山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1991号上诉人(原审原告）：胡智渊，男，1991年10月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：管延茂，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：燕妮，女，1986年9月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李夕林，山东泉舜律师事务所律师。上诉人胡智渊因与被上诉人燕妮房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初5028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。胡智渊上诉请求：1.依法改判双方于2019年5月23日签订的《商铺租赁协议》无效。2.判令燕妮返还从2019年7月1日之后至2019年10月31日的租金共计14280元。3.判令燕妮返还200元刷POS机的费用。4.本案一、二审诉讼费由燕妮承担。事实与理由:一、燕妮无权处分该房屋，胡智渊与燕妮签订的《商铺租赁协议》应当依法认定为无效。胡智渊与燕妮于2019年5月23日签订的《商铺租赁协议》，之后胡智渊得知位于济南市天桥区泉星小区1-XXX商铺的所有权人为济南市住房保障和房产管理局，房产证号为天27XXXX，因此燕妮无权处分该房屋。燕妮与济南市住房保障和房产管理局属于租赁关系，燕妮仅有占有、使用的权利，并没有处分该房屋的权利，因此未经房屋实际所有人济南市住房保障和房产管理局同意，擅自转租，构成无权处分，应当依法认定为无效。二、双方签订的《商铺租赁协议》于2019年7月1日时就应解除，并且从2019年7月1日之后的房租也不应当由胡智渊承担。胡智渊得知位于济南市天桥区泉星小区1-XXX商铺的所有权人为济南市住房保障和房产管理局，燕妮租赁公房是无权转租时，胡智渊要求解除该合同，并且在胡智渊与燕妮2019年7月1日15时28分26秒的通话录音中就表明双方之间要退房解除合同，而且燕妮也已经发出帖子找人看房，正在找下一家承租人，双方已经告知，所以法院应当认定2019年7月1日当日燕妮就同意解除合同。因此从2019年7月1日之后到2019年10月31日的房租也不应当由胡智渊承担。而且从胡智渊承租该房屋以来，从未搬进去过任何东西，没有占有过该房屋，在胡智渊要求把房屋钥匙交给燕妮时燕妮没有要，并且在2019年7月3日燕妮找人来看房时都是让胡智渊代看拿钥匙给开门，而且也有录音明确说明：“到时候给你打电话，你到时候拿着钥匙，直接上那个房子那儿去就行了。”燕妮不收钥匙，找人看房也是让胡智渊代看，其原因在于燕妮，与胡智渊没有关系，既然双方之间已经同意解除该合同，从2019年7月1日的通话中也已经告知，那么从2019年7月1日之后造成的房屋损失就不应由胡智渊承担，胡智渊无需支付在此期间的房屋租金，燕妮应当依法返还该租金。燕妮辩称，一、胡智渊要求认定案涉《商铺租赁协议》无效的上诉请求没有事实与法律依据，依法不应支持。首先，本案是租赁合同纠纷，燕妮转移的是房屋的占有、使用权，不涉及房屋的处分权，不构成无权处分。其次，案涉房屋系经营性用房，不属于国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房范围。再次，《商铺租赁协议》约定的转租期限并未超过答辩人剩余租赁期限，即使案涉房屋转租未经房屋实际所有人济南市住房保障和房产管理局同意，也没有影响胡智渊对房屋的正常占有、使用。合同法第二百二十四条规定，仅赋予出租人可以解除合同的权利，胡智渊作为次承租人，无此权利。在签订合同时，燕妮的母亲也是带着与房管局的房屋租赁合同和身份证到现场一起签订的，胡智渊对涉案房屋是承租的公有租赁性租赁用房，属于经营用房是明知的。二、胡智渊要求燕妮返还2019年7月1日之后至2019年10月31日的租金14280元的上诉请求，没有事实与法律依据，依法不应支持。合同的解除应经双方协商一致。双方签订《商铺租赁协议》后，燕妮将该房屋的钥匙交给胡智渊，完成了房屋的交付，直至2019年10月31日双方当庭同意解除案涉《商铺租赁协议》、胡智渊向燕妮交还房屋钥匙，案涉房屋一直在胡智渊控制之下。因此一审判决判令胡智渊支付2019年10月31日的租金并无不当，胡智渊要求返还2019年7月1日之后至2019年10月31日的租金14280元的请求依法应予驳回。三、胡智渊要求燕妮返还200元刷POS机费用的上诉请求，没有事实与法律依据，依法不应支持。刷POS机费用200元产生的原因，是与胡智渊的支付方式相关联的。如果胡智渊用现金支付、或者用储蓄卡支付，是不会产生刷POS机费用的。因为胡智渊选择刷信用卡方式支付，因此产生的刷POS机费用与偿还刷信用卡的利息、违约金等等费用一样，都是胡智渊承担的责任范围，不应由燕妮承担。四、胡智渊要求燕妮承担本案一、二审诉讼费的上诉请求，依法不应支持。本案系因胡智渊单方违约，导致双方产生纠纷，相关的诉讼费用均应由胡智渊承担。综上，一审判决认定事实正确、适用法律适当，依法应予维持。胡智渊的上诉请求没有事实与法律依据，依法应予驳回。胡智渊向一审法院起诉请求：1.依法判令胡智渊、燕妮于2019年5月23日签订的《商铺租赁协议》无效；2.判令燕妮返还租金及押金46800元；3.判令燕妮返还200元刷POS机的费用；4.本案案件受理费由燕妮承担。一审法院认定事实：胡智渊与燕妮于2019年5月23日签订《商铺租赁协议》一份，合同约定：燕妮为出租方（甲方），胡智渊为承租方（乙方），甲方将位于济南市天桥区泉星小区1-XXX房屋出租给胡智渊，租赁期限自2019年5月24日至2020年5月23日，租金为每月3600元。签订协议当日，燕妮将案涉房屋交付胡智渊使用，胡智渊以信用卡刷POS机形式一次性向燕妮支付了46800元，含12个月的房租43200元、押金3600元。