德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0603民初3432号 原告（反诉被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司，住所地四川省德阳市华山北路33号红星美凯龙商场-1F,统一社会信用代码91510600MA65PPRC7M。 负责人：许鹏俊，经理。 原告（反诉被告）：德阳市富康房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市区杜鹃巷39号6楼,统一社会信用代码91510600714458304T。 法定代表人：邓洪涛,总经理。 共同委托诉讼代理人：陈灵，四川康伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曾陈，男，1983年2月10日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告（反诉原告）：宋具喜，男，1981年10月10日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 被告：德阳市区随享家具生活馆，住所地四川省德阳市区华山路与湘江街交汇处（综合馆四楼D8018、8019-1），统一社会信用代码92510600MA66PDW68T（个体工商户）。 经营者：曾陈，男，1983年2月10日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 共同委托诉讼代理人：黄磊，四川环峰律师事务所律师。 原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司（以下简称红星美凯龙德阳分公司）、德阳市富康房地产开发有限公司（以下简称富康公司）与被告德阳市区随享家具生活馆（以下简称随享生活馆）、曾陈、宋具喜租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红星美凯龙德阳分公司和富康公司的共同委托诉讼代理人陈灵、被告（反诉原告）曾陈、宋具喜及被告随享生活馆的共同委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红星美凯龙德阳分公司、富康公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》自2019年6月30日解除（庭审中该项诉讼请求变更为：判令原、被告之间的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及补充协议自2019年6月30日解除）；2.判令被告随享生活馆与被告曾陈共同向原告支付2019年1月19日至2019年6月30日期间的租金、市场推广费、管理费共计133840.56元；3.判令被告随享生活馆与被告曾陈共同向原告支付场地占用费46290.72元（即2019年7月1日至2019年7月23日期间场地占用费718.8㎡×42元/㎡/30×23天×2）；4.被告随享生活馆与被告曾陈共同向原告支付截止2019年7月23日拖欠的电费4944.1元（诉讼中该诉请变更为：被告随享生活馆、曾陈共同向原告支付截止至2019年7月23日拖欠的灯箱广告服务费用4944.1元）；5.判令被告随享生活馆与被告曾陈共同向原告支付逾期付款违约金57659.12元（根据应付而未付款项，按照日千分之三计算至付清之日止，暂计算至2019年6月30日为57659.12元）；6.判令被告随享生活馆与被告曾陈共同向原告支付因违约而取消的优惠181137.6元；7.判令被告随享生活馆与被告曾陈向原告支付因其违约未提前两个月通知导致合同解除的损失60379.2元（718.8㎡×42元/㎡/30×2）；8.判令被告共同向原告支付因实现债权而产生的律师费及保全担保费（律师费前期15000元，后期再按照判决金额的百分之十收取）；9.判决被告宋具喜针对上述第2项至第8项的金钱支付义务向原告承担连带支付责任；10.判决被告宋具喜赔偿因聚众闹事给原告造成的损失20981.67元（包含医疗费981.67元、误工费及工作人员费用20000元）；11.判令被告承担本案的诉讼费、保全费（诉讼中原告将第一项诉请变更为：请求判令解除原、被告《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及补充协议自2019年6月30日解除）。