新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院     民 事 判 决 书     （2019）兵民再25号   再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916590040620822676。住所地:新疆维吾尔自治区五家渠市。   法定代表人：石金禹，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周湘瑜，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄秉福，男，1972年11月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：李琼，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王文军，新疆新途律师事务所律师。   一审第三人：中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部，统一社会信用代码：916500009286815956。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   法定代表人：傅卫峰，该营业部总经理。   委托诉讼代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。   再审申请人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）因与被申请人黄秉福以及一审第三人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（以下简称建行新疆分行营业部）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团第六师中级人民法院（2018）兵06民终120号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月2日作出（2019）兵民申17号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人君豪公司委托诉讼代理人周湘瑜, 被申请人黄秉福及其委托诉讼代理人李琼、王文军，一审第三人建行新疆分行营业部委托诉讼代理人张开发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   君豪公司申请再审请求：1、二审法院关于涉案房屋存在质量问题未达到交付条件，解除合同的条件已成就的认定错误。根据2016年7月22日的《竣工验收报告》，涉案房屋已达到交付条件。君豪公司于2016年8月3日以挂号信的方式通知黄秉福接收房屋，故君豪公司已根据合同约定履行了自己的义务，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定，对于质量问题，经省级有资质的检测机构检测后，君豪公司进行维修至合格后交付房屋，该条款并不属于解除合同的条款。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方并没有约定房屋质量瑕疵维修整改系合同解除的条件，故二审法院认定黄秉福向君豪公司发出解除通知，已行使法定解除权，《商品房买卖合同》已解除的判决错误。综上，二审法院认定事实及适用法律错误。君豪公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。   黄秉福辩称：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。黄秉福主张解除合同的主要理由系君豪公司没有按期交房，双方在《商品房买卖合同》中，对合同解除约定明确，君豪公司既延期交房，又未提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，说明房屋确实存在质量问题，未进行分户验收，且君豪公司也承认对房屋进行维修的事实，行为存在违约，故二审法院认定事实清楚，适用法律准确，应驳回君豪公司再审请求，维持二审判决。   一审第三人述称，同意君豪公司的再审申请理由。二审判决生效后，建行新疆分行营业部已解除借款合同，并将发放的贷款全部收回，本案现已与建行新疆分行营业部无关。   黄秉福向一审院起诉请求：1、解除与君豪公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除与建行新疆分行营业部签订的《个人住房担保借款合同》，并解除抵押权；3、君豪公司返还首付款80493元；4、君豪公司返还截止到2017年10月27日黄秉福支付银行贷款本金35477.81元、利息63570.12元；5、君豪公司赔偿延期交房的违约金4005元；以上合计183545.93元；6、由君豪公司承担本案的诉讼费及邮寄送达费。   一审法院认定事实：2014年1月6日，黄秉福与君豪公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由黄秉福购买位于五家渠青经开南区房屋。房屋建筑面积为81.6平方米，单价为每平方米5603元，总房款为457205元。2013年12月18日付房款137205元，余额320000元，黄秉福申请银行贷款支付。君豪公司应当在2016年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件的商品房交付给黄秉福。黄秉福按照合同约定支付了首付款。2014年2月18日，黄秉福与建行新疆分行营业部签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额320000元，还款方式等额本息，贷款期限2014年2月18日至2034年2月18日。建行新疆分行营业部已经将320000元房款转至君豪公司的银行账户内。黄秉福从2014年2月18日开始至2017年10月27日已还按揭贷款35477.81元、利息63570.12元。2016年7月22日，君豪御园29号楼经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。2016年8月3日，君豪公司以挂号信的方式向黄秉福邮寄了《入住通知书》。后黄秉福多次到涉案房屋验房，发现该房屋塑钢窗焊缝有缝隙，防盗门锁芯突出，门外框与墙体之间有空隙，卫生间厨房没有通气道，墙面多处空鼓，地面坡度大等问题。2017年2月23日，黄秉福自行委托乌鲁木齐市房安心验房咨询有限公司对涉案房屋进行查验，并作出［房验乌字］170201号验房报告，查验结果为：室外建设不完善、房屋内部建筑尺寸基本符合要求，墙面空鼓、裂缝、垂直平整度个别偏大现象。墙面空鼓现象特别是业主墙面设计有悬挂物的位置，应进行处理，减少后期装修时困难和成本增加。门、窗和水电设备方面均存在部分问题，需在交房进行认真整改。黄秉福将该验房报告交付君豪公司，要求君豪公司维修，君豪公司未进行维修，引发争讼。另查明，黄秉福于2017年8月1日向君豪公司邮寄解除《商品房买卖合同》的通知，君豪公司于2017年8月9日向黄秉福回复，不同意解除《商品房买卖合同》。一审审理过程中，君豪公司对涉案房屋进行了维修。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回黄秉福的诉讼请求。一审案件受理费3844元，邮寄送达费177.6元，合计4021.6元，由黄秉福负担。   黄秉福不服一审判决，向新疆生产建设兵团第六师中级人民法院提起上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。   二审中，君豪公司提交了《新建住宅使用说明书》和《新建住宅质量保证书》，称一审时该证据在物业公司，因此在一审中未提交。黄秉福对上述证据的形成时间有异议，认为是在一审开庭之后形成的，不予认可。一审第三人对该证据无异议。二审法院认为，上述证据不属于新证据，君豪公司应当在一审时提交而未提交，不排除一审之后形成的可能性，且无黄秉福的签字认可，故不予认定。   