上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初47443号原告：赵文斌，男，1981年10月14日出生，汉族，户籍地甘肃省。原告：徐玲，女，1985年6月30日出生，汉族，户籍地江苏省昆山市。两原告共同委托诉讼代理人：李之麟，上海行观律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：晏然，上海行观律师事务所律师。被告：上海天萃房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：林宇，执行董事。委托诉讼代理人：韩惠虓，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，北京大成(上海)律师事务所律师。原告赵文斌、原告徐玲与被告上海天萃房地产开发有限公司(以下简称天萃公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案，依法适用简易程序与(2019)沪0112民初47442号等三案进行合并审理，并于2020年3月24日、同年4月13日公开开庭进行了审理。原告赵文斌及两原告共同委托诉讼代理人李之麟、晏然，被告委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同，依照户型图示以及样板房的样式交付房屋(包括南、北阳台，设备平台)；2.判决被告支付延期交房违约金暂计人民币163,726.8元(以下币种相同)，计算标准以6,297,183元为本金，按照日万分之五的利率标准计算自2019年12月10日起至被告依户型图及样板房的样式交付房屋之日止，现暂计至2020年1月31日；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月12日,原告赵文斌、原告徐玲与被告天萃公司签订《上海市商品房预售合同》(以下简称合同),约定两原告购买被告开发的位于莘庄镇莘朱路XXX弄“金辉天萃苑”(又名“金辉海上铭著”)1号12层1501室房屋(以下简称讼争房屋)。《合同》“特别告知一”第四条约定,为保护合同双方当事人的合法权益,双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。《合同》第十三条约定,该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方(被告)应在交付之日前15天书面通知乙方(原告)办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起3天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为取得《住宅交付使用许可证》并向乙方发出入住通知书。2019年9月,被告向两原告发送“金辉天萃项目入住通知书”(以下简称入住通知书)，而在两原告按约办理交付手续过程中,却发现交付房屋与之前“户型图”及之前实地参观的样板房不一致。与之相较,讼争房屋缺失北阳台及设备平台。另外,根据户型图显示,次卧与客厅均有对应的阳台(南阳台),且该两部位阳台无阻连通。但在讼争房屋中客厅对应的阳台部分被无故取消而改为“镂空设计”，且原两阳台连接处通过铁栅栏予以阻断。两原告认为,合同系双方真实意思体现,且不存在任何违法情形,应属于合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及双方签订的合同明确约定,预售广告、售楼书属于合同的组成部分。样板房、户型图均属于预售广告的一部分。被告有义务按照上述样式交付房屋，而被告现单方面改变结构设计的行为于法于理皆无依据。基于诚实信赖原则,被告应当践行“所购如所见”之承诺,而非通过签约后私贴“非交付标准”字样标识的方式来逃避相关合同责任。综上,为了维护合法权益,两原告依据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。被告天萃公司辩称如下：驳回两原告全部诉请。两原告诉请主张按照样板房标准交付不符合合同约定，双方并未将样板房作为交付标准列为合同内容，原告所述并无合同依据。且被告已于样板房公证时，明确在样板房的多处位置粘贴了明显的标识，载明样板房为“非交付标准”，而目前交房的南北阳台及设备平台的状态就是合同约定的交付状态。至于两原告主张的逾期交付违约金之诉请，双方已于合同中明确交付条件为取得交付许可证，而被告亦于取得该许可证时向两原告发出入住通知书。被告认为其并不存在逾期交房的行为，亦不应承担逾期交付违约金。本院经审理认定事实如下：2018年8月12日，原告赵文斌、原告徐玲作为乙方(买方)与被告天萃公司作为甲方(卖方)就上海市闵行区莘朱路XXX弄《金辉天萃苑》XXX号12层1501室房屋签订《上海市商品房预售合同》。合同第二条约定：……该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三。