广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29763号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市草莆章輋实业股份合作公司，住所地：深圳市罗湖区红岗路草埔章輋村2号，统一社会信用代码:91440300738808604J。法定代表人：梁振新，董事长。委托诉讼代理人：苏莉霞，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杨，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：深圳市安业房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区笋岗西路金源山大厦五层东侧2号房，统一社会信用代码:91440300724703932Y。法定代表人：王国英，总经理。委托诉讼代理人：丁飞，男，汉族，1971年2月17日出生，身份证住址安徽省宿州市埇桥区，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈晓波，男，汉族，1988年11月6日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈晓峰，男，汉族，1981年1月29日出生，身份证住址广东省深圳市福田区,系被上诉人哥哥。上诉人深圳市草莆章輋实业股份合作公司（以下简称草莆章輋公司）、深圳市安业房地产开发有限公司（以下简称安业公司）因与被上诉人陈晓波租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。上诉人草莆章輋公司上诉请求：1.撤销深圳市罗湖区人民法院（2019)粤0303民初1566号民事判决第一项，改判驳回陈晓波的该项诉讼请求;2.撤销深圳市罗湖区人民法院（2019)粤0303民初1566号民事判决第三项，改判要求陈晓波立即向草莆章輋公司支付拖欠的2017年8月21日至2018年12月25日的租金（场地占用费）人民币404166.7元;3.本案全部诉讼费用由陈晓波承担。上诉人安业公司对上诉人草莆章輋公司的上诉意见答辩称，1.草莆章輋公司的第二项上诉请求侵害了安业公司的合法权益，事实方面的理由不当。从深圳市中级人民法院（2017）号粤03民终1844号判决及政府规划和国土部门与安业公司签订了涉案地块的国有土地使用权出让合同以及补充协议，载明的内容清楚表明安业公司才是该地块的使用权人，草莆章輋公司无权将涉案地块单方出租陈晓波使用、管理并收取租金。2.安业公司从未授权或同意草莆章輋公司将涉案地块长期租赁给陈晓波使用，草莆章輋公司出租后，2016年11月24日安业公司得知权益被侵害，专程向草莆章輋公司出具函件，对草莆章輋公司与陈晓波签订的《土地租赁管理协议》使用的地块使用期限为1年期间进行了追认和确认，对于草莆章輋公司第二项上诉请求，安业公司不予认可。上诉人安业公司上诉请求：1.撤销深圳市罗湖区人民法院（2019)粤0303民初1566号民事判决第四项，查明事实后改判支持安业公司原审第一项、第二项、第四项诉讼请求;2.本案全部诉讼费用由草莆章輋公司和陈晓波承担。上诉人草莆章輋公司对上诉人安业公司的上诉意见答辩称，1.不管是依据历史权益还是依据双方协议，草莆章輋公司对涉案土地均享有出租管理权。首先，案涉土地为陈晓波原来村办企业康福厂所在地块及其他村集体用地。1994年草莆章輋公司与深圳市烽焰投资有限公司（以下简称“烽焰公司”，原名深圳兆祥实业公司）签订了关于包括康福厂在内的《合作开发协议》及拆迁补偿协议，2005年烽焰公司将案涉地块的开发建设权转让给了安业公司，并将涉案土地使用权及烽焰公司对于涉案土地的全部权利、义务转移在安业公司名下（这是合作开发集体土地的必经程序）。上述历史脉络可以清晰的表明，涉案土地为草莆章輋公司提供的合作开发土地，草莆章輋公司作为土地原始权利人，对于涉案土地享有无可辩驳的权益。其次，安业公司已在2007年将涉案土地管理权委托给草莆章輋公司全权行使。由于涉案地块迟迟未进行开发建设，拆迁补偿协议约定的回迁房仍未提供，回迁房过渡期租金等款项亦一直未付。