安徽省固镇县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0323民初196号原告：张芬艳，女，1987年2月5日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：左伟，安徽润天律师事务所律师。被告：固镇淮弘置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市固镇县城关镇谷阳路东段老公安局四楼，统一社会信用代码91340323095071636Q。法定代表人：吴同和，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴玉满，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘峰，安徽睿正律师事务所实习律师。原告张芬艳与被告固镇淮弘置业有限公司（以下简称淮弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并于2019年3月14日作出（2018）皖0323民初2357号民事判决。宣判后，被告淮弘公司不服，上诉至安徽省蚌埠市中级人民法院。安徽省蚌埠市中级人民法院经审理后，于2019年10月31日作出（2019）皖03民终1508号民事裁定，撤销本院（2018）皖0323民初2357号民事判决，案件发回本院重审。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张芬艳的委托诉讼代理人左伟，被告淮弘公司的委托诉讼代理人戴玉满、刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张芬艳向本院提出诉讼请求：1.判令淮弘公司返还张芬艳购房款147085.22元，并自2018年5月6日起按照同期银行贷款利率两倍的标准计算逾期利息（其中2018年5月6日至2018年8月5日的利息为5576.98元）；2.判令淮弘公司承担本案诉讼费用。法庭调查终结后，张芬艳最终变更其第1项诉讼请求为：判令淮弘公司赔偿因其缔约过失给张芬艳造成的损失147085.22元，并按年利率3.25%的双倍支付张芬艳2018年5月6日至2018年8月5日期间的逾期利息796.71元，利息付至付清损失之日止。事实和理由：2016年，淮弘公司为销售其开发的“白马环球港二期”（项目名称，以下简称白马二期）商品房，打出“你买铺、我来还贷款”的广告语，具体内容为：“白马环球港已与广东云联惠网络科技有限公司（以下简称云联惠公司）达成战略合作，将由云联惠平台为白马环球港二期购房客户提供购房款部分返还（以下简称“返款”，与“返现”意同）服务，从而实现你买铺我来还贷款”。基于上述广告宣传，张芬艳决定购房，并于2018年2月16日与淮弘公司签订《固镇白马环球港认购书》，载明“参加云联惠，全返149000元”。后张芬艳与淮弘公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定张芬艳购买白马二期1307号商品房（以下简称案涉商铺），总价款为372561元。签订合同时，淮弘公司的置业顾问帮助张芬艳在手机上下载“云联惠APP”，并为张芬艳设置了用户名和密码，告知通过APP进行返款。张芬艳已按约支付首期购房款223561元，余款149000元向徽商银行办理按揭贷款手续。自2018年4月12日至2018年5月5日，淮弘公司共向张芬艳返款合计1914.78元，此后淮弘公司未再返款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，淮弘公司的广告宣传及相应的促销手段等应当视为要约，对张芬艳是否购买案涉房屋产生了价格因素上的重大影响。张芬艳接受要约构成承诺，合同关系依法成立，淮弘公司不按约定返款已构成违约。淮弘公司辩称：一、从程序角度看，本案所涉事实涉嫌犯罪，不宜按普通民事纠纷审理，本案不属于人民法院管辖，而应由工商机关处理或移交公安机关管辖。张芬艳虽以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，但案涉事实是张芬艳参与云联惠公司的传销项目，参加销售返利服务活动。