江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民再29号再审申请人(原审被告)：潘成会,女,汉族,1989年2月5日出生，户籍地安徽省六安市金安区，现租住在上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。被申请人(原审原告)：张仕勤,女,汉族,1972年2月19日出生,住安徽省安庆市迎江区。被申请人(原审原告)：殷承义,男,汉族,1972年6月15日出生，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：张仕勤，系殷承义妻子。原审被告:晁明祥,男,汉族,1981年12月1日出生，住安徽省六安市金安区。现在上海市军天湖监狱服刑。再审申请人潘成会因与被申请人张仕勤、殷承义、原审被告晁明祥房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）苏0583民初18050号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月20日作出（2019）苏0583民申33号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，再审申请人潘成会及其委托诉讼代理人李昊文，被申请人张仕勤，原审被告晁明祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘成会申请再审称：1、原审认定事实错误。潘成会与晁明祥于20XX年登记离婚，对晁明祥与张仕勤、殷承义签订房屋买卖合同、收取定金及解除合同等事宜一概不知，所涉相关材料上“潘成会”的签名均非潘成会本人书写。原审诉讼前，潘成会也未见过张仕勤、殷承义。2、原审审判程序违法。潘成会原审未收到应诉通知书、传票等诉讼文书。潘成会常年在上海青浦工作，根本不可能在户籍地签收邮件。潘成会与晁明祥离婚，相互也无音信往来。综上，请求再审撤销原审对潘成会的判决，驳回张仕勤、殷承义要求潘成会返还购房定金的诉讼请求。张仕勤、殷承义辩称：1、原审审判程序合法。原审根据潘成会的户籍地址送达相关诉讼文书，晁明祥原审也未提供其与潘成会离婚的证据材料。2、原审认定事实清楚。第一，潘成会与晁明祥是否已离婚，与本案并无直接关联。原审查明涉案房屋的产权为潘成会与晁明祥共同所有。签订合同时，如他们不是涉案房屋产权共有人，不可能向晁明祥交付定金。第二，若潘成会与晁明祥在签订房屋买卖合同时已离婚，为何他们对夫妻共同财产没有进行分割。即使他们两人离婚，晁明祥签订的解除购房合同的协议依然有效。综上，请求再审维持原审判决，驳回潘成会的再审请求。晁明祥辩称：晁明祥与潘成会离婚后出售了涉案房屋。晁明祥通过房屋中介认识张仕勤。签订房屋买卖合同时，晁明祥与张仕勤，还有张仕勤的一个朋友及中介人员在场。合同签订后，张仕勤共支付晁明祥15万元购房定金。当时还约定，如张仕勤没有参加社保，不具有购房资格的，晁明祥同意解除合同退还定金。后因张仕勤没有购房资格，晁明祥与张仕勤又在中介签订了解除房屋买卖合同的协议书，由晁明祥向张仕勤返还定金。房屋买卖合同及协议书上“潘成会”的名字是晁明祥代签的，潘成会均不在场。综上，晁明祥愿意承担归还张仕勤、殷承义定金的责任。张仕勤、殷承义向本院起诉请求：1、要求晁明祥、潘成会返还购房定金12万元；2、要求晁明祥、潘成会支付违约金（按照500／天的标准，自2017年10月7日起计算至实际给付之日止）；3、要求晁明祥、潘成会支付因诉讼产生的误工费、差旅费；4、本案诉讼费用由晁明祥、潘成会承担。本院原审认定案件事实：2017年7月1日，经恒信居房产经纪（昆山）有限公司居间介绍，张仕勤、殷承义与晁明祥、潘成会签订购房协议一份，约定张仕勤、殷承义购买晁明祥、潘成位于昆山市淀山湖镇XXX花园XX室房屋。协议签订后，张仕勤、殷承义于分别于2017年7月2日、7月4日支付晁明祥、潘成定金5万元、10万元，合计15万元。晁明祥、潘成出具收条一份。据张仕勤、殷承义陈述：由于政策原因，无法办理过户，后经三方协商和平解约，并于2017年8月7日签订解约协议，之前签订的购房协议当场撕毁。庭审中，张仕勤、殷承义提供《协议书》一份，载明：“鉴于2017年7月1日出售方晁明祥、潘成会出售的昆山市淀山湖镇XXX花园XX室房屋房地产买卖合同（合同编号00XXX）与买家殷承义签订的买卖合同，双方友好协商解除房地产买卖合同，双方不承担违约责任。出售方承诺于本协议签订之日起60日内退还买方购房定金15万元，若出售方未能按照约定时间退还买家购房定金，出售方按照每日人民币500元支付买家违约金。