云南省剑川县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2931民初23号原告：王旭东，汉族，男，1989年11月5日出生，浙江省上虞市人，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：王炫杰，云南展腾(剑川)律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：赵三妹，女，白族，1950年3月3日出生，城镇居民，云南省剑川县人，住剑川县。被告：朱文玉，女，汉族，1972年6月25日出生，云南省剑川县人，待业，住剑川县。被告：朱文丽，女，汉族，云南省剑川县人，住剑川县。原告王旭东与被告赵三妹、朱文玉、朱文丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年01月07日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王旭东的委托诉讼代理人王炫杰、被告赵三妹、朱文玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王旭东向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除原告与三被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令三被告立即退还原告未使用年限的房屋租金52,000.00元；3、判令三被告向原告支付违约金人民币120,000.00元；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：三被告系母女关系，2013年10月20日，原告与被告方在剑川县沙溪镇法律服务所的见证下签订书面《房屋租赁合同》，合同约定被告赵三妹及朱文玉将其位于剑川县院出租给原告使用；租期为10年即2013年10月20日至2023年10月20日止；10年租金共计人民币120,000.00元，支付方式为：一次性付清。《房屋租赁合同》还明确约定“若甲方违反合同规定，必须（1）退还乙方合同期剩余年限租金，剩余年限第一年赔付违约金12,000.00元，第二年24,000.00元，第三年36,000.00元，照此类推。《房屋租赁合同》签订后原告方依约将租金120,000.00元支付给被告方，被告方也将房屋交付给原告使用。2019年6月份，原告从老家回剑川后发现剑川县院已被被告方再次出租给他人，双方由此产生纠纷，多次协商未果。被告方的上述严重违约行为已经导致合同目的不能实现，构成根本违约，原告方依法有权解除合同，同时有权要求被告方退还原告未使用年限的房屋租金并支付人民币120,000.00元违约金。被告方严重违反诚实信用原则，导致合同目的不能实现。故原告特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告赵三妹、朱文玉辩称,一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》合同还未到期，双方约定租赁期限为自2013年10月20日起至2023年10月20日止。2019年10月15日,因我们对院内的水路、电路及损坏的墙体进行修缮改造，我女婿的朋友要求在院里住几天，我就同意了；我们从来没有将房屋出租给别人，他们住了几天是为了将院内的水路、电路和墙体进行修补，若原告说我们将房屋出租给他人请原告拿出证据；我们不同意解除《房屋租赁合同》。若原告王旭东要解除合同，根据合同第九条规定：“若乙方违反合同规定，必须支付甲方已经承租年限租金，并按整个租期租金总额的200%支付违约金”。故赵三妹要求原告王旭东支付违约金240,000.00元。原告在诉状中把赵三妹之女朱文玉、朱文丽当成被告，不符合法律规定;因为沙溪镇鳌凤村委会中登村136号院产权属我个人所有，与此案发生的一切费用由原告王旭东全部承担。二、原告请求被告立即退还未使用年限的房屋租金52,000.00元是不可能的。原告王旭东自与我签订房屋租赁合同之日起，从未在鳌凤村136号院入住过一天，对鳌凤村136号院没有履行管理职责，致使小偷多次进院偷盗，我家中物品、门窗被损坏。事发后我多次与原告联系，要求聘请看管人员，原告王旭东称看管人员的费用先由我支付，后来我多次与原告联系关于看管人员费用之事，但原告王旭东根本不理。我先后聘请过看管人员4人，有的已故。