吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终88号上诉人（原审被告）:邵某，自由职业者，住吉林省延吉市。上诉人（原审被告）：吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行。负责人:李某。委托诉讼代理人：马某，吉林吉延律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:付某，自由职业者，住吉林省延吉市。原审被告：程某，个体工商户，住吉林省汪清县。上诉人吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行、邵某因与被上诉人付某抵押合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2019）吉2401民初7027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，因各方均当事人无新证据提供，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行、邵某上诉请求：1.撤销延吉市人民法院（2019）吉2401民初7027号民事判决书并依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人付某承担。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实不清适用法律错误，应当依法撤销或改判。事实与理由：1.涉案房屋为上诉人合法取得，并于2015年4月17日办理了房屋产权证，现在该房屋产权仍然登记在上诉人邵某名下。被上诉人付某不享有涉案房屋的产权，延吉市人民法院（2019）吉2401民初1667号民事判决作出后，上诉人对此不服，但因为上诉人无力再支付上诉费也没有精力再打官司，所以未及时提出上诉。但付某并未取得过涉案房屋的产权，她没有权利提起本案诉讼；2.上诉人于2015年5月21日与吉林银行乐佰支行签订抵押合同，我是自愿为程某的借款提供抵押担保的，也去办理了抵押登记手续，这是真实的意思表示，抵押合同合法有效，银行也依法取得了涉案房屋的抵押权；3.房屋抵押后银行已经按照借款合同约定向程某发放了贷款，而且银行工作人员和评估公司的工作人员也到房屋现场做了调查，银行在此过程中不存在任何过错。被上诉人付某辩称：邵某、原审被告与北三农实业集团弘圆开发公司签订房屋买卖合同私下办理房屋产权登记，系恶意串通损害被上诉人的行为，已经由吉林省高级人民法院再审确认该买卖合同无效，判决已经发生法律效力。无效的民事行为自始无效，延吉市人民法院根据被上诉人与延边弘圆房地开发公司签订的合法有效的合同认定涉案房屋归被上诉人所有并无不当，且判决已经生效。吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行虽然对判决的正确性持有异议，但并不影响该判决的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第28条的规定，人民法院生效的判决文书与不动产登记一样，同样是物权设立的一种方式，案涉房屋归被上诉人所有毋庸置疑。2.吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行在办理抵押登记存在过错对房屋抵押权的取得不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第106条规定，构成善意取得的要件之一“受让该不动产或动产时是善意的”，如果受让人在取得物权时就存在过错，就不能构成善意。邵某在办理贷款时虽然已经取得房产证，但未占有使用房屋，也没有房屋钥匙。吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行在现场勘查抵押物时对这一事实是明知的。但吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行未核实的实际情况，占有的根据是什么，即按空置房屋对待（当时如果确实是空置房屋，应当是由邵某持钥匙开门，且房屋无人使用），吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行明显存在过错没有尽到谨慎审查义务。因此吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行虽然办理了抵押登记，但不构成善意取得。付某向一审法院起诉请求：1.确认吉林银行延吉乐佰支行与邵某于2015年5月21日签订的抵押合同无效；2.要求吉林银行乐佰支行与邵某协助办理延吉市白兰小区13幢1单元2-1号房屋（面积为185.44平方米）的抵押权登记注销手续（他项权证号为延房他字第256841号）。