广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终258号上诉人（一审被告）：珠海市星际网吧，住所地珠海市斗门区。执行事务合伙人：赵瑞元，总经理。委托诉讼代理人：罗沛燕,广东莱恩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海新源开发建设有限公司，住所地珠海市斗门区。法定代表人：刘志勇，董事长。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。上诉人珠海市星际网吧（以下简称星际网吧）因与被上诉人珠海新源开发建设有限公司（以下简称新源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。星际网吧上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回新源公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由新源公司承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误，导致错误判决。（一）新源公司在一开始签订合同的时候存在欺诈，故意将案涉租赁物的面积夸大，明明只有602.06平方米，却在合同中约定为740平方米，多出137.94平方米，企图多收租金和管理费，正是因为新源公司的恶意欺诈行为，导致双方存在矛盾和纠纷，新源公司的欺诈行为是导致本案纠纷的根源，因此所有的损失都是由新源公司造成的，应当由新源公司承担。（二）案涉租赁物自2017年11月13日已经处于新源公司的控制之下，2017年11月13日应视为星际网吧的腾退和返还之日，新源公司无权要求星际网吧支付损失。1、新源公司自2017年11月13日在案涉租赁物自行设置障碍，导致星际网吧无法使用案涉租赁物，也无法自行腾退和返还。案涉租赁物自被新源公司贴上封条之日起（2017年11月13日）至2019年5月5日一直处于被新源公司封铺的状态。因此，新源公司已经实际控制了案涉租赁物，应视为星际网吧已腾退和返还案涉租赁物给新源公司。一审法院认定在2017年11月13日至2018年8月27日在案涉租赁物张贴封条，该认定期限起算时间属实，但事实上案涉租赁物在2018年8月27日之后也一直处于被新源公司封铺的状态。因新源公司的阻碍行为是持续不间断的，不因法律文书生效的时间就否定新源公司的恶意阻碍行为，也不能放纵新源公司通过合法途径取得非法利益。因新源公司没有履行（2018）粤04民终1581号生效判决，星际网吧向法院申请强制执行，后新源公司也向法院申请强制执行，在新源公司申请法院强制执行后，即2019年5月5日，新源公司在法院作出的协助执行通知书后，才能正常进入案涉租赁物，将租赁物内物品搬离。2、新源公司不存在损失，退一步来说，即使新源公司存在损失，新源公司的行为也属于恶意扩大自身损失，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定，该损失应由新源公司自行承担。3、新源公司自行设置障碍，导致星际网吧无法正常使用案涉租赁物，也无法将自身物品搬离案涉租赁物并得到有效利用，星际网吧根本无法正常经营，造成星际网吧巨大的营业损失，该部分损失应由新源公司承担。4、再退一步说，星际网吧享有同时履行抗辩权，在新源公司没有按照生效判决返还履约保证金48840元的情况下，星际网吧有权不予腾退和返还。（2017）粤0403民初2893号、（2018）粤04民终1581号民事判决书于2018年6月21日发生法律效力，双方应于2018年6月28日前履行该判决中各自的义务，在新源公司没有履行其义务的情况下，星际网吧也有权不予腾退和返还。5、即使星际网吧已于2019年5月5日全部履行生效判决中确定的义务，新源公司仍未履行其生效法律文书确定的义务，在星际网吧先向法院申请强制执行的情况下，新源公司在2019年5月15日才将履约保证金48840元通过法院支付给星际网吧，但是新源公司仍未支付迟延履行期间的债务利息支付给星际网吧，也造成了星际网吧的损失。（三）即使星际网吧需支付占有使用费，一审法院认定的占有使用费计算标准也是错误的。1、占有使用费只能按照双方约定的租金标准，即12元/平方米/月的标准计算。根据珠海市新恒润发展有限公司与新源公司签订的合同及2014年11月19日新源公司与星际网吧签订的补充协议的中关于租金的约定，案涉租赁物在合同签订时的租金为10元/月/平方米，后每三年租金递增一次，每月每平方米增加2元，因此2017年11月1日至2019年5月4日的租金标准应为12元/平方米/月，一审法院以24元/平方米/月的标准计算占有使用费无事实和法律依据。