广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终2919号上诉人（原审原告、执行案外人）：魏彦辉，女，汉族，1976年4月5日出生，住所地：广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：唐恒源，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一如，广东晟晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：深圳市文森特咖啡有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福保街道石厦北二街89号C、PLAZA新港商城一楼122、123铺位，统一社会信用代码：91440300359892578P。法定代表人：陈崇文，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐建权，广东扬权律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：姚金艳，女，土家族，1976年9月16日出生，住所地：广东省广州市海珠区。上诉人魏彦辉因与被上诉人深圳市文森特咖啡有限公司（以下简称文森特公司）及原审第三人姚金艳案外人执行异议之诉一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初37396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏彦辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认广州市海珠区广州大道南XX街XX号XX房为魏彦辉所有，并解除一审法院对该房屋的查封，撤销一审法院作出的（2018）粤0304执异189号执行裁定；3.文森特公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：（一）一审法院任意将恶意串通的审查标准降低为仅凭价格单一要素，属法律适用错误。根据《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第21条，判断涉案合同是否存在恶意串通，至少还应审查案外人与被执行人之间是否存在关联关系、案外人是否向对方实际支付了对价、案外人是否明知被执行人的负债情况，恶意串通的证明标需要达到排除合理怀疑，高于高度盖然性，应谨慎认定合同无效。另外，前述《解答》第13条规定了以房抵债排除执行的条件，即协议真实有效、协议签订于房屋被查封前、案外人在查封前实际占有房屋、案外人对未能过户不存在过错。以上规定足见，案外人执行异议中排除执行的审查条件并不包括交易是否对价，即便是以房抵债的审查要素也不包含价款高低，不能擅自提高案外人执行异议之诉的审查标准，更不能将恶意串通完全等同于相对优惠的交易价格。实务中，因难以审查交易相对方的主观恶意，将“明显低价”作为判断恶意串通的要素之一，但绝不是唯一要素，法律从未规定明显低价即为恶意串通。诚然，涉案房产交易价格相对优惠，存在臆测魏彦辉与姚金艳恶意串通的空间，但不能罔顾其他能证明魏彦辉善意的事实，武断认定交易价格为“不合理低价”。在仅存价格孤证的前提下，更应当审慎审查“恶意串通”的相关证据，排除单一要素对全案事实产生的晕轮效应。如果没有其他证据印证该价格优惠的性质实为双方合意侵害文森特公司权益，例如“双方具有利益输送关系、双方虚假交易、购房款未实际交付、双方有侵害权益的意思联络、魏彦辉明知债权债务关系”等双项或多项能证明恶意串通的证据链条，就不能轻易推测假想为恶意串通。况且，案涉房产的交易价格不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条所认定的“明显不合理的低价”（转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价）。经各种方式计算，案涉房屋成交价格均已超过当时市场交易价格的70%【成交价格/（一审评估价格－装修成本）=72%；成交价格/（重新评估价格与一审评估价格的均值－装修成本）=76%】，且以上计算方法仍未考虑“案涉同楼恶性杀人事件、房屋户型劣势”等影响因素，因此不能认定为不合理低价以及恶意串通。