湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复7号复议申请人（申请执行人）：湖南省衡州建设有限公司，住所地衡阳市蒸湘区联合新村泉塘路1号。法定代表人：唐崇宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。复议申请人（申请执行人）：湖南省衡州建设有限公司一通分公司，住所地衡阳市蒸湘区船山西路37号2号船山花园606室。负责人：王元正，该分公司经理。委托诉讼代理人：万丹丹，男，1965年12月21日出生，汉族，系该公司法律顾问。复议申请人（利害关系人）：深圳市通汇中投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道富华社区新城广场3层。负责人：江自高，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄志强，男，1984年6月11日出生，汉族，住深圳市福田区，系该公司员工。被执行人：衡阳宇元置业有限公司，住所地衡阳市雁峰区广场路1号。法定代表人：吴香花，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余虎，男，1981年4月23日出生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄湘亭，男，1970年9月8日出生，汉族，住衡阳市蒸湘区，系该公司副总经理。申请执行人湖南省衡州建设有限公司（以下简称衡州建设公司）、湖南省衡州建设有限公司一通分公司（以下简称衡州建设一通分公司）、利害关系人深圳市通汇中投资发展有限公司（以下简称通汇中投资公司）不服湖南省衡阳市中级人民法院（以下简称衡阳中院）2019年12月26日作出的(2019)湘04执异103号执行裁定，分别于2020年1月3日和2020年1月6日向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。衡州建设公司、衡州建设一通分公司与衡阳宇元置业有限公司（以下简称宇元置业公司）及第三人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司（原中国长城资产管理股份有限公司长沙办事处，以下简称长城资产湖南分公司）、北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富投资基金）建设工程施工合同纠纷一案，衡阳中院作出（2015）衡中法民一初字第49号民事判决，判决：宇元置业公司限期支付衡州建设公司、衡州建设一通分公司工程款170701683.74元及利息（利息自2015年11月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至工程款付清之日止）；衡州建设公司、衡州建设一通分公司在本判决第一项确定的工程款范围内就宇元.万向城二期工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；衡州建设公司、衡州建设一通分公司应配合宇元置业公司办理宇元.万向城二期的竣工验收手续。衡州建设公司、衡州建设一通分公司、宇元置业公司、长城资产湖南分公司均不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日作出（2016）湘民终731号民事判决，驳回上诉，维持原判。中国长城资产管理公司长沙办事处、长富投资基金分别依据湖南省长沙市望城公证处（2015）湘长望执字第8号、第9号执行公证书于2015年5月26日向衡阳中院申请执行宇元置业公司等人。执行标的分别为：宇元置业公司截止2015年5月30日所欠本金28162万元、利息26818351.51元和对前述本息自2015年5月30日起至实际清偿之日按年利率18%计算的利息以及为实现债权和担保权利所产生的费用；宇元置业公司截止2015年5月30日所欠本金10000万元、利息16557406.94元和后续利息以及为实现债权和担保权利所产生的费用。在上述公证债权文书执行过程中，衡阳中院于2015年8月31日委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司衡阳分公司（以下简称鹏信评估衡阳分公司）对宇元.万向城部分房产进行评估。鹏信评估衡阳分公司于2015年11月27日作出了衡鹏信评字[2015]第038号、衡鹏信评字[2015]第039号两份评估报告，评估报告的评估基准日为2015年10月14日，评估报告使用的有效期限为1年。