河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初192号原告:崔慧闲，女，1977年10月13日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：李增光，男，1982年10月15日出生，汉族，住河南省孟州市，系小区业主委员会推荐人员。被告：郑州一建置业有限公司，住所地：郑州市管城区紫荆山路91号，统一社会信用代码：914101007662354606，法定代表人：段利民，系公司董事长。委托诉讼代理人：贾福利、张睿恒，系公司员工。原告崔慧闲与被告郑州一建置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告田斌斌的委托诉讼代理人李增光，被告郑州一建置业有限公司的委托诉讼代理人贾福利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔慧闲向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期办理房屋不动产证违约金21060元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年1月16日签订购房合同,原告购买被告位于大唐名村名人居91063号房,购房款合计人民币381216元，原告已经支付全部购房款，并于2016年3月8日接收房屋且首次缴纳物业费。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定:被告应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已经支付了全部购房款、契税、维修基金等各种费用，并将办理房屋登记的所有手续交付给被告。2017年11月24日，孟州市不动产登记局发布了原告所购买房屋的《不动产首次登记公告》，被告提交备案手续逾期536天。因被告的逾期备案行为，直接导致原告的房屋权属证书迟迟不能办理，被告存在过错，应承担违约责任。原、被告双方所签房屋买卖合同当中没有明确约定逾期办证违约金数额，也没有明确约定以日或月为单位累计计算违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,……第三款，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行现行贷款1-5年年利率4.75%，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，4.75%×1.3=6.2%，故逾期贷款利息最低按照6.2%执行。被告违约536天，现原告要求被告给付诉讼时效期内325天的违约金即自2017年1月3日（起诉之日倒推3年）起，截止2017年11月24日。逾期贷款利息为6.2%，每日违约金为381216元×6.2%/365=64.8元,违约金共计21060元（64.8×325=21060）。基于上述事实及理由，故提起诉讼，以维护原告合法权益。被告郑州一建置业有限公司辩称，被告与原告在2015年1月16日签订《商品房买卖合同》后，被告即将该合同送至产权办理机关进行备案，并向产权登记机关提交了相关材料，在权属登记机关下发原告预告登记证时，就说明被告已经完成了对合同第十五条关于产权登记的约定。政策变更即不动产登记中心成立后，房屋初始登记业务已经不存在了，法律法规对不动产首登的办理期限并未明确规定，合同对该期限更无明确约定，被告在合理期限内办理完毕不动产首次登记，便不存在违约行为。程序、内容上的变动必然导致办理不动产首次登记的时间远远长于房屋初始登记，办理的合理期限需要结合办理首登的具体流程及办理时的实际情况确定。发生情势变更后，若仍要求被告按原合同约定承担延迟办理不动产首次登记的违约责任，对被告极为不公平。国家政策变化导致政府部门职能调整，该情势的变更发生在合同成立之后，且不能预见。若以合同约定要求被告承担逾期办理不动产首登的违约责任，系要求被告为政策变更及政府行为买单，不仅对被告显失公平，还将诱发大量恶意诉讼。原告的起诉已经超过诉讼时效期间。原告的房屋是在2015年11月3日交付使用，从交付使用后90日起（即2016年2月3日），原告就已经知道被告逾期提供房产备案材料，但原告到2020年1月19日才向法院提起诉讼，明显已超出法定时效期间。根据原、被告双方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、被告是否存在违约行为。2、原告要求被告支付逾期办理不动产证违约金21060元有无事实和法律依据。3、原告起诉是否超过诉讼时效。