福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1152号 上诉人（原审被告）徐明珠，女，1940年12月17日出生，香港特别行政区居民，现住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄坤良（系徐明珠的儿子），住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）厦门顺承置业有限公司，住所地福建省厦门市思明区体育路41号7楼之二。 法定代表人：郑海荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路9号“亿力大厦”17A、17B、17D1室。 法定代表人：张光强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张继聪，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人徐明珠因与被上诉人厦门顺承置业有限公司（以下简称顺承公司）、原审第三人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）物权保护纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9696号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 徐明珠上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的一审全部诉求。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案系因落实侨房政策而引发的占房腾房争议，不属于法院民事案件的受理范围，而应交由行政部门厦门市自然资源和规划局（原厦门市国土资源与房产管理局）处理，应依法驳回顺承公司的民事起诉。本案争议的位于厦门市思明区，属于爱国华侨业主杨炳煌所有，房产代理人系业主杨炳煌的胞妹即上诉人徐明珠。1959年国内社会主义改造期间，错误地将杨炳煌上述私人合法房产没收为国有。改革开放已经40多年了，厦门市政府历史遗留下来的落实侨房政策至今尚未办理完毕，造成本案争议埋下严重的隐患。落实侨房政策是采取政策方式来处理，却对涉及侨房占房腾房采取法律方式来处理，两者完全不对等。基于本案不是平等主体之间的民事法律关系，不属于法院的民事案件审理范围。二、第三人保开公司公然严重多次违法将太平路34号一层前段部分出租给被上诉人厦门市顺承置业有限公司。第三人保开公司违背厦门市人民政府改革要求，严重违反《厦门市人民政府国有资产监督管理委员会关于规范国有企业资产出租管理的指导意见》之规定，具体表现为：拒不采取公开竞争招租的方式进行，公开披露信息，广泛征集承租方。租赁到期后拒不重新公开竞争招租。拒不履行加强合同管理之职责，明确执行不得转租的行为。而是私下直接将太平路34号一层前段店面，私相授受出租给专门从事房屋出租牟利的顺承公司，默示其做起了无本生意的二房东业务，做地起价、谋取高额差价。由于第三人保开公司拒不落实企业主体责任，从源头上预防和治理腐败，造成国有资产租金流失，未能实现国有资产保值增值。三、由于被上诉人厦门市顺承置业有限公司只是太平路34号一层前段部分的一手承租人，而非产权所有权人，甚至顺承公司公开违反《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》之约定，将承租房产对外违法转租牟利，损害国家利益。据此，顺承公司无权对上诉人徐明珠提起诉求。根据保开公司与顺承公司签订的租赁合同第十条明确约定，未经保开公司书面同意和缴交转租收益金的前提下，顺承公司转租他人行为即构成违约。据此，被上诉人厦门市顺承置业有限公司无权向上诉人主张权利，请求依法驳回被上诉人厦门市顺承置业有限公司的全部诉求，同时还应依法没收顺承公司的转租牟利的全部收益。