湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初148号 原告：欧阳春涛，男。 委托诉讼代理人：房翠萍，湖南星河律师事务所律师。 被告：宜章大汉城镇建设有限公司。 法定代表人：邹明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行。 法定代表人：黄宏斌，该支行行长。 委托诉讼代理人：欧阳文军，该支行资产保全岗职工。 原告欧阳春涛与被告宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行（以下简称邮政银行宜章县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳春涛及其委托诉讼代理人房翠萍，被告大汉公司的委托诉讼代理人曾建国，第三人邮政银行宜章县支行的委托诉讼代理人欧阳文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳春涛请求本院判令：1、解除原、被告于2018年6月25日签订的20170048103号《宜章县商品房买卖合同》；2、解除原告欧阳春涛与第三人邮政银行宜章县支行之间签订的43022262118061590955号《个人消费贷款及担保合同》，该合同项下贷款本息(含贷款本金、利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等)由被告大汉公司负责归还；3、被告大汉公司返还原告欧阳春涛已付购房款154351元、维修金8432元；4、被告大汉公司赔偿原告欧阳春涛自2018年6月25日起至本判决生效之日止向第三人邮政银行宜章县支行支付的贷款利息（截至2019年11月3日原告欧阳春涛已支付给第三人邮政银行宜章县支行的贷款利息41439.08元，实际数据以第三人邮政银行宜章县支行在本判决生效当月出具的还款明细清单的利息为准）；5、被告大汉公司赔偿原告欧阳春涛首付款、维修金产生的利息损失13836.555元［暂计算至2019年11月25日，（154351元+8432元）×6%÷12个月×17个月=13836.555元］，2019年11月26日后的按此标准计算到实际付清款之日止；6、被告大汉公司赔偿原告欧阳春涛因延期退款给原告欧阳春涛造成的经济损失6000元（误工费、来回车费）。以上合计金额224058.635元。 事实与理由：原告欲在被告处购买一房屋居住，在看房过程中，被告的销售人员明确告诉原告，遮挡2栋103号房阳台2/3部分的混凝土墙会拆除，不会影响房屋使用。为此，原告（买受人）于2018年6月25日与被告大汉公司（出卖人）签订合同编号为2017048103的《宜章县商品房买卖合同》。该合同约定：由买受人购买被告开发建设的玉溪镇民主西路麦子桥旁宜章县大汉龙城项目2栋103号房，建筑面积为129.72平方米，总价款504351元；首付154351元，余款通过银行按揭方式支付。支付首付款后，原告于2018年6月29日与第三人邮政银行宜章县支行签订了43022262118061590955号《个人消费贷款及担保合同》；贷款的350000元全部支付到被告指定的银行账户。2018年7月初，原告向被告咨询该房屋处的遮挡墙什么时候拆除时，又被告知该处混凝土墙不会被拆除。于是原告立即向被告提出退房申请，被告表示同意解除合同并承诺由其去与第三人办理解除按揭贷款合同手续，并办理了一系列解除房屋买卖协议的相关手续；在办理过程中被告告知原告按时支付按揭贷款，退款时一并退给原告。为此，原告老老实实的照办。可被告在收回原告的房屋交款收据后却没有关注此事，迟迟未将款退到原告账号上。经多次催促，被告至今仍未将款退还给原告。被告以欺骗的手段造成原告重大误解与之签订房屋买卖合同，原告为维护本人的合法权益，特向法院提起诉讼，要求解除合同、退还购房款，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，特诉请一并解除与第三人的商品房担保贷款合同，该合同项下贷款本息由被告宜章大汉城镇建设有限公司负责归还。恳请法院判如所请。 被告大汉公司答辩要点：一、原、被告双方签订的《宜章县商品房买卖合同》合法有效，且已经履行了银行按揭手续，已经通知原告收房，《宜章县商品房买卖合同》已经履行完毕。原告所购的房屋是被告建设的大汉龙城二期2栋103号房屋（楼下为商铺）。被告于2018年1月11日取得宜房售许字（2017）第0048号《商品房预售许可证》。该楼建成后，原告及其家人经多次实地查看该栋房产后才选中这套住房，并于2018年6月18日交纳10000元定金与被告签订《商品房认购协议书》，于2018年6月25日交纳了首付款154351元（包括定金在内）与被告签订20170048103号《宜章县商品房买卖合同》，余欠房价款350000元通过银行按揭方式支付，且已经于2018年6月25日付清给了被告。根据合同约定，被告于2019年12月31日前将“经消防、住建和质监部门验收合格”的商品房交付给原告，现双方全面完成了商品房的交易。故此，原、被告双方签订的《宜章县商品房买卖合同》合法有效，没有《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，也没有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的导致商品房买卖合同目的不能实现的解除条件，原告无权解除本案《宜章县商品房买卖合同》。