福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终80号 上诉人（原审被告）：林锦芳，女，1984年3月9日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：林景华，福建人文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福安市京典房地产有限公司，住所地福建省福安市城北街道。 法定代表人：许典财，董事长。 委托诉讼代理人：郑开白、邓润源，福建韩诚律师事务所律师。 上诉人林锦芳因与被上诉人福安市京典房地产有限公司（以下简称“京典房地产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2019）闽0981民初6591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 林锦芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人的起诉。 事实与理由：一、一审送达程序瑕疵。本人未收到法院寄送的开庭传票等通知文书，一审程序违法。二、被上诉人歪曲陈述事实，上诉人并未违约。1、贷款系由被上诉人主办，上诉人多次配合提供材料，但一直没有音讯，后来才得知被上诉人涉诉，账户、房产被法院冻结，银行随即冻结给予被上诉人的按揭授信，根本无法进行贷款。2、被上诉人全额付款的通知和律师函，是伪造证据，上诉人从未收到过。此外，被上诉人已交房给上诉人装修，可知上诉人从未有拒绝配合办理贷款或者不能办理贷款的事由出现，被上诉人显然知道不能贷款原因在自己。 京典房地产公司答辩称：一审判决结论正确，二审应予维持。一、上诉人主张一审程序违法不能成立，理由如下：1、根据双方合同附件十一第九条对送达地址的约定，上诉人是否变更送达地址、联系方式，其均没有书面通知被上诉人，因此被上诉人按合同约定地址向上诉人送达，相关意思表示均应视为送达上诉人。2、根据最高院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条规定，一审法院以合同约定地址送达，程序合法。上诉人的第一个上诉观点不能成立。二、上诉人不能支付剩余购房款，系因上诉人的违约行为，其未能按贷款机构要求进行面谈签字，过错在于上诉人，并非被上诉人的原因。1、根据被上诉人提供的证据，被上诉人已完成合同约定的出卖人协助办理按揭贷款手续的义务，故本案系上诉人违约，且已满足合同约定解除条件。一审对此认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人主张因被上诉人涉讼导致贷款无法办理系无稽之谈。首先，上诉人对未提供证据。其次，在上诉人所列举的案件期间，被上诉人开发的楼盘，其他购房者均正常办理按揭。再次，上诉人购买的房产未因被上诉人的原因被限制权利。故上诉人第二个上诉观点不能成立。三、本案被上诉人的二审律师代理费25000元，根据合同约定，也应由上诉人承担。请求驳回上诉，在维持一审判决的基础上，加判二审律师代理费损失，或者二审法院对此是否应另案处理予以释明。 京典房地产公司向一审法院起诉请求：1.解除京典房地产公司与林锦芳签订的《商品房买卖合同》（编号：201703414），并责令林锦芳协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；2.京典房地产公司返还林锦芳购房款210921.6元（林锦芳支付首付款616152元扣除解除合同违约金405230.4元）；3.京典房地产公司的律师费损失25000元由林锦芳承担；4.本案财产保全申请费用5000元由林锦芳承担。 一审法院认定事实：2017年12月25日，京典房地产公司与林锦芳签订合同编号为201703414号《商品房买卖合同》，该合同约定由林锦芳向京典房地产公司购买位于福建省福安市韩阳煌都7幢107号房，建筑面积281.41平方米，套内建筑面积209.2平方米，分摊共有建筑面积72.21平方米，单价为7200元/平方米，总价款为2026152元。合同第八条约定付款方式及期限，买受人应在签订合同当日向京典房地产公司支付首付款616152元，余款141万元整，办理银行按揭。合同第九条“逾期付款责任”约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人逾期付款的具体约定详见合同附件十一《补充协议》第二条。合同附件十一《补充协议》第二条约定：4.若因买受人提供的文件不齐全或者无效、不符合规定要求、以及未能及时交纳按揭贷款的有关费用而导致不能签署有效贷款文件的，即非因出卖人原因贷款机构未能批准或批准的贷款额度低于买卖双方于本合同约定的贷款比例，买受人应在出卖人发出“变更付款方式通知书”或“补足差额通知书”之日起10日内补足差额部分，逾期未能补足差额或全额付清房款的，则出卖人有权选择：解除合同，收回房屋；按本合同总价款的20%比例向买受人收取违约金，并且出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用(包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣除款项后，将买受人已付购房款余额（如有）不计利息退还买受人，同时买受人还应承担出卖人因合同解除的有关费用（包括但不限于诉讼费用、律师费等）。第5项的约定：买受人未能按照本合同第七条付款方式及期限的约定支付购房款，出卖人有权要求买受人变更付款方式，按一次性付款方式付清剩余购房款，并且买受人应在出卖人发出“变更付款方式通知书”之日起10日被全额付清，逾期未付的，出卖人有权按本补充协议第二条第4款的约定处理。 合同签订后，林锦芳支付购房首付款616152元。京典房地产公司于2017年12月25日办理《商品房买卖合同》备案登记手续，于2018年1月29日办理不动产预告登记手续，登记于林锦芳名下。因林锦芳未及时办理按揭贷款，京典房地产公司于2019年4月2日向林锦芳邮寄《变更付款方式通知书》要求林锦芳于2019年4月10日前按一次性付款方式付清剩余购房款；于2019年5月5日向林锦芳发《律师函》，要求林锦芳于2019年5月12日前前往贷款机构办理所有贷款手续，贷款机构放款至出卖人账户，如逾期办理京典房地产公司将按合同约定处理。至今林锦芳仍未办理银行按揭贷款。为解除该合同，京典房地产公司已支付律师费25000元以及财产保全申请费5000元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。林锦芳与京典房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”即合同双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。