事实和理由:2005年10月18日，延边弘圆房地产开发有限公司（后更名为吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司，以下简称“弘圆公司”）与付某签订商品房买卖合同，约定付某购买弘圆公司出售的位于延吉市××区，面积为185.44平方米的房屋。合同签订后，付某交付购房款649040元,弘圆公司将该房屋交付付某使用至今。2014年11月17日,弘圆公司与兰敦光签订协议,约定将上述房屋顶账给兰敦光作为部分工程款834392元。同年4月12日，兰敦光与程某签订购房合同，约定:兰敦光用白兰小区13栋1单元201号房屋作价100万元抵付给程某，程某在2015年4月10日左右给付兰敦光现金40万元整。程某在与兰敦光签订以房抵工程款协议后要求弘圆公司与邵某签订争议房屋买卖合同。同年4月14日，弘圆公司与邵某签订商品房买卖合同，约定邵某购买弘圆公司出卖的位于延吉市××区，面积为185.44平方米的房屋。同年4月17日，该房屋办理了所有权变更手续，现房屋所有权人登记为邵某（房屋所有权证号:633048）。同年5月21日，程某、邵某与吉林银行延吉乐佰支行签订抵押借款合同。同年5月22日，该房屋办理了抵押权登记（他项权证号:256841）。因邵某、程某要求付某腾迁房屋，付某才知自己的房屋被弘圆公司再次处理并将产权证办理在邵某名下的事实，于是付某提起诉讼，要求法院确认弘圆公司与邵某、程某签订的房屋买卖合同无效。此案经延吉市人民法院一审、延边州中级人民法院二审、吉林省高级人民法院再审，最终认定弘圆公司与邵某签订房屋买卖合同时存在恶意串通，判决弘圆公司与邵某之间签订的关于延吉市××区、建筑面积为185.44平方米房屋的商品房买卖合同无效。付某于2019年3月25日向延吉市人民法院提起诉讼，要求确认付某对诉争房屋享有所有权,延吉市人民法院以(2019)吉2401民初1667号民事判决,支持了付某的诉讼请求。付某于2019年7月4日向吉林省高级人民法院申请再审，要求撤销延吉市人民法院、延边州中级人民法院作出的判令付某腾迁房屋的生效判决，吉林省高级人民法院裁定进入再审并提审后，于2019年9月28日作出（2019）吉民再219号民事判决，撤销了延吉市人民法院（2017）吉2401民初6909号、延边州中级人民法院（2018）吉24民终886号民事判决。邵某虽然取得了诉争房屋的所有权登记，但由于该所有权登记基于无效的房屋买卖合同，合同自始无效，其所有权取得也自始无效，邵某无权处分诉争房屋，邵某与吉林银行延吉乐佰支行签订的抵押借款合同无效。吉林银行延吉乐佰支行在办理贷款手续时，未对房屋真实权利人进行尽职调查，在付某实际占有、使用房屋的情况下，仍然与邵某、程某签订抵押借款合同，办理他项权登记，不构成善意取得。一审法院认定事实：延边弘圆房地产开发有限公司于2000年6月2日成立。2009年6月1日，该公司变更名称为吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司。2003年11月18日，弘圆公司为付某的丈夫张立群出具了一份转账现金收入凭证，写有：“付某（13#2层2-1）、各项费用58539元，顶账房”字样。同日，弘圆公司为付某出具收据一张，写有：“付某（13#2层2-1）、房款649040元”字样。2005年10月18日，弘圆公司与付某签订商品房买卖合同，约定：付某购买弘圆公司出卖的位于延吉市××区，面积为185.44平方米的房屋。合同签订后，弘圆公司将该房屋交付付某使用至今。2014年11月17日，弘圆公司与兰敦光签订协议，约定2013年兰敦光负责弘圆公司白兰小区维修工程，现弘圆公司将白兰小区13号楼1单元201号门市房顶账给兰敦光作为部分工程款834392元。2015年3月12日，弘圆公司与兰敦光签订补充协议，约定因弘圆公司和原房主在价格有异议，原房主又在原来的价格基础上上调壹拾万元整，共收934392元，兰敦光表示认可并接受。2015年4月12日，兰敦光与程某签订购房合同，约定兰敦光于2013年欠程某工人工资60万元整，在2015年4月份用白兰小区13栋1单元201室房屋作价100万元抵付给程某，程某在2015年4月10日左右给付兰敦光现金40万元整。程某在与兰敦光签订以房抵工程款协议后要求弘圆公司与邵某（程某与邵某于1993年登记结婚，于2006年离婚）签订争议房屋买卖合同。2015年4月14日，弘圆公司与邵某签订商品房买卖合同，约定邵某购买弘圆公司出卖的位于延吉市××区、面积为185.44平方米的房屋。2015年4月17日，该房屋办理了房屋所有权变更手续，房屋所有权人为邵某，房屋坐落为延吉市白松街563号、房屋所有权证号为延房权证字第XXXX号，弘圆公司与邵某在房产局提交的房屋买卖合同上写明的签订日期为2005年10月18日。2015年5月5日，吉林银行延吉乐佰支行的工作人员许珑缤、吉林延龙房地产评估有限公司的工作人员宫立涛与程某一同到涉案房屋现场查看，当时付某在现场，但吉林银行延吉乐佰支行的工作人员未向付某询问了解涉案房屋具体情况。当时该房屋外面已悬挂“天下一家房地产中介公司”的牌匾，吉林银行延吉乐佰支行亦未向该公司询问了解关于涉案房屋的相关情况。