上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2618号原告：李庆高。委托诉讼代理人：李晓杰，上海观择律师事务所律师。被告：金漪。原告李庆高与被告金漪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李庆高的委托诉讼代理人李晓杰及被告金漪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2017年4月11日签订的《联营合同》于2020年2月24日解除；2.判令被告腾退位于上海市闵行区江川路XXX号-1的商铺；3.判令被告注销登记在上海市闵行区江川路XXX号底层-1地址上的上海闵行区乔漪饮品店的工商登记；4.判令被告向原告支付房屋租赁费，自2019年3月15日至实际腾退之日，按照200,000元每年的标准计算；5.判令被告向原告支付水电费1,056元；6.判令被告向原告支付违约金50,000元。事实和理由：原告与被告于2017年4月11日签订《联营合同》，约定原告将上海市闵行区江川路XXX号-1(以下简称涉案商铺)出租给被告使用，被告每年支付原告营业利润200,000元，首期支付6个月，即100,000元，每次支付须提前10个工作日，水电费由被告承担，违约方须赔偿履约方违约金50,000元。双方签订的合同虽名为《联营合同》，但双方并不分担经营上的风险，原告也仅收取房屋租金，故名为联营，实为房屋租赁合同。房屋租赁费自2017年6月15日开始计算，被告仅向原告支付352,191.8元，其余至今未付。被告未按合同约定支付房屋租赁费已经违反合同约定，应按合同约定向原告承担违约责任。经原告多次催讨，被告仍未支付剩余房屋租赁费及水电费，故诉至法院。被告辩称，不承认该《联营合同》，双方实际履行的是工商备案的合同，约定的房租为每年40,000元。原告认为前两年已收取的房租有35万余元，请原告出示完税证明，根据聊天记录，我方已支付的费用仅90,000元。与我方联系的不是原告，而是案外人贺某某。我方自2019年3月起多次向原告表达于2019年6月15日退租的意思，但原告不同意。我方已于2019年6月12、13日搬离，并告知原告。关于工商注册注销，因我方法定代表人在湖北，由于疫情暂时无法实现。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的产权人系案外人上海美昌时装有限公司(以下简称美昌公司)。美昌公司将涉案房屋出租给原告并同意原告转租。2017年4月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《联营合同》，约定：甲方将涉案商铺给乙方作为经营使用，联营期限3年，联营期自2017年6月15日起至2020年6月14日止。乙方每年支付甲方200,000元联营利润，首期支付6个月，以后每期以6个月为一期支付，先付后用。协议签订时，乙方应交纳甲方20,000元保证金，协议终止后，一个月内甲方将保证金无息退给乙方。乙方每次支付联营利润须提前10个工作日，否则按违约处理，甲方有权收回商铺。乙方自主经营，自负盈亏，联营期间双方的债权、债务各负其责，均与对方无关。乙方应承担联营期内商铺的水、电、通讯费、卫生费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。本协议生效后，双方应共同遵守，如有违约，违约方须赔偿给履行方违约金50,000元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按期向被告交付涉案商铺，被告支付保证金20,000元。租赁期间，原告委托贺某某负责涉案商铺出租事宜，被告支付租金至2019年3月15日。原告于2019年6月底知晓被告已搬离涉案商铺，但未将钥匙交还原告。原告称于2019年12月底自行收回涉案商铺。庭审过程中，双方均同意涉案商铺的保证金在本案中一并处理。被告认可《联营合同》的相对方是原告和被告，实际按照《联营合同》中约定的每年200,000元支付联营费用，认可欠付1,056元水电费，同意《联营合同》于2019年6月15日解除。另查明，上海市闵行区乔漪饮品店的工商注册地址为上海市闵行区江川路XXX号底层-1，法定代表人汪丽琼。以上事实，由《上海市房地产权证》、《租赁协议》、《同意转租证明》、《联营合同》、《情况说明暨委托书》、微信聊天记录、收据、个体工商户档案机读材料、照片、视频等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《联营合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《联营合同》约定原告将涉案商铺交付被告作为经营使用，被告向原告支付每年200,000元的联营利润，被告自主经营，自负盈亏，联营期间双方的债权债务各负其责，均与对方无关，故《联营合同》应认定为房屋租赁合同。被告未支付2019年3月16日起的联营利润，经催告仍未履行，并于2019年6月提前退租，构成根本违约，原告主张解除《联营合同》，于法有据，本院予以支持。解除日期应为本案起诉书副本送达被告之日，即2020年2月8日。关于原告收回涉案商铺的日期，本院认为，原告于2019年6月底知晓被告已搬离涉案商铺，虽被告未将商铺钥匙交还原告，但原告应当采取适当措施防止损失的扩大，于合理期限内自行收回商铺。结合本案案情，本院认定合理期限以2019年7月31日为宜。据此，被告应向原告支付自2019年3月16日起至2019年7月31日止的联营利润75,000元(200,000元/年÷12个月×4.5个月)。原告主张50,000元的违约金，具有合同依据，且在合理范围内，本院予以支持。关于保证金，原告称双方口头约定予以没收，缺乏依据，本院不予支持，应当退还。关于原告要求被告腾退涉案商铺的诉讼请求，本院认为，原告已自行收回，不需再行处理。关于原告要求被告注销登记在涉案商铺地址上的工商登记的诉讼请求，本院认为，不属法院受理范围，故不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李庆高与被告金漪签订的《联营合同》于2020年2月8日解除；二、被告金漪于本判决生效之日起十日内支付原告李庆高联营利润75,000元；三、被告金漪于本判决生效之日起十日内支付原告李庆高水电费1,056元；四、被告金漪于本判决生效之日起十日内支付原告李庆高违约金50,000元；五、原告李庆高于本判决生效之日起十日内返还被告金漪保证金20,000元；六、驳回原告李庆高的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,660.56元，由原告李庆高负担274.83元，由被告金漪负担1,385.73元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二〇年四月十日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。