云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初906号原告郑家兰，女，汉族，1957年8月15日出生，昭通市昭阳区人，中专文化，退休职工，住云南省昭通市昭阳区。被告昭通雄奇房地产开发有限公司（统一社会信用代码证：915306020698413930）。住所地：昭通市昭阳区枫园路23幢105号。法定代表人胡浩梁，公司总经理。委托代理人钟大伟，云南泓佩律师事务所律师（特别授权）。原告郑家兰诉被告昭通雄奇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年3月17日立案受理后，依法由审判员潘荔适用简易程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告郑家兰，被告昭通雄奇房地产开发有限公司的委托代理人钟大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑家兰诉称，原告与被告于2018年11月7日签订《商铺认筹协议》，同时原告向被告交付商铺认筹金人民币410000.00元。期间原告多次询问开盘时间，但都没兑现被拖延。经原告与被告协商，被告同意原告提出退款申请并在2019年10月10日双方签订退款申请书，但同样被无端拖延迟迟不给予办理。原告再次与被告交涉后，被告于2019年12月26日又向原告等人出具一份承诺书，被告向原告承诺：在2020年1月20日前退还原告认筹金410000.00元的50%。但被告一再地拖欠未按承诺书履行，原告于2020年1月23日找到被告，被告退赔了原告50000.00元认筹金，并口头承诺2月8日退还原告全部认筹金，但直到现在也未履行承诺，存在严重的违约行为。原告多次与被告索要认筹款不能，只能诉到法院请求：1、判令告给付所欠原告商铺认筹本金360000元，并赔偿利息50355元、违约金123000元；2、诉讼费由被告承担。被告昭通雄奇房地产开发有限公司辩称，1、答辩人没有恶意拖延时间，因客观原因导致未能如期开盘；2、2018年签订的协议内容中双方并没有约定开盘时间，2019年被答辩人在解除协议内容后，答辩人认为权利关系终止，没有违约行为，不应该承担违约金；3、本案原告起诉为2项，答辩人认为原告的诉请应增加解除双方的合同，不应提出违约金，双方应该解除签订的一切合同；4、答辩人现目前正在积极筹备资金退还原告等人的认筹金，希望在法庭的主持的调解下，双方互谅互让下，达成调解，我方愿意支付8%的收益金给对方。庭审中，原告针对其主张，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件1份，证明原告主体资格；2、商铺认筹协议原件1份，证明原告与被告签订认筹协议的事实；3、收款收据复印件2张，证明原告向被告交付41万元认筹金的事实；4、优惠申请书原价1份，证明被告多次逾期不履行自己的义务，同意退款给原告的事实；5、承诺书原件1份，证明被告承诺在2019年11月10日退还原告所有款项的事实，若2019年11月10日被告不退款，属被告违约，愿意承担30%违约金的事实；6、车位抵押合同原件1份，证明被告再次承诺退还认筹金的事假及方式；7、红枫水岸房源备案情况表复印件1份，证明被告把预定的红枫水岸3幢3单元3-05出售给别人的事实；8、视频（光盘一张），证明被告承诺要退款给我们。被告昭通雄奇房地产开发有限公司对第一组、第八组证据没异议，第二组三性无异议；对第三组组证据三性无异议；第四组优惠申请无异议，但是达不到原告的起诉依据；对第五组承诺书是被告方出具，但是该文中并没有涉及原告的任何基本信息，因此我们认为没有构成违约；第六组车位抵押书是扫描件对于真实性存疑；对第七组红枫水岸房源备案情况表是扫描件，没有任何机关的盖章，不具效力。被告昭通雄奇房地产开发有限公司未提交证据。本院认为，原告郑家兰提交的身份证，被告无异议，能够证实原告的身份，本院予以采信。商铺认筹协议、收款收据、优惠申请书、承诺书、视频，相互印证，能够证实原告于2018年7月31日、8月4日、11月7日三次共向被告交款410000元认筹金购买商铺，原、被告于2018年11月7日签订《商铺认筹协议》，约定原告交给被告的410000元系“红枫水岸”意向商铺一楼3-105号商铺认筹金，原告可享受每年事已8%的收益等优惠；2019年10月10日被告公司法定代表人胡浩樑书面承诺：1.红枫水岸商铺价格于2019年10月14日公布，所签协议上的购房优惠政策不变，2019年10月16日下午14点在红枫水岸售楼部与所有认筹客户协商确认开盘价格，并确认统计购买商铺客户及未能选房的认筹客户。2.本人承诺红枫水岸商铺最迟于2019提10月25日前开盘。3.开盘后15个工作日内昭通雄奇房地产开发有限公司账上与房管所所收的售房款总额按比例退还给未能选到商铺的认筹客户，后15个工作日内退清所有认筹客户的认筹及8%的年收益。4.以上三条如若未能达到承诺，本人代表昭通雄奇记地产开发有限公司承认违约，按总认筹款的30%进行赔付，并本人及公司股东愿意承担一切法律责任的事实，本院予以采信。