上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初3797号原告：闫胜，男，1977年7月1日生，汉族，住江苏省镇江市。委托诉讼代理人：金伟，上海迈伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐德深，上海迈伦律师事务所律师。被告：何嫚丽，女，1987年4月20日生，汉族，户籍地安徽省霍山县上土市。原告闫胜与被告何嫚丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用简易程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金伟、唐德深到庭参加诉讼。被告何嫚丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2019年6月20日至2019年12月19日期间的房屋租金33,000元及逾期付款利息(该利息以33,000元为基数，按照同期银行贷款利率标准，自2019年4月20日起算至被告实际付清之日止)。事实和理由：原、被告于2016年12月20日签订房屋租赁合同一份，原告将位于上海市嘉定区南翔镇德华路XXX号和678号共四间房屋出租给被告，约定租期为2年，自2016年12月19日起至2018年12月20日止，租金每年126,000元，每半年支付一次，且提前两个月付清下期租金。2019年3月2日，双方续签房屋租赁合同，约定租赁期至2019年12月19日止。在合同履行过程中，被告并未依约足额支付租金，截至目前尚欠租金33,000元未付。原告多次催要，但被告未予支付，故原告诉至法院。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2014年11月17日，案外人金某1代金某2(甲方，出租人)与闫胜(乙方，承租人)签订一份《租房协议》，约定甲方将位于上海市嘉定区南翔镇德华路678、676号门面房出租给乙方使用，租期自2014年11月25日至2016年11月24日止，年租金为15万元，乙方装修的固定物体到期后不能拆除，归甲方所有，如要拆除需将房屋恢复原样。《租房协议》在落款后手写备注：本合同到期续签四年，(每年租金)在15万元(基础上)递增5%，合同终止。合同另作了其他约定。2016年12月，闫胜(甲方)与何嫚丽(乙方)及案外人王某某签订一份《租房合同书》，约定甲方将位于上海市嘉定区南翔镇德华路XXX号楼上下和678号楼上两间(以下简称系争房屋)出租给乙方，租期两年，自2016年12月20日起至2018年12月19日止，租金为每年126,000元，每半年一付，但必须提前两个月付清。甲方收乙方押金1万元(其中空调三台和楼上680、678中间墙被拆除了，恢复原状后退还)。由于乙方把房屋楼下一间转给王某某使用，如果乙方或者王某某任何一方经营不下去，全部房租由乙方或者王某某负责交清。合同签订后，闫胜将系争房屋交付何嫚丽，何嫚丽支付押金1万元。2019年4月1日，案外人戴某某(甲方，出租人)与闫胜(乙方，承租人)签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市嘉定区南翔镇德华路XXX号门面房出租给乙方，租期自2019年4月1日至2020年3月31日止。年租金7万元。合同另约定了其他内容。闫胜与何嫚丽在《租房合同书》到期后于2019年3月2日在《租房合同书》尾部手写约定：租期续期一年，至2019年12月19日止。在合同履行过程中，何嫚丽未按约支付自2019年6月至2019年12月的租金，其仅于2019年6月22日支付2万元，之后未再支付。何嫚丽至今尚欠租金33,000元。租期届满后，闫胜自行收回系争房屋，双方并未办理书面的房屋交接手续。因闫胜催要租金未果，遂涉诉。另查，1、系争房屋无房地产权证、建设规划许可证。2、2019年11月27日，闫胜与案外人金某1、陶某某签订一份《退房协议》，约定：闫胜与案外人陶某某应于2020年1月20日前将位于德华路676-678的门面房退还给案外人金某2，闫胜负责将678-680之间的隔墙和楼梯恢复原状，如不能恢复由闫胜赔偿2万元。2020年1月，闫胜将678-680号房屋之间的隔墙和楼梯恢复原状并返还系争房屋。审理中，闫胜请求法院在本案中一并处理押金和恢复原状费用问题，对于何嫚丽欠付的系争房屋水电费用则将另行主张，不在本案中主张。本院认为，因系争房屋无房地产权证，也无建设规划许可证，根据相关法律规定，闫胜与何嫚丽签订的《租房合同书》及续签的房屋租赁合同均为无效。因无效的合同自始没有法律约束力，闫胜要求何嫚丽支付逾期付款利息的诉请缺乏依据，对此本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，闫胜应返还何嫚丽交纳的1万元押金。现闫胜已自行收回系争房屋，何嫚丽不再负有返还房屋义务，但何嫚丽使用系争房屋应向闫胜支付房屋占有使用费，该使用费标准可参照双方约定的租金标准。关于恢复原状费用的负担问题，闫胜、何嫚丽在签订合同时均明知678-680号房屋之间的隔墙已拆除，而678号与680号房屋的出租人并不一致，租期届满后需要将隔墙等恢复原状，故对于恢复原状双方均有责任，相应的费用双方应共同承担。鉴于闫胜对于恢复原状的费用未能提供确切证据予以佐证，为了减少双方诉累，本院结合案情并依据公平原则酌情确定由何嫚丽给付闫胜恢复原状费用3,000元。诉讼中，何嫚丽经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃答辩、举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何嫚丽应于本判决生效之日起十日内支付原告闫胜房屋占有使用费33,000元；二、原告闫胜应于本判决生效之日起十日内返还被告何嫚丽押金10,000元；三、被告何嫚丽应于本判决生效之日起十日内给付原告闫胜恢复原状费用3,000元；四、原告闫胜其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费658元，减半收取329元，由被告何嫚丽负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年四月二十四日书记员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。