杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初9448号 原告：曾慧，女，1983年6月24日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 委托诉讼代理人：张顺意、钱元昌，上海市亚太长城律师事务所律师。 被告：中国联合网络通信有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市滨江区滨安路1336号1幢。 法定代表人：胡行正，总经理。 负责人：郑舒木、沈慧慧，浙江浙杭律师事务所律师。 原告曾慧与被告中国联合网络通信有限公司浙江省分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张顺意，被告的委托诉讼代理人郑舒木、沈慧慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系自2018年8月14日起解除；2、被告立即将位于杭州市西湖区不动产中的第三层1275.64平方米、第十层65平方米的房屋返还给原告；3、被告立即拆除在第十层安装的铁塔基础，并恢复原状；4、被告立即停止使用杭州市西湖区不动产从地下室至；5、被告自2017年7月7日起（自2017年7月7日至2018年8月4日计算租金，此后至实际返还之日计算占有使用费），按照实际占用的房屋面积4元／平米／日的标准和实际占用的楼顶面积的2元／平米／日的标准，支付占用期间的租金（自2017年7月7日起暂计至2018年3月5日租金和占有使用费为3092000元）。 事实和理由：被告原名中国联合通信有限公司浙江分公司。1996年1月7日，被告与杭州通普电器公司（以下简称通普公司）签订《用房合同》，约定被告承租通普公司位于杭州市顶管道电缆井及两路200ＫＶ双回路电路等房屋附属设施（以下简称案涉租赁物）。在该合同中，双方对案涉租赁物的各项租金标准及租赁期限进行了约定。2007年5月23日，杭州市中级人民法院作出（2005）杭法执字第337号、（2007）杭法执字第242、287号民事裁定书，裁定案涉租赁物归浙江中江控股有限公司（以下简称中江公司）所有。2017年2月27日，包括中江公司在内的30家“中江系”企业破产。2017年7月7日，原告通过司法拍卖竞得中江公司管理人委托浙江省杭州市中级人民法院处置的“杭州市文一西路59号的工业土地使用权及通普大楼的房产”等。2017年11月8日，杭州市中级人民法院作出（2012）浙杭商破执字第1-38号民事裁定书，裁定将坐落于杭州市西湖区包括第三层1275.64平方米、第十层288.8平方米等在内的不动产权利转移给原告。2018年8月3日，原告通知被告“如需续租该租赁房屋及其附属设施，请在接函后的七日内立即与曾慧女士磋商签订新的租赁合同，并按照新的市场租金标准向曾慧女士缴纳租金。否则，将被视为已无意继续租赁，曾慧女士决定在贵公司接到本函后的第八日起，解除与贵公司之间的不定期租赁关系”。2018年8月8日，被告复函“您要求签订的租赁合同或解除不定期租赁合同关系之要求与事实相悖，于法无据”，对原告的磋商提议予以拒绝。原告认为其通过司法拍卖取得杭州市西湖区不动产的房屋所有权和土地使用权，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。被告与原通普公司虽在《用房合同》中约定永久性租赁，但该约定显属对租赁期限约定不明确。鉴于被告与原房屋所有权人并未对租赁期限签订补充协议，因而原《用房合同》中的租赁期限应当确定在不超过法律规定的二十年最长租赁期限，也即被告承租的案涉租赁物自2016年1月6日就已经租赁期限届满。尽管被告在此后仍然继续使用案涉租赁物，中江公司管理人在原告受让之前亦未提出异议，但该等情形依《合同法》第二百三十六条之规定，仅形成不定期租赁关系。因此，原告在取得案涉租赁物所有权后，有权依《合同法》第二百三十二条之规定，随时解除与被告之间的房屋租赁合同关系。因被告在原告书面通知后明确拒绝与原告磋商并签订新的租赁合同，故诉至法院，要求判如所请。 被告辩称，其与原告之间不属于不定期房屋租赁合同关系，原告所称缺乏依据，应予驳回。理由如下：一、被告对案涉租赁物享有永久使用权，原告认为被告只享有二十年租赁权无事实和法律依据。首先，被告与通普公司签订的《用房合同》明确约定系永久使用。由于合同签订时，国家法律和行政法规并没有对租赁期限作出禁止性或者限制性规定。根据最高人民法院相关解释的规定以及法无禁止即可为的私法自治原则，当事人对租期所进行的自由约定，系双方的真实意思表示，合法有效。其次，2007年5月23日，杭州市中级人民法院作出（2005）杭法执字第337号、（2007）杭法执字第242、287号民事裁定书，裁定将案涉租赁物归中江公司所有。