第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为67,091.23元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为6,297,183元。合同第十条约定，甲方取得《住宅交付使用许可证》，并承诺在实体交房后6个月内办理商品房房地产权证(大产证)。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标准为取得《住宅交付使用许可证》并向乙方发出入住通知书。该合同附件二附有该房屋建筑设计及平面图并附有房屋建筑面积计算表。合同补充条款一中的第2.2条约定：在交付过程中，如买受人发现房屋存在地基基础及主体结构质量经有权机构检测不合格的，买受人有权拒绝收房，但其他非主体结构质量问题不影响交接手续的办理，买受人可要求出卖人在房屋交付后的合理时间内承担整改、维修义务，但不能作为拒绝收房的理由，买受人如以此理由拒绝或拖延收房的，买受人自行承担相应法律后果，出卖人不承担逾期办理交房手续的责任……。第13.1条约定，出卖人为本项目制作之一切介绍、广告、楼书、模型、沙盘及其他宣传资料均不作为签署预售合同的要约，仅供买受人参考，不对买受人签订预售合同及房屋价格确定产生重大影响，不构成预售合同的组成部分。第13.2条约定，出卖人设置之样板间，仅系出卖人为便于买受人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意……买受人所购房屋的具体交付标准及房屋布局、类型以预售合同及本补充协议的约定为准。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处签名盖章。当日，两原告向被告支付首付款2,097,183元并由被告出具《收据》。2018年8月14日，上海市闵行公证处出具《公证书》，就公证处工作人员于2018年8月2日至上海市闵行区莘朱路XXX弄金辉天萃苑(金辉海上铭著)样板房XXX号XXX室房屋及相关公共区域的客观状况进行拍照、摄像等保全证据行为进行公证。其中有数张照片涉及南阳台等处，照片中显示张贴有“样板房重要告示”或“非交付标准”、“阳台重要告示”字样。而“样板房重要告示”上载：“……局部改造部分等均不属于交付标准，实际交付标准已双方合同约定为准……。”该801室房屋实际楼层为七楼。2019年8月29日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向天萃公司出具《上海市新建住宅交付使用许可证》。2019年9月，被告向两原告发出《金辉天萃苑项目入住通知书》，告知于2019年9月29日至2019年10月3日(每日9：00-19：00)在金辉天萃苑项目入住接待中心为客户集中办理入住手续以及相应补交面积补差款等事宜。后两原告认为讼争房屋不符合双方合同约定的交付标准，遂涉讼。另查明，原告赵文斌、原告徐玲作为乙方(认购人)与被告天萃公司作为甲方(出卖人)曾就上海市闵行区莘朱路XXX弄《金辉天萃苑》XXX号1501室房屋签订《商品房认购协议》。该协议第二条约定：乙方购买该房屋，该房屋建筑面积单价为67,091.23元，购房总价为6,297,183元。协议第四条约定，乙方同意签订本协议时，支付定金1,200,000元整，作为甲乙双方当事人订立《上海市商品房预售合同》的担保。协议第五条约定，乙方确认：商品房预售许可证等政府部门批准的文件、《上海市商品房预售合同》所有条款、《临时管理规约》和《前期物业服务协议》等全部文件已在甲方销售现场公示；乙方在签订本认购协议之前，已详细阅读了本认购协议和公示的《上海市商品房预售合同》样本，并由甲方作出详细说明，双方不存在任何歧义和误解，乙方在清楚了解前述文件全部内容和现行的相关限购、限贷政策及该政策对其购房可能产生的影响的基础上，并与甲方达成一致，双方自愿接受合同的全部条款。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于协议落款处签名、盖章。2018年8月5日，两原告向被告天萃公司支付1,200,000元，并由被告出具《收据》。又查明，根据A户型约95㎡的户型图显示南阳台与设备平台的标识处均画有梯形图形标志。再查明，两原告已按约支付完毕所有房款以及相应面积补差款。上述事实，由双方共同提交的《上海市商品房预售合同》，由两原告提交的收据一组、《金辉天萃苑项目入住通知书》、户型图及百度百科查询页面、讼争房屋照片一组、《商品房认购协议书》，由被告提交的《上海市新建住宅交付使用许可证》、《公证书》以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。对于两原告提供的有争议证据：1.微信公众号“第一地产”网页截图，旨在证明根据该公众号的介绍文案可见客厅阳台和卧室阳台应为打通，总长约7米。对此被告认为首先无法核实真实性，且即便真实对于第一地产微信公众号所发布的内容并非被告发布的内容，故对于两原告的证明目的亦不予认可。本院认为无证据证明“第一地产”所发布的内容系被告提供或者由被告发布，故对于两原告的证明目的，本院难以采信；2.两原告与被告公司销售人员蒋慧勇的微信交流截图，旨在证明被告的销售人员表示交付房屋与样板房一致，且被告实际展出的样板房并非其进行公证的样板房。