甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终201号上诉人（原审被告）：乔生旺，男，汉族，住秦安县。被上诉人（原审原告）：陈星丰，男，汉族，浙江省乐清市。委托诉讼代理人：崔文丽，天水知音律师事务所律师。上诉人乔生旺因与被上诉人陈星丰房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省秦安县人民法院（2019）甘0522民初1936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人乔生旺、被上诉人陈星丰及其委托诉讼代理人崔文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔生旺上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法判决陈星丰向乔生旺支付转让费及搬迁费120000元；3.2018年12月10日至2019年12月9日的年租金按17680元计算、2019年12月10日至搬迁日的年租金仍按17680元计算；4.按乔生旺与陈星丰协商的结果，由乔生旺以700000元的价格买下该涉案铺面。事实与理由：1.如陈星丰要求乔生旺搬离，则应付乔生旺合计120000元。根据法律、道德、及约定俗成，2013年9月7日乔生旺搬进铺子时，向前租户叶宝生支付转让费20000元，且当时是彩票铺子，叶宝生一小时就搬离了。现乔生旺经营的是电器、五金、百货，积压货物价值达500000元，无法搬迁，如果确需搬迁，则陈星丰还应支付乔生旺损失补偿费100000元。以上二项费用合计120000元。2.铺面租金参照附近商铺应降低一半，但陈星丰系外地人，虽居住在天水市，但对市场行情不了解，也无法接受租金下跌，要求乔生旺搬离是故意为难乔生旺。3.根据政策，国家对全民经济实行宏观调控，至于微观方面，应根据市场行情私下协商。现乔生旺有建园小区“郭氏中医馆”的证明1份，证明其商铺租金由原来的50000元，降为现在的26000元；“百盛电脑”的铺面“租赁合同”1份，证明年租金由原来的50000元降到现在的26000元。根据市场行情，现在陈星丰的铺面租金应为17680元。一审判决载明“乔生旺亲笔写的保证书一份，乔生旺对真实性无异议，对该证据证明2019年9月7日乔生旺承诺于2019年10月31日前搬离铺面，如逾期不搬，则补交2019年的4万元的事实的证据效力予以确认”，该保证书是陈星丰夫妻逼迫乔生旺写的，陈星丰夫妻与乔生旺争辩了一天时间。4.根据双方签订的《房屋租赁合同》，合同期满如需续租，甲乙双方提前肆月协商，在同等条件下享有优先权；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》乔生旺有优先购买权，这两条说明乔生旺无论是租还是买，都具有优先权。现乔生旺要求买下该商铺，陈星丰亦同意，应按双方协商的结果700000元成交；未交纳的房租按市场行情17680元/年计算，才公平合理。一审中，对市场行情没有调查，主观判决有失职责，请求二审撤销一审判决，重新审理，公平判决。陈星丰辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，判决公正合理。自2013年12月10日起，乔生旺租赁陈星丰位于秦安县成纪大道国土资源局楼从西至东5号商铺用于经营五金百货，一直使用至今。期间双方于2013年11月27日签订《房屋租赁合同》，约定合同期限为一年，自2013年12月10日至2014年12月9日，租金为每年29000元；2014年11月双方又签订《房屋租赁合同》，约定合同期限为一年，自2014年12月10日至2015年12月9日，租金为每年32000元；2016年12月6日，双方又重新签订《房屋租赁合同》，约定合同期限为一年，自2016年12月10日至2017年12月9日，租金为每年34000元。2017年12月9日合同到期后，双方再未签订新的房屋租赁合同，陈星丰要求乔生旺搬离商铺，但乔生旺各种借口推拖和抵赖，继续占用商铺不予搬离。后经陈星丰多次要求搬离商铺，乔生旺于2018年6月5日向其出具《凭条》一份并承诺至2018年12月9日终止合同，搬离商铺，凭条内容载明“今租陈星丰铺面，租金34000元，由于慧园宾馆拆修，人流量少，无法正常经营，减免10000元，己交16000元，再付8000元，自2017年12月10日，到期至2018年12月9日，终止合同。乔生旺2018年6月5日”。2018年12月9日，双方约定的合同终止期限己到，乔生旺继续占用商铺，不予搬离，经多次要求腾房，乔生旺仍拒不退还。