河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初475号原告：丁双洛，男，汉族，1994年2月2日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人:丁怡钧，河南新企合律师事务所律师,特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代领法律文书等。被告：洛阳恒铸置业有限公司，住所地洛阳市宜阳县城北区李贺大道北侧(农业局东邻)，统一社会信用代码91410327668871455M。法定代表人：王大柱，总经理。委托诉讼代理人：张治卿，河南明耀律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：张军毅，河南明耀律师事务所（实习）律师,一般代理。第三人：丁二轩，男，汉族，1968年6月12日出生，住河南省宜阳县。原告丁双洛与被告洛阳恒铸置业有限公司（以下简称恒铸公司）、第三人丁二轩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁双洛及其委托诉讼代理人丁怡钧、被告恒铸公司的委托诉讼代理人张治卿、张军毅、第三人丁二轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁双洛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告银行贷款本金加利息共计163420.1元；2、依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月5日，原告从被告处了解到可以优惠购买被告开发的楼盘，遂让父亲丁二轩代为原告与被告签订了《购房还贷协议书》，约定：原告购买位于宜阳县××大道“金荷绿洲”7号楼1单元1802号，建筑面积111.53平方米的房屋，支付该套房款的40%，并向银行办理房屋贷款，由被告承担该套房银行发放贷款总数本金及利息。协议签订后，原告按照协议要求支付了款项116409元，同时按照被告要求向宜阳农村商业银行办理了房屋贷款200000元，被告收到款项后仅支付了原告部分贷款本息。现被告剩余未还本息共计163420.1元。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请法院依法公正判决。被告辩称，一、原告丁双洛不具有原告主体资格，起诉请求，没有事实根据，不能成立。1、本案原告出示的2014年6月5日《购房还贷协议书》，该协议开头就设置了本公司员工身份的前置条件，在第三人丁二轩不符合此身份条件，不能产生合同效力，且原告丁双洛不是该协议当事人。2、2014年6月5日，丁二轩和被告签订《购房还贷协议书》约定：“……,由丁二轩付40%。”但是，该协议没有约定房屋单价和总额，所谓40%就无法计算。原、被告于2015年8月3日签订的《商品房买卖合同》中约定的是：“金荷绿洲”7#楼1单元1802号；建筑面积是111.05㎡，房价286409元。《商品房买卖合同》签订后，原告丁双洛又与农商银行于2015年9月5日签订了《个人购房借款（综合）合同》，丁双洛在该合同中保证：“我保证提供的按揭房贷资料全部真实有效，保证每月按时归还20万元房贷本金利息至结清为止，如有违约我承担全部责任”。答辩人与农商银行之间还签订了《保证金账户管理协议》，约定：在买房户不交按揭款时，银行有权扣划恒铸公司保证金。原告出示的40%房款的收据，缴款人是第三人丁二轩，不是原告丁双洛。第三人与原告丁双洛不是同一法律地位。《商品房买卖合同》附件协议中还约定：“商品房的交付标准以合同约定为准。以下未载入合同、协议的内容，仅供买受人参考，对双方无约束力，……。（1）出卖人的广告宣传、……等；（2）出卖人员工的口头……；（3）出卖人展示的样板、……；（4）出卖人展示的沙盘……；（5）其他出卖人明确不作为合同内容的部分。”二、原告起诉请求，没有法律根据，应当依法驳回。