因此，安业公司于2007年8月23日亦签订书面的协议书，根据该协议，我方有权在项目开工前，受托管理并无偿使用该涉案土地，而截止到目前为止，涉案土地尚未进行开发。2.草莆章輋公司与陈晓波之间签订的《土地租赁管理协议》应属合法有效。如前所述，草莆章輋公司对涉案土地享有出租管理权，与陈晓波之间就涉案土地租赁事宜不需要也没有恶意串通，《土地租赁管理协议》并没有侵害安业公司的合法权益，不属于安业公司主张的《合同法》第52条法定无效的情形，安业公司要求草莆章輋公司赔偿租赁期间的收益损失没有法律依据。3.关于安业公司主张的违反法定程序的问题，由二审法院依据事实进行裁判。被上诉人陈晓波答辩称，1.草莆章輋公司发出的通知书就是解除通知书的内容，有事实作为依据，不存在草莆章輋公司所提到的问题。2.本案经过法院多次审判及判决，事实清楚，调查详细充分，判决合情合理合法。3.草莆章輋公司向省高院提出再审申请，省高院并未同意，同时陈晓波也向省高院提交了答辩材料，并当庭向法庭提交。4.本案草莆章輋公司和安业公司都参与了庭审，所以法院的执行有充分的依据；同时草莆章輋公司和安业公司除了在设立的大门封路之外，还在路口设立了铁柱，陈晓波要求法院一并处理，保证他们不在马路经过场地的范围设置任何障碍及设置任何人员阻碍陈晓波的合同履行及合法的经营管理。陈晓波向一审法院起诉请求：1.草莆章輋公司退回陈晓波所交租金1216666.6元（2013年8月1日至2017年7月31日的租金为120万元，2018年8月7日至2018年8月31日的租金为每月8333.3元），移交给安业公司；2.草莆章輋公司赔偿陈晓波投资损失。（暂定损失：100000元，具体损失金额以第三方评估公司认定为准）；3.由安业公司继续履行租赁合同；4.草莆章輋公司撤掉封路大门，撤掉门口保安，以后不准封路堵门；5.草莆章輋公司承担本案诉讼费用。草莆章輋公司向一审法院反诉请求：1.陈晓波立即向草莆章輋公司支付拖欠的2017年7月7月至2018年12月25日的租金（占用使用费）人民币447500元；2.本案的诉讼费用由陈晓波承担。安业公司向一审法院提出诉讼请求：1.法院确认草莆章輋公司与陈晓波签订的《土地租赁管理协议》损害安业公司的合法权益无效。2.陈晓波与草莆章輋公司赔偿安业公司从2013年8月1日起至2016年11月25日止占用使用H407-XX地块的处分收益损失995000元。该款项由草莆章輋公司支付给安业公司;3.判令驳回陈晓波诉讼请求；4.本案诉讼费由陈晓波、草莆章輋公司承担。一审法院认定事实：1.陈晓波与草莆章輋公司于2013年7月31日签订一份编号为201307291的《土地租赁管理协议》，约定：H407-XX地块为草莆章輋公司待开发用地，陈晓波对上述宗地的用地性质和使用情况清楚，并自愿租用和代管理土地为约5600平方米（附场地测量图纸）。草莆章輋公司将罗湖区红岗路1188号章輋村H407-XX地块的临时停车场租给陈晓波，由陈晓波管理和自行投资改造为临时性社区综合文体中心与停车场，租用和管理时间由2013年8月1日起至草莆章輋公司对该地块进行房地产开发时止，如草莆章輋公司需要开发需要提前三个月通知陈晓波。陈晓波需从签订协议三天内交人民币25000元保证金给草莆章輋公司，协议终止后三日内草莆章輋公司需不计利息退回保证金给陈晓波。陈晓波每月5日前需向草莆章輋公司交纳租赁费人民币25000元。陈晓波有权按物价部门的有关管理规定收取费用作为场地投资及日常维护管理费用。陈晓波在建建筑物期间遇政府相关部门或其他单位干扰、要求停工或日后发出强行拆除建筑物的通知等责任和损失由陈晓波自行处理和负责。陈晓波每月5日前向草莆章輋公司缴纳上月水电费用和租用费。如陈晓波拖欠租金达7天以上，或拖欠期可能导致草莆章輋公司损失的各项费用在500元以上的,草莆章輋公司可采取停水停电。如草莆章輋公司发出催款通知陈晓波仍未缴清欠费的，从催缴通知发出15天后草莆章輋公司可以强行清场，所造成的一切损失和责任均由陈晓波自行承担。在协议期内，如遇到草莆章輋公司或草莆章輋公司的合作公司征用、征收、建筑物更新、改造、收购、拆除重建等事宜，草莆章輋公司无须征得陈晓波同意，草莆章輋公司可单方终止本合同及其他补充协议及相关资料，但需要提前叁个月通知陈晓波，对上述事宜草莆章輋公司不做任何赔偿。2.