广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初209号原告：蔡桂红，女，1976年10月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：胡梦桐、吴丹，均系广州金鹏律师事务所律师。被告：杨展鹏，男，1994年2月23日出生，汉族，住广州市海珠区。原告蔡桂红与被告杨展鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡梦桐、吴丹、被告杨展鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡桂红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方2019年6月27日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付2019年10月1日至2019年11月13日的租金人民币10750元，补足欠缴的押金7500元；3、判令被告支付2019年8月违约金2100元，2019年9月违约金1350元，2019年10月违约金4575元，2019年11月违约金975元，违约金合计为人民币9000元（违约金每日按月租金金额的1%支付）；4、判令被告支付2019年7月1日至2019年11月9日期间拖欠的水电费、2019年7月1日至2019年11月1日公摊费用及2019年7月1日至2019年11月13日期间的管理费（372.1元/月）合计人民币3437.55元；5、判决被告支付原告房屋清洁费500元、家具维修费用645元，并返还其带走原告的物品或赔偿相应损失；6、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月27日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”)，约定将位于广州市荔湾区黄沙大道珠光御景壹号公寓XXX房的房屋出租给被告用于合法居住。租赁合同约定租期为一年，自2019年7月1日起至2020年6月30日止，租金为7500元，水电费、管理费、公摊费用等由被告承担。根据租赁合同约定被告应当在合同签订当天向原告一次性支付15000元作为按金（押金），因被告于合同签订当天仅支付押金7500元，故原、被告在租赁合同中补充约定被告应当与2019年8月1日前补缴押金7500元。被告分别于2019年8月28日、2019年9月18日支付了8月、9月的租金，此外未向原告支付过任何款项。自2019年10月起至今，原告多次催告被告补足押金7500元，支付拖欠的租金与水电费、管理费、公摊费用等，但被告至今未支付。2019年11月，原告多次与被告协商解除租赁合同未果，于11月13日通知被告解除租赁合同，并于11月14日在物业管理处工作人员的见证下收回房屋。原告进入房屋后发现室内存在大量垃圾并散发刺鼻气味，多处家具存在人为损坏，且原告存放于房屋内的部分物品被被告带走。因此，原告认为，被告的行为己经构成违约，故特向贵院提起诉讼，以保护其合法权益。被告杨展鹏答辩称：我不同意原告的第一项诉讼请求解除租赁合同，因为合同约定涉案房屋有问题的话造成租客损失，原告需要赔偿，如果原告可以处理好房屋问题的话，我可以解除合同。我不同意原告的第二、三项诉讼请求，原告不合理收费，计算过高，且原告没有向我方主张过违约金。我同意原告的第四项诉讼请求，但是需要原告先处理好房屋问题。我之前聘请中介打扫卫生，但是中介说不需要打扫了，我同意赔偿家具的损失。我不同意原告的第五项诉讼请求，因为事情发生后，原告没有处理，而是我自己处理好的。经审理查明，广州市荔湾区誉江路16号XXX房（以下简称“案涉房屋”）为原告购买之房产。2019年6月27日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区黄沙大道珠光御景壹号公寓XXX房（即案涉房屋）的房地产出租给乙方作为住宅使用。建筑面积为56平方米；租期为2019年7月1日至2020年6月30日，月租7500元；乙方须在签订本合同的当天一次性支付人民币15000元作为按金（按金不能当作租金）及一个月租金7500元给甲方，租约期满时乙方迁出当天，甲方应无息将按金退还给乙方，在一些杂费未交清的情况给甲方，甲方有权在按金中扣除；租金按（月）结算，由乙方前在每（月）的1日前以(银行转账)的方式缴付给甲方；乙方应按时交纳租金，逾期交付视为拖欠，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，如果逾期7日，甲方有权解除合同，押金不予退还，同时甲方有权在相关部门（或第三方见证人，物业管理处）监督下破门进入房屋，对房屋内所有物品进行合法处理，价款以拖欠租金及合同违约金为限，乙方不得向甲方追宄任何法律责任；租赁期间，该房的水电费、电话费、有线电视费、煤气费、常规管理费以及若要增加用电负荷的费用均由乙方支付，该房屋税费有乙方承担支付，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿，同时做好防火/防水安全工作；租赁期满，乙方须搞好卫生退还，否则甲方有权从按金扣除伍佰元用作卫生费；如乙方因故中途终止合同，则甲方有权不退还按金；乙方应于2019年8月1日前补交1个月押金7500元给甲方，否则甲方有权终止合同；等等。合同签订后，被告向原告支付了50%的押金7500元及首月租金7500元。原告则依约将案涉房屋交付给被告使用。2019年8月28日及9月18日，被告分别向原告支付了2019年8月、9月的租金各7500元。