山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3301号 上诉人（原审被告）：泰安天润人和置业有限公司，住所地泰安市长城路中段。 法定代表人：于华，总经理。 委托诉讼代理人：张强，泰安天润人和置业有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：杨金霞，女，汉族，1976年4月23日出生，住所地泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：程宝星，山东拓创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丛培华，男，1987年1月4日出生，住滕州市。 委托诉讼代理人：周士帅，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。 上诉人泰安天润人和置业有限公司（以下简称人和置业）因与被上诉人杨金霞、丛培华商品房预约合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初4754号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人人和置业上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与丛培华并无雇佣关系，两被上诉人也未提交充分证据证明丛培华系上诉人的工作人员或具有上诉人授权其从事民事活动的代理资格，一审认定丛培华系上诉人的工作人员，没有任何证据支持，丛培华的任何民事行为不能代表上诉人，对上诉人没有约束力；2、杨金霞在一审仅提交了一份交款核对单的复写件，真实性不能确定，不应作为定案依据，且该核对单只有丛培华的签字，并无上诉人的签章，不能证明上诉人收受了杨金霞的款项，同时，上诉人与杨金霞并未就购买地下室签订任何协议，一审仅依据该核对单即认定杨金霞与上诉人形成了商品房预约合同关系，明显认定事实错误；3、一审法院错误地分配举证责任，违背了民事诉讼法的基本原则，本案中的事实认定，应由杨金霞提供应证据证明，在没有充分证据的情况下，杨金霞应当承担举证不能的法律后果，一审中，杨金霞诉讼请求为退还1万元及赔偿损失，杨金霞并未确定损失的具体数额、计算方式及计算依据，也未要求双倍返还定金，一审判决上诉人返还2万元，明显超出诉讼请求。 被上诉人杨金霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。杨金霞通过上诉人置业顾问丛培华购买了恒大城的房产及地下室，并通过丛培华交纳了购房款和地下室定金1万元，因当时地下室尚不具备交房条件，上诉人也未另行通知杨金霞去交尾款，后杨金霞多次向上诉人协商，因上诉人人员多次调整，一直拖到一审起诉。 被上诉人丛培华辩称，1、我是上诉人的置业顾问，依法不应承担责任；2、本案所涉及的定金，由于当时业务量大，且离现在时间较长，我不认可曾经手此单业务，上边的签名也不确认；3、我没有收取涉案款项，作为置业顾问，我仅从事咨询、联络等工作，按公司规定没有也不允许收取费用；4、涉案交款核对单不是收款收据，不能证明实际交款，且涉案交款核对单是第三联存根联，应由上诉人留存；5、一审判决超出诉讼请求,一审杨金霞只是要求返还定金1万元及赔偿损失，也未要求解除合同，一审判决双倍返还定金，违反相关程序规定。 被上诉人杨金霞向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退还原告10000元及赔偿损失；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月7日，原告购买被告人和置业开发的泰安恒大城16号楼1单元9层904室。2012年12月8日，原告向被告人和置业交款10000元作为定金，购买16－132地下室，并约定逾期作挞定处理，发展商在此期间必须保留该房号，否则双倍返还所交定金；该定金只能冲抵楼款，不予退还；交款人已阅读、理解并同意被告人和置业的《恒大城楼宇认购书》。被告丛培华时任被告人和置业的工作人员。以上事实有《商品房预售合同》、交款核对单、恒大城真情回馈优惠礼包（业主留存）及原、被告陈述、答辩意见等证据在案证实。 一审法院认为：原告持有交款核对单（小定单）复写件存根联向被告人和置业主张交纳地下室定金10000元，虽未加盖被告人和置业单位印章，但有时任公司工作人员被告丛培华的签字，因此对10000元款项交付的事实，一审法院予以确认，被告人和置业虽不认可款项交付及被告丛培华是其单位工作人员的事实，但未提供相反证据予以证实，也未做出合理的解释，故对被告人和置业的此项辩称一审法院不予采信。关于交款核对单（小定单）的法律性质问题。根据交款核对单所载明的内容，原告与被告人和置业约定，原告向被告人和置业交付定金，双方初步确认涉案地下室的相关事宜从而对涉案地下室正式认购时达成了意向，并以意欲交易的房产楼号面积及违约责任作出了明确的约定，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，交款核对单应定性为预约合同。根据交款核对单、恒大城真情回馈优惠礼包单上丛培华的签字，以及丛培华的答辩状载明的，被告丛培华受雇于被告人和置业，丛培华的签字是履行职务行为，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，因此，被告人和置业对被告丛培华的上述职务行为承担责任，被告丛培华不承担责任。关于是否超过诉讼时效的问题。在交款核对单中原告与被告人和置业并未约定交付地下室剩余款项的期限，也没有约定交付地下室的期限，在商品房预售合同中对上述期限也没有作出约定，故应依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告与被告人和置业多次协商未果即向一审法院起诉，并未超过诉讼时效，被告人和置业亦未提交证据予以证实已超过诉讼时效，故对其已超过诉讼时效的辩称一审法院不予采信。因被告人和置业不认可交款核对单所载明的事项情形下，致使已不能实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告要求退还定金10000元并赔偿损失，于法有据，一审法院予以支持，根据交款核对单中约定的逾期作挞定处理，否则双倍返还所交定金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，收受定金的一方应双倍返还定金，即被告人和置业应返还原告20000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告泰安天润人和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨金霞20000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费25元，由被告泰安天润人和置业有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，丛培华在一、二审期间均对其与上诉人存在雇佣关系无异议，且丛倍华在一审答辩状中亦认可其系涉案交款核对单（小定单）的经办人，杨金霞一审期间提交的《恒大城真情回馈优惠礼包》中，载明的业主为杨金霞，落款处盖有上诉人的公章，并有丛培华在经办人处签字，该证据与交款核对单（小定单）以及丛培华的陈述能够相互印证，足以证实丛倍华受雇于上诉人，丛倍华在涉案交款核对单（小定单）中签字系职务行为，相应的法律后果应由上诉人承担，对上诉人于2012年12月8日收到杨金霞购买地下室款项1万元的事实，本院予以认定。现事隔八年，上诉人不认可交款核对单（小定单）所载明的事项，合同的目的已经无实现，杨金霞请求上诉人退还1万元并赔偿损失并无不当，但从杨金霞一审诉讼请求看，并未主张双倍返还定金，且根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，杨金霞并无证据证实所要购买的地下室的具体价值，即便按照其主张的3-4万元计算，符合法律规定的定金也只有6-8千元，因此，一审直接判决上诉人双倍返还定金不当，对此本院依法予以纠正，对杨金霞的损失，本院酌情以1万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年12月9日计算至本判决生效之日。 综上所述，一审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初4754号民事判决； 二、上诉人泰安天润人和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨金霞10000元,并赔偿相应损失（以1万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年12月9日计算至本判决生效之日）； 三、驳回被上诉人杨金霞的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人泰安天润人和置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二〇年四月二十日 书记员  李丹丹