四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初9418号 本诉原告（反诉被告）：贺吉斌，男，1969年9月16日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：杨焱，四川风行律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队，住所地四川省绵阳市剑门路西段88号,统一社会信用代码125100004512106488。 法定代表人：吴天学。该地质队队长。 委托诉讼代理人：张家红，四川天启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何金华，四川天启律师事务所律师。 原告贺吉斌与被告四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队（以下简称川西北地质队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，川西北地质队提起反诉,本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告贺吉斌及委托诉讼代理人杨焱,被告委托诉讼代理人何金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺吉斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告己经发生的装修损失47500元；2.判令被告赔偿维修需要修复的装饰装修费用、物品损害等估算暂计100000元（大写：拾万元）（具体金额以鉴定结果为准）；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是一名参战退役军人，于2016年租赁被告四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队所有的（整栋大厦不动产权均为其所有）地质大厦1号楼一层、二层房屋用作餐饮营业。从2016年中旬开始，案涉房屋一、二楼均出现严重漏水现象一直持续至今，对原告造成巨大损失。原告装修的整体吊顶及装饰墙面因案涉房屋漏水造成了腐烂、脱落，还造成了店内物品的损坏，客人在就餐中途因楼顶漏水致使客人未买单就走，严重影响了原告餐馆的正常营业。为此原告向被告及下属的物业中心几任负责人汇报过多次，均未处理完毕。2019年8月5日案涉房屋再次漏水，在原告与被告及被告所属物业中心沟通无果后，为避免损失继续扩大，对部分区域进行了简易维修。由于案涉房屋漏水事实从2016年持续至今，原告在与被告及下属物业中心不断交涉后，心力交瘁，现已无法继续经营。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。 川西北地质队辩称：1.案涉房屋主要系因三楼住户漏水，导致房屋内部结构部分损坏，与川西北地质队无关；2.由于本诉原告违约，本诉被告已经行使合同单方解除权，双方的租赁合同关系已经解除，本诉原告主张后期维修费用无事实法律依据；3.房屋漏水原因不明，案涉漏水原因和漏水结果与被告没有因果关系；4.原告主张的第一项装修损失47500元其中有21000元是因房屋外地基下沉导致玻璃卡死损坏而支付的维修费用，而导致屋外地基下沉是由于2016年市政施工与被告无关；5.原告第二项主张的损失费用其中一、二楼吊顶装饰装修费用与第一项诉请构成重复，其第一项诉请中有26500元是其对一楼二楼造型吊顶维修的费用，且由于原告违约未按时足额缴纳租金，被告已行使单方解除权，双方租赁合同关系已经解除原告主张后期修复等费用无事实依据与法律依据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 川西北地质队反诉：1.依法确认反诉原告与反诉被告签订的《内部职工食堂承包协议》已经解除，并判决反诉被告立即腾退房屋，返还承包协议中涉及的属于反诉原告的设施设备等所有租赁标的；2.依法判决反诉被告立即向反诉原告支付租赁费60885元（2018年1月—2018年12月）、承包费64000元（2019年1月—2019年8月）、房屋占用费（从2019年9月计算至实际腾退之日，按每月8000元支付。现暂计算至2019年12月为32000元）、水电费927元（2019年7月—2019年8月）；3.