云联惠公司因涉嫌组织、领导传销活动罪已被检察机关提起公诉，（案件）尚在审理过程中，故不宜将此类案件作为民事案件受理。二、从实体上说，张芬艳要求淮弘公司承担返款义务缺乏事实基础和法律依据。第一，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中没有关于返还购房款的约定，原被告之间从未成立有关购房返款的合同关系，张芬艳收到的返款均是云联惠公司依据原告与该公司之间生成的独立电子合同履行的，与淮弘公司无关。第二，不论案涉广告是否存在，该广告对淮弘公司都没有法律约束力。一是张芬艳仅提供一张照片来证明其所述的广告内容，存在明显的证据不足。二是淮弘公司从未打出案涉广告，即使该广告牌真实存在，淮弘公司也不是广告主。三是即便淮弘公司是案涉广告的广告主，因依商品房买卖合同约定该广告属于要约邀请，且其内容违反国务院《禁止传销条例》，同样对淮弘公司没有任何约束力。第三，本案中的返款义务主体是云联惠公司，而非淮弘公司。案涉广告中的“我”应当是指云联惠公司或固镇白马环球港商业管理有限公司（以下简称白马公司），所有返现责任应由云联惠公司负责。第四，即便将向张芬艳返款强行推定为《商品房买卖合同（预售）》项下的一项义务，因张芬艳只交了购房首付款，至今未办按揭，仍拖欠淮弘公司购房款149000元未付，也明显不具备返款贷款的事实基础。第五，即便依据案涉广告强行认定淮弘公司与张芬艳之间成立了返款合同关系，因该返款约定违反《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）中“房地产广告内容不应包含升值或者投资回报的承诺”的规定，同时该约定属于《禁止传销条例》中的传销行为，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，该约定因违反强制性规定应归于无效，对淮弘公司没有约束力，不能作为裁判的依据。三、判决淮弘公司承担返款义务违反《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）及《合同法》的“公平公正”、“等价有偿”等法律原则。淮弘公司开发的白马一期、二期商铺均是按正常市场价销售，案涉商铺并未因参加“云联惠”而涨价。张芬艳仅仅交了首付款，如果再判决淮弘公司承担返款义务，则意味着张芬艳几乎没有花钱就得到了100%产权的商铺，这个价格不仅远低于商铺的成本价，严重损害淮弘公司的财产权益，而且也构成对其他白马环球港购房客户的严重不公平，有悖于“公平公正”、“等价有偿”的法律原则。综上所述，请求法院驳回张芬艳的起诉。张芬艳为证明其诉讼主张向本院提交如下证据（详见原审卷宗）：一、张芬艳的身份证、淮弘公司的企业信息查询单各1份。拟证明：原被告双方诉讼主体均适格。淮弘公司质证为无异议。二、售房宣传展板照片、置业计划书、《认购书》各1份。拟证明：淮弘公司在出售案涉商铺时承诺“你买铺，我来还贷款”，明确给张芬艳每年返款26941元，且淮弘公司确认全返149000元的事实。淮弘公司质证认为：对该组证据的真实性、合法性和关联性（以下简称“三性”）及张芬艳的证明目的均有异议。1.售房宣传展板照片不能证实展板的真实存在，《认购书》不是原件，达不到张芬艳的证明目的；2.售房宣传展板所写“你买铺，我来还贷款”中的“我”指的是云联惠公司，所写的“白马”仅是项目名称中的两个字，均不能理解为淮弘公司。三、《商品房买卖合同（预售）》、购房款收据各1份。拟证明：2018年3月3日，张芬艳与淮弘公司之间形成（房屋）买卖合同关系，双方约定首付款223561元于签订合同当日支付，余款149000元向银行申请贷款支付。淮弘公司质证为无异议。四、返现银行流水1份。拟证明：自2018年4月12日至2018年5月5日，淮弘公司向张芬艳返款合计1914.78元。淮弘公司质证认为：对真实性、关联性无异议，对合法性及张芬艳的证明目的有异议。返还给张芬艳的每一笔钱都是由云联惠公司按照传销模式，依照传销合同条款返还的，这种行为违反《禁止传销条例》的强制性规定，属于违法行为。五、视频光盘、张强出具的《承诺》各1份。