同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项所规定恶意串通，举证责任应由文森特公司承担。本案中，文森特公司未提供任何证据能证明交易双方主观恶意或存在关联关系，应当承担举证不能的后果。（二）一审法院遗漏查明重要事实，仅凭交易价格认定魏彦辉“以明显低价转让涉案房产，损害文森特公司利益，其转让行为无效”。1.一审法院漏查、错查能证明与恶意串通完全相反的事实，错将交易价格当作认定合同双方恶意串通的唯一要件。合同双方恶意串通的审查要素包含“恶意”和“串通”，对此应该综合多项事实加以判断，而非“价格”这一单一事实。第一，魏彦辉约定的房屋过户日期为合同签订后半年内，证明房屋买受人并无侵害他人权益并转移资产的意图，若买受人恶意，应当先迅速完成转移登记，才符合恶意及串通的主观构成要件。而本案中，正是基于魏彦辉与姚金艳之间自始根本不存在文森特公司所臆断的串通恶意，魏彦辉才与姚金艳约定在合适的时间内（半年内）完成产权登记手续。第二，文森特公司并没有举证证明魏彦辉与姚金艳存在其他性质的关联关系，2017年9月1日姚金艳委托业德地产工作人员将涉案房屋交付给魏彦辉，所有交接工作都是在公开透明状态下完成。第三，一审法院遗漏查明魏彦辉购房款的来源和姚金艳赎契款的来源，本案中，购房款中的50万元为魏彦辉对外筹集的借款，21万元为魏彦辉从股票账户中的提款，24万元是魏彦辉配偶的信用卡借款，所有款项来源均有据可查。姚金艳在收到上述购房款后于2017年9月12日归还全部银行抵押借款，并非虚假交易。第四，在房屋买卖交易之时，涉案房屋只存在银行按揭抵押，无其他任何权利瑕疵，作为善意购房人的魏彦辉只能对房屋表象进行判断，不能强求魏彦辉预知在半年之后房屋会被查封。至于双方议价，受多重因素影响，魏彦辉仅能通过表象预知房屋其他情况，若姚金艳故意隐瞒对外债务等与房屋交易无关的信息，魏彦辉更无能力评测，否则，就不会出现半年内完成产权过户登记的约定。因此，本案中即便存在所谓恶意，也应当是姚金艳单方恶意隐瞒，而非魏彦辉的恶意，更未达到串通。2.一审法院遗漏了影响交易价格的重要事实。房屋交易价格受周围环境、交易双方议价能力、房屋质量、结构、建成时间、特殊事件、交易人卖出资产的紧迫性、朝向、风水等众多因素的影响。第一，涉案房屋同栋XX房于2013年曾发生“恶性杀人、碎尸、强奸案”，以至本楼被查封调查，当时网络传播广泛，震惊周围群众，因案涉房屋临近“凶宅”，在很长一段时间内附近房产中介均不愿意接受该小区内房屋放盘，实际市场价值已受到严重贬损。第二，涉案房屋建成时间是在2003年，姚金艳出售时已使用近15年且未再进行任何装饰修缮，一审法院忽略了魏彦辉接收房屋时装修破旧、墙壁掉皮、柜板泛黄、光线昏暗等房屋价格贬损的影响因素。3.一审法院认定存在明显低价所依据的《房地产估价报告》，评估意见错误。第一，该评估并非按照房屋交易时的破旧状态进行，而是按照房屋装修后的良好卫生现状，未排除装修对房屋添附增值的影响。第二，该评估参照的估值数据来源于“链家网”“安居客”等房屋中介，其对比估价选取的样本数量少，不能反映整体交易价，未排除中介居间费用及利益关系对房屋交易价格增长的影响。第三，该评估未考虑房屋朝向、小区人员混杂、出租人口多、恶性杀人事件、二楼夹层不足一人高等负面因素的影响。为此，魏彦辉重新委托已进入广东省各级人民法院鉴定机构名册并具备国家一级评估机构的广东国众联行资产评估机构进行评估，其评估价格为1,146,780元。是否明属于“明显低价”，应当综合两份评估报告及各种议价因素考量。4.魏彦辉为善意购房者，损害文森特公司利益的是姚金艳，其过错不能归结于魏彦辉，由魏彦辉承担相关法律后果明显于法无据。如果交易时该房屋已经被查封，魏彦辉应对此承担过错责任，但本案中，即便魏彦辉交易时穷尽合理审查，也不可能预见到未来的查封，不能强人所难或任意扩大交易相对人的审查义务。相反，文森特公司查封涉案房产的时间晚于房产交易时间长达半年，应由姚金艳及文森特公司对此承担责任。（三）一审法院未严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的标准审查本案。本案事实完全符合前述规定中的四个要件，即魏彦辉已经在查封前签订合法有效的书面合同、合法占有涉案房屋、已支付全部价款、非因魏彦辉原因未办理过户，且前述规定并未对交易价格作出要求，不能擅自提高适用标准。