四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初9305号 原告：四川长虹电器股份有限公司，统一社会信用代码91510700205412308D，住所地：绵阳市高新区绵兴东路35号。 法定代表人：赵勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑国松，四川祥裕律师事务所律师。 被告：罗绍长，男，1978年4月4日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：霍英俊，男，1983年5月8日出生，汉族，原住四川省三台县龙树镇白雀场镇下街056号附006号，现住四川省绵阳市涪城区。 原告四川长虹电器股份有限公司与被告罗绍长、霍英俊租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川长虹电器股份有限公司的委托诉讼代理人郑国松、被告罗绍长、被告霍英俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川长虹电器股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告罗绍长、霍英俊签订关于绵阳市涪城区3层营业房屋的租赁合同于2019年5月10日起解除；2.判令被告立即向原告返还位于上述营业房屋；3.被告向原告支付2017年4月24日起至2019年5月10日止的租金697362元（2371.98平方米×12元／月×24.5个月）并按市场价格支付从2019年5月11日起至退还房屋之日止的占用费；4.案件受理费由被告承担。 罗绍长辩称，我方不同意解除合同，原告的其他诉请也不能成立。我没有拖欠租金，租赁是我和霍英俊签订的，截止2019年9月的租金也是交给霍英俊的。 霍英俊辩称，不同意解除合同，绵阳市中级人民法院在处理案涉房屋已经出租的事实，也联系过罗绍长。2017年原告到了案涉房屋告知房屋已归原告所有，但一直没有提供相应的依据，我方也无法联系原告。房屋租金是收到了2019年9月底。 本院经审理并认定如下事实，位于绵阳市涪城区（栋）3层2号商业房屋（房屋所有权证号：绵房权证监证字第××号，国有土地使用权证号：绵城国用（2010）第15604号，建筑面积511.36平方米）、3楼3号商业房屋（房屋所有权证号：绵房权证监证字第××号，国有土地使用权证号：绵城国用（2010）第15606号，建筑面积931.92平方米）、3层4号商业房屋（房屋所有权证号：绵房权证监证字第××号，建筑面积928.7平方米）于2010年登记在许志君名下。 2014年1月19日，霍英俊（出租方、甲方）与罗绍长（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用；租赁期限19年，自2014年2月6日起至2033年2月5日止；2014年2月6日至2024年2月5日租金标准为11元/月/平方米;乙方必须按时交纳房屋租金，租金每季度准时付清，租金每季度支付一次，每次在交纳房租时不能逾期三个月，如逾期三个月未交纳租金视为违约，甲方有权利收回该房屋，乙方自行承担违约金,并收取租金；乙方有权自行招商并对外出租；乙方自行负责装修，消防及各种物管费，甲方收取租金为净租金；任何一方违约，则按对方的实际损失给对方进行赔偿；在合同期内，如房屋所有权发生变更，乙方租赁权不变，此合同有效。合同签订后，罗绍长随即租用案涉房屋至今。 2017年4月24日，四川省绵阳市中级人民法院作出（2016）川执字第38号之一执行裁定书，裁定：“一、……。二、将被执行人霍英俊名下位于绵阳市涪城区（权属证号：绵房权证监证0108894号、绵城国用（2010）第15604号）、3楼3号（权属证号：绵房权证监证0108893号、绵城国用（2010）第15605号）、3楼4号（权属证号：绵房权证监证0108892号、绵城国用（2010）第15606号）；被执行人许志君名下绵阳市涪城区（权属证号：绵房权证监证0111902号、绵城国用（2010）第17271号）、3楼5号（权属证号：绵房权证监证0111901号、绵城国用（2010）第17270号）以流拍保留价4306.5万元抵偿给申请执行人四川长虹电器股份有限公司抵偿本案债务。