浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初8268号 原告：吴秋华，男，1961年2月17日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：徐建章，浙江国翱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱筠，浙江国翱律师事务所律师。 被告：吴秋芳，女，1966年7月9日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：沈在林，浙江群策律师事务所律师。 原告吴秋华与被告吴秋芳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序于2020年2月25日公开开庭进行审理。原告吴秋华及其委托诉讼代理人徐建章，被告吴秋芳委托诉讼代理人沈在林到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告申请房屋价值评估，本院予以准许后扣除审理天数55天。本案现已审理终结。 原告吴秋华向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方关于海宁市宅基地使用权转让行为无效，判令被告将该宅基地及地面建筑物（二间三层以及阁楼和生产用房）交还给原告，原告愿意以地面建筑物的现在市场评估价补偿给被告；案件审理过程中，原告自愿将诉讼请求变更为：要求确认原、被告双方关于海宁市宅基地使用权转让行为无效。事实和理由：原、被告系兄妹关系。原告1999年以前在海宁市丰兴路旁拥有109.8平方米的房屋，因当时丰兴路扩宽工程需要拆除原有房屋，根据有关部门安排，在取得农村建设用地资格。当时因原告资金紧张，暂无力建房，经与被告商量后，决定由被告出资建房，建成后双方共同使用，当时双方签署了一份简单的协议，协议在被告处。后被告在该宅基地上于2008年建成房屋，房屋为二开间，三层加阁楼，住宅占地面积75平方米，生产用房占地面积20平方米，造价30万元左右。后双方为该房屋的归属和使用发生纠纷，原告遂诉至本院。 被告吴秋芳答辩称：原、被告间不存在转让宅基地使用权的行为，原告于1983年退役后身份已转为非农户，不是农村村民，不再享有申请宅基地使用权的资格。实际丰兴路扩宽拆迁时，是原、被告的母亲赵巧珍才有权取得农村宅基地使用权，而非本案原告吴秋华。案涉房屋由被告合法建造，依法受保护，2007年12月8日双方签订的协议也是一份有效的协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告提交的土地登记结果查询证明、门牌××浙海证民字第1581号公证书，被告对其真实性无异议，故本院该组证据的真实性予以认定。原告提交的领款单，被告表示该款项应由母亲赵巧珍以及其他家庭成员共有，经审查，该份证据虽系复印件但是由海宁市盐官镇人民政府盖章确认，载明了原告于1999年7月27日领取拆迁补助费8645元的情况，本院对此予以认定。原告提交的由海宁市盐官镇红友村村民委员会出具的证明，被告认为该份证明应当有法定代表人和经办人的签字才符合形式要件，但该份证据中载明的房屋拆除情况是事实，经审查，被告对该份证明中载明的房屋拆除的事实无异议，故本院对此予以认定。原告提交的赵巧珍户籍证明，被告无异议，本院予以认定。 被告提交的盐官镇个体建筑施工许可证、证明，原告不予认可，经审查，该组证据系由海宁市盐官镇村镇建设服务中心出具，本院对其真实性予以认定。被告提交的常住人口登记表（农村）、海宁市农村土地承包经营权证变更登记表、赵巧珍身份证，原告对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。被告提交的协议书，原告对其真实性有异议，认为原告的签名是不真实的，虽然协议书的部分内容确实是各方协商的结果，但是当时是一份手写的协议，而非被告提交的协议书。经审查，该份证据系原件，形式合法，协议书上有证明人、协议人的签名，原告也未能提交其所陈述的手写协议，故本院对其真实性予以认定。 本院依职权向徐志坚、被告吴秋芳制作询问笔录一份，徐志坚、被告吴秋芳陈述：二人系夫妻关系。