辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初4123号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地沈阳市于洪区。负责人：胡斌斌，该行行长。委托诉讼代理人：毛蕾，女，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：孔维涛，男，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。被告：马凤廷，男，，汉族，户籍地辽宁省新民市。被告：王立丽，女，满族，户籍地河北省承德市围场满族蒙古族自治县。被告：沈阳东方银座莱茵城置业有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：黄良文，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，男，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。原告中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称农行铁西支行）与被告马凤廷、王立丽、沈阳东方银座莱茵城置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告农行铁西支行委托诉讼代理人毛蕾、被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司委托诉讼代理人张强到庭参加了诉讼，被告马凤廷、王立丽经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行铁西支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告马凤廷、王立丽、沈阳东方银座莱茵城置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告马凤廷、王立丽偿还原告截至2018年8月29日的借款本金446,334.07元、利息4851.22元（利息按合同约定计算，包括正常息、罚息、复利）、违约金4463.34元，合计455,648.63元；3.判令被告马凤廷、王立丽支付自2018年8月30日起至给付之日止的利息（利息按合同约定计算，包括正常息、罚息、复利）及违约金4463.34元；4.判令被告马凤廷、王立丽如不能给付本息，则我行享有对抵押房产的优先受偿权（房产地址：沈阳经济技术开发区）；5.判令被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司就被告马凤廷、王立丽的上述债务向原告承担连带保证责任。诉讼过程中，原告变更第2、3项诉讼请求为：判令被告马凤廷、王立丽偿还原告截至2019年12月23日的借款本金446,334.07元、利息36,195.92元及自2019年12月24日起至给付之日止的利息（利息按合同约定计算，包括正常息、罚息、复利）。事实及理由：2015年1月4日，第一、二被告向我行申请一手房贷款。2015年1月6日，与我行签订《个人住房按揭抵押借款合同》（合同号21020120150000676）。2015年1月13日发放贷款47万元，借款期限30年，到期日为2045年1月12日，利率按6.15%执行。还款方式为等额本息还款方式。2018年3月13日起，第一、二被告开始不按期偿还原告借款本金和利息。到2018年8月29日，已经累计五个月未偿还原告借款本金和利息，经管户信贷员多次电话催收和两次上门催收，借款人仍不按期偿还借款本金和利息。截至2018年8月29日，该笔贷款本金余额446,334.07元，共逾期3期，所欠利息共4851.22元（包括逾期利息、逾期罚息、逾期复利等）、违约金4463.34元，合计人民币455,648.63元。第一、二被告的行为已违反《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》通用条款中违约责任部分第11.4款第（2）条“借款人未按约定按期足额偿还借款。贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿”之约定。第三被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司为借款人提供阶段性担保，《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第三十五条约定，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。综上，为维护权利，诉至法院。被告马凤廷未作答辩。被告王立丽未作答辩。被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司辩称，原告提出的诉讼请求应提供相应证据予以证明。依据双方签订的《个人购房担保借款合同》第三十五条约定，我方承担阶段性担保责任，如被告马凤廷、王立丽取得房屋产权证后，我方不再承担阶段性担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马凤廷与王立丽系夫妻关系。2015年1月6日，农行铁西支行（贷款人）与马凤廷（借款人）、沈阳东方银座莱茵城置业有限公司（保证人）及王立丽（抵押人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，该合同第二部分特别条款约定：第二十三条。借款金额为人民币肆拾柒万元整；第二十四条借款用途。借款用途为购买房产；借款人购买的房产位于沈阳经济技术开发区，购房合同编号E1424139807。24.3借款人声明：上述房产为借款人家庭（借款人及配偶、未成年子女）范围内的第壹套房产。借款人保证上述声明的真实性，理解并自愿承担因作出上述声明产生的责任；第二十五条。借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十六条借款利率。26.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定；26.2借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；第二十八条借款提取。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名沈阳东方银座莱茵城置业有限公司；开户行中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行；账号06×××42。第二十九条还款。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，每期末月的借款发放日对应日。借款人的还款账户62×××75；第三十一条借款担保。（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人沈阳东方银座莱茵城置业有限公司提供保证担保，由在本合同签章的抵押人提供抵押担保。三十二条抵押。抵押物清单：房屋地址为沈阳经济技术开发区；购房合同编号为E1424139807；购房总价位671,429元；建筑面积为98.18平方米；第三十三条抵押（预告）登记。抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：（2）自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。第三十五条阶段性保证担保+抵押。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该合同第一部分通用条款约定：第十一条借款人、担保人的违约责任。11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。第（2）项情形：借款人未按约定按期足额偿还借款。2015年1月12日，马凤廷、王立丽为涉案房屋向农行铁西支行办理抵押预告登记，预告登记权利人为农行铁西支行，预告登记义务人为马凤廷、王立丽，抵押登记期限：2015年1月6日至2046年1月5日。