强制注销以上房产的抵押登记手续，原房产证、土地使用证作废。三、申请执行人四川长虹电器股份有限公司可本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。过户中双方应缴纳的税、费按规定办理。”2019年8月22日，原告在房管部门将上述房屋中的3楼2号、3楼3号、3楼4号商业房屋办理至其名下（不动产权证号分别为：川（2019）绵阳市不动产权第××号、川（2019）绵阳市不动产权第××号、川（2019）绵阳市不动产权第××号）。 2018年12月6日，原告向罗绍长发出《告知函》一份，载明：“2017年4月24日，四川省绵阳市中级人民法院作出（2016）川执字第38号之一执行裁定书，将你承租的位于绵阳市涪城区，原属许志君、霍英俊名下的商业房产已抵偿给我司，原房产证、土地使用证已经作废，我司自该日起拥有以上商业房产的所有权。我司原则上同意以原租赁条件将上述房产续租给你，要求你将租金直接支付给我司，并为此与你进行多次沟通协商。但事至今日你仍未向我司支付任何租金，且还进一步要求将租金下调至每月7元／平米。如你准备继续承租以上房产，请务必在收到此函后10个工作日内，以不低于原租赁条件同我司签订租赁协议，并按约向我司支付租金。否则，视为你放弃继续承租以上商业用房的权利。”2018年12月13日，罗绍长向原告发送《复函》一份，载明：“我与原产权人霍英俊、许志君的租赁关系合法有效；我基本同意与贵司另行签订租赁合同；我承租后投入了700余万元，用以改善维护商场经营必要的设施设备、水、电及消防设施，按照合同法的规定，应当由贵司负担,在租金中抵扣。本着友好真诚原则，愿意与贵司长期合作，请贵公司酌情考虑将租金下调为7元每平米。”此后，双方一致未能协议一致，签订新的租赁合同。2019年5月10日，原告向罗绍长发出《解除合同通知书》一份，载明因罗绍长未按原租赁合同支付租金，从2019年5月10日起解除案涉租赁合同，并按原合同标准支付2017年4月24日至今的租金。 2017年3月4日至2018年1月31日，罗绍长向霍英俊支付租金394825元。罗绍长称是上述租金是支付到了2019年9月，霍英俊对此予以认可。 庭审中，罗绍长提供了收据9张和《高压客户远程费控购电结算协议》1份，以证明其承租案涉房屋后花费大量资金进行了装修和电力改造。原告对上述证据的真实性不予认可。至今，罗绍长、霍英俊未向原告支付过租金，原告遂诉至本院，请求判如所请。 本院认为，本案的争议焦点之一是罗绍长与霍英俊签订的《租赁合同》是否应当解除的问题。首先，《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。其次，依据四川省绵阳市中级人民法院作出（2016）川执字第38号之一执行裁定书，原告已于2017年4月24日取得位于绵阳市涪城区（栋）3层2号、3号、4号商业房屋所有权。罗绍长与霍英俊在2014年1月19日签订的租赁合同尚在合同期限内，按照买卖不破租赁的原则，罗绍长有权继续租赁案涉房屋，租赁合同的双方由霍英俊、罗绍长对应变更为原告、罗绍长。第三，罗绍长作为承租人应向新的所有权人即本案原告缴纳租金。最迟至2018年12月6日，原告向罗绍长发出《告知函》时，罗绍长就应当知晓新的承租人是原告，同时应当向原告支付相应的租金，但至今未向原告支付，《租赁合同》中明确约定：“乙方必须按时交纳房屋租金，租金每季度准时付清，租金每季度支付一次，每次在交纳房租时不能逾期三个月，如逾期三个月未交纳租金视为违约，甲方有权利收回该房屋，乙方自行承担违约金,并收取租金；”，罗绍长未按合同约定期限及《告知函》上载明的宽限期缴纳租金的行为，违反合同约定，构成违约。原告依照上述约定在2019年5月10日发出解除合同通知，且罗绍长也实际收到该通知，故罗绍长与许志君签订的《租赁合同》已于2019年5月10日解除。合同解除后，罗绍长应当返还案涉房屋。故原告请求确认《租赁合同》已于2019年5月10日解除及主张返还案涉房屋的请求成立，本院予以支持。 