陈晓波从2016年9月开始未按合同约定缴纳租金，草莆章輋公司于2017年4月24日向陈晓波发出《催缴通知》，要求其在2017年4月30日前缴清2016年9月至2017年4月的租金20万元。否则草莆章輋公司将釆取停水停电或清空场地不再对外出租等措施。2017年5月3日，草莆章輋公司再次向陈晓波发出《租金催缴和解除通知》，要求陈晓波在2017年5月5日前缴清租金及利息损失二十万元整,若再次逾期即终止2013年7月31日签订的《土地租赁管理协议》。2017年6月6日，陈晓波向草莆章輋公司转账一笔20万元、一笔5000元，均备注：预付款因安业原因场地部分停用11个月多交部分双方测量后需退回。之后陈晓波未依合同约定按期缴纳租金。2017年8月21日，陈晓波向草莆章輋公司转款人民币50000元，之后陈晓波再次未依约缴纳租金。2018年6月1日，草莆章輋公司向陈晓波及各车主发出《通知》，内容为：“本停车场由于承租人陈晓波严重违反合同约定，故意拖欠租金，根据《合同法》的有关规定，我司可单方解除合同并保留追究其相关法律责任的权力。2017年6月，我司已函告承租人陈晓波，并张贴《温馨提示》告知广大车主,鉴于该地块即将被纳入开发范畴。根据安业公司的通知，我司将采取清空场地措施，禁止车辆停放，给您造成不便之处敬请见谅。1、2018年6月8日前把停放于此的车辆清空，请无关人员及车辆尽快离开；2、6月9日起，我司将对该场地作封场处理，停放在该场地的车辆一律只出不进，如继续停放的，造成的后果自行承担；请广大车主积极配合我司的工作，谢谢。特此通知”。2018年8月7日和8月31日，陈晓波向草莆章輋公司分别转款8333.3元，两次共计16666.6元。3.2018年6月4日，陈晓波以租赁合同纠纷为案由将草莆章輋公司诉至一审法院，要求确认草莆章輋公司于2018年6月1日发送的《解除合同通知书》无效。案号为（2018)粵0303民初13586号。一审法院经审理后判决：驳回陈晓波的全部诉讼请求。该案经深圳市中级人民法院二审，做出（2018)粵03民终21368号终审判决书，判决:确认深圳市草莆章輋实业股份合作公司于2018年6月1日向陈晓波发出的《通知》不发生解除合同的效力。4.2006年6月30日，深圳市国土资源和房产管理局作为甲方，安业公司与深圳市兆祥实业有限公司共同签订《深地合字（1994)0063号〈深圳市土地使用权出让合同书〉第一补充协议书》，就宗地号H407-XX、面积约17380平方米的土地使用权达成如下协议：“经乙方申请，甲方同意将H407-XX地块土地使用者变更为安业公司。安业公司承担深圳市金田房地产开发公司和深圳市兆祥实业有限公司在该宗地的全部权利、责任和义务……”。深圳市中级人民法院在2017年7月10日做出的(2014)深中法房终字第1844号生效判决书中确认：安业公司为H407-XX、H407-XX两宗地的使用权人。5.2007年8月23日，草莆章輋公司作为乙方与安业公司作为甲方签订《协议书》，约定：甲方位于清水河H407-XX项目，现在处于前期手续报建阶段，由于报建手续比较复杂，预计2007年底才能动工。甲方全权委托乙方临时管理H407-XX项目现状地块，管理期间场地由乙方无偿使用，乙方自行完善场地内的安全设施。乙方自行解决管理期间发生的管理费用。乙方保证在管理期间保持场地原状不变，杜绝搭设临建，更不能有闲杂人员居住。乙方保障管理期间场地内无安全事故发生，若发生安全事故由乙方负责解决，甲方必须在H407-XX项目开工前一个月通知乙方，乙方必须自接到通知之日一个月内完成清场工作。陈晓波、草莆章輋公司及安业公司在庭审中均确认案涉土地尚未进行开发。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。针对本案争议的焦点及各当事人的诉讼请求，一审法院分析认为：1.关于草莆章輋公司是否有权与陈晓波签订《土地租赁管理协议》，并按照协议规定收取租金。对此一审法院认为，安业公司为本案涉案H407-XX宗地的土地使用权人，对该土地享有使用和收益的权利。2007年8月23日，安业公司与草莆章輋公司签订《协议书》，全权委托草莆章輋公司临时管理H407-XX项目现状地块，管理期间场地由草莆章輋公司无偿使用，安业公司必须在H407-XX项目开工前一个月通知草莆章輋公司，草莆章輋公司自接到通知之日一个月内完成清场工作。