拟证明：多位业主就淮弘公司违约事宜至（固镇县）信访局反映，淮弘公司认可存在返现，系给予购房者的优惠，并承诺就购房返现事宜于2018年6月4日给予明确解决方案。淮弘公司质证认为：1.对视频的“三性”均有异议，达不到张芬艳的证明目的；2.对《承诺》的真实性无异议，但张强不是淮弘公司的员工，代表不了淮弘公司，张强也未承诺由淮弘公司返还原告等购房客户贷款，该份《承诺》无法成为张芬艳要求淮弘公司返还贷款的事实依据。六、吴怡和刘柳的问话笔录各1份。拟证明：淮弘公司售楼部工作人员确认售房宣传展板之前放置在淮弘公司售楼部，且由售楼部的人员指导业主操作“云联惠APP”。淮弘公司质证认为：对该组证据的真实性及原告的证明目的均有异议。1.吴怡和刘柳是代理销售案涉商铺的淮南屋托邦电子商务有限公司（以下简称屋托邦公司）的工作人员，其证言不能代表淮弘公司；2.如果吴怡和刘柳是证人身份，应当出庭接受质询，否则其证言不应予以采信。为反驳张芬艳的诉讼请求，淮弘公司向本院提交如下证据（均为复印件或打印件）：一、广州市公安局官网通告3张（详见原审卷宗）。拟证明：云联惠公司及其相关负责人涉嫌刑事犯罪已被立案侦查，本案与公安机关正在侦查的犯罪行为具有关联性，不应作为经济纠纷案件处理，不属于人民法院受理民事案件的范围，应移交公安机关处理，本案应驳回张芬艳的起诉。张芬艳质证认为：对真实性、合法性无异议，对关联性和淮弘公司的证明目的有异议。1.应当承担购房优惠返款的义务人是淮弘公司，云联惠公司只是代替淮弘公司履行返款义务；2.本案与云联惠公司的传销行为没有关系，不能仅凭云联惠公司为淮弘公司代付返款就认定云联惠公司与本案具有关联性；3.张芬艳已支付房屋的首付款及银行贷款，至于云联惠公司与淮弘公司的合作关系、淮弘公司如何受骗，与张芬艳没有关系，不影响本案的审理。二、网络下载的山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05刑终49号刑事判决书、海南省第一中级人民法院（2019）琼96刑终107号刑事裁定书各1份。拟证明：1.“云联惠模式”已被认定为传销并构成犯罪，本案中涉及的云联惠返还购房款模式也属于传销活动，相关返还购房贷款的约定或广告内容即便属实，也因违反法律的强制性规定而无效；2.因“云联惠模式”已被各地法院确认为犯罪行为，故本案不属于人民法院受理民事案件的范围，应驳回张芬艳的起诉，将案件移交公安机关处理。张芬艳质证认为：该组证据与本案没有关联性，达不到淮弘公司的证明目的。1.每个案件的情况不一样，另案的事实认定及处理结果不能作为审理本案的依据；2.张芬艳是基于淮弘公司的宣传以及违反返现承诺的事实主张权利，并非基于投资云联惠公司未获返现来主张权利，不能否定原被告之间返款约定的事实及效力。三、《云联惠商家联盟合作协议》、推荐会员（白马公司）二维码各1份。拟证明：1.白马公司与淮弘公司是关联公司，返现义务是由云联惠公司单独、全责承担；2.白马公司确实加入了云联惠传销，是张芬艳的传销上线，返现问题与云联惠公司及白马公司有关，淮弘公司不应承担传销返现责任。张芬艳质证认为：对该组证据的关联性及淮弘公司的证明目的有异议。1.白马环球港是淮弘公司开发建设的项目，张芬艳将购房款支付给淮弘公司，且由淮弘公司向张芬艳作出由其返现的承诺，张芬艳不能获得返现，应当由淮弘公司承担责任；2.《云联惠商家联盟合作协议》只对签约双方具有约束力，与本案无关联性，淮弘公司不能以其对抗张芬艳享有的权利。四、《云联用户注册协议》1份。拟证明：1.张芬艳是依据其与云联惠公司之间形成的独立电子合同关系获得返现，与淮弘公司无关；2.返现责任是由云联惠公司以“主动贡献应得、既得的利润”来承担，虽然这些约定因违法而无效，但可以证明返现之事与淮弘公司无关。张芬艳质证认为：对该证据的“三性”均有异议。1.在“云联惠APP”上注册是由淮弘公司的工作人员操作，张芬艳从未看到过这种电子合同；2.即使有这种电子合同，张芬艳获得返款不可能仅依据电子合同，而是基于淮弘公司在云联惠公司的投资，白马公司未获取任何购房款，其垫资与云联惠公司合作不合情理。五、《云联商业大系统使用手册》1份。拟证明：1.淮弘公司不是云联惠公司的会员，不存在向购房者（消费会员）返款的前提；2.