杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初18045号 原告：孙燕，女，1969年8月1日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市萧山区，现住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：来酉民，系原告舅舅。 被告：朱加村，男，1985年8月2日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 第三人：傅建德，男，1962年6月4日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 第三人：戴青云，男，1969年9月29日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原告孙燕诉被告朱加村、第三人傅建德、戴青云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人来酉民、被告朱加村到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙燕诉称：2017年5月23日，经中介杭州和晶房产代理有限公司介绍，原告将位于租给被告，后未经原告同意，被告将房屋转给第三人戴青云，违反了合同第七条第2款的约定。按合同第九条第1款约定应支付违约金20000元。在交付房租上又违反合同第十条第4款的约定，除第一次没有迟交外，第二次迟交190天，第三次迟交17天，第四次迟交19天，其中10000元迟付70天，第五次到12月31日止迟付193天，且物业费也长期不付，在物业和原告的不停催促下终于2019年7月交了2018年的物业费，至今还欠着2017年原告代缴的7个月物业费和2019年12个月的物业费，共计欠物业费11004.576元。由于不注意漏水损坏了隔壁住户装修，应赔付装修费3000元也拒绝赔付。该租房纠纷原告已经当地派出所等多次协商，均未解决，被告理由是公司生意不好，没有钱。故原告起诉要求判决：一、解除原告和被告之间的房屋租赁合同；二、被告支付拖欠的2019年7月24日起至合同解除日止的租金，暂定到2019年12月23日，每月租金为5200元，6个月共计31200元；三、被告支付拖欠的物业费及实际腾退日前的物业费共计11004.576元；四、被告和第三人腾退房屋；五、如被告和第三人不腾退，被告和第三人支付合同解除日起到实际腾退日止按照租金标准计算的占有使用费；六、被告支付违约金64000元（2018年1月8日至2018年7月18日延迟190天，2018年7月8日至2018年7月25日延迟17天，2019年1月8日至2019年1月27日延迟19天，2019年7月8日至12月31日至今未付延迟193天，总计延迟419天，违约金100元／天，计41900元，其中10000元迟付70天，按比例30元／天，计2100元，总计44000元，违反合同违约金20000元）；七、损坏隔壁住户装修，被告赔偿3000元维修费。 被告朱加村辩称：一、2017年7月24日至2018年7月，原告的房屋出租给被告开公司。但公司经营一年后，由于经营不善，经董事会讨论决定终止经营。7月29日，股东签订《终止协议》。房屋由第三人傅建德个人接手，被告于8月1日交出了全部钥匙及大楼电梯卡，不再使用此房屋。被告一直认为房屋是第三人傅建德个人接手，后来房屋怎么到第三人戴青云这里，被告确实不知情，原因估计有三：傅建德接手后叫戴青云过来帮忙，戴青云只是员工；傅建德接手后找戴青云合伙经营，两人是合伙人；傅建德接收后，生意没做起来也不想要了，然后戴青云说自己还想继续使用房屋，两人达成了协议。不管是哪个原因，房屋在傅建德接手后被告不可能再次将房屋转给戴青云，因为签了《终止协议》，钥匙也交出了，房屋由傅建德接手，被告已经无权过问房屋的事。