本案的争议焦点之二是关于下欠租金问题和租金损失的问题。罗绍长作为承租人应当向房屋所有权人即本案原告支付租金，起算时间应为原告取得房屋所有权时即2017年4月24日。截止2019年5月10日，罗绍长应付租金为640988.04元[（511.36平方米+931.92平方米+928.7平方米）×11元/月/平方米×24个月+（511.36平方米+931.92平方米+928.7平方米）×11元/月/平方米÷30天×17天）]，原告主张的超出部分，本院不予支持。 关于租金损失问题。合同解除后，罗绍长一直实际占有案涉门面，造成原告租金损失，故原告请求罗绍长承担从2019年5月11日起至门面实际返还之日止按11元/月/平方米的标准计算租金损失的请求成立，本院予以支持，其中截止2019年9月30日为121761.64元[（511.36平方米+931.92平方米+928.7平方米）×11元/月/平方米×4个月+（511.36平方米+931.92平方米+928.7平方米）×11元/月/平方米÷30天×20天）]。原告主张按12月/平方米计算租金，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。 关于霍英俊是否承担租金的问题。罗绍长和霍英俊都认可罗绍长支付了截止到2019年9月的租金。霍英俊从2017年4月24日起又不是案涉房屋的所有权人，其向罗绍长收取租金缺乏法律依据和事实根据，因此应将其收取的租金退还给原告。 最迟至2018年12月6日，原告向罗绍长发出《告知函》时，罗绍长就应当知晓新的产权人是原告，就应该将新的租金向原告缴纳，而不应该是霍英俊缴纳，不过需要特别指出的是霍英俊最后一次实际收取租金的时间为2018年1月31日，早于罗绍长收到《告知函》的时间。综上所述，2017年4月24日至2019年9月的租金及租金损失762749.64元（640988.04元+121761.64元）中的394825元应由霍英俊向原告退还，下余367924.6元（762749.64元-394825元）应由罗绍长向原告支付。同理2019年10月1日之后的租金亦应由罗绍长向原告支付。 综上所述，原告的部分请求成立。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十七条、第二百三十五，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认被告罗绍长、霍英俊于2014年1月19日签订的《租赁合同》于2019年5月10日解除； 二、被告罗绍长在本判决生效后十五日内向原告四川长虹电器股份有限公司返还位于绵阳市涪城区（栋）3层2号、3层3号、3层4号三套商业房屋（不动产权证号分别为：川（2019）绵阳市不动产权第××号、川（2019）绵阳市不动产权第××号、川（2019）绵阳市不动产权第××号）； 三、被告霍英俊在本判决生效后十五日内向原告四川长虹电器股份有限公司支付2017年4月24日至2019年9月30日的租金中的394825元； 四、被告罗绍长在本判决生效后十五日内向原告四川长虹电器股份有限公司支付2017年4月24日至2019年9月30日的租金中的367924.6元； 五、被告罗绍长在本判决生效后十五日内向原告四川长虹电器股份有限公司支付租金损失费，计算方法为：按26091.78元／月［（511.36平方米＋931.92平方米＋928.7平方米）×11元／月］的标准，从2019年10月1日起计算至实际返还位于绵阳市涪城区（栋）3层2号、3层3号、3层4号三套商业房屋（不动产权证号分别为：川（2019）绵阳市不动产权第××号、川（2019）绵阳市不动产权第××号、川（2019）绵阳市不动产权第××号）时止； 六、驳回原告四川长虹电器股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5387元，由原告四川长虹电器股份有限公司负担387元，被告罗绍长负担2350元，被告霍英俊负担2650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈子良 二〇二〇年四月三日 书记员  朱玲玲