云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初495号原告：北京国瑞和包装材料销售有限公司。法定代表人：邓亚斌，系该公司经理。统一社会信用代码：91110113MA003K737J。住所地：北京市顺义区。委托诉讼代理人：杨少东，系山西上韬律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明信瑞包装有限公司。法定代表人：彭占龙，系该公司执行董事。统一社会信用代码：915301276765811083。住所地：云南省昆明市嵩明县杨林工业开发区。委托诉讼代理人：张庆丰，男，汉族，1980年1月18日生，山西省清徐县人，住山西省清徐县。系该公司职工，代理权限为特别授权代理。原告北京国瑞和包装材料销售有限公司（以下简称“国瑞和公司”）与被告昆明信瑞包装有限公司（以下简称“信瑞公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告国瑞和公司的委托诉讼代理人杨少东，被告信瑞公司的委托诉讼代理人张庆丰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2016年3月15日，被告与原告签订了一份《租赁合同》，约定：被告将其位于昆明市嵩明县杨林工业开发区生产厂房、所有配套设备及其他临时性建筑物租赁给原告，租赁期限为2016年3月15日至2036年3月14日，租赁期共20年，全部房屋、场地的综合租金为每年人民币200000元。但在签订《租赁合同》前，被告故意隐瞒了其己经将前述厂区土地房屋抵押给了他人的重要事实。《租赁合同》签订当天，被告就向原告移交了厂区土地房屋，原告安排人员接管了租赁物。但是，在向被告支付租金前，原告突然发现被告将厂区土地房屋已经抵押给了他人，并且被告还涉及其他诉讼，租赁物存在重大权利瑕疵，将会给原告的投资租赁运营带来巨大风险。随即，原告立即找被告维权协商。2016年3月30日，经双方协商达成一份《补充协议书》，约定：因原告承租被告的房屋场地有权利瑕疵问题，影响了原告投资运营，被告同意原告租赁的房屋场地仍由原告管理维护，但原告不再按原《租赁合同》约定交纳租金。租金如何计算和支付，由双方根据之后的实际情况另行协商约定。被告负责解决租赁房屋场地的权利瑕疵以及诉讼纠纷问题，保障房屋场地租赁合同能够尽快正常履行。此后，厂区土地房屋就由原告看管维护。期间，被告多次找原告，要求原告为其代偿一部分到期债权，否则债权人就要接管厂区土地房屋。经协商，截止2019年7月16日前，原告共代被告还债24.8万元，并约定该24.8万元属于预付的租金提存款，今后原告能正常使用土地房屋时，再直接作为租金扣除。后来，被告的债权人重庆富贵万年新材料股份有限公司申请贵院查封、拍卖该厂区土地房屋时，被告与重庆富贵万年公司达成了执行和解。被告因此找原告称，本次和解后，就基本清除了妨碍原告租赁的纠纷，只剩一家抵押权人了，但保证在2019年12月底前，解决该抵押问题，否则愿意赔偿原告全部损失。因此，2019年7月16日，原、被告双方签订了一份《场地房屋租赁补充协议》并约定，原告再代被告偿还重庆富贵万年公司105万元债务，至此原告代被告还债总计129.8万元的代付款暂时作为原告预付给被告的房屋场地租金的提存款。被告承诺在2019年12月31日之前将本协议项下租赁物上的抵押权及司法机关的查封冻结措施解除干净。如果被告不能在约定期限兑现承诺，则构成严重违约，原告有权立即解除上述《租赁合同》和《补充协议书》并由被告按照双方约定的标准赔偿被告的全部损失。签约后，原告又替被告代偿了105万元债务。然而，截至本案起诉之日，虽经原告多次催促，但被告仍然未将其租赁的房屋场地上的抵押权及司法机关的查封冻结措施消除干净，且被告还表示目前不清楚什么时间能够解决这些问题。可见，被告的违约行为己经表明其不准备在履行租赁协议承诺，己致使双方的合同目的无法实现。现为了维护原告的合法权益，特具文起诉，请求：1、判令解除原、被告之间的厂区土地房屋租赁合同法律关系；2、判令被告赔偿因其违约行为给原告已经造成的1916188元损失及诉后继续发生的损失（继续发生的损失包括129.8万元预付租金提存款利息损失，按月利率2%从原告起诉之日算至租金提存款付清之日：按双方约定标准，从原告起诉之日算至租赁物移交给被告之日的水电费、场地看管维护费）；3、判令本案案件受理费、保全费用、诉讼担保服务费、维权差旅费、律师费等因诉讼产生的费用由被告承担。