河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0922民初748号 原告：青县博雅物业服务有限公司，住所地河北省沧州市青县清州镇西环路制药厂宿舍北侧，现青县博雅小区庄园院内，统一社会信用代码：911309220774553882。 法定代表人：杨明义，男，1951年1月20日生，汉族，住河北省石家庄市桥东区，该公司经理。 委托诉讼代理人：归健娟，河北瑞方律师事务所律师。 被告：杨奇，男，1961年8月31日生，汉族，住河北省沧州市青县。 原告青县博雅物业服务有限公司（以下简称“雅物业公司”博）与被告杨奇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博雅物业公司的委托诉讼代理人归健娟、被告杨奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博雅物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告2015年7月18日至2019年7月18日物业费5380元及违约金5891元；2、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：被告系青县博雅小区业主，拖欠原告2019年7月18日前（2015年7月18日至2019年7月18日）物业费5380元，此款经原告催要未果，无奈诉至法院，请求法院判令被告从速给付拖欠的物业费及违约金。 被告杨奇辩称，原告管理不到位，造成我的房屋内物品被盗，我有报案的回执。我按物权法的规定，物业管理不到位造成的业主损失，物业公司负相应的法律责任。原告的法人杨明义就是开发商，他盖的楼，我的房屋有裂缝，我是拆迁户，当时拆迁的时候有一份安置楼房交房标准，除厨卫间拉毛墙外其余墙面腻子刮平。但实际腻子是我刮的，开发商一直未给付我刮腻子的钱。当时我的房屋强制拆迁的。另外楼道的防火门不符合规定，防火门应该是金属的，但我们楼里的防火门是木质门。消防栓管道有时有水，有时没有水；我住18楼，消防管道无水；楼宇及电梯里没有监控设备；小区的电梯设备没有备用电源，造成电梯停电无法正常使用；小区消防排烟设备没有安装；开发商应按县拆迁办协商的安装电动车、自行车车棚，但至今未安装；开发商应按国家规定明确留下物业的办公用房，但我作为业主不知道，我也曾问过，但物业不知道。物业服务中，小区卫生不合格，楼道走廊的灯，声控开关、灯泡坏了未维修，楼宇防盗门坏了没有维修，楼道走廊的公用窗户坏了没有更换，共用的纱扇坏了没有人给维修。 本院经审理认定事实如下，2014年5月23日，被告杨奇与原告博雅物业公司签订了临时管理规约和物业管理服务协议。临时管理规约第二十一条规定：业主、使用人和其他应缴费用人，收取有关服务费，年度费用收支接受有关部门监督，对逾期不交纳服务费者，物业公司有权要求补交并从逾期之日起，按每天2‰缴纳违约金（按欠费总额计算），无正当理由，延期一年不交服务费、违约金的，物业公司有权采取公告形式进行催缴，对拒缴或无理不交者诉诸法律。物业管理服务协议第四条第2项约定，在住宅物业服务费：住宅物业服务费收取标准执行沧州市住宅小区物业服务等基准价标准二级0,7元/平方米/每月，电梯运行费：0.3元/平方米/每月。装修垃圾清运费，按照建筑面积1.00元/平方米/每户，装修保证金1000元/每户收取。该条第6项约定：甲方不得以工程质量问题、销售承诺、市政配套等地方或其他相关部门、单位造成的问题为由迟交或拒交本协议约定的物业服务费用及其他费用。同时，不得以空置房为由少交或拒交物业服务费。第五条第2项约定，对居住五楼（含五楼）以上的业主收取二次加压供水设备更新、电费、维护费等费用，按50元/每户/每年收费。物业管理服务协议中记载被告杨奇的楼号一号楼一单元1804室，面积为107.92平方米。2013年7月1日，河北乾宁房地产开发有限公司与博雅物业公司签订了前期物业合同。前期物业合同第十七条约定，前期物业服务合同自2013年7月1日开始，至本物业首次业主大会确定物业和管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。前期物业合同第二十九条第6项约定：物业费应当于每年6月30日前缴纳当年物业费，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天2‰缴纳违约金（按欠费总额计算）。2014年5月23日，被告杨奇签署了承诺书，遵守临时管理规约和物业管理服务合同协议的条款。被告杨奇欠交原告2015年7月18日至2019年7月18日物业费5380元。