尚欠的50%押金7500元被告至今未向原告支付。因被告拖欠租金原告于2019年11月14日自行收回案涉房屋。被告从2019年7月1日至2019年11月9日期间拖欠的水电费为1789.5元、2019年7月1日至2019年11月1日公摊电费为53元、2019年7月1日至2019年11月13日期间的管理费（按372.1元/月）为1649.64元，合计人民币3492.14元。庭审中，原告提供其与林氏木业家居顾问聊天记录、原告与TATA木门工作人员聊天记录，证明被告损坏沙发套、茶几与梳妆台面板应赔偿原告合计309元，被告应赔偿原告2个门锁合计336元。被告质证认为原告与林氏木业家居顾问聊天记录、原告与TATA木门工作人员聊天记录的真实性没有异议，其只承担沙发套、茶几与梳妆台面板应赔偿原告合计309元，但是门锁不是其弄坏的，是原告自行更换的门锁。本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。因被告拖欠租金及相关杂费，原告已于2019年11月14日自行收回案涉房屋，双方签订的《房屋租赁合同》实际于2019年11月14日解除。关于押金的支付问题。合同约定的押金条款应当解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人拖欠租金这个特定违约行为的违约金。因合同约定的押金为15000元，即被告因拖欠租金的违约行为导致合同解除的违约金为15000元，现被告只支付了7500元，余下的违约金7500元（押金）应向原告支付。被告的举证不足以证明案涉房屋存在因装修质量（即漏水漏电）问题导致房屋不能使用及财产损失，被告以此抗辩不同意支付租金及违约金的理由不成立。对于被告拖欠的租金及逾期交租违约金问题。被告按合同约定的标准向原告支付2019年10月1日至2019年11月13日（按每月7500元计）的租金共10750元。对于被告已付8月、9月的租金，虽比合同约定的时间有所迟延，但原告收取后并无提出异议，该行为可视为原告对该两个月的逾期交租违约责任的放弃，原告要求被告支付该两个月的逾期交租违金，本院不予支持。根据合同约定，被告应按时交纳租金，逾期交付视为拖欠，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金。现被告拖欠原告2019年10月1日至2019年11月13日的租金10750元，故原告诉请被告支付拖欠租金10750元的违约金诉请，本院予以支持。因合同约定每日按百分之一的标准过高，本院以实际损失为基础，对违约金的标准酌情予以调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。对被告居住案涉房屋期间发生的水电费、公摊费用、管理费应据实向原告支付，原告该项诉请本院予以支持。对家具维修费用645元（含门锁更换336元），因被告无将房屋钥匙退还给原告，原告需更换门锁理由成立，被告需赔偿原告更换门锁的费用，另被告对维修家具的309元无异议，故被告应向原告支付家具维修费用645元（含门锁更换336元）。原告要求被告支付房屋清洁费500元及返还其带走原告的物品或赔偿相应损失依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七、第九十八条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告蔡桂红与被告杨展鹏签订的《房屋租赁合同》于2019年11月14日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告杨展鹏向原告蔡桂红支付欠缴的押金7500元（即违约金）。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告杨展鹏向原告蔡桂红支付自2019年10月1日至2019年11月13日的租金10750元。四、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告杨展鹏向原告蔡桂红支付2019年10月1日至2019年11月13日租金10750元的逾期支付违约金（违约金分两期，第一期违约金以7500元为本金，自2019年10月2日起计至付清本金之日止；第二期违约金以3250元为本金，自2019年11月2日起计至付清本金之日止；违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，违约金应以本金10750元为限）。五、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告杨展鹏向原告蔡桂红支付2019年7月1日至2019年11月9日期间拖欠的水电费、2019年7月1日至2019年11月1日公摊费用及2019年7月1日至2019年11月13日期间的管理费（372.1元/月）共3437.55元。六、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告杨展鹏向原告蔡桂红赔偿家具维修费用645元（含门锁更换336元）。七、驳回原告蔡桂红的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费298元，原告蔡桂红负担55元，由被告杨展鹏负担243元（本案受理费原告已预付，本院不予退回，被告负担的受理费，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年四月二十二日书记员  吴 帆姚晓丹