云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2020）云3123民初268号原告（反诉被告）：盈江县平原镇永胜社区居民委员会项庄岗村民小组。组长：郭元保。委托诉讼代理人：邵曰福，云南象城法律服务所法律工作者，执业证号32512011103051，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨发润，云南象城法律服务所法律工作者，执业证号云司援证字第642号，特别授权代理。被告（反诉原告）：盈江县平原镇永胜幼儿园，住所地云南省德宏州盈江县平原镇芒丙路，统一社会信用代码52533123592034764D。法定代表人：段仕林。委托诉讼代理人：尹加成，云南清诚律师事务所律师,执业证号15331201510723378，特别授权代理。原告（反诉被告）盈江县平原镇永胜社区居民委员会项庄岗村民小组（以下简称：项庄岗村民小组）与被告（反诉原告）盈江县平原镇永胜幼儿园（以下简称：永胜幼儿园）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日对本诉部分立案受理，2020年3月2日对反诉部分立案受理，依法适用普通程序，于2020年3月30日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）项庄岗村民小组组长郭元保及委托诉讼代理人邵曰福、杨发润，被告（反诉原告）永胜幼儿园法定代表人段仕林及委托诉讼代理人尹加成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）项庄岗村民小组向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）继续履行合同义务。2.判令被告（反诉原告）支付三年的租金210000元。3.诉讼费、保全费由被告（反诉原告）负担。事实和理由：原告（反诉被告）项庄岗村民小组与被告（反诉原告）永胜幼儿园于2015年9月1日签订了一份租赁合同，项庄岗村民小组系出租方，合同中简称甲方，永胜幼儿园系承租方，合同中简称乙方，法定代表人为段仕林。合同约定，甲方将位于划拨给的预留地6674,8平方米（占地约10.01亩）租赁给乙方建设幼儿园；租赁年限为十年，自2015年9月1日至2025年8月31日止；土地租金前五年每年70000元，后五年每年100000元,租金付款方式为每年一付,时间在每年9月1日前支付下一年的租金。合同签订后被告（反诉原告）仅仅支付了两年的租金，之后的租金就拖延不付。根据合同第七条约定，如甲方违约必须在限定的时间内按合同10年租金总额的3倍及房屋建设、购进设备投资总价赔偿给乙方；如果乙方违约，甲方无偿收回该宗土地及建盖的房舍，土地使用权自然收回。被告（反诉原告）拒不如期支付租金的行为已经违约，应承担相应的违约责任，但是原告（反诉被告）从实际出发，暂不主张对方的违约责任，仅要求被告（反诉原告）继续履行合同并支付尚欠三年的租金210000元，请法院依法判决支持其诉讼请求。被告（反诉原告）永胜幼儿园辩称，1.永胜幼儿园同意继续履行其已经建盖幼儿园并使用部分的土地租赁合同，要求解除闲置部分土地的租赁合同。租赁土地的总面积为6674.8平方米，实际建盖并使用的面积为3721.89平方米。2.合同签订后，项庄岗村民小组未积极履行合同约定的义务，未办理供地手续，致使永胜幼儿园租赁的部分土地存在闲置状态，项庄岗村民小组的违约行为是导致租金迟延交付的原因。租赁物属于国有建设用地，村民小组出租并收益，应当完善供地手续。项庄岗村民小组在合法的供地手续没有得到补齐、完备的情况下，要求永胜幼儿园交付租金不具有合理性、合法性、正当性，永胜幼儿园不同意支付租金。3.双方签订合同后，永胜幼儿园自筹资金建盖了幼儿园并形成了一定规模，投入了大量的人力物力。2017年2月，永胜幼儿园法定代表人了解后得知该地块应当办理供地手续，永胜幼儿园已经及时与项庄岗村民小组沟通要求其履行相应义务，项庄岗村民小组对此不予解决。后永胜幼儿园向有关部门申请办理预留用地建设建筑物备案表，因地块未办理供地手续，县国土部门、县住建部门、县提升城乡人居环境行动指挥部以涉案土地未办理供地为由未签署同意意见。期间永胜幼儿园法定代表人多次电话联系村民小组长尽快解决问题，项庄岗村民小组一直拖延，后经过平原镇司法所及永胜社区工作人员协调仍未解决。被告（反诉原告）认为项庄岗村民小组完善供地手续是合同得以保障和实现的法定义务，请法院依法判决，维护永胜幼儿园的合法权益。被告（反诉原告）永胜幼儿园向本院提出诉讼请求：1.判令双方继续履行位于的实际用地部分（面积3721.89平方米），由项庄岗村民小组于人民法院作出判决生效之日起60日内对永胜幼儿园实际用地部分（面积3721.89平方米）办理供地手续。2.解除因项庄岗村民小组违约导致其未能正常使用的位于岗拉壮田的预留用地中闲置土地部分（面积2952.96平方米），由项庄岗村民小组支付其土地闲置赔偿金100000元。3.