新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新4003民初369号      原告（执行案外人）：刘洋，女，1984年7月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：王霞，新疆仕诚律师事务所律师。   被告（申请执行人）：王培战，男，1969年10月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区塔城地区乌苏市。   被告（被执行人）：夏晓冬，男，1969年11月26日出生，汉族，户籍所在地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   原告刘洋与被告王培战、夏晓冬案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋及其委托诉讼代理人王霞，被告王培战到庭参加诉讼，被告夏晓冬经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘洋向本院提出诉讼请求：判令停止对位于新疆乌鲁木齐市××路房产的强制执行。事实和理由：2017年7月19日，贵院受理王培战与夏晓冬民间借贷纠纷诉前保全一案并作出了（2017）新4003财保121号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结夏晓冬价值389,721元的银行存款或等额其他财产，2017年7月20日贵院查封、冻结了位于乌鲁木齐市××路的房产。案外人刘洋以该房屋系其所有为由对执行标的提出书面异议，贵院于2019年1月31日作出（2019）新4003执异2号执行裁定书，裁定：驳回案外人刘洋的异议请求。   2015年12月16日，夏晓冬、王新艳将位于乌鲁木齐市××路房产以总额982,412元出卖给刘洋。后，新疆大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众房产公司）与刘洋签订商品房买卖合同。2015年12月17日，程旭（刘洋的丈夫）与夏晓冬、王新艳在新疆维吾尔自治区公证处办理了委托公证。2019年1月6日刘洋向夏晓冬支付房屋首付款198,625元，同年1月18日，刘洋向大众房产公司支付了办理房产证的手续费128,480元，加上夏晓冬为刘敢远（刘洋父亲）以物抵债的80万元，刘洋共支付1,127,105元房款，房款支付完毕后，夏晓冬将房屋及契税等票据交付给刘洋，刘洋及家人已对该房屋进行装修并实际占有该房屋。2016年4月，刘洋到房产局变更房屋备案信息但至今未联系到夏晓冬，刘洋对涉案房屋未办理过户登记手续不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。   被告王培战辩称，一、原告与被告夏晓冬签订二手房买卖协议系恶意串通，不是事实，原告诉请不能成立；二、原告的诉请无事实及法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉请。   被告夏晓冬未作答辩。   本案当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及证据，本院认定事实如下：   2015年12月21日，夏晓冬（甲方）与陈智文（乙方）、刘敢远（丙方）签订以物抵债协议，三方约定：截止2015年12月15日甲方拖欠乙方欠款1,400,000元、乙方拖欠丙方欠款800,000元，甲方自愿用其位于乌鲁木齐市××路房产过户给丙方，抵销甲方拖欠乙方部分欠款、乙方拖欠丙方的全部债务，为了保证合同的履行，甲方保证在本协议后与丙方指定的刘洋（身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxx）签订二手房买卖协议，并办理与房屋相关的一切手续。该协议落款处有甲方夏晓冬、王新艳，乙方陈智文及丙方刘敢远的签字和捺印。   