云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终147号上诉人（原审原告）：蔡丽霞，女，1979年6月18日生，彝族，大学文化，永仁县公安局干警，户籍地：云南省楚雄市，现住永仁县。委托诉讼代理人：陆绍芬，云南精益律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：谢栩，云南精益律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：吕大乾，男，1978年7月29日生，汉族，初中文化，个体户，住永仁县。被上诉人（原审被告）：王云竹，女，1977年8月9日生，汉族，初中文化，个体户，住永仁县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张月东，云南张月东律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人蔡丽霞因与被上诉人吕大乾、王云竹房屋买卖合同纠纷一案，不服永仁县人民法院(2019)云2327民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人蔡丽霞及其委托诉讼代理人陆绍芬、谢栩，被上诉人吕大乾及其吕大乾、王云竹的共同委托诉讼代理人张月东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蔡丽霞上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销永仁县人民法院云2327民初794号民事判决，将该案发回重审或改判由吕大乾、王云竹支付蔡丽霞购房款558600元及逾期付款损失44162元[558600元×7.125%十365天×405天（2018年7月11日至2019年8月20日）]（暂计算至2019年8月20日），共计602762元。并自2019年8月21日起按年利率7.125%继续支付逾期付款损失至该笔房款付清之日止。2.本案一、二审诉讼费由吕大乾、王云竹承担。事实与理由:永仁县人民法院云2327民初794号民事判决书事实认定不清，分析评判错误，导致判决错误。具体理由如下：一、一审法院在证据认定部分采信涉诉合同以2017年9月20日双方签订的《房屋买卖合同》为准，而否认2018年7月10日双方所签订4份《云南省二手房买卖合同》合同的效力，实属错误，理由是：1.2017年9月20日双方签订的合同第十条、第十一条均明确约定“本合同履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决”，“补充协议签订后与本契约具有同等法律效力”。上述条款，已明确只要双方达成合意，可对合同进行补充或变更。且认定：变更后的合同与之前签订的合同具有同等法律效力。2.被上诉人并未按2017年9月20日合同第二条“即乙方已在本合同签订时付清全部房款”的约定付清全部购房款。在被上诉人未全面履行支付房款义务的前提下，经双方再次协商，并参照当时的市场价，与被上诉人于2018年7月10日重新商定价格，并以此确认房屋的真实成交价。同时将该合同进行备案。被上诉人据此缴纳税款。3.2018年7月10日双方签订的合同附有双方签字认可的《承诺书》，《承诺书》第四条明确“买卖双方约定的房屋成交价款真实”，可证实其真实性。同时，《承诺书》第五条、第七条均明确对承诺内容真实性负法律责任。4.2018年7月10日双方签订的合同并非是为了形式上的备案需要，而是双方当事人的真实意思表示。退一步讲，如果是备案需要，则备案的价格应低于市场价，以减免税款，如此，才符合常理。因此，据以认定涉诉房屋真实交易价格的合同无论是从双方真实意思的表达，还是从市场价格因素考量，还是从备案登记的公示效力，双方于2018年7月10日签订的《云南省二手房买卖合同》效力当然应高于2017年9月20日签订的《房屋买卖合同》。故，本案应于2018年7月10日签订的《云南省二手房买卖合同》为准。