宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初5318号原告：宁夏浩瑞德房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市明珠西路742号。法定代表人：李景灵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王宁，系宁夏民义达律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴怀斌，男，1973年2月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：刘冠霓，系宁夏浩非原律师事务所律师，特别授权代理。原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司与被告吴怀斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王宁、被告吴怀斌的委托诉讼代理人刘冠霓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签订的备案号为2015-000462、2015-000460的两份《商品房买卖合同》无效；2.判令撤销被告名下吴忠市香醍小镇19幢104号、105号房屋的物权登记备案手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系中宁县汇鑫投资有限公司的法定代表人，中宁县汇鑫投资有限公司以被告个人名义于2015年1月29日与原告签订《借款合同》，出借给原告人民币1700000元用于资金周转，同日应被告要求，原被告双方签订了两份《商品房买卖合同》，将吴忠香醍小镇第19幢104、105号房的物权登记备案在被告名下，作为上述1700000元借款的担保，上述房屋买卖合同的物权登记备案号分别为2015-000462、000460。涉案房屋为商住别墅，因为是作为担保签订的商品房买卖合同，合同价款仅签订为2000元／平米，以吴忠香醍小镇第19幢104号房为例，建筑面积265.17平米的别墅，售价仅为530340元。以上事实完全可以表明其名为买卖实为担保的性质。此后，原告清偿了部分借款后，因资金周转困难无力清偿剩余借款，被告于2018年2月26日以民间借贷纠纷为由起诉了原告，原告因故未能出席庭审，后经中宁县人民法院缺席判决后，该判决已经生效进入执行阶段。但被告在上述诉讼中绝口不提以涉案房屋为借款提供担保之事，在原告与其商量上述判决的执行问题时，被告声称涉案房屋是正常购买的，与上述借款清偿无关。原告认为，事实上涉案房屋就是为被告出借款项提供担保而办理的房屋物权登记备案手续，被告并未向原告支付任何购房款项，现又向原告主张购买房屋的物权，妄图霸占担保的涉案房产。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，向法庭提交下列证据材料：证据一：中宁县人民法院（2018）宁0521民初774号民事判决书一份（复印件），证明目的：1.原告与被告存在民间借贷纠纷；2.证明2015年1月29日，原告与被告签订借款合同及向被告借款1700000元的事实；3.被告在该案中隐瞒了将房屋备案担保的事实；证据二：2015-000462号《商品房买卖合同》一份、2015-000460号《商品房买卖合同》一份（均系与原件核对一致的复印件），证明目的：1.2015年1月29日，原告因急需资金向被告借款1700000元，违背真实意思以偏离市场价格与被告签订商品房买卖合同并备案登记，当时别墅的价格为7537元每平米，而与被告吴怀斌签订合同的单价为2000元每平米，并出具了收款收据，实际上被告吴怀斌没有向原告支付任何的购房款；2.香醍漫步二期19幢104号住宅为框剪结构，地上三层，建筑面积265.17平方米，单价按照每平米2000元填写，总金额为530340元，19幢105号住宅也为框剪结构，地上三层，建筑面积265.17平方米，单价按照每平米2000元填写，总金额为530340元。证据三：2015-003329号商品房买卖合同一份、2014-004199号商品房买卖合同一份（均为与原件核对一致的复印件），证明目的：1.与案涉房屋买卖合同及备案登记属于同一小区及相近时间的住宅别墅的房屋价格，原告出售给案外人马某19幢106号住宅，结构为框剪结构，地上三层，建筑面积265.17平方米，单价按照每平米7537元，总金额为2000000元。出售给案外人牛某24幢106号住宅，框剪结构，地上三层，建筑面积265.36平方米，单价按照每平米7750元，总金额为2050000元；2.证明原告卖给被告的房子严重偏离市场价格，签订的房屋买卖合同属于无效合同。证据四：最高人民法院（2016）最高法民再第113号判决书一份（复印件），证明该判决书案例与本案事实相近，可以参考。被告吴怀斌对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一的民事判决书的真实性、合法性、关联性予以认可，但对其证明目的不予认可，该判决无法证实被告隐瞒房屋备案的事实，该判决可以证实原被告双方的借贷关系清楚、明确。对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明目的不予认可，原告欲证实合同价格偏离市场价格导致合同无效不符合合同法第五十二条的规定。对证据三的真实性、关联性均有异议，对证明目的不予认可，和本案没有关系。对证据四的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对证明目的不予认可。被告吴怀斌答辩称，本案房屋买卖合同系附生效条件的合同，现在合同约定的生效条件成就，房屋买卖合同合法有效。被答辩人在诉状冲称案涉房屋系担保性质而非买卖与事实不符。