案件受理费、保全费由项庄岗村民小组负担。事由和理由：原告（反诉被告）项庄岗村民小组与被告（反诉原告）永胜幼儿园于2015年9月1日签订了《项庄岗集体预留用地租赁合同书》，约定项庄岗村民小组将其位于，面积约6674.8平方米，占地约10.01亩，租期十年，合同明确了双方的权利和义务。永胜幼儿园严格遵循了诚实缔约原则，同时积极、诚信的履行着合同义务。合同签订后，永胜幼儿园在租赁土地上建盖了幼儿园，并依法取得了办学许可证照，完善了办学手续，现永胜幼儿园共有学生200多人，在盈江县具有较大的影响力，永胜幼儿园从建园至今付出了太多心血。合同书第六条第2款约定：“在租赁期间，甲方不得以任何理由干涉乙方正常生产、生活，并有责任帮助乙方解决涉及本租赁地发生的纠纷”，依此条约定，该租赁土地的正常使用需要完备供地手续，永胜幼儿园在用地过程中，从土地管理部门得知该土地属于国有建设用地，使用需要办理供地手续，对此永胜幼儿园多次与村民小组交涉，请求协商处理，项庄岗村民小组均不予解决，未积极的完成合同约定义务，致使永胜幼儿园未能合法的使用租赁土地，且导致租赁的部分土地处于闲置状态，严重影响了永胜幼儿园的合法权益。根据合同法的相关规定，永胜幼儿园租赁大宗土地是为了实现自身合同目的的同时，也为项庄岗村民小组解决了预留用地实现利益最大化的现实问题，但项庄岗村民小组违反合同义务、法定义务，没有完备租赁土地的供地手续，严重影响了永胜幼儿园的合法权益，为维护反诉原告的合法杈益，请法院依法判决支持其反诉请求。原告（反诉被告）项庄岗村民小组辩称，双方于2015年9月1日签订《项庄岗集体预留用地租赁合同书》时没有约定由项庄岗村民小组办理用地报备手续。根据合同第6条第2项约定：“在租赁期间，甲方不得以任何理由干涉乙方正常生产、经营、生活，并有责任帮助乙方解决涉及本租赁地发生的纠纷。”可知项庄岗村民小组除了不得干涉幼儿园正常的生产、生活外，如果出现了纠纷，如权属争议或者相邻纠纷，项庄岗村民小组有义务帮助解决，双方并没有约定供地手续由项庄岗村民小组办理。办理供地手续的义务在承租方，理由是永胜幼儿园租用土地的目的是开办幼儿园，其必然要在租赁土地上建盖校舍等建筑物，由于该租赁地块在盈江县区域规划范围内，其建设就应当向相关部门报备，取得合法手续后才能建盖，但永胜幼儿园在没有报备的情况下就先行进行了建设，相关部门认定该行为属于未批先建，对此应以处罚，因此办理供地手续的责任完全在永胜幼儿园，与项庄岗村民小组无关，同时未办理供地手续并不影响幼儿园正常经营活动。项庄岗村民小组将集体预留地租赁给永胜幼儿园在法律允许范围内，法律并没有规定出租方应办理供地手续，可知集体预留地允许出租，但需经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，村民小组已经召开村民会议并经三分之二以上成员同意，程序并无不当。合同签订后，永胜幼儿园将其中的4.5亩用于建盖幼儿园，剩下的5.5亩打算出租后收取租金，其在空地上插上牌子载明“此地5.5亩，全部出租，有意者请致电159××××8995,非诚勿扰。”永胜幼儿园对闲置部分实际上是有利用行为的，现在主张该部分的租金不予支付没有事实根据。项庄岗村民小组同意解除闲置部分的土地，但永胜幼儿园应当支付清之前的租金，因该闲置行为是永胜幼儿园自身造成的，风险应当由其自行承担。综上所述，永胜幼儿园的反诉主张事实不清，证据不足，无法律依据，请法院判决驳回反诉请求。原告（反诉被告）项庄岗村民小组、被告（反诉原告）永胜幼儿园围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）项庄岗村民小组针对本诉部分提交了如下证据，本院评判如下：1.身份证1份、法定代表人身份证明书1份，证明原告诉讼主体适格。2.《项庄岗集体预留用地租赁合同书》1份，证明双方于2015年9月1日签订合同，被告已经违约。3.保证书1份，证明双方协商一致，第一年、第二年的租金于2016年9月30日前付清。以上证据1，来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信；以上证据2、3，本院在审理查明的范围内予以综合评定。原告（反诉被告）项庄岗村民小组针对反诉部分提交的证据与本诉部分提交的以上证据相同，其反诉部分补充如下证据：照片5张，证明反诉原告将闲置土地预转租，其对闲置部分土地有利用行为，应承担租金。该证据本院在审理查明的范围内予以综合评定。被告（反诉原告）永胜幼儿园针对本诉部分和反诉部分提交了相同的证据，本院评判如下：1.《民办学校办学许可证》、《民办非企业单位登记证书》正、副本、《食品经营许可证》、身份证、法定代表人身份证明各1份，证明被告（反诉原告）的身份情况、诉讼主体资格情况，其系合法的实力雄厚的办学机构，经营至今已有三年多时间。2.《项庄岗集体预留用地租赁合同书》1份，证明双方于2015年9月1日签订合同，约定项庄岗村民小组将其位于，面积约6674.8平方米，占地约10.01亩，租期十年，合同明确了双方的权利义务，同时合同还约定项庄岗村民小组有责任帮助其解决涉及本租赁土地发生的纠纷。