浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初880号 原告：绿城物业服务集团有限公司象山分公司。住所地：象山县丹东街道象山港路496-504，统一社会信用代码91330225677693435P。 代表人：竺文英，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师 被告：李香群，男，1969年1月17日出生，汉族，户籍所在地宁波市，现住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：石惠强，浙杭（宁波）律师事务所律师。 原告绿城物业服务集团有限公司象山分公司（以下简称绿城象山公司）与被告李香群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告绿城象山公司的委托诉讼代理人郑波、被告及其委托诉讼代理人石惠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城象山公司向本院提出诉讼请求判令：1.被告立即支付截止2019年12月31日物业综合服务费58062.09元、逾期付款违约金8477.07元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原名为浙江绿城物业管理有限公司象山分公司，于2011年5月11日核准为绿城物业服务集团有限公司象山分公司，经宁波泰谷房地产开发有限公司（以下简称“泰谷公司”）选聘，原告为其开发的象山白沙湾玫瑰园小区提供前期物业服务。被告于2010年10月3日与泰谷公司签订《商品房买卖合同》，购买了该园区第12号房屋，该房屋属别墅，建筑面积448.014平方米。《商品房买卖合同》第二十一条前期物业管理明确，被告已知原告为该小区的物业服务企业，被告也同意附件七《业主临时管理规约》和《前期物业服务合同》主要内容，根据《前期物业服务合同》约定，住宅物业服务费每平方米每月4.5元，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定交付日期之次月起计收，每12个月预缴一次，逾期支付前期物业服务费的，有权要求业主支付并按应付金额每日万分之四支付违约金。2011年12月开始，泰谷公司多次通知被告交房，被告至今未办理交房手续，也拒绝缴纳物业费。后原告以诉讼方式进行催讨，2018年6月11日经象山县人民法院作出（2018）浙0225民初3472号民事判决书，判决被告给付截止2016年12月31日的物业费，该判决已生效，被告已付款。2019年，原告与该小区业委会签订了物业服务合同以及补充协议，约定：已售未领房物业费标准为每平方米每月4.5元，交费周期及逾期付款违约金与《前期物业服务合同》一致。但被告拖欠2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费58062.09元（已享受空关房八折优惠）。后经原告多次催告，但被告一直未予支付。 原告为证明其主张的事实成立，向本院提交了工商变更资料、（2018）浙0225民初3472号民事判决书、《象山白沙湾玫瑰园物业服务合同》、《物业费催缴单》、张贴照片、《催缴物业费函》、快件单及追踪记录等证据予以佐证。经被告质证后对证据的真实性没有异议。 被告李香群口头答辩称：被告购买白沙湾玫瑰园一期12号别墅一套属实，原告系该小区物业服务管理公司亦属实，被告未付物业费的原因由以下几点：1.2011年通知被告交房时，被告发现房屋有严重的质量问题，因此，被告没有接收房屋，交房时也拒绝签字，被告未接收房屋，被告一直与房地产开发商公司进行诉讼。2.原告物业管理存在不履责情况，业主房屋未及时维修，小区内枯草、杂草、垃圾未及时清理，绿地、植物死亡后未及时补种，私自拆除围墙，洪涝灾害冲毁后小区内监控设备安装未完成等。3.小区内存在违法建筑。 被告为证明其主张的事实成立，向本院提交了物业违约事项的照片予以佐证，原告经质证后，认为被告提供的证据不足以证明原告的物业服务存在违约情形。 原、被告围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了各自的证据，本院组织原、被告各方进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实在本院认为部分一并综合阐述。本院认定本案的事实如下： 2010年10月3日，被告与泰谷公司签订《商品房买卖合同》一份，被告购买该公司开发的白沙玫瑰园住宅一期12号房屋一套，建筑面积448.01平方米，并约定泰谷公司应当在2011年12月31日前将符合约定条件的房屋交付被告使用，泰谷公司已选聘浙江绿城物业管理有限公司象山分公司（系原告变更登记前的名称）从事该小区的前期物业管理，被告同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。《前期物业服务合同》中约定：住宅前期物业费的收费标准为4.5元/月/平方米，由业主按其拥有的建筑面积缴纳，前期物业费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，每12个月预缴一次，缴费时间为每12个月的第1个月上旬，逾期支付物业费的，按应付金额每日万分之四支付违约金。后被告一直未办理交房手续，也拒绝缴纳物业费。2018年，原告诉至法院要求被告支付拖欠物业费，后经本院作出（2018）浙0225民初3472号民事判决书，判决被告给付截止2016年12月31日的物业费。2019年8月1日，原告与象山白沙湾玫瑰园业委会签订《象山白沙湾玫瑰园物业服务合同》以及补充协议，约定：已售未领房物业费标准为每平方米每月4.5元，交费周期及逾期付款违约金与《前期物业服务合同》一致。但被告拖欠2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。 本院认为，第一，原告与泰谷公司签订的《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务合同》系合同当事人依真实意思签订，经象山县物业管理部门即象山县物业管理办公室备案，并作为《商品房买卖合同》的附件之一提供给业主，故该合同依法对物业公司及业主均具有约束力，根据合同约定，被告应在建设单位指定的交房日期之次月起缴纳物业服务费，而案涉房屋交房日期为2011年12月28日，故被告应自2012年1月1日起，向原告缴纳物业服务费。第二，原告与被告物业所在的象山白沙湾玫瑰园业委会签订《物业服务合同》经加盖公章确认，且未违反法律的禁止性规定，该《物业服务合同》合法、有效，象山白沙湾玫瑰园业委会对外代表业主签署物业管理合同对全体业主具有约束力。第三，原告按照上述服务合同约定提供物业服务，被告也应履行支付物业费的义务。而被告抗辩未付物业费系因案涉房屋存在质量问题及原告的物业服务违约。因涉及房屋如发生质量问题，被告也应与开放商交涉；原告并未致使房屋发生质量问题，因此，被告不能据此拒付原告的物业费。另外，被告提供的证据不能直接证明原告物业服务违约且被告能拒付物业费。现被告在原告的催告下未履行支付物业费，显属违约，故对于原告诉请要求被告支付拖欠物业费及违约金的请求，本院予以支持。第四，对于物业费计付标准，因被告尚未就案涉房屋完成交房手续并装修入住，故原告按照《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》有关空关房收取物业费的规定，对被告应缴纳的2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费按照80%的标准予以收取，本院予以确认。第五，对逾期付款违约金，原告诉请以欠付费用为基数，按日万分之四计算365天的违约金，未违反服务合同约定，本院也予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第十二条第四款之规定，判决如下： 被告李香群于本判决生效后五日内支付原告绿城物业服务集团有限公司象山分公司物业费58062.09元（2017年1月1日至2019年12月31日）、逾期付款违约金8477.07元，合计66539.16元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1463元，减半收取731.50元，由被告李香群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  梁 梁 二〇二〇年四月二十九日 法官助理袁瑶 代书记员  史夏祯