江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1324号上诉人（原审原告）：毕治清，男，1965年5月5日生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：卢小平，江苏诚鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩月兰，江苏诚鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市吴中区横泾街道上巷社区居民委员会，住所地江苏省苏州市吴中区横泾街道木东路7577号。法定代表人：李惠民，主任。委托诉讼代理人：丁双龙，江苏鸿永律师事务所律师。原审第三人：丁福佳，男，1952年3月5日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人毕治清因与被上诉人苏州市吴中区横泾街道上巷社区居民委员会（以下简称上巷居委会）、原审第三人丁福佳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初3876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕治清上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持毕治清一审诉请；2.本案全部诉讼费用由上巷居委会承担。事实和理由：1.毕治清与丁福佳于2012年8月签订《住租房协议》两份，由毕治清向丁福佳租赁苗圃房南两间，租房期至拆迁为止。毕治清于2018年11月17日收到上巷居委会通知一份，通知毕治清苗圃资产为上巷居委会所有并限期毕治清搬离。毕治清不同意并向一审法院提起诉讼，在诉讼期间，上巷居委会擅自将毕治清门锁撬开，将其物品扔出门外，毕治清报警后未得到妥善处理且导致毕治清物品全部遗失，上巷居委会行为涉嫌违法犯罪，应承担相应法律责任。2.一审法院向毕治清释明变更诉请，但毕治清物品全部丢失导致无法对损失准确认定，故不同意变更诉请。毕治清同意调解，由上巷居委会对毕治清损失予以适当弥补，但一审法院径行判决。3.上巷居委会通知、庭审中表述等均证明诉争房屋所有权发生变动，一审认定毕治清未能举证证明诉争房屋发生所有权变动不当。综上，请求二审法院支持毕治清的上诉请求。上巷居委会二审中未作答辩。丁福佳二审中未作答辩。毕治清向一审法院起诉请求：1.判令上巷居委会继续履行毕治清与丁福佳于2012年8月1日签订的住租房协议；2.上巷居委会承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年，毕治清（租房人）与丁福佳（房主）签订一份《住租房协议》，约定：同意毕治清住租丁福佳苗圃房南两间，租金每年4000元，水电费用由租房人自负，单位门前卫生租房人搞好，租房人不得经营商业，只可住人为主，否则无效果，安全租房注意好，租房期拆迁为主，租期开始2012年8月12日生效。同期，丁福佳出具一份字条，主要内容为：同意毕治清住苗圃两间房，带看苗圃，门前卫生搞好，水电费自付，从2012年8月1日起。一审另查明，毕治清于2012年7月26日支付丁福佳租金4000元，于2013年7月26日支付丁福佳租金4000元，于2014年8月12日支付丁福佳租金4000元，于2015年8月9日支付丁福佳租金4000元，于2016年8月14日支付丁福佳租金4000元，于2017年8月15日支付丁福佳租金4000元。毕治清与丁福佳一致确认上述款项为涉案房屋截至2018年8月的租金。毕治清表示，曾于2018年8月要求向丁福佳支付租金，但丁福佳拒绝接收，称房屋已卖给村里，租金应交给村里。对此，丁福佳表示，当时其没有讲房屋卖给村里，只说苗圃的地及房屋其不再租了，已被村里收回去了，没有权利再租了。一审再查明，2018年11月17日，上巷居委会向毕治清送达通知，该通知载明：你于2012年8月12日起租赁位于福佳苗圃内的房屋两间，原房东收取房租至2018年8月。因现该处苗圃资产为我上巷社区所有，故2018年8月份后原房东已通知你不再出租。现本社区正式通知你户于2018年11月30日前自行搬离，如逾期仍未搬离的，我单位将采取相关措施，由此导致的一切法律后果，均由你方自行承担。