广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初1086号原告：付会勇，女，1976年5月18日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区，被告：周建海，男，1972年12月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告：广州宏润房地产中介有限公司，住所地广东省广州市南沙区海景路（南沙街）103号12号铺，统一社会信用代码91440101MA5CKBWT7M。法定代表人：杨建君。原告付会勇与被告周建海、广州宏润房地产中介有限公司（下称“宏润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付会勇及被告宏润公司的法定代表人杨建君到庭参加了诉讼，被告周建海经本院合法传唤，未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付会勇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周建海于2019年12月17日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；2.被告周建海向原告返还定金500000元并支付违约金320000元；3.被告宏润公司向原告返还房屋佣金20000元；4.本案的全部诉讼费用由两被告共同承担。诉讼中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2019年12月17日，经宏润公司居间介绍，原告与两被告签订了《房屋买卖合同》，约定周建海以3200000元的价格将位于南沙区珠江管理区龙穴路三十九巷XX号的房屋出售给原告，产权证书号：粤房地产权证穗字××号。其中，合同第六条第一款第1项约定“卖方保证对该物业拥有完整的所有权，并无隐瞒与该物业有关的重要事实及提供虚假情况，卖方应将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押、解除查封等事项处理完毕……”。合同签订之前，两被告告知原告涉案物业产权清晰，未存在被查封的情形，可正常变更房屋变更登记手续，出于信任，原告与两被告共同签订了《房屋买卖合同》，并按照合同约定向周建海支付了500000元的定金，向宏润公司支付了20000元的房屋佣金。但是原告在签订合同并支付了定金及房屋佣金后发现，涉案物业早已被轮候查封，且即将要被司法拍卖，本案合同已无法继续履行。在得知上述情况后，2020年1月14日，原告与周建海签订《协议》，约定周建海应在2020年2月5日之前向原告退还500000元定金并支付320000元的违约金。原告认为，周建海隐瞒了涉案物业已被查封的事实，导致合同无法继续履行，已严重违反了双方之间的合同约定，应当向原告返还定金500000元并按照涉案物业成交价的10%支付320000元违约金。宏润公司作为居间方，在未查明涉案物业是否有查封的情况下，就向原告保证涉案物业未存在查封的情形，已违反了一般谨慎注意审查义务，应向原告返还房屋佣金20000元。根据合同第六条第一款第4项的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告已依法取得约定解除权及法定解除权，可以解除三方之间签订的合同，并要求两被告承担相应的违约责任。被告周建海无答辩。被告宏润公司辩称：1、原告主张宏润公司退还佣金和承担诉讼费一事，根据《房屋买卖合同》第六条第三款约定“买卖双方任一方不履行本合同的，违约方须承担本次交易产生的全部咨询及中介服务费，守约方（包括经纪方）提起诉讼所产生的费用（包括但不限于诉讼费用及律师费）均由违约方承担，已支付的咨询及中介服务费，经纪方不另行退还，由守约方直接向违约方追偿”，《房屋买卖合同》双方责任和义务十分清晰、明确。2、关于“违约责任”一事，根据《房屋买卖合同》中第六条第一款第一项的约定“卖方保证所填写的该物业产权情况真实，提供的资料真实、合法，并有义务配合买方，经纪方签署有关文件及办理相关手续，卖方保证对该物业拥有完整的所有权，并无隐瞒与该物业有关的重要事实及提供虚假情况，卖方应将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押、解除查封等事项处理完毕，并保证产权完整清晰后买方无需对前述事项承担责任，否则，如因卖方导致物业无法按时交付物业，即视为卖方违约，卖方须承担全部责任并赔偿买方及经纪方产生的一切损失”。双方责任事实清楚，周建海违约应承担全部责任。3、根据《房屋买卖合同》的内容和付会勇与周建海在2020年1月14日再次签订的《协议》，周建海应承担全部的违约责任和经济损失。综上所述，宏润公司认为，应按照合同约定要求追究违约方的责任，并且赔偿宏润公司的损失。经审理查明：2019年12月17日，付会勇（买方）与周建海（卖方）、宏润公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》。