江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终805号上诉人（原审原告、反诉被告）：翁燕明，男，1965年5月19日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：陈曙阳，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏云，江苏柏金律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：张小芳，女，1966年4月18日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：陈曙阳，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏云，江苏柏金律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李国栋，男，1979年8月9日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：梅星，江苏龙成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐建霞，女，1978年11月2日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：梅星，江苏龙成律师事务所律师。上诉人翁燕明、张小芳因与被上诉人李国栋、徐建霞合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2018）苏0411民初6849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翁燕明、张小芳上诉请求：改判支持翁燕明、张小芳的一审诉请或发回重审；一、二审的诉讼费均由李国栋、徐建霞承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞之间是借款合同关系，翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞之间的权利义务应当依照《抵押借款合同》的约定来履行。本案中，翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞并没有形成买卖房屋的意思表示。李国栋、徐建霞提供了协议的版本，并且要求与翁燕明、张小芳签订的是《抵押借款合同》，李国栋、徐建霞要求翁燕明、张小芳出具的收条载明的也是“今收到李国栋借款肆拾叁万陆仟捌佰元整”，翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞最终以签订《抵押借款合同》的表示行为形成了双方之间的抵押借款的意思表示，翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞最终形成的借款合同关系，翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞之间的权利义务应当依照《抵押借款合同》的约定来履行。其次，基于法律行为的物权变动，必须具备以下生效要件：生效的法律行为，让与人具有相应的处分权，依法办理登记。法律行为必须有效，我国物权法不承认物权变动的无因性，若法律行为不成立、无效或者被撤销被解除的，即便不动产已经办理了登记手续，仍不能发生物权变动。本案中，翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞之间并没有订立转让不动产物权的合同，尚未形成合意，房屋买卖合同尚未成立，翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞之间不存在生效的法律行为，不能产生物权变动的结果。翁燕明、张小芳补充上诉意见认为，即使按照李国栋、徐建霞的观点双方之间是买卖合同，也是无效的合同，因为在2015年3月6日签订合同时，涉案房屋没有产权证，没有产权证的房屋买卖是无效的。按照合同法第二十条第四款的规定，受要约人对要约的内容作出实质性的变更，要约失效，李国栋、徐建霞向翁燕明、张小芳作出新的要约，翁燕明、张小芳按照民间借贷的要约作出承诺，最后达成的协议是民间借贷。翁燕明、张小芳有选择不再出卖房屋的权利。李国栋、徐建霞辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方是房屋买卖关系，翁燕明、张小芳应当将房屋过户给李国栋、徐建霞。翁燕明、张小芳向一审法院起诉请求：1.判令李国栋、徐建霞继续履行《抵押借款合同》，接受翁燕明、张小芳所还的借款并腾空、交还房屋；2.判令李国栋、徐建霞按照每月2000元的租金标准，赔偿其逾期交还房屋期间给翁燕明、张小芳造成的经济损失（自起诉之日起至实际腾房之日止）；3.