河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初2132号原告：刘亚飞（反诉被告），女，汉族，1994年3月19日出生，住洛阳市洛龙区。委托代理人：杨立新，河南圣煜律师事务所律师。被告：郭天福（反诉原告），男，汉族，1964年5月25日出生，住孟州市。被告：郭春德（反诉原告），男，汉族，1968年4月4日出生，住孟州市。二被告委托代理人：张海江，孟州市法律服务所法律工作者。原告刘亚飞诉被告郭天福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法追加郭春德为被告，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨立新、被告郭天福、郭春德及委托代理人张海江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘亚飞向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原被告之间的土地房屋买卖协议无效，并判令二被告返还原告现金26000元。2、诉讼费由二被告承担。事实与理由:原被告于2017年6月经人介绍在被告村购买土地建造房屋。6月15日，原告支付被告定金6000元，6月25日支付房地款20000元。6月26日双方鉴订房屋转让协议，此后原告多次催促被告办理宅基使用证并交付土地。被告一直推托不予办理。此后原告咨询有关机关得知，我国现行法规严厉禁止土地买卖，禁止非本村居民在本村买卖房屋土地，原被双方之间的协议无效，多次找被告退款均被无理拒绝，故诉至贵院。被告庭审中口头辩称：原被告之间签订的是房屋转让协议，而非土地买卖协议，双方未进行土地买卖，协议签订后原告已在涉案的房屋居住一年余。由于原告原居住地涉及房屋拆迁，将其户口转入被告村中，将会在原居住地失去经济利益，因此原告在被告多次催促其将户口转入该村并办理宅基证登记的情况下，原告为了个人利益拒不办理。双方在签订该房屋转让协议之前，就此事被告村村委会议已研究同意原告将其户口迁入车村，并且在迁来后给其办理宅基地使用权手续，村委属于自治组织，对宅基地的使用权有权予以处分。原被告双方协议也是基于车村村委会同意原告将户口转入该村并且同意为其办理宅基地使用证手续的情况下才签订的，且该协议仅仅针对的是地上房屋转让，并不涉及宅基地的买卖。综上所述，该协议是双方的真实意思表示，协议签订后，原告已缴纳了部分房屋转让款，并且在该房屋中居住一年余，协议也并未违反任何法律强制性规定，属于合法有效的协议，原告应继续履行协议，支付剩余未支付给被告的房屋转让款1万元，因此要求驳回原告诉讼请求。被告郭天福、郭春德庭审中称如协议无效，向本院提出如下反诉请求：1、原告返还占有被告的房屋；2、要求原告赔偿被告损失。属于郭天福的损失有：修路面费4326元、因签订协议召集本家及村内相关人员聚餐花费2236元、房屋占用费8000元；属于郭春德的损失有：腾房腾地、另行建房放置杂物费4000元、房屋占用费6000元，共计24562元。事实与理由：合同是当时双方的真实意思表示，合同签订后原告交付了部分款项，被告将房屋内及院内的杂物及时按原告要求搬迁，将房屋及院落实际交付原告，并且在签订协议的时候通过与被告的本家协商，在协商时支出有相应的费用，村委会也开会研究同意原告户口迁入该村。后原告称，其祖籍房屋被划入城市改造范围，为了得到补偿，不愿再将户口迁入被告村委，因此原告欲反悔过继及房屋买卖协议。即使认定合同无效，原告也应对其不诚信的行为承担由此给被告造成的所有损失。针对被告的反诉，原告辩称：1、本案合同的无效是由于原被告双方共同的过错造成的，双方是为了规避我国现行土地法规关于严禁非本村组居民在本村购买宅基地房屋的规定，而以所谓的收养为名达到在农村购买房屋宅基地的事实，因此同意返还占有被告的房屋。2、关于被告请求的损失。