四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0681民初1145号 原告：李翠林，女，1969年11月3日生，汉族，住四川省西充县。 原告：杨常奎，男，1967年12月28日生，汉族，住四川省西充县。 共同委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师，特别授权。 共同委托诉讼代理人：银瑶瑶，四川君合律师事务所律师，一般代理。 被告：广汉和筑房地产开发有限公司，住所四川省德阳市广汉市韶山路5段206号，统一社会信用代码91510681MA6496QU83。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所，特别授权。 委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师（成都）事务所，特别授权。 第三人：曾某1，女，2003年1月5日生，汉族，住四川省广汉市。 法定代理人：吴某（第三人之母）， 法定代理人：曾某2（第三人之父）， 委托诉讼代理人：张弋鹏，广汉市精诚法律服务所法律工作者，特别授权。 原告李翠林、杨常奎与被告广汉和筑房地产开发有限公司（以下简称和筑公司），第三人曾某1房屋买卖同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李翠林、杨常奎的委托诉讼代理人周婷婷，被告和筑公司的委托诉讼代理人魏揉柔，第三人曾某1的委托诉讼代理人张弋鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李翠林、杨常奎向本院提出诉讼请求：1．判决解除李翠林、杨常奎与和筑公司前方的《认购书》，并判令和筑公司退还李翠林、杨常奎购房款159851元；2．判令诉讼费用由和筑公司负担。事实及理由：2019年9月26日，李翠林、杨常奎经由和筑公司保利·广悦府楼盘销售代表王明阳介绍，决定认购由和筑公司开发的保利·广悦府14栋小高层住宅1单元202号住宅一套，建筑面积109.22平方米，折前总房款819488元，折后房款755870元，并根据王明阳的要求，在2019年9月26日、10月12日转款7500元，作为购房定金，之后根据王明阳的安排，李翠林、杨常奎于2019年10月16日到售楼部现场签订《认购书》，完成房屋认购手续，并在售楼部向和筑公司刷卡支付158851元，微信转账支付49519元。2019年10月17日、18日，再次根据销售代表王明阳的指示转账15000元，以上共计支付230870元，余款52.5万元，商定由李翠林、杨常奎以按揭方式支付52万元，另5000元在办理按揭手续时支付。之后，在李翠林、杨常奎的催促下，和筑公司销售代表王明阳向李翠林、杨常奎交付了和筑公司、物管公司及装修改造公司盖章的《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《委托改造协议》，并告知《商品房买卖合同（预售）》经审批后再交付。李翠林、杨常奎后发现其根据销售代表王明阳交付的购房款72019元，王明阳仅向和筑公司上交1000元，剩余款项挪作他用，杨常奎向和筑公司刷卡支付的158851元，被和筑公司认定为曾某1购买保利·广悦府一期3栋商铺1-101的购房款，拒绝承认李翠林、杨常奎已支付部分房款，并以此为由，拒绝为李翠林、杨常奎办理购房手续。但实质上，李翠林、杨常奎与曾某1并不认识，不存在为曾某1代付房款的行为。鉴于王明阳涉嫌刑事犯罪已被逮捕，其收取的防控尚未定性，李翠林、杨常奎将待刑事诉讼查明事实并定性后再行主张。但李翠林、杨常奎通过刷卡向和筑公司支付的房款，却被和筑公司做账至曾某1名下，严重损害李翠林、杨常奎权益。李翠林、杨常奎为维护自身权益，遂诉至法院。 和筑公司辩称，王明阳不是和筑公司员工，与和筑公司无劳动关系，其是保利地产的投资顾问，其无权代理和筑公司收取购房款，其擅自收款的行为与和筑公司无关。李翠林、杨常奎与和筑公司签订的《认购书》已于2019年10月16日自动解除，和筑公司不负有退还李翠林、杨常奎159851元的义务，且有权没收定金20000元。 曾某1述称，我方与和筑公司于2019年4月16日签订《商品房买卖合同（预售）》，购买和筑公司开发的保利·广悦府一期3栋商铺1-101，总房款635404元，合同签订后，我方依约向和筑交公司支付了相应房款，和筑公司向我方出具了收款收据，针对本案讼争款项，和筑公司向我方出具的收据上明确载明是由销售人员王明阳代为交纳，和筑公司出具收款收据就是对我方已交纳房款的认可。