北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6880号原告（反诉被告）：刘崇，男，1994年6月14日出生，汉族，神州农商银行职员，住河北省深州市。委托诉讼代理人：王莉莉，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏烨，北京市京悦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵四海，男，1971年6月7日出生，汉族，无业，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：刘永江，河南联高律师事务所律师。原告（反诉被告）刘崇与被告（反诉原告）赵四海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘崇及其委托诉讼代理人王莉莉、夏烨，被告（反诉原告）赵四海的委托诉讼代理人刘永江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘崇向本院提出诉讼请求：1.判令赵四海支付拖欠2018年12月16日到2019年12月4日期间的房屋租金230382元；2.判令赵四海支付违约金19747元；3.诉讼费由赵四海承担。事实与理由：刘崇与赵四海于2018年1月25日签订《北京市房屋租赁合同》，甲方为刘崇，乙方为赵四海。合同中约定：房屋坐落于北京市大兴区春和路39号院1号楼10层1107；租赁期限自2018年3月16日至2020年3月15日；租金标准为19747元/月，支付方式为季付。押金为19747元。租赁期满或合同解除后，房租租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第八条约定：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同第九条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租赁达7日的。合同第十条四一款约定：乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。赵四海使用该房屋期间，未经刘崇同意擅自将房屋转租给非法组织，导致房屋被查封，直至2019年12月4日才解封。赵四海共支付了9个月房租（房租支付至2018年12月15日），至解封日，赵四海仍欠付房租11个月零20天，共计230382元。且该行为属于合同第九条、第十条规定的情形，因此赵四海应支付违约金，即1个月租金19747元。因刘崇之前收取了一个月房屋租金作为押金，因此与该违约金相抵，该押金不用予以返还。请法院查明事实，判如所请。被告（反诉原告）赵四海辩称，其没有欠刘崇房租，双方已经达成解除合同的合意，请法院驳回刘崇全部诉求。被告（反诉原告）赵四海向本院提出反诉请求：1.判令刘崇返还赵四海2018年9月16日至2018年12月15日期间房租59241元、押金19747元、律师费10000元，以上共计88988元；2.本案诉讼费由刘崇承担。事实和理由：刘崇与赵四海于2018年1月25日签订了《授权委托书》，双方约定因刘崇工作繁忙不能亲自办理北京市大兴区春和路39号院1号楼10层1107房屋租赁及收款事宜，特授权赵四海作为其合法代理人全权代理。签订委托后，在刘崇同意的情况下将房屋租给第三人，也按期限将三个季度的房租和一个月的房屋押金转给刘崇。但是，2018年7月份，公安机关以第三人涉嫌传销为名将涉案房屋查封。刘崇称其能找关系将房屋解封，让赵四海交纳10000元律师费由律师办理解封事宜并催促赵四海交纳下一季度的房租。后，因为双方的委托协议已经解除，对于赵四海交纳的房屋押金、查封后的房租以及律师费应该返还。原告（反诉被告）刘崇对赵四海的反诉辩称，赵四海支付2018年8月到12日的租金是正常行为，退还没有法律依据。押金应当做违约金不予以退还。刘崇在得知房屋被查封后，刘崇要请律师要求赵四海支付房租，后赵四海交了房租以及刘崇出的律师费，因此赵四海要回律师费没有法律支持。本院经审理认定事实如下：刘崇为位于北京市大兴区春和路39号院1号楼10层21107房屋产权人。2018年1月25日，刘崇（甲方）与赵四海（乙方）、北京申家房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市大兴区春和路39号院1号楼10层1107；租赁期限自2018年3月16日至2020年3月15日；租金标准为19747元/月，支付方式为季付。押金为19747元。租赁期满或合同解除后，房租租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第八条约定：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同第九条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。合同第十条第一款约定：乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。