云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终348号上诉人（原审被告）：洪利武，女，1956年6月4日生，白族，住大理市。上诉人（原审被告）：李炼松，男，1979年7月8日生，白族，住大理市。上诉人（原审被告）：李品艳，女，1981年2月20日生，白族，住大理市。三上诉人共同委托诉讼代理人：李光明，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。三上诉人共同委托诉讼代理人：张艳，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：解德林，女，1972年11月5日生，汉族，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：冯云林，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。上诉人洪利武、李炼松、李品艳因与被上诉人解德林房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪利武、李炼松、李品艳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由上诉人享有房屋建筑物补偿款357588.72元；2.撤销一审判决第二项，改判上诉人不再向被上诉人返还房屋租金429981.13元；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决对部分房屋建筑物补偿款认定事实有误，根据合同约定：如遇政府拆迁，补偿款中土地及甲方现有房屋所得应得款项补偿全部归甲方所有，乙方新增建筑设施应得部分归乙方所有，该条款中的“现有”的具体时间应为双方签订合同之日，从合同附件中可以看出双方已于当日对原有房屋作出拍照记录并签字确认，原审判决以拆迁当天认定“现有”时间，未综合考虑拆迁房屋中，存在上诉人老房被拆除后新建的情况，直接判决现房屋建筑物补偿款全部由被上诉人享有，不符合双方的合同约定；2.一审判决上诉人返还被上诉人租金不当，被上诉人租赁房屋之时，其房屋建筑面积仅为180平左右，其余皆为土地，其后又新建了房屋，现虽然被上诉人新建房屋被部分拆除，但其租赁的房屋大部分仍然保留，可以继续使用，且使用面积还远远超出租赁时的建筑面积，被上诉人对房屋作了新规划，未影响被上诉人的整体经营，根据约定，租金不予退还。解德林辩称，一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应当驳回上诉，维持原判。一审法院认定以下案件事实：洪利武系李炼松母亲，李品艳系李炼松妻子，该户在大理市。2012年11月15日，三被告（甲方）与原告（乙方）签订《土地房屋租赁合同》，约定甲方将自建房屋中除坐西向东楼房中一楼北起四间房及卫生间留作自用外（其中堂屋和卫生间借给乙方使用），其余房屋及院内空地出租给乙方使用（其中大门及门道双方共用），用于投资和经营。租期20年，2013年1月1日至2013年12月31日为免租期，2014年1月1日至2033年12月31日为租赁期，总租金116万。乙方可以在该场地上自行改建、增加设施及建筑，增加的建筑及设施，在合同期内为乙方所有，租期满后，甲方收回该场地及场地上包含乙方新建在内的所有建筑，可移动附属设施可由乙方带走。租期内，如遇政府拆迁，拆迁补偿中土地及甲方现有房屋应得补偿全部归甲方所有，乙方新建建筑设施应得部分全部归乙方所有，在承租期前10年内政府拆迁，甲方退回未使用租金，承租10年后发生拆迁，甲方不再退回任何租金。如发生部分被拆迁，如不影响整体使用及经营，甲方不退任何租金，合同还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。合同签订后，三被告将房屋交付给原告，原告向三被告支付租期内的全部租金107.50万元（因租期内租赁面积减少，租金变更为107.50万元）。原告接手房屋后，对房屋作了改建、扩建并进行了整体装修。房屋改造完成后，原告领取了营业执照，在案涉房屋内经营大理市柠瑞阳光水岸客栈。2016年4月10日，三被告（甲方）与原告（乙方）签订了《土地房屋租赁合同补充协议》，约定了甲方收回原借给乙方使用的堂屋、卫生间，原由双方共用的大门及门道归乙方使用，甲方不再使用，双方重新划定使用范围后不涉及调整租金等内容。2018年12月27日，案涉院内除西边坐西向东的房屋及房屋台阶往东两米范围内被保留外，其他房屋、装修及附属设施均被拆除。2019年5月7日之后，李品艳、李炼松（甲方）与银桥镇人民政府（乙方）、银桥镇蟠溪村委会第9村民小组（丙方）共同签订《搬迁补偿安置协议书》，约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方使用的土地、所属房屋和其他附着物进行部分腾退搬迁补偿安置。甲方土地首次登记为国有划拨的农村村民建房用地，证载面积0.641025亩，本次退出合法面积0.341865亩，甲方自愿对合法退出面积进行货币补偿，乙方应支付甲方189735.08元，甲方选择项目分割后的剩余部分进行保留自用，不涉及异地安置。本次拆除房屋建筑面积753.75㎡，经昆明正序房地产土地资产评估有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为4728562元（其中房屋建筑物部分评估价格为2314950元、房屋装修部分评估价格为1475859元、附属设施部分评估价格为937753元）。就搬迁补助，乙方确认给予签约奖励3万元、经营补助678375元、搬家费2000元、三项移机费24000元、空房移交奖励90450元，上述各项费用合计5743122.08元。