其中[2015]第038号评估报告评估宇元.万向城1027等20套共1022.13平方米房产价值1345.41万元，[2015]第039号评估报告评估宇元.万向城-1251等937套房产共77312.33平方米房产价值100291.86万元。之后，衡阳中院委托拍卖机构拍卖已评估的部分房产。宁波雅戈尔服饰有限公司于2016年6月22日以30598383元竞得宇元.万向城2017、2018号房产。2017年3月21日，衡阳中院再次依据上述评估报告委托衡阳市明仁拍卖有限公司、湖南百慕大拍卖有限公司、湖南兴湘拍卖有限公司三家拍卖公司联合拍卖宇元.万向城1086等12套房产。申请执行人长城资产湖南分公司于2017年4月12日就此向衡阳中院出具报告，请求衡阳中院确定由湖南百慕大拍卖有限公司单独拍卖。2017年5月27日，衡州建设公司依据（2015）衡中法民一初字第49号民事判决向衡阳中院申请执行。衡阳中院立案后于2017年9月1日组织申请执行人长城资产湖南分公司、衡州建设公司、被执行人宇元置业公司等就两案执行进行协商。协商中：宇元置业公司表示优先招商引资重组，如短时间重组不成功，同意分割资产以物抵债；衡州建设公司和长城资产湖南分公司均要求依法推进执行，将查封的资产进行网络拍卖；如拍卖流拍，长城资产湖南分公司表示原则上不接受以物抵债，由法院按相关法律规定处理，衡州建设公司表示同意接受以物抵债。衡阳中院最后确定重组和执行同时推进的执行工作方案。衡阳中院于2018年6月8日以评估价的80%为起拍价在淘宝网挂网进行第一次公开拍卖。于2018年8月9日以评估价的65%为起拍价在淘宝网挂网进行第二次公开拍卖，除成交28011、30017两套住房外，其余房产全部流拍。2019年3月21日，申请执行人衡洲建设公司、衡州建设一通分公司向衡阳中院提交书面以物抵债申请书，请求将上述流拍房产中的部分房产过户登记到衡州建设一通分公司名下，以抵偿被执行人宇元置业公司对申请执行人衡洲建设公司、衡州建设一通分公司所负债务。衡阳中院于2019年5月20日作出（2017）湘04执125号之七执行裁定。该裁定认为，被执行人宇元置业公司应向申请执行人衡洲建设公司、衡州建设一通分公司支付工程款170701683.74元及利息、迟延履行利息47748105.97元（暂自2015年11月1日计算至2019年3月31日）、一审案件各类受理费942922元，应该承担的税费28962338.04元（按照工程款、利息、迟延履行利息所抵房产应缴纳的税款），执行费286792元（申请人垫付），上述各项款项共计248641841.75元。申请执行人请求对本裁定附表中-2018号房产等204套房屋，作价抵扣其债权161301480元，该申请符合法律规定，予以支持。本次以物抵债抵扣的161301480元加上扣除已经成交的两套房屋拍卖款835560元后，被执行人仍欠两申请执行人86466700元。裁定：将衡阳市雁峰区解放路121号的宇元.万向城二期房产-2018号等204套房屋（具体房号见附表一、附表二）作价161301480元抵偿给申请执行人衡州建设一通分公司。所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。上述财产转让时双方的一切税费及其他费用由买受人负担。衡阳中院又于2019年9月5日作出（2017）湘04执125号之八执行裁定，裁定：一、将衡阳市雁峰区解放路121号的宇元.万向城二期房产1160号等389套房屋（具体房号见附表）作价101992455.53元抵偿给申请执行人衡州建设一通分公司。上述财产转让时双方的一切税费及其他费用由买受人负担。二、本裁定及（2017）湘04执125号之七号执行裁定所裁定的以物抵债的房产配套共有部分包括用电设施等权利相应转移。三、终止对衡阳市雁峰区解放路121号宇元.万向城2146、3001部分房产的执行（具体为3栋2层车位2-01、2-02、2-05、2-06、2-08、2-09、2-16、2-17、2-25、2-26、2-27、2-28、2-29、2-31、2-36、2-48、2-50。3栋3层车位：3-08、3-09、3-10、3-11、3-13、3-15、3-29、3-30、3-51、3-52车位）。四、本次裁定所抵房产税费、报建规费及所抵房产税费11209679.1元为暂定计算金额，后期税费、规费按实际产生的费用，以多退少补的原则处理。