江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初3860号原告：陈军，男，汉族。原告：吴秀琴，女，汉族。两名原告共同委托诉讼代理人：朱晓燕，盐城市大丰区盐丰法律服务所法律工作者。被告：盐城金地置业有限公司，统一社会信用代码91320982667636867E，住所地盐城市大丰区大华路39号“丰中名邸”15号楼一层。法定代表人：骆德龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱林，江苏江花律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯钦，江苏江花律师事务所律师。原告陈军、吴秀琴与被告盐城金地置业有限公司（以下简称金地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈军、吴秀琴的共同委托诉讼代理人朱晓燕，被告金地公司的委托诉讼代理人冯钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈军、吴秀琴向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告赔偿原告从2011年11月1日起至实际修复之日止房屋闲置期间的占用使用费。2、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。审理中，原告陈军、吴秀琴明确诉讼请求为：1、依法判令被告赔偿原告从2011年11月1日起至2019年5月31日止房屋未能正常使用的损失212700元。2、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实与理由：2010年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买市区大华路39号丰中名邸2幢XX室商品房和13室车库，总价款为714644元。2011年9月30日，被告交付房屋后，原告即对该房屋进行维修。装修一个月左右，原告发现该房屋的房间、客厅、卫生间、书房的窗户及四周的墙面渗漏异常严重、原告多次要求被告维修，被告进行修补多次但一直未能解决渗漏问题。2018年4月12日，原告向法院提起诉讼之后，被告仍延迟一年才将渗漏的窗户下口的固定玻璃进行了维修和更换，但是目前为止仍然存在窗户渗漏的情况，没有能够完全修复。由于被告交付的房屋存在质量缺陷，且维修方式不当，导致原告近8年之久未能入住，造成很大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告金地公司辩称，第一，不存在原告所称的房屋闲置期间的占用使用费。1、根据原告在诉状中的自述，被告金地公司已经于2011年9月30日将案涉房屋交付给了原告，原告享有案涉房屋完全的占有权、使用权、收益权、处分权，该案涉房屋一直由原告占有使用。2、案涉房屋交付给原告后，案涉房屋是否闲置都是原告对其的自主处分行为，与被告没有任何关系。3、没有任何证据证明被告有占有使用案涉房屋的行为。第二，双方在合同中约定：墙面、地面、顶棚裂纹、屋面渗漏等建筑通病，出卖人在质量保修期内只负责维修，不负责赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、照片、房屋所有权证书等证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人提交的证据和陈述，本院认定如下事实：2010年1月27日，原告陈军（买受人）与被告金地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告陈军、吴秀琴向被告金地公司购买大丰市区大华路北侧丰中名邸第2幢XX号房，房屋总价为714644元，合同第十六条关于保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保险期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。墙面、地面、顶棚裂纹，屋面渗漏等建筑通病，出卖人在质量保修期内只负责维修，不负责赔偿责任。住宅质量保修书上载明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为五年，保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。上述合同签订后，被告金地公司于2011年11月1日向原告陈军交付了案涉房屋，原告陈军、吴秀琴于2013年1月12日取得案涉房屋的房屋所有权证。原告陈军、吴秀琴称案涉房屋于2013年4月发现多处渗漏，后金地公司进行维修，但案涉房屋仍存在渗漏情况，原告陈军、吴秀琴于2018年4月12日向本院提起诉讼，在该案审理过程中，金地公司自认因房屋质量问题导致案涉房屋发生渗漏，并出具《丰中名邸2号楼XX室东山墙渗漏维修方案》一份，载明：“关于丰中名邸2号楼XX室东山墙窗渗漏问题，我公司工程部门于2018年6月14日牵头组织了土建总承包及门窗施工单位、物业公司等技术人员，现场回访检查渗漏情况，并做了淋水试验，分析原因，发现门窗确有渗漏。就此，提出如下维修方案：1、将涉及渗水的该窗下槛固定玻璃拆除后全部更换，采用吸胶法安装处理，并将拼接口处用细缝胶填缝，确保密实。2、窗框外侧周边，若仍有空鼓现场，凿除后以细石混凝土填缝密实处理。然后用玻璃胶收圈外口。3、以上细部处理完成后仍以淋水试验检查是否渗漏，直至修复。盐城金地置业有限公司工程部2018.6.21”。后原告陈军、吴秀琴因被告金地公司正在对房屋漏水问题进行维修，向本院申请撤回起诉，本院于2019年1月9日作出（2018）苏0982民初1951号之一民事裁定，准许原告陈军、吴秀琴撤回起诉。后原告陈军、吴秀琴认为被告交付的房屋存在质量缺陷，且维修方式不当，导致原告未能入住，造成原告的损失，于2019年7月15日向本院提起诉讼。审理中，原告申请对案涉房屋闲置期间的占用使用值（参考租金）进行鉴定，本院依法委托盐城亚信土地房地产评估测给有限公司进行鉴定，盐城亚信土地房地产评估测给有限公司于2019年11月4日作出盐亚信BJD估字[2019]第015号房地产司法鉴定估价报告，其估价结果：注册房地产估价师崔明明、杨媛媛对估价对象权利、实体、区位状况进行了实地查勘和市场调查，遵照《城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《资产评估法》等法律法规、政策及国家技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，采用比较法对委估房地产的市场价值进行了分析、测算和判断，在设定的价值类型和假设限制条件下，确定估价对象2011年11月1日至2019年5月31日闲置期间的占用使用值评估价（参考租金）总合计为￥212700元，（大写）人民币：贰拾壹万贰仟柒佰元整（四舍五入，取整至佰元）。