湖南省怀化市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘12民终411号 上诉人（原审原告）：段唐伟，男，苗族，1955年2月26日出生，农村居民，住湖南省麻阳苗族自治县。 上诉人（原审原告）韦荣芬，女，苗族，1961年2月4日出生，农村居民，住湖南省麻阳苗族自治县（系原告段唐伟之妻）。 共同委托诉讼代理人（特别授权）：段兴国，男，苗族，1984年3月8日出生，住湖南省麻阳苗族自治县，系二原告之子。 被上诉人（原审被告）：怀化市海源房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路737号。 法定代表人：唐海兵，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：周园婷（特别授权），女，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 上诉人段唐伟、韦荣芬和被上诉人怀化市海源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省麻阳苗族自治县人民法院（2019）湘1226民初1331民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 人段唐伟、韦荣芬上诉请求：1、撤销湖南省麻阳苗族自治县人民法院（2019）湘1226民初1331民事判决书；2、改判被上诉人怀化市海源房地产开发有限公司向上诉人支付延期取得房地产权属证书合同违约金3142.68元；3、本案诉讼费用全由被上诉人承担。 事实与理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误。一、未分清商品房买卖合同与代办权证的委托合同。综合一审判决采信的商品房买卖合同（正本：湘怀房NO00009008第十五条关于产权登记的约定和补充协议第二条关于代办两证的违约免责事由）具体内容来看，本案中同时存在两个性质不同的合同法律关系，一个是商品房买卖合同法律关系，一个是代办权证委托合同关系。 在涉案商品房的买卖合同法律关系中，上诉人基本义务是按照约定数额、时间等向被上诉人支付房款，被上诉人基本义务是按照约定向上诉人交付所购商品房，各自违约责任分别由商品房买卖合同正本第七条、第九条约定。 在代办涉案商品房权证的委托合同关系中，上诉人基本义务是向被上诉人支付两证代办费，被上诉人基本义务是受托代为上诉人办理完成不动产登记并交付不动产权证，被上诉人违约责任由商品房买卖合同正本第十五条约定，被上诉人免责事由补充协议第二款约定。 根据采信的上诉方第4号证据，一审判决虽然已经认定上诉人已经于2015年3月23日向被上诉人支付房款314268元、两证代办费1000元等，但是却未能正确区分上述两个不同性质的合同关系事实，具体表现在一审判决认为：本案中被上诉人是办理不动产权证的协助方，由其代领证后并通知发放给上诉人领取。 无论是从义务内容上看，还是从义务强度上看，法院认定的“代领证后并通知发放给上诉人领取”明显不同于合同书约定的“代办两证并交付不动产权证”。因此，就上诉人与被上诉人之间同时存在上述两个不同性质合同关系一节法律事实，一审判决明显已经构成了混淆，违背了合同独立性原则。 一审判决对本案基本事实认定不清，其重要原因在于没有能够透过合同书文本现象看法律关系本质，即表面上，商品房买卖合同（正本：湘怀房NO00009008和补充协议）合同书文本是一组合同书，但实际上，这一组合同书文本中却同时包含着两个性质不同的有名合同。这是因为在证据审定中，一审判决已经明确认定上诉人早于2015年3月24日向被上诉人刷卡一次性支付了322343元，分别包括装修税400元、维修基金6285元、房产证代收费310元、两证代办费1000元、预告登记80元、房价款314268元，其中前五项合计8075元。 庭审笔录表明，上诉人在一审诉状及庭审过程中已经提出主张并举证证明：上诉人诉请请求权基础是上述代办商品房权证的委托合同违约责任约定，而非涉案商品房买卖合同违约责任约定。尽管如此，但是一审判决没有遵守根据证据证明事实进行裁判的法律规则，而是将上述在上诉人与被上诉人之间客观存在的两个性质不同的合同错误认为是一个合同。这构成明显构成《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的事实认定错误和法律适用错误。二、被上诉人一审反驳不构成先履行抗辩权的行使。一审判决认定：被上诉人延迟交付产权证是其基于上诉人未交商品房面积补差款而行使的一种合同先履行抗辩权，故被上诉人不承担延迟交付产权证的违约责任。 首先，被上诉人未履行合同行为发生在不同双务合同之间。被上诉人一审辩称上诉人“未领权证是原告自身原因导致，相反原告尚欠被告1922元面积误差款未付清，被告要求原告继续支付”。