广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终10号上诉人（原审原告）：吴夏虹，女，1992年6月20日出生，汉族，住广东省揭西县**************。身份证号码：445************320。委托诉讼代理人：陈浩晓，广东省普宁市******法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：肖世美，男，1978年10月27日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县***********。身份证号码：362************414。上诉人吴夏虹因与被上诉人肖世美租赁合同纠纷一案，不服广东省普宁市人民法院（2019）粤5281民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴夏虹上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，判令肖世美赔偿吴夏虹损失68029元。2.本案一审、二审诉讼费用由肖世美承担。其上诉的事实与理由：一、一审法院适用法律错误。本案合同无效，应依法根据过错责任，赔偿吴夏虹各项损失。肖世美作为出租方，未取得建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，导致租赁期内房屋被拆迁，《铺位租赁合同》无效，肖世美存在重大过错；另一方面，《铺位租赁合同》签署时，肖世美以补充条款的形式向吴夏虹承诺并保证“合同租赁期内如遇政府拆迁”将赔偿吴夏虹，吴夏虹基于此，信任肖世美将完善租赁房屋合法手续，租赁期内房屋不会被拆迁，否则肖世美也将赔偿吴夏虹损失。因此，肖世美应当赔偿吴夏虹各项损失。二、一审法院关于吴夏虹损失的金额认定错误。1.装修费用应为6万元，事实：（1）吴夏虹对刚接手的租赁店铺进行清理而实际支持的3800元应属于装修费用；（2）按“美宜佳”统一标准装修实际支持53215元，其它形式实际支持2985元；（3）肖世美已在《铺位租赁合同》补充条款中确认装修费用为6万元。2.吴夏虹因租赁房屋被拆迁而紧急搬家所实际支付的8029元，属于吴夏虹的实际损失，肖世美应当赔偿该部分损失。肖世美辩称，1.吴夏虹没有按照合同拆除了肖世美店铺里的所有装修设备，所有门窗、电线、灯全部拆走；2.按照合同的第二项第五条，吴夏虹没有缴纳最后一个月电费和一年的水费，也没有交店铺的钥匙，电费卡也没有还给肖世美，肖世美不用赔偿吴夏虹的装修款，吴夏虹的上诉理由没有道理，对一审判决没有异议。吴夏虹向一审法院起诉请求：1.判决《铺位租赁合同》无效。2.肖世美赔偿吴夏虹损失合计68029元，其中店铺装修费用60000元，拆迁搬家费用8029元。3.案件受理费由肖世美承担。一审法院认定事实：吴夏虹于2017年5月13日与肖世美签订《铺位租赁合同》，约定吴夏虹租用肖世美位于普宁市池尾街道华市********起第一间铺位出租给吴夏虹从事商业零售经营使用，租赁期限自2017年5月15日起至2021年5月14日止，每年租金50000元。签订合同时，肖世美亲笔书写两个补充条款：（1）承诺合同租赁期内如遇政府拆迁，肖世美赔偿吴夏虹装修费60000元；（2）前三年租金不涨价，第四年按市场行情的幅度而定，涨幅不超过10%。吴夏虹租赁店铺后按照“美宜佳”店铺的统一标准进行了装修，共花费53215元。2019年5月15日普宁市城市管理局通知吴夏虹，吴夏虹租赁的店铺因无相关手续违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，限于2019年2月22日前自行拆除。吴夏虹租赁的店铺已于2019年5月23日被拆除，吴夏虹搬离租赁店铺及安置店铺内原有设备、货品共花费8029元。尔后经吴夏虹多次交涉，肖世美已将2019年租金50000元退还吴夏虹，但肖世美拒不支付店铺装修费用60000元及搬家费用8029元。2019年8月19日吴夏虹向一审法院起诉，提出前述诉讼请求。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。肖世美提供的租赁店铺因违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，属违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《铺位租赁合同》应确认为无效，吴夏虹请求确认《铺位租赁合同》无效，依法予以采纳。因吴夏虹、肖世美签订的《铺位租赁合同》系无效合同，吴夏虹依据合同主张肖世美赔偿装修款60000元，不予支持。