福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终455号 上诉人（原审原告）：莆田侨华花艺有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区平海镇上店村，统一社会信用代码,91350300611255125F。 法定代表人：许建荣，董事长。 委托诉讼代理人：黄丽君，福建大涵律师师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：王汉文，男，1967年9月6日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：钟静怡、朱慧琳，福建思阳律师事务所律师。 上诉人莆田侨华花艺有限公司（以下简称“侨华花艺公司”因与被上诉人王汉文确认合同无效纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初4251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 侨华花艺公司上诉请求：撤销一审判决，并依法确认侨华花艺公司与王汉文于2011年8月8日签订的《莆田侨华花艺有限公司土地转让协议书》无效。事实与理由：1.最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效，由于涉案房屋开发投资总额为0，所以本案工业土地使用权转让合同无效。2.根据莆田市中级人民法院文件莆国土资【2003】62号第五点：法院在裁定处分土地使用权，不能改变土地用途。如权利受让人是自然人，除私人住宅用地外，对工业、商品开发等各类建筑用地应成立具有相应的资质的公司法人。目前我国申请工业用地的主体仅限于公司法人。一块工业用地要进行转让，办理变更登记的前提也是买受人必须是公司法人，否则将无法进行过户。从司法系统的实践来看。法院在处理执行案件过程中如果涉及到工业类建设用地的转让，要求受让人必须是依法成立的具有相应资质的公司法人才能办理土地使用权的过户手续，本案因工业土地使用权受让主体不符合相关规定，协议应当认定为无效。3.根据《合同法》的规定，如果合同损害了社会公共利益的，应当认定为无效，如果自然人之间能随意买卖工业用地，那么将损害社会公共利益。4.如最终法院认定本案《莆田市侨华花艺有限公司土地转让协议书》无效，一审法院没有向侨华花艺公司释明是否变更诉讼请求就直接判决，程序严重违法。5.一审法院认定工业用地已移交给王汉文是错误的，涉案工业土地至今仍由侨华花艺公司占有使用。 王汉文辩称：1.最高人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（以下简称“答复”）已被最高人民法院2013年4月8日起施行的《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》所废止，废止的理由是：“与物权法关于不动产转让合同效力的规定相冲突”，废止的司法解释和司法解释性质文件从该决定施行之日起不再适用。故侨华花艺公司引用最高院已被废止的《答复》主张案涉土地使用权转让合同无效不能成立。另外，在最高院公报案例“（2013）民一终字第18号”《民事判决书》中，最高院也明确认定，“《城市房地产管理法》第三十九条第二项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。”2.王汉文并没有改变土地用途，涉案土地使用权不存在无法办理变更登记的问题。王汉文并没有要求侨华花艺公司将土地使用权变更登记至王汉文名下，王汉文购买土地的目的是要用于公司经营，根据《公司法》第二十七条的规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；”为此，王汉文可以以个人购买的土地作为出资，设立公司，今后，侨华花艺公司只要配合将土地使用权变更登记至王汉文设立的公司名下即可完成相关的变更登记过户手续。3.《土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，说明，个人可以成为国有土地的使用主体，同时，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条将土地使用权分为五种类型，包括居民用地、工业用地等，该条例第三条规定“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”说明工业用地也可以在公司与自然人之间进行流转。侨华花艺公司所谓的涉案土地转让协议可能损害社会公共利益纯属其假设性的推断性观点，既无事实依据，也无法律依据。4.本案的案由是确认合同无效纠纷，法官应围绕本案的案由进行审理，并无应当向侨华花艺公司释明是否变更诉讼请求的法定义务。由于侨华花艺公司在一审庭审中没有足够的事实与法律依据证明涉案合同无效，一审法院经过实体审理，认为涉案合同有效，并判决驳回其诉讼请求符合法定程序。5.案涉土地转让协议签订后几个月，侨华花艺公司便将土地交付给王汉文使用，王汉文在土地上设置独立的大门、围墙，并将该土地出租给他人使用至今。在一审庭审中，侨华花艺公司对其已将案涉土地交付给王汉文使用的事实表示确认，在上诉状中，侨华花艺公司又否认该事实，自相矛盾。综上，侨华花艺公司的上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 侨华花艺公司向一审法院起诉请求：1、确认侨华花艺公司与王汉文于2011年8月8日签订的《莆田侨华花艺有限公司土地转让协议书》无效；2、本案的诉讼费由王汉文承担。 