被告父母以前在丰士乡下建造了房子，有前后各三间平房，后面三间平房是十九世纪七十年代建的，前面三间平房是1982年春建造的。1983年元旦左右，父母提出分家，所以后面三间平房归了大哥吴秋平，前面三间平房按农村的习惯登记给了二哥吴秋华，但是母亲和被告的户口是在前面三间房屋的。原告的户口在1983年的时候迁到了粮食局的集体户，被告的户口在1985年的时候迁到城镇。原乡下老房子1999年因丰兴路拓宽拆迁，当时村里说老房子有前后两排平房，可以分得两个宅基地，一个宅基地是分给母亲的，另一个是分给大哥吴秋平的，当时因为母亲年纪大了，就写在了原告名下。原告没有钱所以一直没有建房，2007年的时候，村里跟母亲和原告说，如果再不造房子就要收回宅基地了，当时正好我父亲南关厢公租房拆迁，我们兄弟姐妹四人同意把公租房的拆迁利益给原告，但是原告取得了拆迁利益后又不管母亲。母亲就让被告夫妇造房子，所以签订了2007年12月8日的那份协议书，当时原告是同意放弃宅基地使用权的，之后被告和母亲拿着协议书到镇里，镇里也同意由被告建房。经质证，原告对徐志坚和被告关于宅基地使用权属于母亲赵巧珍的陈述有异议，其余无异议，被告无异议，本院对双方当事人无异议部分予以认定，至于案涉房屋宅基地使用权的归属，本院将结合其他证据综合予以认定。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 根据海集用（1994）字第70174号土地登记档案，坐落于原海宁市的土地，面积109.8平方米，土地使用权人登记为原告吴秋华。1999年，因丰兴路拓宽，上述土地被征用，在海宁市重新安置宅基地。1999年7月27日，海宁市盐官镇人民政府向原告吴秋华发放拆迁补助费8645元。 原、被告系兄妹关系。2007年12月8日，原、被告签订协议书一份，母亲赵巧珍、姐姐吴秋月、姐夫张荣华作为证明人在协议书上签名。协议书载明：“经双方一致达成本协议如下：一、海宁市盐官镇丰兴路119#-121#（原丰士乡友谊村吴家组老屋基三间拆迁），现在店面77平方×4=308平方，由吴秋芳建造及两间小房子。二、关于房屋产权吴秋芳及女儿徐雨敏终生使用及房屋财产所有权。任何人不得侵犯。三、房屋权吴秋华主动放弃老屋地基建造产权。四、房屋建造后，由母亲赵巧珍终生居住。五、房屋今后吴秋华退休后可临时居住1间无财产权。六、本协议由母亲赵巧珍、姐夫张荣华、姐姐吴秋月证明。双方同意，一式五份，签字生效。”徐雨敏向本院表示其对该协议书并不知情，也不参与本案诉讼。 根据海宁市盐官镇村镇建设服务中心、海宁市盐官镇人民政府、海宁市盐官镇村镇建设办公室出具的证明载明：“兹吴秋芳性别女，身份证3304231966××××××××与母亲赵巧珍于2007年12月10日前去盐官镇村镇建设服务中心办理浙江省盐官镇红友村吴家组吴秋华，性别男，身份证3304231961××××××××的原有房屋（109.8平方米），1999年因丰兴路拓宽征用土地故拆除原有房屋安排到重建（房屋所在地75平方米，开间2间，层高3层），生产用房占地20平方米。因2007年12月8日吴秋华，性别男，身份证3304231961××××××××与吴秋芳（性别女，身份证3304231966××××××××）双方在母亲赵巧珍，姐姐吴秋月，姐夫张荣华见证下签订一式五份协议书，经盐官镇村镇建设服务中心五位负责同志审批更名宅基地到吴秋芳名下建房，于2007年12月24日开具建房许可证。” 2007年12月24日，海宁市盐官镇村镇建设服务中心出具盐官镇个体建筑施工许可证一份，载明：“建设单位吴秋芳，工程项目住宅，占地面积77m2，建筑面积231m2，施工负责人沈祖成等伍位同志。审批意见：1、经研究同意沈祖成施工。2、在施工中必须严格按规划及批准面积进行施工。3、必须按图施工，百年大计，质量第一，严格把好工程质量关。4、在施工过程中，严格掌握安全操作规程，保障安全生产。5、必须严格遵守法律、法规和政策。注：开工时必须由村镇两级到场放样。” 2008年，被告吴秋芳出资在海宁市宅基地上建成2间3层房屋一幢以及生产用房，并进行装修，现由被告使用。 另查明，原告吴秋华和被告吴秋芳的户籍在1999年以前已迁出原丰士镇友谊村吴家（介）组，均属于城镇户籍。 