山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终375号上诉人（原审被告）：张娟娟，女，1988年5月25日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：马洪军，山东恒平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨家强，男，1965年5月11日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：贾广明、苗家访，山东玉镜律师事务所律师。上诉人张娟娟因与被上诉人杨家强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张娟娟上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由杨家强承担。事实和理由：一、一审判决认定合同无效，没有法律依据。根据涉案买卖房屋《协议书》第一条，涉案土地是大棚地，房屋系在大棚地上所建，不是我国《土地管理法》第62条规定的属于农村集体组织成员的宅基地。为了加强农村宅基地的管理，国务院2004年10月21日【2004】28号《关于深化改革严格土地管理的决定》(十)条规定了“加强农村宅基地的管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。最高人民法院第八次民事商事审判工作会议(民事部分)纪要第19条规定了“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体组织以外的个人，该房屋买卖合同无效”。基于以上规定，本案的涉案土地不是农村宅基地，买卖双方均不是农村集体组织成员，不属于出售宅基地。因此，一审判决认定涉案合同无效，没有法律依据。二、一审判决认定张娟娟没有支付购房款与买卖房屋《协议书》不符，也不符合交易常理。张娟娟认为，买卖房屋《协议书》签订于2013年5月5日，款已付清系协议内容之一，且有证明人在协议上签名，双方已实际履行六年多，协议第五条明确约定“协议在付款、签字后生效，双方绝无反悔”，也印证了如果张娟娟不支付房款，杨家强也不会交付房屋的事实。杨家强称张娟娟没有支付购房款与房屋买卖协议内容不符，也不符合民间交易常理。并且，张娟娟购买涉案房屋后，对房屋进行装修，安装了房屋门窗、院落大门，也能印证实际履行这一事实。三、一审认定杨家强没有过错不符合法律规定。一审认定买卖房屋无效，是基于杨家强出售的房屋不符合相关规定，显然，杨家强存在过错，一审认定没有不错，显然不当。综上，请求二审法院查明事实依法裁判。杨家强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张娟娟上诉请求，维持原判。一、一审法院判决认定合同无效适用法律正确。依据房地一体的规定，转让房屋必然转让相应集体土地使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，该转让合同无效；根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定和山东省高级人民法院2005全省民事审判工作会议座谈会纪要，只有房屋买卖双方均是同一集体经济组织的成员，可以认定合同有效。即使退一步讲，如果合同有效，张娟娟拒绝支付购房款构成根本违约，杨家强于2019年5月28日以通知方式要求其搬出房屋，实际单方解除了合同，合同解除后，张娟娟也应当返还财产并承担相应违约责任。二、张娟娟没有支付购房款。1.张娟娟自己手写内容不足以证明其主张。张娟娟在合同书上签名时，本人手写注明“款已付”字样，不足以证明已付款张娟娟想要证明的事实。按照交易习惯及逻辑推理，如果打印时疏忽遗漏，需要以手写形式来注明，也应由收款人即卖方来完成，即便是买房书写也应由卖方按手印予以确认。另外，买房交付房款，卖方应当出具收款收据。张娟娟所称“房款收据全部收回”明显不符合常理也有悖于生活经验和常识。2.张娟娟手写的“款已付清”仅是其单方陈述。在买卖合同中，付款是买方的最主要义务，买方自己在合同书写“款已付清”不能够证明已实际履行了合同义务。另外，协议书由张娟娟起草打印，协议一式一份由张娟娟单方持有，协议内容缺少付款期限、地点方式等主要条款，合同正文也未注明一式两份由双方各持一份。3.张娟娟对付款事实承担证明责任。因合同履行发生纠纷，应由合同履行义务一方承担证明责任。本案房屋买卖合同中对于交付房款的证明责任应由张娟娟承担。张娟娟对其自己行为的陈述，并不能证明该事实存在，该证据显然不足以证明其事实主张，因此应由其承担不利后果。三、关于涉案房屋手续问题的说明。杨家强所在崔庄村在枣庄市市中区工业园规划区内，该村土地仍为农村集体所有，至今未征收为国有土地，园区内土地使用管理十分严格，自90年代建园以来，崔庄村所有新建房屋均未办理农村集体建设土地使用权证即宅基证。涉案房屋为杨家强于2011年在村内空闲地建造，基于以上原因没有办证，没有相关手续并非杨家强原因所致。退一步讲，涉案房屋不能提供相关手续的事实并不能成为认定该房屋为非法的依据。四、杨家强一审诉讼请求所主张的是返还请求权，具体为合同上的返还请求权和占有返还请求权，并非物权请求权。1.如果双方签订房屋买卖合同有效，因其拒绝支付房款构成根本违约。2019年5月28日杨家强通知解除合同后，张娟娟即有义务将所购房屋返还。如果合同无效，依据合同法第58条规定，基于合同无效而产生的返还，杨家强正是据此提出的返还请求权。2.杨家强通知解除合同和一审法院确认买卖合同无效时，张娟娟即丧失了继续占用涉案房屋的法律依据构成无权占有。杨家强因原始建造取得房屋的事实占有，张娟娟在无权占有的情况下，拒不搬出构成了对杨家强占有的侵害。根据物权法第245条规定，杨家强可以对无权占有人提出返还原物请求权。综上，杨家强正是通过主张占有返还请求权，对无权占有人行使权利，使其占有恢复到不受侵害的圆满状态。这也是占有返还请求权和物权保护请求权的重要区别，因为提出物权返还请求权的前提是要对标的物享有相应合法权利。