山东省潍坊市潍城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0702执异24号案外人：张清泉，男，1970年3月1日生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：孙洪涛，山东潍滨律师事务所律师。申请执行人：宪春生，男，1963年2月10日生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：褚燕海，山东瀚晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦朝明，山东瀚晖律师事务所实习律师。被执行人：王玉芹，女，1974年1月7日生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。被执行人：项传伟，男，1972年1月26日生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。在本院执行申请执行人宪春生与被执行人牟会忠、项传美、韩华、秦明明、王玉芹、项传伟、潍坊龙成置业有限公司、付莉、于景华、杨华宝、杨彩霞民间借贷纠纷一案中，案外人张清泉对本院执行被执行人项传伟名下位于潍坊市奎文区虞河路2605号左岸华庭3-2-202号的房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张清泉称，1.停止（2019）鲁0702执恢369号案件对位于潍坊市××××号左岸华庭3-2-202号房产的执行；2.解除对上述房产的查封。事实和理由：2015年3月15日，案外人与项传伟签订房屋买卖合同，项传伟将其位于奎文区虞河路2605号左岸华庭3-2-202号房产出售给案外人，房款50万元。合同签订之日，项传伟已将该房产交付给案外人，案外人自2015年3月15日起在该房居住至今。房款的支付方式为2014年12月15日项传伟向案外人借款50万元无力偿还，同意以该50万元借款抵顶房款。项传伟将该房产出卖给案外人时该房产在银行抵押贷款，暂时不能过户，项传伟承诺偿还完银行贷款后再与案外人办理房产过户手续。案外人认为案外人已经实际占有该房，并且支付了相应价款，涉案房产的实际所有权人为案外人，项传伟已经不是该房产的所有人。为此，请求贵院停止对涉案房产的执行，并解除查封。申请执行人宪春生辩称，1.案外人与被执行人项传伟之间并非真实的房屋买卖关系。首先，根据案外人的陈述和提交的房屋买卖合同，可以看出案外人与项传伟之间在2014年12月份存在民间借贷关系，2015年3月份便签订了房屋买卖合同，合同约定的房屋转让价格与借款金额完全一致，且在合同中有借款抵顶的描述，可见其双方并非真实的房屋买卖意向而是以房抵债的意思表示。其次，涉案房产面积在162平方米左右，而2015年潍坊市房地产市场均价在4500元左右，涉案房产在签订合同时的市场均价在729000元左右。而案外人与项传伟约定的房屋转让价仅仅为借款金额500000元，该价格远远低于房屋正常买卖的市场均价。通过转让金额的过低、转让金额与借款金额一致两方面进一步验证了案外人与项传伟之间并非真实的房屋买卖关系而是以房抵债，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。2.案外人提交的物业费交费明细不能证明案外人实际占有涉案房产。答辩人对案外人提交的物业费交费明细真实性有异议，该明细系物业公司出具，作为单位出具的证明材料并无材料制作人和单位负责人签字，属于非法证据应予以排除。且物业费交费明细并不能想当然的证实案外人即占有涉案房产，案外人并无实际占有涉案房产的相关证据。其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。3.案外人未能支付房屋转让价款。其虽然提交了一份第三人的银行转账记录，但该转账记录与本案不具有关联性，亦不能证实案外人已经支付了房屋转让价款。可见即使案外人与项传伟之间存在房屋买卖关系，案外人也没有支付房屋转让价款。其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。因此，案外人对涉案房产不享有足以排除法院强制执行的权利，请求贵院依法驳回案外人的异议。被执行人项传伟辩称，案外人所述属实，当时我急用钱借了张清泉50万元，后来还不上就用房子顶了。同意案外人的异议请求。本院查明，本院于2016年1月19日作出（2015）潍城望民初字第1155号民事判决书，对宪春生与牟会忠、项传美、韩华、秦明明、王玉芹、项传伟、潍坊龙成置业有限公司、付莉、于景华、杨华宝、杨彩霞民间借贷纠纷一案，判决被告王玉芹、项传伟对被告牟会忠、项传美的三笔借款440万元及利息承担连带清偿责任，并有权向牟会忠、项传美追偿。该判决生效后，因各被告未履行义务，原告向本院申请执行。本院另查明，被执行人王玉芹、项传伟系夫妻关系。本案诉讼过程中，依原告宪春生的申请，本院于2015年9月30日查封了项传伟名下位于潍坊市××××号左岸华庭3号楼2单元202号的房屋一套（面积：162.46㎡，证号：潍房权证市属字第××号，已抵押），查封期限三年。执行过程中，本院又于2018年9月21日续查封该房屋。案外人张清泉为证明其异议主张，向本院提交以下相关证据：1.2015年3月15签订的《房屋买卖合同》1份，证明甲方（项传伟）将其所有的涉案房屋出卖给乙方（张清泉），价格50万元，房款交付方式为乙方以2014年12月15向甲方出借的50万元借款抵顶。还约定合同签订之日即为房屋交付之日。2.第三人宋春霞出具的“证明”1份、银行转账记录1份，证明2014年12月15日其受张清泉委托，向项传伟指定的王玉芹账户转账50万元，该款项与其无关，其不会向项传伟及王玉芹主张任何权利。3.第三人潍坊市汇佳装饰有限公司出具的“证明”1份，证明其公司自2015年3月9日起至2005年6月9日给张清泉位于潍坊市××××号左岸华庭3号楼2单元202号的房屋进行室内装修，清工款28000元。4.山东德润和风物业管理有限公司出具的“2015年-2019年物业管理费收费明细”1份，证明案外人自2015年上半年始即按时交纳物业费、生活垃圾外运费等。经质证，申请执行人对上述证据中的“物业费收费明细”的真实性提出异议，认为该证据无材料制作人和单位负责人签字，为非法证据。对此本院认为，该证据系电子数据打印件，非单位证明，该证据虽没有单位负责人签字，但加盖了单位公章，再结合本院即将对该房产进行评估拍卖时已知悉案涉房屋已非被执行人占有居住的实际情况，本院认定该证据为有效证据。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，需法律关系参与主体意思表示一致。双方意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，应予以准许。本案中，被执行人项传伟在难以清偿案外人张清泉的借款时，将其所有的案涉房屋出售给案外人，将所欠借款转为案外人已付购房款，双方重新建立房屋买卖合同关系，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害第三人的利益，故案外人所持《房屋买卖合同》应当认定有效。因《房屋买卖合同》系在本院查封案涉房屋前签订，全部购房款已用借款冲抵，且案涉房屋已于本院查封前交付案外人占有使用，未办理房产过户手续是因为该房产上设有抵押，因被本院查封无法办理解押手续，对此案外人没有过错。故以上情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够产生排除执行的效力。综上，案外人异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止对被执行人项传伟名下位于潍坊市奎文区虞河路2605号左岸华庭3号楼2单元202室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  房丽丽人民陪审员  周华亮人民陪审员  王志坚二〇二〇年四月二十九日书 记 员  赵晓瑜