苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1801号原告：顾鹏飞，男，1976年4月9日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：钮吉林，江苏万事法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志恒，江苏万事法律师事务所律师。被告：严军，男，1972年6月12日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告顾鹏飞与被告严军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月1日公开开庭进行审理，原告顾鹏飞委托诉讼代理人钮吉林、被告严军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾鹏飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的两年房租费87000元；2.判令被告支付拖欠的水电费，物业费等费用暂计3456元；3.判令被告支付违约金30000元；4.判令被告交还房屋，支付逾期占用房屋使用费（自2020年1月2日起计算至实际交还房屋之日止）；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月12日，原、被告签订租房协议一份，约定将坐落于吴江运东开发区运东大道1062号的店面出租给被告，租赁期限自2016年11月12日零时起至2020年1月1日零点止，房屋租金为43500元/年；合同第二条第2款约定，合同双方不得任意借口违约，被告需提前一个月支付下一年房租；第七条约定，任何一方违约，必须承担违约金30000元。被告在支付第一年租金后未按约定支付剩余两年租金致原告提起诉讼。严军答辩称，因没有实际使用涉案房屋，所以不应支付房租，退房前已提前通知了原告，因此也不存在水电费等费用；按合同约定，原告应当在2017年11月就向被告追要房租，但为什么到现在才索要。本院经审理认定事实如下：（一）原告顾鹏飞提交证据证明的事实1、提交原告作为甲方的出租方与乙方承租方的被告严军于2016年11月22日签订的《租房协议》原件一份，协议约定：“甲方将座落在吴江运东开发区运东大道1062号店面出租给乙方使用，为明确甲乙双方的权利和义务，经双方协商一致，签定如下协议。一、租赁期限2017年1月1日零时起至2020年1月1日零点。二、房屋租金：1、43500元/年；（大写：肆万叁仟伍佰元整）2、合同签定双方不得任意借口违约，乙方需提前一个月支付房租，以后每年也提前一个月支付下一年房租。三、本合同期满后如乙方要继续使用须提前2个月与甲方联系协商，在同等条件下拥有优先权，装修及维修费用由乙方负责。四、乙方承担水、电费、卫生费、治安费等所有费用。……七、合同期内任何一方违约，必须承担违约金叁万元整……。”原告依此证明，原告与被告之间签订涉案房屋的出租协议，约定了租赁期间、每年房租43500元、由承租人承担水电治安等费用及一方违约承担违约金30000元等内容。2、提交涉案租赁房屋产权证复印件一份，该证件注明产权证号“吴房权证松陵字第××号”；房屋所有权人曹玉花及夫妻共有人顾鹏飞；房屋坐落于松陵镇运东大道1062号。依此证明涉案房屋归原告所有。3、提交工商银行《借记卡账户历史明细清单》打印件1张，证明被告于2016年12月17日以转账方式分三次共计支付原告第一年租金43500元。4、提交原被告通话记录和短信截屏打印件各一份，证明原告与被告有过联络，原告向被告催讨过租金。其中，通话和短信催款截屏打印件中没有标明年份，应该是2019年的记录。5、提交由苏州咏歌物业管理有限公司吴江分公司（简称咏歌物业公司）出具的《证明》原件一份，证明涉案房屋在被告租赁期间结欠物业费3456元。被告严军质证称，对证据1、2、3均无异议；对证据4，不知道原告提供通话记录证明什么目的，仅仅是通话记录，与本案无关；短信可能没有收到，而且被告的手机在2019年底换过了，现在查不到记录；对证据5，因2017年到2019年被告已经不在用这个租房，这个证明不应该写严军的名字，物业公司在被告租赁涉案房屋使用时是每月来收的，没有说像该《证明》中一年一收物业费的情况，每月收多少钱记不清了。（二）被告严军提交证据证明的事实提交落款2018年1月4日的《营业执照》复印件一份，记载：经营者夏云男；名称吴江经济技术开发区仁仁票务代理服务部。依此证明，至少在2018年1月4日被告已变换了经营地点，不在原告的租房内使用了。原告质证称，对上述真实性无异议，但营业执照中的经营场所地正是被告租赁涉案房屋所在地，即经济技术开发区运东大道1062号。