重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0102民初8724号原告：吴畏，女，1980年5月5日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：周磊，重庆睿诚律师事务所律师。被告：胡会，女，1993年4月21日出生，汉族，居民，住湖北省秭归县。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆涪陵分行，住所地重庆市涪陵区人民西路3号，统一社会信用代码91500102208500020E。法定代表人：邓元超，该分行行长。委托诉讼代理人：张藉匀，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。原告吴畏与被告胡会、第三人中国建设银行股份有限公司重庆涪陵分行（以下简称建行涪陵分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行缺席审理。原告吴畏及其委托诉讼代理人周磊、第三人建行涪陵分行的委托诉讼代理人张藉匀到庭参加诉讼，被告胡会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴畏向本院提出诉讼请求：判令1.胡会继续履行与吴畏于2019年6月29日签订的《房地产买卖居间协议》；2.胡会将位于重庆市涪陵区XX大道XX号XXXXXX期XX幢X-X号房屋过户给吴畏；3.胡会承担违约金8.8万元。诉讼过程中，吴畏变更诉讼请求为：判令1.胡会继续履行与吴畏于2019年6月29日签订的《房地产买卖居间协议》；2.吴畏代胡会偿还建行涪陵分行剩余按揭款（具体金额以建行涪陵分行提供为准）；3.胡会和建行涪陵分行协助吴畏办理房屋解押手续；4.胡会将位于重庆市涪陵区XX大道XX号XXXXXX期XX幢X-X号房屋过户给吴畏；5.胡会承担违约金8.8万元。事实和理由：吴畏与胡会于2019年6月29日签订《房地产买卖居间协议》约定：胡会将其所有的位于重庆市涪陵区XX大道XX号XXXXXX期XX幢X-X号房屋出售给吴畏，房屋成交总价款为44万元等。合同签订后，吴畏依约履行了义务，然而胡会拒绝履行义务，吴畏多次联系胡会办理过户被拒，胡会构成违约。胡会未作答辩。建行涪陵分行述称，对吴畏和胡会之间的合同关系不发表意见，但我行与胡会签订了借款抵押合同，对涉案房屋享有抵押权。本院经审理认定事实如下：2017年1月9日，胡会作为买方与重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司作为卖方签订《商品房买卖合同》约定：胡会按揭贷款23.3万元向卖方购买位于重庆市涪陵区XX大道XX号XXXXXX期XX幢X-X号一套，房屋总价款292407元。2017年1月11日，胡会与建行涪陵分行签订《个人住房借款合同》，并将讼争房屋为银行办理抵押登记为还贷提供担保。2019年6月29日，胡会作为卖方（甲方）与吴畏作为买方（乙方）、重庆吉之会房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》载明：“甲乙双方通过丙方买卖坐落于重庆市涪陵区XX大道XX号XXXXXX期XX幢X-X号物业，建筑面积59.93平方米，甲方同意将该房屋过户给乙方或乙方指定的第三方；成交价格为44万元，该物业在产权转让登记时相关税费由乙方承担，房屋配套设施的过户相关费用由乙方承担，乙方支付丙方中介服务费5000元；乙方于2019年6月29日支付购房定金10万元给甲方，该笔定金在物业产权转移登记时自动转为第一部分购房款，甲乙双方约定于乙方售出此房后，乙方支付22万元给甲方作为第二部分购房款即中国建设银行解押还款用，甲乙双方约定于签订本协议书后至乙方售出此房后银行审批通过后，即甲方收到银行贷款（即上述房屋产权转移登记当日）交付总房价减去定金和第二部分房款给甲方，作为第三部分购房款；乙方委托丙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款人民币银行实批为准，作为支付甲方总房款扣除第四条1、2、3、5项的房款的余款（按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于产权转移登记之日以现金方式支付给甲方），甲乙双方需于乙方此房售出后备齐个人按揭贷款所需相关资料交予丙方，并需积极配合丙方约定到现场或办理按揭等相关一切手续，并提供相应合法证件，在办理完他项权证后，银行将审批的贷款金额直接划入甲方指定账户；如因甲方原因导致本协议不能履行则视为甲方违约，甲方须双倍返还定金给乙方，并赔偿乙方违约金成交金额的20%，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日由违约方向对方支付总房价款万分之五的违约金；甲方承诺该房屋无债权债务，具有独立完善性，并能正常过户于乙方指定人名义下，甲方知晓乙方将该房屋用于再次出售给第三方，甲方必须无条件配合乙方办理产权过户及银行贷款，贷款金额由银行实批为准，甲乙双方约定在售期为8个月，自签订合同之日起，如在售8个月内甲方未下取产权证，交易约定时间往后，直到下证后过户，并甲方自行收取银行贷款部分，多退少补，如乙方在8个月内未售出此房，过户时间顺延半年，乙方必须过户，所缴纳的房款一律不退，接房后甲方月供款由乙方支付，乙方承担利息、本金计为房款，乙方售出此房后保管卡，甲方保管密码，甲方不能注销、挂失。”2019年6月29日，吴畏支付胡会定金10万元。