广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终557号 上诉人（原审被告）：桂林宇癸酒店管理有限公司,住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路30号综合楼3层。 法定代表人：黄湘莹，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘振宇，男，1964年12月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人（原审被告）：桂林时代可再生能源工程有限公司,住所地:广西壮族自治区桂林市秀峰区青狮路168号。 法定代表人：刘振宇，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告）：田朝霞，女，1958年10月17日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：何国欣，广西元胜律师事务所律师。 原审被告：兴安县宇癸国际大酒店有限公司，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇迎宾路30-1号。 法定代表人：黄湘莹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘振宇，男，汉族，1964年12月21日出生，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人桂林宇癸酒店管理有限公司（以下简称宇癸公司）、桂林时代可再生能源工程有限公司（以下简称时代公司）因与被上诉人田朝霞、原审被告兴安县宇癸国际大酒店有限公司（以下简称兴安宇癸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人宇癸公司、时代公司、原审被告兴安宇癸公司共同委托诉讼代理人刘振宇，被上诉人田朝霞及其委托诉讼代理人何国欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宇癸公司、时代公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院(2019)桂0325民初1794号民事判决，查清事实，审核双方争议的《公寓委托管理合同》即《房屋租赁合同》是否生效、履行或者将本案发回重审。二、一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案双方签订的《公寓委托管理合同》的事实：1.投资计划：2013年1月6日，被上诉人欲向桂林风景房地产开发有限公司购买兴安县迎宾家园1#楼3楼5号商品房，作了投资计划书，并与开发商约定：被上诉人投资购房款十年收回开发商经营管理费回馈。2.预租合同：2013年2月5日，被上诉人与桂林风景房地产开发有限公司签订的迎宾家园1#楼3楼5号《商品房买卖合同》是预售房，合同附件三确认该商品房为精装房（即房屋租赁标的），同时，被上诉人用预售房与上诉人签订《公寓委托管理合同》属预租合同。3.房屋交付：被上诉人新购房屋，在该房所在楼宇统一交付时，甲方需按时接受该房屋并付清房款及相关费用，并在接收该房屋之日立即交付乙方使用。被上诉人没有和桂林风景房地产开发有限公司办理交房手续，也没有将新购房屋办理交付乙方使用的手续。4.租金起算时间（租期）：租赁期从甲方付清房款及相关费用并交付乙方使用之日起第十一个月开始计算（甲方给予乙方10个月的装修期，装修期从实际交付日起计算），可上诉人一直没有使用、收益。5.提前支付租金：乙方提前支付的租金应冲抵将来租期的租金，可上诉人没有支付一分租金。二、撤销理由：一审判决认定事实错误，没有查清事实，没有审核双方争议的《公寓委托管理合同》即《房屋租赁合同》是否生效、履行：1.兴安县人民法院混淆了《商品房买卖合同》和《房屋租赁合同》（即《公寓托管理合同》），两者合同主体不同。《商品房买卖合同》中的主体，一方是开发商桂林风景房地产开发有限公司，一方是购房的被上诉人；《公寓委托管理合同》中的主体，一方是出租人，即购了房的被上诉人，一方是承租人，即上诉人，两者的法律关系也不同。《商品房买卖合同》的交房条件“五方验收合格”是根据《建筑工程质量管理条例》第十六条为了保护购房业主安全利益而设的必要条件。建筑施工单位承建建设单位的房屋建设工程质量竣工后，必须经过“五方验收合格”后，方可交付给建设单位（房产公司），建设单位（房产公司）提供竣工资料到建设主管单位（兴安县质监站）备案后，才能将质量合格的房屋交付给购房业主（被上诉人)。