山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终400号 上诉人（原审被告）：李玲，女，1976年1月31日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：孙庆新，山东同心达（北京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李世斌，男，1986年4月10日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：刘国旺，山东德鼎律师事务所律师。 上诉人李玲因与被上诉人李世斌排除妨害纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李玲上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或查明事实依法改判驳回被上诉人关于主张损失的诉讼请求，判令上诉人可依法继续使用承租房屋；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由如下： 上诉人合法占有使用房屋的基础系与张林才之间订立的《房屋租赁合同》，上诉人并不存在侵权事实，在向一审法院提交的《房屋租赁合同》中，也并未对房屋权利限制予以说明，上诉人对房屋抵押的事实并不知情。《担保法》解释第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”从中可以发现，承租人如果要承担不利后果，他必须知道该财产已经抵押。这种损失是基于双方原来签订的《房屋租赁合同》而形成，损失范围也是基于房屋不能正常使用而导致的经营损失、装饰装修损失以及额外增加的租金损失等，而不包括因为承租人非法占有房屋这种侵权行为造成的损失。所以法院判决承租人因侵权而造成的损失可以向出租人主张并不是法律条文应有之义，除非是出租人明知房屋权利发生变动，而故意指使承租人不予搬离，出租人才能承担这种侵权后果。出现这样的问题，主要是因为原审法院未对双方的《房屋租赁合同》进行认定处理，一方面，《房屋租赁合同》有效，上诉人依约合法占有房屋，一方面上诉人又因为没有搬离房屋从而构成侵权，造成事实认定上的矛盾。因为侵权行为的损害要求是现实的、确定的，不能通过主观的揣度去认定一种行为是否构成侵权。上诉人对于房屋占有使用，完全具备法律上适格的善意。出租人未告知该财产已经抵押，且已交付合理对价，足额支付租金，合理使用房屋。原审中被上诉人也未提供证据证明在提起诉讼前向上诉人宣示或主张过权利。原审法院认定2018年5月24日作为计算损失的起点，没有事实及法律依据。 李世斌辩称：一、对于一审法院认定基本事实没有异议，对于一审判决第一项请求依法予以维持；对于一审判决第二项房屋占有使用费的起算时间认定错误，请求二审予以纠正，如二审不能纠正，答辩人保留通过其他程序进行维权的权利。具体理由为：一审法院判决按照答辩人不动产登记证取的时间2018年5月24日计算房屋占用费明显错误，聊城中院作出的（2016)鲁15执恢10号之三民事裁定书已经将涉案房屋裁定归答辩人所有，答辩人签收该法律文书的时间为2017年11月7日，根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该条为物权变动的特别规定，系物权公示的例外原则，应优先适用于《物权法》第九条的一般规定，答辩人在2017年11月7日签收中院裁定产生物权变动的法律效力，答辩人已经取得产权，裁定之前答辩人已经交清了拍卖款项，在没有合同约定的情况下，根据民事活动的等价有偿原则，被上诉人李玲作为房屋使用人应当向答辩人支付使用期间的房屋占用费。（(2015)鲁民提字第14号案件中山东高院维持此观点意见） 二、对于上诉人全部诉求应当依法予以驳回，其上诉的事实和理由没有法律依据。1、上诉人与张林才之间签订的房屋租赁合同不得对抗登记在先的抵押权，亦不适用买卖不破租赁之原则对抗答辩人的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”涉案房产抵押权于2013年9月18日设立并进行登记，2015年4月30日原抵押权人中国银行向中院申请保全，上诉人与张林才于2015年8月9日签订租赁合同，涉案房产在出租之前已设立抵押权并进行登记，并且有可能查封，上诉人与张林才之间的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、上诉人主张的担保法解释第66条的规定是抵押人与承租人之间的权利义务的规定，对本案答辩人没有约束力，也不适用于本案。3、根据《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第66条第二款的规定：抵押人将己抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。上诉人陈述的经营损失、装修损失及额外增加的租金系另一法律关系，上诉人可依法另行向相对人主张，与本案不具有关联性。4、上诉人对于签订长期的租赁合同应当尽到审慎的注意义务。