利害关系人通汇中投资公司对上述以物抵债裁定不服，于2019年10月21日向衡阳中院提出执行异议称：一、执行程序违法，处置财产未通知异议人；二、执行超出工程款优先权的范围，损害了异议人的合法权益；三、执行降低了抵押财产的价值，损害了异议人的合法权益；四、执行行为不公，建设工程款应在各抵押财产之间按比例执行。请求撤销（2017）湘04执125号之七、八号执行裁定。衡阳中院审查查明，2018年8月3日，甲方一长城公司湖南分公司（转让方）、甲方二长富投资基金（转让方）与乙方通汇中投资公司（受让方）签订了《资产转让协议》，约定将二甲方对被执行人宇元置业公司所享有的债权本金360820000元及利息450059552.28元，合计810879552.28元，以456100000元的转让价款转移给乙方。衡阳中院将长城资产湖南分公司、长富投资基金申请执行两案指定衡阳市雁峰区人民法院（以下简称雁峰区法院）执行后，经通汇中投资公司申请，雁峰区法院于2019年11月6日作出（2019）湘0406执779、780号执行裁定，变更通汇中投资公司为上述两案的申请执行人。衡阳中院审查认为，异议人通汇中投资公司并未及时向该院告知相关债权转让的事宜，该院在执行过程中不知当事人主体变更情形，故未通知异议人并无不当，执行程序不违法。本案经过合法评估和两次拍卖，在正常流拍后才依法裁定以物抵债，不存在刻意降低抵押财产价值的行为，异议人的该项主张亦不成立。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》，建设工程价款优先受偿权应优先于抵押权受偿，异议人主张按比例受偿缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十一条第二款的规定，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。故该院将申请执行人涉案建设工程价款以外的部分进行优先受偿的执行行为不符合上述司法解释的规定。申请执行人长城公司放弃了以物抵债的受偿方式，并不表示该公司放弃了其享有的债权，且宇元置业公司亦无可供执行的财产，该院将工程款利息纳入优先受偿的范围，损害了长城公司的抵押优先权，确有不当。鉴于（2017）湘04执125号之七执行裁定以物抵债的金额未超过建设工程价款，未实际损害第三人的合法权益，故对该裁定予以维持。（2017）湘04执125号之八执行裁定涉及优先受偿的范围包含了利息、迟延履行利息等，没有法律依据，依法应予以纠正。异议人的异议理由部分成立，据此裁定：一、维持（2017）湘04执125号之七执行裁定；二、撤销（2017）湘04执125号之八执行裁定；三、驳回通汇中投资公司的其他异议请求。本院另查明，2015年2月2日，宇元置业公司将宇元.万向城6001室1251.25平方米在建工程向中国长城资产管理公司长沙办事处在衡阳市房地产产权监理处办理了在建工程抵押登记，抵押债权数额4144944元。2015年4月14日，宇元置业公司将宇元.万向城1235室等57721.55平方米在建工程向中国长城资产管理公司长沙办事处在衡阳市房地产产权监理处办理了在建工程抵押登记，抵押债权金额276932745元。衡州建设公司向本院申请复议称：一、（2017）湘04执125号之八执行裁定没有认定利息、迟延履行金、报建规费、税金、诉讼费、执行费等属于工程价款优先权范畴，(2019)湘04执异103号执行裁定认定事实错误；二、裁定对衡州建设公司以物抵债是各方就被执行人资产处分所形成的合意，(2019)湘04执异103号执行裁定违反当事人之间约定和决定，严重违反意思自治和契约原则；三、以物抵债是长城公司对诉讼权利的自行处分，不构成法院或衡州建设公司对长城公司及其继受人债权及抵押权的侵害，通汇中投资公司自知资产状况及风险，并承诺承担风险责任，不容事后转嫁；四、裁定将优先权范围内的工程款以及实现优先债权所必须发生的国家收取的建设规费、税金、诉讼费一并撤销，违背基本事实和法律；五、垫资建设和诉讼历时十年，利息是衡州建设公司解决亏损的基本保障，法院应予支持。请求撤销衡阳中院(2019)湘04执异103号执行裁定，维持（2017）湘04执125号之八执行裁定。通汇中投资公司向本院申请复议称：一、衡阳中院未将评估报告送达复议申请人违反相关司法解释的规定，且将评估报告有效期限延长未经复议申请人或长城公司的同意，执行程序严重违法；二、衡阳中院将被执行人尚未竣工验收的城市商业综合体拆分拍卖严重降低了复议申请人抵押财产的价值，且停车位主要价值系建设用地使用权而非申请执行人的施工劳动，将其列为工程款优先受偿权的抵偿物不合理，（2017）湘04执125号之七执行裁定把绝大部分停车位抵偿给申请执行人，将极大降低剩余房产的价值；三、被执行人除（2017）湘04执125号之七执行裁定抵债房产之外，尚有未设置抵押权而仅签订预售合同的231套商铺可供执行，执行复议申请人通汇中投资公司享有抵押权的房产损害了其合法抵押权益；四、被执行人开发的宇元.