看管费用目前由我先支付，共计22,800.00元（76个月每月300元）；此笔费用应当由原告王旭东全部承担。我们的房屋自从出租给原告以后原告从未居住管理过，房屋庭院里种植有花木果树需要浇水看护，加之房屋属土木结构的瓦楼房，若长期无人管理，导致屋檐水沟堵塞致使房屋围墙损坏、花木果树枯死，我们不得不以每月支付300元的工资请人看管房屋，平时帮忙浇花；房屋钥匙也一直是帮忙看管房屋的人拿着，请人看管房屋一事原告是知情的。三、我没有违约，要求原告按合同第9条的约定向我支付违约金240,000.00元。四、与本案所发生的一切费用和诉讼费全部由原告承担。五、目前因全国新型冠状病疫情的原因，申请法院在原定的开庭日期予以延期审理。综上，原告的诉讼请求与事实不符于法无据，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求。原告王旭东为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、身份证复印件1份，拟证明原告的身份信息，二、1、《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明2013年10月20日原告王旭东与被告赵三妹、朱文玉签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为10年自2013年10月20日起至2023年10月20日止,一次性支付租金人民币120,000.00元;2、云南省农村信用社结算业务申请书及剑川县沙溪信用社汇款单各一份，拟证明原告王旭东于2013年10月21日在剑川县农村信用合作社沙溪信用社向被告朱文丽（玉溪工商银行）账户转账120,000.00元。3、土地证及宗地草图各一份，拟证明坐落在福寿长社136号房产属被告赵三妹所有及136号院占地面积的具体情况；三、照片两张，拟证明2019年12月27日原告回到所租房屋，发现房屋已被第三人施工人员占用居住，施工队在场人员陈述房屋系被告出租给施工队，已经居住了半年即将搬离，2019年6月份起被告在未告知原告的情况下擅自将房屋出租给第三方使用。四、光盘一张，拟证明2019年12月28日原告再次到租房了解情况，施工队已经搬离，遗留现场打扫卫生人员的陈述及施工队老板电话录音，证实被告在合同期限内擅自将房屋出租给第三方经营使用，其行为已经构成违约。经庭审质证，被告朱文玉对原告提交的证据一、二的真实性没有异议；对证据三的证明方向有异议，认为出租房屋因长期无人居住管理，里面的水路、电路和墙体都已破损需进行修缮，原告提供的照片，出租房内的人是我丈夫朋友的4个工人，他们承包了出租房旁的工程，住在里面是顺带帮我们修缮水路、电路和损坏的墙体,房屋并没有租给其他人；对证据四的真实性和证明方向有异议，法庭播放的光盘视频、录音也证实施工队的老板是我丈夫的朋友，施工人员在房屋内借住了几天，对房屋中的线路、水路和墙体进行修补的事实；负责维修的施工人员在施工结束后对房屋进行清扫是正常的。我们的房屋自从出租给原告以后原告从未居住管理过，导致房屋墙体损坏，外人经常爬入院内，加之房屋属土木结构，由于长期无人居住管理，致使房屋墙体破损，庭院内的花木果树需要浇水看护，我们只好以每月300元的工资请人看管房屋及花木；房屋钥匙也是一直由帮忙看管的人拿着，请人看管房屋原告是知情的。被告赵三妹对原告提交的证据与被告朱文玉的质证意见一致，认为播放的光盘录音视频，视频中解说人的声音不是王旭东的声音。被告赵三妹、朱文玉为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、房屋看护费收条6张，拟证明自2013年10月20日至2019年10月20日期间，因原告从未在租房内居住管理，被告只好请人对房屋、花木进行看护，对卫生进行必要的清理，共计支付看护费21,600.00元;二、情况说明一份，拟证明：2019年10月至2019年12月期间我老公的朋友（刘某施工队老板）在房屋内住了几天，对电路、墙面进行维修；三、照片9张，拟证明原告承租房屋6年多来，未在所租房屋内居住管理过一天，导致房屋、线路、水路和墙体破损。经庭审质证，原告王旭东对被告赵三妹、朱文玉提交的证据一的真实性、关联性都不予认可，认为这6份收据被告方可单方制作，没有其他证据予以佐证，其记载内容是否真实无法确定，在被告未申请相应人员到庭作证的情况下，无法排除收条存在伪造的嫌疑，收条的形式要件不合法。