估价结果详情为2011年11月1日至2012年11月3日（毛坯）的年租金9600元，本利和14570元；2012年11月3日至2013年3月23日（装修）的年租金0元，本利和0元；2013年3月24日至2014年3月23日（精装）的年租金25000元，本利和33828元；2014年3月24日至2015年3月23日（精装）的年租金26500元，本利和33296元；2015年3月24日至2016年3月23日（精装）的年租金28000元，本利和32074元；2016年3月24日至2017年3月23日（精装）的年租金29500元，本利和32383元；2017年3月24日至2018年3月23日（精装）的年租金30000元，本利和31559元；2018年3月24日至2019年5月31日（精装）的年租金35000元，本利和35000元。上述租金合计183600元，本利和合计212710元。原告陈军、吴秀琴为此支付鉴定费用3380元。本院根据原告陈军、吴秀琴的申请，依法委托南京南大工程检测有限公司对案涉房屋是否严重影响居住使用进行司法鉴定，2020年3月4日，南京南大工程检测有限公司向本院出具一份司法鉴定联系函，载明：“我公司经营资质范围内，只能对涉案房屋的相关工程质量问题进行鉴定，委托书中提到的“对住房是否严重影响居住人使用”表述过于笼统，范围太大，现请委托方明确具体的鉴定内容并书面告知我公司。”2020年3月5日，本院向南京南大工程检测有限公司发出工作联系函一份，载明：“因申请方未明确具体鉴定内容，请你单位收到本函后，依照鉴定相关规定处理”。2020年3月9日，南京南大工程检测有限公司出具司法鉴定退案函一份，载明：“我公司收到鉴定委托后，对相关材料进行研究分析，申请人提出的鉴定内容超出我公司司法鉴定资质范围，为不影响贵院对该案的正常审理工作，特此终止此案的鉴定工作，并将所有材料寄回，感谢贵院对我公司工作的支持和理解”。后本院又委托江苏城工建设科技有限公司进行鉴定，2020年3月16日，江苏城工建设科技有限公司出具一份退案函，载明：“根据委托要求，本次鉴定内容超出我司被批准的检验检测能力范畴，故本案鉴定工作不再继续展开”。另查明，原告陈军、吴秀琴于2012年11月1日委托盐城苏杭装饰工程有限公司对案涉房屋进行装修，装修时间为2012年11月3日至2013年3月23日。根据装修总负责人杨兵的陈述，案涉工程实际完工时间大约为2013年4、5月份。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，应为合法有效。买受人有权取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同约定的质量要求，即出卖人负有瑕疵担保义务，其应当保证出卖的标的物必须符合法律规定或者合同约定的品质，当出卖人所交付的标的物有瑕疵时，出卖人应当承担相应的责任。被告辩称双方在合同中约定：“墙面、地面、顶棚裂纹，屋面渗漏等建筑通病，出卖人在质量保修期内只负责维修，不负责赔偿责任。”根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方在合同中约定被告不负赔偿责任，排除了原告的主要权利，故该条款应为无效，原告因房屋漏水造成的损失，有权要求被告予以赔偿，对被告的该辩称意见本院不予采信。关于原告的损失范围，原告主张案涉房屋自2011年11月1日至2019年5月31日期间的损失（参照房屋租金）212700元，原告于2011年11月1日取得案涉房屋，于2012年11月1日签订装修合同，自认2013年4月份发现渗水，结合装修合同约定的装修时间、案外人杨兵的陈述以及日常生活习惯，本院酌定原告主张损失的起算时间为2013年11月24日。案涉住宅质量保修书上载明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为五年，即案涉房屋的保修期至2016年10月31日，故本院依法酌定原告损失的截止时间为2016年10月31日。对于盐城亚信土地房地产评估测给有限公司出具的估价报告中的年租金本院依法采信，对于本利和部分并没有相应的法律依据，本院不予采信。被告对该估价报告提出异议，但并未提供证据予以证实，故本院对被告的该辩称意见不予采信。经核算，原告自2013年11月24日起至2016年10月31日止的租金损失为80775.80元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告自认于2013年4月发现房屋渗漏，其陈述多次找金地公司进行维修，但房屋仍是渗漏，原告应当采取及时诉讼在内的适当措施防止损失的扩大，对于相应的损失应当承担一定的责任。同时，对于房屋的渗漏是否达到严重影响原告的正常居住使用的程度，本院先后委托南京南大工程检测有限公司、江苏城工建设科技有限公司进行鉴定，均被退卷，因鉴定机构未能对房屋的渗漏是否严重影响原告的正常居住使用进行鉴定，结合本案案情，本院酌定原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。综上，被告应当赔偿原告的损失56543.06元（80775.80元×70%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告盐城金地置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告陈军、吴秀琴损失56543.06元。二、驳回原告陈军、吴秀琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4490元，由原告陈军、吴秀琴负担3276元，被告盐城金地置业有限公司负担1214元，被告盐城金地置业有限公司于本判决生效之日起15日内将案件受理费1214元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××84。鉴定费用3380元，由原告陈军、吴秀琴负担2480元，由被告盐城金地置业有限公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈祚宏人民陪审员  李明成人民陪审员  张立新二〇二〇年四月二十八日法官 助理  戴青华书 记 员  陈琳琳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。