事实和理由：法墅、托玛仕品牌于2018年1月19日正式进驻红星美凯龙德阳华山商场4楼D8018、D8019-1，总面积718.8㎡，经营者曾陈、担保人宋具喜与商场签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同有效期为2018年1月19日至2020年1月18日，在该展位租赁合同中，约定了具体租金、市场推广费、管理费的标准及支付时间，但被告却违约拒不按期缴纳，并组织人员在原告处聚众闹事、殴打原告工作人员，给原告造成巨大经济损失。因被告不交纳租金的行为即手段极其恶劣，已经构成根本违约，并应当承担违约及损失赔偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。 随享生活馆、曾陈、宋具喜共同辩称，租赁合同关系的当事方为承租人曾陈、担保人宋具喜，随享生活馆非合同当事人；随享生活馆作为个体工商户已于2019年2月注销工商登记，并非适格被告，应驳回对随享生活馆起诉；认可双方的合同于2019年6月30日解除，但系原告单方违约解除，故原告的各项诉讼请求于法无据，应当全部驳回。 曾陈、宋具喜向本院提出反诉请求：1.判令红星美凯龙德阳分公司、富康公司共同赔付曾陈、宋具喜市场推广费45284.38元、管理费135853.2元、质量保证金30000元、销售款2000元（庭审中该项诉讼请求变更为：红星美凯龙德阳分公司、富康公司连带返还曾陈、宋具喜市场推广费36227.5元、管理费用费108682.56元、质量保证金30000元、销售款2000元）；2.判令红星美凯龙德阳分公司、富康公司连带支付曾陈、宋具喜广告奖励20000元；3.判令红星美凯龙德阳分公司、富康公司连带赔偿曾陈、宋具喜商铺装修费265630元、品牌形象设计费70000元、货品搬运及储藏费11870元；4.诉讼费用、反诉费用由红星美凯龙德阳分公司、富康公司承担。事实与理由：曾陈、宋具喜为合伙经营法墅、托玛仕品牌家具，向富康公司承租期其开发的“红星美凯龙德阳商场”综合楼四楼D8018、D8019-1标准展位。经富康公司安排，在未签约情况下，曾陈、宋具喜缴纳了30000元质量保证金后，于2017年11月开始入场装修。2018年1月19日，富康公司通知曾陈、宋具喜分别以租赁人、担保人名义签署《红星美凯龙家居展位租赁及管理服务合同》（含专用条款、补充协议），但富康公司违反前期承诺，除租金外，还要求曾陈、宋具喜额外承担高额的市场推广费及管理费，且取消了6个月的免租期。曾陈、宋具喜以合同显失公平为由请求修改，红星美凯龙德阳分公司、富康公司却利用其优势地位要求立即签署，否则撤场，但承诺会根据经营业绩降低各项费用标准及反补部分费用作为奖励。曾陈、宋具喜被迫同意签署合同，并获得红星美凯龙德阳分公司、富康公司价值20000元的广告资源奖励。为配合红星美凯龙德阳分公司、富康公司财税管理需要，2018年6月12日，曾陈、宋具喜以曾陈名义注册随享生活馆，在涉案商铺具体经营合伙事务。红星美凯龙德阳分公司、富康公司未开展任何有效的市场推广，市场管理严重混乱,各商家经营惨淡,一再要求红星美凯龙德阳分公司、富康公司加强市场推广及管理,并降低收费标准。2019年7月2日晚,红星美凯龙德阳分公司、富康公司在未提前通知曾陈、宋具喜的情况下,直接对涉案商铺进行封闭,单方解约,要求立即撤场,导致曾陈、宋具喜无法营业,众多消费者要求退钱退货,最终曾陈、宋具喜于2019年7月23日将商铺内货物全部搬离撤场,但高额的装修附着物等均无法移除.后经多次催告,红星美凯龙德阳分公司、富康公司均拒绝退还未提供服务的市场推广费、管理费及质量保证金等费用，也不予赔偿相应损失及奖励。2019年2月20日，曾陈、宋具喜注销随享生活馆，相关权利义务应由曾陈、宋具喜承继。曾陈、宋具喜认为，红星美凯龙德阳分公司、富康公司并未依约提供相应服务，无权收取相关费用，单方违法行使解除权，造成重大损失，已构成根本违约。综上，故诉至法院。 红星美凯龙德阳公司、富康公司共同辩称，双方签订的展位租赁合同和市场推广费、管理费及优惠均进行了明确的约定，双方涉及的权利义务应当依照书面协议进行，根据双方的协议，违约行为是曾陈、宋具喜导致，导致协议终止，曾陈、宋具喜仍然占用涉案场地，本身应当承担损失；红星美凯龙德阳分公司、富康公司从来没有与曾陈、宋具喜针对租金、市场推广费、管理费进行过口头变更，红星美凯龙德阳分公司、富康公司基于曾陈、宋具喜在商场给予的优惠外，额外又给了2个月的管理费、租赁费的优惠，即便按照优惠后的租金、市场推广费、管理费，曾陈、宋具喜仍处于拖欠状态；在专用条款第5.2条中，退还保证金尚未达到条件；反诉状也明确了曾陈、宋具喜已享受了6个月的优惠，在曾陈、宋具喜违约的情况下,依据合同约定该优惠措施应予取消；曾陈、宋具喜声称的优秀经销商奖励与客观事实不符且与本案无关，不能作为曾陈、宋具喜抗辩拒缴租金的理由，据此曾陈、宋具喜的事实和理由不成立，请求驳回曾陈、宋具喜的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明事实如下： 2018年1月19日，曾陈（承租方）与富康公司（出租方）、红星美凯龙德阳公司（管理方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。 