虽然合同约定了管理费每平方米12元，但从2017年11月13日起新源公司封闭了案涉租赁物，因此根本不存在管理，新源公司的行为甚至是妨碍经营，无权收取任何管理费，一审法院将管理费也计算在占有使用费内没有事实和法律依据，应当予以改判。新源公司辩称：一、一审法院确认星际网吧于2019年5月5日履行完毕腾退义务的时间正确。根据星际网吧在（2018）粤0403执1142号执行笔录中确认其于2019年4月30日腾退完毕，2019年5月5日才将钥匙交给新源公司，故星际网吧上诉状中称2017年11月13日案涉租赁物处于新源公司控制之下，其已于2017年11月13日腾退的说法与其自认的事实及一审法院查明的事实自相矛盾。二、一审判决支持星际网吧向新源公司支付案涉租赁物逾期腾房占有使用费，占有使用费按24元/平方米/月的标准计算有理有据。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据珠海市中级人民法院做出的（2018）粤04民终1581号民事判决确认案涉租赁合同已于2017年10月26日解除，星际网吧应于2017年10月26日起腾退返还案涉租赁场地给新源公司，但其直至2019年5月5日才腾退返还，星际网吧应支付逾期腾房占有使用费。另在星际网吧拒不腾退租赁场地时，新源公司为防止损失继续扩大，新源公司采取张贴封条并发通知书等措施希望星际网吧配合返还案涉租赁物，租赁物的钥匙一直在星际网吧处，但该贴封条并不能证明星际网吧已将租赁物交还给新源公司，也不能证明新源公司阻碍腾退。在星际网吧拒不配合腾退且在1581号判决于2018年6月21日生效后及时申请强制执行。新源公司已采取适当措施防止损失的扩大，故一审法院支持新源公司主张占有使用费的诉求具有事实和法律依据。2、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。案涉租赁合同对租金的约定为“租金：租金以每平方米10元；管理费以每平方米12元；月租金和管理费合计16280元”，即可以理解合同约定的租金是分为月租金和管理费两部分。另该标准亦是星际网吧拒不腾退案涉租赁场地期间可能对新源公司产生的预期利益损失。故一审法院按照合同约定的24元/平方米的租金标准支付占有使用费并无不当。三、星际网吧在上诉状中所称的履约保证金48840元，新源公司已经履行完毕，且与本案无关联。星际网吧在（2018）粤0403执928、1142号执行笔录中确认执行完毕且星际网吧提供的证据也证明其于2019年5月15日收到1581号判决项下的新源公司应付的执行款，如其认为有争议，可另寻途径解决，与本案无关。综上，新源公司认为虽然一审判决对于占用费计算期间作出了对星际网吧的有利判决，但新源公司从息事宁人尽快解决纠纷的角度考虑未提起上诉。星际网吧的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回星际网吧的上诉请求。新源公司向一审起诉请求：1.判令星际网吧立即支付新源公司租金、管理费及房屋占有使用费共计262420.47元；2.判令星际网吧承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月1日，珠海市新恒润发展有限公司（承租方、合同乙方）与新源公司（出租方、合同甲方）签订租赁合同，合同约定：新源公司将位于珠海市斗门区*********的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼部分出租给珠海市新恒润发展有限公司，计租面积为740平方米，租赁期限为2014年4月1日至2026年12月30日止，租金以每平方米10元计算，即每月租金为7400元，管理费以每平方米12元计算，即每月管理费8880元，每月租金和管理费合计16280元，每满三年租金递增一次，每月每平方米增加2元；用水量按乙方每月实际用量进行结算，用电量按乙方每月实际用电量进行结算，水、电费的计价按当地相关部门的收费标准进行计价收费，乙方直接向水、电部门交水电费；合同签订之日起一个月内乙方须支付48840元作为履约保证金，此保证金不得冲抵租金及水电费，该款在合同期满后一个月内退还给乙方；乙方应在每月10日前依时向甲方支付租金，逾期15天，则甲方有权终止合同，并有权不予退还乙方的履约保证金并可追究乙方的连带赔偿责任。水费及电费等自行向水、电部门交纳，逾期交纳上述费用，甲方可按日向乙方收取每日千分之五的滞纳金；合同期未满，若乙方无违约的情况下甲方不得提前终止合同，否则甲方应向乙方双倍返还履约保证金；合同期未满，乙方不得以任何理由提前终止合同，否则甲方不退还乙方的保证金；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，且乙方在租赁物内所有固定装修设施（不含电器）的所有权均归甲方所有，乙方无权拆走。合同签订后，珠海市新恒润发展有限公司向新源公司支付履约保证金48840元。