陕 西 省 高 级 人 民 法 院  民 事 裁 定 书                                       (2020)陕民申397号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安煜星置业有限公司，住所地西安市未央区明光路南段170号瑞景华庭1号楼3层。法定代表人：马辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王瑞，女,汉族。再审申请人西安煜星置业有限公司（以下简称煜星置业）因与被申请人王瑞商品房预售合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2018）陕01民终12315号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人煜星置业请求：撤销二审判决，维持一审判决，本案诉讼费由被申请人承担。事实与理由：（一）申请人无欺诈行为。被申请人所购房屋系其父所在单位团购房屋，其家人共团购三套房屋，案涉房屋登记在被申请人名下，另两套房屋登记在其父及另一亲戚名下，该两套房屋已按期缴纳房款并实际收房入住，但被申请人名下的案涉房屋却拒付余款，经多次沟通并发律师函，登报公告后仍拒付款项。被申请人XX房XX房XX城明知案涉房屋系单位团购房屋且为城中村改造配套开发商品房的事实，却利用内部认购协议故意刁难，要求办理五证后再付房款，严重违背协议约定的分期付款义务。XX村XX房XX城中村改造配套商品房项目因受城改项目影响，手续办理相对滞后，正因如此申请人才以较低价格对各单位进行团购销售，项目手续需按流程缴纳土地出让金后方可办理，但并未取得手续与故意隐瞒存在本质不同。二审已查明被申请人所购为团购房屋且其在明知房屋实际情形基础上与申请人签订非正式商品房买卖合同，却无视被申请人违约不履行缴纳剩余房款义务，更无视被申请人购买另两套团团购房屋时应了解的房屋市场价格，将一审判决撤销并改判申请人支付高达31万余元损失赔偿，对被申请人故意拖延缴纳义务 行为未判决承担任何过错责任，有违公正。（二）二审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条错误。申请人并未故意隐瞒未取得预售许可证的事实，二审将商品房买卖合同中“经建设批准建设住宅楼”扩大理解为取得五证的正规商品房错误。双方签订商品房买卖合同的前提是团购协议，团购协议中对房屋实际情形有明确陈述，为城中村改造项目中经政府批准用于对外销售的正规商品房，案涉房屋确系商品房，只是暂未取得五证，但有相应的城改批复文件确认该房屋为经政府批准开发，申请人在商品房买卖合同中陈述并非故意隐瞒。双方商品房买卖合同未经备案登记，仅是对团购房屋的内部确认，未签订正式文本也是因项目手续滞后办理所致。被申请人作为完全民事行为能力人，理应知晓房屋买卖相关常识，申请人对团购房屋进行的宣传、报价、登记等程序显然有异于正规商品房，尤其在被申请人一家共团购三套房屋的情形，其仍称不了解房屋客观状况，明显与事实不符。（三）双方就退还房款已达成一致并实际退还，二审判决申请人另行支付31万余元损失赔偿无事实及法律依据。案涉房屋因被申请人拒付余款，申请人将房屋另行出售，出售一年后被申请人才主张权利，申请人愿意退还房款，但被申请人却提出一房二卖要求双倍退还，后经政府部门协调，双方在协商一致的情形下，申请人将283195元购房款一次性退还给被申请人，双方再无争议。被申请人提出赔偿诉讼后，二审没有认定被申请人的过错，且在被申请人就其损失没有举证证明的情况下，判令申请人赔偿其31万余元损失，没有事实及法律依据。王瑞提交意见称，案涉房屋为商品房，煜星置业应按法律规定在取得预售许可的情况下进行销售，但其向王瑞销售案涉房屋时并未取得预售许可，也未依法向王瑞告知该事实，XX房XX城煜星置业虽称案涉房屋属城中村改造项目，但此并不能改变案涉房屋为商品房的性质，也不能成为其免除应在销售时取得预售许可证并向买受人出示的法定义务的理由。团购协议约定案涉项目为煜星置业开发的城中村改造项目中经政府部门批准用于对外开发出售的正规商品房，案涉房屋买卖合同约定出卖方经批准建设住宅楼，均可证明煜星置业故意隐瞒未取得预售许可证的事实。