浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终641号 上诉人（原审被告）：江妙海，男，1974年2月5日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：金小丽，女，1976年5月6日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：李海军，温岭市箬横法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：江德荣，男，1965年9月12日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：林文彬，浙江红大律师事务所律师。 原审第三人：台州银行股份有限公司，住所地：浙江省台州市路桥区南官大道92号。 法定代表人：陈小军。 委托诉讼代理人：郑金卫，男，1983年10月14日出生，汉族，住浙江省温岭市，系该公司员工。 上诉人江妙海、金小丽因与被上诉人江德荣房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初11608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 江妙海、金小丽上诉请求：一、请求依法撤销（2019）浙1081民初11608号民事判决；二、请求二审法院依法改判，判决驳回被上诉人的诉请。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人提交的录音等证据在一审判决书中避而不谈。2019年2月2日，被上诉人叫上诉人去贯庄村路东1区38号，说原审第三人台州银行也在那边，后因价格问题协商不下，在一审中上诉人提交了录音作为证据。2019年2月底，上诉人为了证明此房还是自己在承租的事实，特地在所租房屋玻璃上张贴一张转租公告并附上手机号码。2019年5月24日6时许，上诉人发现店内的餐饮设施被人搬走并向110报了案。首先，被上诉人与原审第三人恶意串通损害了上诉人的利益，该合同无效。一审中上诉人提交的因补偿问题无法协商一致的录音及原审第三人台州银行向温岭市市场监督管理局申请营业执照时被上诉人作出有关情况说明等证据，证明原审第三人台州银行已明知被上诉人的房屋已出租给上诉人并由上诉人占用的事实。因此，原审第三人在一审中陈述称与被上诉人签订租赁合同前已向被上诉人确认涉案房屋不存在其他租赁关系与事实不符。其次，退一步讲，假如被上诉人与原审第三人合同是有效的，从合同履行顺序来说，也不应当解除上诉人与被上诉人的合同。上诉人与被上诉人于2018年11月25日签订了合同，并支付了第一年的租金及被上诉人事实上已将此屋交付给了上诉人，且由上诉人占有了此出租房屋的事实。而原审第三人于2019年4月1日与被上诉人签订租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，被上诉人也应当继续履行与上诉人的租赁合同。最后，上诉人没有违约，被上诉人违约情况下起诉解除合同，违反了诚实信用原则。根据《合同法》规定，被上诉人提出解除合同没有法定、约定解除的情形，本案租赁合同不应当解除。二、由于一审法院事实认定不清，导致适用法律错误。从上诉人向一审法院提交的录音等证据证明原审第三人是明知，与被上诉人存在恶意串通。从履行合同顺序来说，被上诉人也不应先履行与原审第三人的合同。本案一审适用《合同法》第110条的规定有违公平、正义，不能因为违法成本高，就可以违反法律原则，如果本案支持被上诉人诉请，损害了上诉人对合同的合理信赖，也使广大人民群众认为签了合同也没有用，为了实现个案公平、正义，应适用诚实信用原则，上诉人要求被上诉人继续履行合同。 江德荣答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。 台州银行股份有限公司陈述称，请求驳回上诉，维持原判。 江德荣向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2018年11月25日签订的租赁协议及双方于2019年1月1日签订的租用住房（经营场所）协议书；二、原告退还被告租金23000元。 一审法院认定事实：俩被告系夫妻关系。2018年11月25日，原告江德荣与被告江妙海签订协议一份，协议约定：被告江妙海向原告租用温岭市箬横镇贯庄村路东1区36号房屋，租期自2019年1月1日起至2021年1月30日止，年租金为26000元，被告江妙海已支付第一年房租。2019年1月1日，原告与被告金小丽又签订租用住房（经营场所）协议书一份，并于2019年1月3日以上述房屋地址为经营场所办理了个体工商户登记。