江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2059号上诉人（原审被告、反诉原告）：**，女，1980年10月8日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：徐蠡宏，上海正源（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳庆，上海正源（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安书平，女，1974年10月16日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：杨羿珺，北京大成（苏州）律师事务所律师。上诉人**因与被上诉人安书平房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。**的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回安书平的一审诉讼请求,并支持我方的全部反诉请求。事实和理由：1、我方虽然在微信中表示不再续租,但是要求双方协商处理合同何时解除，租金、保证金和装修如何处理，被上诉人安书平未经沟通协商即和案外人另行签订合同，并破坏涉案商铺的装修，这才是导致合同解除的根本原因。我方的租金已经支付到2018年9月20日，原审法院仅凭借微信聊天记录就认定是我方单方面解除租赁合同，缺乏事实依据。2、被上诉人安书平单方违约解除合同，其应当赔偿我方的装修损失。退一步讲，即使是我方单方面解除合同，在双方未办理交接手续的情况下，被上诉人安书平未履行通知义务，也没有通过法律途径要求我方腾房，而是私自拆毁价值巨大的装修设施，依法应当承担赔偿责任。3、电费单的罚款对象虽然写明是我方，但是其标注的偷电账号与涉案房屋的用电号不一致，原审法院判决我方承担罚款，缺乏事实和法律依据。4、《商铺租赁合同》中关于房屋空置期租金和租金差额损失的约定，属于格式条款，免除了出租人的责任，加重了我方的义务，依法应当被认定为无效。租赁合同解除之后，被上诉人安书平没有按照法定程序要求腾房，而是另行签订租赁合同，并暴力破坏房屋的装修，其主张的法益不应当得到保护。安书平辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。安书平向一审法院起诉请求：判令原审被告付给其租金损失98465元及中介费损失8937元；返还给其垫付的电费及罚金29774.12元。本案诉讼费用由**承担。**向一审法院反诉请求：判令安书平返还剩余一个月房租及保证金共计50000元并赔偿装修损失444750.31元。本案诉讼费用由安书平承担。原审法院经审理查明：2018年3月19日，安书平（甲方）与**（乙方）在苏州易百年房地产经纪有限公司（丙方，经手人为何国旺）的见证下签订《商铺租赁合同》一份，主要内容为：甲方出租位于苏州市吴中区房屋给乙方，用于烘焙（店名为馥优壹品）。租期为2018年3月21日至2023年4月20日，其中2018年3月21日至4月20日为乙方的筹备和装修时间，免除租金。租金及支付方式、期限：2018年4月21日至2018年10月20日的租金为150000元于交房当日支付75000元，于2018年5月20日支付75000元；2018年10月21日至2019年4月20日的租金150000元于2018年9月20日前支付；2019年4月21日至2019年10月20日的租金150000元于2019年3月20日前支付；2019年10月21日至2020年4月20日的租金150000元于2019年9月20日前支付；2020年4月21日至2020年10月20日的租金150000元于2020年3月20日前支付；2020年10月21日至2021年4月20日的租金150000元于2020年9月20日前支付；2011年4月21日至2021年10月20日的租金150000元于2021年3月20日前支付；2021年10月21日至2022年4月20日的租金150000元于2021年9月20日前支付；2022年4月21日至2022年10月20日的租金150000元于2022年3月20日前支付；2022年10月21日至2023年4月20日的租金150000元于2022年9月20日前支付。甲、乙双方约定，乙方于租赁合同签订当日向甲方支付房屋租赁保证金25000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气等费用由乙方承担。