福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0783民初2757号 原告：建瓯市鸿兴建设工程有限公司，住所地-建瓯市胜利路70号图书馆四楼，统一社会信用代码91350783660390219X。 法定代表人黄仁驿，董事长。 委托诉讼代理人林伟，福建知新衡律师事务所律师。 被告：建瓯市武夷玻璃制品有限公司，住所地-建瓯市上西河219号。 法定代表人何长盛，董事长。 委托诉讼代理人唐铭华，男，1952年11月24日出生，汉族，系建瓯市武夷玻璃制品有限公司留守负责人之一，住建瓯市。 委托诉讼代理人黄建勇，福建辉华律师事务所律师。 原告建瓯市鸿兴建设工程有限公司（下称“鸿兴公司”）与被告建瓯市武夷玻璃制品有限公司（下称“武夷公司”）买卖合同纠纷一案，本院经审理作出（2010）瓯民初字第1091号民事判决，被告不服提起上诉，本案经南平市中级人民法院裁定发回重审；经本院审理又作出（2012）瓯民初字第5号民事判决，原告不服提起上诉，该案经南平市中级人民法院判决维持；原告不服中院维持判决，向福建省高级人民法院申请再审，省法院再审裁定撤销原一、二审判决，发回本院重审。据此，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告鸿兴公司法定代表人黄仁驿及委托诉讼代理人林伟，被告武夷公司法定代表人何长盛及其委托诉讼代理人唐铭华、黄建勇到庭参加诉讼。现已审理终结。 鸿兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令武夷公司继续履行《房屋所有权及土地使用权买卖合同》，向原告交付其位于建瓯市仓库等房屋及土地使用权［四至以瓯房转字第049093-××号、第××号房产证和瓯国用（1998）字第0412号、0413号土地使用权证记载为准］；2、本案受理费、财产保全费及公告费等由武夷公司承担。 事实和理由：2008年7月13日，案外人黄义兴参加由福建省建瓯市阳光拍卖有限公司举办的被告武夷公司位于建瓯市仓库等及土地使用权拍卖会，并以400万元成功竞得。当日，黄义兴与拍卖公司签订《成交确认书》后，自愿将其拍卖成交取得的权利义务转让给原告鸿兴公司。同时，经被告武夷公司同意，由武夷公司作为甲方直接与乙方鸿兴公司于2008年7月18日签订《房屋所有权及土地使用权买卖合同》，合同一式5份，甲乙方各执2份，建瓯市经贸局存档1份，甲方职工代表也在合同中签字确认。合同签订后，原告多次敦促被告按合同约定腾房交付原告，被告未能履行该项合同义务，给原告造成较大的经济损失。但原告仍耐心等待被告按约交付房产及土地使用权。2010年7月25日，被告突然至函称“与原告就2008年7月18日签订的合同违约事宜进行协商，愿意承担相应违约责任。如原告对被告重新调整的拍卖底价所属房产有购买意向，可与拍卖公司联系。”被告公然违约拒不履行合同义务。原告认为，案涉房地产买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定向原告交付讼争房产及土地使用权，且违背诚信再次拍卖企图更高价款，其行为已构成违约。请求支持原告上述诉讼请求。 武夷公司辩称，案涉《房屋所有权及土地使用权买卖合同》属无效合同。理由是：案涉的0412、0413号土地使用权证上载明的土地面积6935.2平方米中，出让地800平方米（位于奶娘庙），国有划拨土地6135.2平方米。《城市房地产管理法》第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批……，为土地出让的前置程序，且办理土地出让手续、缴纳土地出让金的应为“买受方”；关于国有划拨土地使用权出让的相关司法解释规定，起诉之前尚未获得审批的，所涉及划拨土地的房地产买卖合同无效。二、鸿兴公司没有参与竞拍，其取得的“买受人”资格系黄义兴将其竞得的“买受人”资格进行的变更，这与《拍卖须知》第11条规定相冲突，拍卖须知规定“买受人”须当场与答辩人签订房地产买卖合同，签订后所取得的合同权利义务怎样转让都是允许的，而原告鸿兴公司直接与答辩人签订房地产买卖合同等于减少了一道房地产买卖手续，实质上是偷漏了一道交易税费，由此损害国家利益的行为，涉及的房地产买卖合同亦无效。 