但吴夏虹已为租赁店铺支付装修款53215元，依据公平原则，应由吴夏虹、肖世美共同分担，故酌定由吴夏虹、肖世美各承担26607.5元。关于吴夏虹主张肖世美赔偿其货物搬迁费用8029元问题，因其租赁期限届满后如未续约，也需要搬迁及产生搬迁费用，故对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、确认吴夏虹与肖世美签订的《铺位租赁合同》无效。二、肖世美应赔偿吴夏虹租赁店铺装修款26607.5元，该款于判决生效之日起10日内支付吴夏虹。三、驳回吴夏虹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1511元，由吴夏虹负担1011元，肖世美负担500元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。除涉案铺屋拆迁情况外，一审查明的其他事实，当事人没有异议，本院予以确认。本院另查明，吴夏虹与肖世美签订的《铺位租赁合同》第一条约定：“……甲方（肖世美）保证其享有合法房屋产权或转租权”。吴夏虹在装修涉案铺屋前，叫肖世美雇工人把铺屋原来装修的东西扔掉，因此支付了清理费3800元。肖世美在一审庭审中亦予以承认。2019年5月15日普宁市城市管理局通知吴夏虹，吴夏虹租赁的店铺因无相关手续违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，限于2019年5月22日前自行拆除。吴夏虹租赁的店铺已于2019年5月22日被拆除。本院认为，本案系租赁合同纠纷。出租人就未取得合法产权铺屋与承租人签订的租赁合同无效，双方当事人对此并无异议，本院予以维持。二审围绕当事人上诉争议的问题进行审理。关于吴夏虹的损失数额的问题。根据吴夏虹在一审提供的微信聊天记录截图、《加盟店应交费用确认书》等证据，能够证明吴夏虹因履行涉案租赁合同实际支出了租赁铺屋清理费3800元及装修工程款53215元的事实，故吴夏虹本案的损失金额应为57015元。一审法院认定吴夏虹的装修损失为53215元不当，本院予以纠正。吴夏虹上诉主张其因涉案租赁房屋被拆迁造成其他形式实际支付了2985元，但未能提供充分有效的证据予以证实，且遭到肖世美的否认，故对该上诉请求，本院予以驳回。关于搬迁货物费用8029元，因吴夏虹在租赁期限届满后如未续约也会产生搬迁费用，该笔搬迁费用不是因履行涉案租赁合同所必然产生的损失，故吴夏虹上诉主张搬迁费用8029元，理由不成立，本院不予支持。关于涉案《铺位租赁合同》无效后损失赔偿比例划分问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，本案中，肖世美作为出租人未提供合法产权房屋给吴夏虹，且在涉案《铺位租赁合同》中承诺“合同租赁期内如遇到政府拆迁，肖世美须赔偿吴夏虹装修费60000元”，促使吴夏虹基于该承诺而签订涉案租赁合同，故肖世美对涉案租赁合同无效明显存在过错。吴夏虹作为承租人明知涉案铺屋没有合法产权，仍轻信肖世美的承诺就与肖世美签订租赁合同,故吴夏虹对合同无效亦明显存在过错。综合考虑双方的过错、涉案铺屋约定的租期、剩余的租期和铺屋装饰装修物的折旧等实际情况,一审法院酌定肖世美与吴夏虹对涉案铺屋的装修费用各自承担50%的责任比例并无不当，本院予以维持。吴夏虹上诉关于肖世美存在重大过错，应承担全部过错责任，理由不成立，本院予以驳回。综上所述，吴夏虹关于装修费用57015元的部分上诉请求，理由成立，本院对其有理部分予以支持；其他上诉请求不能成立，本院予以驳回。吴夏虹的损失为57015元，依法应由肖世美赔偿吴夏虹损失的50%即28507.5元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定,判决如下：一、维持广东省普宁市人民法院（2019）粤5281民初2237号民事判决第一项；二、撤销广东省普宁市人民法院（2019）粤5281民初2237号民事判决第三项和案件受理费负担部分；三、变更广东省普宁市人民法院（2019）粤5281民初2237号民事判决第第二项为：肖世美应赔偿吴夏虹租赁店铺装修款28507.5元，该款于本判决生效之日起10日内支付吴夏虹；四、驳回吴夏虹的其他诉讼请求及其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1511元，由肖世美负担633元，吴夏虹负担878元。二审案件受理费1511元，由肖世美负担633元，吴夏虹负担878元。本判决为终审判决。审 判 长 林汉葵审 判 员 陈爱萍审 判 员 吴海燕二〇二〇年四月三日法官助理 郑宋玲书 记 员 王旭芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。