云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5595号上诉人（原审原告、反诉被告）：金晶，女，1982年11月7日出生，汉族，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：张进国、李飞，云南进国律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南鼎宏商业运营管理有限公司。住所地：云南省昆明市嵩明职教基地文林路6号领秀知识城售楼部。法定代表人：简姚楠，该公司董事长。委托诉讼代理人：周玉娇、徐东升，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人金晶因与被上诉人云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“鼎宏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金晶上诉请求：一、撤销云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初530号民事判决，依法改判支持上诉人除返还价值16万元的货物外的原审其他诉讼请求，驳回被上诉人原审全部反诉请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、本案双方订立的《商铺租赁合同》系被上诉人对外出租时反复使用的合同，内容不容承租人改动。该合同4.2.1条“固定租金”约定，乙方应于该商铺交付日前5个工作日内按照第一个租赁年度的月固定租金标准预付3个月租金共计15236.1元，预付租金可冲抵乙方租金。乙方租金以每三个月为一个缴费周期，且应于该周期的首月5日前支付该期间租金。据此，上诉人认为三个月为一个周期，应于三个月届满后的下一个周期的首月5日缴纳租金，即2019年1月5日缴纳。而被上诉人认为第二个租赁周期的租金应于2018年12月25日缴纳。在该条文的理解上出现了两种截然不同的解释。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，在本案双方对上述约定有两种以上的解释时，因被上诉人为格式条款提供者，且未对该条款作出明确解释，应当作出对上诉人有利的解释。但一审法院并未采信上诉人的抗辩主张，认定第二期租金的缴纳期限为2018年12月25日，违背了合同法第四十一条的立法精神。二、即使上诉人违约，在合同约定的解除条件未成就的情况下，被上诉人于2018年12月26日将涉案商铺前后门加锁锁住，导致上诉人的经营目的落空，并给上诉人造成了巨大经济损失。因此，被上诉人的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。但一审法院认为，虽锁门事出有因，但锁门行为并无不当，因此，一审判决违背了客观事实，应予纠正。三、被上诉人的反诉请求缺乏事实及法律依据。因被上诉人锁门，故上诉人拒付租金系行使不安抗辩权的行为，具有合法性及合理性，且不违约。四、一审判决判令自2019年4月6日起至商铺实际交还之日止的场地占用费按合同终止当月日租金标准的两倍计算超出被上诉人的反诉请求。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。鼎宏公司辩称，一、涉案《商铺租赁合同》虽为格式合同，但文义清晰，通俗易懂，不存在两种以上的通常解释，不符合上诉人所称需作出对其有利解释的情形。二、本案中系上诉人违约在先，故其应当按照合同约定承担违约责任，包括补足免租期及装修期的租金，以及至实际搬离之日止的场地占用费。三、本案中并不存在行使不安抗辩权的情形。四、上诉人所称一审判决超裁的上诉理由缺乏事实依据，一审判决系将日租金标准明确以便执行。金晶向一审法院起诉请求：1、解除本案双方签订的《商铺租赁合同》，并确认合同于2018年12月27日终止；2、返还金晶缴纳的租赁保证金10157.4元；3、返还2018年12月27日至2018年12月31日（共5日）的租金846元，营业损失2000元；4、返还金晶位于A区2-32号商铺内，价值为160000元的所有货物；5、本案的诉讼费由鼎宏公司承担。鼎宏公司亦提起反诉，请求：1、确认双方签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》（合同编号为DH2018-05-228Z）于2019年1月18日解除；2、判令金晶立即腾空、搬离领秀知识城商业项目A-2-32号商铺，将上述商铺交还鼎宏公司，并向鼎宏公司支付自2018年12月30日起至实际交还之日止的租金、场地占用费（暂计至反诉之日止为30133.81元，主张至实际交还商铺之日）；3、判令金晶支付装修期、营运免租期的租金共计40629.6元；4、判令金晶支付物业管理费633元（暂计至反诉之日，主张至实际交还商铺之日）；5、判令金晶支付水电费115元（暂计至反诉之日，主张至实际交还商铺之日）；6、反诉诉讼费用由金晶承担。