湖南省常德市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘07执异19号案外人：张旖伦，女，1988年2月29日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道976号。负责人：柳庆红。委托诉讼代理人：李康裕，湖南联合创业律师事务所律师。被执行人：常德市新邦置业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道办事处柳菱社区常德大道火车站美食文化传播中心AB座左四。法定代表人：丁时杰，该公司执行董事兼总经理。被执行人：丁时杰，男，1962年9月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。因犯逃避追缴欠税罪、非法处置查封的财产罪，现羁押于常德市看守所。被执行人：毛恩友，男，1961年10月9日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：王辉，湖南和讯律师事务所律师。被执行人：曹茜，女，1990年8月26日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：曹国民（系曹茜父亲），住湖南省常德市武陵区。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称华融资产湖南分公司）与被执行人常德市新邦置业有限公司（以下简称新邦公司）、丁时杰、毛恩友、曹茜金融借款、抵押、保证合同纠纷一案中，案外人张旖伦对执行湖南省常德市武陵区三星路新邦壹品小区2-008号地下车位不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。张旖伦称，2019年7月31日，本院作出（2019）湘07执恢8号之五执行裁定，查封新邦壹品小区包括2-008号车位在内的85个地下车位。2014年12月31日，案外人与新邦公司签订《新邦壹品车位使用权转让协议》，约定新邦公司将新邦壹品小区2-008号车位以7.8万元的价格转让给案外人。同日，案外人向新邦公司支付7.3万元车位款（新邦公司优惠5000元），已合法取得该车位使用权。法院查封上述2-008号车位错误，请求解除对该车位的查封。华融资产湖南分公司答辩称：1、该公司对整个新邦壹品地下室享有抵押权。2、新邦壹品整个地下室是登记在新邦公司名下，属于新邦公司的责任财产，华融资产湖南分公司依法可以申请强制执行，案涉车位是从地下室划分出来的，没有单独的物权。3、案涉车位使用权转让协议第三条明确约定，案涉车位不办理权属登记手续，案外人只享有车位使用权，其使用年限遵照国家相关法律规定执行。抵押权成立在先，上述协议签订在后，属于先抵押后租赁的情形。案外人对案涉车位享有的权利是债权性质的，而华融资产湖南分公司享有的抵押权属于担保物权，依法优先于债权。本院查明，中国建设银行股份有限公司常德市分行（以下简称建行常德分行）与新邦公司、丁时杰、毛恩友、曹茜金融借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院于2015年10月19日作出（2015）常民二初字第15号民事判决，判令：一、新邦公司于本判决生效后十日内向建行常德分行偿还借款本金3794万元，并按双方合同约定的利率支付利息至借款本金清偿之日止；丁时杰、毛恩友、曹茜承担连带清偿责任；丁时杰、毛恩友、曹茜承担保证责任后，有权向债务人新邦公司追偿。二、建行常德分行以新邦公司位于湖南省××××大道北段的两宗国有土地使用权[抵押土地证号均为：常国用（2008）转第23号]、位于湖南省××××地下室（在建工程，面积26484.85㎡），在扣除办理抵押登记之后至本判决发生法律效力之前已销售或转让的该国有土地使用权上建筑物（或房屋）、该地下室已销售或转让的地下车库（或车位、杂物间）以及应分摊的国有土地使用权面积以后折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。本院在审理上述案件中查明，2014年6月20日，新邦公司以其位于湖南省××××地下室（在建工程，面积26484.85㎡）作为抵押，与建行常德分行签订《最高额抵押合同》。该在建工程于2014年7月14日办理抵押登记。另查明，上述民事判决于2015年12月25日发生法律效力后，建行常德分行向本院申请执行，本院于2016年1月13日立案受理。案件执行过程中，经华融资产湖南分公司申请，本院于2018年2月28日作出（2016）湘07执15号之十二执行裁定，变更华融资产湖南分公司为案件申请执行人。2019年4月15日，本院作出（2016）湘07执15号之十五执行裁定，裁令终结本次执行程序。2019年5月6日，本院恢复对该案的执行。2019年7月31日，本院作出（2019）湘07执恢8号之五执行裁定，裁令查封新邦壹品小区包含案涉车位在内的85个地下车位。还查明，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2014年3月6日，张旖伦就购买新邦壹品小区2幢2201号商品房与新邦公司签订买卖合同，并办理了银行按揭贷款。2016年1月30日，张旖伦与新邦公司签订车位使用权转让协议，购买该小区2-008号地下车位使用权。新邦公司向张旖伦开具收取2-008号车位款7.3万元的收据。2020年4月10日，张旖伦向本院执行款专户交纳上述2-008号车位款5000元。本院认为，本案的争议焦点：一是申请执行人享有的抵押优先受偿权能否对抗案外人的问题；二是案外人对案涉车位是否享有足以排除强制执行的权益的问题。一、申请执行人享有的抵押优先受偿权不能对抗案外人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案外人购买了新邦壹品小区商品房及地下车位。从社会发展现状及使用功能来看，车位从属于商品房，影响着业主的居住品质。即使转让案涉车位使用权时，该车位上设有抵押，但因车位无法办理过户登记，案外人并无过错。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于商品房买受人权利优先的精神，申请执行人享有的抵押优先受偿权不能对抗案外人。二、案外人对案涉车位享有足以排除强制执行的权益。案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的排除强制执行的四个条件。首先，本院于2019年7月31日裁定查封案涉车位，案外人于2016年1月30日与新邦公司就该车位签订使用权转让协议，且无证据显示该协议存在违反法律规定的情形，即案外人在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同。其次，住宅小区的车位在使用上一般从属于相应的商品房，从案外人购买新邦壹品小区商品房及案涉车位使用权的时间来看，可以认定案外人在人民法院查封之前已合法占有案涉车位。再次，案外人提供了车位使用权转让协议、新邦公司出具的车位款收据，结合案外人购买新邦壹品小区商品房以及补交剩余车位款的事实，可以认定案外人已支付全部车位款。最后，因车位使用权无法办理过户登记手续，案外人对此并无过错。综上所述，张旖伦的异议请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下：中止对湖南省常德市武陵区三星路新邦壹品小区2-008号地下车位的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张清华审 判 员 龚 力审 判 员 李亚敏二〇二〇年四月十三日法官助理 张 慧书 记 员 叶姚利附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。