浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初5401号 原告：徐浩杰，男，1993年9月10日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：沈忠明、戴佳磊（实习），浙江信专律师事务所律师。 被告：沈雨秋，女，1990年9月12日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：沈延凤，浙江浙平律师事务所律师。 被告：李佳东，男，1992年2月17日出生，汉族，住平湖市。 原告徐浩杰诉被告沈雨秋、李佳东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案受理。依法适用简易程序，并于2020年3月10日公开开庭进行了审理。上述当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本院审理过程中，当事人同意庭外调解扣除审期限一个月。本案现已审理终结。 原告徐浩杰向本院提出诉讼请求，判令：1、被告沈雨秋、李佳东协助原告徐浩杰办理平湖市房屋的产权过户手续；2、本案诉讼费由被告沈雨秋、李佳东负担。事实与理由：2017年4月25日，原告徐浩杰与被告李佳东签署《个人售房合同协议书》一份，约定被告李佳东将其位于平湖市的房屋出售给原告徐浩杰，房产转让价为人民币36万元整，房屋贷款全部还清之日，将房屋产权过户给原告徐浩杰。现原告徐浩杰已按合同约定，支付给被告李佳东房款320428元，并已实际装修入住已达两年之久。原告徐浩杰认为，售房合同签订时，该房屋尚未办理房产证。二被告系夫妻关系，该房屋属夫妻共同财产，被告沈雨秋对房屋买卖知情且未提出任何异议。现房屋产权登记在被告沈雨秋名下，且二被告无正当理由拒不配合办理房屋过户手续，该行为已严重侵犯了原告徐浩杰的合法权益。 被告沈雨秋辩称，2015年6月5日，被告沈雨秋向开发商购买本案房屋，首付167157元，贷款15万元，贷款于2018年4月还清。2017年7月办理不动产权证，产权为被告沈雨秋单独所有，被告李佳东承诺放弃产权并签字确认。由于收房手续为配偶李佳东办理，故钥匙一直在李佳东处，被告沈雨秋及父亲多次向被告李佳东催讨，被告李佳东以各种理由推托。2019年3月底，被告沈雨秋的父亲叫专业开锁服务人员开锁才发现该房屋己由原告徐佳东装修并居住。原告徐浩杰称是被告李佳东已将房屋出售给他。被告沈雨秋要求立即腾退，原告徐浩杰称只有通过法院判决才能腾退，故沈雨秋已向法院提出返还原物诉讼。2019年3月30日两被告办理离婚登记。原告徐浩杰与被告李佳东系表兄弟关系，原告徐浩杰从未向被告沈雨秋提起本案房屋交易一事。被告沈雨秋认为，该房屋由父母出资由被告沈雨秋个人购买用于投资，被告李佳东无权处分，原告徐浩杰并非善意取得，请求法院驳回原告徐浩杰的诉讼请求。 被告李佳东辩称，被告沈雨秋从开发商购买涉案房屋时，被告李佳东一起去的，且也出资10万元，该房屋属夫妻共同财产。被告沈雨秋知晓且同意被告李佳东将房屋出售给原告徐浩杰，应该将房屋协助过户到原告徐浩杰名下。 庭审中，当事人进行了证据举证和质证。原告徐浩杰为证明自己的主张，提供了如下证据： 1、个人售房合同协议书1份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。 2、收条、取款凭证各1份，证明原告徐浩杰已支付给被告李佳东首期购房款225000元的事实。 3、中瑞国际广场交付结算单1份，证明由被告李佳东办理收房的事实。 4、领款单、客户收付款入账通知各1份，证明房屋装修保证金退到了被告沈雨秋银行账户的事实。 