内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终441号   上诉人（一审被告）：高福龙，男，1978年10月8日出生，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：王艳霞，系高福龙妻子。   被上诉人（一审原告）：包头市维众物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地：内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗百灵庙镇吉祥湾街阳光雅苑商住小区3#120号。   法定代表人：李燕杰。   委托诉讼代理人：班彦龙。   上诉人高福龙因与被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司（以下简称维众物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初1361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行审理。本案现已审理终结。   高福龙上诉请求：撤销一审判决，重新审理并作出判决。二审期间，高福龙将其上诉请求进一步明确为：撤销一审判决，改判高福龙向维众物业支付物业服务费760元。其上诉主张的事实与理由是：一审法院认定高福龙与维众物业之间存在合同关系是错误的。引用的法律也是错误的。   一、百灵庙镇作为乡镇地区，所有小区一直没有业主委员会，居委会是知道此情况的。维众物业进驻小区时没有事先告知和公示，还用欺骗的手段让小区业主签字。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条所规定的因客观情况未能选举产生业主委员会的情况是不存在的，是居委会擅自替高福龙做主签订了合同，其不能代表高福龙，双方当事人之间不存在合同关系。   二、高福龙不认可一审判决认定的物业费、诉讼费的数额和计算标准。维众物业进驻小区后，承诺过服务到位，高福龙本着有物业进驻是好事的想法，默认了维众物业提供服务。但维众物业根本达不到其承诺的服务标准，一审法院也查明其物业服务不到位。一审判决书提到的《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》、《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》等文件没有向民众公开过，物业收费标准竟然高达0.6元，达茂联合旗人民政府此举剥夺了高福龙的知情权，没有得到高福龙的认可，是不合法的。   维众物业答辩称：一、案涉《物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均具有约束力。二、维众物业没有按照合同约定的每月、每平方米0.8元收取物业费，而是按照政府指导价每月、每平方米0.6元收取的，合理合法。三、请求二审法院驳回高福龙的上诉请求，维持一审判决第一项，并改判支持维众物业一审关于违约金的诉讼请求。   维众物业向一审法院起诉请求：一、高福龙给付维众物业2016年10月1日到2016年12月31日期间的物业服务费99.29㎡×0.3元/㎡×3个月＝89元；2017年1月1日到2017年12月31日期间的物业服务费99.29㎡×0.4元/㎡×12个月＝477元；2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业服务费99.29㎡×0.5元/㎡×12个月＝596元；2019年1月1日到2019年12月31日期间的物业服务费99.29㎡×0.6元/㎡×12个月＝715元。以上三项共计1877元。二、要求高福龙给付维众物业逾期缴纳物业费的违约金，违约金分别以566元为基数，按照年利率24%，从2017年5月1日起计算到2019年12月31日为362元；以596元为基数，按照年利率24%从2018年5月1日起计算到2019年12月31日为238元；以715元为基数，按照年利率24%从2019年5月1日起计算到2019年12月31日为114元；以上三项违约金共计714元。之后的违约金分别计算至实际给付之日；三、案件受理费由高福龙承担。   一审法院认定事实：本案涉及的瑞兴小区未成立业主委员会。高福龙系瑞兴小区业主。2016年10月1日，维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订《物业服务合同》，约定达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会代表全体业主将瑞兴小区委托维众物业维众物业进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业服务费标准按住宅建筑面积每月、每平方米0.8元，物业服务期限从2016年10月1日起至2026年9月30日。还约定业主或物业使用人于每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费，业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。维众物业在瑞兴小区进行的物业服务项目包括：物业共用部位的维护和管理、物业公共设施的日常运行和维护、物业公共区域的清洁卫生服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。但维众物业在进行物业服务过程中，有物业服务不到位的情况。   高福龙位于××旗东户的房屋建筑面积为93.29㎡。2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，高福龙至今未交。   物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对本案的争议焦点，高福龙是否应当交纳物业服务费问题，应从以下几方面进行分析。   第一、维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订的《物业服务合同》对高福龙是否具有约束力问题。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中瑞兴小区未成立业主委员会，维众物业在达茂旗百灵庙镇人民政府的指导和监督下，与居民委员会签订《物业服务合同》，并且有半数以上业主签字同意，程序符合法律规定，该物业服务合同依法对作为瑞兴小区业主的高福龙具有约束力。   第二、高福龙是否应当交纳物业服务费问题。维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订《物业服务合同》后，为瑞兴小区提供了物业服务，高福龙作为该小区业主也接受了维众物业的物业服务，即双方之间已形成了物业服务合同关系，故高福龙应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，即应当每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费。   