显然，五方验收时间不是《商品房买卖合同》中的交房时间，更不是《公寓委托管理合同》的租赁起算时间。2.事实可以证明兴安县人民法院从兴安县住建局质监站调取的《建设工程质量竣工验收意见书》及备案资料都是虚假的，2013年5月17日，桂林风景房地产开发有限公司开发的兴安县迎宾家园1#楼也不可能是竣工验收的。（1）该份意见书是一份将日期2012年11月20日改成手写2013年5月17日的复印件（没有原件），涉嫌作伪证、涉嫌枉法。（2）2013年5月17日，风景公司1#楼主体的与2#楼和3#楼主体的连接附部分，2013年4月19日还正在建负二层（证据有照片作证），1#楼也不可能是竣工验收。（3）2#楼靠迎宾路的架空层负二层正在建消防水池。为了1#楼的节能减排建设中央空调而地埋管施工（证据有照片）。（4）桂林风景公司发包给纪金良承包对迎宾家园1#楼、2#楼及3#楼进行整体消防安装，2014年2月20日安装成的消防管，到现在还是安全隐患（证据有照片），其中对1#楼的消防安装进度：2014年4月9日《木质防火门制作安装合同》，2015年1月7日《兴安县宇癸国际大酒店消防工程安装合同》，2015年11月9日《消防工程安装承包合同》。显然，2013年5月17日，迎宾家园1#楼也不可能是竣工验收的。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人田朝霞答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，判决正确，请二审维持原判。上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审被告兴安宇癸公司同意上诉人的意见。 被上诉人田朝霞向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告宇癸公司于2013年2月5日签订的《公寓委托管理合同》，并由被告宇癸公司将所租房屋按照原告与开发商签订的商品房买卖合同附件3的装饰设备标准交还给原告；2、判令三被告向原告支付拖欠的房租65354元（截至2019年9月30日），以后租金，按每月租金1686元支付到退房时止；3、判令三被告支付违约金20232元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年2月5日，原告田朝霞与被告宇癸公司、被告时代公司签订《公寓委托管理合同》一份，合同约定原告将其所有的位于兴安县，建筑面积45.9平方米的商品房出租给被告宇癸公司，被告时代公司为被告宇癸公司进行担保，租赁期为十年。合同约定，出租房屋所在楼宇统一交付业主时，原告需按时接受出租房并付清购房款及相关费用，并在接受房屋之日立即交付被告宇癸公司使用。租赁期从原告付清房款及相关费用并交付被告宇癸公司使用之日起的第十一个月开始计算（原告给被告宇癸公司10个月的装修期从实际交付日起计算）。租金及支付方式：1、被告宇癸公司每月支付原告租金1686元；2、被告宇癸公司同意提前支付原告租金，但被告宇癸公司提前支付的租金应冲抵将来租期的租金；3、被告宇癸公司应于每月前7个工作日支付下月租金并存入原告指定账户。被告时代公司作为丙方承担担保责任，即如果在承租期内出现被告宇癸公司未能按约定支付租金的情况，则由被告时代公司先行按合同规定向原告支付房屋租金，并取得代为履行合同义务。合同约定，被告宇癸公司逾期支付房租，每逾期一日按逾期应付租金总数的百分之一支付违约金，逾期超过六个月后，原告有权解除合同，被告宇癸公司则应支付12个月的房租作为违约金。合同同时约定，合同的变更、解除和终止需经三方书面同意，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，各方均能依约履行，但合同履行至2015年8月，被告宇癸公司便以经济困难为由，未支付2015年9月之后的租金。经原告多方催收，被告宇癸公司又于2016年2月支付了1686元租金、2016年9月支付了400元租金，截至2016年9月，被告宇癸公司共支付原告租金54352元。 另查明，原告2013年2月5日与开发商桂林风景房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同第八条约定出卖人在2013年4月30日前交付房屋，但必须经勘测、设计、施工、建设及监理单位验收合格方能交付。2013年5月17日经勘测、设计、施工、建设及监理五方对迎宾家园1#楼进行竣工验收，验收结论为“土建、水电、电梯、装饰装修等项目经检验符合设计图纸，能满足使用要求，各项资料齐全，符合验收标准，工程质量合格”。