江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终1185号 上诉人（原审被告）：赣州纵横房地产开发有限公司，住所地赣州市南康区南水新区D-14b地块学府路3号，统一社会信用代码：91360700775863733E。 法定代表人：郑福燕，该公司经理。 委托诉讼代理人：邓奕明，江西同圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春燕，江西同圆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赣州同欣房地产经纪有限公司，住所地赣州市章贡区赞贤路，统一社会信用代码：913607005535195072。 法定代表人：刘光明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：童礼军，江西一泓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱彦，江西一泓律师事务所实习律师。 上诉人赣州纵横房地产开发有限公司（以下简称“纵横公司”）因与被上诉人赣州同欣房地产经纪有限公司（以下简称“同欣公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人纵横公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审关于认定终止《佳和睿智居销售代理合同》的期限及诉讼时效存在错误。合同法第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用的原则，确定条款的真实意思”，对于存有矛盾的合同条款，不能轻易认定某一条款效力必然高于或低于另一条款。就本案而言，双方签订的《关于终止的协议》（以下简称“《终止协议》”）中第一条约定“甲乙双方同意自2015年9月30日起终止《佳和睿智居销售代理合同》”，与第四条约定“甲方在付清全部销售代理费后，合同自动解除”，二者在合同解除的方式、日期上存在矛盾。（1）结合协议全文，合同标题为“关于终止《佳和睿智居销售代理合同》的协议”，协议第一条双方同意自2015年9月30日起终止《佳和睿智居销售代理合同》为合同主要条款，表明双方订立该份合同主要目的是为解除合同且解除时间为2015年9月30日。同时协议第二条对尚未支付销售代理费进行结算，系对合同工作内容进行收尾结算，按照一般交易规则和社会经验可以认定双方已经就合同解除一事达成共识。（2）结合事实行为，被上诉人工作人员已经撤出、相关资料完成交接，实际已经终止履行《佳和睿智居销售代理合同》。故双方真实意思表示应为自2015年9月30日起终止《佳和睿智居销售代理合同》。双方法律关系由合同权利义务关系转化为债权债务关系，尚未支付的代理费转化为被上诉人对上诉人的债权。依据《最高人民法院关于债务人在约定的期限届满后未履行债务而出具没有还款日期的欠款条诉讼时效期间应从何时开始计算问题的批复》：“该合同在履行期限届满后债务人未履行债务而出具没有还款日期的欠款条时是诉讼时效中断，诉讼时效期间应当从供方收到需方所写欠款条之日的第二天开始重新计算”。本案中，双方所有销售代理费用于2015年9月21日完成结算，但并未对销售代理费支付期限作出约定，故诉讼时效起算期限应从债权确定之日即2015年9月22日起开始计算。依据《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。截止2017年9月22日、期间未发生诉讼时效中止、中断事由，两年诉讼时效已经届满，本案应适用《民法通则》中两年诉讼时效的规定。被上诉人提请诉讼时已经超过诉讼时效，依据《民法总则》第一百八十八条规定，应当驳回被上诉人诉讼请求。2.一审关于认定销售代理费金额存在错误。依据被上诉人同欣公司提供的佣金表，上诉人纵横公司总计需支付452453元整代理费用，上诉人提供了所有代理费用支付凭证，证明上诉人已经完全结清所有代理费用，并且实际支付1016698元。被上诉人提出了其中包含支付其他款项的异议，但并未并提出相应反证，现有证据不足以证明被上诉人异议，应由被上诉人承担不能举证的不利后果。一审判决书在事实认定时并未就具体某一笔或数笔1—2号楼销售代理费、车位销售费、商铺租赁服务费未支付或未足额支付作出认定、属于基本事实认定不清，证据不足。案外人陈凤娟系上诉人纵横公司出纳，于2015年9月23日、24日向被上诉人法定代表人刘光明转账4万元、50万元，按双方交易习惯，该两笔交易应理解为系陈凤娟代纵横公司支付相应代理费等款项，且两公司目前仅有的业务往来只有商品房代理佣金，并没有任何其他应付款项。公司出纳以公司财产偿还股东个人债务，于情于理都不合理，付款时将该两笔款项备注成退房款，系记载错误。误载不害真意，而且纵横公司没有向被上诉人支付退房款的义务。故该两笔款项应认定为代理费，被上诉人辩称该两笔款项系偿还上诉人股东肖声富个人借款，缺乏事实理由和依据。3.一审判决上诉人承担违约金存在错误。依据现有事实及证据，可以证明上诉人已经支付完成所有代理费用，客观上不存在违约事项，被上诉人请求支付违约金理由不成立。 被上诉人同欣经纪公司答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持；2.本案涉及的佳和睿智居销售代理合同因附期限仍未事实解除，是因为上诉人未履行支付代理费义务；3.在被上诉人法定代表人与上诉人法定代表人多次电话沟通中，被上诉人法定代表人多次表示会解决会偿还并承诺一定期限，被上诉人一审已提交有关证据证实；4.关于销售代理费金额问题，在一审中双方都充分进行了举证，以一审意见为准；5.