如本上诉状事实理由第一部分所分析，根据合同独立性原则，由于合同对价金额、义务内容及其实际履行都已经明确区分，涉案商品房的买卖合同与代办涉案商品房权证的委托合同，明显不属于同一双务合同。由此可见，被上诉人的反驳，明显是将涉案商品房买卖合同中的权利在代办涉案商品房权证的委托合同中进行了不当行使。实际上，被上诉人与一审判决的共同错误在于，认为交付涉案商品房不动产证义务仅归属于涉案商品房买卖合同这个双务合同。 其次，上诉人已经按照规定和约定履行支付价款的合同义务。合同书签订后第二日即2015年3月24日，上诉人就按照约定全额支付给被上诉人322343元，包括两证代办费1000元、房价款314268元等。根据一审判决采信的合同文本，虽然面积差价款支付时间没有明确约定，但是权属证书交付时间明确约定为2017年6月20日前。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，就面积差价款支付问题，被上诉人应当与上诉人根据约定原则进行协议补充，不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。也就是说，上诉人不存在不按法律规定或合同约定履行合同的情形。同时，根据诚实信用原则，被上诉人负有及时报告和通知上诉人涉案商品房权证已经办出、并存在需要结算面积差房价款的情形。 再次，被上诉人未主张先履行抗辩的人民法院不得主动援引。综合本案全部采信证据，自被上诉人取得涉案不动产证至一审辩论终结前，被上诉人从始至终没有主张过先履行抗辩权的意思表示。一审人民法院未经当事人明确主张却主动援引合同履行抗辩权并据以作出一审判决，这明显违反了居中裁判的基本诉讼规则，严重损害民事诉讼的程序正义。 三、严重漏判被上诉人未正确代办涉案不动产登记违约责任。首先，一审判决没有正确理解本案合同书关于产权登记的约定。一审判决之所以构成错误审判，首先就在于对本案合同书的不动产登记约定条款作出了违背合同条款本意的错误解释。其次，本案中被上诉人另一违约之处是错误代办产权登记。根据一审判决采信的上诉人第6号证据即麻阳苗族自治县不动产登记中心不动产登记申请表记载内容来看，在代办涉案不动产登记过程中，被上诉人因为没有正确填写买受人即上诉人的身份信息，导致涉案不动产初始登记就发生了错误。综上所述，一审判决未能查明被上诉人代办权证合同的违约事实，错误解释合同书关于代办产权登记条款约定，构成审判错误，请准改判。 怀化市海源房地产开发有限公司未作书面答辩。 段唐伟、韦荣芬向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付延期交付房地产权属证书违约金3142.68元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：原告段唐伟、韦荣芬系夫妻关系。2015年3月23日二原告到被告怀化市海源房地产开发有限公司开发在麻阳苗族自治县海源御龙湾，购买该小区8栋601号商品房一套。双方签订了合同编号为：ＮＯ00009008商品房买卖合同及补充协议各一份。合同约定,建筑面积共124.6平方米,总价款人民币314268元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行：2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第十五条关于产权登记的约定,如因出卖人的责任,买受人（原告）不能在2017年6月20日前取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2、3项处理:2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、按补充协议第二条办理（关于代办两证的违约责任，如因乙方（原告）或政府相关部门原因，导致代办两证延期的，甲方（被告）不承担违约责任）。本案商品房买卖合同及补充协议还对本案所涉商品房买卖其它相关事项进行了约定。原告于签订合同及补充协议当天向被告公司御龙湾项目部财务部门交付装修税、维修基金等费用共计8075元，被告于该日亦实际向原告交付房屋。2015年3月24日原告向被告交纳了购房款人民币314268元。2017年5月21日，麻阳苗族自治县国土资源局不动产登记部门颁发了关于本案商品房的湘（2017）麻不动产权第××号不动产权证,产权证书登记的面积为130.21平方米。原告段唐伟于2019年4月27日向被告交付3.738平方米商品房面积补差款8979.05元，含增值税448.95元,合计9428元。原告领取到涉案房屋的不动产权证后，提出该证是其于2019年4月27日才取得，认为是因被告（出卖人）延迟交付，致使原告未能在合同约定日期前取得所购房产权属证书，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。