万向城存在多个抵押权人，建设工程款应在各个抵押权人的抵押财产之间按比例执行，否则就会出现严重不公的现象。请求一并撤销（2017）湘04执125号之七执行裁定。本院认为，本案的争议焦点为：一、以复议申请人通汇中投资公司享有在建工程抵押权的房产、停车位抵偿复议申请人衡州建设公司的建设工程价款是否符合法律规定，评估拍卖处置程序是否符合法律规定；二、复议申请人衡州建设公司建设工程价款的迟延履行利息和抵债房产过户卖方应缴纳的税费及案件诉讼执行费用应否纳入以房抵债的范围。关于本案以物抵债标的和评估拍卖程序是否符合法律规定的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”长城资产公司作为宇元.万向城的在建工程抵押权人在抵押登记时对建设工程价款的优先受偿应当是明知和可预见的。其权利继受人通汇中投资公司认为执行其享有抵押权的房产损害了其合法抵押权益的理由不能成立，其认为应当先执行签订预售合同的231套商铺和按比例执行其他抵押权人的抵押财产也均没有法律依据。衡阳中院在长城资产公司申请执行案中委托对宇元.万向城部分房产进行评估，在上述评估报告使用的有效期限届满后，长城资产公司等各方当事人均在以上述评估报告继续推进拍卖，长城资产公司权利继受人通汇中投资公司提出长城资产公司未收到评估报告并认为评估超期拍卖无效均与事实不符，本院不予采信。对于可分执行标的，分零拍卖较之于整体拍卖更容易变现和提升处置价格，复议申请人通汇中公司认为衡阳中院将城市商业综合体拆分拍卖严重降低了抵押财产的价值的理由也不能成立。停车位的价值同样包含建设工程成果，依法同样属于建设工程价款优先受偿的标的物，宇元.万向城相关房产和停车位公开拍卖流拍之后，衡阳中院根据申请执行人衡州建设公司的申请裁定以部分房产及停车位抵偿建设工程价款符合《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条的规定，处置程序并无不当。关于本案以物抵债范围的问题。申请执行人长城资产公司在执行过程中放弃以物抵债的受偿方式，并不表示该公司对在建工程抵押物放弃了其享有的抵押优先受偿权。衡阳中院执行裁定在长城资产公司抵押债权未受清偿的情况下，以长城资产公司在建工程抵押物抵偿申请执行人衡州建设公司对被执行人宇元置业公司不享有优先受偿权的迟延履行利息，损害了长城资产公司的抵押优先受偿权。长城资产公司的权利继受人通汇中投资公司就此提出执行异议后，衡阳中院作出执行异议裁定将工程款利息调出以房抵债范围符合法律规定。但是，以物抵债房产过户卖方应缴纳的税费本应由被执行人宇元置业公司承担，因被执行人宇元置业公司不能缴纳，需要复议申请人衡州建设公司垫付，该部分税费和案件诉讼及执行费用均为复议申请人衡州建设公司以以房抵债方式实现建设工程价款的必要费用，应纳入以房抵债范围。且，（2017）湘04执125号之七执行裁定以物抵债的房产并不能满足复议申请人衡州建设公司的建设工程价款，整体撤销（2017）湘04执125号之八执行裁定不当。对此，本院予以纠正，应当以复议申请人衡州建设公司对被执行人宇元置业公司享有且尚未实现的建设工程价款及以房抵偿上述债权所需房产过户卖方应缴纳的税费和案件诉讼及执行费用最终确定以房抵债的范围对上述两个以房抵债裁定进行调整。抵债房产过户卖方应缴纳的税费由执行法院征询相关职能部门意见确定，具体抵债的房号由执行法院根据流拍房产实际情况确定。综上，复议申请人衡州建设公司、衡州建设一通分公司向本院申请复议的理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、维持湖南省衡阳市中级人民法院(2019)湘04执异103号执行裁定第三项；二、撤销湖南省衡阳市中级人民法院(2019)湘04执异103号执行裁定第一项、第二项；三、由湖南省衡阳市中级人民法院以复议申请人湖南省衡州建设有限公司、湖南省衡州建设有限公司一通分公司对被执行人衡阳宇元置业有限公司享有且尚未实现的建设工程价款及以房抵偿上述债权所需房产过户卖方应缴纳的税费和案件诉讼及执行费用为标准重新作出执行裁定对（2017）湘04执125号之七执行裁定、（2017）湘04执125号之八执行裁定以房抵债的金额和具体房产进行调整变更。本裁定为终审裁定。审 判 长  周小辉审 判 员  周康康审 判 员  方湘平二〇二〇年四月十五日法官助理刘宇丹代理书记员  尹雅司