关于违约金问题，事实上诉人欠付代理费且逾期支付，根据合同约定应支付违约金，一审在判决中酌情调低，我方表示同意。 同欣经纪公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付销售代理费599779元；2.判令被告向原告支付违约金100000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，增加解除代理合同的诉请。 一审法院认定事实：2012年9月5日，原、被告双方签订《项目销售代理合同》，约定：被告委托原告独家负责其开发的位于南康区“佳和睿智居”房地产项目；销售代理范围为1#、2#楼住宅及商铺以及6#-13#楼剩余物业，包括住宅、商铺、车库（位）；销售代理费按实际成交金额的1.5%计算；在合同期限内任何一方违约，守约方可单方面终止合同，违约方应赔偿守约方100000元。2015年9月21日，原、被告签订关于终止《佳和睿智居销售代理合同》的协议，约定：截止2015年9月21日，被告未付原告销售代理费如下（1-2号楼销售代理费395938元；车位销售代理费为25230元；商铺租赁服务费3185元；之前已开发票但未支付的代理费147326元，以上合计599779元）；被告在付清上述全部销售代理费后，双方所签订的《佳和睿智居销售代理合同》自动解除。协议签订后，原告依约撤出楼盘。此后，原告多次向被告法定代表人郑福燕电话催收代理费未果。诉讼期间，被告提交了两份中国银行网上银行电子回单，载明：案外人陈凤娟于2015年9月23日、24日向原告法定代表人刘光明转账4万元、50万元，附言：退2-908房款。另查，被告股东肖声富与原告法定代表人刘光明个人之间存在多次借贷关系，肖声富曾用2栋2单元908房购房款用于抵扣相关债务。 一审法院认为，原、被告之间签订的《项目销售代理合同》、《关于终止的协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定合法有效。原告依约撤出被告开发的楼盘后，事实上合同未再继续履行，现原告主张解除双方之间的《项目销售代理合同》有事实依据，一审法院予以支持。原、被告签订的《关于终止的协议》，明确了双方关于代理费用的具体结算结果，现原告主张被告支付销售代理费用599779元，有协议为证，一审法院予以支持。双方虽然在“协议”中未约定违约金事项，但在“合同”中明确约定：“违约方应赔偿守约方100000元”，被告事实上拖欠原告代理费用，客观上构成违约，原告主张被告支付违约金符合双方约定，但双方约定的违约金100000元过高，根据本案实际，酌定支持由被告支付原告违约金30000元。被告抗辩称原告诉请已过诉讼时效。一审法院认为，双方于2015年9月21日签订的《关于终止的协议》对代理费用的支付未约定具体期限，且双方签订的合同因附期限事实上仍未解除，故被告的抗辩理由不充分，不予采信。被告还抗辩主张已付清原告代理费用，但其提交的证据不足于证明其抗辩主张。至于被告提供的相关证据是否涉及原告法定代表人与案外人关于房款或其他经济往来问题，宜另案处理。判决：一、解除原、被告之间签订的《佳和睿智居销售代理合同》；二、由被告赣州纵横房地产开发有限公司向原告赣州同欣房地产经纪有限公司支付销售代理费599779元；三、由被告赣州纵横房地产开发有限公司向原告赣州同欣房地产经纪有限公司支付违约金30000元；四、履行期限：上述（二）、（三）项，限被告于判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10798元，由原告负担798元，由被告负担10000元。 二审期间，当事人均未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，争议焦点为：1.案涉《关于终止的协议》的认定；2.案涉欠付销售代理费以及违约金如何认定。 关于案涉《关于终止的协议》的认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，本案中，案涉终止协议第1条约定为“双方同意自2015年9月30日起终止《佳和睿智居销售代理合同》”，但该协议第4条约定为“甲方（纵横公司）在付清上述全部销售代理费后，双方所签定的《佳和睿智居销售代理合同》自动解除”，综合上述条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，双方的真实意思表示应为自上诉人纵横公司付清全部销售代理费用后销售代理合同才解除，故原审认定协议对支付代理费用未约定具体期限并且双方签订的合同因附期限在本案起诉前并未解除，被上诉人同欣公司起诉时诉讼时效亦未届满，具有事实和法律依据，本院予以维持。 关于案涉欠付销售代理费的问题。双方于2015年9月21日签订案涉终止协议中明确载明欠付销售代理费用为599779元。之前的转账凭证注明的内容基本均为“代理费”或“销售代理费”，但上诉人纵横公司提交的2015年9月23日、9月24日由陈凤娟转账至刘光明的转账凭证用途注明的内容为“退2-908房款”，故上诉人纵横公司提出该两笔款项系用于支付欠付的销售代理费用的主张，依据不足，本院不予支持。关于违约金的问题。上诉人纵横公司拖欠销售代理费用构成违约，原审认定上诉人纵横公司应承担违约金，依据充分，本院予以维持。 综上所述，上诉人纵横公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10097元，由上诉人赣州纵横房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年四月二十八日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