一审法院认定事实：2018年5月30日，金晶与鼎宏公司签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，合同第2.1条约定：甲方（鼎宏公司）出租给乙方（金晶）的商铺为坐落在“领秀知识城”商业项目A-2-32号的商铺；合同第3.1.1条约定：在乙方实际租满租赁期限的前提下，甲方给予乙方自商铺交付日起30日的装修（即自2018年5月30日起至6月29日止）；合同第3.1.2条约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同第3.2.1条约定：甲方给予乙方从装修期届满之次日起3个月的运营免租期（即自2018年6月30日起至9月29日止）；合同第3.3.1条约定：租期自2018年5月30日至2021年5月29日；合同第4.1.1条约定：第一租赁年度的月固定租金为5078.7元；合同第4.2.1条约定：乙方应于该商铺交付日前5个工作日内按第一个租赁年度的月固定租金标准预付3个月租金共15236.1元，乙方租金以每3个月为一个缴费周期，且应于该周期的首月5日前支付该期租金；合同第5.1.1.1条约定：乙方应于合同签订之日起5日内向甲方支付租赁保证金10157.4元；合同第12.3约定：乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日的，甲方可书面通知乙方解除本合同；合同第13.1条约定：乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该商铺的，每逾期1日乙方应按合同终止日租金标准的两倍向甲方支付占用使用费，同时，乙方还应承担该商铺在占用期间内所发生的管理费、水、电费等一切其他费用；合同第17.2条约定：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金等）甲方均不予退还，如乙方未缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金，且甲方有权要求乙方补付免租期内所免去的所有租金。合同签订后，金晶按约缴纳了租赁保证金10157.4元及3个月的租金15236.1元。2018年9月30日至2018年12月29日为第一个租赁周期，2018年12月30日至2019年3月29为第二个租赁周期，第一个租赁周期的租金金晶已缴纳，第二个租赁周期的首月为12月，金晶应于2018年12月的最后5日以前完成第二租赁周期租金的交纳，即应于2018年12月25日以前完成交纳。鼎宏公司于2018年12月7日向金晶发出催收通知，告知其务必于2018年12月25日16:30时前交清2018年12月30日至2019年3月29日的租金15632.1元，金晶的丈夫案外人李云于2018年12月9日签收，但金晶未按通知缴纳。2018年12月26日下午，金晶正常营业结束后将商铺门锁闭，当日，鼎宏公司在催收租金未果的情况下，将商铺锁闭。2018年12月27日，金晶丈夫李云与鼎宏公司协商退租及搬走货物的事宜，双方发生矛盾，李云报警处理，民警建议双方协商处理或者以民事纠纷进行处理。金晶商铺门被锁闭后，至今未打开，货物仍存放于商铺内。2019年1月7日，鼎宏公司向金晶发出《关于催办A区A-2-32号商铺缴纳租金及营业的通知》，要求金晶于2019年1月10日缴纳租金并准时营业，金晶于2019年1月11日收到通知后未按通知缴纳租金并营业。2019年1月16日，鼎宏公司向金晶发出《关于解除的通知》，通知载明：金晶逾期支付租金或者合同约定的其他应付款项超过20日，未经鼎宏公司书面事前同意，暂停营业持续达3日，鼎宏公司有权单方解除合同并追究违约责任。根据该约定，自通知发出之日起，鼎宏公司将正式与金晶解除合同，并保留追究违约责任之权利，金晶于2019年1月18日收到该通知。2019年3月29日，鼎宏公司向金晶发出《关于限期腾空、搬离、交还领秀知识城A-2-32号商铺的通知》，通知载明：金晶须于接到通知之日起三日内，腾空、搬离、交还商铺，金晶于2019年4月2日收到通知后，至今未腾空并交还商铺。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方签订的商铺租赁合同第12.3条约定，第二租赁周期的租金应于2018年12月25日以前支付，但金晶未支付，经鼎宏公司催讨后仍未支付，金晶的行为构成违约，并且经鼎宏公司再次催收后仍未交租金，故金晶逾期未缴纳租金，达到解除合同的约定条件，鼎宏公司据此通知金晶解除合同，符合双方约定，故本案合同自金晶接到解除合同通知之日（2019年1月18日）解除。金晶主张解除双方签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》并确认合同于2018年12月27日终止的诉请，与本案查明的客观事实不符，一审法院不予支持。对鼎宏公司反诉主张与金晶签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》于2019年1月18日解除的诉讼请求予以支持。在双方就如何解决租金支付问题协商未果的情况下，鼎宏公司将涉案商铺锁闭，自锁闭之日起至鼎宏公司通知金晶可以自行搬出货物之日（2019年4月5日）的损失，该损失包含三个部分：第一部分，2018年12月27日至2018年12月29日，该期间金晶已交纳租金，鼎宏公司锁闭商铺给金晶造成的经营损失和租金损失，应由鼎宏公司偿还；第二部分，自2019年12月30日起至2019年1月9日，该期间的损失，双方未作明确约定，根据物尽其用的物权使用原则，虽锁门事出有因，但鼎宏公司锁门行为并不妥当，因此该期间费用由鼎宏公司自行承担；第三部分，自2019年1月10日至通知金晶可以搬走货物之日（2019年4月5日）止的损失，该损失主要为商铺未出租的损失，该损失根据合同第13.1条约定，应由金晶承担。