河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初297号原告：郝国亮，男，汉族，1974年5月27日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：李增光，男，汉族，1982年10月15日，住孟州市。被告：郑州一建置业有限公司，住所地：郑州市管城区紫金山路91号，统一社会信用代码：914101007662354606。法定代表人：段利民，系公司董事长。委托诉讼代理人：贾福利，系公司员工。原告郝国亮诉被告郑州一建置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝国亮的委托诉讼代理人李增光，被告郑州一建置业有限公司的委托诉讼代理人贾福利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郝国亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期办理房屋不动产证违约金22156元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2015年11月5日签订购房合同,原告购买被告位于大唐名村名人居71015号房,购房款合计人民币450000元，原告已经支付全部购房款，并于2016年1月8日接收房屋且首次缴纳物业费。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定:被告应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已经支付了全部购房款、契税、维修基金等各种费用，并将办理房屋登记的所有手续交付给被告。2017年11月24日，孟州市不动产登记局发布了原告所购买房屋的《不动产首次登记公告》，被告提交备案手续逾期596天。因被告的逾期备案行为，直接导致原告的房屋权属证书迟迟不能办理，被告存在过错，应承担违约责任。原被告双方所签房屋买卖合同当中没有明确约定逾期办证违约金数额，也没有明确约定以日或月为单位累计计算违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,……第三款，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行现行贷款1-5年年利率4.75%，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，4.75%*1.3=6.2%，故逾期贷款利息最低按照6.2%执行。被告违约596天，现原告希望法院支持诉讼时效内的违约金，共290天，即自2017年2月7日（起诉之日倒推3年）起，截止2017年11月24日。逾期贷款利息为6.2%，每日违约金为450000*6.2%/365=76.4元,违约金共计22156元（76.4*290=22156）。故提起诉讼。被告郑州一建置业有限公司辩称：原告在签订商品房买卖合同时，对逾期办证的违约金予以放弃，故原告要求被告承担逾期办理不动产证违约金22156元不应当予以支持。本案中双方所签订的《商品房买卖合同》，是经国家建设部和工商总局审核的合同示范文本，关于办理权属登记的条款为第十五条，该条对因出卖人责任，致买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的法律后果列举两项：一是退房；二是不退房，由出卖人支付违约金；第三项是当事人自愿协商条款。本案中原、被告签订合同时，在第十五条首先对办证期限进行了约定，为商品房实际交付后90日，对逾期办证的违约责任，当事人在第十五条一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉。本案的《商品房买卖合同》作为制式合同，已经将违约法律后果及处理途径列举得十分明确，双方在签订合同时回避了该条款，应认定为放弃逾期办证违约金这项权利。因此，原告在签订合同时对逾期办证违约金予以放弃，并不是双方没有约定违约金，故本案不能适用《最高院关于商品房买卖司法解释》第十八条规定。该公司与原告签订《商品房买卖合同》后，该公司即将该合同进行了备案，争议房屋所在的7号楼整体竣工验收后，该公司也及时向相关部门提交材料，但2015年底至2016年6月20日，因设立不动产登记中心导致政府职能调整，这期间确实存在房管局不接受新办房屋初始登记的情况。政策变更即不动产登记中心成立后，房屋初始登记业务已经不存在了，法律法规对不动产首登的办理期限并未明确规定，合同对该期限更无明确约定，被告在合理期限内办理完毕不动产首次登记，便不存在违约行为。程序、内容上的变动，必然导致办理不动产首次登记的时间远远长于房屋初始登记，办理的合理期限需要结合办理首登的具体流程及办理时的实际情况确定。发生情势变更后，若仍要求被告按原合同约定承担延迟办理不动产首次登记的违约责任，对被告极为不公平。原告房屋所在的7号楼在2017年11月24日就已经在不动产登记中心完成首次登记公告，说明当时被告已经将所有材料提交，被告已完成自己的合同义务，原告起诉违约金期限要求计算至法院判决之日没有依据。国家政策变化导致政府部门职能调整，该情势的变更发生在合同成立之后，且不能预见。若以合同约定要求被告承担逾期办理不动产首登的违约责任，系要求被告为政策变更及政府行为买单，不仅对被告显失公平，还将诱发大量恶意诉讼。因此，被告延期办理首次登记的违约金应当从2016年4月30日——2016年6月20日止。原告的起诉已经超过诉讼时效期间。原告的房屋是在2016年1月31日交付使用，从交付使用后90日起（即2016年4月30日），原告就已经知道被告逾期提供房产备案材料，但原告是直到2020年2月13日才向法院提起诉讼，明显已超出法定时效期间。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求或作出公正判决。