被告信瑞公司辩称：1、原告替我们垫付129.8万元是事实，解除合同后水电费和看管费不应当再由我们承担；2、原告主张的1916188元计算有误，24.8万元和105万元按合同约定计算得出的数字和原告主张的金额之间相差13768元，看管费5500元多计算了一个月；3、希望原告能够体谅我们现在的实际困难，减免利息、看管费、水电费，我们只承担截止今天产生的有票据原件证实的费用。原告国瑞和公司为证实自己的主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：一、租赁合同、补充协议书、场地房屋租赁补充协议，欲证实：1、原、被告签订的《租赁合同》及两份补充协议合法有效，被告已构成根本违约；2、原告有权要求解除双方之间的租赁关系并要求被告按照约定标准赔偿原告的损失。二、和解协议四份、中国工商银行业务回单四张、水电费收据、证明一份、工人工资支付银行回单、收款收据两张、委托合同、增值税发票1张、代理费付款凭证一份、代理费发票两张、住宿费发票三张、交通费发票十九张、餐饮费发票三张，欲证实：1、被告的违约行为给原告的合法权益造成巨大损失；2、《场地房屋租赁补充协议》中约定截止开庭前，原告的各项损失包括129.8万元代偿债务、维护管理租赁场地房屋生产水电费和支付工人工资产生的损失、原告为维权产生的案件受理费、保全费、担保服务费共计32296元、支付的律师费35000元加上执行款项的11％、差旅费2042元。被告信瑞公司经质证，对第一组证据的三性没有异议；对第二组证据的证明有异议，其认为山西欣德易新材料科技有限公司与本案无关，不应由该公司支付看管场地劳务人员工资；对委托合同中的律师费只认可35000元，对执行回来之后再按执行款的11％支付律师费不予认可；对律师产生的费用认可至开庭时候有票据对应的实际费用。对其余证据的三性没有异议。被告信瑞公司在举证期限内未向本院提交证据。上述证据经过当庭举证、质证，对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：2016年3月15日，原告国瑞和公司与被告信瑞公司签订了一份《租赁合同》，在合同中约定：被告将其位于昆明市嵩明县杨林工业开发区生产厂房、所有配套设备及其他临时性建筑物租赁给原告（房屋建筑面积为3887.6平方米，场地面积约13735.51平方米），租赁期限为2016年3月15日至2036年3月14日，租赁期共20年，全部房屋、场地的综合租金为每年人民币200000元。原告转租租赁物不需要征得被告同意，因被告违约或租赁物权利瑕疵问题影响原告正常经营或无法实现合同目的，应赔偿直接损失和预期利益损失，预期利益损失按前一年销售总额的15％乘以本合同未能履行的剩余年限计算。原告应按期交租，拖欠不付满三个月，被告有权增收千分之五的违约金。原告对租赁物享有优先购买权。合同签订后，原告发现在租赁的场地和房屋上还存在其他权利瑕疵，双方于2016年3月30日签订了《补充协议书》，在补充协议书中约定：被告同意原告租赁的房屋场地仍由原告继续管理维护，不再按照原租赁合同约定交纳租金，租金如何承担，由双方根据实际情况另行协商。为尽快涤除设立在租赁场地和房屋上的其他权利，保障原告尽快将租赁场地投入生产和运营，原告分别于2017年6月12日替被告代偿了案外人四川厚诚新材料有限公司债务2万元，于2017年5月23日替被告代偿了案外人宁波欣达印刷机器有限公司债务18万元，于2017年7月7日替被告代偿了案外人四川华晨新材料有限公司债务4.8万元，于2019年7月16日替被告代偿了案外人重庆富贵万年新材料股份有限公司债务105万元。2019年7月16日，原告与被告签订了《场地房屋租赁补充协议》，在该协议中约定：自2016年3月15日至今，原告所承租被告的场地房屋无法正常运营，双方协商同意将原告代被告给付的129.8万元作为原告预付给被告的房屋场地租金提存款，待房屋正常租赁运营时，转为正常租赁运营的房地租金。若被告不能在2019年12月31日前涤除设立在场地房屋上的抵押权，原告可立即解除之前签订的租赁合同和补充协议书，并立即退还原告预付的129.8万元租金提存款和实现债权的律师费、差旅费、诉讼费等全部费用。代付款129.8万元按月利率2%计息，24.8万元代付款从2017年7月1日起计息，105万元代付款从2019年7月16日计息。赔偿原告自2016年3月15日起的看管、维护租赁物所遭受的全部损失，包括不限于：1、水电费12000元（300元／月）；2、看管费、维护费227200元（2016年3月至2017年9月看管人员工资4200元×19个月，2017年10月至2019年7月看管人员工资6700元×22个月）；3、原告向被告移交租赁物的水电费和看管费，水电费据实结算，看管费每月5500元计算。