吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终251号 上诉人（原审被告）：吉林省润达房地产开发有限公司，住所地吉林省德惠市东新华街309号。 法定代表人：李洪亮，总经理。 委托诉讼代理人：商永辉，吉林刘继业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：晏伟超，男，1979年9月8日出生，汉族，初中文化，住吉林省镇赉县。 委托诉讼代理人：王丽娜，吉林储含律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋非，吉林飞达律师事务所律师。 上诉人吉林省润达房地产开发有限公司因与被上诉人晏伟超确认合同效力纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吉林省润达房地产开发有限公司的法定代表人李洪亮及其委托诉讼代理人商永辉，被上诉人晏伟超及其委托诉讼代理人王丽娜、隋非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省润达房地产开发有限公司上诉请求：请求裁定撤销镇赉县人民法院（2019）吉0821民初1612号民事判决书，将案件发回重审。事实和理由：首先，原审法院认定了原审原告之所以《惠民家苑小区售楼合同》是案外人李某1与于某之间“债务转移”的结果。本次认定此结果有效，就是认定了“债务转移”的有效性，但一审法院并未就“债务转移”审查任何证据，所以，认定该部分事实没有证据证明。其次，原审法院判决既然认定“债务转移”关系，债务转移的当事人就属于“必须参加诉讼的”当事人，原审法院却并未通知其参加诉讼，属于严重遗漏行为。最后，原审法院本次判决看似仅是认定了《惠民佳苑小区售楼合同》的合同效力，殊不知案外人李某1就与于某之间的“债务转移”关系已经产生纠纷，在该院已经另行提起了诉讼，双方就该纠纷已经向公安机关报案。在作为主要审理案件事实基础的认定没有做出之前，原审法院在此案中间接认定了相关事实属于严重不当，应当予以撤销。综上，上诉人认为原审判决应当撤销，重新审理，特提起上诉，望判如所请。 晏伟超辩称，一、一审判决认定债务转移，有当事人陈述、上诉人出具的收款收据（标注李某1顶账）、董敏出具的借据、于某证言证实。二、本案是确认合同效力纠纷，审理结果与债务转移的当事人不存在法律上的利害关系，债务转移的相关当事人是否参加诉讼不影响本案基本事实的认定，不影响现有证据的证明力，不影响对合同效力的审查。三、上诉人主张李某1与于某之间的纠纷已向公安机关报案，但未提供公安机关已受理报案相关证据，而且二者之间的纠纷不影响被上诉人与上诉人之间的合同效力的认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。上诉人的上诉理由与合同效力认定无关，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 晏伟超向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告于2016年1月31日所签订的《惠民家苑小区售楼合同》有效。2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：于某借用润达公司资质开发镇赉县惠民家苑小区，于某为该项目负责人。因案外人李某1欠董敏钱款，李某1经于某同意将镇赉县惠民家苑小区2号楼2单元502室顶给董敏；又因董敏欠晏伟超钱款，董敏将该楼又顶给晏伟超。后李某1与于某、董敏、晏伟超四方口头达成合意将该楼出售给晏伟超。2016年1月31日润达公司与晏伟超签订了《惠民家苑小区售楼合同》，约定惠民家苑小区2号楼2单元502室，面积为87.67平方米，每平方米3100元，楼房总价款271777元；付款方式为一次性付清。同时，润达公司为晏伟超出具一枚内容为“今收到晏伟超（李某1顶账）惠民2#-3-502购楼款87.67×3100=271777元”的收据，还收取了晏伟超的物业费、电费、报停费、房屋维修基金、维修保证金。董敏因该楼房出售给晏伟超而为于某出具了借据，该楼房款由董敏给付。晏伟超买完楼房后即开始装修，并居住至今。期间，润达公司没有向晏伟超主张购楼款或者要求晏伟超腾退该楼房。认定上述事实的证据有《惠民家苑小区售楼合同》、润达公司开具的收据、董敏的借据、证人于某的证言及当事人的陈述。 一审法院认为，本案的争议焦点为：润达公司与晏伟超签订的《惠民家苑小区售楼合同》是否有效；晏伟超的诉讼请求是否应予支持。因案外人李某1欠付董敏外债未偿还，李某1经与惠民家苑小区实际开发人于某协商，于某同意将自己借用润达公司资质开发的××镇为李某1抵顶给董敏，董敏又将此楼顶给晏伟超。后李某1与于某、董敏、晏伟超四方口头达成合意，于某将该楼出售给晏伟超。但晏伟超并未将购楼款交付给润达公司或于某本人，而是由董敏交付此购楼款。因董敏当时未有现金支付给润达公司或于某本人，董敏便给于某出具了借据，表明事后由董敏给付晏伟超的购楼款。在此种情况下润达公司与晏伟超签订了《惠民家苑小区售楼合同》。合同签订后，本应由晏伟超交付的购楼款转由董敏给付并经于某同意接受。上述董敏与晏伟超之间的债务转让行为符合法律规定，本院予以确认。换言之，作为商品房买卖合同的出卖人润达公司已将楼房交付给买受人晏伟超，买受人晏伟超应尽支付购楼款的义务。但晏伟超作为支付购楼款义务的债务人已将商品房买卖合同中的付款义务转移给第三人董敏支付，并得到于某的同意是符合法律规定的。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在这里需要明确的是：于某的行为能否代表润达公司，对润达公司是否有效。于某借用润达公司的资质开发镇赉县惠民家苑小区，于某与润达公司之间就形成了挂靠关系。于某的言行具有开发商润达公司的外在表征，晏伟超有理由相信于某代表的就是润达公司，于某的行为构成表见代理，代理人于某的行为对被代理人润达公司有效，润达公司对代理人于某的行为应承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”依据以上法律规定，于某的行为能够代表润达公司并对润达公司有效。据此，润达公司与晏伟超签订的《惠民家苑小区售楼合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方房屋买卖法律关系依法成立，董敏不向润达公司或者于某本人交付购楼款，并不影响《惠民家苑小区售楼合同》的效力。润达公司可向董敏行使权利主张购楼款。对润达公司的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，晏伟超的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第八十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，判决：晏伟超与吉林省润达房地产开发有限公司签订的《惠民家苑小区售楼合同》合法有效。案件受理费100.00元，由晏伟超与吉林省润达房地产开发有限公司各承担50.00元。 本院二审期间，吉林省润达房地产开发有限公司围绕上诉请求依法提交了《买卖合同》复印件一份，证明李某1和于某于2015年10月1日签订，双方约定以楼房置换的债权人为案外人李某2和***的，不包含本案的被上诉人。经晏伟超质证认为，证据不成立，真实性有异议。因该份证据属于复印件，证据应该出示原件或与原件核对无异后出示，现本院无法认定其真实性，故不予认定。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案系确认合同效力纠纷，吉林省润达房地产开发有限公司与晏伟超于2016年1月31日签订《惠民家苑小区售楼合同》，该合同有晏伟超签名及公司加盖的印章，吉林省润达房地产开发有限公司未提出该合同系无效或可撤销，因此一审认定合同合法有效是正确的。润达房地产开发有限公司提出的上诉理由是应审查案外人李某1与于某间是否发生了债务转移问题，因本案是确认合同效力纠纷，案涉合同已经实际履行，房屋价款已经转化为合同之债，双方对债务的履行方式不能影响合同效力即是否存在案外人的债务转移与本案确认合同效力并无关联，因此该主张不成立。上诉人提出追加案外人的主张基于上述理由没有法律依据，不予支持。 综上所述，吉林省润达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由吉林省润达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  李 瑞 审判员  **超 二〇二〇年四月二十三日 书记员  张 蕾