原告应该比被告更加了解原因。被告事后了解到：当周春芳通知原告后，原告亲自去出租房屋找傅建德确认此事，当时傅建德、戴青云都在，两人承认房屋接受后由他们来租，以后跟被告无关。于是原告主动提出，既然房屋是傅建德、戴青云承租，合同重新签订，其他内容不变。因此，原告诉称被告未经原告同意将房屋转给戴青云的观点不成立，也不真实，原告撒谎。被告从未将房屋转给戴青云。从原告自己提供的证据来说，原告多次主动找戴青云要房租，现在又说自己没有同意转给戴青云，原告诉称和提供的证据相互矛盾，实在是可笑。二、原告之前说被告的公司内部变动和内部协议属于被告内部的事，原告和被告的租房合同和租房事实没有任何变更和变动。如果只是内部变动和内部协议确实跟原告无关。如果只是这样，原告对被告的一切指控都是合理的。但是，这里有一个前提，被告曾委托周春芳告知原告：被告已经退出公司并且不再使用原告房屋，以后关于房屋的任何事情都由第三人傅建德个人负责，跟被告没有关系，得到了原告同意。后来原告主动找到傅建德、戴青云确认此事，再后来原告主动找戴青云要房租，戴青云付了房租，原告也收了房租。因此，公司内部协议房屋由傅建德承租，跟被告无关，得到了原告的同意，这就不属于内部。从原告同意后，被告跟原告的租赁合同已经终止，而原告跟傅建德、戴青云的新的租赁关系事实已经成立。三、现在原告不顾事实，出尔反尔说自己没有同意过房屋转租，原告是在睁眼说瞎话，是对被告的诬告，是在欺骗法庭。公司的终止协议和傅建德的承诺书，虽然属于公司内部协议，跟原告无关。但是可以从侧面证明：1、被告确实已经不再租赁原告房屋的事实，被告没有理由和动机不通知原告，也没有赚房租的差价。2、戴青云也没有将房租转给被告，让被告转给原告，都是原告自己找戴青云要的。被告既没有做二房东，也没有任何得利，房租也没有从被告手上过。所以房屋由傅建德接手后，傅建德、戴青云共同承租，是经过原告同意的。综上，要求驳回对被告的诉讼请求。 第三人傅建德、戴青云未到庭应诉，但庭审结束后提交书面答辩状一份，辩称：根据原告于2019年6月12日第一次提出收回房屋的实际情况，公司内部就停止了一切新的规划及一批项目，比如与晓猪配齐大康美平台合作大康美丽晶国际体验中心，与德国专利技术的摩雅水疗推广体验丽晶国际中心，由爱集团妇科保健，小字迷连锁机构等，自从原告来闹事以后公司一直处于停业状态，因为如果跟其他合作方签约，到时候房屋被房东收回去，无法履行合作的项目，将会给公司带来巨大的损失。原告这个时候来强行收回房屋，这对于一个初创的新公司来说是毁灭性的。从2019年6月至同年8月，原告几次三番用各种手段来达到自己收回房屋的目的，起初说要把房屋卖了，让我们搬出去，过几天又说自家妹妹要用这个房屋，再后来又说儿子要来住……眼看着市面上本地房屋租金成倍上涨，而合同租期还有三年多，急得原告不惜做出玷污自家人格的荒唐事，说谎成为原告的家常便饭。原告所谓的多次调解就是多次要赶我们走，不但要同意原告收房还要我们承认违约，搬离出租屋，并支付违约金。原告为了达到目的编造各种理由，只有我们想不到的，没有原告做不出的，手段极其无耻。第一次来收房屋原告还同意支付20000元违约金，但我们不同意，要求原告支付十多万元装修赔偿，原告说回去考虑。同年7月2日，原告跟我们说不收房屋了，所以我们加盟了小字迷教育连锁机构。等装修完成后，原告又来闹事，这时我们已经在招生了，不得不又一次停了下来，由此带来一笔不小的损失。之后，原告经常来骚扰，搞得我们心烦意乱，为这事我们股东内部意见不合也吵架。8月份，原告要我们去派出所调解，其实也是一定要我们搬走，还要我们支付给原告6万多的违约金及罚金，我们说一定要搬走也可以，但要求原告赔偿违约金、装修费共计80000元，原告听了马上翻脸站起来说不用谈了上法院解决。原告的起诉书中更是变本加厉，反而要让我们支付违约金及罚金多达109204元。整个事件过程中，我们不知道说了多少好话，但是原告执意要收回房屋，并且多次上门煽动、催着物业、邻居等来把事情搞乱，以达到原告不可告人的目的。