濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初1356号原告:河南信原物业服务有限公司，住所地濮阳市长庆路北段路东。统一社会信用代码：914109027779637979。法定代表人：吴立峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张慧静，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏予园，河南金谋律师事务所实习律师。被告：卢建波，男，汉族，1971年10月20日出生，住濮阳市。原告河南省信原物业服务有限公司(以下简称“信原物业”)与被告卢建波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信原物业的委托诉讼代理人张慧静、魏予园到庭参加诉讼，被告卢建波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告信原物业向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付拖欠物业费共计6811.2元（其中住宅物业费本金6296.4元，地下室物业费本金514.8元）及违约金（以欠费金额为基数，自逾期之日起按照日千分之三计算至付清之日止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：开发商濮阳市建发置业有限公司制定《临时管理规约》，确定原告河南省信原物业服务有限公司为上海城小区业主提供物业服务，被告卢建波于2015年1月15日签订承诺书认可上述规约。2015年1月15日，被告卢建波入住上海城小区，同时与原告签订《前期物业管理服务协议》，原、被告之间形成物业服务合同关系。合同签订后，原告依约提供物业服务，但被告自交纳2017年度物业费后一直拒交2018、2019、2020年度物业费，原告为此曾多次向被告催要物业费，但被告仍然拒不交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。被告卢建波未作答辩。经审理查明，原告提交上海城业主档案中住户情况登记表显示，户主为卢建波，户号为18-1-401，接房时间为2015年1月15日，入住时间为2015年8月8日，住宅建筑面积为116.62㎡，地下室面积为19.05㎡2015年1月15日，买受人卢建波签订了《临时管理规约》，该规约载明：第三条规定：本临时管理规约对本物业管理区域内的各业主具有约束力。第四十二条规定：业主未按约定交纳物业服务费的，应当补交，并从逾期之日起按欠费金额的日千分之三交纳违约金。第四十八条规定：本人声明如下:一、同意履行、遵守并督促其他业与该物业有关人士及使用人履行、遵守本《临时管理规约》，极其附件中规定的业主及物业使用人的所有责任和义务。二、本人同意承担违反本《临时管理规约》极其附件的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本《临时管理规约》的行为承担连带责任。2015年1月15日，信原物业（甲方）与卢建波（乙方）签订《上海城前期物业服务协议》，该协议主要约定：一、甲方信原物业向乙方卢建波提供物业服务，建筑面积为116.62㎡，地下室面积为19.05㎡。二、甲方物业服务的主要内容：房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序管理及车辆停放、房屋装饰装修管理。三、服务费用：1.自售房合同上载明的交房之日起，乙方开始交纳物业服务费；2.乙方交纳费用时间：每年元月份预交本年度物业服务费；3.物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；地下室按建筑面积减半收取；共用水电公摊费。四、违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应当补交，并从逾期之日起按欠费金额的日千分之三交纳违约金；拒不缴纳的，甲方有权在服务区域进行公告，直至诉诸法律，乙方承担甲方因维权诉讼所聘请的律师等费用。双方当事人还对双方权利和义务、物业服务内容、物业管理服务质量、物业服务费用、其他有偿费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理和使用、保险、广告位设置及太阳能、其他约定事项、违约责任等事项进行了具体约定。2017年1月22日，信原物业上海城服务中心出具2005元的收款收据一份，收费项目包括住宅物业费1651.2元、地下室物业费134.4元、公摊费220元，计费日期为2017年1月1日至2017年12月31日，住户名称为卢建波，建筑面积为116.62元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《上海城前期物业服务协议》及《临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告卢建波系涉案房屋产权人，原告信原物业为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。原告信原物业向被告卢建波提供了物业服务，被告卢建波应当向原告信原物业支付物业费。原告主张的物业费，合理合法，有事实依据，本院予以认可。《上海城前期物业服务协议》第四条约定：每年元月份预交本年度物业服务费；住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，地下室按建筑面积减半收取。故，被告应向原告支付自2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，即每年应支付的物业费为116.62平方米×1.5元/平方米×12个月+（19.05平方米×1.5元/平方米×12个月）/2=2270.4元，原告要求被告支付2018年、2019年及2020年物业费6811.2元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，原告信原物业与被告卢建波签订的《上海城前期物业服务协议》中虽然有明确的约定，但是该约定的违约金标准过高，结合本案情况，本院酌定违约金分段计算，因在此期间中国人民银行对贷款利率的计算标准进行调整，故本案中违约金分段和不同的计算标准如下：以2018年1月1日至2018年12月31日物业费2270.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率（一年期）自2018年2月1日计算至2019年8月19日止；以2019年1月1日至2019年12月31日物业费2270.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率（一年期）自2019年2月1日计算至2019年8月19日止；以2018年1月1日至2019年12月31日物业费4540.8元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2019年8月20日计算至付清之日止；以2020年1月1日至2020年12月31日物业费2270.4元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2020年2月1日计算至付清之日止。原告信原物业主张违约金过高部分，本院不予支持。根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告卢建波非因法定事由既不到庭参加诉讼又不进行答辩，视为其放弃举证、质证及答辩的权利，但其放弃权利并不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卢建波于本判决生效之日起十日内向原告河南信原物业服务有限公司支付自2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6811.2元及违约金违约金（以2018年1月1日至2018年12月31日物业费2270.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率（一年期）自2018年2月1日计算至2019年8月19日止；以2019年1月1日至2019年12月31日物业费2270.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率（一年期）自2019年2月1日计算至2019年8月19日止；以2018年1月1日至2019年12月31日物业费4540.8元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2019年8月20日计算至付清之日止；以2020年1月1日至2020年12月31日物业费2270.4元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2020年2月1日计算至付清之日止）。二、驳回原告河南信原物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告卢建波负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李慧二〇二〇年四月二十三日书记员  李扬