依法判决反诉被告立即向反诉原告支付违约金33954元，其中2018年未按时足额缴纳租赁费的违约金为24354元（101475元+60885元=162360元×15%=24354元），2019年未按时足额缴纳承包费的违约金为9600元（96000元×10%=9600元）；4.依法判决反诉被告立即向反诉原告支付资金占用费（计算方式：以124885元为基数，自2019年9月1日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年12月17日为1599.57元）；5.判令本案诉讼费由反诉被告承担。以上合计：193365.57元。事实和理由：2016年1月26日，反诉原告、反诉被告签订《租赁合同》，合同对租赁房屋地点、面积、租赁期限、租金、违约金责任等做了详细约定。合同签订后，因绵阳市政重点工程剑门路西段道路综合改造施工，影响反诉被告经营，反诉被告多次向反诉原告要求减免房租，后于2017年11月15日，反诉原告、反诉被告签订《补充合同》，合同约定：为支持反诉被告经营，反诉原告同意在剑门路西段施工期间调整门面租金，从原门面月租金8456.25元调整为月门面租金为5073.75元。该租金标准从2017年1月1日起至道路施工结束，道路施工结束后重新约定门面租金。该合同签订后，反诉被告一直未按时交纳房租，经反诉原告多次催收，反诉被告只结清了2017年12月31日之前的房租，2018年的房租至今仍未支付。2019年1月18日，反诉原告、反诉被告签订《内部职工食堂承包协议书》，系反诉原告、反诉被告双方合意对原《租赁合同》、《补充合同》内容及性质的变更，该协议书约定由反诉被告自主承包经营反诉原告的单位职工食堂（该食堂地点与原租赁合同约定的租赁房屋地点一致），承包费8000元/月，每季度交纳一次，若反诉被告未按约定时间交纳费用，则应承担当年应交承包费总额10%的违约金。另，协议约定双方若因该协议发生争议，协商不成可向经营所在地人民法院提起诉讼。2019年4月18日，反诉原告向反诉被告发送《催收房租通知》要求反诉被告于2019年4月30日前缴清2018年房租，6月30日前缴清2019年上半年房租。2019年7月22日，反诉原告第二次向反诉被告发送《催收房租、承包款通知》，要求反诉被告于2019年7月31日前缴清房租及承包费共计108885元，否则，反诉原告将解除订立的协议，追缴违约金，收回门面。2019年8月7日，反诉原告向反诉被告发送《终止合同、协议告知书》，通知反诉被告因其严重违约，自2019年8月30日起终止并解除双方签订合同、协议，要求反诉被告自合同、协议解除之日起10日内将房屋内属于反诉被告的一切财物清理搬走，并保证房屋内主体结构和原设备完好，若反诉被告不停止营业，一切后果自负。但至今，反诉被告仍未支付房租及承包费，也未搬离。庭审时第三项诉讼请求变更为依法判决反诉被告立即向反诉原告支付违约金9600元，明确诉请第一项中返还请求只包含租赁标的房屋，没有设施设备。 贺吉斌答辩：1.不同意解除内部承包食堂承包协议；2.2018年的房租60885元，应当交纳，答辩人无异议，反诉被告不应交纳2019年至今的承包费和房屋占用费；3.答辩人不应向反诉原告支付2018年的违约金22354元，因为《房屋租赁终止协议》第一条约定了双方互不承担违约责任；4.反诉原告既主张违约金，又主张资金占用费，违反法律规定，只能二选一；5.2019年12月31日，应反诉原告的通知，本人当天开门查看，该房屋又漏水了，漏水原因系反诉原告的主排污堵塞，给答辩人造成了损失，应当得到赔偿；6.2019年因食堂承包协议因被告没有履行合同，在本餐厅因漏水造成的污染、霉变、异味在市场监管局现场验收不合格，本餐厅未取得食品经营许可证导致2019年全年无法经营，所以2019年全年的租赁费用本餐厅拒付，2018年的违约金本餐厅也拒付，因为在2019年元月18日签订房屋租赁终止协议中第一条双方互不承担违约责任明确，2019年8月5日漏水时，因为反诉原告没有履行维修义务故我方拒绝缴纳承包费。2019年8月7日发送的终止合同告知书，是恶意解除协议。2020年元月至今疫情期间，不应计算房屋占用费，房屋的钥匙可以还给反诉原告。第一项不同意解除承包协议，同意腾退房屋，但需要固定证据；第二项诉请房屋租赁费2018年的该给，2019年1月至8月的承包费因房屋漏水无法履行不该给，2019年9月至腾退房屋的房屋占用费因房屋漏水问题一直未得到解决不该给。第三项诉请承包费违约金不该给。第四项资金占用费不承担。 