二、原告诉称“以欺骗的手段造成重大误解”的事实和理由不能成立。1、任何稍微有一点生活常识的人都知道：将近2米高的、承重专用的、现场浇灌的钢筋水泥混凝土大梁是不可能拆除的。原告及其家人多次查看后才选购该房，并且明明知道已经有了这项钢筋水泥混凝土大梁（第一次诉讼开庭时承认的事实），最终还是选购了该房产，原告知道或者应当知道该阳台的混凝土大梁是不可能拆除，不存在重大误解情形。2、被告的销售人员虽然是一些临时聘请人员，但其职责是对房屋进行销售，没有权力代表被告作出与房屋设计、施工相关的任何变更方面的承诺。原告诉称“销售人员承诺拆除阳台2/3部分混凝土墙”的事实，没有经过被告的书面认可，也没有合法有效的证据证明其主张，是虚假的，或者说是恶意串通的诉讼观点，依法不能成立。3、被告以前之所以同意原告退房，主要是原告多次前往被告处和打电话给被告的负责人，干扰到了被告正常的工作；再则是顾及原告购房一次不容易，出于同情心，才有同意原告退房的意向。但是，原告不领被告的情，既不愿意承担相应的退房损失，又不愿意接受被告的多次调解方案，甚至撤诉之后再次提起诉讼，被告只能服从诉讼以解决争端。综上，该商品房是严格按照设计图纸施工所建，没有进行任何变更。原告选购之时已经知道钢筋水泥混凝土的大梁存在，是同意并接受该房的，并没有向被告提出书面异议，也没有被告的书面变更承诺，原告现在是在无理缠诉，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，维护正常的市场交易秩序，维护诚信原则为感。 第三人邮政银行宜章县支行答辩要点：一、关于涉案《宜章县商品房买卖合同》是否具备解除条件，请法院依法裁判。二、关于原告与第三人签订的《个人消费贷款及担保合同》的解除。1、涉案《个人消费贷款及担保合同》系在原告与被告签订《宜章县商品房买卖合同》后，经双方充分协商而签订。《个人消费贷款及担保合同》签订后，第三人如约发放贷款，无任何过错。故该合同从签订到履行均合法有效，原告应继续按照约定履行合同义务，归还贷款本息。2、原、被告之间的《宜章县商品房买卖合同》和原告与第三人之间的《个人消费贷款及担保合同》是两份独立的合同，没有主从关系，主体不同，法律关系也完全不同，前者效力的解除并不必然导致后者的解除。3、即使涉案贷款合同具备解除条件，原告与被告仍应对涉案贷款本金及利息承担共同清偿责任。涉案贷款合同签订后，第三人已如约履行贷款发放义务，已将购房款项余额发放给被告，并同原告在不动产登记机关进行了登记，故第三人对抵押房产享有优先受偿权，即使解除《宜章县商品房买卖合同》，原告与被告仍应按照《个人消费贷款及担保合同》的约定，承担连带责任，向第三人偿还贷款本金、利息、违约金等全部款项，以切实维护第三人的合法权益。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的举证质证情况及陈述，本院查明如下事实： 被告大汉公司成立于2012年11月12日，经营范围为：城镇建设；房地产开发与经营；建筑材料、装饰材料销售。 2018年6月18日，原告欧阳春涛到被告处看房，当日向被告支付了10000元认购金。2018年6月25日，原、被告签订了《宜章县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于玉溪镇民主西路麦子桥旁大汉龙城项目中的第2幢1层103号房，总价款为504351元，原告欧阳春涛当日付清首付款（含定金）154351元，余款付款方式为银行按揭，并向被告交纳了公共维修基金8432元。原、被告签订的商品房买卖合同未就合同解除及解除后的违约责任等进行约定。2018年6月29日，原告欧阳春涛与第三人邮政银行宜章县支行签订了《个人消费贷款及担保合同》，合同约定原告向第三人贷款350000元，贷款用途为购置房屋，贷款期限为240个月，自2018年6月29日至2038年6月29日，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上上浮15%执行，贷款发放方式采用贷款人受托支付方式，原告欧阳春涛通过第三人邮政银行宜章县支行账户将贷款资金350000元支付给被告大汉公司，并以大汉龙城第2幢1层103号房进行抵押担保。 另查明，原告欧阳春涛购买的大汉龙城第2幢1层103号系单独户型的房子，该房阳台处有一面承重墙遮挡室内光线且不可拆除，本院实地勘验证实了以上事实。2018年7月14日，原告欧阳春涛以承重墙的设计不合理，导致现场无合理采光及通风为由向被告申请退房，被告经核实后同意退房，并于2018年11月5日向原告欧阳春涛出具了同意退房凭证，该凭证载明“因房屋结构问题，同意退房，请财务妥善解决”，并附有被告相关工作人员的签名。2019年8月6日，被告经核算发现退房将产生21126.13元利息损失，原、被告就此损失由谁承担的问题产生分歧，致使被告大汉公司出具凭证后一直未向原告退还购房款。原告向第三人邮政银行宜章县支行支付房贷本金及利息至今（其中第一期支付2489.16元，此后每月等额支付2434.37元）。 判决理由与结果 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方签订的《宜章县商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人消费贷款及担保合同》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点有如下几个方面： 一、关于《宜章县商品房买卖合同》是否解除的问题。