车位抵押合同，原、被告并未办理抵押登记手续，且原告并未主张抵押权，故本院不予采信。红枫水岸房源备案情况表系复印件，被告否认，原告也未提交证据相互印证，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告于2018年7月31日、8月4日、11月7日三次共向被告交款410000元认筹金购买商铺，原、被告于2018年11月7日签订《商铺认筹协议》：“甲乙双方在平等自愿的原则下，就甲方（即本案被告昭通雄奇房地产开发有限公司）所开发楼盘“红枫水岸”项目商铺认筹事宜，达成如下约定：“一、乙方(本案原告郑家兰）在签订本协议之前已认真阅读并同意，愿意在享受认筹期间优惠措施的同时接受本协议条款的制约。二、基于乙方对“红枫水岸”项目商铺认筹意愿，经乙方要求，甲方同意乙方支付人民币肆拾壹万元整（小写：￥410000.00元）作为“红枫水岸”意向商铺一楼3-105号商铺认筹金，认筹金缴结当日起，认筹客户可享受每年8%的收益并且可以参与开盘时的抽奖活动。……八、若乙方自动放弃认筹权利或未能成功选房并签订《商品房预售买卖合同》的，乙方可以在开盘后30个工作日内，凭本人身份证和本“商铺认筹协议”及认筹金收据至本项目售楼部退还认筹金及所享受的年收益8%补贴。九、在签订本协议后，甲、乙双方必须严格遵守协议内容，任何一方违反本协议约定须向守约方支付认筹款的30%作为违约金。”2019年10月10日，被告昭通雄奇房地产开发有限公司出具《承诺书》承诺：“1.红枫水岸商铺价格于2019年10月14日公布，所签协议上的购房优惠政策不变，2019年10月16日下午14点在红枫水岸售楼部与所有认筹客户协商确认开盘价格，并确认统计购买商铺客户及未能选房的认筹客户。2.本人承诺红枫水岸商铺最迟于2019年10月25日前开盘。3.开盘后15个工作日内昭通雄奇房地产开发有限公司账上与房管所所收的售房款总额按比例退还给未能选到商铺的认筹客户，后15个工作日内退清所有认筹客户的认筹及8%的年收益。4.以上三条如若未能达到承诺，本人代表昭通雄奇记地产开发有限公司承认违约，按总认筹款的30%进行赔付，并本人及公司股东愿意承担一切法律责任”。此后被告昭通雄奇房地产开发有限公司未按《商铺认筹协议》和《承诺书》约定的时间开盘。经原告催要被告于2020年1月23日退还了原告50000元认筹金，剩余360000元至今未退。现原告起诉来院，要求依法判决：1、判令告给付所欠原告商铺认筹本金360000元，并赔偿利息50355元、违约金123000元；2、诉讼费由被告承担。本院认为，原告与被告昭通雄奇房地产开发有限公司签订《商铺认筹协议》，系双方当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，因被告昭通雄奇房地产开发有限公司未按《商铺认筹协议》和《承诺书》约定的时间开盘，致使原告不能如期选房，继而不能与被告昭通雄奇房地产开发有限公司签订《商品房预售买卖合同》，导致协议目的不能实现，庭审中原、被告均同意解除双方签订的《商铺认筹协议》，符合法律规定，本院予以支持。对于原告所主张的被告支付利息和支付利息50355元，违约金123000元，本院认为应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，由于原告未能向本院提交其具体损失的相关证据，因此，对原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持，本院认为对于原告的损失，被告昭通雄奇房地产开发有限公司应以原告交纳的认筹金410000元为基数，从2018年11月7日起至2020年1月23日时止按照年利率24%支付利息，以360000元为基数从2020年1月24日起至给付清认筹金时止按照年利率24%向原告郑家兰支付利息，作为对原告损失的赔偿为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”、参照国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，判决如下：一、解除原告郑家兰与被告昭通雄奇房地产开发有限公司于2018年11月7日签订的《商铺认筹协议》；二、由被告昭通雄奇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还给原告郑家兰认筹金360000元；三、由被告昭通雄奇房地产开发有限公司以认筹金人民币410000元为基数，从2018年11月7日起至2020年1月23日时止按照年利率24%向原告郑家兰支付利息，以360000元为基数从2020年1月24日起至给付清认筹金时止按照年利率24%向原告郑家兰支付利息；四、驳回原告郑家兰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，减半收取4550元，由原告郑家兰承担332元，由被告昭通雄奇房地产开发有限公司承担4218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  潘荔二〇二〇年四月三十日书记员  熊健