重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝05民终722号 上诉人（原审被告）：谢依容，女，1964年1月5日出生，汉族。 委托诉讼代理人：贺锡良，男，1962年8月20日出生，汉族，系谢依容丈夫。 委托诉讼代理人：石柳，重庆精道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路50号，统一社会信用代码91500000902911786G。 负责人：向党，总经理。 委托诉讼代理人：陈小琴，重庆伟豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：佘俊，重庆伟豪律师事务所律师。 原审第三人：重庆明生实业（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路108号附7号，统一社会信用代码915001072028689241。 法定代表人：何正明，董事长。 委托诉讼代理人：盛余，男，1993年10月15日出生，汉族，系该公司员工。 上诉人谢依容因与被上诉人中国信达资产管理股份有限重庆市分公司（以下简称信达资产重庆分公司）及原审第三人重庆明生实业（集团）有限公司（以下简称明生实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人谢依容的委托诉讼代理人贺锡良、石柳，被上诉人信达资产重庆分公司的委托诉讼代理人陈小琴，原审第三人明生实业公司的委托诉讼代理人盛余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢依容上诉请求：1.撤销一审判决，改判对案涉房屋带租拍卖，保障租赁权的行使，租赁期内不移交占有；2.本案二审诉讼费用由信达资产重庆分公司负担。事实及理由：谢依容在抵押权形成前已与明生实业公司签订了合法有效的租赁合同，并且占用使用了案涉房屋，请求二审法院支持谢依容租赁权的行使。 信达资产重庆分公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，谢依容的上诉请求不成立，请求维持一审判决结果。理由：1.谢依容在案涉房屋抵押前未与明生实业公司签订合法有效的租赁合同，未实际支付租金，未占有使用案涉房屋。2.谢依容被法院查封前也未与明生实业公司形成合法有效的租赁合同关系，亦未实际占有使用案涉房屋。 明生实业公司述称：认可谢依容的上诉请求及理由；谢依容与明生实业公司在抵押前就已签订了合法有效的合同，一审法院对该事实亦予以了肯定，谢依容在与明生实业公司的租赁合同全法有效，谢依容已实际占有了案涉房屋并使用。 信达资产重庆分公司向一审法院起诉请求：判决对位于重庆市渝北区回兴街道果塘路1号清河湾X幢X号房屋涤除租赁后继续执行。 一审法院认定事实：中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称农行九龙坡支行）与重庆淦金淦实业有限公司、明生实业公司、邓明生、张宗萍、张超金融借款合同纠纷一案中，一审法院于2017年9月4日作出（2017）渝0107民初7832号民事判决书，判决：重庆淦金淦实业有限公司偿还农行九龙坡支行借款本金900万元并支付借款利息、罚息、复利、律师费；明生实业公司、邓明生、张宗萍、张超对上述债务向农行九龙坡支行承担连带清偿责任；农行九龙坡支行有权对明生实业公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道果塘路1号青河湾X幢X号（房产证号：201房地证2XX7字第07XX0号）、重庆市渝北区回兴街道果塘村12社清河湾XX幢XX（房产证号：201房地证2XX7字第07XX9号）房屋的折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。因重庆淦金淦实业有限公司、明生实业公司、邓明生、张宗萍、张超未履行上述生效民事判决书所确定的义务，农行九龙坡支行向一审法院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年5月24日以（2018）渝0107执3426号执行裁定书及协助执行通知书，查封了明生实业公司名下位于重庆市渝北区回兴街道果塘路1号青河湾X幢X号（房产证号：201房地证2XX7字第07XX0号）等房屋。