河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初609号原告：平顶山市第二人民医院。法定代表人：侯激流，院长。委托诉讼代理人：李俊瀛（该院职工），男，1985年6月17日出生。委托诉讼代理人:张妍娜（该院职工），女，1972年12月14日出生。被告：马小彬，男，1975年11月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：史子军，平顶山市湛河区振兴法律服务所工作者。原告平顶山市第二人民医院（以下简称市二院）与被告马小彬房屋租赁合同一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。市二院的委托诉讼代理人李俊瀛、张妍娜、马小彬及其委托诉讼代理人史子军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。市二院向本院提出诉讼请求：1.要求被告将租赁房屋交还给原告。2.要求被告按照合同约定租赁金额向原告支付自2019年1月1日至被告将租赁房屋交还给原告之日期间的租赁费用（至2019年7月31日为5978.7元，诉讼中增加至2020年3月31日为12811.5元），诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月1日某某集团有限公司（以下简称某某公司）和被告签订房屋租赁合同，将某某公司所属的某某集团职工医院（以下简称某某医院）门外平顶山市××中段18.98平方米，门面房租给被告作为某某店使用，约定月租金每平方米45元，年租金10249.2元。并约定未经出租人同意不得转让转租。租期2018年1月1日至2018年12月31日。合同签订后，某某公司将房屋交被告使用，被告交付租金。根据平顶山市人民政府，某某公司《关于某某集团职工医院移交工作的框架协议》和平顶山市政府市长办公会《关于研究市第二人民医院整体接收某某集团有限公司医院的会议纪要》（2018）53号精神，某某公司与原告就某某医院无偿移交的有关事项达成协议，2018年10月31日，某某医院无偿移交给原告，变更为原告湛河分院，移交资产包含某某医院门外的门面房。2018年12月31日租赁合同到期后，原告因自身建院需要，反复要求被告将房屋交回，被告至今拒不交房，且不再支付2018年12月31日之后租金。故原告诉至法院请求判决。被告辩称，一.租房合同到期后没有续签，在特定条件，合同还有效。2018年1月1日某某公司与被告达成合意，将某某医院门外湛南路中段18.98平方米门面房租给被告使用，月租金每平方米45，年租金10249.2元。租期2018年1月1日至2018年12月31日，2018年12月被告与某某公司完善合同交付房租。从2019年1月1日至今某某公司从未向被告提出中止租赁合同的意见表示。按照原租赁中年底补签合同交付租金的交易习惯。双方形成事实上的租赁关系。按照我国《中华人民共和国合同法》第236条规定已成有不定期租赁关系。同时按照《中华人民共和国合同法》第232条规定，未在合理期限之前通知承租人的出租人不可随意解除租赁合同。原租赁合同有效，出租主体仍未某某公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权转让应通知债务人，未经通知不发生效力。某某公司有义务，将房屋变动信息告知被告，以便在租期和经营计划及时调整，不受或少受损失。而2019年1月1日以来，某某公司从未告知被告房屋变动信息，对原告主张的2018年10月31日与某某公司房产交接不予认可。被告认为按照2018年12月31日集中与某某公司补签合同，年底支付房租的交易习惯，从2019年1月1日起完善合同，支付房屋，继续使用门面房合法、合理、合情。三、依照我国民法平等原则和合同相对性原则，合同在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方基于合同的权利和义务向对方提出请求或诉讼，故原告不能擅自对无法律关系的被告行使权利，设定义务。综上所述，被告认为与出租方某某公司，已形成不定期租赁合同的事实成立，出租方从未告知被告房产使用权变动信息。在不定期租赁合同未解除情况下，原告、被告未形成民事法律关系，原告不具诉讼主体资格，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求提供了相关证据，原告提供证据有：1.平顶山市人民政府关于原告整体接收某某医院的会议纪要，证明原告整体接收了某某医院。2.某某公司、原告关于某某医院移交接收协议及门面房清单。证明原告依据市政府意见整体接收某某医院，包括出租的门面房。原告有诉讼主体资格。3.房租租赁合同，证明原告、被告之间的租赁关系，租金及租期。4.告知书一份，证明房屋租赁合同到期后，原告已告知被告房屋不再出租，请租户交回房屋。5.会议记录，会议签到表，证明因被告拒不交回房屋，原告与被告开会就房屋不再租赁，请租户交回房屋的事由再次协调过程。经质证，被告对以上证据1、2无异议。对证据3、4、5真实性无异议，但认为根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》规定，不动产物权变动应登记。原告取得房屋所有权。必须进行登记。根据合同相对性原则，原告不是租赁合同的一方，在某某公司没有通知租赁房屋已移交下，原告不能收回房屋。收回房屋也是某某公司收回。告知书上没有盖章和签字，也无产权证明，无效。被告提供证据有，2018年被告和某某公司签订的租赁合同书证明2018年1月1日至2018年12月31日和某某公司达成的合同到现在有效。2019年到期后，出租方没有提出异议，可视为不定期租赁。经质证原告对上述证据的真实性无异议，但认为租赁合同到期后多次告知被告不再出租，交回房屋。