案外人执行异议之诉中未加入价格因素或其他要件，其出发点在于物权效力优先于金钱债权，应当在执行异议之诉中优先保护房屋交易相对人的物权以及交易安全性。一审法院回避了在合同约定的房屋过户日期前就被查封，以及魏彦辉积极到广州市海珠区人民法院起诉维护过户权益的事实，属明显错判。文森特公司辩称：（一）魏彦辉与姚金艳签订的买卖合同并非合法有效。一审法院委托进行的司法评估价值为136余万元，而魏彦辉与姚金艳的交易价格仅为95万元，远远超过通常认可的10%误差，且一审中的评估价格也与文森特公司提交的有关网上成交价为140万元至160万元的证据基本吻合。魏彦辉在二审提交的评估报告是其单方委托进行，不具有合法性、公正性。魏彦辉所称的刑事案件发生在2013年，涉案房屋成交时间是2017年，间隔长达4年，且并非是同一房屋，文森特公司提交的网上成交价证据已经体现了2013年刑事案件的影响。魏彦辉与姚金艳签订合同的时间是2017年6月，姚金艳在2017年5月就欠付文森特公司每月十几万元的租金，姚金艳有动机进行资产转移。姚金艳在欠付租金的次月就与其大学同学魏彦辉签订买卖合同，该合同没有经过中介机构，姚金艳作为房屋卖方，按照常理在收到全部款项才会将房屋交付给魏彦辉，但合同约定魏彦辉支付了首期款后就将房屋交付。其次，姚金艳在得知涉案房屋被查封之后，大约在2018年6月左右委托广东达和律师事务所律师夏X勇参加执行异议审查，按照常理，姚金艳已经收到全部款项，但姚金艳仍然委托该律师提出执行异议，而魏彦辉在海珠区人民法院提出的确权之诉中，却称在同一时段内联系不上姚金艳。同一时段内，姚金艳先聘请律师，替魏彦辉进行执行异议，魏彦辉又聘请了同一个律师代理进行确权之诉，足以证实魏彦辉所称“支付完款项之后联系不上姚金艳”的陈述不实，可以证实姚金艳在躲避债务、自买自卖。（二）魏彦辉在房屋买卖中存在过错，因魏彦辉自身原因导致房屋没有办理过户手续。姚金艳于2017年9月12日已经还清了银行的按揭贷款，此时魏彦辉、姚金艳就可以办理过户手续，因魏彦辉怠于催促姚金艳，导致其后房屋被查封。其次，魏彦辉在2017年9月1日接收房屋后进行装修，曾于2017年10月25日收到文森特公司向涉案房屋地址对姚金艳发出的律师催款函，魏彦辉应该知道姚金艳存在债务可能面临诉讼，房屋也可能被查封。第三，双方交易价格远远低于市场价，魏彦辉没有向法院提交任何曾催促姚金艳办理过户登记手续的证据，如果有证据不可能不提交，直到半年之后即2018年5、6月才向海珠区人民法院提出确权之诉，充分证实因魏彦辉自身原因导致房屋不能过户。姚金艳未作陈述。魏彦辉向一审法院起诉请求：1.解除对广州市海珠区广州大道南XX街XX号XX号房产的查封；2.撤销（2018）粤0304执异189号执行裁定书；3.本案诉讼费由文森特公司、姚金艳承担。一审法院认定事实：（一）（2018）粤0304执异189号执行裁定书查明如下事实：魏彦辉与姚金艳合同纠纷一案，一审法院作出（2017）粤0304民初51784号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结姚金艳名下价值1744420元的财产。诉讼过程中，一审法院于2017年12月7日查封了姚金艳名下涉案房产。魏彦辉主张其系涉案房产的所有人，遂向一审法院提出书面异议，还提交了相关证据材料。其中，魏彦辉与姚金艳签订的《房屋买卖合同》载明魏彦辉于2017年6月12日向姚金艳购买涉案房产，成交价为95万元，付款方式为魏彦辉于2017年7月7日前向姚金艳支付成交总价的一半多，即50万元，魏彦辉于2017年10月17日前向姚金艳支付成交总价的剩余部分，即50万元。银行出具的转账凭证显示魏彦辉于2017年7月7日向姚金艳转账50万元（转账附言：“XX华庭住宅房首付款50万”），于2017年10月17日向姚金艳转账21万元，于2017年10月17日通过其丈夫郭X向姚金艳转账24万元。（2018）粤0304执异189号执行裁定书认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列情形且其权利能够排除执行的，方可予以支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。