3.平原镇永胜社区《证明》1份、盈江县平原镇永胜幼儿园《申请》1份、《盈江县预留用地建设建筑物备案表》1份、盈江县国土资源局《说明》1份，证明盈江县永胜居民委员会向永胜幼儿园出具证明，明确租赁土地属于项庄岗村民小组集体预留用地的事实；承租土地后，永胜幼儿园按照程序履行报审、报批备案的事实；出租土地属于国有建设用地，项庄岗村民小组没有办理供地手续，其行为构成违约，而且违反法律规定。4.规划设计图纸四份、永胜幼儿园学生花名册统计表1份，证明永胜幼儿园将承租的部分土地建盖幼儿园经营至今，为盈江县的幼儿教育事实做出了贡献；2019年永胜幼儿园全园学生已达200多人，完备租赁土地的供地手续不仅是原项庄岗村民小组的合同义务、法律义务，同时也是一份社会责任，双方签订合同后建盖并使用幼儿园的占地面积部分应继续履行具有依据和正当性。5.光盘1张，证明永胜幼儿园的法定代表人与项庄岗村民小组组长已经进行过沟通，对已实际用地部分要求其办理供用地手续，项庄岗村民小组推诿拒不办理，同时永胜幼儿园对未使用土地部分要求解除合同，已履行了提前告知义务。以上证据1、证据3中盈江县国土资源局《说明》1份，来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信；以上证据2、4、5，本院在审理查明的范围内予以综合评定。本院经审理认定事实如下：2009年，盈江县人民政府征收原告（反诉被告）项庄岗村民小组集体土地用于盈江县保障性住房建设，按照规定欲将位于芒丙路森林公安局对面土地10.01亩返还给村民小组作为预留用地，该宗地块属于《盈江县2011年第一批城镇建设用地农用地转用及土地征收的批复》范围内的国有建设用地，该宗土地现在未办理供地手续。2015年9月1日，原告（反诉被告）项庄岗村民小组在未办理任何手续的情况下将位于芒丙路森林公安局对面土地10.01亩出租给被告（反诉原告）用于幼儿园建设，双方签订了《项庄岗集体预留用地租赁合同书》。合同约定：1.项庄岗村民小组将拉壮田预留用地6674.8平方米（占地约10.01亩）租赁给永胜幼儿园。2.租期自2015年9月1日至2025年8月31日止。3.2015年9月1日至2020年8月31日的租金每年为70,000元；2020年9月1日至2025年8月31日的租金每年为100,000元，租金每年一付。合同签订后，原告（反诉被告）将该宗土地交付给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）自筹资金建盖了永胜幼儿园，并申请办理了民办学校办学许可证，2016年7月永胜幼儿园竣工验收后投入使用，并对外招生经营至今。永胜幼儿园向项庄岗村民小组交纳了2015年9月1日至2017年8月31日期间的租金140,000元。2018年4月16日，被告（反诉原告）申请办理“盈江县预留用地建设建筑物备案表”，项庄岗村民小组、盈江县永胜居民委员会、盈江县平原镇人民政府分别签署了同意意见，县国土部门、县住建部门、县提升城乡人居环境行动指挥部以涉案土地未办理供地手续为由未签署意见。2020年1月21日，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未支付2017年7月至今的租金为由起诉至本院，2020年3月2日，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未办理供地手续影响其正常经营并造成损失为由提起反诉。本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人对租赁物应享有所有权或是管理、使用、收益权。本案的租赁物系位于芒丙路森林公安局对面的土地一宗，占地约10.01亩，该宗地块属于《盈江县2011年第一批城镇建设用地农用地转用及土地征收的批复》范围内的国有建设用地，未办理供地手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。现原告（反诉被告）未按照相关规定和程序办理供地手续，对该租赁物尚未完全取得所有权或是管理、使用、收益权。原告（反诉被告）将其未取得处分权的租赁物出租给他人，与之签订的租赁合同效力待定，对效力待定的合同产生的权利义务关系，本院不宜处理，故本诉部分和反诉部分中原告的诉讼请求均不能成立，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉部分：驳回原告盈江县平原镇永胜社区居民委员会项庄岗村民小组的诉讼请求。二、反诉部分：驳回原告盈江县平原镇永胜幼儿园的诉讼请求。本诉部分的案件受理费4,450元，由原告（反诉被告）盈江县平原镇永胜社区居民委员会项庄岗村民小组负担（已付）；反诉部分的案件受理费1,150元由被告（反诉原告）盈江县平原镇永胜幼儿园负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  寸卫清审 判 员  彭贵鸾人民陪审员  王根文二〇二〇年四月十五日书 记 员  刀艳香