本案诉讼费用由李国栋、徐建霞承担。李国栋、徐建霞向一审法院反诉请求：请求判令翁燕明、张小芳将坐落于常州市新北区新桥镇x花苑二期x幢x单元x室的房屋产权变更登记至李国栋、徐建霞名下，李国栋、徐建霞将剩余购房款三万元支付给翁燕明、张小芳；诉讼费由翁燕明、张小芳承担。一审法院认定事实：2015年3月6日，翁燕明、张小芳（借款方、甲方）与李国栋、徐建霞（贷款方、乙方）签订抵押借款合同一份，该合同第二条，借款即计息方式约定：自本日即支付借款30万元整，2016年4月1日前再支付13.68万元整，其余3万元暂依先行支付利息，本金日息为2.5‰，计时为实际汇款凭证时间为准，违约罚息为1.7‰/日，在约定期内还款不计息。该合同约定借款金额为46.68万元。为担保本合同项下借款的实现，甲方以其个人所有的坐落于x花园x幢x单元x室房屋（以下简称“案涉房屋”）作为抵押，建筑面积为119.98平方米。该合同还对抵押担保的范围、抵押担保期限作了约定。该合同第4.6条约定，鉴于抵押物的现状，甲方应将关于该抵押物的买卖合同等相关信息原件在借款本金及利息全部清偿前交由乙方保管，并且甲乙双方同意将抵押物在抵押期间交付乙方使用，乙方应妥善保管和使用抵押物。在抵押期间，抵押物由乙方全权处理，甲方不得干涉。该合同7.2.4条约定若甲方拥有该房产权并过户给乙方，以上所有条款约定即自行终止，并全额支付甲方双方所约定的人民币肆拾陆万陆仟捌佰元整。案外人即翁燕明、张小芳的子女翁凯强、翁美玲在该抵押借款合同上签字确认。案外人万某作为见证人在该合同上签字确认。同日，李国栋向翁燕明账号为01×××01的银行账户存款30万元。该合同签订后，翁燕明暨将案涉房屋的钥匙交付了李国栋、徐建霞，李国栋、徐建霞随即对该房屋进行装修并实际搬入该房屋居住。2015年3月23日，李国栋向翁燕明账号为01×××17的银行账户存款10万元，向翁燕明账号为62×××27的银行账户存款36800元。2015年3月23日，翁燕明向李国栋出具收条一份，载明：今收到李国栋借款肆拾叁万陆仟捌佰元整。一审另查明，案涉房屋即位于常州市新北区x花苑x幢x单元x室房屋已登记在翁燕明、张小芳名下，不动产权证号为苏（2018）常州市不动产权第x号。一审又查明，2018年9月15日，翁燕明向李国栋、徐建霞发送短信一条，内容为双方曾于2015年3月6日签订抵押借款合同一份，向李国栋、徐建霞借款，现本人资金已经回笼，将借款归还你们，希望你们在收到短信后及时提供银行卡卡号，账户。一审庭审中，翁燕明当庭陈述，内容概括如下：因家中缺少资金，我将案涉房屋挂在网上出售，李国栋、徐建霞想购买该房屋，后向我提供了案涉合同，我就在上面签字了，当时房屋中介叫万某。466800元是我们当时谈下来的房屋的总价，实际李国栋、徐建霞第一次给了136800元、半个月之后给了30万元，还有3万元没有给我。当时应李国栋、徐建霞要求，将我的子女喊过来在该合同上签字。合同签订时什么都没看。合同签订后，我妻子就将合同藏起来了，合同放在家里三年一直没有看，我之前一直以为我们双方签订的是房屋买卖合同，后来我看到签订的是抵押借款合同，所以我要把房子收回来。合同签订后即将房屋钥匙给了李国栋、徐建霞，对于李国栋、徐建霞装修的情况也是有点知道的，我反正把房子抵押给了李国栋、徐建霞，李国栋、徐建霞有钱就装修住的舒服点也是可以的。张小芳当庭陈述，内容概况如下：我们确实把案涉房屋挂在网上出售，李国栋、徐建霞也来看过房子，房款是翁燕明谈的，价格是466800元。当时约定留个二、三万押在这里，根据房子的面积而定，我们是大户，所以留了3万元，这相当于是余款。合同模板是李国栋、徐建霞提供的，应李国栋、徐建霞要求喊子女签字，合同签订之后即将房屋钥匙给了李国栋、徐建霞。我们都是没有文化的人，我们什么都没看，如果当时看了合同，我们就不会上法庭了。李国栋当庭陈述，内容概括如下：其与翁燕明协商好案涉房屋的价款为46.68万元。因为怕房屋后面有纠纷，就让翁燕明的儿子、女儿在合同上签字。翁燕明也保证不管房价涨多高都不会反悔。我当时怕翁燕明、张小芳反悔，就自作聪明从网上下载了案涉抵押借款合同的模板，以为房价不会涨的比利息快。签订合同的时候也跟翁燕明、张小芳讲清楚了，并没有借款的意思，就是为了保障房屋能顺利过户，是怕翁燕明、张小芳反悔才签订。翁燕明、张小芳也知道我装修的事情。在2018年3、4月份，翁燕明电话联系我说房产证马上下来了，按照新桥这边的价格过户给我们要加10万元左右，因为双方关系好，给5万元不嫌少，给8万元不嫌多。我当时因为心情不好，就拒绝了翁燕明、张小芳的要求，说合同是多少钱就是多少钱。到2018年下半年，我就收到翁燕明儿子的一个短信说要还钱。后翁燕明、张小芳一直拒绝沟通还到法院起诉了。一审庭审中，李国栋、徐建霞申请的证人万某到庭作证，其证言概括如下：我是做房产中介的，翁燕明、张小芳是卖方，李国栋、徐建霞是买方，李国栋、徐建霞当时找到我要买房子，我带他们去看了几套都没有合适的。后翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞自己联系好了，找我做一个见证，当时谈好房屋的总价应该是466800元，之后付了预付款，承诺在出证之后过户，过户之后把尾款3万元给卖方。合同模板是李国栋、徐建霞提供的，当时李国栋、徐建霞提出来因为当时房子没有产权证怕翁燕明、张小芳反悔，所以提出来要用他们自己的模板。我也看了合同模板，总的意图和约束力和房屋买卖合同是一样的。而且我还让翁燕明、张小芳一家老小都来签字了，我认为大家都在上面签字更有约束力一点，省的翁燕明、张小芳的子女到时候来说这个房子的问题，从而产生纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点为翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞之间的法律关系是房屋买卖关系还是抵押借款关系。当事人对自己的主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实有义务提供证据予以证实，不能提供证据的，由负有举证责任的当事人承担相应的不利后果。翁燕明、张小芳主张与李国栋、徐建霞之间系抵押借款关系，提供了案涉抵押借款合同予以证明。但通过庭审查明的事实，李国栋、徐建霞认为双方系房屋买卖合同关系，并无借款的意思表示，签订抵押借款合同的目的系为了防止翁燕明、张小芳反悔，保障案涉房屋能顺利过户。翁燕明、张小芳认为合同模板系李国栋、徐建霞提供，签订合同时并未仔细阅读，一直以为双方签订的是房屋买卖合同，直至三年后才发现双方签订的是抵押借款合同，故要求向李国栋、徐建霞归还借款。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立。但在本案中，翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞之间从始至终并无抵押借款的意思表示，故案涉抵押借款合同并未成立。李国栋、徐建霞主张与翁燕明、张小芳之间系买卖合同关系，提供了银行存款凭条证明案涉房屋购房款466800元中已经履行了436800元；提供了案涉房屋的购买材料票据、水电、燃气卡证明案涉房屋自2015年3月交付后即进行装修并实际居住至今；提供了证人万某出庭证明双方存在房屋买卖关系；上述证据已形成完整证据链，证明双方存在房屋买卖关系，法院予以认定。翁燕明、张小芳在庭审中也对出卖案涉房屋的协商过程、房屋出卖款466800元的确定、房款436800元的收取、房屋交付李国栋、徐建霞并实际装修居住等事实予以认可。综上，翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞之间系房屋买卖关系，且根据庭审查明的事实，案涉房屋已经具备过户条件，李国栋、徐建霞亦表示愿意支付3万元房屋余款，故翁燕明、张小芳应配合李国栋、徐建霞办理案涉房屋的产权过户手续，同时李国栋、徐建霞将剩余房款3万元支付翁燕明、张小芳。判决如下：一、翁燕明、张小芳于判决生效之日起十日内配合李国栋、徐建霞办理案涉房屋的产权过户手续，将常州市新北区x花苑x幢x单元x室房屋产权变更登记至李国栋、徐建霞名下，李国栋、徐建霞同时将剩余房款3万元支付给翁燕明、张小芳；二、驳回翁燕明、张小芳的诉讼请求。如果李国栋、徐建霞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由翁燕明、张小芳负担；反诉案件受理费40元，由翁燕明、张小芳负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，一、关于双方法律关系。依据双方的陈述，翁燕明、张小芳意欲出卖房屋，并将涉案房屋挂网销售，李国栋、徐建霞则意欲购买房屋，并与翁燕明、张小芳协商了房屋价格，故双方存在买卖涉案房屋的真实意思表示。而双方签订的抵押借款合同未约定还款时间，合同中出借款项的形式、预留款项也与通常的借款合同不符，但与房屋买卖交易形式相似，由此可以确定，翁燕明、张小芳与李国栋、徐建霞之间的法律关系为房屋买卖合同法律关系。二、关于合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于管理性强制性规定，基于买卖合同与物权变动的区分原则，未取得权属证书的房屋买卖的，不影响房屋买卖合同的效力。拆迁安置房系被征收人因财产被征收而获得的经济补偿方式之一，其财产权益属于被征收人，在法律、行政法规没有禁止转让的情况下，安置房的转让具有法律效力，故本案房屋买卖合同应认定为有效。综上，翁燕明、张小芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由翁燕明、张小芳负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年四月二十一日书记员  邹 静