魏彦辉提交的银行出具的2017年10月17日转账凭证并不能证明该两笔转账系涉案房产的购房款，且即便该两笔转账系购房款，魏彦辉也未提交证据证明其未办理涉案房产的过户登记非因自身原因所致。因此，从执行异议审查的规则而言，魏彦辉的主张不符合排除执行的条件。据此裁定驳回魏彦辉的异议请求。（二）2012年8月29日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为工行广州白云路支行。2017年6月12日，魏彦辉与姚金艳就涉案房产签订买卖合同，价款95万元。2017年7月7日、10月17日分别支付50万元、45万元。2017年9月5日，魏彦辉与装修公司签订对涉案房产进行装修的合同，包干价5万元。2017年9月12日，抵押贷款还清。2017年12月7日，一审法院在文森特公司诉姚金艳合同纠纷一案中，根据文森特公司的申请，保全查封了涉案房产。2018年1月20日，魏彦辉将涉案房产对外出租。（三）一审法院委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司公司对涉案房产在2017年6月12日的市场价值进行评估，估价意见为1,369,480元。魏彦辉提交《重新评估申请书》称：“1、根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第7.0.2的规定，评估报告缺少必须具备的内容。2、评估报告未查清房屋建成时间及保质期间。3评估时点是2017年6月，报告所附照片是2017年11月份装修后的照片。4、参考链家及房天下网发布的价格，评估单价远高于房屋中介所发布的价格。”深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司回复称：“1、根据《房地产估价规范》，《房地产估价报告》仅向估价委托人提供估价结果报告，估价技术报告供有关机构及国土部门查阅和我司存档，故本次估价仅提供给法院估价结果报告，关于案例列举及测算过程均为估价技术报告内容，不在估价结果报告中体现，该做法完全符合估价规范要求。2、关于房屋建成时间，我司注册房地产估价师进行了尽职调查，据了解房屋建成时间为2003年，根据法院提供的《房屋买卖合同》及《广州市不动产登记查册表》复印件，其并无关于房屋建成时间的描述。依据合法性性原则，我司在估价报告中房屋建成时间描述为不详，符合估价规范，同时根据我司掌握的相关资料，并不影响我司注册房地产估价师对估价对象的价值的判断。3、根据《广东省深圳市福田区人民法院评估委托书》，委托日期为2019年1月14日，要求价值时点为2017年6月12日，接受委托时，我司未曾获得价值时点时估价对象的装修情况及相关资料，委托书中也未提及估价对象于价值时点后曾经进行过装修翻新。且据了解，在三级市场交易中，受购房者主观个人喜好影响及装修折旧等因素，物业装修因素对其价值影响并不大。我司于2019年3月19日到现场查勘，委托在后而价值时点在前，本次评估以估价对象勘察时现状（即普通装修）为前提，符合估价规范。4、根据《重新评估申请书》中提供的XX华庭的历史交易价格，大多数成交时间是在2016年2月至2017年3月份，根据我司掌握的资料，广州市房地产市场受2017年‘316+330新政’影响，广州中心区一手住宅成交大幅下降，购房需求加速流向二手，二手楼价快速‘补涨’，导致2017年4月份起估价对象所在小区成交价上涨。根据房价走势图与多个成交案例可以看出，估价对象所在小区在2017年5月份前成交价在3.5-4万左右，进入6月份以后，成交价格基本稳定在4万以上。我公司根据估价对象的实际情况，参考周边类似小区的房地产市场状况并结合本片区住宅的市场交易情况，在影响物业价值的权益、区域及个别等各因素进行修正后得出估价结果，即评估单价为41200元／平方米，评估总值为136.9480万元，我司认为该结果是公正、客观、合理的。”经一审法院核实魏彦辉《重新评估申请书》及评估公司回复提及的XX华庭网上历史成交价格：魏彦辉提交的“房天下网”成交房源截图属实，但仅系2015和2016年度的成交价格（2017和2018年度的成交价格“房天下网站”无记录，2019年度成交价格有记录）；评估公司提交的“链家网”2017年度成交价格记录截图属实；“链家网”公布的2016至2019成交价格，与魏彦辉提交的“房天下网”公布的成交价格比对，2016年度的成交价格基本一致，且魏彦辉提交的“房天下网”公布的成交价格略高，两网站在2019年度公布的数据相同（可能是同一房产）。