江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1321号上诉人（原审被告）：滕越，男，1992年11月13日出生，汉族，住江苏省苏州。委托诉讼代理人：卢剑珍，女，1968年2月6日出生，汉族，住江苏省苏州，系滕越母亲。被上诉人（原审原告）：黄裕华，男，1971年11月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王敏，江苏明台律师事务所律师。上诉人滕越因与被上诉人黄裕华房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初7694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。滕越上诉请求：1、请求依法撤销(2019)苏0508民初第7694号民事判决书，依法作出判决。2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：黄裕华委托乐伽公司收取租金、押金，滕越支付给乐伽公司并无过错，应视为黄裕华收取，黄裕华是否收到，实际收到多少与滕越无关，滕越也无从知晓，滕越自始至终未放弃过已支付的租金及押金，也未表示过放弃向黄裕华追偿而转向乐伽公司追偿。滕越同意解除租期为2020年4月5日至2022年4月4日的约定，滕越要求继续履行租期自2019年6月5日至2020年3月4日的合同，黄裕华的损失基于其不诚信的行为，且仅为其单方所述，无法确认，滕越不予承担。黄裕华答辩称，一、2019年8月18日协议是双方真实意思表示，滕越对签订协议时的背景情况完全了解，不存在滕越所称的重大误解。滕越在上诉中状中提到的原合同已支付的未到期租金和押金已在2019年8月18日协议中作了明确约定，由各自向乐家公司主张损失，不存在滕越所称的割裂处理未做处分的情形。滕越在本案中存在明显违约行为，在与黄裕华签订协议书的情况下不履行相应的合同义务，有违诚信原则。黄裕华向一审法院起诉请求：1.判决解除黄裕华、滕越签订的房屋租赁协议，判令滕越将房屋和附属设备设施返还给黄裕华；2.判令滕越支付房屋租金及使用费（自起诉之日至实际返还房屋之日,按每月3500元的标准计算)；3.本案诉讼费用由滕越承担。一审法院认定事实：2018年12月23日，黄裕华、解晓艳（委托人、甲方）与南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司（以下简称乐伽苏州分公司，租赁代理方、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》一份，约定由甲方将苏州城市生活广场b-2809室房屋委托乙方出租代理，代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代甲方签署、变更或解除房屋租赁合同；代甲方向承租人收取租金、押金、定金等费用；监督承租人按房屋租赁合同约定履行义务等，出租代理期限为2018年12月23日至2024年3月10日，甲方于2018年12月23日前将房屋交付乙方，自甲方交付房屋起至2019年3月10日为空置期，此期间内乙方不承担房屋；甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金3500元，房屋月租金3500元，乙方按季支付，第一次支付租金时间为2019年3月10日，第二次支付租金时间为2019年6月10日。合同签订后，黄裕华将涉案房屋交付乐伽苏州分公司。2019年6月2日，乐伽公司（甲方，管理人，受房屋出租人委托）与滕越（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租乙方，租期9个月，自2019年6月5日至2020年3月4日，月租金3000元，租期内租金一次性支付。合同签订后，滕越向乐伽公司支付押金3000元及租期内（9个月）租金27000元，合计30000元；乐伽公司将涉案房屋交付滕越使用。2019年8月7日，乐伽公司发布公告，称因经营不善无力履行合同，凡房东、房客自愿达成和解协议，我司无条件予以认可，无须再通知我司，原房屋租赁合同即时终止作废，不再履行；对房东、房客要求解除与我司签订的房屋租赁合同，我司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除合同而产生的违约责任；房东、房客无法达成和解的，可依法通过法律途径解决，追究我司应承担的法律责任；因我司造成房东损失由我司完全承担，不应波及房客，我司再次恳求房东不要采取过激手段驱赶房客。因乐伽公司发布上述公告，黄裕华与滕越就涉案房屋租赁事宜进行协商，于2019年8月18日签订协议一份，约定如下：1、甲方（黄裕华）将涉案房屋出租给乙方（滕越），租期自2020年4月5日起至2022年4月4日，月租金3200元，按季支付，付三押一，第一期租金在2020年3月25日前支付；2、双方同意延续原先的房屋租期至2020年4月4日，2019年9月5日至2020年4月4日共7个月期间，乙方将支付甲方1280元/月，采用季付方式，第一次付款在2019年8月25日前，以此类推，如乙方未按期付款，经甲方催促后十天仍未完成支付，则甲、乙双方解除出租关系，甲方收回房屋；3、本协议不影响甲、乙双方和乐伽公司的权益申诉，如双方从乐伽公司获得相关补偿、赔偿，则应在上述补偿款中扣除或弥补，使甲、乙双方的损失最小化；4、2019年9月5日至2020年4月4日，乙方作为甲方的损失补偿先予支付，若甲方与乐伽公司诉讼得到追偿，应退还乙方支付的额外租金。上述协议签订后，滕越未按约支付后续款项，且经黄裕华催告后仍不同意支付。审理中，黄裕华陈述称，乐伽公司苏州分公司仅向其支付2019年3月10日至2019年9月9日期间的租金21000元，故在乐伽公司发布公告后，其与房屋实际承租人滕越协商，因滕越亦向乐伽公司支付租金至2020年3月4日，且另有相当于一个月租金的押金，故双方协商对各自存在损失的2019年9月5日至2020年4月4日期间的租金按1280元/月计算，并延续租期至2022年4月4日，后续两年月租金3200元；但嗣后滕越要求推翻上述协议，不再愿意支付2019年9月至2020年4月期间的租金，故其按协议约定，要求解除合同，返还房屋；现以起诉方式行使合同解除权，并主张合同解除前后的租金、房屋使用费。