我方不认可和筑公司关于杨常奎代我方交纳房款159851元的主张。 李翠林、杨常奎为证明其主张提交了以下证据：1.原、被告身份信息，证明原、被告主体适格。2.认购书、ＰＯＳ单、银行流水明细，证明李翠林、杨常奎与和筑公司签订了认购书，并按期向和筑公司刷卡支付了房款158851元，其不存在违约，和筑公司无权没收定金，我方在交纳房款后，和筑公司拒绝签订购房合同，已属违约。3.委托改造协议、前期物业合同、临时管理规约，证明和筑公司已向李翠林、杨常奎前述购买房屋的相关文件，认可其购买案涉房屋的事实，只是未签订商品房买卖合同。4.收据，证明和筑公司将我方支付的房款错误认定为曾某1的房款，已构成违约。 和筑公司的质证意见为：1.对证据1无异议。2.认为证据2中的认购书是复印件，根据认购书的约定，我方应没收定金2万元。对POS单和银行流水，请法院依法核实。3.对证据3的关联性有异议，合同主体不是和筑公司。4.证据4是复印件，以我方提交的原件为准。 曾某1的质证意见为：1.对证据1无异议。2.证据2、3与我方无关。3.对证据4无异议，但不能达到和筑公司所主张的是杨常奎代曾某1付款的证明目的。 和筑公司为证明其主张，提交了以下证据：1.销售代理合同、劳动合同、售楼处现场照片及视频，证明王明阳系销售公司的员工，而非和筑公司员工，其无权收取购房款，且和筑公司在售楼处进行了公示，购房者也应知晓王明阳无权收取房款。2.1000元诚意金收据及ＰＯＳ单，证明李翠林、杨常奎未支付定金，已经违约。3.ＰＯＳ单、收款收据，ＰＯＳ单上面有曾某1签字，证明该笔款项是杨常奎代曾某1交纳。4.商品房买卖合同及附件，证明杨常奎刷卡支付的款项的金额和付款时间与曾某1签订的购房合同约定的第二期款项的金额、时间一致，证明和筑公司未与李翠林、杨常奎建立买卖合同关系，杨常奎是代曾某1支付房款。 李翠林、杨常奎的质证意见为：1.对证据1中的委托销售合同、劳动合同的关联性有异议，本案讼争款项并非王明阳收取的款项，而是我方直接刷卡支付至和筑公司帐户下的款项。对公示照片的三性均有异议，照片形成时间是2020年3月，不能反映我方购房时的情形。2.对收款收据无异议，对POS有异议，我方交纳诚意金是通过微信转账给王明阳，由王明阳代交，而非刷卡支付。3.对证据3中的POS单上的签字有异议，不是杨常奎所签，收据上注明的是王明阳代交，但实际刷卡人是杨常奎，说明POS但上的签字是王明阳所签，和筑公司具有过错。 曾某1的质证意见：1.对证据1同意李翠林、杨常奎的质证意见，劳动合同证明王明阳是保利·广悦府楼盘的销售代表。2.证据2中1000元的收据及ＰＯＳ单与我方无关。3.认可证据3中的收据，该收据明确是王明阳代交，说明和筑公司认可王明阳收款和代交款的行为。ＰＯＳ单上“曾某1”三个字不是曾某1书写，不能说明是杨常奎代曾某1支付房款。4.对证据4无异议。 曾某1为证明其主张，提交了以下证据：1.商品房买卖合同及附件、曾某1的户口簿及出生证，证明曾某1的母亲代曾某1与和筑公司签订合同购买保利·广悦府商铺一间，总房款635404元，房款已全部付清。2.转账凭证及银行流水，证明曾某1向王明阳转款140000元，剩余金额由曾某1的父亲以现金的方式交给王明阳，用于交纳第二期房款。3.和筑公司出具的收款收据3张，证明曾某1已按合同约定履行完毕全部付款义务，且第二期房款是由王明阳代收代交的。 李翠林、杨常奎的质证意见为：对证据的真实性无异议，但认为收款收据不能证明是杨常奎代曾某1支付房款。 和筑公司的质证意见为：1.证据1中的合同为复印件，以我方提交的为准，合同载明了收款账户，第三人知晓应向和筑公司交纳房款。2.认为证据2与我方无关，我方未收到该笔款项。3.对证据3无异议，但没有付款POS单，不能证明已实际付款。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.认购书，和筑公司认为该证据为复印件，对其真实性有异议，但和筑公司在庭审中对李翠林、杨常奎认购房屋的事实予以认可，故该证据虽为复印件，但结合其他证据及当事人认可的事实，本院予以采信。2.售楼处现场照片及视频，李翠林、杨常奎、曾某1对该证据的三性均有异议，因和筑公司无法证明该证据的形成时间为李翠林、杨常奎交纳房款的时间，与本案缺乏关联性，故该证据本院不予采信。3.双方当事人对其余证据的真实性均无异议，仅对部分证据的关联性或证明目的有异议，故对该部分证据本院依法采信，并综合全案证据及事实，综合判定证据的证明力。