但中江公司在通过司法拍卖取得案涉租赁物所有权至其被法院宣告破产，一直未向被告提出异议。且中江公司管理人在2017年6月2日发布的《（破）浙江中江控股有限公司管理人关于杭州市文一西路59号的工业土地使用权及通普大楼的房产的破产拍卖公告》中还对原房屋所有权人通普公司与被告之间存在永久租赁合同关系予以认可。中江公司尊重原合同当事人的意思自治，遵循诚实信用原则。被告作为新的买受人，亦应当尊重原有的永久租赁关系。再次，原告在拍卖前已经知悉被告对案涉租赁物享有永久使用权，且拍卖评估价格中并未包含案涉租赁物的租赁收益。故原告要求被告支付租金无事实和法律依据。二、1996年因政策原因，被告只能通过与通普公司签订《用房合同》来获取案涉租赁物的永久使用权，并支付费用合计5109500元。1999年12月17日，被告与通普公司签订了一份《房屋转让合同》，约定通普公司以459万元的价格将通普大楼第四层面积为1275.64平方米的房屋所有权转让给被告。该事实可以印证被告为获取上述永久使用权已经支付了相应的合理对价，并非仅为二十年的使用权。若认定被告仅享有二十年租赁权，有违公平。三、案涉租赁物对被告以及杭州直联点之建设具有十分重要的战略意义，案涉租赁物内的机房若要搬迁，将会对社会公共利益造成损害。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下： 1996年1月7日，通普公司（甲方）与被告（乙方）签订《用房合同》一份，约定“一、甲方提供的房屋位于杭州市通普大楼……甲方提供给乙方使用的是该大楼下列部分：1.第三层整层，建筑面积计：1275平方米。房屋平面尺寸见附件一。2.该楼东部第十层基站、微波机房一间，建筑面积计65平方米。房屋平面尺寸见附件二。3.东部第十层楼顶的铁塔基础一座及该楼顶的使用权。平面尺寸见附件三。4.有权使用从地下室至楼顶管道电缆井。5.两路双回路电每路各200ＫＷ电量的使用权。二、为保证乙方通信网的长期安全、稳定和可靠，甲方应向乙方提供上述第一条1-2款内容的永久使用权和对3-5款内容有权永久使用：1.第三层整层，按建筑面积每平方米人民币3000.00元整计算，合计：人民币叁佰捌拾贰万伍仟元整。2.顶楼基站，按建筑面积每平方米人民币2500.00元整计算，合计：人民币拾陆万贰仟五百元整。……3.两路双回路电每路各200ＫＷ，贴电费按市电力局规定付费，共计人民币640000.00元整。4.乙方同意与甲方共建二客一货电梯，承担部分费用，计人民币432000.00元，其余部分由甲方承担。5.铁塔基础和东部屋顶使用费人民币50000.00元。以上1-5项费用共计人民币5109500.00元整……五、甲方同意乙方于一九九五年十二月二十六日交付使用……十七、本合同签订之日起，甲方不得将乙方所使用场地房屋的房产所有权以任何形式转移给任何第三方，并且不得将该房产用于任何担保或抵押，否则由此给乙方造成的一切损失均由甲方承担。甲方若转移房产所有权，乙方对其已使用房屋的房产所有权的购买，应享受优先、优惠条件。十八、乙方若将使用权转让给第三方，甲方享受优先、优惠收回该使用权的条件.若甲方无意收回，乙方将该使用权转移给第三方，须事先经甲方同意……二十、甲方保证将房屋永久使用权交给乙方时，对交付使用的房产不存在产权纠纷、财务纠纷，否则一切责任由甲方承担……”合同签订后，被告按约支付了5109500元，并占有使用案涉租赁物至今。另第十层由被告安装铁塔基础。 2007年5月23日，中江公司通过杭州市中级人民法院竞得通普大楼地下一层358.83平方米、一、二层756.11平方米、三层1275.64平方米、五-十层5798.61平方米的房屋所有权和大楼占地（扣除第1、2项相应分摊面积后）的土地使用权。此后，中江公司和被告继续履行上述《用房合同》。 2017年2月27日，中江公司等共30家“中江系”企业宣告破产。后中江公司管理人委托浙江省杭州市中级人民法院对杭州市文一西路59号通普大楼的房产及工业土地使用权进行拍卖。2017年4月12日，坤元资产评估有限公司受中江公司管理人委托作出《资产评估报告》一份，其中在特别事项说明一项中已注明案涉三层、十层“租赁期限长，本次评估已考虑租赁事项对评估结果的影响”、“根据《房屋所有权证》的注记：三层、五层、六层、七层、八层、九层、十层系同宗工业用地范围内的房屋，须一并转让。’本次评估时已考虑该事项对评估结果的影响。”2017年6月2日，中江公司管理人发布《竞买公告》一份，载明“3、本次拍卖的房屋第3层和第10层存在长期租赁，承租情况为：第3层1275.64平方米和第10层65平方米由中国联通浙江分公司承租，根据租赁合同约定，期限为‘永久租赁’；第10层95平方米由中国移动浙江杭州分公司承租，租赁期限至2030年1月31日止。通普大厦交付前，租金由管理人收取；交付后由买受人收取。