根据其与张林才签订的租赁合同约定租期8年，明显不符合聊城市区租赁期限的一般约定，并且维持8年租金不变的水平，并且租金的交付方式为一次缴纳三年，并且没有银行转款凭证进行佐证，明显不符合常理及交易习惯；结合涉案的抵押权人中国银行起诉张林才借款担保合同纠纷一案（2015)聊商初字第61号，聊城中院受理的时间为2015年6月1日，显然本案存在租赁双方或是出租一方在明知抵押权依法登记设立，且债务已到期，债权人随时实现抵押权的情况下，仍然签订租赁合同，有故意侵害抵押权之嫌，本案上诉人应当对自己签订合同的风险进行预判，并承担相应不利后果。综上，请求二审法院查明案件事实依法驳回上诉人全部上诉请求。 李世斌向一审法院起诉请求：1、依法判令被告腾空益民胡同门脸房10间约350平方米房屋交付原告；2、判令被告支付2017年11月7日至2019年5月27日之间的占有使用费134750元，并自2019年5月28日起按每天264.22元至实际交付房屋之日止。 一审法院认定事实：新区办事处兴华东路益民胡同1幢1至3层，不动产权证书号为鲁（2018）聊城市不动产权第0009588号，2018年5月24日登记在原告名下。聊城市元丰标志服装厂向中国银行股份有限公司聊城昌润路支行贷款，2013年9月18日，张林才、李春兰以涉案房屋为贷款抵押。因聊城市元丰标志服装厂未归还贷款，中国银行股份有限公司聊城昌润路支行诉至聊城市中级人民法院，聊城市中级人民法院经审理作出（2015）聊商初字第61号民事判决书，判令聊城市元丰标志服装厂偿还贷款及利息，并对涉案房屋及土地使用权享有优先受偿权。因聊城市元丰标志服装厂未履行判决书确定的偿还义务，法院对涉案房屋进行拍卖，原告通过拍卖程序购买了涉案房屋并办理了房屋登记手续，取得了涉案房屋的所有权。诉讼中原告对涉案房屋10间约350平方米的房屋租赁价格进行评估，聊城恒大资产评估事务所作出聊恒大资估报字（2019）第54号资产评估报告，评估结论为：2017年11月7日至2019年5月27日之间的租赁使用费134750元，折合每天264.22元。 原告为证明被告占有涉案房屋，提交被告和张林才2015年8月9日签订的房屋租赁合同及2018年11月1日聊城市中级人民法院公告复印件各一份，拟证明该合同签订时间在法院强制执行期间及被告至今占用的事实，该公告是因被告占有涉案房屋拒不迁出而发布的责令被告迁出房屋的公告。被告质证称：2015年8月9日，被告与原房屋所有权人张林才签订房屋租赁合同，租赁期限8年，自2015年8月9日起至2023年8月9日止，被告支付租金480000元，至2019年8月9日。被告的租赁合同不违反法律禁止性和行政强制性规定，属合法有效合同，应适用买卖不破租赁的情形。 一审法院认为，涉案房屋所有权属于原告、2017年11月7日至2019年5月27日之间的租赁使用费134750元、并自2019年5月28日起按每天264.22元的事实法院予以认定。本案争执焦点为被告租赁涉案房屋是否存在“买卖不破租赁”的情形。涉案房屋的抵押登记发生在2013年9月18日，被告与张林才于2015年8月9日签订房屋租赁合同，由被告承租涉案房屋，房屋抵押登记在前，房屋租赁合同签订在后，后原告取得房屋所有权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二十条规定：承租房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……。本案被告所承租房屋符合“买卖不破租赁”的除外情形，被告再占有房屋无法律依据，应予搬出，占有期间产生的损失被告应向原房屋所有人主张。原告2018年5月24日取得房屋所有权，其主张房屋占有使用费应自取得房屋所有权开始。 综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二十条第一款之规定，判决：一、被告李玲于本判决书生效后二十日内搬出聊城市东昌府区新区办事处兴华东路益民胡同门脸房10间约350平方米房屋；二、被告李玲于本判决书生效之日起十日内支付原告李世斌房屋占有使用费（自2018年5月24日起至实际搬出之日止按每天264.22元计算）。案件受理费1497元，保全费1520元由被告李玲负担。 本院二审查明的事实同一审认定的事实一致。 本院认为:最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二十条规定:“承租房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……。”本案所涉房屋的抵押登记发生在2013年9月18日，李玲与张林才于2015年8月9日签订房屋租赁合同，由李玲承租涉案房屋，房屋抵押登记在前，房屋租赁合同签订在后。后李世斌取得房屋所有权，李玲再占有房屋无法律依据，一审判决李玲搬出房屋并自2018年5月24日起向李世斌支付房屋占有使用费，并无不当。至于李玲占有期间产生的损失，其可向原房屋所有人另行主张权利。 另外，李世斌称一审判决按照不动产登记证的取得时间2018年5月24日计算房屋占用费存在错误并请求二审予以纠正，本院认为，李世斌对一审法院的该判决内容未进行上诉，本院对此不予处理。 综上所述，李玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2994元，由上诉人李玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙久强 审判员  石 鑫 审判员  孔繁奎 二〇二〇年四月二十二日 法官助理马征 书记员王倩倩