广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初203号原告：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：孔健楠；职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黄建明，广东东方星联律师事务所律师。被告：夏昌龙,男，住重庆市。被告：曹让敏，女，住四川省自贡市。原告广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称为宁骏物业公司）与被告夏昌龙、曹让敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托诉讼代理人黄建明、被告夏昌龙到庭参加诉讼。被告曹让敏经本院传票传唤，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁骏物业公司向本院提出诉讼请求：1.两被告支付2018年1月1日至2019年5月31日的物业管理服务费3607.4元及拖欠物业管理服务费的违约金（违约金的计算方式为：以每月物业管理服务费212.2元为本金，按照每日1‰的标准，从次月1日开始计算至付清之日止）；2.两被告支付从2017年10月31日至2019年4月30日的水费325.6元、公摊电费651.8元；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2009年1月5日，宁骏物业公司与两被告签订《瑜翠园前期物业服务协议》，约定：由宁骏物业公司为两被告购买的广州市天河区XX路XX街X号XX房（以下统称涉案房屋）提供前期物业服务；物业管理服务费按月度结算，每月5日前缴交当月物业管理服务费；物业管理服务费标准为每月每平方米1.96元（不含公共水电分摊费用）；两被告逾期交纳的，需从逾期之日起每日按未付金额的千分之一缴纳滞纳金。宁骏物业公司已经依约提供物业服务，但是两被告自2018年1月1日开始拒绝缴纳物业管理服务费及其他费用，故依据约定，提起本案诉讼。被告夏昌龙辩称，对宁骏物业公司主张的物业管理服务费金额没有异议，但是夏昌龙之所以没有缴纳是因为对宁骏物业公司的物业管理服务不满意，具体表现在：涉案房屋所在楼栋的门禁系统是坏的，影响出行；对保管管理不满意，门禁系统坏了之后，我叫保安开门，保安不理我，我去物业管理处提过意见，但物业主管及派出所到涉案房屋询问我是租户还是住户后就没有下文了；之后，我家小孩穿校服进出小区被保安询问了十几分钟，我认为是宁骏物业公司故意针对我家，要求宁骏物业公司的主管向我道歉。对合同约定的违约金标准有异议，认为违约金标准过高，应当调整为每年千分之一。对宁骏物业公司主张的水费和公摊电费如何计算存疑，宁骏物业公司也没有提供证据，不同意支付。被告曹让敏没有发表答辩意见，也没有提供证据及发表质证意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋是两被告名下物业，宁骏物业公司与夏昌龙在庭审中确认涉案房屋建筑面积为108.27平方米。2009年1月5日，夏昌龙、曹让敏就购买涉案房屋与开发商（即广州市威佰置业发展有限公司）签订《商品房买卖合同》。约定涉案房屋的建筑面积为107.73平方米。同日，宁骏物业公司（甲方）与夏昌龙、曹让敏（乙方）签订《瑜翠园前期物业服务协议》《瑜翠园业主临时公约》《承诺书》。其中，《瑜翠园前期物业服务协议》约定物业管理服务的内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的养护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理；第二十条乙方交纳物业管理服务费的时间:物业管理服务费按月度支付，交费时间为每月的5日前交纳当月物业管理服务费。第二十二条物业管理服务费不包括房屋专有部分所有设施设备的维护，房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造、有线电视等费用及公共水电分摊费用。第二十三条物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅物业管理服务费标准：每月每平方米1.96元（不含公摊水电分摊费用）……第二十四条公共使用的专项设备运行的能源耗损，应独立计量核算，按有关标准由业主分摊。第二十五条乙方（或乙方委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之一交纳滞纳金。……第三十八条甲方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督。……第四十一条甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期改正。……”夏昌龙、曹让敏于2010年3月7日办理了涉案房屋的收楼手续。就物业管理服务费的缴纳事宜，宁骏物业公司于2019年5月7日通过中国邮政特快专递向夏昌龙、曹让敏发出《法务公函》（邮寄地址为涉案房屋地址），催缴2018年1月1日至2019年4月30日的物业管理服务费、2017年11月1日至2019年2月28日的公摊水电费以及违约金。该快递于2019年5月17日被退回。后宁骏物业公司委托广东东方星联律师事务所于2019年7月29日通过中国邮政特快专递向夏昌龙、曹让敏发出《律师函》（邮寄地址为涉案房屋地址），催缴2017年3月1日至2019年5月31日的物业管理服务费及滞纳金、2017年10月31日至2019年4月30日的水费、公摊电费。该快递于2019年8月2日妥投他人签收。本院认为：夏昌龙、曹让敏作为涉案房屋的业主，与宁骏物业公司签订了《瑜翠园前期物业服务协议》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曹让敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃本案举证及答辩的权利。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”夏昌龙、曹让敏于2010年3月7日收楼后，应当按照《瑜翠园前期物业服务协议》的约定按时支付物业管理服务费。宁骏物业公司与夏昌龙确认涉案房屋建筑面积108.27平方米，按照每月每平方米1.96元的标准，涉案房屋每月物业管理服务费为212.2元。宁骏物业公司主张夏昌龙、曹让敏支付2018年1月1日至2019年5月31日的物业服务费3607.4元，符合合同约定，本院予以支持。夏昌龙认为宁骏物业公司物业服务质量存在问题，但是并未提供任何证据证明，对夏昌龙的该项答辩意见，本院不予采纳。《瑜翠园前期物业服务协议》约定，业主应于每月5日前交纳当月物业管理服务费，逾期缴纳的，从逾期之日起按每日应交费的千分之一交纳滞纳金。夏昌龙、曹让敏未按时缴纳物业管理服务费，宁骏物业公司要求两被告以每月拖欠的物业管理服务费212.2元为本金，自次月1日起按每日千分之一的标准支付滞纳金至实际付清之日止，属于合法处分自己的民事权利，本院予以照准。夏昌龙认为上述违约金标准过高要求调整至每年千分之一，没有依据，本院不予采纳。由于上述滞纳金本质上是违约金，故违约金应以本金为限。宁骏物业公司要求夏昌龙、曹让敏支付2017年10月31日至2019年4月30日的水费和公摊电费，但并未提供证据证明，对于宁骏物业公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告夏昌龙、曹让敏应于本判决发生法律效力之日起三日内，向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付从2018年1月1日起至2019年5月31日止的物业管理服务费3607.4元及相应的违约金（违约金各以每月拖欠的物业管理服务费212.2元为本金，自次月1日起按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止；违约金以每月欠付的物业管理服务费本金为限）；二、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担4元，由被告夏昌龙、曹让敏负担21元。本判决为终审判决。审判员  张大会二〇二〇年四月三日书记员  钟秀娟