对证据二，情况说明的真实性、合法性不予认可，从原告提供的现场照片和施工队人员对话和录音中，可以确定施工队无论是租用或借用只是单纯的居住在案涉房屋内，并没有帮助修缮房屋和更换电路的情况发生，同时根据相关法律规定，证人应当出庭作证，提供《情况说明》的证人刘某与被告方女婿是朋友关系，证人与被告方存在利害关系，又无其他证据予以佐证，故该份证据的真实性不应采信。对证据三不予认可，照片只是对部分方位的拍照，无法证实这些照片是否是案涉房屋的情况，没有拍摄时间，无法证实这些照片是出租之前还是出租之后的照片，即便就是现状照片，因为没有和原始状态相对比的参照照片所以无法证实是出租之前就已经存在还是出租之后才存在，也无法证实被告需要证明的方向，房屋的维修、维护是出租人的责任，出租人在履行责任时应当通知承租人，且维修期限是不计在租赁期限内的。光凭照片无法证实施工队住在房屋里是为了维修房屋，如果照片是现状照片那么损坏部分依然存在，请问施工队维修了什么？本院依职权调取的证据照片11张及调查笔录2份，拟证明原、被告租赁标的物的现状，及租赁房屋的管理及使用情况。经质证，原告对本院依职权取得的证据照片11张的真实性无异议，对两份调查笔录的真实性、合法性不予认可，认为被调查人与被告方存在利害关系，被调查人的陈述与原告提交的建筑队工作人员的陈述不一致。调查笔录属证人证言，被调查人应依法出庭接受双方当事人质询，人民法院的调查笔录属于法院主动为一方当事人取证，有失裁判中正性，程序违法。被告朱文玉对本院调取的证据照片11张及两份调查笔录的真实性、合法性予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,被告赵三妹、朱文玉对原告王旭东提供的证据原告身份证、《房屋租赁合同》、云南省农村信用社结算业务申请书、剑川县沙溪信用社汇款单、被告赵三妹土地证及宗地草图等证据均无异议,本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实,本院认定如下:1、原告王旭东提供的照片、视频、录音光盘，拟证明被告在合同期限内擅自将房屋出租给第三方生产经营使用，其行为已经构成违约。被告赵三妹、朱文玉对其证明方向不予认可。照片、光盘视频、录音证明原告承租的房屋内有案外人刘某的施工人员借住的事实，但不能证实案外人与被告赵三妹间存在房屋租赁关系，该证据不能作为本案认定事实的根据。2、被告赵三妹、朱文玉提供的收据、情况说明、照片，拟证明自2013年10月20日至2019年10月20日期间被告赵三妹支出房屋看护费共计21,600.00元（每月300.00元）；2019年10月至2019年12月，案外人刘新伟承包的剑川沙溪传统文化保护与传承工程，期间其施工人员曾借住在承租房屋内，顺便将赵三妹房屋内老化的线路及破损的墙面进行修缮，与赵三妹间无房屋租赁关系。房屋照片证实原告承租房屋6年多以来，从未在租房内居住管理过，导致房屋、线路、水路和墙体破损。原告王旭东对被告提供的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为收据属被告单方制作，刘某情况说明，因刘某与被告赵三妹的女婿是朋友关系，证人与被告方存在利害关系，又无其他证据予以佐证，对其真实性不应采信；照片只是对部分方位的拍照，无法证实这些照片是否属案涉房屋的情况；结合本院依职权调取的现场照片、调查笔录，及原、被告提供的照片、光盘视频、录音及收据、案外人的情况说明，可证实原告王旭东承租房屋后，未在承租房屋内居住和管理，为了看护管理房屋及庭院内的花木，被告赵三妹个人出资请人看管出租的房屋；2019年10月15日至2019年12月27日期间，被告方将出租房屋的耳房一间借给案外人刘新伟的施工人员居住，顺便将房屋内破损部分及水路进行维修。关于被告赵三妹出资请人看护房屋及对水路、线路、房屋墙体进行维修的部分事实，本院予以认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵三妹与朱文玉、朱文丽系母女关系，2013年10月20日，原告王旭东与被告赵三妹、朱文玉双方在剑川县沙溪镇法律服务所的见证下签订了《房屋租赁合同》，合同载明：“出租方（以下简称甲方）赵三妹，承租方（以下简称乙方）王旭东。一、甲方赵三妹房产坐落于剑川县福寿长社136号，房屋结构为土木结构，该宅基地上现有房屋建筑面积200平方米，宅基地占地面积447.59平方米，房屋土地使用权证号为：剑集用（2006）第1555号。