河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初6649号原告（案外人）：张书惠，女，汉族,1968年6月8日出生，住址河南省桐柏县，现住址南阳市。委托诉讼代理人：陈坡，河南兴淮律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：李永祥，男，汉族，1969年3月24日出生，住址南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：张帆，河南召栋律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：南阳市景弘置业有限公司，住所地南阳市梅溪路58号，统一社会信用代码91411300732479512M。法定代表人：史玉敏，任董事长职务。委托诉讼代理人：周付义，河南博音律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张书惠与被告李永祥、第三人南阳市景弘置业有限公司（以下简称景弘置业公司）为案外人执行异议之诉纠纷一案，原告张书惠于2019年7月29日诉至本院，本院同日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张书惠及其委托诉讼代理人陈坡、被告李永祥的委托诉讼代理人张帆、第三人景弘置业公司的委托诉讼代理人周付义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张书惠向本院提出诉讼请求：1.确认原告张书惠与第三人景弘置业公司于2015年4月10日签订的《府院1号财富广场金街订购协议书》合法有效；2.确认南阳市范蠡东路与邓禹路向东路北（新闻发布中心向东200米）府院1号财富广场1号楼1层01号铺101室、102室、103室商铺归原告所有，终止对上述商铺的拍卖程序，解除对上述商铺的查封；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年4月10日，原告与第三人景弘置业公司签订一份《府院1号财富广场金街订购协议书》，约定将位于南阳市新闻发布中心向东200米府院1号财富广场1号一层01号铺按合同价出售给原告。原告依约付清全部房款333万元后，该房屋已归原告所有。被告李永祥申请查封了原告购买的房屋，原告知晓后，向卧龙区法院提出执行异议，卧龙区人民法院（以下简称卧龙法院）作出（2019）豫1303执异86号裁定驳回了原告的异议请求。原告对裁定不服，依法提起执行异议之诉。被告李永祥辩称，一、原告张书惠并未取得涉案房屋的所有权，原告与被执行人景弘置业公司未签订合法有效的房屋买卖协议，双方没有成立房屋买卖关系，房产也未交付。1.张书惠与景弘置业公司签订的《定购协议书》并不是商品房买卖协议，且对买卖的标的约定不明（未约定小区名称、几号楼、具体房号等），不具备商品房买卖合同的必要条款。协议第三条约定：买受人应在规定时间内签署认购协议书，逾期未签署者，出卖人不退还买受人已付定金，并有权将该房源另行出售其它买受人。2.2015年4月8日的收据显示，张书惠购买的是二期房屋，与李永祥查封的标的并不相同。3.涉案的第1层3号商铺，景弘置业公司已与胡航硕签订《商铺购房协议》，且胡航硕已提出执行异议。4.张书惠签订定购协议时，涉案房屋未取得预售许可证，双方的协议并非合法有效的买卖协议。不动产权属以登记公示为原则，该协议不能对抗预售许可证的公示效力。二、张书惠支付的款项不能认定为购房款。1.张书惠的款项转入了安美壁纸店的账户，不能证明该款为购房款。2.张书惠提供的两份收据涉嫌虚假，2015年4月8日的10万元，张书惠陈述为定金，而此时尚未签订《定购协议》，显然虚假。三、涉案房屋查封时尚未竣工，没有达到交付条件，查封时并没有交付给张书惠，张书惠不可能合法占有使用。