合同第一部分专用条款约定：1.1承租方承租的展位为综合馆四楼D8018、D8019-1标准展位。经营品牌为法墅；2.1该展位计租面积为718.80平方米（含公用通道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊面积）；……3.2.展位的租金单价为8.40元/㎡/月，应付首期租金为18113.76元，末期为18113.76元，期间每一期租金为18113.76元；市场推广费单价为8.40元/㎡/月，应付首期市场推广费为18113.76元，末期为18113.76元，期间每一期均为18113.76元；3.3出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金和市场推广费；3.4管理费单价25.20元/㎡/月，应付首期管理费为54341.28元，末期管理费为54341.28元，期间每一期管理费为54341.28元；3.5承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、市场推广费和管理费；……4.1租赁期和服务期限均自2018年1月19日起至2020年1月18日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方，交付状态及相应的设施、设备清单见本合同附件二“交接清单”；4.2租金和市场推广费的起算时间为2018年1月19日；管理费的起算时间为2018年1月19日；4.3租金、市场推广费和管理费的付款周期均为3个月；……5.1.承租方于本合同签订当日向红星美凯龙德阳公司支付保证金，其中质量保证金30000元；5.2本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙自本合同终止之日起满三年后一次性返还；……6.1承租方对展位进行装修，并于合同签订当日向红星美凯龙支付垃圾清运费5元/㎡；……7.1.承租方应支付电费、空调费、电费单价为1.4元，向红星美凯龙支付电费；红星美凯龙可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务，承租方应在红星美凯龙提供空调服务的期间向红星美凯龙支付空调费；……12.3在合同期间，承租方需要提前解除合同的，必须提前两个月书面通知红星美凯龙，向出租方及红星美凯龙支付相当于2个月租金、市场推广费和管理费的违约金，并根据合同交齐其他费用，办好所有退租手续方可撤离展位；12.4除第12.3条约定的情形外，其他有关合同的解除和终止的事项，由三方根据合同通用条款及附件相关约定执行。 合同第二部分通用条款约定：第18条保证金，1.承租方于本合同签订前已向红星美凯龙支付定金的，已支付的定金自动转为质量保证金，扣除质量保证金后仍有余额的，按租金、市场推广费和管理费的比例转为该等费用；2.租赁保证金用于保证承租方履行本合同项下租金、市场推广费和管理费等付款义务，承租方违反本合同约定延迟支付租金、市场推广费和管理费及相应的违约金、滞纳金或本合同项下其他款项的，红星美凯龙有权使用租赁保证金冲抵承租方应付款项。……9.承租方经红星美凯龙同意撤场的，红星美凯龙应于承租方撤场之日起两个月内将剩余租赁保证金、服务保证金和电信设施保证金无息退还给承租方；第19条违约责任，1.曾陈未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；……8.本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金；……11.红星美凯龙因承租方违约解除合同、责令承租方停业整顿、或承租方逾期占用展位的，红星美凯龙有权停止对曾陈的一切服务，包括但不限于采取停水、停电、以合理方式封闭展位等措施（此条款为加黑加粗条款）；第21条合同的变更、解除和终止……6.在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的等情形；7.