河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初421号原告：焦作市宏业经贸有限责任公司，住所地：焦作市山阳区人民路（中段）2081号宏业商务中心505号。法定代表人：王祝生，系公司经理。委托诉讼代理人：张洪涛，河南圣煜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波，河南圣煜律师事务所实习律师。被告：范治国，男，汉族，1978年5月29日出生，住河南省孟州市。被告：郭海霞，女，汉族，1980年12月4日出生，住河南省孟州市。二被告委托诉讼代理人：田新功，河南承通律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：毛慧君，河南承通律师事务所律师。原告焦作市宏业经贸有限责任公司诉被告范治国、郭海霞房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年3月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员王江波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焦作市宏业经贸有限责任公司的委托诉讼代理人张洪涛、王波，被告范治国及二被告的委托诉讼代理人田新功、毛慧君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告焦作市宏业经贸有限责任公司起诉请求：1、依法判令二被告支付原告房屋实际面积大于合同约定面积部分的房价款31569.6元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2011年11月17日原、被告签订商品房买卖合同，被告以2583.44元/平方米的价格购买原告公司宏业鑫城小区13号楼1单元3层1031号商品房一套。合同约定建筑面积为160.35平方米，合同同时约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按照产权登记机关核准的面积据实结算，多退少补。房子竣工后，经孟州市房管局测绘，该商品房的实际面积为172.57平方米，按照合同约定被告应补足房屋面积差异部分的房价款31569.6元，后经多次催促被告补交房屋面积差价，以便后续办理其个人不动产证，但被告至今拒不支付。二被告辩称，1、双方合同中约定的“按照产权登记机关核准的面积据实结算，多退少补”条款，原告没有对被告予以说明且免除了出售人责任、加重了买受人责任、排除了买受人主要权利，因此，属于无效条款，不能作为处理本案的依据；2、原告诉称被告的房屋面积大于合同约定12.22平方米没有依据，因为根据《商品房买卖合同》第5条第三款，涉案商品房是按建筑面积计价的，依据《商品房销售管理办法》第21条规定，“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”的规定，双方应对建筑面积不变而套内建筑发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式进行约定，但是在合同中仅约定“按照产权登记机关核准的面积据实结算，多退少补”不能说明是按何种方式计算误差。根据《合同法》第41条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，应认为是按套内建筑面积发生误差进行计算，但是原告交付给被告的房产套内面积为151.82平方米，根本没有超过合同约定的建筑面积160.35平方米；3、原告起诉已超过诉讼时效，因为原告是在2012年11月29日收到建筑面积测量报告的，如果不是按照套内建筑面积计算误差，原告在知道超过合同面积后，应当在2年内提起诉讼，但在2013年8月15日又仍将涉案房产登记到原告名下，直到2020年3月才提起诉讼，明显超过诉讼时效；4、原告在2014年6月份因急需房产证办理抵押贷款，向原告催要房产证时，原告要求被告将超过面积的部分31569.64元补交才能给付房产证。被告出于无奈已将此部分交给原告，由原告出具的发票为证。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并保留要求原告退回被告补交的房款31569.64元及利息的权利。原告提交的证据有：1、2011年11月17日商品房买卖合同一份,证明被告以2583.44元/平方米的价格购买原告公司商品房一套，合同约定房屋建筑面积为160.35平方米，同时约定房屋面积差异的处理方法:按照产权登记机关核准的面积据实结算，多退少补；2、孟州市房管局出具的涉案房屋《房屋建筑面积测量报告》【竣工】实际测绘面积数据；3、房屋所有权证。证据2、3用于证明涉案房屋的实际面积为172.57平方米；4、郭海霞身份证复印件一份；5、范治国身份证复印件一份。证据4、5证明被告的身份信息；6、孟州市方圆房产测绘室营业执照和资质证，证明房屋测绘单位具有测绘资质；7、收据3张，证明根据双方商品房买卖合同，被告按照合同约定的价款分三次支付了房款414256元；8、业主资料复核单，证明2012年8月20日原告将涉案房屋交付给被告；9、王桂敏收据及补充协议各一份，证明与本案被告相同的需要补面积差的业主王桂敏与原告签订了补充协议，王桂敏支付了房屋面积补差款32081元，原告给王桂敏开具了收据，而本案中因被告没有补面积差所以未签订补充协议，原告没有给被告开具收据。