被告则表示其确有销售人员蒋慧勇，但对两原告该组证据的真实性不予认可。因两原告未能提交相应电子证据的原件载体，本院无法就真实性进行核实，故对该证据不予采信；3.2019年10月28日的录音资料，旨在证明两原告与被告公司人员的联系经过。因两原告未提交该录音证据的文字版资料，被告当庭表示对该录音不予质证。在本院给予两原告整理资料的一定举证期间后两原告仍未按期提交，故本院对该证据不予采信；4.微信公众号“房姐地产观”的公众号文章、微信公众号“地产天下”的公众号文章，旨在证明讼争楼盘同户型的卖点就在于打通的阳台。对此被告则认为，该两篇文章确实存在，但并非被告发布的内容，故对于原告的证明目的不予认可。对此本院认为此系第三方平台刊登的相应文章，原告之举证不能证明阳台打通等情况系被告所做的宣传或者约定，故对于原告的证明目的本院不予认可；5.样板房照片一组，旨在证明样板房中对于阳台是打通的，被告应按该标准交付讼争房屋。对此被告则认为对该组照片真实性不予认可。本院认为仅凭两原告提交的该组照片内容无法证明该组照片确系讼争楼盘的样板房，在无法认定真实性的情况下对于该证据的关联性本院亦难认定，据此本院对于该证据不予采信；6.两原告的通知及邮寄凭证一组，旨在证明被告没有向原告交付房屋，且原告也向被告表示了讼争房屋内存在的大量瑕疵不满足交付条件。对此被告认为收到过该通知书，但该通知系原告单方制作，其陈述的并非事实，故对于证明目的不予认可。本院认为，两原告与被告所签订的《商品房认购协议》、《上海市商品房预售合同》均系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。两原告已按约支付其应付的购房款项，而被告亦按照合同约定在符合交房条件后向两原告寄送入住通知书。现双方争议焦点在于：两原告主张要求被告按照户型图及样板房标准交付房屋是否有所依据？针对该争议焦点：两原告认为样板房当作为交付房屋标准。首先其当时所参观的样板房并非被告进行公证的801室房屋，且当时参观的样板房并没有张贴“非交付标准”字样；其次户型图中对于阳台位置虽然有梯形图样予以标识，但其作为非专业人士并不知晓该梯形图样为“镂空”的意思表示；再次其认为在预售合同的“特别告知一”的第四条约定，可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。而样板房和户型图当属于预售广告范围；最后两原告认为《上海市商品房预售合同》补充条款一的第13.1条、第13.2条系格式条款，应为无效。被告则认为首先其公开的讼争房屋户型之样板房仅有801室房屋，且样板房明确张贴有“非交付标准”字样；其次户型图中已经明确阳台等画有梯形图样的位置系“镂空”设计；再次在签订《商品房认购协议》时，两原告已经阅看过《上海市商品房预售合同》样本，故对于讼争房屋的实际户型、建筑面积图等情况均已明晰；再次在双方正式签订的《上海市商品房预售合同》的相关补充条款等亦明确载有讼争房屋的实际建筑面积图，两原告对于阳台实际的交付标准应为明知；最后双方并未在《上海市商品房预售合同》中约定将户型图以及样板房作为合同附件，且合同对于交付房屋约定以合同为准。综上，被告认为当按照《上海市商品房预售合同》的标准交付房屋，且其按约要求交房时业已符合合同约定的标准。对此，本院认为双方签订的《上海市商品房预售合同》中明确无论是介绍广告等信息还是样板房均非被告交付的依据，实际交付房屋以合同约定为准。而《上海市商品房预售合同》中对于讼争房屋的该房屋建筑设计及平面图等均已载明在册，两原告作为完全民事行为能力人，在购买房屋的重大财产处分事项上，应明确自身之权利义务，充分了解协商之交易内容后才予以签订相应合同。至于两原告主张补充条款一的第13.1条、第13.2条系格式条款之观点，本院认为格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而本案中双方签订的预售合同发生在双方签订的《商品房认购协议》之后，而在《商品房认购协议》中已经明确当时便向两原告展示《上海市商品房预售合同》样本等相关资料。由此可见双方对交易条件存在签订《商品房认购协议》时的预告知，再经过两原告同意后方签订《上海市商品房预售合同》的过程，本院认为两原告在正式签订《上海市商品房预售合同》时应以充分考虑过相关条款的约定是否可以接受。故对于两原告现主张上述条款系格式条款应为无效之观点，本院实难采纳。综上，本院认为对于讼争房屋的交付状态，当以双方签订的《上海市商品房预售合同》之约定标准为准。另，基于两原告所主张的交房标准不符合双方合同之约定，且其未接收房屋的理由亦不符合预售合同中所约定的拒收房屋的事项范围，由此造成的损失应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告赵文斌、原告徐玲全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币40元，由原告赵文斌、原告徐玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年四月二十七日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……