河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初260号原告：薛惠娟，女，汉族，1981年7月16日出生，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：刘占齐，河南光裕律师事务所律师。被告：河南文成置业有限公司，住所地：河南省孟州市河雍大街009号唐人御园售楼部。统一社会信用代码：91410883587079861M（1—1）法定代表人：徐勇平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨一帆，河南苍穹律师事务所律师。原告薛惠娟诉被告河南文成置业有限公司（以下简称文成置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛惠娟的委托诉讼代理人刘占齐与被告文成置业公司的委托诉讼代理人杨一帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛惠娟诉称：该与被告文成置业公司于2016年11月23日签订一商品房买卖合同。合同签订后，该依照约定交付了房屋价款，但被告文成置业公司并未依照约定于2017年12月31日前交付房屋，已构成违约应当承担违约责任，支付违约金。然而，约定支付的逾期交房违约金日万分之0.1远远低于逾期付款违约金约定的日万分之0.5，违犯公平原则，应当同样按照日万分之0.5计算。为此请求：1.判令被告文成置业公司向原告薛惠娟支付逾期交房违约金15,750元（自2017年12月31日起按照已付房屋价款383,672元的日万分之0.5计算至2020年3月31日止）;2.案件受理费194元，由被告文成置业公司承担。被告文成置业公司辩称：依照双方签订的合同，迟延交房违约金的支付应当自2018年1月1日（约定交房期限届满之日第二日）起按照日万分之0.2计算至实际交房之日止；合同所涉房屋已经实际交付；自2018年1月1日至实际交房之日这一期间还存在着因政府大气污染防治导致不定期停工累计天数亦应予以扣除；违约金的计算要求由日万分之0.1调整为日万分之0.5的理由不能成立。因此，原告薛惠娟诉讼请求中关于违约金的计算，其计算天数错误，其按照日万分之0.5比率计算也不能成立，应当驳回原告薛惠娟的诉讼请求。根据双方的诉辩意见，本案之争议焦点归纳为1.延期交房行为是否构成违约行为？是否存在免责事由？如果属于违约行为，迟延交房天数多少？如果存在免责事由，迟延交房天数应予扣除多少天？2.迟延交房违约金的计算比率有无事实根据？是否于法有据？围绕着第一、第二个争议焦点，原告薛惠娟提供了如下证据材料：1.商品房买卖合同复印件一份，意在证明原告薛惠娟与被告文成置业公司于2016年11月23日签订一份商品房买卖合同。合同载明：买受人逾期付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，经出卖人同意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；出卖人应当在2017年12月31日以前交付房屋，逾期交付房屋的，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过180日，自约定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，要求继续履行合同的，自约定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。经质证，被告文成置业公司对原告薛惠娟的提供的证据材料没有异议。经审查，本院对该证据材料的证据效力予以确认。2.河南省增值税普通发票（№01151320）复印件一张，意在证明原告薛惠娟于2016年12月6日向被告文成置业公司交付房屋（唐人御园第1号楼3单元13101号房）价款365,401.90元，税额18,270.10元，价税合计383,672.00元。经质证，被告文成置业公司对原告薛惠娟提供的证据材料没有异议。经审查，本院对该证据材料的证据效力予以确认。3.孟州租金监测指标（截屏图片）纸质材料复印件一张，意在证明通过查询中国房价行情网（中国房地产行业协会主办网站）公布的2020年2月份孟州市房屋租金标准（9.54元/月/㎡)，结合商品房屋总面积测算推出商品房买卖合同约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金标准”过低。经质证，被告文成置业公司提出异议认为中国房价行情网站非官方网站不具有权威性。经审查，本院认为来源于中国房价行情网站的房屋租金数据，仅具有一定参考价值，但非相关主管部门发布，不具有权威性，其证据效力不予确认。围绕着第一、第二个争议焦点，被告文成置业公司提供了如下证据材料：1.商品房买卖合同复印件一份，意在证明被告文成置业公司与原告薛惠娟于2016年11月23日签订一份商品房买卖合同。经审查，被告文成置业公司提供该证据材料与原告薛惠娟提供的证据材料内容、形式相一致，其证据效力予以确认。2.建设工程竣工验收备案表复印件一份，意在证明被告文成置业公司开发建设的唐人御园1号楼于2015年11月17日开工，住宅用途，2019年1月11日竣工验收，至2019年1月19日验收完毕，2019年3月1日交讫文件完成备案。经质证，原告薛惠娟对该证据材料的真实性没有异议，但对证明指向有异议，且仅是一个备案表。经审查，原告薛惠娟提出的异议理由不足，因此该证据材料的证据效力予以确认。3.收据（№3960890）复印件一份、房屋验收交接表复印件一份，意在通过原告薛惠娟作为唐人御园第1号楼3单元13101号房业主于2018年11月16日经验房领取钥匙1套（把）、2018年11月28日交纳装修保证金2,000元这一事实证明被告文成置业公司于2018年11月16日已向原告薛惠娟交付房屋。