上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初20529号原告：上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司，住所地上海市。法定代表人：桂恩亮，董事长。委托诉讼代理人：赵晓攀，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：丰樽(上海)企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：方倩。原告上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司与被告丰樽(上海)企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告丰樽(上海)企业发展有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市徐汇区钦州北路XXX号XXX幢XXX层XXX室(对外标识钦州北路XXX号XX大厦8层803室)房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；2、被告支付原告解约违约金160,571.53元；3、被告支付原告2019年4月16日至2019年5月15日期间的租金79,185.96元。事实和理由：2019年4月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市徐汇区钦州北路XXX号XXX幢XXX层XXX室(对外标识为钦州北路XXX号XX大厦8层803室)房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用；租赁期限自2019年4月16日起至2021年4月30日止；2019年4月16日至2019年6月15日为免租期；年租金为963,429.18元，被告应于合同生效之日起十个日历天内支付自2019年6月16日起至2019年9月30日的租金280,450.28元，以后于每季度1日前支付当季度租金240,857.30元；逾期支付的，每逾期一日，须按到期未付租金的万分之五支付逾期违约金；被告应在合同生效之日起10日内支付租赁保证金240,857.30元，租赁期间，被告不得将租赁保证金冲抵租金；被告未按时足额支付首期租金或房屋租赁保证金的，原告有权解除合同，并要求被告支付相当于二个月租金的违约金；租赁合同因被告原因提前解除或终止，被告应向原告另行支付2019年4月16日至2019年6月15日(免租期)期间的租金160,571.53元，如租赁合同解除或终止时尚处于免租期内的，被告应按租赁合同起租日和房屋交付日二者中的较早日期起至租赁合同解除或终止日期期间所经过的天数乘以日租金标准向原告支付租金。合同签订后，被告一直未按约支付首期租金及租赁保证金。2019年5月13日，原告向被告发送《房屋租赁合同解除函》，通知被告自2019年5月15日起解除租赁合同，并要求被告按照合同约定支付解约违约金160,571.53元以及免租期租金79,185.96元。但被告拒绝履行上述义务，故诉至法院，请求判如所请。被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院认定事实如下：2019年4月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用；涉讼房屋建筑面积为538.68平方米；租赁期限自2019年4月16日起(以下简称“起租日”)至2021年4月30日(以下简称“到期日”)止，租金起算日为2019年6月16日(以下简称“租金起算日”)，自2019年4月16日起至2019年6月15日为免租期；每天每平方米建筑面积租金单价为4.90元，年租金为963,429.18元；租金先付后用；被告同意在本合同生效之日起10日内向原告支付2019年6月16日至2019年9月30日期间的首期租金280,450.28元，以后租金应分别于每年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前向原告支付，每次支付的租金为季度租金，即当年应付年租金的25%，即240,857.30元；在本合同生效之日起10日内，被告应向原告支付房屋租赁保证金，金额相当于3个月的租金即240,857.30元；如被告在本合同解除或终止时未付清相关费用(包括但不限于根据本合同约定应向原告支付的违约金、逾期付款利息、补偿/赔偿金、公用事业费用(若有)、其他应付费用等)，原告有权从租赁保证金中扣除，剩余部分(若有)无息归还被告，如有不足的原告有权向被告追索；被告逾期未支付部分或者全部的租金(首期租金除外)和/或逾期付款利息、违约金，逾期超过1个月的，应向原告支付违约金，违约金金额相当于届时适用的三个月的租金；被告未按约定按时足额支付首期租金或保证金的，原告有权单方解除本合同，被告应向原告支付违约金，违约金金额为两个月租金；本合同因被告原因提前解除或终止(包括但不限于被告提前退租、因被告违约原告解除本合同的)时，被告应在本合同解除日或终止日前向原告另行支付2019年4月16日至2019年6月15日(免租期)期间的租金160,571.53元；如本合同解除或终止时尚处于免租期内的，被告应按自本合同的起租日和本房屋交付日二者中的较早日期起至本合同解除或终止日期间所经过的天数乘以本合同约定的日租金标准向原告支付应付租金。同时，被告在合同中确认其通讯方式：被告地址上海浦东新区镇海洋333号1号楼，因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料等，均应以上述列明的通讯方式送达，一方如果变更通讯地址或电话，应当至少提前五日书面通知对方；以挂号方式(包括挂号信、特快专递等)寄送的，以递送机构(如邮局、快递公司)向受送达人首次投递之日即视为送达。合同签订后，被告未按约向原告支付首期租金及租赁保证金。2019年5月13日，原告向被告确认的地址快递寄送一份《房屋租赁合同解除函》，主要内容为：租赁合同签订后，被告至今仍未支付房屋首期租金及房屋租赁保证金；虽经原告多次催告，被告却迟迟不予支付；鉴于被告拖欠租金及租赁保证金的行为严重违反租赁合同及相关法律法规至规定，已使原告的合同目的无法实现，原告发函通知被告：1.自2019年5月15日起解除双方于2019年4月12日签署的《房屋租赁合同》；2.请被告于2019年5月20日前付清下列款项：(1)2019年4月16日至2019年5月15日期间的房屋租金，金额为79185.96元；(2)逾期付款利息(暂计至2019年5月13日)791.86元；(3)支付违约金160571.53元。嗣后，因催告无果，原告遂诉至本院。审理中，原告称，其主张的违约金金额为两个月租金金额，主张的租金为免租期起算日至合同解除日，金额计算方式为年租金963,429.18元÷365天×30天。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、房屋租赁合同解除函等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但被告在合同签订后未能按约支付租金、保证金等相关费用，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。现原告依据合同约定行使解除权并要求被告支付欠付租金以及解约违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司与丰樽(上海)企业发展有限公司就上海市徐汇区钦州北路XXX号XXX幢XXX层XXX室(对外标识为钦州北路XXX号XX大厦8层803室)房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；二、丰樽(上海)企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司解约违约金160,571.53元；三、丰樽(上海)企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司2019年4月16日至2019年5月15日期间的租金79,185.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,896元，由被告丰樽(上海)企业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 徐 磊人民陪审员 刘 蕾人民陪审员 曲新美二〇二〇年四月二日法官 助理 汪景洪书 记 员 江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。