（四）一审查明的其他事实与（2018）粤0304执异189号执行裁定书所查明事实一致。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”魏彦辉与姚金艳以明显低价转让涉案房产，损害了文森特公司的利益，其转让行为无效。对魏彦辉的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决：驳回魏彦辉的诉讼请求。案件受理费100元，由魏彦辉负担。鉴定费5924元，由魏彦辉负担并迳付深圳市文森特咖啡有限公司。本院经审理查明：（一）1.本案所涉执行依据即一审法院（2017）粤0304民初51784号案件中，姚金艳的委托诉讼代理人为广东达和律师事务所律师夏X勇。涉案房屋被一审法院该案诉讼保全后，魏彦辉向该院提出执行异议，该院于2018年6月13日立案受理为（2018）粤0304执异189号案件（即本案前置执行异议案件）。执行异议审查程序中，姚金艳的委托代理人为前述夏X勇律师。2.魏彦辉委托前述夏X勇律师为其诉讼代理人，向广州市海珠区人民法院提出诉讼，请求确认其与姚金艳之间的房屋买卖合同有效，并请求判令姚金艳协助办理涉案房屋产权过户登记手续。海珠区人民法院于2018年7月11日受理为（2018）粤0105民初8549号案件。该案一审裁定驳回魏彦辉的起诉后，魏彦辉向广州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年4月17日作出（2019）粤01民终5248号民事裁定书，认为魏彦辉在本案执行异议之诉结束后方可另行提出确权之诉，据此裁定驳回了魏彦辉的上诉。3.经本院二审调查询问，魏彦辉称其之所以曾委托夏X勇律师向海珠区人民法院提出诉讼，系因在其向姚金艳提出解决房屋过户问题后，姚金艳向其介绍推荐了该律师。（二）本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第127条提出的法律适用指引，本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审理。根据双方当事人的上诉及答辩意见，现双方对魏彦辉在查封前已占有涉案房屋且已支付全部购房款的事实并无争议，本案二审争议的焦点则在于：（一）魏彦辉与姚金艳签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；（二）魏彦辉未能在查封前取得涉案房屋产权登记是否因其自身原因所致。关于魏彦辉与姚金艳签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题，文森特公司主张该买卖合同系恶意串通的无效合同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，恶意串通事实的证明标准高于普通待证事实，在人民法院综合全案证据和事实，确信恶意串通事实存在的可能性能够排除合理怀疑时，方可认定该事实存在。同时，由于当事人的主观共谋难以通过直接证据获知，应当运用逻辑推理和日常生活经验，依据当事人之间关系、双方外在行为等客观情事的间接证据，按前述证明标准予以判定。本院就此分析评判如下：首先，在魏彦辉与姚金艳之间的关系方面，魏彦辉在向广州市海珠区人民法院提出的诉讼中称与姚金艳为大学同学，在本案中称与姚金艳为大学校友，并述称其在校友微信群内获知姚金艳出售涉案房屋的信息。本院认为，虽然魏彦辉与姚金艳不是经房地产中介机构居间签订买卖合同，但大学同学或校友之间进行民事交易，在日常生活中并非罕见，在微信等社交通讯软件已普及使用的社会背景下，魏彦辉对房屋交易接洽的前述解释，没有明显悖于常理之处。同理，在无证据显示魏彦辉与姚金艳另有较为密切的友谊或经济往来关系的情况下，仅该二人之间的大学同学或校友关系，也不能单独作为认定二人存在恶意串通的依据。此外，虽然姚金艳在本案前置执行异议审查程序中，以及魏彦辉在向广州市海珠区人民法院提出的房屋买卖合同诉讼中，均曾委托同一律师作为代理人，但魏彦辉本案述称其之所以曾委托该律师向海珠区人民法院提出诉讼，系因在其要求姚金艳解决房屋过户问题后，姚金艳向其介绍推荐了该律师，本院认为，该律师原系姚金艳在本案执行依据案件中的诉讼代理人，姚金艳在魏彦辉要求解决过户问题后，向魏彦辉推荐其此前认识的律师，并非不合常理，亦不足以仅据此倒推二人在交易时存在恶意串通。