2019年8月15日，原告还让物业停电停水，甚至把我们进出的电梯智能卡停了，以至于我们只能走楼梯，12楼不算高，但是每天进进出出可以想像有多不方便，公司完全不能行使正常功能，为此，公司只能让员工放假在家留薪待命，等法院判决后再上班。为了避免因为迟交房租带来的麻烦，考虑到我们资金紧张，在与房东签订租赁合同的时候，特意在合同里附加了一条，如果乙方因资金紧张交不出房租，甲方按每天100元收取罚金，以此类推。在此之前，我们一时交不出房租时曾经多次跟原告说按合同约定办事，同意每天罚100元，但是原告出于自己的目的，居然拿我们迟交房租作为借口来收回房屋，不断地骚扰我们公司的正常运营，为了想跟原告友好相处，我们不断让步，原告多次上门无理取闹，最后两次闹得不欢而散。期间，我们也考虑到原告经常来闹事，这样下去也不是回事，因为我们不胜其烦，什么事都不敢做了，也没心思再去谈项目找投资。要不是我们前期花在毛坯房屋里十几万装修费，我们早就不想跟这种无良房东浪费时间了，因为才用了不到两年，我们为了息事宁人放低姿态主动让步，提出再给我们一年的时间，到时候原告来收房。但是事与愿违，原告既不仁也不义，想想别家房东已经涨价超过两倍了，再给我们一年觉得还是划不来，所以，原告不顾违约在先，不但不肯补偿我们房屋装修损失，而且还要我们赔偿违约金及罚金。我们公司自从原告来闹事后就停下了所有业务，等待这个纠纷解决后再从长计议，我们要求原告承担在这期间的房租及物业费，并且赔偿对公司业务造成的损失至少100000元、工作人员误工费100000元及房屋装修费150000元，合计350000元。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、房屋租赁合同一份，证明原被告之间存在租赁合同关系。 2、房产证、何国江出具的情况说明、结婚证各一份，证明案涉房屋系原告、何国江共有。 3、物业出具的证明一份，证明原告交了2017年5月24日至2017年12月31日的物业费。 4、中国银行流水一份，微信转账记录二份，证明被告迟延支付租金的情况。 5、与第三人戴青云催讨租金的聊天记录一份（保存于原告手机），时间是2019年7月12日和8月14日，证明原告向第三人戴青云催讨租金。要说明的是，原告与第三人戴青云加微信好友的时间是2019年1月23日。 6、盛超俊出具的情况说明一份，证明原告赔偿楼下租户装修费。 经质证，被告朱加村认为，对证据1、证据2无异议。对证据3，签合同时没有提到物业费的问题，原告也从来没有提过物业费，被告不知道这个情况。被告委托周春芳通知原告被告退出后，就更加不知道了。对证据4，2018年7月之前的银行流水，当时公司成立时由周春芳、吴红成管理财务，2018年7月之前是周春芳与原告进行联系，钱放在吴红成处监管并由其打款。2018年7月之后的银行流水，不清楚。对证据5，恰恰说明了原告同意房屋给第三人戴青云在租而不是给被告在租。对证据6，被告已经离开，不清楚。第三人未到庭质证。 经审查，本院认为，对原告提供的证据1、证据2、证据4、证据5的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据3，原告未提供实际支付凭证，即便真实，该证明的内容中也未明确物业费交纳金额和计算方式。对证据6，仅以该证据不足以证明原告待证事实。 被告朱加村为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、周春芳的证明一份，证明被告曾委托周春芳通知原告，被告不再租用原告房屋，现在房屋由第三人傅建德接手了，以后关于房屋的任何事情由其负责，得到了原告的同意。 2、原告和第三人戴青云的微信聊天记录一份，证明原告已经同意将房屋租给第三人戴青云，其并不是代付房租，与被告无关。 3、原告和周春芳的微信聊天记录一份，证明被告是无辜的，原告是知道被告不再租房屋，是第三人戴青云在租房屋。 4、原告和被告的微信聊天记录一份，证明原告已经同意将房屋租给第三人戴青云。 