四、涉案房屋为商铺，并不是住宅，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，张书惠不能阻止执行。综上，张书惠的诉讼请求不能成立，应依法驳回。第三人景弘置业公司述称，原告张书惠与第三人景弘置业公司之间的商铺买卖属实，商铺已交付。景弘置业公司将房屋销售委托给了郑州万聚堂地产顾问有限公司（以下简称万聚堂地产顾问公司），双方于2014年12月3日签订有《景弘置业南阳天山路项目销售代理合同》及《府院1壹号全程销售代理补充合同》。万聚堂地产顾问公司使用POS机收款，POS机户名为南阳市卧龙区安美壁纸店（以下简称安美壁纸店），所收房款经安美壁纸店POS机流转入景弘置业公司的出纳郭庆华的账户。原告张书惠提交的证据有：一、张书惠的身份证。证明原告的身份信息。二、（2016）豫1303执1763号民事裁定书、（2019）豫1303执异86号执行裁定书。证明卧龙法院查封的府院1号一层101室、102室、103室，原告已于2015年4月10日从景弘置业公司购买，该裁定书侵害了原告的合法权益；原告的执行异议被驳回。三、原告与景弘置业公司签订的《府院1号财富广场金街定购协议书》。证明府院1号财富广场一层01号铺130.02平方米房屋已于2015年4月10日出售给原告，原告已即时付清房款，该房屋已归原告所有。四、景弘置业公司开具的两张收据（No0211765、No0211766）、原告向景弘置业公司售楼部的两张POS机打款流水、中国农业银行、河南省农村信用社历史交易明细各一份。证明原告于2015年4月10日通过中国农业银行、河南省农村信用社向售楼部POS机转入210万元、113万元，加上2015年4月8号交的定金10万元共计333万元房款已全部付清。五、景弘置业公司府院一号售楼部出具的张书惠购房对应表一份、府院一号售楼部出具的府院一号1号楼规划测绘图一份、南阳市房管局对2016008预售证查询单4张。证明张书惠购买的01商铺对应的预售证是101室、102室、103室，位置在府院一号1号楼西南角；南阳市房管局2016008预售证查询单可证明该房屋建成时间是2014年。六、景弘置业公司证明一份，景弘置业公司执行异议一份。证明原告购买的一层01号铺就是预售证2016008号的1号楼101室、102室、103室，原告已于2015年4月8日支付现金10万元定金，于2015年4月10日通过公司售楼部POS（开发商指定安美壁纸店）转入210万元、113万元，该《订购协议书》的房款已全部付清，该房屋不动产管理支配权自2015年4月10日起已归张书惠。另证明张书惠在该地点名下无其他居住房屋，该101室、102室、103室可商居两用，并证明景弘置业公司的执行异议书的内容与原告所述一致。七、景弘置业公司的证明一份、涉案房屋现状照片5张。证明原告在买卖涉案房屋过程中没有过错；证明开发商公司指定代销商公司POS安美壁纸店款项进入景弘置业公司账户；证明涉案房产已整体出租，原告实际占有。八、（2019）豫1303民监7号、8号再审裁定二份。证明卧龙区法院“经本院院长发现并提交审判委员会讨论认为，原调解书认定事实确有错误，应予再审”“再审期间，中止原调解书执行”。证明被告与被执行人的民事纠纷案件已进入再审程序，本案的执行裁定依据已产生瑕疵。被告李永祥对原告证据的质证意见为：对证据一张书惠的身份证无异议。对证据二（2016）豫1303执1763号民事裁定书、（2019）豫1303执异86号裁定书的真实性无异议，对证明方向有异议，不能证明涉案房屋为原告所有，不能证明裁定书侵犯了原告的合法权利。对证据三原告与被执行人景弘置业公司的《府院1号财富广场金街定购协议书》的真实性、证明方向都有异议。1.被告有证据证明景弘置业公司就涉案房屋与胡航硕签订了买卖协议，与原告出示的订购协议矛盾；2.订购协议对买卖标的约定不明确，没约定小区名称、几号楼、具体房号等，约定的单价、房屋面积与总价不相符，按约定面积房款应是351万多，但原告交了333万元；3.