合同无效返还后，被告硬化地面仍然归被告所有，原告并带不走该地面，因此郭天福请求的修路面费4326元不应支持；对于被告郭天福主张的聚餐费用2236元，没有任何证据证实，也没有证据证实该费用是必须的，不应支持；对于房间占用费用14000元，本案双方争议的是农村废旧房屋，根本不能满足基本居住条件，原告买的就是宅基地，为了以后建房，因此该14000元明显不合常理，希望法庭结合本案实际情况依法酌定；被告郭春德主张的搬迁费，没有任何依据证实，希望法庭结合本案的实际情况，考虑到原被告双方在本案中各自的过错，依法作出公正处理。根据原被告诉辩意见，本院确认案件的争执焦点为：1、原告与被告郭天福之间签订的房屋转让协议是否有效，原告要求二被告返还房款26000元有无事实及法律依据，是否应支持；2、如果协议无效，过错属于哪一方，被告要求原告赔偿修路款、请客费用、占用费、搬迁费等共计24562元有无事实和法律依据，是否应支持。原告向本院提交的证据有：1、房屋转让协议一份，证明原被告之间虽然说是继承，实际是房屋及宅基地买卖；2、银行转账凭证一份；3、录音一份。证据2、3证明为履行合同，原告向被告郭天福支付26000元的事实。被告质证后对原告证据真实性没有异议，但称该案不涉及宅基地买卖。被告对原告证据真实性没有异议，本院对原告证据真实性予以采信。被告郭天福向本院提交证据有：1、车村双委2019年9月29日、10月8日出具的证明三份，证明车村的宅基地都没有办证，村委同意原告的户口迁到车村，顶郭天福大奶这门人。2、郭长喜等人2019年9月29日出具的证明一份，证明被告郭天福大奶家的族人同意原告顶郭天福大奶这门人。3、郭春德出具的证明一份，证明收到原告18000元。4、村委会议记录一份。5、照片5张，照片一证明涉案房屋内有原告生活用品至今还没有拿走；照片二证明涉案房屋门前路面硬化状况，当时原告购买房屋后经郭天福手将宅院前路面硬化，郭天福为此支出4000多元；照片三证明被告郭春德将自己的房屋卖给原告之后，又在村内其他空闲处建临时房，将自己一些农具及财产存放该处；照片四、五证明原告起诉后自撬院门，拉走原告的床及部分生活用品。6、岳某证明一份，证明2017年7月为硬化该涉案房屋门前的路面，郭天福支付4326元。7、短信截图一份，证明2019年7月被告郭天福多次通过短信要求原告来村内协助办理土地使用权及房产登记，原告一直不予回信。8、2019年9月11日被告郭天福与当时介绍原被告签订协议的中介人刘希中通话录音一份，证明其要求中介人催促原告解决此纠纷。9、被告郭天福与原告丈夫通话录音一份，证明被告郭天福催促其来办理不动产证。10、证人郭某1、郭某2、岳某证人证言。11、吃饭费用餐单2张，证明为原告过继及房屋转让的事，郭天福请自己家人协商时支出的费用。原告质证后对证据1真实性无异议，但不能证明该房屋买卖行为有效合法；证据2起不到证明作用；证据3原告没有给过郭春德钱，对该证据不清楚；证据4真实性无异议，但与本案无关；对证据5，照片一没有拍摄时间，同时也不能够说明该路面是被告硬化。照片二真实性没有异议，没有拍摄时间，只能够证明原告曾经在该房屋内放有物品。照片三与该案件没有关系。照片四、五真实性没有异议，但不能够证明被告的观点，更不能说明是原告将门打开；证据6，该证人身份信息不详，证明内容是郭天福门前，与该案争议房屋不符，真实性无法确认；证据7、8、9真实性没有异议，均是原告向法庭起诉后，被告为了履行违法合同而催促原告，对案件起不到证明作用；证据10，该证人证言对案件起不到证明作用，该证人证言即便真实，也不能改变买卖合同的无效，同时该证人作证说原告在该院内居住的事实，与本案中原告的特征明显不符；证据11，被告就餐的酒店是被告郭天福个人经营的饭店，该就餐单不能显示请的是什么人，及请客是为了什么事，且该就餐单没有原件，即使有原件也不能证明被告的主张。被告郭春德对郭天福的证据无异议。本院审查后认为：原告对被告提供的证据1、2、4、5、7、8、9真实性无异议，对该证据真实性予以采信。证据3，被告郭春德无异议，本院予以采信。证据6客观、真实，本院予以采信。证据10中关于原告购房后在涉案房屋内居住人的特征的陈述与原告身份不符，该陈述本院不予支持，其他内容与证据1、4、6相互印证，本院予以采信。