重审中，双方当事人对下列事实无争议，本院予以确定： 2007年12月24日，武夷公司向建瓯市规划局、国土资源局、建瓯市经贸局提出《关于要求拍卖集体财产（房地产）的报告》，但建瓯市规划局、国土资源局未作出具体批复。2008年2月29日建瓯市经贸局书面批复：原则上同意通过土地收储、拍卖等形式处置武夷公司集体财产，所得资金作为改革所需费用。为做好企业资产处置和改革工作，要求如下：一、资产拍卖所需由纪检监察和有关部门实行全程监督，包括拍卖公司资格审查，选定中签拍卖公司、确定拍卖费用。二、拍卖公告必须遵守国家有关法律、法规，按照程序进行拍卖。拍卖公告和拍卖议案须企业主管部门审批后运作，并注明土地用途为工业用地，未经市政府批准不得过户、不得扩建和改变土地用途。资产移交后一切责任由买受人承担。三、武夷公司改革领导小组必须做好资产拍卖前的各项工作，参考市场行情，确定拍卖底价，妥善安置厂区内住户的搬迁工作，资产处置后不得引起任何纠纷。四、资产拍卖所得资金转入市经贸局指定的监管账户。 2008年5月6日，武夷公司要求在厂区内22户职工住户完成搬迁之前拍卖公司资产，并向建瓯市经贸局出具了《关于要求提前拍卖集体财产的请求报告》，建瓯市经贸局在报告上盖章同意提前拍卖。 2008年5月，武夷公司根据职工意见确定拍卖底价为500万元，并委托拍卖，因无人报名而流拍。流拍后，武夷公司以职工签名方式表决，于2008年7月13日以底价398万元再次拍卖，黄义兴以400万元竞拍成交，拍卖行向其出具《拍卖成交确认书》。次日，黄义兴支付了拍卖佣金20万元。《拍卖成交确认书》约定买受人当场给付定金30万元，余款于12月底内付清；如未能按期付清标的总金额，承担违约责任。 2008年7月18日，原告鸿兴公司与被告武夷公司签订《房屋所有权及土地使用权买卖合同》，约定“一、卖方将坐落于建瓯市上西河219号的厂房、办公楼、职工宿舍、仓库等（房产证号：瓯房转字第049093-××5、第××号；土地使用权证号：瓯国用1998字第0412号、第0413号），通过拍卖竞买方式，售卖、转让给买方；二、卖方售卖的厂房、办公楼、职工宿舍、仓库等建筑面积共计6539.9平方米，转让的土地使用权面积6935.2平方米，具体以两证数据为准。该土地使用权属工业、住宅用地，未经市政府批准不得改变用途；四、付款方式：买方取得竞买确认书之日，向卖方交付定金30万元，该款由拍卖公司直接转入建瓯市经贸局指定的监管账户，余款370万元，定于2008年12月31日前转入前述账户；七、合同签订后3日内，卖方必须将全部厂房、办公楼、仓库移交给买方接管，以便买方对危房进行修缮，一切安全责任由买方负责。卖方必须于2008年12月20日前将职工宿舍搬迁完毕，否则买方有权拒付购房余款，余款未到账部分按银行贷款利率2倍进行补偿；八、买方交付定金后，需要过户时，卖方负有无条件协助的义务，并根据需要提交相关的证明；十、卖方将房产全部移交给买方之前负有妥为保管全部房产的义务，如有发现房产遭人为损害，木材等材料丢失，由卖方负责赔偿。十一、卖方毁约，除双倍返还定金外，还需赔偿造成买方的一切损失。买方毁约，除定金归卖方所有外，还需赔偿因此造成卖方的一切损失。”合同签订后，黄义兴于2008年9月3日支付给武夷公司定金30万元。 2010年2月26日，建瓯市芝山街道办理处社会综合治理办公室、西大村治保会发现拍卖标的物外墙开裂，向武夷公司发出第12号《防火防盗治安灾害事故整改通知书》、（芝）安办字第03号《安全生产隐患整改通知书》，要求武夷公司于2010年3月5日之前完成整改。武夷公司于2010年3月15日将通知转发黄义兴并要求其于2010年3月20日之前，按照整改意见将厂区大、小车间、物资仓库、烟囱等危房全部拆除。2010年3月18日，鸿兴公司依据通知与福建亨立建设集团有限公司签订《委托拆除旧房合同》，并于2010年3月30日之前已拆除、整改完毕（拆除厂区内的大小车间、物资仓库及烟囱等涉及的砖瓦、木料等废旧料归亨立公司所有，亨立公司应给付28000元给鸿兴公司）。