依原告申请，本院委托桐乡市中正房地产评估事务所对坐落于海宁市地面建筑物及形成附合装修的市场价值进行评估。后桐乡市中正房地产评估事务所于2020年1月10日向本院出具退函一份，载明：“收到委托后，我所2名估价师及1名测绘人员先后2次与贵院人员一起至现场查勘时，均受到被告吴秋芳的阻挠不配合导致无法进入现场内部查勘，使评估工作无法继续开展，故无法出具评估报告。” 本院认为，关于本案案由，原告起诉时为所有权确认纠纷，后因原告将诉讼请求调整为确认双方转让行为无效，故本案案由应调整为确认合同无效纠纷。本案争议焦点是原、被告于2007年12月8日签订的协议书是否无效。原告认为案涉宅基地使用权系因其原有老房子拆迁所得，而被告为非农户口，无权取得宅基地使用权，故双方的转让行为无效。被告认为，双方不存在宅基地使用权转让行为，案涉宅基地使用权原本是母亲赵巧珍取得的，后被告通过政府审批许可取得了宅基地使用权，与原告无关，且原告系城镇居民，无权取得宅基地使用权。 就本案争议焦点，本院阐述如下：首先，关于案涉宅基地使用权的取得主体问题。根据海宁市盐官镇村镇建设服务中心的证明以及海宁市盐官镇人民政府的土地登记结果查询证明，均可以看出坐落于海宁市109.8平方米的老房子系原告吴秋华所有，登记的土地使用者亦为原告吴秋华。同时，被告也陈述“父母按农村习惯，将前面三间平房登记给了二哥吴秋华，后面三间平房归了大哥吴秋平”，可见原有老房子的所有权人系原告吴秋华。1999年因丰兴路拓宽征用土地拆除该房屋，并重新安置海宁市宅基地使用权，虽然原告户籍已迁出该房屋，为城镇户籍，但是其仍基于原有住房在拆迁时享受了当地特殊政策而取得宅基地使用权。被告主张该宅基地使用权的取得主体为母亲赵巧珍，但是被告未提交相应的证据予以佐证，无法看出原告取得宅基地使用权是基于母亲赵巧珍的身份情况，故本院对此不予采信。被告主张经海宁市盐官镇人民政府审批，其已取得宅基地使用权，本院注意到，被告提交的盐官镇个体建筑施工许可证，仅载明了海宁市盐官镇村镇建设服务中心同意沈祖成等施工建房的事实；海宁市盐官镇村镇建设服务中心、海宁市盐官镇人民政府、海宁市盐官镇村镇建设办公室出具的证明中也仅载明由被告在海宁市丰兴路119号宅基地上建房的事实，并未确认被告系案涉宅基地使用权人，故本院对被告的该项主张亦不予采信。其次，关于2007年12月8日协议书的效力问题。结合该协议书的内容，为原告放弃案涉宅基地使用权，由被告在该宅基地建造房屋并享有房屋产权，原告依据协议可取得的是退休后一间房屋居住权。双方协议的标的物为农村宅基地使用权和建房指标，根据协议双方的意思表示，虽然原告将案涉宅基地使用权无偿转让给被告，但是原告可享有一间房屋居住权。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条规定，宅基地属农民集体所有，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让，同时，本地区也并非国家确定的宅基地改革试点地区。由于被告吴秋芳并非宅基地所在集体经济组织成员，故该转让行为无效，即双方于2007年12月8日签订的协议书无效。虽然原告诉请要求确认宅基地使用权转让行为无效，但是实际双方转让宅基地使用权的行为是通过2007年12月8日这份协议书的形式体现的，原告主张其未签订该份协议书，本院对此不予采纳，因此本院确认原、被告于2007年12月8日签订的协议书无效。至于该份协议书无效后所涉的宅基地使用权和房屋返还，以及原告应补偿被告因失去宅基地上已建造房屋所产生的相应损失问题，当事人可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 确认原告吴秋华和被告吴秋芳于2007年12月8日签订的协议书无效。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告吴秋华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  高苏燕 二〇二〇年四月二日 书记员  汪凯航 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。