证据11，郭天福否认餐单上的饭店是其经营，原告不能证实就餐单上的饭店是郭天福经营，在农村因过继宴请同姓氏的人员在一起就餐是农村延续下来的习俗，原告也不能否认该证据的真实性，对该证据真实性予以采信。根据原被告双方当事人的陈述、举证、质证及本院认定的有效证据，本院对本案事实确认如下:原告丈夫原在被告村附近的公司上班，原告随丈夫在孟州居住。原告与其丈夫通过中间人找到被告郭天福，欲在被告村购买房屋居住。郭天福继承了其大奶家的宅院房屋，郭天福与原告协商将其继承其大奶家的房屋及宅院转让给原告，因原告及其丈夫不是被告村人，经协商，原告以继承郭天福大奶的房屋、顶郭天福大奶这门人的身份将户口迁至被告村，然后将郭天福大奶家的宅院所有人变更到原告名下。郭天福随后就过继一事花费2236元宴请郭氏族人，征得其郭家的族人及村委会的同意后，将其继承其大奶家的房屋以18000元的价格转让给原告。郭天福房屋后边是郭天福二奶的宅院及房屋，属于一院两户。原告提出郭天福的房屋及宅院面积小，郭天福与郭春德（郭天福二奶的孙子）协商后，将郭春德的宅院及房屋以18000元的价格转让给原告，两宅院的房屋共计36000元。原告交付郭天福定金6000元，2017年6月25日网银转账给郭天福20000元，郭天福给付郭春德18000元。2017年6月26日，原告与郭天福签订房屋转让协议，协议约定原告按村俗继承郭天福宅基地，并对房屋等附属物进行补偿；郭天福愿意按照约定补偿金额转让房屋等附属物，并保证原告的相关权益；协议签订之日补偿金已按约定金额支付完毕，转让之后郭天福须协调配合原告建造、改造房屋并协助原告办理相关手续；该宅基地如牵涉到拆迁等情况，郭天福须协助原告办理相关手续，房屋补偿金归原告所有，宅基地补偿由原告与郭天福均分。随后郭天福与郭春德将宅院及房屋物品腾清，将宅院大门及房屋钥匙交给原告。郭天福又花费4326元将宅院前的部分路面硬化。郭天福称原告在宅院房屋内居住一年多，原告否认，称郭天福将钥匙交给原告之后，原告在房子里做过饭但是没有住过，使用的时间一共加起来不超过十天，让人在宅院内种过菜。随后郭天福多次通知原告，让原告到村内办理不动产登记，原告未到村内协助办理不动产登记。原告以郭天福在协议签订以后土地证一直办不下来、与郭天福签订的买卖协议是非法的、不能办证为由不再履行与郭天福签订的协议。以上即为本案事实。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告非被告村村民，原告以农村习俗过继的方式到被告村购买房屋，进而占有被告村的宅基地，违反我国《土地管理法》的相关规定，故原被告签订的房屋转让协议应属无效协议。原告要求被告退还购房款26000元、被告反诉要求原告退还房屋，本院予以支持。关于被告反诉的损失，考虑到原被告双方的过错及原告签订协议后反悔、被告为原告利益支出一定费用、尤其是郭天福在物质和精神方面进行了较大的投入、原告占用了被告的房屋、被告也接收了原告的部分购房款等情况，本院酌定原告赔偿郭天福损失7000元、郭春德损失2000元。被告要求的多余部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告刘亚飞与被告郭天福签订的房屋转让协议无效；二、被告郭天福退还原告8000元，原告赔偿郭天福7000元，相抵后郭天福退还原告1000元，限被告郭天福于判决生效后3日内给付原告；三、被告郭春德退还原告18000元，原告赔偿郭春德2000元，相抵后郭春德退还原告16000元，限被告郭春德于判决生效后3日内给付原告；四、限原告于判决生效后3日内将占用的房屋退还被告郭天福、郭春德；五、驳回被告郭天福、郭春德其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由被告郭天福承担200元、郭春德承担250元；反诉费207元，由原告承担50元、郭天福承担102元、郭春德承担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  霍跟上人民陪审员  张保亮人民陪审员  王翠荣二〇二〇年四月七日书 记 员  张 宝