在此期间胡智渊支付第三方200元刷POS机费用。2019年10月31日，胡智渊当庭将钥匙交还燕妮。另查明，位于济南市天桥区泉星小区1-XXX房屋的所有权人为济南市住房保障和房产管理局。案外人宋某某与济南市住房保障和房产管理局授权的管理单位济南济发房产经营服务有限公司于2018年12月签订了《房屋租赁合同》一份，约定由案外人宋某某承租济南市住房保障和房产管理局所有的案涉房屋，租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止。该合同第九条约定，…2.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。案外人宋某某与燕妮系母女关系。宋某某自述，燕妮转租案涉房屋未经过济南济发房产经营服务有限公司的书面同意。本案争议焦点为：一、胡智渊与燕妮于2019年5月23日签订《商铺租赁协议》是否有效；二、案涉合同的解除时间。一、胡智渊与燕妮于2019年5月23日签订《商铺租赁协议》是否有效。胡智渊主张因燕妮不是案涉租赁房屋的所有权人，故合同无效；燕妮则认为《商铺租赁协议》的签订、履行不存在合同法规定的无效情形，该合同有效。一审法院认为，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同，租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金，出租人对租赁物是否享有所有权、处分权并不是合同生效的必要条件，且合同法以充分尊重当事人意思自治为原则，对合同无效的认定标准上采取严格原则，其目的在于鼓励交易、繁荣经济。另，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见承租人未经出租人同意转租的，其救济途径为可以解除合同，而非宣告转租合同无效。一审法院认为，胡智渊与燕妮签订的《商铺租赁协议》，系当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉《商铺租赁协议》合法有效，胡智渊诉请判令原、燕妮于2019年5月23日签订的《商铺租赁协议》无效，无事实及法律依据，一审法院不予支持。二、案涉合同的解除时间。胡智渊认为，2019年7月1日通话时该合同就应解除。燕妮不认可，2019年7月1日双方的通话内容并不能证明燕妮同意解除合同，同意当庭解除案涉租赁协。一审法院认为，签订协议当日，燕妮将案涉房屋交付胡智渊使用，2019年7月1日，双方协商解除合同并未达成一致，案涉房屋一直由胡智渊占有、使用，直至2019年10月31日胡智渊才当庭将钥匙交付燕妮，故一审法院认定案涉合同的解除时间为2019年10月31日。综上，胡智渊应当按照合同约定支付燕妮2019年5月24日至2019年10月31日（157天）的房租18840元，在庭审中，燕妮出示胡智渊租赁期间所发生的相关费用，包括自2019年5月24日起至2019年11月1日的水电费21元，5个月的物业费648元，并提交收据及发票各一份，胡智渊对上述费用不予认可。为减轻当事人诉累，一审法院征询双方当事人的意见，胡智渊、燕妮均同意将上述费用在该案中一并处理。一审法院认为，双方在案涉租赁合同第五条约定物业费水电费由胡智渊承担，且胡智渊认可燕妮告知其物业费每平方每月2元，燕妮所提交的证据能够证明其主张，胡智渊应当支付燕妮代为支付的水电及物业费共计669元。胡智渊向燕妮支付了46800元，扣除以上租金18840元、水电及物业费669元，燕妮应当返还胡智渊租金及押金27291元，胡智渊该项诉请超出部分，一审法院不予支持；胡智渊主张燕妮返还200元刷POS机费用，因该费用系胡智渊信用卡刷POS机而支付第三方的必要费用，应由其自行承担，对胡智渊该项诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：一、解除胡智渊与燕妮于2019年5月23日签订《商铺租赁协议》；二、燕妮于判决生效之日起10日内返还胡智渊租金及押金27291元；三、驳回胡智渊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费487元（已减半收取），由胡智渊负担179元，燕妮负担308元。二审期间各方当事人均未提交新的证据。原审时各方当事人提交的证据，已随卷移送本院，本院对各方提交证据均进行了全面审查。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，胡智渊做为次承租人主张其与燕妮签订的《商铺租赁协议》无效。经审查，燕妮未经济南市住房保障和房产管理局同意将涉案房屋转租给胡智渊,根据上述法律规定，济南市住房保障和房产管理局可依法解除合同，但胡智渊与燕妮签订的《商铺租赁协议》并不必然因转租而无效。双方签订的《商铺租赁协议》，系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审认定案涉《商铺租赁协议》合法有效并无不当。胡智渊在2019年10月31日前并未向燕妮交回涉案房屋的钥匙，在该期间涉案房屋并未脱离胡智渊控制，故一审法院认定胡智渊应当支付燕妮至2019年10月31日的房租亦无不当。胡智渊主张燕妮应返还200元刷POS机费用，但使用POS机并非支付房租的唯一方式，且系向第三方支付，一审法院认为应由胡智渊自行承担符合法律规定。综上所述，胡智渊的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费974元，由胡智渊负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英二〇二〇年四月二日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