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方须赔偿乙方装修损失，具体赔偿条款如下：如果甲方于该合同执行第一年内收房，则甲方赔偿乙方200000元；如果甲方于该合同执行第二年内收房，则甲方赔偿乙方160000元；如果甲方于该合同执行第三年内收房，则甲方赔偿乙方120000元；如果甲方于该合同执行第四年内收房，则甲方赔偿乙方80000元；如果甲方于该合同执行第五年内收房，则甲方赔偿乙方40000元。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方须保证房东租金不受损失，如果造成损失，则乙方须补齐房东的租金损失，具体如下：a、乙方退租前，须找到下一个租客接手，保证租期无缝对接，如果造成空置期，则乙方须补齐空置期的租金；b、如果下一个租客的租金没有达到月租25000元，则乙方须补齐剩余租金总额与原租金25000元在剩余租期的租金总额的差额部分。若乙方在本房屋内从事违法活动而受到政府部门的处罚之日起甲方有权提前终止合同，余下的租金和押金不退。2018年8月24日，苏州供电公司发出窃电通知，记载：户名为馥优壹品，地址为吴中区碧波街88号；经现场检查，确认贵公司（个人）违反《电力法》及配套管理办法的有关条款，属于下列第1条窃电行为：1、在供电企业的供电设施上擅自接线用电……；现场处理方式为停电。同时，该窃电通知还要求于2018年8月28日至苏州供电公司接受处理。2018年9月21日，苏州供电公司发出的违章、窃电处理工作传票，记载：户名为馥优壹品，地址为苏州市吴中区碧波街86-88号，查见事实为该户（蛋糕店）在供电企业的供电设施上擅自接线用电，接用三相四线电源后自己装表用电，根据《供电营业规则》补收电费7443.53元并补交电费三倍的违约使用电费22330.59元。该传票的责任当事人处签有“安书平代处理”。同月25日，安书平向供电部门交纳了上述费用。期间，**于2018年8月24日向安书平发微信称，供电局的人要拉电。后，安书平问，看见在搬东西，计划怎么处理这个门面？**回复，停电了，产品搬到人民路店。后，安书平向**发微信称，供电局给其打电话称是你们（**）自己接了一个分表在供电局的上面，导致收不到电费；上次交的电费不是你们使用的电费，要求你们去处理。**回复本来想下午去的，时间来不及了，只能到（下）周一。安书平再问，这个店后面怎么计划，因为其看到你（**）有贴出来，群里也有发，说经营到月底就结束掉。**回复，很矛盾，本来是打算到月底结束的，现在还在想办法拯救，然后又搞了这个电的问题；这两天决定一下，然后给一个答复。2018年8月29日，安书平向**发微信问，电的事情有没有处理好？还有门面计划怎么安排？**回复，电的事情找了很多人，最终结果可能是需要你那边处理，因为楼下那间没有单独开户。2018年8月31日，**向安书平发微信称，种种原因，店没有办法再营业了！房子不再续租了！租金是交到10月20号的！电的问题今天下午一起去解决，可以吗？安书平回复那这个房租怎么弄，你（**）经营了这么点时间，对你来说你也亏，对其来说损失也很大，你看其以前的装修都被你砸掉了，楼梯也弄掉了，你这个怎么弄，合同怎么签的还是继续怎么走？还是怎么弄？你昨天夜里来都把东西搬走了。**回复称，租金押金加起来还有3个月的。安书平称，先把钥匙拿过来，其他的再说；并称含押金不到三个月的租金且这个时期房子比较难出租，你（**）拆掉的成本远不止这点，希望你能按合同约定办理；当然，其也会帮助你一起对外出租，58同城其已发布消息。2018年9月6日，安书平发微信问**，电的事情处理好了没有？**于2018年9月10日向安书平发微信称，电工5点左右到；并称上次交的是201的电费。次日，安书平向**发微信称问，你们（**）电工昨天来看了，怎么说，这个店（电）的问题要尽快解决掉，今天他们来装修的，在砸墙，需要装电钻没有电。2018年9月12日，安书平向**发微信称，打电话不接，发信息不回，只能采取措施了；后期若是给你（**）造成任何影响，你也不能怪我。2018年9月19日，安书平向**发微信称，关于你（**）私自接电问题赶紧给处理掉吧！！前段时间就有通知你门面租出去了，由于你私自接电源问题，没有去处理，供电公司不肯恢复用电，导致租户不能进场装修施工，耽误他们在10月1号国庆期间开张做活动，现引起甲方违约责任纠纷，现在要退租，还要赔偿违约责任……，其知道你人民路店也关闭了，你也不容易，这个事情责任在于你那个电工，怎么可以这么不懂法乱拉乱接，供电公司的罚款你完全可以让他承担呀，我去过几次供电公司了，想请他们先给我供电，可他们怎么都不肯，你看这事怎么办呢？这么拖下去不是事啊！被你坑死了！收到信息请回复，别不接电话，也不回信息，没有什么大不了的，协助你一起解决。2018年9月20日，安书平与案外人任大磊签订房屋租赁合同，记载：安书平将案涉房屋租赁给案外人任大磊，约定租期为2018年11月1日至2023年10月30日，年租金为280000元。