至2019年12月31日，被告并未按约定涤除设立在场地和房屋上的其他权利。另外，原告在诉讼中向本院申请财产保全，请求对被告名下财产在210万元的范围内予以冻结、查封，本院经审查，作出（2020）云0127民初495号民事裁定书，对被告嵩国用（2011）第089号土地使用权、嵩明县字第20112358号、20112357号房产所有权予以查封。原告为此开支保全费5000元，保全担保费5250元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对于原告要求解除原、被告之间的厂区土地房屋租赁合同法律关系的诉讼请求，在场地房屋租赁补充协议中对原告行使解除权的条件进行了明确约定，现被告未能在约定的期限内履行义务已构成违约，故对于原告的该项诉请本院予以支持；对于原告要求被告赔偿因违约行为给原告已经造成的1916188元损失及诉后继续发生的损失（继续发生的损失包括129.8万元预付租金提存款利息损失，按月利率2%从原告起诉之日算至租金提存款付清之日：按双方约定标准，从原告起诉之日算至租赁物移交给被告之日的水电费、场地看管维护费）的诉讼请求，被告在庭审中对原告代偿的129.8万元没有异议，双方在场地房屋租赁补充协议中确认了截止2019年7月16日的租赁物水电费12000元、租赁物看管、维护费227200元，看管维护费按每月5500元计算。经本院计算，截止原告向本院起诉之前产生的费用为1909267元[129.8万元＋1.2万元＋227200元＋5000元＋5500元×8个月＋24.8万元×32个月×2％＋24.8万元×(24％÷365天×9天）＋105万元×7个月×2％＋105万元×(24％÷365天×23天）]，故对原告主张的1916188元本院不完全支持。支持原告的资金占用费为自2020年3月2日起至租金提存款付清之日止，以129.8万元为基数，按月利率2%计算。因涉案的土地和房屋还设立了其他权利，租赁物能否移交给原告处于不明状态，故本院支持的场地看管维护费自2020年3月2日起至全部款项付清之日止，按每月5500元计算，水电费按发票据实结算。对于原告主张的案件受理费、保全费用、诉讼担保服务费、维权差旅费、律师费等因诉讼产生的费用由被告承担的诉讼请求，在场地房屋租赁补充协议中已经对上述费用由被告承担作出了明确约定，根据原告提交委托合同和增值税发票，对律师费35000元本院予以支持，委托合同中提及的“执行回来后再按执行款的11％支付”，因本案能否全部执行到位、能执行多少的款项处于不确定状态，根据合同相对性，合同的该条约定只约束原告与代理人，故对该部分主张本院不予支持。根据原告提交的差旅费、餐饮费等单据，本院计算为2022元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告北京国瑞和包装材料销售有限公司与被告昆明信瑞包装有限公司位于昆明市嵩明县杨林工业开发区生产厂房、所有配套设备及其他临时性建筑物的租赁关系。二、由被告昆明信瑞包装有限公司自本判决生效之日起三十日内归还原告北京国瑞和包装材料销售有限公司租金提存款、资金占用费、看管场地维护费、水电费等费用共计1909267元并支付自2020年3月2日起至租金提存款付清之日止，以129.8万元为基数，按月利率2%计算的资金占用费。三、由被告昆明信瑞包装有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告北京国瑞和包装材料销售有限公司自2020年3月2日起至全部款项付清之日止，按每月5500元计算的场地看管维护费，水电费按发票据实结算。四、由被告昆明信瑞包装有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告北京国瑞和包装材料销售有限公司律师费35000元，因维权产生的差旅费、餐饮费2022元,案件保全担保费5250元。五、驳回原告北京国瑞和包装材料销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22046元，案件保全费5000元，由被告昆明信瑞包装有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决书生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  秦 崧人民陪审员  董正荣人民陪审员  钱友芳二〇二〇年四月二十三日书 记 员  管文娟