四、一审法院认定事实存在错误，遗漏诉讼主体，应追加次承租人傅子祥参与本案诉讼。1、本案中厦门市思明区太平路34号一层前段部分（面积52.36㎡）现登记在原厦门市国土资源与房产管理局名下的公房，并交由保开公司管理的该公房是由前、中、后三个部分组成。其中与中山路214号相连的部分和与中山路212号相连的部分（《厦门市房地产管理局实测平面图》标记甲栋号Ｉ层次1号房）均出租给了中山路214号的承租人傅子祥使用。2、在2016年12月31日讼争房屋的一面墙体（《厦门市房地产管理局实测平面图》标记甲栋号Ｉ层次4、5号房与7号房相邻墙体）因年久失修，也不排除使用人为了不交租金而人为所致，最终导致墙体倒塌，并非上诉人徐明珠将其拆除。而与中山路212号相连的太平路34号一层前部倒塌墙体部分房产面积约为10㎡，但与中山路214号相连的太平路34号一层中部的部分房产，仍然是由中山路214号的承租人傅子祥继续使用中，并且从中山路214号进出，上诉人徐明珠并没有实际占有使用。据此，本案中被上诉人厦门市顺承置业有限公司要求上诉人徐明珠赔偿占有厦门市思明区太平路34号一层前段部分导致的经济损失存在遗漏必须参加诉讼的当事人，讼争房屋中间部分的占有使用费应向承租人傅子祥主张。五、一审判决徐明珠以5万元／月的标准赔偿厦门市顺承置业有限公司的经济损失是没有事实和法律依据的。1、一审中顺承公司向厦门市思明区市场监督管理局调取的《房屋租赁合同书》，上诉人徐明珠毫不知情，这份备案在厦门市思明区市场监督管理局的合同是承租人林卫东申请办理工商营业执照时，因为需要备案房屋租赁合同，而自行伪造了徐明珠的签名，且这份合同中徐明珠的个人信息也不对。2、实际签署的合同内容是，上诉人徐明珠与承租人林卫东对其合法所有的厦门市思明区㎡）所约定的租金为每月12000元。在墙体倒塌后，林卫东想要使用倒塌墙体与中山路212号相连部分（面积约为10㎡）的房产，因此徐明珠就与林卫东约定的该部分的租金为每月5000元，并且另外还将太平路34号二层、三层全部房屋出租给林卫东，每月租金为25000元。因此讼争房屋中，上诉人实际收取的房屋租金实际为每月5000元，不能以备案在厦门市思明区市场监督管理局的合同作为认定事实的依据，而应当以当事人实际的约定作为认定的依据。因此一审判决要求以每月5万元赔偿给被上诉人是没有事实和法律依据的。3、从被上诉人厦门市顺承置业有限公司承租太平路34号一层前段部分的租金来看，开始每月也才21438元，后来2019年1月1日起升至28267元，这还包括了次承租人傅子祥在继续使用的太平路34号一层前段中部房屋，可是一审判决却酌定赔偿顺承公司每月5万元，严重显失公平。 被上诉人顺承公司答辩称，一、讼争房屋属厦门市直管公房，且权属登记在厦门市国土资源与房产管理局名下，属于国有房屋。顺承公司向保开公司合法承租讼争房屋期间，被上诉人侵占，有权提起民事诉讼维护自身合法权益。1、顺承公司提交的一审证据及查明事实，讼争房屋的权属人系厦门市国土资源与房产管理局。根据《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。徐明珠无权以历史因素否认现在讼争房屋的权属，更无法主张本案系因落实侨房政策而引发的腾房争议，不属于民事案件的受理范围。二、根据徐明珠一审提交的证据可知，讼争房屋未实现退管，如徐明珠对讼争房屋权属登记在国土局名下有所争议，应另案解决，而并非通过直接占有房屋的形式。顺承公司与保开公司签订书面租赁合同，合法承租房屋，且每月支付租金至今，不存在徐明珠主张的保开公司系违法出租的情形。讼争房屋自2017年1月1日起便由徐明珠无权占有后转租他人获利，至今已逾三年，不仅导致国有资产严重流失，也导致顺承公司损失严重。二、法院调取中华派出所执法记录仪，且曾至房屋现场勘察，认定房屋现状，不存在徐明珠主张的傅子祥可进入太平路34号的情形，一审判决徐明珠支付每月5万元的房屋占用费有事实依据，且符合市场租金标准，合法有据。1、（2017）闽0203民初8305号案承办法官曾至房屋现场勘察，并不存在讼争房屋太平路34号一层中部与中山路214号相连，傅子祥可随意进出的情形。