根据原被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、被告是否存在违约行为。2、原告要求被告支付逾期办理不动产证违约金22156元，有无事实和法律依据；3、本案原告起诉是否超过诉讼时效。围绕本案争议焦点，原告向本院提交的证据为：1、商品房买卖合同复印件，证明双方存在商品房买卖合同关系；2、销售不动产统一发票复印件，证明原告已经全额支付案涉商品房购房款；3、契税缴款书复印件，证明原告已缴纳商品房契税；4、首次缴纳物业费收据复印件，证明原告接受案涉商品房的具体时间；5、孟州市政府网站截图-孟州市首本不动产证颁发仪式，证明孟州市不动产中心的成立于2016年6月20日，并未影响商品房首次登记的工作程序；6、中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，证明确定本案违约金计算方式的依据。以上证据证明被告未按照合同约定为原告办理不动产登记，应当支付逾期办证的违约金。本案的诉讼并未超过诉讼时效。经质证，被告对原告提供证据的真实性均无异议。但称商品房买卖合同中是办理首次登记，并不是办理不动产首次登记，自2016年6月20日之后所办理的均属不动产首次登记，合同对此并未明确表述。不动产首次登记公告的时间为2017年11月24日，证明被告方于2017年11月24日以前已经完成不动产登记备案。涉案房产于2016年1月30日交付原告。并提供了交付通知书。原告对交付通知书无异议。本院对原、被告提供的证据进行综合分析后，作如下认证：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，本院对上述证据均予以认定。对被告的证据原告无异议，本院予以确认。依据上述有效证据，结合当事人的庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：原、被告于2015年11月5日签订《商品房买卖合同》，合同编号为201511050001。原告以450000元的价格购买被告开发的大唐名村名人居71015号房，该房建筑面积为153.39平方米，合同第八条约定:被告应当在2016年1月31日前将商品房交付给原告。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议第五条约定：“买受人自行办理房屋产权登记产权证书，费用自理。出卖人协助提供应由出卖人提交的相关材料。因买受人未按时提供办理房屋产权证的资料造成产权不能按期办理，其责任由买受人自行承担。”合同签订后，原告按合同约定交付了房款、维修基金等，被告于2016年1月15日交付了商品房。2017年11月24日，原告所在的7号楼通过了孟州市不动产登记局的初步审定，孟州市不动产局并进行了公告。原告现已完成不动产登记证书的办理。另查明，中国人民银行公布的1-5年贷款年利率为4.75%。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行义务。本案被告于2016年1月15日交付商品房，被告最晚应于2016年4月15日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2017年11月24日才通过不动产登记部门审核。被告存在逾期办理不动产登记备案的违约行为。原告要求被告支付逾期办证违约金，证据充分，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告给付逾期办证违约金标准。被告辩称，涉案合同当事人在第十五条第一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉，应认定为买受人放弃逾期办证违约金这项权利。本院认为，被告辩称理由不成立，只能认定为双方对逾期办证违约金未约定或者约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对原告所主张的逾期办证违约金，应以原告已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。双方合同未明确约定逾期办证违约金数额，也未在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息均是以日、月、年为单位，累计计收数额，属于继续性债权。原告主张违约金属于债权，故本案应以对每个单独的债权分别适用诉讼时效。原告向本院起诉主张权利的时间是2020年2月18日。被告应当支付原告自2017年2月18日起至2017年11月24日止，共计279天，违约金21240.31元（450000元×4.75%×1.3/365天×279天）。被告辩称因设立不动产登记中心导致政府职能调整，不动产登记中心成立后，房屋初始登记业务已经不存在了，法律法规对不动产首登的办理期限并未明确规定，合同对该期限更无明确约定，被告在合理期限内办理完毕不动产首次登记，便不存在违约行为。无证据证明，本院不予采信。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，理由不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：限被告郑州一建置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告郝国亮违约金21240.31元。驳回原告郝国亮的其他诉讼请求。若未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，减半收取为177元，由原告郝国亮负担50元，被告郑州一建置业有限公司负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照双方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  康秀丽二〇二〇年四月七日书记员  杨亚彬