广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异80号 案外人：东莞市海岸桃源实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市大岭山镇连平村连马路140号。 法定代表人：卢成通。 委托代理人：黄珊，广东润广律师事务所律师。 申请执行人:东莞市元航精密电子科技有限公司，住所地为广东省东莞市常平镇还珠沥村南尾路29号一楼。 法定代表人:王森忠。 委托代理人：黄春，北京市安通（东莞）律师事务所律师。 被执行人:深圳市心耀鑫光电科技有限公司，住所地为广东省深圳市宝安区石岩街道浪心社区砖厂居民小组A704-0189厂房1栋5楼北侧A。 法定代表人:郏小春。 被执行人:郏小春，女，汉族，1982年3月20日出生，住广东省深圳市福田区。 关于申请执行人东莞市元航精密电子科技有限公司与被执行人深圳市心耀鑫光电科技有限公司、郏小春买卖合同纠纷执行一案【案号为（2019）粤1973执12557号】，本院预查封了位于广东省东莞市大岭山镇连马路140号山湖城花园10幢1单元904号的房屋（合同编号为201609254ACBC1419938）。案外人东莞市海岸桃源实业投资有限公司于2020年3月30日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人东莞市海岸桃源实业投资有限公司提出以下请求：停止对位于广东省东莞市××连马路××花园××单元××号房屋的执行，并解除查封。在本案审查过程中，案外人明确其异议请求为中止对案涉房屋的执行。事实与理由如下：2016年9月25日，案外人与郏小春、阙壮益签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定郏小春、阙壮益向案外人购买案涉房屋，案涉房屋随后办理了合同备案登记，备案登记权利人为郏小春、阙壮益。2019年9月27日，广东省东莞市第二人民法院作出（2019）粤1972民初10302号民事判决，确认案外人与郏小春、阙壮益签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已解除。 案外人认为，商品房买卖合同备案登记是对商品房预售合同约定债权债务关系的登记，并非物权预告登记及产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条及第十五条的规定，案涉房屋的物权并未发生变动。另外，法院预查封措施的执行对象是物权期待权，并非物权本身。现案涉商品房买卖合同已经解除，被执行人郏小春享有的物权期待权已经灭失，故法院的预查封措施已失去执行对象。案涉房屋现登记产权人为案外人。因此，案外人请求法院停止对案涉房屋的执行并解除查封。 案外人为证明其主张，提供案涉房屋的不动产权证书、《商品房买卖合同（预售）》及（2019）粤1972民初10302号民事判决书等证据予以佐证。 申请执行人东莞市元航精密电子科技有限公司称：（2019）粤1972民初10302号民事判决在法院查封之后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议复议规定》”）第二十六的规定，对于依据查封之后作出法律文书提出异议的，人民法院应不予支持。另外，郏小春与案外人在查封前签订合同，办理了合同备案登记，并向案外人付清了购房款。因此，郏小春应当早已取得案涉房屋的产权。案涉房屋至今未办理产权登记的过错在于案外人，不在于郏小春，根据《异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，被执行人郏小春为案涉房屋的实际产权人。综上，请求法院驳回案外人的异议。申请执行人未提供证据材料。 被执行人深圳市心耀鑫光电科技有限公司、郏小春未提出意见，亦未提供证据材料。 本院经审查查明，案涉房屋位于广东省东莞市××连马路××花园××单元××号，该房屋由案外人开发建造。2016年9月25日，案外人与郏小春、阙壮益签订合同编号为201609254ACBC1419938的《商品房买卖合同（预售）》，约定郏小春、阙壮益向案外人购买案涉房屋。2016年11月9日，广东省东莞市自然资源局对上述合同进行备案登记，备案房屋权利人为郏小春、阙壮益。该房屋后办理了不动产权属登记【登记权属证号为粤（2018）东莞不动产权第0295980号】，登记权利人为案外人。 另查明，关于申请执行人与两名被执行人买卖合同纠纷一案【案号为（2018）粤1973民初13748号】，申请执行人在诉讼过程中向本院申请财产保全，本院于2018年7月27日对案涉房屋中属于被执行人郏小春的份额进行轮候查封登记。2018年12月27日，本院作出（2018）粤1973民初13748号民事判决，判令被执行人深圳市心耀鑫光电科技有限公司应向申请执行人支付货款183151元，被执行人郏小春对上述债务承担连带清偿责任，两名被执行人负担受理费及保全费合计5400元。判决生效后，因两名被执行人逾期未履行上述金钱给付义务，申请执行人于2019年10月12日向本院申请执行，本院以（2019）粤1973执12557号案予以受理。在执行过程中，本院查明（2019）粤1973执12557号案现转为案涉房屋的首先查封登记案件。 再查明，2019年9月27日，广东省东莞市第二人民法院作出（2019）粤1972民初10302号民事判决，判令如下：案外人与郏小春、阙壮益签订的合同编号为201609254ACBC1419938的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已解除；等等。该民事判决已发生法律效力。 上述事实，有《不动产登记信息查询结果》、（2018）粤1973民初13748号民事判决书、（2019）粤1972民初10302号民事判决书等证据附卷佐证。 本院认为，在执行过程中，案外人以对案涉房屋享有所有权为由请求中止执行，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。针对本案，本院分析如下： 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条第（三）项规定，被执行人购买的办理商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封。本案中，案涉房屋进行了预售合同备案登记，备案登记权利人为郏小春、阙壮益。因此，本院对案涉房屋中属于被执行人郏小春的份额所采取的措施就是预查封行为。 预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记。预查封的对象是被执行人基于有效的买卖合同所享有的债权，即物权变动请求权，而非直接查封物权本身。因此，在物权变动请求权并未实现前，涉案房屋仍归属于案外人所有。现案外人与郏小春、阙壮益签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已解除，即郏小春、阙壮益已丧失对案涉房屋所享有的物权变动请求权。因此，法院对案涉房屋中被执行人郏小春份额进行预查封的法律基础已不存在，相应的预查封行为应予以解除。 综上所述，案外人的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 中止对案外人东莞市海岸桃源实业投资有限公司名下位于广东省东莞市大岭山镇连马路140号山湖城花园10幢1单元904号房屋（粤（2018）东莞不动产权第0295980号，备案合同编号为201609254ACBC1419938）的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长 梁 晨 审判员 刘先军 审判员 莫芷维 二〇二〇年四月二十四日 书记员 张志彬 附部分法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 3.《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。