《搬迁补偿安置协议书》还对三方的其他权利义务内容进行了约定。解德林向一审法院起诉请求：1.判令由原告享有房屋拆迁及装修附属设施补偿款共计5172051.04元；2.判令由原告享有搬迁补偿自愿退出奖励3万元、经营补偿费859527元、空房奖励114603.60元、搬家移机补助26000元，合计1030130.60元；3.判令三被告退还原告已被征收部分土地剩余15年（即：2018年12月27日至2033年12月31日期间）租金542217.63元；4.判令三被告承担本案诉讼费及8万元律师费；5.判令三被告共同向原告支付以6744399.27元为本金，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%上浮50%的标准，自2018年12月27日起至2019年5月7日期间的资金占用费480538.44元。一审法院认为，《土地房屋租赁合同》及其补充协议是有效合同。就要求退还已被征收部分剩余15年的租金542217.63元的诉请，原告主张按照被搬迁部分的土地面积与租赁院内的土地面积的比例计算灭失部分的房屋租金的计算方式符合本案客观实际，故三被告应向原告返还租金的数额为429981.13元，计算公式为：［107.5万元-（107.5万元÷20年×5年）］×（0.341865亩÷0.641025亩）。就原告要求确认房屋、装修及附属设施补偿款5172051.04元由其享有的诉请，合同第七条已经明确约定，应当按照约定进行分配，就房屋建筑物部分2314950元补偿款的分配，双方一致认可被告户被搬迁补偿的房屋面积为42.84㎡，依据合同第七条约定以及《房地产评估报告》所载内容，确认房屋建筑物部分1＃幢1层（建筑面积297.22㎡，评估价884287元）、2层（建筑面积217.48㎡，评估价639486元）房屋对应的补偿款中126712.78元（计算方式为：884287元÷297.22㎡×21.42㎡＋639486元÷217.48㎡×21.42㎡）由被告户享有，其余房屋均系原告新增建筑面积，对应补偿款2188237.22元由原告享有。就房屋装修部分1475859元补偿款的分配，据查实该部分装修均系原告接收房屋后所做，根据合同第七条约定，该部分补偿款由原告享有。就附属设施部分937753元补偿款的分配，根据合同第七条的约定以及《房地产评估报告》评估复核表所载内容，该两项附属设施的补偿款合计111720元由被告户享有，其余部分的补偿款826033元由原告享有。就原告要求确认案涉被拆除房屋的自愿退出奖励、经营补助、空房移交奖励、搬家费、移机费由其享有的诉请，依据大理市文件精神，法院确认上述项目中应由原告享有经营补助678375元、空房移交奖励90450元、搬家费2000元、移机费24000元。就要求被告承担律师费以及应分得款项的资金占用费的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十一条规定，判决：一、就被告李品艳户位于云南省大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告解德林享有房屋建筑物补偿款2188237.22元、房屋装修补偿款1475859元、附属设施补偿款826033元、经营补助678375元、空房移交奖励90450元、搬家费2000元、移机费24000元，合计5284954.22元；二、被告洪利武、李炼松、李品艳于判决生效之日起十日内向原告解德林返还租金429981.13元；三、驳回原告解德林的其他诉讼请求。案件受理费62935元，由原告解德林负担13699元，由被告洪利武、李炼松、李品艳共同负担49236元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，二审中当事人争议的是房屋建筑物补偿款的分配以及是否应当退还房屋租金的问题，要解决这两个焦点问题皆需要正确理解《土地房屋租赁合同》第7.2条约定，该条约定：在租赁期间内，如遇政府拆迁，拆迁补偿中，土地及甲方现有房屋应得补偿全部归甲方所有，乙方新增建筑设施应得部分全部归乙方所有。在承租前10年内政府拆迁，甲方退回未使用租金，承租10年后发生拆迁，甲方不再退回任何租金。如发生部分被拆迁，如不影响整体使用及经营，甲方不退租金。关于房屋建筑物补偿款分配的问题，上诉人认为其中“甲方现有房屋”是指在签订合同时上诉人的房屋，而不是拆迁时涉及到的上诉人的房屋，但是该主张存在以下两点逻辑错误：第一，按照上诉人的此项主张，签订合同时被上诉人尚未承租案涉租赁物，不存在“乙方新增建筑设施”，也就不会在合同里约定“乙方新增建筑设施应得部分全部归乙方所有”；第二，因被上诉人是经上诉人同意对租赁物进行新建、改扩建，拆迁时上诉人的部分建筑已经不存在，不存在的建筑没有“应得补偿”。以上两点表明第7.2条约定的“甲方现有房屋”是指拆迁时涉及到的上诉人的房屋，上诉人关于房屋建筑物补偿款的主张不成立，不予支持。关于上诉人是否应当退还房屋租金的问题，审理查明院落内除坐西向东的房屋及房屋台阶往东两米范围内被保留外，被上诉人改建、加建的坐北朝南框架结构三层房屋、新建坐南朝北框架结构三层房屋等主要建筑物皆被拆除，对被上诉人的经营构成影响，根据约定，如发生部分被拆迁，如不影响整体使用及经营，甲方不退租金，现部分拆迁对被上诉人使用及经营构成影响，应当退还相应租金。综上，洪利武、李炼松、李品艳的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11676元，由上诉人洪利武、李炼松、李品艳负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年四月三十日法官助理刘国放书记员杨泽