山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0832民初597号 原告：中国工商银行股份有限公司梁山支行，统一社会信用代码91370832869166402H，住所地梁山县水泊东路80号。 负责人：李晓红，行长。 委托诉讼代理人：田峰，男，中国工商银行股份有限公司梁山支行职工。 委托诉讼代理人：李军，男，中国工商银行股份有限公司梁山支行职工。 被告：李先才，男，1990年12月23日出生，汉族，农民，住梁山县。 被告：李继新，男，1969年3月9日出生，汉族，农民，住梁山县。 被告：林风菊，女，1968年5月8日出生，汉族，农民，住梁山县。 被告：九巨龙房地产开发集团有限公司梁山分公司，统一社会信用代码91370832061996622E，住所地梁山县人民北路39号。 法定代表人：秦真景，经理。 委托诉讼代理人：仲伟华，山东同章律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司梁山支行（以下称中国工商银行梁山支行）与被告李先才、李继新、林风菊、九巨龙房地产开发集团有限公司梁山分公司（以下称九巨龙房地产开发梁山分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行梁山支行的委托诉讼代理人田峰、李军，被告九巨龙房地产开发梁山分公司的委托诉讼代理人仲伟华到庭参加诉讼，被告李先才、李继新、林风菊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国工商银行梁山支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告李先才、李继新、林风菊、九巨龙房地产开发梁山分公司签订的《个人购房借款/担保合同》并立即偿还贷款本金428216.84元、利息5279.96元（利息计算至2019年9月21日），共计433496.8元，及今后至贷款还清时的利息、罚息等；2.判令抵押有效，原告就抵押物享有优先受偿权；3.判令被告九巨龙房地产开发梁山分公司承担连带清偿责任；4.原告实现债权的费用及本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月20日，被告李先才、李继新、林风菊与原告签订《个人购房借款/担保合同》，向原告借款440000元，借款期限30年，采取按月等额本息还款方式，并由被告九巨龙房地产开发梁山分公司提供连带责任保证。合同签订后，原告依约支付贷款440000元，但被告并未按合同约定按月还本付息，自2018年11月以来出现还款逾期，其行为已构成违约。截至2019年9月21日，被告尚欠借款本息433496.8元。原告多次向其催收，但其拒不履行还贷义务。 被告李先才、李继新、林风菊未作答辩。 被告九巨龙房地产开发梁山分公司辩称，1.原告主张的数额应有借款合同双方当事人进行确认，2.涉案房屋已经具备办证条件，是由于被告李先才的个人原因未办理房产证和他项权证，人民法院应依法判令被告李先才协助原告办理抵押登记手续，自办理完他项权证后原告应就涉案房屋优先受偿3.九巨龙房地产开发梁山分公司提供的是阶段性担保，在不存在免责事由的情况下九巨龙房地产开发梁山分公司同意在阶段性担保合同约定的范围内承担相应责任。 原告中国工商银行梁山支行为支持其诉讼请求，向本院提交被告李先才的借款合同、被告九巨龙房地产开发梁山分公司签订的连带担保合同、还款历史明细、被告李先才和其父母的身份证明、借款凭证，证明借款合同和担保合同有效，剩余欠款金额有效，借据合法。 经庭审质证，被告九巨龙房地产开发梁山分公司对身份证、户籍证明无异议，对借款合同和担保合同真实性没有异议，能够证明九巨龙公司提供阶段性担保，对不动产登记证书没有异议，对借款凭证和还款明细没有异议，应由当事人确认，被告九巨龙房地产开发梁山分公司对还款不清楚。 被告九巨龙房地产开发梁山分公司为支持其答辩意见，向本院提交购房合同，证明如果被告李先才逾期还款导致被告九巨龙房地产开发梁山分公司承担连带责任，被告九巨龙房地产开发梁山分公司有权向被告李先才追偿。 经庭审质证，原告中国工商银行梁山支行对被告九巨龙房地产开发梁山分公司提交的证据无异议。 被告李先才、李继新、林风菊未出庭、未举证，放弃了对原告中国工商银行梁山支行、被告九巨龙房产开发梁山分公司提供的证据进行质证的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年6月8日，被告李先才、李继新、林风菊、九巨龙房地产开发梁山分公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：被告李先才、李继新、林风菊向原告借款440000元；借款用途为个人购置住房贷款，即用于购买坐落于梁山县人民北路39号龙城华府第4栋2-1903室的房屋；本笔贷款的担保方式为保证、抵押；借款期限360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及本合同第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；被告李先才、李继新、林风菊授权原告将该笔贷款440000元一次性划入被告九巨龙房地产开发梁山分公司在济宁