同年6月6日，一审法院又作出（2018）渝0107执3426号之一执行裁定书，裁定变更信达资产重庆分公司为本案申请执行人。后谢依容对执行重庆市渝北区回兴街道果塘路1号青河湾X幢X号房屋提出书面异议，一审法院于2018年12月12日作出（2018）渝0107执异133号执行裁定书，认为谢依容对案涉房屋享有的租赁权足以对抗信达资产重庆分公司享有的抵押权，故裁定：带租赁拍卖位于重庆市渝北区回兴街道果塘路1号青河湾X幢X号（房产证号：201房地证2XX7字第07XX0号），并且在租赁期间内不向他人移交占用。信达资产重庆分公司认为该执行裁定书无事实及法律依据，遂向一审法院起诉。 一审法院另查明，为担保（2017）渝0107民初7832号民事判决书中所确认的重庆淦金淦实业有限公司向农行九龙坡支行借款900万元债务的履行。重庆淦金淦实业有限公司委托重庆中凰土地房地产评估有限公司对位于重庆市渝北区回兴街道果塘路1号青河湾X幢X号房屋等四套房屋进行了抵押价值估价，2016年3月16日，重庆中凰土地房地产评估有限公司为此出具了《房地产抵押估价报告》，该评估报告中目前使用状况及维护状况一栏载明：经现场勘察，估价对象1（也即渝北区回兴街道果塘路1号青河湾X幢X号房屋）、3、4现为空置，估价对象2（也即重庆市渝北区回兴街道果塘村12社清河湾XX幢XX）已出租，采光通风条件均较好，维护保养情况均较好；在价值日期一栏中载明：与估价委托人协商一致以实地查勘日期确定本次评估价值日期为2016年3月9日。同时在《房地产抵押估价报告》附件1、评估对象位置示意图和照片中显示有估价对象1（也即渝北区回兴街道果塘路1号青河湾X幢X号房屋）的门牌号照片及室内现状照片。经查，照片显示的估价对象1（也即渝北区回兴街道果塘路1号青河湾X幢X号房屋）室内为空置未装修。2016年3月30日，农行九龙坡支行作为抵押权人与作为抵押人的明生实业公司签订了《抵押合同》，约定：由明生实业公司提供其名下位于重庆市渝北区回兴街道果塘村12社清河湾XX幢XX号（房产证号：201房地证2XX7字第07XX9号）、重庆市渝北区回兴街道果塘路1号清河湾X幢X号（房产证号：201房地证2XX7字第07XX0号）房屋二套作为抵押担保，并于2016年3月31日办理了抵押登记，其中，房地产抵押清单中抵押、出租情况一栏载明：部分出租。 标称时间为2012年12月26日的《房屋租赁合同书》载明：明生实业公司作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的谢依容，双方就位于重庆市渝北区回兴街道果塘路1号清河湾X幢独立别墅一栋出租给乙方签订了《房屋租赁合同书》。合同第一条约定……于本合同生效之日起3日内将别墅及其相关设施交付乙方验收使用。第二条约定租期共19年（经双方协商，同意给半年准备设计期，给1.5年装修免租期，共计2年），即自2012年12月30日零时起至2031年12月30日24时止。第三条租金和租金交纳期及条件约定：1、租金：见房屋租赁合同补充协议，甲方不得以任何理由任意调整租金。2、支付时间、方式：租金见房屋租赁合同补充协议。合同同时对其他事宜进行了约定。标称时间为2012年12月26日的《房屋租赁合同书补充协议》载明：明生实业公司及重庆金峨湖实业有限公司作为出租人（甲方），城市建设研究院重庆分院作为承租人（乙方），谢依容作为使用人（丙方），经三方友好协商，甲乙丙三方就渝北区回兴街道果塘路1号，青河湾独立别墅X号X栋出租给乙方，就付款一事达成如下协议。1、甲乙双方按2012年11月19日“重庆民生实业（集团）有限公司、重庆金峨湖实业有限公司与城市建设研究院重庆分院”签订的设计费支付协议内容，用设计费冲抵别墅租金；2．别墅租金按“房屋租赁合同书”从2012年12月30日零时起至2031年12月30日24时止；3．本房屋租赁合同书补充协议签订后，视甲方一次性付清乙方设计费；4．按原合同约定将青河湾联排别墅X过户给指定人谢依容，现经三方协商用青河湾独栋X号别墅出租给乙方指定人谢依容，用设计费一次性冲抵19年房屋租金。 标称时间为2013年1月10日的明生实业公司出具的说明，载明：因乙方谢依容租赁的渝北区恒运．青河湾X幢X房屋渗水，经我司现场核实后，甲方同意用48个月的物管费赔偿乙方谢依容房屋渗水问题（赔偿时间为2012年12月31日至2017年4月30日），赔偿后由乙方自行修复。