（2017）闽0203民初8305号案中法院向中华派出所调取2016年12月31日的执法记录仪，并于2017年12月27日现场勘察，根据上述材料，一审法院明确房屋现状为徐明珠控制太平路34号房屋，由其儿子开启店门并持有钥匙，店面经过装修，店面与走道之间除沿街方向向内部及后部之间有墙体隔离，中间墙体被拆除，店面与走道为无区隔状态，店面与走道及34号一楼房产后部相通，徐明珠一家可自由经过该店面或原走道使用34号一层店面后部及半楼、楼上部分。顺承公司与保开公司均至现场查看，房屋现状正如一审所查明的状态，太平路34号一楼房屋中部置有楼梯通往二楼，并没有与中山路214号相连，顺承公司认为徐明珠陈述不真实。2、顺承公司一审提交的房屋所有权证及厦门市系独立两栋房屋。徐明珠一审时完全无提交该主张，且一审法官开庭中重新播放执法记录仪及法院勘察视频，均不存在徐明珠的主张。顺承公司认为该陈述亦不符合正常逻辑，如果傅子祥可从中山路214号进入太平路34号，根本就不会产生本案纠纷。退一步讲，可以进入，双方讼争的系平面图所记所标示的甲栋号1层次1的部分，租赁面积为32.83平，并没有涉及房屋中部，中部使用情况如何与讼争房产并无关联。讼争房屋、房屋中部、走道构成太平路34号房屋前段，面积52.36平米系登记在厦门房地产管理局名下，无论系讼争房屋或中部均与徐明珠无关。3、顺承公司向案外人傅子祥转租讼争房产，月租金确系收取62377元。众所周知，厦门市中山路一路一带因处旅游区，市场租金价值高。4、徐明珠主张顺承公司一审提交的于厦门市市场监督管理局的合同系林卫东自行伪造显然无依据：首先，徐明珠二审提交的租赁合同一审并未提交更从未提及，顺承公司有合理理由怀疑该份证据的形成时间。其次，顺承公司提交的租赁合同于国家机关备案，真实有效。该份合同林卫东的签名显然与徐明珠的签名相去甚远，但该签名与徐明珠上诉状的签名基本一致，因此不存在系林卫东私自伪造，如徐明珠认为该签名伪造，应提交证据证明。再者，如果是双方仅系为了登记所用，也可真实约定租金金额，对于林卫东而言无谓约定虚高租金。最后，徐明珠二审提交的房屋租赁合同书与上诉状陈述自相矛盾，且与常理不符。徐明珠在一审中陈述太平路34号二层、三层由其居住，现在又变成二、三楼出租给林卫东；而且其提交的租赁合同载明徐明珠将前段店口包括过道出租给林卫东使用，让其存放杂物，每月存放费5000元；上诉状又陈述徐明珠将房屋后段出租给林卫东，租金为每月12000元，因林卫东想要使用倒塌墙体与212号相连（面积约为10平），故约定租金为每月5000元。那么依据徐明珠陈述，林卫东到底承租房屋何部分，租金为多少，连其自身都无法说明。 综上所述，讼争房屋登记于国土局名下，顺承公司合法向公房管理单位承租，有权提起本案诉讼。讼争房屋属旅游区地带，从顺承公司提交的转租傅子祥租金价格及徐明珠转租林卫东的租金价格，一审酌定每月5万元并无不妥，且符合市场租金标准。 第三人保开公司表示同意顺承公司的答辩意见。 顺承公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.徐明珠停止侵害坐落于厦门市思明区房屋的侵权行为（即拆除墙体的行为），将擅自拆除的墙体恢复原状；2.徐明珠立即向顺承公司腾空返还厦门市思明区房屋（厦门市房地产管理局实测房屋平面图标记甲栋号1层次1房号房屋，租赁面积为32.83平方米，实际使用面积为31.87平方米）；3.徐明珠赔偿顺承公司经济损失（自2017年1月1日起至实际腾空之日止，按照每月68614.7元计算）。事实和理由：厦门市思明区房屋权属人系厦门市国土资源与房产管理局（前段范围详见《文安字第000136号房屋所有权证》所附红线图），产权面积为52.36㎡。厦门市思明区太平路34号第一层后段权属人系杨炳煌（后段范围详见《思字第01192号房屋所有权证》所附红线图），产权面积为25.16㎡。保开公司自2015年9月1日全面承接厦门市思明区辖区内厦门市直管公房包括讼争公房的经营管理权。