安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖01执复15号 复议申请人（被执行人）：合肥新城建筑安装工程有限责任公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区石门路与莲花路交口综合办公楼，统一社会信用代码9134010014902190X0。 法定代表人：季向华，公司董事长。 申请执行人：徽商银行股份有限公司合肥大东门支行，住所地安徽省合肥市长江东路1121号，统一社会信用代码913401007117700010。 负责人：霍庆，行长。 委托代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所律师。 委托代理人：卢敏敏，安徽华人律师事务所律师。 被执行人：无为县四惠大成置业有限公司，住所地安徽省芜湖市无为县福渡镇福渡社区通江大道北侧，统一社会信用代码913402256989569430。 法定代表人：王松山，执行董事兼总经理。 被执行人：安徽海拓置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区包河大道368号滨江花月小区秀水苑8栋商业104室，统一社会信用代码913402256989569430。 法定代表人：王松山，执行董事。 被执行人：季向华，男，1970年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被执行人：王松山，男，1969年8月8日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市中市区，现住安徽省合肥市蜀山区。 被执行人：张武海，男，1982年9月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被执行人：周先斌，男，1968年1月25日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被执行人：尚昌文，女，1967年12月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被执行人：尚毛茂，男，1992年2月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被执行人：周凤婷，女，1990年2月1日出生，汉族，住安徽省肥西县。 被执行人：周思洋，男，1991年2月27日出生，汉族，住安徽省肥西县。 被执行人：施信会，女，1973年12月30日出生，汉族，住安徽省肥西县。 复议申请人合肥新城建筑安装工程有限责任公司（以下简称合肥新城公司）不服合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭审查了本案，现已审查结终结。 瑶海区人民法院查明，徽商银行股份有限公司合肥大东门支行（以下简称徽商银行大东门支行）与合肥新城公司、无为县四惠大成置业有限公司、安徽海拓置业有限公司、季向华、王松山、张武海、周先斌、尚昌文、尚毛茂、周凤婷、周思洋、施信会金融借款合同纠纷一案，该院于2019年3月21日作出（2018）皖0102民初11270号民事判决:一、被告合肥新城公司于本判决生效之日起三十日内偿还原告徽商银行大东门支行借款本金1500万元，并支付利息（利息、罚息、复利）898513.25元（暂计至2018年10月10日，此后按合同约定标准计算至款清时止）；二、被告合肥新城公司于本判决生效之日起三十日内向徽商银行大东门支行支付律师费10万元；三、原告徽商银行大东门支行有权对被告合肥新城公司抵押的房屋（房地产权证合产字第××号）、无为县四惠大成置业有限公司抵押的房屋（房地产权证无房字第018502-××5、016503-××6、01××51、01××52号）拍卖、变卖所得的价款优先受偿；四、被告无为县四惠大成置业有限公司在原告徽商银行大东门支行实现抵押权后，有权向合肥新城公司追偿；五、被告无为县四惠大成置业有限公司、安徽海拓置业有限公司、王松山分别在最高额3000万元保证担保范围内，被告季向华、张武海、周先斌、尚昌文、尚毛茂、周凤婷、周思洋、施信会分别在最高额5500万元保证担保范围内对（2018）皖0102民初11267号、（2018）皖0102民初11270号、（2018）皖0102民初11272号案件中被告合肥新城公司的清偿义务承担连带清偿责任；六、被告无为县四惠大成置业有限公司、安徽海拓置业有限公司、季向华、王松山、张武海、周先斌、尚昌文、尚毛茂、周凤婷、周思洋、施信会在承担保证责任后，有权向债务人追偿。 判决生效后，因合肥新城公司等人未按照判决履行付款义务，徽商银行合肥大东门支行申请强制执行。该案在诉讼过程中，于2018年10月17日查封合肥新城公司名下位于合肥市经开区××与××路交口综合办公楼1-5层房产。在执行过程中，该院委托安徽安和房地产土地评估有限公司对合肥新城公司名下位于合肥市经开区××与××路交口综合办公室1-5层房产进行评估。2019年9月16日，该院向合肥新城公司邮寄了评估报告、通知书。通知书载明：如对评估报告书有异议，可在收到估价报告书之日起十日内以书面形式向法院或安徽安和房地产土地评估有限公司提出，逾期不提出异议，法院将参照评估报告书的估价结果确定保留价进行网络司法拍卖。合肥新城公司法定代表人季向华于2019年9月17日予以签收，投递员标注邮件收到日期为2019年9月18日11时。合肥新城公司未在通知书指定的期限内对评估程序、评估价格提出异议。2019年10月8日，该院询问季向华，是否收到评估报告，对评估报告是否有异议，季向华回答收到评估报告，没有异议。该院遂依法对上述房产进行网络司法拍卖。后被执行人合肥新城公司对评估行为提出执行异议。 另查明，案涉标的合经开区石门路与莲花路交口综合办公楼一层由合肥高新技术产业开发区人民法院于2018年8月24日首轮查封。因本案申请执行人徽商银行大东门支行对案涉标的享有抵押权，该院向合肥高新技术产业开发区人民法院发出商请移送执行函，合肥高新技术产业开发区人民法院将案涉房产的处置权予以移交。 