根据该协议书，草莆章輋公司有权在H407-XX项目开工前，受托管理并无偿使用案涉土地。案涉地块至今尚未进行开发，草莆章輋公司有权与陈晓波签订《土地租赁管理协议》，并按照协议规定收取租金，该协议并未损害安业公司的合法权益。因此，陈晓波要求草莆章輋公司退回陈晓波所交租金，移交给安业公司，并要求安业公司继续履行租赁合同的诉讼请求，以及安业公司要求确认《土地租赁管理协议》无效并要求陈晓波、草莆章輋公司向安业公司支付收益损失的请求，没有事实和法律的依据，一审法院不予支持。2.关于陈晓波主张草莆章輋公司向其赔偿损失10万元的诉请。一审法院认为，首先，陈晓波和草莆章輋公司签订的《土地租赁管理协议》第六条明确约定：承租人在建建筑物期间遇政府相关部门或其他单位干扰、要求停工或日后发出强行拆除建筑物的通知等责任和损失由其自行处理和负责。根据该约定，陈晓波应自行承担因合同不能履行而造成的损失。其次，陈晓波并未举证证明因草莆章輋公司行为给陈晓波造成的具体损失以及其主张的损失金额的依据，故一审法院对陈晓波要求草莆章輋公司向其赔偿损失10万元的主张不予支持。3.关于陈晓波要求草莆章輋公司撤掉封路大门及保安的诉讼请求，以及草莆章輋公司主张要求陈晓波向其支付2017年7月7日至2018年12月25日租金447500的反诉请求。一审法院认为，（2014)深中法房终字第1844号生效判决书认定：“现因第三方原因导致陈晓波与草莆章輋公司之间的租赁合同无法继续履行，陈晓波虽然按照协议应自行承担合同不能履行而造成的损失，但陈晓波在无法使用租赁场地的情况下是否仍需按照约定标准向出租人足额支付租金，协议中未予以明确。在此情形下，陈晓波拒付、少付租金的行为，不能认定为违约。草莆章輋公司以陈晓波欠付租金为由，于2018年6月1日通知陈晓波解除合同，不应发生解除合同的效力。”因此，陈晓波拒付、少付租金的行为，不能认定为违约，草莆章輋公司亦不能以此为由强行清场，故一审法院对陈晓波主张的要求草莆章輋公司撤掉封路大门及保安的诉讼请求予以支持。此外，因为安业公司的原因合同已经无法继续履行，陈晓波不能正常使用案涉租赁地块，草莆章輋公司主张按照原合同约定的金额向草莆章輋公司主张租金没有依据，一审法院对草莆章輋公司的该项反诉请求不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、深圳市草莆章輋实业股份合作公司应于本判决生效之日起十日内撤掉封锁H407-XX地块的大门并撤回保安。二、驳回陈晓波的其他诉讼请求。三、驳回深圳市草莆章輋实业股份合作公司的反诉请求。四、驳回深圳市安业房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15750元，由陈晓波自行负担。反诉受理费4006.26元，由草莆章輋公司承担。在二审中，上诉人安业公司提交了一份证据，为（2019）粤0303执11585号网页打印件、案号为（2014）深中法房终字第1844号的民事判决，用以证明（2014）深中法房终字第1844号确认的债权草莆章輋公司已经申请罗湖法院强制执行，对地块不享有任何占有使用的权益。草莆章輋公司对该证据的真实性有异议，认为该证据是复印件。而对于安业公司所述的申请执行事宜，正好证明了到目前为止涉案土地仍未开发，没有提供回迁房，过渡期的租金也一直未支付。被上诉人陈晓波提交了四份证据，分别为：证据1.广东省高级人民法院诉讼资料接收凭证；证据2.陈晓波向广东省高级人民法院提交的答辩状；证据3.（2019）粤0303民初1566号民事判决；证据4.大门照片复印件一张。证据1至证据3共同证明了草莆章輋公司向广东省高级人民法院申请再审的事宜，确认广东省高级人民法院没有受理该案；证据4证明了草莆章輋公司及安业公司确实在门口设立了铁柱。草莆章輋公司认为如果证据1至证据3存在原件，则可以确认其真实性。但草莆章輋公司并未收到广东省高级人民法院的最终裁定，所以证据1至证据3不足以证明陈晓波所主张的内容；对于证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认。安业公司对证据1至证据3的待证事实不予确认，对其证明内容不予确认；对证据4的证明目的不予确认。经二审查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题：1.