订购协议面积比诉讼请求要求确认的房屋面积多了将近30多平方米；4.协议上仅仅写了一层01号铺，异议请求上写的是一层01号铺101、102、103；5.没有按照定购协议的约定签订购房协议，其它执行异议人都签订有认购协议或商铺购房协议。原告签订订购协议之前，景弘置业公司已使用商铺购房协议。对证据四景弘置业公司收据两张（No0211765、No0211766）、原告向售楼部POS机打款流水两张、中国农业银行、河南省农村信用社历史交易明细各一份的真实性及证明方向均有异议，2015年4月8日的收据显示为府院一号2期的购房款，而本案查封的是一期房产；在执行异议中，原告与景弘置业公司均陈述10万元是定金，收据显示的是购房款。4月8日未签订订购协议，不可能是购房款；4月8日的收据与4月10日的收据号码相连，说明景弘置业公司与原告串通出具假收据，妨碍执行。POS机能显示原告在支付款项时，没有向景弘置业公司的账号付款，而是支付给了他人，原告有过错，不是善意第三人，系帮助景弘置业公司逃避债务。对证据五府院一号售楼部出具的张书惠购房对应表一份、府院一号售楼部出具的府院一号1号楼规划测绘图一份、南阳市房管局的2016008预售证查询单4张的真实性、证明方向均有异议，景弘置业公司为本案利害关系人，执行中多次出现景弘置业公司与异议人串通阻止执行的情况。对测绘图的质证意见同上，原告在签订订购协议时并没有测绘图，原告也不是按照测绘图签订的订购协议。预售证查询单是复印件，真实性有异议。法院查封时，涉案房屋还没施工完毕，也没竣工验收，涉案房屋在查封时已有预售证，但被告没见过。对证据六景弘置业公司2019年5月27日出具的证明有异议，景弘置业公司与本案有利害关系，其证明房屋于2015年4月10日卖给张书惠既与事实不符也与法律规定相违背。2016年查封时房屋还未竣工，未达到交付条件，没有交给原告，涉案房屋并未登记给原告。涉案房屋的规划证、预售证载明房产是商业性质，不是作为居住使用，应以登记为准。胡航硕、赵帅等人提起的执行异议已全部驳回，裁定已生效。对证据七景弘置业公司2019年5月30日出具的证明有异议，是复印件，真实性无法核实，且内容不真实。2016年查封时不仅消防、水电没做，其它工程也没完工。涉案房屋现状照片5张仅仅能证明涉案房屋2018年12月以后的状况，与原告购买时的情况没有关联性，且在法院查封时尚不能使用，投入使用也是在查封之后，租金也应交给法院。对证据八（2019）豫1303民监7号、8号再审裁定书的真实性无异议，对证明方向有异议。虽然执行暂停，但不影响查封效力。第三人景弘置业公司对原告的证据无异议。被告李永祥的证据有：胡航硕与景弘置业公司的商铺购房协议、回购合同。证明景弘置业公司在签订购房协议时同时签订有商铺回购合同，且在签协议时，统统没有约定具体商铺，实为借款，且胡航硕的执行异议已被驳回。原告对被告证据的质证意见为：无原件，真实性无法核实，胡航硕案件与本案无关联。胡航硕主张的是1号铺，原告主张的是3号铺，双方的房产并不矛盾。景弘置业公司的质证意见为：同意原告的质证意见；被告的证据不能证实原告购买的房屋合同义务没有履行，实际上原告与第三人之间的交款义务、交房义务已经履行完毕，房屋虽未完成备案登记，但不能否认原告对该房屋拥有所有权。第三人景弘置业公司的证据有：《景弘置业南阳天山路项目销售代理合同》、《府院1壹号全程招商销售代理补充合同》，景弘置业公司出具的《证明》。证明原告张书惠与景弘置业公司之间的房屋买卖合同属实，张书惠已履行333万元的交款义务，景弘置业公司已履行房屋交付义务。被告李永祥对景弘置业公司证据的质证意见为：对《证明》有异议，结合相关原告起诉景弘置业公司的民间借贷案件，张书惠的所谓购房款也可能是借款，双方应该有回购合同；销售代理合同与本案无关联，不予质证；李永祥查封涉案房屋时，房屋尚未竣工，不可能交付；在预售证已办出的情况下，原告未及时办理网签，原告有过错；万聚堂房产顾问公司没有销售代理资格，其营业范围不包括代理，代理销售需要有资质证。