云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终212号上诉人（原审原告）：云南省玉溪市红塔区北城街道刺桐关居民委员会。住所地：云南省玉溪市红塔区北城街道刺桐关居民委员会。法定代表人：吴联明，主任。委托诉讼代理人：戍艳珽，云南理享律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李先平，云南理享律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王艳华，女，1966年2月22日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：李光辉，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：马汝成，男，1962年5月15日生，回族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：范新云，新兴法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。原审第三人：肖思帆，男，1982年11月17日生，汉族，住福建省周宁县，现住云南省玉溪市红塔区（原特种水泥厂）。上诉人云南省玉溪市红塔区北城街道刺桐关居民委员会（以下简称刺桐关居委会）因与被上诉人王艳华、马汝成及原审第三人肖思帆土地租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初3074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刺桐关居委会上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。首先，2005年12月19日，上诉人的法定代表人吴联明在未经任何民主议定程序的情形下与被上诉人签订的《土地承包合同》一份，将原属刺桐关特种水泥厂（原刺桐关特种水泥厂隶属于红塔区北城镇刺桐关村委会）所占用的62.271亩土地以每年2万元的承包费租赁给被上诉人生产经营，租赁期间长达50年，租金在租赁期内没有任何上浮。因吴联明代表上诉人与被上诉人签订《土地承包合同》过程中未依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（五）村集体经济项目的立项、承包方案”的规定，未召开村民会议讨论决定就签订了该协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项规定，即“违反法律、行政法规的强制性规定”应属无效合同。上诉人在一审中已经举证证明上诉人与被上诉人签订《土地承包合同》过程中未召开任何村民会议，上诉人在一审中申请出庭的证人也说明了上诉人仅就转让原刺桐关特种水泥厂召开了会议，对于出租土地未召开会议，虽然一审法院向吴联明做过调查，吴联明陈述，承包该土地给二被上诉人时已经开会讨论过，但该陈述无任何证据证明，且没有相关的会议纪要记载，故不能作为定案的依据。该合同严重损害了刺桐关居委会所有村民的利益，对该《土地承包合同》应当认定为无效，故被上诉人应将原刺桐关特种水泥厂所占用的41514平方米土地返还给上诉人。其次，即使认定本案涉及的《土地承包合同》部分有效，那么一审法院也不应仅判令被上诉人将用于非农用途的2407平方米用地返还上诉人。一审法院认定的玉溪市特种水泥厂经合法审批手续的土地有19666平方米，批准文件之外的用地为21847.4平方米，不管该21847.4平方米用地为建设用地还是农业用地，该部分土地因没有任何审批手续均为非法用地，该部分土地的使用权属于原刺桐关办事处，不属于原玉溪市特种水泥厂，亦不存在随原玉溪市特种水泥厂资产产权转移配套给被上诉人经营有偿使用。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“……农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权……”，第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款……”。刺桐关居委会作为该21847.4平方米的土地的所有权人，对该土地享有使用收益的权利，应全部返还给上诉人。王艳华答辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、原审认定事实清楚。1.吴联明并非上诉人所称的原法定代表人，而是上诉人的现任法定代表人，吴联明向一审法院陈述，上诉人与答辩人签订《土地承包合同》之前，相关事宜已经过村两委开会同意。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，对于上诉人自认的上述事实，答辩人无需承担举证责任。2.上诉人为了证明吴联明私下与答辩人签订《土地承包合同》，在一审中申请证人戴某等四人出庭作证，证人戴某、毕某对签订合同是否召开过相关会议表示不清楚，证人陈某、徐某的证言不但不能证明上诉人的主张，反而证实吴联明的陈述属实，即上诉人与答辩人签订《土地承包合同》的事情已经开过会。因此，上诉人提出出租土地未召开会议的主张纯属颠倒是非、混淆视听。二、原判适用法律正确。