本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队作为出租人（甲方），绵阳城区妙乡鸡特色中餐店作为承租人（乙方），签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于绵阳市涪城区，其中地质大厦1号楼一层110平方米（建筑面积164.87平方米），地质大厦1号楼二层165平方米。租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。租金标准为：第一年度租金人民币60885＋40590＝101475元（大写：壹拾万零壹仟肆佰柒拾伍元整）。其中：一楼租金46.125元／㎡／月、二楼租金20.50元／㎡／月。第二年度起每年递增5%，即第二年度年租金人民币106548.75元（大写：壹拾万零陆仟伍佰肆拾捌元柒角伍分），第三年度在第二年度租金的基础上再增加5%，以此类推。租金交纳时间：每季度交纳一次，交款时间为每季度的第一个月10日前，即每年的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前。从2016年1月起开始执行，如延后一个月未交纳房屋租金等，则该合同自行终止，房屋保证金不予退还。违约责任约定若一方存在违约，对方有权单方面提前解除合同，违约方应承担已缴纳租金15%的违约金。合同履行过程中，2016年10月20日，剑门路综合改造工程开始施工，12月27日绵阳城区妙乡鸡特色中餐店、贺吉斌向地质队送达《报告》，以10月中旬剑南路封闭施工以来餐厅无法正常经营为由要求以大队及各实体工作餐抵扣房租，余款春节放假前全部结清，四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队工作人员签署“同意”。四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队与贺吉斌于2017年11月15日签订《补充合同》，约定因剑门路西段道路综合改造工程施工，将月门面租金调整为5073.75元，该租金标准从2017年1月1日起至道路施工结束，道路施工结束后重新约定门面租金。2018年5月31日，贺吉斌出具承诺，称因市政施工造成本餐厅无法经营，同时没有任何收入，承诺2018年底前结清2018年所有费用。2018年10月6日绵阳城区妙乡鸡特色中餐酒楼与黄红军签订经营门面维修合同，将门面一楼及二楼造型吊顶交黄红军维修，工程总价26500元，黄红军于2018年10月15日出具《收条》，载明收到妙乡鸡吊顶维修工程款26500元（大写：贰万陆仟伍佰元正）；2018年10月6日，绵阳城区妙乡鸡特色中餐酒楼、贺吉斌与苟明显签订《经营门面维修合同》，将门面一楼玻璃幕墙及地弹玻璃门交苟明显维修，工程总价21000元，2018年10月16日，苟明显出具《收条》，载明收到妙乡鸡外墙玻璃维修工程款21000元（大写：贰万壹仟元正）。2019年1月18日，四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队与贺吉斌签订《房屋租赁终止协议》，约定提前终止《租赁合同》，双方互不承担违约责任，贺吉斌未缴纳的2018年房租，川西北地质队有权继续追缴，贺吉斌缴完所有费用后房屋保证金1万元退还；同日，双方签订《内部职工食堂承包协议书》，约定贺吉斌承包职工食堂即位于地质大厦1号楼正面向外右角一楼、二楼的相关位置，承包期限自2019年1月1日至2019年12月31日，承包费8000元／月，全年合计96000元／年，每季度交纳一次，交款时间为每季度第一个月10日前，水费、电费等按月交纳，交纳时间为每月25日，约定甲方不按时提供本协议约定的职工食堂，在承包期内除第九条约定事项外擅自终止协议视为违约，应向乙方支付当年已交承包费总额10%的违约金；乙方未按本协议约定的时间，交纳承包费、保证金、水电费等相关费用，违反食品卫生法规，发生食物中毒事件，出现经营不善，管理混乱，不按约定支付炊事、服务人员薪酬，甲方有权单方面提前解除协议，并且另外选定承包者，乙方应承担当年应交承包费总额10%的违约金。2019年4月18日，川西北地质队物业中心向贺吉斌送达《催收房租通知》，内容为限4月30日前缴纳2018年全年房租，6月30日前缴清2019年上半年房租；2019年7月22日，向贺吉斌送达《催收房租、承包款通知》，限7月31日前缴清2018年门面租金60885元、2019年1—6月内部职工食堂承包款48000元，否则将解除合同，收回门面，贺吉斌签收时签署“因甲方严重违约，所管理部门不作为只收费，对我店造成严重的经济损失，所以拖欠。”