承租方特别承诺：因其违约导致合同解除或其单方面解除合同时，上述承租场地自本合同解除之日起视为由红星美凯龙公司自动收回，如承租方自本合同解除之日起两个月内拒不履行付款义务（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、公用事业费、违约金、保证金、先行赔付款项等），则承租方即无条件不可撤销授权红星美凯龙自本合同解除之日起两个月届满后的三年内按不低于商品挂牌价20%的价格自行处置（包括但不限于：变卖、交换等）展位内红星美凯龙已经占有全部商品，处理所得款项优先用于偿还各承租方应付款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、公用事业费、违约金、保证金、先行赔付款项等），若处理所得款项仍不足以偿还欠款，则由红星美凯龙有权继续向承租方追索。未经红星美凯龙书面同意，承租方不得将本款所称“商品”作价出售（此条款为加黑加粗条款）；……9.合同无论因何原因终止，亦不论展位是否经由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备。红星美凯龙和出租方无须为此向承租方再支付任何费用和补偿。红星美凯龙要求承租方拆除装修的，承租方应将展位还原成交付时的原状；10.因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同，或承租方提前解除合同撤场的，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金、市场推广费、管理费折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额；第22条其他情形……7.各方在签署本合同时，红星美凯龙已就所有条款（尤其是加粗加黑条款）向承租方及其授权的代表、经办人员作了充分的解释和说明，承租方及其授权代表、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款（尤其是加黑加粗条款），包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件。 同日，曾陈（承租方）与出租方富康公司、管理方红星美凯龙德阳公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》，合同约定：第1条折扣优惠措施，各方同意就承租方展位在优惠期限内按下表约定执行折扣优惠，根据本协议执行折扣优惠后，共计给予折扣优惠人民币120758.40元。本合同各收费方所负担的折扣数额与各自按原合同收费的比例相同。折扣优惠期限届满后仍按原告合同执行。管理费的开始日期为2018年1月19日，结束日期2019年1月19日，折扣优惠单价约8.40元，折扣优惠金额72455.04元；租金的开始日期为2018年1月19日，结束日期2019年1月19日，折扣优惠单价约2.80元，折扣优惠金额24151.68元；市场推广费的开始日期为2018年1月19日，结束日期2019年1月19日，折扣优惠单价约2.80元，折扣优惠金额24151.68元；第4条违约责任，承租方违反本协议约定的保密义务或严重违反原合同的，出租方或红星美凯龙有权立即终止所有优惠措施，承租方并将其因本协议而已经减免的金额补交给出租方或红星美凯龙作为违约金，承租不予补交的，出租方或红星美凯龙有权在此后的往来款中相应扣除。 2018年1月19日，宋具喜签署了《租赁合同担保书》，载明：宋具喜愿意为曾陈提供担保，按下列范围为其担保。担保范围：（一）保证被担保人严格履行与贵司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》专用条款、通用条款及相关补充协议（如有）及合同附件等（以下统称“租赁合同”）；（二）就被担保人履行租赁合同项下的所有衣物承担连带保证责任。同时注明与被担保人关系系合作关系。 2019年6月27日,红星美凯龙德阳公司通过短信方式向宋具喜发出《租金催交函》，载明：2018年1月19日，曾陈应向德阳商场交纳2019年1月19日至2019年7月18日的租金计30189.60元，市场推广费计30189.60元，管理费计90568.80元，截至2019年6月27日曾陈尚欠租金24151.68元，市场推广费24151.68元，管理费72455.04元，违约金52529.90元，以上费用共计拖欠173288.30元。