林锦芳签订《商品房买卖合同》后，依约负有履行支付购房款的义务，但其仅支付了首期购房款，余款未依约办理银行按揭贷款，且在2019年4月2日、2019年5月5日京典房地产公司向其通知之后，仍未履行办理按揭贷款或采取其他方式支付剩余购房款的义务。为此，林锦芳上述逾期支付购房款的行为已构成违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应于支持，但当事人另有约定的除外。”根据《商品房买卖合同》附件十一第二条约定，林锦芳逾期未办理按揭贷款，京典房地产公司有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时可按合同总价款的20%比例向林锦芳收取违约金，并有权要求赔偿律师费等损失。因此，京典房地产公司要求解除与林锦芳签订的《商品房买卖合同》及林锦芳承担违约金405230.4元（2026152元×20%）的诉讼请求，理由正当，予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，京典房地产公司应将林锦芳已交纳的616152元购房款退还林锦芳，扣除林锦芳应支付的违约金405230.4元，实际应退还林锦芳210921.6元（616152元-405230.4元），林锦芳也应协助京典房地产公司向房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续并支付京典房地产公司为解除合同而支付的律师费25000元以及财产保全申请费5000元。林锦芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福安市京典房地产有限公司与林锦芳于2017年12月25日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201703414)； 二、林锦芳应于本判决生效之日起十日内协助福安市京典房地产有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续； 三、福安市京典房地产有限公司自本判决生效之日起十日内退还林锦芳购房款210921.6元（已扣除林锦芳应支付的违约金405230.4元）； 四、林锦芳应于本判决生效之日起十日内向福安市京典房地产有限公司支付律师代理费损失25000元、财产保全申请费5000元。 案件受理费23009.2元，由林锦芳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审理查明，除上诉人主张被上诉人未向其送达《变更付款方式通知书》、《律师函》外，双方当事人对一审查明认定的其他事实均没有提出异议，本院予以确认。 另查明，本案按揭贷款于2019年1月3日通过银行审批。 本案的争议焦点：一、一审送达程序是否合法；二、上诉人是否违约？本院就此分析认证如下： 一、关于一审送达程序是否合法的问题 上诉人二审提供了福安市公安局城北派出所于2020年2月24日出具的《情况说明》，拟证明一审法院专递签收人陈俊杰与上诉人无任何关系，一审送达无效。本院认为，双方在讼争合同中明确约定上诉人联系地址为福安市城南街道天马南路54号、联系电话为138××××5366，合同第二十二条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效……任何一方变更通讯地址、联系方式的，应在变更之日起3日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”合同附件十一第九条亦约定：“买受人应确保《商品房买卖合同》中所填写的姓名、名称、代理人、证件号、邮政编号……真实有效。出卖人按买受人填写在合同中的联系地址、姓名发送有关文件、信函（以挂号信或特快专递方式）在投邮三日后视为送达……”再根据《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》八、（一）“当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址”的规定，在上诉人自认未履行变更地址通知义务的情况下，一审法院以上诉人在讼争合同中约定的联系地址向其送达本案相关诉讼文书，程序合法。故对上诉人二审提供的《情况说明》，本院不予采信。 二、关于上诉人是否违约的问题 本院认为，讼争合同附件五2.（3）约定：“在出卖人发出签订银行贷款合同的书面通知后，买受人应携带银行规定的贷款文件之原件到指定的地点签署贷款文件。”可见，合同已明确约定开发商在贷款条件具备后负有书面通知购房者的义务，而被上诉人不仅未能证明其书面通知上诉人，亦未能证明其有及时口头通知上诉人。被上诉人于2019年4月2日发出的《变更付款方式通知书》要求上诉人一次性付款，但此时并不符合合同约定的一次性付款条件；被上诉人于2019年5月5日发出的《律师函》系以对方违约为由要求对方办理贷款，亦不属于合同约定的在具备办理贷款条件情况下的通知，故上述文件均不能证明被上诉人已尽到合同约定的贷款书面通知义务。虽然上诉人二审自认后来知道之前曾经可以签署贷款文件，但辩解知道时已不具备贷款条件因而无法签署贷款文件，上诉人的此种陈述为附条件自认，不能以此认定上诉人在知悉时，仍具备办理按揭贷款条件，亦不能认定为被上诉人有及时口头通知上诉人。综上，被上诉人未按合同约定履行贷款通知义务，无权以上诉人未办贷款构成违约为由请求解除合同，其诉讼请求应予驳回。有鉴于此，被上诉人二审提供的个人一手住房贷款合同、个人贷款借据，已无分析认定的必要。被上诉人二审提供的律师业务代理合同、律师费发票，超出一审审理范畴，本院亦不予审查认定。至于本判决生效后，被上诉人如重新完成协助办理贷款义务及附随通知义务，上诉人仍不履行贷款支付购房款的义务，开发商能否再行解除合同，可另案处理。 综上所述，本院认为，林锦芳部分上诉请求成立，应予以支持。一审判决认定林锦芳违约，属认定事实错误，依法应予纠正。京典房地产公司未履行通知义务，已构成违约，其无权主张解除合同及损失赔偿。讼争合同合法有效，双方仍均应继续诚信履行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 一、撤销福安市人民法院（2019）闽0981民初6591号民事判决； 二、驳回福安市京典房地产有限公司的全部诉讼请求。 一、二审案件受理费各23009.2元，均由福安市京典房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇二〇年四月二十九日 法官助理刘菊平 书记员孙丽华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；