本案原告因房屋结构问题向被告提出退房申请后，被告于2018年11月5日向原告欧阳春涛出具了同意退房书面凭证，本院认为，民事活动应充分尊重当事人意思自治，被告同意退房系被告真实意思表示，该意思表示到达原告时即视为双方签订的合同解除，故原、被告之间签订的《宜章县商品房买卖合同》于2018年11月5日解除。由于合同已经解除，原告现起诉要求解除合同缺乏依据，本院对原告该诉请不予支持。被告抗辩原告无权解除案涉《宜章县商品房买卖合同》，无事实与法律依据，本院不予采纳。 二、关于原告与第三人签订的《个人消费贷款及担保合同》是否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因原、被告之间的《宜章县商品房买卖合同》已解除，致使原告与第三人签订的《个人消费贷款及担保合同》的合同目的已无法实现，原告请求解除其与第三人邮政银行宜章县支行之间签订的43022262118061590955号《个人消费贷款及担保合同》，于法有据，本院予以支持。 三、关于购房款及利息的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，被告应当将已收受原告交纳的购房款154351元返还给原告，将已收受的购房贷款返还第三人。对于首付款利息及因商品房担保贷款合同被解除后的贷款利息(含贷款利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等)由谁承担的问题。本案中，原告购房前已实地看房，从正常人的认知水平来看，原告应当能认知到该房屋阳台的承重墙不能拆除，但原告买房时未尽到应有的审慎责任，且本院对该房屋进行实地勘验时原告亦认可该墙不可拆除，原告在明知房屋阳台的承重墙不能拆除的情况下仍决定购买该房屋，是导致房屋买卖合同解除的主要原因，原告对此存在过错，故对原告主张的首付款利息及2018年6月25日至11月4日向第三人支付的贷款利息(含贷款利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等)，本院不予支持。原告称其在看房时被告员工告知其该墙可以拆除，但未提供相关证据予以证实，且该员工亦未到庭证实其证言，故本院对该意见不予采信。案涉商品房买卖合同解除后，被告未及时与原告、第三人协商解决贷款的利息问题，致使利息损失进一步扩大，被告对该利息损失的扩大亦存在过错。综合以上分析，对2018年11月5日《宜章县商品房买卖合同》解除以后的贷款利息(含贷款利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等)的产生原、被告均存在过错，因此，本院酌情认定原、被告各承担50%的支付责任。 四、关于原告要求被告退还公共维修基金及利息损失的诉讼请求是否支持的问题。由于该费用并非由被告大汉公司收取，而是原告向宜章县房产部门缴纳，故本院对原告此诉请不予支持，原告可向收费部门申请退还。 五、关于原告要求被告赔偿原告因延期退款给原告造成的误工费、来回车费产生的经济损失6000元是否支持的问题。原告虽提交了其工作证明及银行流水记录，但不足以证明延期退款给其造成的具体损失，故本院对原告请求被告赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。 案经本院调解无果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十四条、第二十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，判决如下： 一、解除原告欧阳春涛与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行签订的《个人消费贷款及担保合同》（合同编号：43022262118061590955）； 二、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效后十日内退还原告欧阳春涛购房首付款154351元； 三、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧阳春涛自2018年11月5日起至本判决生效之日止原告欧阳春涛已支付给第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行的贷款利息（以第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）的50%； 四、驳回原告欧阳春涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4661元，减半收取计2330.5元，由原告欧阳春涛负担725元，由被告宜章大汉城镇建设有限公司负担1605.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  周 瑞 二〇二〇年四月二日 法官助理  姚汶君 书 记 员  刘小娟 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五十五条证人应当出庭作证，接受当事人的质询。 证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。