保开公司与顺承公司于2016年10月就讼争房屋签订一份《厦门市直管非住宅租赁合同》，约定租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日，月租金为21438元。双方又于2019年1月16日再次就讼争房屋签订租赁合同，约定租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，月租金为28267元。上述两份租赁合同约定的租赁物即为《厦门市房地产管理局实测房屋平面图》标记的甲栋号Ｉ层次1房号房屋，租赁面积为32.83㎡，实际使用面积为31.87㎡。顺承公司承租讼争房屋后将其与中山路214号1楼房产共同出租给案外人傅子祥并签订相应的租赁合同，约定租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为106077元（讼争房屋月租金为62377元，中山路214号1楼房产月租金为43700元）。然，傅子祥在承租讼争房屋期间，于2016年12月31日发现徐明珠擅自将讼争房屋的一面墙体（《厦门市房地产管理局实测平面图》标记甲栋号Ｉ层次4、5号房与7号房相邻墙体）拆除，并强行侵占讼争房产。侵占期间傅子祥及其家属包括顺承公司在内均多次与徐明珠协商，其均不予理会。自2016年1月1日至今，顺承公司均按租赁合同约定的租金标准每月向保开公司支付租金，但因徐明珠的侵权行为，傅子祥拒绝支付租金，只向顺承公司支付中山路214号1楼房产的租金。顺承公司认为徐明珠恶意侵占讼争房屋的行为，导致顺承公司无法对讼争房屋进行竞争性招租、逐步按市场价值提高并收取租金收益，严重损害了顺承公司对讼争房屋的合法使用权、收益权等合法权益，给顺承公司造成了巨大经济损失，故顺承公司有权主张徐明珠按原可收取租金标准上浮10%向顺承公司支付经济损失并腾空返还讼争房屋。 一审法院查明：厦门市思明辖区内各类直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权自2015年9月1日起移交保开公司具体经营管理。2016年10月，保开公司与顺承公司签订一份《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，约定保开公司将厦门市思明区太平路34号1楼房产（总建筑面积32.83平方米）出租给顺承公司，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月21438元。2019年1月16日，双方续签了一份《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，约定保开公司将太平路34号1楼房屋出租给顺承公司，租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，租金每月28267元。 另查明，思明区太平路34号房屋产权登记为三层结构，1959年经社会主义改造后产权归原厦门市房地产管理局所有，其中一层前段部分产权（面积52.36㎡）现仍登记在厦门市国土资源与房产管理局名下，属国有房产。1973年8月9日，原厦门市革委会房地产管理局向业主杨炳煌、代理人徐明珠发出一份《取消代管通知书》，通知太平路34号2层中部西房于1971年代管，现决定取消代管退还产权。1991年7月29日颁发的思字第01192号《房屋所有权证》载明太平路34号第一、二层部分62.34㎡的所有权人为杨炳煌，其产权来源于1937年7月向连城吉购买，该房产申请登记表中记载一层面积为25.16㎡，二层面积为37.18㎡，徐明珠系杨炳煌的代理人。2013年5月22日，厦门市国土资源与房产管理局作出厦国土房权籍【2013】10号《关于退还太平路34号二层改造部分、三层全部侨房产权的通知》，载明自2013年6月1日起将太平路34号二层改造部分和三层全部房屋产权退还给业主杨炳煌。2014年6月24日，厦门市公房管理中心出具一份《拟受理退还通知书》，通知杨炳煌之合法继承人，经初审拟受理退改的太平路34号底层房屋的申请，要求补充相关材料。 