（三）本案另查明1、庭审中被告陈述的事实，①被告严军以自己经营场所更换为由反驳原告主张的支付租金请求。对此原告予以否认，称不清楚被告经营情况。②被告对原告诉讼请求一主张的租金金额87000元及租金期限2018年1月1日至2019年12月31日期间无异议，拒付的理由是已不使用租赁房屋，但没有证据表明已告知原告因改换经营场所而不使用涉案租赁房屋的事实；③对诉讼请求违约金30000元的金额认可，但包括房屋占用使用费被告都不愿支付；④关于不再使用涉案租赁房屋的情形在电话中告知了原告，但目前没有证据证明；⑤确认租赁期间的被告物品已搬离涉案租房。2、原告确认的事实，原告没有证明涉案房屋物业费应由被告交纳的证据；否认知晓被告所称不再使用涉案租赁房屋的相关信息。3、对被告是否实际搬离了租赁的房屋，原被告有分歧，原告认为被告至庭审时止未搬离并交还涉案租房，被告无证据证明已交还租房。因此，2020年4月1日由本院主持对涉案租赁房屋状况进行现场勘查。原被告均在场情况下，因被告称钥匙遗失，故原告雇人用机器切割开锁进入涉案租房。原被告均确认2020年4月1日为涉案租房交还给出租人即原告的时间，涉案租房内已无被告物品。上述事实，有《租房协议》、《借记卡账户历史明细清单》、房产证复印件、转账记录等证据及庭审笔录证实。本院认为：首先，依原告顾鹏飞提交与被告严军于2016年11月22日签订的《租房协议》，在未提交反证情况下，是当事人真实意思表示，协议成立且有效，原被告就坐落于产权证注明“松陵镇运东大道1062号”的商业服务用房产生了租赁法律关系，原告是出租人，被告是承租人，当事人双方均应依约全面适当履行各自义务。第二，依涉案《租房协议》约定，房屋租赁期限为三年即自2017年1月1日起至2020年1月1日止，租金43500元/年。本案已查明，作为房屋出租人的原告已履行了《租房协议》约定交付租赁物的义务。被告严军依约应支付租金，被告在支付第一年租金43500元后，拖欠二年共计租金87000元未付，该事实清楚，拖欠租金87000元未付是引起本案诉争的原因，本案责任在被告，本院对原告起诉由被告给付欠付租金87000元的诉讼请求予支持。被告辩称，因在使用一年涉案租房后就不再使用租房，故不应在支付租金。庭审中原告明确否认知晓被告不再使用租房的情形且不认可被告的答辩意见，被告亦未举证证明将不再使用租房的情况告知了原告并得到原告同意免租金，故对被告的相关答辩意见本院不予采纳。第三，关于原告提出被告支付违约金30000元的诉讼请求。因原被告在所签订的《租房协议》中已约定了该30000元违约金数额，且该主张不违反法律规定，本院对该诉讼请求予以支持。第四，关于原告提出水、电费、物业费计3456元诉讼请求。因原告举证由咏歌物业公司出具的《证明》证实，3456元为结欠的物业费金额，但涉案《租房协议》中未约定物业费应由被告承担，且被告当庭否认愿意承担该费用，故本院对原告该项诉讼请求，因未提交证据证实，本院不予支持。第五，关于原告要求由被告支付逾期占用房屋使用费的诉讼请求，因该请求于法有据，本院予以支持。相应占用使用费应参照租金标准计算。因经本院主持现场勘查，涉案房屋已于2020年4月1日返还给出租人的原告，故占用使用费应自合同到期日的第二日起参照租金标准的119元/天自2020年1月2日起计算至2020年4月1日，计10710元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告严军应于本判决生效之日起十日内向原告顾鹏飞支付租金87000元、违约金30000元和占用使用费10710元，共计127710元（该款如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××65，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部）。二、驳回原告顾鹏飞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1355元，由被告严军承担（汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××65，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部）。原告已预交的诉讼费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员  赵向煜二〇二〇年四月二十八日书记员  徐成艳附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采限补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。