一审法院认定事实：2011年8月8日，侨华花艺公司与王汉文签订土地转让协议书，协议约定：侨华花艺公司将其东侧水泥路为界线的空地约10亩(莆国用(2011)第W2011025号国有土地使用证)转让给王汉文，每亩实付单价为145000元，转让总金额合计为1450000元；王汉文于土地变更之前应预付定金300000元，剩余款在新的土地使用证变更手续完善，转到王汉文权益下后付清。2011年8月9日，王汉文通过其妻子陈美金银行账户转账给侨华花艺公司法定代表人许建荣的父亲许国华的银行账户300000元。2012年9月12日，王汉文向侨华花艺公司转账支付土地转让款430317元；2012年9月13日，侨华花艺公司将上述款项转账给莆田市财政局作为土地出让价款。2012年12月20日，王汉文又向侨华花艺公司转账支付土地转让款166955元；2012年12月21日，侨华花艺公司亦将上述款项转账给莆田市财政局作为土地出让价款。2013年3月22日，本案莆国用(2011)第W2011025号国有土地使用证变更为莆国用(2013)第W2013001号国有土地使用证。另查明，土地转让协议签订后几个月，侨华花艺公司将土地交付给王汉文使用。之后，侨华花艺公司与王汉文因土地转让协议书效力问题发生争执。侨华花艺公司遂诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，侨华花艺公司与王汉文经过友好协商签订的土地转让协议书，王汉文已按约定支付大部分转让款，上述土地已交付给王汉文，该土地转让是双方真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定，依法应受法律保护。侨华花艺公司认为讼争土地为工业用地，受让人王汉文为自然人，上述土地转让协议是无效的，但根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，个人也可以是国有土地的使用者，并且依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条、第九条规定，上述土地转让协议也应认定为有效的。因此，侨华花艺公司认为上述土地转让协议是无效的，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该主张没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条、第九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回莆田侨华花艺有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由莆田侨华花艺有限公司负担。 本院二审期间，侨华花艺公司未提供新的证据。王汉文提供以下证据：证据1、《土地租赁合同》两份，欲证明：案涉土地已经交付给王汉文使用，王汉文将该土地出租给案外人使用至今。证据2、光盘（两段视频）一份，欲证明：王汉文在案涉土地上设置独立的大门、外墙，目前该土地由王汉文的承租方在实际使用。 侨华花艺公司质证认为：对证据1、三性均有异议，是否是真实形成的或者是伪造的侨华花艺公司不知情，即便是真实的，本案原土地转让协议书中双方是本案的当事人，并未涉及土地租赁合同中的出租方莆田金汉发品有限公司，该出租方与本案无关，该出租方对该块土地没有相应的处分权。证据2、三性均有异议，认为该地现在仍未空地，并没有实际使用。 本院审查认为，根据王汉文提供的两组证据结合侨华花艺公司一审的自认可以认定讼争土地已交付给王汉文使用，故对该两组证据予以采信。 经审理查明，侨华花艺公司对一审法院认定的“土地转让协议签订后几个月，侨华花艺公司将土地交付给王汉文使用”有异议，认为土地没有实际交付，没有办理任何的交接手续；侨华花艺公司对一审法院认定的其他事实没有异议。王汉文对一审法院认定的事实没有异议，本院对一审法院认定的双方当事人均无异议的事实予以确认。关于讼争土地是否交付的事实，综合王汉文提供的证据及侨华花艺公司一审的自认，应认定讼争土地已交付，侨华花艺公司的异议不能成立。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护,当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。本案中,侨华花艺公司与王汉文签订的《莆田侨华花艺有限公司土地转让协议书》,系双方当事人的真实意思表示,主体适格,内容不违反法律法规的强制性规定,双方当事人均应按照合同的约定履行各自的合同义务。侨华花艺公司主张依据《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》，涉案《莆田侨华花艺有限公司土地转让协议书》应为无效，但经审查该答复已被最高人民法院发布的《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》废止，且根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，个人也可以是国有土地的使用者，故侨华花艺公司主张涉案《莆田侨华花艺有限公司土地转让协议书》无效的理由不能成立。 综上所述，侨华花艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由莆田侨华花艺有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇二〇年四月七日 书记员  林夏岚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。