（1）原告的起诉请求与客观事实相悖，证据不足，双方没有签订《购房还贷协议书》，该协议不能对抗原、被告签订的《商品房买卖合同》和银行签订的《个人购房借款（综合）合同》。《商品房买卖合同》具有相对性，是房产局登记备案合同，对原、被告的权利义务作了明确约定。原告现在以《购房还贷协议书》起诉，违背了《民法总则》、《合同法》等规定的诚实信用原则。答辩人多次通知原告到农商银行（信用社）履行支付按揭款项义务，但原告迟迟不到银行交款，因银行也多次催答辩人，如买房人或者你公司不支付买卖房产按揭款项，我行将扣你公司的保证金。答辩无奈，才被迫暂时代原告向银行交过一段按揭款项，但2019年6月后答辩人停止代交按揭款。按照《商品房买卖合同》合同约定，原告不向贷款银行支付按揭款项构成违约，应当承担违约责任，并返还答辩人已经代替支付银行的按揭款项。综上，原告起诉没有事实和法律依据，《购房还贷协议书》不对原告的权利义务产生法律效力。原告也没有向银行支付按揭，请求不能成立，应当依法驳回。第三人丁二轩辩称：购买房子是其儿子丁双洛委托其去签的购房协议。本院经审理认定如下事实：原告丁双洛与第三人丁二轩系父子关系。2014年6月4日，第三人丁二轩向被告恒铸公司支付1164089元购房款项，被告恒铸公司向第三人丁二轩出具《收据》载明，今收到丁二轩7-1-1802、111.53㎡，40％房款116409元现金，收款人王莹，并加盖恒铸公司印章。2014年6月5日，被告恒铸公司（作为甲方）与第三人丁二轩（作为乙方）签订《购房还贷协议书》，约定：为提高本公司员工的福利待遇、解决员工住宅的后顾之忧，也为了充分调动员工的工作积极性，特将本公司开发的楼盘“金荷绿洲”7＃楼让本公司员工优惠购买，本公司愿意为该购房户支付购房银行贷款；一、乙方为购房户，购房位置位于甲方开发的“金荷绿洲”7＃楼1单元1802号，建筑面积111.53平方米；二、乙方应提供合法有效的房贷资料，积极协助公司办理房屋贷款手续，因乙方原因造成贷款不能按期发放，责任由乙方承担；三、乙方提该套房首付款40％，并负责办理房贷，房产证时所需缴纳的各项税费，双气初装费；四、贷款在银行审批后，乙方将还款银行卡号提供给甲方（附:还款卡复印件），从贷款银行批准发放贷款之日起甲方承担该套房银行发放贷款总数本金及利息；五、自交房之日起，甲方酌情减免乙方物业管理费10年，并对该协议进行法律公正（五证办理齐全后由公司统一办理）。2015年8月3日，原告丁双洛作为买受人与被告恒铸公司作为出卖人依照上述《购房还贷协议书》约定房产，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品房为宜阳县××大道7楼1单元18层1802号房，建筑面积111.05平方米；商品房单价为每平方米2579.10元，总金额为贰拾捌万陆千肆百零拾玖元整；面积确认及差异处理，以建筑面积计价，商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，以政府部门实测面积为准多退少补；付款方式及期限，银行按揭，首付款86409元整，贷款额200000元整；交付期限，出卖人应当在2015年10月9日前依照国家及地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同同时就商品房的交接、保修责任、产权登记、违约责任等事项进行了明确约定。2015年9月5日，以河南宜阳农村商业银行股份有限公司（以下简称宜阳农商行）为贷款人（××）、原告丁双洛为借款人（抵押人）、被告恒铸公司为保证人签订《个人购房借款（综合）合同》约定，宜阳农商行向丁双洛发放贷款200000元，用于购买宜阳县××大道南侧、经六路西侧金荷绿洲一期111.05平方米的住宅。贷款期限180个月，预计自2015年9月5日至2030年9月5日。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；签订合同时的合同利率为年利率5.665％，执行利率按贷款实际发放日人民银行规定的基准利率及合同规定的浮动比例确定；逾期贷款的罚息率按逾期当日执行利率上浮40％执行。