围绕争议焦点，原告向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同复印件，证明双方存在商品房买卖合同关系；2、销售不动产统一发票复印件，证明原告已经全额支付案涉商品房购房款；3、首次缴纳物业费收据复印件，证明原告接受案涉商品房的具体时间；4、孟州市自然资源和规划局办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需材料公示牌照片，证明房屋所有权首次登记所需材料；5、孟州市政府网站截图-孟州市第一本不动产证颁发仪式，证明孟州市不动产中心的成立并未影响商品房首次登记的工作程序；6、中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，证明确定本案违约金计算方式的依据；7、孟州市人民政府的政府在线答复一份，证明孟州市物业管理用房备案登记表是被告办理权属登记的必备资料；8、孟州市物业管理用房备案登记表一份，该备案表的审核通过时间为2017年7月28日，该行为表明其未能在合同约定的时间内向产权登记机关提交应当由其提交的权属登记备案材料，因而其行为违反合同第十五条的规定，被告应当承担相应的法律责任，即按法律规定向原告支付相应的违约金。被告对原告所举证据质证称，对原告证据1-6真实性均无异议，商品房买卖合同中是办理首次登记，并不是办理不动产首次登记，自2016年6月20日孟州市不动产局成立，之后所办理的均属不动产首次登记，合同对此并未明确表述。对证据7在线答复有异议，这是2020年对办理不动产权证的答复，而非对办理房屋所有权证的答复，因此，被告对原告所买房屋早已进行预告登记。对证据8备案登记表只是为了办理预售许可证，并非办理房产证必要条件，因此该证据不能证明被告未提交材料。原告所讲政府在线答复并未明确指出物业管理用房备案是办理权属登记的必备材料，在2016年6月以后是办理商品房预售证必备材料，在大唐名村预售前，被告已经取得预售许可证，因此被告并未构成违约。围绕争议焦点被告向本院提交以下证据：交付通知书一份，证明交房时间是2015年11月3日。原告对被告所举证据无异议。本院对原、被告提供的证据进行综合分析后，作如下认证，对于原告提供的证据1-8，被告对其真实性无异议，本院对上述证据均予以确认。对于被告提供证据原告无异议，本院予以确认。依据上述有效证据及当事人的庭审陈述，本院确认以下案件事实：原、被告于2015年1月16日签订《商品房买卖合同》，合同编号为201501160004。原告以381216元购买被告开发的大唐名村名人居9号楼1单元6层91063号房，该房建筑面积为125.4平方米，合同第八条约定被告应当在2015年10月31日前将商品房交付给原告。合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议第5条规定：“买受人自行办理房屋产权证书，费用自理。出卖人协助提供应有出卖人提交的相关资料。因买受人未按时提供办理房屋产权证的资料造成产权不能按期办理，其责任由买受人自行承担”。合同签订后，原告按合同约定交付了房款、契税和维修基金等费用，被告于2015年11月3日向原告交付了所购商品房。2017年11月24日，原告所在的9号楼通过了孟州市不动产局的初步审定，孟州市不动产局并进行了公告。另查明，中国人民银行公布的1-5年贷款利率为4.75%。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行义务。本案被告于2015年11月3日交付商品房，被告应于交房后90日内，即2016年2月2日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告在2017年11月24日才通过不动产登记部门审核，被告存在逾期办理不动产登记备案的违约行为。原告要求被告支付逾期办证违约金，证据充分，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告给付逾期办证违约金标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对原告主张的逾期办证违约金，应以原告已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方未明确约定办证违约金数额，也未在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息均是以日、月、年为单位，累计计收数额，属于继续性债权。原告主张违约金属于债权，故本案应以对每个单独的债权分别适用诉讼时效。原告向本院起诉主张权利的时间是2020年1月19日。被告应当支付原告自2017年1月19日起至2017年11月24日止，共计308天的违约金19863.96元（381216元×4.75%×1.3÷365天×308天）。被告辩称因设立不动产登记中心导致政府职能调整，不动产登记中心成立后，房屋初始登记业务已经不存在了，法律、法规对不动产首次登记的期限未明确规定，合同对该期限无明确约定，被告在合理期限内办理完毕不动产首次登记，不存在违约行为的抗辩理由，无证据证明，本院不予采信。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：限被告郑州一建置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告崔慧闲违约金19863.96元。驳回原告崔慧闲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，减半收取163元，由原告崔慧闲负担50元，被告郑州一建置业有限公司负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李保全二〇二〇年四月十三日书记员  胡晓芬