还查明，根据顺承公司提交的《厦门市房地产管理局实测房屋平面图》所示，太平路34号房屋一层前段中标示为甲栋I层次1的部分（面积标准为31.87㎡）与走道（标示为甲栋I层次3的部分）之间原有一面墙体。顺承公司与保开公司均确认前述标示为甲栋I层次1的部分为双方租赁合同中约定的租赁物。 又查明，2017年5月22日，顺承公司曾以本案相同案由及诉求提起（2017）闽0203民初8305号一案，后于2018年12月27日撤回起诉。在该案审理中，一审法院向厦门市公安局中华派出所调取了2016年12月31日的执法记录仪视频并进行现场勘查。其中执法记录仪视频显示徐明珠向出警民警陈述太平路34号房产系其所有，该视频显示当时太平路34号一层前段店面与走道之间的围墙仍存在。2017年12月27日勘查情况显示：徐明珠儿子从太平路34号楼一层前段店面内将店面的门开启并持有该门的钥匙，店面已经过装修，整齐摆放有餐饮经营设施，店面与走道之间除沿街方向向内及后部之间有墙体隔离外，中间墙体被拆除，店面与走道为无区隔状态。因店面与走道之间原墙体部分被拆除，该店面与走道及34号楼一楼房产后部（即徐明珠一家使用部位）相通，徐明珠一家可自由经过该店面或原走道使用34号楼一层店面后部及半楼、楼上部分。 本案审理中，顺承公司主张讼争房屋自2017年1月1日起被徐明珠侵占，导致原承租人傅子祥拒绝继续向顺承公司支付讼争房屋租金，该房屋租金标准为62377元／月；并提交以下证据予以证明：1.向厦门市思明区市场监督管理局调取的《房屋租赁合同书》，载明出租方为徐明珠，承租方为林卫东，房屋座落于，建筑面积15平方米，租赁期限自2017年3月1日至2020年2月30日，租金每月45000元；2.顺承公司与傅子祥的《房屋租赁合同》及傅子祥支付租金的转款凭证，载明傅子祥向顺承公司承租中山路214号、太平路34号（建筑面积55.83㎡），租期自2016年1月1日至2016年12月31日止，租金为106077元；傅子祥2016年11月、12月各支付顺承公司租金106077元，2017年2月支付顺承公司中山路214号1、2月租金87400元，2017年4月支付顺承公司中山路214号3月租金43700元。徐明珠对前述证据真实性均不予确认。 一审法院分析认为，向厦门市思明区市场监督管理局调取的《房屋租赁合同书》系行政机关依法备案登记的合同，其真实性可予以采信。此外，顺承公司与傅子祥的《房屋租赁合同》的约定内容与傅子祥转账凭证互相吻合，该两份证据的真实性亦予以采信。顺承公司与傅子祥的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2016年12月31日届满，且合同中并未明确约定中山路214号、太平路34号房屋各自的具体租金金额，无法仅凭傅子祥在前述租赁期限届满后，支付的中山路214号房屋2017年1月至3月租金标准即推定太平路34号房屋租金为62377元/月。 一审法院认为，当事人应对自己的主张进行举证。根据在案证据，太平路34号一层前段部分（面积52.36㎡）现仍登记在原厦门市国土资源与房产管理局名下，属于国有房屋，保开公司有权管理该公房。现保开公司、顺承公司均确认顺承公司所承租的太平路34号1楼房屋（建筑面积32.83平方米）即属前述公房的一部分，因此顺承公司有权就讼争房屋主张物权保护。徐明珠自认有权对太平路34号整栋房屋进行管理，根据前案现场勘查情况亦可知系由徐明珠一方对讼争房屋进行实际管理，徐明珠虽主张讼争房屋亦归杨炳煌所有，但并未举证证明，且根据厦门市公房管理中心出具的《拟受理退还通知书》，讼争房屋产权并未正式退还杨炳煌，因此徐明珠无权管理、占用讼争房屋，顺承公司要求徐明珠退还讼争房屋的诉讼请求，予以支持。但在案证据确无法证明系徐明珠拆除了顺承公司所主张的墙体，对顺承公司要求恢复该墙体的诉讼请求，不予支持。 此外，顺承公司主张按其与傅子祥约定的租金标准上浮10%计算经济损失，依据不足，且如前分析，无法认定顺承公司与傅子祥约定讼争房屋租金标准为62377元/月。