白马公司是云联惠公司的商家会员，即便应由商家向购房者返款，本案中也应由白马公司承担返款责任。张芬艳质证认为：该证据没有任何主体签字盖章，对其“三性”均有异议。云联惠公司的返款流程只是淮弘公司返款的一种方式，系基于淮弘公司与云联惠公司的合作，与我无关，我也不关注淮弘公司通过何种方式返款。六、《付款明细》与转账凭证各1份。拟证明：1.白马公司已向云联惠公司支付所谓“创业共享金”共计746万元（其中大部分由淮弘公司代付），应由云联惠公司向张芬艳等购房者返款，白马公司或淮弘公司不可能再返款给张芬艳；2.张芬艳是依据其与云联惠公司形成的电子合同关系享受资金返还，其为贪图不切实际的利益参加传销也有过错，即便其未能再得到返款属于遭受了损失，也应自己承担。张芬艳质证认为：对该组证据的真实性无异议，对淮弘公司的证明目的有异议。1.淮弘公司与云联惠公司之间存在事实上的合作关系，客观上也是受益者，不能因其与云联惠合作是非法的而规避其民事责任；2.案涉广告宣传能够带动商铺销量，张芬艳完全是基于淮弘公司宣传的优惠活动决定购房，这种可期待利益不能实现，即等同于张芬艳遭受的损失；3.张芬艳预料不到返款活动不切实际，淮弘公司同样没有预料到，否则不会去投资，故张芬艳在缔约过程中没有过错。七、《白马环球港二期销售价格表》、部分购房发票各1份。拟证明：1.淮弘公司并未因张芬艳参加云联惠传销而涨价，张芬艳以正常的市场价格购买商铺，取得商铺产权，并未有任何实际损失；2.此前张芬艳获得返款是其参加传销的非法获利，本就于法无据，此后其无法获得返款完全合理合法，并非其真正的损失。张芬艳质证认为：1.销售价格表由淮弘公司单方制作，白马公司不是案涉房屋的销售公司，其在价格表上加盖印章没有任何效力；2.商品房买卖合同载明的价格是扣除商铺三年返租的租金后形成，案涉商铺原价格与周边相比没有优势；3.原被告之间的返现约定是双方意思表示一致的结果，不违反法律的强制性规定，不能与传销行为等同；4.如果没有淮弘公司的广告宣传，张芬艳有权决定不购买房屋，淮弘公司应当对其对购房者的宣传行为负责。八、网络下载的安徽省亳州市中级人民法院（2019）皖16民终1198号民事裁定书1份。拟证明：与本案相似的民事案件已被终审裁定认为不属于人民法院民事诉讼受案范围，被驳回起诉，对本案有借鉴意义。张芬艳质证认为：对淮弘公司的证明目的有异议。1.该案与本案情况不一样，另案的事实认定及处理结果不能作为审理本案的依据；2.张芬艳与淮弘公司之间形成了由淮弘公司返款的约定，而非张芬艳与云联惠公司合作从而获取返现，该返款约定不违反法律的强制性规定。九、《认购书》11份。拟证明：1.本系列案件中，只有宋小双、孔雷两户的《认购书》中写了返还或返还贷款的内容；2.此类内容因违法而无效，即便都写了对淮弘公司没有约束力，此《认购书》已因签署正式商品房买卖合同而作废。张芬艳质证认为：1.淮弘公司的广告宣传针对的是所有购房户，本系列案件原告均通过云联惠返款，接受了淮弘公司宣传的优惠活动；2.认购不同于认筹，《认购书》中还约定了定金，不会因商品房买卖合同的签订而作废。十、《交款收据》1组。拟证明：林继雨、张芬艳、宋小双与胡晴晴、孔雷与孔明四户只交了首付款，至今未办按揭，仍拖欠淮弘公司数额不同的购房款，这四个案件的原告明显不具备要求返还贷款的事实基础。张芬艳质证认为：对该组证据的真实性没有异议，对淮弘公司的证明目的有异议。1.张芬艳拖欠的购房款是所负淮弘公司的债务，淮弘公司可以提起反诉或者另案主张；2.原被告双方没有进一步约定，张芬艳获取返现的前提是交清购房款，事实上所有原告均已获取部分返现。为查明案件事实，本院依职权调取了《固镇白马环球港二期（1-3层）已售明细》和《白马环球港二期销售备案情况统计表》各1份。该组证据表明：淮弘公司提交的《固镇白马环球港二期（1-3层）已售明细》所记载的内容，与保存在固镇县房屋管理中心的《白马环球港二期销售备案情况统计表》记载的内容一致。张芬艳质证认为：对真实性无异议，案涉商铺原价格与周边相比没有优势，如果没有淮弘公司的宣传，张芬艳有权决定不购买房屋，淮弘公司应对其对购房者的宣传行为负责。淮弘公司质证为无异议。