2015年5月6日，吉林延龙房地产评估有限公司向邵某作出评估意向书，其主要内容为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时间2015年5月5日，估价对象概况为估价对象位于延吉市××街，东邻白松街，附近有延边国贸家乐特卖广场、延边职工大学等，总层数为七层楼的二层商业用房，建筑面积为185.44平方米，设计用途为商业，现为天下一家房产中介公司，建筑物外墙粉刷涂料，室内简单装修，保护一般，东西朝向，采光、通风一般，经查看为完好房，确定估价对象房地产的抵押价值为1798768元，单价为9700元。2015年5月21日，程某与吉林银行延吉乐佰支行签订《个人借款合同》，约定程某向吉林银行延吉乐佰支行借款90万元，借款期限从2015年5月21日起至2022年5月21日止，借款年利率7.345％（即中国人民银行公布且在合同签订日适用的年贷款基准利率上浮动30％），由邵某提供抵押担保。同日，邵某与吉林银行延吉乐佰支行签订《个人借款抵押合同》，约定邵某向吉林银行延吉乐佰支行提供涉案房屋作为抵押物，进行抵押担保。2015年5月22日，吉林银行延吉乐佰支行与邵某一同到延吉市房屋产权管理中心办理房屋抵押登记手续，其房屋他项权证号为延房他证字第256841号，房屋他项权利人为吉林银行延吉乐佰支行。当日，吉林银行延吉乐佰支行向程某支付借款90万元。另查明，2016年4月7日，付某到一审法院对弘圆公司、邵某提起诉讼，要求确认弘圆公司与邵某之间的房屋买卖合同无效，在该案审理过程中，一审法院依法追加吉林银行延吉乐佰支行、兰敦光、程某为第三人。一审法院于2017年5月18日作出（2016）吉2401民初2634号民事判决，判决弘圆公司与邵某之间签订的关于延吉市××区，建筑面积为185.44平方米房屋的商品房买卖合同无效。邵某对该判决不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月13日作出（2017）吉24民终1135号民事判决，撤销一审法院（2016）吉2401民初2634号民事判决；驳回付某的诉讼请求。2018年，付某对延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2017）吉24民终1135号民事判决不服，向延边朝鲜族自治州人民检察院申诉，延边朝鲜族自治州人民检察院提请吉林省人民检察院抗诉，吉林省人民检察院以吉检民（行）监［2018］22000000127号民事抗诉书向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法院于2018年12月21日作出（2018）吉民再325号民事判决，撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终1135号民事判决；维持一审法院（2016）吉2401民初2634号民事判决。2017年12月8日，邵某到一审法院对付某提起诉讼，要求付某腾迁出涉案房屋。一审法院于2018年3月7日作出（2017）吉2401民初6909号民事判决，判决付某于判决生效后十五日内腾出该房屋。付某对该判决不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2018年6月28日作出（2018）吉24民终886号民事判决，驳回上诉，维持原判。付某对该判决不服于2019年向吉林省高级人民法院申请再审，该院于2019年9月28日作出（2019）吉民再219号民事判决，撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终886号民事判决和一审法院（2017）吉2401民初6909号民事判决；驳回邵某的诉讼请求。2019年3月25日，付某到一审法院对邵某提起诉讼，要求确认涉案房屋归付某所有，一审法院于2019年6月20日，作出（2019）吉2401民初1667号民事判决，确认涉案房屋归付某所有，该判决作出后已发生法律效力。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的财产可以抵押。本案涉案房屋经法院生效判决已确认归付某所有，邵某与弘圆公司签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同无效，故邵某对涉案房屋不享有处分权。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，因吉林银行延吉乐佰支行与邵某于2015年5月21日签订的《个人借款抵押合同》违反上述法律规定，应认定为无效，且吉林银行延吉乐佰支行到涉案房屋现场查看时，明知房屋外悬挂“天下一家房地产中介公司”的牌匾，且付某亦在该房屋内，但未向付某了解关于房屋权利人的相关情况，亦未进一步了解关于天下一家房地产中介公司占有使用涉案房屋的具体缘由，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，故对于付某要求确认吉林银行延吉乐佰支行与邵某于2015年5月21日签订的《个人借款抵押合同》无效的诉讼请求，予以支持。