后陈星丰于2018年12月25日向乔生旺发出书面通知，要求其于2018年12月30日前搬离，但至2018年12月30日，乔生旺仍不搬离，亦不补交租金。2019年9月7日，陈星丰再次要求解除合同，补交租金时，乔生旺出具了保证书一份，载明“于2019年10月31日前，把陈星丰的铺面清理干净，归还给陈星丰本人，到期如没有搬干净，补交今年租金4万元（大写：肆万元整），特以此为凭。”约定期限到期后，乔生旺仍未搬离，亦未交纳租金40000元。陈星丰向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除陈星丰、乔生旺之间的房屋租赁合同；2.依法判令乔生旺向陈星丰支付租金及违约金40000元；3.判令本案诉讼费用由乔生旺承担。诉讼中，陈星丰变更第二项诉讼请求为：依法判令乔生旺向陈星丰支付租金40000元。增加诉讼请求：4.依法判令乔生旺向陈星丰支付占用使用费（自2019年10月31日至乔生旺搬离房屋之日）；5.依法判令乔生旺立即搬离房屋并将房屋返还于陈星丰。一审法院认定事实：从2013年12月10日开始乔生旺从陈星丰处承租陈星丰位于秦安县成纪大道国土资源局楼从西至东5号铺面用于经营五金百货，一直使用至今。期间，乔生旺与陈星丰于2013年11月27日签订《房屋租赁合同》，约定合同期限为1年，自2013年12月10日至2014年12月9日，租金为每年29000元；于2014年11月又重新签订了《房屋租赁合同》，约定合同期限为1年，自2014年12月10日至2015年12月9日，租金为每年32000元；后于2016年12月6日，双方又签订了《房屋租赁合同》，约定合同期限为1年，自2016年12月10日至2017年12月9日，租金为每年34000元。合同到期后，乔生旺继续使用该铺面，2018年6月5日，乔生旺给陈星丰出具《凭条》1份，内容为：“今租陈星丰铺面，租金34000元，由于慧园宾馆拆修，人流量少，无法正常经营，减免10000元，已交16000元，再付8000元，此（自）2017年12月10日，到期至2018年12月9日，终止合同。乔生旺2018年6月5日。”约定合同期限届满后，乔生旺继续使用该铺面，乔生旺又于2019年9月7日给陈星丰出具保证书1份“保证书于2019年10月31日前，把陈星丰的铺面清理干净，归还给陈星丰本人，到期如没有搬干净，补交今年租金4万元（大写肆万元正），特以此为凭。乔生旺电话：18394787671,2019年9月7日”。约定的期限到期后，乔生旺未依约搬离该铺面，亦未支付剩余租金，为维护陈星丰的合法权益特诉至法院。另查明，2013年12月10日至2014年12月9日，2014年12月10日至2015年12月9日、2015年12月10日至2016年12月9日、2016年12月10日至2017年12月9日、2017年12月10日至2018年12月9日期间的租赁费乔生旺已给陈星丰支付完毕，2018年12月10日至2019年12月9日期间的租金乔生旺于2019年2月支付给陈星丰15000元，剩余至今未付。一审法院认为，乔生旺与陈星丰之间签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律规定，双方之间形成房屋租赁合同关系，依法应予保护。陈星丰依约交付商铺后，乔生旺应依约支付租金。关于乔生旺与陈星丰约定的房屋租赁合同何时到期，是否应当解除的问题。2018年12月9日双方约定的房屋租赁合同到期后，乔生旺继续使用该铺面，陈星丰于2018年12月25日书面通知乔生旺2018年12月30日前搬离铺面，2018年12月30日乔生旺未搬离铺面。2019年9月7日陈星丰再次要求解除合同时，乔生旺给陈星丰作出了2019年10月31日前搬离陈星丰铺面，逾期不搬则补交一年租金40000元的保证，乔生旺出具保证且陈星丰接受该保证的行为，应视为陈星丰与乔生旺就铺面租赁问题达成了新的约定。从本案查明事实来看，乔生旺于其保证搬离铺面的时间未搬离，故双方对乔生旺补交今年租金40000元的约定发生法律效力。而2019年9月7日出具的保证书中“今年的租金”结合双方当事人的陈述能够认定为2018年12月10日至2019年12月9日的租金。故本案中乔生旺与陈星丰最后约定的房屋租赁合同到期日为2019年12月9日。陈星丰起诉时合同期限虽未届满，但现在已届满，故陈星丰与乔生旺于2019年9月7日签订的房屋租赁合同应在2019年12月9日终止。之后因在诉讼过程中，导致了乔生旺至今使用租赁物的现状。故该案不符合不定期租赁合同的条件，故乔生旺在租赁合同到期后，应向出租人返还租赁物，故对陈星丰请求乔生旺返还涉案租赁物的请求，依法应予以支持，但考虑到乔生旺在租赁房屋内实际经营的情况，搬迁需要时间，故对其腾房应留一定的宽限期。