松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初6948号 原告：前郭县某建筑有限责任公司，住所地前郭县。 法定代表人：朱长发，经理。 委托诉讼代理人：李秉潭，公司法律顾问。 委托诉讼代理人：孔凡军，公司职员。 被告：张晓茉，女，1986年2月8日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。 被告：吉林省某房地产开发有限责任公司，住所地吉林省松原市宁江区经济技术开发区。 法定代表人：于金，经理。 委托诉讼代理人：于树森，公司职员。 原告前郭县某建筑有限责任公司（以下简称某公司）与被告张晓茉、吉林省某房地产开发有限责任公司（以下简称某公司）执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告代理人李秉潭、孔凡军，被告张晓茉代理人王婧，被告某公司代理人于树森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决诉争101、102、122、123号四个车库归原告所有；二、确认被告张晓茉购买车库的行为无效。事实和理由：一、2011年4月11日被告某公司将春兴花园小区五栋住宅楼承包给原告进行施工，工程结束后被告某公司无力支付原告工程款，原告将被告某公司诉至宁江区法院，经调解，双方达成合意，法院据此于2018年6月26日作出（2018）吉0702民初1518号民事调解书，内容为被告某公司对未抵顶到位的工程款928,145元及质保金409,101.84元在春兴花园小区房产范围内向原告承担给付责任。后经原告申请，宁江区人民法院于2018年7月6日作出（2018）吉0702执1393号之一民事裁定书，裁定对登记在被告某公司名下位于江北*小区15#楼第一层24个车库（即101号至1024号，13幢，丘地号2*4，具体面积以查档证明中的面积为准）进行评估拍卖。上述民事调解书及执行裁定书均系法院依法作出，均可证明原告有权取得春兴花园小区15#楼第一层101、102、122、123号车库（简称诉争车库）的拍卖价款。二、被告张晓茉主张其与被告某公司于2015年2月11日签订了商品房买卖合同，购买了101、102、122、123号车库，并提供了交款收据。被告张晓茉支出该车库没有办理产权登记是由被告某公司的原因导致，同时又称2018年5月29日，松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室在松原日报晨讯第九版发布公告，该房屋可以办理不动产首次登记。原告认为，被告张晓茉提供的证据不具有真实性。三、101、102、122、123号车库在原告施工刚结束就抵顶给了原告。根据《物权法》及《不动产登记管理条例》的相关规定，被告未在房产部门办理登记手续，财产转移不合法。原告在向法院申请执行过程中，首先到松原市不动产登记管理中心进行了查询，101、102、122、123号车库未办理登记手续。因此。法院将上述4个车库在内的24个车库进行扣押拍卖程序合法有效。四、被告某公司将上述车库及其他车库在抵顶工程款后又转卖他人的行为已涉嫌刑事犯罪，希望人民法院将该犯罪线索移送公安机关立案调查。且原告是*小区的实际施工人，根据《合同法》及相应的司法解释，原告享有优先受偿权。综上所述，希望人民法院依法判决该诉争101、102、122、123号车库属于原告所有，并作出公正判决。 张晓茉辩称：1、案涉的四套房屋原告不具有所有权。案涉的四套房屋是原告基于经人民法院调解确认的与被告某公司的债权，而向人民法院申请查封，该调解书中并没有将案涉房屋的产权确认给原告，因此原告只是具有对案涉房屋拍卖后的价款优先受偿权而不是所有权。2、张晓茉与被告某公司之间的商品房买卖合同合法有效，张晓茉有权排除查封，案涉的四套房屋系张晓茉于2015年2月11日在某公司的售楼处购买，一次性支付了房屋全部价款，并在同日办理了房屋入住手续，实际占有使用至今，不能办理房屋产权证照，不是张晓茉的自身原因，所以依据执行异议司法解释第二十八条张晓茉对案涉房屋享有的权利能够排除执行，贵院作出的（2018）吉0702执异118号民事裁定书认定事实清楚、证据确实充分、裁定结果正确。请驳回原告的诉讼请求。3案涉车库没有办理产权登记是被告某公司的原因，与松原日报晨讯中公布的解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室公布的案涉房屋不能办理产权证照的原因相一致，可以进一步证实没有办理产权登记不是张晓茉的自身原因。4、原告在诉状中称案涉的四套房屋在原告施工结束后就抵顶原告的事实没有任何证据予以证实，如房屋在出售给张晓茉前就已经抵顶，原告应出具抵顶协议以及商品房买卖合同和实际占有该房屋的证据，如已经抵顶不存在2018年6月26日原告与某公司之间再次对双方之间的债权以春兴花园小区的房产进行给付的约定。因此，原告的陈述前后矛盾与事实不符。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 某公司辩称：明珠公司不清楚原告抵顶车库是什么原因，房屋卖给买主明珠公司没有收到一分钱。原告主张移送公安机关同意。 本院认定事实如下：某公司与某公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年6月26日作出（2018）吉0702民初1518号民事调解书，调解:某公司对未抵顶到位的工程款928,145元及质保金409,101.84元在*小区房产范围内向某公司承担给付责任。该调解书于2018年7月2日发生法律效力。某公司于2018年7月5日向本院申请执行，本院于2018年7月6日作出（2018）吉0702执1393号执行裁定书，对登记在明珠公司名下位于江北*小区15#楼第一层24个车库（即101号至1024号，13幢，丘地号2*4，具体面积以查档证明中的面积为准）予以查封，期限为三年。