宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初15237号 原告：陈某1，江苏省泰州市人，住江苏省泰州市。公民身份号码：××× 委托诉讼代理人：陈某2（系陈某1的父亲），住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：××× 被告：银川康民房地产开发有限公司。 法定代表人：王某，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯某。 原告陈某1诉被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案受理。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某1的委托诉讼代理人陈某2，被告康民公司的委托诉讼代理人冯某到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告陈某1向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于银川市××区、109室的房屋所有权证；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金192839元（逾期办理房屋登记违约金按银行同期利率上浮1.3倍暂计算自2018年6月12日起至2019年12月31日止，逾期557天）,之后的违约金连续计算至实际取得房屋所有权证之日；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金278539元（逾期交房违约金按全部房价款万分之1.5计算（不低于购房人违约的标准）自2015年6月2日起至2017年12月12日止，共计920天）；4.退还少面积房款（扣物业储备金后房款9993元），以上1-4项合计：481371元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2015年1月29日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》二份，合同约定：原告购买被告开发的位于银川市××区、109室房屋两套，建筑面积均为84.1平方米，两套房屋总价款2018400元，约定交房日期均为2015年6月1日。合同同时约定：出卖人逾期交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本着公平原则，合同对双方当事人的权利义务应当平等，本合同第八条逾期付款条款中加重了买受人责任，而第十二条逾期交付条款减轻出卖人责任，合同对买受人显失公平，故原告依照合同第八条中按约定日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。另约定因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。上述合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，但被告却未按约为原告交付房屋及办理房屋权属证书，随后在2017年12月12日出卖人向买受人交付该两套房屋，建设项目竣工决算书显示每套房屋建筑面积均为83.27平方米，每套少0.83平方米。就该逾期交房违约金及办证、少面积等事宜，经原告与被告多次协商未果。原告认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务，现被告未按约定为原告交房、办理房屋所有权证书的行为已构成违约，为此，原告根据相关规定向法院提起诉讼，望判如所请。 被告康民公司辩称，一、原、被告签订的银川市商品房屋买卖合同（预售）,是双方真实意思的表达，也是真实、合法有效的。原告在签署商品房屋买卖合前，也清楚自己的权利和义务。合同中也明确约定了逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证违约金。合同第十一条约定出卖人应在2015年6月1日前向买受人交付商品房屋，但被告于2017年12月12日将涉案房屋交付原告实际入住。并且合同中第九条约定涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件，以及房屋测绘报告才能达到交房条件。而被告已经分别于2015年1月8日，2016年4月16日取得该证，所以该涉案房屋应该在2016年4月16日才达到了交付条件。合同中第十二条明确约定因出卖人原因导致买受人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人应该按照日万分之0.5支付逾期交房违约金，而不是按照合同中第八条付款责任支付违约金，因为合同中第十二条逾期违约金和合同中第八条付款责任违约金都是在逾期30天内的违约责任，而现在涉案房屋已经明显超出30天期限，所以该条款不适用逾期交房违约金。二、原告已经对涉案房屋实际入住，并且对该房屋的使用，占有，收益权已经享有，并且现在没有给原告造成实际损失。而且按照合同约定原告在购买涉案房屋时，合同中明确约定该房屋土地在银行做抵押的情况，原告陈某1作为房屋的买受人对此知晓，从客观事实说原告也要承担一定风险的，所以根据人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第7项、合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的实际损失为基准，坚持以补偿性为主，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。综上所述，原告违约金请求没有事实依据，计算方式没有合同依据，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，恳请人民法院以原告的实际损失为基础，减少违约金。如原告不能举证证明自己存在实际损失，则恳请人民法院对其违约金的请求依法驳回或核减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、建设项目竣工决算书、发票、收据，被告予以认可，本院予以采信；2、原告提交的陈某1身份证复印件、交房确认单打印件、报纸，客观真实，本院予以采信；3、原告提交的物业储备金收据与本案无关联性，本院不予采信；4、被告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、工程竣工验收备案表、银川市测绘报告、基本建设项目竣工决算书、交房确认单，原告予以认可，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月29日，原告陈某1（买受人）与被告康民公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》二份，约定：由原告购买被告开发的位于银川市××区商业楼108（复式）室、17号商业楼109（复式）室，预测建筑面积均为84.1平方米；二套房屋总价款为2018400元；房屋交付条件：该房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，商品房达到交付条件后，被告向原告以书面、电话或报纸公告形式告知买受人房屋交付办理时间。