经审理查明，玉溪市特种水泥厂实际用地面积为41514平方米，其中办理过用地手续的土地面积为19666平方米，未办理过用地手续的土地面积为21847平方米。二调时土地部门认定玉溪市特种水泥厂用地包括建筑用地39107平方米，农用地2407平方米。红塔区自然资源局给一审法院的复函证实，红塔区在90年代创办乡镇企业过程中普遍存在未批先占、少批多占土地的情况。根据土地管理相关政策的规定，对于二调前已形成的集体建设用地，可以补办用地手续。本案玉溪市特种水泥厂是上诉人创办的乡镇企业，未办理用地手续非法占用土地的主体是上诉人，上诉人有义务补办用地手续。上诉人将水泥厂的整体资产转让给答辩人，并将水泥厂适用的土地配套给答辩人使用，双方对上述土地形成了租赁合同关系。对于建设用地部分，上诉人租赁给答辩人并不违反法律禁止性规定，对于2407平方米农用地，因改变土地用途违反了土地用途管制制度，一审判决答辩人返还该部分土地,一审判决从未否认上诉人是本案所涉土地的所有权人和使用权人，也未将该宗土地的使用权确权给答辩人。上诉人将涉案土地租赁给答辩人使用正是其行使所有权的具体体现，在租赁期限届满前，租赁合同对双方当事人均具有约束力，上诉人无权要求答辩人返还租赁物。马汝成答辩称，同意王艳华的答辩意见。肖思帆答辩称，同意一审判决。刺桐关居委会向一审法院起诉请求：一、确认刺桐关居委会与王艳华、马汝成于2005年12月19日签订的《土地承包合同》无效。二、判令王艳华、马汝成将原刺桐关特种水泥厂所占用的总面积为41514平方米，其中水泥厂厂区面积38023平方米（地块一）、垃圾房面积53平方米（地块二）、宿舍面积2707平方米（地块三）、食堂面积731平方米（地块四）的土地返还给刺桐关居委会。一审法院认定事实：原玉溪市特种水泥厂系刺桐关居委会（当时名称为玉溪市北城镇刺桐关办事处、后更名为刺桐关村委会）于1992年6月创办的乡镇集体企业。该项目经乡镇企业管理局云乡企计发（1992）78号批准，可行性报告经玉溪地区行署城乡集体企业管理局玉地城乡企字[92]第86号批准，项目用地是玉溪市北城镇刺桐关办事处用办事处台山与办事处四社换地建设，分别经玉市土征字（1992）111号文批准占用刺桐关办事处四社旱（山）地、荒山合计6400平方米（9.6亩）；经玉地土征字（1992）第64号文批准占用刺桐关办事处四社旱（山）地1933.3平方米，山荒地11333.3平方米，合计13266.6平方米（19.9亩），两批准文件合计批准用地19666.平方米（29.5亩）。用地性质为集体建设用地，土地所有权人和使用权人都为刺桐关办事处。由于当时红塔区在创办乡镇企业过程中普遍存在未批先占，超批准占用土地。玉溪市特种水泥厂也存在此类情况，批准文件之外的用地为21847.4平方米（32.771亩）。该厂实际使用共4个地块，总用地面积41514平方米（62.271亩），其中生产区（地块1）用地面积38023平方米（57.0345亩）；生产区（地块2）用地面积53平方米（0.0795亩）；生活区（地块3）用地面积2707平方米（4.0605亩）；生活区（地块4）用地面积731平方米（1.0965亩）。在第二次全国土地调查时，土地部门确认该厂有建设用地39107平方米，农用地2407平方米（主要为生活区以及生产区边界超出）。2004年，玉溪市特种水泥厂因负债较多，因多起诉讼案件被债权人申请一审法院执行。在执行过程中，一审法院执行局委托红塔区发展计划局价格认证中心对玉溪市特种水泥厂的资产进行评估，价格鉴定书认定：“该厂生产线、厂房等鉴定价格为5,852,918元；玉溪市特种水泥厂占用的土地11333.3平方米的鉴定价格为862,691元，总价值为6,742,788元”。在一审法院对玉溪市特种水泥厂下发了限期赎回财产通知书的情况下，北城镇刺桐关村委会在征得北城信用社、中国银行、北城财政所等多家债权人同意的情况下，于2015年12月16日与王艳华、马汝成签订了《企业转让合同》，将玉溪市特种水泥厂转让给王艳华、马汝成，转让企业资产范围：玉溪市特种水泥厂现有场地、厂房、仓库、办公设施、电力、电器设备、食堂、生活区、道路及土地附着物的相关生产、生活性设施。所有资产作价655万元。土地使用问题：玉溪市特种水泥厂现有土地（含生产区、生活区及相关道路等）随资产产权转移配套给乙方经营有偿使用，使用期限五十年，即2005年12月20日至2055年12月19日。12月19日，北城镇刺桐关村委会主任吴联明又与王艳华、马汝成签订了《土地承包合同》，并加盖了村委会的公章。合同内容为：北城镇刺桐关村委会下属原玉溪市特种水泥厂，进行房产设施、机械卖断，土地承包一次性处理，为充分利用水泥厂资产，增加集体与村民收入，本着平等、自愿、有偿原则，订立本合同。在乙方（王艳华、马汝成）承包经营时间范围内，每年承包费2万元，不得因任何原因再作更改。于每年1月31日前缴清。有关承包用地的相关手续由甲方（刺桐关居委会）办理完毕后交乙方保管，合同到期时归还甲方。如甲方在承包期间将土地转让给第三人，必须保证乙方能够行使经营权的情况下转让。王艳华、马汝成在交清转让费后一直履行合同至今，2019年3月31日，刺桐关居委会召开社区两委及居务监督委员会讨论决定：通过诉讼方式向王艳华、马汝成主张合同无效，并要求承包租金根据市场行情决定。经与王艳华、马汝成协商未果，刺桐关居委会遂起诉来院。一审法院另查明，该土地在企业转让后，王艳华、马汝成先是在原玉溪市特种水泥厂设立了玉溪市杰洋水泥制造有限公司，继续用于水泥厂的生产经营，在2013年5月，因为政府淘汰落后产能，要求水泥厂关闭拆除其产能8万吨的立窑生产线。