2014年11月19日，星际网吧作为甲方与作为乙方的新源公司签订补充协议，协议约定，根据珠海市新恒润发展有限公司与新源公司双方于2014年4月签订的租赁合同，现补充条款如下：珠海市新恒润发展有限公司现更名为珠海市新恒润发展集团有限公司，星际网吧是珠海市新恒润发展集团有限公司属下企业，作为租赁场所的使用者，所签订合同所有条款由属下公司星际网吧继续履行。甲方继续按原合同条款履行。补充协议签订当日，星际网吧接收使用案涉租赁物。2016年12月20日，星际网吧向新源公司提出申请，申请将网吧转营为电子游戏机业务及装修事宜。2017年3月14日，星际网吧在一审法院起诉新源公司，请求新源公司退还多收的租金损失81734.4元。在该案审理过程中，星际网吧申请对案涉租赁场所的实际面积进行测量，一审法院委托珠海市测绘院对案涉租赁场所的实际面积进行测量，2017年8月22日，珠海市测绘院出具房屋建筑面积测绘成果报告，双方确认星际网吧租赁并使用的为房屋建筑面积测绘成果明细表中标注为02、洗手间、办公室1、办公室2的部分，该四部分合计面积为602.06平方米。2017年9月22日，一审法院作出（2017）粤0403民初638号民事判决，认为新源公司与珠海市新恒润发展有限公司签订租赁合同后，又与星际网吧签订补充协议，约定珠海市新恒润发展有限公司与其之间的租赁合同由珠海新源公司与星际网吧继续履行，珠海市新恒润发展有限公司将合同的权利义务转让给星际网吧，星际网吧成为租赁合同的相对方。判决新源公司赔偿星际网吧损失66763元[（740平方米-602.06平方米）×22元/平方米/月×22个月（2015年3月-2016年12月）]。该判决已于2017年10月14日发生法律效力。2017年3月23日，新源公司向星际网吧发出《关于催缴租金的函》，称截至2017年3月21日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月租金每月16280元，合计48840元及产生的违约金1367.52元，共计50207.52元；（2）2016年10-12月租金产生的违约金1410.93元；（3）2016年12月-2017年2月电费合计297.7元及违约金36.84元，共计334.54元；（4）2016年7-11月电费产生的违约金2184.25元。请贵网吧在三个工作日内（即2017年3月28日）前把以上租金、电费、违约金共计54137.24元向我司缴纳，否则，我司按照合同约定终止合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的连带赔偿责任。2017年3月28日，星际网吧回复新源公司：就贵司催交租金一事，我司已按双方确认的实际面积600平方米于3月28日缴清租金。但就多缴纳租金一事，我司已向法院提交了诉讼文书，现待法院诉讼结果而定。2017年4月20日，新源公司向星际网吧发出《关于再次催缴租金的函》，称截至2017年4月20日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月未按合同面积足额缴纳的租金（140㎡），每月3080元，共计9240元；（2）2017年4月租金16280元；（3）2016年12月-2017年1月电费277.9元；（4）2016年10月-2017年4月拖欠租金产生的违约金2760.26元；（5）2017年1-3月未足额缴纳租金的违约金431.2元；（6）2016年7月-2017年1月拖欠电费产生的违约金2236.14元。请贵网吧于2017年4月25日前把以上租金、电费及违约金共计31225.5元向我公司缴纳，否则，我司将按照合同约定终止合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的连带赔偿责任。2017年7月27日，新源公司向星际网吧发出《关于催缴租金的函》，称截止至2017年7月27日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月未按合同面积足额缴纳的租金（140㎡），每月3080元，共计9240元；（2）2017年4-7月租金共计71040元。请贵网吧于2017年7月31日前把以上租金共计80280元向我公司缴纳，否则，我司将按照合同约定提前解除合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的赔偿责任。2017年8月30日，新源公司向星际网吧发出《关于催缴租金的函》，称截至2017年8月30日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月未按合同面积足额缴纳的租金（140㎡），每月3080元，共计9240元；（2）2017年4-8月租金，共计88800元。请贵网吧于2017年9月4日前把以上租金共计98040元向我公司缴纳，否则，我司将按照合同约定提前解除合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的赔偿责任。