梁山支行营业室开立的账户内（户名：九巨龙房地产开发集团有限公司梁山分公司，账号：16×××64），贷款利息自实际放款日起计算；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），还款账户为被告李先才在济宁中心分理处开立的账户（账号：62×××13）；被告李先才、李继新、林风菊未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按本合同第四条约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；被告李先才以其购买的坐落于梁山县人民北路39号龙城华府第4栋2-1903室的房屋作为抵押，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；主债权同时存在一个或者多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；合同还约定了违约及违约责任等内容。原告在“贷款人”处加盖了公章且有授权代理人李晓红签字，被告李先才在“借款人（签字）”处和“抵押人（签字）”处签字并按手印，被告李继新、林风菊在“共同借款人（签字）”处签字并按手印，被告九巨龙房地产开发梁山分公司在“保证人（公章）”处加盖了“九巨龙房地产开发集团有限公司梁山分公司”的公章，其法定代表人或授权代理人秦真景盖了其私章。 2017年9月20日，原告依约向被告李先才、李继新、林风菊支付贷款440000元，贷款期限自2017年9月20日至2047年9月20日止，基准年利率为4.9%，当期执行年利率4.9%，逾期年利率7.35%。合同履行中，被告李先才、李继新、林风菊偿还了部分借款本息，但以后出现还款逾期，截至2019年9月21日，被告李先才、李继新、林风菊逾期积欠本金428216.84元、利息5279.96元。经原告中国工商银行梁山支行向被告李先才、李继新、林风菊多次催要未果，被告九巨龙房地产开发梁山分公司作为连带责任保证人也未履行连带保证责任。 另查明，涉案的坐落于梁山县人民北路39号住宅龙城华府4-2-1903室的房屋尚未办妥正式抵押登记。 本院认为，原告中国工商银行梁山支行与被告李先才、李继新、林风菊、九巨龙房地产开发梁山分公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为合法、有效合同，双方均应依约履行。被告李先才、李继新、林风菊从原告处借款440000元，事实清楚，证据确实、充分，应予认定，其应依照双方合同约定按月偿还借款本息，但被告李先才、李继新、林风菊截至2019年9月21日已逾期积欠本金428216.84元、利息5279.96元，构成严重违约，故原告要求解除《个人购房借款/担保合同》并向被告李先才、李继新、林风菊主张偿还借款本金428216.84元、利息5279.96元（利息计算至2019年9月21日）及2019年9月21日之后的利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因涉案梁山县人民北路39号龙城华府第4栋2-1903室的房屋尚未办妥正式抵押登记，不能产生抵押权设立的结果，因此不产生优先受偿的效力，故原告中国工商银行梁山支行主张对涉案坐落于梁山县人民北路39号龙城华府第4栋2-1903室的房产享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。被告九巨龙房地产开发梁山分公司向原告就被告李先才、李继新、林风菊的涉案贷款提供阶段性连带保证责任担保，亦是其真实意思表示，且不违反法律规定，因涉案的坐落于梁山县人民北路39号龙城华府第4栋2-1903室的房产至今并未办理抵押登记，根据《个人购房借款/担保合同》第10.2条、第20.2条的约定，被告九巨龙房地产开发梁山分公司的阶段性担保并未免除，故其应按照合同约定继续就被告李先才、李继新、林风菊的涉案贷款继续承担连带清偿责任。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司梁山支行于2017年6月8日与被告李先才、李继新、林风菊、九巨龙房地产开发集团有限公司梁山分公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告李先才、李继新、林风菊于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司梁山支行借款本金428216.84元、利息5279.96元及自2019年9月22日起至借款清偿之日止的利息、罚息（利息、罚息按照合同约定计算）； 三、被告九巨龙房地产开发集团有限公司梁山分公司对第二项中的债务承担连带清偿责任，并享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司梁山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3901元，由被告李先才、李继新、林风菊、九巨龙房地产开发集团有限公司梁山分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  倪崇岳 二〇二〇年四月二十四日 书记员  尚 斌