河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初9333号原告：赵兴国，男，1956年3月20日出生，汉族，住西藏聂拉木县。委托诉讼代理人：燕小成，河南燕小成律师事务所律师。被告：张秀芬，女，1963年7月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告：赵志中，男，1962年8月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二被告委托诉讼代理人：周晓华、王重阳，河南周晓华律师事务所律师。原告赵兴国与被告张秀芬、赵志中合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人燕小成，被告张秀芬、赵志中的委托诉讼代理人周晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵兴国诉称，2006年4月通过中间人介绍,原告与被告达成口头协议，约定二被告将其所有的房屋一套及另一空宅连同整个院以20万元的价格转让给原告。2006年4月10日，原告将20万元转账给张秀芬，同年4月16日被告向原告出具收据一份。随后双方进行了交接，原告一家于当年年底装修入住，至今长达12年。目前由于面临拆迁安置补偿，二被告不怀好意，背着原告一家以土地证丢失为名补办证件，单独与拆迁指挥部接触、行动、签文书等，意欲侵占原告的财产及补偿款。二被告的行为背信弃义，见利忘义。请求：1、依法确认原、被告于2006年4月的房屋、土地转让行为无效。2、判令房屋土地拆迁补偿归原告所有。被告张秀芬、赵志中辩称，1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让；被告虽然领取了该房屋的权属证书，但权属证书中注明土地性质为行政划拨土地，不准用于经营性开发、不准转让、出租、抵押，为有限产权，原、被告买卖该房屋的行为违反了法律强制性规定，因此应为无效合同。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款之规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。3、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2005)第5号第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立的合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。双方协议转让的房产及其院落所涉及的土地系国有划拨土地，转让时未依法办理出让审批手续，缴纳土地使用权出让金，将国有划拨土地变更为出让土地。且以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，应报有批准权的人民政府审批，至原告诉前，仍未经驿城区人民政府批准，办理土地使用权转让、变更的相关手续。据此，原、被告转让房屋及其院落，应经有批准权的人民政府批准而未批准，违反了法定的生效要件，应当认定无效。双方取得的财产，应当予以返还。4、2006年原被告口头约定被告赵志中那处宅基地连同其上230平米房屋合计40万元，且赵兴国只付了部分房款20万，被告赵志中了解到土地性质不能买卖，要求退还原告房款，原告拒收，后达成了口头协议，所有权为赵志中，赵兴国可以长期使用，现被告同意退回赵兴国20万元，房地归还被告，因为双方为亲戚关系，原告现已经使用12年。赵志中宅基地使用权证几年前已上交蒋楼拆迁办，并与拆迁办签订了拆迁安置协议。综上，根据相关法律规定及本案事实，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告赵志中于2003年12月19日取得位于原××村委××组一块住宅用地的国有土地使用权，使用权类型为划拨，使用面积为160.6平方米，国有土地使用权证号为驻市国用（宅97）第××××号；被告张秀芬于2003年12月19日取得位于原××村委××组一块住宅用地的国有土地使用权，使用权类型为划拨，使用面积为160.6平方米，国有土地使用权证号为驻市国用（宅97）第××××号，该地块东临驻市国用（宅97）第××××号住宅用地。2006年4月，原、被告达成口头协议，将两处住宅用地连同其上的一处房屋出售给原告，随后原告装修房屋并入住至2019年。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、2006年4月10日，原告方向被告张秀芬银行账户电汇转款20万元，汇款用途为“买房、院”。2006年4月16日，被告赵志中向原告出具收据一份，写明：“今收到赵兴国付购房款20万元整”。二被告称，当时是口头协议，双方商定价格是40万元，原告只交付了20万元，没有全部履行完成。原告对此不予认可，并申请证人彭某出庭作证，彭某称“赵兴国是我姐夫，赵志中是我舅老表”，并称：“2006年春天，我的姐夫赵兴国在西藏工作想在驻马店买房子，当时朋友介绍王楼有一处房子独家小院8万元钱，我和赵志中去看，没相中。在回来的路上，赵志中说他有房子想卖，他的房子我知道，两宅一院，要回去和嫂子商量一下，过几天给我回话，我当时想着赵兴国两个儿子两处宅子正好，过两天赵志中给我回话，说嫂子同意卖，两宅一院要18万元，我就给赵兴国说赵兴国同意，赵志中提供了张秀芬的卡号，我就告诉了赵兴国，赵兴国转款后，房子就交给了赵兴国，年底还是我进场装修的房子。过完年我给赵志中提出来要办过户，赵志中说咱们都是亲戚办过户还要交税，不办也没事，之后的情况我没有参与不太清楚”，原告质证称，对证人证言真实性无异议，所证明内容属实，但是当时通过证人说的是房款18万元，但是在具体付款时被告提出凑个整数，基于亲属关系和急于买房，就按20万元打的款。证人提出的过户实际是指土地证的过户，房屋确实没有房产证。二被告质证称，该土地性质为划拨土地，不存在过户，没有房产证也不存在过户一说。原、被告本身是亲属关系，理论上不存在有中间介绍人一说。购房款是双方口头约定40万元，证人所说20万元是虚假证言。二、诉讼中，原告提交2009年2月12日天中晚报第七版右下角遗失公告一份以及驻市国用（1997）第××-1号国有土地使用证（2009年4月2日颁发）、驻市国用（1997）第××-1号（2009年4月2日颁发）国有土地使用证各一份。原告称原告向被告付款之后，交易后原告给被告要土地使用证，被告说丢了，所以原、被告商量着在报纸上公告遗失，补办土地使用证。被告办理土地使用证后，将上述两份土地使用证原件交付给了原告。但事后看，土地使用证被告根本没有丢失，被告在没有告诉原告的情况下，拿着老土地使用证去签了拆迁安置协议。三、被告张秀芬提交其与案外人驻马店市德汇置业有限公司于2013年3月14日签订的城中村改造项目土地置换房屋、安置协议书复印件一份，被告赵志中称其也签订有安置协议，但原件在拆迁办，其未复印。二被告称房屋目前没有拆迁，相关补偿也未到位。原告称，房屋因为拆迁我们已经搬离，但是房屋目前还未拆迁。上述事实，有原、被告提交的相关证据以及原、被告双方陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告张秀芬、赵志中出售给原告赵兴国的两处住宅用地系划拨土地，土地上的房屋未办理房权证，依据物权法上“房地一体”及“房随地走、地随房走”的原则，本案住宅用地及地上房屋的转让必然涉及土地使用权的转让。法律规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，本案中，截止起诉前，原、被告之间关于案涉房地产的转让所涉及划拨土地使用权的转让未经有批准权的人民政府审批，原、被告之间由此形成的合同关系违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。现原告请求确认原、被告于2006年4月转让案涉房地产的民事法律行为无效，于法有据，本院予以支持。法律规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”，法律同时规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”，无效民事法律行为自始没有法律约束力，故房地产权属仍属原状，房屋土地拆迁补偿依法应属于登记权利人；而依据法律规定，民事法律行为无效的法律后果系返还责任、折价补偿、赔偿损失；现原告径行请求判令案涉房屋土地拆迁补偿归其所有，与上述法律规定不符，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、确认原告赵兴国与被告张秀芬、赵志中于2006年4月转让案涉房地产的民事法律行为无效。二、驳回原告赵兴国的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告赵兴国负担2150元，由被告张秀芬、赵志中负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 周 岩二〇二〇年四月二十九日书记员 李亚平