德阳商场工作人员经过多次与曾陈沟通协调交纳租金等事宜，但曾陈一致未能支付拖欠款项，曾陈拖欠租金的行为已构成严重违约，现经富康公司、德阳商场共同研究，特通知贵方（担保人）如下：请务必于2019年6月29日之前交纳曾陈拖欠的租金等费用共计173288.30元。 2019年6月30日，红星美凯龙德阳公司、富康公司通过短信及张贴涉案铺面的方式向曾陈发出《解约通知书》，主要载明：2019年6月28日，富康公司、红星美凯龙德阳公司（以下称德阳商场）向曾陈送达《租金催交函》，函告请务必于2019年6月29日之前交纳曾陈拖欠的租金等费用共计173288.30元。但截至2019年6月30日，贵方仍未缴纳。鉴于贵方拖欠租金的行为已构成严重违约，且经过书面催告贵方仍未缴纳，因此，富康公司、德阳商场特根据《红星美凯龙德阳华山家居商场展位租赁及管理服务合同》21.6条相关约定向贵方主张拖欠租金及追究贵方违约责任的权利。 2019年8月21日，红星美凯龙德阳分公司、富康公司（甲方）与四川康伦律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，合同约定，乙方接受委托后，指派陈灵律师作为本案的主办律师，代理费的标准为：基础律师代理费15000元（包含四川区域内的差旅费）本协议签订后三十个工作日内支付；案件执行完毕后后，甲方按照实际收回总额的10%再向乙方支付代理费。四川康伦律师事务所向红星美凯龙德阳分公司出具《四川增值税专用发票》，载明：收到律师代理费15000元。 另，2018年1月8日，被告曾陈签署了《授权委托书》，主要载明：曾陈授权宋具喜为法墅和托玛仕品牌在德阳市红星美凯龙的全权负责人，该负责人负责法墅和托玛仕两个品牌在贵方的一切事宜，本人对该负责人的经营行为承担连带责任。授权有效期为2018年1月1日至2020年12月31日。 《红星美凯龙德阳商场灯箱广告物业服务费用单》载明，展位号T401，经营品牌为法墅，承租面积为7.086平方米，收费标准为35元/月/㎡，承租期限为2018年9月9日至2019年9月8日，总价为2976元。另一张《红星美凯龙德阳商场灯箱广告物业服务费用单》载明，展位号T403，经营品牌为托马仕，承租面积为7.04平方米，收费标准为35元/月/㎡，承租期限为2018年9月9日至2019年9月8日，总价为2956.8元。两张费用单上，被告宋具喜均签字确认。 2018年2月6日，红星美凯龙德阳商场向“法墅”商户颁发“优秀商户”的荣誉证书，并载明：在红星美凯龙德阳商场开业活动中表现优异，销售总额名列前茅，获得商场价值20000元的广告资源，以资鼓励。但该荣誉证书无任何单位加盖公章。 2019年6月22日，红星美凯龙德阳商场通过统一收银系统，收取法墅品牌的销售款2000元。 另，2019年2月20日，德阳市工商行政管理费用局直属分局向被告曾陈发出《准予登记通知书》，准予被告随享生活馆注销登记。 2019年9月6日，红星美凯龙德阳公司、富康公司向本院申请财产保全，为此支付保全费3520元。 庭审中，曾陈、宋具喜认可原、被告双方的租赁关系于2019年6月30日解除；红星美凯龙德阳分公司认可收到曾陈交纳的保证金30000元。 原、被告双方一致认可，曾陈、宋具喜直至2019年7月23日将商场家具搬离；被告应支付2019年1月19日至2019年4月18日的租金、管理费及市场推广费90568.8元、2019年4月19日至2019年6月30日的租金、管理费及市场推广费73461.36元；原告认可被告支付30189.6元，含银行转帐24589.6元、服装费抵扣600元及装修保证金抵扣5000元；但被告认为2019年1月19日至2019年7月18日的租金、管理费及市场推广费已支付完毕，除银行转帐及现金抵扣共30189.6元外，原告还口头承诺有4个月的免租期，但未提交证据予以证明。 证人艾某当庭陈述，证人作为宋具喜请的送货安装工人，2019年7月发现宋具喜在红星美凯龙德阳商场的店已被围栏封场。 证人边某当庭陈述，证人边某系红星美凯龙德阳商场的商户，该商场的市场推广做得非常差，仅有一个网络链接，没有户外广告；市场管理也非常混乱。 以上事实，有当事人陈述、证人证言《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及补充协议、《租金催交函》等证据在卷佐证。 根据查明的事实，结合原告诉求，本院对焦点问题评判如下： 本院认为，红星美凯龙德阳公司、富康公司与曾陈签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及其补充协议是合同各方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 一、关于合同解除问题 庭审中，曾陈、宋具喜认可红星美凯龙德阳公司、富康公司提出于2019年6月30日解除《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的诉请，本院予以确认。 