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主和业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同。第二十二条规定：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益业主应当履行义务，违反公约应当承担责任等依法作出约定。建设单位与选聘物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。河北乾宁房地产开发有限公司与博雅物业公司签订了前期物业合同，不违反法律规定，本院予以确认。博雅庄园小区业主大会至今未于相关物业管理企业订立《物业管理服务合同》,博雅物业公司按照约定履行了前期物业的管理服务职能，为本案适格主体。原告博雅物业公司与被告杨奇签订的临时管理规约、物业管理服务协议符合法律规定，本院予以确认。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）：应按时缴纳物业服务费用。原告与被告签订的物业管理服务合同中约定住宅物业服务费0.7元/平方米/每月，电梯运行费0.3元/平方米/每月，居住在5楼以上的业主应当缴纳二次加压供水设备更新、电费、维护费等费用每户每年50元。被告杨奇因拆迁补偿自2014年5月份已入住博雅小区，居住在1号楼1单元1804室，被告属于博雅小区的业主，应当按住约定缴纳物业管理服务费用和电梯运行费用和二次加压费。被告杨奇自2015年7月18日至2019年7月8日，拖欠原告物业管理服务费、电梯运行费、二次加压费共计5380元，被告应当向原告交付物业管理服务费、电梯运行费、二次加压费5380元。原告主张被告应当按照约定承担欠费总额日2‰违约金承金5891元数额过高，本院酌情支持被告承担违约金30%，违约金数额为1614元。被告杨奇应向原告交纳物业管理服务费、电梯运行费、二次加压供水设备更新费、电费、维护费等共计5380元，被告杨奇向被告支付违约金1614元，以上两项共计6994元。被告杨奇辩称原告管理不到位，造成我的房屋内物品被盗，物业管理不到位造成的业主损失，物业公司负相应的法律责任。被告杨奇室内物品属于个人财产，被告杨奇对个人所有的财产负有保管义务，物业管理服务公司负责住宅区内共用部位、共用设施的管理、更新、改造、维修等，业主室内物品不属于物业管理服务的范围，本院对被告的辩解意见不予采纳。被告杨奇辩称：房屋有裂缝属于房屋存在质量问题，我是因拆迁补偿居住该小区，按照约定开发商应当为我的房屋刮腻子，但至今也没有给我刮腻子，是我自己花钱刮的腻子，至今也没有补偿我的损失。博雅物业公司是河北乾宁房地产开发有限公司委托进行物业管理服务，并签订了前期物业合同，河北乾宁房地产开发有限公司与博雅物业公司是两个独立的公司，其职能和服务范围各不相同，被告杨奇辩称的房屋质量问题和开发商没有刮腻子造成的损失，属于被告与河北乾宁房地产开发有限公司之间的纠纷，与原告博雅物业公司无关，本院对被告的该项辩解意见不予采纳。被告杨奇辩称博雅小区消防设施不合格，可向主管消防的部门反映，待查实后按照规定做相应处理。被告杨奇辩称开发商没有按照县拆迁办协商的约定安装电动车棚、自行车棚，该项诉求应向开发商反映，不属于原告博雅物业公司的管理服务范围，本院对被告的辩解意见不予采纳。被告杨奇对于博雅小区内是否有物业服务用房不属于原告博雅物业公司管理服务范围，也不是免缴物业费的理由。被告杨奇辩称，物业服务中，小区卫生不合格，楼道走廊的灯，声控开关、灯泡坏了未维修，楼宇防盗门坏了没有维修，楼道走廊的公用窗户坏了没有更换，共用的纱扇坏了没有人给维修，被告杨奇对该辩解意见没有提供相应证据予以证实，且是否对原告造成损失及损失的数额没有具体请求，也没有相应的证据证实，本院对被告的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条（五）、第二十一条、第二十二条的规定，判决如下： 一、被告杨奇给付原告青县博雅物业服务有限公司物业管理服务费、电梯运行费、二次供水设备更新费、电费、维护费共计5380元； 二、被告杨奇给付原告青县博雅物业服务有限公司违约金1614元。 以上一、二项于本判决生效后十日内履行。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40元，由被告杨奇承担25元，原告青县博雅物业服务有限公司承担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。提起上诉的，应在上诉状递交的七日内向沧州市中级人民法院交纳上诉，并将上诉状和上诉费票据一并递交我院，逾期不交费、不递交我院上诉状或上诉费票据的视为不再上诉。 审判员  肖焕生 二〇二〇年四月二十四日 书记员  刘 欣