四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0302民初305号原告：闫艳丽，女，1965年01月20日生，汉族，现住四平市。委托诉讼代理人：杨晓贤，吉林辅麟律师事务所律师。被告：张晓东，男，1963年11月16日生，汉族，现住四平市。委托诉讼代理人：熊瑛、姜宏，四平市铁西区正信法律服务所法律工作者。第三人：孙长胜，男，1972年7月29日生，汉族，现住四平市。委托诉讼代理人：张书伟，吉林卓行律师事务所律师。原告闫艳丽诉被告张晓东、第三人孙长胜执行异议之诉一案，本院经审理认为，原告闫艳丽与第三人孙长胜于2018年10月8日签订的《房屋转让协议》第三条第一款已明确约定“该房屋因当地政策，暂不能通过房屋管理部门办理过户手续”，对此原告闫艳丽是清楚的，还与第三人孙长胜签订《房屋转让协议》具有过错。该协议中并没有约定房屋出卖价格，其内容不够完整，该协议不具有真实性。2017年2月20日，案外人闫某将188万元转给第三人孙长胜，而本案的原告人为闫艳丽，因此该汇款凭证与本案不具有关联性。房屋销售不动产发票，登记名为第三人孙长胜，而非本案原告闫艳丽，说明该房屋产权并没有转移变更。原告闫艳丽并没有亲自到海南实地查看并接收房屋，不符合常理，也没有向本院提供涉案房屋的物业、水电费票据来证明自己实际占有涉案房屋的主张成立。原告闫艳丽向本院提供的光盘内容没有录制时间、地点与来源，该录像不能证明原告闫艳丽已经实际接收涉案房屋，因此原告闫艳丽提供的证据均不能证明自己对涉案房屋已实际占有，故本院对原告闫艳丽的诉讼请求不予支持。本院于2019年11月12日作出（2019）吉0302民初1997号民事判决书，判决驳回原告闫艳丽的诉讼请求。宣判后，原告不服，在法定期限内提起上诉。吉林省四平市中级人民法院经二审审理认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条规定“人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序”的规定，案外人执行异议之诉案件应适用普通程序进行审理，一审法院适用简易程序审理违反法定程序。于2020年2月20日作出（2020）吉03民终55号民事裁定书，裁定如下：一、撤销四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1997号民事判决；二、发回四平市铁西区人民法院重审。裁定书送达后，本院依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫艳丽及其委托诉讼代理人杨晓贤，被告张晓东及其委托诉讼代理人熊瑛、姜宏，第三人孙长胜的委托诉讼代理人张书伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫艳丽向本院提出诉讼请求：1、依法认定原告是海南省××县东侧吉粮·康城×（幢）×单元×层×号面积56.18平方米房屋的实际所有人，停止对该房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月9日，四平市铁西区人民法院（2019）吉0302执恢26号执行裁定，裁定“本院于2019年4月24日以（2018）吉0302执863号之三执行裁定查封被执行人孙长胜所有的位于海南省××县东侧吉粮·康城×（幢）×单元×层×号，面积为56.18平方米的房屋。”2019年6月21日，原告以案外异议人身份对该裁定执行标的提出了书面异议。四平市铁西区人民法院于2019年9月19日作出（2019）吉0302执异33号执行异议裁定，驳回闫艳丽的异议请求。原告对该裁定不服，提起异议之诉。理由是执行裁定查封的案涉房屋，其权益已属于原告，不属于第三人；原告与第三人已于2018年10月8日将上述房屋以物抵债给了原告，并已经实际交付。第三人在2016年、2017年先后两次向原告借款，本息合计已逾500万元无法偿还，故被告将该房屋抵债给了原告，因该房屋的地理位置、无法办理房屋过户手续等原因，折抵价款为45万元。该房屋位于海口市，属于限购房屋，原告无法办理房屋过户手续。原告已经支付全部价款，且已经实际占有，为该房屋实际所有人。重审庭审中补充以下理由：一、2018年9月11日，原告和第三人签订的《以物抵债协议书》及附属五份《房屋转让协议》、一份《地下停车位转让协议》合法有效。二、第三人已按照《以物抵债协议书》及《房屋转让协议》约定将案涉房屋交付原告，由原告实际占有。三、原告已经以抵债方式足额支付房款。第三人已将购房发票和钥匙交付原告，因第三人欠费，原告无法办理房屋相关续费。四、案涉房屋非原告原因无法过户。因当地政策限购，导致不能过户的责任不在原告。综上，本案原告提交的证据足以证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求法院支持原告诉请。被告张晓东辩称，一、四平市铁西区人民法院（2019）吉0302执恢26号执行裁定书真实合法有效应继续履行。二、原告闫艳丽的告诉没有法律依据。本案中，位于海南省××县东侧吉粮·康城×（幢）×单元×层×号，面积为56.18平方米的房屋现登记在被执行人孙长胜名下，并非原告所有，虽然原告与第三人孙长胜签订了《房屋转让协议》，但协议第三条约定：该房屋因当地政策，暂不能通过房屋管理部门办理过户手续。并且在协议中并未明确表明房屋价款，这一明显的漏洞，此协议的真实性让人质疑。原告闫艳丽没有拿出办理交接房屋的相关证据，原告应承担举证不能的法律后果，所以说该房屋的所有权并没有发生转移，该房屋的所有人应是第三人孙长胜，（2019）吉0302执恢26号执行裁定书合法有效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。