由于杨家强主张的是占有返还请求权而非物权返还请求权，请求二审法院对涉案房屋本身的合法性与否，依法不予审查。杨家强向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的合同无效，被告返还房屋，限期腾空房屋；2、赔偿原告经济损失1万元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告杨家强于2011年11月在市中区永安建造房屋三处，上述房屋紧邻原告杨家强房屋。2013年5月5日，原告杨家强与被告张娟娟签订协议书一份，原告将上述房屋中两套转让被告，转让价每套八万五千元。上述协议签订后，原告将涉案房屋交付给被告。现双方发生争议，原告主张合同无效要求被告返还房屋并赔偿损失诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的房屋转让协议其真实意思表示为房屋买卖协议，且协议签订后，该两套房屋由被告占有使用至今，故对双方的房屋买卖事实予以认定。但因被告非张林村村民，依法不应享有村集体经济组织成员的权利，双方签订的房屋买卖协议违反了土地管理法等法律法规的强制性规定，当属无效。被告张娟娟因合同而取得的房屋，应当向权利人杨家强予以返还，因其未返还并继续占有该房屋，系无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人有权请求返还原物”，对原告请求被告返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。被告主张原告应返还购房款，但未提供其已经支付购房屋的相关证据，协议书中见证人亦未出庭作证，对其该主张一审法院不予支持。关于原告主张的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，无效的合同有过错的一方应当赔偿对方因合同被确认无效后所受到的损失，但原告未提供被告存在过错及原告相关损失的证据，故原告主张经济损失无法律及事实依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决：一、被告张娟娟于判决书生效后六十日内返还原告杨家强位于枣庄市市中区的两套房屋；二、驳回原告杨家强的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告张娟娟负担。二审中，张娟娟围绕其上诉主张向本院申请薛成海、鹿广爱、张某出庭作证，欲证明张娟娟已将购房款全部付清。杨家强质证称，该证据不属于新证据，本案买卖合同数额比较大，付款的事实应当有收款收据或银行相应转账凭证予以证实，证人证言不足以对付款事实作出证明，且其中一证人与张娟娟有亲属关系。杨家强针对其答辩主张向本院提交与薛成海、鹿广爱的通话录音，欲证明该两位证人对付款的情况不知情。张娟娟质证称，对该录音有异议，应当以证人出庭证言为准，且证人不知道代理人身份情况下所说，显然不是证人真实意思表示。二审另查明，杨家强未提交案涉房屋已取得相关建设工程规划许可证或房屋所有权证和土地使用权证的相关证据。二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，通过一审查明的事实可以看出，案涉房屋系在永安建造，张娟娟作为非房屋所属集体经济组织成员，与杨家强签订的房屋买卖合同违反了土地管理法的相关强制性规定。现该土地性质仍为农用地性质，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”以及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，在城市、镇规划区内占用农用地修建房屋，必须取得农用地转用审批手续以及建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等相关手续，现杨家强未能提供证据证明其已取得上述审批手续，故杨家强对涉案房屋进行转让与张娟娟签订的房屋买卖合同应属无效，张娟娟上诉主张一审法院认定合同无效没有法律依据的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。本案的关键问题在于张娟娟是否已向杨家强支付购房款。张娟娟为证明其实际支付购房款的直接证据为该份协议书与证人证言，协议书中载明购房款已经支付完毕的条款系买方签名后添加部分，该部分内容为张娟娟手写添加，张娟娟为此需证明该部分内容系双方共同意思表示，而从张娟娟提供的协议书来看，协议约定“此协议在付款、签字后生效，双方绝无反悔”，该协议虽为真实，但该手写添加条款系独立于格式条款部分，是否已经双方确认仍需进一步举证证明。案涉房款已经支付的事实在未有相关收款凭证予以佐证的情形下，显然双方应对款项支付问题在合同中予以注明，而张娟娟所注明的“款已付清”字样系其单方书写，亦未有证据显示系经杨家强确认，其二审中提供的薛成海、鹿广爱两位证人证言仅能证明双方订立合同的过程，但对于款项实际支付的事实并不清晰明确，证人张某虽证实款项已支付，但因其与张娟娟存在利害关系，且对其证言未有相关证据予以印证，不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对上述证人证言不予采信。因此，现张娟娟对于其房款支付问题未能够提供充分有效证据，一审法院对其已支付购房款的主张未予支持，符合民事诉讼证据规则的相关规定，并无不当。对于购房款的返还待其提供充分证据后可另行主张权利。对于张娟娟二审中提出其对房屋进行装修、安装房屋门窗、院落大门等事实，因其在一审中并未提出该项主张，故本案中对此不宜一并处理，当事人可就合同无效后的相关财产赔偿问题依法另行主张权利。综上，上诉人张娟娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张娟娟负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇二〇年四月二十八日书记员  张晓宇