经过庭审举证、质证，结合原被告双方的辩论意见，本院对双方当事人提交的证据分别认证如下：一、关于张芬艳提交的证据的认证（一）证据一、三，淮弘公司对其“三性”及张芬艳的证明目的均无异议，本院确认其具有证明效力。（二）证据二、四、五、六之间能够相互印证，该四组证据具备“三性”，淮弘公司的异议不能成立，本院确认其具有证明效力。二、关于淮弘公司提交的证据的认证（一）证据一、三、六、七、九、十之间能够相互印证，张芬艳主要是对淮弘公司的证明目的或关联性有异议，该六组证据具备“三性”，本院确认其具有证明效力。（二）证据二、八所涉及的案件事实与本案事实不完全一致，不能作为认定本案事实的依据，达不到淮弘公司的证明目的，张芬艳对其关联性及淮弘公司的证明目的亦持有异议，本院不予确认其具有证明效力。（三）证据四、五均为复印件，张芬艳对其“三性”均有异议，淮弘公司没有提供可以比对核实的原件，不能证明其具备真实性。同时，鉴于云联惠公司已因涉嫌传销犯罪被查处，即便该两组证据具备真实性、关联性，也不具备合法性，故本院不予确认其具有证明效力。对于本院依职权调取的证据，张芬艳在认可其真实性的同时并未否定其合法性和关联性，淮弘公司对其“三性”均无异议，故本院予以确认。根据审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：白马二期项目系淮弘公司开发建设，淮弘公司在销售白马二期商品房时打出了“你买铺，我来还贷款”、“你买铺白马还贷款”的广告，其中宣传展板上的广告内容更为具体，包括“云联惠简介”和“你买铺白马还贷款”两部分。“你买铺白马还贷款”部分的内容为：“白马环球港现已与广东云联惠网络科技有限公司达成战略合作，将由云联惠平台为白马环球港二期购房客户提供‘购房款部分返还’服务，从而实现‘你买铺我来还贷款’!名额有限，先到先得！”基于上述广告宣传，2018年2月16日，张芬艳与淮弘公司签订《固镇白马环球港认购书》，该认购书中载有“参加云联惠，全返149000元”的内容。同年3月3日，张芬艳与淮弘公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买案涉商铺。合同约定案涉商铺总价款为372561元，买受人应当于2018年3月3日前支付首期房价款223561元，余款149000元向银行申请贷款支付，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。张芬艳已按合同约定支付了淮弘公司首期房价款223561元，淮弘公司也已将案涉商铺交付给张芬艳。但是张芬艳至今未办理银行贷款支付剩余的149000元购房款，也未以现款方式支付。张芬艳认可经下载“云联惠APP”注册后，云联惠平台在2018年4月12日至2018年5月5日期间共向其返款合计1914.78元，之后未再向其返款。另查，2018年6月29日，广州市公安局发出警方通报：“近日，经检察机关批准，广州警方以涉嫌组织、领导传销活动罪对云联惠公司实际控制人黄某等主要犯罪嫌疑人依法执行逮捕。今年5月，广州警方成功侦破‘云联惠’特大网络传销案。经查，2014年以来，黄某等人依托广东云联惠网络科技有限公司及‘云联商城’互联网平台，打着‘消费全返’等幌子，以线上线下积分返利为诱饵，引诱人员加入，通过‘拉人头’发展下线的形式发展会员和代理，涉及人员众多，涉案资金巨大，涉嫌组织、领导传销活动罪。到案后，黄某等多名主要犯罪嫌疑人对利用‘云联商城’平台实施传销犯罪活动的事实供认不讳……”。本院认为，本案的主要争议焦点是：一、张芬艳与淮弘公司之间是否成立了返款合同关系？二、如张芬艳与淮弘公司之间成立了返款合同关系，则其双方约定的返款条款是否合法有效？三、张芬艳要求淮弘公司承担缔约过失赔偿责任是否具有事实和法律依据？四、本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围？根据审理查明的事实，结合相关法律规定，本院分析评判如下：一、张芬艳与淮弘公司之间成立了返款合同关系。理由是：（一）淮弘公司是案涉广告的广告主。《广告法》第二条第二款规定：“本法所称广告主，是指为推销商品或者服务，自行或者委托他人设计、制作、发布广告的自然人、法人或者其他组织。”