第三、物业服务费收取标准如何确定及违约金如何支付的问题。根据物业服务合同约定的价格、维众物业提供的物业服务水平、参照本地区物业收费标准、达茂联合旗人民政府（2016）2号《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》通过引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见及《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》扶持补贴标准：按照百灵庙镇辖区范围内每月、每平米0.6元物业管理费收取标准计算，2016年启动对物业公司进行扶持性补贴模式，即物业公司入驻第一年按照每月、每平米0.3元标准补贴；第二年按照每月、每平米0.2元标准补贴；第三年按照每月、每平米0.1元标准补贴等因素综合考量，法院酌情确定瑞兴小区业主自行承担的物业服务费为住宅楼按建筑面积，2016年10月1日至2017年9月30日为每月、每平米0.3元，2017年10月1日至2018年9月30日为每月、每平米0.4元,2018年10月1日至2019年9月30日为每月、每平米0.5元,2019年10月1日至2019年12月31日为每月、每平米0.6元,即高福龙应当支付维众物业瑞兴小区3号楼3单元5楼东户的2016年10月1日到2016年12月31日期间的物业服务费93.62㎡×0.3元/㎡×3个月＝84元；2017年1月1日到2017年12月31日期间的物业服务费93.62㎡×0.4元/㎡×12个月＝449元；2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业服务费93.62㎡×0.5元/㎡×12个月＝562元；2019年1月1日到2019年12月31日期间的物业服务费93.62㎡×0.6元/㎡×12个月＝674元。以上三项共计1769元。维众物业在履行物业服务过程中，存在物业服务不到位，即存在违约的情形，故维众物业要求高福龙支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。   综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，《包头市物业管理条例》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告高福龙支付维众物业包头市维众物业服务有限责任公司2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共1769元，此款于本判决生效时即付；二、驳回维众物业包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（维众物业已预交)，由被告高福龙负担。   二审经审理查明:除高福龙房屋的面积、欠付物业服务费的数额之外，一审判决认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。   另查明:高福龙案涉房屋的面积为93.62㎡，该事实有双方当事人的一致陈述予以证实。   本院认为：本案的争议焦点一是双方当事人之间是否存在物业服务合同关系。《中华人民共和国住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《包头市物业管理条例》第二十七条第一款也规定，对因客观原因未能选举产生业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责。虽然高福龙本人与维众物业未签订书面的物业服务合同，但维众物业与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订的《物业服务合同》对高福龙同样具有约束力。且维众物业事实上也为高福龙所在的瑞兴小区提供了物业服务，高福龙作为该小区业主也接受了维众物业的物业服务。据此，本院认定双方当事人之间已于2016年10月1日起形成了物业服务合同关系并延续至今，高福龙应按照《物业服务合同》的约定履行交纳物业服务费的义务。高福龙提出的双方当事人之间不存在合同关系的上诉主张，与事实相悖，本院不予支持。   本案的争议焦点二是高福龙所欠2016年10月1日至2019年12月31日期间物业服务费具体数额的问题。按照案涉物业服务合同》物业服务期限从2016年10月1日起至2026年9月30日的约定，交纳物业服务费的年度区间应为每年的10月1日至次年的9月30日。一审法院将第一年的物业服务费收费区间定为2016年10月1日到2016年12月31日，之后的三年取整年的计算方法，与合同约定不符，也与维众物业在二审期间对此的陈述不符，本院依法予以纠正。具体计算方法如下：   2016年10月1日到2017年9月30日期间的物业服务费93.62㎡×0.3元/㎡（补贴价）×12个月＝337.032元；2017年10月1日到2018年9月30日期间的物业服务费93.62㎡×0.4元/㎡（补贴价）×12个月＝449.376元；2018年10月1日到2019年9月30日期间的物业服务费93.62㎡×0.5元/㎡（补贴价）×12个月＝561.72元；2019年10月1日到2019年12月31日期间的物业服务费93.62㎡×0.6元/㎡×3个月＝168.516元。以上四项共计1516.64元。   关于高福龙提出的维众物业存在物业服务不到位的问题，一审法院已对此问题做出了处理即驳回了维众物业关于违约金的诉讼请求；高福龙提出的其应向维众物业支付的物业服务费数额为760元的主张，没有证据佐证，本院不予支持。高福龙提出的“《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》、《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》等文件没有向民众公开过，物业收费标准竟然高达0.6元，达茂联合旗人民政府此举剥夺了高福龙的知情权，没有得到高福龙的认可，是不合法的”之上诉主张不能成立。   因维众物业未上诉，所以本院对其二审提出的改判支持其关于违约金的一审诉讼请求之抗辩主张不予采纳。   综上，高福龙的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗人民法院（2019）内0223民初1361号民事判决；   二、上诉人高福龙支付被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共1516.64元，此款于本判决生效时立即付清；   三、驳回被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费75元，由上诉人高福龙负担44元，被上诉人包头市维众物业服务有限责任公司负担31元。   本判决为终审判决。   审判长 范丽宏   审判员 王雅琴   审判员 乔瑞全     二〇二〇年四月十三日   书记员 段鹧庭   本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。