二被告对原告提交的证据质证称，对证据1真实性无异议，但是不能证明是按套内面积计算的，还是按套内面积和公摊面积计算的，约定不明，同时根据合同第三条第五款对套内建筑面积和公摊建筑面积均未约定，该合同显示双方是在2011年11月17日签订的合同，但是合同约定的一次性付款时间显示在2011年5月12日之前交清全部房款，因此，该商品房买卖合同不是双方最初签订的合同，而是之后补签的合同；对证据2真实性有异议，没有测绘单位的营业执照测绘资质，不能证明该单位具有测绘的能力，同时该报告是2012年11月29日出具的，如果是按测绘和登记面积计算误差，此时原告应当知道自己的权利受到了侵害，但是原告直到2020年3月才诉至法院，显然超过了两年的诉讼时效期间；对证据3真实性无异议，但是通过该证据可以显示，原告交付给被告的房屋套内面积为151.82平方米，并没有超过合同约定的160.35平方米；对证据4、5无异议。对证据6真实性无异议，但仅能证明房屋进行了测绘不能证明到底是套内面积还是共有面积发生了变化；对证据7真实性无异议，但该证据不全面且仅能证明被告所交的一部分房款，原告向被告出具的带有地方税务局代开发票专用章足以证明被告已经缴纳了面积差额款；对证据8真实性无异议，但仅能证明2012年8月20日之前原告将涉案房屋交付给被告，被告是在2014年6月份又补交了面积差额款，所以证据8不能证明被告没有补交面积差额款；对证据9真实性无异议，但与本案无关，该证据是经过判决后签订的补充协议，恰恰证明了被告缴纳了差额款，该证据中的当事人王桂敏没有发票，且与本案案情不相同，合同中约定只有因设计变更造成的面积差异双方不解除合同，应当签署补充协议。本院经综合分析后对原告提供的证据的真实性均予以采信，但证据9不能作为本案的定案依据。二被告提交的证据有：2014年6月18日原告交付给被告的销售不动产统一发票，证实被告为了取得涉案的房产证办理抵押贷款登记，被迫在2014年6月份将全部房款交给了原告，原告的起诉没有事实依据。原告对二被告提交的证据质证称，对被告提供的证据真实性无异议，该证据仅能证明原告向被告交付了涉案房产的发票，而不能证明被告履行了补交差价款的义务，且被告称补交差价款是在发票开出的时间2014年6月18日之前而不是当天，那么被告就应当提供其补交差价款的其他证据，如银行转账凭证等。被告称要用涉案房产办理抵押贷款登记是在说谎。2013年8月15日办理了房屋所有权证登记，登记在原告名下，在被告补交差价款后，由原告协助被告将房产办理到被告名下。登记在原告名下的涉案房产不可能由被告来办理抵押贷款登记。本院对二被告提供的证据的真实性予以采信。依据有效证据本院确认以下案件事实：2011年11月17日，原、被告签订商品房买卖合同，二被告以2583.44元/平方米的价格购买原告孟州宏业鑫城小区13号楼1单元3层东户1031号商品房一套。合同约定：建筑面积共160.35平方米，单价2583.44元，总金额为414256元，并约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定的处理方式为：按照产权登记机关核准的面积据实结算，多退少补。2012年11月29日，孟州市方圆房产测绘室出具房屋建筑面积测量报告，确定宏业鑫城小区13号楼1单元3层1031号商品房建筑面积为172.57平方米，2013年8月15日，孟州市房产管理中心将该房产登记在原告名下。2011年5月17日被告郭海霞向原告交购房款218534元，原告向其出具了收据。2011年6月30日被告范治国向原告交购房款13万元，原告向其出具了收据。2011年11月17日被告郭海霞向原告交购房款65722元，原告向其出具了收据。以上三次共计房款414256元。二被告现在该房内居住。2014年6月18日孟州市地方税务局出具了（代开）发票，发票显示建筑面积为172.57㎡，金额为445824.24元。现该发票在被告处。本院认为，二被告购买原告房产，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告应按合同约定支付房价款。双方约定：按照产权登记机关核准的面积据实结算，多退少补。本案涉案房产在产权登记机关核准的建筑面积超出合同约定的建筑面积12.22平方米，被告应以该面积为准按照合同约定的单价即2583.44元/平方米的价格计算被告应补交的房款，被告应给付原告31569.6元。因双方对差价款未约定给付时间，原告起诉不超诉讼时效。二被告的辩称理由不成立，也没有充分的证据证明其观点，本院不予采纳。综上，对于原告要求被告支付差价款的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：限被告范治国、郭海霞在判决生效后三日内给付原告焦作市宏业经贸有限责任公司房屋建筑面积差价款31569.6元。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，减半收取为295元，由被告范治国、郭海霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王江波二〇二〇年四月二十四日书记员  范艳萍