至同年12月，厂房基本拆除，仅保留了化验室和生活区。2015年，王艳华、马汝成将水泥厂剩余的资产租给他人建红木家具厂。但由于对方没有支付租金，合同没有履行。2017年5月8日，王艳华、马汝成又将剩余的资产租给第三人肖思帆作为木材加工厂使用。一审法院认为，刺桐关居委会与王艳华、马汝成于2015年12月16日签订的《企业转让合同》系双方真实意思表示，双方均认可该合同的真实性及订立合同程序的合法性。刺桐关居委会与王艳华、马汝成在此基础上签订的《土地承包合同》名为承包，但土地承包针对的土地性质是农用地，按照土地管理部门的回复，现配套给王艳华、马汝成使用的大部分土地性质均为建设用地（含可以补办手续部分），仅有少部分为农业用地，故应定性为土地租赁。现刺桐关居委会对其法定代表人吴联明与王艳华、马汝成签订《土地承包合同》的合法性提出质疑，认为一是未经民主议定程序；二是土地以每年承包费2万元的价格过低，损害了群众的利益，因此该合同应属无效合同。但综观全案，《企业转让合同》除将玉溪市特种水泥厂的资产转让给王艳华、马汝成外，还明确将玉溪市特种水泥厂现有土地随资产产权转移配套给王艳华、马汝成经营有偿使用。故《土地承包合同》是《企业转让合同》的补充，如果让水泥厂的资产与资产占用的土地完全分离，这也不符合我国“房地合一”的土地政策。玉溪市特种水泥厂使用的土地在第二次全国土地调查时已经明确绝大部分均为建设用地，不应适用农村土地承包中以村民2/3以上同意为合同生效的条件。且从刺桐关居委会两委人员陈述的情况来看，签订合同也并非吴联明个人行为，而是经过协商后达成的结果，故对签订合同程序的合法性予以确认。对刺桐关居委会主张在订立《土地承包合同》时存在有恶意串通、损害集体利益的情形，但其并未提供相应的证据予以证实，故对其主张不予采纳。关于合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同的期限最长不得超过二十年，双方签订的承包合同中租赁期限明显超出了法律规定，现刺桐关居委会主张租赁价格过低也是因租赁期间过长所致，故对超出二十年部分认定无效。对农用地的2407平方米的土地，现用于非农用途违反了土地管理法的相关规定，故应予返还刺桐关居委会。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项；第二百一十四条之规定，判决：“一、确认原告与被告王艳华、马汝成于2005年12月19日签订的《土地承包合同》中租赁期限的有效期间为2005年12月20日至2025年12月19日，超出此期间的租赁内容无效。二、由被告王艳华、马汝成于本判决生效之日起十日内将《土地承包合同》中所涉原刺桐关特种水泥厂所占用生活区以及生产区边界超出部分的2407平方米的土地返还给原告玉溪市红塔区北城街道刺桐关居委会居民委员会；三、驳回原告玉溪市红塔区北城街道刺桐关居委会居民委员会的其他诉讼请求。”本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据，且对一审认定的案件事实无异议，本院予以确认。本院认为，刺桐关居委会上诉主张双方签订的《土地承包合同》因未召开村民会议，违反法律、行政法规的强制性规定而无效。经审查：双方签订的《企业转让合同》除约定刺桐关居委会将玉溪市特种水泥厂现有场地、厂房、仓库、办公设施、电力、电器设备、食堂、生活区、道路及土地附着物的相关生产、生活性设施转让给王艳华、马汝成外，还明确玉溪市特种水泥厂现有土地随资产产权转移配套给王艳华、马汝成经营有偿使用五十年。随后双方又签订了《土地承包合同》，约定在王艳华、马汝成承包土地时间范围内每年承包费2万元。两份合同约定的土地范围一致，根据“房地一体”原则，原判认定《土地承包合同》系《企业转让合同》的补充并无不当，故应综合评判两个合同的效力问题。刺桐关居委会一方面认可《企业转让合同》订立程序的合法性，另一方面又主张《土地承包合同》未经民主议定程序违反规定，而从刺桐关居委会两委人员陈述的情况来看，签订合同并非吴联明个人行为，而是经过协商后达成的结果，刺桐关居委会法定代表人吴联明亦认可签订《土地承包合同》经过两委开会讨论，故原判对签订《土地承包合同》程序的合法性予以确认并无不当。该合同名为土地承包，实为土地租赁，所涉土地共41514平方米，其中39107平方米为建设用地，2407平方米为农用地。39107平方米建设用地中有19440.4平方米建设用地因历史遗留问题未办理审批手续，但红塔区自然资源局回复此部分土地可补办建设用地手续，而办理用地手续系刺桐关居委会应履行的合同义务，故刺桐关居委会要求返还这部分土地的理由不能成立，本院不予采纳。2407平方米农用地被用于非农用途，故该部分应属无效，一审判决王艳华、马汝成返还该部分土地并无不当，应予维持。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”之规定，合同约定超过二十年的部分亦属无效，一审认定“《土地承包合同》的有效期间为2005年12月20日至2025年12月19日，超出此期间的租赁内容无效”正确，亦予维持。综上所述，刺桐关居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由云南省玉溪市红塔区北城街道刺桐关居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇二〇年四月二十日法官助理薛志婷书记员白子益