2017年10月26日，新源公司向星际网吧发出《解除合同通知书》，称根据（2017）粤0403民初638号民事判决认定，双方自2014年11月9日起构成租赁合同关系，星际网吧承租斗门区新青二路九号A栋厂房一楼部分物业。从2017年4月起，星际网吧开始逐月欠缴租金，新源公司多次催告，但星际网吧仍不履行义务，已严重违约，故通知星际网吧：一、解除与星际网吧之间的租赁合同，租赁合同自本通知送达星际网吧之日起即行解除；二、星际网吧在收到本通知之日起7天内，自行搬离、腾退所涉物业返还给我司，逾期，我司将自行收回所涉物业，由此产生的后果，由星际网吧自行承担；三、星际网吧需向我司履行欠缴租金的履付义务。星际网吧在庭审中确认于2017年10月26日收到了新源公司的解除合同通知。同日，新源公司向星际网吧发出《债务抵销通知书》，称根据（2017）粤0403民初638号民事判决认定，双方自2014年11月9日起构成租赁合同关系，星际网吧承租斗门区新青二路九号A栋厂房一楼部分物业。星际网吧从2017年4月起开始逐月欠缴租金，就算按（2017）粤0403民初638号民事判决的认定，星际网吧所欠租金本金至10月底（暂计），也已欠缴租金101146.08元（尚未含逾期付款违约金额）。（2017）粤0403民初638号民事判决书判决我司赔偿贵司损失66763元、另外承担案件受理费、测绘费共计2008元，合计68771元。为妥善处理双方的债权债务关系，我司正式通知贵吧：一、用贵吧所欠我司的租金抵销我司所欠贵吧法院判决项下的赔偿金、受理费、测绘费合计68771元，本通知送达贵吧即生效。二、抵销后，贵吧尚欠我司的租金（含逾期违约金）余款，贵吧需在2017年10月31日前履付给我司。同时，我司保留向贵吧追讨拖欠租金、违约金等费用的权利。2017年10月31日，星际网吧复函新源公司，称接到新源公司债务抵销通知书，要求我网吧在2017年10月31日前交纳租金101146.08元，根据（2017）粤0403民初638号民事判决认定，抵销68771元，我网吧于2017年10月31日已将租金32375.08元交纳给贵公司。另贵公司第二份函通知和我网吧解除合同，因双方合同面积存在争议，争议未解决前行使抗辩权，现争议已解决我方愿意继续履行合同，若贵公司执意解除合同属于违法解除，现我公司不能继续营业，所造成的经济损失由贵公司承担。同时我方将追究贵公司违约责任。2017年11月8日，新源公司向星际网吧发出《场地收回通知书》，称2017年10月26日，我司已送达《解除合同通知书》并告知贵吧：“一是解除与贵吧之间的租赁合同，租赁合同自通知送达贵吧之日起即行解除，二是贵吧在收到通知之日起7天内，自行搬离、腾退所涉物业返还给我司，逾期，我司将自行收回所涉物业，由此产生的后果，由贵吧自行承担，三是贵吧需向我司履行欠缴租金的履付义务。”现经新青管委会研究决定，从即日（2017年11月6日）起，我司正式收回贵吧租赁位于斗门区井岸镇新青二路9号骏烽实业有限公司A栋厂房一楼部分的物业，现通知如下：一、经计算，贵吧需缴纳我司租金及违约金共计12337.07元，包括：（1）2017年1-3月每月少缴2.06平方米租金共计135.96元；（2）2016年10月至2017年10月迟缴租金产生的违约金10003.04元；（3）2016年7月至2017年2月迟缴电费产生的违约金2198.07元。二、贵吧缴纳的履约保证金48840元，在扣减拖欠租金及违约金共计12337.07元后，并在贵吧退出场地1个月内，我司向贵吧返还剩余的履约保证金36502.93元。三、请贵吧于2017年11月10日前自行搬离、腾退所涉物业返还给我司。否则，我司将自行收回所涉物业，由此产生的后果，由贵吧自行承担。如有异议，贵吧可向人民法院提起诉讼。星际网吧收到该通知后，表示不同意解除合同，单方解除合同属违约，应赔偿其损失。2016年12月23日，星际网吧向新源公司支付2016年10-12月租金及管理费48840元（740平方米×22元/平方米/月×3个月）；2017年3月28日，星际网吧向新源公司支付2017年1-3月租金及管理费39600元（600平方米×22元/平方米/月×3个月）；2017年10月31日，星际网吧向新源公司支付32375.08元，该金额为星际网吧拖欠新源公司2017年4-10月的租金及管理费101146.08元（602.06平方米×24元/平方米/月×7个月）与（2017）粤0403民初638号民事判决确定新源公司应向星际网吧支付的费用68771元（66763+2008）抵销后的余额。2017年1月4日，星际网吧向新源公司支付2016年7-11月电费9612.93元（其中7月5005.1元、9月3396.33元、10月973.2元、11月238.3元）；2017年2月9日，星际网吧向新源公司支付2016年12月-2017年1月电费277.9元（其中2016年12月218.4元、2017年1月59.5元）；2017年3月28日，星际网吧向新源公司支付2017年2月电费20元。