5、原告和第三人傅建德、被告、周春芳的聊天录音光盘及文字整理资料各一份，时间是2019年8月26日，证明原告已经同意将房屋租给第三人戴青云的事实。 6、公司终止协议、第三人傅建德的承诺书各一份，证明被告确实已经不再租赁原告房屋，被告没有理由和动机不通知原告，就不可能说房屋还是被告在租，也没有赚房租的差价；第三人戴青云也没有将房租的钱转给被告，让被告转给原告，都是原告向第三人戴青云讨要，被告既没有做二房东，也没有任何得利，房租也没有让被告经手过。所以房屋由第三人傅建德接手后，傅建德和戴青云共同来承租，是经过原告同意的。 7、被告的工作证明、工资单、处罚通告各一份，证明被告近一年不再使用原告的房屋；原告的起诉对被告造成了很大的损失。 经质证，原告认为，对证据1有异议。对证据2、证据3、证据4、证据5、证据6有异议。周春芳通知原告的是之后的费用向第三人戴青云要，根本没有提及要找第三人傅建德，也没有提被告已退出。原告一直询问被告的电话未果，原告没有被告的联系方式，被告也没有主动通知原告已退出。后因为第三人戴青云一直未支付租金，原告再去找周春芳让其通知第三人戴青云支付租金，周春芳也很诧异，原告一直以为他们是合伙的。他们说五个人是合伙，原告不清楚哪些人合伙。原告和其朋友一起去被告公司，当时第三人傅建德、戴青云在，被告不在，他们说被告现在不管萧山这块了，第三人傅建德、戴青云拿了一张看不清楚的合同，原告表示既然合同不清楚，可以再重新签一下，按照原来的合同内容重新签，但第三人均不同意签，认为公司法定代表人还是被告，如果他们签了会有问题，用原件就行。被告有没有退出公司与本案无关，承租人还是被告。原告也去查过，公司还在的，法定代表人还是被告。对证据7有异议，与本案无关。第三人未到庭质证。 经审查，本院认为，对被告提供的证据1，结合证据3，可以认定周春芳通知原告向戴青云催讨租金，但这并不改变原告和被告之间的房屋租赁合同关系。对证据2、证据4、证据5，因被告的公司经营原因，原告根据周春芳的通知向第三人催讨租金，但因原告和第三人并未重新签订合同，故不足以证明原告与第三人之间形成了租赁合同关系。对证据6的真实性予以认定，但系被告与第三人之间的内部约定和法律关系，对原告并不具有约束力。对证据7，即便真实，也与本案缺乏直接关联。 第三人傅建德、戴青云为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料： 1、2019年5月10日的微信聊天记录一份，证明原告认可之前签订的租房合同，期限为5年。 2、2019年6月12日的通话记录一份，证明原告打电话给戴青云说要把房子卖了，原告按照合同约定支付20000元违约金，戴青云要求赔偿装修费十几万元，原告说要考虑；戴青云电话通知了傅建德。 3、微信聊天记录一份，证明2019年7月2日原告微信发给戴青云说房子不收回去了，要第三人继续租下去。 4、微信聊天记录一份，证明2019年8月15日原告突然提出收回房子，让第三人搬出。 5、微信聊天记录一份，证明2019年8月20日至8月24日第三人准备好房租要付给原告，原告坚决不收，宁愿空着也不租给第三人，证明第三人是继续履约付租金的，但原告不肯收。 经质证，原告认为，第三人提供证据均是在原告不知情已经转租的情况下的聊天记录，不能作为证据。2018年12月22日，因对方一直拖欠各种费用，一直联系不上被告的情况下，所以问了周春芳，周春芳说租金的事跟戴总联系，（因被告租房后一直是公司里的人打的租金），所以在2019年1月27日收到戴青云打过来的租金，并不是同意租给戴青云。2019年8月3日，对方还是拖欠各种费用，原告对他们公司产生了怀疑，问了周春芳，才知道他们已经转租。戴青云就是一个说谎者，我和他的联系就是从他的谎言中开始的，他谎说被告的公司还存在，因公司内部的调整，被告去管理外地的业务了，而他接受萧山业务。戴青云提供的微信证据是在我不知道已经转租的情况下的断章取义，而且他是说了一个又一个的谎言，需要更多的谎言去圆谎而已，因为我拒绝接受戴青云的租金，并要求他们搬离。