煜星置业主张王瑞明知案涉房屋未取得预售许可，但不能举证证明其已将案涉项目的真实情况告知王瑞，其应当承担举证不能的法律后果。煜星置业故意隐瞒未取得预售许可的事实向王瑞出售房屋，其行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所规定情形，二审认定煜星置业应承担赔偿一倍已付购房款的责任正确。煜星置业称双方退款纠纷已达成一致与事实不符，双方仅在2018年5月就返还已付购房款达成一致，但并未就利息及赔偿损失事项达成一致。请求驳回煜星置业的再审申请。本院经审查认为，申请人申请再审提交2组新证据：1.2011年6月8日**杰、张惠芳《房屋买卖合同》2份，证明王瑞购买案涉房屋系享受其父**杰的工商局团购名额，王瑞明知付款期限已至，未能按期付款导致房屋被另售的法律后果应由其自行承担。2.2018年6月30日更名申请表，证明案涉小区项目手续不全，导致房屋无法正常买卖，王瑞之母张惠芳通过申请人私下更名，其对该案涉房屋真实情况完全知晓，申请人不存在故意隐瞒情形，不应承担20万元赔偿责任。首先，申请人提供的证据在二审庭审结束前已经存在，并非因客观原因于二审庭审结束后才发现的，也非因客观原因无法取得或者在规定的期限内不能提供，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条规定，申请人向本院提交的上述证据不应视为新证据。其次，从证据内容来看，房屋买卖合同内容与案涉合同条款基本一致，申请人欲证明被申请人因未能按期付款导致房屋被另售的法律后果应由其自行承担，但本案被申请人的诉讼主张是基于案涉合同无效情形下的损失赔偿，该证据与本案并无关联；更名申请表从形成时间上来看，即便被申请人之母张惠芳在2018年6月30日对该案涉房屋真实情况完全知晓亦不足以倒推出被申请人在签订房屋买卖合同时对案涉房屋真实情况知晓；故上述证据均不足以推翻原审判决。案涉房屋买卖合同性质为商品房预售合同，该合同因申请人未能取得商品房预售许可证而无效。申请人作为房地产开发企业，在未依法取得预售许可情形下销售房屋，应当承担合同无效的主要责任，其主张被申请人XX房XX房XX城明知案涉房屋系单位团购房屋且为城中村改造配套开发商品房的事实并不足以免除其作为商品房开发商在出售房屋时应当取得相关法律手续的责任或者明确告知买受人标的房屋手续不齐的义务。在无证据证明申请人履行上述义务的情形下，二审认定申请人存在故意隐瞒情形，并无不当。申请人称被申请人不缴纳剩余房款应承担违约责任，因合同无效，其主张缺乏相应合同依据，不能成立。申请人还称双方就退还房款已达成一致再无争议，但被申请人对此并不认可，而申请人未就其主张提供充分证据予以证明，故二审对其主张事实未予认定，并无不当。申请人作为开发商在销售房屋时应向买受人如实、明确告知商品房预售许可等相关证照情况，但申请人提供的证据并不能证明其履行了上述义务，亦无证据证明被申请人对其无商品房预售许可证之事实明知，故二审以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，确定申请人承担惩罚性赔偿责任，并无不当。同时，被申请人作为具有完全民事行为能力人，其签订合同购买尚未取得合法手续的房屋，亦存在一定过错。二审法院综合本案情况，就被申请人己付购房款283195元，酌情认定申请人应赔偿支付200000元，系在自由裁判权范围内合理分配双方责任，并无不当综上所述，再审申请人煜星置业的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回西安煜星置业有限公司的再审申请。                                 审  判  长    王小平                               审  判  员    滕欣燕                               审  判  员    李勇杰                               二〇二〇年四月十日                            法 官 助 理   王乐璋  书   记  员   赵颖晨 - 1 -