2018年4月18日，一审法院作出（2017）粤0403民初2893号民事判决，认为虽然案涉租赁合同是新源公司与珠海市新恒润发展有限公司签订的，但星际网吧、新源公司已通过签订补充协议的形式确认由星际网吧承接租赁合同项下珠海市新恒润发展有限公司的权利义务，故星际网吧成为租赁合同的相对方，租赁合同项下珠海市新恒润发展有限公司的权利和义务直接由星际网吧行使和履行。星际网吧与新源公司签订的租赁合同和补充协议，是在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行驶权利履行义务。一审法院判决：一、确认星际网吧与新源公司于2014年4月1日签订的租赁合同于2017年10月26日解除；二、确认星际网吧与新源公司于2014年11月19日签订的补充协议于2017年10月26日解除；三、星际网吧于判决生效之日起七日内腾退并向新源公司返还珠海市斗门区********的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼602.06平方米的租赁场地；四、星际网吧于判决生效之日起七日内向新源公司支付欠缴的2017年1-3月的租金及管理费135.96元；五、新源公司于判决生效之日起七日内向珠海市星际网吧返还履约保证金48840元；六、驳回星际网吧的其他诉讼请求；七、驳回新源公司其他反诉请求。星际网吧不服珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初2893号民事判决，向珠海市中级人民法院提起上诉。珠海市中级人民法院另查明，星际网吧确认二审审理期间还有东西在案涉租赁物业未搬离。2018年6月15日，珠海市中级人民法院作出（2018）粤04民终1581号民事判决，认为一审法院作出的（2017）粤0403民初638号生效判决认定新源公司与星际网吧之间成立租赁关系，因此新源公司有权向星际网吧行使出租人权利。根据查明事实显示，星际网吧自2017年4月后拒不支付租金及管理费，根据租赁合同第六条约定及《中华人民共和国合同》第九十三条第二款规定，新源公司有权行使约定解除权，因此一审法院确定租赁合同于星际网吧收到解除合同通知之日即2017年10月26日解除，理据充分，予以确认。……珠海市中级人民法院判决：驳回上诉，维持一审判决。星际网吧不服珠海市中级人民法院作出的（2018）粤04民终1581号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。2019年5月21日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申9141号民事裁定，驳回星际网吧的再审申请。2018年6月22日，新源公司向星际网吧发出《返还场地通知书》，称：请贵吧于2018年6月27日（星期三）前，自行搬离、腾退所涉物业并恢复原状返还我司。逾期，我司将自行收回所涉物业，由此产生的后果，由贵吧自行承担。一审法院另查明，2017年11月13日至2018年8月27日期间，新源公司在星际网吧的大门及后门上张贴封条。2018年8月27日，新源公司以星际网吧没有履行生效的（2017）粤0403民初2893号民事判决书的内容为由申请强制执行，一审法院于同日决定立案执行，案号为（2018）粤0403执1142号。一审法院于2019年5月5日确认星际网吧已经全部履行生效法律文书确定的义务，该案作执行结案处理。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除、出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。新源公司诉请被告支付案涉租赁场地的逾期腾房的占有使用费，有理有据，应予支持。关于占有使用费的计算。法院生效判决确认了双方于2014年4月1日签订的租赁合同于2017年10月26日解除；确认了双方于2014年11月19日签订的补充协议于2017年10月26日解除；判令星际网吧于判决生效之日起七日内腾退并向新源公司返还珠海市斗门区********的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼602.06平方米的租赁场地。珠海市中级人民法院作出的（2018）粤04民终1581号终审民事判决的生效时间为2018年6月21日，即星际网吧应于2018年6月28日前腾退并向新源公司返还珠海市斗门区********的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼602.06平方米的租赁场地。