二、一审法院采信被上诉人提供的涉诉《收条》的真实性，无事实依据，实属错误，理由是：1.被上诉人未能提供证据证实《收条》的真实履行。一审中，能有充分证据证实且双方认可的被上诉人支付的购房款为69.14万元。被上诉人虽辩解已付清全部房款，却未能提供任何证据证实。且一审法院已认定被上诉人不能提供证据证实其已完全支付购房款。2.涉诉《收条》是因被上诉人承诺会及时付款，要求上诉人先行出具，因上诉人与被上诉人吕大乾系同学关系，基于信任而先行出具。但出具《收条》不代表已收到所有款项。否则，怎么会在《收条》出具后被上诉人又于2017年10月2日向上诉人支付购房款15万元及1.16万元的事实发生。3.一审被上诉人陈述的2017年9月1日交付现金10.7万元；2017年10月2日交付现金3.84万元；2017年9月22日交付现金6.84万元完全不是事实，被上诉人从未向上诉人支付过现金，也未提供任何证据证实。仅靠被上诉人虚假的陈述，而无任何其他证据印证，如何能采信？4.一审将被上诉人转给案外人刘某的23.5万元强行牵进到本案之中，无任何事实及法律依据。因为：上诉人不知道被上诉人为何转款给刘某；上诉人从没有委托或授权被上诉人将款转给刘某；至一审宣判前，刘某也自始未出面证实在本案之中收到的23.5万元系上诉人委托被上诉人归还的款项。上诉人与刘某之间的款项往来系其他独立的法律关系，与本案无关。怎么能牵连进来。否则，将损害上诉人与案外人刘某的利益。5.2017年9月20日双方签订的合同系被上诉人制作提供，由其自行书写，上诉人并未捺手印。其中第二条“乙方需（改为“已”）在本合同签订时付清全部房款”，无任何证据证实在签订时该条款已得到完全履行。相反，被上诉人后续付款的充分证据，能认定该条款并未得到实际且充分地履行。本案的房款支付应以被上诉人银行转账为准。综上，一审对《收条》的审查仅是形式上的审查，未查实《收条》所记载款项是否真实得到履行，并以此完全认定《收条》的真实性显然是错误的。三、一审法院基于前述第一、第二点的错误采信，导致一审分析评判完全错误。(一）上诉人与被上诉人存在的其他纠纷，无论在事实上，还是法律上，均与本案无关，相互独立，互不牵扯，不应纳入本案进行分析评判。1.（2019）云2327民初701号案件系独立的民间借贷法律关系，与本案无关，且无证据证实相关款项与本案有关；2.云2327民初795号案件系独立的房屋买卖法律关系，与本案无关。且无证据证实相关款项与本案有关，被上诉人至今尚欠上诉人55.86万元的房款未付清；3.在上诉人向被上诉人租房后，上诉人承诺支付被上诉人房屋租金与本案亦无关联，系另外独立的租赁关系。与本案无任何法律或事实上的关联。承诺事项也完全可以在被上诉人支付房款后，上诉人再行支付给被上诉人。4.一审法院认为在时间上有相互交叉，也应查实交叉的款项是哪些，否则不应牵连进来分析评判断。但一审却又不予查实，并据此进行分析评判，显然是以形式否认本质，避重就轻。(二）本案是否付清房款的举证责任在于被上诉人，而不应将其转嫁给上诉人。1.本案在案证据已能充分证实先行出具的《收条》并不代表上诉人已实际收到款项（因前有所述，故在此不再赘述）。先行出具《收条》，再行支付款项的行为基于各种因素，在日常生活中普遍且大量存在。故上诉人先行出具《收条》的行为并不违背常理。2.上诉人已举证证明实际收到（包括庭审中认可被上诉人举证证明支付的29.3万元）的购房款为69.14万元，已完成本案的举证义务。3.作为负有支付购房款义务的一方，被上诉人应当对其认为已支付的剩余购房款55.86万元承担举证责任。一审法院已认定被上诉人不能提供证据证实其完成购房款的支付义务。却又以“不符合常理”将举证责任转嫁给上诉人。显然是错误的。综上，一审判决认定事实不清、分析评判错误，导致判决错误,为维护上诉人的合法权益提出上诉，请依法将该案发回重审或改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人吕大乾、王云竹答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：吕大乾、王云竹在付款完成后，在合同中就已标注了款已付清，蔡丽霞向吕大乾、王云竹出具了收条，现在蔡丽霞以部分款项没有通过银行转账支付为由，认为款项未付清。