出卖人应当在2015年6月1日前向买受人交付该商品房。关于房屋逾期交付：逾期在30日之内，自约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金；逾期付款超过30日后，买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。关于房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。关于面积差异处理：该商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该房屋的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差时，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，原告有权解除合同。2015年5月8日，被告康民公司取得涉案房屋测绘报告，涉案房屋实际测量面积均为83.27平方米。2016年4月11日，被告康民公司取得涉案17#楼的工程竣工验收备案表。2017年12月12日，被告康民公司向原告陈某1交付涉案房屋并交付基本建设项目竣工决算书。原告购买的xx17号商业楼xx（复式）室、17号商业楼xx（复式）室决算总造价为1998480元。 原告向被告支付购房款后，2015年2月3日，被告康民公司向原告开具销售不动产统一发票二张，发票金额共计1018400元。2015年2月9日，被告康民公司向原告开具销售不动产统一发票，发票金额50000元。2015年3月10日，被告康民公司向原告开具销售不动产统一发票二张，发票金额共计950000元。2017年12月12日，被告康民公司向原告出具二张金额均为9960元的收据。后因被告未如约交付房屋并为原告办理房屋产权证的行为已构成违约，被告涉诉。 另查明，涉案房屋的土地证（证号：银国用（2010）第04125号）在中国工商银行银川东城支行设定抵押，抵押物上的建设的商品房抵押权人同意销售。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方当事人均具有约束力，双方应严格按照合同履行相应的义务。 关于办理产权登记证书。依据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告关于产权登记负有的义务是将需要由其提供的资料报送行政部门、通知并协助原告办理房屋产权登记手续，至今涉案房屋尚未取得房屋初始登记证书，客观上无法履行协助办理房屋产权登记的义务，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期办理房屋所有权证的违约金。原告已支付购房款，被告亦应按约履行自己的义务。现因被告未履行协助原告办理产权登记的义务，导致原告未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，被告存在违约行为。原告主张按照银行同期利率上浮1.3倍计算逾期办证违约金，本院不予支持。双方签订的合同第二十条载明的违约责任标准为：1.因出卖人的原因不能按期办理房屋所有权证书的，由出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之壹的违约金；2.由双方协商解决。合同双方选择了第2项即由双方协商解决，但双方就违约金标准未协商一致，应比照合同约定的第1项即因出卖人的原因不能按期办理房屋所有权证书的，由出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之壹的违约金更为适当。按此标准，被告于2017年12月12日向原告交付房屋，180日后即2018年6月11日被告应当具备办理产权证的条件，现原告主张自2018年6月12日至2019年12月31日期间的违约金192839元的诉讼请求，本院支持以实际购房款1998480为基数，按照万分之一的标准计算违约金为113513.66元（1998480元×0.01%×568天=113513.66元）。 关于逾期交房违约金。合同第十二条关于逾期交付责任约定逾期超过30日后，买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。原告主张按照全部房价款的万分之1.5计算逾期交房违约金违反合同约定，本院不予支持。合同约定，被告应当在2015年6月1日前向原告交付涉案房屋，被告于2017年12月12日将涉案房屋交付给原告，逾期超过30日，逾期共计926天，本院支持以实际购房款1998480为基数，按照万分之0.5的标准计算逾期交房违约金92529.62元（1998480元×0.005%×926天＝92529.62元）。 关于退还房屋面积价款。涉案两套房屋预测面积均为84.1平方米，实际测量面积均为83.27平方米，原告多付购房款19920元（﹝84.1-83.27﹞×2×12000元/㎡＝19920元），原告主张要求被告退还房款9993元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈某12018年6月11日起至2019年12月31日期间的逾期办证违约金为113513.66元； 二、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈某1逾期交房违约金92529.62元； 三、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈某1多付的购房款9993元； 以上一至三项金额总计为216036.28元； 四、驳回原告陈某1的其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4260元（已减半收取），由原告陈某1负担2350元，由被告银川康民房地产开发有限公司负担1910元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  张玮 二〇二〇年四月二日 书记员  袁芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。