江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1000号上诉人（原审被告）：潘小婉，女，1989年3月6日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。被上诉人（原审原告）：梁从象，男，1981年10月19日出生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审原告）：黄仙艳，女，1984年3月28日出生，汉族，住江苏省苏州市。原审被告：王丹丹，女，1991年6月23日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市兴安区。上诉人潘小婉因与被上诉人梁从象、黄仙艳、原审被告王丹丹房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初10870号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘小婉上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，明显有意偏袒被上诉人。1.双方协商同意退租退押金，有聊天记录证明。且被上诉人从2019年3月至8月不间断带客看房，并将房屋放在朋友圈出租，表示被上诉人同意协商解约。2.上诉人也一直表示同意退租退还押金，且一直在找新的地方，故双方为约定解除合同，上诉人不存在违约行为。3.双方约定的解约退租并未对被上诉人造成任何经济损失。被上诉人梁从象、黄仙艳二审未作答辩。原审被告王丹丹二审未作答辩。原审原告梁从象、黄仙艳向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同于2019年6月30日解除。2.判令两原审被告支付2019年7月1日到2019年8月24日期间的房屋占有使用费9504元；3.判令两原审被告支付2019年7月1日到8月24日期间的物业管理费1328元。4.判令两原审被告返还免租期的租金1408.25元；5.判令两原审被告支付违约金31680元；6.判令原审原告没收原审被告预交的押金12059.46元不予返还。一审法院认定事实如下：涉案位于苏州工业园区东环路房屋系梁从象、黄仙艳共同共有。2018年6月25日，梁从象为甲方（出租方），王丹丹、潘小婉为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定王丹丹、潘小婉承租上述房屋，租期自2018年6月23日起至2020年6月30日止。房屋租金为5280.94元/月，每季度支付一次，除第一期外，每季度租金应当在前一个月的1号支付。物业管理费为748.79元/月。合同还约定2018年6月23日至2018年6月30日期间为免租期，如租赁期限不满2年退租，则需补偿8天免租期租金1408.25元。房屋押金为2个月租金10561.88元及两个月物业费1497.58元之和12059.46元，押金不可作为其他任何违约抵扣，也不可作为房屋租金或水电等费用，乙方没有违约行为或承担全部违约责任并办理退房手续后7个工作日内无息退还乙方。合同关于违约责任的条款约定，任何一方擅自解除合同，均需支付对方六个月租金作为违约金，给对方造成损失还应支付相当于六个月租金的赔偿金。乙方拖欠款项（含滞纳金）超过15天未支付或未全额支付的，甲方有权收回房屋并解除租赁合同并要求乙方支付六个月的租金作为违约金，给甲方造成损失的，还应支付相当于六个月租金的赔偿金。如因乙方原因提前终止合同的，包含因乙方违约、甲方单方通知解除合同的，乙方除承担违约责任外，还应全额承担招纳新租户的中介费，中介费一般为一个月房租。上述合同签订后，原审被告向原审原告缴纳了第一期租金及押金，双方开始履行合同。2019年3月4日，因原审被告未能按约在2019年3月1日支付下一季度房租，原审原告委托的工作人员向潘小婉催要房租，并提出“如果店里生意经营不善，你可以考虑一下退租吧，没用完的房租及押金，该退的我会退给你的”、“你这样一直拖着也不是事，最后还要解决的”。原审被告表示要商量一下。后原审被告于2019年3月5日回复原审原告方表示不退租，可以在周末之前支付房租。后于2019年3月9日原审被告支付了下一季度（2019年4月至6月）的租金及物业费18089.19元。后在2019年3月至4月期间，双方又就是否提前解约事宜进行了几次磋商，但均未能达成一致意见。在2019年4月16日双方协商过程中，原审被告表示，说不准什么时候可以搬，也没找到地方，原审原告方人员表示：“潘小姐，现在我们协商退租我们这边该退您的钱会退给您，如果真的由于您经营的原因而退租的，对您这边影响会很大的。这点的话以前跟您说过的，还希望您个人考虑清楚。”双方此次协商仍未果。后至2019年5月30日，原审被告向原审原告提出，原审被告已经找到租的地方了，如果原审原告找到人原审被告就可以退租，原审原告方人员表示要求原审被告先提交一个书面的退租申请。原审被告遂提交了一份退租申请，内容为：“……由于我司近来经营形势一路走低，我司认真研究决定自2019年5月31日不再租用贵公司的房屋，现向贵公司申请退还6月份的房租5280.94元，物业费748.79元，房屋押金10561.88元，物业押金1497.58元。