江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初6765号原告：南京市鼓楼区健馨和超市店，住所地南京市鼓楼区热河11-1号。经营者：**，男，1988年9月17日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：倪新宇，江苏天煦律师事务所律师。被告：上海证大物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路60号532室。法定代表人：付磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王蓓，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚红锋，男，该公司员工。被告：南京立方置业有限公司，住南京市鼓楼区中山北路550号。法定代表人：张洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓蒙，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：林健，江苏法德东恒律师事务所实习律师。原告南京市鼓楼区健馨和超市店（以下简称健馨和超市）诉被告上海证大物业管理有限公司（以下简称证大物业公司）、被告南京立方置业有限公司（以下简称立方公司）排除妨碍纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告健馨和超市的经营者**、委托诉讼代理人倪新宇，被告证大公司的委托诉讼代理人王蓓、褚红锋，被告立方公司的委托代理人张晓蒙、林健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告健馨和超市提出诉讼请求：1.被告排除妨害，立即将西部四周的栅栏拆除，并赔偿原告损失59610.7元（从2018年10月、11月、12月平均收益为86853.13元，被告实施侵权后，2019年1月、3月、4月平均收益为66982.88元，月差额为19870.25元，以平均月差额为基数*月数，即被告造成的损失）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系南京市鼓楼区热河南路证大大拇指-峰云府B-13,公安号牌U-1房屋的承租人，被告证大物业公司系为该小区提供服务的物业服务企业，被告立方公司系该小区的开发商。2018年12月29日凌晨7时许，被告搬运了36枚大理石球堆堵于原告西门，阻碍原告西门正常通行，2019年1月26日，被告将大理石球移走，改换铁栅栏将原告西门四周围挡，致原告西门完全无法通行，致原告客源大量流失，营业额与利润直线下降。而涉案小区在规划、设计时即为开放式小区，原告租赁的房屋为经营用房，结构为东西联通，东部、西部均有进出门，东门、西门均系建筑物的专有部分，原告对此专有部分享有占有、使用、收益的权利，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告证大物业公司辩称，原告诉称的西门周围栅栏并非被告证大物业公司建设，而是开发商修建的。原告并非本案适格主体，原告并不是房屋产权人，即使租户存在损失，应当依据租赁关系向产权人主张权益，本案是由于原告24小时开放式的经营行为，给小区业主带来安全隐患，业主要求开发商及物业对小区进行封闭式管理，所以开发商建设的栅栏是符合小区业主的共同意愿，请求驳回原告的诉讼请求。被告立方公司辩称，原告开设超市，后门敞开经营，影响小区安全，被告证大物业公司是基于小区业主要求，提出要求安装栅栏。被告立方公司联系了南京环绿生态景观建设集团有限公司安装了栅栏，两被告当时共同商谈的，但未签订施工合同，也无需支付费用，南京环绿生态景观建设集团有限公司是为了将来开展业务，为物业公司做配套，也为了将来与被告公司合作，所以安装栅栏的工程未收取费用。安装的栅栏并不在原告的专有区域，而是小区公共区域，未侵犯原告的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月21日，案外人刘俊涛、顾银芬（乙方）与被告立方公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，双方约定，由乙方购买甲方开发的位于南京市鼓楼区地块（09-09地块）峰云府09-09-B幢13室门面房（以下简称涉案房屋），建筑面积85.4平方米；商品房设计用途为门面房、小商店，土地用途为批发零售、住宿餐饮、商务金融、其他商服、城镇混合住宅用地（酒店式公寓），单价为55190元/平方米，总价为4713226元；乙方应于2016年6月19日前向甲方支付定金10万元；甲方应于2017年12月31日前向乙方交付房屋等。涉案房屋出售时，在峰云府B#商业楼层平面图、宣传沙盘照片中，涉案房屋东南部并未规划建设栅栏。后涉案房屋如期交付使用，刘俊涛、顾银芬与被告证大物业公司签订《前期物业合同（峰云府）》，约定由被告证大物业公司为涉案房屋提供物业管理服务。2018年1月20日，刘俊涛、顾银芬（乙方）与原告经营者**、侯睿（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方提供涉案房屋出租给乙方使用，出租给乙方五年，从2018年1月20日至2023年1月19日。