《民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”本案中，淮弘公司将其开发的白马二期商铺委托给屋托邦公司代理进行广告宣传和售房签约，是淮弘公司自认的事实，且现有证据能够证明案涉广告展板摆放在白马二期售楼部，故应当认定淮弘公司为案涉广告的广告主。（二）案涉广告对淮弘公司具有法律约束力。案涉广告明确了三个内容：1.返款的义务主体是淮弘公司。如前所述，淮弘公司是案涉广告的广告主，广告内容中“你买铺我来还贷款”中的“我”，应当理解为淮弘公司。案涉广告还写有“你买铺白马还贷款”的内容，而案涉商铺系淮弘公司开发建设，并冠以“白马二期”的名称，因此广告内容中的“白马”也应当理解为淮弘公司，从而进一步明确返款义务主体是淮弘公司。2.返还的款项是房贷部分。3.返款方式是淮弘公司通过与云联惠公司合作，由云联惠平台为客户提供返款服务。根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，不论具体实施广告宣传的主体是淮弘公司还是其委托的屋托邦公司，案涉广告对淮弘公司都具有法律拘束力，广告宣传产生的相应法律后果应由淮弘公司承担。（三）案涉广告中的返款允诺应当视为《商品房买卖合同（预售）》的内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，淮弘公司在销售案涉商铺时通过广告宣传作出的返款允诺具体明确，对张芬艳是否购买案涉商铺产生了价格因素上的重大影响，直接影响张芬艳是否与其订立商品房买卖合同，依法应当视为要约。张芬艳接受要约构成承诺，该返款允诺虽未写入双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，也应当视为该合同的内容。结合张芬艳实际已获得部分返款的事实分析，应当认定张芬艳与淮弘公司之间成立了返款合同关系。尽管张芬艳已获得的返款系通过云联惠平台获取，但现有证据不足以证明张芬艳与云联惠公司之间有建立返款合同关系的合意，故不应当认定张芬艳与云联惠公司之间存在返款合同关系。二、张芬艳与淮弘公司约定的返款条款无效。《广告法》第二十五条第一项规定：“招商等有投资回报预期的商品或者服务广告，应当对可能存在的风险以及风险责任承担有合理提示或者警示，并不得含有下列内容：对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等，国家另有规定的除外。”该法第三十一条规定：“广告主、广告经营者、广告发布者不得在广告活动中进行任何形式的不正当竞争。”《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）第十四条规定：“经营者不得有下列不正当价格行为：（六）采取抬高等级或者压低等级等手段收购、销售商品或者提供服务，变相提高或者压低价格；”本案中，淮弘公司在销售其开发的白马二期商铺时，特别是在与买受人张芬艳订立返款合同时，对未来收益（返款）作出了保证性承诺，且未对可能存在的风险以及风险责任承担进行合理提示或者警示。同时，如果云联惠公司没有因涉嫌传销犯罪被查处，返款条款能够得以全部履行的话，结果便是买受人以首付款部分的价款购得案涉商铺，这显然属于变相压低售价，事实上构成不正当竞争。再者，根据国务院《禁止传销条例》的规定，传销不仅严重扰乱正常的经济秩序，而且影响社会稳定，对商业诚信体系和社会伦理道德体系也会造成巨大破坏，因此传销属于损害社会公共利益的行为。淮弘公司为促销其开发的商品房，通过与云联惠公司合作向张芬艳等购房客户返款，其行为也必然会损害社会公共利益。此外，中华人民共和国建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十一条第一款规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”从该规定的内容可见，采取返本或变相返本方式销售商品房，在房地产行业是不允许的。虽然该管理办法是部门规章，不能直接作为审理本案的法律依据，但其精神可以参照适用。根据《合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益和违反法律、行政法规强制性规定的合同均属无效。