原告于2013年2月5日交清了购房款及相关费用。 一审法院认为，原告与被告宇癸公司，被告时代公司签订的《公寓委托管理合同》系三方真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，合同各方应遵照执行。现原、被告因租金支付问题引发纠纷，一审法院根据双方诉辩意见，归纳本案的主要争议焦点有：1、关于解除原、被告签订的《公寓委托管理合同》的问题，2、关于租金起算时间及被告是否拖欠租金的问题，3、被告在履约过程中是否违约的问题，4、原告的诉讼请求是否合法有据的问题。下面根据本案查明的事实逐一论证。 一、关于解除原、被告签订的《公寓委托管理合同》的问题。根据《公寓委托管理合同》的约定，被告逾期超过六个月支付房屋租金，则原告有权解除本合同，同时乙方应支付12个月房屋租金作为违约金，然而原告已连续30多个月未支付房屋租金，解除合同的条件已成就，故原告请求解除双方签订的《公寓委托管理合同》符合双方约定，一审法院予以支持。 二、关于租金起算时间及被告是否拖欠租金的问题。原、被告签订《公寓委托管理合同》时出租房屋尚未竣工，该合同实为房屋预租合同。合同约定租期从原告付清房款及相关费用并将房屋交付给被告使用之日的第十一个月开始计算。原告于2013年2月5日前交清了购房款及相关费用。但原告与被告宇癸公司之间从没实际办理交接手续。2013年5月17日，本案出租房屋所在楼宇经“五方”竣工验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用，而原告与开发商签订的商品房买卖合同亦约定“五方”竣工验收合格为交付条件。根据上述法律规定及合同约定以及本案出租房屋未实际履行交接手续的事实，一审法院确定涉案房屋“五方”竣工验收合格之日加十个月装修期为实际租赁期起始日和租金的起算日，因此被告宇癸公司应从2014年3月17日依约向原告支付租金。被告认为应以装饰装修合同纠纷的判决书认定的时间2014年12月30日为精装房的交付时间，但该证据不能证实其主张的内容，对此一审法院不予认定。被告宇癸公司至2016年9月共交租金54352元。从2014年3月17日算至2019年9月16日止，被告宇癸公司共应付租金为111276元（1686元×66个月），被告宇癸公司仍欠原告租金56924元（111276元-54352元）。 三、关于被告是否违约的问题。根据对上述第2个焦点问题的分析，算至2019年9月16日本案开庭前止，被告宇癸公司已拖欠原告租金56924元，超过六个月未支付租金，已构成违约，依约应向原告支付20232元违约金，即12个月租金，故被告宇癸公司存在违约的情形。 四、关于原告诉请是否合法有据的问题。一审法院认为，原告请求三被告共同支付租金及违约金的问题。由于原告与被告宇癸公司是《公寓委托管理合同》的当事人，原告请求被告宇癸公司承担给付租金及违约金，合法有据，一审法院予以支持。原告请求时代公司承担共同给付责任的问题，由于被告时代公司仅作为担保人在《公寓委托管理合同》上签字，且合同中明确约定，被告时代公司对被告宇癸公司未能按照约定支付租金的情况承担担保责任，故原告请求被告时代公司对租金部分承担连带担保责任，于法有据，一审法院予以支持，对违约金部分承担共同给付责任，于法无据，一审法院不予支持。原告还诉称要求被告兴安宇癸公司也承担共同给付责任的问题。原告认为被告兴安宇癸公司实际使用了原告的房屋，故需要承担共同给付责任。一审法院认为，被告兴安宇癸公司不是《公寓委托管理合同》的当事人，根据合同的相对性原则，被告兴安宇癸公司不受《公寓委托管理合同》的约束，同时原告未能举证证明是被告兴安宇癸公司实际使用该房屋，故不需要承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告田朝霞与被告桂林宇癸酒店管理有限公司于2013年2月5日签订的《公寓委托管理合同》。被告桂林宇癸酒店管理有限公司应于本案判决生效之日起十日内迁出其租赁的原告田朝霞房屋（按商品房买卖合同附件3的装饰设备标准）；二、被告桂林宇癸酒店管理有限公司支付原告田朝霞租金56924元（该部分租金暂算至2019年9月16日），以后租金以每月1686元支付至被告桂林宇癸酒店管理有限公司迁出原告田朝霞房屋时止，被告桂林时代可再生能源工程有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、被告桂林宇癸酒店管理有限公司向原告田朝霞支付违约金20232元；四、驳回原告田朝霞其他诉讼请求。