江苏省南通市崇川区人民法院民 民 事 判 决 书(2020)苏0602民初212号原告：吕志强，男。委托诉讼代理人：朱建，上海申浩（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高佳妮，上海申浩（南通）律师事务所律师。被告：江苏启秀置业集团有限公司，注册地南通市港闸区幸福街道通刘路88号，实际经营地南通市崇川区濠西路99号尚德城邦D座5楼。法定代表人：胡永忠，执行董事。委托诉讼代理人：陈锋，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告吕志强与被告江苏启秀置业集团有限公司（以下简称启秀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕志强的委托诉讼代理人朱建、高佳妮、被告启秀公司的委托诉讼代理人陈锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕志强向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即向原告交付符合《商品房买卖合同》约定的商品房。二、判令被告自约定交付之日至实际交付之日按照每日300元为标准向原告支付违约金，暂算至2019年8月31日（共计1156元天）为人民币346800元。三、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中原告调整诉讼请求为：一、判令被告自约定交付之日至实际交付之日即2019年9月20日按照每日300元为标准向原告支付违约金共计352800元。二、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月18日，原、被告签订《店面房预约认购协议书》，被告将南通市颐和花园三期103C（暂定编号）店面房出售给原告，当日原告向被告缴纳预约购房定金25万元。2015年4月3日，原告缴纳购房款36010元，2015年4月21日原告缴纳购房款50万元。2016年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号201603141），由被告将颐和花园三期12-15号出售给原告，合同总价为1386010元，建筑面积44.71㎡。2016年7月1日，原告向建设银行南通分行贷款60万元，向被告支付购房款。截止2016年8月，原告已按照合同约定共计向被告支付所有的房款。《商品房买卖合同》第十条交付时间和手续约定：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，《商品房买卖合同》第十条第一款规定供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电。但是被告一直没有通知原告交付房屋，原告也多次到被告处催促要求交房，被告一直以水电等配套未能完成等借口推脱，直至2019年9月20日，被告才交付房屋，给原告造成巨大损失。原告认为，被告的逾期交付行为已造成原告重大损失，为了保护自己的合法权益，特提出前述诉讼请求。被告启秀公司辩称：一、案涉房屋约定交房日期是2016年6月30日，被告于2019年9月18日发出交房通知，2019年9月20日交付房屋，案涉房屋延期交房系政府相关配套设施不及时到位的原因导致，被告启秀公司过错程度较低。二、被告曾与原告协商过，原告明确表示放弃延期交房违约金的要求，原告违反禁止反言原则，违反民事活动中基本诚实信用原则。三、即便被告启秀公司需承担违约责任，原告主张的违约金标准过高，请求法院适当的调低违约金。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举证的《店面房预约认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收据、被告举证的语音通话单、照片等证据，本院予以认定。此外，原告举证租房协议复印件，证明原告主张违约金标准具有事实依据，经质证，被告不予认可。本院对于该证据综合进行认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月18日，启秀公司（作为甲方）与吕志强（作为乙方）签订《店面房预约认购协议书》，协议书约定：乙方向甲方预约购买“颐和花园三期”的103C（暂定编号）店面房房屋。乙方预约购买的该房屋层高5.5米，建筑面积46.72平方米（该面积以房管部门最终实测为准），该房屋的具体位置及平面图由双方另行签章确认。乙方预约购买的该房屋，按单价为31000元/㎡计算的房屋总价1448320元（大写：壹佰肆拾肆万捌仟叁佰贰拾元整）。在本认购协议书签订当日，乙方向甲方预交该房屋的预约购房定金250000元（大写：贰拾伍万元整）。乙方于2015年4月21日前支付预约购房款500000元（大写：伍拾万元整）。此外，预约认购协议书还就面积差异处理、关于换签商品房买卖合同的约定、禁止转让条款等事项进行了约定。同日，原告吕志强向被告支付预约购房定金25万元。上述预约认购协议书签订后，原告于2015年4月先后向被告启秀公司支付购房款36010元、50万元。2016年3月14日，原告吕志强（作为买受人）与被告启秀公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：吕志强向被告启秀公司购买位于孩儿巷北路12号1层12-15号房屋，预测建筑面积44.71平方米，单价每平方米31000元，总价款为1386010元。合同第九条商品房交付条件为该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、双方另有约定的其他交付形式。合同第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电……合同第十一条交付时间和手续约定为（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.合同继续履行，不解除。自本合同约定的交房期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。此外，合同及补充协议还就房屋登记、面积差异处理、争议解决方式等事项进行了约定。2016年7月1日，原告向建设银行南通分行贷款60万元，全部用于向被告支付购房款。至此，原告吕志强共计交纳案涉房屋购房款合计1386010元。诉讼中，原、被告一致确认，原、被告于2019年9月20日完成案涉房屋的交接。对此，原告陈述：被告虽已交付房屋，但晚于合同约定交房时间，不能免除其违约责任，应赔偿原告自合同约定交房之日至实际交房之日止（即2016年7月1日至2019年9月20日）的违约金。原告参照案涉房屋同地段同区域其他两位购房人租房协议中租金标准，主张以300元/天为标准计算违约金，具有事实依据。根据原告提交两份租房协议复印件分别载明：甲方（出租方）黄晓东将颐和花园店面房12-2室（137.77㎡）出租给乙方（承租方）陶德，租期60个月，年租金为人民币（大写）叁拾万捌仟元；甲方（出租方）顾亮亮、张洲其将颐和花园店面房三期12-7室出租给乙方（承租方）周海明，租期60个月，年租金为人民币（大写）贰拾捌万元。被告则认为两份租赁合同真实性无法确认，且与本案没有关联性，原告主张的违约金标准过高。本院认为，原告与被告启秀公司签订的《店面房预约认购协议书》及原告与被告启秀公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。根据审理查明，被告于2019年9月18日才将符合交付标准的房屋交付给原告，故可认定案涉房屋符合交房条件的时间节点为2019年9月20日。依照双方合同的约定，被告启秀公司存在逾期交房的违约行为，应当承担2016年7月1日起至2019年9月20日止逾期交房的违约责任。被告启秀公司抗辩，延期交房系因施工过程中政府的相关配套设施不及时到位原因所致。本院认为，根据合同相对性原则，其与第三方之间的纠纷与本案无涉，不能成为其免责抗辩的法定理由，对其该项抗辩，本院依法不予采信。原告要求被告支付自2016年7月1日起至2019年9月20日止的逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，原告主张按照300元/天的标准计算，被告提出违约金过高的抗辩，请求法院予以调整。根据相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，但需对违约金是否低于损失提供证据予以证实。庭审中，原告虽提交同地段其他房屋的租赁合同复印件，请求法院参照其租金标准计算违约金，但并未提供租赁合同原件，且租赁合同中租赁物面积与案涉房屋面积相差较大，对此，原告应承担举证不足的法律责任。本案中，启秀公司逾期交房1177天，根据《商品房买卖合同（预售）》中约定的日万分之一计算的违约金为163133.38元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：被告江苏启秀置业集团有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告吕志强违约金163133.38元。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10197.5元(减半收取)，由原告吕志强负担960.03元，被告江苏启秀置业集团有限公司负担9237.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币20395元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 员 范纪强法官助理 黄晨阳二〇二〇年四月三日书 记 员 陈枫茜