；2019年8月7日，川西北地质队向贺吉斌送达《终止合同、协议告知书》，通知因欠缴门面租金及承包费，自2019年8月30日起终止并同时解除双方签订的合同、协议，收回房屋，限合同、协议解除之日起10日内将财物清理搬走。庭审时双方一致认可2019年7月至8月，累计拖欠水电费合计927元；均认可绵阳城区妙乡鸡特色中餐店与内部职工食堂系同一套房屋；贺吉斌出示音频、视频及照片、2019年11月13日涪城区市场监管局朝阳监管所出具的《责令改正通知书》，陈述该房屋自2016年6月开始至2019年持续不断漏水，造成餐厅一二楼整体吊顶及墙面霉变、腐烂、严重污染、异味，卫生不达标；川西北地质队出示《川西北地质队职工集资房买卖合同》、《收据》、《房屋买卖协议书》、《办公区顶棚维修验收报告》、《办公区顶棚维修结算报告》、《费用报销单》、《中国建设银行网上银行电子回执》、2020年1月17日涪城区市场监管局朝阳监管所出具的《说明》，认可漏水事实，陈述案涉房屋三楼共有四户，但位于餐厅上方的只有地质队已经出卖给内部职工姚志明的这一户，其他三户也已出售，另有公共平台，地质队在2019年8月第一次漏水发生后已搭建了顶棚；第二次漏水发生于2019年12月31日，漏水的原因是因为主管道排水堵塞引发，与地质队无关；贺吉斌的损失是因为剑门路西段道路改造，案涉餐厅自2016年10月停业至2018年10月，房屋长期无人打理，加之道路施工的原因导致整栋房屋地基下沉，与地质队无关；涪城区市场监管局朝阳监管所并未进行现场核查，贺吉斌至今未领取食品经营卫生许可证。 另查明，贺吉斌交纳了截止2017年12月31日的房屋租金，2018年全年房屋租金及2019年1—8月承包费至今未缴纳，案涉房屋至今未办理移交。 本院认为，贺吉斌以财产损害赔偿起诉，但本案实系贺吉斌与川西北地质队之间因履行《租赁合同》、《内部职工食堂承包协议书》发生的合同纠纷。双方之间合同关系系真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务，川西北地质队有义务提供能够正常使用的房屋，贺吉斌有义务按照合同约定缴纳租金和承包费。《租赁合同》双方已于2019年1月18日协议终止，内部职工食堂承包协议2019年8月7日川西北地质队已通知贺吉斌解除，贺吉斌虽持异议，彼时双方积怨已久，因房屋漏水得不到解决已丧失继续合作可能，且约定的承包期限2019年12月31日也已届满，故本院确认川西北地质队行使约定解除权合法有效，双方合同关系于2019年8月7日解除。 贺吉斌主张《租赁合同》有效期间维修一二楼吊顶及一楼玻璃幕墙及地弹玻璃门所产生的费用47500元，川西北地质队抗辩其中一楼玻璃幕墙及地弹玻璃门因系剑南路西段道路改造工程地基下沉引起，与川西北地质队无关，但并无相关证据出示，本院不予采信；维修一二楼吊顶的赔偿责任，因贺吉斌与川西北地质队前后三任物业中心负责人的通话音频庭审时川西北地质队已确认真实，在通话录音中相关人员承认贺吉斌曾将漏水情况上报，故本院确认案涉房屋漏水在2019年8月5日前即长期存在，川西北地质队在租赁合同有效期间未能提供适用的房屋，给贺吉斌造成损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，应赔偿相当于因违约所造成的损失，即承担贺吉斌已缴纳租金15%的违约金，则川西北地质队应承担的赔偿责任为24354元【（101475.00元＋5073.75×12）×15%】，但因2019年1月18日双方签订《房屋租赁终止协议》时已约定提前终止《租赁合同》，双方互不承担违约责任，贺吉斌现主张自行维修一二楼吊顶产生的费用，本院不予支持；贺吉斌主张维修需要修复的装饰装修费用、物品损害10万元，但因其长期拒缴承包费的行为川西北地质队已解除《内部职工食堂承包协议书》，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，贺吉斌所能请求的也是剩余租赁期内装饰装修物残值损失，在其对房屋已不享有合法占有权的情况下其主张维修需要修复的装饰装修费用于法无据，本院不予支持；贺吉斌主张的物品损失存在于承包期间，川西北地质队应予赔偿，贺吉斌陈述漏水损坏物品为电动餐桌桌子、电视机3台、麻将2台，因价值微小，贺吉斌虽申请鉴定，本院不予批准，参酌前述损失赔偿的计算标准，支持贺吉斌物品损失1万元。 