2017年11月9日，重庆恒运物业管理有限责任公司出具一份收款单据，载明：房屋编号为青河湾A区独立X开发商，物管费（2017.5.15-2017.11.30）为4,027.9元，水电公摊费为134.20元，合计4,162.1元。同年11月25日，该公司又出具一份收款单据，载明：房屋编号为青河湾A区独立X谢依容/贺锡良，物管费（2017.12.1-2018.12.31）为15,993.9元。 一审法院再查明，2016年5月20日，重庆市綦江区人民法院以（2016）渝0110执保141号文书首轮查封了案涉房屋也即位于重庆市渝北区回兴街道果塘路1号清河湾X幢X号房屋。 一审审理中，谢依容认为，依据重庆金峨湖实业有限公司与城市建设研究院重庆分院签订的《规划设计合同》、《规划设计合同补充协议》、《设计费支付补充协议》，重庆金峨湖实业有限公司应当支付城市建设研究院重庆分院411.27万元的设计费用，各方经过协商签订了《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》，并约定设计费411.27万元冲抵案涉房屋的全部租金，谢依容已经履行了租赁合同义务并实际占用、使用案涉房屋；谢依容同时陈述，《规划设计合同》、《规划设计合同补充协议》、《设计费支付补充协议》等虽是以城市建设研究院重庆分院名义签订的，但谢依容团队挂靠在城市建设研究院重庆分院名下，以城市建设研究院重庆分院名义承揽业务，所以设计费属于谢依容；另陈述，由于案涉房屋登记在明生实业公司名下，且重庆金峨湖实业有限公司系明生实业公司的子公司，所以由明生实业公司签订了租赁合同。信达资产重庆分公司对谢依容举示的上述证据三性均不予认可。 一审审理中，针对《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》中约定的承租人系谢依容还是城市建设研究院重庆分院的问题。谢依容陈述，事实上谢依容为承租人，城市建设研究院重庆分院不是承租人。明生实业公司陈述，谢依容与明生实业公司达成的协议，由谢依容提供设计，谢依容挂靠到研究院，以研究院与明生实业公司签订合同，后签订租赁合同，约定将案涉房屋租赁给谢依容，后与研究院签订租赁合同补充协议。 针对案涉房屋交接、使用等事宜。谢依容陈述，案涉房屋于2013年1月10日交付，没有办理交接手续，谢依容作为办公室使用，后来作为库房使用，2013年进场后对案涉房屋简易装修了一下，设计费冲抵租金换算后一年租金为216,000元，在此期间未实际支付过租金，水电费没有交纳，都是明生实业公司交纳的。明生实业公司则表示不清楚水电费交纳情况。 一审法院认为，本案争议焦点主要涉及谢依容对案涉房屋是否享有合法有效的租赁权，能否足以排除强制执行的问题。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，方可得到人民法院支持。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。首先，本案中，标称时间为2012年12月26日的《房屋租赁合同书》中约定的承租人虽为谢依容，但《房屋租赁合同书补充协议》中承租人一栏确载明为城市建设研究院重庆分院，谢依容为使用人。 其次，即使谢依容为《房屋租赁合同书补充协议》中的承租人，但谢依容仍不享有对案涉房屋足以排除强制执行的民事权益。具体理由如下：第一，谢依容无证据证明在人民法院查封案涉房屋之前已经占有使用该不动产。就案涉房屋交付而言，谢依容未举示证据证明明生实业公司何时将案涉房屋交付，也未举示证据证明谢依容何时办理的案涉房屋入住手续。就法院查封之前案涉房屋的物业服务费交纳情况而言。谢依容虽举示了标称时间为2013年1月10日明生实业公司出具的说明，拟证明因案涉房屋渗水，明生实业公司同意赔偿2012年12月31日至2017年4月30日的物业服务费。但该份证明材料上仅加盖了明生实业公司的单位印章，并无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，从形式上即不符合我国民事诉讼法中有关单位向人民法院提出证明材料的要求；同时，明生实业公司并非案涉房屋所在小区的物业服务企业，故不是案涉房屋物业服务费法定或约定收取主体，且谢依容及明生实业公司也未举示案涉房屋漏水、修复以及明生实业公司实际上已向物业服务企业交纳了案涉房屋在该期间物业服务费的证据予以佐证该份证明载明的事实，故谢依容及明生实业公司举示的相关证据不足以形成完整的证据链条，对谢依容及明生实业公司的该抗辩意见，该院不予采信。