福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1394号 上诉人（原审被告）：黄怡勤，女，1952年8月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：李吉城，男，1981年2月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：吴嫦娥，女，1985年6月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黄怡勤，自然情况同上。 被上诉人（原审原告）：王秀丽（ＢＡＲＩＴＵＡＬＵＣＩＡＯＮＧ），女，1943年5月31日出生，菲律宾国籍，住菲律宾。 委托诉讼代理人：胡欣然，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘江平，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人黄怡勤、李吉城、吴嫦娥与被上诉人王秀丽因物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄怡勤（并作为李吉城、吴嫦娥的委托诉讼代理人），被上诉人王秀丽的委托诉讼代理人胡欣然，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄怡勤、李吉城、吴嫦娥上诉请求：1.撤销原审判决第一项三个月内将厦门市开元路208号201室房屋腾空返还给王秀丽；2.撤销三个月后，需要按照每月1500元房租计算至腾空返还房屋之日。事实与理由：上诉人符合安置条件，完全符合房管局公房管理的政策“取得安置房后，再移籍并腾退”（厦国土房（2009）173号）第九条申请户应在签订专用安置房租赁合同之日起10日内办理户籍迁移手续，并在办理入住手续之日起四个月内搬离腾退退管房，逾期未搬离腾退退管房的，市公房管理中心自逾期之日起按照市场租金收取专项安置房租金，直到搬离腾退完毕。我们现在一切都在流程申请中，上诉人还住在老房，新安置的房屋尚未审批。二、开元路208号201室的房屋是砖木结构，部分地方已经破烂不堪，王秀丽未履行出租人义务，如2016年粉刷墙壁、2017年翻新内房墙面、2018年更换水管。没有上诉人修缮，现在房屋无法居住，月租金1500元收费标准以何法律法规为依据。我方提交的照片可以看出，现在房屋已经破旧不堪，没有上诉人的维修，更没有现在的房屋，上诉人多次对房屋进行修补。 王秀丽辩称，一、上诉人无权占有案涉房产，王秀丽作为房产的所有权人有权要求上诉人返还房产并支付占用费，一审法院判决上诉人应返还房产并支付占用费，事实清楚、适用法律正确。1.案涉房产的原业主为王邵年，在2019年2月1日前系交由厦门市房屋管理中心（原厦门市公房管理中心）统一管理。代管期间，厦门市房屋管理中心将案涉房产出租给上诉人生活、居住。王邵年去世后，王秀丽合法继承了案涉房产，并已办理了不动产权证。2.2018年12月21日，厦门市国土资源与房产管理局决定取消案涉房产的代管，自2019年2月1日起退还案涉房产的管理权，并已提前告知了王秀丽和上诉人。根据该决定，上诉人与公房管理中心的租赁关系即告终止，上诉人应于2019年2月1日将案涉房产返还给王秀丽，然而，经多次催促，上诉人拒不履行返还房产的义务。上诉人的无权占有行为已侵害了王秀丽对案涉房产享有的合法权益，故一审法院认定上诉人无权占有案涉房产，判决上诉人应返还房产并支付占用费，并无错误。3.关于房屋占用费的标准，王秀丽认为上诉人应自无权占用之日起以市场租金标准支付占用费。案涉房产在房屋管理中心取消代管后，已不再属于公房，不应参照原公房租赁合同的标准认定占用费，而应当参照市场租金标准进行确认。一审法院判决上诉人应于判决生效后三个月后搬离、返还案涉房产，并按市场租金标准1500元支付占用费，实际上也综合权衡了各方利益，且充分考虑了上诉人一方，给予其较长的搬离期限，有别于一般物权保护纠纷案件所给予的十天左右的办理期限，其实也是牺牲了王秀丽的部分利益。二、案涉房产取消代管前，上诉人系向厦门市公房管理中心承租房产，其主张王秀丽未履行作为出租人的修缮义务无合同依据和法律依据，不能成立。案涉房产自上世纪五十年代便交由厦门市公房管理中心代管，上诉人承租案涉房产也是与公房管理中心签订租赁合同。根据上诉人一审提交的《厦门市直管公有住宅租赁合同》第六条至第八条、第十一条的约定，上诉人需承担房屋在租赁期间所产生的维修或修复费用；如若房屋出现损坏且应由公房管理中心承担维修义务的，上诉人应及时报告；租赁房屋需归还业主的，公房管理中心对上诉人的装修费用不予赔偿等。