二审法院查明：黄秉福与君豪公司签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。黄秉福已交80493元购房首付款。对一审法院认定的其他事实有相应证据佐证，二审法院予以确认。   二审法院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋是否存在质量问题，是否达到交付条件，解除合同的条件是否成就。从本案查明的事实看，黄秉福在交接房屋时指出质量问题，要求维修，后又委托乌鲁木齐市房安心验房咨询有限公司查验，亦检查出质量问题，君豪公司在一审期间进行了维修，说明涉案房屋确实存在质量问题。该商品房虽然经过了有关部门验收，但验收不完善，没有证据表明对该商品房进行分户验收，也无证据证实君豪公司在交接时提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且存在的质量问题在黄秉福提出维修要求后，在交房期限届满后180天内，君豪公司未进行维修，根据双方签订的合同约定的交付条件，该院认定该商品房未达到交付条件。因君豪公司未能在合同约定的交房期限届满后180天内交付手续齐全、质量合格的商品房，依照合同约定，二审法院认定解除合同的条件已成就。   二、黄秉福行使解除权的方式是否符合合同约定和法律规定。双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除。双方在合同中约定：逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据上述合同约定和法律规定，黄秉福在合同约定的解除合同成就后，有权解除合同。其在逾期交房超过180日后，向君豪公司发出解除合同通知，亦符合法律规定和合同约定的解除权行使方式。依照上述法律规定，合同自通知到达对方时解除，故该院认定双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。君豪公司虽提出异议，但未依法向人民法院请求确认解除合同的效力，故其认为合同不应解除、未解除的辩解，与合同约定和法律规定不符，二审法院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》因黄秉福行使解除权已自解除合同通知达到君豪公司时解除，黄秉福又起诉主张解除合同与法不符，故其要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，二审法院不予支持。   三、黄秉福要求君豪公司返还首付款80493元、支付银行贷款本金35477.81元、利息63570.12元、违约金4005元的诉讼请求应否支持。双方签订的合同约定：逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述合同约定和法律规定，黄秉福要求君豪公司返还首付款、支付银行贷款本息及违约金的诉讼请求成立，应予支持，但其主张的违约金数额不符合合同约定，应为80.49元。   四、黄秉福请求解除与建行新疆分行营业部签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求能否成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案中，建行新疆分行营业部作为第三人未提出诉讼请求，依照上述司法解释规定，本案只审理商品房买卖合同纠纷，对黄秉福请求解除与建行新疆分行营业部签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求，二审法院不予审理。   综上所述，黄秉福的上诉请求和理由部分成立，二审法院酌情予以支持。一审判决认定事实有误，适用法律错误，二审法院予以纠正。二审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，于2018年6月18日作出（2018）兵06民终120号民事判决： 一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601民初1634号民事判决；二、新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向黄秉福返还购房首付款80493元，支付银行贷款本金35477.81元、利息63570.12元，赔偿逾期交房违约金80.49元，合计179621.42元；三、驳回黄秉福的其他诉讼请求。一审案件受理费3844元、邮寄送达费177.6元；二审案件受理费3971元、邮寄送达费246.4元，合计8239元，由黄秉福负担239元，由新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担8000元。   本院再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致。   本院再审认为，黄秉福与君豪公司在平等、自愿、协商的基础上签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应履行合同义务。根据查明的事实，黄秉福按照合同约定付清了房款，君豪公司也于2016年8月3日以挂号信的方式向黄秉福邮寄了《入住通知书》，但黄秉福以房屋质量存在问题为由，拒绝接收房屋，并自行委托乌鲁木齐市房安心验房咨询有限公司对涉案房屋存在的塑钢窗焊缝有缝隙，防盗门锁芯突出，门外框与墙体之间有空隙，卫生间厨房没有通气道，墙面多处空鼓，地面坡度大等问题进行查验，作出验房报告，并要求君豪公司对房屋进行维修，但君豪公司直到一审诉讼期间，才对房屋进行维修，其行为确系存在不当。   双方在《商品房买卖合同》中虽约定逾期交房超过180日，买受人有权解除合同，但合同应否解除，要判断违约方的违约程度是否影响合同目的的实现。人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同约定的内容机械地确定合同应否解除，而应根据诚实信用原则综合全案认定。结合本案,首先双方在合同中约定的交房时间为2016年7月31日，君豪公司于同年8月3日以挂号信的方式通知黄秉福入住，黄秉福以房屋存在质量问题为由，拒绝收房；其次，黄秉福提交的验房报告系单方委托，验房时也未通知君豪公司到达现场，对存在的质量问题共同进行确认；再次，验房报告中载明的质量问题，均属房屋质量瑕疵，采取维修即能够解决，并不导致合同目的不能实现的法律后果，故二审法院予以解除双方签订的《商品房买卖合同》存在不当，本院予以纠正。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”本案中，涉案房屋于2016年7月22日经过建设、监理、设计、施工、勘察等单位的竣工质量验收，已达到上述法律规定的交付条件，故黄秉福主张涉案房屋未经分户验收，不能交付使用的主张不成立，其提出君豪公司未提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，双方在《商品房买卖合同》中对此已作明确约定，君豪公司在二审中已向法庭提交上述“两书”，故黄秉福以此主张解除合同，亦不能成立。至于君豪公司未及时对房屋质量瑕疵进行维修，由此给黄秉福造成的损失，其可以另行主张。   综上所述，君豪公司的再审请求成立，应予支持。二审判决适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：   一、撤销新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   （2018）兵06民终120号民事判决；   二、维持新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）   兵0601民初字1634号民事判决。   一审案件受理费3844元、邮寄送达费177.6元；二审案件受理费3971元、邮寄送达费246.4元，合计8239元，由黄秉福负担。         审判长  丁    卫    军   审判员  江            帆   审判员 米合巴努尔· 阿不都   二〇二〇年四月二十四日   书记员  吴    瑞    玲   1