嗣后，俩被告将租赁房屋用于经营早餐店，但不久后因故暂停经营，并张贴了店面转让的通知。另查明，原告与第三人台州银行股份有限公司签订了营业房租赁合同及房屋租赁补充合同各一份，约定原告自愿将坐落于温岭市箬横镇贯庄村路东1区36号的房屋租赁给第三人使用，租期自2019年4月1日起至2024年3月31日止。后第三人实际占有涉案房屋且完成屋内装修，并对外开始正常营业。又查明，被告江妙海、金小丽放置于房屋内用于经营早餐店的餐饮设备被原告擅自搬走并堆放在房屋旁边并用篷布遮盖，俩被告于2019年5月24日向温岭市公安局箬横镇派出所报案。 一审法院认为，原告江德荣与俩被告江妙海、金小丽之间签订的租赁协议及租用住房（经营场所）协议书，系双方自愿，且主体适格，内容亦不违反法律规定，应认定有效。原告主张双方已于2019年2月12日口头解除合同，但未提供证据予以证明，被告对此亦不予认可，故本院对此不予采纳。原告主张已通过EMS快递业务通知俩被告解除租赁协议，但被告不存在违约行为，且亦未出现法定可以解除合同的情形，故在双方未协商一致的情况下，合同并未解除。被告要求继续履行合同，但原告明确拒不向俩被告履行合同义务，并擅自将被告留置于房屋内的设备搬离。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。鉴于原告与第三人已就涉案房屋签订房屋租赁合同，第三人亦在原房屋基础上对房屋进行了重新装修并开始对外营业，若继续履行原告与俩被告之间的租赁协议并恢复原状，既违背自愿原则，又将加大各方的经济损失，不利于矛盾的化解，基于效率原则及本案实际情况的考虑，该院酌情解除原告与俩被告之间的租赁协议。合同解除后，原告应当承担因单方解除合同导致的违约责任，但经该院多次释明，被告坚持要求继续履行合同，故本案中对相关的违约责任暂不作处理，被告可另案主张。至于被告江妙海、金小丽认为原告与第三人恶意串通，损害被告利益，但未提供证据予以证明，该院不予采纳。协议解除后，原告自愿返还俩被告23000元的租金，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、解除原告江德荣与被告江妙海于2018年11月25日签订的房屋租赁协议、原告江德荣与被告金小丽于2019年1月1日签订的租用住房（经营场所）协议书。二、原告江德荣于本判决生效之日起十日内返还被告江妙海、金小丽租金23000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，减半收取187.5元，由原告江德荣负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为一审法院对上诉人江妙海、金小丽与被上诉人江德荣之间签订的租赁协议及租用住房（经营场所）协议书予以解除是否得当。上诉人认为，其与被上诉人签订的合同系双方真实意思表示，也没有违反法律规定，应为合法有效；被上诉人与原审第三人恶意串通，两者之间的合同应为无效；即便两者之间的合同有效，从合同履行顺序来说，也应当履行上诉人与被上诉人之间先签订、先占有房屋的租赁合同。被上诉人认为，被上诉人与上诉人口头达成了解除租赁合同的协议，被上诉人不同意上诉人对房屋进行转租，故被上诉人有权解除租赁合同。一审法院考虑本案实际，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，认为若继续履行上诉人与被上诉人的租赁协议并恢复原状，将加大各方的经济损失，基于效率原则解除双方之间的租赁协议。本院认为，被上诉人主张双方已达成口头解除租赁合同的协议，但未提供证据予以证明，上诉人虽张贴过转让出租房屋的通告，但尚未出现违约行为，被上诉人不享有单方解除合同的权利。本案中，上诉人已停止营业并张贴转让出租房屋的通告，被上诉人将案涉房屋又重新出租给原审第三人，原审第三人已将该房屋装修并营业。被上诉人在与上诉人的房屋租赁合同未解除的情况下与原审第三人签订租赁协议确实存在违约情形，但考虑到如果判决上诉人与被上诉人之间的租赁合同继续履行，也存在事实上不能履行或履行费用过高的问题，不利于充分发挥物的价值和有效利用资源。合同解除后，上诉人也可通过要求被上诉人承担违约责任、赔偿损失等方式使自己利益得到保障。经一审法院释明，上诉人仍坚持要求继续履行合同，为此一审判决解除上诉人与被上诉人之间的合同，由被上诉人返还协议未履行期间相应的租金，并告知上诉人对违约责任问题可另案主张，一审判决的处理并无不当。 综上所述，江妙海、金小丽的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费375元，由上诉人江妙海、金小丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇二〇年四月二十七日 代书记员 洪溯源