案件受理费3361元，由原告田朝霞负担361元，被告桂林宇癸酒店管理有限公司、被告桂林时代可再生能源工程有限公司负担3000元。 二审期间，上诉人提交3组证据：第一组：1、迎宾国际酒店式公寓投资计划。证明被上诉人与桂林市幸运之星营销策划有限公司签订的投资计划与上诉人无关；2、营销策划代理合同。证明桂林市幸运之星营销策划有限公司代理桂林风景房地产开发有限公司销售兴安县迎宾家园1号楼1单元3层5号房给被上诉人，与上诉人无关，上诉人也无能力完成；3、确认书。证明根据股东会议决议确认迎宾商厦1#楼销售过程中，出售给被上诉人的投资计划的经营管理费回馈由股东刘振宇支付，被上诉人收到的“租金”是刘振宇代表桂林风景房地产开发有限公司支付的；4、情况说明。证明被上诉人提交的不动产证记载的2013.1.1不是迎宾商厦“五方竣工验收”时间。第二组：1、五方验收单；2、建设工程质量竣工验收意见书卷13；3、备案资料卷。证明所有证据均没有原件，没有相关验收部门盖章签字，有涂改，是虚假的，只有卷10备案资料是真实的，一审以此为据作出判决是错误的。第三组：照片。证明涉案房屋现状，不具备验收条件，并未验收。 被上诉人对上诉人提交的第一组证据的无异议，认可收到从刘振宇个人账户转付的租金，但只认为刘振宇是代合同签署方支付租金，从未与刘振宇个人有什么关系。对其他证据表示不认可。 本院认为，上诉人提交的第一组证据在一审已由被上诉人提交，双方对此并无分歧，本院予以确认。上诉人称第二组、第三组证据系从一审法院其他案件卷宗复印取得，且作为上诉人证明自己主张的证据，却又否定其真实性，自相矛盾。一审法院从当地政府建设工程管理及验收部门档案管理处取得，证据来源合法，为政府建设工程管理部门的档案证据，具有公信力，其真实性应予以确认。 除上诉状的理由以外，对上诉人无异议的其余事实，本院予以确认。被上诉人对一审查明的事实无异议。 二审经审理查明，涉案房屋所在的兴安县迎宾家园1＃楼由桂林风景房地产开发有限公司开发，上诉人及原审被告的委托诉讼代理人刘振宇为该公司股东，该公司经股东会决议确认该1＃楼作为刘振宇所占股份的全部收益。上诉人及原审被告实际均为刘振宇个人开办的公司。被上诉人田朝霞已取得涉案房屋房屋所有权证和不动产权证。不动产权证登记有“房屋竣工时间：2013年1月1日”。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案合同是否已生效并履行？被上诉人的诉讼请求是否应予支持？ 上诉人对涉案合同的签订并无异议，确认涉案合同是被上诉人与上诉人宇癸公司及时代公司签订。但上诉人认为该合同涉及的兴安县迎宾家园1＃楼并未竣工验收，未交付上诉人承租或管理。上诉人提交了涉案房屋所在1＃楼竣工验收资料，又认为这些资料是虚假的，其证明目的和自述意见自相矛盾。我国对房屋所有权的确认，以对房产进行登记并颁发房屋产权证和不动产权证为确权依据，而颁发房屋所有权证和不动产权证的前提是房屋已通过法定的竣工验收程序，验收结果非个人或其他单位可以否定。房屋竣工验收后，相关验收及建设资料由建设工程管理部门收档保存。上诉人提交的竣工验收资料复印于一审法院其他案件卷宗，而一审法院系从当地政府建设工程管理部门档案中调取，其来源合法，具有公信力。上诉人以一份两页验收意见书复印件，验收人签名与加盖的公章不同为证，以此证明建设工程验收资料作假，上诉人却不能提供原件予以证明，也不能举出相反证据及相关人证、验收单位足以推翻验收档案资料的证据，仅以主观推断否认涉案房屋未竣工验收，并因此认为涉案房屋未交付，涉案合同未履行的上诉理由不成立。而且，上诉人及原审被告的实际开办者刘振宇已实际履行了支付部分租金的义务，也证明涉案房屋实际交付使用的事实。一审法院根据上诉人与被上诉人未办理正式交房手续而以涉案房屋竣工时间结合合同约定确定交房及支付租金的时间，客观有据。因此，上诉人的上诉请求，证据不足，其上诉请求本院不予支持。 既然涉案合同合法有效，且已实际履行，现因上诉人逾期未付租金，被上诉人请求与上诉人解除涉案合同，并请求判令上诉人支付拖欠的租金及承担违约责任的诉讼请求，符合涉案合同约定，应当得到法律支持。一审对此的认定和判决正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人宇癸公司、时代公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3361元（上诉人桂林宇癸酒店管理有限公司、桂林时代可再生能源工程有限公司已预交），由上诉人桂林宇癸酒店管理有限公司、桂林时代可再生能源工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年四月二十八日 书记员 叶菁华