蔡丽霞在2018年房屋过户时没有提出差欠房款，之后蔡丽霞租用涉案房屋还支付租金，明显不合常理。法律也没有规定房屋买卖要通过银行转账的方式支付房款，故应驳回上诉，维持原判。蔡丽霞向一审法院起诉请求：1.判令吕大乾、王云竹支付尚欠蔡丽霞的购房款851600元；2.判令吕大乾、王云竹按年利率7.125%支付蔡丽霞逾期付款损失共计67326元[851600元×7.125%÷365天×405天（2018年7月11日至2019年8月20日）]，并按年利率7.125%继续支付自2019年8月21日起至该笔房款付清之日止的逾期付款损失，以上至起诉前确定的金额共计918926元；3.本案全部诉讼费由吕大乾、王云竹承担。一审法院认定事实：2012年11月20日，蔡丽霞与永仁县永宝房地产开发有限公司（以下简称：永宝公司）签订了合同编号为LYXD第101号《商品房购销合同》，约定蔡丽霞向永宝公司购买其开发的位于永仁县南永公路入城段丽苑新都第11幢第3单元第一、二、三、四层101、301房产，套内建筑面积为222.01平方米，房款共计965015元。2013年10月7日，蔡丽霞又与永宝公司签订了合同编号为LYXD第101号《商品房购销合同》，约定蔡丽霞向该公司购买第3幢第一层114室（车库），套内建筑面积为23.18平方米，房款为96268元。2017年，蔡丽霞与吕大乾协商将以上房产转让给吕大乾，2017年9月1日，吕大乾向蔡丽霞转账293000元，同日蔡丽霞向吕大乾出具收到40万元购房款前期定金的收条一张。2017年9月20日，蔡丽霞及其父母与吕大乾、王云竹签订了《房屋买卖合同》，约定蔡丽霞将上述房产即永仁县永定镇丽苑新都11幢3单元1-2层101室、3-4层301室、3幢4单元114室及室内所有物品以110万元价款出卖给吕大乾、王云竹。该《房屋买卖合同》内容中注明：乙方已在本合同签订时付清全部房款。同日，蔡丽霞向吕大乾出具收到50万元购房尾款及20万元购买车库和家具折价款的收条2张，吕大乾也于同日向蔡丽霞转账236800元。在之后，2017年9月22日，吕大乾向刘兰芬（吕大乾母亲）转账235000元，2017年10月2日，吕大乾再次向蔡丽霞转账150000元及11600元。2018年7月10日，蔡丽霞与吕大乾、王云竹在永仁县城建局办理房屋产权过户手续时，双方再次签订了三份《云南省二手房买卖合同》，其中，第一份合同约定：蔡丽霞将位于永仁县，套内建筑面积为113.10平方米商业用房出卖给吕大乾、王云竹，房屋成交价款为人民币70万元；第二份合同约定：蔡丽霞将位于永仁县，套内建筑面积为108.91平方米住宅出卖给吕大乾、王云竹，房屋成交价款为人民币40万元；第三份合同约定：蔡丽霞将位于永仁县，套内建筑面积为23.18平方米车库出卖给吕大乾、王云竹，成交价款为人民币15万元，三份合同共计房款125万元。2018年7月20日，蔡丽霞与吕大乾签订房屋出租合同，约定吕大乾将从蔡丽霞手里购买来的永仁县永定镇丽苑新都11幢3单元1-2层101室、3-4层301室出租给蔡丽霞居住，每月租金4000元。2019年2月8日，蔡丽霞向吕大乾出具保证书一份，内容为：保证在2019年2月28日把丽苑新都小区11幢3单元整幢房子交付给吕大乾、王云竹，同时保证支付所欠房租及其他债务。另查，永仁县人民法院（2019）云2327民初701号案件认定以下事实：2017年8月2日蔡丽霞向吕大乾、王云竹借款人民币20万元，约定借款期限至2018年2月2日，每月支付利息4000元，到期不还由担保人李向丽偿还，李向丽在借条担保人处签名捺印，借条写好后双方协商吕大乾通过兄弟吕大坤的账户转入蔡丽霞账户8.6万元，同日转入万再福账户11万元。借款后，蔡丽霞于2017年9月20日至2018年7月20日期间，分11次共计向吕大乾支付135900元。