借款人授权贷款人在提款条件具备后，将贷款以借款人购房款名义一次性或分次转入借款人指定洛阳恒铸置业有限公司账户，账号为00×××12，开户行为宜阳农商行，该授权行为是有效的、不可撤销的；贷款人的上述划付即为借款人的提款，借款人不得再次要求提取本合同项下全部或部分贷款本金。上述《个人购房借款（综合）合同》约定的贷款发放后，原告丁双洛按照上述《购房还贷协议书》的约定，将还款银行卡提供给被告恒铸公司，被告恒铸公司依照上述《购房还贷协议书》约定以原告丁双洛的名义按月向宜阳农商行履行还本付息义务至2019年6月。本院认为：原告丁双洛与第三人丁二轩系父子关系，丁双洛委托丁二轩代签《购房还贷协议书》，并缴纳40％的房款，双方意见一致；被告恒铸公司在明知原告丁双洛与第三人丁二轩系父子关系的情况下，依据与第三人丁二轩签订的《购房还贷协议书》和缴纳40％房款，先与原告丁双洛签订《商品房买卖合同》，后又共同与宜阳农商行签订《个人购房借款（综合）合同》。宜阳农商行发放贷款后，被告恒铸公司依照上述《购房还贷协议书》约定以原告丁双洛的名义按月向宜阳农商行履行还本付息义务至2019年6月，据此，《购房还贷协议书》签订人虽为第三人丁二轩，实际权利义务履行主体为原告丁双洛。被告恒铸公司认为原告丁双洛不具有本案的诉讼主体资格的意见不能成立，不予采纳。《购房还贷协议书》系原告丁双洛与被告恒铸公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方当事人均已实际履行了协议确定的一定义务。为实现合同目的，双方当事人均应继续依约完整履行协议约定的各自义务。被告恒铸公司辩称《购房还贷协议书》已为双方之间的后合同，即《商品房买卖合同》所改变并取代，且未实际履行。本院认为，原被告双方履行的是《购房还贷协议书》而非《商品房买卖合同》：一是，首付款交款的时间是2014年6月4日，在《商品房买卖合同》签订之前；二是，首付款交款额116409元系按《购房还贷协议书》约定的数额，而不是按《商品房买卖合同》约定的86409元；三是，双方签订《商品房买卖合同》仅是为履行《购房还贷协议书》第二条所确定的“提供合法有效的房贷资料，积极协助公司办理房屋贷款手续”的义务，而不是为合同双方重新设定权利义务；四是，原被告双方已按《购房还贷协议书》进行了部分履行。因此，被告上述辩称与本院查明的事实不符，不予采信。《购房还贷协议书》虽显示“为提高本公司员工的福利待遇”，但原告丁双洛是否属于被告恒铸公司的员工，被告恒铸公司应当是明知的，其在明知原告丁双洛非本单位职工的情况下，仍与原告签订协议，且未提交证据证明原告在与其签订该协议时采取了欺诈、胁迫的方式，此协议依法对其具有拘束力。被告辩称因原告丁双洛不是其公司员工，《购房还贷协议书》不能产生合同效力的意见依法不能成立，不予采信。上述《购房还贷协议书》签订后，原告丁双洛依约履行了向被告恒铸公司支付房款、提供合法有效的房贷资料、积极协助被告办理房屋贷款手续、与宜阳农商行签订《个人购房借款（综合）合同》等协议约定的义务，并在宜阳农商行发放贷款后依约将还款银行卡提供给被告恒铸公司。因此，被告恒铸公司亦应依照《购房还贷协议书》的约定，自银行批准发放贷款之日起履行向宜阳农商行偿还借款本金并支付利息的义务。其在依约履行义务至2019年6月后拒绝继续履行向宜阳农商行还本付息义务的行为，对原告构成违约，应承担继续以原告丁双洛的名义按月向宜阳农商行履行还本付息义务的民事责任。关于原告要求被告将上述《个人购房借款（综合）合同》约定借款的未偿还部分直接支付给原告的请求。本院认为，虽然被告恒铸公司拒绝继续履行向宜阳农商行偿还借款本息义务的行为对原告构成违约，但原告也未向宜阳农商行偿还借款本金及支付利息。故其上述请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告丁双洛的诉讼请求。本案受理费减半收取1784元，由原告丁双洛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  阮依娜二〇二〇年四月二十日书记员  白云飞附本文书所引用法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。