安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初66号原告：李皓宇，男，1995年9月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：吴涛，安徽东山律师事务所律师。被告：淮北市中天泰富实业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相阳路东人民路北中泰国际广场负一层。法定代表人：王继法，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭健，该公司职工。委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。原告李皓宇与被告淮北市中天泰富实业有限公司（以下简称中泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李皓宇的委托诉讼代理人吴涛、被告中泰公司的委托诉讼代理人郭健、高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李皓宇向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令中泰公司支付李皓宇房屋租金110737.63元及利息损失2215元(按年息6%，自2019年3月27日起暂算至2019年7月26日止)，之后产生的利息损失继续计算至付清租金时止；2.依法判令中泰公司将商铺移交给李皓宇，并支付商铺占用期间的使用费(按每月2407.33元的标准，自2019年6月30日起计算至交还商铺时止)；3.案件受理费由中泰公司负担。事实和理由：2009年11月10日，李皓宇从中泰广场(淮北)置业有限公司购得中泰国际广场XXX号商铺，同时与淮北市中天泰富商业管理公司(2014年12月9日工商登记变更为淮北市中天泰富实业有限公司)签订《商铺租赁合同》，约定将案涉商铺租赁给中泰公司承租使用，月租金2407.33元，租赁期限10年，自2010年5月1日至2020年4月30日，双方还就合同其他事项进行了详细约定。合同签订后，中泰公司在履约过程中始终不能及时支付租金。2019年3月27日，经双方协商签订了《解除中泰商铺租赁合同协议》，商铺租赁合同解除，确定截至2019年2月28日，中泰公司共计欠付李皓宇商铺租金110737.63元，同时中泰公司承诺2019年6月30日前将商铺移交给李皓宇。合同解除后，中泰公司未能履行约定，既没有支付租金也没有将商铺移交，致双方纠纷发生。上述事实有《商品房买卖合同》、淮北市房地产管理局查询情况说明、《商铺租赁合同》、《解除中泰商铺租赁合同协议》等加以佐证。综上，中泰公司未按约定支付租金以及移交商铺的行为侵害了李皓宇的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。中泰公司辩称，1.李皓宇请求返还的商铺与本案商铺必须统一使用及其同意统一经营的承诺不符；2.2019年7月1日之前的租金按约定处理，之后租金与其他已签租赁合同的业主一样按实交房款每年1.8%支付房租，其中1.5%为现金，0.3%为麒麟购物卡。本院经审理认定事实如下：2009年11月10日，李皓宇与中泰广场（淮北）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，李皓宇购买中泰国际广场XXX号商铺，建筑面积19.49平方米，每平方米售价18526.99元，房屋总价361091元等内容。同日，李皓宇与中泰公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物为中泰国际广场XXX商铺，建筑面积19.49平方米，租期10年，自2010年5月1日至2020年4月30日，租金2407.33元/月，年租金28888元，租金在2010年5月1日内一次性预付前6个月的租金14444元，从2010年11月1日起每半年的第一个月内一次性预付半年租金，以此类推并约定了违约责任等内容。合同签订后交付于中泰公司装修经营使用。合同签订后，中泰公司不能及时支付租金。2019年3月27日，中泰公司与李皓宇签订《解除中泰商铺租赁合同协议》，协议约定：自2019年2月28日起，双方签订的租赁合同终止；合同终止前中泰公司欠李皓宇租金110737.63元由中泰公司偿还，合同终止后中泰公司不再承担与李皓宇解除租赁后的商铺租金；甲方于2019年6月30日前将商铺移交给李皓宇等内容。同日，甲方中泰广场（淮北）置业有限公司、乙方李皓宇、丙方中泰公司签订《中泰业主集体经营协议书》一份，约定：鉴于业主购买甲方商铺的特征，该商铺需整体经营才能发挥最大经济效益，甲乙双方同意商铺必须统一经营，该统一经营权由全体业主决定；中泰广场（淮北）置业有限公司的商业2#楼未售，已售的全部商铺交由业主共同认可的商业管理公司统一运营管理，其中中泰广场（淮北）置业有限公司的商业2#楼未售商铺统一收回前的租金，所欠租金偿还完毕后，此未售商铺收益归中泰广场（淮北）置业有限公司所有。《解除租赁合同协议》签订后，中泰公司未按约向李皓宇支付租金，李皓宇遂诉至本院。另，淮北市中天泰富商业管理有限公司于2014年12月9日变更为淮北市中天泰富实业有限公司。中泰广场XXX号房屋系分割式产权商铺，没有分割墙体，商铺间无明确四至界限。