被告未质证。 经审查，本院认为，对第三人提供的证据1至证据5的真实性予以认定，但第三人仅提供了部分聊天记录，没有提供完整的聊天记录，并不能证明第三人待证的事实，且被告及第三人在支付租金时确实存在延迟支付的行为，原告有权按照法律规定解除合同以及要求房屋使用人腾退。 根据法庭调查和上述对证据的认证，本院查明以下事实：2017年5月23日，原告和被告在杭州和晶房产代理有限公司居间下签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：原告将位于萧山区（建筑面积134.86平方米）出租给被告，租赁用途仅作为个人办公使用；租赁期为五年，自2017年5月24日至2022年5月23日；租金为每月5200元，每六个月支付一次租金，提前15天支付，另付押金5200元；双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约，则向对方支付违约金20000元；若原告违约，除退还押金外，还必须支付上述金额违约金，反之若被告违约，则原告有权不退还押金。双方还在补充条款中约定：1、经双方协商租金5200元，前三年租金不变，第四年每年递增6%；2、原告同意空暑期为两个月，自2017年5月24日起至2017年7月23日止；3、在合同期内，有任何意外（房屋），与原告无关；4、经双方协商，若逾期交纳租金，则每天罚金100元，以此类推。 租赁合同签订后，原告依约交付了房屋。第三人傅建德、案外人周春芳、吴红成等人系宇宏（杭州）文化传播有限责任公司的股东，被告系法定代表人。被告租赁上述房屋用于该公司的办公经营。第一期租金31200元（2017年7月24日至2018年1月23日）通过中介公司支付原告。之后，因被告未按约定时间支付租金，原告通过周春芳催讨，第二期租金31200元（2018年1月24日至7月23日）吴红成迟至2018年7月18日支付。第三期租金31200元（2018年7月24日至2019年1月23日）吴红成迟至2018年7月25日支付。之后，周春芳通知原告租金向戴青云催讨。经原告多次催讨，第四期租金31200元（2019年1月24日至2019年7月23日）戴青云迟至2019年1月27日支付21200元，3月19日支付10000元。自2019年7月24日起的租金没有支付。原告曾至租赁房屋中催讨租金，也与被告、第三人、案外人等协商租金事宜，但均未果。 另查明，2018年7月29日，被告与第三人戴青云、傅建德、案外人周春芳、吴红成签订《终止协议》一份，内容主要为宇宏（杭州）文化传播有限责任公司因经营不善，全体股东一致决定终止经营，公司解散，2018年7月24日至2019年1月23日的半年房租由接受人傅建德于2018年7月31日前支付；房屋押金5200元也有傅建德付清。第三人傅建德出具《承诺书》一份，承诺其以30000元接受公司的财务、房屋装修及公司房屋租赁合同的四年剩余租期，自2018年7月31日起之后丽晶国际中心2幢1223是的公司办公用房由傅建德接受，并承担2018年7月31日之后产生的房租费、物业费、水电费等一切费用，不需要朱加村等其他股东承担。 再查明，原告和案外人何国江系夫妻关系，案涉租赁房屋系原告和何国江共同共有，何国江在诉讼中出具《情况说明》，明确该房屋由原告全权打理。 本院认为：原告和被告朱加村签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行义务并享有权利。被告租赁房屋后用于公司经营，租金虽未由其直接支付，而是由公司股东支付，但并不改变原告和被告之间的房屋租赁合同关系。被告与第三人之间签订的《终止协议》以及第三人傅建德出具的《承诺书》系被告与第三人之间的内部约定和法律关系，对原告并不具有约束力。即便原告后来在催讨租金的过程中知道被告已退出公司经营，案涉租赁房屋实际由第三人傅建德、戴青云使用，但原告与第三人傅建德、戴青云之间并未重新签订房屋租赁合同，双方仍然是按照原告和被告的《房屋租赁合同》的约定继续履行租赁事宜。