就案涉房屋的装修、使用问题而言。一审审理中，信达资产重庆分公司举示的重庆中凰土地房地产评估有限公司于2016年3月16日出具的《房地产抵押估价报告》中载明了经现场勘察，估价对象1（也即渝北区回兴街道果塘路1号青河湾X幢X号房屋）为空置，《房地产抵押估价报告》附件中也附有案涉房屋的相应照片。谢依容虽陈述已对案涉房屋简易装修并作办公及库房使用，但并举示装修等证据材料，也未举示接房使用后至案涉房屋被法院查封前交纳水费、电费的证据材料，且谢依容陈述内容与估价报告载明的事实明显不符，故对谢依容该抗辩意见，该院不予采信。 综上，谢依容对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，虽然租赁合同及补充协议显示的标称时间在案涉房屋设立抵押权之前，但并无证据证明谢依容在抵押前实际占有使用案涉房屋。依据上述法律规定，租赁关系不得对抗已合法设立的抵押权，人民法院应当对该租赁关系除去后进行拍卖。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：“准许对位于重庆市渝北区回兴街道果塘路1号清河湾X幢X号房屋（房产证号：201房地证2XX7字第07XX0号）除去租赁后继续执行。本案案件受理费39,680元，由被告谢依容承担。” 本院二审期间，谢依容向本院提交《钥匙领用登记表》一份及案涉房屋从2012年11月至2020年1月的《水费缴费记录表》一份共两页，同时申请证人唐吉、林瑞尖出庭作证。谢依容拟通过以上新证据证明其于2013年1月7日起以及在人民法院首次查封之前已经实际占有使用案涉房屋。信达资产重庆分公司质证后表示：《钥匙领用登记表》并非二审中出现的新证据，对真实性、合法性、关联性均不予认可；对《水费缴费记录表》的真实性没有异议，但无法证明水费的清缴义务人为谢依容，无法证明谢依容已经占有使用案涉房屋；两位证人的证言无法证明其所说房屋就是案涉房屋，也无法证明谢依容在抵押之前即已实际占有使用案涉房屋。明生实业公司质证后表示：对《钥匙领用登记表》及《水费缴费记录表》的真实性、合法性、关联性均无异议；根据两位证人的证言，可知案涉房屋并未进行精装且房屋旁边有小溪、屋内有桌椅，这与实际情况相符，其中证人唐吉的证言反映出房屋内有渗水，这与明生实业公司于2013年1月10日出具的《说明》可以相互印证，故两位证人的证言是真实的。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。” 本案中，根据标称时间为2012年12月26日的《房屋租赁合同书》以及《房屋租赁合同书补充协议》的约定，位于重庆市渝北区回兴街道果塘路1号青河湾X幢X号房屋即本案案涉房屋的承租人为城市建设研究院重庆分院，谢依容仅为案涉房屋的使用人。故谢依容对案涉房屋而言并不享有合法租赁权。 谢依容在本案中要求对案涉房屋带租拍卖，保障租赁权的行使，租赁期内不移交占有。对此本院认为，谢依容主张其对案涉房屋享有租赁权，是基于其与明生实业公司、重庆金峨湖实业有限公司、城市建设研究院重庆分院签订的《房屋租赁合同书补充协议》中的约定，但如前所述，谢依容对案涉房屋并不享有合法租赁权，仅有使用权。另，根据《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充协议》的约定，明生实业公司、重庆金峨湖实业有限公司用欠付城市建设研究院重庆分院的设计费用冲抵房屋租金，该债权性质仅为一般债权。而信达资产重庆分公司对案涉房屋享有的是抵押权。根据我国相关法律规定，抵押权优先于一般债权。也就是说，不论谢依容是否在人民法院首轮查封之前实际占有使用案涉房屋，都不能阻碍信达资产重庆分公司要求对案涉房屋行使抵押权。 谢依容在二审中举示的两份新证据以及两位证人出庭所作证言，其内容并不能佐证谢依容的上诉理由成立。 综上所述，谢依容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39680元，由上诉人谢依容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  秦 敏 审 判 员  周海燕 审 判 员  倪洪杰 二〇二〇年四月九日 法官助理  李茜希 书 记 员  李云蝶