安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0603执异24号 案外人：刘磊磊，男，1985年12月6日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市瑶海区，现住安徽省合肥市高新区。 申请执行人：王晓军（曾用名王肖永），男，1972年10月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被执行人：中太建设合肥中奕建设工程有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路 法定代表人：李然元，该公司总经理。 本院在执行王晓军与中太建设合肥中奕建设工程有限公司（以下简称合肥中奕公司）合同纠纷一案中，案外人刘磊磊对查封被执行人合肥中奕公司名下位于合肥市××新区××大道××家园××室的房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘磊磊称，2014年9月27日，其与合肥中奕公司签订了宁溪家园（长宁家园）认购协议，约定购买合肥中奕公司开发建设的位于合肥市××新区××大道××家园××室的房屋，房屋面积96.04㎡，价款350065.8元，协议签订时刘磊磊向合肥中奕公司支付了一半购房款175032.9元，剩余购房款自2017年起按季度支付，已支付十季度共计107943.8元，合肥中奕公司出具了相应收取购房款的收款凭证。2015年10月，涉案房屋竣工交付，刘磊磊验收房屋并对该房屋装饰装修，自2017年3月入住后居住至今。因涉及地方政策原因，双方于认购协议中约定自合肥中奕公司产权登记满五年后与刘磊磊办理过户登记手续，故至今未能办理过户。2019年7月因合肥中奕公司与王晓军的合同纠纷进入执行，涉案房屋被法院查封。刘磊磊系涉案房屋实际所有权人，法院执行该房屋损害了刘磊磊的合法权益，现请求中止对合肥市××新区××大道××家园××室房屋的执行，并解除查封。 案外人刘磊磊为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、宁溪家园（长宁家园）认购协议；2、刘磊磊徽商银行个人账户交易明细、电子回单、刘磊磊中国建设银行银行卡客户交易明细清单、张雯徽商银行股份有限公司客户对账单；3、合肥中奕公司出具的购房款收据；4、合肥高新物业管理有限责任公司出具的物业费、垃圾清运费、停车管理费收据、车位费发票、燃气费发票；5、长宁家园业主房屋验收交接单、合肥高新物业管理有限责任公司出具的证明；6、合肥市××新区××大道××家园××室房屋房地产权登记信息。 申请执行人王晓军答辩称，刘磊磊的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，根据不动产登记簿登记，其并非涉案房屋权利人，就其损失可另行向合肥中奕公司主张。刘磊磊未提供其将购房款直接交付合肥中奕公司的相关证据，即使其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其也应当将剩余未付清房款交付执行。 申请执行人王晓军未提供证据。 被执行人合肥中奕公司未答辩，亦未提供证据。 本院查明，王晓军与合肥中奕公司合同纠纷一案，本院于2018年10月30日作出（2018）皖0603民初776号民事判决书，该判决书判决：被告中太建设合肥中奕建设工程有限公司于本判决生效后十五日内给付原告王晓军代偿款20万元，并自2017年11月17日起按照本金20万元年利率6%的标准支付资金占用期间的利息至本金清偿之日止。判决送达后，合肥中奕公司不服一审判决，向淮北市中级人民法院提起上诉，2019年3月18日，淮北市中级人民法院作出（2019）皖06民终92号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因合肥中奕公司未履行判决书确定的义务，王晓军遂向本院申请强制执行。2019年7月17日，本院作出（2019）皖0603执1929号之二执行裁定书，裁定查封被执行人合肥中奕公司名下位于合肥市××新区××大道××家园××室房产（不动产权证书号：房权证合产字第××号）。当日，合肥市不动产登记中心协助本院查封了该涉案房屋。现刘磊磊向本院提出执行异议，请求中止对合肥市××新区××大道××家园××室房屋的执行，并解除查封。 另查明，2014年9月27日，刘磊磊与合肥中奕公司签订宁溪家园（长宁家园）认购协议，约定购买合肥中奕公司开发建设的位于合肥市××新区××大道××家园××室的房屋，价款350065.8元；刘磊磊已付一半购房款175032.9元，剩余购房款175032.9元应于签署商品房买卖合同后一次性付款或贷款分期付款；在合肥中奕公司书面通知签订商品房买卖合同之日起5个工作日内，企业应确定付款方式并签订商品房买卖合同；房屋具备移交条件时，合肥中奕公司应书面通知刘磊磊交房；按照合肥市土委会规划要求，合肥中奕公司产权登记后五年内不得分割或转让，五年后刘磊磊全额支付购房款，方可进行过户，刘磊磊承担过户费用。当日，合肥中奕公司出具了刘磊磊现金支付长宁家园1＃1604室购房款175032.9元的收据。2015年10月21日，合肥中奕公司交房，刘磊磊签署长宁家园业主房屋验收交接单接收1＃1604室房屋。当日，刘磊磊支付1＃1604室房屋的物业费、垃圾清运费，合肥高新物业管理有限责任公司出具了收据。2016年12月27日、2017年1月8日、2019年1月7日、2020年2月28日，刘磊磊支付1＃1604室房屋的物业费，合肥高新物业管理有限责任公司出具了收据。2017年5月15日、8月14日、11月9日、2018年2月17日、5月21日、8月20日、11月20日、2019年2月20日、5月19日，刘磊磊分别向张雯尾号为3572的徽商银行银行卡账户转账支付10704.38元，2019年8月30日，刘磊磊向张雯尾号为3572的徽商银行银行卡账户转账支付11604.38元，共计107943.8元，合肥中奕公司分次出具了收取购房款的收据，收款方式备注为张雯3572。2020年4月21日，刘磊磊应本院要求将剩余购房款67089.1元交付执行。 另，位于合肥市××新区××大道××家园××室（不动产权证书号：房权证合产字第××号）的房屋登记为合肥中奕公司所有。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，刘磊磊与合肥中奕公司于涉案房屋被查封之前签订了合法有效的书面买卖合同；刘磊磊于涉案房屋查封之前已实际占有该房屋，已已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行；涉案房屋亦非因买受人刘磊磊自身原因未能办理过户登记手续。刘磊磊异议理由成立，其权利足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于合肥市××新区××大道××家园××室房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 崔景瑞 审判员 张方娴 二〇二〇年四月二十一日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。