合同约定，周建海将位于南沙区珠江管理区龙穴路三十九巷XX号（下称“涉案物业”）的物业出售给付会勇，产权证编号为045xxxx371，建筑面积为356.22平方米，成交价为3200000元；房款分三期支付，首次定金500000元，第二次500000元，第三次过户当天付清余款；卖方保证所填写的涉案物业的产权情况真实，提供的资料真实、合法，并有义务配合买方、经纪方签署有关文件及办理相关手续，卖方保证对该物业拥有完整的所有权，并无隐瞒与该物业有关的重要事实及提供虚假情况，卖方应将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押、解除查封等事项处理完毕，并保证产权完整清晰后买方无需对前述事项承担责任，否则，如因卖方导致该物业无法按时交付物业，即视为卖方违约，卖方须承担全部责任并赔偿买方及经纪方产生的一切损失。签署本合同后卖方须在约定时间内交齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经买方同意，否则视为违约，在办妥该物业之前，卖方若无故单方终止履行本合同，视为根本违约，届时买方有权单方面解除合同，卖方应向买方退回全部已收款房款、承担买方因购买该物业而产生的一切税金、费用，并另向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业或未能履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期超过60天，则买方有权单方解除本合同，卖方应买方退回全部已收款房款、承担买方因购买该物业而产生的一切税金、费用，并另向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，最长过户时间90天，2020年3月底前过户完。同日，周建海向付会勇出具《收款收据》，载明收到付会勇支付的购房定金500000元。2020年1月14日，付会勇（购房人）与周建海（卖房人）签订《协议》，载明周建海同意在2020年2月5日前将涉案物业购房定金500000元退还给付会勇，逾期则承担返还定金500000元及赔偿违约金320000元的责任。为查明本案相关事实，本院依职权向广州市规划和自然资源局查询涉案物业的查册信息。根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案物业于2012年8月21日登记在周建海名下，建筑面积356.2168平方米，占有部分为全部。涉案物业于2012年8月21日抵押给广州农村商业银行股份有限公司南沙支行，于2015年8月28日涂销抵押；于2015年8月28日抵押给广州农村商业银行股份有限公司南沙支行，于2020年3月12日涂销抵押；于2018年2月5日抵押给叶桂祥，于2020年3月12日涂销抵押。涉案物业于2018年7月30日被广州市番禺区人民法院查封，分别于2019年4月28日、2019年10月12日、2019年11月4日、2019年11月26日、2020年1月20日和2020年2月18日被东莞市第一人民法院、广东省广州市中级人民法院、广州市南沙区人民法院、广东自由贸易区南沙片区人民法院、广州市番禺区人民法院和广州市南沙区人民法院轮候查封。2020年2月28日，广州市番禺区人民法院向广州市规划和自然资源局送达（2019）粤0113执2330号之一协助执行通知书及执行裁定书，注销涉案物业他项权登记及他项权证，涉案物业归买受人周丽英所有。对于涉案物业的查封情况，付会勇及宏润公司确认于2019年12月30日才知道涉案物业已被查封。诉讼中，付会勇向本院申请诉讼财产保全，本院于2020年2月12日作出（2020）粤0115民初1086号民事裁定书，裁定：“冻结被告周建海名下银行存款820000元或查封、扣押其他等额价值财产。”付会勇为此预交保全费4620元。以上事实，有付会勇提交的《房屋买卖合同》、《协议》、收款收据及《广州市不动产登记查册表》、付会勇与宏润公司的陈述予以佐证。本院认为：付会勇与周建海签订的《房屋买卖合同》和《协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因涉案物业被司法拍卖出售，涉案《房屋买卖合同》无法履行，而周建海未在《协议》约定期限内返还定金500000元，周建海承诺向付会勇退还定金500000元和赔偿违约金320000元，故付会勇诉请周建海退还定金500000元和赔偿违约金320000元，符合约定，本院予以支持。根据涉案物业存在多次抵押及查封和轮候查封的实际情况，以及最终被司法拍卖成交的客观事实来看，涉案《房屋买卖合同》存在难以克服的障碍。虽然双方在《协议》中并无作出明确解除涉案《房屋买卖合同》的意思表示，但双方约定退还购房定金，实质上已就合同解除事宜达成一致意见，故涉案《房屋买卖合同》已于《协议》签订当日即2020年1月14日解除，付会勇再诉请解除涉案《房屋买卖合同》已无必要。周建海经本院合法送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周建海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付会勇返还购房定金500000元和支付违约金320000元；二、驳回原告付会勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6100元，由原告付会勇负担100元，由被告周建海负担6000元；保全费4620元，由被告周建海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王健二〇二〇年四月十四日法官助理方志鹏书记员陈洁莹