经质证，原告薛惠娟对该份收据（№3962013）的真实性无异议，对该份房屋验收交接表的真实性表示认可，但同时提出异议认为提供的房屋验收交接表不规范。经审查，原告薛惠娟提出的异议理由不够充分，该证据材料的证据效力予以确认，能够证实原告薛惠娟自2018年11月16日起在客观上能够入室、管理占有买受房屋，能够为房屋后续装修及其它入住事务做准备。4.地方政府及其相关部门下发的大气污染（防治）应急响应（停工）文件（通知），意在证明大气污染防治相对于建设、施工单位足以构成不可抗力，足以构成承担迟延交房违约责任的免责事由，基于大气污染防治导致建设、施工停工的累计停工天数应当在计算违约金时予以扣除。经质证，原告薛惠娟提出异议认为大气污染防治不构成不可抗力，不构成免责事由。经审查，现代大气污染防治，相对于建设、施工单位，对照当今工程建设、施工的政策要求，具有不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力（事件）特征，结合本案，在计算迟延交房违约金时因大气污染防治而导致的停工天数应当予以扣除免责。5.被告文成置业公司陈述：在建设施工过程中（至2018年11月16日交房之前），因大气污染防治造成停工天数188天。经质证，原告薛惠娟对此不予认可。经审查，结合上述证据4文件（通知）中所表明的停工天数，本院认为被告文成置业公司对此数据的计算方式、天数合理，应当予以确认。根据双方的诉辩意见以及经过举证、质证、本院认证确认的有效证据，本案的案件事实确认如下：被告文成置业公司开发建设的唐人御园第1号楼于2015年11月17日开工建设，住宅用途。原告薛惠娟与被告文成置业公司于2016年11月23日签订一份商品房买卖合同。依此合同，原告薛惠娟成为唐人御园第1号楼3单元13101号房屋业主。合同载明：买受人逾期付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，经出卖人同意继续履行合同的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；出卖人应当在2017年12月31日前交付房屋，逾期交付房屋的，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过180日，自约定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，要求继续履行合同的，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。依照合同，原告薛惠娟于2016年12月6日向被告文成置业公司交付房屋（唐人御园第1号楼3单元13101号房）价款365,401.90元，税额18,270.10元，价税合计383,672.00元。按照约定交房期限2017年12月31日，被告文成置业公司逾期未能交付房屋。2019年1月11日竣工验收，至2019年1月19日验收完毕，2019年3月1日交讫文件完成备案。原告薛惠娟于2018年11月16日经验房领取钥匙1套（把）、11月28日交纳（房屋室内）装修保证金2,000元。自约定交房期限届满之日第二日2018年1月1日起至2018年11月16日实际交房之日止，被告文成置业公司迟延交房天数为320天。被告文成置业公司在建设施工过程中（至交付房屋前)因大气污染防治造成施工停工天数为188天。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。因不可抗力不能履行合同的，基于不可抗力的影响，应当部分或者全部免除违约责任。结合本案，依照合同，被告文成置业公司未能按照合同约定在约定交房期限届满之前交付房屋，构成迟延交房，属于违约行为，应当承担支付违约金的违约责任。被告文成置业公司在持续开发施工过程中，大气污染防治间歇发生，造成建设、施工不断停工。大气污染防治构成不可抗力（事件），应当部分免除被告文成置业公司的违约责任。因不可抗力引起的停工天数应当从迟延交房违约天数中予以免除。合法有效的合同理应构成当事人所应遵循的规则。结合本案，依照合同，双方当事人对逾期付款与迟延交房的违约责任（违约金）比率约定明确、具体，原告薛惠娟诉讼要求按照逾期付款违约责任约定的日万分之0.5比率来计算迟延交房违约金，不能成立，理应遵循合同明确约定的迟延交房违约金日万分之0.2比率加以计算。依照合同，对于迟延交房违约金的计算，双方就采用的比率标准、范围幅度的相关内容，约定明确、具体，便于计算确定。在此情况下，作为业主的原告提出同地段同类房屋租金价格评估申请，基于案情已无必要，本院不予准许。基于此，被告文成置业公司应当承担违约责任，支付迟延交房违约金1012.89元【计算方式：按照383,672.00元（已交付房屋价款）的日万分之0.2（迟延交房违约责任比率）乘以132天（自2018年1月1日起至2018年11月16日交房之日止迟延交房天数320天减以免责天数188天）】。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款、第二款之规定，判决如下：限被告河南文成置业有限公司于判决生效后三日内支付原告薛惠娟迟延交房违约金1012.89元。驳回原告薛惠娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，减半收取97元，由被告河南文成置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  高中祥二〇二〇年四月十五日书记员  刘春燕