针对金晶主张由鼎宏公司返还2018年12月27日至2018年12月31日的租金846元、营业损失2000元的诉讼请求，因金晶第一周期的租赁期截止2018年12月29日，且其未举证证实其营业损失的计算依据，故一审法院支持鼎宏公司返还2018年12月27日至2018年12月29日（共3日）的租赁费507.87元（5078.7元/月÷30天×3天）。金晶主张鼎宏公司返还租赁保证金10157.4元，根据合同第17.2条约定，本案系金晶违约，故对该诉请，一审法院不予支持。金晶主张鼎宏公司返还商铺内价值160000元的所有货物，因金晶未提供货物的价值依据及货物贬损的依据，且货物目前仍在商铺内，鼎宏公司也同意金晶搬走，故对该诉请一审法院不予支持，金晶可自行取走货物。对鼎宏公司主张金晶立即腾空、搬离并交还诉争商铺，并支付自2018年12月30日起至实际交还商铺之日止的租金、场地占用费，暂计至反诉之日为30133.81元的诉讼请求，符合合同第13.1条约定，故一审法院支持由金晶于本判决生效之日起十日内腾空商铺内货物并交还商铺，并支付2019年1月10日至2019年4月5日（共85天）的场地占用费28779.3元（5078.7元÷30天×85天×2倍）及自2019年4月6日起至商铺实际交还之日止的场地占用费（按合同终止当月日租金标准的两倍计算支付）。鼎宏公司反诉主张金晶支付装修期、营运免租期的租金共计40629.6元的诉讼请求，根据合同第17.2条约定，因装修期为30日、免租期为3个月，租赁保证金为10157.4元，故该诉讼请求符合双方约定，一审法院予以支持。对鼎宏公司反诉主张金晶支付物业管理费633元及水电费115元的诉讼请求，因无证据表明鼎宏公司系收取相应费用的适格主体或代收主体，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。金晶辩称案外人李云的行为不能代表金晶，一审法院认为，两人系夫妻关系，自金晶签订合同即2018年10月起李云即负责商铺经营及租金的交纳，因此李云的行为效力及于金晶，构成夫妻相互代理，为有权代理。金晶辩称，鼎宏公司通知金晶解除合同的时间不满足合同约定的“逾期支付租金超过20日”的期限，因金晶应于2018年12月25日缴纳租金，而鼎宏公司发出《关于解除的通知》的时间为2019年1月16日，已超过20日，故对该答辩意见一审法院不予采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第一百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：“一、确认原告（反诉被告）金晶与被告（反诉原告）云南鼎宏商业运营管理有限公司签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》于2019年1月18日解除；二、由被告（反诉原告）云南鼎宏商业运营管理有限公司于本案判决生效之日起十五日内一次性返还原告（反诉被告）金晶租赁费507.87元；三、由原告（反诉被告）金晶于本判决生效之日起十日内腾空商铺内货物并交还商铺；四、由原告（反诉被告）金晶支付被告（反诉原告）云南鼎宏商业运营管理有限公司场地占用费28779.3元、租金40629.6元，共计69408.9元及自2019年4月6日起至商铺实际交还之日止的场地占用费（按合同终止当月日租金标准的两倍计算支付）；五、驳回原告（反诉被告）金晶的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费3760元，减半收取1880元，由金晶承担；反诉案件受理费1588元，减半收取794元，由金晶承担。二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。经审理，上诉人对一审法院认定的法律事实无异议。被上诉人认为一审法院认定2018年12月26日下午金晶正常结束营业后将商铺锁闭有误，认为金晶系提前结束营业。同时要求补充认定李云于2018年12月26日关闭店铺时告知不再继续经营，被上诉人在得知其欲搬离的情况下锁门。本院认为，被上诉人对一审判决认定事实所持异议以及要求补充确认的法律事实与本案处理结果无关，故本院不予审查确认，并对一审法院认定的法律事实予以确认。二审另补充确认：上诉人已于2019年6月18日自行搬走租赁物内的货物，并向被上诉人交还租赁物。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人履行合同过程中是否存在违约？欠付的费用应如何计算？本院认为：首先，本案双方于2018年5月30日订立的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定，租期自2018年5月30日至2021年5月29日，租金以每三个月为一个缴费周期，且应于该周期的首月5日前支付。合同订立后，上诉人支付了第一个租金缴费周期的租金。