审理中，本院委托律师调取了景弘置业公司财务郭庆华的中信银行流水，流水显示，2015年4月10日，郭庆华的账户入账两笔，一笔209974元，一笔1129974元。对该证据，原告张书惠、第三人景弘置业公司均认可为张书惠支付的房款（已扣除26元手续费），李永祥未发表质证意见。本院认证意见为，对双方无异议的证据予以确认，对有异议的证据将结合诉辩意见、质证意见、审理情况综合分析认定。结合当事人的陈述、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案事实如下：关于本案的由来。李永祥诉单天才、景弘置业公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院依据李永祥的财产保全申请，作出保全裁定，于2016年7月18日查封了景弘置业公司的预售证号2016008.101-106号的房产。2016年9月5日，双方达成还款协议，本院作出（2016）豫1303民初3591号民事调解书，确认单天才、景弘置业公司的履行义务为偿还李永祥借款本金420万元及利息。因被告未履行还款义务，李永祥申请本院强制执行。执行中，本院于2019年7月9日续行查封上述房产。张书惠对本院执行上述房产中的101室、102室、103室提出异议，本院审查后作出（2019）豫1303执异86号执行裁定书，裁定：驳回张书惠的异议请求。张书惠对裁定不服，提起执行异议之诉。本案审理中，本院院长发现并提交本院审判委员会讨论认为，本案的执行依据（2016）豫1303民初3591号民事调解书认定事实有误，本院作出（2019）豫1303民监8号民事裁定书，裁定进行再审。再审审理中，单天才、景弘置业公司对欠付李永祥借款本息并无异议，具体数额本院正在确认中。关于讼争房屋。（一）南阳市范蠡东路与邓禹路向东路北（新闻发布中心向东200米）府院1号财富广场是景弘置业公司开发建设的商住两用工程项目。该项目共三栋楼，已完工两栋，还有一栋因景弘置业公司资金不足导致烂尾。景弘置业公司称，三栋楼不分一期、二期，公司开具房款收据时，开票人根据时间节点将第二次开盘所收的房款备注为二期。原告张书惠认购的是1#楼的一楼商铺，因其交款于二次开盘，收据中写明为二期。该楼2015年竣工，竣工后根据相关业主的居住需要陆续交付使用。商铺采用的是业主委托景弘置业公司统一招租的方式进行经营，由承租人按面积向业主支付租金。但由于部分业主嫌租金低，拖着不与承租人办手续，导致租金问题悬而未决，租金至今搁置未发。1#楼预售许可证到2016年才办下来，预售证办下来后，景弘置业公司电话通知业主安排办理网签手续，但刚办理了几家，其余的房子就被法院查封了，致张书惠等若干业主的网签手续无法办理。张书惠对景弘置业公司的陈述不持异议，李永祥对景弘置业公司的陈述不予认同，认为查封时楼房还未竣工，不可能交付，并认为景弘置业公司的陈述恰好能证明张书惠购房未办成网签的原因在张书惠未及时办理。（二）张书惠欲购景弘置业公司开发的府院壹号财富广场一楼商铺，景弘置业公司于2015年4月8日二次开盘销售时，张书惠向景弘置业公司交纳了购房定金10万元，景弘公司为张书惠开具收款收据一张，载明为二期购房款。2015年4月10日，张书惠与景弘置业公司签订《府院1号财富广场金街定购协议书》一份。约定：张书惠购买一层01号铺，建筑面积130.02㎡（最终面积以房管局实测办证为准），单价2.7万元，房款总价351.0540万元，定金10万元；张书惠为全款购房，优惠后房款总价333万元（含10万元认购定金）。张书惠的银行卡交易凭证显示，2015年4月10日，张书惠的银行卡发生两笔转账交易，一笔210万元，一笔113万元。张书惠称该两笔转款系其用设在景弘置业公司售房部的POS机支付的房款，加上10万元定金，333万元房款已全额交清，景弘置业公司对此予以认可。景弘置业公司称，张书惠转账支付的房款扣除每笔26元的手续费后均转入了公司财务郭庆华的账户，到账后，公司为张书惠开具了房款收据。