审理中，安书平与**一致确认：**已交付押金25000元并交付租金至2018年10月20日。同时，安书平明确其诉请中的租金损失包括2018年10月21日至10月31日的租金及2018年11月1日至2023年4月20日的差额租金。以上事实，有安书平提供的产证、商铺租赁合同、窃电通知书、违章及窃电处理工作传票、发票、微信聊天记录、房屋租赁合同书，**提供的商铺租赁合同、窃电通知书、违章及窃电处理工作传票、发票、微信聊天记录，以及原审法院制作的开庭笔录等证据在卷证明。一、关于合同解除。安书平陈述：**为逃避窃电罚金而向其提出退租，故双方间的租赁合同已于2018年8月31日解除。**则陈述：供电部门仅是认定苏州市吴中区碧波街88号有人窃电，而其实际并未使用苏州市吴中区碧波街88号的电，故虽该窃电通知的户名虽为馥优壹品，但实际与其没有直接联系。另，双方也未就退租事宜达成合意；安书平提出了新的磋商方案，其一直要求租金、押金加起来三个月要先处理掉；安书平则继续协商要求先还钥匙，其他的再说；其则未予认可，故钥匙一直也未返还。双方的租赁合同实际是于安书平与案外人另签房屋租赁合同并事实上破坏其的装修之日即2018年9月20日解除的。为此，**提供了与安书平的微信聊天记录、支付宝缴费截屏、电费发票2张、窃电通知书、违章窃电处理工作传票，其中微信聊天记录显示安书平于2018年7月7日向**发了电费账号（64×××41）及电费金额截图，并称“又来催交了”。该组其他证据与安书平举证相同，其中金额为7443.53元的电费发票中还备注户号为6624443056。**据此主张其缴费的账号与罚款的户号不一致，也即安书平所主张的罚款与其无关。经质证，安书平对该组证据的形式真实性认可，但认为**未提供证据进一步证明微信聊天记录中的账号属于其他单元且与本案有关的是原审被告私自窃电，而非是否交付电费，也即**在使用房屋期间可能部分使用了电表，大部分通过窃电方式使用供电局的电。二、关于安书平主张的中介费损失。安书平为证明其中介费损失提供了付款记录，显示于2018年5月22日向何国旺转账付款10000元并备注为中介费。安书平据此主张2018年11月1日至2023年4月20日的中介费损失为8937元。经质证，**表示对该证据不清楚。三、关于**主张的装修损失。**为证明其装修损失还提供了简易项目装修合同、收据及收款收据、店面照片6张，其中简易项目装修合同记载：**委托苏州金宝利建筑装饰工程有限公司对苏州市吴中区碧波街88号房屋进行装修，工程总造价4447750.31元。收据及收款收据记载：苏州金宝利建筑装饰工程有限公司收到**装修款132000元、193000元，合计325000元。照片分别显示了装修完成后营业时的状况（前2张）、店门被锁的状况（中间2张）及房屋内装修被拆除后重新装修的状况（后2张）。**称锁门的照片是停电后停业时的照片，最后2张显示的是安书平或第三人擅自砸坏门锁并进场破坏其的装修的事实。经质证，安书平对简易项目装修合同、收据及收款收据的真实性无法确认且**至今也未提供装修发票及支付凭证；对除最后2张照片外的真实性无异议，其中门被锁的照片中可以看出**已将店内的营业设备全部搬离；另最后2张照片也不能证明**的装修是安书平破坏的。原审法院认为：安书平与**签订的《商铺租赁合同》确系双方所签且不违反法律强制性规定，当属合法有效。根据双方的微信聊天记录，**于2018年8月31日向安书平表示由于种种原因店没有办法再经营，不再续租。安书平虽未明示同意解除，但其过后也向**发微信称帮**发布租赁消息并向**表示已有他人租赁房屋并进场装修。由此，案涉《商铺租赁合同》应可确认已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，安书平主张**系为逃避窃电罚金而向其提出退租。对此，**虽未予认可，系**在租赁期内提出合同解除属实，故其理应承担相应的违约责任。由此，根据安书平于2018年9月20日将房屋另租他人且租赁期自2018年11月1日起算的事实，再结合双方间《商铺租赁合同》的约定，**应支付安书平截止2018年10月31日的应付租金损失及自2018年11月1日起至2023年4月20日的租金差额损失。经核算，该租金及租金差额损失合计人民币98411元。至于中介费损失，因安书平已主张租金及租金差额损失，再同时主张中介费损失，缺乏依据，不予支持。关于电费及罚金。根据窃电通知及违章、窃电处理工作传票，已可认定**在租赁案涉房屋期间存在窃电情形，故安书平已支付的因窃电而向供电部门交付的电费及处罚款计29774.12元理应由**负担。关于保证金。虽案涉《商铺租赁合同》约定**在租赁房屋内从事违法活动而受到政府部门的处罚，安书平有权自处罚之日起提前终止合同，余下租期的租金和押金不退。