因该笔借款至2018年8月2日还未还清，经吕大乾催要，蔡丽霞作为借款人重新写借条一份给吕大乾和王云竹，写明今借到吕大乾、王云竹两人人民币20万元，借款期限一年，即2018年8月2日到2019年8月2日，到期不还由担保人李向丽偿还，李向丽在借条担保人处签名捺印。后蔡丽霞于2018年8月10日至2019年1月14日期间，分6次共计向吕大乾支付47300元。在该案中，蔡丽霞辩称：2018年8月2日蔡丽霞基于与吕大乾深厚的同学情谊，确实请求吕大乾提供借款给蔡丽霞作为资金周转使用，但吕大乾要求先写借条，并要求李向丽作为担保人提供保证，才同意借款，双方约定不支付利息，但借条写好后，吕大乾并未按约定向蔡丽霞实际交付20万元借款，2018年8月2日和2017年8月2日的借款之间不存在转借行为；2017年8月2日蔡丽霞向吕大乾出具的借条系双方另外独立的借贷关系，双方基于同学关系未约定支付利息，2017年8月2日的借款约定是半年，而不是一年，故2018年8月2日的借条与2017年8月2日的借条在时间上无连续性，对2017年8月2日的借条蔡丽霞实际收到借款19.6万元，至借款到期日蔡丽霞已归还了14500元，至2019年1月14日蔡丽霞共计归还183200元，最后蔡丽霞还欠12800元，因之后吕大乾购买蔡丽霞永定老街和丽苑新都的房子，双方同意对借款在购房款中作了抵扣，吕大乾将借条归还给蔡丽霞，故2017年8月2日的实际借款19.6万元已全部还清。（2019年8月7日，吕大乾、王云竹提起诉讼，主张蔡丽霞未付清借款，该案目前尚在二审中）。另查，永仁县人民法院（2019）云2327民初795号案件认定以下事实：2014年9月19日，蔡丽霞与永仁汇通古镇文化旅游开发有限公司签订合同编号为YDLJ-029的《商品房购销合同》，合同约定蔡丽霞向永仁汇通公司购买其开发的位于永仁县框架结构房产一套，商品房套内建筑面积为196.38平方米，总房款1180122元。2017年12月13日，蔡丽霞与吕大乾就该房产签订《房屋买卖合同》（购房合同编号：YDLJ-029），双方商定成交价格为人民币壹佰万元整，乙方一次性付清房款给甲方，此房暂由甲方使用12个月（2017年12月13日至2018年12月13日止），特殊情况可延期一个月。在合同上，乙方吕大乾用手写标注乙方在本合同签订时已付清全部房款，违约方应付给对方违约金20万元。甲方蔡丽霞、乙方吕大乾、乙方配偶王云竹分别在合同上和手写标注处签字捺印。同日，蔡丽霞向吕大乾、王云竹出具签名和捺印的收条，收条载明：今收到吕大乾、王云竹人民币50万元，用于购买蔡丽霞永定老街161幢四合院商铺房子的支付房款。2017年12月16日蔡丽霞再次向吕大乾、王云竹出具签名和捺印的收条，收条载明：今收到吕大乾、王云竹人民币500000元，用于购买蔡丽霞永定老街161幢四合院商铺房子的支付房款。2019年8月26日，蔡丽霞提起诉讼，主张吕大乾、王云竹未付清购房款，该案目前尚在二审中。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定：人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳；第十三条规定：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。本案蔡丽霞与吕大乾之间有多次多笔债务往来，各次债务之间看似相对独立，但从时间上来看又实际相互交叉。本案中，蔡丽霞既与吕大乾签订房屋买卖合同，书面认可吕大乾已付清房款，并向吕大乾出具了收条，又主张吕大乾没有付清房款，之后还向吕大乾出具借款借条及承诺偿还欠付房屋租金的保证书，同时在其他案件中陈述本案购房款与前期借款债务有相互抵扣的情况，蔡丽霞在本案中主张的事实与查明事实明显不符且不合常理，而双方的陈述及证据均不能证明本案中双方的真实交易和真实债务约定。