景弘置业公司的陈述与郭庆华的账户在2015年4月10日的入账情况相符。（三）涉案楼盘由郑州万聚堂地产顾问有限公司代理销售。2013年1月17日，景弘置业公司与郑州万聚堂地产顾问有限公司签订《景弘置业南阳天山路项目销售代理合同》，于2014年12月3日签订《府院壹号全程招商销售代理补充合同》。补充合同约定：景弘置业公司将府院壹号一至四层商铺剩余4102㎡和负一层5426㎡委托郑州万聚堂地产顾问有限公司提供市场调研、营销策划推广、招商销售代理服务等事宜，合同终止日期2014年12月1日。景弘置业公司称，郑州万聚堂地产顾问有限公司代理销售期间，所收房款均经售房部的POS机刷卡支付后转入公司财务郭庆华的账户，其陈述与张书惠的转账凭证、郭庆华的入账凭证相符。本院认为，本案的争议焦点是案外人张书惠对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张书惠请求对执行标的排除强制执行，故张书惠应当举证证明其对涉案房产享有民事权利且权利合法真实，足以排除强制执行。关于有无民事权利及权利的真实性合法性问题。张书惠主张其以333万元的全款购买了涉案房产，为此举证了333万元的房款收据、323万元的银行转账凭证、认购协议，张书惠的陈述及证据得到了开发商景弘置业公司的认可。申请执行人李永祥对此虽有异议，但并无相反证据推翻张书惠、景弘置业公司的陈述及证据，故，李永祥的异议理由不能成立，原告张书惠全款购房的事实应予确认。张书惠与景弘置业公司经自愿协商签订的商铺定购协议，双方主体地位平等，意思表示真实，协议内容合法，且预售证印证景弘置业公司的预售行为合法，因此，双方的定购协议有效，应受法律的支持和保护。李永祥称其查封时涉案房屋所在的楼房尚未竣工，不可能交付。但即便李永祥所述属实，该楼房最迟于2015年底竣工也是不争的事实，且楼房竣工与否，并不影响张书惠购房事实的成立。现涉案楼房的商铺虽经业主委托景弘置业公司整体招租，但租金尚未支付，此为多种原因所致，无可归责。从商铺整体招租的经营模式，足以确认张书惠购买的商铺已交付。李永祥对此质疑，缺乏事实依据，不予支持。至于房屋未网签至张书惠名下的问题。本院认为，景弘置业公司在预售证办下来后，电话通知业主办理网签，但并没有给业主限定时间。张书惠系桐柏县人，来南阳办理网签手续并不方便。在无证据证明景弘置业公司拿到预售证当天即通知张书惠到公司办理网签的情况下，无法认定张书惠系因自身懈怠导致网签未能办理，因此，对李永祥辩称张书惠对未办理网签具有主观过错的主张不予支持。本院根据李永祥的财产保全申请查封涉案房产于2016年7月18日，时间晚于张书惠定购房屋一年多。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案确认的事实，张书惠请求排除执行，符合上述法律规定。综上所述，案外人张书惠主张排除申请执行人李永祥对涉案房产的执行，既有事实依据，又符合法律规定，其对涉案房产的民事权利足以排除执行，因此，张书惠的诉讼主张成立，应予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。”依照上述法律规定，结合原告的诉讼请求，判决如下：一、确认南阳市范蠡东路与邓禹路向东路北（新闻发布中心向东200米）府院1号财富广场1号楼1层01号铺101室、102室、103室归原告张书惠所有；二、不得执行南阳市范蠡东路与邓禹路向东路北（新闻发布中心向东200米）府院1号财富广场1号楼1层01号铺101室、102室、103室房产；案件受理费33440元，由被告李永祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院(2019)豫1303执异86号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘红艳审 判 员  张芳芳人民陪审员  王邦全二〇二〇年四月二十九日书 记 员  王 晨