为此，原告提起诉讼。 另查明，庭审中原、被告究竟是何时领取的不动产权证各执一词：被告陈述已按约定取得了原告的不动产权证，并提前一个月办好了产权证，不存在违约。原、被告关于领取本案所涉商品房不动产权证的时间均未提交证据予以证实。 一审法院认为：本案争议的焦点是涉案商品房产权证的交付时间的确定以及若被告迟延交付产权证是否承担违约责任的问题。首先关于原告领证时间如何确认的问题，原告主张的其是2019年4月27日领取的涉案商品房不动产权证，被告主张已按约定发放了不动产权证，原、被告虽对领证时间各执一词，但本案中被告系办理不动产权证的协助方，由其代领证后并通知发放给原告领取，被告是发放不动产权证的义务履行方，应当对自己何时履行了不动产权证通知及发放义务的事实提交证据予以证实，现被告未提交证据证实原告具体领证时间，故原告主张的领证时间事实成立，法院予以确认。 关于被告迟延交付涉案不动产权证是否承担违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定,如因出卖人的责任,买受人(原告)不能在2017年6月20日前取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2、3项处理:2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、按补充协议第二条办理（关于代办两证的违约责任，如因乙方（原告）或政府相关部门原因，导致代办两证延期的，甲方（被告）不承担违约责任）。经查明本案被告是于2017年5月21日办理好涉案商品房的不动产权证，按约定应于2017年6月20日将产权证交付给原告，被告辩称其已按约定办理好了产权证不存在违约，未如约交付是因原告尚欠房屋面积差价款未付。法院认为，在合同约定的交付不动产权证的时间到来前被告已办好不动产权证，如无其它事由，被告可以依约向原告交付不动产权证，被告的辩称意见具有合理性，法院予以采信，从查明的原告补交差价款后被告当即向原告交付了不动产权证也可佐证上述事实。根据交易习惯及合理推测，一般交付房款在前领取产权证在后，因此可以认定被告迟延交付产权证是其基于原告未交商品房面积补差款而行使的一种合同先履行抗辩权，故被告不承担迟延交付权证的违约责任，关于本案原告要求被告支付延期交付房地产权属证书违约金的诉讼请求,法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告段唐伟、韦荣芬的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由原告段唐伟、韦荣芬负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。 本院认为：本案上诉争议的焦点是关于被上诉人怀化市海源房地产开发有限公司迟延交付不动产权证是否承担违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定,如因出卖人的责任,买受人不能在2017年6月20日前取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2、3项处理:2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、按补充协议第二条办理（关于代办两证的违约责任，如因乙方或政府相关部门原因，导致代办两证延期的，甲方不承担违约责任）。经查，本案被上诉人怀化市海源房地产开发有限公司是于2017年5月21日办理好涉案商品房的不动产权证，按约定应于2017年6月20日将产权证交付给原告，段唐伟于2019年4月27日向被上诉人怀化市海源房地产开发有限公司交付商品房面积补差价款。由于双方签订的《商品房买卖合同》所涉案商品房为现房而非期房，在合同约定的交付不动产权证的时间到来前，被上诉人怀化市海源房地产开发有限公司已办好不动产权证。根据交易习惯，一般交付房款在前，领取产权证在后，或者对该现房交易交付产权证和交付商品房面积补差价款予以同时履行。因此，可以认定被上诉人怀化市海源房地产开发有限公司迟延交付产权证是其基于上诉人段唐伟、韦荣芬未交商品房面积补差款而行使合同履行抗辩权，故一审根据本案现房交易之实际情况，判决被上诉人不承担违约责任，驳回上诉人段唐伟、韦荣芬的诉讼请求，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人段唐伟、韦荣芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文胜 审判员  李东恒 审判员  武春毅 二〇二〇年四月三日 法官助理尹俊 书记员凌子函