本案房屋买卖合同不存在法律规定的应当为无效的情形。房屋买卖合同已经生效，但现在不具备抵顶借款本息的条件。综上，请求法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告吴怀斌为支持其答辩意见，向法庭提交以下证据材料：证据一：承诺书一份（与原件核对一致的复印件），证明目的：原告承诺若未能到期归还被告的借款，到期的借款和利息用于抵顶被告购买原告别墅的房款，价格是每平米2000元的事实，所以原、被告双方之间的商品房买卖合同是附生效条件的合同，现在条件成就，合同真实有效。证据二：中宁县人民法院（2018）宁0521民初774号民事判决书一份（打印件），证明目的：证实原、被告商品房买卖合同生效后，被告向原告支付房款是以原告向被告的借款的本息进行抵顶。经质证，原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司对被告吴怀斌提交的证据发表以下质证意见：对证据一承诺书的真实性、合法性及被告的证明目的不予认可。承诺书是2015年1月29日原告向被告吴怀斌借款时由吴怀斌事先起草及打印的，原告如不签字盖章吴怀斌就不予借款。签订房屋买卖合同及出具承诺书是为借款提供担保，原告完全是出于无奈及真实意思表示，并非真实的房屋买卖及抵项借款。承诺别墅以2000元／平方米的价格归吴怀斌所有不是原告真实的意思表示，因当时公司急需资金周转，为了借款，只好违心的按吴怀斌的要求出具承诺，实际上当时利通区的别墅市场价以及原告开发的香醍漫步二期别墅市场价在7500-7800元／平方米，别墅以2000元／平方米的价归吴怀斌所有严重的偏离市场价格，两套别墅真实的市场价值合计4000000元，而不是合计1060000元，极其不合理，严重违反《民法总则》、《合同法》规定的公平、平等原则，系无效承诺。承诺“如未能按期归还借款，房屋归吴怀斌所有不是原告的真实意思表示，严重违反了《担保法》第40条、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第57条、《物权法》第186条之规定，上述法律规定明确禁止流质、流押，不得约定债务人不履行到期债务时担保财产归债权人所有，原告对房屋归吴怀斌所有的承诺因违反法律而无效。对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，该判决书不能证明原、被告商品房买卖合同生效后被告向原告支付房款的事实，也不能证明用借款本息抵顶房款的事实。根据本案事实及证据认证规则，本院对原、被告提交的证据综合认证如下：原告提交的证据一、二、三具有真实性、合法性、并与本案具有关联性，对该证据的证明效力予以确认；原告提交的证据四具有真实性、合法性，但该证据和本案不具有关联性，对该证据的证明效力不予确认。被告提交的证据一、二具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，对该证据的证明效力予以确认。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年1月29日，原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司与被告吴怀斌签订《商品房买卖合同》两份，约定原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司将其开发建设的位于吴忠市××区西侧香醍漫步二期第19幢104号、105号房屋（建筑面积均为265.17平方米），均以每平方米2000元的价格出售给被告吴怀斌。上述合同签订后，原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司于当日将上述两份商品房买卖合同在房屋管理部门做了预售登记备案手续，将该两套房屋备案登记至被告吴怀斌名下。2015年1月29日，宁夏浩瑞德房地产开发有限公司向被告吴怀斌出具《承诺书》一份，内容载明“我公司与2015年1月29日与自然人吴怀斌签订《商品房买卖合同》三份，将我公司开发的香醍漫步二期（房号为：19-4、19-5、19-6，三套共计795.7㎡）的别墅出售给吴怀斌，详细情况见签订的《商品房买卖合同》。同期，我公司借到吴怀斌现金壹佰陆拾万元整，详细情况见双方签订的《借款合同》。现我公司郑重承诺借款合同到期后，我公司如未能按期归还吴怀斌借款，到期的借款和利息用于抵顶吴怀斌购买我公司别墅的房款，出售给吴怀斌的别墅以2000元每平米的价格归吴怀斌所有，我公司配合吴怀斌办理房屋交付及房屋产权的所有手续，如我公司按期归还了吴怀斌的借款本金及利息，吴怀斌有义务将我公司出售给吴怀斌的别墅退还给公司。本承诺书作为商品房买卖合同的附件”。另查明，2015年1月29日，吴怀斌与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、李景灵、阎晓宇签订《借款合同》二份，约定吴怀斌向宁夏浩瑞德房地产开发有限公司借款1600000元，利息为月息2.8分，借款期限6个月，自2015年1月29日起至2015年7月28日止。合同项下借款的担保人为李景灵、阎晓宇,担保合同另行签订等内容。同日，原告与李景灵、阎晓宇签订《保证合同》一份，约定李景灵、阎晓宇为宁夏浩瑞德公司该笔借款提供连带责任保证，保证担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用；保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年等内容。合同签订后，吴怀斌通过转账的方式向宁夏浩瑞德公司账户支付借款1700000元，宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、李景灵、阎晓宇给原告出具1700000元收条-份。