重审庭审中补充以下理由：一、本案四平市铁西区人民法院作出的执行裁定和执行异议裁定，合法有效，应继续履行。二、原告没有提供占有案涉房屋的相关证据。原告没有提供去海南办理房屋交接的交通费凭证，入住房屋和交纳水、电、物业费等房屋使用必须的费用凭证。三、案涉房屋执行查封时登记在第三人名下，原告没有到房产管理部门办理预告登记更名手续，且依据《吉林高院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十二和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，案涉房屋未领取权属证书，不得转让。第三人孙长胜辩称，第三人与原告之间民间借贷的法律关系属实，第三人因欠原告本息400万元左右，无力偿还签订了抵债协议，将案涉房屋在内的资产抵顶给原告，并在法院查封前办理的抵债手续，由于第三人在购买房屋之后当地政策限制导致第三人无法办理产权证，所以与原告无法办理过户手续。第三人将案涉房屋的相关钥匙及发票等交付给了原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院经审理认定如下事实：第三人孙长胜在海南乾坤永泰房地产开发有限公司购买了位于××县房，建筑面积56.18平方米的房屋，该公司于2015年7月1日为孙长胜开具了销售不动产统一发票一张。2017年11月21日原告闫艳丽向公安机关报案，称孙长胜以办理转移登记的机动车登记证书作担保、以没有任何资产的其名下的四平市天盛文物有限公司作担保，骗取原告人民币200万元（允诺利息36万元）。2018年9月11日、2018年10月8日，闫艳丽与孙长胜先后签订了《以物抵债协议书》和《房屋转让协议》，约定以第三人孙长胜名下，位于海南省××县东侧吉粮·康城×（幢）×单元×层×号，面积为56.18平方米的房屋抵顶借款。该协议第三条载明，“该房屋因当地政策，暂不能通过房屋管理部门办理过户手续”。本院于2019年4月24日以（2018）吉0302执863号之三执行裁定书，裁定“查封被执行人孙长胜所有的位于海南省××县东侧吉粮·康城×（幢）×单元×层×号，面积为56.18平方米的房屋”，本院于2019年5月9日作出了（2019）吉0302执恢26号执行裁定书，裁定查封上述房屋。原告闫艳丽于2019年6月21日对该裁定提出了书面执行异议，本院于2019年9月19日作出了（2019）吉0302执异33号执行裁定书，驳回了原告闫艳丽的异议请求。以上事实有原、被告向本院提交及本院调取的本院（2018）吉0302执863号执行裁定书、（2019）吉0302执恢26号执行裁定书、（2019）吉0302执异33号执行裁定书、原告向公安机关报案材料、公安机关受案登记表、受案回执、借据、销售发票、《以物抵债协议书》和《房屋转让协议》及原、被告、第三人庭审笔录在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（一）……（六）未依法登记领取权属证书的。”一、原告向公安机关报案第三人骗取其200万元（允诺利息36万元），公安机关受案后尚未结案，原告又在本案提出在公安机关受案后第三人将本案案涉房产抵债给原告，原告未举证证明原告与第三人之间是债权债务关系，还是第三人涉嫌犯罪，亦未举证证明案涉房屋是抵债还是刑事案件返赃，原告主张与第三人之间的债权债务关系不明确。二、原告与第三人签订的《房屋转让协议》第三条第一款约定“该房屋因当地政策，暂不能通过房屋管理部门办理过户手续”，可见原告闫艳丽明知案涉房屋未登记领取权属证书且不能办理过户手续，仍与第三人孙长胜签订《房屋转让协议》存在过错，该转让协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，不具有法律效力。三、原告向公安机关报案第三人骗取其200万元（允诺利息36万元），原审卷宗银行转款凭证为188万元，原告与第三人签订的《以物抵债协议书》又约定借款400万元，且《房屋转让协议》和《以物抵债协议书》均没有约定案涉房屋出卖（抵债）价格，原告诉状主张抵价45万元没有依据，原告所提供证据不足以证明案涉房屋价值与原告主张债务数额合理对应性。四、原审卷宗银行转款凭证记载2017年2月20日，案外人闫某将188万元转给第三人，重审庭审中原告称给第三人转款二次，并承认二次转款的转款人均不是其本人，与原告就本案诉求当否的直接利害关联性不明确。五、案涉房屋销售不动产发票，登记名为第三人，而非原告，该房屋没有办理产权变更。原告未向本院提供去海南办理房屋交接的交通费凭证、入住房屋物业变更手续及交纳水、电、物业费凭证等与房屋实际交付使用后相关证据，所提供的光盘及照片没有录制时间、地点和人物，未说明来源，不能证明原告已经实际接收占有案涉房屋。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条第一款第二项规定：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案原告向本院所提供的证据不能证明其是本案案涉房屋的实际所有人，就本案执行标的（案涉房屋）不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告闫艳丽的诉讼请求。案件受理费100元，由原告闫艳丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  魏福忠审 判 员  刘天舒人民陪审员  姜春利二〇二〇年四月三十日书 记 员  王宇琪