5、通话记录、微信聊天记录各1份，证明被告沈雨秋知晓原告徐浩杰对房屋进行装修的事实。 6、微信聊天记录1份，证明装修押金2000元是原告徐浩杰垫付，装修完毕后，被告将2000元押金以支付宝转账的形式给了原告。所以被告沈雨秋对原告徐浩杰装修是知情的。 被告沈雨秋质证认为，对证据1，真实性无法确认，没有被告沈雨秋签字。即使该协议真实存在，协议约定价格明显低于市场价，且余款分期105个月不合常理，且不能证明实际已付款，原告徐浩杰与被告李佳东存在恶意串通。对证据2，被告沈雨秋没有收到该笔钱，也从来没有听说起过这笔钱，且仅有收条，没有相应转账记录，取款金额仅为9.5万元，且在收款后取款。对证据3，真实性无异议，因被告沈雨秋怀孕由被告李佳东办理收房手续，但该证据与本案无关联性。对证据4，领款单真实性有异议，并非被告沈雨秋本人签字，对入账通知无异议。当时被告李佳东对被告沈雨秋说，将涉案房屋装修一下，而原告徐浩杰从事装饰业，所以被告沈雨秋对于退保证金一事并不在意。对证据5，6真实性无异议，关联性不予认可，该证据不能证明被告沈雨秋知晓原告徐浩杰是在为原告自己装修房屋及房屋出售情况。 被告李佳东对原告徐浩杰提交的证据均无异议。 被告沈雨秋提交如下证据，要证明的事实和内容有： 1、浙江省商品房买卖合同1份，证明2015年6月5日，被告沈雨秋购买案涉房屋，首付167157元，贷款15万元的事实。 2、不动产权证、询问记录各1份，证明2017年7月办理不动产权证，被告沈雨秋单独所有，配偶李佳东承诺放弃产权并签字确认的事实。 3、微信聊天记录截图、头像截图各1份，证明被告沈雨秋与原告徐浩杰沟通才得知原告徐浩杰己在该房屋居住2年，原告称是李佳东将房屋出售给他。被告沈雨秋要求立即腾退，原告称只有通过法院判决才能腾退的事实。 4、短信记录1份3页，证明2019年3月19日被告沈雨秋向被告李佳东三次发短信讨要钥匙，被告沈雨秋对被告李佳东出售房屋并不知情。 5、微信聊天截图1份3页，内容“2018年10月6日，被告沈雨秋向被告李佳东说父亲想自己装修房子出租，被告李佳东说先不要装修，如果房价没有起色过好年就去装修。2019年3月5日被告沈雨秋再次询问钥匙在哪里”，以上证明被告沈雨秋对被告李佳东私下出售房屋不知情及被告李佳东对被告沈雨秋刻意隐瞒房屋出售的事实。 6、微信聊天截图1份5页，内容“2017年4月25日，沈雨秋询问李佳东在哪，李佳东说去新埭毛哥哥处，第二天李佳东对被告沈雨秋说房子我拿了打算装修称酒店式公寓，沈雨秋说居然不用房主签字，李佳东回复说又不是卖房子”，证明被告李佳东隐瞒房屋已私自出售并且为后续原告徐浩杰装修房屋找借口的事实。 7、沈雨秋诉徐浩杰及李佳东返还原物纠纷一案庭前会议及庭审笔录。证明目前另案已查明的情况：1、案涉房屋首付款和贷款均由沈雨秋父亲支付（含间接支付）；2、李佳东承认此微信为其使用；3、李佳东陈述退保证金的过程；4、徐浩杰陈述李佳东跟其说过房产证要先做在被告沈雨秋名下，物业那边也只有被告沈雨秋的名字。 8、微信聊天截图1份3页。证明2018年7月17日李佳东不在平湖，关于退保证金过程的陈述为虚假陈述。 原告徐浩杰质证认为，对被告沈雨秋提交的证据1，真实性无异议，只能证明是以被告沈雨秋名义购买而不能证明是沈雨秋购买。对证据2，真实性无异议，该询问记录只是夫妻之间内部协议，不能对抗第三人。对证据3，真实性无异议，但该证据不能证明被告沈雨秋要证明的内容，当时原告徐浩杰称已经居住两年，被告沈雨秋也没有作出反驳意见。对证据4、5、6，真实性无异议，但不能证明被告沈雨秋对出售房屋完全不知情的事实。对证据7，真实性没有异议，两次笔录中部分陈述的真实性无法确认。案涉房屋首付及房贷均由被告沈雨秋父亲支付及原告徐浩杰没有和被告沈雨秋说起过买房的事与事实不符。