云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异165号案外人：唐丽莎，女，汉族，1985年11月27日生，现住云南省泸西县。申请执行人：王燕，女，汉族，1984年4月4日生，身份证住址河北省邢台市桥东区，现住云南省昆明市官渡区。被执行人：梁红刚，男，汉族，1978年10月18日生，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。被执行人：王惠，女，汉族，1988年11月24日生，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。被执行人：张彩莲，女，汉族，1971年4月8日生，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。被执行人：泸西县鸿源物资有限公司，住所：云南省红河泸西县。法定代表人：梁红刚。被执行人：开远市森宁农业科技发展有限公司，住所：云南省红河州开远市。法定代表人：梁自祥。在本院执行申请执行人王燕与被执行人梁红刚、王惠、张彩莲、泸西县鸿源物资有限公司、开远市森宁农业科技发展有限公司民间借贷纠纷一案中。案外人唐丽莎向本院提出书面执行异议，请求解除对云南省泸西县房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人唐丽莎称，官渡法院因王燕与梁红刚、王惠、张彩莲、泸西县鸿源物资有限公司、开远市森宁农业科技发展有限公司民间借贷纠纷一案中查封了云南省泸西县房屋并采取执行措施，要求案外人腾房。现案外人对该查封行为及执行措施提出异议。云南省泸西县房屋属于案外人所有，案外人与梁红刚、王惠于2016年3月25日签订《房屋买卖合同》，梁红刚、王惠将云南省泸西县房屋卖给案外人。案外人于2016年3月25日至2018年2月22日之间分三次支付梁红刚购房款900000元。所欠中国建设银行股份有限公司泸西支行房屋贷款1200000元经中国建设银行股份有限公司泸西支行认可自2017年2月8日转由唐丽莎账号支付并将委托扣款账户变更为唐丽莎账户，案外人于2017年对该房屋进行了装修并入住。案外人付清购房款项后，曾多次要求梁红刚、王惠协助办理房屋产权过户手续，但梁红刚、王惠一直以各种借口拖延不配合办理，于是2018年5月8日，案外人向泸西县人民法院提起诉讼，请求判令梁红刚、王惠限期协助办理房屋所有权变更登记手续。泸西县人民法院于2018年5月18日立案，并于2018年7月10日出具（2018）云2527民初1120号民事调解书，达成调解协议：唐丽莎与梁红刚、王惠继续履行双方于2016年3月25日签订的《房屋买卖合同》；梁红刚、王惠应协助唐丽莎办理泸西金博胜境72幢房屋产权登记、过户手续，所产生的费用由唐丽莎承担。调解后，梁红刚、王惠未履行，唐丽莎已向泸西县人民法院申请强制执行，于2019年9月3日受理此案件，进入执行程序。综上，案外人认为涉案房屋的查封及强制执行的行为是错误的，特申请终止执行，并解封该房屋。申请执行人王燕辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人唐丽莎提出执行异议必须同时满足四个条件，但根据案外人提供的证据显示，唐丽莎与梁红刚、王惠于2016年3月25日签订的《房屋买卖合同》中约定，房屋总价款为210万元，唐丽莎仅支付了90万元房款，虽偿还了一段时间的贷款，但仍未将全部贷款偿还完毕，故案外人唐丽莎所提异议并不符合已支付全部价款的条件，不能排除执行，涉案房屋的权利人仍为被执行人梁红刚和王惠，法院对该房屋进行查封处置符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条的规定，以及最高人民法院于2019年11月8日开始实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条之规定，虽然唐丽莎提供了已生效的《民事调解书》，但是该调解书的内容是让被执行人梁红刚和王惠向唐丽莎交付标的物并协助办理产权登记和过户手续，其性质属于债权请求权，其所提异议不能排除执行。综上，请求驳回案外人的异议请求，保护申请执行人的合法权益。被执行人梁红刚、王惠、张彩莲、泸西县鸿源物资有限公司、开远市森宁农业科技发展有限公司未进行答辩。本院查明，在本院审理王燕与被执行人梁红刚、王惠、张彩莲、泸西县鸿源物资有限公司、开远市森宁农业科技发展有限公司民间借贷纠纷一案中，王燕向本院申请财产保全。