但庭审中，曾陈、宋具喜认为，双方所签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》已于2019年1月18日将相关权利义务履行完毕，该协议已终止，不存在解除的问题。本院认为，该协议系红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的补充协议，与该合同相辅相成，不存在独立性，故不存在已履行终止的问题，故该协议也应存在解除的问题。因《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》不具有独立性，故本院认定《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》也于2019年6月30日解除。 二、关于被告主体问题 曾陈、宋具喜抗辩，被告随享生活馆已于2019年2月20日注销，且提供了相应证据予以证明，故根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”。本案中被告随享生活馆作为个体工商户已被注销登记，其主体已不存在，所产生的权利义务应由其经营者曾陈承担。 又因曾陈与宋具喜在反诉状中自认双方系合伙关系，被告曾陈虽抗辩已于2018年11月退出经营，并告知原告，但被告曾陈未举证予以证明，同时曾陈向原告出具了《担保书》，认可承担连带担保责任，因此曾陈在案涉合同中又具有担保人的身份，故根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，曾陈、宋具喜应承担连带责任。 三、关于向谁承担责任的问题 本院认为，根据合同约定，收取租金和市场推广费的主体是被告富康公司，收取管理费的主体是被告红星美凯龙德阳公司。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”。案涉合同中虽约定被告富康公司授权被告红星美凯龙德阳公司代为收取租金和市场推广费，但在曾陈、宋具喜未支付的情况下，收取管理费的主体为红星美凯龙德阳公司，收取租金和市场推广费的主体仍是富康公司。 四、关于违约方问题 红星美凯龙德阳公司及富康公司认为曾陈、宋具喜迟延支付租金，违反了合同约定，红星美凯龙德阳公司及富康公司有权解除合同；曾陈、宋具喜认为红星美凯龙德阳公司及富康公司未尽到市场推广义务，尚在已付租金租期内于2019年7月2日采用对尚在经营中的涉案商铺进行围挡封闭的方式胁迫被告退场，红星美凯龙德阳公司及富康公司应为是违约方。本院认为，依据双方合同的约定，曾陈、宋具喜应提前30日支付2019年1月19日至2019年6月30日的租金，但曾陈、宋具喜至今未支付该期租金也未提交相应证据证明不存在支付该期间租金的证据，故存在迟延支付租金之情形，且在本案中市场推广义务的履行瑕疵并不与支付租金等形成对待给付义务；故依据双方合同的约定，红星美凯龙德阳公司、富康公司有权解除案涉合同。曾陈虽抗辩直至2019年7月18日的租金均已支付完毕，但未向本院举证予以证明，根据谁主张谁举证的原则，本院对该抗辩理由不予采纳。据此曾陈、宋具喜违约,红星美凯龙德阳公司及富康公司依据双方合同的约定,有权解除合同,故本院认定导致合同解除的违约方是曾陈、宋具喜。 五、关于支付租金的问题 庭审中，双方一致认可，曾陈、宋具喜应支付2019年1月19日至2019年4月18日的租金、管理费及市场推广费为90568.8元、2019年4月19日至2019年6月30日的租金、管理费及市场推广费为73461.36元；原告认可被告支付30189.6元，含银行转帐24589.6元、服装费抵扣600元及装修保证金抵扣5000元；但被告认为2019年1月19日至2019年7月18日的租金、管理费及市场推广费已支付完毕，其中包含银行转帐及现金抵扣共30189.6元，原告还口头承诺有4个月的免租期，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债务人所负的数笔相同种类的全部债务，除双方对清偿的债务或清偿顺序有约定的外，到期时间相同的，按比例抵充。故本院认定，曾陈、宋具喜向原告方应支付2018年1月19日至2019年6月30日的租金、管理费及市场推广费共计164030.16元，其中管理费98418.1元、租金32806.03元、市场推广费32806.03元；曾陈、宋具喜已付的30189.6元，含已付租金6037.92元（30189.6元×20%）、已付市场推广费6037.92元（30189.6元×20%）、已付管理费18113.76元（30189.6元×60%）。