以上事实，有李皓宇提交的商品房买卖合同一份、购房收据2张、淮北市房地产管理局查询情况说明一份、商铺租赁合同一份、解除中泰商铺租赁合同协议一份，中泰公司提交的2019年3月27日《中泰业主集体经营协议书》、已签订的租赁合同名单、已签约租赁合同以及双方庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，2019年3月27日，中泰公司与李皓宇签订的《解除中泰商铺租赁合同协议》，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同，双方均应履行各自义务。关于2019年3月27日之前的租金。《解除中泰商铺租赁合同协议》签订后，中泰公司未按约定向李皓宇支付租金构成违约，应按合同约定向李皓宇支付租金110737.63元。关于利息损失。中泰公司未按约定支付租金构成违约，李皓宇向其主张利息损失于法有据，本院予以支持。李皓宇主张利息损失按6%支付没有依据，其主张的利息应按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算。李皓宇主张的利息损失为1619.08元（以110737.63元为基数，自2019年3月27日起至2019年7月26日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算），剩余利息：以110737.63元为基数，自2019年7月27日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算；以110737.63元为基数，自2019年8月20日起计算至租金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于返还商铺问题。李皓宇与中泰公司在签订解除租赁合同协议中约定解除租赁合同后退还商铺，但同日李皓宇与中泰广场（淮北）置业有限公司、中泰公司签订的《中泰业主集体经营协议书》又同意商铺由中泰公司统一经营，二者约定相互矛盾。涉案商铺系产权式商铺，不同于传统的独立商铺。所谓产权式商铺，是指商业性房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间无物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报的房地产类型。产权式商铺在空间上相互连接，无法独立经营，通过统一经营的方式才能发挥其最大的商业价值。这种情况下，如果中泰公司将涉案商铺返还给李皓宇，必然影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，并造成社会财富的极大浪费。且李皓宇提交的房产查询登记未载其房屋四至界限，空间中没有分割墙体，李皓宇要求返还的商铺，并不具备独立经营的客观条件。因此，目前暂不具备返还涉案商铺的条件，对于李皓宇请求判令中泰公司返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于占有使用费问题。解除租赁合同协议签订后，自2019年2月29日，双方不存在租赁合同关系，解除合同协议约定中泰公司于2019年6月30日前将商铺移交给李皓宇，但未移交，中泰公司应向李皓宇支付占有使用费。根据中泰公司已与其他户商铺签订的租赁合同，均约定年租金按实交房款每年1.8%支付房租，其中1.5%为现金，0.3%为麒麟购物卡。根据公平原则，结合中泰公司的经营状况，中泰公司亦应按购房合同中售价361091元的1.8%（每年6499.64元，每月541.37元）支付李皓宇商铺占有使用费，但不超过2021年6月30日，之后的租金或占有使用费，双方可另行协商。其中2019年2月29日至2020年3月31日的占有使用费为7037.81元（541.37元/月×13个月）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、淮北市中天泰富实业有限公司于本判决生效后十五日内支付李皓宇原租赁合同期内的租金110737.63元、逾期利息1619.08元，剩余利息：以110737.63元为基数，自2019年7月27日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算；以110737.63元为基数，自2019年8月20日起计算至租金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、淮北市中天泰富实业有限公司于本判决生效后十五日内支付李皓宇位于中泰国际广场2#03018号商铺自2019年2月29日至2020年3月31日的占有使用费7037.81元，之后的占有使用费继续按照每月541.37元的标准支付至停止占用之日止，但不超过2021年6月30日；三、驳回李皓宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2607元，因适用简易程序审理，减半收取1303.5元，由淮北市中天泰富实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  唐晓芳二〇二〇年四月三日书记员  徐晓芹附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。