本次拍卖后所有的租赁事项由买受人自行与相关承租方协调解决”2017年7月7日，原告通过司法拍卖以67314400元价格竞得含案涉租赁物在内的通普大楼地下一层、地上一层、三层、五层、六层、七层、八层、九层、十层房产的所有权、工业土地使用权和三角空地。 2018年8月6日，原告以被告与通普公司签订的《用房合同》约定永久性租赁违反《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定、被告承租的房屋及其附属设施自2016年1月6日租赁期限届满为由，向被告送达《律师函》一份，要求签订新的租赁合同，并按照新的市场租金标准支付租金；或者解除自收到律师函第八日起双方的不定期租赁关系及被告腾退返还房屋及其附属设施，并按照4元/㎡/日的市场租金标准付清自2017年11月8日至实际搬离之日止的房屋租金。被告收到上述《律师函》后于2018年8月8日复函原告，明确其对案涉租赁物享有永久使用权。 另查明，1.杭州市文一西路59号通普大楼所在土地在1993年12月17日时为行政划拨土地，未依法办理变更登记，不得转让、出租、抵押（含股份制企业、三资企业），其中三层、五层、六层、七层、八层、九层、十层各有房产证，但系同一已过验证有效期的临时土地证。2.2006年9月25日，浙江省高级人民法院依法作出（2006）浙民一终字第248号民事调解书，确认被告享有坐落于杭州市通普大楼第四层房屋（建筑面积1275.64平方米及相应的公摊面积）的所有权及相应的土地使用权，该调解书并在审理查明部分载明“1999年12月17日，联通浙江公司（即中国联通有限公司浙江分公司、被告）签订《房屋转让合同》一份，约定联通浙江公司以459万元的价格向杭州通普电器公司购买杭州市文华路通普大楼第四层的房屋所有权，联通浙江公司支付了80%的购房价款，并且一直将通普大楼第四层作为其中心机房使用至今”。 上述事实有《用房合同》、（2005）杭法执字第337号、（2007）杭法执字第242、287号民事裁定书、竞买公告、竞买成功确认书、（2012）浙杭商破执字第1-38号民事裁定书、《律师函》及复函、《浙江中江控股有限公司拟进行破产清算涉及的文一西路59号通普大楼房地产价值评估项目资产评估报告》、（2006）浙民一终字第248号民事调解书、庭审笔录及当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，本案中，原告以《用房合同》关于永久租赁的约定属于对租赁期限约定不明确、被告承租案涉租赁物租期自2016年1月6日已届满为由，要求确认其与被告之间的房屋租赁合同关系自2018年8月14日解除以及被告返还案涉租赁物、支付占有使用费等。对此本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起实施，而案涉《用房合同》签订于1996年1月7日，在《中华人民共和国合同法》施行之前，不应受《中华人民共和国合同法》关于租赁期限最长不超过二十年规定的约束，而当时适用的法律、行政法规中对于租赁期限并未作出禁止性或限制性的规定，即当事人可自由约定租赁期限，故《用房合同》约定的租期为永久租赁，并未违反当时的法律、法规的规定，应为合法有效。且无证据证明上述《用房合同》的订立和履行过程中存在违法情形，被告亦已按约履行了全部租金的支付义务。现原告通过司法拍卖取得案涉租赁物的所有权及相应土地使用权，理应继续履行《用房合同》。其次，根据《资产评估报告》特别注意事项中注明的案涉三层、十层（65平方米）均为“永久性租赁”、“租赁期限长，本次评估已考虑租赁事项对评估结果的影响”、“根据《房屋所有权证》的注记：‘三层、五层、六层、七层、八层、九层、十层系同宗工业用地范围内的房屋，须一并转让。’本次评估时已考虑该事项对评估结果的影响”可知，杭州市西湖区通普大楼在拍卖价格评估时，已经将上述房屋存在永久性租赁作为考虑因素之一，而原告对此亦已知晓。最后，被告于1996年以5109500元的价格取得案涉租赁物的永久使用权（其中第三层租金为3825000元、第十层65平方米租金为162500元）。而在1999年12月17日，其以4590000元的价格向通普公司购买了第四层房屋及对应的土地使用权。该一事实亦可印证被告为获取案涉租赁物的永久使用权已支付合理的对价。综上，原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四百二十八条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回曾慧的诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由曾慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  潘若愚 二〇二〇年四月二日 书记员  王好学 -10- -11-