上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10795号原告：上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区博山路202弄1-3、5-6号、210-224(双号)、230-246(双号)、252-264(双号)。法定代表人：孙维廉，董事长。委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：江圣海，男，1974年11月2日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：洪志峰，上海国创律师事务所律师。原告上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司(以下简称景华公司)与被告江圣海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人虞音、被告江圣海的委托诉讼代理人洪志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年4月1日至2019年10月9日期间的房屋使用费220,495.80元；2.被告支付原告2019年4月1日至2019年10月9日期间的物业管理费19,719元。事实和理由：原告因与被告的租赁纠纷向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，案号为(2019)沪0115民初42092号，要求判决被告支付截止2019年3月31日房屋使用费和管理费，经法院审理于2019年9月18日作出判决支持了原告诉请，该判决于同年10月6日生效。其后，被告继续占用系争房屋，该行为严重损害了原告合法权益，原告依据在生效判决后被告继续占用房屋的新事实提起本案诉讼，诉请同前。被告江圣海辩称，(2019)沪0115民初42092号案件是于2019年9月18日作出判决，原告在该案诉讼期间即2019年6月11日就对系争租赁房屋采取断电措施影响被告对房屋的使用，故被告认为2019年6月11日至2019年10月9日期间的租金和物业管理应按合同约定租金和管理费的30%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与本案关联性认定本案事实。本院经审理确认如下事实：2011年7月7日，景华公司与江圣海签订《租赁合同》，约定景华公司将位于上海市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋出租给江圣海使用。合同第三条第1款约定，租期3年，自2011年7月15日至2014年7月14日。第四条约定，装修免租期为45天，自2011年7月16日至2011年8月31日。合同第十条“租赁期届满、终止、房屋的交还”第2款第1、2项约定：如乙方未获得甲方同意而继续占用(包括人员占用或以物品占用)并经甲方书面催告后仍未搬离的，则每逾期一日，乙方应按当年日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲方有权向乙方收取包括但不限于水电费等公用事业费、推广宣传费及使用该房屋所产生的一切费用，并按日向乙方收取相当于当年月租金的0.5%作为违约金。合同第十六条“违约责任”第3款约定：按本合同规定，凡甲方有权终止、解除本合同的，一旦甲方将终止、解除本合同的书面通知送至该房屋，本合同即自行终止，乙方收到该通知后应立即将该房屋交还给甲方，如有必要，甲方有权进入该房屋并将乙方逐出该房屋。合同签订后，景华公司将系争房屋交付给江圣海使用。2013年7月11日景华公司与江圣海签订《确认函》，鉴于江圣海有意向租赁博山路202弄C区3号201-208室房屋(798.74平方米)，双方确定如下：1、租期8年，自2013年10月1日至2021年9月30日。双方对免租期、租金、物业管理费等均进行约定。第10条约定，江圣海的另一租赁协议(租赁铺位：博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层)将于2014年7月14日期满，现江圣海向景华公司提出续租要求，要求续租的期限与本协议一致(续租期为2014年7月15日至2021年9月30日)，续租期首年租金管理费同本确认函约定的同期租金管理费对应，且均为一年一付。景华公司同意在该协议租赁届满前后，办理相关租赁手续(续租合同不再享有免租期)。江圣海从2017年起拖欠租金。2017年11月30日，景华公司与江圣海签订《博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋欠租结算及支付协议书》，对欠租进行约定。其中第六条约定，双方确认2018年1月1日起租金及支付方式双方另行商议但须遵循，江圣海须按“先付后用”的原则履行。第七条约定，江圣海若违反上述约定逾期付款累计达20日，景华公司有权解除双方租赁协议，并可强行清场，强迁江圣海承租房屋并同时追究违约责任。2019年3月21日，景华公司致函江圣海称，贵我双方签订的合同于2018年12月31日届满终止。江圣海于当日收到。2019年5月8日景华公司就系争租赁房屋纠纷起诉江圣海[(2019)沪0115民初42092号]，要求江圣海从上海市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋中迁出；支付自2018年1月1日至2019年3月31日期间房屋租金和使用费354,994元；支付自2018年7月1日至2019年3月31日期间物业管理费28,170元。案件审理期间，江圣海提出反诉要求解除景华公司与江圣海间签订的《租赁合同》；景华公司赔偿房屋装修损失200万元。该案诉讼过程中，景华公司于2019年6月11日对系争租赁房屋采取断电措施。法院经审查认为景华公司与江圣海自2014年7月15日起形成不定期租赁关系，双方之间的租赁合同于2019年3月21日解除。2019年9月18日法院作出判决：1.江圣海于判决生效之日起十日内从上海市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋中迁出；2.江圣海于判决生效之日起十日支付给景华公司自2018年1月1日至2019年3月31日期间房屋租金及使用费人民币354,994元；3.江圣海于判决生效之日起十日支付给景华公司自2018年7月1日至2019年3月31日期间物业管理费人民币28,170元；4.景华公司于判决生效之日起十日返还给江圣海租赁保证金人民币28,563元；5.驳回江圣海全部反诉请求。该案判决后，双方均未上诉，现已生效。2019年10月9日江圣海自系争租赁房屋迁出并与景华公司办理交接手续签署了《铺位交接书》。庭审中，景华公司与江圣海一致确认若涉及到租金等费用，整月的按整月租金为基数计算，单日的则按使用费每日1,166.64元，物业管理费每日104.33元为基数计算。本院认为，生效判决认定原、被告之间的租赁合同已于2019年3月21日解除。根据合同约定，合同解除后，被告继续占有租赁房屋应当支付房屋使用费及物业管理费。原、被告于2019年10月9日办理了返还租赁房屋的交接手续。前案已对2019年3月31日前的房屋使用费及物业管理费作出处理。原告请求被告支付2019年4月1日至2019年10月9日期间房屋使用费及物业管理费的诉请，具有合同依据，本院予以支持。关于房屋使用费及物业管理费的具体金额。在前案诉讼过程中，2019年6月11日原告对系争租赁房屋采取了断电措施，客观上对被告占有使用租赁房屋产生影响。同时考虑到涉案租赁合同解除后被告应按生效判决及时搬离系争房屋。本院酌情对断电期间的房屋使用费及物业管理费予以调整，按原、被告确认的房屋使用费和物业管理费基数的60%计。2019年4月1日至2019年10月9日期间的房屋使用费为165,663.39元[104,998÷3×2+1,166.64×10+(1,166.64×30+104,998)*60%]、物业管理费为14,815.24元[3,130×2+104.33×10+(104.33×30+3,130×3)*60%]。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告江圣海于本判决生效之日起支付原告上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司2019年4月1日至2019年10月9日期间房屋使用费165,663.39元；二、被告江圣海于本判决生效之日起支付原告上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司2019年4月1日至2019年10月9日期间物业管理费14,815.24元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,304元，减半收取计2,652元，由原告上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司负担697元、被告江圣海负担1,955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  黄 政二〇二〇年四月二十三日法官助理  王晔璐书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。