江西省上犹县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0724执异2号 异议人（被执行人）：罗成，男，1979年9月30日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 申请执行人：肖著乾，男，1949年12月5日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 在本院执行肖著乾与罗成借款合同纠纷一案中，异议人罗成认为本院在执行（2014）上执指字第8号案件中执行程序违法，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对异议人肖著乾的异议申请进行了审查。本案现已审查终结。 异议人罗成称，（2014）上执指字8号案件中执行程序违法，请求撤销对坐落于赣州市章贡区章江南大道20号银座花园E1栋502室房屋的拍卖。理由为：1.执行拍卖程序违法。案涉房产拍卖未经过合法程序，对房产进行委托拍卖时，作为权利人的申请人根本不知道何时启动了拍卖程序，全程对拍卖程序不知情，至今异议人均未收到任何关于启动拍卖的通知。2.案涉房产未经过合法拍卖程序，按照法律规定，第一次司法拍卖流拍以后，在60日之内要组织第二次拍卖，但是法院却未进行第二次拍卖的程序，严重损害了异议人的合法权益。同时，其评估价值严重低于市场价值。3.异议人父母对案涉房产具有优先居住权，现异议人的父母无房居住，仅案涉一套房产被法院违法执行，严重影响了异议人及父母的晚年生活。同时，异议人父亲系退役军人，根据有关文件精神，要保障退役军人安享晚年。若案涉房产被违法拍卖，严重影响异议人父母安度晚年，不符合有关文件精神。 申请执行人肖著乾经本院通知，未提交书面意见。 本院查明，申请执行人肖著乾持发生法律效力的（2013）章民三初字第1986号民事调解书向赣州市章贡区人民法院申请强制执行，该院于2014年4月1日立案受理，案号为（2014）章执字第277号。2014年11月20日，江西省赣州中级人民法院作出（2014）赣中执审字第70号执行裁定书，将申请人肖著乾与被执行人罗成（2013）章民三初字第1986号借款合同纠纷一案指定由本院执行。因被执行人罗成未履行，本院于2015年7月3日委托江西中浩房地产评估有限公司对被执行人罗成所有的位于章贡区房屋价格进行评估。2016年5月4日，江西中浩房地产评估有限公司作出《房产估价结果报告》，评估该房屋的处置（拍卖）底价为122.15万元。2016年5月10日，本院作出（2014）上执指字第8-1号执行裁定书，拍卖被执行人罗成所有的该套房屋。2016年7月11日，受本院委托对该房屋进行拍卖的赣州金房拍卖有限公司发布了拍卖公告，起拍价为122.15万元，定于2016年7月28日对该房屋进行拍卖，此次拍卖无人报名竞买而流拍。本院于2016年8月1日作出（2014）上执指字第8-2号执行裁定书，裁定在评估价122.15万元的起拍价基础上降价15%拍卖上述房产。赣州金房拍卖有限公司于2016年8月3日发布了第二次拍卖公告，定于2016年8月23日上午对该房屋第二次拍卖，起拍价为103.83万元。因此次拍卖无人报名而流拍，申请执行人肖著乾于2016年8月26日向本院申请，要求以第二次拍卖的起拍价103.83万元价格折抵债务。本院于2017年1月12日作出（2014）上执指字第8-2号执行裁定书，将被执行人罗成所有的位于赣州市章贡区（所有权证号：Ｓ00236524）的房屋一套以103.83万元交申请执行人肖著乾抵债。该房屋已于2017年6月12日变更所有权人为申请人肖著乾。为保障被执行人及所扶养家属居住需要，申请人肖著乾参照当地房屋租赁市场平均租金标准按每月900元标准于2018年3月8日将6.5年的住房租金共计70200元支付至本院，但被执行人罗成一直未搬离该房屋。2018年10月25日，本院作出（2014）上执指字第8号强制迁出房屋公告，责令被执行人罗成及其家属在2018年10月31日前迁出房屋。2020年2月25日，本院作出（2014）上执指字第8号通知书：“一、申请执行人肖著乾以每月1300元的标准支付6.5年租金即101400元给被执行人罗成，申请执行人肖著乾因提供临时住房而支付的8000元从该租金中予以抵扣。上述租金，申请执行人肖著乾已预交70200元，剩余租金23200元限申请执行人肖著乾于收到本通知后十五日内交纳至本院标的款账户。二、在申请执行人肖著乾交纳剩余租金23200元后七日内，被执行人罗成应将坐落于赣州市章贡区的房屋（原权证号：Ｓ00236524,现权证号：赣（2017）赣州市不动产权第0048981号）交付给申请执行人肖著乾。逾期未付，本院将依法强制腾房。若对本通知有异议，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，向本院提出书面异议”。 另查明，本院作出的对案涉房产进行查封、评估、拍卖的相关执行裁定书均已通过邮寄送达、留置送达等方式送达被执行人罗成，被执行人罗成亦在本院2019年10月11日对其执行时明确陈述“我知道这个房子的评估、拍卖的事情，也搬出来了。对整个评估、拍卖的程序我没有疑虑，没有意见”。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条规定，“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定，“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债”；第二十八条规定，“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请人或者其他执行债权人抵债”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”。 在肖著乾与罗成借款合同纠纷一案的执行过程中，本院按照法律规定送达了执行通知书，依法告知了异议人罗成评估、拍卖事宜，对被执行人罗成所有的上述房产依法进行评估、拍卖，经两次公开拍卖，均因无人报名参与竞买而流拍，申请执行人肖著乾书面申请按第二次拍卖起拍价以物抵债，本院按照上述规定将该房屋交付申请执行人抵偿债务，在评估、拍卖以及抵偿债务过程中无程序违法。《最高人民法院关于法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，“如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”该案执行中，本院委托赣州中浩房地产评估有限公司对上述住宅用房的价值进行评估，并以评估价122.15万元作为该房产第一次拍卖的保留价，在第二次拍卖在第一次拍卖保留价基础上降价15%，以103.83万元为第二次拍卖的保留价。依照上述规定，该案件执行中确定的一拍、二拍起拍价分别为122.15万元和103.83万元，在案涉房屋第二次流拍后，经申请执行人肖著乾申请，裁定将案涉房屋以该次拍卖所定的起拍价103.83万元交申请执行人肖著乾抵债，均符合法律规定。 综上，异议人罗成的异议理由不能成立，本院对其异议主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回罗成的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向江西省赣州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  曾祥盛 审 判 员  王贵鹏 人民陪审员  彭文英 二〇二〇年四月二十日 代理书记员  王晓玲