本院于2017年11月10日作出（2017）云0111民初9477号民事裁定书，裁定查封买受人为梁红刚的位于云南省红河州泸西县金博胜境72号（合同备案号2014133）房屋，查封期限为三年。本院于2017年12月5日向泸西县房地产管理处送达（2017）云0111民初9477号民事裁定书及（2017）云0111执保684号之一协助执行通知书查封了该房屋。本院于2018年4月16日作出（2017）云0111民初9477号民事判决书，因开远市森宁农业科技发展有限公司上诉至昆明市中级人民法院后撤回上诉，昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终9006号民事裁定书，裁定准许撤回上诉。本院作出的（2017）云0111民初9477号民事判决书已发生法律效力，因梁红刚、王惠、张彩莲、泸西县鸿源物资有限公司、开远市森宁农业科技发展有限公司到期未履行生效法律文书确定的给付义务，王燕遂向本院申请强制执行。本院于2019年8月25日张贴了（2019）云0111执4918号公告，责令位于云南省红河州泸西县金博胜境72号（合同备案号2014133）房屋的使用人限期搬离房屋。另，坐落于泸西县，买受人为梁红刚，共有人王惠，商品房买卖合同登记备案号为：2014133。现案外人唐丽莎为排除本院对上述房屋的执行向本院提交了《房屋买卖合同》、收条、说明、证明、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、（2018）云2527民初1120号民事调解书。整体家具施工图、短信截屏等证据材料，欲证明2016年3月25日，梁红刚、王惠与唐丽莎签订《房屋买卖合同》，梁红刚、王惠将位于云南省红河州泸西县金博胜境72号房屋出售给唐丽莎，房屋总价为2100000元，唐丽莎支付房款900000元，该房屋尚欠建设银行泸西支行房屋贷款1200000元自协议签订之日即2016年4月起由唐丽莎还贷。梁红刚于2016年3月25日出具《收条》收到唐丽莎购房款现金400000元整；于2016年12月20日出具《收条》收到唐丽莎购房款现金200000元整；2018年2月22日出具《收条》收到唐丽莎购房款现金300000元整。唐丽莎账户从2017年5月份开始偿还中国建设银行股份有限公司泸西支行贷款。唐丽莎已装修、使用该房屋。云南省泸西县人民法院于2018年7月7日作出（2018）云2527民初1120号民事调解书，确认唐丽莎与梁红刚、王惠达成如下协议“原告唐丽莎与被告梁红刚、王惠继续履行双方于2016年3月25日签订的《房屋买卖合同》；被告梁红刚、王惠应协助唐丽莎办理泸西金博胜境72栋房屋产权登记、过户手续，所产生的费用由唐丽莎承担。”唐丽莎已就该民事调解书向泸西县人民法院申请强制执行。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案房屋虽未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对涉案房屋予以查封。关于案外人唐丽莎主张涉案房屋应归其所有，以此排除本院执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人向本院提交的房款支付凭证为三张被执行人梁红刚出具的《收条》均载明所收款项为现金，合计900000元；剩余的购房款1200000元，案外人唐丽莎并未支付，而是从2017年5月份开始代偿还中国建设银行股份有限公司泸西支行贷款。本院认为，案外人唐丽莎并未支付全部价款，也未将剩余价款交付本院执行，案外人提供的证据材料不能满足上述四个条件，案外人唐丽莎的权利不能排除本院对涉案房屋的执行。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”（2019）云0111执4918号执行案件系金钱债权执行案件，本院于2017年12月5日查封涉案房屋；案外人唐丽莎向本院提交2018年7月10日作出的（2018）云2527民初1120号民事调解书。故案外人唐丽莎以本院查封之后作出的民事调解书予以排除本院执行，本院不予支持。综上，案外人唐丽莎的权利不能排除本院本次执行，案外人主张将涉案房屋解除查封的请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人唐丽莎的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  王文峰审判员  杜安旻二〇二〇年四月九日书记员  李亚玲