根据合同约定，第二期租金应于首月5日前支付，结合被上诉人开具收据时所载租期有误的事实，应当认定第一个租赁周期于2018年12月31日结束。被上诉人向上诉人发出通知，要求上诉人于2018年12月25日前缴纳，其行为缺乏相应依据。此后，被上诉人于2018年12月26日锁门致使上诉人无法正常经营使用租赁物，其行为构成违约。被上诉人辩称，锁门系因上诉人于2018年12月26日提前结束营业，并告知不再继续履行合同并欲搬走货物，上诉人对此不予认可。被上诉人对其该项抗辩主张仅有其工作人员罗成峰、刘相宇的证人证言为证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为案件事实的依据，故本院对于证人证言不予采信。但此后，双方于2018年12月27日就退租及搬走货物的事宜进行协商并报警。据此，可以认定，上诉人明确表明欲提前终止合同的行为亦构成违约。在双方均存在违约的情况下，上诉人主张退还2018年12月27日至2018年12月31日共计5天的租金缺乏事实及法律依据，但鉴于被上诉人对于一审法院判令其返还租金507.87元并未提起上诉，故本院予以维持。至于营业损失，上诉人对此未能举证证实，且其自身存在违约行为，故本院不予支持。其次，虽然上诉人在2018年12月25日前未支付租金的行为不构成违约，但被上诉人于2019年1月7日向上诉人发出通知，要求上诉人于2019年1月10日缴纳租金并准时营业，上诉人仍未继续履行合同，即再次以其行为表示不愿继续履行合同。被上诉人据此于2019年1月16日向上诉人再次发出《关于解除的通知》，上诉人收到通知后未在法律规定的期限内提出异议，随后提起本案诉讼，要求确认合同已经解除。据此，双方订立的《商铺租赁合同》于上诉人收到解除通知之日，即2019年1月18日解除。再次，关于各项费用。合同解除后，因上诉人提前终止合同，故其所交租赁保证金不予退还。2019年1月1日至2019年1月9日期间的租金，因被上诉人锁门，造成上诉人无法实际腾还，故此期间的租金应由被上诉人自行承担，被上诉人亦未对此提起上诉，本院予以维持。上诉人被告知准时营业之日即2019年1月10日起至2019年6月18日上诉人实际腾还租赁物期间的租金，应由上诉人承担。但鉴于被上诉人亦存在锁门的违约行为，故租金或占有使用费标准不应再按照双倍计算，本院仅参照合同约定的租金标准计算。据此，该期间的租金为5078.7元÷30天×160天=27086.4元。此外，根据合同约定，在上诉人构成违约且未能实际使用租赁物至合同约定的租赁期限届满的情况下，被上诉人主张装修期及营运免租期内的租金具有事实及法律依据，本院予以支持。但如前所述，鉴于被上诉人亦存在违约行为，故该期间内的租金仅按照合同约定租金标准计算，共计20314.8元。综上所述，上诉人金晶的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于发生新的法律事实，本院予以改判。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初530号民事判决第一项，即：“一、确认原告（反诉被告）金晶与被告（反诉原告）云南鼎宏商业运营管理有限公司签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》于2019年1月18日解除”。二、撤销云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初530号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项，即：“二、由被告（反诉原告）云南鼎宏商业运营管理有限公司于本案判决生效之日起十五日内一次性返还原告（反诉被告）金晶租赁费507.87元；三、由原告（反诉被告）金晶于本判决生效之日起十日内腾空商铺内货物并交还商铺；四、由原告（反诉被告）金晶支付被告（反诉原告）云南鼎宏商业运营管理有限公司场地占用费28779.3元、租金40629.6元，共计69408.9元及自2019年4月6日起至商铺实际交还之日止的场地占用费（按合同终止当月日租金标准的两倍计算支付）；五、驳回原告（反诉被告）金晶的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。”三、上诉人金晶于本判决生效之日起十五日内一次性向被上诉人云南鼎宏商业运营管理有限公司支付2019年1月10日起至2019年6月18日期间的租金27086.4元、装修期及营运免租期的租金20314.8元；四、被上诉人云南鼎宏商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向上诉人金晶返还2018年12月27日至2018年12月31日期间的租金507.87元；五、驳回上诉人金晶原审其他本诉请求；六、驳回被上诉人云南鼎宏商业运营管理有限公司原审其他反诉请求。一审本诉案件受理费1880元、反诉案件受理费794元，二审案件受理费5348元，共计8022元，由上诉人金晶承担5615.4元，由被上诉人云南鼎宏商业运营管理有限公司承担2406.6元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  杨 艳审判员  晏云锋二〇二〇年四月二十六日书记员  李孟擎