关于陈星丰主张乔生旺支付尚欠租金40000元能否得到支持的问题。从本案查明事实来看，2018年12月10日之前的租金乔生旺已付清，而2018年12月10日至2019年12月9日期间的租金为40000元，乔生旺已支付陈星丰15000元，故乔生旺尚欠陈星丰房屋租金25000元。故对陈星丰主张乔生旺支付尚欠租金25000元的请求法庭予以支持，对超过部分不予支持。对于陈星丰主张乔生旺支付自2019年10月31日至实际搬出铺面之日房屋占用期间的费用问题，因2019年10月31日至2019年12月9日在房屋租赁期限内，故对该部分请求不予支持，对2019年12月10日至实际搬出铺面之日止产生的铺面占用期间的费用应予支持（占用费的计算参照2018年12月10日至2019年12月9日期间租金40000元的约定即每天为109.58元）。关于乔生旺辩称2019年6月7日出具的保证书系陈星丰胁迫的问题，除其陈述外未举证证明，应承担不利后果，对此抗辩主张不予支持。关于乔生旺抗辩现在房子都掉价了，现在根据乔生旺周边的铺面市场行情，参照“卡索造型”的铺面租金计算，陈星丰的铺面现在的租金是16290元，所以乔生旺只欠陈星丰1290元的主张能否成立的问题，根据合同的相对性原则，意思自治原则，乔生旺与陈星丰达成的合意系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人理应诚实守信，全面履行合同义务，故对其抗辩主张于法无据不予支持。据此，依照《中华人民共合同合同法》第四十五条、第四十六条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，判决：一、解除陈星丰与乔生旺之间的房屋租赁合同；二、乔生旺在本判决生效之日起十五日内腾退秦安县成纪大道国土资源局楼从西至东5号铺面，交付给陈星丰；三、乔生旺在本判决生效之日起十五日内一次性向陈星丰付清房屋租金25000元及商铺占用期间的费用（按109.58元/天，自2019年12月10日起，计算至铺面实际交付之日止）；四、驳回陈星丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，陈星丰负担187元，乔生旺负担213元。本院二审期间，乔生旺提交了3组证据：1.“郭氏中医馆”郭文俊证人证言（原件）一份、电脑商铺何光强租赁合同一份，拟证明涉案商铺所在区域的房屋租金按市场行情已降低了一半；2.申诉状一份，拟证明国家对商铺经营的支持；3.“社会主义核心价值观的辩论”一份。陈星丰质证称，其对该3组证据的真实性均不予认可，且与本案没有关联。上述证据经本院审核认为，与本案案件审理均无关联，本院不予采信。陈星丰二审未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为,本案二审的争议焦点是：乔生旺的上诉请求有无事实及法律依据？依据查明的事实，乔生旺与陈星丰之间的房屋租赁合同关系，自乔生旺于2019年9月7日给陈星丰出具保证书，保证于2019年10月31日前将房屋清理干净并归还给陈星丰，后双方再未达成合意。租赁期满后，乔生旺仍拒绝搬离。现乔生旺主张其搬离房屋，陈星丰应补偿其120000元，并无事实及法律依据，本院对其该项主张不予支持。关于2018年12月10日至2019年10月31日房屋租金的问题，依据乔生旺书写的《保证书》及其已支付15000元的事实，乔生旺尚欠陈星丰房屋租金25000元。乔生旺主张前述《保证书》是在陈星丰及妻子胁迫下书写，无法律效力，但其未提交证据证明该事实，对其该项主张不予支持；其主张未交纳的房租按市场行情17680元/年计算，亦无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定乔生旺未支付陈星丰2019年的房屋租金为25000元，认定事实清楚。关于乔生旺主张其享有优先权，要求陈星丰将该商铺以70万元的价格转让于其的主张，因其并未提供证据证明陈星丰已将该商铺按70万元的价格转让于第三人，或其与陈星丰已达成交易合意的事实，本院对其主张不予支持。综上所述，乔生旺的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，判处得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人乔生旺负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 斌审 判 员  白 瑞审 判 员  周俊英二〇二〇年四月九日法官助理  独海霞书 记 员  王 静