同日，刘崇为赵四海出具授权委托书，载明，因本人工作繁忙不能亲自办理北京市大兴区春和路39号院1号楼10层1107房屋租赁及收款事宜，特授权赵四海作为我的合法代理人全权代表我办理该房屋的租赁及收款，对被委托人在办理上述事宜过程中所签署的有关文件我均已认可。落款处有委托人刘崇的签名按印，被委托人赵四海的签名按印。2018年1月29日，赵四海（出租方，甲方）、江敏杰（承租方，乙方）与北京卓道商业地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给江敏杰。租赁期自2018年3月1日至2020年3月15日，租金标准为23861元/月，租金总计584600元。支付方式为押一付三。2018年10月24日，赵四海向刘崇交纳2018年9月16日至2018年12月15日期间房租59241元。2018年12月18日，赵四海与刘崇之父刘广超微信聊天，聊天记录中显示：赵四海说“房子不租了，您往外租”。刘广超说“好的，你把钥匙交给王爱平吧”。王爱平系北京申家房地产经济有限公司业务员。赵四海提交电话录音证明其于2018年12月18日晚将涉案房屋钥匙交付给王爱平。2019年3月8日，刘崇之父刘广超与赵四海通电，告知涉案房屋因不能正常使用，无法往外出租，要求赵四海继续履行合同，支付后续的房租。本院电话联系王爱平，王爱平称：“赵四海是把钥匙给我了，但是具体时间不清楚，大概是冬天。业主也跟我说同意赵四海把钥匙放在我这里。他们具体有没有商量退房我不清楚”。经本院与大兴区西红门派出所核实，该房屋的查封时间为2018年7月20日，解封时间为2019年12月4日。经与刘崇核实，其主张房屋租赁合同关系于2019年12月4日解除。经与赵四海核实，其表示如法院判决其补交后续房租，其要求法院对房租予以酌减，但仍坚持双方房屋租赁合同关系已经于2018年9月15日解除。本院认为，本案的争议焦点为涉案租赁合同是否于2018年12月18日解除问题。本案中，刘崇与赵四海签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行义务。赵四海主张房屋租赁合同关系于2018年9月15日解除，但未提交证据证明，故本院对该主张不予采信。2018年12月18日，赵四海因涉案房屋被查封要求不租涉案房屋了，刘崇之父刘广超表示同意，并授意赵四海将钥匙交给房屋中介王爱平，赵四海将钥匙交付王爱平。刘崇称，赵四海告知其房屋可以正常使用，可以往外出租，其才同意赵四海不租房的，但是涉案房屋因查封无法正常使用，无法往外出租。本院认为，刘崇同意赵四海交付钥匙是在能往外出租的前提下，现因赵四海交付的房屋无法正常使用，不能往外出租，故房屋租赁合同关系并未于2018年12月18日解除。涉案房屋直至2019年12月4日解封，赵四海交付房租至2018年12月15日，刘崇主张房屋租赁合同关系于2019年12月4日解除，并要求赵四海支付2018年12月16日至2019年12月4日期间的房租，本院予以认可。综合考虑刘崇向赵四海电话催要租金的时间、涉案房屋被查封不能正常使用的情形，本院对赵四海应支付的房租依法酌减为100000。关于违约金。赵四海并非故意迟延支付租金，刘崇同意其交付房屋钥匙，赵四海认为双方合同已经解除而不支付租金，故对刘崇要求赵四海支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。赵四海因次承租人的违法行为所受到的损失可向次承租人主张权利。关于赵四海的反诉请求。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵四海主张其与刘崇之间的房屋租赁合同关系于2018年9月15日解除，但未提交证据证明，故本院对该主张不予采信。2018年9月16日至2018年12月15日期间房屋租赁合同关系尚未解除，赵四海交纳房租，刘崇收取房租有法律依据，故对赵四海反诉要求刘崇返还2018年9月16日至2018年12月15日期间房租59241元的反诉请求，本院不予支持；《北京市房屋租赁合同》中约定，租赁期满或合同解除后，房租租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。房屋租赁合同已经解除，刘崇应返还赵四海房屋押金。从赵四海应支付给刘崇的租金中抵扣刘崇应返还给赵四海的押金，赵四海还应支付给刘崇租金80253元；赵四海要求刘崇返还律师费10000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、赵四海于本判决生效后十日内支付刘崇2018年12月16日至2019年12月4日期间的房租80253元；二、驳回刘崇的其他诉讼请求；三、驳回赵四海的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2526元，由刘崇负担1516元（已交纳），由赵四海负担1010元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1013元，由赵四海负担788元（已交纳），由刘崇负担225元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李玮唯二〇二〇年四月三十日书记员  宋爱芹