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月26日，李翠林、杨常奎向和筑公司交纳1000元诚意金用于认购保利·广悦府房产,和筑公司向李翠林、杨常奎出具收款收据。2019年10月16日，李翠林、杨常奎与和筑公司签订《认购书》，约定李翠林、杨常奎认购和筑公司开发的保利·广悦府14栋小高层住宅1单元202号房屋，该房屋总价款819488元。还约定李翠林、杨常奎在签订认购书时应支付定金20000元，且应在2019年10月23日前交纳第一期房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业协议》、《临时管理规约》，逾期未办理视为李翠林、杨常奎违约，认购协议自动解除，和筑公司有权另行处置物业，且不退还定金。如和筑公司单方面拒绝签订《商品房买卖合同》，和筑公司应在违约之日起15个工作日内双倍返还定金。当日，杨常奎通过其尾号为4875的农业银行卡向和筑公司刷卡支付房款158851元。此后，和筑公司与李翠林、杨常奎签订了《委托改造协议》和《临时管理规约》，李翠林、杨常奎还签署了《前期物业服务协议》，但双方一直未签订《商品房买卖合同》。 2019年4月16日，曾某1与和筑公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定曾某1购买和筑公司开发的保利·广悦府第3幢1层1-1号商铺，房屋总价款为635404元，付款方式为分四期付款。和筑公司已向曾某1出具收款收据，确认曾某1已交清前三期房款，其中第二期房款的收据上注明“交款人：王明阳代”。 庭审中，曾某1明确表示其不认识杨常奎，并否认委托杨常奎代为向和筑公司支付房款。和筑公司于2019年10月16日向曾某1出具的收据上载明的房款158851元，其是将该款交给销售代表王明阳，由其代为支付给和筑公司。和筑公司当庭表示不同意与李翠林、杨常奎签订《商品房买卖合同》。 本院认为，李翠林、杨常奎与和筑公司签订的《认购书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照认购书的约定履行相关义务。认购书签订当日，杨常奎通过银行卡向和筑公司刷卡支付房款158851元，但双方未在认购书约定的2019年10月23日前签订《商品房买卖合同》，且和筑公司当庭明确表示不同意按照认购书签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，李翠林、杨常奎要求解除与和筑公司签订的《认购书》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”李翠林、杨常奎在《认购书》解除后，请求和筑公司返还其交付的诚意金1000元和购房款158851元，符合法律规定，本院予以支持。 和筑公司关于杨常奎通过ＰＯＳ机刷卡支付的158851元是杨常奎代曾某1支付房款的抗辩主张，和筑公司提交的证据不足以证明曾某1委托杨常奎代为支付房款，且曾某1提交了相应证据证明其通过销售代表王明阳支付房款，曾某1也当庭否认委托杨常奎支付房款，故和筑公司的该抗辩理由不成立。和筑公司关于李翠林、杨常奎未按认购书约定支付房款，认购书已自动解除，且和筑公司有权没收定金的抗辩主张。本院认为，李翠林、杨常奎在签订《认购书》当日向和筑公司支付房款158851元，其不存在违约行为，和筑公司的抗辩理由不能成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除李翠林、杨常奎与广汉和筑房地产开发有限公司于2019年10月16日签订的《认购书》； 二、广汉和筑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还李翠林、杨常奎购房款159851元。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费1749元，由广汉和筑房地产开发有限公司负担（李翠林、杨常奎已预交，其自愿同意广汉和筑房地产开发有限公司在履行中直接向其支付）。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 李祥莉 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 刘思铭 书 记 员 石 怡