上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初23403号原告：上海乾叶供应链管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐记恩，执行董事。委托诉讼代理人：张杰，四川泰仁(上海)律师事务所律师。被告：上海晋通物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：单以兵，执行董事。委托诉讼代理人：朱冬生，上海范仲兴律师事务所律师。原告上海乾叶供应链管理有限公司(以下简称乾叶公司)与被告上海晋通物流有限公司(以下简称晋通公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人张杰、被告委托诉讼代理人朱冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾叶公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除乾叶公司、晋通公司签订的落款时间为2018年12月15日的《租赁合同书》；2、判令晋通公司返还租赁押金25万元及三个月的租金759,343元；3、判令晋通公司支付停产、停业损失、不可搬迁设备设施损失费、可搬迁设备损失费、装潢损失费、无证建筑补偿费、附属设施补偿款、搬迁过程中不可预见的损失费暂计50万元；4、判令晋通公司赔偿律师费25,000元。审理中，乾叶公司申请撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2019年6月2日，乾叶公司与晋通公司签订落款时间为2018年12月15日的《租赁合同书》一份，约定晋通公司将位于上海市嘉定区励学路XXX号进门右拐弯第一幢标准厂房(以下简称涉案厂房)出租给乾叶公司作为仓库使用，租期自2018年12月15日至2022年7月15日，年租金为3,037,375元。合同签订后，乾叶公司已支付晋通公司押金25万元及9个月租金2,278,029元。但晋通公司直至2019年3月9日才交付涉案厂房，后又因涉案厂房面临改造、拆迁等原因，致使乾叶公司的租赁目的无法实现，乾叶公司于2019年8月30日搬离涉案厂房，仅使用涉案厂房6个月，故晋通公司应退还押金及3个月租金。为维护乾叶公司合法权益，特诉至本院。被告晋通公司辩称，乾叶公司与晋通公司已就合同解除事宜达成一致，并签订协议书。现乾叶公司主张的损失不符合双方之间的约定。关于押金，扣除平台费、垃圾处理费及水电费，同意退还185,000元，但根据协议书约定应在乾叶公司进行清算时与单以兵的投资款等一并进行结算。关于租金，涉案厂房已于2018年12月15日交付乾叶公司，乾叶公司于2019年11月搬离涉案厂房，因乾叶公司将租金支付至2019年9月15日，故无需退还租金。律师费不属于乾叶公司的损失，且涉案厂房由于不可归责双方的原因被拆除，合同约定双方互不追究违约责任及赔偿损失，故不同意支付。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月15日，晋通公司(甲方，出租方)与乾叶公司(乙方，承租方)签订《租赁合同书》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2018年12月15日至2022年7月15日止，租金3,037,375元/年(含物业费90,000元/年)，房租三个月一付759,343元，从第三年起租金每2年递增8%，先付后用。押金250,000元。因市政动迁或政策原因，造成本合同不能履行的，甲方须提前3个月书面通知，合同解除，双方互不承担违约责任。因不可抗力或不可规则于甲乙双方的意外原因造成损失的，甲乙双方各自承担损失，本合同不能继续履行的，合同解除，双方互不承担违约责任。合同签订后，晋通公司即向乾叶公司交付了涉案厂房，乾叶公司支付押金25万元，并陆续支付租金至2019年9月15日。2019年8月5日，上海市嘉定区马陆镇包桥村民委员会向案外人上海普天物流有限公司发出告知书，其中明确包桥村委会将对浏翔公路XXX号内违法建筑依法予以综合整治，马陆镇包桥村浏翔公路XXX号，东至浏翔公路，南至丰茂路、西至励学路、北至丰饶路房屋系违法建造，且存在严重的安全隐患……限各经营户、承租户自公告书之日起至九月三十日内，停止违法、违规行为，立即搬离，包桥村委会将会同相关部门适时断电断水。