川西北地质队主张依法确认其与贺吉斌签订的《内部职工食堂承包协议》已经解除，并判决贺吉斌立即腾退房屋本院予以支持；诉请判决贺吉斌立即向川西北支付租赁费60885元（2018年1月—2018年12月）、水电费927元（2019年7月—2019年8月），符合合同约定，贺吉斌亦表示认可，本院予以支持；诉请判令贺吉斌支付承包费64000元（2019年1月—2019年8月）、房屋占用费（从2019年9月计算至实际腾退之日，按每月8000元支付），贺吉斌抗辩因新型冠状病毒肺炎疫情影响应免除2020年1—3月的房屋占用费，但因此时间段《内部职工食堂承包协议》已经解除，并非正常履约期间，贺吉斌的抗辩本院不予支持；因漏水事实的存在，本院将承包费、房屋占用费均酌减为5000元/月；诉请判决贺吉斌立即向川西北地质队支付2019年度未按时支付承包费的违约金9600元，因贺吉斌在川西北地质队未能为其解决漏水问题的情况下拒绝缴纳承包费系行使同时履行抗辩权，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，并非违约行为，川西北地质队该项诉请本院不予支持；诉请判决贺吉斌立即向川西北地质队支付以124885元为基数自2019年9月1日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的资金占用费，该诉请中124885元构成为2018年房屋租金60885元及2019年度1—8月承包费64000元，其中承包费64000元的资金占用费与第三项诉请重叠，约定的违约金如获得支持能够弥补川西北地质队因贺吉斌迟延支付租金的损失，不应两项同时主张，且因承包期间房屋漏水，贺吉斌迟延支付承包费系履行抗辩权，川西北地质队请求因迟延支付承包费而产生的资金占用费同样不能获得支持；2018年房屋租金60885元的资金占用费，2019年1月18日双方签订《房屋租赁终止协议》时约定提前终止《租赁合同》，双方互不承担违约责任，但在《租赁合同》终止后贺吉斌再以同时履行抗辩权拒付已产生的租金于法无据，鉴于其迟延支付行为势必给川西北地质队造成资金利息的损失，故该部分款项川西北地质队主张自2019年9月1日起的资金占用利息本院予以支持，计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、本诉被告四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队在本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告贺吉斌物品损失10000元； 二、确认反诉原告四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队与反诉被告贺吉斌签订的《内部职工食堂承包协议》解除，反诉被告贺吉斌在本判决生效之日起10日内腾退四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队职工食堂即位于地质大厦1号楼正面向外右角一楼、二楼相关位置房屋； 三、反诉被告贺吉斌在本判决生效之日起十日内支付反诉原告四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队2018年度房屋租赁费60885元及该款自2019年9月1日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息； 四、反诉被告贺吉斌在本判决生效之日起十日内支付反诉原告四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队2019年1—8月承包费40000元、2019年7—8月水电费927元，并支付职工食堂从2019年9月起计算至实际腾退之日按每月5000元计算的房屋占用费； 五、驳回本诉原告贺吉斌的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1625元，由被告四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队承担110元，原告贺吉斌承担1515元；反诉案件受理费2080元，由反诉被告贺吉斌承担1100元，反诉原告四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队承担980元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  李红英 二〇二〇年四月十日 书记员  黄园智