其次，在涉案房屋交易价格方面，魏彦辉购买涉案房屋的价格为95万元，约为一审鉴定意见中市场估值1,369,480元的69.4%。虽然参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，交易价格达不到市场交易价70%的，一般可以视为债务人以“明显不合理的低价”转让财产，但就该规定条文所使用的“一般”一词可知，70%并非绝对严格的认定标准。鉴于本案实际交易价格已极为接近市场估值的70%，且按文森特公司答辩所称，当时姚金艳已欠付文森特公司十几万元租金，如姚金艳存在卖房清偿债务或卖房转移现金资产的急切意图，为尽快达成交易及收取价款，也有可能以相对较低价格出售涉案房屋，如无证据显示魏彦辉在购买时已知道姚金艳当时已有债务不能清偿，仅依涉案房屋出售价格情况，仍不足以认定二人存在恶意串通。第三，如魏彦辉系恶意串通损害姚金艳的债权人的利益，则魏彦辉在购买涉案房屋时即已经知道姚金艳尚有到期债务未清偿，但对此本案并无证据予以印证。相反，魏彦辉是在2017年6月12日签订买卖合同，按文森特公司一审提交的快递查询单显示，其按涉案房屋地址向姚金艳发出的催款律师函的签收时间为2017年11月1日，即使魏彦辉曾签收或知悉该催款函，也是在已签约购买房屋4个多月之后，且此时魏彦辉已向姚金艳付清了全部购房款。因此，现有证据不能体现魏彦辉在购买时已知姚金艳对文森特公司负有到期债务，不足以认定魏彦辉具有损害债权人利益的共谋。综合以上情形，即使姚金艳存在转移财产的主观恶意，但恶意串通系指行为双方在主观上存在共谋，仅一方恶意并不足以构成串通，根据本案现有证据并结合日常生活经验，尚不能排除魏彦辉为善意购房人的可能性，未达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条就恶意串通事实所规定的特别证明标准。因此，本院对文森特公司主张的恶意串通事实不予认定，魏彦辉与姚金艳签订的《房屋买卖合同》应为合法有效。关于魏彦辉未能在查封前取得涉案房屋产权登记是否因其自身原因所致的问题。按涉案《房屋买卖合同》约定，姚金艳与魏彦辉办理产权转移登记手续的期限是在签约后半年内即2017年12月11日前，涉案房屋则是在2017年12月7日被查封。因合同约定的办理过户登记期限在房屋查封时并未届满，尚不能认定魏彦辉存在逾期或怠于主张权利的情形，在该过户期限约定亦不存在异于常理之处的情况下，未能在查封前取得房屋产权登记应非魏彦辉自身原因所致。据此，本案已齐具《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护要件，魏彦辉就涉案房屋享有的民事权益足以排除金钱债权人对该房屋的强制执行，本院对其停止执行涉案房屋的请求予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款的规定，人民法院判决不得执行该执行标的后，执行异议裁定即失效，无需在判决主文中予以撤销，对魏彦辉关于撤销（2018）粤0304执异189号执行裁定的请求，本院不予支持。此外，魏彦辉在本案一审中未提出确认房屋归其所有的请求，根据《最高人民法院关于关于适用的解释》第三百二十八条第一款关于二审审理范围的规定，本院对其二审增加的确权请求不予审理。综上所述，魏彦辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初37396号民事判决；二、不得执行广州市海珠区广州大道南XX街XX号XX号房（房产证号：85××54号）；三、驳回魏彦辉的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、鉴定费5924元，由深圳市文森特咖啡有限公司负担。二审案件受理费100元，由深圳市文森特咖啡有限公司负担。深圳市文森特咖啡有限公司应负担的案件受理费，应在本判决生效之日起五日内迳付魏彦辉。（2018）粤0304执异189号执行裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  蔡妍婷审  判  员  刘灵玲二〇二〇年四月二十七日书记员（兼）  李开宇附本判决所适用法律、司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。