综上，一审法院认定认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回。 王秀丽向一审法院提出诉讼请求：1.黄怡勤、李吉城、吴嫦娥立即将址于厦门市思明区开元路208号201室房屋内的个人物品腾空并搬离该房屋，将该房屋交还王秀丽；2.黄怡勤、李吉城、吴嫦娥向王秀丽支付占用费（自2019年2月1日按每月2600元计算至实际履行上述交付义务之日止）。事实与理由：案外人王邵年（于1943年12月20日身故）系厦门市思明区开元路206号、208号房产的业主。王秀丽系该房产的唯一合法继承人。该房产曾被厦门市国土资源与房产管理局代管。2019年2月1日，厦门市国土资源与房产管理局向王秀丽送达了《厦门市国土资源与房产管理局关于取消思明区开元路206、208号房屋代管的决定》（《厦国土房权籍〔2018〕33号文》)，将该房产退还王秀丽。案涉房产退还后，王秀丽要求三被告将房产归还，但三被告一直占用拒不归还，也未向王秀丽支付房屋占用费。 黄怡勤、李吉城、吴嫦娥在一审共同辩称，一、三被告是基于与公房管理中心签订的租赁合同占有使用案涉房屋，并不构成无权占用；二、三被告同意在取得新的安置房源之后退还案涉房屋，在三被告居住使用期间，王秀丽无权按照市场租金标准向三被告主张占有使用费；三、王秀丽主张案涉房屋市场租金标准为2600元过高。 一审法院认定事实如下： 厦门市思明区开元路208号房屋原业主为王邵年，上世纪五十年代由厦门市国土资源与房产管理局代管。 2018年8月28日，厦门市鹭江公证处作出（2018）厦鹭证内字40345号公证书，证明经继承，厦门市开元路208号房屋归王秀丽一人所有。 2018年12月21日，厦门市国土资源与房产管理局作出厦国土房权籍〔2018〕33号《厦门市国土资源与房产管理局关于取消思明区开元路206、208号房屋代管的决定》，决定自2019年2月1日起退还开元路206、208号房屋的管理权，由业主自行管理。该房屋在经管期间租金收入与维修费等支出互不结算，两相抵销。请业主持本决定书到厦门市房屋管理中心（原厦门市公房管理中心）办理房屋退管交接手续。原租户与厦门市公房管理中心的租赁关系即告终止。 2019年7月24日，王秀丽取得厦门市思明区开元路208号房屋不动产权属登记，不动产权证书载明厦门市思明区开元路208号房屋宗地面积32.7平方米，建筑面积87.8平方米，房屋总层数3层，砖木结构，房屋用途第1层为商业（面积21.88平方米）、第2层为住宅（面积32.7平方米）、第3层为住宅（面积33.22平方米）。 另查明，2014年11月4日，黄怡勤（承租人、乙方）与厦门市公房管理中心（出租人、甲方）签订一份《厦门市直管公有住宅租赁合同》，由黄怡勤向厦门市公房管理中心承租坐落于厦门市开元路208号201室房屋，房屋结构为砖木结构，建筑面积92.08平方米，使用面积70.83平方米，每月租金132.9元。房屋租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日。合同第十一条约定，租赁期间，租赁的房屋若因落实政策需归还业主的，本合同自动终止。合同终止后，乙方持本合同到房屋管理部门领取退管证明，办理停租相关手续，并可根据落实政策的有关规定，申请退管安置房或保障性住房，甲方对乙方的装修费用不予补偿，亦不承担其他赔偿责任，且甲方不负责另行安置乙方。 2019年1月28日，承接公房管理权责的厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）向黄怡勤发出《通知》，通知自2019年2月1日起，取消开元路206、208号房屋的管理权，由业主自行管理。保开公司于2019年2月1日解除与黄怡勤的租赁关系，并通知黄怡勤至保开公司办理无欠租证明及退管手续。2019年2月12日，保开公司出具《证明》一份，证明黄怡勤承租开元路208号201室直管公房，房租已全部交清。 一审还查明，黄怡勤陈述其向厦门市公房管理中心承租的房屋包含了案涉开元路208号201室房屋、2楼其他房屋及三楼，《厦门市直管公有住宅租赁合同》中所记载的面积包含了开元路208号201室房屋、2楼其他房屋及三楼的面积。王秀丽确认案涉的开元路208号201室房屋面积为32.7平方米。案涉房屋现由黄怡勤、李吉城、吴嫦娥居住使用。 一审审理中，黄怡勤陈述已依根据相关规定提交新的安置申请，现尚未得到安置，并提供文件《厦门市已退代管、信托房原承租住户安置办法》（厦国土房〔2009〕173号），主张依据该文件第九条“申请户应在签订专用安置房租赁合同之日起10日内办理户籍迁移手续，并在办理入住手续之日起四个月内搬离腾退退管房，逾期未搬离腾退退管房的，市公房管理中心自逾期之日起按照市场租金收取专用安置房租金，直到办理腾退完毕”的规定，在黄怡勤未得到安置前，其有权以公房租金继续租住案涉房屋。 