涉案房屋至今未取得房地产权属证书，亦未办理抵押登记。2015年1月13日，农行铁西支行按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定将47万元的借款划入沈阳东方银座莱茵城置业有限公司在中国农业银行铁西支行的账号06×××42内。2015年2月13日至2018年2月13日期间，马凤廷偿还农行铁西支行借款本息共计60,470.3元，其后再未偿还借款本息。截至2019年12月23日，马凤廷欠农行铁西支行借款本金446,334.07元，利息36,195.92元（利息包括正常息、罚息和复利）。此后，经农行铁西支行催要，三被告均未偿还农行铁西支行借款本息。本院认为，农行铁西支行与马凤廷、王立丽、沈阳东方银座莱茵城置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人应遵照履行。关于农行铁西支行要求解除与马凤廷、王立丽及沈阳东方银座莱茵城置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》应否支持的问题。根据《个人购房担保借款合同》第11.4约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。其第（2）项情形为借款人未按约定按期足额偿还借款，现被告马凤廷未按期偿还借款本息，农行铁西支行有权提前收回已发放借款，故对其要求解除与马凤廷、王立丽及沈阳东方银座莱茵城置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于农行铁西支行要求马凤廷偿还截至2019年12月23日借款本金446,334.07元、利息36,195.92元及自2019年12月24日起至给付之日止的利息应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。截至2019年12月23日，马凤廷欠农行铁西支行借款本金446,334.07元，利息36,195.92元（包括正常息、罚息、复利），故对农行铁西支行要求马凤廷偿还截至2019年12月23日的借款本金446,334.07元，利息36,195.92元（包括正常息、罚息、复利）及自2019年12月24日起至实际给付之日止的借款利息（包括利息、罚息及复利），本院予以支持。其中正常利息以446,334.07元为基数，自2019年12月24日起至2019年12月31日止，按照2019年1月1日当日中国人民银行同期贷款基准利率计算；因中国人民银行已于2019年8月20日将贷款基准利率标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场公布的报价利率，故自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,期间如遇全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整，则自次年的1月1日起按照调整后的贷款市场报价利率计算；罚息以446,334.07元为基数，自2019年12月24日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之五十计算。复利以正常利息及罚息之和为基数，自2019年12月24日起至实际给付之日止，按照罚息利率计算。关于农行铁西支行主张王立丽对马凤廷的债务承担连带责任应否支持的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，马凤廷与王立丽系夫妻关系，且王立丽亦作为抵押人为马凤廷的借款以涉案房屋办理抵押预告登记，故马凤廷的债务应按照夫妻共同债务处理，农行铁西支行主张王立丽对马凤廷的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。关于农行铁西支行主张就位于沈阳经济技术开发区的房产享有优先受偿权应否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。由此可见，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，农行铁西支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，所享有的是在抵押权登记条件成就或所附期限到来时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，其并非享有现实抵押权，故对其主张就涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于农行铁西支行要求沈阳东方银座莱茵城置业有限公司就马凤廷的上述债务承担连带保证责任应否支持的问题。《个人购房担保借款合同》第三十五条约定，阶段性保证人即沈阳东方银座莱茵城置业有限公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，马凤廷尚未取得涉案房屋的房地产权属证书，故农行铁西支行要求沈阳东方银座莱茵城置业有限公司对马凤廷的上述债务承担连带保证责任，本院予以支持。沈阳东方银座莱茵城置业有限公司承担保证责任后，可以向马凤廷、王立丽追偿。综上所述，对农行铁西支行的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行与被告马凤廷、王立丽及被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司于2015年1月6日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告马凤廷、王立丽于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行截至2019年12月23日的借款本金446,334.07元、利息36195.92元（利息包括正常利息、罚息、复利）；三、判令被告马凤廷、王立丽支付原告中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行自2019年12月24日起至实际给付之日止的利息（其中正常利息以446,334.07元为基数，自2019年12月24日至2019年12月31日，按照2019年1月1日当日中国人民银行同期贷款基准利率计算；因中国人民银行已于2019年8月20日将贷款基准利率标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场公布的报价利率，故自2020年1月1日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,期间如遇全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整，则自次年的1月1日起按照调整后的贷款市场报价利率计算；罚息以446,334.07元为基数，自2019年12月24日至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之五十计算。复利以正常利息及罚息之和为基数，自2019年12月24日起至实际给付之日止，按照罚息利率计算）。四、被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司对被告马凤廷、王立丽上述第二、三项给付义务承担连带保证责任，其承担保证责任后，可向被告马凤廷、王立丽追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费8135元、公告费560元，由被告马凤廷、王立丽、沈阳东方银座莱茵城置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  徐峰阳人民陪审员  张 宇人民陪审员  曲鑫鑫二〇二〇年四月三十日书 记 员  徐筝慧本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人的追偿权保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。