重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2242号上诉人（原审被告）：吴永群，女，1970年11月26日出生，汉族，户籍地重庆市合川区，现住重庆市合川区。被上诉人（原审原告）：重庆市锦天物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区文体路128号，统一社会信用代码91500104756227379E。法定代表人：李开娥，董事长。委托诉讼代理人：贺奥梦，重庆扬华律师事务所律师。上诉人吴永群因与被上诉人重庆市锦天物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初9332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴永群，被上诉人锦天物业公司的委托诉讼代理人贺奥梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴永群上诉请求：1.撤销或改判重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初9332号民事判决，驳回管辖权异议民事裁定书；2.本案移送重庆市人民法院处理。3.请求法院重新判决，上诉人只按重庆市合川区人民法院民事判决（2019）渝0117民初9332号民事判决判定的总物业费的20%付费给被上诉人，即2152元，并驳回被上诉人关于滞纳金的请求。4.要求被上诉人物业整改达标后，上诉人才进行结算交纳所欠物业费。5.要求被上诉人物业整改达标后，上诉人才进行从达标日起以后物业服务费的交纳。6.被上诉人赔偿上诉人的精神损失费2000元。7.合川区锦天文峰东城小区维修基金账目和公摊面积分红，被上诉人做到定期公开公示，并一次性返还分红。8.本案一、二审的诉讼服务费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.物业服务合同属于双务合同，由于被上诉人在履行合同中存在严重瑕疵，使物业管理十分混乱对上诉人造成了非常严重的生活困扰，上诉人多次催促被上诉人整改，被上诉人依旧未及时按约采取措施解决问题。2.小区内乱建的电房5年来噪音不断，影响上诉人的身心健康。3.上述问题对上诉人造成的困扰不可逆转，在将来也会持续长期地影响上诉人的生活质量，因此要求被上诉人赔偿此系列问题出现至今的精神损失费。4.上诉人因被上诉人已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，可依法行使先履行抗辩权。5.自2013年至今被上诉人没有履行合同义务，小区管理混乱、垃圾清除不及时、楼道卫生无人打扫，小区维修基金账目和公共分红物业公司未公示和返还，占用全体业主所有的广告等营收费用，安保措施不到位，2017年7月前发生的物业收费已过诉讼时效。锦天物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。重庆市锦天物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付物业服务费10760.4元，滞纳金10760.4元，共计21520.8元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2010年11月8日，原告经过招投标，与重庆泽天物业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同第一条约定：物业管理区域为重庆市合川区文峰塔片区，东至嘉陵江南屏大桥，西至涪江一桥，南至赵家街，北至涪江；合同第四条约定日常物业管理服务费标准，高层住宅物管费（含电梯费）：1.20元/平方米·月，花园洋房物业费2.50元/平方米·月，别墅物管费4.00元/平方米·月，商业物管费7.50元/平方米·月；第五条约定公共能源费按实际发生额由业主或住户据实分摊；第七条约定物业管理服务费实行按月计缴，业主或住户须于每月10日前缴清本月物业管理服务费，逾期15天未缴，物业公司每天将按照交纳金额的3‰收取滞纳金；第十九条约定合同期限自2010年11月8日起至2013年11月7日止；第二十五条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日的标准向乙方支付违约金等。被告所在的文峰古街˙东苑小区属于该《前期物业服务合同》范围内，合同期满后，双方没有重新签订物业服务合同，仍由原告按原合同提供物业服务。原告按前期物业服务合同提供了相应的物业服务，在服务过程中，该小区部分绿化没有及时养护，个别业主私挖公共绿化种植蔬菜，小区门卫管理不严，原告未及时向相关部门报告部分业主违规装修、搭建违章建筑等问题。另查明，被告吴永群系文峰古街˙东苑小区6-2-2-2号房屋业主，系花园洋房，房屋建筑面积146.39平方米，被告从2015年7月起未向原告交纳物业费，原告经多次催收未果。审理中，原告自认花园洋房的物业费1-2层按照1.5元∕平方米/月，3层以上按每平方米1.8元/平方米/月（含电梯费）收取。一审法院认为，原告与重庆泽天物业有限公司签订《前期物业服务合同》真实有效，一审法院予以确认。被告方也未聘请其他物业服务公司，现原、被告仍按《前期物业服务合同》继续履行。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费及相关费用，被告作为小区业主应及时交纳物业服务费。虽然被告在审理中辩称原告的物业服务有瑕疵，一审法院在审理中也查明原告存在物业工作人员管理不严、小区绿化未及时养护、对业主违规装修、搭建未及时协调处理等问题，但并不构成重大缺陷或违约，故被告应向原告交纳2015年7月至2019年7月期间的物业服务费10759.67元，对原告主张的过高部分一审法院不予支持。关于原告主张滞纳金的请求，因原告应为小区业主营造良好的生活居住环境，现原告的物业服务确有缺陷，被告拒绝交纳物业服务费确实事出有因，故对原告要求被告按合同约定支付滞纳金，一审法院不予支持。判决：一、被告吴永群在本判决生效后十五日内给付原告重庆市锦天物业管理有限公司物业服务费10759.67元；二、驳回原告重庆市锦天物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费169.01元，由原告自行承担100.01元，由被告吴永群负担69元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，针对上诉人吴永群的上诉请求与事实理由，现本院归纳争议焦点如下：1.吴永群提出的管辖权异议、诉讼时效的问题。2.重庆市锦天物业管理有限公司提供的物业服务是否达到严重瑕疵或根本违约程度，吴永群能否以此行使先履行抗辩权。3.吴永群提出的精神损失费的问题。4.物业服务费应按什么标准收取。5.重庆市锦天物业管理有限公司应否将锦天文峰东城小区维修基金账目和公摊面积分红定期公开公示并一次性返还分红。本院围绕以上争议焦点，综合评述如下：1.当事人的管辖权异议应当在一审提交答辩状期间提出。诉讼时效的抗辩应当在一审期间提出。2.经一审法院认定重庆市锦天物业管理有限公司的确存在物业工作人员管理不严、小区绿化未及时养护、对业主违规装修搭建未及时协调整改等问题，但未达到严重瑕疵或根本违约程度。重庆市锦天物业管理有限公司应当与业主吴永群及时沟通积极整改，提升物业服务品质，但不能仅因为锦天物业提供物业服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵就拒绝履行交纳物业服务费的义务，该情形不符合业主可以拒交物业服务费的合法抗辩事由。小区业主拒绝交纳物业服务费，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，易形成恶性循环，最终不利于小区和谐共处。3.本案是重庆市锦天物业管理有限公司起诉要求吴永群交纳物业费，非精神损害赔偿诉讼。4.原《前期物业服务合同》未违反法律规定真实有效，该合同到期后小区未重新选聘其他物业服务企业，该合同继续有效。锦天物业公司在实施了物业管理服务后有权向业主按原《前期物业服务合同》中关于物业服务费的具体约定方式收取。5.根据国务院《物业管理条例》第六条第（九）款规定，业主有权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金的管理和使用。该《条例》五十四条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。该《条例》对相关问题进行了明确的规定。综上，吴永群的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338.02元，由吴永群负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年四月二十九日法官助理  王 玲书 记 员  刘思含