故本案蔡丽霞主张的事实并不能够证明和支持其诉讼请求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据谁主张谁举证的证据规则，应当由蔡丽霞对其先出具收条，又陈述吕大乾、王云竹未付清房款，及在吕大乾、王云竹未付清房款的同时又向吕大乾、王云竹出具借款借条和房租欠条等有悖常理的行为承担举证不能的后果，故对蔡丽霞的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回蔡丽霞的诉讼请求。案件受理费6495元，由蔡丽霞负担（已交）。本院二审期间，上诉人蔡丽霞未提交新证据。被上诉人吕大乾、王云竹申请证人刘某到庭作证，欲证实吕大乾通过吕大坤账户转款235000元给刘某系代蔡丽霞归还蔡丽霞向刘某的借款。经质证，蔡丽霞对出庭证人刘某的证言认为刘某系吕大乾的母亲，双方有利害关系，对证言的三性均不予认可。本院认为，刘某虽系吕大乾的母亲，但蔡丽霞在上诉状中和庭审中均未否认与刘某之间存在债权债务关系，而是认为与刘某之间的款项往来系其他独立的法律关系，与本案无关。故对刘某的证言本院将结合其他证据予以综合采信。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，蔡丽霞对一审判决认定的事实无异议，认为遗漏认定：涉案房屋成交价为125万元的事实。对双方当事人均无异议的一审判决认定事实，本院予以确认。对蔡丽霞认为遗漏的事实本院将结合本案的争议焦点进行评述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.吕大乾、王云竹是否已付清涉案房屋的购房款？2.如果未付清，尚欠金额是多少？本院认为：本案中，上诉人蔡丽霞及其父母与被上诉人吕大乾、王云竹于2017年9月20日签订了《房屋买卖合同》，约定蔡丽霞将永仁县永定镇丽苑新都11幢3单元1-2层101室、3-4层301室、3幢4单元114室及室内所有物品以110万元价款出卖给吕大乾、王云竹，2018年8月20日，吕大乾、王云竹已取得该房屋产权证，双方的买卖关系成立，双方均应按合同履行义务。蔡丽霞提起诉讼要求吕大乾、王云竹支付尚欠房款，认为2018年7月10日签订的《二手房买卖合同》是对2017年9月20日签订了《房屋买卖合同》的变更，应以2018年7月10日签订的《二手房买卖合同》约定的价款125万元为准，有依据并得到蔡丽霞认可已支付的房款是691400元，尚欠558600元。吕大乾、王云竹认为依据2017年9月20日签订的《房屋买卖合同》，约定的房屋价款是110万元，蔡丽霞出具三份收条，证实110万元房款已全部付清。根据双方提交的证据2017年9月20日签订的《房屋买卖合同》第二款：甲乙双方商定成交价格为人民币90万元，乙方一次性付清房款给甲方，乙方已在本合同签订时付清全部房款，蔡丽霞于2017年9月1日出具收条：今收到吕大乾、王云竹购买丽苑新都11幢3单元购房款40万元，是前期定金；于2017年9月20日出具收条：今收到吕大乾、王云竹购买丽苑新都11幢3单元购房款50万元，是购房尾款。同时在《房屋买卖合同》第十三条约定：蔡丽霞将3幢4单元114室以15万元价格及室内电器家俱所有物品以5万元价格卖给吕大乾、王云竹，蔡丽霞于2017年9月20日出具购车库款收条：今收到吕大乾、王云竹购买丽苑新都3幢4单元1层114室车库款15万元，另室内电器家俱所有物品5万元，合计收到20万元。吕大乾、王云竹对每笔款项的支付已作了合理说明，根据上述证据，本院能够确认双方在合同中约定的合同价款吕大乾、王云竹已支付完毕。故蔡丽霞上诉提出要求吕大乾、王云竹支付尚欠房款的理由不成立，本院不予支持。关于本案中2018年7月10日双方又为何再次签订《二手房买卖合同》，吕大乾、王云竹说明是在办理房产证时为了再次出售时抬高价格，故将合同价格改为125万元，该说明不违背生活常理，2017年9月20日签订的《房屋买卖合同》已履行完毕，故本案的处理应以已履行完毕的合同为依据。综上，蔡丽霞请求改判的理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9828元由蔡丽霞负担。本判决为终审判决。审判长  夏绍兴审判员  蒋文娟审判员  蔡建华二〇二〇年四月三日书记员  山 岚