本协议一式三份，三方各持一份，买卖双方签字、中介方盖章后生效。2017.8.7”。张仕勤、殷承义在该协议买方落款处签字确认，晁明祥、潘成会在该协议卖方落款处签字确认，恒信居房产经纪（昆山）有限公司在该协议中介方处盖章确认。另查明，张仕勤、殷承义起诉后，晁明祥、潘成会返还购房定金3万元。张仕勤、殷承义主张其为安徽人，为本案定金退还事宜，其先后五六次到昆山、上海找寻晁明祥、潘成会，每次花销包括路费、住宿费等2000元左右。本院原审认为：晁明祥、潘成会经原审合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩权利，不影响依法缺席审判。张仕勤、殷承义与晁明祥、潘成会解除购房合同的协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应恪守履行。根据该协议，晁明祥、潘成会应退还张仕勤、殷承义购房定金15万元，现晁明祥、潘成会已退还购房定金3万元，尚结欠张仕勤、殷承义购房定金12万元，故原审对张仕勤、殷承义要求晁明祥、潘成会返还购房定金12万元的诉讼请求予以支持。关于违约责任，根据协议约定：“出售方承诺于本协议签订之日起60日内退还买方购房定金15万元，若出售方未能按照约定时间退还买家购房定金，出售方按照每日人民币500元支付买家违约金”，上述约定的违约金标准明显过高，考虑到张仕勤、殷承义的实际损失等因素，本院酌情调整为120元／天；违约金自约定归还之日的次日即2017年10月7日起算。关于张仕勤、殷承义主张晁明祥、潘成会支付其因诉讼产生的误工费、差旅费，上述损失已经包含在其主张的违约金之内，该部分损失原审不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂于2017年11月27日作出（2017）苏0583民初18050号民事判决：一、晁明祥、潘成会于本判决生效之日起十日内返还张仕勤、殷承义购房定金120000元，并支付违约金（按照120元／天的标准，自2017年10月7日起计算至实际给付之日止）；二、驳回张仕勤、殷承义的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，财产保全费1520元，合计3170元，由晁明祥、潘成会负担。再审中，对潘成会举证证据：离婚证、离婚协议及刑事判决书。经张仕勤夫妇、晁明祥质证，对上述证据真实性均不持异议，本院对该组证据的证明效力予以确认；对张仕勤、殷承义举证证据：协议书、收条、微信聊天记录、结婚证。经质证，晁明祥对上述证据均无异议，潘成会对微信聊天记录真实性提出异议，对其他证据未发表意见。本院认为，晁明祥与张仕勤是涉案房屋买卖合同、协议签订及定金交付的当事者，晁明祥对张仕勤举证证据不持异议，结合当事人庭审中陈述，故本院对上述证据的证明效力予以确认。围绕当事人的再审请求，对争议事实本院认定如下：根据张仕勤、晁明祥再审庭审中陈述，2017年7月1日经恒信居房产经纪（昆山）有限公司居间介绍，张仕勤、殷承义与晁明祥签订涉案房屋买卖合同，合同出售方“潘成会”的签名由晁明祥代为签署。合同签订后，张仕勤分两次向晁明祥汇付定金15万元，2017年7月2日晁明祥向张仕勤出具了收条，收条落款处收款人“潘成会”的签名由晁明祥代为签署。2017年8月7日张仕勤与晁明祥在中介签订解除涉案房屋买卖合同的协议，协议书落款处卖方“潘成会”的签名由晁明祥代为签署。张仕勤还陈述，涉案房屋买卖过程中，其并不认识潘成会，房屋买卖缔约过程中，晁明祥为证明其享有涉案房屋产权，出示了他与潘成会对涉案房屋的购房合同，其知道涉案房屋系晁明祥与潘成会共同共有的房屋。另查明，晁明祥与潘成会于2017年2月24日签订离婚协议，协议对夫妻共同财产的处理：位于昆山市淀山湖镇XX际XX室属于按揭贷款买房，离婚后男女双方决定对外出售，所得房款除还银行按揭贷款外，剩下房款男女双方各得一半。当天，双方在安徽省六安市金安区民政局婚姻登记处办理了离婚登记。晁明祥庭审中陈述：其与潘成会离婚时商定，涉案房屋其可以出售，出售的房款与她各半分割，故其出售房屋之事潘成会都不管的。其将房屋出售给张仕勤夫妇也未告诉潘成会，收取15万元定金她也不知道。收取的张仕勤夫妇定金被其用于吃喝玩乐、赌博挥霍掉了。在此之前，涉案房屋其曾向李少华出售过，李少华也支付其60余万元定金，但涉案房屋未成交，其还有几十万元定金未返还李少华。第三次其将涉案房屋又出售给张某，因张某要求潘成会本人签字，故其联系潘成会到场签字，潘成会知道该次房屋买卖情况。房屋卖给张某后，其与张仕勤谈过定金返还事宜，因张仕勤要价太高没有谈成。