二、租赁期限为：自2013年10月20日起至2023年10月20日止，甲方于租赁合同签订之日起不得对该宅基地上现有房屋进行改建和拆除，合同生效后甲方将本合同所指宅基地及房屋交付给乙方使用。三、自2013年10月20日起，乙方有权对该宅基地上的现有房屋进行修缮、改建、扩建或重建，经过修缮、改建、扩建或重建后，该宅基地及房屋乙方可用于国家法律、法规允许的一切合法使用方式，包括自主经营、转租等，甲方不得限制及阻挠。四、甲、乙双方约定该宅基地及房屋租金按每年12,000.00元计算，十年共计120,000.00元。承租期间，甲方不得以任何理由调整宅基地及房屋租金。乙方支付租金后，甲方产权共有人租金内部分配比例由甲方自行商议决定。该宅基地及房屋租金支付方式为一次性支付。在甲、乙双方签订合同之日，乙方将120,000.00元租金支付给甲方。付款方式为转账汇入甲方指定账户，甲方确认收到款项后向乙方出具收款收据，收款收据甲方须按有手印，汇款凭据及收款收据一并作为本合同有效附件。五、甲方在合同租期内不得转让、抵押本合同所指的房产、地产权属。六、承租期间乙方有权对现有宅基地及房屋进行修缮、改建、扩建或重建。修缮、改建、扩建或重建方案及投资费用由乙方自行组织设计、规划、自行投资，并根据市场状况自行决定经营方式。承租期间防火、安全、门前三包、综合治理等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担相应责任。八、租赁期满后，本合同自行终止。九、违约责任。”合同签订后被告方将房屋交由原告管理使用，2013年10月21日原告在剑川县农村信用合作社沙溪信用社向被告朱文丽（玉溪工商银行）账户转账120,000.00元。被告方将房屋交付原告后，由于原告长期未在承租的房屋内居住管理，被告赵三妹为了照管房屋及庭院内的花木，长期个人出资请人看护；2019年10月至12月期间，被告方将出租房屋的耳房一间借给案外人刘新伟的施工人员居住，顺便将庭院内的水路及墙体破损部分进行维修。2019年12月27日，原告回到所承租的房屋发现屋内有施工人员，2020年01月07日原告以诉称理由向本院提起诉讼，要求与被告解除合同，并退还未使用年限的房屋租金52,000.00元，支付违约金120,000.00元。庭审中，被告不同意解除合同，要求原告支付其看护费21,600.00元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》,是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,双方就租赁标的、租赁期限、租金及其支付期限和方式、违约责任等作了明确约定,合同合法有效。合同签订后，原告按约定支付了10年租金，被告也将出租房屋交付原告管理使用。原告租房后因长期未居住管理所承租的房屋，对承租的标的物未尽到管理的责任义务，加之承租房屋属民间独栋庭院式土木结构的瓦楼房，若长期无人管理会导致房屋墙体、线路、水路局部破损和庭院内的花木枯萎，由此带来一定的安全隐患问题。被告赵三妹自行出资请人看护出租房屋及庭院内的花木，对房屋内破损的线路、水路、墙体进行维修符合常理。被告方在未征得原告同意的情况下，擅自将承租房屋借给案外人使用两个多月时间，事先理应征得原告的同意，被告方将出租房屋借给案外人居住的行为存在不妥。原告主张案外人与赵三妹间存在房屋租赁关系，要求解除与被告方签订的《房屋租赁合同》，退还未使用年限房屋租金52,000.00元及支付违约金人民币120,000.00元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。被告赵三妹要求原告支付看护费21,600.00元的主张，因为被告方未提起反诉申请，本院不予审理。本案中，原告起诉被告朱文丽，因朱文丽不是《房屋租赁合同》的相对方，不是本案的适格主体。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、原告王旭东继续履行与被告赵三妹、朱文玉于2013年10月20日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告王旭东的其他诉讼请求。案件受理费3940.00元由原告王旭东负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 员  王晓燕人民陪审员  和志红人民陪审员  赵燕祉二〇二〇年四月十三日法官助理杨卫斌书记员马涛