江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2550号上诉人（原审被告）：苏州清研通途特种车辆有限公司，住所地吴江经济技术开发区顺丰路东侧龙桥路西侧。法定代表人：蒋狄青，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：苏州万州物业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇友谊工业区。法定代表人：曾涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘炎卉，江苏孚佑律师事务所律师。上诉人苏州清研通途特种车辆有限公司（以下简称清研通途公司）因与被上诉人苏州万州物业有限公司（以下简称万州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初13168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。清研通途公司上诉请求：撤销一审判决，改判清研通途公司不构成违约、不承担违约金，二审诉讼费由万州公司分担一半。事实与理由：一审认定我公司于2019年4月30日送达《终止租赁合同通知》与事实不符，早在送达通知前一个月我公司已经电话告知万州公司因经营困难，将在5月1日起停止租赁。万州公司要求我公司寻找新的企业继续租赁，我公司也一直在努力寻找，寻找未果才在4月30日送交通知。万州公司收到通知后也未联系我公司进行任何调解。由于经济形势的变化，我公司原客户取消了订单，导致公司经营困难。由于实体经济环境出现周期性的调整，吴江地区的厂房租赁标准都在下调，万州公司后续租赁价格也有下降，按照原来的租金标准进行赔偿显失公正。一审判决的赔偿金额已经超过我公司财力。万州公司辩称，一、清研通途公司违约事实清楚。双方2018年10月24日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，清研通途公司作为承租方理应恪守约定，其因自身原因解除合同的行为构成违约。二、清研通途公司应赔偿我方损失。自其发出《厂房租赁终止通知》后时隔4个月我方才重新找到新的承租方，且约定租金还低于之前租金，清研通途公司一个月的押金远不足以弥补我方损失。我方主张损失有合同和法律依据。鉴于一审中我方已充分举证证明诉讼请求，清研通途公司对证据亦无异议，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。万州公司向一审法院起诉请求：1.清研通途公司向万州公司赔偿空置期损失110160元(计算方式：空置期自2019年5月1日至2019年8月31日，共4个月，租金损失146880元，减去押金36720元)；2.清研通途公司承担万州公司支出的律师费9400元；3.清研通途公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月28日，万州公司与吴江市金康电力器材有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定由万州公司租赁吴江市金康电力器材有限公司名下位于苏州市吴江区的厂房〔房屋所有权证号：吴房权证松陵字第××号，国有土地使用权证号：江国用（2012）第13029108号〕，并且出租方同意承租方转租，租赁期限自2018年12月1日起至2024年11月30日止。2018年10月24日，万州公司（甲方）与清研通途公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定由清研通途公司租赁上述厂房用于生产加工，租赁期限为二年，自2018年11月1日起至2020年10月31日止，年租金为440640元，支付方式为付六个月租金押一个月押金；《租赁合同》第五条第一款同时约定，乙方擅自将房屋转借、抵押或擅自改变用途的，乙方应当赔偿甲方二个月的违约金，甲方有权单方面终止合同。第五条第三款约定，乙方逾期七天交付租金视为违约，则按每日5%滞纳金支付给甲方，超过十天的可视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同。如押金不够抵押甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方损失。第五条第六款约定，在乙方违约的情况下，乙方必须承担甲方的损失，包括律师费、诉讼费、免租期等。合同签订后，清研通途公司向万州公司支付了六个月的租金及一个月的押金，押金为36720元。2019年4月30日，清研通途公司向万州公司发出《厂房租赁终止通知》，称因公司业务出现亏空，无法获得制造订单，资金出现困难，决定终止双方的房屋租赁合同，自5月1日起不再租赁涉案厂房。后万州公司于2019年9月1日与苏州钟连胜暖通设备有限公司签订了《厂房租赁合同》，将涉案厂房出租给苏州钟连胜暖通设备有限公司。现万州公司以清研通途公司违约为由向法院提起诉讼，并委托江苏孚佑律师事务所律师代理诉讼。万州公司支付律师费9400元。以上事实，由万州公司提交的租赁合同、厂房租赁终止通知、厂房照片、聘请律师合同、律师费发票、房屋所有权证、国有土地使用权证、厂房租赁合同以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，万州公司与清研通途公司之间签订的《租赁合同》依法成立并有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2019年5月1日，清研通途公司以经营困难为由终止双方的租赁合同，该理由不符合合同约定，亦非解除租赁合同的法定事由，故清研通途公司解除合同的行为系违约行为。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现清研通途公司解除租赁合同，致使万州公司于2019年9月1日与案外人签订新的租赁合同，期间造成的租金损失应由清研通途公司赔偿。故清研通途公司应当赔偿万州公司租金损失146880元（36720*4），扣除清研通途公司已付的押金36720元，还应赔偿万州公司110160元。根据《租赁合同》第五条第六款的约定，清研通途公司应赔偿万州公司律师费损失9400元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条的规定，一审法院判决：一、苏州清研通途特种车辆有限公司于判决生效之日起十日内赔偿苏州万州物业有限公司租金损失110160元。二、苏州清研通途特种车辆有限公司于判决生效之日起十日内赔偿苏州万州物业有限公司律师费损失9400元。案件受理费减半收取1346元，由苏州清研通途特种车辆有限公司负担，并于判决生效后十日内交至一审法院，苏州万州物业有限公司已预交诉讼费用，一审法院于判决生效后十日内退还。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同没有违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同约定租期两年，承租人清研通途公司在租期届满前单方通知解除合同，构成违约，作为守约方的出租人万州公司向其主张违约责任有合同和法律依据，应予支持。合同第五条第一款约定的违约金对应的违约行为是承租人擅自将房屋转借、抵押或擅自改变用途，不适用于本案。万州公司在知道清研通途公司不再继续履行合同后已经及时履行止损义务另寻出租人，其主张的房屋空置期间在合理范围内，应予支持。万州公司原本可以依据《租赁合同》约定收取租金，现因清研通途公司的违约行为产生空置期间租金损失，该损失应当按照原约定租金标准计算。清研通途公司经营困难属于市场风险，并非其对抗违约责任的合理事由。综上，上诉人清研通途公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2692元，由上诉人苏州清研通途特种车辆有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二〇年四月三十日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。