涉案《土地租赁管理协议》是否有效，草莆章輋公司是否有权与陈晓波签订《土地租赁管理协议》，并按照协议规定收取租金。2.涉案《土地租赁管理协议》是否能继续履行，陈晓波是否应支付拖欠的租金。3.本案是否存在程序违法。关于本案《土地租赁管理协议》是否有效，草莆章輋公司是否有权与陈晓波签订《土地租赁管理协议》，并按照协议规定收取租金的问题。本院认为，安业公司为本案涉案H407-XX宗地的土地使用权人，对该土地享有使用和收益的权利。2007年8月23日，安业公司与草莆章輋公司签订《协议书》，全权委托草莆章輋公司临时管理H407-XX项目现状地块，管理期间场地由草莆章輋公司无偿使用，安业公司必须在H407-XX项目开工前一个月通知草莆章輋公司，草莆章輋公司自接到通知之日一个月内完成清场工作。根据该协议书，草莆章輋公司有权在H407-XX项目开工前，受托管理并无偿使用案涉土地。案涉地块至今尚未进行开发，草莆章輋公司有权与陈晓波签订《土地租赁管理协议》，并按照协议规定收取租金，该协议并未损害安业公司的合法权益。因此，安业公司要求确认《土地租赁管理协议》无效并要求陈晓波、草莆章輋公司向安业公司支付收益损失的请求，没有事实和法律的依据，一审法院不予支持正确，本院予以确认。关于本案《土地租赁管理协议》是否能继续履行，陈晓波是否应支付拖欠的租金的问题。本院认为，根据本院（2018)粤03民终21368号已生效判决书认定：“现因第三方（安业公司）原因导致陈晓波与草莆章輋公司之间的租赁合同无法继续履行，陈晓波虽然按照协议应自行承担合同不能履行而造成的损失，但陈晓波在无法使用租赁场地的情况下是否仍需按照约定标准向出租人足额支付租金，协议中未予以明确。在此情形下，陈晓波拒付、少付租金的行为，不能认定为违约。”因为安业公司的原因，本案土地租赁合同已经无法继续履行，陈晓波已不能正常使用案涉租赁地块，草莆章輋公司主张陈晓波仍应按照原合同约定的金额向其支付租金没有依据，一审法院对草莆章輋公司的该项反诉请求不予支持正确，本院予以确认。本案中，因为安业公司的原因，土地租赁合同已经无法继续履行，陈晓波已不能正常使用案涉租赁地块。从草莆章輋公司一审反诉状事实与理由中所提到的解除《土地租赁管理协议》的意思表示，及安业公司作为有独立请求权的第三人在一审中所提出的要求确认《土地租赁管理协议》无效的请求来看，均不要求继续履行涉案的《土地租赁管理协议》，且事实上草莆章輋公司已对涉案的租赁土地进行了清场，故本案的《土地租赁管理协议》已无继续履行的基础。一审法院判令撤销封锁涉案地块的大门及保安已无必要，本院予以纠正。关于本案是否存在程序违法的问题。本案一审开了二次庭。第一次开庭安业公司作为有独立请求权的第三人参加了开庭，并当庭提出了诉请，经一审法官询问，草莆章輋公司及安业公司均放弃了答辩期进行了当庭答辩。第二次开庭，安业公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法进行了缺席审理并无不当，安业公司上诉主张一审程序违法，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人草莆章輋公司及上诉人安业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但处理部分欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初1566号民事判决第三项、第四项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初1566号民事判决第一项、第二项；三、驳回被上诉人陈晓波的诉讼请求。本案一审本诉案件受理费15750元，由陈晓波负担；一审反诉案件受理费4006.26元，由草莆章輋公司负担。二审案件受理费21112元，由上诉人草莆章輋公司负担7362元；由上诉人安业公司负担13750元。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 张  士  光审判员 邓  亚  玲二〇二〇年四月三十日书记员 谢心宇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。