后其因诈骗被公安机关查获。潘成会陈述：涉案房屋出售给张某之前，其对晁明祥向他人出售房屋的事情都不知情，其也未授权晁明祥出售房屋。晁明祥给其打电话说找到买家了，让其过去与张某见面，并在中介与张某签订了房屋买卖合同。又查明，上海市青浦区人民法院于2019年4月11日作出（2019）沪0118刑初429号刑事判决，判决查明：2017年8月17日，被告人晁明祥与被害人张某签订《房产认购协议书》，约定被告人晁明祥将其位于江苏省昆山市淀山湖镇XXX花园XX室的房屋出售给被害人张某。2017年11月1日、8日，因被告人晁明祥与李少华、张仕勤分别存在房屋买卖纠纷，导致上述房屋被查封。2018年7月24日，被告人晁明祥为骗取钱款，在履行《房产认购协议书》的过程中，明知上述房屋已被查封、无法过户的情况下，通过假意将房屋过户给被害人张某、诈骗张某先行垫付房贷的方式，骗取被害人张某人民币29万元后逃逸。次日，被告人晁明祥向被害人张某归还人民币2万元。该院以被告人晁明祥犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年九个月，并处罚金人民币十万元。晁明祥现在上海市军天湖监狱服刑。再查明，原审于2017年11月7日向晁明祥、潘成会的户籍地址“安徽省六安市金安区东河口镇XX村增榜组”邮寄应诉通知、传票等诉讼文书。经原审对邮件送达情况查询，该邮件于2017年11月10日投递并签收。原审于2017年11月23日对本案公开开庭进行了审理，晁明祥、潘成会未到庭参加诉讼。本案再审审查期间，潘成会陈述，其与晁明祥离婚后，其户籍未迁出仍在晁明祥处。离婚后，其一直在上海青浦区打工，居住单位员工宿舍，换过几个地方。晁明祥不知道其在上海暂住地址。再审查明的其他事实与原审所查事实一致。本院再审认为，晁明祥与张仕勤、殷承义签订涉案房屋买卖合同及解除买卖合同协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，对合同双方具有法律约束力。现已查明，作为涉案房屋共同所有人潘成会，对晁明祥与张仕勤有关涉案房屋买卖合同的签订、定金收取及合同解除等并不知情，也未在上述合同、收条、协议上签名。涉案房屋买卖合同签订前，潘成会与晁明祥已经离婚，晁明祥代潘成会在相关合同上签名行为，晁明祥与张仕勤夫妇也未举证证明潘成会授权晁明祥出售涉案房屋的事实。故晃明祥与张仕勤夫妇签订的房屋买卖合同及解除合同的协议书对潘成会不具有约束力。原审认定潘成会为涉案房屋买卖合同出售方的事实不清,判令其承担合同责任适用法律不当，再审应予纠正。张仕勤夫妇依据与晁明祥签订的解除涉案房屋买卖合同协议书，要求晁明祥返还定金12万元的诉讼请求成立，但要求潘成会共同承担还款责任的诉讼请求无事实依据，再审不予支持。潘成会的再审请求成立。关于协议书所涉违约金，本院认为，张仕勤夫妇与晁明祥在协议中约定，涉案房屋买卖合同是经双方友好协商予以解除，双方均不承担该合同违约责任。协议书约定的违约金是针对晁明祥如逾期向张仕勤夫妇返还定金而造成的利息损失。协议约定逾期一日向张仕勤夫妇支付每天500元，显然约定的违约金远超出实际利息损失。即使原审调整至每天120元的违约金支付标准，也远大于年息24%的民间借贷利率的上限。如按年利率24%计息的，每天利息损失78.9元（12万元*24%=2.88万元，2.88万元除以365天=78.9元/天）。本院认为，虽然晁明祥再审中对原审有关违约金的判项未提出再审请求，因原审对违约金数额的认定明显过高，应当依职权进行调整。故再审对该判项予以纠正。原审对张仕勤夫妇主张的误工费、差旅费损失的请求不予支持并无不当，再审予以维持。原审对潘成会、晁明祥依法邮寄送达开庭传票，原审因潘成会、晁明祥未到庭参加诉讼，对其缺席审判程序并无不当，故潘成会有关原审对其缺席审判程序违法的理由不能成立。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）苏0583民初18050号民事判决第一项；二、维持本院（2017）苏0583民初18050号民事判决第二项；三、晁明祥于本判决生效之日起十日内返还张仕勤、殷承义购房定金12万元，并支付逾期还款违约金（按78.9元／天标准，自2017年10月7日起计算至实际给付之日止）；四、驳回张仕勤、殷承义要求潘成会共同承担返还定金的诉讼请求。原审案件受理费1650元，财产保全费1520元，合计3170元，由晁明祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李作龙人民陪审员  俞雪花人民陪审员  龚惠宝二〇二〇年四月十三日书 记 员  赵 蓓