贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初12571号原告：中天城投集团城市建设有限公司，住所地：贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目G6组团负4层7号楼。法定代表人：张智，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡菲琪，女，1990年3月11日生，汉族，住贵阳市南明区，系该公司员工。被告：王思尹，女，1992年11月21日生，彝族，住贵阳市花溪区。原告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称中天公司）与被告王思尹商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天公司的委托诉讼代理人胡菲琪，被告王思尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2018年9月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：ＳＹ2633）及《补充协议》；2、判决被告向原告支付违约金74053.9元；3、判决被告协助原告办理云岩区房屋的《商品房买卖合同》备案（现售合同登记号为Ｘ18110511）的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；4、判决被告协助原告将云岩区房屋的产权变更登记至原告名下（产权证号为黔（2019）云岩区不动产权第××号），并由被告承担前述变更登记所产生的税费、手续费等全部费用；5、判决诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2018年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下称“合同”）。合同约定：被告购买原告位于云岩区房屋，总价款为740539元；被告于合同签订之日向原告支付首期房款480539元，余款26万元以银行按揭方式支付。合同生效后，被告向原告支付了首期房款480539元，原告为协助被告办理银行按揭贷款，已向其出具合同总价款的增值税发票并为其办理了房屋产权登记，后因被告原因导致未能获得银行贷款，尚欠原告26万元房款未支付。此前，原告曾多次催促被告向原告支付余下房款，但被告至今仍未履行。根据原告与被告签订的合同补充协议第4.1.2条第一款、第17.7条约定，原告认为，被告因自身原因未能获得贷款的，导致逾期付款，原告有权按照上述约定解除合同，要求被告向原告支付违约金，并配合办理注销、变更登记手续。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王思尹辩称，同意解除合同，不同意支付违约金，违约金过高，我方只同意按尾款的10%支付违约金，如果不解除合同希望能调解，调解方案为变更为购买公寓，我方在2019年3月就告知原告不购买房屋，但一直没有接到原告的催款通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，证明原被之间的房屋买卖关系，双方的权利义务、违约责任等。被告对该组证据真实性无异议。2、收款收据复印件、通知书函及邮寄凭证各一份，证明被告支付首付款后未支付尾款，我方通知被告支付尾款的情况，依照双方签订的合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。被告对该组证据真实性无异议，但没有收到律师函，通知函收到，地址无误。3、备案登记表、《不动产登记证明》各一份，证明原告已按约定为涉案房屋进行备案登记。被告对该组证据真实性无异议，但认为原告的销售人员没有查询被告征信。被告王思尹无证据提交。本院经审理认定事实如下：2018年9月9日，被告王思尹因购买原告开发的位于“云岩区”房屋，与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第八条约定“买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款480539元，余款260000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知之日后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人”；第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”。第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2018年11月23日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……”第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议件附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”合同附件十二《补充协议》第四条第4.1.2项约定：“……如买受人因无法足额获得按揭贷款或无法一次性付清全部剩余购房款提出解除合同，且出卖人同意解除的，买受人应向出卖人支付商品房总价款的10%作为违约金。主合同及本补充协议因为本条第一款、第二款约定被解除的，出卖人在扣除买受人应承担的违约金、其他代垫（偿）税费及买受人配合出卖人办理注销商品房买卖合同网络登记备案手续等后60个工作日内将买受人已付房款的剩余部分无息退还买受人。”。同日，被告向原告支付购房款480539元、维修基金7405元。合同签订后，原告将该合同在贵阳市住房和城乡建设局办理了备案登记，取得登记号为X18110511号的备案登记表。2018年11月26日，原告中天公司向被告邮寄一份《通知书》，载明：……余款26万元以银行按揭向我司支付，且您应在接到我司通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交我司，在接到我司或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理相关手续，并按要求交清相关费用，您逾期履行上述义务的，我司将有权按照合同第十条的约定解除合同并追究您的违约责任。我司现郑重通知您，请您于收到本通知书之日起三日内选定贷款银行并向该行提交如下贷款所需的全部真实、合格资料，办理贷款相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》，具体资料如下：1、身份证明……2、婚姻证明……3、户口证明……4、收入证明……5、首期款收据及刷卡小票……若您未在前述时间提交符合贷款人要求的按揭资料，办理贷款相关手续，并签署《个人购房借款合同/担保合同》，则视为逾期付款，我司有权根据约定解除合同并追究您的违约责任。2019年1月29日，原告为被告办理涉案房屋产权登记证书，取得编号为黔（2019）云岩区不动产权第××号不动产权登记证书。后因被告未向原告支付剩余购房尾款，原告遂诉至本院，提出如前诉请。庭审中，原告述称：经向银行查询，被告因负债过高，不符合贷款条件，故未能贷款成功。被告述称：不能贷款是因为征信存在问题，因网贷（支付宝）未归还，我也不清楚是否影响贷款，口头告知过销售人员征信情况，对方告知我可以通过农商银行办理贷款，但不能提供证据证明。本院认为，原、被告于2018年9月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。被告采取银行按揭贷款的方式购买了诉争房屋，并向原告支付了首付款480539元，但其未能获得银行贷款以支付剩余购房款26万元，对于未能获得原因，原被告双方均认可系因被告征信不良导致，系被告个人原因导致；现被告未在约定期限办理银行按揭贷款支付购房款，亦未向原告支付剩余购房尾款，其行为已构成违约，应按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。根据双方约定，原告有权解除合同；并由被告协助原告办理注销该房屋的商品房预售合同备案登记，将涉案房屋产权变更登记至原告名下，故对原告该项诉请，本院予以支持。对于违约金，双方在《商品房买卖合同》第十条中约定违约金计算方式为累计逾期应付款的1%，又在《补充协议》第四条第（一）款第2项约定计算方式为商品房总价款的10%，根据《商品房买卖合同》第二十九条约定，且原告作为格式条款提供方，现对于违约金计算标准出现两种不同约定，应当作出有利于被告的解释，即按逾期应付款26万元的1%即2600元予以支持，对超出部分不予支持。对原告主张的由被告承担注销手续的全部费用、变更登记所产生的税费、手续费等费用，该费用双方虽约定由被告承担，但该费用并未实际发生，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告中天城投集团城市建设有限公司与被告王思尹于2018年9月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：SY2633）；二、被告王思尹于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中天城投集团城市建设有限公司违约金2600元；三、被告王思尹于本判决生效之日起十日内协助原告中天城投集团城市建设有限公司办理云岩区房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；四、被告王思尹于本判决生效之日起十日内将位于云岩区房屋变更登记至原告中天城投集团城市建设有限公司名下；五、驳回原告中天城投集团城市建设有限公司其余诉讼请求。案件受理费5972元（已减半收取），由原告负担524元，由被告王思尹负担5448元（该款原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇二〇年四月七日书记员 李安涛