另，毕治清明确本案中基于买卖不破租赁原则向上巷居委会主张权利，涉案房屋为农村自建房屋，其向丁福佳承租房屋后，在租期内该房屋由丁福佳出售给上巷居委会，基于买卖不破租赁原则，要求上巷居委会继续履行其与丁福佳之间的租赁协议，不要求丁福佳承担责任，为查明事实才列丁福佳为本案第三人参加诉讼。对此，上巷居委会、丁福佳均否认双方就涉案房屋存在买卖合同关系，双方一致表明涉案房屋因租期届满后由上巷居委会予以收回，当时上巷居委会未就涉案房屋给予补偿，仅就承租土地上的苗木给予补偿，为此，上巷居委会提供2006年3月11日租用农田种植苗木合同复印件一份，称原件已找不到，该合同出租人为横泾镇后巷村经济合作社（甲方），承租人为苏州工业园区园林绿化工程有限公司（乙方），载明甲方提供木东路西刘家浜东农田23.4亩，乙方租赁后用于苗木种植，甲方出租给乙方的农田租用时间为12年，自签订之日起算；本合同届期，乙方应将租赁地块交还甲方，地上种植及附着物在期满后十五天内自行处理，逾期未处理的，由甲方无偿处理。经质证，毕治清对该合同不予认可，称该合同不能体现与涉案房屋的关联，并非房屋租赁合同。丁福佳对该合同无异议，称当时确实由苏州工业园区园林绿化工程有限公司与后巷村经济合作社签约，公司承租土地后将其中约3亩土地分租给其，其承租部分的土地上原本就有房屋，该房屋并非其承租土地后搭建。又，涉案房屋现已由上巷居委会予以收回。毕治清表示，今年上巷居委会擅自将门锁撬开，将毕治清存放于涉案房屋内的物品搬出门外后用雨布盖好，但未采取任何保护措施，此前上巷居委会表示要翻修屋顶让毕治清搬离，因此毕治清带走了电脑等贵重物品，但房屋内仍留存有监控探头等不太贵重的物品，加起来价值有两三万元，上巷居委会清场时其不在场，回去后发现被清场就报警了，此后存放室外的物品都不见了。对此，上巷居委会陈述，其在毕治清知情并同意的情况下才收回涉案房屋，当时毕治清自行处理了贵重物品，其清场时只处理了毕治清不需要的东西，相关物品由上巷居委会一直在保管，当时毕治清本人在场。一审庭审中，因上巷居委会与丁福佳均否认就涉案房屋双方之间存在买卖合同关系，为此一审法院向毕治清释明要求明确诉讼请求，后毕治清明确坚持原诉请不变，此后上巷居委会明确回复不同意继续履行毕治清与丁福佳之间的租赁协议，哪怕因此应承担违约责任亦不同意继续履行该租赁协议，为此一审法院再次向毕治清释明要求明确诉讼请求，后毕治清明确仍坚持原诉请不变。以上事实，有毕治清提供租房协议、收条、通知及双方当事人陈述等予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据合同法相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，毕治清明确基于买卖不破租赁原则要求上巷居委会继续履行其与丁福佳于2012年签订的租房协议，但未能举证证明该租房协议项下房屋已发生所有权变动，而上巷居委会与丁福佳均否认该租房协议项下房屋发生所有权变动，况且毕治清目前已不再继续占有使用该租房协议项下房屋，而上巷居委会明确表态不同意履行该租房协议，哪怕因此而承担违约责任亦不同意继续履行，而毕治清经一审法院释明后仍然坚持原诉请不变，综上，毕治清要求上巷居委会继续履行涉案租房协议，依据不足，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回毕治清的诉讼请求。案件受理费80元，由毕治清负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，诉争房屋未办理合法的建造和审批手续，未取得合法的产权登记证明，毕治清、丁福佳于2012年围绕诉争房屋签订的住租房协议无效。毕治清于本案中要求继续履行住租房协议，依据不足，不能成立。毕治清上诉认为上巷村委会违规清场导致其存在物品损失，与其诉请事项并非同一法律关系，如有证据可另行主张。综上，上诉人毕治清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对住租房协议效力认定不当，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人毕治清负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇二〇年四月二十六日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。