2010年因拍卖标的物中的办公楼发生火灾，建瓯市公安局消防大队口头通知武夷公司将过火的办公楼予以拆除，武夷公司据此转告黄义兴并要求其拆除。 2010年7月25日，武夷公司向鸿兴公司发函言明“同意承担违约责任，经武夷公司70%员工同意作出重新拍卖的决定”；2010年7月27日建瓯市阳光拍卖行发出拍卖公告。后因鸿兴公司申请对讼争标的物进行了诉前财产保全，拍卖中止。 本案在原一审[（2010）瓯民初字第1091号]审理过程中，鸿兴公司于2011年5月19日，向本院申请“放弃部分诉讼请求”，即自愿放弃讼争标的物其中“职工宿舍和公共厕所该部分的土地使用权和房屋所有权”（位于武夷公司东南角职工宿舍楼北墙与厕所北墙连线以南，厕所西墙以东的房产及土地）。同时，鸿兴公司自愿按合同约定价款400万元全额支付，不要求扣除相应的购房价款（本次重审的诉请中依然放弃）。原一审一次判决“合同有效”，上诉后被二审法院裁定发回重审。 另查明，建瓯市鸿兴建筑公司于2007年5月15日核准成立，系黄义兴一人出资并持股的自然人独资公司，该公司于2011年6月15日由“一人公司”变更为出资股东2人，即黄义兴和黄仁驿；又于2011年7月1日更名为“建瓯市鸿兴建设工程有限公司”，法定代表人黄仁驿。 本案原一审［（2012）瓯民初字第5号］二次判决“合同无效”，上诉经二审法院判决维持原判。二审判决生效后，武夷公司于2013年6月20日，对案涉标的物委托福建三福拍卖有限公司再次拍卖，张林盛以1200万元竞拍价成交。同年6月26日，（甲方出卖人）武夷公司与（乙方买受人）张林盛、杨弟兴、程德财、魏义勇、高家顺、叶兴建签订《房屋买卖合同》，其中付款方式“第一期：乙方于竞买成交后，向甲方支付定金100万元，乙方已交付给甲方。第二期：在甲方与建瓯市村民争议事件等纠纷处理结束后3个月内开始付款，在办理房产证过户时乙方向甲方支付300万元。在办理土地证过户时乙方向甲方支付500万元。第三期：办理两证过户结束后，甲方3个月内将厂清场交与乙方，在确定无任何争议后，乙方将余款300万元付清给甲方。”关于产权过户“本合同项下达到过户法规标准的房地产产权过户手续由甲方负责办理。乙方承担处理产权过户的全部税费，但甲方以前有欠房地产办证税、金、费均由甲方负责。在房地产产权未过户之前，甲方的公司不能注销，如甲方擅自注销企业法人资格，造成乙方购买的房产及土地使用权无法过户，所造成的一切经济损失，概由甲方负责。”合同签订后，除乙方张林盛给付了武夷公司定金100万元以外，双方至今没有实际履行合同。此前，市国土资源局已于2013年5月27日，以瓯土行（2013）35号《责令停止违法行为通知书》专门发函企业和拍卖行，明确该宗土地属于国有划拨土地，未办理任何手续、未缴纳土地出让金等其土地使用权玻璃厂不得转让，责令停止拍卖行为。 2016年1-4月以来，建瓯市芝山街道派出所接到武夷公司与西大村因土地和个人财产损坏而发生纠纷的警情共9起。西大村先是在武夷公司案涉土地上违法搭建“奶娘庙”，被市政府组织各有关单位予以强制拆除；后西大村在没有征得同意的情况下，擅自在案涉地块上对拆除后的违建物进行清理并平整土地，打水泥建停车场并对外出租。 案涉房产的现状，原有包括车间、仓库、办公楼、职工宿舍楼、值班室、厕所、电工房、食堂等（房产证23本，建筑面积6545.90平方米），经上述危房整改、火灾及西大村民擅自拆除（西大村拆除房产证2本、其他拆除11本，建筑面积3625.90平方米），现存地上建筑物面积为2920平方米（包括原告放弃的职工宿舍及厕所部分）。案涉土地面积共计6935.2平方米，其中属于出让地面积为800平方米，划拨土地面积为6135.2平方米。 