福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0305民初1022号 原告：张亚济，男，1957年9月13日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：张春珍，男，1948年1月13日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区，特别代理。 被告：汤玉叶，女，1985年3月25日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告张亚济与被告汤玉叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张亚济及其委托诉讼代理人张春珍到庭参加诉讼，被告汤玉叶经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张亚济向本院提出诉讼请求：1.判令汤玉叶支付给张亚济房屋店面租金44882元，并承担自起诉之日起按年利率6%计算的利息；2.判令解除张亚济与汤玉叶签订的两份《房屋租赁合同书》；3.判令本案诉讼费用由汤玉叶承担。事实和理由:张亚济与汤玉叶于2014年3月26日签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定张亚济（甲方）将位于莆田市秀屿区店面租给汤玉叶（乙方）经营生意，租期至2017年3月26日，全年租金15000元，每六个月由汤玉叶支付一次租金7500元。合同履约期间，汤玉叶与张亚济反复商讨，实际租金按每年14000元计收。三年期间，张亚济只收取了汤玉叶支付的36000元租金，汤玉叶尚欠6000元租金未还。上述租期届满后，双方又于2017年3月26日续签二年租赁合同，租期自2017年3月26日至2019年3月26日，合同中仍书面约定租金每年15000元，但实际口头约定租金仍按每年14000元计算，支付方式也是六个月支付一次。续签合同租期届满后，经张亚济多次催讨，汤玉叶拒不支付二年续约租金28000元。自2019年3月26日合同租期届满后至张亚济提起本案诉讼止，汤玉叶还拖欠了280天的租金计10882元。以上汤玉叶共欠张亚济房屋店面租金44882元（6000元＋28000元＋10882元）未还。张亚济多次要求汤玉叶付清租金并搬离店面，但汤玉叶一直拒不履行。 汤玉叶未作答辩。 张亚济在本院指定的举证期限内提供以下证据： 1.身份证一份，欲证明张亚济诉讼主体适格。 2.《房屋租赁合同书》两份，欲证明张亚济与汤玉叶于2014年3月26日及2017年3月26日各签订房屋租赁合同一份等事实。 3.录音光盘及录音文字整理资料各一份，欲证明汤玉叶在与张亚济通话（2019年9月11日）之前尚欠租金40225元的事实。 4.张亚济女儿与汤玉叶的手机短信截图一组，欲证明汤玉叶一直欺骗张亚济，拒绝支付租金的事实。 汤玉叶在本院指定的举证期限内未提供任何证据。 本院经审查认为，因汤玉叶无正当理由未到庭参加诉讼，又未向本院提出书面异议并提交证据，视为放弃相关举证、质证权利。张亚济提供的上述证据来源合法，客观真实，可以作为本案的定案依据，应予认定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月26日，张亚济与汤玉叶签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定张亚济将坐落于莆田市秀屿区南日镇南海西路86号的房屋一层店面出租给汤玉叶；租赁期限为3年（自2014年3月26日至2017年3月26日）；第一年租金为15000元（每月1250元），第二年、第三年的租金按行情确定；合同签订之日支付半年租金，之后每半年付一次租金等内容。合同履行期间，双方自行协商确定每年租金按14000元履行。上述合同期内，汤玉叶支付给张亚济租金36000元，尚欠6000元租金未还。上述三年合同租期届满后，双方均同意按原约定的条件续签两年租赁合同，并于2017年3月26日再次签订《房屋租赁合同书》一份。续签合同租期再次届满后，经张亚济催讨，汤玉叶拒不支付拖欠的租金，张亚济遂于2020年3月19日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的两份《房屋租赁合同书》，并由汤玉叶支付拖欠的租金44882元及自起诉之日起按年利率6%计算的利息。案经审理，因汤玉叶未到庭应诉，致本案无法调解。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”具体到本案中，张亚济未能举证证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，故其与汤玉叶签订的两份《房屋租赁合同书》自始无效。该解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”汤玉叶实际承租并占有使用了涉案房屋，张亚济有权要求汤玉叶按双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于汤玉叶拖欠的房屋占有使用费金额问题，根据双方的约定，涉案房屋每年租金为14000元（即每月租金为14000元÷12个月≈1166.67元），张亚济陈述汤玉叶在第一个合同租期（三年）内已经支付了36000元，尚欠6000元未还，系对其不利事实的自认，予以认定；第二个合同租期（二年）拖欠的房屋占有使用费金额为14000元/年×2年=28000元；第二个合同租期届满后至起诉之日（即2019年3月27日至2020年3月19日，共11个月23天）拖欠的房屋占有使用费金额为1166.67元/月×（11+23/30)个月≈13727.82元，故汤玉叶拖欠张亚济截止起诉之日的房屋占有使用费金额应为6000元+28000元+13727.82元=47727.82元。张亚济起诉时自愿降低金额要求汤玉叶支付44882元（截止起诉之日），系对自身权利的处分，不违反相关法律的强制性规定，予以照准。双方在合同中未就逾期支付租金约定具体的利息计算方式，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，张亚济请求自起诉之日起按年利率6%计算资金占用期间的利息，符合法律规定，予以支持。汤玉叶经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 汤玉叶应在本判决生效之日起五日内支付给张亚济房屋占有使用费44882元，并承担自2020年3月19日起至还清之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费922元，减半收取计461元，由汤玉叶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  郑德锋 二〇二〇年四月二十九日 书记员  张丽芳 附相关适用法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。