对照上述法律规定，淮弘公司与张芬艳约定的返款条款违反法律的强制性规定，损害社会公共利益，应当认定为无效。三、张芬艳要求淮弘公司承担缔约过失责任缺乏事实和法律依据。根据合同法原理，合同作为一种法律关系，由主体、客体和内容构成，合同法律关系的内容就是合同主要条款所规范的主体的权利和义务，其中合同义务既包括当事人约定的义务，也包括当事人依法律规定应负担的义务（附随义务）。《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案案由为商品房预售合同纠纷，审理的是原被告之间因履行商品房买卖合同发生的纠纷。淮弘公司是否应当向张芬艳履行返款义务，应当依据其双方之间的合同约定进行判断。现有证据能够证明，双方约定返还的款项性质是贷款。即使双方约定的返款条款合法有效，也只有在张芬艳已实际办理银行贷款的情况下，淮弘公司才有义务向其返款。换言之，如果张芬艳没有实际办理银行贷款，就不具备要求淮弘公司履行返款义务的前提条件，即缺乏向淮弘公司行使返款请求权的事实基础。同理，即使在返款条款无效且淮弘公司存在缔约过失的情况下，张芬艳也不具备要求淮弘公司承担缔约过失赔偿责任的事实基础。此外，在本院审理的实际办理了银行贷款的原告要求淮弘公司承担缔约过失责任的案件中，本院在判决淮弘公司赔偿原告损失的同时，以原告已获得的返款抵扣淮弘公司应赔偿的损失。因此，即使张芬艳已实际获得部分返款，该事实也不能作为其要求淮弘公司承担缔约过失责任的正当理由。由此可见，张芬艳要求淮弘公司承担缔约过失责任，缺乏事实基础，于法无据，应不予支持。四、本案属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案审理的是张芬艳与淮弘公司在履行商品房买卖合同过程中发生的纠纷。根据《合同法》第八条和第五十六条的规定，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，张芬艳与淮弘公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是其双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，虽然其中的返款条款无效，但不影响其他部分的效力，故应认定为合法有效。虽然云联惠公司涉嫌传销犯罪是原被告双方认可的事实，但云联惠公司并非本案合同关系的当事人，其是否构成犯罪，不影响本案商品房买卖合同的履行。即便张芬艳在下载“云联惠APP”时与云联惠公司之间在网络上自动生成了以实现返款为目的电子合同，但云联惠平台只是淮弘公司履行其合同义务的一种方式，不能据此认定张芬艳与云联惠公司之间成立了返款合同关系。现有证据表明，即使云联惠公司骗取财物构成犯罪，犯罪对象也是与之建立合作关系的淮弘公司或白马公司。张芬艳与淮弘公司之间存在商品房买卖合同关系是客观事实。在目前没有证据证明淮弘公司与云联惠公司构成共同犯罪的情况下，并不影响张芬艳基于商品房买卖合同关系向淮弘公司主张权利，不应将双方因履行合同发生的纠纷排除在人民法院受理民事诉讼的范围之外。综上所述，张芬艳与淮弘公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，应受法律保护，但双方约定的返款条款因违反法律法规的强制性规定且损害社会公共利益应认定为无效。即使淮弘公司对于返款条款的无效存在缔约过失，但因张芬艳未实际办理银行贷款，也未以现款的方式支付剩余的购房款，故其要求淮弘公司承担缔约过失责任也缺乏事实和法律依据。张芬艳对其提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但其所举证据不足以证明其事实主张，依法应承担不利的后果。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张芬艳的诉讼请求。案件受理费3353元，由原告张芬艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  沈中于审 判 员  张 成人民陪审员  杨新波二〇二〇年四月十四日书 记 员  陈丛逸