山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1660号 原告：杜真真，女，1989年10月24日出生，汉族，住山东省齐河县。 委托诉讼代理人：韩西锋，山东都君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李亚男，山东都君律师事务所律师。 被告：济南俊汇置业有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：xx。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏，该单位工作人员。 原告杜真真与被告济南俊汇置业有限公司（以下简称俊汇置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序于2019年4月13日公开开庭进行了审理。原告杜真真的委托诉讼代理人韩西锋，被告俊汇置业公司的委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜真真向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2019年9月1日签订的恒大城商品房认购书（编号：0007632）；2.判令被告返还原告已支付的定金20000元，首期房款35303元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在被告处认购济南恒大城楼盘S栋号楼1317室公寓一套，于2019年9月1日签订了商品房认购书，同日原告向被告交付了定金20000元，首期房款35303元。双方约定2019年9月5日前双方签署《商品房买卖合同》，至今被告未通知原告签订该合同。同时恒大地产集团有限公司文件规定，在签署《楼宇认购书》时向客户出具《无理由退房承诺书》，原告在2019年9月1日签订商品房认购书时被告未向原告出具，且销售楼房与被告销售顾问所说并不一样。原告认为被告行为违反认购书及其内部重大决定，构成违约，为维护原告权益，特提出上述诉讼请求，望判如所请。 俊汇置业公司辩称，1、原告逾期付款违约在先，所述事实与实际不符，解除合同没有依据。原告未按认购书约定时间付款，在认购时已经明知涉案房屋为公寓、不享受无理由退房政策，而且书面放弃无理由退房。认购时被告向其提供了商品房买卖合同，原告已经在合同上签字确认。2、原告解除合同，被告存在损失，原告要求退回全部已交房款没有依据。首先，目前房价下跌，房屋收回后存在差价损失。其次，原告逾期付款存在利息损失。最后，被告存在销售成本损失，为销售涉案房屋，被告支付第三人刘冰推荐销售佣金11061元。 本院经审理认定事实如下：。 2019年9月1日，杜真真（乙方）与俊汇置业公司（甲方）签订了《恒大城商品房认购书》一份，合同主要内容为：“乙方自愿依下列条件向甲方认购济南恒大城楼盘xx，该商品房规划用途为办公，该商品房建筑面积共48.10平方米，其中，套内建筑面积35.87平方米。按建筑面积计算，单价为11497.57元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为15417.70元/㎡；一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第3种方式付款：3、分期付款：乙方须于2019年9月5日前支付首期房款￥35303元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月1日前付清￥82955元；于2020年3月1日前付清￥82955元；于2020年6月1日前付清￥55303元；于2020年9月1日前付清￥55303元；于2020年12月1日前付清￥55303元；于2021年9月1日前付清剩余款项，即￥55305元。如乙方未能按约定日期支付剩余款项，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大城项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。……。”合同尾部有俊汇置业公司加盖公章和杜真真签字加摁手印。 合同签订当日，杜真真向俊汇置业公司支付55303元。俊汇置业公司向杜真真出具收据一份，收据上加盖有俊汇置业公司财务专用章。同日，杜真真签署俊汇置业公司提供的自愿放弃签署《无理由退房协议书》，协议书载明：“本人在签订恒大城楼盘S幢xx《认购书》前已仔细阅读在销售现场公示的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议以及所有相关文件，自愿承担并履行相关义务。现本人自愿放弃签署《无理由退房协议书》，确认不申请无理由退房，并不追究出卖人任何责任。”杜真真在该协议书上签字加摁手印。 另，俊汇置业公司销售涉案房屋支出佣金11061元。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于杜真真主张的未曾签订过俊汇置业公司提供的《济南市商品房买卖合同》的事实。杜真真认为合同上的签名是复印件，对该合同的真实性不予认可，杜真真主张其未曾签署过俊汇置业公司提供的《济南市商品房买卖合同》，且俊汇置业公司也未向其出示过该合同，现原告手中也没有此商品房买卖合同。俊汇置业公司辩称虽然合同上杜真真的签字为复印件，但从认购书以及合同多处的签字可以看出确实为杜真真所签，即便杜真真不认可曾经签订过商品房买卖合同，但认购书也约定支付首期房款时签订商品房买卖合同，杜真真对签订合同的时间是知晓的，俊汇置业公司也从未收到过杜真真要求签订商品房买卖合同的通知，而且涉案房屋现在在被告内部系统仍在原告名下，并未另行出售，签署商品房合同的目的仍然可以实现。本院认为，俊汇置业公司仅提供了有杜真真签名的合同复印件，未能提供原件。且根据杜真真提供的其与销售顾问祝美珺的微信聊天记录可以证实在签订认购书当天杜真真并未与俊汇置业公司签署商品房买卖合同。因此，本院对俊汇置业公司主张已经与杜真真签订过《济南市商品房买卖合同》的答辩主张不予采信。 2、杜真真签署的自愿放弃签署《无理由退房协议书》是否有效的问题。杜真真主张俊汇置业公司在销售现场未向杜真真出示过商品房买卖合同预售及其所有相关文件，且没有无理由退房协议书的具体内容，只是书写是杜真真自愿放弃。杜真真是经朋友介绍去俊汇置业公司处购房，俊汇置业公司在其销售楼盘处，恒大在官方网站都明确宣传过所售楼盘为均可无理由退房，杜真真认为俊汇置业公司让杜真真签署该协议存在欺诈，为其公司内部违规操作，且未对其明确内容作出明确解释。俊汇置业公司主张杜真真在认购当日自愿放弃无理由退房，且确认不申请无理由退房。本院认为，根据杜真真提供的恒大集团内部决定书可以确定：自2015年4月16日8时起，恒大全国所有楼盘住宅在客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》。且根据杜真真提交的录音可以证实当时签署该协议书时俊汇置业公司并未作出明确解释说明，只是催促杜真真尽快签署。综上，俊汇置业公司在签订协议书时未向杜真真释明条款具体内容，且签署的协议书违背了恒大集团内部决定，因此，本院认定杜真真签署的自愿放弃《无理由退房协议书》无效。 本院认为，杜真真与俊汇置业公司签订的《恒大城商品房认购书》合法有效，双方应按认购书的约定履行义务。杜真真在认购书约定期限内向俊汇置业公司支付了定金和首期房款。但俊汇置业公司引导杜真真签署《无理由退房协议书》时未向杜真真释明条款具体内容，且签署的协议书违背了恒大集团内部决定，给杜真真造成误解，让杜真真认为可以无理由退房，双方签署的协议书无效，现杜真真要求解除双方于2019年9月1日签订的《恒大城商品房认购书》有事实和法律依据，本院予以支持。关于定金和首期付房款是否应返还的问题，本院认为，商品房买卖合同非因俊汇置业公司方面原因不能签订，且现在可以随时签署，是杜真真不愿意再行签订，因此，杜真真要求退还定金20000元没有依据，本院不予支持。俊汇置业公司同意向杜真真返还其所交付的首期购房款，但主张应在首期房款中扣除其销售涉案房屋支出的佣金11061元。本院认为，佣金支出系俊汇置业公司内部费用，俊汇置业公司主张在杜真真所交的首期房款中扣除该项支出没有法律依据，本院对其该项答辩主张不予采信。综上，本院对杜真真要求俊汇置业公司向其返还首期房款35303元的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第二款、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限被告济南俊汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜真真返还首期房款35303元。 二、驳回原告杜真真的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1182元，减半收取计591元，由原告杜真真负担214元、被告济南俊汇置业有限公司负担377元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  高立学 二〇二〇年四月二十八日 书记员  王成婷