上述事实，有原一审原告提交的《关于要求拍卖集体财产的报告》、《经贸局回复函》、《拍卖成交确认书》、《房屋所有权及土地使用权买卖合同》、拍卖佣金及订金收据、国有土地使用证（0412、0413二本）、《防火防盗治安灾害事故整改通知书》、《安全生产隐患整改通知书》、《委托拆除旧房合同》、《关于转消防大队口头通知》、《建瓯武夷玻璃制品公司告知函》、拍卖公告、（2010）瓯保字第19号民事裁定书；被告提交的:涉案房产及土地状况、不动产登记信息证明及建瓯市城镇房屋改制更名登记申请审批表、建瓯市房屋所有权证（存根）及房屋所有权证、瓯国用（1998）字第0412、0413二本《国有土地使用权证》地籍档案、（2012）瓯民初字第5号《民事判决书》及现场照片、玻璃厂被西大村民强占建停车场现场照片、关于建瓯市武夷玻璃制品有限公司（原玻璃厂）土地登记确权的情况报告、建瓯市信访局存档材料及玻璃厂上访材料、说明及警情反馈单、建瓯市城管局强拆“奶娘庙”材料、李国婢被故意损毁财物案卷材料、（2013）南民终字第258号《民事判决书》及涉案房地产第二次拍卖材料、放弃部分诉讼请示报告、测绘图及现场勘验笔录、（2010）瓯民初字第1091号《民事判决书》、关于拍卖集体财产（房地产）报告、证明、建瓯市经贸局回复函等证据，加以证实。 本院再审重审认为，本案争议焦点是“案涉《房屋所有权及土地使用权买卖合同》的效力以及能否实际履行”的问题。对此，原告鸿兴公司提交“2011年4月12日市经贸局副主任科员魏积和的《询问笔录》”，予证实案涉房地产的售卖、转让系得到被告主管部门建瓯市经贸局及市政府的批准；经查，该份《询问笔录》内容中未涉及有案涉土地经建瓯市政府批准转让的内容，亦没有出示有关“建瓯市政府或者土地主管部门同意案涉土地转让”的证据加以证明，故不能证实原告的上述主张。另依据被告武夷公司提交的“建瓯市信访局存档材料（2015年10月13日市芝山街道办事处作出的芝访报20号“关于唐铭华反映厂土地被村民侵占信访事项办理情况的报告”）及涉案土地的地籍档案资料”结合本案已查明的事实，即武夷公司是在建瓯市国土资源局对其提交的《关于要求拍卖集体财产（房地产）的报告》尚未作出批复的情况下，由其上级主管部门同意拍卖运作；且在案涉房地产二次重拍时，市国土资源局发函通知了武夷公司及拍卖单位“明确案涉土地为国有划拨土地，未经办理手续、未缴纳土地出让金等不得转让并责令停止拍卖等转让土地的违法行为”，能够证实案涉转让的整体土地性质属于国有划拨土地。 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权以及该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，以及物权法上“房地一体”或者“房随地走、地随房走”的原理，上述合同不仅涉及房屋所有权买卖也涉及到了土地使用权的转让，案涉土地系武夷公司以划拨方式取得，其处分房屋时必然涉及到“划拨土地使用权的转让”问题。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准的划拨土地使用权不得转让。”本案涉及的土地为划拨取得，使用权人武夷公司未经建瓯市国土资源局的批准，不具有对划拨土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋所有权及土地使用权买卖合同》违反了行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。 另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的规定，本案在起诉前原告鸿兴公司亦未经批准办理土地使用权出让手续，故案涉《房屋所有权及土地使用权买卖合同》亦应认定为无效合同。 综上，鸿兴公司与武夷公司于2008年7月18日订立的《房屋所有权及土地使用权买卖合同》，因违反法律、行政法规的强制性规定为无效。由此，原告坚持诉请合同有效、继续履行合同，于法无据，本院不予支持；对于无效合同所产生的法律后果，当事人可另行处置。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告建瓯市鸿兴建设工程有限公司本案诉讼请求。 案件受理费38800元、财产保全费5000元、公告费180元，合计43980元，由原告建瓯市鸿兴建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  陈 闽 人民陪审员  吴伟荣 人民陪审员  吴瑞茂 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  冯 艾