双方签订的租赁合同及补充协议于2017年10月26日解除，星际网吧从次日起至腾退完毕之前占有使用案涉的租赁场地，理应支付逾期腾房占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。一审法院认为，双方的房屋租赁合同纠纷中，星际网吧自始不同意解除合同，珠海市中级人民法院作出的（2018）粤04民终1581号终审民事判决的生效时间为2018年6月21日，即星际网吧应于2018年6月28日前腾退并向新源公司返还珠海市斗门区********的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼602.06平方米的租赁场地，在此之后，星际网吧负有腾退的义务。而2017年11月13日至2018年8月27日期间，新源公司在星际网吧的大门及后门上张贴封条，其中2017年11月13日至2018年6月28日期间，新源公司的该阻碍行为无法保持租赁场地符合约定的用途，新源公司主张该期间的占有使用费，依据不足，且有违公平原则，一审法院不予支持。从2018年6月29日始，星际网吧应按照生效判决履行腾退案涉租赁场地，现无证据证实星际网吧有主动腾退的意思表示及行为，自此后至腾退完毕（2019年5月5日）期间的占有行为应支付相应的使用费。综上，星际网吧占有使用案涉租赁场地的期限为：2017年11月1日至2017年11月12日，共12日；2018年6月29日至2019年5月4日，共10个月6日，合计10个月18日，即10.6个月。经核算，星际网吧的占有使用费为24元/平方米/月（按照合同约定）×602.06平方米×10.6个月=153164.06元。新源公司诉请超过一审法院计算的部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：星际网吧于判决生效之日起七日内向新源公司支付逾期腾房占有使用费153164.06元。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5236元，减半收取2618元（新源公司已预交），由新源公司负担1150元，由星际网吧负担1468元。星际网吧二审提交珠海农村商业银行对账单一张。本院查明，2019年5月15日，经一审法院执行，星际网吧收到了履约保证金48840元。二审庭审中，星际网吧称涉案租赁房屋内未腾退前存有130台电脑、电脑桌、服务器等设备。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，（2018）粤04民终1581号生效民事判决确认星际网吧与新源公司之间的租赁合同及补充协议于2017年10月26日解除，而星际网吧自合同解除后直至2019年5月4日仍占有使用案涉租赁场地，理应支付占有使用费。考虑到2017年11月13日至2018年8月27日期间，新源公司在星际网吧的大门及后门上张贴封条导致星际网吧无法对外经营，以及（2018）粤04民终1581号生效民事判决判令星际网吧应于2018年6月28日前腾退租赁场地，一审判决星际网吧支付占有使用案涉租赁场地的期限为2017年11月1日至2017年11月12日和2018年6月29日至2019年5月4日，有法律依据，本院予以维持。因涉案场地在腾退前一直被电脑、桌椅等设备占用，星际网吧直至2019年5月5日才搬离腾退并向新源公司交还涉案商铺钥匙，故新源公司主张2017年11月13日新源公司张贴封条之日涉案商铺即处于新源公司控制之下、视为租赁场地已腾退和返还，显然与事实不符，本院不予支持。关于占有使用费的计算标准。《租赁合同》约定，租金以每平方米10元计算，即每月租金为7400元，管理费以每平方米12元计算，即每月管理费8880元，每月租金和管理费合计16280元，每满三年租金递增一次，每月每平方米增加2元。二审庭审中，新源公司与星际网吧均陈述无论在2017年11月13日租赁场地被贴封条的之前还是之后，新源公司均未提供过管理服务，而星际网吧已支付的2017年11月前的租金中包含合同约定的管理费，因此，本院认为，新源公司主张合同约定的管理费在性质上认定为租金与事实较为相符，一审法院以每平方米24元的标准计算场地占有使用费正确，本院予以维持。关于星际网吧主张享有同时履行抗辩权的履约保证金48840元。本院认为，新源公司未按照（2018）粤04民终1581号生效民事判决确定的期限向星际网吧返还履约保证金，不影响星际网吧依照该生效民事判决及时腾退涉案场地以及支付未腾退前的占有使用费，此不能成为星际网吧拒绝腾退的理由，故本院对星际网吧的该项主张亦不予支持。综上所述，星际网吧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费3363元，由珠海市星际网吧负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年四月三十日书记员  王 莉