原告徐浩杰承认被告李佳东跟其说过房产证要先做在被告沈雨秋名下也与事实不符。对证据8真实性无异议，但不能证明李佳东关于退保证金过程的陈述虚假。 被告李佳东认为，对被告沈雨秋提供的证据真实性无异议。出售房屋及收到钱归还欠款的情况对被告沈雨秋说过。 经审核，本院认为，原、被告提供的证据，当事人对真实性均无异议，本院予以认定，作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两被告系夫妻关系。2015年6月5日，被告沈雨秋与嘉兴瑞丰投资开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定由沈雨秋购买位于平湖市，总价款为317157元，于签订合同当日支付167157元，剩余150000元申请贷款支付。2017年7月18日，被告沈雨秋就涉案房屋办理不动产权证书，被告李佳东承诺放弃房屋产权，该房屋权属登记为被告沈雨秋单独所有，权证号浙（2017）平湖市不动产权第0035847号。 2017年4月25日，原告徐浩杰（乙方）与被告李佳东（甲方）签订《个人售房合同协议书》1份，约定甲方将涉案房屋以36万元的价格转让给乙方；自合同签订之日起，乙方一次性支付甲方225000元，其余购房款135000元分105个月每月支付给甲方本金利息1635元，直至还清银行贷款为止；还清后甲方立即将房屋产权过户给乙方。甲方定于2017年4月30日将房屋交付乙方等。同日，被告李佳东出具收条，言明收到徐浩杰购房款225000元。次日，被告李佳东向中瑞物业公司领取房屋，并将钥匙交给徐浩杰。原告称已支付房款320428元，装修后已入住两年之久。又查，原告徐浩杰与被告李佳东系表兄弟关系。 2018年7月18日，中瑞物业公司将装修保证金2000元退回至被告沈雨秋银行账户。领款单上由徐浩杰代沈雨秋签名。 2019年3月30日被告沈雨秋与被告李佳东协议离婚。 本院认为，涉案房屋系两被告婚姻关系存续期间购买，且在出售房屋时尚未办理权属登记，涉案房屋在出售给原告时仍属于两被告的夫妻共同财产。2017年7月，办理产权登记时因被告李佳东承诺放弃产权，房屋属被告沈雨秋单独所有。 本案的争议焦点是被告李佳东出售涉案房屋的行为是否是无权处分行为。 装修保证金直接退到了被告沈雨秋的账户及原告徐浩杰为退还保证金与被告沈雨秋通话，能否推断出被告沈雨秋知晓被告李佳东将房屋出卖给原告徐浩杰而没有反对的事实。本院认为装修保证金退至沈雨秋银行账户，只能推论沈雨秋知晓涉案房屋进行了装修而并不能得出被告沈雨秋知晓涉案房屋出售给了原告而不反对的事实。 本案中，在原告徐浩杰与被告李佳东签订《个人售房合同协议书》，该房屋尚未办理产权，从开发商购进时合同记载的买受人仅为被告沈雨秋一人，被告李佳东并不具备拥有房屋所有权最起码的外观形式要件，在未经被告沈雨秋同意的情形下，以自己的名义出售房屋，属无权处分，因此《个人售房合同协议书》的效力不及于被告沈雨秋。原告徐浩杰签订协议时明知被告李佳东已婚，不审查该房屋的权属状况，也未征得房屋权利人沈雨秋的同意，存在重大疏忽。原告徐浩杰称，被告沈雨秋知晓并同意将房屋出售，仅有被告李佳东的陈述，无其他证据证实，本院不予认定。因被告李佳东不具备房屋处分权，导致合同无法继续履行，原告徐浩杰要求被告沈雨秋协助过户的诉讼请求本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐浩杰的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告徐浩杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  黄士忠 二〇二〇年四月二十日 书记员  史立彦