但在本案中并不适用，故**要求退还保证金的反诉请求，合法有据，应予支持。关于装修损失，虽**提供了简易项目装修合同、收据及收款有据以证明其装修的金额，但安书平对此未予认可且案涉《商铺租赁合同》系**提出的解除，且合同也约定仅有安书平擅自解除合同，提前收回房屋才根据租赁年限赔偿**固定金额的装修损失，故**要求安书平赔偿其装修损失，依据不足，不予支持。综上所述，**应支付安书平租金损失98411元、垫付的电费及罚金29774.12元，合计人民币128185.12元。安书平应退还**保证金25000元。然，根据案涉《商铺租赁合同》的约定保证金除用以抵充合同约定由**承担的费用外剩余部分无息归还，故安书平应返还给**的保证金25000元应与租金损失、垫付的电费及罚金予以抵充。由此，**实际还应支付安书平租金损失、垫付的电费及罚金共计103185.12元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、**于本判决生效之日起十日内支付安书平人民币103185.12元。二、驳回安书平其他诉讼请求。三、驳回**其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3044元，由**负担；反诉案件受理费4361元，由**负担4143元，安书平负担218元。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《商铺租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案的房屋实际交付给上诉人**之后,由**具体经营馥优壹品烘焙店,苏州供电公司发出的窃电通知和违章、窃电处理工作传票,对象均是馥优壹品，被上诉人安书平代为缴纳的电费7443.53元和违约金22330.59元，其发票中载明的缴款单位也均注明是馥优壹品，结合当事人在诉讼中的陈述，上诉人**经营期间在供电企业的供电设施上擅自接线用电的事实足以认定。**在二审期间主张前述电费和违约金与其无关，并无事实和法律依据，二审依法不予支持。上诉人**在使用租赁房屋期间存在前述不当行为，且其在供电企业停止供电之后，明确表示不再续租，并将经营设备和物品从涉案房屋中搬离，并在被上诉人安书平多次催促其处理用电等遗留问题时采取躲避态度，故被上诉人安书平在代替上诉人**缴纳电费和违约金，并在沟通无果后将房屋另行出租给他人，属于避免损失进一步扩大的行为，具有正当性和合理性。原审法院认定**的行为构成违约，并判决其承担违约责任，具有事实和法律依据。《商铺租赁合同》由双方当事人自由协商所签订，并非格式合同，双方关于承租人违约须补齐剩余租期内新合同租金和原合同租金差额的约定,具有违约金的性质,本案中因被上诉人安书平及时收回房屋并另行出租,故约定的违约金相较于其实际损失而言明显过高,综合考虑当事人损失和合同履行情况、当事人过错和预期利益等因素，二审酌情确定上诉人**应当承担的违约责任以50000元为宜。上诉人**已经支付租金至2018年10月20日，其仍应当支付2018年10月21日至2018年10月31日的租金9041元。前述违约金50000元、安书平垫付的电费及违约金29774.12元及应当支付的租金9041元，合计为88815.12元，与被上诉人安书平应当返还上诉人**的保证金25000元相互折抵后，上诉人**尚应当支付被上诉人安书平63815.12元。上诉人**的部分上诉请求成立，本院依法予以支持。**的其他上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律及判决结果有所不当，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初675号民事判决主文的第二项、第三项；二、变更苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初675号民事判决主文的第一项为：“**于本判决生效之日起十日内支付安书平人民币63815.12元。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3044元，由**负担1971元，由安书平负担1073元；一审反诉案件受理费4361元，由**负担4141元，安书平负担220元。二审案件受理费7405元，由上诉人**负担5924元，由被上诉人安书平负担1481元。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年四月二十九日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。