同日，本院作出（2018）吉0702执1393号之一执行裁定书，对登记在明珠公司名下位于江北*小区15#楼第一层24个车库（即101号至1024号，13幢，丘地号2*4，具体面积以查档证明中的面积为准）进行评估拍卖。案外人张晓茉提出书面执行异议，本院于2019年9月2日作出（2019）吉0702执异118号民事裁定书，解除对位于江北*小区15#第一层101号、102号、122号、123号车库的查封。某公司不服，向本院提起执行异议之诉。庭审中，张晓茉提供商品房买卖合同4份、购房收据4枚、物业费收据8枚、物业费发票、电费发票2枚、*入住单4份、某授权书、银行流水等证据，证实2015年2月11日被告张晓茉在明珠房地产公司处购买了案涉的四套房屋并一次性缴纳了房款。于当日办理入住，占有使用房屋至今。*小区的经营和其它所有事务由吴志学负责，张晓茉在购买房屋时将房款40万元汇入到吴志学指定的吴双双银行账户。经质证，某公司认为所有证据都是虚假的，因为涉案的车库已经在2011年8月8日松原市兴环环境工程有限公司抵顶工程款给原告，所以被告的所有证据都是在2011年8月8日以后虚假购买，被告涉嫌转移执行财产。在2017年4月份我们将涉嫌张晓茉的四套车库北侧的两个车库门都换了，南侧车库门锁我们已经换了，并且在换车库锁同时包括我孔凡军的电话还有孙立久的电话已经粘贴在本车库的门上出售，在此期间2017年之前张晓茉没给我打过电话也没提出异议，并且钥匙也在我这。原告认为被告是虚假交款涉嫌转移财产。买卖成立房款也应打入明珠公司，不应打入个人账户。明珠公司认为证据我公司不清楚，不是我公司实际出售的，是由*自行出售的。名章有异议，公章确定不了，签字确认不好。某公司提供宁江区法院民事调解书，证明本案的债权属于原告，并且对于本案的债权的取得原因非常清楚，和原告的诉状是一致的；收据1枚及平面图，证明在2011年8月8日松原市兴环环境工程有限公司将本案案涉的工程款抵顶给原告，具体有南北车库在本案的案涉范围内，证明本案的案涉车库属于原告；宁江区人民法院裁定书（2017）吉0702民初4921号，证明兴环公司抵顶工程款后原告对案涉的24套车库进行了查封，查封时间是自2017年10月10日至2020年10月9日，现在仍在查封过程中，被告无权对案涉的车库进行买卖。经质证，张晓茉认为收据和平面图与本案无关，对真实性有异议，该收据是兴环环境公司向朱长发支付工程款与原告无关，无论是朱长发还是兴环公司与原告均无关系，并且该收据中也并未写明房屋的具体坐落在哪一个小区，因此被告认为该组证据与本案无关，无法证实原告方主张的事实。平面图是原告自己手绘相当于自我陈述不能作为证据。调解书真实性没有异议，对证明问题有异议，调解书只是确认了某公司与原告之间的欠付的工程款和质保金的数额并未将案涉房屋的产权确认给原告，并且可以证实原告所称案涉房屋抵顶工程款的事实是不存在的，如果已经抵顶了就不存在原告方用自己的财产给某公司偿还债务，前后明显矛盾。裁定书真实性没有异议，查封已经被实际解封，所以无法证实原告方的主张，该裁定书中查封的内容已经于2018年8月24日由宁江区人民法院作出（2017）吉0702民初4921号之二裁定书予以解封。某公司的质证意见是证据不清楚。另查明：原吉林省明珠房地产开发有限公司（某公司）于2014年5月13日出具授权书，内容为：“吉林省明珠房地产开发有限公司法定代表人于树森，因业务需要，现授权吉林省明珠房地产开发有限公司江北宁江区春兴花园小区负责人吴志学，全权负责经营江北宁江区*小区所有事务，同时江北宁江区*小区一切经营活动需要使用两套公章，一套为：吉林省明珠房地产开发有限公司公章（公章号2*2），另一套为：吉林省明珠房地产开发有限公司公章，无公章号码，可自行使用，本公司对以上事项无异议，特此声明。”。2018年12月7日，松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室公告载明：“吉林省明珠房地产开发有限公司开发的*，建成于2011年，包括15号楼在内的26栋楼，公告三十日内没有提出异议或异议不成立的，松原市不动产登记中心将为上述楼盘办理不动产首次登记。”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》十七中规定：执行异议之诉案件中，人民法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的“合法占有”进行审查时，应当从对占有的事实和行为两方面进行判断：（一）人民法院判断买受人是否“占有”不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，如买受人是否取得入户门钥匙、是否办理了入住手续以及该买受人及其共同居住人是否交纳了水、电、暖、气及物业等费用。本院于2017年10月10日对案涉房屋予以查封。张晓茉于2015年2月11日与某公司（原明珠公司）对案涉车库签订商品房买卖合同，于当日交付了全部购房款并办理了入住手续。且张晓茉对于案涉车库于2017年3月26日缴纳了2016年2月11日-2017年12月11日物业费。依据松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室公告，案涉车库未办理不动产登记不能归责于张晓茉。综上所述，张晓茉提供的证据可以证明在人民法院查封之前其已合法占有案涉车库。某公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十三条（二）项的规定，判决如下： 驳回前郭县某建筑有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费7,300元，由前郭县某建筑有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长  程景辉 人民陪审员  王兆茹 人民陪审员  柳 娜 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  马轶名