乐伽公司发布公告后，其亦积极维权，向公安机关登记了报案信息，截至目前，尚未获得任何乐伽公司的赔偿款项。对于滕越提出的租期前电费及洗衣机维修费用931.88元，其愿意承担，在本案中一并结算。审理中，滕越陈述称，在2019年8月18日与黄裕华草签协议时，其并不知情乐伽公司系获得黄裕华授权代为将涉案房屋进行出租，乐伽公司系代理行为，故应视为其已付至2020年3月4日的租金系黄裕华收取，故草签协议不能发生效力，其不同意再行支付2019年9月至2020年4月期间的补偿款项。因乐伽公司与其签订的房屋租赁合同效力应拘束于黄裕华，故其有权使用房屋至2020年3月4日，且黄裕华在到期后还应将押金返还予其。以上事实，有黄裕华提交房屋出租代理合同、乐伽公司公告、2019年8月18日签订的协议、微信沟通记录、滕越提交的房屋租赁合同、付款凭证、微信沟通记录及当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为,因乐伽公司发布公告表示无力继续履行合同，黄裕华无法收取到2019年9月10日起的租金，经与涉案房屋实际承租人腾越协商，双方于2019年8月18日签订协议，该协议内容系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。滕越辩称因签署协议时不知情乐伽公司系代为黄裕华出租，误认为乐伽公司系转租的情形下方与黄裕华签订后续协议，然其与乐伽公司的合同首部已注明乐伽公司系“受房屋出租人委托”，滕越对乐伽公司就涉案房屋出租的权利来源应当知晓，故就滕越上述抗辩意见，一审法院不予采纳。虽滕越已按约向黄裕华授权代理出租涉案房屋的乐伽公司支付租金至2020年3月4日，并另付保证金3000元，然因2019年8月18日双方签订的协议中已明确各方均有权向乐伽公司主张相应的赔偿权利，且双方亦约定后续两年的租赁事宜，对于2019年9月至2020年4月期间的费用，双方亦是在考虑了乐伽公司给双方带来的损失的前提下约定为1280元/月，并对承租人未支付上述费用约定了出租人享有解除租赁协议、收回房屋的合同解除权，综合该份合同的全部条款，应认定双方系经过协商，本着互谅互让、妥善解决矛盾的精神，为减少因乐伽公司无力履行合同给双方造成损失的基础上达成，故一审法院判定该协议对双方当事人均具合同拘束力。现滕越拒绝支付上述期间费用，黄裕华有权依据协议约定，行使合同解除权，并要求滕越返还房屋。一审法院对黄裕华前述诉讼，予以支持。合同解除时间点以一审法院向滕越送达起诉状副本之日（即2019年10月15日）予以认定。关于房屋租金及使用费。虑及滕越实际已向乐伽公司按约支付租金至2020年4月4日，且黄裕华亦在协议中接受滕越在2019年9月5日至2020年4月4日期间按约支付1280元的合同条款，故一审法院确定房屋租金及使用费时亦充分考虑双方当事人基于上述合同正常履行的可期待利益，确定滕越应承担的房屋租金及使用费按如下方式计算：房屋租金自2019年9月10日起至2019年10月15日，按1280元/月计算；房屋使用费自2019年10月16日起至实际腾让房屋之日止，其中2019年10月16日至2020年4月4日期间，按1280元/月计算；自2020年4月5日起，按3200元/月计算。黄裕华主张房屋使用费超出部分，一审法院不予支持。审理中，黄裕华对滕越提出的电费、洗衣机维修费合计931.88元愿意承担，同意在本案中一并结算，系对诉讼权利的处分，一审法院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告黄裕华与被告滕越就苏州城市生活广场b-2809室房屋签订的房屋租赁合同于2019年10月15日解除。二、被告滕越于本判决生效之日起十日内将上述房屋腾空交还原告黄裕华，并支付房屋租金及使用费（2019年9月10日至2020年4月4日期间，按1280元/月计算；2020年4月5日起按3200元/月计算；计算至被告滕越实际腾让房屋之日止；滕越垫付的931.88元可在房屋租金及使用费中予以抵扣）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1944元，减半收取972元，由被告滕越负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告黄裕华履行。本院二审中，滕越称其已于2020年3月1日腾空房屋，并催告出租人接收房屋，但是他们不接收。钥匙已经在物业管理处，水电卡还在滕越处。黄裕华代理人表示，黄裕华人在上海，当时通知过来的时候是3月，因为正是疫情最严重的时候，不能过来。黄裕华希望5月1日来交接一下。其次，水电费对方也未交清。滕越称，空调费该我们承担的我们会承担。现在水电费都是预付的，没有欠费的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，滕越与乐伽公司签订的《房屋租赁合同》首部即标明乐伽公司（甲方，管理人，受房屋出租人委托）。2019年8月7日，乐伽公司发布称因经营不善无力履行合同的公告。滕越应当知道上述情形。在此情况下，黄裕华与滕越就涉案房屋租赁事宜进行协商，于2019年8月18日签订协议，内容不违反法律规定，滕越主张其受到误导，协议并非其真实意思表示的上诉理由，显然缺乏依据。黄裕华与滕越2019年8月18日签订的协议合法有效。滕越事后反悔，拒绝按该协议履行，黄裕华有权依据协议约定，行使合同解除权。滕越就此所提上诉理由不能成立。二审中，滕越明确其已于2020年3月1日腾空房屋，将钥匙交至物业管理处，并催告出租人接收房屋。本院确定滕越已履行一审判决主文中的房屋腾空义务，“实际腾让房屋之日”为2020年3月1日。至于空调费等费用，双方可另行清算。综上所述，滕越的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理1944元，由上诉人滕越负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年四月三十日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。