合肥新城公司异议称：徽商银行大东门支行与合肥新城公司金融借款合同纠纷一案，瑶海法院向合肥新城公司下达（2019）皖0102执3586号执行裁定书，拍卖合肥新城公司所有的位于合经开区石门路与莲花路交口综合办公楼一层房产（合产字第××号），后合肥新城公司分别于2019年11月11日、2019年12月16日两次向瑶海法院对该执行裁定提出意见，但瑶海法院一直未给予回复。为了维护合肥新城公司的合法权益，特提出执行异议申请，其理由如下：一、瑶海法院在对合肥新城公司名下房产评估的鉴定机构选聘上程序违法，对于在该程序违法情况下所形成的评估结果，合肥新城公司不予认可，瑶海法院也不应以该评估报告作为拍卖依据。该评估机构系瑶海法院在未通知合肥新城公司参加评估机构选聘并发表意见的情况下，擅自确定的评估机构，合肥新城公司毫不知情。事实上，瑶海法院已经剥夺合肥新城公司对评估机构选聘的知情、选择权及对整个评估过程的监督权，瑶海法院在评估机构的选聘上，显然存在违法，瑶海法院应予以纠正，即通知包括合肥新城公司在内诸方到场的情况下重新选聘评估机构，并由评估机构依法进行价格评估。二、撇开瑶海法院评估选聘程序及评估过程违法不论，被评估房产均是尚在正常营业的精装修经营房，所涉房产评估报告中，并未体现房产已精装修的事实，如此评估必将降低涉案房产的评估价值，致使异议人的合法权益遭受损失。三、涉案房产存在众多承租户，上述承租户的租赁合同大多是在2021年左右到期按照法律规定，上述承租户对于租赁的房产均有优先购买权。现瑶海法院的拍卖措施未通知上述承租户，已侵害承租户的合法权益。因此，请求法院中止对合肥新城公司所有的合经开区石门路与莲花路交口综合办公楼一层房产（合产字第110172654）拍卖措施。 瑶海区人民法院认为：一、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：当事人、利害关系人认为网络询价报告或评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。第二十四条规定：当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议的，人民法院不予受理。上述规定表明，当事人如对评估报告有异议，必须在法定期限内提出，超出法定期限提出异议的，人民法院不予受理。本案中，该院于2019年9月16日以邮寄方式向合肥新城公司送达了评估报告及通知书，通知书中载明了提出异议的期限。合肥新城公司于2019年9月18日签收。在通知书指定的异议期间内，合肥新城公司未提出异议。该院于2019年10月8日依法对合肥新城公司法定代表人季向华进行询问，季向华表示收到评估报告，对评估报告没有异议。合肥新城公司在2019年11月11日、2019年12月16日提出的执行异议，均超出了提出执行异议的法定期限，其异议请求依法应不予受理。 二、关于合肥新城公司提出的优先购买权问题。合肥新城公司不是其所称的租赁权人，其不是该项异议请求的适格主体，无权提出此项异议。对该项异议请求，人民法院不予受理。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十四条的规定，该院作出（2020）皖0102执异6号执行裁定，驳回合肥新城公司的异议申请。 合肥新城公司不服，向本院申请复议。其主要理由是：瑶海区人民法院在对合肥新城公司名下房产的评估鉴定机构选聘上程序存在违法。案涉房产（合经开区石门路与莲花路交口综合办公楼一层房产）存在众多承租户，包括合肥智峰文化艺术学校等，上述承租户的租赁合同大多是2021年左右到期。他们均是案涉房产的利害关系人。他们依法享有对评估机构、评估人员申请重新评估的权利。而瑶海区人民法院在评估报告作出后，没有以书面形式通知到这些利害关系人，已经侵害了承租户的合法权利。如果瑶海区人民法院要拍卖案涉房产，上述承租户依法享有优先购买权。合肥新城公司作为案涉房产的所有权人将案涉房产出租给承租户，原则上应当维护上述承租户的合法权利。因此，请求合肥中院依法撤销合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102执异6号执行裁定，中止瑶海区人民法院对合肥新城公司所有的合经开区石门路与莲花路交口综合办公楼一层房产的拍卖措施。 本院查明的事实与合肥市瑶海区人民法院查明的事实一致。 本院认为：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，评估机构由人民法院采用随机的方式确定。本案评估机构的选择，是在瑶海区××纪检组的监督下，在评估机构名册中采用随机摇号的方式确定的，瑶海区人民法院对评估机构的选定，虽未通知当事人到场，但合肥新城公司在收到评估报告后，在法定期限内对评估报告并未提出异议，故合肥新城公司提出评估鉴定机构选聘上程序存在违法的理由不能成立。关于案涉房产承租户享有优先购买权的保护问题。合肥新城公司是案涉房产的出租人，并非承租人，对承租人享有的优先购买权如何保护，合肥新城公司无权代替主张，故合肥新城公司以承租户享有优先购买权，要求中止拍卖案涉房产的理由，本院不予支持。合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102执异6号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人合肥新城建筑安装工程有限责任公司的复议申请，维持合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102执异6号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨曙华 审判员  李昌文 审判员  鄢隆伟 二〇二〇年四月七日 法官助理程佳豪 书记员胡丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项： 异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定。