为合法有效。中铁二局房地产公司与宏锦置业公司之间因相关物业抵偿而签订了《商品房买卖合同》，现宏建物业公司主张中铁二局房地产公司支付物管费。双方争议焦点在于：中铁二局房地产公司是否是物业费的缴费主体，应否支付案涉物管费。 依据查明事实，从宏锦置业公司与中铁二局房地产公司签订的《商品房买卖合同》的约定以及之后物业的移交情况来看，宏建物业公司是将所有的案涉物业移交给了中铁二局房地产公司，同时将相关《前期物业服务协议》以及相关《业主手册》等移交给了中铁二局房地产公司，在物业移交给了中铁二局房地产公司之后，中铁二局房地产公司对相关物业有了实际的控制权。虽然中铁二局房地产公司抗辩依据《物业抵偿协议》，宏锦置业公司并未完成物业的交付。对此，本院认为，《物业抵偿协议》关于物业的交付认定问题、合同是否办理备案或者抵押等情况均与本案法律关系无关，本案在各方当事人就相关物业费支付没有明确约定的情况下，物业费的交纳应当根据《前期物业服务协议》的约定以及对于物业的实际控制情况来确定。从实际情况来看，中铁二局房地产公司在2018年3月30日办理了交接手续之后，并未将相关物业的材料或钥匙等物品归还给宏锦置业公司或宏建物业公司。因此，中铁二局房地产公司应当向宏建物业公司支付相关物业费。现宏建物业公司主张中铁二局房地产公司支付物业服务费1151324.91元，依据《前期物业服务协议》约定的物业费用标准，2018年4月1日至2019年10月31日止的住宅物业费6357.93元（176.12平方米×1.9元/平方米·月×19月），商铺物业费686116.98元（6018.57平方米平方米×6元/平方米·月×19月），车位服务费458850元（483个×50元/个·月×19月），共计1151324.91元，宏建物业公司的该诉讼请求，符合法律规定，具体数据因计算方式不同导致细微差异，本院在1151324.91元范围内予以支持。 综上，对宏建物业公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、中铁二局房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都宏建物业管理有限公司支付2018年4月1日至2019年10月31日止的物业服务费1151324.91元； 二、驳回成都宏建物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果中铁二局房地产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15686元，减半收取7843元，由成都宏建物业管理有限公司承担377元，中铁二局房地产集团有限公司承担7466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇二〇年四月二十八日 书记员 赵蔚宁