据此，曾陈、宋具喜应向富康公司支付租金及市场推广费53536.22元（32806.03元+32806.03元-6037.92元-6037.92元），向红星美凯龙德阳公司支付管理费80304.34元（98418.1元-18113.76元）。 六、关于支付灯箱广告服务费的问题 因红星美凯龙德阳商场向宋具喜出具的费用单载明，法墅展位2018年9月9日至2019年9月8日的灯箱广告物业服务费为2976元；托马仕展位2018年9月9日至2019年9月8日的灯箱广告物业服务费为2956.8元，共计5932.8元，但红星美凯龙德阳公司仅主张2018年9月9日至2019年7月23日的灯箱广告物业服务费4944元（5932.8元÷12月×10月），宋具喜对该金额予以确认，但认为系重复收费，不应予以支付。 本院认为，红星美凯龙德阳商场的灯箱广告物业服务费的标准，宋具喜已签字确认，但双方均未举证证明红星美凯龙德阳商场与原告方系两个不同的主体，红星美凯龙德阳公司作为案涉房屋的管理费用收取者，应与红星美凯龙德阳商场系同一主体，具备向曾陈、宋具喜收取灯箱广告物业服务费的主体资格。但曾陈、宋具喜以重复收费为由拒绝支付，其理由不能成立，本院不予采纳。故曾陈、宋具喜应向红星美凯龙德阳公司支付灯箱广告物业服务费4944元。 七、关于腾退展位期间占用费的问题 红星美凯龙德阳公司及富康公司主张，根据租赁合同第十九条第8项的规定，曾陈、宋具喜占用展位，应按租金、管理费及市场推广费的双倍支付2019年6月30日至2019年7月23日期间的展位占用费。但曾陈、宋具喜认为其已支付至2019年7月18日的租金、管理费及市场推广费，不存在支付的情况，但因曾陈、宋具喜未举证证明其以上主张，应承担举证不能的法律后果，本院对曾陈、宋具喜的抗辩不予支持。但结合证人艾某的陈述，红星美凯龙德阳公司及富康公司在通知被告解除租赁合同后立即围场封闭，并未为曾陈、宋具喜留足合理的腾退时间，故本院认为，2019年7月1日至2019年7月23日期间系曾陈、宋具喜的合理腾退期间，本院对该部分费用不予支持。 八、关于返还质量保证金的问题 因双方签订的租赁合同专用条款中虽约定：“本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙自本合同终止之日起满三年后一次性返还”，故本院认为，曾陈、宋具喜要求退还质量保证金的条件尚未成就，对此项抗辩不予采纳。 九、关于违约金的问题 庭审中，红星美凯龙德阳公司及富康公司因曾陈、宋具喜的违约行为，共向曾陈、宋具喜主张了三项违约责任及由此所产生的违约金。但曾陈、宋具喜总体认为违约金约定过高，请求调整。 本院认为，红星美凯龙德阳公司及富康公司主张的两个月租金损失，根据合同约定，只有在承租方需要提前解除合同的，才向红星美凯龙德阳公司及富康公司支付相当于2个月租金、市场推广费和管理费的违约金；而本案中解除合同的原因系曾陈、宋具喜未履行合同主要义务，红星美凯龙德阳公司及富康公司行使法定解除权；不符合支付两个月租金损失的合同约定，故本院对该项诉讼请求不予支持。 红星美凯龙德阳公司及富康公司主张曾陈、宋具喜支付的取消免租优惠的181137.6元。本院认为，根据双方《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》的约定，因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除原合同，红星美凯龙德阳公司及富康公司有权立即终止所有优惠措施，曾陈、宋具喜应当补足该优惠金额作为违约金。本案中，曾陈、宋具喜迟延支付租金导致合同解除，使富康公司及红星美凯龙德阳公司的合同目的不能实现，曾陈、宋具喜已享受的折扣优惠也是红星美凯龙德阳公司及富康公司的损失，红星美凯龙德阳公司及富康公司有权要求曾陈、宋具喜作为违约金予以补足。根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》的合同约定，曾陈、宋具喜已享受租金优惠为120758.4元，且红星美凯龙德阳公司及富康公司未举证证明曾陈、宋具喜享受了其他租金优惠，故本院对该金额予以确认，其中向红星美凯龙德阳公司返还72455.04元；向富康公司返还48303.36元。 