顺承公司因徐明珠占用讼争房屋所导致的经济损失即其无法使用该房屋所产生具体损失，根据顺承公司向保开公司支付的租金标准以及案外人林卫东所支付的租金标准等事实情况，酌定按50000元/月的标准计算其该部分经济损失。根据2016年12月31日执法记录仪视频情况以及徐明珠自认太平路34号整栋房屋始终由其管理，该经济损失可自顺承公司主张的2017年1月1日起算，计至徐明珠将讼争房屋退还给顺承公司之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、徐明珠于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区太平路834号第一层前段房屋（即在案《厦门市房地产管理局实测房屋平面图》中标示为甲栋号I层次1的部分）腾空交还给厦门顺承置业有限公司管理使用；二、徐明珠于本判决生效之日起十日内赔偿厦门顺承置业有限公司经济损失（以50000元/月的标准，自2017年1月1日起计至徐明珠将前述房屋腾退给厦门顺承置业有限公司之日止）；三、驳回厦门顺承置业有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，对一审判决查明认定的事实，上诉人徐明珠认为：1、遗漏认定房屋使用现状，与中山路212号相连的太平路34号一层倒塌墙体部分房屋面积约为10平方米，与中山路214号相连的太平路34号一层中部的部分房产仍由傅子祥使用，并且从中山路214号进出，徐明珠并没有实际占有使用；2、市场监督管理局调取的租赁合同载明的徐明珠不是本案的上诉人，合同上的信息、手印和签名均与上诉人无关。其余事实各方当事人没有争议，本院予以确认。 二审期间，经现场勘查，各方当事人确认：太平路34号前段被徐明珠占用堆放桌椅，面积为4.35ｍ＊2.4ｍ；中段被墙体围住，与中山路214号连为一体，从中山路214号进出；后段为中山路214号2楼、3楼的通道。顺承公司主张，该通道同时也是太平路34号进入2楼、3楼的通道。另，因从厦门市思明区市场监督管理局调取的《房屋租赁合同》系经行政机关依法备案登记的合同，虽然身份证号码并非徐明珠本人的，但该租赁合同指向的标的为徐明珠代管的，且徐明珠未能证明租赁合同上的签名非其本人所签，故一审法院对上述租赁合同予以认定并无不当。 本案二审期间，徐明珠提供以下证据：证据1太平路34号一层前段店面部分现状照片，证明太平路34号第一层前段的店面部分（面积约为10㎡），因墙体倒塌与通道相连，由林卫东临时堆放杂物使用。证据2太平路34号一层前段中部房屋现状照片，证明厦门市顺承置业有限公司承租太平路34号一层前段部分面积共计32.83平方米，扣去前段店面面积10平方米，一层前段中部房屋面积有12.83平方米，始终由次承租人傅子祥在继续使用，一层前段中部房屋与中山路214号店面相通，也就是次承租人傅子祥使用了中山路214号店面和太平路34号一层前段中部房屋，由中山路214号店面进出。证据3太平路34号一层中段现状照片，证明中山路214号的二楼、三楼、四楼的住户，却从太平路34号中段破墙开门进出，占用了太平路34号一层的通道，损害了业主的权益。证据4太平路34号一层前段阁楼现状照片，证明厦门市顺承置业有限公司承租太平路34号一层前段部分，包括了一层的阁楼，至今还是由次承租人傅子祥在控制使用，也是与中山路店面相通。证据5徐明珠与林卫东房屋租赁合同书，林卫东建设银行账户明细清单，证明徐明珠与承租人林卫东对其合法所有的厦门市思明区㎡）所约定的租金为每月12000元。在墙体倒塌后，林卫东想要使用倒塌墙体与中山路212号相连部分（面积约为10㎡）的房产，堆放杂物，因此徐明珠就与林卫东约定该部分的租金为每月5000元，并且另外还将太平路34号二层、三层全部房屋出租给林卫东，每月租金为25000元。 顺承公司质证意见为：一、对于第一组证据至第四组证据：该照片形成时间于2017年1月5日，事隔已经3年了，所以不能证明上诉人主张的事实。