后涉案房屋被用作原告经营场所，门头为“京东便利店热河路店JS0120087”，涉案房屋东侧和西侧均有门可以自由出入，原告24小时开放式经营。原告经营期间，涉案房屋西门曾被数十颗大理石球围堵。2019年1月23日，被告证大物业公司作出《关于峰云府B栋底商11——1施工方案公示》，以原告在经营过程中出现外来人员进出频繁，给小区带来很大安全隐患，广大业主强烈要求对其采取管理措施为由，确定B栋底商11——1施工方案，拟用栅栏将涉案房屋南侧、西侧沿该栋房屋门头绿化带内外沿垂直向下封闭，并征询峰云府小区业主意见。后被告立方公司委托南京环绿生态景观建设集团有限公司安装栅栏。2019年1月26日，南京环绿生态景观建设集团有限公司施工安装栅栏时，原告经营者**及其家人进行阻拦，并与被告证大物业公司工作人员发生冲突，当日南京市公安局鼓楼分局阅江楼派出所出警调处此事。2019年1月28日下午，下关街道工作人员、热河路社区工作人员、阅江楼派出所民警、立方公司代表、正大物业公司代表、刘俊涛、**、峰云府业主代表就涉案房屋东门封闭事宜一起进行协商，最终达成如下协议：涉案房屋西门安装单向门禁（只能从涉案房屋出小区，不能从涉案房屋进小区）；门禁安装到位前，涉案房屋西门暂时上锁；门禁安装启用后，如京东（即原告）擅自开放三次，永久封闭涉案房屋东门；安装门禁时间为2019年3月1日之前，东门门禁在此期间24小时开放。后被告认为原告擅自违反了2019年1月28日的会议约定，将涉案房屋西门打开，2019年2月26日，南京环绿生态景观建设集团有限公司将栅栏安装完成，涉案房屋西侧和南侧被完全封闭。经现场勘查，栅栏呈现半包围L结构，位于京东超市南、北、西三面，南侧长15.27米、西侧长8.69米、北侧长1.54米，高度均为2.8米。上述事实，有原告健馨和超市提供的商品房预售合同、宣传沙盘照片、B#商业楼层平面图、前期物业服务合同、房屋租赁合同、关于峰云府B栋底商11——1施工方案公示、照片、会议记录等，被告证大物业公司提供的照片、会议记录、临时管理规约等，本院依法调取的谈话笔录、询问笔录以及本院开庭笔录、质证笔录等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权利受法律保护。本案中，刘俊涛、顾银芬与被告立方公司签订的《南京市商品房预售合同》以及刘俊涛、顾银芬与原告健馨和超市经营者**、侯睿签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效。因此原告合法占有涉案房屋，享有占有、使用的权益。对妨害占有、使用的行为，原告有权请求排除妨害或者消除危险，因侵占或者妨害造成损害的，原告有权请求损害赔偿。故原告健馨和超市可以提起诉讼主张权利。关于两被告是否构成侵权的问题。原告主张两被告共同侵权，被告证大物业公司抗辩其没有建设栅栏，系立方公司所建，被告立方公司认为栅栏系其与被告证大物业公司共同商请建设公司安装，被告证大物业对此不予认可，故本院认定案涉栅栏系由被告立方公司要求他人所建。被告涉案房屋属于门面房，性质为商业，其使用价值是通过经营获取收益。被告立方公司未规划在涉案房屋周围设置围栏，在平面图和宣传沙盘中，涉案房屋的西、南部并无栅栏或围栏，属于开放式的建筑物，现被告立方公司委托南京环绿生态景观建设集团有限公司在涉案房屋外侧建设栅栏，距离涉案房屋极近且将涉案房屋西、南侧围死，影响涉案房屋南部区域玻璃窗部位展示功能及西门正常的使用功能，侵犯了原告的合法权益，关于被告立方公司辩称其设置栅栏系出于小区安全的需要，防止外来人员随意进入小区，维护小区业主的公共利益，该小区从设计、规划之时，即为开放式小区，故其辩称理由本院不予采信。且各方也曾达成协议，可通过在涉案房屋西门设置单向门禁的方式达成上述目的，原告亦同意在涉案房屋设置单向门禁，现被告立方公司在涉案房屋外设置栅栏，明显不当，给原告造成损害，系侵权行为，案涉栅栏应予拆除。关于侵权损害赔偿问题。原告仅提供销售收益报表一份，被告不予认可，原告未提供其他证据加以印证，故对其要求按收益报表计算损失，本院不予认可，考虑栅栏对实际经营产生一定影响，本院酌定被告自2019年1月26日起按每月赔偿原告1000元的标准至铁栅栏被拆除之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告南京立方置业有限公司于本判决生效之日起十日内拆除包围于南京市鼓楼区热河南路证大大拇指-峰云府B-13,公安号牌U-1房屋西侧、南侧、北侧处呈L型结构的铁栅栏；二、被告南京立方置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京市鼓楼区健馨和超市店营业损失（自2019年1月26日起，按每月1000元标准至铁栅栏被拆除之日止）。案件受理费1290元，由被告南京立方置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  鲍蓉蓉人民陪审员  杨乐乐人民陪审员  李 赞二〇二〇年四月二十六日书 记 员  马 静履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。