在2019年6月因被告拒不交回，诉至法院请求处理，并非默许被告使用。根据当事人的陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：被告与某某公司2016年始既存在房屋租赁合同关系。某某公司将其所属某某医院大门外临本市湛南路中段路南的门面房出租给被告使用。2018年1月1日以出租方某某公司为甲方，承租方被告（某某店）为乙方，双方签订了书面房屋租赁合同。合同主要内容，甲方出租给乙方的房屋坐落在平顶山市××中段，房屋实则建筑面积18.98㎡，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为被告（某某店）使用。租赁期1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。房屋租金标准每月租金45元/平方米，10249.2元/年。租金支付期限，乙方在本合同生效之日起30日内向甲方支付房屋租金10249.2元。此后房屋租金每年支付一次，为上付制。乙方应在年的1月30日前，向甲方支付本年的房屋租金。租金支付方式现金。争议解决向甲方所在地人民法院提起诉讼。合同经双方签名盖章生效后，被告向某某公司交纳了2018年的租金。2018年8月15日，平顶山市人民政府主持召开会议，研究原告整体接收某某医院问题，最终形成了《关于研究第二人民医院整体接收某某集团有限公司医院的会议纪要》（2018）53号。关于某某医院资产移交问题，该纪要记载：某某医院占有使用的所有国有资产（含土地、房产、设备及公共设施）依法依规无偿划转原告。据此纪要，2018年10月31日，某某公司与原告签订了《某某集团有限公司、平顶山市第二人民医院关于某某集团职工医院移交接收协议》，该协议经双方签字生效后，某某公司将某某医院所占用使用资产一次性整体移交给了原告，包含本案被告租赁使用的房屋。但未办理房屋所有权变更登记。2018年租赁合同到期后，原告没有和被告签订新的租赁合同。被告亦未向原告及某某公司交纳下一年的租赁费。2019年原告意将被告租赁的房屋收回自用，2019年5月15日原告在出租房处张贴了收回告知书。告知被告租赁主体的转变，租赁到期后不再出租收回自用，限2019年5月31日交回房屋逾期不交进行水电管制事宜。但各租赁户没人退房。2019年6月，原告对被告及其他租赁户采取了断电措施。2019年6月5月，原告召集被告及其他租赁户召开了关于收回门面房的见面会。规劝各租赁户尽早退还所租门面房，但各租赁户希望原告赔付各租赁户的转让费、装修费、设备费或其他费用以及延续租期、减免损失的要求。因双方对收回房屋的条件协商不成，原告起诉。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时，将房屋完好地归出租人的合同。2018年1月1日，某某公司与被告所签订关于某某医院门面房的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。在上述合同履行过程中，因平顶山市人民政府对某某公司所属某某医院资产的整体划转。原告取得了某某医院的资产。同时，也承继了某某公司在上述《房屋租赁合同》中的权利义务。故本案原被告之间存在涉案《房屋租赁合同》的民事法律关系。在为此发生争议时，原告具有诉讼主体资格。涉案《房屋租赁合同》终止于2018年12月31日。此后，双方未再续订立书面的合同。原告因在合同终止后收回出租的房屋自用，曾向被告发出过通知，并在通知无效后停止了对租赁房屋的供电。后又经与被告协商收回房屋，因不能满足被告的要求而未果，原告为此而起诉。在双方签订的《房屋租赁合同》履行终止后，原告向本院起诉主张收回出租房屋，符合法律规定，本院对其诉讼请求应当支持。在《房屋租赁合同》终止后，被告仍使用原租赁房屋，未交纳相关的使用费。现原告要求被告按租赁期间的租金标准收取使用期间的费用，本院亦应支持。但考虑到被告系进城创业的农民工，国家大力倡导，对该类自主创业人员的扶持。另自2020年元月24日起，××肺炎的防治期，人员居家隔离，企业及个体经营者关门停业。因此给个人和企业带来了较大的经济损失，现国家积极号召各行各业复工复产，促进就业振兴经济。据此，本院对原告要求被告交纳的租赁费予以酌情减少，以体现国家对个人经营者的帮扶支持。综上，本院对该案处理意见如下：被告应于本判决确定之日向原告交付租赁的房屋，并向原告支付2019年7月31日前的租赁费5978.7元。对2019年8月1日至2020年3月31日前的租赁费不予保护。自本判决确认交付之日，如被告未能向原告交付租赁房屋应自2020年4月1日起按约定的月租赁，继续向原告交纳租赁房屋占用期间的租金至房屋交还之日止。本案被告抗辩与原告自2019年1月1日以后行成了不定期租赁合同关系的意见，没有充分的证据支持，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：马小彬于本判决生效后30内将其所租赁的位于平顶山市湛南路原某某集团职工医院门面房（某某店）返还于平顶山市第二人民医院。马小彬并向平顶山市第二人民医院支付2019年7月31日前的租金5978.7元。如在上述确定的期间内未能将房屋返还，应自2020年4月1日起按约定的月租金854.1元继续向平顶山市第二人民医院支付房屋占用期间的费用至返还之日止。二、驳回平顶山市第二人民医院的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由马小彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员 刘 威二〇二〇年四月二十日书记员 李珊珊附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。