……”原审原告方于次日2019年5月31日回复原审被告表示，由于原审被告提前退租，需要支付三个月房租作为违约金，物业费也需交到2020年6月30日，还需承担招纳新租户的中介费，其意见是钱不退了，原审被告这几天尽快搬走，如果同意的话去和领导申请，不行的话就按合同来执行。原审被告则回复，不退钱的话就做到押金结束。双方就此不能达成一致意见，原审原告表示如果不退租的话，2019年6月1日需要交纳下一季度的租金，或者按照合同约定流程走。原审被告仍表示不退押金就做到押金结束。后原审被告未缴纳后续租金，原审原告遂于2019年6月13日向原审被告发出解除通知书，告知原审被告因其未及时缴纳2019年7月至2019年9月期间的租金、未按照合同约定提前三个月并支付三个月租金作为补偿的情况下提出退租申请，构成违约，如原审被告逾期拒不支付上述欠款，原审原告有权于2019年6月30日单方解除合同并追究其违约责任。原审被告于2019年6月15日收到上述通知。之后原审被告未向原审原告缴纳后续房租，也未搬离租赁房屋，在租赁房屋内继续经营使用至2019年8月25日。原审被告于该日搬离租赁房屋并交还钥匙。原审原告于同日将涉案房屋另行出租。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务，原审被告应诚实信用地履行合同中承租方的相应义务。根据双方2019年3月、4月期间的沟通情况，双方就合同提前解除的相关事宜进行过磋商，但并未能达成一致意见。后原审被告又于2019年5月30日提出提前解除合同，原审原告则表示如果提前解除合同，剩余款项不予退还。双方就此仍不能达成一致，故双方之间权利义务关系仍应当按照原合同约定继续履行。原审原告也向原审被告提出如果不能达成一致，则要求原审被告继续按约于2019年6月1日支付下一季度租金。而原审被告在双方就合同提前解除事宜不能达成一致的情况下，明确表示拒绝继续履行支付房租义务而继续履行合同，且在6月1日也实际未支付房租，原审被告该行为已经构成根本违约。原审原告在与原审被告沟通无果的情况下于2019年6月13日提出于6月30日解除租赁合同，符合法律规定，一审法院予以确认。一审法院据此认定双方租赁合同已于2019年6月30日解除。原审被告在双方合同解除后未及时搬离租赁房屋而是继续占有使用，原审原告要求其支付2019年7月1日到2019年8月24日期间的房屋占有使用费9504元、物业管理费1328元，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。因原审被告的违约行为导致双方合同解除，原审被告还应向原审原告支付违约金。原审原告关于要求退还免租期租金、不退还押金以及支付六个月租金的违约金的主张，均系要求原审被告承担解除合同的违约责任，一审法院一并予以考量，因双方合同约定的违约金过高，一审法院酌情一并调整为相当于三个月租金、物业管理费之和即18089.19元。抵扣原审被告预交的保证金12059.46元后，原审被告还应支付原审原告6029.73元。梁从象与黄仙艳为出租房屋共有产权人，共同主张合同项下权利，并无不当，一审法院一并予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认梁从象与潘小婉、王丹丹签订的关于苏州工业园区东环路XX号X栋XX楼XX室房屋的《租赁合同》于2019年6月30日解除；二、潘小婉、王丹丹于判决生效之日起七日内支付梁从象、黄仙艳房屋占有使用费9504元、物业管理费1328元，合计10832元；三、潘小婉、王丹丹于判决生效之日起七日内支付梁从象、黄仙艳违约金6029.73元（已抵扣保证金12059.46元）；四、驳回梁从象、黄仙艳的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计692元，由潘小婉、王丹丹负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2018年6月25日梁从象与潘小婉、王丹丹签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应恪守。2019年3月、4月期间双方就合同提前解除进行过磋商，但未能达成一致意见。后潘小婉又于2019年5月30日提出提前解除合同，双方仍未能达成一致意见。潘小婉上诉认为双方经协商同意退租退押金，缺乏充分有效的依据，本院碍难采信。在双方并未就合同解除相关事宜达成合意的情况下，潘小婉拒绝履行支付下一期房租的义务，构成根本违约。梁从象据此要求解除租赁合同，合法有据，应予支持。一审判决认定双方租赁合同于2019年6月30日解除，并无不当。一审判决潘小婉、王丹丹支付相应的房屋占有使用费、物业管理费以及违约金，亦无不当。综上，潘小婉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1384元，由上诉人潘小婉负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年四月二日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。