山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终380号上诉人(原审原告)：赵润换，女，1967年6月20日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：孙建强，山西法铭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘德全，男，1964年6月7日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：吴炳麟，山西宝翰律师事务所律师。原审第三人：大同市中大房地产开发有限公司,住所地大同市平城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华,该公司经理。委托诉讼代理人：吉小明，山西鸿安律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婕，山西鸿安律师事务所律师。原审第三人：大同市华田房地产开发有限公司，住所地大同市开发区樊庄村，法定代表人：沈颂华，该公司经理。上诉人赵润换因与被上诉人刘德全及原审第三人大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大房产公司）、大同市华田房地产开发有限公司（以下简称华田房产公司）执行异议之诉一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初7128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵润换的委托诉讼代理人孙建强，被上诉人刘德全及其委托诉讼代理人吴炳麟，原审第三人中大房产公司的委托诉讼代理人吉小明、胡婕到庭参加诉讼，大同市华田房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵润换上诉请求：1、请求撤销大同市平城区人民法院(2019)晋0213民初7128号民事判决书,改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、被上诉人负担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审称上诉人提供证据的真实性无法认定,不符合事实和法律规定。1、原审认为董文慧与大同市中大房地产开发有限公司之间的买卖合同关系是否合法有效并未确定。该项认定显系错误。《中华人民共和国合同法》第44条规定,“依法成立的合同,自成立时生效。”第8条规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”上诉人提供的《商品房买卖合同》(预售合同)、收款收据,证明董文慧于2014年7月30日与第三人中大房产公司就诉陈房产签订了有效买卖合同,且该合同在房产登记机关备案登记。由于该合同不存在合同法52条所列任何无效情形,所以既未被确认无效,也未被依法撤销,当然合法有效。原审做出该项判断,其逻辑是所有商事、民事合同必须经过法院确认效力的前置程序,以确认效力之诉的既判力强制干预民事、商事活动的自动履行。2、原审认为上诉人提供证据的真实性无法认定,所以对上诉人主张的事实不予采纳。该项认定与证据完全不符。被上诉人刘德全提供了两份证据,均出自本案执行卷。其一为房产登记部门出具的《大同市城区人民法院协助调查通知书》,证实华田苑2-2-2901号商品房备案登记的权利人为董文慧;其二为云波物业公司提供的《府南街7号华田苑·府城二期部分房屋交付情况回复表》,证实华田苑2-2-2901号商品房有合同、入住人为董文慧。因此,原被告双方举证表达的事实完全一致,毫无争议。且双方之证据均来源合法,证据分别来源于为买卖合同备案和出具调查回执的房产登记部门、为房产提供物业服务的无利害关系的第三方公司、以及本案的第三人中大房产公司,故其真实性不容置疑。3、原审又认为“原告提供的商品房买卖合同形式虽合法”,承认了上诉人证据的存在和合法外观,与其认定的“买卖合同关系是否合法有效并未确定”显然存在逻辑矛盾。上诉人认为,一审法院怠于对全案证据进行全面、客观审查,回避证据评价,轻率臆断,灭失了裁判基础依据,必然导致判决错误。二、原审认为:董文慧之网签合同“系债权关系的确认”,缺乏事实依据,没有证据支持。董文慧与中大房产公司签订商品房买卖合同,中大房产公司出具了董文慧履行支付义务的收款收据,载明通过转账和现金组合支付的事实,明确了买卖合同关系和买受人全面履行义务的事实。但是一审轻信被上诉人的单方臆测,在没有证据证实的情况下,草率制造了一个债权关系,显属不当。三、原审认为“董文慧在将房屋出卖给原告时并非房屋的产权人,即董文慧不享有物权,因此原告对诉争房屋亦不享有排他性权利。”该认定明显与事实、法律规定相左。1、原买受人董文慧在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,依据买卖事实合法取得了该不动产的物权期待权,且占有了该不动产,符合《最高人民法院》第28条的规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,对诉陈房产的执行查封属于错误,原审否定上诉人的排他权利有违法律规定。