2013年7月11日，陈智文（甲方、出借方）与夏晓冬（乙方、借款方）、王新艳（乙方、借款方），潘科成（丙方、担保方）在新疆维吾尔自治区公证处签订了一份借款合同，约定乙方因需支付工程款，特向甲方借款人民币柒拾万元整（小写：700,000元），并出具借据，载明：“债务人夏晓冬、王新艳向债权人陈智文借款人民币柒拾万元整（￥700,000.00）。”乙方（借款方）处有夏晓冬、王新艳的签字及捺印，丙方（担保方）处有潘科成的签字及捺印。2017年8月20日新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2017）新0102民初2673号民事判决书，确认2015年4月10日陈智文与夏晓冬660,000元的债权债务关系，并判决被告夏晓冬支付原告陈智文借款本金660,000元。2013年7月11日，陈智文（甲方、出借方）与夏晓冬（乙方、借款方）、王新艳（乙方、借款方），潘科成（丙方、担保方）签订了一份借款合同，约定乙方因需支付工程款，特向甲方借款人民币壹佰叁拾万元（小写：1,300,000元）。乙方为保证及时归还甲方借款，乙方将名下位于乌市天山区x路（房产证编号：乌房权证乌市天山区字第XXXX号）的房产抵押至甲方名下并办理他项权证；乙方将名下位于乌市天山区x路（房产证编号：乌房权证乌市天山区字第XXXX号）房产办理委托公证，若不能按时归还借款可由甲方全权处置；乙方将乌市天山区光明路19号金碧华府小区壹栋xx-xxx室，《商品房买卖合同》编号xxxxxx的房产办理委托公证，购房全套手续由甲方保管，若不能按时归还借款可由甲方全权处置。该合同落款处甲方有陈智文的签字及捺印，乙方有夏晓冬、王新艳的签字及捺印，丙方有潘科成的签字及捺印。   2015年9月6日，刘敢远通过中国农业银行向陈智文转账764,000元。原告刘洋陈述刘敢远系其父亲，上述764,000元款项即为以物抵债协议中约定的800,000元，其父亲刘敢远当时实际给陈智文打款764,000元，未支付的36,000元为预先扣除的利息。   2015年12月16日，夏晓冬、王新艳（甲方、卖方）与刘洋（乙方、买方）签订一份二手房买卖协议，该协议第一条约定乙方同意购买甲方拥有的坐落在乌鲁木齐市×路第一栋xx-xxx室住宅，建筑面积为127.589平方米；第二条约定上述房产的交易价格为：单价7700元人民币/平方米，总价玖拾捌万贰仟肆佰壹拾贰元（小写：982,412元）；第三条约定付款时间与办法为甲方将银行贷款的剩余部分由乙方一次性代甲方全部偿还（实际发生额以银行回单为准），剩余购房款由甲乙双方至房产局办理完相关手续后，乙方一次性支付给甲方；第四条约定乙方付完甲方欠银行的按揭贷款并付清余款当日，乙方必须将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房日之前将水电暖与房屋相关的费用结清，甲方必须保证房屋结构的完好和屋内设施的正常使用。该协议落款出卖方（甲方）处有夏晓冬、王新艳的签字及捺印，购买方（乙方）处有刘洋的签字及捺印。2015年12月17日，夏晓冬、王新艳（委托人）委托程旭（受托人）可在委托人不便亲自办理相关房产手续时，代为办理委托事项，并在新疆维吾尔自治区公证处办理了委托公证。2015年12月21日夏晓冬、王新艳（甲方、卖方）又与刘洋（乙方、买方）就2015年12月16日二手房买卖协议签订一份补充协议，该协议对交房时间重新约定：甲乙签完这份补充协议后，于2015年12月30日前结清房屋所有费用，并保证屋内设施的完好，将交易的房产全部交付给乙方使用（房屋钥匙全部交给乙方）。协议落款处有甲方夏晓冬、王新艳及乙方刘洋的签字、捺印及身份证号码。   2016年1月6日，程旭（原告刘洋的丈夫）通过中国工商银行为夏晓冬（借款人）就涉案房产提前一次性还款198,570.81元。同日，被告夏晓冬向刘洋出具收条，载明：“今收到刘洋付夏晓冬金碧华府xx-xxx贷款房款余款198,625元（壹拾玖万捌千陆佰贰拾伍元整）。此款作为购买房款首付。”落款处有夏晓冬的签字及捺印。2016年1月18日，刘洋向新疆大众房地产开发有限责任公司缴纳128,480元房产交易手续费后，大众房产公司即撤销与夏晓冬签订的商品房买卖合同，约定买受人刘洋取得光明路19号金碧华府的xx-xxx室房屋的所有权。   