同时曾陈、宋具喜迟延支付租金，给红星美凯龙德阳公司及富康公司主要造成的是资金利息损失，故本院认为违约金以“补偿性为主，惩罚性为辅”，红星美凯龙德阳公司及富康公司主张的违约金标准过高，应予以调整，考虑合同的履行情况及违约情形，酌情认定曾陈、宋具喜应向富康公司支付违约金4000元，应向红星美凯龙德阳公司支付违约金5000元。 十、关于律师费的问题 依据双方合同约定，曾陈、宋具喜违约时应赔偿红星美凯龙德阳公司及富康公司律师费。但红星美凯龙德阳公司至今仅支付了15000元的律师费，后期律师费的金额尚无法确定。故本院仅支持已实际产生的律师费15000元，因该款系红星美凯龙德阳公司支付，故本院认定曾陈、宋具喜应向红星美凯龙德阳公司支付律师费15000元。 十一、关于红星美凯龙德阳公司及富康公司返还市场推广费、管理费及销售款的问题 曾陈、宋具喜主张，红星美凯龙德阳公司及富康公司未提供任何市场推广、管理服务等，因此因双倍返还已交纳的市场推广费及管理费，并向本院申请了证人边某出庭作证。本院认为，证人边某作为市场商户，本身与红星美凯龙德阳公司及富康公司及曾陈、宋具喜均存在利害关系，且曾陈、宋具喜亦没有提交其他证据予以佐证，故本院对证人边某的证人证言不予采信，根据谁主张谁举证的原则，曾陈、宋具喜应承担举证不能的法律后果，本院对曾陈、宋具喜主张红星美凯龙德阳公司及富康公司返还市场推广费、管理费的诉讼请求不予支持。 关于返还销售款的问题。因曾陈、宋具喜已举证证明红星美凯龙德阳公司收取了法墅品牌的销售款2000元，但红星美凯龙德阳公司未举证证明其已向曾陈、宋具喜支付的证据，故应承担返还的义务，故红星美凯龙德阳公司应向曾陈、宋具喜返还销售款2000元。 十二、关于赔偿装修损失、品牌形象设计费、搬运费及临时储藏费的问题。 本院认为，本案因曾陈、宋具喜迟延支付租金导致合同解除，其作为合同违约方，无权要求红星美凯龙德阳公司及富康公司支付装修损失、品牌形象设计费、搬运费及临时储藏费。 十三、关于闹事损失的问题 因本案系租赁合同纠纷，而红星美凯龙德阳公司及富康公司向本院主张向其员工慰问的相关费用，该费用与本案不存在关联性，且于法无据，本院不予支持。 十四、关于广告奖励的问题 庭审中被告主张的20000元广告奖励在租金中予以抵扣，但被告所提交的“优秀商户”的荣誉证书并未有任何单位加盖公章，无法核实其真实性，本院对该份证据不予采信，故本院对曾陈、宋具喜要求红星美凯龙德阳公司及富康公司支付广告奖励20000元的反诉请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司、德阳市富康房地产开发有限公司与被告（反诉原告）曾陈签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》于2019年6月30日解除； 二、被告（反诉原告）曾陈、宋具喜于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）德阳市富康房地产开发有限公司支付租金及市场推广费53536.22元、违约金4000元及返还已享受的租金、市场推广费折扣48303.36元，共计105839.58元； 三、被告（反诉原告）曾陈、宋具喜于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司支付管理费80304.34元、灯箱广告物业服务费4944元、违约金5000元、律师费15000元及返还已享受的管理费折扣72455.04元，共计177703.38元； 四、原告（反诉被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）曾陈、宋具喜支付销售款2000元； 五、驳回原告（反诉被告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司、德阳市富康房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）曾陈、宋具喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9002元、保全费3520元，由本诉原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司德阳分公司、德阳市富康房地产开发有限公司负担3756元，由本诉被告曾陈、宋具喜负担8766元；反诉减半收取案件受理费4803元，由反诉原告曾陈、宋具喜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  蔡 静 审 判 员  廖虹琳 人民陪审员  易秀兰 二〇二〇年四月八日 法官 助理  赵 林 书 记 员  许 丽