德阳市旌阳区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0603执异12号 案外人：高建英，女，汉族，1971年8月1日出生，住四川遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：李果，四川斗城律师事务所律师。 申请人:陶友富，男，汉族，1963年5月18日出生，住四川省德阳市旌阳区。 申请人:孔凡蓓，女，汉族，1963年11月30日出生，住四川省德阳市旌阳区。 二申请人共同委托诉讼代理人：尹胜，四川公达信律师事务所律师。 被申请人:袁帅，男，汉族，1989年11月15日出生，住四川省遂宁市船山区。 在本院执行申请人陶友富、孔凡蓓与被申请人袁帅诉讼保全一案中，案外人高建英对查封袁帅名下房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人高建英称：请求撤销（2019）川0603民初4065号之一民事裁定书和（2019）川0603执协474号协助执行通知书，并裁定解除对房屋的查封，确认该房所有权归案外人所有。事实和理由：2014年4月10日，袁帅与北兴集团有限公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，总价款为677974元。2014年袁帅与中国建设银行股份有限公司遂宁分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定了“借款人袁帅将案涉房屋作为抵押财产，向贷款人借款本金人民币400000元，借款期限为叁佰陆拾个月等”内容条款。2014年7月28日，四川省遂宁市红旗公证处对该份《个人住房（商业用房）借款合同》进行了公证。2016年4月11日，袁帅在四川省遂宁市红旗公证处办理声明书及委托合同，声明该案涉房屋为袁帅按揭购买单独所有的财产，现将该房屋出售，因事务繁忙，特委托杨和为其合法代理人，全权代表其办理相关事宜。2016年9月12日，高建英通过中介方遂宁市金窝房产信息咨询服务有限公司与袁帅代理人杨和三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定了,房屋坐落于遂宁市船山区518号南滨帝景Ｃ区1栋第20层1单元2005号，建筑面积132.79平方米，成交价格为696000元，该房屋产权变更时所发生的相关费用由乙方承担。付款约定,银行按揭付款：1.甲乙双方约定在2016年9月12日乙方交购房金人民币20000元给甲方，甲方收到购房定金时不得将房屋转售给第三方。2.乙方于房屋买卖合同公证当日支付房屋的购房首付款人民币284292元给甲方，剩余房款由乙方委托丙方向银行申请按揭贷款。3.乙方委托丙方转甲方建行按揭贷款391708元。合同签订当日，高建英向袁帅代理人杨和支付房屋定金20000元，2016年9月19日，通过银行转账方式向袁帅代理人杨和支付购房款284292元。2016年10月9日，高建英以袁帅名义开始每月向中国建设银行股份有限公司遂宁分行还款。2017年5月5日，高建英在中国建设银行股份有限公司遂宁分行结清了该笔按揭款本息，中国建设银行股份有限公司遂宁分行出具了结清证明。2017年5月11日，高建英到遂宁市住房保障和房屋管理局办理了抵押注销手续，并于2016年10月11日在北兴集团有限公司办理了交房手续，并支付了房屋专项维修基金、转移登记费、国土分户测绘费、登记费、抵押登记费、契税以及补房款共计17052元。接房当日，办理了装修许可证，交纳了装修管理费、建渣清运费、建渣分拣费、物业管理费。2016年10月16日高建英对案涉房屋进行了装修,2017年5月开始入住至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，人民法院对案涉房屋进行查封的时间为2019年10月29日，高建英与袁帅早在2016年9月12日就签订了《房屋买卖合同》，案外人也已按照合同约定支付了全部价款，并于2016年10月对案涉房屋进行了装修，居住至今。该房屋虽未办理过户登记，但并非是案外人自身原因所致。 申请人陶友富、孔凡蓓共称：高建英的异议申请理由缺乏法律依据，不能成立。2014年4月10日，袁帅与北兴集团有限公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，并办理了网签备案【备案号（YS0091618）】，支付首付款及办理了银行按揭贷款，完成了房屋买卖的事实行为。但至今袁帅未办理案涉房屋的不动产权登记，即未取得该不动产的物权。被执行人在未取得房屋不动产的物权情况下与案外人签订《房屋买卖合同》，依据《物权法》第9条2款规定“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”依据上述规定，被执行人未取得不动产权转让该不动产房屋不产生物权转让的法律效力。案外人错误适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，要求撤销保全裁定解除查封房屋与上述《物权法》的规定相悖，不能产生排除执行的法律后果。案外人只能在被执行人取得了该不动产物权的前提下与其签订了合法有效的买卖合同，支付了价款并实际合法占有，方能适用该条规定对抗和排除法院的保全执行。因此，案外人的申请理由不成，请法院依法裁定驳回案外人的异议请求。 被申请人袁帅未作陈述。 本院查明：陶友富、孔凡蓓与袁帅民间借贷纠纷一案，申请人陶友富、孔凡蓓于2019年10月28日向本院申请财产保全，本院于2019年10月29日作出（2019）川0603民初4065号之一民事裁定书，查封了袁帅名下位于遂宁市船山区房屋。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，买受人的物权期待权成立应符合上述四个条件，本案中已经具备前三个条件，至于第四个条件是否具备，应综合考虑。首先，该房产按揭贷款及抵押，在法院查封前已经清偿且解除抵押，买受人可以向房屋登记机关提交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为，但本案当事人没有提供此类证据予以证明。其次，本案当事人亦没有提出其未办理过户登记的客观理由。综上所述，高建英请求解除查封房屋，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回高建英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郭文东 人民陪审员  易秀兰 人民陪审员  李道菊 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  蒲文英