刘洋自述，其支付给夏晓冬实际购房款1,127,105元，虽超过二手房买卖协议约定的价格982,412元，但系自愿行为，其想拿到乌鲁木齐市光明路19号金碧华府xx-xxx。   2019年1月10日，新疆大众房地产开发有限公司出具证明，载明：“我公司开发位于乌鲁木齐市天山区的金碧华府xx-xxx房产，原购买人夏晓冬（身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxx）于2015年12月将房屋卖给刘洋（身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxx），双方在房款付清后到我公司办理交接手续，我公司当场撤回夏晓冬的商品房买卖合同，并重新和刘洋签订了商品房买卖合同，承诺后期由我公司协助双方到房产管理局办理房产的撤备案事宜。但由于2016年乌鲁木齐市房产局迁址和系统更新，所以2016年至2017年我公司的所有撤备案信息都没有办理。”乌鲁木齐市天山区大小西门片区管委会建设西路社区工作委员会于2019年9月24日出具了一份居住证明：刘洋与其丈夫一家四口自2016年初一直居住在乌鲁木齐市天山区xx-xxx室。”原告刘洋分别于2016年8月29日、2017年11月27日、2018年7月16日向新疆兴广物业服务有限公司缴纳金碧华府xx-xxx号物业费3444.8元、2296.5元、2296.5元，并自述夏晓冬在与其交接房屋时将涉案房屋的完税发票、维修基金发票和印花税发票都交给了自己。   王培战、夏晓冬民间借贷纠纷一案，经本院审理后，作出（2017）新4003民初1312号民事判决书，判决被告夏晓冬偿还王培战本金人民币188,000元。该判决生效后，王培战以被执行人夏晓冬不履行生效的裁判文书为由向本院申请查封、扣押、冻结、划拨夏晓冬价值389,721元的银行存款或相应价值的其他财产，本院经审查后作出（2018）新4003执459号执行裁定书，裁定依法查封、扣押或冻结、划拨被执行人夏晓冬价值389,721元的银行存款或相应价值的其他财产，并于2018年5月14日对位于新疆乌鲁木齐市××路房屋进行了查封、冻结。   案外人刘洋对执行标的乌鲁木齐市××路的所有权提出书面异议，本院作出（2019）新4003执异2号执行裁定书，以涉案房产目前登记在被执行人名下，因被执行人不履行到期债务为由，裁定驳回了案外人刘洋的异议请求。刘洋不服，于2019年3月11日向本院提起了案外人执行异议之诉。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2018年5月14日本院对涉案房屋进行查封时，原告刘洋与被告夏晓冬及王新艳自愿签订二手房买卖协议，并于以物抵债协议签订后付清全部购房款1,127,105元（以物抵债80万元+贷款余款198,625元+房产交易手续费128,480元），可以证实其与被告夏晓冬签订的二手房买卖协议合法有效，且二人就以物抵债协议达成合意并实际履行。自2016年起，原告刘洋及其家人一直居住在涉案房屋，并有其缴纳的物业费票据及乌鲁木齐市××区工作委员会出具的居住证明为证。涉案房屋未办理房屋备案登记是由于乌鲁木齐市房产局迁址和系统更新且原告刘洋联系不到夏晓冬，而非原告刘洋的原因。故原告请求停止对新疆乌鲁木齐市光明路19号金碧华府xx-xxx室房屋强行执行于法有据，本院予以支持。被告王培战辩称原告刘洋与被告夏晓冬签订二手房买卖合同系恶意串通，但并未提供证据证实，该辩解意见，本院不予采纳。被告夏晓冬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。   综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：   停止对位于新疆乌鲁木齐市××路房产的执行。   案件受理费100元（原告刘洋已预交），由被告王培战负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。         审  判  长   刘凤娟   人民 陪 审员   宋 斌   人民 陪 审员   路 娴         二 〇 二 〇 年 四 月 十 日     书  记  员   艾 菲