2、本案诉陈房屋并无权属争议,由于大同市众所周知的事实,中大房产公司为董文慧办理登记有障碍,故董文慧没有过错。3、上诉人与董文慧缔结买卖合同,并向董文慧足额支付了买卖价款,董文慧在收到价款后将初始的商品房买卖合同、收款收据转移交有给上诉人,上诉人承接了董文慧的合法权利,并已经实际居住三年之久,持续处于办理过户登记的期待状态,当然取得了足以排除强制执行的民事权益。刘德全辩称，1、上诉人与董文慧的买卖行为在2016年法院查封之后，查封的财产不得进行转让，属于无效合同；2、被上诉人在一审提交的该小区物业公司给平城区法院的回复表中明确了该房产是被非法强占；3、本案一系列其他六套房产，一手还是二手购房合同均为同一个模式，没有银行转账凭证，中大房产公司给董文慧开出的无收款收据均为两张，第一张金额较小是现金，第二张金额较大为卡转，既然是卡转就应该有银行卡转账凭证，但是对方没有提供，而且系列六套房产签订时间都为2014年7月30日；4、在查封六套房产时，大同市产权办给平城区法院关于被查封房产的网签登记的回复中看到，这六套房产的购房人留的是同一个号码，经查该电话是朔州市瑞通小额贷款公司的老板；5、本案名为买卖，实为借贷，房屋买卖合同是虚假的，不具备排除法院强制执行的权益；6、请求法庭驳回上诉人的上诉，维持原判。中大房产公司述称，中大房产公司与董文慧签订房屋买卖合同是存在的，约定房屋位置和以及房屋的名号为华田苑二期2-2-2901号商品房，但不是公司的真实意思表示，公司是因房地产开发需求资金大，因此会向一些小额贷款或者个人借助大量资金，该小额贷款公司为保障自己的权益，会要求公司用房屋作为抵押，因此，公司就应小额贷款公司的要求，以买卖房屋的名义与其签订了合同，本案是名为买卖，实为借贷。赵润换向一审法院起诉请求：1、请求判决不得执行大同市平城区府南街华田苑二期2栋2单元2901号商品房；2、被告负担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年11月8日经大同市平城区人民法院裁定，赵润换向一审法院提起的执行异议被依法予以驳回。2019年11月14日该裁定书依法送达赵润换。2019年11月29日原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。原告提供的商品房买卖合同形式虽合法，但是该合同系债权关系的确认，而董文慧在将房屋出卖给原告时并非房屋的产权人，即董文慧不享有物权，因此原告对诉争房屋亦不享有排他性权利，故原告主张排他性权利与事实及法律不符，不应支持。判决：驳回原告赵润换的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵润换负担。本院二审期间，上诉人提交了大同市房屋交易权属登记管理中心的查询结果一份，欲证明大同市平城区府南街7号华田苑府城二期2号楼2单元29层2901号房屋备案在董文慧名下，2019年7月10日由大同市平城区人民法院查封，案号是（2017）晋0202执恢234号。被上诉人对该证据真实性认可，但备案不能证明物权权属是上诉人的，认为房屋在2016年5月25日已经由大同市平城区人民法院查封。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，对各方当事人无异议的事实本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是赵润换是否对诉争房屋享有足以排除刘德全申请执行的权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中所涉房屋由大同市平城区人民法院于2016年5月25日已经进行了查封，虽然赵润换提供的董文慧与中大房产公司签订的商品房买卖合同中记载的签订时间是2014年7月30日，其与董文慧签订的房屋买卖合同记载的签订时间是2017年3月20日，但其提供的董文慧交纳房款的收款收据中金额为365670元的收据记载的房款交纳方式为卡转，而其并没有提供相应的转账凭证予以印证，且中大房产公司仅认可董文慧与中大房产公司之间的商品房买卖合同名为买卖实为借款担保，同时大同市云波物业管理有限责任公司给大同市平城区人民法院的调查回复中所记载的本案所涉大同市××区号商品房为私自强行破锁进住，上诉人对此也予以认可，故现有证据不能证明中大房产公司与董文慧签订房屋买卖合同的真实性以及入住的合法性，赵润换作为房屋后续交易受让人对于房屋交易这一重要事项应尽审慎的注意义务，对其所主张的实体权益应承担举证不利的法律责任，故上诉人的主张与《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形不符，现有证据不能证明赵润换对诉争房屋享有排除执行的实体权益，应承担举证不利的法律责任，其主张不得执行诉争房屋的诉讼请求不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以确认。综上所述，赵润换的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由上诉人赵润换负担。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 张丽娟审判员 张 文 二〇二〇年四月二十九日书记员 常 佳