因涉案厂房亦在上述范围内，故乾叶公司已从涉案厂房内搬离。另查，徐记恩于2019年8月9日报案称：2019年7月初一天，其公司股东单以兵在外办事时不慎将乾叶公司的公章和财务章遗失了。2019年8月14日，乾叶公司在《上海科技报》登报声明“遗失公章、财务章、法人章各一枚，声明作废”。2019年8月16日，乾叶公司新刻了公章。再查，晋通公司现法定代表人单以兵系乾叶公司的股东。2019年7月15日，乾叶公司的法定代表人由单以兵变更为徐记恩。晋通公司提交其与乾叶公司于2019年8月15日签订的《协议书》一份，载明：晋通公司(甲方)与乾叶公司(乙方)在自愿、平等、友好的基础上就解除双方签订的《租赁合同书》及相关事宜经充分协商，达成如下一致协议，供双方共同遵守：1、甲乙双方自愿同意于2019年8月15日解除《租赁合同书》。2、乙方已支付租金至2019年9月15日，甲乙双方同意按照实际使用租赁房屋的时间计算，实行多退少补。3、乙方已支付的租赁押金25万元，甲方同意全额退还；租赁期间，甲方代乙方垫付的租赁厂房内部平台整改费用、垃圾处理费用以及水电费用合计65,000元，乙方同意在租赁押金中扣除；扣除后，甲方应退还给乙方租赁押金185,000元，乙方同意在乾叶公司清算时在应支付给甲方法定代表人单以兵投资款等款项时扣除，一并进行结算。4、因解除租赁合同是双方不可抗拒的原因导致的，双方同意互不追究对方的违约责任以及要求对方赔偿损失……协议书尾部仅有乾叶公司、晋通公司盖章，无相关经办人签字。乾叶公司认为该协议书系在公章遗失期间形成，故对该协议书的真实性不予认可。庭审中，关于印章遗失过程，乾叶公司陈述，公章一直由单以兵保管，徐记恩在2019年7月听单以兵说公章遗失，故徐记恩报警并登报申明。晋通公司则认为公章一直由徐记恩保管，公章一直在使用并未遗失。关于涉案厂房的交付时间，乾叶公司陈述晋通公司于2019年3月9日交付，但未能提供相应证据证明。晋通公司陈述已于2018年12月15日交付。本院认为，本案的争议焦点为：晋通公司提交的《协议书》是否真实。乾叶公司于2019年8月14日登报申明遗失公章等作废，并于2019年8月16日新刻了公章，而《协议书》的形成时间在乾叶公司公章遗失之后、新刻公章之前，且该《协议书》无相关经办人签字。至于晋通公司认为乾叶公司恶意登报遗失，但未能提供相应证据予以证实，且乾叶公司就遗失公章而报警的时间早于《协议书》形成时间，故对晋通公司的意见本院不予采信。因此该《协议书》并非乾叶公司的真实意思表示，本院对《协议书》的真实性不予认定。由于涉案厂房未经过合法审批，故乾叶公司、晋通公司所签订的《租赁合同书》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因乾叶公司已搬离涉案厂房，故本案不涉及房屋返还事宜。晋通公司应返还乾叶公司支付的押金25万元，故乾叶公司要求晋通公司返还押金25万元的诉请，本院予以支持。乾叶公司主张晋通公司返还三个月租金(使用费)，因其未能举证证明涉案厂房的交付时间晚于合同约定时间，故本院认定晋通公司于2018年12月15日交付涉案厂房，且根据乾叶公司的自述可认定乾叶公司已使用涉案厂房9个月，故对乾叶公司要求退还租金(使用费)的诉请，本院难以支持。关于乾叶公司主张的律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海乾叶供应链管理有限公司与被告上海晋通物流有限公司于2018年12月15日签订的《租赁合同书》无效；二、被告上海晋通物流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海乾叶供应链管理有限公司公司押金25万元；三、驳回原告上海乾叶供应链管理有限公司的其余诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,108元，减半收取7,054元，由原告上海乾叶供应链管理有限公司负担4,529。由被告上海晋通物流有限公司负担2,525元，被告上海晋通物流有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇二〇年四月十五日法官助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。