一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。案涉房屋已由厦门市国土资源与房产管理局取消代管并退还业主自行管业，王秀丽亦依法取得案涉房屋所有权，其有权请求无权占有人返还该房屋。黄怡勤在案涉房屋取消代管前系基于与厦门市公房管理中心的租赁合同占有使用案涉房屋，黄怡勤及其共同居住人对案涉房屋所享有的权利以该《厦门市直管公有住宅租赁合同》的约定为限。该租赁合同第十一条明确约定，租赁期间，租赁的房屋若因落实政策需归还业主的，本合同自动终止。现案涉的开元路208号房屋已于2019年2月1日归还业主，保开公司亦将房屋退还业主及合同解除情况告知黄怡勤，黄怡勤及其共同居住人再依《厦门市直管公有住宅租赁合同》主张有权占有使用案涉房屋缺乏依据，一审法院不予支持。王秀丽请求案涉房屋实际居住人黄怡勤、李吉城、吴嫦娥腾空返还案涉房屋符合法律规定，应予支持。鉴于案涉房屋原系作为公房由公房管理部门向黄怡勤、李吉城、吴嫦娥提供居住，具有一定社会保障功能，结合黄怡勤、李吉城及吴嫦娥的实际情况，一审法院给予黄怡勤、李吉城、吴嫦娥三个月的腾房期限。自2019年2月1日至一审法院确定的腾房期限内，黄怡勤、李吉城及吴嫦娥按原公房租金标准支付占用费。鉴于王秀丽明确案涉开元路208号201室房屋面积为32.7平方米，该期间租金按照47元/月（32.7平方米/92.08平方米*132.9元/月）确定。如黄怡勤、李吉城、吴嫦娥逾期搬离，应按照市场租金标准向王秀丽支付占用费。结合案涉房屋的位置、面积等具体情形，一审法院酌情认定市场租金标准为每月1500元。王秀丽主张的超过部分，一审院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄怡勤、李吉城、吴嫦娥于本判决生效之日起三个月内将厦门市思明区开元路208号201室房屋腾空返还原告王秀丽；二、被告黄怡勤、李吉城、吴嫦娥于本判决生效之日起十日内向原告王秀丽支付占用费（2019年2月1日至本判决生效之日起三个月内，按照每月47元支付；本判决生效之日起三个月后，按照每月1500元计算至腾空返还案涉房屋之日止）；三、驳回原告王秀丽的其他诉讼请求。 对一审认定的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 二审中，上诉人提交案涉房屋部分照片拟证明涉案房产条件简陋其多次维修并以此主张涉案房产腾房期间的月租金1500元过高，王秀丽质证认为照片的真实性、关联性均无法确认，本院认为，租赁房屋期间对房屋进行合理修缮是房屋使用人为其自身生活需要进行的必要支出，且《厦门市直管公有住宅租赁合同》约定合同终止后，厦门市公房管理中心对租方的装修费用不予补偿，亦不承担其他赔偿责任，故上诉人所举证的该组照片无法达到其证明目的。另外，上诉人提交的《厦门市已退代管、信托房原承租住户安置办法》（厦国土房〔2009〕173号）其已在一审中进行过提交，不是二审中提交的新的证据，且一审法院亦已加以分析，本院不再赘述。 本院认为，王秀丽作为案涉房屋的所有权人，有权请求无权占有人返还该房屋。黄怡勤及其共同居住人与厦门市公房管理中心签订的《厦门市直管公有住宅租赁合同》已经终止，其再主张对案涉房屋占有使用缺乏依据，王秀丽有权要求黄怡勤、李吉城、吴嫦娥腾空并返还案涉房屋，对于腾房期限，一审法院结合案涉房屋具有社会保障功能及黄怡勤、李吉城、吴嫦娥的实际情况，给予三个月的腾房期限，并对逾期搬离的市场租金标准确定为每月1500元亦在合理范围内。至于黄怡勤主张承租期间，对案涉房屋进行多次修缮，但《厦门市直管公有住宅租赁合同》对双方在租赁期间的房屋修缮义务进行明确约定，且约定合同终止后，厦门市公房管理中心对黄怡勤的装修费用不予补偿，亦不承担其他赔偿责任，故其以王秀丽未尽维修义务，故无权主张案涉房屋退管后的租金，没有相关依据。 综上，黄怡勤、李吉城、吴嫦娥的上诉主张，不具有事实及法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由黄怡勤、李吉城、吴嫦娥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈 林 审 判 员 洪培花 审 判 员 陈 石 二〇二〇年四月二十七日 书记员 范亲敏 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。