广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初1437号 原告：广西安洁物业服务有限公司，住所南宁市西乡塘区秀安路1-3号棕榈湾槟榔屿组团24栋-A63号商铺。统一社会信用代码：91450103579403895Q。 法定代表人：粟磊，系该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：文维，广西万凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏婉娇，广西万凯律师事务所实习律师。 被告：冯太武，男，1978年4月28日出生，壮族，住南宁市。 原告广西安洁物业服务有限公司（以下简称“安洁物业公司”）与被告冯太武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行审理。原告安洁物业公司的委托诉讼代理人文维、苏婉娇，被告冯太武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年5月18日-2019年12月31日期间的物业管理服务费1646元、城市居民生活垃圾处理费155.5元，共计1801.5元；2、判令被告向原告支付截至2019年12月31日的违约金1520.4元，之后的违约金以1801.5元为基数，按照日利率3‰计算至清偿完毕之日止；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系南宁市安园东路9号桃花源小区G区1栋4单元303号房的业主。2018年5月18日，原告与南宁市桃花源小区业主委员会签订《南宁市桃花源小区物业管理服务合同》，约定：1、由原告为桃花源小区提供物业管理服务；2、合同期限为1年（2018年5月18日-2019年5月17日）；3、物业服务费及各项代收费用按月缴费，在每月10日前缴纳上一个月物业服务费及各项代收费用；4、业主拖欠物业服务费及各项代收费用的，原告有权要求业主自逾期之日起按应交物业服务费的3‰/日交纳违约金。该合同期满后，2019年4月21日，原告与南宁市桃花源小区业主委员会又续签了《南宁市桃花源小区物业管理服务合同》，约定：1、由原告为桃花源小区提供物业管理服务；2、合同期限为5年（2019年5月18日-2024年5月17日）；3、物业服务费按季度预交，在每季度结束前预交下季度的物业服务费及各项代收费用；4、业主拖欠物业服务费及各项代收费用的，原告有权要求业主自逾期之日起按应交物业服务费的3‰/日交纳违约金；5、桃花源小区全体业主应对履行本合同承担责任。根据《物业管理条例》第十二条之规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及第四十一条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”，被告未履行《南宁市桃花源小区物业管理合同》中的义务，拒不交纳物业管理服务费、城市居民生活垃圾处理费，已构成违约。截至2019年12月31日，被告拖欠原告物业管理服务费1646元、城市居民生活垃圾处理费155.5元、违约金1520.4元。被告拒不支付上述费用之行为已严重损害原告的合法权益，原告遂诉至法院请求判如所请。 被告冯太武到庭辩称，被告确实未向原告支付2018年5月18日-2019年12月31日期间的物业管理服务费1646元、城市居民生活垃圾处理费155.5元，共计1801.5元。被告与原告没有签订有任何的合同，被告的小车经常被刮花，向物业反映，物业没有能及时处理，治安问题存在很大的安全漏洞，电动车未公示亦未经过被告同意，原告直接将车拉走，造成被告财产损失，故被告拒绝交纳物业服务费及城市居民生活垃圾处理费。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告冯太武系南宁市安园东路9号桃花源小区G区1栋4单元303号房的业主，房屋建筑面积85.54平方米。2010年2月9日，被告与南宁嘉地隆物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，并签订了《桃花源住宅小区业主临时公约》。 2018年5月18日，南宁市桃花源小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《南宁市桃花源小区物业管理服务合同》约定由原告对该小区提供前期物业服务，其中合同第五条约定高层住宅物业服务费（含电梯维护费）为0.99元/平方米·月，城市居民生活垃圾处理费为8元/户·月，并约定物业费及代收费支付时间及支付方式为按月缴费，在每月10日前缴纳上一个物业管理服务费及各项代收费用及可预缴纳下个月的物业管理服务费及各项代收费用；合同第二十四条约定合同期限为一年，自2018年5月18日起至2019年5月17日止；合同第二十八条约定甲方违反本合同第五条约定，恶意拖欠物业服务费未按时按标准支付甲方应承担费用的，经催缴无果后乙方有权要求甲方支付，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金，并追究甲方违约责任。同日，南宁市桃花源小区业主委员会与原告又签订《桃花源小区物业服务合同补充协议》。前述合同期满后，南宁市桃花源小区业主委员会与原告于2019年4月21日续签《南宁市桃花源小区物业管理服务合同》，其中合同第五条约定物业费及代收费支付时间及支付方式为按季度预交，在每季度结束前预交下季度的物业管理服务费及各项代收费用；合同第二十二条约定合同期限为五年，自2019年5月18日起至2024年5月17日止；合同第二十六条约定物业使用人违反本合同第五条约定，恶意拖欠物业服务费，经催缴无果后原告有权通过法律途径催缴，并从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。自2018年5月18日起至2019年12月31日止，被告未向原告支付原告主张的物业服务费及城市居民生活垃圾处理费。 本院认为：原告与南宁市桃花源小区业主委员会签订的《南宁市桃花源小区物业管理服务合同》对被告具有约束力，原告提供服务后，被告作为该小区的业主应当按照合同约定履行义务。被告抗辩称存在个人财产损失，与本案不属于同一法律关系，如被告认为原告侵犯其财产权益，其可向原告另行主张相关权益。原告履行了主要的物业服务义务，其物业服务即使存在一定瑕疵，仍不应免除被告交纳物业服务费的义务。被告拖欠原告物业费用已构成违约，应当承担立即支付及赔偿损失的违约责任，原告诉求于法有据，应予支持。原告主张的物业管理服务费1646元和城市居民生活垃圾处理费155.5元，经核算符合双方的合同约定，本院予以支持。对于违约金，原告主张核算基数加入垃圾处理费一并计算，不符合双方约定，本院不予支持，而原告主张按每日3‰计算违约金，虽符合合同约定，但该约定标准过高，超过了原告的实际损失，对此本院予以调整为每月1%的标准，故本案违约金应以每期尚欠物业管理服务费为基数，从每期物业管理服务费应缴之日起计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告冯太武支付原告广西安洁物业服务有限公司2018年5月18日起至2019年12月31日期间的物业管理服务费1646元、城市居民生活垃圾处理费155.5元，合计1801.5元； 二、被告冯太武向原告广西安洁物业服务有限公司支付迟延交纳物业服务费违约金（违约金计算：以每期尚欠物业管理服务费为基数，自每期物业费应缴之日起每月1%计算至清偿完毕之日止。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交），由被告冯太武负担。 本判决为终审判决。 审判员  卢文胜 二〇二〇年四月三十日 书记员  黄 艳