故被告关于其退出公司经营后与原告解除了租赁合同关系的答辩意见，本院不予采信。按照《房屋租赁合同》约定，租金是半年支付一次，每次提前15天支付，但在租赁合同履行过程中，除第一期租金通过中介按约支付外，其余三期租金均延迟支付，自2019年7月24日起的租金也未按约支付。据此，原告要求解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应该支付拖欠的租金，故原告要求被告支付2019年7月24日起至合同解除之日止的租金（按照每月5200元计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的诉请，考虑被告违约程度、违约情形、原告的损失以及第三人实际使用等各方面因素，酌情认定被告赔偿原告违约金10000元。被告向原告支付欠付租金及赔偿违约金后可以依据其与第三人签订的《终止协议》以及第三人傅建德出具的《承诺书》另行向第三人主张权利。合同解除后，被告理应腾退并返还案涉租赁房屋，但因原告和被告均已明确案涉房屋实际已由第三人傅建德、戴青云使用，第三人傅建德、戴青云对此事实也未提出异议，故案涉租赁房屋在合同解除后由第三人傅建德、戴青云履行腾退义务。如第三人傅建德、戴青云未履行腾退义务的，参照每月5200元的标准向原告支付房屋占有使用费，计算至实际腾退之日止。 另外，关于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，双方虽未在《房屋租赁合同》中明确约定物业费的承担主体，但根据被告提供的第三人傅建德出具的《承诺书》，可以认定物业费实际由承租方承担。但双方未明确物业费的具体支付方式，从双方未在合同约定物业费的承担、金额以及结合原告陈述的被告已向物业公司交纳2018年物业费的事实来看，物业费应该是由被告直接向物业公司支付，如被告未支付，原告代为支付后可以向被告主张。但原告在本案中并未提供被告欠付物业费的相关证据以及物业费按照每月647.328元计算的相关依据，故原告要求被告按照每月647.328元直接向其支付物业费的诉请，目前依据不足，本院不予支持。鉴于被告尚有5200元押金在原告处，建议双方可在合同解除后前往物业公司核实清楚后另行结算物业费以及水电费等。关于原告要求被告赔偿隔壁租户维修费3000元的诉讼请求，现仅以案外人盛超俊出具的一份《情况说明》不足以证明因案涉房屋租客使用房屋漏水导致1225室房屋维修的事实，且维修费也未实际产生，故原告要求被告赔偿维修费3000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、孙燕和朱加村于2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》在本判决生效后解除。 二、朱加村在本判决生效后十日内支付孙燕自2019年7月24日起至合同解除之日止的租金（按照每月5200元计算）。 三、朱加村在本判决生效后十日内赔偿孙燕违约金10000元。 四、傅建德、戴青云在本判决生效后十日内向孙燕腾退并返还位于杭州市萧山区房屋；如傅建德、戴青云未按本判决确定的期限履行腾退义务的，傅建德、戴青云按每月5200元的租金标准向孙燕支付从合同解除之日的次日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。 五、驳回孙燕的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2484元，减半收取1242元，由朱加村负担415元，由孙燕负担827元。孙燕于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；朱加村于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王银燕 二〇二〇年四月三日 书记员  徐丽芳