借款到期后，宁夏浩瑞德房地产开发有限公司向吴怀斌偿还借款本金560000元及部分利息。2017年7月15日，经吴怀斌与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、李景灵、阎晓宇核算，宁夏浩瑞德房地产开发有限公司确认欠吴怀斌借款本金1140000元及利息523000元（截止2017年7月15日，按月息2%计算）未付。同日，吴怀斌与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、李景灵、阎晓宇签订《展期协议》一份，约定对宁夏浩瑞德房地产开发有限公司的上述借款展期3个月，月息2.2分，李景灵、阎晓宇继续提供连带责任保证，李景灵、阎晓宇继续与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司负连带偿还借款本息及违约金、实现借款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）的责任，保证期限为自本展期协议生效之日起至借款合同履行期限届满之日后两年止等内容。同时，吴怀斌就结算的利息与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司又签订《借款合同》-一份，约定借款金额为523000元，利息为0，李景灵、阎晓宇愿与宁夏浩瑞德房地产开发有限公司负连带偿还借款本息及违约金、实现借款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）的责任，保证期限为自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后两年等内容，宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、阎晓宇、李景灵给原告出具523000元收条一张。借款展期到期后，宁夏浩瑞德房地产开发有限公司对借款本金1140000元及利息682600无（截止2018年2月15日）一直未还。李景灵、阎晓宇也未履行保证责任。2018年2月26日，吴怀斌以民间借贷纠纷为由将宁夏浩瑞德房地产开发有限公司、李景灵、阎晓宇诉至宁夏回族自治区中宁县人民法院，经中宁县人民法院审理后，作出（2018）宁0521民初774号民事判决书，判决宁夏浩瑞德房地产开发有限公司向吴怀斌偿还借款本金1140000元、利息682600元（截止2018年2月15日），宁夏浩瑞德房地产开发有限公司按月利率2%支付吴怀斌自2018年2月16日起至该判决生效之日或宁夏浩瑞德房地产开发有限公司在该判决生效之日前自觉履行义务之日期间的利息。宁夏浩瑞德房地产开发有限公司向吴怀斌支付未实现债权而支出的律师费11万元。李景灵、阎晓宇对上述借款本金、利息及实现债权支出的律师代理费承担连带清偿责任。现该民事判决书已发生法律效力。在本案的庭审过程中，被告认可案涉的两套房屋系为2015年1月29日，原告向被告借款1600000元所提供的担保。本院认为，关于本案原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司与被告吴怀斌之间签订的案涉房屋《商品房屋买卖合同》性质及效力的问题。经审查，根据原、被告提交的证据及当庭的陈述，原、被告签订《商品房屋买卖合同》的时间与原、被告之间借款的时间均系2015年1月29日，结合原告向被告出具《承诺书》，可以认定原、被告双方当事人之间签订《商品房屋买卖合同》的目的就是为了担保双方借贷关系的履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，房屋买卖合同不能仅凭借原、被告双方是否签订的了正式的合同，还要具体结合合同中具体内容以及原、被告双方是否具有房屋买卖的真实意思表示。本案中，原、被告之间签订《商品房买卖合同》的目的是为了担保原、被告之间借贷关系的履行，虽然案涉房屋已经备案登记至被告名下，该登记行为仅仅是一种行政行为，并非具有物权效力或者抵押效力，且结合合同的内容，关于房屋价格双方并未以案涉房屋的位置、楼层、建筑面积、户型以及市场价格来确定，而是一律确定为每平方米2000元，该单价远低于实际市场价值，原告以该价格出让涉案房屋的所有权并不能实现相应的商业价值，原告行为的目的是通过此种手段获取被告信任，取得被告借款，而被告行为的目的是通过此种手段为该笔借款提供担保，且被告吴怀斌在借款履行期届满之后，也未按照承诺书约定以借款本息抵顶案涉房屋的房款，而是选择以民间借贷为由进行了诉讼，且取得了生效的民事判决书。综上，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》目的是为了担保原告向被告民间借贷的正常履行，其双方并不存在买卖涉案房屋的真实意思表示，故原、被告双方之间以虚假的意思表示而签订的案涉案两份《商品房买卖合同》均为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司与被告吴怀斌于2015年1月29日所签订的两份《商品房屋买卖合同》(备案登记号分别为2015-000462、2015-000460)无效；二、被告吴怀斌在本判决生效后十日内协助原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司到房屋产权登记管理部门办理上述两份《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续。案件受理费100元，由原告宁夏浩瑞德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 谢丰丞人民陪审员 马永梅人民陪审员 张 茜 二〇二〇年四月十五日书记员 王 鑫附：本案适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。