2019年7月1日，胡会给吴畏出具一张收条载明其收到吴畏购房款1万元，共计收到11万元。吴畏分别于2019年7月16日、8月16日、9月15日支付胡会1432元、1432元、1433元用以支付银行房贷。2019年9月20日，吴畏、胡会、熊贵英在重庆市涪陵区公安局崇义派出所达成《现场调解协议书》载明：“2019年9月20日18时，胡会、熊贵英与吴畏在重庆市涪陵区XX大道XX号，因XXXXXXX幢X-X房屋买卖发生纠纷。三方自愿达成一致意见：1.三方自愿和解；2.胡会向其母亲熊贵英出具11万元的欠条，按照每月支付1000元的方式还款给母亲熊贵英；3.吴畏在房子过户后一次性支付熊贵英11万元；4.本协议为一次性调解，双方不得因此事再生其他事端，否则一切后果自负。”吴畏又分别于2019年10月16日、2019年11月16日、2019年11月20日支付胡会1433元、1433元、3500元，用以支付银行房贷。2019年10月1日起，吴畏多次电话联系胡会协商购房有关事宜无果。2019年11月27日，吴畏在与胡会微信聊天中多次谈到说好今天去解押办理过户但胡会不接听电话，胡会后回复称因吴畏要求少房款、要求胡会承担过户后营业税与房款支付等问题，与吴畏存在分歧，希望吴畏尽快办理过户，对此吴畏要求立即办理解押过户，少不少钱都可以，后胡会因不愿吴畏按照双方在派出所达成的调解协议书的约定将房款支付给熊贵英，以及要求吴畏支付全部房款，而未配合办理解押过户。后吴畏诉至本院。另查明：截至2020年2月27日，胡会尚欠建行涪陵分行贷款本金210538.4元、利息2421.92元、罚息30.6元。庭审中，吴畏陈述讼争房屋已交付居住，愿意代胡会偿还对银行尚欠的按揭贷款，主张的违约金是根据合同约定按照成交金额的20%计算，目前未产生实际损失；建行涪陵分行陈述，在胡会欠银行的本金、利息、罚息等偿清，以及拿到银行出具的履行完毕的证明后，愿意协助吴畏办理解押手续。上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，吴畏提交的商品房买卖合同、房地产买卖居间协议、收条、支付凭证、现场调解协议书、微信聊天记录，建行涪陵分行提交的个人住房借款合同、抵押贷款合同、他项权证、贷款账户基本信息等证据在卷佐证，且经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，吴畏与胡会之间的房屋买卖合同依法有效，吴畏请求继续履行与胡会于2019年6月29日签订的《房地产买卖居间协议》符合法律规定。根据双方达成的协议，在吴畏支付购房定金后（定金转为第一部分购房款），应支付第二部分房款用以清偿讼争房屋抵押贷款办理解押手续，再用讼争房屋申请办理按揭贷款手续获得银行批准后，在产权办理过户后当日，用按揭贷款款项支付第三部分房款即尾款（多退少补）。现胡会不配合办理，导致吴畏无法按约支付第二部分清偿银行按揭贷款的房款以解除抵押，但建行涪陵分行表示愿意接收吴畏代胡会清偿贷款本息，则在吴畏代胡会清偿差欠银行的贷款本息等款项后，胡会、建行涪陵分行应协助吴畏办理讼争房屋的抵押权解除登记手续。办理完毕解押手续后，胡会应配合吴畏办理讼争房屋产权过户手续，胡会未在本案中提出支付剩余房款的主张，但为免当事人诉累，吴畏应在产权过户后的当日按照与胡会有关约定付清尾款。我国《合同法》规定，违约责任包括承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，当事人也可以约定违约情形下支付违约金。本案吴畏主张的是违约金，则根据双方签订的《房地产买卖居间协议》约定“如因甲方原因导致本协议不能履行则视为甲方违约，甲方须双倍返还定金给乙方，并赔偿乙方违约金成交金额的20%，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日由违约方向对方支付总房价款万分之五的违约金”，结合该部分约定上下文可以看出，因卖方原因导致不能履行则视为卖方违约须双倍返还定金并赔偿成交金额的20%的违约金，此种情形下违约金的适用前提是合同的实际不能履行而非指卖方主观上的不履行，是卖方的根本违约行为造成的合同目的无法实现，本案胡会虽未配合吴畏办理清偿贷款、解除抵押手续，但吴畏主张继续履行合同且获本院支持，故不适用支付成交金额20%违约金的约定情形。同时，胡会已交付讼争房屋给吴畏居住使用，且双方也未约定办理产权过户的具体时间，故也不符合所约定之卖方不能按期向买房交付房产而适用每日按总房款金额万分之五计算违约金的适用情形。综上，本院对吴畏关于违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、胡会继续履行与吴畏于2019年6月29日签订的《房地产买卖居间协议》。二、吴畏在本判决生效后10日内代偿胡会差欠中国建设银行股份有限公司重庆涪陵分行的按揭贷款（具体金额以实际还款日银行确认为准）。三、胡会、中国建设银行股份有限公司重庆涪陵分行在吴畏代胡会清偿上述第二项款项后10日内协助吴畏办理重庆市涪陵区XX大道XX号XXXXXX期XX幢X-X号房屋的解除抵押登记手续。四、胡会在重庆市涪陵区XX大道XX号XXXXXX期XX幢X-X号房屋的抵押权登记解除完成后10日内协助吴畏办理该套房屋的过户登记手续。五、驳回吴畏的其他诉讼请求。案件受理费7900元，减半收取3950元，财产保全措施费2720元，共计6670元，由吴畏负担1100元，胡会负担5570元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 申 雪二〇二〇年四月十九日书记员 彭华懿