而且从第一张照片看，轰炸大鱿鱼到台湾臭豆腐这里是店面门口，隔壁绝味鸭脖就是走道，拍摄的时间店面和走道还有墙体，现在已经没有了。从第二张图片看，就是站在房屋中段往外面拍，可以看出面积有52.36平，而不是上诉人称的面积。二、对于第五组证据：上诉人自相矛盾，有时陈述出租给林卫东堆放杂物，法庭询问又说出租给林卫东营业。而且从实际来看，怎么可能放着一个火爆的店面不做去堆放杂物。证明对象、关联性均不予认可。对于银行流水清单如提交原件，对于表面真实性予以认可，但无法证明其所陈述事实，无法得知徐明珠是否提交与林卫东的全部流水，且其中的几笔流水与徐明珠的主张无法对应。一审法院对于房屋占用费的认定依据之一系顺承公司转租傅子祥的价格62377元，并不单仅有徐明珠的转租价格。第三人保开公司的质证意见与顺承公司一致。 本院认为，鉴于本院已进行现场勘查，现场情况以勘查结果为准；《房屋租赁合同》系二审才提交，其真实性应结合案情予以确认；建设银行的账户明细清单真实性予以确认。 本院认为，本案上诉人徐明珠系香港特别行政区居民，本案属涉港物权保护纠纷案件，所涉不动产位于内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，本案应适用内地法律。 本案争议焦点为：一、本案是否为民事案件受理范围，顺承公司是否有权对徐明珠提起诉讼。就此本院认为，讼争的太平路34号一层前段部分现仍登记在原厦门市国地资源与房产管理局名下，属国有房产，并由保开公司负责经营管理，保开公司将讼争房出租给顺承公司后，顺承公司系做为承租人身份以徐明珠强行侵占讼争房产为由提起本案物权保护之诉，而非徐明珠上诉主张的因落实侨房政策引发的占房腾房纠纷，因此，本案显然属于民事案件受理范围，而非行政案件受理范围。徐明珠该点上诉理由不成立，本院予以驳回。二、一审是否遗漏了诉讼主体，是否应追加傅子祥参加诉讼。经现场勘查，目前太平路34号前段临街部分系为徐明珠占有使用，顺承公司主张由徐明珠承担侵权赔偿责任并无不当，一审不存在遗漏诉讼主体的问题。至于傅子祥占有使用太平路34号中段部分面积，则应由顺承公司与傅子祥另行协商处理。三、一审判定的赔偿标准是否合理。一审根据顺承公司向保开公司支付的租金标准以及案外人林卫东所支付租金标准等酌定按50000元/月的标准计算经济损失，但经现场勘查，中山路214号与太平路34号中段已连为一体，并用围墙与太平路前段隔开，均为傅子祥使用。而太平路前段为徐明珠占用的面积为4.35m*2.4m，即面积大约为10.44平方米。鉴于傅子祥现仍占有使用太平路34号中段，一审以50000元/月的标准确定占有使用费显然偏高，本院酌情调减为30000元/月。徐明珠的其余上诉请求及依据的事实理由不成立，本院予驳回，原审判决应予变更。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2019）闽0203民初9696号民事判决第一项； 二、撤销厦门市湖里区人民法院（2019）闽0203民初9696号民事判决第三项； 三、变更厦门市湖里区人民法院（2019）闽0203民初9696号民事判决第二项为：徐明珠于本判决生效之日起十日内赔偿厦门顺承置业有限公司经济损失（以30000元/月的标准，自2017年1月1日起计至徐明珠将前述房屋腾退给厦门顺承置业有限公司之日止）； 四、驳回徐明珠的其他上诉请求。 五、驳回厦门顺承置业有限公司原审的其他诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各21473元，由上诉人徐明珠各负担9389元，由被上诉人厦门顺承置业有限公司各负担12084元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （柯雅玲） 审 判 员 （洪培花） 审 判 员 （陈 石） 二〇二〇年四月十三日 法官助理（周伟达） 书记员（ 林剑 涛） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。