付某要求吉林银行延吉乐佰支行与邵某协助办理涉案房屋抵押登记注销手续，对此一审法院认为该诉讼请求不属于民事诉讼受理范围，故不予审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，判决：一、确认被告吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行与被告邵某于2015年5月21日签订的《个人借款抵押合同》无效；二、驳回原告付某的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由被告吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行、邵某负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。付某在二审期间自认程某领着吉林银行延吉乐佰支行的工作人员许珑缤、吉林延龙房地产评估有限公司的工作人员宫立涛到案涉房屋现场查看时，是通过电话联系后，由付某到场开的门锁。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于案涉抵押合同的效力问题。邵某与案外人吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同已被生效的判决确认无效，邵某因该商品房买卖合同取得的房屋所有权没有法律依据，邵某再行处分该财产的行为属于无权处分。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”无权处分引起的法律后果是对权利人不发生法律效力，并不必然导致合同无效。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉抵押合同并不存在法律规定无效的法定情形，因此，一审判决引用合同法五十一条的规定认定案涉抵押合同无效，应属于适用法律错误，本院应予纠正。关于吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行在案涉房屋上设立的抵押权是否构成善意取得问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”邵某与吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行签订抵押合同时，案涉房屋的所有权登记在邵某名下，由于对物权登记的信任，吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行完全有理由相信案涉房屋的所有权人系邵某，吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行对案涉形式要件的审查不存在过错。当吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行工作人员及吉林延龙房地产评估有限公司工作人员与程某一同到案涉房屋进行实地查验时，付某到场打开门锁，由吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行工作人员及吉林延龙房地产评估有限公司工作对案涉房屋的室内室外环境进行查看并拍摄照片时，付某作为实际的房屋权利人并未提出任何的异议，吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行工作人员并无法定义务对付某进行询问，吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行已经尽到了注意的义务，现场查验并不存在过错。因此，吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行的抵押权已经办理了抵押权登记，借款已经交付给了借款人，签订抵押合同及办理抵押权登记时不存在过错，所设立的抵押权构成善意取得。综上所述，付某请求确认吉林银行延吉乐佰支行与邵某于2015年5月21日签订的抵押合同无效，要求吉林银行乐佰支行与邵某协助办理延吉市白兰小区13幢1单元2-1号房屋（面积为185.44平方米）的抵押权登记注销手续的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持；邵某、吉林银行股份有限公司延吉乐佰支行的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初7027号民事判决；二、驳回付某的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，合计300元，由付某负担。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  宋 丹审判员  申爱顺二〇二〇年四月十七日书记员  段崇鹏